2288578 GP0341 2001/02 41 prop prop prop Proposition 2001/02:41 Proposition Proposition JU BoU 41 0 2001-10-23 00:00:00 2013-02-16 15:23:12 2001-10-23 00:00:00 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor hämtad_2 html-ec https://data.riksdagen.se/dokument/GP0341/text https://data.riksdagen.se/dokument/GP0341 https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/GP0341 <div style="margin:3px;"> <STYLE type="text/css"> body {margin-top: 0px;margin-left: 0px;} #page_1 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_2 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_3 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 910px;} #page_4 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_5 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_6 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 17px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_7 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_8 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_8 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_8 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_8 #tx1 {position:absolute;top:441px;left:323px;width:327px;height:118px;} #page_8 #tx2 {position:absolute;top:529px;left:323px;width:327px;height:237px;} #page_8 #tx3 {position:absolute;top:705px;left:323px;width:327px;height:118px;} #page_9 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 17px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_10 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_10 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_10 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_10 #dimg1z{position:absolute;top:882px;left:5px;z-index:-1;width:154px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_10 #dimg1 #img1 {width:154px;height:1px;} #page_11 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_12 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_12 #dimg1z{position:absolute;top:493px;left:63px;z-index:-1;width:154px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_12 #dimg1 #img1 {width:154px;height:1px;} #page_12 #tx1 {position:absolute;top:172px;left:438px;width:327px;height:166px;} #page_12 #tx2 {position:absolute;top:295px;left:438px;width:327px;height:190px;} #page_13 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_14 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_14 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 811px;overflow: hidden;} #page_14 #id_1 #id_1_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_14 #id_1 #id_1_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_14 #id_2 {border:none;z:b;margin:13px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 902px;overflow: hidden;} #page_14 #dimg1z{position:absolute;top:670px;left:63px;z-index:-1;width:154px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_14 #dimg1 #img1 {width:154px;height:1px;} #page_15 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_16 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_17 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_17 #dimg1z{position:absolute;top:609px;left:63px;z-index:-1;width:507px;height:42px;} #page_17 #dimg1 #img1 {width:507px;height:42px;} #page_18 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_19 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_19 #dimg1z{position:absolute;top:71px;left:63px;z-index:-1;width:507px;height:291px;} #page_19 #dimg1 #img1 {width:507px;height:291px;} #page_20 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_21 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_22 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_23 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_23 #dimg1z{position:absolute;top:187px;left:63px;z-index:-1;width:499px;height:253px;} #page_23 #dimg1 #img1 {width:499px;height:253px;} #page_24 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_24 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_24 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_25 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_25 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_25 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_26 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_27 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_27 #dimg1z{position:absolute;top:32px;left:63px;z-index:-1;width:499px;height:176px;} #page_27 #dimg1 #img1 {width:499px;height:176px;} #page_28 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_28 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_28 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_29 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_29 #dimg1z{position:absolute;top:224px;left:63px;z-index:-1;width:499px;height:196px;} #page_29 #dimg1 #img1 {width:499px;height:196px;} #page_30 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_31 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_32 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_33 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_33 #dimg1z{position:absolute;top:224px;left:63px;z-index:-1;width:489px;height:41px;} #page_33 #dimg1 #img1 {width:489px;height:41px;} #page_34 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_34 #dimg1z{position:absolute;top:114px;left:0px;z-index:-1;width:489px;height:41px;} #page_34 #dimg1 #img1 {width:489px;height:41px;} #page_35 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_35 #dimg1z{position:absolute;top:653px;left:0px;z-index:-1;width:489px;height:80px;} #page_35 #dimg1 #img1 {width:489px;height:80px;} #page_36 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_36 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_36 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_37 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_38 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_38 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_38 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_39 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_39 #dimg1z{position:absolute;top:568px;left:63px;z-index:-1;width:507px;height:119px;} #page_39 #dimg1 #img1 {width:507px;height:119px;} #page_40 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_41 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_42 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_43 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_43 #dimg1z{position:absolute;top:32px;left:63px;z-index:-1;width:507px;height:843px;} #page_43 #dimg1 #img1 {width:507px;height:843px;} #page_44 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_44 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_44 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_45 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_45 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_45 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_45 #dimg1z{position:absolute;top:50px;left:0px;z-index:-1;width:507px;height:81px;} #page_45 #dimg1 #img1 {width:507px;height:81px;} #page_46 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_47 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_48 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_49 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_50 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_50 #dimg1z{position:absolute;top:87px;left:63px;z-index:-1;width:489px;height:79px;} #page_50 #dimg1 #img1 {width:489px;height:79px;} #page_51 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_51 #dimg1z{position:absolute;top:32px;left:63px;z-index:-1;width:507px;height:157px;} #page_51 #dimg1 #img1 {width:507px;height:157px;} #page_52 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_52 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_52 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_53 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_53 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_53 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_54 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_54 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_54 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_55 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_55 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_55 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_55 #dimg1z{position:absolute;top:31px;left:1px;z-index:-1;width:488px;height:98px;} #page_55 #dimg1 #img1 {width:488px;height:98px;} #page_56 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_57 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_58 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_59 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_59 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_59 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_59 #dimg1z{position:absolute;top:31px;left:0px;z-index:-1;width:507px;height:100px;} #page_59 #dimg1 #img1 {width:507px;height:100px;} #page_60 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_60 #dimg1z{position:absolute;top:804px;left:0px;z-index:-1;width:489px;height:41px;} #page_60 #dimg1 #img1 {width:489px;height:41px;} #page_61 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_61 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_61 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_62 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_62 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_62 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_63 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_63 #dimg1z{position:absolute;top:631px;left:0px;z-index:-1;width:489px;height:60px;} #page_63 #dimg1 #img1 {width:489px;height:60px;} #page_64 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_64 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_64 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_65 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_66 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_67 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_67 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_67 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_68 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_69 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_70 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_70 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_70 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_71 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_72 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_73 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_73 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_73 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:2px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_74 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_75 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_76 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_76 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_76 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:3px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_77 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_78 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_79 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_80 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_81 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_81 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_81 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_82 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_83 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_84 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_85 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_85 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 811px;overflow: hidden;} #page_85 #id_1 #id_1_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_85 #id_1 #id_1_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_85 #id_2 {border:none;z:b;margin:12px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 902px;overflow: hidden;} #page_86 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 766px;} #page_87 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_88 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_88 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_88 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_89 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_90 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_91 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_92 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_93 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_94 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_95 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_96 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_96 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_96 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_97 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_98 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_98 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_98 #id_1 #id_1_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 360px;overflow: hidden;} #page_98 #id_1 #id_1_2 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_98 #id_1 #id_1_2 #id_1_2_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_98 #id_1 #id_1_2 #id_1_2_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_98 #id_1 #id_1_3 {border:none;z:b;margin:6px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_98 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_99 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_100 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_100 #tx1 {position:absolute;top:780px;left:438px;width:327px;height:95px;} #page_101 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_101 #dimg1z{position:absolute;top:18px;left:63px;z-index:-1;width:154px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_101 #dimg1 #img1 {width:154px;height:1px;} #page_102 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_102 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_102 #id_1 #id_1_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_102 #id_1 #id_1_2 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_102 #id_1 #id_1_2 #id_1_2_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_102 #id_1 #id_1_2 #id_1_2_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_102 #id_1 #id_1_3 {border:none;z:b;margin:11px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_102 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_102 #dimg1z{position:absolute;top:437px;left:0px;z-index:-1;width:154px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_102 #dimg1 #img1 {width:154px;height:1px;} #page_103 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_103 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 811px;overflow: hidden;} #page_103 #id_1 #id_1_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_103 #id_1 #id_1_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_103 #id_2 {border:none;z:b;margin:11px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 902px;overflow: hidden;} #page_104 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_104 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_104 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_105 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_105 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_105 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_106 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_106 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_106 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_106 #dimg1z{position:absolute;top:785px;left:0px;z-index:-1;width:154px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_106 #dimg1 #img1 {width:154px;height:1px;} #page_107 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_107 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_107 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_108 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 17px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_109 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_110 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_110 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_110 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_110 #tx1 {position:absolute;top:441px;left:323px;width:327px;height:118px;} #page_110 #tx2 {position:absolute;top:529px;left:323px;width:327px;height:190px;} #page_110 #tx3 {position:absolute;top:670px;left:323px;width:327px;height:118px;} #page_111 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 17px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_112 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 17px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_112 #dimg1z{position:absolute;top:809px;left:5px;z-index:-1;width:154px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_112 #dimg1 #img1 {width:154px;height:1px;} #page_113 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 902px;} #page_114 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_114 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 811px;overflow: hidden;} #page_114 #id_1 #id_1_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_114 #id_1 #id_1_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_114 #id_2 {border:none;z:b;margin:11px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 902px;overflow: hidden;} #page_114 #dimg1z{position:absolute;top:493px;left:63px;z-index:-1;width:154px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_114 #dimg1 #img1 {width:154px;height:1px;} #page_114 #tx1 {position:absolute;top:172px;left:438px;width:327px;height:166px;} #page_114 #tx2 {position:absolute;top:295px;left:438px;width:327px;height:190px;} #page_115 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_115 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 811px;overflow: hidden;} #page_115 #id_1 #id_1_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_115 #id_1 #id_1_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_115 #id_2 {border:none;z:b;margin:12px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 811px;overflow: hidden;} #page_116 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_116 #id_1 {border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 811px;overflow: hidden;} #page_116 #id_1 #id_1_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 315px;overflow: hidden;} #page_116 #id_1 #id_1_2 {float:left;border:none;z:b;margin:1px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 541px;overflow: hidden;} #page_116 #id_2 {border:none;z:b;margin:13px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 902px;overflow: hidden;} #page_116 #dimg1z{position:absolute;top:690px;left:63px;z-index:-1;width:154px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_116 #dimg1 #img1 {width:154px;height:1px;} #page_117 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_118 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 902px;} #page_119 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 856px;} #page_119 #id_1 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 586px;overflow: hidden;} #page_119 #id_2 {float:left;border:none;z:b;margin:0px 0px 0px 10px ;padding: 0px;border:none;width: 270px;overflow: hidden;} #page_120 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:18px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_121 {position:relative; overflow: hidden;z:b;margin:19px 0px 18px 10px ;padding: 0px;border: none;width: 947px;} #page_121 #dimg1z{position:absolute;top:237px;left:63px;z-index:-1;width:151px;height:1px;font-size: 1px !important;l-h:nHeight;} #page_121 #dimg1 #img1 {width:151px;height:1px;} .ft0{font: 20px 'Verdana' !important;l-h: 40px;} .ft1{font: 16px 'Verdana' !important;l-h: 26px;} .ft2{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;} .ft3{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;} .ft4{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 20px;} .ft5{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 15px;} .ft6{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;} .ft7{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 1px;} .ft8{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 40px;l-h: 19px;} .ft9{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 2px;} .ft10{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 0px;} .ft11{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 0px;} .ft12{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 170px;l-h: 0px;} .ft13{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 5px;} .ft14{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 5px;} .ft15{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 19px;} .ft16{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 5px;l-h: 21px;} .ft17{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 21px;} .ft18{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 21px;} .ft19{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 51px;l-h: 21px;} .ft20{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 20px;} .ft21{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 21px;} .ft22{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;} .ft23{font: bold 14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;} .ft24{font: 12px 'Verdana' !important;l-h: 14px;position: relative; bottom: 7px;} .ft25{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 7px;l-h: 19px;} .ft26{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 11px;l-h: 20px;} .ft27{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 18px;} .ft28{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 12px;position: relative; bottom: 6px;} .ft29{font: 12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;} .ft30{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 10px;} .ft31{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 19px;} .ft32{font: 12px 'Verdana' !important;l-h: 15px;position: relative; bottom: 7px;} .ft33{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 21px;} .ft34{font: italic 14px 'Verdana' !important;margin-left: 11px;l-h: 20px;} .ft35{font: italic 14px 'Verdana' !important;margin-left: 11px;l-h: 19px;} .ft36{font: italic 14px 'Verdana' !important;margin-left: 20px;l-h: 20px;} .ft37{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 5px;l-h: 19px;} .ft38{font: 12px 'Verdana' !important;margin-left: 3px;l-h: 15px;} .ft39{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 8px;l-h: 19px;} .ft40{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 51px;l-h: 25px;} .ft41{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 25px;} .ft42{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 20px;} .ft43{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 20px;} .ft44{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 10px;l-h: 19px;} .ft45{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 21px;} .ft46{font: bold 14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;} .ft47{font: bold 14px 'Verdana' !important;margin-left: 42px;l-h: 19px;} .ft48{font: bold 14px 'Verdana' !important;l-h: 21px;} .ft49{font: bold 14px 'Verdana' !important;l-h: 20px;} .ft50{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 14px;} .ft51{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 14px;} .ft52{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 13px;} .ft53{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 18px;} .ft54{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 18px;} .ft55{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 5px;} .ft56{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 8px;} .ft57{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 9px;} .ft58{font: bold 14px 'Verdana' !important;l-h: 18px;} .ft59{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 16px;} .ft60{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 16px;} .ft61{font: bold 14px 'Verdana' !important;l-h: 22px;} .ft62{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 22px;} .ft63{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 51px;l-h: 24px;} .ft64{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 24px;} .ft65{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 20px;} .ft66{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 10px;} .ft67{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 7px;} .ft68{font: bold 14px 'Verdana' !important;margin-left: 42px;l-h: 21px;} .ft69{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 11px;} .ft70{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 17px;} .ft71{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 17px;} .ft72{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 6px;} .ft73{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 42px;l-h: 21px;} .ft74{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 19px;position: relative; bottom: 5px;} .ft75{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 16px;} .ft76{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 7px;l-h: 16px;} .ft77{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 11px;l-h: 16px;} .ft78{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 16px;} .ft79{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 16px;} .ft80{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 18px;} .ft81{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 18px;} .ft82{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 18px;} .ft83{font: 10px 'Verdana' !important;l-h: 15px;} .ft84{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 15px;} .ft85{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 16px;} .ft86{font: italic 14px 'Verdana' !important;margin-left: 5px;l-h: 16px;} .ft87{font: italic 14px 'Verdana' !important;margin-left: 8px;l-h: 16px;} .ft88{font: italic 14px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 19px;} .ft89{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 5px;l-h: 16px;} .ft90{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 17px;} .ft91{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 17px;} .ft92{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 21px;} .ft93{font: 14px 'Verdana' !important;l-h: 17px;} .ft94{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 17px;} .ft95{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 17px;} .ft96{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 9px;l-h: 16px;} .ft97{font: italic 14px 'Verdana' !important;l-h: 22px;} .ft98{font: 16px 'Verdana' !important;l-h: 28px;} .ft99{font: italic 14px 'Verdana' !important;margin-left: 6px;l-h: 19px;} .ft100{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 7px;l-h: 21px;} .ft101{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 10px;l-h: 21px;} .ft102{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 5px;l-h: 20px;} .ft103{font: 12px 'Verdana' !important;margin-left: 4px;l-h: 15px;} .ft104{font: italic 14px 'Verdana' !important;margin-left: 10px;l-h: 21px;} .ft105{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 7px;l-h: 20px;} .ft106{font: 14px 'Verdana' !important;margin-left: 12px;l-h: 21px;} .ft107{font: 14px 'Verdana' !important;text-decoration: underline;l-h: 19px;} .ft108{font: 14px 'Verdana' !important;text-decoration: underline;l-h: 21px;} .p0{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 546px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p1{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p2{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p3{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px !important;} .p4{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px !important;} .p5{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px !important;} .p6{text-align: left;padding-left: 220px;margin-top: 23px;margin-bottom: 0px !important;} .p7{text-align: left;padding-left: 220px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;} .p8{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 63px;margin-bottom: 0px !important;} .p9{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;} .p10{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p11{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p12{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p13{text-align: right;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p14{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p15{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p16{text-align: right;padding-right: 84px;margin-top: 662px;margin-bottom: 0px !important;} .p17{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p18{text-align: right;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p19{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p20{text-align: right;padding-right: 126px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p21{text-align: right;padding-right: 2px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p22{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p23{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p24{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p25{text-align: right;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p26{text-align: right;padding-right: 8px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p27{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p28{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p29{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p30{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p31{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 6px;margin-bottom: 0px !important;} .p32{text-align: right;padding-right: 84px;margin-top: 617px;margin-bottom: 0px !important;} .p33{text-align: right;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p34{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p35{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;} .p36{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p37{text-align: right;padding-right: 84px;margin-top: 827px;margin-bottom: 0px !important;} .p38{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p39{text-align: left;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;} .p40{text-align: left;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px !important;} .p41{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;} .p42{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p43{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;} .p44{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p45{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p46{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p47{text-align: right;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p48{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p49{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p50{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p51{text-align: right;padding-right: 315px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p52{text-align: right;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p53{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p54{text-align: right;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p55{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;} .p56{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p57{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p58{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p59{text-align: right;padding-right: 4px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p60{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p61{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p62{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p63{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p64{text-align: center;padding-right: 6px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p65{text-align: right;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p66{text-align: center;padding-right: 2px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p67{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 315px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 242px;} .p68{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;} .p69{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p70{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p71{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p72{text-align: left;padding-left: 220px;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p73{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 315px;padding-top: 2px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 213px;} .p74{text-align: left;padding-right: 357px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p75{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 208px;margin-bottom: 0px !important;} .p76{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p77{text-align: left;margin-top: 26px;margin-bottom: 0px !important;} .p78{text-align: right;padding-right: 84px;margin-top: 949px;margin-bottom: 0px !important;} .p79{text-align: left;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p80{text-align: right;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p81{text-align: left;padding-left: 240px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;} .p82{text-align: left;padding-left: 220px;padding-right: 294px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p83{text-align: left;padding-left: 220px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p84{text-align: left;padding-left: 220px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p85{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p86{text-align: right;padding-right: 168px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p87{text-align: right;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p88{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p89{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p90{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;} .p91{text-align: right;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p92{text-align: center;padding-right: 5px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p93{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p94{text-align: left;padding-right: 357px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p95{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 91px;margin-bottom: 0px !important;} .p96{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;} .p97{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 949px;margin-bottom: 0px !important;} .p98{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p99{text-align: right;margin-top: 734px;margin-bottom: 0px !important;} .p100{text-align: left;padding-left: 120px;padding-right: 315px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p101{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p102{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 588px;padding-top: 2px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 219px;} .p103{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 651px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p104{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 205px;margin-bottom: 0px !important;} .p105{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p106{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 378px;margin-bottom: 0px !important;} .p107{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;} .p108{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 336px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p109{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p110{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;} .p111{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;} .p112{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p113{text-align: left;padding-right: 651px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p114{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p115{text-align: left;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p116{text-align: left;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p117{text-align: right;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p118{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 93px;margin-bottom: 0px !important;} .p119{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p120{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p121{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p122{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 142px;margin-bottom: 0px !important;} .p123{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;} .p124{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;} .p125{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;} .p126{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 46px;margin-bottom: 0px !important;} .p127{text-align: left;padding-left: 120px;padding-right: 420px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p128{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;} .p129{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;} .p130{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p131{text-align: right;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p132{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p133{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p134{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;} .p135{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;} .p136{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p137{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p138{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p139{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p140{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p141{text-align: right;margin-top: 123px;margin-bottom: 0px !important;} .p142{text-align: left;padding-left: 560px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p143{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 21px;margin-bottom: 0px !important;} .p144{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p145{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p146{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;} .p147{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;} .p148{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;} .p149{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;} .p150{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p151{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 25px;margin-bottom: 0px !important;} .p152{text-align: right;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p153{text-align: left;padding-right: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p154{text-align: left;padding-right: 1px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p155{text-align: left;padding-right: 1px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p156{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p157{text-align: left;padding-right: 1px;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p158{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p159{text-align: left;padding-right: 1px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p160{text-align: left;padding-right: 1px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;} .p161{text-align: left;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p162{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p163{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p164{text-align: right;margin-top: 27px;margin-bottom: 0px !important;} .p165{text-align: right;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p166{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p167{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;} .p168{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p169{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 17px;} .p170{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 17px;} .p171{text-align: left;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 17px;} .p172{text-align: left;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 17px;} .p173{text-align: left;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 17px;} .p174{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p175{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 17px;} .p176{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p177{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 39px;margin-bottom: 0px !important;} .p178{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px !important;} .p179{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p180{text-align: left;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p181{text-align: right;margin-top: 89px;margin-bottom: 0px !important;} .p182{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;} .p183{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 315px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;} .p184{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p185{text-align: left;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;} .p186{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 315px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p187{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p188{text-align: left;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p189{text-align: left;padding-right: 147px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p190{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p191{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;} .p192{text-align: left;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p193{text-align: left;padding-right: 1px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p194{text-align: left;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p195{text-align: right;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p196{text-align: left;margin-top: 23px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p197{text-align: left;padding-left: 120px;padding-right: 336px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p198{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;} .p199{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;} .p200{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p201{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 31px;margin-bottom: 0px !important;} .p202{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p203{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;} .p204{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;} .p205{text-align: right;margin-top: 83px;margin-bottom: 0px !important;} .p206{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 315px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;} .p207{text-align: left;padding-left: 120px;padding-right: 315px;margin-top: 40px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p208{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;} .p209{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p210{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p211{text-align: left;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;} .p212{text-align: left;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p213{text-align: right;margin-top: 23px;margin-bottom: 0px !important;} .p214{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p215{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;} .p216{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 315px;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px !important;} .p217{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;} .p218{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 36px;margin-bottom: 0px !important;} .p219{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 150px;margin-bottom: 0px !important;} .p220{text-align: left;padding-left: 120px;padding-right: 189px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p221{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;} .p222{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p223{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p224{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p225{text-align: right;margin-top: 73px;margin-bottom: 0px !important;} .p226{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;} .p227{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;} .p228{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p229{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p230{text-align: left;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;} .p231{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;} .p232{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p233{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;} .p234{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p235{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p236{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;} .p237{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p238{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p239{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p240{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p241{text-align: right;margin-top: 64px;margin-bottom: 0px !important;} .p242{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 9px;margin-bottom: 0px !important;} .p243{text-align: right;margin-top: 94px;margin-bottom: 0px !important;} .p244{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;} .p245{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p246{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p247{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p248{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p249{text-align: left;margin-top: 39px;margin-bottom: 0px !important;} .p250{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 315px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p251{text-align: right;padding-right: 441px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p252{text-align: left;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p253{text-align: left;margin-top: 35px;margin-bottom: 0px !important;} .p254{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 315px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p255{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 49px;margin-bottom: 0px !important;} .p256{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p257{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 143px;margin-bottom: 0px !important;} .p258{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p259{text-align: left;margin-top: 34px;margin-bottom: 0px !important;} .p260{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;} .p261{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p262{text-align: left;margin-top: 46px;margin-bottom: 0px !important;} .p263{text-align: left;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;} .p264{text-align: left;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;} .p265{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;} .p266{text-align: left;margin-top: 28px;margin-bottom: 0px !important;} .p267{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;} .p268{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;} .p269{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;} .p270{text-align: left;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;} .p271{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 12px;margin-bottom: 0px !important;} .p272{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px !important;} .p273{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p274{text-align: left;margin-top: 11px;margin-bottom: 0px !important;} .p275{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 69px;margin-bottom: 0px !important;} .p276{text-align: left;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;} .p277{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;} .p278{text-align: left;padding-left: 120px;padding-right: 483px;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 0.75px;} .p279{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;} .p280{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;} .p281{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;} .p282{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 4px;margin-bottom: 0px !important;} .p283{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;} .p284{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;} .p285{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 46px;margin-bottom: 0px !important;} .p286{text-align: left;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;} .p287{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;} .p288{text-align: left;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p289{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 78px;margin-bottom: 0px !important;} .p290{text-align: left;padding-left: 220px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p291{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;} .p292{text-align: left;margin-top: 30px;margin-bottom: 0px !important;} .p293{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;} .p294{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p295{text-align: right;margin-top: 884px;margin-bottom: 0px !important;} .p296{text-align: left;padding-right: 21px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p297{text-align: left;margin-top: 10px;margin-bottom: 0px !important;} .p298{text-align: right;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;} .p299{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 930px;margin-bottom: 0px !important;} .p300{text-align: right;margin-top: 498px;margin-bottom: 0px !important;} .p301{text-align: left;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;} .p302{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p303{text-align: center;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p304{text-align: center;padding-right: 9px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p305{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;} .p306{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p307{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p308{text-align: left;padding-left: 280px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;} .p309{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p310{text-align: left;padding-left: 300px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p311{text-align: left;margin-top: 95px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p312{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p313{text-align: left;padding-left: 300px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;} .p314{text-align: left;padding-left: 300px;padding-right: 294px;margin-top: 2px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p315{text-align: left;padding-left: 300px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p316{text-align: left;padding-left: 280px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p317{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 140px;margin-bottom: 0px !important;} .p318{text-align: right;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p319{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 651px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p320{text-align: left;padding-left: 300px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;} .p321{text-align: left;padding-left: 300px;padding-right: 294px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p322{text-align: left;padding-left: 280px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;} .p323{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 651px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p324{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px !important;} .p325{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 750px;margin-bottom: 0px !important;} .p326{text-align: left;padding-right: 105px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p327{text-align: left;padding-right: 21px;margin-top: 7px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 19px;} .p328{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p329{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 930px;margin-bottom: 0px !important;} .p330{text-align: left;padding-right: 105px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p331{text-align: left;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p332{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p333{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 5px;margin-bottom: 0px !important;} .p334{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 17px;margin-bottom: 0px !important;} .p335{text-align: right;padding-right: 273px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p336{text-align: right;padding-right: 42px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p337{text-align: left;padding-left: 240px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p338{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p339{text-align: left;padding-left: 220px;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p340{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p341{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px !important;} .p342{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p343{text-align: left;padding-right: 357px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p344{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 32px;margin-bottom: 0px !important;} .p345{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;} .p346{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 33px;margin-bottom: 0px !important;} .p347{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p348{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p349{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p350{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p351{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p352{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;} .p353{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 315px;padding-top: 2px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 210px;} .p354{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 170px;margin-bottom: 0px !important;} .p355{text-align: left;margin-top: 49px;margin-bottom: 0px !important;} .p356{text-align: left;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;} .p357{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p358{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p359{text-align: left;padding-left: 240px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;} .p360{text-align: left;padding-left: 240px;padding-right: 294px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p361{text-align: left;padding-left: 240px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p362{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 13px;margin-bottom: 0px !important;} .p363{text-align: right;padding-right: 105px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p364{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;white-space: nowrap;} .p365{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p366{text-align: left;padding-left: 200px;margin-top: 14px;margin-bottom: 0px !important;} .p367{text-align: left;padding-right: 651px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p368{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 38px;margin-bottom: 0px !important;} .p369{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p370{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 147px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p371{text-align: right;margin-top: 848px;margin-bottom: 0px !important;} .p372{text-align: left;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p373{text-align: left;margin-top: 8px;margin-bottom: 0px !important;text-indent: 15px;} .p374{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 3px;margin-bottom: 0px !important;} .p375{text-align: right;padding-right: 84px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p376{text-align: left;padding-left: 240px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p377{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 74px;margin-bottom: 0px !important;} .p378{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p379{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 0px;margin-bottom: 0px !important;} .p380{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 122px;margin-bottom: 0px !important;} .p381{text-align: left;padding-right: 294px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p382{text-align: right;margin-top: 45px;margin-bottom: 0px !important;} .p383{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px !important;} .p384{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 22px;margin-bottom: 0px !important;} .p385{text-align: left;margin-top: 20px;margin-bottom: 0px !important;} .p386{text-align: left;padding-right: 0px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;} .p387{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 15px;margin-bottom: 0px !important;} .p388{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;} .p389{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 19px;margin-bottom: 0px !important;} .p390{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 294px;margin-top: 16px;margin-bottom: 0px !important;} .p391{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 639px;margin-bottom: 0px !important;} .p392{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 18px;margin-bottom: 0px !important;} .p393{text-align: left;padding-left: 0px;margin-top: 1px;margin-bottom: 0px !important;} .p394{text-align: left;padding-left: 0px;padding-right: 336px;margin-top: 77px;margin-bottom: 0px !important;} .p395{text-align: right;padding-right: 63px;margin-top: 656px;margin-bottom: 0px !important;} .td0{padding: 0px;margin: 0px;width: 487px;vertical-align: bottom;} .td1{padding: 0px;margin: 0px;width: 174px;vertical-align: bottom;} .td2{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 487px;vertical-align: bottom;} .td3{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 174px;vertical-align: bottom;} .td4{padding: 0px;margin: 0px;width: 505px;vertical-align: bottom;} .td5{padding: 0px;margin: 0px;width: 149px;vertical-align: bottom;} .td6{padding: 0px;margin: 0px;width: 8px;vertical-align: bottom;} .td7{padding: 0px;margin: 0px;width: 496px;vertical-align: bottom;} .td8{padding: 0px;margin: 0px;width: 81px;vertical-align: bottom;} .td9{padding: 0px;margin: 0px;width: 414px;vertical-align: bottom;} .td10{padding: 0px;margin: 0px;width: 394px;vertical-align: bottom;} .td11{padding: 0px;margin: 0px;width: 22px;vertical-align: bottom;} .td12{padding: 0px;margin: 0px;width: 48px;vertical-align: bottom;} .td13{padding: 0px;margin: 0px;width: 438px;vertical-align: bottom;} .td14{padding: 0px;margin: 0px;width: 19px;vertical-align: bottom;} .td15{padding: 0px;margin: 0px;width: 436px;vertical-align: bottom;} .td16{padding: 0px;margin: 0px;width: 2px;vertical-align: bottom;} .td17{padding: 0px;margin: 0px;width: 42px;vertical-align: bottom;} .td18{padding: 0px;margin: 0px;width: 417px;vertical-align: bottom;} .td19{padding: 0px;margin: 0px;width: 396px;vertical-align: bottom;} .td20{padding: 0px;margin: 0px;width: 57px;vertical-align: bottom;} .td21{padding: 0px;margin: 0px;width: 339px;vertical-align: bottom;} .td22{padding: 0px;margin: 0px;width: 427px;vertical-align: bottom;} .td23{padding: 0px;margin: 0px;width: 429px;vertical-align: bottom;} .td24{padding: 0px;margin: 0px;width: 28px;vertical-align: bottom;} .td25{padding: 0px;margin: 0px;width: 130px;vertical-align: bottom;} .td26{padding: 0px;margin: 0px;width: 69px;vertical-align: bottom;} .td27{padding: 0px;margin: 0px;width: 78px;vertical-align: bottom;} .td28{padding: 0px;margin: 0px;width: 410px;vertical-align: bottom;} .td29{padding: 0px;margin: 0px;width: 26px;vertical-align: bottom;} .td30{padding: 0px;margin: 0px;width: 489px;vertical-align: bottom;} .td31{padding: 0px;margin: 0px;width: 45px;vertical-align: bottom;} .td32{padding: 0px;margin: 0px;width: 488px;vertical-align: bottom;} .td33{padding: 0px;margin: 0px;width: 120px;vertical-align: bottom;} .td34{padding: 0px;margin: 0px;width: 269px;vertical-align: bottom;} .td35{padding: 0px;margin: 0px;width: 132px;vertical-align: bottom;} .td36{padding: 0px;margin: 0px;width: 245px;vertical-align: bottom;} .td37{padding: 0px;margin: 0px;width: 63px;vertical-align: bottom;} .td38{padding: 0px;margin: 0px;width: 137px;vertical-align: bottom;} .td39{padding: 0px;margin: 0px;width: 65px;vertical-align: bottom;} .td40{padding: 0px;margin: 0px;width: 38px;vertical-align: bottom;} .td41{padding: 0px;margin: 0px;width: 113px;vertical-align: bottom;} .td42{padding: 0px;margin: 0px;width: 24px;vertical-align: bottom;} .td43{padding: 0px;margin: 0px;width: 67px;vertical-align: bottom;} .td44{padding: 0px;margin: 0px;width: 206px;vertical-align: bottom;} .td45{padding: 0px;margin: 0px;width: 103px;vertical-align: bottom;} .td46{padding: 0px;margin: 0px;width: 141px;vertical-align: bottom;} .td47{padding: 0px;margin: 0px;width: 156px;vertical-align: bottom;} .td48{padding: 0px;margin: 0px;width: 401px;vertical-align: bottom;} .td49{padding: 0px;margin: 0px;width: 263px;vertical-align: bottom;} .td50{padding: 0px;margin: 0px;width: 533px;vertical-align: bottom;} .td51{padding: 0px;margin: 0px;width: 309px;vertical-align: bottom;} .td52{padding: 0px;margin: 0px;width: 37px;vertical-align: bottom;} .td53{padding: 0px;margin: 0px;width: 49px;vertical-align: bottom;} .td54{padding: 0px;margin: 0px;width: 54px;vertical-align: bottom;} .td55{padding: 0px;margin: 0px;width: 44px;vertical-align: bottom;} .td56{padding: 0px;margin: 0px;width: 77px;vertical-align: bottom;} .td57{padding: 0px;margin: 0px;width: 98px;vertical-align: bottom;} .td58{padding: 0px;margin: 0px;width: 158px;vertical-align: bottom;} .td59{padding: 0px;margin: 0px;width: 35px;vertical-align: bottom;} .td60{padding: 0px;margin: 0px;width: 75px;vertical-align: bottom;} .td61{padding: 0px;margin: 0px;width: 64px;vertical-align: bottom;} .td62{padding: 0px;margin: 0px;width: 225px;vertical-align: bottom;} .td63{padding: 0px;margin: 0px;width: 89px;vertical-align: bottom;} .td64{padding: 0px;margin: 0px;width: 181px;vertical-align: bottom;} .td65{padding: 0px;margin: 0px;width: 115px;vertical-align: bottom;} .td66{padding: 0px;margin: 0px;width: 200px;vertical-align: bottom;} .td67{padding: 0px;margin: 0px;width: 39px;vertical-align: bottom;} .td68{padding: 0px;margin: 0px;width: 127px;vertical-align: bottom;} .td69{padding: 0px;margin: 0px;width: 6px;vertical-align: bottom;} .td70{padding: 0px;margin: 0px;width: 399px;vertical-align: bottom;} .td71{padding: 0px;margin: 0px;width: 259px;vertical-align: bottom;} .td72{padding: 0px;margin: 0px;width: 73px;vertical-align: bottom;} .td73{padding: 0px;margin: 0px;width: 172px;vertical-align: bottom;} .td74{padding: 0px;margin: 0px;width: 270px;vertical-align: bottom;} .td75{padding: 0px;margin: 0px;width: 254px;vertical-align: bottom;} .td76{padding: 0px;margin: 0px;width: 117px;vertical-align: bottom;} .td77{padding: 0px;margin: 0px;width: 55px;vertical-align: bottom;} .td78{padding: 0px;margin: 0px;width: 517px;vertical-align: bottom;} .td79{padding: 0px;margin: 0px;width: 267px;vertical-align: bottom;} .td80{padding: 0px;margin: 0px;width: 139px;vertical-align: bottom;} .td81{padding: 0px;margin: 0px;width: 56px;vertical-align: bottom;} .td82{padding: 0px;margin: 0px;width: 476px;vertical-align: bottom;} .td83{padding: 0px;margin: 0px;width: 585px;vertical-align: bottom;} .td84{padding: 0px;margin: 0px;width: 87px;vertical-align: bottom;} .td85{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 514px;vertical-align: bottom;} .td86{padding: 0px;margin: 0px;width: 18px;vertical-align: bottom;} .td87{border-left: #000000 1px solid;border-right: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 512px;vertical-align: bottom;} .td88{border-left: #000000 1px solid;border-right: #000000 1px solid;border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 512px;vertical-align: bottom;} .td89{padding: 0px;margin: 0px;width: 51px;vertical-align: bottom;} .td90{padding: 0px;margin: 0px;width: 534px;vertical-align: bottom;} .td91{padding: 0px;margin: 0px;width: 514px;vertical-align: bottom;} .td92{padding: 0px;margin: 0px;width: 71px;vertical-align: bottom;} .td93{border-left: #000000 1px solid;border-right: #000000 1px solid;border-top: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 512px;vertical-align: bottom;} .td94{padding: 0px;margin: 0px;width: 463px;vertical-align: bottom;} .td95{padding: 0px;margin: 0px;width: 468px;vertical-align: bottom;} .td96{padding: 0px;margin: 0px;width: 153px;vertical-align: bottom;} .td97{border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 523px;vertical-align: bottom;} .td98{border-left: #000000 1px solid;border-right: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 521px;vertical-align: bottom;} .td99{border-left: #000000 1px solid;border-right: #000000 1px solid;border-bottom: #000000 1px solid;padding: 0px;margin: 0px;width: 521px;vertical-align: bottom;} .td100{padding: 0px;margin: 0px;width: 523px;vertical-align: bottom;} .td101{padding: 0px;margin: 0px;width: 481px;vertical-align: bottom;} .td102{padding: 0px;margin: 0px;width: 475px;vertical-align: bottom;} .td103{padding: 0px;margin: 0px;width: 197px;vertical-align: bottom;} .td104{padding: 0px;margin: 0px;width: 281px;vertical-align: bottom;} .td105{padding: 0px;margin: 0px;width: 372px;vertical-align: bottom;} .td106{padding: 0px;margin: 0px;width: 121px;vertical-align: bottom;} .td107{padding: 0px;margin: 0px;width: 442px;vertical-align: bottom;} .td108{padding: 0px;margin: 0px;width: 91px;vertical-align: bottom;} .td109{padding: 0px;margin: 0px;width: 265px;vertical-align: bottom;} .td110{padding: 0px;margin: 0px;width: 17px;vertical-align: bottom;} .td111{padding: 0px;margin: 0px;width: 95px;vertical-align: bottom;} .td112{padding: 0px;margin: 0px;width: 46px;vertical-align: bottom;} .td113{padding: 0px;margin: 0px;width: 451px;vertical-align: bottom;} .td114{padding: 0px;margin: 0px;width: 109px;vertical-align: bottom;} .td115{padding: 0px;margin: 0px;width: 105px;vertical-align: bottom;} .td116{padding: 0px;margin: 0px;width: 72px;vertical-align: bottom;} .td117{padding: 0px;margin: 0px;width: 249px;vertical-align: bottom;} .td118{padding: 0px;margin: 0px;width: 515px;vertical-align: bottom;} .td119{padding: 0px;margin: 0px;width: 213px;vertical-align: bottom;} .td120{padding: 0px;margin: 0px;width: 32px;vertical-align: bottom;} .td121{padding: 0px;margin: 0px;width: 150px;vertical-align: bottom;} .td122{padding: 0px;margin: 0px;width: 119px;vertical-align: bottom;} .td123{padding: 0px;margin: 0px;width: 93px;vertical-align: bottom;} .td124{padding: 0px;margin: 0px;width: 152px;vertical-align: bottom;} .td125{padding: 0px;margin: 0px;width: 247px;vertical-align: bottom;} .td126{padding: 0px;margin: 0px;width: 163px;vertical-align: bottom;} .td127{padding: 0px;margin: 0px;width: 208px;vertical-align: bottom;} .td128{padding: 0px;margin: 0px;width: 36px;vertical-align: bottom;} .td129{padding: 0px;margin: 0px;width: 96px;vertical-align: bottom;} .td130{padding: 0px;margin: 0px;width: 118px;vertical-align: bottom;} .td131{padding: 0px;margin: 0px;width: 29px;vertical-align: bottom;} .td132{padding: 0px;margin: 0px;width: 70px;vertical-align: bottom;} .td133{padding: 0px;margin: 0px;width: 16px;vertical-align: bottom;} .td134{padding: 0px;margin: 0px;width: 34px;vertical-align: bottom;} .td135{padding: 0px;margin: 0px;width: 21px;vertical-align: bottom;} .td136{padding: 0px;margin: 0px;width: 464px;vertical-align: bottom;} .td137{padding: 0px;margin: 0px;width: 194px;vertical-align: bottom;} .td138{padding: 0px;margin: 0px;width: 43px;vertical-align: bottom;} .td139{padding: 0px;margin: 0px;width: 312px;vertical-align: bottom;} .td140{padding: 0px;margin: 0px;width: 99px;vertical-align: bottom;} .td141{padding: 0px;margin: 0px;width: 116px;vertical-align: bottom;} .td142{padding: 0px;margin: 0px;width: 159px;vertical-align: bottom;} .td143{padding: 0px;margin: 0px;width: 142px;vertical-align: bottom;} .td144{padding: 0px;margin: 0px;width: 10px;vertical-align: bottom;} .td145{padding: 0px;margin: 0px;width: 275px;vertical-align: bottom;} .td146{padding: 0px;margin: 0px;width: 248px;vertical-align: bottom;} .td147{padding: 0px;margin: 0px;width: 284px;vertical-align: bottom;} .td148{padding: 0px;margin: 0px;width: 416px;vertical-align: bottom;} .td149{padding: 0px;margin: 0px;width: 60px;vertical-align: bottom;} .td150{padding: 0px;margin: 0px;width: 138px;vertical-align: bottom;} .td151{padding: 0px;margin: 0px;width: 129px;vertical-align: bottom;} .td152{padding: 0px;margin: 0px;width: 407px;vertical-align: bottom;} .td153{padding: 0px;margin: 0px;width: 277px;vertical-align: bottom;} .tr0{heightzzz: 36px;} .tr1{heightzzz: 28px;} .tr2{heightzzz: 39px;} .tr3{heightzzz: 42px;} .tr4{heightzzz: 26px;} .tr5{heightzzz: 20px;} .tr6{heightzzz: 19px;} .tr7{heightzzz: 22px;} .tr8{heightzzz: 25px;} .tr9{heightzzz: 760px;} .tr10{heightzzz: 0px;} .tr11{heightzzz: 510px;} .tr12{heightzzz: 453px;} .tr13{heightzzz: 376px;} .tr14{heightzzz: 5px;} .tr15{heightzzz: 24px;} .tr16{heightzzz: 27px;} .tr17{heightzzz: 32px;} .tr18{heightzzz: 18px;} .tr19{heightzzz: 15px;} .tr20{heightzzz: 35px;} .tr21{heightzzz: 21px;} .tr22{heightzzz: 41px;} .tr23{heightzzz: 49px;} .tr24{heightzzz: 50px;} .tr25{heightzzz: 29px;} .tr26{heightzzz: 14px;} .tr27{heightzzz: 8px;} .tr28{heightzzz: 9px;} .tr29{heightzzz: 23px;} .tr30{heightzzz: 37px;} .tr31{heightzzz: 16px;} .tr32{heightzzz: 30px;} .tr33{heightzzz: 33px;} .tr34{heightzzz: 10px;} .tr35{heightzzz: 38px;} .tr36{heightzzz: 7px;} .tr37{heightzzz: 11px;} .tr38{heightzzz: 51px;} .tr39{heightzzz: 6px;} .tr40{heightzzz: 17px;} .tr41{heightzzz: 34px;} .tr42{heightzzz: 52px;} .tr43{heightzzz: 61px;} .tr44{heightzzz: 31px;} .tr45{heightzzz: 56px;} .tr46{heightzzz: 46px;} .tr47{heightzzz: 48px;} .t0{width: 693px;margin-leftZ: 75px;margin-top: 6px;f:23px 'Verdana' !important;} .t1{width: 685px;f:17px 'Verdana' !important;} .t2{width: 436px;margin-leftZ: 94px;f:17px 'Verdana' !important;} .t3{width: 1118px;f:17px 'Verdana' !important;} .t4{width: 668px;margin-leftZ: 34px;f:1px 'Verdana' !important;} .t5{width: 686px;margin-leftZ: 94px;f:17px 'Verdana' !important;} .t6{width: 1118px;f:17px 'Verdana' !important;} .t7{width: 685px;margin-leftZ: 76px;f:17px 'Verdana' !important;} .t8{width: 436px;margin-leftZ: 170px;f:17px 'Verdana' !important;} .t9{width: 540px;margin-leftZ: 76px;f:17px 'Verdana' !important;} .t10{width: 685px;margin-leftZ: 76px;f:23px 'Verdana' !important;} .t11{width: 421px;margin-top: 34px;f:italic 17px 'Verdana' !important;} .t12{width: 540px;f:17px 'Verdana' !important;} .t13{width: 696px;margin-top: 45px;f:9px 'Verdana' !important;} .t14{width: 540px;f:17px 'Verdana' !important;} .t15{width: 696px;margin-top: 13px;f:8px 'Verdana' !important;} .t16{width: 696px;margin-top: 82px;f:9px 'Verdana' !important;} .t17{width: 550px;f:17px 'Verdana' !important;} .t18{width: 668px;margin-leftZ: 91px;f:17px 'Verdana' !important;} .t19{width: 421px;margin-leftZ: 76px;margin-top: 31px;f:italic 17px 'Verdana' !important;} .t20{width: 421px;margin-top: 35px;f:italic 17px 'Verdana' !important;} .t21{width: 705px;margin-top: 25px;f:8px 'Verdana' !important;} .t22{width: 705px;f:17px 'Verdana' !important;} .t23{width: 685px;margin-leftZ: 76px;f:bold 16px 'Verdana' !important;} .t24{width: 685px;margin-leftZ: 76px;f:17px 'Verdana' !important;} .t25{width: 705px;margin-top: 11px;f:17px 'Verdana' !important;} .t26{width: 705px;margin-top: 13px;f:17px 'Verdana' !important;} .t27{width: 705px;margin-top: 34px;f:17px 'Verdana' !important;} .t28{width: 709px;f:17px 'Verdana' !important;} .t29{width: 685px;margin-leftZ: 76px;f:19px 'Verdana' !important;} .t30{width: 705px;f:17px 'Verdana' !important;} .t31{width: 705px;margin-top: 14px;f:17px 'Verdana' !important;} .t32{width: 705px;margin-top: 37px;f:17px 'Verdana' !important;} .t33{width: 705px;margin-top: 9px;f:17px 'Verdana' !important;} .t34{width: 705px;f:17px 'Verdana' !important;} .t35{width: 705px;margin-top: 10px;f:17px 'Verdana' !important;} .t36{width: 685px;f:bold 16px 'Verdana' !important;} .t37{width: 705px;margin-top: 5px;f:17px 'Verdana' !important;} .t38{width: 686px;margin-leftZ: 76px;f:17px 'Verdana' !important;} .t39{width: 416px;margin-top: 32px;f:italic 17px 'Verdana' !important;} .t40{width: 691px;margin-leftZ: 71px;f:17px 'Verdana' !important;} .t41{width: 421px;margin-top: 36px;f:italic 17px 'Verdana' !important;} .t42{width: 540px;margin-leftZ: 76px;f:italic 17px 'Verdana' !important;} .t43{width: 540px;f:italic 17px 'Verdana' !important;} .t44{width: 540px;margin-top: 6px;f:17px 'Verdana' !important;} .t45{width: 686px;f:17px 'Verdana' !important;} .t46{width: 715px;f:17px 'Verdana' !important;} .t47{width: 686px;f:17px 'Verdana' !important;} .t48{width: 715px;margin-top: 32px;f:8px 'Verdana' !important;} .t49{width: 686px;margin-leftZ: 5px;f:17px 'Verdana' !important;} .t50{width: 720px;f:17px 'Verdana' !important;} .t51{width: 691px;f:17px 'Verdana' !important;} .t52{width: 715px;margin-leftZ: 5px;margin-top: 24px;f:9px 'Verdana' !important;} .t53{width: 421px;margin-leftZ: 76px;f:italic 17px 'Verdana' !important;} .t54{width: 421px;f:italic 17px 'Verdana' !important;} .t55{width: 715px;margin-top: 25px;f:8px 'Verdana' !important;} .t56{width: 715px;margin-top: 14px;f:17px 'Verdana' !important;} .t57{width: 686px;margin-leftZ: 76px;f:16px 'Verdana' !important;} </STYLE> <DIV id="page_1"> <P class="p0 ft0">Regeringens proposition 2001/02:41</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t0"> <TR> <TD class="tr0 td0"><SPAN class="p1 ft1">Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td1"><SPAN class="p2 ft1">Prop.