2887684 GDB144 1989 44 dir dir Kommittédirektiv 1989:44 Kommittédirektiv Kommittédirektiv Bo-dep 44 0 1989-09-28 00:00:00 2016-02-11 15:28:46 2016-02-11 15:28:46 Översyn av hyreslagstiftningen html RKFTP Dir. 1989:44 https://data.riksdagen.se/dokument/GDB144/text https://data.riksdagen.se/dokument/GDB144 https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/GDB144 <div><h2>Översyn av hyreslagstiftningen</h2> <style>div.doctoc { padding: 10px;position: relative;width: 90%;border-bottom: #ccc 1px solid;border-top: #ccc 1px solid;font-size:85%;}</style><div class="doctoc"><h3>Innehåll</h3><ul class="ultoc"> <li><a href="#Beslut vid regeringssammanträde 1989-09-28">Beslut vid regeringssammanträde 1989-09-28</a></li> <li><a href="#Mitt förslag">Mitt förslag</a></li> <li><a href="#Bakgrund">Bakgrund</a></li> <li><a href="#Behovet av utredning">Behovet av utredning</a></li> <li><a href="#Riktlinjer för utredningsuppdraget">Riktlinjer för utredningsuppdraget</a></li> <li><a href="#Hyresrättens förverkande m.m.">Hyresrättens förverkande m.m.</a></li> <li><a href="#Avstående från besittningsskydd">Avstående från besittningsskydd</a></li> <li><a href="#Vissa andra hyreslagfrågor">Vissa andra hyreslagfrågor</a></li> <li><a href="#Tillstånd till förvärv av hyresfastighet">Tillstånd till förvärv av hyresfastighet</a></li> <li><a href="#Tidsplan m.m.">Tidsplan m.m.</a></li> <li><a href="#Hemställan">Hemställan</a></li> <li><a href="#Vidare hemställer jag att regeringen beslutar ">Vidare hemställer jag att regeringen beslutar </a></li> <li><a href="#Beslut">Beslut</a></li> </ul></div><div> Dir. 1989:44<p><a name="S1"></a></p><h3 name="Beslut vid regeringssammanträde 1989-09-28"><a name="Beslut vid regeringssammanträde 1989-09-28">Beslut vid regeringssammanträde 1989-09-28</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Lönnqvist, anför.<p><a name="S3"></a></p><h3 name="Mitt förslag"><a name="Mitt förslag">Mitt förslag</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Jag föreslår att en kommitté med parlamentarisk sammansättning tillkallas för att se över hyreslagstiftningen. Kommittén bör bl.a. utreda frågor om förverkande av hyresrätt, förbudet mot särskild ersättning för hyresrätt, andrahandsuthyrning och avståenden från besittningsskydd. En språklig översyn av hyreslagen bör också göras. Kommittén bör dessutom ta upp vissa frågor om bostadsförvaltning, hyresgästernas inflytande vid ombyggnad m.m. och om tillstånd att förvärva en hyresfastighet. <p><a name="S3"></a></p><h3 name="Bakgrund"><a name="Bakgrund">Bakgrund</a></h3><p><a name="S2"></a></p> De allmänna bestämmelserna om hyra finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Lagen bygger på att villkoren för förhyrning mellan de enskilda hyresparterna bestäms genom hyresavtalet. Bestämmelserna är dock i stor utsträckning tvingande till hyresgästens förmån. <p><a name="S3"></a></p> De principer som antogs av statsmakterna vid 1968 års genomgripande hyresreform (se prop. 1968:91, 3LU 50, rskr. 286) gäller fortfarande. Det kan här vara tillräckligt att erinra om det direkta besittningsskyddet för bostadshyresgäster, bruksvärdeprincipen och sättet för lösning av hyrestvister genom de statliga regionala hyresnämnderna med representanter för hyresmarknadens parter. <p><a name="S4"></a></p> Under årens lopp har flera viktiga förändringar genomförts och hyresgästernas rättsställning har successivt förstärkts. En sådan förstärkning har också skett genom lagstiftning vid sidan av hyreslagen. <p><a name="S5"></a></p> Hyresnämndernas avgöranden överklagas sedan år 1975 till bostadsdomstolen. Genom hyresförhandlingslagen (1978:304) har det kollektiva förhandlingssystemet på hyresmarknaden lagreglerats. Bostadssaneringslagen (1973:531), bostadsförvaltningslagen (1977:792) och lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. har tillkommit bl.a. i syfte att hyresfastigheter skall förvaltas på ett för de boende och för samhället godtagbart sätt. <p><a name="S6"></a></p> Hyresrättsutredningen överlämnade år 1981 sitt slutbetänkande (SOU 1981:77), Hyresrätt 3, bruksvärde, hyresprocess m.m. Betänkandet låg till grund