<dokumentstatus><dokument>
 <hangar_id>2228265</hangar_id>
 <dok_id>GK0330</dok_id>
 <rm>1996/97</rm>
 <beteckning>30</beteckning>
 <typ>prop</typ>
 <subtyp>prop</subtyp>
 <doktyp>prop</doktyp>
 <typrubrik>Proposition 1996/97:30</typrubrik>
 <dokumentnamn>Proposition</dokumentnamn>
 <debattnamn>Proposition</debattnamn>
 <tempbeteckning></tempbeteckning>
 <organ>Justitiedepartementet</organ>
 <mottagare></mottagare>
 <nummer>30</nummer>
 <slutnummer>0</slutnummer>
 <datum>1996-09-16 00:00:00</datum>
 <systemdatum>2025-12-19 13:57:57</systemdatum>
 <publicerad>1997-01-01 00:00:00</publicerad>
 <titel>Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</titel>
 <subtitel></subtitel>
 <status>digitaliserad</status>
 <htmlformat>html</htmlformat>
 <relaterat_id></relaterat_id>
 <source></source>
 <sourceid>skarven</sourceid>
 <dokument_url_text>https://data.riksdagen.se/dokument/GK0330/text</dokument_url_text>
 <dokument_url_html>https://data.riksdagen.se/dokument/GK0330</dokument_url_html>
 <dokumentstatus_url_xml>https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/GK0330</dokumentstatus_url_xml>
 <html>&lt;h1&gt;&lt;a name="caption1"&gt;&lt;/a&gt;Regeringens proposition&lt;/h1&gt;
&lt;h1&gt;1996/97:30&lt;/h1&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Stockholm den 16 september 1996&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Göran Persson&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Laila Freivalds&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;(Justitiedepartementet)&lt;/p&gt;&lt;img src="https://data.riksdagen.se/fil/GK0330/prop_199697__30-1.png" style="width:37pt;height:21pt;"/&gt;
&lt;p&gt;Prop.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Propositionens huvudsakliga innehåll&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I propositionen lämnas förslag till vissa ändringar i hyreslagen och hyres-&lt;br&gt;förhandlingslagen. Syftet med ändringarna är att stärka hyresgästernas&lt;br&gt;inflytande och ställning så att balansen mellan hyresvärdarna och hyres-&lt;br&gt;gästerna återställs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det föreslås att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus&lt;br&gt;återinförs. Vidare föreslås att hyresnämnden, vid prövningen av om en&lt;br&gt;förhandlingsordning skall gälla, skall ta hänsyn till bl.a. det antal lägen-&lt;br&gt;heter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En hyresgäst skall även i fortsättningen ha rätt att själv avgöra om den&lt;br&gt;egna lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhandlingar som förs för&lt;br&gt;huset. Denna rätt föreslås emellertid gälla med vissa begränsningar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning skall sålunda som huvudregel omfatta samtliga&lt;br&gt;lägenheter i ett hus, oberoende av om de enskilda hyresavtalen innehåller&lt;br&gt;en förhandlingsklausul. Från denna huvudregel skall det finnas två undan-&lt;br&gt;tag. En lägenhet skall inte omfattas av en förhandlingsordning om hyres-&lt;br&gt;nämnden har beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhand-&lt;br&gt;lingsklausul. Detsamma föreslås gälla om hyresvärden och hyresgästen,&lt;br&gt;tidigast tre månader efter det att hyresförhållandet inleddes, skriftligen har&lt;br&gt;kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-&lt;br&gt;klausul. Det innebär således att en förhandlingsordning kommer att om-&lt;br&gt;fatta även outhyrda lägenheter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vidare föreslås att en hyresvärd skall vara skyldig att iaktta den primära&lt;br&gt;förhandlingsskyldigheten, om han vill höja hyran för en lägenhet i förhål-&lt;br&gt;lande till vad den tidigare hyresgästen hade att betala. Det innebär att&lt;br&gt;inflyttningshyroma för sådana lägenheter som är belägna i ett hus med&lt;br&gt;förhandlingsordning i fortsättningen inte kommer att vara fria.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1 Riksdagen 1996197. 1 saml. Nr 30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln föreslås begränsas på Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;så sätt att bestämmelsen i fortsättningen skall vara tillämplig endast på&lt;br&gt;hyresavtal som gäller för obestämd tid och som avser en lägenhet som är&lt;br&gt;belägen i ett hus med förhandlingsordning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I propositionen föreslås ett nytt system för hyresgästinflytande vid&lt;br&gt;ombyggnad. Enligt förslaget skall en fastighetsägare fa utföra en standard-&lt;br&gt;höjande åtgärd endast om den har godkänts av den berörda hyresgästen&lt;br&gt;eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av en&lt;br&gt;majoritet av hyresgästerna i de berörda lägenheterna. Samma bestämmelse&lt;br&gt;föreslås gälla en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en&lt;br&gt;lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresgästen inte samtycker till den begärda åtgärden, skall hyres-&lt;br&gt;värden kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Hyres-&lt;br&gt;värdens ansökan skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intres-&lt;br&gt;se av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att&lt;br&gt;den genomförs. Vid denna skälighetsprövning skall hyresnämnden i första&lt;br&gt;hand beakta om det kan anses oskäligt mot hyresgäster i allmänhet att&lt;br&gt;åtgärden utförs. Visst utrymme skall dock finnas för att beakta den enskil-&lt;br&gt;da hyresgästens synpunkter i frågan.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Slutligen föreslås att hyresnämnden, på ansökan av en berörd hyresgäst,&lt;br&gt;skall förbjuda en fastighetsägare att utföra en åtgärd, om behövligt god-&lt;br&gt;kännande eller tillstånd saknas. Ett sådant förbud skall kunna förenas med&lt;br&gt;vite.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innehållsförteckning&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;1 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslag till riksdagsbeslut........................ 6&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Lagtext .................................... 7&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2.1 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;(1978:304) ............................. 7&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2.2 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslag till lag om ändring i jordabalken......... 10&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2.3 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;arrendenämnder och hyresnämnder............. 19&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2.4 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt....... 23&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2.5 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;bostadsanpassningsbidrag m.m................ 24&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Ärendet och dess beredning ...................... 25&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Gällande rätt före och efter den 1 juli 1994 ........... 26&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Hyresförhandlingssystemet .................. 26&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.1 Regelsystemets huvuddrag.............. 26&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.2 Hyresförhandlingslagens tillämpningsområde . 27&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.3 Förhandlingsordningens omfattning........ 27&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.4 Rätt till förhandlingsordning............. 28&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.5 Antalet förhandlingsordningar i ett och samma&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hus.............................. 29&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.6 Förhandlingsskyldighet ................ 30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.7 Förhandlingsklausul .................. 32&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.8 Förhandlingsöverenskommelse ........... 33&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.9 Särskilt om förhandlingsöverenskommelse av-&lt;br&gt;seende hyra ........................ 34&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.10 Förhandlingsersättning ................ 35&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.1.11 Passivitetsregeln..................... 36&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.2 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-&lt;br&gt;arbeten ................................ 38&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.2.1 &amp;nbsp;Inledning.......................... 38&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.2.2 Bostadssaneringslagen................. 38&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.2.3 Regleringen i 55 a § hyreslagen .......... 40&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4.3 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;vid ombyggnad .......................... 42&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Överväganden och förslag ....................... 43&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.1 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Allmänna utgångspunkter för en reform ......... 43&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.2 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Hyresförhandlingssystemet .................. 44&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.2.1 &amp;nbsp;Skall det kunna gälla flera förhandlingsord-&lt;br&gt;ningar för ett och samma hus? ........... 44&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.2.2 Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;förhandlingssystemet (förhandlingsordningens &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;3&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;omfattning) ........................ 50&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.2.3 Förbud mot fria inflyttningshyror i hus med&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;förhandlingsordning .................. 54&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.2.4 Hyresgästorganisationensförhandlingsskyldig-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;het .............................. 57&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.2.5 Samma hyra för lika lägenheter .......... 58&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.2.6 &amp;nbsp;Skall hyresgästorganisationen ha rätt till för-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;handlingsersättning? .................. 59&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.2.7 Passivitetsregeln..................... 61&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-&lt;br&gt;arbeten ................................ 63&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3.1 &amp;nbsp;Brister med den nuvarande&amp;nbsp;ordningen ...... 63&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3.2 Ett nytt system för hyresgästinflytande...... 64&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3.3 Vem skall utöva inflytandet - hyresgästen&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;eller hyresgästorganisationen?............ 67&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3.4 Vilka åtgärder skall hyresgästen ha inflytande&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;över? ............................ 68&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3.5 Formerna för hyresgästinflytandet......... 70&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3.6 Prövning i hyresnämnden............... 73&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3.7 Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;större ombyggnad.................... 77&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3.8 Skall den hyresvärd som inte följer&amp;nbsp;reglerna&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;kunna drabbas av någon påföljd? ......... 78&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Ikraftträdande- och övergångsfrågor................. 80&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Kostnader .................................. 81&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Författningskommentar ......................... 83&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8.1 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;(1978:304) ............   83&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8.2 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslaget till lag om&amp;nbsp;ändring i&amp;nbsp;jordabalken ....... 88&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8.3 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;arrendenämnder och hyresnämnder.............101&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8.4 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.......104&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8.5 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;bostadsanpassningsbidrag m.m................104&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 1 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Sammanfattning av delbetänkandet.............105&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Lagförslagen i delbetänkandet ................108&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 3 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Förteckning över remissinstanser ..............125&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Lagrådsremissens lagförslag .................126&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 5 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Lagrådets yttrande ........................144&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde&lt;br&gt;den 16 september 1996 ..................... 147&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1 Förslag till riksdagsbeslut&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lag om ändring i jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-&lt;br&gt;nämnder,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i&lt;br&gt;Svea hovrätt, och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 Lagtext&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;2.1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen&lt;br&gt;(1978:304)&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;dels att 3, 5 och 10 §§ skall ha följande lydelse,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att det i lagen skall införas två nya paragrafer, 3 a och 4 §§, av&lt;br&gt;följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning omfattar&lt;br&gt;en bostadslägenhet i ett hus som&lt;br&gt;anges i förhandlingsordningen, om&lt;br&gt;hyresavtalet för lägenheten inne-&lt;br&gt;håller en förhandlingsklausul som&lt;br&gt;hänvisar till förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§'&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning omfattar&lt;br&gt;samtliga bostadslägenheter i ett&lt;br&gt;eller flera hus, om inte något annat&lt;br&gt;följer av andra eller tredje stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning gäller&lt;br&gt;inte för en lägenhet, om hyresvär-&lt;br&gt;den och hyresgästen skriftligen har&lt;br&gt;kommit överens om att hyresavta-&lt;br&gt;let inte skall innehålla en förhand-&lt;br&gt;lingsklausul. En sådan överens-&lt;br&gt;kommelse kan träffas tidigast sedan&lt;br&gt;hyresförhållandet har varat tre&lt;br&gt;månader i följd. Överenskommel-&lt;br&gt;sen skall undertecknas av hyresvär-&lt;br&gt;den och hyresgästen. En överens-&lt;br&gt;kommelse som inte uppfyller dessa&lt;br&gt;föreskrifter är ogiltig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning gäller&lt;br&gt;inte heller för en lägenhet, om&lt;br&gt;hyresavtalet enligt beslut av hyres-&lt;br&gt;nämnden inte skall innehålla en&lt;br&gt;förhandlingsklausul. Ett sådant be-&lt;br&gt;slut får börja gälla tidigast när&lt;br&gt;hyresförhållandet har varat tre&lt;br&gt;månader i följd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det finns särskilda skäl, far&lt;br&gt;hyresnämnden i en tvist som avses&lt;br&gt;i 2 § andra stycket förordna att en&lt;br&gt;förhandlingsordning inte vidare&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:816.&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;skall gälla för huset eller husen Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;som det är fråga om.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en hyresvärd är part i ett&lt;br&gt;avtal om en förhandlingsordning&lt;br&gt;för ett visst eller vissa hus med en&lt;br&gt;viss organisation av hyresgäster&lt;br&gt;som motpart, får hyresvärden ingå&lt;br&gt;avtal om en förhandlingsordning&lt;br&gt;som avser huset eller husen med en&lt;br&gt;annan organisation av hyresgäster&lt;br&gt;först sedan den förra förhandlings-&lt;br&gt;ordningen har upphört att gälla&lt;br&gt;där.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 §&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. höjning av hyran för en lägenhet,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. ändring av grunderna för be-&lt;br&gt;räkning av sådan särskild ersättning&lt;br&gt;som avses i 12 kap. 19 § jordabal-&lt;br&gt;ken, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. ändring av villkor som avser&lt;br&gt;hyresgästernas rätt att använda ut-&lt;br&gt;rymmen som är avsedda att använ-&lt;br&gt;das gemensamt av hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. bestämmande av hyran för en ny&lt;br&gt;hyresgäst, om den begärda hyran&lt;br&gt;överstiger den tidigare hyres-&lt;br&gt;gästens hyra,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. ändring av grunderna för be-&lt;br&gt;räkning av sådan särskild ersättning&lt;br&gt;som avses i 12 kap. 19 § jordabal-&lt;br&gt;ken, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. ändring av villkor som avser&lt;br&gt;hyresgästernas rätt att använda ut-&lt;br&gt;rymmen som är avsedda att använ-&lt;br&gt;das gemensamt av hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat,&lt;br&gt;skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. hyresvillkoren,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lägenheternas och husets skick,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. gemensamma anordningar i huset,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt&lt;br&gt;för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör&lt;br&gt;tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen&lt;br&gt;genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-&lt;br&gt;träda honom i saken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför inte&lt;br&gt;någon inskränkning i hyresgästens&lt;br&gt;rätt att begära prövning av hyres-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför inte&lt;br&gt;någon inskränkning i hyresgästens&lt;br&gt;rätt att begära prövning av hyres-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:816.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-&lt;br&gt;balken. Vid sådan prövning gäller&lt;br&gt;bestämmelserna i 12 kap. 53 -&lt;br&gt;55 c §§ samma balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-&lt;br&gt;balken. Vid sådan prövning gäller&lt;br&gt;bestämmelserna i 12 kap. 53, 54&lt;br&gt;och 55 - 55 c §§ samma balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 §&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning av tvist som avses&lt;br&gt;i 9 § skall hyresgästorganisationen&lt;br&gt;respektive hyresvärden ha rätt till&lt;br&gt;förhandlingsordning, om det med&lt;br&gt;hänsyn till organisationens kvali-&lt;br&gt;fikationer, organisationens stöd&lt;br&gt;bland hyresgästerna och omstän-&lt;br&gt;digheterna i övrigt kan anses&lt;br&gt;skäligt mot hyresvärden respektive&lt;br&gt;hyresgästorganisationen att den be-&lt;br&gt;gärda förhandlingsordningen skall&lt;br&gt;gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning av tvist som avses&lt;br&gt;i 9 § skall hyresgästorganisationen&lt;br&gt;respektive hyresvärden ha rätt till&lt;br&gt;förhandlingsordning, om det med&lt;br&gt;hänsyn till organisationens kvali-&lt;br&gt;fikationer, det antal lägenheter som&lt;br&gt;förhandlingsordningen kan förvän-&lt;br&gt;tas komma att omfatta och om-&lt;br&gt;ständigheterna i övrigt kan anses&lt;br&gt;skäligt mot hyresvärden respektive&lt;br&gt;hyresgästorganisationen att den be-&lt;br&gt;gärda förhandlingsordningen skall&lt;br&gt;gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en&lt;br&gt;skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en för-&lt;br&gt;handlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet.&lt;br&gt;Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraft-&lt;br&gt;trädandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon för-&lt;br&gt;handlingsklausul.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för-&lt;br&gt;handlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet&lt;br&gt;den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlings-&lt;br&gt;ordningarna omfattar samma antal lägenheter, gäller den senast tillkomna&lt;br&gt;förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:816.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 12 kap. 55 a §&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt; skall upphöra att gälla,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha&lt;br&gt;följande lydelse,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d - h §§, samt&lt;br&gt;närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en bostadslägenhet, som hyrs&lt;br&gt;ut av fastighetsägaren till en hyres-&lt;br&gt;gäst för annat än fritidsändamål&lt;br&gt;och som inte utgör del av hyres-&lt;br&gt;värdens egen bostad, inte har lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard enligt 55 a §&lt;br&gt;jjärde och femte styckena, far&lt;br&gt;hyresnämnden på hyresgästens an-&lt;br&gt;sökan förelägga hyresvärden att&lt;br&gt;vidta åtgärd som behövs för att&lt;br&gt;lägenheten skall uppnå sådan stan-&lt;br&gt;dard (upprustningsföreläggande).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses&lt;br&gt;med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite far sättas ut i föreläggandet.&lt;br&gt;Tiden i föreläggandet far förlängas, om det finns särskilda skäl för det&lt;br&gt;och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 a §&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en bostadslägenhet, som hyrs&lt;br&gt;ut av fastighetsägaren till en hyres-&lt;br&gt;gäst för annat än fritidsändamål&lt;br&gt;och som inte utgör del av hyres-&lt;br&gt;värdens egen bostad, inte har lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard enligt sjätte&lt;br&gt;och sjunde styckena, far hyres-&lt;br&gt;nämnden på hyresgästens ansökan&lt;br&gt;förelägga hyresvärden att vidta&lt;br&gt;åtgärd som behövs för att lägen-&lt;br&gt;heten skall uppnå sådan standard&lt;br&gt;(upprustningsföreläggande).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;gäller.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreläggande far meddelas endast om åtgärden med hänsyn till&lt;br&gt;kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den&lt;br&gt;begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i&lt;br&gt;huset, far ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa&lt;br&gt;lägenheter samtycker till åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga&lt;br&gt;om upprustningsförelägganden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av&lt;br&gt;byggnad som tillhör annan än ägaren av marken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En bostadslägenhet skall anses ha&lt;br&gt;lägsta godtagbara standard, om&lt;br&gt;den är försedd med anordning&lt;br&gt;inom lägenheten för&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt; Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. kontinuerlig uppvärmning,&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Prop.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. kontinuerlig tillgång till varmt&lt;br&gt;och kallt vatten för hushåll och&lt;br&gt;hygien,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. avlopp för spillvatten,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. personlig hygien, omfattande&lt;br&gt;toalett och tvättställ samt badkar&lt;br&gt;eller dusch,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. försörjning med elektrisk ström&lt;br&gt;för normal hushållsförbrukning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6. matlagning, omfattande spis,&lt;br&gt;diskho, kylskåp, förvaringsutrym-&lt;br&gt;men och avställningsytor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utöver vad som anges i sjätte&lt;br&gt;stycket krävs det för att lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard skall uppnås&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. att det finns tillgång både till&lt;br&gt;förrådsutrymmen inom fastigheten&lt;br&gt;och till anordning för hushållstvätt&lt;br&gt;inom fastigheten eller inom rimligt&lt;br&gt;avstånd från den, och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. att huset inte har sådana bris-&lt;br&gt;ter i fråga om hållfasthet, brand-&lt;br&gt;säkerhet eller sanitära förhållanden&lt;br&gt;som inte skäligen kan godtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytande vid förbätt-&lt;br&gt;rings- och ändringsarbete&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 d§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En fastighetsägare får endast&lt;br&gt;under de förutsättningar som anges&lt;br&gt;i andra stycket&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. utföra sådana standardhöj ande&lt;br&gt;åtgärder på fastigheten som har en&lt;br&gt;inte obetydlig inverkan på en&lt;br&gt;bostadslägenhets bruksvärde, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. utföra åtgärder som medför en&lt;br&gt;inte oväsentlig ändring av en&lt;br&gt;bostadslägenhet eller av de gemen-&lt;br&gt;samma delarna av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För att sådana åtgärder skall få&lt;br&gt;vidtas krävs det att de har godkänts&lt;br&gt;av de berörda bostadshyresgästerna&lt;br&gt;eller att hyresnämnden har lämnat&lt;br&gt;tillstånd till åtgärderna. Om åtgär-&lt;br&gt;derna avser de gemensamma delar-&lt;br&gt;na av fastigheten, krävs det att de&lt;br&gt;har godkänts av hyresgästerna i&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;minst hälften av de berörda Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;bostadslägenheterna eller att hyres-&lt;br&gt;nämnden har lämnat tillstånd till&lt;br&gt;åtgärderna. Godkännande eller&lt;br&gt;tillstånd behövs inte, om åtgärder-&lt;br&gt;na vidtas för att en bostadslägenhet&lt;br&gt;skall uppnå lägsta godtagbara&lt;br&gt;standard enligt 18 a § sjätte och&lt;br&gt;sjunde styckena.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med fastighetsägare jämställs&lt;br&gt;innehavare av tomträtt och ägare&lt;br&gt;av byggnad som tillhör någon&lt;br&gt;annan än markägaren. Med hyres-&lt;br&gt;gäst avses i 18 d - h §§ även den&lt;br&gt;som tidigare varit hyresgäst, om&lt;br&gt;hans hyresavtal har upphört med&lt;br&gt;anledning av en större ombyggnad&lt;br&gt;och han har rätt att flytta tillbaka&lt;br&gt;till en lägenhet i fastigheten efter&lt;br&gt;ombyggnaden och kan anses vara&lt;br&gt;berörd av den åtgärd det är fråga&lt;br&gt;om.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 e §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden vill utföra såda-&lt;br&gt;na åtgärder som avses i 18 d §,&lt;br&gt;skall han skriftligen meddela de be-&lt;br&gt;rörda bostadshyresgästerna detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en berörd bostadshyresgäst&lt;br&gt;inte godkänner åtgärden, får hyres-&lt;br&gt;värden ansöka hos hyresnämnden&lt;br&gt;om tillstånd att utföra åtgärden.&lt;br&gt;Ansökan får göras tidigast en&lt;br&gt;månad efter det att meddelandet&lt;br&gt;lämnats till hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen i 16 § femte stycket&lt;br&gt;tillämpas också när ansökan enligt&lt;br&gt;andra stycket har gjorts.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 f §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En ansökan enligt 18 e § andra&lt;br&gt;stycket skall bifallas, om hyres-&lt;br&gt;värden har ett beaktansvärt intresse&lt;br&gt;av att åtgärden genomförs och det&lt;br&gt;inte är oskäligt mot hyresgästen att&lt;br&gt;den genomförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövningen av om det är&lt;br&gt;oskäligt mot hyresgästen att åtgär- &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;j ]&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;den genomfors skall hyresvärdens&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;intresse av att åtgärden genomförs Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;vägas mot det intresse som hyres-&lt;br&gt;gäster i allmänhet kan antas ha av&lt;br&gt;att åtgärden inte vidtas. Om det&lt;br&gt;finns särskilda skäl, får även&lt;br&gt;omständigheter som hänför sig&lt;br&gt;endast till den enskilde hyresgästen&lt;br&gt;beaktas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 g §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 18 d - f §§&lt;br&gt;tillämpas inte i fråga om hyresavtal&lt;br&gt;som avser endast&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. ett möblerat rum eller en&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;lägenhet for fritidsändamål,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. en lägenhet i ett en- eller två-&lt;br&gt;familjshus, när upplåtelsen inte&lt;br&gt;ingår i en affärsmässigt bedriven&lt;br&gt;uthyrningsverksamhet, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. en lägenhet som utgör en del&lt;br&gt;av hyresvärdens egen bostad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 h §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förbättrings- eller&lt;br&gt;ändringsåtgärd som avses i 18 d §&lt;br&gt;påbörjas utan godkännande eller&lt;br&gt;tillstånd, skall hyresnämnden för-&lt;br&gt;bjuda hyresvärden att utföra åtgär-&lt;br&gt;den. Förbudet får förenas med vite.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En fråga om förbud prövas på&lt;br&gt;ansökan av en berörd bostads-&lt;br&gt;hyresgäst.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;På ansökan av hyresvärden får&lt;br&gt;hyresnämnden upphäva ett förbud.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 16 § fjärde -&lt;br&gt;sjätte styckena tillämpas också när&lt;br&gt;ansökan enligt andra stycket har&lt;br&gt;gjorts.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;53 §&lt;sup&gt;4&lt;br&gt;&lt;/sup&gt;Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenhe-&lt;br&gt;ter, om inte&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål&lt;br&gt;och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet&lt;br&gt;har varat nio månader i följd, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;4&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsordning enligt&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;gäller för lägenheten, tillämpas&lt;br&gt;54 - 55 c §§ endast om det följer&lt;br&gt;av nämnda lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsordning enligt Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;gäller för lägenheten, tillämpas 54&lt;br&gt;och 55 - 55 c §§ endast om det&lt;br&gt;följer av nämnda lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;54 a §&lt;sup&gt;5&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i andra och&lt;br&gt;tredje styckena tillämpas i fråga&lt;br&gt;om hyresavtal som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. gäller för obestämd tid, och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. avser en sådan lägenhet i ett&lt;br&gt;hus med förhandlingsordning som&lt;br&gt;till följd av bestämmelserna i 3 §&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304),&lt;br&gt;inte omfattas av förhandlingsord-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vill hyresvärden att ett skriftligt&lt;br&gt;meddelande enligt 54 § första&lt;br&gt;stycket om hyreshöjning skall fa&lt;br&gt;den verkan som anges i andra&lt;br&gt;stycket nedan, skall meddelandet&lt;br&gt;innehålla uppgift i kronor om den&lt;br&gt;hyreshöjning som begärs och om&lt;br&gt;det totala hyresbeloppet samt upp-&lt;br&gt;gift om den dag då den nya hyran&lt;br&gt;skall börja gälla. I meddelandet&lt;br&gt;skall vidare anges att hyresgästen&lt;br&gt;blir skyldig att betala den högre&lt;br&gt;hyran, om han inte senast en viss&lt;br&gt;angiven dag, tidigast två månader&lt;br&gt;efter det att meddelandet lämnades,&lt;br&gt;ger hyresvärden besked om att han&lt;br&gt;motsätter sig hyresvärdens begäran.&lt;br&gt;Meddelandet skall också innehålla&lt;br&gt;uppgift om hyresvärdens adress, en&lt;br&gt;upplysning om att hyresnämnden&lt;br&gt;kan pröva skäligheten av den be-&lt;br&gt;gärda hyran samt en uppgift om&lt;br&gt;vad hyresgästen behöver göra för&lt;br&gt;att en sådan prövning skall komma&lt;br&gt;till stånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innehåller meddelandet från&lt;br&gt;hyresvärden sådana uppgifter som&lt;br&gt;anges i första stycket och har&lt;br&gt;hyresgästen inte inom den i med-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vill hyresvärden att ett skriftligt&lt;br&gt;meddelande enligt 54 § första&lt;br&gt;stycket om hyreshöjning skall fa&lt;br&gt;den verkan som anges i tredje&lt;br&gt;stycket nedan, skall meddelandet&lt;br&gt;innehålla uppgift i kronor om den&lt;br&gt;hyreshöjning som begärs och om&lt;br&gt;det totala hyresbeloppet samt upp-&lt;br&gt;gift om den dag då den nya hyran&lt;br&gt;skall börja gälla. I meddelandet&lt;br&gt;skall vidare anges att hyresgästen&lt;br&gt;blir skyldig att betala den högre&lt;br&gt;hyran, om han inte senast en viss&lt;br&gt;angiven dag, tidigast två månader&lt;br&gt;efter det att meddelandet lämnades,&lt;br&gt;ger hyresvärden besked om att han&lt;br&gt;motsätter sig hyresvärdens begäran.&lt;br&gt;Meddelandet skall också innehålla&lt;br&gt;uppgift om hyresvärdens adress, en&lt;br&gt;upplysning om att hyresnämnden&lt;br&gt;kan pröva skäligheten av den be-&lt;br&gt;gärda hyran samt en uppgift om&lt;br&gt;vad hyresgästen behöver göra för&lt;br&gt;att en sådan prövning skall komma&lt;br&gt;till stånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innehåller meddelandet från&lt;br&gt;hyresvärden sådana uppgifter som&lt;br&gt;anges i andra stycket och har&lt;br&gt;hyresgästen inte inom den i med-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;5&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;13&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;delandet usatta tiden gett hyres-&lt;br&gt;värden besked om att han motsätter&lt;br&gt;sig hyresvärdens begäran om hyres-&lt;br&gt;höjning, skall hyresgästen anses ha&lt;br&gt;ingått avtal med hyresvärden om&lt;br&gt;att betala den hyra som hyres-&lt;br&gt;värden har begärt. Den högre hyran&lt;br&gt;far börja att gälla först efter den&lt;br&gt;dag som i hyresvärdens medde-&lt;br&gt;lande angetts som sista dag för att&lt;br&gt;motsätta sig hyreshöjningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;delandet utsatta tiden gett hyres- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;värden besked om att han motsätter&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;sig hyresvärdens begäran om hyres-&lt;br&gt;höjning, skall hyresgästen anses ha&lt;br&gt;ingått avtal med hyresvärden om&lt;br&gt;att betala den hyra som hyres-&lt;br&gt;värden har begärt. Den högre hyran&lt;br&gt;far börja att gälla först efter den&lt;br&gt;dag som i hyresvärdens medde-&lt;br&gt;lande angetts som sista dag för att&lt;br&gt;motsätta sig hyreshöjningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;55 §&lt;sup&gt;6&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran&lt;br&gt;fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om&lt;br&gt;den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks-&lt;br&gt;värdet är likvärdiga.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen-&lt;br&gt;heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en&lt;br&gt;jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas&lt;br&gt;hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i&lt;br&gt;övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första&lt;br&gt;stycket skall även bestämmelserna stycket skall även bestämmelserna&lt;br&gt;i 55 a och 55 b §§ iakttas. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;i 55 b § iakttas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för-&lt;br&gt;handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304),&lt;br&gt;har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena&lt;br&gt;rätt att fa hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-&lt;br&gt;värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med&lt;br&gt;hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst,&lt;br&gt;senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden&lt;br&gt;skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är&lt;br&gt;lämpligare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för&lt;br&gt;fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de&lt;br&gt;överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i&lt;br&gt;den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;55 c §&lt;sup&gt;7&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, far beslut&lt;br&gt;om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken&lt;br&gt;uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hän-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;6&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;7&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:841.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;skjutits till hyresnämnden, far beslutet inte avse tiden före det månads-&lt;br&gt;skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.&lt;br&gt;Beslut om ändring av hyresvillkoren far dock inte i något av de fall som&lt;br&gt;nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut&lt;br&gt;gällande villkoren började tillämpas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får&lt;br&gt;beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till&lt;br&gt;vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning&lt;br&gt;hänskjutits till hyresnämnden, far beslut om ändring av hyresvillkoren inte&lt;br&gt;avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas&lt;br&gt;upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är&lt;br&gt;hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund&lt;br&gt;av ansökan av hyresgästen, far beslutet likväl avse tiden efter det månads-&lt;br&gt;skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen,&lt;br&gt;dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har den hyra som prövats blivit&lt;br&gt;gällande enligt 54 a §, far beslut&lt;br&gt;om hyran, utan hinder av första&lt;br&gt;och andra styckena, avse tid från&lt;br&gt;den dag då hyran började gälla, om&lt;br&gt;ansökningen har gjorts inom tre&lt;br&gt;månader därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har den hyra som prövats blivit&lt;br&gt;gällande enligt 54 a §, far beslut&lt;br&gt;om hyran, trots vad som sägs i&lt;br&gt;första stycket, avse tid från den dag&lt;br&gt;då hyran började gälla, om ansök-&lt;br&gt;ningen har gjorts inom tre månader&lt;br&gt;därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnden far, när det finns skäl till det, förordna att beslut om vill-&lt;br&gt;korsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första&lt;br&gt;och andra styckena. Om det finns särskilda skäl far hyresnämnden också&lt;br&gt;förordna att beslut om villkorsändring far verkställas även om det inte har&lt;br&gt;vunnit laga kraft.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala&lt;br&gt;högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte&lt;br&gt;förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande&lt;br&gt;beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet&lt;br&gt;vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in-&lt;br&gt;träder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet&lt;br&gt;förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan&lt;br&gt;beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit&lt;br&gt;laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande&lt;br&gt;belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det&lt;br&gt;bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens&lt;br&gt;beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till-&lt;br&gt;baka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan&lt;br&gt;skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets&lt;br&gt;mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen&lt;br&gt;för tiden därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;15&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;63 §'&lt;br&gt;Ett meddelande som avses i 10 §,&lt;br&gt;11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra&lt;br&gt;stycket, 33 §, 42 § första stycket 3,&lt;br&gt;4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a §&lt;br&gt;skall anses lämnat när det har&lt;br&gt;avsänts i rekommenderat brev till&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett meddelande som avses i 10 §,&lt;br&gt;11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 §&lt;br&gt;andra stycket, 33 §, 42 § första&lt;br&gt;stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller&lt;br&gt;54 a § skall anses lämnat när det&lt;br&gt;har avsänts i rekommenderat brev&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;till mottagarens vanliga adress. I&lt;br&gt;fall som avses i 24 § är det dock&lt;br&gt;tillräckligt att meddelandet är av-&lt;br&gt;sänt på annat ändamålsenligt sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;mottagarens vanliga adress. I fall&lt;br&gt;som avses i 24 § är det dock till-&lt;br&gt;räckligt att meddelandet är avsänt&lt;br&gt;på annat ändamålsenligt sätt.&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit&lt;br&gt;meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.&lt;br&gt;Hyresgästen far dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att&lt;br&gt;ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon&lt;br&gt;särskild adressuppgift, far hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda&lt;br&gt;lägenhetens adress.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;70 §&lt;sup&gt;9&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor&lt;br&gt;som avses i 16 § andra stycket, 18&lt;br&gt;a - c §§, 23 § andra stycket, 24 a,&lt;br&gt;34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d,&lt;br&gt;62 eller 64 § överklagas genom&lt;br&gt;besvär inom tre veckor från den&lt;br&gt;dag beslutet meddelades.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor&lt;br&gt;45, 56 eller 59 § far inte överklagas&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;73&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I hyrestvister som avses i 49, 54&lt;br&gt;eller 55 d § och i mål om åtgärds-&lt;br&gt;föreläggande enligt 16 § andra&lt;br&gt;stycket, om upprustningsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 18 a - c §§, om god-&lt;br&gt;kännande av förbättringsarbete&lt;br&gt;eller liknande åtgärd enligt 55 a §&lt;br&gt;tredje stycket eller om utdömande&lt;br&gt;av vite enligt 62 § skall vardera&lt;br&gt;parten svara för sin rättegångs-&lt;br&gt;kostnad i hovrätten, om inte annat&lt;br&gt;följer av 18 kap. 6 § rättegångs-&lt;br&gt;balken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor&lt;br&gt;som avses i 16 § andra stycket,&lt;br&gt;18 a - /§§, 18 h §, 23 § andra&lt;br&gt;stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,&lt;br&gt;54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas&lt;br&gt;genom besvär inom tre veckor från&lt;br&gt;den dag beslutet meddelades.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;m avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,&lt;/p&gt;&lt;img src="https://data.riksdagen.se/fil/GK0330/prop_199697__30-2.png" style="width:12pt;height:11pt;"/&gt;
&lt;p&gt;I hyrestvister som avses i 49, 54&lt;br&gt;eller 55 d § och i mål om åtgärds-&lt;br&gt;föreläggande enligt 16 § andra&lt;br&gt;stycket, om upprustningsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 18 a - c §§, om till-&lt;br&gt;stånd till förbättrings- och änd-&lt;br&gt;ringsåtgärder enligt 18 d - f §§,&lt;br&gt;om förbud mot sådana åtgärder&lt;br&gt;enligt 18 h § eller om utdömande&lt;br&gt;av vite enligt 62 § skall vardera&lt;br&gt;parten svara för sin rättegångs-&lt;br&gt;kostnad i hovrätten, om inte annat&lt;br&gt;följer av 18 kap. 6 § rättegångs-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;8&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;9&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;10&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:841&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;16&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;balken.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om&lt;br&gt;åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana&lt;br&gt;åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §.&lt;br&gt;Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre&lt;br&gt;lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;17&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;p&lt;sub&gt;TO&lt;/sub&gt;p. 1996/97:30&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;arrendenämnder och hyresnämnder&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;och hyresnämnder&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 4, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4§&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. pröva tvist om åtgärdsföre-&lt;br&gt;läggande enligt 12 kap. 16 § andra&lt;br&gt;stycket, upprustningsföreläggande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 a - c §§, ändrad&lt;br&gt;användning av lokal enligt 12 kap.&lt;br&gt;23 § andra stycket, skadestånd en-&lt;br&gt;ligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av&lt;br&gt;hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§,&lt;br&gt;upplåtelse av lägenhet i andra hand&lt;br&gt;enligt 12 kap. 40 §, förlängning av&lt;br&gt;hyresavtal enligt 12 kap. 49 §,&lt;br&gt;hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §,&lt;br&gt;godkännande av förbättringsarbete&lt;br&gt;eller liknande åtgärd enligt 12 kap.&lt;br&gt;55 a § tredje stycket, återbetalning&lt;br&gt;av hyra och fastställande av hyra&lt;br&gt;enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med&lt;br&gt;avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller&lt;br&gt;föreläggande enligt 12 kap. 64 §,&lt;br&gt;allt jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. pröva tvist om åtgärdsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 12 kap. 16 § andra&lt;br&gt;stycket, ändrad användning av lokal&lt;br&gt;enligt 12 kap. 23 § andra stycket,&lt;br&gt;skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,&lt;br&gt;överlåtelse av hyresrätt enligt 12&lt;br&gt;kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av&lt;br&gt;lägenhet i andra hand enligt 12&lt;br&gt;kap. 40 §, förlängning av hyres-&lt;br&gt;avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor&lt;br&gt;enligt 12 kap. 54 §, återbetalning&lt;br&gt;av hyra och fastställande av hyra&lt;br&gt;enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med&lt;br&gt;avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller&lt;br&gt;föreläggande enligt 12 kap. 64 §,&lt;br&gt;allt jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-&lt;br&gt;lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta&lt;br&gt;bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt&lt;br&gt;enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i&lt;br&gt;andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,&lt;br&gt;allt bostadsrättslagen (1991:614),&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12&lt;br&gt;kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses&lt;br&gt;i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt; Lagen omtryckt 1985:660.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:820.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;förhandlingslagen,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6. pröva frågor enligt bostadsför- 6. pröva frågor enligt bostadsför-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;valtningslagen (1977:792), &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;valtningslagen (1977:792), tvist om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;upprustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 a - c §§ jordabalken eller&lt;br&gt;förbättrings- och ändringsåtgärder&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 d - f §§ och&lt;br&gt;18 h § samma balk,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;m.m.,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för&lt;br&gt;ombildning till bostadsrätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är&lt;br&gt;belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres-&lt;br&gt;fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets&lt;br&gt;styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen&lt;br&gt;föres.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ärende angående upprustnings- Ärende angående upprustnings-&lt;br&gt;föreläggande och särskild förvalt- &amp;nbsp;föreläggande m.m.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ning&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;16&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ansökan i fråga som avses i 4 §&lt;br&gt;första stycket 6 skall vara skriftlig&lt;br&gt;samt innehålla uppgift om den be-&lt;br&gt;rörda fastigheten och dess ägare&lt;br&gt;samt sökandens yrkande och grun-&lt;br&gt;derna för detta. Ansökan om upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 a - c §§ jordabalken skall&lt;br&gt;dessutom vara åtföljd av den utred-&lt;br&gt;ning i tekniskt, ekonomiskt eller&lt;br&gt;annat hänseende som behövs för&lt;br&gt;ärendets prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ansökan i fråga som avses i 4 §&lt;br&gt;första stycket 6 skall vara skriftlig&lt;br&gt;samt innehålla uppgift om den be-&lt;br&gt;rörda fastigheten och dess ägare,&lt;br&gt;sökandens yrkande och grunderna&lt;br&gt;för detta samt, när det gäller an-&lt;br&gt;sökan enligt 12 kap. 18 e § eller&lt;br&gt;18 h § jordabalken, uppgift om be-&lt;br&gt;rörda hyresgästers namn. Ansökan&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e §&lt;br&gt;och 18 h § jordabalken skall dess-&lt;br&gt;utom vara åtföljd av den utredning&lt;br&gt;i tekniskt, ekonomiskt eller annat&lt;br&gt;hänseende som behövs för ärendets&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande&lt;br&gt;tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för-&lt;br&gt;handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa&lt;br&gt;sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej&lt;br&gt;hinder för ärendets prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:820.&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;19&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på för- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;valtare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden be-&lt;br&gt;slutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall&lt;br&gt;betalas av fastighetsägaren personligen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;17 §&lt;sup&gt;4&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det finns anledning, skall&lt;br&gt;nämnd eller den nämnden förord-&lt;br&gt;nar besiktiga den fastighet som&lt;br&gt;ärendet rör. Parterna skall beredas&lt;br&gt;tillfälle att närvara vid sådan be-&lt;br&gt;siktning. Nämnd får också föran-&lt;br&gt;stalta om annan nödvändig utred-&lt;br&gt;ning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om anledning därtill förekom-&lt;br&gt;mer, skall nämnd eller den nämn-&lt;br&gt;den förordnar besiktiga den fastig-&lt;br&gt;het som ärendet rör. Parterna skall&lt;br&gt;beredas tillfälle att närvara vid&lt;br&gt;sådan besiktning. Nämnd får också&lt;br&gt;föranstalta om annan nödvändig ut-&lt;br&gt;redning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken&lt;br&gt;skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande&lt;br&gt;skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer&lt;br&gt;fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket&lt;br&gt;lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende&lt;br&gt;som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen&lt;br&gt;ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrende-&lt;br&gt;ställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den läns-&lt;br&gt;styrelse inom vars område fastigheten är belägen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt,&lt;br&gt;bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överens-&lt;br&gt;kommelsen tillfälle att yttra sig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det begärs prövning av en&lt;br&gt;fråga som avses i 3 a § hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen, inträder organisa-&lt;br&gt;tion med vilken förhandlingsord-&lt;br&gt;ning gäller som medpart till hyres-&lt;br&gt;värden vid handläggningen av&lt;br&gt;ärendet i den delen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22 §&lt;sup&gt;5&lt;br&gt;&lt;/sup&gt;Beslut av nämnd äger, sedan tid&lt;br&gt;för klander eller besvär utgått när&lt;br&gt;talan får föras mot beslutet,&lt;br&gt;rättskraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 1 § första stycket&lt;br&gt;2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,&lt;br&gt;2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av nämnd äger, sedan tid&lt;br&gt;för klander eller besvär utgått när&lt;br&gt;talan får föras mot beslutet, rätts-&lt;br&gt;kraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 1 § första stycket&lt;br&gt;2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,&lt;br&gt;2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;4&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:820.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;5&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:820.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;20&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;sagts nu gäller dock ej beslut,&lt;br&gt;varigenom ansökan om åtgärdsföre-&lt;br&gt;läggande enligt 12 kap. 16 § andra&lt;br&gt;stycket eller upprustningsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 12 kap. 18 a - c §§&lt;br&gt;eller tillstånd enligt 12 kap. 23 §&lt;br&gt;andra stycket, 34 - 37 eller 40 §&lt;br&gt;jordabalken eller 7 kap. 11 &amp;nbsp;§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;bostadsrättslagen (1991:614) eller&lt;br&gt;ansökan om godkännande av för-&lt;br&gt;bättringsarbete eller liknande åt-&lt;br&gt;gärd enligt 12 kap. 55 a § tredje&lt;br&gt;stycket eller ansökan om uppskov&lt;br&gt;enligt 12 kap. 59 § jordabalken&lt;br&gt;eller yrkande om rätt till förhand-&lt;br&gt;lingsordning enligt 9 § hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen (1978:304) lämnats&lt;br&gt;utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;sagts nu gäller dock ej beslut,&lt;br&gt;varigenom ansökan om åtgärds-&lt;br&gt;föreläggande enligt 12 kap. 16 §&lt;br&gt;andra stycket eller upprust-&lt;br&gt;ningsföreläggande enligt 12 kap. 18&lt;br&gt;a - c §§ eller tillstånd enligt&lt;br&gt;12 kap. 18 d - f §§ , 23 § andra&lt;br&gt;stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda-&lt;br&gt;balken eller 7 kap. 11 § bostads-&lt;br&gt;rättslagen (1991:614) eller ansökan&lt;br&gt;om uppskov enligt 12 kap. 59 §&lt;br&gt;jordabalken eller ansökan om&lt;br&gt;förbud eller hävande av förbud&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 h § jordabalken&lt;br&gt;eller yrkande om rätt till förhand-&lt;br&gt;lingsordning enligt 9 § hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen (1978:304) lämnats&lt;br&gt;utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om&lt;br&gt;omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt övergångs-&lt;br&gt;bestämmelserna till lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall&lt;br&gt;prövas enligt äldre bestämmelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;21&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;p&lt;sub&gt;ro&lt;/sub&gt;p. 1996/97:30&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831 om rättegången i vissa&lt;br&gt;hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av Svea hovrätt äger rätts-&lt;br&gt;kraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 4 § första stycket&lt;br&gt;2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen&lt;br&gt;(1973:188) om arrendenämnder och&lt;br&gt;hyresnämnder. Detta gäller dock&lt;br&gt;inte beslut, enligt vilket ansökan&lt;br&gt;om åtgärdsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 16 § andra stycket eller upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 a - c §§ eller tillstånd en-&lt;br&gt;ligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34,&lt;br&gt;36 eller 37 § eller godkännande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket&lt;br&gt;jordabalken eller yrkande om rätt&lt;br&gt;till förhandlingsordning enligt 9 §&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;lämnats utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av Svea hovrätt äger rätts-&lt;br&gt;kraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 4 § första stycket&lt;br&gt;2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen&lt;br&gt;(1973:188) om arrendenämnder och&lt;br&gt;hyresnämnder. Detta gäller dock&lt;br&gt;inte beslut, enligt vilket ansökan&lt;br&gt;om åtgärdsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 16 § andra stycket eller upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18a-c§§ eller tillstånd&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §&lt;br&gt;andra stycket, 34, 36 eller 37 §&lt;br&gt;jordabalken eller ansökan om för-&lt;br&gt;bud eller hävande av förbud enligt&lt;br&gt;12 kap. 18 h § jordabalken eller&lt;br&gt;yrkande om rätt till förhandlings-&lt;br&gt;ordning enligt 9 § hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen (1978:304) lämnats utan&lt;br&gt;bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;2.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Prop. 1996/97:30&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;bostadsanpassningsbidrag m.m.&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-&lt;br&gt;ningsbidrag m. m. skall ha följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 §'&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bostadsanpassningsbidrag för standardhöj ande åtgärder lämnas endast&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. lägenheten har lägsta godtag-&lt;br&gt;bara standard enligt 12 kap. 55 a §&lt;br&gt;fjärde och femte styckena jorda-&lt;br&gt;balken och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. lägenheten har lägsta godtag-&lt;br&gt;bara standard enligt 12 kap. 18 a §&lt;br&gt;sjätte och sjunde styckena jorda-&lt;br&gt;balken och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöj an-&lt;br&gt;de åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna&lt;br&gt;behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar&lt;br&gt;och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständig-&lt;br&gt;heter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:821.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;23&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 Ärendet och dess beredning&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Genom beslut den 6 april 1995 bemyndigade regeringen chefen för&lt;br&gt;Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare för att göra en&lt;br&gt;översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen (dir. 1995:55). Utredningen&lt;br&gt;antog namnet 1995 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1995:02). Enligt&lt;br&gt;direktiven skall översynen gå ut på att stärka hyresgästernas inflytande&lt;br&gt;och ställning. En huvuduppgift för utredaren har varit att lämna förslag&lt;br&gt;till regler som innebär att hyresförhandlingssystemet och hyresgäst-&lt;br&gt;inflytandet vid upprustning och ombyggnad far en lämplig utformning. En&lt;br&gt;annan uppgift är att föreslå lagändringar som innebär att man effek-&lt;br&gt;tiviserar kontrollen av förvärv av hyresfastigheter. Utredaren skall slut-&lt;br&gt;ligen se över bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) om&lt;br&gt;förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet då hyran inte har&lt;br&gt;betalats i rätt tid.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningsarbetet beträffande huvuduppgiften presenterades i december&lt;br&gt;1995, då utredningen överlämnade delbetänkandet Ändringar i hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen - Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU&lt;br&gt;1995:119). I denna proposition tar regeringen upp de frågor som be-&lt;br&gt;handlas i delbetänkandet. Utredningsuppdraget beträffande de övriga&lt;br&gt;frågorna fortsätter och skall presenteras i ett slutbetänkande före utgången&lt;br&gt;av oktober 1996.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Delbetänkandet har remissbehandlats. En sammanställning av remiss-&lt;br&gt;yttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Ju95/4660).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En sammanfattning av delbetänkandet finns i bilaga 1. Utredningens&lt;br&gt;lagförslag finns i bilaga 2. En förteckning över remissinstanserna finns&lt;br&gt;i bilaga 3.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I delbetänkandet har utredningen efter vissa överväganden funnit att det&lt;br&gt;inte finns skäl att införa någon påföljd i form av exempelvis vite för den&lt;br&gt;hyresvärd som utför en tillståndspliktig förbättrings- eller ändringsåtgärd&lt;br&gt;utan hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. I propositio-&lt;br&gt;nen föreslås däremot en bestämmelse som ger hyresnämnden möjlighet&lt;br&gt;att förbjuda en hyresvärd vid vite att vidta en åtgärd om det saknas&lt;br&gt;godkännande eller tillstånd (se avsnitt 5.3.8). En motsvarighet till den&lt;br&gt;föreslagna bestämmelsen fanns i bostadssaneringslagen som upphörde att&lt;br&gt;gälla vid utgången av juni 1994. Mot den bakgrunden och med hänsyn till&lt;br&gt;de överväganden angående behovet av sanktionsbestämmelser som har&lt;br&gt;gjorts i utredningsbetänkandet får regeringsformens beredningskrav anses&lt;br&gt;uppfyllt även i denna del.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagrådet&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen beslutade den 15 augusti 1996 att inhämta Lagrådets yttrande&lt;br&gt;över de lagförslag som finns i bilaga 4.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagrådets yttrande finns i bilaga 5.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagrådet föreslår vissa ändringar i 4 § hyresförhandlingslagen, 18 d&lt;br&gt;och h §§ hyreslagen, 17 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och&lt;br&gt;hyresnämnder (nämndlagen) och övergångsbestämmelserna till ändringar-&lt;br&gt;na i hyresförhandlingslagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;24&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen har följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa redaktionella Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;ändringar gjorts i lagtexten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 Gällande rätt före och efter den 1 juli 1994&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;4.1 &amp;nbsp;Hyresförhandlingssystemet&lt;/h3&gt;
