2887413 GCB115 1988 15 dir dir Kommittédirektiv 1988:15 Kommittédirektiv Kommittédirektiv Ju-dep 15 0 1988-04-07 00:00:00 2023-11-16 04:56:03 1988-04-07 00:00:00 S.k. leasing av fast och lös egendom html RKFTP Dir. 1988:15 https://data.riksdagen.se/dokument/GCB115/text https://data.riksdagen.se/dokument/GCB115 https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/GCB115 <div><h2>S.k. leasing av fast och lös egendom</h2> <style>div.doctoc { padding: 10px;position: relative;width: 90%;border-bottom: #ccc 1px solid;border-top: #ccc 1px solid;font-size:85%;}</style><div class="doctoc"><h3>Innehåll</h3><ul class="ultoc"> <li><a href="#Beslut vid regeringssammanträde 1988-04-07">Beslut vid regeringssammanträde 1988-04-07</a></li> <li><a href="#Mitt förslag">Mitt förslag</a></li> <li><a href="#Bakgrund">Bakgrund</a></li> <li><a href="#Närmare om finansiell leasing av lös egendom">Närmare om finansiell leasing av lös egendom</a></li> <li><a href="#Närmare om fastighetsleasing">Närmare om fastighetsleasing</a></li> <li><a href="#Internationella förhållanden">Internationella förhållanden</a></li> <li><a href="#Behovet av en utredning">Behovet av en utredning</a></li> <li><a href="#Utredningsuppdraget">Utredningsuppdraget</a></li> <li><a href="#Fastighetsleasing">Fastighetsleasing</a></li> <li><a href="#Övrigt">Övrigt</a></li> <li><a href="#Hemställan">Hemställan</a></li> <li><a href="#Beslut">Beslut</a></li> </ul></div><div> Dir. 1988:15<p><a name="S1"></a></p><h3 name="Beslut vid regeringssammanträde 1988-04-07"><a name="Beslut vid regeringssammanträde 1988-04-07">Beslut vid regeringssammanträde 1988-04-07</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Chefen för justitiedepartementet, statsrådet Leijon, anför efter samråd med statsråden Feldt, Holmberg och Johansson.<p><a name="S3"></a></p><h3 name="Mitt förslag"><a name="Mitt förslag">Mitt förslag</a></h3><p><a name="S2"></a></p> En särskild utredare tillkallas för att<br /> -- undersöka i vilka former och i vilken omfattning s.k. leasing av fast och lös egendom förekommer i Sverige; arbetet bör särskilt inriktas på att belysa orsakerna till att leasing vuxit fram som finansieringsform,<br /> -- analysera de rättsliga förutsättningarna för leasing samt belysa de samhällsekonomiska, statsfinansiella, företagsekonomiska och privatekonomiska fördelar och nackdelar som leasing för med sig, samt<br /> -- ta ställning till om och i vilken utsträckning lagstiftningsåtgärder behövs och lämna förslag till sådan lagstiftning.<p><a name="S3"></a></p> Utredaren bör först behandla s.k. fastighetsleasing och redovisa sina överväganden i den delen i ett delbetänkande.<p><a name="S4"></a></p><h3 name="Bakgrund"><a name="Bakgrund">Bakgrund</a></h3><p><a name="S2"></a></p><h4 name="Inledning"><a name="Inledning">Inledning</a></h4><p><a name="S3"></a></p> Det engelska ordet leasing kan översättas med uthyrning eller förhyrning. När det gäller traditionella hyresavtal rörande lösa saker används ibland beteckningen operationell leasing. Från operationell leasing är att skilja finansiell leasing, som till sin funktion närmast är en kreditgivning.<p><a name="S4"></a></p> Utmärkande för finansiell leasing är att en leverantör av en vara och dennes kund kommer överens om att vända sig till en finansiär för ett avtal om leasing. Finansiären köper sedan varan av leverantören och hyr ut den till kunden. Hyrestiden bestäms normalt så att den motsvarar utrustningens ekonomiska livslängd, vanligen 3-7 år. Summan av de avgifter som erläggs skall då ge finansiären ersättning för det pris som han har betalat för varan samt för räntekostnader, andra kostnader och vinst. Finansiären tar inte något ansvar för objektet under hyrestiden. Kunden är skyldig att betala avgifterna även om objektet förstörs och kan få ersättning för fel på objektet bara om leverantören betalar. Konstruktionen kännetecknas av att finansiärens äganderätt till objektet huvudsakligen syftar till att utgöra säkerhet för fordringarna på avgifter.