2450252G203891978/7989propproppropProposition 1978/79:89PropositionProposition8901979-01-25 00:00:002024-12-27 14:49:532008-06-13 07:58:22om lokalhyraimporteradskanning2007https://data.riksdagen.se/dokument/G20389/texthttps://data.riksdagen.se/dokument/G20389https://data.riksdagen.se/dokumentstatus/G20389
<div class="brask">Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.</div>
<div class=Section1>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><b><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>Prop. 1978/79:89 Regeringens proposition</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:300.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:12.0pt;
font-family:Verdana'>1978/79:89 om lokalhyra;</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>beslutad den 25 januari 1979.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:73.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som
har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:292.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>På regeringens vägnar OLA ULLSTEN</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:207.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>BIRGIT FRIGGEBO</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Propositionens huvudsakliga innehåll</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Enligt gällande ordning har lokalhyresgäster ett s. k.
indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen kan tvingas flytta
från lokalen, om han blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning, om
uppsägningen har varit obefogad. Ersättning utgår bl. a. om hyresvärden för
förlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte är skälig. Medling hos
hyresnämnd skall alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hos
fastighetsdomstol.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 propositionen föreslås att medlingsförfarandet skall
göras effektivare. Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärden eller
hyresgästen yttra sig om lokalens marknadshyra. Enligt förslaget är hyresvärden
under medlingen bunden av de villkor för förlängning som han har uppgivit i
uppsägningen. Dessutom hindras hyresvärden från att i en senare
ersättningsprocess åberopa anbud eller avtal som har förelegat vid tiden för
hyresnämndens yttrande utan att hyresvärden har Jämnat uppgift om det.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lokalhyresgäst har rätt att med bibehållet indirekt
besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvUlkoren. 1 propositionen
föreslås hyresgästen få rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att före
hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:91.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>I propositionen föreslås slutligen att den nuvarande
längsta tiden för uppskov med avflyttning — ett år — förlängs till ett år och
sex månader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:10.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 Riksdagen 1978/79. I saml Nr 89</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section2>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:12.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section3>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 Förslag till</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i jordabalken</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:11.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken'</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>dels att 12 kap. 58, 58 a och 59 §§ skall ha nedan angivna
lydelse, dels att i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 57 a §, av
nedan angivna lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i><i><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:134.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:137.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>12 kap. 57 a §</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:155.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver
för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten
vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (niarknadshyra).
Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller
hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten
för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får
hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:156.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 § yttrande av
hyresnämnden om marknadshyran för lägenheten och har hyresvärden vid tiden
för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avled om förhyrning uv
lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet
eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreUgger.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>58 §</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i
uppsägningen underrätta hyresgästen om de vUlkor han uppställer för att
förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge
förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen,
om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att
inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för
medling.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:11.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 Balken omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1974: 1083.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section4>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section5>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>3</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i><i><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Underlåter hyresvärden att fullgöra väd som åligger honom
enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första
stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning
enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten UU hyresnämnden inom den i
första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till
ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes
till nämnden enligt 58 a § första stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:152.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för
förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för
hyresgästen oförmånligare viUkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han
det och kommer förlängning ej till stånd, har hyresgästen alltid rätt till
ersättning enligt 57 §.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>58 a § Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen
begärt förlängning av avtalet på ändrade vUIkor, skall han inom två månader
från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid
ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Underlåter hyresgästen att hän-</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>Underlåter hyresgästen att hän<br>
skjuta tvisten till hyresnämnden</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>skjuta
tvisten till hyresnämnden<br>
inom den i första stycket angivna</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>inom
den i första stycket angivna<br>
tiden, är uppsägningen utan ver-</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>tiden eller
återkallar han före hy-<br>
kan. Har han ej angett de ändring-</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>restidens
utgång sin ansökan om<br>
ar han önskar i de avtalade vill-</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>medling,
är uppsägningen utan ver<br>
koren, skall nämnden förelägga</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>kan. Har han
ej angett de änd-<br>
honom att avhjälpa bristen inom</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>ringar han
önskar i de avtalade<br>
viss tid. Efterkommes ej förelag-</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>villkoren,
skall nämnden förelägga<br>
gandet, skall ansökan om medling</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>honom att
avhjälpa bristen inom<br>
avvisas.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>viss tid. Efterkommes ej föreläg<br>
gandet, skall ansökan om medling<br>
avvisas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de viUkor
han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eUer orsaken till att han
vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet
ej uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av
hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet.
Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>59</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>§<br>
Skall hyresförhållandet upphöra Skall hyresförhållandet upphöra<br>
efter uppsägning som gjorts av hy-</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>efter
uppsägning som gjorts av hy<br>
resvärden och har hyresgästen be-</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>resvärden
och har hyresgästen be<br>
hov av uppskov med avflyttning-</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>hov
av uppskov med avflyttningen,<br>
en, får hyresnämnden före hyres-</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>får
hyresnämnden före hyresUdens</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section6>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section7>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span></b></p>
<div>
<table cellspacing=0 cellpadding=0 hspace=0 vspace=0 width=191 height=203>
<tr>
<td valign=top align=left height=203 style='padding-top:0cm;padding-right:
1.9pt;padding-bottom:0cm;padding-left:1.9pt'>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under
skälig tid, dock högst ell år och sex månader.</span></i></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Skall
hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall
som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden
eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig Ud, dock högst
ett år och sex månader från hyrestidens utgång.</span></p>
</td>
</tr>
</table>
</div>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:155.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>tidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne
sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:155.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som
gjorts av hyresgästen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden
på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under
skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens utgång.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges,
om hyresvärden, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande
skada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn Ull omständigheterna
utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Medges uppskov enligt första eller andra stycket skall
hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande
till avflyttningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya
bestämmelserna gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången
av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tUlämpas dock
fortfarande äldre bestämmelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>2 Förslag tiU</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 188) om
arrendenämnder och hyresnämnder</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:12.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>dels att 23 § skall ha nedan angivna lydelse,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:0cm;margin-bottom:8.0pt;
margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>dels att i
lagen skall införas två nya paragrafer, 12 a och 21a §§, av nedan angivna
lydelse.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section8>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Ntivnranrfe lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-right:55.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse 12 a §</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:18.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a §
jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det,
yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har
anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2
jordabalken.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section9>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:12.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 Lagen omtryckt 1974:1090.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section10>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section11>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><b><span style='font-size:11.0pt;
font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span></b><b><span style='font-size:
11.0pt;font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>5</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i><i><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>21a §</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpUga
delar hyresnämnds yttrande enligt 12 a §.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:153.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Angår yttrandet lägenhets marknadshyra, skall nämnden i
yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen
eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra som har angivits
i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga
ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>23 §1 Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i
ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978: 304)
eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild
förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 §
hyresförhandlings-lagen, 76 § bostadsrättslagen (1971:479), 21 §
bostadssaneringslagen (1973: 531), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977: 792)
samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:153.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej
föras.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:10.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om
nämnden</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>avvisat ansökan
som avses i 8, 11, 14—16, 16 a eller 16 c §,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span style='font-size:
9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>avskrivit
ärende enligt 8—10, 15 a, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej när ärendet kan
återupptagas,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>förordnat
angående ersättning för någons medverkan i ärendet,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span style='font-size:
9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>4.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>utdömt vite
eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt
straff för förseelse i förfarandet,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span style='font-size:
9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>5.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>utlåtit sig i
annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen
inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall
inges till domstolen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya
bestämmelserna gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången
av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tUlämpas dock
fortfarande äldre bestämmelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:26.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:9.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 Senaste lydelse enligt prop. 1978/79: 90.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section12>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section13>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>Prop,
1978/79: 89</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:36.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Utdrag<br>
JUSTITIEDEPARTEMENTET</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>PROTOKOLL</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:186.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>vid regeringssammanträde 1979-01-25</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Närvarande: Statsministern Ullsten, ordförande, och
statsråden Sven Romanus, Mundebo, Wikström, Friggebo, Wirtén, Huss, Rodhe,
Wahlberg, Hansson, Lindahl, Winther, De Geer, Gabriel Romanus, Tham, Bondestam</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Föredragande: slalsrådet Friggebo</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Proposition om lokalhyra</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:26.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 Inledning</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresrättsutredningen (Ju 1975: 06) tillsattes i juni 1975
för att se över hyreslagstiftningen. Utredningen har i mars 1978 avlämnat delbetänkandet
(SOU 1978: 8) Hyresrätt 2 Lokalhyra. Till protokollet i detta ärende bör fogas
utredningens sammanfattning av betänkandet som bilaga 1 och de lagförslag som
läggs fram i betänkandet som bilaga 2. Beträffande nuvarande svenska och
utländska förhållanden samt utredningens närmare överväganden hänvisas till
betänkandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av
bostadsdomstolen, hovrätten för Västra Sverige, Stockholms, Göleborgs och
Malmö tingsrätter, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och
Malmö, byggnadsstyrelsen, kommerskollegium. Hyresgästernas riksförbund, HSB:s
riksförbund (HSB), Kooperativa förbundet (KF), Lands-Ungsförbundet, Stockholms
läns landsUng, Sveriges Kioskägares riksförbund. Riksförbundet Kiosk &
Gatukök, Svenska handelskammarförbundet. Svenska kommunförbundet, Stockholms,
Göteborgs och Malmö kommuner, Sveriges advokatsamfund, Sveriges allmänna
restaurangaktiebolag (SÄRA), Sveriges allmännytUga bostadsföretag (SABO), Sveriges
fastighetsägareförbund, Sveriges hotell- och restaurangförbund. Svenska
byggnadsentreprenörföreningen. Svenska försäkringsbolags riksförbund, Folksam
och Svenska sparbanksföreningen. Sveriges hantverks- och industriorganisation
— Familjeföretagen (SHIO) och Sve-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 Justitierådet Staffan Vängby, ordförande,
riksdagsledamoten, ombudsmannen Bengt Bengtsson, direktören Folke Berg,
förutvarande riksdagsledamoten, kuratorn Birgit Hjalmarsson, direktören Sven
Jansson, riksdagsledamoten, skoldirektören Karl-Erik Strömberg och
förbundsordföranden Erik Svensson.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section14>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section15>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>7</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>riges köpmannaförbund har avgett ett gemensamt yttrande.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Kommerskollegium
har bifogat yttranden av Stockholms handelskammare och Skånes handelskammare,
vilka överenssiämmer med handels-kammarförbundets yttrande. Svenska
försäkringsbolags riksförbund har i sitt yttrande hänvisat till en
granskningspromemoria av Näringslivets byggnadsdelegation.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>En sammanställning av remissyttrandena bör fogas till
protokollet i detta ärende som bilaga 3.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>2 Allmän motivering</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>2.1 Allmänna utgångspunkter</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>12 kap. jordabalken (hyreslagen) skiljer mellan
bostadslägenheter och övriga lägenheter. Lägenheter som tillhör den senare
kategorin kallas aUmänt för lokaler. Hit hör i första hand lägenheter som hyrs
ut för olika former av näringsverksamhet, t. ex. butiker, varuhus,
restauranger, hotell, kontor och lokaler för hantverk och industri. Vidare kan
nämnas garage, fritidslokaler och samlingslokaler. För lokaler gäller i flera
avseenden andra bestämmelser än för bostadslägenheter, bl. a. i fråga om
besittningsskydd.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Bostadshyresgäster
har ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt, som innebär att hyresgästen
vid hyrestidens utgång i princip har rätt till förlängning av hyresavtalet.
Besittningsskyddet är förenat med normer för hyressättningen, de s. k.
bruksvärdereglerna. Vid tvist är det hyresnämnden som fastställer hyran.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>För
lokalhyresgäster finns inte något direkt besittningsskydd. Om en lokalhyresgäst
blir uppsagd och inte kan komma överens med hyresvärden om förlängning av
avtalet, måste han flytta från lokalen. Han har emellertid i en sådan situation
rätt till ersättning av hyresvärden, om dennes uppsägning varit obefogad. Man
brukar med hänsyn härtill tala om att lokalhyresgästen har ett indirekt
besittningsskydd. En uppsägning anses obefogad bl. a. om hyresvärden för
förlängning kräver en hyra som inte är skälig. Som regel anses en hyra, som
värden kräver, inte vara skälig, om den överstiger vad hyresvärden kan få ut av
en ny hyresgäst.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Tvist om ersättning med anledning av obefogad uppsägning
prövas av fasUghetsdomstol. Innan hyresgästen får väcka talan om ersättning
måste medling alltid ske hos hyresnämnd.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Hyresnämnden
kan — i motsats till vad som gäller i fråga om bostadslägenheter — inte
fastställa hyran eller andra villkor för fortsatt förhyrning beträffande
lokaler. Om uppgörelse inte nås med hyresvärden, får hyresgästen flytta och
hålla sig tUl sin ersättningsrätt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bestämmelserna om lokalhyresgästs besittningsskydd finns i
56— 60 §§ hyreslagen.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section16>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:18.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section17>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>8</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
enlighet med riksdagens önskemål (CU 1975/76: 26, rskr 1975/76: 277) har hyresrättsulredningen
i ett delbetänkande (SOU 1978: 8) Hyresrätt 2 behandlat frågor om lokalhyra.
Enligt utredningen finns det inte anledning atl införa något direkt
besittningsskydd utan man bör i princip behålla det nuvarande indirekta
besittningsskyddet. Utredningen föreslår emellertid att man inom ramen för
detta system vidtar olika ålgärder för att komma till rätta med de brister som
har konstaterats i fråga om besittningsskyddet. Åtgärderna går framför allt ut
på att ef-fekUvisera medlingsförfarandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Beträffande
det närmare innehållet i utredningens förslag får jag hänvisa till
sammanfattningen i bilaga 1 och till de olika avsnitten i det följande.
Utredningen har inte varit enhällig, utan reservationer har anförts på ett
flertal punkter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Flertalet
remissinstanser är eniga om att det indirekta besittningsskyddet på
lokalhyresområdet bör bibehållas. Endast två remissinstanser — Landstingsförbundet
och Sveriges hotell- och restaurangförbund — uttalar sig för ett mera direkt
besittningsskydd. Remissinstanserna är också i stort sett ense om att det
indirekta besittningsskyddet bör förbättras och att delta framför allt bör ske
genom en reform av medlingsförfarandet. Några remissinstanser anser dock att
den föreslagna reformen inte är påkallad, nämligen bostadsdomstolen, Sveriges
fastighetsägareförbund och Svenska försäkringsbolags riksförbund. Många remissinstanser
är också kritiska mot olika detaljer i utredningens förslag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande
regler om lokalhyresgästs besittningsskydd infördes genom 1968 års hyreslagsreform.
Som skäl för valet av skyddsform i fråga om lokaler angavs då bl. a. (prop. 1968:
91, bihang A s. 120—124) att hyresförhållandet här i de flesta fall utgör led i
en affärsmässigt driven </span><span lang=EN-US style='font-family:Verdana'><a
href="file:///\\atle2-s\erksamhet"><span style='color:windowtext;text-decoration:
none'>\erksamhet</span></a>, </span><span style='font-family:Verdana'>att det
är svårt att i ett system med direkt besittningsskydd finna skäliga normer för
bedömningen av olika lokalers inbördes marknadsvärde och att det är angeläget
att en marknadsmässig anpassning av hyrorna inte hindras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
min mening är dessa skäl fortfarande bärande. Övervägande skäl talar mot att
man fÖr lokalhyresgästernas del har ett direkt besittningsskydd, något som bl.
a. skulle förutsätta att hyrorna ytterst bestämdes av myndighet. I den mån det
finns ett reformbehov bör detta i stället, som utredningen har föreslagit, tUlgodoses
inom ramen för nuvarande system med indirekt besittningsskydd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresregleringen
för lokaler avvecklades sluUigen med utgången av september 1972. En särskild
övergångsreglering gällde dock under ytterligare fyra år för att mildra
övergången till marknadsmässiga hyror (se prop. 1972: 94).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Anpassningen
från en reglerad tiU en i princip fri hyresmarknad har på de flesta håll gått
lugnt och relativt smidigt. Anpassningen av hyrorna till marknadsläget har
naturligtvis vållat problem för en del företa-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section18>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section19>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>9</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>gare,
som tidigare gynnats av billiga lokaler med attraktivt läge. 1 vissa fall har
de marknadsanpassade hyrorna också tvingat fram omlokalisering eller företagsnedläggelse.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningen redovisar
vissa undersökningar av hyresutvecklingen i Stockholms innerstad under perloden
oktober 1972—april 1977. 1 fråga om konlorshyror har endast hyrorna i
cityområdet utvecklats snabbare än konsumentprisindex medan hyrorna i övriga
områden inte följt indexutvecklingen utan stigit långsammare än index. I fråga
om butiker har realhyresutvecklingen under perioden varit negativ för praktiskt
taget samUiga områden.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>De av utredningen
redovisade undersökningarna möjliggör inte några säkra slutsatser om hur den
allmänna hyresnivån för lokaler har utvecklats i landet i övrigt. Det torde
stå klart att en allmän höjning av nivån har skett sedan hyresregleringen
avskaffades. 1 jämförelse med utvecklingen på bostadsmarknaden och med den aUmänna
prisutvecklingen torde emellertid lokalhyrorna inte ha stegrats på något
oroväckande sätt.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Vad jag nu har sagt
innebär att det knappast, med hänsyn till hyresutvecklingen i stort, finns
behov av några mera genomgripande reformer. Detta hindrar emellertid inte att
det för enskilda lokalhyresgäster kan uppkomma betydande problem, som motiverar
försök att förbättra nuvarande ordning.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Nuvarande regler bygger på
att hyresvärden och hyresgästen skall vara jämställda vid förhandling om
förlängning av hyresavtalet och om villkoren härför. Balansen mellan dem skall
bl. a. uppnås genom de påföljder de ställs inför om de inte kan komma överens,
hyresgästen att han måste lämna lokalen och hyresvärden att han kan bli skyldig
att betala skadestånd. Är parterna inte jämställda, föreligger risk för att
resultatet av förhandlingarna blir snedvridet till den starkare partens förmån.
BI. a. kan hyresgästen komma alt gå med på alltför stora hyreshöjningar.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Resultatet av utredningens
undersökningar av i vilken utsträckning den nuvarande
besittningsskyddsproceduren har utnyttjats av parterna ger enligt min mening
knappast underlag för några säkra slutsatser i fråga om förekomsten av oskäliga
hyreshöjningar. Det är anmärkningsvärt att fastighetsdomstol under den
undersökta perioden (1971-01-01 till 1976-11-15) inte i ett enda fall har haft
att ta stäUning till frågan om fordrad hyras skälighet. Som systemet nu är
utformat finns det emellertid risker för att förhandlingsresultatet blir
snedvridet.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Hyresvärden har i
allmänhet bätire möjligheter än hyresgästen att skaffa sig underlag lör en
bedömning av vilken hyra en ny hyresgäst är villig alt betala för lokalen.
Hyresgästen kan därför allmänt sett sägas befinna sig i ett visst
förhandlingsunderläge gentemot hyresvärden. Hyresgästens osäkerhet om lokalens
marknadsvärde gör atl han kan tvingas</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section20>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section21>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>10</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>alt
acceptera värdens hyreskrav med hänsyn till de risker som är förenade med en
flyttning och en efterföljande ersättningsprocess, vars utgång framstår som
oviss. Detta hyresgästens förhandlingsunderläge består även under medlingen,
eftersom medlingen inte går ul på alt fastställa lokalens marknadshyra utan är
inriktad på att få till stånd en uppgörelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>För
att hyresgästens ställning i förhandlingssituationen skall förbättras är det
angeläget att han får så goda kunskaper som möjligt om lokalens marknadsvärde
och andra förhållanden som är av betydelse. 1 första hand bör hyresgästen
tillförsäkras rätt att ta del av den information om lokalens marknadshyra, som
värden förfogar över.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
kunskap om marknaden, som behövs för att systemet med indirekt
besittningsskydd skall fungera, torde emeUertid många gånger inte finnas hos
vare sig hyresvärd eller hyresgäst. Det finns därför skäl att ge båda parter
möjlighet att få ett bättre underlag för bedömningen av lokalens marknadshyra.
Det är naturligt att låta hyresnämnden i medlingsärendet ge parterna den förhandlingshjälp
som behövs.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
anser alltså i likhet med utredningen att medlingsförfarandet bör göras mera
effektivt. Även i övrigt finns det anledning att vidta en del ändringar i de
regler som gäUer på lokalhyresområdet. Jag skall i det följande gå närmare in
på de olika frågorna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-family:Verdana'>2.2
Medlingsförfarandct i hyressättningstvister och den s. k. presumtionsregeln</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Innan
lokalhyresgäst får väcka talan om ersättning på grund av obefogad uppsägning,
skall medling alltid ske hos hyresnämnd. Enligt 12 § lagen (1973: 188) om
arrendenämnder och hyresnämnder skall hyresnämnden klarlägga tvistefrågorna
och söka förlika parterna. Om parterna inte kan förlikas efter förslag av
någondera parten, skall nämnden lägga fram förslag till förlikning. Skyldighet
härtill föreligger inte om det är alldeles klart att det inte finns några
förutsättningar för en överenskommelse. Förlikning skall avfattas skriftligen
och undertecknas av parterna. Om förlikning inte kan träffas, skall
hyresnämnden avskriva medlingsärendet. Detta innebär att hyresförhållandet
upphör vid kontraktstidens utgång och att hyresgästen blir skyldig att flytta.
Hyresgästen har sedan två år på sig att väcka ersättningstalan vid
fastighetsdomstol.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår att hyresnämnd skall åläggas att, om medling i vanlig ordning
misslyckas, på parts begäran utreda och avge yttrande om lokals marknadshyra.
Förslaget har allmänt godtagits av remissinstansema.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
jag anser det lämpligt att hyresnämnden ger parterna en kvalificerad förhandlingshjälp
genom att i medlingsärendet yttra sig om loka-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section22>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section23>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><b><span style='font-size:11.0pt;
font-family:Verdana'>Prop. 1978/79:89</span></b><b><span style='font-size:11.0pt;
font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>II</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>lens
marknadshyra. Härigenom tvingar man fram bättre utredning än f. n. om lokalens
marknadsvärde och ger parterna ledning vid deras bedömning av vilka
medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämndens
främsta uppgift vid medlingen bör fortfarande vara att försöka förlika
parterna. Nämnden bör alltså först undersöka om det föreligger förutsättningar
för förlikning. Om någon av parterna har begärt att nämnden skall yttra sig om
marknadshyran, bör nämnden dock inte driva sina förlikningsförsök så långt att
nämnden lägger fram ett eget förslag UU förlikning. Nämndens yttrande bör då i
stället utgöra grund för parternas försök att nå en överenskommelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Parter
som inte vill att hyresnämnden skall medverka på annat sätt än som
förlikningsorgan bör givetvis kunna få ett rent förlikningsförslag från
nämnden. En förutsättning för att nämnden skall yttra sig om marknadshyran bör
alltså vara alt någon av parterna påkallar ett sådant yttrande. Nämnden bör å
andra sidan alltid vara skyldig att på begäran avge yttrande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller att i medlingsärendet utreda marknadshyrans storlek får man
naturligtvis la till utgångspunkt de skäl som ligger bakom parts krav på högre
eller lägre hyra. Ett yrkande om en hyreshöjning uttrycker hyresvärdens
uppfattning om att en förändring har inträffat i fråga om lokalens
marknadsvärde, dvs. den hyra som lokalen kan antas betinga på öppna marknaden.
Hyresvärden måste rimligen kunna ange på vad han gmndar sitt påstående om en
förändring av marknadshyran.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Marknadshyran
påverkas naturligtvis av en mängd faktorer. 1 allmänhet får tUl grund för
bedömningen läggas antingen ett av tredje man till hyresvärden avgivet hyresanbud
eller uppgifter om utgående hyra för andra jämförbara lokaler i orten. I
flertalet fall av uppsägning får man utgå från att både hyresvärd och hyresgäst
avser att hyresförhållandet skall förlängas. 1 praktiken torde hyresvärden
därför mera sällan kunna åberopa anbud från tredje man som skäl för
hyreshöjningen. Bedömningen av marknadshyran måste i stället sannolikt i
betydande utsträckning ske på grundval av ortsprisjämförelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
viss osäkerhet kommer givetvis alltid att vara förenad med hyresnämndens
yttrande. En lokals marknadsvärde kan faststäUas säkert först när lokalen
faktiskt har bjudits ut på den allmänna marknaden. För att den eftersträvade
förbättringen av parternas situation skall uppnås krävs emellerUd inte att
hyresnämnden kan fastställa ett helt korrekt värde för lokalen. Det är i och
för sig tillräckligt att hyresnämnden kan göra en bedömning av marknadshyran
som är bätire än den som parterna kan göra var för sig eller som i vart fall är
lika bra som den som den mest insiktsfulle parten kan göra. Såvitt gäller de
faktorer, som med någon grad av säkerhet kan fastställas redan i
medlingsskedet, medför förslaget att parterna i princip blir jämställda.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section24>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section25>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>12</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har föreslagit att regeln om hyresnämndens yttrande skall tas in i hyreslagen.
För min del anser jag det emellertid naturligare att regeln tas in i lagen om
arrendenämnder och hyresnämnder. Jag föreslår att regeln där får bilda en ny
12 a §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
övergår därefter Ull att behandla den av utredningen föreslagna s. k. presumUonsregeln.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
att ge parterna incitament att träffa uppgörelse på den hyresnivå, som nämnden
har angett i sitt yttrande, föreslår utredningen alt nämndens yttrande skall
Ullerkännas presumtionsverkan i en senare ersättningsprocess. Förslaget innebär
att nämndens preliminära yttrande skall fä frångås i ersättningsprocessen
endast om det där visas att lokalens marknadshyra varit påtagligt högre eller
lägre än nämnden angett.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
till presumtionsregel har fått ett mycket blandat mottagande vid remissbehandlingen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
vill till en början betona att förslaget i och för sig rimmar väl med
önskemålet om ett effektivare medlingsförfarande. TiUerkänns hyresnämndens
yttrande legal presumtionsverkan i ersättningsprocessen, ökas sannolikt
parternas aktivitet under själva medlingen. Därigenom skapas förutsättningar
för att hyresnämnden får ett gott underlag för sin bedömning av hyresnivån.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
lägen där parterna trots nämndens yttrande till äventyrs kan känna viss
osäkerhet i fråga om den riktiga hyresnivån, är det många gånger önskvärt att
parterna accepterar denna osäkerhet och förlänger hyresförhållandet. Med en presumtionsregel
sådan som den föreslagna förhindras i stor utsträckning att ena parten
utnyttjar de osäkerhetsfaktorer som alltid är förenade med en hyresbedömning i
förhand för att skaffa sig bättre villkor än nämnden har förordat. Detta talar
för att presumtionsregeln bör införas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ä
andra sidan finns det enligt min mening också starka skäl mot presumtionsregeln.
