2230237 GH0376 1993/94 76 prop prop prop Proposition 1993/94:76 Proposition Proposition Finansdepartementet 76 0 1993-10-28 00:00:00 2025-12-19 13:47:50 1994-01-01 00:00:00 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden digitaliserad html skarven https://data.riksdagen.se/dokument/GH0376/text https://data.riksdagen.se/dokument/GH0376 https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/GH0376 <h1><a name="caption1"></a>Regeringens proposition</h1> <h1>1993/94:76</h1> <h2>Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden</h2><img src="https://data.riksdagen.se/fil/GH0376/prop_199394__76-1.png" style="width:41pt;height:69pt;"/> <h3>Prop.</h3> <h3>1993/94:76</h3> <p>Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.</p> <p>Stockholm den 28 oktober 1993</p> <p>Carl Bildt</p> <p>Bo Lundgren</p> <p>(Finansdepartementet)</p> <h2>Propositionens huvudsakliga innehåll</h2> <p>I propositionen läggs fram dels förslag till åtgärder i syfte att motverka<br>obestånd hos ägare av bostadshus som byggts eller byggts om med statligt<br>stöd, dels förslag till åtgärder som underlättar finansieringen av bostads-<br>byggandet de närmaste åren.</p> <p>Regeringen föreslår bl.a. att alla krav på viss lånefinansiering för rätt<br>till räntebidrag enligt äldre bestämmelser tas bort. Vidare föreslås en<br>särskild statlig avgiftsbelagd kreditgaranti för sådana lån på den allmänna<br>kreditmarknaden som lämnas som ett led i en ekonomisk rekonstruktion<br>för att undvika obestånd hos ägare av bostadshus som uppförts eller<br>byggts om med statligt stöd under senare år. Kreditgarantin föreslås få<br>motsvara högst 10 % av underlaget för det statliga stödet.</p> <p>För att förbättra kreditgivningen till bostadsbyggandet föreslås vidare<br>att den statliga kreditgarantin för ny- och ombyggnad av bostäder till-<br>fälligt utökas till 40 % av garantiunderlaget och att kreditgaranti enligt<br>de regler som trädde i kraft den 1 januari 1993 även får lämnas för pro-<br>jekt som beviljats räntebidrag enligt 1992 års regler.</p> <p>Slutligen föreslår regeringen att reglerna för räntebidrag enligt de<br>bestämmelser som gällde till utgången av 1991 ändras såvitt avser ränte-<br>bidrag efter exekutiv försäljning av det subventionerade huset. Förslaget<br>innebär att räntebidrag till den som förvärvat huset görs beroende av stor-<br>leken på den förlust som uppstår på det statliga eller statligt reglerade<br>bostadslånet till följd av att förvärvet sker till ett pris som inte täcker den<br>fordran som är förenad med lånet.</p> <p>1 Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 76</p> <h3>INNEHÅLLSFÖRTECKNING</h3> <p>1 &nbsp;&nbsp;Förslag till riksdagsbeslut&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;3</p> <p>2 &nbsp;Ärendet och dess beredning&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;3</p> <p>3 &nbsp;Situationen på fastighets- och&nbsp;bostadskreditmarknaden&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;4</p> <p>3.1 Fastighetsmarknaden&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;4</p> <p>3.2 Bostadskreditmarknaden&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;5</p> <p>3.3 Bostadsinstitutens situation&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;7</p> <p>4 &nbsp;De olika systemen för statens stöd för ny- och ombyggnad</p> <p>av bostäder &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;9</p> <p>4.1 Det gamla låne- och räntebidragssystemet&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;9</p> <p>4.1.1 Huvuddragen i det gamla&nbsp;låne- och&nbsp;bidragssystemet&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;9</p> <p>4.1.2 Särskilt om bostadslån som förutsättning för räntebidrag 10</p> <p>4.2 Det nya bostadsfinansieringssystemet&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;11</p> <p>4.2.1 Inledning&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;11</p> <p>4.2.2 Det&nbsp;nya bidragssystemet&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;12</p> <p>4.2.3 Det&nbsp;statliga kreditgarantisystemet&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;13</p> <p>4.3 Särskilt om räntebidrag vid konkurs&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;15</p> <p>4.3.1 Det&nbsp;gamla låne- och bidragssystemet&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;15</p> <p>4.3.2 Det&nbsp;nya bidragssystemet&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;16</p> <p>5 &nbsp;Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;17</p> <p>5.1 Allmänna utgångspunkter&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;17</p> <p>5.2 Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med</p> <p>räntebidrag enligt äldre bestämmelser, m.m. &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;21</p> <p>5.3 Särskild statlig kreditgaranti för att möjliggöra lån för att</p> <p>omfördela vissa ränteutgifter &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;24</p> <p>5.4 Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder</p> <p>som påbörjas före utgången av 1995, m.m. &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;28</p> <p>5.5 Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;30</p> <p>6 &nbsp;Statsfinansiella och andra konsekvenser&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;32</p> <p>Bilaga Förteckning över myndigheter och organisationer som</p> <p>var företrädda vid Finansdepartementets hearing</p> <p>1993-10-22 om åtgärder för att stabilisera bostads-<br>kreditmarknaden &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;33</p> <p>Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde 1993-10-28 &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;34</p> <p>Prop. 1993/94:76</p> <h2>1 &nbsp;Förslag till riksdagsbeslut</h2> <p>Regeringen föreslår att riksdagen</p> <p>1. &nbsp;&nbsp;&nbsp;godkänner vad regeringen förordar om slopade krav på särskild<br>lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmel-<br>ser (avsnitt 5.2),</p> <p>2. &nbsp;&nbsp;&nbsp;godkänner införandet av en särskild statlig kreditgaranti för att<br>möjliggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter i enlighet med<br>vad regeringen förordar (avsnitt 5.3),</p> <p>3. &nbsp;&nbsp;&nbsp;godkänner vad regeringen förordar om utökade kreditgarantier för<br>ny- och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av<br>1995, m.m. (avsnitt 5.4),</p> <p>4. &nbsp;&nbsp;&nbsp;godkänner vad regeringen förordar i fråga om räntebidrag efter<br>exekutiv försäljning m.m. (avsnitt 5.5).</p> <h2>2 Ärendet och dess beredning</h2> <p>I samband med behandlingen av kompletteringspropositionen (prop.<br>1992/93:150) tog Finansutskottet upp problemen på fastighetsmarknaden.<br>En betydande del av kreditinstitutens förluster härrör från utlåning till<br>fastighetssektorn. Enligt utskottet är därför dagens finanskris i stor<br>utsträckning en fastighetskris.</p> <p>Frågan om fastighetskrisen hade också aktualiserats i flera motioner.<br>I yttrande (1992/93:BoU9y) till Finansutskottet anförde Bostadsutskottet<br>att trots att olika utredningsuppdrag pågår, bl.a. om kreditmarknaden och<br>dess problem, finns skäl för riksdagen att i enlighet med förslagen i<br>motionerna 1992/93:Fi92 (s) och 1992/93:Fi93 (nyd), förorda att en<br>utredning görs i vilken fastighetsmarknaden och dess problem mera<br>specifikt analyseras. En sådan utredning bör enligt Bostadsutskottet också<br>ges i uppdrag att utreda orsakerna till de svårigheter som finns på kredit-<br>marknaden och lämna förslag till lösningar.</p> <p>Finansutskottet anslöt sig till vad Bostadsutskottet anfört med tillägget<br>att utredningen måste bedrivas skyndsamt och att utredningen bör redo-<br>visa sitt förslag till åtgärder senast den 1 oktober 1993 (bet.<br>1992/93:FiU30 s. 65-66). Vad utskottet har anfört har riksdagen gett<br>regeringen till känna (rskr. 1992/93:447).</p> <p>Regeringen har tillkallat en särskild utredare, f.d. statsrådet Georg<br>Danell, för att i enlighet med riksdagens beslut analysera fastighets-<br>marknaden och dess problem samt utreda orsakerna till de problem som<br>finns på bostadskreditmarknaden och lämna förslag till hur dessa skall<br>lösas (dir. 1993:98).</p> <p>Utredaren har den 18 oktober 1993 avlämnat en skrivelse till statsrådet<br>Lundgren med förslag till vissa åtgärder för att stabilisera bostadskre-<br>ditmarknaden.</p> <p>Utredarens förslag har den 22 oktober 1993 varit föremål för en<br>hearing med företrädare för berörda myndigheter och kreditinstitut, för<br>byggherre- och fastighetsägareorganisationer samt arbetsgivar- och arbets-</p> <p>Prop. 1993/94:76</p> <p>1* Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 76<br></p> <p>tagarorganisationer. En förteckning över de myndigheter och organisatio- Prop. 1993/94:76<br>ner som var företrädda vid hearingen bifogas (bilaga). Minnesanteck-<br>ningar från hearingen har upprättats och finns tillgängliga hos Finans-<br>departementet (dnr 4494/93).</p> <p>Sveriges Riksbank har inkommit med en skrivelse i ärendet.</p> <h2>3 Situationen på fastighets- och<br>bostadskreditmarknaden</h2> <h3>3.1 Fastighetsmarknaden</h3> <p>Utvecklingen på fastighetsmarknaden har under de senaste åren känne-<br>tecknats av ett markant prisfall. Prisfallet har drabbat alla typer av<br>fastigheter. Prisfallet började på kommersiella fastigheter och bostads-<br>hyreshus för att senare följas av ett prisfall även på småhus och bostads-<br>rätter. Prisfallet har varit större på kommersiella fastigheter och bostads-<br>hyreshus än på småhus. När jämförelsen görs över en längre tidsperiod<br>är dagens prisnivå emellertid inte exceptionellt låg.</p> <p>Diagram 3.1 Prisutvecklingen för olika typer av fastigheter i riket</p><img src="https://data.riksdagen.se/fil/GH0376/prop_199394__76-2.png" style="width:281pt;height:162pt;"/> <p>Källa: SCB Fastighetsprisstatistik</p> <p>Diagram 3.1 visar den genomsnittliga prisutvecklingen. Prisvariationer-<br>na har varit betydligt större i storstadsregionerna. Marknadsvärdesbedöm-<br>ningar pekar i många fall på att prisfallet från toppnivån för kommersiella<br>fastigheter och flerbostadshus uppgår till 40-60 %. Prisstatistiken för<br>fastigheter är relativt osäker och är särskilt svår att tolka i situationer<br>med liten omsättning som i nuläget. Särskilt gäller detta för kommersiella<br>fastigheter och flerbostadshus. Dessutom sker en stor del av försälj-<br>ningarna utanför den gängse marknaden i form av exekutiva auktioner.<br>En uppskattning gjord av Lantmäteriverket tyder på att priserna vid<br>exekutiva auktioner ligger ca 30 % under den normala prisnivån.</p> <p>Priset på hyresfastigheter på längre sikt beror i huvudsak av den direkt- Prop. 1993/94:76<br>avkastning som kan erhållas på fastighetsinnehavet. Direktavkastningen<br>bestäms främst av utvecklingen i driftsnettot där hyresutvecklingen är den<br>mest betydande variabeln. Allmänt höjda avkastningskrav på fastigheter<br>från de rekordlåga nivåerna under överhettningsåren har medfört att<br>priserna nu justeras nedåt.</p> <p>Dämpande för prisutvecklingen på fastigheter är också det ökande<br>antalet tomma lägenheter. Enligt SCB:s redovisning var nästan 40 000<br>lägenheter lediga till uthyrning den 1 mars 1993. Det är nästan en<br>fördubbling på ett år. Andelen lediga hyreshuslägenheter är ca 2,6 %,<br>varav det nybyggda beståndet uppvisar den högsta andelen med ca 10 %<br>lediga lägenheter. Såväl antalet som andelen lediga lägenheter har ökat<br>det senaste året i både det allmännyttiga och privatägda beståndet.<br>Ökningen är störst utanför storstadsområdena. Framför allt återfinns de<br>lediga lägenheterna i kommuner med mindre än 75 000 invånare.</p> <p>För kommersiella fastigheter är vakansgraden ännu högre än för<br>bostadsfastigheter. Den har också ökat markant och uppgår för närva-<br>rande till 10-15 % på många håll. Överutbudet på kontorslokaler har<br>medfört att lokalhyrorna pressats ned kraftigt. Att dra direkta paralleller<br>till hyresmarknaden för bostäder är dock inte rättvisande. Hyresmarkna-<br>den för bostäder kännetecknas av oligopol och hyressättningen är delvis<br>reglerad. Det skall emellertid noteras att hyressättningen på bostäder har<br>påverkats i marknadsanpassad riktning av övergången till en mer läges-<br>differentierad hyressättning och svårigheterna att hyra ut delar av<br>beståndet. Hyresnivån och dess utveckling torde vara den enskilda faktor<br>som har störst långsiktig inverkan på marknadsvärdet av fastigheter.<br>Således är möjligheten att kunna höja hyrorna för att möta ökade kost-<br>nader av stor vikt för fastighetens värde.