för de förändringar i hyreslagen som trädde i kraft den 1 januari 1985 (prop. 1983/84:137, BoU 29, rskr. 378, SFS 1984:694). Då infördes bl.a. bestämmelser om att hyrestiden som regel skall vara obestämd. Bestämmelserna om uppsägningstider förenklades och nya regler infördes om förfarandet i förlängnings- och villkorstvister. I lagstiftningsärendet slogs också fast att bruksvärdesystemet skulle behållas. <p><a name="S7"></a></p> Av de ändringar som genomförts i hyreslagstiftningen under senare år vill jag nämna vissa ändringar angående besittningsskyddet för hyresgäster i tjänste- och personalbostäder, ändringar i fråga om hyran vid andrahandsupplåtelse samt ändringar i reglerna om lokalhyra (se SFS 1987:242, 1988:408 resp. 1988:927).<p><a name="S8"></a></p><h3 name="Behovet av utredning"><a name="Behovet av utredning">Behovet av utredning</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Förändringar i hyreslagstiftningen har aktualiserats bl.a. genom skrivelser till bostadsdepartementet och tillkännagivanden av riksdagen. Mot bakgrund av olika frågor som har tagits upp, anser jag att en kommitté med parlamentarisk sammansättning bör tillkallas för att se över lagstiftningen i vissa delar. I de riktlinjer för utredningsarbetet som jag lämnar i det följande kommer jag att ta upp sådana frågor som jag för egen del anser vara i behov av en översyn. Till att börja med vill jag emellertid peka på vissa frågor som mer allmänt belyser behovet av utredning. <p><a name="S3"></a></p> I en skrivelse till bostadsdepartementet den 14 april 1989 har Hyresgästernas riksförbund begärt en lagändring som gör det möjligt att förhindra avhysningar på grund av bagatellartade hyresskulder. Förbundet har i samma skrivelse pekat på att socialförvaltningarna, som åtagit sig att betala hyran för den enskilde, i några fall slarvat med inbetalningarna med påföljd att hyresrätten har förverkats. Skrivelser med motsvarande innehåll har kommit in från konsumentverket den 12 september 1989 och från Föreningen Sveriges socialchefer den 28 augusti 1989. I den sistnämnda skrivelsen framhålls bl.a. att antalet vräkningar sedan år 1970 har fördubblats och att de under det senaste decenniet varit högre än någon gång tidigare under 1900-talet. <p><a name="S4"></a></p> Det är enligt min mening av central betydelse att hyreslagens regler är så utformade att hyresgästerna regelmässigt betalar hyran på de tider som har bestämts, vanligen den sista vardagen före varje kalendermånads början. Härigenom skapas ordning och reda i hyresförhållandet och man undviker att skulder uppstår som senare visar sig svåra att betala. Det ligger alltså både i hyresvärdens och hyresgästens intresse att hyran betalas i rätt tid och efter fasta rutiner. <p><a name="S5"></a></p> Samtidigt är det inte rimligt att dröjsmål med obetydliga belopp, enstaka betalningsförsummelser, tillfälliga betalningssvårigheter eller andra förhållanden som framstår som bagatellartade eller ursäktliga kan sätta tryggheten till det egna hemmet på spel. Enligt min mening tar de nuvarande bestämmelserna i hyreslagen om hyresrättens förverkande inte i tillräcklig grad hänsyn till sådana förhållanden. <p><a name="S6"></a></p> Regeringen uppdrog i mars 1988 åt socialstyrelsen att i samarbete med plan- och bostadsverket kartlägga socialnämndernas handläggning av ärenden där enskilda eller familjer riskerar att bli avhysta från sina bostäder på grund av att hyran betalats för sent. Jag har inhämtat att uppdraget kommer att redovisas under hösten 1989 och att förslag då också kan komma att lämnas om vissa förändringar av bestämmelserna i hyreslagen. <p><a name="S7"></a></p> Det är inte uteslutet att den redovisning som väntas från socialstyrelsen kommer att föranleda vissa justeringar i gällande lagstiftning. Som jag ser det krävs det emellertid en bredare översyn av hyreslagstiftningen beträffande reglerna om förverkande m. m. än den som ligger inom ramen för socialstyrelsens uppdrag. Bl.a. anser jag det befogat att sätta i fråga om inte de nuvarande reglerna om förverkande bör ersättas med regler som ger större utrymme för en bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet. <p><a name="S8"></a></p> Mot bakgrund av vad jag nu har sagt bör alltså en översyn av hyreslagens regler om förverkande komma till stånd. Av skäl som jag skall återkomma till anser jag det vidare vara befogat att se över hyreslagens bestämmelser om förbud mot särskild ersättning för hyresrätt. En annan fråga gäller överenskommelser om avståenden från besittningsskydd. Mängden av sådana ärenden hos hyresnämnderna tenderar att bli alltför stor, varför en översyn även här är befogad. Förutom av vissa andra hyreslagsfrågor bör en översyn även göras av olika frågor som aktualiserats i samband med en genomgång i bostadsdepartementet av lagstiftningen om bostadsförvaltning m.m. Häri ingår också hyresgästernas inflytande vid ombyggnad m.m. Slutligen bör en översyn göras av lagen om förvärv av hyresfastighet. <p><a name="S9"></a></p> Det bör däremot inte ingå i utredningens uppdrag att se över hyreslagens system för hyressättning, det s.k. bruksvärdesystemet. <p><a name="S10"></a></p> Hyresnämndernas och bostadsdomstolens ställning har under senare år varit föremål för överväganden i olika sammanhang (se bl.a. hyresrättsutredningens nämnda slutbetänkande samt rättegångsutredningens betänkande SOU 1987:13 Översyn av rättegångsbalken 3, expertmedverkan och specialisering). Det är angeläget att frågan om hyresnämndernas och bostadsdomstolens ställning snarast får sin lösning. Efter samråd med chefen för justitiedepartementet har jag emellertid funnit det mest ändamålsenligt att frågan bereds inom justitiedepartementet i samband med de överväganden rörande domstolsväsendets framtida uppgifter, arbetssätt och organisation som för närvarande pågår. Det är också lämpligt att vissa andra hyresprocessuella frågor som aktualiserats bereds inom justitiedepartementet. <p><a name="S11"></a></p> Något behov av att i förevarande sammanhang särskilt utreda de frågor som jag nu har berört föreligger alltså inte. Som jag senare skall återkomma till kan emellertid hyresnämndernas resursbehov indirekt komma att påverkas av de förändringar i de materiella reglerna som kan bli följden av utredningens förslag. <p><a name="S12"></a></p> Innan jag går närmare in på de frågor som utredaren bör ta upp, vill jag framhålla som angeläget att en språklig översyn nu görs av hyreslagen. Såsom lagutskottet framhöll i 1984 års hyreslagstiftningsärende (LU 1983/84:5) är hyresbestämmelserna komplicerade och svåröverskådliga. De tillgodoser inte de krav som kan ställas på en modern lagstiftning och särskilt inte kraven på en lagstiftning som angår en för människor i allmänhet så viktig fråga som deras bostäder. Det är därför viktigt att nu göra en genomgripande språklig översyn av lagstiftningen. <p><a name="S13"></a></p><h3 name="Riktlinjer för utredningsuppdraget"><a name="Riktlinjer för utredningsuppdraget">Riktlinjer för utredningsuppdraget</a></h3><p><a name="S2"></a></p><h4 name="Allmänt om uppdraget"><a name="Allmänt om uppdraget">Allmänt om uppdraget</a></h4><p><a name="S3"></a></p> Kommittén bör i första hand koncentrera sig på de särskilda frågor som jag tar upp i det följande. Den språkliga utformningen av hyreslagen bör också tillmätas särskild vikt. <p><a name="S4"></a></p> Även andra frågor än de som jag har angett kan behöva övervägas. Kommittén bör vara oförhindrad att ta upp även dessa. Därvid bör dock beaktas vad jag tidigare har sagt om bruksvärdereglerna och hyresprocessen. Kommittén torde knappast heller ha anledning att ta upp sådana frågor där ställningstaganden nyligen har gjorts av riksdagen. Jag tänker t.ex. på de förändringar som genomförts beträffande reglerna om lokalhyra (prop. 1987/88:146, BoU 21, rskr. 344). Det sagda utesluter inte att justeringar bör kunna föreslås, om det skulle visa sig att lagstiftningen har fått en mindre lämplig utformning.<p><a name="S5"></a></p><h3 name="Hyresrättens förverkande m.m."><a name="Hyresrättens förverkande m.m.">Hyresrättens förverkande m.m.