<p><a name="S5"></a></p> Finansiell leasing introducerades i början av 1950-talet i USA och fick snabbt internationell spridning. Finansiell leasing är i dag etablerad i stora delar av världen och expanderar starkt. På den svenska marknaden började leasing användas i början av 1960-talet. Efter en förhållandevis långsam utveckling fram till år 1975 har volymerna ökat kraftigt. I dag finansieras uppskattningsvis 15-20 % av näringslivets investeringar i maskiner och andra inventarier genom leasing. Under år 1987 tecknades nya kontrakt om finansiell leasing av lös egendom till ett värde av ca 18 miljarder kronor. Det bokförda värdet av finansbolagens uthyrda objekt uppgick vid utgången av samma år till ca 24 miljarder kronor.<p><a name="S6"></a></p> Framväxten av leasing i finansieringssyfte i Sverige kan ses mot bakgrund av näringslivets låga självfinansieringsförmåga under senare delen av 1970- talet och början av 1980-talet. För en näringsidkare kan finansiell leasing medföra vissa fördelar i jämförelse med annan finansiering. Han får full finansiering och rörelsekapitalet lämnas orört. Normalt krävs ingen säkerhet utöver den hyrda egendomen, varför näringsidkarens kreditmöjligheter inte nämnvärt försämras. Varken den förhyrda egendomen eller skyldigheten att betala återstående avgifter påverkar balansräkningen.<p><a name="S7"></a></p> Under senare år har en särskild form av leasing, ''sale-and-lease-back'', vuxit fram. Finansiären köper här ett företags egendom och hyr därefter ut den till det företaget. Konstruktionen kan användas för en balansmässig rekonstruktion hos det säljande företaget, samtidigt som egendomen kan utnyttjas på samma sätt som tidigare. Avtalet innehåller oftast en bestämmelse om att företaget har rätt att köpa tillbaka egendomen (en s.k. opitionsklausul).<p><a name="S8"></a></p> Avtal av detta slag är vanligast i fråga om fast egendom. Man brukar då tala om fastighetsleasing eller fastighetsrenting. Modellen introducerades i Sverige i slutet av 1970-talet av försäkringsbolaget SPP. Genom olika former av sådana avtal torde hittills ha överlåtits egendom till ett värde av omkring 25 miljarder kronor, och marknaden växer snabbt.<p><a name="S9"></a></p> Föreningen auktoriserade revisorer (FAR) rekommenderade tidigare att en bokföringsmässig vinst vid överlåtelse av egendom i ett ''sale-and-lease-back''-arrangemang inte skulle anses som realiserad, om arrangemanget till sitt verkliga innehåll utgjorde en lånetransaktion. Vinsten borde då i stället reserveras som en skuld i balansräkningen. Eftersom det ansågs svårt att bedöma när det är fråga om en lånetransaktion, har rekommendationen emellertid upphävts. FAR:s redovisningskommitté har senare uttalat att det i normalfallet kan godtas att den bokföringsmässiga vinsten inte reserveras som en skuld i balansräkningen.<p><a name="S10"></a></p><h3 name="Närmare om finansiell leasing av lös egendom"><a name="Närmare om finansiell leasing av lös egendom">Närmare om finansiell leasing av lös egendom</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Beträffande hyra av hus eller delar av hus gäller reglerna i jordabalken (JB). Bortsett från de kortfattade bestämmelserna i 13 kap. handelsbalken finns däremot inte någon särskild lagstiftning med inriktning på hyra av lösa saker. Enligt allmänna avtalsrättsliga principer gäller dock att uthyraren svarar för dröjsmål och ursprungligt fel i objektet. Han står också risken för att objektet skadas eller förstörs, om inte annat har avtalats eller förlusten har vållats av någon på hyrestagarens sida.