<dokumentstatus><dokument>
 <hangar_id>2222459</hangar_id>
 <dok_id>GI0314</dok_id>
 <rm>1994/95</rm>
 <beteckning>14</beteckning>
 <typ>prop</typ>
 <subtyp>prop</subtyp>
 <doktyp>prop</doktyp>
 <typrubrik>Proposition 1994/95:14</typrubrik>
 <dokumentnamn>Proposition</dokumentnamn>
 <debattnamn>Proposition</debattnamn>
 <tempbeteckning></tempbeteckning>
 <organ>Justitiedepartementet</organ>
 <mottagare></mottagare>
 <nummer>14</nummer>
 <slutnummer>0</slutnummer>
 <datum>1994-09-08 00:00:00</datum>
 <systemdatum>2025-12-19 13:49:31</systemdatum>
 <publicerad>1995-01-01 00:00:00</publicerad>
 <titel>Ny fastighetsmäklarlag</titel>
 <subtitel></subtitel>
 <status>digitaliserad</status>
 <htmlformat>html</htmlformat>
 <relaterat_id></relaterat_id>
 <source></source>
 <sourceid>skarven</sourceid>
 <dokument_url_text>https://data.riksdagen.se/dokument/GI0314/text</dokument_url_text>
 <dokument_url_html>https://data.riksdagen.se/dokument/GI0314</dokument_url_html>
 <dokumentstatus_url_xml>https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/GI0314</dokumentstatus_url_xml>
 <html>&lt;h1&gt;&lt;a name="caption1"&gt;&lt;/a&gt;Regeringens proposition&lt;br&gt;1994/95:14&lt;/h1&gt;
&lt;h2&gt;Ny fastighetsmäklarlag&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Prop.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Stockholm den 8 september 1994&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Carl Bildt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Reidunn Laurén&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;(Justitiedepartementet)&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Propositionens huvudsakliga innehåll&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;I propositionen föreslås att en ny lag om fastighetsmäklare skall ersätta&lt;br&gt;den sedan år 1984 gällande fästighetsmäklarlagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den nya lagen föreslås innehålla ändrade näringsrättsliga regler om&lt;br&gt;registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare. Vidare föreslås civil-&lt;br&gt;rättsliga regler om hur fastighetsmäklaren skall fullgöra sitt uppdrag.&lt;br&gt;Förslagen syftar särskilt till att åstadkomma ett ökat skydd för enskilda&lt;br&gt;som anlitar fastighetsmäklare. Den nya lagen skall, i samma omfattning&lt;br&gt;som den gamla, vara tvingande till förmån för konsumenter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Flera bestämmelser föreslås i syfte att effektivisera registrerings- och&lt;br&gt;tillsynsfunktionerna och att åstadkomma en förbättrad kontroll av lagens&lt;br&gt;efterlevnad. Fastighetsmäklare skall registreras hos en särskild nämnd,&lt;br&gt;Fastighetsmäklamämnden, som även skall ha hand om tillsynen över&lt;br&gt;fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett undantag i den gamla mäklarlagens tillämpningsområde för vissa&lt;br&gt;mäklare av bostadsrättsupplåtelser föreslås bli upphävt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en skärpning&lt;br&gt;av kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom att ett uttryckligt&lt;br&gt;redbarhetsrekvisit införs. Vidare föreslås att endast den som har för&lt;br&gt;avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare skall ha rätt till&lt;br&gt;registrering. En fastighetsmäklare skall vara skyldig att ha én ansvars-&lt;br&gt;försäkring som täcker skadeståndsskyldighet som kan drabba en mäklare&lt;br&gt;som åsidosätter sina skyldigheter enligt lagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De nya civilrättsliga regler som föreslås tar sikte på hur mäklarna&lt;br&gt;skall utföra sina förmedlingsuppdrag. Grundsynen, som går igen i flera&lt;br&gt;av reglerna, är att en mäklare skall uppträda som en i princip opartisk&lt;br&gt;mellanman som både köpare och säljare skall kunna ha fullt förtroende &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;1&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;för. Mäklare får enligt förslaget en uttrycklig skyldighet att iaktta både Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;säljarnas och köparnas intresse när de fullgör sina uppdrag. I enlighet&lt;br&gt;med den regeln föreslås också ett förbud för mäklare att företräda sälja-&lt;br&gt;re eller köpare som ombud. Undantag från förbudet görs dock för be-&lt;br&gt;gränsade åtgärder i den mån god fästighetsmäklarsed medger det.&lt;br&gt;Vidare föreslås förbud mot s.k. självinträde; mäklare skall inte ha rätt&lt;br&gt;att utnyttja sin ställning genom att själva träda in som köpare av en&lt;br&gt;fastighet som de har åtagit sig att förmedla eller genom att förmedla&lt;br&gt;fastigheten till någon närstående. Det skall inte vara tillåtet för en mäk-&lt;br&gt;lare att bedriva handel med egna fastigheter. Inte heller annan verksam-&lt;br&gt;het som är ägnad att rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställ-&lt;br&gt;ning skall få förenas med mäklarverksamhet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren skall liksom enligt den nuvarande lagen utföra sitt uppdrag&lt;br&gt;enligt god fästighetsmäklarsed. Begreppet god fästighetsmäklarsed skall&lt;br&gt;liksom hittills utvecklas och närmare preciseras i praxis. Principerna för&lt;br&gt;den utvecklingen diskuteras i propositionen och i det sammanhanget tas&lt;br&gt;några företeelser upp som exempel på förhållanden som inte bör anses&lt;br&gt;förenliga med ett krav på god fästighetsmäklarsed. Det gäller anlitande&lt;br&gt;av oregistrerade medhjälpare vid fullgörande av väsentliga delar av ett&lt;br&gt;förmedlingsuppdrag, underlåtenhet att redovisa spekulanter för upp-&lt;br&gt;dragsgivaren och låneförmedling mot provision.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skriftlig form föreslås bli obligatorisk för alla uppdragsavtal.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget genom att&lt;br&gt;en ny regel föreslås om förmedling av utomlands belägna fastigheter.&lt;br&gt;Regeln innebär att mäklarlagen blir tillämplig när den som enligt lagen&lt;br&gt;är fastighetsmäklare förmedlar en fastighet, även om fastigheten är&lt;br&gt;belägen utomlands.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En straffbestämmelse införs för den som är yrkesverksam som fastig-&lt;br&gt;hetsmäklare utan att vara registrerad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft den 1 juli&lt;br&gt;1995.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Innehållsförteckning&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslag till riksdagsbeslut...................... 5&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Lagtext ................................. 6&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Ärendet och dess beredning .................... 10&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Nuvarande ordning.......................... 12&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Lagstiftningsbehovet ......................... 13&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Förmedling av fastigheter belägna utomlands.......... 16&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Tillsyn och registrering ....................... 18&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7.1 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Bakgrund............................ 18&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7.2 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Skall en myndighet eller en branschorganisation ha&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hand om registrering och tillsyn? ............. 20&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7.3 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;skall utövas av en särskild nämnd............. 23&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7.4 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Tillsynsverksamheten..................... 26&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7.5 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Överklagande av Fastighetsmäklamämndens beslut . . 28&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Straffansvar för oregistrerade mäklare?.............. 29&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;9 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Förutsättningarna för registrering ................. 31&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;9.1 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Utbildning, examination................... 31&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;9.2 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Personlig lämplighet..................... 33&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Fastighetsmäklarens uppdrag.................... 37&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10.1 &amp;nbsp;Uppdragsavtalet........................ 37&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10.2 &amp;nbsp;God fästighetsmäklarsed................... 39&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;11 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?......... 47&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Självinträde .............................. 50&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;13 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Fastighetshandel ........................... 53&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;14 &amp;nbsp;&amp;nbsp;Handpenning.............................. 54&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;15 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Skall viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser undantas&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;från mäklarlagens tillämpningsområde? ............. 55&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;16 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Ikraftträdande m.m.......................... 60&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;17 &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Förslagens kostnadseffekter m.m.................. 61&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 Författningskommentar........................&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;62 Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;table border="1"&gt;
&lt;tr&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 1&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Sammanfattning av departementspromemorian&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87)&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;84&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;/tr&gt;
&lt;tr&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Promemorians lagförslag&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;86&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;/tr&gt;
&lt;tr&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 3&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Förteckning över remissinstanserna&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;90&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;/tr&gt;
&lt;tr&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Lagrådsremissens lagförslag&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;91&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;/tr&gt;
&lt;tr&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 5&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;Lagrådets yttrande&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;td&gt;
&lt;p&gt;95&lt;/p&gt;&lt;/td&gt;&lt;/tr&gt;
&lt;/table&gt;
&lt;p&gt;Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 8 september 1994&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;1 Förslag till riksdagsbeslut&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till fastig-&lt;br&gt;hetsmäklarlag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;2 Lagtext&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Regeringen har följande förslag till lagtext.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;Förslag till fastighetsmäklarlag&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs följande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Allmänna bestämmelser&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som&lt;br&gt;yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på&lt;br&gt;annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,&lt;br&gt;arrenderätter eller hyresrätter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på&lt;br&gt;de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arren-&lt;br&gt;derätt eller hyresrätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmed-&lt;br&gt;ling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som över-&lt;br&gt;låter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse&lt;br&gt;motparten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är&lt;br&gt;belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag&lt;br&gt;inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet hu-&lt;br&gt;vudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har&lt;br&gt;innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Registrering av fastighetsmäklare&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklar-&lt;br&gt;nämnden. Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana&lt;br&gt;fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklamämnden meddelas av&lt;br&gt;regeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud&lt;br&gt;eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. har tillfredsställande utbildning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;6&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som rege-&lt;br&gt;ringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och&lt;br&gt;årlig avgift bestäms av regeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 §&lt;br&gt;utövas av Fastighetsmäklamämnden. Nämnden skall se till att fastig-&lt;br&gt;hetsmäklama i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklamämnden&lt;br&gt;granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksam-&lt;br&gt;heten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8 § Fastighetsmäklamämnden skall återkalla registreringen för den&lt;br&gt;fastighetsmäklare som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklamämnden i&lt;br&gt;stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen&lt;br&gt;ringa, får påföljd underlåtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;9 § Fastighetsmäklamämndens beslut enligt denna lag får överklagas&lt;br&gt;hos allmän förvaltningsdomstol.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid&lt;br&gt;med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller&lt;br&gt;fängelse i högst sex månader.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Fastighetsmäklarens uppdrag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte&lt;br&gt;åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på&lt;br&gt;annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskom-&lt;br&gt;melser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra villkor för&lt;br&gt;överlåtelsen eller upplåtelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten&lt;br&gt;bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om&lt;br&gt;förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall&lt;br&gt;upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt&lt;br&gt;iaktta god fästighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både&lt;br&gt;säljarens och köparens intresse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjs-&lt;br&gt;mål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i sär-&lt;br&gt;skild ordning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i upp-&lt;br&gt;drag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon&lt;br&gt;sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet&lt;br&gt;som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall&lt;br&gt;mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklamämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med att fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;att handeln bedrivs av&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans&lt;br&gt;hushåll, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller&lt;br&gt;någon som han är gift med eller som tillhör hans hushåll har ett bestäm-&lt;br&gt;mande inflytande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad&lt;br&gt;att rubba förtroendet för honom som mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som&lt;br&gt;ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god&lt;br&gt;fästighetsmäklarsed medger det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fästighetsmäklarsed&lt;br&gt;kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa&lt;br&gt;kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband&lt;br&gt;med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen&lt;br&gt;lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för&lt;br&gt;köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter under-&lt;br&gt;söka fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga&lt;br&gt;över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter&lt;br&gt;som belastar den.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper&lt;br&gt;huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla&lt;br&gt;köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall&lt;br&gt;innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift&lt;br&gt;om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen&lt;br&gt;skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och bygg-&lt;br&gt;nadssätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastig-&lt;br&gt;heten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes&lt;br&gt;boendekostnader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtel-&lt;br&gt;sen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter&lt;br&gt;sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd&lt;br&gt;av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skade-&lt;br&gt;ståndet sättas ned eller helt fälla bort.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av&lt;br&gt;skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad&lt;br&gt;köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka&lt;br&gt;skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för&lt;br&gt;skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta&lt;br&gt;ansvar ensam.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning&lt;br&gt;beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har&lt;br&gt;träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon&lt;br&gt;som har anvisats av mäklaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans&lt;br&gt;förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller,&lt;br&gt;har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av&lt;br&gt;honom.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision,&lt;br&gt;har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild&lt;br&gt;överenskommelse har träffats om detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid&lt;br&gt;uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller&lt;br&gt;säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995, då lagen (1984:81) om&lt;br&gt;fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har in-&lt;br&gt;gåtts före den nya lagens ikraftträdande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har&lt;br&gt;inletts före ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om upp-&lt;br&gt;dragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller&lt;br&gt;förbudet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före ikraft-&lt;br&gt;trädandet har åtagit sig att vara ombud.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;3 Ärendet och dess beredning&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Genom lagen (1984:81) om fastighetsmäklare, som trädde i kraft den&lt;br&gt;1 juli 1984, infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler för fastig-&lt;br&gt;hetsmäklare (prop. 1983/84:16, bet. 1983/84:LU10). Lagen gäller för&lt;br&gt;fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter,&lt;br&gt;bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Fastighets- och bostadsrättsmarknaden har sedan lagens ikraftträdande&lt;br&gt;och fram till de senaste åren karaktäriserats av ett stigande antal över-&lt;br&gt;låtelser och ökande priser. Huvuddelen av överlåtelserna har förmedlats&lt;br&gt;av mäklare. Antalet mäklare har ökat kraftigt under den tid lagen har&lt;br&gt;varit i kraft.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Riksdagen behandlade hösten 1988 en motion med yrkande om bl.a.&lt;br&gt;en översyn av fästighetsmäklarlagen. I motionen framhölls att lagen inte&lt;br&gt;hade fått den effekt som var åsyftad. Motionärerna pekade på att av-&lt;br&gt;saknaden av en närmare definition av begreppet god fästighetsmäklarsed&lt;br&gt;medfört problem för både köpare och säljare samt orsakat svårigheter&lt;br&gt;när det gällt att förhindra att mindre nogräknade mäklare fortsätter sin&lt;br&gt;verksamhet. I det sammanhanget påpekade motionärerna att det medel&lt;br&gt;lagen anvisar för att komma till rätta med oregistrerade mäklare, näm-&lt;br&gt;ligen vitesförbud, har visat sig vara ett trubbigt instrument. De framhöll&lt;br&gt;vidare att länsstyrelsernas tillsyn över mäklarna inte är tillfredsställande&lt;br&gt;och angav som förklaring dels oklarheter i lagstiftningen, dels brist på&lt;br&gt;resurser. En annan nackdel med lagen är enligt motionärerna att upp-&lt;br&gt;kommande tvister i många fall måste lösas domstolsvägen. Motionärer-&lt;br&gt;na ansåg att det borde övervägas om det inte bör tillskapas ett institut&lt;br&gt;för tvistlösning på området, exempelvis inom ramen för Allmänna&lt;br&gt;reklamationsnämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Motionen remissbehandlades. Så gott som samtliga remissinstanser&lt;br&gt;stödde motionärernas önskemål om en översyn av lagen. I remissyttran-&lt;br&gt;dena påpekades att även andra än de av motionärerna angivna spörs-&lt;br&gt;målen behövde övervägas. Exempelvis pekade flera remissinstanser på&lt;br&gt;behovet av ett klarläggande i frågan huruvida lagen är tillämplig då&lt;br&gt;svenska mäklare förmedlar fastigheter som är belägna i utlandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid sin behandling av motionen fann lagutskottet att det är angeläget&lt;br&gt;att de problem som har yppat sig vid den praktiska tillämpningen av&lt;br&gt;lagen undanröjs och att en översyn av lagen därför är befogad. Utskot-&lt;br&gt;tet framhöll att en lösning när det gäller de aktualiserade frågorna om&lt;br&gt;länsstyrelsens resurser för tillsynsverksamheten inte borde anstå till dess&lt;br&gt;översynen slutförts (bet. 1988/89:LU1). Vad utskottet anfört gav riks-&lt;br&gt;dagen som sin mening regeringen till känna (rskr. 1988/89:6).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Till följd av riksdagens tillkännagivande tillfördes länsstyrelserna i&lt;br&gt;Stockholms, Göteborgs och Bohus samt Malmöhus län för budgetåret&lt;br&gt;1989/90 extra medel för en förstärkning av tillsynsverksamheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Riksdagen har även senare vid flera tillfällen tagit ställning till mo-&lt;br&gt;tioner som rör fastighetsmäklarfrågor. I lagutskottets betänkande&lt;br&gt;1990/91 :LU26 behandlades motioner om krav på högskoleutbildning för&lt;br&gt;fastighetsmäklare och om kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän.&lt;br&gt;Motionerna avslogs med motiveringen att de missförhållanden i mäk-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;larbranschen som påtalats från olika håll inte främst synes ha sin orsak Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;i otillräcklig utbildning av mäklare utan i stället i att kontrollen över&lt;br&gt;mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare har varit bristfällig. Under&lt;br&gt;hänvisning till ställningstagandet i det nyss nämnda betänkandet har&lt;br&gt;därefter ytterligare två motioner med krav på högskoleutbildning för&lt;br&gt;mäklare avslagits (bet. 1991/92:LU24).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med anledning av riksdagens tillkännagivande inledde Justitiedeparte-&lt;br&gt;mentet en översyn av fastighetsmäklarlagen och höll en hearing hösten&lt;br&gt;1990. Som ett resultat av översynen presenterades i september 1992&lt;br&gt;departementspromemorian Ny fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87). I&lt;br&gt;promemorian föreslås en ny lag om fastighetsmäklare med bestämmel-&lt;br&gt;ser som bl.a. syftar till att effektivisera kontrollen av lagens efterlev-&lt;br&gt;nad. Förslaget innehåller regler om skärpta krav för registrering som&lt;br&gt;fastighetsmäklare. Vidare skisseras en lösning som innebär att mäklar-&lt;br&gt;branschen skulle få ett betydande ansvar för tillsynen över mäklare&lt;br&gt;genom en planerad branschförening. Branschföreningen skulle ha som&lt;br&gt;uppgift att registrera och utöva tillsyn över de mäklare som väljer att&lt;br&gt;ansluta sig till branschföreningen. De mäklare som inte vill ställa sig&lt;br&gt;under den branschadministrerade tillsynen skulle enligt förslaget som&lt;br&gt;hittills vara registrerade hos länsstyrelsen. Den offentliga tillsynen&lt;br&gt;föreslås koncentrerad till en eller två länsstyrelser. I promemorian&lt;br&gt;föreslås också flera bestämmelser avseende fåstighetsmäklamas sätt att&lt;br&gt;fullgöra förmedlingsuppdraget. Promemorian har remissbehandlats.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt en särskild undantagsbestämmelse omfattas inte den som för-&lt;br&gt;medlar enbart bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening som&lt;br&gt;är ansluten till en riksorganisation eller till en regional organisation för&lt;br&gt;bostadsrättsföreningar av lagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna undantagsbestämmelse förelås nu bli upphävd (se avsnitt 15).&lt;br&gt;Frågan om upphävande av bestämmelsen behandlas inte i promemorian&lt;br&gt;och kommenteras inte av någon remissinstans. De bostadsrättsorganisa-&lt;br&gt;tioner som berörs av undantagsbestämmelsen - HSB, Riksbyggen och&lt;br&gt;SBC - har beretts tillfälle att skriftligen och muntligen yttra sig över&lt;br&gt;frågan om att upphäva undantaget.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En sammanfattning av promemorian finns i bilaga 1. Det lagförslag&lt;br&gt;som läggs fram i promemorian finns i bilaga 2. En förteckning över&lt;br&gt;remissinstanserna finns i bilaga 3. En remissammanställning finns till-&lt;br&gt;gänglig i lagstiftningsärendet (Justitiedepartementets dnr 92-3250).&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;Lagrådet&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringen beslutade den 5 maj 1994 att inhämta Lagrådets yttrande&lt;br&gt;över förslaget till ny fastighetsmäklarlag. Det till Lagrådet remitterade&lt;br&gt;förslaget finns i bilaga 4.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagrådet har yttrat sig över förslaget. Yttrandet finns i bilaga 5.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagrådet har i allt väsentligt godtagit regeringens förslag till ny fastig-&lt;br&gt;hetsmäklarlag. På några punkter har Lagrådet föreslagit förtydliganden&lt;br&gt;och smärre justeringar av lagtexten. I författningskommentaren anges&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;11&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;närmare hur enskilda bestämmelser har utformats i enlighet med Lagrå- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;dets förslag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Propositionens förslag att upphäva undantaget för viss förmedling av&lt;br&gt;bostadsrättsupplåtelser (se avsnitt 15) har inte granskats av Lagrådet. På&lt;br&gt;grund av sakens beskaffenhet skulle emellertid Lagrådets hörande vara&lt;br&gt;utan betydelse.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;4 Nuvarande ordning&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare innehåller både näringsrättsliga&lt;br&gt;och civilrättsliga bestämmelser för fysiska personer som yrkesmässigt&lt;br&gt;förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter&lt;br&gt;m.m. Lagen gäller dock inte för den som förmedlar enbart bostadsrätter&lt;br&gt;som upplåts av en bostadsrättsförening som är ansluten till en riks-&lt;br&gt;organisation eller en regional organisation för bostadsrättsföreningar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De näringsrättsliga bestämmelserna innebär att varje fastighetsmäklare&lt;br&gt;skall vara registrerad hos länsstyrelsen i det län där han huvudsakligen&lt;br&gt;är verksam. För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig&lt;br&gt;åt fastighetsmäkleri skall vara myndig och får inte vara försatt i konkurs&lt;br&gt;eller ha förvaltare enligt föräldrabalken. Han skall vidare ha en för-&lt;br&gt;säkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom&lt;br&gt;enligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla intill ett&lt;br&gt;belopp om 500 000 kronor för varje skadefäll. Det ställs slutligen krav&lt;br&gt;på tillfredsställande utbildning samt att personen i fråga i övrigt bedöms&lt;br&gt;vara lämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om vill-&lt;br&gt;koren för registrering och om registreringsförfarandet får meddelas av&lt;br&gt;regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådana bestäm-&lt;br&gt;melser har utfärdats genom förordningen (1984:82) om fastighetsmäkla-&lt;br&gt;re.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längre uppfyller&lt;br&gt;kraven för registrering eller inte betalar föreskriven registreringsavgift,&lt;br&gt;skall länsstyrelsen återkalla registreringen. Beslut om återkallelse börjar&lt;br&gt;gälla omedelbart. Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället för att&lt;br&gt;återkalla registreringen meddela fastighetsmäklaren varning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot den som yrkesmässigt är verksam som fastighetsmäklare utan att&lt;br&gt;vara registrerad kan länsstyrelsen ingripa genom att vid vite förelägga&lt;br&gt;vederbörande att upphöra med verksamheten. Ett vitesföreläggande kan&lt;br&gt;meddelas även i samband med en återkallelse av registreringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Länsstyrelsens beslut i ärenden som rör fastighetsmäklare kan över-&lt;br&gt;klagas till kammarrätten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I civilrättsligt hänseende innehåller lagen bestämmelser om hur fastig-&lt;br&gt;hetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur ersättningen till&lt;br&gt;mäklaren skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget skall utföras&lt;br&gt;omsorgsfullt och med iakttagande av god fästighetsmäklarsed. Mäklaren&lt;br&gt;skall vidare ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan&lt;br&gt;behöva samt verka för att köparen får alla uppgifter av betydelse an-&lt;br&gt;gående objektet för överlåtelsen och att köparen undersöker fastigheten.&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv kontrollera vissa upp- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;gifter, t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samt inteckningsför-&lt;br&gt;hållanden m.m. När det gäller förmedling av objekt till konsumenter&lt;br&gt;skall mäklaren tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning av&lt;br&gt;förmedlingsobjektet och en kalkyl angående dennes boendekostnader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En mäklare som med uppsåt eller av oaktsamhet åsidosätter sina för-&lt;br&gt;pliktelser enligt de civilrättsliga reglerna, skall ersätta den skada som&lt;br&gt;till följd av detta drabbar någon av parterna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Reglerna om fastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak&lt;br&gt;att ersättningen, om inte annat har avtalats, skall betalas i form av&lt;br&gt;provision, beräknad på försäljningspriset. Om mäklaren själv eller&lt;br&gt;någon honom närstående förvärvar förmedlingsobjektet, har mäklaren&lt;br&gt;inte rätt till ersättning.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;5 Lagstiftningsbehovet&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;En god standard inom mäklarkåren är av stor vikt eftersom en fastig-&lt;br&gt;hetsaffar är betydelsefull, i vart fall för de flesta privatpersoner, och&lt;br&gt;eftersom de frågor som har samband med en fastighetsöverlåtelse inte&lt;br&gt;sällan är komplicerade och svåra att tränga in i för enskilda personer.&lt;br&gt;Det huvudsakliga syftet med lagstiftningen om fastighetsmäklare är att&lt;br&gt;ställa upp sådana villkor för den yrkesmässiga fastighetsförmedlingen&lt;br&gt;som behövs för att enskilda personer skall få ett tillfredsställande skydd&lt;br&gt;och känna trygghet när de anlitar en mäklares tjänster. Den gällande&lt;br&gt;lagen om fastighetsmäklare innehåller regler som är avsedda att uppfylla&lt;br&gt;det syftet. Det bör emellertid också framhållas att en kvalificerad&lt;br&gt;mäklarkår gynnar omsättningen av fastigheter, bl.a. genom att säljares&lt;br&gt;och köpares kontakter med myndigheter och kreditgivare underlättas,&lt;br&gt;och genom att antalet tvister blir färre.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De erfarenheter som har vunnits under den tid när den nuvarande&lt;br&gt;lagen om fastighetsmäklare har varit i kraft visar emellertid att det finns&lt;br&gt;brister i det skydd som lagen ger. Riksdagen har vid behandlingen av&lt;br&gt;motioner om mäklarfrågor pekat på flera sådana förhållanden och vid&lt;br&gt;den hearing om mäklarfrågor som Justitiedepartementet har hållit fram-&lt;br&gt;fördes ytterligare synpunkter och förslag till ändringar. Även i andra&lt;br&gt;sammanhang, t.ex. genom massmedierna och brev, har regeringen fått&lt;br&gt;del av erfarenheter från lagens tilllämpning. Bland remissinstanserna&lt;br&gt;råder stor enighet om behovet av en översyn av lagen. Också regering-&lt;br&gt;ens uppfattning är att en översyn av lagen bör göras i syfte att försöka&lt;br&gt;komma till rätta med de brister som har påtalats.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En analys av de olika synpunkter och förslag som förts fram visar att&lt;br&gt;flertalet av dessa i huvudsak kan inordnas under tre övergripande pro-&lt;br&gt;blem.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För det första gäller det att ta ställning till vilka krav som bör ställas&lt;br&gt;på den som skall få ägna sig åt yrkesmässig fastighetsförmedling. Det&lt;br&gt;är då fråga om både de formella villkoren för registrering och om vilket &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;13&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;slag av lämplighetsbedömning som skall ske i ett ansökningsärende.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågorna behandlas i avsnitt 9. Redan här bör dock följande sägas Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;angående utbildningskravet för fastighetsmäklare. Juridiska fakultets-&lt;br&gt;nämnden vid Stockholms universitet anför i sitt remissvar att man bör&lt;br&gt;överväga särskilda utbildningskrav för fastighetsmäklare som åtar sig&lt;br&gt;större uppdrag. En annan remissinstans framför förslag om obligatorisk&lt;br&gt;högskoleutbildning för fastighetsmäklare. Även om regeringen finner att&lt;br&gt;frågan om att mäklare skall ha en god utbildning är viktig, delar rege-&lt;br&gt;ringen promemorians ståndpunkt (s. 25) att missförhållandena i mäk-&lt;br&gt;larbranschen i första hand bör angripas med hjälp av tydligare civil-&lt;br&gt;rättsliga regler om hur en mäklare skall uppträda i sin yrkesroll och en&lt;br&gt;satsning på tillsynsfunktionen. Det är samma inriktning som förordades&lt;br&gt;av riksdagens lagutskott i betänkandet 1990/91 :LU26. Regeringen har&lt;br&gt;vidare noterat att fastighetsmäklamas egna organisationer i ökad ut-&lt;br&gt;sträckning har satsat på utbildning av mäklarna. På grund av vad som&lt;br&gt;nu har anförts, lägger regeringen därför inte nu fram något förslag om&lt;br&gt;skärpta krav på utbildning av fastighetsmäklare. Vissa frågor som har&lt;br&gt;samband med kravet på utbildning kommer dock att behandlas i det&lt;br&gt;följande (se avsnitt 9.1).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det andra övergripande problemet berör den centrala frågan om&lt;br&gt;mäklarens roll och hans ställning i förhållande till uppdragsgivaren och&lt;br&gt;till dennes motpart. Vad den frågan i första hand gäller är om det skall&lt;br&gt;krävas av mäklaren att han lever upp till den renodlade mäklarrollen&lt;br&gt;med en ställning som en i princip opartisk mellanman, som har att ta till&lt;br&gt;vara både uppdragsgivarens och dennes motparts intressen, eller om det&lt;br&gt;skall vara möjligt för mäklaren att i första hand uppträda som en före-&lt;br&gt;trädare för uppdragsgivaren. Till frågan om mäklarrollen ansluter också&lt;br&gt;frågor om mäklaren skall ha rätt till självinträde eller rätt att förena&lt;br&gt;mäklarsysslan med annan verksamhet. Frågor av detta slag tas upp i&lt;br&gt;avsnitten 11-13.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den tredje större gruppen av frågor gäller tillsynen över fastighets-&lt;br&gt;mäklama. Så gott som alla som i olika sammanhang har uttalat sig om&lt;br&gt;tillsynen över fastighetsmäklare framhåller att de nuvarande resurserna&lt;br&gt;är helt otillräckliga för att medge en meningsfull och effektiv tillsyn.&lt;br&gt;Remissinstanserna är av samma åsikt. Tillsynsfrågorna kommer att&lt;br&gt;behandlas i avsnitt 7.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan om lagens tillämpning vid förmedlingsverksamhet som har&lt;br&gt;anknytning till utlandet behandlas i avsnitt 6.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Några remissinstanser har väckt även andra frågor som rör lagens till-&lt;br&gt;lämpningsområde. Konsumentverket efterlyser en tydligare avgränsning&lt;br&gt;i mäklarlagen när det gäller fastighetsförmedling i offentlig regi, t.ex.&lt;br&gt;kommunal bostadsförmedling. Konsumentverket hänvisar till Bostads-&lt;br&gt;förmedlingsutredningens betänkande Bostadsförmedling i nya former&lt;br&gt;(SOU 1992:71) och anför att bostadsförmedlingarna kan komma att ha&lt;br&gt;andra uppgifter än förmedling av hyresrätter för permanentboende, t.ex.&lt;br&gt;förmedling av bostadsrätter och fastigheter. Regeringen anser att gräns-&lt;br&gt;dragningen fortsättningsvis liksom enligt gällande rätt bör ske med&lt;br&gt;utgångspunkt från principen att mäklarlagen inte skall omfatta förmed-&lt;br&gt;ling som äger rum som ett led i myndighetsutövning. Frågan har be- &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;handlats i förarbetena till den nuvarande lagen (se prop. 1983/84:16&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;s. 28). Det är för tidigt att nu ta ställning till om de kommunala bo-&lt;br&gt;stadsförmedlingarnas framtida utveckling kan ge anledning till någon&lt;br&gt;ändring i detta hänseende.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Konsumentverket och andra remissinstanser anser att det bör över-&lt;br&gt;vägas att utvidga registreringsskyldigheten enligt fästighetsmäklarlagen&lt;br&gt;till att omfatta även bostadsförmedlare som yrkesmässigt förmedlar&lt;br&gt;enbart hyresrätter, t.ex. stugförmedlare. Kommerskollegium föreslår att&lt;br&gt;det utreds om en registrering av yrkesmässiga bostadsförmedlare, med&lt;br&gt;lägre kunskapskrav än för fastighetsmäklare, kan vara ett alternativ till&lt;br&gt;de nu gällande taxorna för yrkesmässiga bostadsförmedlare. Statskonto-&lt;br&gt;ret har i rapporten Kommerskollegiums näringsrättsliga verksamhet -&lt;br&gt;ändrad organisationstillhörighet (1993:30) föreslagit att den taxa för&lt;br&gt;yrkesmässiga bostadsförmedlare som for närvarande fastställs av Kom-&lt;br&gt;merskollegium skall avskaffas och ersättas med en ordning som innebär&lt;br&gt;att yrkesmässiga bostadsförmedlare skall registreras och stå under till-&lt;br&gt;syn. Regeringen har i prop. 1993/94:138 Kommerskollegium m.m.&lt;br&gt;föreslagit att den nuvarande uppgiften att fastställa taxa för yrkesmäs-&lt;br&gt;siga bostadsförmedlare skall överföras till Kammarkollegiet. I frågan&lt;br&gt;om taxan bör ersättas av en registrerings- och tillsynsfunktion anförs (s.&lt;br&gt;14) att konsekvenserna av en sådan åtgärd bör utredas ytterligare. Till&lt;br&gt;detta bör läggas den synpunkten att den yrkesmässiga förmedlingen av&lt;br&gt;enbart hyresrätter sammantaget uppvisar så stora skillnader i förhållande&lt;br&gt;till övrig fastighetsförmedling att den inte bör omfattas av mäklarlagens&lt;br&gt;registreringsplikt. Frågan om den gällande taxan för yrkesmässiga&lt;br&gt;bostadsförmedlare bör ersättas av något annat system har inte heller&lt;br&gt;något närmare samband med de frågor som tas upp i denna proposition.&lt;br&gt;Den får därför tas upp på nytt i ett annat sammanhang.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Tvister mellan konsumenter och fastighetsmäklare kan för närvarande&lt;br&gt;inte föras under Allmänna reklamationsnämndens prövning. Allmänna&lt;br&gt;reklamationsnämnden och Konsumentverket föreslår att sådana tvister&lt;br&gt;skall kunna prövas av nämnden, vilket enligt nämnden förutsätter att&lt;br&gt;den tillförs ekonomiska resurser. Frågan om Allmänna reklamations-&lt;br&gt;nämndens arbetsuppgifter har behandlats inom ramen för Konsument-&lt;br&gt;politiska kommitténs arbete. I kommitténs betänkande Konsumentpolitik&lt;br&gt;i en ny tid (SOU 1994:14) uttalades att det bör övervägas att låta mäk-&lt;br&gt;lartvister prövas av Allmänna reklamationsnämnden (bet. s. 258). Rege-&lt;br&gt;ringen har denna dag beslutat om proposition (prop. 1994/95:16) med&lt;br&gt;anledning av kommitténs betänkande. I propositionen föreslås inga&lt;br&gt;ändringar med avseende på Allmänna reklamationsnämndens prövning&lt;br&gt;av mäklartvister.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De förslag som tas upp i propositionen berör stora delar av lagen och&lt;br&gt;resulterar i både förslag till ändringar i gällande bestämmelser och&lt;br&gt;förslag till helt nya regler. Detta medför så stora förändringar i regle-&lt;br&gt;ringen att den gällande lagen bör ersättas med en helt ny lag om fastig-&lt;br&gt;hetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;EU har inte utarbetat några särskilda regler för fastighetsförmedling.