Ges nämndens yttrande presumtionsverkan i ersättningsprocessen finns det stor
risk för att medlingsförfarandet blir både vidlyftigt och svårhanterligt.
Parterna kan känna sig mer eller mindre tvingade att dra fram ett stort
material inför hyresnämnden. Särskilt om anbud eller avtal med tredje man
saknas kan man befara att ortspris-utredningarna många gånger blir mycket
omfattande. Invecklade resonemang om olika jämförelseobjekts betydelse för hyressättningen
kan lätt bli följden. Över huvud taget firms det en risk för att parterna snarare
uppfattar medlingen som någon form av process än som ett förlikningsförfarande.
Självfallet är en sådan ordning inte till gagn för ett smidigt och snabbt
medlingsförfarande i hyressättningstvister.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sammanfattningsvis
har jag kommit fram till att även om den föreslagna presumtionsregeln kan ha
ett visst värde, så är värdet inte så stort att det överväger nackdelarna. Jag
är sålunda inte beredd att föreslå att hyresnämndens yttrande tillerkänns legal
presumtionsverkan i en even-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section26>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section27>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>13</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>tuell
ersättningsprocess. Detta hindrar inte att nämndens yttrande om hyresnivån ändå
i många fall kommer att få betydelse i ersättningsprocessen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
utredningen bör hyresnämndens yttrande om marknadshyran inte kunna överklagas.
Som skäl har utredningen anfört alt hyresnämndens yttrande inte har några
omedelbara rättsverkningar och att en besvärsmöjlighet skulle innebära stora
praktiska olägenheter. Förslaget har lämnats utan erinran vid
remissbehandlingen och även jag ansluler mig tiU det.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.3
Den s. k. preklusionsregeln</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
att hyresnämndens yttrande om marknadshyran skall bli så riktigt som möjligt är
det av vikt att nämnden verkligen får tillgång till den information som parterna
förfogar över. Partemas eget intresse av nämndens bedömning kommer utan tvivel
i de flesta fall att medföra att parterna så noggrant som möjligt redovisar det
underlag som de grundar sina överväganden på. Det kan emellertid förekomma faU
där hyresvärden inte har något intresse av att teckna nytt hyresavtal utan
kräver högre hyra av hyresgästen i syfte att förmå denne att flytta. I sådana
fall kan man tänka sig att hyresvärden förhåller sig passiv under medlingsskedet,
trots att han vet vad tredje man är villig att betala för lägenheten. Även i
andra fall kan det skapa osäkerhet hos hyresgästen, om hyresvärden utan att
lägga fram något material i allmänna ordalag antyder att han har fått anbud
från tredje man.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>För att förebygga att
hyresvärden spekulerar i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som tredje
man har förklarat sig villig alt betala föreslår utredningen en regel som
hindrar hyresvärden från att i en senare ersättningsprocess åberopa hyresanbud
eller hyresavtal beträffande lägenheten som förelegat vid tiden för
hyresnämndens yttrande utan att hyresvärden talat om det under medlingen.
Undantag från denna s. k. preklusionsregel bör enligt utredningen få göras
endast om hyresvärdens underlåtenhet framstår som ursäktlig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
godtas allmänt av remissinstansema. Det avstyrks dock av hyresnämnden i
Stockholm.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
min mening kan preklusionsregeln knappast undvaras om det nya
medlingsförfarandet skall fungera på avsett sätt. Jag förordar alltså att
regeln genomförs i enlighet med utredningens förslag. Regeln får bl. a. till
följd att om hyresvärden vid medlingen har förtigit ett anbud, så kan han inte
undgå ersättningsskyldighet genom att hänvisa UU att anbudet har lett till ett
avtal enligt vilket han uppbär den hyra han begärde av den gamle hyresgästen.
Däremot hindrar inte preklusionsregeln hyresvärden från att i
ersättningsprocessen åberopa nya anbud eller hyresavtal som gmndar sig på ett
nytt anbud.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section28>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section29>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>14</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
är inte beredd att tiUmötesgå de remissinstanser som anser att preklusionsregeln
bör gälla också för hyresgästen. Enligt min mening finns det inte något behov
av en sådan ordning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.4
Marknadshyran ocb bindande anbud</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
57 § första stycket hyreslagen blir hyresvärden ersättningsskyldig om han för
förlängning av hyresavtalet kräver hyra som inte är skälig. Normer för
bedömningen av vad som är skälig lokalhyra finns inte i nuvarande lagtext men
har diskuterats i lagens förarbeten. Avgörande skall i första hand vara det
pris som lokalen betingar vid ett utbud på öppna marknaden (prop. 1968: 91, bihang
A s. 127).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
ersättningsprocessen skall endast prövas om ett visst hyreskrav inte är
skäligt. Vid det föreslagna nya medlingsförfarandet räcker det däremot inte
för hyresnämnden att konstatera att begärd hyra inte är skälig. Nämnden måste
dessutom på parternas begäran yttra sig om vilken hyra som är skälig. Denna
prövning måste naturligtvis ske efter samma normer som tillämpas vid
prövningen av ersättningstalan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mot
angiven bakgrund har utredningen i klarhetens intresse funnit det befogat att
låta de normer, efter vilka en begärd hyras skälighet skall bedömas, komma tUl
uttryck redan i lagtext. Utredningens förslag har i allmänhet lämnats ulan
erinran vid remissbehandlingen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
jag ansluter mig till utredningens förslag, som ansluter Ull de principer som
redan nu gäller. Det är att märka atl domstolspraxis av intresse saknas,
eftersom frågan om skälig hyra inte har aktualiserats i de ersättningsprocesser
som har förekommit.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
huvudregel bör föreskrivas att hyra inte är att anse som skälig, om den
överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på
öppna marknaden (marknadshyran). Regeln saknar marginal. Fordrad hyra är alltså
inte skälig även om den endast obetydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få
ut av en ny hyresgäst (se prop. 1968: 91, bihang Ä s. 127).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Huvudregeln
bör modifieras av två undantag. För det första bör en spärregel införas där det
sägs att man vid bestämmande av marknadshyran skall bortse från hyresanbud
eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i
orten för närmast jämförliga lägenheter. Spärregeln ger möjligheter att vid hyresjämförelser
sortera bort uppenbart udda anbud och hyresavtal. Det är allmänt vedertaget att
man vid användning av en ortsprisutredning på detta sätt försöker eliminera
uppenbart udda jämförelseobjekt. Spärregeln ger emellertid därutöver viss
möjlighet att underkänna den hyra som faktiskt har avtalats eller erbjudits
för den aktuella lägenheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Avgörande
vid tillämpningen av spärregeln är inte endast hyrans höjd utan även
tidsfaktorn är av betydelse. Den hyra som utgör jämförelse-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section30>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section31>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>15</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>objekt
skall förväntas utgä under viss tid. Det kan nämligen inte accepteras att
hyresvärden utnyttjar ett inte seriöst företag av spekulationskaraktär för att
få en så hög hyra att tidigare hyresgäst kan tvingas flytta utan ersättning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
ett andra undantag från huvudregeln bör föreskrivas att hänsyn får tas till
ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst har åstadkommit, endast om särskilda
skäl föreligger. Bakgrunden är att den hyra som efterträdaren betalar kan
påverkas av alt han tillgodogör sig förbättringar som inte beror på
hyresvärden. Det är inte bara fråga om inredning m. m. utan även om
förbättringar av immateriell natur, exempelvis en upparbetad kundkrets som är
knuten till lokalen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:11.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
övergår nu Ull alt behandla frågan om bindande anbud.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
58 § första stycket hyreslagen skall hyresvärd i uppsägningen underrätta
hyresgästen om de villkor han fordrar för att förlänga hyresavtalet. Om
hyresgästen inte godtar dessa vUlkor, är hyresvärden emellertid oförhindrad att
i medlingsärendet kräva nya och strängare villkor, exempelvis högre hyra än han
angett i uppsägningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår att hyresvärden under medlingen skall vara bunden av de villkor han
har angett i uppsägningen. Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran av
remissinstanserna. Del avstyrks dock av tre remissinstanser främst med hänsyn
till att hyresvärden måste la stäUning till hyresvillkoren lång tid före
hyrestidens utgång.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
min mening är det otUlfredsställande med en ordning som innebär att
hyresvärden är oförhindrad att när som helsl under medlingens gång skärpa de
villkor han har angett i inledningsskedet. En sådan ordning försvårar givetvis
hyresnämndens medling. Hyresgästens förhandlingsunderläge gentemot hyresvärden
accentueras också av att han inte med säkerhet känner till själva ramen för
förhandlingarna, nämligen hyresvärdens villkor för att förlänga avtalet. Det
innebär vidare en otrygghet för hyresgästen att inte säkert veta att han kan få
avtalet förlängt genom att acceptera värdens utgångsbud. Enligt min mening ger
förslaget stadga åt medlingen och bidrar alltså till den förstärkning av medlingsförfarandet
som jag eftersträvar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
ansluter mig på grund av det anförda till utredningens förslag. Hyresvärden bör
alltså innan medlingen har avslutats inte få kräva högre hyra eller annat för
hyresgästen oförmånligare villkor än han har angett i uppsägningen. Gör han
det, bör hyresgästen alllid ha rätt till ersättning, om förlängning inte kommer
till stånd. Om hyresvärden skärper sitt krav, innebär förslaget att han inte
kan freda sig från ersättningsanspråk genom alt visa att annan hyresgäst har
accepterat dessa villkor. Beträffande hyran hjälper det honom alltså inte att
han kan visa att kravet motsvarar marknadshyran för lägenheten.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section32>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:28.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section33>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>16</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>2.5
Villkorsändring på begäran av hyresgäst</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
1973 års hyresreform fick lokalhyresgäst rätt att med bibehållet indirekt
besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyres-viUkoren (prop. 1973: 23
s. 109), Reglerna fungerar även i detta fall så att hyresgästen blir skyldig
att flytta, om han inte kan komma överens med värden om förlängning av avtalet.
Hyresgästen har rätt till ersättning bl. a. om värden för förlängning krävt en
hyra som inte är skälig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
58 a § hyreslagen skall hyresgästen inom två månader från sin uppsägning hänskjuta
tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresgästen att hänskjuta
tvisten inom rätt tid, är uppsägningen utan verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresvärden
är, även om han inte har sagt upp avtalet, oförhindrad att för förlängning av
avtalet kräva högre hyra eller eljest för hyresgästen oförmånligare villkor än
de som gällt tidigare. Han kan dock givetvis då riskera att bli
ersättningsskyldig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
undersökning av medlingsärenden visar att hyresgästens rätt att påkalla vUlkorsändring
utnyttjats i mycket ringa utsträckning. Enligt utredningen beror detta på att
hyresgästen genom en sådan uppsägning alltid riskerar att få flytta från
lokalen. Enligt utredningens mening bör en hyresvärd, som inte själv har sagt
upp avtalet, inte få utnyttja hyresgästens uppsägning för villkorsändring tiU
alt mot hyresgästens vilja framtvinga en avflyttning. Utredningen föreslår
därför att hyresgästen i dessa fall ges rätt att förta uppsägningen dess
verkan genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling (jfr prop.
1973: 23 s. 185).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
remissbehandlingen har förslaget fått ett blandat mottagande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
min mening är det klart att hyresvärdens möjlighet att tvinga fram en
avflyttning på grundval av hyresgästens egen uppsägning för vUlkorsändring
måste verka hämmande på hyresgästernas vilja att utnyttja denna initiativrätt.
Initiativrätten urholkas härmed och hyresgästens förhandlingsunderläge
gentemot hyresvärden accentueras. Det är alltså angeläget att ändra nuvarande
ordning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
hyresvärd, som vill få till stånd nya hyresvillkor, har möjlighet att själv
säga upp avtalet. Gör han inte det, får han anses acceptera de villkor som
gäller. Om endast hyresgästen har sagt upp avtalet för omprövning av
hyresvillkoren, bör hyresvärden inte få utnyttja denna uppsägning för att
skaffa sig bättre hyresvillkor eller att tvinga hyresgästen att flytta.
Hyresvärden bör i stället vara bunden av villkoren i det gamla avtalet. Detta
står i god överensstämmelse med bestämmelserna att hyresvärden i sin
uppsägning skall ange sina hyreskrav och på sätt jag nyss utvecklat vara bunden
av dessa krav under medlingen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
anser på grund av det anförda att hyresgästen bör ges rätt atl förta
uppsägningen dess verkan genom att återkalla sin ansökan om medling. Förslaget
innebär att hyresgästen kan säga upp avtalet för vill-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section34>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section35>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>17</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>korsändring med ett i praktiken direkt besittningsskydd,
eftersom han alltid är garanterad förlängning av avtalet på oförändrade
villkor.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresgästens återkallelserätt kan, som några
remissinstanser framhåller, leda UU att hyresvärden ställs i den situationen
att han inte förrän vid hyrestidens utgång säkert vet om hyresgästen vill lämna
lokalen eller inte. Även om medlingen i normalfallet bör kunna vara avslutad i
god tid före hyrestidens utgång, kan det enligt min mening inte uteslutas att
hyresvärden i praktiken får reda på hyresgästens inställning till frågan om
flyttning först när hyrestiden i det närmaste har löpt ut. Hyresvärden får i
så fall inte rimlig tid på sig för atl skaffa en ny hyresgäst till lokalen.
Några remissinstanser har som en tänkbar lösning på problemet föreslagit att
hyresgästen alltid måste bestämma sig inom viss tid före hyrestidens utgång.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>En regel om beslämd minimitid kan enligt min mening emeUertid
ge upphov till praktiska olägenheter för partema. Redan nuvarande regelsystem
med olika uppsägningstider och med bestämda frister för hän-skjutande till
hyresnämnd är så pass invecklat att man inte utan mycket starka skäl bör införa
ytterligare tidsfrister. Det är också svårt att finna en tidsgräns som
tillgodoser hyresvärdens intressen i tillräcklig utsträckning utan att alltför
mycket minska värdet av hyresgästens återkallelserätt. Jag är alltså inte
beredd att förorda en regel om bestämd minimitid.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Enligt min mening bör problemet i stället lösas genom ett
flexibelt uppskovsförfarande. Jag kommer att senare behandla reglerna om uppskov
med avflyttning. Jag vill emellertid redan nu framhålla att jag anser att
hyresvärden hos hyresnämnden bör kunna få uppskov med avflyttningen under
skälig tid, om hyresgästen under längre tid har hållit frågan om avflyttning
svävande. Hyresvärdens möjligheter att få sådant uppskov bör självfallet öka
ju närmare man kommer hyrestidens utgång.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>2.6 Tvister om annat än hyran</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Jag har hittills endast behandlal tvister om hyrans
storlek. Hit hör också tvister om sådana villkor som \id sidan av bashyran är
bestämmande för lokalhyrans storlek, exempelvis indexklausuler och bränsle-och
va-klausuler. Frägan om skälig hyra påverkas emellertid också av övriga
hyresvillkor. Vid hyresbedömningen måste alltid hänsyn tas till hyresUdens
längd samt till vUlkor som rör hyresförmånerna och sättet för lokalens
begagnande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vid tvister om andra hyresviUkor än sådana som avser hyran
erbjuder enligt min mening det vanliga medlingsförfarandet tillräckliga möjligheter
att få till stånd en uppgörelse mellan partema. Enligt 57 § första stycket
hyreslagen är hyresgästen i princip skyldig att godta ett av hy-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>2 Riksdagen 1978/79. I saml Nr 89</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section36>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:13.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section37>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span></b><b><span
style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>18</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>resvärden
uppställt villkor som inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller
eljest är obilligt. Hyresnämnden kommer naturligen att ge utiryck för sin
uppfattning om sådana villkor i samband med att nämnden lägger fram sitt
förlikningsförslag. Jag anser alltså i likhet med utredningen att
hyresnämndens yttrande vid medlingen endast bör avse hyrans storlek.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
det i ett medlingsärende är tvist både om hyran och om annat villkor, bör
hyresnämnden i enlighet med vad jag nu har sagt först inrikta sig på att
förlika parterna om detta andra villkor. Misslyckas det och begärs nämndens
yttrande om marknadshyran, är det enligt min mening lämpligast att nämnden
avger detta under den uttryckliga förutsättningen att det av värden fordrade vUlkoret
skall gäUa. Nämnden bör i yttrandet alltså inte ta ställning till om detta
villkor är obilligt eller inte.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I 57
§ första stycket anges i tre punkter vissa besittningsskyddsbrytande grunder,
dvs. situationer då hyresvärden har rätt att upplösa hyresförhållandet utan
att behöva utge ersättning UU hyresgästen. Enligt andra punkten bortfaller
skadeståndsskyldigheten om huset skall rivas eller byggas om och hyresvärden
anvisar annan lokal med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas.
Medlingsförfarandet kommer i sådana fall ofta att inriktas på frågan om
ersättningslokalen är godtagbar eller inte. Vid tvist avgörs frågan av
fastighetsdomstol.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
föreslår att hyresnämnden vid medlingen på begäran skall yttra sig om huruvida
anvisad lokal är godtagbar eller inte. Förslaget har i allmänhet lämnats utan
erinran av remissinstanserna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
domstolen skall ta ställning i ersättningsfrågan är det i de nu diskuterade
fallen oftast så att hyresgästen har flyttat och huset rivits eller lokalen
förändrats på ett avgörande sätt. Vidare kan förhållandena i den närmaste
omgivningen ha förändrats i samband med pågående sanering. Det är utan tvekan
praktiskt om parterna vid medlingen kan säkra bevisning för framtiden när det
gäller att jämföra anvisad lokal med den gamla lokalen. Redan nu brukar
hyresnämnden i allmänhet besiktiga de aktuella lokalerna. Jag anser alltså att
hyresnämnden på begäran av part bör avge ett yttrande om huruvida anvisad ersättningslokal
är godtagbar eller inte.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Nämndens
yttrande bör enligt min mening inte ges någon formell presumtionsverkan. Det är
emellerUd självklart att nämndens yttrande kommer att ha stor bevisverkan i
ersättningsprocessen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Talan
bör inte få föras mot nämndens yttrande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>2.7
Ersättningsprocessen</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tvist
om ersättning enligt 57 § hyreslagen prövas av fastighetsdomstol. Utredningen
föreslår att dessa ersättningstvister flyttas från fastighets-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section38>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section39>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>19</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>domstol till hyresnämnd med bosladsdomstolen som fullföljdsinstans.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Förslaget har utsatts för stark kritik vid
remissbehandlingen. Endast ett fåtal remissinstanser har tillstyrkt förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>I ersättningsprocessen aktualiseras normalt två
huvudfrågor, nämligen frägan om lokalhyresgästen över huvud taget har rätt till
ersättning av hyresvärden och frågan om storleken av denna ersättning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vad till en början angår rätten till ersättning gäUer
enligt huvudregeln att hyresgästen har sådan ersättningsrätt om hyresvärdens
uppsägning varit obefogad. Uppsägningen anses obefogad bl. a. om värden
fordrar en hyra som inte är skälig eller uppställer annat villkor som är
obilligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>När det gäller att bedöma frågor av denna typ har
hyresnämnderna med sina intresseledamöter en utomordentligt stor erfarenhet och
sakkunskap. Ser man till endast den första delen av ersättningsprocessen finns
sålunda goda skal för en överflyttning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Den andra huvudfrågan i ersättningsprocessen, nämligen
ersättningens storlek, gäller framför allt hur man på ett riktigt sätt skall
fastställa värdet av en viss rörelse. Tvister om s. k. rörelseskada är många
gånger komplicerade. Fastighetsdomstolarna har redan nu en betydande erfa
renhet och kunskap om sädana tvister, främst eftersom värderingar av i princip
samma slag förekommer i expropriationsmål. Bl. a. har fastighetsdomstolarna
avsevärd erfarenhet när det gäller att bedöma s. k. rörelseintrång och
företags avkastningsmöjligheter. Ser man tUl de många svårigheter som i
allmänhet är förknippade med en rörelsevärdering ta lar enligt min mening
starka skäl för att prövningen ligger kvar hos fastighetsdomstol (se prop.
1973: 23 s. 110).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Det är vidare tveksamt om hyresnämnderna kan hantera ersättningstvisterna
inom ramen för den nuvarande handläggningsordningen. Det vanliga
rättegångsförfarandet är enligt min mening rent allmänt bättre lämpat för dessa
tvister än det tämligen obundna förfarandet i hyresnämnden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Med utredningens förslag skulle man få två självständiga
prejudikat-instanser i helt likartade frågor. Högsta domstolen är sista instans
när det gäller rörelseskada vid expropriation och liknande tvångsåtgärder medan
med utredningens förslag bostadsdomstolen skuUe som sista instans pröva
likartade frågor i samband med skaderegleringen i ersättningsprocessen. Även
detta talar mol utredningsförslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 och för sig skulle man kunna tänka sig att dela upp
ersättningsprocessen på lokalhyresområdet, så att hyresnämnderna först prövade
om det över huvud taget fanns rätt till ersättning och fastighetsdomstolen
sedan fastställde ersättningens storlek. En sådan uppdelning skulle emellertid
bli alltför omständlig och processekonomiskt kostsam.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>På grund av det anförda anser jag att den av utredningen
föreslagna överflyttningen av ersättningsprocessen från fastighetsdomstol till hyres-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section40>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section41>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>20</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>nämnd
inte bör genomföras nu. Jag förordar därför att nuvarande ordning bibehålls.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
skall dock enligt sina direktiv undersöka om inte samtliga tvister på
hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första instans och med
bostadsdomstolen som slutinstans. Frågan om en överflyttning av
ersättningstvisterna tUl hyresnämnd kan alltså komma att bli föremål för förnyade
överväganden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
vill i detta sammanhang också nämna att domstolsverket i en skrivelse den 16
november 1977 hemställt om viss utredning om hyresnämndernas och
arrendenämndernas framlida organisation. Skrivelsen övervägs f. n. inom
justitiedepartementet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><span style='font-family:Verdana'>2.8
Indexklausuler</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Är
1973 infördes i fråga om bostadslägenheter förbud mot indexklausuler och andra
bestämmelser som innebär att hyran inte är bestämd till visst belopp (se prop.
1973: 23 s. 115—118). Bakgrunden tUI detta förbud, som är intaget i 19 a §
hyreslagen, var bl. a. att konsumentprisindex ansågs vara en föga lämplig
mätare på kostnadsläget när det gällde bostadslägenheter och att en hyressättning,
som under en följd av hyres-perioder skedde med hjälp av index, därför lätt kunde
komma i strid med bruksvärdeprincipen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Något
motsvarande förbud gäller inte för lokaler (se prop. 1973: 23 s. 118). Bruket
av indexklausuler är mycket utbrett på lokalhyresmarknaden. Enligt utredningen
har en markant ökning av antalet kontrakt med indexklausuler skett sedan
hyresregleringen avvecklades.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Enligt utredningen finns
det inte skäl att överväga något förbud mot index vid långtidsuthyrning av
lokal. Det är enligt utredningens mening inte heller lämpligt att i lag
fastställa någon högsta andel av hyran som får vara indexreglerad. Utredningens
uppfattning har godtagits av remissinstanserna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
jag ansluter mig till utredningens bedömningar i denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningen föreslår
däremot förbud mot indexklausul i korttidsavtal. Härmed avses avtal som är
slutet på en tid av högst ett år eller som är träffat på obestämd Ud.
Remissinstansernas inställning till förslaget är splittrad.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Jag delar utredningens
uppfattning att parterna vid korttidsavtal inte har samma praktiska behov av
index som vid långtidsavtal. Indexregleringen är vid korttidsavtal endast en
av flera metoder att bestämma hyran. Parterna kan årligen avtala om
hyresbeloppets storlek. Hyran kan också enligt förhandlingsklausul ändras genom
kollektiva förhandlingsöverenskommelser. Samtidigt måste det emellertid
konstateras att lokalhyror inte på samma sätt som bostadshyror är lämpade för
kollektiva förhandlingar. Förhandlingsklausuler är inte heller så vanliga i
fråga</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section42>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section43>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>21</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>om
lokaler. Ett förbud mot indexklausul skulle alltså i prakUken kunna innebära
att man tvingades att ha årliga individueUa förhandhngar om hyreshöjningar.
Dessa förhandlingar förs alltid under hot om avflyttning, eftersom hyresgästen
måste sägas upp. Enligt min mening framstår indexklausuler alltså som ett för
båda parterna värdefullt alternativ för att bestämma hyran även vid kortUdsavtal.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Om ett förbud mot
indexklausul i ettårsavlal skulle införas, finns det vidare en uppenbar risk
för att hyresgästerna i stor utsträckning skulle tvingas att sluta avtal för
längre tid än ett år. En sådan utveckling skulle inte vara till fördel för
hyresgästerna.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Om en hyresgäst anser att
index slår fel i förhållande till marknadshyran, kan han vid korttidsavtal göra
uppsägning för villkorsändring. Härigenom kan han få en prövning dels av själva
indexklausulens skälighet dels av marknadshyran. Enligt vad jag tidigare har
föreslagit skall hyresgästen kunna få ett yttrande av hyresnämnden i dessa
frågor utan att riskera att behöva flytta eller att tvingas acceptera hårdare
villkor än om han inte hade tagit initiativ till en ändring. Enligt min mening
har hyresgästen alltså ett förhållandevis gott skydd mot indexklausuler som leder
tiU en hyra som inte är skälig.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Mot bakgrund av det
anförda har jag kommit till den slutsatsen att något förbud mot index vid
korttidsavtal inte bör införas. Med denna instäUning saknar jag anledning att
gå in på de ändringar i övrigi som utredningen har föreslagit i 19 a §
hyreslagen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.9
Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
att hyresavtal skall upphöra att gälla krävs som regel uppsägning. I fråga om
uppsägningstidens längd råder i princip avtalsfrihet. Om parterna inte har
avtalat om viss uppsägningslid, finns bestämmelser i 3 och 4 §§ hyreslagen.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Utredningen föreslår att
lokalhyresgäst alltid skall ha rätt tiil en uppsägningstid av minst nio
månader. Bakgrunden till förslaget är att en lokalhyresgäst, som har anställda,
inte skall tvingas flytta innan han har beretts tUlfälle att iaktta de frister
som gäller enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Förslaget har i allmänhet
lämnats utan erinran vid remissbehandlingen. Några remissinstanser avstyrker
dock förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Förslaget innebär atl
olika uppsägningstider kan komma att gälla för hyresvärd och hyresgäst. Detta
är enligt min mening av många skäl olämpligt. Emellertid kan man anta att
förslaget i många fall skulle leda till att även hyresgästen blir tvungen att
avtalsvis acceptera en uppsägningstid av nio månader. En sådan utveckling kan
inte anses vara till fördel för hyresgästerna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
generell bestämmelse om minsta uppsägningstid skulle drabba aUa</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section44>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section45>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>22</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>lokalhyrcsavtal.