</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Enligt 42 § första stycket 1 hyreslagen är hyresrätten förverkad om hyresgästen dröjer med betalningen mer än två vardagar efter förfallodagen. Det innebär att hyresvärden har rätt att säga upp hyresavtalet i förtid, dvs. till omedelbart upphörande. Av 44 § framgår dock att hyresgästen efter en uppsägning har rätt att få tillbaka hyresrätten, om betalning sker inom en viss tid. Betalningen skall i så fall ske senast på den tolfte vardagen efter det att hyresgästen i viss ordning underrättats om sin rätt att få tillbaka hyresrätten och dessutom ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna har lämnats till socialnämnden (se förordningen /1978:314/ om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabalken). Under denna tid får hyresgästen inte avhysas. <p><a name="S3"></a></p> Förverkandegrunderna är noga uppräknade i 42 § hyreslagen. Förutom bristande betalning kan t.ex. åsidosättande av ordning och skick eller otillåten överlåtelse eller upplåtelse av hyresrätten i andra hand utgöra grund för förverkande. Generellt gäller att hyresrätten inte är förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. <p><a name="S4"></a></p> Om hyresrätten är förverkad på grund av bristande betalning, kan hyresvärden i allmänhet begära lagsökning hos tingsrätten för sin fordran och därvid också yrka handräckning för avhysning av hyresgästen. Hyresvärden kan också, utan lagsökning, ansöka hos tingsrätten om handräckning eller genom stämning vid fastighetsdomstolen yrka att hyresgästen avhyses. Ytterligare en möjlighet är att hyresvärden avstår från att säga upp hyresavtalet i förtid och i stället gör uppsägningen till hyrestidens utgång samt hänskjuter tvisten till hyresnämnden för prövning. <p><a name="S5"></a></p> Om hyresvärden hänskjuter tvisten till hyresnämnden blir bestämmelserna i 46 § hyreslagen om hyresgästens besittningsskydd tillämpliga. Såvitt nu är av intresse har hyresgästen rätt till förlängning utom när hyresrätten är förverkad (46 § första stycket 1) eller hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2). I sistnämnda fall krävs det alltså inte att hyresrätten är förverkad för att hyresförhållandet skall upplösas. Man kan t.ex. tänka sig att hyresgästen vid upprepade tillfällen försummat sina hyresbetalningar, men att denne ändå bor kvar på grund av att han fått tillbaka hyresrätten. Bestämmelsen kan också åberopas i övriga fall där uppsägning på grund av förverkande i och för sig varit möjlig, men detta av någon anledning inte skett, t.ex. vid störningar. <p><a name="S6"></a></p> Om en hyresgäst inte betalar hyran, kan frågan om hyresavtalets bestånd alltså komma under såväl tingsrättens, fastighetsdomstolens som hyresnämndens bedömande. Endast när bestämmelsen i 46 § första stycket 2 åberopas, kan dock någon egentlig hänsyn tas till om det i det enskilda fallet är skäligt att hyresförhållandet upplöses. I dessa fall, som alltså bedöms av hyresnämnden inom ramen för besittningsskyddsproceduren, kan avtalet förlängas om det endast varit fråga om enstaka försummelser, beloppen varit bagatellartade eller tillfälliga betalningssvårigheter förelegat. Sådana invändningar är - bortsett från ringa försummelser - aldrig möjliga att göra när hyresvärden åberopar att hyresrätten är förverkad. <p><a name="S7"></a></p> Enligt min mening är det en brist i nuvarande lagstiftning att hänsyn inte generellt kan tas till sådana omständigheter vid dröjsmål med hyresbetalningen som framstår som ursäktliga. Inom den korta tid som oftast står till buds torde det dessutom vara svårt för socialnämnderna att kunna utreda och ta ställning till om en hyresgäst är berättigad att få ekonomiskt stöd och om eventuella garantier kan ställas för hyran för framtiden. Vidare är förfarandet vid upplösning av ett hyresförhållande på grund av dröjsmål med betalningen eller annan misskötsamhet inte enhetligt. Sammantaget måste reglerna vara svåra att förstå för den enskilde. <p><a name="S8"></a></p> Mot den nu angivna bakgrunden och med beaktande av vad jag tidigare har anfört med anledning av skrivelserna från Hyresgästernas riksförbund, Föreningen Sveriges socialchefer och konsumentverket, bör kommittén överväga och lämna förslag till sådana förändringar som krävs för att bota de brister i lagstiftningen som