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr1 td2"><SPAN class="p1 ft1">hyresrättsliga frågor</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td3"><SPAN class="p2 ft1">2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p3 ft2">Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.</P> <P class="p4 ft2">Stockholm den 18 oktober 2001</P> <P class="p5 ft3">Göran Persson</P> <P class="p6 ft3"><NOBR>Lars-Erik</NOBR> Lövdén</P> <P class="p7 ft2">(Justitiedepartementet)</P> <P class="p8 ft1">Propositionens huvudsakliga innehåll</P> <P class="p9 ft4">I propositionen föreslås ändringar i 12 kap. jordabalken, hyresförhandlingslagen och lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.</P> <P class="p10 ft2">Enligt förslaget skall hyresgästernas inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder stärkas genom en bestämmelse om att hyresnämnden, vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att en åtgärd genomförs, skall väga hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Vidare föreslås att hyresvärden skall få ansöka om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd tidigast två månader efter det att han eller hon har lämnat ett skriftligt meddelande om åtgärden till hyresgästen. Det föreslås också att hyresnämnden skall kunna förbjuda en förbättrings- eller ändringsåtgärd som av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. En åtgärd som har utförts utan godkännande eller tillstånd skall dessutom inte beaktas vid prövningen av hyran förrän det har förflutit fem år sedan åtgärden slutfördes. Om lägenheten har hyrts ut till någon annan än den som skulle ha godkänt åtgärden eller någon närstående till denne, skall åtgärden dock beaktas.</P> <P class="p10 ft2">Vidare föreslås att hyresgästens besittningsskydd vid andrahandsupplåtelse stärks. En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd som har hyrt lägenheten genom ett s.k. blockhyresavtal skall ha besittningsskydd som en förstahandshyresgäst.</P> <P class="p11 ft2">Om ett bostadshyresavtal har sagts upp med uppsägningstid, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess att det blivit slutligt avgjort om hyresgästen har rätt till förlängning av hyresförhållandet eller inte. För att förhindra att avhysningsförfarandet förhalas föreslås att</P> <P class="p12 ft5">hyresnämnden i en förlängningstvist skall kunna förordna att ett beslut</P> <P class="p13 ft2">1</P> </DIV> <DIV id="page_2"> <P class="p14 ft4">om att hyresgästen skall flytta på grund av att hyresrätten är förverkad får Prop. 2001/02:41 verkställas även om beslutet inte har vunnit laga kraft.</P> <P class="p10 ft2">Även regler om lokalhyra behandlas i propositionen. Förslagen bygger här på gällande rätt enligt vilken skälig hyra för lokaler är den gällande marknadshyran. I den föreslagna lagtexten klargörs att marknadshyran i första hand skall bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Det föreslås vidare att den ersättning som hyresgästen har rätt till vid s.k. obefogad förlängningsvägran alltid skall uppgå till ett belopp som motsvarar minst en årshyra för lokalen.</P> <P class="p10 ft2">I propositionen behandlas även vissa frågor om handikappanpassning av lägenheter, interimistiska beslut om ändring av hyran, hyresgästernas ställning då lägenheten har förstörts genom en olyckshändelse, indexreglering av lokalhyra och förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall. I dessa delar lämnas dock inte några förslag.</P> <P class="p15 ft2">Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 april 2002.</P> <P class="p16 ft2">2</P> </DIV> <DIV id="page_3"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t1"> <TR> <TD colspan=3 class="tr2 td4"><SPAN class="p17 ft1">Innehållsförteckning</SPAN> </TD> <TD class="tr2 td5"><SPAN class="p18 ft2">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr3 td6"><SPAN class="p17 ft6">1</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr3 td7"><SPAN class="p19 ft2">Förslag till riksdagsbeslut .................................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr3 td5"><SPAN class="p20 ft2">5</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr4 td6"><SPAN class="p17 ft6">2</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td8"><SPAN class="p19 ft2">Lagtext</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td9"><SPAN class="p21 ft2">..............................................................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td5"><SPAN class="p20 ft2">6</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td8"><SPAN class="p19 ft2">2.1</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td9"><SPAN class="p21 ft2">Förslag till lag om ändring i jordabalken ...........................</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td5"><SPAN class="p20 ft2">6</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p22 ft2"><SPAN class="ft6">2.2</SPAN><SPAN class="ft8">Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t2"> <TR> <TD class="tr6 td10"><SPAN class="p18 ft2">(1978:304) ........................................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td11"><SPAN class="p18 ft2">12</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p22 ft2"><SPAN class="ft6">2.3</SPAN><SPAN class="ft8">Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t3"> <TR> <TD class="tr7 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr7 td13"><SPAN class="p23 ft2">arrendenämnder och hyresnämnder .................................</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td14"><SPAN class="p18 ft2">13</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr8 td6"><SPAN class="p18 ft6">3</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr8 td0"><SPAN class="p19 ft2">Ärendet och dess beredning............................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td14"><SPAN class="p18 ft2">15</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr4 td6"><SPAN class="p18 ft6">4</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr4 td0"><SPAN class="p19 ft2">Överväganden och förslag ..............................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td14"><SPAN class="p18 ft2">15</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td12"><SPAN class="p19 ft6">4.1</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td13"><SPAN class="p23 ft2">Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsar-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td14"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td15"><SPAN class="p23 ft2">beten</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td16"><SPAN class="p21 ft9">.................................................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td14"><SPAN class="p18 ft2">15</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr9 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr9 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr9 td15"><SPAN class="p18 ft2">4.1.1 ........................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr9 td16"><SPAN class="p17 ft10">Bakgrund</SPAN> </TD> <TD class="tr9 td14"><SPAN class="p18 ft2">15</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p17 ft10">4.1.2</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">De åtgärder som hyresgästernas inflytande</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p18 ft11">..........................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">omfattar</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">17</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p18 ft11">4.1.3 ..................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Formerna för hyresgästinflytande</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">19</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p18 ft11">4.1.4 ...............................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Hyresnämndens prövning</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">23</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p17 ft10">4.1.5</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Varsamhetsreglerna i 3 kap. plan - och</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p18 ft11">.......................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">bygglagen</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">27</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p17 ft10">4.1.6</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Sanktioner om hyresvärden inte följer</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p18 ft11">...........................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">reglerna</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">29</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p18 ft11">4.1.7 ..............................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Uppsägning av hyresavtal</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">32</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td15"><SPAN class="p18 ft11">4.1.8 .............................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Upprustningsföreläggande</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">33</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft11">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td12"><SPAN class="p17 ft10">4.2</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr10 td13"><SPAN class="p17 ft10">Handikappanpassning ....................av bostadslägenheter</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">34</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p24 ft10"><SPAN class="ft11">4.3</SPAN><SPAN class="ft12">Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t4"> <TR> <TD class="tr11 td17"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr11 td18"><SPAN class="p17 ft10">blockuthyrning .................................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr11 td14"><SPAN class="p18 ft11">35</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td17"><SPAN class="p25 ft11">4.4</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td18"><SPAN class="p17 ft10">Interimistiska beslut om ändring av hyran .......................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">37</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p24 ft10"><SPAN class="ft11">4.5</SPAN><SPAN class="ft12">Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t5"> <TR> <TD colspan=2 class="tr12 td19"><SPAN class="p17 ft10">genom en olyckshändelse.................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr12 td14"><SPAN class="p18 ft11">39</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft10">4.5.1</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td21"><SPAN class="p17 ft10">Rätt till återflyttning.......................................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">39</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft10">4.5.2</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td21"><SPAN class="p17 ft10">Rätt till ersättning om lägenheten förstörs .....</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">43</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p24 ft10"><SPAN class="ft11">4.6</SPAN><SPAN class="ft12">Interimistiska beslut om avflyttning då hyresrätten är</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t6"> <TR> <TD class="tr13 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr13 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr13 td22"><SPAN class="p17 ft10">förverkad</SPAN> </TD> <TD class="tr13 td16"><SPAN class="p21 ft11">..........................................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr13 td14"><SPAN class="p18 ft11">43</SPAN> </TD> <TD class="tr13 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p17 ft10">4.6.1</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Interimistiska beslut i mål om förverkande</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">vid domstol .....................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">43</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p17 ft10">4.6.2</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Verkställighetsförordnanden i</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">förlängningstvister vid hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">(bostadslägenheter) ........................................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">45</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft10">4.7</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr10 td23"><SPAN class="p17 ft10">Möjligheten ............att upphäva en förhandlingsordning</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">47</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft10">4.8</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr10 td23"><SPAN class="p17 ft10">Indirekt besittningsskydd ...........................vid lokalhyra</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">50</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p17 ft10">4.8.1</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Allmänna utgångspunkter för</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p18 ft11">....................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">besittningsskyddet vid lokalhyra</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">50</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p17 ft10">4.8.2 .....................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Skälig hyra</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">51</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p17 ft10">4.8.3 ....................................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Förfarandet vid tvister</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">55</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td22"><SPAN class="p17 ft10">4.8.4 .........................................</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td16"><SPAN class="p17 ft10">Ersättningsreglerna</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">59</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft10">4.9</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr10 td23"><SPAN class="p17 ft10">Indexreglering .............................................av lokalhyra</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">60</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr10 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td20"><SPAN class="p17 ft10">4.10</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr10 td23"><SPAN class="p17 ft10">Förtida uppsägning .........av lokalhyresavtal vid dödsfall</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td14"><SPAN class="p18 ft11">63</SPAN> </TD> <TD class="tr10 td5"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr14 td6"><SPAN class="p18 ft13">5</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr14 td0"><SPAN class="p19 ft14">Ikraftträdande- och ..............................................övergångsfrågor</SPAN> </TD> <TD class="tr14 td14"><SPAN class="p18 ft14">65</SPAN> </TD> <TD class="tr14 td5"><SPAN class="p18 ft14">3</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_4"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7"> <TR> <TD class="tr1 td6"><SPAN class="p18 ft6">6</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr1 td0"><SPAN class="p19 ft2">Kostnader och andra konsekvenser av förslagen............................</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td24"><SPAN class="p26 ft2">66</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td25"><SPAN class="p27 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr15 td6"><SPAN class="p18 ft6">7</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr15 td0"><SPAN class="p19 ft2">Författningskommentar...................................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td24"><SPAN class="p26 ft2">68</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td25"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td6"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td26"><SPAN class="p19 ft2">7.1</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td18"><SPAN class="p28 ft2">Förslaget till lag om ändring i jordabalken ......................</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td24"><SPAN class="p26 ft2">68</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td25"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p29 ft2"><SPAN class="ft6">7.2</SPAN><SPAN class="ft8">Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t8"> <TR> <TD class="tr6 td10"><SPAN class="p18 ft2">(1978:304) ........................................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td11"><SPAN class="p18 ft2">79</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p29 ft2"><SPAN class="ft6">7.3</SPAN><SPAN class="ft8">Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9"> <TR> <TD class="tr7 td27"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td28"><SPAN class="p30 ft6">arrendenämnder och hyresnämnder .................................</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td29"><SPAN class="p18 ft2">81</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr8 td30"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet Hyresgästinflytande</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td29"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr4 td27"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td28"><SPAN class="p17 ft2">vid ombyggnad. Besittningsskydd vid lokalhyra. Andra</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td29"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td27"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td28"><SPAN class="p17 ft6">hyresrättsliga frågor (SOU 2000:76) ....................................</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td29"><SPAN class="p18 ft2">85</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr4 td27"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 2</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td28"><SPAN class="p17 ft2">Lagförslagen i betänkandet...................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td29"><SPAN class="p18 ft2">96</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr16 td27"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 3</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td28"><SPAN class="p17 ft2">Förteckning över remissinstanser .......................................</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td29"><SPAN class="p18 ft6">107</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr16 td27"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 4</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td28"><SPAN class="p17 ft2">Lagrådsremissens lagförslag...............................................</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td29"><SPAN class="p18 ft6">108</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr16 td27"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 5</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td28"><SPAN class="p17 ft2">Lagrådets yttrande...............................................................</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td29"><SPAN class="p18 ft6">117</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p31 ft2">Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 18 oktober 2001 .. 121</P> <P class="p32 ft2">4</P> </DIV> <DIV id="page_5"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"> <TR> <TD class="tr17 td31"><SPAN class="p33 ft1">1</SPAN> </TD> <TD class="tr17 td32"><SPAN class="p34 ft1">Förslag till riksdagsbeslut</SPAN> </TD> <TD class="tr17 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p35 ft2">Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till</P> <P class="p36 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">lag om ändring i jordabalken,</SPAN></P> <P class="p36 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft15">lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),</SPAN></P> <P class="p10 ft17"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft16">lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.</SPAN></P> <P class="p37 ft2">5</P> </DIV> <DIV id="page_6"> <P class="p38 ft1">2 Lagtext</P> <P class="p39 ft2">Regeringen har följande förslag till lagtext.</P> <P class="p40 ft18"><SPAN class="ft18">2.1</SPAN><SPAN class="ft19">Förslag till lag om ändring i jordabalken</SPAN></P> <P class="p41 ft2">Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken</P> <P class="p42 ft4"><SPAN class="ft20">dels </SPAN>att 12 kap. 18 d, 18 e, 18 f, 18 h, 45, 50, 55, 57 a och 58 b §§ skall ha följande lydelse,</P> <P class="p42 ft17"><SPAN class="ft21">dels </SPAN>att det i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 55 a §, av följande lydelse.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t11"> <TR> <TD class="tr15 td34"><SPAN class="p17 ft3">Nuvarande lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td35"><SPAN class="p17 ft22">Föreslagen lydelse</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p43 ft23">12 kap.</P> <P class="p44 ft2">18 d §<SPAN class="ft24">1</SPAN></P> <P class="p45 ft4">En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket</P> <P class="p46 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft25">utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller</SPAN></P> <P class="p46 ft4"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft26">utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12"> <TR> <TD colspan=4 class="tr18 td34"><SPAN class="p47 ft27">För att sådana åtgärder skall få</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr18 td36"><SPAN class="p18 ft27">För att sådana åtgärder skall få</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">vidtas krävs det att de har god-</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">vidtas krävs det att de har god-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">känts av de berörda bostadshyres-</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">känts av de berörda bostadshyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td37"><SPAN class="p17 ft2">gästerna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p48 ft2">eller att</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td38"><SPAN class="p47 ft2">hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td39"><SPAN class="p17 ft2">gästerna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td40"><SPAN class="p49 ft2">eller</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td24"><SPAN class="p50 ft2">att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td41"><SPAN class="p18 ft2">hyresnämnden</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">har lämnat tillstånd till åtgärderna.</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">har lämnat tillstånd till åtgärderna.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">Om åtgärderna avser de gemen-</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">Om åtgärderna avser de gemen-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td37"><SPAN class="p17 ft2">samma</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p1 ft2">delarna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td42"><SPAN class="p17 ft2">av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td41"><SPAN class="p47 ft2">fastigheten,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td39"><SPAN class="p17 ft2">samma</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td43"><SPAN class="p17 ft2">delarna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td41"><SPAN class="p18 ft2">av fastigheten,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">krävs det att de har godkänts av</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">krävs det att de har godkänts av</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">hyresgästerna i <SPAN class="ft3">minst </SPAN>hälften av de</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">hyresgästerna i <SPAN class="ft3">mer än </SPAN>hälften av</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td37"><SPAN class="p17 ft2">berörda</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td44"><SPAN class="p47 ft2">bostadslägenheterna eller</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td45"><SPAN class="p17 ft2">de berörda</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td46"><SPAN class="p18 ft6">bostadslägenheterna</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td47"><SPAN class="p17 ft2">att hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td41"><SPAN class="p47 ft2">har lämnat</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">eller att hyresnämnden har lämnat</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">tillstånd till åtgärderna. Godkän-</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">tillstånd till åtgärderna. Godkän-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">nande eller tillstånd behövs inte,</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">nande eller tillstånd behövs inte,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">om åtgärderna vidtas för att en</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">om åtgärderna vidtas för att en</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">bostadslägenhet skall uppnå lägsta</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">bostadslägenhet skall uppnå lägsta</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">godtagbara standard enligt 18 a §</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">godtagbara standard enligt 18 a §</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">sjätte och sjunde styckena.</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr5 td36"><SPAN class="p17 ft2">sjätte och sjunde styckena.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p46 ft2">Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 <NOBR>d–h</NOBR> §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t13"> <TR> <TD class="tr15 td48"><SPAN class="p17 ft29"><SPAN class="ft28">1 </SPAN>Senaste lydelse 1997:62.</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td49"><SPAN class="p18 ft2">6</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_7"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t1"> <TR> <TD colspan=2 class="tr1 td50"><SPAN class="p51 ft2">18 e §<SPAN class="ft24">2</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr1 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p52 ft2">Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p53 ft2">Om en berörd bostadshyresgäst</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">Om en berörd bostadshyresgäst</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">inte godkänner åtgärden, får hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td49"><SPAN class="p52 ft6">inte godkänner åtgärden, får hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">värden ansöka hos hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">värden ansöka hos hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">om tillstånd att utföra åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">om tillstånd att utföra åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">Ansökan får göras tidigast <SPAN class="ft3">en</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">Ansökan får göras tidigast <SPAN class="ft3">två</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2"><SPAN class="ft3">månad </SPAN>efter det att meddelandet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft6"><SPAN class="ft22">månader </SPAN>efter det att meddelandet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">lämnats till hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td49"><SPAN class="p54 ft6">lämnats till hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p46 ft17">Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts.</P> <P class="p55 ft2">18 f §<SPAN class="ft24">3</SPAN></P> <P class="p56 ft4">En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14"> <TR> <TD colspan=5 class="tr5 td51"><SPAN class="p17 ft6">oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td52"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td53"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td54"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td55"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td14"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">Vid prövningen av om det är</SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">Vid prövningen av om det är</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">oskäligt mot hyresgästen att åt-</SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">oskäligt mot hyresgästen att åt-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">gärden genomförs skall hyres-</SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">gärden genomförs skall hyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">värdens intresse av att åtgärden</SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">värdens intresse av att åtgärden</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">genomförs vägas mot <SPAN class="ft3">det intresse</SPAN></SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">genomförs vägas mot <SPAN class="ft3">de skilda</SPAN></SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">som hyresgäster i allmänhet kan</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td56"><SPAN class="p17 ft3">intressen</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td53"><SPAN class="p57 ft2">som</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td57"><SPAN class="p58 ft2">hyresgäster</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td14"><SPAN class="p18 ft2">i</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">antas ha av att åtgärden inte vidtas.</SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">allmänhet kan antas ha av att</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">Om det finns särskilda skäl, får</SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">åtgärden inte vidtas. Om det finns</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td58"><SPAN class="p17 ft2">även omständigheter</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td59"><SPAN class="p59 ft2">som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td60"><SPAN class="p47 ft2">hänför</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td56"><SPAN class="p17 ft2">särskilda</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td53"><SPAN class="p60 ft2">skäl,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td54"><SPAN class="p34 ft2">får</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td61"><SPAN class="p18 ft2">även</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">sig endast till den enskilde</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td62"><SPAN class="p17 ft2">omständigheter som hänför</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td14"><SPAN class="p18 ft6">sig</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td58"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen beaktas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td60"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td56"><SPAN class="p17 ft2">endast</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td53"><SPAN class="p17 ft2">till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td54"><SPAN class="p1 ft2">den</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td61"><SPAN class="p18 ft2">enskilde</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td26"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td63"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td60"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr7 td64"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen beaktas.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td55"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td14"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td26"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td63"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr0 td65"><SPAN class="p61 ft2">18 h §<SPAN class="ft24">4</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr0 td52"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td53"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td54"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td55"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td14"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">Om en förbättrings- eller</SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">Om en förbättrings- eller</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">ändringsåtgärd som avses i 18 d §</SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">ändringsåtgärd som avses i 18 d §</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p17 ft2">påbörjas</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td66"><SPAN class="p47 ft2">utan godkännande eller</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td56"><SPAN class="p17 ft2">påbörjas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td53"><SPAN class="p27 ft3">eller</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td54"><SPAN class="p62 ft3">av</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td61"><SPAN class="p18 ft3">särskild</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td26"><SPAN class="p17 ft2">tillstånd,</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr5 td66"><SPAN class="p47 ft2">skall hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD colspan=6 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft22">anledning kan antas bli påbörjad</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p17 ft2">förbjuda</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td63"><SPAN class="p63 ft2">hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td59"><SPAN class="p59 ft2">att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td60"><SPAN class="p47 ft2">utföra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td67"><SPAN class="p17 ft2">utan</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td46"><SPAN class="p64 ft2">godkännande eller</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td61"><SPAN class="p18 ft2">tillstånd,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p17 ft2">åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td63"><SPAN class="p50 ft2">Förbudet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td59"><SPAN class="p65 ft2">får</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td60"><SPAN class="p47 ft6">förenas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td67"><SPAN class="p17 ft2">skall</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td46"><SPAN class="p66 ft2">hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td61"><SPAN class="p18 ft2">förbjuda</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td26"><SPAN class="p17 ft2">med vite.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td63"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td60"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr5 td68"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärden att</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td54"><SPAN class="p17 ft2">utföra</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td61"><SPAN class="p18 ft2">åtgärden.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p67 ft2">Förbudet får förenas med vite. En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.</P> <P class="p42 ft17">Bestämmelserna i 16 § <NOBR>fjärde–sjätte</NOBR> styckena tillämpas också när ansökan enligt andra stycket har gjorts.</P> <P class="p68 ft2">45 §<SPAN class="ft24">5</SPAN></P> <P class="p45 ft17">Bestämmelserna i <NOBR>46–52</NOBR> §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t15"> <TR> <TD class="tr7 td69"><SPAN class="p21 ft30">2</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td70"><SPAN class="p69 ft29">Senaste lydelse 1997:62.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td71"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr19 td69"><SPAN class="p21 ft30">3</SPAN> </TD> <TD class="tr19 td70"><SPAN class="p69 ft29">Senaste lydelse 1997:62.</SPAN> </TD> <TD class="tr19 td71"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr19 td69"><SPAN class="p21 ft30">4</SPAN> </TD> <TD class="tr19 td70"><SPAN class="p69 ft29">Senaste lydelse 1997:62.</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr20 td71"><SPAN class="p18 ft2">7</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td69"><SPAN class="p21 ft30">5</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td70"><SPAN class="p69 ft29">Senaste lydelse 1993:400.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_8"> <DIV id="tx1"><SPAN class="ft2">Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu </SPAN><SPAN class="ft3">inte </SPAN><SPAN class="ft2">avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.</SPAN></DIV> <DIV id="tx2"><SPAN class="ft3">Bestämmelsen i första stycket gäller inte om hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta enligt den paragrafens första stycke får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.</SPAN></DIV> <DIV id="tx3"><SPAN class="ft2">För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.</SPAN></DIV> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p70 ft4">1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,</P> <P class="p70 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft31">hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,</SPAN></P> <P class="p71 ft2"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft15">lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller</SPAN></P> <P class="p70 ft2"><SPAN class="ft6">4.</SPAN><SPAN class="ft31">hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §.</SPAN></P> <P class="p72 ft3">Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand.</P> <P class="p70 ft2">Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.</P> <P class="p73 ft4">50 §<SPAN class="ft32">6 </SPAN>Är frågan om förlängning av</P> <P class="p74 ft2">hyresavtalet ännu <SPAN class="ft3">ej </SPAN>avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. För den tid som hyresgästen <SPAN class="ft3">sålunda </SPAN>bor kvar i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.</P> <P class="p75 ft2">55 §<SPAN class="ft24">7</SPAN></P> <P class="p76 ft33">Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om</P> <P class="p77 ft29"><SPAN class="ft28">6 </SPAN>Senaste lydelse 1984:694.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p78 ft2">8</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_9"> <P class="p79 ft4">den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till Prop. 2001/02:41 bruksvärdet är likvärdiga.</P> <P class="p46 ft2">Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14"> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">Vid en prövning enligt första</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td72"><SPAN class="p53 ft2">Vid en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td73"><SPAN class="p48 ft2">prövning enligt första</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">stycket skall även bestämmelserna</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft2">stycket skall även bestämmelserna</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p80 ft6">i 55 b <SPAN class="ft22">§ </SPAN>iakttas.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td72"><SPAN class="p17 ft3"><SPAN class="ft2">i </SPAN>55 a och</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td73"><SPAN class="p17 ft2">55 b <SPAN class="ft3">§§ </SPAN>iakttas.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p46 ft2">Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första– tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.</P> <P class="p46 ft2">Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.</P> <P class="p46 ft4">Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.</P> <P class="p81 ft3">55 a §</P> <P class="p82 ft3">Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om</P> <P class="p83 ft20"><SPAN class="ft22">1.</SPAN><SPAN class="ft34">godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats,</SPAN></P> <P class="p84 ft3"><SPAN class="ft22">2.</SPAN><SPAN class="ft35">lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och</SPAN></P> <P class="p84 ft20"><SPAN class="ft22">3.</SPAN><SPAN class="ft36">det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit högst fem år sedan åtgärden slutfördes.</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t16"> <TR> <TD class="tr15 td48"><SPAN class="p17 ft29"><SPAN class="ft28">7 </SPAN>Senaste lydelse 1997:62.</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td49"><SPAN class="p18 ft2">9</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_10"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034110x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p85 ft2">57 a §<SPAN class="ft24">8</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t17"> <TR> <TD class="tr7 td74"><SPAN class="p65 ft2">Vid tillämpningen av 57 § första</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td75"><SPAN class="p18 ft2">Vid tillämpningen av 57 § första</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">stycket 5 skall en krävd hyra inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">stycket 5 skall en krävd hyra inte</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft6">anses som skälig, om den överstiger</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft6">anses som skälig, om den överstiger</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td74"><SPAN class="p65 ft2">den hyra som lokalen vid hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td75"><SPAN class="p18 ft2">den hyra som lokalen vid hyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">tidens utgång kan antas betinga på</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">tidens utgång kan antas betinga på</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">öppna marknaden (marknadshyra).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">öppna marknaden (marknadshyra).</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft22">När marknadshyran bestäms, skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft22">Marknadshyran skall i första hand</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft3">främst beaktas hyran för närmast</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft3">bestämmas med utgångspunkt i en</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft22">jämförliga lokaler på orten. <SPAN class="ft6">Endast</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft3">jämförelse med hyran för andra</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td74"><SPAN class="p65 ft2">om det finns särskilda skäl får</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td75"><SPAN class="p18 ft3">liknande lokaler på orten. <SPAN class="ft2">Endast</SPAN></SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">hänsyn tas till ökning av lokalens</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">om det finns särskilda skäl får</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">värde, som en hyresgäst har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">hänsyn tas till ökning av lokalens</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p86 ft6">åstadkommit.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">värde, som en hyresgäst har</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td74"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td75"><SPAN class="p87 ft6">åstadkommit.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p88 ft2">I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart</P> <P class="p89 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft37">när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,</SPAN></P> <P class="p89 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft37">när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.</SPAN></P> <P class="p89 ft4">I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.</P> <P class="p90 ft2">58 b §<SPAN class="ft24">9</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t17"> <TR> <TD colspan=4 class="tr7 td74"><SPAN class="p65 ft2">Om hyresgästen har rätt till</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td75"><SPAN class="p18 ft2">Om hyresgästen har rätt till</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td74"><SPAN class="p65 ft2">stycket eller 58 a § tredje stycket,</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td75"><SPAN class="p18 ft2">stycket eller 58 a § tredje stycket,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td67"><SPAN class="p17 ft2">skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td76"><SPAN class="p64 ft2">hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td77"><SPAN class="p17 ft2">alltid</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td20"><SPAN class="p65 ft2">betala</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">skall hyresvärden alltid betala</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">ersättning till hyresgästen med ett</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">ersättning till hyresgästen med ett</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">belopp som motsvarar en årshyra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">belopp som motsvarar en årshyra</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">för lokalen enligt det uppsagda</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">för lokalen enligt det uppsagda</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft3"><SPAN class="ft2">hyresavtalet</SPAN>, dock högst ett belopp</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p91 ft6">hyresavtalet.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td67"><SPAN class="p17 ft3">som</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td76"><SPAN class="p92 ft22">vid hyrestidens</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td77"><SPAN class="p93 ft22">utgång</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td20"><SPAN class="p65 ft3">mot-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td75"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p94 ft3">svarar fyra basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring<SPAN class="ft2">.</SPAN></P> <P class="p89 ft2">Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen.</P> <P class="p95 ft29"><SPAN class="ft30">8</SPAN><SPAN class="ft38">Senaste lydelse 1988:927.</SPAN></P> <P class="p96 ft29"><SPAN class="ft30">9</SPAN><SPAN class="ft38">Senaste lydelse 1988:927.</SPAN></P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">10</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_11"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t18"> <TR> <TD class="tr4 td78"><SPAN class="p17 ft2">1. Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p98 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft25">I fråga om åtgärder som har påbörjats före ikraftträdandet skall 12 kap. 55 a § inte tillämpas samt 12 kap. 18 d och 55 §§ tillämpas i sina äldre lydelser. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 e § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, skall denna paragraf tillämpas i sin äldre lydelse. 12 kap. 18 f § skall tillämpas i sin äldre lydelse om ansökan om tillstånd till åtgärden har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet.</SPAN></P> <P class="p98 ft2"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft39">I fråga om hyresavtal som avser upplåtelse i andra hand och har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <P class="p98 ft17"><SPAN class="ft6">4.</SPAN><SPAN class="ft16">I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet skall 12 kap. 50, 57 a och 58 b §§ tillämpas i sina äldre lydelser.</SPAN></P> <P class="p99 ft2">11</P> </DIV> <DIV id="page_12"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034112x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV id="tx1"><SPAN class="ft6">Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden </SPAN><SPAN class="ft22">på ansökan av en organisation av hyresgäster besluta </SPAN><SPAN class="ft6">att en förhandlingsordning inte </SPAN><SPAN class="ft22">längre </SPAN><SPAN class="ft6">skall gälla för </SPAN><SPAN class="ft22">ett eller flera av de hus som förhandlingsordningen avser.</SPAN></DIV> <DIV id="tx2"><SPAN class="ft22">I ärendet är hyresvärden och den hyresgästorganisation som är part i förhandlingsordningen sökandens motparter. Om förhandlingsordningen gäller även för en organisation av fastighetsägare, är även den organisationen sökandens motpart.</SPAN></DIV> <P class="p100 ft41"><SPAN class="ft18">2.2</SPAN><SPAN class="ft40">Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)</SPAN></P> <P class="p101 ft17">Härigenom föreskrivs att 3 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t19"> <TR> <TD class="tr15 td34"><SPAN class="p17 ft3">Nuvarande lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td35"><SPAN class="p17 ft22">Föreslagen lydelse</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p102 ft4">3 a §<SPAN class="ft32">1 </SPAN>Om det finns särskilda skäl, får</P> <P class="p103 ft20"><SPAN class="ft4">hyresnämnden </SPAN>i en tvist som avses i 2 § andra stycket förordna <SPAN class="ft4">att en förhandlingsordning inte </SPAN>vidare <SPAN class="ft4">skall gälla för </SPAN>huset eller husen som det är fråga om.</P> <P class="p104 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN></P> <P class="p105 ft4"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft42">I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket som har hänskjutits till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 3 a § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <P class="p106 ft29"><SPAN class="ft28">1 </SPAN>Senaste lydelse 1997:64.</P> <P class="p107 ft2">12</P> </DIV> <DIV id="page_13"> <P class="p108 ft41"><SPAN class="ft18">2.3</SPAN><SPAN class="ft40">Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder</SPAN></P> <P class="p109 ft17">Härigenom föreskrivs att 13 a, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t20"> <TR> <TD class="tr15 td34"><SPAN class="p17 ft3">Nuvarande lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td35"><SPAN class="p17 ft22">Föreslagen lydelse</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p110 ft2">13 a §<SPAN class="ft24">1</SPAN></P> <P class="p56 ft4">Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får hyresnämnden efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall lämnas.</P> <P class="p83 ft3">Upphör hyresavtalet att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, får hyresnämnden, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anledning, skall hyresnämnden då föreskriva att hyresvärden skall ställa säkerhet för skadestånd som han kan bli skyldig att betala om beslutet ändras.</P> <P class="p111 ft2">17 §<SPAN class="ft24">2</SPAN></P> <P class="p112 ft2">Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.</P> <P class="p46 ft2">I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.</P> <P class="p112 ft2">I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.</P> <P class="p113 ft21">Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresför-</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t21"> <TR> <TD class="tr21 td69"><SPAN class="p21 ft30">1</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td70"><SPAN class="p69 ft29">Senaste lydelse 1984:679.</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr22 td79"><SPAN class="p18 ft2">13</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td69"><SPAN class="p21 ft30">2</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td70"><SPAN class="p69 ft29">Senaste lydelse 1997:63.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_14"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034114x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV id="id_1"> <DIV id="id_1_1"> <P class="p114 ft43">handlingslagen, inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.</P> <P class="p115 ft22">Föres ej talan mot nämnds beslut enligt <SPAN class="ft6">9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 c § åttonde stycket eller 55 d § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792), </SPAN>får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.</P> <P class="p116 ft6"><SPAN class="ft22">Har </SPAN>hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen <SPAN class="ft22">förordnat </SPAN>att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket <SPAN class="ft22">nämnda lag </SPAN>skall <SPAN class="ft22">lända till efterrättelse </SPAN>genast<SPAN class="ft22">, får även sådant beslut, om hovrätten ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.</SPAN></P> </DIV> <DIV id="id_1_2"> <P class="p117 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p118 ft2">32 §<SPAN class="ft24">3</SPAN></P> <P class="p119 ft43">Om hyresnämndens beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom:</P> <P class="p120 ft2"><SPAN class="ft3">– </SPAN>9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 c § åttonde stycket eller 55 d § jordabalken,</P> <P class="p120 ft2"><SPAN class="ft22">–</SPAN><SPAN class="ft44">22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),</SPAN></P> <P class="p120 ft3"><SPAN class="ft22">–</SPAN><SPAN class="ft37">13 a § </SPAN>första stycket <SPAN class="ft2">denna lag, eller</SPAN></P> <P class="p120 ft2"><SPAN class="ft22">–</SPAN><SPAN class="ft31">13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792).</SPAN></P> <P class="p121 ft22">Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om <SPAN class="ft6">hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen </SPAN>har bestämt <SPAN class="ft6">att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket </SPAN>i den lagen <SPAN class="ft6">skall </SPAN>gälla <SPAN class="ft6">genast.</SPAN></P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p36 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN></P> <P class="p10 ft4"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft42">I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet gäller 13 a och 32 §§ i sina äldre lydelser.</SPAN></P> <P class="p10 ft4"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft42">I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen som har hänskjutits till hyresnämnd före ikraftträdandet gäller 17 § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <P class="p122 ft29"><SPAN class="ft28">3 </SPAN>Senaste lydelse 1994:833.</P> <P class="p107 ft2">14</P> </DIV> </DIV> <DIV id="page_15"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t10"> <TR> <TD class="tr17 td31"><SPAN class="p33 ft1">3</SPAN> </TD> <TD class="tr17 td32"><SPAN class="p34 ft1">Ärendet och dess beredning</SPAN> </TD> <TD class="tr17 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p123 ft2">Regeringen beslutade den 21 augusti 1997 att en särskild utredare skulle tillkallas för att göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål (dir 1997:97). Utredningen antog namnet 1997 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1997:09).</P> <P class="p10 ft2">Utredningen lämnade i augusti 2000 slutbetänkandet Hyresgästinflytande vid ombyggnad. Besittningsskydd vid lokalhyra. Andra hyresrättsliga frågor (SOU 2000:76). Där lämnas förslag till bestämmelser om bl.a. hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten, verkställighetsförordnanden i förlängningstvister, besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning, indirekt besittningsskydd vid lokalhyra och möjligheten att upphäva en förhandlingsordning. Vidare görs överväganden om bl.a. reglerna om hyresgästens ställning då lägenheten förstörs genom en olyckshändelse, uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall och indexreglering av lokalhyra. En sammanfattning av slutbetänkandet finns i <SPAN class="ft3">bilaga 1</SPAN>. Utredningens lagförslag finns i <SPAN class="ft3">bilaga 2</SPAN>.</P> <P class="p105 ft4">Slutbetänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i <SPAN class="ft20">bilaga 3</SPAN>. En sammanställning av remissvaren finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju 2000/3911<SPAN class="ft45">).</SPAN></P> <P class="p10 ft17">I denna proposition tar vi upp de frågor som behandlas i slutbetänkandet.</P> <P class="p124 ft22">Lagrådet</P> <P class="p125 ft4">Regeringen beslutade den 6 september 2001 att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i <SPAN class="ft20">bilaga 4</SPAN>.</P> <P class="p10 ft4">Lagrådets yttrande finns i <SPAN class="ft20">bilaga 5</SPAN>. Lagrådets synpunkter, som behandlas i avsnitt 4.1.4 och 4.7 samt i författningskommentaren, har föranlett vissa ändringar i förhållande till lagrådsremissen. Vidare har gjorts några ändringar av redaktionell natur.</P> <P class="p126 ft1">4 Överväganden och förslag</P> <P class="p127 ft41"><SPAN class="ft18">4.1</SPAN><SPAN class="ft40">Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten</SPAN></P> <P class="p128 ft23"><SPAN class="ft46">4.1.1</SPAN><SPAN class="ft47">Bakgrund</SPAN></P> <P class="p129 ft22">Det nuvarande regelsystemet</P> <P class="p123 ft2">Den 1 april 1997 infördes ett nytt regelsystem för hyresgästinflytande vid ombyggnad (12 kap. 18 <NOBR>d–h</NOBR> §§ jordabalken; 12 kap. jordabalken betecknas i det följande hyreslagen). De nya bestämmelserna innebär i korthet följande.</P> <P class="p10 ft4">En hyresvärd får utföra en standardhöjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde endast om</P> <P class="p12 ft27">åtgärden har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller, om</P> <P class="p130 ft2">15</P> </DIV> <DIV id="page_16"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t22"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av hyresgästerna</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td80"><SPAN class="p131 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna. Detsamma gäller i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">fråga om en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en bostads-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten. Godkännande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">behövs dock inte om åtgärden vidtas för att en bostadslägenhet skall</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">uppnå lägsta godtagbara standard.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">En hyresvärd som vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Om en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyresvärden ansöka hos hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">månad efter det att meddelandet har lämnats till hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">En ansökan om tillstånd skall bifallas om hyresvärden har ett</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">åtgärden inte vidtas (det objektiva hyresgästintresset). Om det finns</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">enskilde hyresgästen beaktas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd påbörjas utan godkännande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">åtgärden. Förbudet får förenas med vite.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr23 td50"><SPAN class="p17 ft22">Utredningens genomgång av ärenden angående tillstånd till förbättrings-</SPAN> </TD> <TD class="tr23 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft22">och ändringsåtgärder</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr1 td50"><SPAN class="p17 ft2">Till landets hyresnämnder inkom under perioden den 1 april 1997 – den</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">31 december 1999 totalt 282 ärenden angående tillstånd till förbättrings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">och ändringsåtgärder och 43 ärenden angående förbud mot sådana</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">åtgärder. Ärendena läggs upp fastighetsvis eller per gatuadress varför</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">varje ärende vanligtvis omfattar åtgärder i flera lägenheter. En mycket</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">klar majoritet av tillståndsärendena eller 213 inkom till Hyresnämnden i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">Stockholm. Motsvarande siffra var för Hyresnämnden i Göteborg 46 och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">för Hyresnämnden i Malmö nio. Övriga nämnder har handlagt endast</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">något enstaka sådant ärende eller inte något ärende alls (se bilaga 3 till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">betänkandet).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen har gått igenom samtliga ombyggnadsärenden som</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">sakprövades hos Svea hovrätt under perioden den 1 april 1997 – den 31</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">december 1999 (30 ärenden, se betänkandet s. 89 f. och bilaga 4 till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">betänkandet) och samtliga ärenden som inkom till Hyresnämnden i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">Stockholm under första halvåret 1998 respektive första halvåret 1999 (47</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">respektive 43 ärenden, se betänkandet bilaga 5 och 6). Utredningens</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">genomgång visade följande.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">De flesta ärenden har handlat om tillstånd till förbättringsåtgärder i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">kök, badrum och toalett i samband med byte av vatten- och avlopps-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">stammar. Stammarna i husen har haft en ålder av <NOBR>50–70</NOBR> år. I allmänhet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">har hyresvärdarna åberopat att stammarna med hänsyn till sin ålder måste</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bytas. Inte sällan har det också åberopats att vattenläckage förekommit</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">och att det finns fukt- och mögelskador.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Hyresvärdarna brukar i samband med stambyten begära att i badrum få</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2"><SPAN class="ft3">kakla väggar </SPAN>och lägga <SPAN class="ft3">klinker på golv</SPAN>. Vidare brukar de anhålla om att</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td80"><SPAN class="p18 ft2">16</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_17"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034117x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p14 ft20"><SPAN class="ft4">få installera </SPAN>badrumsskåp med belysning<SPAN class="ft4">, </SPAN>handdukstork<SPAN class="ft4">, nya </SPAN>beslag <SPAN class="ft4">samt Prop. 2001/02:41 </SPAN>ettgreppsblandare <SPAN class="ft4">i badkar eller dusch och i tvättställ. De framhåller att</SPAN></P> <P class="p132 ft2">det är ekonomiskt motiverat att genomföra upprustningarna samtidigt med stambytena och betonar att kakel och klinker har en längre livslängd än våtrumstapet och våtrumsmatta.</P> <P class="p10 ft2">När det gäller köken brukar de privata fastighetsägarna begära att få byta ut <SPAN class="ft3">köksskåpen </SPAN>mot nya moderna skåp, sätta in ny <SPAN class="ft3">diskbänk </SPAN>och nya <SPAN class="ft3">bänkskivor</SPAN>, installera <SPAN class="ft3">köksfläkt</SPAN>, byta från gasspis till <SPAN class="ft3">elspis</SPAN>, installera <SPAN class="ft3">ettgreppsblandare </SPAN>och <SPAN class="ft3">diskbänksbelysning </SPAN>samt <SPAN class="ft3">kakla </SPAN>ovanför diskbänk och spis. Även de allmännyttiga bostadsföretagen brukar begära att få utföra dessa slag av åtgärder. Ibland låter dock de allmännyttiga bostadsföretagen hyresgästerna själva avgöra om de vill att dessa åtgärder skall vidtas.</P> <P class="p133 ft2">Som skäl för upprustningarna av köken brukar bl.a. åberopas att köksskåpen, som inte sällan är platsbyggda, inte kan bevaras intakta vid stambytet. Det åberopas också att diskbänk, spis och andra ytor bör höjas till standardhöjd och att inredningen är sliten och omodern samt att det är ekonomiskt motiverat att genomföra upprustningen samtidigt med stambytet.</P> <P class="p10 ft2">I samtliga ärenden som hyresnämnderna och Svea hovrätt har prövat har hyresvärden fått tillstånd till att i samband med stambyte genomföra den typ av standardhöjande åtgärder i badrum och kök som nu har nämnts.</P> <P class="p133 ft4">Även åtgärder i andra utrymmen än badrum och kök har prövats. Bl.a. har det lämnats tillstånd till byte till s.k. <SPAN class="ft20">säkerhetsdörr </SPAN>och att lägga <SPAN class="ft20">klinker i kapprum</SPAN>. Det har också lämnats tillstånd till utbyggnad av <SPAN class="ft20">balkong </SPAN>och till uppförandet av <SPAN class="ft20">nya vindslägenheter </SPAN>som delvis inkräktar på befintliga lägenheters förvaringsutrymmen.</P> <P class="p134 ft23"><SPAN class="ft46">4.1.2</SPAN><SPAN class="ft47">De åtgärder som hyresgästernas inflytande omfattar</SPAN></P> <P class="p135 ft17"><SPAN class="ft48">Regeringens bedömning: </SPAN>Bestämmelserna om vilka åtgärder som hyresgästernas inflytande omfattar bör inte ändras.</P> <P class="p136 ft4"><SPAN class="ft49">Utredningens bedömning</SPAN>: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. <NOBR>104–106).</NOBR></P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN>: De flesta remissinstansersom har yttrat sig i frågan har godtagit utredningens bedömning. <SPAN class="ft3">Boverket </SPAN>har dock ansett att hyresgästerna bör ges inflytande även över åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. <SPAN class="ft3">Riksantikvarieämbetet </SPAN>har redovisat en liknande uppfattning.</P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft23">Skälen för regeringens bedömning</SPAN>: Det är en naturlig utgångspunkt att hyresgäster skall ha inflytande över standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet av den lägenhet som de bor i. Det gäller oavsett om åtgärderna avser de enskilda lägenheterna eller de gemensamma delarna av en fastighet. Lika naturligt är att hyresgäster har inflytande över åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheterna eller de gemensamma delarna av fastigheten, oavsett om åtgärderna påverkar standarden eller inte. De nu nämnda slagen av</P> <P class="p12 ft5">åtgärder – vilka motsvarar dem som omfattas av nuvarande regler om</P> <P class="p130 ft2">17</P> </DIV> <DIV id="page_18"> <P class="p137 ft4">hyresgästinflyttande vid ombyggnad – bör alltså hyresgästerna även Prop. 2001/02:41 fortsättningsvis ha inflytande över.