</p> <p>Bostadshyrorna, som under hela 1980-talet utvecklades i nivå med<br>inflationen, steg under åren 1990-1992 med totalt ca 35 %. Den kraftiga<br>höjningen av hyrorna under de senaste åren har försämrat utsikterna för<br>fastigheternas fortsatta driftsnettoutveckling. Hyrorna har nu nått sådana<br>nivåer att de för ca 80 % av hyreshusbeståndet beräknas ligga på mark-<br>nadsnivå, dvs. en höjning av hyrorna är åtminstone för enskilda fastig-<br>hetsägare inte intäktshöjande eftersom vakansgraden riskerar att öka ytter-<br>ligare. Till detta kommer att efterfrågan på bostäder minskar och möjlig-<br>heten att ta ut högre hyror försämras av att hushållens betalningsförmåga<br>har blivit sämre till följd av ökad arbetslöshet och allmänt svaga utsikter<br>för disponibelinkomstutvecklingen.</p> <h3>3.2 Bostadskreditmarknaden</h3> <p>Bostadskreditmarknaden domineras av åtta mellanhandsinstitut speciali-<br>serade på bostadsfinansiering, s.k. bostadsinstitut. Deras traditionella<br>uppgift är att bistå med långfristiga lån mot säkerhet i fastigheten.<br>Bankerna bidrar vid sidan av bostadsinstituten med att ge kortfristiga<br>krediter under byggnadstiden, s.k. byggnadskreditiv och med toppbelå-<br></p> <p>ning utöver de nivåer som bostadsinstituten belånar. Bankerna äger dess- Prop. 1993/94:76<br>utom sex av de åtta instituten, medan två inte är bankanknutna. Dessa två<br>är Stadshypotek AB och Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB.</p> <p>Bostadsinstituten svarar för den helt dominerande delen av utlåningen<br>till bostadsmarknaden. Utlåningen finansieras huvudsakligen via upplå-<br>ning på den inhemska penning- och obligationsmarknaden, men dessutom<br>har utlandsupplåningen ökat under de senaste åren. En stor del av utlå-<br>ningsexpansionen skedde under slutet av 1980-talet och medförde samti-<br>digt ett kraftigt ökat upplåningsbehov.</p> <p>Tabell 3.1 Bostadsinstitutens utlåningsvolym 1987-1992, mdkr</p> <table border="1"> <tr><td> <p>1987</p></td><td> <p>1988</p></td><td> <p>1989</p></td><td> <p>1990</p></td><td> <p>1991</p></td><td> <p>1992</p></td><td> <p>1993</p> <p>sep</p></td></tr> <tr><td> <p>452</p></td><td> <p>543</p></td><td> <p>648</p></td><td> <p>778</p></td><td> <p>933</p></td><td> <p>942</p></td><td> <p>970</p></td></tr> </table> <p>Av stocken vid årsskiftet 1992/93 var ca 57 % utlånad under åren<br>1989-1992. Takten i bostadsinstitutens utlåning har från och med 1992<br>avtagit. Den minskade utlåningstakten hänger samman med den minskade<br>byggproduktionen och den allmänt låga kreditefterfrågan. Utlånings-<br>statistiken påverkas emellertid även av att en del bolag fört över delar av<br>sin lånestock till moderbankema. Totalt uppgick överföringarna bara<br>under 1992 till 31 miljarder kronor.</p> <p>Tabell 3.2 Bostadsinstitutens långfristiga utlåning fördelad på fastighets-<br>kategorier, augusti 1993</p> <table border="1"> <tr><td> <p>Fastighetstyp</p></td><td> <p>Mdkr</p></td><td> <p>%</p></td></tr> <tr><td> <p>Småhus</p></td><td> <p>396</p></td><td> <p>41,6</p></td></tr> <tr><td> <p>Flerbostadshus</p></td><td> <p>437</p></td><td> <p>46,0</p></td></tr> <tr><td> <p>Affärs- och kontorshus</p></td><td> <p>47</p></td><td> <p>4,9</p></td></tr> <tr><td> <p>Bostadsrätter</p></td><td> <p>29</p></td><td> <p>3,1</p></td></tr> <tr><td> <p>Övrigt</p></td><td> <p>42</p></td><td> <p>4,4</p></td></tr> <tr><td> <p>Summa</p></td><td> <p>951</p></td><td> <p>100,0</p></td></tr> </table> <p>Källa: Riksbanken</p> <p>Utlåningen domineras av utlåning till småhus och flerbostadshus.<br>Stocken av flerbostadshus utgörs både av utlåning till hyreshus och<br>bostadsrättsföreningar. Utlåning till enskilda bostadsrätter återfinns under<br>benämningen bostadsrätter. Andelen utlåning till affärs- och kontorshus<br>har dragits ned kraftigt under de senaste åren, vilket till stor del förklaras<br>av att de avlyft som skett varit krediter till kommersiella fastigheter.<br>Andelen krediter till affärs- och kontorshus uppgick till endast ca 5 % av<br>utlåningen vid utgången av augusti 1993.</p> <p>När problemen på den finansiella marknaden blev uppenbara 1990 steg Prop. 1993/94:76<br>bostadsinstitutens upplåningskostnader. En jämförelse av bostadsinstitu-<br>tens upplåningskostnader med statens visar att ränteskillnaden ökade<br>markant under perioden 1990-1992. Även höjda kapitaltäckningsregler<br>har bidragit till detta. Genom att det statliga bankstödet kom att innefatta<br>bostadsinstituten och utbudet på bostadsobligationer relativt statspapper<br>minskade har ränteskillnaden gått ner.</p> <p>Under de kommande åren skall stora volymer krediter omsättas, vilket<br>innebär att bostadsinstitutens bruttoupplåningsbehov förblir stort. Netto-<br>upplåningsbehovet kan däremot förväntas bli betydligt mindre än tidigare<br>eftersom nybyggnationen väntas bli låg.</p> <p>Diagram 3.2 Bostadsinstitutens in- och utlåningsräntor och<br>statsobligationsräntan</p><img src="https://data.riksdagen.se/fil/GH0376/prop_199394__76-3.png" style="width:255pt;height:171pt;"/> <h3>3.3 Bostadsinstitutens situation</h3> <p>Fram t.o.m. 1991 redovisade bostadsinstituten relativt begränsade kredit-<br>förluster. Detta förklaras dels av den relativt låga exponeringen mot<br>kommersiella fastigheter, dels av att bostadsinstituten i jämförelse med<br>andra långivare har ett begränsat risktagande. 1992 hann dock fastighets-<br>krisen ikapp även bostadsinstituten och de totala kreditförlusterna uppgick<br>till 6 miljarder kronor, vilket motsvarade ca 0,6 % av den totala utlå-<br>ningen.</p> <p>Prop. 1993/94:76</p> <p>Tabell 3.3 Bostadsinstitutens finansiella ställning 1991-1993, mdkr</p> <table border="1"> <tr><td></td><td> <p>1991</p></td><td> <p>1992</p></td><td> <p>1993'</p></td></tr> <tr><td> <p>Rörelseintäkter</p></td><td> <p>8 650</p></td><td> <p>10 791</p></td><td> <p>10 846</p></td></tr> <tr><td> <p>Rörelseomkostnader</p></td><td> <p>2 717</p></td><td> <p>2 388</p></td><td> <p>2 344</p></td></tr> <tr><td> <p>Kreditförluster</p></td><td> <p>1 276</p></td><td> <p>5 957</p></td><td> <p>7 630</p></td></tr> <tr><td> <p>Rörelseresultat efter kredit-</p></td><td></td><td></td><td></td></tr> <tr><td> <p>förluster</p></td><td> <p>4 652</p></td><td> <p>2 447</p></td><td> <p>874</p></td></tr> </table> <p>'Beräkningen för helåret 1993 är ingen prognos utan endast beloppen för första<br>halvåret multiplicerat med 2.</p> <p>Bostadsinstituten har sammantaget fortsatt att redovisa ett positivt<br>rörelseresultat även om den finansiella ställningen skiljer sig relativt<br>kraftigt åt mellan instituten. Instituten har gynnats av det kraftiga ränte-<br>fallet. Dels lättar situationen för låntagarna, dels har instituten kunnat<br>tillgodogöra sig ökade marginaler på sin utlåning. Till detta kommer att<br>finansieringen av problemkreditema blir billigare med en lägre ränta.<br>Bostadsinstitutens intjäningsförmåga är emellertid svag och fortsatta bety-<br>dande kreditförluster skulle riskera urgröpa institutens kapitalbas. En<br>jämförelse kan göras med utvecklingen av bankernas intjäningsförmåga.<br>I många banker har räntebortfallet på de nödlidande engagemangen varit<br>så betydande att intjäningsförmågan i en del fall försämrats trots vidgade<br>räntemarginaler och kostnadsnedskämingar.</p> <p>Institutens förluster har hittills till övervägande del orsakats av utlåning<br>till kommersiella lokaler. Flera av de bankrelaterade instituten har dock<br>lyft över sådana engagemang till moderbankema. Dessa överföringar har<br>medfört mindre kreditförluster för instituten än vad som annars skulle ha<br>blivit fallet. De två institut, SBAB och Stadshypotek, som inte har möj-<br>lighet att göra avlyft visade samtidigt markant ökade kreditförluster under<br>det första halvåret 1993.</p> <p>Prisnedgången på bostäder, framför allt på nyare bostadshyreshus i det<br>räntebidragsberoende beståndet byggt under åren 1988-1991, har nu nått<br>sådana nivåer att det föreligger betydande förlustrisker för kreditinstitu-<br>ten. Lantmäteriverkets undersökning av prisutvecklingen på det totala<br>bostadshyreshusbeståndet, byggd på lagfarna köp, visar att prisfallet<br>t.o.m. april i år från toppnivån åren 1990 och 1991 uppgick till ca 25 %.<br>I dessa siffror ingår inte de köp som genomförts i form av bolagsöverlå-<br>telser och konkursförsäljningar. På senare tid har kreditförlusterna på<br>utlåning till bostadshyreshus ökat.</p> <p>Belåningsgraden är enligt beräkningar gjorda av Aragon Fondkom-<br>mission lägre för småhus, där även prisfallet varit minst och högre för<br>flerbostadshus och bostadsrätter. Förlustriskerna verkar således framför<br>allt vara knutna till utlåning till bostadsrätter och hyresbostadshus.<br>Förlustrisken verkar dessutom huvudsakligen ligga i det nyare ränte-<br>bidragsberoende beståndet byggt under åren 1987-1992. Att mer bestämt<br>kvantifiera de samlade förlustriskerna för bostadsinstituten är dock svårt.<br>De beräkningar som kan göras är behäftade med betydande osäkerhet. Ut-<br>låningen som är räntebidragsgrundande uppgår för fastigheter byggda<br></p> <p>under åren 1987-1992 till ca 240 miljarder kronor totalt. Därav har mot- Prop. 1993/94:76<br>svarande ca 100 miljarder kronor kommunal borgen och kommunalt för-<br>lustansvar. Att närmare uppskatta hur mycket av utlåningen som kan leda<br>till förluster är inte möjligt. Även om en mindre del av förlustriskerna<br>skulle materialiseras i samband med konkurser eller ackord blir för-<br>lusterna kännbara för kreditgivarna. Det finansiella läget för bostads-<br>instituten kan således förväntas bli kärvt även de närmast kommande<br>åren.</p> <h2>4 De olika systemen för statens stöd för ny- och<br>ombyggnad av bostäder</h2> <h3>4.1 &nbsp;Det gamla låne- och räntebidragssystemet</h3> <p>4.1.1 Huvuddragen i det gamla låne- och bidragssystemet</p> <p>Räntebidrag i samband med bostadslån för ny- och ombyggnad av bostä-<br>der infördes 1975. De senaste grundläggande bestämmelserna i ämnet<br>finns i de numera upphävda förordningarna nybyggnadslåneförordningen<br>för bostäder (1986:692), nedan kallad NF, ombyggnadslåneförordningen<br>för bostäder (1986:693), nedan kallad OF och förordningen (1986:694)<br>om handläggning, förvaltning, m.m. av bostadslån och räntebidrag.<br>Bestämmelserna innebär i huvudsak följande.</p> <p>Räntebidrag lämnas till kostnaden för ränta på vissa lån. Bidrag lämnas<br>för ränta på den del av bostadslånet och av underliggande kredit som<br>belöper på låneunderlaget för bostäder. Med underliggande kredit avses<br>lån mot säkerhet av panträtt med bättre förmånsrätt än bostadslånet.<br>Eftersom bostadslånet skall utgöra 30, 29 eller 25 % av låneunderlaget,<br>beroende på fastighetsägarekategori, och betinga pantsäkerhet i fastig-<br>heten inom 100, 99 eller 95 % av pantvärdet samt eftersom låneunderlag<br>och pantvärde i princip utgörs av kostnaden för att uppföra eller bygga<br>om huset, innebär reglerna om underliggande kredit att bidrag lämnas till<br>ränta på även ett bottenlånebelopp motsvarande högst 70 % av produk-<br>tionskostnaden.</p> <p>Reglerna innebär dock samtidigt vissa begränsningar i möjligheterna att<br>få räntebidrag till bottenlån. Bidrag till räntan på underliggande kredit<br>lämnas bara om krediten är beviljad av ett kreditaktiebolag eller av lands-<br>eller stadshypoteksinstitutionerna. Vidare krävs att utbetalning av ränte-<br>bidrag sker genom s.k. nettoavisering. Nettoavisering innebär att Bover-<br>ket betalar ut det räntebidrag som tillkommer fastighetsägaren/låntagaren<br>till långivaren. Långivaren i sin tur aviserar låntagaren bara den del av<br>räntan på lånet som inte täcks av bidraget. Förfarandet mellan myndighet<br>och långivare samt mellan långivare och låntagare regleras genom särskil-<br>da avtal som ingås mellan Boverket och respektive långivare.</p> <p>Räntebidrag lämnas också till kostnaden för tomträttsavgäld.</p> <p>Räntebidrag lämnas för beräknade räntekostnader för bidragsberättigan-<br>de bostadslån och bottenlån. Räntekostnaden beräknas schablonmässigt<br>efter den räntesats som Boverket föreskriver med utgångspunkt från de<br></p> <p>räntesatser som tillämpas på den allmänna kreditmarknaden vid köp av Prop. 1993/94:76<br>bostadsobligationer med en återstående löptid av fem år och efter en<br>amorteringsplan som i fråga om bostadslånet utgår från en amorteringstid<br>på 30 år och i fråga om bottenlånet 40 år för egnahem och 50 år i övriga<br>fall.</p> <p>I fråga om bidragstid och bidragets storlek m.m. gäller från dagen för<br>utbetalningen av bostadslånet att bidrag lämnas för den tid under vilket<br>den beräknade räntekostnaden överstiger en garanterad ränta, beräknad<br>på de ursprungliga lånebeloppen som berättigar till räntebidrag och efter<br>en på förhand bestämd räntesats (den garanterade räntesatsen). Bidrag<br>lämnas dock inte för tid efter det att 25 år har förflutit från husets<br>färdigställande. Genom förordningen (1992:989) om begränsning av såda-<br>na räntebidrag för bostäder som lämnas enligt äldre bestämmelser gäller<br>dessutom sedan den 1 januari 1993 att räntebidrag inte lämnas för tid<br>efter det att den garanterade räntan första gången uppgår till eller<br>överstiger den beräknade kostnaden för ränta på de lån eller lånedelar<br>som belöper på låneunderlaget för bostäder.