Bestämmelsen blir tillämplig alldeles oavsett om det föreligger någon konflikt
med den arbetsrättsliga lagsUftningen eller inte. Det torde endast vara i ett
jämförelsevis litet antal fall som uppsägning leder tUl att hyresgästen måste
avveckla sin rörelse eller flytta till annan lokal med färre anställda. Det
stora flertalet fall av uppsägning torde i stället leda tUl fortsatt förhyrning
eller flyttning utan ändring av antalet anställda. Den föreslagna regeln får
alltså större verkningar än som behövs med hänsyn till regelns syfte.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Frågan
är också om man inte kan tillgodose syftet med förslaget på annat sätt än genom
att ändra bestämmelserna om uppsägning. Här kommer reglerna om uppskov med
avflyttning i blickpunkten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
lokalhyresgäst har behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden enligt
59 § första stycket före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge
denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år. Uppskov får inte
medges, om hyresvärden, hyresgästen eller annan därigenom skuUe tillskyndas betydande
skada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna
utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
anser det närmast självklart att en lokalhyresgäst inte skall tvingas att
flytta iiman han har kunnat iaktta de frister som gäUer enligt den
arbetsrättsliga lagstiftningen. I motsats till utredningen anser jag också att
det finns tillräckliga möjligheter att komma till rätta med problemet genom
uppskov med avflyttningen. En sådan ordning ger goda möjligheter att anpassa
den behövliga tiden till förhållandena i det enskilda fallet. För att
tillräcklig tid alltid skall stå till buds finns det emellertid skäl att
förlänga den maximala uppskovstiden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad
jag nu har sagt innebär att jag inte är beredd att tillstyrka utredningens
förslag i fråga om uppsägningstid. 1 stället föreslår jag att längsta tid för
uppskov med avflyttning förlängs till ett år och sex månader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
det är hyresgästen som har sagt upp avtalet för villkorsändring, kan även hyresvärden
enligt 59 § andra stycket hyreslagen utverka uppskov med avflyttningen under f.
n. högst ett år. 1 samband med att jag tidigare behandlade reglerna om viUkorsändring
på begäran av hyresgäst anförde jag att vissa problem som kunde uppkomma för
hyresvärden borde lösas med hjälp av uppskovsbestämmelserna. Enligt min mening motiverar
dessa problem att den maximala uppskovstiden även för hyresvärdens vidkommande
förlängs tUl ett år och sex månader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>2.10
Ikraftträdande</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Lagändringarna
föreslås träda i kraft den 1 juli 1979. Det nya medlingsförfarandet och till
detta anslutande bestämmelser bör inte tillämpas i fall då den uppsägning, som
har föranlett tvisten.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section46>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section47>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>23</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>gjorts
före ikraftträdandet. Om uppsägning sker efter ikraftträdandet bör dessa
bestämmelser å andra sidan tillämpas också i fråga om äldre hv-resavtal. Äv det
anförda följer att de nya bestämmelserna bör tUlämpas i samtliga tvister, där
avtalet har sagts upp efter utgången av juni 1979. Den nu föreslagna
övergångsordningen bör gälla även i fråga om uppskovsreglerna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:25.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>3
Upprättade lagförslag</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet upprättats
förslag till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>lag om ändring i jordabalken,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-family:Verdana'>lag om ändring i lagen (1973:
188) om arrendenämnder och hyresnämnder.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>4
Specialmotivering</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>4.1
Förslaget till lag om ändring i jordabalken</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>57 a
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att
anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens
utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av
marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är
rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga
lägenheter. Endast om särskUda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av
lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Föreligger
i tvist om ersättning enligt 57 § yttrande av hyresnämnden om marknadshyran för
lägenheten och har hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud
eller träffat avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under medlingen
lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast
om synnerliga skäl föreligger.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Paragrafen,
som är ny, innehåller dels i första stycket en beskrivning av begreppet
marknadshyra för lokaler, dels i andra stycket en preklusionsregel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresvärden
blir ersättningsskyldig enligt 57 § första stycket, om han "för
förlängning kräver hyra som ej är skälig". Första stycket i förevarande
paragraf innehåller bestämmelser om vad som närmare skall förstås med uttrycket
"hyra som ej är skälig". Bestämmelserna har behandlats i den
allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Normerna
för bestämmande av marknadshyran ansluter till de principer som redan nu
gäller. Dessa normer har diskuterats i hyreslagens</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section48>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section49>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop. 1978/79:
89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>24</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:7.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>förarbeten (se SOU 1961:47 s. 115, SOU 1966: 14 s. 335 och
prop. 1968: 91, bihang A s. 127). Spärregeln i andra meningen saknar dock
direkt stöd i tidigare uttalanden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:6.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>När det gäller regeln i tredje meningen torde det i
allmänhet vara fråga om förbättringar som åstadkommits av den senaste
hyresgästen. Formuleringen utesluter emellertid inte att regeln tillämpas även
på åtgärder som kan tillskrivas hyresgästens företrädare i lokalen. Motsvarande
bestämmelse i 48 § andra stycket har beiräffande denna fråga utförligt
kommenterats i Rittri, Hyran för bostaden (s. 41).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:6.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Andra stycket innehåller den preklusionsregel som har
behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:5.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Möjligheten att beakta ett anbud eller avtal, som har
förtigits vid medlingen, skall tillämpas restriktivt. Hyresvärden måste kunna
åberopa skäl som gör hans underlåtenhet vid medlingen klart ursäktlig. Ett sådant
skäl kan vara atl den hyresgäst som avgett ett anbud inte har framstått som
godtagbar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>En remissinstans har tagit upp frågan om möjligheterna att
under ersättningsprocessens lopp åberopa nytt material. Vid fullföljd av talan
mot fastighetsdomstolens dom i ersättningsmålet regleras denna fråga av de
allmänna bestämmelserna i 50 kap. 25 § andra stycket och 55 kap. 13 §
rättegångsbalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>58 §</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i
uppsägningen underrätta hyresgästen om de vUlkor han uppställer för att
förlänga hyresförhållandet eller om orsaken Ull att han vägrar medge
förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att
hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57
§, har att inom två månader frän uppsägningen hänskjuta tvisten Ull
hyresnämnden för medling.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom
enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få
ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten tUl
ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes
Ull nämnden enligt 58 a § första stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:6.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för
förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för
hyresgästen oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han
det och kommer förlängning ej till stånd, har hyresgästen alltid rätt till
ersättning enligt 57 §.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:7.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Till paragrafen har fogats ett nytt fjärde stycke, som
innehåller bestämmelser om att hyresvärden under medlingen är bunden av de
villkor han har uppgett i uppsägningen. Bestämmelserna har behandlats i den
allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section50>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section51>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>25</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bestämeisen
innebär inte att hyresvärden är avtalsrättsligt bunden av sitt yrkande i
uppsägningen såsom av ett anbud under längre tid än den sedvanliga acceptfristen
(se Rittri, Hyran för bostaden s. 188 och NJA 1974 s. 370). Att hyresgästen
efter det att han har hänskjutit tvisten till medling antar de villkor som
hyresvärden har uppgett i uppsägningen medför därför inte automatiskt att ett
nytt avtal kommer UU stånd. En vägran av värden att förlänga avtalet på de
ursprungligen angivna villkoren innebär att han har ändrat sin position i
tvisten. En sådan ändring vid medlingen får redan enligt gällande rätt
betydelse i en efterföljande ersättningsprocess. Som grund för prövningen i
ersättningsprocessen skall nämligen som regel läggas den ståndpunkt som hyresvärden
slutligen har intagit vid förhandlingarna. Genom föreskrifterna i 3 §
förordningen (1975: 520) om proiokollföring m. m. vid arrendenämnd och
hyresnämnd är också sörjt för att parternas slutliga ståndpunkt vid medlingen
dokumenteras genom anteckning i protokollet. Ett blankt avslag på begäran från
hyresgästen om förlängning på de ursprungligen angivna villkoren bör medföra
att hyresvärdens slutliga ståndiHinkt anses vara att han har vägrat att
förlänga hyresförhållandet. 1 sådant fall kommer frågan om skäligheten i hans
ursprungliga hyreskrav inte upp i en ersättningsprocess. Ett avslag i förening
med krav på högre hyra medför f. n. att skäligheten av denna senare hyra och
inte den i uppsägningen angivna kommer att prövas i en ersättningsprocess.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
nya bestämmelsen tar sikte på det sist anförda fallet och medför att, om
hyresgästen inte går med på de nya villkoren och hyresförhållandet upphör,
hyresgästen alltid har rätt UU ersättning utan att det först behöver visas att
de nya kraven inte har varit skäliga. Hyresvärdens förfarande att gå ifrån
sitt i uppsägningen angivna hyreskrav blir alltså att jämställa med förlängningsvägran.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Förhandlingarna mellan
parterna är att anse som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver
medlingsärendet från vidare handläggning. De åtgärder som parterna vidtar efter
en medling som inte har lett till förlikning påverkar inte bedömningen av
ersättningsfrågan. Det står då hyresvärden fritt att vägra förlängning eller
kräva nya hyresvillkor.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Ersättningsskyldighet
enligt den nya bestämmelsen inträder givetvis endast om parterna inte enas om
förlängning under medlingen eller senare. Förlikning kan alltså träffas på en
högre hyresnivå än den ursprungligen krävda.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har ansett att det för ersättningsrätt bör krävas alt det finns ett
orsakssammanhang meUan hyresvärdens krav på högre hyra och en utebliven
förlängning av hyresförhållandet. Om hyresvärden har skärpt sitt hyreskrav utan
att hyresgästen har förklarat sig acceptera de ursprungliga villkoren, anser
utredningen att hyresvärdens förfarande inte bör bedömas som
förlängningsvägran. Enligt utredningens mening skulle då det skärpta kravet
anses vara uttryck för hyresvärdens sluUiga</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section52>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section53>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>26</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>ståndpunkt
och alltså kunna bli föremål för skälighetsbedömning i en ersättningstvist.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag
kan inte acceptera utredningens resonemang på denna punkt. Enligt min mening
bör det inte uppstäUas något krav på att hyresgästen skall ha hunnit acceptera
de ursprungliga kraven. Det finns ingen anledning att över huvud taget låta
hyresvärden skärpa sina krav under medlingen. Den av utredningen formulerade
lagtexten har justerats något för att markera min uppfattning att något krav
på direkt orsakssamband inte bör upprätthållas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresvärden
har möjlighet att teckna hyresavtal med ny hyresgäst innan medlingen har
avslutats. Hyresvärden bör då se tUl att det nya avtalet villkoras av att
gällande avtal inte blir förlängt. Om det nya avtalet inte är villkorat, har
hyresvärden i princip avhänt sig möjligheten att förlänga gällande avtal. Mot
bakgrund av den nu behandlade bestämmelsen måste ett sådant förfarande
jämställas med förlängningsvägran, eftersom hyresvärden inte längre kan gå med
på förlängning av avtalet på de ursprungliga villkoren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>58
a §</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet
på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta
tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i
de avtalade villkoren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Underlåter
hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket
angivna Uden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om
medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar
i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom atl avhjälpa bristen
inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall
hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han uppställer för att
förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning.
Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 §
första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade viUkoren.
Erinran härom skall intagas i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om
fortsatt förhyrning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Paragrafen
innehåller bestämmelser om förfarandet, när lokalhyresgäst har sagt upp
hyresavtalet och påkallat ändring av hyresvUlkoren.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Andra stycket första meningen
innehåller f. n. en bestämmelse om verkan av att hyresgästen försummar att hänskjuta
tvisten till hyresnämnden för medling inom den föreskrivna tidsfristen. 1 så
fall är uppsägningen utan verkan, dvs. rättsläget är detsamma som om någon uppsägning
inte hade ägt rum. Bestämmelsen kompletteras nu så att samma rättsverkan som
vid ett underlätet hänskjulande skall inträda, om hyresgästen sedan han har hänskjutit
tvisten UU hyresnämnden återkallar sin ansökan om medling. Bestämmelserna har
behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5).</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section54>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:11.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section55>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>27</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
förutsättning för att hyresgästens återkallelse av medlingsansökan skaU medföra
att uppsägningen blir utan verkan är att återkallelsen sker före hyrestidens
utgång. Regeln gäller oavsett om några faktiska förlikningsförhandlingar
bedrivs mellan parterna. Hyresgästen kan alltså före hyrestidens utgång när som
helst, innan medlingsförfarandet har avslutals, återkalla sin ansökan om
medling och därigenom förta uppsägningen dess verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Har
hyresnämnden avgett yttrande om marknadshyran kan hyresgästen i sitt svar på
nämndens yttrande återkalla sin ansökan om medling och därigenom uppnå
förlängning av det uppsagda avtalet på oförändrade villkor. Om hyresvärden
vill vara säker på att avtalet inte förlängs utan att parterna kommer överens
om det, måste han alltså själv säga upp hyresgästen i rätt tid.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Har medlingsärendet
avslutats utan atl hyresgästen har återkallat sin ansökan om medling, står
uppsägningen fast. Om hyresnämnden av annan anledning än återkallelse från
hyresgästens sida skriver av medlingsärendet från vidare handläggning — t. ex.
på grund av att hyresgästen uteblivit från sammanträde inför nämnden eller på
grund av att nämnden finner att förutsättningarna för förlikning saknas och
part inte har begärt att hyresnämnden skall avge yttrande om marknadshyran — är
hyresgästen skyldig att flytta från lokalen, om han inte kan komma överens med
hyresvärden om förlängning. Avvisar hyresnämnden hyresgästens ansökan om
medling, blir rättsverkan däremot densamma som om något hänskjutande inte ägt
rum, dvs. uppsägningen blir utan verkan (se prop. 1973: 23 s. 184).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Jag vUl
erinra om vad jag i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5) har anfört om
hyresvärdens möjligheter att enligt 59 § hyreslagen hos hyresnämnden utverka
uppskov med avflyttningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>59
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Skall
hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden och har
hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före
hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under
skälig tid, dock högst ett år och sex månader.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Skall
hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall
som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden
eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst
ett år och sex månader från hyrestidens utgång.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Uppskov
enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen
eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eUer
om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid
tidpunkten för avtalets upphörande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Medges
uppskov enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden fastställa skäliga
hyresviUkor för tiden från avtalets upphörande till avflyttningen.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section56>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:11.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section57>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978; 79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>28</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Paragrafen
innehåller bestämmelser om uppskov med avflyttningen. Ändringama i försia och
andra styckena innebär alt den nuvarande längsta uppskovstiden — ett år —
förlängs till högst ett år och sex månader. Bestämmelserna har behandlats i
den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Övergångsbestämmelser</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Denna
lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäller även i fråga
om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts
före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Övergångsbestämmelserna
har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.10).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>4.2
Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>12 a
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall
hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om
marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvisats av
hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första siycket 2 jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
paragrafen, som är ny, har tagits in den viktiga bestämmelsen att hyresnämnden
vid medlingen under vissa förutsättningar skall yttra sig om en lokals
marknadshyra eller om huruvida ersättningslokal är godtagbar. Bestämmelsen har
behandlats i den allmärma motiveringen (avsnitt 2.2 och 2,6), I utredningens
förslag hade motsvarande bestämmelse tagits in i en ny paragraf i hyreslagen,
58 b §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
bör alltid inleda medlingsförfarandet på samma sätt som f. n. Nämnden bör
alltså klarlägga tvistefrågorna och inrikta medlingsarbetet på att försöka
finna en lösning som parterna kan godta. Om det emellertid redan i ett
inledande skede av medlingen framställs begäran om yttrande beträffande
marknadshyran, torde detta i allmänhet kunna uppfattas som om förlikningsförsök
i annan ordning är meningslösa, särskilt om en sådan begäran framställs av
bägge hyresparterna. Nämnden kan då inrikta det fortsatta arbetet på att ett
yttrande skall ges. Nämnden har emellertid aUtid frihet att anpassa förfarandet
till förhållandena i det enskilda fallet. Det centrala är att få till stånd en
rimlig uppgörelse mellan parterna. Även i ett läge där yttrande redan har
begärts bör nämnden självfallet ta fasta på de förlikningsmöjligheter som kan
yppa sig under medlingsarbetets gång.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
fråga om tvister om hyran är hyresnämndens prövning begränsad av de yrkanden
som parterna har framställt i ärendet. Om nämnden fin-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section58>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:12.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section59>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79:89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>29</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>ner
att den hyra som hyresvärden har begärt inte överstiger lägenhetens
marknadshyra, skall nämnden därför begränsa sitt yttrande Ull ett konstaterande
av att fordrad hyra får anses skälig. Om nämnden däremot finner att den av
hyresvärden fordrade hyran överstiger lokalens marknadshyra, måste nämnden
ange marknadshyran. Marknadshyran bör anges tUl visst bestämt belopp. Nämnden
får alltså inte nöja sig med att ange att marknadshyran finns inom vissa
beloppsgränser (högst — lägst). Den osäkerhet som nämnden eventuellt känner bör
i stället redovisas när nämnden anger de skäl på vilka yttrandet grundas.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Nämndens yttrande om
marknadshyran torde i betydande grad kunna bidra till lösningen av problemen
med indexreglerade hyror (se avsnitt 2.8). Nämndens bedömning av vad som är
skälig hyra vid långtidsförhyrningar är inte begränsad till hyran vid den nya hyresperiodens
början. Är hyresparterna överens om en viss indexklausul, blir nämndens
uppgift att med beaktande av klausulens innehåll yttra sig om den bas-hyra, som
enligt klausulens bestämmelser skall omräknas med hänsyn tUl inträffade
indexförändringar. Tvistar parterna dessutom om användningen över huvud taget
av index eller om vilken typ av indexklausul som skall användas, måste nämnden
i sitt yttrande ta ställning också till denna fråga. Utgångspunkten för
nämndens prövning härvidlag blir parternas argumentering och sluUigen intagna
ståndpunkter. Nämndens ställningstagande får grundas på en skäligheisprövning,
varvid hänsyn måsle las såväl till rådande bmk på marknaden som till
omständigheterna i det enskilda fallet. Denna bedömning lär i allmänhet kunna
göras mot bakgrunden av sådana klausuler om vilkas tillämpning partsorganisationerna
har enats. Kommer sådana centrala överenskommelser till stånd, bör det i
flertalet fall inte föreligga några större svårigheter för nämnden att förlikningsvis
förmå partema att godta en rekommenderad klausul. Vill part inte godta
nämndens bedömning och kan parterna inte heller träffa annan överenskommelse,
återstår för hyresgästen att flytta och eventuellt göra gällande sin rätt till
ersättning under åberopande av att hyran med hänsyn till den indexklausul som
hyresvärden kräver inte är att anse som skälig.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>När nämnden i ett
medlingsärende skall avge yttrande om marknadshyran, skall nämnden verka för atl
utredningen i ärendet får den inriktning och omfattning som är lämplig med
hänsyn till ärendets beskaffenhet. Det synes lämpligt att nämnden tar upp en
diskussion med parterna om den utredning de önskar förebringa. Vid planeringen
av medlingsförfarandet måste nämnden beakta både att förhandlingarna kan bedrivas
med önskvärd skyndsamhet och att parterna ges tillräcklig tid för de
undersökningar de önskar företa. Nämnden skall såvitt möjligt se tUl att onödig
utredning inte förebringas. Det ankommer därför på nämnden att vaka över att
endast sådant material som har betydelse för prövningen förebringas. I
allmänhet torde det vara nödvändigt att nämnden besiktigar den lokal som
ärendet rör.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section60>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:14.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section61>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>30</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Parternas
utredning kommer att omfatta dels anbud som tredje man har lämnat till
hyresvärden eller eventuellt avtal som har ingåtts med tredje man, dels
ortsprisjämförelser. Enligt 19 a § fär nämnden även i medlingsärende hålla
förhör med vhtne eller sakkunnig under ed och förhör med part under
sanningsförsäkran, om part begär det och förhöret är erforderligt för
utredningen (jfr prop. 1974: 151 s. 148). När det gäller avgivna hyresanbud kan
det visa sig nödvändigt att höra anbudsgivaren i ärendet. Utredningar om
ortspriset bör i allmänhet kunna redovisas skriftligen. Parterna kan emellertid
begära besiktning av en eller flera lokaler, som åberopas som jämförelseobjekt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>När
det gäller tvister om anvisad lägenhet i rivnings- och ombyggnadsfallen är
utredningsmaterialet som regel mera begränsat än i tvister om hyran. Underlaget
för nämndens yttrande torde i allmänhet komma att utgöras dels av de
iakttagelser som nämnden kunnat göra vid den besiktning av de aktuella
lokalerna som regelmässigt bör företas, dels av parternas argumentation.
Normalt lär hyresvärden vid medlingen endast ha en lokal att erbjuda. Om
nämnden i ett sådant fall skulle anse att den erbjudna lokalen inte är
godtagbar, bör hyresvärden ha möjlighet att få en ytterligare lokal bedömd av
hyresnämnden i samma medlingsärende. Frågan om vid vilken tidpunkt som
hyresvärden senast måste anvisa ersättningslokal för att undgå
ersättningsskyldighet kan emellertid inte besvaras generellt utan måste avgöras
med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Denna fråga kan bli
föremål för prövning först i en efterföljande ersättningsprocess. Även om
hyresnämnden vid medlingen yttrat sig positivt om en av hyresvärden erbjuden
ersättningslokal är det sålunda i och för sig möjligt att hyresgästen, om han
avvisar erbjudandet, ändå kan vara berättigad till ersättning på den grunden
att erbjudandet inte skett inom en med hänsyn tUl förhållandena rimlig tid.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
i paragrafen reglerade prövningen är preliminär och har inte några omedelbara
rättsverkningar. Parterna är oförhindrade att anta eller förkasta nämndens
bedömning. Parterna kan också träffa avtal med annat innehåll än det som
nämnden har angett. Det i lagtexten använda uttrycket "yttra sig" är
valt för att understryka att det här är fråga om en preliminär och inte en
definitiv prövning. De formella reglerna för nämnds beslut i nämndlagen kommer
emellertid att vara i huvudsak tillämpliga även pä det nu behandlade yttrandet.
Föreskrifter härom tas upp i 21 a §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
är av betydelse för en eventuell ersättningstvist att parternas slutliga
ståndpunkter vid förhandlingen blir ordentligt dokumenterade. Medlingen kan
inte anses avslutad i och med att hyresnämnden avgett ett yttrande om
marknadshyran utan först sedan partema har uppgett sin inställning till
nämndens yttrande. Föreskrifter härom tas också upp i 21a§.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section62>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:25.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section63>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>31</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>21a
§</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad
som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hyresnämnds
yttrande enligt 12 a §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Angår
</span><span lang=EN-US style='font-family:Verdana'><a href="file:///\\atle2-s\ttrandet"><span
style='color:windowtext;text-decoration:none'>\ttrandet</span></a> </span><span
style='font-family:Verdana'>lägenhets marknadshyra, skall nämnden i yttrandet
utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen
vid sammanträde anmäla om han antar den hyra som har angivits i yttrandet.
Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i
tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:16.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
paragrafen, som är ny, meddelas vissa föreskrifter om hyresnämnds yttrande
enligt 12 a §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hänvisningen
i första stycket till 21 § innebär att nämnd är skyldig att, i den mån det är
behövligt, i yttrandet ange de skäl på vilka yttrandet grundas. Kan
hyresnämnden på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild
omständighet inte avge yttrande samma dag som förhandlingen har avslutats,
skall yttrandet avges inom två veckor därefter, om inte synnerliga hinder
möter. Yttrandet, som är att jämställa med slutligt beslul, skall tillställas
part genom nämndens försorg. Har skiljaktig mening förekommit skall den
meddelas part på samma sätt som yttrandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Äv
andra stycket framgår att medlingen i lokalhyrestvister om hyrans storlek inte
kan anses avslutad förrän parterna har angett sin inställning till nämndens
yttrande om lokalens marknadshyra. För att parternas slutliga ståndpunkter i
tvisten skall kunna dokumenteras i nämndens protokoll skall nämnden i yttrandet
sälta ut viss tid, inom vilken part har att hos nämnden skriftligen anmäla om
han antar den hyra som har angetts i yttrandet. Normalt torde högst två veckor
behövas men nämnden får från fall till fall bedöma hur lång tid som bör ges.
Avges yttrandet vid förhandling i parternas närvaro får nämnden i stället förelägga
parterna att göra sådan anmälan omedelbart vid förhandlingen. Eftersom
förfarandet syftar till att en uppgörelse skall komma till stånd, bör nämnden
regelmässigt tillmötesgå parts begäran om betänketid, om detta kan antas främja
en förlikning. Nämnden kan också, när så anses lämpligt, utsätta ett särskUt
sammanträde, vid vUket parterna får ange sin inställning till nämndens
yttrande. Underlåter part att svara inom förelagd tid får hans sluUiga
ståndpunkt i tvisten anses vara den som han har intagit innan yttrandet avgavs.
Detta bör i så fall antecknas i nämndens protokoll med stöd av 3 § förordningen
(1975: 520) om proiokollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
12 § tredje stycket skall förlikning avfattas skriftligen och undertecknas av
parterna. Innebär parternas svar på nämndens yttrande att parterna har förlikts
— båda parter har accepterat nämndens bedömning — skall förlikningen alltså
avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. Innebär partemas svar på
nämndens yttrande att förlikning</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section64>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section65>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>32</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>inte kommit till stånd eller inkommer part inte med svar
inom förelagd tid, skall nämnden enligt 12 § sista stycket avskriva ärendet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>23 §</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende
enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller i
ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskUd förvaltning eller i
ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns bestämmelser
i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrättslagen
(1971:479), 21 § bostadssaneringslagen (1973:531), 34 § bostadsförvallningslagen
(1977: 792) samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:11.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om
nämnden</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>avvisat ansökan
som avses i 8, 11, 14—16, 16 a eller 16 c §,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>avskrivit
ärende enligt 8—10, 15 a, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej när ärendet kan åtempplagas,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>förordnat
angående ersättning för någons medverkan i ärendet,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>4.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>utdömt vite
eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömt
straff för förseelse i förfarandet,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>5.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>utlåtit sig i
annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen
inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall
inges till domstolen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 andra stycket, som är nytt, tas upp en bestämmelse om
att talan inte får föras mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Förevarande paragraf har föreslagits ändrad i prop.
1978/79: 90 med förslag till ändring i rättshjälpslagen (1972: 429) m. m.
Ändringen innebär att en ny punkt 5 lagts till i nuvarande andra stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Ö vergångsb estämmdser</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmxelserna
gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979.
Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tiUämpas dock fortfarande
äldre bestämmelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Övergångsbestämmelserna har behandlats 1 den allmänna
motiveringen (avsnitt 2.10).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>5 Hemställan</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag
att regeringen föreslår riksdagen att antaga förslagen till</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:33.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>lag om ändring
i jordabalken,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:45.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>lag om ändring
i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.</span></p>
</div>
<span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section66>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section67>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span></b><b><span
style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>33</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>6
Beslut</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Regeringen
ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom
proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som föredraganden har lagt
fram.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:92.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>3
Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 89</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section68>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:9.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section69>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>34</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bilaga 1</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:36.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:19.0pt;
font-family:Verdana'>Utredningens sammanfattning av sitt förslag</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:26.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vi har till uppgift att efter de närmare riktlinjer, som
har angetts i våra direktiv, göra en översyn av hyreslagens bestämmelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 vårt första delbetänkande Hyresrätt 1 (SOU 1976:60)
behandlade vi frågan om förhandlingsrätt på bosladshyresmarknaden samt lade
fram förslag till skärpta åtgärder mot den s.k. svarta handeln med bostadslägenheter.
Betänkandet har remissbehandlats och regeringens förslag i dessa frågor väntas
inom kort.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 detta andra delbetänkande behandlar vi, i enlighet med
riksdagens under våren 1976 uttalade önskemål, frågor om s.k. lokalhyra.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyreslagen skiljer mellan två lägenhetskategorier,
bostadslägenheter och övriga lägenheter. Lägenheter som tillhör den senare
kategorin kallas allmänt lokaler. Hit hör i första hand lägenheter som hyrs ul
för olika former av näringsverksamhet, t.ex. butiker, varuhus, restauranger,
hotell, kontor och lokaler för hantverk och industri. Hit hör också garage,
fritidslokaler, samlingslokaler m.m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser än
för bostadslägenheter. Så är t.ex. de viktiga bestämmelserna om besittningsskydd
olika utformade för de bägge lägenhetskategorierna. Medan bostadshyresgäst
tillerkänts ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt, har man för lokalhyresgästerna
valt att upprätthålla besittningsskyddet genom ersättningsregler. Detta kallas
indirekt besittningsskydd. Om en lokalhyresgäst blir Uppsagd och inte kan komma
överens med hyresvärden om förlängning av avtalet, måste han flytta från
lokalen men har rätt till ersättning av hyresvärden, om dennes uppsägning varit
obefogad. En uppsägning anses obefogad bl.a. om hyresvärden för förlängning
krävt en hyra, som inte är skälig. Som regel anses en hyra, som värden kräver,
inte vara skälig, om den överstiger vad hyresvärden kan få ut av en ny hyresgäst.
En konsekvens av det indirekta besittningsskyddet är vidare att hyran eller
andra hyresvillkor inte - som i fråga om bostadslägenhet - kan fastställas av
hyresnämnden. Nämnden är vid tvister om lokalhyra endast medlingsorgan. Tvist
om ersättning med anledning av obefogad uppsägning prövas av allmän domstol
(fastighetsdomstol).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>När del indirekta besittningsskyddet i dess nuvarande form
infördes på lokalsektorn genom 1968 års hyreslagsreform, var meningarna delade
i fråga om valet av skyddsform. Ett direkt besittningsskydd förordades bl.a. av
lokalhyresgästernas företrädare. När de nya bestämmelserna trädde i kraft den 1
januari l%9 var ett stort antal lokaler i landet alltjämt föremål för
hyresreglering. Enligt hyresregleringslagen gäUde ett direkl besittningsskydd.
Hyresregleringen för lokaler avvecklades slut-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section70>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section71>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>35</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>ligt med utgången av september 1972. Också i samband
härmed aktualiserades frågor om besittningsskyddets utformning. Även senare
har såväl av företrädare för lokalhyresgäster som i riksdagen ifrågasatts om
det indirekta besittningsskyddet är utformat så att det ger lokalhyresgästerna
ett effektivt skydd. I en framställning i mars 1975 UU justitiedepartementet
har organisationer som företräder lokalhyresgäster lagt fram förslag lill en effektivisering
av bestämmelserna om besittningsskydd för lokaler.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>I samband med att hyresregleringen för lokaler avvecklades
1972 förutskickade statsmakterna att en översyn av reglerna om lokalhyra borde
göras, sedan man fått tillräcklig erfarenhet av hur de praktiskt verkade. Vi
har nu fått i uppdrag att försöka bilda oss en uppfattning om utvecklingen
hittills på lokalhyresmarknaden. Om vi därvid skulle finna att de nuvarande
bestämmelserna inte fungerar tillfredsställande, är det vår uppgift atl föreslå
sådana ändringar att också lokalhyresgästerna garanteras skäliga hyror och
därmed trygghet i besittningen. En förstärkning av lokalhyresgästernas
ställning skall dock enligt direktiven sökas inom ramen för det indirekta
besittningsskyddet. Vi skall alltså inte gå in på frågan om den principiella
utformningen av besittningsskyddet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vidare har vi fått i uppdrag att mol bakgrunden av den
rätt UU varsel och uppsägningstid, som enligt den arbetsrättsliga
trygghetslagstiftningen tillförsäkrats anställda vid uppsägningar på grund av
driftsinskränkning, överväga om det finns behov av regler om minsta uppsägningstid
på lokalhyressektorn.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Uppdraget
att kartlägga utvecklingen hittiUs på lokalhyresmarknaden har vi fullgjort dels
genom att utföra vissa undersökningar rörande medlingsärenden i hyresnämnd och
mål vid fastighetsdomstol om ersättning med anledning av obefogad uppsägning,
dels genom hearings med såväl ett större antal företrädare för lokalhyresgäster
och fastighetsägare som företrädare för hyresnämnd, fastighetsdomstol och
bostadsdomstolen.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Övergången
till en i princip fri hyresmarknad på lokalsektorn synes ha gått relativt
smidigt. I jämförelse med den allmänna prisutvecklingen har lokalhyrorna inte
höjts på något oroväckande sätt. Att den allmänna höjningen av hyresnivån, som
skett under senare år, skapat problem för vissa företag är emellertid också
klart. Särskilt bekymmersam är situationen för de små företagen. Dessa
företags svårigheter synes dock främst vara en följd av den omfattande
strukturomvandling som under de senaste årtiondena präglat framför allt
detaljhandelns utveckling. Även om hyrans storlek ibland kan utgöra en
väsentlig kostnadsfaktor för dessa mindre företag, måste enligt vår mening
frågan om samhällets stöd till vissa näringsgrenar och näringsformer lösas mot
bakgrunden av mera övergripande ställningstaganden än vad vi kan göra inom
ramen för vårt uppdrag. Vi avvisar därför särlösningar i hyreslagstiftningen
för de mindre företagen men understryker vikten av att åtgärder vidtas i den
takt som är möjlig för att tillgodose framför allt konsumenternas behov av
försörjning med varor och tjänster.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>När det gäller de till oss redovisade erfarenheterna av
det nuvarande besittningsskyddet, kan vi först konstatera att man inte från
något håll krävt införande av ett generellt direkt besittningsskydd på
lokalsektorn.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section72>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section73>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>36</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Från lokalhyresgästernas sida har emellertid åtskillig
kritik riktats mot skyddsreglernas nuvarande konstruktion och förslag har lagts
fram till förstärkning av lokalhyresgästernas ställning inom ramen för ett
bibehållet indirekt skydd. Bland fastighetsägarna däremot synes den allmänna
uppfattningen vara atl det nuvarande systemet i stort sett fungerar tillfredsställande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Mot bakgrund av resultatet av våra undersökningar av lokalhyresmål
och ärenden och av den samstämmiga kritik, som förts fram från lokalhyresgästernas
sida, har vi funnil alt besittningsskyddet i dess nuvarande form inte kan tas
i anspråk av lokalhyresgästerna på det sätt som lagstiftaren har avseit. Den
främsta orsaken härtill är enligt vår mening all hyresgästerna ofta har en
svagare position än hyresvärden vid förhandlingar om villkoren för förlängning
av hyresavtal. Det indirekta besittningsskyddet utgår från att den nödvändiga
balansen mellan parterna i denna förhandlingssituation skall uppnås genom de
äventyr de ställs inför om de inte kan komma överens om avtal på rimliga
villkor - hyresgästen att han tvingas flytta och hyresvärden att han kan bli
tvungen att betala skadestånd. 1 praktiken synes denna konstruktion emellertid
inte räcka till för att skapa jämställdhet mellan parterna. En företagare, som
lagt ned investeringar i den förhyrda lokalen eller blivit beroende av den
kundkrets, som han nått genom lokalen, undviker i det längsta att flytta. En
flyttning innebär många gånger atl rörelsen måste läggas ned eller i vart fall
bedrivas i andra former än lidigare. Även om hyresgästen anser sig berättigad
till ersättning, kan denna inte alltid kompensera honom. Dessutom fastställs
ersättningen regelmässigt först långt efter avflyttningen. Slutligen
tillkommer atl utgången av en ersättningsprocess alltid framstår som oviss.
Redan dessa förhållanden ställer ofta hyresgästen i ett visst underläge vid
förhandlingarna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vi har emellertid dessutom kunnai konstatera att
hyresgästerna i allmänhet har sämre möjligheter än hyresvärdarna atl bilda sig
en uppfattning om vilken hyra som kan anses skälig för lokalen. Kan
hyresvärden av annan hyresgäst få ut den hyra som han kräver, undgår han som
regel ersättningsskyldighet. Hyresgästens osäkerhet om var lokalens
marknadshyra rätteligen skall ligga leder ofta till att han väljer att belasta
rörelsen med en högre hyra framför att ta de risker som är förenade med en
flyttning och en efterföljande ersättningsprocess. Nu anförda förhållanden ger
många gånger hyresvärdarna ett förhandlingsövertag vid förhandlingar om
förlängning av lokalhyrcsavtal. Detta förhandlingsövertag avspeglar sig också
i de medlingar inför hyresnämnd, som är obligatoriska om hyresgästen vill
bevara sin rätt till ersältning på grund av att han kan tvingas flytta.
Medlingarna går inte ul på alt fastställa lokalens marknadsvärde utan riktas in
på att få till stånd en uppgörelse mellan parterna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>För att skapa jämställdhet mellan hyresparterna vid
förhandlingar om nya hyresvillkor och för att råda bot på den osäkerhet om var
marknadshyran ligger, som i dag ofta synes prägla dessa förhandlingar,
föreslår vi att det nuvarande medlingsförfarandet reformeras. Utgångspunkterna
för vårt förslag är följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:13.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresvärdarnas nyss beskrivna förhandlingsövertag bör
utjämnas ge-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section74>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section75>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>37</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>nom all hyresgästerna garanteras rätt att vid medlingen få
del av den information om lokalens hyresvärde, som hyresvärden förfogar över. Hyresparterna
bör dessutom ges en kvalificerad förhandlingshjälp, som syftar till dels att ta
fram ett bättre underlag för hyresbedömningen än för närvarande, dels att ge
parterna ledning vid deras bedömning. De kvalificerade medlings- och
prövningsorgan, som hyresnämnderna utgör, bör ställas till förfogande för denna
uppgift. Kan man vid medlingen inför hyresnämnd åstadkomma ett underlag för
bedömningen av en lokals marknadshyra, som är det bästa möjliga vid förhandlingslidpunk-ten,
är det önskvärt att det läggs till grund för parternas handlande. Visserligen
torde en helt korrekt prisbildning på en fri marknad förutsätta att lokalen
verkligen bjuds ut på öppna marknaden. Men eftersom detta förutsätter att
hyresgästen lämnar lokalen, bör det vara det yttersta medlet, när osäkerheten
vid förhandlingstidpunkten är så stor atl det inte går att komma till en rimlig
slutsats. 1 allmänhet bör det material som finns vid förhandlingstidpunkten
kunna läggas till grund för en uppgörelse. Även om denna inte till sista
kronan överensstämmer med vad hyran skulle bli vid utbud på öppna marknaden,
måste den vara att föredra framför att en viss osäkerhet under förhandlingarna
leder till avtal om en oskälig hyra eller till att företagaren flyttar och båda
parterna får underkasta sig äventyret av en skadeståndsprocess. Med de begränsningar
som följer av att marknadsmekanismen inte får sättas ur spel bör därför partema
ges incitament att träffa avtal om förlängning av hyresavtalet på grundval av
det underlag som föreligger vid hyresförhandlingen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Från dessa utgångspunkter föreslår vi att
medlingsförfarandet skall förstärkas på det sättet att hyresnämnden åläggs
att, om förlikning i annan ordning ej kan komma till stånd, på parts begäran
vid medlingen företa en preliminär prövning av lokalens marknadshyra. Genom en
sådan preliminär prövning tvingar man fram en ordentlig utredning om lokalens
marknadsvärde och säkerställer därigenom den nödvändiga balansen mellan
parterna i fråga om underlaget för hyresbedömningen. Nämndens prövning, som
resulterar i ett yttrande om lokalens marknadshyra, ger parterna en
kvalificerad ledning vid bedömningen av detta underlag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Den utredning, på vilken nämnden skall lämna sitt
yttrande, torde främst komma att utgöras av uppgifter om utgående hyror för
jämförliga lägenheter på orten och om hyresanbud som tredje man avgett till
hyresvärden för lokalen i fråga. Hyresnämnden har vidare möjlighet alt vid
medlingen besiktiga såväl den omtvistade lokalen som lokaler som åberopas som
jämförelsematerial. Nämnden kan också under medlingen hålla förhör med vittnen
och sakkunniga. För att garantera att inte för prövningen väsentligt material
undanhålls nämnden, föreslår vi en bestämmelse som hindrar hyresvärd att i en
senare ersättningstvist till sitt fredande från ersättningsskyldighet åberopa
anbud eller tecknade hyresavtal, som han känt till vid medlingen men då inte
uppgett.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>För att ge parterna incitament att träffa uppgörelse på
den hyresnivå, som nämnden har angett i sitt yttrande, föreslår vi att nämndens
yttrande skall tillerkännas presumtionsverkan i en senare ersättningstvist.
Vårt förslag innebär att nämndens preliminära yttrande skall få frångås i</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section76>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section77>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>38</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>en sådan tvist endast om det där visas att lokalens
marknadshyra varit påtagligt högre eller lägre än nämnden angett.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vi har inte funnit skäl att föreslå någon ändring av de
nuvarande principerna för bedömningen av vad som skall anses vara skälig hyra
för en lokal. Avgörande bör också i fortsättningen vara det pris som lokalen
betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Normerna för bedömningen av vad som
är skälig lokalhyra finns inte angivna i den nuvarande lagtexten ulan
återfinns i lagens förarbeten. Om del, som vi föreslår, införs en skyldighet
för hyresnämnd att vid medlingen avge ett positivt yttrande om lokalens
marknadsvärde, bör de normer, efter vilka detta värde skall uppskattas, komma
till uttryck redan i lagen. Vi lägger fram förslag till lagtext i enlighet
härmed.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vi föreslår också vissa ändringar i fråga om förfarandet,
när tvist om lokalhyra har hänskjutits till hyresnämnd för medling. En
hyresvärd är enligt gällande rätt skyldig att i uppsägningen ange de villkor
han fordrar för fortsatt förhyrning eller orsaken till att han vägrar
förlängning. Om hyresgästen inte godtar de villkor, som hyresvärden uppgett i
uppsägningen, utan hänskjuter tvisten till hyresnämnden, är hyresvärden emellertid
oförhindrad alt där kräva nya och strängare villkor, t.ex. högre hyra, än han
tidigare angett. Delta är enligt vår mening otillfredsställande. Vi föreslår i
stället att hyresvärden under medlingsförfarandet skall vara bunden av de
villkor han uppgett i uppsägningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Genom 1973 års hyresreform fick lokalhyresgäst rätt att
med bibehållet indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av
hyresvillkoren. Vår undersökning av medlingsärendena visar att denna rätl
kommit att utnyttjas i mycket liten utsträckning. Detta torde bl.a. bero på att
hyresgästen genom en sådan uppsägning alltid riskerar atl få flytta från
lokalen. Enligt vår mening bör en hyresvärd, som inte själv har sagt upp
avtalet, inte få utnyttja hyresgästens uppsägning för villkorsändring till att
mot hyresgästens vilja framtvinga en avflyttning. Vi föreslår därför att
hyresgästen i dessa fall ges rätt att genom atl återkalla sitt hänskjutande av
tvisten till hyresnämnd förta uppsägningen dess verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>När det gäller tvister om annat än hyrans storlek, synes
det nuvarande medlingsförfarandet fungera väl. Vi föreslår därför med ett
undantag inte några ändringar härvidlag. Undantaget avser sådana uppsägningstvister
som föranleds av att den fastighet, där lokalen är inrymd, skall rivas eller
byggas om. 1 sådant fall åligger det som regel hyresvärden att anvisa
hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. Kan hyresvärden inte det, blir han
i princip ersättningsskyldig. 1 dessa tvister uppstår vid medlingen ofta tvekan
om huruvida en erbjuden ersättningslokal skall anses godtagbar eller ej.
Eftersom möjligheten att genom besiktning göra en rättvisande jämförelse
mellan den gamla och den erbjudna lokalen är bäst vid medlingstillfället,
föreslår vi att hyresnämnden, om part begär det, vid medlingen skall kunna avge
ett preliminärt yttrande också i denna fråga. Härigenom påskyndas en uppgörelse
mellan parterna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>En särskild uppgift, som vi har enligt direktiven, är atl
undersöka om inte samUiga tvister på hyresrättens område bör prövas av
hyresnämnd som första instans och bostadsdomstolen som slutinstans. Vi avser
att</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section78>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section79>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>39</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>närmare behandla denna fråga i vårt slutbetänkande. Mot
bakgrunden av de nya uppgifter i fråga om lokalhyrestvister, som vi nu föreslår
skall läggas på hyresnämnd, har vi emellertid redan i detta betänkande tagit
upp frågan, om inte hyresnämndernas kompetens bör vidgas till prövningen av
tvister om ersättning med anledning av lokalhyresförhållandes upphörande. Vi
har funnit att hyresnämnderna, i vilka ingår företrädare för partsintressena,
måste anses väl skickade att handha denna prövning. Det av oss föreslagna,
förstärkta medlingsförfarandet i lokalhyrestvister, som bl.a. innebär att
hyresnämnden i vissa fall skall göra en preliminär hyresbedömning vid medlingen,
får också en större tyngd och blir effektivare om även den slutliga prövningen
ligger hos samma myndighet. Vi föreslår därför, som ett ytterligare led i vårt
förslag till förstärkning av lokalhyresgästernas besittningsskydd, atl
prövningen av ersättningstvister flyttas från allmän domstol till hyresnämnd
och bostadsdomstol.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>De förslag till förstärkning av lokalhyresgästernas
besittningsskydd, som vi nu har redogjort för, är inte enhälliga. En av oss
redovisar i en reservation skiljaktig uppfattning i fråga om behovet av
ändringar i den nuvarande proceduren och avvisar möjligheten att åstadkomma en
prövning av hyrans storlek inom ramen för medlingsförfarandet. Denne ledamot
lägger i stället fram ett eget förslag till en mera begränsad reform av medlingsförfarandet,
som syftar till att ge parterna en bättre förhandlingshjälp än för närvarande.
Han förordar därjämte att ersättningsfrågorna också i fortsättningen skall
handläggas vid allmän domstol. Vidare har han en avvikande mening i fråga om
förslaget att hyresgäst genom återkallelse av medlingsansökan skall kunna förta
sin egen uppsägning dess verkan. En annan ledamot tar avstånd från förslaget
att nämndens hyresbedömning vid medlingen skall tilläggas presumtionsverkan i
en senare ersättningstvist och menar att en sådan bestämmelse väsentligt skulle
försvåra medlingsarbetet.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Genom 1973
års hyresreform infördes i fråga om bostadshyresavtal förbud mot indexklausuler
och andra bestämmelser som innebär att hyran inte är beslämd till visst belopp.
Bakgrunden till detta förbud var bl.a. att konsumentprisindex ansågs vara en
föga lämplig mätare på kostnadsläget när det gällde hyreslägenheter och att en hyressättning,
som under en följd av hyresperioder skedde med hjälp av index, därför lätt
kunde komma i strid med bruksvärdeprincipen. På lokalhyresmarknaden är bruket
av indexklausuler mycket utbrett. En markant ökning av antalet kontrakt med
sådana klausuler har skett sedan hyresregleringen avvecklades. Under
utredningsarbetet har företrädare för lokalhyresgästerna gjort gällande att
indexklausuler i lokalhyreskontrakt medför negativa verkningar av samma slag
som föranlett förbudet mot sådana klausuler vid bostadshyra. Man har mol denna
bakgrund krävt förbud mot indexklausuler i ettårsavlal och förbud att vid
långtidsavtal knyta mer än halva hyran till index. De överenskommelser om
tillämpningen av indexklausuler, som partsorganisationerna träffade under
1960-talet, är numera uppsagda från hyresgästorganisationernas sida.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vi har funnit att de skäl mot användningen av
indexklausuler i bostadshyresavtal, som föranledde 1973 års förbud,
väsentligen äger giltighet också i fråga om lokalhyra. Man kan emellertid
enligt vår mening</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section80>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section81>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79:89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>40</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>inte
bortse från att användningen av index också medför fördelar för bägge parter,
framför allt vid långtidsförhyrningar. I fråga om dessa finns det inte skäl att
överväga något förbud mot index. Inte heller är det enligt vår mening lämpligt
att i lag fastställa någon högsta andel av hyran som får vara indexreglerad.
Frågan om en indexklausul är skälig måste bedömas med hänsyn lill förhållandena
i det enskilda fallet. Genom det förslag till förstärkning av
medlingsförfarandet i lokalhyrestvister, som vi lägger fram, ges parterna
betydligt bättre möjUgheter än tidigare att få skäligheten hos en fordrad
indexklausul bedömd av hyresnämnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
vid ettårsavlal är det många gånger praktiskt att använda index. Här uppvägs
dock inte nackdelarna med index av fördelar på samma sätt som vid
långtidsavtal. Det synes inte heller vara möjligt att i lag slå fast någon
indexklausul för dessa avtal, som är lämpad för olika tänkbara fall. Med hänsyn
härtill och då inte heller partsorganisationerna synes kunna komma fram till
någon lösning, har vi funnit oss böra föreslå förbud mot tillämpningen av
indexklausul i ettårsavtal. Förslaget är inte enhälligt. En av oss anser inte
att det finns tillräckliga skäl för ett sådant förbud.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad
slutligen gäller frågan om minsta uppsägningstid i lokalhyresförhållanden har
vi mot bakgrunden av innehållet i den arbetsrältsliga trygghetslagstiftningen
stannat för att föreslå en generell minsta uppsägningstid av nio månader. I de
fall då längre tid behövs för att först klara av hyresförhandlingarna och
därefter säga upp de anställda med iakttagande av gällande uppsägningstider
får i stäUet uppskov med avflyttningen beviljas. Undantag från bestämmelsen om
minsta uppsägningstid föreslås i fråga om sådana lokaler, t.ex. garage, som
förhyrts i samband med bostadslägenhet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Våra
förslag till förstärkning av lokalhyresgästernas besittningsskydd, till förbud
mot indexklausuler i ettårsavtal och till minsta uppsägningstid föranleder
förslag till ändringar och tillägg i hyreslagen (12 kap. jordabalken), lagen
om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen om bostadsdomstol. De framlagda
lagförslagen föreslås träda i kraft den 1 januari 1979.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Nu
återstående delar av vårt utredningsuppdrag avser vi att redovisa i ett slutbetänkande.
Bland de frågor, som återstår att behandla, kan här nämnas frågan om
utformningen av bränsle- och va-klausuler, andra-handshyresgästernas ställning,
proceduren i förlängnings- och villkorstvister vid bostadshyra,
hyresnämndernas kompetens och en lagteknisk översyn av hyreslagen.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section82>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:44.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section83>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span></b><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>41</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:260.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bilaga 2</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:19.0pt;
font-family:Verdana'>Utredningens lagförslag</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:31.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Förslag till</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i jordabalken</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:73.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Härigenom föreskrives i fråga om 12 kap. jordabalken' dels
att 3,4,19 a, 58,58 a, 60,69 och 70 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att
i kapiUet skall införas två nya paragrafer, 57 a och 58 b §§, av nedan angivna
lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i><i><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:141.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>3 S</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:79.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Är hyresavtal träffat för bestämd lid, skall, om
hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd,
uppsägning alltid ske för atl avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens
utgång.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:79.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid
hyrestidens utgång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske,
om hyrestiden är</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>längst en
vecka, senast en dag i förväg,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>längre än en
men längst två veckor, senast två dagar i förväg,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:73.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:13.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>längre än två
veckor men längst tre månader, senast en vecka i förväg,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>4.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>längre än tre
men längst sex månader, senast en månad i förväg,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>5.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>längre än sex
månader men längst ett år, senasi tre månader i förväg,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>6.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>längre än ett
men längst fem år, senast sex månader i förväg,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>7.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>längre än fem
år, senast ett år i förväg.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Avser
avtalet annan lägenhet än<br>
bostadslägenhet och är hyrestiden<br>
längre än nio månader, har hyres<br>
gästen alltid rätt till en uppsäg<br>
ningstid av minst nio månader. Vad<br>
nu sagts gäller dock ej om lägenhe<br>
ten ej är avsedd att användas för<br>
förvärvsverksamhet och avtalet har<br>
samband med hyresavtal som avser<br>
bostadslägenhet.<br>
Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och<br>
uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio<br>
månader, förlängt på ett år och i annal fall på tid som molsvarar hyres- i
Kapitlet omtryckt<br>
</span><span style='font-size:8.0pt;font-family:Verdana'>tiden.</span><span
style='font-size:8.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:8.0pt;font-family:Verdana'>1974:1083.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section84>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:24.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section85>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>42</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section86>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section87>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen
lydelse</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section88>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:26.0pt;margin-bottom:
12.0pt;margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Är
hyresavtal träffat för beslämd lid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandel
vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader i följd, anses avtalet
förlängt på obestämd lid, om hyresgästen suttit kvar i lägenheten en månad
efter hyrestidens utgång ulan att hyresvärden anmodat honom att flytta.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section89>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Är
hyrestiden ej beslämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en
månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandel varat längre än ett
år, på den fardag som inträffar närmasi efter tre månader från uppsägningen.
Beror hyresförhållandel av annan anställning än som avses i 46 S första stycket
7, har hyresgästen alltid rätl till en uppsägningstid av minsl en månad.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Är
hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avtalats, utgå en
månad efter uppsägning eller, såvida hyresförhållandet varat längre än ett
år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen.