</P> <P class="p98 ft2">Reglerna om hyresgästinflytande omfattar dock i dag inte åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. <SPAN class="ft3">Boverket </SPAN>har förordat att hyresgästerna ges inflytande även över sådana åtgärder. Verket har framhållit att det skulle leda till att hyresvärdar och hyresgäster samt hyresnämnder slipper ta ställning till var gränsen går mellan dessa och andra åtgärder och att varsamhetsaspekterna kan bli bättre belysta.</P> <P class="p98 ft2">Vi kan för vår del konstatera att det under flera decennier har varit ett viktigt bostadspolitiskt mål att alla bostadslägenheter skall uppfylla vissa grundläggande krav på boendestandard, dvs. de skall ha s.k. lägsta godtagbara standard. Inom lägenheten skall sålunda finnas bl.a. anordning för kontinuerlig uppvärmning av lägenheten, toalett och tvättställ, badkar eller dusch, spis, diskho och kylskåp. För att alla lägenheter skall uppfylla dessa krav har hyresgäster getts rätt att vid hyresnämnd ansöka om att hyresvärden skall föreläggas att rusta upp lägenheten så att den får lägsta godtagbara standard (se 18 a § hyreslagen). Enligt vår mening är det inte lämpligt att i lagen ta in bestämmelser som kan hindra hyresvärden från att vidta åtgärder som han enligt andra bestämmelser är skyldig att vidta. Mot det kan givetvis invändas att en hyresvärd som vill vidta åtgärder för att uppnå lägsta godtagbara standard alltid torde kunna få tillstånd till detta av hyresnämnden. En ordning där hyresvärden måste vända sig till hyresnämnden för att få genomföra åtgärder som han är skyldig att företa framstår emellertid som onödigt byråkratisk.</P> <P class="p138 ft2">Enligt vår uppfattning torde det nuvarande undantaget för åtgärder som syftar till att nå upp till lägsta godtagbara standard inte vålla några större tillämpningsproblem. I 18 a § sjätte och sjunde styckena hyreslagen har punktvis angetts vilka anordningar som en lägenhet skall vara försedd med för att den skall anses ha lägsta godtagbara standard. Enligt vår mening är det förhållandevis enkelt att avgöra om en åtgärd är av sådant slag att den omfattas av dessa bestämmelser</P> <P class="p139 ft2">I plan- och bygglagen finns bl.a. bestämmelser om att ändringar av en byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara (se 3 kap. 10 § plan- och bygglagen [1987:10]). Som framgår av avsnitt 4.1.5 anser vi att huvudansvaret för att dessa varsamhetsaspekter beaktas även fortsättningsvis bör åvila kommunernas byggnadsnämnder och att frågan alltså inte bör behandlas särskilt inom ramen för hyreslagen.</P> <P class="p140 ft4">Vi anser mot denna bakgrund att det lagstadgade systemet för hyresgästinflytande inte bör omfatta åtgärder som vidtas för att lägenheter skall uppnå lägsta godtagbara standard.</P> <P class="p141 ft2">18</P> </DIV> <DIV id="page_19"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034119x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p142 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p143 ft23"><SPAN class="ft46">4.1.3</SPAN><SPAN class="ft47">Formerna för hyresgästinflytande</SPAN></P> <P class="p125 ft2"><SPAN class="ft23">Regeringens bedömning: </SPAN>Inflytandet över förbättrings- och ändringsåtgärder bör även fortsättningsvis utövas av de enskilda hyresgästerna. Det bör inte göras någon ändring i den nuvarande bestämmelsen om att hyresvärden skriftligen skall meddela de berörda bostadshyresgästerna om de förbättrings- eller ändringsåtgärder som han vill utföra. Det bör inte införas några särskilda bestämmelser om innehållet i meddelandet eller om skyldighet för hyresvärden att anordna informationsmöten.</P> <P class="p133 ft2"><SPAN class="ft23">Regeringens förslag: </SPAN>För att åtgärderna skall få vidtas skall det liksom hittills krävas att de berörda bostadshyresgästerna har godkänt dem eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, skall de ha godkänts av hyresgästerna i mer än hälften av de berörda bostadslägenheterna.</P> <P class="p105 ft17">Hyresvärden skall kunna ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden tidigast två månader efter det att det skriftliga meddelandet har lämnats till hyresgästen</P> <P class="p144 ft4"><SPAN class="ft49">Utredningens förslag: </SPAN>Överensstämmer med regeringens bedömning och förslag (se betänkandet s. <NOBR>119–124).</NOBR></P> <P class="p145 ft3"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna: </SPAN>Hyresnämnden i Malmö <SPAN class="ft2">och </SPAN>Sveriges Fastighetsägareförbund <SPAN class="ft2">har avstyrkt förslaget om att en ansökan om tillstånd får ges in till hyresnämnden först två månader efter det att det skriftliga meddelandet har lämnats till hyresgästen. </SPAN>Hyresgästernas Riksförbund <SPAN class="ft2">har föreslagit att det skriftliga meddelandet till hyresgästen skall innehålla en uppgift om hyran efter åtgärdens genomförande och att, om huset omfattas av en förhandlingsordning, hyresvärden skall informera hyresgästorganisationen om planerade förbättrings- och ändringsåtgärder. Övriga remissinstanser har tillstyrkt förslagen och bedömningarna eller har inte haft några invändningar mot dem.</SPAN></P> <P class="p146 ft46">Skälen för regeringens bedömning och förslag</P> <P class="p129 ft22">Inflytandet bör utövas av de enskilda hyresgästerna</P> <P class="p123 ft2">I dag har en hyresgästorganisation inget lagstadgat inflytande över ombyggnadsåtgärder. Ett skäl som talar för att en hyresgästorganisation bör ha ett sådant inflytande är att den hyra som skall utgå sedan åtgärderna har genomförts i så fall skulle kunna bestämmas samtidigt som åtgärderna godkänns. Hyran bestäms normalt genom en förhandlingsöverenskommelse som hyresvärden och hyresgästorganisationen träffar och det skulle sålunda kunna slutas avtal som omfattade både ombyggnadsåtgärderna och hyran. Det kan också synas naturligt att ge hyresgästorganisationen ett formellt inflytande på detta område, särskilt som organisationen redan i dag normalt har möjlighet att begära förhandling om lägenheternas och husets skick (jfr 5 § andra stycket 2 hyresförhandlingslagen).</P> <P class="p147 ft2">Man kan härvid tänka sig två olika alternativ.</P> <P class="p148 ft2">19</P> </DIV> <DIV id="page_20"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t22"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p53 ft2">Ett alternativ är att hyresgästinflytandet helt och hållet utövas genom</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td80"><SPAN class="p131 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästorganisationerna. Enligt vår uppfattning bör det emellertid inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">komma ifråga att ge hyresgästorganisationer exklusiv rätt att godkänna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ombyggnadsåtgärder. Det är viktigt att den enskilde hyresgästen själv får</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">komma till tals vad gäller den egna lägenheten.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Ett annat alternativ är att reglera hyresgästinflytandet inom ramen för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">förhandlingssystemet enligt hyresförhandlingslagen. Frågan om vilka</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ändringsåtgärder som skulle få vidtas skulle i ett sådant system</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bestämmas genom en förhandlingsöverenskommelse mellan hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">och hyresgästorganisationen på i huvudsak samma sätt som i dag gäller</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">för bestämmande av hyra. Ett sådant system skulle kunna garantera den</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">enskilde hyresgästen ett visst inflytande, t.ex. genom att den hyresgäst</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">som så önskar skulle kunna ställa sig utanför förhandlingsordningen eller</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">genom att hyresgästen gavs rätt att vid missnöje med förhandlings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">resultatet föra frågan till hyresnämnden. Alternativet är dock förenat med</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">åtskilliga praktiska problem. Om hyresgästen ges möjlighet att ansöka</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">om ändring av en förhandlingsöverenskommelse i den del den avser</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">honom (jfr 22 § hyresförhandlingslagen) eller ges rätt att begära</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">prövning av hyresvillkoren enligt bestämmelserna i hyreslagen (se 5 §</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">fjärde stycket hyresförhandlingslagen), kommer frågan om en ombygg-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nadsåtgärd skall få vidtas eller inte att stå öppen under lång tid. Och om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästerna ges rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhand-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">lingssystemet, tvingas hyresvärden att komplettera förhandlingsöverens-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">kommelsen med godkännanden från de hyresgäster vars lägenheter inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">omfattas av förhandlingsordningen. Det leder till två parallella system för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">godkännande av ombyggnadsåtgärder.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Båda alternativen är alltså mindre lämpliga. Vi anser mot denna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bakgrund att inflytandet över åtgärderna även fortsättningsvis bör utövas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">av de enskilda hyresgästerna.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">En särskild fråga gäller om andrahandshyresgäster skall ha inflytande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">över förbättrings- och ändringsåtgärder. Enligt de nuvarande bestäm-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">melserna är det endast den som är hyresgäst i förhållande till fastighets-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ägaren som har inflytande. Vi har inte underlag för att nu föreslå att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bestämmelserna om hyresgästinflytande vid ombyggnad skall omfatta</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">även andrahandshyresgäster. Det finns emellertid anledning att noga följa</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft2">utvecklingen av andrahandshyresgästens ställning vid ombyggnader.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr24 td50"><SPAN class="p17 ft22">En åtgärd i ett gemensamt utrymme av fastigheten måste godkännas av en</SPAN> </TD> <TD class="tr24 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft22">absolut majoritet av hyresgästerna</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr16 td50"><SPAN class="p17 ft2">Utredningen har uppmärksammat att det i förarbetena till bestäm-</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">melserna om hyresgästinflytande har uttalats att åtgärder får vidtas i de</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">gemensamma delarna av fastigheten om de har godkänts av en absolut</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">majoritet av bostadshyresgästerna (prop. 1996/97:30 s. 71). I paragrafen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">som reglerar frågan har det däremot angetts att åtgärderna enbart behöver</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ha godkänts av hyresgästerna i <SPAN class="ft3">minst hälften </SPAN>av bostadslägenheterna (se</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">18 d § andra stycket hyreslagen). Lagstiftarens avsikt – att åtgärder som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">avser de gemensamma delarna skall ha godkänts av en absolut majoritet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">av hyresgästerna – har sålunda inte kommit till uttryck i lagtexten. Den</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">ordning som förespråkades i förarbetena till de nuvarande bestämmel-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">serna är enligt vår mening den lämpligaste. Vi föreslår därför att rekvi-</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td80"><SPAN class="p18 ft2">20</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_21"> <P class="p14 ft4">sitet ”minst hälften” i 18 d § andra stycket hyreslagen ändras till ”mer än Prop. 2001/02:41 hälften”.</P> <P class="p149 ft22">Särskilda bestämmelser om innehållet i det skriftliga meddelandet</P> <P class="p123 ft2">För att en hyresgäst skall kunna ta ställning till en planerad förbättrings- eller ändringsåtgärd behöver han eller hon givetvis visst slag av information. Det är därför naturligt att hyresvärden i förväg informerar om tidpunkten för genomförandet av åtgärden, hyresgästens boende under ombyggnaden, hyresgästens rätt till hyresnedsättning och hyran sedan åtgärden har genomförts (jfr prop. 1996/97:30 s. 70 och 93). Någon lagstadgad skyldighet att lämna detta slag av information har hyresvärden dock inte. Frågan är om en sådan skyldighet bör införas. Man kan härvid tänka sig olika alternativ. Ett alternativ är att det i lagen införs ett allmänt krav på att hyresvärden skall informera om vilka effekter som han bedömer att ombyggnaden kommer att få. Ett annat alternativ är att ett sådant krav på information förenas med bestämmelser om att hyresvärden i efterhand är bunden av de uppgifter som han har lämnat.</P> <P class="p105 ft2">Enligt vår mening finns det inte tillräckliga skäl att genomföra det första alternativet. Utredningens granskning av ombyggnadsärenden visar att de skriftliga meddelanden som hyresvärdarna lämnar till hyresgästerna i regel innehåller information om relevanta förhållanden (betänkandet s. 122). Behovet av att införa särskilda bestämmelser om innehållet framstår därför inte som särskilt stort. Det kan också konstateras att det ligger i hyresvärdens eget intresse att lämna så komplett information som möjligt för att hyresgästerna skall kunna ta ställning till åtgärderna. Vi utgår också från att organisationerna på hyresmarknaden gemensamt kan utarbeta standardformulär som kan användas för att lämna relevant information.</P> <P class="p150 ft2"><SPAN class="ft3">Hyresgästernas Riksförbund </SPAN>har lämnat ett förslag som överensstämmer nära med det andra alternativet, nämligen att hyresvärden i det skriftliga meddelandet skall ange den högsta hyra som han kommer att begära och att hyresvärden, sedan åtgärden har genomförts, får begära en högre hyra än den angivna endast om det finns särskilda skäl.</P> <P class="p133 ft2">Det kan synas som att en sådan bestämmelse är ägnad att garantera hyresgästerna bättre information om effekterna av ombyggnadsåtgärderna. Enligt vår mening är det emellertid inte rimligt att ge de uppgifter om hyresnivån som hyresvärden har lämnat självständig betydelse vid framtida fastställande av hyra. Det kan gå flera år från hyresvärdens begäran att hyresgästen skall godkänna åtgärden till dess att ombyggnaden kan påbörjas och det kan därför vara mycket svårt för hyresvärden att med säkerhet förutsäga vilka hyresnivåer som bör gälla när lägenheterna är ombyggda. Härtill kommer att hyresgästen genom bruksvärdessystemet alltid är skyddad mot oskäliga hyreskrav och när som helst kan få till stånd en prövning av hyrans storlek. Vi är alltså inte beredda att föreslå en ordning där hyresvärden i efterhand är bunden av de uppgifter om den framtida hyran som han har lämnat i informationen till hyresgästerna.</P> <P class="p151 ft2">21</P> </DIV> <DIV id="page_22"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7"> <TR> <TD class="tr25 td50"><SPAN class="p17 ft22">Informationsmöten och samråd med hyresgästorganisationen</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr4 td50"><SPAN class="p17 ft2">En annan fråga är om hyresvärden inför en förestående ombyggnad alltid</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bör vara skyldig att anordna informationsmöten med hyresgästerna och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">samråda med berörda hyresgästorganisationer.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningens kartläggning har visat att de allmännyttiga bostads-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">företagen alltid samråder med berörda hyresgästföreningar och i regel</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">även kallar hyresgästerna till informationsmöten. De privata värdarna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">brukar sällan samråda med hyresgästföreningarna men informerar</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">däremot hyresgästerna vid informationsmöten och ställer personal till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">förfogande som kan besvara hyresgästernas frågor.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">De hyresgästorganisationer som utredningen har tillfrågat anser att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">samrådet med de allmännyttiga företagen är tillfredsställande och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">motsvarar lagstiftarens intentioner. Däremot anser organisationerna att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">samrådet med de privata fastighetsägarna inte fungerar helt tillfreds-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ställande. <SPAN class="ft3">Hyresgästernas Riksförbund </SPAN>har, i linje härmed, förordat att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">det införs en bestämmelse att hyresvärden, om det finns en förhandlings-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ordning, skall informera hyresgästorganisationen om planerade för-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bättrings- eller ändringsåtgärder.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Enligt vår mening finns det en del som talar för förbundets förslag. En</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästorganisation som har slutit avtal om förhandlingsordning för ett</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hus har ett intresse av att få kännedom om de förbättrings- och ändrings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">åtgärder som hyresvärden avser att genomföra i huset. Hyresgäst-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">organisationen har normalt möjlighet att begära förhandling om lägen-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">heternas och husets skick (se 5 § andra stycket 2 hyresförhand-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lingslagen).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Införandet av en lagstadgad informationsskyldighet förutsätter emeller-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">tid ytterligare beredningsunderlag. Vi är därför inte beredda att nu lämna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">något förslag i denna del. Om det visar sig att samrådet mellan hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">värdarna och hyresgästorganisationerna inte fungerar på ett tillfreds-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft2">ställande sätt, är vi beredda att ta upp saken på nytt.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr24 td50"><SPAN class="p17 ft22">Ansökan om tillstånd bör få göras tidigast två månader efter det att</SPAN> </TD> <TD class="tr24 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft22">hyresvärden har lämnat det skriftliga meddelandet till hyresgästen</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr16 td50"><SPAN class="p17 ft2">Hyresgästerna har i dag en förhållandevis kort tid på sig att ta ställning</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">till om de skall godkänna förbättrings- eller ändringsåtgärder. Hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">värden får nämligen begära hyresnämndens tillstånd till åtgärden redan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">en månad efter det att hyresgästerna har underrättats. Samtidigt har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärden i allmänhet goda möjligheter att planera genomförandet av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">åtgärderna lång tid i förväg. Redan detta talar för att den tid som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäster har på sig för att ta ställning till åtgärderna bör förlängas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningens genomgång av ärenden vid Hyresnämnden i Stockholm</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">har visat att bara hälften av ärendena har prövats i sak. Övriga ärenden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">har avskrivits sedan ansökan har återkallats. Återkallandena kan ha haft</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">olika orsaker, men det kan antas att åtskilliga av dem har berott på att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästerna har godkänt åtgärderna. Detta tyder på att ansökningarna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">till hyresnämnden har gjorts i ett väl tidigt skede.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">En förlängning av den aktuella tidsfristen till två månader innebär ett</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">starkare incitament för hyresvärdarna att samråda med hyresgästerna. Det</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr26 td50"><SPAN class="p17 ft50">kan i sin tur antas medföra att färre frågor förs till hyresnämnden för</SPAN> </TD> <TD class="tr26 td33"><SPAN class="p17 ft51">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p152 ft2">22</P> </DIV> <DIV id="page_23"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034123x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p14 ft4">prövning. Visserligen kan det – såsom <SPAN class="ft20">Sveriges Fastighetsägareförbund </SPAN>Prop. 2001/02:41 har varit inne på – inte uteslutas att en tvåmånadersfrist i enstaka fall kan</P> <P class="p132 ft4">fördyra ombyggnaden. Vi bedömer dock att merkostnaderna blir marginella och uppvägs av de positiva effekterna av ett ökat samråd. Vi anser därför att övervägande skäl talar för att tidsfristen förlängs till två månader.</P> <P class="p134 ft23"><SPAN class="ft46">4.1.4</SPAN><SPAN class="ft47">Hyresnämndens prövning</SPAN></P> <P class="p125 ft2"><SPAN class="ft23">Regeringens bedömning: </SPAN>Liksom hittills bör gälla att hyresnämnden skall bifalla en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Principerna för den intresseavvägning som skall ske vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs bör emellertid ändras.</P> <P class="p105 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens förslag: </SPAN>Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot <SPAN class="ft20">de skilda intressen </SPAN>som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Liksom hittills skall, om det finns särskilda skäl, även omständigheter som hänför sig till den enskilde hyresgästen få beaktas.</P> <P class="p144 ft4"><SPAN class="ft49">Utredningens bedömning</SPAN>: Överensstämmer delvis med regeringens bedömning (se betänkandet s. <NOBR>106–112).</NOBR> Utredningen har dock inte föreslagit någon ändring av bestämmelsen om oskälighetsprövningen.</P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN>: En majoritet av remissinstanserna har ställt sig bakom utredningens bedömning. <SPAN class="ft3">Hyresgästernas Riksförbund</SPAN>, <SPAN class="ft3">Boverket</SPAN>, <SPAN class="ft3">Riksantikvarieämbetet </SPAN>och <SPAN class="ft3">Länsstyrelsen i Skåne län </SPAN>har förordat att hyresvärdens intresse av att åtgärden vidtas skall vägas mot den enskilde hyresgästens intresse i stället för, som i dag, mot det intresse som hyresgäster i allmänhet har.</P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund</SPAN>: För närvarande gäller att hyresnämnden skall bifalla en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas (det objektiva hyresgästintresset). Den enskilde hyresgästens intresse (det subjektiva hyresgästintresset) får beaktas, om det finns särskilda skäl.</P> <P class="p10 ft49">Skälen för regeringens bedömning och förslag: <SPAN class="ft4">Boendet utgör en central del av människors liv och vardag. Det är därför självfallet av största vikt att hyresgäster ges inflytande över hur deras boendemiljö utformas.</SPAN></P> <P class="p10 ft2">När de nuvarande reglerna om hyresgästinflytande vid ombyggnad kom till, var syftet att hyresgästerna skulle få större möjligheter att påverka förändringar i sin boendemiljö. Det torde inte råda någon tvekan om att bestämmelserna i viss utsträckning har fått denna effekt. Be-</P> <P class="p12 ft52">stämmelserna förefaller emellertid inte ha fått den betydelse som i och</P> <P class="p130 ft2">23</P> </DIV> <DIV id="page_24"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p153 ft2">för sig hade varit önskvärt. Flera remissinstanser har hävdat att hyresnämnderna och Svea hovrätt har gett det objektiva hyresgästintresset en sådan innebörd att hyresvärdarna alltid har möjlighet att genomföra sådana åtgärder som innebär att lägenheter uppnår modern nybyggnadsstandard. Den genomgång av ärenden som utredningen har gjort ger stöd för detta (betänkandet s. 89 f. samt bilagorna <NOBR>3–6</NOBR> till betänkandet). Åtgärder som innebär att en lägenhet förses med samma slag av inredning som en nybyggd lägenhet anses vanligen förenliga med det objektiva hyresgästintresset. Vid ombyggnader i samband med stambyten får hyresvärdarna därför regelmässigt tillstånd att förse lägenheterna med modern inredning. I allt väsentligt har hyresgästerna därmed ett reellt inflytande endast över s.k. lyxåtgärder.</P> <P class="p154 ft4">Enligt vår mening bör lagreglerna ändras så att de tar till vara hyresgästernas intressen på ett bättre sätt.</P> <P class="p155 ft2">Det har ibland hävdats att ett ökat hyresgästinflytande minskar hyresvärdarnas möjligheter till en rationell fastighetsförvaltning. För vår del anser vi att det är möjligt att förena en ändamålsenlig fastighetsförvaltning med ett ökat hyresgästinflytande. Utredningens ärendegenomgång visar att det finns en viss skillnad i omfattningen av de åtgärder som de allmännyttiga respektive privata hyresvärdarna begär tillstånd till att få genomföra. De allmännyttiga hyresvärdarna låter ibland hyresgästerna själva avgöra om de vill rusta upp sina kök genom att exempelvis förse dem med nya skåp, ny diskbänk och nya bänkskivor. De privata hyresvärdarna kräver däremot i regel att köken skall rustas upp. Detta tyder på att det går att öka hyresgästernas inflytande över åtgärderna utan att det försämrar hyresvärdarnas förutsättningar att bedriva en god fastighetsförvaltning.</P> <P class="p156 ft6">Hyresgästers inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder kan göras starkare på olika sätt. Ett sätt kan vara att, såsom <SPAN class="ft22">Boverket</SPAN>, <SPAN class="ft22">Riksantikvarieämbetet </SPAN>och <SPAN class="ft22">Hyresgästernas Riksförbund </SPAN>har förordat, ta bort det objektiva hyresgästintresset som kriterium vid oskälighetsprövningen och i stället låta den enskilde hyresgästens intresse (det subjektiva hyresgästintresset) vägas mot hyresvärdens intresse. Hyresgästernas Riksförbund har i anslutning till sitt förslag om detta uttalat att hyresvärdens intresse bör väga tungt när det är fråga om åtgärder som är nödvändiga för fastighetens bestånd, men att man när det gäller andra åtgärder bör ta hänsyn till den enskilde hyresgästens önskemål. Förbundet har särskilt framhållit att inom många samhällsområden betonas den enskildes valmöjligheter och rättigheter och att utvecklingen även inom bostadssektorn går mot ett alltmer individuellt anpassat boende.</P> <P class="p157 ft2">Vi har liksom Hyresgästernas Riksförbund noterat att utvecklingen inom hyressektorn tycks gå mot alltmer individuella lösningar. Vi är emellertid inte övertygade om att en ordning där hyresvärdens intresse vägs mot de enskilda hyresgästernas intressen är det lämpligaste sättet att förbättra hyresgästernas ställning. Ett skäl till det är den höga omsättningen av hyresgäster i många fastigheter. Den genomsnittliga flyttningsfrekvensen i såväl de allmännyttiga som de privata bostadsbestånden uppgår till <NOBR>20–25</NOBR> procent per år (betänkandet s. 111). En ombyggnadsåtgärd kan därför beröra flera generationer av hyresgäster. Det är därför angeläget att ombyggnadsåtgärder utförs på ett sådant sätt att de kan tilltala breda grupper av hyresgäster. För den enskilde</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p158 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">24</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_25"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p153 ft2">hyresgästen kan det ligga ett värde i att en i och för sig uttjänt inredning inte byts ut i samband med en större ombyggnad av fastigheten; för efterföljande hyresgäster är det emellertid viktigt att lägenheten fortlöpande hålls i stånd. Ett annat skäl mot en ordning som utgår från det s.k. subjektiva hyresgästintresset är att ett beaktande av enskilda hyresgästers speciella önskemål kan försvåra för hyresvärdarna att bedriva en i ett längre perspektiv rimlig fastighetsförvaltning. Dels kan det minska möjligheterna att samordna olika åtgärder, dels kan det göra det svårare att planera framtida underhållsåtgärder. Till syvende och sist kommer en sådan utveckling att gå ut över de framtida hyresgästerna och ge sämre förutsättningar för en god boendemiljö.</P> <P class="p159 ft2">Vi förordar därför att också den framtida bestämmelsen om hyresgästinflytande utgår från det s.k. objektiva hyresgästintresset. Be- stämmelsen bör emellertid utformas på ett annorlunda sätt än i dag. För närvarande utgår bestämmelsen från att hyresgästerna har ett gemensamt intresse som skall vägas mot hyresvärdens intresse. Hyresgästernas intresse har i praxis oftast kommit att definieras som modern nybyggnadsstandard. De argument som hyresgäster för fram och som inte sammanfaller med intresset av en modern nybyggnadsstandard beaktas inte vid hyresnämndens prövning. Som flera remissinstanser har påpekat utgör emellertid hyresgästerna inte någon enhetlig grupp med enhetliga värderingar. En majoritet av hyresgästerna föredrar säkerligen modern nybyggnadsstandard men breda grupper av hyresgäster kan föredra äldre inredningar i gott skick. Aspekter som för stora grupper av hyresgäster framstår som lika viktiga som hög standard kommer därmed</P> <P class="p160 ft4">– såsom nuvarande regler har kommit att tillämpas – inte med i bedömningen.</P> <P class="p155 ft2">Mot denna bakgrund framstår det enligt vår mening som naturligt att inte längre väga hyresvärdens intresse av att vidta en viss åtgärd mot ett enda hyresgästintresse (ofta definierat som intresset av att erhålla modern nybyggnadsstandard). Hyresvärdsintresset bör i stället vägas mot <SPAN class="ft3">de skilda slag av vanligt förekommande hyresgästintressen </SPAN>som talar i motsatt riktning. Hyresvärdens intresse av att vidta en viss åtgärd bör sålunda vägas inte bara mot hyresgästintresset av att erhålla bästa möjliga standard utan också mot andra önskemål som hyresgästerna för fram och som är uttryck för typiska och allmänt förekommande – men inte nödvändigtvis dominerande – hyresgästintressen. Ett sådant intresse kan vara att bevara en äldre och fortfarande väl fungerande inredning.</P> <P class="p155 ft2">En anledning till att hyresgäster motsätter sig en ombyggnadsåtgärd kan vara att de vill undvika den hyreshöjning som ombyggnaden kan föranleda. Enligt vår mening utgör också detta ett sådant vanligt förekommande hyresgästintresse som bör tas med i intresseavvägningen. Ibland bör denna faktor tillmätas avgörande vikt, i andra fall inte. Ju större hyreshöjning en åtgärd kan antas föranleda, dess starkare skäl bör hyresvärden rimligen kunna visa på om han likväl vill att åtgärden skall genomföras.</P> <P class="p161 ft6">Olika hyresgäster har olika förmåga att möta en hyreshöjning som en ombyggnadsåtgärd för med sig. Det kan i förstone synas tala för att också de enskilda hyresgästernas ekonomi borde vägas in i bedömningen. Enligt vår mening skulle detta emellertid kunna försvåra sådana fortlöpande renoveringsarbeten som är nödvändiga för att upprätthålla</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p158 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">25</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_26"> <P class="p137 ft4">kvaliteten i hyresbeståndet samt göra reglerna svåra att tillämpa och Prop. 2001/02:41 deras effekter svåra att förutse. Även i detta avseende bör alltså det</P> <P class="p162 ft2">hyresgästintresse som vägs mot hyresvärdens intresse vara ett objektivt hyresgästintresse.</P> <P class="p163 ft2">En bestämmelse om hyresgästinflytande som på detta sätt väger hyresvärdens intressen mot <SPAN class="ft3">skilda slag av vanligt förekommande hyresgästintressen </SPAN>leder till att den nuvarande fokuseringen på modern nybyggnadsstandard minskar. Hyresgästernas möjligheter att få framgång vid en prövning i hyresnämnden kommer därmed att öka. Samtidigt kommer en bestämmelse som anknyter till allmänt förekommande hyresgästintressen inte att förhindra ombyggnadsåtgärder som framstår som angelägna ur framtida hyresgästers perspektiv. Hyresvärdarna kommer också att ha rimliga förutsättningar att bedriva en i ett längre perspektiv bra fastighetsförvaltning. Förutsättningarna att förutse hur en viss planerad ombyggnadsåtgärd kommer att bedömas kommer också att vara förhållandevis goda, eftersom bedömningen kommer att utgå från objektiva kriterier.</P> <P class="p98 ft2">I lagrådsremissen utformade vi vårt förslag till ändring i 18 f § hyreslagen på så sätt att hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs skulle vägas mot <SPAN class="ft3">de intressen som hyresgäster vanligen kan antas ha </SPAN>av att åtgärden inte vidtas<SPAN class="ft3">. Lagrådet </SPAN>har påpekat att den föreslagna lydelsen och den nu gällande lydelsen av paragrafen är mycket likartade och att det inte är lätt att av lagtexten sluta sig till vilken saklig ändring som åsyftas. Enligt Lagrådet ger också de båda lagtexterna utrymme för mycket skiftande bedömningar och gör rättsläget svårbedömt för de inblandade parterna.</P> <P class="p139 ft2">Vi vill för vår del framhålla att det i hyreslagstiftningen finns åtskilliga bestämmelser som innebär att parternas intressen skall vägas mot varandra. Med hänsyn till de skiftande förhållandena som kan råda vid ombyggnader och de mer eller mindre starka intressen som parterna kan ha är det enligt vår uppfattning mest ändamålsenligt att låta även bestämmelsen om tillstånd till ombyggnadsåtgärder baseras på en avvägning mellan parternas intressen. Att i lagtexten närmare precisera vilka faktorer som därvid skall tillmätas betydelse låter sig i detta fall knappast göras. För att tydliggöra den ändring som vi förordar, dvs. att inte <SPAN class="ft3">ett </SPAN>hyresgästintresse utan <SPAN class="ft3">skilda slag </SPAN>av vanligt förekommande hyresgästintressen skall få beaktas vid intresseavvägningen föreslår vi en viss ändring av lagtexten, nämligen att det anges att hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs skall vägas mot <SPAN class="ft3">de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha </SPAN>av att åtgärden inte vidtas.</P> <P class="p140 ft2">Vi anser alltså att bestämmelsen om hyresgästinflytande vid ombyggnad bör ändras så att hyresvärdens intresse av att vidta åtgärden vägs mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Enskilda hyresgästers önskemål som inte är ett uttryck för de intressen som hyresgäster vanligen kan antas ha bör, liksom hittills, få beaktas om det finns särskilda skäl.</P> <P class="p140 ft4">Om praxis på området inte utvecklas i önskvärd riktning, kan det finnas anledning att vidta ytterligare lagstiftningsåtgärder. Vi kommer därför givetvis att följa utvecklingen på området.</P> <P class="p164 ft2">26</P> </DIV> <DIV id="page_27"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034127x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t23"> <TR> <TD class="tr15 td81"><SPAN class="p165 ft46">4.1.5</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td82"><SPAN class="p166 ft23">Varsamhetsreglerna i 3 kap. plan- och bygglagen</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p167 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens bedömning</SPAN>: Det bör inte införas några bestämmelser om att hyresnämnden skall pröva om en förbättrings- eller ändringsåtgärd är förenlig med bestämmelserna om varsamhet i plan- och bygglagen (1987:10).</P> <P class="p10 ft4">Om det i ett ärende om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd eller ett upprustningsföreläggande uppkommer en fråga om en åtgärd är förenlig med plan- och bygglagens bestämmelser om varsamhet, bör hyresnämnden underrätta byggnadsnämnden. Detta bör dock regleras i förordning.</P> <P class="p168 ft4"><SPAN class="ft49">Utredningens bedömning</SPAN>: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. <NOBR>112–116).</NOBR></P> <P class="p15 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN>: Remissutfallet är blandat.</P> <P class="p10 ft2">Samtliga remissinstanser utom <SPAN class="ft3">Riksantikvarieämbetet </SPAN>och <SPAN class="ft3">Länsstyrelsen i Stockholms län </SPAN>har godtagit utredningens bedömning att hyresnämnden inte skall pröva om en åtgärd är förenlig med reglerna om varsamhet i plan- och bygglagen.</P> <P class="p10 ft3">Boverket, KTH, Hyresnämnden i Luleå, Länsstyrelsen i Skåne län, Göteborgs kommun <SPAN class="ft2">och </SPAN>Hyresgästernas Riksförbund <SPAN class="ft2">har tillstyrkt förslaget om att hyresnämnden skall vara skyldig att underrätta byggnadsnämnden. Övriga remissinstanser som har yttrat sig i den frågan, däribland </SPAN>Svea hovrätt<SPAN class="ft2">, </SPAN>hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping <SPAN class="ft2">och </SPAN>Sundsvall, Göteborgs tingsrätt<SPAN class="ft2">, </SPAN>Svenska Kommunförbundet, Malmö kommun <SPAN class="ft2">och </SPAN>Länsstyrelsen i Stockholms län, <SPAN class="ft2">har avstyrkt det förslaget.</SPAN></P> <P class="p145 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund</SPAN>: I plan- och bygglagen finns bestämmelser om att ändring av en byggnad skall utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag beaktas och dess byggnadstekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara (3 kap. 10 § plan- och bygglagen). Bestämmelserna tillämpas av byggnadsnämnden vid handläggningen av ärenden om bygglov och bygganmälan. Hyreslagens regelverk om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten innehåller inte några särskilda varsamhetsbestämmelser eller bestämmelser om att hyresnämnden skall beakta reglerna i plan- och bygglagen.</P> <P class="p169 ft23">Skälen för regeringens bedömning<SPAN class="ft2">: </SPAN><SPAN class="ft3">Länsstyrelsens i Stockholms län </SPAN><SPAN class="ft2">har hävdat att byggnadsnämndernas hantering av frågor om varsamhet vid ombyggnader inte tillgodoser bevarandeintresset på ett tillfredsställande sätt. </SPAN><SPAN class="ft3">Riksantikvarieämbetet </SPAN><SPAN class="ft2">har redovisat en liknande uppfattning och framhållit att inre ändringar i en byggnad inte kräver bygglov och i många fall inte heller omfattas av bestämmelserna om bygganmälan. Det finns mot den bakgrunden anledning att fråga sig om varsamhetsprövningen enligt plan- och bygglagen borde göras till en del av hyresnämndens prövning.</SPAN></P> <P class="p170 ft2">Det finns emellertid enligt vår uppfattning flera skäl som talar mot att hyresnämnden skall pröva frågor om huruvida planerade förbättrings- och ändringsåtgärder är förenliga med plan- och bygglagens regler. Bland annat skulle det kunna leda till att varsamhetsfrågorna kommer att prövas i två parallella förfaranden (i byggnadsnämnd respektive hyres-</P> <P class="p12 ft27">nämnd). Vid överklagande skulle samma fråga komma att prövas av två</P> <P class="p130 ft2">27</P> </DIV> <DIV id="page_28"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p114 ft4">olika domstolar (allmän domstol respektive förvaltningsdomstol). Dubbelprövningen skulle kunna resultera i olika avgöranden.</P> <P class="p171 ft2">Det bör också understrykas att varsamhetsbestämmelserna i plan- och bygglagen har ett annat syfte än bestämmelserna i hyreslagen om hyresgästinflytande vid ombyggnad. De förra har tillkommit för att förhindra att byggnadstekniska och kulturhistoriska värden går förlorade vid ombyggnader och har alltså en offentligrättslig karaktär, medan de senare syftar till att säkerställa att hyresgästerna får ett rimligt inflytande över vissa typer av ombyggnader. En prövning enligt plan- och bygglagens regler skulle därför i viss mån utgöra ett främmande inslag i hyresnämndens verksamhet. Förfarandet i hyresnämnden är inte heller särskilt väl ägnat att tillgodose de ändamål som plan- och bygglagens bestämmelser avser att trygga. I hyresnämnden disponerar parterna över tvistefrågan. Om hyresgästen godtar en viss åtgärd, är alltså hyresnämnden alltid bunden av godkännandet.</P> <P class="p171 ft2">Vi anser mot denna bakgrund att det inte bör införas bestämmelser i hyreslagen som särskilt tar sikte på frågor om varsamhet vid ombyggnad. Varsamhetsfrågorna bör även fortsättningsvis åvila byggnadsnämnden. En annan sak är att hyresnämnden vid intresseavvägningen har anledning att fästa betydande vikt vid det intresse som hyresgäster typiskt sett kan ha av att en äldre, väl fungerande boendemiljö bevaras.</P> <P class="p171 ft2">För att byggnadsnämnden skall kunna ta till vara varsamhetsaspekterna på ett bra sätt måste den givetvis få reda på planerade åtgärder. Utredningen har därför föreslagit att hyresnämnden skall vara skyldig att i ärenden om tillstånd till förbättrings- eller ändringsarbeten respektive upprustningsföreläggande underrätta byggnadsnämnden när det uppkommer en fråga om en åtgärd är förenlig med varsamhetsreglerna i plan- och bygglagen.</P> <P class="p172 ft2">Ett flertal remissinstanser har avstyrkt detta förslag. Flera hyresnämnder har framhållit att en underrättelseskyldighet är främmande för hyresnämndernas verksamhet och leder till ytterligare administrativ belastning för dem. <SPAN class="ft3">Svenska kommunförbundet </SPAN>har uttalat att förslaget leder till ökad arbetsbelastning för byggnadsnämnderna och att nämnderna därför behöver tillföras ökade resurser eller rätt att avgiftsbelägga ärendena. <SPAN class="ft3">Riksantikvarieämbetet </SPAN>har menat att en underrättelseskyldighet inte får vare sig formell eller praktiskt betydelse för byggnadsnämndens möjlighet att agera.</P> <P class="p173 ft2">För vår del anser vi att övervägande skäl talar för ett genomförande av utredningens förslag om underrättelseskyldighet. Därigenom kan byggnadsnämnden uppmärksammas på att planerade åtgärder kan stå i strid med bestämmelserna i plan- och bygglagen. Nämnden handlägger redan ett stort antal frågor enligt plan- och bygglagen och utövar tillsyn över byggnadsverksamheten i kommunen, däribland det lovfria byggandet (se 11 kap. 1 § plan- och bygglagen). Den är skyldig att ta upp frågor om påföljd eller ingripande så snart det finns anledning att anta att en överträdelse har skett av bestämmelserna om byggande i plan- och bygglagen. Vem som helst kan göra anmälan till nämnden. En underrättelseskyldighet för hyresnämnden torde därför inte öka antalet nya ärenden hos byggnadsnämnden annat än helt marginellt. De flesta kommuner torde inte få några underrättelser alls. I de fall underrättelser lämnas, torde de ofta kunna handläggas inom ramen för ett annat ärende</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p174 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">28</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_29"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034129x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p14 ft4">som rör samma ombyggnad (bygglov eller bygganmälan). Byggnads- Prop. 2001/02:41 nämnden kommer sålunda att kunna hantera underrättelserna på ett för-</P> <P class="p132 ft2">hållandevis enkelt sätt. För hyresnämndens del torde den föreslagna skyldigheten kräva en enbart försumbar arbetsinsats.</P> <P class="p175 ft2">Vi avser därför att föra in en bestämmelse om underrättelseskyldighet i förordningen (1975:520) om protokollföring m.m. vid arrendenämnd och hyresnämnd (jfr 8 kap. 13 § första stycket 2 regeringsformen).</P> <P class="p176 ft2">Några andra ändringar i denna del är för närvarande inte aktuella.</P> <P class="p177 ft23"><SPAN class="ft46">4.1.6</SPAN><SPAN class="ft47">Sanktioner om hyresvärden inte följer reglerna</SPAN></P> <P class="p125 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens förslag: </SPAN>Hyresnämnden skall kunna förbjuda en förbättrings- eller ändringsåtgärd som påbörjas eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande av hyresgästen eller tillstånd av hyresnämnden.</P> <P class="p10 ft4">Om en hyresvärd har utfört en förbättrings- eller ändringsåtgärd utan godkännande eller tillstånd, skall åtgärden inte beaktas vid prövning av hyran, om det inte har förflutit fem år sedan åtgärden slutfördes eller lägenheten har upplåtits till en annan hyresgäst än den som skulle ha godkänt åtgärden eller som har övertagit lägenheten från den som skulle ha godkänt åtgärden och som är närstående till denne.</P> <P class="p168 ft4"><SPAN class="ft49">Utredningens förslag</SPAN>: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. <NOBR>129–134).</NOBR></P> <P class="p15 ft3"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN><SPAN class="ft2">: </SPAN>Hyresnämnderna i Göteborg, Jönköping <SPAN class="ft2">och</SPAN></P> <P class="p132 ft2"><SPAN class="ft3">Sundsvall </SPAN>har avstyrkt förslaget om att hyresnämnden skall kunna förbjuda en förbättrings- eller ändringsåtgärd innan den har påbörjats. Övriga remissinstanser som har yttrat sig i den delen har tillstyrkt förslaget.</P> <P class="p10 ft2">Samtliga remissinstanser utom <SPAN class="ft3">Sveriges Fastighetsägareförbund </SPAN>har tillstyrkt förslaget om att en åtgärd som har vidtagits utan godkännande eller tillstånd inte skall beaktas vid prövning av hyran om det inte har gått fem år sedan åtgärden slutfördes. <SPAN class="ft3">Hyresgästernas Riksförbund </SPAN>har dock förordat att det skall gå tio år innan åtgärden får beaktas. <SPAN class="ft3">Stockholms tingsrätt </SPAN>har ansett att bestämmelsen bör kombineras med en möjlighet till jämkning.</P> <P class="p178 ft46">Skälen för regeringens förslag</P> <P class="p35 ft22">Vitesförbud får meddelas innan åtgärden har påbörjats</P> <P class="p125 ft2">En hyresvärd som påbörjar en förbättrings- eller ändringsåtgärd utan att hyresgästen har godkänt åtgärden eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till den kan genom beslut av hyresnämnden förbjudas att fullfölja åtgärden. Förbudet får förenas med ett vite (se 18 h § hyreslagen). Under perioden den 1 april 1997 – den 31 december 1999 har hyresnämnderna handlagt 43 ärenden om vitesförbud.</P> <P class="p10 ft4">I praxis har konstaterats att ett vitesförbud inte får meddelas om ombyggnaden ännu inte har påbörjats (jfr Svea hovrätts beslut <NOBR>1998-06-</NOBR> 16 nr SÖH 198 i mål nr ÖH 5495/97). Detta framstår som en allvarlig</P> <P class="p12 ft5">brist i regelverket, särskilt som det alltid tar viss tid från det att en</P> <P class="p130 ft2">29</P> </DIV> <DIV id="page_30"> <P class="p179 ft4">ansökan om vitesförbud har kommit in till hyresnämnden till dess att Prop. 2001/02:41 nämnden kan pröva ärendet och hyresvärden under denna tid kan hinna</P> <P class="p180 ft2">slutföra åtgärden. Vi anser därför att det bör införas en bestämmelse som gör det möjligt att förbjuda förbättrings- och ändringsåtgärder redan innan de har påbörjats. Det ger bättre möjligheter att förhindra kringgåenden av bestämmelserna om hyresgästinflytande.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t22"> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">En hyresvärd har givetvis ett befogat intresse av att slippa bli indragen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">i processer angående åtgärder som han eller hon inte avser att genomföra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">utan samtycke eller tillstånd. Möjligheten att förbjuda åtgärder som inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">har påbörjats bör därför utformas på ett restriktivt sätt. Endast om det av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">särskild anledning kan antas att hyresvärden kommer att påbörja åtgärden</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">utan samtycke eller tillstånd, bör förbud meddelas. Den närmare</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">innebörden i en sådan regel kommer vi att behandla i författnings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">kommentaren.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Även ett förbud att vidta ännu inte påbörjade åtgärder bör kunna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">förenas med vite.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr23 td83"><SPAN class="p17 ft22">En åtgärd som har utförts utan godkännande eller tillstånd skall inte</SPAN> </TD> <TD class="tr23 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr18 td83"><SPAN class="p17 ft53">beaktas vid prövning av hyran om det inte har gått fem år sedan åtgärden</SPAN> </TD> <TD class="tr18 td84"><SPAN class="p17 ft54">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft22">slutfördes</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr16 td83"><SPAN class="p17 ft2">Nuvarande regelverk ger inte några möjligheter att rikta sanktioner mot</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärden sedan otillåtna förbättrings- eller ändringsåtgärder väl har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">genomförts. Hyresvärden har tvärtom rätt att kräva att hyresgästen skall</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">betala sedvanlig bruksvärdehyra, grundad på den standard som lägen-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">heten har sedan åtgärderna har genomförts. Vi anser att detta är en brist i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">regelverket.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Före den 1 april 1997 gällde att man vid en prövning av hyran inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">skulle beakta sådana förbättringsarbeten som hyresvärden hade utfört</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">under hyresförhållandet, om åtgärden inte hade vidtagits för att</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">lägenheten skulle uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hade varit motiverad av boendehänsyn. Detta gällde dock inte om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen eller hyresnämnden hade godkänt åtgärden eller om det hade</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">gått mer än tio år sedan den utfördes (se 55 a § hyreslagen i dess lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">före den 1 april 1997).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen har förordat att det återinförs en liknande bestämmelse.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">Enligt utredningens förslag skall förbättrings- och ändringsåtgärder som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">har utförts utan godkännande eller tillstånd få beaktas vid hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">sättningen först efter fem år. Om den hyresgäst som skulle ha godkänt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">åtgärden har flyttat, skall dock hyresvärden få ta ut sedvanlig bruks-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">värdehyra även före femårsfristens utgång.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Flertalet remissinstanser har godtagit förslaget. <SPAN class="ft3">Hyresgästernas Riks-</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2"><SPAN class="ft3">förbund </SPAN>har emellertid menat att en otillåten åtgärd inte bör få beaktas</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">förrän det har förflutit tio år och detta oavsett om lägenheten byter</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäst eller inte. <SPAN class="ft3">Sveriges Fastighetsägareförbund</SPAN>, som har avstyrkt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">förslaget, har å andra sidan hävdat att en ekonomisk sanktion under fem</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">år kan bli förödande för hyresvärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p53 ft2">Enligt vår mening är en bestämmelse av det slag som utredningen har</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">förordat ägnad att motverka att bestämmelserna om hyresgästinflytande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">medvetet åsidosätts. Självfallet kan en bestämmelse av detta slag få</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">negativa ekonomiska verkningar för hyresvärden. Mot bakgrund av att</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr16 td84"><SPAN class="p18 ft2">30</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr14 td83"><SPAN class="p17 ft55">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_31"> <P class="p137 ft4">sanktionen får effekt först när en hyresvärd har brutit mot reglerna om Prop. 2001/02:41 hyresgästinflytande kan detta emellertid inte anses orimligt.</P> <P class="p98 ft2">Vi föreslår därför att förbättrings- eller ändringsåtgärder som har genomförts utan godkännande eller tillstånd och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte skall beaktas vid en hyressättning. Vi anser att en sanktionstid om fem år är lämplig. Sanktionen blir då tillräckligt kännbar för att motverka medvetna överträdelser. Samtidigt kommer hyresgästen att få gott om tid på sig för att skaffa en ersättningsbostad om han eller hon finner att boendekostnaden kommer att bli för hög. Om den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärder har flyttat, bör emellertid hyresvärden även före femårsfristens utgång få ta ut sedvanlig bruksvärdehyra.</P> <P class="p98 ft2">En särskild fråga är om förbudet mot att ta ut bruksvärdehyra skall gälla även gentemot de hyresgäster som har övertagit hyresrätten från den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden. Bland dessa hyresgäster intar närstående en särställning. Mot bakgrund av att närstående kan ha ett mycket starkt intresse av att få bo kvar i lägenheten och i rättsordningen har tillerkänts en rätt att få inträda i hyresgästens avtal (se 33 § andra stycket, 34 § och 47 § andra stycket hyreslagen), anser vi att förbudet mot att ta ut bruksvärdehyra bör gälla även gentemot närstående. Förbudet bör sålunda gälla gentemot en efterlevande make eller sambo som tillskiftas hyresrätten till lägenheten genom bodelning eller arvskifte (33 § andra stycket hyreslagen). Det bör också gälla gentemot en närstående som övertar hyresrätten genom överlåtelse enligt 34 § hyreslagen eller enligt 47 § andra stycket hyreslagen. Däremot finns det enligt vår mening inte anledning att förhindra hyresvärden att ta ut sedvanlig bruksvärdehyra av en hyresgäst som har övertagit hyresrätten genom byte av bostad enligt 35 § hyreslagen.</P> <P class="p140 ft2"><SPAN class="ft3">Stockholms tingsrätt </SPAN>har förordat att det skall vara möjligt att jämka sanktionen till hyresvärdens förmån i sådana fall då tillstånd skulle ha lämnats om det hade sökts och hyresgästen har agerat vilseledande eller illojalt mot hyresvärden. Även <SPAN class="ft3">Sveriges Fastighetsägareförbund </SPAN>har framfört liknande synpunkter.</P> <P class="p139 ft2">Vi anser för vår del att det inte bör införas någon sådan jämkningsmöjlighet. Risken för att hyresvärden drabbas av skada till följd av illojalt agerande från hyresgästens sida bedömer vi vara liten. Det kan visserligen inte uteslutas att det förekommer fall då hyresvärdens underlåtenhet att inhämta samtycke eller tillstånd till en åtgärd enbart beror på okunnighet om regelverket. Sanktionen kan då synas slå onödigt strängt mot hyresvärden. Samtidigt är det, enligt vår mening, inte skäligt att hyresgäster, som har förmenats rätten att utöva inflytande över åtgärden, skall behöva bära de ekonomiska konsekvenserna av ombyggnaden. Härtill kommer att en jämkningsbestämmelse skulle bli komplicerad och leda till minskad förutsebarhet. En bestämmelse som ger hyresvärden rätt att kräva bruksvärdehyra om han i efterhand lyckas visa att han skulle ha fått tillstånd, om han hade begärt det, skulle uppenbarligen leda till tillämpningssvårigheter.</P> <P class="p181 ft2">31</P> </DIV> <DIV id="page_32"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t24"> <TR height=0> <TD width=54px></TD> <TD width=436px></TD> <TD width=18px></TD> <TD width=115px></TD> </TR> <TR> <TD class="tr25 td81"><SPAN class="p165 ft46">4.1.7</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr25 td82"><SPAN class="p166 ft23">Uppsägning av hyresavtal</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr27 td85"><SPAN class="p17 ft56">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr16 td86"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr28 td33"><SPAN class="p17 ft57">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr18 td87"><SPAN class="p57 ft27"><SPAN class="ft58">Regeringens bedömning: </SPAN>Bestämmelserna om uppsägning av</SPAN> </TD> <TD class="tr18 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr7 td88"><SPAN class="p27 ft2">hyresavtal vid större ombyggnader bör inte ändras.</SPAN> </TD> <TD class="tr29 td86"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr29 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr30 td50"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft23">Utredningens bedömning</SPAN>: Överensstämmer med regeringens be-</SPAN> </TD> <TD class="tr30 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">dömning (se betänkandet s. <NOBR>125–128).</NOBR></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN>: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund</SPAN>: En hyresvärd som avser att genomföra en större om-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">byggnad i ett hus har möjlighet att säga upp hyresavtalen inför</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ombyggnaden. Enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen har en hyresgäst i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">så fall inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om det inte är uppenbart</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">genomförandet av ombyggnaden och det dessutom inte är oskäligt mot</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen att hyresförhållandet upphör.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Om hyresgästen lämnar lägenheten eller en del av den under om-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">byggnaden, skall hyresgästen om möjligt erbjudas att efter ombyggnaden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyra en likvärdig lägenhet i huset (se 46 § tredje stycket hyreslagen). Ett</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">erbjudande från hyresvärden om evakueringslägenhet under ombygg-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">naden och återflyttningsrätt efter ombyggnaden skall, enligt förarbetena,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">vägas in i skälighetsbedömningen enligt paragrafens första stycke (se</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">prop. 1974:150 s. 453 f. och 495 f.).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft23">Skälen för regeringens bedömning</SPAN>: Hyresgäster kan av naturliga skäl</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">inte bo kvar i sina lägenheter vid mer omfattande renoveringar. Det inne-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bär dock inte att hyresgästerna måste sägas upp och förlora sitt besitt-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ningsskydd. Hyresgästen och hyresvärden kan i stället komma överens</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">om att hyresgästen skall bo någon annanstans under tiden som ombygg-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">naden pågår. Av betänkandet framgår (s. 127) att hyresvärdar och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäster inför större ombyggnader brukar träffa särskilda ombygg-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nadsavtal. I dessa regleras om hyresgästen skall bo i en evaku-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">eringslägenhet under tiden som ombyggnaden pågår eller bo kvar i sin</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lägenhet men med nedsatt hyra. I avtalen brukar även regleras frågor om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">flyttersättning, ersättning för flyttning av telefon och post samt maga-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">sinering av möbler.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningens kartläggning visar att många hyresvärdar tidigare valde</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">att säga upp sina hyresgäster inför ombyggnader. Sedan det nuvarande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">regelsystemet för hyresgästinflytande trädde ikraft, har dessa upp-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">sägningar i stort sett upphört. Redan med hänsyn härtill kan behovet av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">en ändring av reglerna inte anses särskilt stort. Det finns inte heller</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">anledning befara att antalet uppsägningar kommer att öka.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Den nuvarande regleringen innebär att hyresgästens intresse av att få</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">behålla sin lägenhet tillgodoses genom den skälighetsavvägning som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">skall göras i en förlängningstvist. Den praxis som har utbildats ger</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästerna ett gott skydd vid ombyggnad. För att hyresgästens</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">besittningsskydd skall brytas enligt den särskilda upphörandegrunden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">som avser ombyggnad måste hyresvärden erbjuda hyresgästen en</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">evakueringslägenhet under ombyggnaden och rätt att återflytta därefter</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">eller en ersättningslägenhet. Vidare fordras i praxis att hyresvärden står</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">för de flyttkostnader m.m. som uppkommer för hyresgästen (se bl.a. Svea</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">hovrätts beslut <NOBR>1996-01-12</NOBR> SÖH 11, <NOBR>1996-01-17</NOBR> nr SÖH 18, <NOBR>1996-09-30</NOBR></SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p152 ft2">32</P> </DIV> <DIV id="page_33"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034133x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p14 ft4">nr SÖH 352 och <NOBR>2001-03-30</NOBR> nr SÖH 130 samt RH 1996 s. 360). Det Prop. 2001/02:41 faktiska behovet av ytterligare regler till skydd för hyresgästerna framstår</P> <P class="p12 ft2">alltså som litet.</P> <P class="p10 ft2">Härtill kommer att en lagreglering av hyresgästens rätt att behålla sin lägenhet skulle bli ganska komplex, om den skall ta hänsyn till de mycket skiftande förhållandena i olika fall.</P> <P class="p10 ft17">Vi anser därför att bestämmelserna om uppsägning av hyresavtal vid större ombyggnader inte bör ändras.</P> <P class="p182 ft23"><SPAN class="ft46">4.1.8</SPAN><SPAN class="ft47">Upprustningsföreläggande</SPAN></P> <P class="p183 ft17"><SPAN class="ft48">Regeringens bedömning: </SPAN>Bestämmelserna om upprustningsföreläggande bör inte ändras.</P> <P class="p184 ft17"><SPAN class="ft48">Utredningens bedömning</SPAN>: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. <NOBR>124–125).</NOBR></P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN>: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen.</P> <P class="p10 ft23">Skälen för regeringens bedömning: <SPAN class="ft2">Enligt 18 a § första stycket hyreslagen kan hyresnämnden, på ansökan av en hyresgäst, förelägga en hyresvärd vid vite att vidta de åtgärder som krävs för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard (upprustningsföreläggande). I sjätte och sjunde styckena i samma paragraf anges vad som avses med lägsta godtagbara standard.</SPAN></P> <P class="p10 ft2">Bestämmelsen kan synas kunna komma i konflikt med intresset av att i vissa fall bevara tidstypisk inredning, planlösning och liknande. Utredningen har därför haft i uppdrag att pröva om det i undantagsfall bör vara möjligt att undanta lägenheter från bestämmelserna om upprustningsföreläggande.</P> <P class="p10 ft2">Vi delar utredningens slutsats att det angivna bevarandeintresset inte utgör skäl att undanta lägenheter från bestämmelserna om upprustningsföreläggande. Ett beslut om upprustningsföreläggande innebär inte att upprustningen får utföras i strid med bestämmelserna i bygglagstiftningen. Hyresvärden måste ansöka om bygglov respektive göra bygganmälan om det krävs för åtgärden. Vidare måste hyresvärden iaktta bestämmelserna i plan- och bygglagen (1987:10) om varsamhet. Av 18 c § hyreslagen följer att ett upprustningsföreläggande är förfallet, om erforderligt bygglov inte beviljas.</P> <P class="p133 ft2">Det synes visserligen som att bestämmelserna om upprustningsföreläggande numera har liten betydelse. Vid landets hyresnämnder handläggs få ärenden angående upprustningsföreläggande (betänkandet s. 125). Under perioden den 1 april 1997 – den 31 december 1999 inkom det till Hyresnämnden i Stockholm sex sådana ärenden. Motsvarande siffra var för såväl Hyresnämnden i Göteborg som Hyresnämnden i Malmö två. De flesta av de övriga nämnderna har inte haft något sådant ärende alls. Det ringa antalet ärenden tyder på att behovet av bestämmelser om upprustningsföreläggande är begränsat och ger möjligen anledning att ifrågasätta om bestämmelserna över huvud taget bör finnas kvar. Ett avskaffande av möjligheten att meddela upprustningsföre-</P> <P class="p12 ft27">läggande skulle emellertid på sikt kunna öka antalet bostadslägenheter</P> <P class="p130 ft2">33</P> </DIV> <DIV id="page_34"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034134x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p79 ft4">som inte håller lägsta godtagbara standard. Vi anser därför att Prop. 2001/02:41 bestämmelserna om upprustningsföreläggande bör finnas kvar.</P> <P class="p185 ft18"><SPAN class="ft18">4.2</SPAN><SPAN class="ft19">Handikappanpassning av bostadslägenheter</SPAN></P> <P class="p186 ft62"><SPAN class="ft61">Regeringens bedömning: </SPAN>Det bör inte införas några särskilda bestämmelser om rätt till handikappanpassning av bostadslägenheter.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t25"> <TR> <TD class="tr4 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Utredningens bedömning</SPAN>: Överensstämmer med regeringens bedöm-</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">ning (se betänkandet s. <NOBR>153–156).</NOBR></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN>: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">frågan förutom <SPAN class="ft3">Handikappombudsmannen </SPAN>har redovisat samma upp-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">fattning som utredningen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund</SPAN>: En hyresgäst är skyldig att under hyrestiden vårda sin</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft2">lägenhet väl (se 24 § hyreslagen). Detta hindrar dock inte hyresgästen</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">från att göra mindre ingrepp som behövs för att lägenheten skall kunna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">användas för avsett ändamål (jfr Holmqvist, Hyreslagen En kommentar,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">5 uppl. s. 152). Enligt 24 a § hyreslagen har hyresgästen därutöver</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">normalt rätt att utföra ”målning, tapetsering och därmed jämförliga</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft2">åtgärder”. Exempelvis får hyresgästen montera upp persienner, sätta upp</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">kakel i kök och badrum, byta ut golvlister och innedörrar samt vred till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">sådana dörrar (se prop. 1974:150 s. 457 och 489). Om hyresgästen vill</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">vidta en åtgärd som är mer ingripande än 24 a § hyreslagen ger rätt till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">eller vidta en åtgärd i en gemensam del av fastigheten, exempelvis i en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">trappuppgång, måste hyresvärden godkänna åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">I lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag finns bestämmelser</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft2">om att <SPAN class="ft3">bostadsanpassningsbidrag </SPAN>kan lämnas till personer med</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">funktionshinder för att ge dem möjlighet till ett eget boende. Bidrag</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">lämnas såväl till personer som äger sin bostad som till personer som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">innehar den med bostadsrätt eller hyresrätt. Bland annat lämnas bidrag</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">för borttagande av trösklar, installation av automatisk dörröppnare,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">ombyggnad av badrum till duschrum, anpassning i kök och installation</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">av handikapphiss eller trapphiss.