</p> <p>Räntebidrag som skillnaden mellan beräknad ränta och garanterad ränta<br>(fullt räntebidrag) lämnas vid nybyggnad bara för lån inom 110 % av ett<br>schablonberäknat låneunderlag för bostäder. Har bostadslån för nybygg-<br>nad beviljats på grundval av ett större låneunderlag lämnas räntebidrag<br>för ränta på de lån som belöper på den överskjutande delen av låneunder-<br>laget med 25 % av räntekostnaden (reducerat räntebidrag). Det reduce-<br>rade räntebidraget lämnas för samma tid som fullt räntebidrag.</p> <p>Vid ombyggnad lämnas räntebidrag enligt reglerna för fullt räntebidrag<br>på alla lån inom låneunderlaget för bostäder. Låneunderlaget för ombygg-<br>nad är å andra sidan maximerat. Det får högst uppgå till det schablon-<br>låneunderlag som skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad av<br>huset.</p> <p>Extraamorteringar eller annan förtida återbetalning av bidragsberätti-<br>gande lån under bidragstiden påverkar bidragets storlek. Återbetalning<br>utöver vad som följer av de avtalade amorteringsvillkoren skall beaktas<br>när kostnaden för ränta beräknas. Låntagaren är skyldig att genast under-<br>rätta myndigheten om ändringar av betydelse för rätten till räntebidrag.<br>Underlåtenhet kan medföra återbetalningsskyldighet.</p> <p>4.1.2 Särskilt om bostadslån som förutsättning för räntebidrag</p> <p>Någon uttrycklig bestämmelse om att förekomsten av bostadslån är en<br>förutsättning för räntebidrag enligt NF och OF eller motsvarande äldre<br>bestämmelser finns inte. Att det förhåller sig på detta sätt och att det<br>också varit avsikten framgår dock indirekt av en rad bestämmelser som<br>har att göra med uppsägning och övertagande av bostadslån enligt äldre<br>bestämmelser.</p> <p>Om det hus som byggts eller byggts om med stöd av bostadslån an-<br>vänds för annat än bostadsändamål skall i princip lånet sägas upp till<br>omedelbar betalning. En fastighetsägare kan dock i vissa fall få behålla</p> <p>10<br></p> <p>bostadslånet trots att huset inte används för bostadsändamål, men ränte- Prop. 1993/94:76<br>bidraget skall alltid dras in.</p> <p>Om det hus som byggts eller byggts om med stöd av bostadslån över-<br>går till ny ägare kan denne ansöka om att få överta bostadslånet. Om<br>övertagande av bostadslånet medges, lämnas även räntebidrag till den<br>som förvärvat fastigheten eller tomträtten. Om övertagandet avser bostads-<br>lån för ett egnahem som förvärvats genom köp eller byte lämnas<br>räntebidrag dock bara om det övertagna bostadslånet uppgår till minst 55<br>000 kr.</p> <p>De nu beskrivna övertagandereglerna gäller i dag bara i det fall bostads-<br>lånet har finansierats av SBAB. Äldre anslagsfinansierade bostadslån,<br>dvs. lån som betalats ut före den 1 juli 1985, skall sägas upp till<br>betalning, om fastigheten eller tomträtten övergår till ny ägare eller<br>tomträttshavare. Innan beslut om uppsägning av lånet tas skall dock lån-<br>tagaren upplysas om möjligheten att få ett s.k. ersättningslån hos SBAB<br>och ges skälig tid att ansöka om ett sådant lån. Bestämmelser om ersätt-<br>ningslån finns i förordningen (1989:858) om ersättningslån för bostads-<br>ändamål. Det innebär bl.a. att den som beviljas ersättningslån även får<br>räntebidrag till kostnaden för ränta på det lånet, liksom på den gamla<br>underliggande krediten, om statslånet skulle ha berättigat till räntebidrag.</p> <p>Bestämmelser av det slag som nu har redovisats utgår alltså från den<br>underförstådda förutsättningen att räntebidrag kräver att det finns ett<br>bostadslån. Frågan om kopplingen bostadslån — räntebidrag var för övrigt<br>aktuell redan under 1975 och 1976. Med anledning av händelserna i an-<br>slutning till en konkurs i Ösmo begärde inblandade banker och bostads-<br>institut sedan konkursen var avslutad, att regeringen skulle vidta åtgärder<br>så att de som övertagit de tidigare statsbelånade bostadshusen fick ränte-<br>bidrag, trots att bostadslånet inte längre kvarstod (myndigheterna hade<br>vägrat att lämna räntebidrag för de kvarstående bottenlånen enligt de<br>regler som infördes den 1 januari 1975). Regeringen beslutade på hösten<br>1976 i anslutning till 1977 års budgetproposition att inte vidta någon<br>åtgärd i frågan.</p> <h3>4.2 Det nya bostadsfinansieringssystemet</h3> <p>4.2.1 Inledning</p> <p>På hösten 1991 inleddes en genomgripande omläggning av det statliga<br>bostadsfinansieringssystemet. Omläggningen genomfördes i två steg. I det<br>första steget som trädde i kraft den 1 januari 1992 slopades kopplingen<br>mellan statliga räntesubventioner och lånefinansieringen. Vidare togs den<br>statligt reglerade bostadslånegivningen bort. Bostadslånegivningen ersattes<br>av ett system med statliga avgiftsbelagda kreditgarantier för lån på den<br>allmänna lånemarknaden i ett mot bostadslånet svarande säkerhetsläge.<br>Därutöver slopades en rad av de tidigare kraven för statligt stöd vid ny-<br>och ombyggnad av bostäder, såsom de s.k. mark- och konkurrensvillko-</p> <p>1** Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 76<br></p> <p>11</p> <p>ren, kommunal bostadsanvisningsrätt och den s.k. produktionskostnads-<br>prövningen.</p> <p>I det första steget gjordes däremot inga ändringar i sättet att beräkna<br>räntebidrag. Bidraget skulle fortfarande motsvara skillnaden mellan en<br>beräknad räntekostnad för projektet (subventionsränta) och en garanterad<br>ränta. Beräkningen skulle ske på grundval av ett bidragsunderlag som fast-<br>ställdes efter samma principer som låneunderlaget för bostadslån, dvs.<br>bidragsunderlaget skulle i huvudsak motsvara skälig faktisk produktions-<br>kostnad i varje enskilt projekt. I konsekvens härmed skulle också underla-<br>get för bestämmande av beloppet för kreditgarantin och fastighetens<br>pantvärde fastställas på grundval av produktionskostnaden enligt tidigare<br>gällande principer.</p> <p>I det andra steget som trädde i kraft den 1 januari 1993 ersattes emeller-<br>tid den tidigare modellen för att beräkna storleken på statens stöd för ny-<br>och ombyggnad av bostäder med en ny. Den nya modellen inne-bär<br>ändring av beräkningssättet både vad gäller bidragsunderlag och bidrags-<br>belopp. Även beräkningen av garantiunderlag och garantibelopp<br>ändrades.</p> <p>Grundläggande bestämmelser om räntesubventioner och kreditgarantier<br>finns i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention<br>och förordningen (1991:1924) om statlig kreditgaranti för bostäder.</p> <p>Prop. 1993/94:76</p> <p>4.2.2 Det nya bidragssystemet</p> <p>Enligt det nya bidragssystemet får den som byggt eller byggt om bostäder<br>för permanent bruk under viss tid efter färdigställandet ett årligt bidrag.<br>Inga krav ställs på viss lånefinansiering. Det ställs över huvud taget inga<br>krav på att projektet finansieras med lån. Följaktligen bestäms bidraget<br>schablonmässigt på grundval av en beräknad räntekostnad för investe-<br>ringen.</p> <p>Till grund för beräkningen ligger ett bidragsunderlag vars storlek<br>bestäms genom två schablonbelopp, ett på 13 000 kr/kvm för ytor upp till<br>35 kvm per lägenhet och ett på 6 000 kr/kvm för ytor därutöver upp till<br>120 kvm per lägenhet. För byggande av vissa servicebostäder gäller<br>särskilda bestämmelser.</p> <p>Den beräknade räntekostnaden fås fram genom att det på basis av ytan<br>beräknade bidragsunderlaget multipliceras med en räntesats (den s.k.<br>subventionsräntesatsen). Räntesatsen bestäms med ledning av marknads-<br>räntorna för bostadsobligationer med en återstående löptid av fem år vid<br>tidpunkten för när bidragstiden börjar löpa. Subventionsräntesatsen an-<br>passas till förändringar i ränteläget vid utgången av vart femte år under<br>bidragstiden.</p> <p>Bidrag lämnas med ett årligt belopp som motsvarar en viss andel av<br>den beräknade räntekostnaden. Bidragsandelen är differentierad både vad<br>gäller upplåtelseformer och år då projektet påbörjas. Andelen är högst för<br>projekt som påbörjas 1993. För sådana projekt lämnas bidrag under<br>första året av bidragstiden med 57 % av den beräknade räntekostnaden,<br></p> <p>12</p> <p>om projektet avser ett hyres- eller bostadsrättshus och med 42 2/3 %, om Prop. 1993/94:76<br>projektet avser ett egnahem. För projekt som påbörjas senare sänks<br>bidragsandelen för det första året av bidragstiden med 5 respektive 6 2/3<br>proncentenheter för varje nytt år. Under bidragstiden sänks också bidrags-<br>andelen inför varje nytt bidragsår. Den årliga sänkningen görs med 4<br>respektive 5 1/3 procentenhet.</p> <p>Bidragstiden börjar, om inget annat sägs, att automatiskt löpa från<br>dagen för projektets färdigställande. Eftersom subventionsräntan skall<br>bestämmas på dagen för när bidragstiden börjar ger reglerna dock<br>bidragstagaren rätt att välja en senare dag för bidragstidens början.<br>Bidragstagaren får på så sätt möjlighet att samordna bidragstid med<br>tidpunkten då de slutliga fastighetslånen som han har träffat avtal om med<br>sin långivare betalas ut och därmed samordna den ränta som tillämpas i<br>bidragsärendet med den ränta som gäller för lånet. Väljer bidragstagaren<br>en senare dag för bidragstidens början avstår denne dock samtidigt från<br>bidrag för tid från färdigställandet.</p> <p>Utbetalningarna av bidrag sker kvartalsvis under bidragsåret. Bidraget<br>betalas ut till den som vid utbetalningstidpunkten är antecknad som lag-<br>faren ägare eller tomträttshavare till den fastighet som berörs av bidraget.<br>Någon nettoavisering av bidrag tillämpas inte i detta system. Inte heller<br>får bidragstagaren överlåta eller pantsätta rätten till bidrag.</p> <p>4.2.3 Det statliga kreditgarantisystemet</p> <p>För närvarande finns två garantisystem — ett som tillämpas om statliga<br>räntebidrag lämnas enligt de regler som trädde i kraft den 1 januari 1992<br>och ett som är hopkopplat med bidrag enligt det system som trädde i<br>kraft den 1 januari 1993.</p> <p>I 1992 års garantisystem återfinns när det gäller garanterade lånebelopp<br>och lånesäkerhetens förmånsrättsläge mycket av det som var vägledande<br>för bostadslånegivningen. Här finns t.ex. ett garantiunderlag för beräk-<br>ning av det garanterade lånebeloppets storlek som fastställs på i princip<br>exakt samma sätt som låneunderlaget för bostadslånet. Här finns vidare<br>ett pantvärde för att bestämma övre gränsen för säkerheten för det garan-<br>terade lånebeloppet. Pantvärdet är liksom tidigare en funktion av bidrags-<br>underlaget för räntebidrag med olika tillägg för gott bostadsläge, värdet<br>av befintliga nyttigheter m.m. Här återfinns också den tidigare differen-<br>tieringen av lånenivåerna mellan olika låntagarekategorier — 100, 99 eller<br>95 % av pantvärdet. Även den s.k. fördjupningen av bostadslånet när<br>man inte kan få bottenlån upp till 70 % av pantvärdet finns med. Här<br>finns slutligen krav på kommunalt förlustansvar för lån till ny- och om-<br>byggnad av egnahem.</p> <p>I 1993 års garantisystem har dessa från bostadslånesystemet hämtade<br>principer i huvudsak utmönstrats. Det som finns kvar är en viss möjlighet<br>till s.k. fördjupning. Kreditgarantin kan utökas med upp till 10 % av<br>garantiunderlaget, men bara i fråga om lån för hus i områden där värde-<br>utvecklingen är svag. I övriga fall får garantin enligt det yngre systemet</p> <p>13<br></p> <p>avse högst ett belopp som motsvarar 30 % av ett garantiunderlag. Garan- Prop. 1993/94:76<br>tiunderlaget skall motsvara det schablonmässigt beräknade bidragsunder-<br>laget enligt de nya bidragsreglerna.</p> <p>I såväl 1992 som 1993 års system skall säkerheten för det garanterade<br>lånebeloppet utgöras av panträtt i fastigheten eller tomträtten. Pantsäker-<br>heten skall dock i 1993 års system i förmånsrättshänseende ligga närmast<br>efter säkerheten för det lån som långivaren lämnar enbart mot säkerhet<br>i fastigheten. Detta innebär att den förmånsrättsmässiga placeringen av<br>pantsäkerheten för det garanterade lånebeloppet i 1993 års system<br>bestäms med utgångspunkt i långivarens bedömning av fastighetens belå-<br>ningsvärde och inte som i 1992 års system av kostnaden för projektet.</p> <p>I 1993 års system finns ingen övre belåningsgräns som bygger på att<br>systemet förväntar sig en kontantinsats av viss storlek. Det skall dock<br>bestämmas ett pantvärde för fastigheten eller tomträtten. Det får motsvara<br>garantiunderlaget med tillägg för värdet av vissa lokaler samt värdet av<br>de nyttigheter som ingick i eller hörde till fastigheten innan projektet<br>påbörjades. Garantireglerna säger att säkerheten för det garanterade låne-<br>beloppet får ligga högst inom 100 % av pantvärdet. Genom att pantvärde-<br>tilläggen i 1993 års system är begränsade i förhållande till 1992 års<br>garantisystem och genom att pantsäkerheten för det garanterade lånet<br>eller lånedelen i 1993 års system i förmånsrättshänseende skall ligga när-<br>mast efter pantsäkerheten för det lån eller den lånedel som lämnas utan<br>säkerhet än panträtt i fastigheten eller tomträtten begränsas dock risk-<br>tagandet jämfört med tidigare ordning.