&lt;h4&gt;4.1.1 Regelsystemets huvuddrag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Hyresförhandlingslagen (1978:304) trädde i kraft den 1 juli 1978. Genom&lt;br&gt;den blev formerna för kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostads-&lt;br&gt;lägenheter lagreglerade. Sådana förhandlingar hade redan tidigare förts&lt;br&gt;mellan hyresmarknadens parter, men då på frivillig väg.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I hyresförhandlingslagen anges i vilka former och under vilka förutsätt-&lt;br&gt;ningar kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostadslägenheter kan&lt;br&gt;bedrivas. Med kollektiva hyresförhandlingar avses hyresförhandlingar som&lt;br&gt;på hyresgästsidan förs av en hyresgästorganisation. Lagen innehåller också&lt;br&gt;bestämmelser om rättsverkningar av en förhandlingsöverenskommelse och&lt;br&gt;om den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlings-&lt;br&gt;system.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresförhandlingslagen kan i korthet beskrivas enligt följande. En&lt;br&gt;hyresvärd, ensam eller tillsammans med en organisation av fastighetsägare&lt;br&gt;i vilken hyresvärden är medlem, träffar avtal om en förhandlingsordning&lt;br&gt;med en organisation av hyresgäster. En förhandlingsordning kan också&lt;br&gt;komma till stånd efter beslut av hyresnämnden. Under förutsättning att en&lt;br&gt;förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen har införts i&lt;br&gt;den enskilde hyresgästens hyresavtal, omfattas lägenheten av förhand-&lt;br&gt;lingsordningen. Förekomsten av en förhandlingsklausul i hyresavtalet har&lt;br&gt;också den verkan att de förhandlingsöverenskommelser som träffas på&lt;br&gt;grundval av förhandlingsordningen är bindande för hyresgästen. Hyres-&lt;br&gt;gästen blir bunden oavsett om han är medlem i den förhandlande orga-&lt;br&gt;nisationen eller ej och organisationen är skyldig att förhandla även&lt;br&gt;beträffande lägenheter som hyrs av icke-medlemmar. En förhandlingsord-&lt;br&gt;ning medför skyldighet för parterna att förhandla rörande olika boendefrå-&lt;br&gt;gor, i vissa fall på eget initiativ och i andra fall efter begäran av mot-&lt;br&gt;parten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresförhandlingslagen har ändrats vid några tillfallen. De sakligt sett&lt;br&gt;mest omfattande ändringarna trädde i kraft den 1 juli 1994 (SFS&lt;br&gt;1994:816, prop. 1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373).&lt;br&gt;Efter de ändringar som genomfördes den 1 juli 1994 har en enskild hyres-&lt;br&gt;gäst som huvudregel rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlings-&lt;br&gt;systemet och själv träffa avtal med hyresvärden. Eftersom det efter den&lt;br&gt;1 juli 1994 kan finnas flera förhandlande hyresgästorganisationer beträf-&lt;br&gt;fande samma hus, kan den enskilde hyresgästen numera också i något&lt;br&gt;större utsträckning än tidigare påverka hur kollektiva förhandlingar för&lt;br&gt;hans lägenhet skall bedrivas genom att han kan välja vilken organisation&lt;br&gt;som skall förhandla för honom.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I samband med att en hyresgäst fick rätt att stå utanför det kollektiva&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;25&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;förhandlingssystemet infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;lagen. Passivitetsregeln innebär att en hyresgäst genom passivitet kan&lt;br&gt;bindas till en hyreshöjning. Regeln infördes for att det skulle bli lättare&lt;br&gt;för hyresvärdar att träffa avtal med hyresgäster som har valt att stå utan-&lt;br&gt;för det kollektiva förhandlingssystemet.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.2 Hyresförhandlingslagens tillämpningsområde&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Lagens tillämpningsområde är begränsat till bostadslägenheter (se 1 §&lt;br&gt;första stycket). Detta uttryck används i samma betydelse som i 1 § tredje&lt;br&gt;stycket hyreslagen. En bostadslägenhet är således en lägenhet som upp-&lt;br&gt;låtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad.&lt;br&gt;Avgörande är för vilket ändamål lägenheten faktiskt har upplåtits (se&lt;br&gt;prop. 1977/78:175 s. 149).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I 1 § andra stycket definieras begreppet hyresvärd. Som hyresvärd enligt&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen anses den som för annat ändamål än fritidsända-&lt;br&gt;mål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka inte utgör del&lt;br&gt;av upplåtarens bostad. Av detta följer att lagen inte omfattar uthyrning av&lt;br&gt;fritidsbostäder och inte heller uthyrning i viss mindre omfattning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagen reglerar inte sådana förhandlingar som fors av enskilda hyres-&lt;br&gt;gäster. Avtalspart på hyresgästsidan kan endast vara en organisation av&lt;br&gt;hyresgäster (se 1 § första stycket). På hyresvärdssidan däremot är den&lt;br&gt;enskilde hyresvärden part, ofta tillsammans med den fastighetsägar-&lt;br&gt;organisation som han är medlem i.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.3 Förhandlingsordningens omfattning&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning avser ett eller flera hus (se 6 §). Förhandlingsord-&lt;br&gt;ningen omfattar en bostadslägenhet i ett hus som anges i förhandlings-&lt;br&gt;ordningen under förutsättning att hyresavtalet för lägenheten innehåller en&lt;br&gt;förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen (se 3 §).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Tidigare (före den 1 juli 1994) omfattade en förhandlingsordning samt-&lt;br&gt;liga lägenheter i det eller de hus som angavs i förhandlingsordningen, om&lt;br&gt;inte förhandlingsordningens parter hade kommit överens om att undanta&lt;br&gt;viss lägenhet. I ytterligare ett fall gällde en förhandlingsordning inte för&lt;br&gt;viss lägenhet, nämligen när ett hyresavtal till följd av hyresnämndens&lt;br&gt;beslut inte innehöll en förhandlingsklausul. Bortsett från dessa två undan-&lt;br&gt;tagssituationer omfattade alltså en förhandlingsordning tidigare samtliga&lt;br&gt;lägenheter i ett eller flera hus oavsett förekomsten av förhandlingsklausul&lt;br&gt;i hyresavtalen. När dessa regler ändrades år 1994 innebar det att hyres-&lt;br&gt;värden fick möjlighet att bestämma inflyttningshyroma utan att iaktta den&lt;br&gt;s.k. primära förhandlingsskyldighet som följer med en förhandlingsord-&lt;br&gt;ning (se avsnitt 5.2.3).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Såväl enligt nuvarande som enligt tidigare gällande ordning är det inte&lt;br&gt;möjligt att begränsa en förhandlingsordning till att gälla endast sådana&lt;br&gt;lägenheter som hyrs av medlemmar i den organisation som har förhand-&lt;br&gt;lingsordning (se t.ex. RBD 23:79 och 1:80). &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;26&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.4 Rätt till förhandlingsordning&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med en hyresgästorganisation om&lt;br&gt;förhandlingsordning, kan organisationen fa frågan prövad av hyresnämn-&lt;br&gt;den. Om en organisation av hyresgäster vägrar att ingå avtal om förhand-&lt;br&gt;lingsordning, har hyresvärden motsvarande rätt till prövning (se 9 §).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Före den 1 juli 1994 gällde att både en hyresgästorganisation och en&lt;br&gt;hyresvärd normalt hade rätt till förhandlingsordning. Enligt den då gäl-&lt;br&gt;lande lydelsen av 10 § skulle nämnden bifalla en ansökan om förhand-&lt;br&gt;lingsordning, om det inte med hänsyn till hyresgästorganisationens kvali-&lt;br&gt;fikationer, hyresgästernas inställning och omständigheterna i övrigt kunde&lt;br&gt;anses obilligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den&lt;br&gt;begärda förhandlingsordningen skulle gälla. Utgångspunkten for pröv-&lt;br&gt;ningen var således att det förelåg en rätt till förhandlingsordning och att&lt;br&gt;det var den part som inte ville ingå avtal om förhandlingsordning som&lt;br&gt;skulle visa att det var obilligt. Rätten till förhandlingsordning begränsades&lt;br&gt;av att det fanns ett förbud mot flera förhandlingsordningar for ett och&lt;br&gt;samma hus.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt den nu gällande lydelsen av 10 § skall hyresnämnden bifalla en&lt;br&gt;ansökan om förhandlingsordning, om det med hänsyn till hyresgästorgani-&lt;br&gt;sationens kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna och omständig-&lt;br&gt;heterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgäst-&lt;br&gt;organisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Det&lt;br&gt;föreligger således inte längre någon presumtion for att en ansökan om&lt;br&gt;införande av förhandlingsordning skall bifallas. Numera gäller att det är&lt;br&gt;den part som gör gällande att det föreligger rätt till förhandlingsordning&lt;br&gt;som skall styrka sitt påstående (se prop. 1993/94:199 s. 64 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det är inte bara organisationer som är anslutna till Hyresgästernas&lt;br&gt;Riksförbund (den s.k. organiserade hyresgäströrelsen) som kan uppträda&lt;br&gt;som förhandlingspart på hyresgästsidan. I förarbetena till hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen anfördes att lagstiftningen skall vara neutral till hyresgästernas&lt;br&gt;val av intresseorganisation och att inga andra formella krav bör ställas&lt;br&gt;utöver dem som far anses ligga i begreppet hyresgästorganisation.&lt;br&gt;Intresseorganisationen skall således vara en rättskapabel ideell förening&lt;br&gt;med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Hur&lt;br&gt;stor faktisk förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhets-&lt;br&gt;bestånd som en förhandlingsordning är tänkt att omfatta. Ett minimikrav&lt;br&gt;är att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för för-&lt;br&gt;handlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden&lt;br&gt;i den utsträckning som ett regelbundet bedrivet förhandlingsarbete fordrar&lt;br&gt;(jfr prop. 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 144 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De lagändringar som genomfördes år 1994 rörde inte kraven på hyres-&lt;br&gt;gästorganisationens kvalifikationer (jfr prop. 1993/94:199 s. 65).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en prövning av rätt till förhandlingsordning skulle, enligt 10 § i&lt;br&gt;dess tidigare lydelse, hänsyn tas till hyresgästernas inställning. Det innebar&lt;br&gt;att organisationen skulle vara representativ for de boende och att hyres-&lt;br&gt;gästerna skulle ha förtroende för den. Det innebar också att det inte stod&lt;br&gt;i överensstämmelse med lagens syften att genomdriva en förhandlingsord-&lt;br&gt;ning i strid mot hyresgästernas uppfattning. Om det fanns delade me-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;27&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ningar bland hyresgästerna, skulle hyresnämnden försöka fastställa vilken Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;mening som omfattades av flest hyresgäster och låta den bestämma&lt;br&gt;utgången. Om hyresgästernas inställning hade kommit till klart uttryck i&lt;br&gt;processen, skulle det vara utslagsgivande vid obillighetsprövningen. Om&lt;br&gt;de flesta hyresgästerna inte motsatte sig den begärda förhandlingsord-&lt;br&gt;ningen, skulle den således komma till stånd (se prop. 1977/78:175 s. 110&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;f. och 114).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Numera ingår inte längre ”hyresgästernas inställning” som ett moment&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;i den skälighetsprövning som skall göras enligt 10 §. En hyresgäst har&lt;br&gt;alltid rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet, om han&lt;br&gt;inte är beredd att stödja den eller de organisationer som har ingått för-&lt;br&gt;handlingsordning för huset. Nämnden skall i stället beakta vilket stöd&lt;br&gt;organisationen har bland hyresgästerna. I motiven till denna bestämmelse&lt;br&gt;angavs att en förhandlingsordning kan medföra både kostnader och besvär&lt;br&gt;för hyresvärden. Därför borde endast en hyresgästorganisation som har ett&lt;br&gt;mera påtagligt stöd bland hyresgästerna ha rätt till förhandlingsordning.&lt;br&gt;Också hänsynen till hyresgästorganisationen ansågs tala för att man bör&lt;br&gt;kräva ett visst hyresgäststöd. En organisation borde nämligen inte kunna&lt;br&gt;tvingas till förhandlingar beträffande ett hus där hyresgästernas intresse&lt;br&gt;är alltför litet. Som riktmärke gäller därför, enligt förarbetsuttalanden, att&lt;br&gt;minst tio procent av hyresgästerna i det eller de hus som förhandlingsord-&lt;br&gt;ningen är tänkt att omfatta skall stödja organisationen (se prop.&lt;br&gt;1993/94:199 s. 64 f. och 91).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Kravet på stöd bland hyresgästerna innebär att de skall ha en vilja att&lt;br&gt;avtala om en förhandlingsklausul som hänvisar till den aktuella för-&lt;br&gt;handlingsordningen (se prop. 1993/94:199 s. 91). Det krävs inte att någon&lt;br&gt;av hyresgästerna är medlem i hyresgästorganisationen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning kan upphöra efter uppsägning (se 12 §). Om en&lt;br&gt;avtalspart säger upp en förhandlingsordning, kan motparten inom viss tid&lt;br&gt;hänskjuta frågan om förlängning till hyresnämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En tvist om förlängning av en förhandlingsordning skall prövas enligt&lt;br&gt;samma grunder som en tvist om införande av förhandlingsordning (se&lt;br&gt;13 § andra stycket). Detta innebär att det numera är den part som begär&lt;br&gt;att förhandlingsordningen skall gälla som skall visa att detta, med hänsyn&lt;br&gt;till hyresgästorganisationens kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna&lt;br&gt;och omständigheterna i övrigt, är skäligt mot motparten.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.5 Antalet förhandlingsordningar i ett och samma hus&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Som nämnts fanns det före den 1 juli 1994 ett förbud mot flera än en&lt;br&gt;förhandlingsordning beträffande samma hus. Det ansågs bl.a. att förhand-&lt;br&gt;lingsarbetet skulle kompliceras om hyresvärdarna tvingades förhandla med&lt;br&gt;flera olika motparter och att åtskilliga frågor inte kan lösas på olika sätt&lt;br&gt;för olika hyresgäster (se prop. 1977/78:175 s. 97 och 114 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sedan den 1 juli 1994 tillåts emellertid flera förhandlingsordningar för&lt;br&gt;samma hus. Flera remissinstanser var kritiska till en sådan ordning. De&lt;br&gt;menade att flera förhandlingsordningar leder till praktiska och ekonomiska&lt;br&gt;olägenheter för hyresvärdarna. I propositionen anfördes emellertid att det&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ur principiell synvinkel var mycket otillfredsställande att hyresgästerna i&lt;br&gt;ett hus hade så små möjligheter som i det då gällande systemet att själva&lt;br&gt;bestämma vem som skulle företräda dem i förhandlingarna. Ett system&lt;br&gt;med flera förhandlingsordningar antogs också kunna skapa förutsättningar&lt;br&gt;för en ökad konkurrens mellan organisationer på hyresgästsidan, vilket&lt;br&gt;ansågs vara till fördel för hyresgästerna. Det påpekades dessutom att de&lt;br&gt;hyresgäster som väljer att ställa sig utanför den förhandlingsordning som&lt;br&gt;den etablerade hyresgästorganisationen har far en betydligt starkare&lt;br&gt;ställning, om den organisation som skall företräda dem förhandlar med&lt;br&gt;stöd av en förhandlingsordning än om den bara förhandlar som ombud.&lt;br&gt;Det ansågs emellertid att antalet förhandlingsordningar bör begränsas och&lt;br&gt;att det inte skall fa finnas mer än två eller högst tre förhandlingsordningar&lt;br&gt;i samma hus. Denna begränsning skall göras inom ramen för hyres-&lt;br&gt;nämndens skälighetsbedömning vid en tvist om införande av en förhand-&lt;br&gt;lingsordning (se prop. 1993/94:199 s. 62 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.6 Förhandlingsskyldighet&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Allmänt om förhandlingsskyldighet&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning medför rätt och skyldighet att förhandla med&lt;br&gt;motparten beträffande de lägenheter som omfattas av förhandlingsord-&lt;br&gt;ningen, dvs. lägenheter som har förhandlingsklausul i hyresavtalet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Före den 1 juli 1994 omfattade en förhandlingsordning även lägenheter&lt;br&gt;som saknade förhandlingsklausul i hyresavtalet. Förekomsten av en för-&lt;br&gt;handlingsklausul i det enskilda hyresavtalet var alltså inte någon förut-&lt;br&gt;sättning för förhandlingsrätt och en däremot svarande förhandlingsskyl-&lt;br&gt;dighet beträffande en lägenhet. Dessutom var hyresvärden skyldig att&lt;br&gt;tillämpa en förhandlingsöverenskommelse även beträffande lägenheter&lt;br&gt;utan förhandlingsklausul. Detta gällde dock inte om en lägenhet inte om-&lt;br&gt;fattades av förhandlingsordningen därför att förhandlingsordningens parter&lt;br&gt;hade kommit överens om att undanta lägenheten eller hyresavtalet efter&lt;br&gt;beslut av hyresnämnden inte innehöll förhandlingsklausul. Även om&lt;br&gt;hyresvärden således var skyldig att tillämpa en förhandlingsöverenskom-&lt;br&gt;melse beträffande samtliga lägenheter som omfattades av förhandlings-&lt;br&gt;ordningen, var den enskilde hyresgästen inte bunden om hans hyresavtal&lt;br&gt;saknade förhandlingsklausul.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innebörden av förhandlingsskyldigheten är olika beroende på vilka&lt;br&gt;frågor det skall förhandlas om. Den viktigaste förhandlingsskyldigheten&lt;br&gt;är hyresvärdens s.k. primära förhandlingsskyldighet. Dessutom finns en&lt;br&gt;skyldighet för båda parter att förhandla efter begäran av motparten om&lt;br&gt;förhandling i viss fråga. Slutligen kan en förhandlingsordning innebära&lt;br&gt;rätt för en hyresgästorganisation att fa till stånd förhandlingar med mot-&lt;br&gt;parten rörande ett enskilt hyresavtal.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;29&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;Primär förhandlingsskyldighet&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet, ändra grunderna för&lt;br&gt;beräkning av särskild ersättning enligt 19 § hyreslagen eller ändra villkor&lt;br&gt;som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att&lt;br&gt;användas gemensamt av hyresgästerna, är han enligt 5 § första stycket&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen skyldig att ta initiativ till, genomföra och avsluta&lt;br&gt;förhandlingar med hyresgästorganisationen i frågan (primär förhandlings-&lt;br&gt;skyldighet).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det finns särskilda regler för att garantera att den primära förhandlings-&lt;br&gt;skyldigheten fullgörs. Enligt 23 § hyresförhandlingslagen är ett avtal som&lt;br&gt;hyresvärden träffar med hyresgästerna utan att den primära förhandlings-&lt;br&gt;skyldigheten har iakttagits ogiltigt. Detsamma gäller avtal om bl.a. hyres-&lt;br&gt;höjning utöver vad som anges i en förhandlingsöverenskommelse. Hyres-&lt;br&gt;värden blir skyldig att betala tillbaka vad han har tagit emot för mycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Av 26 § följer att en hyresvärd som inte iakttar den primära förhand-&lt;br&gt;lingsskyldigheten kan bli skadeståndsskyldig mot hyresgästorganisationen.&lt;br&gt;Skadeståndsskyldigheten avser brott mot själva förhandlingsskyldigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vidare gäller enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och&lt;br&gt;hyresnämnder att hyresnämnden normalt inte får pröva bl.a. en begäran&lt;br&gt;om högre hyra, om hyresvärden inte har fullgjort sin primära förhand-&lt;br&gt;lingsskyldighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om parterna är överens om det, kan de utvidga området för den primära&lt;br&gt;förhandlingsskyldigheten utöver vad som följer av 5 § första stycket&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen. I sådana fall utökas också skadeståndsskyldig-&lt;br&gt;heten i motsvarande mån.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Annan förhandlingsskyldighet enligt hyresförhandlingslagen&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning kan också medföra skyldighet att förhandla om&lt;br&gt;andra hyresvillkor än hyran, och om lägenheternas och husets skick,&lt;br&gt;gemensamma anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden i den&lt;br&gt;mån de rör hyresgästerna gemensamt (se 5 § andra stycket). En sådan&lt;br&gt;förhandlingsskyldighet skiljer sig från den primära förhandlingsskyldig-&lt;br&gt;heten genom att den bara gäller när motparten har begärt förhandling i&lt;br&gt;den aktuella frågan. Den är vidare dispositiv på så sätt att den kan såväl&lt;br&gt;utvidgas som inskränkas genom avtal. Även denna förhandlingsskyldighet&lt;br&gt;är skadeståndssanktionerad (se 27 §).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning kan slutligen, om parterna är ense om det, med-&lt;br&gt;föra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandlingar med&lt;br&gt;motparten om frågor som rör tillämpningen av ett enskilt hyresavtal under&lt;br&gt;förutsättning att hyresgästen har lämnat hyresgästorganisationen fullmakt&lt;br&gt;att företräda honom i saken (se 5 § tredje stycket). Skadeståndssank-&lt;br&gt;tionen i 27 § omfattar även brott mot denna förhandlingsskyldighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innebörden av förhandlingsskyldigheten&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I 15 § ges föreskrifter om hur förhandlingar påkallas och när samman-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;träde skall hållas. Dessa föreskrifter anger vad som skall gälla när Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;parterna inte kan enas eller har avstått från att reglera frågan. Om parterna&lt;br&gt;önskar någon annan ordning, kan de skriftligen komma överens om det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I 16 § första stycket anges bl.a. att förhandlingsskyldig part själv eller&lt;br&gt;genom ombud skall inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga&lt;br&gt;fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser.&lt;br&gt;Av bestämmelsen framgår således vad som konkret ligger i parts förhand-&lt;br&gt;lingsskyldighet. Förhandlingsskyldigheten fullgörs endast om parten ingår&lt;br&gt;i saklig överläggning med motparten angående förhandlingsfrågan (se&lt;br&gt;prop. 1977/78:175 s. 161). I förhandlingsskyldigheten ligger däremot inte&lt;br&gt;någon skyldighet att nå fram till en lösning.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.7 Förhandlingsklausul&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Verkan av en förhandlingsklausul&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul, binds hyresgästen till&lt;br&gt;de överenskommelser som träffas på grund av den förhandlingsordning&lt;br&gt;som förhandlingsklausulen hänvisar till. Förhandlingsklausulen ger således&lt;br&gt;hyresvärden rätt att tillämpa de överenskomna villkoren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Rätten att fa förhandlingsklausulen slopad&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En av nyheterna i de ändringar i hyresförhandlingslagen som trädde i&lt;br&gt;kraft den 1 juli 1994 var att en hyresgäst i princip fick rätt att stå utanför&lt;br&gt;det kollektiva förhandlingssystemet och själv förhandla och träffa avtal&lt;br&gt;med sin hyresvärd. Som skäl för den nya ordningen angavs att det från&lt;br&gt;principiella utgångspunkter starkt kunde ifrågasättas om en hyresgäst&lt;br&gt;skulle behöva acceptera att en hyresgästorganisation träffar avtal med&lt;br&gt;hyresvärden utan att hyresgästen har gett organisationen något sådant&lt;br&gt;uppdrag. Det ansågs att man i ännu högre grad kunde ifrågasätta organisa-&lt;br&gt;tionens behörighet då hyresgästen klart motsatt sig att organisationen för-&lt;br&gt;handlar och avtalar för hans räkning. Dessutom anmärktes att hyres-&lt;br&gt;gästen, även om han motsatt sig att organisationen förhandlade för&lt;br&gt;honom, tvingades betala för detta arbete. En ordning med flera aktörer på&lt;br&gt;marknaden förutsattes också leda till ökad konkurrens och på sikt medföra&lt;br&gt;att hyresrätten som upplåtelseform skulle få större utvecklingsmöjligheter&lt;br&gt;(se prop. 1993/94:199 s. 50 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens beträffande&lt;br&gt;frågan om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul, kan frågan&lt;br&gt;hänskjutas till hyresnämnden (se 2 § andra stycket hyresförhandlings-&lt;br&gt;lagen). Vid prövningen av om en förhandlingsklausul skall införas eller&lt;br&gt;slopas i ett hyresavtal är hyresgästens mening normalt utslagsgivande. Har&lt;br&gt;hyresgästen gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra&lt;br&gt;frågan i enlighet med denna såvida inte synnerliga skäl talar emot det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I förarbetena (se prop. 1993/94:199 s. 88) anfördes några exempel på&lt;br&gt;situationer när det kan finnas skäl att avgöra frågan om införande eller&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;slopande av förhandlingsklausul i strid mot en hyresgästs uttalade upp- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;fattning. En sådan situation är när hyresgästen upprepade gånger har fatt&lt;br&gt;en förhandlingsklausul införd och slopad. En annan sådan situation är när&lt;br&gt;hyresgästen upprepade gånger har hoppat fram och tillbaka mellan olika&lt;br&gt;hyresgästorganisationer, i varje fall om detta har ägt rum inom korta tids-&lt;br&gt;intervaller. Andra situationer när det kan finnas skäl att inte följa hyres-&lt;br&gt;gästens uppfattning är då den förhandlingsordning som förhandlings-&lt;br&gt;klausulen hänvisar till troligtvis inte kommer att gälla någon längre tid&lt;br&gt;eller då hyresgästen snart kommer att flytta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har hyresgästen inte gett sin uppfattning till känna, skall frågan avgöras&lt;br&gt;i enlighet med hyresvärdens uppfattning (se 2 § andra stycket).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Äldre rätt: beslut om att förhandlingsordning inte längre skall gälla&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Före den 1 juli 1994 gällde att hyresnämnden i en tvist om införande eller&lt;br&gt;bibehållande av en förhandlingsklausul kunde besluta att den aktuella&lt;br&gt;förhandlingsordningen inte skulle gälla längre. Ett sådant beslut fick till&lt;br&gt;följd att förhandlingsklausuler som hänvisade till förhandlingsordningen&lt;br&gt;förlorade sin verkan. För att ett beslut av detta slag skulle kunna meddelas&lt;br&gt;fordrades att det fanns särskilda skäl. Särskilda skäl kunde föreligga om&lt;br&gt;det stod klart för hyresnämnden att framtida förhandlingsöverenskommel-&lt;br&gt;ser skulle kunna göras gällande endast mot en minoritet av hyresgästerna.&lt;br&gt;En ytterligare förutsättning för att den gällande förhandlingsordningen&lt;br&gt;skulle upphävas var att det var utrett att en annan hyresgästorganisation&lt;br&gt;avsåg att försöka fa förhandlingsrätt för det eller de hus som det var fråga&lt;br&gt;om. Om anledningen till hyresgästernas negativa inställning till förhand-&lt;br&gt;lingsklausulerna var att de ville förhandla enskilt med hyresvärden, skulle&lt;br&gt;det inte anses föreligga skäl för att upphäva förhandlingsordningen (se&lt;br&gt;prop. 1977/78:175 s. 152).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Efter den 1 juli 1994 gäller att en förhandlingsordning omfattar en&lt;br&gt;lägenhet endast om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som&lt;br&gt;hänvisar till förhandlingsordningen. Hyresnämndens möjlighet att i sam-&lt;br&gt;band med prövningen av en förhandlingsklausuls införande eller slopande&lt;br&gt;upphäva en förhandlingsordning blev då onödig. Den togs därför bort.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.8 Förhandlingsöverenskommelse&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;I de flesta fall leder kollektiva hyresförhandlingar till att partema träffar&lt;br&gt;en förhandlingsöverenskommelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den enskilde hyresgästen har möjlighet att inom viss tid ansöka hos&lt;br&gt;hyresnämnden om ändring av överenskommelsen i den del den avser&lt;br&gt;honom (se 22 § hyresförhandlingslagen). Hyresnämnden kan pröva såväl&lt;br&gt;hyran som andra hyresvillkor som har bestämts genom förhandlings-&lt;br&gt;överenskommelsen. En hyresgäst som har försuttit fristen för att ansöka&lt;br&gt;om ändring av en förhandlingsöverenskommelse har ändå alltid kvar en&lt;br&gt;rätt att begära villkorsändring enligt 54 § hyreslagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om förhandlingarna har strandat, dvs. om de har avslutats utan att&lt;br&gt;partema har lyckats nå fram till en förhandlingsöverenskommelse, har&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hyresvärden rätt att träffa enskilda avtal med hyresgästerna i den fråga Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;som förhandlingarna har omfattat. Hyresvärden eller den enskilda hyres-&lt;br&gt;gästen - däremot inte hyresgästorganisationen - kan i stället för att träffa&lt;br&gt;enskilda avtal ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren (se&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;24 §).&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.9 Särskilt om förhandlingsöverenskommelse avseende hyra&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall enligt 21 § hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen samma hyra bestämmas for sådana lägenheter som är lika&lt;br&gt;stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte kan&lt;br&gt;anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Bestämmelsen har&lt;br&gt;kommit till i de oorganiserade hyresgästernas intresse. Den syftar till att&lt;br&gt;garantera att de oorganiserade hyresgästerna behandlas korrekt vid hyres-&lt;br&gt;sättningen (se prop. 1977/78:175 s. 104 f.)&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den praktiska innebörden av bestämmelsen är följande. Om en hyresgäst&lt;br&gt;visar att en lägenhet som omfattas av samma förhandlingsordning och&lt;br&gt;som är lika stor som hans har fatt lägre hyra bestämd i en förhandlings-&lt;br&gt;överenskommelse, skall hyresvärden visa att det finns sådana bruksvärdes-&lt;br&gt;mässiga skillnader mellan lägenheterna som motiverar hyresskillnaden.&lt;br&gt;Om hyresvärden inte kan göra det, skall hyran for den dyrare lägenheten&lt;br&gt;sänkas till den lägre nivån, även om den högre hyran vid en bruksvärdes-&lt;br&gt;prövning enligt 55 § hyreslagen skulle anses som skälig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När en hyresgäst har ansökt om ändring i en förhandlingsöverenskom-&lt;br&gt;melse avseende hyran, skall hyresnämnden bestämma hyran med stöd av&lt;br&gt;bruksvärdesprincipen, dock med den avvikelse som kan följa av 21 § (se&lt;br&gt;22 § andra stycket). Det innebär att hyresnämnden skall fastställa hyran&lt;br&gt;till ett lägre belopp inte bara om den hyra som har bestämts i förhand-&lt;br&gt;lingsöverenskommelsen är högre än bruksvärdeshyran utan också om den&lt;br&gt;är högre än den hyra som i överenskommelsen har bestämts för likvärdiga&lt;br&gt;lägenheter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen om samma hyra för lika lägenheter gäller inte om hyres-&lt;br&gt;gästen, i stället för att ansöka om ändring i förhandlingsöverenskommel-&lt;br&gt;sen, begär prövning av hyresvillkoren enligt 54 § hyreslagen. Vid en&lt;br&gt;sådan prövning skall hyresnämnden tillämpa bruksvärdesprincipen fullt ut,&lt;br&gt;dvs. utan att beakta 21 § hyresförhandlingslagen (jfr 5 § fjärde stycket&lt;br&gt;samma lag).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sedan den 1 juli 1994 gäller att en förhandlingsöverenskommelse endast&lt;br&gt;avser de lägenheter som omfattas av den aktuella förhandlingsordningen.&lt;br&gt;Om det förs in en förhandlingsklausul i hyresavtalet för en lägenhet som&lt;br&gt;inte tidigare har omfattats av det kollektiva förhandlingssystemet, kommer&lt;br&gt;det inledningsvis inte att gälla någon förhandlingsöverenskommelse be-&lt;br&gt;träffande den lägenheten. En liknande situation uppstår om en förhand-&lt;br&gt;lingsklausul ersätts med en klausul som hänvisar till en förhandlingsord-&lt;br&gt;ning med en annan hyresgästorganisation. För en sådan lägenhet finns det&lt;br&gt;normalt inte någon gällande förhandlingsöverenskommelse beträffande&lt;br&gt;hyran eftersom de förhandlingar som den andra hyresgästorganisationen&lt;br&gt;fört tidigare inte har omfattat lägenheten. Hyresgästen far därför fortsätta&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 Riksdagen 1996197. 1 saml. Nr 30&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;att betala sin gamla hyra till dess att hyresvärden och organisationen eller Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;hyresgästen har kommit överens om något annat.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.10 Förhandlingsersättning&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Om förhandlingarna avslutas med att det träffas en förhandlingsöverens-&lt;br&gt;kommelse, far det bestämmas att det i hyran för samtliga lägenheter som&lt;br&gt;omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp i ersättning&lt;br&gt;till hyresgästorganisationen för förhandlingsarbetet (förhandlingsersätt-&lt;br&gt;ning). Beloppet skall vara skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhand-&lt;br&gt;lingskostnademas storlek och övriga omständigheter (se 20 § hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En överenskommelse om förhandlingsersättning förutsätter således att&lt;br&gt;partema är överens. Det finns alltså inte någon rätt för hyresgästorganisa-&lt;br&gt;tion att fa ersättning. Organisationen kan inte heller genom att klandra en&lt;br&gt;förhandlingsöverenskommelse fa till stånd ett beslut om förhandlingser-&lt;br&gt;sättning eller fa högre ersättning än vad som har överenskommits.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I propositionen till hyresförhandlingslagen anfördes (prop. 1977/78:175&lt;br&gt;s. 107) att det redan av principiella skäl inte kunde komma i fråga att gå&lt;br&gt;så långt som att förplikta en hyresvärd att betala den hyresgästorganisa-&lt;br&gt;tion som är hans motpart vid förhandlingarna viss andel av hyres-&lt;br&gt;intäkterna. Den nuvarande ordningen bygger därför på att ersättningen till&lt;br&gt;hyresgästorganisationen betalas av hyresgästerna såsom en del av hyran.&lt;br&gt;En överenskommelse om förhandlingsersättning innebär endast att hyres-&lt;br&gt;värden åtar sig att vidarebefordra viss del av hyran för de lägenheter som&lt;br&gt;omfattas av förhandlingsöverenskommelsen till hyresgästorganisationen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsersättningen tas ut av alla hyresgäster som omfattas av för-&lt;br&gt;handlingsöverenskommelsen, oavsett om de är medlemmar eller inte i den&lt;br&gt;förhandlande organisationen. Det har nämligen ansetts att det är rimligt&lt;br&gt;att också de hyresgäster som inte är medlemmar i den förhandlande&lt;br&gt;organisationen - och således inte betalar någon medlemsavgift - tar på sig&lt;br&gt;ett visst ekonomiskt ansvar för att skapa de resurser som behövs för att&lt;br&gt;förhandlingsarbetet skall kunna bedrivas effektivt (se prop. 1977/78:175&lt;br&gt;s. 106).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En hyresgäst kan få till stånd en prövning av förhandlingsersättningens&lt;br&gt;skälighet. En sådan prövning kan göras utan samband med en prövning&lt;br&gt;av hyran i övrigt (se 22 § andra stycket).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den nu redovisade regleringen gäller endast beträffande ersättning för&lt;br&gt;själva förhandlingsarbetet (se prop. 1977/78:175 s. 107). Om partema&lt;br&gt;träffar avtal om att hyresgästföreningen skall få ersättning för annat&lt;br&gt;arbete, exempelvis för arbete med boendedemokratifrågor, fritids-&lt;br&gt;verksamhet eller liknande, kan denna ersättning inte prövas med stöd av&lt;br&gt;den särskilda regeln i 22 § (jfr Svea hovrätts, avd. 16, beslut 1995-06-19,&lt;br&gt;SOH 227). En sådan ersättning kan dock prövas inom ramen för en vanlig&lt;br&gt;bruksvärdesprövning (jfr Svea hovrätts, avd. 16, beslut 1996-04-19, SÖH&lt;br&gt;147).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En hyresgäst som får en förhandlingsklausul slopad har rätt att få hyran&lt;br&gt;sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen (se 55 §&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;34&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;fjärde stycket hyreslagen). Om en förhandlingsklausul har slopats och er- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;satts med en förhandlingsklausul som hänvisar till en annan förhandlings-&lt;br&gt;ordning, uppstår det ett avtalslöst tillstånd i fråga om förhandlingsersätt-&lt;br&gt;ningen. Hyresgästen är i en sådan situation inte skyldig att betala förhand-&lt;br&gt;lingsersättning till den nya organisationen förrän det har träffats en för-&lt;br&gt;handlingsöverenskommelse som omfattar hans lägenhet.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.1.11 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Passivitetsregeln&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;När möjligheten för enskilda hyresgäster att stå utanför det kollektiva&lt;br&gt;förhandlingssystemet infördes, befarades det att praktiska svårigheter&lt;br&gt;kunde uppstå för hyresvärdarna. I förarbetena till den nya lagstiftningen&lt;br&gt;anfördes (se prop. 1993/94:199 s. 56 f.) att det kunde tänkas att vissa av&lt;br&gt;dessa hyresgäster skulle vara passiva i förhandlingarna med hyresvärden&lt;br&gt;eller rentav medvetet fördröja förhandlingsarbetet. För att komma till rätta&lt;br&gt;med sådana situationer infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres-&lt;br&gt;lagen. Regeln är tillämplig endast vid höjning av hyran och den innebär&lt;br&gt;i korthet följande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden vill höja hyran och samtidigt binda hyresgästen till den&lt;br&gt;begärda hyran, skall han skicka ett skriftligt meddelande till hyresgästen.&lt;br&gt;Meddelandet skall innehålla uppgift om den hyreshöjning som begärs, det&lt;br&gt;totala hyresbeloppet efter hyreshöjningen och den dag den nya hyran skall&lt;br&gt;börja gälla. I meddelandet skall även anges det datum då hyresgästen&lt;br&gt;senast måste ha motsatt sig hyreshöjningen för att den inte skall börja&lt;br&gt;gälla. Hyresgästen skall alltid ha minst två månader på sig från den dag&lt;br&gt;då meddelandet lämnades att motsätta sig kravet. Meddelandet skall dess-&lt;br&gt;utom innehålla uppgift om att hyresgästen blir bunden av sin passivitet&lt;br&gt;om han inte motsätter sig kravet. Slutligen skall meddelandet innehålla&lt;br&gt;uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan&lt;br&gt;pröva den begärda hyrans skälighet samt en uppgift om vad hyresgästen&lt;br&gt;behöver göra för att en såda prövning skall kunna ske. Den nya hyran far&lt;br&gt;börja gälla först efter den dag som i meddelandet angetts som sista dag&lt;br&gt;för att motsätta sig hyreshöjningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det räcker att hyresvärdens skriftliga meddelande skickas i ett rekom-&lt;br&gt;menderat brev till hyresgästens vanliga adress eller den tillfälliga adress&lt;br&gt;som hyresgästen har angett till hyresvärden (se 63 § hyreslagen). Det har&lt;br&gt;nämligen ansetts att det bör kunna krävas att en hyresgäst som har valt att&lt;br&gt;stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet ser till att han som regel&lt;br&gt;kan nås av hyresvärdens meddelanden (se prop. 1993/94:199 s. 59). En&lt;br&gt;hyresgäst som reser bort under längre tid bör därför, i eget intresse, med-&lt;br&gt;dela hyresvärden under vilken adress han kan nås eller ordna saken på&lt;br&gt;något annat sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresgästen meddelar hyresvärden att han inte godtar hyreshöj-&lt;br&gt;ningen. kan hyresvärden hänskjuta frågan till hyresnämnden. Det är även&lt;br&gt;här tillräckligt att hyresgästens meddelande skickas till hyresvärden i&lt;br&gt;rekommenderat brev. Enligt en föreskrift i 54 § första stycket hyreslagen&lt;br&gt;måste värden dock avvakta med hänskjutandet en månad från det att han&lt;br&gt;skickade det skriftliga meddelandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresgästen förhåller sig passiv, blir han bunden av den hyra som Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;hyresvärden har begärt (se 54 a § andra stycket hyreslagen). Vill hyres-&lt;br&gt;gästen begära prövning av den nya hyran gäller enligt 54 § första stycket&lt;br&gt;hyreslagen att han skriftligen skall begära villkorsändring hos hyresvär-&lt;br&gt;den. Om parterna inte kommer överens, kan hyresgästen tidigast en&lt;br&gt;månad efter det att han lämnat meddelandet till hyresvärden ansöka hos&lt;br&gt;hyresnämnden om villkorsändring, dvs. prövning av den nya hyran.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När hyresnämnden skall pröva skäligheten av en hyra, oavsett om detta&lt;br&gt;sker på begäran av hyresgästen eller på begäran av hyresvärden, gäller&lt;br&gt;som huvudregel att beslut om villkorsändring inte far avse tiden före det&lt;br&gt;månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för&lt;br&gt;ansökan till hyresnämnden. Huvudregeln kommer till uttryck i 55 c §&lt;br&gt;första och andra styckena hyreslagen. Ett undantag från denna regel finns&lt;br&gt;i samma paragrafs fjärde stycke. Där föreskrivs att hyresnämnden, när det&lt;br&gt;finns skäl till det, far förordna om villkorsändring från tidigare tidpunkt&lt;br&gt;än vad som följer av första och andra styckena.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I tredje stycket finns en särskild bestämmelse som är tillämplig när en&lt;br&gt;hyresgäst genom passivitet har blivit bunden av en hyreshöjning. I sådant&lt;br&gt;fall far hyresnämnden, under förutsättning att hyregästen har begärt&lt;br&gt;nämndens prövning inom tre månader från det att den nya hyran började&lt;br&gt;gälla, besluta om den nya hyrans storlek från den dag då den började&lt;br&gt;gälla. För att denna undantagsbestämmelse skall bli tillämplig fordras&lt;br&gt;alltså att hyresgästen dels meddelar hyresvärden att han begär villkorsänd-&lt;br&gt;ring, dels ansöker om hyresnämndens prövning. Ansökan om hyresnämn-&lt;br&gt;dens prövning skall göras tidigast en månad efter begäran om villkors-&lt;br&gt;ändring och senast inom tre månader från det att den nya hyran började&lt;br&gt;tillämpas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresgästen inte begär villkorsändring inom tremånadersfristen, kan&lt;br&gt;han ändå begära hyresnämndens prövning av den nya hyrans skälighet. I&lt;br&gt;sådana fall tillämpas dock huvudregeln i 55 c § första och andra styckena&lt;br&gt;hyreslagen om den tidpunkt från vilken villkorsändring tidigast kan gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1 samband med införandet av passivitetsregeln infördes på förslag av&lt;br&gt;bostadsutskottet en särskild skyddsregel i 44 § tredje stycket hyreslagen.&lt;br&gt;Den bestämmelsen innebär att en hyresgäst inte får skiljas från sin lägen-&lt;br&gt;het på grund av dröjsmål med betalningen av en hyreshöjning som trätt&lt;br&gt;i kraft genom hans passivitet, om hyran kan prövas med tillämpning av&lt;br&gt;55 c § tredje stycket. Vad som nu sagts gäller till dess att en månad har&lt;br&gt;gått från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut vann laga kraft.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som tidigare angetts infördes passivitetsregeln i samband med att hyres-&lt;br&gt;gäster som bor i hus med förhandlingsordning fick rätt att stå utanför det&lt;br&gt;kollektiva förhandlingssystemet. Detta kan möjligen ge intryck av att&lt;br&gt;passivitetsregeln är tillämplig endast om det gäller en förhandlingsordning&lt;br&gt;för huset. Regeln är emellertid generell. En hyresvärd kan således an-&lt;br&gt;vända sig av passivitetsregeln även om det inte gäller någon förhandlings-&lt;br&gt;ordning för huset.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;36&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;4.2 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbe- p&lt;sub&gt;ro&lt;/sub&gt;p. 1996/97:30&lt;br&gt;ten&lt;/h3&gt;