&lt;br&gt;I de flesta västeuropeiska länderna finns lagstiftning som reglerar sådan&lt;br&gt;verksamhet. Den svenska lagstiftningen innebär inget problem med&lt;br&gt;avseende på principen inom EU om den fria rörligheten av tjänster.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;15&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utländska medborgare har nämligen rätt att på samma villkor som Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;svenska medborgare bli registrerade och bedriva yrkesmässig fastighets-&lt;br&gt;förmedling i Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;6 Förmedling av fastigheter belägna utomlands&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: I fästighetsmäklarlagen skall införas en&lt;br&gt;bestämmelse om att lagen skall tillämpas oavsett var fastigheten är&lt;br&gt;belägen, om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i&lt;br&gt;Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Samma som regeringens (se promemorian&lt;br&gt;s. 28).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Flertalet av remissinstanserna godtar promemo-&lt;br&gt;rieförslaget. Folksam befarar dock att kravet på att en väsentlig del av&lt;br&gt;förmedlingsuppdraget skall ha fullgjorts i Sverige kan skapa gränsdrag-&lt;br&gt;ningssvårigheter. Sveriges Advokatsamfund ifrågasätter om mäklarlagen&lt;br&gt;bör vara tillämplig om en utländsk mäklare efter marknadsföring i&lt;br&gt;Sverige vid enstaka tillfällen förmedlar fastigheter som är belägna utom-&lt;br&gt;lands till svenska köpare. En liknande synpunkt anförs av Juridiska&lt;br&gt;fäkultetsnämnden vid Stockholms universitet, som anser att den före-&lt;br&gt;slagna bestämmelsen ger för vitt utrymme för tillämpning av svensk&lt;br&gt;rätt. Därutöver efterlyser nämnden en diskussion om bestämmelsens&lt;br&gt;förhållande till vissa internationella konventioner.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Sedan fästighetsmäklarlagen trädde i&lt;br&gt;kraft har försäljningen av utländska objekt till svenska köpare ökat&lt;br&gt;kraftigt. Detta gäller både ffitidsfastigheter och fastigheter för perma-&lt;br&gt;nent boende. I fästighetsmäklarlagen ges inte något uttryckligt besked i&lt;br&gt;frågan om lagen är tillämplig vid förmedling av fastigheter som är&lt;br&gt;belägna utomlands. Avsaknaden av en uttrycklig regel har lett till osä-&lt;br&gt;kerhet om rättsläget.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I ett rättsfall (NJA 1991 s. 43) har Högsta domstolen behandlat frågan&lt;br&gt;om mäklarlagen är tillämplig vid förmedling av en fastighet som är&lt;br&gt;belägen utomlands. Målet rörde skadeståndskrav enligt 14 § mäklar-&lt;br&gt;lagen. Omständigheterna var följande. Ett företag med säte i Malmö&lt;br&gt;förmedlade försäljning av fastigheter i Spanien. Bolagets styrelse ut-&lt;br&gt;gjordes av en person som var registrerad som fastighetsmäklare. I&lt;br&gt;bolaget fanns också två anställda. Dessa var registrerade som fastig-&lt;br&gt;hetsmäklare. Fastigheterna marknadsfördes genom annonser i en dags-&lt;br&gt;tidning och i trycksaker. En spekulant besökte företagets kontor i&lt;br&gt;Malmö och träffade där de två anställda. Företaget arrangerade en resa&lt;br&gt;till Spanien. En av företagets anställda deltog i resan och visade objek-&lt;br&gt;ten. Den person som hade besökt företagets kontor följde med på resan&lt;br&gt;och anmälde sitt intresse för köp. Försäljningsavtal upprättades och&lt;br&gt;undertecknades i Spanien. Köpeskillingen betalades i Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;16&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Angående frågan om mäklarlagens tillämplighet anförde Högsta dom- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;stolen inledningsvis att de båda anställda i företaget var registrerade&lt;br&gt;som fastighetsmäklare hos länsstyrelsen, att det av utredningen i målet&lt;br&gt;framgick att de gemensamt och yrkesmässigt förmedlat försäljningen av&lt;br&gt;den aktuella fastigheten till köparen och att de utfört uppdraget i egen-&lt;br&gt;skap av fastighetsmäklare. Därefter uttalade Högsta domstolen följande:&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;”Lagen om fastighetsmäklare är varken enligt sin ordalydelse eller på&lt;br&gt;grund av sin konstruktion begränsad till att gälla enbart förmedling av&lt;br&gt;fastighet i Sverige. Av motiven till lagen framgår inte heller att en&lt;br&gt;sådan begränsning varit avsedd. Med hänsyn härtill bör lagens regler&lt;br&gt;om förhållandet mellan parterna tillämpas även på förmedling av fastig-&lt;br&gt;het utomlands.”&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Även efter Högsta domstolens avgörande har frågan om fastighets-&lt;br&gt;mäklarlagens tillämplighet vid förmedling av fastighet som är belägen&lt;br&gt;utomlands diskuterats och avgörandet har kritiserats från mäklarhåll.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagen om fastighetsmäklare avser i första hand att ställa upp regler&lt;br&gt;till skydd för konsumenter. Utgångspunkten för lagstiftningen har därför&lt;br&gt;varit bl.a. att särskilda krav bör gälla för den som yrkesmässigt bedri-&lt;br&gt;ver verksamhet som fastighetsmäklare och att mäklaren bör ha ett an-&lt;br&gt;svar för den skada han uppsåtligen eller av oaktsamhet tillfogar säljare&lt;br&gt;eller köpare. Det är inte ovanligt att mäklares verksamhet avser förmed-&lt;br&gt;ling till svenska konsumenter av fastigheter som är belägna utomlands.&lt;br&gt;Det kan vidare förekomma att mäklare med verksamhet utomlands&lt;br&gt;bedriver förmedlingsverksamhet också i Sverige. Förmedlingen kan&lt;br&gt;gälla fastigheter både inom Sverige och utomlands. Mot bakgrund av&lt;br&gt;den osäkerhet som råder om lagens tillämplighet i dessa fall och med&lt;br&gt;hänsyn till de problem som kan uppstå i de beskrivna situationerna är&lt;br&gt;det angeläget att i den nya mäklarlagen uttryckligt fastställa mäklarla-&lt;br&gt;gens tillämpningsområde i geografiskt hänseende. Vad frågan då när-&lt;br&gt;mast gäller är om lagen bör tillämpas endast om en i Sverige registrerad&lt;br&gt;mäklare förmedlar fastigheter som är belägna här i landet eller om den&lt;br&gt;skall gälla också i andra situationer och, i så fall, under vilka förut-&lt;br&gt;sättningar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I promemorian (s. 30) föreslås att bestämmelsen skall utformas så att&lt;br&gt;mäklarlagen skall gälla vid förmedling av en fastighet som är belägen&lt;br&gt;utomlands, om en väsentlig del av förmedlingsuppdraget fullgörs i&lt;br&gt;Sverige. Den remisskritik som har riktats mot förslaget avser främst&lt;br&gt;frågan om en sådan bestämmelse kan ge för vitt utrymme för tillämp-&lt;br&gt;ning av mäklarlagen när utländska mäklare helt eller delvis fullgör&lt;br&gt;mäklaruppdrag här i landet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De särskilda krav som lagen om fastighetsmäklare ställer bör gälla all&lt;br&gt;förmedlingsverksamhet som har så stark anknytning till Sverige att&lt;br&gt;mäklarens kund och dennes motpart har anledning att förvänta sig att de&lt;br&gt;skall skyddas av den svenska rättsordningen. Det saknar betydelse om&lt;br&gt;fastigheten är belägen i Sverige eller utomlands eller om förmedlings-&lt;br&gt;uppdraget utförs av en svensk eller en utländsk mäklare. Liksom det&lt;br&gt;föreslås i promemorian bör avgränsningen av lagens tillämpningsområde &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;17&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;mot sådana förmedlingsuppdrag som på grund av bristande anknytning Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;till Sverige inte bör omfattas av lagens regler framfor allt ske så att&lt;br&gt;lagen skall gälla när en väsentlig del av uppdraget utförs i Sverige. Om&lt;br&gt;så är fallet bör såväl lagens offentligrättsliga som dess civilrättsliga&lt;br&gt;regler gälla för mäklaren. Det innebär bl.a. att mäklaren är skyldig att&lt;br&gt;söka registrering, att underlåten registrering kan medföra straffansvar&lt;br&gt;och att mäklaren är skyldig att utföra sitt uppdrag i enlighet med mäk-&lt;br&gt;larlagens bestämmelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En remissinstans anför att kravet på att en väsentlig del av uppdraget&lt;br&gt;skall ha utförts i Sverige kan skapa gränsdragningssvårigheter. I för-&lt;br&gt;fattningskommentaren diskuteras allmänt vilka slag av åtgärder som&lt;br&gt;mäklaren skall vidta och vilken omfattning verksamheten skall ha för att&lt;br&gt;en väsentlig del av uppdraget skall anses utfört i Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Att de grundläggande utbildningskraven för registrering som fastig-&lt;br&gt;hetsmäklare omfattar endast svenska rättsregler kan självfallet inte tas&lt;br&gt;som intäkt för att en mäklare i Sverige skulle undgå ansvar när hans&lt;br&gt;förmedlingsuppdrag berörs av andra regler. Den som åtar sig att för-&lt;br&gt;medla fastigheter som är belägna utomlands har naturligtvis ett särskilt&lt;br&gt;ansvar för att han också har de särskilda kunskaper och insikter som&lt;br&gt;krävs för att förmedlingsuppdraget skall kunna utföras omsorgsfullt och&lt;br&gt;med iakttagande av både köparens och säljarens intresse. Att åta sig&lt;br&gt;sådana uppdrag utan tillräckliga kunskaper och insikter måste bedömas&lt;br&gt;vara klart stridande mot god fästighetsmäklarsed.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan om förhållandet mellan den nu föreslagna lagstiftningen och&lt;br&gt;konventioner på den internationella privaträttens område som Sverige&lt;br&gt;tillträtt (t.ex. lag 1992:794 med anledning av Sveriges tillträde till&lt;br&gt;Luganokonventionen) och sådana där tillträde kan aktualiseras vid ett&lt;br&gt;eventuellt medlemskap i EU (t.ex. 1980 års EG-konvention om tillämp-&lt;br&gt;lig lag för kontraktsrättsliga förpliktelser) får överlämnas till rättstill-&lt;br&gt;lämpningen.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;7 Tillsyn och registrering&lt;/h2&gt;
&lt;h3&gt;7.1 Bakgrund&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Före mäklarlagens tillkomst gällde ett frivilligt auktorisationsförfarande,&lt;br&gt;där handelskamrama utövade tillsyn över auktoriserade mäklares verk-&lt;br&gt;samhet. Endast ungefär 30 procent av mäklarna hade valt att ställa sig&lt;br&gt;under sådan tillsyn. Genom mäklarlagen infördes en offentlig tillsyn&lt;br&gt;över mäklarkåren i dess helhet. När det gällde att bestämma vilken&lt;br&gt;myndighet som skulle ta hand om registreringen av och tillsynen över&lt;br&gt;mäklarkåren diskuterade föredragande statsrådet om Kommerskollegium&lt;br&gt;eller länsstyrelserna skulle anförtros uppgiften. Valet föll på länsstyrel-&lt;br&gt;serna med motiveringen att det skulle innebära uppenbara fördelar att&lt;br&gt;anförtro registreringen åt myndigheter som är regionalt representerade&lt;br&gt;över hela landet. Även statsfinansiella skäl påverkade valet genom att&lt;br&gt;befintliga resurser ansågs kunna tas till vara bättre vid en fördelning av&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;arbetet mellan de olika länsstyrelserna (prop. 1983/84:16 s. 11 f.). Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;Länsstyrelsernas arbetsinsatser med anledning av reformen förutsattes&lt;br&gt;kunna rymmas inom ramen for länsstyrelsernas dåvarande resurser och&lt;br&gt;några nya tjänster ansågs därför inte behöva inrättas med anledning av&lt;br&gt;den nya lagen (se prop. s. 27). För budgetåret 1989/90 tilldelades&lt;br&gt;länsstyrelserna i storstadsregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö&lt;br&gt;extramedel för arbetet med mäklarfrågoma. I övrigt har inga nya&lt;br&gt;resurser tillkommit.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Antalet registrerade mäklare har ökat kraftigt sedan mäklarlagens&lt;br&gt;tillkomst. Detta har naturligtvis påverkat arbetssituationen hos länssty-&lt;br&gt;relserna. Registerhållningen är grundförutsättningen för allt annat arbete&lt;br&gt;med mäklarfrågoma. Det är därför naturligt att det är registrerings-&lt;br&gt;frågoma och arbetet med registren som har prioriterats i konkurrensen&lt;br&gt;mellan olika arbetsuppgifter avseende mäklarna. Inget har framkommit&lt;br&gt;som tyder på annat än att det arbetet har fungerat väl.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Däremot har den tillsynsverksamhet som länsstyrelserna har kunnat&lt;br&gt;bedriva med nuvarande resurser visat sig vara klart otillräcklig. Om&lt;br&gt;detta råder enighet, också bland remissinstanserna. Att så har blivit&lt;br&gt;fallet beror på flera omständigheter. Registrering av fastighetsmäklare&lt;br&gt;har som nämnts tagit mycken tid i anspråk. Från några länsstyrelser har&lt;br&gt;det upplysts att frågor från allmänheten och annan informationsverksam-&lt;br&gt;het har varit relativt omfattande. Det egentliga tillsynsarbetet har nästan&lt;br&gt;uteslutande bestått i att utreda anmälningar från missnöjda köpare eller&lt;br&gt;säljare. Anmälningar som behöver utredas kräver en hel del arbete.&lt;br&gt;Antalet anmälningar har varit störst i storstadsregionerna. Det förekom-&lt;br&gt;mer knappast alls att en länsstyrelse inom dessa områden har haft möj-&lt;br&gt;lighet att med utgångspunkt från egna iakttagelser, t.ex. annonser,&lt;br&gt;undersöka förhållanden som gett anledning till misstanke om missför-&lt;br&gt;hållanden. Vid länsstyrelserna utom storstadsregionerna har situationen&lt;br&gt;i vissa fäll varit den motsatta. Underlaget för tillsynsverksamheten har&lt;br&gt;inte varit av den omfattningen att verksamheten kunnat sysselsätta nå-&lt;br&gt;gon på heltid. Det har i vissa fall lett till att tillsynsuppgiften tidvis har&lt;br&gt;fått stå tillbaka för andra arbetsuppgifter, som också har legat på den&lt;br&gt;befattningshavare som har haft hand om mäklarfrågoma. En följd av&lt;br&gt;detta kan vara att de som sysslar med tillsynsfrågor får svårt att upp-&lt;br&gt;rätthålla kunskaper och kompetens på området.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot bakgrund av bland annat den beskrivna situationen har det under-&lt;br&gt;sökts om det finns förutsättningar att inom branschen ta ansvar för&lt;br&gt;tillsynsfrågor och att medverka till en totalt sett effektivare tillsyn. I det&lt;br&gt;syftet har Justitiedepartementet fört samtal med de två stora mäklar-&lt;br&gt;organisationema, Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet&lt;br&gt;(FMF), tidigare Sveriges Aktiva Fastighetsmäklares Riksförbund (SAF).&lt;br&gt;Tanken med de samtalen har varit att utröna om de båda organisatio-&lt;br&gt;nerna är villiga att i samarbete sätta upp och ta ansvar för en ny och&lt;br&gt;oberoende organisation som skulle kunna utöva tillsyn över de mäklare&lt;br&gt;som valde att underkasta sig tillsyn från en sådan organisation.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklarsamfundet och Fastighetsmäklarförbundet har haft överlägg-&lt;br&gt;ningar i frågan. De har båda förklarat sig positiva till att branschen &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;19&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;engageras i tillsynsarbetet. De har dock inte kunnat enas om en gemen-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;sam uppfattning om hur detta skall ordnas, utan i stället lagt fram var Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;sitt förslag, som uppvisar stora olikheter inbördes. Förslagen har redo-&lt;br&gt;visats i bilagor till departementspromemorian.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;7.2 Skall en myndighet eller en branschorganisation ha&lt;br&gt;hand om registrering och tillsyn?&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringens bedömning: En myndighet bör även i fortsättningen&lt;br&gt;ha hand om registrering av och tillsyn över alla fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: I promemorian föreslås att de mäklare som&lt;br&gt;uppfyller kraven för inträde i en föreslagen branschorganisation och&lt;br&gt;som väljer att underkasta sig organisationens tillsyn skall vara undantag-&lt;br&gt;na från registreringsplikten enligt mäklarlagen. Mäklare som inte är&lt;br&gt;medlemmar i branschorganisationen skall även i fortsättningen registre-&lt;br&gt;ras och stå under tillsyn av länsstyrelse (se promemorian s. 35).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Många remissinstanser är positiva till förslaget&lt;br&gt;om en branschorganiserad tillsyn över fastighetsmäklare, däribland de&lt;br&gt;som representerar mäklarorganisationerna, Institutet för fastighetsrättslig&lt;br&gt;forskning vid Uppsala universitet, Sveriges villaägarförbund och&lt;br&gt;Sveriges fastighetsägarförbund. Majoriteten av remissinstanserna är&lt;br&gt;dock negativ till förslaget, däribland flertalet av de statliga myndigheter-&lt;br&gt;na, Folksam, Bankföreningen och flera utbildningsanstalter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Enligt vad som redan har fram-&lt;br&gt;hållits är syftet bakom mäklarlagens bestämmelser främst att ge enskilda&lt;br&gt;personer ett tillfredsställande skydd när de anlitar en mäklare. Mäklare&lt;br&gt;har en grannlaga uppgift och deras verksamhet rör ofta stora värden för&lt;br&gt;den enskilde. Mäklarlagens civilrättsliga regler och den praxis som har&lt;br&gt;utbildats kring begreppet god fästighetsmäklarsed är viktiga styrmedel&lt;br&gt;som i stort sett har fungerat när det gäller de mäklare som arbetar&lt;br&gt;seriöst. Dessa utgör den övervägande delen av mäklarkåren. Emellertid&lt;br&gt;finns det mäklare som i olika hänseenden inte uppfyller godtagbar stan-&lt;br&gt;dard. Deras verksamhet innebär inte bara en fara för de säljare och&lt;br&gt;köpare som kommer i kontakt med dem. De bidrar också till att ge&lt;br&gt;mäklarkåren som helhet ett oförtjänt dåligt anseende. För denna grupp&lt;br&gt;av mäklare, liksom för dem som ägnar sig åt mäklarverksamhet utan att&lt;br&gt;ha rätt till det (genom registrering), räcker varken lagens civilrättsliga&lt;br&gt;bestämmelser eller de handlingsregler, baserade på god fastighetsmä-&lt;br&gt;klarsed, som har utvecklats i praxis. Det är nödvändigt att dessa regler&lt;br&gt;kompletteras med en väl fungerande tillsynsfunktion, för att syftet med&lt;br&gt;lagstiftningen skall tillgodoses. En effektiv tillsyn kräver att de som&lt;br&gt;arbetar med tillsynsfrågor har hög kompetens och möjlighet att ägna tid&lt;br&gt;åt denna arbetsuppgift. I detta ligger att tillräckliga resurser måste&lt;br&gt;avsättas för tillsynsverksamheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I promemorian (s. 35 f.) skisseras en organisatorisk lösning som&lt;br&gt;innebär att branschen skulle få ett betydande ansvar för registrering av&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;20&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;och tillsyn över fastighetsmäklare. Tanken är att mäklare som uppfyller Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;vissa kvalifikationskrav frivilligt skall kunna ansluta sig till en bransch-&lt;br&gt;organisation, och därmed ställa sig under organisationens tillsyn. Inom&lt;br&gt;branschorganisationen skall finnas ett särskilt organ som skall besluta i&lt;br&gt;tillsynsfrågor. Besluten skall inte kunna överklagas. För mäklare som&lt;br&gt;inte uppfyller kraven för inträde i branschorganisationen eller som&lt;br&gt;väljer att stå utanför den föreslås att registrering och tillsyn i fortsätt-&lt;br&gt;ningen skall skötas av en eller två länsstyrelser. Länsstyrelsens beslut&lt;br&gt;skall kunna överklagas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utmärkande för den föreslagna lösningen är att det skall ställas högre&lt;br&gt;krav på de mäklare som vill ingå i det systemet, än vad som skulle&lt;br&gt;gälla för de mäklare som registreras och står under tillsyn av länsstyrel-&lt;br&gt;sen. Detta anges vara en viktig del i förslaget eftersom en sådan skill-&lt;br&gt;nad ses som en förutsättning för att en tillsynsverksamhet i enskild regi&lt;br&gt;skall kunna bedrivas jämsides med offentlig tillsynsverksamhet. Att&lt;br&gt;vissa mäklare väljer att underkasta sig strängare krav än de som enligt&lt;br&gt;lagen gäller som grundnivå för mäklaryrket anses som värdefullt för&lt;br&gt;mäklarnas kunder, som får möjlighet att på ett annat sätt än vad som nu&lt;br&gt;är fallet göra medvetna val bland mäklarna när de skall ingå uppdrags-&lt;br&gt;avtal. Det förutses att mäklarnas kunder många gånger sannolikt i första&lt;br&gt;hand kommer att efterfråga de mäklare som har underkastat sig högre&lt;br&gt;krav och att man därigenom skapar en situation som leder till att mäkla-&lt;br&gt;re av konkurrensskäl stimuleras att uppfylla de högre kraven för&lt;br&gt;branschtillsynen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som förslaget är utformat skulle branschföreningen vara helt oberoen-&lt;br&gt;de av den serviceinriktade verksamhet som mäklarorganisationema&lt;br&gt;bedriver och som vänder sig till de i organisationerna ingående mäklar-&lt;br&gt;na.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorieförslaget har fått ett blandat mottagande av remissinstan-&lt;br&gt;serna. De som ställer sig bakom förslaget framhåller bl.a. att det gyn-&lt;br&gt;nar dem som anlitar fastighetsmäklare eftersom det kan förväntas med-&lt;br&gt;föra att mäklarna uppmuntras att utveckla sitt yrkeskunnande och att&lt;br&gt;utföra sina uppdrag i enlighet med lagens krav. Flera remissinstanser&lt;br&gt;menar också att en branschorganisation skulle kunna utöva en effektiva-&lt;br&gt;re och bättre tillsyn än vad länsstyrelserna har möjlighet att göra. Andra&lt;br&gt;remissinstanser är i princip positiva till förslaget men anser sig inte&lt;br&gt;kunna ta ställning till frågan om en branschorganiserad tillsyn innan det&lt;br&gt;finns ett mer detaljerat förslag om hur tillsynen skulle bedrivas. Majori-&lt;br&gt;teten av remissinstanserna är dock kritisk till promemorians förslag.&lt;br&gt;Kritiken gäller i stora drag auktorisationssystemet, det faktum att till-&lt;br&gt;synen skulle anförtros mäklarna själva genom en branschorganisation&lt;br&gt;samt konsekvenserna av att tillsynen skulle skötas av två olika tillsyns-&lt;br&gt;organ.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bland andra Konkurrensverket och Kommerskollegium menar att&lt;br&gt;förslaget om ett auktorisationssystem innebär inskränkningar i rätten till&lt;br&gt;fri näringsutövning och att nya mäklare kan få svårt att etablera sig i&lt;br&gt;branschen genom att de mäklare som är auktoriserade på ett negativt&lt;br&gt;sätt påverkar nya mäklares möjligheter till inträde i branschföreningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;21&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Flera remissinstanser, däribland Konsumentverket och de flesta läns- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;styrelserna, uttalar farhågor inför tanken att tillsynen skall anförtros&lt;br&gt;mäklarna själva. Man menar att det finns anledning att tro att allmänhe-&lt;br&gt;ten skulle fästa mindre tilltro till ett branschanknutet organ än till ett&lt;br&gt;offentligt tillsynsorgan. Vidare anförs att det kan medföra nackdelar för&lt;br&gt;konsumenter, om tillsynen anförtros ett organ som är knutet till mäklar-&lt;br&gt;branschen. Man pekar på risken för lojalitetskonflikter, som sägs kunna&lt;br&gt;innebära svårigheter för branschorganisationen att utesluta en betalande&lt;br&gt;medlem, och på risken för att eventuella disciplinära bedömningar blir&lt;br&gt;för milda. Dessutom sägs det vara en nackdel för konsumenter om det&lt;br&gt;branschanknutna tillsynsorganets beslut inte blir offentliga, till skillnad&lt;br&gt;från vad som gäller nu när länsstyrelserna lämnar ut uppgifter om beslut&lt;br&gt;i disciplinära frågor. Konsumenterna skulle då betas möjligheten att&lt;br&gt;undersöka huruvida en mäklare har varit föremål för tillsynsmyndig-&lt;br&gt;hetens uppmärksamhet. Mot det sist sagda hävdar andra remissinstanser&lt;br&gt;att det till skydd för enskilda mäklare och deras yrkesverksamhet kan&lt;br&gt;finnas ett behov av regler om sekretess för handläggningen hos det&lt;br&gt;branschanknutna tillsynsorganet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Flera remissinstanser anser det vara en nackdel med ett system där&lt;br&gt;tillsynen är uppdelad mellan ett offentligt och ett privat organ och me-&lt;br&gt;nar att det kan skapa förvirring för den som skall anlita en mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Många remissinstanser tar upp frågor som rör kompetenskonflikter&lt;br&gt;mellan de två tillsynsorganen. Man frågar sig om branschorganisationen&lt;br&gt;skall vara bunden av ett beslut av den offentliga tillsynsmyndigheten,&lt;br&gt;t.ex. om att återkalla registreringen för en mäklare, och om den offent-&lt;br&gt;liga tillsynsmyndigheten skall kunna ingripa mot en mäklare som står&lt;br&gt;under branschtillsyn. Man pekar också på risken för olika praxis hos de&lt;br&gt;båda tillsynsorganen. I det sammanhanget anförs att branschorganisa-&lt;br&gt;tionens beslut bör kunna överklagas, inte bara av rättssäkerhetsskäl,&lt;br&gt;utan också av hänsyn till behovet av en enhetlig praxis bl.a. när det&lt;br&gt;gäller begreppet god mäklarsed.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen vill i denna fråga inledningsvis framhålla att det är posi-&lt;br&gt;tivt om en branschorganisation vill och själv kan övervaka sina med-&lt;br&gt;lemmars verksamhet, särskilt om tillsynen kan organiseras på ett sådant&lt;br&gt;sätt att tillsynsorganet är helt skilt från den övriga verksamhet som&lt;br&gt;organisationen bedriver. Om tillsynen i privat regi fungerar, innebär det&lt;br&gt;att offentliga resurser frigörs. Till dessa allmänna synpunkter kan läggas&lt;br&gt;att en lösning som innebär att mäklarbranschen tar ansvar för tillsynen&lt;br&gt;över mäklare också har den fördelen att man kan räkna med att de som&lt;br&gt;skulle sköta tillsynsfrågorna har goda såväl teoretiska som praktiska&lt;br&gt;kunskaper om de speciella förhållanden som kan råda t.ex. inom ett&lt;br&gt;visst geografiskt område eller beträffande en viss typ av fastigheter.&lt;br&gt;Regeringen anser således att en branschorganiserad tillsyn i och för sig&lt;br&gt;väl skulle kunna uppfylla de krav som bör ställas på en effektiv tillsyn,&lt;br&gt;nämligen hög kompetens och goda resurser. Både från allmän synpunkt&lt;br&gt;och från konsumentsynpunkt är det också värdefullt med en lösning som&lt;br&gt;uppmuntrar mäklarna att utveckla sitt yrkeskunnande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det förslag som promemorian bygger på är utformat så att det blir&lt;br&gt;möjligt att undvika eller komma till rätta med många av de problem&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;som remissinstanserna har varit inne på. Som exempel kan nämnas att Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;branschföreningens tillsynsorgan kan ges en sådan sammansättning att&lt;br&gt;risken för lojalitetskonflikter eller alltför milda bedömningar motverkas.&lt;br&gt;Samtidigt är det dock så - som många av remissinstanserna har fram-&lt;br&gt;hållit - att flera viktiga frågor inte har fått sin lösning, däribland de&lt;br&gt;båda tillsynsorganens förhållande till varandra. Till detta kommer den&lt;br&gt;avgörande invändningen, nämligen att branschorganisationerna inte har&lt;br&gt;kunnat enas om en gemensam modell för tillsynen som åtminstone alla&lt;br&gt;de stora mäklarorganisationema ställer sig bakom.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sammantaget anser regeringen att så många frågor av både rättslig&lt;br&gt;och praktisk natur återstår att lösa att detta tillsammans med det faktum&lt;br&gt;att branschen inte har kunnat enas om en tillsynsorganisation innebär att&lt;br&gt;en lösning i enlighet med promemorieförslaget åtminstone inte för&lt;br&gt;närvarande bör genomföras. Regeringen är därför inte beredd att nu&lt;br&gt;föreslå det. I likhet med vad majoriteten av remissinstanserna förordar&lt;br&gt;bör i stället registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare även&lt;br&gt;framdeles skötas av en offentlig myndighet. Det är dock viktigt att&lt;br&gt;möjligheterna till medverkan från mäklarorganisationemas sida tas till&lt;br&gt;vara även med denna lösning. På så sätt kan flera av fördelarna med&lt;br&gt;promemorians förslag tas till vara. Frågan om hur det kan ske behand-&lt;br&gt;las i följande avsnitt.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;7.3 Registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare skall&lt;br&gt;utövas av en särskild nämnd&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Registrerings- och tillsynsfrågorna skall&lt;br&gt;skötas av en särskild nämnd, Fastighetsmäklamämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: I promemorian föreslås att, när tillsyn genom&lt;br&gt;en branschförening införs, den kvarvarande offentliga registreringen och&lt;br&gt;tillsynen skall koncentreras till en eller två länsstyrelser (se promemo-&lt;br&gt;rian s. 39)&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna godtar prome-&lt;br&gt;morians förslag. Några remissinstanser vill gå längre och föreslår att&lt;br&gt;registrerings- och tillsynsfrågorna anförtros en enda myndighet även för&lt;br&gt;det fall förslaget om branschtillsyn inte införs. Däremot anser de flesta&lt;br&gt;länsstyrelserna att registrerings- och tillsynsfrågor även i fortsättningen&lt;br&gt;bör skötas av länsstyrelsen i varje län. Några remissinstanser föreslår&lt;br&gt;alternativ till länsstyrelserna som tillsynsmyndighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Promemorians förslag bygger på&lt;br&gt;förutsättningen att en stor andel av tillsynsärendena skulle skötas av en&lt;br&gt;branschorganisation och att detta skulle frigöra resurser för den offent-&lt;br&gt;liga tillsynen. Som framgår av det föregående (se avsnitt 7.2) är rege-&lt;br&gt;ringen inte beredd att lägga något förslag i den riktningen. Likväl anser&lt;br&gt;regeringen att den offentliga tillsynsverksamheten måste förstärkas.&lt;br&gt;Övervägandena i det följande om hur tillsynen över fastighetsmäklare&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;23&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;framdeles skall organiseras bygger på den förutsättningen och regering- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;en kommer att i avsnitt 17 redovisa de ekonomiska förutsättningarna för&lt;br&gt;att åstadkomma detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna om tillsyn över fastighetsmäklare hänger nära sam-&lt;br&gt;man med föreskrifter om registrering av fastighetsmäklare. De bedöm-&lt;br&gt;ningar som görs i registreringsärenden liknar de bedömningar som görs&lt;br&gt;i tillsynsärenden, när tillsynsmyndigheten skall ta ställning till en even-&lt;br&gt;tuell återkallelse av registreringen. Beslut om återkallelse av registrering&lt;br&gt;leder till beslut avseende registret. En väsentlig förutsättning är därför&lt;br&gt;att den myndighet som skall ha hand om tillsynen också skall ha hand&lt;br&gt;om registret över fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Valet står nu mellan att en eller flera länsstyrelser eller någon annan&lt;br&gt;offentlig myndighet skall sköta registrering av och tillsyn över fastig-&lt;br&gt;hetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Länsstyrelsernas organisation bygger på att deras verksamhet är be-&lt;br&gt;gränsad till det egna länet. Enligt regeringens mening kan registrering&lt;br&gt;och tillsyn av fastighetsmäklare inte koncentreras till en eller några få&lt;br&gt;länsstyrelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Länsstyrelsernas arbete med registrering av fastighetsmäklare har&lt;br&gt;fungerat väl, men länsstyrelserna har hittills inte kunnat utföra en till-&lt;br&gt;fredsställande tillsyn över fastighetsmäklare (se avsnitt 7.1). En fullgod&lt;br&gt;tillsyn måste utformas så att den kan utövas fortlöpande och att den&lt;br&gt;personal som sysslar med tillsynsfrågorna har hög kompetens. En förut-&lt;br&gt;sättning för att dessa krav skall kunna uppfyllas är att tillsynsverksam-&lt;br&gt;heten har en så stor volym att den kan ge kontinuerlig sysselsättning åt&lt;br&gt;den som har hand om verksamheten. Vidare är det önskvärt att verk-&lt;br&gt;samheten ger underlag för att sysselsätta mer än en person. Utom i&lt;br&gt;storstadslänen är antalet tillsynsfrågor inte av den omfattningen att&lt;br&gt;länsstyrelserna kan uppfylla dessa förutsättningar. Regeringen anser att&lt;br&gt;det därför finns en risk för att tillsynsärendena även i fortsättningen&lt;br&gt;åtminstone tidvis kommer att läggas åt sidan när den personal som&lt;br&gt;sysslar med tillsynsfrågor måste prioritera andra arbetsuppgifter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Några av remissinstanserna föreslår att tillsynen läggs på någon annan&lt;br&gt;myndighet än länsstyrelserna. Som tänkbara myndigheter nämns Kom-&lt;br&gt;merskollegium, handelskamrama under tillsyn av Kommerskollegium&lt;br&gt;och Konsumentverket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens mening finns det inte någon lokal eller regional&lt;br&gt;myndighet eller organisation som på ett bättre sätt än länsstyrelserna&lt;br&gt;skulle kunna sköta registrerings- och tillsynsfrågor. Dessutom bör den&lt;br&gt;organisation som har denna uppgift inte stå under tillsyn av någon&lt;br&gt;annan myndighet. Tillsyn genom handelskamrama är därför inte ett&lt;br&gt;lämpligt alternativ. Inte heller Konsumentverket bör komma i fråga.&lt;br&gt;Fästighetsmäklarlagen och därmed tillsynsverksamheten gäller nämligen&lt;br&gt;inte bara konsumentförhållanden. Kommerskollegium har för närvaran-&lt;br&gt;de hand om auktorisation av och tillsyn över revisorer och har därför&lt;br&gt;erfarenhet av tillsynsverksamhet. Kommerskollegium står emellertid&lt;br&gt;inför en omorganisation. Syftet är att kollegiet skall renodlas som han-&lt;br&gt;delspolitisk myndighet och att de uppgifter kollegiet har på det närings- &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;24&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;rättsliga området skall överföras till andra myndigheter (se prop.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1991/92:100, bilaga 4 s. 217 och prop. 1992/93: 100, bilaga 4 s. 203).&lt;br&gt;I prop. 1993/94:138 Kommerskollegium m.m. förordas att tillsynen&lt;br&gt;över revisorer får ligga kvar hos Kommerskollegium i avvaktan på&lt;br&gt;fortsatt utredning om andra tillsynslösningar. Med hänsyn till dessa om-&lt;br&gt;ständigheter anser regeringen att det inte är lämpligt att nu överföra&lt;br&gt;frågor om tillsyn över fastighetsmäklare till Kommerskollegium.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Kammarkollegiet skulle kunna vara ett tänkbart alternativ för tillsyn&lt;br&gt;även över fastighetsmäklare. En omständighet som därvid måste beaktas&lt;br&gt;är emellertid att kollegiet i sin nuvarande verksamhet i vissa fall anlitar&lt;br&gt;fastighetsmäklare. Detta kan ge upphov till konflikter. Ett tillsynsärende&lt;br&gt;kan komma att avse en mäklare som Kammarkollegiet anlitar, vilket&lt;br&gt;inte är lämpligt eftersom Kammarkollegiet skulle kunna misstänkas för&lt;br&gt;bristande objektivitet. Sådana situationer skulle kunna skada förtroendet&lt;br&gt;för Kammarkollegiets verksamhet. Därför bör inte heller Kammarkolle-&lt;br&gt;giet sköta frågor om registrering av och tillsyn över fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot bakgrund av vad som nu anförts och därvid främst de osäkerhets-&lt;br&gt;faktorer som är förenade med en fortsatt tillsyn genom länsstyrelserna&lt;br&gt;anser regeringen att det lämpligaste alternativet är att skapa en ny orga-&lt;br&gt;nisation som ges både resurser och kompetens att snabbt komma igång&lt;br&gt;med en effektiv och tillräcklig tillsyn över fastighetsmäklare och som&lt;br&gt;samtidigt kan sköta registreringsfrågoma. För det ändamålet bör en&lt;br&gt;särskild nämnd, benämnd Fastighetsmäklamämnden, inrättas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En av bristema med den nuvarande tillsynen är att många av dem&lt;br&gt;som sysslar med tillsynsfrågor inte har eller kan vidmakthålla tillräckligt&lt;br&gt;ingående kunskaper om olika förhållanden på fastighetsmarknaden.&lt;br&gt;Fastighetsmäklamämnden bör därför ges en så bred sammansättning att&lt;br&gt;kunskaper inom olika områden tillförs nämnden. Bland dem som i dag&lt;br&gt;sysslar med tillsynsfrågor finns erfarenheter och kunskaper om sådana&lt;br&gt;frågor som nämnden skall syssla med. Även inom mäklarbranschen&lt;br&gt;finns såväl teoretiska som praktiska kunskaper. De stora mäklarorga-&lt;br&gt;nisationema har lokalavdelningar över hela landet. Genom dessa organi-&lt;br&gt;sationer kan nämnden således få kännedom om förhållandena på en viss&lt;br&gt;ort eller inom ett visst område. Även organisationer som företräder&lt;br&gt;mäklarnas kunder har god kännedom om fastighetsmäklarffågor. Kon-&lt;br&gt;sumentverket har lokal förankring bl.a. genom kommunernas konsu-&lt;br&gt;mentvägledare. I nämnden bör således ingå ledamöter med särskild&lt;br&gt;insikt i de frågor som nämnden skall syssla med. Nämnden bör ges&lt;br&gt;sådan sammansättning att dess majoritet utgörs av ledamöter som inte&lt;br&gt;representerar något visst partsintresse. Till ordförande bör utses en&lt;br&gt;erfåren domare. Genom den lösning som nu föreslås anser regeringen&lt;br&gt;att förutsättningar skapas for en hög kompetens hos tillsynsmyndighe-&lt;br&gt;ten. Genom att landets alla tillsynsärenden samlas hos en myndighet&lt;br&gt;kommer antalet tillsynsärenden att bli så stort att det finns underlag för&lt;br&gt;en kontinuerlig tillsynsverksamhet. Nämnden kan följa lokala förhållan-&lt;br&gt;den dels genom nämndens ledamöter, dels genom att följa massmedier&lt;br&gt;från hela landet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Att inrätta en särskild tillsynsnämnd torde inte kräva särskilt stora&lt;br&gt;organisatoriska resurser. Nämnden blir en liten myndighet, vars kansli-&lt;br&gt;göromål med fördel kan skötas av en annan myndighet. Regeringen&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;25&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;anser att den uppgiften lämpligen kan läggas på Kammarkollegiet. Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;Kammarkollegiet bör också tillhandahålla den personal som skall bereda&lt;br&gt;och föredra ärendena inför nämnden. Fastighetsmäklamämnden bör&lt;br&gt;emellertid vara en självständig myndighet. Att Kammarkollegiet i annan&lt;br&gt;verksamhet anlitar fastighetsmäklare bör därför inte inverka på förtroen-&lt;br&gt;det för nämndens objektivitet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågor om nämndens sammansättning och arbetsformer bör regleras i&lt;br&gt;en förordning.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;7.4 Tillsynsverksamheten&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: I mäklarlagen skall tas in en uttrycklig&lt;br&gt;bestämmelse om Fastighetsmäklamämndens ansvar att se till att&lt;br&gt;mäklare iakttar sina skyldigheter enligt lagen. Nämnden skall i sin&lt;br&gt;tillsynsverksamhet ha rätt att granska akter, bokföring och övriga&lt;br&gt;handlingar som hör till mäklarens verksamhet. En mäklare skall&lt;br&gt;vara skyldig att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: I promemorian föreslås att länsstyrelsen får&lt;br&gt;ett uttryckligt ansvar att se till att de mäklare som står under offentlig&lt;br&gt;registrering iakttar sina skyldigheter enligt lagen. Vidare föreslås att&lt;br&gt;länsstyrelsen i sin verksamhet skall ha rätt att granska akter, bokföring&lt;br&gt;och övriga handlingar som hör till mäklarens verksamhet (se promemo-&lt;br&gt;rian s. 41).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Remissinstanserna instämmer i promemorians&lt;br&gt;förslag. Länsstyrelsen i Stockholms län föreslår att en regel införs i&lt;br&gt;mäklarlagen om att mäklare skall vara skyldiga att föra förteckning över&lt;br&gt;mottagna uppdrag och affarsavslut samt att i tio år förvara handlingar&lt;br&gt;som rör handlagda uppdrag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: I mäklarlagen finns det för närvaran-&lt;br&gt;de ingen särskild bestämmelse om att länsstyrelsen har ansvaret för&lt;br&gt;tillsynen över fastighetsmäklama. Även om detta ligger i sakens natur,&lt;br&gt;bör en uttrycklig bestämmelse om tillsynen tas in i lagen, när nu till-&lt;br&gt;synsfrågorna skall skötas av en särskild myndighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Från länsstyrelserna, som för närvarande har hand om dessa frågor,&lt;br&gt;har i många sammanhang klagats på att de saknar verksamma medel för&lt;br&gt;att bedriva tillsynsverksamheten på ett effektivt sätt. Det har framhållits&lt;br&gt;att det ofta är omöjligt att utreda ärenden därför att mäklaren vägrar att&lt;br&gt;samarbeta. För att tillsynsärenden inte skall fördröjas genom att mäkla-&lt;br&gt;ren vägrar lämna upplysningar bör det i lagen föreskrivas en uttrycklig&lt;br&gt;skyldighet för mäklaren att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.&lt;br&gt;För att i övrigt säkerställa förutsättningarna för att utredningen i till-&lt;br&gt;synsärenden skall kunna bedrivas effektivt och på ett meningsfullt sätt&lt;br&gt;bör den nya fastighetsmäklamämnden vara garanterad tillgång till det&lt;br&gt;material som finns hos mäklaren och som har betydelse för bedömning-&lt;br&gt;en i det ärende som utreds. Regeringen föreslår därför att mäklare skall&lt;br&gt;vara skyldiga att låta tillsynsmyndigheten få tillgång till sådant material.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;26&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För uppgifter om mäklare och andra enskilda hos nämnden bör sekre- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;tess gälla. Regeringen kan meddela föreskrifter om det med stöd av&lt;br&gt;8 kap. 6 § sekretesslagen (1980:100).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en mäklare åsidosätter sin skyldighet att medge granskning eller&lt;br&gt;att lämna uppgifter för tillsynen, bör det kunna föranleda avregistrering.&lt;br&gt;Det finns därför inte något behov av regler om vitesföreläggande. I för-&lt;br&gt;fattningskommentaren behandlas frågan om i vilka fäll avregistrering&lt;br&gt;kan bli aktuell.