Avser hyresavtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och har hyresförhållandet
vid uppsägningen varat längre än nio månader i följd, har hyresgästen dock
alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio månader. Beror
hyresförhållandet av annan anställning än som avses i 46 § första stycket 7,
har hyresgästen alltid rätt Ull en uppsägningstid av minst en månad.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section90>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
28.0pt;margin-left:4.0pt'><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Fardagar
är den 1 april och den 1 oktober.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section91>
<div>
<table cellspacing=0 cellpadding=0 hspace=0 vspace=0 width=31 height=14>
<tr>
<td valign=top align=left height=14 style='padding-top:0cm;padding-right:
1.9pt;padding-bottom:0cm;padding-left:1.9pt'>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>19a S</span></p>
</td>
</tr>
</table>
</div>
<br clear=ALL>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Hyran för
bostadslägenhet skall vara lill beloppet bestämd i avtalet. Detta gäller dock
ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning,
förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och
avlopp.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Hyran
skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Detta gäller dock ej ersättning för
kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten
eller elektrisk slröm eller avgifter för vatten och avlopp.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section92>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:24.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:158.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Första stycket första punkten äger ej tillämpning, om
hyresavtalet avser annan lägenhet än bostadslägenhet och är träffat för bestämd
tid, som är längre än ett år.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section93>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section94>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>43</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section95>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section96>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Utan hinder av första stycket första punkten gäller förbehåU
i hyresavtal att hyran skall utgå med belopp som bestämmes genom skrifUig
överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller organisation av
fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation
av hyresgäster.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:33.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och
andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst
till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-left:22.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Utan hinder av första stycket första punkten gäller
förhandlingsklausul enligt lagen (1978:000) om förhandlingsordning på
bostads-hyresmarknaden eller förbehåll i avtal om hyra av annan lägenhet än
bostadslägenhet alt hyran skall utgå med belopp som står i visst förhållande till
hyresgästens rörelseintäkter eller som bestämmes genom skriftlig
överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller organisation av faslighetsägare,
i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första -
tredje styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst
till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Om ogiUighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa
fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i lagen om förhandlingsordning
på bosladshyresmarknaden.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section97>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section98>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>57a S</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:19.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vid tillämpningen av 57 S är hyra som hyresvärden kräver
för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som
lägenheten vid hyrestidens utgång kan antagas betinga på öppna marknaden
(marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skaU dock bortses från hyresanbud
eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i
orten för närmast jämförliga lägenheter. Hänsyn får tagas till ökning av
lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit, endast om särskilda skäl
föreligger.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:45.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> I SOU 1976:60 föreslagen lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>• ■' 1 SOU 1976:60 föreslagen lydelse.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section99>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section100>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:8.0pt;font-family:Verdana'>44</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section101>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nuvarande lyddse</span></i><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:23.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:157.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 § yttrande av
hyresnämnden enligt 58 b §, får yttrandet frångås endast om det visas eller
eljest är uppenban,</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:24.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:157.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span></i><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>när
yttrandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än
hyresnämnden angivit,</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:24.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:157.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span></i><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>når
yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit
riktig.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:23.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:158.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Har i fall som avses i andra stycket I anbud eller avtal
om förhyrning av lägenheten förelegat vid tiden för hyresnämndens yttrande
utan att hyresvärden under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller
avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:19.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>58 ;;</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:24.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i
uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att
förlänga hyresförhållandel eller om orsaken lill atl han vägrar medge förlängning.
Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han
icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två
månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:24.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom
enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:23.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning
enligt 57 S, har hyresgästen atl hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i
första slyckel angivna liden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning.
Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes Ull nämnden
enligt 58 a § första stycket.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:21.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:160.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för
förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för
hyresgästen oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han
det och kommer förlängning på grund därav ej till stånd, har hyresgästen
alltid rätt tiU ersättning enligt 57 §.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section102>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section103>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>45</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i><i><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Förestagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:69.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>58a * Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen
begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader
från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid
ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:74.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Underlåter hyresgästen att hän-</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>Underlåter hyresgästen att hän<br>
skjuta tvisten till hyresnämnden</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>skjuta
tvisten till hyresnämnden<br>
inom den i första stycket angivna</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>inom
den i första stycket angivna<br>
tiden, är uppsägningen utan ver-</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>tiden eller
återkallar han före hy-<br>
kan. Har han ej angett de ändring-</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>restidens
utgång sin ansökan om<br>
ar han önskar i de avtalade villko-</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>medling,
är uppsägningen utan<br>
ren, skall nämnden förelägga ho-</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>verkan. Har
han ej angett de änd-<br>
nom alt avhjälpa bristen inom viss</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>ringar
han önskar i de avtalade<br>
lid. Efterkommes ej föreläggan-</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>villkoren,
skall nämnden förelägga<br>
del, skall ansökan om medling</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>honom att
avhjälpa bristen inom<br>
avvisas.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>viss tid. Efterkommes ej föreläg<br>
gandet, skall ansökan om medling<br>
avvisas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:74.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt
första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor
han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken lill att han
vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet
ej uppsagt enligt 57 S första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av
hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet.
Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:138.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>58b 5</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:74.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:153.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Träffas ej förlikning vid sådan medUng, som avses i 58
eller 58 a a, skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det,
yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har
anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 57 § första stycket 2.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>60</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>§*<br>
I mål om ersättning enligt 57 S I ärende om ersättning enligt 57 §<br>
skall rätten på yrkande av hyres-</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>skall hyresnämnden på yrkande av<br>
gästen, om hyresvärden medger</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>hyresgästen, om hyresvärden med<br>
skyldighet att utge ersättning eller</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>ger skyldighet alt utge ersättning el-<br>
sådan skyldighet fastställts genom</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>ler sådan skyldighet fastställts
ge-<br>
dom som vunnit laga kraft, för-</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>nom beslut
som vunnit laga kraft,<br>
plikta hyresvärden att utge för-</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>förplikta
hyresvärden att utge för<br>
skott i avräkning på den ersättning</span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>skott i avräkning på den ersättning
* Senaste lydelse<br>
som kan komma att bestämmas.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>som kan komma att bestämmas.</span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>1975:641.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section104>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section105>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><b><span style='font-size:8.0pt;
font-family:Verdana'>46</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section106>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i><i><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:24.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart
att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får
nytt yrkande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader
förflutit sedan del föregående beslutet vann laga kraft.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:178.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Beslut i fråga om förskott får meddelas utan
huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle att
yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras särskilt.
Mot hovrättens beslut får talan ej föras.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:24.0pt;margin-bottom:
22.0pt;margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Har
hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestämda
ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det
överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 S räntelagen
(1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen
blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 S
räntelagen för tiden därefter.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section107>
<div>
<table cellspacing=0 cellpadding=0 hspace=0 vspace=0 width=25 height=14>
<tr>
<td valign=top align=left height=14 style='padding-top:0cm;padding-right:
1.9pt;padding-bottom:0cm;padding-left:1.9pt'>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>69 §</span></p>
</td>
</tr>
</table>
</div>
<br clear=ALL>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Hyresnämnd
har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor enligt 49 och
55 §§ samt övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden
kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser om hyresnämnd
meddelas i särskild lag.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Hyresnämnd
har till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor enligt 49, 55
och 57 M samt övriga frågor som enligt detta kapitel ankommer på nämnden.
Nämnden kan även vara skiljenämnd i hyrestvister. Närmare bestämmelser om
hyresnämnd meddelas i särskild lag.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section108>
<p class=MsoNormal style='margin-top:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section109>
<div>
<table cellspacing=0 cellpadding=0 hspace=0 vspace=0 width=25 height=12>
<tr>
<td valign=top align=left height=12 style='padding-top:0cm;padding-right:
1.9pt;padding-bottom:0cm;padding-left:1.9pt'>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:8.0pt;font-family:Verdana'>70 </span></b><b><span
style='font-size:8.0pt;font-family:Verdana'>§</span></b></p>
</td>
</tr>
</table>
</div>
<br clear=ALL>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Talan mol hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 S
andra stycket, 24a S, 34, 36, 49, 52, 55 eller 62 S föres genom besvär inom tre
veckor från den dag beslutet meddelades.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 35, 40, 45, 56
eller 59 § /år talan ej föras.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 §
andra stycket, 24a §, 34, 36, 49, 52, 55, 57, 60 eller 62 § föres genom besvär
inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Talan får ej föras mot hyresnämnds beslut i fråga som
avses i 35,40, 45, 56 eUer 59 § eller yttrande enligt 58 b §.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section110>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:29.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section111>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>47</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section112>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nu varande lydelse</span></i><i><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:10.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Denna lag
träder i kraft den 1 januari 1979.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:95.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>De nya
bestämmelserna i 12 kap. 3 och 4 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som
slutits före utgången av december 1978, om avtalet uppsäges lill upphörande
efter den 30 september 1980.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:95.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Innehåller
hyresavtal som slutits före utgången av december 1978 villkor som strider mot
de nya bestämmelserna i 12 kap. 19 a §, äger villkoret likväl verkan mot
hyresgästen till utgången av september 1980 eller, om avtalet inte kan uppsägas
till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet på
grund av uppsägning tidigast kunnat frånträdas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:94.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>4.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Bestämmelserna
i 12 kap. 57a, 58, 58a, 58b, 60,69och 70 §§idennya lydelsen gäller även i fråga
om hyresavtal som slutits före utgången av december 1978, om 57 § var
tillämplig på avtalet. Har avtalet uppsagts före utgången av december 1978,
äger äldre bestämmelser dock fortfarande tillämpning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Förslag till</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:2.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>hyresnämnder</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:10.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Härigenom föreskrives i fråga om lagen (1973:188) om
arrendenämnder</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>och hyresnämnder'</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:11.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>dels att 4,9, 13, 16 d och 32 §§ skaU ha nedan angivna
lydelse,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:11.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 21a §, av
nedan angivna</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:0cm;margin-bottom:6.0pt;
margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>lydelse.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section113>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>4 5-'' Hyresnämnd
som avses i 12 kap. 68 S 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>jordabalken har till uppgift att</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section114>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section115>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>2. pröva
tvist om reparationsfö-föreläggande enligt 12 kap. 16 $ andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a S, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap.
34-36 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §,
förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap.
49 §, hyresvillkor enhgt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enhgt 12
kap. 59 §, allt jordabalken.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>2. pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap.
16 S andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a S, överlåtelse av hyresrätt
enligt 12 kap. 34-36 §S, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 S,
förlängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap.
49 S, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 S, ersättning enligt 12 kap. 57 ii eller
uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 §, allt jordabalken,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 16-18 §§ lagen
(1978:000) om förhandlingsordning på bosladshyresmarknaden.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:43.0pt;margin-right:15.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>' Lagen omtryckt 1974:1090.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:15.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> Senaste lydelse 1977:794.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>' I SOU 1976:60 föreslagen lydelse.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section116>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section117>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>48</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i><i><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:94.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>3.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>pröva tvist om
hyresvillkor enligt 7 S sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 S, allt bostadsrättslagen
(1971:479),</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:94.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>4.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>pröva fråga om
godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 S jordabalken
eller av beslut som avses i 60 S första stycket I bosladsrättslagen,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>5.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>vara
skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:95.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>5a. pröva tvist mellan hyresvärd och
hyresgästorganisation enligt lagen om förhandlingsordning på
bostadshyresmarknaden,*</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:96.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>6.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>pröva frågor
enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsförvaltningslagen
(1977:792),</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:96.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>7.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>pröva frågor
enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:96.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område
fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 S lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets
styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:9.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:140.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>9 S</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:95.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>När tvist hänskjutits till nämnd, skall nämnden, utom i
fall som avses i andra stycket, kalla parterna att inställa sig inför nämnden.
Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:93.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Har tvisten hänskjutits till nämnden enligt 11 kap. 6a §
eller 12 kap. 58 a § jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit
föreläggande som avses i tredje stycket i samma lagrum, skall ärendet
avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket eller 12
kap. 57 § första stycket samma balk.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:95.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:154.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Beslut i fråga om förskott enligt 12 kap. 60 i)
jordabalken får meddelas utan förhandling. Innan beslut meddelas, skaU
hyresvärden beredas tillfälle att yttra sig.</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:91.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>13 S Rör ärende hos hyresnämnd såväl fråga om förlängning
av hyresavtal som villkoren för sådan förlängning, får särskilt beslut ges
beträffande förlängningsfrågan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:94.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:155.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>/ ärende om ersättning enligt 12 kap. 57 ii jordabalken
får hyresnämnd genom särskilt beslut pröva</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:155.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>fråga om skyldighet för hyresvär- I SOU 1976:60 föres<br>
den att utge ersättning.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>gen lydelse.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section118>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section119>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>49</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section120>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section121>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen
lydelse</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section122>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section123>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Då
särskilt beslut enligt första stycket meddelats, får nämnden förordna all tvislen
i övrigt skall vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Då
särskilt beslut enligt första eller andra stycket meddelats, får nämnden
förordna att ivislen i övrigt skall vila till dess att beslutet har vunnit
laga kraft.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section124>
<p class=MsoNormal style='margin-top:28.0pt;margin-right:86.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>16d S'* Nämnd skall verka för att utredningen i ärende får
den inrikining och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets
beskaffenhet. Därvid skall nämnden såvitt möjligt se till atl onödig
utredning ej förebringas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:96.0pt;margin-bottom:
27.0pt;margin-left:153.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Krävs
i ärende förhandling vid två eUer flera tillfäUen, skall nämnd, om ärendets
beskaffenhet fordrar det, vid försia förhand-lingstUlfället i samråd med parterna
bestämma den närmare ordningen för ärendets fortsatta handläggning.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section125>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Ila</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vad som i 21 ii sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga
delar hyresnämnds yttrande enligt 12 kap. 58 b § jordabalken.</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section126>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section127>
<p class=MsoNormal style='margin-top:45.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>4 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 89</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Angår
yttrande som avses i första slyckel lägenhets marknadshyra, skaU nämnden i
yttrandet utsätta viss tid, högst två veckor, inom vilken part har att hos nämnden
skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antager den hyra, som
har angivits I yttrandet. Iakttar part icke nämndens föreläggande, anses hans
slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal style='margin-top:40.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> Denna S - tidigare 16a S - fick nuvarande beteckning
1975:113..</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section128>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section129>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>50</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nuvarande lydelse</span></i><i><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen lydelse</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:10.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>32 S«<br>
Föres ej talan mot nämnds be-</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föres ej lalan
mot nämnds be-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>slut enligt 9 kap. 14 S eller 12 slut enligt 9 kap. 14 S
eller 12<br>
kap. 24 a S jordabalken, 13 a S kap. 24 a, 57 eller 60 ii jordabal-<br>
denna lag eller 13 eller 15 S eller ken, 16, 17, 21 eller 22 § lagen<br>
25 S första stycket bostadsförvalt- (1978:000) om förhandlingsordning<br>
ningslagen (1977:792), får beslutet på bostadshyresmarknaden', 13 a I<br>
verkställas såsom lagakraftägande denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 §<br>
dom.</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>första stycket bostadsförvaltnings-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:146.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>lagen (1977:792), får beslutet verkställas såsom lagakraftägande
dom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:17.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hav hyresnämnd med slöd av 31 § första stycket
bostadsförvaltningslagen förordnat att beslul enligt 13 eller 15 S eller 25 S
första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även
sådant beslut, om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande
dom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:11.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:33.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Förslag till</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:16.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Härigenom föreskrives i fråga om lagen (1974:1082) om
bostadsdomstol att 13 S skall ha nedan angivna lydelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>13 S Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är
tre av dem lagfarna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de
lagfarna ledamöterna är därvid ordförande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:26.0pt;margin-right:228.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:7.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>" Senaste lydelse 1977:794.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:196.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>' I SOU 1976:60 föreslagen lydelse.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section130>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section131>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span></b></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>51</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section132>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section133>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Nuvarande
lydelse</span></i></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Föreslagen
lydelse</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section134>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section135>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Av
intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning av
hyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av
sådan faslighet och två ledamöter väl förtrogna med bostadshyresgästers
förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 12 kap. 36 S jordabalken, med
näringsidkande hyresgästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt
52 S eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479), med bostadsrättshava-res
förhållanden. Rör mål hyresfastighet som lillhör enskild, skall de två
förstnämnda ledamöterna vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av
sådan fastighet. Rör mål annan hyresfastighet, skall dessa ledamöter vara väl
förtrogna företrädesvis med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan
än enskild.</span></p>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all>
</span>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Av
intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning av
hyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning av
sådan fastighet och två ledamöter väl förtrogna med bostadshyresgästers
förhållanden eller, när mål rör annan hyreslägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande
hyresgästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 52 § eller 60 första
stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479), med bostads-rättshavares förhållanden.
Rör mål hyresfastighet som tillhör enskild, skall de två förstnämnda ledamöterna
vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av sådan fastighet. Rör mål
annan hyresfastighet, skall dessa ledamöter vara väl förtrogna företrädesvis
med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section136>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:11.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section137>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:61.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section138>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>52</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:22.0pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bilaga 3</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:16.0pt;
font-family:Verdana'>Sammanställning av remissyttrandena</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 Allmänna synpunkter</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:7.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Flertalet remissinstanser är eniga om att det indirekta
besittningsskyddet bör bibehållas för lokalhyresgäster. Två remissinstanser.
Landstingsförbundet och Sveriges hotell- och resiaurangförbund, uttalar sig
för ett mera direkl besittningsskydd. Remissinstanserna är också i stort sett
ense om att det indirekia besittningsskyddet bör reformeras och att bristerna
i besittningsskyddet bör botas genom en reform av det nuvarande
medlingsförfarandet. Några remissinsianser anser dock att den föreslagna
reformen inte är påkallad, nämligen bosladsdomstolen, Sveriges
fastighetsägareförbund och Svenska försäkringsbolags riksförbund. Många
remissinstanser är också kritiska mot utredningens förslag i vissa hänseenden.
Särskilt har förslaget om legal presumtionsverkan och frågan om forum i
ersättningsmål föranlett delade meningar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bostadsdomstolen: Bostadsdomstolen handlägger nar det
gäller lokalhyresavtal endast fråga om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt
och har därför ett otillräckligt underlag för en bedömning av hur det indirekta
besittningsskyddet för lokalhyresgäster fungerat. Enligt domstolens mening har
utredningen emellertid knappast på ett övertygande sätt belagt sitt påslående
att besittningsskyddet för lokalhyresgäster i sin nuvarande utformning inte
gett hyresgästerna det skydd lagstiftaren avsetl. De begränsade undersökningar
som utredningen företagit i fråga om hyresutvecklingen efter hyresregleringens
avveckling ger vid handen att prisutvecklingen på lokalhyresmarknaden varit
gynnsam i jämförelse med såväl prisutvecklingen på bostadshyresmarknaden som
den allmänna prisulvecklingen. Detta ger visst stöd för uppfattningen att det
indirekta besittningsskyddet haft den preventiva verkan som lagstiftaren
avsett. De nu gällande reglerna har emellertid tillämpats endast under en relativt
kort tid, varför erfarenheterna av dessa måste vara begränsade.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Under hänvisning lill det anförda vill bostadsdomstolen
ifrågasätta om en så genomgripande reform som den föreslagna är påkallad,
särskilt som reformen obestridligen är förenad med åtskilliga olägenheter, bl.
a. genom att den i hög grad ytterligare komplicerar den redan svåröverskådliga
och svårtillgängliga lagstiftningen på området. Vägande skäl talar för atl man
avvaktar ytterligare erfarenheter av den nuvarande lagstiftningen på lokalhyresområdet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Anses det emellertid angeläget atl redan nu genomföra
ändringar i syfte att stärka lokalhyresgästernas besittningsskydd förordar
bostadsdomstolen en mindre genomgripande reform än den utredningen föreslår.
Domstolen förordar för sådant fall att medlingsförfarandet utvidgas på sätt
utredningen föreslagit dock utan att hyresnämndens uttalande om marknadshyran
eller dess bedömning av ersättningslägenhet ges legal presumtionsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hovrätten för Västra Sverige: Hovrätten instämmer i
utredningens uppfattning att lokalhyresgäster i allmänhet har en sämre
förhandlings-position än hyresvärdarna vid förhandlingar om villkoren för
förläng-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section139>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section140>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>53</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>ning av hyresavtal. Delvis torde detta ha sin orsak redan
i det indirekta besittningsskyddet med hänsyn tiU de nackdelar som är förenade
med en flyttning även i fall där skadestånd utgår. Härtill kommer att hyrorna
för också ganska likartade lokaler i hög grad varierar och att en hyresgäst
ofta har sämre underlag än hyresvärden att bilda sig en uppfattning om vad som
kan anses utgöra skälig hyra för lokalen. Då medlingarna i lokalhyrestvister hittills
i flertalet fall inriktats på att få en uppgörelse till stånd mellan parterna
utan atl någon egentlig bedömning av lokalens marknadsvärde förekommit har
parterna inte heller härvid fått någon ledning. En reform ägnad att stärka
framförallt hyresgästens ställning är därför önskvärd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Malmö tingsrätt: Det är självfallet, på sätt utredningen
framhåller,<br>
angeläget alt parterna är jämställda i förhandlingssituationen dels<br>
genom atl vardera parlen kan göra en så säker ekonomisk bedömning<br>
som möjligt, dels genom att parterna effektivt kan utnyttja de reaktions<br>
möjligheter som står dem lUl buds om förlängt avtal på rimliga vUlkor<br>
inte kommer till stånd. En mera väsentlig ändring av det nuvarande re<br>
gelsystemet förutsätter dock att detta visat sig medföra påtagliga nack<br>
delar. Tingsrätten anser inte att utredningen redovisat några överty<br>
gande skäl för att behov av flertalet av de föreslagna ändringarna före<br>
ligger. -------- </span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Huvudkritiken
mot de nuvarande reglerna är att en hyresgäst som sagts upp för reglering av
hyran befinner sig i underläge gentemot hyresvärden genom att han sämre än
denne kan bedöma lägenhetens marknadsvärde. Tingsrätten anser att fog för denna
kritik kan föreligga och att en översyn av medlingsförfarandet därför är
erforderlig.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Domstolsverket:
Genom 1968 års hyresreform infördes indirekt besittningsskydd för
lokalhyresgäster i dess nuvarande form. Utformningen av detla besittningsskydd
bygger på att hyresvärd och hyresgäst vid förhandling om hyresvillkor skall
vara jämställda. Av den utredning som redovisats i betänkandet framgår att
hyrorna för de flesta lokalerna i Stockholm under tiden oktober 1972—april 1977
ökat långsammare än konsumentprisindex. Även om man tar hänsyn till att
hyresregleringslagen och den 1972 genomförda ändringen av
hyresregleringslagens övergångsbestämmelser kan ha haft en dämpande effekt på
hyreshöjningarna tyder undersökningen på att nuvarande regelsystem medfört en
i huvudsak balanserad hyresmarknad. Det torde därför inte finnas anledning att
ändra på de grundläggande principerna för besittningsskyddet.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Stockholm: Utgångspunkt för förslaget till ändringar i medlingsförfarandet är
lokalhyresgästernas kritik mot besittningsskyddet såsom det för närvarande
fungerar. Hyresgästerna anser att de befinner sig i underläge vid förhandlingarna
med hyresvärdarna, att de därför endast undantagsvis vågar anlita
besittningsskyddet och alt de i stor utsträckning tvingas falla undan för
hyresvärdarnas krav och godta hyror som de inte anser skäliga. Hyresnämnden
finner att hyresgästerna kan ha visst fog för sin kritik men att reformbehovet
inte bör överdrivas. Hyresvärd och hyresgäst torde i allmänhet — i vart fall
genom sina organisationer — ha tämligen klart för sig vad marknadshyran är för
en omtvistad lokal och de situationer där verklig tveksamhet råder torde höra
till undantagen. I dessa undanlagsfall kan hyresgästen emellertid befinna sig i
ett visst underläge. Skyldigheten att avflytta och att lita till ett osäkert
skadeståndskrav kan innebära en risk som hyresgästen bedö-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section141>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section142>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>54</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>mer som alltför stor och kan medföra alt han hellre godtar
en hyra som han tycker är oskälig. Hyresgästernas förhandlingsunderläge i dessa
fall kan motivera en översyn av medlingsförfarandet för atl få en säkrare grund
för förhandlingarna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden i Göteborg: Även om hyresnämnden från sin
egen verksamhet inte har så negativ erfarenhet av tiUämpningen av reglerna om
lokalhyresgästs besUtningsskydd som utredningen har kunnat konstatera från
annat håll, anser hyresnämnden med hänsyn till de brister, som genom
utredningens undersökningar i allt fall har ådagalagts, att medlingsförfarandet
bör reformeras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>I likhet med utredningen finner hyresnämnden att reformen
bör medföra atl hyresgästernas ställning förstärks genom att hyresgäst vid medling
i hyressättningslvisl garanteras rätt att få del av den information om lokalens
hyresvärde, som hyresvärden förfogar över, och att dessutom vid medlingen båda
hyresparterna ges en kvalificerad förhandlingshjälp, som syftar till dels att
ta fram ett bättre underlag för hyres-bedömingen än för närvarande och dels att
ge parterna ledning vid deras bedömning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Enligt hyresnämndens mening tillgodoser utredningens
förslag om ändring av reglerna för förfarandel vid medling i hyressättningstvister
på ett tillfredsställande sätt det reformbehov, som sålunda får anses
föreligga. Hyresnämnden vill därför tUlstyrka förslaget, som är väl ägnat att
läggas till grund för lagsiiftning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden i Malmö: Hyresrättsulredningen konstaterar
att hyresgästerna i allmänhet har sämre möjlighet än hyresvärdarna att bilda
sig en uppfattning om vilken hyra som kan anses skälig för lokalen och atl
hyresvärdarna många gånger har ett förhandlingsövertag vid förhandlingar om
förlängning av lokalhyresavtal. Hyresnämnden ansluter sig till dessa
uttalanden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Kommerskollegium: Redan den omständigheten att
hyresvärdarna inför utredningen redovisat mera positiva erfarenheter av
besittningsskyddets praktiska verkningar än hyresgästerna talar för att den
eftersträvade jämvikten inte uppnåtts. Härom vittnar även resultaten av en av
utredningen gjord undersökning av de lokalhyrestvister som under åren 1974 och
1975 hänskjutits till hyresnämnd för medling.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresgästernas riksförbund: I betänkandet konstateras att
övergången från en reglerad till en i princip fri hyresmarknad på de flesta
håll synes ha varit lugn och relativt smidig, även om anpassningen av hyrorna
till "marknadsläget" naluriigtvis vållat problem för en del företagare,
som tidigare gynnats av biUiga lokaler med attraktivt läge. I vissa fall har
denna anpassning framtvingat omlokalisering och företagsnedläggelse. Generellt
betraktat torde detta vara riktiga konstateranden men bilden ler sig annorlunda
när det gäller de centrala delama av de största tätorterna. Den återhållsamhet
som efter frisläppningen till en början präglade hyreskraven i fråga om
centralt belägna lokaler, främst i Stockholm, har under den senaste tiden efterträtts
av hyreshöjningar av belydande omfattning, därvid jämförelser ofta gjorts med
nytillkomna affärskomplex i utpräglade cityområden. Denna utveckling har
medfört påfrestningar även för affärsidkare som inte brukat betraktas som småföretagare
och i en del fall har nedläggelser blivit följden. Den kritik som redan 1975
framfördes mot den nuvarande lagstiftningen från de organisationer som
företrädde lokalhyresgästerna är därför alltjämt berättigad och det kan inte
med fog påstås att marknaden nu skulle vara</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section143>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section144>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>55</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>stabiliserad. Förbundet delar uppfattningen att den
nuvarande ordningen för indirekt besittningsskydd inte skapar den jämlikhet
mellan parterna, som är nödvändig för att hyresförhandlingar skall ge ett
rättvisande resultat. Det är därför enligt vår mening riktigt när ulredningen
som ett resultat av sina undersökningar slår fast att besittningsskyddet i dess
nuvarande form inte kan tas i anspråk av lokalhyresgästerna på del sätt som
lagstiftaren avsett. För att åstadkomma balans i förhandlingar om hyra är del
av största betydelse atl bägge parter har god kännedom om förhållandena på
lokalhyresmarknaden och det har av utredningens undersökning framgått att så
ofta inte är fallet och att det som regel är hyresgästen som på grund av
okunnighet om hyresnivåer och marknadsvärden hamnar i underläge.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>KF: Marknadshyrorna för lokaler varierar på ett helt annat
sätt än för bostadslägenheter. Även vid första påseende till synes obetydliga
skillnader i läge och lokalens utformnig kan medföra stora differenser i värdet
på en fri hyresmarknad. Detla medför att några schablonregler för fastställande
av skälig hyra för lokaler icke kan uppställas. I många fall är ej heller
bruksvärdesvärdering möjlig på grund av att jämförbara lokaler saknas. KF
anser att den nuvarande fria hyressättningen för lokaler bör bibehållas. En
förutsättning härför är att en hyresvärd ej drabbas av ersättningsskyldighet
vid begäran om hyra som ej översliger vad som kan erhållas från annan
intressent. Tillämpningen av denna princip kan i del enskUda fallet bereda
parterna stora svårigheter. Utredningens uppfattning att det nuvarande
medlingsförfarandet, som syftar till förlikning utan direkt hänsynstagande
till en korrekt hyra, i många fall icke lämnar parterna någon riktig hjälp för
bedömningen av sin ställning i en framtida tvist överensstämmer med KF:s
erfarenheter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lanstingsförbundet: Förbundet delar utredningens
uppfattning att lokalhyresgästerna genom det indirekta besittningsskyddet har
en svag ställning i förhandlingssituationen gentemot hyresvärdarna. Delta
gäller inte enbart de mindre företagen inom handel, hantverk och induslri ulan
gäller exempelvis även för ett större landsting med hundratals förhyrningsobjekt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Förbundet beklagar att utredningen enligt sina direktiv
varit förhindrad all pröva övergång till direkt besittningsskydd. Enligt den
internationella översikten är denna form den gängse i flera länder; i ett fall
t. o. m. starkare utformat än vad som gäller för bostäder. De förslag
utredningen framlägger synes till viss del ha karaktären av ett provisorium,
som inte heller vunnit enhällig anslutning. I detta läge synes del förbundet
naturligt att hålla dörren öppen för en principiellt annan lösning, innebärande
ett mera direkt besittningsskydd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Om man ändock stannar inför att inom ramen för nuvarande
system vidla vissa modifieringar, tillstyrker förbundet förslaget, att det nuvarande
medlingsförfarandet inför hyresnämnd reformeras genom att hyresgäst garanteras
rätt att vid medlingen få del av den information om lokals hyresvärde som
värden förfogar över, samt att hyresnämnderna medverkar i att ge kvalificerad förhandlingshjälp
som syftar till att dels få fram ett bättre underlag, dels ge parterna ledning
vid deras bedömning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Stockholms läns landsting: Hittills gällande regler för
lokalhyresförhållanden har i många fall kunnat innebära avsevärda svårigheter
för lokalhyresgäster som av olika skäl inte har möjlighet att vid uppsägning
ordna ersättningslokal. Delta gäller inte minst små företag som är</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section145>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section146>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>56</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>beroende av en fast etablerad kundkrets. Sådana företag
kan liksom olika samhälleliga institutioner såsom vårdcenraler m. m. vara av
största betydelse för den allmänna servicenivån i området.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Utredningens förslag kan mot denna bakgrund biträdas även
om lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd också i detta förslag synes få
begränsad betydelse samtidigt som förslaget innebär risk för ökad byråkraiisering
av lokalhyresmarknaden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Sveriges kioskägares riksförbund: Vi finner att den anda,
som ligger i utredningens förslag, syftar lill alt verka för ett utjämnande av
de stora skillnader som varit rådande för olika kategorier av hyresgäster.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Det är därför en tillfredsställelse att kunna konstatera,
att gapet mellan bostadshyresgäsls trygghet och lokalhyresgästs dito minskar,
men alt steget, om lagförslaget antages oförskuret, icke är helt jämnat. Vi ser
det ändock för vår del som långt gående framsteg och tror även att den i
utredningen föreslagna lagtexten i hög grad kommer att ha en preventiv verkan.
