2223839GD03771989/9077propproppropProposition 1989/90:77PropositionProposition7701990-02-01 00:00:002025-12-19 13:35:502007-12-18 17:35:21om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.importeradskanning2007https://data.riksdagen.se/dokument/GD0377/texthttps://data.riksdagen.se/dokument/GD0377https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/GD0377
<div class="brask">Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.</div>
<div class=Section1>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:20.0pt;
font-family:Verdana'>Regeringens proposition 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:31.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section2>
<p class=MsoNormal style='margin-top:27.0pt;margin-right:58.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Regeringen
föreslår riksdagen att anta de förslag som har lagils upp i bifogade utdrag ur
regeringsprotokollet den 1 februari 1990.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:269.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>På
regeringens vägnar Ingvar Carlsson</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:155.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Laila
Freivalds</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>Propositionens huvudsakliga innehåll</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:69.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
propositionen föreslås lagändringar i syfte att förstärka skyddet för de
konsumenter som genom köp eller entreprenadavtal förvärvar ett småhus från en
näringsidkare. Vidare föreslås nya regler i fråga om felansvaret vid
fastighetsöverlåtelser i andra fall, exempelvis vid försäljning av en
fastig-hel från en privatperson till en annan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:69.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumenter
förvärvar ofta småhus från näringsidkare genom entreprenadavtal som innebär
att näringsidkaren skall uppföra småhuset åt konsumenten. För närvarande finns
det inte några lagregler som direkt tar sikte på sådana förvärv. Det föreslås
nu att de tvingande reglerna i konsumenttjänstlagen skall gälla också sådana
entreprenadavtal. Beträffande fall då konsumenten i stället har köpt
fastigheten av en näringsidkare föreslås att jordabalkens regler om fel och
dröjsmål skall vara tvingande till konsumentens förmån. De berörda lagreglerna
skall dock inte vara tvingande, om konsumenten tillförsäkras ett sådant
garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig
bostadsfinansiering.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:70.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Beträffande
fastighetsköp i allmänhet betonas att köparens undersökningsplikt är av
central betydelse för frågan om säljarens ansvar för fel i den faslighet som
köpet avser. Det föreslås nu att köparens undersökningsplikt skall anges och
preciseras i lagtexten. Vidare föreslås alt en fastighetsköpare blir skyldig
att inom skälig tid reklamera ett eventuellt fel på samma sätt som den som
köper lös egendom. Förslaget innebär också all säljarens felansvar kommer att
preskriberas tio år efler det atl köparen tillträdde fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:71.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
propositionen föreslås slutligen en ändring i förslaget till ny köplag i fråga
om köp av byggnad på annans mark. Enligt ändringsförslaget skall</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section3>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section4>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>jordabalkens
felregler gälla i stället för motsvarande regler i köplagen när det är fråga om
köp av en byggnad som uppförts för stadigvarande bmk.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section5>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:103.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:13.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagförslagen
i denna proposition har granskats av lagrådet. Propositionen innehåller därför
tre huvuddelar: lagrådsremissen (s. 12), lagrådets yttrande (s. 71) och
föredragande statsrådets ställningstagande till lagrådets synpunkter (s. 84).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:96.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:14.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
som vill ta del av samtliga skäl för lagförslagen måste därför läsa alla tre delarna.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section6>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:95.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section7>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Propositionens
lagförslag</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>1 Förslag till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i jordabalken;</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 4 kap. 11 -13, 15, 19 och 27 §§
skall ha följande lydelse, dds alt det i balken skall införas fyra nya
paragrafer, 4 kap. 19 a - 19 d §§, av följande lydelse.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section8>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section9>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section10>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>4
kap.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:88.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>11§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:80.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Säljaren
står faran för all fastigheten av våda skadas eller försämras</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:89.0pt'><span style='font-family:Verdana'>medan
den fortfarande är i säljarens besittning. Faran ligger dock på</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
4.0pt;margin-left:0cm'><span style='font-family:Verdana'>köparen, om
fasligheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section11>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Har fastigheten skadats
eller försämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller, om ej skadan är av ringa betydelse, häva
köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från del tillträde skedde, är
rätten lill sådan talan förlorad.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Har fastigheten skadats
eller försämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren slår faran, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva
köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är
rätten till sådan talan förlorad.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section12>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
3.0pt;margin-left:142.0pt'><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>12</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>§</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section13>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Har fastigheten efter
köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Han har dessutom rätt till
ersättning för skada. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet hävas endast
om säljaren förfarit svikligt.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Väckes
ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till
sådan talan förlorad, om ej säljaren yör/än7 svikligt.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Har fastigheten efter
köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva
köpet. Han har dessutom räll lill ersättning för skada.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Väckes
ej talan om hävning inom ett år från det tillträdel skedde, är rätten till
sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot
tro och heder</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section14>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
3.0pt;margin-left:142.0pt'><span style='font-family:Verdana'>13§</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section15>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Underlåter säljaren utan
skäl att avträda fastigheten i rätt lid, skall han ersätta köparen dennes
skada. Köparen får även häva köpet, om ej dröjsmålet är av ringa betydelse.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Underlåter säljaren ulan
skäl atl avträda fasligheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes
skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section16>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:6.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Balken
omtryckt 1971:1209.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section17>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section18>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section19>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:3.0pt;
margin-left:142.0pt'><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>15</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>§</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section20>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Kan köparen i annal
fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt alt häva köpet och
få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var
känt för honom när köpet slöts. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet
hävas endast om säljaren förjårit svikligt.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Väckes
ej talan om hävning inom ell år från den dag då tiden för sökande av lagfart
utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i
lagfartsärendet vann laga krafl, är rätten lill sådan talan förlorad, om ej
säljaren förfara svikligt.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Kan köparen i annat
fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och
få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var
känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om skadan är av
väsentlig betydelse.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Väckes
ej talan om hävning inom ett år från den dag då liden för sökande av lagfart
utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i
lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ej
säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section21>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
3.0pt;margin-left:142.0pt'><span style='font-family:Verdana'>19§</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section22>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Avviker fastigheten
från vad som kan anses utföst eller från vad som köparen eljest, utan alt fall
som avses i 16-18 §§föreligger, med hänsyn tid omständigheterna haft anledning
räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande tillämpning. Ersättning för skada
skad dock utgå endast om avvikelsen avser egenskap som kan anses utföst eller
säljaren förfarit .svikligt.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Om fastigheten inte
stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från
vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tdlämpas vad som sägs i 12 §
om köparens räll att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen
har dessutom rätt tiU ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på
försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad
säljaren får anses ha utföst.</span></i></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Som fd får inte
åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning
av fastigheten som varit påkallad med hänsyn lill fastighetens skick, den
normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna-vid
köpet.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section23>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:139.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I9a§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:155.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12
och 1719§§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid
efter det atl han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:156.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Utan hinder av första stycket får köparen åberopa all fastigheten är</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section24>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section25>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i><i><span
style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i><i><span
style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Frop. 199190:11</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:153.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>felaktig, om säljaren har handlat grovt värdslöst eller i strid mot
tro och heder.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket på ett
ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om del försenas,
förvanskas eller inte kommer fram.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:137.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I9b§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år
efler del att han har tdlträtl fastigheten, om inte preskriptionen avbryts dessförinnan.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:137.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I9c§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:153.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Ett avdrag på köpeskdiingen skall beräknas så att förhållandet mellan
det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten
för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt
skick.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:136.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>19d</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet
tid en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten
åberopa ett köpevdl-kor som i jämförelse med bestämmelserna i 11-19 c §§ är
till nackdel för denne.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:153.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Första stycket gäller inte om konsumenten tillförsäkras ett sådant
garanti-, försäkrings- och avtals-skydd som ställs som vdlkor för statlig
bostadsfinansiering.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>27
§ Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får
han häva köpet endast när han erlagt så myckel av köpeskillingen att säljaren
kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma att utgå ur fastigheten
på gmnd av inteckningen eller panlsältningen. Om vad som köparen eriagt av
köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han betalar skillnaden.
Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet, får köparen häva
köpet endast om han dessutom ombesörjt, att det gemensamma ansvaret upplösts.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
köparen upplåtit annan rät- Om köparen upplåtit annan rät<br>
tighet och denna väsentligt minskar lighet och denna väsentligt minskar,<br>
fastighetens värde eller dess an- fastighetens värde eller dess an-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>7</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section26>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section27>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section28>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section29>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>vändbarhet i säljarens
hand eller om eljest fastigheten väsentligt försämrats eller på annat sätt
nedgått i värde på gmnd av åtgärd eller annan omständighet, som är all hänföra
till köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endast om säijaren
förfarit svikligt.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>vändbarhet i säljarens
hand eller om eljest fastigheten väsentligt försämrats eller på annat sätt
nedgått i värde på gmnd av åtgärd eller annan omständighet, som är att hänföra
lill köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endast om säljaren
yär ersättning för värdeminskningen.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section30>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Denna
lag träder i kraft den 1 januari 1991. 1 fråga om avtal som har ingåtts före
ikrafllrädandet gäller dock äldre bestämmelser.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section31>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:89.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section32>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>2 Förslag till</span><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716);</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs att 1, 3, 10 och 45 §§ konsumenttjänstlagen (1985:716) skall ha
följande lyddse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lyddse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1§
Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga
verksamhet utför åt konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då
tjänsten avser</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1. arbete
på lösa saker, dock ej behandling av levande djur,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>2. arbete
på fast egendom, på</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>2. arbete på fast egendom, på<br>
byggnader eller andra anläggningar</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>byggnader eller andra anläggningar<br>
på mark eller i vatten eller på andra</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>på mark eller i vatten eller på andra<br>
fasla saker, dock ej arbete som avser</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>fasla saker,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:244.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>uppförande
av byggnader för bostadsändamål eller annat arbete som den .som uppför
byggnaden har åtagit sig att utföra i samband därmed,</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:11.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>3. förvaring
av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>3§
Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel
för konsumenten är ulan verkan mot denne, om inte annat anges i lagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Första stycket gäller inte vid tjänster som avses i 1 § 2, om konsumenten
tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som
vdlkor för statlig bostadsfinansiering.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I0§
Tjänsten skall vidare anses felaktig, om resultatet avviker från sådana uppgifter
av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet
som kan antas ha inverkat på avtalet och som i samband med avtalets ingående
eller annars vid marknadsföring har lämnats</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1. av
näringsidkaren,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:93.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>av någon annan näringsidkare eller
av en branschförening eller liknande organisation för näringsidkarens räkning,
eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:93.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>av en leverantör av material
till tjänsten eller av någon annan i tidigare led.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:93.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Första
stycket gäller ej i fråga om Första stycket gäller inte i fråga<br>
uppgifter som i tid har rätlats på ett om uppgifter som i tid har rättats<br>
tydligt sätt.</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>på ett tydligt sätt och inte heller om</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>näringsidkaren varken kände till eller borde ha känt till uppgiftema.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>45
§<br>
Skall betalning enligt avtalet ske hell eller delvis innan tjänsten har<br>
utförts och betalar inte konsumenten i rätt tid, får näringsidkaren inställa</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>9</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section33>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section34>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:
Verdana'>Föreslagen lydelse</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>arbetet
till dess att konsumenten betalar. Om det följer av avtalet att konsumenten
skall medverka till tjänstens utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan
medverkan som utgör en väsentlig förutsättning för utförandel, får
näringsidkaren inställa arbetet till dess all konsumenten lämnar sin medverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Har
tjänsten påbörjats, är nä- Har tjänsten påbörjats, är nä<br>
ringsidkaren dock skyldig att såvitt ringsidkaren dock skyldig att såvitt<br>
möjligt ulföra arbete som inte kan möjligt utföra arbete som inte kan<br>
uppskjutas utan risk för allvarlig uppskjutas utan risk för allvarlig<br>
skada för konsumenten.</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>skada för konsumenten, om inte ar-</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>betet medför väsentliga kostnader eller ölägenheter för näringsidkaren.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Inställer
näringsidkaren arbetet enligt första stycket, har han rätt till ersättning för
kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom, om konsumenten inte visar
att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Denna
lag träder i krafl den 1 januari 1991. 1 fråga om avtal som har ngåtts före
ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:73.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>10</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section35>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section36>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>3 Förslag till</span><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>ändring i förslaget till köplag;</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:10.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs att 1 § köplagen skall ha följande lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse'</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:146.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1§
Denna lag gäller köp av lös egendom. Lagen gäller i tillämpliga delar även byte
av lös egendom. Lagen gä/ler inte överlåtelse av tomträtt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i stället
för bestämmelserna i 3, 13, 17-21 samt 30-40 §§ vad som föreskrivs i 4 kap.
Il, 12 och 18-19 d§§ jordabalken. Om en toml-rätlsupplåtdse enligt 13 kap. 5§
jordabalken har innefattat överlåtelse av en byggnad, gäller de nämnda
bestämmelserna i jordabalken dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 §
jordabalken.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:71.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lydelse enligt prop. 1988/89:76.</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>11</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section37>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section38>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Justitiedepartementet</span><span
style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Prop-1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utdrag
ur protokoll vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Närvarande:
statsministem Carlsson, ordförande, och statsråden S. Andersson, Göransson,
Gradin, Hellström, Johansson, Hulterström, G. Andersson, Lönnqvist, Thalén,
Nordberg, Engström, Freivalds, Wallström, Lööw, Persson</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Föredragande:
statsrådet Freivalds</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:34.0pt;margin-right:81.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>Lagrådsremiss om konsumentskyddet vid förvärv av småhus
m.m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>1 Inledning</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>År
1983 tillkallades en kommitté med uppdrag att utreda frågor om förbättrat
konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. (se Dir. 1983:01). Kommittén
(justitierådet Johan Lind, ordförande, saml riks-dagsledamölema Allan Ekström
och Bengt Silfverstrand) antog namnet 1983 års småhusköpsutredning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har avgivit betänkandena (SOU 1986:38) Förvärv av nya småhus, (SOU 1987:30) Fd
i fastighet saml (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri gmnd m.m. BelÉinkandena
har remissbehandlats. Till protokollet i detta ärende bör fogas dels
betänkandenas sammanfattningar som bilagor 1 3, dels lagförslagen i
betänkandena som bilagor 4 6, dels en förteckning över de remissinstanser som
yttrat sig över 1986 års belänkande som bilaga 7. En sammanställning av
remissyttrandena över 1987 års belänkande bör las till protokollet i detta
ärende som bilaga 8. Vidare bör en sammanställning av remissyttrandena över
1988 års betänkande såvitt gäller avsnitt 1 Köp av byggnad på ofri gmnd tas
till protokollet i detta ärende som bilaga 9. En sammanställning av
remissyttrandena över 1986 års betänkande finns tillgänglig i
lagstiftningsärendet (Dnr 1652-86).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
förevarande lagstiftningsärende avser jag att ta upp de av utredningen
behandlade frågoma om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
1988 års betänkande behandlas även frågan om överlåtelseförbud m.m. vid
fastighetsköp saml frågan om oriktig köpeskilling vid sådant köp. Utredningens
förslag i dessa delar tar jag inte upp i detta lagstiftningsärende.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>12</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section39>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section40>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>2 Allmänmotivering</span><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>2.1 Allmänna utgångspunkter</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.1.1
Gällande lagregler</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
slutet av 1960-talet påbörjades i Sverige etl omfattande arbete för alt på
olika sätt förbättra skyddet för konsumentema. Den lagstiftning som detta
arbete har lett fram till är av såväl marknadsrättslig som civilrättslig natur.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Inom
den marknadsrättsliga konsumentlagstiftningen märks främst marknadsföringslagen
(1975:1418) och lagen (1971:112) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden.
Lagarna kan bli tillämpliga bl.a. vid marknadsföringsåtgärder och erbjudanden
som rör konsumenters förvärv av småhus. Den nuvarande civilrätlsliga
konsumentlagstiftningen berör däremot endast i begränsad utsträckning konsumenternas
förvärv av småhus.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumenlljänsllagen
(1985:716) gäller således inte arbete som avser uppförande av byggnader för
bostadsändamål. Lagen gäller inte heller annat arbete som den som uppför
byggnaden har åtagit sig atl utföra i samband därmed. Dessa tjänster hölls
utanför konsumenttjänsllagens lill-lämpningsområde i avvaktan på
småhusköpsutredningens arbete (se prop. 1984/85:110 s. 35).
Konsumenttjänstlagen gäller däremot vid s.k. ROT-arbeten, dvs. reparationer,
ombyggnader och tillbyggnader. Konsument-köplagen (1973:877) kan bli tillämplig
när en konsument köper en husbyggsats men däremot inte när konsumenten
förvärvar en färdig byggnad. Del sistnämnda gäller vare sig byggnaden är lös
eller fast egendom. Den nya konsumentköplag som jag senare i dag kommer all
föreslå har samma tillämpningsområde som den nu gällande när del gäller
byggnader och husbyggsatser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglerna
om köp av fast egendom finns i 4 kap. jordabalken. Av särskilt intresse i detta
sammanhang är reglerna i 4 kap. 10 27 §§ om säljarens och köparens rättigheter
och förpliktelser. Här finns inte några regler som särskilt tar sikte på
konsumentskyddet. Den gmndläggande dispositiva regeln i 4 kap. 19 § jordabalken
om fel i fastighet gäller alltså även när en konsument för privat bmk köper en
bostadsfaslighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. Att det
är fråga om ett konsumentförhållande torde dock kunna beaktas vid bedömningen
av om säljaren med befriande verkan kan friskriva sig från felansvaret (jfr NJA
1975 s. 545 och 1981 s. 400). Reglerna i 4 kap. jordabalken gäller också vid
överlåtelse av tomträtt (se 13 kap. 7 § jordabalken).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
en konsuments köp av en bostadsbyggnad är av sådant slag att det inte faller in
under reglerna i 4 kap. jordabalken omfattas det i stället av den allmänna
köplagen. Är del fråga om uppförande av hus gäller dock inte köplagen. Den
lagen gäller inte ens om näringsidkaren skall tillhandahålla materialet lill
byggnaden (se 2 § i 1905 års köplag; motsvarande enligt 2 § första stycket I
förslaget till ny köplag enligt prop. 1988/89:76). Det finns för närvarande
inte några lagregler om dessa konsumenttjänster (entreprenader). Rättsläget
bestäms väsentligen av de standardavtal som tillämpas på marknaden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt'><b><span style='font-size:8.0pt;
font-family:Verdana'>13</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section41>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section42>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>2.1.2
Allmänna standardvillkor vid entreprenader</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
olika former av entreprenader som förekommer bmkar indelas i totalentreprenad,
generalentreprenad och delad entreprenad. Totalenireprenad föreligger då
beställaren sluter avtal med en enda entreprenör. Denne skall då svara för
såväl byggnadens projektering som dess uppförande. Generalentreprenad
föreligger då beställaren själv, vanligen genom en konsult, svarar för
projekteringen och dess samordnande med bygget, saml träffar avtal med endast
en entreprenör orn utförandet av hela bygget. Vid delad entreprenad sluter
beställaren avtal med två eller flera entreprenörer om utförande av arbete med
bygget. Varje entreprenör svarar då endast för en mindre del av del totala
arbetet. Beställaren kan också själv ulföra delar av arbetet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
entreprenader i allmänhet finns regler i Allmänna Bestämmelser för byggnads-,
anläggnings- och installa.lionsentreprenader (AB 72). Dessa bestämmelser har
utformats i förslci hand för avtalsförhållanden mellan näringsidkare.
Bestämmelsema innehåller detaljerade regler om bl.a. entreprenörens och
beställarens rättigheter och skyldigheter, om besiktning av utfört arbete och
om ansvar för f:l och brister. Entreprenören svarar för fel och brister som
konstaleras vid slutbesiktningen. Han svarar också för fel och brister som
framträder under garantitiden, vanligen två år från entreprenadens godkännande.
Beträffande fel eller brist som inte upptäcks och inte heller bort upptäckas
före garantitidens utgång gäller att entreprenören ansvarar härför endast om felet
eller bristen beror på grov vårdslöshet hos entreprenören.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
del gäller småhusenlreprenader har det utarbetats ett särskilt standardavtal
Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader där enskild konsument är köpare,
ABS 80. Detta standardavtal har utarbetats under medverkan av bostadsslyrdsen,
konsumentverket. Svenska kommunförbundet, Sveriges villaägareförbund,
Byggentreprenörema, HSB, Riksbyggen samt BPA. Till ABS 80 hör
kontraktsformulären K 1 (köpe- och entreprenadkonlrakt) samt K 2 och K 3
(entreprenadkontrakt).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>ABS
80 innefattar sammantaget ell utökat skydd för småhusförvärvaren i jämförelse
med AB 72. Bl. a. har fiirvärvaren möjlighet att inom en lid av två månader
från det han erhöll etl besiklningsullålande påtala brist och fel som inte
upptagits i utlåtandet. Vidare skall olika slag av konslnads-påverkande
faktorer under produktionstiden beaktas redan när den preliminära
köpeskillingen anges. Om denna höjs med mer än 5 % har förvärvaren rätt att
frånträda förvärvet. Om förvärvarens tillträde försenas utan giltig gmnd för
tidsförlängning, är han berättigad till skälig ersättning för uppkomna utlägg
såvida särskilt vite inte har avtalats. Även enligt ABS 80 gäller alt
förvärvaren efler garantitidens utgång kan ställa entreprenören till ansvar
endast för sådana fel som beror på grov vårdslöshet från entreprenörens sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
villaägareförbund och Svenska byggnadsentreprenörföreningen (numera
Byggentreprenörerna) träffade år 1976 etl avtal om utvidgat konsumentskydd för
förvärvare av småhus (Småhus 76). Avtalet har vad</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>14</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section43>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section44>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>gäller
standard villkoren för entreprenadkonlrakt anpassats till ABS 80 Prop.
1989/90:77 med tillhörande koniraktsformulär och kallas i del följande Småhus
80.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
Småhus 80 kompletteras ABS 80 med en produktionsgaranti och en
ansvarsutfästelse. Produktionsgarantin är en säkerhet för all byggföretagets
åtaganden enligt entreprenadkontraktet fullgörs, dvs. att huset färdigställs
och att entreprenörens förpliktelser under garantitiden klaras av även om
entreprenören skulle komma på obestånd eller av annan anledning inte kan
fullgöra sitt åtagande. Ansvarsutfastelsen har utformats som en försäkring som
skall läcka väsentliga skador som består i eller är en följd av fel eller
brister i konstmktion, utförande eller material. Försäkringen gäller fr. o. m.
garantitidens utgång t.o.m. tio år från slutbesiktningen. Ansvaret för
produklionsgaranlin och ansvarsutfastelsen ligger hos ell särskilt bolag, AB
Bostadsgaranti. Åtagandet i ansvarsutfäsldser som utfärdas fr.o.m. år 1983 är
begränsat till produktionskostnaden för del försäkrade huset.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>För
att ersättning skall utgå enligt ansvarsutfastelsen krävs att kostnaden för att
avhjälpa fel eller brister uppgår lill minsl 35 % av basbeloppet (självrisk).
Vid ansvarsutfästelser sorn lämnades före år 1983 var gränsen ett halvt
basbelopp. Flera självriskavdrag kan göras om del föreligger flera skador som
har olika orsaker.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>AB
Bostadsgaranti utfärdar garantiförbindelse produklionsgaranti och
ansvarsulfäslelse efler en särskild prövning av i första hand de ekonomiska
fömlsältningama för varje enskilt projekt. Som villkor för all utfärda
garantiförbindelse kan AB Bostadsgaranti fordra att godtagbar säkerhet ställs.
AB Bostadsgaranti ansvarar i förhållande lill småhusförvärvaren för all
garantiförbindelsen uppfylls. Ansvarsutfastelsen är försäkrad hos Konsortiet
för försäkring av småhusgaranti, vilket ägs av försäkringsbolagen Skandia och
Trygg-Hansa.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Inom
den bostadskooperativa sektorn finns ett konsumentskydd som motsvarar Småhus
80. Motsvarigheten inom den kooperativa sektorn är förbehållen HSB, Riksbyggen
och BPA. Ansvarsutfästelsen är här försäkrad hos Folksam.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.1.3
Konsumentskydd genom den statliga bostadsfinansieringen m. m.</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
bostadsfinansieringsförordningen uppställdes den 1 juli 1981 som villkor för
erhållande av statliga lån för gmppbyggda småhus att köparen skall
tillförsäkras ett tillfredsställande avialsskydd. Härmed avsågs ABS 80 eller
likvärdiga bestämmelser (prop. 1980/81:100 bil. 16, CU 29, rskr. 244). Fr. o.
m. den 1 juli 1986 gäller detta villkor även statlig bostadsfinansiering av
småhus som inte uppförs i gmpp, s. k. slyckebyggda småhus, om husen uppförs på
total- eller generalenlreprenad (prop. 1985/86:100 bil. 13, BoU20, rskr. 216).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
1 januari 1984 infördes som ytterligare villkor för bostadslån lill<br>
gmppbyggda småhus all det finns ett garanti- och försäkringsskydd (prop.<br>
1983/84:41, BoU 8, rskr. 64). Skyddet skall vara utformat i allt väsentligt<br>
som garanti- och försäkringsskyddet i Småhus 80. Lånevillkoren gäller<br>
såväl hus som skall förvärvas med äganderätt som hus som skall upplåtas</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>15</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section45>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section46>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>med bostadsrätt. I
praktiken uppfylls kraven på garanti- och försäkrings- Prop. 1989/90:77
skydd genom alt entreprenören lämnar garanti vid försäkring enligt Småhus 80
eller dess kooperativa motsvarighet. Staten gick år 1984 in som hälftenägare i
AB Bostadsgaranti.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
ifrågavarande villkoren för statlig bostadsfinansiering finns numera intagna i
nybyggnadslåneförordningen (1986:692).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
en ändring i nybyggnadslåneförordningen (SFS 1988:1432), som trädde i kraft den
I juli 1989, utsträcktes kravet på garanti- och försäkringsskydd även till de
slyckebyggda småhusen. För lånlagarbyggda hus som uppförs i annan ordning än på
total- eller generalenlreprenad krävs dock garanti och försäkring endast i
fråga om sådana gmndlägg-ningsarbeten, byggnadsdelar och installationer som
utförs enligt avtal med husleveranlör eller entreprenör. Garanti- och
försäkringsskyddet gäller alltså inte låntagarens eget arbete. Garanti och
försäkring för slyckebyggda småhus som uppförs på total- eller
generalenlreprenad lämnas av Bostadsgaranti och dess kooperativa
motsvarigheter. Vid delad entreprenad tillhandahålls garanti och försäkring av
ett garantiföretag, STR-Garanli AB, som bildats av Sveriges trähusfabrikers
riksförbund. Garantin och försäkringen gäller även de byggnadsdelar som
husleveranlören överlåtit. STR-Garantis åtaganden är återförsäkrade hos
Länsförsäkringar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentskyddet
inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen kan sammanfallas enligt
följande. Det saknas krav på konsumentskydd vid ROT-arbeten. När det gäller
nyproduktion av småhus ställs krav på garanti- och försäkringsskydd. Kravet
gäller dock inte konsumentens egel arbete. Det ställs vidare krav på avtalsskydd
vid nyproduktion av sådana småhus som uppförs för försäljning till den som
skall bo i huset, s.k. säljarbyggda småhus, saml vid uppförande på total- eller
generalentreprenad av lånlagarbyggda småhus. Krav på avtalsskydd uppställs
däremoi för närvarande inte om ell låntagarbyggt småhus uppförs på delad
entreprenad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
I januari 1986 inrättades en skadenämnd med rätt att besluta i vissa frågor om
avhjälpande av fukt- och mögelskador (prop. 1985/86:48, BoU 6, rskr. 62, SFS
1985:1040 och 1119). Nämnden kan besluta all medel som staten och vissa
byggproducenter gemensamt ställer lill förfogande skall få användas för
åtgärder som skall få skadade hus att fungera tillfredsställande som bostad.
Detta stöd kan utges endast för hus byggda underåren 1975-1985.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utöver
de skadefall som omfattas av det gemensamma systemet kan staten genom fonden
för avhjälpande av fukt- och mögelskador i småhus ensam ge stöd i vissa
situationer. Ett sådant stöd kan utgå lill småhusägare som förvärvat sitt
småhus från nåigon som inte ingår i en byggproducent-grupp i det gemensamma
systemet. Staten kan också träda in med ett socialt motiverat stöd som är
begränsat till att lyfta av sådana kostnader som huset inte kan bära i ombyggt
skick. Finansieringen i övrigt får då ske med krediter på den oprioriterade
kredilmarknaden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>16</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section47>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section48>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>2.1.4
Lagstiftningsbehovet</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>För
de flesta privatpersoner utgör förvärv och försäljningar av småhus de
ekonomiskt mest betydelsefulla affärerna i deras liv. Delta gäller både i fråga
om förvärv av ett nytt eller äldre hus och i fråga om försäljning av ett äldre
hus saml oavsett om avialsmotparten är en annan privatperson eller en
näringsidkare. Mot denna bakgrund är del självklart att de regler som gäller
för dessa överlåtelser måste innebära en rättvis avvägning mellan parternas
intressen. Del är också viktigt att reglerna är utformade på ett sådant sätt
att de utgör lydliga anvisningar om hur parterna bör förhålla sig och vad de
bör tänka på i samband med överlåtelsen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
stora flertalet småhusöveriåldser gäller äldre (dvs. inte nybyggda) hus och med
privatpersoner som säljare och köpare. På detta område har del förekommit
åtskilliga tvister i domstolarna under de senaste åren. En slutsats som man
torde kunna dra av detta är att det skulle vara en fördel om de principer som
bör gälla kommer till ullryck i lagtexten tydligare än som är fallet för
närvarande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har i 1987 års delbetänkande behandlat frågan om säljarens ansvar för faktiska
fel i den försålda fastigheten. Utredningen har därvid föreslagit att de
nuvarande reglerna förtydligas så att bl. a. köparens undersökningsplikt
framgår av lagtexten. Vidare har utredningen föreslagit regler om reklamation
och förkortad preskriptionstid saml vissa tvingande regler i fall då säljaren
är en näringsidkare och köparen en konsument.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag har mottagits väl av remissinstanserna även om det riktats kritik mot
vissa punkter i förslagen. Remissinstanserna delar allmänt utredningens
uppfattning att det finns anledning att göra ändringar i de nuvarande
reglerna. För egen del ansluter jag mig till den uppfattningen. Enligt min
mening bör reglerna utformas i huvudsak enligt utredningens förslag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det så gäller överlåtelser i olika rättsliga former av nybyggda småhus har
utredningen i 1986 års delbetänkande föreslagit att konsumentskyddslagstiftningen
kompletteras med en särskild lagom förvärv av nya småhus. Lagförslaget tar
endast sikte på avtal som träffas mellan en näringsidkare i dennes yrkesmässiga
verksamhet och en konsument. I lagförslaget återfinns en heltäckande reglering
av tvingande natur i huvudsak efter mönster av konsumenttjänstlagen men med
komplettering bl.a. med vissa regler om besiktning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag i denna del har fått ett negativt mottagande av remissinstanserna.
Åtskilliga av dem har ifrågasatt om det verkligen finns något behov av
civilrättslig lagreglering på detta område med hänsyn till det konsumentskydd
som säkerställs inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
min mening får den som förvärvar ett nyproducerat småhus ett gott skydd genom
den garanti och försäkring m. m. som ställs som villkor för statlig
bostadsfinansiering. Delta hindrar givetvis inte att det kan finnas skäl att
förbättra skyddet i något hänseende. Enligt vad jag har inhämtat har
konsumentverket inlett ett arbete i syfte att genom förhand-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>17</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>2 Riksdagen 1989/90. I .saml. Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section49>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section50>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>lingar ytterligare stärka
det avtalsskydd som konsumenten har enligt ABS Prop. 1989/90:77 80. Arbetet
avser också delade entreprenader samt köp av husbyggsatser. Av det anförda
framgår all del - i varje fall för närvarande inte föreligger några tungt
vägande konsumenlpoliliska skäl för alt vidta lagstiftningsåtgärder i syfte
alt förbättra lägel för dem som åtnjuter del konsumentskydd vilket ställs som </span><span
lang=EN-US style='font-family:Verdana'><a href="/illkor"><span
style='color:windowtext;text-decoration:none'>\illkor</span></a> </span><span
style='font-family:Verdana'>för statlig bostadsfinansiering.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentskyddet
inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen omfattar i första hand ett
garanti- och försäkringsskydd. Av särskild betydelse är all skyddet omfattar
bl.a. del fallet atl näringsidkaren går i konkurs. Som åtskilliga
remissinstanser har anfört har garanti- och försäkringsskyddet klara fördelar
från konsumentskyddssynpunkt framför en lagstiftning som i vissa
detaljhänseenden erbjuder etl mera fullständigt skydd men som inte omfattar
någon garanti och försäkring. Av utredningens överväganden framgår all del för
närvarande inte är möjligt all införa en lagstiftning som innehåller regler om
garanti- och försäkringsskydd. En tvingande konsumentskyddslagstiftning ulan
sådana regler skulle kunna innebära att del inte går att bibehålla det garanti-
och försäkringsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering och
som har tillkommit genom frivillig överenskommelse. Det anförda talar mot att
det införs tvingande regler i fråga om den småhusproduklion som omfattas av konsumentskyddet
inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentskyddet
inom ramen för bostadsfinansieringen omfattar emellertid inte hela
småhusproduktionen. Utanför konsumentskyddet faller de frifinansierade
småhusen för permanent bmk, liksom alla fritidshus En inte obetydlig del av
småhusproduktionen faller alltså utanför det konsumentskydd som säkerställs
genom den statliga bostadsfinansieringen. 1 sammanhanget bör också framhållas
möjligheten all den frifinansierade produktionen av småhus för permanent bmk
som för närvarande inte torde utgöra mer än omkring e:n procent av marknaden
i en framtid kommer att öka betydligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:89.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumenternas
ställning vid nyproduktion av småhus som inte omfattas av kravet på
konsumentskydd inom ramen för bostadsfinansieringen är svag. Jag anser att det
finns starka skäl att vidta lagstiftningsåtgärder för att förbättra
konsumenternas ställning i sådana fall. Sådana lagstiftningsåtgärder framstår
också som en naturlig konsekvens av den gällande konsumentskyddslagstiftningen,
som ju bl.a. gäller reparationer och tillbyggnader av småhus.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mot
bakgrund av det anförda förordar jag att konsumentskyddslagstifl-ningen
kompletteras med regler om nyproduktion av småhus. 1 fråga om den produktion
som omfattas av ett skydd inom ramen för bostadsfinansieringen är som jag nyss
berörde behovet av skyddsregler inte särskilt stort och del föreligger skäl som
talar mot tvingande regler på detta område. En möjlighet skulle kunna vara att
göra lagreglerna dispositiva i vissa fall. Den frågan skall jag behandla
närmare i det följande (se avsnitt 2.2.2).</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section51>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:34.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section52>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.1.S
Lagtekniska utgångspunkter</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus gäller avtal om
förvärv av fastighet eller tomträtt till vilken hör ett nytt bostadshus avsett
för en eller två familjer. Vidare gäller lagen beträffande förvärv av ett
sådant hus som är lös egendom, men inte utgör tillbehör lill tomträtt. Inom
lagförslagets tillämpningsområde faller även olika entreprenadavtal enligt
vilka en näringsidkare ålar sig att heh eller delvis låta utföra det arbete som
behövs för att färdigställa ett sådant hus. Lagförslaget gäller också slutligen
köp av en byggsats lill ett monteringsfärdigt hus.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Förslaget om en särskild
lag om förvärv av nya småhus har som jag tidigare framhållit fått ett
övervägande negativt mottagande hos remissinstansema. En invändning mot
förslaget som ofta återkommer är all del blir alltför komplicerat all föra
samman regler om köp av fast och lös egendom och om tjänster i en gemensam lag.
Man har menat att det är en bättre ordning all ha särskilda lagregler för varje
avtalstyp.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Jag delar de kritiska
remissinstansernas uppfattning. Den fördel som del i och för sig innebär atl
behandla alla typer av småhusförvärv i en lag uppväger enligt min mening inte
de komplikationer som uppkommer när man frångår den traditionella uppdelningen
av regdstoflFet på särskilda lagar för köp resp. tjänster. Enligt min mening
bör därför den föreslagna lagen om förvärv av nya småhus inte införas. I
stället bör reglema uppdelas på de olika avtalslypema.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
kommer i det följande atl behandla utredningens förslag såvitt gäller avtal om
tjänster som avser uppförande av byggnader för bostadsändamål
(småhusentreprenader) i avsnitt 2.2. Reglerna om köp av fast egendom eller
tomträtt lill vilken hör ett nyproducerat småhus behandlas i avsnitt 2.3. Där
behandlas också utredningens förslag i 1987 års delbetänkande om felreglerna i
jordabalken. Slutligen kommer jag i avsnitt 2.4 att ta upp utredningens förslag
beträffande köp av en ny eller begagnad byggnad som utgör lös egendom och inte
är tillbehör till tomträtt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
konsuments köp av en byggsats till etl monteringsfärdigt hus kommer, som jag
tidigare har sagt, atl falla in under del förslag till ny konsumentköplag som
jag senare i dag kommer att redogöra för.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section53>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt;margin-right:115.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>2.2 Konsumenttjänster som avser uppförande av byggnader
för bostadsändamål m. m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.1
Lagreglering i konsumenttjänstlagen</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:129.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag:
Konsumenttjänster som avser uppförande av byggnader för bostadsändamål samt
andra tjänster som den som uppför byggnaden har åtagit sig all utföra i samband
därmed (småhusenlreprenader) lagregleras i konsumenlljänsllagen (1985:716).</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section54>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningens förslag:
Småhusenlreprenaderna och förvärv av nyproducerade småhus genom köp av fast
och lös egendom regleras i en särskild lag som i stor utsträckning bygger på
konsumenlljänsllagen.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><span style='font-family:Verdana'>19</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section55>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section56>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna: Den
föreslagna särskilda lagen har fått ett negativt Prop. 1989/90:77 mottagande
hos remissinstansema. Flera remissinstanser förordar därvid att reglema om
småhusentreprenader tas in i konsumenttjänstlagen. Några remissinstanser
ifrågasätter dock om reglema i konsumenttjänstlagen bör användas som förebild
för reglerna om småhusentreprenader. (Se remisssammanställningen avsnitt 1.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Skälen
for mitt förslag: Av skäl som jag tidigare har anfört anser jag all det behövs
lagregler om konsumentskydd vid småhusenlreprenader (se avsnitt 2.1.4), men all
den föreslagna gemensamma lagregleringen av småhusentreprenader och småhusköp
inte bör genomföras (se avsnitt 2.1.5). Jag förordar följaktligen att
småhusenlreprenadema regleras för sig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag såvitt gäller småhusenlreprenader bygger i stor utsträckning på
konsumenlljänsllagen. Denna utgångspunkt för en lagreglering har i allmänhet
godtagits imder remissbehandlingen. Några remissinstanser har dock ifrågasatt
om delta är en lämplig utgångspunkt. Enligt hovrätten för Västra Sverige tar
konsumenlljänsllagen huvudsakligen sikte på tjänster av begränsad omfattning
såsom reparationer av lösa saker och utredningen hade därför mera självständigt
bort utreda om inte problemen rörande småhus borde regleras på ett mera
markerat annorlunda sätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
vill för egen del erinra orn att konsumenttjänstlagen redan nu är tillämplig på
entreprenader som gäller uppförande av andra byggnader än sådana som är avsedda
för bostadsändamål. Lagen tillämpas också på entreprenader som gäller om- och
tillbyggnader av byggnader för bostadsändamål. Att en lagstiftning om
småhusenlreprenader bör ha konsumenlljänsllagen som förebild synes mot den
bakgmnden naturligt (jfr SOU 1979:36 s. 138). Därmed är inte sagt att
konsumenttjänsllagens regler ulan vidare kan göras tillämpliga på entreprenader
som gäller uppförande av nya byggnader för bostadsändamål. Saken måste givetvis
analyseras närmare. Som kommer atl framgå av det följande (se avsnitt 2.2.2
2.2.11) visar en sådan analys atl reglema i konsumenttjänstlagen i stor
utsträckning kan användas även på småhusentreprenader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
delar mot den bakgmnden utredningens uppfattning att lagregler om
småhusentreprenader i stor utsträckning bör bygga på konsumenttjänstlagen. Med
den utgångspunkten är det naturligt att lagregleringen görs genom erforderliga
ändringar och tillägg i konsumenttjänstlagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Småhusentreprenaderna
är för närvarande undantagna från konsumenttjänstlagens tillämpningsområde (se
I § 2 i lagen). Av vad jag nu har sagt följer att delta undantag bör tas bort.
Frågan om vilka ytteriigare ändringar och tillägg som bör göras i lagen med
anledning av att den blir tillämplig också på småhusentreprenader behandlas i
det följande (se avsnitt 2.2.2 2.2.11). Synpunkter med anledning av
utredningens förslag vilka inte i första hand gäller småhusentreprenader utan
mera konsumenttjänstlagen i allmänhet kommer därvid endast i vissa fall att
kommenteras närmare. Enligt min uppfattning bör det inte komma ifråga all i
delta lagstiftningsärende mera allmänt ompröva de lösningar som valdes vid
tillkomsten av konsumenttjänstlagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>20</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section57>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section58>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.2 Tvingande eller
dispositiva regler?</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section59>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:126.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:14.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag:
Reglema om småhusenlreprenader skall i princip vara tvingande till konsumentens
förmån. Om konsumenten tillförsäkras etl sådant garanti-, försäkrings- och
avialsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering, skall dock
reglema vara dispositiva.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section60>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag: Reglema skall i princip vara tvingande. I ell särskilt yttrande (SOU
1986:38 s. 432-434) förordas i princip den av mig föreslagna lösningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
En allmän uppfattning bland remissinstanserna är all tvingande lagregler inte
bör införas, om sådana regler leder lill att man inte kan bibehålla det
konsumentskydd som finns inom ramen för den statliga bostadsfinansieringen.
Många remissinstanser menar också att detta konsumentskydd inte kan behållas om
tvingande regler införs. Flera remissinstanser föreslår alt frågan om
disposiliva eller tvingande regler löses i huvudsak på det sätt som jag har
föreslagit. (Se remissammanställningen avsnitt 1 och 2.1.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
Den civilrättsliga lagstiftning som gäller till skydd för konsumenterna är i
princip tvingande till konsumentens förmån. Principen uttrycks i konsumentskyddslagama
så att ett avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelsema i lagen är till
nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne om inte annat anges i lagen
(se bl.a. 3 § konsumenttjänstlagen).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumenttjänstlagen
bygger på tanken att de bestämmelser som preciserar partemas förpliktelser i
fråga om tjänstens innehåll, omfattning, utförande och pris m.m. i princip
skall vara dispositiva, dvs. lämna utrymme för avtalsfrihet. De bestämmelser
som reglerar påföljdema av näringsidkarens kontraktsbrott o. d. främst
bestämmelsema om fel och dröjsmål samt skadeståndsreglema samt reglema om
näringsidkarens rättsskydd vid kontraktsbrott från konsumentens sida och vissa
andra regler av mer utpräglad konsumentskyddskaraklär är däremot tvingande till
konsumentens förmån.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
egen del anser jag, som jag tidigare framhållit (se avsnitt 2.1.4), atl det
finns skäl som talar för att man inte bör införa tvingande civilrättsliga
regler i fråga om den småhusproduktion som omfattas av konsumentskyddet inom
ramen för den statliga bostadsfinansieringen. Därmed är inte sagt all denna
produktion bör helt lämnas utanför den nya lagstiftningen. Jag anser i stället
att lagstiftningen bör vara dispositiv i dessa fall. En fördel med en sådan
ordning är atl konsumentskyddet inom ramen för bostadsfinansieringen
fortlöpande kan utvecklas utan att lagstiftningen behöver ändras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglema
i konsumenttjänstlagen synes dock endast kunna göras dispositiva i de fall då
konsumenten genom reglema för bostadsfinansieringen tillförsäkras ett
fullständigt skydd, dvs. i de fal! då skyddet omfattar inte bara garanti- och
försäkringsskydd utan också avialsskydd. 1 dag föreligger</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:90.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>21</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section61>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section62>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>inte något krav på
avialsskydd om konsumenten köper ell monteringsfärdigt hus och detta uppförs
på delad entreprenad. Som jag tidigare har sagt (se avsnitt 2.1.4) har dock
konsumentverket inlett ett arbete som kan leda fram till en överenskommelse
mellan berörda intressenter om standardvillkor för bl. a. delade
entreprenader. Om konsumentverkets arbete leder fram till en sådan
överenskommelse bör kravet på avialsskydd i bostadsfinansieringen utsträckas
även till delade entreprenader (jfr prop. 1980/81:100 bil. 16, LU 1980:29,
rskr. 244 samt prop. 1985/86:100 bil. 13, BoU 20, rskr. 216). Jag har i denna
fråga särskilt samrått med chefen för bostadsdepartementet.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>I fråga om övriga
småhusentreprenader finns del enligt min uppfattning inte skäl all frångå
principen om att konsumenlskyddsregler i princip skall vara tvingande lill
konsumentens förmån. Jag delar också utredningens uppfattning att den avvägning
mellan tvingande och dispositiva regler som har gjorts i konsumenlljänsllagen i
huvudsak är lämplig även för ifrågavarande entreprenader.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Jag anser följaktligen att
reglema om småhusenlreprenader i princip bör vara tvingande till konsumentens
förmån. Reglerna bör dock vara diposi-tiva i de fall då konsumenten
tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings-och avtalsskydd som krävs tor
statlig bostadsfinansiering.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Lagtekniskt kan milt
förslag genomföras så att regeln i 3 § konsumenttjänstlagen om att lagen i
princip är tvingande till konsumentens förmån kompletteras med en
undantagsregel enligt vilken lagen inte är tvingande om konsumenten
tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtals-skydd som ställs som
villkor för statlig bostadsfinansiering. En konsekvens av undantagsregeln är
att avtalsskyddet inom ramen för bostadsfinansieringen inte på alla punkter
måste motsvara konsumenttjänstlagens regler.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section63>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.3
Kraven på näringsidkarens prestation</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:129.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:14.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag: De
krav på näringsidkarens prestation som ställs i 4 8 §§ konsumenlljänsllagen
skall gälla också vid småhusentreprenader.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section64>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Utredningen har dock inte
föreslagit några motsvarigheter till reglema om tilläggsarbete i 8 §
konsumenttjänstlagen (se 4-7 §§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya
småhus).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna: Flera
remissinstanser anser alt utredningens förslag bör kompletteras med regler om
tilläggsarbete. De av utredningen föreslagna reglema om näringsidkarens
skyldighet att avråda kritiseras av flera remissinstanser. Enligt Svenska
kommunförbundet är den av utredningen föreslagna bestämmelsen om
näringsidkarens skyldighet all iaktta all tjänsten inte utförs i strid mot
säkerhetsföreskrifter oklar till sin innebörd. Bl.a. konsumentverket
ifrågasätter om inte också hälsa och hygien bör beaktas i detta sammanhang. (Se
remissammanställningen avsnitt 2.2.)</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:44.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>22</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section65>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section66>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Skälen
för mitt förslag: I 4-8 §§ konsumenlljänsllagen finns vissa all- Prop.
1989/90:77 mänt hållna regler om de krav som den lagen ställer på
näringsidkarens prestation (förarbetena lill reglerna finns väsentligen i prop.
1984/85:110 s. 36-44, 157-187 saml 347-350). Reglerna innebär i korthet följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
skall utföra tjänsten fackmässigt. Han skall vidare med tillbörlig omsorg ta
tillvara konsumentens intressen och samråda med denne i den utsträckning som är
möjligt. Ett utflöde av denna omsorgsplikt är bl. a. att näringsidkaren i vissa
fall skall avråda konsumenten från att låta ulföra tjänsten och att
näringsidkaren i andra fall skall rådgöra med konsumenten om behovet av atl
utföra tilläggsarbete. 1 tjänsten ingår, om inte annal får anses avtalat, att
näringsidkaren skall tillhandahålla del material som behövs. Näringsidkaren är
skyldig all särskilt iaktta, att tjänsten inte utförs i strid mot sådana
författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som väsentligen syftar till
alt säkerställa atl föremålet för tjänsten är tillförlitligt från
säkerhetssynpunkt eller i strid mot förbud enligt 4§ marknadsföringslagen
(1975:1418) eller 6§ produktsäkerhetslagen (1988:1604).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagtekniskt
har kraven på näringsidkarens prestation indelats i fyra delområden, nämligen
Utförande och material (4 § konsumenlljänsllagen). Säkerhet (5 §),
Näringsidkarens skyldighet all avråda (6 och 7 §§) samt Tilläggsarbete (8 §). I
det följande analyseras delområde för delområde om reglerna bör jämkas med
anledning av att de skall gälla också för småhusentreprenader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Utförande
och material</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
4 § konsumenlljänsllagen skall näringsidkaren ulföra tjänsten fackmässigt. Han
skall vidare med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intressen och
samråda med denne i den utsträckning som det behövs och är möjligt. I fråga om
för tjänsten behövligt material föreskrivs att näringsidkaren skall
tillhandahålla detta, om inte något annat har avtalats.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Frågan
om tjänsten har utförts fackmässigt skall bedömas efter en objek<br>
tiv måttstock (jfr prop. 1984/85:110 s. 157). Vägledning kan här ofta<br>
hämtas i allmänna eller särskilda beskrivningar avseende material och<br>
metoder m. m. På byggnadsområdet är det vanligt alt producenter har<br>
lämnat anvisningar om hur etl material skall användas. Dessa anvisningar<br>
måste givetvis beaktas när man skall bedöma om en tjänst ulförts fackmäs<br>
sigt. På motsvarande sätt kan föreskrifter och allmänna råd som har<br>
utfärdats av t. ex. en myndighet bli av betydelse för bedömningen av om en<br>
tjänst utförts fackmässigt. När det gäller krav på byggnader finns gmndläg<br>
gande bestämmelser i 3 kap. plan- och bygglagen (1987:10). I fråga om<br>
nyproduktion av småhus har plan- och bostadsverket utfärdat föreskrifter<br>
och allmänna råd med stöd av 16 kap. 1 § plan- och bygglagen och 2 § plan-<br>
och byggförordningen (1987:383). Dessa återfinns i verkels författnings<br>
samling BFS 1988:18 Boverkets nybyggnadsregler (föreskrifter och all<br>
männa råd). Ett viktigt syfte med dessa bestämmelser är atl garantera de<br>
boendes säkerhet och hälsa. Med tanke på den skillnad som föreligger<br>
mellan å ena sidan föreskrifter och å andra sidan allmänna råd torde en</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>23</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section67>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section68>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>avvikelse
från ell allmänt råd inte alltid behöva uppfattas som en avvikelse Prop.
1989/90:77 från kravet på fackmässighet. I sådana fall torde bedömningen bli
beroende av vad t.ex. erfarna och kunniga yrkesmän anser (jfr SOU 1986:38 s.
137).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag (4§) motsvarar regeln i konsumenlljänsllagen ulom så lill vida alt
utredningen föreslår all i lagtexten skall anges inte bara att tjänsten skall
utföras fackmässigl utan också alt den skall utföras "i överensstämmelse
med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag godtas eller lämnas utan erinran av flertalet remissinstanser. Enligt
Malmö tingsiäll är det av utredningen föreslagna tillägget i lagtexten onödigt
och bor utgå. Hovrätten för Västra Sverige anser all del i lagtexten bör anges
vem av partema som skall ansvara för projekteringen. Enligt hovrätten bör det
också klarläggas vad projekteringsarbetet skall omfatta.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
min uppfattning uttrycker del av utredningen föreslagna tillägget i lagtexten
en princip som redan gäller (se prop. 1984/85:110 s. 38 - 39). Jag delar därför
uppfattningen att tillägget inte behövs. Vad gäller projekteringsarbete vill
jag anföra följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumenttjänstlagen
är inte tillämplig på fristående konsultuppdrag av immateriell natur mellan en
näringsidkare och en konsument, även om uppdraget har viss anknytning till etl
arbete på en lös sak eller på fast egendom o. d. Den gäller alltså inte i
förhållandet mellan konsumenten och en av denne anlitad arkitekt som upprättar
ritningar och arbetsbeskrivningar för exempelvis en byggnad (se prop.
1984/85:110 s. 144). Av del anförda torde följa all konsultuppdrag som enbart
avser projektering inte faller in under konsumenlljänsllagen. Detta gäller
också om konsultens uppdrag omfattar även en undersökning av mark- och
gmndförhållandena på fastigheten. En sådan undersökning bör enligt min mening
inte hänföras till begreppet arbete på fast egendom i konsumenttjänstlagen. Om
däremot näringsidkarens uppdrag omfattar inte endast projektering utan också
att utföra byggnadsarbete för att färdigställa småhuset blir konsumenlljänsllagen
tillämplig även på projekteringen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
min uppfattning är det inte nödvändigt all i lagtexten ange vad en projektering
skall omfatta eller vem av parterna som skall utföra projekteringen. Dessa
frågor får regelmässigt sina svar i parternas avtal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Säkerhet</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
5 § konsumenttjänstlagen skall näringsidkaren särskilt iaktta all tjänsten inte
utförs i strid mot sådana författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som
väsentligen syftar till att säkerställa att föremålet för tjänsten är
tillföriitligt från säkerhetssynpunkt eller i strid mot förbud enligt 4 §
marknadsföringslagen eller 6 § produktsäkerhelslagen (hänvisningen till sist
nämnda lag införd genom SFS 1988:1608).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har föreslagit en motsvarande regel för småhusentreprena<br>
der (se 5 § i utredningens förslag), Förslaget godtas eller lämnas utan<br>
erinran av flertalet remissinstanser. Bl.a. konsumentverket ifrågasätter<br>
dock om inte också hälsa och hygien bör beaktas i detta sammanhang.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>24</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section69>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section70>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
Svenska kommunförbundet är den föreslagna regeln oklar till sin Prop.
1989/90:77 innebörd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>5
§ konsumenlljänsllagen, som är tvingande till konsumentens förmån, anger vissa
minimikrav som från främst säkerhetssynpunkt ställs på utförandet av en
tjänst. Bestämmelsen är all se som en viktig precisering av kraven på all
näringsidkaren skallutföra tjänsten på ell fackmässigl tillfredsställande sätt
och med tillbörlig omsorg tillvarata konsumentens intressen. En regel om
minimikrav även ifråga om hälsa och hygien synes lämpligen böra innebära atl
tjänsten inte får ulföras så atl resultatet medför uppenbar fara för
konsumentens eller annans liv eller hälsa (jfr 8 § konsumenlköplagen,
1973:877). Enligt min mening är det dock inte nödvändigt alt särskilt ange
detta fall i lagtexten. I ett sådant fall måste nämligen näringsidkaren under
alla omständigheter anses ha åsidosatt kraven på ett fackmässigt utförande och
på tillbörlig omsorg om konsumentens intressen (se prop. 1984/85:110 s. 165).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
anser följaktligen att del inte finns något behov av att komplettera lagtexten
på sätt konsumentverket ifrågasatt. Jag anser inte heller att del kan anses
osäkert vilka föreskrifter som avses med den ifrågavarande bestämmelsen. En
viktig gmpp när det gäller nyproduktion av småhus utgör de tidigare nämnda
föreskrifter som återfinns i plan- och bosladsver-kets författningssamling BFS
1988:18 Boverkets nybyggnadsregler (föreskrifter och allmänna råd).
Föreskrifterna har skilda syften, men del är endast de som väsentligen är
motiverade av säkerhetsskäl som faller in under 5 § konsumenlljänsllagen. En
annan viktig gmpp av föreskrifter är sådana som går ut på all elektriska
installationer och anläggningar skall vara tillföriilliga från
säkerhetssynpunkt (se prop. 1984/85:110 s. 163).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
skyldighet att avråda</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
en tjänst med hänsyn lill priset, värdet av föremålet för tjänsten eller<br>
andra särskilda omständigheter inte kan anses vara till rimlig nytta för<br>
konsumenten skall näringsidkaren enligt 6 § konsumenttjänstlagen avråda<br>
honom från att låta ulföra tjänsten. Visar det sig sedan tjänsten har börjat<br>
utföras att den inte kan anses vara till rimlig nytta för konsumenten eller<br>
att priset för tjänsten kan bli betydligt högre än konsumenten hade kunnat<br>
räkna med, skall näringsidkaren underrätta konsumenten om förhållandel<br>
och begära hans anvisningar. Kan konsumenten inte anträffas eller får<br>
näringsidkaren av annan orsak inte anvisningar av honom inom rimlig tid,<br>
skall näringsidkaren avbryta påbörjat arbete. Detta gäller dock ej, om del<br>
finns särskilda skäl all anta att konsumenten ändå önskar få tjänsten<br>
utförd. Åsidosätter riäringsidkaren vad som enligt del sagda åligger honom<br>
och finns del starka skäl att anta att konsumenten i annat fall hade avstått<br>
från att beställa tjänsten eller hade avbeslälll den, har näringsidkaren<br>
enligt 7 § konsumenlljänsllagen inte större rätt till ersättning än han skulle<br>
ha haft, om konsumenten hade avstått från att beställa tjänsten eller hade<br>
avbeställt den. Näringsidkaren har dock alltid rätt till ersättning för kost<br>
nader i den mån konsumenten annars skulle gynnas på ell oskäligt sätt.<br>
Utredningen har föreslagit att reglerna om näringsidkarens skyldighet</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>25</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section71>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section72>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>atl avråda vid
småhusentreprenad utformas på i princip samma sätt som Prop. 1989/90:77
reglerna i konsumenlljänsllagen. Förslaget har kritiserats av många remissinstanser.
Enligt flera näringslivsorganisationer och kommunförbundet kan de föreslagna
reglema medföra tolknings- och tillämpningsproblem. Enligt hovrätten för
Västra Sverige är del svårt att tänka sig fall där en skyldighet all avråda kan
bli aktuell. Bl. a. Byggentreprenörema tar upp frågan om hur de föreslagna
reglema skall tillämpas i del inte ovanliga fallet att uppförandet av småhuset
föregåtts av ett anbudsförfarande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglema
i 6 och 7 §§ konsumenlljänsllagen tar sikte på situationer, t. ex. vid
reparation av ett föremål, däi' det kan vara svårt för konsumenten att bedöma
vilka åtgärder som behöver vidtas, vad de kan komma all kosta och orn en
reparation åter kan göra föremålet fullt användbart för sitt ändamål under en
rimlig lid. Reglema innebär alt näringsidkaren skall avråda konsumenten från
att låta utföra en tjänst, om denna med hänsyn till någon särskild för
näringsidkaren iakttagbar omständighet inte kan anses vara till rimlig
ekonomisk nytta för konsumenten. Om konsumenten inte har ekonomiska motiv
bakom beställningen utan vill ha etl visst utförande av t. ex. estetiska skäl,
aktualiseras reglema normall inte alls. Skyldigheten att avråda med hänsyn lill
priset för en tjänst gäller endast när del av näringsidkare tillämpade priset
är så högt all tjänsten framstår som ekonomiskt onyttig (se prop. 1984/85:110
s. 167 flf.).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
ligger i sakens natur alt de ifrågavarande reglerna normalt inte blir aktuella
vid småhusentreprenader. Detta gäller särskilt om entreprenaden föregåtts av
ett anbudsförfarande. Därvid är dock inte sagt att reglema hell skulle sakna
betydelse för småhusenlreprenader. Enligt min mening kan reglerna bli
tillämpliga i vissa speciella situationer, l.ex. då konsumenten beställer ett
utförande av småhuset som är orealistiskt eller onödigt komplicerat. I så fall
lorde nämligen arbetskostnaden ofta bli så stor atl den inte står i rimlig
proportion till värdet på det färdiga småhuset. Det sagda gäller dock inte för
det fall att det är uppenbart att konsumenten inte främst beaktat ekonomiska
synpunkter vid beställningen. Ett exempel är att konsumenten av estetiska skäl
väljer ett exklusivt golv som är mycket kostnadskrävande i fråga om såväl
material som arbete.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
min uppfattning torde det vid tillämpningen inte uppkomma några större
svårigheter att avgränsa de speciella fall där näringsidkaren vid en
småhusentreprenad är skyldig atl avråda konsumenten från en beställning. Jag
anser därför att 6 och 7 §§ konsumenlljänsllagen utan ändringar bör kunna
tillämpas även på småhusentreprenader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Tilläggsarbete</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I 8
§ konsumenlljänsllagen finns regler om tilläggsarbete, dvs. arbete som<br>
på gmnd av sitt samband med uppdraget lämpligen bör ulföras samtidigt<br>
med detta. Enligt dessa regler skall näringsidkaren underrätta konsumen<br>
ten och begära dennes anvisningar, om det framkommer behov av tilläggs<br>
arbete när en tjänst utförs. Om konsumenten inte kan anträffas eller om<br>
näringsidkaren av annan orsak inre får anvisningar av honom inom rimlig<br>
lid, får näringsidkaren ulföra tilläggsarbetet dels i fall då priset för detta
är</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:
Verdana'>26</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section73>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section74>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>obetydligt eller lågt i
förhållande till priset för den avtalade tjänsten, dels i fall då del finns
särskilda skäl all anta all konsumenten önskar få lill-läggsarbetet utfört i
samband med uppdraget. Näringsidkaren är vidare skyldig att utföra sådant tilläggsarbete
som inte kan uppskjutas ulan fara för allvarlig skada för konsumenten, om
konsumentens anvisningar inte kan inhämtas eller om konsumenten begär det. En
näringsidkare som utför tilläggsarbete har rätt till pristillägg enligt 38 §
konsumenlljänsllagen.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningen har i sitt
förslag inte tagit med några regler om tilläggsarbete eftersom det, enligt
utredningens uppfattning, normall inte uppkommer fråga om tilläggsarbete vid
sådana avtal som omfattas av lagförslaget (se SOU 1986:38 s. 147). Utredningens
förslag har kritiserats av hovrätten för Västra Sverige och allmänna
reklamationsnämnden. Enligt dem har utredningen underskattat förekomsten av
tilläggsarbete. Enligt hovrättens mening finns det starka skäl att komplettera
lagförslaget med regler om tilläggsarbete.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>För egen del instämmer jag
i uppfattningen att det även på detta område kan uppkomma fråga om
tilläggsarbeten. En lagstiftning om småhusentreprenader bör därför innehålla
regler om tilläggsarbete. Enligt min uppfattning bör reglema i 8 § konsumenlljänsllagen
ulan jämkningar kunna gälla även i fråga om småhusentreprenader.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section75>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.4
Vad som avses med fel</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:128.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag:
Reglema i 9 14 §§ konsumenttjänstlagen om vad som avses med fel hos tjänsten
skall gälla också småhusentreprenader. Regeln om näringsidkarens
marknadsföringsansvar jämkas och utformas på i princip samma sätt som
motsvarande regel i förslaget till ny köplag. Näringsidkaren skall alltså inte
längre vara ansvarig för uppgifter som lämnats av en leverantör av material
till tjänsten eller av någon annan i tidigare led, om näringsidkaren inte känt
till och inte heller borde ha känt till uppgiftema.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section76>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningens förslag:
Överensstämmer i princip med mitt förslag. Näringsidkaren skall dock svara för
uppgift som lämnats av annan endast om han insett eller bort inse atl uppgiften
var felaktig. (Se911 och 1719§§ i den föreslagna lagen om förvärv av nya
småhus.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Utredningens förslag godtas i allmänhet. Flera remissinstanser riktar dock
kriiik mot utredningens förslag väsentligen i fråga om regleringen av
näringsidkarens ansvar för uppgifter som lämnais av någon annan (se
remissammanställningen avsnitt 2.3).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag: I
fråga om näringsidkarens resultatansvar gäller enligt 9 § konsumenlljänsllagen
alt tjänsten skall anses felaktig, om resultatet av tjänsten avviker från vad
som har avtalals eller från vad konsumenten annars har rätt att begära med
hänsyn till lagens krav på näringsidkarens prestation. Näringsidkaren skall
dock inte svara för en avvikelse som beror på något förhållande på konsumentens
sida. Konsumenten kan.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:48.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>27</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section77>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section78>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>oavsett vad avtalet går ut
på, kräva all tjänsten, sådan den har beslämts Prop. 1989/90:77 genom avtalet,
skall ulföras fackmässigt och i överensstämmelse med vissa offenlligrättsliga
föreskrifter saml atl näringsidkaren med tillbörlig omsorg skall ta lill vara
konsumentens intressen i övrigt. Även om dessa minimikrav är uppfyllda, skall
tjänsten anses felaktig om resultatet avviker från vad som dämlöver får anses
avtalat (se prop. 1984/85:110 s. 191).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Remissinstansema
har allmänt godtagit att de berörda reglema blir gällande även i fråga om
småhusentreprenader. Enligt juridiska fakultetsslyrelsen vid Uppsala
universitet är del av betydelse vilken lids måttstock som skall läggas till
gmnd för bedömningen när det gäller kravet på fackmässighet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
jag anser atl reglema i 9 § konsumenttjänstlagen om näringsidkarens
resultatansvar bör kunna gälla också i fråga om småhusenlreprenader. Kravet på
fackmässighet lorde vaia all hänföra lill den kunskap som föreligger då
tjänsten utförs och inte lill sådan kunskap som tillkommer senare och som visar
atl tjänsten utförts på etl mindre lämpligt sätt. Emellertid är all märka atl
en tjänst kan vara felaktig trots all den ulförts fackmässigl, t.ex. för det
fall att resultatet av tjänsten blir kvalitativt sämre än vad som får anses
avtalat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglema
om näringsidkarens ansvar för uppgifter vid marknadsföringen finns i 10 §
konsumenlljänsllagen. Reglema innebär all tjänsten skall anses felaktig, om
resultatet inte överensstämmer med sådana uppgifter av betydelse för
bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller ändamålsenlighet som
näringsidkaren har lämnat vid marknadsföring. Delsamma skall gälla, om
uppgiftema har lämnats av någon annan näringsidkare eller av en
branschorganisation e.d. för näringsidkarens räkning eller om uppgiftema har
lämnats av en malerialleverantör eller någon annan i tidigare led. Det krävs
inte all näringsidkaren skall ha haft kännedom om den ifrågavarande uppgiften.
I valet mellan näringsidkaren och konsumenten har det ansetts ligga närmare
till hands all låta näringsidkaren bära följdema av en oriktig eller
vilseledande uppgift sorn har lämnats i exempelvis en materialleverantörs
marknadsföring. Denna ståndpunkt har intagils mot bakgmnd bl. a. av att
näringsidkare på tjänsteområdet i regel är verksamma inom ett begränsat
yrkesområde och att de därför normalt bör kunna skaffa sig en relativt god
kännedom om den marknadsföring som bedrivs av malerialleverantörer m.fl. på det
särskilda yrkesområdet (se prop. 1984/85:110 s. 52).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag såvitt gäller småhusenlreprenörens marknadsföringsansvar moisvarar i
huvudsak reglema i konsumenlljänsllagen. En skillnad är dock all del enligt
förslaget krävs alt näringsidkaren antingen åberopat uppgiften eller också
insett eller bort inse atl uppgiften var felaktig. Enligt utredningen bör
näringsidkarens ansvar vid småhusentreprenader vara mera begränsat än vid
konsumenttjänster i övrigl, eftersom det finns en mängd leverantörer av olika
detaljer som skall ingå i etl småhus och det därför är mycket svårt all få en
överblick över alla dessa leverantörers marknadsföring (se SOU 1986:38 s. 152).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag har krilisei"als av några remissinstanser. Enligt<br>
Sveriges industriförbund bör näringsidkarens ansvar begränsas ytterligare.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>28</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section79>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section80>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet ifrågasätter å andra sidan om det
bör krävas att konsumenten visar att näringsidkaren insett eller bort inse att
uppgiften var felaktig. Enligt fakuhetsstyrdsen förefaller del bättre från
konsumentskyddssynpunkt att i stället ålägga näringsidkaren ett
presumtionsansvar.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>För egen del anser jag av
de skäl som utredningen anfört atl reglerna i konsumenlljänsllagen om näringsidkarens
strikta ansvar för uppgifter som lämnais av någon annan bör modifieras, om
reglerna skall gälla även för småhusentreprenader. En lämplig lösning synes
vara alt utforma marknadsföringsansvaret i konsumenlljänsllagen på samma sätt
som marknadsföringsansvaret i den föreslagna nya köplagen. Enligt del
förslaget (18 § andra stycket) skall fel inte anses föreligga, om säljaren
varken kände lill eller borde ha känt till uppgiftema. Jag kommer senare i dag
all föreslå att även den nya konsumenlköplagen får en regel av samma
utformning.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Jag förordar att 10 §
konsumenttjänstlagen ändras i enlighet med vad jag nu har sagt. Ändringen
kommer att beröra även sådana konsumenttjänster som omfattas av
konsumenlljänsllagen i dess nu gällande lydelse. Den praktiska betydelsen härav
torde dock inte vara så stor.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag innehåller regler som moisvarar 11 14 §§ konsumenttjänstlagen.
Förslaget har i den delen allmänt godtagits eller lämnats utan erinran av
remissinstansema.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
anser för min del atl 11 14§§ konsumenttjänstlagen utan jämkningar bör kunna
gälla även i fråga om småhusentreprenader.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section81>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.5
Besiktning</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:115.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Min bedömning:
Lagregler om besiktning vid småhusentreprenader bör inte införas.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section82>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningens förslag:
Utredningen har i syfte att fä till stånd en opartisk granskning föreslagit
vissa lagregler om besiktning av permanenthus m. m. (se 12 16 §§ i den
föreslagna lagen om förvärv av nya småhus).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna: Många
remissinstanser har kritiserat utredningens förslag och anfört alt det bör
förtydligas och kompletteras i olika hänseenden. Bl.a. konsumentverket anser
att vissa frågor bör utredas ytterligare innan slutlig ställning tas. (Se
remissammanställningen avsnitt 2.2.4.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för min bedömning:
Besiktningsinstitutel är av stor betydelse när det gäller att åstadkomma ett
gott slutresultat vid småhusenlreprenader. Partema lorde också som regel avtala
om atl besiktning skall ske vid entreprenader som avser uppförande av
helårsbostäder. De allmänna standardvillkor som regelmässigt är tillämpliga
vid total- eller generalentreprenader om uppförande av småhus (ABS 80)
innehåller bestämmelser om besiktning. Dessa bestämmelser kommer som jag
tidigare har angett (se avsnitt 2.2.2) att gälla vid sådana total- och
generalentreprenader som omfattas av konsumentskyddet inom ramen för den
statliga bostadsfinansieringen. Del krävs för statlig bostadsfinansiering ännu
inte något mol-</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:54.0pt'><span style='font-family:Verdana'>29</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section83>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section84>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>svarande standardavtal i
fråga om s.k. delade entreprenader. Somjag har framhållit tidigare har dock ett
arbete inletts som kan leda fram lill alt ett sådant krav ställs.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Beträffande de
småhusenlreprenader som inte omfattas av den statliga bostadsfinansieringen
kommer i fortsättningen enligt mitt förslag de tvingande reglerna i
konsumenlljänsllagen rörande kraven på näringsidkarens prestation att vara
tillämpliga. Det saknas därmed skäl atl på delta område införa regler om
besiktning för att skydda konsumenten mot avtalsregler om besiktning som
innebär att näringsidkarens ansvar begränsas eller bortfaller efter vissa
kortare tider.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Av det anförda framgår att
det nu inte föreligger något starkt behov av särskilda regler om besiktning vid
småhusenlreprenader. Till detta kommer att de av utredningen föreslagna
reglerna har kritiserats av remissinstanserna och knappast kan införas utan
kompletteringar och ytterligare utredning. Enligt min mening bör det med hänsyn
till dessa omständigheter inte nu införas några särskilda lagregler om
besiktning vid. småhusenlreprenader.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section85>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.6
Påfiiljder vid fel och reklamation</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:130.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag:
Reglema i 16 23 §§ konsumenttjänstlagen om påföljder vid fel och om
reklamation skall gälla också vid småhusentreprenader.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section86>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningens förslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se 1516 och 20 26§§ den
föreslagna lagen om förvärv av nya småhus). Utredningen har dock bl.a.
föreslagit att parterna i vissa fall skall kunna avtala om att konsumentens
rätt skall begränsas.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Utredningens förslag kritiseras av flera remissinstanser. Enligt några
näringslivsorganisationer försvåras vissa praktiska lösningar genom förslaget.
Konsumentverket anser att den föreslagna regeln om begränsning av konsumentens
rätt är alltför vittgående. (Se remisssammanställningen avsnitt 2.6.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
Om tjänsten är felaktig kan konsumenten enligt konsumenttjänstlagen göra
gällande olika påföljder. Bland påföljderna har regeln i 20 § om avhjälpande
fått eri framskjuten plats. Regeln innebär att konsumenten kan kräva att
näringsidkaren skall avhjälpa ett fel, om det inte medför olägenheter eller
kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felels
betydelse för konsumenten. Näringsidkaren får även om konsumenten inte kräver
det avhjälpa felet för att undgå eller begränsa andra påföljder. 1 stället
för att kräva att felet avhjälps kan konsumenten göra avdrag på prisei: eller,
vid väsentliga fel, häva avtalet helt eller för återstående del (21 §).
Konsumenten har vidare enligt 19 § rätt att hålla inne betalning till säkerhet
för sina anspråk på gmnd av felet. Konsumenten har också rätt till skadestånd
vid fel. Jag återkommer till den frågan (se avsnitt 2.2.8).</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:63.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>30</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section87>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section88>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ett
avhjälpande skall ske inom skälig tid efler det all konsumenten har Prop.
1989/90:77 gett näringsidkaren tillfälle till det. Avhjälpandet skall vidare
ske utan kostnad för konsumenten. Detta gäller dock inte kostnad som skulle ha
uppkommit även om tjänsten hade ulförts felfritt eller, om felet beror på en
olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse, kostnader för att ersätta
material som konsumenten enligt avtalet har tillhandahållit och bekostat. För
att en påföljd skall kunna göras gällande måste i princip reklamation ske inom
skälig tid efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet (se 17
18 §§ konsumenttjänstlagen). Reklamation får normall inte ske senare än två år
eller, i fråga om arbete på mark eller byggnader och liknande arbeten, tio år
efter det att uppdraget avslutades.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har föreslagit att de berörda reglerna med vissa jämkningar skall gälla även
vid småhusenlreprenader. Den viktigaste jämkningen är all utredningen
föreslagit (21 § andra stycket i utredningens förslag) att parterna genom avtal
skall kunna begränsa konsumentens rätt till avhjälpande, prisavdrag eller skadestånd
i vissa hänseenden och att de skall kunna träffa avtal om begränsning i form av
självrisk, så att konsumenten får svara för mindre fel. Självrisken skall
beräknas för varje fel för sig och kan uppgå till högst 25 % av del basbelopp
som gällde vid ingången av det år då konsumenten reklamerade felet. Parternas
avtal om begränsning av konsumentens befogenheter på grund av fel skall sakna
verkan i fråga om allvarligare fel som förhindrar byggnadens utnyttjande eller
äventyrar dess goda bestånd (se 21 § tredje stycket i utredningens förslag).