</p> <p>I 1993 års system ges långivaren möjlighet att öka kreditgarantin under<br>garantitiden. Garantin får för varje år av garantitiden ökas med högst<br>1 % av garantiunderlaget. Den sammanlagda ökningen får dock uppgå till<br>högst 10 % av garantiunderlaget. Möjligheten att öka kreditgarantin<br>under garantitiden är samtidigt hopkopplad med den i det föregående<br>nämnda fördjupningsmöjligheten. Utnyttjar man fördjupningsmöjligheten<br>begränsas i motsvarande mån möjligheten att under garantitiden öka<br>kreditgarantin.</p> <p>I övriga frågor, såsom vilka långivare som kan erhålla kreditgarantier,<br>hur garantitidens längd bestäms, villkoren för garantins giltighet, hur<br>ersättningen till långivaren bestäms, garantiavgifter och regressrätt m.m.<br>gäller samma regler i de båda systemen.</p> <p>Systemen står i princip öppna för alla kredit- och försäkringsinstitut<br>som står under Finansinspektionens tillsyn.</p> <p>Garantin lämnas i båda fallen för den tid som långivaren begär, dock<br>längst i 25 år från projektets färdigställande.</p> <p>För garantins giltighet krävs i båda fallen att långivaren gjort en<br>korrekt kreditvärdering av låntagaren, att långivaren förvaltar lånet på<br>betryggande sätt och med iakttagande av god kreditsed samt att långiva-<br>ren betalar föreskriven garantiavgift.</p> <p>Garantin berättigar i båda fallen till ersättning om långivarens säkerhet<br>inte räcker till för att betala långivarens fordran. Ersättning lämnas med<br>högst de belopp som kan beräknas enligt 6 kap. 3 § jordabalken. Ersätt-</p> <p>14<br></p> <p>ning ur garantin förutsätter att huset säljs till följd av låntagarens Prop. 1993/94:76<br>obestånd.</p> <p>Betalar staten ut ersättning till långivaren inträder staten i båda fallen<br>regressvis som fordringsägare mot låntagaren till motsvarande belopp.<br>Regressfordran kan efterskänkas.</p> <p>Garantiavgiftens storlek bestäms i båda fallen av regeringen. Långiva-<br>ren är i princip skyldig att under garantitiden godta de ändringar i garan-<br>tiavgiftens storlek som regeringen föreskriver.</p> <h3>4.3 Särskilt om räntebidrag vid konkurs</h3> <p>4.3.1 Det gamla låne- och bidragssystemet</p> <p>En konkurs innebär en total betalningsinställelse såvitt gäller åtaganden<br>som konkursgäldenären ingått före konkursbeslutet. Fordringar mot kon-<br>kursgäldenären måste bevakas i konkursen. I fråga om lån som löper med<br>ränta och amorteras innebär detta att lånet formellt är förfallet till<br>betalning i samma ögonblick som konkursen inträder.</p> <p>Eftersom — som framgår av det föregående — förekomsten av bostads-<br>lån är en förutsättning för räntebidrag och då konkurs innebär att bostads-<br>lånet sägs upp, leder konkursen logiskt sett till att räntebidragsgivningen<br>avbryts i och med att låntagaren försätts i konkurs och återupptas inte<br>förrän den fastighet som lånet avser har övergått till ny ägare och denne<br>övertagit betalningsansvaret för bostadslånet. Detta var också den stånd-<br>punkt som regeringen i början på 1980-talet intog i ett ärende där en kon-<br>kursförvaltare överklagade myndigheternas beslut att avbryta ränte-<br>bidragsgivningen till ett antal i konkursboet ingående bostadsbelånade<br>fastigheter.</p> <p>En omständighet som vägde tungt vid regeringens avgörande i ärendet<br>var det förhållandet att en utbetalning av räntebidrag till en låntagare i<br>konkurs främst skulle gynna konkursborgenärer med oprioriterade ford-<br>ringar. Delvis som ett resultat av detta resonemang har sedermera efter<br>det att nettoavisering infördes 1985 den ordningen etablerats i praxis att<br>räntebidrag betalas ut under tid då gäldenären är försatt i konkurs under<br>förutsättning att konkursförvaltaren godtar att utbetalningen sker direkt<br>till långivaren. Inom ramen för nettoaviseringen pågår alltså räntebidrags-<br>givningen även under konkurs.</p> <p>En konkurs som omfattar belånade fastigheter innebär emellertid också,<br>om den fullföljs, att fastigheterna säljs tvångsvis och att fastighetslån till<br>den del de inte övertas av den nye ägaren är förfallna till betalning. Som<br>framgått gäller i fråga om räntebidrag till den som övertar en bostadsfas-<br>tighet som uppförts eller byggts om med stöd av bostadslån generellt att<br>denne söker och får överta bostadslånet, alternativt söker och får ett er-<br>sättningslån. Det är alltså reglerna om övertagande av lån som styr rätten<br>till räntebidrag för den som förvärvar en bostadsfastighet som byggts<br>eller byggts om med statligt stöd. Enligt en uttrycklig regel kan den till<br>vilken fastigheten övergått få överta bostadslånet helt eller delvis, om det<br>kan antas att han har förutsättningar att fullgöra de ekonomiska förpliktel-<br></p> <p>15<br></p> <p>ser som följer med lånet och att förvalta huset på ett tillfredsställande Prop. 1993/94:76<br>sätt. Det föreligger således inte någon absolut rätt för en köpare att få<br>överta bostadslånet och därmed få räntebidrag.</p> <p>I praxis försöker man så långt möjligt efterkomma köparens önskemål<br>om att få överta bostadslånet när övertagandet skall ske i anslutning till<br>en frivillig överlåtelse. Även övertagande av bara en mindre del av<br>bostadslånet godtas normalt. Den del som inte övertas återbetalas då<br>kontant och underlaget för räntebidrag minskar i motsvarande mån. Här<br>är det främsta intresset att underlätta omsättningen. Priset till vilket det<br>sker är en sak mellan säljare och köpare.</p> <p>Något annorlunda blir det om fastigheten skall säljas tvångsvis. Om den<br>bostadsbelånade fastigheten säljs till ett pris som inte täcker säker-heten<br>för bostadslånet uppstår i praktiken en förlust (här bortses från de fall då<br>låntagaren även har andra utmätningsbara tillgångar). Huvudprincipen är<br>att inte medge övertagande, om köpeskillingen understiger det pris som<br>behövs för att täcka hela bostadslånefordringen. Härifrån görs dock i<br>regel undantag, om en överenskommelse kan träffas med de långivare<br>som har bättre rätt till betalning ur fastigheten om att man får dela på<br>förlusten. Sådana överenskommelser har varit relativt vanligt förekom-<br>mande mellan SBAB och bottenlånegivarna.</p> <p>Ett övertagande av en del av bostadslånet innebär att den nye låntaga-<br>ren även får räntebidrag. Ett delvis övertagande innebär dock att det<br>totala räntebidraget minskar med ett större belopp än det som svarar mot<br>minskningen av de totala räntekostnaderna till följd av den lägre låne-<br>skulden efter konkursen. Förklaringen till detta är att basen för beräk-<br>ningen av den garanterade räntan inte ändras till följd av att låneskulden<br>minskar. Den garanterade räntan beräknas alltid på det ursprungliga<br>bidragsunderlaget. Räntebidragstiden kortas också av eftersom den ned-<br>sättning av lånets kapitalbelopp som sker inte medför någon justering av<br>amorteringsplanen.</p> <p>Sammanfattningsvis innebär den gamla ordningen att räntebidrag beta-<br>las ut även under konkurs som en följd av nettoaviseringen och att ränte-<br>bidragets fortbestånd efter avslutad konkurs är beroende av om långivare<br>med bättre rätt till betalning ur den bostadsbelånade fastigheten godtar att<br>ta en del av förlusten som kan uppstå genom att priset på fastigheten inte<br>når upp till det statliga pantvärdet för fastigheten. Blir räntebidraget kvar<br>efter en konkurs som inte ger full utdelning på bostadslånet kommer<br>bidraget att bli lägre än vad som svarar mot själva ränteminskningen till<br>följd av kapitalförlusten.</p> <p>4.3.2 Det nya bidragssystemet</p> <p>I det nya systemet är det uttryckligen frånsagt att bidrag inte lämnas för<br>tid då bidragstagaren är i konkurs. Denna regel kompletteras av en likale-<br>des uttrycklig bestämmelse om att bidragstagaren skall förbinda sig att<br>inte till annan överlåta, pantförskriva eller på annat sätt överföra den rätt</p> <p>16<br></p> <p>till bidrag som bidragsbeslutet innebär. Ett förfarande i strid mot Prop. 1993/94:76<br>utfästelsen kan medföra att bidragsbeslutet återkallas.</p> <p>Förbudet mot bidrag under den tid bidragstagaren är i konkurs innebär<br>omvänt att så snart huset fått ny ägare återupptas bidragsgivningen i full<br>utsträckning. Varken det pris som erlagts för fastigheten eller den låne-<br>finansiering av fastigheten som uppnåtts efter konkursen inverkar på<br>bidragets storlek eller den totala bidragstidens längd.</p> <h2>5 Åtgärder för att stabilisera</h2> <h2>bostadskreditmarknaden</h2> <h3>5.1 Allmänna utgångspunkter</h3> <p>Problemställningen</p> <p>Dagens problem på bostads- och byggmarknaderna skall ses mot bak-<br>grund av de allmänna ekonomiska förhållandena i Sverige. Svensk<br>ekonomi är mitt inne i efterkrigstidens djupaste lågkonjunktur. De miss-<br>tag som begåtts i den ekonomiska politiken, framför allt under 1980-talet,<br>har lett till att de strukturella problemen i statens finanser nu ligger<br>blottlagda. Det framstår som uppenbart att många utgiftssystem och den<br>skattebelastning som byggts upp under decennier i grunden försämrat lan-<br>dets ekonomiska möjligheter. För att komma tillrätta med dessa problem<br>krävs en omfattande omprövning och besparing av statens utgifter.<br>Samtidigt krävs en översyn av skattesystemen och olika regleringssystem<br>så att de inte hindrar den ekonomiska tillväxt som är nödvändig för att<br>Sverige skall komma ut ur den ekonomiska krisen. Omställningsprocessen<br>är både omfattande och nödvändig. Denna äger rum samtidigt som<br>samhället och näringslivet brottas med de negativa effekterna av 1980-<br>talets ekonomiska politik. Särskilt tydliga är effekterna på finans-och<br>fastighetsmarknaderna, vars kriser är en följd av högt uppdrivna<br>inflationsförväntningar i kombination med den kraftiga utlåningsökningen<br>och bristfälliga kreditprövningen.</p> <p>Dessa grundläggande problem för landets ekonomi berör således i hög<br>grad fastighetsmarknaden och bostadsbyggandet. De tar sig bl.a. uttryck<br>i att fastighetsägare inte kan lånefinansiera investeringar, oavsett om det<br>gäller nyproduktion eller i befintligt bestånd, i samma omfattning som<br>tidigare. Indirekt får detta effekter för byggbranschen genom att bygg-<br>projekt, baserade på tidigare förutsättningar, inte kommer till stånd eller<br>får svårigheter att få lån. De förändrade ekonomiska förutsättningarna,<br>som framför allt avspeglar sig i en vikande efterfrågan, har lett till en<br>nedgång i bostadsbyggandet, med åtföljande konkurser hos byggföretag<br>och arbetslöshet bland de anställda i byggbranschens olika förädlingsled.</p> <p>Problemen i byggbranschen har förvärrats till följd av det omfattande<br>bostadsbyggande som ägt rum sedan 1987. Detta omfattande bostads-<br>byggande tog i anspråk en stor del av marknadsutrymmet för nya bostä-<br>der. Att en sådan utveckling leder till en rekyl i form av nedgång i<br>bostadsbyggandet är logiskt och ofrånkomligt, oavsett hur statens stöd till</p> <p>17<br></p> <p>bostadsbyggandet utformas. Nedgången i byggbranschen med åtföljande<br>problem är därför till betydande del en förutsägbar konsekvens av de<br>senaste årens mycket omfattande bostadsbyggande.</p> <p>Dessvärre ägde det ökade bostadsbyggandet rum under en tid då det<br>rådde överefterfrågan på byggresurser, dels för ombyggnad av bostäder,<br>dels för nybyggnad av kontor och industrifastigheter. Tillsammans med<br>det dåvarande räntebidragssystemet, som innebar att man fick mer ränte-<br>bidrag ju dyrare man byggde, fick det till följd att produktionskost-<br>naderna steg våldsamt. Under början av 1980-talet låg den totala produk-<br>tionskostnaden på ca 4 000 kr/kvm för flerbostadshus. Under de senaste<br>åren har produktionskostnaden överstigit 11 000 kr/kvm. Nivåerna på<br>anbud som avgetts under senare tid ligger avsevärt lägre. Samtidigt får<br>man konstatera att flertalet av de projekt som har igångsatts och som i<br>dag har problem att få tillfredsställande lånefinansiering är projekterade<br>till tidigare års höga kostnadsnivå.</p> <p>Sammantaget måste man således konstatera att de problem som fastig-<br>hetsägare som byggt hus under andra hälften av 1980-talet brottas med<br>och de problem som gäller bostadsbyggandet och dess kreditförsörjning<br>är hänförliga till förhållandena under andra hälften av 1980-talet. Under<br>de senaste fem-sex åren har det byggts alltför många bostäder och till<br>alltför hög kostnad. I många fall har bostäder tillkommit utan att det<br>funnits en långsiktig efterfrågan. I andra fall är det för få hushåll som<br>efterfrågar dessa bostäder, vilket innebär att fastigheterna för närvarande<br>i många fall har ett betydligt lägre värde än vad de kostat att bygga och<br>den låneskuld som därmed belastar fastigheten. Denna situation innebär<br>en risk för framtida kreditförluster för kreditinstituten, vilket verkar<br>inskränkande på nya kreditengagemang från deras sida. Den största<br>skadan av förhållandena under andra hälften av 1980-talet torde ändå vara<br>den orimligt höga produktionskostnadsnivå som då etablerades.