I mänga fall rör det sig om småföretagare med liten kännedom om lagtext och
därmed sina egna möjligheter gentemot hyresvärd, som merendels äger god
kännedom i frågan. Med den föreslagna texten håller vi för troligt att obilliga
uppsägningar minskar högst avsevärt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vår åsikt är att ett direkt besittningsskydd vore
fördelaktigt för alla<br>
katogorier av hyresgäster oavsett typ av lägenhet, men tolkar vi utred<br>
ningens förslag så att lagen får näraliggande effekt och är vi tillfreds<br>
med förslaget.------ </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vi vill även framhålla att utredningen på ett positivt sätl
behandlat frågorna i sak och kan vi ytterligare understryka vad som framhållits
av Sveriges köpmannaförbund, då våra uppfattningar i hyresfrågor i stora drag
sammanfaller.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Riksförbundet Kiosk & Gatukök: I likhet med
utredningen har förbundet konstaterat alt det direkta besittningsskyddet inte
kan användas av lokalhyresgästen på det sätt som lagstiftaren ansett.
Hyresgästen är i de flesta fall, på grund av de faktorer som utredningen
redovisat, i en betydligt sämre position än hyresvärden och famlar därför i
mörker under förhandlingar och har därvid svårt att bedöma sin egen situation
och värdet av ersättningsreglerna. Det är därför viktigt att medlingsförfarandet
reformeras. Förbundet är inte förespråkare för en ändring tiU direkt
besittningsskydd utan en reformering av gällande ordning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Svenska handelskammarförbundet: Förbundel delar
utredningens uppfattning att en hyresgäst som sagts upp ofta har svårare än
hyresvärden att bedöma lokalens marknadsvärde. 1 sådana fall kommer hyresgästen
att befinna sig i ett förhandlingsunderläge vid medlingsförfarandet. Mot denna
bakgrund kan det vara befogat att överse gällande regler i syfte att förstärka
medlingsförfarandet och åstadkomma bättre balans mellan hyresgäst och
hyresvärd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Göteborgs kommun: I praktiken har huvudparten av kommunens
evakueringsuppgifter under de gångna åren lösts genom en kontant uppgörelse
som ofta träffats i ett sent skede strax före fastighetens avröjande och efter
långvariga förhandlingar med från början vanligtvis vill skilda ståndpunkter.
Enligt kommunens mening har denna arbetsmetod, som ju innebär konfrontationer
endast i undantagsfall, varit till fördel på sikt för båda parter och flera av
de olägenheter ulredningen påvisat har undvikits genom metoden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Reglerna om det indirekta besittningsskyddet har sålunda i
den övervägande delen av fallen inte tillämpats i konkret mening men
naturligt-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section147>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section148>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>57</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>vis styrt parternas handlande och ställningstaganden. Anialei
uppgörelser enligi den nämnda principen är högt. Under de senaste åren torde i
varje fall Göteborgs kommun ha varit part i det övervägande antalet lokalevakueringar.
1 många fall har ärendena inte ens varit anhängiga i hyresnämnden. Den
redovisning för praxis under de gångna åren i frågan om del indirekta
besittningsskyddet som utredningen presenterat nied ledning av hyresnämnds- och
domslolsmaterial kan mot bakgrunden av verksamheten i Göteborg och även i
andra större kommuner sägas vara bristfällig i den meningen att majoriteten av
ärendena har lösts genom underhandsuppgörelser som icke ingår i
utredningsmaterialet.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Mol
bakgrund av dessa erfarenheter har kommunen svårt att in<br>
stämma i utredningens utgångspunkter om ell underläge för hyresgäs<br>
terna i varje fall så länge man säger sig icke vilja frångå den grundläg<br>
gande tanken om ett s. k. indirekt besittningsskydd. A andra sidan har<br>
kommunen varken ur principiell eller ur praktisk synpunki något vä<br>
sentligt att erinra mot utredningens ändringsförslag i frågan om innehål<br>
let i det indirekta besittningsskyddet.- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Sveriges advokatsamfund: Även om möjligheterna att genom
utredningen i samband med medlingsförfarandet ange en marknadsmässig lokalhyra
sannolikt överskattats, synes förslaget innebära en förbättring jämfört med nu
gällande ordning. Med hänsyn till de risker som båda parter nu löper inom ramen
för det indirekta besittningsskyddet bör möjligheten till en bättre utredning
om skälig hyra under medlingsförfarandet vara till gagn.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>SARA: SARA
noterar med tillfredsställelse utredningens ambitioner att genom reformering av
medlingsförfarandet säkerställa en nödvändig och efterlängtad balans mellan hyresparterna
vid förhandlingar om nya hyresvillkor.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund: Förbundet noterar med tillfredsstäl<br>
lelse att varken utredningen eller i övrigt någon av de i utredningen del<br>
tagande numera för fram tanken på en ändring av valet av skydds<br>
form. -------- Förbundet anser att utredningen i sitt betänkande alltför</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>okritiskt tagit upp det förslag, som de tre
partsorganisationerna på lokalhyresgästsidan presenterat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>I samband med att hyresregleringen för lokaler avvecklades
genomfördes hyreshöjningar beträffande de flesta lokaler. 1 många fall torde
höjningarna ha blivit relativt stora till följd av att hyresregleringen verkat
i nästan 30 år. Mot denna bakgrund blir de av utredningen åberopade
procentuella hyreshöjningarna i Stockholm missvisande, eftersom utgångspunkten
för beräkningarna i flertalet fall varit en osedvanligt låg hyresnivå, som
under flera decennier inte tillnärmelsevis varit marknadsmässig.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Utredningen
konstaterar vidare, atl övergången till en fri lokalhyresmarknad inte medfört
de problem, som man möjligen kunnat vänta. Tväriom fastslås, alt anpassningen
av hyrorna till en marknadsmässig nivå i huvudsak gått lugnt och smidigt. Detta
har i olika sammanhang också hävdats av företrädare för de enskUda
fastighetsägarna. Förbundet anser dock, att utredningen inte dragit de rätta
slutsatserna härav. 1 olika sammanhang återkommer utredningen till den på
hyresgästhåll varmt omhuldade tesen, alt hyregästen alltid är i underläge i
förhållande till hyresvärden, vilket knappast stämmer med verkligheten. Man får
inte glömma bort att lagstiftningen skall gälla för alla typer av lokaler från
de allra minsta till de största om tusentals kvadratmeter. Samtidigt</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section149>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section150>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>58</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>som de kan vara belägna i fastigheter tillhörande
fastighetsägare från de "minsta" till de "största". Talet
om den alltid underlägsne hyresgästen måste därför för den initierade närmast
betraktas som en myt. Vid en undersökning för ett antal år sedan konstaterades
att medelfastigheten, tillhörande de ägare som var medlemmar i Göteborgs fastighelsägarefö-rening,
endast innehöll 18 lägenheter. När det dessutom förhåller sig så, att ägarna av
mindre fastigheter ofta har ell annat yrke än förvaltarens, inses lätt att
hyresvärden inte alllid är att betrakta som den överlägsne.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Det har i utredningen anförts — utan att någon statistik
förebringats — att lokalhyresgäster ofta vikt sig inför hyresvärdars krav
därför att man känt sig osäker om uigången. Även förbundet kan anföra liknande
argument fast för den motsatta ståndpunkten. Många hyresvärdar har vikt sig
inför hyresgästernas argument, därför att man känl sig osäker inför risken atl
få erlägga skadestånd, vars storlek varil omöjligt att bedöma i förväg.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresgäster i vissa branscher har redan idag — enligt
förbundets uppfattning — ett förhandlingsövertag gentemot hyresvärden. Det
gäller exempelvis hotell, restauranger och varuhus. Skälet härtill är bl. a.
lokalernas speciella karaktär med åtföljande svårigheter att vid utebliven förlängning
hyra ut till ny hyresgäst i annan bransch utan att först göra belydande
ombyggnader till höga kostnader. Eftersom utredningens förslag medför ökade
risker för hyresvärdssidan kommer etableringen inom nämnda branscher atl
ytterligare försvåras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Såvitt förbundet kunnat konstatera bland sina 23 000
medlemmar med ca 33 000 fastigheter är de nuvarande bestämmelserna om indirekt
besittningsskydd ett verksamt medel mot oberättigade uppsägningar. För varje
hyresvärd torde risken alt få betala ett inte oansenligt skadestånd till
hyresgästen vara starkt återhållande på luslen att kräva hyreshöjningar, som i
efterhand möjligen skulle kunna betecknas som oskäliga. Ulredningen påpekar
också, att hyresvärden inte på förhand kan beräkna storleken av skadeståndet,
då detta skall ställas i relation till resultatet i hyresgästens rörelse. När
man talar om ovissheten om utgången av en skadeståndsprocess, bör man ha klart
för sig att hyresvärden är den som har störst svårighet att kunna bedöma
storleken av eventuellt skadestånd. Hyresgästen har redan från början, tUl
skillnad från värden, tillgång till rörelseresultat, i lokalen nedlagda
kostnader, bättre möjligheter alt bedöma flyttningskostnader, good-will-ersättning
o. dyl. Om således hyresvärden i vissa avseenden har en bättre ställning än
hyresgästen i samband med uppsägning, måste därför konstateras att detta uppvägs
av andra i sammanhanget relevanta omständigheter över vilka hyresgästen ensam
råder.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Mera i förbigående har utredningen berört det viktiga
förhållandet, att flertalet hyresvärdar är måna om att behålla sina gamla
hyresgäster, vilket är vart atl understrykas. Mellan främst den mindre
företagaren och hyresvärden råder ofta ett förtroendefullt förhållande, som
kanske vuxit fram under många år av affärsmässigt gott samarbete. Det kan t.
ex. röra sig om en kvartersbutik, ett skomakeri, en skrädderiverkstad, en
tobaksaffär eller något annat mindre företag. Det torde höra till
ovanligheterna att hyresvärden tUlgriper en uppsägning med krav på en så
kraftig hyreshöjning, att den skulle tvinga hyresgästen att lägga ner sitt
företag. Både för hyresvärden och övriga hyresgäster i fastigheten är det
angeläget att behålla sådana hyresgäster, som medverkar till en god service i
området. Man bör i sammanhanget observera att hyresvärdar</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section151>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section152>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>59</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>har ett direkl intresse av att en så allsidig och god
service som möjligt<br>
finns inom så nära häll som möjligl och då helst i fastigheten, eftersom<br>
det är lill fördel vid bestämmande av bruksvärdet för bostadslägenhe<br>
terna. ------ </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Som allmänt omdöme om utredningens betänkande vill
förbundet uttala, atl detta innehåller förslag, som det inte på något sätt
förefaller vara angeläget att genomföra. Redan nu innehåller hyreslagen bestämmelser
av sådan innebörd, att lokalhyresgästernas rätt är väl Ullgodo-sedd. Förslaget
bör därför inte leda till lagstiftning. Däremot har förbundet inte något att
erinra mot att hyresnämnderna ges en mera aktiv roll i medlingsarbetet men utan
att detta leder till att deras yttranden får en prejudicerande belydelse i en
senare skadeståndsprocess.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Sveriges
köpmannaförbund och SHIO: Nuvarande hyreslag har varit i tillämpning alltsedan
1969. Organisationema har av erfarenhet kunnat konstatera att det s. k. indirekia
besittningsskyddet för lokalhyresgäster i dess tillämpning har mycket stora
brister. Organisationerna har i sina remissyttranden, som föregick nuvarande
lydelse, förordat ett bestående av det direkia besittningsskyddet. Vi kan också
konstatera, med hjälp av utredningsmaterialet, att någon utbildad
domstolspraxis i egentlig mening över huvud tagel inte existerar. Vi ser
därför detta utredningsförslag i sin helhet som utomordentligt väsentligt.
Utredningsförslaget har sökt åstadkomma en någorlunda acceptabel balans mellan
hyresgäst och hyrsvärd.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Organisationernas
ambitioner är otvetydigt att i såväl hyresfrågor som i andra frågor verka för
en balans och konsekvens i systemet. Hyreslagstiftningen är föremål för en
alltmer märkbar tendens, nämligen att de små och medelstora företagens
företrädare får gemensamma bevakningsintressen som inte alltid överensstämmer
med övriga näringslivets företrädare. Rättvisa lagregler till skydd för lokalhyresgäsler
är ett centralt inslag i småföretagarpolitiken, eftersom de flesta
småföretagare är hyresgäster som ofta har specifika skyddsbehov. Med nuvarande hyres-lagstiftning
uppfattar vi lokalhyresgäslens rättsliga ställning som svag. I detta hänseende
borde lagstiftarens ambition för att åstadkomma en balans, vara lika stor som
inom konsumenträttens område. Organisationerna är av den bestämda meningen att
utredningens förslag som helhet får ses som ett försök att åstadkomma en
balans, som ger lokalhyresgästerna en starkt erforderlig förbättrad
förhandlingsposition. Om förslaget i en kommande tUlämpning visar sig ej åstadkomma
denna jämvikt eller förslaget mot förmodan ej skulle realiseras, ser
organisationerna det som ofrånkomligt att verka för ett återinförande av det
direkta besittningsskyddet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Sveriges hotell- och restaurangförbud: Utredningen har
enligt direktiven haft att utgå ifrån att det indirekta besittningsskyddet
skall bibehållas. De överväganden som utredningen har gjort och de därav
följande ställningstagandena har således inte kunnat ske förutsättningslöst.
Enligt SHRs mening borde så ha skett. Som slöd härför åberopas det system som
tillämpas bl. a. i Danmark, vilket visar att starka skäl finns för atl överväga
införande av ett direkt besittningsskydd även för lokalhyresgäster, särskilt
sådana som i likhet med hotell- och restaurangföretag är beroende av en fast
kundkrets. SHR hemställer således att införande av ett dirket besittningsskydd
övervägs i det fortsatta lagstiftningsarbetet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Med den givna utgångspunkten att det direkta
besittningsskyddet skall kvarstå anser dock SHR att utredningens förslag är ett
steg i rätt rikt-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section153>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section154>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>60</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>ning. Det är dock myckel angelägel att den fortsatta
utvecklingen på lokalhyresmarknaden noggrant uppmärksammas och att ingripanden
genast sker därest resultatet av den nu föreslagna ändringen inte skulle</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>bli det avsedda.------ </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>SHR hemställer i försia hand atl införande av ett direkl
besittningsskydd för lokalhyresgäster övervägs i det fortsatta
lagstiftningsarbetet. Däresi detta ej bedöms möjligt hemsläller SHR i varje
fall att en rörelses behov av kostnadskrävande anläggningar och beroendet av
en fast kundkrets beaktas vid fastställandet av marknadshyran och ersätiningen
vid avflyttning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Svenska byggnadsentreprenörföreningen: Utredningens ståndpunkt
är den, att marknadsfunktionerna även i fortsättningen skall tillmätas utslagsgivande
betydelse. Detla innebär bl. a. att strukturförändringar branscher emellan
skall få påverka prisbildningen så, att rimlig rörlighet garanteras i
näringslivels utveckling. Förändringar i lönsamhet och effektivitet inom
branscher skall också få påverka lokalhyresmarknaden. "För normala
marknadsförhållanden måste grundsatsen vara, atl en fastighetsägare skall vara
oförhindrad att tillgodogöra sig det värde som lokalen har vid den mest
fördelaktiga användningen", framhåller också utredningen (s. 112). Den nya
ordningen för det indirekta besittningsskyddet syftar således inte till att
befrämja ett system där exempelvis avgångsvederlag blir vanliga, när
attraktiva lokaler får ny hyresgäst.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>SBEF vill starkt betona vikten av att man i hyreslagstiftningen
upprätthåller den av ulredningen angivna målsättningen "att den fria hyresprisbildningen
bör bevaras på lokalhyresmarknaden".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Svenska försäkringsbolags riksförbund: Utredningen har i
sin strävan att utan att acceptera mekanismen för åsältande av en marknadsmässig
hyra men ändå söka nå den positiva effekt som följer med en sådan, föreslagit
tillskapandet av en byråkratisk apparat som ter sig mycket besvärande för dem
som skall verka på marknaden. Sättet att lösa problemet är att likna vid vad
som tillgripes vid ren planhushållning när man för att ernå bätire
resursallokering försöker efterlikna marknadsekonomiernas prissättning.
Konsekvensen kommer atl bli all vi får en återgång till betalning av
överlåtelsesummor för hyreskontrakt. Tekniken är väl känd från
bostadsmarknaden. Den enda skillnaden är att man i lokalfallet legaliserat det
som för bostadsmarknaden är kriminaliserat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>För att motivera förslag, som på angivet sätt bryter mot
vissa grundläggande värderingar, hade bort visas att marknadsekonomien inom
förevarande område misslyckats. Så har emellertid inte skett. Riksförbundet
avstyrker genomförandel av utredningens förslag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Folksam: Folksam anser att utredningsmajoritetens förslag
beträffande det indirekta besittningsskyddet kommer såväl att förbättra balansen
mellan parterna som atl underlätta förlikningsuppgörelser, Folksam biträder
därför förslaget i denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:20.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:20.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>2 Medlingsförfarandet i hyressättningstvister och den s.
k. presumtionsregeln</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden i Göteborg: Den av ulredningen förslagna
ordningen med hyresnämnds yttrande kommer självfallet att i och för sig påverka
de hyror som kommer att utgå. Yttrande av hyresnämnd skall emellertid avse
skälig hyra, nämligen marknadshyran. Eftersom yttrandet skall grundas på
parternas utredning och hyresnämndens allmänna kännedom</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section155>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:16.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section156>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>61</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>om hyror på marknaden bör den fria prisbildning, som i
allt fall före<br>
kommer på marknaden, kunna bli bestämmande för utgången av med<br>
lingsförfarandet inför hyresnämnden. Även om hyresnämnd inte i varje<br>
enskilt fall förmår alt i sitt yttrande ange den hyra, som rätteligen är<br>
marknadshyran, bör därför allmänt sett den av utredningen förslagna<br>
ordningen med hyresnämnds yttrande inte anses innebära något princi<br>
piellt avsieg från systemet med fri prisbildning på lokalhyresmarknaden.<br>
Det är emellertid viktigt att parterna i hyressättningstvister tillämpar<br>
den i lagstiftningen förutsatta ordningen för hyressättning och inte i allt<br>
för hög grad lägger hyresnämnds avgöranden i enskilda fall till grund<br>
för framtida hyressättning.---- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vad som främst skiljer Bergs förslag från utredningens är
att hyresnämnds uttalande om marknadshyran för en lokal inte får någon presumtionsverkan.
Syftei med utredningens förslag om hyresnämnds yttrande förenat med presumtionsverkan
är atl kunna tvinga parterna, främst hyresvärden, atl förebringa ordentlig och
rättvisande utredning om lokalens marknadsvärde. Om man avstår från all förena
hyresnämnds yttrande med presumtionsverkan förlorar man en möjlighet att kunna
pressa parterna till angivet utredningsarbete. Detta medför atl hyresnämnd — pä
samma sätt som med nuvarande ordning — mången gång kommer alt sakna behövlig
utredning och blir hänvisad till den mindre säkra metoden med allmän
skälighetsbedömning vid sitt medlingsförfarande. Detla förhållande är enligt
hyresnämndens uppfattning avgörande för att föredraga utredningens förslag
framför Bergs.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Utredningens förslag innebär alltså en påtaglig fördel i
fråga om möjlighelen att genom parternas egna insatser få tillgäng lill
utredning som behövs för att kunna göra en saklig bedömning av en omtvistad
lokals marknadshyra. Det kan dock med fog antagas att hyresnämnd trots den
föreslagna nyordningen inte så sällan kommer att vara i avsaknad av sådan
utredning och därigenom bli hänvisad till att göra en på nämndens allmänna
erfarenhet grundad bedömning av en omtvistad lokals skäliga hyra. Parterna i en
hyrestvist kommer emellertid genom utredningens förslag under alla förhåUanden atl
bätire än för närvarande tillförsäkras kvalificerad förhandlingshjälp, ägnad
att leda till uppgörelse mellan parterna, även om hyresnämndens yttrande om
lokalens marknadshyra endast är grundat på nämndens egen allmänna erfarenhet
och yttrandet är mindre väl underbyggt till följd av att nämndens erfarenhet är
begränsad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden i Malmö: Den föreslagna ordningen tUlämpas i
stort<br>
sett redan av hyresnämnden. Med hänsyn till de goda erfarenheter som<br>
hyresnämnden har av denna ordning tillstyrker hyresnämnden att utred<br>
ningens förslag genomförs. Hyresnämnden har inte heller nägon erinran<br>
mot att presumtionsverkan tillerkännes nämndens yttrande i en senare<br>
ersättningstvist.----- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden vill till utredningens i och för sig riktiga
beskrivning av förfarandet vid hyresnämnden göra följande tillägg. Det
förekommer att parterna önskar alt nämndens förhandlingshjälp skall avse ett
förslag till förlikning vilket inte är materiellt grundat. Omständigheterna kan
givetvis också vara sådana att den för nämnden tillgängliga utredningen räcker
bara till ett rent förlikningsbud som grundas på vad parterna i den aktuella tvisten
kan tänkas vara beredda att godtaga. I sådana fall strävar nämnden självfallet
att söka förlika parterna genom ett sådant medlingsbud om nämnden finner att
förutsättningar för förlikning föreligger. Om nämnden framlägger förslag Ull
förlikning klargör nämnden</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section157>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:18.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section158>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>62</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>emellertid regelmässigt för parterna huruvida fråga är om
ett kompromissförslag eller om ett materiellt grundat förslag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Byggnadsstyrelsen: Förslaget att ålägga hyresnämnd skyldighet
att på parts begäran vid medling företa en prövning av en lokals marknadshyra
är enligt verkets mening väl motiverat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Byggnadsstyrelsen har inte någon större erfarenhet av
tvister inför fastighetsdomstol om storleken av ersättningsbelopp och grunderna
för fastställelse härav. Majoritetens förslag atl hyresnämnds yttrande om
skälig marknadshyra skall tillerkännas presumtionsverkan i en senare ersättningstvist
synes verket vara positivt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresgästernas riksförbund: Utredningens mening att bättre
jämställdhet mellan parterna i ovan angivet hänseende bör åstadkommas genom
medverkan från hyresnämndernas sida vill förbundet biträda och den föreslagna
lösningen synes vara en väg som bör prövas. Därigenom erhåller parterna ett
betydligt säkrare underlag för sina ställningstaganden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Riksförbundet Kiosk- & Gatukök: Förbundet delar
utredningens uppfattning att hyresnämnderna framledes skall göra en preliminär
prövning av lokalens marknadshyra och att denna skall ha presumtionsverkan i
en senare ersättningstvist.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Malmö kommun (= fastighetsnämnden): Kommunen finner en av
de vikligaste nyheterna vara, att hyresnämnden — om medlingsförsök icke ger
resultat — på yrkande av endera parten har att uttala sig om lokals
marknadshyra. Bestämmelsen torde underlätta parternas ställningstaganden och
därigenom öka möjligheterna till snabba och rimliga uppgörelser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>SARA: Utredningen föreslår här bl. a. förbättrade metoder
i syfte att åstadkomma ett kvalificerat underlag för bedömande av en lokals
marknadshyra. Dessa åtgärder jämte förslaget om att hyresnämndens yttrande
angående hyresnivån skall tillerkännas presumtionsverkan, finner SARA särskilt
välbetänkt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Sveriges köpmannaförbund och SHIO: Hyresnämnden ges rätt
att av<br>
giva ett yttrande, vilket måste ha den allra största betydelsen för att<br>
förmå parterna att därefter förlikas. Folke Bergs reservation i detta hän<br>
seende med förslag till annan ordning är icke tUlfredsställande. Dennes<br>
förslag kommer i praktiken att innebära i stort sett samma osäkerhet till<br>
nackdel för lokalhyresgästen som råder med nuvarande syslem. Ätt hy<br>
resnämndens yttrande skall ha presumtionsverkan vid en efterföljande<br>
process utgör en förutsättning för att förslaget som helhet skall bli verk<br>
ningsfullt. ------- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>I utredningens betänkande, sidan 78, anföres följande.