Utredningen har vidare föreslagit ett ytterligare undantag från principen att
ell avhjälpande skall ske utan kostnad för konsumenten. Enligt det förslaget
(23 § fjärde stycket 2 i utredningens förslag) skall konsumenten svara för
kostnadema för avhjälpande av fel vid åtaganden som utförs på löpande räkning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag har kritiserats av flera remissinstanser. Enligt konsumentverket är
den möjlighet till begränsning av näringsidkarens ansvar som föreslagits
alltför vittgående. Allmänna reklamationsnämnden riktar kritik mot förslaget
att konsumenten i princip skall stå för kostnaden för avhjälpande av fel vid
arbete på löpande räkning. Bl. a. Byggentreprenörerna anser att den tioåriga
reklamationsliden är orimlig, om inte ansvaret begränsas till kvalificerade
fel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag om atl parterna skall kunna träffa avtal om själv<br>
risk och andra begränsningar i konsumentens rätt är att se mot bakgrund<br>
av att utredningen ansåg det önskvärt att ett konsumentskydd av typen<br>
Småhus 80 skulle kunna finnas kvar även sedan förslaget genomförts och<br>
att sådana begränsningar enligt utredningens uppfattning var nödvändiga<br>
för att administrationskostnaderna inte skulle bli alltför höga i ett sådant<br>
system (se SOU 1986:38 s. 174). Med den lösning som jag har föreslagit i<br>
fråga om konsumentskyddet inom ramen för den statliga bostadsfinansi<br>
eringen (se avsnitt 2.2.2) behövs inte regler om självrisk m.m. för atl det<br>
skyddet skall fungera. En regel om självrisk m.m. skulle i mitt förslag i<br>
praktiken endast få betydelse för sådana småhusentreprenader där något<br>
sådant konsumentskydd inte föreligger. Jag kan mot den bakgrunden inte<br>
se att det finns skäl att införa regler i. konsumenttjänstlagen som ger<br>
parterna möjlighet atl avtala om självrisk och andra begränsningar i kon-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>31</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section89>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section90>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>sumentens rätt enligt
lagen. Jag anser inte heller att del finns skäl atl komplettera reglerna om
undantag från principen all ett avhjälpande av fel skall ske utan kostnad för
konsumenten med en regel som innebär all konsumenten i princip skall svara för
avhjälpandekostnader som uppkommit vid sådana entreprenader som utförs på
löpande räkning. Enligt min mening tillgodoses näringsidkarens berättigade
intressen i de ifrågavarande fallen redan genom den nu gällande
undantagsregeln om att konsumenten skall svara för kostnader för att avhjälpa
fel som skulle ha uppkommit även om tjänsten hade utförts felfritt.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>När det gäller frågan om
reklamation anser jag att konsumenttjänsllagens regler passar bra för
småhusentreprenader. Beträffande den tioåriga reklamationsliden vill jag erinra
om alt denna enligt 17 § andra stycket konsumenlljänsllagen endast gäller i
fråga om "arbete på mark eller på byggnader eller andra anläggningar på
mark eller i vatten eller på andra fasta saker". Tioårsliden kommer alltså
inte atl gälla alla åtaganden i ett avtal om småhusentreprenad. Bl. a. kommer i
stället den tvååriga reklamationsliden att gälla i fråga om hushållsmaskiner
som en entreprenör levere rar (jfr prop. 1984/85:110 s. 221).</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section91>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.7
Näringsidkarens dröjsmål</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:115.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:14.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt fiirslag:
Bestämmelserna i 24 30 §§ konsumenttjänstlagen om näringsidkarens dröjsmål
skall gälla också småhusenlreprenader.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section92>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se 27 32 §§ i den föreslagna lagen
om förvärv av nya småhus).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Utredningens förslag lämnas utan erinran av remissinstanserna (se
remissammanställningen avsnitt 2.7.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt fiirslag:
Reglema i konsumenlljänsllagen om näringsidkarens dröjsmål innebär i korthet
följande, Dröjsmål på näringsidkarens sida föreligger, om uppdraget inte har
avslutats inom den tid som följer av avtalet eller, om någon tid inte har
avtalats, inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är normalt
för en tjänst av samma art och omfattning. Dröjsmål föreligger också, om
näringsidkaren inte iakttar en överenskommen tid för påbörjande av tjänsten
eller för ell arbetes framskridande (24 §). Om näringsidkaren är i dröjsmål
kan konsumenten välja mellan alt kräva att näringsidkaren utför tjänsten (28 §)
och all häva avtalet helt eller för återstående del (29 30 §§). För rätten
att häva fordras att dröjsmålet är väsentligt. Och för rätten att kräva
utförande av tjänsten fordras att detta inte medför olägenheter eller kostnader
för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till konsumentens
intresse av alt avtalet fullföljs. Om mer än en obetydlig del av tjänsten har
utförts får hävning endast ske beträffande den del som återstår. Avtalet får
dock hävas i sin helhet, om syftet med tjänsten i huvudsak är förfelat på grund
av dröjsmålet. Konsumenten kan vidare hålla inne betalning lill säkerhet för
sina anspråk på grund av dröjsmålet (27 §). Han kan också fordra</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:63.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>32</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section93>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section94>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>skadestånd. Jag återkommer
till frågan om skadestånd i avsnitt 2.2.8. Om konsumenten vill åberopa ett
dröjsmål på näringsidkarens sida för att häva eller kräva skadestånd, måste han
reklamera inom skälig tid efter det att uppdraget har avslutats (26 §).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>För egen del ansluter jag
mig till utredningens förslag all de berörda reglema skall gälla också i fråga
om småhusenlreprenader.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section95>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.8
Näringsidkarens skadeståndsskyldighet m. m.</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:129.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag:
Reglema i 3135§§ konsumenlljänsllagen om näringsidkarens skadeståndsskyldighel
på gmnd av fel eller dröjsmål m.m. samt om tredje mans skadeståndsskyldighet i
vissa fall skall gälla även vid småhusenlreprenader.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section96>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningens fiirslag:
Överensstämmer med mitt förslag (se 33-37 §§ i den föreslagna lagen om förvärv
av nya småhus). Utredningen har dock föreslagit att partema i vissa fall skall
kunna avtala om att konsumentens rätt till skadestånd skall begränsas (se 21 §
andra stycket i den föreslagna lagen).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Utredningens förslag har lämnais utan erinran av flertalet remissinstanser.
Industriförbundet anser all skadeståndsreglerna bör utformas efter mönster av
den nu gällande konsumenlköplagen (1973:877). (Se remissammanställningen
avsnitt 2.8.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
Enligt 31 § konsumenttjänstlagen i dess nu gällande lydelse skall
näringsidkaren ersätta konsumenten skada som denne tillfogas på gmnd av fel
eller dröjsmål, om inte näringsidkaren kan visa all skadan ej beror på
försummelse på hans sida (s.k. presumtionsansvar). Jag kommer senare i dag alt
föreslå att detta ansvar skall ersättas av ett kontrollansvar efter mönster av
reglerna i den nya köplagen. Jag kommer då också att föreslå att reglema i den
nya konsumenlköplagen om skadestånd på gmnd av kontraktsbrott också skall
bygga på kontrollansvar. Liksom i den nya konsumenlköplagen bör
ersättningsskyldigheten enligt konsumenttjänstlagen i princip omfatta all skada
på gmnd av felet eller dröjsmålet. Tillfogas konsumenten skada av annan
anledning än fel eller dröjsmål, är näringsidkaren skyldig att ersätta skadan
om den vållats genom försummelse på hans sida. Näringsidkaren har dock ett
längre gående ansvar i fråga om skada på egendom som inträffar medan egendomen
är i näringsidkarens besittning eller annars under dennes kontroll (se 32 § ).
1 33 § konsumenlljänsllagen finns regler om tredje mans marknadsföringsansvar.
Reglerna innebär att en materialleverantör eller en branschorganisation e.d.
som vid marknadsföring uppsåtligen eller av vårdslöshet lämnar vilseledande
uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller
ändamålsenlighet skall ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.
Detsamma gäller om marknadsföringen inte innehåller sådan information av
betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet, ändamålsenlighet eller
säkerhet som vederbörande enligt</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:79.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>33</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section97>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>3 Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section98>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:2.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section99>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>marknadsföringslagen eller
produktsäkerhetslagen har ålagts atl lämna. Marknadsföringsansvarei omfattar
även ersättning för skada på föremålet för tjänsten eller på annan egendom som
tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll. Även näringsidkarens
skadeståndsansvar enligt 3132§§ konsumenttjänstlagen omfattar såväl ersättning
för skada på egendom som tillhör konsumenten som ersättning för skada på
egendom som tillhör någon medlem av hans hushåll. Näringsidkaren och konsumenten
kan träffa avtal om att ersättning enligt 3132§§ konsumenlljänsllagen inte
skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Skadestånds-skyldigheten enligt de
berörda bestämmelsema kan jämkas om skyldigheten att utge skadestånd skulle
vara oskäligt betungande med hänsyn lill den skadeslåndsskyldiges ekonomiiska
förhållanden (34 §). Bestämmelserna gäller inte ersättning för personiäkada.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Jag anser för min del alt
de berörda reglema med föreslagna ändringar utan jämkningar bör kunna gälla
också i fråga om småhusenlreprenader. Någon ytterligare möjlighet för partema
alt, som utredningen har föreslagit, i vissa fall avtala om all konsumentens
rätt till skadestånd skall begränsas bör inte införas. Jag anser inte heller
att vad industriförbundet har anfört utgör skäl all i detta sammanhang överväga
ändringar i skadeståndsreglema i konsumenlljänstlcigen.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section100>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.9
Konsumentensbetalningsskjidighet</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:130.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag:
Reglema i 36 41 §§ konsumenttjänstlagen om priset och om betalningen av delta
m. m. skall gälla också småhusenlreprenader.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section101>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningens förslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se 38 44 §§ i den föreslagna
lagen om förvärv av nya småhus).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna: Utredningens
förslag har i allmänhet lämnais utan erinran av remissinstansema. Allmänna
reklamationsnämnden har föreslagit att det genom en tvingande regel slås fast
att konsumenten inte är skyldig att betala en viss andel av entreprenadsumman
förrän tjänsten är avslutad. (Se remissammanställningen avsnitt 2.9.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
Konsurnentljänstlagen bygger på principen att det står parterna fritt att
avtala om prisei för en tjänst. 1 den mån priset inte följer av avtalet, skall
konsumenten betala vad som är skäligt med hänsyn till tjänstens art, omfattning
och utförande, gängse pris eller prisbe-räkningssätt för motsvarande tjänster
vid avialstillfallet samt omständigheterna i övrigl. Har näringsidkaren angett
priset för tjänsten på ett ungefär (ungefärlig prisuppgift), får det angivna
priset dock inte överskridas med mer än 15%, om inte någon annan prisgräns har
avtalats (36 §). Näringsidkaren har rätt till pristillägg för vissa
tilläggsarbeten samt för fördyringar av tjänsten som näringsidkaren inte bort
fömtse när avtalet träffades och som beror på omständigheter som är all hänföra
till konsumenten (38 §). Näringsidkaren är skyldig att på konsumentens begäran</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:57.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>34</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section102>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section103>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ställa ul en specificerad
räkning för tjänsten (41 §). Räkningen skall göra det möjligt för konsumenten
att bedöma det utförda arbetets art och omfattning. 1 den mån tjänsten inte har
ulförts mot fast pris skall det även framgå av räkningen hur prisei har
beräknats. Om inte annat följer av avtalet, är konsumenten skyldig att betala vid
anfordran sedan näringsidkaren har ulfört tjänsten (41 §). Har konsumenten i
lid begärt en specificerad räkning, är han inte skyldig atl betala förrän en
sådan räkning har kommit honom till banda.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningen har föreslagit
att de berörda reglema med några jämkningar skall gälla även vid
småhusentreprenader. Dessa jämkningar avser endast detaljfrågor. Sålunda
föreslår utredningen inte någon motsvarighet till regeln i 36 § andra stycket
konsumenttjänstlagen om möjlighet för partema all träffa avtal om en särskild
prisgräns när en ungefärlig prisuppgift har lämnais. Utredningens förslag har
i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstansema. Allmänna
reklamalionsnämnden har dock menat atl det genom en tvingande regel bör slås
fast att konsumenten inte är skyldig att betala en viss andel av
enlreprenadsumman förrän tjänsten är avslutad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
jag anser alt de berörda reglema bör kunna gälla också vid småhusenlreprenader.
De av utredningen föreslagna jämkningarna är atl se mot bakgmnd av utredningens
förslag att småhusenlreprenadema skall regleras i en särskild lag. Jag anser
inte att del finns något behov av att göra motsvarande jämkningar när, som jag
har föreslagit, småhusenlreprenadema regleras i konsumenlljänsllagen. Jag
anser inte heller atl del finns tillräckliga skäl atl begränsa avtalsfriheten
genom atl införa den av allmänna reklamationsnämnden föreslagna regeln.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section104>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.10
Avbeställning</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:128.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag:
Reglema om avbeställning i 42 44§§ konsumenttjänstlagen skall gälla i tillämpliga
delar också vid småhusentreprenader.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section105>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningens fiirslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se 45 48 §§ i den föreslagna
lagen om förvärv av nya småhus).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Utredningens förslag har kritiserats av flera näringslivsorganisationer och av
kommunförbundet. Kritiken går ul på att förslaget innebär ett avsteg från
principen att avtal skall hållas och all den som bryter avtalet skall utge full
ersättning. Enligt hovrätten för Västra Sverige förefaller det praktiska värdet
för konsumenten av de föreslagna reglema vara myckel begränsat. (Se
remissammanställningen avsnitt 2.10.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
Avbeställning kan beskrivas som en rätt att häva ett avtal utan att fel eller
dröjsmål föreligger. Konsumenttjänsllagens regler om avbeställning avser
sådana situationer där avbeställning sker innan en tjänst har slutförts.
Näringsidkaren har vid en sådan avbeställning rätt till ersättning för utfört
arbete och arbete som måste utföras trots avbe-</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:46.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>35</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section106>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section107>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ställningen. Ersättning
skall också utges för de förluster näringsidkaren gör på gmnd av. att han har
inrättat sig efler uppdraget, utom när konsumentens syfte med tjänsten har
förfelats av vissa skäl som konsumenten inte kan lastas för (42 §). Lagen ger
näringsidkaren möjlighet alt på förhand förbehålla sig en skälig
avbeställningsavgifl (43 §).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>De av utredningen
föreslagna reglerna om avbeställning av småhusentreprenader överensstämmer i
huvudsak med reglerna i konsumenlljänsllagen. Utredningen har dock inte
föreslagit någon regel om begränsning av konsumentens ansvar för
näringsidkarens förlust för det fall att konsumentens syfte med tjänsten har
förfelats. 1 sådana situationer torde konsumenten, enligt utredningen (se SOU
1986:38 s. 408), utan att tillämpa regler om avbeställning kunna bli helt eller
delvis befriad från sina förpliktelser enligt avtalet med stöd av 36 §
avtalslagen. Utredningen har vidare föreslagit en regel (48 § i utredningens
fcirslag) som begränsar konsumentens rätt all avbeslälla ett åtagande all uppföra
ell sammanbyggt gmpphus.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Flertalet remissinstanser
har inte närmare kommenterat utredningens förslag i denna del. Enligt flera
näringslivsorganisationer och kommunförbundet bör näringsidkaren få ersättning
för del s.k. positiva kontraktsin-Iresset om konsumenten avbeställer en
småhusentreprenad.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>En konsument som har
förvärvat en tomt och träffat avtal med en näringsidkare om att denne skall
uppföra ett småhus på tomlen torde, om han ångrar sig, normalt försöka hitta en
spekulant som är beredd att överta hans rättigheter och skyldigheter enligt
avtalet. En avbeställning av entreprenaden torde bli aktuell endast i vissa
undantagsfall. Någon anledning att reglera dessa fall annorlunda än
avbeslällningar av konsumenttjänster i aUmänhel synes inte föreligga. Enligt
min uppfattning bör därför konsumenttjänstlagens regler kunna gälla fullt ut
för dessa fall. Del finns afitså inte anledning all göra de avvikelser från
reglema i konsumenlljänsllagen som utredningen föreslagit. Jag anser inte
heller att del finns skäl att i detta sammanhang frångå den bedömning i fråga
om konsumentens ersättningsskyldighet vid avbeställning som gjordes när
konsumenlljänsllagen infördes (se prop. 1984/85:110 s. 102-103, LU 42 s. 19).</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section108>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.2.11
Konsumentens dröjsmål</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:129.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag:
Reglema i 45-50 §§ konsumenlljänsllagen om konsumentens dröjsmål skall i
tillämpliga delar gälla också vid småhusentreprenader. Näringsidkarens
skyldighet enligt 45 § andra stycket att, trots att konsumenten är i dröjsmål,
såvitt möjligt utföra arbete som inte kan uppskjutas ulan risk för allvarlig
skada för konsumenten begränsas dock till att gälla sådana fall där detta inte
medför väsentliga kostnader eller olägenheter för näringsidkaren.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section109>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningens förslag:
Överensstämmer i princip med milt förslag utom så till vida att konsumenten vid
dröjsmål skall ha ell strikt skadeståndsansvar och inte som enligt mitt
förslag ett presumtionsansvar (se 49 53 §§ i den föreslagna lagen om förvärv
av nya småhus).</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt'><span style='font-family:Verdana'>36</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section110>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section111>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Utredningens förslag i denna del kommenteras en- Prop. 1989/90:77 dast av
hovrätten för Västra Sverige som riktar kritik mot den föreslagna regeln om
konsumentens skadeståndsansvar vid betalningsdröjsmål (se
remissammanställningen avsnitt 2.1</span></b><b><span lang=EN-US
style='font-family:Verdana'>1).</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Skälen
lör mitt förslag: Konsumenlljänsllagen reglerar också verkan av konsumentens
dröjsmål. Reglerna innebär i korthet följande. Om konsumenten gör sig skyldig
lill dröjsmål med betalning som skall erläggas innan tjänsten har utförts, får
näringsidkaren inställa arbetet till dess betalning sker. Näringsidkaren får på
motsvarande sätt inställa arbetet i avvaktan på att konsumenten lämnar sådan
medverkan som är nödvändig för att tjänsten skall kunna utföras (45 § första
stycket). Har tjänsten påbörjats, är näringsidkaren dock skyldig att såvitt
möjligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig skada för
konsumenten (45 § andra stycket). Om näringsidkaren inställer arbelet, har han
rätt lill ersättning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar
honom,'om konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på
hans sida (45 § tredje stycket). Om konsumenten trots påminnelse inte inom
skälig lid betalar eller lämnar nödvändig medverkan och dröjsmålet är av
väsentlig betydelse för näringsidkaren, får denne häva avtalet beträffande
återstående del av tjänsten (46 §). Näringsidkaren har också sådan rätt att
häva, om del redan på förhand finns starka skäl att anta all konsumenten inte
kommer alt betala eller lämna medverkan i rätt lid och alt dröjsmålet kommer
att bli av väsentlig betydelse för näringsidkaren (47 §). Vid hävning skall
konsumenten betala som om han hade avbeslälll tjänsten den dag då hävningen
skedde (48 §).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
utredningens förslag skall de berörda reglerna med vissa jämkningar gälla även
i fråga om småhusenlreprenader. Jämkningarna berör dels regeln i 45 § andra
stycket konsumenlljänsllagen om näringsidkarens skyldighet att utföra arbete
trots att konsumenten är i dröjsmål och dels regeln i 45 § tredje stycket om
konsumentens skadeståndsansvar vid dröjsmål. Den föreslagna jämkningen i
förhållande till 45 § andra stycket konsumenlljänsllagen hänger samman med att
det enligt utredningens mening inte skäligen kan krävas av näringsidkaren all
han i de situationer som avses i bestämmelsen skall vara skyldig att ulföra
sådant arbete som medför väsentliga kostnader eller ölägenheter för honom.
Enligt utredningen kan den gällande regeln i konsumenlljänsllagen inte sällan
komma att leda till all näringsidkaren blir skyldig att utföra ekonomiskt
betydelsefulla arbeten (se SOU 1986:38 s. 410). Förslaget såvitt gäller
bestämmelsen i 45 § tredje stycket konsumenlljänsllagen hänger samman med att
del enligt utredningens mening'knappast kan tänkas i praktiken förekomma fall
där belalningsdröjsmål inte skulle bero på försummelse (se SOU 1986:38 s. 224).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
egen del anser jag att bestämmelserna i konsumenlljänsllagen om konsumentens
dröjsmål bör kunna gälla också vid småhusentreprenader. Mot bakgmnd av vad
utredningen har anfört bör dock en jämkning göras beträffande näringsidkarens
skyldighet att ulföra arbete enligt 45 § andra stycket konsumenttjänstlagen.
Gällande regler bygger på att det sällan</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>37</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section112>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section113>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>torde bli fråga om några
mer omftillande arbeten (se prop. 1984/85:110 s. 322). Av vad utredningen har
anfört får anses framgå att det vid småhusentreprenader inte sällan torde
kunna bli fråga om mer omfattande arbeten som faller in under 45 § andra
stycket, om inte den bestämmelsen ändras.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Med hänsyn härtill bör
näringsidkaren inte vara skyldig alt ulföra arbete enligt 45 § andra stycket,
om ari)etet medför väsentliga kostnader eller olägenheter för honom. Enligt min
mening bör detta gälla inte bara vid småhusenlreprenader utan också beträffande
sådana tjänster som redan nu omfattas av konsumenttjänstlagen.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Jag kan för min del inte
biträda utredningens förslag rörande konsumentens skyldighet att ersätta
näringsidkarens kostnader eller andra förluster som föranleds av konsumentens
dröjsmål. Som har påpekats under remissbehandlingen kan det även vid
småhusentreprenader förekomma fall där dröjsmål med betalningen inte beror på
försummelse på konsumentens sida. Någon skadeståndsskyldighel bör enligt min
mening inte åvila konsumenten i en sådan situation. Den nuvarande regeln i
konsumenlljänsllagen bör alltså gälla även beträffande småhusentreprenader.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section114>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section115>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:96.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:13.0pt;
font-family:Verdana'>2.3 Fel i fastighet enligt jordabalken </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>2.3.1 Allmänt om felbegreppet</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:13.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:13.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt
förslag: En fastighet skall liksom för närvarande anses behäftad med fel, om
den avviker från \'ad som får anses utfäst eller om den avviker från vad
köparen med hänsyn lill omständighetema får anses ha haft anledning atl räkna
med vid köpet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:13.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:14.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
den mån felet inte avser sådan egenskap hos fastigheten som omfattas av en
utfästelse av säljaren gäller säljarens felansvar bara sådant som köparen inte
borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten före köpet. (Köparens
undersökningsplikt behandlas närmare i avsnitt 2.3.2.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se SOU 1987:30 s. 63-70).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Det stora flertalet remissinstanser tillslyrker utredningens förslag i dess
huvuddrag eller lämnar del utan erinran. Hovrätten för Västra Sverige och
Juridiska faikultetsstyrdsen vid Uppsala universitet riktar dock kritik av
närmast lagleknisk natur mot utredningens förslag. (Se remissammanställningen,
bilaga 8, avsnitt 1 och 2.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
Enligt den nu gällande lydelsen av 4 kap. 19 § jordabalken är en såld fastighet
behäftad med fel, om den avviker från vad som kan anses utfäst eller från vad
köparen eljest, ulan att det föreligger något sådant fall som avses i 4 kap.
16-18 §§ jordabalken, med hänsyn till omständighetema har haft anledning räkna
med vid köpet. Jordabalken innehåller i 4 kap. 16 och 17 §§ regler om s.k
rättsliga fel, dvs. fel som</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:74.0pt'><span style='font-family:Verdana'>38</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section116>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section117>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>består
i att fastigheten besväras av en rättighet som köparen inte känt till Prop.
1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>och
inte heller borde ha känt till. Regler om rättsliga fel finns också i 4 kap.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>15,
21 och 22 §§ jordabalken. Bestämmelserna i 4 kap. 18 § jordabalken</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>behandlar
s. k. rådighetsfd, dvs. fel som består i att offentlig myndighets</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>beslut
medför att köparen inte förvärvar den rådighet över fasligheten som</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>han
vid köpet hade skäl atl fömtsätta.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Innebörden
av fdbegreppel i 4 kap. 19 § jordabalken kan sammanfattas enligt följande.
Utgångspunkten är att fastigheten säljs sådan den är och att följaktligen
köparen för all trygga sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet.
Säljaren svarar dock för del som kan anses vara utfäst. Vidare är säljaren
ansvarig för atl fastigheten är sådan som köparen äger räkna med på gmnd av vad
som avhandlats vid köpet. Men hämtöver har säljaren etl ansvar, när en
bristfällighet föreligger beträffande något som ej berörts vid köpet, såvida
bristfalligheten är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning
räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid en undersökning. 1 praktiken
blir det här fråga om dolda fel beträflFande något som regelmässigt hör till en
fastighet av den typ som köpet gäller. Något krav på att avvikelsen skall vara
väsentlig ställs inte upp. Eftersom det ligger i sakens natur atl försiktighet
måste iakttagas, när avtalet utsträcks att gälla något som inte direkt har
avhandlats vid köpet, har man inte befarat att avsaknaden av ell
väsenllighetskrav skulle kunna leda till att regeln blir alltför sträng mot
säljaren (jfr prop. 1970:20 s. A 220-221).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tvister
vid domstol om fel i fastighet är förhållandevis vanliga (se SOU 1987:30 s. 55
ff.). I lagboken hänvisas under 4 kap. 19 § jordabalken till omkring 20
rättsfall som har avgjorts av högsta domstolen. En redogörelse för praxis finns
i betänkandet (s. 25 34). Utredningens förslag innebär inte några nyheter i
sak när det gäller säljarens ansvar för lämnade utfästelser rörande
faslighetens skick. Beträffande säljarens ansvar för atl fastigheten är i det
skick som köparen hade anledning all räkna med vid köpet utgår förslaget,
liksom gällande rätt, från att köparen är skyldig all undersöka fastigheten.
Vad köparen upptäckt eller bort upptäcka vid en sådan undersökning räknas inte
som fel i lagens mening. Att köparen har en viss undersökningsplikt skall
enligt förslaget framgå av lagtexten. Liksom hittills skall säljaren svara för
dolda fel, dvs. fel som inte kunde upptäckas vid en med vederbörlig omsorg
företagen undersökning av fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Liksom
remissinstanserna delar jag utredningens uppfattning att felbegreppet i
jordabalken i allt väsentligt innebär en lämplig avvägning mellan säljarens och
köparens intressen. Grundprincipen för felansvaret i jordabalken bör alltså
alltjämt vara atl fastigheten säljs sådan den är och att köparen för alt trygga
sig får göra en undersökning av fastigheten före köpet. Det innebär att
säljaren beträffande en bristfällighet som inte har berörts vid köpet har
ett ansvar för sådant som köparen enligt sakens natur inte har haft anledning
att räkna med och inte heller har bort upptäcka vid en undersökning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
delar också uppfattningen att lagregeln bör ändras väsentligen med sikte på alt
komplettera lagtexten med en erinran om köparens undersök-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>39</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section118>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section119>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ningsplikt. Vad gäller den
lagtekniska utformningen av en sådan erinran anser jag all praktiska och
principiella skäl talar för att regeln utformas i nära anslutning till reglerna
om undersökning av varan inom den allmänna köprällen (se 47 § i 1905 års
köplag och 20 § i den föreslagna nya köplagen). Jag förordar därför att regeln
anger att som fel inte får åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt
vid en undersökning av fastigheten. Den närmare innebörden av regeln kommer att
behandlas i nästa avsnitt. Mitt förslag innebär att domstolen, liksom hittills,
normall inte är tvungen att ta ställning till om fasligheten avviker från
normal standard innan domstolen tagit sliillning lill om köparen borde ha upptäckt
det påstådda felet vid en undersökning av fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Enligt utredningens
förslag skulle reglerna i jordabalken om fel i fastig-hel inte gälla i fråga om
köp av fast egendom på vilken finns ell nytt småhus. Den av utredningen
föreslagna lagen om förvärv av nya småhus skulle i stället gälla för sådana
köp. Som jag tidigare har framhållit (se avsnitt 2.1.5) bör den av utredningen
föreslagna lagen inte införas. Enligt min uppfattning behövs inte något
särskilt felbegrepp för nya småhus. Att det är fråga om ett nytt småhus är en
omständighet som enligt min mening kan beaktas inom ramen för den felregel i
jordabalken som jag har föreslagit i det föregående.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section120>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section121>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>2.3,2 Köparens
undersökningsplikt</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:13.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:13.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt
förslag: Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha uppläckt
vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den
aktuella fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga
fastigheter saml omständigheterna vid köpet. Avvikelser från egenskap som får
anses utfäst får dock åberopas som fd även om de kunnat upptäckas vid en sådan
undersökning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag: Utgångspunkten för bedömningen av om fasligheten är felaktig är all
köparen före köpet har att göra en sådan undersökning av fastigheten som
påkallas med hänsyn lill dels omständigheterna vid köpet dels den normala
beskaflTenheten hos jämföriiga fastigheter. Undersökning behövs dock inte i
fråga om en egenskap som får anses utfäst. (Se SOU 1987:30 s. 68-70.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Flertalet remissinstanser tillstyrker utredningens förslag eller lämnar det
utan erinran. Några remissinstanser vill atl frågan om säljarens
upplysningsplikt belyses ytterligare i sammanhanget. (Se
remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 3.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
För närvaiande finns del inte någon lagregel som anger köparens
undersökningsplikt vid fastighetsköp. Av vad jag tidigare har anfört (se
avsnitt 2.3.1) framgår alt jag anser att en sådan regel nu bör</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:70.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>40</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section122>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section123>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>införas
och att regeln bör innebära att köparen som fel inte får åberopa en Prop.
1989/90:77 avvikelse som han borde ha märkt vid en undersökning av fastigheten.
Vad gäller den närmare utformningen.av regeln vill jag anföra följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Muntliga
och skriftliga uppgifter som får anses som utfästelser från säljarens sida bör
liksom hittills befria köparen från undersökningsplikt i fråga om vad som
utfästs. Har någon sådan utfästelse inte lämnats, bör köparen emellertid vara
skyldig alt undersöka fastigheten i den omfattning som rimligen kan krävas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
delar utredningens och flertalet remissinstansers uppfattning alt en köpare
inte skall behöva anlita en sakkunnig för all vara säker på alt inte själv
behöva stå för ett fel. Som regel skall del räcka med en normall erfaren och på
området normalt bevandrad köpares undersökning. Vad som är normalt i dessa
hänseenden torde variera beroende på köpeobjektet. Del synes t.ex. naturligt
att utgå från all den som förvärvar en industrifastighet normalt har större
sakkunskap i byggnadstekniska frågor än den som förvärvar ett småhus. Om det
finns symtom på fel (fuktfläckar, dålig lukt eller dylikt) som köparen inte
själv kan dra några slutsatser av, bör det normalt krävas alt köparen går
vidare med sin undersökning. I så fall kan köparen tvingas anlita en sakkunnig
för all fullgöra undersökningsplikten. Kraven på försiktighet från köparens
sida måste dock givetvis anpassas lill omständighetema, bl.a. fastighetens
ålder. T.ex. bör en konsument som köper en fastighet med en nyuppförd byggnad
av en näringsidkare som regel kunna ulan ytterligare undersökning utgå från att
en fuktfläck beror på något annat än ett allvarligt byggfel. Det anförda torde
överensstämma med gällande räll.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Några
mer detaljerade regler om undersökningspliktens omfattning kan inte ställas
upp. Därtill är omständighetema vid fastighetsköp alltför olika. Hur ingående
undersökning som bör göras blir, som tidigare sagts, beroende bl.a. av de
iakttagelser som kan göras på fastigheten. Men även uppgifter som säljaren
lämnar om fastigheten kan vara av betydelse. Sådana uppgifter kan reducera
köparens undersökningsplikt. Om l.ex. säljaren lämnar en förklaring till ett
felsymtom som ger ett intryck av att felet är bagatellartat, kan säljaren
normalt inte åberopa bristande undersökning från köparens sida, om felet visar
sig vara av allvarlig art. Säljarens uppgifter kan också vara av betydelse på
det sättet atl de utgör vamingssig-naler som bör föranleda en mer ingående
undersökning från köparens sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mot
bakgmnd av det anförda anser jag alt en lagregel om köparens undersökningsplikt
bör utformas så atl den får till följd all köparen skall undersöka fastigheten
i den utsträckning som påkallas med hänsyn till den aktuella fastighetens
skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fasligheter samt
omständigheterna vid köpet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Några
remissinstanser har menat att del i lagstiftningsärendet bör klargöras i
vilken utsträckning säljaren har en skyldighet att upplysa om bristfalligheter
som han har känt till. Till den frågan återkommer jag i specialmotiveringen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>41</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section124>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section125>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Säljarens kännedom om ell
fel kan också ha betydelse för hans möjligheter alt åberopa en genereU
påföljdsfriskrivning (se NJA 1975 s. 545). En remissinstans har förordat alt
det skall införas särskilda lagregler om den frågan och vissa andra frågor
rörande friskrivningar. Enligt min uppfattning saknas det för närvarande
underiag för att konstatera att sådana regler behövs. Den frågan får därför,
liksom hittills, överlämnas lill rättstillämpningen. En närliggande fråga är
om reglema på detta område skall vara tvingande eller dispositiva. Den frågan
skall jag behandla i avsnitt 2.3.6.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section126>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section127>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>2.3.3 Besiktning</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:13.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt
förslag: Några särskilda regler om besiktning skall inte införas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag: Gäller köpet ell småhus som förvärvas för privat bmk, skall köparen
anses ha fullgjort sin undersökningsplikt, om fastigheten före köpet har
besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person, som
godtagils av säljaren och köparen, samt skriftligt utlåtande över besiktningen
varit tillgängligt för parterna före köpet (se SOU 1987:30 s. 70-73).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Remissinstanserna är allmänt positiva lill regler som leder till all ell
besiktnings förfarande i större utsträckning än för närvarande tillämpas vid
fastighetsköp. Flera remissinstanser ifrågasätter dock om de av utredningen
föreslagna reglema skulle få den effekten. Det framhålls också från flera håll
att förslaget är oklart i vissa hänseenden och bör omarbetas. Bl.a. konsumentverket
understryker betydelsen av att frågan om besiktning och deklaration av äldre
hus utreds. (Se remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 4.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
För när\'arande saknas regler om att en fastighet skall besiktigas av en
opartisk sakkunnig före ell fastighetsköp. Del lorde dock vara lämfigen vanligt
all faslighetsmäklama anlitar en opartisk sakkunnig för besiktning och
värdering av fastigheten. Det utlåtande som den sakkunnige avger kan ses som
ett komplement till den skriftliga beskrivning av fastigheten som mäklaren
enligt 12 § lagen (1984:81) om fastig-helsmäklare är skyldig alt tillhandahålla
köparen. Av en sådan beskrivning skall framgå bl. a. fastighetens
taxeringsvärde saml byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. De rättsliga
verkningarna av ett besiktningsutlåtande är inte lagreglerade. Del lorde dock
ligga i sakens natur att säljaren som regel inte kan få gehör för ett påstående
om att köparen bmstit i sin undersökningsplikt i fråga om en avvikelse som den
sakkunnige inte märkt.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Enligt utredningens
förslag skall den som köpt ett småhus anses ha fullgjort sin
undersökningsplikt, om fastigheten före köpet besiktigats av en opartisk och i
byggnadstekniska frågor erfaren person. Köparen skall kunna
"desarmera" undersökningsplikten genom atl han skaffar ett skrifl-</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:87.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>42</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section128>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section129>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>ligt
besiktningsutlåtande av en yrkesman på området. En avvikelse som Prop.
1989/90:77 inte tas upp i besiktningsutlåtandet kommer härmed som regel att
betraktas som ett dolt fel för vilket säljaren svarar. Syftet med förslaget är
att främja att småhus besiktigas före köpet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är generellt sett en fördel om besiktning av köpeobjektet kommer lill stånd vid
småhusköp. Partema får en fastare gmnd för sin uppgörelse. Risken för atl
köparen senare gör gäUande all fastigheten är behäftad med ell dolt fel lorde
minska. Besiktningen kan därmed motverka senare dom-slolsprocesser. Som
utredningen och flertalet remissinstanser framhåller är del dock inte
realistiskt alt på detta område införa lagregler om obligatorisk besiktning.
En lagreglering skulle därför endast kunna gå ut på att främja att en
besiktning kommer till stånd före fastighetsköp.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
flera remissinstanser har anfört är del tvivelaktigt om den av utredningen
föreslagna regeln kommer atl främja en sådan utveckling. Regeln ger inte
säljaren något egentligt incitament alt föranstalta om besiktning. Del kan
vidare inte anses som rationellt all alla spekulanter på ett småhus de kan
var många själva bekostar en besiktning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Till
det nu anförda kommer att den av utredningen föreslagna regeln kan antas bli
svår all tillämpa för domstolama. Som jag har sagt fömt innebär redan gällande
räll att en säljare normalt inte kan få gehör för ett påslående om alt köparen
har bmstit i sin undersökningsplikt om en sakkunnig besiktningsman inte har
upptäckt bristfälligheten i fastigheten. En lagregel som innebär att säljaren i
princip alltid skall ansvara för bristfalligheter som inte har anmärkts i
besiktningsullålandet kan enligt min mening emellertid bli alltför kategorisk
och alltså hindra en rällslill-lämpning som leder till materiellt
tillfredsställande resultat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Visserligen
bör man eftersträva en ordning, där säljama medverkar till all en besiktning
kommer till stånd och där besiktningshandlingen ställs till alla spekulanters
förfogande. Som framgår av vad jag nyss sade tillämpas en sådan ordning i viss
utsträckning redan nu av vissa mäklare. Den av utredningen föreslagna regeln
synes inte vara ell lämpligt medel för att få till stånd den eftersträvade
ordningen. 1 stället skulle, som juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsala
universitet har varit inne på, en förbättring av konsumentskyddet på detta
område enklast kunna uppnås genom medverkan av fastighetsmäklare. Genom
förhandlingar mellan konsumentverket och mäklamas organisationer kan det kanske
visa sig möjligt all åstadkomma riktlinjer som innebär all köpare av äldre
småhus i flertalet fall kommer all ha tillgång till en besiktningshandling. Det
ankommer på konsumentverket att ta ställning till om sådana förhandlingar bör
tas upp.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sammanfattningsvis
kan jag inte förorda att utredningens förslag lill lagstiftning om besiktning
genomförs.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:33.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>43</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section130>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section131>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>2.3.4 Reklamation och
preskription</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section132>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:129.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:13.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt
förslag: Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig, om han inte
lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig lid efler det att han märkt
eller borde ha märkt det (reklamation).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:129.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:12.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Säljarens
ansvar för ett faktiskt fel preskriberas tre år efter det att köparen
tillträdde fastigheten. Är säljaren en näringsidkare som i sin yrkesmässiga
verksamhet har sålt en faslighet till en konsument huvudsakligen för enskilt
ändamål, preskriberas ansvaret dock först tio år efter det atl köparen
tillträdde fasligheten. Om en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet har
såll en småhusfastighet till en konsument eller helt eller delvis har uppfört
småhuset ål en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål och om konsumenten
säljer fastigheten vidare, kan Ireårsliden mellan denne och den nye köparen
förlängas till följd av en särskild regel. Enligt den regeln preskriberas
konsumentens säljaransvar i ell sådant fall inte förrän tio år efter det all
näringsidkaren avträdde fastigheten eller uppdraget avslutades.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:129.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglema om
reklamation och om kortare preskriptionstid än tio år kan inte göras gällande,
om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section133>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningens förslag:
Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Utredningens förslag avser dock
endast faktiska fel. Utredningen har vidare inte föreslagit någon motsvarighet
till den särskilda regeln beträffande fall då en fastighet har sålts vidare.
(Se SOU 1987:30 s. 73-76 saml 84-85.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Utredningens förslag om reklamationsskyldighet har fåll ell brett stöd hos
remissinstansema. Några remissinstanser är dock negativa. Utredningens förslag
om preskription har fått ett mera blandat mottagande, även om flertalet
remissinstanser har en positiv gmndinställning till förslaget. Förslaget
avstyrks i den delen bl. a. av hovrätten för Västra Sverige och juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet. (Se remissammanställningen, bilaga
8, avsnitt 5.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
Inom den allmänna köprätten kompletteras reglema om fel med bestämmelser om
reklamation och preskription. Enligt förslaget lill ny köplag (32, 33 och 41
§§) skall följande gälla. Köparen får inte åberopa att varan är felaktig, om
han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det all han
märkt eller borde ha märkt felet. Reklamerar köparen inte inom två år från del
all ha har tagit emot varan, förlorar han rätten all åberopa felet, om inte
annal följer av en garanti eller liknande utfästelse. Regeln om
Ivåårspreskription gäller inte i fråga om rättsliga fel. Om säljaren har
handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder får köparen åberopa att
varan var felaktig utan hinder av reglema om reklamation och
Ivåårspreskription. Jag kommer senare i dag att föreslå atl liknande regler
skall gälla enligt den nya konsumenlköplagen.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:68.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>44</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section134>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section135>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
del gäller säljarens ansvar för fel i en försåld fastighet finns i Prop.
1989/90:77 jordabalken inte några särskilda reklamationsregler. Säljarens
ansvar preskriberas enligt de allmänna reglerna i preskriptionslagen
(1981:130) om tioårig preskription. Enligt eri särskild regel i 4 kap. 12 §
andra stycket jordabalken måste dock talan om hävning väckas inom ett år från
del köparen tillträdde fastigheten, om inte säljaren har förfarit svikligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag innebär att reglerna i jordabalken på del aktuella området skulle
närmas lill de regler som gäller inom den allmänna köprätten. Förslaget
innebär följande. Köparen får inte åberopa att fastigheten är behäftad med ett
faktiskt fel, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig lid
efter del att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Köparen
förlorar rätten att åberopa felet, om han inte reklamerar inom tre år från del
att han tillträtt fastigheten (preskription). Har en näringsidkare i sin
yrkesmässiga verksamhet sålt ell småhus till en konsument för privat bruk
tillämpas dock den allmänna lioårspreskrip-tionen. Den särskilda
preskriptionsregeln i fråga om rätten lill hävning behålls. Reglerna om
reklamation och kortare preskriptionstid än tio år gäller inte om säljaren handlat
i strid mot tro och heder.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
anser i likhet med det stora flertalet remissinstanser atl det finns skäl att
genomföra utredningens förslag om att en faslighelsköpare skall vara skyldig
alt reklamera inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt att
fastigheten var behäftad med fel. En sådan regel finns redan nu i köplagen,
konsumenlköplagen och konsumenttjänstlagen. Del är naturligt med en motsvarande
regel även vid fastighetsköp. Från allmän synpunkt är det en fördel att en
faslighelsköpare inte dröjer alltför länge med att reagera, när han inser att
fastigheten är felaktig. Ell tidigt avhjälpande av etl fel kan många gånger
begränsa skadeverkningarna av felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>På
en punkt anser jag dock all det finns skäl att frångå utredningens förslag.
Enligt min mening bör reklamationsskyldigheten liksom i den allmänna köprätten
i princip avse även rättsliga fel och rådighetsfd och inte endast som
utredningen föreslagit faktiska fel. En ny regel om reklamationsskyldighet
bör dock inte omfatta de rättsliga fel som avses i 4 kap. 15 och 16 §§
jordabalken. Här bör de nuvarande reglerna gälla oförändrade. Jag anser vidare
att reklamationsskyldigheten bör avse försämringar av fastigheten före
tillträdet för vilka säljaren är ansvarig enligt 4 kap. 11 och 12 §§
jordabalken. En sådan ordning ligger i linje med den köprältsliga principen att
frågan om varan är felaktig skall bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när
risken för varan går över på köparen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det så gäller frågan om preskriptionstid bör det enligt min mening<br>
vara en allmän utgångspunkt att denna lid även i fortsättningen skall vara<br>
tio år för sådana fall när en näringsidkare säljer en fastighet till en konsu<br>
ment. En annan ordning är oförenlig med den tioåriga preskriptionslid<br>
som gäller för entreprenader enligt 17 § konsumenttjänstlagen. Tioårsti<br>
den bör vidare gälla vid rättsliga fel (jfr 41 § förslaget lill ny köplag) och<br>
vid rådighetsfd. Frågan är emellertid om preskriptionstiden kan förkortas<br>
i andra fall, l.ex. då säljaren är en privatperson. Remissinstanserna har<br>
haft delade meningar om utredningens förslag om en treårig preskriptions<br>
tid för dessa fall.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>45</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section136>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section137>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Jag anser, i likhet med
utredningen, att det är en rimlig utgångspunki all Prop. 1989/90:77 en
privatperson som säljer en fastiiet skall vara fri från ansvar på gmnd av
faktiska fel i fastigheten inom en kortare tid än den som följer av reglerna om
tioårig preskription. En sådan ordning är lämplig i fall då en privatperson
säljer ett äldre hus. Eventuella fel som begåtts vid uppförandet av huset har
i sådana fall typiskt sett redan gett sig lill känna när huset säljs av
privatpersonen. För en förkortning av preskriptionstiden talar vidare all
möjligheterna all utreda fastighetens skick vid ett sådant köp och vad som
förekom vid köpeförhandlingarna försämras med liden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
en privatperson säljer ell hus som nyligen har uppförts är läget emellertid ell
annal. En förkortning av preskriptionstiden skulle här, som några
remissinstanser har anfört, kunna leda till att säljaren undgår ansvar för ett
allvarligt byggnadsfel därför atl felet inte ger sig lill känna förrän efler
preskriptionstidens utgång. Som regel lorde del visserligen vara en
näringsidkare som har ulfört det felaktiga byggnadsarbetet. Del är dock inte
säkert atl den nye köparen kan göra gällande den räll som hans säljare har mot
näringsidkaren. Skälen häitill är följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
en konsument, som förvärvat etl småhus genom entreprenadavtal eller köpeavtal
med en näringsidkare, överiåler småhuset vidare, lorde överiåldsen berättiga
den nye köparen atl göra gällande näringsidkarens ansvar enligt
entreprenadavtalet eller köpeavtalet endast om näringsidkaren särskilt åtagit
sig ell sådant ansvar. Detta följer av den allmänna principen att ell avtal ger
upphov lill förpliktelser bara mellan avtalsparterna (jfr SOU 1984:25 s. 237
flf..). Den nye köparen torde dock, som utredningen framhåller (se SOU 1987:30
s. 83), kunna vända sig mot näringsidkaren, om den förste köparen har överiåtil
sin räll enligt avtalet och överlåtelsen inte är oförenlig med något villkor i
detta, t. ex. ett villkor om alt en sådan överlåtelse inte får ske Ofr 4 kap.
22 § jordabalken och prop. 1970:20 s. B 220).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
jag tidigare har sagt anser jag att det i och för sig är rimligt att man
begränsar den tid under vilken en privatperson kan göras ansvarig för fel i en
fastighet som han har sålt. Å andra sidan är det tydligt att en regel som
begränsar säljarens ansvarslid bör utformas så att ett allvarligt fel vid t.
ex. uppförandet av byggnaden hinner ge sig till känna före ansvarstidens
utgång. Säljaren slår nämligen närmare än köparen att bära risken för ett
sådant fel. Säljaren torde som regel kunna.Öra tillbaka ansvaret för felet på
den näringsidare som utfört byggnadsarbetet. Av vad jag tidigare har anfört framgår
att köparen, om han inte skulle kunna vända sig mot säljaren därför alt dennes
felansvar preskriberats, har rätt alt återföra ansvaret för felet på
näringsidkaren endast om han förvärvat säljarens rätt mot denne. En sådan
ordning är inte tillfredsställande från konsumentskyddssynpunkt, eftersom man
knappast kan utgå från all privatpersoner i någon större utsträckning kommer
att tänka på att träffa sådana avtal.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>En möjlig lösning på det
berörda problemet synes vara atl en regel med<br>
förkortad preskriptionstid inte alls eller endast i begränsad utsträckning<br>
gäller i fall då en konsument vidareförsäljer ett småhus som han förvärvat<br>
från en näringsidkare genom ett köp eller ett entreprenadavtal. Regeln<br>
skulle kunna utformas så att preskriptionstiden i dessa fall aldrig blir</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>46</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section138>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section139>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>kortare
än den tid som vid vidareförsäljningen kvarstår av näringsidkarens Prop.
1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>tioåriga
ansvar. En konsument som säljer fastigheten vidare ell år efler det</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>att
han köpt fastigheten av en näringsidkare skulle alltså svara för dolda fel</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>i
fastigheten under nio år. Detta ansvar kan konsumenten i normalfallet</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>föra
vidare lill näringsidkaren. 1 vissa undantagsfall är dock delta inte</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>möjligt.
Jag tänker på t. ex. det fallet att säljaren (konsumenten) själv har</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>förorsakat
det dolda felet. Detta torde dock vara ovanligt. Säljaren kan</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>vidare
komma att få slutligt stå för felet i fall då näringsidkaren är på</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>obestånd eller inte kan
anträflfas. Det sist sagda kan förefalla hårt mot</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>säljaren, men denne slår
enligt min uppfattning närmare till atl bära risken</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>för
näringsidkarens obestånd än den slutlige köparen. Del är ju ändå</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>säljaren
som har ingått avtal med den näringsidkare som kommit på</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>obestånd
eller som inte kan anträflfas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
övervägande av det anförda harjag kommit fram till all del är en lämplig och
rättvis ordning att preskriptionstiden förkortas om säljaren är en
privatperson, men att denna kortare preskriptionstid inte skall gälla i de fall
somjag nyss berörde. När det gäller den förkortade preskriptionstidens längd delar
jag utredningens och flertalet remissinstansers uppfattning atl tre år är en
rimlig lid.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
enlighet med det anförda förordar jag att en köpare som förvärvar en fastighet
av en konsument skall förlora rätlen alt åberopa fel som avses i 4 kap. 11,12
och 19 §§ jordabalken, om han inte reklamerar inom tre år från det all han har
tillträtt fastigheten. Detta skall dock givetvis inte gälla om annat följer av
en garanti eller liknande utfästelse. Den särskilda regeln om längre
preskriptionstid än tre år bör avse konsumentens vidareförsäljning av
småhusfastigheter, dvs. fasligheter som är bebyggda med ell en-eller
tvåbostadshus. Har konsumenten eller dennes fångesman köpt fastigheten av en
näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet, skafi den som har köpt
fasligheten av konsumenten kunna reklamera hos denne inom tio år efter det alt
näringsidkaren avträdde fasligheten. Om konsumenten förvärvat småhuset genom
ett entreprenadavtal, bör den som har köpt fastigheten av konsumenten kunna
reklamera hos denne inom tio år efter del att näringsidkaren avslutade
uppdraget, dvs. normall inom tio år efter det att slutbesiktning ägde mm.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
längre preskriptionslid än tre år mellan konsumenten och dennes köpare bör
alltså kunna gälla i fall då en näringsidkare tidigare har medverkat till
uppförandet av ett nytt småhus. Frågan är emellertid om det längre ansvaret bör
gälla även då näringsidkaren inte har uppfört en ny byggnad utan i stället har
utfört en ombyggnad, tillbyggnad eller reparation.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
konsumenttjänstlagen har en näringsidkare ett tioårigt ansvar<br>
gentemot en konsument även för sådana arbeten på fast egendom som<br>
avser om- och tillbyggnader samt reparationer. En regel som generellt<br>
föreskriver en förlängd preskriptionslid mellan en konsument och dennes<br>
köpare för det fall att en näringsidkare som konsumenten har anlitat har<br>
utfört ett sådant arbete på fastigheten skulle dock enligt min mening föra<br>
för långt och strida mot tankarna bakom treårspreskriptionen. Det förefal<br>
ler inte rimligt om enbart det förhållandel alt konsumenten tidigare har</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>47</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section140>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section141>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>anlitat en näringsidkare
för t. ex. en enklare reparation skulle innebära att Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>konsumentens ansvar för
alla tänkbara fel i fastigheten förlängdes. Inte</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>heller synes det lämpligt
med regler som innebär att ansvarstiden varierar</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>för olika fall, så att den
normah är tre år men är längre om felet direkt kan</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>hänföras till arbeten som
har utförts av en näringsidkare. Generella regler</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>torde vara att föredra.
Enligt min uppfattning bör en generell regel om</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ansvar under längre tid
endast avse myckel omfattande arbeten på ett</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>befintligt småhus.
Etlsådant ansvar bör därför kunna aktualiseras om en</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>tillbyggnad skett. Även
ombyggnader och reparationer kan visserligen</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>någon gång vara
omfattande, men det är inte del vanligaste. Det kan</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>knappast komma i fråga att
här ha en längre preskriptionslid vid särskilt</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>omfattande arbeten
eftersom en sådan regel skulle bli alltför obestämd.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Vid försäljning efter
ombyggnad respektive reparation bör därför aUtid</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Ireårsliden gälla.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
förslaget till ny köplag skall reglerna om reklamalionsskyldighel och förkortad
preskriptionstid inte gälla om säljaren förfarit grovt vårdslöst eller i strid
mot tro och heder. Jag anser all en motsvarande regel bör gälla även vid
fastighetsköp. Del innebär en viss förbättring av köparens ställning i
förhållande till utredningens förslag. En fördel med mitt förslag är att en
köpare kan göra säljaren ansvarig även efter Ireårstidens utgång, om säljaren
har handlat illojalt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har föreslagit alt den särskilda preskriptionsregel som gäller vid
fastighetsköp i fråga om rätten till hävning inte skall ändras. Enligt den
särskilda preskriptionsregeln är rätten till hävning förlorad, om inte talan
härom väcks inom ett år från tillträdel. Detta gäller dock inte om säljaren
"förfarit svikligt". Detta förslag har godtagits av remissinstansema.
Även jag ansluter mig till förslaget. 1 linje med vad jag nyss förordade
beträflFande undantag från reglema om reklamationsskyldighet och förkortad preskriptionstid
bör regeln dock innebära att köparen är bibehållen sin räll till hävning även
sedan eltårstiden har gått ut i fall då säljaren har förfarit grovt vårdslöst
eller i strid mot tro och heder. Del sagda föranleder en ändring av 4 kap. 12 §
andra stycket jordabalken. En motsvarande ändring bör göras också i 4 kap. 15 §
andra stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:89.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Uttrycket
"förfarit svikligt" används också i 4 kap. 27 § andra stycket
jordabalken. Enligt den regeln får köparen vid svek från säljarens sida
hävaköpet trots atl fasligheten väsentligt gått ned i värde på gmnd av en
omständighet som beror av köparen, t.ex. skogsavverkning eller
nyttjan-derättsupplåtelse. Den berörda regleringen avviker från vad som gäller
inom den allmänna köprällen (jfr 66 § förslaget till ny köplag) och är enligt
min mening alltför sträng mot säljaren. Jag anser att köparen i de ifrågavarande
fallen bör få häva köpet endast om säljaren får ersättning för värdeminskningen.
Inom den allmännai köprätten krävs inte svek för att hävning skall få ske i fall
då det köpta väsentligt har gått ned i värde. Jag anser att en sådan ordning
bör gälla också i detta sammanhang. Jag förordar därför att 4 kap. 27 §
jordabalken ändras så alt hävning alllid får ske i de fall som avses med
bestämmelsen, om säljaren får ersättning för värdeminskningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>48</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section142>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section143>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>2.3.5 Påföljder</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section144>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:126.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:14.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt
förslag: Påföljdema vid faktiskt fel skall liksom för närvarande vara hävning,
prisavdrag saml skadestånd. Som fömtsättning för hävning skall gälla atl felet
är av väsentlig betydelse. Prisavdraget skall beräknas så att förhållandet
mellan det nedsatta och det avtalsenliga prisei svarar mot förhållandet vid
lidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och i
avtalsenligt skick. Skadestånd skall utgå endast om avvikelsen avser egenskap
som får anses utfäst eller om felet eller förlusten beror på försummelse på
säljarens sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:127.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:14.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglema
om hävning och prisavdrag skall gälla även vid rättsliga fel och rådighetsfd
samt vid dröjsmål och förhållanden som avses i 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken.
De skadeståndsregler som gäller för dessa fall behålls oförändrade.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:115.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag: Utredningens förslag, som endast tar sikte på faktiska fel,
överensstämmer med mitt förslag utom i följande hänseenden. Hävning skall få
ske om felet är av väsentlig betydelse eller säljaren förfarit svikligt.
Skadestånd skall utgå endast om avvikelsen avser egenskap som får anses utfäst
eller säljaren förfarit svikligt. (Se SOU 1987:30 s. 76-79, jfr s. 84-85.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:115.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Flertalet remissinstanser tillslyrker utredningens förslag eller lämnar det
utan erinran. Några remissinstanser ifrågasätter om inte utgångspunkten för
prisavdraget bör vara att det skall motsvara kostnadema för att avhjälpa felet.
Det ifrågasätts också om inte prisavdraget bör baseras på förhållandena vid
tidpunkten för köpet i stället för förhållandena vid tillträdet. (Se
remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 6.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:115.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:0cm'><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt
förslag: När det föreligger ell faktiskt fel i den förvärvade fasligheten, kan
enligt gällande rätt påföljdema hävning, prisavdrag och skadestånd bli
aktuella. Dessa påföljder kan också bli aktuella vid rådighetsfd (4 kap. 18 §)
och rättsliga fel (4 kap. 15 17 §§) samt vid skada till följd av vanvård eller
annat vållande från säljarens sida (4 kap. 12 §). Vid dröjsmål från säljarens
sida kan köparen kräva skadestånd samt, om inte dröjsmålet är av ringa
betydelse, häva köpet (4 kap. 13 och 14 §§). Köparen har rätt lill hävning
eller prisavdrag om fastigheten skadats eller försämrats på gmnd av händelse
för vilken säljaren står faran (4 kap. 11 §). Även i 1905 års köplag återfinns
påföljdema hävning, prisavdrag och skadestånd. I den föreslagna nya köplagen
finns också påföljden avhjälpande. I det följande behandlas de olika
påföljderna under skilda mbriker.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section145>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Hävning</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bestämmelserna
om hävning av fastighetsköp fömtsätter i princip alt avtalsbrottet är
väsentligt, eller, som del uttrycks i jordabalken (se 4 kap. 11,12 och 15 §§),
"ej ringa". Vissa undantag finns dock. Om fastigheten</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:26.0pt'><span style='font-family:Verdana'>49</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section146>
<p class=MsoNormal style='margin-top:16.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>4
Riksdagen 1989/90. I saml. Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section147>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:3.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section148>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>efter köpet skadats eller
försämrats till följd av säljarens vanvård eller Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>vållande
får köparen häva köpet även om skadan är att anse som ringa, när</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>säljaren har förfarit
svikligt. Motsvarande gäller vid faktiska fel (4 kap.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>19
§) saml vid rådighetsfd (4 kap. 18 §) och sådana rättsliga fel som avses i</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>4 kap. 15 och 17 §§. Om
fasligheten på gmnd av inteckning eller upplåtelse</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>av
panträtt svarar för högre belopp än sorti fömtsattes vid köpet, gäller de</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>särskilda
reglema i 4 kap. 16 §. Ete berörda reglema ansluter nära lill</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>reglema
i 1905 års köplag om hävning vid köp av bestämt gods.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>På
de flesta rättsområden har utvecklingen alkmer gått mot att man ställer upp ett
generellt krav på väsentlighet för att en avtalspart skall få vidta den
genomgripande och för motparten betungande påföljd som hävning innebär. Ett
sådant väsenllighetskrav för hävning har också lagits in i förslaget lill ny
köplag. Mot bakgmnd av det sagda delar jag utredningens uppfattning atl del
även vid fastighetsköp bör anges i lagtexten all del föreligger ett
väsenllighetskrav för hävning. Ändringen bör avse inte bara hävning vid
faktiska fel utan också de andra fall där hävning av fastighetsköp kan komma i
fråga. Däremot anser jag inte all del finns något behov av alt komplettera
denna regel med en regel som ger en generell hävnings-rält vid svek från
säljarens sida. Väsentlighelskravel bör liksom enligt förslaget lill ny köplag
gälla även vid svek. Utredningens förslag i den delen bör alltså inte
genomföras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Under
hänvisning till det anförda förordar jag att det i 4 kap. 11, 12, 13 och 15 §§
jordabalken anges att hävning får ske endast om skadan resp. dröjsmålet är av
väsentlig betydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Avhjälpande</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
finns för närvarande inte några regler om rätt eller skyldighet för den som
sålt en fastighet att avhjälpa ett fel i fastigheten. Sådana regler finns
däremot i konsumenttjänstlagen och har också föreslagils i den nya köplagen.
Jag kommer senare i dag att föreslå att sådana regler förs in i den nya
konsumenlköplagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
lorde knappast vara lämpligt all införa en generell regel i jordabalken om
skyldighet för säljaren atl avhjälpa fel i fastighet. Flertalet säljare är ju
privatpersoner som i allmänhet inte själva kan avhjälpa ett fel (jfr prop.
1988/89:76 s. 126). Härtill kommer att köparen som regel rent praktiskt lorde
ha lättare alt ombesörja att felet blir avhjälpt än säljaren. Denne kan ju t.
ex. ha flyttat från orten. All införa regler om avhjälpande av fel i fastighet
skulle därför kunna komma i fråga endast beträffande fall då säljaren är en
näringsidkare och köparen är en konsument. Det helt övervägande antalet nya
småhus lorde emellertid förvärvas genom entreprenadavtal i någon form (se SOU
1986:38 s. 116). Del förekommer dock att en konsument förvärvar ett sådant
småhus genom köp ulan alt näringsidkaren åtagit sig att avhjälpa eventuella
fel. Det förekommer naturligtvis också att konsumenter förvärvar begagnade
småhus av näringsidkare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Att
jordabalken saknar regler om avhjälpande av fel lorde inte innebära<br>
några påtagliga nackdelar för konsumentema. Dessa kommer bl.a. att få<br>
ett utökat skydd vid köp av nya småhus genom de skadeståndsregler som</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>50</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section149>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section150>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>jag
skall behandla i det följande. Partema torde också som regel träffa Prop.
1989/90:77 avtal om all avhjälpande skall ske, åtminstone vid köp av nya
småhus. Enligt min mening saknas det därför anledning att i jordabalken föra in
särskilda regler om avhjälpande av fel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Prisavdrag</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
tidigare sagts kan köparen vara berättigad till prisavdrag vid olika former av
fel i den sålda fastigheten. Lagtexten innehåller inte någon närmare anvisning
om hur prisavdraget skall beräknas. Bestämmelserna i jordabalken om prisavdrag
torde i princip ha samma innebörd som bestämmelsen i 1905 års köplag om
prisavdrag vid köp av bestämt gods, nämligen all prisavdraget skall svara mot
den värdeminskning som felet representerar (se 42 § i 1905 års köplag och SOU
1947:38 s. 198).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag all man även i fortsättningen skall bestämma avdraget efler en
jämförelse mellan värdet av fastigheten i felaktigt skick och det värde som den
skulle ha haft i felfritt skick motsvarar vad som föreslagils öm prisavdrag i
den nya köplagen (se 38 § i förslaget lill den lagen). Ett altemativ kunde vara
all låta prisavdraget motsvara kostnaderna för att avhjälpa felet (jfr 22 §
konsumenlljänsllagen och 34 § förslaget till ny köplag). En regel av del slaget
passar emellertid inte så bra om inte säljaren är skyldig att avhjälpa felet. 1
fall då säljaren är en privatperson skulle regeln ibland kunna leda till
otillfredsställande resultat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mot
bakgmnd av det anförda föreslårjag att det i 4 kap. jordabalken tas in en
bestämmelse om att etl avdrag på köpeskillingen skall beräknas så att
förhållandet mellan del nedsatta och det avtalsenliga prisei svarar mot
förhållandel mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.
Beräkningen bör hänföras till förhållandena vid tidpunkten för köparens
tillträde av fastigheten (jfr NJA 1988 s. 1). Regeln bör ta sikte på alla de
fall då ett prisavdrag blir aktuellt, alltså inte bara på faktiska fel utan
oekså på rättsliga fel och rådighetsfd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Skadestånd</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
regeln om prisavdrag kan köparen få medel att bekosta all ett<br>
faktiskt fel avhjälps. Del kan emellertid inträffa att en köpare drabbas av<br>
andra kostnader till följd av ett fel. Det kan t. ex. ha uppstått följdskador<br>
eller köparen kan ha blivit tvungen att hyra en ersäiiningslägenhei medan<br>
fastigheten reparerades. Enligt gällande rätt ersätts kostnader av ifrågava<br>
rande typ endast om de beror på atl fastigheten avviker från vad som<br>
utfästs eller om säljaren har förfarit svikligt. Fömtom i sådana fall har<br>
säljaren alltså inte något skadeståndsansvar vid s.k. dolda fel. Om det<br>
dolda felet avser en s. k. kämegenskap, dvs. en egenskap hos fastigheten<br>
som får anses utfast trots att den inte berörts vid köpeförhandlingama,<br>
anses säljaren kunna bli skadeståndsskyldig (jfr NJA 1978 s. 307). Sälja<br>
rens skadeståndsansvar vid faktiskt fel motsvarar vad som gäller enligt<br>
42 § i 1905 års köplag om köp av bestämt gods.<br>
Utredningen har inte föreslagit någon ändring av reglerna om skade-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>5j</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section151>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section152>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>stånd
vid faktiska fel. I sådana fall där säljaren borde ha haft kännedom Prop.
1989/90:77 om ett dolt fel och borde ha upplyst köparen om felet, kunde det
enligt utredningen finnas skäl att överväga att införa en skadeståndsskyldighet
för säljaren. Utredningen lade dock inte fram något sådant förslag, eftersom
den ansåg alt utvecklingen på den allmänna köprättens område borde avvaktas (se
SOU 1987:30 s. 79).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna
har i allmänhet godtagit utredningens ståndpunkt. Konsumentverket har beklagat
alt utredningen inte har föreslagit något skadeståndsansvar för säljaren när
denne borde ha haft kännedom om felet och borde ha upplyst köparen om felet.
Enligt hovrätten för Västra Sverige bör del anges i lag att säljaren har ett
strikt skadeståndsansvar när fastigheten saknar en kärnegenskap.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
till ny köplag innehåller nya regler om skadestånd vid kontraktsbrott. Vid fd
i varan är säljaren skadeståndsansvarig för sådant som ligger inom hans
kontrollsfär (kontrollansvar). Den skadeståndsskyldighet som följer av
konirollansvaret omfattar näraliggande och typiska förluster på gmnd av
avtalsbrottet, s. k. direkta skador. Ansvar för övriga förluster, s.k.
indirekta skador, fömtsätter vållande på den skadeslåndsskyldiges sida.
Säljarens ansvar för indirekta skador omfattar försummelser såväl vid
avtalsslutet som vid fullgörandet av avtalet. Säljaren kan bl.a. bli
skadeslåndsskyldig om han har underlåtit all lämna köparen sådana uppgifter om
varans egenskaper eller användning som han har varit eller borde ha varit
medveten om och som han har förstått eller borde ha förstått var vikliga för
köparen (se prop. 1988/89:76 s. 139).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
jordabalken infördes föreslogs i lagrådsremissen att säljaren skulle vara
skadeslåndsskyldig vid faktiskt fel dels om avvikelsen avsåg en egenskap som
säljaren utfast, dels om säljaren känt lill eller borde ha känt till felet (se
prop. 1970:20 s. B 212). Den sistnämnda delen av förslaget genomfördes inte.
Det ansågs mer rimligt att säljare av fast egendom likställdes med säljare av
lös egendom i vad angår villkor för skadeståndsskyldighet. Köparen skulle
därför anses skäligen gottgjord genom sin rätt till avdrag på köpeskillingen,
när inte säljaren förfarit svikligt (se prop. 1970:20 s. A 221 och 398).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
min uppfattning bör köparens rätt till skadestånd vid faktiskt fel i fastighet
nu anpassas till vad sorn föreslagils på den allmänna köprällens område. Jag anser
dock inte alt reglerna om konlrollansvar bör gälla faktiska fel i fastighet.
Ett kontrollansvar synes nämligen passa mindre bra för det typiska
fastighetsköpet, som ju sker mellan privatpersoner och avser en begagnad
fastighet. Ett kontrollansvar vid faktiskt fel i fastighet skulle enligt min
mening lägga ett alltför strängt ansvar på säljaren. Jag anser därför att
anpassningen till den allmänna köplagen bör gå till så att köparen har räll
till ersättning orn felet beror på försummelse på säljarens sida eller om
fastigheten avviker från vad säljaren särskilt har utfäst (jfr 40 § tredje
stycket förslaget till ny köplag). Genom en sådan ordning kommer säljaren bl.
a. att bli ansvarig i fall då han borde ha haft kännedom om ett dolt fel och
borde ha upplyst köparen om felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Någon
sådan särskild regel om säljarens ansvar för kärnegenskaper som<br>
föreslagits av hovrätten för Västra Sverige anser jag inte erforderlig. Den</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>52</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section153>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section154>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>nya skadeståndsregel
rörande ansvar för försummelse som jag föreslagit torde i praktiken kunna
åberopas i vissa av de ifrågavarande fallen. 1 övriga fall bör säljarens ansvar
för kärnegenskaper liksom hittills anses följa av hans ansvar för vad han
utfäst.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section155>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.3.6
Tvingande eller dispositiva regler?</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:127.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag: En
näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt en fastighet till en
konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa
etl köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i jordabalken om säljarens
ansvar för fel och dröjsmål är till nackdel för konsumenten. Motsvarande gäller
i fråga om säljarens ansvar enligt 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken. Det sagda
gäller inte om köparen tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och
avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Vid andra
köp än konsumentköp skall reglerna vara dispositiva.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section156>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag: Om en näringsidkare har utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på
ell småhus och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt fastigheten lill
en konsument för dennes privata bruk, kan näringsidkaren begränsa sitt ansvar
för ett faktiskt fel i fasligheten genom avtal med konsumenten i samband med
köpet endast om ett besiklningsullålande varit tillgängligt för konsumenten
före köpet. Ett sådant avtal får inte avse annat än att näringsidkaren fritar
sig från skyldigheten att utge skadestånd för det fall all felet avhjälps eller
all preskriptionstiden begränsas från tio till tre år. Har näringsidkaren inte
utfört eller låtit utföra något arbete på fastigheten, skall reglerna - liksom
vid andra köp än konsu-menlköp - vara helt disposiliva. (Se SOU 1987:30, s.
79-84.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Remissinstanserna är med något undantag positiva till att avtalsfriheten
begränsas på sätt utredningen föreslagit. Flera instanser anser dock att den
föreslagna regeln bör förtydligas. Bl.a. konsumentverket anser att
begränsningen av avtalsfriheten bör gälla även om näringsidkaren inte har
utfört något byggnadsarbete på fastigheten. (Se remissammanställningen, bilaga
8, avsnitt 7.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Skälen
för mitt förslag: 4 kap. jordabalken innehåller för närvarande inte någon regel
som särskilt tar sikte på konsumentskyddet. Reglerna om säljarens och köparens
förpliktelser vid fastighetsköp är dispositiva. Detta gäller även i fråga om
felregeln i 4 kap. 19 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
förarbetena till jordabalken uttalade departementschefen bl. a. följande (se
prop. 1970:20 s. B 212):</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
säljare bör vara oförhindrad atl frita sig från ansvar för faslighetens
beskaflFenhel. Delta innebär emellertid inte atl en friskrivningsklausul utan
vidare bör tillåtas sätta regeln om abstrakta fel ur spel. Från köparens
synpunkt måste det nämligen vara av vikt alt det blir otvetydigt klarlagt i
vilket hänseende säljaren inte vill stå ansvar för fastighetens beskaffenhet.
Köparen får härigenom möjlighet alt skydda sina intressen genom en</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:73.0pt'><span style='font-family:Verdana'>53</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section157>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section158>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>särskilt noggrann
undersökning eller att på annat sätt skydda sig mot Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>risken av att det finns
ett dolt fel. Han kan givetvis också påkalla en mot</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>friskrivningen svarande
nedsättning av den tilltänkta köpeskillingen. En</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>allmänt hållen generell
klausul om att fastigheten säljs i befintligt skick</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>torde därför inte utan
vidare böra frita säljaren från allt ansvar. Klausuler</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>av detta slag får
emellertid såsom en del av avlalsinnehållel i vanlig</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ordning bli föremål för
domstolarnas tolkning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
rättsfallet NJA 1975 s. 545 framhöll högsta domstolen atl departementschefen
tycktes ha intagit den ståndpunkten all 4 kap. 19 § jordabalken skulle ha ell
slags "halvtvingande" natur men att någon regel av den innebörden
inte hade tagils in i lagen. Högsta domstolen fann därför att man inte kunde
underkänna allmänna friskrivningsklausuler men framhöll också alt det inte var
uteslutet alt det för tillämpning av friskrivningsklausuler fick ställas
strängare krav i flera hänseenden när det gäfide områden där rådande
värderingar rörande konsumentskydd gjorde sig gällande. 1 rättsfallet NJA 1981
s. 400 ansågs en fackman i byggbranschen vid försäljning av fastighet till
enskild konsument inte kunna genom en allmän friskrivning frånsäga sig ansvar
för dolda konslmktionsfel av allvariig art i ell byggnadsarbete sorn han själv
hade utfört på fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
delar utredningens uppfattning all det inte finns skäl alt ändra det rådande
rättsläget på denna punkt när del gäller fastighetsköp i allmänhet. Reglerna om
säljarens ansvar för fel m. m. bör alltså vara disposiliva vid köp i allmänhet.
Lägel är dock etl annat i fall då en näringsidkare i sin yrkesmässiga
verksamhet säljer ett småhus till en konsument huvudsakligen för enskilt
ändamål. Här gör sig de sedvanliga konsumentskyddsaspek-terna gällande. Den
civilrätlsliga lagstiftning som gäller till skydd för konsumenterna är i
princip tvingande lill konsumentens förmån. Starka skäl talar enligt min mening
för all avtalsfriheten på liknande sätt begränsas i fall då en näringsidkare
säljer en fastighet lill en konsument.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har föreslagit att en tvingande reglering till skydd för konsumenter bara skall
gälla om näringsidkaren har ulfört eller har låtit utföra byggnadsarbete på ett
småhus och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt fastigheten till en
konsument för dennes privata bmk.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
konsument som förvärvar eit begagnat småhus från en näringsidkare torde
emellertid ofta utgå från all näringsidkaren har eller känner ett särskilt
ansvar för husels skick. Eftersom konsumenten torde få svårt att kontrollera om
näringsidkaren har ulfört något byggnadsarbete på fastigheten finns del en
risk för all en inskränkning av den tvingande regleringen lill att avse enbart
fall då näringsidkaren har ulfört eller har låtit ulföra sådant byggnadsarbete
skulle komma att missbmkas av en mindre nogräknad näringsidkare. Tvister och
avgränsningsproblem kan också uppkomma. Enligt min uppfattning bör därför
avtalsfriheten begränsas i alla de fall då en näringsidkare i sin yrkesmässiga
verksamhet säljer en fastighet lill en konsument huvudsakligen för enskilt
ändamål.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag om köp av begagnade småhus lar endast sikte på<br>
regierna om faktiska fel. Däremot föreslår utredningen att reglerna om<br>
förvärv av nya småhus i princijp skall i sin helhet vara tvingande lill<br>
konsumentens förmån och läcka iinle bara faktiska fel utan också rättsliga<br>
fel och dröjsmål från näringsidkarens sida.</span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>54</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section159>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section160>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Enligt min uppfattning bör
en regel i jordabalken som begränsar avtalsfriheten när näringsidkare säljer
småhus till konsumenter ta sikte inte endast på reglema om faktiska fel. Det
finns etl behov av ett konsumentskydd även i andra fall. Jag tänker då på
skador på fastigheten som avses i 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken samt på
rättsliga fel och rådighelsfel samt dröjsmål från näringsidkarens sida. Mot
bakgmnd av det anförda förordar jag all del införs en regel i jordabalken som
begränsar avtalsfriheten i samtliga de fall som jag nu har nämnt. Begränsningen
bör göras så alt de dispositiva regler som nu gäller görs tvingande lill
konsumentens förmån.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
utredningens förslag skall näringsidkaren kunna friskriva sig från visst ansvar
vid fel, om konsumenten före köpet har fått tillgång lill ett sådant
besiklningsullålande som utredningen föreslagit särskilda regler om. Somjag
tidigare har sagt (se avsnitt 2.3.3) anser jag all det nu inte bör införas
några särskilda regler om besiktning. Den av utredningen föreslagna
friskrivningsregeln kan alltså inte införas. Däremot finns del anledning att
anknyta till mitt tidigare (se avsnitt 2.2.2) förslag att konsumenttjänstlagens
regler inte skall vara tvingande vid sådana småhusenlreprenader där konsumenten
tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som
villkor för statlig bostadsfinansiering. Motsvarande bör gälla beträffande
jordabalkens felregler om konsumenten tillförsäkras ell sådant konsumentskydd
vid etl fastighetsköp.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section161>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>2.4 Köp av byggnad på annans mark</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:128.0pt;margin-bottom:
21.0pt;margin-left:14.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mitt förslag: Vid
köp av byggnad på annans mark skall i stället för reglema i köplagen om
faktiskt fel och påföljder för sådant fel tillämpas vad som föreskrivs om
faktiskt fel och påföljder för sådant fel i 4 kap. jordabalken.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section162>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se SOU 1988:66 s. 53-66).</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Remissinstanserna:
Utredningens förslag tillstyrks allmänt. En remissinstans ställer sig dock
tveksam lill förslaget. (Se remissammanställningen över SOU 1988:66, bilaga 9.)</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Skälen för mitt förslag:
De i föregående avsnitt behandlade reglema i 4 kap. jordabalken om fel och
påföljder för fel gäller endast om köpet avser fast egendom, dvs. mark och
vatten. Den fasla egendomen är indelad i fastigheter. Enligt reglema om
tillbehör lill fastighet är en byggnad fast egendom endast om marken och
byggnaden är i samma ägares hand. Om någon har nyttjanderätt lill annans mark
och äger byggnader som är uppförda på marken räknas både nyttjanderätten och
byggnadema som lös egendom.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Reglema i 4 kap.
jordabalken gäller endast köp ay fast egendom. Om ett köp avser en byggnad på
annans mark och nyttjanderätten till marken gäller i stället reglema i köplagen
om köp av lös egendom. Köplagen gäller även i fall då köparen är en konsument
och säljaren är en näringsidkare.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:54.0pt'><span style='font-family:Verdana'>55</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section163>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section164>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Konsumenlköplagen är inte
tillämplig i ett sådant fall eftersom den gäller Prop. 1989/90:77 endast köp av
lösa saker (se 1 § konsumenlköplagen, 1973:877; jag avser att senare i dag
föreslå atl motsvarande skall gälla även enligt den nya konsumenlköplagen). Har
nyttjanderätten upplåtits i form av tomträtt gäller dock reglema i 4 kap.
jordabalken vid överlåtelse av tomträtten (se 13 kap. 7 § jordabalken).
Tomträtten behandlas även i många andra hänseenden som fast egendom. Om
tomlrält upplåts i en fastighet till vilken hör en byggnad innefattar
tomlrättsupijlåtdsen en överlåtelse av byggnaden (se 13 kap. 5 § jordabalken).