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I bokföringslagen (1976:125) finns bestämmelser bl.a. om näringsid-&lt;br&gt;kares skyldighet att förvara handlingar. Denna skyldighet torde innefatta&lt;br&gt;de handlingar som kan vara av intresse vid Fastighetsmäklamämndens&lt;br&gt;granskning. Det behövs därför ingen särskild bestämmelse i mäklarla-&lt;br&gt;gen om skyldighet att förvara handlingar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det är viktigt att tillsynsmyndigheten aktivt ägnar sig åt tillsynsfrågor.&lt;br&gt;En aktiv tillsyn bör innefatta att Fastighetsmäklamämnden noga utreder&lt;br&gt;inkomna anmälningar och klagomål mot mäklare. Men nämnden bör&lt;br&gt;också på eget initiativ bevaka och följa upp de lokala förhållandena på&lt;br&gt;fastighetsmäklarområdet. En annan viktig tillsynsuppgift är naturligtvis&lt;br&gt;att se till att mäklare rättar sig efter de beslut som nämnden har fattat. I&lt;br&gt;den mån en mäklare inte gör det, är det angeläget att nämnden agerar&lt;br&gt;snabbt med nya åtgärder.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En effektiv och omsorgsfull tillsyn kräver ingående kunskaper om&lt;br&gt;mäklarbranschen. Det gäller inte enbart kunskaper om fakta, såsom&lt;br&gt;marknadspriset för fastigheter på en viss ort, utan också kunskaper som&lt;br&gt;kan utgöra grund för olika lämplighetsbedömningar. När nu tillsynsupp-&lt;br&gt;giftema i fortsättningen anförtros åt en särskild myndighet förutsätter&lt;br&gt;det att den vid behov samarbetar med andra myndigheter för att upp-&lt;br&gt;rätthålla en fullgod tillsynsverksamhet. Men även information från annat&lt;br&gt;håll kan i många fäll vara till nytta för nämnden. Som exempel kan&lt;br&gt;nämnas att mäklarorganisationema har stora kunskaper i de frågor som&lt;br&gt;aktualiseras vid tillsyn över fastighetsmäklare. De större organisationer-&lt;br&gt;na har genom sina lokalavdelningar kännedom om lokala förhållanden.&lt;br&gt;Även Konsumentverket får bl.a. genom de kommunala konsumentvägle-&lt;br&gt;dama god kännedom om lokala förhållanden. Dessa kunskaper bör&lt;br&gt;kunna tas till vara genom den nya nämndens sammansättning. Bestäm-&lt;br&gt;melser om nämnden och dess sammansättning kommer att meddelas av&lt;br&gt;regeringen i förordningsform.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med den utformning tillsynsreglema föreslås få kommer oregistrerade&lt;br&gt;mäklare - det kan röra sig om mäklare som aldrig varit registrerade&lt;br&gt;eller sådana vars registrering upphört av någon orsak - som yrkesmäs-&lt;br&gt;sigt förmedlar fastigheter i strid med lagens bestämmelser inte att stå&lt;br&gt;under Fastighetsmäklamämndens tillsyn. Nämnden bör emellertid ha ett&lt;br&gt;ansvar även för att stävja mäklarverksamhet som bedrivs av oregistre-&lt;br&gt;rade mäklare. Om det finns anledning anta att någon yrkesmässigt&lt;br&gt;förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering och&lt;br&gt;det kommer till Fastighetsmäklamämndens kännedom, bör det åligga&lt;br&gt;nämnden att anmäla detta till åtal. En bestämmelse om detta bör med-&lt;br&gt;delas i förordningsform. Frågan om straffansvar för oregistrerade mäk- &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;27&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;lare behandlas i avsnitt 8.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;7.5 Överklagande av Fastighetsmäklamämndens beslut&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Fastighetsmäklamämndens beslut skall&lt;br&gt;överklagas hos länsrätt. Prövningstillstånd skall krävas vid över-&lt;br&gt;klagande till kammarrätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorian: I promemorian föreslås ingen ändring av den nuvaran-&lt;br&gt;de bestämmelsen i 9 § mäklarlagen om att länsstyrelsens beslut får&lt;br&gt;överklagas till kammarrätten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna berör inte frågan särskilt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: I domstolsutredningens betänkande&lt;br&gt;Domstolarna inför 2000-talet Arbetsuppgifter och förfaranderegler&lt;br&gt;(SOU 1991:106) behandlas bl.a. frågor om överklagande och instans-&lt;br&gt;ordning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller instansordningen i de allmänna förvaltningsdomstolarna&lt;br&gt;bör enligt utredningen en principiell utgångspunkt vara att den första&lt;br&gt;domstolsprövningen av ett förvaltningsärende alltid skall ske i länsrätt.&lt;br&gt;I betänkandet föreslås bl.a. att länsstyrelsernas beslut enligt mäklarlagen&lt;br&gt;skall överklagas till länsrätt (se s. 424). Utan att lägga något förslag&lt;br&gt;anför utredningen vidare att det finns mycket som talar för att det i bl.a.&lt;br&gt;mål om fastighetsmäklare införs prövningstillstånd vid överklagande till&lt;br&gt;kammarrätten. Som argument för prövningstillstånd anförs att dessa&lt;br&gt;ärenden är utredda och prövade av en förvaltningsmyndighet och där-&lt;br&gt;efter fullständigt prövade av länsrätten innan de kan komma under&lt;br&gt;kammarrättens prövning och att det knappast kan hävdas att målen är av&lt;br&gt;den karaktär att det är nödvändigt med två fullständiga domstolspröv-&lt;br&gt;ningar (se s. 341).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen har i 1993 års budgetproposition ställt sig bakom prin-&lt;br&gt;cipen om att den första domstolsprövningen i förvaltningsmål skall ligga&lt;br&gt;i länsrätt (se prop. 1992/93:100, bil. 3 s. 24 f. och s. 93). Riksdagen&lt;br&gt;har godkänt de i propositionen angivna riktlinjerna (bet.&lt;br&gt;1992/93:JuU24, rskr. 1992/93:289).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt 14 § lagen (1971:289) om allmänna förvaltningsdomstolar&lt;br&gt;gäller från den 1 oktober 1994 att om det i lag eller annan författning&lt;br&gt;föreskrivs att talan skall väckas vid eller överklagas till allmän&lt;br&gt;förvaltningsdomstol, det skall göras vid länsrätt (prop. 1993/94:133 s. 6&lt;br&gt;och s. 29 f.). Vidare gäller från samma dag en ny bestämmelse i för-&lt;br&gt;valtningsprocesslagen, 34 a §, om prövningstillstånd i kammarrätt.&lt;br&gt;Enligt den bestämmelsen får kammarrätten i de fall där det är särskilt&lt;br&gt;föreskrivet pröva ett överklagande från länsrätten endast om kammarrät-&lt;br&gt;ten har meddelat prövningstillstånd (se prop. 1993/94:133 s. 10 och s.&lt;br&gt;33 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I enlighet med det principiella ställningstagandet i budgetpropositionen&lt;br&gt;om länsrätt som första domstolsinstans inom de allmänna förvaltnings-&lt;br&gt;domstolarna och förslaget till ändring i lagen om allmänna förvaltnings-&lt;br&gt;domstolar bör det i mäklarlagen tas in en bestämmelse om att Fastig-&lt;br&gt;hetsmäklamämndens beslut skall överklagas till allmän förvaltnings-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;28&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;domstol. Detta innebär att nämndens beslut kommer att överklagas till Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;länsrätt, som gör en fullständig prövning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt 33 § förvaltningsprocesslagen förs talan mot länsrätts beslut&lt;br&gt;hos kammarrätt. Ytterligare en prövningsinstans tillkommer alltså jäm-&lt;br&gt;fört med vad som gäller nu. Regeringen instämmer i de bedömningar&lt;br&gt;som Domstolsutredningen har gjort i frågan om prövningstillstånd.&lt;br&gt;Dessutom skulle ytterligare en prövningsinstans innebära en förlängning&lt;br&gt;av tiden till dess att ett mål om fastighetsmäklare kan avgöras slutligt,&lt;br&gt;något som skulle motverka intresset av snabb handläggning. Därför bör&lt;br&gt;det i mäklarlagen tas in en bestämmelse om att prövningstillstånd krävs&lt;br&gt;vid överklagande till kammarrätten.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;8 Straffansvar för oregistrerade mäklare?&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Den som yrkesmässigt bedriver registre-&lt;br&gt;ringspliktig fastighetsförmedling utan att vara registrerad skall&lt;br&gt;kunna dömas till böter eller fängelse i högst sex månader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: I promemorian föreslås att den som yrkes-&lt;br&gt;mässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om regist-&lt;br&gt;rering skall dömas till böter (se promemorian s. 42 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Remissinstanserna är genomgående positiva till&lt;br&gt;förslaget men många av dem som yttrar sig särskilt i frågan anser att&lt;br&gt;fängelse bör ingå i straffskalan. Konsumentverket föreslår att det i&lt;br&gt;mäklarlagen införs en bestämmelse om att oregistrerade mäklare inte&lt;br&gt;har rätt till ersättning för sitt uppdrag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Mäklare som är yrkesmässigt verk-&lt;br&gt;samma utan att vara registrerade, s.k. svartmäklare, har i huvudsak&lt;br&gt;varit ett storstadsproblem. De uppträder främst i tider när konjunktu-&lt;br&gt;rerna är gynnsamma på fastighetsmarknaden. De är i allmänhet svåra&lt;br&gt;att upptäcka.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt den nuvarande lagen är det möjligt att vid vite förelägga oregi-&lt;br&gt;strerade mäklare att upphöra med verksamheten. Om vitesföreläggandet&lt;br&gt;inte följs, prövar länsrätten på hemställan av länsstyrelsen frågan om&lt;br&gt;utdömande av vitet. Båda dessa förfaranden är arbetskrävande för läns-&lt;br&gt;styrelsen och de kan ta lång tid, om den mäklare som berörs undandrar&lt;br&gt;sig delgivning. Med hänsyn till intresset av snabbhet vid denna typ av&lt;br&gt;ärenden är den beskrivna ordningen inte acceptabel.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Från flera håll har framförts förslag om att yrkesmässig fastighetsför-&lt;br&gt;medling som bedrivs av den som inte är registrerad skall straffbeläggas.&lt;br&gt;De mäklare som väljer att förmedla fastigheter utan att bry sig om&lt;br&gt;registreringsplikten kan troligen i stort sett inordnas i gruppen oseriösa.&lt;br&gt;Med tanke på de risker som de utsätter sina kunder för, t.ex. genom att&lt;br&gt;vara utan ansvarsförsäkring, finns det skäl att se allvarligt på oregistre-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;29&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;rade mäklares verksamhet. Det bör markeras från det allmännas sida Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;genom att verksamheten kriminaliseras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I promemorian föreslås att straffet för yrkesmässig fästighetsförmed-&lt;br&gt;ling utan registrering skall vara böter. De flesta remissinstanserna anser&lt;br&gt;att fängelse bör ingå i straffskalan i grövre fäll. Det anförs att böter inte&lt;br&gt;är en tillräckligt kännbar påföljd, eftersom verksamheten ofta rör stora&lt;br&gt;värden och den som driver mäklarverksamhet utan att vara registrerad&lt;br&gt;därför inte ser böterna som annat än en kostnad i verksamheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Att yrkesmässigt bedriva registreringspliktig fastighetsförmedling utan&lt;br&gt;att vara registrerad är en så allvarlig överträdelse att även frihetsbe-&lt;br&gt;rövande påföljd bör kunna dömas ut. En oregistrerad mäklare som&lt;br&gt;yrkesmässigt förmedlar fastigheter bör därför kunna dömas till fängelse&lt;br&gt;i högst sex månader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Flera remissinstanser föreslår ett skydd för benämningen fastighets-&lt;br&gt;mäklare. Mäklarsamfundet föreslår att det skall vara straffbart att utan&lt;br&gt;registrering använda sig av den benämningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I 1 § mäklarlagen definieras vem som enligt lagen är att anse som&lt;br&gt;fastighetsmäklare, nämligen den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter&lt;br&gt;m.m. Genom den straffbestämmelse som nu föreslås blir det straffbart&lt;br&gt;att yrkesmässigt förmedla fastigheter utan att vara registrerad. Det ställs&lt;br&gt;inte något krav på att förmedlingsverksamheten har resulterat i ett slut-&lt;br&gt;fört uppdrag, utan det kan vara tillräckligt att vidta t.ex. olika mark-&lt;br&gt;nadsföringsåtgärder utan att vara registrerad. Det är i sådana samman-&lt;br&gt;hang som användningen av benämningen fastighetsmäklare torde för-&lt;br&gt;komma. Det torde därför inte behövas någon särskild straffbestämmelse&lt;br&gt;angående användningen av benämningen fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En bestämmelse som innebär att oregistrerade mäklare inte skall ha&lt;br&gt;rätt till ersättning för sitt uppdrag skulle visserligen kunna vara ett&lt;br&gt;komplement till straffbestämmelsen. Den som inte kan förvänta sig&lt;br&gt;någon ersättning för sitt arbete torde knappast vara intresserad av att&lt;br&gt;utföra det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En bestämmelse om att mäklaren inte har rätt till provision är emel-&lt;br&gt;lertid förenad med flera nackdelar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om mäklaren fullgjort sitt uppdrag väl gentemot säljare och köpare,&lt;br&gt;skulle utebliven provision komma att fungera närmast som en ekono-&lt;br&gt;misk påföljd för mäklaren för att han inte fullgjort sin registreringsskyl-&lt;br&gt;dighet. Påföljden är dock civilrättslig och skulle komma uppdragsgiva-&lt;br&gt;ren till godo på ett sätt som har karaktär av obehörig vinst.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En mäklare kan dessutom ha bibringats en felaktig uppfattning om&lt;br&gt;registreringskravets innebörd, t.ex efter kontakt med en tjänsteman hos&lt;br&gt;någon myndighet eller hos en mäklarorganisation. Att uppdragsgivaren&lt;br&gt;skulle slippa betala provision i ett sådant fall även om uppdraget skötts&lt;br&gt;oklanderligt, är knappast rimligt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Till detta kommer att provisionen i allmänhet kommer att ha avräk-&lt;br&gt;nats mot handpenning eller erlagts vid slutavräkning. Om mäklaren inte&lt;br&gt;betalar godvilligt, måste uppdragsgivaren därför stämma mäklaren. I&lt;br&gt;sådana fall kan påföljden visa sig vara ineffektiv och tvistskapande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En bestämmelse av det diskuterade slaget bör således inte införas. Om &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;30&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;mäklaren däremot har åsidosatt sina skyldigheter gentemot köparen eller&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;säljaren, har uppdragsgivaren ett befogat intresse av att inte behöva Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;betala full ersättning för mäklarens arbete. För denna situation finns en&lt;br&gt;bestämmelse i den nuvarande mäklarlagen, som innebär att ersättningen&lt;br&gt;kan sättas ned. Den bestämmelsen föreslås bli överflyttad till den nya&lt;br&gt;lagen. Med hänsyn till detta torde det knappast behövas ytterligare en&lt;br&gt;bestämmelse som avser mäklarens rätt till ersättning.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;9 Förutsättningarna för registrering&lt;/h2&gt;
&lt;h3&gt;9.1 Utbildning, examination&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Endast mäklare som har tillfredsställande&lt;br&gt;kunskaper skall kunna registreras av Fastighetsmäklamämnden.&lt;br&gt;Kunskapsprövning i fråga om den utbildning som krävs för regist-&lt;br&gt;rering som fastighetsmäklare skall skötas av en stiftelse, som&lt;br&gt;också skall ha ansvar för att kunskapskraven fortlöpande omprö-&lt;br&gt;vas och vid behov ändras.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se&lt;br&gt;promemorian s. 44).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Av de remissinstanser som har yttrat sig i frågan&lt;br&gt;lämnar Skolverket och Institutet för fastighetsrättslig forskning vid&lt;br&gt;Uppsala universitet förslaget om inrättande av en stiftelse utan invänd-&lt;br&gt;ning. Andra, bl.a. vissa länsstyrelser och utbildningsinstanser, är positi-&lt;br&gt;va till att ansvaret för utbildning och examination av fastighetsmäklare&lt;br&gt;läggs på ett centralt organ men anser att styrelsen för den planerade&lt;br&gt;stiftelsen bör ha en annan sammansättning än den som anges i prome-&lt;br&gt;morian för att offentliga intressen skall tillgodoses. Länsstyrelserna i&lt;br&gt;Gävleborgs och Kopparbergs län och vissa av utbildningsanordnama,&lt;br&gt;bl.a. Högskolan i Gävle/Sandviken, pekar på risken för lojalitetskon-&lt;br&gt;flikter och anser att ansvaret bör läggas på ett helt fristående organ utan&lt;br&gt;anknytning till mäklarbranschen. Statens skola för vuxna i Härnösand&lt;br&gt;förordar att utbildningen av fastighetsmäklare även i fortsättningen&lt;br&gt;bedrivs i skolväsendets regi. Konsumentverket föreslår att möjligheten&lt;br&gt;till s.k. särskild prövning skall upphöra. Juridiska fakultetsnämnden vid&lt;br&gt;Stockholms universitet och Mäklarsamfundet tar upp frågor som rör&lt;br&gt;högre utbildning för fastighetsmäklare. Stockholms universitet anför&lt;br&gt;dessutom att lagstiftning om utbildning av fastighetsmäklare bör anstå&lt;br&gt;till dess frågan om vilka kompetens- och registreringskrav som bör&lt;br&gt;ställas på mäklare med utbildning i ett annat EES-land har klarats ut.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: I promemorian (s. 44 f.) redovisas&lt;br&gt;de utbildningskrav som gäller enligt nuvarande bestämmelser samt hur&lt;br&gt;och av vilka utbildning och examination för närvarande anordnas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Liksom hittills skall gälla att endast den som har tillfredsställande&lt;br&gt;kunskaper skall kunna få bli registrerad som fastighetsmäklare. Ytterst&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;31&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;blir det alltså den nya Fastighetsmäklamämnden som får ansvaret för&lt;br&gt;mäklarkårens kunskapsnivå.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Fastighetsmäklarutbildningen bör vara direkt anpassad till de formella&lt;br&gt;kraven för registrering som fastighetsmäklare. Det är också av vikt att&lt;br&gt;utbildningen hela tiden hålls aktuell vad avser nya bestämmelser och&lt;br&gt;praxis på de områden som ingår i utbildningen. Utbildningen bör syfta&lt;br&gt;till att alla de som har genomgått den uppfyller samma grundläggande&lt;br&gt;kunskapskrav. Den som anlitar en registrerad mäklare skall kunna lita&lt;br&gt;på att mäklaren har nödvändiga grundkunskaper. Kunskapsproven bör&lt;br&gt;därför vara lika för alla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det anförda talar för att ansvaret för utbildnings- och examinations-&lt;br&gt;frågor bör ligga på ett centralt organ. De flesta remissinstanserna delar&lt;br&gt;denna uppfattning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklarsamfundet och Sveriges Fastighetsmäklarförbund (SMF) har&lt;br&gt;åtagit sig att tillsammans anslå medel för bildandet av en stiftelse, som&lt;br&gt;självständigt skall ansvara för utformningen och genomförandet av prov&lt;br&gt;samt utfärda bevis över godkända prov. Stiftelsen skall också svara för&lt;br&gt;att det anordnas prövningstillfällen i den omfattning och på det antal&lt;br&gt;platser i landet som krävs för att tillgodose efterfrågan. Avsikten är inte&lt;br&gt;att stiftelsen skall utfärda kursplaner av den typ som Skolöverstyrelsen&lt;br&gt;tidigare har gett ut. Stiftelsen skall i stället fortlöpande anpassa kun-&lt;br&gt;skapskraven till utvecklingen inom branschen och på lagstiftningsom-&lt;br&gt;rådet och den skall även kunna besluta om en ökning av kunskapskra-&lt;br&gt;ven i de hänseenden där detta är motiverat. Stiftelsen skall verka för att&lt;br&gt;utbildningen hos skilda utbildningsanordnare håller god kvalitet och att&lt;br&gt;den kan utformas så att den ger de kunskaper som fordras för godkänt&lt;br&gt;prov. Till ledning för utbildningsanordnama skall stiftelsen därför lämna&lt;br&gt;anvisningar om litteratur och eventuellt nödvändiga undervisningsin-&lt;br&gt;satser. Det kan förutsättas att utbildningen hos olika utbildningsanordna-&lt;br&gt;re - som nu - kommer att omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling,&lt;br&gt;byggnads- och värderingsteknik och fastighetsekonomi och att nivån på&lt;br&gt;utbildningskraven kommer att bli minst lika hög som tidigare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ytterligare en uppgift för stiftelsen skall vara att på olika sätt sprida&lt;br&gt;information om vilka utbildningskrav som gäller och om vilka utbild-&lt;br&gt;ningsanordnare som finns.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Stiftelsens verksamhet skall ledas av en styrelse som enligt ett utkast&lt;br&gt;till stiftelseurkund skall bestå av sju ordinarie ledamöter och tre supple-&lt;br&gt;anter. Styrelsens ordförande skall vara lagfaren och ha domarerfarenhet.&lt;br&gt;Ordföranden liksom två andra styrelseledamöter skall utses av regering-&lt;br&gt;en. Övriga fyra ledamöter skall utses av stiftarna till lika antal. Två av&lt;br&gt;dem skall vara erfarna och fullt yrkesverksamma fastighetsmäklare och&lt;br&gt;två av dem experter inom kunskapsområden som behövs för stiftelsens&lt;br&gt;kompetens.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En stiftelse med de uppgifter som anges i organisationernas åtagande&lt;br&gt;kan väl fylla funktionen som centralt organ för utbildning och examina-&lt;br&gt;tion av fastighetsmäklare. På detta sätt uppnås en likvärdig och rättvis&lt;br&gt;prövning av alla och kunskapskraven kan anpassas efter hand som det&lt;br&gt;behövs. Att examinationen lyfts bort från utbildningsanordnama innebär&lt;br&gt;att de får konkurrera på lika villkor och utslagsgivande i det samman-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;32&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;hanget blir kvaliteten på utbildningen. Samtidigt tillvaratas de nuvarande Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;utbildningsanordnamas kunskaper och erfarenheter. Eftersom kunskaps-&lt;br&gt;proven blir lika för alla undanröjs förutsättningarna för spekulationer&lt;br&gt;om vilken utbildares prövningsförfarande som är gynnsammast för den&lt;br&gt;som är dåligt förberedd. Det innebär också att det inte finns skäl att ta&lt;br&gt;bort möjligheten till s.k. särskild prövning för den som på egen hand&lt;br&gt;har läst in kursfordringarna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den starkaste remisskritiken gäller hur stiftelsens styrelse skall vara&lt;br&gt;sammansatt. Det har uttalats farhågor inför tanken på stiftelsens nära&lt;br&gt;anknytning till mäklarbranschen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Stiftelsens styrelse föreslås emellertid ha en sammansättning som är&lt;br&gt;avsedd att skapa garantier för att de frågor som stiftelsen skall ha an-&lt;br&gt;svar för kommer att handläggas på ett objektivt och kvalificerat sätt.&lt;br&gt;Sålunda skall styrelsens ordförande utses av regeringen. Ordföranden&lt;br&gt;skall vara lagfaren och ha erfarenhet av domarvärv. Ytterligare två av&lt;br&gt;styrelseledamöterna skall utses av regeringen. Mot denna bakgrund&lt;br&gt;finns det anledning att tro att den föreslagna stiftelsen kan anförtros&lt;br&gt;ansvaret för utbildnings- och examinationsfrågor. Regeringen föreslår&lt;br&gt;därför att en stiftelsen får ansvaret för dessa.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De författningsändringar som aktualiseras av förslaget i denna del kan&lt;br&gt;ske i förordningsform. Regeringen kommer senare att besluta om de&lt;br&gt;ändringar som behövs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den ordning som nu föreslås innebär att medborgare i andra EES-län-&lt;br&gt;der - liksom medborgare från övriga länder - får rätt att på lika villkor&lt;br&gt;som svenska medborgare genomgå utbildning och kunskapsprov för&lt;br&gt;fastighetsmäklare samt registreras. Detta ligger väl i linje med prin-&lt;br&gt;ciperna om fri rörlighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det finns inga särskilda EG-regler om mäklares utbildning. Det finns&lt;br&gt;emellertid EG-direktiv om erkännande av behörighetsgivande högre&lt;br&gt;utbildning (89/48/EEG och 92/51/EEG). Enligt dessa direktiv kan en&lt;br&gt;fastighetsmäklare från ett EES-land under vissa förhållanden få sin&lt;br&gt;behörighet godkänd i ett annat EES-land. Detta får beaktas när före-&lt;br&gt;skrifter utfärdas om villkoren för registrering och om registreringsför-&lt;br&gt;farandet.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;9.2 Personlig lämplighet&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Lämplighetsprövningen av den som ansöker&lt;br&gt;om registrering som fastighetsmäklare skall skärpas. I lagen införs&lt;br&gt;ett uttryckligt krav på redbarhet som villkor för registrering.&lt;br&gt;Endast den som avser att vara verksam som fastighetsmäklare&lt;br&gt;skall få registreras. Fastighetsmäklaren skall ha en ansvarsförsäk-&lt;br&gt;ring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om han&lt;br&gt;åsidosätter sina skyldigheter mot köpare och säljare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;33&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se&lt;br&gt;promemorian s. 47). Promemorians förslag innebär dock att inte bara&lt;br&gt;försäkringsobligatoriet utan även försäkringsbeloppet skall anges i lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Remissinstanserna är huvudsakligen positiva till&lt;br&gt;förslaget om att ett krav på redbarhet skall tas in i lagen. Vissa av dem,&lt;br&gt;däribland Sveriges advokatsamfund och några länsstyrelser, anser att&lt;br&gt;kravet bör uttryckas på ett annat sätt. Bland andra Kammarrätten i&lt;br&gt;Göteborg anför att det kan vara svårt att bedöma någons avsikt att vara&lt;br&gt;verksam som fastighetsmäklare och menar att det inte bör ställas något&lt;br&gt;krav på sådan avsikt som villkor för registrering. Remissinstanserna&lt;br&gt;godtar förslaget om en höjning av försäkringsbeloppet för ansvarsför-&lt;br&gt;säkringen. Försäkringsförbundet och Villaägarnas Riksförbund föreslår&lt;br&gt;att beloppet knyts till basbeloppet enligt lagen (1962:381) om allmän&lt;br&gt;försäkring. Remissinstanserna tar också upp andra frågor som rör vill-&lt;br&gt;koren för den obligatoriska ansvarsförsäkringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Enligt 5 § i den gällande mäklarla-&lt;br&gt;gen krävs för registrering att en sökande uppfyller vissa formella krav&lt;br&gt;och att han i övrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. I motiven&lt;br&gt;till bestämmelsen sägs att det vid lämplighetsprövningen inte är fråga&lt;br&gt;om egenskaper såsom fallenhet för mäklarsysslan utan att det i stället&lt;br&gt;gäller frågan om mäklaren är en redbar och seriös yrkesutövare. I&lt;br&gt;anslutning till detta framhålls att tanken inte är att myndigheten vid&lt;br&gt;registreringen skall göra några mera ingående efterforskningar och att&lt;br&gt;det största värdet i ett lämplighetskrav ligger i möjligheten att återkalla&lt;br&gt;registreringen, om en fastighetsmäklare missköter sig på ett sådant sätt&lt;br&gt;att han anses olämplig att utöva yrket i fortsättningen (se prop.&lt;br&gt;1983/84:16 s. 10).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I specialmotiveringen till bestämmelsen angavs att det ligger i sakens&lt;br&gt;natur att en ansökan om registrering bör avslås endast i mera flagranta&lt;br&gt;fall, men att lämplighetsbedömningen kommer i ett annat läge när den&lt;br&gt;aktualiseras i samband med att någon har gjort en anmälan mot en&lt;br&gt;registrerad fastighetsmäklare (se s. 32).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Även i anslutning till den senare situationen ger motiven uttryck för&lt;br&gt;att bedömningen bör ske med en viss återhållsamhet. Det framhålls&lt;br&gt;exempelvis att det ligger i sakens natur att en så ingripande åtgärd som&lt;br&gt;en återkallelse av registreringen bör kunna tillgripas endast i fall då&lt;br&gt;mäklarens bristande lämplighet är starkt uttalad (se s. 33 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Detta synsätt skall ses mot bakgrund av att de nu gällande reglerna&lt;br&gt;utformades för att medge en smidig övergång för de mäklare som vid&lt;br&gt;lagens tillkomst redan var yrkesverksamma och som därför skulle in-&lt;br&gt;lemmas i det nya registreringsförfarandet. Det fanns därför skäl att&lt;br&gt;ställa kraven vid bedömningen av den allmänna lämpligheten förhållan-&lt;br&gt;devis lågt. Mot bakgrund av dessa motivuttalanden har emellertid be-&lt;br&gt;dömningarna avseende sökandens lämplighet ofta varit milda. Det finns&lt;br&gt;många exempel på ärenden där länsstyrelserna på grund av de sökandes&lt;br&gt;stora skatteskulder, kriminalitet eller liknande förhållanden har ansett&lt;br&gt;dem olämpliga som mäklare och därför vägrat dem registrering men där&lt;br&gt;kammarrätten efter överklagande och med en strikt tillämpning av de&lt;br&gt;ovan nämnda bedömningsprincipema har upphävt länsstyrelsens beslut.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;34&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Från länsstyrelsehåll har hävdats att en anpassning till den praxis som Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;har utvecklats genom kammarrätternas avgöranden i många fall förut-&lt;br&gt;sätter en generösare bedömning i ansökningsärenden än vad som är&lt;br&gt;försvarbart med tanke på mäklarens ansvarsfulla ställning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen vill inledningsvis framhålla att förhållandena nu är helt&lt;br&gt;andra än vad som var fallet vid mäklarlagens ikraftträdande. Ansök-&lt;br&gt;ningarna om registrering avser nästan uteslutande personer som för&lt;br&gt;första gången söker behörighet att utöva fastighetsmäklaryrket. Endast i&lt;br&gt;enstaka fall gäller ansökningarna personer som på grund av avregistre-&lt;br&gt;ring eller av andra skäl inte har varit yrkesverksamma under en tid. Inte&lt;br&gt;för någon av dessa kategorier är det motiverat att upprätthålla de låga&lt;br&gt;krav som nu ställs vid lämplighetsbedömningen. Tvärtom finns det&lt;br&gt;anledning att ta fasta på vad som har anförts från länsstyrelserna, vilkas&lt;br&gt;synpunkt delas av de flesta remissinstanserna, och ställa högre krav på&lt;br&gt;den sökandes allmänna lämplighet än vad som gäller i dag. Detta bör&lt;br&gt;komma till uttryck i lagtexten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I promemorian föreslås att kravet på sökandens lämplighet formuleras&lt;br&gt;så att sökanden skall vara känd för redbarhet och i övrigt bedömas&lt;br&gt;lämplig som fastighetsmäklare. De länsstyrelser som framför synpunkter&lt;br&gt;anser att begreppet redbarhet är för vagt för att uttrycka vad som krävs.&lt;br&gt;Sveriges advokatsamfund anför att det inte kan krävas att en sökande&lt;br&gt;har gjort sig känd för redbarhet, utan att regeln bör utformas så att&lt;br&gt;registrering kan vägras om tillgängliga uppgifter ger vid handen att det&lt;br&gt;föreligger en beaktansvärd risk att sökanden inte redligen kan fullgöra&lt;br&gt;sina uppgifter som fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens uppfattning bör lagtexten markera att den allmänna&lt;br&gt;lämplighetsprövningen, dvs. bedömningen av den sökandes hederlighet,&lt;br&gt;pålitlighet och integritet, skall svara mot de krav som bör ställas med&lt;br&gt;tanke på den ansvarsfulla ställning som en mäklare intar i förhållande&lt;br&gt;till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Dessa krav kan samman-&lt;br&gt;fattas som ett krav på att sökanden skall vara redbar. Som Sveriges&lt;br&gt;advokatsamfund anför bör det inte krävas att en mäklare som söker&lt;br&gt;registrering har gjort sig känd för redbarhet. Men om det vid lämplig-&lt;br&gt;hetsprövningen kommer fram omständigheter som ger anledning till&lt;br&gt;tvekan om den sökandes lämplighet, bör utgångspunkten vara att regist-&lt;br&gt;rering skall medges endast om det vid en samlad bedömning av om-&lt;br&gt;ständigheterna i ansökningsärendet finns skäl att utgå ifrån att sökanden&lt;br&gt;är lämplig att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare. Bestämmelsen&lt;br&gt;bör utformas så att det för registrering krävs att sökanden är redbar och&lt;br&gt;i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det bör särskilt framhållas att det övergripande syftet med prövningen&lt;br&gt;i ett ansökningsärende är att, i omsorg om mäklarnas uppdragsgivare&lt;br&gt;och deras motparter, verka för en i olika avseenden god standard inom&lt;br&gt;mäklarkåren. Hänsyn till den sökandes eget intresse av en registrering&lt;br&gt;eller till hans personliga förhållanden i övrigt får inte inkräkta på detta&lt;br&gt;övergripande syfte med registreringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En lämplighetsprövning, motsvarande den som skall göras vid en&lt;br&gt;ansökan om registrering, kan bli aktuell beträffande en yrkesverksam &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;35&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;mäklare när det inträffat någon omständighet som, utan att den är direkt&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;kopplad till mäklarens yrkesverksamhet, så allvarligt påverkar förtroen- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;det för mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter att en återkallelse bör&lt;br&gt;övervägas. Förutsättningarna för bedömningen i den situationen är dock&lt;br&gt;andra än vid prövningen beträffande en person som söker registrering.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller en yrkesverksam mäklare finns i regel bättre underlag för&lt;br&gt;bedömningen. En viktig omständighet är hur mäklaren har skött sina&lt;br&gt;uppdrag. Utgångspunkten för prövningen skall dock vara densamma&lt;br&gt;som beträffande ansökningar om registrering. Generellt bör emellertid&lt;br&gt;gälla att möjligheten att återkalla en registrering bör användas med&lt;br&gt;något större försiktighet än vad som är motiverat när det är fråga om att&lt;br&gt;vägra registrering. Frågan om avregistrering behandlas vidare i för-&lt;br&gt;fattningskommentaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En del av dem som i dag är registrerade som fastighetsmäklare är inte&lt;br&gt;alls yrkesverksamma eller verksamma i endast blygsam omfattning. Det&lt;br&gt;finns knappast några skäl för att den som inte avser att verka som fas-&lt;br&gt;tighetsmäklare skall ha rätt att bli registrerad, eller att den som upphör&lt;br&gt;med sin verksamhet skall kunna kvarstå som registrerad. En sådan&lt;br&gt;ordning skulle i själva verket motverka lagens syfte eftersom den skulle&lt;br&gt;ge möjlighet att starta eller återuppta verksamhet lång tid efter den&lt;br&gt;teoretiska utbildningen. Det bör därför som en formell förutsättning för&lt;br&gt;registrering införas ett uttryckligt krav på att den sökande avser att vara&lt;br&gt;verksam som fastighetsmäklare. Liksom enligt 1 § bör verksamheten ha&lt;br&gt;en omfattning som innebär att den kan anses som yrkesmässig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som flera remissinstanser anför kan det vara svårt att avgöra en sö-&lt;br&gt;kandes avsikt att vara yrkesverksam. Fastighetsmäklamämnden torde&lt;br&gt;därför ofta få grunda sitt beslut om registrering på vad sökanden själv&lt;br&gt;anför om detta. När det gäller att bedöma omfattningen av redan regist-&lt;br&gt;rerade fastighetsmäklares verksamhet är situationen en annan. Då kan&lt;br&gt;en utredning om mäklarens verksamhet tjäna som underlag för bedöm-&lt;br&gt;ningen. I framtiden torde man kunna räkna med att avgifterna för fastig-&lt;br&gt;hetsmäklare kommer att vara så pass höga att endast mäklare som har&lt;br&gt;för avsikt att vara verksamma i sådan grad att verksamheten kan be-&lt;br&gt;dömas som yrkesmässig är beredda att söka och bibehålla registrering&lt;br&gt;som fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller de formella förutsättningarna för registrering finns det&lt;br&gt;anledning att överväga beloppsnivån för det obligatoriska försäkrings-&lt;br&gt;skydd om 500 000 kronor för varje skadefäll som nu gäller. Detta&lt;br&gt;försäkringsskydd är ett viktigt inslag i det konsumentskydd som fastig-&lt;br&gt;hetsmäklarlagen är avsedd att skapa. Under lagens hela giltighetstid har&lt;br&gt;beloppsnivån varit oförändrad. Med hänsyn till de förändringar som&lt;br&gt;penningvärdet har genomgått sedan år 1984, och till den allmänna&lt;br&gt;prisutvecklingen och speciellt prisutvecklingen på fastighetsmarknaden,&lt;br&gt;måste försäkringsbeloppet täcka en avsevärt mer omfattande skade-&lt;br&gt;ståndsskyldighet än vad som ursprungligen bestämdes. I stort sett alla&lt;br&gt;remissinstanserna godtar promemorians förslag. Mot denna bakgrund&lt;br&gt;bör försäkringsbeloppet höjas väsentligt. Frågan är emellertid om be-&lt;br&gt;loppet bör anges i själva mäklarlagen. Om försäkringsbeloppet regleras&lt;br&gt;i förordningsform, kan det lättare anpassas till ändrade förhållanden, &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;36&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;t.ex. ändringar i penningvärdet. Enligt regeringens mening är det lämp-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ligast att reglera försäkringsbeloppet - liksom andra försäkringsvillkor -&lt;br&gt;i förordning. I promemorian föreslogs en höjning av försäkringsbelop-&lt;br&gt;pet till 1 500 000 kronor. Det beloppet, som har godtagits av remissin-&lt;br&gt;stanserna, bör vara ett riktmärke för regeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna tar upp några frågor som gäller villkoren för för-&lt;br&gt;säkringen. Frågorna gäller om försäkringen skall begränsas till ett&lt;br&gt;högsta sammanlagt belopp under en viss tid, om försäkringen skall&lt;br&gt;upphöra att gälla först en viss tid efter det att länsstyrelsen har blivit&lt;br&gt;underrättad om att försäkringen har upphört och om en skadelidande&lt;br&gt;skall ha rätt att rikta direktkrav mot försäkringsbolaget och alltså inte&lt;br&gt;vara beroende av om mäklaren vill anmäla ett inträffat skadefall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Hur innehållet i försäkringsvillkoren närmare skall utformas för att&lt;br&gt;skyddet för mäklarnas uppdragsgivare och andra skall bli tillfredsstäl-&lt;br&gt;lande bör inte regleras i själva lagen. Det bör i stället vara en uppgift&lt;br&gt;för regeringen att senare åstadkomma de förordningsändringar som be-&lt;br&gt;hövs vad gäller försäkringsfrågan.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;10 Fastighetsmäklarens uppdrag&lt;/h2&gt;