&lt;h4&gt;4.2.1 Inledning&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Enligt bostadssaneringslagen (1973:531) hade hyresgästerna ett direkt&lt;br&gt;inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder genom att de under&lt;br&gt;vissa förutsättningar kunde förhindra åtgärder som gick utöver vad som&lt;br&gt;krävdes för att lägenheterna skulle uppnå lägsta godtagbara standard.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bostadssaneringslagen upphörde att gälla vid utgången av juni 1994.&lt;br&gt;Lagens bestämmelser om hyresgästinflytande ersattes med en bestämmelse&lt;br&gt;i 55 a § hyreslagen som i korthet innebär att man vid en bruksvärdespröv-&lt;br&gt;ning av hyran för en lägenhet skall kunna bortse från vissa förbättrings-&lt;br&gt;åtgärder i lägenheten. Enkelt uttryckt kan det sägas att hyresgästens&lt;br&gt;tidigare direkta inflytande över normala förbättrings- och ändringsåtgärder&lt;br&gt;ersattes med ett indirekt inflytande, dock endast över lyxåtgärder.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I samband med att bostadssaneringslagen upphörde att gälla upphävdes&lt;br&gt;de särskilda reglerna i plan- och bygglagen (1987:10) som anslöt till be-&lt;br&gt;stämmelserna i bostadssaneringslagen. Senare har även vissa ändringar&lt;br&gt;gjorts beträffande avgränsningen av vilka åtgärder som är bygglovs-&lt;br&gt;pliktiga och vilka åtgärder som inte är bygglovspliktiga.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.2.2 Bostadssaneringslagen&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Allmänt om hyresgästinflytande&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bostadssaneringslagen trädde i kraft år 1974. Den gav hyresnämnden&lt;br&gt;möjlighet att ålägga en fastighetsägare att rusta upp en bostadslägenhet till&lt;br&gt;lägsta godtagbara standard (upprustningsåläggande). Om en sådan upp-&lt;br&gt;rustning inte var möjlig, kunde det i stället meddelas förbud att använda&lt;br&gt;lägenheten för bostadsändamål (användningsförbud).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om lägenheterna i ett hus redan hade lägsta godtagbara standard, kunde&lt;br&gt;hyresgästerna hindra fastighetsägaren från att genomföra vissa förbätt-&lt;br&gt;ringsåtgärder. I det följande kommer endast hyresgästinflytandet vid upp-&lt;br&gt;rustning som initierats av hyresvärden att behandlas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna om hyresgästinflytande vid sådana ombyggnader som&lt;br&gt;inte behövs för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard kom till&lt;br&gt;i syfte att ge hyresgästerna större bestämmanderätt över sina boendeför-&lt;br&gt;hållanden. Det ansågs otillfredsställande att hyresgästerna inte hade&lt;br&gt;möjlighet att påverka förvaltningen av det hus som de bodde i. Det inne-&lt;br&gt;bar också en svaghet i deras besittningsskydd. En ombyggnad som hyres-&lt;br&gt;gästen inte kunde eller ville godta, av ekonomiska eller andra skäl, skulle&lt;br&gt;nämligen kunna leda till att han tvingades flytta. Det ansågs också att&lt;br&gt;hyresgästerna, genom den kännedom om behov och brister i fråga om&lt;br&gt;boendeförhållandena som de hade, kunde förbättra bostadsmiljön och göra&lt;br&gt;fastighetsförvaltningen mera ändamålsenlig. Alternativet att låta bostads-&lt;br&gt;marknadens parter förhandlingsvägen lösa frågan om boinflytande vid&lt;br&gt;upprustning och ombyggnad diskuterades men förkastades. För att hyres-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;37&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;gästerna skulle fa ett reellt inflytande ansågs lagregler vara nödvändiga Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;(se prop. 1974:150 s. 442 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den centrala bestämmelsen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och&lt;br&gt;ändringsarbeten fanns i 2 a § bostadssaneringslagen. Bestämmelsen var&lt;br&gt;uppdelad på två stycken; det första var tillämpligt på åtgärder som inte&lt;br&gt;krävde bygglov och det andra på bygglovspliktiga åtgärder.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Möjligheten att förhindra vissa förbättrings- och ändringsåtgärder var&lt;br&gt;inte begränsad till de olika bostadslägenheterna i huset. Bestämmelserna&lt;br&gt;kunde tillämpas exempelvis om hyresvärden ville renovera husets fasad&lt;br&gt;eller trapphus, bygga om vinds- eller källarutrymmen eller byta vatten-&lt;br&gt;eller avloppsstammar i huset.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytande över åtgärder som inte var bygglovspliktiga&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För åtgärder som inte var bygglovspliktiga gällde att hyresnämnden på&lt;br&gt;ansökan av en hyresgästorganisation fick förbjuda en fastighetsägare att&lt;br&gt;utföra förbättringsarbeten eller liknande åtgärder, om de inte behövdes för&lt;br&gt;att en bostadslägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard. I 2 b §&lt;br&gt;bostadssaneringslagen angavs vad som krävdes för att en lägenhet skulle&lt;br&gt;anses ha lägsta godtagbara standard.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förutsättning för att en hyresnämnd skulle kunna meddela förbud&lt;br&gt;mot en viss åtgärd var att det var uppenbart att åtgärden inte var påkallad&lt;br&gt;av boendehänsyn. Detta innebar att en fastighetsägare inte kunde för-&lt;br&gt;bjudas att utföra sådana åtgärder som han i egenskap av hyresvärd var&lt;br&gt;skyldig att utföra i huset på grund av lag eller avtal. Åtgärder som hörde&lt;br&gt;till det löpande underhållet eller omfattades av hyresvärdens reparations-&lt;br&gt;skyldighet kunde alltså inte förbjudas med stöd av bestämmelsen. Samma&lt;br&gt;sak gällde åtgärder som hyresvärden måste utföra för att uppfylla&lt;br&gt;föreskrifter i exempelvis hälsovårds- eller byggnadsbestämmelsema.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med begreppet boendehänsyn avsågs hänsynen till de boendes intressen&lt;br&gt;i allmänhet. Det syftade alltså inte på intresset hos de hyresgäster som för&lt;br&gt;tillfället bodde i fastigheten. Begreppet hade en objektiv innebörd och&lt;br&gt;vägledande för tolkningen var de bostadspolitiska mål som samhället vid&lt;br&gt;varje tillfälle uppställde. Ett förbud enligt 2 a § första stycket kunde&lt;br&gt;förenas med vite.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Av förarbetena framgick att det endast var i mera uppenbara fall som&lt;br&gt;förbud kunde meddelas. Bestämmelsen kom till för att i första hand vara&lt;br&gt;en spärr mot att fastighetsägaren utrustade lägenheterna eller huset med&lt;br&gt;inredningsdetaljer som ”närmast far betecknas som onödig lyx”. Vid&lt;br&gt;bedömningen av om förbud skulle meddelas skulle det också beaktas om&lt;br&gt;åtgärderna kunde medverka till hyreshöjningar. Kunde det förutses att&lt;br&gt;hyrorna inte skulle komma att höjas på grund av de aktuella åtgärderna,&lt;br&gt;ansågs det i regel inte finnas skäl att förbjuda dem (se prop. 1974:150&lt;br&gt;s. 509).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytande över bygglovspliktiga åtgärder&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För bygglovspliktiga åtgärder gällde följande. Om hyresgästorganisationen &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;38&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;motsatte sig att det utfördes en åtgärd som inte behövdes för att en&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;lägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard, fick åtgärden utföras Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;endast om hyresnämnden på ansökan av fastighetsägaren medgav det. Ett&lt;br&gt;sådant medgivande fick lämnas endast om det fanns särskilda skäl.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan om det fanns särskilda skäl för att medge en viss åtgärd skulle&lt;br&gt;bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I propositionen&lt;br&gt;anfördes att det kunde förekomma fall där det av fastighetsekonomiska&lt;br&gt;eller liknande skäl kunde te sig befogat att utföra vissa åtgärder utöver&lt;br&gt;sådana som behövdes för att uppnå lägsta godtagbara standard. Om&lt;br&gt;tilläggsåtgärdema kunde bedömas ha obetydlig inverkan på lägenheternas&lt;br&gt;bruksvärde, kunde det i vissa fall anses föreligga särskilda skäl att tillåta&lt;br&gt;åtgärderna. Som ett allmänt riktmärke borde gälla att fastighetsägaren&lt;br&gt;måste kunna anföra mycket starka skäl för att tillåtas utföra andra, mera&lt;br&gt;omfattande åtgärder än som innebar upprustning av lägenheterna till lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard, om hyresgästorganisationen motsatte sig åtgärderna.&lt;br&gt;Det var således inte tillräckligt att fastighetsägaren kunde visa att om-&lt;br&gt;byggnaden skulle bli mer lönsam för honom om han fick utföra de åtgär-&lt;br&gt;der han önskade. Endast i de fall där kostnaden för en mindre omfattande&lt;br&gt;ombyggnad inte kunde beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte borde en&lt;br&gt;större ombyggnad eller de åtgärder som behövde utföras för att investe-&lt;br&gt;ringen skulle kunna ge skäligt ekonomiskt utbyte kunna tillåtas (se prop.&lt;br&gt;1974:150 s. 510).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som komplement till reglerna i bostadssaneringslagen fanns en särskild&lt;br&gt;bestämmelse om bygglov i plan- och bygglagen. Bestämmelsen innebar&lt;br&gt;att hyresvärden i bygglovsärendet skulle visa att hyresgästorganisationen&lt;br&gt;inte motsatte sig åtgärden eller att hyresnämnden hade lämnat tillstånd till&lt;br&gt;den. Om hyresvärden inte kunde göra det, fick bygglov inte lämnas (se&lt;br&gt;8 kap. 31 § plan- och bygglagen i dess lydelse före den 1 juli 1994).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vem utövade hyresgästinflytandet?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En särskild fråga gällde vem som skulle utöva hyresgästinflytandet.&lt;br&gt;Beträffande huset som helhet ansågs det att hyresgästerna som kollektiv&lt;br&gt;skulle ha bestämmanderätten. Uppgiften att företräda hyresgästkollektivet&lt;br&gt;lades på den organiserade hyresgäströrelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beträffande åtgärder i den egna lägenheten diskuterades om den enskilde&lt;br&gt;hyresgästen skulle få ett bestämmande inflytande. Man befarade emeller-&lt;br&gt;tid att den enskilde hyresgästen i vissa fall skulle fästa större vikt vid att&lt;br&gt;han hade en låg hyra än att lägenheten bevarades i gott skick även för&lt;br&gt;framtida hyresgäster. Den organiserade hyresgäströrelsen fick därför be-&lt;br&gt;stämmanderätten också beträffande åtgärder i de enskilda lägenheterna.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4.2.3 Regleringen i 55 a § hyreslagen&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Såsom tidigare nämnts upphörde bostadssaneringslagen att gälla vid&lt;br&gt;utgången av juni 1994. I stället infördes en bestämmelse i hyreslagen,&lt;br&gt;55 a §, som ger hyresgästerna ett indirekt inflytande över vissa förbätt-&lt;br&gt;ringsåtgärder. Till den bestämmelsen fördes också reglerna om lägsta god-&lt;br&gt;tagbara standard.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som skäl för att upphäva bostadssaneringslagen angavs bl.a. att stora Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;delar av det svenska hyreshusbeståndet i dag är sanerade och att det finns&lt;br&gt;möjlighet att ingripa mot de fastighetsägare som missköter sina fastigheter&lt;br&gt;med stöd av andra lagar, bl.a. bostadsförvaltningslagen (1977:792) och&lt;br&gt;hyreslagen. Bostadssaneringslagens bestämmelser om sanering behövdes&lt;br&gt;därför inte längre. Däremot ansågs det finnas behov av regler som ger den&lt;br&gt;enskilda hyresgästen en möjlighet att tvinga fram en upprustning av den&lt;br&gt;egna lägenheten till lägsta godtagbara standard. Bestämmelser om upprust-&lt;br&gt;ningsföreläggande togs därför in i 18 a - c §§ hyreslagen (se prop.&lt;br&gt;1993/94:199 s. 73 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beträffande boinflytande vid ombyggnad ansågs det att hyresgästernas&lt;br&gt;intressen kan skyddas på annat sätt än genom bestämmelserna i bostads-&lt;br&gt;saneringslagen. Det konstaterades att hyresgästens besittningsskydd i och&lt;br&gt;för sig kan brytas vid en större ombyggnad men att hyresgästen ändå har&lt;br&gt;rätt att om möjligt bo kvar i lägenheten vid en sådan ombyggnad (se 46 §&lt;br&gt;första stycket 4 hyreslagen). Det ansågs att detta besittningsskydd är till-&lt;br&gt;räckligt. Vid mindre genomgripande åtgärder som inte innebär att hyres-&lt;br&gt;gästen måste flytta från lägenheten bedömdes skyddet dock vara otill-&lt;br&gt;räckligt. I sådana fall ansågs det i första hand vara fråga om att skydda&lt;br&gt;hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av åtgärder som inte kan anses&lt;br&gt;motiverade från hyresgästsynpunkt (se prop. 1993/94:199 s. 72 f.). Hyres-&lt;br&gt;gästinflytandet vid upprustning och ombyggnad utformades därför på&lt;br&gt;följande sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet skall hyresnämn-&lt;br&gt;den inte beakta förbättringsarbete eller liknande åtgärd som hyresvärden&lt;br&gt;har utfört i lägenheten under hyresförhållandet, om åtgärden inte har vid-&lt;br&gt;tagits för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard och&lt;br&gt;uppenbart inte heller har varit motiverad av boendehänsyn. Detta gäller&lt;br&gt;dock inte om hyresgästen (själv eller i vissa fall genom en hyresgästorga-&lt;br&gt;nisation) eller hyresnämnden har godkänt åtgärden eller om det har gått&lt;br&gt;mer än tio år sedan åtgärden utfördes. Hyresnämnden far lämna god-&lt;br&gt;kännande endast om det finns särskilda skäl (se 55 a § hyreslagen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Till skillnad från bestämmelserna i bostadssaneringslagen ger den nu-&lt;br&gt;varande bestämmelsen i hyreslagen inte hyresgästerna någon möjlighet att&lt;br&gt;förhindra att en viss förbättringsåtgärd vidtas i lägenheten. Den innebär&lt;br&gt;i stället att hyresvärden under vissa förutsättningar inte har rätt till ekono-&lt;br&gt;misk kompensation för den standardhöjning som en sådan åtgärd medför.&lt;br&gt;Hyresgästernas direkta inflytande har alltså ersatts med ett indirekt&lt;br&gt;inflytande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En annan skillnad består i att det nuvarande inflytandet endast avser&lt;br&gt;åtgärder som hyresvärden utför i lägenheterna. Hyresgästinflytandet enligt&lt;br&gt;bostadssaneringslagen avsåg även åtgärder som utfördes i andra delar av&lt;br&gt;fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ytterligare en skillnad är att den nuvarande regeln är tillämplig endast&lt;br&gt;på åtgärder som vidtas under hyresförhållandet. Åtgärder som har vid-&lt;br&gt;tagits under ett tidigare hyresförhållande skall således beaktas vid bruks-&lt;br&gt;värdesprövningen. Denna begränsning, liksom begränsningen till åtgärder&lt;br&gt;som har vidtagits de senaste tio åren, motiverades med att förhållanden &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;40&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;som hänför sig till ett tidigare hyresförhållande eller som ligger långt&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;tillbaka i tiden typiskt sett är svåra att föra bevisning om (se prop. Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;1993/94:199 s. 107).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vidare är det den enskilde hyresgästen som själv utövar den rätt till&lt;br&gt;inflytande som finns. Enligt bostadssaneringslagen var det däremot hyres-&lt;br&gt;gästorganisationen som utövade inflytandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den viktigaste skillnaden är att den nya bestämmelsen avser endast&lt;br&gt;sådana åtgärder som kan betecknas som &amp;quot;lyxsanering Bostadssanerings-&lt;br&gt;lagen gav däremot ett inflytande även över ”normala” förbättrings-&lt;br&gt;åtgärder, dvs. sådana åtgärder som var bygglovspliktiga (se avsnitt 4.2.2).&lt;br&gt;Denna effekt beror på att bestämmelsen i 55 a § hyreslagen motsvarar&lt;br&gt;bestämmelsen i 2 a § första stycket bostadssaneringslagen som avsåg icke-&lt;br&gt;bygglovspliktiga åtgärder. I hyreslagen saknas således en motsvarighet till&lt;br&gt;bestämmelsen i 2 a § andra stycket bostadssaneringslagen, som gav hyres-&lt;br&gt;gästkollektivet ett inflytande även över sådana åtgärder som krävde bygg-&lt;br&gt;lov. I det sammanhanget finns det anledning att erinra om att bygglovs-&lt;br&gt;prövningen enligt plan- och bygglagen inskränktes den 1 juli 1995 (se&lt;br&gt;prop. 1993/94:178, bet. 1993/94:BoU18, rskr. 1993/94:372. Beträffande&lt;br&gt;ikraftträdandet se prop. 1994/95:106, bet. 1994/95 :BoU8, rskr.&lt;br&gt;1994/95:91).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;På samma sätt som bostadssaneringslagens bestämmelser är 55 a §&lt;br&gt;hyreslagen inte tillämplig på sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten&lt;br&gt;och inte heller på sådana åtgärder som hyresvärden måste vidta för att&lt;br&gt;uppfylla hälsoskydds- eller byggnadsbestämmelser.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;4.3 Hyresgästinflytande som forutsättning för statligt stöd&lt;br&gt;vid ombyggnad&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Som ett komplement till bestämmelserna om hyresgästinflytande i bo-&lt;br&gt;stadssaneringslagen fanns det i det äldre bostadsfinansieringssystemet&lt;br&gt;regler om hyresgästinflytande vid bygglovspliktiga ombyggnader. Dessa&lt;br&gt;regler avskaffades samtidigt som bostadssaneringslagen upphävdes.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I december 1994 beslutade riksdagen att införa ett extra statligt stöd för&lt;br&gt;förbättring av permanentbostäder (se SFS 1994:1994). Bidrag lämnas för&lt;br&gt;vissa ombyggnadsåtgärder samt underhålls- och reparationsåtgärder som&lt;br&gt;har påbörjats under tiden den 1 januari 1995 - 30 september 1996 och&lt;br&gt;slutförts senast den 31 december 1996. Något krav på yttrande eller&lt;br&gt;godkännande av hyresgäster eller hyresgästorganisation ställs inte.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det extra statliga stödet har naturligtvis bidragit till att vissa fastighets-&lt;br&gt;ägare har tidigarelagt ombyggnader och reparationer av hyreshus. I flera&lt;br&gt;sammanhang har fastighetsägare kritiserats därför att de forcerar fram&lt;br&gt;ombyggnader utan att ta hänsyn till de berörda hyresgästernas synpunkter.&lt;br&gt;Hyresvärdarna påstås alltså ha utnyttjat det förhållandet att det för&lt;br&gt;närvarande saknas bestämmelser om egentligt hyresgästinflytande vid&lt;br&gt;ombyggnad. Det har dessutom hävdats att hyresgästerna i stor utsträck-&lt;br&gt;ning har sagts upp från sina hyresavtal inför en ombyggnad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med anledning av denna utveckling har riksdagen godkänt regeringens&lt;br&gt;förslag om att det skall införas en ny bestämmelse om hyresgästinflytande&lt;br&gt;som förutsättning för statligt stöd för ombyggnad av hyreshus (se prop.&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1995/96:101, bet. 1995/96:BoU10, rskr. 1995/96:227, SFS 1996:349). Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;Den nya regleringen är avsedd att vara temporär och gälla i avvaktan på&lt;br&gt;att regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad tas in i hyreslagstift-&lt;br&gt;ningen, dock längst till utgången av juni 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den provisoriska bestämmelsen om hyresgästinflytande vid ombyggnad&lt;br&gt;har tagits in i 6 a § förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnads-&lt;br&gt;subvention och är tillämplig om den aktuella ombyggnaden har påböljats&lt;br&gt;efter den 15 juni 1996. Bestämmelsen innebär att en hyresvärd som har&lt;br&gt;sagt upp eller avser att säga upp en hyresgäst inför en ombyggnad, kan&lt;br&gt;fa statligt räntestöd endast om den förhandlande hyresgästorganisationen&lt;br&gt;eller, om det inte gäller någon förhandlingsordning för huset, en majoritet&lt;br&gt;av de hyresgäster som är uppsagda eller kommer att sägas upp tillstyrker&lt;br&gt;det. Kravet på samtycke gäller inte om hyresvärden har förelagts av en&lt;br&gt;myndighet att utföra ombyggnadsåtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 Överväganden och förslag&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;5.1 Allmänna utgångspunkter för en reform&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Syftet med den borgerliga regeringens politik på bostadslagstiftningens&lt;br&gt;område uppgavs vara att stärka de enskilda bostadskonsumentemas&lt;br&gt;ställning. De ändringar som genomfördes i hyreslagstifiningen den 1 juli&lt;br&gt;1994 motiverades bl.a. med att man ville öka hyresgästernas valfrihet (se&lt;br&gt;prop. 1993/94:199 s. 49).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De ändringar som genomfördes den 1 juli 1994 innebar emellertid i&lt;br&gt;praktiken att de enskilda hyresgästernas ställning försvagades och att&lt;br&gt;balansen mellan partema rubbades i flera viktiga avseenden. Den allvar-&lt;br&gt;ligaste försämringen för hyresgästerna består i att regleringen i 55 a §&lt;br&gt;hyreslagen knappast ger hyresgästen något verkligt inflytande över för-&lt;br&gt;bättringsåtgärder i den egna lägenheten eller i de gemensamma utrym-&lt;br&gt;mena. En annan brist gäller de s.k. fria inflyttningshyroma; genom en&lt;br&gt;ändring av bestämmelserna om förhandlingsordningens omfattning har&lt;br&gt;hyresvärdarna fatt möjlighet att hyra ut en ledig lägenhet till den som är&lt;br&gt;beredd att betala den högsta hyran. Ytterligare försämringar för hyres-&lt;br&gt;gästerna har uppstått genom att det numera är tillåtet med flera förhand-&lt;br&gt;lingsordningar för ett och samma hus, vilket har minskat hyresgästernas&lt;br&gt;inflytande över gemensamma frågor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens uppfattning förutsätter en väl fungerande hyresmark-&lt;br&gt;nad att det råder balans mellan partema. Reglerna måste således vara ut-&lt;br&gt;formade så att en fastighetsägare har möjlighet att bedriva en rationell&lt;br&gt;fastighetsförvaltning samtidigt som en hyresgäst har möjlighet att i rimlig&lt;br&gt;utsträckning ha inflytande över sin bostad. De lagändringar som nu&lt;br&gt;föreslås syftar till att stärka hyresgästernas ställning så att det återigen&lt;br&gt;uppstår balans mellan hyresvärdarna och hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;42&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;5.2 Hyresförhandlingssystemet&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Prop.&lt;/h3&gt;
&lt;h4&gt;5.2.1 Skall det kunna gälla flera förhandlingsordningar för ett och&lt;br&gt;samma hus?&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Det återinförs en bestämmelse om att det far&lt;br&gt;gälla endast en förhandlingsordning för ett och samma hus.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövningen av om en förhandlingsordning skall gälla skall&lt;br&gt;hänsyn tas till det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan&lt;br&gt;förväntas komma att omfatta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se&lt;br&gt;betänkandet s. 58 - 62).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt ut-&lt;br&gt;redningens förslag om att det bara skall kunna gälla en förhandlingsord-&lt;br&gt;ning för ett hus. Några fa remissinstanser har ansett att det skall kunna&lt;br&gt;gälla flera förhandlingsordningar, om hyresvärden går med på det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En majoritet av remissinstanserna har tillstyrkt att det vid prövningen av&lt;br&gt;om en förhandlingsordning skall gälla skall tas hänsyn till bl.a. det antal&lt;br&gt;lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta.&lt;br&gt;Många remissinstanser har ansett att det tydligare bör anges vad som&lt;br&gt;krävs beträffande den förväntade omfattningen. Några remissinstanser har&lt;br&gt;ansett att det bör uppställas ett majoritetskrav.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Skälen för regeringens förslag:&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;En eller flera förhandlingsordningar för ett och samma hus?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När förbudet mot flera förhandlingsordningar avskaffades den 1 juli 1994&lt;br&gt;motiverades det bl.a. med att det från principiell synpunkt var mycket&lt;br&gt;otillfredsställande att hyresgästerna i ett hus i praktiken hade så små&lt;br&gt;möjligheter att välja vem som skulle företräda dem vid kollektiva för-&lt;br&gt;handlingar. Det sades också att ett system med flera förhandlande hyres-&lt;br&gt;gästorganisationer kunde skapa förutsättningar för en ökad konkurrens&lt;br&gt;mellan organisationer på hyresgästsidan, vilket borde vara till fördel för&lt;br&gt;hyresgästerna (se prop. 1993/94:199 s. 62 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det kan möjligen anföras principiella skäl för att tillåta flera förhand-&lt;br&gt;lingsordningar för ett hus. Av större betydelse är emellertid vilket prak-&lt;br&gt;tiskt behov som det finns av att tillåta flera förhandlingsordningar och&lt;br&gt;vilka praktiska verkningar som en sådan ordning får för berörda hyres-&lt;br&gt;värdar och hyresgäster.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Några remissinstanser har särskilt ifrågasatt om det finns ett praktiskt&lt;br&gt;behov av att tillåta flera förhandlingsordningar för samma hus. De pekar&lt;br&gt;på det förhållandet att den nya ordningen inte tycks ha fatt någon genom-&lt;br&gt;slagskraft i praktiken. En remissinstans, Hyresnämnden i Malmö, har&lt;br&gt;menat att de nya reglerna inte har inneburit någon förändring. I de fall&lt;br&gt;där den organiserade hyresgästföreningens förhandlingsrätt har ifrågasatts&lt;br&gt;beträffande ett visst hus har förhållandena ofta varit sådana att det funnits&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;43&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;en opinion bland hyresgästerna för en ändring. Den har då kunnat genom- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;föras på så sätt att den konkurrerande organisationen har övertagit för-&lt;br&gt;handlingsrätten. Det praktiska behovet av att tillåta mer än en förhand-&lt;br&gt;ingsordning framstår alltså som mycket begränsat.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Till detta kommer att den nuvarande ordningen kan befaras få negativa&lt;br&gt;verkningar, om den trots allt får genomslag i verkligheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det tidigare gällande förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett&lt;br&gt;hus motiverades med att det skulle uppstå en i praktiken ohållbar situa-&lt;br&gt;tion, om hyresvärden var förhandlingsskyldig mot flera organisationer be-&lt;br&gt;träffande samma lägenhetsbestånd (se prop. 1977/78:175 s. 114 f.). Vid&lt;br&gt;remissbehandlingen av förslaget om att avskaffa detta förbud var flera&lt;br&gt;remissinstanser negativa. Det anfördes bl.a. att det kunde medföra&lt;br&gt;problem för hyresvärdarna att samtidigt förhandla med flera organisatio-&lt;br&gt;ner och att det kunde leda till att förhandlingsarbetet fördyrades. Remiss-&lt;br&gt;instanserna anmärkte dessutom att det kunde uppstå praktiska problem,&lt;br&gt;om flera organisationer samtidigt förhandlade om t.ex. gemensamma&lt;br&gt;utrymmen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Från fastighetsägarhåll betonas ofta att utvecklingen på hyresmarknaden&lt;br&gt;går mot att hyresgästerna får ett allt större inflytande, inte bara över den&lt;br&gt;egna lägenheten, utan även över gemensamma utrymmen och service.&lt;br&gt;Som utredningen har anfört är det inte svårt att föreställa sig hur en ord-&lt;br&gt;ning med flera förhandlande hyresgästorganisationer kan komplicera sam-&lt;br&gt;arbetet mellan hyresvärden och hyresgästerna beträffande sådana gemen-&lt;br&gt;samma frågor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Dessutom finns det, som Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag&lt;br&gt;(SABO) har påpekat i sitt remissvar, en risk för att den nuvarande ord-&lt;br&gt;ningen leder till att organisationerna av konkurrensskäl koncentrerar för-&lt;br&gt;handlingsinsatsema på en sänkning av hyran på bekostnad av att till-&lt;br&gt;sammans med hyresvärden utveckla en sund bostadsförvaltning och olika&lt;br&gt;former av boendeinflytande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot den bakgrunden anser regeringen att de praktiska skäl som talar&lt;br&gt;mot att tillåta flera förhandlingsordningar i ett hus väger tyngre än de&lt;br&gt;principiella skäl som kan åberopas för att behålla den nuvarande ord-&lt;br&gt;ningen. Regeringen anser således att de skäl som anfördes för den ordning&lt;br&gt;som gällde före den 1 juli 1994 fortfarande är giltiga och att förbudet mot&lt;br&gt;flera förhandlingsordningar i ett och samma hus därför bör återinföras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Några remissinstanser har ansett att det skall kunna gälla flera förhand-&lt;br&gt;lingsordningar för ett hus, om hyresvärden accepterar det. Även en sådan&lt;br&gt;ordning är emellertid olämplig av de skäl som nämns ovan. Det kan i det&lt;br&gt;sammanhanget påpekas att den hyresgäst som inte vill företrädas av den&lt;br&gt;förhandlande organisationen har möjlighet att få förhandlingsklausulen&lt;br&gt;slopad (se avsnitt 5.2.3) och därefter lämna ett förhandlingsuppdrag till&lt;br&gt;en konkurrerande organisation.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sveriges advokatsamfund och Sveriges Fastighetsägareförbund har ansett&lt;br&gt;att en hyresvärd och en konkurrerande organisation skall kunna ingå avtal&lt;br&gt;om förhandlingsordning trots att det redan gäller en förhandlingsordning&lt;br&gt;för huset men att den nya förhandlingsordningen skall träda i kraft först&lt;br&gt;sedan den gamla har upphört. Utredningens lagförslag innebär en återgång &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;44&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;till vad som gällde före den 1 juli 1994. Den ordningen fungerade väl och&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;medförde aldrig några problem för hyresvärdarna. Mot den bakgrunden Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;anser regeringen att de båda remissinstansernas förslag inte bör genom-&lt;br&gt;föras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vad skall förhandlingsordningen omfatta?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har tagit upp frågan om en förhandlingsordning skall omfatta&lt;br&gt;ett eller flera hus eller om den skall kunna omfatta någon annan enhet,&lt;br&gt;t.ex. en eller flera fastigheter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande regel innebär att en förhandlingsordning kan avse ett eller&lt;br&gt;flera hus (se 6 §). Det finns alltså inget som hindrar att en och samma&lt;br&gt;förhandlingsordning gäller för samtliga hus i ett bostadsområde under&lt;br&gt;förutsättning att det är samma hyresvärd i alla hus.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I betänkandet nämns att det inte är ovanligt att utrymmen och service&lt;br&gt;är gemensamma för flera hus, husgrupper eller i vissa fall även hela&lt;br&gt;bostadsområden. En tvättstuga som är belägen i ett hus kan exempelvis&lt;br&gt;vara avsedd även för hyresgäster i ett intilliggande hus. Motions- eller&lt;br&gt;fritidslokaler kan anordnas gemensamt för flera hus. Inte sällan anordnas&lt;br&gt;gemensamma aktiviteter eller gemensam service för större enheter än de&lt;br&gt;enskilda husen. Utredningen har uttalat att förhandlingar i gemensamma&lt;br&gt;frågor torde underlättas om husen omfattas av en och samma förhand-&lt;br&gt;lingsordning. I betänkandet konstateras att fastighetsindelningen inte är&lt;br&gt;gjord med tanke på en avgränsning av enheter där det finns ett gemen-&lt;br&gt;samt boendeintresse. Utredningen har därför föreslagit att nuvarande regel&lt;br&gt;bibehålls.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Så gott som samtliga remissinstanser som har yttrat sig beträffande den&lt;br&gt;frågan har redovisat samma uppfattning. Även regeringen delar utred-&lt;br&gt;ningens uppfattning att en förhandlingsordning skall avse ett eller flera&lt;br&gt;hus.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vilka omständigheter skall avgöra om det finns en rätt till förhandlings-&lt;br&gt;ordning?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I betänkandet har utredningen vidare tagit upp frågan vilka rekvisit som&lt;br&gt;skall gälla vid prövningen av om en hyresgästorganisation eller en hyres-&lt;br&gt;värd har rätt till förhandlingsordning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sedan den 1 juli 1994 gäller enligt 10 § hyresförhandlingslagen att en&lt;br&gt;hyresgästorganisation respektive en hyresvärd har rätt till förhandlingsord-&lt;br&gt;ning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, organisa-&lt;br&gt;tionens stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses&lt;br&gt;skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den&lt;br&gt;begärda förhandlingsordningen skall gälla. Före den 1 juli 1994 gällde att&lt;br&gt;hänsyn skulle tas till ”hyresgästernas inställning” i stället för ”organisa-&lt;br&gt;tionens stöd bland hyresgästerna” (se avsnitt 4.1.4). I betänkandet ställs&lt;br&gt;frågan om något av dessa kriterier skall gälla eller om det skall uppställas&lt;br&gt;något annat kriterium.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har uttalat att avgörande för vilket kriterium man väljer bör&lt;br&gt;vara om det kan förväntas att den aktuella organisationen kommer att&lt;br&gt;förhandla för en viss andel av lägenheterna. Utredningen har därför för-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;45&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ordat att frågan prövas bl.a. med hänsyn till ”det antal lägenheter som för- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;handlingsordningen kan förväntas komma att omfatta”. Många remissin-&lt;br&gt;stanser har delat den uppfattningen. Flera remissinstanser har emellertid&lt;br&gt;ansett att det i stället skall tas hänsyn till ”organisationens stöd bland&lt;br&gt;hyresgästerna” eller ”hyresgästernas inställning”. Några remissinstanser&lt;br&gt;har också pekat på att hyresgästernas inställning far betydelse vid kon-&lt;br&gt;kurrens mellan två organisationer.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar utredningens uppfattning att det knappast kan begäras&lt;br&gt;av en hyresvärd att han skall förhandla med en hyresgästorganisation, om&lt;br&gt;förhandlingsresultaten inte kommer att fa något eller endast mycket be-&lt;br&gt;gränsat praktiskt genomslag. På motsvarande sätt gäller att det inte är rim-&lt;br&gt;ligt att tvinga en hyresgästorganisation till förhandlingar om hyresgästerna&lt;br&gt;inte är intresserade av det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I normala fall torde de kriterier som nu diskuteras ge samma resultat.&lt;br&gt;”Hyresgästernas inställning” avspeglas i ”organisationens stöd bland&lt;br&gt;hyresgästerna” och båda faktorerna kan sägas vara avgörande för vilket&lt;br&gt;antal lägenheter som den aktuella förhandlingsordningen kommer att om-&lt;br&gt;fatta. Det kan emellertid finnas situationer där de nu nämnda rekvisiten&lt;br&gt;ger olika utfall. Som framgår av avsnitt 5.2.2 föreslår regeringen att som&lt;br&gt;huvudregel även en outhyrd lägenhet skall omfattas av den förhandlings-&lt;br&gt;ordning som gäller för huset. Samma huvudregel föreslås gälla för en&lt;br&gt;lägenhet under de tre första månaderna av ett hyresförhållande. Det av ut-&lt;br&gt;redningen föreslagna rekvisitet kommer att omfatta även sådana lägen-&lt;br&gt;heter. I dessa fall blir det därför lättare att få till stånd en förhandlings-&lt;br&gt;ordning, om hänsyn skall tas till ”det antal lägenheter som förhandlings-&lt;br&gt;ordningen kan förväntas komma att omfatta” i stället för till ”hyresgäster-&lt;br&gt;nas inställning” eller ”organisationens stöd bland hyresgästerna”. Enligt&lt;br&gt;regeringens mening är detta önskvärt, eftersom det kollektiva förhand-&lt;br&gt;lingsförfarandet innebär fördelar för hyresgästerna. Rekvisitet ”organisa-&lt;br&gt;tionens stöd bland hyresgästerna” bör därför ersättas med ”det antal lägen-&lt;br&gt;heter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta”.&lt;br&gt;Därutöver bör, liksom hittills, hänsyn tas till organisationens kvalifikatio-&lt;br&gt;ner och omständigheterna i övrigt. Omständigheterna bör, liksom i dag,&lt;br&gt;vägas samman vid en skälighetsbedömning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hur stort antal lägenheter skall krävas?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en sådan skälighetsbedömning skall det vägas in hur många lägen-&lt;br&gt;heter som kan förväntas omfattas av förhandlingsordningen. Frågan är då&lt;br&gt;vilket antal som bör krävas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När 10 § fick sin nuvarande lydelse uttalades att kravet på organisa-&lt;br&gt;tionens stöd bland hyresgästerna inte borde ställas alltför högt (se prop.&lt;br&gt;1993/94:199 s. 64). Det ansågs att ett alltför högt krav skulle kunna&lt;br&gt;hindra att reformen med flera förhandlingsordningar fick genomslag i&lt;br&gt;praktiken. En lämplig utformning av kravet ansågs därför vara att orga-&lt;br&gt;nisationen skulle ha stöd av ungefär tio procent av hyresgästerna i det&lt;br&gt;eller de hus som förhandlingsordningen skulle omfatta. Någon exakt gräns&lt;br&gt;ville man emellertid inte ställa upp. Det relativt lågt ställda kravet på&lt;br&gt;hyresgäststöd hängde alltså samman med en önskan att främja möjlig-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;46&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hetema att teckna mer än en förhandlingsordning för varje hus. Nu Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;föreslås ett förbud mot flera förhandlingsordningar i ett hus. Det är därför&lt;br&gt;naturligt att ställa högre krav beträffande det antal lägenheter som en&lt;br&gt;förhandlingsordning minst bör omfatta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har ansett att antalet inte bör vara för litet. Det är emeller-&lt;br&gt;tid enligt utredningen inte lämpligt att ange antalet i procent.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Flera remissinstanser har ansett att det behövs tydligare riktlinjer för&lt;br&gt;bedömningen av hur stor andel av lägenheterna som det skall krävas att&lt;br&gt;förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. Några remiss-&lt;br&gt;instanser har ansett att det bör uppställas ett majoritetskrav.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Inte heller regeringen anser att det är lämpligt att i lagtexten ange&lt;br&gt;antalet lägenheter i procent. Prövningsmyndigheten bör ha frihet att göra&lt;br&gt;en helhetsbedömning av samtliga de omständigheter som skall ligga till&lt;br&gt;grund för prövningen. Detta ger större möjligheter att i det enskilda fallet&lt;br&gt;komma till ett rimligt resultat. Vid bedömningen måste bl.a. beaktas att&lt;br&gt;meningsfullt förhandlingsarbete förutsätter att ett inte obetydligt antal&lt;br&gt;lägenheter omfattas av systemet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Rent allmänt kan dock vissa riktlinjer ges.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om antalet lägenheter som skulle komma att omfattas av förhandlings-&lt;br&gt;ordningen uppgår till mer än ett hundratal, torde det regelmässigt vara&lt;br&gt;skäligt att förhandlingsordningen skall gälla. Är antalet lägenheter som&lt;br&gt;skulle omfattas av förhandlingsordningen lägre, torde det i allmänhet vara&lt;br&gt;skäligt att förhandlingsordningen gäller om den kommer att omfatta ett&lt;br&gt;flertal av lägenheterna i det eller de hus som förhandlingsordningen skulle&lt;br&gt;gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Några remissinstanser har tagit upp frågan hur man bör bedöma den&lt;br&gt;situationen då två eller flera hyresgästorganisationer konkurrerar om för-&lt;br&gt;handlingsrätten beträffande ett och samma hus. Enligt regeringens mening&lt;br&gt;bör skälighetsbedömningen i en sådan situation normalt utfalla till förmån&lt;br&gt;för den förhandlingsordning som kan antas komma att omfatta flest lägen-&lt;br&gt;heter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vem skall ha bevisbördan för att det finns förutsättningar för en förhand-&lt;br&gt;lingsordning?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sedan den 1 juli 1994 gäller att den part som begär förhandlingsordning&lt;br&gt;skall visa att förutsättningarna för en sådan är uppfyllda. Utredningen har&lt;br&gt;ansett att det inte bör göras någon ändring på den punkten. Inte heller de&lt;br&gt;remissinstanser som har tagit upp frågan anser att den nuvarande bevis-&lt;br&gt;börderegeln bör ändras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar utredningens bedömning. Det bör således även i fort-&lt;br&gt;sättningen vara den som begär förhandlingsordning som skall visa att&lt;br&gt;denna kan förväntas komma att omfatta tillräckligt antal lägenheter och&lt;br&gt;att övriga rekvisit är uppfyllda. På motsvarande sätt bör den som begär&lt;br&gt;att en förhandlingsordning skall upphöra visa att rekvisiten för rätt till för-&lt;br&gt;handlingsordning inte längre är uppfyllda.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;47&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skall det tas hänsyn till i vilken utsträckning hyresgästerna är medlemmar Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;i hyresgästorganisationen?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I betänkandet diskuteras om det vid en prövning av rätt till förhandlings-&lt;br&gt;ordning bör kunna beaktas i vilken utsträckning hyresgästerna är medlem-&lt;br&gt;mar i hyresgästorganisationen. För närvarande gäller att en hyresgästorga-&lt;br&gt;nisation kan tvingas vara part i en förhandlingsordning för ett hus även&lt;br&gt;om inte någon av hyresgästerna är medlem i organisationen. Utredningen&lt;br&gt;har kommit fram till att en sådan ordning generellt sett kan accepteras.&lt;br&gt;Den har härvid hänvisat till att en förhandlande organisation skall ha rätt&lt;br&gt;till förhandlingsersättning. Utredningen har emellertid ansett att det inte&lt;br&gt;är uteslutet att avsaknaden av medlemmar i ett hus kan vara en om-&lt;br&gt;ständighet som, tillsammans med andra, kan medföra att det inte är skäligt&lt;br&gt;mot organisationen att förhandlingsordningen skall gälla. Det innebär&lt;br&gt;också, enligt utredningen, att det inte skall vara möjligt för en organisa-&lt;br&gt;tion att säga upp en gällande förhandlingsordning mot hyresvärdens vilja&lt;br&gt;endast därför att ingen av hyresgästerna är medlem i organisationen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Endast ett fatal remissinstanser har uttalat någon mening i frågan.&lt;br&gt;Svenska Kommunförbundet och Stockholms kommun har instämt i utred-&lt;br&gt;ningens bedömning. De har hänvisat till att det är viktigt att de hyres-&lt;br&gt;gäster som bor i servicelägenheter, gruppbostäder och f.d. ålderdomshem&lt;br&gt;far hjälp med att bevaka sina intressen. Svea hovrätt, å andra sidan, har&lt;br&gt;ifrågasatt utredningens ståndpunkt. Hovrätten har ansett att det i allmänhet&lt;br&gt;torde framstå som oskäligt att tvinga en liten, fristående hyresgästorgani-&lt;br&gt;sation att förhandla för ett hus där den saknar medlemmar. Även Hyres-&lt;br&gt;gästernas Riksförbund har framfört kritik mot utredningens uttalanden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som Svea hovrätt har nämnt i sitt remissyttrande gjordes i förarbetena&lt;br&gt;till hyresförhandlingslagen vissa uttalanden beträffande frågan om orga-&lt;br&gt;nisationens förhandlingsskyldighet. Det angavs, såvitt nu är ifråga, att&lt;br&gt;hyresnämnden bör godta en invändning från organisationen om att den&lt;br&gt;inte har tillräckliga resurser för förhandlingsuppdraget. Det ansågs näm-&lt;br&gt;ligen att en organisation inte bör åläggas ett vidsträcktare förhandlings-&lt;br&gt;ansvar än vad den har möjlighet att åta sig. Slutsatsen blev att det endast&lt;br&gt;i sällsynta undantagsfall kan bli aktuellt att ålägga en hyresgästorganisa-&lt;br&gt;tion förhandlingsordning mot dess vilja (se prop. 1977/78:175 s. 118).&lt;br&gt;Regeringen anser att dessa motivuttalanden fortfarande har giltighet. De&lt;br&gt;omständigheter som Stockholms kommun och Svenska Kommunförbundet&lt;br&gt;har framfört är visserligen beaktansvärda men ger inte anledning till&lt;br&gt;annan bedömning av denna fråga än tidigare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;48&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.2.2 Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlings- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;systemet (förhandlingsordningens omfattning)&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: En hyresgäst skall även i fortsättningen ha&lt;br&gt;rätt att själv avgöra om den egna lägenheten skall omfattas av de&lt;br&gt;kollektiva förhandlingar som förs för huset. Denna rätt föreslås&lt;br&gt;emellertid bli förenad med vissa inskränkningar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning skall som huvudregel omfatta samtliga&lt;br&gt;bostadslägenheter i det eller de hus som förhandlingsordningen&lt;br&gt;avser, oberoende av om det enskilda hyresavtalet innehåller en för-&lt;br&gt;handlingsklausul. En lägenhet skall dock inte omfattas av en för-&lt;br&gt;handlingsordning, om hyresnämnden har beslutat att hyresavtalet&lt;br&gt;inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Detsamma skall gälla&lt;br&gt;om hyresvärden och hyresgästen, tidigast tre månader efter det att&lt;br&gt;hyresförhållandet inleddes, skriftligen har kommit överens om att&lt;br&gt;hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens utom så&lt;br&gt;tillvida att utredningen har föreslagit att förhandlingsordningens parter&lt;br&gt;skall kunna undanta viss lägenhet från förhandlingsordningens omfattning.&lt;br&gt;Utredningen har dessutom föreslagit att hyresvärdens och hyresgästens&lt;br&gt;skriftliga överenskommelse skall kunna träffas först sex månader efter det&lt;br&gt;att hyresförhållandet inleddes (se betänkandet s. 63 - 67).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt utred-&lt;br&gt;ningens förslag beträffande omfattningen av en förhandlingsordning.&lt;br&gt;Förslaget har dock avstyrkts av Hyresnämnden i Umeå/Luleå, Svenska&lt;br&gt;Kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund, SABO, Sveriges Fastig-&lt;br&gt;hetsägareförbund och SBC. Några av dessa remissinstanser har ansett att&lt;br&gt;förslaget i alltför hög grad inskränker parternas avtalsfrihet och begränsar&lt;br&gt;möjligheterna att utforma individuella hyresavtal.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslaget om att en överenskommelse skall kunna träffas först efter en&lt;br&gt;tidsfrist på sex månader har fatt ett blandat mottagande. Flertalet remiss-&lt;br&gt;instanser har avstyrkt att tidsfristens längd bestäms till sex månader.&lt;br&gt;Några remissinstanser har ansett att tidsfristen skall vara kortare. Andra&lt;br&gt;remissinstanser har ansett att hyresgästen skall ha rätt att ställa sig utanför&lt;br&gt;det kollektiva systemet omedelbart vid hyresavtalets undertecknande eller&lt;br&gt;efter det att hyresförhållandet har inletts.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Genom den lagändring som genomför-&lt;br&gt;des den 1 juli 1994 har den enskilde hyresgästen en i princip ovillkorlig&lt;br&gt;rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Regeringen anser&lt;br&gt;att rätten att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet skall bibehål-&lt;br&gt;las. Vad frågan i stället gäller är hur man skall motverka de nackdelar&lt;br&gt;som ur hyresgästernas synvinkel har visat sig följa med den nuvarande&lt;br&gt;regleringen. Möjligheterna till missbruk bör i största möjliga utsträckning&lt;br&gt;förhindras. Risken för att en lägenhet av förbiseende ställs utanför det&lt;br&gt;kollektiva systemet måste elimineras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;49&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nackdelarna med nuvarande reglering&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har pekat på risken för att hyresgästens rätt att stå utanför det&lt;br&gt;kollektiva förhandlingssystemet utnyttjas av oseriösa hyresvärdar, t.ex.&lt;br&gt;genom att de som villkor för att hyra ut en lägenhet kräver att hyresavta-&lt;br&gt;let inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett annat exempel är enligt&lt;br&gt;utredningen att en hyresvärd lockar med lägre hyra under förutsättning att&lt;br&gt;lägenheten inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Fastig-&lt;br&gt;hetsägareförbundet har i sitt remissyttrande reagerat mot att sådana för-&lt;br&gt;faranden skall anses klandervärda. Förbundet har menat att en hyresvärd&lt;br&gt;som påtvingats en förhandlingsordning måste vara i sin fulla rätt att i&lt;br&gt;förhållande till hyresgästerna hävda att han inte vill ha det kollektiva&lt;br&gt;systemet. Regeringen anser för sin del att systemet inte bör ge utrymme&lt;br&gt;för sådana förfaranden som utredningen har nämnt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En annan nackdel som följer med nuvarande reglering är att en hyres-&lt;br&gt;gäst felaktigt kan tro att lägenheten omfattas av de kollektiva förhand-&lt;br&gt;lingar som förs för huset. Sedan den 1 juli 1994 är det en förutsättning&lt;br&gt;för att en lägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning att det finns&lt;br&gt;en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Om hyresgästen förbiser att ta in en&lt;br&gt;sådan klausul i avtalet, leder det till att lägenheten inte kommer att&lt;br&gt;omfattas av de kollektiva förhandlingarna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ytterligare en nackdel som utredningen tar upp är att den nya ordningen&lt;br&gt;innebär att inflyttningshyroma i allt större utsträckning har blivit fria, dvs.&lt;br&gt;de kan bestämmas fritt av hyresvärden utan hänsyn till vad tidigare hyres-&lt;br&gt;gäst har betalat. Det beror i huvudsak på förhandlingsklausulens betydel-&lt;br&gt;se; frågan om en lägenhet omfattas av en förhandlingsordning beror på&lt;br&gt;om det finns en förhandlingsklausul i kontraktet. En konsekvens av det&lt;br&gt;är att en hyresvärd kan välja att hyra ut en lägenhet till den som erbjuder&lt;br&gt;sig att betala högst hyra och är villig att avstå från att ta in en förhand-&lt;br&gt;lingsklausul i hyresavtalet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar utredningens bedömning av vilka nackdelar som den&lt;br&gt;nuvarande regleringen är förenad med.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Under vilka förutsättningar skall en lägenhet kunna undantas från en&lt;br&gt;förhandlingsordning?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har ansett att de negativa effekter som kan följa med den&lt;br&gt;oinskränkta rätten för hyresgästen att stå utanför det kollektiva systemet&lt;br&gt;borde kunna förhindras, om denna rätt förutsätter en aktiv handling från&lt;br&gt;hyresgästens sida och förhandlingsordningens omfattning görs mindre&lt;br&gt;beroende av att det finns en förhandlingsklausul i det enskilda hyresavta-&lt;br&gt;let.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har föreslagit att följande skall gälla. En förhandlingsord-&lt;br&gt;ning skall som huvudregel omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller&lt;br&gt;flera hus oberoende av om det i de enskilda hyresavtalen finns en för-&lt;br&gt;handlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen. Förhandlings-&lt;br&gt;ordningen skall således omfatta även lägenheter utan förhandlingsklausul&lt;br&gt;och därmed även lägenheter som är outhyrda. Utredningen har föreslagit&lt;br&gt;att det skall finnas tre undantag från denna huvudregel.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;50&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det första undantaget avser den situationen att förhandlingsordningens Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;parter kommer överens om att en viss lägenhet skall undantas. Det andra&lt;br&gt;undantaget avser den situationen att hyresnämnden har beslutat att ett visst&lt;br&gt;hyresavtal inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Dessa två fall mot-&lt;br&gt;svarar vad som gällde före den 1 juli 1994.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det tredje undantaget innebär att en lägenhet inte skall omfattas av&lt;br&gt;förhandlingsordningen om hyresvärden och hyresgästen efter en viss&lt;br&gt;hyrestid, enligt utredningens förslag sex månader från det att hyresför-&lt;br&gt;hållandet inleddes, har kommit överens om att hyresavtalet inte skall inne-&lt;br&gt;hålla en förhandlingsklausul.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den föreslagna ordningen innebär att det far mindre betydelse än i dag&lt;br&gt;om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul eller ej; en lägenhet&lt;br&gt;kan enligt förslaget komma att omfattas av en förhandlingsordning trots&lt;br&gt;att hyresavtalet saknar en förhandlingsklausul. Någon annan ändring av&lt;br&gt;förhandlingsklausulens rättsverkan föreslås inte. En förhandlingsklausul&lt;br&gt;skall alltså fortfarande innebära att hyresgästen medger att de bestämmel-&lt;br&gt;ser om hyra eller annat hyresvillkor som har överenskommits i en för-&lt;br&gt;handlingsöverenskommelse far tillämpas mot honom (se 2 § första stycket&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar utredningens uppfattning att det finns vissa fördelar&lt;br&gt;med den föreslagna ordningen. Den innebär att hyresgästen inte behöver&lt;br&gt;utsättas för påtryckningar i samband med att hyresavtalet tecknas. Vidare&lt;br&gt;förbättras hyresgästens möjligheter att i lugn och ro göra en mera allsidig&lt;br&gt;bedömning av frågan om lägenheten skall omfattas av kollektiva förhand-&lt;br&gt;lingar. Eftersom det skall krävas en aktiv handling av hyresavtalets parter&lt;br&gt;för att lägenheten skall undantas från förhandlingsordningen, kommer man&lt;br&gt;också till rätta med den situationen att en hyresgäst misstar sig och tror&lt;br&gt;att de kollektiva förhandlingarna omfattar lägenheten. Vidare löser man&lt;br&gt;åtminstone delvis problemet med att hyresvärden och hyresgästen kan&lt;br&gt;glömma bort att kryssa i den ruta i hyreskontraktet som anger att det skall&lt;br&gt;finnas en förhandlingsklausul i avtalet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som utredningen nämner har förslaget emellertid också vissa nackdelar.&lt;br&gt;En sådan är att det inte ger hyresgästen rätt att redan från hyresförhållan-&lt;br&gt;dets första dag stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Också flera&lt;br&gt;remissinstanser har pekat på den nackdelen. Sveriges advokatsamfund har&lt;br&gt;påtalat att den föreslagna lösningen leder till en inskränkning i partemas&lt;br&gt;avtalsfrihet. Även SABO har hänvisat till att förslaget begränsar avtals-&lt;br&gt;friheten. Enligt SABO begränsar förslaget hyresvärdens och hyresgästens&lt;br&gt;valfrihet att tillsammans fritt utforma mer flexibla och individuella hyres-&lt;br&gt;avtal som ett alternativ till de sedvanliga avtalen. Sveriges Fastighets-&lt;br&gt;ägareförbund har hävdat att förslaget brister i respekt för de enskilda&lt;br&gt;hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringen måste man göra en avvägning mellan hyresgästernas&lt;br&gt;intresse av att, om de så önskar, stå utanför det kollektiva förhandlings-&lt;br&gt;systemet och intresset av att skydda hyresgäster mot att utnyttjas av&lt;br&gt;oseriösa hyresvärdar. Regeringen delar utredningens bedömning att det&lt;br&gt;sistnämnda intresset är så starkt att det i viss mån måste fa väga över. En&lt;br&gt;temporär begränsning av hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;5 j&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;förhandlingssystemet bör därför godtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I det sammanhanget finns det skäl att betona att den ordning som utred- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;ningen har föreslagit inte hindrar hyresavtalets parter från att utforma ett&lt;br&gt;individuellt avtal. Den enda begränsningen består i att lägenheten, oavsett&lt;br&gt;hyresavtalets innehåll, skall omfattas av den gällande förhandlingsord-&lt;br&gt;ningen under viss tid. Detta far till följd att inflyttningshyran inte kan&lt;br&gt;bestämmas fritt av hyresvärden (se avsnitt 5.2.3).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller den närmare utformningen av bestämmelserna föreslår&lt;br&gt;emellertid regeringen en något annorlunda lösning än utredningen. Efter&lt;br&gt;den 1 juli 1994 har som nämnts en hyresgäst som huvudregel rätt att&lt;br&gt;ensam avgöra om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul. Mot&lt;br&gt;den bakgrunden finns det enligt regeringens bedömning inte något behov&lt;br&gt;av att förhandlingsordningens parter skall kunna undanta viss lägenhet&lt;br&gt;från förhandlingsordningens omfattning. Från huvudregeln - att förhand-&lt;br&gt;lingsordningen skall omfatta även lägenheter för vilka förhandlingsklausul&lt;br&gt;saknas - bör därför undantag kunna göras endast om hyresnämnden har&lt;br&gt;beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul eller&lt;br&gt;om hyresvärden och hyresgästen på visst sätt kommer överens om att&lt;br&gt;hyresavtalet inte skall innehålla en sådan klausul.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt utredningens förslag skall en hyresgäst som vill ställa sig utanför&lt;br&gt;det kollektiva förhandlingssystemet kunna begära detta hos hyresvärden&lt;br&gt;först efter viss tid - sex månader. Flera remissinstanser har varit kritiska&lt;br&gt;till en så lång karenstid. Svea hovrätt och Hyresnämnden i Stockholm har&lt;br&gt;ansett att karenstiden skall vara kortare. Hyresnämnden i Västerås och&lt;br&gt;Hyresnämnden i Gävle har menat att karenstiden bör vara tre månader.&lt;br&gt;Ett antal remissinstanser, t.ex. Svenska Kommunförbundet, Sveriges&lt;br&gt;advokatsamfund och Sveriges Fastighetsägareförbund, har ansett att hyres-&lt;br&gt;gästen skall ha en oinskränkt rätt att ställa sig utanför det kollektiva&lt;br&gt;systemet. Slutligen har några remissinstanser föreslagit att en överens-&lt;br&gt;kommelse mellan hyresvärden och hyresgästen skall fa träffas omedelbart&lt;br&gt;efter det att hyresförhållandet har inletts.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De ovan nämnda fördelarna med utredningens förslag uppstår endast om&lt;br&gt;förhandlingsordningen har den omfattning som utredningen föreslår. Av&lt;br&gt;den anledningen bör en överenskommelse mellan hyresvärden och hyres-&lt;br&gt;gästen om att en förhandlingsklausul inte skall ingå i hyresavtalet inte&lt;br&gt;kunna träffas förrän viss tid efter det att hyresförhållandet har inletts.&lt;br&gt;Tidsfristen bör emellertid inte vara längre än vad som är nödvändigt för&lt;br&gt;att de nämnda fördelarna skall uppnås. Mot den bakgrunden delar rege-&lt;br&gt;ringen uppfattningen att tidsfristen bör vara kortare än sex månader,&lt;br&gt;lämpligen tre månader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;SABO har påpekat att en hyresgäst som efter karenstidens utgång far sin&lt;br&gt;förhandlingsklausul slopad ändå är bunden av de förhandlingsöverens-&lt;br&gt;kommelser som gällde vid den tidpunkt då hyresförhållandet inleddes. På-&lt;br&gt;pekandet är visserligen riktigt, men det bör hållas i minnet att hyresvärden&lt;br&gt;och hyresgästen i en sådan situation är oförhindrade att komma överens&lt;br&gt;om en ändring av hyresvillkoren. Om hyresvärden inte skulle gå med på&lt;br&gt;hyresgästens begäran om ändring av villkoren, kan hyresgästen hänskjuta&lt;br&gt;frågan till hyresnämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;52&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hur skall en överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen om att Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul vara utformad?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I betänkandet har föreslagits att hyresgästen i första hand skall kunna ut-&lt;br&gt;träda ur det kollektiva förhandlingssystemet genom en överenskommelse&lt;br&gt;med hyresvärden. Svea hovrätt har ansett att hyresgästen skall ha rätt att&lt;br&gt;utträda ur det kollektiva förhandlingssystemet genom en ensidig rättshand-&lt;br&gt;ling, t.ex. ett skriftligt meddelande till hyresvärden. En sådan regel är&lt;br&gt;emellertid enligt regeringens mening olämplig, eftersom hyresgästens&lt;br&gt;inställning till frågan om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklau-&lt;br&gt;sul inte är avgörande i alla situationer (se 2 § andra stycket hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen och avsnitt 4.1.7). Regeringen anser inte att det finns skäl&lt;br&gt;att ändra den bestämmelsen och ansluter sig därför i denna del till för-&lt;br&gt;slaget i betänkandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har vidare föreslagit att hyresvärdens och hyresgästens&lt;br&gt;överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-&lt;br&gt;klausul skall vara skriftlig. Hyresnämnden i Sundsvall har i sitt remissytt-&lt;br&gt;rande föreslagit att överenskommelsen skall vara daterad och underteck-&lt;br&gt;nad av hyresvärden och hyresgästen. Regeringen delar uppfattningen att&lt;br&gt;överenskommelsen bör vara skriftlig och undertecknad av partema. Såsom&lt;br&gt;utredningen har angett är det vidare lämpligt att överenskommelsen&lt;br&gt;dateras. Enligt regeringens mening saknas det emellertid skäl att göra&lt;br&gt;dateringen till ett formkrav.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En remissinstans har ansett att det i lagtexten skall anges att en ”förtida”&lt;br&gt;överenskommelse saknar verkan. Utredningen har beträffande den frågan&lt;br&gt;endast uttalat att en överenskommelse som har träffats under karenstiden,&lt;br&gt;dvs. under hyresavtalets första tre månader, inte bör få till följd att lägen-&lt;br&gt;heten upphör att omfattas av förhandlingsordningen. Enligt regeringens&lt;br&gt;mening bör det emellertid framgå av bestämmelsen att en överenskom-&lt;br&gt;melse som inte har träffats på det nu angivna sättet är ogiltig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I det stora flertalet fall är det hyresgästens inställning som avgör om ett&lt;br&gt;hyresavtal skall innehålla en förhandlingsklausul (se 2 § andra stycket&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen). Hyresvärden har därför i allmänhet inte någon&lt;br&gt;anledning att motsätta sig hyresgästens begäran. Skulle han ändå göra det,&lt;br&gt;kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.2.3 Förbud mot fria inflyttningshyror i hus med förhandlings-&lt;br&gt;ordning&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Den hyresvärd som vill höja hyran i samband&lt;br&gt;med uthyrning av en lägenhet som omfattas av en förhandlingsord-&lt;br&gt;ning måste först iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, dvs.&lt;br&gt;ta initiativ till, genomföra och avsluta förhandling med hyresgäst-&lt;br&gt;organisationen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens&lt;br&gt;förslag (se betänkandet s. 67 - 72).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;53&lt;/p&gt;
&lt;table border="1"&gt;
&lt;tr&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: De allra flesta remissinstanserna har anslutit sig till&lt;br&gt;utredningens förslag att hyresvärdens möjlighet att fritt sätta inflyttnings-&lt;br&gt;hyra för en lägenhet som är belägen i ett hus där det finns en förhand-&lt;br&gt;lingsordning bör begränsas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Enligt hyreslagen råder det avtals-&lt;br&gt;frihet mellan hyresvärden och hyresgästen när det gäller att bestämma&lt;br&gt;hyran för en lägenhet. Denna avtalsfrihet gäller vid bestämmande av såväl&lt;br&gt;inflyttningshyra som hyra under ett bestående hyresförhållande. Det inne-&lt;br&gt;bär således att hyresvärden kan hyra ut en lägenhet till den hyresgäst som&lt;br&gt;är villig att betala högst hyra. En hyresgäst kan emellertid begära att&lt;br&gt;hyresnämnden prövar hyrans skälighet med stöd av bruksvärdesregeln&lt;br&gt;i 55 § hyreslagen. Om hyresnämnden skulle anse att hyran är oskälig och&lt;br&gt;att den därför skall sänkas till ett lägre belopp, far dock beslutet i allmän-&lt;br&gt;het inte verkan förrän sex månader efter det att de gällande villkoren&lt;br&gt;började tillämpas (”karensregeln”, se 55 c § första stycket hyreslagen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyreslagens princip om avtalsfrihet beträffande hyran gäller inte fullt&lt;br&gt;ut för sådana lägenheter som omfattas av kollektiva förhandlingar. Om&lt;br&gt;förhandlingsordningens parter inte har kommit överens om något annat,&lt;br&gt;är avtalsfriheten begränsad till att gälla fastställande av förstagångshyra,&lt;br&gt;dvs. hyra för nybyggda lägenheter och lägenheter som efter en ombygg-&lt;br&gt;nad är så förändrade att de inte kan sägas vara samma lägenheter som&lt;br&gt;före ombyggnaden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid fastställande av hyran i andra situationer för lägenheter som om-&lt;br&gt;fattas av en förhandlingsordning gäller att hyresvärden inte kan höja hyran&lt;br&gt;utan att först uppfylla den primära förhandlingsskyldigheten, dvs. påkalla,&lt;br&gt;genomföra och avsluta förhandlingar med hyresgästorganisationen (se 5 §&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;/tr&gt;