Om fastighetsägaren fått ersättning för byggnaden är köplagen tillämplig på
förvärvet (se NJA 1977 s. 138).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglema
om köp av fast egendonr skiljer sig i vissa hänseenden väsentligt från reglema
om köp av lös egendom. En sådan skillnad mellan regelsystemen föreligger när
del gäller köpets form. Fastighetsköpet är sedan länge formbundet. Kravet på
skriftlig form vid fastighetsköp hänger bl. a. samman med det lagfarts- och
inteckningssystem som gäller i fråga om fastigheter. Något formkrav föreligger
däremot inte vid köp av lös egendom. Jag bortser då från vissa undantagsfall,
t. ex. köp av tomträtt. Ett muntligt avtal om köp av en byggnad på annans mark
är alltså bindande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har övervägt om det finns skäl att införa ett krav på skriftlig form i fråga om
köp av byggnader på annans mark. Utredningens uppfattning att de gällande
reglema inte bör ändras på denna punkt har godtagits av så gott som alla
remissinstanser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Inte
heller jag anser att det föreligger skäl att ändra den gällande ordningen på
denna punkt. Som framhållits från flera håll kan frågan dock givelvis komma i
ett annal läge om det införs ell registerpantsyslem i fråga om byggnader på
annans mark (jfr betänkandet, SOU 1984:22, Panträtt i registrerad
nyttjanderätt).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad
gäller frågan om fel i byggnad på annans mark kan allmänt sägas att de regler
om fel i fastighet som jag har föreslagit i det föregående nära anknyter till
de köprättsliga reglema. Det finns dock vissa skillnader mellan reglema.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
viktig skillnad är regeln att köparens undersökningsplikt allmänt sett inte har
samma centrala betydelse för säljarens felansvar enligt köplagen som för hans
felansvar enligt jordabalken. En annan viktig skillnad föreligger i fråga om
den tidpunkt då säljarens ansvar för ett faktiskt fel preskriberas. Enligt
köplagen preskriberas delta ansvar i princip två år efter det all varan har mottagits
(se 32 § andra stycket förslaget till ny köplag). Enligt de nya regler i
jordabalken somjag tidigare har föreslagit (se avsnitt 2.3.4) sker preskription
i princip tre år efler del att köparen tillträdde fastigheten eller, om
säljaren är en näringsidkare och köparen en konsument, tio år efter
tillträdet. Reglema i jordabalken innebär vidare all köparen i princip måste
väcka talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, om han vill häva
köpet på gmnd av ett fel. Enligt köplagen kan hävning ske inom den tvååriga
preskriptionstiden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Köp
av byggnad på ofri gmnd har liksom köp av fast egendom en starkt<br>
individuell prägel. 1 varje fall om ett köp gäller en byggnad som har något<br>
ekonomiskt värde att tala om torde det i praktiken knappast komma i<br>
fråga att köparen genomför köpet utan atl först undersöka byggnaden.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>55</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section165>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section166>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Av del anförda framgår alt
köparens undersökningsplikt är av central Prop. 1989/90:77 betydelse när det
gäller säljarens ansvar för fel i en byggnad på annans mark. Jag delar av delta
skäl utredningens och remissinstansemas uppfattning att jordabalkens regler om
faktiska fel passar bättre än köplagens felregler, när det är fråga om fel i en
såld byggnad. Jag delar också uppfattningen att säljarens ansvar för fel i en
byggnad bör preskriberas vid samma tidpunkt vare sig byggnaden är tillbehör
lill en fastighet eller ej. De preskriptionsregler i jordabalken som jag
tidigare har föreslagit bör därför gälla också vid fel i byggnad på annans
mark. Denna ordning har den fördelen från konsumentskyddssynpunkt atl en
näringsidkare som säljer en byggnad på annans mark till en konsument får ett
tioårigt ansvar för fel i byggnaden. Ansvarsliden enligt köplagen är endast två
år. Av stort intresse ur konsumentskyddssynpunkt är också all fdreglema i
köplagen är dispositiva medan, enligt vad jag tidigare föreslagit (se avsnitt
2.3.6), felreglerna i jordabalken i princip skall vara tvingande i sådana fall
då en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet har såll en fastighet till en
konsument huvudsakligen för enskilt ändamål.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Påföljden
hävning får särskilt ingripande betydelse, när det är fråga om byggnader. Detta
gäller givetvis vare sig byggnaden är fast eller lös egendom. Talan om hävning
på gmnd av fel i byggnad på annans mark bör därför, som utredningen har
föreslagit, väckas senast inom etl år från det atl tillträde skedde.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
kan även i övrigt ansluta mig till vad utredningen har föreslagit ifråga om
reglema om fel i byggnad på annans mark. Förslaget att felreglerna i
jordabalken skall tillämpas även när det är fråga om köp av en sådan byggnad
bör mot bakgmnd av det anförda genomföras. En regel härom bör lämpligen tas in
i 1 § i den nya köplagen. Jag återkommer lill den närmare innebörden av mitt
förslag i specialmotiveringen (avsnitt 4.3).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
remissinstans har ifrågasatt om inte utredningen bort överväga även andra
ändringar av reglema om köp av byggnad på annans mark än reglema om fel, t. ex.
reglema om dröjsmål. Jag kan för min del inte se att del föreligger något behov
av sådana överväganden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:16.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>2.5 Ikraftträdande</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
nya reglema bör träda i kraft samtidigt med den nya köplagen och
konsumenlköplagen, dvs. tidigast den 1 juli 1990.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
lagstiftning på civilrättens område gäller som huvudregel all en ny lag inte
skall ges verkan på avtal som har ingåtts före den nya lagens ikraftträdande.
Undanlag från denna princip har dock gjorts när starka skäl vanligen av
social natur talat för det.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har föreslagit alt del görs ett undanlag från denna huvudregel så atl de nya
reglerna om reklamation och preskription vid faslighels-köp blir tillämpliga
även på avtal som ingåtts före ikrafllrädandet. Därvid föreslås att den
treåriga preskriptionstiden skall räknas från ikraftträdandet (se SOU 1987:30
s. 115-117). De remissinstanser som har uttalat sig i frågan har varit negativa
till en sådan retroaktiv verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
egen del anser jag inte alt det finns tillräckliga skäl all i detta</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>57</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section167>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section168>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>lagstiftningsärende
frångå den allmänna regeln att ny lag inte skall ges Prop. 1989/90:77 verkan på
avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Jag kan därför inte biträda
utredningens förslag i denna del. För tydlighets skull bör i lagtexten anges
att de äldre bestämmelsema alltjämt skall gälla i fråga om avtal som ingåtts
före ikraftträdandet (jfr prop. 1984/85:110 s. 366-367 och 373).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>2.6 Kostnadsfrågor</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
nya reglema kan knappast komma att få nämnvärd betydelse för kostnadema vid
småhusproduklion och faslighetsomsättning. Inte heller torde de nya reglema
komma att medföra något ökat resursbehov för det allmänna. Tvärtom finns det
anledning att anta att ändringen av reglema i jordabalken kan komma att leda
till kostnadsbesparingar bl. a. för statsverket genom att antalet processer om
fel i faslighet minskar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:15.0pt;
font-family:Verdana'>3 Upprättade lagförslag</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
enlighet med det anförda har inom justitiedepartementet upprättats förslag till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1. lag
om ändring i jordabalken,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>lag om ändring i
konsumenttjänstlagen (1985:716),</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:115.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:10.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><i><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span></i><i><span style='font-family:Verdana'>ändring i förslaget till
köplag i prop. 1988/89:76. Förslagen bör fogas till protokollet i detta ärende
som bilaga 10.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:15.0pt;
font-family:Verdana'>4 Specialmotivering</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>4
kap.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:13.0pt;
font-family:Verdana'>n§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>(Saknar
motsvarighet i utredningens förslag.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
ändringen, som berör andra stycket och har behandlats i den aUmänna
motiveringen, avsnitt 2.3.5, har regeln om hävning anpassats lill vad som
föreslagits inom den allmänna köprällen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>12§
,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>(Saknar
motsvarighet i utredningens förslag.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ändringen
av första stycket är av samma slag som ändringen av 11 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
ändringen av andra stycket innebär en anpassning lill den föreslagna nya köplagen.
Ändringen har behandlats i den allmänna motiveringen avsnitt 2.3.4.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>13§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>(Saknar
motsvarighet i utredningens förslag.)<br>
Ändringen är av samma slag som ändringen av 11 §.</span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>58</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section169>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section170>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>15
§</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:154.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:11.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>(Saknar
motsvarighet i utredningens förslag.) Paragrafen har ändrats på motsvarande
sätt som 12 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>(Jfr
19 och 19 a §§ i utredningens förslag.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Första
stycket</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bestämmelsen
moisvarar vad som enligt den nuvarande 19 § gäller för det fall att en
fastighet avviker från vad som säljaren får anses ha utfäst. 1 bestämmelsen
slås fast att fastigheten är felaktig om den avviker från vad som
"får" anses utfäst. För närvarande anges all fasligheten är felaktig
om den avviker från vad som "kan" anses utfäst. Det ändrade ordvalet
innebär inte någon ändring i sak. Syftet med ändringen är endast alt tydligare
markera att bedömningen av vad som skall anses utfast skall göras på objektiva
gmnder och att följaktligen köparens rent subjektiva uppfattning om
avtalsinnehållet inte är avgörande (jfr också 9 § första slyckfel 3 konsumenlljänsllagen).
En utfästelse kan vara muntlig eller skriftlig. Det bör fordras tämligen
preciserade uppgifter från säljarens sida för alt en utfästelse om en viss
egenskap hos fastigheten skall anses föreligga. Helt allmänna uttalanden kan normalt
inte ses som utfästelser. Å andra sidan krävs inte en uttrycklig garanti från
säljarens sida för att en utfästelse skall anses föreligga. Säljaren kan inte
åberopa all köparen eftersatt sin undersökningsplikt i fråga om en egenskap
hos fastigheten som får anses utfäst (se tredje stycket). 1 fråga om s. k.
kärnegenskaper, dvs. egenskaper hos fastigheten som får anses utlasta trots
alt de ej berörts vid köpeförhandlingarna, kan dock säljaren liksom hittills
bli ansvarig endast om felet inte borde ha upptäckts av köparen (se vidare den
allmänna motiveringen avsnitt 2.3.5, jfr också NJA 1978 s. 307 och 1989 s.
117).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
utfästelse torde vanligen avse ett faktiskt förhållande. Förevarande
bestämmelse omfattar dock även utfästelser om andra förhållanden, i första hand
sådana som regleras i 16 18 §§.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
fasligheten avviker från vad som får anses utfäst, kan köparen, liksom
hittills, göra gällande de påföljder som anges i 12 §, dvs. göra avdrag på
köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för
skada. För att hävning skall få ske krävs enligt den nya lydelsen av 12 § att
felet är av väsentlig betydelse. Väcks inte talan om hävning inom ett år från
del alt tillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om inte
säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Hur ett
avdrag på köpeskillingen skall beräknas anges i 19 c §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Andra
stycket</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Av
bestämmelsen framgår att fastigheten är felaktig, om den avviker från vad som
köparen med hänsyn till omständigheterna får anses ha haft anledning räkna med
vid köpet. Även detta moisvarar vad som enligt 19 § gäller i dag. En saklig
ändring har dock skett såvitt gäller säljarens skadeståndsansvar (se sista
meningen i förevarande stycke). I lagtexten har</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>59</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section171>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section172>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>orden
"ulan att fall som anses i 16-18§§ föreligger" uteslutits såsom
Prop. 1989/90:77 onödiga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utgångspunkten
för förevarande felregd är att fasligheten säljs sådan den är och att
följaktligen köparen har att undersöka fastigheten för att skydda sig. En
erinran om köparens undersökningsplikt har lagils in i tredje stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ledning
för bedömningen av vad som köparen med hänsyn till omständigheterna fär anses
ha haft anledning att räkna med vid köpet får i första hand sökas i vad som
avhandlats; mellan parterna, dvs. avtalet i vid bemärkelse. Säljaren kan
emellertid bli ansvarig även för det fall att del föreligger en bristfallighet
beträflFande något som inte har berörts vid köpet. Ett sådant ansvar blir
aktuellt om brislfällighelen är sådan all köparen enligt sakens natur inte har
haft anledning att räkna med den och inte heller bort upptäcka den vid sin
undersökning. 1 praktiken blir del fråga om en dold avvikelse från vad som
objektivt sett kan anses typiskt och ordinärt för en fastighet av det aktuella
slaget och byggnadsskicket. Vad som kan anses typiskt och ordinärt för en
fastighet växlar från fall till fall. Av betydelse för bedömningen kan bli
bl.a. fastighetens ålder och allmänna skick men också den avtalade
köpeskillingen. Om t.ex. köpeskillingen är mycket låg, kan köparen ha
anledning att räkna med atl fastigheten kan vara sämre än normalt. Något krav
på att avvikelsen skall vara väsentlig uppställs inte. Det ligger dock i sakens
natur att avvikelsen måste vara klar och otvetydig för att ett felansvar skall
kunna föreligga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
avvikelse från vad som köparen får anses ha haft anledning att räkna med torde
som regel avse en brist i en fysisk egenskap hos fastigheten. Även andra
brister kan dock utgöra en sådan avvikelse. 1 rättspraxis har l.ex. ansetts att
en sådan avvikelse förelåg när en fastighet efter köpet utsatts för opåräknade
trafikstörningar (NJA 1981 s. 894).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
fastigheten avviker från vad köparen får anses ha haft anledning all räkna med,
kan köparen göra gällande de påföljder som anges i 12 §. Ersättning för skada
skall dock utgå endast om felet eller förlusten beror på försummelse på
säljarens sida. Påföljderna är alltså ulom såvitt gäller skadestånd desamma
som när fastigheten avviker från vad som får anses utfast. 1 förhållande lill
gällande rätt har en ändring skett, när det gäller köparens rätt till
skadestånd. Ändringen, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt
2.3.5), innebär att säljaren blir ersätlningsskyldig för skada om felet eller
förlusten beror på försummelse på hans sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Säljarens
skadeståndsansvar enligt förevarande bestämmelse omfattar inte sådana
försummelser efter köpet som avses i 12 § utan endast försummelser vid eller i
omedelbar anslutning till avtalsslutet. Försummelsen kan bestå i att säljaren
vid visningen av fastigheten lämnar uppgifter om den som han insett eller borde
ha insett var orikliga eller vilseledande. Försummelsen kan också bestå i att
säljaren underlåter att lämna köparen sådana uppgifter om fasligheten som han
varit eller borde ha varit medveten om och som han förstått eller borde ha
förstått var vikliga för köparen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Skadeståndsskyldighel
kan också uppkomma om säljaren eller någon på<br>
hans sida t.ex. en entreprenör har varit försumlig vid t.ex. ett</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>60</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section173>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section174>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>byggnadsarbete
på fastigheten och därigenom förorsakat ett doU fel i Prop. 1989/90:77 denna.
En fömtsättning härför torde dock vara att byggnadsarbetet skett i sådan
anslutning till försäljningen, all säljaren genom det felaktiga arbetet kan
anses ha varit försumlig mot sin avtalspart. En försummelse vid l.ex. en
reparation som skedde innan försäljning var aktuell torde däremot inte i sig
gmnda skadeståndsskyldighel enligt förevarande bestämmelse. Om säljaren insett
eller bort inse all arbetet var felaktigt är han dock givetvis upplysningsskyldig
på sätt som tidigare sagts.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
avgörande tidpunkten för felbedömningen är tidpunkten för köpet. Det fel som
köparen vill påtala skall alltså ha funnits åtminstone latent vid tiden för
köpet. 1 11 12 §§ finns regler om säljarens ansvar för skador på fastigheten
som uppkommit efter köpet men före tillträdet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Köparen
får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt förevarande paragraf, om
han inte iakttar reglerna om reklamation i 19 a §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tredje
stycket</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bestämmelsen
är ny. Med hänsyn lill att köparens undersökningsplikt är en utgångspunki för
säljarens felansvar har det ansetts lämpligt att den kommer till uttryck i
lagtexten. Någon saklig ändring är inte avsedd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
närmare omfattningen av undersökningsplikten framgår av den allmänna motiveringen,
avsnitt 2.3.2.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Undersökningsplikten
innebär att köparen bär risken för att ett visst förhållande är uppläckbart.
Omvänt svarar säljaren för fel som köparen inte bort upptäcka vare sig säljaren
visste om felet eller ej. Säljaren bär alltså i princip risken föratt
fastigheten anses felaktig i fall då köparen inte bort upptäcka ett visst
förhållande. Häri ligger ett incitament för säljaren atl lämna upplysningar om
fastighetens skick. Förhållanden som säljaren upplyst köparen om kan ju inte
betraktas som dolda fel. Det finns däremot inte någon generell upplysningsplikt
för säljaren innebärande att han alllid skulle bli ansvarig för sådana fel som
han kände lill vid köpet och inte upplyste om och som köparen borde ha upptäckt
vid sin undersökning av fastigheten. I princip spelar det alltså inte någon
roll om säljaren kände till felet eller ej. Det nu sagda tar sikte på frågan om
det med hänsyn till köparens undersökningsplikt föreligger ett sådant fel som
får åberopas mot säljaren eller ej. Om det föreligger ett sådant fel kan, som
tidigare sagts (se vid andra stycket), säljarens vetskap om felet leda till att
han blir skyldig att utge skadestånd till köparen därför att han inte upplyste
köparen om felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Att
säljaren känner till ett fel men underlåter att upplysa köparen om det saknar
dock inte alltid betydelse vid bedömningen av om köparen har uppfyllt sin
undersökningsplikt. Om ett förtigande av ett fel nämligen innefattar ett
svikligt förledande av motparten eller annat ohederligt förfarande bör säljaren
givetvis inte kunna åberopa alt köparen har eftersatt sin undersökningsplikt
(jfr 47 § i 1905 års köplag och 20 § andra stycket i förslaget till ny köplag).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Alt
säljaren inte upplyst om etl fel som han inte har känt till men som<br>
han har bort misstänka har i rättspraxis inte ansetts inverka på köparens<br>
undersökningsplikt (se NJA 1981 s. 815),</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>51</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section175>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section176>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>19
a §</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>(Jfr 19 b och 19 c §§ i
utredningens förslag.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Paragrafen
innehåller regler om köparens skyldighet all meddela säljaren alt fastigheten
är behäftad med ell fel (reklamera) och om preskription av köparens rätt all
göra fdansvarel gällande. Reglema om reklamation och preskription har
behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.3.4. Av 11 12 samt 1719 §§
framgåratt rätten till talan om hävning är förlorad, om inte talan härom väcks
inom ett år från det tillträde skedde.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Första
stycket</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
första stycket skall köparen, om han vill åberopa all fastigheten är felaktig,
reklamera inom skälig lid efler del all han har märkt eller borde ha märkt
felet. Skyldigheten all reklamera gäller inte bara vid sådana faktiska fel som
avses i 19§ utan även vid rättsliga fel och rådighelsfel enligt 17 -18 §§ saml
vid sådana skador m. m. som uppkommit efler köpet och som utgör fel enligt 11
-12 §§ (jfr 21, 32 och 41 §§ förslaget till ny köplag).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
tanke på principen att köparen före köpet skall undersöka fastigheten kommer
reglema om reklamation i första hand all avse dolda fel, dvs. fel som
framkommer först efter köpet. För de dolda felen får reklamationsfristen
beräknas med utgångspunki från den tidpunkt vid vilken felet på ett påtagligt
sätt framträder. Frågan om när köparen borde ha märkt felet kan vara beroende
av köparens sakkunskap.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
tid inom vilken meddelande om ell fel bör lämnas efler det att det upptäckts
kan variera beroende bl. a. på vem som är köpare. Att meddelande skall lämnas
inom skälig lid avses således atl medge en bedömning som tar hänsyn lill de
omständigheter som föreligger i det särskilda fallet. Som regel bör bedömningen
vara strängare om köparen är en näringsidkare särskilt om del ingår i dennes
ordinarie näringsverksamhet att köpa fastigheter än om köparen är en
privatperson. Vilket mått av sakkunskap köparen har är också en omständighet
som bör beaktas. En köpare kan behöva biträde av en sakkunnig person för alt
bedöma humvida etl fel föreligger som kan göras gällande mot säljaren. Del kan
vidare vara nödvändigt all göra en särskild undersökning av fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
reklamation avses här endast s.k. neutral reklamation, dvs. ett meddelande om
atl fastigheten är behäftad med fel som köparen vill åberopa. Någon viss form
för reklamation fordras inte, men uttrycket "meddelande om felet"
innebär alt Icöparen måste ange antingen vari felet huvudsakligen består och
hur det visar sig eller i vilket avseende fastigheten enligt köparens mening
avviker från avtalad standard. Någon detaljerad beskrivning av felels
beskaffenhet krävs inte, men det är å andra sidan inte tillräckligt att köparen
endast i allmänna ordalag klagar på fastigheten eller hävdar att den är
felaktig. Om köparen inte är beredd all redan i samband med reklamationen
precisera den eller de påföljder han vill göra gällande, kan han göra detta
senare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
köparen inte reklamerar i rätt tid, förlorar han såvida inte 19 b § blir
tillämplig - all rätt att göra gällande påföljder på gmnd av felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>62</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section177>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section178>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Andra
styckd</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Andra
stycket innehåller regler om preskriptionstid för anspråk på gmnd av fel i
fastigheten enligt 11, 12 eller 19 §. För rättsliga fel och rådighelsfel enligt
17 eller 18 § gäller den allmänna regeln om tioårig preskriptionstid. För fel
som avses i andra stycket gäller som huvudregel att köparen förlorar rätten all
åberopa felet, om han inte reklamerar inom tre år från det all han har tillträtt
fastigheten. Om säljaren är en näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet
har sålt en fastighet lill en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål, är
dock preskriptionstiden tio år. Detta framgår av tredje slyckei. Säljs en
fastighet som är bebyggd med ett .en- eller Ivåbostadshus vidare och har en
näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt fastigheten till en konsument
eller hell eller delvis uppfört bostadshuset åt en konsument huvudsakligen för
enskilt ändamål, kan Ireårsliden förlängas enligt förevarande stycke. I ell
sådant fall kan köparen reklamera inom tio år efler det att näringsidkaren
avträdde fastigheten respektive avslutade sill uppdrag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Termema
konsument respektive näringsidkare har här samma betydelse som i den konsumenirättsliga
lagstiftningen i övrigt (jfr t. ex. 1 § konsumenlljänsllagen). Delsamma gäller
i fråga om uttrycken "i sin yrkesmässiga verksamhet" och
"huvudsakligen för enskilt ändamål".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
en konsument som huvudsakligen för enskilt ändamål har köpt en en- eller
tvåbostadsfastighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet säljer
fasligheten vidare, blir regeln om förlängning av treårstiden av betydelse
endast om det vid vidareförsäljningen kvarstår mer än tre år av näringsidkarens
tioåriga ansvar mot konsumenten. Den förlängda tiden skall räknas från den dag
då näringsidkaren avträdde fastigheten, dvs. den dag då konsumenten liUträdde
den. Motsvarande gäller om en konsument säljer vidare en fastighet på vilken en
näringsidkare hell eller delvis har uppfört ett en- eller Ivåbostadshus. Då
räknas dock den förlängda liden från den dag då näringsidkaren avslutade sill
uppdrag, vilket normalt är den dag då slutbesiktning skedde (jfr NJA 1987 s.
243 och 716 samt prop. 1984/85:110 s. 202-204).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
atl en näringsidkare "helt eller delvis" har uppfört bostadshuset<br>
avses att en näringsidkare medverkat vid uppförandet av själva bygg<br>
nadskroppen med avgränsningar utåt i form av gmnd, väggar och tak samt<br>
invändiga avgränsningar i form av väggar m.m. mellan olika utrymmen.<br>
Även en näringsidkare som försett bostadshuset med nödvändiga ledning<br>
ar får anses ha deltagit i uppförandel av bostadshuset. Förlängningsregeln<br>
blir tillämplig om en näringsidkare medverkat vid något av dessa arbeten.<br>
Det krävs alltså inte att en näringsidkare uppfört hela byggnadskroppen.<br>
Vid arbeten på en befintlig byggnad kan förlängningsregeln bli tillämplig<br>
endast för det fall att en näringsidkare medverkat vid en tillbyggnad. Med<br>
tillbyggnad avses åtgärder som syftar till att öka en byggnads volym oav<br>
sett i vilken riktning delta sker. Ålgärder av ringa omfattning och betydel<br>
se, såsom anordnande av mindre veranda, balkong, blomsterfönster e.d.,<br>
räknas inte som tillbyggnad (se prop. 1985/86:1 s. 675-676). För all<br>
förlängningsregeln skall bli tillämplig måste näringsidkaren (helt eller del<br>
vis) ha "uppfört" huset. Regeln blir alltså inte tillämplig enbart av
det</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>53</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section179>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section180>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>skälet alt en arkitekt
anlitats för alt upprätta ritningar och arbetsbeskriv- Prop. 1989/90:77
ningar för byggnadsarbetet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
bestämmelsen anges uttryckligen att preskriptionstiden kan förlängas lill följd
av en garanti eller likrrande utfästelse Ofr 32 § andra stycket förslaget lill
ny köplag). Av lagens disposiliva karaktär följer vidare all avtal som regel
även kan träffas om en kortare preskriptionstid (jfr dock 19 d§).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tredje
stycket</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tredje
stycket upptar den tidigare berörda regeln om atl preskriptionstiden är tio år
när en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål köper en fastighet av en
näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. Regeln är tvingande till
konsumentens förmån (se 19 d §).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
utredningens förslag skulle tioårstiden gälla när en konsument för enskilt
ändamål förvärvat en bostadsfaslighet, avsedd för en eller två familjer, av en
näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet. Förevarande bestämmelse har
emellertid utformats så all näringsidkarens tioåriga ansvar gäller generellt
och således t.ex. även vid en överlåtelse av tomtmark.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:115.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:9.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Fjärde
stycket Bestämmelsen har en motsvarijhet i 82 § förslaget till ny köplag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19b§</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>(Jfr 19 b § andra stycket
i utredningens förslag.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Paragrafen
innehåller vissa undanlag från reglema om köparens reklamalionsskyldighel
enligt 19 a § (jfr 33 § förslaget lill ny köplag). En illojalt handlande
säljare kan alltså inte åberopa reklamalionsreglema för att freda sig mot
köparens anspråk på grund av fel. Detta innebär dock inte att köparen kan dröja
i obegränsad tid med att lämna meddelande om felet efler det att han märkt det.
Err sådan passivitet kan enligt allmänna principer medföra förlust av rätten
all åberopa felet. Vidare gäller även i här avsedda fall de allmänna reglema om
preskription av fordringar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19c§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>(Jfr
19 a § första stycket 1 i utredningens förslag.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
paragrafen har lagils in en regel om hur prisavdraget skall beräknas om en
fastighet är behäftad med fel. Regeln moisvarar vad som gäller enligt köprätten
i övrigt (jfr 38 § förslaget lill ny köplag) och torde överensstämma med
gällande rätt (jfr NJA 1988 s. 1).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prisavdraget
skall beräknas så atl förhållandel mdlan den avtalsenliga<br>
och nedsatta köpeskillingen kommer all svara mot förhållandet mellan<br>
fastighetens värde i avtalsenligt och i felaktigt skick. Beräkningen skall<br>
utgå från värdena vid tidpunkten då köparen tillträdde fastigheten. Detta<br>
innebär att en prisstegring som sker efler köpeavtalet men före tillträdet<br>
och som leder till att skillnaden mellan fastighetens värde i avtalsenligt och<br>
i felaktigt skick ökar kan leda lill större kompensation för köparen än en<br>
beräkning som skulle gmnda sig på de värden som var aktuella vid köpeav-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>g4</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section181>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section182>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>talet.
Vid en motsatt prisutveckling kan prisavdraget påverkas i en för Prop.
1989/90:77 köparen ofördelaktig riktning. Köparen torde vara berättigad till
ränta på belopp som återbetalas till följd av regeln om prisavdrag enligt 2 §
andra stycket räntelagen (1975:635), Gfr NJA 1985 s. 352).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
många fall torde det vara nödvändigt att beräkna prisavdragets storlek efter en
skönsmässig bedömning. Därvid kan en utredning om kostnaderna att avhjälpa
felet tjäna som vägledning (jfr NJA 1984 s. 3 och 1988 s. 1).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ersättning
för prisavdrag utesluter inte att köparen dessutom kräver skadestånd på gmnd av
felet. Skadeståndet får dock i del fallet inte omfatta förlust till den del som
kompenseras genom prisavdrag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19d§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>(Jfr
utredningens förslag 19 d §.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Paragrafen,
som har behandlats i avsnitt 2.3.6 i den allmänna motiveringen, gäller del
fallet då en näringsidkare i sin yrkesmässig verksamhet säljer en fastighet
lill en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål. Avgränsningen av
tillämpningsområdet för bestämmelsen motsvarar vad som gäller enligt annan
civilrättslig konsumentlagstiftning, t.ex. konsumenttjänstlagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
konsument avses således en enskild fysisk person som uppträder huvudsakligen i
egenskap av privatperson. Termen näringsidkare skall fattas i vidsträckt
mening. Den omfattar varje fysisk eller juridisk person som driver verksamhet
av ekonomisk natur och av sådan karaktär att den kan betecknas som yrkesmässig.
Även statliga och kommunala organ kan vara näringsidkare i bestämmelsens
mening.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Regeln
innebär att jordabalkens ifrågavarande regler blir tvingande vid överlåtelser
mellan en näringsidkare och en konsument av alla slags fastigheter, alltså
inte bara beträflFande en fastighet som är bebyggd med ett en-eller
Ivåbostadshus utan även beträflFande exempelvis en obebyggd tomt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Första
stycket upptar den nya regeln om att 11 19 c §§ är tvingande i
konsumentförhållanden. Av andra stycket framgår att detta inte gäller om
köparen tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som
ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering (jfr 3 § förslaget lill
ändring i konsumenlljänsllagen).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt'><span style='font-family:Verdana'>27
§</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>(Saknar motsvarighet i
utredningens förslag.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
förevarande paragraf ges regler om vad som skall gälla mdlan parterna när köpet
hävs och köparen har belastat fastigheten med rättigheter eller fastigheten på
annat sätt har förlorat i användbarhet eller nedgått i värde.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ändringen
berör andra stycket som innehåller regler för del fallet att<br>
köparen har upplåtit någon annan rättighet i fastigheten än inteckning<br>
eller panträtt samt för del fallet att fastigheten i annal fall försämrats
eller<br>
nedgått i värde på gmnd av åtgärd eller annan omständighet som är att<br>
hänföra till köparen eller beror av denne. I etl sådant fall får köparen inte<br>
häva köpet mot säljarens bestridande om rättigheten eller värdeminsk<br>
ningen är av väsentlig betydelse. Om säljaren har förfarit svikligt, får dock<br>
hävning ske även om rättigheten eller värdeminskningen är av väsentlig</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>5</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>5 Riksdagen 1989/90. 1 samt Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section183>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:1.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section184>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>betydelse.
Sistnämnda undanlagsregel (se prop. 1970:20 s. B 228) avviker Prop.
1989/90:77 från vad som gäller inom köprätten i övrigt (jfr 66 § förslaget till
ny köplag). Ändringen innebär att denna avvikelse tas bort och att jordabalken
på detta område får i princip samma innebörd som den nya köplagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
nya reglerna träder i kraft den 1 juli 1990. För tydlighets skull har i
lagtexten angivits all äldre regler alltjämt gäller beträffande avtal som
slutits före ikraftträdandet (jfr prop. 1984/85:110 s. 366-367 och 373).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>4.2 Förslaget till lag om ändring i konsumenttjänstlagen
(1985:716)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>i§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>(Jfr
1 § i den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.) Till följd
av en särskild undantagsbestämmelse i punkt 2 i förevarande paragraf är
konsumenlljänsllagen för närvarande inte tillämplig på arbeten som avser
uppförande av byggnader för bostadsändamål och annal arbete som den som uppför
byggnaden har åtagit sig att utföra i samband därmed. Delta undantag las nu
bort av skäl som anges i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.1. I övrigt är
bestämmelsen oförändrad (ang. bestämmelsens närmare innebörd se prop.
1984/85:110 s. 139 flF. och 344 ff".).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>3§</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>(Jfr 2 § i den av
utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Första
stycket upptar den nu gällande regeln om att bestämmelserna i
konsumenlljänsllagen är tvingande till konsumentens förmån, om inte något annat
anges.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
andra stycket, som är nytt, kommer konsumenttjänstlagen i sin helhet att bli
dispositiv i sådana fall då konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-,
försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig
bostadsfinansiering. Skälen till den nya regeln har redovisats i den allmänna
motiveringen, avsnitt 2.2.2.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
nya regeln innebär att konsumenttjänstlagen inte kommer att vara tvingande i
fråga om småhusentreprenader som finansieras genom statlig bostadsfinansiering,
såvida konsumenten därigenom tillförsäkras garanti-, försäkrings- och
avtalsskydd. Lagen kommer inte heller att bli tvingande i fråga om
småhusentreprenader som finansieras på annat sätt under förutsättning att
konsumenten tillförsäkras etl garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som
motsvarar del skydd som han skulle ha fått om entreprenaden varit föremål för
statlig bostadsfinansiering.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I0§</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>(Jfr 10 § i den av
utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Paragrafen
reglerar fall där en tjänst är felaktig på grund av att resultatet avviker från
uppgifter som har lämnats vid marknadsföring.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
ändringen, som berör andra stycket och har behandlats i den<br>
allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.4), begränsas näringsidkarens ansvar</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>55</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section185>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section186>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>något
i förhållande till vad som nu gäller. För närvarande har näringsidka- Prop.
1989/90:77 ren ett ansvar oberoende av om han har känt lill
marknadsföringsuppgiften eller ej. Genom den nya regeln kommer näringsidkaren
inte all behöva ansvara för uppgifter som han inte känt till och inte heller
borde ha känt till (jfr 18 § andra stycket förslaget till ny köplag).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>45
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>(Jfr
50 § i den av utredningen föreslagna lagen om förvärv av nya småhus.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
paragrafen behandlas dels näringsidkarens rätt atl tills vidare ställa in
arbetet i vissa fall av dröjsmål eller bristande medverkan från konsumentens
sida, dels näringsidkarens rätt till ersättning för kostnader och förluster
som därigenom åsamkas honom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Ändringen
berör paragrafens andra stycke och har behandlats i den allmänna motiveringen,
avsnitt 2.2.11. För närvarande gäller enligt den ifrågavarande bestämmelsen att
näringsidkaren, i fall då han i princip har räll att ställa in etl påbörjat
arbete, likväl är skyldig att ulföra sådant arbete som inte kan uppskjutas utan
allvariig skada för konsumenten. Genom den nya regeln kommer näringsidkarens
skyldighet att utföra skyddsarbete inte att omfatta sådana arbeten som medför
väsentliga kostnader eller olägenheter för honom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
nya reglerna träder i kraft den Ijuli 1990. Genom en särskild
övergångsbestämmelse klargörs att bestämmelserna i deras äldre lydelse alltjämt
skall tillämpas beträflFande avtal som slutits före ikraftträdandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt;margin-right:115.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>4.3 Förslaget till ändring i förslaget till ny köplag
(prop. 1988/89:76)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>i§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>(Jfr
utredningens förslag till lag om ändring i lagen, 1905:38 s. 1 om köp</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>och
byte av lös egendom i SOU 1988:66.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
paragrafen har tagits in ett nytt fjärde stycke om köp av byggnad på annans
mark. Bestämmelserna i köplagen gäller köp av byggnader som är lös egendom,
dock inte köp av tomträtt med tillhörande byggnad (se första och tredje
styckena förevarande paragraO. Vid köp av tomträtt tillämpas reglerna i 4 kap.
jordabalken om köp av fast egendom (se 13 kap. 7§ jordabalken). Vad som sägs i
det nya stycket om köp av byggnad gäller till följd av andra stycket i
förevarande paragraf i tillämpliga delar även byte.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Fjärde
stycket första meningen</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad
som avses med byggnad anges inte närmare i lagtexten. I allmänt<br>
språkbruk avses med byggnad som regel en varaktig konstruktion av tak<br>
och väggar som slår på marken och som är så stor att människor kan<br>
uppehålla sig i den. Denna definition kan dock vara något snäv eftersom<br>
till byggnad bör räknas även vissa konstruktioner som är av den arten att<br>
människor inte kan eller i varje fall inte avses uppehålla sig där under<br>
någon längre tid. Som exempel kan nämnas silobyggnader och vissa cis-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>7</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section187>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section188>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>terner. Begreppet byggnad
har i förevarande bestämmelse samma inne- Prop. 1989/90:77 börd som i 2 kap. I
§ jordabalken. Enligt den bestämmelsen hör till faslighet byggnad, ledning,
stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande
bruk. Som byggnad enligt 2 kap. 1 § jordabalken torde räknas alla slags
uppbyggda konstmktioner. Även sådana konstruktioner som murar, broar och
bryggor torde räknas som byggnader. Det i lagtexten uppställda kravet att
byggnaden skall vara uppförd för stadigvarande bmk medför att lätt flyttbara
konstruktioner som husvagnar, redskapsvagnar och husbåtar inte omfattas av
förevarande bestämmelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Till
byggnad som är tillbehör lill fastighet hör enligt 2 kap. 2 § jordabalken
inredning och annal varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till
stadigvarande bmk för byggnaden eller del av denna. De principer som kommer
till uttryck i 2 kap. 2 § jordabalken bör i stort sett vara vägledande även i
sådana fall då det gäller att avgöra vad som hör till byggnad enligt nu
förevarande bestämmelse. Besitämmdsen i jordabalken omfattar endast ledningar
som är dragna i byggnaden. Ledningar utanför en byggnad är inte tillbehör till
denna, men de kan givelvis vara fastighelstillbehör enligt 2 kap. 1 §
jordabalken. 1 nu ifrågavarande sammanhang synes naturligt att som tillbehör
lill byggnad räkna även vissa ledningar utanför byggnaden. Om ett förvärv av en
byggnad på annans mark omfattar t. ex. även ledningar för vatten och avlopp
synes niimligen ofrånkomligt all samma felregler blir tillämpliga vid fel i
ledningen vare sig felet finns inne i eller utanför byggnaden. Av det anförda
framgår att till byggnad i förevarande sammanhang som regel bör anses höra
även ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för
stadigvarande bmk. En förutsättning härför är givetvis att anläggningen
överlåtits samtidigt med byggnaden. En anläggning som inte tillhör säljaren kan
givetvis inte anses höra lill byggnaden (jfr 2 kap. 4 § jordabalken).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Till
byggnad bör i förevarande sammanhang inte räknas s. k. industritillbehör (se 2
kap. 3 § jordabalken}. Det synes nämligen inte motiverat alt i detta sammanhang
tillämpa jordabalkens felregler på de maskiner m. m. som avses i 2 kap. 3 §
jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förevarande
bestämmelse utgör en särreglering av fdansvaret vid köp av byggnad på annan
mark som uppförts för stadigvarande bmk. Vid ell sådant köp skall i stället för
bestämmelserna i 3, 13, 17 21 saml 30 40 §§ förslaget till ny köplag
tillämpas vissa bestämmelser i jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Enligt 3 § förslaget till
köplag är köplagen disposiliv, dvs. den kan sältas<br>
ur kraft genom avtal. Enligt den tidigare föreslagna 4 kap. 19 d § jordabal<br>
ken är vissa bestämmelser i balken i princip tvingande i konsumentförhål<br>
landen. Vid köp av en sådan byggnad på annans mark som avses med nu<br>
ifrågavarande bestämmelse skall 4 kap. 19 d§ jordabalken tillämpas.<br>
Enligt den bestämmelsen får en näringsidkare som i sin yrkesmässiga<br>
verksamhet har sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för<br>
enskilt ändamål inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i<br>
jämförelse med bestämmelserna i 4 kap. ll-19c§§ jordabalken är lill<br>
nackdel för denne. Detta gäller dock inte om konsumenten tillförsäkras ell<br>
sådant garanti-, försäkrings- och avialsskydd som ställs som villkor för</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>5g</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section189>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section190>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>statlig
bostadsfinansiering. 1 övrigt är reglerna om köp av faslighet i Prop.
1989/90:77 princip helt dispositiva. 4 kap. 1317 §§ jordabalken är inte
tillämpliga vid köp av byggnad. I förevarande sammanhang kommer därför 4 kap.
11, 12 och 18 19 c §§ jordabalken att i princip vara tvingande i konsumentförhållanden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>13
§ förslaget lill ny köplag innehåller en bestämmelse om när risken för varan
går över på köparen. Vid köp av en byggnad som avses i nu ifrågavarande
bestämmelse skall 4 kap. 11 § jordabalken tillämpas i stället för 13 §
förslaget lill köplag. Detta innebär att säljaren slår risken för all byggnaden
skadas av våda medan den fortfarande är i säljarens besittning. Risken ligger
dock på köparen, om byggnaden inte tillträtts lill följd av dröjsmål på köparens
sida. Har byggnaden skadats eller försämrats på gmnd av en händelse för vilken
säljaren står risken, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om
skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning inom
ett år från det tillträde skedde, är dock rätten till sådan talan förlorad. Den
sistnämnda regeln saknar motsvarighet i förslaget lill köplag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>17
21 §§ förslaget lill ny köplag upptar gmndläggande bestämmelser om varans
egenskaper och utgör därmed utgångspunkter för bedömningen av om en vara skall
anses vara behäftad med fel. Här finns också bestämmelser om undersökning av
varan före köpet samt om den avgörande tidpunkten för bedömningen av om fel
föreligger. Vid köp av en byggnad som avses med förevarande bestämmelse skall
dessa bestämmelser i förslaget till köplag inte tillämpas ulan i stället 4
kap. 12, 18 och 19 §§ jordabalken. 4 kap. 12 § jordabalken tar sikte på det
fallet att felet har uppkommit efter köpet till följd av säljarens vanvård
eller försummelse. I etl sådant fall har köparen rätt lill prisavdrag och
skadestånd. Köparen får dessutom häva köpet om skadan är av väsentlig
betydelse. Talan om hävning måste väckas inom ett år från tillträdet. Som
tidigare sagts finns inte någon sådan regel i förslaget till köplag. 4 kap. 18
§ jordabalken innehåller regler om s. k. rådighelsfel, dvs. sådana fall då
köparen på gmnd av offentlig myndighels beslut inte förvärvat den rådighel
över egendom som han hade skäl att tro. En bestämmelse om rådighetsfd finns
också i 10 kap. 25 § plan- och bygglagen (1987:10). 4 kap. 19§ jordabalken
innehåller regler om s.k. faktiska fel och om köparens undersökningsplikt. Den
närmare innebörden av bestämmelsen framgår av specialmotiveringen till den.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>30
40 §§ förslaget till köplag innehåller regler om påföljder vid faktiska<br>
fel i varan samt om reklamation och preskription. Dessa bestämmelser<br>
skall inte tillämpas vid sådana köp av byggnad som avses med nu ifrågava<br>
rande bestämmelse. 1 fråga om påföljder skall i stället bestämmelsema i 4<br>
kap. </span><span lang=EN-US style='font-family:Verdana'>II, </span><span
style='font-family:Verdana'>12, 18, 19 och 19 c §§ jordabalken tillämpas. Dessa
bestämmelser<br>
upptar inte några regler om avhjälpande (jfr 34 § förslaget till köplag). Inte<br>
heller finns någon motsvarighet till reglerna i förslaget lill köplag om s. k.<br>
kontrollansvar. Den närmare innebörden av skadeståndsreglerna i jorda<br>
balken framgår av avsnitt 4.1. Bestämmelserna om reklamation och pre<br>
skription i 32 och 33 §§ förslaget till köplag ersätts av de nya bestämmel<br>
sema i 4 kap. 19 a och 19 b §§ jordabalken. Delta innebär en föriängning<br>
av den lid under vilken säljaren svarar för fel i en byggnad på annans<br>
mark.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>9</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section191>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section192>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
det är fråga om ett rättsligt fel, skall 41 § förslaget till köplag Prop.
1989/90:77 tillämpas och inte någon bestämmelse i jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Fjärde
stycket andra meningen</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
13 kap. 5 § jordabalken innefattar en lomrättsupplåldse en överlåtelse på
lomlrältshavaren av byggnad och annan egendom som vid upplåtelsen hör till
fastigheten enligt lag. Om en sådan överlåtelse sker mot vederlag är inte
jordabalkens ulan köplagens regler tillämpliga. Del har därvid dock ansetts
nödvändigt atl la hänsyn till reglema i 13 kap. 8§ jordabalken. Enligt dessa
regler är en fastighetsägare eller lomlrällshavare, som åsidosatt sin skyldighet
på grund av upplåtelsen, skyldig att "återställa vad som mbbats eller
fullgöra vad som eftersatts samt ersätta skada". I lagmmmet föreskrivs
också att upplåtelsen inte får hävas med anledning av vad någondera sidan låtit
komma sig lill last. I rättspraxis (se NJA 1977 s. 138) har ansetts atl det
lagstadgade förbudet mot atl häva tomträttsavtal har den verkan att ett i
upplåtelsen ingående köp av byggnad inte får hävas på gmnd av att en skyldighet
som avser denna del av avtalet har eftersatts. Tomträtlshavaren har i stället
ansetts vara berättigad att kräva all felet avhjälps och att få skadestånd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
regeln i andra meningen i förevarande stycke klargörs att reglerna i första
meningen inte innebär någon ändring av de nyss berörda speciella reglema om fel
i byggnad som har köpts vid en lomlrättsupplåtel-se.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>5 Hemställan</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
hemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslagen till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1. lag
om ändring i jordabalken,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>lagom ändring i
konsumenttjänstlagen (1985:716),</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>ändring i förslaget till köplag
i prop. 1988/89:76.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>6 Beslut</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:11.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Regeringen
beslutar i enlighet rned föredragandens hemställan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:43.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>70</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section193>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section194>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:13.0pt;
font-family:Verdana'>Lagrådet</span><span style='font-size:13.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span
style='font-size:13.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utdrag
ur protokoll vid sammanträde 1989-12-21</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Närvarande:
justitierådet StaflFan Vängby, regeringsrådet Sigvard Berglöf, justitierådet
Lars K Beckman.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
protokoll vid regeringssammanträde den 26 oktober 1989 har regeringen på
hemställan av statsrådet Laila Freivalds beslutat inhämta lagrådets yttrande
över förslag till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1. lag
om ändring i jordabalken,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>lagom ändring i
konsumenttjänstlagen (1985:716),</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>ändring i förslaget lill köplag
i prop. 1988/89:76.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Förslagen
har inför lagrådet föredragits av hovräitsassessom Lars Andersson. Förslagen
föranleder följande yttrande av lagrådet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
tid lag om ändring i jordabalken</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>4 kap.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>19§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Fdreglema
i förevarande paragraf har kritiserats i doktrinen, bl. a. i del hänseendet atl
köparens undersökningsplikt, som både vid lagmmmets tillkomst och i rättspraxis
har tillmätts en central betydelse, inte har kommit till ullryck i lagtexten
(se t.ex. Karlgren, Felansvaret vid fastighetsköp enligt jordabalken, 1976 s.
21). Få om ens något enskik lagmm har under senare år föranlett så många
avgöranden av Högsta domstolen. Del måste därför hälsas med tillfredsställelse
alt i samband med den nya lagstiftningen om konsumentskydd vid småhusköp även
bestämmelserna i 4 kap. 19 § jordabalken ses över.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagrådet
tillslyrker gmnddragen i del remitterade förslaget. Som framgår av del fömt
anförda är det bra alt köparens undersökningsplikt nu föreslås bli lagfäst. Att
det införs en regel om skadeståndsskyldighet för säljaren vid försummelse på
dennes sida kan lagrådet, av skäl som kommer att anföras i det följande, också
biträda. Lagrådet finner det vidare välbetänkt att frågan om verkan av
friskrivningsklausuler utanför konsumentskyddsområdet alltjämt lämnas åt
rättstillämpningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Däremot
har lagrådet vissa erinringar mot den föreslagna utformningen av paragrafen.
Dessa avser i första hand att en ännu mer långtgående anpassning till reglema i
del föreliggande köplagsförslagel bör eftersträvas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
förslaget skall reglema i 12 § om påföljder vid fd tillämpas om fasligheten
avviker från vad som får anses utfäst (första stycket) eller om fastigheten
avviker från vad köparen med hänsyn till omständighetema får anses ha haft
anledning att räkna med vid köpet (andra stycket). 1 tredje stycket finns sedan
bestämmelser om köparens undersökningsplikt och dess inverkan på fdansvarel
enligt andra stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
det förslag till ny köplag som nu behandlas av riksdagen finns de</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>71</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section195>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section196>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>gmndläggande bestämmelsema
om fel på varan i 17§ . Enligt första Prop. 1989/90:77 stycket i paragrafen
skall varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper och förpackning
stämma överens med vad som följer av avtalet. Enligt andra stycket ställs i
fyra punkter vissa specifika krav på varan som får anses vara i huvudsak utan
tillämplighet vid överlåtelse av fast egendom (någon betydelse kunde möjligen
tillmätas punkt 2 om att varan under vissa fömtsättningar skall vara ägnad för
det särskilda ändamål för vilket den var avsedd all användas). Enligt tredje
stycket i paragrafen är varan att anse som felaktig, om den avviker från vad
som föreskrivs i första eller andra stycket eller om den i något annat avseende
avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Samma föreskrifter, med
visst tillägg, finns i 16 § förslaget lill konsumentköplag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
torde knappast behöva påpekas alt, när nu en samlad köprättslig lagstiftning
står inför sitt anlagande av riksdagen, bestämmelser som motsvarar varandra i
olika delar av köprällen så långt möjligt bör stämma överens. Även om den nya
köplagstiftningen inte skulle bli så långlivad som den nuvarande köplagen från
år 1905, måste man särskilt med hänsyn till den internationella bakgmnden räkna
med att de gmndläggande bestämmelsema kommer att stå sig under överskådlig
framtid. Skiljaktigheter mellan reglerna om köp av fast respektive lös
egendom, som för dagens rättslärda ler sig högst naturliga i sitt historiska
ljus, kommer för framlidensjurister atl bli allt svårare all tillägna sig. För
lekmän torde de redan i dagens situation vara oförklarliga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Åtskilliga
specialregler i den nya. köplagen saknar intresse för faslighels-överlåtdsema.
Vad som framstår som önskvärt är att bringa de centrala bestämmelserna i samklang
med varandra. Detta gäller framför allt skillnadema mellan å ena sidan
köplagsförslagels "stämma överens med vad som följer av avtalet" och
"avviker från vad köparen med fog kunnat fömtsätta" och å andra sidan
vad som sägs i förevarande förslag om alt fastigheten "avviker från vad
som får anses utfast" eller "avviker från vad köparen med hänsyn lill
omständigheterna får anses ha haft anledning atl räkna med vid köpet".
Eftersom det med hänsyn till den gemensamma nordiska gmnden inte bör komma i
fråga att göra några ändringar i köplagsförslagel, återstår att överväga om
bestämmelsema i jordabalken kan bättre än som föreslås i lagrädsremissen
anpassas till den nya köplagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bestämmelsen
i gällande lydelse av 4 kap. 19 § jordabalken all 12 § i<br>
samma kapitel äger motsvarande tillämpning om fastigheten avviker från<br>
"vad som kan anses utfäst" eller från vad som köparen eljest ulom i
vissa<br>
angivna fall "med hänsyn till omständighetema haft anledning räkna med<br>
vid köpet" måste ses mot sin historiska bakgmnd. Vad särskilt angår<br>
regeln om vad som "kan anses utliasl", i det följande benämnd
"ansesre-<br>
geln", har den upptagils från bestämmelsen om säljarens skadeståndsan<br>
svar vid speciesköp i 42 § andra stycket nuvarande köplagen, där det talas<br>
om "egenskap, som kan anses tillförsäkrad". Till köplagen har
"ansesre-<br>
geln" via tysk rätt kommit från den romerska rätten (se t. ex. Karlgren a.
a.<br>
s. 53 f och Hellner i JT 1989-90 s. 99 f). Denna parallell med lagstiftningen<br>
i fråga om köp av lös egendom och dess uråldriga traditioner försvinner nu</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>72</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section197>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section198>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>med
den nya köplagens antagande. Vidare måste ihågkommas att enligt Prop.
1989/90:77 äldre jordabalken kravet på skriftlig form vid överlåtelse av fast
egendom i princip gällde avtalet i dess helhet, alltså även köpevillkoren. Även
om kravet hade uppmjukats i praxis var den gmndläggande regeln att köpehandlingen
skulle innehålla inte bara villkor som var av betydelse för äganderättens
övergång utan alla de villkor som parterna enat sig om. Det framstår därför som
naturligt alt man vid nya jordabalkens tillkomst vid felbedömningen i första
rummet utgick från vad köparen utfäst eller kunde anses ha utfäst.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
det remitterade förslaget behandlas som fömt nämnts i första stycket av 19§ vad
säljaren får anses ha utfast, medan andra stycket behandlar vad säljaren får
anses ha haft anledning att räkna med. Endast till bestämmelsen i andra
stycket knyts den föreslagna regeln i tredje stycket om köparens
undersökningsplikt. Förslaget har visst, om än knappast avsett, samband med den
klassiska distinktionen mellan s.k. konkreta fel, dvs. avvikelser från en genom
parternas avtal på ett eller annat sätt individuellt bestämd eller konkret
standard, och s. k. abstrakta fel, dvs. avvikelser från en objektivt bestämd
eller "normal" standard.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Gällande
rätt gör inte någon skarp åtskillnad mellan "ansesregeln" och vad
köparen "eljest" haft anledning räkna med; detta kan för övrigt
utläsas redan av användningen av ordet "eljest". Att det förhåller
sig så framgår av bestämmelsernas tillkomsthistoria. 4 kap. 19 § jordabalken
fick sin lydelse på lillskyndan av lagrådet Jordabalkslagrådet anförde bl.a.
(prop. 1970:20 Del A s. 220 O att det syntes vara av värde alt det direkt av
lagtexten framgick, att till gmnd för köparens anspråk på rättelse kunde läggas
ej blott vad som var alt betrakta som utfästelser ulan även vad
omständigheterna i övrigt berättigade köparen att räkna med. Utgångspunkten
var enligt jordabalkslagrådet alt fastigheten såldes sådan den var och all
följaktligen köparen för att trygga sig fick verkställa undersökning. Men för
vad säljaren kunde anses ha utfäst svarade denne. Vidare var säljaren ansvarig
för all fastigheten var sådan som köparen ägde räkna med på grund av vad som
avhandlats vid köpet. Men härutöver hade säljaren ett ansvar, när en
bristfallighet förelåg beträffande något som ej berörts vid köpet, såvitt
bristfälligheten var sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning
räkna med den och ej heller bort upptäcka den vid undersökning. I praktiken
blev här fråga om dolda fel beträflFande något som regelmässigt hörde till
fastighet av den typ som köpet gällde. Något krav på att avvikelsen skulle vara
väsentlig uppställdes ej. Eftersom del låg i sakens natur atl försiktighet
måste iakttas, när avtalet utsträcktes all gälla något varom intet direkt
förekommit, behövde det enligt jordabalkslagrådet ej befaras alt avsaknaden av
väsenllighetskrav skulle leda till att regeln blev alltför sträng mot säljaren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagrådsyttrandet
har föranlett åtskilliga tolkningsproblem. Hänsynsta<br>
gande lill vad som regelmässigt hör till en faslighet av den typ som köpet<br>
gäller kan sägas innebära ett beaktande av omständigheter som visserligen<br>
inte uttryckligen behandlats vid köpeavtalets ingående men som dock får<br>
intolkas i avtalet. Regleringen i 4 kap. 19 § jordabalken skulle med detta<br>
synsätt hänföra sig enbart till konkreta fel, alltså avvikelser från innehållet</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>73</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section199>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section200>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>i det enskilda köpeavtalet
(se Westerlind, Kommentar till Jordabalken, Prop. 1989/90:77 1 5 kap.,
1971 s. 395; lagrådets insats på denna punkt har kritiserats av Agdl i SvJT
1972 s. 735, jfr Karlgren a. a. s. 38 O-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
om den nyss antydda tolkningen synes föra för långt, framgår också av andra
omständigheter atl gränsen mellan de olika leden i 4 kap. 19 § jordabalken inte
kan vara skarp. Enligt vad som anförs i Alméns kommentar till köplagen
(Rubriken till § § 42 54, vid not 10a) är uttrycket "egenskap, som kan
anses tillförsäkrad" i skadeståndsregeln i 42 § andra stycket som bildat
mönster för ansesregeln i 4 kap. 19 § jordabalken avsiklligen vall för att
för delta särskilda fall inskärpa angelägenheten av alt vid bedömandet av
säljares och köpares rättigheter och skyldigheter ta hänsyn inte blott lill
vad som dem emellan blivit "uttryckligen överenskommet" utan även
lill vad som "eljest må anses avtalat", vilka båda rekvisit används i
bestämmelsen om köplagens dispositiva tillämpning i I § första stycket i
lagen. Karlgren (a. a. s. 50) framhåller att "ansesregeln torde ha mindre
intresse såvitt avser faslighetsköpares hävnings-och prisminskningsrätt,
eftersom köparen inte lär ha större behov att åberopa densamma såvitt gäller
nämnda befogenheter, så gynnsamma för honom och tänjbara lill hans förmän som
19 § första meningen i övrigl är Grauers. (Fastighetsköp, 11 uppl. 1989), som
visserligen bygger sin framställning på skillnaden mellan konkreta och
abstrakta fel, anför på tal om lagrådsyttrandet vid paragrafens tillkomst alt
del troligen rör sig om en glidande skala från de klara konkreta felen till de
klara abstrakta felen; sannolikt finns det utrymme för en typ av konkret
standard som är avtalad men inte utfäst (a. a. s. 159, jfr s. 129).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sin
betydelse har "ansesregeln" - bortsett från dess tillämpning i fråga
om säljarens skadeståndsansvar, som lagrådet senare återkommer till främst
när det gäller dess inverkan på köparens undersökningsplikt och på
friskrivningsklausuler. Saken har beträflFande köparens undersökningsplikt
uttryckts så, att praxis torde kunna sägas innebära alt det åtminstone fordras
tämligen preciserade uttalanden och uppgifter från säljaren för all det skall
kunna anses \ara fråga om en sådan utfästelse som befriar köparen från hans
undersökningsplikt (NJA 1985 s. 871, se s. 876 med hänvisningar). Liknande
synpunkter gör sig gällande när det gäller friskrivningsklausuler (NJA 1980 s.
398 och 1983 s. 865). Samtidigt är det emellertid klart att det även här är
fråga om en glidande skala så att säljarens uttalanden och utfästelser måste
sammanställas med vad som i övrigt förekommit mellan partema vid köpet och vad
köparen kunnat iaktta (se särskilt beträffande köparens undersökningsplikt NJA
1978 s. 301, 1980 s. 555 och 1981 s. 1255 samt beträflFande
friskrivningsklausuler NJA 1983 s. 865).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Eftersom
föredragande stalsråd«:ts avsikt är att frågan om verkan av<br>
friskrivningsklausuler också i fortsättningen skall överlämnas åt rätts<br>
tillämpningen knyter sig i förevarande sammanhang intresset främst till<br>
"ansesregdns" inverkan på köparens undersökningsplikt. Vad som före<br>
kommit vid köpet bildar underlag dels för bestämningen av vad som är fel<br>
dels för avgörandet av frågan om köparen försummat sin undersöknings<br>
plikt. Dessa frågor kan dock ej frikopplas från varandra, eftersom vad</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>74</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section201>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section202>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>köparen
kunnat upptäcka inte får åberopas som fel, om inte omsländighe- Prop.
1989/90:77 tema vid köpet varit av beskaffenhet att befria honom från
undersökningsplikten. Sådana omständigheter kan, som framgår av det fömt
anförda, föreligga i en glidande skala, från en uttrycklig garanti, som bildar
ett säkert underlag för felbedömningen och tillika befriar köparen från varje
undersökningsplikt, ned till mera diffusa förhållanden vilkas betydelse får
sättas in i sitt sammanhang och bedömas i det enskilda fallet. Det synes därför
inte heller beträffande undersökningsplikten vara motiverat all dra en
kategorisk gräns mellan "ansesregeln" och vad köparen eljest kunnat
fömtsätta.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
anförda ger vid handen att man, om man vid behandlingen av frågan, om
fastigheten överensstämmer med vad köparen äger kräva, vill ansluta till
gällande rätt dels inte har anledning att skilja de situationer som behandlas i
första och andra stycket av den föreslagna nya lydelsen ål, dels lika gärna kan
använda sig av det moderna uttrycket "följer av avtalet" som av det
historiskt betingade "får anses utfäst". Sammantaget är det avtalet
som är avgörande för vad köparen äger kräva, vare sig avtalets villkor tagit
sig uttryck i vad säljaren utfäst eller är underförstådda.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
den föreslagna bestämmelsen om köparens undersökningsplikt får som fel inte
åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning
av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuella faslighetens skick,
den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid
köpet. Vid jordabalkens tillkomst hade i det till lagrådet remitterade
förslaget talats om fel "som köparen inte kände till eller med hänsyn lill
den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter och omständigheterna i
övrigl rimligen bort räkna med". Vid utformningen av sitt eget förslag
ansåg jordabalkslagrådet det lämpligast alt avstå från en exemplifiering efler
mönster av del remitterade förslaget, eftersom omständigheterna var så
mångskiftande och växlade från fall till fall. I vart fall ansåg jordabalkslagrådet
det olämpligt atl som exempel uppta en hänvisning till normal standard,
eftersom denna omständighet lätt skulle komma all tillmätas större betydelse i
jämförelse med andra förhållanden än vad som var förenligt med den av lagrådet
förordade ordningen (prop. 1970:20 Del A s. 220). Det finns anledning att även
nu ifrågasätta om hänvisningen till normal standard bör tas med, eftersom det
otvivelaktigt förhåller sig så som jordabalkslagrådet anförde, nämligen att
omständigheterna växlar från fall till fall. 1 rättspraxis synes en jämförelse
med normal standard inte ha tillmätts någon större betydelse. I fråga om
nyuppförda hus kan den dock vara befogad (jfr NJA 1978 s. 307). De av
jordabalkslagrådet framförda farhågorna förefaller överdrivna. Lagrådet vill
därför inte nu motsätta sig att hänvisningen las med.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>"Ansesregeln"
är av betydelse även för frågan om säljarens skadestånds<br>
skyldighet. Enligt 4 kap. 19 § jordabalken skall vid tillämpning av skade<br>
ståndsregeln i 12 §, vartill hänvisas, ersättning utgå endast om avvikelsen<br>
avser egenskap "som kan anses utfäst eller säljaren förfarit
svikligt". Som<br>
Agdl framhållit (SvJT 1972 s. 747) förefaller det vara en nästan omöjlig<br>
uppgift för domstolarna att med åberopande av vad som "kan anses"</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>75</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section203>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section204>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>tillförsäkrat
eller utfäst söka åstadkomma tillfredsställande gränser för Prop.
1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>skadeståndsansvaret.
I köplagsförslagel är säljarens skadeståndsansvar vid</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>fel
på varan konstmerat på ell helt annat sätt. Enligt 40 §, jämförd med</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>27
§, i förslaget gäller bl. a. alt köparen har rätt till ersättning för den skada</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>han
lider genom att varan är febklig, om inte säljaren visar atl del</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>förelegal
ell hinder för att avlämna felfri vara som legal utanför hans</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>kontroll
och som han inte skäligen kunnat förväntas räkna med vid köpet</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>och
vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>(s.k. kontrollansvar).
Konirollansvaret gäller inte s.k. indirekta förluster.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Köparen
har dock alltid, dvs. oavsett skadans art, rätt lill ersättning, om</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>felet
eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om varan</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>vid
köpet avvek från vad säljaren 'särskilt" utfäst. Avsikten med denna</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>formulering
torde vara just att undvika ansvar som bygger på säljarens</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>fingerade
garanti (se Ramberg i Hellner-Ramberg, Speciell avtalsrätt 1,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Köprätl,
1989 s. 126 f).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
den allmänna motiveringen till förevarande lagförslag bör köparens rätt till
skadestånd vid faktiskl fel i fastigheten nu anpassas till vad som föreslagits
på den allmänna köprällens område. Enligt föredragande statsrådets mening
skulle dock ett kontrollansvar vid faktiskt fel i fastigheten lägga ell
alltför strängt ansvar på säljaren. Hon anser därför att anpassningen till den
allmänna köplagen bör gå till så att köparen har rätt till ersättning om felet
beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten avviker från vad
säljaren "särskilt" har utfäst; säljarens ansvar för kärnegenskaper
bör följa i vissa fall av culparegdn och i övriga fall liksom hittills av vad
han utfäst.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagrådet
kan biträda uppfattningen alt ell konlrollansvar för säljaren vid faktiskt fel
i faslighet skulle föra för långt. Förslaget om ett allmänt culpaansvar för
faktiskt fel i fastigheten medför en utvidgning av säljarens
skadeståndsskyldighet i förhållande till gällande rätt. Detta kan föranleda
vissa betänkligheter eftersom skadeståndsansvaret i betydande utsträckning
kommer all drabba enskilda personer som överlåter sina fasligheter. Ansvaret
gäller såväl direkta som indirekta förluster.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
vid jordabalkens tillkomst lill lagrådet remitterade förslaget innebar att
säljaren skulle bli skadeståndspliklig vid fel på fastigheten bl. a. under
förutsättning att han ägde eller bort äga kännedom om felet. Förslaget
avstyrktes i denna del av jordabalkslagrådet med motiveringen att enligt 42 §
köplagen skadestånd i motsvarande fall utgick endast om säljaren förfarit
svikligt och atl det enligt lagrådels mening var rimligt att säljare av fast
egendom likställdes med säljare av lös egendom även i vad angick villkor för skadeståndsskyldighel
(pirop. 1970:20 Del A s. 221). När nu regler om skadeståndsansvar vid bl, a.
culpa in conlrahendo dvs. försummelse i samband med avtalets ingående
införs beträffande köp av lös egendom är det rimligt atl sådant ansvar får
gälla även beträflFande köp av fast egendom. Att nu kombinera
"ansesregeln" från den nuvarande köplagen med reglerna om
skadeståndsskyldighel vid culpa i den nya köplagen synes emellertid inte
tillrådligt.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Lagrådet finner det
önskvärt atl skadeståndsansvaret enligt 4 kap. 19 §<br>
jordabalken anpassas till nya köplagens skadeståndsregler, frånsett kon-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>7</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section205>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section206>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>trollansvaret. I första
stycket av 4 kap. 19 § anknyts skadeståndsansvaret, genom hänvisningen till 12
§ i samma kapitel, till vad som i fråga om fastighetens skick "får anses
utfäst". Används i stället uttrycket "särskih utfäst" torde
visserligen skadeslåndsskyldigheten men inte övriga felpåföljder bortfalla
vid avsaknad av s.k. kämegeriskaper (jfr NJA 1978 s. 307 och 1989 s. 117) om
del inte föreligger en uttrycklig garanti och inte heller försummelse ligger
säljaren till last. Den eventuella nackdelen härav kan dock inte vara så stor i
betraktande av atl lagförslaget i övrigt genom införande av ett culpaansvar
innebär en utvidgning av säljarens skadeståndsskyldighet. Däremot är det en
avgjord fördel att vid tillämpningen av jordabalken lika litet som vid
tillämpningen av den allmänna köplagen behöva arbeta med sådana fingerade
utfästelser från säljarens sida som faller in under "ansesregeln".
Dessutom undviks vissa komplikationer med avseende på köparens
undersökningsplikt, som enligt den föreslagna lagtexten i motsats till vad som
torde vara praxis (NJA 1989 s. 117) synes bortfalla vid avsaknad av
kämegenskap. Lagrådet förordar därför alt skadeståndsreglema vid faktiskt fel i
fastighet i nu angivet hänseende utformas i anslutning lill köplagsförslagel.
Till förebyggande av missförstånd vill lagrådet tillägga att skadeståndsansvar
vid culpa in conlrahendo i form av underlåldse från säljarens sida all lämna
upplysningar bara inträder om det över huvud tagel föreligger ett fel; så
behöver trots uteva-ron av sådana upplysningar inte vara fallet om köparen
eftersatt sin undersökningsplikt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
gällande lydelse av förevarande paragraf görs, när det gäller vad köparen haft
anledning räkna med, ett förbehåll för fall som avses i 16-18 §§ i kapitlet,
dvs. i fråga om vissa rättsliga fel samt rådighelsfel. "Ansesregeln"
är däremot tillämplig på sådana fel. Också detta sammanhänger med
bestämmelsernas tillkomsthistoria. När 4 kap. jordabalken remitterades lill
lagrådet, fanns i 20 § intagen en bestämmelse att om köpehandlingen innehöll
utfästelse av säljaren i fråga om fasligheten och fastigheten inte motsvarade
utfästelsen, 12 § ägde motsvarande tillämpning. Enligt 3§ skulle sådan
utfästelse vara ogiltig om den inte intagits i köpehandlingen. På
jordabalkslagrådets föranledande fick formkravet beträffande utfästelser utgå
och reglema om konkreta och abstrakta fel vävdes samman på sätt framgår av del
fömt anförda. "Ansesregeln" gjordes därvid tillämplig på fel enligt
1618 § § liksom på andra förhållanden som inte var uttryckligt reglerade i
kapitlet. Jordabalkslagrådet anförde att det ej utan skäl kunde hävdas att
också beträflFande förhållanden som avsågs i 16 18 §§ borde tillämpas det av
lagrådet anlagda betraktelsesättet att bestämmande för vad köparen ägde kräva
var vad köpeavtalet med hänsyn lill vad som utfästs och eljest förekommit vid
köpet fick anses innehålla. Lagrådet fann dock den uppdelning som skett i det
remitterade förslaget kunna bibehållas, eftersom, när det gällde fel av den
art som 16-18§§ behandlade, utgångspunkten ej såsom beträflFande faktiska fel
var atl fastigheten såldes i befintligt skick utan i stället måste anses vara
att fasligheten var i dessa hänseenden obdaslad. Om 16- 18 § § fick gälla fel i
fastigheten ulan atl någon utfästelse därom gjorts, erfordrades enligt
jordabalkslagrådets mening en mot del remitterade förslaget 20 § svarande
regel som gällde när</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-size:11.0pt;
font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:101.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:65.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>77</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section207>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section208>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>utfästelse
lämnais; detsamma gällde utfästelser om fastigheten rörande Prop.
1989/90:77 förhållanden som ej föll in under 1618 § § och som ej heller var
att anse som sådana faktiska fel som 19 § handlade om. (Se prop. 1970:20 Del A
s. 221 f.)</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bestämmelsema
i 16 och 17 § § torde praktiskt taget aldrig tillämpas och bestämmelsema i 18 §
endast sällan. Att vid utformningen av de mycket vikliga och ofta tillämpade
bestämmelsema i 19 § om faktiska fel ta hänsyn också till fall som avses i
1618 § § medför betydande komplikationer, särskilt om nu även köparens
undersökningsplikt skall uttryckligen regleras i paragrafen. Alt de situationer
som behandlas i 1618 § § över huvud tagel fördes in under 19 § berodde på att
på lagrådets inrådan en paragraf om verkan av särskilda, i köpehandlingen
intagna utfästelser fick utgå. All i en i princip dispositiv reglering som
köpreglerna i 4 kap. jordabalken föreskriva atl säljaren svarar för vad han
garanterat framstår emellertid som överflödigt. Att för de situationer som
avses i 16 18 § § ta in särskilda bestämmelser som läcker den nuvarande
"ansesregeln" i 19 § behövs inte heller, eftersom i dessa, såsom
jordabalkslagrådel anförde, utgångspunkten är att fastigheten är obdaslad.
Orden "utan all fel som avses i 16 -18 § § föreligger" är därför, som
anförs i remissen, onödiga och kan utgå.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>På
gmnd av del anförda förordar lagrådet att förevarande paragraf ges följande
utformning:</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>"Om
fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den
annars avviker från vad köparen med fog kunnat fömtsätta vid köpet, tillämpas
vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller
häva köpet. Köparen har dessutom räll lill ersättning för skada, om felet
eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid
köpet avvek från vad säljaren särskilt utfast.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan
undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn lill den aktuella
fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt
omständighetema vid köpet."</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19a§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Paragrafen,
som innehåller regler om köparens skyldighet atl reklamera i<br>
fall där fastighet är felaktig enligt 4 kap. 11, 12 och 1719 §§ jordabalken,<br>
är i stor utsträckning utformad efler mönster av 17 § konsumenttjänst<br>
lagen. Enligt första stycket i den i remissprotokollet föreslagna paragrafen<br>
skall köparen reklamera inom skälig tid efter det han märkt eller bort<br>
märka att fastigheten är felaktig. I princip skall reklamation ske inom tre<br>
år såvitt avser fel som anges i </span><span lang=EN-US style='font-family:
Verdana'>II, </span><span style='font-family:Verdana'>12 och 19 § § i kapitlet.
Förvärvar en<br>
köpare i egenskap av konsument en fastighet av en näringsidkare får han<br>
emellertid enligt bestämmelserna reklamera inom tio år efter det han<br>
tillträtt fastigheten. Vidare innebär bestämmelserna en tioårig reklama<br>
tionstid vid vissa s.k. vidareförsäljningar, dvs. när en konsument säljer<br>
vidare en faslighet som köpts av en näringsidkare.<br>
Paragrafens fjärde stycke, som har en motsvarighet även i 82 § förslaget</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>78</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section209>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section210>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>lill ny köplag, innebär
att meddelande om reklamation befordras på mot- Prop. 1989/90:77 tagarens
risk.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumenttjänstlagen
gäller beträflFande avtal om en tjänst som en näringsidkare utför ål en
konsument i fall då tjänsten avser arbete bl. a. på fast egendom eller på
byggnader eller på andra anläggningar på mark m. m. I konsumenlljänsllagen
föreskrivs (17 § ) att reklamation får i fråga bl.a. om nu nämnda tjänster ske
senast tio år efter det att uppdraget avslutades. Om konsumenten inte
reklamerar mot fel inom tid som anges i den paragrafen förlorar han enligt 18 §
i lagen rätten alt åberopa felet. Lagrådet anförde i sitt yttrande över
förslaget till konsumenttjänstlag (prop. 1984/85:110 s. 355) bl. a. all en
reklamation som gjorts i överensstämmelse med reglema i förevarande 17 §
skulle innebära all konsumenten var bevarad vid rätlen all åberopa felet.
Härvid hänvisade lagrådet lill 18 § i förslaget. Lagrådet, som vidare pekade på
att det i lagförslaget inte reglerats hur länge en konsument skulle kunna göra
gällande anspråk på skadestånd, ansåg det vara mest följdriktigt all om
reklamation ägt mm på föreskrivet sätt konsumentens räll därefter skulle vara
underkastad endast den tioåriga preskriptionstiden enligt preskriptionslagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
måste understrykas all i förevarande paragraf endast regleras frågan om
reklamation. Vid sidan härav gäller, som anförs i specialmouveringen till 19 b
§, de allmänna reglerna om preskription av fordringar. Paragrafen måste därför
utformas så, atl den ej vilseleder köparen och får honom att förbise
nödvändigheten av att vidta också preskriptionsavbrytande åtgärder. Enligt
preskriptionslagen preskriberas en fordran efter tio år i den mån inte annat
följer av vad som särskilt föreskrivits. Preskriplionsavbroll sker, ulom genom
erkännande m. m. från gäldenärens sida och rättsliga ålgärder från borgenärens
sida, genom att gäldenären får ell skriftligt krav eller en skriftlig erinran
om fordringen från borgenären. Preskriptionstiden beräknas vid fastighetsköp
med utgångspunki i liden för köpeavtalet (se NJA 1982 s. 573, som visserligen
avsåg 1862 års preskriptionsförordning; del saknas emellertid skäl att anta
att 1981 års preskriptionslag skulle leda till annat resultat) under det att
den vid byggnadsentreprenader löper från dagen för överlämnandet av byggnaden
(se NJA 1987 s. 716, jfr också 1987 s. 243 angående 1862 års
preskriptionsförordning). Detta senare innebär att det råder överensstämmelse
mellan preskriptionstid enligt preskriptionslagen och reklamationstid enligt 17
§ konsumenlljänsllagen vid en byggnadsentreprenad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
den i remissprotokollet föreslagna 19 a § har vid en konsuments fastig<br>
hetsköp den tioåriga reklamationstiden knutils till näringsidkarens avträ<br>
dande av fastigheten. Härigenom kan den tioåriga reklamationstiden kom<br>
ma i konflikt med preskriptionsreglerna eftersom den tioåriga preskrip<br>
tionstiden i dessa fall ~ som angetts ovan beräknas från dagen för<br>
köpeavtalet. Vidare måste preskriptionsavbrott från borgenärens sida gö<br>
ras i vart fall skriftligen, medan reklamation enligt förslaget kan ske även<br>
muntligen. Härtill kommer all med reklamation avses även s. k. neutral<br>
reklamation, dvs. etl meddelande om att en fastighet är behäftad med fel<br>
som köparen senare vill åberopa. En reklamation är inte att se som ett<br>
sådant preskriptionsavbrott som avses i 5 § preskriplionslagen. En neutral</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>79</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section211>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section212>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>reklamation kommer därför
all framstå som meningslös även om den sker Prop. 1989/90: 77 inom föreskriven
preskriptionstid men köparen först efter den tidens utgång anger de påföljder
han vill göra gällande. Den treåriga reklamationsliden i förslaget kan
uppenbarligen inte komma i konflikt med preskriptionsreglerna. Motsatsen kan
visserligen teoretiskt gälla om den tioåriga reklamationsfristen räknad från
säljarens egel övertagande av fastigheten från en näringsidkare. Eftersom
säljaren regelmässigt torde ha innehaft fastigheten någon tid, innan han
överlåter den vidare, är dock i praktiken risken för en kollision mellan
reklamationsreglerna och preskriptionsreglerna myckel liten i detta fall.