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">En fastighetsägare har enligt lagen om bostadsanpassningsbidrag rätt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft6">till <SPAN class="ft22">återställningsbidrag </SPAN>för kostnader för att ta bort anordningar som har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">installerats med stöd av bostadsanpassningsbidrag. Återställningsbidrag</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">lämnas om åtgärden på grund av ändrade förhållanden inte längre kan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">utnyttjas för sitt ändamål och den är till nackdel för andra boende.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">Bidraget lämnas dock endast om kostnaden överstiger 5 000 kr.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Skälen för regeringens bedömning</SPAN>: Det är angeläget att hyresgäster</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">med funktionshinder har goda möjligheter att anpassa sina lägenheter till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">sina särskilda behov. Det ger anledning att fråga sig om hyresgäster med</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">funktionshinder bör ha en mer vittgående rätt att vidta ändringsåtgärder</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">utan hyresvärdens samtycke än hyresgäster har i dag.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft2">Den kartläggning som utredningen har gjort visar att det är mycket</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">ovanligt att hyresvärdar vägrar hyresgäster med funktionshinder att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">utföra åtgärder som det lämnas bostadsanpassningsbidrag för.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">Exempelvis har Handikappombudsmannen inte mottagit någon anmälan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">om att en hyresvärd har nekat en hyresgäst med funktionshinder att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p187 ft2">anpassa sin lägenhet. Boverket, som utövar tillsyn över bidragsverksam-</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr32 td84"><SPAN class="p18 ft2">34</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr27 td83"><SPAN class="p17 ft56">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_35"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034135x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p179 ft4">heten, har uppgett att man känner till enbart enstaka fall där hyresvärdar Prop. 2001/02:41 har motsatt sig anpassningsåtgärder. Behovet av en lagreglerad rätt för</P> <P class="p180 ft2">hyresgäster med funktionshinder att utföra anpassningsåtgärder förefaller därför inte vara så stort.</P> <P class="p188 ft2">Det måste också beaktas att en anpassningsåtgärd kan vara mycket omfattande och beröra lägenhetens planlösning och komplicera hyresvärdens framtida upprustning eller ombyggnad av fastigheten. Enligt vår mening är det naturligt att hyresvärden får bestämma över den typen av mer ingripande åtgärder, om inte mycket starka skäl talar i annan riktning. En anpassningsåtgärd kan också försvåra en framtida uthyrning av lägenheten. Hyresvärden, som har det långsiktiga ansvaret för fastighetens förvaltning, har även ur detta perspektiv ett berättigat intresse av att få bestämma om åtgärden skall vidtas eller ej. Principiella skäl talar sålunda mot att ge hyresgäster rätt att utan hyresvärdens godkännande utföra mer vittgående åtgärder i fastigheten.</P> <P class="p188 ft2">Det kan inte heller bortses från att en lagstadgad rätt för hyresgäster med funktionshinder att utföra omfattande ändringsarbeten utan hyresvärdens samtycke kan göra hyresvärdar mera ovilliga att hyra ut till funktionshindrade. Risken finns att en del hyresvärdar, inför risken att tvingas tåla mera omfattande ändringsarbeten än de annars skulle behöva acceptera, skulle prioritera andra bostadssökande.</P> <P class="p189 ft2">Vi anser därför att övervägande skäl talar för att de nuvarande bestämmelserna i hyreslagen om vilka åtgärder som en hyresgäst får utföra utan hyresvärdens samtycke inte bör utvidgas. Mer ingripande anpassningsåtgärder bör sålunda även fortsättningsvis ske i samförstånd mellan hyresvärden och hyresgästen.</P> <P class="p189 ft4">Om det i framtiden skulle visa sig att hyresvärdar vägrar låta hyresgäster med funktionshinder utföra den typ av åtgärder som nu avses, är vi emellertid beredda att återkomma i frågan.</P> <P class="p190 ft64"><SPAN class="ft18">4.3</SPAN><SPAN class="ft63">Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning</SPAN></P> <P class="p191 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens förslag: </SPAN>En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd som har hyrt lägenheten genom s.k. blockhyresavtal skall ha samma besittningsskydd som hyresgäster som hyr direkt av fastighetsägaren.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t26"> <TR> <TD class="tr4 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Utredningens förslag: </SPAN>Överensstämmer med regeringens förslag (se</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">betänkandet s. <NOBR>172–174).</NOBR></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna: </SPAN>De flesta remissinstanserna har tillstyrkt förslaget</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">eller inte haft några invändningar mot det. <SPAN class="ft3">Svenska Kommunförbundet</SPAN>,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft3">Stockholms kommun <SPAN class="ft2">och </SPAN>Malmö kommun <SPAN class="ft2">har dock motsatt sig den</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">föreslagna ändringen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund: </SPAN>De flesta bostadshyresgäster har besittningsskydd till de</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">lägenheter de hyr. Det innebär att en hyresgäst som sägs upp har rätt till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">förlängning av hyresavtalet utom i de fall hyresvärden kan åberopa</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">någon besittningsbrytande omständighet (se 46 § hyreslagen). Vid hyra i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">andra hand av en lägenhet saknar hyresgästen dock besittningsskydd, om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p187 ft2">hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år (se 45 §</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr16 td84"><SPAN class="p18 ft2">35</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr14 td83"><SPAN class="p17 ft55">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_36"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p153 ft2">första stycket 1 hyreslagen). Hyresgästen blir då tvungen att flytta, om han eller hon sägs upp. Även upplåtelser av lägenheter som utgör en del av upplåtarens egen bostad och vissa upplåtelser av möblerade rum och lägenheter för fritidsändamål har undantagits från bestämmelserna om besittningsskydd.</P> <P class="p155 ft2">Med blockhyresavtal avses ett avtal genom vilket en hyresgäst hyr flera lägenheter av en hyresvärd i syfte att hyra ut dem i andra hand. Hyresgästen kan vara ett företag som skall hyra ut lägenheterna till sina anställda eller en studentstiftelse som skall hyra ut lägenheterna till studenter. De som hyr en lägenhet som omfattas av ett blockhyresavtal får liksom andra andrahandshyresgäster besittningsskydd först när deras hyresförhållande har varat två år.</P> <P class="p159 ft4"><SPAN class="ft49">Skälen för regeringens förslag: </SPAN>Enligt vår mening är det en naturlig utgångspunkt att alla upplåtelser av bostadslägenheter skall vara förenade med besittningsskydd. Endast om det föreligger särskilda förhållanden bör denna princip frångås.</P> <P class="p155 ft2">Upplåtelser i andra hand har generellt undantagits från bestämmelserna om besittningsskydd, om hyresförhållandet upphör innan det har varat två år. I fråga om vanliga andrahandsupplåtelser, där upplåtaren är en privatperson som hyr ut sin bostad för en begränsad tid, finns det goda skäl för en sådan ordning.</P> <P class="p155 ft2">Upplåtelser av lägenheter som omfattas av blockhyresavtal kan däremot i flera avseenden jämställas med upplåtelser som görs direkt av en fastighetsägare. Hyresgästen i blockhyresavtalet hyr precis som de flesta fastighetsägare ut ett flertal lägenheter och har inte någon avsikt att själv bosätta sig i någon av dem. Inte sällan har hyresgästen i blockhyresavtalet åtagit sig att svara för uppgifter som annars åvilar hyresvärden, t.ex. lägenhetsunderhåll. Ur andrahandshyresgästens perspektiv framstår det i allmänhet inte heller som någon skillnad om han eller hon tecknar hyresavtalet med fastighetsägaren eller med hyresgästen i blockhyresavtalet. Detta talar för att andrahandshyresgästen bör ha samma besittningsskydd som vanliga hyresgäster.</P> <P class="p192 ft6">Blockuthyrning förekommer främst i samband med upplåtelser som riktas till särskilda kategorier av hyresgäster såsom studenter, äldre, psykiskt sjuka, missbrukare och anställda i ett företag eller av en myndighet. Enligt vår uppfattning finns det inte anledning att ge dessa kategorier av boende – som i många fall redan har en socialt utsatt situation – ett sämre besittningsskydd än andra hyresgäster. Ett utvidgat besittningsskydd kommer dessutom att minska risken för att mindre seriösa fastighetsägare och fastighetsförvaltare utnyttjar bestämmelserna om blockuthyrning i syfte att kringgå reglerna om hyresgästens rätt till besittningsskydd. Enligt utredningen har sådant missbruk förekommit, om än i begränsad utsträckning. Ett ökat användande av blockhyresavtal avseende s.k. lägenhetshotell talar också för att det vid detta slag av andrahandsupplåtelser bör gälla ett sedvanligt besittningsskydd.</P> <P class="p193 ft4">Starka skäl talar alltså för att andrahandsupplåtelser av lägenheter som omfattas av blockhyresavtal skall vara förenade med samma besittningsskydd som förstahandsupplåtelser.</P> <P class="p156 ft65"><SPAN class="ft43">Svenska Kommunförbundet</SPAN>, som har motsatt sig att besittningsskyddet vid andrahandsupplåtelser utvidgas, har framhållit att kommuner har behov av möjligheten att upplåta lägenheter utan besittningsskydd, bl.a.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p158 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">36</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_37"> <P class="p179 ft4">som träningsbostäder för missbrukare. Om det införs besittningsskydd Prop. 2001/02:41 för lägenheter som omfattas av blockhyresavtal, kommer det enligt</P> <P class="p194 ft2">förbundet att leda till att besittningsskyddet måste avtalas bort. Det kommer i sin tur att medföra onödigt administrativt arbete för kommuner och hyresnämnder. Det kan eventuellt också leda till att fastighetsägare blir mindre benägna att hyra ut till kommuner. <SPAN class="ft3">Stockholms kommun </SPAN>och <SPAN class="ft3">Malmö kommun </SPAN>har framfört liknande synpunkter.</P> <P class="p188 ft2">Vi delar inte Kommunförbundets och kommunernas farhågor. Som Kommunförbundet har påpekat finns det möjlighet att avtala bort besittningsskyddet (jfr 45 § andra stycket hyreslagen). Det administrativa arbete som detta föranleder är begränsat. Om besittningsskyddet inte har avtalats bort och hyresavtalet sägs upp, torde det dessutom i sådana situationer som Kommunförbundet har berört ofta ändå finnas rättslig grund för att bryta hyresförhållandet. Enligt vår bedömning är risken för att fastighetsägare skulle bli mindre benägna att upplåta sina lägenheter till kommuner inte särskilt stor. Kommunen som förstahandshyresgäst utgör ju en garant för att hyran betalas och att eventuella skador på lägenheten blir ersatta.</P> <P class="p188 ft2">Vi anser mot denna bakgrund att hyresgäster som hyr i andra hand av en hyresvärd som har hyrt lägenheten genom ett blockhyresavtal bör ha samma besittningsskydd som hyresgäster som hyr direkt av en fastighetsägare. För övriga typer av andrahandsupplåtelser bör besittningsskyddet inte förändras.</P> <P class="p189 ft2">Ett utvidgat besittningsskydd av det nu diskuterade slaget kan utformas på olika sätt. I hyreslagen finns en bestämmelse som medger att det i blockhyresavtal tas in förbehåll som strider mot hyreslagens tvingande bestämmelser (se 1 § sjätte stycket hyreslagen). Enligt vår mening bör ett utvidgat besittningsskydd lämpligen gälla de blockhyresavtal som denna bestämmelse avser, dvs. avtal om hyra av minst tre bostadslägenheter som hyresgästen skall hyra ut i andra hand.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t27"> <TR> <TD class="tr33 td89"><SPAN class="p195 ft18">4.4</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr33 td90"><SPAN class="p19 ft18">Interimistiska beslut om ändring av hyran</SPAN> </TD> <TD class="tr33 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr34 td91"><SPAN class="p17 ft66">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr34 td92"><SPAN class="p17 ft66">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr34 td84"><SPAN class="p17 ft66">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td93"><SPAN class="p57 ft2"><SPAN class="ft23">Regeringens bedömning</SPAN>: Det bör inte införas någon möjlighet att</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td92"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td87"><SPAN class="p27 ft2">meddela interimistiska beslut under handläggningen av ett ärende om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td92"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr21 td88"><SPAN class="p27 ft2">hyresvillkor.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td92"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr35 td83"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft23">Utredningens bedömning: </SPAN>Överensstämmer med regeringens bedöm-</SPAN> </TD> <TD class="tr35 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">ning (se betänkandet s. <NOBR>181–185).</NOBR></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna: </SPAN>Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund: </SPAN>Om ett hus omfattas av en förhandlingsordning och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärden vill få till stånd en villkorsändring, t.ex. en hyreshöjning,</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">måste han först påkalla förhandling med den hyresgästorganisation som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">han har ingått avtal om förhandlingsordning med. Avslutas förhand-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">lingarna utan att någon överenskommelse har träffats, har hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren (se 24 §</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresförhandlingslagen). Motpart blir därvid varje enskild hyresgäst.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td83"><SPAN class="p53 ft2">Om huset inte omfattas av någon förhandlingsordning eller om en</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäst vill få till stånd en ändring av hyresvillkoren utan att det har</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr1 td84"><SPAN class="p18 ft2">37</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr36 td89"><SPAN class="p17 ft67">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr36 td94"><SPAN class="p17 ft67">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr36 td92"><SPAN class="p17 ft67">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_38"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p153 ft2">påkallats förhandling enligt hyresförhandlingslagen, gäller i stället att den som vill få till stånd en ändring av hyresvillkoren skriftligen skall meddela sin motpart det. Kan någon överenskommelse inte träffas, har den som har begärt villkorsändring rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av villkoren (se 54 § hyreslagen).</P> <P class="p155 ft2">Ett beslut om villkorsändring får verkställas när beslutet har laga kraft. Eftersom beslutet kan överklagas, kan det i enstaka fall dröja innan beslutet vinner laga kraft. Om det finns särskilda skäl, får nämnden förordna att det får verkställas även om det inte har laga kraft (se 25 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen och 55 c § fjärde stycket hyreslagen). Om hyresnämnden har meddelat ett sådant förordnande, kan det dock upphävas av hovrätten.</P> <P class="p159 ft4">Däremot har hyresnämnden inte någon möjlighet att under målets handläggning meddela interimistiska beslut, dvs. beslut som gäller i avvaktan på att målet avgörs slutligt.</P> <P class="p155 ft23">Skälen för regeringens bedömning: <SPAN class="ft2">Det är givetvis angeläget att tvister om hyresvillkor kan avgöras utan onödigt dröjsmål. En lång handläggningstid hos hyresnämnden kan undergräva hyresvärdens likviditet samtidigt som hyresgästerna kan drabbas av kraftiga retroaktiva hyreshöjningar. Ett snabbt avgörande kan sålunda vara till fördel såväl för hyresvärdar som hyresgäster.</SPAN></P> <P class="p155 ft2">I vissa mål har en domstol möjlighet att meddela beslut som gäller i avvaktan på att målet avgörs slutligt (interimistiska beslut). En ordning där mål kan bli snabbt slutligt avgjorda är emellertid som regel att föredra framför en ordning med intermistiska beslut. Ett interimistisk beslut måste t.ex. fattas på ett sämre beslutsunderlag och kan komma att ändras. Det riskerar också att försena det slutliga avgörandet. Enligt vår mening kan det inte komma ifråga att införa en möjlighet att meddela interimistiska beslut i hyresvillkorsmål annat än om det finns ett mycket tydligt behov av det.</P> <P class="p156 ft6">Det kan därvid konstateras att utredningens kartläggning av handläggningstider för hyressättningstvister (se betänkandet s. <NOBR>337–340</NOBR> och SOU 1999:15 s. 483 och 484) visar att såväl tvister enligt 24 § hyresförhandlingslagen som vanliga hyressättningstvister enligt hyreslagen handläggs förhållandevis snabbt. Så var exempelvis år 1999 vid Hyresnämnden i Göteborg och Hyresnämnden i Malmö medianåldern för ärenden enligt 24 § hyresförhandlingslagen sex månader och för ärenden enligt 54 § hyreslagen en respektive två månader. Vid Hyresnämnden i Stockholm var handläggningstiderna längre, något som dock torde sammanhänga med förhållanden av tillfällig natur. Till de förhållandevis korta handläggningstiderna kan ha bidragit de bestämmelser som infördes år 1985 och som syftade till att förenkla handläggningen av större hyressättningstvister (se SOU 1981:77 s. <NOBR>188–197</NOBR> och prop. 1983/84:137 s. <NOBR>80–87).</NOBR> Sålunda förefaller bestämmelsen om pilotprövning vid s.k. massärenden (9 § tredje stycket nämndlagen) ha fått ett bra genomslag på hanteringen av större hyressättningstvister.</P> <P class="p196 ft6">Ett beslut om ändring av hyresvillkoren får normalt inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från ansökan hos hyresnämnden (se 24 § andra stycket hyresförhandlingslagen och 55 c § första stycket hyreslagen). De handläggningstider som flertalet hyresnämnder har torde mot den bakgrunden inte ge upphov till några</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p158 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">38</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_39"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034139x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p14 ft4">särskilda problem. Behovet av interimistiska beslut framstår därför inte Prop. 2001/02:41 som särskilt stort.</P> <P class="p10 ft2">Vi kan också konstatera att det på hyresmarknaden ofta tillämpas särskilda rutiner när de kollektiva hyresförhandlingarna har strandat. Hyresgästorganisationerna brukar då rekommendera hyresgästerna att betala hyra a conto med samma belopp som de har medgett vid hyresförhandlingarna eller som hyresnämnden har beslutat om vid en prövning av ett pilotärende. Detta minskar givetvis behovet av interimistiska beslut. Till det kommer att hyresvärdar och hyresgästorganisationer inte sällan utser vissa lägenheter som pilotfall och enas om att med ledning av hyresnämndens beslut för dessa teckna förhandlingsöverenskommelser för de övriga lägenheterna.</P> <P class="p145 ft2">Ett skäl för att, trots vad som ovan har sagts, införa en ordning med interimistiska beslut kan vara att hyresgäster eller hyresvärdar genom att obstruera prövningsförfarandet undgår ändring av hyresvillkoren under kortare eller längre tider. Varken utredningens enkätsvar eller remisssvaren tyder emellertid på att det numera förekommer sådan obstruktion.</P> <P class="p10 ft4">Såvitt utredningen har kunnat finna har det inte heller förekommit att hyresvärdar drabbats av allvarliga likviditetsproblem till följd av långdragna hyressättningstvister.</P> <P class="p10 ft4">Vi anser mot den nu angivna bakgrunden att det inte finns skäl att införa regler om interimistiska beslut eller liknande vid tvister om hyresvillkoren.</P> <P class="p197 ft64"><SPAN class="ft18">4.5</SPAN><SPAN class="ft63">Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts genom en olyckshändelse</SPAN></P> <P class="p198 ft23"><SPAN class="ft46">4.5.1</SPAN><SPAN class="ft47">Rätt till återflyttning</SPAN></P> <P class="p125 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens bedömning: </SPAN>Det bör inte införas bestämmelser om att hyresgäster skall erbjudas återflyttningsrätt om bostadslägenheten eller lokalen förstörs och hyresvärden därefter uppför nya lägenheter eller lokaler.</P> <P class="p10 ft17">Det bör inte heller införas bestämmelser om att hyresvärden skall tillhandahålla evakuerings- eller ersättningslägenheter.</P> <P class="p144 ft4"><SPAN class="ft49">Utredningens bedömning</SPAN>: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. <NOBR>69–75).</NOBR></P> <P class="p145 ft6"><SPAN class="ft46">Remissinstanserna</SPAN>: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i denna del utom Hyresgästernas Riksförbund och Svensk Handel har redovisat samma uppfattning som utredningen. <SPAN class="ft22">Hyresgästernas Riksförbund </SPAN>har föreslagit att det skall införas en skyldighet för hyresvärden att erbjuda bostadshyresgäster en ersättningsbostad om lägenheten förstörs. <SPAN class="ft22">Svensk Handel </SPAN>har förordat att lokalhyresgäster skall erbjudas återflyttningsrätt om lokalen förstörs och hyresvärden uppför nya lokaler.</P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund: </SPAN>Om en bostadslägenhet eller en lokal före tillträdesdagen eller under hyrestiden blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet (10 § första stycket och 16 § första stycket 1 hyreslagen). Att avtalet förfaller innebär att rätts-</P> <P class="p12 ft59">förhållandet mellan parterna upphör att gälla. Erlagd förskottshyra skall</P> <P class="p130 ft2">39</P> </DIV> <DIV id="page_40"> <P class="p14 ft4">återbetalas. Hyresvärden är inte skyldig att tillhandahålla hyresgästen Prop. 2001/02:41 någon annan lägenhet.</P> <P class="p10 ft2">Om det uppstår fel eller brist som inte är av så allvarligt slag att lägenheten skall anses förstörd, är hyresvärden skyldig att åtgärda felet eller bristen. Hyresavtalet förfaller då inte (se 11 § och 16 § första stycket hyreslagen). Så blir fallet om endast en del av en lägenhet har skadats av brand eller om endast väggbeklädnad och målning har skadats (se Holmqvist, Hyreslagen En kommentar, 5 uppl., 1997 s. 62 f. och Victorin, Kommersiell hyresrätt, 2 uppl., 1997 s. 156).</P> <P class="p199 ft46">Skälen för regeringens bedömning</P> <P class="p129 ft22">Återflyttningsrätt för bostadshyresgäster</P> <P class="p125 ft2">Om en bostadslägenhet förstörs genom brand eller på annat sätt, kan det naturligtvis innebära en mycket svår situation för hyresgästen. I dag har hyresgästen inte någon rätt att kräva att hyresvärden tillhandahåller en ny lägenhet. Frågan är om detta kan anses tillfredsställande.</P> <P class="p10 ft2">Enligt vår mening skulle det föra för långt att i nu aktuella situationer ålägga hyresvärden att uppföra nya lägenheter i stället för de förstörda. Hyresvärden, som skulle bära det fulla ekonomiska ansvaret för en eventuell återuppbyggnad, måste ha rätt att själv avgöra om huset skall byggas upp på nytt, hur detta skall ske och hur det nya huset skall användas.</P> <P class="p133 ft2">Inte sällan väljer dock hyresvärden att uppföra likvärdiga lägenheter i stället för de lägenheter som förstördes. Starka skäl talar för att de tidigare hyresgästerna då bör ges förtur till de nya lägenheterna. Inte minst hyresgästernas berättigade intresse av att få bo kvar och verka i den för dem invanda miljön gör det i hög grad önskvärt att hyresvärden erbjuder dem att flytta tillbaka. Frågan är emellertid om hyresvärden bör ha en lagstadgad <SPAN class="ft3">skyldighet </SPAN>att göra detta.</P> <P class="p133 ft2">När man tar ställning till om en sådan lagstadgad skyldighet bör införas, kan man först konstatera att, enligt en av utredningen gjord kartläggning, hyresvärdarna regelmässigt erbjuder sina tidigare hyresgäster möjlighet att flytta tillbaka om nya lägenheter uppförs. Behovet av en lagreglering framstår mot den bakgrunden som begränsat. Likväl kan det naturligtvis inträffa situationer då hyresgästens intressen skulle tillgodoses bättre genom en lagreglering. En lagstadgad återflyttningsrätt ligger också väl i linje med det besittningsskydd som hyresgästerna hade till sina gamla lägenheterna; det besittningsskyddet hade, om hyresvärden hade velat genomföra en större ombyggnad, brutits endast om hyresgästen har erbjudits en ersättningslägenhet eller en evakueringslägenhet och återflyttningsrätt (se Svea hovrätts beslut <NOBR>1996-09-30</NOBR> nr SÖH 352 och RH 1996 s. 360).</P> <P class="p105 ft2">Utredningen har övervägt två alternativ för hur en lagstadgad återflyttningsrätt kan utformas. Det ena alternativet innebär att de gamla hyresavtalen skall löpa vidare och att det i en förlängningstvist skall kunna prövas om hyresgästerna har rätt att flytta tillbaka. Det andra alternativet innebär att hyresgästerna skall kunna ansöka hos hyresnämnden om att hyresvärden skall föreläggas att upplåta de nya</P> <P class="p12 ft59">lägenheterna.</P> <P class="p130 ft2">40</P> </DIV> <DIV id="page_41"> <P class="p200 ft4">Båda alternativen blir med nödvändighet komplicerade och till följd Prop. 2001/02:41 därav svåra att tillämpa. Exempelvis blir det, i båda alternativen, svårt att</P> <P class="p132 ft2">fastställa hur lägenheterna skall fördelas mellan hyresgästerna om de lägenheter som återuppförs är färre eller av annan storlek än de som förstördes. Ett annat problem sammanhänger med att det, innan de nya lägenheterna har färdigställts, är svårt att bedöma hyresvillkoren och att på rättslig väg få dem fastställda. Hyresgästerna kan mot den bakgrunden ha svårt att i förväg ta ställning till om de vill utnyttja en återflyttningsrätt. Hyresvärden behöver å andra sidan redan på ett tidigt stadium få besked om huruvida återflyttningsrätten kommer att utnyttjas.</P> <P class="p10 ft2">De angivna tillämpningsproblemen innebär en betydande risk för att nybyggda lägenheter under lång tid kommer att stå outhyrda i avvaktan på att hyresnämnden och hovrätten slutligt har avgjort vilka av de föregående hyresgästerna som har återflyttningsrätt och villkoren för denna rätt.</P> <P class="p10 ft4">Mot bakgrund av de nu redovisade tillämpningsproblemen – och då behovet av en lagreglerad återflyttningsrätt får anses vara begränsat – bör enligt vår mening de principiella skäl som talar för en lagreglerad återflyttningsrätt vika.</P> <P class="p201 ft22">Skyldighet att tillhandahålla en evakuerings- eller ersättningslägenhet</P> <P class="p125 ft2">Vi har även övervägt om det finns skäl att i lag ålägga hyresvärden att, om en bostadslägenhet har förstörts, för en längre eller kortare tid tillhandahålla hyresgästen en ersättnings- eller evakueringslägenhet. <SPAN class="ft3">Hyresgästernas Riksförbund </SPAN>har – under hänvisning till att hyresvärden har lättare att ordna en ersättningslägenhet än hyresgästen själv har – förordat att det införs en skyldighet för hyresvärden att erbjuda hyresgästen en godtagbar ersättningsbostad.</P> <P class="p145 ft2">Självfallet är det önskvärt att hyresgästerna så långt möjligt tillhandahålls sådana lägenheter. Hyresvärdar brukar också, i den mån de har möjlighet till det, erbjuda antingen evakueringslägenheter fram till dess att det förstörda huset har byggts upp eller permanenta ersättningslägenheter. Vi anser emellertid inte att det är rimligt att i lag kräva att hyresvärdar skall vara skyldiga att göra detta. Att en lägenhet förstörs utgör en oförutsedd händelse som det inte går att ha någon fullständig beredskap inför. Många hyresvärdar som innehar endast ett mindre antal lägenheter skulle inte ha någon möjlighet att uppfylla ett krav på att ställa evakuerings- eller ersättningslägenheter till hyresgästernas förfogande.</P> <P class="p202 ft65">Vi är alltså inte beredda att föreslå några ändrade regler i detta hänseende. Vi vill erinra om att hyresgäster som får sina lägenheter förstörda regelmässigt skyddas på annat sätt, bl.a. genom olika former av stöd från kommuner. Kommuner erbjuder i allmänhet ersättningsbostäder och vissa kommuner erbjuder även stöd genom katastrofgrupper.</P> <P class="p124 ft22">Återflyttningsrätt för lokalhyresgäster</P> <P class="p203 ft17">Inte heller en lokalhyresgäst, vars lokal förstörs, kan påfordra att få flytta tillbaka till en återuppförd lokal. Hyresvärden kan välja att överhuvud-</P> <P class="p204 ft2">41</P> </DIV> <DIV id="page_42"> <P class="p137 ft4">taget inte bygga upp lokalen på nytt eller, om han återuppför lokalen, Prop. 2001/02:41 hyra ut den till någon annan.</P> <P class="p98 ft2"><SPAN class="ft3">Svensk Handel </SPAN>har framhållit att detta kan medföra att en lokalhyresgäst, som under en längre tid har lagt ner resurser på att arbeta upp ett kommersiellt läge, tvingas se en konkurrent ta över avkastningen härav. Enligt förbundet är det principiellt fel att en händelse som hyresgästen inte råder över skall kunna få en sådan effekt. Förbundet har därför förordat att lokalhyresgästen bör ges rätt att flytta tillbaka om hans eller hennes gamla lokal har förstörts och hyresvärden uppför en ny lokal.</P> <P class="p98 ft2">Det kan givetvis framstå som orättvist att en lokalhyresgäst i denna situation inte får bära frukterna av sina satsningar. Samtidigt kan det inte bortses från att en lokalhyresgäst alltid löper risk att förlora den förhyrda lokalen, eftersom han eller hon endast har ett indirekt besittningsskydd och, om hyresvärden säger upp hyresavtalet vid avtalstidens slut, inte kan framtvinga en förlängning av avtalet. En konkurrent kan då på samma sätt som om lokalen hade förstörts, överta hyresgästens kundkrets och upparbetade goodwill.</P> <P class="p98 ft4">Det sagda hindrar inte att det kan anföras vissa principiella skäl för att lokalhyresgästen bör ges rätt till återflyttning för återstående avtalstid.</P> <P class="p163 ft2">När man tar ställning till om en sådan lagstadgad rätt bör införas måste dock vägas in de eventuella tillämpningsproblem som den skulle kunna ge upphov till. En återflyttningsrätt bör mot bakgrund av besittningsskyddets utformning vid lokalhyra utformas som en rätt för hyresgästen att, om han eller hon inte medges rätt att flytta tillbaka, erhålla ersättning för sin skada. En återflyttningsrätt med detta innehåll blir dock, liksom den diskuterade återflyttningsrätten för bostadshyresgäster, svår att tillämpa. Bland annat måste det fastställas om den gamla lokalen och den nya lokalen är likvärdiga och hur de nya lokalerna skall fördelas om det uppförs färre lokaler än som förstördes. Ett erbjudande om rätt till återflyttning måste också ske på skäliga villkor, eftersom åter– flyttningsrätten annars skulle sakna egentligt värde. Vad som är skäliga villkor går emellertid inte alltid att avgöra förrän lokalen är klar för inflyttning, eftersom det först då är möjligt att besiktiga den. Det kan också bli svårt att tillgodose önskemål från hyresgästens sida om att lokalen skall anpassas på visst sätt. Om det inte går att avgöra om tidigare hyresgäster har återflyttningsrätt eller kommer att utnyttja denna rätt, finns det också risk för att nya lokaler kommer att stå outhyrda.</P> <P class="p140 ft2">Till detta kommer att det faktiska behovet av lagstiftning om återflyttningsrätt för lokalhyresgäster är begränsat. Utredningens kartläggning har sålunda visat att fastighetsägare i allmänhet ger sina lokalhyresgäster möjlighet att flytta tillbaka till de återuppförda lokalerna samt att lokalhyresgäster ofta har en företagsförsäkring som täcker skador och merkostnader.</P> <P class="p139 ft17">Mot den nu angivna bakgrunden anser vi att det inte bör införas någon lagstadgad återflyttningsrätt för lokalhyresgäster.</P> <P class="p205 ft2">42</P> </DIV> <DIV id="page_43"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034143x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t23"> <TR> <TD class="tr15 td81"><SPAN class="p165 ft46">4.5.2</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td82"><SPAN class="p166 ft23">Rätt till ersättning om lägenheten förstörs</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p206 ft17"><SPAN class="ft48">Regeringens bedömning</SPAN>: Nuvarande bestämmelser om hyresgästens rätt till ersättning av fastighetsägaren när lägenheten förstörs bör inte ändras.</P> <P class="p144 ft4"><SPAN class="ft49">Utredningens bedömning</SPAN>: Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. <NOBR>66–69).</NOBR></P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN>: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har redovisat samma uppfattning som utredningen.</P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund</SPAN>: Hyresvärden kan bli ersättningsskyldig om han har varit vållande till att lägenheten har förstörts eller om han inte utan dröjsmål har underrättat hyresgästen om att lägenheten har förstörts. Om lägenheten enbart har skadats men inte kan anses vara förstörd, måste hyresvärden exculpera sig för att undgå ersättningsskyldighet, dvs. visa att bristen inte beror på hans försummelse (se 10 §, 11 § första stycket 4 och 16 § första stycket hyreslagen).</P> <P class="p10 ft23">Skälen för regeringen bedömning<SPAN class="ft2">: Bestämmelsen i hyreslagen om att det fordras vårdslöshet hos hyresvärden för att denne skall bli ersättningsskyldig om en lägenhet skadas eller förstörs överensstämmer med vad som gäller på flera andra jämförbara rättsområden (se betänkandet s. </SPAN><NOBR><SPAN class="ft2">62–65).</SPAN></NOBR><SPAN class="ft2"> Det finns också ett mycket stort utbud av hemförsäkringar och företagsförsäkringar som hyresgästen kan teckna för att skydda sig och sin egendom mot skador som inträffar i lägenheten. Vi anser mot denna bakgrund att det inte finns skäl att ändra principen om att hyresvärden skall vara ersättningsskyldig enbart om han har varit vårdslös.</SPAN></P> <P class="p105 ft2">I den nu nämnda situationen, dvs. då en lägenhet anses förstörd, måste hyresgästen visa att hyresvärden har varit vårdslös. Kan lägenheten inte anses förstörd utan endast behäftad med en mindre allvarlig brist, gäller i stället att hyresvärden, för att undgå skadeståndsskyldighet, måste visa att bristen inte beror på hans försummelse. Skillnaden i bevisbörda när en lägenhet förstörs respektive skadas kan, som utredningen har påpekat, möjligen ifrågasättas. Vi har emellertid inte underlag för att föreslå någon ändring av den nuvarande ordningen och lämnar alltså inte något förslag i denna del.</P> <P class="p207 ft41"><SPAN class="ft18">4.6</SPAN><SPAN class="ft40">Interimistiska beslut om avflyttning då hyresrätten är förverkad</SPAN></P> <P class="p128 ft23"><SPAN class="ft46">4.6.1</SPAN><SPAN class="ft47">Interimistiska beslut i mål om förverkande vid domstol</SPAN></P> <P class="p208 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens bedömning: </SPAN>Det bör inte införas bestämmelser som gör det möjligt för en domstol att i en tvist om förverkande besluta interimistiskt om avflyttning.</P> <P class="p209 ft4"><SPAN class="ft49">Utredningens bedömning: </SPAN>Överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. <NOBR>163–166).</NOBR></P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna: </SPAN>Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har godtagit utredningens bedömning.</P> <P class="p130 ft2">43</P> </DIV> <DIV id="page_44"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p156 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund: </SPAN>Om en bostads- eller lokalhyresgäst gör sig skyldig till vissa i lagen angivna avtalsbrott, anses hyresrätten förverkad. Hyresvärden kan då säga upp avtalet till omedelbart upphörande. Om hyresgästen inte rättar sig efter uppsägningen, kan en domstol förplikta hyresgästen att flytta. En dom som förpliktar hyresgästen att flytta får normalt verkställas först när den har vunnit laga kraft. Domstolen får dock i domen förordna att den får verkställas även om den inte har laga kraft (se 17 kap. 14 § rättegångsbalken). Däremot innehåller hyreslagstiftningen inte några bestämmelser om s.k. interimistiska beslut, dvs. beslut som gäller i avvaktan på att målet slutligt avgörs. Domstolen har visserligen möjlighet att genom ett beslut om säkerhetsåtgärd (se 15 kap. 3 § rättegångsbalken) ålägga hyresgästen att flytta omedelbart, trots att målet inte slutligt har avgjorts. För att en säkerhetsåtgärd skall kunna beslutas krävs emellertid dels att den som begär åtgärden visar sannolika skäl för sitt anspråk, dels att det skäligen kan befaras att motparten hindrar eller försvårar utövningen av sökandens rätt eller väsentligt förringar dess värde. Domstolen gör vanligen också en proportionalitetsbedömning och kan därför komma att avslå ett yrkande om en säkerhetsåtgärd med hänvisning till att åtgärden skulle få oproportionerliga skadeverkningar i förhållande till de skäl som talar för åtgärden (jfr NJA 1993 s. 182). Utrymmet för detta slag av beslut är alltså begränsat.</P> <P class="p116 ft2"><SPAN class="ft23">Skälen för regeringens bedömning</SPAN>: Vi kan konstatera att det ibland kan vara angeläget att snabbt få till stånd ett verkställbart beslut om avflyttning. Det gäller särskilt när hyresförhållandet bryts därför att hyresgästens kvarboende innebär fara eller allvarliga olägenheter för övriga hyresgäster. Så kan vara fallet vid allvarliga ordningsstörningar, vid brottslighet som har samband med boendet och vid grava avvikelser från det avtalade ändamålet för förhyrningen.</P> <P class="p192 ft2">Mot intresset av ett snabbt avgörande måste dock ställas hyresgästens intresse av att inte berövas besittningen till lägenheten utan att saken har blivit ordentligt genomlyst. Såväl hyresgästen själv som medlemmar i hans eller hennes familj kan lida synnerligen allvarlig skada av ett felaktigt avflyttningsbeslut.</P> <P class="p192 ft2">Ett interimistiskt beslut måste vanligen fattas på grundval av handlingarna i ärendet. I de situationer där det kan anses vara speciellt angeläget med ett snabbt avgörande, såsom vid allvarliga störningar och brottslig verksamhet, är det i allmänhet särskilt svårt för domstolen att fatta ett välgrundat beslut enbart på grundval av ett skriftligt material. Om parterna exempelvis är oense om huruvida det har förekommit störningar, är det normalt nödvändigt att domstolen får tillfälle att bedöma den muntliga bevisningen. Detsamma gäller vid brottslighet.</P> <P class="p192 ft4">I enstaka situationer kan det givetvis finnas en risk för att ett dröjsmål väsentligt skulle skada övriga berörda. För dessa fall finns det emellertid</P> <P class="p114 ft2">– såsom ovan har framgått – ett visst, om än begränsat, utrymme att besluta om säkerhetsåtgärder (se 15 kap. 3 § rättegångsbalken). Domstolen har dessutom möjlighet att, när den väl har tagit upp den åberopade bevisningen, förordna att ett beslut om att hyresgästen skall flytta får verkställas omedelbart (se 17 kap. 14 § rättegångsbalken).</P> <P class="p156 ft17">Vi anser därför att det inte bör införas särskilda bestämmelser om interimistiska beslut i förverkandemål.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p174 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">44</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_45"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034145x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p210 ft48"><SPAN class="ft46">4.6.2</SPAN><SPAN class="ft68">Verkställighetsförordnanden i förlängningstvister vid hyresnämnden (bostadslägenheter)</SPAN></P> <P class="p211 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens förslag</SPAN>: Hyresnämnden skall i en förlängningstvist kunna förordna att ett beslut om att hyresgästen skall flytta på grund av att hyresrätten är förverkad får verkställas även om beslutet inte har laga kraft.</P> <P class="p212 ft4"><SPAN class="ft49">Utredningens förslag: </SPAN>Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet s. <NOBR>166–168).</NOBR></P> <P class="p156 ft4"><SPAN class="ft49">Remissinstanserna: </SPAN>Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frågan har tillstyrkt förslaget.</P> <P class="p156 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund</SPAN>: Förutom den möjlighet som en hyresvärd har att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande under åberopande av att hyresrätten är förverkad kan han säga upp avtalet att upphöra efter den uppsägningstid som gäller i hyresförhållandet. Inte sällan väljer hyresvärdar den senare möjligheten även i sådana situationer då hyresrätten är förverkad.</P> <P class="p156 ft2">Vid uppsägning efter gällande uppsägningstid gäller olika regler för bostadslägenheter och lokaler.</P> <P class="p156 ft2">Om det är fråga om en <SPAN class="ft3">bostadslägenhet </SPAN>och hyresgästen vägrar att rätta sig efter uppsägningen, måste hyresvärden inom viss tid hänskjuta frågan om avtalet skall förlängas till hyresnämnd (s.k. förlängningstvist). Hyresgästen har då rätt till förlängning av avtalet, om det inte finns någon omständighet som bryter hans eller hennes besittningsskydd, t.ex. att hyresrätten är förverkad.</P> <P class="p156 ft2">I samband med att hyresnämnden avgör en förlängningstvist, kan den förplikta hyresgästen att flytta. Ett sådant beslut kan verkställas, när det har laga kraft (se 32 § första stycket nämndlagen). Överklagas beslutet, har hyresgästen alltid rätt att bo kvar tills tvisten är slutligt avgjord (se 50 § hyreslagen). Till skillnad från en domstol i ett mål om förverkande kan hyresnämnden alltså inte förordna om att beslutet får verkställas omedelbart. Det gäller även om hyresnämnden har ålagt hyresgästen att flytta vid hyrestidens utgång och ett överklagande prövas först efter denna tidpunkt. Det medför att hyresgästen kan fördröja verkställigheten av avflyttningsbeslutet genom att överklaga det. Så blir fallet även om överklagandet är helt ogrundat.</P> <P class="p192 ft4">När det gäller <SPAN class="ft20">lokalhyresavtal </SPAN>är det endast domstolen som kan besluta om förpliktande för hyresgästen att flytta vid hyrestidens utgång. Därvid gäller de i föregående avsnitt angivna bestämmelserna.</P> <P class="p156 ft2"><SPAN class="ft23">Skälen för regeringens förslag</SPAN>: Enligt utredningen förekommer det att hyresgäster vid förlängningstvister genom uppenbart grundlösa överklaganden av hyresnämndens beslut och genom att förhala förfarandet i hovrätten tillskansar sig rätt att bo kvar under en inte obetydlig tid efter hyrestidens utgång. I några fall, som har gällt uppsägning på grund av störningar i boendet, har hyresgästen samtidigt fortsatt att störa övriga hyresgäster i huset.</P> <P class="p156 ft4">Det är enligt vår mening otillfredsställande att hyresgäster, vars hyresrätter är förverkade, genom att förhala avhysningsförfarandet kan utverka rätt att bo kvar. Vi delar därför utredningens bedömning att</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p174 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">45</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_46"> <P class="p137 ft4">hyresnämnden i vissa fall bör ha möjlighet att förordna att ett beslut om Prop. 2001/02:41 avflyttning får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.</P> <P class="p98 ft2">Utredningen har, med hänvisning till bl.a. rättssäkerhetsaspekter, föreslagit att hyresnämnden skall kunna meddela ett sådant förordnande enbart i de fall där beslutet att inte förlänga hyresavtalet grundas på att hyresrätten är förverkad. Samtliga remissinstanser, med ett undantag, har godtagit denna avgränsning. Vi delar även i denna fråga utredningens bedömning.</P> <P class="p98 ft3">Sveriges Fastighetsägareförbund <SPAN class="ft2">har förordat att det öppnas en möjlighet att förordna om omedelbar verkställighet också när hyresgästen i andra fall har åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att det inte är skäligt att avtalet förlängs. Förbundet har hänvisat till att även misskötsamhet som inte har medfört hyresrättens förverkande i åtskilliga fall bör leda till att hyresgästen går miste om sin rätt till förlängning av hyresavtalet. Hyresvärden skulle enligt förbundet annars komma att sakna tillräckliga medel för att upprätthålla ordning och gott skick inom fastigheten.</SPAN></P> <P class="p163 ft2">Om hyresrätten inte är förverkad men hyresförhållandet upphör till följd av att "hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas" (jfr 46 § första stycket 2 hyreslagen), är enligt vår mening skälen för omedelbar verkställighet inte lika tydliga som i förverkandefallen. Denna upphörandegrund förutsätter inte lika allvarliga avvikelser från hyresavtalet eller hyreslagens bestämmelser som förverkande gör. Dessutom gäller inte samma skyddsregler för hyresgästen som vid förverkande. Som exempel kan nämnas att hyresgästen – till skillnad mot vad som gäller vid förverkande – vid störningar i boendet normalt får sägas upp utan att socialnämnden har underrättats och att hyresgästen får skiljas från lägenheten även om han eller hon har vidtagit rättelse innan uppsägningen har skett (se 43 och 44 §§ hyreslagen, jfr RBD 16:77, 11:94 och 22:94). Mot denna bakgrund bör det enligt vår mening inte införas någon möjlighet att förordna om omedelbar verkställighet i andra fall än förverkandefallen.</P> <P class="p140 ft2">En bestämmelse som ger hyresnämnden rätt att förordna om omedelbar verkställighet måste uppfylla rimliga krav på rättssäkerhet. Det finns därför anledning att i detta sammanhang uppställa samma begränsningar i möjligheten att besluta om omedelbar verkställighet som gäller för verkställighetsförordnanden som domstol meddelar (jfr 17 kap. 14 § rättegångsbalken). För att hyresgästen inte skall lida någon skada om beslutet upphävs, bör hyresvärden också vara skyldig att ställa säkerhet för skada.</P> <P class="p139 ft4">Vi återkommer i författningskommentaren till bestämmelsernas närmare utformning och de synpunkter som <SPAN class="ft20">Lagrådet </SPAN>har lämnat i den delen.</P> <P class="p98 ft4">Om hyresnämnden har meddelat ett förordnande om omedelbar verkställighet och frågan om rätt till förlängning av avtalet överklagas, bör Svea hovrätt, när den prövar överklagandet, kunna besluta om inhibition. Detta fordrar dock inte några lagändringar (jfr 52 kap. 7 § rättegångsbalken jämförd med 2 § lagen [1994:831] om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt).</P> <P class="p213 ft2">46</P> </DIV> <DIV id="page_47"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t28"> <TR> <TD class="tr33 td77"><SPAN class="p195 ft18">4.7</SPAN> </TD> <TD class="tr33 td95"><SPAN class="p19 ft18">Möjligheten att upphäva en förhandlingsordning</SPAN> </TD> <TD class="tr33 td96"><SPAN class="p131 ft2">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr34 td97"><SPAN class="p17 ft66">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr37 td96"><SPAN class="p17 ft69">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td98"><SPAN class="p214 ft2"><SPAN class="ft23">Regeringens förslag: </SPAN>En hyresgästorganisation skall kunna ansöka om</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td98"><SPAN class="p214 ft2">att en förhandlingsordning som har ingåtts av en annan hyresgästorga-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td98"><SPAN class="p214 ft2">nisation skall upphävas. Frågan skall prövas av hyresnämnden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td98"><SPAN class="p30 ft2">Möjligheten att i en tvist om en förhandlingsklausul upphäva en för-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr21 td99"><SPAN class="p214 ft2">handlingsordning tas bort.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr35 td100"><SPAN class="p30 ft2"><SPAN class="ft23">Utredningens förslag: </SPAN>Överensstämmer med regeringens förslag (se</SPAN> </TD> <TD class="tr35 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">betänkandet s. <NOBR>241–244).</NOBR></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p30 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna: </SPAN>Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">frågan har tillstyrkt förslaget.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p30 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund: </SPAN>Enligt hyresförhandlingslagen förs förhandlingar om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hyresförhållanden i fråga om bostadslägenhet på grundval av en <SPAN class="ft3">för-</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2"><SPAN class="ft3">handlingsordning</SPAN>. Ett avtal om en förhandlingsordning ingås av en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td100"><SPAN class="p214 ft2">hyresvärd, ensam eller tillsammans med en organisation av fastig-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hetsägare i vilken hyresvärden är medlem, och en organisation av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hyresgäster. Om ett hyresavtal innehåller en <SPAN class="ft3">förhandlingsklausul </SPAN>som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hänvisar till förhandlingsordningen, blir de <SPAN class="ft3">förhandlingsöverenskom-</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2"><SPAN class="ft3">melser </SPAN>som träffas på grundval av förhandlingsordningen bindande för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td100"><SPAN class="p30 ft2">En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">flera hus. Om hyresvärden och hyresgästen har träffat en skriftlig över-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">enskommelse om att hyresavtalet för en viss lägenhet inte skall innehålla</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">någon förhandlingsklausul eller om hyresnämnden har fattat ett beslut</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">om detta, omfattar förhandlingsordningen dock inte den lägenheten (se 3</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td100"><SPAN class="p214 ft2">och 6 §§ hyresförhandlingslagen).</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p30 ft2">Det får tecknas högst en förhandlingsordning per hus. Om en hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">värd vägrar att ingå avtal om förhandlingsordning, kan en hyresgäst-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">organisation begära att frågan skall prövas av hyresnämnden. Vägrar en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">organisation av hyresgäster att ingå avtal om förhandlingsordning, har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hyresvärden en motsvarande rätt att få frågan prövad. Hyresgäst-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">organisationen respektive hyresvärden skall ges rätt till en förhand-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td100"><SPAN class="p214 ft2">lingsordning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer,</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">organisationens stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">den begärda förhandlingsordningen skall gälla (se 9 och 10 §§</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hyresförhandlingslagen).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p30 ft2">En förhandlingsordning upphör att gälla om den sägs upp av någon av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td100"><SPAN class="p214 ft2">dess parter. Om förhandlingsordningen har sagts upp, kan motparten</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hänskjuta frågan om den skall förlängas till hyresnämnden för prövning</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">(se 13 § hyresförhandlingslagen). En förhandlingsordning kan vidare</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">upphävas i samband med en tvist mellan en hyresgäst och en hyresvärd</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">om huruvida ett hyresavtal skall innehålla en förhandlingsklausul. Om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hyresnämnden i samband med en sådan tvist har förordnat att en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td100"><SPAN class="p214 ft2">förhandlingsordning inte längre skall gälla, förlorar de förhandlings-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">klausuler som hänvisar till förhandlingsordningen sin verkan (se 3 a §</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">hyresförhandlingslagen). Syftet med detta är att undvika att hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">gästorganisationer till följd av förbudet mot flera förhandlingsordningar</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td100"><SPAN class="p214 ft2">utestängs från möjligheten att etablera förhandlingsrätt (se prop.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td96"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr7 td100"><SPAN class="p214 ft2">1977/78:175 s. 116 f.).</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr25 td96"><SPAN class="p18 ft2">47</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr36 td77"><SPAN class="p17 ft67">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr36 td95"><SPAN class="p17 ft67">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_48"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t23"> <TR> <TD class="tr15 td50"><SPAN class="p17 ft46">Skälen för regeringens förslag</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p215 ft22">Allmänna överväganden</P> <P class="p125 ft4">Det kollektiva hyresförhandlingssystemet bygger på att hyresgästerna företräds av en organisation som åtnjuter förtroende hos en majoritet av hyresgästerna.</P> <P class="p10 ft2">Det kan inträffa att en majoritet av hyresgästerna i ett hus vill företrädas av någon annan organisation än den som omfattas av den gällande förhandlingsordningen. Eftersom det finns ett förbud mot flera förhandlingsordningar, kan hyresvärden och den sistnämnda organisationen förhindra detta genom att förlänga sin förhandlingsordning. Hyresgästerna har i och för sig möjlighet att i samband med en tvist med hyresvärden om en förhandlingsklausul begära att förhandlingsordningen skall upphävas (se 3 a § hyresförhandlingslagen). Denna möjlighet är dock i praktiken borta om samtliga hyresgäster som önskar företrädas av en ny organisation redan ha fått sina förhandlingsklausuler upphävda. Att hyresgästernas vilja i denna situation inte kan tillgodoses är självfallet otillfredsställande. En annan nackdel med det nuvarande systemet är att en hyresgästorganisation, t.ex. den som hyresgästerna önskar skall företräda dem, saknar behörighet att få frågan om förhandlingsordningens bestånd prövad.</P> <P class="p216 ft22">En hyresgästorganisation får ansöka om att en förhandlingsordning skall upphävas</P> <P class="p217 ft2">Om hyresgästorganisationer får behörighet att ansöka om upphävande av en förhandlingsordning, stärker detta enligt vår bedömning de enskilda hyresgästernas ställning. För de hyresgäster som vill att en annan hyresgästorganisation skall företräda hyresgästsidan torde det normalt vara naturligt att agera genom den organisationen. Som regel torde det också vara enklare för organisationen än för den enskilde hyresgästen att föra talan vid hyresnämnden; hyresgästen slipper då det obehag som kan vara förenat med att driva frågan.</P> <P class="p133 ft2">Ett annat förhållande som talar för att hyresgästorganisationen skall ha möjlighet att göra ansökan hos hyresnämnden är att organisationen i allmänhet måste antas ha bättre förutsättningar än enskilda hyresgäster att visa vilket stöd bland hyresgästerna som den har.</P> <P class="p10 ft2">Vi anser därför att övervägande skäl talar för hyresgästorganisationer bör ges behörighet att ansöka om upphävande av en förhandlingsordning. En sådan ansökan bör handläggas som ett särskilt ärende vid hyresnämnden. Motparter bör vara de som har ingått den gällande förhandlingsordningen, dvs. hyresvärden och hyresgästorganisationen samt i vissa fall en fastighetsägarorganisation.</P> <P class="p133 ft4">Med en sådan ordning finns det enligt vår mening inte längre något behov av den nuvarande bestämmelsen om att en förhandlingsordning kan upphävas i samband med en tvist om en förhandlingsklausul. Den bestämmelsen bör därför tas bort.</P> <P class="p10 ft4">Det bör understrykas att vårt förslag inte påverkar den enskilde hyresgästens möjligheter att förhandla enskilt. De hyresgäster som vill stå utanför det kollektiva hyresförhandlingssystemet kommer även</P> <P class="p130 ft2">48</P> </DIV> <DIV id="page_49"> <P class="p14 ft4">fortsättningsvis att ha möjlighet att göra det genom att begära att deras Prop. 2001/02:41 hyresavtal inte skall innehålla någon förhandlingsklausul.</P> <P class="p149 ft22">Hyresnämndens prövning</P> <P class="p123 ft2">En särskild fråga är vilka kriterier som skall gälla vid hyresnämndens prövning när den behandlar en ansökan om att gällande förhandlingsordning skall upphävas. Utgångspunkten bör enligt vår mening vara att en förhandlingsordning skall upphävas endast om en konkurrerande organisation, dvs. sökanden, vill etablera förhandlingsrätt och den organisationen har ett brett stöd bland hyresgästerna. Det måste alltså finnas särskilda skäl att upphäva förhandlingsordningen. Detta bör komma till uttryck i lagtexten. <SPAN class="ft3">Lagrådet </SPAN>har ansett att en större klarhet i fråga om betydelsen av hyresgästernas inställning vid prövningen är önskvärd, företrädesvis genom ett tillägg i lagtexten. Enligt vår mening är det inte möjligt att på ett uttömmande sätt ange vilka olika faktorer som kan tillmätas betydelse och hur de skall vägas mot varandra. Vi återkommer dock till frågan om betydelsen av hyresgästernas inställning i författningskommentaren.</P> <P class="p150 ft2">En annan fråga är om hyresnämnden, när den beslutar att upphäva förhandlingsordningen, samtidigt skall besluta om en ny förhandlingsordning. Vi anser det vara naturligt att den hyresgästorganisation som har ansökt om upphävandet och hyresvärden först söker träffa ett nytt avtal om förhandlingsordning. Först om detta misslyckas och frågan förs till hyresnämnden, bör hyresnämnden ta ställning till om det skall gälla någon ny förhandlingsordning och vad den i så fall skall innehålla. I denna del finns inte något behov av lagändringar.</P> <P class="p218 ft22">Överklagande</P> <P class="p123 ft4">Liksom övriga beslut som hyresnämnden fattar enligt hyresförhandlingslagen bör ett beslut om att upphäva en förhandlingsordning kunna överklagas hos Svea hovrätt.</P> <P class="p10 ft2">Enligt de nuvarande bestämmelserna om fördelning av rättegångskostnad, svarar vardera parten för sin rättegångskostnad i hovrätten vid överklagande av frågan om upphävande av en förhandlingsordning (jfr 2 § andra stycket och 32 § hyresförhandlingslagen samt 73 § hyreslagen). Med den nu föreslagna ordningen kommer de enskilda hyresgästerna inte längre att vara parter i ärendet. Allmänna bestämmelser om fördelning av rättegångskostnader bör då i stället tillämpas. Den förlorande parten bör sålunda ersätta den vinnande parten för dennes rättegångskostnad i hovrätten.</P> <P class="p219 ft2">49</P> </DIV> <DIV id="page_50"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034150x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t29"> <TR> <TD class="tr1 td89"><SPAN class="p195 ft18">4.8</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td101"><SPAN class="p19 ft18">Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p220 ft48"><SPAN class="ft46">4.8.1</SPAN><SPAN class="ft68">Allmänna utgångspunkter för besittningsskyddet vid lokalhyra</SPAN></P> <P class="p221 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens bedömning: </SPAN>Det indirekta besittningsskyddet vid lokalhyra bör behållas. Även det s.k. obligatoriska medlingsförfarandet och bestämmelsen om att hyresnämnden på begäran skall avge ett yttrande om marknadshyran bör för närvarande behållas.</P> <P class="p222 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund: </SPAN>En lokalhyresgäst har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen visserligen måste flytta från lokalen, om han eller hon blir uppsagd och inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning av hyresförhållandet, men har rätt till ersättning för skada om hyresvärdens vägran att förlänga hyresförhållandet är att anse som obefogad. En vägran att förlänga ett hyresavtal är bl.a. att anse som obefogad om hyresvärden som villkor för förlängning kräver hyresvillkor som inte är skäliga.</P> <P class="p139 ft2">Tvister om hyresvärdens ersättningsskyldighet på grund av en obefogad förlängningsvägran prövas av allmän domstol. En förutsättning för att en hyresgäst skall ha rätt till ersättning är dock att han eller hon dessförinnan har hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling. I samband med medlingen skall hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen avge ett yttrande om marknadshyran för lokalen (se 12 a § nämndlagen). Ett sådant yttrande har presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist, dvs. yttrandet får frångås enbart om det är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre.</P> <P class="p223 ft23">Skälen för regeringens bedömning: <SPAN class="ft2">Alltsedan det indirekta besittningsskyddet infördes har det ifrågasatts om reglerna ger lokalhyresgästerna ett tillfredsställande skydd. Flera ändringar i regelsystemet har också genomförts. Dessa har inneburit att hyresgästernas ställning har stärkts (se prop. 1972:70, 1973:23, 1978/79:89 och 1987/88:146).</SPAN></P> <P class="p139 ft2">De nuvarande bestämmelserna ger enligt vår mening en tillfredsställande balans mellan hyresvärdens och hyresgästens intressen. Genom att bestämmelserna om ersättning har kombinerats med bestämmelser om ett obligatoriskt medlingsförfarandet, har hyresgäster, men även hyresvärdar, goda förutsättningar att få sin rätt tillvaratagen. Risken för att någon av parterna skall göra en rättsförlust till följd av bristande kunskap om regelsystemet är liten. Förutsägbarheten för parterna är också god, eftersom hyresnämnden kan avge ett yttrande om marknadshyran för lokalen innan parterna behöver ta slutlig ställning till om de skall förlänga sitt hyresförhållande eller inte. Ett sådant yttrande har dessutom presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist.</P> <P class="p224 ft4">Vi anser därför att lokalhyresgästers besittningsskydd även fortsättningsvis bör vara utformat som ett indirekt besittningsskydd. Även det obligatoriska medlingsförfarandet med den därtill knutna möjligheten till yttrande om marknadshyran bör för närvarande behållas.</P> <P class="p225 ft2">50</P> </DIV> <DIV id="page_51"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034151x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t23"> <TR> <TD class="tr15 td81"><SPAN class="p165 ft46">4.8.2</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td82"><SPAN class="p166 ft23">Skälig hyra</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p226 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens bedömning: </SPAN>Bestämmelsen om vad som utgör skälig hyra bör inte ändras. Skälig hyra för lokaler skall alltså liksom hittills motsvara marknadshyran.</P> <P class="p10 ft2">Det bör inte införas någon bestämmelse om vilken utredning som hyresnämndens yttranden om marknadshyran skall grundas på.</P> <P class="p10 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens förslag: </SPAN>I lagen klargörs att marknadshyran i första hand skall bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten.</P> <P class="p144 ft23">Utredningens bedömning och förslag<SPAN class="ft2">: Överensstämmer med regeringens bedömning i fråga om vad som skall utgöra skälig hyra och hur marknadshyran bör bestämmas (se betänkandet s. </SPAN><NOBR><SPAN class="ft2">213–223).</SPAN></NOBR><SPAN class="ft2"> Utredningen har dock inte föreslagit någon ändring av bestämmelsen om hur marknadshyran skall bestämmas. Däremot har utredningen föreslagit att det i nämndlagen införs en bestämmelse om vilken utredning som ett marknadshyresyttrande får grundas på.</SPAN></P> <P class="p227 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN>: De remissinstanser som har yttrat sig, förutom</P> <P class="p132 ft20">Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare<SPAN class="ft4">, har i huvudsak ställt sig bakom utredningens bedömning i fråga om vad som bör utgöra skälig hyra och hur marknadshyran bör bestämmas.</SPAN></P> <P class="p10 ft2">Utredningens förslag om en särskild bestämmelse angående vilken utredningen som hyresnämndens yttrande om marknadshyran får grundas på har tillstyrkts av bl.a. <SPAN class="ft3">Hyresnämnden i Luleå, Sveriges Fastighetsägareförbund</SPAN>, <SPAN class="ft3">Svensk Handel</SPAN>, <SPAN class="ft3">Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare</SPAN>, <SPAN class="ft3">Hyresgästernas Riksförbund och Sveriges advokatsamfund</SPAN>. Förslaget har ifrågasatts eller avstyrkts av <SPAN class="ft3">Svea hovrätt </SPAN>och <SPAN class="ft3">Hovrätten över Skåne och Blekinge </SPAN>samt <SPAN class="ft3">hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping </SPAN>och <SPAN class="ft3">Sundsvall</SPAN>.</P> <P class="p178 ft46">Bakgrund</P> <P class="p129 ft22">De nuvarande bestämmelserna</P> <P class="p125 ft2">Såväl hyresvärden som hyresgästen kan säga upp ett lokalhyresavtal i syfte att få till stånd en ändring av hyresvillkoren. Om en förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd på grund av att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning. Hyresgästen har dock inte rätt till någon ersättning om de villkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden (se 57 § hyreslagen).</P> <P class="p133 ft2">I 57 a § hyreslagen anges att en krävd hyra inte skall anses skälig om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, dvs. <SPAN class="ft3">marknadshyran</SPAN>. Det anges också att när marknadshyran bestäms, skall <SPAN class="ft3">främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten</SPAN>.</P> <P class="p11 ft4">I förarbetena anges (prop. 1987/88:146 s. 46 f.) att när marknadshyran bestäms, skall i första hand ”jämförelse göras med hyrorna för sådana</P> <P class="p12 ft71"><SPAN class="ft70">lokaler som i vart fall i </SPAN>grova drag kan anses motsvara varandra<SPAN class="ft70">. Det</SPAN></P> <P class="p130 ft2">51</P> </DIV> <DIV id="page_52"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p228 ft2">bör röra sig om liknande typ av lokal (butik, kontor, industrilokal etc.). Vilken typ av rörelse eller annan verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalerna skall dock inte tillmätas någon betydelse. Vidare bör lokalernas läge, utformning och standard vara i grova drag likvärdiga”. I förarbetena anförs vidare att ”på grund av lokalmarknadens struktur och då lokaler i allmänhet kan jämföras endast i grova drag, kan man förutsätta att det finns en relativt stor spridning på hyrorna för vissa lokaler, t.ex. butiker i de större tätorternas centrala delar. Det kan därför ofta bli svårt att finna en <SPAN class="ft3">enhetlig hyresnivå </SPAN>för jämförliga lokaler, även sedan inte representativa, enstaka topphyror och mycket låga hyror uteslutits från jämförelsematerialet. Lokalens marknadshyra får då, med beaktande av den tendens som kan konstateras i hyresutvecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som <SPAN class="ft3">den mest sannolika </SPAN>vid ett utbud av lokalen på marknaden. Därvid bör rimlig hänsyn tas till de skillnader som kan konstateras hos lokalerna i jämförelsematerialet. Vidare bör beaktas att gamla hyresavtal som inte nyligen förlängts kan ha träffats i en helt annan marknadssituation än den som gäller vid jämförelsetidpunkten. Den föreslagna metoden för bestämmandet av en lokals marknadshyra har likheter med den ortprismetod som använts för bestämmandet av en fastighets marknadsvärde vid expropriation (jfr Bouvin, Hedman, Stark, Expropriationslagen s. 150 f).”</P> <P class="p229 ft4">Det har i förarbetena också angetts att ”om det saknas i grova drag jämförliga lokaler på orten, får lokalens marknadshyra bestämmas genom en mer <SPAN class="ft20">allmän värdering”</SPAN>.</P> <P class="p70 ft2">Bestämmelsen om skälig hyra skall tillämpas av domstol i en ersättningstvist med anledning av obefogad förlängningsvägran och av hyresnämnden när den avger ett yttrande om marknadshyran. Givetvis beaktas bestämmelsen också av hyresnämnden vid medling och av parter vid enskilda förhandlingar om hyresvillkor.</P> <P class="p230 ft22">Utredningens genomgång av yttranden</P> <P class="p231 ft2">Utredningen har studerat samtliga yttranden om marknadshyra som landets hyresnämnder avgav år 1999 (se betänkandet s. <NOBR>200–211</NOBR> och <NOBR>341–346).</NOBR> Studien visar att hyran i ytterst få fall har fastställts efter en jämförelse med hyrorna för i grova drag jämförliga lokaler. Exempelvis har inte något av de yttranden som Hyresnämnden i Stockholm avgett (totalt 25) baserats på en sådan jämförelse. Hyresnämnden i Malmö har fastställt hyran efter jämförelse med hyrorna för i grova drag jämförliga lokaler i två av åtta yttranden. Hyresnämnden i Göteborg har däremot gjort sådan jämförelseprövning i två av tre yttranden.