</p> <p>Prop. 1993/94:76</p> <p>Bostadsinstitutens utlåning</p> <p>Under hösten 1991 började bottenlåneinstituten ifrågasätta om utlåning i<br>förhållande till länsbostadsnämndernas beslutade pantvärde (i princip<br>produktionskostnaden) var förenligt med kreditinstitutens regler om att ha<br>tillfredsställande säkerheter för sina lånefordringar. Det kan nu konsta-<br>teras att den tidigare kreditgivningen som baserats på länsbostadsnämn-<br>dens beslut har resulterat i ökad risk för kreditförluster i framför allt de<br>senast byggda årgångarna.</p> <p>De ändrade ekonomiska förhållandena har lett fram till en nödvändig<br>omprövning av kreditinstitutens kreditgivning till bostadsbyggande. De<br>myndighetsbeslutade pantvärdena har under senare år alltmer ifrågasatts<br>som grund för kreditgivningen. Kreditgivningen är numera baserad på<br>projektets ekonomi, dvs. om det finns hushåll som är beredda att<br>acceptera sådana bostadsutgifter att de täcker räntekostnaderna. Kredit-<br>givningen sträcker sig inte längre än att instituten är säkra på att vid<br>tvångsförsäljning få täckning för skulden. Kreditgivaren gör också en</p> <p>18</p> <p>noggrannare prövning av låntagaren än tidigare. Kreditgivning förutsätter<br>numera en bedömning av att låntagaren sannolikt klarar sina ränteförplik-<br>telser under överskådlig tid. En sådan bedömning är också en förutsätt-<br>ning för att den statliga kreditgarantin för ny- och ombyggnad skall gälla.</p> <p>Från byggherresidan har ibland hävdats att kreditinstituten hanterar<br>kreditgivningen för snävt. För kreditgivare måste dock utgångspunkten<br>vara att låntagaren kan förväntas klara framtida ränteutgifter på lånen och<br>att långivningen från kreditinstituten inte ges större omfattning än vad<br>som motsvaras av tillfredsställande säkerheter. Sedan 1992 underlättar<br>staten lånefinansieringen av bostadsbyggandet genom att erbjuda kredit-<br>instituten en avgiftsbelagd kreditgaranti som möjliggör för instituten att<br>lämna lån utöver vad säkerhet i fastigheten eller tomträtten i sig moti-<br>verar. De som bygger till högre kostnader än vad som motsvaras av till-<br>fredsställande säkerhet i fastigheten eller tomträtten och av utrymmet för<br>den statliga kreditgarantin måste vara beredda att finansiera detta med<br>egen kapitalinsats eller med lån från andra som är beredda att ta risker<br>för sådan långivning som saknar tillfredsställande säkerhet.</p> <p>Från kreditgivarnas sida anförs att byggherrarnas minskade möjligheter<br>till lånefinansiering huvudsakligen beror på att det är för stor skillnad<br>mellan produktionskostnaden och den färdigbyggda fastighetens värde.<br>Produktionskostnaderna är för höga för att lånefinansiering av produk-<br>tionskostnaden skall kunna ske i den omfattning som byggbranschen varit<br>van vid.</p> <p>En rimlig produktionskostnad i förhållande till hushållens betalningsvil-<br>ja för nyproducerade bostäder och en rimlig egen kapitalinsats är således<br>grundläggande förutsättningar för lånefinansiering av bostadsbyggande<br>och för att byggbranschens problem skall kunna lösas. Ansvaret för att<br>denna balans skall uppstå åligger såväl byggare och byggherrar som kom-<br>muner. Det gäller för alla som har en påverkan på den totala produk-<br>tionskostnaden att bidra till att kostnaderna sänks och anpassas till mer<br>normala förhållanden än de som blivit en följd av bygg- och fastighets-<br>boomen under andra hälften av 1980-talet.</p> <p>Prop. 1993/94:76</p> <p>Behovet av åtgärder</p> <p>På statsmakterna ligger ett övergripande ansvar att främja god hushåll-<br>ning, vilket här innebär att bostadsbyggande och fastighetsägande ges<br>sådana villkor att producenter och ägare stimuleras att hålla sina<br>kostnader låga. Det skapas genom de regler som finns på dessa markna-<br>der. På denna liksom andra marknader påverkar den allmänna ekono-<br>miska politiken hushållens och företagens köpkraft och därmed deras<br>efterfrågan på bl.a. bostäder och näringslivets lokaler.</p> <p>Utredarens bedömning är att de problem som i huvudsak är förknippa-<br>de med de krediter som getts till de senaste årgångarna bostäder i det<br>tidigare subventionssystemet nu nått en sådan omfattning att det är på-<br>kallat med ytterligare åtgärder från statsmakternas sida. Enligt utredaren<br>bör sådana åtgärder syfta till att förbättra marknadens funktionssätt</p> <p>19</p> <p>genom en ökad flexibilitet samt bidra till att minska risken för konkurs Prop. 1993/94:76<br>med åtföljande kreditförluster. Sådana åtgärder är angelägna för fastig-<br>hetsägarna och de boende. Sådana åtgärder är också angelägna för att und-<br>vika kreditförluster för staten och bottenlånegivarna. Det finns därför<br>anledning att, inom ramen för riksdagens beslut om räntebidragens omfatt-<br>ning, söka en ordning som minskar riskerna för att fastighetsägare skall<br>gå i konkurs och därmed orsaka både staten och bottenlånegivare<br>kreditförluster eller motsvarande. Det viktigaste är därvid att se till att<br>fastighetsägare ges möjligheter att ta tillvara allt utrymme för att minska<br>sina kapitalutgifter. Därför är det riktigt som utredaren föreslagit att se<br>över det äldre regelverket för statens stöd till ny- och ombyggda bostäder<br>i syfte att göra sådana ändringar som kan öka fastighetsägarens möjlig-he-<br>ter att minimera sina kapitalutgifter.</p> <p>I det följande lägger vi fram förslag som innebär att onödiga formkrav</p> <p>i det äldre räntebidragssystemet tas bort. I stället skall räntebidragets<br>storlek i likhet med vad som gäller i det nya systemet för bostadsbygg-<br>nadssubventioner beräknas oavsett finansiering och oavsett faktiska kost-<br>nader för lånefinansiering. För att inte detta skall leda till att låntagare<br>går i konkurs för att slippa det statliga lånet och ändå behålla fullt ränte-<br>bidrag, föreslås samtidigt regler som innebär att räntebidraget i sådana<br>fall kvittas mot förlust på det statliga lånet. Tillsammans med en möjlig-<br>het att genom pantförskrivning eller på annat sätt överföra rätten till<br>räntebidraget till kreditinstitut som står under Finansinspektionens tillsyn,<br>bör detta leda till ökade möjligheter för fastighetsägare och kreditgivare<br>att finna lösningar som kan undanröja obeståndssituationer. För att ytterli-<br>gare förbättra möjligheterna till finansiella rekonstruktioner föreslås också<br>en särskild statlig kreditgaranti för ett s.k. omfördelningslån som skall<br>kunna bidra till att begränsa fastighetsägarens ränteutgifter under de<br>närmaste åren.</p> <p>Dessa förändringar bör leda till förbättrade möjligheter för fastighets-<br>ägare och kreditgivare att undvika konkurser. Därigenom minskar kredit-<br>institutens kreditförluster, vilket möjliggör ett ökat utbud av kapital för<br>lånefinansiering av det bostadsbyggande som efterfrågas av hushållen. De<br>föreslagna åtgärderna syftar således inte enbart till att skapa bättre<br>ekonomiska förutsättningar för de fastigheter som byggts under de senaste<br>åren utan också till att förbättra möjligheterna till konkurrenskraftig låne-<br>finansiering av pågående och framtida bostadsbyggande.</p> <p>För att underlätta byggbranschens svåra omställning föreslås dessutom<br>att de bostadsbyggnadsprojekt som påbörjas före utgången av år 1995<br>skall få en utökad statlig kreditgaranti om 40 % i enlighet med 1993 års<br>system för kreditgaranti. Dessa åtgärder förbättrar möjligheterna till<br>lånefinansiering av pågående och framtida bostadsbyggande. Utrymmet<br>för lånefinansiering av ekonomiskt sunda bostadsbyggnadsprojekt bör där-<br>med inte utgöra någon självständig restriktion för bostadsbyggandets<br>omfattning.</p> <p>Regeringens förslag överensstämmer i huvudsak med utredarens<br>förslag.</p> <p>20</p> <p>Till vissa frågor som väckts vid bl.a. Finansdepartementets hearing Prop. 1993/94:76<br>med anledning av utredarens förslag återkommer vi i det följande i an-<br>slutning till förslagen.</p> <h3>5.2 Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband<br>med räntebidrag enligt äldre bestämmelser, m.m.</h3> <p>Regeringens förslag: Räntebidrag för nybyggnad, ombyggnad,<br>energibesparande åtgärder och förvärv enligt de regler som gällde<br>fram till utgången av 1991 lämnas oberoende av på vilket sätt det<br>med bidraget avsedda ändamålet är finansierat.</p> <p>Hittillsvarande krav på förekomsten av ett statligt reglerat lån<br>(bostadslån, ersättningslån eller förvärvslån) för räntebidrag slopas,<br>liksom kravet på att bidragsändamålet därutöver är finansierat med<br>viss underliggande kredit (bottenlån med viss minsta räntebindnings-<br>tid). Eventuell återbetalning av lån utöver avtalade amorterings-<br>villkor skall inte medföra att räntebidraget minskar. Räntebidragsbe-<br>räkningarna schabloniseras.</p> <p>Ordningen med utbetalning av räntebidrag till långivaren, den s.k.<br>nettoaviseringen, behålls men utgör inte längre ett villkor för<br>räntebidrag.</p> <p>Därutöver öppnas en möjlighet för bidragstagare som tagit upp lån<br>för den ny- eller ombyggnad som räntebidraget avser att låta<br>långivaren uppbära bidraget under den tid bidragstagaren är lån-<br>tagare. En motsvarande möjlighet öppnas även när det gäller ränte-<br>subventioner enligt 1992 och 1993 års bidragssystem.</p> <p>Ändringarna genomförs den 1 januari 1994. De tillämpas såvitt<br>avser räntebidrag för tid fr.o.m. ikraftträdandet i ärenden i vilka<br>bidragsgivningen ännu inte har upphört före ikraftträdandet.</p> <p>Skälen för regeringens förslag: Dagens ekonomiska läge innebär väsent-<br>ligt lägre marknadsräntor än för bara ett år sedan. Möjligheten för ägare<br>av bostadshus som har byggts eller byggts om med stöd av bostadslån<br>och räntebidrag enligt de regler som gällde fram till utgången av år 1991<br>att omedelbart utnyttja det nya ränteläget och därmed snabbt få ner sina<br>kapitalkostnader begränsas dock för närvarande på olika sätt. Bl.a. inne-<br>bär de gamla räntebidragsreglerna vissa begränsningar i detta avseende.<br>Enligt dessa måste bidragstagaren ha ett bottenlån med bunden ränta i<br>minst fem år åt gången. Väljer bidragstagaren lån i motsvarande säker-<br>hetsläge med andra räntevillkor bortfaller räntebidraget till räntekostnaden<br>på detta lån helt. Vidare gäller att en förtida återbetalning av lån skall<br>beaktas vid beräkning av räntebidrag. Det innebär att räntebidraget<br>minskar om bidragstagaren skulle välja att extraamortera de lån som be-<br>rättigar till räntebidrag för att på så sätt minska sina totala kapital-<br>kostnader. Dessutom gäller att räntebidragsgivningen upphör i sin helhet<br></p> <p>21</p> <p>om bidragstagaren väljer att återbetala bostadslånet på en gång. Väljer Prop. 1993/94:76<br>bidragstagaren att extraamortera på bostadslånet kommer den möjliga<br>totala bidragstiden, om övriga förutsättningar för bidrag hålls oförändra-<br>de, att kortas eftersom bidragstiden inte kan vara längre än lånetiden för<br>bostadslånet och en extraamortering på bostadslånet innebär att lånetiden<br>kortas av med det antal år som extraamorteringen motsvarar årsamorte-<br>ringarna.</p> <p>Som utredaren har framhållit finns det anledning att nu utmönstra dessa<br>bestämmelser ur regelverket för att på så sätt lämna större utrymme för<br>kreditgivare och utsatta fastighetsägare att tillsammans finna lösningar<br>som innebär att konkurser kan undvikas för fastighetsägaren. Vi förordar<br>att reglerna för räntebidrag enligt de bestämmelser som gällde fram till<br>utgången av 1991 ändras så att bidrag fr.o.m. 1994 lämnas oberoende av<br>på vilket sätt det med bidraget avsedda ändamålet är finansierat.</p> <p>De räntebidrag som här avses är i första hand räntebidrag för ny- eller<br>ombyggnad enligt nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692),<br>ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693) eller bostadsfinan-<br>sieringsförordningen (1974:946), dvs. sådana räntebidrag som lämnas på<br>grund av att fastigheten är finansierad med både ett statligt reglerat lån<br>och ett bottenlån. Hit hör även räntebidrag enligt förordningen<br>(1989:858) om ersättningslån för bostadsändamål.</p> <p>I fråga om räntebidrag enligt dessa förordningar bör således det nuva-<br>rande kravet på att det skall finnas ett statligt reglerat lån tas bort helt.