Däremot kan om förslaget genomförs en sådan kollision lätt uppkomma när det
gäller en näringsidkares överlåtelse av en småhusfastighet till en konsument.
Eftersom de båda frislema nästan sammanfaller, behövs det emellertid i denna
situation inte någon yttersta frist för köparens reklamation, utan de allmänna
preskriptionsbestämmelserna kan i stället bestämma gränsen i detta fall.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Erinringar
om innehållet i annan lag bör så gott som aldrig förekomma i lagtext. Här är
dock ett undantag på sin plats. Risken för missförstånd är så stor all av
pedagogiska skäl en erinran om bestämmelsema i preskriplionslagen bör tas in i
paragrafen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagrådet
har i del föregående utgått från atl den särskilda reklamations-regeln vid en
konsuments vidareförsäljning av ell småhus som han förvärvat av en
näringsidkare tas med i den föreslagna paragrafen. Lagrådet vill emellertid
ifrågasätta om så bör ske. Den kommer nämligen att leda till en rad egendomliga
konsekvenser. Den medför exempelvis vid självbyggeri, all del blir en tioårig
reklamationstid på gmnd av att en näringsidkare dragit ledningar, även om felet
helt är hänförligt till del av konsumenten utförda arbetet. Detta skulle
visserligen kunna motiveras av att det alllid bör gälla en tioårig reklamationstid
i fråga om nyuppförda byggnader och att man kan räkna med att en näringsidkare
på något sätt har medverkat till uppförandet av byggnaden. Resultatet nås
emellertid på en märklig omväg. 1 sak mer stötande kan resultatet bli vid
tillbyggnader. Om i motsvarande fall en näringsidkare medverkat vid uppförandel
av tillbyggnaden, förlängs reklamationstiden för fel på den urspmngliga
byggnaden, fel som i vissa fall kan härledas ur orsaker som ligger långt
tillbaka i tiden. Vidare kan en ny ägare komma att reklamera hos en tidigare
ägare så sent att denne inte i sin lur hinner meddela näringsidkaren om felet
inom föreskriven tid. Lagrådet kan väl inse motivet för den föreslagna ordningen
och det låter sig sägas att det i alla fall blir en förkortning av reklamationsliden
i förhållande till vad som nu gäller. Regeln sådan den utformats synes dock
leda till sådana tillämpningssvårigheler och så disparata resultat i olika
fall atl det blir svårt atl förklara det rättvisa i den för både köpare och
säljare som berörs av regeln. Lagrådet ser sig därför nödsakat atl avstyrka att
den införs. Det kan inte anses föreligga hinder att tillämpa en generell
treårsgräns för reklamation, när fråga ej är om en näringsidkares överlåtelse
till en konsument.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vidare
förordar lagrådet viss omdisponering av paragrafen samt vissa<br>
ändringar av närmast redaktionell karaktär. Enligt lagrådels mening kan<br>
paragrafen ges följande lydelse:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>80</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section213>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section214>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>"Köparen
får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11,12 eller Prop. 1989/90:77
17 19 §, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efler
det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Har köparen avsänt
ell sådant meddelande på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även
om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Reklamerar
inte köparen inom tre år från det att han har tillträtt fastigheten, förlorar
han rätten att åberopa fel som avses i 11, 12 och 19 § §, såvida inte annat
följer av en garanti eller liknande utfästelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
i andra stycket angivna begänsningen av tiden för reklamation gäller inte, om
köparen är en konsument som huvudsakligen för enskilt ändamål har köpt en
faslighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bestämmelser
om preskription av fordringar finns i preskriptionslagen (1981:130)."</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Genomförs
mot lagrådets avstyrkande förslaget om en särskild reklamationsregel vid en
konsuments vidareförsäljning av etl småhus som han förvärvat av en
näringsidkare kan regeln tas in som en andra mening i det av lagrådet
föreslagna andra stycket i paragrafen. Därvid kan orden "faslighet som är
bebyggd med en- eller tvåbostadshus" ersättas med orden "bebyggd
fastighet" eftersom i del angivna fallet förvärvaren skall vara konsument
och förvärvet ske huvudsakligen för hans enskilda ändamål. Regeln kan då ges
följande lydelse:</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>"Gäller
ett köp en bebyggd fastighet och har en näringsidkare tidigare i sin
yrkesmässiga verksamhet sålt fastigheten till en konsument eller helt eller
delvis uppfört huset ål en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål, får
reklamationen i stället ske inom tio år efler det att näringsidkaren avträdde
fastigheten eller uppdraget avslutades."</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
övrigt kan den av lagrådet föreslagna lydelsen av paragrafen behållas
oförändrad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Godtas
lagrådels förslag till lydelse av paragrafen bör motsvarande ändringar göras i
17 § konsumenttjänstlagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
till lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716)</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
syftar tillsammans med vissa av de föreslagna ändringarna i jordabalken till
att förstärka skyddet för de konsumenter som genom köp eller entreprenadavtal
förvärvar ett småhus från en näringsidkare. Föredragande statsrådet har valt
alt dela upp den föreslagna skyddslagstiftningen på regler om köp av
småhusfastigheter i jordabalken, regler om entreprenad i konsumenttjänstlagen
och regler om köp av byggnad på annans mark genom en bestämmelse i köplagen med
hänvisning till jordabalkens felregler. Lagrådet finner denna uppdelning vara
lagtekniskt ändamålsenlig-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
innebär alt konsumenttjänstlagens bestämmelser i huvudsak<br>
oförändrade skall tillämpas också på nybyggnad av småhus som en nä<br>
ringsidkare åtar sig att utföra på entreprenad för en konsuments räkning.<br>
Lagrådet har ägnat särskild uppmärksamhet ål frågan om konsument-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>oi</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>6 Riksdagen 1989/90. 1 saml Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section215>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>tjänstlagens regler är väl
avpassade även för nybyggnad av småhus. 1 och Prop. 1989/90:77 för sig kan man
vänta sig att så skall vara fallet, eftersom de redan nu är tillämpliga på även
omfattande ombyggnader, som sker på entreprenad. Vissa bestämmelser kommer, som
även föredragande statsrådet anför, av naturliga skäl att endast sällan
tillämpas i fråga om nybyggnader, t.ex. när det gäller näringsidkarens
skyldighet att avråda eller konsumentens rätt att avbeställa. Delta utgör dock
ej något skäl mot alt låta sådana bestämmelser gälla för de få fall där de kan
vara tillämpliga. Inte heller i övrigt har lagrådet vid sin granskning funnit
något hinder all låta konsumenttjänstlagens föreskrifter gälla fullt ul för
nybyggnader av småhus som sker på entreprenad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagrådet
vill erinra om vad som sägs i yttrandet över remissen om ny konsumentköplag om
behovet av atl på sikt bättre anpassa vissa bestämmelser i
konsumenttjänstlagen till motsvarande föreskrifter i konsumenlköplagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>17</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Godtas
lagrådets förslag till lydelse av 4 kap. 19 a § jordabalken bör förevarande
paragraf ges en motsvarande avfattning. Lagrådet erinrar också om förslaget i
yttrandet över remissen om ny konsumentköplag till ändrad lydelse av nuvarande
andra stycket i paragrafen. Denna kan ges följande lydelse:</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>"Konsumenten
får inte åberopa att tjänsten är felaktig, om han inte lämnar näringsidkaren
meddelande om felet inom skälig lid efter det att han märkt eller borde ha
märkt felet (reklamation). Har konsumenten avsänt ett sådant meddelande på ett
ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om del försenas, förvanskas
eller inte kommer fram.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Reklamerar
inte konsumenten inom två år från del atl uppdraget har avslutats, förlorar han
rätten att åberopa felet, såvida inte annat följer av en garanti eller liknande
utfästelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
i andra stycket angivna begränsningen av tiden för reklamation gäller inte i
fråga om arbete på mark eller på byggnader eller andra anläggningar på mark
eller i vatten eller på andra fasta saker. Har näringsidkaren handlat grovt
vårdslöst eller i strid mot tro och heder, gäller ej vad som sägs i första och
andra styckena.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bestämmelser
om preskription av fordringar finns i preskriptionslagen (1981:130)."</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:8.0pt;
font-family:Verdana'>3I</span><span style='font-size:8.0pt;font-family:Verdana'>§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
lagrådsremissen om ny konsumentköplag föreslås att skadeståndsregler<br>
na i 31 § konsumenttjänstlagen ändras så, att den i köplagsförslagel och<br>
förslaget till ny konsumentköplag införda principen om säljarens s. k.<br>
kontrollansvar mot köparen vid dröjsmål och fel på varan skall gälla också<br>
beträffande näringsidkares ansvar mot konsument vid konsumenttjänster.<br>
Enligt konsumenlköplagen och konsumenttjänstlagen blir därvid i mot<br>
sats till vad som följer av nya köplagen kontrollansvaret tillämpligt även</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>82</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section216>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section217>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>på
vad som sistnämnda lag betecknar som indirekta förluster, i den mån Prop.
1989/90:77 sådana uppkommer i konsumentförhållanden. Med hänsyn till alt här är
fråga om konsumentskyddsregler framstår detta som godtagbart i fråga om
småhusentreprenader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
lagrådets yttrande över remissen om ny konsumentköplag förordas, att 31 §
konsumenttjänstlagen kompletteras med en regel om att näringsidkaren alllid är
skyldig att ersätta skadan, om resultatet av tjänsten avvek från vad han
särskilt utfäst. Ett sådant tillägg får betydelse inte minst i fråga om
småhusenlreprenader, eftersom man här väl kan tänka sig avvikelser från en av
säljaren lämnad garanti, utan att avvikelsen faller under hans konlrollansvar.
Vid småhusentreprenader kan konsumentens förlust i ett sådant fall komma att
uppgå till betydande belopp.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
till ändring i förslaget till köplag i prop. 1988/89:76</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
remitterade förslaget innebär att felreglerna i jordabalken skall tillämpas
vid köp av byggnad på annans mark i stället för motsvarande bestämmelser i
köplagsförslagel. Lagrådet har inte något alt erinra mot första meningen i del
föreslagna nya fjärde stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
andra meningen behandlas det speciella fallet att en tomträttsupplåtelse
innefattar överlåtelse på tomträtlshavaren av en byggnad (se 13 kap. 5 § jordabalken).
Det i remissprotokollet redovisade rättsfallet NJA 1977 s. 138 innebär att
köplagens felregler anses tillämpliga på en sådan överlåtelse men att
överlåtelsen inte får hävas på gmnd av alt skyldighet som avser denna del av
avtalet har eftersatts (jfr. i fråga om själva tomträttsupplåtelsen 13 kap. 8
§ jordabalken). Avsikten med det remitterade förslaget är all nämnda
begränsning skall gälla även vid tillämpningen av felreglerna i 4 kap.
jordabalken. Enligt lagrådets mening skulle denna avsikt komma lill ett
tydligare uttryck om andra meningen gavs följande lydelse:</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>"Innefattas
köpet i en tomträttsupplåtelse på sätt avses i 13 kap. 5§ jordabalken får köpet
dock inte hävas på grund av att skyldighet som avser denna del av avtalet har
eftersatts."</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
nämnda rättsfallet innebär även att tomträtlshavaren i stället för rätten till
hävning är berättigad att kräva alt felet avhjälps och all få skadestånd.
Enligt jordabalken föreligger inte någon rätt till avhjälpande. Enligt
lagrådets mening är emellertid jordabalkens felregler tillfredsställande även
utan en sådan rätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:40.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>83</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section218>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section219>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Justitiedepartementet</span><span
style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utdrag
ur protokoll vid regeringssammanträde den I febmari 1990</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Närvarande:
statsministem Carlsson, ordförande, och statsråden Feldt, S. Andersson,
Göransson, Gradin, Dahl, R. Carlsson, Hellström, Johansson, Lindqvist, Thalén,
Engström, Freivalds, Wallström, Persson, Molin, Sahlin</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Föredragande:
statsrådet Freivalds</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:32.0pt;margin-right:81.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>Proposition om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.
m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>1 Anmälan av lagrådsyttrande</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:81.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Föredraganden
anmäler lagrådets yttrande (beslut om lagrådsremiss fattat vid
regeringssammanträde den 26 oktober 1989) över förslag till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1. lag
om ändring i jordabalken,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>lag om ändring i
konsumenlljänsllagen (1985:716),</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:134.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:9.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>ändring i förslaget till köplag
i prop. 1988/89:76. Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagrådet
har i huvudsak godtagit den föreslagna lagstiftningen. På flera punkter har
lagrådet emellertid framfört synpunkter och förslag som gäller såväl det
sakliga innehållet som den tekniska utformningen av bestämmelsema.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>BeträflFande
förslaget till ny lydelse av 4 kap. 19 § jordabalken har lagrådet tillstyrkt
gmnddragen i det remitterade förslaget men framfört vissa erinringar mot den
föreslagna utformningen av paragrafen. Dessa erinringar avser i första hand att
en ännu mer långtgående anpassning lill reglema i det föreliggande
köplagsförslagel bör eftersträvas. Jag instämmer i lagrådets uppfattning att
det är en fördel att i paragrafen använda det moderna ullrycket "följer av
avtalet" i stället för det historiskt betingade "får anses
utfäst". Jag kan också instämma i vad lagrådet har anfört om att det inte
finns anledning skilja mellan de situationer som behandlas i första och andra
stycket av den i remissen föreslagna lydelsen. Avsikten med den föreslagna
lydelsen var inte att tillskapa någon sådan skillnad. Jag vill därför inte
motsätta mig lagrådels förslag till omformulering eftersom del på etl bättre
sätt ger ullryck åt vad som har avsetts.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det så gäller det skadeståndsansvar som skall följa av den nu<br>
behandlade paragrafen innebar det remitterade förslaget att ansvaret skall<br>
uppkomma dels om felet beror på försummelse på säljarens sida och dels<br>
om fastigheten avviker från vad säljaren får anses ha utfäst. Lagrådet har<br>
förordat att skadeståndsansvar i u.tfästdsefallen skall uppkomma endast</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>84</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section220>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section221>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>om
fastigheten avviker från vad säljaren "särskilt" har utfäst. Som
lagra- Prop. 1989/90:77 det har anfört skulle lagtexten med en sådan
formulering överensstämma med en liknade regel i det föreliggande
köplagsförslagel. Emellertid kan man vid en jämförelse med reglema i
köplagsförslagel inte gäma bortse från del stränga konlrollansvar som där
föreskrivs beträffande direkta skador. Del förhållandel alt konirollansvaret
inte införs för fastighetsköpens del talar enligt min mening för att ansvaret
vid utfästelser inte bör bli alltför snävt. Med lagrådets föreslagna
formulering skulle skadeståndsansvaret bortfalla vid avsaknad av s.k.
kärnegenskaper, såvida det inte föreligger en uttrycklig garanti eller säljaren
har varit försumlig. En sådan formulering av regeln skulle leda till en ändring
i gällande räll som försämrar köparens ställning i skadeslåndshänseende. Enligt
min mening är en sådan försämring av köparens räll inte önskvärd (jfr NJA 1978
s. 307 och 1989 s. 117). Jag anser mot denna bakgmnd att skadeståndsansvaret
bör utformas i enlighet med det remitterade förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utöver
vad jag nu har anfört bör det göras en redaktionell ändring i paragrafens andra
stycke.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>BeträflFande
reglema om reklamation i förslaget till 4 kap. 19 a § jordabalken har lagrådet
avstyrkt införandel av en särskild reklamationsregel för det fallet att en
konsument i sin lur säljer ett småhus som han har förvärvat av en
näringsidkare. Jag godtar lagrådets uppfattning atl den regeln synes leda lill
tillämpningssvårigheter och att den därför inte bör införas. Det finns
emellertid ell nära samband mellan den regeln och den föreslagna regeln om en
generell treårsgräns för reklamation vid privatpersoners försäljning av
småhus. Vad som framkommit i samband med lagrådels behandling av dessa regler
visar enligt min mening att detta regelsystem kan behöva övervägas ytterligare.
Jag anser därför att den delen av det remitterade förslaget inte bör genomföras
nu. Vad jag nu har anfört innebär att 4 kap. 19 a § andra och tredje styckena i
det remitterade förslaget bör utgå.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagrådet
har vidare gått in på förhållandet mellan de föreslagna reklamationsbestämmelserna
och de allmänna reglerna om preskription av fordringar. Enligt lagrådet börjar
preskriptionstiden vid fastighetsköp all löpa vid tiden för köpeavtalet Gfr NJA
1982 s. 573, som avsåg tillämpning av 1862 års preskriptionsförordning på ett
fastighetsköp enligt den äldre jordabalken). Lagrådet har med detta som utgångspunkt
föreslagit vissa omformuleringar i de föreslagna reklamationsbestämmdsema, bl.
a. med en erinran om reglema i preskriptionslagen (1981:130).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
delar lagrådets uppfattning att förhållandel mellan reklamationsbestämmelserna
och de allmänna reglema om preskription av fordringar bör uppmärksammas i detta
sammanhang. Jag anser emellertid alt anpassningen mellan de båda
regelkomplexen bör göras på ett något annorlunda sätt än det som lagrådet har
föreslagit. Enligt min mening skulle del nämligen vara förenat med flera
nackdelar om en tillämpning av preskriptionslagen på ett fastighetsköp skulle
innebära alt preskriptionstiden börjar att löpa vid tiden för köpeavtalet.
Utgångspunkten för preskriptionstiden blir då en annan än vid byggnadsentreprenader
(se NJA 1987 s. 716).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>85</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section222>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section223>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Med hänsyn lill del nära
samband som i praktiken kan föreligga mellan de Prop. 1989/90:77 båda
avtalstyperna vore det lämpligare att utgångspunkten är densamma. Till detta
kommer all hävning enligt 4 kap. 12 § jordabalken måste vidtas inom ett år,
räknat från köparens tillträde av fastigheten. Enligt min mening är det inte
lämpligt alt det på delta sätt inom en och samma avtalstyp förekommer flera
olika utgångspunkter för beräkning av stipulerade frister (jfr NJA 1987 s. 243,
särskilt s. 246). Med lagrådels förslag till utformning av bestämmelsema
uppkommer slutligen den nackdelen all den yttersta preskriptionstidens längd
inte framgår direkt av lagtexten utan endast genom en allmän hänvisning till
preskriptionslagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
jag nu har anfört leder enligt min mening lill slutsatsen att den tioåriga
preskriptionstiden såvitt avser köparens anspråk på gmnd av ell fel i
fastigheten bör börja löpa vid tiden för köparens tilUräde av fasligheten. En
särskild bestämmelse som klargör detta bör föras in i jordabalken. Den kommer
till följd av bestämmelsen i 1 § preskriplionslagen att gälla framför den
lagens bestämmelse som reglerar motsvarande fråga. De allmänna
preskriptionsbestämmelserna i preskriptionslagen bör dock i övrigt tillämpas
också vid fastighetsköp (jfr prop. 1979/80:119 s. 83 f.). Lagtekniskt kan den
nya föreskriften las in i 4 kap. 19 b §, varvid innehållet i den paragrafen
enligt det remitterade förslaget i stället kan föras samman med de övriga
reglema om reklamation i 4 kap. 19 a § .</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
denna utformning av reglema i jordabalken om reklamation och preskription
saknas det anledning att göra någon annan ändring i 77 konsumenttjänstlagen än
all föra in etl ytterligare undantag från reklama-tionsskyldighelen, nämligen
för fall då del har förekommit grov vårdslöshet på näringsidkarens sida. Jag
lägger i dag fram ett förslag om detta i lagstiftningsärendet om en ny
konsumentköplag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagrådet
har slutligen föreslagit en omformulering av den föreslagna ändringen i / §
köplagsförslagel. Som framgår av lagrådets yttrande innebär den av lagrådet
föreslagna formuleringen en ändring av gällande rätt. Någon sådan ändring har
inte har varit avsedd med del remitterade förslaget och är enligt min mening
inte heller önskvärd. Jag är därför inte beredd att godta lagrådets förslag i
denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
lagstiftningsärendet om en n>' konsumentköplag har jag förordat att den
lagen och den nya allmänna köplagen skall träda i kraft den 1 januari 1991. De
i förevarande ärende föreslagna ändringarna i jordabalken och
konsumenlljänsllagen bör träda i kraft vid samma lidpunkt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>2 Hemställan</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår
riksdagen att anta de av lagrådet granskade förslagen till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>lag om ändring i jordabalken,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>lagom ändringi
konsumenttjänstlagen (1985:716),</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>ändring i förslaget till köplag
i prop. 1988/89:76 med vidtagna</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>ändringar.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>86</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section224>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section225>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>3
Beslut</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Regeringen
ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar all genom
proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden har lagt
fram.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:95.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>87</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section226>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section227>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>SAMMANFATTNING (SOU 1986:38)</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-left:45.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilagal
Prop. 1989/90:77 Bilaga I</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section228>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section229>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
detta betänkande föreslås att en särskild lag om förvärv av nya småhus införs.
Förslaget som till stora delar utformats efler mönster av konsumenttjänstlagen
(1985:716), innehåller väsentligen följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:16.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Tillämpningsområdet</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
bmkligl är i konsumentskyddssammanhang har lagförslaget begränsats till
avtalsrelationer mellan eri näringsidkare och en konsument. Avtalet skall ha
träflfats av näringsidkaren i dennes yrkesmässiga verksamhet med konsumenten i
egenskap av privatperson.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Avtal mellan sådana parter
faller under lagförslaget om avtalet avser förvärv av fastighet eller tomträtt
lill vilken hör ett nytt bostadshus, eller om avtalet avser ett sådant hus, som
inte utgör tillbehör till faSlighel eller tomträtt, dvs. oftast hus på ofri
grund. Förslaget är begränsat till sådana nya bostadshus som är avsedda att
användas av en eller två familjer. Det omfattar både hus för permanent boende
och fritidshus.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Inom lagförslagets
tillämpningsområde faller också avtal som går ut på all näringsidkaren ålar sig
all helt eller delvis låta utföra del arbete som behövs för att färdigställa
ett nytt bostadshus för en eller två familjer. Det innebär alltså att förslaget
omfattar olika former av entreprenadavtal. Lagförslaget gäller också köp av
hussats till monteringsfärdigt hus.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Som bmkligl är i
konsumentskyddssammanhang är bestämmelserna i förslaget i princip tvingande tdl
konsumentens förmån. Det innebär att avtalsvillkor som i jämförelse med
bestämmelserna i lagförslaget är till nackdel för konsumenten normall är ulan
verkan mot denne.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
prestation</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Till
skillnad från vad som gäller i den allmänna köprätten innehåller förslaget
reglerom prestationens standard. Enligt förslaget måste näringsidkarens
prestation vara fackmässigt tillfredsställande. Det färdiga huset skall vara
fackmässigt byggt. Entreprenadåtagandet skall ha utförts på ett fackmässigt
sätt. Om entreprenören skall tillhandahålla materialet skall det vara
tillfredsställande från fackmässig synpunkt. Därutöver ställer lagförslaget
också det kravet att näringsidkarens prestation skall stå i överensstämmelse
med det avtal som IräflFats mellan näringsidkaren och konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>När det gäller sådana
entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget föreslås också en uttrycklig
regel om att näringsidkaren med lillböriig omsorg skall la lill vara
konsumentens intressen. Entreprenadålagandet skall ulföras så all resultatet
slår i överensstämmelse med de föreskrifter som i säkerhetssyfte har meddelats
i författning eller av myndighet. 1 en del situationer är näringsidkaren enligt
förslaget skyldig att avråda konsumenten från entreprenadåtagandet. Så är
fallet om åtagandet med hänsyn till omständigheterna inte kan förväntas bli
till rimlig nytta för konsumenten.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:97.0pt'><span style='font-family:Verdana'>88</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section230>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section231>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ibland
har parterna kommit överens om när en prestation skall vara Prop. 1989/90:77
klar. Om parterna har kommit överens om tiden för utförandet, skall en Bilaga 1
sådan överenskommelse naturligtvis gälla. Men om inget har avtalals om tiden,
föreslår utredningen atl åtagandet skall vara klart inom den tid som är skälig
med hänsyn särskilt till vad som är normalt för ett åtagande av det slag det
gäller. Härigenom får konsumenten möjlighet att komma ifrån avtalet om
åtagandet inte har ulförts inom skälig tid.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Fd</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
näringsidkarens prestation inte uppfyller de krav som lagen ställer skall fel
anses föreligga. Förslaget innehåller uttryckliga regler om att fel även skall
anses föreligga om t. ex. bostadshuset avviker från uppgifter som har lämnats
vid avtalels ingående eller annars vid marknadsföring under förutsättning att
näringsidkaren har åberopat uppgiften eller insett eller bort inse att
uppgiften var felaktig. I vissa fall föreligger fel även när näringsidkaren har
underlåtit att lämna relevant information.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Besiktning
av permanenthus m. m.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
syfte att få till stånd en opartisk granskning om fel föreligger föreslår
utredningen regler om besiktning. Besiktning förekommer f. ö. redan i dag
enligt reglerna i de allmänt tillämpade standardvillkoren på småhusområdet.
Förslaget innebär att båda parterna kan påkalla besiktning av hus för permanent
boende.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Besiktning
skall normalt ske första gången när konsumenten tillträder huset. En andra
besiktning, garantibesiktningen, sker två år efter den första besiktningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
innehåller regler om näringsidkarens ansvar för sådana fel som anmärks vid
besiktning. Huvudregeln är att näringsidkaren svarar för sådana fel. Det innebär
normalt att felen kommer atl avhjälpas genom näringsidkarens försorg. Från
huvudregeln görs undantag för fall där felet beror på konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
är också ansvarig för fel som inte anmärkts vid besiktning utan påtalats först
senare, om felet beror på all näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom
enligt avtalet eller lagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
fel som anmärkts vid besiktning krävs enligt förslaget inte någon reklamation
från konsumenten. Men vill konsumenten göra gällande andra fel måste näringsidkaren
underrättas om felet inom skälig tid från det felet märktes eller borde ha
märkts, och senast inom tio år från tillträdesdagen. Har näringsidkaren
handlat i strid mot tro och heder får reklamation alltid ske inom den angivna
tioårsperioden. Försitter konsumenten reklamationsfristen förlorar han rätlen
att åberopa felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
innebär alltså att näringsidkarens ansvar för fel inte upphör<br>
förrän tio år har förflutit från det att konsumenten tillträdde huset.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>09</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section232>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:25.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section233>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Fritidshus och
monleringsfördiga hus</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:50.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
del gäller fritidshus och köp av hussatser till monleringsfärdiga hus ''ilaga
har utredningen inte ansett sig böra föreslå regler om besiktning. Särskilt för
fritidshus, som ju ofta kan vara avlägset eller svårtillgängligt belägna,
skulle krav på besiktning kunna medföra stora kostnader för parterna.
Utredningen har också funnit all del skulle vara ganska opraktiskt all kräva
besiktning av en byggsats till monteringsfärdigt hus i samband med leveransen
till byggplatsen. Besiktningen skulle då medföra atl man fick bryta
förpackningar varefter materialet skulle ligga oskyddat för väder och vind. Har
leverantören av huspaketet också åtagit sig atl svara för uppförandet av
huset, behandlas emellertid situationen som en entreprenad och besiktning skall
därför ske i det fallet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
de fall då besiktning inte skall ske krävs regler om vid vilken tidpunkt
felbedömningen skall göras. För fritidshus är den relevanta lidpunkten i
allmänhet när konsumenten tillträder huset. För köp av byggsats till
monteringsfärdigt hus är den relevanta tidpunkten den då bussatsen levererades
till byggplatsen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
fråga om reklamation och preskription gäller samma regler som för sådana fel i
permanenthus som inte anmärkts vid besiktning. Tidsfristen räknas då från
tidpunkten för felbedömningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:89.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Besiktningsreglernas
konstruktion innebär, för de småhusförvärv som omfattas av reglerna, ett slags
garanti i den meningen att näringsidkaren är ansvarig för alla fel som
anmärkts, vid besiktningarna, såvitt han inte kan bevisa atl felet beror på
konsumenten eller när det är fråga om fel som upptäcks vid
garantibesiktningen all felet beror på en olyckshändelse som inträflFat efter
den första besiktningen. För fritidshus och köp av monteringsfärdigt hus
föreslås i stället uttryckliga regler om garanti. Ga-ranlireglerna gäller
endast tidsbestämda garantier. Härmed avses all näringsidkaren genom garanti
eller liknande ulfärsldse har åtagit sig att under viss tid svara för l.ex.
fritidshusets beskaflFenhel. Enligt förslaget skall näringsidkaren svara såsom
för fel för sådan bristfallighet som uppkommer under den angivna garantitiden.
Detta innebär två saker. För det första är näringsidkarens ansvar under
garantitiden ett ansvar såsom för fel. Konsumenten har då rätt till hela del
påföljdssystem som utredningen föreslår när ett fel föreligger. För det andra
innebär regeln all näringsidkaren alllid skall svara för avvikelse från
garantin om den uppkommer under den angivna garantitiden. Alla tidsbestämda
garantier skall med andra ord tolkas som s. k. funktionsgarantier.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förutom
den nu angivna regeln om materiellt ansvar för tidsbestämda garantier föreslår
utredningen en regel om en omvänd bevisbörda till konsumentens fördel. För att
gå fri från sitt garantiåtagande måste näringsidkaren göra sannolikt att
brislfällighelen beror på olyckshändelse eller på omständighet som är alt
hänföra lill konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>PåJÖdder
vid fel</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller påföljd vid fel utgår förslaget från alt konsumenten först och</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>främst
skall kunna begära att få en avtalsenlig prestation. Förslaget inne-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>90</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section234>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section235>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>håller
därför en uttrycklig regel om att konsumenten har rätt all få felet Prop.
1989/90:77 avhjälpt. Undantag görs emellertid för fall då ett avhjälpande
skulle med- Bilaga 1 föra oskäligt stora kostnader eller olägenheter för
näringsidkaren. Del föreslås också att näringsidkaren i princip skall ha rätt
att avhjälpa felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
förslaget skall som huvudregel gälla atl avhjälpande skall ske utan kostnad för
konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumenten
har också enligt förslaget i princip rätt att vid fel hålla inne betalningen
och kan därigenom utföra påtryckning på näringsidkaren för att få denne att t.
ex. avhjälpa felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
fel i näringsidkarens prestation föreslås atl konsumenten också skall ha rätt
tid prisavdrag. Den rätten har dock konsumenten bara om felet inte avhjälps.
Prisavdrag skall enligt förslaget motsvara vad det normall kostar att få felet
avhjälpt. En kompletterande regel föreslås för det fallet att kostnadema är
oskäligt stora. Prisavdraget skall då bestämmas med hänsyn till felels
betydelse för konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
stället för prisavdrag kan hävning bli aktuell som påföljd vid fel i
näringsidkarens prestation. Förslaget skiljer härvid mellan å ena sidan förvärv
av färdiga bostadshus och å andra sidan olika former av entreprenadavtal och
köp av hussatser lill monteringsfärdiga hus.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller förvärv av färdiga hus är reglerna anpassade till hävnings-reglerna
i jordabalken. Det innebär vid fel av ringa betydelse att hävning får ske
endast om näringsidkaren har förfarit svikligt. Om felet ej är av ringa
betydelse får hävning i princip alltid ske. Talan om hävning måste dock normalt
väckas inom ett år från del att konsumenten tillträdde huset.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller entreprenadavtal och köp av bussatser till monleringsfärdiga hus
har utredningen beaktat att del kan föreligga svårigheter all genomföra en
hävning. Näringsidkares prestation vid en delvis utförd entreprenad kan t.ex.
inte återbäras på samma sätt som man lämnar tillbaka en såld vara. Hävning får
därför bara ske om felet är väsentligt. Det gäller framtida, dvs. ej utförda,
prestationer. Redan utförda prestationer får emellertid hävas endast om felets
väsentlighet är särskilt kvalificerad. Det har i förslaget uttryckts så att
syftet med näringsidkarens prestation skall vara i huvudsak förfelat på gmnd
av felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hävning
innebär i princip att vardera partens preslationsskyldighel faller bort. Redan
fullgjord prestation skall lämnas åter. Någon särskild regel härom har
utredningen inte ansett erforderlig när det gäller förvärv av färdiga hus. Men
för de ur hävningssynpunkt mer besvärliga situationerna vid entreprenadavtal
och avtal om köp av hussatser till monteringsfärdiga hus har utredningen
föreslagit uttryckliga regler som i och för sig bygger på den nämnda allmänna
principen. 1 enlighet härmed har utredningen föreslagit all näringsidkaren
inte har rätt till betalning vid hävning. Konsumenten skall lämna tillbaka vad
näringsidkaren har presterat i den mån det är möjligt ulan olägenhet eller
kostnad av betydelse. Om konsumenten helt slapp att betala för vad som inte
kan återlämnas, skulle han kunna göra en "obehörig vinst".
Utredningen föreslår därför all konsumenten i skälig utsträckning skall
ersätta näringsidkaren dennes kostnader som lett till en värdeökning för
konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>91</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section236>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section237>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Vid hävning beträflFande
återstående del bör utgångspunkten enligt ut- Prop. 1989/90:77 redningen
vara att konsumenten skall få en fullständig prestation för Bilaga 1 samma
pris som skulle ha gällt om avtalet inte hade hävts. Näringsidkaren har i
enlighet härmed räll att få betah för vad som är gjort med ett belopp som
motsvarar priset för prestation i dess helhet, med avdrag för vad det normalt
kostar atl få den återstående delen utförd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
dröjsmål</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller dröjsmål på näringsidkarens sida innehåller förslaget uttryckliga
regler i ämnet för sådana entreprenadavtal som omfattas av lagförslaget. De
påföljder som konsumenten enligt förslaget kan göra gällande mot näringsidkare
vid dröjsmål är innehållande av betalningen, krav på utförande av åtagandet,
hävning av avtalet eller krav på skadestånd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumenten
får häva avtalet eller fordra skadestånd p.g.a. ell dröjsmål endast om han inom
skälig lid efter åtagandets avslutande har reklamerat genom att underrätta
näringsidkaren om dröjsmålet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
förslaget får hävning ske endast under fömtsättning alt dröjsmålet är av
väsentlig betydelse för konsumenten. Hävning får i princip endast ske
beträflFande den del av åtagandet som återstår. Men om syftet med åtagandel i
huvudsak är förfelat p.g.a. dröjsmålet får avtalet hävas i sin helhet. På samma
sätt som vid fel ger reglerna utrymme för hävning även när del finns starka
skäl all anta alt ell dröjsmål av väsentlig betydelse kommer att inträflFa.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
skadeståndsskyldighet</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
utredningens mening finns del ett behov av alt genom tvingande regler
tillförsäkra konsumenten rätt till skadestånd. Skadeståndsreglerna är därför i
princip tvingande till konsumentens förmån. Näringsidkaren och konsumenten har
dock möjlighet att träffa avtal om dels att skadestånd inte skall utgå när fel
avhjälps efter besiktning, dels att konsumenten skall ha en självrisk,
motsvarande högst 25 procent av basbeloppet, när det är fråga om fel som
upptäcks först efler garantibesiktningen (beträflFande fritidshus och köp av
byggsats till monteringsfärdiga hus fel som upptäcks senare än två år efter
tillträdel).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller skada på gmnd av fel eller dröjsmål är näringsidkaren
skadeslåndsskyldig om han inte visar all skadan inte beror på försummelse av
honom själv eller någon som han har anlitat. Näringsidkaren har med andra ord
bevisbördan för att han inte varit försumlig. Det är alltså fråga om etl s. k.
presumtionsansvar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller skador på annan grund än fel eller dröjsmål skiljer utred<br>
ningen i lagförslaget på sakskador som drabbar konsumentens egendom<br>
medan den är i näringsidkarens besittning eller i övrigt under dennes<br>
kontroll, å ena sidan, och övriga skador, å den andra. BeträflFande den<br>
första typen av skador föreslås ett presumtionsansvar. Del kan i praktiken<br>
röra sig om skador på gmnd av atl näringsidkaren bmstit i sin vårdplikt<br>
eller i sin omsorgsplikt i övrigt när det gäller konsumentens egendom.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>92</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section238>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section239>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>BeträflFande den andra
typen av skador föreslås ett vanligt culpa-ansvar, Prop. 1989/90:77 dvs.
konsumenten måste visa att näringsidkaren har varit försumlig för att
Bilaga 1 skadestånd skall utgå.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår också att vissa näringsidkare i bakre led skall ha ett
skadeståndsansvar för uppgifter vid marknadsföringen. Det gäller t.ex.
materialleverantörer och branschorganisationer. Detta skadeståndsansvar är
begränsat lill uppgifter som varit vilseledande. Även underlåldse all lämna
viss information föreslås kunna leda till skadeståndsskyldighel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår också regler om nedsättning av skadeståndet. 1 överensstämmelse med
vad som redan måste anses gälla skall konsumenten vara skyldig att vidta
skäliga åtgärder för att begränsa skadan. Ytterligare föreslås en allmän regel
om nedsättning av skadeståndet på gmndval av en skälighetsbedömning. Hänsyn
skall då tas till näringsidkarens svårigheter att fömtse och hindra skadans
uppkomst samt omständigheterna i övrigt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Personskador
hålls hell utanför utredningens reglering. Skälet är bl. a. all det ekonomiska
skyddet vid personskador i stor utsträckning är tillgodosett genom annan
lagstiftning och att personskador är mycket artskilda från de skadetyper som
naturligen bör regleras i en lag om förvärv av nya småhus.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Prisei</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utgångspunkten
i lagförslaget är givetvis att parterna själva skall komma överens om prisei.
Så sker ju också regelmässigt. Men för de entreprenadavtal som omfattas av
förslaget föreslås ändå vissa regler. Om priset inte skulle vara avtalat
föreslås all del skall bestämmas efter en skälighetsbedömning varvid hänsyn
bl.a. skall tas till gängse pris för motsvarande arbete.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagförslaget
har hämtöver en bestämmelse som sätter en övre gräns för näringsidkarens
möjlighet att ta betalt i de faU när han har lämnat en ungefärlig prisuppgift.
Priset får då inte överstiga det pris som har uppgeils med mer än 15 procent.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vidare
föreslås regler om betalningsskyldighet för förberedande undersökning och om
pristillägg p.g.a. fördyring efter avtalets träffande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
föreslås också en uttrycklig regel om atl konsumenten inte är skyldig att
betala för näringsidkarens prestation i den mån den har förstörts genom
olyckshändelse före tidpunkten för farans övergång till konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
konsument som av näringsidkaren krävs på etl ospecificerat belopp<br>
har små möjligheter all kontrollera alt del som begärs moisvarar ett skäligt<br>
pris. För all de nyss omnämnda reglema om priset inte skall bli verknings<br>
lösa föreslår utredningen därför atl näringsidkaren vid entreprenadarbeten<br>
som utförs på löpande räkning skall vara skyldig all på konsumentens<br>
begäran utställa en specificerad räkning. Räkningen skall vara lillräckligt<br>
specificerad för att möjliggöra en bedömning av prisberäkningen saml av<br>
arten och omfattningen av ulfört arbete. Konsumenten får härigenom en<br>
möjlighet att kontrollera inte bara priset utan också vad som har blivit</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>93</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section240>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section241>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>gjort.
Innan konsumenten har fått en specificerad räkning är han som regel Prop.
1989/90:77<br>
inte skyldig att betala.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 1</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Avbeställning</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumenten
har enligt förslaget rätt att avbeslälla ett sådant entreprenad-åtagande som
omfattas av lagen. Rätten till avbeställning gäller oberoende av om konsumenten
kan visa några särskilda skäl för avbeställningen. Men från denna huvudregel
görs i förslaget undantag för det fallet atl åtagandet avser ett sammanbyggt
gmpphus. 1 sådana fall har en ovillkorlig avbeställ-ningsrält ansetts kunna
medföra ölägenheter av sådan grad all avbeställning bör kunna göras bara om
avbeställningen inte medför väsentliga olägenheter för näringsidkaren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
förslaget skiljs på ersättning för det arbete som är ulfört vid avbeställningen
och ersättning för förlust. För utfört arbete skall näringsidkaren ha
ersättning motsvarande prisei om avtalet endast hade avsett det utförda
arbetet. Dämtöver skall näringsidkaren enligt utredningens förslag ha ersättning
för förlust som uppkommer genom alt han har haft kostnader för arbete som har
inställts, på gmnd av uppdraget underlåtit att åla sig annat arbete eller i
övrigt inrättat sig efler uppdraget. Ersättning utgår alltså inte för utebliven
vinst på den avbeslällda delen av uppdraget. Däremot kan näringsidkaren få
ersättning för att han under tiden före avbeställningen har missat chansen till
annat arbete, antingen genom att tacka nej till eller låta bli alt söka andra
uppdrag. Om näringsidkaren efler avbeställningen har försummat att vidta
skäliga åtgärder för att begränsa förlusten, sätts ersättningen ned i
motsvarande mån. Detta innebär bl. a. atl näringsidkaren efler avbeställningen
är skyldig att söka skaffa sig ersättningsuppdrag i stället för det avbeställda
arbetet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglema
om avbeställning är :i princip tvingande. Om parterna har IräflFat avtal om
normalersättning skall dock en sådan överenskommelse kunna gälla. Utredningen
har härvid framför allt tänkt på överenskommelser i form av standardavtal. Med
hänsyn till del lämpliga i atl låta ersättning utgå på gmndval av
lättillgängliga normalbelopp, har näringsidkaren enligt utredningens förslag
rätt till en sådan normalersättning om den är skälig med hänsyn till vad som
normall kan antas tillkomma näringsidkaren enligt lagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentens
dröjsmål</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag innehåller även regler om vilka påföljder näringsid<br>
karen får tillgripa vid dröjsmål på konsumentens sida. Reglerna är begrän<br>
sade till sådana entreprenadavtal som omfattas av lagen. Del är främst<br>
fråga om att konsumenten inte betalar i tid. Men det kan också gälla all<br>
konsumenten inte lämnar nödvändig medverkan. De föreslagna reglema<br>
är tvingande till konsumentens förmån. Syftet med reglema är bl. a. atl dra<br>
en gräns för hur hårda sanktioner näringsidkaren får tillgripa mot konsu<br>
menten.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>94</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section242>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section243>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>De
påföljder som utredningen föreslår vid konsumentens dröjsmål gäller Prop.
1989/90:77<br>
rätt för näringsidkaren att ställa in arbetet och rätt att häva.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
I</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Rätlen
att ställa in arbetet föreslås gälla i de fall betalning skall ske helt eller
delvis i förskott. Undantag föreslås för det fallet att arbetet har påbörjats
och ett inställande av arbelet skulle medföra risk för allvarlig skada för
konsumenten. Även vid bristande medverkan från konsumentens sida får
näringsidkaren ställa in arbetet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
samband med att näringsidkaren ställer in arbetet, kan det uppstå kostnader för
honom. Utredningen föreslår all näringsidkaren skall ha rätt lill ersättning
för dessa kostnader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
rätt atl häva avtalet gäller bara beträflFande återstående del. Hävningsrätten
fömtsätter också atl näringsidkaren först har påmint konsumenten om dennes
dröjsmål.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
vad som fömt har sagts föreslår utredningen alt konsumenten skall ha generell
rätt att avbeslälla ett entreprenadåtagande men att han då skall ersätta
näringsidkaren enligt vissa regler. Situationen vid'dröjsmål på konsumentens
sida har många beröringspunkter med situationen vid avbeställning. Om
näringsidkaren häver avtalet på gmnd av konsumentens kontraktsbrott, skall
konsumenten enligt förslaget därför betala som om han hade avbeställt åtagandel
den dag näringsidkaren hävde avtalet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:73.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>95</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section244>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section245>
<p class=MsoNormal style='margin-left:307.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
2 Prop. 1989/90:77 Bilaga 2</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>SAMMANFATTNING
(SOU 1987:30)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
detta delbetänkande behandlas frågan om säljarens ansvar för faktiska fel i
fastighet enligt 4 kap. 19 § jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
innebär inte några nyheter i sak när det gäller säljarens ansvar för lämnande
utfästelser (garantier) rörande fastighetens skick, del konkreta felansvaret.
BeträflFande det abstrakta felansvaret, dvs. säljarens ansvar för att
fastigheten är i det skick köparen hade anledning att räkna med vid köpet,
utgår förslaget liksom gällande rätt från att köparen är skyldig att undersöka
fastigheten. Vad köparen upptäckt eller bort upptäcka vid en sådan undersökning
räknas inte som fel i lagens mening. Att köparen har en undersökningsplikt
framgår av den föreslagna lagtexten. Säljaren svarar för s.k. dolda fel, dvs.
fel som inte kunde upptäckas vid en med vederbörlig omsorg företagen
undersökning av fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
har utgått från att det inte skall vara nödvändigt för den som köper en
villafastighet eller fritidsfaslighel alt anlita särskilda experter för att
fullgöra undersökningsplikten. Endast om det finns vad vi kallat särskilda varningssignaler
t. ex. fuktfläktar i källarvåningen skall det anses påkallat all anlita
experter för att närmare undersöka fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
föreslår särskilda lagregler om besiktning vid köp av en- och ivåfamiljshus.
Avges ell besiktningsutlåtande före köpet av en opartisk och sakkunnig
besiktningsman, som godtagits av båda parter, bortfaller köparens
undersökningsplikt. De bristfalligheter som anmärks i utlåtandet kan självfallet
inte räknas som fel i lagens mening, eftersom köparen kände till dem när
köpeavtalet ingicks och priset bestämdes. Förslaget bygger på tanken att man
inte kan begära av köparen atl han skall göra mer ingående undersökningar än en
besiktningsman funnit påkallat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
gällande rätt bortfaller köparens felansvar i princip först efter utgången av
den vanliga tioåriga preskriptionstiden. Vi föreslår att särskilda
reklamationsregler införs efter förebild av vad som gäller enligt konsumenlljänsllagen
liksom även vid köp av lös egendom. Huvudregeln är enligt förslaget att köparen
skall reklamera fel hos säljaren inom skälig lid efler del all han upptäckt
felet, dock senast inom tre år från köpet. Gör köparen inte det, bortfaller
hans rätt gentemot säljaren. Är det fråga om en- eller Ivåfamiljshus som en
näringsidkare sålt i sin rörelse till en konsument, är den yttersta
reklamationsfristen tio år i stället för tre år.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
fel föreligger i en såld fastighet, har säljaren enligt gällande rätt vissa
möjligheter att häva köpet och att få skadestånd. I dessa delar innebär
förslaget i allt väsentligt inte någon ändring i sak. Köparens rätt till
prisavdrag behålls i förslaget, som i den delen innehåller den nyheten att i
lagtexten anges hur prisavdraget skall beräknas. Efter förebild av de nordiska
förslagen lill ny köplag föreslås att prisavdraget skall motsvara skillnaden
mellan fastighetens värde i felfritt skick och dess värde i det felaktiga
skicket.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Förslaget bygger på att
felreglerna utgör dispositiv lag. När en näringsid<br>
kare utfört eller låtit ulföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet, avsedd</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>96</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section246>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section247>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>för en eller två familjer,
och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet överiå- Prop. 1989/90:77 ter
fastigheten till en konsument, uppställer förslaget vissa begränsningar i
Bilaga 2 avtalsfriheten. För att lagen alls skall kunna frångås genom avtal
krävs att konsumenten före köpet fått tillgång tifi ell besiktningsuUålande.
Har ett sådant utlåtande funnits, kan näringsidkaren friskriva sig från skadeståndsansvar.
Han kan också genom avtal begränsa den tioåriga reklamationsfristen till lägst
tre år. Reglerna om hävning och om prisavdrag kan däremot inte sättas ur spel
genom avtal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>97</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>7
Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section248>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>SAMMANFATTNING
(SOU 1988:66)</span><span style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:42.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Bilaga 3 </span><span style='font-family:Verdana'>I detta
betänkande, utredningens slutbetänkande, behandlas tre skilda</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>frågor. Varje fråga
behandlas separat och framställningen är därför</span></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>uppdelad i tre olika
delar. Den första delen gäller köp av byggnad på ofri</span></i></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>grund. 1 den andra
delen behandlas frågan om överlåtelseförbud i</span></i></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>samband med
fastighetsöverlåtelse. Den sista och tredje delen gäller frågan</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>om vad som bör gälla vid
köp av fast egendom när det konstateras atl en i</span></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>köpehandlingen inlagen
uppgift om köpeskillingen är felaktig.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
överväganden har resulterat i förslag som innebär viss förändring gentemot
gällande rätt i samtliga av de nämnda frågoma. Till följd härav utmynnar
utredningsarbetet i förslag som innebär författningsändringar beträflFande den
gällande köplagen och jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
del gäller köp av byggnad på ofri grund föreslås att den nuvarande köplagen
kompletteras med en ny paragraf, 72 §. Innebörden av den föreslagna
bestämmelsen är att vårt tidigare förslag beträffande fdreglema i jordabalken
(se SOU 1987:30) görs tillämpliga vid köp av byggnad på ofri gmnd. Den nya
paragrafen kan därmed sägas utgöra en särreglering av felansvaret när det
gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 §) köplagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
rättsläge beträffande överlåtelseförbud och andra villkor som inskränker
ägarens rätt all förfoga över sin fastighet är oklart. I förevarande belänkande
lämnas förslag som undanröjer sagda oklarhet. Enligt förslaget blir det möjligt
för partema, säljaren och köparen, all med giltig verkan avtala om inskränkning
i köparens rätt alt förfoga över fastigheten såvitt gäller köparens rätt all
träffa avtal om storieken av vederlaget när köparen i sin tur ö'erlåler
fastigheten. Regeln är generell, dvs. den kan tillämpas på alla Rirsäljningar,
inte bara på kommunala försäljningar av statligt belånade småhus. Villkoret
har, efter förebild av regleringen i 4 kap. 4 § jordabalken, tidsbegränsad
giltighet. Villkoret gäller för en lidsperiod om fem år. Skulle villkoret avse
annat än vederlaget eller har längre tid än den stadgade blivit bestämd, är
villkoret, men inte köpet, ogiltigt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
nu redovisade regeln föreslås bli intagen i en ny paragraf, 4 kap. 6a§
jordabalken. 1 denna paragraf föreslås också ingå en specialregel (andra
stycket) som gäller överlålelseförbud vid successionsrättsliga transaktioner.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
om överlålelseförbud föranleder en del tillägg i jordabalkens regler om
tomträtt. De berörda bestämmelserna är 13 kap. 6§ och 21 kap. 4 § jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad'gäller
den tredje delfrågan, oriktig köpeskilling, gäller som bekant<br>
för närvarande att ell avtal om köp av fast egendom kan förklaras ogiltigt<br>
på talan av part för den händelse den verkliga köpeskillingen inte anges<br>
korrekt i köpehandlingen. Del nu föreliggande förslaget innebär att denna<br>
ordning ändras. I korthet innebär lösningen att uppgiften i<br>
köpehandlingen om köpeskillingen är bindande för parterna, även om<br>
partema skulle i en sidoöverenskommelse ha IräflFat avtal om en annan<br>
köpeskilling. Skillnaden jämfört med gällande rätt blir alltså att avtalet om</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>98</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section249>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section250>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>själva fastigheten blir
giltigt men att sidoöverenskommdsen blir ogiltig Prop. 1989/90:77 och
partema bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i Bilaga 3
köpehandlingen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:98.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:370.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>99</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section251>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section252>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:14.0pt;
font-family:Verdana'>Författningsförslag (SOU 1986:38)</span><span
style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:42.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Bilaga 4 Förslag till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om förvärv av nya småhus</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:9.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Inledande
bestämmelser</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1 §
Denna lag gäller avtal mellan en näringsidkare i dennes yrkesmässiga<br>
verksamhet och en konsument om avtalet avser</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1. förvärv
av fastighet eller toraträll lill vilken hör ett nytt bostadshus,<br>
som huvudsakligen är avsett att användas av en eller två familjer under<br>
hela året eller del av året,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>förvärv av bostadshus enligt
punkt 1 som inte utgör tillbehör till fastighet eller tomträtt,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>åtagande alt helt eller delvis
utföra eller låta utföra det arbete som behövs för alt färdigställa ett
bostadshus enligt punkt 1, eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>4.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>försäljning av
monteringsfärdigt hus avsett att utgöra sådant bostadshus som anges i punkt 1.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
näringsidkaren i fall som avses i första stycket 3 även åtagit sig all låta
utföra annal arbete än sådant som avser bostadshuset gäller lagen också i fråga
om det arbetet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagen
innehåller även bestämmelser om skadeståndsansvar vid marknadsföring.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>2 §
Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelsema i denna lag är<br>
till nackdel för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat<br>
anges i lagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
prestation</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>3 §
I fall som avses i 1 § första stycket punktema 1 och 2 svarar närings<br>
idkaren för att bostadshuset har uppförts fackmässigt och i överensstäm<br>
melse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten. Gäller avtalet<br>
försäljning av monteringsfärdigt hus svarar näringsidkaren för att hussats<br>
en är fackmässigt tillfredställande och överensstämmer med avtalet mellan<br>
näringsidkaren och konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
fall som avses i 1 § första stycket punkt 3 gäller i fråga om näringsidkarens
åtagande vad som föreskrivs i 4 8 §§.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>4 §
Näringsidkaren skall utföra åtagandet fackmässigt och i överens<br>
stämmelse med avtal mellan näringsidkaren och konsumenten. Han skall<br>
med tillbörlig omsorg ta till vara konsumentens intressen och samråda<br>
med denne i den utsträckning som del behövs och är möjligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
inte annat får anses avtalat, ingår det i åtagandet att näringsidkaren skall
tillhandahålla behövligt material.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>5 §
Näringsidkaren skall särskilt iaktta alt åtagandet inte utförs</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>i strid mot sådana
författningsföreskrifter eller myndighetsbeslut som väsentligen syftar till all
säkerställa att bostadshuset eller anordning i del är tillföriitligt från säkerhetssynpunkt,
eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>i strid mot förbud enligt 4 §
marknadsföringslagen (1975:1418).</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>100</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section253>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section254>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>6 §
Om konsumenten vill att åtagandet skall ulföras på ell sätt som Prop.
1989/90:77<br>
enligt vad näringsidkaren bör förslå inte kan vara till rimlig nytta för
Bilaga 4<br>
konsumenten med hänsyn till kostnaden eller funktionen eller andra sär<br>
skilda omständigheter, skall näringsidkaren avråda konsumenten från att</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>låta
ulföra åtagandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
det först sedan åtagandet har börjat ulföras visar sig all resultatet inte kan
anses vara till rimlig nytta för konsumenten eller att priset för åtagandet kan
bli betydligt högre än konsumenten bort räkna med, skall näringsidkaren
underrätta konsumenten om förhållandet och begära hans anvisningar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Kan
konsumenten inte anträflfas eller får näringsidkaren av annan orsak inte
anvisningar av honom inom rimlig tid, skall näringsidkaren avbryta påbörjat
arbete. Detta gäller dock ej, om det finns särskilda skäl att anta att
konsumenten ändå önskar få åtagandet utfört.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>7 §
Har näringsidkaren åsidosatt vad som åligger honom enligt 6 § och<br>
finns det starka skäl atl anta att konsumenten i annal fall hade avstått från<br>
all beställa åtagandet eller hade avbeslälll del, har näringsidkaren inte<br>
större ratt till ersättning än han skulle ha haft, om konsumenten hade<br>
avstått från all beställa åtagandel eller hade avbestäUl det.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>För
kostnader som inte ersätts enligt första stycket har näringsidkaren dock rätt
till ersättning i den mån konsumenten annars skulle gynnas på ett oskäligt
sätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>8 §
Näringsidkaren skall slutföra sitt åtagande inom den tid som är<br>
skälig med hänsyn till vad som är normalt, såvida inte avtal har träflfats om<br>
liden för slutförandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Fel</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>9 §
Fel skall anses föreligga om</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>bostadshuset eller, i fall som
avses i 1 § första stycket punkt 4, det monteringsfärdiga huset avviker från
vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 3 § har räll all kräva
eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>resultatet av näringsidkarens
åtagande avviker från vad som har avtalats eller från vad konsumenten enligt 4
och 5 §§ har rätt att kräva.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
om avvikelsen beror på en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse, skall
fel anses föreligga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>10 §
Har uppgifter av betydelse för bedömningen av bostadshusets, det<br>
monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaflFenhel eller ändamålsen<br>
lighet lämnats vid avtalets ingående eller annars vid marknadsföring</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>av näringsidkaren,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>för näringsidkarens räkning, av
annan näringsidkare, branschförening eller liknande organisation, eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:115.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>av leverantör av material,
halvfabrikat eller anordning i huset, skall fel anses föreligga om</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>4.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>bostadshuset, det
monteringsfärdiga huset eller resultatet av åtagandet avviker från lämnade
uppgifter, som kan antas ha inverkat på avtalet, och</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>5.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>näringsidkaren antingen har
åberopat uppgiften eller också insett eller bort inse all uppgiften var
felaktig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Första
stycket gäller ej i fråga om uppgifter som i tid har rättats på ett<br>
tydligt sätt.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>101</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section255>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section256>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:19.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>11
§ Fel skall anses föreligga, om näringsidkaren i annal fall än som Prop.
1989/90:77 avses i 6 § första stycket före avtalets ingående har underlåtit atl
upplysa Bilaga 4 konsumenten om etl sådant förhållande rörande
bostadshusets, det monteringsfärdiga husets eller åtagandets beskaflFenhel
eller ändamålsenlighet som näringsidkaren kände till eller borde ha känt till
och som han insåg eller borde ha insett vara av betydelse för konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:96.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
förutsättning för att fel skall anses föreligga är dock att underlåtenheten
kan antas ha inverkat på avtalet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Besiktning
av permanenthus m. m.</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:113.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>12 §
Besiktning av bostadshus, som är avsedda att användas hela året,<br>
skall ske på parts begäran. Vid besiktningen skall undersökas om fel<br>
föreligger.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:113.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Besiktning
sker första gången i samband med att konsumenten skall tillträda bostadshuset.
Vid delentreprenad kan den första besiktningen av resultatet av näringsidkarens
åtagande ske när denne har slutfört arbetet. En andra besiktning
(garantibesiktning) skall äga rum då två år förflutit efter den första
besiktningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:113.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglerna
om besiktning gäller ej vid avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus
enligt 1 § första stycket punkt 4.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:113.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>13<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Besiktning skall utföras av
en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person. Besiktning sker vid
en förrättning vid vilken båda parter skall beredas tillfälle atl närvara.
Besiklningsförrättaren skall tillställa båda parter skriftligt ullålande över
besiktningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:113.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>14<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Näringsidkarensvararför Fel
som anmärks vid den första besiktningen om felet inte beror på något
föirhållande på konsumentens sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:113.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
svarar även för fel som anmärks vid garantibesiktningen. Kan näringsidkaren
göra sannolikt att fel som inte iakttagits vid den första besiktningen utan
först vid garantibesiktningen beror på olyckshändelse eller därmed jämförlig
händelse, som inträffat efter den första besiktningen, eller på normal
förslitning, vanvård, onormalt bmkande eller något liknande förhållande på
konsumentens sida, är han fri från ansvar för felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:113.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
svarar för fel, som inte ha anmärkts i besiktningsutlåtande, om han har
åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet eller denna lag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:113.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>15 §
Vill konsumenten åberopa fel som inte anmärkts i ett besiktnings-<br>
utlåtande skall han underrätta näringsidkaren om detta inom skälig lid<br>
efter del att han märkt eller bort märka felet (reklamation). Reklamation<br>
får dock inte ske senare än tio år efter tillträdesdagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:113.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
näringsidkaren handlat i strid mot tro och heder, får reklamation alltid ske
inom tio år efter tillträdesdagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:113.0pt;margin-bottom:
11.0pt;margin-left:0cm'><span style='font-family:Verdana'>Har meddelande om
reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på annat
ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section257>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>16 § Reklamerar
konsumenten inte inom den lid som följer av 15§, föriorar han rätlen alt
åberopa felet.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt'><span style='font-family:Verdana'>102</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section258>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section259>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Särskilda
regler beträffande hus som är avsedda att användas endast under Prop.
1989/90:77<br>
del av året samt monteringsfärdiga hus</span></b><b><span style='font-family:
Verdana'> </span></b><b><span style='font-family:
Verdana'>Bilaga 4</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>17 §
Frågan om fel föreligger beträflFande hus som är avsedda alt använ<br>
das endast under del av året (fritidshus) bedöms med hänsyn till förhållan<br>
dena vid den lidpunkt då konsumenten tillträdde huset eller näringsidka<br>
ren avslutat sitt åtagande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
näringsidkaren har ulfört åtagandet men uppdraget inte kan avslutas i rätt tid
på grund av något förhållande på konsumentens sida, är den avgörande tidpunkten
i stället den då uppdraget skulle ha avslutats.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
avtal om försäljning av monteringsfärdigt hus enligt 1 § första stycket punkt 4
bedöms frågan om fel föreligger med hänsyn lill förhållandena vid den tidpunkt
då hussatsen levererades till byggplatsen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>18<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Försämras fritidshuset, det
monleringsfärdiga huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande efler den
tidpunkt som anges i 17 §, skall fel anses föreligga om försämringen är en
följd av att näringsidkaren har åsidosatt vad som ålegat honom enligt avtalet
eller denna lag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>19<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Har näringsidkaren genom en
garanti eller liknande utfästelse åtagit sig att under en viss tid efter den
tidpunkt som anges i 17 § svara för fritidshuset, det monleringsfärdiga huset
eller resultatet av sitt åtagande, skall fel anses föreligga om det under den
angivna tiden inträder en försämring av fritidshuset, det monteringsfärdiga
huset eller resultatet av näringsidkarens åtagande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Första
stycket gäller ej, om näringsidkaren gör sannolikt att försämringen beror på
en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse eller på vanvård, onormalt
brukande eller något liknande förhållande på konsumentens sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>20 §
Bestämmelserna i 1516§§ gäller i tillämpliga delar när det är<br>
fråga om fritidshus eller försäljning av monteringsfärdigt hus. Den i dessa<br>
paragrafer angivna fristen på tio år räknas då från den tidpunkt som avses i<br>
17 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Påföljder
vid fel</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>21 §
Föreligger fel utan att det beror på något förhållande på konsumen<br>
tens sida, får konsumenten</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>hålla inne betalningen enligt
22 §,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>kräva att felet avhjälps enligt
23 §,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>dra av på prisei enligt 24 §,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>4.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>häva avtalet enligt 25 och 26
§§, eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>5.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>kräva skadestånd enligt 33 37
§§.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
och konsumenten kan avtala alt konsumentens rätt enligt första stycket skall
begränsas så alt</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span lang=EN-US
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>fel som upptäcks efter den
första besiktningen avhjälps först efter det att garantibesiktning ägt rum,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>skadestånd eller ersättning för
kostnad inte utges när fel avhjälps efter besiktning, eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>konsumenten ålar sig självrisk
för fel, som inte har upptäckts när det gäller hus för permanent boende senast
vid garantibesiktningen, samt i fråga om fritidshus och monteringsfärdigt hus
senast två år efter den tidpunkt som avses i 17 §. Självrisken får motsvara
högst tjugofem procent av del basbelopp som enligt lagen (1962:381) om allmän
försäkring</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>gällde vid ingången av det
år då konsumenten reklamerade felet.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>'"</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section260>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section261>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Avtal om begränsning av
konsumentens rätt saknar verkan i fråga om Prop. 1989/90:77 fel, som
innebär allvarligt hinder vid utnyttjandet av byggnaden, eller Bilaga 4
äventyrar byggnadens goda bestånd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>22<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Konsumenten får hålla inne så
mycket av betalningen som fordras för att ge honom säkerhet för hans krav på
gmnd av ett fel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>23<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Konsumenten har rätt att
kräva att näringsidkaren avhjälper felet, om det inte medför olägenheter dkr
kostnader för näringsidkaren som är oskäligt stora i förhållande till felets
betydelse för konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
om konsumenten inte kräver det, får näringsidkaren avhjälpa fel, som reklameras
av konsumenten eller anmärks i besiklningsullålande, om han ulan oskäligt
uppehåll erbjuder sig att göra detta och konsumenten inte har något särskilt
skäl all avvisa erbjudandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Avhjälpande
skall ske inom skälig lid efler det all konsumenten har gett näringsidkaren
tillfälle till del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Avhjälpande
skall ske utan kostnad för konsumenten. Detta gäller dock inte</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span lang=EN-US
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>kostnader som skulle ha
uppkommit även om bostadshuset, det monleringsfärdiga huset eller resultatet av
näringsidkarens åtagande varit felfritt,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>kostnader för att avhjälpa fel
som uppkommit vid entreprenad som utförs på löpande räkning utan att
näringsidkaren varit vållande till felet eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>kostnader för att ersätta
material som konsumenten enligt avtalet har tillhandahåUil och bekostat om
felet beror på en olyckshändelse eller därmed jämföriig händelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>24 §
Avhjälps inte felet enligt vad som sägs i 23 §, får konsumenten göra<br>
avdrag på priset.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Ett
prisavdrag skall motsvara vad del kostar konsumenten alt få felet avhjälpt,
bortsett från sådana kostnader som avses i 23 § ijärde stycket 1 3. Om ett på
detta sätt beräknat prisavdrag är oskäligt stort i förhållande till den
betydelse som felet har för konsumenten, skall prisavdraget i stället svara mot
felets betydelse för konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>25 §
I stället för att dra av på priset kan konsumenten häva avtalet enligt<br>
följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:89.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
förvärv som avses i 1 § första stycket punkt 1 eller 2 får avtalet hävas om
hinder för hävning ej föreligger enligt 4 kap. 27 § eller 13 kap. 8§
jordabalken. Är felet av ringa betydelse får dock hävning ske endast om
näringsidkaren förfarit sviktligt. Väcks inte talan om hävning inom ell år från
del konsumenten tillträdde huset, är rätten lill talan förlorad, om ej
näringsidkaren förfarit sviktligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Innebär
felet att syftet med sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3
eller sådant avtal som avses i 1 § första stycket punkt 4 i huvudsak är
förfelat får konsumenten häva avtalet. Detsamma gäller om åtagandet har utförts
i strid med förbud enligt 4 § marknadsföringslagen (1975:1418).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
åtagandet utförts till en del och finns det starka skäl att anta att det<br>
inte kommer att fullföljas ulan fel av väsentlig betydelse för konsumenten,<br>
får denne häva avtalet beträflFande återstående del. Är felet sådant alt<br>
syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat eller utförs åtagandet i strid<br>
mot förbud enligt 4 § marknadsföringslagen, får konsumenten i stället<br>
häva avtalet i dess helhet.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>104</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section262>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section263>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
det redan innan åtagandet har påbörjats finns starka skäl att anta atl
Prop. 1989/90:77 det inte kommer att utföras utan fel av väsentlig betydelse
för konsumen- Bilaga 4 ten får denne häva avtalet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>26
§ Häver konsumenten sådant avtal som avses i 1 § första stycket punkt 3 eller 4
har näringsidkaren inte rätt tifi betalning. Näringsidkaren har rätt att återfå
del material som han har tillhandahållit, om det kan ske utan att konsumenten
åsamkas ölägenheter eller kostnader av betydelse. I den mån det är skäligt,
skall konsumenten ersätta näringsidkarens kostnader för vad som ej kan
återlämnas, dock högst med ett belopp som motsvarar dettas värde för
konsumenten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
åtagandel utförts till en del och häver konsumenten avtalet beträffande
återstående del, har näringsidkaren rätt till betalning med ett belopp som
moisvarar priset för åtagandet i dess helhet med avdrag för vad det kostar
konsumenten att få den återstående delen utförd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
dröjsmål</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>27<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Bestämmelsema i 28 32 §§
gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>28<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Dröjsmål på näringsidkarens
sida föreligger om åtagandet, utan att' det beror på något förhållande på konsumentens
sida, inte har avslutats inom den tid som har avtalals eller, om någon tid inte
har avtalats, inom den tid som är skälig med hänsyn särskilt till vad som är
normalt för ell åtagande av samma art och omfattning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Dröjsmål
på näringsidkarens sida föreligger också, om näringsidkaren inte iakttar en
överenskommen tid för att påbörja åtagandet eller för ett arbetes
framskridande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
dröjsmål på näringsidkarens sida får konsumenten</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span lang=EN-US
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>hålla inne betalning enligt 30
§,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>kräva att näringsidkaren utför
åtagandet enligt 31 §,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>häva avtalet enligt 32 §, eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>4.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>kräva skadestånd enligt 33 och
36 37 §§.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>29 §
Har åtagandet avslutats får konsumenten häva avtalet eller fordra<br>
skadestånd på gmnd av ett dröjsmål endast under fömtsättning alt han<br>
inom skälig tid efter åtagandets avslutande har underrättat näringsidkaren<br>
om att han vill åberopa dröjsmålet (reklamation).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
meddelande om reklamation lämnats in för befordran med post eller avsänts på
annat ändamålsenligt sätt, anses reklamation ha skett när detta gjordes.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>30 §
Konsumenten får hålla inne så mycket av betalningen som fordras<br>
för alt ge honom säkerhet för hans krav på gmnd av dröjsmål på näringsid<br>
karens sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
betalning enligt avtalet skall ske vid arbetets påbörjande eller under arbetets
fortskridande, får konsumenten, även om det inte följer av första stycket,
intill dess all arbetet påbörjas eller fortskrider hålla inne den del av
betalningen som har förfallit efter dröjsmålets inträde. I fråga om betalning
för sådan del av ett åtagande som har utförts får konsumenten dock inte hålla
inne mer än som följer av första stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>31 §
Konsumenten får kräva att näringsidkaren utför åtagandet, om det</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>105</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section264>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section265>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>inte
medför ölägenheter eller kostnader för näringsidkaren som är oskäligt Prop.
1989/90:77<br>
stora i förhållande till konsumentens intresse av att avtalet fullföljs.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
4</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>32
§ Är dröjsmålet av väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet.
Har mer än en obetydlig del av åtagandet ulförts, får konsumenten dock häva
avtalet endast beträffande den del som återstår. Även i ett sådant fall får
avtalet hävas i sin helhet, om syftet med åtagandet i huvudsak är förfelat på
gmnd av dröjsmålet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
det finns starka skäl all anta att del kommer att inträflFa dröjsmål av
väsentlig betydelse för konsumenten, får han häva avtalet i enlighet med vad
som sägs i första stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
fråga om verkningarna av häv ning tillämpas 26 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
skadeståndsskyldighet</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>33 §
Näringsidkaren är skyldig att ersätta konsumenten skada som den<br>
ne tillfogas på gmnd av fel eller dröjsmål, om inte näringsidkaren visar att<br>
skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida<br>
har anlitats för att utföra åtagande enligt 1 § första stycket punkt 3.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
skadeståndsskyldighel på gmnd av fel eller dröjsmål omfattar även ersättning
för skada på bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller på
annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
och konsumenten kan träffa avtal om att ersättning enligt första eller andra
stycket ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>34 §
Om bostadshuset eller föremålet för näringsidkarens åtagande eller<br>
annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans<br>
hushåll skadas medan egendomen är i näringsidkarens besittning eller<br>
annars under dennes kontroll, är näringsidkaren även i annat fall än som<br>
sägs i 33 § skyldig att ersätta skadan, om inte näringsidkaren visar att<br>
skadan ej beror på försummelse av honom eller någon som på hans sida<br>
har anlitats för att utföra åtagandel enligt 1 § första stycket punkt 3.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
är i övrigl skyldig att ersätta skada som tillfogas konsumenten, om skadan har
vållats genom försummelse på näringsidkarens sida. Detsamma gäller i fråga om
skada på egendom som tillhör någon medlem av konsumentens hushåll.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
och konsumenten kan träffa avtal om all ersättning enligt första eller andra
stycket på gmnd av skada på egendom ej skall omfatta förlust i
näringsverksamhet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>35 §
Har någon som avses i 10 § första stycket 2 eller 3 uppsåtligen eller<br>
av vårdslöshet lämnat vilseledande uppgifter av betydelse för bedömning<br>
en av husets, det monleringsfärdiga husets eller åtagandets beskaffenhet<br>
eller ändamålsenlighet på grund därav fel enligt 10 §, är han skyldig atl<br>
ersätta konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
någon som avses i 10§ första stycket 2 eller 3 underlåtit att lämna sådan
information av betydelse för bedömningen av husets, det monteringsfärdiga
husets eller åtagandets beskaffenhet eller ändamålsenlighet och föreligger på
gmnd därav fel enligt 10 §, är han skyldig att ersätta konsumenten skada som
denne därigenom tillfogas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
någon som avses i 10§ första stycket 2 eller 3 underiåtit att lämna<br>
sådan information av betydelse för bedömningen av husets, det monterings-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>106</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section266>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section267>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>färdiga husets eller
åtagandets beskaflFenhel eller ändamålsenlighet som Prop. 1989/90:77 han
enligt marknadsföringslagen (1975:1418) har ålagts att lämna och kan Bilaga
4 underlåtenheten antas ha inverkat på avtalet, är han skyldig all ersätta
konsumenten skada som denne därigenom tillfogas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Skadeståndsskyldigheten
enligt första eller andra stycket omfattar även ersättning för skada på
föremålet för näringsidkarens åtagande eller på annan egendom som tillhör
konsumenten eller någon medlem av hans hushåll.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>36<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Om skyldigheten atl utge
skadestånd skulle vara oskäligt betungande med hänsyn till den
skadeslåndsskyldiges ekonomiska förhållanden, kan skadeståndet jämkas efter vad
som är skäligt. Härvid skall även beaktas föreliggande försäkringar och
försäkringsmöjligheler på den skadelidandes sida, den skadeslåndsskyldiges
möjligheter att fömtse och hindra skadans uppkomst samt andra särskilda
omständigheter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>37<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Bestämmelsema i 33 - 36 §§
gäller inte ersättning för personskada.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Priset</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>38<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Bestämmelsema i 39-44 §§
gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>39<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ 1 den mån priset, eller
sättet alt beräkna prisei, inte följer av avtalet, skall konsumenten betala vad
som är skäligt med hänsyn till åtagandets art, omfattning och utförande, gängse
pris eller prisberäknings-säll för motsvarande åtaganden vid tiden för
åtagandels utförande saml omständighetema i övrigt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
näringsidkaren lämnat en ungefärlig prisuppgift får del uppgivna priset dock
inte överskridas med mer än 15 procent, såvida inte näringsidkaren har rätt
till pristillägg enligt 41 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>40<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Har konsumenten uppdragit ål
näringsidkaren atl företa enbart förberedande undersökning för att utreda
omfattningen av eller kostnaden för ett åtagande, är konsumenten inte skyldig
att betala för undersökningen, om han på gmnd av sedvana inom branschen eller
i övrigt har haft skäl att anta att undersökningen skulle göras utan
ersättning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>41<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Näringsidkaren har rätt till
pristillägg om åtagandet har fördyrats på gmnd av omständigheter som är att
hänföra till konsumenten och som näringsidkaren inte bort fömtse när avtalet
IräflFades.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
fråga om pristilläggets storlek gäller bestämmelsema i 39 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>42<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Konsumenten är inte skyldig
alt betala för arbete som näringsidkaren har utfört eller material som denne
har tillhandahållit i den mån arbelet eller materialet försämras eller går
förlorat genom en olyckshändelse eller därmed jämförlig händelse som
inträflFar före den första besiktningen enligt 12 § eller den tidpunkt som
anges i 17 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>43<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Då näringsidkarens åtagande
utförs på löpande räkning är näringsidkaren skyldig att ställa ul en
specificerad räkning avseende sitt åtagande, om konsumenten begär del inom
skälig tid efter det atl näringsidkaren första gången har fordrat betalning
eller annars angett sin fordran på gmnd</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>av åtagandet.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>107</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section268>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section269>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>En räkning som avses i
första stycket skall i huvudsak beskriva arbetets Prop. 1989/90:77 art samt
göra det möjligt för konsumenten alt bedöma arbetets omfattning. Bilaga 4
Av räkningen skall även framgå hur priset har beräknats.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>44
§ Om inte annal följer av avtalet, är konsumenten skyldig att betala vid
anfordran sedan näringsidkaren har utfört åtagandet. Har konsumenten i tid
begärt en specificerad räkning, är han inte skyldig att betala förrän en sådan
räkning har kommit honörn till banda.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Avbeställning</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>45<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Bestämmelsema i 46 48 §§
gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3 och
äger motsvarande tillämpning i fråga om avtal som avses i 1 § första stycket
punkt 4.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>46<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Om konsumenten avbeställer
åtagandet innan del har slutförts, har näringsidkaren rätt till ersättning för
den del av åtagandet som redan har utförts samt för arbete som måste utföras
trots avbeställningen. Ersättningen skall motsvara det pris som skulle ha
gällt, om avtalet endast hade avsett vad som har utförts.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
har vidare rätt till ersättning för förluster i form av kostnader för den
återstående delen av åtagandet samt ersättning för förluster i övrigl på gmnd
av alt han har underlåtit att ta på sig annat arbete eller på gmnd av att han
på annat sätt har inrättat sig efter uppdraget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ersättning
lill näringsidkaren enlijjt andra stycket får inte överstiga hans förlust till
följd av avbeställningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>47<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Näringsidkaren får förbehålla
sig en på förhand bestämd ersättning vid avbeställning, om den är skälig rned
hänsyn till vad som vid avbeställning normalt kan antas tillkomma en
näringsidkare som ersättning enligt 46 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>48<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Vid avtal om åtagande att
uppföra ett sammanbyggt gmpphus får avbeställning inte ske om näringsidkaren
därigenom skulle drabbas av väsentlig olägenhet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Konsumentens
dröjsmål</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>49<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Bestämmelsema i 50-53 §§
gäller i fråga om sådant åtagande som avses i 1 § första stycket punkt 3.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>50<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>§ Skall betalning enligt avtalet
ske hell eller delvis innan åtagandet har utförts och betalar inte konsumenten
i rätt lid, får näringsidkaren inställa arbetet lill dess alt konsumenten
betalar. Om del följer av avtalet alt konsumenten skall medverka lill
åtagandets utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan medverkan som utgör
en väsentlig fömtsättning för utförandet, får näringsidkaren inställa arbetet
lill dess att konsumenten lämnar sin medverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
åtagandet påbörjats, är näringsidkaren dock skyldig all såvitt möj<br>
ligt utföra arbete som inte kan uppskjutas utan risk för allvarlig skada för<br>
konsumenten om detta inte framstår som oskäligt gentemot näringsidka<br>
ren.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>108</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section270>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section271>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>51 § Inställer
näringsidkaren arbetet enligt 50 §, har han rätt till ersätt- Prop.