&lt;tr&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;första stycket hyresförhandlingslagen). Efter den 1 juli 1994 omfattar&lt;br&gt;emellertid en förhandlingsordning en viss lägenhet endast om det finns en&lt;br&gt;förhandlingsklausul i hyresavtalet för lägenheten. Det innebär att en&lt;br&gt;hyresvärd själv kan bestämma inflyttningshyran, dvs. den hyra som&lt;br&gt;bestäms första gången när en lägenhet upplåts till hyresgästen, utan att&lt;br&gt;beakta den primära förhandlingsskyldigheten. Det kan han göra genom att&lt;br&gt;hyra ut lägenheten till en person som accepterar att hyresavtalet inte inne-&lt;br&gt;håller en förhandlingsklausul. Före den 1 juli 1994 gällde däremot en för-&lt;br&gt;handlingsordning normalt samtliga lägenheter i ett hus, oavsett om det&lt;br&gt;fanns en förhandlingsklausul i de enskilda hyresavtalen. Det innebar att&lt;br&gt;en förhandlingsöverenskommelse omfattade även outhyrda lägenheter. När&lt;br&gt;dessa lägenheter hyrdes ut kunde hyresvärden därför inte, utan att först&lt;br&gt;uppfylla den primära förhandlingsskyldigheten, ta ut högre hyra än vad&lt;br&gt;som hade bestämts i den senaste förhandlingsöverenskommelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan om en hyresvärd bör ha rätt att själv bestämma inflyttningshyran&lt;br&gt;togs upp i samband med de ändringar som genomfördes i hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen den 1 juli 1994. I propositionen angavs att fria inflyttnings-&lt;br&gt;hyror kan leda till att en bostadssökande i en bristsituation känner sig&lt;br&gt;tvingad att gå med på en hyra som ligger klart över den hyra som en&lt;br&gt;tillämpning av bruksvärdesregeln skulle ge. Det påpekades dock att hyres-&lt;br&gt;gästen kan vända sig till hyresnämnden och begära att den avtalade hyran&lt;br&gt;prövas med stöd av bruksvärdesregeln, om hyresvärden utnyttjar sitt&lt;br&gt;överläge. Det anmärktes också att en hyresgäst på grund av karensregeln&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;54&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;/tr&gt;
&lt;/table&gt;
&lt;p&gt;i 55 c § hyreslagen visserligen blir bunden av den avtalade hyran under Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;åtminstone de första sex månaderna av hyresförhållandet. Men detta&lt;br&gt;ansågs acceptabelt, eftersom hyresgästen när hyresavtalet ingås har klart&lt;br&gt;för sig vilken hyra som gäller (se prop. 1993/94:199 s. 55).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bostadsutskottet konstaterade att förslaget skulle leda till att inflytt-&lt;br&gt;ningshyror i större utsträckning än vad som då var fallet skulle kunna&lt;br&gt;komma att bestämmas av hyresvärden och den enskilde hyresgästen.&lt;br&gt;Utskottets majoritet erinrade om hyresgästens möjlighet att begära bruks-&lt;br&gt;värdesprövning. Det uttalades därvid att det kunde förutsättas att den&lt;br&gt;hyresgäst som valde att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet&lt;br&gt;också kunde bedöma om den begärda hyran var godtagbar och om han&lt;br&gt;hade ekonomiska förutsättningar att betala den. Utskottet ansåg inte att det&lt;br&gt;fanns skäl att införa särskilda skyddsregler mot för höga inflyttningshyror&lt;br&gt;(se bet. 1993/94:BoU21 s. 14 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En minoritet inom utskottet ansåg dock (s. 32) att risken var stor för att&lt;br&gt;många hyresgäster, särskilt i områden med efterfrågan på bostäder, skulle&lt;br&gt;komma att fa betala höga inflyttningshyror och att detta på sikt skulle ur-&lt;br&gt;holka bruksvärdessystemet. Minoriteten menade därför att det borde&lt;br&gt;införas ett skydd mot höga inflyttningshyror så att högre hyra än den som&lt;br&gt;skulle gälla om lägenheten var föremål för kollektiva förhandlingar inte&lt;br&gt;skulle fa tas ut vid nyupplåtelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen konstaterar att en ordning där hyresvärden tillåts att, utan att&lt;br&gt;iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, ta ut en inflyttningshyra som&lt;br&gt;är högre än vad tidigare hyresgäst har betalat innebär flera olägenheter.&lt;br&gt;Det kan leda till en höjning av hyresnivåerna och därmed drabba särskilt&lt;br&gt;de ekonomiskt svaga hushållen. Det kan också leda till en ökad bostads-&lt;br&gt;segregation. Regeringen delar därför utredningens slutsats att hyresvärdens&lt;br&gt;möjligheter att fritt sätta inflyttningshyror för lägenheter som är belägna&lt;br&gt;i hus där det finns en förhandlingsordning bör begränsas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Kungliga Tekniska högskolan (KTH) har i sitt remissyttrande hävdat att&lt;br&gt;bruksvärdessystemet förutsätter att inflyttningshyroma är fria och att det&lt;br&gt;vore förödande om den sista kontakten med marknadskrafterna släpptes.&lt;br&gt;Liknande synpunkter har förts fram av SABO och Sveriges Fastighets-&lt;br&gt;ägareförbund. Mot det kan invändas att 55 § hyreslagen är utformad så&lt;br&gt;att den ger marknadskrafterna möjlighet att påverka hyresnivån uppåt.&lt;br&gt;Enligt 55 § hyreslagen gäller nämligen att hyran skall fastställas till&lt;br&gt;skäligt belopp. För att hyran skall anses skälig fordras att den inte är&lt;br&gt;påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet&lt;br&gt;är likvärdiga. Påtaglighetsrekvisitet kan sägas leda till en viss prisskruv&lt;br&gt;uppåt (se prop. 1967:141 s. 48 f. och prop. 1974:150 s. 473). Regeringen&lt;br&gt;kan alltså inte dela de betänkligheter som remissinstanserna framfört.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen anser att hyresvärden inte skall ha rätt att ta ut högre inflytt-&lt;br&gt;ningshyra än den hyra som fastställts i tidigare förhandlingsöverenskom-&lt;br&gt;melse, om han inte iakttar den primära förhandlingsskyldigheten. Redan&lt;br&gt;de förslag som regeringen har redovisat i det föregående - att en förhand-&lt;br&gt;lingsordning skall omfatta även outhyrda lägenheter och att den alltid&lt;br&gt;skall omfatta en lägenhet under hyresförhållandets inledningsskede - far&lt;br&gt;denna verkan. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;55&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Eftersom en hyresgäst även i fortsättningen skall ha rätt att stå utanför&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;det kollektiva förhandlingssystemet, kan det emellertid inträffa att den Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;hyra som är bestämd för en lägenhet har fastställts på annat sätt än efter&lt;br&gt;kollektiva förhandlingar. En sådan situation uppstår när en lägenhet inte&lt;br&gt;har omfattats av den senaste förhandlingsöverenskommelsen därför att den&lt;br&gt;tidigare hyresgästen har utnyttjat sin möjlighet att stå utanför det kollek-&lt;br&gt;tiva förhandlingssystemet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt utredningen måste hyresvärden i en sådan situation iaktta den&lt;br&gt;primära förhandlingsskyldigheten, om han vid uthyrning till en ny hyres-&lt;br&gt;gäst vill ta ut högre hyra än vad den tidigare hyresgästen betalade.&lt;br&gt;Utredningen har inte lämnat något lagförslag i den delen. Som Hyres-&lt;br&gt;nämnden i Göteborg invänt kan det emellertid ifrågasättas om hyresvärden&lt;br&gt;är skyldig att i den situationen iaktta den primära förhandlingsskyldig-&lt;br&gt;heten, om det inte finns någon gällande förhandlingsöverenskommelse om&lt;br&gt;lägenhetens hyra (se RBD 18:92). För att åstadkomma ett klargörande i&lt;br&gt;den frågan bör det enligt regeringens mening göras ett tillägg i 5 § hyres-&lt;br&gt;förhandlingslagen. Av bestämmelsen bör framgå att en hyresvärd är skyl-&lt;br&gt;dig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, om han vill höja&lt;br&gt;hyran för en lägenhet i förhållande till vad den tidigare hyresgästen&lt;br&gt;betalade.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit att hyresvärden alltid skall&lt;br&gt;åläggas primär förhandlingsskyldighet när den tidigare fastställda hyran&lt;br&gt;har bestämts efter avtal mellan hyresvärden och en enskilt förhandlande&lt;br&gt;hyresgäst. Förslaget innebär att hyresvärden skall vara primärt förhand-&lt;br&gt;lingsskyldig även om den nya hyran inte överstiger vad den tidigare&lt;br&gt;hyresgästen har haft att betala. Ett skäl för detta skulle kunna vara risken&lt;br&gt;för att en oseriös hyresvärd i samråd med en avflyttande hyresgäst höjer&lt;br&gt;hyran kraftigt under hyresförhållandets sista tid i syfte att kunna ta ut en&lt;br&gt;hög hyra av en ny hyresgäst.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens bedömning torde emellertid sådana förfaranden&lt;br&gt;förekomma endast i mycket begränsad utsträckning. Hyresgästen har&lt;br&gt;dessutom alltid möjlighet att begära en bruksvärdesprövning av sin hyra.&lt;br&gt;Med hänsyn härtill och till det stora merarbete som skulle uppstå om den&lt;br&gt;primära förhandlingsskyldigheten utvidgades på ett sådant sätt, är&lt;br&gt;regeringen inte bereddd att utvidga den primära förhandlingsskyldigheten&lt;br&gt;på det sätt som Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.2.4 Hyresgästorganisationens förhandlingsskyldighet&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens bedömning: En hyresgästorganisation som har för-&lt;br&gt;handlingsrätt för ett hus bör även i fortsättningen vara skyldig att&lt;br&gt;förhandla för en lägenhet som omfattas av förhandlingsordningen,&lt;br&gt;oavsett om den hyresgäst som hyr lägenheten är medlem i hyres-&lt;br&gt;gästorganisationen eller ej.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se be-&lt;br&gt;tänkandet s. 73).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Sveriges Fastighetsägareförbund har kritiserat&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;56&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;utredningens bedömning. I övrigt har så gott som alla remissinstanser som Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;yttrat sig i frågan gjort samma bedömning som utredningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens bedömning: En hyresgästorganisation som har&lt;br&gt;träffat avtal om förhandlingsordning för ett hus är skyldig att förhandla&lt;br&gt;även för sådana hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen men&lt;br&gt;som har en förhandlingsklausul i sina hyresavtal som hänvisar till den&lt;br&gt;organisationens förhandlingsordning. Förhandlingsskyldigheten är således&lt;br&gt;inte beroende av att den aktuella hyresgästen är medlem i organisationen&lt;br&gt;(se prop. 1977/78:175 s. 98 f. och prop. 1993/94:199 s. 65).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den förhandlingsposition som en förhandlingsordning ger en organisa-&lt;br&gt;tion är i flera avseenden betydligt starkare än den ställning som den&lt;br&gt;enskilde hyresgästen har när han vill förhandla med sin hyresvärd. Det&lt;br&gt;innebär emellertid inte att den förhandlande organisationen, som Sveriges&lt;br&gt;Fastighetsägareförbund har hävdat, har en ”offentligrättslig roll”. I för-&lt;br&gt;arbetena till hyresförhandlingslagen angavs att förhandlingsrätten inte har&lt;br&gt;något offentligrättsligt inslag (se prop. 1977/78:175 s. 101 f.). Den roll&lt;br&gt;som hyresgästorganisationen kan spela kan knappast heller anses stå i&lt;br&gt;strid med önskemålet om en rimlig balans mellan partema på hyres-&lt;br&gt;marknaden. Samtidigt framstår det emellertid inte som orimligt att den&lt;br&gt;ställning som hyresgästorganisationen tilldelats förenas med vissa skyldig-&lt;br&gt;heter i den utsträckning det är motiverat av hyresförhandlingssystemets&lt;br&gt;uppbyggnad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vad frågan i det här sammanhanget gäller är om en hyresgästorganisa-&lt;br&gt;tion skall vara skyldig att förhandla för en viss lägenhet även om hyres-&lt;br&gt;gästen inte är medlem i organisationen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Härvid bör beaktas att en hyresgäst som inte omfattas av de kollektiva&lt;br&gt;förhandlingarna inte har någon möjlighet att tvinga sin hyresvärd till&lt;br&gt;förhandling. Den enskilde hyresgästen har över huvud taget en svagare&lt;br&gt;ställning än en hyresgästorganisation i förhållande till hyresvärden. Det&lt;br&gt;måste också beaktas att många hyresgäster varken kan eller vill förhandla&lt;br&gt;själva med hyresvärden. För sådana hyresgäster är det nödvändigt att få&lt;br&gt;professionell hjälp.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som anges i avsnitt 5.2.1 föreslår regeringen att det bara skall kunna&lt;br&gt;gälla en förhandlingsordning för ett hus. Det får till följd att en hyresgäst&lt;br&gt;som inte vill förhandla själv inte har något annat egentligt alternativ än&lt;br&gt;att låta den förhandlande organisationen sköta förhandlingarna med hyres-&lt;br&gt;värden. Det är uppenbart att det inte kan krävas att en sådan hyresgäst&lt;br&gt;skall tvingas att bli medlem i organisationen för att få förhandlingshjälp.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar således utredningens bedömning att det inte finns skäl&lt;br&gt;att ändra den nuvarande ordningen.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.2.5 Samma hyra för lika lägenheter&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens bedömning: Liksom enligt gällande rätt bör i&lt;br&gt;fortsättningen gälla att det i en förhandlingsöverenskommelse skall&lt;br&gt;bestämmas samma hyra för sådana lägenheter som är lika stora om&lt;br&gt;det inte är någon skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;57&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;betänkandet s. 73 - 75).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har anslutit sig till&lt;br&gt;utredningens bedömning eller lämnat den utan erinran. Några remissin-&lt;br&gt;stanser har däremot ansett att det i en förhandlingsöverenskommelse skall&lt;br&gt;kunna bestämmas olika hyror för likadana lägenheter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens bedömning: Enligt 21 § hyresförhandlingsla-&lt;br&gt;gen skall det i en förhandlingsöverenskommelse bestämmas samma hyra&lt;br&gt;för lägenheter som är lika stora, om det inte kan anses vara någon skill-&lt;br&gt;nad mellan dem i fråga om bruksvärdet (se avsnitt 4.1.9). Bestämmelsen&lt;br&gt;skall ses mot bakgrund av att en hyresgästorganisation är skyldig att för-&lt;br&gt;handla även för sådana hyresgäster som inte är medlemmar i organisa-&lt;br&gt;tionen. Det har ansetts att det finns ett behov av en bestämmelse som&lt;br&gt;garanterar att bruksvärdesreglema inte sätts ur spel och att de oorganisera-&lt;br&gt;de hyresgästerna behandlas korrekt vid hyressättningen (se prop.&lt;br&gt;1977/78:175 s. 104 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt utredningen har de skäl som ligger till grund för bestämmelsen&lt;br&gt;i 21 § hyresförhandlingslagen alltjämt giltighet. De flesta remissinstanser-&lt;br&gt;na har delat den bedömningen. Även regeringen ansluter sig till bedöm-&lt;br&gt;ningen.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.2.6 Skall hyresgästorganisationen ha rätt till förhandlingsersätt-&lt;br&gt;ning?&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens bedömning: Den nuvarande bestämmelsen om rätt för&lt;br&gt;förhandlingsordningens parter att i en förhandlingsöverenskommelse&lt;br&gt;avtala om viss förhandlingsersättning bör för närvarande inte änd-&lt;br&gt;ras. Något lagförslag om rätt till förhandlingsersättning läggs därför&lt;br&gt;inte fram.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag: I betänkandet föreslås att den förhandlande&lt;br&gt;hyresgästföreningen skall ges en rätt till förhandlingsersättning. Ersätt-&lt;br&gt;ningen skall ses som en förvaltningskostnad för hyresvärden (se betänkan-&lt;br&gt;det s. 76 - 79).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har avstyrkt förslaget.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens bedömning: Som angetts i avsnitt 4.1.10 har&lt;br&gt;förhandlingsordningens parter möjlighet att i en förhandlingsöverens-&lt;br&gt;kommelse träffa avtal om förhandlingsersättning. Ett sådant avtal innebär&lt;br&gt;att förhandlingsordningens parter kommer överens om att det i hyran för&lt;br&gt;samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett&lt;br&gt;visst belopp i ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlings-&lt;br&gt;arbete (se 20 § hyresförhandlingslagen). Hyresvärden medges rätt att ta&lt;br&gt;ut detta belopp av hyresgästen som en del av hyran och förbinder sig att&lt;br&gt;vidarebefordra beloppet till hyresgästorganisationen. Den förhandlande&lt;br&gt;hyresgästorganisationen har således inte en obligatorisk rätt till förhand-&lt;br&gt;lingsersättning. Organisationen har rätt till ersättning endast om parterna&lt;br&gt;kan komma överens om det i en förhandlingsöverenskommelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;58&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den nu gällande ordningen får anses bygga på den uppfattningen att Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;förhandlingsersättningen är en form av avgift för de hyresgäster vars&lt;br&gt;lägenheter omfattas av de kollektiva förhandlingarna. Utredningen har&lt;br&gt;ifrågasatt om detta system kan anses vara särskilt ”rättvist”, eftersom en&lt;br&gt;hyresgäst som har valt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet&lt;br&gt;ändå kan dra viss nytta av de kollektiva förhandlingarna. Så kan ex-&lt;br&gt;empelvis vara fallet när förhandlingsklausulen nyligen har slopats, när de&lt;br&gt;hyresvillkor som hyresgästen kommer överens om med hyresvärden i&lt;br&gt;praktiken är ”hängavtal” till de kollektiva förhandlingsöverenskommelser -&lt;br&gt;na eller när hyresgästorganisationen förhandlar fram förmånliga villkor&lt;br&gt;beträffande gemensamma utrymmen eller service.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har vidare ansett att det nuvarande systemet inger vissa be-&lt;br&gt;tänkligheter från principiella utgångspunkter. Enligt utredningen kan det&lt;br&gt;väcka misstankar hos hyresgästerna om att förhandlingsersättningens&lt;br&gt;storlek blir avhängig av utfallet av hyresförhandlingarna; ju större hyres-&lt;br&gt;höjning, desto högre ersättning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I betänkandet har föreslagits att förhandlingsersättningen skall ses som&lt;br&gt;en förvaltningskostnad för hyresvärden i stället för som en avgift för&lt;br&gt;hyresgästen. Partema i en tvist om förhandlingsersättningens storlek skulle&lt;br&gt;således vara å ena sidan hyresvärden och å andra sidan hyresgästorga-&lt;br&gt;nisation. De enskilda hyresgästerna däremot skulle inte kunna begära sär-&lt;br&gt;skild prövning av ersättningens storlek. Skulle hyresvärden anse att den&lt;br&gt;förhandlingsersättning som hyresgästorganisationen kräver är för hög och&lt;br&gt;därför vägra betala begärt belopp, skall hyresgästföreningen enligt utred-&lt;br&gt;ningens förslag kunna begära prövning av ersättningens skälighet hos&lt;br&gt;hyresnämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt utredningen kan det invändas att det ur såväl praktisk som&lt;br&gt;principiell synvinkel är otillfredsställande att en förhandlingspart skall&lt;br&gt;förpliktas att utge ersättning för den andre partens förhandlingsarbete. En-&lt;br&gt;ligt utredningens bedömning torde dock dessa invändningar bortfalla till&lt;br&gt;viss del, om rätten till förhandlingsersättning förenas med en möjlighet att&lt;br&gt;få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden. Utredningen har så-&lt;br&gt;ledes ansett att modellen där förhandlingsersättningen ses som en kostnad&lt;br&gt;för hyresvärden är att föredra framför den modellen där ersättningen ses&lt;br&gt;som en avgift för hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag har tillstyrkts av ett fåtal remissinstanser. De flesta&lt;br&gt;remissinstanserna har emellertid avstyrkt förslaget. Flera av dem har&lt;br&gt;angett att det är principiellt olämpligt att en förhandlingspart förpliktas att&lt;br&gt;betala ersättning för motpartens förhandlingskostnader. Flera har uttalat&lt;br&gt;att nuvarande ordning fungerar bra och att det inte har framkommit några&lt;br&gt;skäl att ändra systemet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar utredningens bedömning att det finns vissa fördelar&lt;br&gt;med den föreslagna ordningen. Emellertid kan det, som flertalet remissin-&lt;br&gt;stanser invänt, ifrågasättas om det är lämpligt att låta en part ansvara för&lt;br&gt;motpartens förhandlingskostnader. Som Hyresnämnden i Gävle har på-&lt;br&gt;pekat innebär också den nuvarande ordningen att det finns ett visst ”för-&lt;br&gt;handlingstryck” på partema. Om de inte når fram till en förhandlings-&lt;br&gt;överenskommelse, går organisationen miste om förhandlingsersättning och &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;59&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hyresvärden riskerar att en tänkbar hyreshöjning träder i kraft först vid ett&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;senare tillfälle. Att döma av remissutfallet synes inte heller de nuvarande Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;bestämmelserna vara förenade med några påtagliga brister. Parterna på&lt;br&gt;hyresmarknaden har i sina remissyttranden redovisat väsentligt olika in-&lt;br&gt;ställning till principerna för förhandlingsersättning. Regeringen har erfarit&lt;br&gt;att det för närvarande pågår diskussioner mellan parterna om en förändrad&lt;br&gt;form av förhandlingsersättning som skulle kunna kräva visst lagstöd. Mot&lt;br&gt;den bakgrunden anser regeringen att det för närvarande inte finns skäl att&lt;br&gt;ändra den nuvarande ordningen.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.2.7 Passivitetsregeln&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Tillämpningsområdet för den s.k. passivitets-&lt;br&gt;regeln i 54 a § hyreslagen begränsas. Bestämmelsen skall vara&lt;br&gt;tillämplig endast på hyresavtal som gäller för obestämd tid och av-&lt;br&gt;ser lägenheter som är belägna i hus med förhandlingsordning men&lt;br&gt;som inte omfattas av de kollektiva förhandlingarna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se betänkan-&lt;br&gt;det s. 79 - 82).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt&lt;br&gt;utredningens förslag om att passivitetsregeln skall vara tillämplig endast&lt;br&gt;beträffande hyresavtal som gäller för obestämd tid. Förslaget om att&lt;br&gt;regelns tillämpningsområde skall begränsas till hus med förhandlings-&lt;br&gt;ordning har tillstyrkts av en majoritet av remissinstanserna.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Skälen för regeringens förslag:&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Skall passivitetsregeln behållas?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Passivitetsregeln infördes den 1 juli 1994 i samband med att en hyresgäst&lt;br&gt;fick rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet (se&lt;br&gt;avsnitt 4.1.11). Vid remissbehandlingen av den departementspromemoria&lt;br&gt;som låg till grund för 1994 års ändringar i hyreslagstiftningen kritiserades&lt;br&gt;regeln därför att den inte ansågs uppfylla de krav som kan ställas från&lt;br&gt;rättsäkerhetssynpunkt. Även om remisskritiken till viss del beaktades vid&lt;br&gt;regelns slutliga utformning, har regeringen ansett att regeln nu behöver&lt;br&gt;ses över. Utredningen har haft i uppdrag att lämna förslag till hur&lt;br&gt;passivitetsregeln bör utformas för att bättre motsvara de krav som kan&lt;br&gt;ställas från rättssäkerhetssynpunkt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De hyresnämnder som utredningen har varit i kontakt med har uppgett&lt;br&gt;att passivitetsregeln hittills har tillämpats i mycket begränsad omfattning.&lt;br&gt;Utredningen har mot den bakgrunden ifrågasatt om det finns något&lt;br&gt;egentligt behov av regeln. Samma bedömning har gjorts av ett flertal&lt;br&gt;hyresnämnder. Utredningen har emellertid framhållit att rätten att stå&lt;br&gt;utanför det kollektiva förhandlingssystemet och passivitetsregeln varit i&lt;br&gt;kraft under så kort tid att det ännu är för tidigt att dra någon mera&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;60&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;bestämd slutsats om vilket behov det finns av det ”förenklade” förfarande Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;som passivitetsregeln erbjuder. Utredningen har därför föreslagit att regeln&lt;br&gt;behålls tills vidare men med vissa inskränkningar. Regeringen ansluter sig&lt;br&gt;till utredningens bedömning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Inskränkningar i passivitetsregelns tillämpningsområde&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har föreslagit två inskränkningar när det gäller passivitets-&lt;br&gt;regelns tillämpningsområde.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För det första föreslås att passivitetsregeln skall vara tillämplig bara i&lt;br&gt;hus där det finns en förhandlingsordning. Den kommer då att kunna&lt;br&gt;tillämpas endast beträffande sådana hyresgäster som har valt att ställa sig&lt;br&gt;utanför det kollektiva förhandlingssystemet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Flera remissinstanser har avstyrkt en sådan begränsning av regelns&lt;br&gt;tillämpningsområde. Hyresnämnden i Örebro har ansett att det från rätts-&lt;br&gt;säkerhetssynpunkt inte är någon skillnad mellan å ena sidan en hyresgäst&lt;br&gt;som bor i ett hus med förhandlingsordning men som har valt att stå&lt;br&gt;utanför det kollektiva systemet och å andra sidan en hyresgäst som bor i&lt;br&gt;ett hus utan förhandlingsordning. Enligt hyresnämnden bör regeln av&lt;br&gt;effektivitetsskäl vara tillämplig också på den senare kategorin av hyres-&lt;br&gt;gäster. Även Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Sundsvall,&lt;br&gt;Svenska Kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund, SABO och&lt;br&gt;Sveriges Fastighetsägareförbund har avstyrkt den föreslagna begräns-&lt;br&gt;ningen av regelns tillämpningsområde. De har i huvudsak hänvisat till&lt;br&gt;hyresvärdarnas behov av regeln.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens mening finns det från rättssäkerhetssynpunkt anled-&lt;br&gt;ning att göra en skillnad mellan hyresgäster som bor i hus med förhand-&lt;br&gt;lingsordning och hyresgäster som bor i hus utan förhandlingsordning. Den&lt;br&gt;ena gruppen av hyresgäster har nämligen ett alternativ om de vill undvika&lt;br&gt;att deras hyresvärd höjer hyran med tillämpning av passivitetsregeln; de&lt;br&gt;kan ta in en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal och på så sätt låta den&lt;br&gt;organisation som har förhandlingsrätt för huset sköta förhandlingarna med&lt;br&gt;hyresvärden. Som anges i avsnitt 5.2.2 föreslår regeringen att en hyresgäst&lt;br&gt;som bor i ett hus med en förhandlingsordning skall kunna ställa sig utan-&lt;br&gt;för det kollektiva förhandlingssystemet endast genom en aktiv handling.&lt;br&gt;En sådan hyresgäst kan antas vara väl medveten om konsekvenserna av&lt;br&gt;sitt val. - Den andra gruppen av hyresgäster har inte samma möjligheter&lt;br&gt;att ”skydda sig” mot passivitetsregeln. Risken för rättsförluster är därför&lt;br&gt;större i den gruppen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot detta skall vägas de praktiska fördelar som det kan innebära för&lt;br&gt;hyresvärdarna om passivitetsregeln kan tillämpas i förhållande till samt-&lt;br&gt;liga hyresgäster som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet.&lt;br&gt;Enligt regeringens mening kan dessa fördelar inte tillmätas avgörande&lt;br&gt;betydelse. Det bör särskilt anmärkas att passivitetsregeln infördes för att&lt;br&gt;minska de nackdelar som det kunde ha för hyresvärdarna att hyresgäster&lt;br&gt;i hus som omfattades av förhandlingsordningar tilläts stå utanför det&lt;br&gt;kollektiva förhandlingssystemet. Den nu diskuterade begränsningen av&lt;br&gt;passivitetetsregelns tillämpningsområde motverkar därför inte syftet med&lt;br&gt;regeln.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;61&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har framhållit att det i allmänhet bör kunna krävas av en Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;hyresgäst som medvetet har valt att ställa sig utanför det kollektiva för-&lt;br&gt;handlingssystemet att han ser till att han kan nås av hyresvärdens med-&lt;br&gt;delanden. Att en sådan hyresgäst binds till en hyreshöjning även om han&lt;br&gt;faktiskt inte fatt del av hyresvärdens meddelande om villkorsändring kan,&lt;br&gt;anser utredningen, inte anses orimligt, åtminstone inte om hyresavtalet är&lt;br&gt;på obegränsad tid. Hyresgästen måste i ett sådant fall räkna med att&lt;br&gt;hyresvärden med vissa tidsmellanrum, ofta en gång per år, kan komma att&lt;br&gt;begära hyreshöjning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt utredningen är situationen något annorlunda när hyresavtalet är&lt;br&gt;träffat för bestämd tid. En hyresgäst som har ingått ett sådant hyresavtal&lt;br&gt;har normalt inte anledning att räkna med annat än att avtalet skall löpa&lt;br&gt;vidare på oförändrade villkor under hela avtalstiden. Utredningen har&lt;br&gt;därför föreslagit att passivitetsregeln inte skall gälla tidsbestämda hyres-&lt;br&gt;avtal.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag i denna del har avstyrks av Sveriges advokat-&lt;br&gt;samfund och, som det far förstås, Stockholms kommun. Advokatsam-&lt;br&gt;fundet anser att passivitetsregeln är praktisk för hyresvärdarna även vid&lt;br&gt;tidsbegränsade hyresavtal.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen ansluter sig även i denna del till utredningens bedömning.&lt;br&gt;Tidsbestämda avtal bör därför undantas från passivitetsregelns tillämp-&lt;br&gt;ningsområde.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;5.3 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbe-&lt;br&gt;ten&lt;/h3&gt;
&lt;h4&gt;5.3.1 Brister med den nuvarande ordningen&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Bostadssaneringslagens bestämmelser gav hyresgästkollektivet ett direkt&lt;br&gt;inflytande över frågan vilka förbättringsåtgärder som skulle fa utföras i&lt;br&gt;en fastighet (se avsnitt 4.2.2). När bostadssaneringslagen upphävdes och&lt;br&gt;ersattes med den nu gällande bestämmelsen i 55 a § hyreslagen, för-&lt;br&gt;sämrades hyresgästernas inflytande på flera avgörande punkter. Det&lt;br&gt;inflytande som hyresgästerna nu har kan beskrivas som ett indirekt&lt;br&gt;inflytande i den meningen att den standardhöjning som blir följden av att&lt;br&gt;hyresvärden utför en förbättringsåtgärd i lägenheten i vissa fall inte på-&lt;br&gt;verkar en lägenhets bruksvärde (se avsnitt 4.2.3). En svaghet med bestäm-&lt;br&gt;melsen är att den reglerar endast de ekonomiska konsekvenserna av att&lt;br&gt;vissa åtgärder utförs i stället för att ge hyresgästerna en direkt möjlighet&lt;br&gt;att påverka ombyggnaden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En annan betydelsefull nackdel består i att hyresgästerna inte har något&lt;br&gt;inflytande över ”normala” ombyggnader. Bestämmelsen i 55 a § hyres-&lt;br&gt;lagen avser nämligen endast förbättringsarbete eller liknande åtgärd som&lt;br&gt;uppenbart inte har varit motiverad av boendehänsyn. Det innebär att&lt;br&gt;hyresgästernas indirekta inflytande omfattar endast ”lyxåtgärder” (se&lt;br&gt;avsnitt 4.2.2).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsens räckvidd är vidare begränsad på så sätt att den omfattar&lt;br&gt;endast åtgärder som vidtas i lägenheterna men däremot inte arbeten som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;62&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;utförs i de gemensamma utrymmena. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ytterligare en brist är att bestämmelsen i 55 a § hyreslagen är tillämplig&lt;br&gt;endast under den tid som ett visst hyresförhållande gäller. Om hyresvär-&lt;br&gt;den utför arbeten som faller in under bestämmelsen, behöver en hyresgäst&lt;br&gt;vars hyresavtal löper vidare under utförandet av arbetena och som inte&lt;br&gt;godkänner dem inte betala för standardförbättringen, om inte hyres-&lt;br&gt;nämnden har godkänt dem. Vid omfattande upprustnings- eller ombygg-&lt;br&gt;nadsåtgärder i ett hus är det emellertid ofta inte möjligt att låta hyres-&lt;br&gt;gästerna bo kvar under ombyggnadstiden. I sådana fall kan hyresvärden&lt;br&gt;säga upp hyresavtalen under åberopande av den besittningsskyddsbrytande&lt;br&gt;uppsägningsgrunden i 46 § första stycket 4 hyreslagen (se nedan avsnitt&lt;br&gt;5.3.7). Om hyresvärden erbjuder hyresgästen en godtagbar evakueringslä-&lt;br&gt;genhet och återflyttningsrätt, alternativt en likvärdig ersättningslägenhet,&lt;br&gt;upphör i regel hyresavtalet. Efter ombyggnaden träffas ofta ett nytt hyres-&lt;br&gt;avtal med den tidigare hyresgästen. Eftersom det då har uppstått ett nytt&lt;br&gt;hyresförhållande mellan hyresvärden och hyresgästen, kan den hyresgäst&lt;br&gt;som flyttar tillbaka till sin gamla lägenhet inte åberopa bestämmelsen i&lt;br&gt;55 a § hyreslagen vid en bruksvärdesprövning. I praktiken medför denna&lt;br&gt;ordning att hyresgästen i sådana fall inte har något inflytande alls över&lt;br&gt;vilka åtgärder som skall vidtas i hans lägenhet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sammanfattningsvis innebär således regleringen i 55 a § hyreslagen att&lt;br&gt;hyresgästen har ett otillräckligt inflytande över förbättrings- och ändrings-&lt;br&gt;åtgärder i den egna lägenheten och i de gemensamma delarna av huset.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.3.2 Ett nytt system för hyresgästinflytande&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: En ny bestämmelse om hyresgästinflytande&lt;br&gt;vid ombyggnad införs i hyreslagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En fastighetsägare far utföra en standardhöj ande åtgärd endast om&lt;br&gt;den har godkänts av de berörda hyresgästerna eller, om åtgärden av-&lt;br&gt;ser gemensamma utrymmen, av en majoritet av hyresgästerna i de&lt;br&gt;berörda lägenheterna. Detsamma gäller i fråga om en åtgärd som&lt;br&gt;medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensam-&lt;br&gt;ma delarna av fastigheten. Godkännande behövs inte om åtgärden&lt;br&gt;vidtas för att en bostadslägenhet skall fa lägsta godtagbara standard.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresgästerna inte har samtyckt till åtgärden, skall hyresvär-&lt;br&gt;den kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden.&lt;br&gt;Tillstånd skall lämnas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse&lt;br&gt;av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen&lt;br&gt;att den genomförs. Hyresnämndens prövning skall i normala fall&lt;br&gt;göras utifrån det objektiva hyresgästintresset.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnen kan, efter ansökan av en berörd hyresgäst, förbjuda&lt;br&gt;en hyresvärd att utföra en viss åtgärd om behövligt godkännande&lt;br&gt;eller tillstånd saknas. Nämndens beslut far förenas med vite.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens&lt;br&gt;förslag. Utredningen har emellertid föreslagit att även en åtgärd som vid-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;63&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;tas i syfte att en bostadslägenhet skall få lägsta godtagbara standard skall Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;omfattas av bestämmelsen. Vidare har utredningen föreslagit att hyres-&lt;br&gt;nämndens prövning skall göras utifrån den enskilda hyresgästens intresse&lt;br&gt;av att en viss åtgärd vidtas. Slutligen har utredningen inte ansett att det&lt;br&gt;finns skäl att infora en möjlighet för hyresnämnden att förbjuda en hyres-&lt;br&gt;värd att utföra en tillståndspliktig åtgärd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: En majoritet av remissinstanserna är positiva till att&lt;br&gt;hyresgästerna får ett större inflytande över förbättrings- eller ändringsåt-&lt;br&gt;gärder än vad de har för närvarande. Många remissinstanser har emellertid&lt;br&gt;synpunkter på den närmare utformningen av hyresgästinflytandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Under de senaste decennierna har&lt;br&gt;hyresgästerna fått ett ökat inflytande över sitt boende. Detta inflytande har&lt;br&gt;till stor del utövats med stöd av lagstiftning. Under senare tid har emeller-&lt;br&gt;tid hyresvärdarna i större utsträckning än tidigare insett betydelsen av att&lt;br&gt;hyresgästerna får en möjlighet att påverka sitt boende. Som exempel kan&lt;br&gt;nämnas att det har blivit allt vanligare att hyresvärdar tillämpar olika for-&lt;br&gt;mer av s.k. hyresgäststyrt underhåll. Det kan innebära att hyresgästerna&lt;br&gt;själva åtar sig att utföra underhåll och reparationer eller att de kan be-&lt;br&gt;stämma hur och när hyresvärden skall utföra sådana åtgärder. Också i de&lt;br&gt;hus där systemet med hyresgäststyrt underhåll inte tillämpas, får hyres-&lt;br&gt;gästerna i allmänhet i viss utsträckning välja inredningsdetaljer, färgsätt-&lt;br&gt;ning osv. i samband med att sedvanligt underhåll utförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Även i samband med att mera omfattande åtgärder planeras eller utförs,&lt;br&gt;får hyresgäster i många fall möjlighet att påverka den närmare utform-&lt;br&gt;ningen av åtgärderna. Det kan innebära att hyresgästernas önskemål be-&lt;br&gt;aktas beträffande lägenheternas planlösning, utrustningsstandard och i&lt;br&gt;vissa fall även tidpunkten för åtgärdernas utförande. Också när det gäller&lt;br&gt;allmänna utrymmen har hyresgästerna i många fall fått ett större infly-&lt;br&gt;tande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En sådan utveckling är till fördel för såväl hyresvärdar som hyresgäster.&lt;br&gt;Att hyresgästerna får ett större inflytande kan visserligen i många fall&lt;br&gt;innebära ökade kostnader för hyresvärdarna. Många hyresvärdar är dock&lt;br&gt;positiva till att kunna erbjuda sina hyresgäster inflytande över sitt boende.&lt;br&gt;Det ses som ett konkurrensmedel och ett sätt att profilera sig gentemot&lt;br&gt;andra hyresvärdar. För hyresgästerna innebär inflytandet att de kan ut-&lt;br&gt;forma lägenheterna på ett sätt som passar deras individuella önskemål,&lt;br&gt;vilket ökar attraktionskraften hos hyresrätten som boendeform.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det är enligt regeringens mening positivt att utvecklingen går mot ett&lt;br&gt;ökat inflytande för hyresgästerna. För att garantera hyres gästinflytandet&lt;br&gt;är det nödvändigt med en viss lagreglering. Vid lagregleringen måste&lt;br&gt;emellertid sättas vissa gränser för hur långt hyresgästinflytandet skall&lt;br&gt;sträcka sig. Det kan nämligen enligt regeringens bedömning inte komma&lt;br&gt;i fråga att ge hyresgästerna vetorätt mot alla förbättringsåtgärder. Hänsyn&lt;br&gt;måste också tas till hyresvärdarnas berättigade intresse av att bedriva en&lt;br&gt;rationell fastighetsförvaltning. Hyresgästinflytandet bör därför konstrueras&lt;br&gt;så att hyresgästerna får ett reellt inflytande över standarden på och ut-&lt;br&gt;formningen av lägenheterna och de gemensamma utrymmena utan att det&lt;br&gt;resulterar i att hyresgästerna i praktiken övertar bestämmanderätten över &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;64&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;förvaltningen av huset. Det gäller således att utforma reglerna för hyres-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;gästinflytandet så att det uppstår en balans mellan hyresvärdarnas och Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;hyresgästernas intressen (se avsnitt 5.1).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förfarandet bör utformas så att hyresvärden i första hand skall försöka&lt;br&gt;komma överens med de berörda hyresgästerna om hur ombyggnaden skall&lt;br&gt;ske. Den enskilda hyresgästen bör ges möjlighet att godkänna såväl åtgär-&lt;br&gt;der i den egna lägenheten som åtgärder i gemensamma delar av fastig-&lt;br&gt;heten. Ombyggnaden bör föregås av att hyresgästen helt godkänner den&lt;br&gt;åtgärd som hyresvärden vill utföra eller av att hyresvärden och hyres-&lt;br&gt;gästen kommer fram till en kompromiss om vilka åtgärder som skall&lt;br&gt;utföras. Om det är fråga om åtgärder i gemensamma delar av fastigheten,&lt;br&gt;bör det krävas att en majoritet av hyresgästerna har godkänt dem.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagstiftningen bör vidare utformas så att hyresvärden måste begära&lt;br&gt;hyresnämndens tillstånd, om de berörda hyresgästerna inte godkänner en&lt;br&gt;åtgärd som avser den egna lägenheten eller de gemensamma delarna av&lt;br&gt;fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De åtgärder som bör omfattas av regleringen är dels standardhöj ande&lt;br&gt;åtgärder, dels åtgärder som, utan att de nödvändigtvis påverkar standar-&lt;br&gt;den, medför inte obetydliga ändringar av en lägenhet eller de gemensam-&lt;br&gt;ma delarna av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämndens prövning bör, enligt regeringens mening, avse tillåtlig-&lt;br&gt;heten av åtgärder som hyresgästen eller, när fråga är om en åtgärd som&lt;br&gt;berör flera hyresgäster, en majoritet av hyresgästerna inte godkänner.&lt;br&gt;Regelverket bör utformas så att den begärda åtgärden skall tillåtas om&lt;br&gt;hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden och&lt;br&gt;det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid denna skälig-&lt;br&gt;hetsbedömning bör hyresnämnden i första hand beakta det objektiva&lt;br&gt;hyresgästintresset (se avsnitt 5.3.6).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I lagen bör också tas in en bestämmelse om att hyresnämnden på&lt;br&gt;ansökan av en hyresgäst skall förbjuda en hyresvärd att utföra en till-&lt;br&gt;ståndspliktig åtgärd, om inte de berörda hyresgästerna har godkänt åtgär-&lt;br&gt;den eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till den. Ett sådant förbud bör&lt;br&gt;kunna förenas med vite (se avsnitt 5.3.8).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De förslag regeringen lägger fram i denna del överensstämmer i huvud-&lt;br&gt;sak med vad utredningen föreslagit. Hyresnämnden i Göteborg har ansett&lt;br&gt;att vissa av de föreslagna bestämmelserna inte är samordnade med andra&lt;br&gt;bestämmelser i hyreslagen. De bestämmelser som avses är 18 d § (god-&lt;br&gt;kännande eller tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd), 26 §&lt;br&gt;hyreslagen (tillträde till en lägenhet), 46 § hyreslagen (förlängning av&lt;br&gt;hyresavtal) och 55 § hyreslagen (villkorsändring). Enligt hyresnämnden&lt;br&gt;leder detta till att det kan bli nästan omöjligt för en hyresvärd att i rimlig&lt;br&gt;tid och till skäliga kostnader utföra ett planerat arbete. Mot det kan invän-&lt;br&gt;das att ett ärende om villkorsändring med anledning av en ombyggnad&lt;br&gt;aldrig kan avgöras förrän ombyggnaden är slutförd. Ett sådant ärende kan&lt;br&gt;således inte avgöras av hyresnämnden samtidigt som nämnden prövar&lt;br&gt;frågan om en förbättringsåtgärd skall få utföras. Beträffande övriga&lt;br&gt;ärendekategorier som Hyresnämnden i Göteborg har hänvisat till gäller att&lt;br&gt;de hänskjuts till nämnden av hyresvärden. Det innebär att hyresvärden&lt;br&gt;genom sitt eget agerande i stor utsträckning kan påverka frågan om ären- &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;65&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dena skall handläggas gemensamt och avgöras i ett sammanhang av hyres-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;nämnden. Regeringen anser därför inte att det finns skäl att samordna de Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;aktuella bestämmelserna på det sätt nämnden efterfrågat.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.3.3 Vem skall utöva inflytandet - hyresgästen eller hyresgäst-&lt;br&gt;organisationen?&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Den enskilda hyresgästen skall ha inflytande&lt;br&gt;över vilka åtgärder som far genomföras i den egna lägenheten och&lt;br&gt;i de gemensamma delarna av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se betänkan-&lt;br&gt;det s. 95 - 98).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt utredningens&lt;br&gt;förslag eller lämnat det utan erinran. Några remissinstanser har emellertid&lt;br&gt;ansett att inflytandet skall utövas av en hyresgästorganisation.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Det kan vid en första anblick synas&lt;br&gt;lämpligt att hyresgästinflytandet vid ombyggnad regleras inom ramen för&lt;br&gt;hyresförhandlingssystemet. Utredningen har därför övervägt att införa sär-&lt;br&gt;skilda regler om hyresgästinflytandet i hyresförhandlingslagen efter före-&lt;br&gt;bild av hyresförhandlingslagens regler om förfarandet vid höjning av&lt;br&gt;hyran. Hyresvärden skulle alltså åläggas primär förhandlingsskyldighet&lt;br&gt;inför en ombyggnad. Förhandlingarna skulle syfta till att hyresvärden och&lt;br&gt;den förhandlande hyresgästorganisationen träffar en förhandlingsöverens-&lt;br&gt;kommelse om vilka åtgärder som hyresvärden skall få utföra. Utredning-&lt;br&gt;en har emellertid stannat för att inte föreslå några sådana regler utan har&lt;br&gt;i stället föreslagit att inflytandet över förbättrings- och ändringsåtgärder&lt;br&gt;skall utövas av den enskilde hyresgästen enligt särskilda regler i hyres-&lt;br&gt;lagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Några remissinstanser har ansett att hyresgästinflytandet i stället bör&lt;br&gt;utövas av en hyresgästorganisation. De har menat att en sådan ordning&lt;br&gt;förenklar förfarandet och leder till tidsmässiga vinster för hyresvärden och&lt;br&gt;hyresnämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens mening skulle en ordning där hyresgästinflytandet vid&lt;br&gt;ombyggnad regleras inom ramen för hyresförhandlingssystemet i och för&lt;br&gt;sig ha vissa praktiska fördelar. För hyresvärden skulle det innebära en&lt;br&gt;förenkling att inte behöva förhandla med mer än en part. Det kan också&lt;br&gt;antas att många hyresgäster skulle se det som en fördel att inte behöva&lt;br&gt;engagera sig personligen i ombyggnadsfrågan. Det kan vidare antas att en&lt;br&gt;ordning där frågan om ombyggnad m.m. hanteras inom hyresförhand-&lt;br&gt;lingssystemet skulle stärka hyresgästernas ställning vid förbättrings- och&lt;br&gt;ändringsarbeten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det skulle emellertid också vara förenat med betydande nackdelar att&lt;br&gt;låta ett obligatoriskt hyresgästinflytande i de nu aktuella frågorna bli en&lt;br&gt;del i hyresförhandlingssystemet. För att det skall vara meningsfullt att låta&lt;br&gt;ett sådant hyresgästinflytande omfattas av kollektiva förhandlingar krävs&lt;br&gt;att förhandlingarna kan resultera i överenskommelser som är bindande för&lt;br&gt;förhandlingsordningens parter och hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;66&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsöverenskommelse om hyran for en lägenhet blir bindan-&lt;br&gt;de för den hyresgäst vars hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul.&lt;br&gt;Hyresgästen har emellertid möjlighet att inom viss tid ansöka om ändring&lt;br&gt;av överenskommelsen i den del den avser honom (se 22 § hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen). Dessutom kan hyresgästen begära prövning av hyresvillkoren&lt;br&gt;enligt bestämmelserna i hyreslagen (se 5 § fjärde stycket hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen). Det innebär att frågan om en viss åtgärd skall få utföras eller&lt;br&gt;inte skulle komma att stå öppen under en ganska lång tid. För hyresvär-&lt;br&gt;darna skulle därför en tillämpning av hyresförhandlingssystemet på detta&lt;br&gt;område försvåra den tidsmässiga planeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid bedömningen av vem som skall utöva inflytandet över en förbätt-&lt;br&gt;ringsåtgärd måste det också beaktas att en enskild hyresgäst har rätt att&lt;br&gt;ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet och förhandla själv&lt;br&gt;med sin hyresvärd. Redan detta talar, enligt regeringens mening, for att&lt;br&gt;inflytandet över en ombyggnad skall utövas av den enskilda hyresgästen&lt;br&gt;och inte av hyresgästorganisationen inom ramen för hyresförhandlings-&lt;br&gt;systemet. Den hyresgäst som inte vill eller kan ta ställning själv till den&lt;br&gt;begärda åtgärden kan alltid anlita ett ombud, t.ex. den hyresgästorganisa-&lt;br&gt;tion som förhandlar for hyresgästerna i huset.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som tidigare har påpekats kan det innebära vissa praktiska och tids-&lt;br&gt;mässiga fördelar for hyresvärden och hyresnämnden om hyresvärdens&lt;br&gt;motpart är en hyresgästorganisation. Regeringen anser emellertid att&lt;br&gt;hyresgästens intresse av att ha möjlighet att själv utöva inflytandet är&lt;br&gt;starkare än hyresvärdens och hyresnämndens intresse av att förenkla&lt;br&gt;förfarandet. Dessutom är det en fördel om samma regelsystem kan&lt;br&gt;tillämpas oavsett om det gäller en förhandlingsordning för huset eller inte.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens mening talar således övervägande skäl för att&lt;br&gt;inflytandet skall utövas av den enskilda hyresgästen och regleras i hyres-&lt;br&gt;lagen.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.3.4 Vilka åtgärder skall hyresgästen ha inflytande över?&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: En hyresgäst skall ha inflytande över&lt;br&gt;standardhöj ande åtgärder som utförs i fastigheten, dock inte över&lt;br&gt;sådana åtgärder som vidtas for att en lägenhet skall få lägsta god-&lt;br&gt;tagbara standard eller andra standardhöjande åtgärder som har en&lt;br&gt;endast obetydlig inverkan på bruksvärdet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En hyresgäst skall vidare ha inflytande över alla åtgärder som&lt;br&gt;medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller de gemensam-&lt;br&gt;ma delarna av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens forslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens&lt;br&gt;förslag (se betänkandet s. 94 f.). Utredningen har dock inte föreslagit&lt;br&gt;något undantag för åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall få lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt utred-&lt;br&gt;ningens förslag eller lämnat det utan erinran.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;67&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En remissinstans har förordat ett något mera vittgående hyresgästin- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;flytande; enligt remissinstansen bör hyresvärden få utföra åtgärder som&lt;br&gt;kan leda till en hyreshöjning som inte är obetydlig endast om det finns&lt;br&gt;synnerliga skäl.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Många remissinstanser har emellertid ansett att utredningens förslag ger&lt;br&gt;hyresgästerna ett alltför stort inflytande över vilka förbättrings- och&lt;br&gt;ändringsåtgärder som skall få vidtas. Några remissinstanser har ansett att&lt;br&gt;”ribban” för vad hyresvärden skall få utföra utan godkännande eller&lt;br&gt;tillstånd bör höjas något i förhållande till utredningens förslag. Andra&lt;br&gt;remissinstanser har ansett att hyresvärden bör få utföra de åtgärder han&lt;br&gt;vill och att hyresgästernas nuvarande inflytande är tillräckligt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Som har angetts i avsnitt 5.3.1. anser&lt;br&gt;regeringen att hyresgästerna för närvarande har ett otillräckligt inflytande&lt;br&gt;över ombyggnad av den egna lägenheten och de gemensamma delarna av&lt;br&gt;fastigheten. Det kan därför inte komma i fråga att, som vissa remissin-&lt;br&gt;stanser har förordat, behålla nuvarande bestämmelse i 55 a § hyreslagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen instämmer i stället i utredningens uppfattning att hyres-&lt;br&gt;gästerna bör ha ett inflytande över frågan om hyresvärden bör tillåtas att&lt;br&gt;utföra standardhöj ande åtgärder. Sådana åtgärder påverkar i allmänhet&lt;br&gt;lägenheternas bruksvärde och därmed, i vart fall på sikt, hyran.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Inflytandet bör, som utredningen har föreslagit, inte begränsas till lyxbe-&lt;br&gt;tonade åtgärder utan gälla även åtgärder som medför en mera måttlig&lt;br&gt;standardhöjning. Sådana åtgärder kan i det enskilda fallet vara väl så in-&lt;br&gt;gripande och omfattande för hyresgästen. De kan också leda till att lägen-&lt;br&gt;heternas bruksvärde höjs. Inflytandet bör emellertid, enligt regeringens&lt;br&gt;mening, inte avse åtgärder som har en endast obetydlig inverkan på lägen-&lt;br&gt;hetens bruksvärde. Genom en sådan begränsning hindras inte hyresvärden&lt;br&gt;från att vidta smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt under-&lt;br&gt;håll.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag innebär att den nya ordningen för hyresgästin-&lt;br&gt;flytande skall omfatta även åtgärder som endast syftar till att en lägenhet&lt;br&gt;skall uppnå lägsta godtagbara standard. Det får till följd att hyresvärden&lt;br&gt;måste ha hyresgästens medgivande även till sådana åtgärder eller att han,&lt;br&gt;om medgivande inte lämnas, måste vända sig till hyresnämnden. Utred-&lt;br&gt;ningen har emellertid samtidigt uttalat att hyresnämnden alltid bör ge&lt;br&gt;tillstånd till åtgärder som syftar till att en lägenhet skall uppnå lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard. Flera remissinstanser har mot den bakgrunden ansett&lt;br&gt;att åtgärder av detta slag över huvud taget inte bör omfattas av reglerna&lt;br&gt;om hyresgästinflytande. Regeringen delar den uppfattningen. Det lag-&lt;br&gt;stadgade systemet för hyresgästinflytande bör alltså inte omfatta sådana&lt;br&gt;åtgärder, trots att de i och för sig leder till att lägenheten får en högre&lt;br&gt;standard.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästernas inflytande bör enligt regeringens uppfattning inte heller&lt;br&gt;omfatta åtgärder som utgör löpande underhåll och som normalt inte&lt;br&gt;påverkar bruksvärdet. Som har framgått av det föregående har det redan&lt;br&gt;i dag genom avtal eller på annat sätt etablerats olika rutiner för att ge de&lt;br&gt;boende inflytande över den löpande förvaltningen av bostäderna. Denna&lt;br&gt;utveckling bör inte brytas genom nya tvingande bestämmelser i hyres-&lt;br&gt;lagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;68&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En särskild fråga är om reglerna för hyresgästinflytande bör omfatta Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;åtgärder på alla delar av fastigheten. Regeringen delar här utredningens&lt;br&gt;uppfattning att hyresgästernas inflytande bör omfatta standardhöj ande&lt;br&gt;åtgärder i de enskilda lägenheterna och de gemensamma utrymmena samt&lt;br&gt;fastigheten i övrigt. Det är nämligen inte endast standarden i lägenheterna&lt;br&gt;som inverkar på bruksvärdet. Det kan påverkas även av exempelvis en&lt;br&gt;tvättstugas utrustning eller av tillgången till fritids- och hobbylokaler.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar slutligen utredningens bedömning att hyresgästerna bör&lt;br&gt;ha ett inflytande över åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av&lt;br&gt;lägenheterna eller de gemensamma delarna av fastigheten. Detta bör gälla&lt;br&gt;oavsett om åtgärderna påverkar standarden eller inte. Ett typexempel på&lt;br&gt;en sådan åtgärd är när en lägenhet slås samman med en annan lägenhet&lt;br&gt;eller när en större lägenhet delas i två mindre.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.3.5 Formerna för hyresgästinfiytandet&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: En fastighetsägare som avser att utföra en&lt;br&gt;tillståndspliktig åtgärd skall skriftligen underrätta de berörda hyres-&lt;br&gt;gästerna om åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En åtgärd som berör en bostadslägenhet far utföras, om den har&lt;br&gt;godkänts av den enskilda hyresgästen. Om en åtgärd berör de&lt;br&gt;gemensamma delarna av fastigheten, skall den godkännas av en&lt;br&gt;majoritet av bostadshyresgästema.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se&lt;br&gt;betänkandet s. 98 - 100).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Endast ett fatal remissinstanser har särskilt kom-&lt;br&gt;menterat utredningens förslag. Några remissinstanser har tillstyrkt utred-&lt;br&gt;ningens förslag eller lämnat det utan erinran. Andra remissinstanser har&lt;br&gt;ansett att det inte bör krävas att fastighetsägaren skriftligen underrättar&lt;br&gt;hyresgästerna om åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Utredningen har ansett att det är&lt;br&gt;viktigt att reglerna för hyresgästinflytandet konstrueras så att de främjar&lt;br&gt;en dialog mellan hyresvärd och hyresgäst. En sådan dialog kan nämligen&lt;br&gt;skapa förståelse för motpartens ståndpunkter och ligga till grund för&lt;br&gt;kompromisser och samförståndslösningar. Regeringen vill instämma i&lt;br&gt;detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller den närmare utformningen av hyresgästinflytandet har&lt;br&gt;utredningens utgångspunkt varit att försöka inkorporera hyres gästinfly-&lt;br&gt;tandet i ett redan befintligt regelsystem. Utredningen har därför föreslagit&lt;br&gt;att bestämmelserna om förfarandet vid förbättrings- och ändringsåtgärder&lt;br&gt;skall utformas efter förebild av förfarandereglema vid villkorsändring i&lt;br&gt;54 § hyreslagen. Vad utredningen föreslagit innebär en ordning där en&lt;br&gt;åtgärd inte far vidtas förrän hyresvärden underrättat hyresgästen skrift-&lt;br&gt;ligen om den och erhållit dennes medgivande eller, om ett sådant med-&lt;br&gt;givande inte ges, hyresnämndens tillstånd. En sådan ordning kan visserli-&lt;br&gt;gen ibland innebära ett visst merarbete för hyresvärden. Men - som Svea&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;69&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hovrätt har anmärkt - det bör beaktas att det är förhållandevis sällan som Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;en hyresvärd utför sådana förbättrings- och ändringsarbeten som kräver&lt;br&gt;hyresgästernas godkännande. Regeringen anser därför att den föreslagna&lt;br&gt;ordningen kan godtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Underrättelse till de berörda hyresgästerna&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regelverket bör såsom nyss sagts utformas så att den hyresvärd som vill&lt;br&gt;genomföra en standardhöj ande åtgärd eller en inte obetydlig ändring av&lt;br&gt;en lägenhet eller de gemensamma delarna av en fastighet inledningsvis&lt;br&gt;underrättar hyresgästerna om den planerade åtgärden. Såsom regeringen&lt;br&gt;strax återkommer till bör underrättelsen bilda utgångspunkt för en&lt;br&gt;månadslång frist innan frågan kan föras vidare till hyresnämnden. Med&lt;br&gt;hänsyn till detta bör underrättelsen alltid lämnas i form av ett skriftligt&lt;br&gt;meddelande. Meddelandet bör kunna överlämnas på vilket sätt som helst.