jag nyss har angivit. <p><a name="S9"></a></p> En tanke som framförts bl.a. av Hyresgästernas riksförbund är att en uppsägning på grund av försenad hyresbetalning endast skulle få ske med stöd av reglerna i 46 § första stycket 2 hyreslagen och alltså endast bedömas inom ramen för besittningsskyddsbestämmelserna. Därvid skulle man kunna ta hänsyn till orsakerna till förseningen. Om frågan om hyresförhållandets upplösning på grund av bristande betalning skall prövas av hyresnämnden på det föreslagna sättet, måste systemet enligt min mening vara så utformat att incitamenten för hyresgäster att betala hyran i rätt tid inte går förlorade. Dessutom bör en sådan ordning medföra att också de andra situationer i vilka hyresrätten enligt de nuvarande reglerna kan förverkas prövas på motsvarande sätt. Som torde ha framgått föreligger också här en möjlighet till prövning i den ena eller andra ordningen. Vidare torde ett nytt system behöva omfatta såväl bostadslägenheter som lokaler. <p><a name="S10"></a></p> Enligt min mening bör den nu skisserade ordningen inte lämnas oprövad. Kommittén bör därför analysera för- och nackdelar med en ordning för prövning av förverkandefall inom ramen för besittningsskyddsproceduren. Häri bör också ingå en analys av bl.a. hyresnämndernas resursbehov på grund av ökad ärendetillströmning om den nya ordningen genomförs. Med beaktande av vad jag tidigare har anfört om bristerna i dagens system bör kommittén efter sin analys ta ställning till om den angivna nyordningen bör införas eller om behövliga förändringar i stället bör genomföras inom ramen för de nuvarande förverkandereglerna samt lägga fram de lagförslag som föranleds av ställningstagandet. <p><a name="S11"></a></p> I sammanhanget kan kommittén också behöva ta upp andra frågor som har samband med de nu nämnda. Jag tänker t.ex. på behovet av regler om skriftlig avisering av hyran, påminnelser m.m. <p><a name="S12"></a></p> En fråga som kommittén bör ta upp särskilt gäller svårigheterna att åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. Inte minst ur de boendes synpunkt är det väsentligt att sådana frågor löses snabbt. Svårigheterna torde delvis hänga samman med bevissvårigheter och att handläggningstiderna inför bl.a. tingsrätt och kronofogdemyndighet ibland tenderar att bli långa, vilket i sin tur kan bero på delgivningssvårigheter. Kommittén bör undersöka om det är möjligt att med bibehållande av rimliga krav på rättssäkerhet göra förfarandet i dessa fall snabbare och effektivare. I sammanhanget vill jag nämna att Stockholms kommun, efter viss egen utredning, i en skrivelse till regeringen den 27 augusti 1986 begärt en översyn av reglerna om detta. <p><a name="S13"></a></p> Särskild ersättning vid överlåtelse av hyresrätt m.m. <p><a name="S14"></a></p> Det blir allt vanligare att byte av bostad sker mellan hyresgäster och de som bor i villa eller bostadsrätt. En fråga som då aktualiseras är om hyresgästen gör sig skyldig till straffbart förfarande enligt 65 § hyreslagen om han förvärvar villan eller bostadsrätten till ett lägre pris än han skulle ha behövt betala om han inte lämnade hyresrätten i byte. Om hyresvärden i den angivna situationen inte samtycker till att hyresgästen överlåter hyresrätten genom byte och hyresgästen ansöker hos hyresnämnden om tillstånd till bytet enligt 35 § hyreslagen, uppkommer frågan om särskilda skäl enligt lagrummet talar mot bytet på grund av prisreduktionen och tillstånd därför bör vägras. <p><a name="S15"></a></p> Olika resonemang kan föras för den ena eller andra ståndpunkten när det gäller tillämpningen av de nämnda bestämmelserna. Praxis i domstolarna resp. hyresnämnderna tycks inte vara enhetlig. <p><a name="S16"></a></p> En fråga som hänger samman med tillämpningen av straffbestämmelsen i 65 § hyreslagen är om det straffbara området bör utvidgas så att det också blir straffbart att ta emot särskild ersättning för att ett hyresförhållande skall upphöra. I denna del har en promemoria med förslag till en sådan utvidgning lagts fram av bostadsdepartementet under våren 1989 (dnr P 1058/88). Bakgrunden till förslaget är bl.a. att särskild ersättning för