1989/90:77<br>
ning för kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom, om Bilaga 4<br>
konsumenten inte visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>52 §
Om konsumenten i fall som avses i 50 § inte betalar eller lämnar sin<br>
medverkan i rätt tid och dröjsmålet är av väsentlig betydelse för näringsid<br>
karen, får denne häva avtalet beträflFande återstående del av åtagandet.<br>
Detsamma gäller om näringsidkaren enligt 6 § tredje stycket har avbrutit<br>
påbörjat arbete för att få anvisningar av konsumenten och avbrottet med<br>
för väsentlig olägenhet för honom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vill
näringsidkaren häva avtalet enligt första stycket skall han först påminna
konsumenten om att denne skall betala, medverka eller lämna anvisningar samt ge
konsumenten skälig lid att göra detta.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
en påminnelse som avses i andra stycket lämnats in för befordran med post eller
avsänts på annat ändamålsenligt sätt, anses påminnelse ha skett när detta
gjordes.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkaren
får också häva avtalet beträffande återstående del av åtagandet om det redan på
förhand finns starka skäl att anta atl konsumenten inte i rätt tid kommer atl
betala eller lämna medverkan enligt 50 § och att dröjsmålet blir av väsentlig
betydelse för näringsidkaren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>53 §
Häver näringsidkaren avtalet, är konsumenten skyldig att betala<br>
som om han hade avbeslälll åtagandet den dag då hävningen skedde.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:9.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Denna
lag träder i kraft den</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:68.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>109</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section272>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section273>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslag
till</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Lag
om ändring i jordabalken</span></b><b><span style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 4</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:73.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken dels all 13 kap. 8 § skall ha nedan angivna
lydelse, dels att i balken skall införas en ny paragraf, 4 kap. 32 §, saml
närmast före 4 kap. 32§ en ny rubrik av nedan angivna lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:135.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>4
kap.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:154.0pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Särskilda bestämmelser</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:138.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>32
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad
som föreskrivs i </span><span lang=EN-US style='font-family:Verdana'>II, </span><span
style='font-family:Verdana'>12 och 19 §§ i detta kapitel skall ej tillämpas i
den mån annat följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>13
kap. 8 § Har fastighetsägaren eller tomträtlshavaren överskridit sin räll eller
åsidosatt sin skyldighet på grund av upplåtelsen, åligger det honom atl
återställa vad som rubbats eller fullgöra vad som eftersatts och att ersätta
skada. Avtalet får ej hävas med anledning av vad som någondera sidan låtit
honom komma sig till last.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad
som föreskrivs i första stycket första meningen skall ej tillämpas i den mån
annal följer av lagen (1987:00) om förvärv av nya småhus.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:59.0pt'><span style='font-family:Verdana'>10</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section274>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section275>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Författningsförslag
(SOU 1987:30)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Förslag till</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>Lag om
ändring i jordabalken</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 4 kap. 19 § skall ha nedan angivna
lydelse, dels att i balken skall införas fyra nya paragrafer, 4 kap. 19 a-19 d
§§, av följande lydelse.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77 Bilaga 5</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section276>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section277>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section278>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:135.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>4
kap.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:3.0pt;
margin-left:140.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I9§</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section279>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Avviker fastigheten
från vad som kan anses utfäst eller/rå« vad som köparen eljest, utan att fall
som avses i 16- 18 §§ föreligger, med hänsyn tdl omständigheterna haft anledning
räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande tdlämpning. Ersättning för skada
skall dock utgå endast om avvikelsen avser egenskap som kan anses utföst eller
säljaren JÖrfarit svikligt.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Avviker
fastigheten från</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>1. vad som kan anses
utfäst eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>2. vad
som köparen, utan att fall<br>
som avses i 16 18 §§ föreligger,<br>
måste anses ha haft anledning att<br>
räkna med vid köpet, tillämpas be<br>
stämmelserna i 19 a 19d§§.</span></i></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Vid bedömningen av vad
köparen måste anses ha haft anledning att räkna med är utgångspunkten den atl
köparen före köpet har alt göra sådan undersökning av fastigheten som påkallas
med hänsyn tid dels omständigheterna vid köpet dels den normala beskaffenheten
hos jämförliga fastigheter.</span></i></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Gäller köpet en
bosladsjåstighet, som förvärvas för privat bruk och som är avsedd för en eller
två familjer, skad köparen anses ha fullgjort sin undersökningsplikt endgt
andra stycket, om fastigheten före köpet besiktigats av en opartisk och i byggnadslekniska
frågor erfaren person, som godtagits av säljaren och köparen, samt skriftligt
utlåtande över besiktningen varit tillgängligt JÖr parterna före köpet.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section280>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:137.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19a§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:112.0pt;margin-bottom:
15.0pt;margin-left:153.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Föreligger
sådant fel i fastigheten som avses i 19 § får köparen. 1. göra avdrag på köpeskidingen
beräknat så alt förhållandet mellan den avtalsenliga och den nedsatta
köpeskillingen svarar mot förhållandet vid tidpunkten för köparens</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section281>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Balken
omtryckt 1971:1209.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>111</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section282>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section283>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></b><b><span
style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></b><b><span
style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:44.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Bilaga 5 tillträde av fastigheten mellan fastighetens värde i
avtalsenligt och i felaktigt skick, eller 2. häva köpet under förutsättning
antingen all felet är av väsetlig betydelse eller atl säljaren förfarit
svikligt.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Köparen har även rätt tid ersättning jÖr skada, om säljaren förfarit
svikligt eller om felet är sådant som avses i 19 § första stycket 1.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:138.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19b§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Vid köparen åberopa fel, skall han underrätta säljaren om detta inom
skälig tid efler del atl han märkt eller bort märka felet (reklamation).
Reklamation får inte ske senare än tre år efler tillträdesdagen. Har köpet
gällt en bostadsfaslighet, avsedd för en eller två familjer, som en
näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt tdl en konsument för dennes
privata bruk, kan reklamation dock ske senast tio år efter tillträdesdagen.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:155.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Har säljaren handlat i strid mot tro och heder får reklamation alltid
ske inom tio år efter tillträdesdagen.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:139.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19c§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:156.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Reklamerar köparen inte inom den lid som följer av 19b§, förlorar han
rätten att åberopa felet.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Vid köparen häva köpet, skad talan därom väckas inom ell år från
tillträdesdagen eller, om sädaren förfarit svikligt, inom tio år Jrån den
dagen.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:139.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19d§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
en näringsidkare ulfört eller<br>
låtit ulföra byggnadsarbete på en<br>
bostadsfaslighet. avsedd JÖr en eller<br>
två familjer, och har han därefter i<br>
sin yrkesmässiga verksamhet sålt<br>
fastigheten lill en konsument för<br>
dennes privata bruk, kan näringsid<br>
karen begränsa sitt ansvar enligt<br>
19- 19c§§ genom avtal med kon<br>
sumenten i samband med köpet en<br>
dast om sådant besiktningsutlåtan<br>
de, som avses i 19§ tredje stycket.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>112</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section284>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section285>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>varit tillgänglig för konsumenten före köpet.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:155.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Avtal enligt första stycket får inte avse annat än att näringsidkaren</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>1. fritar sig från skyldighet att utge<br>
skadestånd, om han låtit avhjälpa<br>
felet eller erbjudit sig all göra del,<br>
eller</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:155.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>2. begränsar reklamalionsfristen<br>
enligt 19 b § första stycket. tredje<br>
meningen tid lägst tre år.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Denna
lag träder i kraft den . 1 fråga om köp eller byte som har skett före ikraftträdandet
gäller äldre bestämmelser. Vad som föreskrivs i 19 b § och 19 c § första
stycket tillämpas dock även i fråga om äldre köp eller byte, om förvärvaren
inte före ikraftträdandet gått miste om sin rätt att åberopa felet. Den i 19 b
§ angivna lidsfristen på tre år skall därvid räknas från dagen för
ikraftträdandet i den mån förvärvaren inte gått miste om sin rätt före utgången
av frislen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:76.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>113</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>8 Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section286>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:3.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section287>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Författningsförslag
(SOU 1988:66)</span><span style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:14.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>, r:-. 1 ,n</span><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>Bilaga 6</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>1. Forslag till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:69.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i lagen (190fi: 38 s. 1) om köp och byte av
lös egendom</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:69.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskri vs i fråga om lagen (1905:38 s. 1) om köp och byte av lös egendom dds
att i lagen skall införas en ny mbrik av följande lydelse dels att i lagen
skall införas en ny paragraf, 72 §, av följande lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:155.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Vissa
bestämmelser om byggnad</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>72 § Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i
stället för bestämmelserna i 17, 42 och 5254§§ vad som föreskrivs i 4 kap. 11,
12, 18 och 19-19 d§§ jordabalken. Har enligt 13 kap. 5§ jordabalken en
tomlrällsupplå-telse innefattat överlåtelse av byggnad gäller vad som sagts nu
dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 § jordabalken.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Denna
lag träder i kraft den </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>(Anm.
Hänvisningarna till 4 kap. 19- 19 d§§ jordabalken avser lydelsen enligt SOU
1987:30.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:64.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>114</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section288>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section289>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>2.
Förslag till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i jordabalken</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:9.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken'</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>e/5att4kap. 1 och2§§,
13kap. 6§och21 kap. 4 § skall ha följande lydelse dels alt mbriken till 4 kap.
4 6§§ skall ha fölande lydelse dels atl i balken skall införas en ny paragraf,
4 kap. 6 a §, av följande lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77 Bilaga 6</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section290>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
14.0pt;margin-left:137.0pt'><span style='font-family:Verdana'>4 kap.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section291>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Köp av fast egendom
slules genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och
köparen. Handlingen skall upptaga köpeskidingen och innehålla förklaring av
säljaren alt egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annal
mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att denna anges.</span></i></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Köp som inte uppfyller
föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts
enligt lagen (1982:352) om räll lid faslighetsförvärv för ombildning tid
bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendalorers rätt atl förvärva
arrendestället, gdliga även om föreskrifterna i första stycket inte har
iakttagits.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Köp
av fast egendom slules genom upprättande av köpehandling som underskrives av
säljaren och köparen. Handlingen skall innehålla förklaring av säljaren all
egendomen överlåtes på köparen. Uppfyller köpet inte dessa vdlkor är det
ogiltigt.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Köpehandlingen
skall upptaga köpeskdiingen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam
köpeskilling är det tillräckligt att denna anges. Har köparen och säljaren vid
sidan av köpehandlingen träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den
som anges i köpehandlingen är sidoöverenskommelsen ogiltig.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Förvärv
som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt tid fastighetsförvärv för
ombildning lid bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendalorers rätt alt
förvärva arrendestället är giltiga även om föreskrifterna i första stycket
inte har iakttagits.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section292>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
1.0pt;margin-left:141.0pt'><span style='font-family:Verdana'>2 §</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section293>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Har köp slutils och
upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första stycket tillämpning även i fråga om den senare
handlingen. Handling som icke uppfyller dessa föreskrifter är</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Har köp slutits och
upprättas därefter köpebrev eller annan ytterligare köpehandling angående samma
förvärv, äger 1 § första och andra stycket tillämpning även i fråga om den
senare handlingen. Handling som icke uppfyller dessa före-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section294>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section295>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Balken
omtryckt 1971:1209.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>115</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section296>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section297>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt'><span style='font-family:Verdana'>utan
verkan som köpehandling.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Villkorligt
köp</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-left:17.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Föreslagen
lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:17.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>skrifter
är utan verkan som köpehandling.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:18.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Villkorligt
köp m.m.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt'><span style='font-family:Verdana'>6a
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:16.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>/
en köpehandling kan intas vdlkor, som medför att köparen inte utan sädarens
medgivande får överlåta fastigheten för ett högre vederlag än han själv
erlagt. Sådant villkor gäller under högst fem år från den dag då
köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är villkoret ogiltigt. Om
tiden ej bestämts, skall den anses vUrafem år.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:16.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Köparens
rätt atl överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta
rättighet i fastigheten kan uteslutas genom köpevillkor om syftet med
villkoret är antingen att fastigheten senare skall tillfalla köparens
arvingar eller lestamenlstagare eller också att säkerställa, alt fastigheten
används för visst ändamål, som främjas av stiftelse eller annan därmed
jämförlig inrättning.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77 Bilaga 6</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section298>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section299>
<div>
<table cellspacing=0 cellpadding=0 hspace=0 vspace=0 width=37 height=44>
<tr>
<td valign=top align=left height=44 style='padding-top:0cm;padding-right:
1.9pt;padding-bottom:0cm;padding-left:1.9pt'>
<p class=MsoNormal style='margin-left:6.0pt'><span style='font-family:Verdana'>13
kap. 6 §</span></p>
</td>
</tr>
</table>
</div>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Tomträttens inträde eller
bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej heller får inskränkning ske i
lomlrättshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt
eller nyttjanderätt i denna.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Tomträttens inträde
eller bestånd får ej göras beroende av villkor. Ej heller får inskränkning
ske i lomlrättshavarens rätt att överlåta tomträtten eller att upplåta panträtt
eller nyttjanderätt i denna / vidare mån än som föder av 4 kap. 6 a § första
stycket.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section300>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section301>
<div>
<table cellspacing=0 cellpadding=0 hspace=0 vspace=0 width=40 height=41>
<tr>
<td valign=top align=left height=41 style='padding-top:0cm;padding-right:
1.9pt;padding-bottom:0cm;padding-left:1.9pt'>
<p class=MsoNormal style='margin-left:7.0pt'><span style='font-family:Verdana'>21
kap. 4 §</span></p>
</td>
</tr>
</table>
</div>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Framgår av
upplåtelsehandlingen alt lomlrättshavarens rätt att upplåta servitut eller
rätt till elektrisk krafl i tomträtten är inskränkt, skall anteckning om delta
göras i tomträttsboken när inskrivning sökes.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Framgår av
upplåldsehandling-en all lomlrättshavarens rätt att överlåta tomträtten eller
att upplåta servitut eller rätt lill elektrisk kraft i tomträtten är inskränkt,
skall anteckning om detta göras i tomträtts-boken när inskrivning sökes.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section302>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section303>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Denna lag träder i kraft
den</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt'><span style='font-family:Verdana'>116</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section304>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section305>
<p class=MsoNormal style='margin-left:307.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Dnr
1652-86 Prop. 1989/90:77 Bilaga 7</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:110.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över
betänkandet (SOU 1986:38) Förvärv av nya småhus</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Efter
remiss har yttrande över betänkandet avgetts av hovrätten för Västra Sverige,
Södra Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt, länsstyrelsen i Malmöhus län,
kommerskollegium, marknadsdomstolen, näringsfrihetsombudsmannen NO,
konsumentverket, allmänna reklamationsnämnden, statens planverk, statens
industriverk, institutionen för fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i
Stockholm, juridiska fakultetsslyrelsen vid Uppsala universitet, statens råd
för byggnadsforskning. Byggentreprenörerna, Sveriges Byggmästareförbund,
Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund, Näringslivets Byggnadsdelegation,
Småföretagens Riksorganisation SHIO, Industriförbundet, Svenska
handelskammarförbundet. Svenska kommunförbundet. Landsorganisation i Sverige
LO, Sveriges Domareförbund, Sveriges Advokatsamfund, Sveriges
Villaägareförbund, Sveriges Fastighetsmäklarsamfund, Svenska Försäkringsbolags
Riksförbund, Folksam, Sveriges Föreningsbankers Förbund samt AB Bostadsgaranti.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Yttrande
har dessutom inkommit från Sveriges allmännyttiga bostadsförelag SABO och
Konsumentvägledarnas förening.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Länsstyrelsen
i Malmöhus län har bifogat yttrande från kommunstyrelsen i Malmö stad, LO har
bifogat yttrande från Svenska Byggnadsarbetareförbundet och Svenska
Trähusarbetareförbundel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
Byggmäslareförbund har i sitt yttrande till alla delar anslutit sig till det yttrande
som Byggentreprenörerna har avgivit och Svenska Handelskammarförbundet har
åberopat det yttrande som Näringslivets Byggnadsdelegation har avgivit.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Länsbostadsnämnden
i Stockholms län, BPA Byggproduktion AB, Bygg-förbundel. Näringslivets
delegation för Marknadsrätt, Svenska Arbetsgivareföreningen, Sveriges Aktiva
Fastighetsmäklares Riksförbund, Sparbankernas Fastighetsbyrå AB, Svensk
Fastighetsförmedling, Konsortiet för försäkring av småhusgaranti (Trygg-Hansa
och Skandia), Svenska Bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen. Post- och
Kreditbanken, Sveriges Stadshypotekskassa samt BOFAB Svensk Bostadsfinansiering
AB har beretts tillfälle att yttra sig men har avstått.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:44.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>117</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section306>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section307>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>Sammanställning
av remissyttrandena</span><span style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:42.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
8 Efter remiss har yttranden över 1983 års småhusköpsutrednings betänkande
(SOU 1987:30) Fel i fastighet avgetts av hovrätten för Västra Sverige, Södra
Roslags tingsrätt, Malmö tingsrätt. Konsumentverket, Institutionen för
fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet. Byggentreprenörerna, Sveriges
byggmäslareförbund, Sveriges triihusfabrikers riksförbund. Näringslivets
byggnadsdelegation. Småföretagens riksorganisation. Svenska kommunförbundet,
Sveriges domareförbund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges
fastighetsägareförbund, Sveriges industriförbund, Sveriges villaägareförbund.
Riksförbundet Vi i småhus, Sveriges fastighetsmäklarsamfund. Svensk
fastighetsförmedling. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam,
Konsumentvägledarnas förening saml Småhusägare i Västerås.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>1
Allmänna synpunkter</span></b></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten för Västra
Sverige:</span></i></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Sammanfattning</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
delar utredningens uppfattning all det finns behov av att ändra 4 kap. 19 §
jordabalken. Hovrätten förordar emellertid en annan metod att fastställa
felansvaret än den utredningen föreslår. I fråga om bedömning av s. k. abstrakt
felansvar anser hovrätten att utgångspunkten inte skall vara köparens
undersökningsplikt. I stället bör utgångspunkten vara den standard köparen har
rätt alt kräva i fråga om köpeobjektet. Bedömningen av fdansvarel bör således
inte inledas med all man tar ställning lill om köparen uppfyllt sin
undersökningsplikt; den bör i stället inledas med att man tar ställning lill
vilken standard köparen i del omtvistade hänseendet har rätt att kräva. Avviker
fastigheten inte från denna sålunda fastställda standard, föreligger inte fel i
fastigheten. Om å andra sidan fastigheten avviker från denna standard,
föreligger ett fel i fastigheten, som säljaren i princip är ansvarig för. Först
därefter bör avgöras om köparen bort upptäcka felet eller ej. Är felet
uppläckbart får köparen själv stå för det, medan säljaren ansvarar för felet om
del är dolt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
del gäller undersökningspliktens omfattning delar däremot hovrätten i allt
väsentligt utredningens uppfattning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Inte
heller i fråga om bedömning av konkret felansvar, har hovrätten några
invändningar mot utredningens förslag. En sådan bedömning inleds alltid med att
man lar ställning till om säljaren utfäst alt fastigheten skall ha viss
standard i något avseende och harmonierar med den av hovrätten förordade
metoden i fråga om abstrakt felansvar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
fråga om friskrivningar, anser hovrätten all dessa kan regleras mera utförligt
än vad utredningen föreslagit. Vidare bör enligt hovrätten lagförslaget
innehålla en regel om upplysningsplikt i samband med friskrivning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
ansluter sig till utredningens förslag om besiklningsförfaran-<br>
de vid köp av en- eller ivåfamiljshus för privat bmk, men anser atl<br>
förslaget till lagtext skall vara mer utföriigt och nyanserat.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:
Verdana'>lli</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section308>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section309>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
ställer sig positiv lill att avdragsberäkningen lagregleras, men Prop.
1989/90:77<br>
ifrågasätter om den föreslagna metoden är den bästa.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
förslagna regeln om reklamationsskyldighet i fråga om fel i fysiskt avseende
anser hovrätten vara väl motiverad. Däremot har hovrätten erinringar mot
utformningen av reglema om preskription.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Allmänt</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Man
bör enligt hovrättens mening kunna angripa felproblemen på etl mera praktiskt
och överskådligt sätt än vad som är fallet för närvarande. Enligt hovrättens
mening har det stor betydelse att reglema skrivs så att de är lättare att
förstå både för parter och kanske framför allt deras ombud. Hovrätten anser
att en viktig anledning lill den stora måltillslrömningen när det gäller fel i
fastighet är att den juridiska metod som tillämpas för närvarande är oklar; om
den juridiska metoden kunde förenklas och göras klarare skulle det också vara
enklare för parter och ombud att la ställning till om del verkligen är
meningsfullt alt låta en tvist gå till domstol.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Högsta
domstolen har avgjort ett ovanligt stort antal tvister angående fel i
fastighet. Efter hand har därför rättslägel blivit klarare, åtminstone för den
som har överblick över rättspraxis. Typiskt sett är gällande rätt i form av
rättspraxis dock mer svårtillgänglig än skriven lag. Del är ell värde i sig all
praxis kodifieras. I ett sådant sammanhang bör man la tillfället i akt att göra
andra förtydliganden och ändringar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
ger inget ahemaliv lili den juridiska metod som för närvarande oftast används
av domstolama. Hovrätten anser att detta är en brist i utredningen. Hovrättens
remissvar innehåller därför fömtom synpunkter på utredningsförslaget även
material som bort belysas i utredningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrättens
synpunkter i materiella frågor anförs i det följande under de särskilda
asnitten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>BeträflFande
underlaget för utredningens ställningstaganden vill hovrätten anföra följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
redogörelse för rättsläget ger enligt hovrättens mening på många punkter inte
någon bra helhetsbild av gällande rätt, möjligen beroende på alt det material
utredningen arbetat med varit ofullständigt. I litteraturlistan anförs inga
oflFentliga tryck och endast fem böcker. Endast tre av dessa (Westerlind,
Karlgren och Hellner </span><span lang=EN-US style='font-family:Verdana'>II) </span><span
style='font-family:Verdana'>behandlar direkt fel i fastighet; två av dessa tre
böcker är mer än tio år gamla medan den tredje (Hellner 11) behandlar
fastighetsköpet relativt översiktligt. Del finns annan både aktuell och
omfattande litteratur, vari framförs åsikter som kunde varit av värde för
utredningen'. 1 den litteraturen har framförts</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>' Hovrätten kan nämna några exempel. Agell har skrivit en
initierad uppsats om</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>feibegreppet:
Säljarens ansvar för faktiska fel enligt jordabalken och köplagen, SvJT</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1972 s. 721. Hillert har skrivit en uppsats om
avdragsberäkningen: Värdetidpunkt</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>och
avkastningsränta. Festskrift till Hessler, 1985. Det finns en omfattande
lärobok</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>vars tyngdpunkt ligger på just felreglema och som används
vid alla de juridiska</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>fakulteterna:
Grauers: Fastighetsköp, 10:e uppl. 1987. Westerlind har skrivit en</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>uppsats.
Tankar kring den nya jordabalken, SvJT 1984, s. 740, som berör bl.a.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>felreglema.
Carbell har skrivit uppsatsen Felbegreppet och undersökningsplikten</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>enligt
4:19 JB, Festskrift till Hellner, 1984. Som hovrätten kommer att påvisa i det</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>''"</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>följande
har utredningen studerat den sistnämnda uppsatsen utan att dock vare sig</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>ange den i
litteraturlistan eller ge hänvisning till källan.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section310>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:1.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section311>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>åsikter, som inte i alla
delar harmonierar med utredningens sätt att presen- Prop. 1989/90:77 tera
frågoma eller med vad utredningen angett vara gällande rätt eller med
Bilaga 8 vad utredningen föreslår.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
hovrätten kommer att visa i del följande verkar utredningen inte heller ha
beaktat en del nyare rättsfall.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
kan det till sist anmärkas atl det hade underlättat väsentligt om betänkandet
innehållit en rällsfallsförteckning med sidhänvisningar. Läsaren kan då lätt
se vilka rättsfall som beaktats och hitta de olika textställen där etl rättsfall
berörts.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
konstaterar atl utredningens förslag om fördelningen av ansvar mellan säljare
och köpare för fel i fastighet stämmer överens med nu gällande räll på området.
Tingsrätten har ingen erinran mot förslaget i denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
alt lagfästa köparens undersökningsplikt tillstyrks. Den föreslagna
hjälpregeln om besiktning tillstyrks, dock med den ändringen att regeln bör
göras tillämplig på alla faslighelsöveriåtelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
förslaget skall köparens nuvarande rätt alt häva köpet, få skadestånd och
prisavdrag behållas. Tingsrätten har ingen erinran mot förslaget i denna del,
liksom inte heller mot den föreslagna regleringen av hur prisavdraget skall
beräknas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
tillstyrker förslaget atl införa särskilda reklamalionsregler saml atl förkorta
preskriptionstiden. Enligt tingsrättens mening kan det dock ifrågasättas om
inte preskriptionstiden skall bestämmas lill fem år. Förslaget om längre
preskriptionstid vid konsumentförhållanden avstyrks.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
tingsrättens mening bör felreglema liksom hittills utan undantag utgöra
dispositiv lag. Den begränsning av avtalsfriheten vid konsumentförhållanden
som utredningen hår föreslagit avstyrks därför.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>För
den händelse särskilda regler anses erforderliga för de fall en näringsidkare
i sin yrkesmässiga verksamhet säljer en fastighet till en konsument, bör
reglema enligt tingsrättens mening ges i en särskild lag som tar sikte på just
sådana förhållanden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
kan inte tillstyrka fijrslaget att göra reklamations- och preskriptionsreglerna
retroaktivt tillämplig på äldre köp.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
kan i allt väsentligt tillstyrka de föreslagna ändringama i JB 4:19.
BeträflFande enskildheterna i förslaget har tingsrätten emellertid funnit
anledning till vissa anmärkningar och påpekanden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket
anser att utrediingen på ett överskådligt och förtjänst<br>
fullt sätt belyst de frågor och problem som har samband med ansvaret för<br>
faktiska fel i fastigheter. Konsumentverket tillstyrker utredningens förslag</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>120</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section312>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section313>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>utom
såvitt avser den föreslagna 19 d § som enligt verkets mening inte bör Prop.
1989/90:77 begränsas till att omfatta endast sådan näringsidkare som utfört
eller låtit Bilaga 8 utföra byggnadsarbete på en bostadsfastighet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Besiktningsfrågan
bör enligt verkets mening utredas ytterligare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
bl. a. förfrågningar från konsumenter uppmärksammas konsumentverket på alt
faslighelsförsäljningar inte sällan leder till tvistigheler av olika slag
mellan säljare och köpare. Vanligen rör tvislema fel i den sålda fastigheten.
Det händer också att konsumentverket får yttra sig till domstolar i tvister
vid fastighetsköp där fastigheten sålts av en näringsidkare i sin yrkesmässiga
verksamhet. Vid denna typ av försäljningar kar KO intresse av alt få ta
ställning lill om avtalsvillkoren står i överensstämmelse med lagen
(1979:112)om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (avtalsvillkorslagen).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverkets
erfareneheter bekräftar sålunda utredningens slutsals alt antalet tvister av
detta slag är betydande. Det gäller tvister som avgjorts av domstol eller genom
frivillig uppgörelse eller som aldrig blivit en tvist, eftersom köparen av
olika skäl underlåtit all påtala felet för säljaren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mot
denna bakgmnd är givetvis av särskilt stor betydelse alt regelsystemet när del
gäller fel i fastighet är lämpligt utformat och möjliggör en rimlig avvägning
mellan säljarens och köparens intressen. Det är vidare angeläget all
konsumentskyddet är väl tillgodosett i de fall fastigheten säljs av en
näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket
anser att utredningens förslag med ell par undantag fyller de krav som man bör
ställa i detta sammanhang. Från de synpunkter verket har alt beakta kan därför
förslaget i huvudsak godtas. Verket önskar dock lämna de synpunkter och förslag
som framgår av det följande (se avsnitt 3, 4, 5 och 6).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Institutionen
för fastighetsekonomi vid Teknisk högskolan Stockholm:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Institutionen
har inskränkt sitt yttrande lill att avse ersättningsfrågor vid sådant fel i
fastighet som avses i 19 paragrafen. Förslagen i detta avseende sägs följa
gällande praxis. Institutionen har inga invändningar eller ändringsförslag vad
avser utformningen av reglerna. Vi delar sålunda utredarnas uppfattning att
ersättningen skall beräknas som skillnaden mellan det värde fastigheten har i
felaktigt skick och det värde den skulle haft i felfritt skick. Enligt vår
uppfattning borde dock en del förmuleringar om värden och värdebegrepp
preciseras. För all undvika missförstånd bör del t. ex. framgå alt det är
fastighetens marknadsvärde som ligger lill gmnd för bedömningama såvida inte
något annat avses.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
nu remitterade betänkandet är mera genomarbetat än del betänkande<br>
av utredningen som fakultetsslyrelsen yttrade sig över i febmari 1987<br>
(SOU 1986:38) och där styrelsen fann sig böra avstyrka eller uttala tvek<br>
samhet inför flertalet av förslagen. Som närmare skall utvecklas i olika<br>
avsnitt finner fakultetsslyrelsen att den dock inte kan tillstyrka del nu</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>121</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section314>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section315>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>framlagda
förslaget till ny lydelse av JB 4:19. När det gäller de övriga Prop.
1989/90:77 delarna av förslaget har styrelsen kommit fram till att den
föreslagna § 19 a Bilaga 8 kan acceptera under det alt den föreslagna § 19
b framstår som tveksam.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Byggentreprenörerna:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
direktiven har utredningen främst haft en rältsleknisk inriktning, dvs. syftat
till att i lagtexten ge ett bättre uttryck för vad som faktiskt gäller. Att
köparens undersökningsplikt måste framträda i lagtexten är därvid självklart.
På denna punkt har lagen hittills varit rent missvisande. Av större intresse är
om uttryck som "kan anses utfäst" och "med hänsyn lill
omständighetema haft anledning att räkna med" kan ingå i lagen. På denna
punkt har utredningen endast föreslagit en smärre justering. Byggentreprenörema
har förståelse för delta. Förhållandena är så varierande att det knappast är
möjligt atl ge exakta regler. Valet står därför mellan de citerade frasema,
vilka är välkända för jurister, och nyuppfunna vilka kan vara helt obegripliga.
Enligt Byggentreprenörema är det därvid bäst att som utredningen föreslår
kvarbli vid den gällande utformningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Småhusköpsutredningen
har i ett tidigare belänkande föreslagit en särskild lag om förvärv av nya
småhus. Det förslaget har Byggentreprenörerna på goda gmnder avstyrkt. Det
förslag som nu framläggs bör enligt Byggentreprenörema, med vissa justeringar,
kunna godtas av såväl näringsidkare som konsumenter. Detta förhållande i
kombination med att 4.19-regleringen gäller köp av fast egendom i sin helhet
gör att lagstiftningen bör gmndas på del senare förstaget och inte det förra.
Tanken all låta båda förslagen ligga till gmnd för lagstiftning avstyrks
bestämt. Det kan enligt Byggentreprenörema inte gagna någon all olika
regelsystem skall gälla beträflFande köp av nya respektive begagnade hus.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
byggmästareförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
har inga erinringar mot belänkandet och tillstyrker således förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
trähusfabrikers riksförbund (STR):</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>STR
konsalerar, att förslaget lägger mer långtgående skyldigheter på en
näringsidkare än på en privatpersorr, när dessa uppträder som säljare. Med
hänsyn till att trähusföretagen och särskilt deras lokala agenter som regel
är myckel små förelag, föreligger inte den diflFerens i styrka, som ofta las
lill intäkt för att motivera en sådan skillnad. Mot bakgmnd av bl. a.
utredningens första delbetänkande innehåller dock det nu aktuella betänkandet
en avvägning, som till nöds kan accepteras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag all en besiktning skall kunna ersätta köparens undersökningsplikt är
värt all pröva. Det är dock av flera skäl ett oeftergivligt krav atl
besiktningen icke görs obligatorisk.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>STR
tillstyrker utredningens förslag, men under den bestämda fömtsätt<br>
ningen atl avvägningen mellan näringsidkare/privatperson och mellan</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>122</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section316>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section317>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>dispositiv
och tvingande lag inte rubbas så, att ytteriigare bördor läggs på Prop.
1989/90:77<br>
näringsidkaren.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Näringslivets
byggnadsdelegation:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Delegationen
har ingen erinran mot att förslaget förs vidare till lagstiftning. Enligt
förslaget bortfaller köparens undersökningsplikt, när en opartisk
besiktningsman som parterna anlitat avgett besiklningsullålande före köpet. För
att stimulera en utveckling, där sakkunnig regelmässigt anlitas, finns enligt
delegationens mening skäl överväga alt också säljarens upplysningsskyldighet
om fastighetens skick anses fullgjord i och med besiktningen och att
rättsverkningarna för parterna på så sätt balanseras på etl ömsesidigt
likvärdigt sätt. Säljare -tex pensionärshushåll i små omständigheter torde
typiskt sett ha samma behov att få tvistefrågor avförda som köpare av begagnade
småhus. Besiktningsinstitutet synes av bl a detta skäl böra utformas så, att
del ger fördelar för båda parter. Denna fråga förtjänar därför övervägas
ytterligare i lagstiftningsärendet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Småföretagens
riksorganisation:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Organisationen
har inget att erinra mot att förslaget läggs till grund för lagstiftning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
domareförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
betänkandet behandlas huvudsakligen frågan om säljarens ansvar för faktiska fel
i fastighet, alltså ansvar enligt 4 kap. 19 § jordabalken. Som konstateras i
betänkandet är tvister härom frekvent förekommande i domstolarna och klara,
enkla regler av stor betydelse för alla säljare och köpare av fastigheter.
Förbundet anser det därför vara riktigt, att lagstiftaren preciserar den
kortfattade regeln i 19 §. Självfallet är det betydelsefullt att detta sker i
överensstämmelse med hur praxis utvecklat sig och att en ny lagstiftning inte
bryter med utvecklingen utan endast innebär ett förtydligande. Förbundet anser
att man i lagförslaget på ett förtjänstfullt sätt gjort detta.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Nyheterna,
nämligen den särskilda verkan av besiktning av sakkunnig vid överlåtelse av
småhus mellan privatpersoner, förkortad frist för reklamation av fel i
normalfall samt vissa tvingande regler vid avtal om försäljning av småhus från
en byggmästare lill en konsument, är väl motiverade.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>På
gmnd av del anförda tillstyrker förbundet att den föreslagna lagstiftningen
genomförs.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>De
föreslagna reglerna anknyter nära till den praxis, som uppkommit</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>inom området. Detta är
bra. Någon anledning att ändra den praxis som</span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>123</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section318>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section319>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>uppkommit
genom domstolarnas fiirsorg torde knappast finnas. Samfun- Prop. 1989/90:77
det anser att förslaget till lagstiftning bör genomföras med de jämkningar
Bilaga 8 som föreslås i det följande (se avsnitt 3 5).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
behandlingen av betänkandet har samfundet uppmärksammat behovet av ytterligare
utredning på ifrågavarande rättsområde. Detta gäller bl a frågan om köpares
rätt att påtala fel gentemot annan än sin fångesman, rätten/skyldigheten all
avhjälpa fd aktuellt särskilt om säljaren är entreprenör samt ansvaret för
följdskador.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
tillstyrker utredningens förslag till ändringar i jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
industriförund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
ansluter sig till vad Näringslivets byggnadsdelegation har anfört.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
vdlaägareförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
Villaägareförbund ansluter sig lill den målsättning som synes ha legat lill
grund för kommitténs arbete, nämligen alt skapa större klarhet om säljarens och
köparens ansvar vid småhusköp för att därigenom minska riskerna för tvister
och rättsförluster.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
Vi i småhus:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:73.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
ansluter sig i huvudsak ti </span><span lang=EN-US style='font-family:Verdana'>II
</span><span style='font-family:Verdana'>föreslagen ändring av jordabalkens 4
kap. 19 § samt utökningen med fyra nya paragrafer 4 kap. 19a 19d §§.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsmäklarsamfund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sammanfattning</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
Fastighetsmäklarsamfund anser det mycket angeläget att nuvarande bestämmelser
om faktiska fel i fastighet, som återfinns i Jordabalkens 4: e kapitel § 19,
omarbetas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>De
tankegångar som kommittén ger uttryck för, är i huvudsak riktiga, men det är
Mäklarsamfundets uppfattning, att förslaget bör omarbetas på vissa punkter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Allmänt</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Frågorna
om fel i fastighet är inte enbart en lagteknisk fråga, utan sammanhänger
mycket nära med tekniska bedömningar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är vår uppfattning alt teknisk expertis borde ha knutits lill utred<br>
ningen, för att man därigenom skulle kunnat erhålla en närmare belysning<br>
av felbegreppet ur teknisk synvinkel.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>124</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section320>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section321>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Detta
saknas i princip i kommitténs motivering till förslagen. Vi har Prop.
1989/90:77 dock inför delta remissyttrande varit i kontakt med byggnadsteknisk
ex- Bilaga 8 pertis, som särskilt ansett det angelägel alt man i förarbetena
närmare uttalar sig om vad som avses vid den föreslagna lydelsen av 4:e
kapitlet § 19, där det angivits atl köparen före köpet har att göra sådan
undersökning av fasligheten som påkallats med hänsyn dels till
omständigheterna vid köpet dels den normala beskaffenheten hos jämförliga
fastigheter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Jämförliga
fastigheter är nämligen enligt byggnadstekniker inte ett enhetligt begrepp,
ulan måste närmare preciseras i förarbetena med avseende på åldersjämförelser,
lokala variationer, olikheter i olika landsändar eller t ex
byggnadskonstmktioner.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
andra frågan som särskilt oroat teknikema, är nivån på den tekniska
undersökning, som skall kunna genomföras på etl småhus med innebörd all
köparen skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
besiktningar redovisas normalt större fel och brister i fastigheten som
framkommit vid besiktningen samt i allmänna omdömen renoveringsbehov.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Skall
undersökningen vara mer långtgående eller myckel detaljrik kommer denna atl
bli myckel kostsam. Del är därför angeläget att man redan i förarbetet uttalar
att besiktningen skall omfatta större fel eller brister som är väsentliga för
fastighetens fortbestånd samt mer väsenUiga brister i underhållet av
fastigheten, som bör åtgärdas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Begreppet
byggnadsakkunniga är inte heller definierat och måste enligt Mäklarsamfundets
uppfattning läggas på en viss nivå och man bör därvid också kräva, att
byggnadssakkunnige har en ansvarsförsäkring, som täcker denna typ av uppdrag
och som medför ett godtagbart skydd för konsumenterna vid en felaktig eller
bristfälligt utförd besiktning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bland
de allmänna synpunkiema kan också anföras, atl man i förslaget till ny lagtext,
bör inta, en skyldighet för säljaren att lämna upplysningar betr fastighetens
skick. Lagtekniskt bör detta inte vara svårare atl konstmera eller definiera
än all reglera köparens undersökningsplikt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Brister
i säljarens uppgifter betr fastighetens skick är mycket vanliga och är myckel
svåra för köpare att komma till rätta med, då bevisbördan för bristerna faller
på köparen. Det kan därvid också vara lämpligt alt visa på en väg för en
säljare att uppfylla sin upplysningsplikt och att delta tex kan ske genom all
någon form av frågelista eller redogörelse från säljaren skall bifogas
köpekontraktet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
faktiska felen som behandlas i§ 19 kan särskiljas i konkreta resp abstrakta
fel. I förslaget har dessa två fdgmpper behandlats i samma paragraf och på lika
sätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Eftersom
ell avsevärt arbete redan nedlagts på, att komma tillrätta med fd-rekvisilen,
är det angelägel atl man redan i lagtexten särskiljer dessa och särbehandlar
utfästelse resp bristande upplysning från säljarens sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Ur
denna synpunkt är del myckel väl motiverat att i lagtexten införa bestämmelser
om säljarens upplysningsplikt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Uppdelning
redan i lagtexten, skulle dessutom innebär all många fel-<br>
tvister undvikes, eftersom tolkningsproblem inte behöver uppslå så lätt av<br>
jurister och allmänhet vid bedömningen av ell fel.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>125</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section322>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section323>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Svensk
fastighetsförmedling:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:36.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Svensk
Fastighetsförmedling instämmer i utredningens bedömningar i de '"äga ö
frågor som omfattas av detta delbetänkande samt tillstyrker att lagstiftning
sker i enlighet med förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Svensk
Faslighetsförmedling omfattar idag ca 270 fastighetsmäklare. Under 1987
förmedlade vi drygt 11000 fastighetsaflTärer, varav 9000 avsåg småhus.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
välkomnar att JB 4:19 utformas på ett sätt som gör det praktiskt möjligt för
oss att för köpare och säljare kunna förklara deras rättigheter och
skyldigheter. Den hittillsvarande, kryptiska formuleringen har under årens lopp
visat sig medföra åtskilliga tillämpningsproblem.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenska
försäkringsbolags riksförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
har inte någon erinran mot all 4 kap. 19 § jordabalken ändras och förtydligas
på sätt utredningen föreslår. Genom utredningens förslag blir del lättare atl
överblicka reglerna om säljarens ansvar för fel i fastighet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Folksam:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagförslaget
har enligt Folksams mening fåll en lämplig utformning och avvägning mellan
säljarens och köparens intressen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
uttrycklig regel om köparens undersökningsplikt och klarläggande
motivuttalanden angående omfattningen av undersökningsplikten samt möjligheten
att fullgöra undersökningsplikten genom ett besiklningsullålande kommer att få
direkta tvisteförebyggande effekter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
åberopande av del anförda och vad som sägs i avsnitt 4 tillstyrker Folksam ett
genomförande av den nu föreslagna lagstiftningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentvägledarnas
Jörening:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
vår uppfattning är det svårt för de flesta myndigheter att veta omfattningen
och kvaliteten för olika konsumenlproblem inom området fast egendom. Det är få
konsumenter som har tillräcklig kraft, tålamod och ekonomi för att
civilrättsligt pröva tvister om fel och brist vilka har sina rötter i brister i
avtal och oklarhet i rättsläge. Konsumentverket har idag ej resiirser för att
vidmakthålla en problemuppfångning inom området och därför torde den bästa
kunskapen om problemens karaktär och omfattning finnas hos de lokala
konsumenlkonloren. Länsbostadsnämnderna småhusrådgivning saml i viss
utsträckning hos tingsrätterna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De flesta
småhus, som säljs till enskild konsument, säljs med hjälp av en<br>
avtal om försäljning av lös egendom, (Leveransaval avseende byggsals)<br>
samt etl antal avtal avseende olika tjänster (entreprenadavtal) avseende<br>
montage och uppförande till olika grad av färdigställande. I många fall står<br>
den enskilde konsumenten som byggherre ulan all förslå de juridisk/eko<br>
nomiska konsekvenserna av denna roll. Emedan ingen lokal myndighet</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>126</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section324>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section325>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>följer
upp atl rekommenderade minimiavlal (ABS el. likn.) tecknas, sak- Prop.
1989/90:77<br>
nas i många fall godtagbara skrivna avtal mellan partema.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Sammantaget innebär dessa företeelser att konsumenten löper en allvarlig
risk för ekonomisk skada och rättsförlust. I de minimiavlal (ABS el. likn.) som
rekommenderas, finns dessutom en friskrivning från ansvar för dolda fel för
liden efler garantitidens utgång. Således lar säljaren ansvar för dolda fel
efler garantitidens utgång endast om felet eller bristen har sin gmnd i Grov
vårdslöshet.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Då
ingen lokal myndighet, i samband med husels uppförande, följer upp att etl
lämpligt minimiavlal tecknas mellan parterna, förekommer ej alltför sällan alt
slut- och garantibesiktning inte ulföres, med rällsföriusl för konsumenten som
följd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>De
ovan skildrade förhållandena innebär också all den enskilde konsumenten vid
försäljning av fastigheten efter garantitidens utgång kan bli strikt ansvarig
för dolda fel enligt JB i förhållande till den nye ägaren samtidigt som
regresslalan mot den förste säljaren/näringsidkaren nästan omöjliggöres.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:38.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är vår uppfattning atl förslaget skall bedömas mot ovanstående<br>
bakgmndsbeskrivning. Det är även viktigt alt understryka all förslaget<br>
också framledes kommer att vara "dispositiv rätt". Detta innebär att
om ej</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>lokala
myndigheter kan garantera all lämpliga minimiavlal kommer till användning
finnes stor risk alt man på olika sätt söker friskskriva sig från förslagets
innebörd. Tanken var alt JB, i en faslighetsaflför mellan jämlika parter,
skulle tillåta säljaren all friskriva sig från ansvar för fel. Köparen skulle
medvetet och välinformerad så att säga få köpa felet. Riskerna med förslaget är
alt denna möjlighet kommer alt missbmkas om besiktningsobligatorium ej
införes.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2
Felbegreppet</span></b></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten för Västra
Sverige:</span></i></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Felbegreppet i utredningen</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
sammanfattar sina tankar om felreglema på s 47 i betänkandet. Sammanfattningen
visar olägenhetema av att hantera felproblemen utan att dessförinnan definiera
fdbegreppel. Sammanfattningen bör citeras i sin helhet och kommenteras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>"BeträflFande
fel som bort upptäckas är utgångspunkten att fastigheten säljs "sådan den
är". Köparen skall iaktta sin undersökningsplikt. Då det i sådant fall
inte är fråga om dolda fel i egentlig bemärkelse, löper köparen stor risk atl
få tåla inte bara sådana fel som normah återfinns på äldre byggnader dvs.
sådana som ej avviker från normal standard ulan även sådana som går dämlöver
och utgör fel i abstrakt mening. Är felet annorlunda, dvs. sådant alt det inte
bort upptäckas ens vid en noggrann undersökning, behöver köparen endast tåla
avvikelser, vilka ligger inom ramen för det normala. För sådana avvikelser som
går utöver det normala svarar säljaren".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Termerna
fel, dolda fel och avvikelser används på ett sätt som är</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>127</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section326>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section327>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>förvirrande. 1 första
meningen i sammanfattningen använder man termen Prop. 1989/90:77 "fd"
i vardaglig betydelse och inte i rättslig betydelse. Termen "dolt fel i
Bilaga 8 egentlig mening" i tredje meningen synes närmast ta sikte på
termen fel i rättslig betydelse. Ett dolt fel (i "oegentlig"? mening)
är tydligen något som är uppläckbart (och därför inte ett fel i rättslig
mening). Utredningen menar tydligen atl det finns två typer av dolda fel, dels
sådana som är upptäckbara (dolda fel), dels sådana som inte är upptäckbara
(dolda fel i egentlig mening).' Enligt hovrättens mening är denna
begreppsanvändning motsägelsefull och meningslös. I Qärde meningen talas om fel
som inte bort upptäckas (är detta fel i vardaglig betydelse eller i rättslig
betydelse?); i sådant fall sägs köparen få svara för avvikelser som ligger inom
ramen för det normala. I tredje meningen talar utredningen vidare om fel som
inte avviker från normal standard; här används termen fel tydligen återigen i
vardaglig bemärkelse, men betydelsen blir ändå egendomlig i sammanhanget.
Utredningen menar uppenbarligen att man kan tala om fel som inte avviker från
del normala och avvikelser som ligger inom ramen för det normala. Hovrätten
anser atl även denna begreppsanvändning är mindre lyckad. Om den påstådda
fysiska bristfälligheten ligger inom ramen för det normala, är del inte
tillfredsställande all tala vare sig om fel i rättslig mening eller om
avvikelser. Termen fel som rättsligt begrepp bör reserveras för sådana
bristfalligheter som innebär all fastigheten inte har den standard (fastställd
objektivt eller subjektivt) som köparen har räll alt kräva. Termen avvikelse
kan inte heller användas så som utredningen gör; en avvikelse kan man tala om
då köpeobjeklet avviker från vad som köparen (enligt en konkret eller abstrakt
fastställd standard) har räll all kräva. Alt tala om avvikelser inom ramen för
del normala är helt meningslöst.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
man använder termen dolda fel måste man med del uttrycket vilja säga något mer
än med bara termen fel; motsatsen lill dolda fel är då fel som är upptäckbara.
Med utredningens sätt atl framställa saken är det tydligen inte så. Utredningen
laborerar med termer som "i egentlig mening dolda fd" som motsats
till fel som bara är dolda (vilket skulle innebära alt de egentligen är
upptäckbara). När man nödgas konstmera en så oklar begreppsapparat är det ett
klart symtom på atl den måste förbättras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
anförda får vara tillräckligt. Hovrätten uppehåller sig vid dessa frågor inte
bara för att kritisera utredningen på dessa punkter. Det viktigaste syftet är
framför allt alt peka på att den inkonsekventa begreppsanvändningen i
betänkandet i sig visar att del krävs ell annat sätt all angripa de aktuella
problemen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Fdbegreppel
och undersökningsplikten i förarbeten och praxis</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Carbell, s 177. Carbell behandlar på s 176 omständigheter
som kan reducera köparens undersökningsplikt, vilket kan leda till att säljaren
ansvarar för ett i och för sig (objektivt sett) uppläckbart fel. Med dolt fel i
egentlig mening avser Carbell uppenbarligen sådana fel som över huvud taget
inte är upptäckbara. Den omständigheten att en författare tvingas mynta denna
typ av terminologi, visar tydligt att felproblemen borde kunna behandlas på ett
klarare sätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> Man kan vidare fråga sig vad i så fall motsatsen till
dolda fel (i egentlig och<br>
oegentlig bemärkelse) är?</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>128</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section328>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section329>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
köplagen definieras inte felbegreppet över huvud tagel. Däremot använ-
Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>der
man begreppet fel som övergripande term för sådana avikdser som Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>säljaren
kan bli ansvarig för, se 42 och 43 §§ KöpL. Termen är behändig då</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>man
skall reglera t. ex. undersökningsplikt (om köparen bort märka felet,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>kan
han inte åberopa det) eller reklamalionsskyldighel (yppas fel, skall</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>köparen
reklamera inom viss tid från del att han märkt eller bort märka</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>felet).''</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
jordabalken har man definierat de olika typer av avvikelser som säljaren skall
kunna bli ansvarig för. Del konkreta felet, som kan avse alla' olika typer av
egenskaper, definieras i inledningen av 4:19. De olika abstrakta fdlypema
definieras i övriga felregler. De olika typema av rättsligt fel behandlas i
4:15 - 17 saml 21 och 22, rådighelsfden i 4:18 och de faktiska felen i senare
delen av 4:19. Det är i och för sig egendomligt, alt man inte samtidigt använt
begreppet fel som sådant. Reglerna inte minst de i 4:19 hade blivit lättare
att skriva och klarare att tillämpa, om man inte nöjt sig med alt bara
definiera olika typer avvikelser ulan även satt etiketten fel på dem. Även
utredningen präglas av denna halvhet. Termen fel förekommer visserligen i
utredningens förslag till lagtext, men ej som etikett på en difinition.* Enligt
hovrättens mening borde man ta tillfallet i akt om nu felreglema skall
förtydligas att utnyttja termen fel fuUt ut.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förklaringen
lill atl man ansett sig kunna klara sig utan en närmare precisering av
fdbegreppel är följande. Del har i förarbetena och i HD:s praxis betonats alt
undersökningsplikten är utgångspunkten för bedömningen av säljarens felansvar
när det gäller fastighetens fysiska egenskaper. Om man börjar bedömningen av
säljarens ansvar med att ta ställning till om del som köparen påslår är ett fel
är uppläckbart eller dolt, behöver man åtminstone lill att börja med inte
ta ställning lill vilken standard fastigheten skall eller bör ha. Om man finner
all köparen bort upptäcka förhållandet, ansvarar säljaren inte. Ibland
konstaterar man alt del av denna anledning inte är ell fel i köprättslig
mening. Ibland nöjer man sig med att konstatera att säljaren inte är ansvarig.
Om man finner att köparen inte bort upptäcka förhållandet, blir det genast
mera komplicerat. Då räcker det inte med alt något varit dolt för att säljaren
skall bli ansvarig; det krävs ju även att fastigheten avviker från en
(abstrakt) bestämd standard för all del skall röra sig om ett fel i rättslig
mening. Metoden blir således olika beroende på om det rör sig om ell
förhållande som köparen bort upptäcka eller ej.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
man väljer att låta undersökningsplikten bilda utgångspunkt, hamnar man
således ofta i den situationen atl den som fel ifrågasatta brislfällighelen
anses vara icke uppläckbar. Utredningen framhåller att det båtar föga alt tala
om köparens undersökningsplikt som utgångspunkt för felbedömningen, eftersom
köparen inte skulle kunna göra några intressanta</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>''Även utredningen har använt termen fel i sitt
lagförslag; se t.ex. 19a§ 1 st och</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>19b§ 1 st.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>'Prop
1970:20del B l,s210.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>' Se t.
ex. 19 § 1 st jämförd med 19 a § 1 st i utredningens lagförslag.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> Betänkandet,
s 51 - 52.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>129</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>9 Riksdagen 1989/90. 1 sami Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section330>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:3.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section331>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>upptäckter
även om han gjorde en noggrann undersökning. Även om en Prop. 1989/90:77 som
fel ifrågasatt bristfallighet är dold är det därmed inte sagt att säljaren
Bilaga 8 skall ansvara. Rena bagateller och andra mindre bristfalligheter inom
ramen för vad man kallar normal standard. Vad utredningen vill framhålla är
således att man i dessa fall masta klargöra om det rör sig om en avvikelse från
normal standard eller inte. Om den som fel ifrågasatta brislfällighelen anses
vara uppläckbar ansvarar köparen, oavsett om brislfällighelen vid en felbedömning
skulle klassas som ett fel eller ej. I detta senare fall kan man säga att den
rättsliga bedömningen i många fall förenklas, men nackdelen är dels all man får
en oenhetlig felbedömning dels att man får en oenhetlig bedömningsmall.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
konstaterande, alt det båtar föga alt tala om undersökningsplikt, bygger
enligt hovrättens mening på en felaktig utgångspunkt. Den omständigheten att
köparen har undersökningsplikt innebär inte att köparen rent faktiskt måste
undersöka fastigheten. Med undersökningsplikt avses att köparen får slå för
sådana fel som vid en noggrann och med tillräcklig sakkunskap utförd
undersökning bort upläckas (oavsett hur slarvigt eller noggrant den aktuelle
köparen undersökt). Del rör sig således om en objektiv måttstock, som är
alldeles oberoende av köparens undersökning i det konkreta fallet, och del är
i allra högsta grad meningsfullt all tala om undersökningsplikt även i de fall
där en undersökning i och för sig inte skulle leda till något; resultatet av en
sådan bedömning är således att säljaren kan bli ansvarig för felet.* Del som
ställer till problemet är all man med utredningens metod gör
undersökningsplikten lill en del av felbegreppet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
HD:s sätt att skriva dom \'arierar i dessa avseenden. Ibland börjar man med all
konstatera atl en bristfallighet utgör en avvikelse från en abstrakt standard
för all därefter ta ställning till om köparen bort uptäcka felet.'* Ibland
ogillar man talan på gmnd av att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt,
varvid man således inte behövt ta ställning till om det verkligen rört sig om
en avikelse fiån abstrakt standard.'" Ibland talar HD i sina domskäl om
att köparen i allmänhet har all själv bära risken för fel som bort
upptäcka," men i dessa fall torde man använda termen fel i vardaglig
betydelse. Ibland framgår inte klart vilken metod man använt; resonemanget
utmynnar helt enkelt i att köparens talan ogillas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
vill med det anförda visa att det skulle vara en fördel om man kunde åstadkomma
en enhetlig bedömningsmall.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>* Utredningen nämner i samband med att den redogör för
sitt förslag om besiktning</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>att "hjälpregeln"
om besiktning innebär att "undersökningsplikten faller bort";</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>betänkandet
s 94. Den faller inte bort; köparen har alltid sin undersökningsplikt men</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>genom
besiktningen skall han enligt förslaget ha fullgjort sin undersökningsplikt</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>vilket är något annat; (utredningen använder fö. även
detta uttryckssätt bara några</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>rader
tidigare). Utredningen talar vidaie om att undersökningsplikten
"desarmeras";</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>betänkandet
s 72 o 94. Även detta sätt att uttrycka betydelsen av besiktningen verkar</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>inadekvat.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>'Se t.ex.
NJA 1975 s 545 (s 553), NJA 1978 s 301 (med hänvisning till TR:s</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>domskäl),
NJA 1979 s 790 och NJA 1981 s 894.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'"Se t.ex. NJA 1980 s 555.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>"Se t.ex. NJA 1984 s 3 och NJA 1985 s 871.</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>130</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section332>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section333>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ett
altemativ</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:38.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Av
de två föregående avsnitten framgår att det finns etl behov av ett mera
Bilaga 8 enhetligt felbegrepp. Enligt hovrättens mening är det i själva verket,
som visats ovan, så alt resonemangen blir oklara, då man försöker behandla
felproblematiken utan att använda etl enhetligt felbegrepp. Ett felbegrepp
skall vara noga definierat och konsekvent använt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
påtalade begreppsanvändningen kan sägas uppmuntras av och vara en direkt följd
av den förhärskande metoden att fastställa fdansvarel. Den lar utgångspunkt i
köparens undersökningsplikt och går således ut på följande. Om man kan
konstatera atl köparen bort märka de påstådda avvikelserna, föreligger inte fel
i köpeobjeklet (trots att del i och för sig kan röra sig om allvarliga defekter
som innebär en avvikelse från normal standard). Om man i stället kommer fram
till att köparen inte bort märka defekterna, måste man däremot gå vidare och la
ställning lill humvida det rör sig om en avvikelse från en standard (oftast s.
k. normal standard) som köparen har rätt att kräva; i så fall föreligger fel (i
rättslig mening).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är ingalunda självklart att bedömningen av felansvaret skall utgå från köparens
undersökningsplikt. I stället kan man gå lill väga på följande sätt. Man kan
börja med att ta ställning lill om de påstådda avvikelserna verkligen är avikdser
från den standard (oftast normal standard) som köparen har rätt alt kräva. Om
så inte är fallet, föreligger inte fel. Finner man å andra sidan atl det rör
sig om en sådan avvikelse, föreligger ett fel (i rättslig mening), som säljaren
kan bli ansvarig för, såvida inte köparen bort upptäcka felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
den förhärskande metoden blir, som nämnts, frågan humvida det föreligger fel
eller ej beroende av hur man bedömmer köparens undersökningsplikt. Här bakas
undersökningsplikten så att säga in i fdbegreppel, vilket gör felbedömningen
beroende inte av vad som är normal standard ulan av undersökningspliktens omfattning
i del speciella fallet. Detta medför att felbegreppet kommer atl variera i
fråga om identiska defekter på olika köpeobjekt. Om t.ex. en köpare i det ena
fallet kunnat iaktta felsymtom eller fått en antydan från säljaren om alt allt
inte står rätt till, föreligger inte fel medan del i ett annat fall rör sig om
ett fel därför att det saknats synliga symtom eller för att säljaren gett
lugnande besked. Fördelen med denna metod är att domstolen i de fall då en
köpare bort upptäcka de aktuella defekterna, inte behöver komma in på frågan om
det dessutom rör sig om en avvikelse från normal standard. Nackdelen är atl man
får ett oenhetligt felbegrepp. Det finns dessutom stor risk alt resonemangen
och domskälen blir oklara.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Metoden
har kritiserats för att den är opedagogisk,' vilket hovrätten instämmer i. Den
leder dessutom eller kanske av just detta skäl till uppenbara problem i
tillämpningen. Materian är svår att hantera, inte bara för ombud och domstolar.
Utredningens sammanfattning" är ett bra</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'Carbell, s 176.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>' ■
Betänkandet, s 47 som citeras i avsnitt 3.1 ovan.</span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>131</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section334>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section335>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>exempel. Sammanfattningen bygjjer
på Carbdls uppsats; även av denna Prop. 1989/90:77<br>
framgår på samma belysande sätt alt metoden leder till svårigheter.'"</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
anser av dessa skäl att det finns anledning att i stället använda den andra
metoden. Enligt den börjar man således med alt fastställa vilken standard
köparen har rätt att kräva; det kan röra sig om konkret standard, som grundas
på utfästelser och liknande moment, eller om abstrakt standard, varvid man
beaktar bl.a. vad som är normal standard. Därefter får man avgöra om
köpeobjektet avviker från denna sålunda fastställda standard. I så fall föreligger
fel i köprättslig mening. Detta första steg kan kallas felbedömningen. I nästa
steg får man därefter avgöra, om felet är relevant i den meningen att köparen
kan göra åtminstone någon påföljd gällande. Detta andra steg kan då kallas för rdevansbedömning-en.
' Ett fel kan sakna relevans t.ex. därför att köparen bort märka del, eller
därför att felanspråket är preskriberat. Men det är lika fullt etl fel.
Fördelen med denna metod är att felbegreppet får ett enhetligt innehåll; det
rör i princip enbart köpeobjektets egenskaper. Vid relevansbedömningen kan man
sedan föra in sådana omständigheter som parternas vetskap och handlande, vilket
avgör om felet anses relevant eller ej.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
denna metod är således ell fel något som en säljare i princip kan bd ansvarig
för. Om säljaren blir ansvarig beror på om felet kan anses uppläckbart eller
ej, vilket kan variera beroende på omländighelerna i det särskilda fallet
(felsymtom, varnande eller lugnande besked från säljaren m.m.) Det bör dock
betonas att subjektiva moment hör hemma inte bara under relevansbedömningen.
Vid bedömningen av om det föreligger konkret standard eller ej kommer
subjektiva moment in; en annan benämning på konkret standard är ju subjektiv
standard. När det gäller s. k. enuntiationer kommer subjektiva moment in i felbedömningen,
som vid första påseende ser ut att kunna höra lill relevansbedömningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
fördel med denna tvåstegsmetod är också att man tvingas alt sorlera olika
moment och bedöma dem i .>-ätt ordning. Det är t. ex. ointressant om en
defekt är svår all upptäcka eller ej, om man redan vid felbedömningen kan
konstatera att det inte rör 5ig om något fel i rättslig mening. Ju snabbare man
i sitt resonemang kan konkludera atl det föreligger ell fel i rättslig mening,
desto tydligare blir del följande resonemanget, eftersom man kan använda termen
fel i en helt entydig mening.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
har tidigare varit inne på frågan om definition av felbegreppet. Frågan har
också nyss berörts i anslutning till felbedömning och relevansbedömning. Det
har framgått atl det enligt hovrättens mening är nödvändigt att definiera delta
begrepp. Hovrätten går därför nu över till att redogöra för ett sätt att
definiera felbegreppet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Fel
i köprällslig mening är en avvikelse från en standard på köpeobjeklet, som
köparen har rätt att kräva att köpeobjektet skall ha. Denna definition ger
naturligtvis ingen vägledning, förrän man gjort klart vilken</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:6.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'Carbell, si 76-177.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:6.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>' Modellen med felbedömning och relevansbedömning har
ursprungligen lanserats</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:6.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>v Rodhe, se Handbok i obligationsrätt, 1956,§§ 22 och 24.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section336>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section337>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>standard köparen har rätt
att kräva. Det är således i den ändan man får Prop. 1989/90:77<br>
börja.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
standard köparen har rätt att kräva atl köpeobjeklet skall ha, kan bestämmas på
två olika sätt, beroende på om avtalet anger en standard eller om det inte gör
det. Med avtalet menas då avtalet i vid bemärkelse, d. v. s. man får även ta
hänsyn lill vad som förekommit under förhandlingarna m.m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Om köpeobjektets standard framgår av avtalet (i vid bemärkelse), talar
man om en konkret standard (eller en individuellt bestämd standard eller en
subjektiv standard). En avvikelse från en sålunda konkret eller individuellt
bestämd standard kan i konsekvens med delta kallas konkret fel.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Om man inte av avtalet (ens i vid bemärkelse) kan sluta sig till, all
någon konkret eller individuell standard avtalats, ger således avtalet ingen
vägledning. Då får man försöka all på ell mera objektivt sätt fastställa
vilken standard köpeobjeklet skall ha. Man gör här i stället en abstrakt bedömning.
Köpeobjeklet skall hålla en abstrakt standard (eller en objektivt bestämd
standard). Man bmkar även tala om "normal standard". Utgångspunkten
för de abstrakta felreglema är, att man försökt fastställa vad en
"genomsnittlig" köpare "normalt" skall kunna förvänta sig
av köpeobjeklet.'* Regler angående abstrakt standard måste med nödvändighet la
hänsyn lill både typiska köpar- och typiska säljarinlressen (medan vid konkret
standard de enskilda partema själva tagit ställning). En avvikelse från en
sålunda abstrakt fastställd standard kan kallas för abstrakt fel.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
en tvist uppstår mellan köpare och säljare humvida fel föreligger eller ej, är
det således i första hand i avtalet (i vid bemärkelse) som man får söka
ledning. Eftersom felreglema i 4 kap JB är positiva, kan ju parterna fritt
bestämma vilka egenskaper köpeobjeklet skall ha (eller sakna). Kan man
fastställa en konkret standard, får man jämföra om köpeobjeklels egenskaper
stämmer överens med den sålunda fastställda konkreta standarden. I första hand
görs således en konkret felbedömning. Om avtalet däremoi inte ger någon ledning
om köpeobjeklels standard, får man gå vidare till reglema om abstrakt standard.
Givetvis kan det ofta bli tolkningsproblem, om en klausuls innebörd är oklar,
eller om den konkreta standarden skall gmndas bara på vad som förekommit i
samband med köpet (d. v. s. då förhandlingarna i frågan inte satt några spår i
själva köpehandlingen). Ofta kan det vara svårt atl avgöra om en överenskommelse
föreligger, direkt eller konkludent. Först när det är helt klart alt avtalet (i
vid bemärkelse) tiger i fråga om köpeobjeklels standard är det, som nämnts,
aktuellt att gå över lill den abstrakta bedömningen. Gränsen mellan konkret och
abstrakt standard sammanfaller därför i princip med gränsen mellan tolkning och
utfyllning. Man bör således ha den principiella skillnaden mellan konkret och
abstrakt bestämd standard klar. Detta är särskilt viktigt när man stöter på
fall där man kan tala om en glidande övergång mellan de båda fallen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'* Hovrätten vill i detta sammanhang föreslå att man i
motiven uttalar att bristfallig<br>
heter som i förhållande till köpeskillingen är beloppsmässigt bagatellartade
under<br>
alla förhållanden skall falla utanför felbegreppet.</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>133</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section338>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section339>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Del som hovrätten anfört i
det föregående om ett altemativ till den Prop. 1989/90:77 metod som tar
utgångspunkt i köparens undersökning kan sammanfattas Bilaga 8 på följande
sätt: Vid felbedömningen avgörs vilken standard på köpeobjeklet (konkret eller
abstrakt) som köparen har rätt att kräva. Om fastigheten avviker från denna
sålunda fastställda standard föreligger etl (konkret eller abstrakt) fel. Vid rdevansbedömningen
avgörs om felet är relevant. Det viktigaste momentet vid relevansbedömningen är
atl avgöra om köparen bort upptäcka felet eller ej. Om inget särskih förekommit
har köparen "vanlig" undersökningsplikt. Har köparen kunnat iaktta
symtom på fel (fuktfläckar, dålig lukt e.d.) eller om säljaren gett honom vamande
besked, utökas undersökningsplikten. Om säljaren å andra sidan gett köparen
lugnande besked reduceras hans undersökningsplikt i motsvarande mån. Har
säljaren lämnat garanti i något avseende, reduceras undersökningsplikten
starkt."</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Termen
fel bör användas bara i fråga om en företeelse som säljaren i och för sig kan
bli ansvarig för. Rör det sig om ett förhållande som säljaren ej kan bli
ansvarig för, bör i stället temier som "bristfallighet",
"defekt" eller "påstått fd" användas. Då markeras antingen all
del är klart, att det inte rör sig om fel i köprättslig mening, eller att del
kan vara tvivelaktigt om det rör sig om ell fel, eller att ett resonemang om
felbedömning förs och del således ännu inte är avgjort om fel föreligger. De
nämnda exemplen på termer är då mera allmänna och övergripande än termen fel,
eftersom de inbegriper alla fysiska bristfalligheter hur dessa än är all bedöma
rättsligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrättens
framställning i det följande bygger på denna metod att avgöra felansvaret.
Hovrätten kommer också atl använda denna terminologi konsekvent.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utfästelse</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
håller med utredningen om att köparen inte har någon undersökningsplikt då
säljaren gjort utfästelse om viss egenskap hos fasligheten; i vart fall måste
undersökningsplikten reduceras starkt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
övriga delar anser hovrätten att betänkandet behöver kommenteras. Utredningen
framhåller att en utfästelse inte behöver innehålla något om att köparen
slipper undersöka utan att det räcker all det "klart framgår att det
verkligen är fråga om ett klart åtagande avseende fastighetens skick".*"
Hovrätten kan inte hålla med om detta. Vid uttryckliga garantier från säljarens
sida kan man möjligen tala om klara åtaganden, även om säljaren inte gör mer än
alt han garanterar att fastigheten har viss egenskap. Även om han inte
uttryckligen komletterar sin granti med atl han ålar sig ell visst ansvar om
uppgiften skulle visa sig felaktig, kan man i garantin tolka in ell sådant
åtagande. I fråga orn s.k. enuntiationer rör det sig i ännu större utsträckning
om en intolkning av ett (underförstått) åtagande. Det rör sig med andra ord
inte om klara åtaganden; det viktiga synes vara att</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'Om säljaren har friskrivit sig, kan å andra sidan
undersökningsplikten utövas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hovrätten återkommer till detta nedan samt i avsnitt 9.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>''
Betänkandet, s. 38. Kursiverat här.</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>134</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section340>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section341>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>den
uppgift som säljaren lämnar är så klar att man kan uppfatta den som Prop.
1989/90:77<br>
en garanti eller enuntiatJon.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
redogör för några rättsfall i betänkandet. I avsnitt 3 om praxis anges myckel
kort några rättsfall om utfästelse.'" Några av dem berörs ytteriigare -
men ändå inte särskilt ingående - i avsnitt 4.2." Hovrätten anser atl
analysen av rättsfallen i flera fall är alltför summarisk. Det går att dra
betydligt fler slutsatser av rättsfallen än utredningen gjort; eftersom det
inte har något direkt betydelse för utredningens förslag förbigår dock
hovrätten denna fråga. Hovrätten vill även erinra om rättsfallet NJA 1985 s
871. HD fann att säljarens uppgift om alt dinslallationen i kökel var ny inte
"haft den precision och karaktär att det kan sägas ha varit fråga om en
utfästelse av innebörd all den elektriska installationen uppfyllde de normer
som krävs enligt gällande föreskrifter".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
konstaterar att utredningsförslaget i allt väsentligt stämmer överens med
gällande räll på området. Tingsrätten delar utredningens uppfattning</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>-<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>att undersökningsplikten för
köparen och dess omfattning - alltså inte säljarens upplysningsplikt - bör vara
utgångspunkten för bedömning av fdansvarel,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>-<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>att denna utgångspunkt bör
framgå av lagtexten, liksom också referensramen för undersökningspliktens
omfattning,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>-<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>alt ansvaret för dolda fel
generellt sett bör läggas på säljaren,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>-<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>att köparens undersökningsplikt
bör kunna sällas ur spel genom garantier (utfästelser) från säljarens sida
rörande faslighetens beskaflFenhel i visst hänseende,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>-<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>all sådana garantier inte bör
ges skriftlig form för att ha rättslig verkan,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>-<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>all muntliga ulllalanden och
uppgifter om faslighetens skick måste vara så preciserade att de har karaktären
av garanti för att en befrielse från undersökningsplikten skall kunna inträda.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
direktiven har utredningen bland annat att söka utarbeta en lagregel som
klarare anger vad som utgör ett sådant faktiskt fel som kan åberopas av
köparen. Direktiven uttalar att man redan av lagtexten bör kunna "utläsa
vilken undersökningsplikt som köparen har". Utredningen har uppenbariigen
lagt ned e.xtra möda på denna punkt och man framlägger ett förslag till ny
utformning av § 19 där man i ell särskilt andra stycke söker precisera både
betydelsen och omfattningen av det som bmkat kallas köparens
undersökningsplikt. Därtill fogar man ell tredje stycke som är avsett atl
reglera verkningama av atl partema låter en sakkunnig besiktiga fastigheten
före köpet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>=°
Betänkandet, s 25-26.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>'Betänkandet, s 37-41.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>135</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section342>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section343>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Bakgmnd</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:38.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Detta
förslag bör bedömas mot bakgmnd av hur de som utformade JB Dilsga 8 4:19
tänkte sig att reglerna om ansvaret för faktiska fel skulle tillämpas och hur
reglerna kommit att tillämpas i rättspraxis.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utgångspunkten
var ju all köparen visserligen köper fastigheten sådan den är men att han
ändock utan att det föreligger garanti skall ha skydd mot vissa brister som
han inte vet om när köpeavtalet ingås utan upptäcker därefter. I nuvarande
lagtext anges villkoren för köparens skydd mot sådana brister med orden att del
skall vara fråga om avvikelser från vad köparen "med hänsyn till omsiändighetema
haft anledning räkna med vid köpet". Lagrådet, som föreslog denna
utformning, uttalade summerande att det skulle vara fråga om en bristfällighet
som "är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna med
den och ej heller bort upptäcka den" (Prop 1970:20 A s.2200. I detta
ligger tanken att köparen nu, trots att fastigheten fortfarande i princip köps
sådan den är, ges skydd mot faktiska fel om två rekvisit uppfylls, nämligen
dels alt bristen innebär en avvikelse från viss kvalitet som köparen haft
anledning räkna med vid köpet, dels att avvikelsen inte borde ha kunnat
upptäckas av köparen. Del första av dessa rekvisit går ul på att del skall vara
fråga om en "oväntad" avvikelse från en "väntad"
kvalitetsnivå. Det andra går ut på att avvikelsen skall vara "oupptäckbar".