&lt;br&gt;Om det skickas i rekommenderat brev till hyresgästen på hans vanliga&lt;br&gt;adress, bör hyresvärden anses ha gjort vad som krävs av honom (se 63 §&lt;br&gt;hyreslagen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det finns inte skäl att närmare reglera formerna för eller innehållet i det&lt;br&gt;skriftliga meddelandet (jfr prop. 1983/84:137 s. 134). För att meddelandet&lt;br&gt;skall fa någon mening måste det dock givetvis framgå vilka åtgärder som&lt;br&gt;skall utföras. Det bör vidare anges att hyresgästen måste godkänna&lt;br&gt;åtgärderna och att hyresvärden, för det fall hyresgästen inte godkänner&lt;br&gt;ombyggnaden, kan vända sig till hyresnämnden för att fa tillstånd att&lt;br&gt;vidta åtgärderna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som utredningen har nämnt kan det förutsättas att hyresvärden och&lt;br&gt;hyresgästen börjar förhandla med varandra efter det att hyresvärden har&lt;br&gt;informerat om den planerade ombyggnaden. Både hyresvärden och hyres-&lt;br&gt;gästen har nämligen ett intresse av att komma överens om hur ombygg-&lt;br&gt;naden skall göras. Hyresvärden har i allmänhet ett intresse av att undvika&lt;br&gt;en prövning i hyresnämnden för att därmed påskynda ombyggnaden.&lt;br&gt;Hyresgästen har som regel ett intresse av att i största möjliga utsträckning&lt;br&gt;påverka vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som skall vidtas och hur&lt;br&gt;de skall utföras. Förhandlingarna bör således i normala fall leda till att&lt;br&gt;hyresvärden och hyresgästerna kommer fram till en lösning som kan&lt;br&gt;godtas av bägge parter. Något behov av att i lag formalisera förhand-&lt;br&gt;lingarna finns enligt regeringens mening inte.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen bör kunna&lt;br&gt;vara såväl muntlig som skriftlig. Det far dock förutsättas att överenskom-&lt;br&gt;melsen ofta dokumenteras skriftligen, eftersom partema på så sätt kan&lt;br&gt;undvika tvister om vad de har enats om. I denna del finns inte något&lt;br&gt;behov av lagreglering.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vilka hyresgäster skall godkänna en åtgärd?&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Är det fråga om en åtgärd som endast berör de enskilda lägenheterna, bör&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;70&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;det krävas godkännande från hyresgästerna i de aktuella lägenheterna. En Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;regel av denna innebörd bör tas in i hyreslagen. Om arbetet även påverkar&lt;br&gt;en intilliggande lägenhet, t.ex. genom att utrymme tas från den lägen-&lt;br&gt;heten, bör även grannhyresgästens godkännande inhämtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller åtgärder som berör hyresgästerna gemensamt, dvs. åtgär-&lt;br&gt;der i de gemensamma delarna av fastigheten, kan det inte krävas att samt-&lt;br&gt;liga berörda hyresgäster godkänner en viss åtgärd för att den skall fa&lt;br&gt;genomföras. Inflytandet bör i sådana fall utövas av bostadshyresgästema&lt;br&gt;gemensamt. Utredningen har förordat att det beträffande sådana åtgärder&lt;br&gt;skall räcka med att en absolut (enkel) majoritet, dvs. mer än hälften, av&lt;br&gt;bostadshyresgästema godkänner dem. Regeringen ansluter sig till den upp-&lt;br&gt;fattningen. I hyreslagen bör sålunda tas in en bestämmelse om att åtgärder&lt;br&gt;i de gemensamma delarna av fastigheten far företas först efter god-&lt;br&gt;kännande av mer än hälften av bostadshyresgästema.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En väsentlig fråga är om en hyresvärd som erhållit godkännande från&lt;br&gt;en hyresgäst måste inhämta godkännande även från en annan hyresgäst&lt;br&gt;som ingått ett nytt hyresavtal beträffande den aktuella lägenheten innan&lt;br&gt;åtgärden har utförts. Utredningens förslag innebär att ett sådant god-&lt;br&gt;kännande krävs. Svea hovrätt har ansett att ett godkännande från en&lt;br&gt;tidigare hyresgäst skall gälla mot en hyresgäst som ingått nytt hyresavtal&lt;br&gt;innan ombyggnaden har påbörjats, under förutsättning att hyresvärden har&lt;br&gt;träffat överenskommelse med samtliga hyresgäster. Hovrätten har hänvisat&lt;br&gt;till att den av utredningen föreslagna ordningen i en sådan situation skulle&lt;br&gt;leda till olägenheter och kostnader för hyresvärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En hyresgäst som har tecknat ett nytt hyresavtal för en lägenhet har&lt;br&gt;intresse av att fa inflytande över vilka åtgärder som skall utföras i den&lt;br&gt;egna lägenheten. Detta hyresgästintresse överväger de olägenheter som i&lt;br&gt;enstaka fall kan uppstå för en hyresvärd som måste inhämta den nya&lt;br&gt;hyresgästens godkännande, trots att alla andra hyresgäster i fastigheten har&lt;br&gt;godkänt de planerade åtgärderna när det nya hyresavtalet tecknas. Enligt&lt;br&gt;regeringens mening bör det därför krävas godkännande även från den nya&lt;br&gt;hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytandet far anses utgöra en del av bostadshyresgästemas&lt;br&gt;besittningsskydd. Lokalhyresgästema har inte något jämförbart besitt-&lt;br&gt;ningsskydd. Något krav på att standardhöj ande åtgärder skall godkännas&lt;br&gt;även av dem bör därför inte införas. Inte heller bör lokalhyresgästemas&lt;br&gt;inställning beaktas när man avgör om ett tillräckligt antal hyresgäster har&lt;br&gt;godkänt åtgärder på gemensamma delar av fastigheten. Lokalhyresgäster-&lt;br&gt;nas inställning kan dock indirekt komma att beaktas vid hyresnämndens&lt;br&gt;prövning (se avsnitt 5.3.6).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;71&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5.3.6 Prövning i hyresnämnden&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;Prop.&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Om en berörd hyresgäst inte godkänner den&lt;br&gt;planerade åtgärden, skall hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämn-&lt;br&gt;den om tillstånd till åtgärden. En sådan ansökan skall kunna ges in&lt;br&gt;till hyresnämnden tidigast en månad efter det att det skriftliga med-&lt;br&gt;delandet lämnats till hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid hyresnämndens prövning skall den hyresgäst som inte har&lt;br&gt;godkänt den begärda åtgärden vara motpart till hyresvärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresvärden skall fa det begärda tillståndet, om hyresvärden har&lt;br&gt;ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och det inte är&lt;br&gt;oskäligt mot hyresgästen att den utförs. Vid denna skälighetsbedöm-&lt;br&gt;ning skall hyresnämnden väga hyresvärdens intresse av att åtgärden&lt;br&gt;utförs mot det intresse en hyresgäst i allmänhet kan antas ha av att&lt;br&gt;den begärda åtgärden inte utförs (det objektiva hyresgästintresset).&lt;br&gt;Visst utrymme skall emellertid finnas för att beakta även den&lt;br&gt;enskilda hyresgästens inställning till den begärda åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens&lt;br&gt;förslag. Utredningen har emellertid föreslagit att hyresnämnden vid skälig-&lt;br&gt;hetsbedömningen skall beakta den enskilda hyresgästens intresse i stället&lt;br&gt;för det objektiva hyresgästintresset (se betänkandet s. 100 - 103).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: En majoritet av de remissinstanser som har uttalat&lt;br&gt;sig i frågan har ställt sig positiva till förslaget om att det är hyresvärden&lt;br&gt;som skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden för det fall parterna inte kan&lt;br&gt;komma överens. Två remissinstanser har dock ansett att hyresvärden inte&lt;br&gt;skall behöva avvakta månadsfristens utgång innan en tvist hänskjuts till&lt;br&gt;nämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens förslag om att det är den enskilda hyresgästens inställning&lt;br&gt;till den begärda åtgärden som skall beaktas vid skälighetsbedömningen har&lt;br&gt;fått ett blandat mottagande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig särskilt beträffande avväg-&lt;br&gt;ningen av parterna intressen. De remissinstanser som har ställt sig nega-&lt;br&gt;tiva till utredningens förslag har i allmänhet ansett att förslaget ger hyres-&lt;br&gt;gästerna ett alltför långtgående inflytande.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Skälen för regeringens förslag:&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Hyresvärden skall kunna begära tillstånd till en åtgärd som inte har&lt;br&gt;godkänts av de berörda hyresgästerna&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har förordat att om en hyresgäst inte samtycker till att hyres-&lt;br&gt;värden utför en viss förbättrings- eller ändringsåtgärd, hyresvärden skall&lt;br&gt;ges en möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden. Detsamma bör&lt;br&gt;enligt utredningen gälla om en majoritet av hyresgästerna inte godkänner&lt;br&gt;en åtgärd som avser de gemensamma delarna av fastigheten. Utredningens&lt;br&gt;förslag innebär att en sådan prövning kan komma till stånd efter ansökan&lt;br&gt;av hyresvärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;72&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna har inte haft någon erinran mot förslaget att frågan Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;om åtgärder av det aktuella slaget skall få vidtas skall kunna prövas av&lt;br&gt;hyresnämnden. Regeringen ansluter sig till utredningens uppfattning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Några remissinstanser har dock ansett att det bör vara den hyresgäst som&lt;br&gt;motsätter sig hyresvärdens begäran som skall hänskjuta ärendet till hyres-&lt;br&gt;nämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen kan för sin del inte finna några fördelar med en ordning där&lt;br&gt;det ankommer på hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En&lt;br&gt;sådan ordning skulle tvärtom strida mot vad som normalt gäller, nämligen&lt;br&gt;att det är den part som vill förändra ett bestående förhållande som skall&lt;br&gt;ta initiativ till förändringen. Det bör således ankomma på hyresvärden att&lt;br&gt;ansöka om hyresnämndens tillstånd, för det fall en hyresgäst inte godkän-&lt;br&gt;ner en viss åtgärd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som framgår av avsnitt 5.3.5 anser regeringen att förfarandet vid om-&lt;br&gt;byggnad skall utformas efter förebild av vad som gäller beträffande&lt;br&gt;ändring av hyresvillkor. Det innebär att hyresvärdens ansökan om tillstånd&lt;br&gt;skall kunna göras tidigast en månad efter det att meddelandet har lämnats&lt;br&gt;till de berörda hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Tanken bakom månadsfristen i 54 § hyreslagen är att partema skall&lt;br&gt;förhandla med varandra och om möjligt komma överens. Enligt regering-&lt;br&gt;ens mening är det viktigt att partema förhandlar med varandra även i den&lt;br&gt;situationen att hyresvärden vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd.&lt;br&gt;Det finns därför inte skäl att, som två remissinstanser har föreslagit, låta&lt;br&gt;månadsfristen utgå.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det bör åligga hyresvärden att ange grunden för sin ansökan om&lt;br&gt;tillstånd, dvs. skälen till att han vill genomföra åtgärden. En särskild före-&lt;br&gt;skrift i detta avseende bör tas in i nämndlagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresvärdens motpart i ärendet vid hyresnämnden bör vara den eller de&lt;br&gt;bostadshyresgäster som inte har godkänt åtgärden. Skälen för detta har&lt;br&gt;behandlats i avsnitt 5.3.3.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sveriges advokatsamfund har ansett att det behövs en föreskrift om&lt;br&gt;skyndsam handläggning av tillståndsärendet i hyresnämnden. Även&lt;br&gt;Svenska Kommunförbundet har anmärkt att det ställs stora krav på snabb&lt;br&gt;handläggning av tillståndsärendet i hyresnämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens mening får den generella föreskrift om skyndsam&lt;br&gt;handläggning som finns intagen i 26 § nämndlagen anses tillräcklig. Det&lt;br&gt;kan tilläggas att en fastighetsägare, som avser att utföra en tillståndspliktig&lt;br&gt;åtgärd i en fastighet, normalt har möjlighet att planera ombyggnaden på&lt;br&gt;ett sådant sätt att de berörda hyresgästerna underrättas i god tid. Fastig-&lt;br&gt;hetsägaren måste därvid ta med i beräkningen att en eller flera hyresgäster&lt;br&gt;inte kommer att godkänna de planerade åtgärderna och att en nämnd-&lt;br&gt;prövning därför kan bli nödvändig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämndens prövning&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresgästen ifrågasätter att hyresvärden över huvud taget har ett&lt;br&gt;beaktansvärt intresse av att vidta åtgärden, måste hyresnämnden först&lt;br&gt;förvissa sig om att ett sådant intresse verkligen är för handen. Om så inte&lt;br&gt;är fallet bör ansökan avslås. Det bör nämligen inte komma i fråga att&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;73&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;vidta åtgärder av det nu aktuella slaget mot hyresgästens vilja, om hyres- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;värden inte kan påvisa ett objektivt och acceptabelt motiv för åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen anser det lämpligt att hyresnämnden därefter gör en avväg-&lt;br&gt;ning av de skäl som hyresvärden anför till stöd för att få utföra en viss&lt;br&gt;åtgärd och de skäl som hyresgästerna åberopar mot utförandet. Hyresvär-&lt;br&gt;dens ansökan bör därvid bifallas, om hyresnämnden finner att det inte är&lt;br&gt;oskäligt mot hyresgästen att den begärda åtgärden genomförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En av de faktorer som måste beaktas vid denna skälighetsbedömning är&lt;br&gt;hur starkt hyresvärdens intresse av att få utföra åtgärden objektivt sett är.&lt;br&gt;Om hyresvärdens begäran beror på att han eftersträvar en standard i&lt;br&gt;fastigheten som kan anses motiverad av boendehänsyn torde detta som&lt;br&gt;regel vara en utslagsgivande omständighet i bedömningen. En hyresgäst&lt;br&gt;bör nämligen inte med framgång kunna motsätta sig att hans lägenhet&lt;br&gt;rustas upp till en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av&lt;br&gt;en modem lägenhet. Motsvarande gäller beträffande de gemensamma&lt;br&gt;delarna av fastigheten. En hyresvärd bör inte hindras från att upprätthålla&lt;br&gt;en god boendestandard i sitt hus.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det kan även förekomma att en åtgärd som berör flera enskilda lägen-&lt;br&gt;heter har godkänts av ett flertal hyresgäster, medan ett fåtal motsätter sig&lt;br&gt;den. Fastighetsekonomiska eller praktiska överväganden kan då motivera&lt;br&gt;att åtgärden genomförs i alla lägenheter, dvs. även i de lägenheter där&lt;br&gt;hyresgästerna motsätter sig åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot de omständigheter som hyresvärden har åberopat får vägas de skäl&lt;br&gt;som hyresgästen har för att motsätta sig åtgärden. Hyresnämnden skall&lt;br&gt;lämna hyresvärdens ansökan utan bifall, om de skäl som hyresgästen&lt;br&gt;åberopar mot att en viss åtgärd utförs väger tyngre än hyresvärdens&lt;br&gt;intresse av att utföra den, dvs. när det är oskäligt mot hyresgästen att&lt;br&gt;åtgärden utförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller hyresgästens skäl för att motsätta sig åtgärden, har&lt;br&gt;utredningen föreslagit att prövningen skall ske med hänsyn till den&lt;br&gt;enskilda hyresgästens intresse. Några remissinstanser har invänt att en&lt;br&gt;sådan ordning är olämplig. Hyresnämnden i Stockholm har ansett att en&lt;br&gt;ombyggnad eller renovering som motiveras av objektiva och seriösa&lt;br&gt;fastighetsekonomiska överväganden alltid måste få väga över individuella&lt;br&gt;och subjektiva krav från hyresgästens sida. Liknande synpunkter har&lt;br&gt;framförts av bl.a. Svenska Kommunförbundet, SABO och Sveriges&lt;br&gt;Fastighetsägareförbund.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen anser att det är viktigt att hyresgästinflytandet beträffande&lt;br&gt;förbättrings- och ändringsåtgärder utformas så att hyresvärden kan bedriva&lt;br&gt;en i ett längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning. Det är&lt;br&gt;dessutom önskvärt att det utformas sådana riktlinjer att parterna i så stor&lt;br&gt;utsträckning som möjligt kan förutse hur en viss situation skall bedömas.&lt;br&gt;En sådan ordning är av värde för alla aktörer på bostadsmarknaden och&lt;br&gt;kan även motverka att parterna för tvister till hyresnämnden. Mot den&lt;br&gt;bakgrunden anser regeringen att hyresnämnden vid prövningen lämpligen&lt;br&gt;bör ta hänsyn till det intresse som en hyresgäst i allmänhet kan ha av att&lt;br&gt;den begärda åtgärden inte utförs. Lagstiftningen bör sålunda utformas så&lt;br&gt;att hyresnämnden i första hand beaktar det objektiva hyresgästintresset &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;74&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;och inte den enskilda hyresgästens intresse. Hyresnämnden bör således&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;beakta sådana omständigheter som regelmässigt uppfattas som väsentliga Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;för hyresgäster i allmänhet. Som exempel på åtgärder som normalt far&lt;br&gt;anses stå i strid med det objektiva hyresgästintresset kan nämnas upp-&lt;br&gt;delning av en lägenhet i två mindre eller sammanslagning av en lägenhet&lt;br&gt;till en större. Sådana åtgärder bör därför som regel inte få utföras mot den&lt;br&gt;berörda hyresgästens vilja.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det bör däremot i allmänhet inte komma ifråga att vid skälighetsbedöm-&lt;br&gt;ningen beakta den enskilda hyresgästens inställning, om den grundar sig&lt;br&gt;endast på hans eller hennes egna förhållanden eller värderingar. Annor-&lt;br&gt;lunda förhåller det sig emellertid om den enskilda hyresgästens åsikt ger&lt;br&gt;uttryck för det intresse som en hyresgäst i allmänhet kan antas ha.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I enstaka fall kan emellertid det skäl som den enskilda hyresgästen&lt;br&gt;åberopar till stöd för att åtgärden inte skall fa vidtas vara särskilt beak-&lt;br&gt;tansvärt. Hyresnämnden bör därför, när det finns särskilda skäl, kunna&lt;br&gt;beakta omständigheter som enbart är hänförliga till den enskilda hyres-&lt;br&gt;gästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sådana särskilt beaktansvärda skäl på hyresgästsidan kan exempelvis&lt;br&gt;vara att utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt&lt;br&gt;hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl kan&lt;br&gt;vara att hyresgästen efter tillstånd av hyresvärden nyligen har satt in och&lt;br&gt;bekostat ny fast inredning, som kommer att förstöras, om den av hyres-&lt;br&gt;värden begärda åtgärden utförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnden bör, som ovan har nämnts, göra en avvägning av de skäl&lt;br&gt;som anförs för och emot den åtgärd som det är fråga om. Enligt&lt;br&gt;regeringens mening bör det, om den åtgärd som hyresvärden vill utföra&lt;br&gt;är mycket genomgripande eller medför en avsevärd standardhöjning,&lt;br&gt;allmänt sett krävas mindre tungt vägande skäl från hyresgästen för att&lt;br&gt;ansökan skall lämnas utan bifall. Omvänt bör gälla att om en viss åtgärd&lt;br&gt;kan utföras utan att hyresgästen drabbas av någon större olägenhet, det&lt;br&gt;bör krävas starkare skäl från hyresgästen för att åtgärden inte skall få&lt;br&gt;utföras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Givetvis måste ekonomiska faktorer på hyresvärdens sida tillmätas en&lt;br&gt;viss betydelse. Om ett beaktande av det objektiva eller, för det fall hyres-&lt;br&gt;gästen har åberopat ett särskilt beaktansvärt skäl, det subjektiva hyres-&lt;br&gt;gästintresset, skulle innebära en i sammanhanget oväsentlig kostnadsök-&lt;br&gt;ning för hyresvärden, bör hyresgästernas önskemål ofta tillmötesgås.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har ansett att bedömningen skall kunna utfalla till hyres-&lt;br&gt;gästens förmån, om det finns anledning att anta att det aktuella hyresför-&lt;br&gt;hållandet kommer att upphöra inom en inte alltför avlägsen framtid.&lt;br&gt;Enligt utredningens uppfattning bör detta i varje fall gälla om åtgärden&lt;br&gt;utan större olägenhet kan utföras efter det att hyresavtalet har upphört.&lt;br&gt;Sveriges Fastighetsägareförbund har förklarat sig inte kunna godta en&lt;br&gt;sådan ståndpunkt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens mening måste betydelsen av att hyresgästen snart&lt;br&gt;skall avflytta prövas från fall till fall. I vart fall i fråga om mer ingripande&lt;br&gt;eller omfattande åtgärder som kan uppskjutas utan större olägenhet torde&lt;br&gt;det dock i allmänhet vara oskäligt att den aktuella åtgärden vidtas mot&lt;br&gt;hyresgästens bestridande. Regeringen anser därför att utredningens &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;75&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;bedömning i huvudsak bör godtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det är fråga om åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;bör hyresnämnden, enligt regeringens mening, göra samma överväganden&lt;br&gt;som när det gäller åtgärder i lägenheterna. I fråga om sådana åtgärder kan&lt;br&gt;det dock finnas skäl att beakta även i vilken utsträckning en sådan åtgärd&lt;br&gt;har godkänts av de berörda hyresgästerna. Att åtgärden har godkänts av&lt;br&gt;ett stort antal hyresgäster, utan att de utgör en majoritet, bör således fa&lt;br&gt;betydelse vid intresseavvägningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten anser&lt;br&gt;regeringen, som har framgått tidigare (se avsnitt 5.3.5), att lokalhyres-&lt;br&gt;gästemas inställning inte skall beaktas. Deras inställning bör dock kunna&lt;br&gt;fa indirekt betydelse vid hyresnämndens prövning. Tillräckliga skäl for att&lt;br&gt;fa tillstånd till en viss åtgärd kan således vara att hyresvärdens begäran&lt;br&gt;att fa utföra en viss åtgärd är motiverad av att han vill tillgodose lokal-&lt;br&gt;hyresgästemas intresse.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.3.7 Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en större ombygg-&lt;br&gt;nad&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens bedömning: En hyresvärd bör även i fortsättningen&lt;br&gt;ha möjlighet att med stöd av 46 § hyreslagen säga upp ett hyresav-&lt;br&gt;tal inför en större ombyggnad i huset.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be-&lt;br&gt;dömning (se betänkandet s. 103 och 104).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Endast två remissinstanser har uttryckligen yttrat&lt;br&gt;sig beträffande denna fråga. Hyresnämnden i Stockholm har delat utred-&lt;br&gt;ningens bedömning. Hyresgästernas Riksförbund däremot har ansett att ett&lt;br&gt;hyresavtal inte bör kunna upphöra inför en ombyggnad, om den hyresgäst&lt;br&gt;som avser att flytta tillbaka efter ombyggnaden tillfälligt flyttar ut ur&lt;br&gt;lägenheten under den tid arbetena genomförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens bedömning: En hyresvärd som avser att&lt;br&gt;genomföra en större ombyggnad i ett hus har möjlighet att säga upp&lt;br&gt;hyresavtalen i fastigheten inför ombyggnaden. Enligt 46 § första stycket&lt;br&gt;4 hyreslagen har en hyresgäst i så fall inte rätt till förlängning av hyresav-&lt;br&gt;talet, om det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten&lt;br&gt;utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och det&lt;br&gt;dessutom inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresgästen lämnar lägenheten eller en del av den under ombygg-&lt;br&gt;naden, skall hyresgästen om möjligt erbjudas att efter ombyggnaden hyra&lt;br&gt;en likvärdig lägenhet i huset (se 46 § tredje stycket hyreslagen). Bestäm-&lt;br&gt;melsen innebär att ett erbjudande från hyresvärden om ersättningslägen-&lt;br&gt;het under ombyggnaden och återflyttningsrätt efter ombyggnaden skall&lt;br&gt;vägas in i skälighetsbedömningen (se prop. 1974:150 s. 453 f. och 495 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Under det senaste året har det riktats kritik mot att många hyresvärdar&lt;br&gt;har utnyttjat möjligheten att säga upp ett hyresavtal inför en omfattande&lt;br&gt;ombyggnad. För många hyresgäster innebär det nämligen en osäkerhet att&lt;br&gt;under viss tid inte ha ett gällande hyresavtal. Utredningen har därför&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;76&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;övervägt om det finns ett behov av att ändra bestämmelsen i 46 § första Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;stycket 4 hyreslagen så att ett hyresavtal i normalfallet skall gälla under&lt;br&gt;ombyggnadstiden även om hyresgästen flyttar ut.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har kommit fram till att behovet av en sådan ändring har&lt;br&gt;minskat genom förslaget om att en förhandlingsordning skall omfatta även&lt;br&gt;outhyrda lägenheter (se avsnitt 5.2.2). Det innebär nämligen att hyresvär-&lt;br&gt;den i de allra flesta fall måste iaktta den primära förhandlingsskyldigheten&lt;br&gt;i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen när den nya hyran skall fast-&lt;br&gt;ställas efter ombyggnaden (se avsnitt 5.2.3).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som utredningen har anfört innebär vissa av de föreslagna ändringarna&lt;br&gt;i hyresförhandlingslagen att en hyresvärd inte längre kommer att ha någon&lt;br&gt;fördel av att säga upp ett hyresavtal inför en ombyggnad. I alla de fall där&lt;br&gt;hyresvärden och hyresgästen är överens om ombyggnaden och hyres-&lt;br&gt;gästen lämnar lägenheten under ombyggnadstiden, torde det i allmänhet&lt;br&gt;inte finnas något motiv för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal inför&lt;br&gt;en större ombyggnad i ett hus med förhandlingsordning. Hyresvärden har&lt;br&gt;sannolikt inte anledning att säga upp hyresavtalet annat än i de fall där&lt;br&gt;hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens eller där hyres-&lt;br&gt;gästen inte har ett skyddsvärt behov av att behålla hyresrätten, t.ex. därför&lt;br&gt;att han inte har sin bostad i lägenheten. I dessa fall torde rätten att säga&lt;br&gt;upp hyresavtalet fortfarande fylla ett behov.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästernas Riksförbund har ansett att det behövs garantier för att&lt;br&gt;hyresvärden inte utför andra, mera omfattande, åtgärder än de som hyres-&lt;br&gt;gästen eller hyresnämnden har godkänt. Förbundet har därför föreslagit&lt;br&gt;att ett hyresavtal inte skall upphöra, om hyresgästen tillfälligt flyttar från&lt;br&gt;lägenheten under ombyggnaden. Som framgår av avsnitt 5.3.8 föreslår&lt;br&gt;regeringen att det skall införas en möjlighet för en berörd hyresgäst att&lt;br&gt;väcka en förbudstalan mot den hyresvärd som inte genomför en om-&lt;br&gt;byggnad i enlighet med hyresgästens godkännande eller hyresnämndens&lt;br&gt;tillstånd. En sådan ansökan bör kunna göras även av den vars hyresavtal&lt;br&gt;har upphört inför en ombyggnad, under förutsättning att det föreligger&lt;br&gt;återflyttningsrätt. De oseriösa förfaranden som förbundet har pekat på&lt;br&gt;kommer således att kunna förhindras genom en förbudstalan.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar mot den bakgrunden utredningens bedömning att det&lt;br&gt;för närvarande inte finns skäl att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket&lt;br&gt;4 hyreslagen. Om det visar sig att ändringarna i hyresförhandlingslagen&lt;br&gt;inte får de konsekvenser som har antagits, får en ändring av 46 § över-&lt;br&gt;vägas på nytt.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5.3.8 Skall den hyresvärd som inte följer reglerna kunna drabbas&lt;br&gt;av någon påföljd?&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Hyresnämnden skall på ansökan av en berörd&lt;br&gt;hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd, om det&lt;br&gt;saknas behövligt godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud får&lt;br&gt;förenas med vite.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;77&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens bedömning: Utredningen har inte lämnat något förslag Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;om förbudsföreläggande. Utredningen har inte heller ansett att det finns&lt;br&gt;skäl att införa bestämmelser om särskilda påföljder för den hyresvärd som&lt;br&gt;utför en åtgärd utan behövligt godkännande eller tillstånd (se betänkandet&lt;br&gt;s. 104 - 106).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig&lt;br&gt;särskilt i denna del. Flertalet av dessa har i huvudsak delat utredningens&lt;br&gt;bedömning. Några remissinstanser har emellertid ansett att den hyresvärd&lt;br&gt;som inte följer reglerna bör kunna drabbas av någon påföljd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Utredningen har övervägt att införa&lt;br&gt;regler om särskilda påföljder för den hyresvärd som utför tillståndspliktiga&lt;br&gt;åtgärder utan hyresgästens godkännande eller hyresnämnends tillstånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har funnit att förbud vid vite knappast skulle utgöra ett&lt;br&gt;effektivt medel för att förhindra överträdelser, bl.a. med hänsyn till den&lt;br&gt;praxis som gäller beträffande vitesbeloppens storlek. Mot bakgrund av att&lt;br&gt;syftet med hyresgästinflytandet är att i största möjliga utsträckning nå&lt;br&gt;samförståndslösningar, skulle det enligt utredningen inte heller vara&lt;br&gt;lämpligt att vare sig höja vitesbeloppen eller införa en skadestånds- eller&lt;br&gt;straffsanktion. Utredningen har vidare påpekat att det alltid kan uppstå fall&lt;br&gt;där det råder tveksamhet om en åtgärd är standardhöj ande eller inte;&lt;br&gt;regler som är straffsanktionerade bör inte lämna utrymme för sådana&lt;br&gt;tveksamheter. Utredningen har mot den bakgrunden ansett att det inte&lt;br&gt;finns skäl att införa någon påföljd i form av vite, skadestånd eller straff&lt;br&gt;för den hyresvärd som utför en åtgärd utan att ha nödvändigt god-&lt;br&gt;kännande eller tillstånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett alternativ som utredningen har övervägt är att endast åtgärder som&lt;br&gt;utförs i enlighet med godkännande eller tillstånd av hyresnämnden far&lt;br&gt;beaktas vid en bruksvärdesprövning av hyran. Utredningen har emellertid&lt;br&gt;ansett att de invändningar som har riktats mot den nuvarande bestämmel-&lt;br&gt;sen i 55 a § hyreslagen kan riktas också mot en sådan bestämmelse och&lt;br&gt;att det därför inte kan komma i fråga att föreslå ett sådant system.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt utredningens mening finns det emellertid redan, inom ramen för&lt;br&gt;befintlig lagstiftning, vissa möjligheter att komma till rätta med de hyres-&lt;br&gt;värdar som inte är beredda att följa de regler som gäller.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har hänvisat till hyresnämndens möjlighet att i en förläng-&lt;br&gt;ningstvist enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen beakta om hyresvärden&lt;br&gt;har nödvändigt godkännande eller tillstånd. Om ett sådant saknas, kan det&lt;br&gt;medföra att ombyggnaden inte anses vara så nära förestående att hyres-&lt;br&gt;förhållandet bör upplösas. En hyresvärd, som vill att ett hyresavtal skall&lt;br&gt;upphöra inför en större ombyggnad, skulle således därigenom vara&lt;br&gt;tvungen att följa reglerna om hyresgästinflytande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har dessutom hänvisat till bostadsförvaltningslagens&lt;br&gt;(1977:792) bestämmelser. Redan risken för att åtgärder enligt den lagen&lt;br&gt;kan komma i fråga borde, enligt utredningens uppfattning, utgöra ett&lt;br&gt;effektivt medel för att förmå hyresvärden att beakta kravet på hyresgäst-&lt;br&gt;inflytande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Slutligen har utredningen anmärkt att det effektivaste sättet för att&lt;br&gt;garantera hyresgästerna inflytande över ombyggnadsåtgärder är att kräva &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;78&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;sådant inflytande som förutsättning för statligt stöd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen anser för sin del att nuvarande regelsystem inte ger Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;tillräckliga garantier för att hyresgästernas inställning beaktas vid en&lt;br&gt;ombyggnad. Vad först gäller reglerna om stöd vid ombyggnad har visser-&lt;br&gt;ligen i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention&lt;br&gt;införts bestämmelser om hyresgästinflytande som förutsättning för statligt&lt;br&gt;stöd vid ombyggnad av hyreshus. Bestämmelserna är emellertid avsedda&lt;br&gt;att gälla endast till dess regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad har&lt;br&gt;tagits in i hyreslagstiftningen, dock längst till utgången av juni 1997 (se&lt;br&gt;avsnitt 4.3). Till detta kommer att hyreslagens krav på hyresgästinflytande&lt;br&gt;inte kan garanteras genom sanktioner som träffar endast de åtgärder som&lt;br&gt;genomförs med statligt ekonomiskt stöd. Hyresgästernas rätt till inflytande&lt;br&gt;vid ombyggnad måste garanteras på annat sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens mening ger inte heller de övriga bestämmelser som&lt;br&gt;utredningen har pekat på, dvs. 46 § hyreslagen och bostadsförvaltnings-&lt;br&gt;lagen, tillräckliga garantier för att hyresgästinflytandet beaktas vid en&lt;br&gt;ombyggnad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästernas Riksförbund har ansett att en hyresvärd inte skall kunna&lt;br&gt;höja hyran med anledning av en åtgärd som har utförts utan godkännande&lt;br&gt;eller tillstånd. Regeringen anser emellertid att en sådan ordning inte är&lt;br&gt;tillräcklig för att garantera hyresgästinflytandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens mening utgör inte heller straff- och skadeståndssank-&lt;br&gt;tioner lämpliga påföljder för överträdelser av reglerna om hyresgästin-&lt;br&gt;flytande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar däremot inte utredningens farhågor att införandet av&lt;br&gt;en vitespåföljd skulle minska hyresvärdens och hyresgästens vilja att nå&lt;br&gt;samförståndslösningar. Det finns inte heller enligt regeringens bedömning&lt;br&gt;skäl att avstå från att införa en möjlighet till en sådan påföljd därför att&lt;br&gt;viten enligt nuvarande praxis normalt fastställs till låga belopp. Det far&lt;br&gt;nämligen förutsättas att nämnderna anpassar vitesbeloppens storlek till den&lt;br&gt;nivå som krävs för att vitet skall bli ett verkningsfullt medel mot de&lt;br&gt;hyresvärdar som inte följer bestämmelsen om hyresgästinflytande vid om-&lt;br&gt;byggnad. Bestämmelsen om vite kan lämpligen utformas så att hyres-&lt;br&gt;nämnden, efter ansökan av hyresgästen, prövar om hyresvärden skall&lt;br&gt;förbjudas att vidta en viss åtgärd och, om den finner detta vara fallet,&lt;br&gt;meddelar ett förbudsföreläggande förenat med vite. Härigenom kan man&lt;br&gt;redan innan vitesföreläggande meddelas fa till stånd en prövning av om&lt;br&gt;åtgärden omfattas av reglerna om hyresgästinflytande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens bedömning bör således hyresnämnden på ansökan av&lt;br&gt;en berörd hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd utan&lt;br&gt;behövligt godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud bör kunna förenas&lt;br&gt;med vite.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6 Ikraftträdande- och övergångsfrågor&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft den 1 april 1997.&lt;br&gt;Vissa av ändringarna kräver särskilda övergångsbestämmelser. Den&lt;br&gt;frågan behandlas närmare i författningskommentaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;79&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen vili emellertid redan här beröra frågan om vad som i över- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;gångshänseende skall gälla beträffande hus där det hittills har funnits flera&lt;br&gt;förhandlingsordningar. Utredningen har i denna del föreslagit att endast&lt;br&gt;den förhandlingsordning som omfattar störst antal lägenheter skall gälla&lt;br&gt;efter ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnden i Stockholm har ansett att den föreslagna turordnings-&lt;br&gt;regeln inte är helt invändningsfri. Nämnden har också ställt sig frågande&lt;br&gt;till hur antalet lägenheter skall beräknas och fastställas for det fall för-&lt;br&gt;handlingsordningens parter inte är ense samt vilken prövningsinstans som&lt;br&gt;skall avgöra en sådan tvist. Hyresnämnden har vidare menat att det rent&lt;br&gt;principiellt kan ifrågasättas om det är rimligt att en förhandlingsordning&lt;br&gt;som har införts med tillämpning av ett gällande regelsystem plötsligt skall&lt;br&gt;upphöra vid ikraftträdande av ny lagstiftning. Enligt hyresnämnden är det&lt;br&gt;lämpligt att den förhandlingsordning som skall upphöra far gälla under en&lt;br&gt;övergångsperiod.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Även Sveriges Fastighetsägareförbund har framfört kritik mot de före-&lt;br&gt;slagna övergångsbestämmelserna. Förbundet har framfört liknande syn-&lt;br&gt;punkter som Hyresnämnden i Stockholm, även om problematiken enligt&lt;br&gt;förbundets mening kan synas väl teoretisk, eftersom det endast finns ett&lt;br&gt;fatal hus med flera förhandlingsordningar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens bedömning finns det inte någon anledning att anta att&lt;br&gt;det fatal fastighetsägare och hyresgästorganisationer som berörs av över-&lt;br&gt;gångsbestämmelserna inte kommer att klara av att konstatera hur många&lt;br&gt;bostadslägenheter som det finns i ett hus och vilken förhandlingsordning&lt;br&gt;lägenheterna är att hänföra till. Om i något enstaka fall förhandlingsord-&lt;br&gt;ningens parter inte kan enas i frågan, kan någon av dem anhängiggöra en&lt;br&gt;fastställelsetalan vid tingsrätten. Det finns därför inte skäl att låta den&lt;br&gt;förhandlingsordning som skall upphöra fa gälla under en övergångsperiod.&lt;br&gt;Regeringen ansluter sig i stället till utredningens förslag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7 Kostnader&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslaget om att återinföra ett förbud mot flera förhandlingsordningar&lt;br&gt;innebär att det i fortsättningen kommer att kunna gälla endast en förhand-&lt;br&gt;lingsordning för ett hus. Det kan därför antas att antalet ärenden om rätt&lt;br&gt;till förhandlingsordning inte kommer att öka.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot bakgrund av övergångsbestämmelsernas utformning kommer den&lt;br&gt;föreslagna ändringen inte heller att övergångsvis ha någon inverkan på&lt;br&gt;antalet tvister vid hyresnämnderna och i Svea hovrätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En hyresgäst kommer även i fortsättningen ha rätt att stå utanför det&lt;br&gt;kollektiva förhandlingssystemet. De ändringar som föreslås beträffande&lt;br&gt;denna rätt, och de föreslagna ändringar som avser förhandlingsordningens&lt;br&gt;omfattning, medför att möjligheten för en hyresvärd att fritt sätta inflytt-&lt;br&gt;ningshyror i hus med förhandlingsordning avsevärt begränsas. I den mån&lt;br&gt;förslaget i dessa delar får någon påverkan på ärende- och måltillström-&lt;br&gt;ningen, är det i minskande riktning. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;80&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslaget om att inskränka tillämpningsområdet för den s.k. passivitets-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;regeln i 54 a § hyreslagen torde inte nämnvärt påverka hyresnämndernas Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;eller Svea hovrätts arbetssituation.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Slutligen föreslås en helt ny reglering av hyresgästinflytandet vid vissa&lt;br&gt;forbättrings- och ändringsarbeten. Utredningen har gjort den bedömningen&lt;br&gt;att de flesta hyresvärdarna kommer att försöka undvika en prövning i&lt;br&gt;hyresnämnden. Antalet ärenden enligt bostadssaneringslagen, som innehöll&lt;br&gt;en liknande reglering av hyresgästinflytandet, var litet. Det är därför, en-&lt;br&gt;ligt utredningen, inte troligt att de föreslagna reglerna om hyresgästin-&lt;br&gt;flytande kommer att ge upphov till en sådan ökning av ärende- och&lt;br&gt;måltillströmningen att den inte kan bemästras inom ramen for befintliga&lt;br&gt;resurser hos hyresnämnderna och Svea hovrätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har anmärkt att nuvarande reglering av hyresgästinflytandet&lt;br&gt;innebär att det i regel är till fördel for hyresvärden om ett hyresavtal&lt;br&gt;upphör inför en större ombyggnad. Det är därför vanligt att de hyresvär-&lt;br&gt;dar som skall bygga om en fastighet säger upp de berörda hyresgästerna.&lt;br&gt;Sådana uppsägningar leder inte sällan till att hyresvärden hänskjuter ett&lt;br&gt;antal forlängningstvister enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen till hyres-&lt;br&gt;nämnden. Ett av förslagen - att en lägenhet skall omfattas av en förhand-&lt;br&gt;lingsordning även om lägenheten är outhyrd - kan antas få till följd att&lt;br&gt;hyresvärdar i hus med förhandlingsordning i större utsträckning än i dag&lt;br&gt;avstår från att säga upp hyresavtalen i samband med en ombyggnad. Detta&lt;br&gt;kan i sin tur leda till färre tvister enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Flera remissinstanser, framför allt hyresnämnder, har uttalat att utred-&lt;br&gt;ningens förslag till ändringar kan antas leda till en betydande ökning av&lt;br&gt;antalet tvister vid nämnderna. Remissinstanserna har då ofta utgått från&lt;br&gt;att utredningens förslag om att förhandlingsersättningen skall kunna fast-&lt;br&gt;ställas av hyresnämnden kommer att genomföras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som angetts i avsnitt 5.2.6 anser regeringen att utredningens förslag&lt;br&gt;beträffande förhandlingsersättning inte skall genomföras. Dessutom före-&lt;br&gt;slår regeringen att utformningen av hyresgästinflytandet vid ombyggnad&lt;br&gt;skall justeras så att prövningen av om en åtgärd skall tillåtas som regel&lt;br&gt;skall ske med hänsyn till det objektiva hyresgästintresset. Det kan antas&lt;br&gt;att den justeringen i viss mån medverkar till att ökningen av antalet ären-&lt;br&gt;den om tillstånd till förbättrings- eller ändringsåtgärder inte blir så stor&lt;br&gt;som ett flertal nämnder har befarat i sina remissyttranden. Regeringen&lt;br&gt;delar därför utredningens bedömning att de föreslagna ändringarna inte&lt;br&gt;alls eller endast marginellt kommer att föranleda någon ökning av antalet&lt;br&gt;tvister i hyresnämnderna och i Svea hovrätt. Den eventuella ökning som&lt;br&gt;kan ske kommer inte att kräva ökade resurser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8 Författningskommentar&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;8.1 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen&lt;br&gt;(1978:304)&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;3§&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller&lt;br&gt;flera hus, om inte något annat följer av andra eller tredje stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning gäller inte for en lägenhet, om hyresvärden och&lt;br&gt;hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall&lt;br&gt;innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas&lt;br&gt;tidigast sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överens-&lt;br&gt;kommelsen skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En&lt;br&gt;överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavta-&lt;br&gt;let enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en förhandlings-&lt;br&gt;klausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet&lt;br&gt;har varat tre månader i följd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.2.&lt;br&gt;Paragrafen anger vilka lägenheter som omfattas av en förhandlingsord-&lt;br&gt;ning. I den föreslagna nya lydelsen av paragrafen är utgångspunkten -&lt;br&gt;såsom framgår av första stycket - att samtliga bostadslägenheter i ett hus&lt;br&gt;omfattas av en förhandingsordning oberoende av om de enskilda hyres-&lt;br&gt;avtalen innehåller en förhandlingsklausul. Det innebär att en lägenhet&lt;br&gt;omfattas av förhandlingsordningen även under den tid som den inte är&lt;br&gt;uthyrd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En lägenhet undantas från förhandlingsordningen om hyresvärden och&lt;br&gt;hyresgästen skriftligen kommer överens om att hyresavtalet inte skall&lt;br&gt;innehålla en förhandlingsklausul (se andra stycket). En sådan överens-&lt;br&gt;kommelse skall undertecknas av både hyresvärden och hyresgästen. Det&lt;br&gt;kan vidare vara lämpligt att överenskommelsen dateras. Lägenheten&lt;br&gt;undantas också från förhandlingsordningen om hyresnämnden beslutar att&lt;br&gt;det aktuella hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul (se&lt;br&gt;tredje stycket). I båda fallen gäller att lägenheten åter kommer att om-&lt;br&gt;fattas av den gällande förhandlingsordningen så snart det aktuella hyres-&lt;br&gt;förhållandet har upphört.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En överenskommelse om att ett hyresavtal inte skall innehålla en för-&lt;br&gt;handlingsklausul kan träffas först sedan hyresförhållandet har varat tre&lt;br&gt;månader i följd. Skälen för denna ordning har redovisats i den allmänna&lt;br&gt;motiveringen (se avsnitt 5.2.2). När en sådan överenskommelse har&lt;br&gt;träffats, upphör lägenheten att omfattas av förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När ett nytt hyresavtal träffas omfattas lägenheten således alltid under&lt;br&gt;hyresförhållandets första tre månader av den förhandlingsordning som&lt;br&gt;gäller för huset. Hyresvärden är bunden av en förhandlingsöverenskom-&lt;br&gt;melse om hyra som omfattar lägenheten och kan inte, utan att iaktta den&lt;br&gt;primära förhandlingsskyldigheten enligt 5 § första stycket hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen, avtala med hyresgästen om en högre hyra än den som har&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;82&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;bestämts i överenskommelsen. Hyresvärden är också bunden av den hyra Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;som senast bestämts för lägenheten genom avtal mellan hyresvärden och&lt;br&gt;en enskild hyresgäst i det fallet att lägenheten under den tidigare hyres-&lt;br&gt;gästens hyrestid har stått utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Den&lt;br&gt;primära förhandlingsskyldigheten gäller således oberoende av om den&lt;br&gt;senaste hyran har bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse eller&lt;br&gt;genom ett avtal direkt mellan hyresvärden och hyresgästen (se avsnitt&lt;br&gt;5.2.3).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Efter tre månaders hyrestid kan den hyresgäst som vill stå utanför det&lt;br&gt;kollektiva förhandlingssystemet begära detta hos hyresvärden. Om hyres-&lt;br&gt;värden godtar hyresgästens begäran och parterna kommer överens skrift-&lt;br&gt;ligen, upphör lägenheten att omfattas av förhandlingsordningen. Om det&lt;br&gt;finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet, förlorar den sin verkan genom&lt;br&gt;överenskommelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Överenskommelsen måste träffas på det sätt som anges i paragrafen. I&lt;br&gt;annat fall är den ogiltig. Det innebär att den är ogiltig om den har träffats&lt;br&gt;före tremånadersfristens utgång eller om den inte har utformats i enlighet&lt;br&gt;med de formföreskrifter som anges i paragrafen. Om en förtida överens-&lt;br&gt;kommelse bekräftas efter det att tidsfristen har gått ut, upphör lägenheten&lt;br&gt;att omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet från dagen för bekräf-&lt;br&gt;telsen. En sådan bekräftelse skall, för att få avsedd verkan, upprättas&lt;br&gt;skriftligen samt vara undertecknad av parterna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden motsätter sig hyresgästens begäran, kan hyresgästen&lt;br&gt;hänskjuta frågan till hyresnämnden enligt 2 §. Eftersom hyresnämnden vid&lt;br&gt;prövningen enligt denna bestämmelse som huvudregel skall avgöra frågan&lt;br&gt;i enlighet med hyresgästens uppfattning, har hyresvärden i allmänhet inte&lt;br&gt;anledning att motsätta sig hyresgästens begäran. Hyresnämndens beslut&lt;br&gt;om att slopa en förhandlingsklausul far inte gälla från en tidigare tidpunkt&lt;br&gt;än en överenskommelse i frågan mellan partema. Det innebär att beslutet&lt;br&gt;om att slopa en förhandlingsklausul kan träda i kraft först sedan hyres-&lt;br&gt;förhållandet har varat tre månader i följd (jfr 55 c § fjärde stycket första&lt;br&gt;meningen hyreslagen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Såsom framgår av paragrafen omfattar en förhandlingsordning även&lt;br&gt;lägenheter utan förhandlingsklausul i hyresavtalen, utom i de fall då&lt;br&gt;hyresavtalet saknar förhandlingsklausul enligt hyresnämndens beslut eller&lt;br&gt;enligt överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Av 2 §&lt;br&gt;första stycket hyresförhandlingslagen följer emellertid att en hyresgäst&lt;br&gt;som inte har en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal inte är bunden av de&lt;br&gt;förhandlingsöverenskommelser som hyresvärden träffar med hyresgäst-&lt;br&gt;organisationen avseende hans lägenhet. Om hyresvärden vill tillämpa vad&lt;br&gt;som har blivit bestämt i en förhandlingsöverenskommelse mot en sådan&lt;br&gt;hyresgäst, måste han därför begära villkorsändring enligt hyreslagens be-&lt;br&gt;stämmelser. Hyresvärden kommer enklast till rätta med detta problem&lt;br&gt;genom att han ser till att hyresavtalet tecknas med förhandlingsklausul&lt;br&gt;även i ett sådant fall då hyresgästen redan från början deklarerar att han&lt;br&gt;vill förhandla själv. Hyresgästen kommer då att bindas av de förhand-&lt;br&gt;lingsöverenskommelser som avser hans lägenhet under den tid som lägen-&lt;br&gt;heten omfattas av förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;83&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Om det finns särskilda skäl, far hyresnämnden i en tvist som avses i 2 §&lt;br&gt;andra stycket förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla&lt;br&gt;för huset eller husen som det är fråga om.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen är ny och motsvarar 4 § andra stycket hyresförhandlings-&lt;br&gt;lagen i dess lydelse före den 1 juli 1994. I enlighet med Lagrådets förslag&lt;br&gt;har bestämmelsen, som i utredningens förslag fanns intagen i 4 § andra&lt;br&gt;stycket, brutits ut och tagits in i en ny paragraf. Beträffande den närmare&lt;br&gt;innebörden av bestämmelsen hänvisas till prop. 1977/78:175 s.152 f.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;4§&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Om en hyresvärd är part i ett avtal om en förhandlingsordning för ett&lt;br&gt;visst eller vissa hus med en viss organisation av hyresgäster som motpart,&lt;br&gt;får hyresvärden ingå avtal om en förhandlingsordning som avser huset&lt;br&gt;eller husen med en annan organisation av hyresgäster först sedan den&lt;br&gt;förra förhandlingsordningen har upphört att gälla där.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen är ny. Den motsvarar i sak den ursprungliga, numera&lt;br&gt;upphävda, 4 § första stycket. Genom den föreslagna bestämmelsen åter-&lt;br&gt;införs förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus. Beträffande&lt;br&gt;den närmare innebörden och tillämpningen av bestämmelsen hänvisas till&lt;br&gt;prop. 1977/78:175 s. 151 f.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagtexten har justerats i förhållande till utredningens förslag. Syftet har&lt;br&gt;varit att klargöra att förbudet mot flera förhandlingsordningar inte utgör&lt;br&gt;något hinder mot att två förhandlingsordningar gäller för ett hus, under&lt;br&gt;förutsättning att förhandlingsordningarna har tecknats av två olika hyres-&lt;br&gt;värdar. Den situationen kan uppstå om flera lägenheter hyrs ut till en och&lt;br&gt;samma hyresgäst, t.ex. en studentstiftelse (se prop. 1977/78:175 s. 144&lt;br&gt;och 151 f.).&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;5§&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initia-&lt;br&gt;tiv förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. höjning av hyran för en lägenhet,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran&lt;br&gt;överstiger den tidigare hyresgästens hyra,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som&lt;br&gt;avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrym-&lt;br&gt;men som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat,&lt;br&gt;skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. hyresvillkoren,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lägenheternas och husets skick,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. gemensamma anordningar i huset,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen-&lt;br&gt;samt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;84&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;för hyresgästorganisationen att fa till stånd förhandling om fråga som rör Prop&lt;br&gt;tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen&lt;br&gt;genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-&lt;br&gt;träda honom i saken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt&lt;br&gt;att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid&lt;br&gt;sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55 - 55 c §§&lt;br&gt;samma balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I första stycket har tillkommit en ny punkt 2. Skälet för detta har&lt;br&gt;behandlats i avsnitt 5.2.3. Syftet med tillägget är att klarlägga att en&lt;br&gt;hyresvärd är skyldig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten om&lt;br&gt;han vill höja hyran i förhållande till vad den tidigare hyresgästen hade att&lt;br&gt;betala. Den primära förhandlingsskyldigheten påverkas således inte av att&lt;br&gt;det skett ett byte av hyresgäst eller av att lägenheten har stått outhyrd&lt;br&gt;under en tid (jfr RBD 18:92). Det innebär att hyresvärden vid uthyrning&lt;br&gt;av en lägenhet som inte omfattas av den senaste förhandlingsöverenskom-&lt;br&gt;melsen, därför att den förra hyresgästen valt att inte omfattas av de&lt;br&gt;kollektiva förhandlingarna, inte kan ta ut högre hyra än den tidigare&lt;br&gt;hyresgästens hyra. Av punkten 1 följer att hyresvärden inte heller vid en&lt;br&gt;senare tidpunkt kan höja hyran för en sådan lägenhet utan att iaktta den&lt;br&gt;primära förhandlingsskyldigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ändringen i jjärde stycket innebär att hänvisningen till 54 a § hyres-&lt;br&gt;lagen bortfaller. Ändringen sker i förtydligande syfte och innebär inte&lt;br&gt;någon ändring i sak. Regleringen i 54 a § är nämligen inte tillämplig när&lt;br&gt;en hyresgäst vill fa till stånd en ändring av hyresvillkoren. Det förfarande&lt;br&gt;som den bestämmelsen erbjuder kan användas endast av en hyresvärd som&lt;br&gt;vill fa till stånd en hyreshöjning.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;10 §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen&lt;br&gt;respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hän-&lt;br&gt;syn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhand-&lt;br&gt;lingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i&lt;br&gt;övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisatio-&lt;br&gt;nen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.1.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I bestämmelsen regleras under vilka förutsättningar en hyresgästorga-&lt;br&gt;nisation eller hyresvärd skall ha rätt till förhandlingsordning. Enligt den&lt;br&gt;hittills gällande lydelsen skulle härvid beaktas vilket stöd bland hyres-&lt;br&gt;gästerna som organisationen har. Den nya lydelsen innebär att man, när&lt;br&gt;frågan bedöms, i stället skall ta hänsyn till vilket antal lägenheter som&lt;br&gt;förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslaget i denna del hänger samman med att en förhandlingsordning&lt;br&gt;enligt 3 § alltid skall omfatta en lägenhet under hyresförhållandets första&lt;br&gt;tre månader och även lägenheter som är outhyrda och alltså saknar hyres-&lt;br&gt;gäster. Vid bedömningen av det antal lägenheter som en förhandlingsord-&lt;br&gt;ning kan förväntas omfatta skall man därför beakta även outhyrda lägen-&lt;br&gt;heter och lägenheter som har varit uthyrda endast en kortare tid.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;85&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beträffande sådana lägenheter bör vidare hänsyn tas till i vilken ut- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;sträckning hyresgästerna eller de blivande hyresgästerna kan förväntas&lt;br&gt;vilja stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet när de efter tre måna-&lt;br&gt;ders hyrestid far möjlighet till det. Några säkra slutsatser kan naturligtvis&lt;br&gt;inte dras i det avseendet. I de flesta fall torde detta dock ha mindre&lt;br&gt;betydelse eftersom andelen outhyrda lägenheter eller lägenheter som har&lt;br&gt;varit uthyrda endast en kortare tid oftast är liten. Men om ett hus, t.ex.&lt;br&gt;vid nyuppförande eller efter en större ombyggnad, innehåller lägenheter&lt;br&gt;som helt eller till största delen är outhyrda eller som har varit uthyrda&lt;br&gt;endast en kortare tid, far frågan i vilken utsträckning lägenheterna på sikt&lt;br&gt;kan komma att omfattas av en förhandlingsordning relevans. I sådana fall&lt;br&gt;torde man dock i allmänhet kunna utgå från att flertalet av dessa lägen-&lt;br&gt;heter även efter de första tre månadernas hyrestid kommer att omfattas av&lt;br&gt;förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beträffande kravet på det antal lägenheter som en förhandlingsordning&lt;br&gt;kan förväntas komma att omfatta hänvisas till vad som anges i avsnitt&lt;br&gt;5.2.1.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller de övriga omständigheter som skall beaktas vid skälig-&lt;br&gt;hetsprövningen, organisationens kvalifikationer och omständigheterna i&lt;br&gt;övrigt, har bestämmelsen inte ändrats i förhållande till vad som gäller i&lt;br&gt;dag.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en&lt;br&gt;skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en för-&lt;br&gt;handlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet.&lt;br&gt;Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraft-&lt;br&gt;trädandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon för-&lt;br&gt;handlingsklausul.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för-&lt;br&gt;handlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet&lt;br&gt;den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlings-&lt;br&gt;ordningarna omfattar samma antal lägenheter gäller den senast tillkomna&lt;br&gt;förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det är angeläget att bestämmelserna om hyresförhandlingssystemet är&lt;br&gt;så enhetliga som möjligt. Samma regel bör därför gälla för alla lägen-&lt;br&gt;heter, oberoende av när en förhandlingsordning eller ett hyresavtal har&lt;br&gt;ingåtts. Det är också viktigt att det starkare skydd som hyresgästerna far&lt;br&gt;med de föreslagna ändringarna inträder så snart som möjligt. Det har mot&lt;br&gt;den bakgrunden ansetts att de nya lydelserna av 3, 5 och 10 §§ samt den&lt;br&gt;nya bestämmelsen i 4 § skall tillämpas även på sådana hyresavtal och&lt;br&gt;förhandlingsordningar som gäller redan vid ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Såvitt avser 3 § innebär detta att vissa lägenheter vilkas hyresavtal vid&lt;br&gt;ikraftträdandet inte innehåller en förhandlingsklausul och alltså hittills inte&lt;br&gt;har omfattats av en förhandlingsordning efter ikraftträdandet kommer att&lt;br&gt;omfattas av den förhandlingsordning som gäller för huset. Enligt&lt;br&gt;Lagrådets mening bör denna effekt inte inträda för sådana lägenheter där&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;86&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hyresvärd och hyresgäst före den 1 april 1997 har träffat en skriftlig Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-&lt;br&gt;klausul. Detsamma bör enligt Lagrådet gälla i de fall hyresnämnden för&lt;br&gt;viss lägenhet före ikraftträdandet har fattat beslut av denna innebörd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen delar den bedömningen. I enlighet med Lagrådets förslag har&lt;br&gt;detta kommit till uttryck i punkten 2 i övergångsbestämmelserna. Om&lt;br&gt;hyresavtalet saknar förhandlingsklausul därför att det tecknats utan sådan&lt;br&gt;eller därför att hyresvärden och hyresgästen har träffat muntlig överens-&lt;br&gt;kommelse om det, kommer lägenheten efter ikraftträdandet att omfattas&lt;br&gt;av den gällande förhandlingsordningen. För att en sådan lägenhet även&lt;br&gt;fortsättningsvis skall stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet krävs&lt;br&gt;att hyresvärden och hyresgästen träffar en skriftlig överenskommelse om&lt;br&gt;att hyresavtalet inte skall innehålla någon förhandlingsklausul eller att&lt;br&gt;hyresnämnden beslutar om detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För närvarande finns det ett fåtal hus där det gäller mer än en förhand-&lt;br&gt;lingsordning. Eftersom det nu föreslås ett förbud mot flera förhandlings-&lt;br&gt;ordningar, kan det i och för sig förväntas att ”övertaliga” förhandlingsord-&lt;br&gt;ningar kommer att sägas upp under tiden fram till dess att de nya be-&lt;br&gt;stämmelserna träder i kraft. Emellertid kan det vid ikraftträdandet finnas&lt;br&gt;hus med mer än en förhandlingsordning. I punkten 3 har intagits en be-&lt;br&gt;stämmelse som reglerar den inbördes företrädesrätten mellan flera för-&lt;br&gt;handlingsordningar. Enligt denna bestämmelse skall endast den förhand-&lt;br&gt;lingsordning som omfattar störst antal lägenheter gälla efter ikraft-&lt;br&gt;trädandet. Övriga förhandlingsordningar kommer således att upphöra att&lt;br&gt;gälla. Om två eller flera förhandlingsordningar omfattar lika antal lägen-&lt;br&gt;heter, kommer den förhandlingsordning som tillkommit sist att gälla.&lt;br&gt;Normalt torde förhandlingsordningens parter själva kunna konstatera&lt;br&gt;vilken förhandlingsordning som upphör att gälla. Om de i något enstaka&lt;br&gt;fall inte kan enas i fråga om vilken förhandlingsordning som består, kan&lt;br&gt;förhandlingsordningens parter fa frågan prövad genom att väcka fast-&lt;br&gt;ställelsetalan vid tingsrätten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De lägenheter som har omfattats av en upphävd förhandlingsordning&lt;br&gt;kommer efter ikraftträdandet automatiskt att omfattas av den förhandlings-&lt;br&gt;ordning som skall gälla i fortsättningen. Den hyresgäst som i en sådan&lt;br&gt;situation inte vill att lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhand-&lt;br&gt;lingarna, kan undanta lägenheten enligt bestämmelserna i 3 § hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;8.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken&lt;/h3&gt;