<p><a name="S3"></a></p> Vid avtal om finansiell leasing sätts dessa allmänna principer som regel ur spel genom avtalsvillkoren. Vad som i det följande redovisas om reglerna vid leasing bygger på villkoren i de avtalsformulär som brukar användas.<p><a name="S4"></a></p> Som angetts ovan avser avtalstiden vid finansiell leasing som regel hela eller större delen av objektets ekonomiska livslängd. Vid avtalstidens slut har kunden ofta rätt att förlänga avtalsförhållandet. Avgift utgår då med ett lägre belopp, som ofta motsvarar 1/12 av avgiften under den första perioden. Avtalet kan också innehålla en optionsklausul som ger kunden rätt att köpa objektet. Avstår han från sin rätt att förlänga avtalet eller att köpa objektet, upphör nyttjanderätten och objektet skall överlämnas till finansiären.<p><a name="S5"></a></p> Vid ''sale-and-lease-back'' överlåts visserligen äganderätten till finansiären, men säljaren behåller egendomen och nyttjar den som förut. Om överlåtelsen avser lösöre, faller den in under lagen (1845:50 s. 1) om handel med lösören, som köparen låter i säljarens vård kvarbliva (lösöreköpslagen). För att ett köp av lösöre skall bli gällande mot säljarens borgenärer, när egendomen inte har överlämnats till köparen, krävs enligt lösöreköpslagen att avtalet underkastas publicitet genom annonsering m.m. Lösöreköpslagen anses gälla såväl rena omsättningsköp som s.k. säkerhetsköp, dvs. köp där säljaren skall ha rätt att behålla objektet om han fullgör prestationen (betalar ''hyran''). Såvitt angår rättsförhållandet parterna emellan torde ett säkerhetsköp vara att bedöma som pantavtal. Skattemässigt har motsvarande bedömning gjorts vid en överlåtelse enligt lösöreköpslagen (RÅ 1956:5).<p><a name="S6"></a></p> Vid finansiell leasing tar finansiären som tidigare sagts, inte något ansvar för objektet. I praktiken är kunden i den delen hänvisad till leverantören. Enligt de formulär som används föreligger dock inte något avtalsförhållande mellan dem; det är ju finansiären som har köpt objektet av leverantören. Detta problem brukar man lösa genom att föreskriva att finansiären skall ge kunden fullmakt att företräda honom mot leverantören eller genom att finansiären till kunden överlåter sin rätt att framställa krav mot leverantören. Från finansbolagens sida har också hävdats att kunden kan framställa anspråk mot leverantören på ''kvasikontraktsrättslig'' grund.<p><a name="S7"></a></p> Avtalet mellan finansiären och hans kund är i princip ouppsägbart från kundens sida. Däremot har finansiären rätt att omedelbart säga upp avtalet och återta objektet, om kunden kommer på obestånd eller åsidosätter avtalets bestämmelser. Vid förtida uppsägning inträder enligt avtalen påföljder mot kunden av förverkandekaraktär. Objektet återtas av finansiären. Schabloniserade skadestånd utgår efter sådana principer att kunden skall erlägga det fulla värdet av objektet. En variant är att skadeståndet skall utgöra tre fjärdedelar av resterande avgifter plus ersättning för extra kostnader. En bestämmelse av sistnämnda slag har bedömts som oskälig av Finlands högsta domstol, som satte ned skadeståndet till en tredjedel av resterande avgifter plus ersättning för kostnader (se Nordisk Domssamling 1986 s. 444).<p><a name="S8"></a></p> Både när avtalet upphör i förtid och när det upphör vid avtalstidens slut skall avräkning mellan parterna äga rum. Avräkningsförfarandet är ofta oklart reglerat i avtalen. Ibland lämnas frågan oreglerad.<p><a name="S9"></a></p> En viktig sakrättslig fråga är om nyttjanderätt till lös sak är skyddad mot tredje man. Huvudregeln är visserligen att något sådant skydd inte finns, men i doktrinen har ifrågasatts om den regeln gäller i alla sammanhang (jfr NJA 1905 s. 329 och 1917 A 429 samt Torgny Håstad, Sakrätt 3 s. 322 ff med hänvisningar). Däremot är det klart att en uthyrare normalt är skyddad mot hyrestagarens borgenärer genom att äganderätten skall respekteras vid utmätning och konkurs.