upplösning av hyresförhållanden tycks förekomma bl.a. vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller inför ombyggnad. Vid remissbehandlingen har dock förslaget utsatts för kritik. Jag anser därför inte att det bör ligga till grund för lagstiftning utan ytterligare överväganden. <p><a name="S17"></a></p> Enligt min mening är det bl.a. från bostadssocial synpunkt väsentligt att hålla fast vid principen att en hyresrätt inte skall värderas i pengar och att en hyresgäst inte skall få tjäna pengar på att överlåta sin hyresrätt. En svårighet med de nuvarande straffbestämmelserna är emellertid att uppdaga och utreda denna typ av brottslighet. Som framgått är det vidare svårt att dra gränser för vilka förfaranden som bör falla under straffbestämmelsen i 65 § hyreslagen och vilka som bör falla utanför. Också tillämpningen av bestämmelserna om byte i 35 § hyreslagen ger anledning till tveksamhet. <p><a name="S18"></a></p> Mot den nu angivna bakgrunden bör kommittén se över de nämnda bestämmelserna. Under förutsättning att andra regler införs som hindrar att särskild ersättning tas ut för hyresrätt, är jag inte främmande för att begränsa det straffbara området till de mest straffvärda fallen. Väsentligt i sammanhanget är emellertid att gränsen mellan vad som är tillåtet och inte tillåtet blir klar så att den osäkerhet som råder nu undanröjs. <p><a name="S19"></a></p><h3 name="Avstående från besittningsskydd"><a name="Avstående från besittningsskydd">Avstående från besittningsskydd</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Enligt hyreslagen är huvudregeln att hyresgästen efter uppsägning har rätt till förlängning av avtalet utom när någon av de grunder som anges i 46 § första stycket är tillämpliga. Av 45 § andra stycket framgår dock att hyresvärden och hyresgästen i en särskild upprättad handling kan komma överens om att hyresrätten inte skall vara förenad med rätt till förlängning. Om en sådan överenskommelse träffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Hyresnämndens prövning är framför allt inriktad på att hindra missbruk av avtalsfriheten. Handläggningen torde oftast vara tämligen enkel. <p><a name="S3"></a></p> Enligt domstolsverkets statistik uppgick det totala antalet ärenden hos hyresnämnderna som gällde godkännande av avstående från besittningsskydd till 21 730 under år 1988, vilket motsvarar 50,6 % av samtliga de hyresärenden nämnderna avgjorde under det året. Mot denna bakgrund har bl.a. hyresnämnderna i Stockholm och Göteborg under hand framfört önskemål om att reglerna förenklas eller ändras så att hyresnämndernas resurser inte i lika stor utsträckning som i dag behöver tas i anspråk för dessa ärenden. <p><a name="S4"></a></p> Hyresnämnderna är hårt belastade. Det är bl.a. därför inte rimligt att en så stor andel av nämndernas arbetsbörda går åt för arbete med de enkla ärendena om avstående från besittningsskydd. Jag vill emellertid nämna att frågan varit föremål för överväganden i 1984 års hyreslagstiftningsärende (se prop. 1983/84:137 s. 103) men inte föranlett lagstiftning. De svårigheter som då ansågs föreligga att ändra reglerna bör enligt mening dock kunna överbryggas. <p><a name="S5"></a></p> Det är givetvis viktigt att lagstiftningen om besittningsskydd inte förlorar i effektivitet. Missbruk av avtalsfriheten i kringgående syfte och med utnyttjande av de bostadssökandes trångmål bör förhindras. På grundval av den praxis som under en lång följd av år utvecklats hos nämnderna bör det emellertid inte vara omöjligt att i lag ange ett antal fall där avstående utan vidare bör vara möjligt. Denna uppräkning kan för mer svårbedömda fall behöva kompletteras med regler som t.ex. ger hyresgästen rätt att under vissa förutsättningar påkalla hyresnämndens prövning i efterhand av en överenskommelse. Man torde också kunna tänka sig andra lösningar för att syftena med den nuvarande lagstiftningen inte skall gå förlorade. <p><a name="S6"></a></p> Sammanfattningsvis anser jag alltså i denna del att kommittén bör lägga fram förslag till lagändringar som leder till färre ärenden hos hyresnämnderna. <p><a name="S7"></a></p><h3 name="Vissa andra