</P> <P class="p232 ft2">Enligt utredningen har hyresnämnderna sällan ansett att någon av de åberopade jämförelselokalerna varit i grova drag jämförbar med prövningslokalen. Exempelvis har Hyresnämnden i Stockholm under år 1999 besiktigat cirka 170 jämförelselokaler men uppenbarligen inte ansett att någon av dessa varit i grova drag jämförlig med prövningslokalen (formuleringarna i några yttranden tyder på att någon eller några lokaler eventuellt har ansetts vara i grova drag jämförliga med prövningslokalen).</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">52</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_53"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p70 ft2">Enligt utredningen har hyran i de flesta yttranden fastställts genom en allmän värdering eller allmän skälighetsbedömning. I allmänhet har hyresnämnden inte lämnat någon annan motivering än att den har beaktat sina iakttagelser vid besiktningen och sin allmänna kännedom om hyresläget på orten samt att det åberopade jämförelsematerialet har beaktats som ett bakgrundsmaterial.</P> <P class="p70 ft23">Skälen för regeringens bedömning och förslag<SPAN class="ft2">: Ingen av remissinstanserna har ifrågasatt att lokalens marknadshyra, dvs. den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, skall utgöra norm för vad som skall anses som skälig hyra (se 57 a § första stycket hyreslagen). Inte heller vi anser att det finns anledning att ändra på denna ordning.</SPAN></P> <P class="p233 ft2">Frågan är emellertid hur marknadshyran skall bestämmas.</P> <P class="p234 ft2">Enligt nuvarande lagtext skall, när lokalens marknadshyra bestäms, främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten (se 57 a § första stycket hyreslagen). I förarbetena (se prop. 1987/88:146 s. 45 f.) anges vissa principer för hur jämförelsen bör göras, bl.a. att jämförelse i första hand bör göras med lokaler som i vart fall i grova drag kan anses motsvara varandra. Samtliga remissinstanser som har yttrat sig anser att de nu åsyftade principerna bör tillämpas när hyran bestäms. Däremot har en del remissinstanser kritiserat hyresnämndernas tillämpning av bestämmelserna. Bland annat anser organisationerna på hyresmarknaden att hyresnämnderna vid bedömningen av om lokaler är i grova drag jämförliga uppställer högre krav på likvärdighet än vad lagstiftaren har avsett och till följd därav fastställer hyran efter en allmän värdering eller skälighetsbedömning i alltför stor utsträckning.</P> <P class="p234 ft2">Vi kan konstatera att utredningens genomgång av marknadshyresyttranden (se betänkandet s. <NOBR>200–211)</NOBR> visar att hyresnämnderna i en del fall har ställt högre krav på jämförbarhet än som rimligen kan ha varit avsikten när nuvarande lagregler kom till. Det har i sin tur medfört att hyran i mycket stor utsträckning har fått fastställas efter en allmän värdering. Enligt vår mening kan denna tillämpning leda till en sämre förutsebarhet för parterna. Det finns också en risk för att hyran kommer att fastställas till en annan nivå än vad den åberopade utredningen ger stöd för. Detta framstår som olyckligt då hyresnämndens yttranden inte kan överklagas och har presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist. Utredningens genomgång visar också att hyresnämnderna inte tillämpar bestämmelserna på ett enhetligt sätt. Exempelvis ställer hyresnämnderna olika krav på likvärdighet vid bedömningen av om lokaler är i grova drag jämförliga. De hyresnämnder som ställer lägre krav på likvärdighet förefaller också i något större utsträckning fastställa hyrorna efter jämförelseprövningar i stället för efter skälighetsbedömningar.</P> <P class="p235 ft6">De i lagens förarbeten angivna principerna för hur marknadshyran skall bestämmas synes ha god förankring hos hyresmarknadens parter. Mot den bakgrunden anser vi att principerna i allt väsentligt bör gälla även fortsättningsvis. Marknadshyran bör sålunda i första hand bestämmas efter en jämförelse med hyrorna för jämförbara lokaler på orten. Om det inte går att finna en enhetlig hyresnivå i jämförelsematerialet, bör hyran bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå i materialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">53</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_54"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p114 ft4">Först om det saknas jämförbara lokaler på orten, bör hyran få bestämmas genom en allmän värdering.</P> <P class="p156 ft2">För att huvudregeln om jämförelseprövning skall kunna tillämpas bör kraven på jämförbarhet mellan prövningslokalen och jämförelselokalerna inte ställas alltför högt. Som nämnts anser vi att hyresnämnderna i en del ärenden har ställt väl höga krav på jämförbarhet. Enligt vår mening bör kraven inte ställas högre än att det i allmänhet går att finna lokaler som kan ligga till grund för en jämförelseprövning. En jämförelseprövning bör kunna underlåtas enbart om det inte finns några andra lokaler på orten som ger information om marknadshyresnivån för den aktuella lokalen. För att detta skall komma till tydligare uttryck föreslår vi att det i lagtexten anges att marknadshyran <SPAN class="ft3">i första hand skall bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten.</SPAN></P> <P class="p156 ft2">Det är naturligt att man därvid tar hänsyn till sådana likheter och skillnader som har att göra med lokalernas storlek, utformning, läge etc. Av betydelse är givetvis även vilken standard de aktuella lokalerna har. Även hyresvillkoren för lokalerna bör uppmärksammas, såsom att en lokals användningsområde enligt hyresavtalet är inskränkt på visst sätt. I vilken omfattning faktorer av de nämnda slagen skall vägas in i bedömningen bör dock överlämnas till de rättstillämpande instanserna att pröva.</P> <P class="p156 ft3">Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare <SPAN class="ft2">har ansett att även hyresbetalningsförmågan i den bransch som hyresgästen verkar i skall beaktas när marknadshyran bestäms. Enligt vår mening finns det inte anledning att införa bestämmelser med den innebörden. Det kan anmärkas att om den aktuella lokalen enbart går att använda i en viss bransch torde hyresbetalningsförmågan i branschen indirekt påverka marknadshyran.</SPAN></P> <P class="p192 ft2">Utredningen har särskild uppmärksammat frågan om vilken utredning som ett marknadshyresyttrande får grundas på. Flera yttranden som utredningen har granskat har formulerats på ett sådant sätt att det finns anledning att anta att hyresnämnden har beaktat jämförelsematerial som inte har åberopats av parterna. Utredningen har mot den bakgrunden föreslagit att det skall införas en särskild bestämmelse i nämndlagen som anger att ett yttrande skall grundas på utredningen i ärendet.</P> <P class="p161 ft2">Redan gällande rätt får anses innebära att hyresnämnden i alla slag av prövningsförfaranden skall grunda sitt avgörande på den utredning som parterna har åberopat. I förarbetena till bestämmelsen om skälig hyra anges att nämnden själv får tillföra ärendet jämförelsematerial endast om nämnden finner att den av parterna åberopade utredningen är bristfällig eller uppenbart missvisande och att parterna då måste få del av materialet och beredas tillfälle att yttra sig över det (se prop. 1986/87:146 s. 46 f.). En särskild bestämmelse av det slag som utredningen har förordat skulle i och för sig vara ägnad att klargöra vilket material som skall ligga till grund för ett marknadshyresyttrande. En sådan bestämmelse skulle emellertid också – såsom flera remissinstanser har påpekat – kunna leda till oklarhet om vad som gäller i andra typer av ärenden som hyresnämnden handlägger. Vi anser därför att det inte bör införas någon bestämmelse om vilken utredning som ett yttrande om marknadshyran skall grundas på.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p174 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">54</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_55"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034155x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p114 ft23"><SPAN class="ft46">4.8.3</SPAN><SPAN class="ft47">Förfarandet vid tvister</SPAN></P> <P class="p236 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens bedömning: </SPAN>Uppsägningsreglerna och reglerna om medlingsförfarandet bör inte ändras.</P> <P class="p237 ft4">Hyresnämnden bör inte avge yttrande om andra hyresvillkor än marknadshyran. Nämnden bör inte heller kunna besluta om förlängning av hyrestiden.</P> <P class="p238 ft23">Utredningens förslag och bedömning: <SPAN class="ft2">Utredningen har föreslagit att hyresnämnden skall kunna avge yttrande om även andra hyresvillkor än hyran och, om ett yttrande begärs, besluta om förlängning av hyrestiden (se betänkandet s. </SPAN><NOBR><SPAN class="ft2">223–229).</SPAN></NOBR></P> <P class="p70 ft4">Utredningens bedömning i fråga om uppsägningsreglerna och reglerna om medlingsförfarandet överensstämmer med regeringens bedömning (se betänkandet s. 229 och 230).</P> <P class="p70 ft3"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN><SPAN class="ft2">: </SPAN>Hyresnämnden i Luleå, Svensk Handel, Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare <SPAN class="ft2">och </SPAN>Hyresgästernas Riksförbund <SPAN class="ft2">har tillstyrkt utredningens förslag om att hyresnämnden skall kunna yttra sig om även andra hyresvillkor än hyran och besluta om förlängning av hyrestiden. </SPAN>Hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg, Malmö, Jönköping <SPAN class="ft2">och </SPAN>Sundsvall <SPAN class="ft2">samt </SPAN>Sveriges Fastighetsägareförbund <SPAN class="ft2">har avstyrkt dessa förslag</SPAN>.</P> <P class="p70 ft2">Flertalet remissinstanser har godtagit utredningens bedömning i övrigt. <SPAN class="ft3">Svensk Handel </SPAN>har dock föreslagit att det skall åvila hyresvärden – inte hyresgästen – att ansöka om medling.</P> <P class="p70 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund</SPAN>: Såväl en hyresvärd som en hyresgäst kan säga upp ett lokalhyresavtal i syfte att hyresförhållandet skall upphöra att gälla eller förlängas på förändrade villkor. För hyresvärdens respektive hyresgästens uppsägning gäller dock olika regler.</P> <P class="p70 ft2">En hyresvärd skall i uppsägningen underrätta hyresgästen dels om de villkor han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, dels att hyresgästen, om han eller hon inte går med på att flytta utan ersättning, inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om uppsägningen inte har detta innehåll, är den utan verkan (se 58 § hyreslagen).</P> <P class="p232 ft2">En hyresgäst som vill få till stånd en villkorsändring skall i sin uppsägning underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han eller hon begär. Om någon överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Ansöker hyresgästen inte om medling eller återkallar han sin ansökan före hyrestidens utgång, är uppsägningen utan verkan (se 58 a § hyreslagen). Avtalet anses då förlängt på oförändrade villkor (jfr NJA 1998 s. 430).</P> <P class="p239 ft2">Hyresnämnden skall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Om någon av parterna begär det, skall hyresnämnden avge ett yttrande om lokalens marknadshyra eller – i fall då uppsägningen är föranledd av rivning eller ombyggnad – om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar (se 12 a § första stycket nämndlagen). Ett sådant yttrande får i en efterföljande ersättningstvist frångås endast om det är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden har</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">55</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_56"> <P class="p179 ft4">angett eller, i fråga om yttranden om anvisade lokaler, att hyresnämndens Prop. 2001/02:41 bedömning inte var riktig (se 57 a § andra stycket hyreslagen).</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t30"> <TR> <TD class="tr18 td83"><SPAN class="p53 ft27">Om hyresförhållandet upphör på grund av hyresvärdens uppsägning</SPAN> </TD> <TD class="tr18 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, får hyresnämnden på</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">avflyttning under skälig tid, dock högst två år från hyrestidens utgång (se</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">59 § hyreslagen).</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td83"><SPAN class="p17 ft46">Skälen för regeringens bedömning</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr25 td83"><SPAN class="p17 ft22">Uppsägningsreglerna och reglerna om medlingsförfarandet bör inte ändras</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr25 td83"><SPAN class="p17 ft2">Om hyresvärden säger upp avtalet, vare sig det sker för avflyttning eller</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">för villkorsändring, måste hyresgästen inom två månader från upp-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">sägningen ansöka hos hyresnämnden om medling för att vara bibehållen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">sin rätt till ersättning. Detsamma gäller om hyresgästen har sagt upp</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">avtalet för villkorsändring. <SPAN class="ft3">Svensk Handel </SPAN>har förordat att det skall åvila</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärden att ansöka om medling. Förbundet har härvid hänvisat till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyreslagens karaktär av skyddslagstiftning och till att hyresgästen har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">betydligt sämre kunskaper än hyresvärden om de rättsförluster som</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">inträder om han eller hon inte ansöker om medling. Förbundet har också</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">uttalat att det är ologiskt att en hyresgäst skall behöva ansöka om med-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">ling såväl när han eller hon själv säger upp avtalet som när hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">säger upp det.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Vi kan konstatera att det nuvarande regelsystemet är väl inarbetat på</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresmarknaden. Enligt vår mening innehåller det rimliga garantier för</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">att hyresgäster inte lider några rättsförluster till följd av bristande känne-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">dom om reglerna. Hyresvärdens uppsägning måste innehålla information</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">om att hyresgästen är skyldig att ansöka om medling, om denne vill ha</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">kvar sin rätt till ersättning. Om uppsägningen saknar detta innehåll, är</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">den utan verkan. Om det är hyresgästen som har sagt upp avtalet för att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">få till stånd en ändring av hyresvillkoren, är han visserligen inte till-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">försäkrad motsvarande information. Effekten av att hyresgästen för-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">summar att ansöka om medling, är emellertid i det fallet inte att avtalet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">upphör utan endast att avtalet förlängs på oförändrade villkor.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Det kan tilläggas att det redan i tidigare sammanhang har övervägts att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">införa en skyldighet för hyresvärden att ansöka om medling. Det be-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">farades emellertid att det skulle kunna leda till passivitet från hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">gästernas sida och en ökning av antalet medlingsärenden (se prop.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">1987/88:146 s. 146). Den bedömningen torde fortfarande ha fog för sig.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Vi anser mot den angivna bakgrunden att det inte finns anledning att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">ändra reglerna om hyresgästens skyldighet att ansöka om medling. Det</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">finns inte heller i övrigt anledning att ändra de bestämmelser som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">reglerar förfarandet vid uppsägning eller medling.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr24 td83"><SPAN class="p17 ft22">Hyresnämnden bör inte avge yttranden om andra hyresvillkor än</SPAN> </TD> <TD class="tr24 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft22">marknadshyran</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr16 td83"><SPAN class="p17 ft2">Hyresnämnden kan avge ett yttrande om marknadshyran för en lokal.</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">Nämnden kan däremot inte avge yttrande om andra hyresvillkor (jfr</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">12 a § nämndlagen och prop. 1978/79:89 s. 28 f.). Om det i ett medlings-</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr1 td84"><SPAN class="p18 ft2">56</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr39 td83"><SPAN class="p17 ft72">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_57"> <P class="p137 ft4">ärende råder tvist om såväl om skäligheten av ett visst villkor som om Prop. 2001/02:41 hyran och det begärs ett yttrande om hyran, anses det att nämnden bör</P> <P class="p162 ft2">avge yttrandet under den uttryckliga förutsättningen att det av hyresvärden fordrade villkoret skall gälla (se prop. 1978/79:89 s. 18).</P> <P class="p98 ft2">Bland annat för att motverka tillkomsten av oskäliga villkor har utredningen föreslagit att hyresnämnden skall kunna yttra sig om även andra hyresvillkor än hyran. Om det begärs yttrande om både annat hyresvillkor än hyran och hyran, skall hyresnämnden enligt förslaget först ta ställning till om villkoret är skäligt och sedan fastställa hyran. Finner nämnden att villkoret inte är skäligt, skall nämnden bortse från villkoret när hyran bestäms. Ett yttrande om ett hyresvillkors skälighet föreslås få samma presumtionsverkan i en efterföljande ersättningstvist som ett yttrande om hyran har i dag.</P> <P class="p98 ft2">Det är tydligt att utredningens förslag skulle ha vissa fördelar. Hyresvärden och hyresgästen skulle i vissa situationer kunna få ett bättre underlag när de tar ställning till om de skall förlänga sitt hyresförhållande eller inte och på vilka villkor som det skall ske. Förslaget skulle också i viss mån kunna motverka tillkomsten av oskäliga hyresvillkor.</P> <P class="p163 ft2">Utredningens förslag har emellertid också nackdelar. Handläggningen av yttrandena sker redan i dag under stark tidspress, eftersom ett yttrande inte anses kunna avges efter hyrestidens utgång Med utredningens förslag skulle handläggningen belastas av nya frågor. Dessa frågor torde – såsom en remissinstans har påpekat – ofta vara mycket inriktade på den enskilde hyresgästens verksamhet och därför inte ägnade för det slag av generella bedömningar som präglar de nuvarande yttrandena. Om hyresvärden och hyresgästen begär yttrande om olika villkor och marknadshyran, blir hyresnämnden dessutom tvungen att avge två olika yttranden. Det kan vidare vara mindre lämpligt att separera ett villkor och hyran då dessa kan vara sammanvävda och ett villkor kan, avskilt från hyran, bedömas som oskäligt men tillsammans med hyran som skäligt. Vi befarar också att hyresgästernas ställning i vissa situationer kan komma att försvagas. Om hyresnämnden exempelvis har funnit att ett villkor är oskäligt och bortsett från villkoret när den yttrat sig om hyran och hyresvärden sedan vidhåller sitt krav, kommer det inte att finnas något marknadshyresyttrande som omfattar förlängning med villkoret. Detta ger upphov till problem om hyresgästen vill förlänga hyresförhållandet; det saknas då vägledande yttrande. Detsamma gäller om hyresgästen skulle vidhålla sin inställning och en domstol i en efterföljande ersättningstvist finner att villkoret är skäligt; det saknas då yttrande som kan ligga till grund för domstolens prövning av hyran.</P> <P class="p240 ft2">Redan enligt den nuvarande ordningen beaktar hyresnämnden de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning när den yttrar sig om marknadshyran (jfr prop. 1978/79:89 s. 18 och betänkandet s. 209 och 210). En möjlighet att i ett yttrande pröva ett villkors skälighet framstår därför i viss mån som obehövlig.</P> <P class="p139 ft17">Mot den angivna bakgrunden anser vi att utredningens förslag inte bör genomföras.</P> <P class="p241 ft2">57</P> </DIV> <DIV id="page_58"> <P class="p137 ft22">Hyresnämnden bör inte kunna besluta om förlängning av hyrestiden om det <SPAN class="ft2">Prop. 2001/02:41 </SPAN>begärs ett yttrande</P> <P class="p242 ft2">Ett yttrande om marknadshyran anses inte kunna avges efter hyrestidens utgång (jfr Svea hovrätts dom <NOBR>1994-06-24,</NOBR> DT 64). Begärs det ett yttrande nära hyrestidens utgång, brukar hyresnämnden kontakta parterna och uppmana dem att flytta fram tidpunkten för hyresavtalets upphörande. Om en part inte går med på det, kan hyresnämnden inte avge något yttrande. Utredningen har mot denna bakgrund föreslagit att det skall införas möjlighet för hyresnämnden att besluta om förlängning av hyrestiden. Hyrestiden föreslås kunna förlängas med högst tre månader. Senast i samband med att medlingsärendet avskrivs skall hyresnämnden fastställa hyresvillkor för den tid som hyresavtalet har förlängts.</P> <P class="p223 ft2">Självfallet är det olyckligt att en hyresnämnd inte kan avge något yttrande därför att en av parterna motsätter sig en förlängning av hyrestiden. Detta gäller särskilt om yttrandet inte kan avges före hyrestidens utgång på grund av hög arbetsbelastning hos hyresnämnden eller sjukdom hos personalen vid hyresnämnden eller hos någon av parterna.</P> <P class="p139 ft2">Det finns emellertid skäl som talar mot utredningens förslag. Enligt vår mening finns det en risk för att den föreslagna ordningen ytterligare skulle fördröja det slutliga avgörandet av frågan om förlängning. En starkt bidragande orsak till att yttrandena i dag begärs så sent att de inte hinner avges före hyrestidens utgång är, såsom flera remissinstanser har påtalat, att parterna inleder sina förhandlingar på ett sent stadium av uppsägningstiden. En möjlighet att få hyrestiden förlängd kan leda till att parterna inleder sina förhandlingar ännu senare och i vissa fall mer eller mindre regelmässigt utnyttjar möjligheten att begära förlängning av hyrestiden under hänvisning till att de inte har hunnit slutföra förhandlingarna. Förfarandet blir därmed mer tungrott och arbetskrävande. För hyresnämnden innebär det t.ex. att nämnden, om den förlänger tiden, också måste fastställa skäliga villkor för den tillkommande hyrestiden. Det kan inte heller bortses från en viss risk för missbruk bestående i att en part begär ett yttrande i syfte att få avtalstiden förlängd.</P> <P class="p140 ft2">Behovet av att i situationer av detta slag kunna få hyresförhållandet förlängt torde dessutom vara ganska begränsat. Eftersom uppsägningstiden regelmässigt uppgår till minst nio månader, bör parterna i det stora flertalet fall hinna slutföra sina förhandlingar och redovisa det jämförelsematerial som de åberopar i god tid före hyrestidens utgång. Det är också mycket ovanligt att en part vägrar att gå med på en förlängning av hyrestiden.</P> <P class="p139 ft4">Vi anser därför att övervägande skäl talar för att utredningens förslag inte bör genomföras.</P> <P class="p98 ft4">Om det i framtiden skulle visa sig att hyresvärdar eller hyresgäster i ökad utsträckning vägrar gå med på förlängning av hyrestiden när ett marknadshyresyttrande har begärts, är vi emellertid beredda att återkomma i frågan.</P> <P class="p243 ft2">58</P> </DIV> <DIV id="page_59"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034159x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p114 ft23"><SPAN class="ft46">4.8.4</SPAN><SPAN class="ft47">Ersättningsreglerna</SPAN></P> <P class="p244 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens förslag: </SPAN>Om hyresförhållandet upphör till följd av en obefogad vägran att förlänga avtalet, skall hyresgästen alltid ha rätt till en ersättning motsvarande minst en årshyra.</P> <P class="p70 ft17"><SPAN class="ft48">Regeringens bedömning: </SPAN>Ersättningsbestämmelserna bör i övrigt inte ändras.</P> <P class="p245 ft49">Utredningens förslag och bedömning<SPAN class="ft4">: Överensstämmer med regeringens förslag och bedömning (se betänkandet s. </SPAN><NOBR><SPAN class="ft4">230–235).</SPAN></NOBR></P> <P class="p246 ft6"><SPAN class="ft46">Remissinstanserna</SPAN>: De flesta remissinstanser som har yttrat sig i frågan har tillstyrkt utredningens förslag och godtagit utredningens bedömning. <SPAN class="ft22">Hyresgästernas Riksförbund </SPAN>anser dock att minimiersättningen skall uppgå till minst en årshyra och lägst fyra basbelopp vad gäller lokaler som används för näringsverksamhet, medan <SPAN class="ft22">Svensk Handel </SPAN>och</P> <P class="p228 ft20">Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare <SPAN class="ft4">har förordat att minimiersättning skall utgå med en årshyra, dock lägst tio basbelopp.</SPAN></P> <P class="p70 ft3">Sveriges Fastighetsägareförbund <SPAN class="ft2">har avstyrkt förslaget om att minimiersättningen skall höjas.</SPAN></P> <P class="p70 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund</SPAN>: En hyresvärd som utan fog vägrar att förlänga ett lokalhyresavtal skall i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör (se 58 b § andra stycket hyreslagen). Enligt förarbetsuttalanden skall hyresvärden i princip ersätta all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplösning medför för hyresgästen. Hyresgästens ersättningsanspråk skall bedömas på samma grunder som ersättning vid expropriation (se prop. 1968:91 bihang A s. 117 f., 129 och 236).</P> <P class="p246 ft6">År 1989 infördes en bestämmelse om att hyresgästen alltid har rätt till ersättning med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda avtalet, dock högst fyra basbelopp (se 58 b § första stycket hyreslagen). Bestämmelsen tillkom därför att det ansågs att många lokalhyresgäster inte hade något tillfredsställande besittningsskydd (se SOU 1987:47 s. 109 f., prop. 1987/88:146 s. 35 f. och BoU 1987/88:21 s. 12).</P> <P class="p70 ft23">Skälen för regeringens förslag och bedömning: <SPAN class="ft2">Enligt vår uppfattning är besittningsskyddet för vissa lokalhyresgäster fortfarande ganska bräckligt. En lokalhyresgäst som utan fog vägras förlängning av hyresavtalet har vid en obefogad förlängningsvägran rätt till ersättning för hinder eller intrång i verksamheten, om han eller hon blir tvungen att avveckla den verksamhet som har bedrivits i lokalen. När ersättningen fastställs, skall rörelsens resultat emellertid belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. Det kan medföra att rörelsen inte skall anses ge något överskott och därför anses sakna ekonomiskt värde (se SOU 1969:50 s. 188 f. och 263 f.). Den totala ersättningen för företag som inte uppvisar något överskott blir därför ofta mycket liten. Företaget kan i princip räkna med att få ersättning enbart för kostnader för flyttning, för värdeminskning på egendom och för kvarvarande värde av ändringsarbeten. I många fall utgår ersättning endast enligt bestämmelserna om minimiersättning. Detsamma gäller för ideella föreningar och myndigheter, eftersom de inte kan uppvisa någon vinst.</SPAN></P> <P class="p247 ft17">Den nuvarande bestämmelsen om minimiersättning infördes år 1989 i syfte att stärka hyresgästernas ställning. Till följd av hyresutvecklingen</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">59</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_60"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034160x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p79 ft4">under de senaste åren har begränsningen av minimiersättningen till fyra Prop. 2001/02:41 basbelopp medfört att hyresgästernas reella besittningsskydd har</P> <P class="p248 ft2">försämrats. Utredningens hyresjämförelser visar att hyrorna i attraktiva storstadslägen har stigit med <NOBR>100–140</NOBR> procent sedan år 1989, medan basbeloppet under motsvarande tid har ökat med endast drygt 30 procent. Med de hyresnivåer som nu råder i vissa storstadslägen motsvarar minimiskadeståndet i många fall endast någon enstaka månadshyra. Be- gränsningen till fyra basbelopp leder också till att skadeståndet, ställt i relation till den totala hyreskostnaden, blir mindre om det rör sig om en större lokal jämfört med om det rör sig om en mindre lokal. Till det kommer att det enligt uppgift från en branschorganisation (Svensk Handel) under de senaste åren har blivit allt vanligare att hyresvärdar inte godtar den marknadshyra som hyresnämnden har angett i sitt yttrande utan fordrar en högre hyra.</P> <P class="p46 ft2">Vi anser mot denna bakgrund att hyresgästernas rätt till ersättning bör stärkas. För att besittningsskyddet inte i så hög grad skall vara beroende av hyresgästens verksamhet och lönsamhet bör begränsningen av minimiersättningen till fyra basbelopp tas bort. Minimiersättningen bör alltså alltid uppgå till en årshyra för lokalen.</P> <P class="p46 ft3">Svensk Handel <SPAN class="ft2">och </SPAN>Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare <SPAN class="ft2">har hävdat att inte heller en minimiersättning med en årshyra ger ett tillräckligt starkt besittningsskydd. De har förordat att minimiersättningen alltid skall utgå med en årshyra, dock </SPAN>lägst tio basbelopp<SPAN class="ft2">. </SPAN>Hyresgästernas Riksförbund <SPAN class="ft2">har förordat att minimiersättningen, vad gäller lokaler som används för näringsverksamhet, alltid skall uppgå till en årshyra och </SPAN>lägst fyra basbelopp<SPAN class="ft2">.</SPAN></P> <P class="p112 ft2">Ersättningsreglernas förmåga att avhålla hyresvärdarna från att vägra hyresgästerna förlängning blir givetvis större ju högre minimiersättningen är. En rätt till ersättning med fyra eller tio basbelopp, oavsett hyrans storlek, leder dock till att vissa hyresgäster blir uppenbart överkompenserade. Vi kan därför inte förorda en ersättningsrätt av sådan omfattning.</P> <P class="p56 ft2">Om hyresgästens skada överstiger den nu diskuterade mininiersättningen, bör liksom hittills den fulla skadan ersättas. <SPAN class="ft3">Svensk Handel </SPAN>har förordat en närmare lagreglering av hur hyresgästens skada skall beräknas. Enligt vår uppfattning är detta dock en fråga som inte lämpar sig för någon mera ingående lagreglering. Den bör i stället, liksom hittills, överlämnas till rättstillämpningen.</P> <P class="p249 ft18"><SPAN class="ft18">4.9</SPAN><SPAN class="ft19">Indexreglering av lokalhyra</SPAN></P> <P class="p250 ft62"><SPAN class="ft61">Regeringens bedömning: </SPAN>De nuvarande bestämmelserna om hur hyra för lokaler skall bestämmas bör inte ändras.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t25"> <TR> <TD class="tr4 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Utredningens bedömning: </SPAN>Överensstämmer med regeringens bedöm-</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p251 ft6">ning (se betänkandet s. <NOBR>144–148).</NOBR></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft22"><SPAN class="ft46">Remissinstanserna: </SPAN>Hyresgästernas Riksförbund <SPAN class="ft6">har redovisat samma</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">uppfattning som utredningen. <SPAN class="ft3">Svensk Handel </SPAN>anser att endast hälften av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">bashyran skall kunna bestämmas enligt en s.k. ”annan beräkningsgrund”,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p187 ft2">medan <SPAN class="ft3">Sveriges Fastighetsägareförbund </SPAN>anser att det även vid korta</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr32 td84"><SPAN class="p18 ft2">60</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr27 td83"><SPAN class="p17 ft56">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_61"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p114 ft4">avtalstider skall vara tillåtet att bestämma hyra enligt ”annan beräkningsgrund”.</P> <P class="p156 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund</SPAN>: Enligt 19 § tredje stycket hyreslagen skall hyran för lokaler vara till beloppet bestämd i avtalet. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lokalens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten eller avlopp. Att hyran skall vara till beloppet bestämd utesluter inte att hyran utgår med olika belopp under hyrestiden, t.ex. att hyran ökar med en viss procentsats varje år.</P> <P class="p156 ft2">Från huvudregeln att hyran skall vara till beloppet bestämd finns tre undantag. För det första godtas förbehåll om s.k. omsättningshyra. Detta innebär att hyran utgår med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter. Vidare godtas förbehåll om förhandlingsklausul, dvs. förbehåll om att hyran skall utgå med ett belopp som bestäms genom en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet träffat för bestämd tid och är hyrestiden minst tre år, godtas dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med belopp som bestäms enligt ”annan beräkningsgrund”. Annan beräkningsgrund omfattar, förutom indexförbehåll, förbehåll avseende andra preciserade beräkningsgrunder (jfr NJA 1986 s. 503).</P> <P class="p156 ft2">Enligt utredningen förekommer det sällan klausuler om omsättningshyra och förhandlingsklausuler. Däremot är förbehåll om annan beräkningsgrund vanliga. Det klart dominerande sättet att bestämma hyra för lokaler är därvid att låta hyran eller viss del av hyran följa utvecklingen av konsumentprisindex. Det är även vanligt med klausuler om att hyran skall ändras om fastighetsskatten ändras eller om oförutsedda skatter eller pålagor införs.</P> <P class="p161 ft23">Skälen för regeringens bedömning<SPAN class="ft2">: De nuvarande bestämmelserna om att lokalhyran kan bestämmas enligt ”annan beräkningsgrund” har ibland kritiserats. Bland annat har det ifrågasatts om den omfattande användningen av indexklausuler som hänvisar till konsumentprisindex är lämplig. Konsumentprisindex är avsett att spegla prisutvecklingen hos vissa varor och tjänster. Prisutvecklingen på dessa varor och tjänster kan skilja sig från utvecklingen på lokalhyrorna. </SPAN><SPAN class="ft3">Svensk Handel </SPAN><SPAN class="ft2">har mot den nuvarande användningen av konsumentprisindex särskilt invänt att den är inflationsdrivande.</SPAN></P> <P class="p161 ft2">Vi delar i och för sig bedömningen att en indexreglering av hyran, beroende på den allmänna prisutvecklingen och efterfrågan och utbud av lokaler, kan ha en viss inflationsdrivande effekt. I tider utan inflation eller med endast obetydlig inflation kan å andra sidan en anknytning till konsumentprisindex hålla tillbaka hyresökningarna. Hyror som har varit knutna till konsumentprisindex torde sålunda under de senaste åren inte ha stigit lika snabbt som marknadshyran på orten.</P> <P class="p192 ft2">En begränsning av möjligheten att bestämma hyra enligt konsumentprisindex eller annan liknande beräkningsgrund kan leda till en ökad användning av olika typer av s.k. trappor, dvs. förbehåll om att hyran skall justeras med en viss procentsats varje år. Det kan i sin tur innebära lika stora avvikelser från hyresutvecklingen på orten som en bindning till konsumentprisindex kan göra.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p174 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">61</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_62"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p156 ft2">Det måste också beaktas att det för båda parterna i hyresförhållandet kan vara praktiskt att knyta hyran till konsumentprisindex eller liknande index. För hyresvärden kan en bindning av hyran till konsumentprisindex vara ett sätt att tillförsäkra sig en rimlig värdesäkring av hyran och kompensation för ökade kostnader för fastighetsförvaltning. För hyresgästen kan en möjlighet till indexering vara av värde, eftersom det kan möjliggöra längre avtalstider än vad som annars hade blivit fallet. En anknytning till konsumentprisindex leder också till en förhållandevis stabil och rimlig utveckling av hyran. Vidare blir transaktionskostnaderna för fortlöpande justeringar av hyran förhållandevis låga. Genom att hyresavtalet sägs upp till kontraktstidens utgång och villkoren då omförhandlas sker ändå på sikt en anpassning till marknadshyran på orten.</P> <P class="p192 ft4">Vi anser mot denna bakgrund att möjligheten att bestämma lokalhyra enligt annan beräkningsgrund, t.ex. konsumentprisindex, inte bör tas bort.</P> <P class="p156 ft2"><SPAN class="ft3">Svensk Handel </SPAN>har förordat att möjligheten att indexreglera hyran begränsas till hälften av bashyran. Förbundet har härvid hänvisat till – utöver vad som ovan har redovisats om att användningen av konsumentprisindex är inflationsdrivande – att en indexreglering av hela hyran leder till en överkompensation för fastighetsägaren, eftersom konsumentprisindex tar hänsyn till kostnadsutvecklingen på områden som inte berör fastighetsförvaltningen.</P> <P class="p156 ft2">Det ligger i sakens natur att en anknytning av hyran till konsumentprisindex vanligen leder till att hyran utvecklas annorlunda än den hade gjort om den hade varit knuten till andra index eller om den hade omförhandlats med tätare mellanrum. Det är emellertid inte givet att hyresutvecklingen genom anknytning till konsumentprisindex blir högre än utvecklingen av marknadshyran på orten. Såsom nyss har konstaterats torde hyror som är knutna till konsumentprisindex under de senaste åren ha stigit mindre än marknadshyran på orten. Under alla förhållanden kan det antas att en begränsning av möjligheten att avtala om annan beräkningsgrund till en viss andel av hyran skulle – liksom ett totalt förbud mot indexreglering – komma att kringgås genom olika typer av trappor, dvs. förbehåll om att hyran skall justeras med en viss procentsats varje år.</P> <P class="p192 ft4">Vi anser därför att möjligheten att bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund inte bör begränsas till någon viss andel av hyran.</P> <P class="p156 ft2">År 1979 inskränktes möjligheten att bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund till att omfatta hyresavtal som var träffade på bestämd tid med <SPAN class="ft3">längre hyrestid än ett år. </SPAN>År 1989 infördes de nuvarande bestämmelserna om att avtalen måste ha en bestämd hyrestid på <SPAN class="ft3">minst tre år</SPAN>. Bakgrunden till den senare ändringen var att det hade visat sig att avtalstiderna hade tenderat att minska till den gräns då indexklausul var tillåten, dvs. i praktiken två år. Det ansågs att nackdelarna för hyresgästerna med indexreglering kunde uppvägas om de fick trygghet av längre avtalstider (SOU 1987:46 s. 112 f., prop. 1987/88:146 s. 38 f., BoU 1987/88:21 s. 13, rskr. 344).</P> <P class="p192 ft4"><SPAN class="ft20">Sveriges Fastighetsägareförbund </SPAN>har förordat ett återinförande av möjligheten att avtala om indexklausul eller motsvarande i korttidsavtal. Enligt förbundet skulle det leda till att uppsägningar av korttidsavtal för villkorsändring i många fall skulle kunna undvikas.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p174 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">62</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_63"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP034163x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p252 ft4">De undersökningar som utredningen har gjort visar att avtalstiderna Prop. 2001/02:41 efter lagändringen år 1989 förlängdes från två till tre år. Det finns mot</P> <P class="p248 ft2">den bakgrunden anledning anta att avtalstiderna kommer att minska om korttidsavtal ånyo tillåts vara indexreglerade. Det kommer i sin tur att leda till att avtalen totalt sett kommer att sägas upp för villkorsändring oftare. Därmed ökar transaktionskostnaderna för båda parter. För de flesta hyresgäster innebär kortare avtalstider minskad trygghet.</P> <P class="p46 ft2">Ett återgång till den tidigare möjligheten att indexreglera korttidsavtal torde vidare, vad gäller effekterna på hyresutvecklingen, gynna främst hyresvärdarna. Om hyran på orten skulle stiga snabbare än konsumentprisindex, kan det antas att hyresvärdarna kommer att säga upp indexreglerade korttidsavtal för villkorsändring. Skulle hyran inte stiga lika snabbt som konsumentprisindex, kommer avtalen att löpa vidare och hyrorna att ändras i enlighet med konsumentprisindex. I tider av inflation innebär det att hyrorna likväl höjs.</P> <P class="p46 ft2">Härtill kommer att behovet av att indexreglera korttidsavtal på t.ex. ett år inte kan anses vara särskilt stort. Avtalen kan alltid sägas upp till hyrestidens utgång och villkoren kan då omförhandlas.</P> <P class="p46 ft4">Slutligen har <SPAN class="ft20">Svensk Handel </SPAN>föreslagit ett förbud mot klausuler som innebär att hyran skall uppräknas med en viss procentsats varje år.</P> <P class="p46 ft2">Enligt vår mening kan det inte påstås att detta slag av klausuler generellt sett är olämpliga. En sådan klausul innebär ju att parterna avtalar om en bestämd hyra. Den framtida hyresutvecklingen är förutsebar redan vid avtalstidpunkten. Härtill kommer att ett förbud mot sådana klausuler lätt skulle kunna kringgås, t.ex. genom att de olika hyresnivåerna anges i hyresavtalet. Vi anser inte att det finns anledning att förbjuda den här typen av hyresvillkor.</P> <P class="p46 ft17">Vår slutsats är att bestämmelserna i 19 § tredje stycket hyreslagen om hur hyran för lokaler skall bestämmas inte bör ändras.</P> <P class="p253 ft18"><SPAN class="ft18">4.10</SPAN><SPAN class="ft73">Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall</SPAN></P> <P class="p254 ft4"><SPAN class="ft49">Regeringens bedömning: </SPAN>Det bör inte införas bestämmelser om att dödsboet efter en avliden lokalhyresgäst skall ha rätt att säga upp lokalhyresavtalet i förtid.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t31"> <TR> <TD class="tr8 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Utredningens bedömning</SPAN>: Överensstämmer med regeringens bedöm-</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">ning (se betänkandet s. <NOBR>50–53).</NOBR></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Remissinstanserna</SPAN>: Samtliga remissinstanser som har yttrat sig i frå-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft2">gan utom <SPAN class="ft3">Hyresgästernas Riksförbund </SPAN>har redovisat samma uppfattning</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">som utredningen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2"><SPAN class="ft23">Bakgrund: </SPAN>Ett lokalhyresavtal som är slutet på obestämd tid upphör</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">att gälla om det sägs upp. Uppsägningstiden är, om inte längre uppsäg-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">ningstid har avtalats, nio månader (se 3 § första stycket och 4 § första</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft6">stycket hyreslagen). Ett lokalhyresavtal som är slutet på bestämd tid upp-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">hör att gälla vid avtalstidens slut, om inte annat har avtalats. Har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall avtalet dock</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">sägas upp för att upphöra att gälla (se 3 § andra stycket hyreslagen).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">I vissa situationer kan en hyresvärd eller en hyresgäst frånträda ett</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p187 ft2">hyresavtal, trots att den avtalade hyrestiden inte har löpt ut. En lokal-</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr32 td84"><SPAN class="p18 ft2">63</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr27 td83"><SPAN class="p17 ft56">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_64"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p153 ft2">hyresgäst har t.ex. rätt att efter uppsägning frånträda sitt avtal om hyresvärden utan skälig anledning vägrar ge sitt samtycke till en överlåtelse av hyresrätten eller inte lämnar besked inom tre veckor efter det att samtycke har begärts (se 6 § andra stycket och 32 § andra stycket hyreslagen). Avtalet upphör då att gälla när den lagstadgade uppsägningstiden, normalt nio månader, har löpt ut. Vidare har den som hyr en lokal för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet rätt att överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen (se 36 § hyreslagen). Sådant tillstånd skall lämnas om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Om hyresgästen har innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om det finns synnerliga skäl.</P> <P class="p156 ft6"><SPAN class="ft46">Skälen för regeringens bedömning: </SPAN>Om hyresgästen avlider, har dödsboet inte utan vidare rätt att frånträda avtalet i förtid. Dödsboet kan alltså bli skyldigt att fullgöra de förpliktelser som följer med hyresavtalet till den avtalade hyrestidens utgång eller, om hyresavtalet löper på obestämd tid, till uppsägningstidens utgång. <SPAN class="ft22">Hyresgästernas Riksförbund </SPAN>har gjort gällande att detta innebär en risk för att dödsbon, som inte klarar av att driva verksamheten vidare eller överlåta den, tvingas i konkurs. Förbundet har mot den bakgrunden föreslagit en regel om att lokalhyresgästens dödsbo skall ha rätt att säga upp hyresavtalet i förtid.</P> <P class="p154 ft2">Vi bedömer att den risk som Hyresgästernas Riksförbund har pekat på är ganska begränsad. Enligt utredningen brukar de frågor som uppstår i samband med att lokalhyresgäster avlider regleras på frivillig väg mellan hyresvärden och dödsboet. Det synes vara mycket ovanligt att hyresvärdar vägrar att medverka till frivilliga lösningar. Om frivilliga lösningar inte kan åstadkomma, ger reglerna om överlåtelse av hyresrätten dödsboet vissa möjligheter att begränsa sin skada. Som ovan har nämnts kan dödsboet nämligen säga upp avtalet, om hyresvärden utan skälig anledning vägrar ge sitt samtycke till en överlåtelse av hyresrätten eller inte lämnar besked i frågan inom viss tid. Dödsboet kan också, om det bedrivs näringsverksamhet i lokalen och näringsverksamheten överlåts, få hyresnämndens tillstånd till en överlåtelse av hyresrätten.</P> <P class="p154 ft2">I sammanhanget bör också nämnas att de större försäkringsbolagen erbjuder olika slag av s.k. avbrottsförsäkringar när en nyckelperson i ett företag skadas, blir sjuk eller avlider. Ersättning utgår för företagets fasta kostnader, t.ex. lokalhyror, och lämnas under högst tolv månader från det att den försäkrade blir arbetsoförmögen eller avlider. Genom att teckna en dylik försäkring kan ett företag alltså erhålla ett skydd mot de ekonomiska skador som ett dödsfall kan innebära.</P> <P class="p154 ft2">Även om behovet av ändrade regler sålunda framstår som begränsat kan det givetvis anföras principiella skäl för att dödsboet bör ges rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. En sådan rätt skulle emellertid inte ligga i linje med de intresseavvägningar som i övrigt karaktäriserar reglerna om lokalhyra. Ett lokalhyresförhållande har vanligen kommersiell prägel. Som regel är det av stor vikt för båda parterna att avtalet består till den avtalade hyrestidens utgång. Hyresvärden har kanske, efter hyresgästens önskemål, skräddarsytt lokalen med särskild inredning, som är anpassad för hyresgästens särskilda verksamhet och saknar egentligt värde för andra hyresgäster. Hyresvärden garanteras full kompensation för denna</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p158 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">64</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_65"> <P class="p14 ft4">investering genom ett flerårigt hyresavtal. Om hyresgästens eller dennes Prop. 2001/02:41 dödsbo hade möjlighet att frånträda avtalet i förtid, skulle hyresvärden</P> <P class="p132 ft2">inte längre få någon kompensation för investeringen. Det kan noteras att det i princip är endast vid hyresgästens konkurs som ett lokalhyresavtal kan brytas i förtid och t.o.m. då har hyresvärden rätt till ersättning för eventuell skada.</P> <P class="p10 ft2">Såsom utredningen har påpekat finns det också anledning anta att en rätt till förtida uppsägning vid dödsfall skulle leda till att hyresvärdarnas vilja att göra investeringar i uthyrda lokaler minskar. Sannolikt skulle hyresvärdarna också sträva efter att skaffa sig bättre kontroll över kostnaderna för gjorde investeringar genom att göra avtalstiderna kortare, något som oftast inte skulle vara till gagn för lokalhyresgästerna. Det kan också antas att hyresvärdarna skulle försöka trygga sina intressen genom att ställa krav på personlig borgen e.dyl.</P> <P class="p10 ft4">Mot den nu angivna bakgrunden anser vi att det inte bör införas bestämmelser om rätt till förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall.</P> <P class="p255 ft1">5 Ikraftträdande- och övergångsfrågor</P> <P class="p256 ft2">De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft den 1 april 2002.</P> <P class="p133 ft2">En grundläggande princip är att ny civilrättslig lagstiftning inte bör ges verkan på avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. På hyresrättens område har det dock i regel ansetts finnas skäl att låta nya bestämmelser ges retroaktiv verkan (jfr prop. 1987/88:146 s. 42 och 43).</P> <P class="p10 ft2">Med hänsyn till inslaget av skyddslagstiftning anser vi att de nya bestämmelserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten bör omfatta hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet under förutsättning att åtgärden påbörjas efter ikraftträdandet. Även de nya bestämmelserna om indirekt besittningsskydd vid lokalhyra bör omfatta avtal som har ingåtts före ikraftträdandet, om avtalet sägs upp efter ikraftträdandet.</P> <P class="p133 ft2">Vi anser vidare att de nya bestämmelserna om verkställighetsförordnande vid förlängningstvist och om upphävande av förhandlingsordning bör omfatta också avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. I fråga om verkställighetsförordnande bör dock bestämmelserna kunna tillämpas endast om avtalet har sagts upp efter ikraftträdandet.</P> <P class="p105 ft4">Däremot anser vi inte att den nya bestämmelsen om andrahandshyresgästens besittningsskydd vid blockuthyrning bör ges retroaktiv verkan. Det skulle rubba förutsättningarna för hyresvärdens upplåtelse på ett alltför vittgående sätt.</P> <P class="p257 ft2">65</P> </DIV> <DIV id="page_66"> <P class="p258 ft1">6 Kostnader och andra konsekvenser av <SPAN class="ft74">Prop. 2001/02:41 </SPAN>förslagen</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t32"> <TR> <TD class="tr1 td83"><SPAN class="p17 ft22">Konsekvenser för hyresmarknadens parter</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr16 td83"><SPAN class="p17 ft2">I samband med att respektive förslag har behandlats har de mer bety-</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">delsefulla konsekvenserna redovisats. Därutöver kan följande sägas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p53 ft3"><SPAN class="ft2">Förslaget om att en </SPAN>ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft3">ändringsåtgärd får göras tidigast två månader <SPAN class="ft2">efter det att ett med-</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">delande om åtgärden har lämnats till hyresgästen torde leda till att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärdar och hyresgäster i större utsträckning själva kommer överens</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">i frågor om ombyggnader. Om antalet tillståndsärenden minskar, minskar</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">det också kostnaderna för parterna. Förslaget kan endast undantagsvis</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">antas försena eller fördyra en ombyggnad. Utredningens ärendegenom-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">gång visar nämligen att det är i stort sett endast i samband med stam-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">byten som förbättrings- och ändringsarbeten vidtas. Ett stambyte genom-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">förs i regel med 40 – 60 års mellanrum och kan planeras under lång tid.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">En förlängning av tiden för ansökan om tillstånd med en månad kan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">beaktas vid planeringen och behöver inte i sig försena en ombyggnad.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">Det som framförallt kan försena en ombyggnad är förhållanden som inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">går att förutse, såsom att hyresnämndens avgörande överklagas eller att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen – sedan tillståndsfrågan har avgjorts – vägrar att flytta varför</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärden tvingas att säga upp hyresgästen och hänskjuta förläng-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">ningsfrågan till hyresnämnden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft3"><SPAN class="ft2">Förslaget om att hyresnämnden får </SPAN>förbjuda förbättrings- och ändring-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft3">sarbeten som av särskild anledning kan antas bli påbörjade utan god-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2"><SPAN class="ft3">kännande eller tillstånd </SPAN>kan leda till något flera förbudsärenden. Det är</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">dock inte troligt att det blir särskilt många nya förbudsärenden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">Förbudsärendena är i allmänhet av enkel beskaffenhet och fordrar inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">någon större arbetsinsats och inte heller anlitande av juridiskt biträde.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">Den föreslagna bestämmelsen om att en åtgärd som har utförts utan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">godkännande eller tillstånd inte skall beaktas vid prövning av hyran</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">förrän det har förflutit en viss tid sedan åtgärden slutfördes, kan däremot</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">inte antas leda till några nya ärenden. Självfallet leder den till att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärdarnas hyresintäkter minskar om de har utfört åtgärder utan god-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">kännande eller tillstånd.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">De ändrade kriterierna för <SPAN class="ft3">hyresnämndens prövning </SPAN>av tillståndsfrågor</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">(det objektiva hyresgästintresset) leder till att tillståndsärendena blir</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">något mer komplicerade eftersom hyresvärdens intresse av att vidta en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">viss åtgärd måste vägas mot skilda slag av vanligt förekommande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästintressen. Ärendena kan sålunda bli något mer arbetskrävande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">för parterna. Sedan det har etablerats en fast praxis bör dessa ärenden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">dock inte vara mera arbetskrävande än vad de för närvarande är.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Övriga förslag som har lämnats angående hyresgästinflytande vid</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">förbättrings- och ändringsarbeten kan inte antas påverka parternas arbets-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">insatser.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Antalet överenskommelser om avstående från besittningsskydd kan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">komma att öka till följd av förslaget om att <SPAN class="ft3">andrahandshyresgästen vid</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft3">blockuthyrning skall ha besittningsskydd <SPAN class="ft2">även under de två första åren av</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresförhållandet. En hyresvärd som hyr ut i andra hand och som inte vill</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft2">att hyresgästen skall ha besittningsskydd under de två första åren måste</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr1 td84"><SPAN class="p18 ft2">66</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr36 td83"><SPAN class="p17 ft67">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_67"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p228 ft2">nämligen träffa en särskild överenskommelse med hyresgästen om att denna skall avstå från sin rätt till besittningsskydd. En sådan överenskommelse måste i regel godkännas av hyresnämnden för att vara gällande. Förslaget leder sålunda till ett merarbete för en hyresvärd som inte vill ge sin hyresgäst besittningsskydd. Merarbetet är dock begränsat. En överenskommelse om avstående från besittningsskydd träffas i regel samtidigt som hyresavtalet och den kan tecknas på ett formulär som hyresnämnderna tillhandahåller kostnadsfritt. Hyresnämnden avgör frågan nästan undantagslöst på handlingarna utan någon kommunicering eller muntlig handläggning. Ärendet är inte heller avgiftsbelagt.</P> <P class="p234 ft3"><SPAN class="ft2">Förslaget om </SPAN>verkställighetsförordnande vid förlängningstvist <SPAN class="ft2">leder till att hyresvärden redan i samband med hyresnämndens avgörande kan få ett verkställbart avflyttningsbeslut. Hyresvärden kan då snabbare få tillgång till lägenheten och hyra ut den till en ny hyresgäst. Eftersom flertalet avflyttningsbeslut beror på att den tidigare hyresgästen inte har betalat hyra, kan den föreslagna ordningen antas leda till att hyresvärdens hyresintäkter kan öka.</SPAN></P> <P class="p234 ft2">Slutligen kan förslaget om att en hyresgästorganisation skall kunna få till stånd en prövning av en <SPAN class="ft3">förhandlingsordnings bestånd </SPAN>leda till ett antal nya ärenden hos hyresnämnderna. Antalet ärenden kan dock antas bli mycket litet och ärendena kommer huvudsakligen att beröra hyresgästorganisationerna.</P> <P class="p234 ft4">Det förslag som har lämnats om hur <SPAN class="ft20">marknadshyran </SPAN>för lokaler skall bestämmas torde inte påverka arbetsmängden för hyresvärdar och hyresgäster. Förslaget påverkar inte hyresnivåerna.</P> <P class="p70 ft2">Förslaget om <SPAN class="ft3">höjd minimiersättning </SPAN>vid upplåtelse av lokal får konsekvenser framförallt vid uthyrning till enskilda näringsidkare och andra småföretagare. I dessa fall kan förslaget medföra en ökad kostnad för en hyresvärd som säger upp ett lokalhyresavtal utan att ha fog för det, medan det får en motsatt effekt för lokalhyresgästen. Om årshyran för en lokal understiger fyra basbelopp medför förslaget dock inte några konsekvenser och det påverkar inte parternas arbetsmängd.</P> <P class="p259 ft22">Kostnaderna för det allmänna</P> <P class="p260 ft6">Vad gäller reglerna om <SPAN class="ft22">hyresgästinflytande vid ombyggnad </SPAN>kan förslaget om att hyresnämnden får förbjuda förbättrings- och ändringsarbeten som kan antas bli påbörjade utan godkännande eller tillstånd förväntas leda till ett begränsat antal nya förbudsärenden (under år 1999 inkom totalt 13 förbudsärenden till landets samtliga hyresnämnder). Förbudsärendena är av enkel beskaffenhet. Även de ändrade kriterierna för hyresnämndens prövning av tillståndsfrågor kan kräva en ökad arbetsinsats av hyresnämnderna och Svea hovrätt. Förslaget om att en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd får göras tidigast två månader efter det att ett meddelande om åtgärden har lämnats till hyresgästen torde däremot leda till att hyresvärdar och hyresgäster i större utsträckning själva kommer överens och att färre tvister hänskjuts till hyresnämnd för prövning. Detta förslag begränsar sålunda de allmännas kostnader för den dömande verksamheten.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">67</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_68"> <P class="p252 ft4">Antalet ärenden om avstående från besittningsskydd kan antas öka till Prop. 2001/02:41 följd av förslaget om att <SPAN class="ft20">andrahandshyresgästen vid blockuthyrning skall</SPAN></P> <P class="p248 ft2"><SPAN class="ft3">ha besittningsskydd </SPAN>under de två första åren av hyresförhållandet<SPAN class="ft3">. </SPAN>Dessa ärenden är av mycket enkel beskaffenhet och avgörs nästan undantagslöst på handlingarna.</P> <P class="p261 ft3"><SPAN class="ft2">Förslaget om </SPAN>verkställighetsförordnande vid förlängningstvist <SPAN class="ft2">leder till att hyresnämnderna i samband med att de avgör förlängningsärendena får ta ställning till ytterligare en fråga. Någon särskild utredning torde inte förekomma i den delen. För Svea hovrätts del kan förslaget inte antas leda till ökad arbetsmängd. Visserligen måste hovrätten pröva överklagade verkställighetsförordnanden. Samtidigt kan det antas att antalet överklagade förlängningsärenden totalt sett kommer att minska något, eftersom sådana överklaganden som enbart syftar till att förhala avflyttningen troligen kommer att försvinna.</SPAN></P> <P class="p46 ft2">Förslaget om att en hyresgästorganisation skall kunna få till stånd en <SPAN class="ft3">prövning av en förhandlingsordnings bestånd </SPAN>kan endast leda till ett mindre antal nya ärenden. Dessa är av enkel beskaffenhet.</P> <P class="p46 ft4">Slutligen kan förslaget om <SPAN class="ft20">höjd minimiersättning </SPAN>vid lokalupplåtelse möjligen leda till något mer återhållsamma hyreskrav och att färre tvister förs till hyresnämnd och domstol.</P> <P class="p46 ft4">Sammanfattningsvis kan konstateras att vissa av förslagen kan leda till en viss ökning av arbetsmängden för hyresnämnder och domstolar, medan andra kan få motsatt effekt. Sammantagna torde förslagen inte påverka myndigheternas arbetssituation nämnvärt.</P> <P class="p262 ft1">7 Författningskommentar</P> <P class="p263 ft18"><SPAN class="ft18">7.1</SPAN><SPAN class="ft19">Förslaget till lag om ändring i jordabalken</SPAN></P> <P class="p264 ft46">12 kap. 18 d §</P> <P class="p265 ft2">En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket</P> <P class="p46 ft59"><SPAN class="ft75">1.</SPAN><SPAN class="ft76">utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller</SPAN></P> <P class="p46 ft59"><SPAN class="ft75">2.</SPAN><SPAN class="ft77">utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.</SPAN></P> <P class="p46 ft59">För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i <SPAN class="ft78">mer än </SPAN>hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena.</P> <P class="p46 ft70">Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d – 18 h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t33"> <TR> <TD class="tr1 td102"><SPAN class="p17 ft2">(Jfr 12 kap. 18 d § i utredningens förslag.)</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr0 td103"><SPAN class="p18 ft2">68</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr27 td102"><SPAN class="p17 ft56">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_69"> <P class="p252 ft4">Paragrafen innehåller bl.a. bestämmelser om hyresgästers godkännan- Prop. 2001/02:41 de av förbättrings- och ändringsåtgärder. <SPAN class="ft20">Andra stycket </SPAN>innehåller en</P> <P class="p248 ft4">bestämmelse om vilken andel av hyresgästerna som måste ha godkänt åtgärder avseende de gemensamma delarna av fastigheten. Den bestämmelsen har ändrats från ”minst hälften” till ”mer än hälften”. Ändringen har behandlats i avsnitt 4.1.3.</P> <P class="p266 ft46">12 kap. 18 e §</P> <P class="p267 ft2">Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t34"> <TR> <TD class="tr40 td83"><SPAN class="p53 ft70">Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr40 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">värden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">Ansökan får göras tidigast <SPAN class="ft78">två månader </SPAN>efter det att meddelandet lämnats</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">till hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p53 ft59">Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">andra stycket har gjorts.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr33 td83"><SPAN class="p17 ft2">(Jfr 12 kap. 18 e § i utredningens förslag.)</SPAN> </TD> <TD class="tr33 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">I paragrafen finns bestämmelser om hur en hyresvärd skall gå till väga</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">när han skall inhämta godkännande eller tillstånd till en förbättrings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">eller ändringsåtgärd.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p53 ft2">I <SPAN class="ft3">andra stycket </SPAN>anges den tidpunkt vid vilken hyresvärden tidigast kan</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Den tid-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">punkten har ändrats från en till två månader efter det att hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">meddelade hyresgästen om åtgärden. Ändringen har behandlats i avsnitt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">4.1.3.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td83"><SPAN class="p17 ft46">12 kap. 18 f §</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr4 td83"><SPAN class="p17 ft2">En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p53 ft59">Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">mot <SPAN class="ft78">de skilda intressen </SPAN>som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">åtgärden inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft2">som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr41 td83"><SPAN class="p17 ft2">(Ändringen saknar motsvarighet i utredningens förslag.)</SPAN> </TD> <TD class="tr41 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Paragrafen anger efter vilka kriterier hyresnämndens prövning av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">frågor om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder skall ske.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft3">Andra stycket </SPAN>reglerar den intresseavvägning som hyresnämnden skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">göra vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att en för-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">bättrings- eller ändringsåtgärd genomförs. Bakgrunden till ändringen</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">framgår av avsnitt 4.1.4.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Enligt den lydelse som styckets första mening nu föreslås få skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärdens intresse vägas mot <SPAN class="ft3">de skilda intressen </SPAN>som hyresgäster i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Dessa ”objektiva</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästintressen” kan vara av olika slag. Ett sådant hyresgästintresse är</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">intresset av att åstadkomma eller vidmakthålla en modern boende-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">standard. Ett annat relevant hyresgästintresse kan vara att bibehålla en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft2">äldre men fortfarande väl fungerande inredning. Ytterligare ett relevant</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr25 td84"><SPAN class="p18 ft2">69</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr27 td83"><SPAN class="p17 ft56">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_70"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p228 ft2">intresse är intresset av att hyresgästernas boendekostnader inte blir opåkallat höga. Även andra hyresgästintressen är relevanta, så länge det är fråga om intressen är av det slag som hyresgäster i allmänhet har. Häri ligger att intresset skall motsvara allmänt förekommande önskemål bland hyresgäster. Det är inte nödvändigt att det är fråga om ett intresse som flertalet hyresgäster har utan det räcker att intresset finns bland breda grupper av hyresgäster. Mera speciella och sällan förekommande önskemål på hyresgästsidan skall däremot inte beaktas. Det gäller exempelvis önskemål om tillskapandet eller bibehållandet av udda eller särpräglade lösningar eller önskemål om att inredningar i dåligt skick skall bevaras.</P> <P class="p234 ft2">I det enskilda ärendet skall varje objektivt hyresgästintresse som åberopas av den aktuella hyresgästen bedömas och vägas mot hyresvärdens intresse. En planerad åtgärd kan vara förenlig med vissa intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha (exempelvis hög standard) men strida mot andra sådana intressen (bevarandet av äldre miljö). Varje sådant hyresgästintresse skall bedömas för sig. Att många, kanske flertalet, hyresgäster föredrar modern nybyggnadsstandard hindrar inte att däremot stridande önskemål om att bevara en äldre inredning skall beaktas, så länge det är fråga om önskemål av de slag som hyresgäster ofta har. De olika intressena på hyresgästsidan skall sålunda prövas var för sig.</P> <P class="p232 ft4">Hyresnämndens prövning av tillståndsfrågan skall i princip ske i flera steg.</P> <P class="p70 ft4">I ett första steg skall nämnden pröva om hyresvärden har ett i och för sig beaktansvärt skäl för den begärda åtgärden (jfr första stycket).