<p><a name="S10"></a></p><h3 name="Närmare om fastighetsleasing"><a name="Närmare om fastighetsleasing">Närmare om fastighetsleasing</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Uttrycket fastighetsleasing används för att beteckna en affär som genomförs med följande tre handlingar.<br /> 1. Ett köpeavtal enligt vilket en fastighetsägare överlåter sin fastighet till en finansiär. Förvärvet lagfars på vanligt sätt.<br /> 2. Ett hyresavtal enligt vilket säljaren hyr fastigheten av köparen. Hyrestagaren svarar enligt avtalet för fastighetens underhåll och för kostnader som finansiären har på grund av fastighetsägandet. Hyrestagaren svarar också för försäkringskostnaderna och eventuella nyinvesteringar på fastigheten. Hyran beräknas med utgångspunkt i det krav på förräntning av köpeskillingen som finansiären har. Räntekravet torde som regel avse viss realränta eller grundas på den korta räntan. I hyran kan också ingå en avskrivningsdel (jfr punkt 3).<br /> 3. En skriftlig utfästelse av finansiären att sälja tillbaka fastigheten till hyrestagaren. Denne får en option att återköpa fastigheten för ett i förväg bestämt pris, antingen sedan en viss tid förflutit eller också sedan viss tid förflutit efter uppsägning av hyresavtalet. Återköpspriset motsvarar som regel finansiärens inköpspris med avdrag för avskrivningsdel enligt punkt 2.<p><a name="S3"></a></p> Fastighetsleasing kan också förekomma i den formen att överlåtelsen sker till ett av finansiären för ändamålet speciellt bildat dotterföretag. Detta företag, som i princip har fastigheten som enda tillgång, torde oftast vara ett handelsbolag eller ett kommanditbolag. Hyresavtalet träffas i detta fall med dotterföretaget, och optionen gäller inte fastigheten utan andelarna i företaget.<p><a name="S4"></a></p> Om man ger begreppet fastighetsleasing en vidsträckt betydelse, omfattar det även följande fall. Ett industriföretag säljer andelarna i ett dotterföretag till en finansiär. Industriföretaget förbehåller sig rätt att återköpa andelarna till ett på förhand bestämt pris. Det överlåtna dotterföretaget har i princip viss fast egendom som enda tillgång. Till denna egendom får industriföretaget nyttjanderätten.<p><a name="S5"></a></p> För fastighetsköp gäller sedan gammalt ett krav på skriftlig form. Av formkravet anses följa att utfästelser att sälja fast egendom inte är bindande. I fråga om utfästelser som utgör köpevillkor, dvs. en utfästelse av köparen att sälja tillbaka fastigheten till säljaren, gäller särskilda bestämmelser.<p><a name="S6"></a></p> Enligt 4 kap. 4 § första stycket JB får ett köps fullbordan eller bestånd inte göras beroende av t.ex. ett villkor om återköpsrätt under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats, är köpet ogiltigt. Om ett sådant villkor om återköpsrätt inte tas in i köpehandlingen, är villkoret inte gällande (4 kap. 3 § 1 JB).<p><a name="S7"></a></p> I fråga om lös egendom finns inte några motsvarigheter till de nu berörda reglerna. Utfästelser att sälja eller återsälja t.ex. bolagsandelar är alltså bindande. Det följer av detta att den av köparen lämnade utfästelsen att sälja tillbaka egendomen torde vara civilrättsligt bindande, om utfästelsen inte avser fastigheten som sådan utan andelarna i ett företag där fastigheten är den enda tillgången.<p><a name="S8"></a></p> Det sagda gäller vid omsättningsköp. Vid säkerhetsköp är rättsläget mer komplicerat. Bl.a. finns här en viss motsättning mellan, å ena sidan, JB:s regel om att villkor om återköpsrätt är ogiltiga om de inte tas in i köpehandlingen och, å andra sidan, förbudet i 37 § avtalslagen mot s.k. förfallopant. Vid en av justitiedepartementet i slutet av december 1987 anordnad hearing om fastighetsleasing framfördes den meningen att säkerhetsköp av fast egendom nog är ogiltiga.