"Kan hyresvärden styrka att han lyckats hyra ut lägenheten mot den hyra
han fordrat skall han naturligtvis som regel undgå skadeståndsansvar." Vi
utgår då från att undantag från denna huvudregel gäller t. ex. för det fall
hyresvärden hyrt ut lill konkurrerande bransch. Vi tolkar dock huvudregeln e
contrario på så vis att hyresvärden alltid blir skadeståndsskyldig för det fall
han hyr ut lägenheten till en lägre hyra än vad han slutligen fordrat inför
medling i hyresnämnden. Om man sedan går Ull utredningsförslaget sidan 113
mitt på sidan anförs följande: "Det är att märka att påtag-lighetsrekvisitet
endast hänför sig till marknadshyran och inte tUI det hyreskrav som hyresvärden
framställt." Med marknadshyra måste man här förstå den hyra som
hyresvärden slutligen erhållit för lokalen. Om denna hyra skall jämföras enligt
påtaglighetsrekvisitet med vad hyres-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section159>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section160>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>63</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>nämnden yttrat i ärendet kan ju marknadshyran visat sig i
realiteten ha understigit vad hyresvärden slutligen fordrat inför hyresnämnden.
Organisationerna ulgår ifrån att det är uppenbart att huvudregeln gäller dvs.
att hyresvärden under inga omständigheter kan undgå skadeståndsskyldighet för
det fall han får 1: — kr. mindre i hyra än vad han fordrat i
slutförhandlingarna. Som exempel kan anföras följande. Hyresvärden säger upp
och yrkar 100 000 kronor. Hyresgästen är beredd att acceptera 50 000 kronor.
Hyresnämnden avger som ett slutligt yttrande 80 000 kronor såsom marknadsmässig
hyra.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Enligt pätaglighelsrekvisitets resonemang skulle gränsen
gä vid 10 %, dvs. 88 000 kronor. Vad skall gälla om hyresvärden efter det att
hyresnämnden avgivit yttrande fortfarande insisterar på att utfå 100 000 kronor
och del sedan visar sig att han allenast får u( 95 000 kronor av ny hyresgäst?
Enligt huvudregeln skulle han bli skadeståndsskyldig vilket måsle vara
meningen. Men följer man resonemanget om "påtaglighet" så blir
överensstämmelsen dålig. Lämpligtvis måste lagtexten kompletteras med följande
tillägg lill 57 a § andra stycket efter punkten 1 "när yttrandet. . .
hyresnämnden angivit, samt att denna minsl uppgår till vad hyresvärden
slutligen fordrat inför hyresnämnden".</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bosladsdomstolen: Bostadsdomstolen ansluter sig till
utredningens<br>
förslag att hyresnämnderna i tvister om villkoren för förlängning av ett<br>
lokalhyresavtal pä parts begäran skall försöka utröna lokalens hyres<br>
värde på grundval av den förebragta utredningen och sin kännedom om<br>
lokalhyresmarknaden och lägga denna bedömning till grund för ett ytt<br>
rande om marknadshyran.---- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Nämndens uttalande om marknadshyran för en lokal bör under
nu<br>
angivna förutsättningar bli ett starkt incitament för parterna att träffa<br>
uppgörelse på den av nämnden angivna hyresnivån. Uttalandet kommer<br>
också utan tvekan att tillmätas stort bevisvärde i en eventuell efterföl<br>
jande ersättningstvist. Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör det med<br>
hänsyn härtill inte vara erforderligt för att uppnå syftet med utredning<br>
ens förslag att uttalandet ges legal presumtionsverkan i en sådan tvist.<br>
En bestämmelse härom skulle nämligen kunna medföra dels — som<br>
framhållits i reservationerna — att parterna redan i medlingsärendet<br>
profilerar sig så att nämndens möjlighet alt åstadkomma förlikning<br>
minskar väsentligt dels att i realiteten ett system med av myndighet be<br>
stämda hyror för lokaler införs. Så genomgripande förändringar i det<br>
nuvarande skyddssystemet bör inte genomföras innan det nu föreslagna<br>
utvidgade medlingsförfarandet hunnit prövas en tid. </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör nämndens yttrande
om marknadshyra respektive ersättningslägenhet ses som en integrerad del av
medlingsarbetet, vilket inte bör anses avslutat förrän parterna reagerat på
yttrandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hovrätten för Västra Sverige: Mot den av utredningen
föreslagna lösningen har hovrätten åtskillig kritik atl anföra. Förslaget
medför, såsom också Berg anfört i sin reservation, risk för att den fria prisbUdningen
på lokaler kommer att försvinna. Redan av denna anledning förefaller det
olämpligt att tillerkänna hyresnämndens yttrande presumtionsverkan på sätt
föreslagits.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Prövning av marknadshyran för en lokal med ledning av
faktiskt erbjudna hyror torde under medlingsskedet endast sällan kunna förekomma.
Hyresnämnderna torde därför i allmänhet vara hänvisade att</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section161>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section162>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>64</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>vid prövningen använda sig av ortsprismetoden. Med hänsyn
till de<br>
många osäkerhetsfaktorerna vid en sådan uppskattning förefaller det<br>
inte lämpligt att tillmäta en på detta sätt beräknad marknadshyra sä stor<br>
betydelse som majoritetens förslag innebär. Så som också påpekas i den<br>
tidigare nämnda reservationen föreligger en beaktansvärd risk för att en<br>
hyresgäst, som förlitar sig på riktigheien av en på delta sätt beräknad<br>
hyra, skall lida skada, genom atl det senare visas att marknadshyran för<br>
lägenheten varil påtagligt högre. Man kan inte heller om förslaget går<br>
igenom bortse från svårighetema att vidmakthålla medlingens syfte att<br>
förlika parterna. Utredningens förslag tyder närmasi på att förliknings<br>
förhandlingarna i ett inledande skede skall föras på samma sätt som<br>
skett i flertalet fall tidigare och att någon närmare utredning angående<br>
marknadshyran för lokalen inte skall företagas förrän det visas att för<br>
likning inte kan träffas. Då det framgår atl det ofta är just osäkerheten<br>
om denna hyra som försätter hyresgästen i underläge vid förhandling<br>
arna, inträder den förhandlingshjälp som hyresnämnden skall ge på ett<br>
väl sent stadium. Det kan därför befaras att tyngdpunkten av medlingen<br>
kommer att förskjutas och alltför mycket inriktas på det yttrande som<br>
begäres angående marknadshyran. Då detta yttrande dessutom skall Ull<br>
läggas presumtionsverkan i en efterföljande process är det naturligt om<br>
parterna kommer att förebringa omfattande orlsprisutredningar. Detla<br>
är inte väl förenligt med medlingsförfarandet men kan knappast för<br>
hindras med hänsyn till yttrandets presumtionsverkan. </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Av utredningen framgår att den medlingsverksamhet som
bedrivits vid hyresnämnden i Malmö haft delvis en annan inriktning än medlingsverksamheten
vid övriga hyresnämnder. Erfarenheterna från malmöverksamheten har sagts vara
mycket positiva. En förstärkt medling av liknande slag föreslås också av Berg
i dennes förslag lUl stärkande av lokalhyresgästernas ställning. Hovrätten
ansluter sig härtill. Reglerna om den förstärkta medlingen bör komma till
direkt uttryck i lagtexten. Detta kan lämpligen ske genom att 12 § lagen (1973:
188) om arrendenämnder och hyresnämnder erhåller ytterligare ett stycke, förslagsvis
inplacerat som siycke 3, av ungefär följande lydelse:</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vid medling enligt 12 kap. 58 § eller 58 a § jordabalken
skall, i fall där tvist föreligger om skäligheten av yrkad hyra, nämndens
medlingsbud grundas på dess uppfattning om marknadsvärdet för lokalen. Önskar
part, där uppsägning av hyresavtalet skett på grund av förestående rivning
eller ombyggnad av fastigheten, nämndens yttrande i frågan om erbjuden ersättningslokal
bör anses godtagbar, åligger det nämnden att yttra sig härom.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Stockholms tingsrätt: Förslaget medför i och för sig den
av utredningen påpekade fördelen att man därigenom tvingar parterna att förebringa
en ordentlig utredning beträffande lokalens marknadsvärde. Emellertid är del
oftast en mycket tidskrävande och svår uppgift att fastställa en lokals
marknadsvärde, vilket reservanten Folke Berg framhållit. Tingsrätten, som inte
blott i mål om rörelseskada utan även i andra mål beträffande värdering av
fastigheter i Stockholms centralare delar har att som ett led i värderingen ta
ställning till skälig marknadshyra för bl, a butiks-, kontors- och
industrilokaler, har den erfarenheten att en dylik hyresprövning, i vart fall i
storstadsregioner, regelmässigt kräver att parterna redovisar mycket omfaitande
och detaljerade orts-prisundersökningar, i vilka hyrorna per m ly eller därpå
grundade markvärden beräknats bl. a. med hänsyn till lokaldjup, läge inom kvar-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section163>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section164>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>65</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>leret, belägenhet från affärssynpunkt m. m. Bedömningen av
eit sådant material är mycket komplicerad och förfarandet försvåras ofta av att
parterna under processens gång inte sällan inger helt nya, förändrade eller
kompletterande utredningar. Om hyresnämnden skulle i samband med
förlikningsförhandlingarna vara skyldig att utan någon större grad av osäkerhet
uttala sig om vilken marknadshyra, som den av parterna förebragta utredningen
leder till, kommer förfarandet i hyresnämnden sannolikt att i avsevärd mån
kompliceras och bli mer utdraget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Risken härför blir särskilt påtaglig om hyresnämndens
yttrande beträffande skälig marknadshyra av parterna ej längre kan uppfattas
som ett väiavvägt förslag till förlikningsuppgörelse utan är att se som ett
auktoritativt yttrande, som på sätt ulredningen föreslagit tillerkännes presumtionsverkan
i en eventuellt kommande ersättningsprocess. Parterna måste då för att
tillvarata sina intressen redan inför hyresnämnden åberopa all den utredning om
lokalens värde, som de kan tänkas finna erforderlig, vilket i sin tur leder tiU
att parterna, såsom reservanten Sven Jansson påpekat, snarare fjärmar sig från
varandra. Även hyresnämnden måste med denna ordning naturligen inrikta sig på
att med största grad av säkerhet söka fastställa en marknadshyra, som kommer
att stå sig i en efterföljande ersättningsprocess. Detta medför därför att medlingen
kommer att mer likna en vanlig domstolsprocess än ett enkelt och smidigt
förlikningsförfarande, dock med den mycket väsentliga skillnaden alt
hyresnämndens preliminära yttrande ej kan överklagas. Skälet till denna
skillnad är enligt utredningen att hyresnämndens prövning endast är preliminär
och saknar omedelbara rättsverkningar. Eftersom yttrandet enligt förslaget
skall tUlerkännas presumtionsverkan och då hyresnämnden föreslås att själv
(härom mer nedan) ompröva detta yttrande i en kommande ersättningstvist, anser
tingsrätten att rättssäkerhetens krav på intet sätt blivit tillgodosedda i den
utsträckning, som utredningen gör gällande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Mot bakgrund av det nu anförda avstyrker tingsrätten
förslaget att tillerkänna hyresnämndens preliminära yttrande beträffande en
lokals marknadshyra presumtionsverkan i en efterkommande ersättningstvist.
Tingsrätten har däremot ingen erinran mot att hyresnämnden som ett led i förlikningsarbelet
för parterna uttalar sin uppfattning om marknadshyran för ifrågavarande lokal.
Till undvikande av en spiraleffekl på prisbildningen på lokalhyresmarknaden bör
dock hyresnämnden, såsom ulredningen angivit, uttala sig om högsta skäliga
hyra, dvs. marknadshyran, först om den av hyresvärden fordrade hyran befinnes oskä-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>lig-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Göteborgs tingsrätt: Tingsrätten finner goda skäl
föreligga att ålägga hyresnämnden att avgiva sådant yttrande men anser på av
Berg angivna grunder, att yttrandet ej bör tillerkännas den legala presumtionsverkan
som föreslagits, detta oavsett om den aktuella tvisten mellan parterna skall
avgöras av tingsrätt eller hyresnämnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Malmö tingsrätt: Tingsrätten ifrågasätter om de av
utredningen föreslagna ändringarna är ett lämpligt sätt att uppnå den
eftersträvade balansen meUan parterna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>En bedömning av marknadshyran innan hyresförhållandet
upphört — ofta lång tid dessförinnan — kan endast bli preliminär och vidlådes
av en inte obetydlig osäkerhet. Denna osäkerhet i bedömningen anges i förarbetena
till 1968 års hyreslagstiftning som ett av huvudskälen tUl att ett
optionssystem på lokalhyresmarknaden förkastades. De betänkligheter</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>5 Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 89</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section165>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:11.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section166>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>66</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>mot
en förtida hyresprövning, som kommer till uttryck i förarbetena, äger alltjämt
giltighet och krav på ett införande av direkt besittningsskydd även för
lokalhyresgäster har heller inte framförts. Enligt utredningen föreligger dock
en principiell skillnad mellan hyresprövningen i ett oplionssystem och den
kvalificerade förhandlingshjälp som utredningen föreslår på så sätt atl
hyresnämndens yttrande inte syftar tUl att fastställa en för parterna bindande
hyra; avtalsfrihet föreligger alltjämt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
tingsrättens mening medför emellerUd den omständigheten att hyresnämndens
yttrande enligt förslaget skall tillerkännas presumtionsverkan i ersättningsprocessen
att skillnaderna i prakUken inte blir alltför stora, så mycket mindre som det
är avsett att även ersättningsprocessen skall förläggas till hyresnämnderna.
Den hyresvärd eller hyresgäst som vågar förkasta ett hyresavtal i enlighet med
de villkor som anges i nämndens yttrande måste känna sig tämligen säker på att
vinna en framtida ersättningsprocess. Detta torde i medlingsskedet vara närmast
omöjligt att bedöma, särskilt som endast hyresanbud som avges efter det att
nämnden avgivit sitt yttrande i princip kan beaktas i ersättningsprocessen.
Ett så omfattande ingrepp i principen om fri prisbildning på lokalhyresmarknaden
som förslaget enligt tingsrättens mening innefattar torde inte vara
erforderligt för alt åstadkomma en tillfredsställande balans mellan parterna i
förhandlingsskedet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
är tänkt att avge sitt yttrande om marknadshyran i försia hand på grundval av
ortsprisjämförelser — seriösa hyresbud från tredje man torde oftast saknas
under löpande hyrestid. Eftersom lokalhyresmarknaden företer en mycket
oenhetlig bild med stor hyressprid-ning även för jämförbara hyresobjekt måste
emellertid ett uttalande om marknadshyran baserat på ortsprisjämförelser
framstå som osäkert. Nämnda förhållande kan inte anses medföra några större
nackdelar inom ramen för det nuvarande medlingsförfarandet, där nämndens
verksamhet endast utmynnar i ett för parterna framlagt förlikningsbud.
Erfarenheterna från hyresnämnden i Malmö, där förlikningsbud regelmässigt
avges efter ortsprisjämförelser, redovisas också vara goda. Ätt tillerkänna ett
i enlighet med förslaget avgivet formellt yttrande bevisverkan i en senare
ersättningsprocess på så sätt att det endast får frångås om det uppenbart och
påtagligt skiljer sig från den i yttrandet angivna hyran framstår emellertid
som mindre lämpligt. Risken är också påtaglig för att parterna, i medvetande
om att nämnda bevisverkan föreligger, belastar medlingsförfarandet med alltför
omfattande och vidlyftigt utredningsmaterial. Om parternas aktivitet i medlingsskedet
får konsekvenser utöver själva medlingsförfarandet är det osäkert om kostnadsaspekten
— vardera parlen bär i medlingsförfarandet sina egna kostnader — härvidlag är
en för parterna tillräckligt avhåUande faktor.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
reform av medlingsförfarandet som tingsrätten ansett vara påkallad bör
lämpligen ske inom ramen för det nuvarande förlikningsförfarandet. Tingsrätten
ansluter sig därvid i allt väsentligt UU det av Folke Berg reservationsvis
framlagda alternativa förslaget och anser att detta, sedan det blivit föremål
för närmare uiredning, skulle kunna leda tUl lagstiftning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
avstyrker av anförda skäl förslaget i denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Domstolsverket:
Domstolsverket delar uppfattningen alt prisbildningen på lokaler bör vara fri
och atl ett helt säkert mått på en lokals marknadsvärde endast kan erhållas
genom att den bjuds ut på öppna marknaden. Som utredningen anfört innebär
emellertid den gällande</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section167>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section168>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>67</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>ordningen
att parterna vid förhandling om nya hyresvillkor är osäkra<br>
om lokalens marknadsvärde. Detta problem lorde kunna lösas genom en<br>
ändring av medlingsförfarandet som innebär en kvalificerad förhand<br>
lingshjälp till parterna. Ett förfarande där hyresnämnden efter utred<br>
ning uttalar sin uppfattning om lokalens marknadsvärde torde ge god<br>
ledning för parterna.--- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
utredningen påpekar är lokalhyresmarknaden heterogen och hyrorna kan variera
kraftigt även för Ull synes likvärdiga lokaler. Även hyresnämndens bedömning
kommer därför att innehålla vissa osäkerhetsmoment. Att under sådana
förhållanden tillerkänna hyresnämndens uttalande presumtionsverkan i en senare
ersättningstvist kan inte vara lämpligt. Del föreligger också risk för att
parterna med en sådan ordning blir mindre lyhörda för varandras argument och i stäUet
koncentrerar sig på att dra fram allt material och alla argument som talar rör
den egna ståndpunkten. Under sådana förhållanden kommer parterna att fjärma
sig från varandras ståndpunkter och medlingen kommer mera att likna en process
än ett förlikningsförfarande. Domstolsverket avstyrker därför förslaget om alt
hyresnämndens yttrande om marknadshyran skall ha presumtionsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Stockholm: Hyresnämnden avstyrker utredningens förslag att hyresnämnden skall
företaga en preliminär prövning av marknadshyra, vilken prövning skall ha presumtionsverkan
i senare ersättningstvist. Hyresnämnden föreslår i stäUet att hyresnämnden
inom ramen för det nuvarande medlingsförfarandet skall kunna avge ett medlingsbud
grundat på parternas utredning och nämndens uppfattning om marknadshyran.
Medlingsbudet bör i ersättningstvisten bedömas efier sedvanliga
bevisvärderingsnormer och inte ges presumtionsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tidigare
utredningar har avvisat tanken att hyresnämnden skulle<br>
kunna fastställa hyran för lokaler. Äv resonemanget i betänkandet (s. 73<br>
y—76 y och 112 m—113 ö) framgår atl utredningen är medveten om<br>
hur osäker en bedömning av marknadshyran i många fall måste bli. Ef<br>
tersom bedömningen skall göras innan lokalen ännu är ledig blir anbud<br>
från tredje man ovanliga och — om de föreligger — mycket osäkra.<br>
Ortsprisjämförelser är vanskliga, särskUt vad det gäller affärslokaler i<br>
cityområdena. Hyresnämnden vill här instämma i den bedömning som<br>
Folke Berg gjort i sin reservation (s. 126 y—127 x). Hyresnämndens<br>
StäUningstagande skulle trots dess avgörande betydelse för ersättnings<br>
processens utgång inte kunna överklagas. Om ersättningsprocessen för<br>
läggs tiU hyresnämnd är det också en inte minst från parternas synpunkt<br>
betänklig risk för att nämnden vid sin bedömning av ersättningstvisten<br>
känner sig alltför bunden av det tidigare ställningstagandet. Mot bak<br>
gmnd av det sagda finner hyresnämnden det otiUfredsställande för att<br>
inte säga orimligt att yttrandet skulle få presumtionsverkan i ersättnings<br>
tvisten. --- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
finner det egendomligt att tUlåta formell bevisning vid ett förfarande som
fortfarande avser medling och endast mynnar ut i ett preliminärt ställningstagande.
Ett sådant bevismedel borde endast få användas i prövningsfall där nämnden
skiljer ärendet från sig genom ett slutligt beslut, som har rättsverkan. Detta
angavs också vara fallet när de gällande bestämmelserna om muntlig, formell
bevisning infördes 1975. I förarbetena UU lagstiftningen (prop. 1974:151 s. 148
m) anfördes att muntlig, formell bevisning fick upptas i hyresnämnden endast i</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section169>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section170>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>68</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>ärende
som nämnden hade all pröva enligt 4 § LÄH. Denna inskränkning framgår dock
inte av lagtexten (19 a § LÄH). Hyresnämnden vUl tillägga att del föreslagna förfarandel
måsle innebära försämringar från snabbhets- och effektivitetssynpunkt.
Hyresnämndens arbetsbelastning är redan nu besvärande och nämnden kan med
nuvarande resurser inte ägna två till fyra sammanträden åt ett vanUgt lokalmedlingsärende
(jfr s. 118 y).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
till medlingsförfarande bör inte genomföras i oförändrat skick. Man bör dock la
fasta på tanken att hyresgästen skall få hjälp med bedömningen av vilken hyra
som är skälig, alternativt om ersält-ningslokal kan anses godtagbar. Denna
hjälp bör kunna ges inom ramen för det nuvarande medlingsförfarandet på sätt
Berg angivit i sin reservalion (s. 128 y—129 y). Hyresnämnden bör då den
framlägger medlingsbud vara skyldig att, om part begär del, yttra sig rörande
lokalens marknadshyra, alternativt om huruvida en ersättningslokal är
godtagbar. Yttrandet bör grundas på parternas utredning och hyresnämndens
uppfattning om marknadshyran, alternativt om ersättningslägenhetens godtagbarhet.
Nämnden bör inte vara skyldig att framlägga förlikningsförslag, om det av andra
skäl än oenighet om hyran eller om ersättningslokalens godtagbarhet är
uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Bestämmelser i ämnet bör
kunna infogas i 12 § LÄH. Yttrande i förlik ningsförslag bör inte ges någon presumtionsverkan
utan bedömas i ersättningsprocessen efter vanliga bevisvärderingsregler. — Vid
medlingen och den utredning som skulle föregå förlikningsförslaget bör formell
muntlig bevisning inte tillåtas. Sådan bevisning torde för närvarande inte vara
tUlåten i medlingssammanhang och anledning saknas alt införa den.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommerskollegium:
Reservationsvis har farhågor hysts för att systemet skulle medföra en återgång
lill myndighetsbestämda hyror och att den eftersträvade fria prisbildningen
härigenom skulle äventyras. Kollegiet, som är angeläget understryka vikten av
att principen om den fria prisbUdningen upprätthålles, anser emellertid att
reservantens farhågor härutinnan är överdrivna. De med förslaget förknippade
fördelarna i form av ökad jämställdhet mellan parterna torde enligt kollegiets
mening överväga dess eventuella nackdelar genom styrd prissättning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
anslutning till de invändningar reservanterna gjort vill kollegiet för sin del
understryka vikten av att den för ersättningsprocessens utgång fundamentala
frågan om marknadshyrans höjd inte är bunden redan vid processens inledning.
Hyresnämndens bedömning i förlikningsförfarandet bör därför endast tillmätas
rangen av ett bevismedel, som bör bli föremål för fri bevisprövning i
ersättningsprocessen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
handelskammarförbundet: Partema på hyresmarknaden synes vara ense om alt
lokalhyror skall vara marknadsmässiga och således icke vara föremål för
reglering. Denna inställning delas av utredningens majoritet. Ett säkert mått
på vad som är marknadshyra för en viss lokal kan bara erhållas genom att
lokalen bjuds ut på öppna marknaden. Enligt utredningsförslaget skall
emellertid hyresnämnden, om medling misslyckas och part begär det, yttra sig om
marknadshyran. Om inte ett konkret hyresanbud föreligger skall hyresnämndens
yttrande ske på grundval av hyran för andra jämförbara lokaler. Emellertid kan
hyran för lokaler variera högst avsevärt även inom ett litet geografiskt
område. Detta beror bl. a. på olika hyresstmktur inom skilda branscher,
närheten</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section171>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:18.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section172>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>69</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>til!
kommunikationer etc. Det underlag som hyresnämnden enligt utredningsförslaget skaU
ha till grund för sitt yttrande torde därför av flera skäl i allmänhet vara otUlförliUigt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Då
enligt utredningsförslaget hyresnämndens yttrande skall ha viss rättsverkan i
en eventuell senare tvist om skadestånd, kan befaras atl parterna i betydande
utsträckning finner sig nödsakade att godtaga den hyra som hyresnämnden bedömt
vara marknadshyra. Härigenom uppkommer belydande risk för att prisbildningen
för lokaler i framtiden icke blir fri utan alt istället lokalhyror i praktiken
blir styrda till den nivå som hyresnämnden anser vara marknadshyra.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>HSB:
HSB avstyrker förslaget alt hyresnämndens uttalande i medlingsärende om skälig
hyra skaU tilläggas presumtionsverkan vid en eventuell efterföljande ersättningstvist.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämndens
huvuduppgift vid medling skall liksom hittills vara att förlika parterna. Om
utredningens förslag genomförs är det risk för att nämndens medlande roll
kommer att träda i bakgrunden och att förfarandet i stället övergår till något
som liknar en förberedelse i eller inför en kommande ersättningstvist. HSB
anser därför att nämndens förlikningsbud endast bör betraktas som en
kvalificerad förhandlingshjälp åt parterna. Budet bör således inte tillerkännas
någon legal presumtionsverkan vid en senare ersättningsprocess.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
föreslagna prövningen av marknadshyran kommer, som anförs i en av
reservationerna, att ske vid ett skede då lokalen inte är ledig lill uthyrning
(i regel cirka ett år dessförinnan) och ett seriöst hyresanbud från tredje man
nästan aldrig kan föreligga. Prövningen måste därför i regel ske på grundval av
hyran för andra lokaler. Nämnden ställs då inför belydande svårigheter
eftersom lokaler är av så skiftande karaktär vad avser utformning, läge m. m.