<br>Vidare bör kravet på att det måste finnas ett bottenlån med bunden ränta<br>i minst fem år i taget tas bort, liksom regeln att en extra amortering på<br>låneskulden medför att den räntekostnad som räntebidraget beräknas för<br>minskar i motsvarande mån. Räntebidraget bör i fortsättningen lämnas för<br>en räntekostnad som beräknas schablonmässigt i fråga om såväl lånebe-<br>lopp som amorteringsplaner, räntebindningstider och räntesatser. Ut-<br>gångspunkten för beräkningen av bidrag för tid efter det att avregleringen<br>trätt i kraft bör därvid vara de lånebelopp, amorteringsplaner och<br>räntebindningstider som gäller när avregleringen träder i kraft samt de<br>räntesatser som skulle ha tillämpats om kraven på viss lånefinansiering<br>kvarstått. I vissa äldre ärenden saknas räntebindningstider för bottenlån.<br>I sådana fall bör räntebidraget beräknas på grundval av den ränta som<br>tillämpas i bidragsärendet vid avregleringens ikraftträdande fram till<br>utgången av den vid denna tidpunkt pågående räntebindningsperiod för<br>bostadslånet. För tid därefter beräknas räntebidraget med hjälp av den<br>subventionsräntesats som gäller vid denna tidpunkt. Subventionsräntesat-<br>sen omprövas därefter vid utgången av varje ny femårsperiod. 1 det fall<br>att räntebidragsärendet omfattar bidrag till ränta på ett anslagsfinansierat<br>bostadslån, dvs. ett lån där räntan bestäms efter en räntesats som rege-<br>ringen bestämmer för ett kalenderår i taget (s.k. bostadslåneränta), bör<br>dock bidraget för ränta på ett mot detta lån svarande belopp beräknas<br>efter denna räntesats. Motsvarande bör gälla i fråga om fördjupade delar<br>av ett sådant lån med marknadsränta som för primär- och sekundärlån.</p> <p>Den gamla ordningen med utbetalning av räntebidrag till långivaren,<br>den s.k. nettoaviseringen, bör behållas men i fortsättningen inte utgöra</p> <p>22<br></p> <p>ett krav för räntebidrag på det sätt som hittills gällt. Regeringen vill i Prop. 1993/94:76<br>sammanhanget erinra om införandet av den s.k. nettoaviseringsavgiften<br>(prop. 1992/93:172, bet. 1992/93:BoU20, rskr. 1992/93:301). I samband<br>med den avgiften har föreskrivits att långivarens beslut att avstå från<br>nettoavisering inte påverkar låntagarens rätt till räntebidrag.</p> <p>I syfte att ytterligare så långt möjligt säkra betalningen av räntor på lån<br>som tagits upp för att finansiera ny- eller ombyggnad av bostäder har<br>utredaren föreslagit att kreditinstituten erbjuds en möjlighet att få tillämpa<br>nettoavisering även för räntesubventioner enligt 1992 och 1993 års<br>system. Regeringen förordar att en sådan möjlighet införs. Med hänsyn<br>till systemens konstruktion bör detta tekniskt sett lösas så att det införs<br>en möjlighet för bidragstagaren att till långivare som står under Finans-<br>inspektionens tillsyn genom pantförskrivning eller på annat sätt överföra<br>sin rätt till bidrag på långivaren under den tid som bidragstagaren är<br>låntagare hos denna långivare. Andra överlåtelser av rätten till bidrag bör<br>inte tillåtas. De förbud mot pantsättning och andra överlåtelser som redan<br>gäller bör således bestå såvitt avser andra fall. Vad vi nu har föreslagit<br>bör gälla generellt, dvs. såväl i fråga om räntebidrag enligt de regler som<br>gällde till utgången av 1991 som i fråga om räntesubventioner enligt 1992<br>respektive 1993 års subventionsregler.</p> <p>Villkor för räntebidrag av det slag som berörts i det föregående finns<br>även i viss utsträckning när det gäller räntebidrag för energibesparande<br>åtgärder enligt förordningen (1977:332) om statligt stöd till energibespa-<br>rande åtgärder i bostadshus m.m. och i fråga om räntebidrag för förvärv<br>enligt förordningen (1987:258) om stöd till flerbarnsfamiljer för köp av<br>egnahem. Även dessa stöd bör omfattas av utmönstringen.</p> <p>Det bör ankomma på regeringen att närmare besluta om de regeländ-<br>ringar som behövs. Ändringarna bör träda i kraft den 1 januari 1994 och<br>tillämpas på räntebidrag för tid efter ikraftträdandet under förutsättning<br>att bidragsgivningen inte redan har upphört vid ikraftträdandet.</p> <p>23</p> <h3>5.3 Särskild statlig kreditgaranti för att möjliggöra lån för<br>att omfördela vissa ränteutgifter</h3> <p>Prop. 1993/94:76</p> <p>Regeringens förslag: En särskild statlig kreditgaranti införs för<br>sådana lån på kreditmarknaden som tas upp för att tillfälligt begränsa<br>ränteutgifter på utestående fastighetslån (omfördelningslån).</p> <p>För rätt till ersättning ur garantin krävs</p> <p>dels att omfördelningslånet används för att betala ränta på lån för<br>bostadshus som uppförts eller byggts om med stöd av bostadslån, om<br>projektet har färdigställts under något av åren 1985-1991, eller med<br>stöd av lån med statlig kreditgaranti för ny- och ombyggnad enligt<br>de regler som gällde under 1992,</p> <p>dels att lånet lämnas som ett led i en ekonomisk rekonstruktion för<br>att undvika en obeståndssituation.</p> <p>Garantin lämnas med högst ett belopp motsvarande 10 % av låne-<br>underlaget för bostäder respektive garantiunderlaget för statlig<br>kreditgaranti för ny- och ombyggnad av bostäder.</p> <p>Garantin ges formen av fyllnadsborgen, dvs. för garantins giltighet<br>krävs att långivaren innehar säkerhet för det garanterade låne-<br>beloppet i form av panträtt i den belånade fastigheten. Garantin be-<br>rättigar långivaren att få ersättning för förluster på lånet upp till<br>garantibeloppet.</p> <p>Garantin lämnas för en tid av fem år med möjlighet för långivaren<br>att förlänga garantitiden med ytterligare högst femton år. Garantin<br>upphör att gälla vid garantitidens utgång om inte förlängning av<br>garantitiden begärts dessförinnan.</p> <p>För garantin tas ut en årlig avgift som långsiktigt skall täcka kost-<br>naderna för administration och förluster. Minsta avgiftstid är fem år.<br>Utebliven avgift innebär att garantin upphör att gälla. Vid utbetal-<br>ning av ersättning reduceras först beloppet med de framtida avgifter<br>garantitagaren har åtagit sig att betala.</p> <p>Den särskilda garantigivningen införs den 1 januari 1994. Garanti-<br>verksamheten sköts av Statens bostadskreditnämnd.</p> <p>Skälen för regeringens förslag: De ändringar som föreslagits i avsnitt</p> <p>5.2 skapar förutsättningar att ändra finansieringen av en fastighet utan att<br>det leder till minskade räntebidrag. För att göra det möjligt att undvika<br>obeståndssituationer för utsatta fastighetsägare bör därutöver möjligheter<br>skapas att temporärt begränsa ränteutgifterna för huset.</p> <p>Räntebidrag enligt de regler som gällde fram till utgången av 1991<br>förutsätter som framgått av det tidigare i princip att huset är finansierat<br>med bostadslån och bottenlån med bunden ränta. Ett lån med bunden<br>ränta innebär att den årliga ränteutgiften på lånet och därmed den totala<br>ränteutgiften är fixerad beloppsmässigt för viss tid. För bottenlån enligt<br>det gamla systemet gäller numera normalt en lånetid på ca fem år under<br>vilken tid räntan ligger fast. Därefter byts lånet ut mot ett nytt femårigt<br></p> <p>24</p> <p>lån med bunden ränta. För statligt reglerade bostadslån gäller normalt en Prop. 1993/94:76<br>lånetid på 30 år med s.k. räntejustering vid utgången av vart femte år<br>under lånetiden (villkorstiden). Räntejustering innebär att man anpassar<br>räntan till den vid justeringstillfället aktuella marknadsräntan.</p> <p>Konsekvensen av att ha ett lån med bunden ränta är bl.a. att man inte<br>under lånetiden eller villkorstiden kan sänka sina ränteutgifter på lånet,<br>t.ex. genom att under denna tid när ränteläget är gynnsamt för låntagaren<br>återbetala lånet helt eller delvis och finansiera återbetalningen genom att<br>ta upp ett nytt lån med lägre ränta. Väljer låntagaren ett sådant förfarande<br>blir han enligt för sådana lån gällande villkor skyldig att betala s.k.<br>ränteskillnadsersättning. Ersättningen motsvarar i princip skillnaden<br>mellan den bundna räntan och den nya lägre låneräntan multiplicerad med<br>den tid som återstår till utgången av lånetiden eller tidpunkten för nästa<br>villkorsändring på lånet. Ränteskillnadsersättning kan uppgå till betydan-<br>de belopp. Med utgångspunkt från skillnaden mellan den ränta som för<br>närvarande tillämpas på nya lån med bunden ränta i fem år och den som<br>gäller på sådana lån som betalas ut under de senaste åren uppgår ränte-<br>skillnadsersättningen till grovt räknat ca 500 kr per kvm och år som åter-<br>står av låne- eller villkorstiden. Förutom att den totala räntekostnaden<br>inte ändras kan en förtida återbetalning av lån för att nå fördelen av en<br>lägre ränta således innebära en betydande likviditetspåfrestning för lånta-<br>garen, om ränteskillnadsersättning måste betalas kontant. En liknande<br>situation uppstår om långivaren vill bistå låntagaren genom att i stället för<br>att byta ut lånet sänka räntan på lånet. Något förenklat kan man säga att<br>även räntesänkningen måste betalas av låntagaren.</p> <p>Utredaren menar att en anpassning av räntan på gamla bostadslån och<br>bottenlån från slutet av 1980-talet till de låga räntenivåer som gäller i dag<br>skulle kunna innebära fördelar i många fall. Utredaren bedömer att en<br>möjlighet att lånefinansiera utgiften för en sådan räntesänkning skulle<br>verksamt bidra till att undvika en rad obeståndssituationer som kan leda<br>till konkurs. Genom ett lån kan utgiften för att sänka räntan fördelas över<br>en längre tidsperiod.</p> <p>Motsvarande fördelar kan föreligga i andra fall än då omfördelnings-lå-<br>net används för att finansiera ränteskillnadsersättning. Omfördelningslån<br>bör kunna komma i fråga även vid andra typer av åtgärder för att undvi-<br>ka en obeståndssituation, såsom t.ex. att omfördela en del av ränteutgif-<br>ten på ett utestående lån i tiden.</p> <p>Eftersom det här generellt sett skall komma att handla om lån på mark-<br>naden som inte kan lämnas enbart mot säkerhet i den fastighet lånet avser<br>är en förutsättning för att en sådan långivning skall kunna etableras att<br>staten erbjuder en statlig lånegaranti som ytterligare säkerhet.</p> <p>Regeringen finner inte skäl att göra någon annan bedömning än utreda-<br>ren i denna fråga. Det är viktigt att så långt möjligt främja åtgärder som<br>snabbt kan nedbringa kapitalutgifterna för bostadshus som uppförts eller<br>byggts om till höga kostnader och som till följd av det statliga finansie-<br>ringssystemet dragit på sig höga totala kapitalkostnader. Vi förordar där-<br>för att en särskild statlig kreditgaranti införs. Syftet med garantin är<br>allmänt sett att underlätta för kreditmarknaden att biträda ägare av statligt</p> <p>25<br></p> <p>subventionerade bostadshus med lån för att i tiden omfördela fastighets- Prop. 1993/94:76<br>ägarens ränteutgifter i syfte att undvika en obeståndssituation.</p> <p>Som utredaren framhåller måste man uppmärksamma att omfördel-<br>ningslån har den nackdelen att husägaren på något längre sikt riskerar att<br>få betydligt högre nettokapitalutgifter eftersom de framtida räntekost-<br>naderna ökar till följd av de ytterligare lån som tagits upp för att finan-<br>siera den tidigare räntesänkningen. Vi anser därför i likhet med utredaren<br>att möjligheterna till statlig kreditgaranti för sådana lån bör starkt<br>begränsas.</p> <p>Till att börja med är det naturligt att begränsa kreditgarantin till fall då<br>den förtida räntesänkningen avser sådana lån för bostadshus för vilka<br>kreditrisken blivit särskilt stor till följd av att det statligt reglerade<br>finansieringssystemet medgett en alltför hög belåning. Med hänsyn härtill<br>och till de bedömningar av kreditrisksituationen som utredningen har<br>gjort bör garantigivningen bara omfatta hus vilka uppförts eller byggts<br>om med stöd av bostadslån, om projektet färdigställts under något av åren<br>1985-1991, eller med stöd av lån med statlig kreditgaranti enligt de<br>garantiregler som gällde under 1992. Det sistnämnda innebär att den sär-<br>skilda kreditgarantin bör gälla även i fråga om hus för vilka ny- eller<br>ombyggnaden färdigställts eller påbörjats under 1992.</p> <p>För rätt till ersättning ur garantin bör vidare krävas att lånet och<br>garantin i det konkreta fallet är påkallade för att undvika en obestånds-<br>situation. Vidare bör krävas att kreditgivaren vid tidpunkten för lånets<br>beviljande hade grund för bedömningen att husägaren kan klara sina åta-<br>ganden även med beaktande av de ökade räntekostnader som lånet medför<br>på sikt. Garantin bör således inte gälla om man vid tidpunkten då<br>åtgärden övervägs gör bedömningen att lånet bara medför att obestånds-<br>situationen skjuts något framåt i tiden. Långivaren bör således vid<br>eventuella framtida skadefall, då garantiåtagandet måste infrias, kunna<br>påvisa att lånet givits för att undvika en obeståndssituation och mot<br>bakgrund av en rimlig plan för hur ekonomin för låntagaren skulle ut-<br>veckla sig under lånets löptid.