<p><a name="S9"></a></p><h3 name="Internationella förhållanden"><a name="Internationella förhållanden">Internationella förhållanden</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Civilrättslig lagstiftning om leasing finns inte i något nordiskt land. Däremot finns sådan lagstiftning bl.a. i Belgien, Frankrike och Portugal.<p><a name="S3"></a></p> En utgångspunkt i t.ex. fransk rätt är att finansiären är ägare till det uthyrda objektet och därför har både de rättigheter och de skyldigheter som följer av ägarskapet. En helt annan syn på leasing har man i USA. Där uppfattas leasing enbart som en form av kreditgivning. I USA accepteras därför i stor utsträckning att finansiären friskriver sig från sådana skyldigheter som följer av att han är ägare till objektet.<p><a name="S4"></a></p> Inom Unidroit (International Institute for the Unification of Private Law) har ett konventionsförslag om internationell finansiell leasing lagts fram. Förslaget är begränsat till en civilrättslig reglering av vissa viktigare frågor. Konventionsförslaget skall behandlas på en diplomatkonferens i maj 1988.<p><a name="S5"></a></p> När det gäller den bokföringsmässiga behandlingen av olika avtal om leasing pågår det ett internationellt arbete inom OECD. Bakgrunden är bl.a. den olikhet som föreligger mellan regelsystemen i olika länder i fråga om vem -- finansiären eller kunden -- som skall göra avskrivningar på egendomen. Utomlands tar man ofta fasta på det lånemoment som föreligger vid leasing i finansieringssyfte.<p><a name="S6"></a></p><h3 name="Behovet av en utredning"><a name="Behovet av en utredning">Behovet av en utredning</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Allmänt sett måste det betraktas som en fördel med en marknad som erbjuder olika alternativ varigenom behov av varor m.m. kan tillgodoses. Ett varierat utbud av finansieringsmöjligheter är i princip också något positivt.<p><a name="S3"></a></p> En självklar förutsättning för att de avtalskonstruktioner och alternativa finansieringsformer som utvecklas skall kunna accepteras är dock att dessa står i överensstämmelse med grundläggande värderingar på rättsområdet och att utvecklingen inte sker på bekostnad av andra väsentliga samhällsintressen. Detta medför bl.a. att avtal med villkor som ensidigt gynnar eller missgynnar en av avtalsparterna och vars konstruktion kan medföra nackdelar även för tredje man måste ifrågasättas. Detsamma gäller för konstruktioner vars enda eller huvudsakliga syfte är att undgå skatt eller att skaffa skattekrediter.<p><a name="S4"></a></p> Riksskatteverket har i en rapport (RSV Rapport 1985:8) redovisat skatteförvaltningens erfarenheter av leasing och beskrivit olika möjligheter att styra finansieringsformens utveckling. Ett återkommande drag i avtal om leasing är att villkoren anpassas till parternas skattemässiga situation. Villkoren kan alltså se annorlunda ut om kunden träffas av en effektiv beskattning för sina inkomster än om han -- som fallet är med kommuner och affärsverk -- inte beskattas alls.<p><a name="S5"></a></p> Från allmän synpunkt är det angeläget att de konstruktioner som används är förenliga med en sund utveckling av kreditväsendet och att de följer de principer som gäller i fråga om god redovisningssed. I det sammanhanget kan noteras att bokföringsnämnden i ett visst fall inte ansett det finnas skäl att periodisera den totala avgiften enligt ett avtal om leasing på annat sätt än proportionellt över avtalstiden (BFN U 87:7).