hyreslagfrågor"><a name="Vissa andra hyreslagfrågor">Vissa andra hyreslagfrågor</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Riksdagen (BoU 1986/87:14, rskr. 250) har som sin mening givit regeringen tillkänna att en utvärdering kan vara befogad i fråga om tillämpningen av regeln i 40 § hyreslagen om tillstånd till andrahandsuthyrning med avseende på äldres och sjukas möjligheter att få sådant tillstånd. I anslutning härtill vill jag för egen del anmäla att det från olika håll bl.a. av Hyresgästernas riksförbund satts i fråga om inte möjligheterna till andrahandsuthyrning borde utvidgas, t.ex. när två människor flyttar ihop på prov. <p><a name="S3"></a></p> Riksdagen (BoU 1987/88:13, rskr. 212) har också uttalat att regeringen i lämpligt sammanhang för riksdagen bör redovisa sina synpunkter på de problem som aktualiserats i en motion angående en hyresgästs rätt att påkalla hyresnämndens prövning av en förlängningstvist. Enligt den motion som legat till grund för riksdagens ställningstagande kan det förhållandet att en hyresgäst inte har rätt att ta initiativ till en prövning av förlängningstvister hos hyresnämnden missbrukas av en hyresvärd i fall där en hyresgäst vänder sig till hyresvärden för att få tillstånd till byte av sin lägenhet. Det förekommer, enligt motionärerna, att hyresvärden då säger upp hyresgästen till avflyttning, men att han därefter inte fullföljer förlängningstvisten hos hyresnämnden. I avvaktan på att fristen för värden att fullfölja frågan löper ut, har hyresgästen i praktiken svårt att fullfölja det tilltänkta bytet. Motionärerna föreslår en lagändring så att en hyresgäst får initiativrätt i förlängningstvister. <p><a name="S4"></a></p> Kommittén bör gå igenom de frågor som jag nu har tagit upp. Om genomgången visar att de gällande bestämmelserna behöver ändras, bör förslag till sådana ändringar lämnas. <p><a name="S5"></a></p> Som jag tidigare har anfört bör kommittén - med de begränsningar som jag nämnt - vara oförhindrad att ta upp även andra hyresrättsliga frågor än de som jag har angivit. Jag tänker t.ex. på frågor om det är skäligt att koppla ihop ett hyresavtal med ett avtal om biluppställningsplats i de fall hyresgästen saknar bil. Jag tänker också på om hyresgästernas möjligheter till byte av bostad innan lägenheten innehavts i tre år bör kunna vidgas (jfr 35 § hyreslagen). I den del som berör hyreslagen vill jag också nämna att bl.a. Sveriges fastighetsägareförbund och Hyresgästernas riksförbund gjort framställningar till bostadsdepartementet om lagändring i olika andra frågor som jag inte anser nödvändigt att här särskilt redovisa. Jag har för avsikt att överlämna skrivelserna till kommittén. <p><a name="S6"></a></p> Hyresgästinflytande vid ombyggnad, lagstiftningen om bostadsförvaltning m.m. <p><a name="S7"></a></p> Med anledning bl.a. av vad riksdagen uttalat om en översyn av den lagstiftning som syftar till att motverka bristfällig förvaltning av hyresfastigheter (jfr CU 1981/82:39, rskr. 308, BoU 1983/84:29, rskr. 378 och BoU 1984/85:12, rskr. 194) har en genomgång gjorts inom bostadsdepartementet av olika frågor som aktualiserats i sammanhanget. Arbetet har resulterat i olika överväganden och förslag som dokumenterats i ett antal promemorior. I dessa promemorior berörs bl.a. följande punkter. <p><a name="S8"></a></p> Hyresgästinflytande vid ändrings- och förbättringsåtgärder. Ett förslag tas upp om att hyresvärden får s.k. primär förhandlingsskyldighet enligt 5 § hyresförhandlingslagen (1978:304) i fråga om ändrings- och förbättringsåtgärder som berör husets bostadsutrymmen eller som väsentligt påverkar boendemiljön. Skyldigheten föreslås gälla oberoende av om åtgärderna är bygglovpliktiga eller ej. <p><a name="S9"></a></p> Åtgärdsföreläggandens giltighet mot ny fastighetsägare. Förslag lämnas om att ett åtgärdsföreläggande enligt 16 § hyreslagen skall vara giltigt mot en ny fastighetsägare. Samtidigt uttalas dock tveksamhet till förslaget som bl.a. kräver en omfattande administration. <p><a name="S10"></a></p> Bostadsförvaltningslagen (1977:792), m.m. Reglerna om inlösen av hyresfastighet i bostadsförvaltningslagen föreslås