&lt;h3&gt;10.1 Uppdragsavtalet&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Ett uppdragsavtal skall upprättas i skriftlig&lt;br&gt;form. Muntliga avtal och avtalsvillkor som inte har tagits in i det&lt;br&gt;skriftliga avtalet skall inte få åberopas av mäklaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En överenskommelse om förlängning av ett uppdragsavtal som är&lt;br&gt;förenat med ensamrätt får träffas tidigast en månad innan upp-&lt;br&gt;dragsavtalet annars skulle upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se&lt;br&gt;promemorian s. 51).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Remissinstanserna är överlag positiva till skrift-&lt;br&gt;lighetskravet. Sparbanken fastighetsbyrå AB anser att skriftlighetskravet&lt;br&gt;bör begränsas till ensamrättsavtal och pekar på svårigheter som kan&lt;br&gt;uppstå när uppdragsgivaren är ett dödsbo eller flera personer som ge-&lt;br&gt;mensamt äger en fastighet. Flera av remissinstanserna, bl.a. Sveriges&lt;br&gt;advokatsamfund och Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms univer-&lt;br&gt;sitet, framför invändningar mot förslaget om att muntliga avtal och&lt;br&gt;avtalsvillkor som inte har tagits in i det skriftliga avtalet inte skall få&lt;br&gt;åberopas av mäklaren. Alla remissinstanser lämnar den föreslagna&lt;br&gt;bestämmelsen om förlängning av uppdragsavtal som är förenat med&lt;br&gt;ensamrätt utan invändning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: I den gällande lagen finns inget krav&lt;br&gt;på att uppdragsavtalet skall ha skriftlig form. Sannolikt tillämpar de&lt;br&gt;flesta mäklarna skriftliga avtal, men någon stadgad praxis finns inte.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det är inte ovanligt att den som har lämnat ett uppdrag till en mäklare&lt;br&gt;inte har förstått skillnaden mellan ett uppdragsavtal som är förenat med&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;37&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ensamrätt för mäklaren och ett avtal som inte ger mäklaren sådan rätt.&lt;br&gt;Det förekommer också att uppdragsgivaren inte har förstått vilka skyl-&lt;br&gt;digheter han har gentemot mäklaren vid ensamrättsavtal. Det är en&lt;br&gt;naturlig strävan från mäklaren att försöka få uppdragen förenade med&lt;br&gt;ensamrätt. Även för säljaren kan ensamrättsavtalen ofta vara att föredra,&lt;br&gt;eftersom mäklaren kan förväntas lägga ner mer arbete på sådana projekt&lt;br&gt;där han inte behöver riskera att andra mäklare kan ha fått samma upp-&lt;br&gt;drag. Enligt regeringens mening innebär ett avtal om ensamrätt för&lt;br&gt;mäklaren sådana ingripande skyldigheter för uppdragsgivaren att avtalet&lt;br&gt;bör vara skriftligt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan är då om ett skriftlighetskrav bör inskränkas till sådana avtal,&lt;br&gt;eller om det skall gälla generellt eller om det, som Svensk Fastighets-&lt;br&gt;förmedling föreslår, bör inskränkas till vissa avtalsmoment. Ett skriftlig-&lt;br&gt;hetskrav medför allmänt sett flera fördelar. Det skapar ordning och reda&lt;br&gt;och ger båda parterna bättre förutsättningar att förstå vilka villkor som&lt;br&gt;gäller för uppdragets utförande. Bevisproblem motverkas liksom risken&lt;br&gt;för framtida tvister mellan parterna. Från konsumentsynpunkt är ett&lt;br&gt;skriftlighetskrav av särskilt värde, eftersom ett uppdragsavtal med en&lt;br&gt;mäklare är en speciell avtalstyp som en privatperson kommer i kontakt&lt;br&gt;med vid endast enstaka eller ett fåtal tillfällen. Konsumenten ges in-&lt;br&gt;citament att bättre än annars överväga avtalets innehåll. Om konsumen-&lt;br&gt;ten anlitar en mäklarfirma med flera verksamma mäklare, får han klart&lt;br&gt;för sig vilken mäklare som är ansvarig för uppdraget. Ingen remiss-&lt;br&gt;instans har motsatt sig ett skriftlighetskrav, även om en remissinstans&lt;br&gt;anser att kravet bör inskränkas till vissa avtalsvillkor. Enligt regeringens&lt;br&gt;mening kan det knappast anföras några skäl som talar mot ett generellt&lt;br&gt;skriftlighetskrav. I lagen bör därför införas en regel om att alla upp-&lt;br&gt;dragsavtal skall vara skriftliga.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vilken bör då rättsföljden vara av att ett uppdragsavtal i sin helhet har&lt;br&gt;ingåtts muntligen eller att ett skriftligt uppdragsavtal inte innehåller alla&lt;br&gt;avtalsvillkor? En första fråga är om avtalet bör anses ogiltigt eller inte.&lt;br&gt;Att ett avtal har ingåtts utan att skiftlighetskravet har iakttagits behöver&lt;br&gt;i och för sig inte betyda att det i någon del skulle vara oförmånligt för&lt;br&gt;uppdragsgivaren. I många fall skulle en ogiltighetspåföljd kunna leda till&lt;br&gt;komplikationer, t.ex. om mäklaren redan har hunnit utföra stora delar&lt;br&gt;av uppdraget. En ogiltighetspåföljd skulle dessutom avvika från vad&lt;br&gt;som gäller i fråga om andra konsumenträttsliga avtal. Av dessa skäl är&lt;br&gt;det inte motiverat med en regel om att avtal eller avtalsvillkor som inte&lt;br&gt;är skriftliga skall vara ogiltiga.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I promemorian (s. 53) föreslås en annan påföljd som innebär att av-&lt;br&gt;talsvillkor som inte har tagits in i det skriftliga avtalet inte skall få&lt;br&gt;åberopas av mäklaren. Juridiska falkultetsnämnden vid Stockholms&lt;br&gt;universitet anser att en sådan bestämmelse ger ett egendomligt intryck i&lt;br&gt;förhållande till lagens tvingande regler för konsumentuppdrag. Sveriges&lt;br&gt;advokatsamfund anför bl.a. att bestämmelsen innebär en ny typ av&lt;br&gt;formkrav och därför inte bör införas. Garnisonen AB menar att det&lt;br&gt;finns risk för att det uppkommer en obalans i avtalsförhållandet till&lt;br&gt;mäklarens nackdel och föreslår i stället en bestämmelse om skyldighet&lt;br&gt;för mäklaren att upplysa uppdragsgivaren om kravet på skriftlig form.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;38&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För att skriftlighetskravet skall kunna upprätthållas på ett effektivt sätt Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;bör det förenas med en påföljd. Från konsumentskyddssynpunkt är den&lt;br&gt;lämpligaste påföljden att mäklaren, men inte uppdragsgivaren, blir&lt;br&gt;bunden av det som endast har avtalats muntligt. Mäklaren skall därför&lt;br&gt;inte kunna åberopa ett muntligt avtal eller ett muntligt avtalsvillkor.&lt;br&gt;Därigenom läggs ansvaret för att skriftformen iakttas på mäklaren och&lt;br&gt;mäklaren tvingas se till att alla uppdragsgivarens förpliktelser preciseras&lt;br&gt;i det skriftliga avtalet. De farhågor som vissa remissinstanser uttalar för&lt;br&gt;att bestämmelsen kan innebära en obalans i avtalsförhållandet till mäkla-&lt;br&gt;rens nackdel skall inte överdrivas. I konsumentförhållanden är det&lt;br&gt;mäklaren som står för sakkunskapen på området och det är också denne&lt;br&gt;som utan särskilda svårigheter kan försäkra sig om att alla avtalsvillkor&lt;br&gt;tas in i det skriftliga avtalet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det bör nämnas att en liknande bestämmelse finns i 9 § konsument-&lt;br&gt;kreditlagen (1992:830).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det förtjänar att påpekas att mäklaren endast är förbjuden att åberopa&lt;br&gt;muntliga avtalsvillkor. Det innebär att i den mån mäklaren inte får&lt;br&gt;åberopa ett muntligt avtalsvillkor lagens bestämmelser gäller mellan&lt;br&gt;parterna. Om parterna däremot inte har avtalat någonting alls i en fråga&lt;br&gt;som regleras i mäklarlagen, såsom reglerna om mäklarens ersättning i&lt;br&gt;21-23 §§, är det naturligtvis inte något som hindrar att mäklaren åbero-&lt;br&gt;par lagens bestämmelser. För båda de nyss nämnda situationerna gäller&lt;br&gt;dessutom att det vid sidan av mäklarlagens bestämmelser kan finnas&lt;br&gt;andra regler - skrivna eller oskrivna - som fyller ut rättsförhållandet&lt;br&gt;mellan parterna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt den nu gällande lagen får ensamrättsavtal i konsumentförhållan-&lt;br&gt;den gälla högst tre månader åt gången. För att förhindra att syftet med&lt;br&gt;den regeln sätts åt sidan genom villkor om automatisk förlängning av&lt;br&gt;avtalet eller på annat sätt, bör bestämmelsen kompletteras med en regel&lt;br&gt;om att en överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en&lt;br&gt;månad innan uppdragsavtalet annars skulle upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De bestämmelser som nu föreslås skall vara tvingande i konsument-&lt;br&gt;förhållanden. Om parterna är näringsidkare, bör det stå dem fritt att&lt;br&gt;träffa ett muntligt uppdragsavtal och ingen av dem bör vara förhindrad&lt;br&gt;att åberopa muntliga avtalsvillkor.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;10.2 God fästighetsmäklarsed&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Begreppet god mäklarsed skall som hittills&lt;br&gt;utvecklas och närmare preciseras i praxis. Mäklare skall med&lt;br&gt;iakttagande av god mäklarsed tillvarata både säljarens och köpa-&lt;br&gt;rens intresse när de fullgör sitt uppdrag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se&lt;br&gt;promemorian s. 53).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Även remissinstanserna anser att begreppet god&lt;br&gt;mäklarsed liksom hittills bör utvecklas och närmare preciseras i praxis.&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;39&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De är i huvudsak positiva till de resonemang som förs i promemorian&lt;br&gt;om begreppet god fästighetsmäklarsed. Promemorians ståndpunkt att&lt;br&gt;mäklaren skall vara en i princip opartisk mellanhand som skall iaktta&lt;br&gt;både säljarens och köparens intressen godtas i huvudsak av remissin-&lt;br&gt;stanserna. När det gäller den affärsmässiga delen av mäklarens upp-&lt;br&gt;drag, t.ex. förhandlingar om priset, anser emellertid bl.a. Kammarrätten&lt;br&gt;i Göteborg, Konsumentverket, Konkurrensverket, länsstyrelserna i&lt;br&gt;Stockholms län och Kopparbergs län, Högskolan i Gävle/Sandviken,&lt;br&gt;Sveriges advokatsamfund, flera av mäklarorganisationema, försäkrings-&lt;br&gt;bolagen och Sparbankernas bank att det inte kan krävas att mäklaren är&lt;br&gt;helt opartisk utan att mäklaren i första hand bör tillgodose sin uppdrags-&lt;br&gt;givares intressen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: I fråga om mäklarens plikter före-&lt;br&gt;skriver den nuvarande fästighetsmäklarlagen i 9 §, förutom omsorgs-&lt;br&gt;plikten, att mäklaren vid utförandet av ett förmedlingsuppdrag skall&lt;br&gt;iaktta god fästighetsmäklarsed. Att begreppet god fästighetsmäklarsed&lt;br&gt;valdes som övergripande handlingsnorm för hur ett mäklaruppdrag skall&lt;br&gt;utföras berodde främst på att det ansågs olämpligt att låsa fast mäklar-&lt;br&gt;pliktema genom att detaljreglera dem i lag. Det ansågs nämligen ligga&lt;br&gt;ett värde i att kraven på mäklare kan utvecklas och förändras över tiden&lt;br&gt;(se prop. 1983/84:16 s. 36 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen ser ingen anledning att frångå den bedömningen. Lagen&lt;br&gt;bör även i fortsättningen ange de mera grundläggande skyldigheterna&lt;br&gt;för en fastighetsmäklare och i övrigt hänvisa till god fästighetsmäklar-&lt;br&gt;sed. Utvecklingen av det begreppet får sedan som hittills ske genom&lt;br&gt;olika branschåtgärder, Konsumentverkets riktlinjearbete, tillsynsmyndig-&lt;br&gt;heternas bedömningar samt avgöranden i både allmän domstol och&lt;br&gt;förvaltningsdomstol.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Småhuskommittén föreslog i betänkandet Fastighetsförmedlingslag&lt;br&gt;(SOU 1981:102) att en mäklare, utöver iakttagandet av omsorgsplikt&lt;br&gt;och god fästighetsmäklarsed, skulle bistå säljare och köpare med nöd-&lt;br&gt;vändiga råd och upplysningar och så långt som möjligt söka tillgodose&lt;br&gt;båda parters berättigade intressen (s. 200 f.). I sitt yttrande över det&lt;br&gt;remitterade utredningsförslaget invände Sveriges advokatsamfund i&lt;br&gt;denna del att kommittén betydligt överdrivit mäklarens möjlighet att&lt;br&gt;uppträda som en i förhållande till båda parter helt fri och obunden&lt;br&gt;mellanman. Samfundet satte också i fråga om en så total obundenhet&lt;br&gt;och absolut neutralitet över huvud taget är eftersträvansvärd samt fram-&lt;br&gt;höll att all erfärenhet i själva verket talar mot möjligheten av att tjäna&lt;br&gt;två uppdragsgivare i situationer där deras intressen är sinsemellan oför-&lt;br&gt;enliga. Det framhölls att samfundet visserligen accepterade att mäklaren&lt;br&gt;i många fall bör vara en sakkunnig, som både säljare och köpare skall&lt;br&gt;kunna förlita sig på. Samfundet underströk emellertid att i sådana för-&lt;br&gt;handlingssituationer som uppkommer beträffande prissättning, betal-&lt;br&gt;ningsvillkor och andra direkt affärsmässiga överväganden, det rimligen&lt;br&gt;måste vara en uppgift för mäklaren att i första hand bevaka uppdrags-&lt;br&gt;givarens intressen och att i varje fall inte uppträda på ett sätt som inne-&lt;br&gt;bär att han går motpartens ärenden. Mäklaren - framhöll samfundet -&lt;br&gt;har sitt uppdrag från den ena parten och denne har rätt att, som i upp-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;40&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;dragsförhållanden i allmänhet, fordra att mäklaren lojalt uppfyller sina Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;skyldigheter. Enligt samfundets mening borde det i själva verket ha&lt;br&gt;varit angeläget för kommittén att framhålla vikten av att köparen -&lt;br&gt;genom egna rådgivare - skaffar sig den tekniska och juridiska sakkun-&lt;br&gt;skap som kan behövas för att han skall kunna ta ställning i olika frågor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Under hänvisning till vad advokatsamfundet sålunda framfört ansåg&lt;br&gt;föredragande statsrådet att en regel om att mäklaren så långt som möj-&lt;br&gt;ligt skall söka tillgodose båda parters berättigade intressen inte borde&lt;br&gt;ställas upp. Frågan om mäklarens roll i förhållandet till parterna borde&lt;br&gt;i stället i varje särskilt fall bedömas mot bakgrund av den allmänna&lt;br&gt;bestämmelsen om god fästighetsmäklarsed (prop. 1983/84:16 s. 13).&lt;br&gt;Föredraganden framhöll i anslutning till detta ställningstagande att&lt;br&gt;beträffande de rent affärsmässiga överväganden som aktualiseras mellan&lt;br&gt;parterna, främst prisfrågan, det inte är realistiskt att kräva att mäklaren&lt;br&gt;är fullständigt neutral samt att det är naturligt att mäklaren i sådana&lt;br&gt;frågor har ett starkare band till den av parterna som har lämnat honom&lt;br&gt;det ursprungliga uppdraget. Det framhölls att det sagda inte innebär att&lt;br&gt;mäklaren skulle ha en skyldighet att ensidigt bevaka uppdragsgivarens&lt;br&gt;intressen, men att det å andra sidan inte kan begäras att mäklaren i lika&lt;br&gt;mån beaktar motpartens intressen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan gäller nu huruvida det, såsom föreslås i promemorian, kan och&lt;br&gt;bör krävas av mäklaren att han vid fullgörandet av sitt uppdrag strävar&lt;br&gt;efter att tillgodose både säljarens och köparens intresse eller, om han i&lt;br&gt;stället kan bevaka uppdragsgivarens, i regel säljarens, intresse i större&lt;br&gt;utsträckning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Kärnan i fastighetsmäklarens uppdrag ligger i att han skall samman-&lt;br&gt;föra parter som har intresse av att sluta avtal med varandra. Som re-&lt;br&gt;missinstanserna påpekar har fastighetsmäklarens uppdrag med tiden&lt;br&gt;vidgats så att han regelmässigt utför en hel del övrigt arbete som syftar&lt;br&gt;till att underlätta för parterna att träffa avtal med varandra. Detta kan&lt;br&gt;dock inte tas till intäkt för att fastighetsmäklarens traditionella ställning&lt;br&gt;som en opartisk mellanman har övergivits och att han i stället skall ta&lt;br&gt;till vara sin huvudmans intresse framför motpartens. Tvärtom stämmer&lt;br&gt;denna utveckling väl med det traditionella sättet att se på mäklarens&lt;br&gt;uppgift som en sakkunnig som både säljare och köpare kan förlita sig&lt;br&gt;på. I denna uppgift ingår nämligen att ge upplysningar om t.ex. allmän&lt;br&gt;prisnivå, att förmedla kontakt med kreditgivare och att hjälpa parterna&lt;br&gt;att upprätta köpehandlingar som uppfyller lagens krav. När mäklaren&lt;br&gt;utför dessa uppgifter är han båda parter till hjälp och han bör därvid&lt;br&gt;vara skyldig att beakta båda parters intresse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen anser att det ligger ett värde i att mäklaren så långt möj-&lt;br&gt;ligt intar en neutral roll som opartisk mellanman som förmedlar kontak-&lt;br&gt;ter mellan parterna. Förutom när det gäller den rent affärsmässiga delen&lt;br&gt;av mäklarens uppdrag synes remissinstanserna inte heller ha någon in-&lt;br&gt;vändning mot det. Däremot anser de flesta av dem att det är naturligt&lt;br&gt;att mäklarna vid affärsmässiga överväganden, t.ex. om pris och betal-&lt;br&gt;ningsvillkor, är mer bundna vid sin uppdragsgivare än vid den andra&lt;br&gt;parten. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;41&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regeringen kan hålla med om detta även om det samtidigt är viktigt Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;att parterna i alla lägen har klart för sig vilken roll mäklaren spelar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklarens förhållande till uppdragsgivaren och dennes motpart måste&lt;br&gt;vara entydigt. Båda parterna skall kunna lita på att mäklaren lämnar&lt;br&gt;dem fullständiga och korrekta upplysningar och bistår dem båda med&lt;br&gt;åtgärder i den utsträckning som god mäklarsed kräver. Det ligger dock&lt;br&gt;ingen motsättning till detta i att mäklaren i fråga om rent affärsmässiga&lt;br&gt;överväganden stöder sin uppdragsgivare snarare än motparten. Denne&lt;br&gt;förväntar sig i allmänhet inte heller att mäklaren skall iaktta strikt neu-&lt;br&gt;tralitet när det gäller t.ex. priset på det förmedlade objektet. I fråga om&lt;br&gt;sådana rent affärsmässiga överväganden står mäklaren närmast sin&lt;br&gt;uppdragsgivare och mellanmansrollen kan inte anses hindra att mäklaren&lt;br&gt;i dessa avseenden ger uppdragsgivaren råd om hur denne bör handla.&lt;br&gt;En annan sak är att mäklaren får anses vara skyldig att sanningsenligt&lt;br&gt;besvara frågor som uppdragsgivarens motpart ställer om olika sakför-&lt;br&gt;hållanden, t.ex. priset på andra objekt som försålts i samma område.&lt;br&gt;Det ingår vidare bland mäklarens uppgifter att ge motparten råd och&lt;br&gt;stöd i olika hänseenden där han kan ställa sin sakkunskap till motpartens&lt;br&gt;förfogande utan att skada sin uppdragsgivares intressen. Som exempel&lt;br&gt;kan nämnas skyldigheten att tillhandahålla en konsument som är köpare&lt;br&gt;en skriftlig beräkning av köparens boendekostnader. Den bestämmelse&lt;br&gt;om detta som nu finns i 12 § lagen om fastighetsmäklare föreslås bli&lt;br&gt;överflyttad till den nya lagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det nu anförda innebär att mäklaren i allt måste iaktta god mäklarsed.&lt;br&gt;En mäklare kan således inte i något fall frångå vad som följer av god&lt;br&gt;mäklarsed för att främja sin uppdragsgivares intressen. God mäklarsed&lt;br&gt;får vidare anses medföra att mäklaren skall informera båda parterna om&lt;br&gt;mäklarsedens innebörd i de hänseenden som nu har diskuterats.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det förekommer nu i viss utsträckning att mäklare uppfattar sig mer&lt;br&gt;eller mindre som ombud för säljaren och att de också fullgör sina upp-&lt;br&gt;drag i enlighet med den uppfattningen. Detta strider mot den grundsyn&lt;br&gt;som enligt regeringens mening bör gälla. På grund av detta bör det&lt;br&gt;anges uttryckligen i lagtexten vad som skall gälla om mäklarens roll,&lt;br&gt;nämligen att fastighetsmäklaren skall iaktta både säljarens och köparens&lt;br&gt;intresse när han fullgör sitt uppdrag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den som vill ge någon i uppdrag att sälja eller köpa exempelvis en&lt;br&gt;fastighet och därvid avser att uppdragstagaren skall sköta försäljningen&lt;br&gt;med iakttagande av endast hans intresse och agera mer aktivt för hans&lt;br&gt;räkning kan vända sig till en advokat eller någon annan som kan före-&lt;br&gt;träda honom på ett annat sätt än vad mäklaren kan göra. Därvid bör&lt;br&gt;dock anmärkas följande. Om en advokat yrkesmässigt förmedlar fastig-&lt;br&gt;heter och därmed omfattas av fästighetsmäklarlagen, är han visserligen&lt;br&gt;undantagen från registreringskravet enligt 5 §. Men lagens civilrättsliga&lt;br&gt;regler om hur uppdraget skall utföras gäller även för advokater som&lt;br&gt;yrkesmässigt förmedlar fastigheter. I den mån en advokat bedriver&lt;br&gt;mäklarverksamhet så som anges i 1 § är han alltså skyldig att i samma&lt;br&gt;mån som en fastighetsmäklare iaktta både säljarens och köparens intres-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;se.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;42&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I promemorian behandlas (se s. 57 f.) några förhållanden inom fastig- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;hetsmäklarbranschen som blivit särskilt uppmärksammade efter den nu&lt;br&gt;gällande lagens ikraftträdande och som skall ställas i relation till god&lt;br&gt;fästighetsmäklarsed. Utan att föregripa den framtida utvecklingen av&lt;br&gt;begreppet god fästighetsmäklarsed vill regeringen anföra följande om&lt;br&gt;dessa frågor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Oregistrerade medhjälpare&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Alltsedan yrkesmässig fastighetsförmedling genom fästighetsmäklarlagen&lt;br&gt;blivit förbehållen personer som är registrerade, har en ofta diskuterad&lt;br&gt;fråga varit i vad mån en mäklare har rätt att anlita någon annan person,&lt;br&gt;exempelvis en anställd som inte är registrerad, för att utföra arbetsupp-&lt;br&gt;gifter vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag. Saken berördes något&lt;br&gt;i förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 30, bet. 1983/84:LU10 s. 10 och 28)&lt;br&gt;i anslutning till frågan om i vilka situationer en medhjälpare kunde&lt;br&gt;anses uppträda som mäklare och därmed bli underkastad registrerings-&lt;br&gt;plikt. Näringsutskottet uttalade att det i fästighetsmäklarverksamhet&lt;br&gt;uppenbarligen kan ingå olika arbetsuppgifter som inte behöver utföras&lt;br&gt;av mäklaren själv utan som kan överlåtas till andra. Den som utför&lt;br&gt;enstaka sådana arbetsuppgifter under mäklarens tillsyn skulle inte vara&lt;br&gt;att betrakta som fästighetsmäklare. Lagutskottet anslöt sig till närings-&lt;br&gt;utskottets uppfattning och tilläde bl.a. följande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en person på mäklarens uppdrag svarar för visningen av en fas-&lt;br&gt;tighet, torde mäklarlagen inte bli tillämplig (på den personen). Om&lt;br&gt;däremot mäklaren endast formellt svarar för förmedlingen men arbets-&lt;br&gt;uppgifterna i praktiken utförs av någon annan, torde bedömningen bli&lt;br&gt;en annan. I sammanhanget framhöll utskottet vidare att den omständig-&lt;br&gt;heten att en mäklare låter en annan person utföra vissa av sina uppgifter&lt;br&gt;inte innebär någon begränsning av mäklarens ansvar för uppdragets&lt;br&gt;utförande. Lagstiftaren har alltså öppnat möjligheten för oregistrerade&lt;br&gt;medhjälpare att under mäklarens överinseende och på dennes ansvar&lt;br&gt;utföra visst arbete som hör till förmedlingsuppdraget. Det har visat sig&lt;br&gt;att praxis är mycket skiftande när det gäller användningen av oregistre-&lt;br&gt;rade medhjälpare i det egentliga förmedlingsarbetet. Att det förhåller sig&lt;br&gt;så kan bara delvis förklaras med att det är lättare att i större mäklar-&lt;br&gt;företag dela upp arbetsuppgifterna så att oregistrerad personal regel-&lt;br&gt;mässigt svarar för vissa moment. Huvudskälet torde i stället vara att det&lt;br&gt;råder osäkerhet om var gränsen går för de uppgifter som en mäklare får&lt;br&gt;lämna till en medhjälpare eller, omvänt, om vilka moment i förmed-&lt;br&gt;lingsarbetet som skall anses så centrala och betydelsefulla att den regi-&lt;br&gt;strerade mäklaren är skyldig att själv utföra dem. Mot denna bakgrund&lt;br&gt;finns det anledning att ta upp gränsdragningen till närmare diskussion i&lt;br&gt;belysningen av vad som bör gälla för att kravet på god fästighetsmäklar-&lt;br&gt;sed skall vara tillgodosett.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren ansvarar visserligen inom ramen för god mäklarsed mot&lt;br&gt;både säljare och köpare, oavsett om han utför allt arbete själv eller om&lt;br&gt;han väljer att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utförandet&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;43&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;av ett förmedlingsuppdrag. Vad frågan i själva verket gäller är emeller-&lt;br&gt;tid om säljare och köpare skall behöva acceptera att i olika skeden av&lt;br&gt;en fastighetsförsäljning vara hänvisade till ett biträde som i vart fäll inte&lt;br&gt;besitter den formella kompetens som är förutsättningen för rätten att&lt;br&gt;yrkesmässigt få bedriva förmedlingsverksamhet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren säljer en kvalificerad yrkestjänst. Den som sluter ett för-&lt;br&gt;medlingsavtal med en mäklare och den som i egenskap av köpare eller&lt;br&gt;på annat sätt kommer i kontakt med mäklarverksamhet har därför rätt&lt;br&gt;att förvänta sig att han kommer i kontakt med en kunnig och opartisk&lt;br&gt;fastighetsförmedlare. Detta är särskilt viktigt för den som genom mäkla-&lt;br&gt;ren avser att sälja eller förvärva en bostad. I kontakterna utåt får mäkla-&lt;br&gt;rens biträde därför inte uppfattas som annat än ett bud för mäklaren och&lt;br&gt;inte som den som utför och ansvarar för mäklartjänsten eller någon del&lt;br&gt;av denna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Tyngdpunkten i mäklaruppdraget ligger i att anskaffa en för uppdrags-&lt;br&gt;givaren lämplig avtalspart. Det är huvudsakligen för detta arbete som&lt;br&gt;mäklaren får sin provision. Marknadsföringen och visningen av ett&lt;br&gt;objekt är av avgörande betydelse för säljarens möjligheter att välja av-&lt;br&gt;talspart liksom för presumtiva köpare att bedöma det salubjudna objek-&lt;br&gt;tet. Många mäklare fäster därför stor vikt vid de första kontakterna med&lt;br&gt;intresserade spekulanter och visningen är i det sammanhanget en särskilt&lt;br&gt;viktig händelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En visning kan äga rum inför personer som före visningen har visat&lt;br&gt;intresse för att köpa, s.k. ”riktad visning”. Den kan också arrangeras&lt;br&gt;som en ”öppen visning” som spekulanter och andra har tillträde till.&lt;br&gt;Mäklarsamfundet anför i sitt remissvar att öppna visningar med många&lt;br&gt;besökare inte lämpar sig för mer ingående informationsutbyte mellan&lt;br&gt;mäklaren och en presumtiv köpare. Enligt samfundet bör denna form av&lt;br&gt;visningar kunna skötas av en medhjälpare, förutsatt att det klart framgår&lt;br&gt;att medhjälparen inte är mäklare, medan visningar inför personer som&lt;br&gt;har förklarat sig intresserade av köp bör utföras av mäklaren. Svensk&lt;br&gt;Fastighetsförmedling anför att visning kan utföras av en oregistrerad&lt;br&gt;medhjälpare, om det görs tydligt att denne inte är mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid en visning uppkommer frågor i skilda ämnen som kan hanteras&lt;br&gt;endast av den som besitter mäklarens kunskaper och särskilda erfaren-&lt;br&gt;het. Tydlig och vederhäftig information i alla de skilda frågor som före-&lt;br&gt;kommer vid de första informella kontakterna med intresserade köpare&lt;br&gt;kan säkert bidra till att förhindra att köp kommer till stånd på grundval&lt;br&gt;av felaktiga förutsättningar och att tvister uppstår i efterhand. Erfaren-&lt;br&gt;heterna visar nämligen att köpare i många fall har förlitat sig på fel-&lt;br&gt;aktiga besked som muntligen lämnats i anslutning till en visning och att&lt;br&gt;saken därefter inte har tagits upp i köpekontrakt eller ens har berörts i&lt;br&gt;anslutning till de slutliga uppgörelserna. Att skapa kontakt med presum-&lt;br&gt;tiva köpare och att till dessa lämna de råd och den information som de&lt;br&gt;behöver utgör alltså en viktig del av mäklarens åtagande enligt upp-&lt;br&gt;dragsavtalet. Resultatet för både uppdragsgivaren och dennes motpart är&lt;br&gt;i hög grad beroende av hur det arbetet utförs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot denna bakgrund bör det inte kunna anses förenligt med kravet på&lt;br&gt;god fästighetsmäklarsed att arbetet med ett förmedlingsuppdrag i de&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;44&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;avseenden som nu berörts överlåts till en oregistrerad medhjälpare. Det Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;är emellertid inget som hindrar att mäklaren vid en visning låter sig&lt;br&gt;representeras av en medhjälpare som inte är registrerad, under förut-&lt;br&gt;sättning att medhjälparens roll framgår klart. Inte minst vid sådana&lt;br&gt;öppna visningar som Mäklarsamfundet har beskrivit bör det finnas&lt;br&gt;utrymme för mäklaren att använda sig av oregistrerade medhjälpare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En annan sak är att mäklarens uppdragsgivare själv kan vidtala någon&lt;br&gt;för att visa ett objekt. Det kan t.ex. röra sig om en granne eller släkting&lt;br&gt;som visar en fastighet som är avlägset belägen. Mäklaren behöver då&lt;br&gt;inte vara närvarande vid visningen, eftersom det är säljaren som lämnat&lt;br&gt;uppdraget att visa fastigheten. I denna situation finns inte heller någon&lt;br&gt;beaktansvärd risk för att den som visar fastigheten ger intryck av att&lt;br&gt;företräda mäklaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vidare måste mäklaren själv vara med och diskutera villkoren för&lt;br&gt;uppdragsavtalet och ta del i vad som i övrigt hänger samman med att&lt;br&gt;det avtalet ingås. Eftersom en juridisk person inte kan åta sig ett för-&lt;br&gt;medlingsuppdrag fordras det nämligen att en mäklare personligen åtar&lt;br&gt;sig uppdraget. Innan det har skett finns det inget förmedlingsavtal i&lt;br&gt;lagens mening. Detta ligger också i linje med förslaget om att uppdrags-&lt;br&gt;avtalet skall upprättas skriftligen och undertecknas av parterna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Till de moment vid fullgörandet av uppdragsavtalet som med iaktta-&lt;br&gt;gande av god fästighetsmäklarsed inte bör kunna överlåtas till en oregi-&lt;br&gt;strerad medhjälpare hör vidare mäklarens medverkan när köpare och&lt;br&gt;säljare avhandlar prisfrågan och andra överlåtelsevillkor. Detsamma&lt;br&gt;gäller den grundliga genomgång av hela överlåtelseavtalet som bör ske&lt;br&gt;innan parterna undertecknar handlingen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller arbetsuppgifter som inte är lika centrala för förmed-&lt;br&gt;lingsuppdraget kan det under vissa förutsättningar vara acceptabelt att&lt;br&gt;mäklaren överlämnar dem till en medhjälpare. Som en generell förut-&lt;br&gt;sättning bör därvid gälla att uppgiften uttryckligen skall delegeras i&lt;br&gt;varje särskilt fall samt att så får ske först sedan mäklaren bedömt att&lt;br&gt;medhjälparen har tillräcklig kompetens för uppgiften. Mäklaren måste&lt;br&gt;också ha kontroll över utförandet för att vid behov kunna ingripa. All-&lt;br&gt;mänt måste gälla att medhjälparen skall uppträda på ett sådant sätt att&lt;br&gt;det står helt klart vem som är ansvarig mäklare och att han själv är just&lt;br&gt;bara medhjälpare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skyldighet att redovisa spekulanter&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I olika sammanhang har mäklare kritiserats för att de inte har redovisat&lt;br&gt;alla dem som förklarat sig villiga att förvärva det salubjudna objektet. I&lt;br&gt;en del fall har kritiken gått ut på att mäklaren för säljaren har undan-&lt;br&gt;hållit en spekulant till förmån för en köpare som avser att sälja sin&lt;br&gt;tidigare bostad och därför kan ge mäklaren ett nytt förmedlingsuppdrag.&lt;br&gt;I andra fall har det varit fråga om att mäklaren själv och utan att kon-&lt;br&gt;sultera uppdragsgivaren bland spekulanterna har valt ut den eller dem&lt;br&gt;han har ansett vara uppdragsgivarens lämpligaste motpart.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;45&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det bör inte råda någon tvekan om att en mäklare som for egen vin-&lt;br&gt;nings skull åsidosätter sin huvudmans intresse därigenom också demon-&lt;br&gt;strerar sin olämplighet för yrket. Men även den mäklare som utan ont&lt;br&gt;uppsåt av något skäl inte redovisar en spekulant till uppdragsgivaren&lt;br&gt;handlar olämpligt. I enlighet med god fästighetsmäklarsed måste det&lt;br&gt;nämligen åligga mäklaren att till uppdragsgivaren redovisa alla speku-&lt;br&gt;lanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. Det&lt;br&gt;åliggandet är fullgjort först sedan mäklaren till säljaren har framfört de&lt;br&gt;meddelanden och bud som spekulanterna önskar. Sedan det har skett är&lt;br&gt;det naturligtvis inget som hindrar att mäklaren ger säljaren råd inför&lt;br&gt;valet av avtalspart.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan om vad som menas med att någon är ”spekulant” på ett objekt&lt;br&gt;kan inte besvaras generellt. Förhållandena kan nämligen variera från en&lt;br&gt;situation till en annan. Den som besöker en visning utan att ge sig till&lt;br&gt;känna, t.ex. genom att lämna namn eller telefonnummer, är inte speku-&lt;br&gt;lant i nu avsedd mening. Om någon lämnar namnuppgift och klargör en&lt;br&gt;konkret vilja att gå vidare, kanske genom att förklara sig vilja tänka&lt;br&gt;över saken, är han däremot normalt att anse som spekulant.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förmedling av lån&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett förhållande som det finns särskild anledning att se närmare på i&lt;br&gt;diskussionen om vad som bör krävas för att en mäklare skall anses&lt;br&gt;uppfylla kravet på god fästighetsmäklarsed är de bindningar som under&lt;br&gt;senare år har uppstått mellan å ena sidan mäklare och å andra sidan&lt;br&gt;banker eller finansbolag. Banker och finansbolag som ägnar sig åt bo-&lt;br&gt;stadsfinansiering har nämligen i betydande omfattning träffat avtal med&lt;br&gt;mäklare om ersättning för förmedling av lån till köpare eller erbjudit&lt;br&gt;mäklare sådan ersättning. Olika ersättningsformer förekommer. I sam-&lt;br&gt;manhanget har nämnts provisioner om 1 å 2 procent, beräknade på för-&lt;br&gt;medlat lånebelopp. Från bankhåll har sagts att systemet har givit ökade&lt;br&gt;marknadsandelar inom en lönande kreditsektor. Med mäklares hjälp har&lt;br&gt;bankerna nämligen nått nya kunder som de inte av egen kraft skulle ha&lt;br&gt;nått.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utsikterna för en köpare att få lån är ofta av avgörande betydelse för&lt;br&gt;en fastighetsaffär. Det har därför traditionellt ansetts vara ett naturligt&lt;br&gt;led i förmedlingsuppdraget att mäklaren hjälper köparen med de nöd-&lt;br&gt;vändiga kontakterna med långivare. Trots att mäklaren normalt har sitt&lt;br&gt;uppdrag av säljaren och det är denne som skall betala mäklarens ersätt-&lt;br&gt;ning, har det tidigare inte ansetts att mäklaren skall ha rätt till ersättning&lt;br&gt;av köparen för låneanskaffning åt honom.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det råder inte något tvivel om att det för en mäklare som har ett eget&lt;br&gt;ekonomiskt intresse av att förmedla en viss kreditgivares lån uppstår&lt;br&gt;betydande trovärdighetsproblem vad gäller förmågan att sköta anför-&lt;br&gt;trodda uppdrag utan att förmedlingsarbetet påverkas av ovidkommande&lt;br&gt;hänsyn. Detta gäller särskilt om den ersättning mäklaren får är hög.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det sagda kan enkelt illustreras. För det första får det anses ligga i&lt;br&gt;mäklarens omsorgsplikt att han, i arbetet med att anvisa köparen en&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;46&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;lämplig finansiering av köpet, har att verka för att köparen får låna på&lt;br&gt;bästa möjliga villkor. Den mäklare som får särskild ersättning för att&lt;br&gt;hänvisa köpare att finansiera fastighetsköpet hos en viss kreditgivare har&lt;br&gt;anledning att räkna med att hans vilja att föreslå andra finansierings-&lt;br&gt;alternativ sätts i fråga. Det har redan framhållits att mäklaren är skyldig&lt;br&gt;att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för&lt;br&gt;att förvärva det aktuella objektet. Även mäklarens intresse av att upp-&lt;br&gt;fylla det kravet kan med skäl sättas i fråga om han får särskild ersätt-&lt;br&gt;ning för förmedling av lån. Han kan då misstänkas för att vilja undan-&lt;br&gt;hålla en spekulant med stor kontantinsats till förmån för den som be-&lt;br&gt;höver ett stort lån för att finansiera köpet. Det gäller oavsett om den&lt;br&gt;förre bjuder det högsta priset. Mäklarens totala förtjänst på uppdraget&lt;br&gt;kan i många fäll bli störst i de fäll han kan räkna med ersättning från&lt;br&gt;kreditgivaren utöver ersättningen för förmedlingsuppdraget, oavsett om&lt;br&gt;fastigheten överlåts till en annan köpare än den som bjuder det högsta&lt;br&gt;priset.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det har diskuterats huruvida en mäklare som tar emot ersättning från&lt;br&gt;kreditgivare därigenom gör sig skyldig till straffbar handling, nämligen&lt;br&gt;mutbrott. Rättsläget är i någon mån oklart, men den straffrättsliga be-&lt;br&gt;dömningen har ingen omedelbar betydelse för frågan huruvida förfäran-&lt;br&gt;det är förenligt med god fästighetsmäklarsed. I motsats till några re-&lt;br&gt;missinstanser anser regeringen det inte heller vara av betydelse om&lt;br&gt;ersättningen kan betraktas som ersättning för det arbete som mäklaren&lt;br&gt;utför för kreditgivarens räkning. Att en mäklare får särskild ersättning&lt;br&gt;för att förmedla en viss kreditgivares lån innebär nämligen att förtroen-&lt;br&gt;det för hans förmåga att utföra anförtrodda uppdrag kan rubbas på ett&lt;br&gt;allvarligt sätt. Redan av den anledningen måste förfärandet bedömas stå&lt;br&gt;klart i strid med god fästighetsmäklarsed.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;11 Mäklaren som ombud för säljare eller köpare?&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Mäklaren skall inte få företräda köpare eller&lt;br&gt;säljare som ombud. Mäklaren skall dock få åta sig begränsade&lt;br&gt;åtgärder i den mån god fästighetsmäklarsed medger det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Promemorians föreslag överensstämmer i&lt;br&gt;huvudsak med regeringens förslag (se promemorian s. 63).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Av de remissinstanser som anför synpunkter i&lt;br&gt;frågan är Konkurrensverket och Sveriges advokatsamfund negativa till&lt;br&gt;promemorians förslag. De övriga, däribland länsstyrelsen i Stockholms&lt;br&gt;län, Institutet för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala universitet och&lt;br&gt;några mäklarorgansiationer, är i princip inte negativa till att mäklare&lt;br&gt;skulle vara förbjudna att vara ombud men anför olika förslag till be-&lt;br&gt;gränsningar av förbudet. Det görs gällande att det av praktiska skäl bör&lt;br&gt;vara tillåtet för en fästighetsmäklare att i vissa situationer uppträda som&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;47&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ombud för en av parterna. Som exempel på sådana situationer anges&lt;br&gt;försäljning för flera delägares räkning och avslutande åtgärder i anled-&lt;br&gt;ning av en fästighetsförsäljning. Det föreslås att förbudet att vara om-&lt;br&gt;bud begränsas till själva köpeavtalet och ändringar i detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: En ofta diskuterad fråga är i vad&lt;br&gt;mån fästighetsmäklarlagen är tillämplig, om en mäklare vid utförandet&lt;br&gt;av ett uppdrag uppträder med stöd av fullmakt från uppdragsgivaren.&lt;br&gt;Bakgrunden är att det anses praktiskt att mäklaren i vissa situationer kan&lt;br&gt;träffa överenskommelser för uppdragsgivarens räkning direkt med den-&lt;br&gt;nes motpart. Den vanligaste situationen är att säljaren har flyttat till&lt;br&gt;någon annan ort innan försäljningen av den gamla bostaden är avslutad.&lt;br&gt;Det kan då vara praktiskt för honom att ge en mäklare i uppdrag att&lt;br&gt;skaffa en lämplig köpare och att mäklaren - med stöd av fullmakt -&lt;br&gt;träffar överenskommelser med köparen i olika frågor och kanske till&lt;br&gt;och med undertecknar köpehandlingar. Remissinstanserna framfor ytter-&lt;br&gt;ligare exempel på situationer i vilka mäklare brukar uppträda som om-&lt;br&gt;bud för någon av parterna, däribland den situationen att en fastighet&lt;br&gt;säljs för ett dödsbos räkning. Bland andra Folksam och Sveriges För-&lt;br&gt;säkringsförbund påpekar att kravet på att mäklaren skall ta till vara både&lt;br&gt;säljarens och köparens intressen kan medföra att det blir mer vanligt&lt;br&gt;med mäklare som uppträder som ombud för ena parten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt 1 § i den nuvarande lagen om fastighetsmäklare avses med&lt;br&gt;fastighetsmäklare i lagens mening en fysisk person som förmedlar bl.a.&lt;br&gt;fastigheter. Regeringen förslår ingen ändring därvidlag. Med begreppet&lt;br&gt;förmedling kan inte vara avsett annat än mäklarverksamhet i traditionell&lt;br&gt;mening, dvs. det arbete som går ut på att sammanföra uppdragsgivaren&lt;br&gt;med en motpart som är lämplig att ingå avtal med. Denna traditionella&lt;br&gt;mäklarroll måste i princip anses oförenlig med uppdraget att ensidigt&lt;br&gt;företräda ena partens intresse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den mäklare som åtar sig att ombesörja en fästighetsförsäljning för&lt;br&gt;säljarens räkning eller att köpa en fastighet för köparens räkning, kan&lt;br&gt;alltså inte anses ha ingått ett förmedlingsavtal. Mäklaren har i det fallet&lt;br&gt;i stället åtagit sig ett försäljnings- resp, köpuppdrag, för vilket fastig-&lt;br&gt;hetsmäklarlagen inte gäller. När mäklare utför ett sådant uppdrag är&lt;br&gt;han, till följd av ombudssituationen, skyldig att lojalt ta till vara sin&lt;br&gt;huvudmans intresse. På motsvarande sätt kan ett förmedlingsavtal bring-&lt;br&gt;as att upphöra genom att mäklaren får uppdragsgivarens fullmakt att&lt;br&gt;slutföra en försäljning eller ett köp.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Att mäklarlagen sätts ur spel därför att mäklaren blir ombud för sin&lt;br&gt;uppdragsgivare är naturligtvis olyckligt. Framför allt drabbas uppdrags-&lt;br&gt;givarens motpart. Denne har i allmänhet inte anledning att räkna med&lt;br&gt;annat än att mäklare i all yrkesmässig verksamhet omfattas av mäklarla-&lt;br&gt;gens bestämmelser. I den mån mäklaren handlar med stöd av fullmakt&lt;br&gt;från sin uppdragsgivare är han dock inte skyldig att iaktta mäklarlagens&lt;br&gt;handlingsregler gentemot uppdragsgivarens motpart. Dessutom kan&lt;br&gt;lagens skadeståndsregler inte åberopas mot en sådan mäklare. För mot-&lt;br&gt;parten är det inte lätt att avgöra när mäklarens uppdrag fäller utanför&lt;br&gt;mäklarlagens tillämpningsområde.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;48&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I och för sig kan en lösning på detta problem vara att mäklaren åläggs Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;en upplysningsplikt i de fall han står i ett närmare förhållande till upp-&lt;br&gt;dragsgivaren än vad som gäller i allmänhet. En sådan upplysning skulle&lt;br&gt;då vara en signal till uppdragsgivarens presumtiva motparter att anlita&lt;br&gt;en egen sakkunnig som motvikt till mäklarens partsbindning. Det är&lt;br&gt;dock tveksamt om en sådan upplysning skulle få någon effekt annat än&lt;br&gt;i ett fåtal fall.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utgångspunkten bör i stället vara att mäklaren ansvarar enligt mäklar-&lt;br&gt;lagen för allt vad han företar sig i sin yrkesmässiga verksamhet. Detta&lt;br&gt;kan uppnås på två olika vägar. Lagen kan göras uttryckligen tillämplig&lt;br&gt;även i fall när mäklaren är ombud för uppdragsgivaren. En annan lös-&lt;br&gt;ning är att mäklaren förbjuds att åta sig ombudsuppdrag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med tanke på det praktiska behov som remissinstanserna framhäver&lt;br&gt;kan det förefalla lämpligt att låta mäklarlagen omfatta även de fall där&lt;br&gt;mäklaren företräder någon av parterna med stöd av fullmakt. En sådan&lt;br&gt;regel skulle emellertid innebära betydande inkonsekvenser och oklar-&lt;br&gt;heter om vad som från olika utgångspunkter skall kunna krävas av en&lt;br&gt;mäklare. Ett ombudsuppdrag är nämligen oförenligt med mäklarlagens&lt;br&gt;regelsystem, vilket bygger på att mäklaren har en principiell skyldighet&lt;br&gt;att beakta även uppdragsgivarens motparts intresse. I ombudsrollen&lt;br&gt;ligger i första hand en skyldighet att ta till vara huvudmannens intresse&lt;br&gt;och att sköta det anförtrodda uppdraget till bästa nytta för huvudman-&lt;br&gt;nen. Det kan inte vara rimligt att den som i enlighet med detta fullgör&lt;br&gt;sitt ombudsuppdrag lojalt och klanderfritt samtidigt skall löpa risken att&lt;br&gt;drabbas av exempelvis skadeståndsskyldighet enligt mäklarlagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det anförda leder till slutsatsen att en mäklare inte bör ha rätt att vara&lt;br&gt;ombud för uppdragsgivaren, vare sig denne är säljare eller köpare.