<p><a name="S6"></a></p> Marknaden för leasing har expanderat kraftigt under senare år. Lagutskottet har i betänkandet LU 1987/88:3 konstaterat att avsaknaden av särskilda regler om leasing av lös egendom innebär påtagliga nackdelar för kunderna. Avsaknaden av regler skapar också osäkerhet om vad som gäller i fråga om redovisning och beskattning av olika transaktioner. Detta gäller särskilt fastighetsleasing. På det området ifrågasätts ju t.o.m. om transaktionen är rättsligt giltig.<p><a name="S7"></a></p> Mot den angivna bakgrunden anser jag att det behövs en kartläggning av marknaden för leasing samt en bedömning av hur eventuella missförhållanden kan rättas till bl.a. genom lagstiftning. Detta arbete bör utföras av en särskild utredare. <p><a name="S8"></a></p><h3 name="Utredningsuppdraget"><a name="Utredningsuppdraget">Utredningsuppdraget</a></h3><p><a name="S2"></a></p><h4 name="Leasing av lös egendom"><a name="Leasing av lös egendom">Leasing av lös egendom</a></h4><p><a name="S3"></a></p> Utredarens huvuduppgift när det gäller leasing av lös egendom blir att utreda finansiell leasing. Utredaren bör dock kunna behandla även andra former av leasing. I första hand skall lagstiftningsarbetet inriktas på leasing av lös sak. Det ankommer på utredaren att överväga om det finns behov av lagstiftning även beträffande finansiell leasing av lös egendom i övrigt, t.ex. byggnad på annans mark.<p><a name="S4"></a></p> Leasing i Sverige bygger i dag i stor utsträckning på villkoren i de avtalsformulär som används. Formulären har utarbetats av finansieringsföretagen, vilket har medfört att villkoren i första hand tillvaratar deras intressen. Ofta är villkoren mycket hårda mot kunderna. En viktig uppgift för utredaren är därför att undersöka hur kundernas skydd skall kunna ökas. Det bör övervägas i vilken utsträckning det behövs tvingande regler för att uppnå ett tillräckligt skydd för kunden när denne intar en underlägsen ställning i förhållande till sin motpart. Särskilt i konsumentförhållanden framstår behovet av skyddsregler som påtagligt.<p><a name="S5"></a></p> I det sammanhanget bör övervägas bl.a. vad som bör gälla om kundens betalningsskyldighet när han av olika orsaker inte kan använda objektet och vad som skall gälla beträffande finansiärens rätt att säga upp avtalet samt den avräkning som då skall ske. Utredaren bör undersöka om det finns behov av bestämmelser som hindrar att kunden drabbas av alltför stränga påföljder vid försummelse att fullgöra de skyldigheter som avtalet ålägger honom. Det bör övervägas om kunden skall ha rätt att säga upp avtalet vid ändrade förhållanden och vad som i så fall skall gälla beträffande avräkningen med finansiären. Utredaren bör också överväga om kunden i vissa situationer skall ha en rätt att lösa till sig objektet.<p><a name="S6"></a></p> Även om finansiären i dag betecknas som ägare till det uthyrda objektet, måste det beaktas att finansiell leasing egentligen har tillkommit som en kreditform. Olikheterna mot vanliga hyresavtal är stora. Finansiären har inte den befattning med det uthyrda objektet som en uthyrare typiskt sett har. Normalt har han inte ens deltagit i valet av objekt, och han förvärvar objektet uteslutande för att kunna hyra ut det. Det kan ifrågasättas om finansiären genomgående bör få åberopa att han är ägare till objektet när han har fördel av det, t.ex. för att få sakrättsligt skydd, och samtidigt få åberopa att han blott är finansiär när det gäller sådana rättsverkningar av ägarskapet som är till nackdel för honom. Vid leasing ingår finansiären -- i motsats till t.ex. en bank som lånar ut pengar till en köpare -- ett avtal med leverantören. Detta bör beaktas vid utformningen av en lagstiftning om leasing.