utformade så att inlösen inte längre behöver föregås av tvångsförvaltning. Enligt förslaget är det hyresnämnden som skall lämna tillstånd till inlösen. Samtidigt föreslås att bestämmelsen om expropriation vid vanvård enligt 2 kap. 7 § expropriationslagen (1972:719) upphävs. <p><a name="S11"></a></p> För egen del anser jag att de förslag som lagts fram bör övervägas ytterligare. Kommittén bör därför ta del av förslagen och efter övervägande och samråd med hyresmarknadens parter ta ställning till om de kan genomföras eller om andra lösningar bör väljas. Därefter bör ett fullständigt lagförslag arbetas fram i de frågor som är aktuella.<p><a name="S12"></a></p><h3 name="Tillstånd till förvärv av hyresfastighet"><a name="Tillstånd till förvärv av hyresfastighet">Tillstånd till förvärv av hyresfastighet</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Riksdagen har hos regeringen begärt en översyn av lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. vad gäller åtgärder för att förmå en köpare av en hyresfastighet eller den som förvärvat aktier eller andelar i ett fastighetsägande bolag att anmäla förvärvet till kommunen inom föreskriven tid (se BoU 1986/87:13, rskr. 249 och BoU 1987/88:13, rskr. 212). <p><a name="S3"></a></p> Den av riksdagen angivna frågan var föremål för överväganden i samband med de ändringar i tillståndslagen som genomfördes år 1983. I en departementspromemoria (Ds Ju 1982:12) föreslogs att en s.k. förvärvsavgift skulle utgå om någon underlät att i rätt tid anmäla ett förvärv till kommunen. Avgiften syftade till att eliminera en schablonmässigt beräknad vinst på aktie- eller andelsförvärvet. Med anledning av den ganska kraftiga remisskritik som uttalades mot förslaget, kunde departementschefen dock inte instämma i detta, men uteslöt inte att det i framtiden kunde finnas anledning att diskutera avgiftsfrågan på nytt (prop. 1982/83:153 s. 15). <p><a name="S4"></a></p> Mot den nu angivna bakgrunden bör kommittén genomföra den översyn som riksdagen begärt. Lagstiftningen kan emellertid behöva ses över också i andra avseenden. Kommittén bör därför undersöka om den nuvarande regleringen är tillräcklig för att tillgodose de syften som ligger bakom lagstiftningen och föreslå de förändringar som föranleds av undersökningen.<p><a name="S5"></a></p><h3 name="Tidsplan m.m."><a name="Tidsplan m.m.">Tidsplan m.m.</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Utredningsarbetet bör vara avslutat före utgången av år 1991. Kommittén bör dock vara oförhindrad att senast vid utgången av år 1992 genom ett särskilt betänkande redovisa resultatet av översynen av tillståndslagen och reglerna om tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen. <p><a name="S3"></a></p> För kommittén gäller direktiven till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning (dir. 1984:5) och om beaktande av EG-aspekter (dir. 1988:43). <p><a name="S4"></a></p> Eftersom arbetet i hög grad berör hyresnämndernas och bostadsdomstolens arbete, bör kommittén följa de överväganden som görs inom justitiedepartementet och som berör dessa myndigheter.<p><a name="S5"></a></p><h3 name="Hemställan"><a name="Hemställan">Hemställan</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för bostadsdepartementet <p><a name="S3"></a></p> att tillkalla en parlamentariskt sammansatt kommitté - omfattad av kommittéförordningen (1976:119) - med högst fem ledamöter och med uppdrag att se över hyreslagstiftningen, <p><a name="S4"></a></p> att utse en av ledamöterna att vara ordförande, <p><a name="S5"></a></p> att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt kommittén. <p><a name="S6"></a></p><h3 name="Vidare hemställer jag att regeringen beslutar "><a name="Vidare hemställer jag att regeringen beslutar ">Vidare hemställer jag att regeringen beslutar </a></h3><p><a name="S2"></a></p> att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitelns anslag Utredningar m.m.<p><a name="S3"></a></p><h3 name="Beslut"><a name="Beslut">Beslut</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hans hemställan.<p><a name="S3"></a></p> (Bostadsdepartementet)<p><a name="S4"></a></p></div></div>