</p> <p>Med kreditgivare avses här givetvis i första hand de långivare som<br>redan har lån i fastigheten. Samtidigt finns det inga avgörande skäl för<br>att begränsa möjligheten att lämna statsgaranterade omfördelningslån till<br>de långivare som redan har engagemang i fastigheten. Den särskilda<br>garantigivningen bör stå öppen för alla långivare som står under tillsyn<br>av Finansinspektionen.</p> <p>Som en generell begränsning bör därutöver gälla att den ekonomiska<br>rekonstruktionen måste bedömas bli framgångsrik inom ramen för ett<br>omfördelningslån på högst 10 % av det låneunderlag för bostäder som<br>ursprungligen fastställts för beräkning av det statligt reglerade bostads-<br>lånet för husets ny- eller ombyggnad. Om ny- eller ombyggnaden finan-<br>sierats slutligt genom lån med statlig kreditgaranti enligt de regler som<br>trädde i kraft den 1 januari 1992, bör den särskilda kreditgarantin i stället<br>få avse högst ett belopp som motsvarar 10 % av garantiunderlaget enligt<br>dessa regler. Det är enligt de bedömningar som nu kan göras i praktiken</p> <p>26<br></p> <p>uteslutet att en fastighetsägare som i dag är nära en obeståndssituation Prop. 1993/94:76<br>skulle kunna klara en större ytterligare skuldbelastning på sin fastighet.</p> <p>För det garanterade lånet bör krävas säkerhet i form av panträtt i den<br>eller de fastigheter som omfördelningslåneärendet berör. Något bestämt<br>inomläge i förmånsrättshänseende bör dock inte fastställas. Utgångspunk-<br>ten bör vara att man tar i anspråk det tillgängliga pantsättningsutrymme<br>som fastigheten har vid lånetillfället. Det ligger då i sakens natur att man<br>i förekommande fall även tar i anspråk eventuella obelånade pantbrev,<br>liksom pantförskriver överhypotek genom pantsättning i andra hand av<br>pantbrev med bättre förmånsrätt. Garantin bör utformas så att den berätti-<br>gar långivaren till ersättning för de lånefordringar som inte täcks av<br>panten i fastigheten (fyllnadsborgen). Ersättningen maximeras dock till<br>garantibeloppet.</p> <p>De lån som det här är fråga om innebär allmänt sett en kraftig extra<br>belastning på fastigheten. Det ligger därför i fastighetsägarnas intresse att<br>de avvecklas inom en inte alltför lång tid. Samtidigt måste beaktas att<br>krav på en alltför snabb återbetalning av lånet i sig äventyrar möjligheten<br>att undvika en ny framtida obeståndssituation. Utredaren har bedömt att<br>garantin borde gälla för en tid av fem år med möjlighet för långivaren att<br>förlänga garantin i ytterligare sammanlagt femton år. Regeringen, som<br>finner utredarens förslag väl avvägt, förordar en ordning i enlighet med<br>förslaget.</p> <p>Det är viktigt att den statliga garantin för ett omfördelningslån av det<br>slag som här diskuteras inte leder till att de bostäder som berörs i prakti-<br>ken får ytterligare statliga subventioner. För garantin bör därför tas ut en<br>avgift som långsiktigt täcker kostnaderna för administration och förluster.<br>Med en sådan utgångspunkt kan det när det gäller lån i det riskläge som<br>det här är fråga om komma att behöva tas ut en totalt sett förhållandevis<br>hög avgift. För att i någon mån fördela kostnaderna för garantin över<br>tiden förordar regeringen en ordning som innebär att den som får garan-<br>tin förbinder sig att betala en årlig avgift under viss tid, oavsett om<br>garantiersättning har utgått eller inte under denna tid. Minsta avgiftstid<br>bör sättas till fem år, dvs. till samma tid som minsta garantitid. Vid<br>utbetalning av ersättning bör ersättningsbeloppet först reduceras med de<br>framtida avgifter som garantitagaren har åtagit sig att betala. Detta skapar<br>tillsammans med bestämmelser om minsta avgiftstid ett självriskelement<br>i garantikonstruktionen.</p> <p>Det bör ankomma på regeringen, eller den myndighet regeringen be-<br>stämmer, att meddela närmare föreskrifter om villkoren för garantin samt<br>om avgiftens storlek och hur avgiften skall betalas.</p> <p>Den särskilda kreditgarantin bör gå att få från och med den 1 januari<br>1994 och garantigivningen bör omfatta omfördelningslån som beviljas<br>från och med den dagen. Garantiverksamheten bör handhas av Statens<br>bostadskreditnämnd.</p> <p>Som framgår av utredarens skrivelse väckte förslaget om ett omfördel-<br>ningslån med statlig kreditgaranti frågan om inte en sådan ordning bör<br>föranleda en ändring av bokföringsreglerna för att inte lånet bl.a. skall<br>leda till krav på upprättande av likvidationsbalansräkning enligt aktie-<br></p> <p>27<br></p> <p>bolagslagens regler, om låntagaren är ett aktiebolag. Även vid Finansde- Prop. 1993/94:76<br>partementets hearing togs frågan upp av företrädare för såväl långivare<br>som låntagare. Utredaren har förklarat sig inte vara beredd att förorda<br>särskilda bokföringsregler som skulle åsidosätta aktiebolagslagens regler<br>i detta avseende. Om ett omfördelningslån leder till att likvidationsbalans-<br>räkning skall upprättas anser utredaren att det i den situationen får<br>överlämnas åt fordringsägarna, vilka i dessa fall torde vara samma kredit-<br>givare som överväger att lämna ett omfördelningslån, att bedöma vilka<br>åtgärder som är lämpliga.</p> <p>Regeringen delar utredarens uppfattning. Några särskilda bokförings-<br>regler som sätter aktiebolagslagens regler om likvidationsbalansräkning<br>ur spel bör således inte införas. Låntagarens faktiska ekonomiska situa-<br>tion förändras inte genom särskilda bokföringsregler.</p> <h3>5.4 Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av<br>bostäder som påbörjas före utgången av 1995, m.m.</h3> <p>Regeringens förslag: Möjligheten enligt 1993 års regler om statlig<br>kreditgaranti för bostäder att öka garantibeloppet från 30 till 40 %<br>i områden med svag värdeutveckling på fastigheter vidgas tillfälligt<br>till att avse alla ny- och ombyggnader av bostäder som påbörjas<br>under åren 1993-1995.</p> <p>Dessutom öppnas en möjlighet för de projekt som beviljats ränte-<br>bidrag enligt 1992 års subventionsregler att erhålla kreditgarantier<br>enligt 1993 års regelsystem. Garantibeloppet beräknas på ett garanti-<br>underlag som motsvarar 90 % av bidragsunderlaget enligt 1992 års<br>subventionsregler.</p> <p>Ändringarna träder i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas även<br>i fråga om projekt som påbörjats före ikraftträdandet men inte bevil-<br>jats kreditgaranti enligt äldre bestämmelser.</p> <p>Skälen för regeringens förslag: Som framgått av det föregående infördes<br>den 1 januari 1993 bl.a. den principen att den statliga kreditgarantin skall<br>motsvara 30 % av garantiunderlaget, lika för alla låntagarkategorier.<br>Samtidigt infördes en begränsad möjlighet att under garantitiden höja<br>garantibeloppet med 1 % per år, dock högst 10 % av garantiunderlaget.<br>Syftet med denna regel är att öppna en möjlighet för långivare och<br>låntagare att med hjälp av ytterligare lån omfördela en del av låntagarens<br>ränteutgifter på det statsgaranterade lånet för ny- eller ombyggnad.</p> <p>Den nyordning i fråga om statliga kreditgarantier för ny- och om-<br>byggnad av bostäder som genomfördes den 1 januari 1993 innebär<br>emellertid också att pantsäkerheten för det statligt garanterade lånet eller<br>lånedelen i förmånsrättshänseende skall ligga i omedelbar anslutning till<br>säkerheten för det lån eller lånedel långivaren lämnar mot enbart säkerhet<br>i fastigheten. För att inte denna ordning skall medföra en alltför låg total</p> <p>28<br></p> <p>belåning i områden med svag värdeutveckling på fastigheter har en möj- Prop. 1993/94:76<br>lighet öppnats att få byta ut den successiva höjningen av garantibeloppet<br>mot en höjning av det ursprungliga garantibeloppet från 30 till 40 % av<br>garantiunderlaget, om det hus som byggs eller byggs om ligger i ett<br>sådant område.</p> <p>Utredaren bedömer att marknadssituationen för närvarande är sådan att<br>det kan vara lämpligt att temporärt utvidga möjligheten till utbyte av den<br>successiva höjningen till att gälla alla ny- eller ombyggnadsprojekt som<br>genomförs under de närmaste åren för att under en begränsad tid för-<br>bättra byggherrarnas möjligheter att trots sjunkande fastighetspriser i<br>rimlig omfattning lånefinansiera i övrigt ekonomiskt sunda bostadsbygg-<br>nadsprojekt.</p> <p>Regeringen delar utredarens bedömning i denna fråga. En sådan ut-<br>vidgning kan förväntas bidra till att förbättra kreditsituationen för nya<br>projekt. Huvudprincipen bör dock fortfarande vara att bostadsbyggandet<br>skall ske med en icke oväsentlig egeninsats. Vi förordar därför att möjlig-<br>heten enligt 1993 års regler om statlig kreditgaranti att öka garan-<br>tibeloppet från 30 till 40 % får utnyttjas för alla ny- och ombyggnads-<br>projekt oavsett var i landet de kommer till utförande, men att ändringen<br>bara gäller projekt som påbörjas under något av åren 1993-1995. Det bör<br>redan nu också slås fast att det därefter sker en återgång till den ordning<br>som gäller i dag, dvs. att garantin som regel bara skall avse 30 % av<br>garantiunderlaget.</p> <p>Av i huvudsak samma skäl som anförts för den föreslagna utvidgningen<br>av garantigivningen för projekt som påbörjas under något av åren 1993-<br>1995 förordar regeringen att även projekt som påbörjats tidigare och<br>därför beviljats räntebidrag enligt de regler som gällde under 1992 skall<br>kunna få kreditgaranti enligt 1993 års regler. Kreditgaranti och pantvärde<br>enligt 1993 års regler bör därvid för enkelhetens skull beräknas med ut-<br>gångspunkt från det bidragsunderlag som har fastställts i räntebidrags-<br>beslutet enligt 1992 års regler. För att inte detta skall medföra att ett<br>sådant projekt får ett väsentligt större finansieringsutrymme inom ramen<br>för den statliga kreditgarantin och därmed en lägre egeninsats bör dock<br>garantiunderlaget för dessa fall bestämmas till ett något lägre belopp. Vi<br>förordar att garantiunderlaget får motsvara 90 % av bidragsunderlaget<br>beräknat enligt 1992 års regler.</p> <p>De ändringar som regeringen nu har föreslagit bör träda i kraft den<br>1 januari 1994. Ändringarna bör med hänsyn till förslagets innebörd<br>tillämpas även i fråga om projekt som påbörjats före ikraftträdandet under<br>förutsättning att projektet ännu inte är slutligt finansierat vid denna tid-<br>punkt, dvs. ännu inte beviljats kreditgaranti enligt de regler som gällde<br>före ikraftträdandet.</p> <p>29</p> <h3>5.5 Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.</h3> <p>Prop. 1993/94:76</p> <p>Regeringens förslag: Räntebidrag enligt de regler som gällde fram<br>till utgången av 1991 lämnas inte till den som förvärvar det hus som<br>avses med bidraget på exekutiv auktion, om det pris till vilket för-<br>värvet sker innebär förlust av hela eller delar av den fordran som<br>hänför sig till det statligt reglerade lånet och det beräknade nuvärdet<br>av framtida räntebidrag är mindre än förlusten. Detsamma gäller om<br>huset säljs genom en underhandsförsäljning till följd av att låntagaren<br>inte fullgör sina åtaganden enligt låneförbindelserna och den fastighet<br>som huset står på, eller tomträtten till den, utgör säkerhet för ett<br>statligt reglerat lån.</p> <p>Är nuvärdet större än förlusten lämnas räntebidrag med utgångs-<br>punkt från resterande nu värdesbelopp, omräknat till ett låneunder-<br>lagsbelopp för beräkning av den bidragsberättigande räntekostnaden.</p> <p>Ändringarna träder i kraft den 1 januari 1994 och tillämpas i fråga<br>om försäljningar där äganderätten till huset övergår till köparen efter<br>ikraftträdandet.</p> <p>Skälen för regeringens förslag: Av den inledande redogörelsen för de<br>olika systemen för statens stöd för ny- och ombyggnad av bostäder fram-<br>går såvitt gäller räntebidrag enligt de regler som gällde fram till utgången<br>av 1991 att dessa subventioners fortbestånd sedan huset sålts på exekutiv<br>auktion eller genom ett underhandsförfarande är beroende på om det stat-<br>ligt reglerade bostadslånet kvarstår helt eller till någon del. Om det pris<br>till vilket huset säljs inte täcker de fordringar som är förenade med det<br>statligt reglerade bostadslånet avgör SBAB i vad mån bostadslån till<br>någon del skall kvarstå. Någon skyldighet att kvarstå med lån har inte<br>föreskrivits.</p> <p>Denna ordning har kritiserats av bankerna och bottenlånegivama efter-<br>som SBAB i samband med exekutiva försäljningar begär att den beräkna-<br>de förlusten vid försäljningen skall delas mellan bolaget och bottenlåne-<br>givaren som villkor för att kvarstå med någon del av bostadslånet.<br>Kritiken går i huvudsak ut på att bolaget med hjälp av räntebidragssyste-<br>met sätter förmånsrättsordningen ur spel.