<p><a name="S7"></a></p> Vid finansiell leasing uppstår vissa gränsdragningsproblem i förhållande till avbetalningsköp och kreditköp. Utredaren bör belysa dessa frågor och därvid också ta ställning till de olika former av optionsklausuler som kan förekomma. <p><a name="S8"></a></p> En viktig fråga som bör behandlas av utredaren är om det bör finnas ett sakrättsligt skydd för nyttjanderätt till lös sak. Många skäl talar för att åtminstone långtidshyra av lös sak bör åtnjuta sakrättsligt skydd, bl.a. det betydande ekonomiska värde som kan vara förbundet med hyresavtalets bestånd. Utredaren bör också överväga frågan om sakrättsligt skydd för den optionsrätt som hyrestagaren kan ha.<p><a name="S9"></a></p> Utredaren bör vidare belysa hur parternas ställning påverkas av enderas insolvens. Utredaren bör gå in på bl.a. frågan vilken rätt en part eller dennes konkursbo kan ha att frånträda avtalet eller, omvänt, att tvinga fram en fortsättning av avtalsförhållandet.<p><a name="S10"></a></p> Trepartsförhållandet vid finansiell leasing bör ingående belysas. Till de viktigare frågorna hör kundens svårigheter att göra gällande de invändningar han kan ha på grund av dröjsmål med leverans av objektet eller fel i objektet.<p><a name="S11"></a></p> Trepartsförhållandet aktualiserar också frågan i vilken utsträckning parterna kan ändra avtalen och om ändringar i leveransavtalet bör kunna ske genom en överenskommelse mellan leverantör och kund.<p><a name="S12"></a></p> Expansionen av finansiell leasing och utformningen av transaktionerna har till viss del sin grund i det skatterättsliga regelsystemets uppbyggnad. Utredaren bör uppmärksamma och analysera i vilken utsträckning parternas agerande styrs av syftet att få fördelar vid beskattningen eller att otillbörligt utnyttja olika regler på området. Behovet av åtgärder bör klargöras, och olika möjligheter att komma till rätta med missförhållanden bör belysas. Utredaren bör också mer allmänt belysa de redovisningsprinciper som tillämpas vid leasing och överväga om dessa behöver ändras. Det står utredaren fritt att komma med de förslag till reglering som analysen kan ge upphov till.<p><a name="S13"></a></p><h3 name="Fastighetsleasing"><a name="Fastighetsleasing">Fastighetsleasing</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Utredningsuppdraget bör i denna del inledas med en kartläggning av marknaden för fastighetsleasing. Verksamhetens omfattning, betydelse för näringslivet och närmare former bör klarläggas. Utredaren bör också bilda sig en uppfattning om vilka faktorer som är drivkraften bakom fastighetsleasing. Av intresse är bl.a. vilka effekter i redovisnings- och skattehänseende som uppkommer med denna avtalstyp. Utredaren bör vidare analysera vad gällande regler om överlåtelse av fast egendom innebär för fastighetsleasing.<p><a name="S3"></a></p> På grundval av kartläggningen och den rättsliga analysen bör utredaren sedan ta ställning till frågan om fastighetsleasing är en avtalstyp som fyller en berättigad funktion i samhällsekonomin. Vid bedömningen av denna fråga torde det vara av betydelse om fastighetsleasing med hänsyn till den reella innebörden av parternas avtal rättspolitiskt bör behandlas som ett penninglån med fastigheten som säkerhet. Den frågan torde i sin tur böra bedömas mot bakgrund av de grundsatser som gäller i fråga om fastighetsköp, redovisning, beskattning och finansieringsverksamhet. Med hänsyn till att fastighetsleasing varit aktuell även beträffande egendom som tillhör en kommun bör utredaren också överväga om avtalstypen är förenlig med grunderna för den kommunalrättsliga lagstiftningen.<p><a name="S4"></a></p> Om utredaren kommer fram till att fastighetsleasing rättspolitiskt bör behandlas som penninglån, bör utredaren överväga om det från allmän synpunkt finns skäl att vidta åtgärder som leder till att avtalstypen i olika sammanhang verkligen också följer de regler som gäller för penninglån; bl.a. skulle fastighetsleasing anses utgöra sådan finansieringsverksamhet som regleras av finansbolagslagen (1980:2). Det bör stå utredaren fritt att föreslå de åtgärder som bedöms lämpliga. Därvid bör också övervägas om det finns behov av regler på det kreditpolitiska området (jfr Ds Fi 1987:13 s. 75 ff).