</P> <P class="p70 ft2">I nästa steg skall nämnden pröva om de skäl som hyresgästen åberopar utgör ett objektivt hyresgästintresse. Därvid har nämnden att bedöma om de önskemål som hyresgästen har angående lägenhetens eller husets utformning överensstämmer med de önskemål som är vanligt förekommande bland hyresgäster i allmänhet. Finner nämnden att så inte är fallet, skall nämnden normalt inte göra någon ytterligare prövning utan lämna tillstånd till åtgärden. Så blir fallet i de ovan nämnda exemplen om bibehållandet av särpräglade lösningar, inredningar i dåligt skick m.m. men också i andra fall där hyresgästens inställning inte grundas på något av de intressen som hyresgäster vanligen kan antas ha.</P> <P class="p246 ft6">Såsom framgår av andra meningen får dock också omständigheter som hänför sig enbart till den enskilde hyresgästen (”det subjektiva hyresgästintresset”) beaktas, när det finns <SPAN class="ft22">särskilda skäl </SPAN>(jfr prop. 1996/97:30</P> <P class="p114 ft2"><SPAN class="ft6">s.</SPAN><SPAN class="ft15">75).</SPAN></P> <P class="p71 ft2">Kan hyresnämnden konstatera att det som hyresgästen har åberopat</P> <P class="p228 ft2">utgör ett objektivt hyresgästintresse eller att det finns särskilda skäl att beakta ett subjektivt hyresgästintresse, skall nämnden i nästa steg väga hyresvärdens intresse av att vidta åtgärden mot hyresgästintresset av att åtgärden inte vidtas. Om hyresvärden exempelvis vill ersätta en äldre köksinredning med en modern inredning, kan hyresvärdens intresse av att vidta åtgärden komma att vägas mot ett objektivt hyresgästintresse av att behålla äldre inredning. Om den aktuella inredningen är i gott skick eller efter sedvanligt underhåll kan ställas i gott skick, kan hyresgästens intresse av att behålla inredningen många gånger väga minst lika tungt som hyresvärdens intresse av att ersätta den med en ny modern inred-</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">70</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_71"> <P class="p179 ft4">ning. Ett annat exempel är när hyresvärden vill genomföra en åtgärd som Prop. 2001/02:41 kan antas medföra en kraftig hyreshöjning och som går utöver vad en</P> <P class="p180 ft2">normal och ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver; hyresgästens intresse av att hyran inte höjs kan då väga över hyresvärdens intresse av att åtgärden vidtas.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t22"> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Utfallet av avvägningen beror givetvis av förhållandena i det enskilda</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">fallet. Det är dock naturligt att en hyresgäst allmänt sett inte behöver</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">prestera så tungt vägande skäl mot en åtgärd som är mycket genom-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">gripande eller medför en avsevärd standardhöjning och därmed också en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">kraftig hyreshöjning. Omvänt får anses att, om en viss åtgärd kan utföras</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">utan att hyresgästen drabbas av någon större olägenhet, det bör krävas</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">starkare skäl från hyresgästen för att åtgärden inte skall få utföras.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">Ekonomiska faktorer på hyresvärdens sida måste tillmätas en särskild</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">betydelse. Om ett beaktande av ett objektivt hyresgästintresse eller det</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">subjektiva hyresgästintresset skulle innebära en i sammanhanget oväsent-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">lig kostnadsökning för hyresvärden, bör hyresgästernas önskemål ofta</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">tillmötesgås (jfr prop. 1996/97:30 s. 75).</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td83"><SPAN class="p17 ft46">12 kap. 18 h §</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr4 td83"><SPAN class="p17 ft2">Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft78">eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad <SPAN class="ft59">utan godkännande</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att utföra</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p17 ft59">åtgärden. Förbudet får förenas med vite.</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p53 ft59">En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p53 ft59">På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td83"><SPAN class="p53 ft59">Bestämmelserna i 16 § <NOBR>fjärde–sjätte</NOBR> styckena tillämpas också när</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td84"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">ansökan enligt andra stycket har gjorts.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr33 td83"><SPAN class="p17 ft2">(Jfr 12 kap. 18 h § i utredningens förslag.)</SPAN> </TD> <TD class="tr33 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">I paragrafen finns bestämmelser om att hyresnämnden kan förbjuda en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärd att utföra förbättrings- och ändringsåtgärder. Enligt den lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">som paragrafen hittills har haft kan endast åtgärder som har påbörjats</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">förbjudas. I paragrafen införs nu bestämmelser om att även åtgärder som</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">inte har påbörjats men som av särskild anledning kan antas bli påbörjade</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">utan godkännande eller tillstånd får förbjudas. Bestämmelserna har ut-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">formats i enlighet med <SPAN class="ft3">Lagrådets </SPAN>förslag. Ändringen har behandlats i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">avsnitt 4.1.6.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">Avsikten med ändringen är att förhindra illojala förfaranden. Möjlig-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">heten att förbjuda åtgärder som inte har påbörjats bör därför användas</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">restriktivt.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">För att det skall anses finnas anledning att förbjuda en åtgärd som inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">har påbörjats bör det föreligga någon konkret omständighet som talar för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">att hyresvärden kommer att vidta åtgärden utan att först inhämta god-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">kännande eller tillstånd. En sådan omständighet kan vara att hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">har meddelat att han kommer att vidta åtgärden och att han inte tänker</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">inhämta godkännande. En annan sådan omständighet kan vara att han har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">påbörjat genomförandet av liknande förbättrings- eller ändringsåtgärder i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">någon annan del av fastigheten utan att först inhämta godkännande eller</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">tillstånd. Har hyresvärden tidigare låtit bli att respektera reglerna om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästinflytande eller andra centrala bestämmelser i hyreslagstiftning-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">en och finns det någon omständighet som talar för att han förbereder en</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr32 td84"><SPAN class="p18 ft2">71</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr27 td83"><SPAN class="p17 ft56">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_72"> <P class="p14 ft4">ändrings- eller förbättringsåtgärd, kan det också utgöra skäl för ett för- Prop. 2001/02:41 bud.</P> <P class="p149 ft46">12 kap. 45 §</P> <P class="p268 ft27">Bestämmelserna i <NOBR>46–52</NOBR> §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte</P> <P class="p10 ft59"><SPAN class="ft75">1.</SPAN><SPAN class="ft79">hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,</SPAN></P> <P class="p10 ft59"><SPAN class="ft75">2.</SPAN><SPAN class="ft79">hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,</SPAN></P> <P class="p36 ft27"><SPAN class="ft80">3.</SPAN><SPAN class="ft81">lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller</SPAN></P> <P class="p10 ft59"><SPAN class="ft75">4.</SPAN><SPAN class="ft79">hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §.</SPAN></P> <P class="p10 ft78">Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om upplåtaren har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand.</P> <P class="p10 ft70">Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.</P> <P class="p129 ft2">(Jfr 12 kap. 45 § i utredningens förslag.)</P> <P class="p10 ft4">Paragrafen innehåller bestämmelser om bostadshyresgästers besittningsskydd. Ändringen i paragrafen har behandlats i avsnitt 4.3.</P> <P class="p10 ft2">Enligt det nya <SPAN class="ft3">andra stycket </SPAN>skall undantaget i första stycket 1 för upplåtelser i andra hand inte gälla, om hyresavtalet är träffat med en hyresvärd som har hyrt lägenheten tillsammans med minst två lägenheter till för att hyra ut dem i andra hand. Andrahandshyresgästen får sålunda i den angivna situationen samma besittningsskydd som förstahandshyresgäster. En första förutsättning är att det är ett s.k. blockhyresavtal, dvs. förstahandshyresgästen har genom ett och samma avtal hyrt flera lägenheter i avsikt att hyra ut dem till andra. En andra förutsättning är att blockhyresavtalet avser minst tre lägenheter. Dessa behöver inte vara belägna inom en och samma fastighet.</P> <P class="p133 ft17">De nuvarande bestämmelserna i andra stycket har flyttats till ett nytt <SPAN class="ft21">tredje stycke</SPAN>.</P> <P class="p124 ft46">12 kap. 50 §</P> <P class="p269 ft27">Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu <SPAN class="ft82">inte </SPAN>avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.</P> <P class="p10 ft78">Bestämmelsen i första stycket gäller inte om hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta enligt den paragrafens första stycke får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.</P> <P class="p107 ft2">72</P> </DIV> <DIV id="page_73"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p70 ft2">För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten, skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.</P> <P class="p270 ft2">(Jfr 12 kap. 50 § i utredningens förslag.)</P> <P class="p70 ft2">Paragrafen innehåller bestämmelser om hyresgästens rätt att bo kvar i sin lägenhet under den tid som en förlängningstvist pågår. I paragrafen har införts ett nytt andra stycke.</P> <P class="p70 ft2">Enligt första stycket, som – med en mindre språklig justering – motsvarar första meningen i paragrafens hittills gällande lydelse, har hyresgästen vid en förlängningstvist rätt att bo kvar i sin lägenhet till dess att tvisten avgörs slutligt, dvs. antingen genom lagakraftvunnet beslut av hyresnämnd eller genom beslut av Svea hovrätt.</P> <P class="p70 ft2"><SPAN class="ft3">Andra stycket </SPAN>klargör att hyresgästen inte har rätt att bo kvar om hyresnämnden förordnar att ett avflyttningsbeslut får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Bestämmelsen anknyter till 13 a § andra stycket nämndlagen som ger hyresnämnden möjlighet att förordna att ett avflyttningsbeslut får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. En bestämmelse av samma innebörd som andra stycket i förevarande paragraf, fastän med något annorlunda utformning, fanns redan i lagrådsremissen. Enligt <SPAN class="ft3">Lagrådet </SPAN>är det svårt att se behovet av att i hyreslagen införa en sådan materiell regel, eftersom innebörden av hyresnämndens förordnande ju är att hyresgästen inte längre skall ha rätt att bo kvar. Lagrådet har därför förordat att bestämmelsen utgår eller – om det av informationsskäl anses angeläget att upplysa om att hyresgästens rätt att bo kvar inte är undantagslös – att den formuleras om. Vi anser att bestämmelsen har ett informationsvärde och att den därför bör vara kvar. Lydelsen har i väsentliga delar anpassats till Lagrådets förslag. Några mindre avvikelser från Lagrådets förslag har gjorts i syfte att lydelsen skall stämma bättre överens med terminologin i 13 a § nämndlagen. Hyresgästen har givetvis rätt att bo kvar i lägenheten fram till dess att hyresnämnden meddelar sitt beslut.</P> <P class="p229 ft4">Om ärendet överklagas, kan Svea hovrätt inhibera hyresnämndens förordnande om verkställighet. I så fall får hyresgästen bo kvar till dess att hovrätten har tagit slutlig ställning till om hyresavtalet skall förlängas eller inte. Frågan har behandlats i avsnitt 4.6.2.</P> <P class="p70 ft17"><SPAN class="ft21">Tredje stycket </SPAN>motsvarar med en mindre språklig justering andra meningen i paragrafens hittills gällande lydelse.</P> <P class="p266 ft46">12 kap. 55 §</P> <P class="p228 ft70">Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.</P> <P class="p70 ft70">Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.</P> <P class="p232 ft17">Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i <SPAN class="ft21">55 a och </SPAN>55 b <SPAN class="ft21">§§ </SPAN>iakttas.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">73</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_74"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t7"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p53 ft2">Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td33"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr19 td50"><SPAN class="p17 ft5">förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen</SPAN> </TD> <TD class="tr19 td33"><SPAN class="p17 ft83">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">(1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första–</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">ersättningen.</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p53 ft59">Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">anledning är lämpligare.</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p53 ft59">Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td33"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr33 td50"><SPAN class="p17 ft2">(Jfr 12 kap. 55 § i utredningens förslag.)</SPAN> </TD> <TD class="tr33 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">I paragrafen finns bestämmelser om hyrans storlek. I <SPAN class="ft3">tredje stycket </SPAN>har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lagts till en hänvisning som innebär att även bestämmelserna i den före-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">slagna 55 a § skall beaktas vid hyressättningen.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td50"><SPAN class="p17 ft46">12 kap. 55 a §</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr4 td50"><SPAN class="p17 ft3">Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som har</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td33"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr19 td50"><SPAN class="p17 ft84">höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om</SPAN> </TD> <TD class="tr19 td33"><SPAN class="p17 ft83">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p10 ft78"><SPAN class="ft85">1.</SPAN><SPAN class="ft86">godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats,</SPAN></P> <P class="p10 ft78"><SPAN class="ft85">2.</SPAN><SPAN class="ft87">lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och</SPAN></P> <P class="p10 ft3"><SPAN class="ft22">3.</SPAN><SPAN class="ft88">det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit högst fem år sedan åtgärden slutfördes.</SPAN></P> <P class="p271 ft2">(Jfr 12 kap. 55 a § i utredningens förslag.)</P> <P class="p133 ft2">Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om att förbättrings- och ändringsåtgärder i vissa fall inte skall beaktas vid prövningen av hyran. Bestämmelserna, som har behandlats i avsnitt 4.1.6, har utformats i enlighet med <SPAN class="ft3">Lagrådets </SPAN>förslag.</P> <P class="p10 ft2">En allmän förutsättning för att bestämmelsen skall tillämpas är att det är fråga om en åtgärd som avses i 18 d §, dvs. en förbättrings- eller ändringsåtgärd. Åtgärden måste också ha <SPAN class="ft3">höjt lägenhetens bruksvärde </SPAN>och därmed vara ägnad att höja dess hyra. Om hyresvärden har vidtagit en ändringsåtgärd enligt 18 d § första stycket 2 som har sänkt bruksvärdet får åtgärden beaktas.</P> <P class="p105 ft4">I tre punkter anges ytterligare tre nödvändiga förutsättningar för bestämmelsens tillämpning.</P> <P class="p10 ft2">En första förutsättning är att godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats (<SPAN class="ft3">punkten 1</SPAN>). Beträffande sådant godkännande eller tillstånd, se 18 d § andra stycket. En åtgärd som hyresvärden vidtar för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard kräver inte vare sig hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd (se 18 d § andra stycket) och omfattas inte av bestämmelsen.</P> <P class="p272 ft2">74</P> </DIV> <DIV id="page_75"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t22"> <TR> <TD class="tr4 td50"><SPAN class="p53 ft2">En andra förutsättning är, enligt <SPAN class="ft3">punkten 2, </SPAN>att lägenheten vid tiden för</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td80"><SPAN class="p131 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">prövningen av hyran är upplåten till den som skulle ha godkänt åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">Bestämmelsen är dock tillämplig också om lägenheten har övertagits av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">en make eller sambo enligt bestämmelserna i 33 § andra stycket hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">lagen, dvs. genom bodelning, arvskifte eller enligt bestämmelserna i 16 §</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem. Bestämmelsen är vi-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">dare tillämplig om den som skulle ha godkänt åtgärden enligt 34 §</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyreslagen har överlåtit hyresrätten till en närstående som varaktigt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">sammanbodde med honom eller henne och denne, vid tidpunkten för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">prövningen av hyran, fortfarande hyr lägenheten. Detta gäller oavsett om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">överlåtelsen har kommit till stånd efter samtycke av hyresvärden eller</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">tillstånd av hyresnämnden. Slutligen är bestämmelsen tillämplig om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen i egenskap av make eller sambo har fått överta hyresrätten av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">den som skulle ha godkänt åtgärden i samband med en tvist om en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">förlängning av ett hyresavtal och fått hyresavtalet förlängt för egen del</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">(47 § andra stycket). Det har inte heller i detta fall någon betydelse om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">övertagandet har skett med samtycke av hyresvärden eller tillstånd av</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresnämnden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Det saknar betydelse huruvida den hyresgäst som skulle ha godkänt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">åtgärden vid ombyggnaden har sagts upp och därefter tecknat ett nytt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyreskontrakt eller om hans eller hennes gamla kontrakt har fortsatt att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">gälla.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Om hyresvärden har gett sitt samtycke till en överlåtelse som hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">gästen inte hade kunnat utverka tillstånd till, t.ex. därför att överlåtelsen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">skedde till någon som inte var närstående eller samboförhållandet inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">varit varaktigt enligt 34 § hyreslagen, blir bestämmelsen däremot inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">tillämplig.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">En tredje förutsättning för att bestämmelsen skall kunna tillämpas är,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">såsom framgår av <SPAN class="ft3">punkten </SPAN>3, att det vid tidpunkten för ändringen av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyran har förflutit högst fem år sedan åtgärden slutfördes. Med <SPAN class="ft3">tidpunk-</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2"><SPAN class="ft3">ten för ändringen av hyran </SPAN>avses den tidpunkt från vilken den nya hyran</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">skall utgå – inte tidpunkten då hyran fastställs.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Bestämmelsen kan inte avtalas bort (se 1 § femte stycket hyreslagen).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">En hyresvärd och en hyresgäst kan sålunda inte i samband med exempel-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">vis en överlåtelse av en hyresrätt eliminera det skydd som paragrafen ger</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Av lagtexten framgår att åtgärden inte ”skall beaktas” vid prövningen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">av hyran. Hyran skall alltså bestämmas med hänsyn till det bruksvärde</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">som lägenheten skulle ha haft om åtgärden inte hade vidtagits. Det följer</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">dock av allmänna principer att hyresnämnden kan bortse från åtgärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">först om hyresgästen har gjort invändning om att den har utförts utan</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft2">godkännande eller tillstånd.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr42 td50"><SPAN class="p17 ft46">12 kap. 57 a §</SPAN> </TD> <TD class="tr42 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td80"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra).</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td80"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft78">Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td80"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft85">jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. <SPAN class="ft75">Endast om det</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr31 td80"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr31 td50"><SPAN class="p17 ft59">finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en</SPAN> </TD> <TD class="tr31 td80"><SPAN class="p17 ft60">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr15 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäst har åstadkommit.</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td80"><SPAN class="p18 ft2">75</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_76"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p273 ft2">I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart</P> <P class="p70 ft59"><SPAN class="ft75">1.</SPAN><SPAN class="ft89">när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,</SPAN></P> <P class="p70 ft59"><SPAN class="ft75">2.</SPAN><SPAN class="ft89">när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.</SPAN></P> <P class="p70 ft2">I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.</P> <P class="p274 ft2">(Jfr 12 kap. 57 a § i utredningens förslag.)</P> <P class="p70 ft2">Paragrafens <SPAN class="ft3">första stycke </SPAN>innehåller bestämmelser om vad som skall anses som skäligt hyreskrav vid tillämpning av 57 § första stycket 5. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 4.8.2.</P> <P class="p70 ft4">Första meningen i stycket har inte ändrats. Marknadshyran skall alltjämt utgöra norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav.</P> <P class="p70 ft2">Andra meningen, som har utformats i enlighet med <SPAN class="ft3">Lagrådets </SPAN>förslag, innehåller en bestämmelse om hur marknadshyran bestäms. Avsikten med den ändring som har gjorts i bestämmelsens ordalydelse är att markera att kravet på likvärdighet mellan prövningslokalen och jämförelselokalerna inte bör sättas alltför högt.</P> <P class="p70 ft2">Enligt den nya lydelsen skall marknadshyran i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. Avsikten med uttrycket ”bestämmas med utgångspunkt i” – i stället för ”främst beaktas” i hittills gällande lagtext – är att markera att prövningen skall ske med utgångspunkt från de lokaler på orten som kan ge ledning i fråga om marknadshyran för det aktuella slaget av lokal. En jämförelseprövning får alltså underlåtas enbart om det saknas lokaler på orten som kan ge underlag för prövningen. Jämförelse skall ske med ”andra liknande lokaler på orten” För att lokaler skall anses ”liknande” bör det röra sig om en liknande typ av lokaler. Exempel på lokaltyper är butiker, kontor, restauranger, hotell och industrilokaler. Vidare bör lokalernas läge, storlek, utformning och standard vara sådana att de kan ge ledning för vad som är marknadshyra för den aktuella lokalen. Att en lokal är sämre än andra lokaler i något avseende kan uppvägas av att den är bättre i något annat avseende. Givetvis underlättas prövningen om jämförelselokalerna kan anses helt likvärdiga med den aktuella lokalen. I uttrycket ”liknande” ligger emellertid inte något krav på likvärdighet. Det räcker att jämförelselokalerna har sådana likheter med prövningslokalen att de kan ligga till grund för en bedömning av marknadshyresnivån.</P> <P class="p232 ft4">Bedömningen av marknadshyran i ett enskilt fall skall i princip ske i flera steg.</P> <P class="p70 ft2">I det första steget skall det bedömas om de åberopade jämförelselokalerna är, i förhållande till prövningslokalen, ”liknande”.</P> <P class="p70 ft2">Nästa steg i bedömningsprocessen är att pröva i vad mån fysiska skillnader mellan prövningslokalen och jämförelselokalerna och skillnader mellan hyresvillkoren för lokalerna bör föranleda justeringar i jämförelsematerialet. Om bestämmelsen tillämpas i samband med att ett marknadshyresyttrande avges, är det naturligt att hyresnämnden utgår från de villkor som hyresvärden kräver för en förlängning. Om hyresvärden för förlängning kräver villkor som avviker från villkoren i</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">76</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_77"> <P class="p14 ft4">hyresavtalen för jämförelselokalerna, exempelvis i fråga om ansvaret för Prop. 2001/02:41 uppvärmning och underhåll, avtalstidens längd eller ändamålet med</P> <P class="p12 ft2">upplåtelsen, bör det alltså beaktas.</P> <P class="p10 ft2">Såväl fysiska skillnader som skillnader i hyresvillkoren kan korrigeras genom tillägg eller avdrag på hyrorna för jämförelselokalerna.</P> <P class="p10 ft2">Eftersom marknadshyran utgör den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, är det hyrorna för jämförelselokalerna vid denna tidpunkt som är relevanta.</P> <P class="p10 ft2">Det finns i detta steg i bedömningsprocessen också anledning att uppmärksamma när hyresavtalen för jämförelselokalerna har ingåtts. Om ett hyresavtal ingåtts för flera år sedan, avspeglar den hyra som anges i avtalet ofta en annan marknadssituation än den som gäller vid jämförelsetidpunkten. En sådan hyra kan därför behöva justeras, vilket torde kunna ske med tillämpning av hyresstatistik avseende orten. Enbart det förhållandet att avtalen har träffats i en annan marknadssituation medför däremot inte att lokalerna inte anses jämförbara med prövningslokalen.</P> <P class="p15 ft2">I det sista ledet i bedömningen bestäms marknadshyran.</P> <P class="p10 ft2">I detta led kan vissa hyror behöva uteslutas från jämförelsematerialet. Det kan gälla t.ex. hyror som inte kan anses representativa för marknadshyresläget därför att det finns en speciell relation mellan hyresvärden och hyresgästen eller därför att hyresgästens verksamhet är av kortsiktig eller spekulativ art. Det kan också vara nödvändigt att utesluta enstaka topphyror och mycket låga hyror från jämförelsematerialet.</P> <P class="p133 ft2">Även sedan hyror som inte är representativa samt enstaka topphyror och mycket låga hyror har uteslutits från jämförelsematerialet kan det ibland vara svårt att finna en enhetlig hyresnivå i jämförelsematerialet. Lokalens marknadshyra får då, med beaktande av den tendens som kan konstateras i hyresutvecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivå i jämförelsematerialet som framstår som den mest sannolika vid ett utbud av lokalen på marknaden. Vid bedömningen av den mest sannolika hyran kan det finnas anledning att åsätta jämförelsehyrorna olika vikt om vissa är bättre lämpade än andra att läggas till grund för bedömningen. Någon form av statistisk bearbetning kan behöva göras. Tre olika värden kan tänkas motsvara den mest sannolika hyran, nämligen medelvärdet (genomsnittsvärdet), medianvärdet (det mittersta värdet) eller det så kallade typvärdet (det vanligaste värdet). Vilken eller vilka av metoderna som är mest lämpade att användas får bedömas från fall till fall (jfr Bouvin, Stark, Expropriationslagen, 2 uppl. s. 182 f.).</P> <P class="p150 ft2">Lagtexten anger att den ovan angivna bedömningsmetoden skall användas ”i första hand”. Därmed avses att metoden skall komma till användning där det finns en sådan tillgång på jämförelselägenheter att en rimlig jämförelseprövning kan göras. Om så inte är fallet, får marknadshyran i stället bestämmas genom en mer allmän värdering. I sådant fall kan bedömningen grundas på utredning om hyror för andra lokaler. Även seriösa hyresanbud från andra, avtal som har träffats med en ny hyresgäst och hyresstatistik kan vägas in. Givetvis kan också den utgående hyran för lokalen beaktas.</P> <P class="p275 ft2">77</P> </DIV> <DIV id="page_78"> <P class="p38 ft2"><SPAN class="ft46">12 kap. 58 b § </SPAN>Prop. 2001/02:41</P> <P class="p248 ft70">Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alltid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet.</P> <P class="p46 ft70">Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen.</P> <P class="p276 ft2">(Jfr 12 kap. 58 b § i utredningens förslag.)</P> <P class="p46 ft4">I paragrafen finns bestämmelser om vilken ersättning lokalhyresgästen har rätt till, om hyresvärden är ersättningsskyldig enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket hyreslagen.</P> <P class="p46 ft4">I <SPAN class="ft20">första stycket </SPAN>finns en bestämmelse om att hyresgästen alltid har rätt till en viss minimiersättning. Minimiersättningen har hittills varit begränsad till fyra basbelopp. Denna begränsning har tagits bort. Hyresgästen har därför alltid rätt till ersättning med minst ett belopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Bakgrunden till ändringen framgår av avsnitt 4.8.4.</P> <P class="p266 ft46">Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser</P> <P class="p277 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN></P> <P class="p46 ft59"><SPAN class="ft75">2.</SPAN><SPAN class="ft76">I fråga om åtgärder som har påbörjats före ikraftträdandet skall 12 kap. 55 a § inte tillämpas samt 12 kap. 18 d och 55 §§ tillämpas i sina äldre lydelser. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 e § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, skall denna paragraf tillämpas i sin äldre lydelse. 12 kap. 18 f § skall tillämpas i sin äldre lydelse om ansökan om tillstånd till åtgärden har kommit in till hyresnämnden före ikraftträdandet.</SPAN></P> <P class="p46 ft70"><SPAN class="ft90">3.</SPAN><SPAN class="ft91">I fråga om hyresavtal som avser upplåtelse i andra hand och har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <P class="p46 ft2"><SPAN class="ft6">4.</SPAN><SPAN class="ft37">I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet skall 12 kap. 50, 57 a och 58 b §§ tillämpas i sina äldre lydelser.</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t35"> <TR> <TD class="tr8 td83"><SPAN class="p17 ft2">De nya bestämmelserna träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">Av <SPAN class="ft3">punkten 2 </SPAN>framgår att de nya bestämmelserna i 18 d, 55 och 55 a §§</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft2">hyreslagen inte skall tillämpas i fråga om förbättrings- eller ändringsåt-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">gärder som har påbörjats före ikraftträdandet. En åtgärd skall anses ha</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft6">påbörjats när den rent faktiskt har börjats att utföras. Förberedande åtgär-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">der, t.ex. upphandling, medför inte att åtgärden har påbörjats. Vidare</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft6">framgår att den nya bestämmelsen i 18 e § hyreslagen inte skall tillämpas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">om ett skriftligt meddelande om åtgärden har lämnats till hyresgästen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p187 ft2">före ikraftträdandet. I 63 § hyreslagen anges när ett meddelande skall</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">anses lämnat. Slutligen framgår att bestämmelsen i 18 f § hyreslagen om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästernas intressen skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">tillämpas i sin äldre lydelse om ansökan om tillstånd har kommit in till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">hyresnämnden före ikraftträdandet.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p187 ft2">Enligt <SPAN class="ft3">punkten 3 </SPAN>skall 45 § hyreslagen tillämpas i sin äldre lydelse i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p187 ft2">fråga om hyresavtal som avser upplåtelse i andra hand och har ingåtts</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr25 td84"><SPAN class="p18 ft2">78</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr36 td83"><SPAN class="p17 ft67">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_79"> <P class="p14 ft4">före ikraftträdandet. Har det alltså före den 1 april 2002 träffats ett avtal Prop. 2001/02:41 om upplåtelse i andra hand av en bostadslägenhet med en hyresvärd som</P> <P class="p132 ft2">har hyrt lägenhet genom ett s.k. blockhyresavtal, får andrahandshyresgästen besittningsskydd först när hans eller hennes hyresförhållande har varat två år. Träffas andrahandshyresavtalet efter den 1 april 2002, får andrahandshyresgästen besittningsskydd omedelbart.</P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft3">Punkten 4 </SPAN>behandlar tre nya bestämmelser i hyreslagen, nämligen 50 § (om bostadshyresgästens rätt att bo kvar under tiden som en förlängningstvist pågår), 57 a § (om bestämmandet av marknadshyran för lokaler) och 58 § (om ersättningen vid obefogad förlängningsvägran av ett lokalhyresförhållande). Utgångspunkten är att de nya bestämmelserna gäller även hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet, skall bestämmelserna emellertid tillämpas i sina äldre lydelser.</P> <P class="p278 ft41"><SPAN class="ft18">7.2</SPAN><SPAN class="ft40">Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)</SPAN></P> <P class="p279 ft46">3 a §</P> <P class="p280 ft80">Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden <SPAN class="ft53">på ansökan av en organisation av hyresgäster besluta </SPAN>att en förhandlingsordning inte <SPAN class="ft53">längre </SPAN>skall gälla för <SPAN class="ft53">ett eller flera av de hus som förhandlingsordningen avser.</SPAN></P> <P class="p10 ft82">I ärendet är hyresvärden och den hyresgästorganisation som är part i förhandlingsordningen sökandens motparter. Om förhandlingsordningen gäller även för en organisation av fastighetsägare, är även den organisationen sökandens motpart.</P> <P class="p281 ft2">(Jfr 3 a § i utredningens förslag.)</P> <P class="p10 ft4">Paragrafen innehåller bestämmelser om upphävande av en förhandlingsordning. Ändringarna i paragrafen har behandlats i avsnitt 4.7.</P> <P class="p10 ft2">I <SPAN class="ft3">första stycket </SPAN>anges att hyresnämnden på ansökan av en organisation av hyresgäster får besluta att en förhandlingsordning inte längre skall gälla. Frågan skall handläggas enligt de bestämmelser i nämndlagen som gäller för ärenden angående förhandlingsordning (se bl.a. 4 § första stycket 5 a, 15 a § och 16 <NOBR>f–23</NOBR> b §§ nämndlagen).</P> <P class="p10 ft2">Sökanden måste vara en rättskapabel ideell förening som har till syfte att tillvarata hyresgästers intressen i hyresfrågor. Något krav på att organisationen skall ha medlemmar i det eller de berörda husen har inte uppställts.</P> <P class="p11 ft2">För att förhandlingsordningen skall kunna upphävas fordras att det finns särskilda skäl. Särskilda skäl får vid en tillämpning av paragrafen enligt dess nya lydelse anses föreligga om sökanden uppfyller kraven för rätt till förhandlingsordning (se 10 § hyresförhandlingslagen) och en förhandlingsordning i vilken sökanden är part kan antas komma att omfatta fler lägenheter än vad den gamla förhandlingsordningen gör. Det innebär bl.a. att sökanden måste ha en viss förhandlingskapacitet. Hur stor förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhetsbestånd som en ny förhandlingsordning är tänkt att omfatta. Ett minimikrav bör vara att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för förhandlingsverksamheten och har möjlighet att delta i sammanträden i den ut-</P> <P class="p282 ft2">79</P> </DIV> <DIV id="page_80"> <P class="p14 ft4">sträckning som ett regelbundet förhandlingsarbete fordrar (jfr prop. Prop. 2001/02:41 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 114 samt prop. 1996/97:30 s. 27). En ny förhandlingsordning måste vidare antas komma att omfatta en viss andel</P> <P class="p132 ft2">av lägenheterna. Är antalet lägenheter lägre än ett hundratal, torde det i allmänhet krävas att förhandlingsordningen omfattar ett flertal av lägenheterna i det eller de hus som den skall gälla (se prop. 1996/97:30 s. 45 f.). Det måste också kunna antas att den nya förhandlingsordningen omfattar fler lägenheter än vad den gamla förhandlingsordningen gör. Om en förhandlingsordning med den nya organisationen skulle omfatta fler lägenheter än vad den gamla förhandlingsordningen gör men inte så många som enligt 10 § hyresförhandlingslagen krävs för att organisationen skall ha rätt till förhandlingsordning, kan det normalt inte anses föreligga särskilda skäl att upphäva den gamla förhandlingsordningen.</P> <P class="p10 ft2">Vad som nu har sagts innebär givetvis att hyresgästernas inställning i fråga om huruvida de vill låta sina lägenheter omfattas av någon av förhandlingsordningarna eller inte måste beaktas i motsvarande mån. Sökanden måste alltså kunna göra antagligt att organisationens önskemål har stöd av ett större antal hyresgäster än det antal hyresgäster som omfattas av den nuvarande förhandlingsordningen.</P> <P class="p133 ft4">Bevisbördan för att det finns förutsättningar att upphäva förhandlingsordningen åvilar den som begär att förhandlingsordningen skall upphöra.</P> <P class="p10 ft2">Beroende på omständigheterna i det enskilda fallet får hyresnämnden besluta att förhandlingsordningen skall upphävas helt eller att den skall upphöra att gälla ifråga om något eller några av de hus som den dittills har gällt för.</P> <P class="p10 ft2">Om det inte anges när förhandlingsordningen upphör att gälla, upphör den i och med att hyresnämndens beslut vinner laga kraft. Det kan dock ofta vara lämpligt att hyresnämnden beslutar att förhandlingsordningen skall upphöra vid en annan, senare tidpunkt. Man undviker då att det under en period saknas en förhandlingsordning som omfattar huset eller husen.</P> <P class="p10 ft4">I ett nytt <SPAN class="ft20">andra stycke </SPAN>finns bestämmelser om vem som är sökandens motpart i ärendet. En fastighetsägareorganisation, som inte är part i förhandlingsordningen men som i egenskap av ombud företräder hyresvärden vid hyresförhandlingarna, är inte att betrakta som motpart.</P> <P class="p124 ft46">Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser</P> <P class="p283 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN></P> <P class="p133 ft17"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft92">I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket som har hänskjutits till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 3 a § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <P class="p284 ft2">I <SPAN class="ft3">punkten 2 </SPAN>föreskrivs att 3 a § skall tillämpas i sin äldre lydelse om en tvist om förhandlingsklausul har hänskjutits till hyresnämnden före ikraftträdandet. Den äldre bestämmelsen gäller i så fall även om yrkandet om att förhandlingsordningen skall upphävas framställs först efter ikraftträdandet.</P> <P class="p285 ft2">80</P> </DIV> <DIV id="page_81"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p210 ft41"><SPAN class="ft18">7.3</SPAN><SPAN class="ft40">Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder</SPAN></P> <P class="p286 ft46">13 a §</P> <P class="p287 ft27">Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får hyresnämnden efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall lämnas.</P> <P class="p70 ft71">Upphör hyresavtalet att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, får hyresnämnden, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anledning, skall hyresnämnden då föreskriva att hyresvärden skall ställa säkerhet för skadestånd som han kan bli skyldig att betala om beslutet ändras.</P> <P class="p288 ft2">(Jfr 13 a § i utredningens förslag.)</P> <P class="p70 ft2">Av paragrafens första stycke följer att hyresnämnden i samband med en tvist om förlängning av ett hyresavtal kan ålägga hyresgästen att flytta. När tiden för överklagande av beslutet har löpt ut, får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom (se 32 §).</P> <P class="p70 ft4">I ett nytt <SPAN class="ft20">andra stycket </SPAN>anges att hyresnämnden, i samband med att den meddelar ett förordnande om avflyttning enligt det första stycket, kan bestämma att beslutet får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 4.6.2.</P> <P class="p70 ft2">Två materiella förutsättningar måste vara uppfyllda för att hyresnämnden skall kunna meddela ett beslut av detta slag. Dels måste hyresavtalet upphöra att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, dels måste det finnas ”skäl” för beslutet.</P> <P class="p70 ft2">För att ett hyresavtal skall anses ha upphört att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad krävs att hyresnämnden har bifallit hyresvärdens talan på i vart fall den grunden att hyresgästen enligt 46 § första stycket 1 hyreslagen inte har rätt till förlängning av avtalet därför att hyresrätten är förverkad.</P> <P class="p70 ft2">Kravet på att det skall finnas skäl till beslutet innebär att det måste finnas ett beaktansvärt intresse på hyresvärdens sida av att hyresgästen flyttar. Om hyresgästen inte har rätt till förlängning därför att hyresrätten är förverkad på grund av underlåtenhet att betala hyran, torde det i allmänhet finnas skäl att besluta om att verkställighet får ske, i vart fall om betalningsförsummelsen har pågått någon tid. Hyresvärden har ju då intresse av att kunna förfoga över lägenheten för att hyra ut den till någon annan. Om hyresgästen har betalat hyresskulden efter uppsägningen, torde det däremot inte finnas skäl att besluta om att verkställighet får ske. Andra omständigheter som kan tala för att hyresnämnden meddelar ett beslut om att verkställighet får ske är upprepade allvarliga störningar, grov vanvård av lägenheten eller grava avvikelser från det avtalade ändamålet för förhyrningen.</P> <P class="p239 ft6">I bedömningen av om det finns skäl för ett beslut om verkställighet bör även vägas in den skada och olägenhet som verkställigheten kan åsamka hyresgästen. Stor betydelse måste också tilläggas den större eller mindre sannolikheten av att beslutet ändras efter överklagande till Svea hovrätt.</P> <P class="p239 ft33">I processuellt hänseende gäller som förutsättning för att hyresnämnden skall meddela ett beslut av det aktuella slaget att hyresvärden har fram-</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p97 ft2">81</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_82"> <P class="p14 ft4">ställt ett yrkande om det. Hyresgästen skall alltid beredas tillfälle att yttra Prop. 2001/02:41 sig över yrkandet.</P> <P class="p145 ft2">I andra meningen har tagits in en bestämmelse om att hyresnämnden, när det finns anledning, skall föreskriva att hyresvärden skall ställa säkerhet för skadestånd som han kan bli skyldig att utge om beslutet ändras. En motsvarande bestämmelse finns i 17 kap. 14 § rättegångsbalken. Vid bedömningen av om det skall ställas krav på säkerhet, bör hyresnämnden särskilt beakta sannolikheten för att beslutet ändras vid ett överklagande.</P> <P class="p10 ft2">Det kan anmärkas att ett beslut om avflyttning enligt första stycket kan meddelas även före hyrestidens utgång. Det finns inte något hinder mot att samtidigt besluta om att verkställighet får ske trots att beslutet inte har laga kraft. Avflyttningsbeslutet får dock givetvis inte ange en avflyttningstidpunkt som ligger före tidpunkten för hyrestidens utgång. Härav följer också att verkställighet aldrig får ske före hyrestidens utgång.</P> <P class="p10 ft2">Hyresnämndens förordnande medför att avflyttningsbeslutet kan verkställas såsom lagakraftägande dom även om beslutet överklagas (se 32 § nämndlagen). Svea hovrätt kan besluta om inhibition (jfr 52 kap. 7 § rättegångsbalken och 2 § lagen <SPAN class="ft93">[</SPAN>1994:831] om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt).</P> <P class="p146 ft46">17 §</P> <P class="p132 ft70">Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.</P> <P class="p145 ft80">I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.</P> <P class="p150 ft27">I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.</P> <P class="p256 ft2">(Jfr 17 § i utredningens förslag.)</P> <P class="p10 ft2">Ändringen i 3 a § hyresförhandlingslagen medför att det inte längre kommer att vara möjligt att få frågan om en förhandlingsordnings bestånd prövad i ett ärende om införande eller upphävande av en förhandlingsklausul. Därmed finns det inte heller någon anledning att behålla den bestämmelse som hittills har funnits i förevarande paragrafs fjärde stycke om att den hyresgästorganisation med vilken en förhandlingsordning gäller kan inträda i ett sådant ärende som medpart till hyresvärden. Bestämmelsen har därför har tagits bort.</P> <P class="p289 ft2">82</P> </DIV> <DIV id="page_83"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t36"> <TR> <TD class="tr15 td104"><SPAN class="p51 ft46">32 §</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td105"><SPAN class="p290 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p291 ft3">Om hyresnämndens beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom:</P> <P class="p46 ft2"><SPAN class="ft22">–</SPAN><SPAN class="ft31">9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 c § åttonde stycket eller 55 d § jordabalken,</SPAN></P> <P class="p71 ft2"><SPAN class="ft22">–</SPAN><SPAN class="ft15">22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),</SPAN></P> <P class="p71 ft70"><SPAN class="ft94">–</SPAN><SPAN class="ft95">13 a § </SPAN><SPAN class="ft71">första stycket </SPAN>denna lag, eller</P> <P class="p46 ft59"><SPAN class="ft85">–</SPAN><SPAN class="ft96">13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792).</SPAN></P> <P class="p261 ft94">Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om <SPAN class="ft90">hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen </SPAN>har bestämt <SPAN class="ft90">att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket </SPAN>i den lagen <SPAN class="ft90">skall </SPAN>gälla <SPAN class="ft90">genast.</SPAN></P> <P class="p264 ft2">(Ändringen saknar motsvarighet i utredningens förslag.)</P> <P class="p46 ft2">Paragrafen innehåller bestämmelser om vilka av hyresnämndens beslut som får verkställas av kronofogdemyndigheten. <SPAN class="ft3">Första stycket </SPAN>har omarbetats redaktionellt. Dessutom har hänvisningen till 13 a § denna lag begränsats till att avse första stycket i den paragrafen. Den sistnämnda ändringen är en konsekvens av att det i 13 a § har införts ett nytt andra stycke.</P> <P class="p46 ft4">Första meningen i <SPAN class="ft20">andra stycket</SPAN>, som har utformats i enlighet med <SPAN class="ft20">Lagrådets </SPAN>förslag, innebär att ett avflyttningsbeslut, som enligt 13 a § andra stycket har förenats med ett förordnande om att verkställighet får ske även om beslutet inte har vunnit laga kraft, får verkställas av kronofogdemyndigheten som lagakraftägande dom. Beslutet får givetvis inte verkställas före den i avflyttningsbeslutet angivna avflyttningstidpunkten.</P> <P class="p292 ft46">Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser</P> <P class="p293 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN></P> <P class="p46 ft70"><SPAN class="ft90">2.</SPAN><SPAN class="ft91">I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet gäller 13 a och 32 §§ i sina äldre lydelser.</SPAN></P> <P class="p46 ft2"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft31">I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen som har hänskjutits till hyresnämnd före ikraftträdandet gäller 17 § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t37"> <TR> <TD class="tr4 td83"><SPAN class="p17 ft2">Den nya bestämmelsen i hyreslagen som begränsar bostadshyresgästens</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">rätt att bo kvar under tiden som en förlängningstvist pågår (12 kap. 50 §</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">andra stycket jordabalken) skall tillämpas även i fråga om hyresavtal som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">har ingåtts före ikraftträdandet den 1 april 2002 (jfr punkten 4 i över-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">gångsbestämmelserna till förslag till lag om ändring i jordabalken).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">Detsamma skall gälla de anknytande nya bestämmelserna i 13 a och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">32 §§. Om hyresavtalet har sagts upp före ikraftträdandet, skall dock 13 a</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">och 32 §§ tillämpas i sina äldre lydelser.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p53 ft2">De föreslagna ändringarna i hyresförhandlingslagen innebär att det inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">längre skall vara möjligt att få frågan om en förhandlingsordning skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">upphävas prövad i en tvist som gäller en förhandlingsklausul. Om en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">tvist enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen om upphävande av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">en förhandlingsklausul har hänskjutits till hyresnämnden före ikraft-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft2">trädandet, kan emellertid, enligt punkten 2 i de föreslagna övergångsbe-</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr4 td84"><SPAN class="p18 ft2">83</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr14 td83"><SPAN class="p17 ft55">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_84"> <P class="p137 ft4">stämmelserna till lagen om ändring i hyresförhandlingslagen, frågan om Prop. 2001/02:41 förhandlingsordningens upphävande fortfarande prövas i denna tvist. Av</P> <P class="p294 ft62"><SPAN class="ft97">punkten 3 </SPAN>i förevarande övergångsbestämmelser följer att 17 § nämndlagen därvid skall tillämpas i sin äldre lydelse.</P> <P class="p295 ft2">84</P> </DIV> <DIV id="page_85"> <DIV id="id_1"> <DIV id="id_1_1"> <P class="p296 ft98">Sammanfattning av betänkandet Hyresgästinflytande vid ombyggnad. Besittningsskydd vid lokalhyra. Andra hyresrättsliga frågor (SOU 2000:76)</P> <P class="p297 ft46">Inledning</P> <P class="p231 ft2">De delar av utredningens uppdrag som inte har behandlats i utredningens två tidigare delbetänkanden, redovisas i detta slutbetänkande. I betänkandet redovisas sålunda tio separata frågor, nämligen förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall, hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts genom en olyckshändelse, hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete, indexreglering av lokalhyra, handikappanpassning av lägenhet, interimistiska beslut om avflyttning då hyresrätten är förverkad, besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning, interimistiska beslut om ändring av hyran, indirekt besittningsskydd vid lokalhyra samt möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd.</P> </DIV> <DIV id="id_1_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 1</P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p12 ft46">Förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall</P> <P class="p123 ft2">De flesta lokalhyresavtal sluts på bestämd tid. Ett lokalhyresavtal som har slutits på bestämd tid kan i princip endast sägas upp till avtalstidens utgång. Det gäller även för det fall hyresgästen skulle avlida under pågående avtalstid.</P> <P class="p133 ft4">I utredningens uppdrag har ingått att undersöka behovet av en särskild rätt till förtida uppsägning av lokalhyresavtal på grund av hyresgästens dödsfall.</P> <P class="p10 ft2">Om hyresgästen skulle avlida kan hans dödsbo vända sig till hyresvärden och begära dennes samtycke till att få överlåta lokalen. Skulle hyresvärden inte svara inom tre veckor från förfrågan eller utan skälig anledning vägra samtycka till en överlåtelse, kan dödsboet säga upp avtalet. Vidare kan dödsboet, om det bedrivs näringsverksamhet i lokalen och näringsverksamheten överlåts, vända sig till hyresnämnden och begära tillstånd till att få överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten.</P> <P class="p10 ft2">De enkätsvar som lämnats visar att i de flesta fall regleras de frågor som uppkommer i samband med hyresgästens dödsfall på frivillig väg mellan hyresvärden och hyresgästens dödsbo.</P> <P class="p145 ft6">Vidare kan konstateras att de flesta försäkringsbolag erbjuder s.k. avbrottsförsäkring som en hyresgäst kan teckna och som ersätter hyra under i normalfallet ett år efter det att arbetsoförmåga inträtt eller efter dödsfall.</P> <P class="p10 ft4">Något överhängande behov av en möjlighet till förtida uppsägning vid dödsfall kan mot denna bakgrund inte anses föreligga.</P> <P class="p10 ft2">Vid bedömning av om möjlighet till förtida uppsägning bör införas måste också följande beaktas.</P> <P class="p10 ft2">Reglerna om lokalhyra har tydliga kommersiella inslag. Hyresgästen är bunden av avtalet och kan inte, som vid bostadshyra säga upp avtalet i förtid eller kräva villkorsändring om inte hyresvärden brustit i sina åligganden. En rätt till förtida uppsägning vid dödsfall skulle sålunda helt</P> <P class="p12 ft5">strida mot principen om avtalsbundenhet.</P> <P class="p130 ft2">85</P> </DIV> </DIV> <DIV id="page_86"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t22"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p53 ft2">Den omständigheten att hyresgästen är bunden av avtalet har intresse</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td80"><SPAN class="p17 ft2">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">även ur en annan synvinkel. Det förekommer nämligen att hyresvärdar</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">åtar sig att förse lokaler med exklusiv inredning som är särskilt anpassad</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">för hyresgästen. Hyresvärden garanteras ersättning för inredningen ge-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">nom att han träffar ett flerårigt hyresavtal som är bindande. En rätt till</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">förtida uppsägning vid dödsfall skulle äventyra hyresvärdens möjlighet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">att få ersättning för sina investeringar.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Om en rätt till förtida uppsägning skall införas, måste vidare flera</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">komplicerade frågor regleras. Bl.a. måste frågan om en medhyresgästs</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ställning regleras. Vidare bör enligt utredningens mening uppsägnings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">tidens längd sättas i relation till den sammanlagda hyrestiden och hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">värdens investeringar i lokalen. Frågan om uppsägningstidens längd i det</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">enskilda fallet måste mot denna bakgrund kunna fastställas av hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nämnd.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">En rätt till förtida uppsägning vid dödsfall kommer enligt utredningens</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">mening att få vissa följdverkningar. Bl.a. kan hyresvärdars intresse av att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">göra investeringar i sina lokaler förväntas minska. Vidare finns risk för</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">att avtalstiderna kommer att förkortas; hyresvärdarna får härigenom</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bättre förutsättningar att få kontroll över nedlagda investeringar.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Vid en samlad bedömning anser utredningen att behovet av en möj-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lighet till förtida uppsägning av lokalhyresavtal vid dödsfall är ringa och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">att en lagreglering strider mot grundläggande principer för lokalhyra och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">dessutom blir komplicerad. Utredningen föreslår därför inte en rätt att vid</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft2">dödsfall säga upp ett lokalhyresavtal i förtid.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr24 td50"><SPAN class="p17 ft46">Hyresgästens ställning då lägenheten har förstörts genom en</SPAN> </TD> <TD class="tr24 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft46">olyckshändelse</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr16 td50"><SPAN class="p17 ft2">I hyreslagen föreskrivs att om en bostadslägenhet eller en lokal före till-</SPAN> </TD> <TD class="tr16 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">trädesdagen eller under hyrestiden blir så förstörd att den inte kan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">användas för det avsedda ändamålet, förfaller hyresavtalet. Med att</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">avtalet "förfaller" avses att såväl hyresvärden som hyresgästen befrias</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">från att fullgöra avtalet. Vidare blir hyresvärden ersättningsskyldig om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">han varit vållande till händelsen eller om han inte utan dröjsmål har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">meddelat hyresgästen om att lägenheten har förstörts.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">I utredningens uppdrag har ingått att se över bestämmelserna om vad</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">som gäller då en lägenhet har förstörts genom en olyckshändelse m.m.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen har funnit att bestämmelserna om att det krävs vårdslöshet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hos hyresvärden för att han skall bli skadeståndsskyldig, överensstämmer</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">med vad som gäller på andra liknande rättsområden. Det finns dessutom</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ett stort utbud av försäkringar som hyresgästen kan teckna för att skydda</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">sig och sin egendom mot skador som inträffar i lägenheten utan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärdens vållande. Utredningen anser därför att de nuvarande skade-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ståndsbestämmelserna skall behållas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Hyresgästernas Riksförbund och Svensk Handel har föreslagit att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen skall, om hans eller hennes lägenhet eller lokal har förstörts,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ges en lagstadgad återflyttningsrätt.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen har i denna del konstaterat att såväl bostadshyresgäster</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">som lokalhyresgäster i allmänhet erbjuds återflyttningsrätt om det upp-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">förs nya lägenheter sedan deras gamla förstörts. Hyresvärdar förefaller</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td80"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">också, i den mån de har möjlighet till det, erbjuda hyresgäster antingen</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td80"><SPAN class="p18 ft2">86</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_87"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">evakueringslägenheter fram till dess huset har byggts upp eller perma-</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nenta ersättningslägenheter. Bostadshyresgäster får också stöd i olika for-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">mer från berörda kommuner.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">När det gäller lokalupplåtelse måste särskilt uppmärksammas att hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">gästen inte har något direkt besittningsskydd. Sägs hyresavtalet upp, kan</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen inte framtvinga en förlängning av hyresförhållandet utan han</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">har endast rätt till ersättning av hyresvärden. Den rätt till försäkrings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ersättning som de flesta lokalhyresgäster har om deras lokaler förstörs,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">kan då ses som en form av substitut för den rätt till ersättning av hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">värden som de skulle ha haft om värden sagt upp hyresavtalet.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">En lagreglerad återflyttningsrätt blir både omfattande och mycket kom-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">plicerad. Såväl hyresgästens rätt att flytta tillbaka, som villkoren för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">upplåtelsen och förfarandet måste regleras. En lagreglering kommer</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">oundvikligt att medföra svåra tillämpningsproblem. Det kan i sin tur leda</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">till att bostadslägenheter och lokaler riskerar att under lång tid stå</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">outhyrda i avvaktan på att det slutligt prövats vilka av de föregående</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästerna som har återflyttningsrätt och villkoren för denna rätt. Mot</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">denna bakrund och med beaktande av att behovet av en lagreglerad</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">återflyttningsrätt i praktiken har visat sig vara ringa, har utredningen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">funnit att de principiella skäl som talar för en lagreglerad återflyttnings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">rätt måste vika och att det inte bör införas regler om återflyttningsrätt.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen anser sammanfattningsvis att de nuvarande bestämmel-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">serna om vad som gäller om en lägenhet skadas eller förstörs, bör be-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft2">hållas oförändrade.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr42 td50"><SPAN class="p17 ft46">Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete</SPAN> </TD> <TD class="tr42 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr25 td50"><SPAN class="p17 ft2">Den 1 april 1997 infördes nya bestämmelser om hyresgästinflytande vid</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">förbättrings- och ändringsarbete (18 d - 18 h §§ hyreslagen). Samtidigt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">upphävdes bestämmelsen i 55 a § hyreslagen om att man vid en bruks-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">värdesprövning av hyran för en lägenhet inte skulle beakta vissa</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">förbättringsarbeten som hade utförts i lägenheten.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Den nya ordningen innebär att en hyresvärd får utföra en standard-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">höjande åtgärd som har en inte obetydlig inverkan på en bostads-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lägenhets bruksvärde eller en åtgärd som medför en inte obetydlig änd-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ring av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten, endast</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">om åtgärden har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om åtgärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">avser de gemensamma delarna av fastigheten, av hyresgästerna i minst</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hälften av de berörda lägenheterna. Om samtycke inte erhålls, kan hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">värden ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen skall enligt direktiven utvärdera bestämmelserna om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästinflytande.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen har inhämtat information från samtliga hyresnämnder och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">från vissa andra myndigheter samt från ett stort antal organisationer på</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresmarknaden. Utredningen har också gått igenom samtliga om-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">byggnadsärenden som sakprövats vid Svea hovrätt under perioden den 1</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">april 1997 - den 31 december 1999 och samtliga ombyggnadsärenden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">som inkommit till Hyresnämnden i Stockholm under första halvåret 1998</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">respektive första halvåret 1999.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p298 ft2">87</P> </DIV> <DIV id="page_88"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p70 ft2">Utredningens utvärdering visar att hyresgästernas inflytande har stärkts genom de bestämmelser som infördes den 1 april 1997. Det har skett bl.a. genom att hyresgästerna har fått inflytande över fler åtgärder, bl.a. åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten. Inflytandet är numera direkt; hyresgästerna kan alltså förhindra vissa åtgärder. Samrådet mellan hyresvärdar och hyresgäster har också ökat. Antalet uppsägningar som grundas på ombyggnad har dessutom minskat kraftigt.</P> <P class="p233 ft2">Det finns dock alltjämt vissa brister i regelsystemet.</P> <P class="p70 ft2">Utredningen har övervägt vissa förändringar. Bl.a. har utredningen övervägt om bestämmelserna om tillståndsprövningen i hyresnämnden bör ändras.</P> <P class="p70 ft2">För närvarande föreskrivs att en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs, skall hyresvärdens intresse av åtgärden vägas mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas (ett s.k. objektivt hyresgästintresse). Om det finns särskilda skäl, får även omständighet som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.</P> <P class="p234 ft2">Utredningen har i denna del övervägt två alternativa lösningar. Den ena innebär att hyresvärdens intresse av en viss åtgärd skall vägas mot varje enskild hyresgästs intresse (ett s.k. subjektivt hyresgästintresse) och den andra innebär att hyresvärdens intresse skall vägas mot vad en majoritet av hyresgästerna i huset anser.</P> <P class="p234 ft2">Utredningen har funnit att ett upphävande av bestämmelserna om det objektiva hyresgästintresset i och för sig skulle ge enskilda hyresgäster möjlighet att förhindra vissa typer av åtgärder. Någon vetorätt mot alla förbättrings- och ändringsåtgärder kan det dock inte bli fråga om. Mot bakgrund bl.a. av vissa inte oväsentliga nackdelar med ett system med ett subjektivt hyresgästintresse respektive med ett system med majoritetsbeslut bland hyresgästerna i huset, anser utredningen att övervägande skäl talar för att tills vidare behålla de nuvarande bestämmelserna om ett objektivt hyresgästintresse.</P> <P class="p234 ft2">Utredningen har vidare övervägt om hyresnämnden bör beakta varsamhetsreglerna i 3 kap. plan- och bygglagen (1987:10) i samband med prövningen om tillstånd skall lämnas. I denna del har utredningen konstaterat att hyresnämnden kan vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att en förbättrings- eller ändringsåtgärd genomförs, väga in huruvida åtgärden är förenlig med bestämmelserna om varsamhet i 3 kap. plan- och bygglagen. Särskilda bestämmelser om att hyresnämnden skall pröva om åtgärden innefattar varsamhet föreslås inte. Däremot föreslår utredningen att om det i ett ärende angående tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd eller i ett ärende angående upprustningsföreläggande uppkommer fråga om en åtgärd är förenlig med varsamhetsreglerna i 3 kap. plan- och bygglagen, skall hyresnämnden underrätta byggnadsnämnden om åtgärden.