&lt;br&gt;Därigenom undantas från fastighetsmäklares verksamhet ett slag av&lt;br&gt;uppdrag som typiskt sett inte bör förenas med traditionell mäklarverk-&lt;br&gt;samhet. Detta betyder att köpare och presumtiva köpare inte skall be-&lt;br&gt;höva räkna med att mäklare kan ha särskilda förpliktelser gentemot sina&lt;br&gt;uppdragsgivare, utöver vad som gäller enligt mäklarlagen. Det före-&lt;br&gt;slagna förbudet hindrar också att en fastighetsmäklare åtar sig uppdrag&lt;br&gt;som ombud i syfte att undgå kravet på att ta till vara både säljarens och&lt;br&gt;köparens intressen när uppdraget fullgörs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den säljare som vill anlita ett ombud för en fästighetsförsäljning skall&lt;br&gt;alltså inte kunna få hjälp med detta av en mäklare. Försäljningsupp-&lt;br&gt;draget kan då i stället ges till exempelvis en advokat som inte förmedlar&lt;br&gt;fastigheter yrkesmässigt eller någon annan praktiserande jurist eller till&lt;br&gt;någon fastighetsexpert som inte är mäklare. Denne kan då på ett lojalt&lt;br&gt;sätt ta till vara huvudmannens intresse och som ombud företräda honom&lt;br&gt;i allt som rör försäljningen. I många fall torde det ligga i huvudman-&lt;br&gt;nens intresse att ombudet anlitar en fastighetsmäklare för förmedlings-&lt;br&gt;arbetet. Givetvis uppkommer för säljaren en kostnad för ombudet utöver&lt;br&gt;mäklararvodet, men den kostnaden torde vara begränsad eftersom om-&lt;br&gt;budsuppdraget inte blir omfattande när mäklare anlitas och sköter för-&lt;br&gt;medlingsuppdraget på vanligt sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den mäklare som handlar i strid med förbudet att uppträda som om- &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;49&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;bud bör kunna bli föremål för åtgärder från tillsynsmyndighetens sida.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Genom att åsidosätta förbudet att vara ombud bör han också kunna ådra&lt;br&gt;sig skadeståndsskyldighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det har påpekats av flera remissinstanser att det kan finnas praktiska&lt;br&gt;skäl för en mäklare att kunna uppträda som ombud i vissa avgränsade&lt;br&gt;situationer. Som exempel har nämnts avslutande åtgärder i anledning av&lt;br&gt;en fästighetsförsäljning. Regeringen delar denna bedömning. Förbudet&lt;br&gt;att vara ombud bör därför inte vara absolut. Det bör utformas så att en&lt;br&gt;mäklare inte hindras från att som ombud t.ex. kvittera köpeskillingen&lt;br&gt;och vidta andra liknande avslutande åtgärder, så länge det rör sig om&lt;br&gt;rättshandlingar med endast formell betydelse. Vid de åtgärder som&lt;br&gt;därmed kan komma ifråga finns det inte skäl för uppdragsgivarens&lt;br&gt;motpart att hysa misstroende mot mäklarens ställning som mellanman. I&lt;br&gt;de aktuella situationerna måste nämligen parterna slutligt ha kommit&lt;br&gt;överens om köpevillkoren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den nu förordade regleringen inrymmer besvärliga gränsdragnings-&lt;br&gt;problem. En mäklare måste emellertid alltid följa god mäklarsed. Det&lt;br&gt;innebär att mäklaren skall iaktta både säljares och köpares intressen vid&lt;br&gt;fullgörandet av sitt mäklaruppdrag. Det får bli en uppgift för Fastig-&lt;br&gt;hetsmäklarnämnden att dra upp de närmre riktlinjerna för vad god&lt;br&gt;mäklarsed skall anses innebära i detta avseende.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;12 Självinträde&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: En fastighetsmäklare skall inte ha rätt att&lt;br&gt;själv träda in som köpare till en fastighet som han har i uppdrag&lt;br&gt;att förmedla. En fastighetsmäklare som har ett förmedlinguppdrag&lt;br&gt;skall inte heller ha rätt att förmedla fastigheten till en närstående&lt;br&gt;fysisk eller juridisk person. En mäklare som avsäger sig förmed-&lt;br&gt;lingsuppdraget för att han själv eller någon närstående skall för-&lt;br&gt;värva fastigheten skall anmäla förvärvet till Fastighetsmäklar-&lt;br&gt;nämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens&lt;br&gt;förslag (se promemorian s. 67).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Konsumentverket, Konkurrensverket och Folk-&lt;br&gt;sam tillstyrker förslaget. Flera av de övriga remissinstanser som har&lt;br&gt;yttrat sig i frågan, däribland länsstyrelsen i Stockholms län, Institutet&lt;br&gt;för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala universitet, och flertalet av&lt;br&gt;mäklarorganisationema, anser att en mäklare inte generellt bör förbju-&lt;br&gt;das att själv köpa eller till någon närstående förmedla en fastighet som&lt;br&gt;han har åtagit sig att förmedla eller som han erbjuds att förmedla. I&lt;br&gt;stället förordar många av dem att det i lagen föreskrivs vissa regler om&lt;br&gt;t.ex. anmälningsskyldighet, som mäklaren måste följa innan han kan&lt;br&gt;köpa eller till närstående förmedla fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;50&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: Den gällande mäklarlagen medger Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;indirekt att en mäklare själv träder in som köpare av ett försäljnings-&lt;br&gt;objekt som han har fått i uppdrag att förmedla eller att någon mäklaren&lt;br&gt;närstående gör det. I 17 § finns nämligen en bestämmelse om att mäkla-&lt;br&gt;ren inte har rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbete, om han själv&lt;br&gt;eller någon närstående till honom inträder som köpare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som har framhållits i anslutning till begreppet god fästighetsmäklarsed&lt;br&gt;(se avsnitt 10.2) ligger det ett särskilt värde i att mäklaren intar en&lt;br&gt;ställning som en opartisk mellanman som båda parter kan ha förtroende&lt;br&gt;för. Där sägs också att det i mäklaruppdraget skall ligga en skyldighet&lt;br&gt;att verka för att både säljarens och köparens intresse iakttas. Mot denna&lt;br&gt;bakgrund finns det anledning att ifrågasätta om det överhuvud taget&lt;br&gt;skall vara tillåtet för en mäklare att själv köpa eller till en närstående&lt;br&gt;förmedla en fastighet som mäklaren har åtagit sig att förmedla eller som&lt;br&gt;han har erbjudits att förmedla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I promemorian föreslås att det i mäklarlagen förs in ett förbud för&lt;br&gt;mäklare att i denna situation själv träda in som köpare eller förmedla&lt;br&gt;fastigheten till någon närstående. Som ett alternativ till en förbudsbe-&lt;br&gt;stämmelse kan också, som flera remissinstanser föreslår, tänkas en&lt;br&gt;bestämmelse som anger att mäklare under vissa bestämda förutsättning-&lt;br&gt;ar själv får träda in som köpare eller förmedla en fastighet till någon&lt;br&gt;närstående. Sådana förutsättningar kan vara exempelvis att förvärvet&lt;br&gt;skall ske för långsiktigt innehav, att en opartisk värderingsman värderar&lt;br&gt;fastigheten före köpet och att förvärvet anmäls till tillsynsmyndigheten.&lt;br&gt;Några remissinstanser gör gällande att en sådan bestämmelse skulle vara&lt;br&gt;svårare att kringgå än en förbudsbestämmelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Att i lagen ställa upp olika villkor för en fastighetsmäklares förvärv&lt;br&gt;av en fastighet han har i uppdrag att förmedla innebär knappast till-&lt;br&gt;räckliga garantier för att förmedlingsuppdraget i den situationen skulle&lt;br&gt;utföras i enlighet med kravet på opartiskhet. Risken för att en sådan&lt;br&gt;regel kringgås är antagligen lika stor som risken för att en förbudsregel&lt;br&gt;kringgås. Dessutom torde sådana villkor i många fall medföra att för-&lt;br&gt;säljningen av fastigheten fördröjs, något som i allmänhet inte ligger i&lt;br&gt;säljarens intresse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En rätt för mäklaren att själv träda in som köpare av ett objekt han&lt;br&gt;har fått i uppdrag att förmedla skulle vara oförenlig med den syn på&lt;br&gt;mäklarrollen som ligger till grund för de förslag som nu läggs fram.&lt;br&gt;Det kan med fog ifrågasättas om en mäklare har möjlighet att leva upp&lt;br&gt;till rollen som en opartisk mellanman ens vid förmedling av en fastighet&lt;br&gt;som han själv har intresse av att köpa. Vidare är det inte mer än rimligt&lt;br&gt;att den säljare som vänder sig till en mäklare för att få dennes sakkun-&lt;br&gt;niga hjälp med förmedlingen av en fastighet skall kunna utgå ifrån att&lt;br&gt;mäklaren agerar alltigenom objektivt och inte blandar in eller låter sig&lt;br&gt;påverkas av egna intressen. Detta är för övrigt inte minst viktigt för&lt;br&gt;tilltron till mäklarkåren som helhet. Situationen är principiellt densam-&lt;br&gt;ma när någon närstående till mäklaren visar intresse för dennes förmed-&lt;br&gt;lingsobjekt. Inte heller i den situationen finns det nämligen anledning att&lt;br&gt;räkna med att en mäklare skall kunna leva upp till rollen som opartisk&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;51&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;mellanman och tillgodose säljarens intresse i lika mån som den när- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;ståendes.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I mäklarlagen bör därför tas in ett uttryckligt förbud för en mäklare&lt;br&gt;att själv köpa eller till närstående förmedla en fastighet som har lämnats&lt;br&gt;till mäklaren för förmedling. Som Sveriges advokatsamfund anför i sitt&lt;br&gt;remissyttrande bör förbudet, till skillnad från vad som anges i prome-&lt;br&gt;morian, avse endast fastigheter som mäklaren har fått i uppdrag att&lt;br&gt;förmedla. Innan mäklaren har åtagit sig ett förmedlingsuppdrag bör han&lt;br&gt;eller någon närstående däremot ha rätt att köpa fastigheten. Bestämmel-&lt;br&gt;sen bör utformas i enlighet med detta. En mäklare som blir erbjuden ett&lt;br&gt;förmedlingsuppdrag beträffande en fastighet som han själv är intresserad&lt;br&gt;av att köpa måste välja mellan att, med hänsyn till det föreslagna för-&lt;br&gt;budet mot självinträde, avböja det erbjudna förmedlingsuppdraget eller&lt;br&gt;avstå från köp.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En mäklare som vill köpa en fastighet som han redan har i uppdrag&lt;br&gt;att förmedla, måste avsäga sig förmedlingsuppdraget innan han kan&lt;br&gt;börja förhandla om köp för egen räkning. Det måste därvid vara en&lt;br&gt;skyldighet för mäklaren att ange skälen till att han avsäger sig uppdra-&lt;br&gt;get. Detsamma gäller om en närstående lämnar ett bud på en fastighet.&lt;br&gt;För att inte utnyttja situationen på ett otillbörligt sätt måste mäklaren ge&lt;br&gt;uppdragsgivaren skäligt rådrum innan mäklaren börjar förhandla om&lt;br&gt;köp. Uppdragsgivaren kan behöva ta ställning till frågan om han skall&lt;br&gt;anlita en annan mäklare, ett ombud eller själv sköta försäljningen av&lt;br&gt;fastigheten. Om uppdragsgivaren anlitar en annan mäklare, är det natur-&lt;br&gt;ligtvis inget som hindrar att mäklaren ber att få besked om vilken mäk-&lt;br&gt;lare det är så att han - i konkurrens med andra presumtiva köpare - kan&lt;br&gt;anmäla sitt intresse för fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som flera av remissinstanserna anför finns en viss risk för att för-&lt;br&gt;budet mot självinträde kringgås. Bestämmelsen bör därför kompletteras&lt;br&gt;med en skyldighet för mäklaren att anmäla sitt förvärv till Fastighets-&lt;br&gt;mäklarnämnden, om han väljer att avsäga sig förmedlingsuppdraget och&lt;br&gt;själv träda in som köpare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det skulle kunna övervägas att göra anmälningsskyldigheten mer&lt;br&gt;långtgående genom att låta den omfatta även fall där mäklaren inte&lt;br&gt;hunnit åta sig ett uppdrag, dvs. fall där mäklaren avböjer ett uppdrag&lt;br&gt;med hänvisning till att han själv är intresserad av att förvärva fastig-&lt;br&gt;heten. En sådan bestämmelse skulle emellertid innebära svåra gräns-&lt;br&gt;dragningsproblem när det gäller frågan om vad som skall krävas för att&lt;br&gt;anse att mäklaren avböjer ett uppdrag. Med tanke på att uppdragsavtal&lt;br&gt;skall upprättas skriftligen är det olämpligt att knyta anmälningsskyldig-&lt;br&gt;heten redan till ett erbjudande från en uppdragsgivare. Anmälnings-&lt;br&gt;skyldigheten bör därför finnas endast när mäklaren avsagt sig ett upp-&lt;br&gt;drag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Anmälningsskyldigheten får behandlas på motsvarande sätt när mäkla-&lt;br&gt;ren vet om att någon honom närstående har intresse av att köpa. Kret-&lt;br&gt;sen av närstående som skall omfattas av förmedlingsförbudet bör vara&lt;br&gt;densamma som avses med konkurslagens återvinningsregler, dvs. både&lt;br&gt;fysiska och juridiska personer. För detta redogörs närmare i författ- &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;52&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ningskommentaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den mäklare som handlar i strid med förbudet att träda in som köpare Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;eller att förmedla till en närstående bör kunna bli föremål för åtgärd&lt;br&gt;från tillsynsmyndighetens sida. Dessutom kan mäklaren drabbas av ska-&lt;br&gt;deståndsskyldighet.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;13 Fastighetshandel&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Fastighetsmäklare skall inte ha rätt att&lt;br&gt;bedriva handel med fastigheter eller ägna sig åt annan verksamhet&lt;br&gt;som är ägnad att rubba förtroendet för dem som mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se&lt;br&gt;promemorian s. 69).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna tillstyrker&lt;br&gt;promemorians förslag eller lämnar det utan invändning. Flera remissin-&lt;br&gt;stanser efterlyser en precisering av vilka verksamheter som inte skulle&lt;br&gt;kunna bedrivas av fastighetsmäklare. Bland andra Sveriges advokatsam-&lt;br&gt;fund avstyrker förslaget och anför att frågan om tillåtligheten av fastig-&lt;br&gt;hetshandel och annan verksamhet bör övervägas inom ramen för till-&lt;br&gt;lämpningen av begreppet god fästighetsmäklarsed.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: På ett likartat sätt som när det gäller&lt;br&gt;självinträde och förmedling till närstående innebär handel med egna&lt;br&gt;fastigheter att mäklaren inte kan motsvara spekulanternas berättigade&lt;br&gt;förväntningar på att han skall uppträda i sin yrkesroll som opartisk&lt;br&gt;mellanman. När mäklaren själv intar säljarens roll finns det inga skäl att&lt;br&gt;förvänta sig att han skall beakta köparnas intresse i nämnvärd grad.&lt;br&gt;Mäklarlagen är inte tillämplig när mäklaren är säljare, helt enkelt därför&lt;br&gt;att det i de fallen inte är fråga om förmedling. Det betyder bl.a. att det&lt;br&gt;skadeståndsansvar som mäklaren har enligt lagen inte kan åberopas av&lt;br&gt;den som köper mäklarens egen fastighet. Inte heller kan en sådan köpa-&lt;br&gt;re få ersättning ur den ansvarsförsäkring mäklaren enligt lag skall ha.&lt;br&gt;En ordning som tillåter en mäklare att salubjuda egna fastigheter i sin&lt;br&gt;förmedlingsverksamhet skulle således betyda att köparna i vissa fall&lt;br&gt;skulle stå utan det skydd som lagen annars ger dem. Detta kan inte från&lt;br&gt;några utgångspunkter vara acceptabelt. Den köpare som vänder sig till&lt;br&gt;en mäklare skall kunna räkna med att mäklarens verksamhet i dess&lt;br&gt;helhet faller under mäklarlagen. I lagen bör därför föreskrivas att det&lt;br&gt;inte är tillåtet att förena fastighetsmäklarverksamhet med handel med&lt;br&gt;fastigheter. Det finns även andra verksamheter än fastighetshandel som&lt;br&gt;måste anses oförenliga med mäklarens ställning som en opartisk mellan-&lt;br&gt;man. För att lagen skall fånga upp dessa bör förbudet mot fastighets-&lt;br&gt;handel kompletteras med en generell bestämmelse av innebörd att mäk-&lt;br&gt;laren inte får engagera sig i någon verksamhet som kan rubba förtroen-&lt;br&gt;det för honom i hans yrkesroll.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;53&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Flera remissinstanser har pekat på att det inte är ovanligt att mäklare&lt;br&gt;driver s.k. blandad verksamhet. De efterlyser en mer ingående beskriv-&lt;br&gt;ning av vilka verksamheter som skulle kunna rubba förtroendet för&lt;br&gt;mäklarens opartiskhet. Det är inte möjligt att uttömmande ange vilka&lt;br&gt;slag av verksamheter som generellt skulle vara oförenliga med fästig-&lt;br&gt;hetsmäkleri. Som Mäklarsamfundet påpekar kan bedömningen i ett&lt;br&gt;enskilt fall bero på under vilka former verksamheten bedrivs. Det måste&lt;br&gt;överlämnas till praxis att närmare precisera i vilka fåll regeln skall&lt;br&gt;tillämpas. Rent allmänt kan dock framhållas att det naturligtvis finns ett&lt;br&gt;antal verksamheter som väl kan bedrivas samtidigt som mäklarrörelse,&lt;br&gt;utan att mäklarens opartiska ställning kan sättas i fråga. Vad regeln&lt;br&gt;avser att förbjuda är att en mäklare i kombination med sin förmedlings-&lt;br&gt;verksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till miss-&lt;br&gt;tanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att&lt;br&gt;hans opartiska ställning äventyras. Ett praktiskt exempel på detta är en&lt;br&gt;mäklare som samtidigt är agent eller försäljare för en typhustillverkare.&lt;br&gt;En närmare redogörelse för problem av det slaget ges i författnings-&lt;br&gt;kommentaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den fastighetsmäklare som trots förbudet ägnar sig åt fastighetshandel&lt;br&gt;eller annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom&lt;br&gt;som mäklare bör kunna bli föremål för tillsynsmyndighetens åtgärd.&lt;br&gt;Med tanke på det rättsläge som nu inträder bör Fastighetsmäklamämn-&lt;br&gt;den inledningsvis i enstaka fall kunna ta hänsyn till att en mäklare&lt;br&gt;behöver viss tid för att anpassa sig till de nya förbudsbestämmelsema.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;14 Handpenning&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: I lagen tas in en uttrycklig regel om att&lt;br&gt;mäklaren är skyldig att lämna över en handpenning direkt till&lt;br&gt;säljaren, om inte annat har överenskommits i särskild ordning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Överensstämmer i huvudsak med promemo-&lt;br&gt;rians förslag (se promemorian s. 70).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Majoriteten av remissinstanserna delar promemo-&lt;br&gt;rians uppfattning att mäklaren inte har rätt att behålla en handpenning&lt;br&gt;utan någon särskild överenskommelse om detta. Flertalet av dem anser&lt;br&gt;dock att mäklaren skall kunna förvalta handpenningen efter uppdrag&lt;br&gt;från både säljaren och köparen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: En ofta diskuterad fråga är i vad&lt;br&gt;mån mäklaren har någon rätt att behålla en handpenning som har läm-&lt;br&gt;nats till honom. Åsikterna bland mäklarna är olika och praxis är skiftan-&lt;br&gt;de. Det torde vara en relativt utbredd uppfattning att mäklaren utan&lt;br&gt;någon överenskommelse om saken skulle ha rätt att ta hand om hand-&lt;br&gt;penningen. Det förekommer dessutom att mäklare anser sig ha rätt till&lt;br&gt;avkastningen på kapitalbeloppet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;54&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En handpenning betalas i ett rättsförhållande i vilket mäklaren inte är&lt;br&gt;part. Mäklaren kan inte göra gällande någon som helst självständig rätt&lt;br&gt;till handpenningen. Mäklaren är därför skyldig att utan vidare dröjsmål&lt;br&gt;vidarebefordra en mottagen handpenning till säljaren, om han inte har&lt;br&gt;fått parternas uppdrag att förvalta den. Det är således säljaren och&lt;br&gt;köparen som skall komma överens om huruvida handpenningen omedel-&lt;br&gt;bart skall vidarebefordras till säljaren, eller om mäklaren skall ha hand&lt;br&gt;om den. Som flera remissinstanser påpekar kan det ligga i både sälja-&lt;br&gt;rens och köparens intresse att handpenningen innestår hos mäklaren till&lt;br&gt;dess att det finns ett bindande köp. Detta är vanligt t.ex. vid villkorade&lt;br&gt;köp, då köparen har rätt att häva köpet om vissa i förväg bestämda&lt;br&gt;omständigheter inträffar. Det bör vara en skyldighet för mäklaren att&lt;br&gt;vid behov ta upp frågan med parterna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med hänsyn till den osäkerhet som råder i dessa frågor bör en klar-&lt;br&gt;görande regel tas in i lagen. Frågorna beskrivs närmare i författnings-&lt;br&gt;kommentaren.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;15 Skall viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser&lt;br&gt;undantas från mäklarlagens tillämpningsområde?&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Regeringens förslag: Det hittillsvarande undantaget från mäklar-&lt;br&gt;lagens tillämpningsområde för den som förmedlar enbart upplåtel-&lt;br&gt;ser av bostadsrätter i en bostadsrättsförening som är ansluten till&lt;br&gt;en riksorganisation eller en regional organisation för bostadsrätts-&lt;br&gt;föreningar tas bort.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorians förslag: Promemorian berör inte denna fråga.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Remissinstanserna: Inte heller någon remissinstans berör frågan.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skälen för regeringens förslag: I 2 § andra stycket mäklarlagen&lt;br&gt;föreskrivs det för närvarande att lagen inte tillämpas på den som för-&lt;br&gt;medlar enbart bostadsrätter som upplåts av en bostadsrättsförening&lt;br&gt;ansluten till en riksorganisation eller till en regional organisation för&lt;br&gt;bostadsrättsföreningar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Undantagsbestämmelsen i fästighetsmäklarlagen för förmedling av&lt;br&gt;upplåtelser - inte överlåtelser - av bostadsrätter kom till vid riksdagsbe-&lt;br&gt;handlingen av proposition 1983/84:16 om fastighetsmäklare (se bet.&lt;br&gt;1983/84:LU10). Ursprungligen avsåg undantaget i lagen endast den som&lt;br&gt;förmedlade bostadsrätter upplåtna av en bostadsrättsförening ansluten&lt;br&gt;till en ”folkrörelsekooperativ riksorganisation eller till en regional sådan&lt;br&gt;organisation av bostadsrättsföreningar”.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan om undantag från mäklarlagens tillämpning väcktes av HSB:s&lt;br&gt;Riksförbund och Riksbyggen i en skrivelse till lagutskottet. I skrivelsen&lt;br&gt;framhölls att både HSB:s lokala föreningar och Riksbyggens distrikts-&lt;br&gt;kontor hade till uppgift att biträda bostadsrättsföreningarna vid produk-&lt;br&gt;tionen av deras hus och att det i den uppgiften ingick bl.a. att handha&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;55&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;upplåtelser av bostadsrätter till de blivande bostadsrättshavama. HSB Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;och Riksbyggen anförde att upplåtelser inom HSB skedde i turordning&lt;br&gt;till medlemmar efter den tid de bosparat i HSB:s sparkassa och att det&lt;br&gt;vanligaste inom Riksbyggen var att upplåtelser skedde till personer som&lt;br&gt;anvisats av vederbörande kommuns bostadsförmedling. Det senare&lt;br&gt;förfarandet förekom i viss utsträckning även vid upplåtelser inom HSB.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagutskottet anförde följande i sitt av riksdagen godkända betänkande:&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;”Enligt skrivelsen utbildas den personal som sköter bostadsrättsupplåtel-&lt;br&gt;sema av HSB och Riksbyggen för att kunna fullgöra de arbetsuppgifter&lt;br&gt;som är förenade med upplåtelserna och som i betydande utsträckning är&lt;br&gt;detaljreglerade genom särskild lagstiftning. Något behov av att utbilda&lt;br&gt;denna personal på det sätt och i den omfattning som propositionen&lt;br&gt;föreskriver föreligger inte enligt organisationerna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;HSB och Riksbyggen hemställer att lagutskottet tar initiativ till att&lt;br&gt;lagen om fastighetsmäklare får sådan utformning att från dess tillämp-&lt;br&gt;ning undantas de folkrörelsekooperativa organisationernas upplåtelser av&lt;br&gt;bostadsrätter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt utskottets mening kan HSB-föreningamas och Riksbyggens&lt;br&gt;verksamhet när det gäller upplåtelser av bostadsrätt komma att falla&lt;br&gt;inom tillämpningsområdet för den nya lagen. Näringsutskottet har i sitt&lt;br&gt;yttrande uttalat att vad som anförts av organisationerna motiverar att det&lt;br&gt;i lagen klargörs att den verksamhet till bostadsrättsföreningarnas tjänst&lt;br&gt;som det är fråga om skall vara undantagen. Lagutskottet gör samma&lt;br&gt;bedömning och vill då särskilt peka på att den ifrågavarande förmed-&lt;br&gt;lingsverksamheten ingår som ett led i HSB:s och Riksbyggens hand-&lt;br&gt;havande av bostadsrättsföreningarnas angelägenheter och att den endast&lt;br&gt;avser upplåtelser av bostadsrätter. I sammanhanget vill utskottet an-&lt;br&gt;märka att enligt inhämtade upplysningar också Sveriges bostadsrättsföre-&lt;br&gt;ningars centralorganisation (SBC) bistår nybildade bostadsrättsförening-&lt;br&gt;ar med förmedling av bostadsrättsupplåtelser. I ärendet har emellertid&lt;br&gt;upplysts att personalen vid SBC till skillnad från de anställda vid HSB-&lt;br&gt;föreningama och Riksbyggens lokalkontor även förmedlar överlåtelser&lt;br&gt;av bostadsrätter. Någon anledning att undanta också SBC från lagens&lt;br&gt;tillämpningsområde finns därför inte.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I enlighet med det anförda anser utskottet att HSB:s och Riksbyggens&lt;br&gt;önskemål bör tillgodoses. Lagtekniskt kan detta ske genom antingen att&lt;br&gt;såsom fallet är med advokater och förmedlare av hyresrätter något krav&lt;br&gt;på registrering inte uppställs när det gäller anställda vid HSB och Riks-&lt;br&gt;byggen som enbart förmedlar upplåtelser av bostadsrätter eller att för-&lt;br&gt;medlingsverksamheten helt undantas från lagstiftningens tillämpnings-&lt;br&gt;område. Enligt utskottets mening är det sistnämnda alternativet att&lt;br&gt;föredra med hänsyn bl.a. till att - som utskottet närmare kommer att&lt;br&gt;utveckla i det följande - en regel om personlig skadeståndsskyldighet&lt;br&gt;för fastighetsmäklare utan ett korresponderande krav på ansvarsförsäk-&lt;br&gt;ring för de anställda skulle innebära påtagliga försämringar i förhållande&lt;br&gt;till nuvarande ordning. Utskottet förordar således att i 2 § förs in en&lt;br&gt;bestämmelse om att lagen inte skall tillämpas på den som förmedlar&lt;br&gt;enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsförening med anknytning&lt;br&gt;till HSB och Riksbyggen. Efter mönster av lagen (1975:1132) om för-&lt;br&gt;värv av hyresfastighet m.m. bör som beteckning på de båda organisa-&lt;br&gt;tionerna väljas uttrycket folkrörelsekooperativ organisation.”&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sedan motioner med krav på att undantaget skulle utvidgas till att&lt;br&gt;omfatta även den som förmedlar enbart upplåtelser av bostadsrätter i en&lt;br&gt;bostadsrättsförening ansluten till SBC under flera år hade avslagits,&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;tillstyrkte lagutskottet när frågan ånyo behandlades år 1990 att SBC Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;såvitt avsåg undantaget i 2 § andra stycket mäklarlagen skulle jämställas&lt;br&gt;med HSB och Riksbyggen (se bet. 1990/91 :LU8).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Lagutskottet underströk i sitt betänkande att undantaget med den valda&lt;br&gt;utformningen av lagtexten endast gällde HSB och Riksbyggen samt SBC&lt;br&gt;och SBC BO samt att det inte omfattade förmedling av överlåtelser av&lt;br&gt;bostadsrätter som upplåtits av en förening ansluten till dessa organisa-&lt;br&gt;tioner.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Riksdagen biföll Lagutskottets hemställan i ärendet och lagändringen&lt;br&gt;trädde i kraft den 1 januari 1991.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Fråga har nu uppkommit om att i samband med införandet av en ny&lt;br&gt;fastighetsmäklarlag upphäva undantaget i 2 § andra stycket fastighets-&lt;br&gt;mäklarlagen. Vid prövning av denna fråga gör regeringen följande över-&lt;br&gt;väganden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Inledningsvis anmärker regeringen att den lagändring som trädde i&lt;br&gt;kraft den 1 januari 1991 endast gick ut på att SBC skulle jämställas med&lt;br&gt;HSB och Riksbyggen vid tillämpning av undantagsbestämmelsen i fas-&lt;br&gt;tighetsmäklarlagen. Frågan om det lämpliga i att över huvud taget göra&lt;br&gt;undantag för nu aktuell förmedling övervägdes inte.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;HSB:s Riksförbund och Riksbyggen har under beredningen av lagstift-&lt;br&gt;ningsärendet förklarat att de anser att den nuvarande mäklarlagens&lt;br&gt;undantag för förmedling av bostadsrättsupplåtelser bör kvarstå. SBC har&lt;br&gt;inte haft någon invändning mot att undantaget upphävs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När undantaget i mäklarlagen infördes år 1984 avvek förhållandena på&lt;br&gt;bostadsmarknaden i många avseende väsentligt från vad som gäller i&lt;br&gt;dag. Upplåtelser av nyproducerade bostadsrätter utgör därvid inget&lt;br&gt;undantag. Särskilt kan nämnas att de ekonomiska riskerna med förvärv&lt;br&gt;av nyproduktion av bostadsrätter ansågs närmast obefintliga under&lt;br&gt;senare hälften av 1980-talet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förhållandena på boendemarknaden har nu förändrats i grunden. Som&lt;br&gt;en följd av förändringarna har bl.a. följt tvister med sitt ursprung i&lt;br&gt;nyproducerade bostadsrätter. Det har t.ex. under senare år inträffat att&lt;br&gt;den som förvärvat en bostadsrätt genom upplåtelse från en nybildad&lt;br&gt;bostadsrättsförening gjort gällande att han eller hon inte har blivit kor-&lt;br&gt;rekt och fullständigt informerad i olika hänseenden. Det kan t.ex. ha&lt;br&gt;rört sig om att informationen om den nybildade föreningens ekonomi&lt;br&gt;varit bristfällig eller att presenterade boendekalkyler visat sig vara&lt;br&gt;orealistiska. Informationen kan ha lämnats direkt från föreningen, från&lt;br&gt;en bostadsrättsorganisation eller från ett byggföretag som uppfört hus&lt;br&gt;för en bostadsrättsförenings räkning. Kritik har i olika hänseenden&lt;br&gt;riktats både mot enskilda bostadsrättsföreningar och mot bostadsrätts-&lt;br&gt;organisationer i vilka föreningarna varit medlemmar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den fastighetsmäklarlag som regeringen nu föreslår är avsedd att&lt;br&gt;ställa upp sådana villkor för den yrkesmässiga fastighetsförmedlingen&lt;br&gt;som behövs för att enskilda personer skall få ett tillfredsställande skydd&lt;br&gt;och känna trygghet när de anlitar en mäklares tjänster.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot den bakgrunden gör regeringen den bedömningen att undantaget&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;i 2 § andra stycket fästighetsmäklarlagen inte bör föras över till den nya &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;57&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;mäklarlagen, om inte starka sakliga skäl talar för att det skall behållas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vilka blir då konskevensema om undantagsbestämmelsen upphävs? Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;Med hänsyn till lagens tillämpningsområde, som föreslås vara oför-&lt;br&gt;ändrat, torde den förmedling av bostadsrättsupplåtelser som bedrivs&lt;br&gt;yrkesmässigt av personer inom HSB, Riksbyggen och SBC fortsätt-&lt;br&gt;ningsvis fälla in under mäklarlagens bestämmelser. Det innebär att både&lt;br&gt;uppdragsgivaren, som i allmänhet är en nybildad bostadsrättsförening,&lt;br&gt;och dennes motpart, i allmänhet en konsument, kommer att skyddas&lt;br&gt;dels av mäklarlagens näringsrättsliga bestämmelser om registrering av&lt;br&gt;mäklare, dels av lagens civilrättsliga bestämmelser om ansvar för mäk-&lt;br&gt;laren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om undantaget upphävs, medför det i näringsrättsligt hänseende att&lt;br&gt;även de personer som yrkesmässigt förmedlar enbart upplåtelser av&lt;br&gt;bostadsrätter måste vara registrerade hos den föreslagna Fastighetsmäk-&lt;br&gt;lamämnden och uppfylla de skärpta krav som nu ställs upp för att vinna&lt;br&gt;registrering (se avsnitt 7 och 9 i propositionen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;HSB och Riksbyggen anförde i skrivelsen till lagutskottet i samband&lt;br&gt;med tillkomsten av 1984 års mäklarlag bl.a. att eftersom bostadsrätterna&lt;br&gt;vanligen uppläts till medlemmar, det inte fanns anledning att låta lagens&lt;br&gt;bestämmelser gälla (se bet. 1983/84:LU10 s. 8). För denna bedömning&lt;br&gt;talade enligt HSB och Riksbyggen även det förhållandet att organisa-&lt;br&gt;tionerna själva utbildade sin personal samt att villkoren för upplåtelser-&lt;br&gt;na i betydande utsträckning var detaljreglerade. Liknande synpunkter&lt;br&gt;har anförts även nu från organisationerna. Dessutom har påpekats att&lt;br&gt;konsumenterna skyddas av marknadsföringslagstiftningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mot bakgrund av bl.a. de ändrade förhållandena på bostadsmarknaden&lt;br&gt;finns det enligt regeringens mening inte längre några vägande skäl för&lt;br&gt;att i fråga om vissa bostadsrättsorganisationer göra avkall på principen&lt;br&gt;att de personer som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser av bostadsrätter&lt;br&gt;skall ha en i mäklarlagens mening tillfredsställande utbildning, som kan&lt;br&gt;kontrolleras i samband med registreringen. Samma bedömning kan&lt;br&gt;göras även beträffande övriga formella krav på en mäklare som ställs&lt;br&gt;upp i den nya mäklarlagen. Här kan särskilt nämnas kravet på att en&lt;br&gt;mäklare skall ha en ansvarsförsäkring till täckande av skadeståndsskyl-&lt;br&gt;dighet som kan drabba mäklaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Marknadsföringslagstiftningen utgör inte ett tillräckligt näringsrättsligt&lt;br&gt;skydd för konsumenterna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Inte heller när det gäller mäklarens förhållande till sin uppdragsgivare&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1 civilrättsligt hänseende eller när det gäller mäklarens uppdrag finns&lt;br&gt;det enligt regeringens mening vägande skäl för att behålla undantaget i&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 § andra stycket mäklarlagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En person hos de berörda organisationerna som yrkesmässigt förmed-&lt;br&gt;lar upplåtelser av bostadsrätter bör t.ex. inte själv få träda in och köpa&lt;br&gt;ett förmedlingsobjekt eller ägna sig åt fastighetshandel och annan för-&lt;br&gt;troendeskadlig verksamhet. Det är enligt regeringens mening därför&lt;br&gt;naturligt att den nya lagens bestämmelser i dessa hänseenden görs till-&lt;br&gt;ämpliga fullt ut även för mäklare hos de berörda organisationerna.&lt;br&gt;Samma bedömning kan göras även för den föreslagna mäklarlagens be-&lt;br&gt;stämmelser i övrigt om uppdragsavtalet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;58&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det bör enligt regeringens mening också vägas in att det allmänt sett Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;är av värde att bestämmelser i civilrättslig lagstiftning har så generell&lt;br&gt;utformning som möjligt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;HSB och Riksbyggen anför att det i olika hänseenden uppkommer&lt;br&gt;gränsdragningsproblem, om undantaget i den nuvarande mäklarlagen&lt;br&gt;upphävs. Främst pekar HSB och Riksbyggen på frågan om vilka perso-&lt;br&gt;ner som kommer att omfattas av den föreslagna lagens bestämmelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I avsnitt 11 har regeringen behandlat frågan om mäklaren som ombud&lt;br&gt;för säljare eller köpare. Enligt 1 § i den nuvarande mäklarlagen avses&lt;br&gt;med fastighetsmäklare en fysisk person som förmedlar bl.a fastigheter.&lt;br&gt;Med förmedling avses det arbete som går ut på att sammanföra upp-&lt;br&gt;dragsgivaren med en motpart. Denna traditionella mäklarroll måste i&lt;br&gt;princip anses oförenlig med ett uppdrag att ensidigt företräda ena par-&lt;br&gt;tens intressen. Den mäklare som åtar sig att ombesörja en försäljning&lt;br&gt;som ombud för en uppdragsgivare kan alltså inte anses ha ingått ett&lt;br&gt;förmedlingsavtal. Härav följer att mäklarlagens bestämmelser inte gäl-&lt;br&gt;ler.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En viktig del i HSB:s, Riksbyggens och SBC:s verksamhet är att på&lt;br&gt;olika sätt medverka i samband med bildandet av nya bostadsrättsföre-&lt;br&gt;ningar. Ett väsentligt inslag är därvid att anställda hos de berörda orga-&lt;br&gt;nisationerna tar plats i styrelsen för en nybildad bostadsrättsförening i&lt;br&gt;samband med att denna bildas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En person som är anställd i en organisation för bostadsrättsföreningar&lt;br&gt;och som tar plats i en bostadsrättsförenings styrelse och därefter i egen-&lt;br&gt;skap av firmatecknare för föreningen upplåter bostadsrätter t.ex. till&lt;br&gt;bosparare förmedlar emellertid inte upplåtelser i mäklarlagens mening.&lt;br&gt;Något förmedlingsavtal har nämligen inte slutits med föreningen i fråga&lt;br&gt;utan styrelseledamoten/firmatecknaren representerar föreningen som&lt;br&gt;ställföreträdare. För en sådan upplåtelse blir inte mäklarlagens bestäm-&lt;br&gt;melser tillämpliga.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En firmatecknare som verkar på detta sätt företer alltså vissa likheter&lt;br&gt;med mäklaren som ombud.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan inställer sig då om de personer som i egenskap av firmateck-&lt;br&gt;nare i en bostadsrättsförening förmedlar upplåtelser också bör omfettas&lt;br&gt;av mäklarlagens bestämmelser. Det skulle i så fell innebära att ett för-&lt;br&gt;bud skulle införas liknande det regeringen föreslår beträffande mäklaren&lt;br&gt;som ombud för säljare eller köpare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt regeringens mening skulle ett sådant förbud bli för långtgående&lt;br&gt;och på ett oönskat sätt gripa in i bostadsrättsorganisationemas verksam-&lt;br&gt;het. Det bör också beaktas att den som uppträder som ställföreträdare&lt;br&gt;och firmatecknare för en bostadsrättsförening normalt inte ger förvärva-&lt;br&gt;ren intryck av att vara en mäklare för vilken mäklarlagens bestämmelser&lt;br&gt;gäller.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För en person som yrkesmässigt förmedlar upplåtelser på uppdrag av&lt;br&gt;olika bostadsrättsföreningar bör emellertid lagens bestämmelser tilläm-&lt;br&gt;pas. Detsamma bör gälla om personen i fråga både ägnar sig åt förmed-&lt;br&gt;ling i mäklarlagens mening och dessutom medverkar till upplåtelser i&lt;br&gt;egenskap av firmatecknare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;59&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det är inte möjligt att nu avgöra i vilken utsträckning personal inom Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;HSB, Riksbyggen och SBC kan komma att omfattas av mäklarlagens&lt;br&gt;registreringskrav. Den frågan gäller dessutom for andra organisationer&lt;br&gt;och företag inom boendesektom än HSB, Riksbyggen och SBC och kan&lt;br&gt;inte besvaras generellt i detta sammanhang. Det ankommer närmast på&lt;br&gt;den föreslagna Fastighetsmäklamämnden att ta ställning till i vilka fall&lt;br&gt;registreringsplikt föreligger.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Detsamma gäller frågan huruvida mäklarlagens bestämmelser blir&lt;br&gt;tillämpliga på vissa avtal, t.ex. föravtal om upplåtelse av bostadsrätt.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;16 Ikraftträdande m.m.&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Den nya fästighetsmäklarlagen bör träda i kraft så snart som möjligt.&lt;br&gt;Olika omständigheter gör dock att en viss förberedelsetid krävs. Lagen&lt;br&gt;innehåller bl.a. flera nya civilrättsliga bestämmelser. Vidare ställs krav&lt;br&gt;på en skärpt tillsyn. Den nya Fastighetsmäklamämnden bör ges tid att&lt;br&gt;organisera sig och utforma tillsynsverksamheten i enlighet med den nya&lt;br&gt;lagens krav. Även de råd och anvisningar om fastighetsmäklares&lt;br&gt;verksamhet som finns liksom villkoren för fastighetsmäklares för-&lt;br&gt;säkringar torde behöva övervägas mot bakgrund av den nya lagens&lt;br&gt;bestämmelser. Vidare krävs en viss omställningstid för de organisa-&lt;br&gt;tioner vilkas personal tidigare omfattats av lagregleringen men som nu&lt;br&gt;förs in under lagen (se avsnitt 15). Med hänsyn till det arbete som&lt;br&gt;återstår bör lagen träda i kraft den 1 juli 1995.