&lt;h4&gt;12 kap. 18 a §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst&lt;br&gt;för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen&lt;br&gt;bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde&lt;br&gt;styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyres-&lt;br&gt;värden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan&lt;br&gt;standard (upprustningsföreläggande).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses Prop&lt;br&gt;med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite far sättas ut i föreläggandet.&lt;br&gt;Tiden i föreläggandet far förlängas, om det finns särskilda skäl för det&lt;br&gt;och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som&lt;br&gt;gäller.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreläggande far meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kost-&lt;br&gt;naden for denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den be-&lt;br&gt;gärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset,&lt;br&gt;får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter&lt;br&gt;samtycker till åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga&lt;br&gt;om upprustningsforelägganden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av bygg-&lt;br&gt;nad som tillhör annan än ägaren av marken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den&lt;br&gt;är försedd med anordning inom lägenheten för&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. kontinuerlig uppvärmning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. avlopp för spillvatten,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller&lt;br&gt;dusch,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och&lt;br&gt;avställningsytor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara&lt;br&gt;standard skall uppnås&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och&lt;br&gt;till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd&lt;br&gt;från den, och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet&lt;br&gt;eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Reglerna i 55 a § första - tredje styckena, om att man vid en bruksvär-&lt;br&gt;desprövning inte skall beakta vissa förbättringsarbeten, upphävs. Med&lt;br&gt;anledning därav överförs reglerna i samma paragrafs fjärde och femte&lt;br&gt;stycken, om vad som krävs för att en bostadslägenhet skall anses ha lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard, oförändrade till 18 a § som nya sjätte och sjunde&lt;br&gt;stycken. Detta föranleder en följdändring i första stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 18 d§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra&lt;br&gt;stycket&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. utföra sådana standardhöj ande åtgärder på fastigheten som har en&lt;br&gt;inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostads-&lt;br&gt;lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av&lt;br&gt;de berörda bostadshyresgästema eller att hyresnämnden har lämnat&lt;br&gt;tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna&lt;br&gt;av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst&lt;br&gt;hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har&lt;br&gt;lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte,&lt;br&gt;om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta god-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;88&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;tagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av&lt;br&gt;byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses&lt;br&gt;i 18 d - h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal&lt;br&gt;har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att&lt;br&gt;flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan&lt;br&gt;anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen, som är ny, har fått sin slutliga utformning i enlighet med&lt;br&gt;Lagrådets förslag. Den motsvaras i utredningens förslag av 18 d § första,&lt;br&gt;andra och femte styckena hyreslagen. Tillsammans med de följande para-&lt;br&gt;graferna 18 f - h §§ reglerar den hyresgästernas inflytande över förbätt-&lt;br&gt;rings- och ändringsåtgärder som fastighetsägaren vill vidta i fastigheten.&lt;br&gt;Denna fråga har behandlats i avsnitt 5.3.3 - 5.3.6.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I första stycket anges när hyresgästerna har inflytande över åtgärder som&lt;br&gt;vidtas i fastigheten. Såsom framgår av styckets lydelse gäller bestämmel-&lt;br&gt;sen enbart vid uthyrning av bostadslägenheter. Vad som avses med bo-&lt;br&gt;stadslägenhet anges i 1 § tredje stycket hyreslagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen gäller enbart i hyresförhållanden mellan å ena sidan&lt;br&gt;fastighetsägare - med vilken enligt tredje stycket jämställs tomträttshavare&lt;br&gt;och ägare av byggnad på ofri grund - och å andra sidan en förstahands-&lt;br&gt;hyresgäst. Den kan visserligen vara tillämplig även när en lägenhet upp-&lt;br&gt;låts i andra hand. Det är emellertid endast den som i förhållande till&lt;br&gt;fastighetsägaren intar ställning som hyresgäst som har inflytande över&lt;br&gt;sådana åtgärder som omfattas av bestämmelsen. Andrahandshyresgästen&lt;br&gt;får inte något inflytande vare sig över åtgärder som fastighetsägaren vidtar&lt;br&gt;eller åtgärder som vidtas av förstahandshyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Av tredje stycket framgår vidare att vissa förutvarande hyresgäster&lt;br&gt;jämställs med hyresgäster. En sådan bestämmelse har ansetts motiverad,&lt;br&gt;eftersom det inte är ovanligt att ett hyresavtal upphör inför en större om-&lt;br&gt;byggnad (se 46 § första stycket 4 hyreslagen). Det har ansetts att den vars&lt;br&gt;hyresavtal har upphört inför en sådan ombyggnad och som har rätt att&lt;br&gt;återflytta till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden bör ha rätt till&lt;br&gt;inflytande över sådana ytterligare förbättrings- och ändringsåtgärder som&lt;br&gt;aktualiseras under ombyggnaden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det sätt på vilket bestämmelsens tillämpningsområde har avgränsats&lt;br&gt;medför att inte heller den som hyr en lägenhet av någon som innehar den&lt;br&gt;med bostadsrätt får ett sådant inflytande som bestämmelsen anger över&lt;br&gt;åtgärder som bostadsrättshavaren vill vidta i lägenheten. Bostadsrättshava-&lt;br&gt;ren är ju inte ägare av fastigheten. En sådan hyresgäst får inte heller&lt;br&gt;något inflytande över åtgärder som föreningen vill utföra, eftersom han&lt;br&gt;inte hyr lägenheten av fastighetsägaren, dvs. föreningen. Om en bostads-&lt;br&gt;lägenhet däremot upplåts med hyresrätt direkt av en bostadsrättsförening,&lt;br&gt;är bestämmelsen tillämplig på åtgärder som föreningen vill vidta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De åtgärder som hyresgäster har inflytande över har indelats i två&lt;br&gt;grupper; standardhöj ande åtgärder och åtgärder som, oavsett om de är&lt;br&gt;standardhöj ande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bo-&lt;br&gt;stadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den första gruppen, standardhöj ande åtgärder, kan avse åtgärder i de&lt;br&gt;enskilda bostadslägenheterna, exempelvis upprustning av kök eller badrum&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;89&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;till högre standard. Till denna grupp hänförs även åtgärder i gemensamma Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;utrymmen i eller utanför huset, t.ex. standardhöj ande upprustning av&lt;br&gt;trappuppgångar, tvättstugor eller gårdar och uteplatser. Kravet på att en&lt;br&gt;åtgärd skall vara standardhöj ande leder till att sedvanliga underhålls- och&lt;br&gt;reparationsarbeten faller utanför bestämmelsens tillämpningsområde.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Annorlunda förhåller det sig emellertid med underhålls- och reparations-&lt;br&gt;arbeten som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller&lt;br&gt;av de gemensamma delarna av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I vissa fall är det självklart att en viss åtgärd är standardhöj ande. Så är&lt;br&gt;fallet beträffande sådana åtgärder som att installera bubbelbad, sätta in&lt;br&gt;disk- eller tvättmaskin i lägenheter där sådana maskiner tidigare inte har&lt;br&gt;funnits, glasa in balkonger samt installera centraldammsugare eller inreda&lt;br&gt;bastu i huset. Bestämmelsen omfattar emellertid endast sådana standard-&lt;br&gt;höjande åtgärder som ensamma eller i kombination med en annan&lt;br&gt;standardhöjande åtgärd har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens&lt;br&gt;bruksvärde (se avsnitt 5.3.4).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra fall kan det vara självklart att en åtgärd är att se som en ren&lt;br&gt;underhålls- eller reparationsåtgärd. Detta gäller exempelvis omtapetsering&lt;br&gt;av lägenheterna enligt upprättad plan för fastighetsunderhållet och utbyte&lt;br&gt;av uttjänta rörstammar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan om en åtgärd är att anse som standardhöjande arbete eller under-&lt;br&gt;hållsarbete kan i vissa fall orsaka gränsdragningsproblem. Det beror på att&lt;br&gt;vissa underhållsarbeten med nödvändighet är standardhöjande. Som&lt;br&gt;utredningen har nämnt kan en fastighetsägare vilja byta ut ett äldre, ut-&lt;br&gt;tjänt kylskåp mot ett nytt. Det nya kylskåpet har vanligen en högre&lt;br&gt;standard än det gamla redan genom att det är nytt. I praktiken är det ofta&lt;br&gt;inte möjligt att ersätta ett gammalt kylskåp med ett nytt med exakt samma&lt;br&gt;standardnivå som det gamla. Installationen av det nya kylskåpet skulle&lt;br&gt;därför kunna anses som en sådan standardförbättrande åtgärd som inte far&lt;br&gt;utföras utan godkännande eller tillstånd. Såsom nyss sagts omfattar&lt;br&gt;emellertid hyresgästinflytandet, vad gäller standardhöjande åtgärder, en-&lt;br&gt;bart åtgärder som har en inte endast obetydlig inverkan på bruksvärdet.&lt;br&gt;Den begränsningen medför att hyresvärden inte hindras från att vidta&lt;br&gt;smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt underhåll, t.ex ut-&lt;br&gt;byte av ett gammalt uttjänt kylskåp mot ett jämförbart modernt sådant.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det är i och för sig utan betydelse om en standardhöjande åtgärd vidtas&lt;br&gt;fristående eller i samband med att det utförs sedvanliga reparationer. Ofta&lt;br&gt;vill hyresvärden utföra standardhöjande åtgärder samtidigt som sedvanliga&lt;br&gt;underhålls- och reparationsarbeten utförs. Det är nämligen ofta av prak-&lt;br&gt;tiska och ekonomiska skäl förmånligt för en fastighetsägare att i samband&lt;br&gt;med t.ex. stambyte rusta upp eller bygga om badrum och kök. En sådan&lt;br&gt;upprustning är i allmänhet att se som en standardhöjande åtgärd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Även om det i teorin kan uppstå gränsdragningsproblem mellan vad som&lt;br&gt;är standardhöjande och vad som är icke-standardhöjande åtgärder, torde&lt;br&gt;det, som utredningen har anfört, normalt inte uppstå några praktiska&lt;br&gt;tillämpningssvårigheter. Vid tveksamhet bör hyresvärden se till att åt-&lt;br&gt;gärden har godkänts av den berörda hyresgästen eller att hyresnämnden&lt;br&gt;har lämnat tillstånd till den. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;90&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som framgår av andra stycket krävs inte godkännande eller tillstånd om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;åtgärden vidtas för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytandet gäller vidare åtgärder som medför en inte oväsent-&lt;br&gt;lig ändring av en bostadslägenhet eller de gemensamma delarna av&lt;br&gt;fastigheten. Utredningen har föreslagit att de tillståndspliktiga åtgärderna&lt;br&gt;skall avse ”gemensamma utrymmen”. Med anledning av några remissutta-&lt;br&gt;landen har uttrycket ”gemensamma utrymmen” ersatts av ”gemensamma&lt;br&gt;delar av fastigheten”. Därigenom klargörs att bestämmelsen även omfattar&lt;br&gt;åtgärder som utförs i de gemensamma delarna av fastigheten, t.ex. taket&lt;br&gt;eller fasaden, utan att de kan sägas avse ett gemensamt utrymme i fastig-&lt;br&gt;heten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En åtgärd som medför en inte oväsentlig ändring av en lägenhet eller de&lt;br&gt;gemensamma delarna av fastigheten behöver inte vara standardhöjande för&lt;br&gt;att bestämmelsen skall vara tillämplig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som exempel på sådana åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring&lt;br&gt;kan nämnas att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre&lt;br&gt;lägenheter slås ihop. Andra exempel är att hyresgästerna förlorar sina&lt;br&gt;vindskontor till följd av att nya lägenheter inreds i vindsvåningen eller att&lt;br&gt;det inreds bastu eller motionsrum i källaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Genom begränsningen till ändringar som inte är oväsentliga markeras&lt;br&gt;att bestämmelsen inte är avsedd att omfatta obetydliga förändringar som&lt;br&gt;normalt saknar egentlig betydelse för en hyresgäst. Ändringar som endast&lt;br&gt;har utseendemässig betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i en trappupp-&lt;br&gt;gång som inte påverkar belysningseffekten eller mindre omdispositioner&lt;br&gt;av uteplatser eller planteringar som inte påverkar funktionen, är inte av-&lt;br&gt;sedda att omfattas av bestämmelsen. Däremot torde alltid ökning eller&lt;br&gt;minskning av en lägenhets yta eller ändring av dess planlösning omfattas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Uttrycket ”ändring som inte är oväsentlig” skall uppfattas objektivt. Den&lt;br&gt;enskilde hyresgästens uppfattning i frågan saknar således självständig be-&lt;br&gt;tydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Av andra stycket framgår att en hyresvärd far utföra en åtgärd som&lt;br&gt;anges i första stycket när åtgärden har godkänts av de berörda bostads-&lt;br&gt;hyresgästema eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av&lt;br&gt;fastigheten, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägen-&lt;br&gt;heterna. Om erforderligt godkännande inte finns, far åtgärden utföras&lt;br&gt;endast om hyresnämnden har lämnat tillstånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det har inte bedömts vara möjligt att - såsom ett par remissinstanser har&lt;br&gt;varit inne på - närmare precisera när en hyresgäst skall anses berörd av&lt;br&gt;en åtgärd. I de flesta fall torde det emellertid inte råda någon tvekan om&lt;br&gt;vilka hyresgäster som berörs av åtgärden. Om en åtgärd skall vidtas i en&lt;br&gt;tvättstuga, är det de hyresgäster som har rätt att använda tvättstugan som&lt;br&gt;berörs av åtgärden. På samma sätt bör man bedöma den situationen att&lt;br&gt;hyresvärden begär att fa utföra en viss åtgärd beträffande en parke-&lt;br&gt;ringsplats som är gemensam för flera hus. Om den begärda åtgärden berör&lt;br&gt;ett visst hus eller en viss trappuppgång, behöver endast hyresgästerna i det&lt;br&gt;huset eller den trappuppgången ge sitt samtycke till åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en åtgärd avser endast de enskilda lägenheterna, exempelvis om det&lt;br&gt;är fråga om renovering av kök, räcker det normalt med att hyresgästerna&lt;br&gt;i de aktuella lägenheterna godkänner åtgärden. Påverkar åtgärden även en&lt;br&gt;intilliggande lägenhet, t.ex. på så sätt att en ombyggnad i en lägenhet&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;91&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;förutsätter att en del av en annan lägenhets yta tas i anspråk, måste även Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;hyresgästen i den lägenheten godkänna åtgärden. Om två eller flera&lt;br&gt;gemensamt hyr en lägenhet, krävs godkännande från samtliga dessa.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det är fråga om en åtgärd som avser de gemensamma delarna av&lt;br&gt;fastigheten, krävs godkännande från hyresgästerna i minst hälften av&lt;br&gt;bostadslägenheterna. Lokalhyresgästemas inställning saknar alltså betydel-&lt;br&gt;se i detta sammanhang.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För att ett godkännande skall få avsedd verkan bör krävas att de god-&lt;br&gt;kända åtgärderna är någorlunda väl preciserade. Några särskilda före-&lt;br&gt;skrifter i detta hänseende har inte ansetts nödvändiga. Det uppställs inte&lt;br&gt;heller några särskilda formkrav på ett godkännande. Eftersom det ligger&lt;br&gt;i hyresvärdens intresse att se till att ett godkännande dokumenteras, är&lt;br&gt;dock skriftlig form att rekommendera.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En överenskommelse om att hyresvärden skall fa utföra en viss åtgärd&lt;br&gt;är bindande såväl för honom som för hyresgästen. Utredningen har uttalat&lt;br&gt;att överenskommelsen i och för sig inte påverkas av att hyresavtalet sägs&lt;br&gt;upp inför utförandet av åtgärden men att ett godkännande gäller endast i&lt;br&gt;förhållande till den hyresgäst som har lämnat det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett godkännande av en hyresgäst gäller inte i förhållande till en annan&lt;br&gt;hyresgäst som har ingått ett nytt hyresavtal beträffande den aktuella&lt;br&gt;lägenheten innan åtgärden har utförts. Om den nya hyresgästen däremot&lt;br&gt;har övertagit hyresavtalet, dvs. inträtt i det bestående hyresförhållandet&lt;br&gt;utan att det upprättats ett nytt hyresavtal, gäller godkännandet i för-&lt;br&gt;hållande till den nya hyresgästen. I ett sådant fall är nämligen den nya&lt;br&gt;hyresgästen bunden av samtliga villkor som gällt mellan hyresvärden och&lt;br&gt;den tidigare hyresgästen. Godkännandet är således att jämställa med andra&lt;br&gt;överenskommelser som har träffats mellan hyresvärden och den tidigare&lt;br&gt;hyresgästen, t.ex. en överenskommelse om hyra eller andra hyresvillkor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Till följd av några remisspåpekanden finns det anledning att kort&lt;br&gt;kommentera förhållandet mellan 18 d § och 26 § hyreslagen. Enligt 26 §&lt;br&gt;hyreslagen har en hyresvärd rätt att utan uppskov fa tillträde till en&lt;br&gt;lägenhet för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten&lt;br&gt;som inte kan skjutas upp utan skada. Bestämmelsen anger endast i vilka&lt;br&gt;situationer en hyresvärd har rätt att fa tillträde till en lägenhet. Att hyres-&lt;br&gt;värden far tillträde till en lägenhet innebär emellertid inte att den aktuella&lt;br&gt;förbättringsåtgärden far utföras. För det krävs att hyresvärden har behöv-&lt;br&gt;ligt godkännande eller tillstånd enligt 18 d § hyreslagen. Bestämmelserna&lt;br&gt;i 18 d § och 26 § hyreslagen reglerar således olika frågor. En hyresvärd&lt;br&gt;som avser att utföra en tillståndspliktig åtgärd får, även om han med stöd&lt;br&gt;av 26 § hyreslagen har fått tillträde till en lägenhet, utföra den planerade&lt;br&gt;åtgärden först sedan den har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnden&lt;br&gt;har lämnat tillstånd till den.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 18 e §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han&lt;br&gt;skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästema detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyres-&lt;br&gt;värden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;92&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ansökan far göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats p&lt;sub&gt;r&lt;/sub&gt;op. 1996/97:30&lt;br&gt;till hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt&lt;br&gt;andra stycket har gjorts.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen, som är ny, motsvarar 18 d § tredje stycket hyreslagen i ut-&lt;br&gt;redningens förslag. Den anger hur en hyresvärd skall gå till väga inför en&lt;br&gt;planerad upprustning eller ombyggnad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresvärden skall skicka ett skriftligt meddelande till de hyresgäster&lt;br&gt;som berörs av den planerade åtgärden. Det ställs inte några särskilda krav&lt;br&gt;på meddelandets innehåll, men eftersom syftet med meddelandet är att&lt;br&gt;partema skall inleda konstruktiva förhandlingar, bör det framgå att hyres-&lt;br&gt;värden avser att utföra förbättrings- eller ändringsåtgärder. De aktuella åt-&lt;br&gt;gärderna bör specificeras. Det bör också anges att hyresvärden om möjligt&lt;br&gt;vill komma överens med hyresgästen om och hur den planerade åtgärden&lt;br&gt;skall utföras. Vidare är det lämpligt att det anges att hyresvärden kan be-&lt;br&gt;gära hyresnämndens prövning, om inte hyresvärden och hyresgästen&lt;br&gt;kommer överens. Det kan förutses att organisationer på fastighetsägar-&lt;br&gt;sidan utformar lämpliga formulär som kan användas för ett sådant med-&lt;br&gt;delande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Meddelandet kan lämnas till hyresgästen på vilket sätt som helst. Hyres-&lt;br&gt;värden bör emellertid i eget intresse sända meddelandet i ett rekommen-&lt;br&gt;derat brev. Det är nämligen hyresvärden som har bevisbördan för att med-&lt;br&gt;delandet har sänts. En ansökan till hyresnämnden enligt andra stycket kan&lt;br&gt;göras först en månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Något ytterligare formellt krav på information uppställs inte. Om det&lt;br&gt;skall vara möjligt att nå fram till en överenskommelse som resulterar i&lt;br&gt;godkännande från hyresgästerna, krävs det dock i praktiken avsevärt&lt;br&gt;större insatser från hyresvärdens sida i form av information och förhand-&lt;br&gt;lingar. För att hyresgästerna skall kunna ta ställning till en åtgärd bör&lt;br&gt;hyresvärden så heltäckande som möjligt redovisa följderna av åtgärden&lt;br&gt;vad gäller tidsplaner, praktiska olägenheter och ekonomiska konsekvenser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens, kan hyres-&lt;br&gt;värden - såsom framgår av andra stycket - ansöka om hyresnämndens&lt;br&gt;tillstånd att utföra åtgärden. En sådan ansökan far göras först en månad&lt;br&gt;efter det att de berörda hyresgästerna skriftligen har underrättats om åtgär-&lt;br&gt;den. Hyresvärdens motparter i en sådan tvist är de hyresgäster som inte&lt;br&gt;har godkänt åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Av tredje stycket framgår vad som gäller i processuellt hänseende om&lt;br&gt;fastigheten överlåts innan en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller&lt;br&gt;ändringsåtgärd har prövats. I ett sådant fall tillämpas rättegångsbalkens&lt;br&gt;bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts (se 13 kap. 7 §&lt;br&gt;rättegångsbalken) och om tredje mans medverkan i rättegången (se 14&lt;br&gt;kap. 9 - 13 §§ rättegångsbalken).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 18 f §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har&lt;br&gt;ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är&lt;br&gt;oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;93&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas&lt;br&gt;mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden&lt;br&gt;inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som&lt;br&gt;hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen, som är ny, motsvarar 18 d § fjärde stycket hyreslagen i&lt;br&gt;utredningens förslag. Den anger efter vilka kriterier hyresnämndens&lt;br&gt;prövning av frågor om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder&lt;br&gt;skall ske. Denna fråga har kommenterats i avsnitt 5.3.6.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 18 g §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 18 d - f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som&lt;br&gt;avser endast&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. en lägenhet i ett en- eller tv åfamilj shus, när upplåtelsen inte ingår i&lt;br&gt;en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen är ny. Av bestämmelsen följer att bestämmelserna om hyres-&lt;br&gt;gästinflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder inte skall tillämpas&lt;br&gt;på vissa slag av hyresavtal.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 18 h §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas&lt;br&gt;utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyres-&lt;br&gt;värden att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.&lt;br&gt;Bestämmelserna i 16 § fjärde — sjätte styckena tillämpas också när&lt;br&gt;ansökan enligt andra stycket har gjorts.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen är ny och saknar motsvarighet i betänkandet. Den har&lt;br&gt;utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Bestämmelsen har behandlats&lt;br&gt;i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.3.8.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Av första stycket framgår att hyresnämnden skall förbjuda en fastighets-&lt;br&gt;ägare att utföra en sådan åtgärd som avses i 18 d § hyreslagen, om&lt;br&gt;åtgärden har påbörjats utan godkännande eller tillstånd. Detsamma gäller&lt;br&gt;givetvis om godkännande eller tillstånd visserligen föreligger men åtgär-&lt;br&gt;den, när den vidtas, far en helt annan karaktär än vad som angetts eller&lt;br&gt;förutsatts i godkännandet eller tillståndet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresnämnden finner att det är behövligt, kan ett förbud att utföra&lt;br&gt;en viss åtgärd förenas med vite. Nämnden skall således i varje enskilt fall&lt;br&gt;göra en bedömning av om ett vite är nödvändigt för att hindra fastighets-&lt;br&gt;ägaren från att vidta den aktuella åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett vite som har förelagts enligt 18 h § döms ut av hyresnämnden.&lt;br&gt;Frågan om vitet skall dömas ut tas upp av nämnden självmant (se 62 §&lt;br&gt;hyreslagen). I övrigt hänvisas till lagen (1985:206) om viten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett förbud enligt 18 h § är inte giltigt mot en ny ägare av fastigheten (se&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;94&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dock fjärde stycket). &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämndens beslut enligt 18 h § får överklagas till Svea hovrätt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;inom tre veckor från den dag beslutet meddelades (se 70 och 71 §§ hyres-&lt;br&gt;lagen). Som huvudregel gäller att vardera parten svarar för sin rättegångs-&lt;br&gt;kostnad i hovrätten (se 73 § hyreslagen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra stycket anges vem som har rätt att ansöka om förbud. En&lt;br&gt;ansökan om förbud att utföra en viss åtgärd kan göras av den hyresgäst&lt;br&gt;som berörs av den aktuella åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Av tredje stycket framgår att en fastighetsägare, som har förbjudits att&lt;br&gt;utföra en viss åtgärd, kan ansöka vid nämnden om att förbudet skall upp-&lt;br&gt;hävas. Förbudet skall givetvis hävas om fastighetsägaren visar att åtgärden&lt;br&gt;numera har godkänts av den berörda hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I jjärde stycket har tagits in en hänvisning till bestämmelserna i 16 §&lt;br&gt;fjärde - sjätte styckena hyreslagen. Det innebär bl.a att en ansökan enligt&lt;br&gt;18 h § kan riktas mot den som senast har sökt eller beviljats lagfart, även&lt;br&gt;om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs (se 16 § fjärde&lt;br&gt;stycket). Det innebär vidare att i ett sådant fall, liksom då fastigheten har&lt;br&gt;överlåtits efter det att ansökan enligt 18 h § har gjorts (se 16 § femte&lt;br&gt;stycket), rättegångsbalkens bestämmelser om vad som gäller vid bl.a.&lt;br&gt;överlåtelse av tvisteföremålet skall tillämpas.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;12 kap. 53 §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenhe-&lt;br&gt;ter, om inte&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål&lt;br&gt;och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet&lt;br&gt;har varat nio månader i följd, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55 - 55 c §§ endast om det följer&lt;br&gt;av nämnda lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De föreslagna ändringarna i denna bestämmelse avser andra stycket och&lt;br&gt;innebär att hänvisningen till 54 a §, den s.k. passivitetsregeln, bortfaller.&lt;br&gt;Ändringen har tillkommit i förtydligande syfte; en hyresgäst vars lägenhet&lt;br&gt;omfattas av en förhandlingsordning kan - såsom följer av 54 a § - aldrig&lt;br&gt;på det sätt som den bestämmelsen anger bindas till en hyreshöjning på&lt;br&gt;grund av sin passivitet.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;12 kap. 54 a §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i fråga om hyres-&lt;br&gt;avtal som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. gäller för obestämd tid, och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till&lt;br&gt;följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304) inte&lt;br&gt;omfattas av förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket&lt;br&gt;om hyreshöjning skall få den verkan som anges i tredje stycket nedan,&lt;br&gt;skall meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;95&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;nya hyran skall bölja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyres- Prop.&lt;br&gt;gästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss&lt;br&gt;angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet lämnades, ger&lt;br&gt;hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran.&lt;br&gt;Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en&lt;br&gt;upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda&lt;br&gt;hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra for att en sådan&lt;br&gt;prövning skall komma till stånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i&lt;br&gt;andra stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta&lt;br&gt;tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens&lt;br&gt;begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med&lt;br&gt;hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den&lt;br&gt;högre hyran får börja att gälla forst efter den dag som i hyresvärdens&lt;br&gt;meddelande har angetts som sista dag for att motsätta sig hyreshöjningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 5.2.7.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I bestämmelsen anges förutsättningarna för att en hyresgäst genom&lt;br&gt;passivitet skall kunna bindas till en begäran om hyreshöjning, den s.k.&lt;br&gt;passivitetsregeln. Den föreslagna ändringen innebär att det till bestämmel-&lt;br&gt;sen fogas ett nytt första stycke som medför att tillämpningsområdet för&lt;br&gt;bestämmelsen begränsas till de lägenheter i hus med förhandlingsordning&lt;br&gt;som inte omfattas av förhandlingsordningen. Ytterligare en förutsättning&lt;br&gt;för att en hyresgäst skall kunna bindas till en hyreshöjning på grund av&lt;br&gt;passivitet är att hyresavtalet gäller för obestämd tid.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Andra och tredje styckena motsvarar första och andra styckena i&lt;br&gt;bestämmelsens nuvarande lydelse. Ändringen består i att hänvisningarna&lt;br&gt;till andra och första styckena har ändrats till tredje och andra styckena.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;12 kap. 55 §&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran&lt;br&gt;fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om&lt;br&gt;den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till&lt;br&gt;bruksvärdet är likvärdiga.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för&lt;br&gt;lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.&lt;br&gt;Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället&lt;br&gt;beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge&lt;br&gt;och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 b §&lt;br&gt;iakttas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår&lt;br&gt;förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen&lt;br&gt;(1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första -&lt;br&gt;tredje styckena rätt att fa hyran sänkt med ett belopp som motsvarar&lt;br&gt;ersättningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-&lt;br&gt;värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med&lt;br&gt;hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst,&lt;br&gt;senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden&lt;br&gt;skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är&lt;br&gt;lämpligare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för&lt;br&gt;fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;96&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslaget till ändring i denna bestämmelse innebär att hänvisningen till&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;55 a § i tredje stycket bortfaller. Denna ändring är föranledd av att 55 a §&lt;br&gt;upphävs.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;12 kap. 55 c §&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, far beslut&lt;br&gt;om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken&lt;br&gt;uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning&lt;br&gt;hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det&lt;br&gt;månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för an-&lt;br&gt;sökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av&lt;br&gt;de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att&lt;br&gt;de förut gällande villkoren började tillämpas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får&lt;br&gt;beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till&lt;br&gt;vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning&lt;br&gt;hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte&lt;br&gt;avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas&lt;br&gt;upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är&lt;br&gt;hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund&lt;br&gt;av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månads-&lt;br&gt;skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen,&lt;br&gt;dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om&lt;br&gt;hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran&lt;br&gt;började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om&lt;br&gt;villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i&lt;br&gt;första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden&lt;br&gt;också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det&lt;br&gt;inte har vunnit laga kraft.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala&lt;br&gt;högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte&lt;br&gt;förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande&lt;br&gt;beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet&lt;br&gt;vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta&lt;br&gt;inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda&lt;br&gt;dag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet&lt;br&gt;förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan&lt;br&gt;beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit&lt;br&gt;laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande&lt;br&gt;belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det&lt;br&gt;bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens&lt;br&gt;beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala&lt;br&gt;tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta.&lt;br&gt;Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för&lt;br&gt;beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 §&lt;br&gt;räntelagen för tiden därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ändringen i bestämmelsen avser tredje stycket och är föranledd av Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;förslaget att begränsa tillämpningen av den s.k. passivitetsregeln i 54 a §&lt;br&gt;till hyresavtal som gäller för obestämd tid.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;12 kap. 63 §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra&lt;br&gt;stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall&lt;br&gt;anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens&lt;br&gt;vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att med-&lt;br&gt;delandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit med-&lt;br&gt;delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.&lt;br&gt;Hyresgästen far dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att&lt;br&gt;ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon&lt;br&gt;särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den ut-&lt;br&gt;hyrda lägenhetens adress.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ändringen avser paragrafens första stycke. Av tillägget följer bl.a. att&lt;br&gt;ett meddelande, som skall sändas till hyresgästen när hyresvärden vill&lt;br&gt;utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 d § hyreslagen, kan&lt;br&gt;sändas i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Med-&lt;br&gt;delandet behöver således inte delges hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;12 kap. 70 §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket,&lt;br&gt;18 a -/§§, 18 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag&lt;br&gt;beslutet meddelades.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,&lt;br&gt;45, 56 eller 59 § får inte överklagas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslaget till ändring avser första stycket och innebär att ärenden enligt&lt;br&gt;18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen har förts in bland de hyresnämnds-&lt;br&gt;ärenden som går att överklaga. Dessutom har hänvisningen till den&lt;br&gt;upphävda 55 a § tagits bort.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;12 kap. 73 §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföre-&lt;br&gt;läggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt&lt;br&gt;18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt&lt;br&gt;18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om&lt;br&gt;utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rätte-&lt;br&gt;gångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångs-&lt;br&gt;balken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen innehåller en särreglering beträffande rättegångskostnad&lt;br&gt;i hovrätten i vissa hyrestvister. Ändringen innebär att i mål om förbätt-&lt;br&gt;rings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§ och 18 ii § kommer vardera&lt;br&gt;part att som huvudregel svara för sin rättegångskostnad i hovrätten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;98&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om&lt;br&gt;åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana&lt;br&gt;åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §.&lt;br&gt;Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre&lt;br&gt;lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De nya bestämmelserna i hyreslagen skall träda i kraft den 1 april 1997.&lt;br&gt;De bör gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdan-&lt;br&gt;det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Under den tid som 55 a § hyreslagen i dess lydelse från den 1 juli 1994&lt;br&gt;har gällt torde åtgärder som omfattas av bestämmelsen ha utförts utan att&lt;br&gt;de har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnden. Enligt punkten 2 skall&lt;br&gt;därför 55 a § tillämpas beträffande åtgärder som omfattas av bestämmel-&lt;br&gt;sen och som har påbörjats före ikraftträdandet av denna lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En remissinstans har ansett att det avgörande för om 55 a § fortfarande&lt;br&gt;skall tillämpas bör vara om en renovering har inletts vid tidpunkten för&lt;br&gt;ikraftträdandet. Enligt denna uppfattning bör en sådan renovering som&lt;br&gt;helhet bedömas enligt 55 a § hyreslagen även om den avslutas efter&lt;br&gt;ikraftträdandet av de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en större ombyggnad av en fastighet vidtas ofta en rad åtgärder som&lt;br&gt;kommer att omfattas av bestämmelsen i 18 d § hyreslagen. En sådan&lt;br&gt;ombyggnad kan pågå under mycket lång tid, beroende på vilka åtgärder&lt;br&gt;som skall utföras och hur stor den berörda fastigheten är. Och olika åtgär-&lt;br&gt;der som ingår i ombyggnaden kan påbörjas vid olika tidpunkter. Det kan&lt;br&gt;således inträffa att en ombyggnad inleds före ikraftträdandet av de nya&lt;br&gt;bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen, men att en åtgärd som ingår&lt;br&gt;som en del i en sådan större ombyggnad påböijas först efter ikraftträdan-&lt;br&gt;det av de nya bestämmelserna. Enligt regeringens mening vore det olämp-&lt;br&gt;ligt att helt undanta en ombyggnad som inletts före den 1 april 1997 från&lt;br&gt;tillämpningen av den nya regleringen om hyresgästinflytande vid ombygg-&lt;br&gt;nad. Det är lämpligare att bedöma varje åtgärd för sig. Det innebär att en&lt;br&gt;åtgärd som har påbörjats före ikraftträdandet av den nya lagen skall&lt;br&gt;bedömas enligt bestämmelsen i 55 a § hyreslagen. Om en åtgärd däremot&lt;br&gt;påböijas först efter ikraftträdandet av den nya lagen, skall tillåtligheten av&lt;br&gt;åtgärden bedömas enligt de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen.&lt;br&gt;Detsamma gäller om en åtgärd som påbörjas efter ikraftträdandet av de&lt;br&gt;nya bestämmelserna ingår som ett delmoment i en större åtgärd som har&lt;br&gt;påbörjats före ikraftträdandet. När det skall avgöras vad som är en åtgärd&lt;br&gt;som skall bedömas för sig torde ledning kunna hämtas i de nya reglerna&lt;br&gt;om vilka åtgärder som fordrar godkännande av en eller flera hyresgäster&lt;br&gt;eller tillstånd av hyresnämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har ett ärende prövats enligt de äldre föreskrifterna i 55 a § skall även&lt;br&gt;70 och 73 §§ hyreslagen tillämpas i deras äldre lydelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Begränsningen av tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i&lt;br&gt;54 a § hyreslagen medför att bestämmelsen i fortsättningen kommer att&lt;br&gt;vara tillämplig endast beträffande sådana hyresavtal som gäller för obe-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;99&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;stämd tid. Dessutom krävs att hyresavtalet avser en lägenhet som är be- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;lägen i ett hus där det finns en förhandlingsordning men som inte om-&lt;br&gt;fattas av förhandlingsordningen. Har ett avtal om högre hyra ingåtts före&lt;br&gt;ikraftträdandet i enlighet med föreskrifterna i bestämmelsen i dess äldre&lt;br&gt;lydelse, gäller den högre hyran även efter ikraftträdandet. Om avtal ännu&lt;br&gt;inte har kommit till stånd vid ikraftträdandet, far hyresvärdens meddelan-&lt;br&gt;de passivitetsverkan endast om bestämmelsen kan tillämpas även efter&lt;br&gt;ikraftträdandet, dvs. om hyresavtalet gäller tills vidare och om lägenheten&lt;br&gt;är belägen i ett hus med förhandlingsordning men lägenheten inte om-&lt;br&gt;fattas av de kollektiva förhandlingarna. Detta har inte ansetts kräva någon&lt;br&gt;särskild övergångsregel.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresgästen begär prövning av en hyra som har blivit gällande&lt;br&gt;enligt 54 a § hyreslagen inom den tid som föreskrivs i 55 c § tredje&lt;br&gt;stycket hyreslagen, skall den äldre lydelsen av sistnämnda stycke tilläm-&lt;br&gt;pas. Detta följer av punkten 3.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;8.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om&lt;br&gt;arrendenämnder och hyresnämnder&lt;/h3&gt;
&lt;h4&gt;4§&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket,&lt;br&gt;ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd&lt;br&gt;enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§,&lt;br&gt;upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av&lt;br&gt;hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §,&lt;br&gt;återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §,&lt;br&gt;uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt&lt;br&gt;12 kap. 64 §, allt jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-&lt;br&gt;lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta&lt;br&gt;bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt&lt;br&gt;enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i&lt;br&gt;andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,&lt;br&gt;allt bostadsrättslagen (1991:614),&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12&lt;br&gt;kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses&lt;br&gt;i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om&lt;br&gt;upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller&lt;br&gt;förbättrings- och ändringsåtgärd enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h §&lt;br&gt;samma balk,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;m.m.,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ombildning till bostadsrätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är p&lt;sub&gt;r&lt;/sub&gt;op. 1996/97:30&lt;br&gt;belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av&lt;br&gt;hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där&lt;br&gt;bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där för-&lt;br&gt;valtningen föres.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen anger hyresnämndens uppgifter. Paragrafens första stycke&lt;br&gt;ändras på följande sätt. I punkten 2 bortfaller hänvisningen till tvist om&lt;br&gt;godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 55 a §&lt;br&gt;hyreslagen till följd av förslaget att upphäva nämnda bestämmelse. I&lt;br&gt;punkten 6 införs en föreskrift om hyresnämndens behörighet att pröva&lt;br&gt;tvist om förbättrings- och ändringsåtgärd enligt de nya bestämmelserna i&lt;br&gt;18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen. Behörigheten att pröva tvist om upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ flyttas från punkten 2 till punk-&lt;br&gt;ten 6. Skälet för den sistnämnda ändringen framgår av kommentaren till&lt;br&gt;16 §.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ärende angående upprustningsföreläggande m.m.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;16 §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt&lt;br&gt;innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens&lt;br&gt;yrkande och grunderna för detta samt, när det gäller ansökan enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 e § eller 18 h § jordabalken, uppgift om berörda hyresgästers&lt;br&gt;namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e § och 18 h § jordabalken&lt;br&gt;skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller&lt;br&gt;annat hänseende som behövs för ärendets prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande&lt;br&gt;tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för-&lt;br&gt;handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa&lt;br&gt;sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej&lt;br&gt;hinder för ärendets prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda&lt;br&gt;kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förval-&lt;br&gt;tare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden&lt;br&gt;beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792)&lt;br&gt;skall betalas av fastighetsägaren personligen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I bestämmelsens första stycke finns för närvarande föreskrifter om vad&lt;br&gt;en ansökan om prövning av frågor enligt bostadsförvaltningslagen och en&lt;br&gt;ansökan om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ hyreslagen skall&lt;br&gt;innehålla. I den hittills gällande lydelsen har kravet på skriftlighet beträf-&lt;br&gt;fande en ansökan enligt 18 a - c §§ inte kunnat utläsas annat än underför-&lt;br&gt;stått. Detta är anledningen till att reglerna om hyresnämndens behörighet&lt;br&gt;att pröva sådana tvister nu förs över från punkten 2 till punkten 6 i 4 §&lt;br&gt;första stycket nämndlagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Samma krav skall gälla för en ansökan med anledning av den föreslagna&lt;br&gt;regleringen av hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärd&lt;br&gt;(18 d - h §§ hyreslagen). En ansökan om tillstånd till förbättrings- och&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;101&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ändringsåtgärd samt en ansökan om förbud mot att utföra en sådan åtgärd Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;eller hävande av sådant förbud skall således vara skriftlig samt innehålla&lt;br&gt;uppgift om den berörda fastigheten, dess ägare, sökandens yrkande och&lt;br&gt;grunderna för detta. Tillsammans med en ansökan skall dessutom ges in&lt;br&gt;den utredning som kan anses krävas för ärendets prövning. I bestämmel-&lt;br&gt;sen anges också att en sådan ansökan skall innehålla uppgift om berörda&lt;br&gt;hyresgästers namn.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Även vissa andra regler om förfarandet i andra och tredje styckena blir&lt;br&gt;tillämpliga på tvister enligt 18 d - h §§ hyreslagen.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;17 §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besik-&lt;br&gt;tiga den fastighet som ärendet rör. Partema skall beredas tillfälle att när-&lt;br&gt;vara vid sådan besiktning. Nämnd far också föranstalta om annan nödvän-&lt;br&gt;dig utredning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken&lt;br&gt;skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande&lt;br&gt;skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer&lt;br&gt;fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket&lt;br&gt;lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende&lt;br&gt;som avses i 9 kap. 9 § jordabalken far arrendenämnden, om utredningen&lt;br&gt;ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendestäl-&lt;br&gt;lets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse&lt;br&gt;inom vars område fastigheten är belägen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings-&lt;br&gt;lagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda&lt;br&gt;den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskom-&lt;br&gt;melsen tillfälle att yttra sig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresforhand-&lt;br&gt;lingslagen, inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller&lt;br&gt;som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I första stycket har gjorts en redaktionell ändring.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det nya fjärde stycket är en följd av förslaget att återinföra ett förbud&lt;br&gt;mot flera förhandlingsordningar. Tillägget motsvarar bestämmelsens fjärde&lt;br&gt;stycke i dess lydelse före den 1 juli 1994.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;22 §&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan&lt;br&gt;far föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som&lt;br&gt;avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a,&lt;br&gt;6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan&lt;br&gt;om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprust-&lt;br&gt;ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7&lt;br&gt;kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt&lt;br&gt;12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av&lt;br&gt;förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till för-&lt;br&gt;handlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats&lt;br&gt;utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om&lt;br&gt;omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&lt;sup&gt;102&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De ändringar som föreslås är följdändringar till de föreslagna bestäm- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;melserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder&lt;br&gt;(se 18 d — f §§ och 18 h § hyreslagen) och upphävandet av 55 a § hyres-&lt;br&gt;lagen.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt övergångs-&lt;br&gt;bestämmelserna till lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall&lt;br&gt;prövas enligt äldre bestämmelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Av punkten 2 framgår att i ärenden om godkännande av förbättrings-&lt;br&gt;arbete eller liknande åtgärd enligt den upphävda bestämmelsen i 55 a §&lt;br&gt;tredje stycket hyreslagen skall den äldre lydelsen av 4 och 16 §§ fort-&lt;br&gt;farande tillämpas.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om&lt;br&gt;rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;8§&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som&lt;br&gt;avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om&lt;br&gt;arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt&lt;br&gt;vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket&lt;br&gt;eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-&lt;br&gt;balken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap.&lt;br&gt;18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt&lt;br&gt;9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ändringarna är följdändringar till de föreslagna bestämmelserna om&lt;br&gt;hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder (18 d - f §§&lt;br&gt;och 18 h § hyreslagen).&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om&lt;br&gt;bostadsanpassningsbidrag m.m.&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;10 §&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 a § sjätte&lt;br&gt;och sjunde styckena jordabalken och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standard-&lt;br&gt;höjande åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärder-&lt;br&gt;na behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo&lt;br&gt;kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;103&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;omständigheter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ändringen i paragrafen är en konsekvens av förslaget att föra över&lt;br&gt;definitionen av lägsta godtagbara standard från 55 a § till 18 a § hyres-&lt;br&gt;lagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;104&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sammanfattning av delbetänkandet Ändringar i hyresförhand- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;lingslagen — hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU&lt;br&gt;1995:119).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningens huvuduppgifter under denna del av arbetet har varit att&lt;br&gt;lämna forslag till vissa ändringar i hyresförhandlingslagen och till en&lt;br&gt;sådan reglering i hyresförhandlingslagen eller hyreslagen som innebär att&lt;br&gt;hyresgästerna, såväl enskilt som kollektivt förhandlande, åter far ett&lt;br&gt;verkligt inflytande över upprustning och ombyggnad av lägenheterna och&lt;br&gt;de gemensamma delarna i fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ändringarna i hyresförhandlingslagen&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den 1 juli 1994 genomfördes omfattande ändringar i hyresförhandlingsla-&lt;br&gt;gen. En sådan var att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och&lt;br&gt;samma hus togs bort. En annan förändring var att den enskilde hyres-&lt;br&gt;gästen fick en i princip ovillkorlig rätt att stå utanför det kollektiva&lt;br&gt;förhandlingssystemet. I samband härmed infördes den s.k. passivitets-&lt;br&gt;regeln i 12 kap. 54 a § jordabalken. Passivitetsregeln innebär att den&lt;br&gt;hyresgäst som förhåller sig passiv till hyresvärdens begäran om hyreshöj-&lt;br&gt;ning, under vissa förutsättningar skall anses ha träffat avtal med hyresvär-&lt;br&gt;den om den högre hyran.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen föreslår nu att förbudet mot flera förhandlingsordningar för&lt;br&gt;ett och samma hus återinförs. Samtidigt föreslås en ändring beträffande&lt;br&gt;ett av de kriterier efter vilka en tvist om införande eller bibehållande av&lt;br&gt;förhandlingsordning prövas. För närvarande gäller vid en sådan prövning&lt;br&gt;att hänsyn skall tas till bl.a. det stöd bland hyresgästerna som hyres-&lt;br&gt;gästorganisationen har. Enligt utredningens förslag skall hänsyn i stället&lt;br&gt;tas till vilket antal lägenheter en förhandlingsordning kan förväntas&lt;br&gt;omfatta. Den föreslagna ändringen innefattar bl.a. att det ställs ett något&lt;br&gt;högre krav på andelen lägenheter som en förhandlingsordning kan&lt;br&gt;förväntas omfatta än dagens motsvarande krav på hyresgäststöd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgäster i hus med förhandlingsordning skall fortfarande ha en&lt;br&gt;principiell rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Denna&lt;br&gt;rätt föreslås emellertid bli förenad med vissa inskränkningar. Enligt utred-&lt;br&gt;ningens förslag skall en lägenhet som huvudregel omfattas av det&lt;br&gt;kollektiva förhandlingssystemet under hyresförhållandets första sex&lt;br&gt;månader. Först därefter kan lägenheten undantas från förhandlingsord-&lt;br&gt;ningen genom att hyresgästen och hyresvärden skriftligen träffar en&lt;br&gt;särskild överenskommelse i frågan. De huvudsakliga motiven till denna&lt;br&gt;inskränkning är att man därigenom kan undvika att hyresgästen utsätts för&lt;br&gt;obehöriga påtryckningar i samband med att hyresavtalet ingås och att&lt;br&gt;hyresgästen inte av misstag eller förbiseende skall hamna utanför det&lt;br&gt;kollektiva förhandlingssystemet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslaget innebär att även outhyrda lägenheter som huvudregel omfattas&lt;br&gt;av förhandlingsordningen. Detta far i sin tur till följd att hyresvärdens&lt;br&gt;möjligheter att själv, dvs. utan att iaktta den primära förhandlingsskyldig-&lt;br&gt;heten i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen, bestämma inflyttnings-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;105&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hyra begränsas avsevärt. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I likhet med vad som gällde före den 1 juli 1994 skall en lägenhet&lt;br&gt;kunna undantas från en förhandlingsordning även genom överens-&lt;br&gt;kommelse mellan förhandlingsordningens parter eller genom beslut av&lt;br&gt;hyresnämnd. I dessa fall behöver den föreslagna sexmånadersffisten inte&lt;br&gt;iakttas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning föreslås&lt;br&gt;få en rätt till ersättning för sitt förhandlingsarbete. I dag förutsätter en&lt;br&gt;organisations möjlighet att få sådan ersättning att förhandlingsordningens&lt;br&gt;parter är ense därom. En sålunda träffad överenskommelse innebär att i&lt;br&gt;hyran för de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå&lt;br&gt;ett visst belopp som förhandlingsersättning. Skäligheten av sådant belopp&lt;br&gt;kan prövas av hyresnämnd på begäran av hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt utredningens förslag är förhandlingsersättningen konstruerad som&lt;br&gt;en hyresvärdens kostnad för förvaltningen av huset. Om hyresvärden inte&lt;br&gt;kan acceptera den ersättning som organisationen begär skall hyresnämn-&lt;br&gt;den, på begäran av organisationen, fastställa ersättningen till skäligt&lt;br&gt;belopp. Eftersom ersättningen inte längre skall vara en del av hyran skall&lt;br&gt;hyresgästen inte ha möjlighet att begära prövning av den.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen föreslår att tillämpningsområdet för den s.k. passivitets-&lt;br&gt;regeln i 12 kap. 54 a § jordabalken inskränks. En hyresvärd skall kunna&lt;br&gt;använda sig av det förfarande som regeln erbjuder endast beträffande&lt;br&gt;lägenheter i hus med förhandlingsordning som inte omfattas av det&lt;br&gt;kollektiva förhandlingssystemet. Ytterligare en förutsättning är att&lt;br&gt;hyresavtalet gäller för obestämd tid.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen föreslår inte någon ändring av skyldigheten för en&lt;br&gt;hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning att förhandla&lt;br&gt;även för hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Enligt&lt;br&gt;utredningens uppfattning skall även framgent gälla att det i en för-&lt;br&gt;handlingsöverenskommelse om hyra skall bestämmas samma hyra för&lt;br&gt;sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma&lt;br&gt;förhandlingsordning om det inte kan anses vara någon skillnad mellan&lt;br&gt;dem i fråga om bruksvärdet (21 § hyresförhandlingslagen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den 1 juli 1994 upphävdes bostadssaneringslagen. Därmed försvann&lt;br&gt;hyresgästernas direkta inflytande över upprustning och ombyggnad i&lt;br&gt;fastigheten. Bestämmelsen härom i bostadssaneringslagen ersattes med en&lt;br&gt;regel i 12 kap. 55 a § jordabalken, som innebär att man vid en bruksvär-&lt;br&gt;desprövning av hyran för en lägenhet skall kunna bortse från vissa&lt;br&gt;förbättringsarbeten i lägenheten som inte har godkänts av hyresgästen&lt;br&gt;eller hyresnämnd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har inte ansett det lämpligt att bygga vidare på regleringen&lt;br&gt;i nämnda bestämmelse eftersom den inte ger hyresgästerna något egentligt&lt;br&gt;inflytande över upprustnings- och ombyggnadsåtgärder utan endast&lt;br&gt;reglerar de ekonomiska konsekvenserna av att vissa sådana åtgärder utförs&lt;br&gt;mot hyresgästernas önskan. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;106&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har inte heller bedömt en regelrätt återgång till vad som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;gällde enligt bostadssaneringslagen som lämplig. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen har i stället stannat för att föreslå en reglering som innebär&lt;br&gt;att hyresvärd och hyresgäst i första hand skall försöka nå en överenskom-&lt;br&gt;melse som leder till att hyresgästen godkänner en viss åtgärd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresgästen inte godkänner en åtgärd som avser den egna lägen-&lt;br&gt;heten måste hyresvärden begära hyresnämndens tillstånd för att fa&lt;br&gt;genomföra den. Är det fråga om åtgärder i gemensamma utrymmen krävs&lt;br&gt;att en majoritet av hyresgästerna har godkänt dem för att hyresnämnds-&lt;br&gt;prövning skall kunna undvaras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De åtgärder som omfattas av regleringen är dels standardhöjande&lt;br&gt;åtgärder, dels åtgärder som, utan att de nödvändigtvis behöver påverka&lt;br&gt;standarden, medför ändring av en lägenhet eller av gemensamma&lt;br&gt;utrymmen i fastigheten som inte är ringa.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämndens prövning skall avse tillåtligheten av åtgärder som hyres-&lt;br&gt;gästen eller, när fråga är om en åtgärd som avser de gemensamma&lt;br&gt;utrymmena, en majoritet av hyresgästerna inte godkänner. Vid denna&lt;br&gt;prövning skall hyresvärdens ansökan bifallas om han kan visa att han har&lt;br&gt;ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och utförandet inte kan&lt;br&gt;anses oskäligt mot hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Reglerna om hyresgästinflytande föreslås inflyta i 12 kap. jordabalken&lt;br&gt;och blir därmed tillämpliga oberoende av om det gäller en förhand-&lt;br&gt;lingsordning för huset eller inte. Inflytandet skall vidare utövas av den&lt;br&gt;enskilde hyresgästen och en hyresgästorganisation far således inte någon&lt;br&gt;självständig roll i förfarandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utredningen föreslår inte några särskilda påföljder för den hyresvärd&lt;br&gt;som vidtar en sådan åtgärd som omfattas av regleringen utan att inhämta&lt;br&gt;godkännande av berörda hyresgäster eller hyresnämnd. Anledningen&lt;br&gt;härtill är att det redan inom ramen för befintlig lagstiftning ansetts finnas&lt;br&gt;vissa möjligheter att komma till rätta med hyresvärdar som inte är&lt;br&gt;beredda att följa de regler som uppställs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;107&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Lagförslagen i delbetänkandet SOU 1995:119&lt;/h2&gt;
&lt;h3&gt;1 Förslag till&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;Lag om ändring i hyresförhandlingslagen&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;(1978:304)&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 20 § skall upphöra att gälla,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 3, 5, 10 och 22 §§ skall ha följande lydelse,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att det skall införas två nya paragrafer, 4 och 25 a §§, samt närmast&lt;br&gt;före 25 a § en ny rubrik av följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning omfattar en&lt;br&gt;bostadslägenhet i ett hus som anges&lt;br&gt;i förhandlingsordningen, om hyre-&lt;br&gt;savtalet för lägenheten innehåller&lt;br&gt;en förhandlingsklausul som hän-&lt;br&gt;visar till förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning omfattar&lt;br&gt;samtliga bostadslägenheter i ett&lt;br&gt;eller flera hus, om inte parterna är&lt;br&gt;ense om att undanta viss lägenhet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning gäller&lt;br&gt;dock inte för en bostadslägenhet&lt;br&gt;om hyresavtalet, till följd av beslut&lt;br&gt;av hyresnämnd eller till följd av en&lt;br&gt;skriftlig överenskommelse mellan&lt;br&gt;hyresvärden och hyresgästen, inte&lt;br&gt;innehåller en förhandlingsklausul.&lt;br&gt;Sådan överenskommelse kan träffas&lt;br&gt;tidigast sedan hyresförhållandet&lt;br&gt;har varat sex månader i följd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det gäller en förhandlingsord-&lt;br&gt;ning för visst hus, får avtal om för-&lt;br&gt;handlingsordning som avser det&lt;br&gt;huset, slutas med annan organi-&lt;br&gt;sation av hyresgäster först sedan&lt;br&gt;den förra förhandlingsordningen&lt;br&gt;har upphört att gälla där.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det föreligger särskilda skäl,&lt;br&gt;får hyresnämnd i tvist som avses i&lt;br&gt;2 § andra stycket förordna att för-&lt;br&gt;handlingsordning inte vidare skall&lt;br&gt;gälla for det eller de hus som är i&lt;br&gt;fråga.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;108&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;Bilaga 2&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att pa eget&lt;br&gt;initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. höjning av hyran för en lägenhet,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som&lt;br&gt;avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda&lt;br&gt;utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat,&lt;br&gt;skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. hyresvillkoren,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lägenheternas och husets skick,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. gemensamma anordningar i huset,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen-&lt;br&gt;samt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt&lt;br&gt;för hyresgästorganisationen att fa till stånd förhandling om fråga som rör&lt;br&gt;tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen&lt;br&gt;genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att&lt;br&gt;företräda honom i saken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför inte&lt;br&gt;någon inskränkning i hyresgästens&lt;br&gt;rätt att begära prövning av hyres-&lt;br&gt;villkoren enligt 12 kap. 54 § jor-&lt;br&gt;dabalken. Vid sådan prövning gäl-&lt;br&gt;ler bestämmelserna i 12 kap. 53 -&lt;br&gt;55 c §§ samma balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning av tvist som avses i 9&lt;br&gt;§ skall hyresgästorganisationen&lt;br&gt;respektive hyresvärden ha rätt till&lt;br&gt;förhandlingsordning, om det med&lt;br&gt;hänsyn till organisationens kvali-&lt;br&gt;fikationer, organisationens stöd&lt;br&gt;bland hyresgästerna och omstän-&lt;br&gt;digheterna i övrigt kan anses skä-&lt;br&gt;ligt mot hyresvärden respektive&lt;br&gt;hyresgästorganisationen att den&lt;br&gt;begärda förhandlingsordningen&lt;br&gt;skall gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför inte&lt;br&gt;någon inskränkning i hyresgästens&lt;br&gt;rätt att begära prövning av hyres-&lt;br&gt;villkoren enligt 12 kap. 54 § jor-&lt;br&gt;dabalken. Vid sådan prövning gäl-&lt;br&gt;ler bestämmelserna i 12 kap. 53, 54&lt;br&gt;och 55 - 55 c §§ samma balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning av tvist som avses i 9&lt;br&gt;§ skall hyresgästorganisationen&lt;br&gt;respektive hyresvärden ha rätt till&lt;br&gt;förhandlingsordning, om det med&lt;br&gt;hänsyn till organisationens kvali-&lt;br&gt;fikationer, det antal lägenheter som&lt;br&gt;förhandlingsordningen kan förvän-&lt;br&gt;tas komma att omfatta och omstän-&lt;br&gt;digheterna i övrigt kan anses skä-&lt;br&gt;ligt mot hyresvärden respektive&lt;br&gt;hyresgästorganisationen att den&lt;br&gt;begärda förhandlingsordningen&lt;br&gt;skall gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvill-&lt;br&gt;kor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;109&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna&lt;br&gt;upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom&lt;br&gt;tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;villkoret eller, i fråga om hyra, tre&lt;br&gt;började tillämpas mot honom.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning av hyresvillkor&lt;br&gt;enligt första stycket skall 12 kap.&lt;br&gt;55 § jordabalken tillämpas med den&lt;br&gt;avvikelse som kan följa av 21 §.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;månader från den dag då villkoret&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning av hyresvillkor&lt;br&gt;enligt första stycket skall 12 kap.&lt;br&gt;55 § jordabalken tillämpas med den&lt;br&gt;avvikelse som kan följa av 21 §.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skäligheten av belopp som avses i&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;20 § far prövas även utan samband&lt;br&gt;med prövning av hyran i övrigt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlings-&lt;br&gt;överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden&lt;br&gt;samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd&lt;br&gt;därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt&lt;br&gt;5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande&lt;br&gt;till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för&lt;br&gt;tiden därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse&lt;br&gt;som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsersättning&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;25 a §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den hyresgästorganisation, som&lt;br&gt;har ingått förhandlingsordning med&lt;br&gt;en hyresvärd eller en hyresvärd och&lt;br&gt;organisation av fastighetsägare,&lt;br&gt;har rätt till ersättning av hyresvär-&lt;br&gt;den för sitt förhandlingsarbete (för-&lt;br&gt;handl ingsersättning).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid tvist mellan hyresgästorga-&lt;br&gt;nisationen och hyresvärden om&lt;br&gt;förhandlingsersättningens storlek,&lt;br&gt;skall hyresnämnden, på begäran av&lt;br&gt;hyresgästorganisationen, fastställa&lt;br&gt;ersättningen till belopp som kan&lt;br&gt;anses skäligt med hänsyn till för-&lt;br&gt;handlingsko stnadernas storlek och&lt;br&gt;övriga omständigheter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Har före ikraftträdandet av denna lag slutits avtal om två eller flera&lt;br&gt;förhandlingsordningar för visst hus, gäller den förhandlingsordning som&lt;br&gt;omfattar flest antal lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;110&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;samma antal lägenheter gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen. &amp;nbsp;&amp;nbsp;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;111&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;2 Förslag till&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;Lag om ändring i jordabalken&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härgenom föreskrivs i fråga om jordabalken&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 12 kap. 55 a § skall upphöra att gälla,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha&lt;br&gt;följande lydelse,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 18 d §, samt närmast&lt;br&gt;före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 18 a §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en bostadslägenhet, som hyrs&lt;br&gt;ut av fastighetsägaren till en hyres-&lt;br&gt;gäst för annat än fritidsändamål&lt;br&gt;och som inte utgör del av hyresvär-&lt;br&gt;dens egen bostad, inte har lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard enligt sjätte&lt;br&gt;och sjunde styckena, far hyresnäm-&lt;br&gt;nden på hyresgästens ansökan före-&lt;br&gt;lägga hyresvärden att vidta åtgärd&lt;br&gt;som behövs för att lägenheten skall&lt;br&gt;uppnå sådan standard (upprust-&lt;br&gt;ningsföreläggande) .&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en bostadslägenhet, som hyrs&lt;br&gt;ut av fastighetsägaren till en hyres-&lt;br&gt;gäst för annat än fritidsändamål&lt;br&gt;och som inte utgör del av hyresvär-&lt;br&gt;dens egen bostad, inte har lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard enligt 55 a §&lt;br&gt;jjärde och femte styckena, får hy-&lt;br&gt;resnämnden på hyresgästens an-&lt;br&gt;sökan förelägga hyresvärden att&lt;br&gt;vidta åtgärd som behövs för att&lt;br&gt;lägenheten skall uppnå sådan stan-&lt;br&gt;dard (upprustningsföreläggande).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses&lt;br&gt;med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite far sättas ut i föreläggandet.&lt;br&gt;Tiden i föreläggandet far förlängas, om det finns särskilda skäl för det&lt;br&gt;och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som&lt;br&gt;gäller.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreläggande far meddelas endast om åtgärden med hänsyn till&lt;br&gt;kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den&lt;br&gt;begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i&lt;br&gt;huset, far ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa&lt;br&gt;lägenheter samtycker till åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga&lt;br&gt;om upprustningsförelägganden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av&lt;br&gt;byggnad som tillhör annan än ägaren av marken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En bostadslägenhet skall anses ha&lt;br&gt;lägsta godtagbara standard om den&lt;br&gt;är försedd med anordning inom&lt;br&gt;lägenheten för&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. &amp;nbsp;kontinuerlig uppvärmning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. kontinuerlig tillgång till varmt&lt;br&gt;och kallt vatten för hushåll och&lt;br&gt;hygien,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;112&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. avlopp för spillvatten,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. personlig hygien, omfattande&lt;br&gt;toalett och tvättställ samt badkar&lt;br&gt;eller dusch,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. försörjning med elektrisk&lt;br&gt;ström för normal hushåll sförbruk-&lt;br&gt;ning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6. matlagning, omfattande spis,&lt;br&gt;diskho, kylskåp, förvaringsutrym-&lt;br&gt;men och avställningsytor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utöver vad som anges i sjätte&lt;br&gt;stycket krävs det för att lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard skall uppnås&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. att det finns tillgång till för-&lt;br&gt;rådsutrymmen inom fastighe- ten&lt;br&gt;och till anordning för hushållstvätt&lt;br&gt;inom fastigheten eller inom rimligt&lt;br&gt;avstånd från denna, samt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. att huset inte har sådana bris-&lt;br&gt;ter i fråga om hållfasthet, brandsä-&lt;br&gt;kerhet eller sanitära förhållanden&lt;br&gt;som inte skäligen kan godtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytande vid förbätt-&lt;br&gt;rings- och ändringsarbete&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 18 d §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna paragraf tillämpas när fas-&lt;br&gt;tighetsägare hyr ut bostadslägen-&lt;br&gt;het, om inte hyresavtalet avser&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. ett möblerat rum eller en&lt;br&gt;lägenhet för fritidsändamål,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. en lägenhet i en- eller tvåfa-&lt;br&gt;miljshus och upplåtelsen inte ingår&lt;br&gt;i affärsmässigt bedriven uthyrnings-&lt;br&gt;verksamhet, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. en lägenhet som utgör en del&lt;br&gt;av hyresvärdens egen bostad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En hyresvärd får på fastigheten&lt;br&gt;utföra standardhöjande åtgärd eller&lt;br&gt;åtgärd som medför ändring av&lt;br&gt;lägenhet eller gemensamma utrym-&lt;br&gt;men som inte är ringa, endast om&lt;br&gt;åtgärden har godkänts av den be-&lt;br&gt;rörda hyresgästen eller, om åtgär-&lt;br&gt;den avser för hyresgästerna gemen-&lt;br&gt;samma utrymmen, av hyresgästerna&lt;br&gt;i minst hälften av de berörda lä-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;113&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8 Riksdagen 1996197. 1 saml. Nr 30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;genheterna eller hyresnämnden har&lt;br&gt;lämnat tillstånd till åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vill hyresvärden utföra sådan&lt;br&gt;åtgärd som avses i andra stycket&lt;br&gt;skall han skriftligen meddela detta&lt;br&gt;till berörd hyresgäst. Om överen-&lt;br&gt;skommelse inte kan träffas, har han&lt;br&gt;rätt att hos hyresnämnden ansöka&lt;br&gt;om tillstånd att utföra åtgärden.&lt;br&gt;Ansökan får göras tidigast en må-&lt;br&gt;nad efter det att meddelandet läm-&lt;br&gt;nats till hyresgästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid hyresnämndens prövning&lt;br&gt;skall hyresvärdens ansökan bifallas,&lt;br&gt;om åtgärden behövs för att en&lt;br&gt;bostadslägenhet skall uppnå lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard enligt 18 a §&lt;br&gt;sjätte och sjunde styckena eller om&lt;br&gt;hyresvärden eljest har beaktansvärt&lt;br&gt;intresse att genomföra åtgärden&lt;br&gt;och det inte är oskäligt mot hyres-&lt;br&gt;gästen att den genomförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med fastighetsägare jämställs in-&lt;br&gt;nehavare av tomträtt och ägare av&lt;br&gt;byggnad som tillhör annan än&lt;br&gt;ägaren av marken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 53 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,&lt;br&gt;om inte&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids-&lt;br&gt;ändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresför-&lt;br&gt;hållandet har varat nio månader i följd, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsordning en-&lt;br&gt;ligt hyresförhandlingslagen (1978:-&lt;br&gt;304) gäller för lägenheten, tilläm-&lt;br&gt;pas 54 - 55 c §§ endast om det&lt;br&gt;följer av nämnda lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsordning en-&lt;br&gt;ligt hyresförhandlingslagen (19-&lt;br&gt;78:304) gäller för lägenheten, till-&lt;br&gt;lämpas 54 och 55 - 55 c §§ endast&lt;br&gt;om det följer av nämnda lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 54 a §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna bestämmelse är tillämplig&lt;br&gt;på hyresavtal som gäller för obe-&lt;br&gt;stämd tid och som avser en lägen-&lt;br&gt;het som är belägen i ett hus med&lt;br&gt;förhandlingsordning men som, till&lt;br&gt;följd av bestämmelserna i 3 § hy-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;114&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vill hyresvärden att ett skriftligt&lt;br&gt;meddelande enligt 54 § första&lt;br&gt;stycket om hyreshöjning skall fa&lt;br&gt;den verkan som anges i andra&lt;br&gt;stycket nedan, skall meddelandet&lt;br&gt;innehålla uppgift i kronor om den&lt;br&gt;hyreshöjning som begärs och om&lt;br&gt;det totala hyresbeloppet samt upp-&lt;br&gt;gift om den dag då den nya hyran&lt;br&gt;skall börja gälla. I meddelandet&lt;br&gt;skall vidare anges att hyresgästen&lt;br&gt;blir skyldig att betala den högre&lt;br&gt;hyran, om han inte senast en viss&lt;br&gt;angiven dag, tidigast två månader&lt;br&gt;efter det att meddelandet lämnades,&lt;br&gt;ger hyresvärden besked om att han&lt;br&gt;motsätter sig hyresvärdens begäran.&lt;br&gt;Meddelandet skall också innehålla&lt;br&gt;uppgift om hyresvärdens adress, en&lt;br&gt;upplysning om att hyresnämnden&lt;br&gt;kan pröva skäligheten av den be-&lt;br&gt;gärda hyran samt en uppgift om&lt;br&gt;vad hyresgästen behöver göra för&lt;br&gt;att en sådan prövning skall komma&lt;br&gt;till stånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innehåller meddelandet från&lt;br&gt;hyresvärden sådana uppgifter som&lt;br&gt;anges i första stycket och har hy-&lt;br&gt;resgästen inte inom den i medde-&lt;br&gt;landet usatta tiden gett hyresvärden&lt;br&gt;besked om att han motsätter sig&lt;br&gt;hyresvärdens begäran om hyreshöj-&lt;br&gt;ning, skall hyresgästen anses ha&lt;br&gt;ingått avtal med hyresvärden om&lt;br&gt;att betala den hyra som hyresvär-&lt;br&gt;den har begärt. Den högre hyran&lt;br&gt;far börja att gälla först efter den&lt;br&gt;dag som i hyresvärdens meddelan-&lt;br&gt;de angetts som sista dag för att&lt;br&gt;motsätta sig hyreshöjningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;resförhandlingslagen (1978:304),&lt;br&gt;inte omfattas av förhandlingsord-&lt;br&gt;ningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vill hyresvärden att ett skriftligt&lt;br&gt;meddelande enligt 54 § första&lt;br&gt;stycket om hyreshöjning skall fa&lt;br&gt;den verkan som anges i tredje&lt;br&gt;stycket nedan, skall meddelandet&lt;br&gt;innehålla uppgift i kronor om den&lt;br&gt;hyreshöjning som begärs och om&lt;br&gt;det totala hyresbeloppet samt upp-&lt;br&gt;gift om den dag då den nya hyran&lt;br&gt;skall börja gälla. I meddelandet&lt;br&gt;skall vidare anges att hyresgästen&lt;br&gt;blir skyldig att betala den högre&lt;br&gt;hyran, om han inte senast en viss&lt;br&gt;angiven dag, tidigast två månader&lt;br&gt;efter det att meddelandet lämnades,&lt;br&gt;ger hyresvärden besked om att han&lt;br&gt;motsätter sig hyresvärdens begäran.&lt;br&gt;Meddelandet skall också innehålla&lt;br&gt;uppgift om hyresvärdens adress, en&lt;br&gt;upplysning om att hyresnämnden&lt;br&gt;kan pröva skäligheten av den be-&lt;br&gt;gärda hyran samt en uppgift om&lt;br&gt;vad hyresgästen behöver göra för&lt;br&gt;att en sådan prövning skall komma&lt;br&gt;till stånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innehåller meddelandet från&lt;br&gt;hyresvärden sådana uppgifter som&lt;br&gt;anges i andra stycket och har hy-&lt;br&gt;resgästen inte inom den i medde-&lt;br&gt;landet utsatta tiden gett hyresvär-&lt;br&gt;den besked om att han motsätter&lt;br&gt;sig hyresvärdens begäran om hy-&lt;br&gt;reshöjning, skall hyresgästen anses&lt;br&gt;ha ingått avtal med hyresvärden om&lt;br&gt;att betala den hyra som hyresvär-&lt;br&gt;den har begärt. Den högre hyran&lt;br&gt;far börja att gälla först efter den&lt;br&gt;dag som i hyresvärdens meddelan-&lt;br&gt;de har angetts som sista dag för att&lt;br&gt;motsätta sig hyreshöjningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 55 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran&lt;br&gt;fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om&lt;br&gt;den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;115&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;bruksvärdet är likvärdiga.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för&lt;br&gt;lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.&lt;br&gt;Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, far i stället&lt;br&gt;beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge&lt;br&gt;och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en prövning enligt första&lt;br&gt;stycket skall även bestämmelserna&lt;br&gt;i 55 a och 55 b £§ iakttas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsklausul i ett&lt;br&gt;hyresavtal har slopats och det&lt;br&gt;ingår förhandlingsersättning i hy-&lt;br&gt;ran enligt 20 § hyresförhandlings-&lt;br&gt;lagen (1978:304), har hyresgästen&lt;br&gt;utan hinder av bestämmelserna i&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en prövning enligt första&lt;br&gt;stycket skall även bestämmelserna&lt;br&gt;i 55 b § iakttas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;första - tredje styckena rätt att få&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hyran sänkt med ett belopp som&lt;br&gt;motsvarar ersättningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som&lt;br&gt;hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt&lt;br&gt;med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets&lt;br&gt;tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.&lt;br&gt;Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;anledning är lämpligare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen&lt;br&gt;kommer överens om villkoren för&lt;br&gt;fortsatt uthyrning i en tvist enligt&lt;br&gt;första eller femte stycket, gäller de&lt;br&gt;överenskomna villkoren, oavsett&lt;br&gt;vad som föreskrivs i nämnda styck-&lt;br&gt;en, i den mån inte annat följer av&lt;br&gt;bestämmelserna i övrigt i denna&lt;br&gt;balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen&lt;br&gt;kommer överens om villkoren för&lt;br&gt;fortsatt uthyrning i en tvist enligt&lt;br&gt;första eller fjärde stycket, gäller de&lt;br&gt;överenskomna villkoren, oavsett&lt;br&gt;vad som föreskrivs i nämnda styck-&lt;br&gt;en, i den mån inte annat följer av&lt;br&gt;bestämmelserna i övrigt i denna&lt;br&gt;balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 55 c §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut&lt;br&gt;om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken&lt;br&gt;uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning&lt;br&gt;hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månads-&lt;br&gt;skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.&lt;br&gt;Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som&lt;br&gt;nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut&lt;br&gt;gällande villkoren började tillämpas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får&lt;br&gt;beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till&lt;br&gt;vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning&lt;br&gt;hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte&lt;br&gt;avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;116&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Ar&lt;br&gt;hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund&lt;br&gt;av ansökan av hyresgästen, far beslutet likväl avse tiden efter det&lt;br&gt;månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för&lt;br&gt;ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har den hyra som prövats blivit&lt;br&gt;gällande enligt 54 a §, far beslut&lt;br&gt;om hyran, utan hinder av första&lt;br&gt;och andra styckena, avse tid från&lt;br&gt;den dag då hyran började gälla, om&lt;br&gt;ansökningen har gjorts inom tre&lt;br&gt;månader därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har den hyra som prövats blivit&lt;br&gt;gällande enligt 54 a §, far beslut&lt;br&gt;om hyran, utan hinder av första&lt;br&gt;stycket, avse tid från den dag då&lt;br&gt;hyran började gälla, om ansök-&lt;br&gt;ningen har gjorts inom tre månader&lt;br&gt;därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnden far, när det finns skäl till det, förordna att beslut om&lt;br&gt;villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i&lt;br&gt;första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl far hyresnämnden&lt;br&gt;också förordna att beslut om villkorsändring far verkställas även om det&lt;br&gt;inte har vunnit laga kraft.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala&lt;br&gt;högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte&lt;br&gt;förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande&lt;br&gt;beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet&lt;br&gt;vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta&lt;br&gt;inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda&lt;br&gt;dag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet&lt;br&gt;förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan&lt;br&gt;beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit&lt;br&gt;laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I beslutet far anstånd medges med betalningen av det överskjutande&lt;br&gt;belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, far det&lt;br&gt;bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens&lt;br&gt;beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala&lt;br&gt;tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta.&lt;br&gt;Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för&lt;br&gt;beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 §&lt;br&gt;räntelagen för tiden därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 63 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett meddelande som avses i 10 §,&lt;br&gt;11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra styck-&lt;br&gt;et, 33 §, 42 § första stycket 3, 4&lt;br&gt;eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall&lt;br&gt;anses lämnat när det har avsänts i&lt;br&gt;rekommenderat brev till mottaga-&lt;br&gt;rens vanliga adress. I fall som&lt;br&gt;avses i 24 § är det dock tillräckligt&lt;br&gt;att meddelandet är avsänt på annat&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett meddelande som avses i 10 §,&lt;br&gt;11 §, 14 §, 18 d §, 24 §, 25 §&lt;br&gt;andra stycket, 33 §, 42 § första&lt;br&gt;stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller&lt;br&gt;54 a § skall anses lämnat när det&lt;br&gt;har avsänts i rekommenderat brev&lt;br&gt;till mottagarens vanliga adress. I&lt;br&gt;fall som avses i 24 § är det dock&lt;br&gt;tillräckligt att meddelandet är av-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;117&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ändamålsenligt sätt. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;sänt på annat ändamålsenligt sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit med-&lt;br&gt;delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.&lt;br&gt;Hyresgästen far dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att&lt;br&gt;ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon&lt;br&gt;särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda&lt;br&gt;lägenhetens adress.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 70 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor&lt;br&gt;som avses i 16 § andra stycket, 18&lt;br&gt;a - c §§, 23 § andra stycket, 24 a,&lt;br&gt;34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor&lt;br&gt;som avses i 16 § andra stycket,&lt;br&gt;18 a - d §§, 23 § andra stycket, 24&lt;br&gt;a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;62 eller 64 § överklagas genom&lt;br&gt;besvär inom tre veckor från den&lt;br&gt;dag beslutet meddelades.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;eller 64 § överklagas genom besvär&lt;br&gt;inom tre veckor från den dag be-&lt;br&gt;slutet meddelades.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;m avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;45, 56 eller 59 § får inte överklagas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 kap. 73 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I hyrestvister som avses i 49, 54&lt;br&gt;eller 55 d § och i mål om åtgärds-&lt;br&gt;föreläggande enligt 16 § andra&lt;br&gt;stycket, om upprustningsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 18 a - c §§, om god-&lt;br&gt;kännande av förbättringsarbete&lt;br&gt;eller liknande åtgärd enligt 55 a §&lt;br&gt;tredje stycket eller om utdömande&lt;br&gt;av vite enligt 62 § skall vardera&lt;br&gt;parten svara för sin rättegångskost-&lt;br&gt;nad i hovrätten, om inte annat&lt;br&gt;följer av 18 kap. 6 § rättegångs-&lt;br&gt;balken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I hyrestvister som avses i 49, 54&lt;br&gt;eller 55 d § och i mål om åtgärds-&lt;br&gt;föreläggande enligt 16 § andra&lt;br&gt;stycket, om upprustningsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 18 a - c §§, om pröv-&lt;br&gt;ning av förbättrings- och ändrings-&lt;br&gt;arbete enligt 18 d § eller om ut-&lt;br&gt;dömande av vite enligt 62 § skall&lt;br&gt;vardera parten svara för sin rätte-&lt;br&gt;gångskostnad i hovrätten, om inte&lt;br&gt;annat följer av 18 kap. 6 § rätte-&lt;br&gt;gångsbalken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. De nu upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a § tillämpas alltjämt be-&lt;br&gt;träffande åtgärd som omfattas av bestämmelsen och som har vidtagits&lt;br&gt;eller påbörjats före ikraftträdandet av denna lag. Härvid skall 12 kap. 70&lt;br&gt;och 73 §§ tillämpas i dess äldre lydelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre&lt;br&gt;lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i dess äldre lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;118&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;3 Förslag till&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;Lag om ändring i lagen (1973:188) om&lt;br&gt;arrendenämnder och hyresnämnder&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder&lt;br&gt;och hyresnämnder&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 4, 5 a, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. pröva tvist om åtgärdsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 12 kap. 16 § andra&lt;br&gt;stycket, ändrad användning av lokal&lt;br&gt;enligt 12 kap. 23 § andra stycket,&lt;br&gt;skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,&lt;br&gt;överlåtelse av hyresrätt enligt 12&lt;br&gt;kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lä-&lt;br&gt;genhet i andra hand enligt 12 kap.&lt;br&gt;40 §, förlängning av hyresavtal&lt;br&gt;enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor&lt;br&gt;enligt 12 kap. 54 §, återbetalning&lt;br&gt;av hyra och fastställande av hyra&lt;br&gt;enligt 12 kap. 55 d §, uppskov&lt;br&gt;med avflyttning enligt 12 kap. 59 §&lt;br&gt;eller föreläggande enligt 12 kap. 64&lt;br&gt;§, allt jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. pröva tvist om åtgärdsföre-&lt;br&gt;läggande enligt 12 kap. 16 § andra&lt;br&gt;stycket, upprustningsföreläggande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 a -c §§, ändrad&lt;br&gt;användning av lokal enligt 12 kap.&lt;br&gt;23 § andra stycket, skadestånd&lt;br&gt;enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse&lt;br&gt;av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37&lt;br&gt;§§, upplåtelse av lägenhet i andra&lt;br&gt;hand enligt 12 kap. 40 §, förlän-&lt;br&gt;gning av hy- resavtal enligt 12 kap.&lt;br&gt;49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54&lt;br&gt;§, godkännande av förbättrings-&lt;br&gt;arbete eller liknande åtgärd enligt&lt;br&gt;12 kap. 55 a § tredje stycket, åter-&lt;br&gt;betalning av hyra och fastställande&lt;br&gt;av hyra enligt 12 kap. 55 d §, upp-&lt;br&gt;skov med avflyttning enligt 12 kap.&lt;br&gt;59 § eller föreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 64 §, allt jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma&lt;br&gt;lag,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta&lt;br&gt;bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt&lt;br&gt;enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i&lt;br&gt;andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,&lt;br&gt;allt bostadsrättslagen (1991:614),&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12&lt;br&gt;kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses&lt;br&gt;i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;119&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hyresförhandlingslagen,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6. pröva frågor enligt bostadsfor- 6. pröva frågor enligt bostadsför-&lt;br&gt;valtningslagen (1977:792), &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;valtningslagen (1977:792), tvist om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;upprustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 a - c §§ jordabalken eller&lt;br&gt;förbättrings- och ändringsarbete&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 d § samma balk,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet&lt;br&gt;m.m.,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsforvärv for&lt;br&gt;ombildning till bostadsrätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är&lt;br&gt;belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av&lt;br&gt;hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där&lt;br&gt;bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvalt-&lt;br&gt;ningen föres.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5a§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ärende som gäller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. fråga om en förhandlingsklausul skall foras in eller slopas i ett&lt;br&gt;hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304),&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. ersättning enligt 20 § hyres-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;förhandlingslagen till en hyresgäs-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;torganisation för dess förhandlings-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;arbete,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. prövning av hyresvillkor med 2. prövning av hyresvillkor med&lt;br&gt;tillämpning av 21 § hyresförhand- tillämpning av 21 § hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;lingslagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 5 § första stycket skall inte heller tillämpas i andra&lt;br&gt;ärenden, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle&lt;br&gt;ha deltagit har anknytning till organisationer som kan antas ha ett&lt;br&gt;gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ärende som avses i första och andra styckena skall hyresnämnden&lt;br&gt;bestå av två lagfarna ledamöter.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Ärende angående upprustnings- Ärende angående upprustnings-&lt;br&gt;foreläggande och särskild förvalt- föreläggande w.w.&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;16 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ansökan i fråga som avses i 4 §&lt;br&gt;första stycket 6 skall vara skriftlig&lt;br&gt;samt innehålla uppgift om den&lt;br&gt;berörda fastigheten och dess ägare&lt;br&gt;samt sökandens yrkande och grun-&lt;br&gt;derna för detta. Ansökan om upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 12&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ansökan i fråga som avses i 4 §&lt;br&gt;första stycket 6 skall vara skriftlig&lt;br&gt;samt innehålla uppgift om den&lt;br&gt;berörda fastigheten och dess ägare,&lt;br&gt;sökandens yrkande och grunderna&lt;br&gt;för detta och, beträffande ansökan&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 d § jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;120&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;kap. 18 a - c §§ jordabalken skall&lt;br&gt;dessutom vara åtföljd av den ut-&lt;br&gt;redning i tekniskt, ekonomiskt eller&lt;br&gt;annat hänseende som behövs för&lt;br&gt;ärendets prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;uppgift om berörda hyresgästers&lt;br&gt;namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a&lt;br&gt;- d §§ jordabalken skall dessutom&lt;br&gt;vara åtföljd av den utredning i tek-&lt;br&gt;niskt, ekonomiskt eller annat hän-&lt;br&gt;seende som behövs för ärendets&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande&lt;br&gt;tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att&lt;br&gt;förhandling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att&lt;br&gt;inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling&lt;br&gt;utgör ej hinder för ärendets prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda&lt;br&gt;kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på&lt;br&gt;förvaltare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden&lt;br&gt;beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792)&lt;br&gt;skall betalas av fastighetsägaren personligen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;17 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden&lt;br&gt;förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Partema skall beredas&lt;br&gt;tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om&lt;br&gt;annan nödvändig utredning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken&lt;br&gt;skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande&lt;br&gt;skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer&lt;br&gt;fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket&lt;br&gt;lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende&lt;br&gt;som avses i 9 kap. 9 § jordabalken far arrendenämnden, om utredningen&lt;br&gt;ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendestäl-&lt;br&gt;lets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse&lt;br&gt;inom vars område fastigheten är belägen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt,&lt;br&gt;bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överen-&lt;br&gt;skommelsen tillfälle att yttra sig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Begärs prövning av fråga som&lt;br&gt;avses i 4 § andra stycket hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen inträder organisa-&lt;br&gt;tion med vilken förhandlingsord-&lt;br&gt;ning gäller som medpart till hyre-&lt;br&gt;svärden vid handläggningen av&lt;br&gt;ärendet i den delen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;121&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av nämnd äger, sedan tid för&lt;br&gt;klander eller besvär utgått när talan&lt;br&gt;far föras mot beslutet, rättskraft,&lt;br&gt;såvitt därigenom avgjorts fråga som&lt;br&gt;avses i 1 § första stycket 2 eller 5&lt;br&gt;eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5&lt;br&gt;a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu&lt;br&gt;gäller dock ej beslut, varigenom&lt;br&gt;ansökan om åtgärdsföreläggande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 16 § andra stycket&lt;br&gt;eller upprustningsföreläggande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller&lt;br&gt;tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra&lt;br&gt;stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabal-&lt;br&gt;ken eller 7 kap. 11 § bostadsrättsla-&lt;br&gt;gen (1991:614) eller ansökan om&lt;br&gt;godkännande av förbättringsarbete&lt;br&gt;eller liknande åtgärd enligt 12 kap.&lt;br&gt;55 a § tredje stycket eller ansökan&lt;br&gt;om uppskov enligt 12 kap. 59 §&lt;br&gt;jordabalken eller yrkande om rätt&lt;br&gt;till förhandlingsordning enligt 9 §&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;lämnats utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av nämnd äger, sedan tid för&lt;br&gt;klander eller besvär utgått när talan&lt;br&gt;får föras mot beslutet, rättskraft,&lt;br&gt;såvitt därigenom avgjorts fråga som&lt;br&gt;avses i 1 § första stycket 2 eller 5&lt;br&gt;eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5&lt;br&gt;a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu&lt;br&gt;gäller dock ej beslut, varigenom&lt;br&gt;ansökan om åtgärdsföreläggande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 16 § andra stycket&lt;br&gt;eller upprustningsföreläggande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller&lt;br&gt;tillstånd enligt 12 kap. 18 d §, 23 §&lt;br&gt;andra stycket, 34 - 37 eller 40 §&lt;br&gt;jordabalken eller 7 kap. 11 § bo-&lt;br&gt;stadsrättslagen (1991:614) eller an-&lt;br&gt;sökan om uppskov enligt 12 kap.&lt;br&gt;59 § jordabalken eller yrkande om&lt;br&gt;rätt till förhandlingsordning enligt&lt;br&gt;9 &amp;nbsp;§ hyresförhandlingslagen&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;(1978:304) lämnats utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om om-&lt;br&gt;prövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Äldre föreskrifter tillämpas i ärenden som enligt lagen (1900:00) om&lt;br&gt;ändring i jordabalken alltjämt skall kunna prövas enligt äldre bestämmel-&lt;br&gt;ser&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;122&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;4 Förslag till&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;Lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyres-&lt;br&gt;mål i Svea hovrätt&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa&lt;br&gt;hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av Svea hovrätt äger rätts-&lt;br&gt;kraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 4 § första stycket&lt;br&gt;2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen&lt;br&gt;(1973:188) om arrendenämnder och&lt;br&gt;hyresnämnder. Detta gäller dock&lt;br&gt;inte beslut, enligt vilket ansökan&lt;br&gt;om åtgärdsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 16 § andra stycket eller upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 a - c §§ eller tillstånd en-&lt;br&gt;ligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34,&lt;br&gt;36 eller 37 § eller godkännande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket&lt;br&gt;jordabalken eller yrkande om rätt&lt;br&gt;till förhandlingsordning enligt 9 §&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;lämnats utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av Svea hovrätt äger rätts-&lt;br&gt;kraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 4 § första stycket&lt;br&gt;2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen&lt;br&gt;(1973:188) om arrendenämnder och&lt;br&gt;hyresnämnder. Detta gäller dock&lt;br&gt;inte beslut, enligt vilket ansökan&lt;br&gt;om åtgärdsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 16 § andra stycket eller upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 a - c §§ eller tillstånd en-&lt;br&gt;ligt 12 kap. 18 d §, 23 § andra&lt;br&gt;stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-&lt;br&gt;balken eller yrkande om rätt till&lt;br&gt;förhandlingsordning enligt 9 § hy-&lt;br&gt;resförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;lämnats utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;123&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;5 Förslag till&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;Lag om ändring i lagen (1992:1574) om&lt;br&gt;bostadsanpassningsbidrag m.m.&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-&lt;br&gt;ningsbidrag m.m. skall ha följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. lägenheten har lägsta godtag-&lt;br&gt;bara standard enligt 12 kap. 55 a §&lt;br&gt;fjärde och femte styckena jordabal-&lt;br&gt;ken och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. lägenheten har lägsta godtagbara&lt;br&gt;standard enligt 12 kap. 18 a §&lt;br&gt;sjätte och sjunde styckena jordabal-&lt;br&gt;ken och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjande&lt;br&gt;åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs&lt;br&gt;för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om&lt;br&gt;det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter&lt;br&gt;kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;124&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över del-&lt;br&gt;betänkandets lagförslag&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Efter remiss har yttrande över delbetänkandet avgetts av Svea hovrätt,&lt;br&gt;Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Väster-&lt;br&gt;ås, Hyresnämnden i Linköping, Hyresnämnden i Jönköping, Hyresnämn-&lt;br&gt;den i Växjö, Hyresnämnden i Örebro, Hyresnämnden i Malmö, Hyres-&lt;br&gt;nämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Gävle, Hyresnämnden i Sundsvall,&lt;br&gt;Hyresnämnden i Umeå/Luleå, Domstolsverket, Kungl. Tekniska högskolan&lt;br&gt;(KTH), Lunds universitet, Boverket, Konsumentverket, Länsstyrelsen i&lt;br&gt;Göteborgs och Bohus län, Svenska Kommunförbundet, Sveriges advokat-&lt;br&gt;samfund, Stockholms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun,&lt;br&gt;Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägare-&lt;br&gt;förbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s riksförbund, Stockholms&lt;br&gt;Kooperativa Bostadsförening ek. for. och Sveriges Bostadsrättsföreningars&lt;br&gt;Centralorganisation (SBC). Yttrande har vidare inkommit från Svenska&lt;br&gt;Byggnadsarbetareförbundet och ett antal privatpersoner.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 3&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;125&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Lagrådsremissens lagförslag&lt;/h2&gt;