</P> <P class="p229 ft4">Om det anses finnas behov av en skärpning av lagstiftningen för att ombyggnader skall genomföras mer varsamt bör enligt utredningens mening i första hand reglerna i plan- och bygglagen och hyressättningsreglerna ändras.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 1</P> <P class="p299 ft2">88</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_89"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p53 ft2">När det gäller bestämmelserna om formerna för hyresgästinflytandet,</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">föreslår utredningen bl.a. att tidigaste tidpunkt vid vilken en ansökan om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd skall kunna ges in till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresnämnden ändras från en till två månader efter det att skriftligt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">meddelande om åtgärden lämnats till hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Slutligen föreslår utredningen att det skall införas möjlighet för hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nämnden att förbjuda en förbättrings- eller ändringsåtgärd som kan antas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">påbörjas utan godkännande av hyresgäst eller tillstånd av hyresnämnd.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">Åtgärden behöver alltså inte, som enligt de nuvarande bestämmelserna,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ha påbörjats. Utredningen föreslår också att om en hyresvärd har utfört</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">en åtgärd utan godkännande eller tillstånd, skall åtgärden inte beaktas vid</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">prövning av hyran, om det inte har förflutit fem år sedan åtgärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">slutfördes eller lägenheten upplåtits till annan hyresgäst än den som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">skulle ha godkänt åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">I utredningens uppdrag har också ingått att se över reglerna om upp-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">sägning av hyresavtal vid ombyggnad respektive om upprustnings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">föreläggande. Utredningen föreslår i dessa delar inte någon ändring.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td50"><SPAN class="p17 ft46">Indexreglering av lokalhyra</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr32 td50"><SPAN class="p17 ft2">Enligt 19 § tredje stycket hyreslagen skall hyran för lokaler vara till be-</SPAN> </TD> <TD class="tr32 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">loppet bestämd i hyresavtalet. Från huvudregeln att hyran skall vara till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">beloppet bestämd medges undantag för förbehåll om s.k. omsättnings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyra, s.k. förhandlingsklausul och annan beräkningsgrund.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Hyran får bestämmas enligt annan beräkningsgrund om hyresavtalet är</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år. Före den 1 januari</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">1989 gällde att annan beräkningsgrund fick tillämpas om avtalet var</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">träffat på bestämd tid och hyrestiden var mer än ett år.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">I utredningens uppdrag har ingått att se över förutsättningarna för att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bestämma hyra enligt annan beräkningsgrund.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Den kartläggning som utredningen har gjort visar att hyran för lokaler i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">allmänhet bestäms enligt annan beräkningsgrund; de allra flesta lokal-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresavtal sluts på bestämd tid om tre eller fem år och hyran följer</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">utvecklingen av konsumentprisindex. Kartläggningen visar också att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyrestiderna rent generellt förlängdes efter lagändringen den 1 januari</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">1989 från två till tre år.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen har funnit att det finns ett tydligt behov av att bestämma</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyra enligt annan beräkningsgrund. Ett förbud mot rörlig hyra kan</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">dessutom antas komma att kringgås genom s.k. trappor, t.ex. att hyran</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">skall höjas med viss procentsats per år. Möjligheten att bestämma hyra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">enligt annan beräkningsgrund bör därför finnas kvar.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">När det gäller frågan om i vilka typer av avtal som förbehåll om annan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">beräkningsgrund skall få förekomma, har utredningen konstaterat att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">behovet av att indexreglera hyra för korttidsavtal inte kan anses vara</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">särskilt stort. Vidare har utredningen konstaterat att endast ett fåtal</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäster, främst de med nystartade verksamheter, önskar att det skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">finnas möjlighet att indexreglera korttidsavtal samt att hyresgäster i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">allmänhet föredrar längre avtalstider framför kortare avtalstider. Ett</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">upphävande av förbudet mot att indexreglera avtal som inte är slutna på</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">bestämd tid och med hyrestid på minst tre år, kan dessutom förväntas</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p152 ft2">89</P> </DIV> <DIV id="page_90"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">leda till kortare avtalstider. Utredningen anser mot denna bakgrund att de</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">nuvarande bestämmelserna om annan beräkningsgrund skall behållas.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p124 ft46">Handikappanpassning av lägenhet</P> <P class="p123 ft2">1989 års handikapputredning föreslog i sitt slutbetänkande, Ett samhälle för alla (SOU 1992:52), att funktionshindrade hyresgäster skulle ges rätt att anpassa sin bostad. Utredningen förordade att hyreslagen skulle kompletteras med en paragraf som innebar att hyresgäster hade rätt att utföra sådana åtgärder i sin lägenhet och i de gemensamma delarna av fastigheten för vilka det kunde lämnas statskommunalt bostadsanpassningsbidrag.</P> <P class="p133 ft4">Denna utredning har haft som uppdrag att ta ställning till om hyreslagen skall kompletteras med en sådan bestämmelse som 1989 års handikapputredning föreslog.</P> <P class="p10 ft2">Utredningen har genom de enkätsvar som lämnats från handikapporganisationer och berörda myndigheter konstaterat att det är mycket ovanligt att hyresvärdar nekar funktionshindrade hyresgäster att utföra sådana åtgärder som det kan lämnas bostadsanpassningsbidrag för. Behovet av den aktualiserade lagstiftningen kan mot denna bakgrund inte anses särskilt stort.</P> <P class="p10 ft2">Vidare har utredningen konstaterat att det ur principiell synvinkel framstår som tveksamt att en hyresgäst mot hyresvärdens vilja skall få bygga om lägenhet eller gemensam del av fastigheten. En bostadsanpassningsåtgärd kan nämligen vara mycket ingripande och t.ex. beröra planlösning. Åtgärden kan också stå i strid med övriga hyresgästers i huset intressen. En lagstiftning av det aktuella slaget kommer dessutom i konflikt med lagstiftningen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete (18 d - 18 h §§ hyreslagen) och kan, om den inte omgärdas av vissa kompletterande regler, kringgås.</P> <P class="p133 ft2">Utredningen befarar också att en bestämmelse av aktualiserat slag kan försvåra för personer med funktionshinder att hävda sig på hyresmarknaden; det finns risk att hyresvärdar blir mindre benägna att hyra ut sina lägenheter till sådana hyresgäster eftersom fastigheten kan bli ombyggd i strid med hyresvärdens önskemål.</P> <P class="p133 ft17">Utredningen anser mot bakgrund av det anförda att det inte bör införas en sådan regel som 1989 års handikapputredning föreslog.</P> <P class="p124 ft46">Interimistiska beslut om avflyttning då hyresrätten är förverkad</P> <P class="p125 ft2">Om en hyresgäst gör sig skyldig till, något förenklat, ett väsentligt avtalsbrott anses hyresrätten förverkad. Hyresvärden kan då säga upp avtalet till upphörande. Såväl hyresrätten till en bostadslägenhet som till en lokal kan bli förverkad.</P> <P class="p145 ft2">Om hyresrätten till bostadslägenhet eller lokal är förverkad och hyresvärden säger upp avtalet till omedelbart upphörande, kan frågan om hyresrätten är förverkad prövas vid allmän domstol. Skulle hyresvärden i stället säga upp hyresavtalet med uppsägningstid och det är fråga om en bostadslägenhet, kan frågan om hyresrätten är förverkad prövas vid</P> <P class="p12 ft2">hyresnämnd.</P> <P class="p130 ft2">90</P> </DIV> <DIV id="page_91"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p53 ft2">För en förverkandetvist vid domstol respektive en förlängningstvist vid</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresnämnd gäller delvis samma regler. Såväl domstol som hyresnämnd</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">kan t.ex. ålägga hyresgästen att flytta. Ett sådant beslut kan, om hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">gästen inte rättar sig efter det, verkställas av kronofogdemyndighet.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Det finns samtidigt vissa skillnader mellan regelsystemen. Har hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">avtalet sagts upp till omedelbart upphörande, kan tingsrätt enligt be-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">stämmelserna i rättegångsbalken om säkerhetsåtgärd, förordna att hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">gästen skall flytta omedelbart trots att tingsrätt inte prövat tvisten. Skulle</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">tingsrätten finna att hyresrätten är förverkad, kan tingsrätten förordna att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">domen får verkställas även om den inte har vunnit laga kraft. Domen kan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">då verkställas av kronofogdemyndigheten, även om den skulle överkla-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">gas. Har hyresavtalet sagts upp med uppsägningstid och frågan om för-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">längning hänskjutits till hyresnämnd, har hyresgästen däremot alltid rätt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">att bo kvar tills förlängningsfrågan är slutligt avgjord. Det gäller även för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">det fall hyresnämnden ålagt hyresgästen att flytta vid hyrestidens utgång</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">och hyresgästen skulle överklaga beslutet men överklagandet prövas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">först efter hyrestidens utgång.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen skall enligt direktiven ta ställning till om möjligheten att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">vid förverkande snabbt besluta om avflyttning är tillräckliga och, om så</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">inte befinns vara fallet, föreslå regler som är omedelbart anpassade för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresmålen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningens genomgång har visat att hyresvärdar väljer vid för-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">verkandesituationer som berör bostäder inte sällan att säga upp hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">avtalet med uppsägningstid och hänskjuta frågan om avtalet skall för-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">längas till hyresnämnd för prövning. Det beror bl.a. på att det anses att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresnämnderna handlägger sina förlängningsärenden snabbare än tings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">rätterna handlägger sina förverkandemål. Utredningens genomgång har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">vidare visat att det förekommer att hyresgäster vid förlängningstvister</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">förhalar förfarandet genom grundlösa överklaganden. De tillskansar sig</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">därigenom rätt att bo kvar under en inte obetydlig tid efter hyrestidens</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">utgång. I några fall som utredningen tagit del av har det skett samtidigt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">som hyresgästen har fortsatt att på ett fullständigt oacceptabelt sätt störa</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">övriga hyresgäster i huset. Utredningen anser att detta är otillfreds-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ställande och föreslår därför att det införs möjlighet för hyresnämnd att i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">en förlängningstvist, som grundas på att hyresrätten är förverkad, för-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ordna att ett beslut om att hyresgästen skall flytta får verkställas även om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">beslutet skulle överklagas. Motsvarande möjlighet finns, som nämnts,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">redan vid förverkandetvist som handläggs vid domstol.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">När det gäller förverkandetvister som handläggs vid domstol, anser</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">utredningen att det inte finns skäl att föreslå, utöver de nu gällande be-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">stämmelserna, nya bestämmelser om avflyttning.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td50"><SPAN class="p17 ft46">Besittningsskydd för bostadshyresgäster vid blockuthyrning</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr32 td50"><SPAN class="p17 ft2">Med blockuthyrning avses att en hyresgäst hyr flera lägenheter av en</SPAN> </TD> <TD class="tr32 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärd i syfte att hyra ut lägenheterna i andra hand. Förstahands-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen kan t.ex. vara ett företag som hyr ut till sina anställda eller en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">studentstiftelse som hyr ut till studenter.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">En hyresgäst som i andra hand hyr en bostadslägenhet - t.ex. av ett</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">företag som hyr lägenheten genom ett s.k. blockhyresavtal - har inte</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p152 ft2">91</P> </DIV> <DIV id="page_92"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">samma besittningsskydd som en hyresgäst som hyr direkt av fastig-</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hetsägaren. Under de två första åren saknar nämligen en andrahands-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäst besittningsskydd (se 45 § första stycket 1 hyreslagen).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen har funnit att övervägande skäl talar för att besittnings-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">skyddet bör stärkas vid upplåtelse i andra hand av lägenhet som omfattas</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">av ett blockhyresavtal. Utredningen föreslår att en hyresgäst som hyr en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bostadslägenhet i andra hand av en hyresvärd, som i sin tur hyrt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lägenheten tillsammans med minst ytterligare två lägenheter för att hyra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ut dem i andra hand, skall ha besittningsskydd även under de två första</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">åren av hyresförhållandet.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td50"><SPAN class="p17 ft46">Interimistiska beslut om ändring av hyran</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr32 td50"><SPAN class="p17 ft2">Hyresnämnden kan i ett ärende om ändring av hyresvillkor, t.ex. om</SPAN> </TD> <TD class="tr32 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyreshöjning, inte förordna interimistiskt om ändring av villkoren.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">Hyresnämnden måste i stället pröva ärendet i dess helhet - vilket kan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">innefatta både förhandling och besiktning - innan den kan fatta beslut om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresvillkoren.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Ett beslut om villkorsändring är verkställbart när det har vunnit laga</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">kraft. Hyresnämnden kan dock, om det finns särskilda skäl, förordna att</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">det får verkställas genast (se 25 § tredje stycket hyresförhandlingslagen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">[1978:708] jämförd med 55 c § fjärde stycket hyreslagen).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">I utredningens uppdrag har ingått att överväga om det finns behov av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">en ordning med interimistiska beslut eller liknande under handlägg-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ningen av ärenden om hyresvillkor.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen har konstaterat att hyressättningstvister i allmänhet hand-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">läggs förhållandevis snabbt och effektivt. Bestämmelsen om förenklad</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">handläggning av s.k. massärenden (se 9 § tredje stycket nämndlagen),</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">som innebär att hyresnämnden kan om den samtidigt handlägger ett stort</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">antal tvister mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster pröva vissa</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">typfall och avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling, har medfört</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">att hanteringen av större hyressättningstvister förenklats. Strandar hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enas nämligen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ofta parterna om att vissa lägenheter skall prövas av hyresnämnd som s.k.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">typfall. Sedan hyresnämnden prövat de utvalda typfallen tecknar parterna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nya förhandlingsöverenskommelser för samtliga lägenheter i enlighet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">med hyresnämndens beslut.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Vidare har utredningen konstaterat att hyresgästorganisationerna bru-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">kar, om hyresförhandlingarna strandar, rekommendera hyresgästerna att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">betala hyra á conto med belopp som motsvarar vad organisationerna har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">medgett vid hyresförhandlingarna. Detta är till fördel för både hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">gäster och hyresvärdar. Hyresgäster undviker därigenom retroaktiva</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyreshöjningar och hyresvärdars likviditet försämras inte. Skulle hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">nämnden vid prövning av de utvalda s.k. pilotfallen besluta om högre</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyra och beslutet överklagas, rekommenderas samtliga hyresgäster, i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">avvaktan på prövning av pilotärendena i hovrätten, att betala hyra mot-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">svarande hyresnämndens beslut.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Tillfrågade organisationer och hyresnämnder har inte heller gjort</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">gällande att det finns något direkt överhängande behov av interimistiska</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p298 ft2">92</P> </DIV> <DIV id="page_93"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td107"><SPAN class="p17 ft2">beslut. Det är i princip endast SABO som anser att en</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td108"><SPAN class="p52 ft2">regel om</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td107"><SPAN class="p17 ft2">interimistiska beslut bör införas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td108"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p52 ft2">Utredningen gör vidare bedömningen att det finns en uppenbar risk för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">att en regel om interimistiska beslut kan komma att försena det slutliga</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td107"><SPAN class="p17 ft2">avgörandet av många hyresvillkorstvister.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td108"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p52 ft2">Utredningen har mot bakgrund av det anförda funnit att övervägande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">skäl talar för att interimistiska beslut eller liknande under handläggning-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">en av ärenden om hyresvillkor enligt 24 § förhandlingslagen eller 54 §</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td107"><SPAN class="p17 ft2">hyreslagen inte bör införas.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td108"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td107"><SPAN class="p17 ft46">Indirekt besittningsskydd vid lokalhyra</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td108"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr25 td50"><SPAN class="p17 ft2">I 57 § hyreslagen finns huvudprinciperna för det s.k. indirekta besitt-</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">ningsskyddet för lokalhyresgäster. Utgångspunkten är att hyresför-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hållandet upphör om hyresvärden har sagt upp avtalet till hyrestidens ut-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">gång och parterna inte senare kommer överens om förlängning. Om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärden säger upp avtalet och som villkor för förlängning kräver</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresvillkor som inte är skäliga, exempelvis en hyra som inte är skälig,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">blir hyresvärden emellertid skyldig att ersätta hyresgästen dennes förlust</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">på grund av hyresavtalets upplösning. Detsamma gäller om hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td107"><SPAN class="p17 ft2">utan befogad anledning vägrar att förlänga hyresförhållandet.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td108"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p52 ft2">Vid prövningen av om en begärd hyra är skälig tillämpas bestämmel-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">serna i 57 a § första stycket hyreslagen. Enligt dessa skall en krävd hyra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">tidens utgång kan antas ha på den öppna marknaden (marknadshyra). När</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">marknadshyran bestäms, skall man främst beakta hyran för närmast</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">jämförliga lokaler på orten. I förarbetena till bestämmelserna anges att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyran i första hand skall fastställas genom en jämförelse med hyrorna för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td107"><SPAN class="p17 ft2">lokaler som är i grova drag jämförbara.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td108"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p52 ft2">Enligt 12 a § nämndlagen kan hyresnämnden i samband med medling</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td107"><SPAN class="p17 ft2">avge yttrande om marknadshyran.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td108"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td50"><SPAN class="p52 ft2">Utredaren skall enligt direktiven undersöka hur hyresnämndernas pröv-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ning enligt 57 a § första stycket hyreslagen går till. Utredaren skall också</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">undersöka om det finns anledning att föreslå någon ändring i reglerna om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">storleken av den ersättning som skall utgå i fall av obefogad förläng-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td107"><SPAN class="p17 ft2">ningsvägran enligt 58 b § hyreslagen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td108"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p52 ft2">Utredningens genomgång av yttranden enligt 12 a § nämndlagen har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">visat att ytterst få yttranden har baserats på en sådan jämförelseprövning</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">med hyrorna för närmast jämförliga lokaler på orten som enligt förar-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">betena till hyreslagen utgör huvudregel vid bestämning av mark-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nadshyran. I stället baseras yttrandena på skälighetsbedömningar.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">Genomgången har vidare visat att hyresnämnderna uppställer mycket</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">höga krav på likvärdighet för att en lokal skall anses vara i grova drag</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">jämförbar med prövningslokalen och alltså kunna ligga till grund för en</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">jämförelseprövning. Det finns också vissa skillnader mellan hyresnämn-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td107"><SPAN class="p17 ft2">derna i fråga om hur höga krav på likvärdighet som krävs.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td108"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p52 ft2">Utredningen förordar att den nuvarande bestämmelsen om att mark-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nadshyra skall utgöra norm vid bedömning av om en krävd hyra skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">anses skälig behålls. Vidare förordar utredningen att bestämmelsen om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td107"><SPAN class="p17 ft2">att, när marknadshyran bestäms, främst hyran för närmast</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td108"><SPAN class="p52 ft6">jämförliga</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p152 ft2">93</P> </DIV> <DIV id="page_94"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">lokaler på orten skall beaktas behålls. Däremot anser utredningen att</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresnämnderna vid avgivande av yttrande om marknadshyran rent</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">generellt bör sänka sina krav på likvärdighet vid bedömningen om lo-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">kaler är i grova drag jämförbara med varandra.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningens genomgång har vidare visat att hyresnämnderna inte</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">sällan hänvisar till sin allmänna kännedom om hyresläget på orten när de</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bestämmer hyran. Nämnderna redovisar däremot inte vad deras allmänna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">kännedom om hyresförhållandena består av.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Ett yttrande skall enligt förarbetena till hyreslagen grundas på den</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">utredning som parterna åberopar. Nämnden får själv tillföra ärendet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">jämförelsematerial om det åberopade materialet är bristfälligt eller</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">uppenbart missvisande. Parterna måste dock få del av materialet och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">beredas tillfälle att yttra sig över det.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">För att det inte skall råda någon osäkerhet om vad ett yttrande grundas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">på för material föreslår utredningen att det införs en särskild be-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">stämmelse om att ett yttrande skall grundas på utredningen i ärendet.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">Tillför nämnden ärendet eget material, måste alltså parterna få del av</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">materialet.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen föreslår vidare att hyresnämnden skall kunna avge ytt-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">rande angående om annat hyresvillkor än själva hyran är skäligt och</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">överensstämmer med god sed i hyresförhållanden. Ett sådant yttrande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">föreslås, liksom ett yttrande om marknadshyran, ha presumtionsverkan i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">en efterföljande ersättningstvist.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Den genomgång som utredningen har gjort visar att en stor andel av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">yttrandena har avgetts under mycket stor tidspress. Det beror på att par-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">terna brukar begära yttrande när det endast återstår kort tid av hyrestiden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">och att ett yttrande inte anses kunna avges efter hyrestidens utgång. Tids-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">pressen har lett till att kvalitén på yttrandena ibland har blivit eftersatt.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">Dessutom har i vissa ärenden praktisk möjlighet att avge något yttrande</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">helt saknats. Utredningen föreslår bl.a. mot bakgrund härav att hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nämnden skall få möjlighet att i samband med att yttrande begärs, på</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">yrkande av part, besluta om att förlänga hyrestiden med högst tre</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">månader. Beslutas om förlängning av hyrestiden, kan hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">avge yttrande även under den förlängda hyrestiden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Slutligen föreslår utredningen att begränsningen av hyresgästens mini-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">miersättning i fall av obefogad förlängningsvägran till fyra basbelopp</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">skall tas bort. En hyresgäst skall alltid ha rätt till en minimiersättning</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">motsvarande en årshyra för lokalen.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td50"><SPAN class="p17 ft46">Möjligheten att få en förhandlingsordning upphävd</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr25 td50"><SPAN class="p17 ft2">Den enda möjlighet som finns för att få en förhandlingsordning att upp-</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">höra att gälla, om inte någon av parterna säger upp den, är att hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">nämnden i samband med tvist mellan hyresvärd och hyresgäst om</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">införande eller slopande av förhandlingsklausul förordnar att den inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">längre skall gälla. Samtliga de hyresgäster som önskar bli företrädda av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">en annan organisation än den som omfattas av den gällande förhand-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lingsordningen, kan emellertid ha fått sina förhandlingsklausuler upphäv-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">da. Det saknas då helt möjlighet till prövning av förhandlingsordningens</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p298 ft2">94</P> </DIV> <DIV id="page_95"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">bestånd, om inte någon av hyresgästerna först begär att det skall införas</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">en ny förhandlingsklausul i hans eller hennes hyresavtal.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 1</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Utredningen anser i enlighet med riktlinjerna i direktiven att det bör in-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">föras en möjlighet att få till stånd en prövning av en förhandlingsord-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">nings bestånd utan samband med tvist om förhandlingsklausul. Eftersom</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">syftet med bestämmelsen bör vara detsamma som med den nuvarande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bestämmelsen, dvs. att få den gällande förhandlingsordningen upphävd</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">till förmån för en ny förhandlingsordning med en annan hyresgäst-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">organisation (se prop. 1996/97:30 s. 84 och prop. 1977/78:175 s. 152 f.),</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">bör den hyresgästorganisation som hyresgästerna vill skall företräda dem</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">vara sökande i ärendet. Motparter bör vara hyresvärden och den hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">gästorganisation som omfattas av den gällande förhandlingsordningen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">En enskild hyresgäst kan inte anses berörd och bör inte inta partsställ-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ning.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Möjligheten att upphäva en förhandlingsordning i samband med en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">tvist om förhandlingsklausul bör avskaffas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Förslaget kommer enligt utredningens bedömning att förbättra hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">gästernas möjlighet att få en förhandlingsordning upphävd till förmån för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">en ny förhandlingsordning med en annan hyresgästorganisation.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr38 td50"><SPAN class="p17 ft46">Ikraftträdande</SPAN> </TD> <TD class="tr38 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr25 td50"><SPAN class="p17 ft2">Utredningen förordar att samtliga nya bestämmelser som föreslås, skall</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">träda i kraft den 1 juli 2001.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p300 ft2">95</P> </DIV> <DIV id="page_96"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p38 ft1">Lagförslagen i betänkandet</P> <P class="p301 ft18">Förslag till lag om ändring i jordabalken</P> <P class="p41 ft2">Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken</P> <P class="p273 ft4"><SPAN class="ft20">dels </SPAN>att 12 kap. 18 d, 18 e, 18 h, 45, 50, 55, 57 a, 58 b och 70 §§ skall ha följande lydelse,</P> <P class="p273 ft62"><SPAN class="ft97">dels </SPAN>att det i 12 kap. skall införas två nya paragrafer, 55 a och 58 c §§, av följande lydelse.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t39"> <TR> <TD class="tr15 td109"><SPAN class="p17 ft3">Nuvarande lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td35"><SPAN class="p17 ft22">Föreslagen lydelse</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p302 ft2">18 d §</P> <P class="p273 ft4">En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket</P> <P class="p70 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft25">utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller</SPAN></P> <P class="p70 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft37">utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14"> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">För att sådana åtgärder skall få</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">För att sådana åtgärder skall få</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">vidtas krävs det att de har god-</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">vidtas krävs det att de har god-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">känts av de berörda bostadshyres-</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">känts av de berörda bostadshyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td37"><SPAN class="p17 ft2">gästerna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p48 ft2">eller att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td38"><SPAN class="p47 ft2">hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td39"><SPAN class="p17 ft2">gästerna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td40"><SPAN class="p49 ft2">eller</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td24"><SPAN class="p303 ft6">att</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td41"><SPAN class="p18 ft2">hyresnämnden</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">har lämnat tillstånd till åtgärderna.</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">har lämnat tillstånd till åtgärderna.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">Om åtgärderna avser de gemen-</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">Om åtgärderna avser de gemen-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td37"><SPAN class="p17 ft2">samma</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p1 ft2">delarna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td38"><SPAN class="p47 ft2">av fastigheten,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td39"><SPAN class="p17 ft2">samma</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td43"><SPAN class="p17 ft2">delarna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td110"><SPAN class="p17 ft2">av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td111"><SPAN class="p18 ft2">fastigheten,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">krävs det att de har godkänts av</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">krävs det att de har godkänts av</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">hyresgästerna i <SPAN class="ft3">minst </SPAN>hälften av de</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">hyresgästerna i <SPAN class="ft3">mer än </SPAN>hälften av</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td37"><SPAN class="p17 ft2">berörda</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td44"><SPAN class="p47 ft2">bostadslägenheterna eller</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td45"><SPAN class="p17 ft2">de berörda</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td46"><SPAN class="p18 ft6">bostadslägenheterna</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">att hyresnämnden har lämnat till-</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">eller att hyresnämnden har lämnat</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">stånd till åtgärderna. Godkännande</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">tillstånd till åtgärderna. Godkän-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">eller tillstånd behövs inte, om åt-</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">nande eller tillstånd behövs inte,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">gärderna vidtas för att en bostads-</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">om åtgärderna vidtas för att en bo-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">lägenhet skall uppnå lägsta god-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td45"><SPAN class="p17 ft2">stadslägenhet</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td112"><SPAN class="p304 ft6">skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td111"><SPAN class="p18 ft2">uppnå lägsta</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">tagbara standard enligt 18 a §</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">godtagbara standard enligt 18 a §</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">sjätte och sjunde styckena.</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft2">sjätte och sjunde styckena.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p70 ft2">Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 <NOBR>d–h</NOBR> §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.</P> <P class="p305 ft2">18 e §</P> <P class="p70 ft4">Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14"> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">Om en berörd bostadshyresgäst</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">Om en berörd bostadshyresgäst</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft6">inte godkänner åtgärden, får hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft6">inte godkänner åtgärden, får hyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">värden ansöka hos hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">värden ansöka hos hyresnämnden</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td34"><SPAN class="p47 ft2">om tillstånd att utföra åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td36"><SPAN class="p18 ft2">om tillstånd att utföra åtgärden.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 2</P> <P class="p299 ft2">96</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_97"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr4 td34"><SPAN class="p17 ft2">Ansökan får göras tidigast <SPAN class="ft3">en må-</SPAN></SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr4 td49"><SPAN class="p52 ft2">Ansökan får göras tidigast <SPAN class="ft3">två må-</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr4 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2"><SPAN class="ft3">nad </SPAN>efter det att meddelandet läm-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2"><SPAN class="ft3">nader </SPAN>efter det att meddelandet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 2</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">nats till hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td64"><SPAN class="p17 ft2">lämnats till hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td8"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td50"><SPAN class="p52 ft2">Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td34"><SPAN class="p17 ft2">andra stycket har gjorts.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td64"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td8"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr0 td113"><SPAN class="p306 ft2">18 h §</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td8"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p53 ft2">Om en förbättrings- eller änd-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">Om en förbättrings- eller änd-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">ringsåtgärd som avses i 18 d § på-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">ringsåtgärd som avses i 18 d § på-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">börjas utan godkännande eller till-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft3"><SPAN class="ft2">börjas </SPAN>eller kan antas påbörjas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">stånd, skall hyresnämnden för-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td64"><SPAN class="p17 ft2">utan godkännande eller</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td8"><SPAN class="p52 ft2">tillstånd,</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">bjuda hyresvärden att utföra åt-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">skall hyresnämnden förbjuda hy-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">gärden. Förbudet får förenas med</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td64"><SPAN class="p17 ft2">resvärden att utföra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td8"><SPAN class="p52 ft2">åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">vite.</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td49"><SPAN class="p17 ft2">Förbudet får förenas med vite.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p307 ft2">En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud. Bestämmelserna i 16 § <NOBR>fjärde–sjätte</NOBR> styckena tillämpas också när an-</P> <P class="p12 ft2">sökan enligt andra stycket har gjorts.</P> <P class="p308 ft2">45 §</P> <P class="p309 ft4">Bestämmelserna i <NOBR>46–52</NOBR> §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte</P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft31">hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,</SPAN></P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft31">hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,</SPAN></P> <P class="p36 ft2"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft15">lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller</SPAN></P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft6">4.</SPAN><SPAN class="ft31">hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §.</SPAN></P> <P class="p310 ft3">Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om hyresavtalet är träffat med en hyresvärd som i sin tur har hyrt lägenheten tillsammans med minst ytterligare två lägenheter för att hyra ut dem i andra hand.</P> <P class="p133 ft2">Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.</P> <P class="p275 ft2">97</P> </DIV> <DIV id="page_98"> <DIV> <DIV id="id_1"> <DIV id="id_1_1"> <P class="p38 ft2">50 §</P> </DIV> <DIV id="id_1_2"> <DIV id="id_1_2_1"> <P class="p156 ft6">Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu <SPAN class="ft22">ej </SPAN>avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. <SPAN class="ft22">För den tid som hyresgästen sålunda bor kvar i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.</SPAN></P> </DIV> <DIV id="id_1_2_2"> <P class="p155 ft2">Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu <SPAN class="ft3">inte </SPAN>avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.</P> <P class="p311 ft22">Om det har förordnats att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft, får hyresgästen dock endast bo kvar till den tidpunkt då lägenheten enligt beslutet skall lämnas.</P> <P class="p161 ft43">För den tid som hyresgästen enligt första eller andra stycket bor kvar i lägenheten, skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda</P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_1_3"> <P class="p312 ft2">55 §</P> <P class="p70 ft2">Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga.</P> <P class="p70 ft2">Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14"> <TR> <TD class="tr7 td34"><SPAN class="p47 ft2">Vid en prövning enligt första</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td72"><SPAN class="p53 ft2">Vid en</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td73"><SPAN class="p48 ft2">prövning enligt första</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">stycket skall även bestämmelserna</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft2">stycket skall även bestämmelserna</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p80 ft6">i 55 b <SPAN class="ft22">§ </SPAN>iakttas.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td72"><SPAN class="p17 ft3"><SPAN class="ft2">i </SPAN>55 a och</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td73"><SPAN class="p17 ft2">55 b <SPAN class="ft3">§§ </SPAN>iakttas.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p70 ft2">Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första– tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.</P> <P class="p70 ft2">Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.</P> <P class="p70 ft4">Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de</P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 2</P> <P class="p299 ft2">98</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_99"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 2</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p313 ft3">55 a §</P> <P class="p310 ft3">Vid prövning av hyran skall inte beaktas sådan förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 d § som utförts i lägenheten eller i de gemensamma delarna av fastigheten utan godkännande eller tillstånd.</P> <P class="p314 ft20">Första stycket gäller inte om lägenheten är upplåten till någon annan hyresgäst än den</P> <P class="p310 ft3"><SPAN class="ft22">1.</SPAN><SPAN class="ft35">som skulle ha godkänt åtgärden, eller</SPAN></P> <P class="p315 ft22"><SPAN class="ft22">2.</SPAN><SPAN class="ft99">som har övertagit hyresrätten enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket från den som skulle ha godkänt åtgärden.</SPAN></P> <P class="p315 ft20">Första stycket gäller inte heller om det vid tidpunkten för ändring av hyran har förflutit mer än fem år sedan åtgärden slutfördes.</P> <P class="p316 ft2">57 a §</P> <P class="p145 ft2">Vid tillämpningen av 57 § första stycket 5 skall en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit.</P> <P class="p10 ft4">I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart</P> <P class="p15 ft2">1. när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t9"> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">lägre än hyresnämnden angett,</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr2 td36"><SPAN class="p18 ft2">2. när yttrandet avser anvisad lo-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p53 ft2">2. när yttrandet avser anvisad</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">lokal, att hyresnämndens bedöm-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft22"><SPAN class="ft6">kal </SPAN>eller något annat hyresvillkor</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">ning inte varit riktig.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2"><SPAN class="ft3">än hyran, </SPAN>att hyresnämndens be-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td36"><SPAN class="p187 ft6">dömning inte varit riktig.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p10 ft4">I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.</P> <P class="p317 ft2">99</P> </DIV> <DIV id="page_100"> <DIV id="tx1"><SPAN class="ft2">Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56, </SPAN><SPAN class="ft3">58 c </SPAN><SPAN class="ft2">eller 59 § får inte överklagas.</SPAN></DIV> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t40"> <TR> <TD class="tr8 td67"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td76"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td77"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr8 td114"><SPAN class="p19 ft2">58 b §</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td115"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td40"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td116"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">Om hyresgästen har rätt till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td89"><SPAN class="p53 ft2">Om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td115"><SPAN class="p93 ft2">hyresgästen</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td40"><SPAN class="p17 ft2">har</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td116"><SPAN class="p318 ft2">rätt till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 2</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft2">ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">stycket eller 58 a § tredje stycket,</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft2">stycket eller 58 a § tredje stycket,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td67"><SPAN class="p17 ft2">skall</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td76"><SPAN class="p64 ft2">hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td77"><SPAN class="p17 ft2">alltid</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td20"><SPAN class="p65 ft2">betala</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td89"><SPAN class="p17 ft2">skall</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td115"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td40"><SPAN class="p17 ft2">alltid</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td116"><SPAN class="p318 ft2">betala</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">ersättning till hyresgästen med ett</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft2">ersättning till hyresgästen med ett</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">belopp som motsvarar en årshyra</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft2">belopp som motsvarar en årshyra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">för lokalen enligt det uppsagda</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft2">för lokalen enligt det uppsagda</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft3"><SPAN class="ft2">hyresavtalet</SPAN>, dock högst ett belopp</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td47"><SPAN class="p17 ft2">hyresavtalet.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td40"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td116"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td67"><SPAN class="p17 ft3">som</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td76"><SPAN class="p92 ft22">vid hyrestidens</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td77"><SPAN class="p93 ft22">utgång</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td20"><SPAN class="p65 ft3">mot-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td89"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td115"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td40"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td116"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p319 ft3">svarar fyra basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring<SPAN class="ft2">.</SPAN></P> <P class="p10 ft2">Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen.</P> <P class="p320 ft3">58 c §</P> <P class="p315 ft22">Begärs yttrande enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, får hyresnämnden på ansökan av någon av parterna, besluta om skälig förlängning av hyrestiden, dock med högst tre månader från den avtalade hyrestidens utgång. Ansökan om förlängning skall ha kommit in till hyresnämnden före den avtalade hyrestidens utgång.</P> <P class="p321 ft22">Beslutas om förlängning skall hyresnämnden, senast i samband med att medlingsärendet avskrivs, fastställa skäliga hyresvillkor för den tid som beslutet avser.</P> <P class="p322 ft2">70 §</P> <P class="p133 ft2">Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 § andra stycket, 18 <NOBR>a-f</NOBR> §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.</P> <P class="p323 ft4">Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.</P> <P class="p324 ft2">100</P> </DIV> <DIV id="page_101"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP0341101x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <P class="p142 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p142 ft2">Bilaga 2</P> <P class="p36 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.</SPAN></P> <P class="p10 ft4"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft42">De nya bestämmelserna i 12 kap. 18 d, 18 e, 18 h, 55 och 55 a §§ gäller inte i fråga om åtgärder som har påbörjats före ikraftträdandet. I fråga om sådana åtgärder gäller fortfarande äldre bestämmelser.</SPAN></P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft31">I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <P class="p10 ft17"><SPAN class="ft6">4.</SPAN><SPAN class="ft100">De nya bestämmelserna i 12 kap. 50, 57 a, 58 b, 58 c och 70 §§ gäller inte i fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet. I fråga om sådana hyresavtal gäller fortfarande äldre bestämmelser.</SPAN></P> <P class="p325 ft2">101</P> </DIV> <DIV id="page_102"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP0341102x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV> <DIV id="id_1"> <DIV id="id_1_1"> <P class="p326 ft41">Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)</P> <P class="p327 ft2">Härigenom föreskrivs att 3 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t41"> <TR> <TD class="tr15 td34"><SPAN class="p17 ft3">Nuvarande lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td35"><SPAN class="p17 ft22">Föreslagen lydelse</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p328 ft2">3 a §</P> </DIV> <DIV id="id_1_2"> <DIV id="id_1_2_1"> <P class="p156 ft2">Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden <SPAN class="ft3">i en tvist som avses i 2 § andra stycket </SPAN>förordna att en förhandlingsordning inte <SPAN class="ft3">vidare </SPAN>skall gälla för <SPAN class="ft3">huset eller husen som det är fråga om.</SPAN></P> </DIV> <DIV id="id_1_2_2"> <P class="p156 ft2">Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden <SPAN class="ft3">på ansökan av en organisation av hyresgäster </SPAN>förordna att en förhandlingsordning inte <SPAN class="ft3">längre </SPAN>skall gälla för <SPAN class="ft3">ett eller flera hus</SPAN>.</P> <P class="p156 ft20">I ärendet är hyresvärd och, i förekommande fall, organisation av fastighetsägare samt hyresgästorganisation med vilka förhandlingsordningen gäller sökandens motparter.</P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_1_3"> <P class="p71 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.</SPAN></P> <P class="p234 ft17"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft101">I fråga om tvist enligt 2 § andra stycket som hänskjutits till hyresnämnd före ikraftträdandet, gäller 3 a § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 2</P> <P class="p329 ft2">102</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_103"> <DIV id="id_1"> <DIV id="id_1_1"> <P class="p330 ft41">Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder</P> <P class="p331 ft4">Härigenom föreskrivs att 4, 12 a, 13 a, 16, 17 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.</P> </DIV> <DIV id="id_1_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 2</P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_2"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t42"> <TR> <TD class="tr25 td117"><SPAN class="p17 ft3">Nuvarande lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td109"><SPAN class="p30 ft3">Föreslagen lydelse</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr20 td117"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr20 td109"><SPAN class="p214 ft2">4 §</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td118"><SPAN class="p53 ft2">Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td118"><SPAN class="p53 ft2">1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p53 ft2">2. pröva tvist om åtgärdsfö-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p332 ft2">2. pröva tvist om åtgärdsfö-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td117"><SPAN class="p17 ft2">reläggande enligt 12 kap. 11 §</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td109"><SPAN class="p30 ft2">reläggande enligt 12 kap. 11 §</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">första stycket 5 och 16 § andra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">första stycket 5 och 16 § andra</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">stycket, ändrad användning av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">stycket, ändrad användning av</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">lokal enligt 12 kap. 23 § andra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">lokal enligt 12 kap. 23 § andra</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">stycket, skadestånd enligt 12 kap.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">stycket, skadestånd enligt 12 kap.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">24 a §, överlåtelse av hyresrätt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">24 a §, överlåtelse av hyresrätt</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td117"><SPAN class="p17 ft2">enligt 12 kap. <NOBR>34-37</NOBR> §§, upplåtelse</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td109"><SPAN class="p30 ft6">enligt 12 kap. <NOBR>34-37</NOBR> §§, upplåtelse</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">av lägenhet i andra hand enligt 12</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">av lägenhet i andra hand enligt 12</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">kap. 40 §, förlängning av hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">kap. 40 §, förlängning av hyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">enligt 12 kap. 54 §, återbetalning</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">enligt 12 kap. 54 §, återbetalning</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">av hyra och fastställande av hyra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">av hyra och fastställande av hyra</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">enligt 12 kap. 55 d §, uppskov</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">enligt 12 kap. 55 d §, <SPAN class="ft3">förlängning</SPAN></SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td117"><SPAN class="p17 ft2">med avflyttning enligt 12 kap. 59</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td109"><SPAN class="p30 ft22">av hyrestiden enligt 12 kap. 58 c §,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">§ eller föreläggande enligt 12 kap.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">uppskov med avflyttning enligt 12</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td117"><SPAN class="p17 ft2">64 §, allt jordabalken,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td109"><SPAN class="p30 ft2">kap. 59 § eller föreläggande enligt</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td117"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td109"><SPAN class="p30 ft2">12 kap. 64 §, allt jordabalken,</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p145 ft2">2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt <NOBR>22-24</NOBR> §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,</P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft37">pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),</SPAN></P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft6">4.</SPAN><SPAN class="ft25">pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,</SPAN></P> <P class="p36 ft2"><SPAN class="ft6">5.</SPAN><SPAN class="ft15">vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,</SPAN></P> <P class="p309 ft4">5 a. Pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,</P> <P class="p10 ft2"><SPAN class="ft6">6.</SPAN><SPAN class="ft39">pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 </SPAN><NOBR>a-c</NOBR> §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 <NOBR>d-f</NOBR> §§ och 18 h § samma balk,</P> <P class="p10 ft17"><SPAN class="ft6">7.</SPAN><SPAN class="ft92">pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,</SPAN></P> <P class="p333 ft2">103</P> </DIV> </DIV> <DIV id="page_104"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p70 ft4">8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.</P> <P class="p70 ft2">Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.</P> <P class="p334 ft2">12 a §</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t14"> <TR> <TD class="tr21 td34"><SPAN class="p47 ft2">Vid sådan medling som avses i</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td36"><SPAN class="p18 ft2">Vid sådan medling som avses i</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft6">12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft6">12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">skall hyresnämnden, om hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">skall hyresnämnden, om hyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">värden eller hyresgästen begär det,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">värden eller hyresgästen begär det,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">yttra sig om marknadshyran för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">yttra sig om marknadshyran för</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">lokalen eller om huruvida en lokal</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft3"><SPAN class="ft2">lokalen, </SPAN>om huruvida de hyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">som har anvisats av hyresvärden är</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft3">villkor som hyresvärden i övrigt</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">godtagbar enligt 12 kap. 57 §</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft22">kräver för förlängning är skäliga</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">första stycket 2 eller 3 jorda-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft22">och överensstämmer med god sed i</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p335 ft2">balken.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft3">hyresförhållande enligt 12 kap.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft3">57 § första stycket 5 jordabalken</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft6">eller om huruvida en lokal som har</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">anvisats av hyresvärden är godtag-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">bar enligt 12 kap. 57 § första</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td36"><SPAN class="p336 ft6">stycket 2 eller 3 jordabalken.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p70 ft2">Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.</P> <P class="p337 ft3">Ett yttrande skall grundas på</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t43"> <TR> <TD class="tr29 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr29 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr29 td119"><SPAN class="p17 ft3">utredningen i ärendet.</SPAN> </TD> <TD class="tr29 td120"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr20 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr20 td121"><SPAN class="p338 ft2">13 a §</SPAN> </TD> <TD class="tr20 td122"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr20 td120"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p53 ft2">Bifalls hyresvärdens talan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p47 ft2">om</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td119"><SPAN class="p53 ft2">Bifalls hyresvärdens talan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td120"><SPAN class="p18 ft2">om</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">att hyresavtalet skall upphöra att</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft2">att hyresavtalet skall upphöra att</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft2">gälla, får hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p47 ft6">efter</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td123"><SPAN class="p17 ft2">gälla, får</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td122"><SPAN class="p17 ft2">hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td120"><SPAN class="p18 ft6">efter</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">yrkande av hyresvärden i beslutet</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr5 td36"><SPAN class="p17 ft2">yrkande av hyresvärden i beslutet</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">ålägga hyresgästen att flytta vid</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft2">ålägga hyresgästen att flytta vid</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">den tidpunkt då lägenheten skall</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft2">den tidpunkt då lägenheten skall</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft2">lämnas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td123"><SPAN class="p17 ft2">lämnas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td122"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td120"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft3">Upphör hyresavtalet att gälla på</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft3">den grunden att hyresrätten är</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr5 td36"><SPAN class="p17 ft22">förverkad, får hyresnämnden, efter</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft3">yrkande av hyresvärden och när</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft22">det finns skäl till det, förordna att</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft22">beslutet om åläggande för hyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft3">gästen att flytta får verkställas</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft3">även om det inte har vunnit laga</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft3">kraft. När det finns anledning,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr5 td36"><SPAN class="p17 ft3">skall hyresnämnden därvid före-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td36"><SPAN class="p17 ft22">skriva att hyresvärden skall ställa</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td119"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td81"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td123"><SPAN class="p17 ft3">säkerhet för</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr7 td124"><SPAN class="p18 ft3">skadestånd som han</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 2</P> <P class="p329 ft2">104</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_105"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p339 ft21">kan bli skyldig att utge om beslutet ändras.