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den nya lagen skall tillämpas på alla förmedlingsavtal som ingås efter&lt;br&gt;ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;På avtal som har träffats före ikraftträdandet bör, i enlighet med&lt;br&gt;gällande principer på avtalsrättens område, den gamla fastighetsmäklar-&lt;br&gt;lagen tillämpas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det finns anledning att i två fall göra undantag från principen att den&lt;br&gt;nya lagen inte skall tillämpas på förmedlingsavtal som har träffats före&lt;br&gt;ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det första fallet gäller de föreslagna bestämmelserna i 13 § om förbud&lt;br&gt;för en mäklare att själv träda in som köpare eller att förmedla en fastig-&lt;br&gt;het till en närstående fysisk eller juridisk person. Den bestämmelsen tar&lt;br&gt;sikte på den intressemotsättning som uppstår bl.a. när mäklaren får ett&lt;br&gt;eget intresse av förmedlingsobjektet och den bärs upp av tanken att&lt;br&gt;mäklarens kunder inte skall utsättas för risken att ovidkommande hän-&lt;br&gt;syn påverkar mäklarens sätt att sköta ett förmedlingsuppdrag. Det är&lt;br&gt;därför angeläget att bestämmelsen i 13 § kommer att gälla alla situa-&lt;br&gt;tioner efter lagens ikraftträdande där frågan om självinträde uppkom-&lt;br&gt;mer, dvs. även när förmedlingsavtalet har träffats före ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det andra fallet gäller 15 §, som innehåller förbud för mäklaren att&lt;br&gt;företräda köpare eller säljare som ombud. När ett förmedlingsuppdrag&lt;br&gt;har lämnats före lagens ikraftträdande bör mäklaren efter ikraftträdandet&lt;br&gt;inte heller i det uppdragsförhållandet ha rätt att ta emot ett ombudsupp-&lt;br&gt;drag. Det intresse som bär upp bestämmelsen i 15 § utgör i och för sig&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;60&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;skäl för att det inte heller efter ikraftträdandet skulle vara tillåtet att Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;utnyttja en fullmakt som har lämnats före ikraftträdandet. Ett sådant&lt;br&gt;förbud skulle emellertid innebära ett alltför kraftigt ingrepp i existeran-&lt;br&gt;de avtalsförhållanden och sannolikt i en del fall medföra att förmed-&lt;br&gt;lingsuppdrag inte kan fullföljas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Tillämpningen av 13 och 15 §§ på uppdragsavtal som har ingåtts före&lt;br&gt;lagens ikraftträdande bör regleras i övergångsbestämmelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I administrativt hänseende bör gälla att länsstyrelserna skall avsluta de&lt;br&gt;ärenden som har inletts före den nya lagens ikraftträdande och att Fas-&lt;br&gt;tighetsmäklamämnden skall ta upp alla ärenden som inleds efter ikraft-&lt;br&gt;trädandet. Det bör inte inverka på behörigheten i detta hänseende vid&lt;br&gt;vilken tidpunkt förmedlingsavtalet har träffats. I en särskild övergångs-&lt;br&gt;bestämmelse bör detta klargöras.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;17 Förslagens kostnadseffekter m.m.&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Enligt gällande bestämmelser är mäklare skyldiga att betala registre-&lt;br&gt;ringsavgift i form av ansökningsavgift och årlig avgift. Avgifternas&lt;br&gt;storlek bestäms av regeringen. De nuvarande avgifterna, 500 kr i&lt;br&gt;ansökningsavgift och 250 kr i årlig avgift, har varit oförändrade sedan&lt;br&gt;mäklarlagens tillkomst år 1984.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;De myndigheter som berörs av förslaget till ny fastighetsmäklarlag är&lt;br&gt;framför allt länsstyrelserna, de allmänna domstolarna och de allmänna&lt;br&gt;förvaltningsdomstolarna samt den föreslagna Fastighetsmäklamämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Länsstyrelsernas verksamhet med registrerings- och tillsynsfrågor är i&lt;br&gt;dag anslagsfinansierad. Kostnaderna för den verksamheten fäller bort i&lt;br&gt;och med den nya tillsynsorganisationen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Å andra sidan kommer den nya Fastighetsmäklamämnden att kräva&lt;br&gt;resurser. Nämndens kansligöromål kommer att skötas av Kammarkolle-&lt;br&gt;giet. Det är därför nödvändigt att kollegiet tillförs ökade resuser. Rege-&lt;br&gt;ringen anser, i likhet med remissinstanserna, att staten i framtiden bör&lt;br&gt;få full kostnadstäckning för arbetet med registrering av och tillsyn över&lt;br&gt;fastighetsmäklare (jfr prop. 1991/92:100 bil. 1 s. 53 f.). Den frågan&lt;br&gt;berör endast förordningen om fastighetsmäklare. Regeringen kommer&lt;br&gt;att vidta de förordningsändringar som behövs.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sammantaget bör den nya organisationen av registrerings- och till-&lt;br&gt;synsverksamheten leda till att det allmännas kostnader minskar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den nya lagen om fastighetsmäklare innebär en skärpning av kraven&lt;br&gt;på den som vill bli registrerad som fastighetsmäklare. Dessutom syftar&lt;br&gt;lagen till en effektiviserad och intensifierad tillsynsverksamhet. På sikt&lt;br&gt;torde detta leda till högre kvalitet hos fastighetsmäklare i allmänhet,&lt;br&gt;vilket kan medföra att tvisterna minskar i antal. Samtidigt utvidgas dock&lt;br&gt;mäklares skadeståndsansvar, och det talar i motsatt riktning. Regeringen&lt;br&gt;anser att det saknas anledning att anta att den nya lagen kommer att&lt;br&gt;påverka antalet mål i de allmänna domstolarna i någon nämnvärd ut-&lt;br&gt;sträckning. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;61&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt den nya lagen skall Fastighetsmäklamämndens beslut i tillsyns- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;ärenden överklagas till allmän förvaltningsdomstol, dvs. till länsrätt i&lt;br&gt;stället för som enligt nuvarande ordning då länsstyrelsernas beslut över-&lt;br&gt;klagas till kammarrätt. För att kammarrätt skall pröva ett mål som&lt;br&gt;överklagats dit från länsrätt krävs prövningstillstånd. Det är svårt att be-&lt;br&gt;döma om en intensifierad tillsynsverksamhet kommer att leda till fler&lt;br&gt;överklaganden. Det kan dock antas att lagens civilrättsliga bestämmelser&lt;br&gt;om hur mäklare skall utföra sitt uppdrag klargör rättsläget och därmed&lt;br&gt;kan medverka till att antalet överklaganden blir begränsat. Dessutom&lt;br&gt;kommer tyngdpunkten i förfarandet vid allmän förvaltningsdomstol, på&lt;br&gt;grund av kravet på prövningstillstånd, att ligga i länsrätt. Processen vid&lt;br&gt;länsrätt är till följd av reglerna om rättens sammansättning mindre&lt;br&gt;kostnadskrävande än förfarandet i kammarrätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den föreslagna examinationsstiftelsen kommer att medföra en del&lt;br&gt;initialkostnader. Vissa informations- och utbildningsinsatser kommer&lt;br&gt;dessutom att behövas. Dessa kostnader är av engångskaraktär. Examina-&lt;br&gt;tionsstiftelsens verksamhet är avsedd att finansieras genom avgifter från&lt;br&gt;mäklarna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den kriminalisering som föreslås beträffande den som yrkesmässigt&lt;br&gt;förmedlar fastigheter utan att vara behörig innebär en viss belastning på&lt;br&gt;polisens utredningsresurser, på åklagarmyndigheter och på domstolar.&lt;br&gt;Det är svårt att närmare uppskatta antalet ärenden, men det finns skäl&lt;br&gt;att räkna med att de blir få.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sammantaget finns det inte anledning att anta att statens kostnader&lt;br&gt;kommer att öka till följd av de föreslagna bestämmelserna.&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;18 Författningskommentar&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Enligt förslagen i denna proposition ersätts den gamla mäklarlagen av&lt;br&gt;en ny. Den nya lagen bygger helt på den gamla. Nya paragrafer har&lt;br&gt;kommit till och gamla bestämmelser har ändrats. En del av bestämmel-&lt;br&gt;serna i den nya lagen är dock identiska med de gamla reglerna eller&lt;br&gt;ändrade endast i språkligt hänseende. När det gäller den senare katego-&lt;br&gt;rin lämnas i författningskommentaren endast hänvisningar till de&lt;br&gt;uttalanden som gjordes när de gamla bestämmelserna kom till.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafindelningen i propositionens lagförslag överenstämmer helt&lt;br&gt;med förslaget i promemorian.&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;Fastighetsmäklarlag&lt;/h3&gt;
&lt;h4&gt;Allmänna bestämmelser&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som&lt;br&gt;yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på&lt;br&gt;annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,&lt;br&gt;arrenderätter eller hyresrätter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;62&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen är oförändrad i förhållande till 1984 års mäklarlag (special- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;motivering, se prop. 1983/84:16 s. 27 f., 51 f. och 62 f.). Genom att&lt;br&gt;ett tidigare undantag från tillämpningsområdet upphävs (se nedan under&lt;br&gt;2 §) får vissa tillämpningsfrågor större aktualitet än tidigare. Det gäller&lt;br&gt;särskilt frågan om vem som kan anses &amp;quot;yrkesmässigt förmedla&amp;quot; (jfr vad&lt;br&gt;som anförts i avsnitt 15 härom).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på&lt;br&gt;de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arren-&lt;br&gt;derätt eller hyresrätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmed-&lt;br&gt;ling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som över-&lt;br&gt;låter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse&lt;br&gt;motparten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I paragrafen har hänvisningarna till andra bestämmelser i lagen anpas-&lt;br&gt;sats till den ändrade paragrafnumreringen (specialmotivering, se prop.&lt;br&gt;1983/84:16 s. 28 f., 51 f. och 62 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Motsvarande paragraf i 1984 års mäklarlag innehöll ett andra stycke&lt;br&gt;med föreskrifter om att viss förmedling av bostadsrättsupplåtelser un-&lt;br&gt;dantogs från lagens tillämpningsområde. Beträffande förarbeten till den&lt;br&gt;upphävda bestämmelsen se bet. 1983/84:LU10 och bet. 1990/91 :LU8.&lt;br&gt;De överväganden som lett till att undantagsbestämmelsen upphävs finns&lt;br&gt;i avsnitt 15.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är&lt;br&gt;belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag utförs i Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen, som är ny, innehåller en bestämmelse om lagens tillämplig-&lt;br&gt;het när ett förmedlingsuppdrag har anknytning till utlandet. Bakgrunden&lt;br&gt;till bestämmelsen har behandlats i avsnitt 6. Bestämmelsen innebär att&lt;br&gt;lagen skall tillämpas när en väsentlig del av en mäklares förmedlings-&lt;br&gt;uppdrag utförs i Sverige, oavsett var fastigheten är belägen. Som en&lt;br&gt;första förutsättning för att lagen skall bli tillämplig gäller att förmed-&lt;br&gt;lingen har ägt rum som ett led i yrkesmässig fästighetsmäklarverksam-&lt;br&gt;het. Vad som avses med att verksamheten bedrivs yrkesmässigt skall&lt;br&gt;bedömas enligt 1 §. Verksamheten kan bedrivas av en mäklare som har&lt;br&gt;sitt hemvist här i landet. Mäklaren kan också vara anställd i ett företag&lt;br&gt;som har sitt säte eller ett fäst driftsställe i Sverige. Under vissa för-&lt;br&gt;hållanden kan mäklarlagen bli tillämplig på mäklarverksamhet som&lt;br&gt;bedrivs i Sverige, utan att mäklaren har hemvist här eller är anställd vid&lt;br&gt;ett företag som har sitt säte här eller ett fast driftsställe här. Under&lt;br&gt;förutsättning att verksamheten bedrivs yrkesmässigt på det sätt som&lt;br&gt;avses i 1 §, kan mäklarlagen bli tillämplig om en utländsk mäklare&lt;br&gt;vistas i Sverige under en tid för att här som ett led i sin yrkesmässiga&lt;br&gt;verksamhet förmedla ett antal fastigheter och därefter återvänder utom-&lt;br&gt;lands.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Att en väsentlig del av förmedlingsuppdraget skall vara utfört i&lt;br&gt;Sverige för att lagen skall tillämpas, innebär att från tillämpningsom-&lt;br&gt;rådet undantas sådana fall där förmedlingsuppdraget har en så svag&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;63&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;anknytning till Sverige att det inte kan anses motiverat att uppdraget Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;skall regleras av lagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I avsnitt 10.2 har framhållits att tyngdpunkten i mäklaruppdraget&lt;br&gt;ligger i att anskaffa en för uppdragsgivaren lämplig avtalspart och att&lt;br&gt;det huvudsakligen är för det arbetet som mäklaren får sin provision. Det&lt;br&gt;är med den utgångspunkten som denna bestämmelse är utformad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Marknadsföringen och de första kontakterna med presumtiva kunder&lt;br&gt;är så viktiga delar av förmedlingsarbetet att de momenten tillsammans i&lt;br&gt;detta sammanhang får anses utgöra en väsentlig del av förmedlingsupp-&lt;br&gt;draget. Lagen skall alltså vara tillämplig på förmedlingsuppdraget i dess&lt;br&gt;helhet när en mäklare marknadsför utländska objekt här och har kontakt&lt;br&gt;med spekulanter här. Detta gäller oavsett om mäklaren dessutom biträ-&lt;br&gt;der vid köpeförhandlingar, kontraktsskrivning eller andra moment och&lt;br&gt;utför detta arbete utanför Sverige. Detta betyder alltså att mäklarverk-&lt;br&gt;samhet i Sverige, även när den uteslutande avser förmedling av utländ-&lt;br&gt;ska objekt, är underkastad mäklarlagens regler utan någon begränsning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Utanför lagens tillämpningsområde faller däremot den situationen att&lt;br&gt;en utländsk mäklare annonserar i svenska tidningar och de presumtiva&lt;br&gt;köparna sedan är hänvisade att kontakta mäklaren på dennes hemort. Då&lt;br&gt;kan det inte anses att en väsentlig del av förmedlingsuppdraget utförs i&lt;br&gt;Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en mäklare som annars huvudsakligen bedriver verksamhet utom-&lt;br&gt;lands utför själva förmedlingsarbetet i ett uppdrag i Sverige, blir lagen&lt;br&gt;alltså tillämplig och det även om han har fått uppdraget av en utländsk&lt;br&gt;kund. Använder sig en sådan mäklare i stället av en medhjälpare i&lt;br&gt;Sverige som fått i uppdrag att utföra uppgifter som den utländske mäk-&lt;br&gt;laren annars själv skulle ha utfört i sin egenskap av mäklare, blir be-&lt;br&gt;dömningen en annan. Mäklarlagen blir tillämplig på det förmedlings-&lt;br&gt;arbete som medhjälparen utför. Denne måste då vara registrerad som&lt;br&gt;fastighetsmäklare och han ansvarar gentemot säljaren och köparen enligt&lt;br&gt;mäklarlagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Även om en köpare tar den första kontakten med en mäklare utom-&lt;br&gt;lands kan lagen bli tillämplig. Som har sagts tidigare är visserligen&lt;br&gt;själva förmedlingsarbetet tyngdpunkten i mäklarens uppdrag. Andra&lt;br&gt;moment som ingår i mäklarens uppdrag, t.ex. biträde vid köpeförhand-&lt;br&gt;lingar och kontraktsskrivning, kan dock utgöra väsentliga delar av&lt;br&gt;uppdraget. Om sådana delar av uppdraget utförs i Sverige, kan lagen&lt;br&gt;vara tillämplig enligt denna bestämmelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen har utformats i enlighet med Lagrådets förslag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag&lt;br&gt;inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet hu-&lt;br&gt;vudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har&lt;br&gt;innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen har överförts oförändrad från 1984 års mäklarlag (special-&lt;br&gt;motivering, se prop. 1983/84:16 s. 29).&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Registrering av fastighetsmäklare&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklar-&lt;br&gt;nämnden. Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana&lt;br&gt;fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklamämnden meddelas av&lt;br&gt;regeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Fastighetsmäklare registrerades tidigare hos länsstyrelsen i det län där&lt;br&gt;mäklaren huvudsakligen var verksam (se 4 § i 1984 års mäklarlag och&lt;br&gt;prop. 1983/84:16 s. 30 och 64). I fästighetsmäklarlagen föreskrivs nu&lt;br&gt;att fastighetsmäklare skall registreras hos en för hela landet gemensam&lt;br&gt;myndighet, Fastighetsmäklamämnden. Frågan om vem som skall sköta&lt;br&gt;registreringen av mäklare behandlas i allmänmotiveringen, avsnitt 7.2&lt;br&gt;och 7.3. De närmare förutsättningarna för registrering behandlas i 6 §.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra stycket lämnas en upplysning om att regeringen meddelar&lt;br&gt;närmare bestämmelser om Fastighetsmäklamämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. inte är underårig, försatt i konkurs eller underkastad näringsförbud&lt;br&gt;eller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. har försäkring för skadeståndsskyldighet som kan drabba honom,&lt;br&gt;om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. har tillfredsställande utbildning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre-&lt;br&gt;ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som rege-&lt;br&gt;ringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och&lt;br&gt;årlig avgift bestäms av regeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen motsvarar 5 § i den gamla fästighetsmäklarlagen. Den be-&lt;br&gt;handlar villkoren för registrering enligt 5 § och därmed även frågan om&lt;br&gt;behörighet att bedriva yrkesmässig fastighetsförmedling (specialmoti-&lt;br&gt;vering, se prop. 1983/84:16 s. 30 f. och 54 f.). I första stycket har fyra&lt;br&gt;ändringar gjorts i förhållande till den äldre mäklarlagen. I punkt 1 har&lt;br&gt;näringsförbud förts in. Kravet på det obligatoriska försäkringsskyddet i&lt;br&gt;punkt 2 anges utan föreskrift om belopp. I en ny fjärde punkt har upp-&lt;br&gt;ställts kravet att den som ansöker om registrering avser att vara yrkes-&lt;br&gt;verksam som fastighetsmäklare. Slutligen har i punkt 5, som motsvarar&lt;br&gt;tidigare punkt 4, införts ett uttryckligt krav på redbarhet. Frågorna har&lt;br&gt;behandlats i avsnitt 9.2.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I första stycket 1 har efter förslag från Lagrådet en uttrycklig före-&lt;br&gt;skrift förts in om att den som är underkastad näringsförbud inte kan&lt;br&gt;vinna registrering som mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren skall enligt första stycket 2 ha en försäkring för skades-&lt;br&gt;tåndsskyldighet som kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyl-&lt;br&gt;digheter enligt 11-19 §§. Som framgår i avsnitt 9.2 skall de närmare&lt;br&gt;försäkringsvillkoren - däribland försäkringsbeloppets storlek - regleras&lt;br&gt;i förordning. Lagtexten har justerats i enlighet med Lagrådets förslag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Kravet i första stycket 4 på att den sökande skall ha för avsikt att vara&lt;br&gt;yrkesverksam som fastighetsmäklare för att registrering skall kunna ske&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;65&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;skall, som har framhållits i avsnitt 9.2, ses mot bakgrunden av att det Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;skulle motverka lagens syfte om det vore möjligt att starta eller återupp-&lt;br&gt;ta verksamhet som mäklare lång tid efter den teoretiska utbildningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det kan naturligtvis inte bli fråga om någon närmare kontroll av de&lt;br&gt;uppgifter som en sökande lämnar, utan registreringsmyndigheten får&lt;br&gt;som regel godta den sökandes uppgifter, såvida det inte finns anledning&lt;br&gt;till annat. Närmare anvisningar om vad som fordras av ansökningen i&lt;br&gt;berört hänseende bör - liksom tidigare - ges i förordning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I förhållande till vad som gäller enligt paragrafens tidigare lydelse&lt;br&gt;innebär de ändrade kraven på den sökandes allmänna lämplighet en&lt;br&gt;skärpning. De gamla reglerna var utformade särskilt med tanke på de&lt;br&gt;mäklare som vid tiden för den lagens ikraftträdande var yrkesverksam-&lt;br&gt;ma och därför skulle inlemmas i registreringsförfarandet. För att möj-&lt;br&gt;liggöra en smidig övergång till det nya systemet fanns det skäl att ställa&lt;br&gt;kraven på den allmänna lämpligheten förhållandevis lågt. Utgångspunk-&lt;br&gt;ten är nu en helt annan. I stället för redan yrkesverksamma mäklare&lt;br&gt;avser ansökningarna nu - bortsett från ett fåtal personer som på grund&lt;br&gt;av avregistrering eller av andra skäl inte varit yrkesverksamma en tid -&lt;br&gt;uteslutande personer som för första gången söker behörighet för att&lt;br&gt;utöva fastighetsmäklaryrket. Den förändrade situationen ger anledning&lt;br&gt;att ställa högre krav på den sökandes allmänna lämplighet än vad som&lt;br&gt;följer av den gamla lagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga&lt;br&gt;lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det&lt;br&gt;i punkt 5 införda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att pröv-&lt;br&gt;ningen i stället skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna he-&lt;br&gt;derlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på&lt;br&gt;en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla för-&lt;br&gt;troendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags-&lt;br&gt;givaren och dennes motpart.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Regelmässigt bör Fastighetsmäklamämnden, såsom tidigare förekom-&lt;br&gt;mit vid länsstyrelsens registrering, kontrollera om en sökande förekom-&lt;br&gt;mer i polisregister eller i utsökningsregistret. När det gäller anteck-&lt;br&gt;ningar i polisregister är det i första hand fällande domar beträffande&lt;br&gt;förmögenhetsbrott, ekonomisk brottslighet och våldsbrott som bör upp-&lt;br&gt;märksammas. Några konkreta anvisningar om hur en fällande dom skall&lt;br&gt;påverka möjligheten till registrering kan av uppenbara skäl inte ges.&lt;br&gt;Många faktorer påverkar bedömningen. Exempelvis bör beaktas hur&lt;br&gt;långt tillbaka i tiden brottsligheten ligger, brottets art och svårhet, om&lt;br&gt;det är fråga om ett enstaka brott eller flera och om det har förekommit&lt;br&gt;upprepade lagföringar. En generell utgångspunkt för lämplighetsbedöm-&lt;br&gt;ningen i berört hänseende bör vara att registrering skall medges endast&lt;br&gt;om det vid en samlad bedömning av omständigheterna i ansöknings-&lt;br&gt;ärendet finns anledning att utgå ifrån att sökanden trots den dokumente-&lt;br&gt;rade brottsligheten kan anses vara lämplig som fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i&lt;br&gt;ekonomiska angelägenheter. Förutom ekonomiska brott kan underlåten&lt;br&gt;betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;66&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;av ekonomiska åtaganden ge anledning till tvekan om en persons lämp-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;lighet som fastighetsmäklare. Inte heller här går det att ange några fasta Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;hållpunkter för bedömningen utan den far ske enligt samma principer&lt;br&gt;som nyss angivits i fråga om vilken verkan begångna brott skall ha i&lt;br&gt;registreringsärendet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det vid prövningen enligt punkt 5 framkommer omständigheter&lt;br&gt;som ger anledning till tveksamhet huruvida registrering bör medges, bör&lt;br&gt;den sökande regelmässigt beredas tillfälle att yttra sig och komplettera&lt;br&gt;ansökningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra stycket lämnas upplysning om att regeringen eller den myn-&lt;br&gt;dighet regeringen bestämmer meddelar närmare bestämmelser om vill-&lt;br&gt;koren för registrering och om registreringsförfårandet. Registrerings-&lt;br&gt;avgift och årlig avgift bestäms av regeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 §&lt;br&gt;utövas av Fastighetsmäklamämnden. Nämnden skall se till att fastig-&lt;br&gt;hetsmäklama i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklamämnden&lt;br&gt;granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksam-&lt;br&gt;heten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen, som är ny, innehåller i första stycket en bestämmelse som&lt;br&gt;ger Fastighetsmäklamämnden ansvaret för den löpande tillsynen över&lt;br&gt;fastighetsmäklare. I andra stycket ges ramarna för nämndens befogen-&lt;br&gt;heter i tillsynsarbetet. Frågorna har behandlats i avsnitt 7.4.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Första stycket anger att i rollen som tillsynsmyndighet ligger att Fas-&lt;br&gt;tighetsmäklamämnden skall ta upp och utreda inte bara sådana ärenden&lt;br&gt;som aktualiseras genom en anmälan mot en mäklare utan nämnden bör&lt;br&gt;också ta egna initiativ för att undersöka förhållanden som kommer till&lt;br&gt;dess kännedom på annat sätt. Uppslag till sådana initiativ kan fås exem-&lt;br&gt;pelvis genom att något visst fall har uppmärksammats i massmedierna&lt;br&gt;eller via mäklares annonsering. Det skall också stå nämnden fritt att i&lt;br&gt;tillsynsarbetet ta upp och utreda frågor utan att det har föranletts av&lt;br&gt;misstankar mot någon speciell mäklare. Det kan t.ex. vara fråga om att&lt;br&gt;nämnden finner anledning att bland ett antal mäklare undersöka om det&lt;br&gt;mer allmänt tillämpas en viss praxis som nämnden funnit skäl att in-&lt;br&gt;gripa mot i ett konkret fall. Om nämnden ingriper mot en mäklare, bör&lt;br&gt;den se till att mäklaren rättar sig efter det beslut som nämnden med-&lt;br&gt;delat. Gör mäklaren inte det, bör nämnden snabbt ingripa med nya&lt;br&gt;åtgärder.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som nämnts i avsnitten 7.3 och 7.4 kan Fastighetsmäklamämnden&lt;br&gt;inhämta kunskaper från andra myndigheter och från annat håll, bl.a.&lt;br&gt;branschorganisationerna och andra som har kännedom om förhållanden&lt;br&gt;på fastighetsmarknaden. I vilka fall det skall ske får avgöras av nämn-&lt;br&gt;den i det enskilda fallet. Det kan förutsättas att nämnden inom sig kom-&lt;br&gt;mer att få en sådan sammansättning att den kommer att ha tillgång till&lt;br&gt;information om förhållandena i branschen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra stycket anges vilka skyldigheter mäklaren har att medverka&lt;br&gt;vid Fastighetsmäklamämndens utredningsarbete i tillsynsärenden. Mäk-&lt;br&gt;laren är skyldig att ge nämnden tillgång till alla de handlingar som kan&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;67&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;vara av betydelse i det ärende som utreds. Han är också skyldig att Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;lämna nämnden de uppgifter som begärs för tillsynen. Inte bara hand-&lt;br&gt;lingarna i enskilda förmedlingsuppdrag omfattas av bestämmelsen, utan&lt;br&gt;den omfattar även andra handlingar ur vilka information kan hämtas,&lt;br&gt;exempelvis bokföringen i mäklarens rörelse. I 22 § bokföringslagen&lt;br&gt;(1975:125) finns en bestämmelse om näringsidkares skyldighet att arki-&lt;br&gt;vera handlingar. Skulle det efterfrågade materialet vara lagrat på data,&lt;br&gt;innebär det naturligtvis inget undantag från mäklarens skyldighet att&lt;br&gt;hålla det tillgängligt för nämndens granskning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om en mäklare inte låter Fastighetsmäklamämnden göra en sådan&lt;br&gt;granskning som bestämmelsen medger eller om mäklaren vägrar att&lt;br&gt;lämna uppgifter som begärs för tillsynen, kan nämnden avregistrera&lt;br&gt;mäklaren med stöd av 8 § första stycket 3. Frågan om avregistrering i&lt;br&gt;dessa fall, där det närmast blir fråga om beslut på formella grunder,&lt;br&gt;behandlas närmare i författningskommentaren i anslutning till den be-&lt;br&gt;stämmelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8 § Fastighetsmäklamämnden skall återkalla registreringen för den&lt;br&gt;fastighetsmäklare som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det kan anses vara tillräckligt, får Fastighetsmäklamämnden i&lt;br&gt;stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen&lt;br&gt;ringa, får påföljd underlåtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen motsvarar 6 § i den gamla lagen. Den behandlar de påfölj-&lt;br&gt;der - återkallelse av registrering, alternativt varning - som står Fastig-&lt;br&gt;hetsmäklamämnden till buds vid ingripande mot mäklare som inte läng-&lt;br&gt;re uppfyller kraven för registrering, som inte har betalat föreskriven&lt;br&gt;registreringsavgift eller som handlat i strid med de regler som gäller för&lt;br&gt;en mäklare enligt denna lag. Förutom att paragrafen har omredigerats,&lt;br&gt;har i första styckets tredje punkt tagits in en ny generell regel som&lt;br&gt;innebär att avregistrering respektive varning står tillsynsmyndigheten till&lt;br&gt;buds i samtliga fall när en mäklare handlar i strid med någon bestäm-&lt;br&gt;melse i lagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Första punkten hänvisar till de krav som ställs upp i 6 § och som&lt;br&gt;gäller för prövningen av en ansökan om registrering. Genom att den&lt;br&gt;paragrafen har ändrats i ett par hänseenden, har förutsättningarna för&lt;br&gt;ingripande med stöd av första punkten vidgats på motsvarande sätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den ena ändringen i 6 § gäller en ny förutsättning för att registrering&lt;br&gt;skall beviljas. Den sökande skall ha för avsikt att vara verksam som&lt;br&gt;fastighetsmäklare. Genom första punktens hänvisning till 6 § gäller&lt;br&gt;denna förutsättning på motsvarande sätt en registrerad mäklare. Av&lt;br&gt;denne krävs att han skall vara fortsatt yrkesverksam för att få behålla&lt;br&gt;registreringen. Ett kortare avbrott i yrkesverksamheten, t.ex. i samband&lt;br&gt;med barns födelse, militärtjänstgöring eller vidareutbildning skall inte&lt;br&gt;föranleda avregistrering. Men den som tills vidare har upphört med sin &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;68&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;verksamhet eller som för en längre tid av någon anledning har valt att&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;inte bedriva verksamhet som fastighetsmäklare har inte rätt att behålla&lt;br&gt;registreringen. I dessa fåll får vederbörande göra en ny ansökan, om det&lt;br&gt;blir aktuellt att åter ta upp verksamheten. Prövningen sker då enligt&lt;br&gt;kraven vid den tidpunkten och särskilt vad gäller utbildningskraven kan&lt;br&gt;situationen då ha förändrats.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den andra ändringen i 6 § gäller kravet på den sökandes allmänna&lt;br&gt;lämplighet. I punkt 5 har införts ett uttryckligt redbarhetsrekvisit. Som&lt;br&gt;framgår av specialmotiveringen till den bestämmelsen skall den&lt;br&gt;sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet bedömas i&lt;br&gt;förhållande till de krav som bör ställas på en mäklare med hänsyn till&lt;br&gt;den förtroendeställning i förhållande till både uppdragsgivaren och&lt;br&gt;dennes motpart som mäklaren intar. Motsvarande bedömning skall, till&lt;br&gt;följd av första punktens hänvisning till 6 §, göras även beträffande en&lt;br&gt;registrerad mäklare. Det är då inte fråga om att granska mäklarens&lt;br&gt;agerande i hans yrkesmässiga verksamhet. Den bedömningen sker enligt&lt;br&gt;punkt 3. Vad det gäller är sådana förhållanden som, utan att de har&lt;br&gt;någon direkt koppling till mäklarens yrkesmässiga verksamhet, så all-&lt;br&gt;varligt påverkar tilltron till mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter&lt;br&gt;att en återkallelse av registreringen bör övervägas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förutsättningarna för bedömningen är något annorlunda när det gäller&lt;br&gt;en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker&lt;br&gt;sig till mäklaryrket. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistre-&lt;br&gt;ring skall användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när&lt;br&gt;det är fråga om att avslå en ansökan om registrering.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de&lt;br&gt;direkt är hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föran-&lt;br&gt;leda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som&lt;br&gt;exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, till-&lt;br&gt;greppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget&lt;br&gt;bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund&lt;br&gt;för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra&lt;br&gt;faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför&lt;br&gt;allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han&lt;br&gt;har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande sätt som när det&lt;br&gt;gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § beträffande den som söker&lt;br&gt;registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering&lt;br&gt;skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständig-&lt;br&gt;heter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad&lt;br&gt;brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om,&lt;br&gt;kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäkla-&lt;br&gt;re. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att&lt;br&gt;det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med&lt;br&gt;omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en&lt;br&gt;god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens person-&lt;br&gt;liga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergri-&lt;br&gt;pande målet sätts åt sidan.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare&lt;br&gt;handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta&lt;br&gt;kopplas sanktionsmöjlighetema inte bara till samtliga specifika bestäm-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;69&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;melser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;formulerade skyldighet i 12 § att i allt iaktta god fästighetsmäklarsed&lt;br&gt;omfattas av tredje punkten. För den närmare innebörden av begreppet&lt;br&gt;god fästighetsmäklarsed hänvisas till avsnitt 10.2. I detta inbegrips&lt;br&gt;också det fallet att mäklaren gör sig skyldig till brott vid utförandet av&lt;br&gt;uppdraget. Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras&lt;br&gt;till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen&lt;br&gt;och om syftet med lämplighetsprövningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan om återkallelse av registrering kan uppkomma i några speciel-&lt;br&gt;la situationer där beslutet måste fättas på i huvudsak formella grunder.&lt;br&gt;Enligt 7 § andra stycket är en mäklare skyldig att dels låta tillsynsmyn-&lt;br&gt;digheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till&lt;br&gt;verksamheten, dels lämna de uppgifter som behövs för tillsynen. Den&lt;br&gt;som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta&lt;br&gt;Fastighetsmäklamämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar&lt;br&gt;avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fäll&lt;br&gt;hindras, måste ett beslut helt eller delvis fettas på formella grunder.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En avregistrering kan naturligtvis i en del fäll, beroende på tillsyns-&lt;br&gt;ärendets art, framstå som en omotiverat sträng reaktion på exempelvis&lt;br&gt;en mäklares ovilja att besvara tillsynsmyndighetens föreläggande. När&lt;br&gt;en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel&lt;br&gt;en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och obero-&lt;br&gt;ende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass&lt;br&gt;sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverk-&lt;br&gt;samhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan&lt;br&gt;bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten&lt;br&gt;till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka&lt;br&gt;respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och&lt;br&gt;därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En&lt;br&gt;avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drab-&lt;br&gt;bar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god festighetsmäk-&lt;br&gt;larsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får&lt;br&gt;nämligen anses stå klart i strid med god fästighetsmäklarsed.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För att ett ingripande mot en mäklare som inte besvarar ett föreläg-&lt;br&gt;gande skall kunna ske utan onödigt dröjsmål är det viktigt att det av&lt;br&gt;föreläggandet tydligt framgår när svaret senast skall vara tillsynsmyn-&lt;br&gt;digheten till handa. Det finns inte något krav på att det av föreläggandet&lt;br&gt;framgår vilka följderna kan bli om föreläggandet inte följs. Det kan&lt;br&gt;ändå vara lämpligt i situationer där det finns anledning att misstänka att&lt;br&gt;ett uteblivet svar beror på förbiseende, att en påminnelse, försedd med&lt;br&gt;en erinran om risken för avregistrering sänds ut.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det bör inte komma i fråga att en mäklare avregistreras utan att han&lt;br&gt;fått en upplysning om att han kan avregistreras för det fäll han inte&lt;br&gt;besvarar ett föreläggande från nämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I förordning bör föreskrivas en skyldighet för mäklaren att fortlöpan-&lt;br&gt;de hålla tillsynsmyndigheten underrättad om under vilken firma och&lt;br&gt;under vilken adress han bedriver sin verksamhet. Därför bör det vara&lt;br&gt;tillräckligt att ett föreläggande sänds till mäklaren i vanligt brev under &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;70&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;den senast anmälda adressen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den mäklare som blir avregistrerad kan få avregistreringsbeslutet Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;prövat av allmän förvaltningsdomstol, jfr 9 §. Om beslutet om avregi-&lt;br&gt;strering har fattats uteslutande eller i huvudsak på formella grunder, har&lt;br&gt;även länsrätten att göra i huvudsak samma formella bedömning som den&lt;br&gt;Fastighetsmäklamämnden har gjort, vilket innebär att det i de flesta fall&lt;br&gt;kommer att saknas förutsättningar för en ändring av Fastighetsmäklar-&lt;br&gt;nämndens beslut. Detta gäller även om mäklaren före länsrättens av-&lt;br&gt;görande men efter nämndens beslut har ändrat sig och tillhandahållit det&lt;br&gt;efterfrågade materialet för granskning eller lämnat de begärda uppgifter-&lt;br&gt;na. Alternativet för mäklaren blir därför i regel att ge in en ny ansökan&lt;br&gt;om registrering. Vid prövningen av en sådan ansökan får Fastighets-&lt;br&gt;mäklarnämnden beakta både anledningen till avregistreringen och om-&lt;br&gt;ständigheterna i det ansvarsärende som pågick vid tiden för avregistre-&lt;br&gt;ringen. För att en fullständig bedömning av den avregistrerade mäkla-&lt;br&gt;rens lämplighet som mäklare skall kunna ske torde det i regel få krävas&lt;br&gt;att utredningen i tillsynsärendet först slutförs. Om det däremot står klart&lt;br&gt;att det som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last inte är av allvarliga-&lt;br&gt;re slag än att han, även om han fälls, med beaktande av samtliga om-&lt;br&gt;ständigheter kan anses lämplig att på nytt registreras, bör ett registre-&lt;br&gt;ringsbeslut kunna fattas utan att utredningen i tillsynsärendet har slut-&lt;br&gt;förts.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra stycket föreskrivs att ett beslut om återkallelse gäller omedel-&lt;br&gt;bart. En mäklare kan alltså inte fördröja ett ingripande genom att över-&lt;br&gt;klaga Fastighetsmäklamämndens beslut.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I tredje stycket har tagits in en ny bestämmelse som gör det möjligt att&lt;br&gt;avstå från påföljd om en förseelse är ringa. Eftersom paragrafen enligt&lt;br&gt;sin ordalydelse kan tillämpas i en rad skilda situationer, måste det fin-&lt;br&gt;nas en möjlighet att avstå från påföljd när det är fråga om enklare&lt;br&gt;förseelser och en varning framstår som en för sträng påföljd. När valet&lt;br&gt;står mellan att varna och avstå från påföljd - dvs. när registreringen&lt;br&gt;inte står på spel - bör bedömningen enbart avse den anmärkning som&lt;br&gt;riktats mot mäklaren. Sådana hänsyn som gör sig gällande när en av-&lt;br&gt;registrering är aktuell skall i princip inte påverka frågan om en varning&lt;br&gt;skall utdelas eller inte.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Första meningen i tredje stycket har utformats i enlighet med Lagrå-&lt;br&gt;dets förslag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;9 § Fastighetsmäklamämndens beslut enligt denna lag får överklagas&lt;br&gt;hos allmän förvaltningsdomstol.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen innehåller en ny överklagandebestämmelse. Enligt första&lt;br&gt;stycket får Fastighetsmäklamämndens beslut överklagas till allmän för-&lt;br&gt;valtningsdomstol. Eftersom Fastighetsmäklamämnden är belägen i&lt;br&gt;Stockholm kommer de beslut som överklagas att prövas av Länsrätten i&lt;br&gt;Stockholms län (jfr 14 § lagen (1971:289) om allmänna förvaltnings-&lt;br&gt;domstolar).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt andra stycket krävs prövningstillstånd för att kammarrätten&lt;br&gt;skall pröva talan. Enligt 34 a § förvaltningsprocesslagen (1971:291) får&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;71&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;kammarrätten i de fall det är särskilt föreskrivet pröva ett överklagande Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;från länsrätten endast om kammarrätten har meddelat prövningstillstånd.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sådant tillstånd meddelas om det finns anledning att ändra länsrättens&lt;br&gt;avgörande (ändringsdispens), om det är av vikt för ledningen av rätts-&lt;br&gt;tillämpningen att en överprövning görs (prejudikatdispens) eller om det&lt;br&gt;annars finns synnerliga skäl att pröva talan (extraordinär dispens), jfr&lt;br&gt;prop. 1993/94:133 s. 33 f.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid&lt;br&gt;med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller&lt;br&gt;fängelse i högst sex månader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen innehåller en ny straffbestämmelse, genom vilken uppsåtlig&lt;br&gt;yrkesmässig fastighetsförmedling kriminaliseras när verksamheten i strid&lt;br&gt;med reglerna om registrering i 5 § bedrivs av någon som inte är regi-&lt;br&gt;strerad. Frågan har behandlats i avsnitt 8.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som framgår av bestämmelsens ordalydelse innehåller den inte någon&lt;br&gt;allmän straffsanktion mot den som utger sig för att vara registrerad som&lt;br&gt;fastighetsmäklare. Straffbestämmelsen tar sikte på den faktiska verksam-&lt;br&gt;heten och den riktar sig mot den som yrkesmässigt förmedlar fastig-&lt;br&gt;heter, oavsett under vilka former förmedlingen bedrivs. Eftersom advo-&lt;br&gt;kater och de som förmedlar enbart hyresrätter är undantagna från regi-&lt;br&gt;streringsplikten, berörs de inte av ansvarsbestämmelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den närmare innebörden av begreppet yrkesmässig fastighetsförmed-&lt;br&gt;ling framgår av specialmotiveringen till den tidigare lagens 1 och 4 §§&lt;br&gt;(prop. 1983/84:16 s. 28 och 30).