(1 detta senare fall talar man ofta om köparens "undersökningsplikt",
vilken ju innebär att köparen inte får skydd för de avvikelser från väntad
kvalitet som han bort kunna upptäcka vid en undersökning.) När del gäller
innebörden av rekvisitet "oväntad", finns visst material i
förarbetena. Den kvalitetsnivå som anses "väntad" styrs av olika
"omständigheter" vid köpet, inte bara av vad som kan anses vara
normal standard hos jämförliga fastigheter ulan även andra omständigheter, t.
ex. vad som förekommit mellan partema vid köpet. (A s.220.) Lagrådet tar däremoi
inte upp frågan hur man avgör omfattningen av köparens
"undersökningsplikt". I sitt yttrande över lagrådels förslag tar
departementschefen inte alls upp undersökningsplikten (A s. 398).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Trots
att förarbetena alltså vid det slutliga utformandet av lagtexten inte särskilt
uppmärksammade köparens undersökningsplikt, har rättspraxis i hög grad kommit atl
ägna sig åt den faktom. HD har kommit fram till atl de föreliggande omständighetema
kan leda lill att det är rimligt att kräva att köparen företar en ganska ingående
undersökning och t ex inspekterar utrymmen som är svåråtkomliga. Typiskt är här
fallet NJA 1980 s. 555, där huset var över 30 år gammalt och i uppenbart dåligt
skick. HD slog fast atl man under sådana omständigheter kunde kräva alt köparen
log sig in i ett svåråtkomligt krypulrymme under huset och där upptäckte att de
bärande bjälkama var rötskadade. Bland annal delta avgörande har stundom lett lill
reaktionen att HD ställer överraskande stränga krav på köparen när det gäller
att undersöka fasligheten. Del fallet torde också ha bidragit till att
utredningsdirektiven "beställt" en lagtext som ger klarare besked
bland annat om köparens undersökningsplikt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
man söker utforma en klarare lagtext är del dock av vikt all</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>uppmärksamma förhållandet
mellan de två rekvisiten att brislfällighelen</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>136</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section344>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section345>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>skall
vara "oväntad" och att den skall vara "oupptäckbar". Del är
påfal- Prop. 1989/90:77 lande att förarbetena inte ägnat relationen mellan dem
någon uppmärk- Bilaga 8 samhet. Situationen i fallet NJA 1980 s.555 kan tjäna
för att belysa relationen. De omständigheter, som blev avgörande och ledde till
alt säljaren slapp ansvar för rötskadorna, var ju enligt HDs motivering atl det
"med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick måste" ha varit
"uppenbart för en köpare att det kunde finnas sådana skador på de delar av
byggnaden som endast kunde ses från kryputrymmel". Av de omständigheterna
drog HD slutsatsen att det ingick i köparens "undersökningsplikt"
att besiktiga kryputrymmel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
omständigheter, som HD här använt för att bestämma omfattningen av "undersökningsplikten"
och därmed av svaret på frågan om bristen var "uppläckbar" eller "oupptäckbar"..."vid
en med tillbörlig omsorg och sakkunskap förelagen undersökning" (se
referatet s568 och 569), kunde emellertid lika väl ha använts för att bestämma
vilken kvalitet på fastigheten som med hänsyn till omständigheterna var rimlig
att förvänta sig. HDs egen, nyss återgivna formulering talar ju språkligt sett
närmast för en sådan tanke. HD skulle därför, helt i överensstämmelse med
tankarna bakom lagregeln, i stället ha kunnat slå fast att byggnadens ålder och
för köparen uppenbara allmänna skick innebar all köparen hade anledning räkna
med alt det kunde finnas rötskador på bjälklagen nere i kryputrymmet. Eftersom
de skador som senare upptäcktes på bjälkarna så kunde HD ha sagt alltså var
väntade vid köpet, kunde köparen inte ställa säljaren lill svars för dem. De
"omständigheter", som nuvarande lagtext anger som grund för
bedömningen av vad köparen "haft anledning räkna med vid köpet", kan
alltså åberopas antingen för bedömningen av vilken kvalitet på fastigheten som
varit väntad eller för bedömningen av hur ingående undersökning man skall räkna
som rimlig för alt i det aktuella fallet avgöra om den senare uppdagade brislen
var "uppläckbar" för köparen eller inte.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
material som föreligger vid köpetillfället och som går in under<br>
lagtextens ord "omständigheterna" kan alltså, som nyss sagts, i stor
ut<br>
sträckning lika väl användas för det första som för det andra rekvisitet.<br>
Genom alt fästa uppmärksamheten vid "undersökningsplikten" har man i<br>
rättspraxis kommit all slå fast atl köparen, när omständigheterna så moti<br>
verar, skulle vara skyldig att göra en mycket ingående undersökning.<br>
Denna tendens i HDs utformning av domskälen framträder tydligt t ex i<br>
fallen NJA 1984 s3 (sida 1</span><span lang=EN-US style='font-family:Verdana'>1)
</span><span style='font-family:Verdana'>och 1985 s.871 (sida 876), där HD
uttalar att<br>
det är "omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångs<br>
punkten (markerat här) för bedömningen av säljarens felansvar". Denna<br>
metod - all helt gå på köparens undersökningsplikt - går egentligen<br>
längre än vad som följer av texten i lagrådets summering "Utgångspunkten<br>
är atl fasligheten säljs sådan den är och all följaktligen köparen för alt<br>
trygga sig (markerat här) får verkställa undersökning" (A s.220). 1 lagrå<br>
dets text dominerar alltså det första rekvisitet, vilken kvalitet som är alt<br>
vänta, och köparen ges rådet att i egel intresse ta reda på (undersöka) vad<br>
han köper. Den metod HD använt i de ovan angivna formuleringarna<br>
innebär att man rentav i extremfallet kunde hamna i kravet alt köparen</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>137</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section346>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section347>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>monterar ner väsentliga
delar av en byggnad för att inspektera om därinne Prop. 1989/90:77 finns sådant
fel som omständigheterna i det aktuella fallet ger en "var- Bilaga 8 ningssignal"
om. Normall lär dock säljaren knappast acceptera ett sådant agerande av en
spekulant. En mera praktisk lösning uppnås därför om man i stället väljer att
använda flertalet av omständigheterna vid köpet för all enligt det första rekvisitet
avgöra vilken kvalitet på fastigheten som köparen har anledning atl räkna med.
Avvikelser från den kvalitetsnivån kan köparen sedan få skydd mot under fömtsättning
att en ytterligare särskild omständighet föreligger, nämligen all avvikelsen
bedöms inte ha varit "uppläckbar" för köparen vid köpet, När på detta
sätt frågan om köparens möjligheter all upptäcka bristen (undersökningsplikten)
tas som ell justerande andra led i bedömningen, behöver man inte ställa upp
några avancerade krav på köparens undersökning. Det räcker med en enkel
besiktning. De faktorer som kunde motivera en särskilt ingående undersökning,
har ju fått sin betydelse vid bedömningen av fastighetens väntade kvalitet och
har redan där begränsat säljarens ansvar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Under
senare år har vid Juridiska institutionen vid Uppsala universitet liksom vid
Rättsvetenskapliga institutionen vid Göteborgs universitet pågått
rättsvetenskapliga undersökningar kring dessa problem. Tanken har varit att de
skulle kunna ge ett underlag för en något justerad metod vid tillämpningen av
reglerna om ansvar för faktiska fel enligt JB 4:19.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Föreslagna
JB 4:19 st 1 och st 2</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har visserligen tangerat det första rekvisitet att det skall vara fråga om en
avvikelse från vad som varit väntat. (SOU I987:30s.47y, 90ö, 94x.) När det
gäller utformningen av lagregelns nya lydelse har man dock följt
formuleringarna i HDs ovan återgivna vanliga domskäl och alltså helt inriktat
sig på del andra rekvisitet, frågan om avvikelsen varit uppläckbar
(undersökningsplikten). Delta har lett till att man i det nya andra stycket av
4:19, som ju är .avsett att närmare precisera regeln om ansvar när garanti
saknas, uttryckl igen slagit fast atl "utgångspunkten" för
bedömningen av vad köparen haft anledning räkna med är omfattningen av den
undersökning köparen har att göra före köpet. Man anger sedan att
undersökningens omfattning avgörs dels av "omständigheterna vid köpet",
dels av "den normala beskaffenheten hos järhförliga fastigheter".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mot
den utformning utredningen här föreslår kan åtminstone göras två<br>
anmärkningar, som båda hör samman med att man ur paragrafens första<br>
stycke som ju skall innehålla själva huvudregeln lyfter bort de<br>
avgörande orden "med hänsyn till omständigheterna". De orden har ju<br>
hittills varit den i lagtexten utsatta grunden för ansvaret för faktiska fel<br>
utan garanti. Till lagtextens "omständigheter" har man kunnat hänföra<br>
inte bara sådant som styrt köparens rimliga förväntningar om fastighetens<br>
kvalitet, t ex hans vetskap om husels ålder eller rentav hans vetskap om<br>
viss bristfällighet, utan också den omständigheten att vissa brister som<br>
avviker från den rimligt förväntade kvaliteten dock är upptäckbara. Del<br>
må vara att lagtextens ord här gett föga detaljbesked. De har dock erbjudit<br>
en grund för rättstillämpningen.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>138</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section348>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section349>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
del föreslagna nya andra stycket har utredningen vall formuleringar Prop.
1989/90:77 som tycks föra över alla "omständigheterna" till atl
utgöra grund för Bilaga 8 bedömningen av vilka bristfalligheter som är upptäckbara
resp. oupptäck-bara, dvs för att bestämma vilken "undersökningsplikt"
som ligger på köparen. Därmed tycks man uttryckligen åstadkomma den situation,
som beskrivits i det föregående, där all begränsning i säljarens felansvar
tycks ligga i "undersökningsplikten". Man riskerar därmed en utveckling
som förstärker tendensen att kräva så hög aktivitet av köparen att man i
extremfallet ställer det opraktiska kravet att köparen skall montera ner en
byggnad eller kanske gräva upp dräneringen runt huset för atl ta reda på om där
finns bristfalligheter som med hänsyn till husels ålder eller andra
omständigheter kan vara sannolika. Redan denna opraktiska effekt talar emot den
föreslagna lösningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Innan
utredningen på detta sätt i det nya andra stycket föreslog en lagtext som
fokuserar frågan om fdansvarel till en bedömning av vad som är uppläckbart
eller ouppläckbart, borde man ha gått in på hur denna bedömning förhåller sig lill
bedömningen av vilken kvalitetsnivå på fastigheten som köparen bortsett från
vad som varit uppläckbart haft anledning räkna med vid köpet. Så som
utredningen utformat det nya andra stycket kunde man rentav få intrycket all
avsikten varit alt frågan vad som är uppläckbart resp ouppläckbart
(undersökningsplikten) helt skall avgöra vad köparen skall anses haft anledning
räkna med och att alltså säljaren skall bli ansvarig för alla brister som inte
var upptäckbara för köparen. Olika tecken tyder visseriigen på att utredningen
inte påsyftat en så renodlad ståndpunkt. Utredningen redovisar ju själv att
köparen inte får skydd för bristfalligheter som säljaren påpekat för honom
eller som han själv faktiskt upptäckt (s.67n). Vidare anger man (s61m) att
abstrakt fel föreligger när faslighetens skick avviker från vad som kan kallas
"normal standard hos jämförliga fastigheter" (s.6lm). Här visar
utredningen förståelse för att även andra faktorer än undersökningsplikten
skall avgöra vilka bristfalligheter säljaren kan göras ansvarig för. Tyvärr har
dock denna aspekt kommit i skymundan inte bara i lagtexten utan även i motivtexten.
Om man tagit upp en analys av den ovan nämnda relationen mellan de två rekvisiten
väntad oväntad resp. uppläckbar-oupptäckbar, skulle man sannolikt ha markerat
alt det inte räcker med att bristen var oupptäckbar för köparen vid köpet ulan
att del också krävs alt bristen utgör en avvikelse (se det inledande ordet i
4:19!) från en kvalitetsnivå som bestäms med hänsyn till andra omständigheter
än den om bristen var uppläckbar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Resultatet
bli nu all man riskerar intrycket alt utredningen vill helt föra över
"omständigheterna" till att styra omfattningen av köparens
"undersökningsplikt". Den självklara regeln, alt köparen inte skall
ha skydd för sådana brister som han ha vetskap om vid köpet, får därmed som
stöd i lagtexten endast det intetsägande uttrycket "haft anledning räkna
med". Samma vaga uttryck blir också det enda lagstödet för del första
härovan beskrivna rekvisitet att köparen endast får skydd för avvikeler från
den kvalitetsnivå som var rimligt väntad för honom med hänsyn till omständigheterna
vid köpet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>139</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section350>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section351>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>Svensk
fastighetsförmedling:</span></b><b><span style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:43.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad
gäller bedömningen av felansvaret bör framhållas, all del ytterst Bilaga 8
sällan förekommer att säljaren gör några konkreta utfästelser rörande
fastighetens skick. De upplysningar som säljaren ger, kan nästan undantagslöst
hänföras lill kategorin "allmänt lovprisande". Del är därför tillfredsställande,
att köparens undersökningsplikt nu slås fast på det föreslagna sättet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Småhusägare
i Västerås:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
småhusägare som säljer sitt hus som han köpt genom entreprenad kan rimligen ej
svara för dolda fel som orsakats av entreprenören och är dolda i den
bemärkelsen all okulär skada ej inträffat under hans ägotid. Således kan
säljaren inte ha någon som helst kännedom om sk dolt fel enligt ovan. Den som
från början orsakat felet bör rimligem utöver lämnade garantier inom rimlig
preskriptionstid svara för den ekonomiska skada som drabbar den köpare som
upptäcker felet. Dock anser vi all säljarens ansvar gentemot köparen avseende
sk doh fel begränsas lill tre år. Felet skall även innebära väsentlig ekonomisk
skada för köparen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Säljaren
kan ej ansvara för ulfä<;lelser av generell karaktär, dock skall preciserade
utfästelser bedömas mot bakgmnd av säljarens sakkunkap och skriftligen
dokumenteras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>3
Undersökningsplikten</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
för Västra Sverige:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Inledning</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
verkar som om utredningen utgår från att säljaren skulle ha en allmän
upplysningsplikt. Åtminstone får man den uppfattningen då man läser avsnitt 4.4
i betänkandet;'* en läsare som är någorlunda förtrogen med denna materia
reagerar redan inför ordningsföljden i mbriken (säljarens upplysningsplikt
köparens undersökningsplikt)." Däremot berör utredningen inte i detta
sammanhang det fall där det är fullt klart att säljaren har upplysningsplikt,
nämligen då säljaren gjort en generell friskrivning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
säljaren inte friskrivit sig, avgörs ansvarsfördelningen med hänsyn till om ett
fel är uppläckbart eller ej. Humvida säljaren har känt till felet eller ej
saknar - i vart fall som utgångspunkt - betydelse."</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
föredrar atl först behandla undersökningsplikten och därefter behandla
friskrivningar och upplysningsplikt i ett sammanhang.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Undersökningspliktens
omfattning</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
delar i allt väsentligt utredningens uppfattning när det gäller
undersökningspliktens omfattning. Utgångspunkten skall sålunda vara all</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'* Betänkandet, s. 42.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>" Upplysningsplikten berörs även på s63 65.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> Prop 1970:20 del B l,s212.</span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>140</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section352>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section353>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>en köpare inte skall
behöva anlita en sakkunnig för att vara säker på att Prop. 1989/90:77 inte
själv behöva stå för ett fel. Om det finns symtom på fel (fuktfläckar.
Bilaga 8 dålig lukt e. d.) som köparen inte själv kan dra några slutsatser av,
krävs dock att han går vidare med sin undersökning, vilket kan innebära att han
behöver anlita sakkunnig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
anför att då köpet gäller "en värdefull fastighet och transaktionen görs
i kommersiella sammanhang mellan ekonomiskt starka par-ler" har köparen
självfallet en långtgående undersökningsplikt.'' Enligt utredningen lorde ofta
särskilda sakkunniga anlitas innan avtalet sluts. Hovrätten ställer sig dock
frågande inför vad utredningen viU ha sagt med detta. Krävs det en sakkunnig
redan i utgångsläget i dessa fall? Vad är det i så fall som motiverar detta?</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
refererar rättsfallet NJA 1985 s871 relativt utförligt ulan alt dock analysera del.
I specialmotiveringen, där utredningen betonar att dess förslag i dessa delar
innebär att det skall räcka med en lekmans undersökning, framkommer anlydningsvis
all förslaget skulle kunna innebära en mindre jämkning i förhållande till det
nuvarande rättsläget, varvid del nämna rättsfallet anförs. Enligt hovrättens
mening är del bra all utredningen tydligt markerar sin ståndpunkt i fråga om
sitt förslag. Det hade även varit lämpligt att utredningen analyserat
rättsfallet, så atl del framgått på vilket sätt delta skulle ge stöd för all
del skulle krävas mer än en lekmans undersökning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
HD i rättsfallet, som gällde fel i dinslallationen i en byggnad, skulle bedöma
undersökningsplikten inledde man med ett allmänt uttalande om vad denna
omfattar. 1 direkt anslutning till detta sade HD: "Oavsett undersökningens
omfattning ligger det i sakens natur alt en köpare ofta inte själv kan utföra
en meningsfull undersökning; han får då i stället anlita någon som har
erforderliga kunskaper på området." HD fortsatte med att konstalera att
undersökningen inte skulle påverkas av att vissa fel var farliga eller att de
stred mot särskilda föreskrifter. "Omfattningen av köparens
undersökningsplikt beträffande en faslighels elektriska installationer är
därför att bedöma i enlighet med vad som i allmänhet gäller om köparens
åliggande i delta avseende vid fastighetsköp." HD fann därefter att felen
var upptäckbara. En dissident menade all felen var sådana att köparen skulle
behövt anlita en fackman för att upptäcka felen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>HD:s
dom kan möjligen uppfattas så att det skulle krävas en fackmans medverkan redan
i utgångsläget i fråga om elfel. Enligt hovrättens mening bör domen dock inte
uppfattas på del sättet. Det allmänna uttalandet om "meningsfull
undersökning" och "anlita någon som har erforderliga kunskaper"
måste rimligen la sikte på dels sådana fall där köparen är helt obevandrad på
området och därför behöver hjälp med sin undersökning, dds sådana fall där
köparen slött på felsymtom som han behöver hjälp med att tolka. Att domen har
denna innebörd bestyrks av all majoriteten slår fast att man inte skall skilja
på undersökning av olika typer av egenskaper. Oenigheten mellan majoriteten och
dissidenlen synes beslå i</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt'><span style='font-family:Verdana'>-'Betänkandet,
s68.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>"Betänkandet, s51-53.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>141</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section354>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section355>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>att majoriteten bedömt att
det fanns anledning för köparen all gå vidare Prop. 1989/90:77 med sin
undersökning, eftersom en del av installationema inte såg fack- Bilaga 8 mässiga
ul, medan dissidenlen menat att del inte fanns några fdsymlom. Hovrätten anser
därför all det är angelägel att slå fast att det enligt gällande räll i
utgångslägel alltid räcker med en normalt erfaren och på området normalt
bevandrad köpares undersökning. Del bör gälla även framgent och framgå motivledes
eller ännu hellre i laglexten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Friskrivning
och upplysningsplikt</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Eftersom
upplysningsplikt i första hand hänger samman med friskrivningar, har hovrätten
vall att beröra dessa två frågor i ett sammanhang. Hovrätten berör dessa frågor
ganska ingående av flera skal. Utredningen har inte belyst dem tillräckligt
ingående; bl.a. har säljarens eventuella upplysningsplikt inte alls satts i
samband med friskrivningar. Vidare vill hovrätten göra ell utkast lill en annan
lagreglering än utredningen. Hovrätten vill ge en bakgmnd till detta utkast.'"
Först berörs friskrivningar (avsnitt 4.3.1.). Därefter går hovrätten över till
vad som kan anses gälla i fråga om säljarens upplysningsplikt (avsnitt 4.3.2.).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Friskrivning</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Eftersom
kontraktsbrottsreglema är disposiliva, är del inget som hindrar att säljaren
begränsar sitt ansvar hell eller delvis genom friskrivning. En friskrivning kan
utformas antingen så att man i avtalet preciserar fastighe-lens Jysiska
egenskaper ("säljaren ansvarar inte för dricksvattnets kvalitet"
eller liknande) eller så att man i avtalet reducerar eller utesluter eljest
tillämpliga påföljder ("köparen har inte rätt att häva köpet" eller
"köparen kan efler köpet inte göra några som helst anspråk på gmnd av fel
gällande"). Dessa två olika typer av friskrivningar är väsensskilda och
måste därför behandlas på olika sätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
första typen är så all säga motsatsen lill garanti eller enuntialion. Del rör
sig om en konkretisering i för köparen negaliv mening. Man kan säga all fdbegreppel
genom denna typ av friskrivning görs snävare. 1 den mån friskrivningen gäller,
föreligger hell enkelt inte fel i köprällslig mening. Denna typ av
friskrivning kan kallas egenskapsfriskrivning, och den kommer således in redan
på felbedömningsstadiet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
andra typen av friskrivning uttalar sig inte om fastighetens egenskaper ulan
avser påföljdema. Fdbegreppel berörs inte. Denna typ av friskrivning kan
därför kallas påföljdsfriskrivning, och den kommer således in i bilden först
vid rdevansbedömningen. Även om en sådan friskrivning finns, kan fel i köprällslig
mening föreligga; frågan är bara om det är relevant. Är samtliga påföljder
uteslutna genom friskrivningen är felet inte relevant. Om bara någon eller
några påföljder uteslutits, är felet relevant, men kan bara leda till sådan
påföljd som inte uteslutits genom avtalet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>■' Se 19a § 1 st i hovrättens utkast.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> Se 19 d §
1 st i hovrättens utkast.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>142</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section356>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section357>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
förarbetena till JB har vissa uttalanden gjorts om friskrivningar. Av allt Prop.
1989/90:77 all döma gäller uttalandena dock bara egenskapsfriskrivningar. Man
utta- Bilaga 8 lade bl. a. att del var viktigt, att det på ett otvetydigt sätt
klarlades, i vilket hänseende säljaren inte ville ansvara för fastighetens
beskaffenhet, så att köparen kunde skärpa sin undersökning i detta hänseende.
Vidare sades, att en "allmänt hållen generell klausul om alt fastigheten
säljs i befintligt skick torde därför inte utan vidare frita säljaren från allt
ansvar".''</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Frågan
hur friskrivningar skall vara utformade för atl åtminstone i princip vara
godtagbara har bedömts i några HD-avgöranden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
rättsfallet NJA 1975 s545 gällde köpet en villafaslighet med en tio år gammal
villa. Del fanns ell doh fel. Enligt köpekontraktet förklarade köparen sig
godta faslighetens skick och med bindande verkan avstå från alla anspråk mot säljaren
på gmnd av fel eller brister i fasligheten. HD uttalade bl.a. "att
anmärkning ej kan riktas mot konlraklsbestämmdsen för att den skulle sakna
klarhet". Jämfört med klausuler som "i befintligt skick" ger
klausulen klart besked om att köparen avstår från alla anspråk. HD sade vidare
att preciserade uppräkningar i köpekontrakt av alla mer eller mindre tänkbara
fel som säljaren vill frita sig från, inte typiskt sett skulle vara lättare all
förslå för en köpare. Även av den anledningen var tydligen den använda
klausulen godtagbar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
rättsfallet NJA 1976 s 217 behandlades en friskrivningsklausul av ungefär samma
typ. Friskrivningsklausulen löd: "Fastigheten överlåtes i det skick som
framgår enl bifogade besiklningsullålande ..., vilket ullålande köparen
erkänner sig ha tagit del av vid sina besiktningar av fastigheten. Köparen
förklarar sig härmed godtaga fastighetens skick och avslår med bindande verkan
från alla anspråk mot säljaren på gmnd av fel och brister i fasligheten."
HD fann alt felet var dolt (trots all säljaren inte åberopat att felet vore uppläckbart).
I målet hade inte gjorts gällande atl fri skrivningen inte skulle gälla i och
för sig, utan frågan gällde om friskrivningen skulle begränsas lill att gälla
enbart byggnadslekniska brister, eftersom friskrivningen gjordes i anslutning lill
att besiktningsutlåtandet nämndes. HD slog fast all det inte fanns något
utrymme för tvekan om klausulens innebörd. HD fann vidare att friskrivningen
var helt generefi. Eftersom säljaren ville göra en oinskränkt friskrivning (d.
v. s. inte begränsad lill vissa egenskaper) och köparen bort fösta delta,
tolkades klausulen enligt sin ordalydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:93.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
hovrättens mening har HD genom dessa två rättsfall godtagit påföljdsfriskrivningar;
trots att de är generella är deras innebörd klar. Man har också godtagit att en
säljare av en äldre villafaslighet har ett förståeligt och respektabelt skäl
att vilja friskriva sig, så atl uppgörelsen mdlan partema är slutligt reglerad
redan i avtalet. Man bör dock observera atl det i båda rättsfallen rörde sig om
två jämbördiga parter (privatpersoner).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Friskrivningar
i samband med att näringsidkare säljer fastighet lill kon-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>'Prop
1970:20 del Bl s 212. Uttalandena tyder närmast på att säljaren skulle<br>
behöva göra en uppräkning av de egenskaper han inte vill ansvara för. Möjligen
kan<br>
man av uttalandena också läsa ut en skepsis mot påföljdsfriskrivningar, men det
är<br>
inte troligt. Däremot är det fullt klart au HD godtagit denna typ av
friskrivning, se<br>
t.ex. NJA 1975 s545.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>143</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section358>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section359>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>sument behandlar hovrätten
i ett särskilt avsnitt, (se avsnitt 7), där samtli- Prop. 1989/90:77 ga
frågor som har med relationen näringsidkarekonsument behandlas. Bilaga
8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Upplysningsplikt</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
går nu över till frågan om säljaren kan anses ha någon form av
upplysningsplikt. Eftersom utredningen enligt hovrättens mening ofullständigt
och delvis felaktigt belyser de problem som hänger samman med frågan om
upplysningsplikt vill hovrätten försöka ge en helhetsbild.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Undersökningsplikt innebär atl den part som har undersökningsplikt bär
risken för att etl visst förhållande är uppläckbart.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>På
motsvarande sätt innebär en upplysningsplikt att den part som underlåter att
upplysa om ett för honom känt förhållande riskerar att på något sätt bli
ansvarig för delta. En generell upplysningsplikt för säljaren skulle således
innebära att han skulle bli ansvarig för fel som han känt till vid köpet.
Undersökningsplikt och upplysningsplikt står således i klart motsatsförhållande
till varandra. Om säljaren skulle ha en generell upplysningsplikt, skulle
köparens undersökningsplikt ha mycket begränsad räckvidd. Del är hovrättens
bestämda uppfattning att säljaren enligt 4:19 JB inte har någon generell
upplysningsplikt. Relevansbedömningen görs som utgångspunki enbart med hänsyn
till om felet får anses vara uppläckbart eller ej. Det förekommer visserligen
ibland i standardkontrakl, bl. a. sådana som mäklare använder, att man i en
förtryckt klausul framhåller all parterna är medvetna om sin upplysnings- resp
undersökningsplikt. Detta återspeglar enligt hovrättens mening inte på ett
korrekt sätt vad som får anses vara gällande rätt. Är felet dolt är det
relevant; är felet uppläckbart är det inte relevant. Som utgångspunkt gör det
således varken från eller till om säljaren känt till felet eller ej.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
om säljaren således som utgångspunkt inte har någon upplysningsplikt, kan det
finnas situationer där säljarens vetskap ändå kan ha självständig betydelse i
den meningen all del kan ha viss inverkan på relevansbedömningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
säljaren gjort en total påföljdsfriskrivning, är felet som utgångspunkt inte
relevant. Man kan fråga sig om felet i något fall ändå skall anses vara
relevant. I rättsfallet NJA 1975 s545 (diflFussionsspärren) konstaterade HD atl
säljaren inte känt till felet och slog fast att "om svikligt förfarande
eller därmed likartal förfarande är ju nu icke fråga".* Det
"likartade förfarandet" syftar på upplysningsplikt. Om säljaren känt lill
det dolda felet, skulle fri skri vningen saknat verkan; säljaren skulle i så
fall ha upplyst köparen om felet (eller annorlunda uttryckt ansvarat för felet
just därför atl han kände till del). Här har upplysningsplikten en självständig
betydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>De
rättsfall som behandlar rättsverkan av friskrivningar rör påföljdsfriskrivningar.
Om del rör sig om en preciserad egenskapsfriskrivning (t.ex. all säljaren
friskriver från ansvaret för dricksvattnets kvalitet) rör det sig inte om etl
fel över huvud taget, eftersom friskrivningen innebär en</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'> Kursiverat
här.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>144</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section360>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section361>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>konkretisering
i negativ mening: köparen har inte rätt att kräva någon Prop. 1989/90:77
standard alls i detta speciella avseende. En sådan friskrivning fungerar ju
Bilaga 8 dessutom som en upplysning i sig. Friskriver man sig från ansvar för
dricksvattnets kvalitet, har man ju påpekat att vattnet är dåligt. Generella egenskapsfriskrivningar
(av typen "i befintligt skick") behöver man inte alls bry sig om i
detta sammanhang, eftersom de saknar rättsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
konstaterar alltså att säljaren har upplysningsplikt vid generella påföljdsfriskrivningar.
I dessa fall har upplysningsplikten hell klart en självständig funktion. Dessa
fall har över huvud taget inte berörts av utredningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har däremot uppehållit sig en hel del vid vad som enligt hovrättens mening är
nästa fråga, nämligen om säljaren kan anses ha någon upplysningsplikt även i
sådana fall då han inte friskrivit sig. Det finns tendenser lill detta i
rättspraxis.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
rättsfallet NJA 1981 s 815 såldes en hundraårig träbyggnad. Felet bestod i att
byggnaden var angripen av husbock. Angreppet var såpass tydligt, att det borde
ha kunnat upptäckas av köparen. Felet skulle således inte vara relevant.
Köparen gjorde emellertid gällande, att säljaren kände till felet eller i vart
fall bort misslänka alt angreppet fanns. Genom att säljaren inte upplyst om
felet, skulle det därför enligt köparens mening vara relevant, trots att det i
och för sig var uppläckbart. HD (4 av 5 JuslR) slog fast, att säljaren inte
känt till felet men kunnat misstänka all någon form av insektsangrepp pågick.
Att köparen inte fått upplysning om denna misstanke innebar inte att felet blev
relevant. I samband med att HD konstarerade atl säljaren inte känt lill felet
uttalade HD att "varken uppsåtlig eller oaktsam underlåtenhet att lämna
upplysning om ett känt förhållande kan alltså förebrås (säljaren)".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Rättsfallet
är av stort intresse. Det är således fastslaget, alt säljaren inte behöver
upplysa köparen om en misstanke om fel, när köparen själv kan upptäcka det (och
därmed kan man också säga, att säljaren inte behöver följa upp en sådan
misstanke och göra någon form av undersökning för köparens räkning). Den
omständigheten att felet är uppläckbart avgör frågan; felet är inte relevant.
(Är felet dolt, är den aktuella frågan helt ointressant, eftersom felet är
relevant just därför att det är doh). Frågan är dock om HD:s uttalande innebär atl
säljaren, då han känner lill ell förhållande som kan vara av intresse för
köparen, måste upplysa om detta, även om det i och för sig är uppläckbart? Det
kan verka så. Enligt hovrättens mening får man dock vara försiktig och inte dra
några slutsatser e contrario av HD:s dom. Så länge HD inte haft att ta
ställning lill ett klart fall där säljarens vetskap tillmäts självständig
betydelse, trots all köparen kunnat upptäcka felet, finns det knappast stöd för
alt säljaren skulle ha någon generell upplysningsplikt. Utredningen har
behandlat rättsfallet. Utredningens kommentar att bristande upplysning om
kända förhållanden kan leda till negativa konsekvenser för säljaren saknar
uttryckligt stöd i rättsfallet; utredningens antagande bygger på ett
motsatsslut.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
säljaren ålades en viss upplysningsplikt skulle köparens undersök-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'Betänkandet, s 46.</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>145</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>10 Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section362>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>ningsplikt
i motsvarande mån mildras. Även om en sådan upplysnings- Prop. 1989/90:77
plikt leder till en viss överlappning, kan den dock enligt hovrättens mening
Bilaga 8 vara motiverad i gränszonen mellan dolda fel och svårupptäckta fel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:89.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
har framförts ett förslag till ändring av lydelsen i 4:19 av ungefär denna
innebörd av Carbell. Han går så långt atl han påstår atl regeln i stort sett
redan följer av HD:s praxis, vilket utredningen, som uppenbarligen bygger på Carbdls
framställning, också gör Carbell (och utredningen)* åberopar fömtom det nyss
nämnda rättsfallet även ett rättsfall från gamla JB:s tid, NJA 1961 s 137
(vartill hänvisas under rubriken till rättsfallet NJA 1981 s815), enligt vilket
säljaren ålades upplysningsplikt. Del rättsfallet saknar enligt hovrättens
mening betydelse. Säljaren ansvarade nämligen enligt gamla JB inte ens för
dolt fel utan bara för konkreta fel; enda möjligheten att lägga ansvaret på säljaren
för det allvarliga fel målet gällde (svek hade inte gjorts gällande i målet)
var då att stipulera en upplysningsplikt. Hade målet avgjorts enligt 4:19 JB
hade säljaren blivit ansvariga' helt enkelt därför atl felet ansågs vara dolt;
del finns inget klart stöd för att HD.ansett att köparen skulle ha kunnat
upptäcka felet. Carbell (och utredningen) åberopar även rättsfallet NJA 1981 s894
som stöd. 1 rättsfallet lämnade säljaren upplysningar om ett vägbygge
"som inte kan anses ge en ens tillnärmelsevis rättvisande bild av
förändringens innebörd" utan snarare varit ägnade all minska köparens
farhågor om vägarbetenas betydelse. HD fann därför att säljaren inte kunde
åberopa att köparen försummat sin undersökningsplikt. Carbell uppfattar detta
så all en underlåten upplysning om ett känt förhållande kan väga tyngre än en
bristfällig undersökning.■"' Utredningen ansluter sig även på denna
punkt.' Den framförda åsikten lorde inte vara korrekt. Del rör sig enligt
hovrättens mening inte om att säljaren skulle vara i och för sig skyldig atl
upplysa om något som han kände till; det viktiga synes i stället vara att
säljaren rent faktiskt lämnat upplysningar, men att dessa gav köparen ett
intryck av att felet var bagatellartat. Det rör sig i själva verket om vad man
kan kalla lugnande besked från säljaren, som reducerar köparens undersökningsplikt.
Om säljaren inte alls berört förhållandet hade köparen varit skyldig att själv
ta reda på vad vägbygget kunde innebära för den fastighet han skulle köpa.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Frågan
har efter det att Carbell skrev sin uppsats varit uppe till bedömning i ytteriigare
ett rättsfall, NJA 1985 s 274, som utredningen dock inte har berört.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
detta rättsfall hade säljaren vid försäljningen av etl 70 år gammall trähus
fyllt i en s. k. frågelista, som ofta förekommer vid försäljning via</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:26.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'*Till synes i full överensstämmelse med Carbell; se
betänkandet, s 43 44 och</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Carbell, si78-179.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>"Se t.ex. Hellner s51.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'" Carbell, s 181. Hellner tycks helt ansluta sig
till Carbells argumentation, Hellner:</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Speciell
avtalsrätt </span><span lang=EN-US style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>II,
</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Kontraktsrätt, 1984, s50
f Även utredningen tycks vara inne</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>på denna linje; betänkandet, s42 47.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'' Även på denna punkt synes betänkandet stå i full
överensstämmelse med Carbell;</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>se
betänkandet s 44 - 45 och Carbell s 180 - 181.</span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>146</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section363>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section364>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>mäklare.
I frågelista hade säljaren nämnt flera olika defekter. Köparen Prop. 1989/90:
77 krävde avdrag p. g. a. omfattande rötskador i etl mdlangolv. Säljaren hade
Bilaga 8 själv reparerat golvet ca tio år före köpet, men nämnde inte något om rötskadorna
i frågelistan. Köparen gjorde gällande alt säljaren inte kunde åberopa
bristande undersökning, eftersom denne inte upplyst om sin bristfälliga golvreparalion.
HD slog fast all det rörde sig om ett gammalt trähus i dåligt skick, att flera
fuktskador från lakläckage kunde iakttas och all golvet i fråga var uppenbart
skadat; köparen hade därför en uppenbar anledning alt närmare undersöka
skadomas beskaflFenhel och omfattning. HD konkluderade: "Med hänsyn till
all (säljaren) förklarat all golven var slut och lill att det vid besiktningen
måste ha framstått som uppenbart att golvet var allvariigt skadat, kan det
förhållandet att (säljaren) inte upplyst om reparationen inte medföra att
(säljaren) inte skulle äga åberopa att (köparen) eftersatt sin
undersökningsplikt."'</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
del aktuella fallet har HD således gått på den princip som gäller, d. v. s. att
relevansen avgörs med hänsyn till köparens undersökningsplikt, trots att
säljaren kände lill felet. Resultatet är knappast överraskande eftersom det
inte rörde sig om ett fel som var svårt upptäcka. Den omständigheten att HD
lämnat prövningstillstånd i det nu behandlade fallet, så all det nu endast
återstår att ta ställning till ett fall där säljaren har känt lill ett fel som
är svårt alt upptäcka, lyder dock på att HD är beredd att slå fast alt säljaren
i sådana fall har upplysningsplikt. Del är således först nu, med tillgång till
detta nya rättsfall, som man med någorlunda säkerhet kan fömtsäga vilken
ställning HD kan tänkas la i ett renodlat fall. Delta anlagande bygger dock på etl
motsatsslut. Helt säker kan man således inte vara förrän HD avgjort ett mål där
säljaren känt lill felet och felet varit svårt att upptäcka.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
hovrätten tidigare framhållit tycks utredningen utgå från alt säljaren enligt
gällande rätt har en ganska omfattande allmän upplysningsplikt (d.v.s. även i
fall då säljaren inte gjort någon generell friskrivning). Som framgår av
hovrättens genomgång av praxis har utredningen inte fullgott stöd för detta.
Det bör erinras om rättsfallet NJA 1985 s274. Mot denna bakgmnd ter sig
utredningens uttalanden i specialmotiveringen oklara.''' Utredningen framhåller
atl lagförslaget inte innehåller något om upplysningsplikt och påpekar att
detta innebär atl säljaren inte blir ansvarig för fel som han borde ha
misstänkt fanns (vilket stämmer med gällande rätt). När det gäller fel som
säljaren känt till, nämner utredningen inget alls om upplysningsplikt (utan
hänvisar till svek o. d.). Det är oklart vad utredningen i alla avseenden
menar. Del skulle vara en fördel om några klara</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:16.0pt;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>-1 frågelistans ingress uppmanas säljaren att lämna sådana
upplysningar om fastigheten som en köpare kan vara intresserad av. I mäklarkontrakten
görs ofta en erinran om "upplysnings- resp undersökningsplikten";
huruvida en sådan klausul fanns med framgår inte av rättsfalle. Bruket av
frågelistor har kanske uppkommit på grund av att man uppfattat rättsläget så
att säljaren skulle ha en allmän upplysningsplikt, vilket inte är fallet.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> Den
omständigheten att en frågelista förekommer vid ett köp kan eventuellt<br>
uppfattas som ett slags enligt kontraktet avtalat åtagande från säljaren att
upplysa om<br>
de defekter han känner till. Det framgår inte om HD lagt särskild vikt vid att
det<br>
förekommit en frågelista vid köpet.<br>
"Betänkandet, s92.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>147</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section365>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section366>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>uttalanden gjordes.
Utredningen lar visserligen klart avstånd från att Prop. 1989/90:77 allmän
upplysningsplikt skulle vara utgångspunkten; del är bra alt utred- Bilaga 8
ningen gör denna markering. Frågan är dock om det inte borde markeras något
tydligare hur man skall göra avvägningen mellan upplysningsplikt och
undersökningsplikt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
hovrätten framhållit har säljaren upplysningsplikt vid generella påföljdsfriskrivningar.
Om säljaren inte känt lill felet skulle friskrivningen således gälla. Det finns
dock ytterligare några fall av intresse, som utredningen inte berört, där
felet kan bli relevant, trots atl säljaren friskrivil sig på etl sätt som är
formellt oklanderligt. I rättsfallet 1981 s400 godtogs inte friskrivningen helt
enkelt därför atl säljaren var fackman som sålde till konsument och det rörde
sig om allvarliga konslmktionsfel i arbeten som säljaren själv utfört. 1
rättsfallet NJA 1983 s %65 jämkades en (lill sin formulering i och för sig
godtagbar) friskrivningsklausul med stöd av 36 § AvlL, varvid flera olika
faktorer vägdes in. "Del för sig i målet om en överlåtelse av ett
bostadshus från en kommun till privatpersoner. Kommunen har annonserat ut
huset som nyrenoverat och modemiseral, och huset har av allt alt döma givit spekulantema
intryck av all efter renoveringen hålla en god standard. Köpama har därför
otvivelaktigt haft avsevärt fog för all utgå från all byggnaden i vart fall
skulle vara i ell acceptabelt skick. Det fel som byggnaden likväl visat sig
vara behäftad med är gmndläggande och omfattande. Med hänsyn till nu nämnda och
övriga omständigheter finner HD att del skulle vara oskäligt att beträflFande
felet i fråga tillämpa friskrivningsklausulen".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
hovrättens mening bör en så viktig fråga som friskrivningar regleras mera
utförligt än utredningen föreslagit.'* Hovrätten anser vidare att lagförslaget,
när det gäller upjjlysningsplikt, bör innehålla en regel om upplysningsplikt i
samband med friskrivning." Vidare bör enligt hovrättens mening det i
motiven uttalas att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt; särskilt
mot bakgmnd av att man inte dra några hell säkra slutsatser av de två rättsfall
hovrätten anfört framstår del som angelägel med ett klargörande uttalande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
gällande rätt, så som den har utvecklats i rättspraxis, ställs det mycket höga
krav på köparen när det gäller att undersöka fastigheten. Utredningen anser att
man som en tumregel bör ställa upp att en köpare av villor och fritidshus i normafallet
inte skall behöva tillkalla särskild expertis för en ingående undersökning.
Endast i sådana situationer då del finns särskilda varningssignaler kan del
rimligen krävas av köparen att han, om han inte själv besitter tillräckliga
kunskaper, anlitar särskilda experter för</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>" Jfr Adlercreutz, Avtalsrätt </span><span
lang=EN-US style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>II, </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>1978. s 82-83.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>■" Utredningen anser visserligen att det inte
finns någon anledning att göra någon</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>ändring i
gällande rättsläge; betänkandet, s81. Detta hindrar ändå inte att gällande</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>rätt kodifieras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>" Se hovrättens utkast, 19d § 1 st.</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>148</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section367>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section368>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>att
undersöka fastigheten. Tingsrätten delar utredningens uppfattning i Prop.
1989/90:77 delta hänseende. Möjligen innebär det en viss uppmjukning av de
krav Bilaga 8 som nu ställs på en köpare när del gäller att undersöka
fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Köparens
undersökningsplikt utgör, som framhålls i belänkandet, otvivelaktigt det mest
betydelsefulla momentet vid bedömningen av vad köparen har haft anledning att
räkna med i fråga om fastighetens skick. Att undersökningsplikten särskilt
framhålls i lagtexten har därför sitt värde, även om några närmare anvisningar
om hur köparens undersökning skall gå lill av naturliga skäl inte kan lämnas.
Det bör emellertid påpekas att enligt gällande rätt även andra faktorer än
köparens undersökningsplikt kan inverka på bedömningen. Tingsrätten ställer sig
därför tveksam till uttalandet på s 92 ö i fråga om säljarens
upplysningsplikt, i den mån detta uttalande skall läsas så all säljarens underlåtenhet
all upplysa om ett fel aldrig skulle få någon betydelse vid sidan av de fall
som kan omfattas av någon ogiltighetsgmnd i avtalslagen. Uttalandet synes inte
slå i överensstämmelse med formuleringen i lagtexten, där del endast sägs att
undersökningsplikten skall vara utgångspunkten vid bedömnigen. Denna formulering
utesluter inte alt även andra omständigheter får tillmätas betydelse.
Tingsrätten utgår från att någon ändring i förhållande till gällande rätt inte
är åsyftad. För att undvika all oklarhet på denna punkt bör man kanske i 4 kap
19 § första stycket i den föreslagna lagtexten behålla den formulering som nu
finns i lagtexten, nämligen "med hänsyn till omständighetema haft
anledning räkna med vid köpet".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket
delar utredningens uppfattning all köpama av villor och fritidshus i
normalfallet skall kunna utgå från alt deras undersökningsplikt inte är så
vittgående alt de skall behöva anlita särskilda experter för att undersöka
fastigheten. Det är som utredningen påpekar många gånger inte praktiskt
genomförbart för köparen alt få till stånd någon ingående expertundersökning av
fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är enligt verkels mening tillfredsställande all den föreslagna lagtexten
innehåller en i allmänna ordalag formulerad regel om omfattningen av köparens
undersökningsplikt. Verket tillstyrker därför förslaget på denna punkt och har
i övrigl inga invändningar mot det resonemang som förs under detta avsnitt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:173.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet: Se avsnitt 2.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Byggnadsentreprenörerna:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller förvärv av villa och fritidshus bör i normalfallet enligt<br>
utredningen inte uppställas krav som innefattar att köparen skall behöva<br>
tillkalla särskild expertis för undersökning. Detta skall endast behöva ske i</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>149</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section369>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section370>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>sådana fall där särskilda
"varningssignaler" förekommer. Byggentreprenö- Prop. 1989/90: 77 rerna
ifrågasätter del lämpliga i all på detta sätt begränsa undersöknings- Bilaga 8
plikten. Av rättspraxis framgår att köparens undersökningsplikt är mycket långtgående.
Detta förhållande lorde numera vara välkänt för en bred allmänhet. Om
utredningsförslaget går igenom finns risk att denna insikt försvagas. Del är
enligt Byggentreprenörerna oklokt alt kombinera framhållandet av
undersökningsplikten i lagtexten med en försvagning av denna skyldighet.
Lagstiftarens signaler bör gå i en och samma riktning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
niarkerad undersökningsplikt framhäver också den stora skillnad i betydelse för
partema som råder mellan ell fastighetsköp och köp av exempelvis en TV apparat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenska
kommunförbundet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår att köpares genom praxis utvecklade undersökningsplikt skall komma
till uttryck i lagtext. Styrelsen finner detta positivt särskilt som köpare,
när det gäller bostadshus avsett för en eller två familjer, även gelts
möjlighet att med bindande verkan fullgöra sin undersökningsplikt genom en av
partema utsedd opartisk besiktningsman. Om denna altemativa
besiktningsmöjlighet utnyttjas torde antalet tvister angående fel i fastighet
i fortsättningen bli färre. Dagens tvister gäller många gånger frågan humvida
köpare borde ha upptäckt ell visst fel. Då den altemativa metoden används blir
frågan inte längre aktuell. Dessutom torde metoden "tvinga" säljare
att ge vamingssignaler om misstänkta fel eftersom det som inte antecknas i
protokollet senare blir att betrakta som dolt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ell
osäkerhetsmoment är hur detaljerade protokollen måste vara eftersom vissa
uppenbara bagatellartade brister skall betraktas som synliga trots all de inte
antecknats. Ell annat osäkerhetsmoment är att köparen inte kan lilltvinga sig
en tillämpning av den altemativa regeln. Det är troligt atl en tillämpning inte
kommer till stånd då "säljarens marknad" råder.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är mindre lämpligt med en inskränkning i undersökningsplikten, som<br>
föreslås i motivutlalandel till 19 § (sid 93, 1 och 2 st). Man kan inte la för<br>
givet, att undersökningsplikten (;ns i "normalfallet" enbart skall
kunna<br>
fullgöras av köparen själv utan medverkan av särskilt kunnig person. Att<br>
fastställa som huvudregel alt det räcker med köparens egen undersökning i<br>
normalfallet strider delvis mot den föreslagna regeln om besiktning. Den<br>
na regel utgår ju ifrån att besiktningen skall ske av särskilt kunnig person.<br>
De olika köpeobjekten, har utredningen själv slagit fast, skiljer sig starkt<br>
liksom de personliga fömtsättningama för alt upptäcka eventuella fel. Av<br>
den anledningen bör praxis enligt NJA 1985 sid 871 fortfarande vara<br>
vägledande. Det måste vidare anses vara mindre lämpligt, att försöka<br>
ändra på gällande praxis enbart genom motivuttalanden, vars rättsliga<br>
innebörd man kan tvista om. Rättsläget blir knappast klarare härigenom.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>150</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section371>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section372>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Småhusägare
i Västerås:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:38.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Köparens
undersökningsplikt är väsentlig med tanke på ärendets karaktär rJ"3gä
o och allt som går att okulärt inspektera skall beaktas. Därest köparen själv
inte är sakkunnig skall mäklare eller låneinstitut föreslå att sakkunnig
besiktning ulföres.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>4
Besiktning</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Hovrättenför
Västra Sverige:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>För
all antalet tvister skall minska föreslår utredningen ett besiktningsförfarande
vid köp av en- eller Ivåfamiljshus som köps för privat bruk.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
finner alt ett sådant förfarande kan vara till stor fördel, om reglerna
utformas klart och entydigt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
utredningen skall rättsverkan av en utförd besiktning vara all säljaren
ansvarar för fel som inte dokumenterats i besiklningstlåtande.'* En alldeles
avgörande fråga är därför hur denna dokumentation skall åstadkommas.
Utredningen menar att endast "fel som har rättslig relevans" skall
antecknas, medan vad utredningen kallar "finishfd" som "är
typiska för hart när alla fastigheter"'' skall hållas utanför. Man nämner
som exempel lapetsläpp och ytliga småsprickor i fasad m. m. "En köpare som
vill göra gällande att sådana "fd" inte anmärkts i utlåtandet och
därför skall omfattas av säljarens ansvar för dolda fel, kan inte vinna
framgång". Det anförda visar återigen svårigheterna att behandla denna typ
av materia utan ett enhetligt felbegrepp." Det är gott och väl att man i
utlåtandet dokumenterar sådana defekter, som man redan vid besiktningen
(köpet) kan konstalera är fel i köprällslig mening. Del är oftast inte dessa
som ställer till problem, när man skall la ställning till undersökningspliktens
omfattning. Det är de fall då det finns symtom på fel, som är de besvärliga.
Del är därför väl så viktigt att man i utlåtandet dokumenterar sådana symtom.
De exempel som utredningen menar inte skall dokumenteras är ofta sädana smådefekter
som faller utanför felbegreppet, men det kan ibland vara svårt att dra gränsen
mellan smådefekter och symtom på fel. Ett tapetsläpp kan lika väl bero på dålig
uppsättning som på alt ytan bakom tapeten är fuktig. En ytlig spricka i en
fasad kan lika gärna bero på att putsen har en s.k. torrspricka (som inte är
allvarlig) som att det nyss har börjat uppkomma spänningar i den bakomliggande
tegelmuren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vill
man tolka utredningens uttalande välvilligt, kan man uppfatta det så att man
skall hålla sådana småskavanker, som inte samtidigt är symtom på fel, utanför
protokollet. Det bör i så fall betonas att besiktningsmannen i utlåtandet skall
dokumentera inte bara sådana defekter som i sig är redan utbildade fel, utan
även sådana defekter som är symtom på fel som redan</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:86.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>■'* Betänkandet, s99. På ett annat ställe, s723 st,
verkar utredningen mena det motsatta, då man framhåller att säljaren
undantagsvis inte skulle kunna bli ansvarig trots att felet inte anmärkts i
utlåtandet. ' Skall väl vara byggnader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:5.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'"' De "fel" utredningen talar om, skulle
med den av hovrätten föreslagna terminolo<br>
gin inte kallas för fel; genom att sålunda inte använda termen fel på dessa bristfallig<br>
heter, markeras att säljaren inte ansvarar.</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>151</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section373>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section374>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>uppkommit eller är i något
tidigare utvecklingsstadium. När det gäller Prop. 1989/90:77 symtom på fel
är del således myckel viktigt besiktningmannen utförligt Bilaga 8 motiverar
vad symtomet kan indikera.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
anser vidare atl rättsverkan av besiktningen måste uttryckas myckel klarare i
lagtexten. Skall utlåtandet ha betydelse som processuell presumtion,"' som
skall kunna motbevisas, eller skall del ha karaktär av exklusivt bevismedel?''
Vidare måste man klart precisera vilka felanspråk som slår kvar och vilka som
faller bort. Om del i besiktningsullålandet angetts att etl symtom indikerar
ett visst fel, kan man fråga sig om köparen är förhindrad atl åberopa fel, då
del senare visar sig att del i själva verket rör sig om ell annat och kanske
allvarligare fel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
återkommer lill detta i anslutning lill hovrättens utkast till lagtext.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
går nu över lill frågor som rör besiktningsmannens kompetens, hur
besiktningsmannen skall utses och andra spörsmål som har samband därmed.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
framhåller atl besiktningsmannen skall vara erfaren och opartisk. Om någotdera
av dessa krav i efterhand visar sig inte vara uppfyllt, skall man bortse från
utlåtandet och i händelse av tvist falla tillbaka på den vanliga huvudregeln om
köparens undersökningsplikt."' Utredningen framhåller att bedömningen i så
fall skall vara mera förmånlig för köparen, om besiktningsmannen varit partisk
lill säljarens förmån. Hur skulle han kunna vara det? Genom att i utlåtandet
påpeka fel som han så atl säga "anteciperat". 1 så fall skulle
visserligen inte säljaren bli ansvarig, men köparen skulle å andra sidan
antingen pruta eller låta bli all köpa fasligheten. Skulle han kunna vara
partisk genom all inte anmärka fel? I så fall blir ju säljaren ansvarig,
eftersom felet inte anmärkts. Vad har utredningen tänkt på? Om man skall
bortse från utlåtandet därför att besiktningsmannen varit oerfaren, skall
köparen inte ha samma förmåner, enligt utredningen, utom möjligen då säljaren
själv valt ut besiktningsmannen och övertalat köparen att godta denne. 1 det
senare alternativet är det tydligen säljaren som vill underkänna utlåtandet,
eftersom man kan förmoda atl besiktningsmannen på grund av sin oerfarenhel
inte upptäckt så mycket som han bort. Man kan då fråga sig varför säljaren över
huvud taget skall kunna få utlåtandet underkänt i detta fall, då han själv
verkat för att den aktuelle besiktningsmannen skulle utföra besiktningen?</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
verkar i dessa delar mindre lyckat, inte minst mot bakgrund av atl köparen kan
komma i underliige.'"' Innebörden av vad utredningen anfört blir lätt att,
då en tvist om fel seglar upp, parternas argumentation förskjuts lill att i
stället gälla frågan om besiktningsmannens kompetens och opartiskhet. När det
gäller frågan om kompetens bör del enligt hovrättens mening räcka med att
parterna varit överens om att den aktuelle besiktningsmannen skulle utföra
besiktningen. Den säljare som har besikt-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>"" Jfr t. ex. hyresnämnds yttrande enligt 12:57
a 2 st JB, som skall ha presumtionsver-</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>kan i
processen i fastighetsdomstolen.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>" Jfr
t.ex. besiktningsutlåtande enligt 7:20 AB 72.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>"'
Betänkandet, s 96.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>""Betänkandet,
s97.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>152</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section375>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section376>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ningsutlåtandets
rättsverkningar klara för sig, ser i eget intresse lill atl man Prop.
1989/90:77 utser en tillräckligt kompetent besiktningsman. När det gäller
frågan om Bilaga 8 opartiskhet kan som hovrätten visat en besiktningsman
knappast vara partisk till säljarens förmån. Däremot kan en besiktningsman
naturligtvis vara partisk till förmån för köparen, t. ex. genom att inte ta
upp fel som i och för sig kunnat upptäckas. Detta kan å andra sidan säljaren
råda bot på (liksom då besiktningsmannen är slarvig"') antingen genom att
själv medverka vid besiktningen och visa på fel eller genom att i efterhand
men naturligtvis före köpet"* komplettera utlåtandet. Även i detta fall
kan man således ifrågasätta om det är en lämplig rättsföljd att man skall
bortse från utlåtandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
framhåller att köparens skall behandlas förmånligare när del gäller undersökningsplikten,
om säljaren inte velat gå med på besiktning genom besiktningsman. Detta verkar
vara en egendomlig konsekvens. I allmänhetär besiktningen till fördel för
säljaren åtminstone i så måtto all en gmndligl utförd besiktning minskar
risken för all säljaren längre fram skall bli ansvarig för dolda fel. Att
säljaren av någon anledning inte vill medverka lillbesiktning, motiverar inte
alt köparens undersökningsplikt reduceras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
framhåller atl den part som begär besiktning självfallet skall stå för
kostnaden. Hovrätten delar inte utredningens uppfattning, som tycks grundad på
att den som är uppdragsgivare skall stå för kostnaden. Det verkar enligt
hovrättens mening vara mindre viktigt vem av parterna som i det särskilda
fallet är uppdragsgivare. Viktigare måste vara all besiktningen genomförs bara
om båda parter är överens om detta. Besiktningen kan sägas ligga lika mycket i
bådas intresse med tanke på att man kan undvika framtida tvist och då är
det rimligare all kostnaden delas lika. 1 vart fall bör dessa frågor övervägas
mera noggrant än utredningen gjort. Därvid bör beaktas två olika praktiska
situationer. 1 del ena fallet kan besiktningsullålandet komma att omfatta så
många fel att köparen föredrar atl avstå från all ingå avtal; i det andra
fallet ingår parterna köpeavtal. Vem av parterna skall stå för kostnaderna i de
båda fallen?</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
flertalet mål om fel i fastighet är frågan humvida köparen har fullgjort sin
undersökningsplikt uppe till bedömande. Att desarmera undersökningsplikten
genom ett besiktningsutlåtande på sätt utredningen har föreslagit skulle
framför allt kunna föra med sig att antalet mål om fel i fastighet minskade,
men även atl tvisterna förenklades. Tingsrätten välkomnar därför förslaget.
Utredningen har i sitt förslag begränsat möjligheten att fullgöra under-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:82.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>"' Säljaren förutsätts få ta konsekvenserna av att bersiktningsmannen
gör en slarvig besiktning; betänkandet, s 100.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>"*
Utredningen pekar på möjligheten för säljaren att i efterhand komplettera
utlåtan<br>
det, men är märkligt vag när det gäller tidpunkten;<br>
betänkandet, s99.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>153</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section377>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section378>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>sökningsplikten genom ett
besiktningsutlåtande till att gälla överlåtelser av Prop. 1989/90:77
bostadsfastigheter för en eller två familjer. Som utredningen själv framhål-
Bilaga 8 ler är detta ingen självklar begränsning. Enligt tingsrättens mening
saknas anledning att göra denna begränsning. Den föreslagna regeln bör därför
gälla alla fastighetsöverlåtelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
överlåtelser av hyresfastigheter och andra kommersiella fastigheter torde, som
utredningen också påpekar, bmket atl anlita besiktningsmän vara etablerat. Att
även i dessa sammanhang låta ett av en opartisk besiktningsman utfärdat
utlåtande desarmera undersökningsplikten måste bara vara lill fördel, även om
tvister i dessa fall sällan förekommer.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Frågan
om en köpare har fullgjort sin undersökningsplikt kan också komma upp i fall
där t ex privatpersoner köper en obebyggd tomt för att på denna uppföra ett
bostadshus. Tingsrätten har nyligen avgjort ett sådant mål om fel i fastighet.
Felet påstods bestå i bl a att markens beskaflFenhel avvek från vad köparen
hade haft anledning räkna med (omfattande lerförekomst som fördyrade gmnden).
Frågan i målet var bl. a om köparen hade eftersatt sin undersökningsplikt genom
att tex inte föranstalta om en geoteknisk undersökning. Även i sådana fall kan
en desarmeringsregd vara av värde.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ytterligare
ell skäl till att inte begränsa hjälpregeln till att avse bostadsfastigheter
för en eller två familjer är att jordabalken enligt tingsrättens mening bör
innehålla regler som gäller förvärv av i princip alla slags fastigheter.
Därtill kommer att en generell regel också kan komma att medverka till att
besiktning kommer till stånd i så många fall som del är praktiskt möjligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
delar utredningens bedömning all de föreslagna bestämmelserna om besiktning
kan bidra till att nedbringa antalet tvister eller begränsa deras omfattning.
Redan för närvarande är det inte ovanligt att en besiktning äger mm före köp av
en fastighet. Det ligger ju i köparens intresse att härigenom dels bilda sig en
uppfattning om fastighetens skick, dels fullgöra sin undersökningsplikt med den
verkan detta kan ha vid eventuellt senare uppdagade fel. M!ed de i utredningen
föreslagna reglema om besiktning kommer del, mera än vad som för närvarande är
fallet, att ligga i säljarens intresse atl en noggrann besiktning utförs,
eftersom säljaren i regel kommer all få bära ansvaret för fel som inte har
upptäckts vid besiktningen. Eftersom besiktningen härigenom kommer att bli en
angelägenhet för både köpare och säljare torde frågan om besiktningsförrätlarens
opartiskhet och erfarenhet sällan leda till några komplikationer. Båda parter
kan förväntas tillse att den som anlitas för besiktningen både är opartisk och
besitter erforderlig kompelens för uppdraget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Mot
bakgmnd av vad som har sagts nu kan det ifrågasättas om lagen bör<br>
innehålla ell krav på erfarenhet och opartiskhet. Det fömtsätts all besikt<br>
ningsmannen har godtagits av säljaren och köparen. De har möjlighet all<br>
dessförinnan kontrollera hans opartiskhet och kompetens. Deras frivilliga<br>
avtal att godta en person som besiktningsman bör då också anses innefatta</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>154</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section379>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section380>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ell godkännande av besiktningsmannens
opartiskhet och kompelens. Att Prop. 1989/90:77 besiktningsmannen under vissa
förhållanden bör kunna åläggas skade- Bilaga 8 slåndsansvar har utredningen
nämnt på s 100. Den av utredningen föreslagna regleringen kan tänkas leda lill
alt den part som besiktningen är till nackdel för, dvs säljaren, kan bli
benägen alt göra gällande atl besiktningsmannen tex var partisk, med ett antal
tvister vid domstolarna som följd. En annan omständighet som talar mot den
föreslagna ordningen är de olägenheter som kan drabba en köpare som helt har
förlitat sig på besiktningen, när denna blir utan verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
utredningen anför (s89) har i rättspraxis antagits atl ell sådant förhållande
som att en fastighet efter köpslutet har utsatts för opåräknade trafikstöm
ingår skall bedömas enligt bestämmelsema om faktiskt fel i fastigheten.
Utredningen anför vidare att de regler i förslaget som handlar om köparens
undersökningsplikt (19 § 2 och 3 st) är utformade med sikte på faktiska fel
utan all utredningen därmed avsett atl få lill stånd en ändring i den rällslillämpning
som kommit till uttryck i NJA 1981 s894. En besiktningsman enligt 19 § 3 st
förväntas emellertid knappast undersöka förefintlighelen av sådana fel. Om etl
sådant fel inte anges i hans utlåtande medför lagtexten att säljaren svarar för
felet även om köparen genom en mycket enkel undersökning borde ha upptäckt
detta. Om etl besiktningsutlåtande föreligger bör detta endast medföra alt
köparen har fullgjort sin undersökningsplikt såvitt avser egentliga faktiska
fel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
delar inte utredningens uppfattning på s97n alt köparens undersökningsplikt
skulle begränsas av del förhållandet att säljaren inte vill medverka till en
besiktning. En sådan ovilja hos säljaren bör väl snarare fungera som en
varningssignal för köparen som motiverar att han eller hon gör en särskilt
noggrann undersökning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
förslår en "hjälpregd" av innebörd alt köparen skall anses ha
fullgjort sin undersökningsplikt, om en privat bmkad bostadsfastighet för en
eller två familjer besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor
erfaren person som före köpet avgelt ell skriftligt utlåtande över besiktningen
vilket varit tillgängligt för båda parter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket
anser att förslaget i denna del i och för sig är principiellt tilltalande men
vill ifrågasätta om den föreslagna regeln kommer all få någon större praktisk
betydelse. Det är nämligen mycket vanligt, särskilt i storstadregioner med ofta
stor efterfrågan på bostadshus, att husköp sker snabbt och att det därför inte
är praktiskt möjligt för köparen att fullgöra sin undersökningsplikt genom att
föranstalta om besiktning av fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hämtöver
vill konsumentverket framföra följande synpunkter i besikl-ningsfrågan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
föreslagna "hjälpregeln" i 19 § tredje stycket avses stimulera parter<br>
na lill att gemensamt se lill att köparens undersökningsplikt fullgörs (s94).<br>
1 linje med resonemanget ovan om all regeln inte torde komma atl få<br>
någon större praktisk betydelse får dock antas att säljaren normalt inte<br>
kommer att vara särskilt intresserad av att en besiktning kommer till</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>155</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section381>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section382>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>stånd. Därtill torde inte
sällan uppkomma den av utredningen ej berörda Prop. 1989/90:77 situationen
att del finns flera husspekulanter och att man kan få svårt - Bilaga 8 inte
minst av kostnadsskäl att enas om vilken av dessa som skall IräflFa en
överenskommelse med säljaren om besiktning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Många
av de komplikationer som här antytts skulle kunna undvikas om säljaren ensidigt
låter ulföra en besiktning och ställer resultatet av denna till samtliga
spekulanters förfogande. Ett sådant förfarande kan knappast skada köparens
intressen. Om det i besiktningsullålandet redovisas fel i fastigheten, påverkas
normall det oflFererade priset i sänkande riktning. Om fel som inte redovisats
senare upptäcks i fastigheten har man att utgå från all del är fråga om ett
dolt fel för vilket säljaren är ansvarig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
anförda leder enligt konsumeirlverkels uppfattning liU slutsatsen all
besiktningsförfarandet kommer atl fä en vidare tillämpning än med utredningens
förslag om säljaren finner det vara bäst förenligt med sina intressen atl låta
utföra en besiktning vars resultat kan tillhandahållas presumtiva köpare av
fastigheten. På vilka sätt man bör gå tillväga för all stimulera säljama till
att föranstalta om besiktning bör övervägas närmare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Till
saken hör vidare att under senare år har frågan om besiktning av äldre hus
aktualiserats av andra skäl än de som utredningen har haft all la ställning
till. I betänkandet (SOU 1987:68) Elhushållning på 1990-lalel föreslår sålunda
elanvändningsdelegationen all frågan om energibesikt-ning av äldre småhus
utreds. Utredningen bör enligt delegationen syfta till att dels få fram ett
syslem med energideklaralion av sådana hus, dels göra energibesiktningen till
en fömtsättning för atl statliga lån skall kunna utgå vid ombyggnad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket
har i sill yttrande över nämnda belänkande understmkit betydelsen av att
frågan om besiktning och deklaration av äldre hus utreds skyndsamt och med
beaktande av olika informationsbehov. I yttrandet har verket vidare framhållit
alt det är viktigt att man i sammanhanget ser energibesiktningen som en
integrerad del av andra besiktningsbehov (bl a avseende radon).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket
får dessutom hänvisa till verkels yttrande över småhusköpsutredningens
betänkande om förvärv av nya småhus. Där förordas på anförda skäl att besiktningsfrågan
utreds ytterligare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
i avsnitt 2 utvecklade problemen återkommer i utredningens förslag att det i
4:19 skall införas ett nytt tredje stycke. Den nya regeln avser köp av
småhusfastighet och stadgar all köparen skall "anses ha fullgjort sin
undersökningsplikt enligt andra stycket" om fasligheten besiktigats,
under fömtsättning all partema godtagit besiktningsmannen och all utlåtandet
varit tillgängligt för dem före köpet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
tanke är all en sådan besiktning skall vara lill nytta för<br>
båda partema genom att alla upptäckbara brister blir klariagda. För köpa<br>
ren skall den därtill ge det särskilda skyddet att de brister som besiktnings<br>
mannen inte redovisar kommer att anses oupptäckbara. På så vis "desar<br>
merar" man köparens undersökningsplikt (s. 94yn). Utredningen säger</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>156</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section383>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section384>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>själv på några ställen (s 72x,
98öO att detta innebär att säljaren blir ansva- Prop. 1989/90:77 rig för de
eventuella fel som senare upptäcks. Ell så kategoriskt uttalande Bilaga 8
skulle i och för sig vara logiskt om man utgår från att utredningens förslag lill
utformning av de två första styckena av § 19 innebär all rekvisitet uppläckbart
ouppläckbart (köparens.undersökningsplikt) blir del enda som avgör säljarens
ansvar när garanti saknas. Ell sådant innehåll i reglerna skulle emellertid ge
orimliga resultat. Utredningen anger själv två undantag: Säljaren kan slippa
ansvar för brister som besiktningsmannen inte redovisat, om säljaren påpekat
bristen för köparen eller om köparen själv råkat upptäcka den (s.72m, 99xm).
Trots alt de bristema enligt det föreslagna tredje stycket skall anses "oupptäckbara"
eftersom de inte finns med i besiktningsmannens utlåtande, skall alltså enligt
utredningen sådana omständigheter kunna styra och minska köparens skydd. Ell
viktigt problem blir då om säljaren skall ha möjlighet att åberopa även
omständigheter av annal slag för atl gå fri från ansvar för brister som
besiktningsmannen inte redovisat. Hit hör tex sådant som att husets ålder
eller allmänna skick medför all allvarliga men kanske svåmpptäckta brister
måste anses väntade. Ell annat fall kan vara del att säljaren berättar för
köparen atl han misstänker att det finns ell visst fel i byggnaden men atl den
misstanken endast skulle kunna undanröjas genom en orimligt kostsam eller
rentav värdeförslörande undersökning. Enligt den innebörd 4:19 hillills haft
skulle säljaren genom all åberopa sådana omständigheter kunna gå fri från
felansvar trots att felet inte var uppläckbart när köpet ingicks. Frågan är nu
om utredningen menat alt säljaren skall få åberopa sådana invändningar mot
felansvaret när besiktningsullålandet inte redovisar det fel som senare
upptäcks. Del rör sig ju här om "omständigheter" som enligt
förslaget lill nytt andra stycke av § 19 skall styra omfattningen av köparens
"undersökningsplikt" och den undersökningsplikten skall ju enligt
förslaget vara uppfylld genom besiktningen. Skall man då anse all de "omständighetema"
är uppfylld genom besiktningen? Eller skall man säga alt omständighetema får
åberopas två gånger av säljaren, dels för att bygga upp ett högt krav på
köparens undersökning, dels för att motivera en rimlig (låg) nivå på den
kvalitet köparen haft anledning räkna med? Eller bör det möjligen vara så atl
säljaren har rätt att gmnda sina invändningar på sådana omständigheter som inte
varit tillgängliga för besiktningsmannen, tex alt säljaren sagt något lill
köparen innan köpet ingicks? Utan att dessa problem om relationen mellan de två
rekvisiten blivit närmare utredda och besvarade, är del inte rimligt att
utredningens förslag tifi ett tredje stycke av § 19 accepteras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
i tredje stycket är oklart och föranleder frågor även i andra<br>
vikliga avseenden. Skall besiktningsmannen göra en juridisk bedömning<br>
av de brister han upptäcker och endast redovisa dem han anser vara<br>
rättsligt relevanta Ofr s.98y)? Skall besiktningsmannen enbart redovisa de<br>
bristfalligheter han upptäcker eller skall han också beskriva fasligheten i<br>
övrigt och därvid ange sådana brister som han visserligen inte upptäckt<br>
men på gmnd av föreliggande omständigheter misstänker kunna finnas?<br>
Skall han vidare generellt utveckla vilken kvalitet i olika avseenden man<br>
med hänsyn till omständighetema har anledning att räkna med? Hur</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>157</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section385>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section386>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ingående skall hans
undersökning vara? Skall den styras av samtliga till- Prop. 1989/90:77 gängliga
omständigheter och därmed i många fall innebära att han gör Bilaga 8 stora
ingrepp i byggnader och annal? Hur förfar han om säljaren vägrar honom att göra
den ingripande undersökning han på viss punkt anser nödvändig? Del kan tex
gälla atl y.700-lalshus, uppfört av massiva timmerstockar. Besiktningsmannen
misstänker att stockarna blivit murkna i sitt inre efter så många år men
säljaren förbjuder honom att borra i dem. Skall han då i utlåtandet redovisa
sin egen motivering och säljarens vägran? Vilken verkan får detta i så fall
för säljarens felansvar? Hur lång tid får gå mellan besiktningen och dagen för
köpeavtalet för alt besiktningen skall ges den verkan utredningen föreslår?
Dessa och andra problem med anledning av förslaget om besiktning är inte
klarlagda av utredningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ett
av utredningens vällovliga motiv är att man med den föreslagna ordningen
med besiktning skulle slippa alla tvister vid domstolar om omfattningen av
köparens undersökningsplikt. Om parterna använder utredningens metod med
besiktning, får man emellertid räkna'med alt det i gengäld tillkommer nya
möjligheter till tvister. Säljaren kan tex påstå att besiktningsmannen inte
uppfyllt lagens krav på opartiskhet och erfarenhet. Trots all säljaren godkänt
besiktningsmannen tycks nämligen utredningen (s.97x) anse att sådan anmärkning
kan leda till att besiktningen blir utan verkan. Han kan vidare länkas åberopa
och söka bevisa att köparen upptäckt felet innan köpeavtalet undertecknades.
Säljaren kan därtill som nyss redovisats - söka göra gällande alt det fel som
senare upptäckts inte avviker från den kvalitetsnivå som med hänsyn till
omständigheterna var rimligt all köparen väntade sig vid köpet. Slutligen kan
man fråga sig i vilken utsträckning den föreslagna ordningen med besiktningsman
kommer atl begagnas. Säljaren kan ju lätt få intrycket att den föreslagna
besiktningen enbart är till hans nackdel. Den blir kostsam (några tusen
kronor). Den hjälper köparen att uppdaga de brister i fasligheten som köparen efler
köpet inte kan ställa säljaren till svars för och den ökar säljarens ansvar för
de brister som besiktningsmannen inte upptäcker. I de fall där säljaren inte
anlitar en mäklare som kan ge goda råd är det därför risk atl utredningen har
en orealistisk förhoppning när den uttalar all de föreslagna reglerna kommer
att stimulera både säljare och köpare alt använda metoden med besiktningsman.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-family:Verdana'>SlutsalsomJB4:l9</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
nu sagda och vad som anförts; i avsnitt 2 leder till alt utredningens<br>
förslag till ny utformning av JB 4:19 i nu befintligt skick inte kan tillstyr<br>
kas. Om en ny och utföriigare utformning skall genomföras för lagregeln<br>
om ansvar för faktiska fel ulan garanti, kan den utföriigare lydelsen inte<br>
inriktas enbart på att sortera bort bristfalligheter som kan anses upptäck<br>
bara för köparen vid köpet. Den måste också och först markera att<br>
felansvaret endast gäller bristfalligheter som utgör avvikelser från den<br>
kvalitetsnivå som kan anses ha varit rimligt väntad för köparen vid köpet.<br>
Om en förbättring av konsumentskyddet anses önskvärd på detta områ<br>
de, kan detta sannolikt uppnås enklast genom medverkan av fastighets-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>158</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section387>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section388>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>mäklarna.
Redan nu förekommer del i stor utsträckning atl mäklarna Prop. 1989/90:77
uppfyller sin skyldighet enligt fastighetsmäklarlagen att i konsumenlfallet
Bilaga 8 tillhandahålla objeksbeskrivning ( § 12) genom alt de anlitar en
opartisk sakkunnig för besiktning och värdering av fasligheten. Genom
riktlinjeförhandlingar mellan konsumentverket och mäklarnas organisationer kan
det kanske visa sig möjligt att nå fram till att köparen av äldre småhus i
flertalet fall kommer att ha tillgång till en sådan besiktning och värdering
innan köpeavtal ingås.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Byggentreprenörerna:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag att köparens undersökningsplikt i vissa fall kan ersättas av en
besiktning är enligt Byggentreprenörerna bra, dock bör regeln utformas med
större omsorg. Sålunda bör del klarare framgå vilka krav som skall ställas på besiklningsförrättaren,
vad besiktningsullålandet skall innehålla och vad som i övrigt bör iakttas för
att besiktningen skall kunna ta över undersökningsplikten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
sammanhanget kan noteras att del positiva i utredningens förslag begränsas av utredningens
angivna uppfattning att en besiktning normall ej skall vara nödvändig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Småförelagens
riksorganisation:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Rättsverkningarna
av att anlita en opartisk besiktningsman vid ett köp har, enligt vad
utredningen själv anger, den eflFeklen att ett fel som senare upptäcks i
fastigheten anses som ett dolt fel. Säljaren ansvarar för sådant fel. Det
ligger därför i köparens intresse atl en undersökning av en opartisk
besiktningsman kommer till stånd. Säljaren har på motsvarande grunder ell
mindre intresse av en sådan undersökning. Därigenom finns en risk för en
utveckling där opartiska besiktningsmän inte kommer all anlitas regelmässigt
vid småhusköp. Enligt organisationens mening finns det skäl all överväga om
regeln bör vara mer ömsesidig i sina rättsverkningar för både köpare och
säljare. Exempelvis kunde den sakkunniges besiktning tillmätas betydelse även
när det gäller de krav på information om fastighetens skick som åvilar
säljaren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:19.0pt;margin-right:274.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
kommunförbundet: Se avsnitt 3.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt;margin-right:274.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund: Se avsnitt 5.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
villaägareförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommittén
föreslår särskilda lagregler om besiktning vid köp av en- och</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Ivåfamiljshus. Samtidigt
bör enligt kommittén ansvaret för s k dolda fel på</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>159</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section389>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section390>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>del sätt som är fallet
enligt gällande rätt också i fortsättningen ligga på Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>säljaren. Denne skall dock
bortsett från de fall då han är näringsidkare Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>
kunna friskriva sig från felansvaret. Denna lösning har den nackdelen</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>att köparen kan komma i ell
underläge vid de tillfällen och inom de</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>områden där det råder vad
man kallar "säljarens marknad". Detta var</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>fallet under stora delar
av 70-talet och har nu på nytt börjat uppkomma</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>särskilt i
storstadsområdena. Säljarens intresse av all medverka till en</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>besiktning i dessa fall
kan förmodas vara ringa. Köparens möjlighet att</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>själv eller med hjälp av
expert göra en noggrann besiktning av fastigheten</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>blir därmed inte så mycket
värd i praktiken, eftersom en sådan besiktning</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ofrånkomligen tar viss tid
i anspråk, och säljaren kan välja att sälja till en</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>köpare som inte ställer
krav på sådan besiktning. Därtill kommer atl det</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>givelvis inte är
rationellt att alla spekulanter av ett småhus de kan vara</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>många själva låter
ulföra och bekosta en egen besiktning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
anser därför att det skulle medföra vissa fördelar med en ordning, där säljaren
medverkar till att en besiktning kommer lill stånd, och all
besiktningshandlingen ställs till alla spekulanters förfogande. Vid anlitande
av fastighetsmäklare kan en lämplig lösning vara, att mäklaren medverkar lill
att besiktningen utföres och att kostnaden inbegrips i mäk-lararvodet. En sådan
ordning torde redan nu ofta tillämpas av vissa fastighetsmäklare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Frågan
gäller nu, hur en sådan lämpligare ordning skall kunna uppnås. Förbundet
avvisar en lösning som innebär ett formligt tvång för säljaren all
tillhandahålla en besiktning. Det skulle vara helt oacceptabelt, eftersom fråga
är om ett rättsförhållande mellan två parter, som båda är konsumenter. En
lösning som innebär väsentliga begränsningar i dispositionsfriheten då det
gäller friskrivning för ansvaret för dolda fel kan heller inte godtas av
liknande skäl.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
anser dock, att en ordning där det på säljaren läggs ett något större ansvar än
vad som blir fallet vid kommitténs förslag bör övervägas och utredas närmare
innan definitiv ståndpunkt las.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Ett
särskilt problem kan uppkomma om den anlitade experten bmstit i sitt arbete och
fel som bort konstateras ej uppmärksammats och därigenom inte heller
dokumenterats. Ansvaret för sådana brister bör ligga på den anlitade
experten/företagel, som normall bör ha en ansvarsförsäkring till eget och till
säljarens och köparens skydd (jfr NJA 1987:692).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
är självfallet angeläget, att oavsett vilken lösning som väljs proceduren
inte blir för omständlig och kostsam. Besiktningens omfattning bör därför
anpassas efter omständigheterna. För helt nya hus torde besiktningshandlingen
kunna bli mycket enkel, och för hus av mindre värde lorde också en mera
summarisk beskrivning vara tillfyllest.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
Vi i småhus:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I 4
kap 19 § tredje stycket fastslås när en köpare anses ha fullgjort sin<br>
undersökningsplikt fastigheten besiktigats av en opartisk och i bygg<br>
nadstekniska frågor erfaren person, som godtagits av säljaren och köparen.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>160</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section391>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section392>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Detta är bra och torde
medföra alt upptäcka fel som säljaren har ansvar Prop. 1989/90:77<br>
för i de flesta fall kommer att åtgärdas ulan rättsliga processer.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ett
kanske ännu bättre sätt hade varit all föreskriva någon form av obligatorisk
besiktning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Elanvändningsdelegationen
har i sitt belänkande (SOU 1987:68) föreslagit att man utreder fömtsättningama
med en obligatorisk besiktning av småhus vid försäljning. (Se sammanfattningen
sid 9). Vi hänvisar lill vårt yttrande över betänkandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
föreslår därför alt fömlsättntngarna för en obligatorisk undersökning i samband
med ägarbyte bör närmare utredas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Idag
sker i många fall</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>dels
en värderingsbesiktning genom säljarens försorg för all fastställa rätt
försäljningspris</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>dels
en besiktning (undersökning) av köparen före köpet och</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>dels
en besiktning för utfärdande av värderingsintyg för lån i bankinstitut.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>De
här uppräknade tre olika besiktningarna bör kunna ersättas med en obligatorisk
besiktning. Besiktningen skall då ulföras av en kompetent (auktoriserad)
besiktningsman med det ansvar som anges i delbetänkandet på sid 100.