</P> <P class="p340 ft2">16 §</P> <P class="p70 ft2">Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta samt, när det gäller ansökan enligt 12 kap. 18 e § eller 18 h § jordabalken, uppgift om berörda hyresgästers namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e § och 18 h § jordabalken skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning.</P> <P class="p232 ft4">Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.</P> <P class="p70 ft2">Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för ärendets prövning.</P> <P class="p70 ft2">Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare.</P> <P class="p70 ft2">Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av fastighetsägaren personligen.</P> <P class="p72 ft3">Uppkommer i ett ärende enligt 12 kap. 18 <NOBR>a-c</NOBR> §§, 18 <NOBR>d-f</NOBR> §§ eller 18 h § jordabalken fråga om en åtgärd är förenlig med varsamhetsreglerna i 3 kap. <NOBR>10-13</NOBR> §§ plan- och bygglagen (1987:10), skall hyresnämnden underrätta byggnadsnämnd i den kommun där fastigheten är belägen om åtgärden.</P> <P class="p341 ft2">17 §</P> <P class="p234 ft2">Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning</P> <P class="p70 ft2">I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.</P> <P class="p229 ft4">I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 2</P> <P class="p329 ft2">105</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_106"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP0341106x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p342 ft4">erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.</P> <P class="p343 ft43">Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresförhandlingslagen, inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t44"> <TR> <TD class="tr4 td125"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td126"><SPAN class="p1 ft2">22 §</SPAN> </TD> <TD class="tr4 td45"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p53 ft2">Beslut av nämnd äger, sedan tid</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p18 ft2">Beslut av nämnd äger, sedan tid</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">för klander eller besvär utgått när</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">för klander eller besvär utgått när</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">talan får föras mot beslutet,</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">talan får föras mot beslutet,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">rättskraft, såvitt därigenom av-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">rättskraft, såvitt därigenom av-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">gjorts fråga som avses i 1 § första</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">gjorts fråga som avses i 1 § första</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td125"><SPAN class="p17 ft2">stycket 2 eller 5 eller 4 § första</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td79"><SPAN class="p166 ft2">stycket 2 eller 5 eller 4 § första</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8.</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">Vad som sagts nu gäller dock ej</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">Vad som sagts nu gäller dock ej</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">beslut, varigenom ansökan om</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td126"><SPAN class="p166 ft2">beslut, varigenom</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td45"><SPAN class="p18 ft2">ansökan om</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">11 § första stycket 5 eller 16 §</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">11 § första stycket 5 eller 16 §</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td125"><SPAN class="p17 ft2">andra stycket eller upprustnings-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td79"><SPAN class="p166 ft2">andra stycket eller upprustnings-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">föreläggande enligt 12 kap. 18 <NOBR>a-c</NOBR></SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">föreläggande enligt 12 kap. 18 <NOBR>a-c</NOBR></SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">§§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">§§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2"><NOBR>d-f</NOBR> §§, 23 § andra stycket, <NOBR>34-37</NOBR></SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2"><NOBR>d-f</NOBR> §§, 23 § andra stycket, <NOBR>34-37</NOBR></SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">eller 40 § jordabalken eller 7 kap.</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">eller 40 § jordabalken eller 7 kap.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">11 § bostadsrättslagen (1991:614)</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft6">11 § bostadsrättslagen (1991:614)</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">eller ansökan om uppskov enligt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td126"><SPAN class="p166 ft3"><SPAN class="ft2">eller </SPAN>förlängning</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td45"><SPAN class="p18 ft3">av hyrestiden</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td125"><SPAN class="p17 ft2">12 kap. 59 § jordabalken eller</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td79"><SPAN class="p166 ft3">enligt 12 kap. 58 c § jordabalken</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">ansökan om förbud eller hävande</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2"><SPAN class="ft3">eller </SPAN>ansökan om uppskov enligt</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">av förbud enligt 12 kap. 18 h §</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">12 kap. 59 § jordabalken eller</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">jordabalken eller yrkande om rätt</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">ansökan om förbud eller hävande</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">till förhandlingsordning enligt 9 §</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">av förbud enligt 12 kap. 18 h §</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft2">hyresförhandlingslagen</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">jordabalken eller yrkande om rätt</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td125"><SPAN class="p17 ft2">(1978:304) lämnats utan bifall.</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td79"><SPAN class="p166 ft2">till förhandlingsordning enligt 9 §</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td125"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td79"><SPAN class="p166 ft2">hyresförhandlingslagen</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td125"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td79"><SPAN class="p166 ft2">(1978:304) lämnats utan bifall.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p70 ft17">Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.</P> <P class="p344 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 juli 2001.</SPAN></P> <P class="p70 ft4"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft42">I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet, gäller 4, 12 a, 13 a och 22 §§ i sina äldre lydelser.</SPAN></P> <P class="p70 ft4"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft102">I fråga om tvist enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen som hänskjutits till hyresnämnd före ikraftträdandet, gäller 17 § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 2</P> <P class="p329 ft2">106</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_107"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p38 ft1">Förteckning över remissinstanser</P> <P class="p345 ft2">Efter remiss har yttrande över betänkandet avgetts av Svea hovrätt, Hovrätten över Skåne och Blekinge, Kammarrätten i Stockholm, Stockholms tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i Jönköping, Hyresnämnden i Sundsvall, Hyresnämnden i Luleå, Domstolsverket, Kungliga Tekniska Högskolan (KTH), Juridiska fakulteten vid Lunds universitet, Boverket, Konsumentverket, Riksantikvarieämbetet, Handikappombudsmannen, Länsstyrelsen i Stockholms län, Länsstyrelsen i Skåne län, Svenska Kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö kommun, Sveriges advokatsamfund, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, Svensk Handel och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare (SHR). Linköpings kommun och De Handikappades Riksförbund har avstått från att yttra sig.</P> <P class="p229 ft17">Vidare har skrifter inkommit från Petroleumhandelns Riksförbund och ett antal privatpersoner.</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 3</P> <P class="p329 ft2">107</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_108"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t45"> <TR> <TD colspan=2 class="tr17 td50"><SPAN class="p17 ft1">Lagrådsremissens lagförslag</SPAN> </TD> <TD class="tr17 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr40 td34"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr40 td49"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr40 td106"><SPAN class="p17 ft70">Bilaga 4</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">Regeringen har följande förslag till lagtext.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr43 td50"><SPAN class="p17 ft18">Förslag till lag om ändring i jordabalken</SPAN> </TD> <TD class="tr43 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr44 td50"><SPAN class="p53 ft2">Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken</SPAN> </TD> <TD class="tr44 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft3">dels </SPAN>att 12 kap. 18 d, 18 e, 18 f, 18 h, 45, 50, 55, 57 a och 58 b §§ skall</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">ha följande lydelse,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td49"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2"><SPAN class="ft3">dels </SPAN>att det i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 55 a §, av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td34"><SPAN class="p17 ft2">följande lydelse.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td49"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr45 td34"><SPAN class="p17 ft3">Nuvarande lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr45 td49"><SPAN class="p17 ft3">Föreslagen lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr45 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p346 ft23">12 kap.</P> <P class="p347 ft2">18 d §<SPAN class="ft24">11</SPAN></P> <P class="p45 ft4">En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket</P> <P class="p46 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft25">utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller</SPAN></P> <P class="p46 ft4"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft26">utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t12"> <TR> <TD colspan=4 class="tr18 td34"><SPAN class="p47 ft27">För att sådana åtgärder skall få</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr18 td36"><SPAN class="p18 ft27">För att sådana åtgärder skall få</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">vidtas krävs det att de har god-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">vidtas krävs det att de har</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">känts av de berörda bostadshyres-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">godkänts av de berörda bostads-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td37"><SPAN class="p17 ft2">gästerna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p48 ft2">eller att</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td38"><SPAN class="p47 ft2">hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">hyresgästerna eller att hyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">har lämnat tillstånd till åtgärderna.</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">nämnden har lämnat tillstånd till</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">Om åtgärderna avser de gemen-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td127"><SPAN class="p17 ft2">åtgärderna. Om åtgärderna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td128"><SPAN class="p18 ft2">avser</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td37"><SPAN class="p17 ft2">samma</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p1 ft2">delarna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td42"><SPAN class="p17 ft2">av</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td41"><SPAN class="p47 ft2">fastigheten,</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">de gemensamma delarna av fastig-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">krävs det att de har godkänts av</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">heten, krävs det att de har</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">hyresgästerna i <SPAN class="ft3">minst </SPAN>hälften av de</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">godkänts av hyresgästerna i <SPAN class="ft3">mer</SPAN></SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td37"><SPAN class="p17 ft2">berörda</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td44"><SPAN class="p47 ft2">bostadslägenheterna eller</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2"><SPAN class="ft3">än </SPAN>hälften av de berörda bo-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td47"><SPAN class="p17 ft2">att hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td41"><SPAN class="p47 ft2">har lämnat</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">stadslägenheterna eller att hyres-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">tillstånd till åtgärderna. Godkän-</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">nämnden har lämnat tillstånd till</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">nande eller tillstånd behövs inte,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td127"><SPAN class="p17 ft2">åtgärderna. Godkännande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td128"><SPAN class="p18 ft2">eller</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p47 ft2">om åtgärderna vidtas för att en</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td36"><SPAN class="p18 ft2">tillstånd behövs inte, om åtgär-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">bostadslägenhet skall uppnå lägsta</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">derna vidtas för att en bostads-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p47 ft2">godtagbara standard enligt 18 a §</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">lägenhet skall uppnå lägsta god-</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">sjätte och sjunde styckena.</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td36"><SPAN class="p18 ft2">tagbara standard enligt 18 a §</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td37"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td26"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td42"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td41"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td127"><SPAN class="p17 ft2">sjätte och sjunde styckena.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td128"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t46"> <TR> <TD class="tr18 td83"><SPAN class="p53 ft27">Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av</SPAN> </TD> <TD class="tr18 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">18 <NOBR>d–h</NOBR> §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att flytta</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan anses</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td83"><SPAN class="p17 ft2">vara berörd av den åtgärd det är fråga om.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr46 td83"><SPAN class="p17 ft29"><SPAN class="ft28">11 </SPAN>Senaste lydelse 1997:62.</SPAN> </TD> <TD class="tr46 td129"><SPAN class="p18 ft2">108</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_109"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t47"> <TR> <TD class="tr1 td26"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td63"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr1 td130"><SPAN class="p332 ft2">18 e §<SPAN class="ft24">12</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr1 td131"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td132"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td133"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td134"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td135"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr1 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=11 class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 4</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=9 class="tr6 td136"><SPAN class="p17 ft2">han skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td135"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p53 ft2">Om en berörd bostadshyresgäst</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">Om en berörd bostadshyresgäst</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">inte godkänner åtgärden, får hyres-</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr5 td49"><SPAN class="p52 ft6">inte godkänner åtgärden, får hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">värden ansöka hos hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">värden ansöka hos hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">om tillstånd att utföra åtgärden.</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">om tillstånd att utföra åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">Ansökan får göras tidigast <SPAN class="ft3">en</SPAN></SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">Ansökan får göras tidigast <SPAN class="ft3">två</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2"><SPAN class="ft3">månad </SPAN>efter det att meddelandet</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft6"><SPAN class="ft22">månader </SPAN>efter det att meddelandet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr6 td137"><SPAN class="p17 ft2">lämnats till hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td60"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=5 class="tr6 td137"><SPAN class="p17 ft2">lämnats till hyresgästen.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td135"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=11 class="tr5 td50"><SPAN class="p53 ft2">Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=3 class="tr21 td137"><SPAN class="p17 ft2">andra stycket har gjorts.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td60"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td138"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td131"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td132"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td133"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td134"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td135"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td26"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td63"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr0 td130"><SPAN class="p348 ft2">18 f §<SPAN class="ft24">13</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr0 td131"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td132"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td133"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td134"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td135"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=11 class="tr6 td50"><SPAN class="p53 ft2">En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=11 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=5 class="tr5 td139"><SPAN class="p17 ft6">oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td131"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td132"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td133"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td134"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td135"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p53 ft2">Vid prövningen av om det är</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">Vid prövningen av om det är</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">oskäligt mot hyresgästen att åt-</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">oskäligt mot hyresgästen att åt-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">gärden genomförs skall hyres-</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">gärden genomförs skall hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">värdens intresse av att åtgärden</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">värdens intresse av att åtgärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">genomförs vägas mot <SPAN class="ft3">det intresse</SPAN></SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft6">genomförs vägas mot <SPAN class="ft22">de intressen</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td34"><SPAN class="p17 ft2">som hyresgäster <SPAN class="ft3">i allmänhet </SPAN>kan</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td138"><SPAN class="p17 ft2">som</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td140"><SPAN class="p63 ft2">hyresgäster</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr5 td116"><SPAN class="p17 ft3">vanligen</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td12"><SPAN class="p52 ft2">kan</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">antas ha av att åtgärden inte vidtas.</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">antas ha av att åtgärden inte vidtas.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">Om det finns särskilda skäl, får</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">Om det finns särskilda skäl, får</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td58"><SPAN class="p17 ft2">även omständigheter</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td59"><SPAN class="p59 ft2">som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td60"><SPAN class="p47 ft2">hänför</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td138"><SPAN class="p17 ft2">även</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td141"><SPAN class="p17 ft2">omständigheter</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td134"><SPAN class="p59 ft2">som</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td26"><SPAN class="p52 ft2">hänför</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">sig endast till den enskilde</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">sig endast till den enskilde</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr7 td58"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen beaktas.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td60"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr7 td142"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästen beaktas.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td134"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td135"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td26"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td63"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr0 td130"><SPAN class="p349 ft2">18 h §<SPAN class="ft24">14</SPAN></SPAN> </TD> <TD class="tr0 td131"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td132"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td133"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td134"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td135"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p53 ft2">Om en förbättrings- eller</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">Om en förbättrings- eller</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td34"><SPAN class="p17 ft2">ändringsåtgärd som avses i 18 d §</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft2">ändringsåtgärd som avses i 18 d §</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p17 ft2">påbörjas</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td66"><SPAN class="p47 ft2">utan godkännande eller</SPAN> </TD> <TD colspan=7 class="tr6 td49"><SPAN class="p52 ft3"><SPAN class="ft2">påbörjas </SPAN>eller kan antas bli</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p17 ft2">tillstånd,</SPAN> </TD> <TD colspan=3 class="tr6 td66"><SPAN class="p47 ft2">skall hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td116"><SPAN class="p17 ft3">påbörjad</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td143"><SPAN class="p69 ft2">utan godkännande</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td12"><SPAN class="p52 ft6">eller</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td26"><SPAN class="p17 ft2">förbjuda</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td63"><SPAN class="p63 ft2">hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td59"><SPAN class="p59 ft2">att</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td60"><SPAN class="p47 ft2">utföra</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td116"><SPAN class="p17 ft2">tillstånd,</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td132"><SPAN class="p350 ft2">skall</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr5 td33"><SPAN class="p52 ft2">hyresnämnden</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p17 ft2">åtgärden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td63"><SPAN class="p50 ft2">Förbudet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td59"><SPAN class="p65 ft2">får</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td60"><SPAN class="p47 ft6">förenas</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td116"><SPAN class="p17 ft2">förbjuda</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td84"><SPAN class="p17 ft2">hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td134"><SPAN class="p59 ft2">att</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td26"><SPAN class="p52 ft2">utföra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td26"><SPAN class="p17 ft2">med vite.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td63"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td60"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td116"><SPAN class="p17 ft2">åtgärden.</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td84"><SPAN class="p48 ft2">Förbudet</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td134"><SPAN class="p65 ft6">får</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td26"><SPAN class="p52 ft6">förenas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td26"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td63"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td59"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td60"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr5 td116"><SPAN class="p17 ft2">med vite.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td132"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td133"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td134"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td135"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td12"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p351 ft2">En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst. På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud. Bestämmelserna i 16 § <NOBR>fjärde–sjätte</NOBR> styckena tillämpas också när</P> <P class="p38 ft2">ansökan enligt andra stycket har gjorts.</P> <P class="p352 ft2">45 §<SPAN class="ft24">15</SPAN></P> <P class="p45 ft17">Bestämmelserna i <NOBR>46–52</NOBR> §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om inte</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t48"> <TR> <TD class="tr7 td144"><SPAN class="p21 ft30">12</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td19"><SPAN class="p1 ft29">Senaste lydelse 1997:62.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td145"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr19 td144"><SPAN class="p21 ft30">13</SPAN> </TD> <TD class="tr19 td19"><SPAN class="p1 ft29">Senaste lydelse 1997:62.</SPAN> </TD> <TD class="tr19 td145"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr19 td144"><SPAN class="p21 ft30">14</SPAN> </TD> <TD class="tr19 td19"><SPAN class="p1 ft29">Senaste lydelse 1997:62.</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr20 td145"><SPAN class="p18 ft2">109</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td144"><SPAN class="p21 ft30">15</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td19"><SPAN class="p1 ft29">Senaste lydelse 1993:400.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_110"> <DIV id="tx1"><SPAN class="ft2">Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu </SPAN><SPAN class="ft3">inte </SPAN><SPAN class="ft2">avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord.</SPAN></DIV> <DIV id="tx2"><SPAN class="ft3">Om hyresnämnden har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft, får hyresgästen dock inte bo kvar efter den tidpunkt då lägenheten enligt beslutet skall lämnas.</SPAN></DIV> <DIV id="tx3"><SPAN class="ft2">För den tid som hyresgästen bor kvar i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.</SPAN></DIV> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p70 ft4">1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd,</P> <P class="p70 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft31">hyresavtalet i annat fall än som sägs i 1 avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd,</SPAN></P> <P class="p71 ft2"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft15">lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad, eller</SPAN></P> <P class="p70 ft2"><SPAN class="ft6">4.</SPAN><SPAN class="ft31">hyresvärden säger upp hyresförhållandet att upphöra i förtid på den grunden att hyresrätten är förverkad och annat inte följer av 47 §.</SPAN></P> <P class="p72 ft3">Bestämmelsen i första stycket 1 gäller inte om hyresvärden har hyrt lägenheten tillsammans med minst ytterligare två lägenheter för att hyra ut dem i andra hand.</P> <P class="p70 ft2">Har hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling kommit överens om, att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning, gäller överenskommelsen om den godkänts av hyresnämnden. Överenskommelsen gäller dock utan sådant godkännande om den träffas efter det att hyresförhållandet har inletts och avser en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten hade sin bostad i lägenheten när överenskommelsen träffades, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon endast om han eller hon har godtagit den.</P> <P class="p353 ft4">50 §<SPAN class="ft32">16 </SPAN>Är frågan om förlängning av</P> <P class="p74 ft2">hyresavtalet ännu <SPAN class="ft3">ej </SPAN>avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. För den tid som hyresgästen <SPAN class="ft3">sålunda </SPAN>bor kvar i lägenheten skall de förut gällande hyresvillkoren tillämpas till dess hyresvillkoren för samma tid blir slutligt bestämda.</P> <P class="p354 ft2">55 §<SPAN class="ft24">17</SPAN></P> <P class="p76 ft33">Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om</P> <P class="p355 ft29"><SPAN class="ft30">16</SPAN><SPAN class="ft103">Senaste lydelse 1984:694.</SPAN></P> <P class="p356 ft29"><SPAN class="ft30">17</SPAN><SPAN class="ft103">Senaste lydelse 1997:62.</SPAN></P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 4</P> <P class="p329 ft2">110</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_111"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t49"> <TR> <TD class="tr8 td146"><SPAN class="p17 ft2">den är påtagligt högre än hyran</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td147"><SPAN class="p52 ft2">för lägenheter som med hänsyn till</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td146"><SPAN class="p17 ft2">bruksvärdet är likvärdiga.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td147"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 4</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p52 ft2">Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=2 class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td146"><SPAN class="p53 ft2">Vid en prövning enligt första</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td147"><SPAN class="p52 ft2">Vid en prövning enligt första</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td146"><SPAN class="p17 ft2">stycket skall även bestämmelserna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td147"><SPAN class="p52 ft2">stycket skall även bestämmelserna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td146"><SPAN class="p17 ft2">i 55 b <SPAN class="ft3">§ </SPAN>iakttas.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td147"><SPAN class="p357 ft2">i <SPAN class="ft3">55 a och </SPAN>55 b <SPAN class="ft3">§§ </SPAN>iakttas.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p358 ft2">Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första– tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.</P> <P class="p358 ft2">Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.</P> <P class="p358 ft4">Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.</P> <P class="p359 ft3">55 a §</P> <P class="p360 ft3">Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som har höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om</P> <P class="p361 ft21"><SPAN class="ft22">1.</SPAN><SPAN class="ft104">åtgärden har vidtagits utan godkännande eller tillstånd,</SPAN></P> <P class="p361 ft3"><SPAN class="ft22">2.</SPAN><SPAN class="ft35">lägenheten är upplåten till den hyresgäst som skulle ha godkänt åtgärden eller till en hyresgäst som har övertagit hyresrätten från denne enligt 33 § andra stycket, 34 § eller 47 § andra stycket, och</SPAN></P> <P class="p361 ft20"><SPAN class="ft22">3.</SPAN><SPAN class="ft36">det vid tidpunkten för ändringen av hyran har förflutit högst fem år sedan åtgärden slutfördes.</SPAN></P> <P class="p362 ft2">57 a §<SPAN class="ft24">18</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t50"> <TR> <TD class="tr29 td74"><SPAN class="p65 ft2">Vid tillämpningen av 57 § första</SPAN> </TD> <TD class="tr29 td148"><SPAN class="p80 ft2">Vid tillämpningen av 57 § första</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">stycket 5 skall en krävd hyra inte</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td148"><SPAN class="p80 ft2">stycket 5 skall en krävd hyra inte</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td74"><SPAN class="p65 ft6">anses som skälig, om den överstiger</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td148"><SPAN class="p80 ft6">anses som skälig, om den överstiger</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr47 td74"><SPAN class="p363 ft29"><SPAN class="ft28">18 </SPAN>Senaste lydelse 1988:927.</SPAN> </TD> <TD class="tr47 td148"><SPAN class="p18 ft2">111</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_112"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP0341112x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t51"> <TR height=0> <TD width=258px></TD> <TD width=110px></TD> <TD width=22px></TD> <TD width=36px></TD> <TD width=87px></TD> <TD width=116px></TD> </TR> <TR> <TD class="tr8 td74"><SPAN class="p17 ft2">den hyra som lokalen vid hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td65"><SPAN class="p17 ft2">den hyra som</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr8 td149"><SPAN class="p17 ft2">lokalen</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td108"><SPAN class="p318 ft2">vid hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p17 ft2">tidens utgång kan antas betinga på</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft2">tidens utgång kan antas betinga på</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 4</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p17 ft2">öppna marknaden (marknadshyra).</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td150"><SPAN class="p17 ft2">öppna marknaden</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td151"><SPAN class="p318 ft2">(marknadshyra).</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p17 ft3">När marknadshyran bestäms, skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td65"><SPAN class="p17 ft22">Marknadshyran</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td149"><SPAN class="p58 ft3">skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td108"><SPAN class="p318 ft22">bestämmas</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td74"><SPAN class="p17 ft3">främst beaktas hyran för närmast</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr5 td79"><SPAN class="p17 ft22">med utgångspunkt från hyran för de</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p17 ft3">jämförliga lokaler på orten. <SPAN class="ft2">Endast</SPAN></SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft3">lokaler på orten som är rimligt</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p17 ft2">om det finns särskilda skäl får</SPAN> </TD> <TD colspan=2 class="tr6 td150"><SPAN class="p17 ft3">jämförbara med</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td52"><SPAN class="p364 ft22">den</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td108"><SPAN class="p318 ft3">aktuella</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p17 ft2">hänsyn tas till ökning av lokalens</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft2"><SPAN class="ft3">lokalen. </SPAN>Endast om det finns</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p17 ft2">värde, som en hyresgäst har</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft2">särskilda skäl får hänsyn tas till</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td74"><SPAN class="p17 ft2">åstadkommit.</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr6 td79"><SPAN class="p17 ft2">ökning av lokalens värde, som en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td74"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD colspan=4 class="tr5 td79"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäst har åstadkommit.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p365 ft2">I tvist om ersättning enligt 57 § får yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart</P> <P class="p358 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft37">när yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,</SPAN></P> <P class="p358 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft37">när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.</SPAN></P> <P class="p358 ft4">I fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.</P> <P class="p366 ft2">58 b §<SPAN class="ft24">19</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t17"> <TR> <TD colspan=4 class="tr29 td74"><SPAN class="p65 ft2">Om hyresgästen har rätt till</SPAN> </TD> <TD class="tr29 td75"><SPAN class="p18 ft2">Om hyresgästen har rätt till</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">stycket eller 58 a § tredje stycket,</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">stycket eller 58 a § tredje stycket,</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td67"><SPAN class="p17 ft2">skall</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td76"><SPAN class="p64 ft2">hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td77"><SPAN class="p17 ft2">alltid</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td20"><SPAN class="p65 ft2">betala</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">skall hyresvärden alltid betala</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">ersättning till hyresgästen med ett</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">ersättning till hyresgästen med ett</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">belopp som motsvarar en årshyra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">belopp som motsvarar en årshyra</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr6 td74"><SPAN class="p65 ft2">för lokalen enligt det uppsagda</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p18 ft2">för lokalen enligt det uppsagda</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD colspan=4 class="tr5 td74"><SPAN class="p65 ft3"><SPAN class="ft2">hyresavtalet</SPAN>, dock högst ett belopp</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td75"><SPAN class="p91 ft6">hyresavtalet.</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td67"><SPAN class="p17 ft3">som</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td76"><SPAN class="p92 ft22">vid hyrestidens</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td77"><SPAN class="p93 ft22">utgång</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td20"><SPAN class="p65 ft3">mot-</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td75"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p367 ft3">svarar fyra basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring<SPAN class="ft2">.</SPAN></P> <P class="p358 ft2">Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen.</P> <P class="p368 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN></P> <P class="p369 ft4"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft105">I fråga om åtgärder som har påbörjats före ikraftträdandet skall 12 kap. 55 a § inte tillämpas samt 12 kap. 18 d och 55 §§ tillämpas i sina äldre lydelser. Om ett meddelande enligt 12 kap. 18 d § har lämnats till hyresgästen före ikraftträdandet, skall 12 kap. 18 e § tillämpas i sin äldre lydelse. 12 kap. 18 f § skall tillämpas i sin äldre lydelse om ansökan om</SPAN></P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t52"> <TR> <TD class="tr15 td152"><SPAN class="p17 ft29"><SPAN class="ft28">19 </SPAN>Senaste lydelse 1988:927.</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td145"><SPAN class="p18 ft2">112</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_113"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">tillstånd till åtgärden har kommit in till hyresnämnden före ikraft-</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">trädandet.</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 4</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p370 ft2"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft39">I fråga om hyresavtal som avser upplåtelse i andra hand och har ingåtts före ikraftträdandet gäller 12 kap. 45 § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <P class="p370 ft17"><SPAN class="ft6">4.</SPAN><SPAN class="ft16">I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet skall 12 kap. 50, 57 a och 58 b §§ tillämpas i sina äldre lydelser.</SPAN></P> <P class="p371 ft2">113</P> </DIV> <DIV id="page_114"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP0341114x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV id="tx1"><SPAN class="ft2">Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden </SPAN><SPAN class="ft3">på ansökan av en organisation av hyresgäster besluta </SPAN><SPAN class="ft2">att en förhandlingsordning inte </SPAN><SPAN class="ft3">längre </SPAN><SPAN class="ft2">skall gälla för </SPAN><SPAN class="ft3">ett eller flera av de hus som förhandlingsordningen avser.</SPAN></DIV> <DIV id="tx2"><SPAN class="ft22">I ärendet är hyresvärden och den hyresgästorganisation som är part i förhandlingsordningen sökandens motparter. Om förhandlingsordningen gäller även för en organisation av fastighetsägare, är även den organisationen sökandens motpart.</SPAN></DIV> <DIV id="id_1"> <DIV id="id_1_1"> <P class="p372 ft41">Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)</P> <P class="p373 ft17">Härigenom föreskrivs att 3 a § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse.</P> </DIV> <DIV id="id_1_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 4</P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_2"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t53"> <TR> <TD class="tr15 td34"><SPAN class="p17 ft3">Nuvarande lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td35"><SPAN class="p17 ft22">Föreslagen lydelse</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p102 ft4">3 a §<SPAN class="ft32">1 </SPAN>Om det finns särskilda skäl, får</P> <P class="p103 ft20"><SPAN class="ft4">hyresnämnden </SPAN>i en tvist som avses i 2 § andra stycket förordna <SPAN class="ft4">att en förhandlingsordning inte </SPAN>vidare <SPAN class="ft4">skall gälla för </SPAN>huset eller husen som det är fråga om.</P> <P class="p104 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN></P> <P class="p105 ft4"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft42">I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket som har hänskjutits till hyresnämnden före ikraftträdandet gäller 3 a § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <P class="p106 ft29"><SPAN class="ft28">1 </SPAN>Senaste lydelse 1997:64.</P> <P class="p374 ft2">114</P> </DIV> </DIV> <DIV id="page_115"> <DIV id="id_1"> <DIV id="id_1_1"> <P class="p330 ft41">Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder</P> <P class="p373 ft17">Härigenom föreskrivs att 13 a, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.</P> </DIV> <DIV id="id_1_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 4</P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_2"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t54"> <TR> <TD class="tr15 td34"><SPAN class="p17 ft3">Nuvarande lydelse</SPAN> </TD> <TD class="tr15 td35"><SPAN class="p17 ft22">Föreslagen lydelse</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p110 ft2">13 a §<SPAN class="ft24">1</SPAN></P> <P class="p56 ft4">Bifalls hyresvärdens talan om att hyresavtalet skall upphöra att gälla, får hyresnämnden efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten skall lämnas.</P> <P class="p83 ft3">Upphör hyresavtalet att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, får hyresnämnden, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anledning, skall hyresnämnden då föreskriva att hyresvärden skall ställa säkerhet för skadestånd som han kan bli skyldig att betala om beslutet ändras.</P> <P class="p111 ft2">17 §<SPAN class="ft24">2</SPAN></P> <P class="p112 ft2">Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig utredning.</P> <P class="p46 ft2">I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.</P> <P class="p112 ft2">I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra sig.</P> <P class="p113 ft21">Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresför-</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t55"> <TR> <TD class="tr21 td69"><SPAN class="p21 ft30">1</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td70"><SPAN class="p69 ft29">Senaste lydelse 1984:679.</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr22 td153"><SPAN class="p18 ft2">115</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td69"><SPAN class="p21 ft30">2</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td70"><SPAN class="p69 ft29">Senaste lydelse 1997:63.</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> </DIV> <DIV id="page_116"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP0341116x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <DIV id="id_1"> <DIV id="id_1_1"> <P class="p114 ft43">handlingslagen, inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.</P> <P class="p115 ft22">Föres ej talan mot nämnds beslut enligt <SPAN class="ft6">9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 c § åttonde stycket eller 55 d § jordabalken, 22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 13 a § denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792), </SPAN>får beslutet verkställas såsom lagakraftägande dom.</P> <P class="p116 ft6">Har hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen <SPAN class="ft22">förordnat </SPAN>att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket <SPAN class="ft22">nämnda lag </SPAN>skall <SPAN class="ft22">lända till efterrättelse </SPAN>genast<SPAN class="ft22">, får även sådant beslut, om hovrätten ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.</SPAN></P> </DIV> <DIV id="id_1_2"> <P class="p375 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p376 ft2">Bilaga 4</P> <P class="p377 ft2">32 §<SPAN class="ft24">3</SPAN></P> <P class="p119 ft43">Om hyresnämndens beslut enligt följande bestämmelser inte överklagas, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom:</P> <P class="p120 ft2"><SPAN class="ft3">– </SPAN>9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a §, 55 c § åttonde stycket eller 55 d § jordabalken,</P> <P class="p120 ft2"><SPAN class="ft22">–</SPAN><SPAN class="ft44">22, 23, 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978:304),</SPAN></P> <P class="p120 ft3"><SPAN class="ft22">–</SPAN><SPAN class="ft37">13 a § </SPAN>första stycket <SPAN class="ft2">denna lag, eller</SPAN></P> <P class="p120 ft2"><SPAN class="ft22">–</SPAN><SPAN class="ft31">13 eller 15 § eller 25 § första stycket bostadsförvaltningslagen (1977:792).</SPAN></P> <P class="p378 ft2">Har hyresnämnden med stöd av</P> <P class="p379 ft22">13 a § andra stycket denna lag bestämt att ett beslut enligt den paragrafens första stycke får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft, får beslutet verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av <SPAN class="ft6">31 § första stycket bostadsförvaltningslagen </SPAN>har bestämt <SPAN class="ft6">att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket </SPAN>i den lagen <SPAN class="ft6">skall </SPAN>gälla <SPAN class="ft6">genast.</SPAN></P> </DIV> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p36 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">Denna lag träder i kraft den 1 april 2002.</SPAN></P> <P class="p133 ft4"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft42">I fråga om hyresavtal som har sagts upp före ikraftträdandet gäller 13 a och 32 §§ i sina äldre lydelser.</SPAN></P> <P class="p10 ft4"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft42">I fråga om en tvist enligt 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen som har hänskjutits till hyresnämnd före ikraftträdandet gäller 17 § i sin äldre lydelse.</SPAN></P> <P class="p380 ft29"><SPAN class="ft28">3 </SPAN>Senaste lydelse 1994:833.</P> <P class="p374 ft2">116</P> </DIV> </DIV> <DIV id="page_117"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t45"> <TR> <TD class="tr17 td50"><SPAN class="p17 ft1">Lagrådets yttrande</SPAN> </TD> <TD class="tr17 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr40 td50"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> <TD class="tr40 td106"><SPAN class="p17 ft70">Bilaga 5</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">Utdrag ur protokoll vid sammanträde <NOBR>2001-09-24</NOBR></SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr30 td50"><SPAN class="p17 ft2"><SPAN class="ft23">Närvarande: </SPAN>f.d. justitierådet Hans Danelius, justitierådet Dag Victor,</SPAN> </TD> <TD class="tr30 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">regeringsrådet Göran Schäder.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p381 ft4">Enligt en lagrådsremiss den 6 september 2001 (Justitiedepartementet) har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till</P> <P class="p71 ft2"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft15">lag om ändring i jordabalken,</SPAN></P> <P class="p71 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><SPAN class="ft15">lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),</SPAN></P> <P class="p46 ft17"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><SPAN class="ft106">lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.</SPAN></P> <P class="p381 ft4">Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Jan Josefsson.</P> <P class="p39 ft2">Förslagen föranleder följande yttrande av <SPAN class="ft107">Lagrådet</SPAN>:</P> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t56"> <TR> <TD class="tr25 td83"><SPAN class="p17 ft107">Förslaget till lag om ändring i jordabalken</SPAN> </TD> <TD class="tr25 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr30 td83"><SPAN class="p17 ft2">18 f §</SPAN> </TD> <TD class="tr30 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td83"><SPAN class="p17 ft2">I paragrafen ges i andra stycket vissa riktlinjer för prövningen av om det i</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">ett särskilt fall skall anses oskäligt mot en hyresgäst att hyresvärden</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">vidtar standardhöjande åtgärder eller andra förändringar på fastigheten.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">Det anges i styckets nuvarande lydelse att hyresvärdens intresse av att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">åtgärden genomförs därvid skall vägas mot det intresse som hyresgäster i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Enligt den föreslagna</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">nya lydelsen skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">mot de intressen som hyresgäster vanligen kan antas ha av att åtgärden</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft2">inte vidtas.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td83"><SPAN class="p17 ft2">De två formuleringarna är mycket likartade, och det är inte lätt att av</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">lagtexten sluta sig till vilken saklig ändring som åsyftats. Även om vissa</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">förklaringar lämnas i motiven (s. 68 ff. i remissen), kan det inte anses</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">tillfredsställande att sakliga ändringar genomförs, vilkas innebörd inte</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft2">alls eller endast med svårighet kan utläsas ur lagtexten.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td83"><SPAN class="p17 ft2">Det kan också anmärkas att kriterierna enligt såväl den nu gällande som</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">den föreslagna lagtexten – ”det intresse som hyresgäster i allmänhet kan</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">antas ha” resp. ”de intressen som hyresgäster vanligen kan antas ha” –</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">ger utrymme för mycket skiftande bedömningar och gör rättsläget</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft2">svårbedömbart för de inblandade parterna.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr30 td83"><SPAN class="p17 ft2">18 h §</SPAN> </TD> <TD class="tr30 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr30 td83"><SPAN class="p17 ft2">I paragrafen föreslås ändringar som syftar till att även åtgärder som inte</SPAN> </TD> <TD class="tr30 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td83"><SPAN class="p17 ft2">har påbörjats men som kan antas bli påbörjade utan godkännande eller</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td83"><SPAN class="p17 ft2">tillstånd skall kunna förbjudas. Av specialmotiveringen framgår att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td129"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td83"><SPAN class="p17 ft2">avsikten är att denna möjlighet skall tillämpas restriktivt. Detta</SPAN> </TD> <TD rowspan=2 class="tr4 td129"><SPAN class="p18 ft2">117</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr14 td83"><SPAN class="p17 ft55">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> </DIV> <DIV id="page_118"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">återspeglas dock inte i den föreslagna lagtexten enligt vilken hyres-</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">nämnden <SPAN class="ft3">skall </SPAN>utfärda förbud så snart en åtgärd <SPAN class="ft3">kan antas </SPAN>bli påbörjad.</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 5</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">Den avsedda restriktiviteten skulle exempelvis kunna markeras genom</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">följande formulering:</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td50"><SPAN class="p17 ft2">”Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjats</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">eller av särskild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande …”</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr30 td50"><SPAN class="p17 ft2">50 §</SPAN> </TD> <TD class="tr30 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr30 td50"><SPAN class="p17 ft2">En hyresgäst har enligt nuvarande lydelse av paragrafen rätt att bo kvar i</SPAN> </TD> <TD class="tr30 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">sin lägenhet på oförändrade villkor även efter det att hyrestiden gått ut i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft2">avvaktan på att frågan om förlängning av hyrestiden blir slutligt avgjord.</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td50"><SPAN class="p17 ft2">Enligt ett föreslaget nytt andra stycke skall en hyresgäst inte ha rätt att bo</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">kvar om hyresnämnden har bestämt att ett beslut som ålägger honom att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Det nya</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">stycket motsvaras av ett förslag till ändring av 13 a § lagen (1973:188)</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">om arrendenämnder och hyresnämnder, där hyresnämnden ges rätt att</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">fatta sådana beslut som nu nämnts.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr20 td50"><SPAN class="p17 ft2">Lagrådet har svårt att se behovet av att i hyreslagen införa en sådan</SPAN> </TD> <TD class="tr20 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">materiell regel eftersom innebörden av hyresnämndens förordnande ju är</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">att hyresgästen inte längre skall ha rätt att bo kvar. Om samma fråga</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">skulle regleras i såväl hyreslagen som nämndlagen skulle dessutom en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">olycklig dubbelreglering uppkomma. Lagrådet föreslår därför att den</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">föreslagna bestämmelsen utgår.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td50"><SPAN class="p17 ft2">Skulle det av informationsskäl anses angeläget att upplysa om att</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgästens rätt att bo kvar inte är undantagslös, kan detta ske genom en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr21 td50"><SPAN class="p17 ft2">hänvisning av följande lydelse:</SPAN> </TD> <TD class="tr21 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr0 td50"><SPAN class="p17 ft2">"Bestämmelsen i första stycket gäller inte om hyresnämnden enligt 13 a §</SPAN> </TD> <TD class="tr0 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ålagt en</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">hyresgäst att flytta."</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr30 td50"><SPAN class="p17 ft2">55 a §</SPAN> </TD> <TD class="tr30 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr30 td50"><SPAN class="p17 ft2">I den föreslagna paragrafen anges att det vid prövning av hyran inte skall</SPAN> </TD> <TD class="tr30 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">tas hänsyn till en åtgärd enligt 18 d § som har höjt lägenhetens</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr5 td50"><SPAN class="p17 ft2">bruksvärde, om åtgärden har vidtagits utan godkännande eller tillstånd</SPAN> </TD> <TD class="tr5 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">och vissa andra villkor är uppfyllda. Emellertid framgår av 18 d § andra</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">stycket sista meningen att det finns vissa standardhöjande åtgärder för</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">vilka godkännande eller tillstånd inte behövs. Detta bör återspeglas i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">55 a §, som därför lämpligen kan avfattas på följande sätt:</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr20 td50"><SPAN class="p17 ft2">”Vid prövning av hyran skall en åtgärd som avses i 18 d § och som har</SPAN> </TD> <TD class="tr20 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">höjt lägenhetens bruksvärde inte beaktas, om</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p382 ft2">118</P> </DIV> <DIV id="page_119"> <DIV> <DIV id="id_1"> <P class="p70 ft4"><SPAN class="ft6">1.</SPAN><SPAN class="ft42">godkännande eller tillstånd krävdes för att åtgärden skulle få vidtas och sådant godkännande eller tillstånd inte har lämnats,</SPAN></P> <P class="p71 ft2"><SPAN class="ft6">2.</SPAN><NOBR><SPAN class="ft15">---</SPAN></NOBR></P> <P class="p71 ft2"><SPAN class="ft6">3.</SPAN><NOBR><SPAN class="ft15">---”</SPAN></NOBR></P> <P class="p39 ft2">57 a §</P> <P class="p383 ft2">I paragrafen regleras bl.a. på vilket sätt marknadshyran skall bestämmas. Utgångspunkten skall enligt förslaget vara ”hyran för de lokaler på orten som är rimligt jämförbara med den aktuella lokalen”. Av specialmotiveringen framgår emellertid att utgångspunkten i vissa fall kan vara en skälighetsbedömning på grundval av exempelvis annan form av utredning om hyror för andra lokaler, hyresanbud och statistik. Även om det finns jämförelselokaler torde det också vara uppenbart att värdet av dessa som jämförelsematerial beror på hur likartade de är. I specialmotiveringen framhålls också att justeringar i förhållande till jämförelselokaler kan behöva göras med hänsyn till exempelvis faktorer som fysiska skillnader, hyresvillkor och tidpunkt för hyresavtalet och även att hyror kan behöva uteslutas helt från jämförelsematerialet om de inte kan anses representativa för marknadshyresläget. Även för bedömningen i nu berörda hänseenden torde exempelvis statistik och annan utredning av hyresnivåer kunna vara av betydelse. Att sådan utredning kan beaktas framstår också som naturligt med hänsyn till att hyrorna för jämförelselokalerna endast är en utgångspunkt för bedömningen. Enligt Lagrådets mening skulle den beslutsordning som får förutsättas vara avsedd bättre återspeglas av följande formulering:</P> <P class="p384 ft17">” … Marknadshyran skall i första hand bestämmas med utgångspunkt i en jämförelse med hyran för andra liknande lokaler på orten. …”</P> <P class="p288 ft2">Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser</P> <P class="p383 ft4">Godtas Lagrådets förslag beträffande 12 kap. 50 § bör hänvisningen till denna paragraf i punkten 4 av ikraftträdande- och övergångsbestämmelserna utgå.</P> <P class="p301 ft107">Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen</P> <P class="p385 ft2">3 a §</P> <P class="p386 ft2">I paragrafen föreslås att hyresnämnden på ansökan av en organisation av hyresgäster skall få besluta att en förhandlingsordning inte längre skall gälla för ett eller flera av de hus förhandlingsordningen avser. För att en organisation skall vara saklegitimerad att göra en sådan ansökan till hyresnämnden uppställs inte något krav på att organisationen kan visa sig företräda ett visst antal hyresgäster i fastigheten eller att ett visst antal hyresgäster på annat sätt stöder dess ansökan. För bifall till ansökningen krävs enligt den föreslagna bestämmelsen att det föreligger särskilda skäl, men det framgår inte av lagtexten vilka skäl som i detta hänseende skall anses relevanta. Det får emellertid anses naturligt att uppfattningen hos hyresgästerna i fastigheten vid denna bedömning skall tillmätas</P> </DIV> <DIV id="id_2"> <P class="p38 ft2">Prop. 2001/02:41</P> <P class="p38 ft2">Bilaga 5</P> <P class="p329 ft2">119</P> </DIV> </DIV> </DIV> <DIV id="page_120"> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t38"> <TR> <TD class="tr8 td50"><SPAN class="p17 ft2">särskild betydelse. Att detta varit avsikten framgår emellertid endast på</SPAN> </TD> <TD class="tr8 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">ett indirekt sätt av uttalandena i motiven till lagrådsremissen (s. 78). En</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft2">Bilaga 5</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr6 td50"><SPAN class="p17 ft2">större klarhet i detta hänseende, företrädesvis genom ett tillägg i</SPAN> </TD> <TD class="tr6 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> <TR> <TD class="tr7 td50"><SPAN class="p17 ft2">lagtexten, skulle enligt Lagrådets mening vara önskvärd.</SPAN> </TD> <TD class="tr7 td106"><SPAN class="p17 ft7">&nbsp;</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p387 ft108">Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder</P> <P class="p388 ft2">32 §</P> <P class="p389 ft17">Enligt Lagrådets uppfattning skulle andra stycket av paragrafen vinna i tydlighet om det utformades på följande sätt.</P> <P class="p390 ft4">"Beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket denna lag om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Detsamma….genast."</P> <P class="p391 ft2">120</P> </DIV> <DIV id="page_121"> <DIV id="dimg1"> <INGENBILD zsrc="GP0341121x1.jpg/" id="img1"> </DIV> <TABLE cellpadding=0 cellspacing=0 class="t57"> <TR> <TD class="tr17 td50"><SPAN class="p17 ft1">Justitiedepartementet</SPAN> </TD> <TD class="tr17 td106"><SPAN class="p17 ft6">Prop. 2001/02:41</SPAN> </TD> </TR> </TABLE> <P class="p35 ft2">Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 18 oktober 2001</P> <P class="p392 ft2">Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Hjelm-</P> <P class="p12 ft2">Wallén, Thalén, Winberg, Ulvskog, Lindh, von Sydow, Klingvall,</P> <P class="p12 ft2">Pagrotsky, Messing, Engqvist, Rosengren, Larsson, Lejon, Lövdén,</P> <P class="p393 ft2">Ringholm, Bodström</P> <P class="p4 ft2">Föredragande: Statsrådet Lövdén</P> <P class="p394 ft4">Regeringen beslutar proposition 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor</P> <P class="p395 ft2">121</P> </DIV> </div><style> TD,TD.p2h { zzzfont-size:90%; zzzmargin-right:2px; zzzoverflow:visable; zzzword-wrap: break-word; } P { zdisplay:block; } .divbreak { clear:both; display:block; zwidth: 100%; zheight: 1px; zword-wrap: break-word; } .xecp { display:block; margin: 0px !important; padding: 0px !important; } .ec { border-style:solid; border-width:1px; display:block; margin: 0px !important; padding: 0px !important; } .TOPS { overflow:visable; margin:2px; width:690px !important; } </style> 0 0 Riksdagen antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i jordabalken 2. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Bifall =utskottet 2001/02:BoU3 ? INL Inlämning 2001-10-16 00:00:00 planerat 60 hantering INL Inlämning 2001-10-23 00:00:00 inträffat 60 hantering B Bordläggning 2001-10-24 00:00:00 inträffat 2 hanvisning REG Registrering 2001-10-24 00:00:00 inträffat 70 hantering HÄN Hänvisning 2001-10-25 00:00:00 inträffat 3 hanvisning MOT Motionstid slutar 2001-11-07 00:00:00 planerat 4 hanvisning MOT Motionstid slutar 2001-11-08 00:00:00 inträffat 4 hanvisning inlamnatav Inlämnat av Justitiedepartementet 2014-11-23 22:18:51 statustext statustext Ärendet är avslutat GP0341 2017-10-20 11:00:48 tilldelat Tilldelat Bostadsutskottet 2014-11-23 22:18:51 GP0341 prop_200102__41.pdf 447092 pdf Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor https://data.riksdagen.se/fil/AFFCAAA1-E4AD-4909-8183-86549DF17028 behandlas_i 2001/02:BoU3 GP01BoU3 bet 2001/02 BoU3 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor Betänkande följdmotion av Helena Hillar Rosenqvist m.fl. (MP)<br/> med anledning av prop. 2001/02:41<br/> Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor GP02Bo8 mot 2001/02 Bo8 med anledning av prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor av Helena Hillar Rosenqvist m.fl. (MP) Motion följdmotion av Knut Billing m.fl. (M)<br/> med anledning av prop. 2001/02:41<br/> Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor GP02Bo3 mot 2001/02 Bo3 med anledning av prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor av Knut Billing m.fl. (M) Motion följdmotion av Owe Hellberg och Sten Lundström (V)<br/> med anledning av prop. 2001/02:41<br/> Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor GP02Bo4 mot 2001/02 Bo4 med anledning av prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor av Owe Hellberg och Sten Lundström (V) Motion följdmotion av Rigmor Stenmark m.fl. (C)<br/> med anledning av prop. 2001/02:41<br/> Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor GP02Bo6 mot 2001/02 Bo6 med anledning av prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor av Rigmor Stenmark m.fl. (C) Motion följdmotion av Ulla-Britt Hagström m.fl. (KD)<br/> med anledning av prop. 2001/02:41<br/> Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor GP02Bo5 mot 2001/02 Bo5 med anledning av prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor av Ulla-Britt Hagström m.fl. (KD) Motion följdmotion av Yvonne Ångström och Karin Pilsäter (FP)<br/> med anledning av prop. 2001/02:41<br/> Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor GP02Bo7 mot 2001/02 Bo7 med anledning av prop. 2001/02:41 Hyresgästinflytande vid ombyggnad och andra hyresrättsliga frågor av Yvonne Ångström och Karin Pilsäter (FP) Motion