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Att straffbudet riktar sig mot yrkesmässig fastighets/örmezZ/mg innebär&lt;br&gt;inte att det för ansvar enligt bestämmelsen skall krävas att den yrkes-&lt;br&gt;mässiga verksamheten har resulterat i ett eller flera slutförda förmed-&lt;br&gt;lingsuppdrag. 1 en del fall kan det vara svårt att klarlägga om en viss&lt;br&gt;verksamhet har resulterat i att uppdrag har slutförts. För att det skall&lt;br&gt;vara möjligt att utan tidsutdräkt och utan omfattande utredningsinsatser&lt;br&gt;ingripa mot den som i strid med kravet på registrering är verksam som&lt;br&gt;fastighetsmäklare krävs det för ansvar enligt bestämmelsen endast att&lt;br&gt;verksamheten går ut på att handlägga förmedlingsuppdrag. Det kan då&lt;br&gt;vara tillräckligt att någon genom annonser eller på annat sätt marknads-&lt;br&gt;för objekt till salu eller bjuder ut sina tjänster och efterfrågar uppdrag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I avsnitt 10.2 har behandlats frågan i vilken utsträckning mäklaren&lt;br&gt;skall kunna överlåta arbetsuppgifter till icke registrerade medhjälpare.&lt;br&gt;Enligt vad som sägs i det sammanhanget är utrymmet för delegering till&lt;br&gt;oregistrerade medhjälpare mycket begränsat. När arbete som hänför sig&lt;br&gt;till ett förmedlingsuppdrag utförs av någon annan sker det arbetet helt&lt;br&gt;på den mäklares ansvar som har åtagit sig uppdraget. Mot den beskriv-&lt;br&gt;na bakgrunden finns det anledning framhålla att straffbestämmelsen inte&lt;br&gt;är avsedd att tillämpas på sådana osjälvständiga medhjälpare som inom&lt;br&gt;ramen för ett anställningsförhållande utför vissa beordrade arbetsmo-&lt;br&gt;ment som i och för sig är sådana att de får utföras endast av den som är&lt;br&gt;registrerad som fastighetsmäklare. Den situationen får i stället hanteras&lt;br&gt;genom att den mäklare, vars uppdragsavtal det handlar om, i ett till-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;synsärende blir föremål för bedömningen huruvida han är lämplig som Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I vissa fall bör dock en anställd kunna åläggas ansvar. Den som med&lt;br&gt;arbetsgivarens goda minne självständigt åtar sig förmedlingsuppdrag bör&lt;br&gt;nämligen också träffas av straffansvaret. Den situationen är allvarligare,&lt;br&gt;eftersom det inte finns någon behörig mäklare i bakgrunden som bär det&lt;br&gt;formella ansvaret gentemot köpare och säljare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Påföljden för den som förmedlar fastigheter utan att vara registrerad&lt;br&gt;kan bli böter eller fängelse i högst sex månader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om påföljden bestäms till böter, innebär det enligt vad som framgår&lt;br&gt;av 25 kap. 1 § brottsbalken att böterna döms ut i dagsböter eller, om&lt;br&gt;brottet förskyller lägre straff än trettio dagsböter, i penningböter. Det&lt;br&gt;lägsta antalet dagsböter som döms ut för ett brott är trettio och det&lt;br&gt;högsta antalet är etthundrafemtio; det lägsta dagsbotsbeloppet är trettio&lt;br&gt;och det högsta är ettusen kronor (25 kap. 2 § brottsbalken). När brottet&lt;br&gt;har ett lägre straffvärde än trettio dagsböter och penningböter därför&lt;br&gt;skall dömas ut, bestäms bötesbeloppet till lägst etthundra kronor och&lt;br&gt;högst tvåtusen kronor (25 kap. 3 § brottsbalken).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Påföljden för den som är verksam som fastighetsmäklare utan att vara&lt;br&gt;registrerad bör vara dagsböter i de fall överträdelsen är av mindre&lt;br&gt;kvalificerad natur. Så kan vara fallet när överträdelsen har skett vid&lt;br&gt;något enstaka tillfälle eller av förbiseende, t.ex. efter det att registrering&lt;br&gt;upphört. Om överträdelser skett vid upprepade tillfällen eller om för-&lt;br&gt;medlingen rört stora värden, bör däremot en frihetsberövande påföljd&lt;br&gt;kunna tillgripas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Att någon döms för brott mot 10 § innebär inte att han eller hon&lt;br&gt;också redan på den grunden förlorar rätten till ersättning för sitt arbete.&lt;br&gt;Att ersättningen kan sättas ned om mäklaren vid uppdragets utförande&lt;br&gt;har åsidosatt sina skyldigheter framgår av 23 §. Frågan om bortfall av&lt;br&gt;rätten till provision för den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i&lt;br&gt;strid med registreringskravet har behandlats i den allmänna motivering-&lt;br&gt;en (se avsnitt 8).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som Lagrådet påpekat anges i enlighet med de nya föreskrifterna i&lt;br&gt;brottsbalken (se prop. 1993/94:130 s. 20 f.) uttryckligen att för straffan-&lt;br&gt;svar krävs uppsåt. Åklagaren skall alltså visa att den mot vilken åtal&lt;br&gt;väckts insett dels att han förmedlat fastigheter, dels att detta skett yrkes-&lt;br&gt;mässigt, dels att han varit skyldig att vara registrerad hos fastighetsmäk-&lt;br&gt;lamämnden och dels att sådan registrering inte varit för handen när&lt;br&gt;fastigheterna förmedlades. Någon bevisning om att den tilltalade insett&lt;br&gt;sin registreringsplikt behöver emellertid inte föras eftersom den till-&lt;br&gt;talade får förutsättas känna lagen. Inte heller behöver åklagaren bevisa&lt;br&gt;att den tilltalade känt till att förmedlingen varit yrkesmässig. Det räcker&lt;br&gt;att den tilltalade känt till de omständigheter som gör att domstolen vid&lt;br&gt;en samlad bedömning hänför den fastighetsförmedling som omfattas av&lt;br&gt;åtalet till kategorin yrkesmässig förmedling.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;73&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Fastighetsmäklarens uppdrag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte&lt;br&gt;åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på&lt;br&gt;annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskom-&lt;br&gt;melser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra villkor för&lt;br&gt;överlåtelsen eller upplåtelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten&lt;br&gt;bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om&lt;br&gt;förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall&lt;br&gt;upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna paragraf, som är ny, innehåller en bestämmelse om att uppdrags-&lt;br&gt;avtal skall ingås i skriftlig form. I paragrafen regleras också giltighets-&lt;br&gt;tiden för ett uppdragsavtal som är förenat med ensamrätt samt villkoren&lt;br&gt;för förlängningen av ett sådant avtal. Frågorna har behandlats i avsnitt&lt;br&gt;10.1.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Till följd av lagens tvingande karaktär i konsumentförhållanden blir&lt;br&gt;paragrafens bestämmelser alltid tillämpliga på de uppdragsavtal som&lt;br&gt;sluts mellan en mäklare och en privatperson som säljer en fastighet som&lt;br&gt;innehafts huvudsakligen för enskilt bruk och - i förekommande fall -&lt;br&gt;när avtal sluts mellan en mäklare och en privatperson som köper en&lt;br&gt;fastighet huvudsakligen för enskilt bruk (jfr 4 §). Om uppdragsgivaren&lt;br&gt;är näringsidkare, gäller inget skriftlighetskrav.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I första stycket sägs att uppdragsavtalet skall vara skriftligt. I andra&lt;br&gt;meningen anges rättsföljden av att skriftlighetskravet inte iakttas. Mäk-&lt;br&gt;laren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i upp-&lt;br&gt;dragsavtalet eller som inte skriftligen har överenskommit på annat sätt.&lt;br&gt;Muntliga avtalsvillkor blir alltså inte ogiltiga i och för sig. Uppdrags-&lt;br&gt;givaren skall alltid kunna åberopa även ett muntligt villkor. Mäklaren&lt;br&gt;däremot skall endast kunna åberopa skriftliga villkor. Det ligger därför&lt;br&gt;i mäklarens intresse att uppdragsavtalet till alla delar inflyter i den&lt;br&gt;skriftliga överenskommelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om parterna inte har träffat någon överenskommelse i en fråga som&lt;br&gt;regleras i mäklarlagen, har mäklaren naturligtvis rätt att åberopa lagens&lt;br&gt;bestämmelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det ligger i sakens natur att både mäklaren och uppdragsgivaren&lt;br&gt;undertecknar avtalet och att parterna tar var sitt exemplar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Även ändringar i förmedlingsavtalet omfattas av skriftlighetskravet.&lt;br&gt;Ibland kan det naturligtvis ligga i uppdragsgivarens intresse att utan&lt;br&gt;dröjsmål få till stånd ändringar av något villkor i uppdragsavtalet som&lt;br&gt;avser förmedlingsobjektet. En sådan situation föreligger exempelvis när&lt;br&gt;det för uppdragsgivaren skulle vara förmånligt att acceptera ett anbud&lt;br&gt;som i något hänseende avviker från vad som angivits i uppdragsavtalet.&lt;br&gt;Som anges i sista meningen i första stycket gäller därför skriftlighets-&lt;br&gt;kravet inte ändringar i försäljningspriset och andra köpevillkor som&lt;br&gt;gäller förmedlingsobjektet. En mäklare som förhandlar med en presum-&lt;br&gt;tiv köpare kan alltså per telefon snabbt träffa en överenskommelse med&lt;br&gt;säljaren om ändrade villkor för förmedlingsuppdraget. Men detta gäller&lt;br&gt;alltså bara de delar av förmedlingsavtalet, vari uppdragsgivaren kan ha&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;74&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;preciserat det minimipris han är beredd att acceptera eller andra villkor Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;för en försäljning. Alla andra förändringar i förmedlingsavtalet omfattas&lt;br&gt;av skriftlighetskravet. När ett förmedlingsavtal har fått ett delvis annat&lt;br&gt;innehåll till följd av en muntlig överenskommelse om köpevillkor får&lt;br&gt;mäklaren vara beredd på att vid behov lägga fram utredning om den&lt;br&gt;muntliga ändringen av det ursprungliga uppdragsavtalet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan om skriftlighetskravet har följts kan bli aktuell inte bara i&lt;br&gt;förhållandet mellan parterna i uppdragsavtalet utan också när tillsyns-&lt;br&gt;myndigheten skall ta ställning till om en mäklare har följt god mäklar-&lt;br&gt;sed.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Sista meningen i första stycket har utformats i enlighet med Lagrådets&lt;br&gt;förslag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra stycket anges att ensamrätten i ett uppdragsavtal får bestäm-&lt;br&gt;mas till högst tre månader åt gången. Samma bestämmelse fanns tidiga-&lt;br&gt;re i 15 § tredje stycket. Om ett ensamrättsavtal skall förlängas när&lt;br&gt;avtalet har varit i kraft i tre månader, gäller skriftlighetskravet naturligt-&lt;br&gt;vis även för en sådan förlängning. Detta följer av bestämmelsen i första&lt;br&gt;stycket. Ett ensamrättsavtal kan inte automatiskt löpa under längre tid&lt;br&gt;än tre månader. Däremot är det naturligtvis inget som hindrar en över-&lt;br&gt;enskommelse om ett avtal på en månad, vilket sedan förlängs automa-&lt;br&gt;tiskt tills det varit i kraft i tre månader. En förlängning av ett uppdrags-&lt;br&gt;avtal kan överenskommas i en särskild handling, men det mest praktiska&lt;br&gt;torde vara att överenskommelsen antecknas i uppdragsavtalets original-&lt;br&gt;exemplar och att anteckningen undertecknas av parterna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För att syftet med tremånadersregeln inte skall förfelas innehåller&lt;br&gt;andra stycket en regel om att en förlängning av avtalets giltighet får&lt;br&gt;överenskommas tidigast en månad innan avtalet annars skulle upphöra&lt;br&gt;att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om ett villkor om längre giltighetstid än tre månader skulle tas in i ett&lt;br&gt;ensamrättsavtal med en konsument, kommer avtalets giltighetstid att&lt;br&gt;upphöra tre månader från avtalstillfället. Att avtalet upphör innebär&lt;br&gt;bl.a. att uppdragsgivaren oberoende av villkoret om ensamrätt kan&lt;br&gt;vända sig till en annan mäklare eller själv sälja fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;För alla uppdragsavtal som inte innehåller någon bestämmelse om&lt;br&gt;giltighetstid gäller att uppdragsgivaren när som helst kan säga upp&lt;br&gt;avtalet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt&lt;br&gt;iaktta god fästighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både&lt;br&gt;säljarens och köparens intresse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjs-&lt;br&gt;mål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits i sär-&lt;br&gt;skild ordning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon&lt;br&gt;annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen motsvarar 9 § i den tidigare lagen. Första stycket har i&lt;br&gt;klargörande syfte genomgått en språklig förändring. Andra stycket, som&lt;br&gt;är nytt, innehåller en regel om mäklarens befattning med handpenning.&lt;br&gt;Tredje stycket motsvarar den tidigare paragrafens andra stycke.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;75&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Första stycket har fått en ny lydelse som är avsedd att tydligare än Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;vad som tidigare varit fallet markera mäklarens speciella ställning som&lt;br&gt;mellanman. Första meningen har förtydligats så att det nu anges att&lt;br&gt;mäklaren i allt skall iaktta god fästighetsmäklarsed. Den valda formule-&lt;br&gt;ringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fästig-&lt;br&gt;hetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsupp-&lt;br&gt;dragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll.&lt;br&gt;Det kan gälla exempelvis mäklarens marknadsföring av sina tjänster.&lt;br&gt;Olika frågor som har samband med begreppet god fästighetsmäklarsed&lt;br&gt;har behandlats i avsnitt 10.2. Vidare anges det nu särskilt i andra me-&lt;br&gt;ningen att mäklaren skall tillvarata både säljarens och köparens intresse.&lt;br&gt;Ordet ”därvid” är avsett att markera att denna skyldighet är begränsad&lt;br&gt;till att gälla inom ramen för vad som följer av god mäklarsed.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra stycket anges huvudregeln för hur mäklaren skall förfära med&lt;br&gt;en handpenning som köparen har lämnat till honom. Frågan har behand-&lt;br&gt;lats i avsnitt 14. Eftersom mäklaren inte kan åberopa någon som helst&lt;br&gt;självständig rätt till handpenningen, skall han utan dröjsmål vidarebe-&lt;br&gt;fordra den till säljaren, om inte något annat har överenskommits, t.ex.&lt;br&gt;att mäklaren har fått ett särskilt uppdrag att förvalta handpenningen. Ett&lt;br&gt;sådant uppdrag skall grunda sig på ett avtal mellan säljaren och köpa-&lt;br&gt;ren. Mäklaren bör inte kunna förvalta handpenningen med stöd av blott&lt;br&gt;en förtryckt klausul i uppdragsavtalet. Som regel bör det förutsättas att&lt;br&gt;mäklaren diskuterar frågan med köparen och säljaren och gör klart för&lt;br&gt;dem att handpenningen är avsedd för säljaren. Först när säljaren och&lt;br&gt;köparen har blivit ordentligt informerade bör mäklaren ta emot ett&lt;br&gt;uppdrag att förvalta handpenningen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra stycket har efter Lagrådets förslag tillagts ”i särskild ordning”&lt;br&gt;för att tydligare markera att mäklaren inte kan förvalta handpenningen&lt;br&gt;med stöd blott av en förtryckt klasul i uppdragsavtalet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som framgår av tredje stycket är mäklaren skyldig att hålla medel&lt;br&gt;som han får hand om för annans räkning åtskilda från sina egna till-&lt;br&gt;gångar. Mäklaren är skyldig att göra medlen räntebärande och de sätts&lt;br&gt;i regel in på ett särskilt klientmedelskonto. Mäklaren har naturligtvis&lt;br&gt;ingen rätt till den upplupna räntan. Denna skall oavkortad utbetalas till&lt;br&gt;den som får kapitalbeloppet. Ersättningen för mäklarens arbete med&lt;br&gt;hanteringen av handpenningen får anses ingå i den normala ersättningen&lt;br&gt;för arbetet med ett uppdrag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Tredje stycket överensstämmer med den ursprungliga paragrafens&lt;br&gt;andra stycke med den ändringen att det numera anges att medel som&lt;br&gt;mäklaren har om hand för annans räkning skall hållas skilda från egna&lt;br&gt;tillgångar. Ett avskiljande från egna medel är nämligen en förutsättning&lt;br&gt;för skydd mot krav från mäklarens borgenärer. Däremot uppställs inte&lt;br&gt;något krav på att medel från flera huvudmän skall hållas avskilda från&lt;br&gt;varandra. I lagen (1944:181) om redovisningsmedel anges de närmare&lt;br&gt;förutsättningarna för att medel på detta sätt skall vara förbehållna hu-&lt;br&gt;vudmannen (jfr NJA 1983 s. 109, 1985 s. 836, 1987 s. 18 och 517&lt;br&gt;samt 1989 s. 768).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;76&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i upp- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;drag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till&lt;br&gt;någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen&lt;br&gt;(1987:672).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet&lt;br&gt;som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall&lt;br&gt;mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklamämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen innehåller i första stycket en ny bestämmelse om dels förbud&lt;br&gt;för en mäklare att själv köpa en fastighet som han har ingått ett upp-&lt;br&gt;dragsavtal om att förmedla, dels förbud mot att förmedla en sådan&lt;br&gt;fastighet till den som är närstående till fastighetsmäklaren. Den tidigare&lt;br&gt;lagen innehöll i 17 § en bestämmelse om att mäklaren i de nämnda&lt;br&gt;situationerna inte skulle ha rätt till ersättning för sitt förmedlingsarbete.&lt;br&gt;Den nya regeln innebär däremot ett ovillkorligt förbud mot s.k. självin-&lt;br&gt;träde och mot förmedling till en närstående köpare. I andra stycket&lt;br&gt;föreskrivs en anmälningsskyldighet för mäklaren, om denne eller en&lt;br&gt;honom närstående förvärvar en fastighet från en tidigare uppdragsgiva-&lt;br&gt;re. De närmare överväganden som ligger bakom den föreslagna be-&lt;br&gt;stämmelsen har redovisats i avsnitt 12.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förbudet mot att utnyttja ett förmedlingsuppdrag så att mäklaren&lt;br&gt;lämnar rollen som opartisk mellanman för att i stället träda in som&lt;br&gt;uppdragsgivarens motpart innebär att den mäklare som erbjuds att för-&lt;br&gt;medla en fastighet som han själv är intresserad av att förvärva inte kan&lt;br&gt;åta sig ett sådant uppdrag. Han måste direkt avböja det erbjudna upp-&lt;br&gt;draget. Med hänsyn till det intresse som bär upp regeln skulle det strida&lt;br&gt;mot god fästighetsmäklarsed om mäklaren, innan han gett till känna sitt&lt;br&gt;eget intresse, skulle utnyttja situationen till att gå in i diskussioner med&lt;br&gt;säljaren om villkoren för försäljningen och liknande frågor. Mäklaren&lt;br&gt;bör därför omedelbart redovisa skälen för att han inte kan åta sig upp-&lt;br&gt;draget. Mäklaren bör hantera situationen på det beskrivna sättet inte&lt;br&gt;bara när han är helt klar över sitt intresse av att själv förvärva säljarens&lt;br&gt;fastighet utan i alla situationer där han känner på sig att han under vissa&lt;br&gt;förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen&lt;br&gt;del. Inte heller i situationer av det senare slaget kan nämligen mäklaren&lt;br&gt;- om han åtar sig uppdraget - förväntas leva upp till den opartiska&lt;br&gt;ställning som hans uppdragsgivare har rätt att vänta sig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Även om mäklaren vid den första kontakten med en säljare inte har&lt;br&gt;något eget intresse av den fastighet han enligt uppdragsavtalet skall&lt;br&gt;förmedla, kan det naturligtvis av olika skäl inträffa att mäklaren, först&lt;br&gt;sedan han påbörjat ett uppdrag, får ett eget intresse av att förväva fas-&lt;br&gt;tigheten. I en sådan situation har han endast två alternativ. Antingen får&lt;br&gt;han hålla tillbaka sitt eget intresse och fullfölja förmedlingsuppdraget i&lt;br&gt;enlighet med avtalet, eller så får han säga upp förmedlingsavtalet och&lt;br&gt;ange sina skäl för det. Det senare alternativet kan vara till nackdel för&lt;br&gt;säljaren därför att försäljningen fördröjs, men det kan också tänkas vara&lt;br&gt;till gagn för säljaren, exempelvis om det till slut visar sig att mäklaren&lt;br&gt;i konkurrens med andra intresserade erbjuder det högsta priset.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;77&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När en mäklare valt att säga upp förmedlingsavtalet kan det inte Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;godtas att han omedelbart tar upp regelrätta förhandlingar med säljaren&lt;br&gt;om ett förvärv. Han skulle då utnyttja sin ställning på ett otillbörligt&lt;br&gt;sätt. Han måste ge säljaren rådrum att t.ex. anlita en annan mäklare och&lt;br&gt;först därefter agera i konkurrens med andra presumtiva köpare och på&lt;br&gt;lika villkor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller förbudet mot förmedling till närstående har närstående-&lt;br&gt;begreppet preciserats genom en hänvisning till konkurslagens definition&lt;br&gt;av närstående i 4 kap. 3 §. Den bestämmelsen ger innehåll åt skilda&lt;br&gt;återvinningsbestämmelser som har särskilda frister när det är fråga om&lt;br&gt;en rättshandling med närstående. Bestämmelsen är tvådelad. Det första&lt;br&gt;stycket gäller för fysiska personer i allmänhet, för vilka närståendekret-&lt;br&gt;sen bygger på den familjerättsliga gemenskapen, medan det andra styck-&lt;br&gt;et gäller för näringsidkare och juridiska personer. För de senare är&lt;br&gt;närståendekretsen bestämd med utgångspunkt i viss ekonomisk intresse-&lt;br&gt;gemenskap. På fysiska personer som är näringsidkare skall bestämmel-&lt;br&gt;sens båda led tillämpas, vilket således gäller även vid definitionen av&lt;br&gt;närståendebegreppet i förhållande till en mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller närstående på grund av familjerättsliga band avses,&lt;br&gt;förutom den som är gift med mäklaren eller syskon till honom, den som&lt;br&gt;är släkting i rätt upp- eller nedstigande led eller är besvågrad med&lt;br&gt;honom i rätt upp- eller nedstigande led eller så att den ene är gift med&lt;br&gt;den andres syskon. Därutöver omfattas den som på ett annat sätt står&lt;br&gt;mäklaren personligen särskilt nära. Med det senare uttrycket avses i&lt;br&gt;första hand den som mäklaren sammanlever med i äktenskapsliknande&lt;br&gt;förhållande samt fosterbarn.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Begreppet närstående i förhållande till den som är näringsidkare&lt;br&gt;omfattar, enligt vad som närmare framgår av 4 kap. 3 § konkurslagen,&lt;br&gt;fysisk eller juridisk person som har en på ekonomiskt intresse grundad&lt;br&gt;väsentlig gemenskap med mäklaren. Detsamma gäller den som har ett&lt;br&gt;bestämmande inflytande över mäklarens verksamhet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Frågan hur en mäklare praktiskt skall förfara med hänsyn till förbudet&lt;br&gt;mot överlåtelse till en närstående kan i stort sett besvaras genom en&lt;br&gt;hänvisning till vad som ovan sagts om en mäklare som har ett eget&lt;br&gt;intresse av säljarens fastighet. Situationen är i princip densamma. Möjli-&lt;br&gt;gen kan det i närståendefallen oftare förekomma att mäklaren först&lt;br&gt;sedan han lagt ner visst arbete på förmedlingsuppdraget får kännedom&lt;br&gt;om att någon som omfattas av närståendebegreppet är intresserad av att&lt;br&gt;köpa. Det förhållandet att han då redan kan ha lagt ner både arbete och&lt;br&gt;kostnader på uppdraget kan naturligtvis inte påverka hans skyldighet att&lt;br&gt;säga upp förmedlingsavtalet, om den närstående vidhåller sitt intresse&lt;br&gt;som köpare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om mäklaren säger upp förmedlingsavtalet därför att han eller en&lt;br&gt;honom närstående vill förvärva fastigheten, skall mäklaren enligt andra&lt;br&gt;stycket anmäla sitt eller den närståendes förvärv till tillsynsmyndigheten.&lt;br&gt;Det handlar här om känsliga situationer som ovillkorligen bör komma&lt;br&gt;till tillsynsmyndighetens kännedom. Bestämmelsen syftar bl.a. till att&lt;br&gt;motverka risker för att förbudet mot självinträde kringgås. Med ”närstå- &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;78&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;ende” avses i andra stycket samma personkategori som i första stycket.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den mäklare som i strid mot bestämmelserna i paragrafen själv träder Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;in som köpare eller förmedlar en fastighet till någon närstående kan&lt;br&gt;enligt 20 § bli skyldig att ersätta den skada som han genom sitt för-&lt;br&gt;färande har orsakat säljaren. Det kan då vara fråga om exempelvis&lt;br&gt;ersättningskrav till följd av att priset blivit lägre än vad det skulle ha&lt;br&gt;blivit, om mäklaren hade handlagt försäljningsuppdraget omsorgsfullt&lt;br&gt;och på ett opartiskt sätt. Brott mot bestämmelsen i 13 § bör dessutom&lt;br&gt;regelmässigt föranleda en åtgärd av tillsynsmyndigheten enligt 8 §.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Med att fastighetsmäklaren bedriver handel med fastigheter jämställs&lt;br&gt;att handeln bedrivs av&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans&lt;br&gt;hushåll, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller&lt;br&gt;någon som han är gift med eller som tillhör hans hushåll har ett be-&lt;br&gt;stämmande inflytande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad&lt;br&gt;att rubba förtroendet för honom som mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen, som är ny, innehåller bestämmelser om förbud för mäkla-&lt;br&gt;ren att handla med egna objekt och att ägna sig åt annan verksamhet&lt;br&gt;som kan rubba förtroendet för honom som mäklare. Frågorna har be-&lt;br&gt;handlats i avsnitt 13.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förbudet i första stycket mot fastighetshandel bygger på samma&lt;br&gt;grundsyn som bär upp förbudet i 13 § mot s.k. självinträde, nämligen&lt;br&gt;att det är viktigt att upprätthålla förtroendet for mäklaren som en opar-&lt;br&gt;tisk mellanman. Förbudet mot självinträde hindrar mäklaren från att&lt;br&gt;köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla men inte att i sin&lt;br&gt;verksamhet bjuda ut egna fastigheter till försäljning tillsammans med&lt;br&gt;sådana som han har fått i uppdrag att förmedla. Att saluhålla egna&lt;br&gt;objekt är dock, såsom framhållits i avsnitt 13, oförenligt med mäklarens&lt;br&gt;ställning. I denna paragraf föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren&lt;br&gt;inte får förena förmedlingsverksamheten med handel med egna fastig-&lt;br&gt;heter. Härvidlag gör det ingen skillnad om mäklaren separerar de olika&lt;br&gt;verksamhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk&lt;br&gt;person och handeln med egna objekt i en annan. För mäklarens kunder&lt;br&gt;är detta utan betydelse. Den köpare som är intresserad av en salubjuden&lt;br&gt;fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört&lt;br&gt;fastigheten räknar inte med - och skall inte heller behöva räkna med -&lt;br&gt;att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför före-&lt;br&gt;träder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får&lt;br&gt;dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I andra stycket har i enlighet med Lagrådets förslag tagits in uttryckli-&lt;br&gt;ga bestämmelser om att förbudet träffar också den situationen att mäkla-&lt;br&gt;ren bedriver handeln i en juridisk person skild från mäklarverksamheten&lt;br&gt;samt det fallet att fästighetshandeln bedrivs av någon med vilken mäkla-&lt;br&gt;ren är gift eller har hushållsgemenskap. Bestämmelserna i andra stycket&lt;br&gt;går emellertid inte så långt som Lagrådet föreslagit. I vad mån det kan&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;finnas ägar- eller driftsituationer avseende fastighetshandel som rubbar Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;förtroendet för mäklaren utöver dem som anges i andra stycket blir en&lt;br&gt;sak för Fastighetsmäklamämnden att bedöma inom ramen för nämndens&lt;br&gt;tillsynsverksamhet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen innehåller i tredje stycket även ett allmänt förbud mot&lt;br&gt;annan verksamhet än fastighetshandel, om den är ägnad att rubba för-&lt;br&gt;troendet för mäklaren i hans yrkesroll. Det får lämnas åt praxis att&lt;br&gt;närmare bestämma ramarna för regelns tillämpning. En typ av situatio-&lt;br&gt;ner som faller under förbudet är när mäklaren av olika skäl har försatt&lt;br&gt;sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än&lt;br&gt;uppdragsgivarens och dennes motparts. Som exempel på en situation av&lt;br&gt;det slaget kan nämnas en fastighetsmäklare som for en husfabrikants&lt;br&gt;räkning säljer eller förmedlar husbyggnadssatser. När en sådan mäklare&lt;br&gt;har en tomt att förmedla är han givetvis intresserad av att även sälja ett&lt;br&gt;huspaket till köparen. Risken är därför uppenbar att mäklaren på något&lt;br&gt;sätt försöker styra tomtspekulantema att välja ett hus från den fabrikant&lt;br&gt;som mäklaren representerar eller att tomtköpet till och med görs bero-&lt;br&gt;ende av att ett avtal om köp av ett sådant hus kommer till stånd. Även&lt;br&gt;om det i de enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens&lt;br&gt;dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren&lt;br&gt;inte rätt att förena mäklarsysslan med försäljnings- eller förmedlings-&lt;br&gt;uppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens&lt;br&gt;opartiska ställning. Den generella utgångspunkten för bedömningen av&lt;br&gt;dessa frågor skall vara att en mäklare inte får förena sin förmedlings-&lt;br&gt;verksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till&lt;br&gt;misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn&lt;br&gt;till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsupp-&lt;br&gt;dragen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som&lt;br&gt;ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god&lt;br&gt;fästighetsmäklarsed medger det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen, som är ny, innehåller en generell regel av innebörd att en&lt;br&gt;mäklare inte får företräda köpare eller säljare som ombud. De närmare&lt;br&gt;övervägandena bakom regeln har redovisats i avsnitt 11.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som närmare framgår av avsnitten 10 och 11 är en mäklares ställning&lt;br&gt;som en i princip opartisk mellanman inte förenlig med att mäklaren&lt;br&gt;uppträder som ombud för en uppdragsgivare. Förbudet mot ombudsupp-&lt;br&gt;drag gäller i första hand ”rena” ombudssituationer, dvs. när mäklaren&lt;br&gt;av uppdragsgivaren får fria händer att företräda denne i anslutning till&lt;br&gt;förmedlingsuppdraget. I fråga om uppdrag att företräda uppdragsgivaren&lt;br&gt;vid utförandet av enstaka avgränsade moment med anknytning till för-&lt;br&gt;medlingsuppdraget är förbudet inte absolut. Sådana begränsade om-&lt;br&gt;budsuppdrag är tillåtna i den mån de är förenliga med god fastighets-&lt;br&gt;mäklarsed. Vid bedömningen av vad god mäklarsed kräver bör utgångs-&lt;br&gt;punkten vara att mäklarens roll är den opartiske mellanmannens. Un-&lt;br&gt;dantaget från förbudet att vara ombud är inte avsett att innebära något &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;80&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;avsteg från synen på mäklarrollen. Regeln är förestavad enbart av prak-&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;tiska hänsyn. I vissa situationer kan mäklaren behöva bistå parterna med Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;att företräda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvän-&lt;br&gt;dig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpeskil-&lt;br&gt;lingen i samband med tillträdet, om säljaren inte då är närvarande. En&lt;br&gt;grundläggande förutsättning för att mäklaren skall kunna åta sig ett&lt;br&gt;sådant ombudsuppdrag med bibehållande av sin mellanmansställning är&lt;br&gt;att den rättshandling det är fråga om inte är tvistig mellan parterna.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Dessa måste alltså dessförinnan ha blivit ense om villkoren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Det får bli en uppgift för Fastighetsmäklamämnden att utmejsla in-&lt;br&gt;nebörden av god fästighetsmäklarsed i detta avseende.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Paragrafen är inte avsedd att hindra att en mäklare i anslutning till ett&lt;br&gt;förmedlingsuppdrag som ombud vidtar åtgärder gentemot andra än&lt;br&gt;köparen eller säljaren, t.ex. en bank eller en inskrivningsmyndighet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förbudet att vara ombud omfattar inte heller den situationen att en&lt;br&gt;mäklare har fått domstols uppdrag att som god man enligt samägande-&lt;br&gt;rättslagen (1904:48) försälja en fastighet på offentlig auktion.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den som handlar i strid med förbudet mot ombudsuppdrag kan bli&lt;br&gt;föremål för tillsynsmyndighetens åtgärd enligt 8 § samt ådra sig skade-&lt;br&gt;ståndsskyldighet enligt 20 §.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Som Lagrådet påpekat kan en advokat som uppfyller kriterierna på att&lt;br&gt;vara fastighetsmäklare - fastän han enligt 5 § inte är registreringsskyl-&lt;br&gt;dig - inte vara ombud för köpare eller säljare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fästighetsmäklarsed&lt;br&gt;kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa&lt;br&gt;kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband&lt;br&gt;med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen&lt;br&gt;lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för&lt;br&gt;köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter under-&lt;br&gt;söka fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga&lt;br&gt;över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter&lt;br&gt;som belastar den.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper&lt;br&gt;huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla&lt;br&gt;köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall&lt;br&gt;innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift&lt;br&gt;om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen&lt;br&gt;skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och bygg-&lt;br&gt;nadssätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastig-&lt;br&gt;heten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes&lt;br&gt;boendekostnader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Dessa paragrafer motsvarar 10, 11 och 12 §§ i den gamla lagen. De är&lt;br&gt;till innehållet oförändrade (specialmotivering, se prop. 1983/84:16 s. 37&lt;br&gt;f., 56 f. och 66 f.).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;81&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtel-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;sen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter&lt;br&gt;sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd&lt;br&gt;av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skade-&lt;br&gt;ståndet sättas ned eller helt falla bort.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av&lt;br&gt;skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad&lt;br&gt;köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka&lt;br&gt;skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för&lt;br&gt;skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta&lt;br&gt;ansvar ensam.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Dessa paragrafer motsvarar 13 och 14 §§ i den gamla lagen. De är till&lt;br&gt;sin lydelse oförändrade, med de undantagen att hänvisningarna i 20 §&lt;br&gt;har anpassats till den ändrade paragrafnumreringen och de nya bestäm-&lt;br&gt;melserna i den nya lagen samt att en språklig justering har gjorts i den&lt;br&gt;paragrafen. Genom att nya bestämmelser har tillkommit har mäklarens&lt;br&gt;skadeståndsansvar enligt 20 § kommit att bli mer omfattande. Det an-&lt;br&gt;svaret skall enligt förslaget nu även avse skriftlighetskravet och reglerna&lt;br&gt;om ensamrättsavtal i 11 §, kravet i 12 § på att mäklaren skall dels iaktta&lt;br&gt;både säljarens och köparens intresse, dels i allt iaktta god fastighets-&lt;br&gt;mäklarsed, bestämmelsen om handpenningens hantering i samma para-&lt;br&gt;graf, förbudet mot självinträde och förmedling till närstående i 13 §,&lt;br&gt;förbudet mot handel med egna fastigheter m.m. i 14 § samt förbudet i&lt;br&gt;15 § mot att företräda säljare eller köpare som ombud (specialmotive-&lt;br&gt;ring till tidigare bestämmelser, se prop. 1983/84:16 s. 41 f., 58 f. och&lt;br&gt;67).&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning&lt;br&gt;beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har&lt;br&gt;träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon&lt;br&gt;som har anvisats av mäklaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans&lt;br&gt;förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller,&lt;br&gt;har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av&lt;br&gt;honom.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision,&lt;br&gt;har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild&lt;br&gt;överenskommelse har träffats om detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid&lt;br&gt;uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller&lt;br&gt;säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Dessa paragrafer motsvarar 15, 16 respektive 18 § i 1984 års mäklar- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;lag. Bestämmelserna har med vissa språkliga justeringar behållits oför-&lt;br&gt;ändrade i den nya lagen med endast det undantaget att den regel om&lt;br&gt;avtalstiden vid ensamrättsavtal i konsumentförhållanden som tidigare&lt;br&gt;fanns i 15 § andra stycket har flyttats till 11 § (beträffande författnings-&lt;br&gt;kommentar, se prop. 1983/84:16 s. 44 f., 59 f. och 67 f.).&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Övergångsbestämmelser&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995, då lagen (1984:81) om&lt;br&gt;fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har in-&lt;br&gt;gåtts före den nya lagens ikraftträdande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har&lt;br&gt;inletts före ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. Bestämmelserna i 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsav-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;talet har ingåtts före ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, gäller&lt;br&gt;förbudet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren före ikraft-&lt;br&gt;trädandet har åtagit sig att vara ombud.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den nya lagen avses träda i kraft den 1 juli 1995 då den äldre lagen om&lt;br&gt;fastighetsmäklare skall upphöra att gälla. Efter den nya lagens ikraftträ-&lt;br&gt;dande skall alla tillsynsärenden inledas hos Fastighetsmäklamämnden,&lt;br&gt;oavsett om förmedlingsavtalet har slutits före eller efter den nya lagens&lt;br&gt;ikraftträdande. Länsstyrelserna skall emellertid handlägga de ärenden&lt;br&gt;som har inletts före den nya lagens ikraftträdande. Enligt övergångsbe-&lt;br&gt;stämmelserna skall därvid i enlighet med allmänna principer äldre be-&lt;br&gt;stämmelser tillämpas på förmedlingsavtal som har ingåtts före ikraftträ-&lt;br&gt;dandet. Från denna princip finns två undantag. De gäller rätten till&lt;br&gt;självinträde (punkt 3) och möjligheten för en mäklare att ta emot ett&lt;br&gt;ombudsuppdrag när uppdragsavtalet har ingåtts före lagens ikraftträdan-&lt;br&gt;de (punkt 4). Dessa frågor har diskuterats i den allmänna motiveringen&lt;br&gt;under avsnitt 16.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bestämmelserna i punkterna 2-5 har förtydligats i enlighet med Lag-&lt;br&gt;rådets förslag, varvid dock utformningen av punkt 4 justerats något för&lt;br&gt;att omfatta även anmälningsskyldigheten enligt 13 § andra stycket och&lt;br&gt;punkt 5 givits en något annorlunda språklig utformning.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;83&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Sammanfattning av departementspromemorian Ny Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;fastighetsmäklarlag (Ds 1992:87) &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&lt;sup&gt;Bila&lt;/sup&gt;§&lt;sup&gt;a 1&lt;/sup&gt;&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;I promemorian föreslås att en ny lag om fastighetsmäklare skall ersätta&lt;br&gt;den sedan år 1984 gällande fästighetsmäklarlagen. Förslaget syftar bl.&lt;br&gt;a. till en effektivisering av registrerings- och tillsynsfunktionerna samt&lt;br&gt;en skärpning av kraven på den som söker registrering som fastighets-&lt;br&gt;mäklare. Förslaget innehåller också nya regler om hur mäklarna skall&lt;br&gt;utföra sina förmedlingsuppdrag. En straffbestämmelse införs för den&lt;br&gt;som är yrkesverksam som fastighetsmäklare utan att vara behörig. Den&lt;br&gt;nya lagen skall, i samma omfattning som den gamla, vara tvingande till&lt;br&gt;förmån för konsumenter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Promemorian är resultatet av en översyn av fästighetsmäklarlagen&lt;br&gt;som har genomförts inom Justitiedepartementet. Riksdagen tog hösten&lt;br&gt;1988 initiativ till översynen sedan det i samband med behandlingen av&lt;br&gt;en motion om mäklarlagen framkommit att den praktiska tillämpningen&lt;br&gt;av lagen är förenad med vissa problem.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller lagens tillämpningsområde klargörs rättsläget genom att&lt;br&gt;en ny regel föreslås om förmedling av utomlands belägna fastigheter.&lt;br&gt;Regeln innebär att lagen skall tillämpas om en väsentlig del av förmed-&lt;br&gt;lingsuppdraget fullgörs i Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En viktig del av förslaget går ut på att åstadkomma en effektiv kon-&lt;br&gt;troll av lagens efterlevnad. Enligt förslaget skall branschen få ett be-&lt;br&gt;tydande ansvar för tillsynen av mäklarna. En ny branschförening skall&lt;br&gt;genom en planerad auktorisationsnämnd registrera och utöva tillsyn över&lt;br&gt;de mäklare som väljer att ansluta sig till en sådan organisation. Av-&lt;br&gt;sikten är att det för sådan anslutning skall gälla högre krav än vad lagen&lt;br&gt;anger för registrering vid länsstyrelse. De mäklare som inte vill ställa&lt;br&gt;sig under den branschadministrerade tillsynen skall som hittills vara&lt;br&gt;registrerade vid länsstyrelse. Det är bara dessa mäklare som länsstyrel-&lt;br&gt;sen enligt förslaget skall ha den direkta tillsynen över. Härigenom&lt;br&gt;kommer att frigöras resurser som kan utnyttjas för en effektivare tillsyn&lt;br&gt;av de mäklare som kommer att stå kvar under offentlig tillsyn. Enligt&lt;br&gt;förslaget skall tillsynsarbetet koncentreras till en eller två länsstyrelser.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bötesstraff föreslås för den som yrkesmässigt bedriver registrerings-&lt;br&gt;pliktig fastighetsförmedling utan att vara registrerad.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;När det gäller förutsättningarna för registrering föreslås en skärpning&lt;br&gt;av kravet på den sökandes allmänna lämplighet genom att ett uttryckligt&lt;br&gt;redbarhetsrekvisit införs. Vidare föreslås att endast den som har för&lt;br&gt;avsikt att vara yrkesverksam skall ha rätt till registrering. Försäkrings-&lt;br&gt;beloppet för den obligatoriska ansvarsförsäkring som skall täcka den&lt;br&gt;skadeståndsskyldighet som kan drabba den mäklare som åsidosätter sina&lt;br&gt;skyldigheter enligt lagen föreslås höjt från 500 000 kronor till&lt;br&gt;1 500 000 kronor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Skriftlig form föreslås bli obligatorisk för alla uppdragsavtal. Munt-&lt;br&gt;liga avtal och avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet skall&lt;br&gt;dock inte vara ogiltiga. Sådana avtal eller avtalsvillkor skall enligt&lt;br&gt;förslaget inte kunna åberopas av mäklaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;84&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vidare föreslås i promemorian flera regler som på olika sätt tar sikte&lt;br&gt;på fastighetsmäklamas sätt att fullgöra förmedlingsuppdragen. Grund-&lt;br&gt;synen, som går igen i flera av reglerna, är att en mäklare skall uppträda&lt;br&gt;som en i princip opartisk mellanman som både köpare och säljare skall&lt;br&gt;kunna ha fullt förtroende för. Mäklaren får enligt förslaget en uttrycklig&lt;br&gt;skyldighet att iaktta både säljarens och köparens intresse när han fullgör&lt;br&gt;sitt uppdrag. Det föreslås i enlighet med den regeln att det inte skall&lt;br&gt;vara tillåtet för en mäklare att företräda säljare eller köpare som om-&lt;br&gt;bud. Vidare föreslås förbud mot s. k. självinträde. En mäklare skall inte&lt;br&gt;ha rätt att utnyttja sin ställning genom att själv träda in som köpare till&lt;br&gt;en fastighet som han har åtagit sig att förmedla eller som han erbjuds&lt;br&gt;att förmedla. Det skall inte heller vara tillåtet för en mäklare att bedriva&lt;br&gt;handel med fastigheter. Inte heller annan verksamhet som är ägnad att&lt;br&gt;rubba förtroendet för mäklarens oberoende ställning skall kunna förenas&lt;br&gt;med mäklarverksamhet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Begreppet god fästighetsmäklarsed skall liksom hittills utvecklas och&lt;br&gt;närmare preciseras i praxis. Principerna för den utvecklingen diskuteras&lt;br&gt;i promemorian och i det sammanhanget tas några företeelser upp som&lt;br&gt;exempel på förhållanden som inte bör anses förenliga med ett krav på&lt;br&gt;god fästighetsmäklarsed. Det gäller anlitandet av oregistrerade med-&lt;br&gt;hjälpare vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag, underlåtenhet att&lt;br&gt;redovisa spekulanter för uppdragsgivaren och låneförmedling mot provi-&lt;br&gt;sion.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Den nya lagen om fastighetsmäklare föreslås träda i kraft den 1&lt;br&gt;januari 1994.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 1&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;85&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Promemorians lagförslag&lt;/h2&gt;