Förfarandet bör medföra i de allra flesta fall totalt lägre
besiktningskostnader per avslutad försäljning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsmäklarsamfund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I 3:e
stycket i den föreslagna lagtexten anvisar utredningen en metod som<br>
innebär att en köpare skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.<br>
Metoden går ut på alt såväl köpare som säljare skall godta besiktningsman<br>
nen och att denna skall lämna ett skriftligt utlåtande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Besiktningen
anses innebära att köparen fullgjort sin undersökningsplikt och all de fd som
därefter upptäcks skall betraktas som dolda, för vilka säljaren svarar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
föreslagna förfarandet innebär en förskjutning av ansvaret för fel i
fastigheten från köparen till säljaren. Brister i undersökningsplikten drabbar
enligt gällande lag köparen, även om en besiktningsman av okunnighet eller oaktsamhet
utför en dålig besiktning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
förslaget kommer brister i ett besiktningsutlåtande, beroende på bl a
okunnighet eller ofullständig bersiktning mm att drabba säljaren, eftersom de
fel som besiktningsmannen inte kunnat upptäcka vid sin första besiktning skall
betraktas såsom dolda.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
den anvisade vägen, kan en köpare skydda sig nästan totalt, medan säljaren
hamnar i en ökande ekonomisk risksituation. Det bör naturligtvis i sammanhanget
understrykas atl gmndregeln uppenbarligen fortfarande är atl en faslighet säljs
i ett befintligt skick, vilket innebär atl den säljs med de fel och brister,
som en normal köpare, objektivt har anledning atl förvänta sig med hänsyn till
fastighetens skick, ålder m m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
nuvarande lagförslaget kan också komma alt innebära, alt köparen<br>
får ta på sig kostnaden för besiktningen såsom en inköpskostnad, vilken</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>161</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>II Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section393>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>alltid
drabbar köparen när han är intresserad av en fastighet och vill Prop.
1989/90:77<br>
skydda sig för ekonomiska risker.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
flera köpare uppträder som spekulanter på en och samma fastighet kommer ev
flertal besiktningar att ske för var och en av dessa spekulanter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag är inte bra i denna del, utan bör enligt Mäklarsamfundets uppfattning
omarbetas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
vill därför föreslå, atl säljaren skall uppdraga åt en besiktningsman att
besiktiga hans fastighet och om partema, så överenskommit tillhandahålla denna
besiktning för köparen såsom ett underlag för köparens beslut att förvärva
fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är mycket viktigt att säljaren är uppdragsgivare till besiktningsmannen,
eftersom fel och brister i besiktningen kommer atl drabba säljaren. Säljaren
kommer då också alt vara den som har nytta av att upplysa besiktningsmannen om
alla fel och brister som han känner lill, eftersom säljarens enda skydd mot ev
krav på nedsättning av köpeskillingen i framtiden är att felen angivits i besiktningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
del fallet att säljaren är uppdragsgivare till besiktningsmannen kan också
säljaren regressvis på besiktningsmannen överföra sådana fel som
besiktningsmannen borde ha upptäckt vid genomförandet av sin undersökning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är därför mycket angelägel all man, som tidigare påpekats kräver att
besiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som kan täcka ev skadestånd gentemot
uppdragsgivaren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Eftersom
gränsen för säljaren resp köparens ansvar förskjuts över å säljaren, är del
också säljaren som i första hand bör välja en skicklig besiktningsman.
Besiktningsmannens duglighet och yrkeskunskap är mycket väsentlig för
säljaren. Då säljaren om lagförslaget genomföres kommer att få svara för fel
och brist i besiktningens utförande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
annan konsekvens av all säljaren är beställare av besiktningen, är all en
säljare som en gång genomfört en besiktning också får upplysningsplikt gentemot
alla senare tillkommande spekulanter betr fel och brister som framkommit i
fastigheten genom besiktningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Instmmentet
som upprättats av besiktningsmannen, bör vara säljarens egendom, så all denne
kan disponera över dokumentet utan inskränkningar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
situationen kan mycket väl uppkomma, att säljaren kategoriskt vägrar medverka
till besiktningar och det är då naturligt att detta också påverkar det pris
säljaren får för sin egendom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
rättspraxis har medfört atl säljaren inte har något större intresse av att
medverka till att en besiktning genomförs, eftersom man i de flesta fall
efteråt kan konstatera att förekommande fel i fastigheter, borde ha upptäckts
om köparen gjort en tillräckligt noggrann undersökning av fastigheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Frågan
uppkommer naturligtvis, om säljarna genom att lagstiftaren anvisar en väg för
köparen att fullgöra sin undrsökningsplikt, kommer att bli mer benägna att
medverka i undersökningar av en fastighet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
är medvetna om atl etl lagförslag bör vara neutralt i förhållande till<br>
olika marknadssituationer, men i den just nu rådande situationen, där</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>162</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section394>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section395>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>utbudet är lågt och spekulantema
tävlar om att få köpa en fastighet, kan Prop. 1989/90:77 man inte förvänta
sig, atl säljama kommer alt bli benägna all medverka Bilaga 8 lill
besiktningen särskilt om besiktningen medför ett ökande ansvar för säljaren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
är först när marknaden reagerar på säljarens vägran all prestera en besiktning
genom lägre pris på objektet, som lagförslaget kan få en reell innebörd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Trots
detta, är det vår uppfattning att reglema om besiktning inte bör göras
tvingande, utan att man bör nöja sig med ell syslem, där man anvisar etl sätt,
att komma till rätta med ett vanligt problem.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svensk
fastighetsförmedling:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Idag
är det inte särskilt vanligt atl köparen låter en fackman besiktiga
fastigheten. Tvärtom förekommer det rätt ofta att köparen, trots mäklarens
påpekande om hans skyldighet all före köpet undersöka huset, lar alltför lätt
på sin undersökningsskyldighet. Om den föreslagna ordningen införs, torde det
medföra alt "en mer professionell" besiktning blir myckel vanligare,
kanske rent av i praktiken nästan obligatorisk. Del, i sin tur, skulle kunna
innebära, att antalet tvister i framtiden minskades avsevärt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenskaförsäkringsbolags
riksförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
alt en köpare i vissa fall skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt om
en besiktningsman anlitats och avgelt utlåtande kan, som kommittén också
anfört, leda lill att partema gemensamt ser lill all undersökningsplikten blir
fullgjord. Därmed kan också många svåmtredda och kostnadskrävande tvister
angående säljarens felansvar undvikas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
den föreslagna definitionen av när undersökningsplikten skall anses fullgjord
kommer besiktningsmannens utlåtande att få stor betydelse för bedömningen av
säljarens ansvar för dolt fel. 1 vissa fall torde besiktningsmannen själv
kunna bli skadeståndsskyldig och därigenom på sätt och vis ibland ansvarig för etl
dolt fel. Till skillnad från fastighetsmäklaren, vars skadeståndsansvar är
beskrivet i fastighetsmäklarlagen, är besiktningsmannens ansvar emellertid
inte närmare angivet i lag eller i något större utsträckning prövat i praxis.
Det måste för de inblandade personerna i ett fastighetsköp vara av intresse atl
även omfattningen och utformningen av besiktningsmannens skadeståndsansvar
regleras antingen genom lagstiftning eller genom någon form av slandardklausul
i värderings-utlåtandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
utökad besiklningsverksamhet kan leda lill ett ökat behov för besikt<br>
ningsmännen atl försäkra sig mot skadeståndsansvar. Det kan emellertid<br>
bli svårt all utforma en ansvarsförsäkring för besiktningsmännen av det<br>
slag som finns för fastighetsmäklare. Besiktningsmännen kan nämligen<br>
komma all anlitas inom olika yrkeskategorier och besiklningsuppdragen<br>
kommer förmodligen inte atl bli deras huvudsakliga syssla. En ansvarför<br>
säkring som omfattar även skadeståndsskyldighet för ren förmögenhets-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>163</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section396>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section397>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>skada
kan därför antas bli relativt dyr i förhållande tifi intäkterna från Prop.
1989/90:77<br>
besiktningsverksamhelen.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Folksam:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
delar utredningens uppfattning att det måste ställas höga krav på kompetens och
behörighet hos de personer som skall utföra den s.k. jordabalksbesiktningen och
att säljaren gentemot köparen får bära risken för en slarvigt utförd
besiktning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är sannolikt att en ökning av s.k. jordabalksbesiktningar kommer att leda till
skadeståndskrav mot försumliga besiktningsmän. Konsumentskyddet bör kunna
tryggas genom att försäkringsbolagen skapar ändamålsenliga ansvarförsäkringslösningar
för behöriga besiktningsmän.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentvägledarnas
förening:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
försäljning av fast egendom i andra hand av ett ailraktivl objekt ges många
gånger få möjligheter til) att erhålla tid och plats för en gmndlig
undersökning av fastigheten. Vårt konstaterande, inför förslaget, är all här
ställs stora krav på både mäklaren och besiktningsmannen. Om det föreligger s.
k. "särskilda vamingssignaler" skall då besiktning vara ett
obligatorium? Vem skall avgöra humvida "särskilda vamingssignaler"
föreligger? Helt klart är all om sådan fackmiissig besiktning ej utföres
innebär det stor risk för framtida tvister och rättsförlust för konsumenten.
(Se också avsnitt 5.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Småhusägare
i Västerås:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>För
att reducera antalen domstolsärenden avseende fel i fastighet bör köpare och
säljare uppmanas av mäklare och kommuner all föranstalta om sakkunnig och
opartisk besiktning som under ansvar skriftligen verifierat allt som är okulärt
inspeklionsbart och mätbart. Brister och fel som besiktningsman inte kunnat se
ulan försumlighet och för vilka han ej kan anses ansvara bör regleras enligt
våra förslag i avsnitt 2, 3 och 7.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>5
Reklamation</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Hovrättenför
Västra Sverige:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
fråga om fastighetsköp finns för närvarande inga regler om alt köparen<br>
måste göra sina anspråk gällande inom viss lid från det att han uppmärk<br>
sammat att det finns fel i fastifjreten; köparen har med andra ord inte<br>
någon skyldighet all reklamera. Detta innebär atl säljaren kan vara helt<br>
säker på att försäljningen är slutgiltigt avvecklad först då köparens eventu<br>
ella anspråk preskriberats enligt de vanliga reglerna om fordringspreskrip<br>
tion; köparens anspråk preskriberas när det gått tio år från avlalsdalum,<br>
såvida inte preskriptionen dessförinnan avbmtits. Utredningen har i be<br>
länkandet inte gjort någon konsekvent terminologisk skillnad mellan re-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>164</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section398>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section399>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>klamation
och preskription." Hovrätten skiljer i det följande mellan rekla- Prop.
1989/90:77<br>
mation och preskription.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår en regel om reklamation, som innebär att köparen inom skälig lid från
det att han märkt eller bort märka felet. Hovrätten finner alt det är väl
motiverat med en sådan allmän reklamationsregel. En sådan regel bidrar till att
tvister om fel tas upp mellan parterna på ett så tidigt stadium, att
sakförhållandena enklare och bättre kan utredas. Vad utredningen anför i
specialmotiveringen om hur reklamationstiden skall beräknas och hur
reklamationen skall genomföras verkar väl motiverat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
är däremot negaliv när det gäller utredningens förslag om ändrade regler om
preskription. Utredningen anför som skäl dels att det kan vara rimligt atl en
privatperson blir fri från ansvar tidigare än efler tio år, dels att
möjligheterna att utreda sakfrågorna försämras ju längre tiden går.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
argument känns inte övertygande. En privatperson, som vill bli fri från sitt
ansvar tidigare än efter tio år, har alllid möjlighet att friskriva sig. De
utredningssvårigheter som utredningen anför" blir aktuella i första hand beträflfnade
faktiska (abstrakta) fel. Enligt hovrättens mening leder utredningens förslag
om en allmän reklamationsskyldighet lill att utredningssvårighelerna minskas. 1
den mån utredningssvårigheter ändå kvarstår i det konkreta fallet, blir följden
väl oftast all problemet löser sig självt, d. v. s. alt köparen eller det ombud
han anlitar inser att det inte lönar sig att väcka talan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag gäller alla fysiska fel, d. v. s. både abstrakta och konkreta fel.
Detta får egendomliga konsekvenser. Enligt hovrättens mening är det särskilt
motiverat med lång ansvarstid just i de fall säljaren gjort särskilda
utfästelser, eftersom utfästelser får anses vara en form av åtagande från
säljarens sida. Redan av den anledningen bör i vart fall konkreta fel hållas
utanför den föreslagna preskriptionsregien. Även om man till nöds kan godta att
preskriptionstiden är lika kort för alla fel som gäller fysiska egenskaper,
blir konsekvenserna underliga då man ser till övriga feltyper. Om
preskriptionstiden skall vara kortare vid alla konkreta fel (vilka ju kan gälla
fysiska, rättsliga eller andra egenskaper), framstår det som egendomligt att
reklamationstiden vid rättsliga fel och rådighelsfel (d.v.s. där någon
utfästelse inte förekommit) blir längre.'" Om t.ex. en rådighetsinskränkning
föranleds av etl planbeslut, som förbjuder viss markanvändning, kan det dröja
flera år innan köparen blir medveten om detta. Om säljaren garanterat alt den
aktuella typen av begränsningar i rådigheten saknas, skulle säljarens ansvar
preskriberas efter tre år, medan hans ansvar skulle gälla i tio år om någon
garanti inte lämnats. Detta verkar hell orimligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt'><span style='font-family:Verdana'> Utredningen
talar om absoluta reklamationsfrister (preskriptionstider), se betän<br>
kandet t.ex. s 104, och en yttersta reklamationsfrist, se betänkandet t.ex. s
74, men<br>
termen reklamation används eljest genomgående, oavsett om det rör sig om
preskrip<br>
tion eller reklamation.<br>
Betänkandet, s. 74.<br>
" Betänkandet, s.84.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>165</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section400>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section401>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
anser sålunda sammanfattningsvis, alt den allmänna rekla- Prop. 1989/90:77 malionsregdn
är väl motiverad och bör omfatta alla fysiska fel (såväl Bilaga 8 konkreta
som abstrakta). Däremot verkar regeln om kortare preskriptionstid vara mindre
motiverad och i vart fall mindre genomtänkt. Hovrättens inställning framgår ytteriigare
av hovrättens utkast lill lagtext (se avsnitt 9).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
tillstyrker förslaget att regler om reklamation förs in i JB samt alt köparen
skall reklamera inom skälig lid efter det all han märkt eller bort märka felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
ansluter sig till utredningens uppfattning att det är rimligt att en
privatperson som säljer en faslighet skall kunna vara fri från ansvar på grund
av försäljningen inom kortare tid än den som följer av reglerna om tioårig
preskription, vilket också är önskvärt från ulredningssynpunkl.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
tingsrättens mening gör sig samma synpunkter emellertid gällande även i de
fall säljaren är en näringsidkare och köparen är konsument. Visserligen torde
en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet på annat sätt än en privatperson
ha möjligheter atl sprida risker. Detta gäller framför allt när det är fråga
om en yrkesmässig verksamhet av större omfattning. 1 måna fall torde verksamheten
emellertid inte vara av sådan omfattning att sådana möjligheter till
riskspridning över tio år finns. Till delta kommer att en köpare har lika stora
möjligheter atl upptäcka fel i den köpta fastigheten oavsett om säljaren är en
näringsidkare eller privatperson. Tingsrätten avstyrker sålunda förslaget att
olika preskriptionstider skall gälla i dessa fall.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller preskriptionstidens längd ställer sig tingsrätten tveksam till att
förkorta den till tre år. Åtskilliga typer av fel lorde visserligen uppträda
och kunna upptäckas inom tre år från tillträdesdagen. Andra typer av fel, t.
ex. mögel eller dräneringsfd, är emellertid av sådan karaktär att de kan ge sig
tillkänna senare. För att ge en köpare rimliga möjligheter att upptäcka och
åberopa även sådana fel, anser tingsrätten att preskriptionstiden bör sättas
något längre än utredningen föreslagit, t. ex. fem år.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
om tioårig preskription vid svek tillstyrks. Detsamma gäller reglerna rörande
talan om hävning, vilka inte innebär någon ändring i gällande rätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
delar utredningens uppfattning att den yttersta fristen för<br>
köparen att göra påföljder gällande kan begränsas till tre år i normalfallet.<br>
Tingsrätten anser däremot inte att det finns anledning att föreskriva att<br>
reklamation måste ske inom skälig tid efter det att köparen märkt eller<br>
bort märka felet. För de dolda felen innebär detta att reklamalionsfristen<br>
beräknas med utgångspunkt från den tidpunkt vid vilket felet på ett<br>
påtagligt sätt framträder (betänkandet s 105 x). En sådan reklamations<br>
plikt kan nämligen komma att medföra att processen onödigtvis komplice-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>166</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section402>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section403>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>ras
av frågor om när köparen bort märka felet eller alt en tvist enbart avser Prop.
1989/90:77 en sådan fråga. Förslaget rimmar enligt tingsrättens mening illa
med Bilaga 8 utredningens ambition att försöka få ner antalet mål om fel i
faslighet. Tingsrätten anser att del bör vara tillfyllest atl föreskriva all reklmalion
måste ha skett inom tre år från tillträdesdagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
19 b § 2 st. används uttrycket "i strid mot tro och heder".Av motiveringen
framgår alt innebörden avses vara densamma som hos ordet "svikligt".
Tingsrätten anser att sistnämnda ord bör användas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>På
s 107 y i betänkandet anges att den längre reklamationsfristen (10 år) skall
gälla även när säljaren är staten, kommun eller annal oflFentligrättsligl
organ. Tingsrätten har i och för sig inget att invända mot detta, men anser
inte att begreppet näringsidkare kan ges en så vidsträckt innebört att det
täcker även dessa subjekt. Det åsyftade tillämpningsområdet för den längre reklamationsliden
bör därför anges uttryckligen i lagtexten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
förslaget (lagen 19 d §) får en näringsidkare, som till en konsument för privat
bruk säljer en bostadsfastighet på vilken näringsidkaren utfört eller låtit
utföra arbete, möjlighet att friskriva sig från skadeståndsskyldighet och
begränsa den yttersta reklamalionsfristen till tre år, allt under förutsättning
att ett besiklningsullålande föreligger.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
de fall bostadsfastigheten säljs utan att några reparationer eller renoveringsarbeten
utförts av näringsikdaren är situationen emellertid enligt utredningens mening
annorlunda. Köparen sägs (s 75) knappast ha någon särskild anledning att
förvänta sig att säljaren byggmästaren skulle ha något särskilt ansvar för
husels skick när säljaren över huvud taget inte utfört något arbete i huset. De
föreslagna lagbestämmelserna har därför utformats på ett sådant sätt att del
för en näringsidkare, som inte ulfört eller låtit utföra arbete på den bostadsfaslighet
han säljer, föreligger avtalsfrihet i samma omfattning som om fastigheten
säljs av en konsument. Skälen för utredningens uppfattning redovisas närmare på
s81 ff.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket
kan inte dela utredningens uppfattning i denna fråga. Enligt verkets
erfarenheter av köp- och avtalssituationer där konsumentens motpart är en
näringsidkare uppfattar konsumenten regelmässigt näringsidkaren som den
professionelle säljaren etc som besitter speciella kunskaper om den vara eller
tjänst som tillhandahålls. Konsumenten utgår därför ofta från alt
näringsidkaren har eller känner särskilt ansvar för varans skick eller
tjänstens utförande. Det gäller trotligen även i många fall där näringsidkaren
försöker klargöra .att han i den konkreta situationen har samma roll som en
konsument.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
måste från konsumentsynpunkt anses otillfredsställande att graden<br>
av lagens dispositivitel vad gäller avtalsfriheten avgörs av på vilket sätt<br>
och vilken roll näringsidkaren uppträder. Utredningens förslag kan leda<br>
till atl konsumenten på annal sätt än genom besked från näringsidkare<br>
vill skaflFa sig kunskap om huruvida näringsidkaren exempelvis utfört<br>
en husreparation eller inte, något som ofta kan visa sig vara praktiskt svårt<br>
att kontrollera. Det finns också risk för att konsumenten vilseleds om den</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>167</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section404>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section405>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>roll näringsidkaren
spelar, exempelvis på så sätt att näringsidkaren ger Prop. 1989/90:77 sken av
att han inte i något avseende befattat sig med arbete på fastigheten. Bilaga 8
trots att sådant arbete utförts genom näringsidkarens medverkan i någon form. 1
sammanhanget förtjänar vidare nämnas all det sannolikt inte sällan för
bedömning av giltigheten av t. ex. en friskrivningsklausul i ett konkret fall
kan uppkomma en lvi<;t mellan konsumenten och näringsidkaren beträflFande
frågan om vilken av de två rollema som näringsidkaren egentligen spelar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ett
genomförande av utredningens förslag om avtalsfrihet för näringsidkaren med
möjlighet för denne, onr han inte utfört arbete på bostadshuset, att bl.a. göra
ganska långtgående friskrivningar kan komma att på ett omotiverat sätt
inskränka möjliglielema all med stöd av avtalsvillkorslagen ingripa mot
exempelvis oskäliga friskrivningsklausuler. Denna komplikation har inte
berörts av utredningen, som över huvud taget inte behandlat hur
avtalsvillkorslagen och tillämpningen av denna förhåller sig lill gällande civilrätlsliga
regler och lill utredningsförslaget i fråga om fel i fastighet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
förtjänar påpekas all avlalsvillkorslagen också är tillämplig i vissa
förmedlingsfall. Etl förbud enligt denna lag kan sålunda IräflFa en förmedlare
som själv använder oskäliga avtalsvillkor när han i sin yrkesmässiga
förmedlingsverksamhet upprättar kontrakt mellan utomstående. 1 marknadsdomstolens
beslut 1984:20 fiirbjöds en fastighetsmäklare att mtinmässigt använda vissa
villkor, bl.a. villkoret att "partema är överens om att inga ytterligare
överenskommelser avseende fastighetens skick träflfats dem emellan än vad
härovan redovisats". Med utredningens förslag skulle faslighetsmäklama
räknas till de näringsidkare som inte utfört eller låtit utföra arbete på
bostadshuset och som därför inte skulle omfattas av de begränsningar i
avtalsfriheten som förslaget innehåller.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
exempelvis en friskrivningsklausul är förenlig med civilrättsliga regler och
delta bekräftas genom rättspraxis eller civilrättslig lagstiftning eller
uttalanden i lagförarbeten torde det vara svårt att förbjuda klausulen med stöd
av avtalsvillkorslagen. Om utredningens förslag i det aktuella hänseendet
genomförs, torde det stå en fastighetsmäklare fritt att i köpekontrakt mtinmässigt
ta in ganska långtgående friskrivningsklausuler till förmån för uppdragsgivaren
säljaren. Enligt konsumentverkels mening är en sådan konsekvens av
utredningens förslag oacceptabel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
hänvisning till det anförda avstyrker konsumentverket förslaget i aktuellt
hänseende. Verket förordar att den föreslagna 19 d § justeras med hänsyn
härtill, dvs paragrafen bör gälla även för annan näringsidkare än den som
utfört eller låtit ulföra byggnadsarbete på en bostadsfaslighet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Juridiska
fakultetsslyrelsen vid Upp.sala univerislel:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår här regler om reklamation, som - bortsett från<br>
konsumentfallet kräver att köparen upptäcker felet och agerar inom tre<br>
år från tillträdesdagen. Detta är en klar begränsning i köparens nuvarande<br>
felskydd, där ju ansvar i princip kan utkrävas även om felet framträder och<br>
upptäcks nästan tio år efter köpet. Sett i stort lorde visseriigen denna fråga</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>168</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section406>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section407>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>av flera orsaker vara av
mindre betydelse. Dels torde del vara mindre Prop. 1989/90:77 vanligt att fel
upptäcks senare än efter tre år. Dels torde det, som utred- Bilaga 8 ningen
påpekar (s. 74), av bevisskäl vara svårare för en köpare alt med framgång göra
gällande felansvar ju längre lid som gått efter köpet. Detta innebär att
behovet av den föreslagna nya rättsregeln inte kan vara stort. Därtill kommer
alt den köpare, som upptäcker ell allvarligt fel t. ex. under åttonde året och
som faktiskt har möjlighet att styrka sitt anspråk, inte lär anse att
utredningens nya begränsning i felansvaret utgör en rimlig avvägning mellan
partemas intressen. Utredningen har inte framfört några starkare argument för
denna nya avvägning än all man funnit den "rimlig" (s. 107).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
konsumenlfallet behåller utredningen den gamla preskriptionstiden på tio år. Man
anger dock i lagtexten alt den skall räknas från tillträdesdagen. Den
ståndpunkten kan i och för sig vara rimlig. Man borde dock ha redovisat alt
detta eventuellt är en ändring i förhållande lill gällande rätt. 1 del enda
rättsfallet om preskriptionstiden för fel i fastighet utgår man nämligen från
alt de tio åren skall räknas från dagen för köpeavtalet (NJA 1982 s. 573). På
denna punkt tycks alltså den nya lagregeln utöka köparens rättigheter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Byggentreprenörerna:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag till preskriptionsregler leder som framgår av belänkandet lill problem
för det fall näringsidkaren säljer till konsument A som därefter säljer till
Konsument B. Näringsidkarens långa preskriptionstid kommer då att överflygla
konsument A:s korta tid. Enligt byggentreprenörema finns därvid risk att
konsument A och konsument B överenskommer om alt vältra över ansvaret på
näringsidkaren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
Byggentreprenörema bör näringsidkarens preskriptionstid i alla
vidareförsäljningsfall begränsas till tre år.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:269.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
kommunförbundet-Förslaget tillstyrks.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår en treårig reklamationstid. Denna korta reklama<br>
tionslid kan ifrågasättas. Inte så sällan föreligger den situationen, att en<br>
person köper en fastighet och att fastigheten är nyrenoverad eller tillbyggd.<br>
Prisei bestämmes med hänsyn till detta. Köparen bor ett antal år, i många<br>
fall rimligtvis åtminstone 3- 5 år på fastigheten. Därefter säljs fastigheten.<br>
Något eller några år senare upptäcker den nye köparen ett fel hänföriigt lill<br>
renoveringen eller tillbyggnaden. Köpare nr 2 kan föra talan mot köpare nr<br>
1 och i dag förekommer ofta den situationen, att köpare nr 1 i sin tur för<br>
talan vidare gentemot sin fångesman. Ibland ger detta i slutändan möjlig<br>
heter till en förlikning, där koslnderna kan delas mellan alla tre parterna.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>169</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section408>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section409>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Med den föreslagna korta reklamationsliden
torde köpare nr 1 oftast inte Prop. 1989/90:77 kunna vända sig mot sin
fångesman på gmnd av utebliven reklamation. Bilaga 8 Detta trots atl köparen nr
1 betalat köpeskilling utifrån en "felfri" fastighet. Detta ger för
köparen nr I lätt intryck av godtycke. I den uppkomna situationen finns ingen
anledning att behandla någon av de tre berörda bättre än någon annan. I vart
fall saknas helt anledning alt ulan särskild friskrivning låta den urspunglige
säljaren, som ombesörjt byggnadsarbetena gå fri. Detta kan lätt leda lill atl
renoveringar och tillbyggtiader sker slarvigt, eftersom den som utför åtgärdema
kanske kan räkna med att felet inte upptäcks inom den ändå relativt korta tiden
av tre år. Detta talar för att den nuvarande 10-åriga allmänna
preskriptionsregeln bibehålles. A andra sidan är del så att processer, som
skall föras om påstådda fel, som har sin gmnd och som skall värderas utifrån
förhållanden som ligger relativt långt tillbaka i tiden, är osiikra och dyra.
De är dessvärre inte hell ovanliga heller. Ett intresse finns således att
begränsa möjlighetema atl föra talan om fel. En begränsning i reklamationstiden
är i partsförhållandet huvudsakligen en fördel för säljaren. Om säljaren för
alt få tillgodonjula den kortare reklamationsliden tillser all ett besiklningsullålande
enligt 19 § 3 st upprättas, blir han så att säga upplysningsskyldig för
eventuella fel i fasligheten, eftersom besiktningen sker på hans risk. Har
exempelvis säljaren byggt om fasligheten, blir han tvungen att noga upplysa
besiktningsmannen om sitt förfarande fiJr att freda sig. Köparen å andra sidan
vinner en motsvarande säkerhet och skulle i del lägel länkas acceptera en
inskränkning i tiden för alt tala på eventuella fel. Detta är ju också bakgmnden
till den föreslagna regeln beträffande näringsidkarens försäljning.
Motsvarande regel föreslås därför gälla även mellan privatpersoner. Avsikten är
att den här föreslagna ordningen afitså skall avse alla fastigheter och
partsförhållanden. Har besiklningsullålande enligt 19 § varit tillgängligt vid
köpet, har köparen alltså fullgjort sin undersökningsplikt oavsett typ av
fastighet. Detta kan i något fall komma alt medföra att en stark köpare i
illojalt syfte påverkar en besiktningsman. Regeln om handlande i strid mot tro
och heder i 19 b § 2 st bör därför avse såväl säljare som köpare som handlat
illojalt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt;margin-right:269.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
vdlaägareförbund: Se avsnitt 7.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
Vi i småhus:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
delar utredningens förslag i 19 b § all en reklamation inte får ske senare<br>
än tre år efler tilhrädesdag då säljaren är en privatperson. Nuvarande<br>
bestämmelser om tioårig preskription uppfattas av säljare/privatperson<br>
som besvärande lång. För en köpare innebär å andra sidan en avkortning<br>
lill 3 år inte någon påtaglig försämring. De flesta reklamationerna sker<br>
under den närmaste tiden efter tilh rädesdagen.</span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span style='font-family:
Verdana'>170</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section410>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section411>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsmäklarsamfund:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:38.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mäklarsamfundet
anser all det är myckel bra all man i förslaget intagit '"ägä o just
bestämmelser om reklamation och dels att man begränsat reklamationsliden till
tre år vid konsumentförhållande. Vi tillstyrker förslaget i denna del. (Se
också avsnitt 7.)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svensk
fastighetsförmedling:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
vår erfarenhet bmkar de fel som vi konsulteras angående upptäckas inom de två
första innehavsåren. Vi har därför inget att erinra mot förslaget till en
förkortning, vid konsumentköp, av reklamationsliden. För övriga köp delar vi
uppfattningen att I O-årsgränsen bör kvarstå.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenska
försäkringsbolags riksförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
föreslagna kortare preskriptionstiden om tre år speglar en rimlig fördelning av
fdansvarel mellan en privat säljare och köpare. Det kan dessutom många gånger
vara svårt att utreda säljarens ansvar när ett fel upptäcks många år efter
köpet. En kortare preskriptionstid kan minska antalet processer där
tvistemålets värde inte står i rimlig proportion till utrednings- och
rättegångskostnaderna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentvägledarnas
förening:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bestämmelsen
i 19 b§ innebär att näringsidkare ej får friskriva sig från den tio-åriga
preskriptionstiden medan däremot i en aflfar mdlan enskilda konsumenter endast
tre Ars preskription skall gälla. Det kommer således finnas en frestelse för
näringsidkaren all genomföra ett bulvanköp i första fasen för att komma ifrån
den tio-åriga preskriptionen. Denna risk måste beaktas av lagstiftaren.
Bestämmelsen 19 b § innebär att om opartisk konsuh företagit en besiktning före
köpet kan säljaren (näringsidkaren) komma ifrån 10 års ansvar för fel och
endast ge tre års reklamationsfrist. Då de flesta allvarliga konslmktions och byggfel
(fuktskador, mögel m. m.) visar sina konsekvenser först efter denna period
inses atl bestämmelsens preventiva verkan blir alltför begränsad. Frågan om
besiktningsmannens ansvar inställer sig också. Om besiktningen ej kan uppdaga
allvarliga fel som sedan kommer att visa sig efter tre år vilka blir då konsekvensema?
Måste besiktningsmannen ha en obligatorisk ansvarsförsäkring för att
säkerställa konsumenten ersättning för en allvarliga skada?</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Beträffande
19 d§ punkt 1 sista stycket måste en längsta accepterad tidsutdräkt preciseras
från erbjudande om avhjälpande av fel, till avhjälpande sker. Överskrides
denna lid skall konsumentetens räll att kräva</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>skadestånd kvarstå.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>171</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section412>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section413>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>6
Påföljder</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrättenför
Västa Sverige:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Ansvar
då s. k. kärnegenskap saknas</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
berör denna fråga mycket kort med utgångspunkt från vad som skall anses vara
gällande räll. Frågan berörs dock inte i utredningens lagförslag. Hovrätten
vill närmare utveckla frågan om kärnegenskaper dels därför att utredningens
synpunkter behöver kommenteras dels därför att det kan vara lämpligt alt
föreslå en skriven regel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Skadestånd
enligt 4:19 JB kan utgå endast vid avvikelse från utfästelse (konkret fel) samt
vid svek.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
ulfärsldse förutsätter att säljaren lämnat någon form av uppgift i samband med
köpet. Om säljaren inte lämnat någon uppgift kan säljaren bara bli ansvarig
enligt en abstrakt felbedömning. Vid abstrakt fel finns det således inget
underlag för ett skadeståndsansvar grundat på vad som kan anses utfäst;
säljaren har inte garanterat något vare sig uttryckligen eller på annat sätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
rättsfallet NJA 1978 s 307 gavs köparen rätt lill skadestånd, trots att
säljaren inte lämnat några uppgifter om fastigheten. Som grund för sitt yrkande
om skadestånd åberopade köparen i första hand att visningen av några ritningar
skulle anses som en utfästelse; i andra hand åberopades det dolda felet som
sådant. HD slog till att börja med fast, att enbart uppvisandet av ritningar
bara under speciella omständigheter kan ses som en enuntialion all byggnaden
utförts i enlighet med ritningarna; så var inte fallet här. HD konstaterade
därefter, att säljaren inte heller på annat sätt gett upgifter, som skulle
kunna konstituera ett utfastelseansvar. (Om man stannar här, bli resultatet
således att det rör sig om ett vanligt abstrakt fel, där skadestånd inte kan
utgå. Men HD gick ett steg längre.) Därefter uttalade HD emellertid, att det
vid sidan av de fall av utfästelse, som grundas på uppgifter från säljaren
föreligger ett "visst, om än mycket begränsat utrymme för
skadeståndsansvar",' nämligen i fråga om fel som innebär en så allvarlig
och fundamental avvikelse från rimlig standard, att fastigheten måste anses
sakna en s. k, "kärnegenskap", som får anses utföst trots att frågan
över huvud tagel inte berörts vid köpet. HD kom fram till att felet i det
aktuella fallet var en avvikelse från en sådan kärnegenskap och lade därvid
vikt vid följande omständigheter. HD började med atl konstalera att det rörde
sig om ett doh fel. Verkningarna av felet var omfattande. Felet rörde
funktioner som var av gnrndläggande betydelse för fastighetens användning.
Dessa skäl verkade i och för sig vara tillräckliga men man lade till, att
"i vart fall" när det rörde sig om ett nybyggt hus och det var
byggherren som sålde, var de anförda grunderna tillräckliga för att man skulle
fingera garanti. Det är just en fiktion del rör sig om. Egenskapen anses utfäst
trots atl det inte finns något underlag vare sig i avtalet eller i uppgifter
från säljaren. Köparen fick således sitt skadestånd (visseriigen jämkat, men
del saknar principiell betydelse).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>''Kursiverat
här.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>172</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section414>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section415>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
denna HD-dom har alltså en ny grund för skadestånd etablerats, Prop.
1989/90:77 som kan kallas garantifikiion. Denna bygger egentligen inte på något
annal Bilaga 8 än ett önskemål att kunna ge köparen skadestånd. Till
skillnad från uttryckliga garantier och enuntiationer, som ju i alla fall gmndas
på uppgifter från säljaren om köpeobjektet, har vid garantifiktion den
aktuella egenskapen inte alls berörts.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Det framgår av HD:s dom att man gjort en vanlig abstrakt felbedömning
där man konstaterat att felet var dolt. Först därefter har man kommit in på
skadeståndsfrågan och valt att föra in fallet under ullrycket "kan anses utfäst"
i 4:192 punkten. Man hade kunnat nå samma resultat genom att förklara att
säljaren vid denna speciella typ av abstrakt fel har ett strikt
skadeståndsansvar</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
all HD valt garanlifiktionen finns det risk att man tar miste på vilken typ av fd
det rör sig. Utredningen uppfattar uppenbarligen denna typ av fel som ett konkret
fel,'* vilket ger utredningen problem när del gäller undersökningsplikten. Vid
konkreta fel anses köparen inte ha undersökningsplikt. Av den anledningen
anser utredningen att det inte är "någon orimlig tanke all kategorisera ulfäslelsesituationerna"
och atl köparen är befriad från undersökningsplikt i de vanliga ulfästdsefallen
men inte i de nu aktuella fallen.'' Hade HD låtit bli atl använda
garantifiktionen och i stället valt att behandla fallet som ett fall av strikt
skadeståndsansvar hade denna typ av missförstånd inte behövt uppkomma. Det är i
själva verket ett vanligt missförstånd bland ombud för köpare att garantifiktionen
har med själva felbedömningen att göra; det är ju först på påföljdsstadiet som
denna typ av ansvar aktualiseras. Till och med en färsk HD-dom kan bidra till
att skapa missförstånd. 1 rättsfallet NJA 1985 s 871, som avsåg brister i dinslallationen
i en ombyggd äldre bostadsbyggnad, ansåg HD inte att det fanns tillräckliga
skäl för att överföra del i rättsfallet NJA 1978 s 307 "använda
resonemanget på den nu aktuella situationen." Det är egendomligt inte bara
civilrättsligt, nämligen att HD kommer in på frågan om kärnegenskaper, då ju
eventuella kärnegenskaper kommer in i bedömningen först då man skall ta ställning
till om säljaren skall anses skadeståndsskyldig eller ej, utan även processrättsligt.
eftersom köparen bara åberopat att fastigheten avvek från vad som kunde anses utfäst
p. g. a. en muntlig uppgift från säljarens sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
anser därför att det är angelägel all det klargörs att det inte rör sig om ett
konkret fel utan om ett abstrakt fel. Det är en avvikelse från en objektivt
fastställd standard och, som framgår av HD:s dom från 1978, man gör den vanliga
relevansbedömningen och konstaterar all felet var dolt. Köparen har vanlig
undersökningsplikt. Om felet är dolt är det relevant. Först därefter blir det
aktuellt att diskutera, om köparen skall ha rätt lill skadestånd. Det är mera
konsekvent att säga, att säljaren i dessa</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'Se t.ex. innehållsförteckningen, s 5. Kärnegenskaperna
behandlas i avsnitt 4.3 omedelbart efter utfästelse och före
undersökningsplikten, medan skadestånd, där kärnegenskaperna hör hemma,
behandlas sist i avsnitt 4.7.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'Betänkandet, s 4142. Även Carbell, som utredningen
uppenbarligen tagit in<br>
tryck av, har på denna punkt problem att sätta rätt etikett på företeelsen.</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>173</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section416>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section417>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>fall (vilket passar bättre
ihop med den abstrakta feltypen) har ett strikt Prop. 1989/90:77<br>
skadeståndsansvar.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
har i sitt utkast till hur lagtexten skulle kunna skrivas, visat hur denna typ
av skadeståndsansvar skulle kunna regleras.'*</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Avdragsberäkningen</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Avdragspåföljden
infördes 1972 genom JB som en nyhet vid fstighelsköp. Vad påföljden innebär är
dock inte närmare preciserat i 4 kap JB. Innebörden måste dock vara, all
avdraget skall vara så stort atl del sålunda reducerade prisei moisvarar
fastighetens värde med felet. Varken förarbetena eller kommentaren till 4 kap JB
ger någon ledning om hur reglerna om avdrag enligt 4 kap JB skall tillämpa:;.
Man torde ofta vara hänvisad lill att finna paralleller i reglerna angående lös
egendom. Man får dock enligt hovrättens mening vara återhållsam, eftersom
fastigheten som köpeobjekt avviker i flera avseenden från lös egendom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
finns olika metoder att beräkna avdraget. Hillert har analyserat frågan utföriigt.'''
Den metod som enligt Hillert åtminstone teoretiskt bör användas är hämtad från KöpL:
avdraget skall svara mot felet, vilket innebär att avdraget skall vara
proportionellt. Genom felet har balansen mellan parternas prestationer rubats;
avdraget som svarar mot felet återställer balansen. Om felet motsvarar en
femtedel av köpeobjeklels värde skall avdraget vara en femtedel. Denna metod
kompliceras av att det avtalade prisei kanske inte motsvarade marknadsvärdet
vid köpet. Motsvarade priset bara 75% av marknadsvärdet, skall köparen bara ha
avdrag för 75 % av felets värde. Var priset högre än marknadsvärdet blir
avdraget på motsvarande sätt större. Vid försäljning av varor för omsättning är
metoden kanske användbar, därför att tvister om lös egendom ofta uppkommer i
nära anslutning till köpet och all det därför och rent allmänt inte är alltför
svårt att värdera objektet och felets värde. Den enligt hovrättens mening
största svagheten med metoden vid fastighetsköp är just att det är svårt atl
värdera fastighetens och felets värde inte bara i största allmänhet utan i
synnerhet då det ofta går långt till mellan köp och tvist. Det är dock den enda
användbara metoden då felet avser t.ex. arealbrist. En annan metod är att låta
avdraget motsvara kostnden för reparation. Den är, som Hillert framhåller, mera
direkt, men har också sina svagheter. Skall repara-tionskostnden beräknas i
penningvärdet vid köpet eller vid ett senare tillfälle (t. ex. då felet
upptäcks eller då reparationen utförs)? - I praxis har domstolarna mycket ofta
tillämpat den senare (enklare) metoden, men detta beror på att paterna (eller
snarare deras ombud) lagt upp sin talan så; eftersom målen är despositiva är
domstolarna hänvisade till alt grunda sina avgöranden på vad parterna gjort
till processmaterial.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
utredningen själv framhåller torde det i många fall inte vara möjligt att
direkt avgöra hur avdraget skall beräknas. *° 1 så fall skall enligt</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'* Se hovrättens utkast. 19 b § 2st.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>'■ Hillert:
Värdetidpunkt och avkastningsränta. Festskrift till Hessler, 1985.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>"■"Betänkandet,
s 102.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>174</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section418>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section419>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>utredningen
avdraget beräknas enligt en skönsmässig bedömning; utred- Prop. 1989/90:77
ningen om kostnaderna för att avhjälpa felet skulle då kunna tjäna som
Bilaga 8 viss vägledning.*'</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
man följer utredningens förslag, som bygger på den proportionella metoden torde
både ombud och domstolar belastas med svåra utredningsfrågor. Hillerts uppsats
visar detta.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Frågan
är därför enligt hovrättens mening om man inte borde ha den omvända
utgångspunkten och utgå från att avdragt skall motsvara kostnaderna för att
avhjälpa felet. Denna beräkningsmetod är visseriigen inte heller hell
okomplicerad, men den har i alla fall den fördelen att vara mera konkret.
Metoden har i viss mån anammats i rättspraxis även om detta ofta beror på att
ingen av parterna haft några invändningar mot beräk-ningsmdoden (se t. ex. NJA
1981 s 400 och NJA 1983 s 865)." 1 NJA 1984 s 3 finns dock visst stöd;
avdraget gmndades på en byggnadsfirmas oflFert atl avhjälpa felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller fel som kan repareras, d. v. s. fysiska fel, är det i de flesta fall
enklast alt låta avdraget motsvara själva reparationskostnaden. Med felet har
fastigheten ett lägre värde och efter reparation får fastigheten det förutsatta
värdet. Frågan är vilken värdelidpunkt man skall välja. Om man väljer köpet som
tidpunkt, måste reparationskostnadema räknas om lill penningvärdet vid köpet.
Köparen får då inte full täckning för sina faktiska kostnader. Detta kan i viss
mån kompenseras av att han har rätt att på avdraget få s. k. avkasiningsränta, d.
v. s. ränta på beloppet från den dag det betalades, 2 § 2st räntelagen
(1975:635). Om avdraget bestäms lill köparens faktiska kostnader får köparen
kompensation för hela sin utgift; i så fall bör han inte dessutom fä avkasiningsränta,*'
eftersom det, som Hillert också framhållit, skulle leda lill överkompensation.
De båda metoderna torde i de flesta fall leda till likartade slutresultat.
Rent allmänt verkar då enligt hovrättens mening den senare metoden vara att
föredra, eftersom utredningen blir enklare; man har uppgift om köparens
faktiska kostnad. Använder man den förra metoden tillkommer ett osäkerhetsmoment,
nämligen hur man skall beräkna inflationen mellan köpet och kostnadstillfället;
när man väl på delta sätt räknat bakåt skall man på nytt räkna upp beloppet
genom att lägga lill avkastningsränta.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Skulle
fastigheten i undantagsfall ha ett lägre värde även efter det att reparationen
genomförts, får man uppskatta denna bestående värdeminskning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
utredningens metod ändå skulle anses vara att föredra, måste i vart fall värdetidpunklen
vara en annan än utredningen föreslagit. Utredningen har hämtat sitt förslag
från den vanliga köprättens område; när det gäller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>*■' Utredningen framhåUer att avdrag inte skall utgå
om felet är så obetydligt att</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>fastighetens värde inte påverkas. Det uttalandet är ytteriigare
ett exempel på hur</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>oklart
frågor belyses, då man inte har ett konsekvent felbegrepp. I ett sådant fall
kan</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>man enligt
hovrättens mening nöja sig med att konstatera att det inte rör sig om</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>något fel
(i köprättslig mening) över huvud taget.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>" Se
även Hillert.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>" 1
rättsfallet NJA 1985 s 352 fick köparen avkastningsränta på avdragsbeloppet.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Avdraget
var bestämt enligt prisläget vid köpet, men värdetidpunkten som sådan var</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>inte uppe
till bedömning.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>175</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section420>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section421>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>köp av lös egendom är den
avgörande tidpunkten för felbedömningen Prop. 1989/90:77 enligt 44 § KöpL
tidpunkten för avlämnandet och i konsekvens med delta Bilaga 8 är avlämnandet
också den relevanta tidpunkten för beräkningen av avdraget. Enligt förslaget
skall tidpunkten för tidträdet vara den avgörande tidpunkten. Eftersom
säljarens felansvar vid fastighetsköp inte hänför sig till tidpunkten för tifiträdet
utan till tidpunkten för köpet enligt 4:19 JB, måste i konsekvens med delta
även tidpunkten för köpet vara den relevanta då man skall beräkna ell
proportionellt avdrag. Möjligen anser utredningen att skador som inträffar
mellan köp och tillträde skall beaktas, men det bör betonas att sådana fall vid
fastighetsköp behandlas helt fristående;*" köparen är enligt 4:11 och 12
berättigad till särskild kompensation för skador som uppkommer mellan köp och
tillträde.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag om vilka påföljder som kan göras gällande vid fel i fastighet innebär
ingen ändring i förhållande till vad som nu gäller. Tingsrätten har ingen
erinran mot förslaget i denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
tingsrättens mening är det en brist i den nuvarande lagstiftningen atl den inte
innehåller någon anvisning om hur prisavdraget skall beräknas. Tingsrätten tillslyrker
därför förslaget all i lagtexten ange hur denna beräkning skall gå till.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
konstaterar att det i 19a § p. 1 angivna sättet att beräkna avdraget på
köpeskillingen inte avses innebära någon ändring i förhållande till gällande
rätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ett
avdrag på köpeskillingen skall alltså motsvara skillnaden mellan marknadsvärdet
på fastigheten sådan den är vid tillträdet och det marknadsvärde den skulle ha
haft vid samma lidpunkt om de aktuella felen inte hade funnits. En sådan
beräkningsmetod är emellertid svår att tillämpa i praktiken. Utredningen i
denna del får inriktas på att försöka få fram priset på jämförbara fastigheter
vid den aktuella tidpunkten och mäklare och andra med erfarenhet av sådana
frågor får åberopas som bevisning. En sådan utredning torde ofta bli kostsam.
Svårigheterna att använda metoden blir naturligtvis särskilt stora när felen
aktualiseras lång lid efler köpet. Som utredningen själv framhåller torde det i
många fall inte vara möjligt att med denna metod direkt avgöra hur mycket
priset bör reduceras. Man får då, som också sägs i betänkandet, falla tillbaka
på en mera skönsmässig bedömning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
högsta domstolens praxis (se t ex NJA 1984 s 3) har det förekommit att
prisavdraget bestämts med utgångspunkt i kostnaderna för att avhjälpa felet.
Enligt tingsrättens erfarenhet beräknar käranden i etl mål om fel i fastighet
så gott som alltid sitt yrkande om avdrag på köpeskillingen med utgångspunkt i
reparationskostnaderna. Svaranden har i de allra flesta</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>*"
I köplagen omfattas denna typ av skador av felreglerna, 44 § KöpL.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>176</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section422>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section423>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>fallen
inte någon erinran mot beräkningssättet som sådant men gör i Prop.
1989/90:77 förekommande fall gällande att reparationen av fastigheten innebär
en Bilaga 8 standardförbättring och all ersättningen skall minskas med vad
som motsvarar denna förbättring. En bedömning av storleken av prisavdraget
efter dessa kriterier leder enligt tingsrättens mening lill ett skäligt
resultat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
kan enligt tingsrättens mening ifrågasättas om man bör i lagen införa ell beräkningssätt
som uppenbarligen inte går all praktiskt tillämpa i många, kanske de allra
flesta fallen. Del förefaller tveksamt om behov över huvud taget föreligger av
en precisering i lagtexten om hur prisavdraget skall beräknas. Det borde i
vart fall ha övervägts närmare om inte en mera lätthanterlig beräkningsgmnd
kunde föreskrivas, exempelvis reparationskostnaden med avdrag för
standardförbättring.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
anser all det kan finnas skäl alt överväga införandel av skadeståndsskyldighet
för säljaren när denne borde ha haft kännedom om felet och borde ha upplyst
köparen om det, culpa in conlrahendo (s 79). En sådan åtgärd skulle enligt
utredningen ligga i linje med rättsutvecklingen. Konsumentverket instämmer i
dessa synpunkter och beklagar alt utredningen för atl inte nu föregripa ulan
i stället avvakta utredningen på den allmänna köprällens område stannat för atl
inte föreslå något skadeståndsansvar för säljaren när culpa in conlrahendo
konstaterats föreligga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prisavdrag</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
§ 19a föreslår utredningen ett uttryckligt besked om hur prisavdrag skall
beräknas. Ett sådant är värdefullt och den föreslagna texten kan accepteras.
Utredningen föreslår här att prisavdraget skall beräknas med tillträdesdagen
som värdelidpunkt. Ell sådant uttalande är bra men man borde i motiveringen ha
påpekat att frågan om valet mellan dag för köpeavtal och för tillträde varit
obesvarad i gällande rätt. Man anför inte heller någon motivering för sitt val.
Del hade varit möjligt all här åberopa en diskussion i Festskrift till Henrik Hessler
s.299 301. I dagama har också kommit ett avgörande av HD (8801 18 DT nr 1)
som vall samma lösning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hävning</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
här föreslås i § 19a en lagtext som kan accepteras. Det må dock<br>
påpekas att regeln inte är en nyhet (som utredningen synes anse, se s. 103x)<br>
utan snarare i överensstämmelse med gällande rätt att det avgörande för<br>
väsentlighelsbedömningen inte är storleken i absoluta tal på skadan (räk<br>
nat i kronor, kvm o dyl) ulan vilken betydelse skadan har för köparen.<br>
Möjligen kunde man i klarhetens intresse skriva att felet skall vara "av<br>
väsentlig betydelseor köparen " för att därmed markera att det avgörande<br>
är betydelsen för den individuella köparen och inte för en köpare i allmän-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>177</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>12 Riksdagen 1989/90. I saml Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section424>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:1.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section425>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>het.
Det vore därtiU en fördel om man här behåller det hittillsvarande Prop.
1989/90:77 rekvisitet "mer än ringa" och alltså skriver all felet
skall vara "av mer än Bilaga 8 ringa betydelse för köparen". Ett
byte till ordet "väsentlig" kan lätt ge upphov till missförståndet
att del; nu är meningen att kravet för hävning skall höjas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenska
kommunförbundet (styrelsen):</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Styrelsen
finner värderingsregeln för prisavdrag vara väl avvägd. En jämförelse av
fastighetens värde i avtalat och i felaktigt skick bör vara utgångspunkten
även om det är troligt att kostnaden för att avhjälpa fel många gånger får vara
vägledande vid bestämmande av värdesänkning. I vart fall torde mindre
avvikelser inte påverka fastighetens totalvärde och därmed inte bli rättsligt
relevanta. Detta kan eventuellt få en reducerande effekt på antalet tvister som
handläggs enligt småmålslagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tilllträdesdagen
är den bästa jämförelsedagen. Det är denna dag parternas respektive
prestationer skall fullgöras. Köparen får tillträde lill fastigheten och erlägger
köpeskillingen. Vid eventuell prisjuslering har köparen räll till
avkastningsränta från denna dag. Kontraktsdagen är mindre lämplig dels på gmnd
av att ränta inte kan utgå från den dagen, dels på gmnd av alt säljaren då
fortfarande står faran för fastigheten. Säljaren överiämnar inte fastigheten
förrän på tillträdesdagen och det är först då eventuella fel blir relevanta. En
senare vald jämförelsedag, t ex dagen för stämning, är enkel atl tillämpa om
man sätter likhetstecken mellan värdesänkning och reparationskostnad.
Reparationskostnaden behöver då inte omräknas med faklorprisindex eller dylikt.
Då emellertid utgångspunkten skall vara en värdejämförelse är tillträdesdagen
den mest rikliga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
vdlaägareJÖrbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
tillstyrker vad som kommittén föreslagit om köparens rätt att häva köpet och få
skadestånd och om hur prisavdraget skall beräknas. Sådana regler kan komma att
behövas även enligt den här skisserade lösningen, nämligen i de fall säljaren
inte fullgjort vad på honom ankommer vad gäller besiktningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsmäklarsamfund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19A§
Betänkandet (sid 101)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
avsnittet redovisas regler för avdrag på köpeskillingen vid fel i fastighet
samt fömtsättningarna för köparens rätt att häva ell köp.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
belänkandet anges att nedsättning av priset, dvs prisavdraget skall ske i
förhållande lill det aktuella felet på fastigheten. Vidare har angivils, också
enligt gällande rätt, att man kan göra en jämförelse mellan fasligheten i
felaktigt skick och del värde, som fastigheten haft i felfritt skick.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:11.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
får förmoda att man inte avisett en felfri fastighet, utan fastighet i del</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>178</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section426>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section427>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>skick
och med de fel, som varit kända för parterna vid förhandlingen om Prop.
1989/90:77<br>
fastighetens pris.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
rättspraxis förekommer dock sällan jämförelser mellan fastigheten i det skick
som föresalts mellan parterna och del skick som den sedermera visar sig befinna
sig i. Man har istället ofta utgått från kostnaden för att avhjälpa felet.
Detta medför helt felaktiga resultat, vanligen beroende på att partsombuden,
som underlag för domstolens prövning av nedsättningen av faslighetens pris
inte redovisat någon utredning med jämförelsepriser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
är därför angelägel att man i förarbeten till en lagändring närmare kommenterar
hur prisavdraget skall beräknas. Yrkesmän som arbetar med
fastighetsöverlåtelser, kan konstatera att mindre fel ofta inte påverkar priset
i den förhandling som sker inför en kontraklskrivning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Köpare
är ofta beredda att acceptera ganska avsevärda fel, ulan all detta påverkar prisei,
eftersom valet för köparen står mellan all förvärva fastigheten eller avstå.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är således endast mycket väsentliga fel, som skulle ha påverkat köpeskillingen
i negativ riktning, om några fel varit kända.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
den föreslagna lagregeln om avdrag på köpeskillingen, bör således intagas någon
bestämmelse om att nedsättningen av köpeskillingen endast skall kunna ske, om
felet är av sådan art och omfattning all detta väsentligen kan bedömas ha
påverkal köpeskillingen vid de förhandlingar som parterna fört i anledning av
avtalet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
måste dock bestämt vända oss mot uttalandet i utredningen, att beräkningen
skall utgå ifrån värdena vid tidpunkten för köparens tillträde lill
fastigheten. Där är det enligt vår uppfattning fel att ha en annan lidsrelation
för bedömning av nedsättning av köpeskillingen än den som gällt för
förhandlingen av priset mellan parterna. Priset behandlas som bekant inte vid
tillträdesdagen, utan per den dag då köpekontraktet undertecknas och med
beaktande av de fel och brister, som då var kända.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Köpekontraktet
medför rättsverkningar mellan parterna bl a med avseende på att köpeskillingen
bestämts och att denna senare inte kan påverkas av om marknadspriserna
förändras. Fel i en fastighet bör inte ändra på detta förhållande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
har tidigare i betänkandet (sid 103) angivits att rätten till hävning enligt
gällande rätt, är beroende på storleken av skadan. Utredningen avser uppenbariigen
att ändra begreppet till att betydelsen av själva felet skall vara avgörande
för rätten till hävning och hänvisar därvid till köplagen och dess förarbeten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Rätten
att häva ett köp har myckel stora rättsverkningar och när del gäller fast
egendom, kan också tredje mans rättigheter komma atl påverkas såsom
pantförskrivningen eller upplåtelse av nyltjanderäller.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hävning
är således en mycket genomgripande åtgärd och bör vara<br>
möjlig vid objektivt sett mycket väsentliga fel, som har att göra med<br>
fastighetens mycket långsiktiga nyttjande som bostad eller bestånd. Även i<br>
den situationen att säljaren förfarit svikligt, bör man uppställa krav redan i<br>
lagtexten på att sveket skall vara av stor betydelse för köparen och hans<br>
nyttjande av den förvärvade egendomen.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>179</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section428>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section429>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förvärv
av fast egendom med hänsyn lill just denna typ av egendoms Prop. 1989/90:77<br>
speciella betydelse, har reglerats i Jordabalken.</span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Några
direkta jämförelser med de regler som finns i köplagen bör undvikas, eftersom
man när det gäller köplag, har att ta avsevärt större hänsyn till parternas
avsikter och ekonomiska utfall än när man förvärvar fast egendom med hänsyn
till tredjemans-skyddet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
helt övervägande antalet överlåtelser av småhus sker dels mellan två
konsumenter ev med biträde av en fstighetsmäklare och dels avser överlåtelsen
en begagnad fastighet, som inte kan jämföras med försäljning av lösöre.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglerna
för hävning och prisavdrag, bör därför genom uttalanden i förarbetena begränsas
lill alt avs.e situationer, som har stor betydelse för avtalsparterna medan
morsvarande begränsningar inte behöver uppställas vid vanliga köp.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är dessutom avsevärda ekonomiska risker, som parterna tar i samband med en
överlåtelse och ett av lagstiftningens syften bör vara all så långt som möjligt
begränsa dessa risker, så att lagen inte upplevs som regler för omförhandlingar
vid ingångna avtal, utan att detta klart skall markeras vara undanlag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19C§(sidl09)</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mäklarsamfundet
tillstyrker förslaget, men vill lämna följande synpunkt betr köparens rätt att
häva.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Skall
köparen bibehålla sin rätt all häva vid säljarens svek under en så lång tid som
tio år, måste också krav på felets omfattning och betydelse för köparen anges
redan i lagtexten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är inte rimligt att det föreslagna lagförslaget ens kan uppfattas på ett sådant
sätt, att minsta svek från säljarens sida skall medföra att köparen bibehålles
sin rätt till hävning i tio år. Även om del kan bevisas all säljaren har
förfarit svikligt, men att köparens skada endast är av mindre betydelse och
mycket väl kan ersättas genom en ekonomisk kompensation, bör köparen inte ha
rätt atl häva. Det bör först vara i den situationen atl någon annan praktisk
möjlighet inte står till buds, för att komma till rätta med problemet som hävning
bör komma ifråga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svensk
faslighetsförmedling:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Eftersom
vi ofta rådfrågas av parterna under deras förhandlingar i samband med
upptäckta fel, tillstyrker vi att JB får mer utförliga regler om hävning,
skadestånd och prisavdrag. Med det föreslagna bör våra möjligheter att snabbt
och utomprocessudlt åstadkomma en "förlikning" öka.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>180</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section430>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section431>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>7
Avtalsfrihet</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrättenför
Västra Sverige:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkare-konsument</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:111.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
tidigare nämnts föredrar hovrätten atl i ett sammanhang behandla samtliga
frågor som rör relationen näringsidkare-konsument.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:111.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
vill särbehandla vissa försäljningar från näringsidkare till konsument. I dessa
fall skall de eljest disposiliva felreglerna vara tvingande, åtminstone i
vissa delar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:111.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Avgörande
för gränsdragningen mellan sådana köp som omfattas av de tvingande reglerna och
sådana där parterna har full avtalsfrihet skall enligt utredningen vara om
näringsidkaren utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på fastigheten.
Utredningen exemplifierar i specialmotiveringen vad som skall räknas som
byggnadsarbete, t. ex. in- eller utvändig målning och tapetsering. Om
näringsidkaren inte vidtagit någon åtgärd, skulle han ha rätt att friskriva sig
som en vanlig säljare." I den allmänna motiveringen framhålls att
näringsidkaren skall ha vidtagit någon åtgärd med fastigheten "som varit
ägnad alt inge köparen uppfattningen all säljaren såsom yrkesman har något
särskilt ansvar för fastighetens skick"."*</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:111.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
hovrättens mening verkar utredningens olika utsagor på denna punkt
motsägelsefulla. Om en näringsidkare låtit tapetsera om ell mm, skulle
felreglerna, om man följer uttalandet i specialmotiveringen, kunna bli
tvingande. Uttalandel i den allmänna motiveringen att åtgärden skall vara ägnad
att ge köparen uppfattningen att säljaren tar särskilt ansvar indikerar å andra
sidan behov av mera ingripande åtgärder än dem som exemplifieras i specialmotivcringen.
Man kunde möjligen överväga att föra in ell krav på att näringsidkaren i
väsentlig omfattning vidtagit eller låtit ulföra byggnadsarbeten, så att mindre
ålgäder (kanske rent akuta åtgärder som att täta lakläckage) inte inverkar på
gränsdragningen. 1 vart fall bör uttalandena i motiven förtydligas. Så som de
nu är utformade gör näringsidkaren, om han skall vara på den säkra sidan, bäst
i att inte vidta några åtgärder över huvud taget; det är inte säkert att detta
typiskt sett är till fördel för köparen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:111.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Under
alla förhållanden kan den lagregel som utredningen föreslagit förbättras. Hovrätten
återkommer till detta i anslutning lill sitt utkast till lagtext.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:112.0pt;margin-bottom:
22.0pt;margin-left:0cm'><span style='font-family:Verdana'>Enligt tingsrättens
mening bör avtalsfrihet råda på området som princip. Detta gäller även i det
fall relationerna är näringsidkare konsument. I den mån parterna träffat ett
avtal om begränsning av reklamationstiden eller friskrivning och det med hänsyn
till omständigheten är oskäligt, kan</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section432>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>"'Betänkandet, s 113.
"* Betänkandet, s 83.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt'><span style='font-family:Verdana'>181</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section433>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section434>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>avtalet angripas med stöd
av 36 § avtalslagen. Tingsrätten anser sålunda Prop. 1989/90:77 att
förslaget om en begränsning av avtalsfriheten är onödigt och avstyrker
Bilaga 8 detsamma.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>BeträflFande
enskildhetema i förslaget vill tingsrätten framhålla följande. Enligt förslaget
skall en näringsidkare genom avtal få begränsa sitt ansvar endast såvitt avser
skadestånd och reklamationsfrisl. En fömtsättning för ell sådant avtal är att etl
besiktningsutlåtande har varit tillgängligt för konsumenten före köpet. Syftet
med den föreslagna regeln om besiktningsutlåtande är att desarmera köparens
undersökningsplikt. Undersökningsplikten har relevans när det gäller
prisavdrag men inte när det är fråga om skadestånd på gmnd av svek eller
avvikelse från vad som kan anses utfäst. Kopplingen mellan ell besiktningsutlåtande
och ett avtal om begränsning av ansvaret när del gäller skadeståndsskyldighet,
synes därför inte vara logisk eller fylla någon funktion.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Såsom
lextförslaget utformats kan näringsidkaren friskriva sig från ersättning för
skada vid svek. Att utredningen på sid 114 xm upplyser att detta är omöjligt
enligt allmänna, rättsgmndsatser kan inte försvara stadgandets utformning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:307.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket:
Se avsnitt 5.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Byggentreprenörerna:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglema
om felansvar skall enlig,t utredningen även fortsättningsvis vara dispositiva.
Från denna princip ftireslås dock etl undanlag. Sålunda kan en näringsidkare
som i sin yrkesmässiga verksamhet säljer fastigheter på vilka näringsidkaren ufört
byggnadsarbeten inte friskriva sig från ansvar med mindre besiktning ägt mm.
Vidare skall som fömtsättning gälla att friskrivningen endast får avse
skadestånd och reklamationstid.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
Byggentreprenörema måste en inskränkning i rådande avtalsfrihet vara klar och
entydig. Skall friheten begränsas, vilket kan ifrågasättas, måste
gränsdragningen vara tydlig. Ovan har påpekats alt besiktningsinsti-lutet är diflfust
utformat. Här tillkommer den oklarhet som gäller beträffande uttrycket
"ulfört eller låtit utföra byggnadsarbeten". Atl rena transportköp
faller utanför är hell klart men vad skall i övrigl krävas för all
byggnadsarbete skall anses föreligga? Räcker det med byte av ett fönster eller
krävs del alt flera olika ålgärder vidtas? Enligt Byggentreprenörema bör
avtalsfriheten kunna begränsas endast om byggnadsarbetena varit omfattande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenska
kommunförbundet (styrelsen):</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Styrelsen
tillstyrker utredningens förslag om begränsning av näringsidka<br>
res friskrivningsmöjlighel.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>182</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section435>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section436>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Styrelsen
har synpunkter på utredningens begrepp bostadsfaslighet, nä- Prop. 1989/90:77<br>
ringsidkare och byggnadsarbete.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bostadsfastighet</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
flesta nyheter utredningen föreslår beträflFande 4:19 jordabalken gäller
fastigheter med äldre småhus. Ändringarna är avsedda att komplettera småhusköpsutredningens
förslag till lagen "Förvärv av nya småhus". Avsikten är således att
4:19 jordabalken inte skall tillämpas på fastigheter med nya småhus då dessa
säljs av näringsidkare till konsument. För det fall lagens tillkomst drar ut på
tiden eller helt uteblir torde enligt styrelsens uppfattning inget hindra alt
även fastigheter med nya småhus omfattas av 4:19 jordabalken. Möjligen kan
oklarhet då uppkomma angående när en fastighet skall betraktas som bostadsfaslighet.
Är t ex en nybyggd tomt all betrakta som bostadsfaslighet då huset och tomten
har olika säljare? Enligt styrelsens uppfattning är begreppet bostadsfastighet
oklart även så lill vida alt häri kan intolkas obebyggd fastighet vilken enligt
fastställd plan är avsedd att bebyggas med en- eller tvåbostadshus. Jämförelse
kan tex göras med begreppet hyresfastighet som definieras i 1 § "lag
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet mm". Definitionen "annan
fastighet som vid taxeringen betecknas som hyreshusenhet" omfattar även obegyggd
fastighet som enligt plan skall bebyggas med hureshus. För att undvika
oklarheter bör begreppet bostadsfastighet definieras i lagtexten eller också
utbytas mot t ex fastighet med en- eller tvåbostadshus. Begreppet en- eller
tvåbostadshus används i Plan- och bygglagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkare</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
näringsidkarbegrepp är delsamma som återfinns i annan konsumentlagstiftning.
Med näringsidkare avses varje fysisk eller juridisk person som driver
verksamhet av ekonomisk natur. Något krav på vinst uppställes inte men
verksamheten måste bedrivas yrkesmässigt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommuner
kan försälja fastigheter på sådant sätt atl verksamheten skulle kunna betraktas
som yrkesmässig. Styrelsen anser det emellertid angelägel att påpeka att
kommuners försäljningsverksamhet inte alltid skall hänföras till
näringsverksamhet. Sålunda sker en försäljning inte sällan som ett led i oflfentlig
förvaltning där verksamheten har stöd i oflFenlligrältslig lagstiftning.
Kommuner kan även sälja fasligheter helt utanför ramen för sin
"yrkesmässiga" verksamhet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Byggnadsarbete</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslås en begränsning av möjligheten för näringsidkare att friskriva sig från
felansvar då denne före försäljningen utfört byggnadsarbete på bostadsfaslighet.
Som exempel på byggnadsarbete anges bl a dräneringsarbete och arbete på
avloppsledning eller bmnn.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Plan-
och bygglagen skiljer mellan byggnadsarbete och markarbete. Med<br>
markarbete avses tex trädfällning, schaktning, fyllning eller packning.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>183</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section437>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section438>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Både i äldre och nyare
bostadsområden kan finnas anledning för närings- Prop. 1989/90:77 idkare atl
vidta åtgärder med marken före försäljning av en fastighet. För Bilaga 8 att
avhjälpa fuktproblerm kan t ex gmndvattennivån sänkas, tomten ges en lutning
från huset eller planteringar flyttas från husgmnden m m. Styrelsen önskar få
begreppet bygnadsarbete tydligare avgränsat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
villaägareförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
avstyrker vad kommittén föreslagit då fråga är om säljare som är näringsidkare.
Reglema för de fafi alt näringsidkaren utfört eller låtit utföra byggnadsarbete
på en bostadsfaslighet, avsedd för en eller två familjer, och därefter i sin
yrkesmässiga verksamhet överlåter fastigheten till en konsument, bör utformas
efter mönster av vad som gäller för det konsumentskydd som numera är villkor
för statliga lån till gmppbyggda hus (Småhus 80). Bl a bör preskriptionstiden
för ulfört byggnadsarbete till den del del är fråga om tillbyggnad vara tio år
och bestämmelsen härom ej vara disposiliv.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsmäklarsamfund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
intentioner som anförts som bakgmnd till paragrafen tillstyrkes och delas av Mäklarsamfundet.
Vi anser dock all en näringsidkare inte bör få begränsa sitt ansvar för de
byggnadsarbeten han utfört på ett småhus, ulan att det för dessa arbeten bör
gälla en lagstadgad tio-årig preskriptionstid.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
ifrågasätter skäligen i atl en näringsidkare kan begränsa preskriptionstiden
enbart genom att ett besiklningsullålande föreligger, (jmf 19 §, 3:e stycket).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
en begränsning av preskriptionstiden ändock skall kunna ske på sätt som
föreslagits i utredningen, bör besiktningen tillhandahållas av näringsidkaren
varvid köparen endast skall svara för sådana fel, som anmärkts i besiktningen
och som därmed beaktats vid överlåtelsen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Fel
eller brist som inte framkommer i besiktningsinstmmentet, men som framkommer
under den tre-åriga reklamationsfristen, skafi alllid näringsidkaren svara för.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enhetlig
lagstiftning bör eftersträvas, därför anser vi alt tio-årig preskription är
att föredra, såsom också föreslås i 1986 års belänkande (SOU 1986:38, sid 34).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
att ändå kunna göra en total friskrivning, utan all beakta förevarande
paragraf, behöver fastigheten endast transporteras på ytterligare en näringsidkare
än den som låtit utföra byggnadsarbeten på bostadsfastigheten. Detta innebär
all man med stor sannolikhet också kommer att förfara på ett sådant sätt.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Möjligheten lill
friskrivning bör därför inskränkas som föreslagits i<br>
19 d §, även i den situationen atl fastigheten efler utförda byggnadsarbeten<br>
överlåtits mellan näringsidkare eller juridiska personer, som innehaft fas<br>
tigheten i sin yrkesmässiga verksamhet.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>184</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section439>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section440>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Småhusägare
i Västerås:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:38.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Friskrivning
skall för att vara gällande utformas så att parterna är väl Haga 5
införstådda med innebörden i sakförhållandet. En friskrivning får således
aldrig göras tvetydig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:237.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentvägledarnas
förening: Se avsnitt 5.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>8
övergångsregler m. m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
tingsrättens mening är de av utredningen framförda skälen för en tillämpning av
de nya bestämmelsema om reklamation och preskription på äldre köp inte
tillräckligt starka för atl gå ifrån huvudregeln, all ny lag inte skall ges
verkan på avtal som ingåtts före ikraftträdandet. Tingsrätten avstyrker därför
förslaget i denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
har i det föregående avstyrkt all särskilda regler om reklamations- och
preskriptionslider skall gälla när en näringsidkare säljer en fastighet till
konsument. Tingsrätten har vidare avstyrkt förslaget om en begränsning i
avtalsfriheten i konsumentförhållanden. Om likväl särskilda regler för dessa
fall bör gälla, anser tingsrätten atl de bör tas in i en särskild konsumenllag
avseende fastighetsköp.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Juridiska
fakultetsstyrelsen vid Uppsala universitet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Så
som övergångsbestämmelsema är utformade kommer de nya reglema om reklamation
och preskription att ingripa i gällande avtalsförhållanden, nämligen i de
köpeavtal som ingåtts innan nya lagen trätt i krafl och där det då gått mindre
än tio är efter köpeavtalet. Sä är fallet med minskningen i köparens rätt genom
den treåriga reklamationsgränsen och även med den eventuella ökningen i
köparens rätt när del gäller utgångspunkten för den tioåriga
preskriptionstiden. 1 den mån man finner det tveksamt om någon av de föreslagna
nya reglerna bör genomföras, stärker denna retroaktiva effekt skälen mot
förslaget. Ovan har anförts skäl som talar för att det är tveksamt om det finns
behov av den nya treårsgränsen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsmäklarsamfund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Formema
för överlåtelse av bostadsrätter regleras i bostadsrältslagen. Oaktat
överlåtelsen betr bostadsrätten, avser lös egendom och andel i en förening med
därtill kopplad nyttjanderätt kommer likartade problem som vid överlåtelse av
fast egendom betr ansvar för fel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
är därför angeläget att man utreder frågan om atl tillskapa lämpliga<br>
regler för bedömning av fel och rätt att häva, som finns i Jordabalken, att<br>
intas i bostadsrältslagen. Problemområdena har väsentliga anknytningar</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>185</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section441>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section442>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>och
borde betr bostadsrättens inre skick kunna behandlas på ett likartal Prop.