<p><a name="S5"></a></p> Om utredaren i stället skulle komma fram till att fastighetsleasing är en avtalstyp som rättspolitiskt bör inordnas under det regelsystem som gäller för förvärv av fast egendom, bör utredaren överväga om de fastighetsrättsliga reglerna bör ändras så att avtal om fastighetsleasing kan träffas med full giltighet. Det sagda gäller giltigheten såväl av överlåtelsen till finansieringsföretaget som av klausulen om rätt till återköp av fastigheten. Det bör stå utredaren fritt att föreslå de lagändringar som detta skulle föranleda. Även med de nu angivna utgångspunkterna för övervägandena bör utredaren bedöma vilket behov som kan finnas av kreditpolitiska regler.<p><a name="S6"></a></p> Om utredaren finner att avtalstypen bör behandlas som köp och uthyrning men att det trots detta inte är lämpligt att införa regler som gör återköpsklausulerna giltiga, bör utredaren överväga om det är förenligt med en sund utveckling av kreditväsendet att en finansieringsverksamhet byggs upp kring avtal som inte är rättsligt bindande (jfr SOU 1987:58 s. 232).<p><a name="S7"></a></p> Utredarens huvuduppgift i denna del blir alltså att analysera fastighetsleasing från allmän synpunkt och klarlägga om statsmakterna bör vidta några åtgärder på området. Utredaren skall lämna förslag till de åtgärder som anses behövliga. Om det är lämpligt, bör utredaren i ett första betänkande kunna nöja sig med att redovisa endast huvuddragen av de åtgärder som behövs. Detaljregleringen får då lösas i ett senare skede.<p><a name="S8"></a></p><h3 name="Övrigt"><a name="Övrigt">Övrigt</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Utredningsuppdraget är omfattande. Det är enligt min mening av flera skäl lämpligt att utredaren i inledningsskedet koncentrerar sig på fastighetsleasing och behandlar den frågan i ett eller flera särskilda betänkanden. Uppdraget i den delen bör vara avslutat före den 1 juli 1989. I övrigt bör utredaren ha slutfört sitt uppdrag före den 1 juli 1991.<p><a name="S3"></a></p> Utredaren bör samråda med bokföringsnämnden och med de kommittéer som arbetar inom skatteområdet, i första hand utredningen om reformerad företagsbeskattning (Fi 1985:06) och utredningen om indirekta skatter (Fi 1987:06). Utredaren bör också följa rättsutvecklingen i de övriga nordiska länderna.<p><a name="S4"></a></p> Om det uppkommer behov av att i lagstiftning använda en särskild beteckning för det som i dag kallas leasing, bör utredaren i samråd med svenska språknämnden föreslå en svensk beteckning.<p><a name="S5"></a></p> För utredningen gäller regeringens direktiv (Dir 1984:5) till samtliga kommittéer och särskilda utredare angående utredningsförslagens inriktning.<p><a name="S6"></a></p><h3 name="Hemställan"><a name="Hemställan">Hemställan</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen bemyndigar chefen för justitiedepartementet<p><a name="S3"></a></p> att tillkalla en särskild utredare -- omfattad av kommittéförordningen (1976:119) -- med uppdrag att utreda frågor om leasing av fast och lös egendom,<br /> och att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt utredaren.<p><a name="S4"></a></p> Vidare hemställer jag att regeringen beslutar att kostnaderna skall belasta andra huvudtitelns anslag Utredningar m.m.<p><a name="S5"></a></p><h3 name="Beslut"><a name="Beslut">Beslut</a></h3><p><a name="S2"></a></p> Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller hennes hemställan.<p><a name="S3"></a></p> (Justitiedepartementet)<p><a name="S4"></a></p></div></div>