</p> <p>Regeringens förslag i det föregående innebär, om de genomförs, att<br>bl.a. kopplingen mellan räntebidrag och bostadslån upphör. Det ligger då<br>nära till hands när det gäller bidrag efter exekutiv auktion att låta samma<br>ordning gälla för räntebidrag enligt äldre regler som för räntesubventio-<br>ner enligt 1992 och 1993 års regelsystem, dvs. räntebidrag till den som<br>förvärvar huset på exekutiv auktion lämnas oberoende av till vilket pris<br>huset förvärvas. Enligt utredarens bedömning är dock risken stor för att<br>en sådan ordning ökar antalet konkurser och exekutiva försäljningar med<br>åtföljande press nedåt på fastighetspriserna. Det kan inte heller uteslutas<br>att det kan finnas ett intresse att genom konkurs minska lånebelastningen<br></p> <p>30</p> <p>på fastigheten för att få ner kapitalkostnaderna, särskilt om de sänkta Prop. 1993/94:76<br>kapitalkostnaderna inte i sig innebär mindre räntebidrag.</p> <p>Utredaren har mot denna bakgrund föreslagit att vid exekutiv försälj-<br>ning som innebär förlust på det statliga eller statligt reglerade bostads-<br>lånet skall förlusten &quot;kvittas&quot; mot nuvärdet av kvarvarande räntebidrag.<br>Som framgår av utredarens skrivelse och som framkommit vid Finansde-<br>partementets hearing förordar företrädare för bl.a. bottenlånegivarna en<br>ordning som innebär att de skall kunna få behålla räntebidraget även om<br>det pris de erbjuder för fastigheten vid en exekutiv auktion medför en<br>förlust på det statliga eller statligt reglerade bostadslånet. Det förslag som<br>har presenterats innebär bl.a. att om bottenlåneinstitutet i sådan situation<br>skulle få rätt till viss mindre andel — t.ex. 30 % — av räntebidragets<br>nuvärde, skulle institutet kunna överta bostadslånet till den del som mot-<br>svarar resterande del av nuvärdet. Vidare skulle den del av det ursprung-<br>liga bostadslånet som inte täcks kunna ges formen av ett villkorslån utan<br>eller med låg ränta under exempelvis tre år. På så sätt skulle möjligheten<br>till värdeåtervinning på bostadslånet bevaras.</p> <p>Utredaren gör den bedömningen att en sådan förhållandevis förmånlig<br>behandling vid konkurs skulle kunna minska intresset från kreditgivarhåll<br>att medverka till att undvika att fastighetsägare försätts i konkurs.</p> <p>Regeringen delar utredarens bedömning. Även statsfinansiella skäl talar<br>mot att ändra det gamla bidragssystemet så att den som förvärvar ett hus<br>på exekutiv auktion eller motsvarande till ett pris som är lägre än det som<br>behövs för att täcka de fordringar som hänför sig till det statligt reglerade<br>bostadslånet skall få räntebidrag oberoende härav. Samtidigt är det viktigt<br>att det finns klara och tydliga regler för räntebidraget efter exekutivt<br>förfarande och för hur det påverkas av det pris man är beredd att erbjuda<br>för fastigheten. Vi förordar därför en ordning som när det gäller<br>räntebidrag enligt äldre regler efter en exekutiv försäljning innebär att<br>bidrag bara lämnas om nuvärdet av framtida räntebidrag är större än den<br>förlust på det statligt reglerade bostadslånet som uppstår till följd av att<br>huset säljs till ett pris som inte täcker hela den fordran som hänför sig till<br>bostadslånet.</p> <p>Räntebidragets fortbestånd bör alltså i dessa fall göras beroende av hur<br>mycket man är beredd att betala för fastigheten. Ett lågt pris betyder att<br>räntebidraget minskar eller bortfaller helt. Ett högt pris betyder att ränte-<br>bidraget kvarstår helt eller till en större del. Om nuvärdet av ränte-bidra-<br>get är större än förlusten bör räntebidrag lämnas med utgångspunkt från<br>den räntekostnad som kan beräknas för lån inom den del av låne-under-<br>laget för bostäder som motsvarar det överskjutande nuvärdets andel av<br>hela det beräknade nuvärdet.</p> <p>Det bör ankomma på regeringen att meddela närmare föreskrifter för<br>beräkning av nuvärdet. För sammanhangets skull vill vi dock redan nu<br>framhålla att de årliga bidragsbeloppen bör beräknas efter den ränta som<br>tillämpas vid räntebidragsberäkningen i ärendet, fram till utgången av den<br>då gällande räntebindningsperioden för bostadslånet. För tid därefter bör<br>den bidragsgrundande räntan för enkelhetens skull bestämmas schablon-<br>mässigt efter tills vidare 8 % ränta. Räntesatsen bör i princip ansluta till</p> <p>31<br></p> <p>subventionsräntans nivå men av praktiska skäl inte ändras vid smärre Prop. 1993/94:76<br>ändringar i subventionsräntan. De årliga bidragsbeloppen omräknas till<br>nuvärde med utgångspunkt från en årsränta om 8 %.</p> <p>Det bör även i övrigt ankomma på regeringen att meddela närmare<br>bestämmelser om räntebidrag efter exekutiv försäljning. Bestämmelserna<br>bör träda i kraft den 1 januari 1994. Äldre bestämmelser bör fortfarande<br>gälla i fråga om försäljningar som skett före ikraftträdandet.</p> <p>Vad som har föreslagits innebär en form av kvittning av räntebidrag<br>mot förluster på det statliga eller statligt reglerade bostadslånet. SBAB<br>har under våren 1993 hos regeringen väckt frågan om hur bolaget skall<br>skyddas från de kreditförluster som bolaget befarar att man kommer att<br>åsamkas på de lån som SBAB gett baserade på länsbostadsnämndernas<br>beslut. SBAB har vidare framfört ett förslag om att den särskilda statligt<br>reglerade ersättningslånegivningen som bolaget har uppdrag att sköta vid<br>sidan av sin övriga upplåningsverksamhet skall avvecklas.</p> <p>Liksom utredaren anser regeringen att statliga kreditgarantier till SBAB<br>för den av länsbostadsnämnderna beslutade utlåningen är problematiska<br>ur konkurrenssynpunkt eftersom SBAB:s nuvarande ut- och upplånings-<br>verksamhet sker i konkurrens med andra kreditinstitut. En sådan kredit-<br>garanti är därför mindre lämplig som åtgärd för att förebygga problem<br>som SBAB kan få på grund av den av länsbostadsnämnderna beslutade<br>utlåningen.</p> <p>Staten bör självfallet ta sitt ägaransvar för SBAB. Kreditriskerna inom<br>SBAB synes i allt väsentligt hänförliga till de av länsbostadsnämnderna<br>beslutade lånen. Det kan därför vara lämpligt att göra en tydlig åtskillnad<br>mellan dessa lån och de lån som har beslutats av bolaget för att underlätta<br>statliga insatser utan att konkurrensneutraliteten påverkas negativt.<br>Regeringen avser att under innevarande riksmöte återkomma i dessa frå-<br>gor. En utgångspunkt för kommande förslag är att situationen för inne-<br>havare av SBAB:s obligationer inte skall försämras.</p> <h2>6 Statsfinansiella och andra konsekvenser</h2> <p>De föreslagna åtgärderna syftar till att förbättra stabiliteten på bostads-<br>marknaden och kreditmöjligheterna för bostadsbyggandet. Förslagen inne-<br>bär att de som byggt eller byggt om bostäder, liksom de som skall bygga<br>eller bygga om bostäder, ges fasta spelregler för så lång tid framåt som<br>är möjligt att överblicka i en tid av lågkonjunktur och stora behov av<br>omställning.</p> <p>De föreslagna åtgärderna är också utformade inom ramen för de av<br>riksdagen beslutade villkoren för räntebidrag för ny- och ombyggnad av<br>bostäder och leder inte i sig till ökade utgifter för staten. De äventyrar<br>således inte den övergripande ekonomiska målsättningen och därmed den<br>grundläggande förutsättning för en stabilisering av bostadsmarknaden som<br>ligger i en ekonomisk politik som leder till ett varaktigt lågt ränteläge,<br>låg inflation och ekonomisk tillväxt.</p> <p>32</p> <p>Bilaga Prop. 1993/94:76</p> <h3>Förteckning över myndigheter och organisationer som var<br>företrädda vid Finansdepartementets hearing 1993-10-22 om<br>åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden</h3> <p>Boverket, Statens bostadskreditnämnd, Svenska Bankföreningen, Stads-<br>hypotekskassan AB, Statens bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB,<br>Handelsbanken Hypotek, SPINTAB AB, Svensk Fastighetskredit AB,<br>Allmänna pensionsfonden, första-tredje fondstyrelsen, Svenska Livför-<br>säkringsföreningars Riksförbund, Obligationsfrämjandet, Byggentrepre-<br>nörerna, Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, HSB:s Riksförbund,<br>Riksbyggen, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges<br>Bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC), Sveriges Fastighets-<br>ägareförbund, Villaägarnas Riksförbund, Landsorganisationen i Sverige<br>och Landstingsförbundet.</p> <p>33</p> <h2>Finansdepartementet &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;^ProP- 1993/94:76</h2> <p>Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 28 oktober 1993</p> <p>Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden</p> <p>B. Westerberg, Friggebo, Laurén, Olsson, Svensson, af Ugglas,</p> <p>Dinkelspiel, Thurdin, Hellsvik, Wibble, Björck, Davidson, Könberg,</p> <p>Odell, Lundgren, Unckel, P. Westerberg</p> <p>Föredragande: statsrådet Lundgren</p> <p>Regeringen beslutar proposition 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera<br>bostadskreditmarknaden.</p> <p>34</p> 1 1 att riksdagen godkänner vad regeringen förordar om slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser (avsnitt 5.2) bifall =utskottet 1993/94:BoU6 ? 1 1 att riksdagen godkänner vad regeringen förordar om slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser (avsnitt 5.2) ? 2 2 att riksdagen godkänner införandet av en särskild statlig kreditgaranti för att möjliggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter i enlighet med vad regeringen förordar (avsnitt 5.3) ? 2 2 att riksdagen godkänner införandet av en särskild statlig kreditgaranti för att möjliggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter i enlighet med vad regeringen förordar (avsnitt 5.3) bifall =utskottet 1993/94:BoU6 ? 3 3 att riksdagen godkänner vad regeringen förordar om utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av 1995, m.m. (avsnitt 5.4) delvis bifall =utskottet 1993/94:BoU6 ? 3 3 att riksdagen godkänner vad regeringen förordar om utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av 1995, m.m. (avsnitt 5.4) ? 4 4 att riksdagen godkänner vad regeringen förordar i fråga om räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. (avsnitt 5.5). ? 4 4 att riksdagen godkänner vad regeringen förordar i fråga om räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. (avsnitt 5.5). bifall =utskottet 1993/94:BoU6 ? B Bordläggning 1993-10-29 00:00:00 inträffat 2 INL Inlämning 1993-10-29 00:00:00 inträffat 60 HÄN Hänvisning 1993-11-08 00:00:00 inträffat 3 MOT Motionstid slutar 1993-11-18 00:00:00 inträffat 4 inlamnatav Inlämnat av Finansdepartementet 2014-11-23 06:44:13 statustext statustext Ärendet är avslutat GH0376 2019-05-28 12:25:57 tilldelat Tilldelat Bostadsutskottet 2014-11-23 06:44:13 GH0376 prop_199394__76.pdf 1656727 pdf Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden https://data.riksdagen.se/fil/E71136F6-7ECF-4BF4-AA0F-C2E913AAD9EF behandlas_i 1993/94:BoU6 GH01BoU6 bet 1993/94 BoU6 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden Betänkande följdmotion <br/> med anledning av prop. 1993/94:76<br/> Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden GH02Bo10 mot 1993/94 Bo10 med anledning av prop. 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden Motion följdmotion <br/> med anledning av prop. 1993/94:76<br/> Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden GH02Bo11 mot 1993/94 Bo11 med anledning av prop. 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden Motion följdmotion <br/> med anledning av prop. 1993/94:76<br/> Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden GH02Bo12 mot 1993/94 Bo12 med anledning av prop. 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden Motion följdmotion <br/> med anledning av prop. 1993/94:76<br/> Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden GH02Bo13 mot 1993/94 Bo13 med anledning av prop. 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden Motion följdmotion av Bengt-Ola Ryttar m.fl. (S)<br/> med anledning av prop. 1993/94:76<br/> Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden GH02Bo13 mot 1993/94 Bo13 med anledning av prop. 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden av Bengt-Ola Ryttar m.fl. (S) Motion följdmotion av Göran Magnusson m.fl. (S)<br/> med anledning av prop. 1993/94:76<br/> Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden GH02Bo11 mot 1993/94 Bo11 med anledning av prop. 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden av Göran Magnusson m.fl. (S) Motion följdmotion av Lars Werner m.fl. (V)<br/> med anledning av prop. 1993/94:76<br/> Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden GH02Bo12 mot 1993/94 Bo12 med anledning av prop. 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden av Lars Werner m.fl. (V) Motion följdmotion av Oskar Lindkvist m.fl. (S)<br/> med anledning av prop. 1993/94:76<br/> Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden GH02Bo10 mot 1993/94 Bo10 med anledning av prop. 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden av Oskar Lindkvist m.fl. (S) Motion