&lt;h3&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;Bilaga 4&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen&lt;br&gt;(1978:304)&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;dels att 3, 5 och 10 §§ skall ha följande lydelse,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 4 §, av följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning omfattar&lt;br&gt;en bostadslägenhet i ett hus som&lt;br&gt;anges i förhandlingsordningen, om&lt;br&gt;hyresavtalet för lägenheten inne-&lt;br&gt;håller en förhandlingsklausul som&lt;br&gt;hänvisar till förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§'&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning omfattar&lt;br&gt;samtliga bostadslägenheter i ett&lt;br&gt;eller flera hus, om inte något annat&lt;br&gt;följer av andra eller tredje stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning gäller&lt;br&gt;inte for en lägenhet, om hyresvär-&lt;br&gt;den och hyresgästen skriftligen har&lt;br&gt;kommit överens om att hyresavta-&lt;br&gt;let inte skall innehålla en förhand-&lt;br&gt;lingsklausul. En sådan överens-&lt;br&gt;kommelse kan träffas tidigast sedan&lt;br&gt;hyresförhållandet har varat tre&lt;br&gt;månader i följd. Överenskommel-&lt;br&gt;sen skall undertecknas av hyresvär-&lt;br&gt;den och hyresgästen. En överens-&lt;br&gt;kommelse som inte uppfyller dessa&lt;br&gt;föreskrifter är ogiltig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En förhandlingsordning gäller&lt;br&gt;inte heller för en lägenhet, om&lt;br&gt;hyresavtalet enligt beslut av hyres-&lt;br&gt;nämnden inte skall innehålla en&lt;br&gt;förhandlingsklausul. Ett sådant be-&lt;br&gt;slut får börja gälla tidigast när&lt;br&gt;hyresförhållandet har varat tre&lt;br&gt;månader i följd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en hyresvärd är part i ett avtal&lt;br&gt;om en förhandlingsordning för ett&lt;br&gt;visst hus med en viss organisation&lt;br&gt;av hyresgäster som motpart, får&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:816.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;126&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hyresvärden ingå avtal om en för- Prop. 1996/97:30&lt;br&gt;handlingsordning som avser det Bilaga 4&lt;br&gt;huset med en annan organisation&lt;br&gt;av hyresgäster först sedan den&lt;br&gt;förra förhandlingsordningen har&lt;br&gt;upphört att gälla där.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det finns särskilda skäl, för&lt;br&gt;hyresnämnden i en tvist som avses&lt;br&gt;i 2 § andra stycket förordna att en&lt;br&gt;förhandlingsordning inte vidare&lt;br&gt;skall gälla för huset eller husen&lt;br&gt;som det är fråga om.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 §&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget&lt;br&gt;initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. höjning av hyran för en lägenhet,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. ändring av grunderna för be-&lt;br&gt;räkning av sådan särskild ersättning&lt;br&gt;som avses i 12 kap. 19 § jordabal-&lt;br&gt;ken, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. bestämmande första gången av&lt;br&gt;hyran för en ny hyresgäst, om den&lt;br&gt;begärda hyran överstiger den tidi-&lt;br&gt;gare hyresgästens hyra,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. ändring av grunderna för be-&lt;br&gt;räkning av sådan särskild ersättning&lt;br&gt;som avses i 12 kap. 19 § jordabal-&lt;br&gt;ken, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Senaste lydelse 1994:816.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;127&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. ändring av villkor som avser&lt;br&gt;hyresgästernas rätt att använda ut-&lt;br&gt;rymmen som är avsedda att använ-&lt;br&gt;das gemensamt av hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. ändring av villkor som avser&lt;br&gt;hyresgästernas rätt att använda ut-&lt;br&gt;rymmen som är avsedda att använ-&lt;br&gt;das gemensamt av hyresgästerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat,&lt;br&gt;skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. hyresvillkoren,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lägenheternas och husets skick,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. gemensamma anordningar i huset,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen-&lt;br&gt;samt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt&lt;br&gt;för hyresgästorganisationen att fa till stånd förhandling om fråga som rör&lt;br&gt;tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen&lt;br&gt;genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-&lt;br&gt;träda honom i saken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför inte&lt;br&gt;någon inskränkning i hyresgästens&lt;br&gt;rätt att begära prövning av hyres-&lt;br&gt;villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-&lt;br&gt;balken. Vid sådan prövning gäller&lt;br&gt;bestämmelserna i 12 kap. 53 -&lt;br&gt;55 c §§ samma balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandlingsordning medför inte&lt;br&gt;någon inskränkning i hyresgästens&lt;br&gt;rätt att begära prövning av hyres-&lt;br&gt;villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-&lt;br&gt;balken. Vid sådan prövning gäller&lt;br&gt;bestämmelserna i 12 kap. 53, 54&lt;br&gt;och 55 - 55 c §§ samma balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 §&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning av tvist som avses&lt;br&gt;i 9 § skall hyresgästorganisationen&lt;br&gt;respektive hyresvärden ha rätt till&lt;br&gt;förhandlingsordning, om det med&lt;br&gt;hänsyn till organisationens kvali-&lt;br&gt;fikationer, organisationens stöd&lt;br&gt;bland hyresgästerna och omstän-&lt;br&gt;digheterna i övrigt kan anses&lt;br&gt;skäligt mot hyresvärden respektive&lt;br&gt;hyresgästorganisationen att den be-&lt;br&gt;gärda förhandlingsordningen skall&lt;br&gt;gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning av tvist som avses&lt;br&gt;i 9 § skall hyresgästorganisationen&lt;br&gt;respektive hyresvärden ha rätt till&lt;br&gt;förhandlingsordning, om det med&lt;br&gt;hänsyn till organisationens kvali-&lt;br&gt;fikationer, det antal lägenheter som&lt;br&gt;förhandlingsordningen kan förvän-&lt;br&gt;tas komma att omfatta och om-&lt;br&gt;ständigheterna i övrigt kan anses&lt;br&gt;skäligt mot hyresvärden respektive&lt;br&gt;hyresgästorganisationen att den be-&lt;br&gt;gärda förhandlingsordningen skall&lt;br&gt;gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för-&lt;br&gt;handlingsordningar för ett visst hus, gäller den förhandlingsordning som&lt;br&gt;omfattar flest lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar samma&lt;br&gt;antal lägenheter gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:816.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;128&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;2 Förslag till lag om ändring i jordabalken&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 12 kap. 55 a §&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt; skall upphöra att gälla,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha&lt;br&gt;följande lydelse,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d - h §§, samt&lt;br&gt;närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;12 kap.&lt;/h3&gt;
&lt;h3&gt;18 a §&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt;&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Om en bostadslägenhet, som hyrs&lt;br&gt;ut av fastighetsägaren till en hyres-&lt;br&gt;gäst för annat än fritidsändamål&lt;br&gt;och som inte utgör del av hyres-&lt;br&gt;värdens egen bostad, inte har lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard enligt 55 a §&lt;br&gt;fjärde och femte styckena, far&lt;br&gt;hyresnämnden på hyresgästens an-&lt;br&gt;sökan förelägga hyresvärden att&lt;br&gt;vidta åtgärd som behövs för att&lt;br&gt;lägenheten skall uppnå sådan stan-&lt;br&gt;dard (upprustningsföreläggande).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I föreläggandet skall bestämmas i&lt;br&gt;med föreläggandet skall ha vidtagil&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en bostadslägenhet, som hyrs&lt;br&gt;ut av fastighetsägaren till en hyres-&lt;br&gt;gäst för annat än fritidsändamål&lt;br&gt;och som inte utgör del av hyres-&lt;br&gt;värdens egen bostad, inte har lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard enligt sjätte&lt;br&gt;och sjunde styckena, far hyres-&lt;br&gt;nämnden på hyresgästens ansökan&lt;br&gt;förelägga hyresvärden att vidta&lt;br&gt;åtgärd som behövs för att lägen-&lt;br&gt;heten skall uppnå sådan standard&lt;br&gt;(upprustningsföreläggande).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;om vilken tid den åtgärd som avses&lt;br&gt;Vite far sättas ut i föreläggandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Tiden i föreläggandet far förlängas, om det finns särskilda skäl för det&lt;br&gt;och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som&lt;br&gt;gäller.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreläggande far meddelas endast om åtgärden med hänsyn till&lt;br&gt;kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den&lt;br&gt;begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i&lt;br&gt;huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa&lt;br&gt;lägenheter samtycker till åtgärden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga&lt;br&gt;om upprustningsförelägganden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av&lt;br&gt;byggnad som tillhör annan än ägaren av marken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En bostadslägenhet skall anses ha&lt;br&gt;lägsta godtagbara standard, om&lt;br&gt;den är försedd med anordning&lt;br&gt;inom lägenheten för&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt; Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;129&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;9 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. kontinuerlig uppvärmning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. kontinuerlig tillgång till varmt&lt;br&gt;och kallt vatten för hushåll och&lt;br&gt;hygien,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. avlopp för spillvatten,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. personlig hygien, omfattande&lt;br&gt;toalett och tvättställ samt badkar&lt;br&gt;eller dusch,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. försörjning med elektrisk ström&lt;br&gt;för normal hushållsförbrukning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6. matlagning, omfattande spis,&lt;br&gt;diskho, kylskåp, förvaringsutrym-&lt;br&gt;men och avställningsytor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utöver vad som anges i sjätte&lt;br&gt;stycket krävs det för att lägsta&lt;br&gt;godtagbara standard skall uppnås&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. att det finns tillgång både till&lt;br&gt;förrådsutrymmen inom fastigheten&lt;br&gt;och till anordning för hushållstvätt&lt;br&gt;inom fastigheten eller inom rimligt&lt;br&gt;avstånd från den, och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. att huset inte har sådana bris-&lt;br&gt;ter i fråga om hållfasthet, brand-&lt;br&gt;säkerhet eller sanitära förhållanden&lt;br&gt;som inte skäligen kan godtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästinflytande vid förbätt-&lt;br&gt;rings- och ändringsarbete&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 d§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En fastighetsägare som hyr ut en&lt;br&gt;bostadslägenhet får endast under&lt;br&gt;de förutsättningar som anges i&lt;br&gt;andra stycket&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. utföra sådana standardhöjande&lt;br&gt;åtgärder på fastigheten som har en&lt;br&gt;inte obetydlig inverkan på lägen-&lt;br&gt;hetens bruksvärde, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. utföra åtgärder som medför en&lt;br&gt;inte oväsentlig ändring av lägenhe-&lt;br&gt;ten eller av de gemensamma delar-&lt;br&gt;na av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För att sådana åtgärder skall få&lt;br&gt;vidtas krävs det att de har godkänts&lt;br&gt;av de berörda bostadshyresgästema&lt;br&gt;eller att hyresnämnden har lämnat&lt;br&gt;tillstånd till åtgärderna. Om åtgär-&lt;br&gt;derna avser de gemensamma delar-&lt;br&gt;na av fastigheten, krävs det att de&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;130&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;har godkänts av hyresgästerna i&lt;br&gt;minst hälften av de berörda&lt;br&gt;bostadslägenheterna eller att hyres-&lt;br&gt;nämnden har lämnat tillstånd till&lt;br&gt;åtgärderna. Godkännande eller&lt;br&gt;tillstånd behövs inte, om åtgärder-&lt;br&gt;na vidtas för att en bostadslägenhet&lt;br&gt;skall uppnå lägsta godtagbara&lt;br&gt;standard enligt 18 a § sjätte och&lt;br&gt;sjunde styckena.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med fastighetsägare jämställs&lt;br&gt;innehavare av tomträtt och ägare&lt;br&gt;av byggnad som tillhör någon&lt;br&gt;annan än markägaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 e §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden vill utföra såda-&lt;br&gt;na åtgärder som avses i 18 d §,&lt;br&gt;skall han skriftligen meddela de be-&lt;br&gt;rörda bostadshyresgästema detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en berörd bostadshyresgäst&lt;br&gt;inte godkänner åtgärden, har&lt;br&gt;hyresvärden rätt att hos hyres-&lt;br&gt;nämnden ansöka om tillstånd att&lt;br&gt;utföra åtgärden. Ansökan får göras&lt;br&gt;tidigast en månad efter det att&lt;br&gt;meddelandet lämnats till hyres-&lt;br&gt;gästen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelsen i 16 § femte stycket&lt;br&gt;tillämpas också i fråga om tillstånd&lt;br&gt;till åtgärder som avses i 18 d §.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18f§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En ansökan enligt 18 e § skall&lt;br&gt;bifallas om hyresvärden har ett&lt;br&gt;beaktansvärt intresse av att åtgär-&lt;br&gt;den genomförs och det inte är&lt;br&gt;oskäligt mot hyresgästen att den&lt;br&gt;genomförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövningen av om det är&lt;br&gt;oskäligt mot hyresgästen att åtgär-&lt;br&gt;den genomförs skall hyresvärdens&lt;br&gt;intresse av att åtgärden genomförs&lt;br&gt;vägas mot det intresse som hyres-&lt;br&gt;gäster i allmänhet kan antas ha av&lt;br&gt;att åtgärden inte vidtas. Om det&lt;br&gt;finns särskilda skäl, får även&lt;br&gt;omständigheter som hänför sig&lt;br&gt;endast till den enskilde hyresgästen&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;131&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;beaktas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 g §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 18 d - f §§&lt;br&gt;tillämpas inte i fråga om hyresavtal&lt;br&gt;som avser endast&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. ett möblerat rum eller en&lt;br&gt;lägenhet för fritidsändamål,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. en lägenhet i ett en- eller två-&lt;br&gt;familjshus, när upplåtelsen inte&lt;br&gt;ingår i en affärsmässigt bedriven&lt;br&gt;uthyrningsverksamhet, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. en lägenhet som utgör en del&lt;br&gt;av hyresvärdens egen bostad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 h§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det i ett fall som avses i&lt;br&gt;18 d § saknas godkännande eller&lt;br&gt;tillstånd, skall hyresnämnden för-&lt;br&gt;bjuda hyresvärden att utföra åtgär-&lt;br&gt;den. Förbudet far förenas med vite.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En fråga om förbud prövas på&lt;br&gt;ansökan av den berörda hyres-&lt;br&gt;gästen. Ansökan får göras även av&lt;br&gt;den som tidigare har varit hyres-&lt;br&gt;gäst, om hans hyresavtal har upp-&lt;br&gt;hört med anledning av en större&lt;br&gt;ombyggnad och han har rätt att&lt;br&gt;flytta tillbaka till en lägenhet i&lt;br&gt;fastigheten efter ombyggnaden och&lt;br&gt;kan anses vara berörd av den åt-&lt;br&gt;gärd som omfattas av ansökan.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;På ansökan av hyresvärden far&lt;br&gt;hyresnämnden upphäva ett förbud.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 16 § fjärde -&lt;br&gt;sjätte styckena tillämpas också i&lt;br&gt;fråga om förbud att utföra en för-&lt;br&gt;bättrings- eller ändringsåtgärd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;53 §&lt;sup&gt;4&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenhe-&lt;br&gt;ter, om inte&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål&lt;br&gt;och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet&lt;br&gt;har varat nio månader i följd, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;4&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;132&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsordning enligt&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;gäller for lägenheten, tillämpas&lt;br&gt;54 - 55 c §§ endast om det följer&lt;br&gt;av nämnda lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;54&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vill hyresvärden att ett skriftligt&lt;br&gt;meddelande enligt 54 § första&lt;br&gt;stycket om hyreshöjning skall få&lt;br&gt;den verkan som anges i andra&lt;br&gt;stycket nedan, skall meddelandet&lt;br&gt;innehålla uppgift i kronor om den&lt;br&gt;hyreshöjning som begärs och om&lt;br&gt;det totala hyresbeloppet samt upp-&lt;br&gt;gift om den dag då den nya hyran&lt;br&gt;skall börja gälla. I meddelandet&lt;br&gt;skall vidare anges att hyresgästen&lt;br&gt;blir skyldig att betala den högre&lt;br&gt;hyran, om han inte senast en viss&lt;br&gt;angiven dag, tidigast två månader&lt;br&gt;efter det att meddelandet lämnades,&lt;br&gt;ger hyresvärden besked om att han&lt;br&gt;motsätter sig hyresvärdens begäran.&lt;br&gt;Meddelandet skall också innehålla&lt;br&gt;uppgift om hyresvärdens adress, en&lt;br&gt;upplysning om att hyresnämnden&lt;br&gt;kan pröva skäligheten av den be-&lt;br&gt;gärda hyran samt en uppgift om&lt;br&gt;vad hyresgästen behöver göra for&lt;br&gt;att en sådan prövning skall komma&lt;br&gt;till stånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innehåller meddelandet från&lt;br&gt;hyresvärden sådana uppgifter som&lt;br&gt;anges i första stycket och har&lt;br&gt;hyresgästen inte inom den i med-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsordning enligt&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;gäller för lägenheten, tillämpas 54&lt;br&gt;och 55 - 55 c §§ endast om det&lt;br&gt;följer av nämnda lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;sup&gt;5&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i andra och&lt;br&gt;tredje styckena tillämpas i fråga&lt;br&gt;om hyresavtal som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. gäller för obestämd tid, och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. avser en sådan lägenhet i ett&lt;br&gt;hus med förhandlingsordning som&lt;br&gt;till följd av bestämmelserna i 3 §&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304),&lt;br&gt;inte omfattas av förhandlingsord-&lt;br&gt;ningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vill hyresvärden att ett skriftligt&lt;br&gt;meddelande enligt 54 § första&lt;br&gt;stycket om hyreshöjning skall få&lt;br&gt;den verkan som anges i tredje&lt;br&gt;stycket nedan, skall meddelandet&lt;br&gt;innehålla uppgift i kronor om den&lt;br&gt;hyreshöjning som begärs och om&lt;br&gt;det totala hyresbeloppet samt upp-&lt;br&gt;gift om den dag då den nya hyran&lt;br&gt;skall börja gälla. I meddelandet&lt;br&gt;skall vidare anges att hyresgästen&lt;br&gt;blir skyldig att betala den högre&lt;br&gt;hyran, om han inte senast en viss&lt;br&gt;angiven dag, tidigast två månader&lt;br&gt;efter det att meddelandet lämnades,&lt;br&gt;ger hyresvärden besked om att han&lt;br&gt;motsätter sig hyresvärdens begäran.&lt;br&gt;Meddelandet skall också innehålla&lt;br&gt;uppgift om hyresvärdens adress, en&lt;br&gt;upplysning om att hyresnämnden&lt;br&gt;kan pröva skäligheten av den be-&lt;br&gt;gärda hyran samt en uppgift om&lt;br&gt;vad hyresgästen behöver göra for&lt;br&gt;att en sådan prövning skall komma&lt;br&gt;till stånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innehåller meddelandet från&lt;br&gt;hyresvärden sådana uppgifter som&lt;br&gt;anges i andra stycket och har&lt;br&gt;hyresgästen inte inom den i med-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;5&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;133&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 Riksdagen 1996/97.1 saml. Nr 30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;delandet usatta tiden gett hyres-&lt;br&gt;värden besked om att han motsätter&lt;br&gt;sig hyresvärdens begäran om hyres-&lt;br&gt;höjning, skall hyresgästen anses ha&lt;br&gt;ingått avtal med hyresvärden om&lt;br&gt;att betala den hyra som hyres-&lt;br&gt;värden har begärt. Den högre hyran&lt;br&gt;far börja att gälla först efter den&lt;br&gt;dag som i hyresvärdens medde-&lt;br&gt;lande angetts som sista dag för att&lt;br&gt;motsätta sig hyreshöjningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;delandet utsatta tiden gett hyres-&lt;br&gt;värden besked om att han motsätter&lt;br&gt;sig hyresvärdens begäran om hyres-&lt;br&gt;höjning, skall hyresgästen anses ha&lt;br&gt;ingått avtal med hyresvärden om&lt;br&gt;att betala den hyra som hyres-&lt;br&gt;värden har begärt. Den högre hyran&lt;br&gt;far börja att gälla först efter den&lt;br&gt;dag som i hyresvärdens medde-&lt;br&gt;lande angetts som sista dag för att&lt;br&gt;motsätta sig hyreshöjningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;55 §&lt;sup&gt;6&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran&lt;br&gt;fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om&lt;br&gt;den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks-&lt;br&gt;värdet är likvärdiga.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen-&lt;br&gt;heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en&lt;br&gt;jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, far i stället beaktas&lt;br&gt;hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i&lt;br&gt;övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första&lt;br&gt;stycket skall även bestämmelserna stycket skall även bestämmelserna&lt;br&gt;i 55 a och 55 b §§ iakttas. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;i 55 b § iakttas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för-&lt;br&gt;handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304),&lt;br&gt;har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena&lt;br&gt;rätt att fa hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-&lt;br&gt;värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med&lt;br&gt;hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst,&lt;br&gt;senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden&lt;br&gt;skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är&lt;br&gt;lämpligare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för&lt;br&gt;fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de&lt;br&gt;överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i&lt;br&gt;den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;6&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;134&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;55 c §&lt;sup&gt;7&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut&lt;br&gt;om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken&lt;br&gt;uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hän-&lt;br&gt;skjutits till hyresnämnden, far beslutet inte avse tiden före det månads-&lt;br&gt;skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.&lt;br&gt;Beslut om ändring av hyresvillkoren far dock inte i något av de fall som&lt;br&gt;nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut&lt;br&gt;gällande villkoren böljade tillämpas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, far&lt;br&gt;beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till&lt;br&gt;vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning&lt;br&gt;hänskjutits till hyresnämnden, far beslut om ändring av hyresvillkoren inte&lt;br&gt;avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas&lt;br&gt;upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är&lt;br&gt;hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund&lt;br&gt;av ansökan av hyresgästen, far beslutet likväl avse tiden efter det månads-&lt;br&gt;skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen,&lt;br&gt;dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har den hyra som prövats blivit&lt;br&gt;gällande enligt 54 a §, får beslut&lt;br&gt;om hyran, utan hinder av första&lt;br&gt;och andra styckena, avse tid från&lt;br&gt;den dag då hyran började gälla, om&lt;br&gt;ansökningen har gjorts inom tre&lt;br&gt;månader därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har den hyra som prövats blivit&lt;br&gt;gällande enligt 54 a §, far beslut&lt;br&gt;om hyran, trots första stycket, avse&lt;br&gt;tid från den dag då hyran började&lt;br&gt;gälla, om ansökningen har gjorts&lt;br&gt;inom tre månader därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om vill-&lt;br&gt;korsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första&lt;br&gt;och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också&lt;br&gt;förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har&lt;br&gt;vunnit laga kraft.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala&lt;br&gt;högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte&lt;br&gt;förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande&lt;br&gt;beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet&lt;br&gt;vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in-&lt;br&gt;träder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet&lt;br&gt;förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan&lt;br&gt;beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit&lt;br&gt;laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande&lt;br&gt;belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det&lt;br&gt;bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens&lt;br&gt;beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;7&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:841.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;135&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;baka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan&lt;br&gt;skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets&lt;br&gt;mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen&lt;br&gt;för tiden därefter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;63 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett meddelande som avses i 10 §,&lt;br&gt;11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra&lt;br&gt;stycket, 33 §, 42 § första stycket 3,&lt;br&gt;4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a §&lt;br&gt;skall anses lämnat när det har&lt;br&gt;avsänts i rekommenderat brev till&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett meddelande som avses i 10 §,&lt;br&gt;11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 §&lt;br&gt;andra stycket, 33 §, 42 § första&lt;br&gt;stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller&lt;br&gt;54 a § skall anses lämnat när det&lt;br&gt;har avsänts i rekommenderat brev&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;mottagarens vanliga adress. I fall&lt;br&gt;som avses i 24 § är det dock till-&lt;br&gt;räckligt att meddelandet är avsänt&lt;br&gt;på annat ändamålsenligt sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;till mottagarens vanliga adress. I&lt;br&gt;fall som avses i 24 § är det dock&lt;br&gt;tillräckligt att meddelandet är av-&lt;br&gt;sänt på annat ändamålsenligt sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Elar hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresgästen far dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att&lt;br&gt;ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon&lt;br&gt;särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda&lt;br&gt;lägenhetens adress.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;70 §&lt;sup&gt;9&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor&lt;br&gt;som avses i 16 § andra stycket, 18&lt;br&gt;a - c §§, 23 § andra stycket, 24 a,&lt;br&gt;34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d,&lt;br&gt;62 eller 64 § överklagas genom&lt;br&gt;besvär inom tre veckor från den&lt;br&gt;dag beslutet meddelades.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor&lt;br&gt;45, 56 eller 59 § får inte överklagas&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av hyresnämnden i frågor&lt;br&gt;som avses i 16 § andra stycket,&lt;br&gt;18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra&lt;br&gt;stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,&lt;br&gt;54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas&lt;br&gt;genom besvär inom tre veckor från&lt;br&gt;den dag beslutet meddelades.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;m avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;73&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I hyrestvister som avses i 49, 54&lt;br&gt;eller 55 d § och i mål om åtgärds-&lt;br&gt;föreläggande enligt 16 § andra&lt;br&gt;stycket, om upprustningsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 18 a - c §§, om god-&lt;br&gt;kännande av förbättringsarbete&lt;br&gt;eller liknande åtgärd enligt 55 a §&lt;br&gt;tredje stycket eller om utdömande&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§'°&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I hyrestvister som avses i 49, 54&lt;br&gt;eller 55 d § och i mål om åtgärds-&lt;br&gt;föreläggande enligt 16 § andra&lt;br&gt;stycket, om upprustningsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 18 a - c §§, om rtW-&lt;br&gt;stånd till förbättrings- och änd-&lt;br&gt;ringsåtgärder enligt 18 d - f §§,&lt;br&gt;om förbud mot sådana åtgärder&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;8&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;9&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:817.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;10&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:841&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;136&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;av vite enligt 62 § skall vardera&lt;br&gt;parten svara för sin rättegångs-&lt;br&gt;kostnad i hovrätten, om inte annat&lt;br&gt;följer av 18 kap. 6 § rättegångs-&lt;br&gt;balken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;enligt 18 h § eller om utdömande&lt;br&gt;av vite enligt 62 § skall vardera&lt;br&gt;parten svara för sin rättegångs-&lt;br&gt;kostnad i hovrätten, om inte annat&lt;br&gt;följer av 18 kap. 6 § rättegångs-&lt;br&gt;balken.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om&lt;br&gt;åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana&lt;br&gt;åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §.&lt;br&gt;Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre&lt;br&gt;lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;137&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrende-&lt;br&gt;nämnder och hyresnämnder&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder&lt;br&gt;och hyresnämnder'&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att 4, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;av hyresrätt enligt 12&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;37 §§, upplåtelse av&lt;br&gt;andra hand enligt 12&lt;br&gt;förlängning av hyres-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. pröva tvist om åtgärdsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 12 kap. 16 § andra&lt;br&gt;stycket, ändrad användning av lokal&lt;br&gt;enligt 12 kap. 23 § andra stycket,&lt;br&gt;skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,&lt;br&gt;överlåtelse&lt;br&gt;kap. 34 -&lt;br&gt;lägenhet i&lt;br&gt;kap. 40 §,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor&lt;br&gt;enligt 12 kap. 54 §, återbetalning&lt;br&gt;av hyra och fastställande av hyra&lt;br&gt;enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med&lt;br&gt;avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller&lt;br&gt;föreläggande enligt 12 kap. 64 §,&lt;br&gt;allt jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 §&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. pröva tvist om åtgärdsföre-&lt;br&gt;läggande enligt 12 kap. 16 § andra&lt;br&gt;stycket, upprustningsföreläggande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 a - c §§, ändrad&lt;br&gt;användning av lokal enligt 12 kap.&lt;br&gt;23 § andra stycket, skadestånd en-&lt;br&gt;ligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av&lt;br&gt;hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§,&lt;br&gt;upplåtelse av lägenhet i andra hand&lt;br&gt;enligt 12 kap. 40 §, förlängning av&lt;br&gt;hyresavtal enligt 12 kap. 49 §,&lt;br&gt;hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §,&lt;br&gt;godkännande av förbättringsarbete&lt;br&gt;eller liknande åtgärd enligt 12 kap.&lt;br&gt;55 a § tredje stycket, återbetalning&lt;br&gt;av hyra och fastställande av hyra&lt;br&gt;enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med&lt;br&gt;avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller&lt;br&gt;föreläggande enligt 12 kap. 64 §,&lt;br&gt;allt jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-&lt;br&gt;lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta&lt;br&gt;bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt&lt;br&gt;enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i&lt;br&gt;andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,&lt;br&gt;allt bostadsrättslagen (1991:614),&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12&lt;br&gt;kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses&lt;br&gt;i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt; Lagen omtryckt 1985:660.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;2&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:820.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;138&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-&lt;br&gt;förhandlingslagen,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6. pröva frågor enligt bostadsfor- 6. pröva frågor enligt bostadsfor-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;valtningslagen (1977:792), &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;valtningslagen (1977:792), tvist om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;upprustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 a - c §§ jordabalken eller&lt;br&gt;förbättrings- och ändringsåtgärder&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 d - f §§ och&lt;br&gt;18 h § samma balk,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet&lt;br&gt;m.m.,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för&lt;br&gt;ombildning till bostadsrätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är&lt;br&gt;belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om forvärv av hyres-&lt;br&gt;fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets&lt;br&gt;styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen&lt;br&gt;föres.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Ärende angående upprustnings- Ärende angående upprustnings-&lt;br&gt;foreläggande och särskild förvalt- föreläggande w.w.&lt;/h4&gt;
&lt;h4&gt;znn#&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;16&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ansökan i fråga som avses i 4 §&lt;br&gt;första stycket 6 skall vara skriftlig&lt;br&gt;samt innehålla uppgift om den be-&lt;br&gt;rörda fastigheten och dess ägare&lt;br&gt;samt sökandens yrkande och grun-&lt;br&gt;derna för detta. Ansökan om upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 a - c §§ jordabalken skall&lt;br&gt;dessutom vara åtföljd av den utred-&lt;br&gt;ning i tekniskt, ekonomiskt eller&lt;br&gt;annat hänseende som behövs for&lt;br&gt;ärendets prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ansökan i fråga som avses i 4 §&lt;br&gt;första stycket 6 skall vara skriftlig&lt;br&gt;samt innehålla uppgift om den be-&lt;br&gt;rörda fastigheten och dess ägare,&lt;br&gt;sökandens yrkande och grunderna&lt;br&gt;for detta samt, när det gäller an-&lt;br&gt;sökan enligt 12 kap. 18 e § eller&lt;br&gt;18 h § jordabalken, uppgift om be-&lt;br&gt;rörda hyresgästers namn. Ansökan&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e §&lt;br&gt;och 18 h § jordabalken skall dess-&lt;br&gt;utom vara åtföljd av den utredning&lt;br&gt;i tekniskt, ekonomiskt eller annat&lt;br&gt;hänseende som behövs for ärendets&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande&lt;br&gt;tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhandling skall hållas infor nämnden, om det ej är uppenbart att för-&lt;br&gt;handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa&lt;br&gt;sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej&lt;br&gt;hinder for ärendets prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;3&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:820.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;139&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda&lt;br&gt;kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på för-&lt;br&gt;valtare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden be-&lt;br&gt;slutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall&lt;br&gt;betalas av fastighetsägaren personligen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;•4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det finns anledning, skall&lt;br&gt;nämnd eller den nämnden förord-&lt;br&gt;nar besiktiga den fastighet som&lt;br&gt;ärendet rör. Partema skall beredas&lt;br&gt;tillfälle att närvara vid sådan be-&lt;br&gt;siktning. Nämnd far också föran-&lt;br&gt;stalta om annan nödvändig utred-&lt;br&gt;ning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;17 §'&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om anledning därtill förekom-&lt;br&gt;mer, skall nämnd eller den nämn-&lt;br&gt;den förordnar besiktiga den fastig-&lt;br&gt;het som ärendet rör. Partema skall&lt;br&gt;beredas tillfälle att närvara vid&lt;br&gt;sådan besiktning. Nämnd far också&lt;br&gt;föranstalta om annan nödvändig ut-&lt;br&gt;redning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken&lt;br&gt;skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande&lt;br&gt;skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer&lt;br&gt;fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket&lt;br&gt;lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende&lt;br&gt;som avses i 9 kap. 9 § jordabalken far arrendenämnden, om utredningen&lt;br&gt;ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrende-&lt;br&gt;ställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den läns-&lt;br&gt;styrelse inom vars område fastigheten är belägen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt,&lt;br&gt;bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överens-&lt;br&gt;kommelsen tillfälle att yttra sig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det begärs prövning av en&lt;br&gt;fråga som avses i 4 § andra stycket&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen, inträder&lt;br&gt;organisation med vilken förhand-&lt;br&gt;lingsordning gäller som medpart&lt;br&gt;till hyresvärden vid handlägg-&lt;br&gt;ningen av ärendet i den delen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22 §&lt;sup&gt;5&lt;/sup&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av nämnd äger, sedan tid&lt;br&gt;för klander eller besvär utgått när&lt;br&gt;talan far föras mot beslutet,&lt;br&gt;rättskraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 1 § första stycket&lt;br&gt;2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av nämnd äger, sedan tid&lt;br&gt;för klander eller besvär utgått när&lt;br&gt;talan far föras mot beslutet, rätts-&lt;br&gt;kraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 1 § första stycket&lt;br&gt;2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;4&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:820.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;5&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:820.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;140&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som&lt;br&gt;sagts nu gäller dock ej beslut,&lt;br&gt;varigenom ansökan om åtgärdsföre-&lt;br&gt;läggande enligt 12 kap. 16 § andra&lt;br&gt;stycket eller upprustningsföreläg-&lt;br&gt;gande enligt 12 kap. 18 a - c §§&lt;br&gt;eller tillstånd enligt 12 kap. 23 §&lt;br&gt;andra stycket, 34 - 37 eller 40 §&lt;br&gt;jordabalken eller 7 kap. 11 &amp;nbsp;§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;bostadsrättslagen (1991:614) eller&lt;br&gt;ansökan om godkännande av för-&lt;br&gt;bättringsarbete eller liknande åt-&lt;br&gt;gärd enligt 12 kap. 55 a § tredje&lt;br&gt;stycket eller ansökan om uppskov&lt;br&gt;enligt 12 kap. 59 § jordabalken&lt;br&gt;eller yrkande om rätt till förhand-&lt;br&gt;lingsordning enligt 9 § hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen (1978:304) lämnats&lt;br&gt;utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i 27 och 28 §(&lt;br&gt;omprövning av beslut skall inte tillt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som&lt;br&gt;sagts nu gäller dock ej beslut,&lt;br&gt;varigenom ansökan om åtgärds-&lt;br&gt;föreläggande enligt 12 kap. 16 §&lt;br&gt;andra stycket eller upprust-&lt;br&gt;ningsföreläggande enligt 12 kap. 18&lt;br&gt;a - c §§ eller tillstånd enligt&lt;br&gt;12 kap. 18 d - f §§ , 23 § andra&lt;br&gt;stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda-&lt;br&gt;balken eller 7 kap. 11 § bostads-&lt;br&gt;rättslagen (1991:614) eller ansökan&lt;br&gt;om uppskov enligt 12 kap. 59 §&lt;br&gt;jordabalken eller ansökan om&lt;br&gt;förbud eller hävande av förbud&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 h § jordabalken&lt;br&gt;eller yrkande om rätt till förhand-&lt;br&gt;lingsordning enligt 9 § hyresför-&lt;br&gt;handlingslagen (1978:304) lämnats&lt;br&gt;utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;förvaltningslagen (1986:223) om&lt;br&gt;npas hos nämnderna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt lagen&lt;br&gt;(1900:000) om ändring i jordabalken skall prövas enligt äldre bestäm-&lt;br&gt;melser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;141&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången&lt;br&gt;i vissa hyresmål i Svea hovrätt&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831 om rättegången i vissa&lt;br&gt;hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av Svea hovrätt äger rätts-&lt;br&gt;kraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 4 § första stycket&lt;br&gt;2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen&lt;br&gt;(1973:188) om arrendenämnder och&lt;br&gt;hyresnämnder. Detta gäller dock&lt;br&gt;inte beslut, enligt vilket ansökan&lt;br&gt;om åtgärdsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 16 § andra stycket eller upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18 a - c §§ eller tillstånd en-&lt;br&gt;ligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34,&lt;br&gt;36 eller 37 § eller godkännande&lt;br&gt;enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket&lt;br&gt;jordabalken eller yrkande om rätt&lt;br&gt;till förhandlingsordning enligt 9 §&lt;br&gt;hyresförhandlingslagen (1978:304)&lt;br&gt;lämnats utan bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Beslut av Svea hovrätt äger rätts-&lt;br&gt;kraft, såvitt därigenom avgjorts&lt;br&gt;fråga som avses i 4 § första stycket&lt;br&gt;2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen&lt;br&gt;(1973:188) om arrendenämnder och&lt;br&gt;hyresnämnder. Detta gäller dock&lt;br&gt;inte beslut, enligt vilket ansökan&lt;br&gt;om åtgärdsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 16 § andra stycket eller upp-&lt;br&gt;rustningsföreläggande enligt 12&lt;br&gt;kap. 18a-c§§ eller tillstånd&lt;br&gt;enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §&lt;br&gt;andra stycket, 34, 36 eller 37 §&lt;br&gt;jordabalken eller ansökan om för-&lt;br&gt;bud eller hävande av förbud enligt&lt;br&gt;12 kap. 18 h § jordabalken eller&lt;br&gt;yrkande om rätt till förhandlings-&lt;br&gt;ordning enligt 9 § hyresförhand-&lt;br&gt;lingslagen (1978:304) lämnats utan&lt;br&gt;bifall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;142&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostads-&lt;br&gt;anpassningsbidrag m.m.&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-&lt;br&gt;ningsbidrag m. m. skall ha följande lydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Nuvarande lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föreslagen lydelse&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 §'&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. lägenheten har lägsta godtag-&lt;br&gt;bara standard enligt 12 kap. 55 a §&lt;br&gt;fjärde och femte styckena jorda-&lt;br&gt;balken och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. lägenheten har lägsta godtag-&lt;br&gt;bara standard enligt 12 kap. 18 a §&lt;br&gt;sjätte och sjunde styckena jorda-&lt;br&gt;balken och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjan-&lt;br&gt;de åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna&lt;br&gt;behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar&lt;br&gt;och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständig-&lt;br&gt;heter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;&lt;sup&gt;1&lt;/sup&gt; Senaste lydelse 1994:821.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;143&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Lagrådet&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1996-09-11&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närvarande: justitierådet Staffan Magnusson, f.d. presidenten i&lt;br&gt;Försäkringsöverdomstolen Leif Ekberg, regeringsrådet Leif Lindstam.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt en lagrådsremiss den 15 augusti 1996 (Justitiedepartementet) har&lt;br&gt;regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. lag om ändring i jordabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-&lt;br&gt;nämnder,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål&lt;br&gt;i Svea hovrätt och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag&lt;br&gt;m.m.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Christina&lt;br&gt;Jacobsson.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;I en ny 4 S har i första stycket tagits in en bestämmelse om möjlig heten&lt;br&gt;för en hyresvärd, som är part i ett avtal om en förhandlingsordning med&lt;br&gt;en viss hyresgästorganisation som motpart, att ingå avtal om en&lt;br&gt;förhandlingsordning med en annan hyresgästorganisation. I andra stycket&lt;br&gt;finns en bestämmelse som öppnar möjlighet för hyresnämnder att i en&lt;br&gt;tvist som avser slopande av en förhandlingsklausul förordna att en&lt;br&gt;förhandlingsordning inte vidare skall gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med hänsyn till att det inte finns något samband mellan bestämmelserna&lt;br&gt;i de båda styckena i 4 § förordar Lagrådet att vad som sägs i andra&lt;br&gt;stycket bryts ut ur paragrafen. Bestämmelsen i andra stycket kan&lt;br&gt;eventuellt bilda en ny 3 a §.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 5&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagen föreslås träda i kraft den 1 april 1997. Det har ansetts angeläget&lt;br&gt;att bestämmelserna om hyresförhandlingssystemet är så enhetliga som&lt;br&gt;möjligt och att det starkare skydd som hyresgästerna får med de&lt;br&gt;föreslagna ändringarna inträder så snart som möjligt. Mot den bakgrunden&lt;br&gt;föreslås bl.a. att sådana lägenheter, vilkas hyresavtal vid ikraftträdandet&lt;br&gt;inte innehåller en förhandlingsklausul och alltså hittills inte har omfattats&lt;br&gt;av en förhandlingsordning, efter ikraftträdandet kommer att omfattas av&lt;br&gt;den förhandlingsordning som gäller för huset. Enligt Lagrådets mening&lt;br&gt;bör denna effekt inte inträda för sådana lägenheter där hyresvärd och&lt;br&gt;hyresgäst före den 1 april 1997 träffat en skriftlig överenskommelse om&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;144&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;att hyresavtalet inte skall innehålla någon förhandlingsklausul. Detsamma&lt;br&gt;bör gälla i de fall där hyresnämnden för viss lägenhet före ikraftträdandet&lt;br&gt;fattat beslut av denna innebörd. Vad som nu har sagts bör komma till&lt;br&gt;uttryck i en särskild övergångsbestämmelse. Denna kan lämpligen placeras&lt;br&gt;som punkt 2 i övergångsbestämmelserna, varvid den i remissen föreslagna&lt;br&gt;punkten 2 far numreras om till punkt 3. Punkt 2 bör ges följande lydelse:&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;”2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en&lt;br&gt;skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en&lt;br&gt;förhandlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdan-&lt;br&gt;det. Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före&lt;br&gt;ikraftträdandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innhålla någon&lt;br&gt;förhandlingsklausul. ”&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Förslaget till lag om ändring i jordabalken&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Enligt 12 kap. 18 d S far en fastighetsägare som hyr ut en bostads-&lt;br&gt;lägenhet endast under de förutsättningar som anges i paragrafens andra&lt;br&gt;stycke utföra standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte&lt;br&gt;obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde eller åtgärder som medför&lt;br&gt;en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller av de gemensamma delarna&lt;br&gt;av fastigheten. De förutsättningar som anges i andra stycket är att det&lt;br&gt;föreligger ett godkännande av hyresgästerna eller ett tillstånd av hyres-&lt;br&gt;nämnden. Enligt 12 kap. 18 h § skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden&lt;br&gt;att utföra åtgärderna, om det saknas godkännande av hyresgästerna eller&lt;br&gt;tillstånd av hyresnämnden. En fråga om förbud prövas på ansökan av den&lt;br&gt;berörda hyresgästen. Ansökan far göras även av den som tidigare har varit&lt;br&gt;hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större&lt;br&gt;ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten&lt;br&gt;efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd som omfattas&lt;br&gt;av ansökan.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Begränsningen av bestämmelserna i 18 d § till ”fastighetsägare som hyr&lt;br&gt;ut en bostadslägenhet” kan enligt Lagrådets mening leda till en begräns-&lt;br&gt;ning av det avsedda tillämpningsområdet för 18 d och 18 h §§. Som&lt;br&gt;exempel kan nämnas det fallet att hyresavtalen i en fastighet har upphört&lt;br&gt;med anledning av en större ombyggnad. Fastighetsägaren hyr då inte ut&lt;br&gt;någon bostadslägenhet och torde därför kunna besluta om t.ex. väsentliga&lt;br&gt;ändringar av lägenheterna utan att hyresgästerna godkänner dem. Även&lt;br&gt;om hyresgästerna skulle ha rätt att flytta tillbaka till lägenheter i fastig-&lt;br&gt;heten efter ombyggnaden saknar hyresnämnden möjlighet att på ansökan&lt;br&gt;av dem föbjuda åtgärderna, eftersom ett sådant förbud synes förutsätta att&lt;br&gt;det föreligger ett krav på godkännande av hyresgästerna eller tillstånd av&lt;br&gt;hyresnämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagrådet förordar därför att 18 d och 18 h §§ ändras och delvis&lt;br&gt;redigeras om. I inledningen till 18 d § torde orden ”som hyr ut en&lt;br&gt;bostadslägenhet” kunna utgå. Denna ändring medför redaktionella&lt;br&gt;ändringar i första stycket 1 och 2. Vidare bör i 18 d § tredje stycket tas&lt;br&gt;in en bestämmelse motsvarande den i 18 h § andra stycket andra&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 5&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;145&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;meningen, som jämställer vissa förutvarande hyresgäster medhyresgäster.&lt;br&gt;Därutöver bör vissa andra ändringar av redaktionell natur göras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagrådet förordar att paragraferna ges följande lydelse:&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;”18 d § En fastighetsägare far endast under de förutsättningar som anges&lt;br&gt;i andra stycket&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte&lt;br&gt;obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostads-&lt;br&gt;lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För att sådana åtgärder skall fa vidtas krävs det att de har godkänts av&lt;br&gt;de berörda bostadshyresgästema eller att hyresnämnden har lämnat&lt;br&gt;tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av&lt;br&gt;fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften&lt;br&gt;av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat&lt;br&gt;tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åt-&lt;br&gt;gärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara&lt;br&gt;standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av&lt;br&gt;byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i&lt;br&gt;18 d - 18 h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal&lt;br&gt;har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att&lt;br&gt;flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan&lt;br&gt;anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 h § Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § på-&lt;br&gt;börjas utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda&lt;br&gt;hyresvärden att utföra åtgärden. Förbudet far förenas med vite.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.&lt;br&gt;På ansökan av hyresvärden far hyresnämnden upphäva ett förbud.&lt;br&gt;Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också när&lt;br&gt;ansökan enligt andra stycket har gjorts.”&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och&lt;br&gt;hyresnämnder&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;I det föreslagna fjärde stycket i 17 § bör, om Lagrådets förslag be-&lt;br&gt;träffande 4 § hyresförhandlingslagen godtas, hänvisningen till 4 § andra&lt;br&gt;stycket hyresförhandlingslagen ändras till 3 a § samma lag.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Övriga lagförslag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 5&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;146&lt;/p&gt;
&lt;table border="1"&gt;
&lt;tr&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;JUSTITIEDEPARTEMENTET&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1996/97:30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 5&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;/tr&gt;
&lt;/table&gt;
&lt;p&gt;Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 september 1996&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden&lt;br&gt;Hjelm-Wallén, Freivalds, Schori, Blomberg, Lindh, von Sydow,&lt;br&gt;Klingvall, Pagrotsky, Östros&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Föredragande: statsrådet Freivalds&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen beslutar proposition 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid&lt;br&gt;ombyggnad m.m.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;147&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;gotab 52058, Stockholm 1996&lt;/p&gt;</html>
</dokument>
<dokforslag>
<forslag>
<nummer>1</nummer>
<beteckning>1</beteckning>
<lydelse>att riksdagen antar regeringens förslag till</lydelse>
<lydelse2></lydelse2>
<utskottet>Delvis bifall</utskottet>
<kammaren>= utskottet</kammaren>
<behandlas_i>1996/97:BoU5</behandlas_i>
<behandlas_i_punkt>?</behandlas_i_punkt>
<kammarbeslutstyp></kammarbeslutstyp>
<intressent></intressent>
<avsnitt></avsnitt>
<grundforfattning></grundforfattning>
<andringsforfattning></andringsforfattning>
</forslag>
<forslag>
<nummer>1</nummer>
<beteckning>1</beteckning>
<lydelse>att riksdagen antar regeringens förslag till</lydelse>
<lydelse2></lydelse2>
<utskottet></utskottet>
<kammaren></kammaren>
<behandlas_i></behandlas_i>
<behandlas_i_punkt>?</behandlas_i_punkt>
<kammarbeslutstyp></kammarbeslutstyp>
<intressent></intressent>
<avsnitt></avsnitt>
<grundforfattning></grundforfattning>
<andringsforfattning></andringsforfattning>
</forslag>
</dokforslag>
<dokaktivitet>
<aktivitet>
<kod>B</kod>
<namn>Bordläggning</namn>
<datum>1996-09-20 00:00:00</datum>
<status>inträffat</status>
<ordning>2</ordning>
<process></process>
</aktivitet>
<aktivitet>
<kod>INL</kod>
<namn>Inlämning</namn>
<datum>1996-09-20 00:00:00</datum>
<status>inträffat</status>
<ordning>60</ordning>
<process></process>
</aktivitet>
<aktivitet>
<kod>HÄN</kod>
<namn>Hänvisning</namn>
<datum>1996-09-24 00:00:00</datum>
<status>inträffat</status>
<ordning>3</ordning>
<process></process>
</aktivitet>
<aktivitet>
<kod>MOT</kod>
<namn>Motionstid slutar</namn>
<datum>1996-10-07 00:00:00</datum>
<status>inträffat</status>
<ordning>4</ordning>
<process></process>
</aktivitet>
</dokaktivitet>
<dokuppgift>
<uppgift>
<kod>inlamnatav</kod>
<namn>Inlämnat av</namn>
<text>Justitiedepartementet</text>
<dok_id></dok_id>
<systemdatum>2014-11-23 14:22:29</systemdatum>
</uppgift>
<uppgift>
<kod>statustext</kod>
<namn>statustext</namn>
<text>Ärendet är avslutat</text>
<dok_id>GK0330</dok_id>
<systemdatum>2019-05-22 17:21:44</systemdatum>
</uppgift>
<uppgift>
<kod>tilldelat</kod>
<namn>Tilldelat</namn>
<text>Bostadsutskottet</text>
<dok_id></dok_id>
<systemdatum>2014-11-23 14:22:29</systemdatum>
</uppgift>
</dokuppgift>
<dokreferens>
<referens>
<referenstyp>behandlas_i</referenstyp>
<uppgift>1996/97:BoU5</uppgift>
<ref_dok_id>GK01BoU5</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>bet</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>BoU5</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Betänkande</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo1</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo1</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo2</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo2</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo3</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo3</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo4</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo4</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo5</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo5</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>av Erling Bager  m.fl. (FP)&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo5</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo5</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel>av Erling Bager  m.fl. (FP)</ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>av Helena Frisk  (S)&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo2</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo2</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel>av Helena Frisk  (S)</ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>av Knut Billing  m.fl. (M)&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo3</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo3</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel>av Knut Billing  m.fl. (M)</ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>av Michael Stjernström  m.fl. (KD)&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo4</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo4</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel>av Michael Stjernström  m.fl. (KD)</ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>av Rolf Kenneryd  m.fl. (C)&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1996/97:30&lt;br/&gt;
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</uppgift>
<ref_dok_id>GK02Bo1</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1996/97</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>Bo1</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel>av Rolf Kenneryd  m.fl. (C)</ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
</dokreferens>
</dokumentstatus>