1989/90:77<br>
sätt som felreglerna i Jordabalken.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:16.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>9
Lagtekniska frågor</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Hovrättenför
Västra Sverige:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utkast
lill lagtext</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
vill framhålla alt det följande utkastet inte gör anspråk på att vara helt
genomtänkt eller färdigt. Det skall främst ses som en konkretisering av de
synpunkter som hovrätten anfört i det föregående. Utkastet är skrivet med annat
typsnitt. Utkastet kommenteras dels i fotnoter, dels i anslutning till de olika
reglerna i utkastet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>14a
§ Avviker fastigheten från vad säljaren utfäst eller får anses ha utfäst, kan
köparen med anlednng av felet göra gällande de påföljder som nämns i 12 §.*'</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vill
köparen åberopa fd, som avser en fysisk egenskap, skall han underrätta
säljaren om detta (reklamation) inom skälig tid efler det att han märkt eller
bort märka felet. Reklamerar köparen inte i lid, föriorar han rätten all
åberopa felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
föreslår att termen fel används i samtliga berörda regler. Som kommer att
framgå, blir reglema ertklare att skriva och lättare att förstå.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
man bryter ut regeln om de konkreta felen ur 4:19 och placerar den i en
särskild paragraf som inleder de olika reglerna om fel, förtydligas att regeln
om utfästelser gäller alla typer av egenskaper (alltså inte bara fysiska);**
dessutom markeras alt regeln om konkreta fel och regeln om faktiska (abstrakta)
fel inte har något nödvijndigl inbördes samband. Vidare markeras att övriga
subjektiva eller individuella moment (d. v. s. andra än utfästelser, som ju är
de klaraste fallen av individuella eller subjektiva eller konkreta moment) får
vägas in i de övriga felreglerna. Om man godtar hovrättens förslag att
säljarens felansvar vid konkreta fel inte skall preskriberas förrän efter tio
år, blir reklamationsregeln också tydligare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
den följande regeln, 19 §, är den viktigaste skillnaden jämfört med
utredningens förslag, att felet definieras. Detta markeras ytterligare av att
paragrafen innehåller ett enda stycke. 1 den följande 19a § markeras att
undersökningsplikten, i enlighet nred vad hovrätten tidigare anfört, bör vara
fristående från och således ej ingå i felbegreppet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19
§ Avviker fastigheten, utan att fall som avses i 14a- 18 §§*' föreligger, från
vad en köpare kan förvänta sig med hänsyn till främst det slag av</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>*'Hänvisningen i nuvarande 4:19 är utformad så att 12 §
skall ha "motsvarande</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>tillämpning".
Eftersom 4:12 innehåller en regel om vårdslöshet kan hänvisningen</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>lätt
missuppfattas; en hänvisning som avser påföljderna i 12 § blir tydligare.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>*' Se även
betänkandet, s 87, där detta betonas.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>*' På det
sättet markeras ytteriigare att regeln om faktiska (abstrakta) fel är en</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>allmänt
supplerande regel, om ingen av de andra felreglerna är tillämplig.</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>186</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section443>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section444>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>fastighet
som köpet avser men även till priset och andra omständigheter,** Prop.
1989/90:77<br>
föreligger fel i fastigheten.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19a
§ Köparen får göra ett fel enligt 19 § gällande, om felet inte bort upptäckas
vid en noggrann undersökning före köpet;*' omständigheterna i det särskilda
fallet kan dock medföra att kraven på köparens undersökning mildras eller
skärps.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Gäller
köpet en bostadsfaslighet som är avsedd för en eller två familjer och som
förvärvas för privat bmk, kan parterna avtala alt fasligheten i stället skall
besiktigas av en i byggnadstekniska frågor erfaren' person. Besiktningsmannen,
som skall utses av parterna gemensamt, '' skall upprätta skriftligt utlåtande
över besiktningen där han skall anmärka de fel och tecken på fel som han
upptäcker. Har utlåtandet varit tillgängligt för parterna före köpet, får
köparen efter köpet åberopa endast fel eller tecken på fel som ej anmärkts i
utlåtandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Andra
stycket motsvarar 19 § tredje stycket i utredningens förslag. Regeln har
delats upp i flera meningar (utredningens regel beslår av en enda lång mening).
Hovrätten anser att det av regeln bör framgå vad som skall stå i utlåtandet.
Vidare är det bättre att klart ange vad som gäller, d. v. s. att köparen bara
kan åberopa fel som inte anmärkts, än att som i utredningens förslag ange att
köparen fullgjort sin undersökningsplikt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19
b § Om köparen har rätt att göra fel enligt 19 § gällande, kan han häva köpet
eller kräva avdrag på priset. Köpet får hävas endast om felet är väsentligt
eller om säljaren förfarit svikligt."</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:28.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>** En omständighet som kan ha betydelse är att säljaren
rent faktiskt upplyst köparen om en bristfällighet; detta fall kan jämställas
med en friskrivning i fråga om viss egenskap. I så fall föreligger inte fel
över huvud taget. Säljaren kan t.ex. ha upplyst köparen om att det läcker in
vatten i källaren varje höst och att detta beror pä att dräneringen är
igenslammad. Detta fall av upplysning skall skiljas från vad som kan kallas
varnande besked som kan ha betydelse på det sättet att undersökningsplikten
skärps, se nedan. En omständighet som mildrar (utesluter) undersökningsplikten
är att säljaren lämnat en utfästelse, d. v. s. att det rör sig om ett konkret
fel enligt 14a §. Detta följer redan av att det inte finns någon regel om
undersökningsplikt i den paragrafen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>*"* Det bör i motiven framhållas att man vid
bedömningen skall ha som utgångspunkt att det rör sig om en normalt bevandrad
och erfaren köpare (jfr bonus pater familias i skadeståndsrätten). Till skillnd
från utredningens förslag skall det således betonas att det rör sig om en
objektiv bedömning; jfr betänkandet, s 702 st. '"Omständigheter som kan
skärpa undersökningsplikten är t.ex. varnande besked från säljaren (som dock
inte är så preciserade att de enligt första stycket skall leda till att fel
inte alls föreligger), t.ex. att han sagt till köparen att det läckt in vatten
i källaren utan att han kunnat hitta någon direkt förkjaring till det (till
skillnad från exemplet i anslutning till första stycket). En sådan upplysning
är ett incitament för köparen att gå vidare med sin undersökning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>" I hovrättens utkast har "opartisk" fått
utgå; hovrätten hänvisar till vad som anförts i avsnitt 4.3.4. ovan.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>'
Bisatsen motsvarar utredningens "som godtagits av säljaren och
köparen"; termen<br>
godta synes inte ha någon självständig funktion i sammanhanget.<br>
■" Eftersom konkreta och abstrakta fel inte behandlas i samma
paragraf i hovrättens<br>
utkast blir påföljdsurvalet (alltså att skadestånd i princip inte skall utgå)
blir tydliga<br>
re.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>187</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section445>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section446>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Avdrag skall beräknas så
alt det motsvarar...'"</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:38.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
säljaren förfarit svikligt (eller om felet innebär att fastigheten saknar
Bilaga 8 en egenskap som får anses av avgörande betydelse för att fasligheten
skall kunna användas för sill ändamål), har köparen även rätt till skadestånd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
det anses lämpligt att lagfästa principen om garantifiktion, som hovrätten
behandlat i avsnitt 6 ovan, kan regeln inom parentes i tredje stycket tas med.
1 rättsfallet, NJA 1978 s307, framhålls att del rör sig om ett mycket begränsat
utrymme för skadestånd; alla de omständigheter som därvid kan beaktas, kan
knappast anges i lagtext. Det förutsätts att regeln innefattar de begränsningar
som anges i rättsfallet. Genom alt regeln placeras i direkt anslutning till
regeln om abstrakta fel markeras att kärnegenskaper inte har något att göra
med konkret felbedömning och att kärnegenskaper kommer in först på påföljdsstadiel.
Eftersom del rör sig om en påföljdsregel bör den placeras i samma paragraf som
övriga påföljder. Regeln är utformad som en regel om strikt skadeståndsansvar.
Man slipper den konstlade skadeståndsgrunden garantifiktion.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19c§
Vill köparen åberopa fel skall han underrätta säljaren om detta (reklamation)
inom skälig tid efter det all han märkt eller bort märka felet. Reklamerar
köparen inte i tid, förlorar han rätlen alt åberopa felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Talan
om hävning skall väckas inom ett från tiUträdel. Har säljaren förfarit svikligt,
får hävningstalan viickas inom tio från tillträdel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Säljarens
ansvar för fel upphör när det gått tre år från tillträdesdagen. Har en näringsidkare
i sin yrkesmässiga verksamhet lill en konsument för dennes privata bruk sålt en
bostadsfaslighet, som är avsedd för en eller två familjer, eller har en säljare
handlat i strid mot tro och heder, upphör säljarens ansvar dock först då det
gått tio år från tillträdesdagen. Har köparen inte gjort fel gällande inom de
nämnda tidsperioderna, ansvarar säljaren inte längre för felet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
har tidigare framhållit att man bör hålla i sär reklamation och preskription;
se avsnitt 5. Reklamationsfrislen regleras i första stycket. 1 anslutning till
den bör regeln om rätisföljden av för sen reklamation flyttas från 19c§ 1st i
utredningsförslaget. 1 tredje stycket återfinns preskriptionsreglerna. Regeln
om preskription av hävningsrätten förs lämpfigen från 19c § 2st i
utredningsförslaget som ett andra stycke; därmed återstår inget av 19c § i
utredningsförslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
19d § nedan kan regler om friskrivning samlas. I första stycket kan lämpligen
en allmän regel om friskrivning föras in. Hovrätten hänvisar till vad som sagts
om egenskapsfriskrivningar och påföljdsfriskrivningar m.m. i avsnitt 4.3.1 och
om upplysningsplikt i avsnitt 4.3.2. ovan. I regelns andra stycke återfinns i
något ändrat skick 19d § i utredningsförslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19d§
Friskrivning, som rör viss egenskap hos fastigheten, skall vara preciserad för
att gälla; i del avseende säljaren sålunda friskrivit sig förelig-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>'"
Antingen reparationskostnaden eller värdeskillnaden. Om värdeskillnaden före<br>
dras skall dock den relevanta tidpunkten vara köpet och inte tillträdet; se
avsnitt 8<br>
ovan.</span></b><b><span style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>188</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section447>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section448>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>ger
ej fel, även om fastigheten skulle avvika på del sätt som sägs i 19 §. En Prop.
1989/90:77 friskrivning, som hell fritar säljaren från ansvar, skall vara
tydlig och klar Bilaga 8 för all gälla; för ell fel, som köparen inte bort
upptäcka och som säljaren känt till eller bort känna till, svarar säljaren dock
trots friskrivningen, såvida han inte särskilt upplyst köparen om felet."</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
en näringsidkare utfört eller låtit utföra byggnadsarbete (av ej endast ringa
omfattning)'* på en bostadsfastighet, avsedd för en eller två familjer, och har
han därefter i sin yrkesmässiga verksamhet såll fastigheten lill en konsument
för dennes privata bmk, får partema i avtalet inte begränsa konsumentens rätt
enligt 1919c§§,'' såvida ej annat följer av tredje stycket.'</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkare
som avses i andra stycket får, omsådant besiklningsullålande som avses 19 a §
andra stycket varit tillgängligt för konsumenten före köpet, begränsa sitt
ansvar så att</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1. han
fritar sig från skyldighet atl betala skadestånd under fömtsätt<br>
ning" att han låtit avhjälpa felet eller erbjudit sig att avhjälpa det,
eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>2. begränsar
den lid han eljest*" enligt 19c § 3 st ansvarar för fel lill tre<br>
år.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19 §
tredje stycket</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
hänsyn till tingsrättens ställningstagande all regeln bör göras generellt
tillämplig vid samtliga faslighelsöveriåtelser bör paragrafen formuleras om. Då
paragrafen under sådana förhållanden också kommer all avse obebyggda
fastigheter bör kvalifikationskravet för besiktningsmannen vara att denna är
erfaren i fastighetstekniska frågor.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19a
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Paragrafen
är svartast och otymplig. Den bör bearbetas språkligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:16.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19b
och c §</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrättens
ställningstagande i sak innebär att särskilda regler inte bör gälla för
konsumentförhållanden. Detta föranleder ändringar i båda para-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> Som framgår regleras bara upplysningsplikt i samband med
generell friskrivning. Det bör dock i motiven klargöras om och i vad mån
säljaren helt allmänt har en upplysningsplikt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>' Som hovrätten framhållit i avsnitt 4.3.4. ovan bör det
markeras att regeln inte skall vara tillämplig annat än då näringsidkaren gjortmera
betydande arbeten. Om dessa skäl godtas, kan formuleringen inom parentes tas
med.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'' Eftersom utredningens lagförslag i 19c § arbetats in i
andra regler, har hänvisningen ändrats.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>'* Utredningens förslag har ändrats redaktionellt. Det bör
vara bättre att i detta stycke bara slå fast att huvudregeln är att felreglerna
är tvingande till konsumentens förmån. Även om stycket fortfarande består av en
enda mening är meningen i vart fall kortare och enklare. Även det följande
stycket blir kortare och klarare. '' Ordet om har bytts ut mot under
förutsättning att, vilket gör innebörden av regeln klarare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>*" Hovrätten har tidigare markerat skillnaden mellan
reklamationsfrist och preskrip<br>
tionsfrist. Ordet reklamationsfrist bör därför inte användas.</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>189</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section449>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section450>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>grafema. Enligt
tingsrättens mening bör paragraferna arbetas samman Prop. 1989/90:77 efler
samma modell som den nordiska arbetsgmppen för köplagstiftning Bilaga 8
använt i 34 § det svenska förslaget till ny köplag (NU 1984:5).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
19b § andra stycket anges atl reldamationsfristen skall vara tio år om säljaren
har handlat i strid mot tro och heder. I motiven lill paragrafen talas det om svikligt
förfarande. Avses det senare, bör det uttrycket användas. Begreppet skulle i så
fall också korrespondera med 19c § andra stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I9d§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
del föregående har tingsrätten i sak avstyrkt del förslag som kommer till
uttryck i paragrafen. Förslaget är dämtöver svårbegripligt. Om det skall
genomföras bör paragrafen bearbetas språkligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:83.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>190</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section451>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section452>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Sammanställning av remissyttranden över avsnitt 1 Köp
av Prop. 1989/90: 77 byggnad på ofri grund i betänkandet (SOU 1988:66)
Köp av Bilaga 9 byggnad på ofri grund m. m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Efter
remiss har yttranden över betänkandet (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri gmnd
m.m. avgivits av hovrätten för Västra Sverige, Södra Roslags tingsrättiMalmö
tingsrätt, riksåklagaren, konsumentverket, juridiska fakultetsslyrelsen vid
Uppsala universitet, riksskatteverket, plan-och bosladsverkei, Sveriges
trähusfabrikers riksförbund. Näringslivets byggnadsdelegation. Småföretagens
riksorganisation. Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Lantbmkarnas
riksförbund, Sveriges advokatsamfund, Sveriges fastighetsägareförbund, Sveriges
industriförbund, Sveriges villaägareförbund. Svenska bankföreningen. Svenska
sparbanksföreningen, Sveriges föreningsbankers förbund. Riksförbundet Vi i
småhus, Mäklarsamfundet, Sveriges aktiva fastighetsmäklares förbund. Svensk faslighetsförmedling
AB samt Svenska förbundet för koloniträdgården och Fritidsbyar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Byggentreprenörerna,
Sveriges byggmäslareförbund, BPA Byggproduktion Aktiebolag, Sveriges
domareförbund. Sparbankernas faslighetsbyrå aktiebolag saml Konsumentvägledarnas
förening har beretts tillfälle all yttra sig över belänkandet men avstått från
all yttra sig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
det följande redovisas remissinstansernas synpunkter på förslagen i avsnitt 1
Köp av byggnad på ofri gmnd i betänkandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Hovrättenför
Västra Sverige:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår all JB:s regler om säljarens felansvar vid fastighets-försäljning
skall gälla även vid försäljning av byggnader som uppförts på annans mark.
Byggnad på annans mark är lös egendom och formellt är då köplagen tillämplig på
olika typer av kontraktsbrott. Vid försäljning av byggnad som är tillbehör till
fastighet blir 4 kap JB tillämpligt vid kontraktsbrott. De allra flesta av de
många rättsfall som gäller fel i faslighet rör just byggnadens skick och mera
sällan andra egenskaper hos fastigheten. Genom den omfattande rättspraxis som
alstrats under den lid JB gällt har reglema kompletterats och förtydligats.
Eftersom det knappast är någon tvekan om att överlåtelse av byggnader har
större likheter med fastighetsköpet än med överlåtelse av annan lös egendom,
ligger det därför nära till hands att uttryckligen lagreglera detta. Hovrätten
tillstyrker därför i allt väsentligt vad utredningen i denna del anför.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
kan dock finnas anledning alt lämna några kompletterande synpunkter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
fömtsätter atl de regler som föreslagits i etl tidigare delbe<br>
tänkande, SOU 1987:30, skall komma alt gälla även i fråga om om byggna<br>
der på annans mark. Hovrätten har i sitt remissvar till del betänkandet<br>
framfört delvis ganska kritiska synpunkter på utredningens förslag till änd<br>
rade regler i fråga om säljarens felansvar. Hovrätten vill framhålla att denna<br>
kritik slår kvar. Den omständigheten all hovrätten tillstyrker alt fdansvarel<br>
beträflFande fasligheter och byggnader på annans mark regleras på samma</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>191</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section453>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section454>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>sätt
innebär således inte någon ändrad inställning till hur själva felansvaret Prop.
1989/90:77 i sig skall utformas. Vad hovrätten ställer sig positiv till är
således alt båda Bilaga 9 typerna av egendom skall omfattas av samma
regler, så som dessa nu är eller kommer att bli utformade.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
framhåller i sin specialmotivering att den föreslagna nya paragrafen gäller
byggnad som är lös egendom och atl reglerna om fastighetsköp blir direkt
tillämpliga om byggnad och faslighet ägs av samma person.' En byggnad som är
tillbehör lill fastighet kan dock överlåtas för sig.' I ell sådant fall är
således byggnaden tillbehör till en fastighet då byggnaden överlåts, men det
rör sig likväl inte om ett fastighetsköp. För tydlighetens skull bör anmärkas
alt reglerna om fastighetsköp bör gälla även i fråga om denna kategori.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
avfärdar möjligheten alt det kan vara aktuellt med rättsliga fel i en byggnad
på annans mark. När det gäller fel enligt 4:15 och 16 JB är det antagandet
rikligt. Likaledes kan det knappast vara aktuellt med servitutsbelastningar.
Däremot kan man ifrågasätta om inte regeln i 4:17 JB i övrigt kan bli
tillämplig. En byggnad på annans mark kan vara uthyrd vid överlåtelsen. Frågan
är om en sådan hyresrätt gäller även mot ny ägare av byggnaden. Reglema om sakrättsligt
skydd för nyttjanderättshavare i 7:11 15 JB gäller visserligen uttryckligen
endast dä fastighet överlåts, men reglema bör vara åtminstone analogt
tillämpliga. 1 konsekvens med detta bör en sådan rättslig belastning behandlas köprättsligt
på samma sätt som vid fastighetsöverlåtelse. Detta talar för all regien i 4:17
1 st. JB bör gälla även vid överlåtelse av byggnad på annans mark.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Då
en byggnad på annans mark säljs kan frågan uppkomma vad som egentligen ingår i
byggnaden. 1 brist på uttrycklig lagreglering ligger det enligt hovrättens
mening nära till hands att tillämpa reglema i 2 kap. 2 och 4 §§ JB analogt.
Oavsett om man tillämpar dessa regler analogt eller ej måste det vara helt
klart att sådana föremål i en byggnad som en nyttjanderättshavare eller eljest
annan än byggnadens ägare tillfört byggnaden inte gärna kan ingå i en
överlåtelse av byggnaden. Byggnad på annans mark kan inte godtrosförvärvas;'
det ligger nära till hands alt anta all förvärvare av byggnad på annans mark
inte kan göra godtrosförvärv av sådana föremål i byggnaden som tillhör annan än
säljaren." Är detta riktigt, uppkommer samma konflikt som för
fastighetsköpets del regleras i 4:17 2 st. JB. Även denna regel bör därför
göras tillämplig på överiåtelse av byggnad på annans mark.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Heh
klart är i vart fall att de frågor som hovrätten berört i anslutning lill 4:17
1 och 2 st JB behöver utredas ytterligare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>' Betänkandet s. 68.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> Visserligen får en sådan överlåtelse inte sakrättslig
verkan förrän byggnaden skilts från fastigheten, 2:7 JB, vilket medför att det
knappast är särskilt praktiskt att överlåta större byggnader separat, men i
fråga om mindre byggnader är det fullt tänkbart.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> Hastad,
Sakrätt avseende lös egendom, 3:e uppl. 1986.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>" En fastighetsförvärvare gör sannolikt inte något godtrosförvärv
av föremål som kan<br>
vara tillbehör men som i det konkreta fallet är lös egendom, se Grauers,
Fastighets<br>
köp, 1 l:e uppl. 1989, s. 145.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>192</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section455>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section456>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Södra
Roslags tingsrätt:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:36.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
ansluter sig till förslaget att reglerna om fel harmoniseras med rJäga 9 dem
som gäller för fast egendom. Den lagtekniska lösningen tillstyrks.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
avvisar tanken på formkrav vid överlåtelse. Tingsrätten delar den bedömningen.
Utan vägande skäl bör man inte begränsa parters frihet alt välja form för
avtalets ingående. När del gäller förvärv av nu aktuellt slag saknas det
avgörande motivet för skriftlig form, nämligen att den upprättade handlingen
skall tjäna som underlag vid någon typ av offentlig registrering.
Frågeställningen torde fö. mest vara av teoretisk natur; det övervägande
antalet överiåtelser torde ske skriftligt trots avsaknaden av lagreglering.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
ansluter sig till utredningens förslag att jordabalkens felregler görs
tillämpliga även vid köp av byggnad på ofri grund. Enligt regeringens
proposition 1988/89:76 om ny köplag faller köp av byggnad på annans mark under
lagens tillämpningsområde. De i nuvarande köplag gällande reglerna om farans
övergång (17 §), fel i bestämt gods (42 §) saml reklamation och preskription
(52-54 §§) motsvaras i propositionen av 13§ (farans övergång), 30 och 37-40 §§
(fd) saml 32-33 §§ och 35 §§ (reklamation och preskription).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Konsumentverket
tillstyrker förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Reglerna
om köp av fast egendom är avpassade för denna typ av objekt. Från praktisk
synpunkt föreligger ingen skillnad mellan köp av bebyggd fastighet och köp av
byggnad på ofri grund. Särskilt kring reglerna om fel i fastighet har en
omfattande domstolspraxis utbildats, som saknar motsvarighet vid köp av lös
egendom. Flertalet byggnader på ofri grund utgörs av fritidshus eller permanenlbostäder.
Mot denna bakgrund finner verket den föreslagna lagändringen väl motiverad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Juridiska
fakultetsslyrelsen vid Uppsala universitet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår att reglerna i JB 4:11, 12 och 18 samt de av utredningen år 1987
föreslagna reglerna i JB 4:19- 19d skall gälla i stället för Köplagens
nuvarande regler i §§ 17, 42 och 52 54 vid köp av byggnad på annans mark.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Trots
att direktiven angivit att utredningen bör överväga om reglerna<br>
för överiåtelse av byggnad kan "bringas i bättre överensstämmelse
med"<br>
vad som bör gälla för fastighetsöverlåtelser, har utredningen i denna del<br>
begränsat sitt förslag lill felreglerna. Detta skulle medföra atl man för etl<br>
och samma köp av byggnad på annans mark får att tillämpa olika regelsy<br>
stem: för fel. Jordabalkens regler, men för andra händelser, t. ex. dröjsmål.<br>
Köplagens regler och kanske rentav Konsumentköplagens regler.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>193</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>13 Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section457>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:5.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section458>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Andra
viktiga punkter där enligt utredningens förslag jordabalksreglerna Prop.
1989/90:77 inte skulle komma att gälla vid köp av byggnad gäller t. ex. sådana
frågor Bilaga 9 som formkravet där utredningen avvisar tanken alt föreskriva
skriftlig form för köp av byggnad på annans mark och frågorna i vad mån det
är möjligt alt avtala om överlåtelseförbud eller om svävarvillkor. Del förekommer
all det på en fastighet ftnns en byggnad som tillhör fasligheten och en annan
byggnad som inte tillhör fastigheten. Fastigheten kanske ägs av mannen som
ensam har lagfan; på fastigheten och den särskilda byggnaden tillhör hans huslm.
(Se utredningens exempel s. 27y.) Om då makarna i gemensamt avtal säljer både fiistighelen
och den särskilda byggnaden, kommer det efteråt att framstå som förvånande för
dem och för köparen att Jordabalkens felregler gäller för hela aflfären men atl
reglerna för fastighet inte i övrigt gäller för köpet av den särskilda
byggnaden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
skulle ha varit värdefullt om utredningen närmare hade analyserat vilka
nackdelar ell sådant dubbelt regelsystem skulle föra med sig och i vad mån de
utgör skäl som talar emot utredningens förslag i denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller förhållandet mellan de av utredningen föreslagna felreglerna och
motsvarande lösningar i den blivande nya utformningen av Köplagen och Konsumenlköplagen,
har utredningen, naturligt nog, av tidsskäl inte kunnat göra mera än att notera
problemet (s. 65).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
till ny Konsumentköplag (SOU 1984:25) vill utvidga lagens omfattning till att
gälla alla former av lös egendom. Konsumentköplagens felregler skulle i så fall
kunna komma att gälla de överlåtelser av byggnad på annans mark som förmedlas
av fastighetsmäklare. Även om småhusköpsutredningens nu framlagda förslag
antas oförändrat, kommer då dess felregler att bli verkningslösa för många
överlåtelser av byggnad på annans mark. Det blir här en uppgift för
departementet att välja regelsystem för fel i köpt byggnad: (1) Jordabalken,
(2) Jordabalken och Konsumenlköplagen, (3) Köplagen och Konsumenlköplagen,
eller (4) Köplagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
i stället Konsumenlköplagen begränsas till att även i fortsättningen enbart
gälla "varor" (eller "lösa saker"), blir det av intresse
för lagstiftaren att ta ställning till vilka felregler som är lämpligast för
byggnad på annans mark. Jordabalkens regler (i hittillsvarande eller eventuell
ny utformning) eller den nya regleringen i Köplagen med anledning av Prop.
1988/89:76. Den jämförelse som utredningen gör mellan nuvarande köp-lagsregler
och jordabalksreglerna bör därför under departemenlsbehand-lingen ersättas med
en jämförelse mellan de nya köplagsreglerna och jordabalksreglerna. Först efter
eji sådan jämförelse är det rimligt atl la ställning till om felregler enligt
Jordabalken är en lämplig lösning vid köp av byggnad på annans mark. 1 den
följande analysen begränsar sig dock fakultetsstyrelsen till att jämföra en
reglering enligt Jordabalken med nuvarande köplagsregler.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Den allmänna motiveringen
för utredningens förslag att låta Jordabal<br>
kens felregler gälla för köp av byggnad på annans mark tycks inte vara att<br>
man därmed skulle åstadkomma felregler med en bättre avvägning mellan<br>
parternas intressen. Man grundar alltså inte sitt ställningstagande på att en<br>
jämförelse mellan Jordabalkens oi:h Köplagens felregler visar all Jordabal<br>
ken har den i sak lämpligaste lösningen även för byggnad på annans mark.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>194</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section459>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section460>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Det motiv som anges är i
stället, i olika variationer, att man bör ha regler Prop. 1989/90:77 som är
lika för köp av byggnad oavsett om byggnaden är fast eller lös Bilaga 9
egendom. Man vill alltså i detta avseende ha ett enhetligt regelsystem och
framhåller att enhetlighet framstår som naturlig för köparen. Denna synpunkt
finns det anledning att uttala viss förståelse för.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:89.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Såsom
redan utvecklats ovan under 2.1. kan man emellertid konstatera att enhetliga
regler överhuvudtaget torde uppfattas som naturliga för parterna vid ett köp
av byggnad. Detta gäller inte bara att samma regler skall gälla oavsett om
byggnaden är fast eller lös egendom. Det gäller lika mycket alt ett och samma
regelsystem Jordabalkens eller Köplagens skall gälla för hela det avtal om
köp av byggnad som parterna ingår. All andra viktiga delar av Jordabalkens
reglesystem inte kommer atl gälla, är därför ett skäl som talar emot all
Jordabalkens felregler separat görs tillämpliga. Med utredningens val, att
endast göra Jordabalkens felregler tillämpliga, blir därför parternas förväntan
om enhetliga regler ett skäl som talar både för och emot den lösning utredningen
föreslår.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
jämför felreglerna i nuvarande Köplag med dem i Jordabalken enligt nuvarande
lydelse och med utredningens tidigare förslag till ändringar. Som den
viktigaste skillnaden anger man atl köparens undersökningsplikt är mer
vidsträckt i Jordabalken. Man har klart för sig att därmed en övergång till
Jordabalkens regler skulle ge köparen en försämrad ställning. Man uttalar dock
(s. 60m), att det "inte finns någon anledning att inte kräva lika
långtgående undersökningsplikt för den som överväger att köpa en byggnad på
ofri gmnd" som för den som skall köpa en byggnad med mark, och lägger
sedan till att ett besiktningsutlåtande enligt utredningens tidigare förslag
till regler (föreslagna JB 4:19 st. 3) kan "desarmera" köparens
undersökningsplikt (s. 60y 6lx). Det framgår inte om utredningen anser atl den
tidigare föreslagna regeln i § 19 st. 3 som dock endast avser småhus varit
en förutsättning för utredningens beslut att föreslå att man nu skall låta
Jordabalkens felregler gälla för byggnad på annans mark.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
och för sig har utredningen rätt i att köparens undersökningsplikt med
Köplagens nuvarande utformning är mindre vidsträckt än enligt Jordabalken. 1
de situationer, där regeln i KöpL § 47 ger beskedet atl köparens undersökning
alls får någon betydelse för säljarens felansvar vid köp av byggnad på annans
mark, kan visserligen köparens undersökningsplikt redan nu visa sig vara lika
omfattande som enligt Jordabalken. Delta gäller när köparen före köpet
undersökt byggnaden eller av säljaren uppmanats att undersöka den. Del torde
endast vara i fall där köparen varken undersökt eller av säljaren uppmanats
att så göra som köparens undersökningsplikt skulle bli tyngre genom att
Jordabalkens felregler görs tillämpliga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
jämförelsen av köparens ställning enligt de två lagarna är del emel<br>
lertid av vikt att observera att utredningen inte tagit upp det grundläggan<br>
de rekvisit som gäller för köparens skydd mot faktiska fel både enligt<br>
Jordabalkens dolda-felregel och enligt KöpL § 42, nämligen att felet måste<br>
vara en avvikelse från köparens rimliga förväntan. Som närmare utveck<br>
lats i fakulletsstyrdsens yttrande över SOU 1987:30 har man alt räkna<br>
med all detta rekvisit avsevärt inskränker betydelsen av det rekvisit som</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>195</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section461>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section462>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>ligger i köparens
undersökningsplikt (eller rättare: i möjligheten för köpa- Prop. 1989/90:77
ren att upptäcka felet genom undersökning). På så vis reduceras avsevärt
Bilaga 9 tyngden av den skillnad som nu finns mellan köparens
undersökningsplikt enligt Köplagen och Jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
närmare utvecklats i fakultetsslyrelsen tidigare yttrande kan starka
invändningar riktas mot utredningens förslag till ny utformning av JB 4:19.
Förslaget i st. 3 om besiklningsullålande är inte hållbart och förslaget till
st. 2 med en precisering av köparens undersökningsplikt blir missvisande om
man inte samtidigt anger det gmndläggande rekvisitet "avvikelse från
rimlig förväntan".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Samtidigt
som man alltså enligt fakultetsstyrelsens åsikt närmast har atl bedöma om det
är lämpligt att för köp av byggnad på annans mark ersätta Köplagens felregler
med Jordabalkens nuvarande regler, gäller enligt del nu sagda atl redan rekvisitet
"av\'ikelse från rimlig förväntan" medför att skillnaderna mellan de
båda lagarnas krav för att ge köparen felskydd inte är så stor som utredningen
måhända föreställt sig. En närmare analys av rättspraxis beträffande Köplagen
skulle sannolikt ytterligare bekräfta alt skillnaden i realiteten inte är
särskilt stor. Även om möjligen utredningen sett sitt tidigare förslag till ny
utformning av JB 4:19 som en fömtsättning för sitt nu framlagda förslag att
göra Jordabalkens felregler tillämpliga, torde man därför vid
departementsbehandlingen kunna utgå från att köparens felskydd i vart fall
inte skulle bli avsevärt försämrat om Jordabalkens felregler görs tillämpliga
på köp av byggnad på annans mark.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Summan
av det nu sagda blir att den försämring av köparens felskydd som skulle bli
resultatet av att man gör Jordabalkens nuvarande felregler tillämpliga på köp
av byggnad på annans mark inte är av sådan tyngd att den i och för sig behöver
hindra alt man genomför en sådan lagändring om den av andra skäl anses
motiverad. Det avgörande för frågan om man nu skall göra Jordabalkens felregler
tillämpliga även för byggnad på annans mark blir därför hur starka skäl man kan
utveckla för en sådan lagändring. Utredningen har som huvudsakligt motiv för
sitt förslag anfört behovet av enhetliga regler och har därvid särskilt
framhållit avtalsparternas inställning till vad som är naturligt när en
fastighetsöverlåtelse också omfattar överlåtelse av en byggnad som inte är fast
egendom. För att kunna bedöma i vad mån det argumentet har någon tyngd behöver
man dock ha en uppfattning om hur vanlig den åsyftade situationen är.
Utredningen har inte visat på något material som ger svar på den frågan. Mot
utredningens argument med hänvisning lill "enhetlighet" kan, å andra
sidan, som ovan anförts påpekas atl del för ett och samma köp av byggnad på
annans mark med utredningens förslag kommer att bli bristande
"enhetlighet" på del viset att köpet, när det gäller felproblemen,
kommer all följa Jordabalkens regler men när det gäller övriga frågor kommer
att följa Köplagens regler.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>När
utredningen föreslår att Jordabalkens felregler skall göras tillämpli<br>
ga i stället för Köplagens, måste man samtidigt genom den nya regeln i<br>
Köplagen (§ 72) stadga att motsvarande regler i Köplagen inte skall gälla. I<br>
förslaget till § 72 las emellertid bara upp §§ 17, 42 och 52-54. Utredning<br>
en har inte utvecklat varför man avstått från all i denna uppräkning av<br>
regler som inte skall gälla la med sådana fdansvarsregler som §§ 44, 47, 48</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>196</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section463>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section464>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>och
49. För all åstadkomma den angivna "enhetligheten" bör ju alla Prop.
1989/90:77<br>
felregler i Köplagen tas undan.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 9</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
uppräkningen av regler i JB 4 kap. som skall gälla nämns 4:18 som reglerar rådighelsfel.
I motivtexten nämns här det viktiga fallet att byggnad är uppförd utan bygglov
(s. 69n). Utredningen synes emellertid inte ha observerat alt den viktigaste felansvarsregeln
på den punkten sedan 1977 funnits i Lag (1976:666) om påföljder och ingripanden
vid olovligt byggande. Numera finns den i nya Plan- och bygglagen 10:25. Den
regeln lorde redan nu gälla lika för köp av byggnad oavsett om byggnaden är
fast eller lös egendom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Man
kan utgå från att en överlåtelse av byggnad på annans mark oftast är förenad
med att säljaren samtidigt överlåter sin räll alt ha kvar byggnaden på marken.
Utredningen uppehåller sig utförligt kring de olika former av nyttjanderätt som
här kan vara aktuella (s. 37 52). Man tar dock inte upp frågan i vad mån det
kan förekomma "fd" i den nyttjanderätt köparen får överta eller
efter vilka regler tvister om sådana fel skall avgöras. Det kan l.ex. gälla
innehållet i det avtal med markägaren som säljaren har. Som läget nu är torde
det bli Köplagens felregler som gäller. Utredningens förslag innebär ingen
ändring i det avseendet. Om man beslutar att låta Jordabalkens felregler gälla
för byggnad på annans mark, bör man överväga om inte möjligen samma regler
också bör föreskrivas för överiåldsen av den nyttjanderätt säljaren har till
den mark där byggnaden står.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
summering av det sagda blir att ett ställningstagande till utredningens
förslag att göra Jordabalkens felregler tillämpliga på köp av byggnad på annans
mark egentligen behöver föregås av en mera gmndlig analys och jämförelse av
samtliga aktuella regler i Jordabalken och Köplagen samt av en bedömning av
frekvenserna för de olika situationer som åberopas. Innan sådana analyser och
bedömningar gjorts framstår det som tveksamt om utredningens förslag bör
genomföras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Riksskatteverket:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
betänkandet konstateras att något registreringssystem, omfattande bl. a.
byggnad på ofri gmnd i enlighet med byggnadspantutredningens förslag (SOU
1984:22), inte har införts. Utredningen tar inte ställning till lämpligheten
av att etl sådant system införs.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
hänsyn till det stora antalet sådana byggnader och det samlade värde de
representerar vill RSV fästa uppmärksamheten på att avsaknaden av ett register
vållar skalteförvaltningen betydande problem.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:92.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är främst problemen med all över huvud taget få kännedom om byggnader på ofri
grund samt att få reda på ägarbyten som medför svårigheter. Dessa förhållanden
leder nämligen till alt deklarationer skickas till fel personer och till att
byggnader inte blir föremål för fastighetstaxering. Översiktlig investering har
visat att det inom vissa län är fråga om ett inte ringa antal fall.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>197</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section465>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section466>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Sveriges trähusfabrikers
riksförbund:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
tillstyrkes.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>'a 9</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Näringslivets
byggnadsdelegation:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår atl köp av byg£;nad på ofri gmnd i princip får samma civilrättsliga
reglering när del gäller felansvaret som fastighetsköp. En sådan samordning ter
sig praktiskt rimlig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Fastighetsköpet
är även omgärdat med formkrav och skriftlig överlålel-sehandling fordras.
Utredningens förslag innefattar inte detta formkrav på skriftligt avtal. Kravet
på skriftligt tecknat avtal har dock en viktig funktion atl undanröja
oklarheter och brister i dokumentation om vad partema kommit överens om.
Formkravet vid fastighetsköp har på så sätt också en tvisleförebyggande verkan.
Delegationen förordar att frågan övervägs ytterligare.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Delegationen
tillslyrker utredningens förslag om den föreslagna samordningen med
fastighetsköpet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Småföretagens
riksorganisation:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Instämmer
i Näringslivets Byggnadsddegalions yttrande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenska
kommunförbundet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Av
de statistiska uppgifterna i utredningen framgår all byggandet på ofri gmnd har
en relativt stor omfattning i landet. De formella skillnader som finns mellan hävningsreglema
i köplagen och motsvarande bestämmelser i jordabalken får särskilt ingripande
betydelse när det är fråga om överlåtelse av fasligheter eller byggnader. Det lorde
inte finnas några sakliga skäl alt skilja mellan byggnad som utgör fast egendom
och byggnad som utgör lös egendom då fråga är om ett faktiskt fel i byggnaden.
Styrelsen delar därför utredningens uppfattning atl goda skäl talar för att
låta felreglerna i jordabalken gäfia också när del är fråga om byggnad på ofri gmnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
kommun (kommunstyrelsen):</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:89.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller frågan om köp av byggnad på ofri gmnd anser de vara väl motiverat
att del gäller samma regler för köp av alla slags byggnader och icke görs någon
åtskillda mellan sådana som står på egen gmnd och sådana som står på annans
mark. På sikt kommer detta förmodligen att stärka konsumentens ställning vid
köp av t. ex. fritidshus som står på mark som upplåtits med bostadsarrende. Den
föreslagna lösningen torde därtill för människor i allmänhet vara den mest
naturliga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:18.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Lantbrukarnas
riksförbund (LRF):</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
är angeläget att, i de avseenden som berörs i betänkandet, samma<br>
regler gäller beträffande försäljning av hus på ofri gmnd som för hus som<br>
utgör fast egendom.</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>198</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section467>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section468>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund:</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:38.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Advokatsamfundet
tillstyrker lagförslaget med de reservationer och förslag bilaga 9 till
ytterligare utredning, som följer av Advokatsamfundets remissyttrande
1988-03-04 över småhusköpsutredningens delbetänkande "Fel i
fastighet" (SOU 1987:30).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Instämmer
i Näringslivets byggnadsddegalions yttrande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
industriförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår all köp av byggnad på ofri gmnd skall omfattas av jordabalkens
felregler. Förbundet har ingenting att invända mot gmndtankama i förslaget. En
förnyad analys av förslagets för- och nackdelar lorde dock krävas mot bakgmnd
av reglerna i den kommande nya köplagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
villaägareförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Villaägareförbundet
ser positivt på att jordabalkens felregler görs tillämpliga även vid köp av
byggnad på ofri gmnd. Även om lagändringen i vissa fall kan medföra
försämringar för köpare och säljare exempelvis genom att reglerna om hävning
och preskription är något olika utformade i köplagen och i jordabalken måste
det rent allmänt framstå som logiskt och praktiskt om samma regelsystem gäller
för försäljning av byggnad på ofri gmnd och byggnad som är fastighetstillbehör.
Särskilt gäller detta reglerna om fel i fastighet. För att undvika rättsföriuster,
exempelvis p.g.a. ändrade möjligheter att häva ett köp, är del dock nödvändigt
alt regeländringen föregås av eflFektiv information.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Villaägareförbundet
tillstyrker förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Villaägareförbundet
delar vidare utredningens bedömning att det inte finns anledning att införa
krav på skriftlig form beträffande överlåtelse av byggnad på ofri gmnd.
Bedömningen kan dock komma att bli den motsatta, om etl nytt registersystem beträflFande
panträtt i registrerad nyttjanderätt skulle införas i framtiden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenska
bankföreningen:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Skriftlig
form dier ej?</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bankföreningen
vill till att börja med något beröra frågan om det bör<br>
uppställas krav på skriftlig form vid överlåtelse av byggnad på ofri gmnd.<br>
Utredningen har själv diskuterat detta spörsmål och kommit fram till att<br>
etl sådan krav inte bör införas. Bankföreningen delar utredningens upp<br>
fattning all kravet på skriftlig form i dessa fall inte gör sig lika starkt<br>
gällande som vid överlåtelse av fast egendom. Saken skulle däremot kom<br>
ma i ett annat läge om det infördes etl lagtekniskt system som möjliggör<br>
panträtt i byggnad på annans fastighet, exempelvis i den form som före-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>199</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section469>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section470>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>slogs
av byggnadspanlutredningen i betänkandet (SOU 1984:22) Panträtt i Prop.
1989/90:77 registrerad nyttjanderätt. Bankföreningen har, såväl i sill
remissyttrande Bilaga 9 över byggnadspantutredningens betänkande som i särskild
skrivelse till justitiedepartementet den 4 oktober 1985 understmkit det angelägna
i att byggnadspantutredningens förslag genomförs. Angelägenhetsgraden kan inte
sägas ha blivit lägre under de år som har förflutit sedan skrivelsen gavs in tifi
departementet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
det remitterade betänkandet anför småhusköpsutredningen följande tre
omständigheter, vilka enligt urtedningens mening talar emot ett absolut
formkrav: 1. Ur principiell synvinkel är del en fördel om parterna själva kan
få avgöra formen för avtalet; 2. Det övervägande antalet överiåtelser sker
skriftligen trots att del inte finns någon uttrycklig regel om detta; 3. Ett
krav på skriftlig överlåtelse skulle kunna slå onödigt hårt mot någondera
parten. Av dessa argument saknar enligt bankföreningens mening i vart fall de
två första bärkraft. Det kan väl till och med ifrågasättas om inte den
omständigheten atl merparten av överlåtelserna redan idag sker i skriftlig form
i sig utgör ett argument för att detta skall bli ett obligatoriskt förfarande.
Också flera andra omständigheter i första hand då den likhet som i övrigt
föreligger mellan förevarande typ av avtal och de renodlade fastighetsköpen
talar för ett skriftligt formkrav också vid avtal om överlåtelse av byggnad på
ofri gmnd. Dessutom bidrar den skriftliga formen till att tvister om
köpevillkoren i väsentlig mån förebyggs. Bankföreningen anser därför i
motsats till utredningen all krav på skriftlig form skall införas också
beträffande köp av byggnad på ofri gmnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>Fel
i byggnad på ofri grund</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bankföreningen
tillstyrker utrednirtgens förslag atl jordabalkens felregler skall gälla också
när det är fråga om köp av byggnad på ofri grund.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenska
sparbanksföreningen:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller frågan om köp av byggnad på ofri grund angavs i direktiven att
utredningen skulle söka utröna huruvida inte reglerna beträflFande faslighet
som utgör lös egendom och vilka regleras enligt köplagens regler skulle kunna
bringas till bättre överensstämmelse med reglerna i jordabalken avseende
faslighet som kategoriseras som fast egendom, och då i synnerhet reglerna
avseende köp av faslighet. Här kan särskilt knepiga situationer uppstå då
gränsdragningen mellan vad som är fast egendom och inte många gånger är svår
att göra och kanske framför allt svår all förklara för och förslå av någon ulan
juridiska kunskaper.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Detta
i synnerhet när för överlåtelse av ell annal näraliggande institut tomträtt
med tillhörande byggnad reglerna enligt JB är tillämpliga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Några
av de många gånger svårmotiverade skillnader som särskilt framhållits är:</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>
fel i godset, i synnerhet då bl.a. felreglerna i JB ställer högre krav på<br>
en köpare än vad köplagens regler gör, innebärande att köpare av byggnad</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>200</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section471>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section472>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>på
ofri gmnd kommer lindrigare undan avseende undersökningsplikten än Prop.
1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>en
köpare av fast egendom, samt att en köpare av en byggnad på ofri grund
Bilaga 9</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>har
tre år på sig att göra felet gällande under del atl en köpare av byggnad</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>på
fri gmnd bara har etl år på sig att väcka talan vid domstol. Det ter sig,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>enligt
Sparbanksföreningen som svårmotiverat och orättvist att i detta</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>avseende
göra skillnad mellan fastighet som utgör fast egendom och sådan</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>som
är lös egendom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>
Vidare är det inteckningssyslem som gäller för såväl fast egendom som tomträtt
inte tillämpligt på byggnad på ofri gmnd. Detta trots att finansieringsbehovet
många gånger är minsl lika stort vid dessa köp som vid köp av tomträtt eller
byggnad på fri grund.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
framstår således som synnerligen logiskt för Sparbanksföreningen att man
försöker skapa en enhetlighet avseende reglerna för dessa två egendomsslag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
som utredningen presenterar innebär att reglerna i 4 kap. 11, 12,18 och 19 §§
jordabalken tillämpas också när det gäller köp av byggnad på ofri grund.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
utredningen skall de nya reglerna komma att tillämpas vid köp saml vid byte.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
utredningen diskuteras också om de formkrav som JB ställer upp för överlåtelse
av fast egendom också skulle gälla vid överlåtelse av byggnad på ofri grund,
men man har valt att avstå från ett dylikt förslag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ell
krav på skriftlighet skulle dock, anser Sparbanksföreningen, kunna bana väg för
möjligheten att få en nyttjanderätt registrerad och därmed pantsatt och på så
sätt möjliggöra belåning på samma sätt som gäller för fast egendom.
Sparbanksföreningen anser det mycket önskvärt om ett nytt registersystem
(panträtt i registrerad nyttjanderätt) omfattande nyttjanderätten och
byggnaden snarast genomfördes i enlighet med byggnadspantutredningens förslag.
En sådan utveckling vore dessutom logisk på många sätt inte minst sett ur
köparens/kundens synvinkel. Det kan idag många gånger vara svårt alt motivera
för en kund varför det går att pantsätta och därmed enkelt belåna en fastighet
som utgör fast egendom men inte en fastighet, som utåt sett är helt jämförbar,
men utgör byggnad på ofri grund.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Ett
krav på skrifllighet skulle dessutom, enligt Sparbanksföreningens menande
innebära all köpare och säljare "tvingades" tänka igenom och
"sätta på pränt" villkoren för en dylik överlåtelse, något som med
största sannolikhet skulle leda till ett minskat antal tvister i denna fråga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sparbanksföreningen
beklagar således att utredningen inte också här sökt utjämna olikheten i
regelsystemet. Vår förhoppning är dock att man inte stannar här utan att frågan
görs till förmån för fortsatt diskussion.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sparbanksföreningen
tillstyrker således förslaget på denna punkt men hoppas atl man ser över
möjligheten att eftersträva ytterligare identitet i regelverken avseende de två
egendomsslagen och då främst avseende frågorna om formkrav för överlåtelse av
byggnad på ofri grund och möjlighet till införande av ett registersystem.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>201</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:16.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>14 Riksdagen 1989/90. 1 saml. Nr 77</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section473>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section474>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Sveriges föreningsbankers
förbund (SFF):</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:38.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utgångspunkten
är att byggnad på ofri gmnd är lös egendom, vilket Bilaga 9 innebär t.ex.
att reglerna i jordabalken inte är tillämpliga på överlåtelser av sådana
objekt. Här gäller således köplagen, som dock är mindre väl anpassad för detta
ändamål. Detta faktum har också ställts på sin spets i ett antal avgöranden i
praxis på senare tid.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>BeträflFande
ett eventuellt formkrav diskuterar utredningen värdet av en regel som
föreskriver skriftlig form. Utredningens slutsats i detta avseende är att inga
skäl framkommit som är av sådan betydelse att det motiverat atl införa ett
sådant krav. SFF instämmer häri. Del är naturligtvis av betydelse ur kreditgivarsynpunkl
all överlåtelser kläs i skriftlig form. Detta behöver dock inte med
nödvändighet medföra ett lagstadgat krav på skriftlig form. I de fall en
kreditgivare anser sig behöva etl skriftligt överlåtelseavtal, där sådant inte
föreligger, torde denne utan större ansträngningar kunna medverka till alt ett
sådant upprättas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår vidare att köplagen kompletteras med en bestämmelse, så att
felreglerna i jordabalken görs tillämpliga på köp av byggnad på ofri gmnd. Som
utredningen också ullalar, saknas del enligt SFF:s mening skäl att behandla
byggnad som är fast respektive lös egendom enligt olika system. Praktiskt sett
är det ingen skillnad mellan dessa två former, utan en enhetlig reglering är
att föredra. SFF tillstyrker således den föreslagna bestämmelsen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
Vi i småhus:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Efter
atl ha tagit del av SOU 1988:66 önskar vårt förbund framföra följande
synpunkter beträflFande upplåtelse genom nyttjanderätt och arrendeavtal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Dessa
upplåtelseformer för byggnad/hus för boende har ej i likhet med tomträttsavtal
skyddad besittningsrätt enligt lag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
tanke på del stora antal småhusboende (enl. uppgift 155000) som finns på ofri grund/arrendelomter
med sommarstugor är del önskvärt alt deras besittningsskydd förstärkes i likhet
med vad som framgår av toml-rällslagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Byggnader
som innehafts 5, IO år eller mer befintliga på ofri gmnd borde vara föremål för
att ha besittningsskydd och därmed viss värdebeständighet för den som innehar
boendet, gentemot markägare dvs. kommun, stiftelse eller bolag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Mäklarsamfundet:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>För
den som praktiskt arbetar med överlåtelse av såväl fast egendom som<br>
lös egendom av nu berört slag, uppkommer stora svårigheter på grund av<br>
det nuvarande rättslägel. Utredningens förslag överensstämmer med en<br>
uppfattning som finns hos allmänheten beträflFande byggnad på ofri gmnd<br>
och får därför anses vara en ändring som bringar lagen i överensstämmelse<br>
med den allmänna uppfattningen. Vi tillstyrker därför utredningens för-</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>202</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section475>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section476>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>fattningsförslag.
ParalleUt med småhusköpsutredningens förslag föreligger Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>även
förslag till lagstiftning på konsumentskyddsområdet, som utbetalts Bilaga 9</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>inom
justitiedepartementet och som varit föremål för överläggningar den</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>27
april 1989. Enligt vad som framförts är det tänkt att bl. a. entreprenader</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>avses
all överflyttas till en ny konsumenttjänstlag och med vissa undanlag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är därför av mycket stor vikt att gränsdragningsproblematiken mellan</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>jordabalkens regelkomplex
och konsumentköplag respektive konsument-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>tjänsllag
klart belyses.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
detta sammanhang kan också påpekas att skillnaderna i reglema mellan
överlåtelse av bostad i bostadsrättsform och direkt äganderätt behöver
harmoniseras. Detta gäller särskilt reglerna vid fel i den överlåtna egendomen.
Den nuvarande situationen har i praktisk verksamhet besvärande konsekvenser och
är dessutom svårförståelig för allmänheten. Del är vår uppfattning att
enhetliga felregler efter mönster av JB bör införas även för bostadsrätter och
andelar i ekonomisk förening.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
aktiva fastighetsmäklares riksförbund:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
har inget atl invända mot de föreslagna ändringama.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svensk
fastighetsförmedling:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
välkomnar att JB:s regler om fel i faslighet görs tillämpliga även vid köp av
byggnad på ofri grund. Enligt vår erfarenhet är de för oss uppenbarade felen
visserligen inte särskilt frekventa, men inte desto mindre är idag gällande
regelverk på området inte tillfyllest och den skillnad som gäller gentemot fast
egendom inte allt för lätt atl förklara för framförallt köparen/lekmannen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Svenska
förbundet för koloniträdgårdar och fritidsbyar:</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
normala upplåtelseformen för odlingslotter, koloniträdgårdar och fritidsbyar är
all en lokal förening, ansluten till förbundet, arrenderar mark vanligtvis av
kommunerna för vidareupplåtdse till resp. nylljare. Rätten att överlåta
arrenderätten jämte befintliga anläggningar regleras ofta i vart fall inom de
större kommunerna via en hembudsskyldighet gentemot den lokala föreningen,
som därmed inträder som köpare resp. säljare av de befintliga anläggningarna,
varvid byggnaden av naturliga skäl äger störst betydelse. Detta hembudssystem
har växt fram i syfte att uppnå en priskontroll för att på så vis hindra rena
markspekulationer och därmed kunna säkra kolonilrädgårdsrördsens gmndläggande
värden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Såsom
utredningen konstaterar är omfattningen av byggnader på ofri<br>
gmnd relativt stor inom vårt land. 1 hög grad har detta sin gmnd i den<br>
tidigt uppväxande koloniträdgårdsrörelsen och därtill hörande fritidsbe<br>
byggelse. Detta förhållande innebär jämväl all omsättningen av sådana<br>
byggnader är betydande. Utvecklingen har även givit vid handen att bygg<br>
naderna allt oftare motsvarar ett icke obetydligt ekonomiskt värde. Ett<br>
klart och väl beprövat regelsystem bör därför eftersträvas.</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:
Verdana'>203</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section477>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section478>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Fel i faslighet lorde vara
en av de vanligaste tvistefrågoma i våra Prop. 1989/90:77 domstolar. Floran av
praxis är därmed mycket rik inom alla kategorier av Bilaga 9 problemområden.
Vid motsvarande fel i byggnader på ofri gmnd skall köplagens regler om
"fel i godset" tillämpas. Emedan de faktiska fel och rådighetsfd som
kan drabba en byggnad är desamma oavsett ägande eller nyttjande av marken, är
det natuiligt att se till avgöranden inom felansvaret för fast egendom. När
gränsdragningsproblemen satts på sin spels har domstolarna av naturliga skäl
sökt sammanjämka de olika regelsystemen för all på det viset finna etl riittvist
och för gemene man förståeligt resultat. Syftet är väl så gott men samtidigt
måste med skärpa framhållas att det är oacceptabeh att ej kunna ange vilka
bestämmelser som kommer att tillämpas vid resp. prövningstiillfälle.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Något
egentligt bärande skäl varför man skall skilja mellan byggnad som utgör fast
egendom och byggnad som utgör lös egendom då frågan är om faktiska eller rådighetsfd
finns inte enligt förbundets mening. Tvärtom finns såsom ovan redovisats flera
goda skäl att tillse att vi erhåller ett enhetligt regelsystem. Framhållas bör
särskilt det tillfredsställande i att den myckel vidsträckta
undersökningsplikten även kommer att gälla faktiska fel i byggnader på ofri gmnd.
Syftet är ju trots allt att finna ev. fel före det köpet görs upp. Blir
systemet dessutom, såsom föreslagits, att köparen skall kunna ersätta
undersökningsplikten med ett besiktningsutlåtande, skulle olika regelsystem
innebära en alltför stor skillnad. Vid en anpassning till de regler som gäller
för fast egendom ges även ramarna för när möjligheten till ansvarsfriskrivning
kan användas. Detta att jämföra med den mer obestämda rätten att sälja lös
egendom i befintligt skick. Förbundet ser ej heller något negativt i en
anpassning till för fast egendom gällande regler om hävning och preskription.
Med beaktande av utredningens tidigare förslag synes dessutom skillnaden beträflFande
preskriptionstiden enbart röra sig om två år kontra tre år.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Liksom
utredningen delar förbundet åsikten att det i dagsläget saknas skäl införa ett skriftlighetskrav
vid överiåtelse av byggnad på ofri gmnd. Flertalet inser trots allt fördelen
med skriftligt avtal, varför del i de allra flesta fall finns särskilda skäl
när parterna väljer en muntlig form. Införs en möjlighet till pantsättning av
byggnad på ofri gmnd förändras naturligtvis denna bedömning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:90.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sammanfattningsvis
tillstyrker förbundet i alla delar utredningens förslag till regler vid köp av
byggnad på ofri gmnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:42.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>204</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section479>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section480>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:13.0pt;font-family:Verdana'>Lagrådsremissens
lagförslag</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:13.0pt;
font-family:Verdana'>1 Förslag till</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:13.0pt;font-family:Verdana'>Lag om
ändring i jordabalken;</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 4 kap. 11 - 13, 15, 19 och 27 §§
skall ha följande lydelse, dels att i balken skall införas fyra nya paragrafer,
4 kap. 19 a19 d §§, av följande lydelse.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1989/90:77 Bilaga 10</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section481>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section482>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section483>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:245.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:141.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>4
kap. 11 §</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:110.0pt;margin-bottom:
4.0pt;margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Säljaren står faran
för att fasligheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i
säljarens besittning. Faran ligger dock på köparen, om fastigheten ej tillträtts
till följd av dröjsmål på köparens sida.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section484>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Har fastigheten skadats
eller försämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller, om ej skadan är av ringa betydelse, häva
köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är
rätten lill sådan talan föriorad.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Har fastigheten skadats
eller försämrats på gmnd av händelse för vilken säljaren står faran, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva
köpet. Väckes ej talan om hävning inom ett år från det tillträde skedde, är
rätlen lill sådan talan förlorad.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section485>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:4.0pt;
margin-left:140.0pt'><b><span style='font-size:8.0pt;font-family:Verdana'>12 </span></b><b><span
style='font-size:8.0pt;font-family:Verdana'>§</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section486>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Har fastigheten efter
köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Han har dessutom rätt till
ersättning för skada. Om skadan är av ringa betydelse, får köpet hävas endast
om sädaren JÖrfarit svikligt.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Väckes
ej talan om hävning inom ett år från det tillträdet skedde, är rätten till
sådan talan förlorad, om ej säljaren förfarit svikligt.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Har fastigheten efter
köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvård eller vållande, får köparen
göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva
köpet. Han har dessutom rätt lill ersättning för 'jka-da.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Väckes
ej talan om hävning inom ell år från det tillträdet skedde, är rätten till
sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot
tro och heder.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section487>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:3.0pt;
margin-left:140.0pt'><span style='font-family:Verdana'>13 §</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section488>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Underlåter säljaren utan
skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes
skada. Köparen får även häva köpet, om ej dröjsmålet är av ringa betydelse.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Underlåter säljaren
ulan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersätta köparen dennes
skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är av väsentlig betydelse.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section489>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section490>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Balken omtryckt 1971:1209.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>205</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section491>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section492>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-left:14.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Föreslagen
lyddse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt'><span style='font-family:Verdana'>15
§</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77 Bilaga 10</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section493>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section494>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Kan köparen i annat
fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och
få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var
känt för honom när köpet slöts. Om skadan är av ringa betydebe, får köpet hävas
endast om säljaren förfarit svikligt.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Väckes
ej talan om hävning inom etl år från den dag då liden för sökande av lagfart utgick
eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i lagfartsärendet
vann laga krafl, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren förfarit svikligt.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Kan köparen i annat
fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt att häva köpet och
få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror av köparen eller var
känt för honom när köpet slöts. Köpet får dock hävas endast om skadan är av
väsentlig betydelse.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Väckes
ej talan om hävning inom ett år från den dag då tiden för sökande av lagfart
utgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut i lagfartsärendel
vann laga krafl, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlat
grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section495>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:3.0pt;
margin-left:141.0pt'><span style='font-family:Verdana'>19 §</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section496>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Avviker fastigheten
från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen eljest, utan att fall
som avses i 1618 §§föreligger, med hänsyn tdl omständigheterna haft anledning
räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarande tillämpning. Ersättning för skada
skall dock utgå endast om avvikelsen avser egenskap som kan anses utföst eller
säljaren förfarit svikligt.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
fastigheten avviker från vad somyär anses utfäst, tillämpas 12 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Vad
som sägs i 12 § tillämpas även om fastigheten avviker från vad köparen med
hänsyn lill omständigheterna får anses ha haft anledning att räkna med vid
köpet. I sådana fall är dock säljaren skyldig att ersätta skada endast om felet
eller förlusten beror på försummelse på hans sida.</span></i></p>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Som fel enligt andra
stycket får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan
undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till den aktuella
fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt
omständighetema vid köpet.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section497>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:4.0pt;
margin-left:138.0pt'><span style='font-family:Verdana'>19a §</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section498>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Köparen får inte
åberopa alt fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17I9§§, om han inte
lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det all han märkt
eller borde ha märkt felet (reklamation).</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Reklamerar
köparen inte inom tre år från det att han har tillträtt</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:37.0pt'><span style='font-family:Verdana'>206</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section499>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section500>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></b><b><span
style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></b><b><span
style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:155.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>r ■
i. r- , L</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 10</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:152.0pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>fastigheten. Jorlorar han ratten atl</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:151.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>åberopa fel som avses i 11, 12 och 19§§, såvida inte annat följer av
en garanti eller liknande uljastelse. Om köpet gäller en fastighet som är
bebyggd med ell en- eller Ivåbostadshus och om en näringsidkare tidigare i sin
yrkesmässiga verksamhet har såh fastigheten tid en konsument eller heh eller
delvis uppfört huset ål en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål, får
reklamation dock ske inom tio år efter det att näringsidkaren avträdde fastigheten
eller uppdraget avslutades.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Om köparen är en konsument som huvudsakligen för enskilt ändamål har
köpt en fastighet av en näringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet, får
reklamation ulan hinder av andra stycket ske inom tio år efter det atl köparen
har tillträtt fastigheten.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket på etl
ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om del försenas,
förvanskas eller inte kommer fram.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:134.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19b
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:92.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Utan hinder av 19 a §Jår köparen åberopa all fasligheten är felaktig,
om sädaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:134.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19c
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:151.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Ett avdrag på köpeskdiingen skall beräknas så att förhållandet medan
det nedsatta och del avtalsenliga prisei svarar mot förhållandel vid tidpunkten
för tillträdel mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt
skick.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:133.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>19d
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:145.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
näringsidkare som i sin yrkes<br>
mässiga verksamhet sålt en Jastig<br>
het till en konsument huvudsakligen<br>
för enskih ändamål får inte mot<br>
konsumenten åberopa ett köpevid-<br>
■ kor som i jämförelse med bestäm<br>
melserna i 11 19 c §§ är tdl näck-</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>207</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section501>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section502>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:
Verdana'>Föreslagen lyddse</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:157.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>.,.
,</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Bilaga 10</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:154.0pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>deljor denne.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:153.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Första stycket gäder inte om konsumenten tillförsäkras ell sådant
garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig
bostadsfinansiering.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>27
§ Har köparen erhållit inteckning eller upplåtit panträtt i fastigheten, får
han häva köpet endast när han erlagt så mycket av köpeskillingen att säljaren
kan innehålla belopp som svarar mot vad som kan komma at utgå ur fastigheten på
grund av inteckningen eller panlsältningen. Om vad som köparen eriagt av
köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endast om han betalar skillnaden.
Avser inteckningen även fastighet som icke ingick i köpet, får köparen häva
köpet endast om han dessutom ombesörjt, all det gemensamma ansvaret upplösts.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Om
köparen upplåtit annan rät-</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Om köparen upplåtit annan rät<br>
tighet och denna väsentligt minskar</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>tighet och denna väsentligt minskar<br>
fastighetens värde eller dess an-</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>fastighetens värde eller dess an<br>
vändbarhet i säljarens hand eller</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>vändbarhel i säljarens hand eller<br>
om eljest fastigheten väsentligt för-</span></i><i><span style='font-family:
Verdana'> </span></i><i><span style='font-family:Verdana'>om eljest fasligheten
väsentligt för<br>
sämrats eller på annat sätt nedgått i</span></i><i><span style='font-family:
Verdana'> </span></i><i><span style='font-family:Verdana'>sämrats eller på
annat sätt nedgått i<br>
värde på grund av åtgärd eller an-</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>värde på grund av åtgärd eller an<br>
nan omständighet, som är att hän-</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>nan omständighet, som är att hän<br>
föra till köparen eller beror av den-</span></i><i><span style='font-family:
Verdana'> </span></i><i><span style='font-family:Verdana'>föra till köparen
eller beror av den<br>
ne, får köparen häva köpet endast</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>ne, får köparen häva köpet endast<br>
om säljaren Tor/ar// svikligt.</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>om säljaren är ersättning JÖr värde<br>
minskningen.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:86.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Denna
lag träder i kraft den I juli 1990. 1 fråga om avtal som har ingåtts före
ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:58.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>208</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section503>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section504>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>2 Förslag till</span><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i konsumenttjänstlagen (1985:716);</span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>* </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs att I, 3, 10 och 45 §§ konsumenlljänsllagen (1985:716) skall ha
följande lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:73.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
§ Denna lag gäller avtal om tjänster som näringsidkare i sin yrkesmässiga
verksamhet utför ål konsumenter huvudsakligen för enskilt ändamål i fall då
tjänsten avser</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1. arbete
på lösa saker, dock ej behandling av levande djur,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>2. arbete
på fast egendom, på</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>2. arbete på fast egendom, på<br>
byggnader eller andra anläggningar</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>byggnader eller andra anläggningar<br>
på mark eller i vatten eller på andra</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>på mark eller i vallen eller på andra<br>
fasta saker, dock ej arbete som avser</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>fasta saker,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:242.0pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>uppförande av byggnader för bostadsändamål eller annat arbete som den
som uppför byggnaden har åtagit sig all utföra i samband därmed,</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:10.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>3. förvaring
av lösa saker, dock ej förvaring av levande djur.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:73.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>3
§ Avtalsvillkor som i jämförelse med bestämmelserna i denna lag är till nackdel
för konsumenten är utan verkan mot denne, om inte annat anges i</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>"'</span></i><i><span
style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Första stycket gäller inte vid</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:153.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>tjänster som avses i 1 § 2, om konsumenten tillförsäkras ett sådant
garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:73.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>10
§ Tjänsten skall vidare anses felaktig, om resultatet avviker från sådana
uppgifter av betydelse för bedömningen av tjänstens beskaffenhet eller
ändamålsenlighet som kan antas ha inverkat på avtalet och som i samband med
avtalets ingående eller annars vid marknadsföring har lämnats</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span lang=EN-US
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>av näringsidkaren,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>av någon annan näringsidkare
eller av en branschförening eller liknande organisation för näringsidkarens
räkning, eller</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>av en leverantör av material lill
tjänsten eller av någon annan i tidigare led.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Första
stycket gäller ej i fråga om Första stycket gäller inte i fråga<br>
uppgifter som i tid har rättals på ett om uppgifter som i lid har rättats<br>
tydligt sätt.</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>på ett tydligt sätt och inte heller om</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:153.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>näringsidkaren varken kände tid eller borde ha känt tid uppgifterna.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt'><span style='font-family:Verdana'>45
§<br>
Skall betalning enligt avtalet ske helt eller delvis innan tjänsten har<br>
utförts och betalar inte konsumenten i rätt tid, får näringsidkaren inställa</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>209</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section505>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section506>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:
Verdana'>Föreslagen lydelse</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:21.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
10 arbetet till dess att konsumenten betalar. Om det följer av avtalet all</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-family:Verdana'>konsumenten
skall medverka till tjänstens utförande och han inte i rätt tid lämnar sådan
medverkan som utgör en väsentlig fömtsättning för utförandet, får
näringsidkaren inställa arbetet till dess att konsumenten lämnar sin medverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Har
tjänsten påbörjats, är nä- Har tjänsten påbörjats, är nä<br>
ringsidkaren dock skyldig att såvitt ringsidkaren dock skyldig all såvitt<br>
möjligt utföra arbete som inte kan möjligt utföra arbete som inte kan<br>
uppskjutas utan risk för allvariig uppskjutas utan risk för allvariig<br>
skada för konsumenten.</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>skada för konsumenten, om inte ar-</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>betet medför väsendiga kostnader eder olägenheter för näringsidkaren.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Inställer
näringsidkaren arbetet enligt första stycket, har han rätt till ersättning för
kostnader och andra förluster som detta åsamkar honom, om konsumenten inte
visar att dröjsmålet ej beror på försummelse på hans sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Denna
lag träder i krafl den I juli 1990.1 fråga om avtal som har ingåtts före
ikraftträdandet gäller dock äldre bestämmelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:74.0pt'><span style='font-family:Verdana'>210</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section507>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:19.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section508>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>3 Förslag
till</span><span style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>ändring i förslaget till köplag;</span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:12.0pt;font-family:Verdana'>' </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:9.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Härigenom
föreskrivs att 1 § köplagen skall ha följande lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse'</span></i><i><span style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>Föreslagen lyddse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:134.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:9.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
§ Denna lag gäller köp av lös egendom. Lagen gäller i tillämpliga delar även
byte av lös egendom. Lagen gäller inte överlåtelse av tomträtt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:90.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:
Verdana'>Vid köp av byggnad som uppförts för stadigvarande bruk gäller i stället
för bestämmelserna i 3, 13, 17-21 samt 3040§§ vad som föreskrivs i 4 kap. Il,
12 och 18-19 d §§ jordabalken. Om en tomträttsupplåtelse enligt 13 kap. 5 §
jordabalken har innefattat överlåtelse av en byggnad, gäller de nämnda bestämmelsema
i jordabalken dock inte om något annat följer av 13 kap. 8 § jordabalken.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:71.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lydelse enligt prop. 1988/89:76.</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>211</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section509>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section510>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Innehåll</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Propositionen...................................................... </span><span
style='font-family:Verdana'>... </span><span style='font-family:Verdana'>3</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Propositionens
huvudsakliga innehåll ....................... </span><span style='font-family:
Verdana'>... </span><span style='font-family:Verdana'>3</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Propositionens lagförslag....................................... </span><span
style='font-family:Verdana'>... </span><span style='font-family:Verdana'>5</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utdrag ur protokoll vid
regeringssammanträde den 26 oktober 1989 .</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>12</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:0cm;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>1<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Inledning.......................................................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>12</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:0cm;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Allmän motivering ............................................. </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>13</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>2.1 Allmänna
utgångspunkter ............................. </span><span style='font-family:
Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>13</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.1.1<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Gällande lagregler.................................. </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>13</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.1.2<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Allmänna standardvillkor vid
entreprenader. </span><span style='font-family:Verdana'>.. </span><span
style='font-family:Verdana'>14</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:55.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.1.3<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Konsumentskydd genom den
statliga bostadsfinansieringen m.m </span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>15</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.1.4<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Lagsliflningsbehovel ............................. </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>17</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.1.5<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Lagtekniska utgångspunkter.................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>19</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:27.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>2.2............................................................. Konsumenttjänster
som avser uppförande av byggnader för<br>
bostadsändamål m. m.................................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>19</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.1<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Lagreglering i konsumenlljänsllagen........... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>19</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.2<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Tvingande eller dispositiva
regler?............ </span><span style='font-family:Verdana'>.. </span><span
style='font-family:Verdana'>21</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.3<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Kraven på näringsidkarens
prestation........ </span><span style='font-family:Verdana'>.. </span><span
style='font-family:Verdana'>22</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.4<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Vad som avses med fd........................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>27</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.5<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Besiktning .......................................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>29</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.6<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Påföljder vid fel och reklamation............... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>30</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.7<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens dröjsmål......................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>32</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.8<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Näringsidkarens
skadeståndsskyldighet m. m </span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>33</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.9<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Konsumentens
betalningsskyldighet ......... </span><span style='font-family:Verdana'>.. </span><span
style='font-family:Verdana'>34</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.10<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Avbeställning........................................ </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>35</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.2.11<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Konsumentens dröjsmål ......................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>36</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>2.3 Fel
i fastighet enligt jordabalken...................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>38</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.3.1<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Allmänt om fdbegreppel.......................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>38</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.3.2<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Köparens undersökningsplikt.................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>40</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.3.3<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Besiktning ........................................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>42</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.3.4<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Reklamation och preskription ................ </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>44</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.3.5<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Påföljder.............................................. </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>49</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:27.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.3.6<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Tvingande eller dispositiva
regler?............. </span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>53</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.4<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Köp av byggnad på annans mark .................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>55</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.5<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Ikraftträdande ............................................ </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>57</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.6<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Kostnadsfrågor............................................. </span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>58</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:0cm;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>3<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Upprättade lagförslag......................................... </span><span
style='font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-family:Verdana'>58</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:0cm;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>4<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Specialmotivering............................................... </span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>58</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>4.1<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Förslaget lill lag om ändring i
jordabalken .......... </span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>58</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>4.2<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Förslaget till lag om ändring i
konsumenlljänsllagen </span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>66</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:77.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:28.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>4.3<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Förslaget till ändring
i fijrslaget till ny köplag (prop. 1988/89:76) </span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>67</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:0cm;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>5<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Hemställan....................................................... </span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>70</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:0cm;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>6<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>Beslut ........................................................... </span><span
style='font-family:Verdana'>. </span><span style='font-family:Verdana'>70</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utdrag
ur lagrådels protokoll den 21 december 1989 ... </span><span style='font-family:
Verdana'>. </span><span style='font-family:Verdana'>71</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utdrag
ur protokoll vid regeringssammanträde den 1 febmari 1990 .</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>84</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
1 Sammanfattning av betänkandet (SOU 1986:38) </span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>88</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
2 Sammanfattning av betankandet (SOU 1987:30) </span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>96</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
3 Sammanfattning av betänkandet (SOU 1988:66) </span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>98</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
4 Utredningens lagförslag (SOU 1986:38) ... </span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>100</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
5 Utredningens lagförslag (SOU 1987:30)..... </span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>110</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
6 Utredningens lagförslag (SOU 1988:66) ... </span><span style='font-family:
Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>114 212</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section511>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section512>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga7
Förteckningöver remissinstanserna (SOU 1986:38) </span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>117
Prop. 1989/90:77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
8</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:
Verdana'>Sammanställning av remissyttrandena (SOU 1987:30) ...</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>118</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
9</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:
Verdana'>Sammanställning av remissyttrandena (SOU 1988:66) ...</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>191</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bilaga
10 Lagrådsremissens lagförslag.................... </span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span style='font-family:Verdana'>205</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:97.0pt'><span style='font-size:6.0pt;
font-family:Verdana'>Norstedts Tryckeri, Stockholm 1990 213</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section513>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section514>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section515>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:109.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
11att riksdagen antar i propositionen framlagt förslag tillbifall= utskottet1989/90:LU34?11att riksdagen antar i propositionen framlagt förslag till?11.1att riksdagen antar i propositionen framlagt förslag till?1000210002att riksdagen antar i propositionen framlagt förslag till?1000210002att riksdagen antar i propositionen framlagt förslag tillbifall= utskottet1989/90:LU36?INLInlämning1990-03-01 00:00:00inträffat60BBordläggning1990-03-05 00:00:00inträffat2HÄNHänvisning1990-03-06 00:00:00inträffat3MOTMotionstid slutar1990-03-20 00:00:00inträffat4inlamnatavInlämnat avModeraterna2014-11-24 03:04:54statustextstatustextÄrendet är avslutatGD03772019-05-28 12:29:50tilldelatTilldelatLagutskottet2014-11-24 03:04:54GD0377prop_198990__77.pdf9974774pdfom konsumentskyddet vid förvärv av småhus m. m.https://data.riksdagen.se/fil/EA36E4C7-1F04-40EB-A7AA-279895506928behandlas_i1989/90:LU34GD01LU34bet1989/90LU34Ny köplagBetänkandebehandlas_i1989/90:LU35GD01LU35bet1989/90LU35Ny konsumentköplag m.m.Betänkandebehandlas_i1989/90:LU36GD01LU36bet1989/90LU36Konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m.Betänkandeföljdmotion<br/>
med anledning av prop. 1989/90:77<br/>
Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.GD02L10mot1989/90L10med anledning av prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.Motionföljdmotion<br/>
med anledning av prop. 1989/90:77<br/>
Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.GD02L11mot1989/90L11med anledning av prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.Motionföljdmotion<br/>
med anledning av prop. 1989/90:77<br/>
Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.GD02L12mot1989/90L12med anledning av prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.Motionföljdmotion<br/>
med anledning av prop. 1989/90:77<br/>
Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.GD02L13mot1989/90L13med anledning av prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.Motionföljdmotionav Carl Frick (MP)<br/>
med anledning av prop. 1989/90:77<br/>
Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.GD02L13mot1989/90L13med anledning av prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.av Carl Frick (MP)Motionföljdmotionav Rolf Dahlberg m.fl. (M)<br/>
med anledning av prop. 1989/90:77<br/>
Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.GD02L10mot1989/90L10med anledning av prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.av Rolf Dahlberg m.fl. (M)Motionföljdmotionav Siw Persson och Erling Bager (FP)<br/>
med anledning av prop. 1989/90:77<br/>
Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.GD02L12mot1989/90L12med anledning av prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.av Siw Persson och Erling Bager (FP)Motionföljdmotionav Ulla Orring m.fl. (FP)<br/>
med anledning av prop. 1989/90:77<br/>
Konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.GD02L11mot1989/90L11med anledning av prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.av Ulla Orring m.fl. (FP)Motion