&lt;h3&gt;Förslag till lag om fastighetsmäklare&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs följande.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Inledande bestämmelser&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som&lt;br&gt;yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på&lt;br&gt;annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,&lt;br&gt;arrenderätter eller hyresrätter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag skall också tillämpas&lt;br&gt;på de övriga förmedlingsobjekt som avses i 1 §. Vid förmedling av&lt;br&gt;arrende eller hyra tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §. Vid förmedling&lt;br&gt;av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som överlåter&lt;br&gt;eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse mot-&lt;br&gt;parten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna lag skall inte tillämpas på den som förmedlar enbart bostads-&lt;br&gt;rätter som upplåts av en bostadsrättsförening ansluten till en riksorgani-&lt;br&gt;sation eller regional organisation för bostadsrättsföreningar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 § Denna lag tillämpas på förmedling av fastigheter som är belägna&lt;br&gt;utomlands, om en väsentlig del av uppdraget fullgörs i Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag&lt;br&gt;inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet hu-&lt;br&gt;vudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har&lt;br&gt;innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Registrering av fastighetsmäklare&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos länsstyrelsen i&lt;br&gt;det län där han huvudsakligen är verksam. Detta gäller dock inte i fråga&lt;br&gt;om advokater eller sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart&lt;br&gt;hyresrätter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. inte är underårig eller försatt i konkurs eller har förvaltare enligt&lt;br&gt;11 kap 7 § föräldrabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. &amp;nbsp;har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet intill&lt;br&gt;1 500 000 kronor för varje skadefall som kan drabba honom om han&lt;br&gt;åsidosätter sina skyldigheter enligt 11-19 §§,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. har tillfredsställande utbildning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. är känd för redbarhet och i övrigt bedöms lämplig som fastighets-&lt;br&gt;mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;86&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som rege- Bilaga 2&lt;br&gt;ringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och&lt;br&gt;årlig avgift bestäms av regeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 §&lt;br&gt;utövas av länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall se till att fastighetsmäklama&lt;br&gt;i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En mäklare som avses i första stycket är skyldig att låta tillsyns-&lt;br&gt;myndigheten granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör&lt;br&gt;till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8 § Länsstyrelsen skall återkalla registreringen för den fastighetsmäkla-&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;re som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Ett beslut&lt;br&gt;om återkallelse gäller omedelbart.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det är tillräckligt kan länsstyrelsen i stället för att återkalla regist-&lt;br&gt;reringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd underlåtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;9 § Länsstyrelsens beslut enligt denna lag får överklagas till kammar-&lt;br&gt;rätten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 § Den som yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som&lt;br&gt;föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Fastighetsmäklarens uppdrag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;11 § Uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte åbero-&lt;br&gt;pa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat&lt;br&gt;sätt har överenskommits skriftligen. Detta gäller dock inte överenskom-&lt;br&gt;melser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra köpevillkor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten&lt;br&gt;bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om&lt;br&gt;förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall&lt;br&gt;upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt med&lt;br&gt;iakttagande av både säljarens och köparens intresse. Han skall i allt&lt;br&gt;iaktta god fastighetmäklarsed.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjs-&lt;br&gt;mål överlämnas till säljaren, om mäklaren inte har fått i uppdrag att&lt;br&gt;förvalta den.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon&lt;br&gt;annans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;87&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;13 § Fastighetsmäklaren får inte själv träda in som köpare eller för- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;medla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § Bilaga 2&lt;br&gt;konkurslagen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter. Han&lt;br&gt;får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba&lt;br&gt;förtroendet för honom som mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som&lt;br&gt;ombud.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fästighetsmäklarsed&lt;br&gt;kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som de kan&lt;br&gt;behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med&lt;br&gt;överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen&lt;br&gt;lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för&lt;br&gt;köparen, liksom att denne före förvärvet undersöker eller låter under-&lt;br&gt;söka fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga&lt;br&gt;över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter&lt;br&gt;som belastar den.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper&lt;br&gt;huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla&lt;br&gt;köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall&lt;br&gt;innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift&lt;br&gt;om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen&lt;br&gt;skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och bygg-&lt;br&gt;nadssätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid förmedling som anges i första stycket skall mäklaren innan fastig-&lt;br&gt;heten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes&lt;br&gt;boendekostnader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar&lt;br&gt;överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med över-&lt;br&gt;låtelsen. Om inte annat har överenskommits, skall mäklaren hjälpa&lt;br&gt;köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för&lt;br&gt;överlåtelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter&lt;br&gt;sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd&lt;br&gt;härav drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skade-&lt;br&gt;ståndet sättas ned eller helt falla bort.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av&lt;br&gt;skada som denne har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad&lt;br&gt;köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka&lt;br&gt;skadeståndet från säljaren i den mån också denne är ansvarig för skadan&lt;br&gt;&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;88&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta ansvar&lt;br&gt;ensam.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 2&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;21 § Om inte annat har överenskommits, skall fastighetsmäklarens&lt;br&gt;ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har&lt;br&gt;träffats genom hans förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som&lt;br&gt;har anvisats av mäklaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans&lt;br&gt;förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller,&lt;br&gt;har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av&lt;br&gt;honom.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision,&lt;br&gt;har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild&lt;br&gt;överenskommelse har träffats om detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid&lt;br&gt;uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller&lt;br&gt;säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1994, då lagen (1984:81) om&lt;br&gt;fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Äldre bestämmelser gäller dock i fråga om förmedlingsavtal som&lt;br&gt;har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Bestämmelsen i 13 § i den nya lagen skall tillämpas även om för-&lt;br&gt;medlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall&lt;br&gt;15 § i den nya lagen tillämpas, om fullmakten lämnas efter ikraftträdan-&lt;br&gt;det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;89&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Förteckning över de remissinsinstanser som har Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;yttrat sig över promemorian Ny fastighetsmäklarlag &lt;sup&gt;Bila&lt;/sup&gt;s&lt;sup&gt;a 3&lt;br&gt;&lt;/sup&gt;(Ds 1992:87)&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Efter remiss har yttranden över promemorian avgetts av Hovrätten for&lt;br&gt;Övre Norrland, Kammarrätten i Göteborg, Kommerskollegiet, Skolver-&lt;br&gt;ket, Konsumentverket, Allmänna reklamationsnämnden, Konkurrensver-&lt;br&gt;ket, länsstyrelsen i Stockholms län, länsstyrelsen i Göteborgs- och&lt;br&gt;Bohus län, länsstyrelsen i Malmöhus län, länsstyrelsen i Gävleborgs&lt;br&gt;län, länsstyrelsen i Värmlands län, länsstyrelsen i Kopparbergs län,&lt;br&gt;Högskolan i Gävle/Sandviken, Statens skola för vuxna i Norrköping,&lt;br&gt;Komvux Sorgenfri i Malmö, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms&lt;br&gt;universitet, Institutet för fastighetsrättslig forskning vid Uppsala univer-&lt;br&gt;sitet, Sveriges Advokatsamfund, Mäklarsamfundet, Sveriges Aktiva&lt;br&gt;Fastighetsmäklares Riksförbund (SAF), Svenska Fastighetsmäklarsäll-&lt;br&gt;skapet, Svensk Fastighetsförmedling, Sparbanken Fastighetsbyrå,&lt;br&gt;Sverige Fastigheter, Garnisonen AB, HSB:s Riksförbund, Villaägarnas&lt;br&gt;riksförbund, Sveriges Bostadsrättsföreningars Centralorganisation&lt;br&gt;(SBC), Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges försäkringsförbund,&lt;br&gt;Folksam, Svenska Bankföreningen, och Sparbankernas Bank.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Yttranden har också inkommit från Statens skola för vuxna i Härnö-&lt;br&gt;sand, Konsumentvägledamas förening och fastighetsmäklaren Carl&lt;br&gt;Lagercrantz (Högskolemäklarföreningen).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Liber-Hermods, Skaraborgsmäklaren AB och Vi i Småhus VIS Riks-&lt;br&gt;förbund har avstått från att yttra sig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;90&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Lagrådsremissens lagförslag &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Prop. 1994/95:14&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;h3&gt;Förslag till fastighetsmäklarlag&lt;/h3&gt;
&lt;p&gt;Härigenom föreskrivs följande.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Allmänna bestämmelser&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;1 § Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som&lt;br&gt;yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på&lt;br&gt;annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet,&lt;br&gt;arrenderätter eller hyresrätter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2 § Vad som föreskrivs om fastigheter i denna lag tillämpas också på&lt;br&gt;de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §. Vid förmedling av arren-&lt;br&gt;derätt eller hyresrätt tillämpas dock inte 18, 21 och 22 §§. Vid förmed-&lt;br&gt;ling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den som över-&lt;br&gt;låter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avse&lt;br&gt;motparten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Denna lag tillämpas inte på den som förmedlar enbart upplåtelser av&lt;br&gt;bostadsrätter i en bostadsrättsförening som är ansluten till en riksorgani-&lt;br&gt;sation eller regional organisation for bostadsrättsföreningar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3 § Bestämmelserna i denna lag tillämpas oavsett var fastigheten är&lt;br&gt;belägen, om en väsentlig del av mäklarens uppdrag fullgörs i Sverige.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4 § Om inte annat anges i det följande, får bestämmelserna i denna lag&lt;br&gt;inte frångås till nackdel för en konsument som köper en fastighet hu-&lt;br&gt;vudsakligen för enskilt bruk eller som säljer en fastighet som han har&lt;br&gt;innehaft huvudsakligen för enskilt bruk.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Registrering av fastighetsmäklare&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;5 § Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklar-&lt;br&gt;nämnden. Detta gäller dock inte i fråga om advokater eller sådana&lt;br&gt;fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närmare bestämmelser om Fastighetsmäklamämnden meddelas av&lt;br&gt;regeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6 § För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs att han&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. inte är underårig eller försatt i konkurs eller har förvaltare enligt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;11 kap. 7 § föräldrabalken,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. har försäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan&lt;br&gt;drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt 11—19 §§,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. har tillfredsställande utbildning,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. har för avsikt att vara yrkesverksam som fastighetsmäklare, samt&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;91&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närmare föreskrifter om villkoren för registrering och om registre-&lt;br&gt;ringsförfarandet meddelas av regeringen eller den myndighet som rege-&lt;br&gt;ringen bestämmer. Registreringsavgift i form av ansökningsavgift och&lt;br&gt;årlig avgift bestäms av regeringen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;7 § Tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade enligt 5 §&lt;br&gt;utövas av Fastighetsmäklamämnden. Nämnden skall se till att fåstig-&lt;br&gt;hetsmäklama i sin verksamhet iakttar sina skyldigheter enligt denna lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;En registrerad mäklare är skyldig att låta Fastighetsmäklamämnden&lt;br&gt;granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksam-&lt;br&gt;heten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8 § Fastighetsmäklamämnden skall återkalla registreringen för den&lt;br&gt;fastighetsmäklare som&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. inte längre uppfyller kraven enligt 6 §,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. inte betalar föreskriven registreringsavgift, eller&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Ett beslut om återkallelse gäller omedelbart.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om det är tillräckligt kan Fastighetsmäklamämnden i stället för att&lt;br&gt;återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får på-&lt;br&gt;följd underlåtas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;9 § Fastighetsmäklamämndens beslut enligt denna lag får överklagas&lt;br&gt;hos allmän förvaltningsdomstol.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prövningstillstånd krävs vid överklagande till kammarrätten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 § Den som uppsåtligen yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid&lt;br&gt;med vad som föreskrivs om registrering i 5 § döms till böter eller&lt;br&gt;fängelse i högst sex månader.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Fastighetsmäklarens uppdrag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;11 § Ett uppdragsavtal skall upprättas skriftligen. Mäklaren får inte&lt;br&gt;åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på&lt;br&gt;annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskom-&lt;br&gt;melser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra köpevillkor.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om uppdraget är förenat med ensamrätt, får tiden för ensamrätten&lt;br&gt;bestämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om&lt;br&gt;förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdragsavtalet skall&lt;br&gt;upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 § Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt&lt;br&gt;iaktta god fästighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både&lt;br&gt;säljarens och köparens intresse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot skall utan dröjs-&lt;br&gt;mål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Pengar och andra tillgångar som mäklaren får hand om för någon&lt;br&gt;armans räkning skall hållas skilda från egna tillgångar.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 4&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;13 § Fastighetsmäklaren får inte köpa en fastighet som han har i upp- Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;drag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till Bilaga 4&lt;br&gt;någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen&lt;br&gt;(1987:672).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet&lt;br&gt;som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla, skall&lt;br&gt;mäklaren genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklamämnden.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;14 § En fastighetsmäklare får inte bedriva handel med fastigheter.&lt;br&gt;Mäklaren får inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att&lt;br&gt;rubba förtroendet för honom som mäklare.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;15 § Fastighetsmäklaren får inte företräda köpare eller säljare som&lt;br&gt;ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god&lt;br&gt;fästighetsmäklarsed medger det.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;16 § Fastighetsmäklaren skall, i den mån god fästighetsmäklarsed&lt;br&gt;kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa&lt;br&gt;kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband&lt;br&gt;med överlåtelsen. Mäklaren skall verka för att säljaren före överlåtelsen&lt;br&gt;lämnar de uppgifter om fastigheten som kan antas vara av betydelse för&lt;br&gt;köparen, liksom att köparen före förvärvet undersöker eller låter under-&lt;br&gt;söka fastigheten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;17 § Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga&lt;br&gt;över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter&lt;br&gt;som belastar den.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;18 § När förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper&lt;br&gt;huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla&lt;br&gt;köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall&lt;br&gt;innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 § samt uppgift&lt;br&gt;om fastighetens benämning, taxeringsvärde och areal. Beskrivningen&lt;br&gt;skall också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och bygg-&lt;br&gt;nadssätt.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Vid förmedling som avses i första stycket skall mäklaren innan fastig-&lt;br&gt;heten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes&lt;br&gt;boendekostnader.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;19 § Fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar&lt;br&gt;överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtel-&lt;br&gt;sen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och&lt;br&gt;säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;20 § Om fastighetsmäklaren uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter&lt;br&gt;sina skyldigheter enligt 11-19 §§, skall han ersätta skada som till följd&lt;br&gt;av detta drabbar köparen eller säljaren. Om det är skäligt, kan skade-&lt;br&gt;ståndet sättas ned eller helt falla bort.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;93&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Om fastighetsmäklaren har betalat skadestånd till köparen på grund av Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;skada som köparen har tillfogats genom att fastigheten avviker från vad Bilaga 4&lt;br&gt;köparen har haft anledning att räkna med, kan mäklaren kräva tillbaka&lt;br&gt;skadeståndet från säljaren i den mån också säljaren är ansvarig för&lt;br&gt;skadan och det inte är oskäligt att säljaren i sista hand får bära detta&lt;br&gt;ansvar ensam.&lt;/p&gt;
&lt;h4&gt;Ersättning för fastighetsmäklarens uppdrag&lt;/h4&gt;
&lt;p&gt;21 § Om inte annat har avtalats, skall fastighetsmäklarens ersättning&lt;br&gt;beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision).&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har&lt;br&gt;träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon&lt;br&gt;som har anvisats av mäklaren.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt och träffas utan hans&lt;br&gt;förmedling avtal om överlåtelse inom den tid som ensamrätten gäller,&lt;br&gt;har mäklaren rätt till provision som om avtalet hade förmedlats av&lt;br&gt;honom.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;22 § Skall fastighetsmäklarens uppdrag ersättas i form av provision,&lt;br&gt;har mäklaren rätt till ersättning för kostnader endast om en särskild&lt;br&gt;överenskommelse har träffats om detta.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;23 § Fastighetsmäklarens ersättning kan sättas ned, om mäklaren vid&lt;br&gt;uppdragets utförande har åsidosatt sina skyldigheter mot köparen eller&lt;br&gt;säljaren. Detta gäller dock inte, om åsidosättandet är av ringa betydelse.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995, då lagen (1984:81) om&lt;br&gt;fastighetsmäklare skall upphöra att gälla.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om förmedlingsavtal som har&lt;br&gt;ingåtts före den nya lagens ikraftträdande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Länsstyrelserna skall handlägga tillsynsärenden som har inletts före&lt;br&gt;ikraftträdandet men då ännu inte har avgjorts.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall&lt;br&gt;13 § i den nya lagen tillämpas.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. Även om förmedlingsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet, skall&lt;br&gt;15 § i den nya lagen tillämpas, om uppdraget att vara ombud lämnas&lt;br&gt;efter ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;94&lt;/p&gt;
&lt;h2&gt;Lagrådets yttrande&lt;/h2&gt;
&lt;p&gt;Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1994-05-24&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl, justitierådet Bo&lt;br&gt;Svensson, regeringsrådet Arne Baekkevold.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Enligt en lagrådsremiss den 5 maj 1994 (Justitiedepartementet) har&lt;br&gt;regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till fastig-&lt;br&gt;hetsmäklarlag.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslaget har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Ingemar&lt;br&gt;Persson.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Förslaget föranleder följande yttrande av Lagrådet:&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I paragrafen föreskrivs att lagen är tillämplig, om en väsentlig del av&lt;br&gt;mäklarens uppdrag fullgörs i Sverige. I författningskommentaren an-&lt;br&gt;vänds emellertid inte ordet &amp;quot;fullgörs&amp;quot; utan ”utförs”. Ordet ”fullgör” för&lt;br&gt;tankarna till fullgörelse och därmed till de senare delarna av förmed-&lt;br&gt;lingsuppdraget och särskilt då kontraktsskrivningen. Av författnings-&lt;br&gt;kommentaren framgår emellertid att tyngdpunkten i förmedlingsupp-&lt;br&gt;draget ligger i marknadsföringen och de första kontakterna med de&lt;br&gt;presumtiva kunderna. Lagrådet förordar därför att &amp;quot;utförs&amp;quot; används i&lt;br&gt;lagtexten.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;6§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I punkt 1 i paragrafen anges vissa behörighetskrav. Lagrådet föreslår att&lt;br&gt;bestämmelsen kompletteras med ett förbud mot registrering av den som&lt;br&gt;är underkastad näringsförbud.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Punkten 2 av samma paragraf föreskriver skyldighet för registrerade&lt;br&gt;fastighetsmäklare att ha ”försäkring som täcker skadeståndsskyldighet&lt;br&gt;som kan drabba honom”. Av författningskommentaren framgår att&lt;br&gt;avsikten är att i en förordning ange försäkringsbeloppets storlek. En&lt;br&gt;begränsning till beloppet skulle emellertid stå i strid med lagens krav på&lt;br&gt;full täckning. Lagrådet föreslår därför att i lagen endast föreskrivs att&lt;br&gt;fastighetsmäklare skall ha ”försäkring för skadeståndsskyldighet som&lt;br&gt;kan drabba honom, om han åsidosätter sina skyldigheter enligt&lt;br&gt;11-19 §§”.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;8§&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I tredje stycket i paragrafen föreskrivs att Fastighetsmäklamämnden i&lt;br&gt;stället för att återkalla registreringen av en fastighetsmäklare kan med-&lt;br&gt;dela honom en varning, om det är tillräckligt. Med hänsyn till att det&lt;br&gt;här är fråga om tämligen fria bedömningar föreslår Lagrådet att lag-&lt;br&gt;texten mjukas upp på följande sätt: ”Om det kan anses vara tillräckligt,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 5&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;95&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;får Fastighetsmäklamämnden i stället för att återkalla registreringen Prop. 1994/95:14&lt;br&gt;meddela en varning”. &amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;&amp;nbsp;Bilaga 5&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;10 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I paragrafen har i enlighet med de nya bestämmelserna i brottsbalken&lt;br&gt;(se prop. 1993/94:130 s. 20 ff) uttryckligen angivits att för straffansvar&lt;br&gt;krävs uppsåt. Åklagaren skall alltså visa att den mot vilken åtal väcks&lt;br&gt;insett dels att han förmedlat fastigheter, dels att detta skett yrkesmäs-&lt;br&gt;sigt, dels att han varit skyldig att vara registrerad hos Fastighetsmäklar-&lt;br&gt;nämnden och dels att en sådan registrering inte varit för handen när&lt;br&gt;fastigheterna förmedlades. Någon bevisning om att den åtalade insett sin&lt;br&gt;registreringsplikt behöver emellertid inte föras eftersom han får förut-&lt;br&gt;sättas känna lagen. Inte heller behöver åklagaren bevisa att den åtalade&lt;br&gt;känt till att förmedlingen varit yrkesmässig. Det räcker att den tilltalade&lt;br&gt;känt till de omständigheter som gör att domstolen vid en samlad be-&lt;br&gt;dömning hänför den fastighetsförmedling som omfattas av åtalet till&lt;br&gt;kategorin yrkesmässig.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;II §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Första stycket tredje meningen i paragrafen innebär att en mäklare får&lt;br&gt;åberopa bl.a. muntliga överenskommelser om ändring av förmedlings-&lt;br&gt;objektets pris och andra köpevillkor. Med hänsyn till att lagen omfattar&lt;br&gt;också andra rättshandlingar än köp, t.ex. upplåtelse av hyresrätt, före-&lt;br&gt;slår Lagrådet att meningen får följande lydelse: ”Detta gäller dock inte&lt;br&gt;överenskommelser om ändring av förmedlingsobjektets pris och andra&lt;br&gt;villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.”&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;12 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Andra stycket av paragrafen innehåller en föreskrift om att handpenning&lt;br&gt;som fastighetsmäklaren har tagit emot utan dröjsmål skall överlämnas&lt;br&gt;till säljaren, om inte annat har överenskommits. I författningskommen-&lt;br&gt;taren sägs att mäklaren inte bör kunna förvalta handpenningen med stöd&lt;br&gt;av blott en förtryckt klausul i uppdragsavtalet. Det bör i så fall komma&lt;br&gt;till uttryck i lagtexten. Lagrådet föreslår en föreskrift om att handpen-&lt;br&gt;ningen skall överlämnas till säljaren ”om inte annat har överenskommits&lt;br&gt;i särskild ordning”.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;14 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I paragrafen föreskrivs förbud för fastighetsmäklare att bedriva handel&lt;br&gt;med fastigheter. Av författningskommentaren framgår att förbudet är&lt;br&gt;avsett att träffa också den situationen att mäklaren bedriver förmed-&lt;br&gt;lingsverksamheten i en juridisk person och handeln med egna objekt i&lt;br&gt;en annan. Detta bör i så fall komma till uttryck i lagtexten. Lagrådet&lt;br&gt;föreslår ett nytt andra stycke i paragrafen av följande lydelse:&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;”Med att fastighetsmäklaren bedriver handel jämställs att handeln be-&lt;br&gt;drivs av&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;96&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;1. någon med vilken fastighetsmäklaren är gift eller som tillhör hans&lt;br&gt;hushåll,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;2. en juridisk person över vars verksamhet fastighetsmäklaren eller&lt;br&gt;någon som avses under 1 var för sig eller tillsammans har ett bestäm-&lt;br&gt;mande inflytande,&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. en juridisk person över vars verksamhet en juridisk person som avses&lt;br&gt;under 2 ensam eller tillsammans med annan sådan juridisk person eller&lt;br&gt;med fastighetsmäklaren eller någon som avses under 1 har ett bestäm-&lt;br&gt;mande inflytande.”&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;75 §&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;I författningskommentaren lämnas vissa anvisningar om vem den bör&lt;br&gt;vända sig till som önskar lämna någon i uppdrag att som hans ombud&lt;br&gt;sälja eller köpa en fastighet. Bland dem som kan komma i fråga för&lt;br&gt;uppdraget nämns en advokat. Eftersom en advokat som uppfyller krite-&lt;br&gt;rierna för fastighetsmäklare i 1 § - fastän han enligt 5 § inte skall vara&lt;br&gt;registrerad hos Fastighetsmäklamämnden - är att anse som fastighets-&lt;br&gt;mäklare, kan det nämnda uttalandet inte avse en sådan advokat. Denne&lt;br&gt;måste naturligtvis också omfattas av förbudet att vara ombud.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Övergångsbestämmelserna. Lagrådet förordar att punkterna 2-5 förtyd-&lt;br&gt;ligas och får följande lydelse:&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;”2. Äldre bestämmelser gäller i fråga om uppdragsavtal som har ingåtts&lt;br&gt;före den nya lagens ikraftträdande.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;3. Äldre bestämmelser gäller i fråga om tillsynsärenden som har inletts&lt;br&gt;före ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;4. Förbudet enligt 13 § i den nya lagen gäller även om uppdragsavtalet&lt;br&gt;har ingåtts före ikraftträdandet.&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;5. Även om uppdragsavtalet har ingåtts före ikraftträdandet gäller för-&lt;br&gt;budet i 15 § i den nya lagen, om inte fastighetsmäklaren åtagit sig att&lt;br&gt;vara ombud före ikraftträdandet.”&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Prop. 1994/95:14&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;Bilaga 5&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;97&lt;/p&gt;
&lt;p&gt;gotab 47041, Stockholm 1994&lt;/p&gt;</html>
</dokument>
<dokforslag>
<forslag>
<nummer>1</nummer>
<beteckning>1</beteckning>
<lydelse>att riksdagen antar det i propositionen framlagda förslaget till</lydelse>
<lydelse2></lydelse2>
<utskottet>bifall</utskottet>
<kammaren>= återremiss</kammaren>
<behandlas_i>1994/95:LU15</behandlas_i>
<behandlas_i_punkt>?</behandlas_i_punkt>
<kammarbeslutstyp></kammarbeslutstyp>
<intressent></intressent>
<avsnitt></avsnitt>
<grundforfattning></grundforfattning>
<andringsforfattning></andringsforfattning>
</forslag>
<forslag>
<nummer>1</nummer>
<beteckning>1</beteckning>
<lydelse>att riksdagen antar det i propositionen framlagda förslaget till</lydelse>
<lydelse2></lydelse2>
<utskottet></utskottet>
<kammaren></kammaren>
<behandlas_i></behandlas_i>
<behandlas_i_punkt>?</behandlas_i_punkt>
<kammarbeslutstyp></kammarbeslutstyp>
<intressent></intressent>
<avsnitt></avsnitt>
<grundforfattning></grundforfattning>
<andringsforfattning></andringsforfattning>
</forslag>
</dokforslag>
<dokaktivitet>
<aktivitet>
<kod>INL</kod>
<namn>Inlämning</namn>
<datum>1994-09-21 00:00:00</datum>
<status>inträffat</status>
<ordning>60</ordning>
<process></process>
</aktivitet>
<aktivitet>
<kod>B</kod>
<namn>Bordläggning</namn>
<datum>1994-10-03 00:00:00</datum>
<status>inträffat</status>
<ordning>2</ordning>
<process></process>
</aktivitet>
<aktivitet>
<kod>HÄN</kod>
<namn>Hänvisning</namn>
<datum>1994-10-11 00:00:00</datum>
<status>inträffat</status>
<ordning>3</ordning>
<process></process>
</aktivitet>
<aktivitet>
<kod>MOT</kod>
<namn>Motionstid slutar</namn>
<datum>1994-10-18 00:00:00</datum>
<status>inträffat</status>
<ordning>4</ordning>
<process></process>
</aktivitet>
</dokaktivitet>
<dokuppgift>
<uppgift>
<kod>inlamnatav</kod>
<namn>Inlämnat av</namn>
<text>Justitiedepartementet</text>
<dok_id></dok_id>
<systemdatum>2014-11-24 00:57:43</systemdatum>
</uppgift>
<uppgift>
<kod>statustext</kod>
<namn>statustext</namn>
<text>Ärendet är avslutat</text>
<dok_id>GI0314</dok_id>
<systemdatum>2019-05-28 12:24:26</systemdatum>
</uppgift>
<uppgift>
<kod>tilldelat</kod>
<namn>Tilldelat</namn>
<text>Lagutskottet</text>
<dok_id></dok_id>
<systemdatum>2014-11-24 00:57:43</systemdatum>
</uppgift>
</dokuppgift>
<dokbilaga>
<bilaga>
<dok_id>GI0314</dok_id>
<subtitel></subtitel>
<filnamn>prop_199495__14.pdf</filnamn>
<filstorlek>4917098</filstorlek>
<filtyp>pdf</filtyp>
<titel>Ny fastighetsmäklarlag</titel>
<fil_url>https://data.riksdagen.se/fil/E5FEECA0-D61D-4C42-885C-2C9D608F7F7F</fil_url>
</bilaga>
</dokbilaga>
<dokreferens>
<referens>
<referenstyp>behandlas_i</referenstyp>
<uppgift>1994/95:LU15</uppgift>
<ref_dok_id>GI01LU15</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>bet</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1994/95</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>LU15</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>Ny fastighetsmäklarlag</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Betänkande</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1994/95:14&lt;br/&gt;
Ny fastighetsmäklarlag</uppgift>
<ref_dok_id>GI02L3</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1994/95</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>L3</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1994/95:14&lt;br/&gt;
Ny fastighetsmäklarlag</uppgift>
<ref_dok_id>GI02L4</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1994/95</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>L4</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1994/95:14&lt;br/&gt;
Ny fastighetsmäklarlag</uppgift>
<ref_dok_id>GI02L5</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1994/95</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>L5</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1994/95:14&lt;br/&gt;
Ny fastighetsmäklarlag</uppgift>
<ref_dok_id>GI02L6</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1994/95</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>L6</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel></ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>av Per Stenmarck  m.fl. (M)&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1994/95:14&lt;br/&gt;
Ny fastighetsmäklarlag</uppgift>
<ref_dok_id>GI02L3</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1994/95</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>L3</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel>av Per Stenmarck  m.fl. (M)</ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>av Sinikka Bohlin  och Axel Andersson  (S)&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1994/95:14&lt;br/&gt;
Ny fastighetsmäklarlag</uppgift>
<ref_dok_id>GI02L6</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1994/95</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>L6</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel>av Sinikka Bohlin  och Axel Andersson  (S)</ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>av Stig Bertilsson  (M)&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1994/95:14&lt;br/&gt;
Ny fastighetsmäklarlag</uppgift>
<ref_dok_id>GI02L5</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1994/95</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>L5</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel>av Stig Bertilsson  (M)</ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
<referens>
<referenstyp>följdmotion</referenstyp>
<uppgift>av Sören Lekberg  och Nils T Svensson  (S)&lt;br/&gt;
med anledning av prop. 1994/95:14&lt;br/&gt;
Ny fastighetsmäklarlag</uppgift>
<ref_dok_id>GI02L4</ref_dok_id>
<ref_dok_typ>mot</ref_dok_typ>
<ref_dok_rm>1994/95</ref_dok_rm>
<ref_dok_bet>L4</ref_dok_bet>
<ref_dok_titel>med anledning av prop. 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag</ref_dok_titel>
<ref_dok_subtitel>av Sören Lekberg  och Nils T Svensson  (S)</ref_dok_subtitel>
<ref_dok_subtyp></ref_dok_subtyp>
<ref_dok_dokumentnamn>Motion</ref_dok_dokumentnamn>
</referens>
</dokreferens>
</dokumentstatus>