Enligt majoritetsförslaget skall den i yttrandet angivna marknadshyran få
frångås endast om det befinns att marknadshyran rätteligen varit påtagligt
högre eller lägre. Med hänsyn lill erfarenheterna från hyressättningen av
lokaler skulle sålunda förslaget, om det genomfördes, ställa fastighetsägarna
inför betydande vanskligheter, vilket knappast har varit avsikten med
majoritetens förslag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>KF:
KF instämmer i utredningens förslag att hyresnämndernas erfarenhet och
kännedom om lokala förhållanden bör tillföras parterna. Härigenom erhåller
parterna en bättre uppfattning om sin ställning i en eventuell tvist. Detta kan
säkert i många fall underlätta en förlikning men framförallt vinnes att den
starkare parten — hyresvärd eller hyresgäst — får svårare att genomdriva en
oskälig hyra på grund av att motparten icke vågar riskera en process. KF tUlstyrker
således förslaget att hyresnämnd på begäran skall yttra sig om skälig
marknadshyra.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
frågan om vilken verkan hyresnämnds yttrande skall ha i en efterföljande
process delar KF icke utredningens uppfattning. Om yttrandet i lag tillerkännes
presumtionsverkan skulle detta i praktiken komma att medföra att hyresnämnden
fastställer vilken hyra som skall gälla. Stora risker föreligger då för en snedvridning
av hyresutvecklingen för lokaler. Enligt KF:s uppfattning bör istället klart
utsägas att hyresnämndens yttrande icke skall vara bindande för domstolens
prövning. Detta hindrar icke att domstolen tar intryck av hyresnämndens
yttrande och kommer till samma resultat. Skälet härtill bör dock enligt KF:s
menig vara att domstolen vid en fri prövning funnit hyresnämndens motivering
vara saklig, icke att en av parterna misslyckats med att bevisa att hyresnämnden
hade fel.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section173>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section174>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>70</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Landstingsförbundet:
Det synes förbundet tveksamt om majoritetens förslag — att ge hyresnämnderna
kompetens att i sista hand företa en preliminär prövning av lokals marknadshyra
samt att ge denna hyresnivå presumtion vid eventuell senare rättstvist — är
ägnat att ge parterna incitament att träffa uppgörelse på den nämnda
hyresnivån. Snarare finns risk för att, som i utredningen reservationsvis
anförts, par-lerna uppfattar medlingen som en domstolsförhandling i första
instans, vari det gäller att hopa material som stärker den egna positionen,
hellre än att träffa förlikning. En lösning i enlighet med vad reservanten Berg
föreslagit, synes förbundet kunna prövas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommunförbundet:
Redan möjligheten för part att under medlingen begära att hyresnämnden företar
en preliminär prövning av lokalens marknadshyra innebär risk att medlingen
övergår tiU att bli en process där vardera parten gör sitt yttersta för att
visa det berättigade i sina krav. Dessutom föreslår utredningen att
hyresnämndens preliminära prövning skall tillerkännas presumtionsverkan i en
senare ersättningstvist. Detla blir ytterligare ett motiv för parterna att
redan under medlingen sätta in alla sina resurser på att hävda sin mening i stäUet
för att förlikas. Saken tiUspetsas av att handläggningen av ersättningstvisten
föreslås överflyttad från fastighetsdomstolen till hyresnämnden. Det förefaller
tveksamt om medlingen hos hyresnämnden härefter på ett tillfredsställande sätt
kan fylla den värdefulla uppgiften att i en enkel och smidig form sammanjämka
parterna när de inte står alltför långt ifrån varandra. En annan följd av det
föreslagna medlingsförfarandet kan bli att hyrorna i stor utsträckning bestäms
av hyresnämnden i stället för såsom tänkt är av marknadsförhållandena. Detla
skulle innebära ett väsentligt avsteg från den fria hyressättning som infördes
med 1968 års hyresreform och alltjämt gäller lokalhyror.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommunförbundets
styrelse anser att hyresnämndens huvuduppgift vid medlingen även i
fortsättningen bör vara att söka förlika parterna. Detta skulle såsom ledamoten
i utredningen Folke Berg anför i sin reservation kunna ske genom en föreskrifi
i lagen att nämndens medlingsbud skulle grundas på dess uppfattning om
marknadsvärdet för lokalen. 1 ett sådant medlingsförfarande skulle
möjligheterna att träffa förlikningsöverenskommelse meUan parterna vara större
än i det av utredningen föreslagna medlingsförfarandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
kommun (= stadsjuristen): Såväl de av Folke Berg som de av Sven Jansson
åberopade grunderna för respektive reservation finner kommunen vara tungt
vägande och instämmer i reservanternas uppfattning att hyresnämndens uppgift
vid medlingen bör inskränkas till alt utgöra en kvalificerad förhandlingshjälp
åt parterna. De allmänna domstolarna bör ha möjlighet att fritt pröva
marknadshyrans skälighet vid ersättningstalans behandling och sålunda ej vara
bundna av hyresnämndens preliminära yttrande. Domstolarna kommer ju att ta
betydande hänsyn till vad hyresnämnden uttalat, särskilt som parternas
möjligheter att under ersättningsprocessen anföra nya omständigheter föreslås
bli begränsade.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Göteborgs
kommun (= fastighetskontoret): Kommunen vill understryka en redan i
utredningsarbetet belyst svårighet i frågan om förfarandet vid tvister. Det
har betonats att hyresnämnderna ges en uppgift som innebär alt de kommer att
ställas inför så stora svårigheter alt det ur rättsskipningssynpunkl kan
ifrågasättas om den föreslagna proceduren är den rätta. Redan att fastställa
en lämplig marknadshyra inom</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section175>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:19.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section176>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>71</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>storstäderna
där marknadshyrorna varierar med hundratals kronor per m- våningsyta och där
strukturella förändringar i branscherna ständigt pågår med därav följande
komplikationer vid bedömandet av förmågan att bära hyreskostnader, framstår
som en uppgift förenad med myckel stora svårigheter. Det är mot bakgrunden
härav som det redan riktats kritik mot förslaget att hyresnämndens bedömning av
hyresnivån skall ges presumtionsverkan vid eventuell skadeståndstvist, i
synnerhet som hyresnämnden ju själv, om förslaget går igenom, skall avgöra skadeståndets
storlek.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund: Förfarandet torde utgöra en nyhet i svensk rätt, där del väl
knappast tidigare förekommit att ett och samma organ först uppträder i
medlarens roll och därefter som domstol prövar sin egen tidigare ståndpunkt. Än
betänkligare ter sig en sådan ordning med hänsyn till att det här blir fråga om
skönsmässiga avgöranden, som ofta kommer att vila på ett bräckligt underlag.
Den presumtionsverkan av nämndens yttrande vid medlingen som föreslås bör
därför inte lagfästas. Det utredningsunderlag som förebragts hos nämden blir därförutan
av betydelse såväl för parterna vid deras ställningstagande till fortsalt tvist
som vid en eventuell prövning av ersättningsanspråk.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>SABO:
SABO vill här framhålla att hyresvärden, i varje fall många<br>
SABO-anslutna företag, subventionerar hyran för vissa lokaler. Anled<br>
ningen härtiU är att hyresvärden vill uppnå ett så allsidigt utbud av olika<br>
butiker som möjligt till bostadshyresgästerna i området. Kundunderlaget<br>
kan i en del faU vara otUlräckligt och affärsidkare inom för bostadshy<br>
resgästerna och därmed hyresvärden önskvärd bransch tvekar att hyra<br>
lokal om marknadsmässig hyra uttas. En undersökning vad avser mark<br>
nadshyra för viss lokal kan därför bli missvisande. Av det sagda fram<br>
går att det även av denna anledning kan vara olämpligt att tillerkänna<br>
nämndens yttrande presumtionsverkan i en senare ersättningstvist. 1 öv<br>
rigt vUl SABO i denna del instämma i ledamoten Sven Janssons reser<br>
vation. ---- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sammanfattningsvis
anser SABO att föreslagna ändringar av nu gällande rätt kan accepteras, dock
med undantag av förslaget att hyresnämndens yttrande vad avser lokalhyra skall
tilläggas presumtionsverkan i en senare ersättningstvist.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund: Förbundet motsätter sig den föreslagna ordningen.
Varken hyresnämnd eller annan myndighet är kompetent att avgöra en lokals
marknadsvärde. Det är i det närmaste ogörligt för en myndighet att gradera
olika gators affärslägen liksom olika delar eller sidor av gatan, bedöma det
högre värde en hörnbutik kan ha i förhållande tUl en butik i ett mellanläge,
att objektivt fastlägga värdeförhållandet mellan primärutrymmen närmast gatan
och sekundärutrymmen djupare in i byggnadskroppen för att nämna vissa av de
värderingar som skulle framtvingas om marknadsvärdet skall bestämmas. I förarbetena
tUl 1968 års lagstiftning hänvisades veterligt inte tiU att vissa praktiska
erfarenheter av sådana avgöranden faktiskt vunnits av hyresnämnder och Statens
Hyresråd, Enligt hyresregleringslagen hade lokaler visserligen ett direkt
besittningsskydd och en låst hyresnivå. Överväganden av det slag som nyss
nämnts förekom emellertid i sådana fall då hyresvärden sagt upp en
lokalhyresgäst för avflyttning och erbjudit denne en annan lägenhet som
hyresvärden fann likvärdig. Processen kunde då röra sig om huruvida den
erbjudna lägenheten verkligen var likvärdig med den förutvarande. 1 sådana mål
förekom ofta säregna utredningar, i vil-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section177>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:19.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section178>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>72</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>ka
parterna utfört noggranna mätningar av lokalernas avstånd tiU olika galhörn,
lagt ner stor möda på att statistiskt mäta och visa hur många fotgängare som
under vissa angivna tider på gatan passerat de båda lokalerna samt företett
invecklad bevisföring av skyltytans och lokaldjupets betydelse samt dessa
faktorers omräkning i penningbelopp, betydelsen av att busshållplats flyttats
osv. De hyresmyndigheter som hade att la siällning i dylika mål hade förvisso
en tämligen omöjlig uppgift. Det är således så många svårbedömbara faktorer som
konstituerar ett marknadsvärde att nämndens yttrande i bästa fall endast kan
bli en mer eller mindre kvalificerad gissning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
den föreslagna regeln genomförs kommer del dessutom att medföra ett frångående
av huvudprincipen att hyrorna skall spegla marknadsläget. Vi riskerar i
stället att få ett system med myndighetsbestämda hyror. Hyresnämdens yttrande
kommer givelvis att spridas till andra än parterna i tvisten, exempelvis
spekulanter på den aktueUa lokalen och på liknande lokaler. Det torde vara en
självklarhet att hyresnämndens yttrande kommer att ha en stor inverkan på
spekulanternas ställningstagande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
värden i nämnden yrkar en hyra på exempelvis 350 krJm- och vi antar att detla
också är uttryck för den riktiga marknadshyran men nämnden i sitt yttrande
anser att den ligger på 340 kr./m- måste värden frångå sitt krav (under
antagande att skUlnaden ej kan anses påtaglig) även om han kan få uthyrt för
det högre beloppet. Även detta är ett exempel på att det i många fall kommer
att bli myndighetsbestämda och ej marknadsanpassade hyror.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
föreslagna ordningen skulle utan tvivel öka riskerna för s. k. avgångsvederlag,
dvs. särskild ersättning för hyresrätten till den avträdande hyresgästen,
trots att efterträdaren är verksam i annan bransch. Förbundet vill påpeka att
sådana vederlag inte sällan förekommer redan idag. I regel blir förhällandet
uppenbart för hyresvärden först efter det att hyresavtal ingåtts med den nye
hyresgästen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
hyresnämnden med presumtionsverkan skall yttra sig om marknadshyran för en
lokal, måste man från hyresvärdshåll kunna ställa stränga krav på alt nämndens
bedömning verkligen blir sådan, att man får förtroende för det resultat, som
nämnden kommer fram tUl. Även cm hyresnämnden vinnlägger sig om en riktig
bedömning av hyran, kan hyressättningen under alla omständigheter utsättas för
kritik. I de flesta tätorter och särskilt i deras centrala delar förekommer en
tämligen stor hyressplittring. Detla har bl. a. klarlagts genom de
undersökningar, som gjorts beträffande Stockholms innerstad. Här kan, som Folke
Berg på pekat i sin reservation, högsta och lägsta hyran för ungefär
likvärdiga lokaler variera avsevärt. Skillnader på 200—300 kr./m- eller högre
är ej ovanliga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har också uttalat (s. 78), att den hyra som hyresnämnden föreslår alltid måste
präglas av en viss osäkerhet. Huvudregeln skall enligt utredningen vara, att
hyresnämnden anger ett visst belopp som skälig hyra. Enligt förbundets
uppfattning måste handläggningen i hyresnämnden av här ifrågavarande ärenden
med nödvändighet bli tämligen summarisk och därigenom osäker och präglad av
subjektiva värderingar. Förslaget att hyresnämndens yttrande skall ges den
rättsverkan som utredningen tänkt sig är mycket otillfredsställande. Det
framstår som Slötande för rättskänslan, att en på sådant sätt tillkommen
"osäker" hyra skall läggas till grund för en skadeståndsprocess mot
hyresvärden.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section179>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:19.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section180>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978,79:89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>'</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>73</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>som
kan tvingas att utge ersältning till hyresgästen på grund av en felaktigt framräknad
hyra. 1 detla sammanhang vill förbundet också understryka, att hyresnämnden
vid sin bedömning av hyran vid denna tidpunkt som regel inte har några anbud
från tredje man om förhyrning av lokalen, efiersom den inte är ledig till
uthyrning förrän vid en relativt avlägsen tidpunkt. Här må blott framhållas att
vad annan hyresgäst anser en lokal vara värd utgör det säkraste och bästa
beviset på vad som är rätt hyra för lokalen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
anslutning härtill vill förbundet även ta upp ett annat problem som uppstår när
nämnden skall försöka bestämma marknadshyran. Frågan berörs av utredningen på
sid. 112—113. Det finns flera skäl till den hyressplittring som förekommer.
Ett av dem är att företagare i olika branscher är beredda att betala olika
mycket i hyra beroende bl. a, på omsättningen per ytenhet. Om tvisten för att
ta ett exempel gäller en tobaksaffär skulle marknadshyran om sådan verksamhei
skall bedrivas i lokalen kunna bestämmas lill </span><span lang=EN-US
style='font-family:Verdana'>X </span><span style='font-family:Verdana'>kr.
(härvid bortses från atl vad som tidigare anförts om svärigheten alt bestämma
marknadshyra). Hyresvärden gör emellertid gällande att hyran bör vara 100 kr./m
högre eller (X-|-100) kr./m- därför att lokalen som uraffär bör kunna betinga
en sådan hyra. Det kan vidare antas att något regelrätt hyresanbud ej föreligger.
Enligt de allmänna förutsättningarna skall värden ha rätt till marknadshyra,
dvs. den högsta hyra värden kan tänkas få ut oberoende av bransch. Frågan
uppstår nu hur hj'resnämnden skall bedöma marknads-\ärdet. Skall det ske med
utgångspunkt i 1) att tobaksaffär bedrivs i lokalen, 2) att lokalen kan tänkas
utnyttjas till uraffär som värden hävdar (och skall nämnden i så fall göra en
bedömning av hur troligt det är att uraffären kan komma till stånd med hänsyn
till förekomsten av andra uraffärer i grannskapet) eller 3) med hänsyn lill
vilken bransch som övsrhuvudtaget skuUe kunna länkas etablera sig i lokalen och
samtidigt betala den högsta hyran? Enligt utredningen skall nämnden bedöma vilken
användning som framstår som mest sannolik om nuvarande hyresgäst flyttar och
därvid utgå ifrån samma användningssätt om inte utredningen ger vid handen att
annan användning är sannolikare. Oberoende av om utredning om det framtida
användningssättet saknas eller ej anser förbundet det vara i det närmaste
uteslutet att samma användningssätt skulle kunna bli aktuellt. Det beror på det
förhållande som berördes redan av Hyreslagskommittén (SOU 1966: 14) sid.
115—116 nämligen att hyresvärden kan bli ersättningskyldig om en efterföljande
hyresgäst tUl-gcdogör sig exempelvis en tidigare hyresgästs good-will.
Svårigheten att bestämma värdet av good-will gör att förbundet alltid avråder
hyresvärden att i den angivna situationen hyra ut liU ny hyresgäst i samma
bransch. Hyresvärden "måste" således i nämnden påstå att annan användning
är avsedd att komma tUl stånd. Oberoende av om värden därvid kan precisera
användningssättet eller ej anser förbundet att hyresnämnden har en omöjlig
uppgift när den skall bedöma vilket annal användningssätt som kan bli aktuellt
med hänsyn tUl branschstruktur, behovet av nyetablering o. dyl.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
måste vidare understrykas, att hyresnämnderna, som inte haft tillfäUe att i
detalj följa hyresutvecklingen beträffande lokaler efter den 1 oktober 1972,
inte torde ha tillräcklig erfarenhet av rådande hyresläge.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
vill även instämma i de tankegångar som ligger bakom Sven Janssons reservation,
nämiigen risken för att medlingen utvecklar sig till en process i stället för
ett förlikningsförfarande.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section181>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section182>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>74</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
förslag i ifrågavarande del är enligt förbundets åsikt inte<br>
något annat än att på omvägar återinföra hyresreglering för lokaler.<br>
Med den lugna utveckling, som karaktäriserat tiden efter den 1 oktober<br>
1972 i fråga om hyran för lokaler, hade man knappast förväntat sig ett<br>
så drastiskt förslag från utredningen. Förbundet avstyrker därför försla<br>
get. ----- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
ovan angivits anser förbundet det inte motiverat alt nu genomföra så
genomgripande förändringar som betänkandet innehåller ifråga om
medlingsinstitutet. Däremot anser förbundet i likhet med vad Folke Berg
uttryckt i sin skiljaktiga mening, att hyresnämnderna bör bli aktivare i sitt
medlingsarbete. För närvarande nedläggs inte något större arbete i
hyresnämnderna för att söka medla mellan parterna. 1 regel avskrives
medlingsärendet efter en kortare handläggning. Med en aktivare medling från
hyresnämndemas sida skulle parterna kunna beredas möjlighet atl inför
hyresnämnden förebringa utredning om jämförliga hyror eller anbud från annan
hyresgäst, som vore beredd att förhyra lokalerna. Detla skulle, som Folke Berg
också konstaterat, vara en kvalificerad förhandlingshjälp, som kunde eliminera
hyresgästens eventueUa underläge.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
byggnadsentreprenörföreningen: SBEF avstyrker helt förslaget i denna del.
Enligt organisationens uppfattning saknar hyresnämnderna möjlighet att korrekt
kunna fastställa en lokals marknadsvärde. De konkreta svårigheter som kan
uppkomma vid en dylik hyresprövning har utförligt belysts av ledamoten Folke
Berg i hans reservation till majoritetsförslaget. SBEF ansluter sig helt till
Bergs uppfattning härvidlag. Eftersom hyresnämndens yttrande dessutom föreslås
få presumtionsverkan i en senare ersättningstvist är risken påtaglig att den
fria prisbildningen på lokalmarknaden går helt förlorad. Det kan befaras att
parterna i betydande utsträckning böjer sig för hyresnämndens bedömning av den
"riktiga marknadshyran". Därmed har hyresnämndens roll ändrats från
att vara medlande och rådgivande i hyrestvister tiU att bli hyresfastställande.
Lokalmarknaden har då övergått från fri marknadsprisbildning till en marknad
under hyresreglering.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>SBEF
vill i detta sammanhang påpeka den risk för minskad nybyggnadsverksamhet som
hyresnämndernas prisbedömningar kan innebära. SBEFs medlemsförelag medverkar
allt oftare som byggherrar/förvaltare för byggobjekt avsedda för kommersiellt
ändamål, där såväl byggnad som lokaldelar anpassas hell efter
lokalhyresgästernas intentioner. Detta kan gälla hela centrumanläggnigar eller
specialbyggnader för industriföretag, hotellrörelse etc. En förklaring till
denna utveckling är att många rörelseidkare av finansiella skäl inte vill binda
egna medel i fastighetsinvesteringar. Här berörda byggnader och anläggningar
blir oftast unika på så sätt att de utformas för såväl speciell verksamhet som
för speciella hyresgäster. Lokalerna kan i regel inte nyttjas av annan brukare
ulan omfattande ändringar och nya investeringar. De hyresöverens-kommelser som
i dessa sammanhang träffas mellan upplåtare och hyresgäst är avgörande för
investeringsbeslutet. De avtalade hyresvillkoren medför därmed en förpliktelse
från hyresgästens sida, som inte bör kunna avbördas genom ingripande från
"tredje man", dvs. genom att hyresnämnden vid senare tillfälle sänker
den av hyresgästen godtagna hyresnivån.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Över
huvud taget föreligger en fara för en minskning av investeringarna i
kommersiella lokaler om hyresnämnderna kommer att medverka</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section183>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:17.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section184>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span></b><b><span style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>75</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>till att det utbildas hyresnivåer som inte täcker
lokalernas kostnadsandel i fastighetsförvaltningen. Med icke marknadsmässiga
hyror följer — som fallet är på bostadssektorn — att investeringsviljan
äventyras.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Svenska
försäkringsbolags riksförbund: Riksförbundet vill allmänt hänvisa till de
synpunkter, som framförts i den granskningspromemoria som upprättats inom
Näringslivets Byggnadsdelegations kansli, samt till den i betänkandet
redovisade reservationen av ledamoten Folke Berg. Härutöver vUl riksförbundet
särskilt framhålla följande.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Det nu
föreslagna regelsystemet skulle innebära stora risker för att den marknadsmässiga
hyressättningen för lokaler skulle sättas ur spel. Hyresnämnden avses
visserligen skola vid sina bedömningar vid avgivande av yttrande om
marknadshyran ta hänsyn till alla de olika faktorer som kan påverka denna.
Redan med hänsyn till att vid tidpunkten för sådant yttrande jämförande anbud
sällan kan förväntas föreligga torde emellertid s. k. ortsprisjämförelser bli
mer eller mindre regel och anknytningen till en marknadshyresnivå närmas
hypotetisk. Det måste erinras om att marknadshyresnivåerna är i högsta grad
påverkade av flexibUiteten i samhället, där bl. a. morgondagens tUlkommande näringsidkare
kan starkt förändra den bild som gavs av gårdagens. Som en konsekvens av detta
kan också del föreslagna systemet förväntas snarare öka än minska frekvensen av
avgångsvederlag, vilket får anses självklart vara en otiUfredsställande
utveckling.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>De nu antydda svårigheterna för hyresnämnderna att avge
välgrundade och marknadsanknutna yttranden förstärks av att hyresnämnderna i
dag inte har den kapacitet som krävs för att göra dessa bedömningar. Avsevärd
förstärkning av denna kapacitet skulle erfordras, och ändå skulle de ovan
nämnda problemen med att skapa kunskaper om de marknadsbestämmande faktorerna
kvarstå.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Det nu sagda gör förslaget att hyresnämnds yttrande skall
ha presumtionsverkan vid bostadsdomstolens handläggning av tvist ytterligt betänkligt.
Det är alltså inte bara så att därigenom en högre instans skulle 1 stor
utsträckning betas den sedvanliga rätten och skyldigheten att göra en egen
prövning utan dessutom så att man måste känna stor tveksamhet rent allmänt mot
innehållet i det material som skulle ges presumtionsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Riksförbundet
vill slutligen särskUt peka på den del av förslaget som innebär att
hyresnämndens yttrande på grund av ortsprismaterial skall bli utslagsgivande om
inte hyresvärden kan styrka att marknadshyran är "påtagligt högre".
Som en kommentar till detta anger utredningen endast att en skUlnad på 10 % aUtid
måste betecknas som påtaglig. Härigenom har visserligen utredningen egentligen
inte tagit ställning till var gränsen för "påtagligheten" går. Ett
uttalande som det relaterade kan dock befaras bli normgivande. Riksförbundet
finner en så stor marginal som helt orealistisk och ser häri åter en fara för
att marknadsprissättningen blir satt ur kraft.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>3 Den s. k. preklusionsregeln</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bostadsdomstolen: Självklart måste bedömningen av en
lokals hyresvärde bli mycket osäker så länge lokalen inte är ledig. För att
nämndens bedömning skall bli så riktig som möjligt är det som utredningen framhåller
av vikt att nämnden får tillgång till den information som parterna</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section185>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section186>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>76</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>förfogar
över. Parternas eget intresse av nämndens bedömning kommer utan tvivel i de
flesta fall att medföra att parterna redovisar det underlag som de grundar
sina överväganden på så noggrant som möjligt. Som ulredningen anger får del
antagas alt det i allmänhet är hyresvärden som har tillgång till utredning om
hyresvärdet i form av anbud eUer nytt hyresavtal. Utredningens förslag att
hyresvärd inte i en senare ersättningstvist skall få åberopa utredning av detla
slag som han känt till under medlingsförfarandet men inte då förebringat bör
kunna bidra till att tvinga fram tiUgänglig utredning i de faU hyresvärden själv
inte har intresse härav och därmed förhindra spekulalion. Domstolen ansluter
sig på anförda skäl tUl förslaget i denna del men vUI påpeka att tUlämpningen
av bestämmelsen kan komma att medföra svåra bevisproblem för parterna och
betydande avvägningssvårigheter för prövningsmyndighe-terna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
tingsrätt: Hyresnämndens egentliga uppgift vid medlingen bör givetvis även i
fortsättningen vara att söka få till stånd en förlikning mellan parterna. Det
är utan tvivel ett angeläget önskemål att hyresnämnden därvid lämnar parterna
en så kvalificerad förhandlingshjälp som möjligt. För att detta skall kunna ske
är det nödvändigt att parterna redovisar det material och underlag, som de
stöder sina ståndpunkter på. Tingsrätten delar därför utredningens uppfattning
att en hyresvärd i en efterkommande ersättningstvist ej annat än undantagsvis
skall till befrielse från ersättningsskyldighet tUlåtas åberopa anbud eller
tecknade hyresavtal, som han känt tUI vid medUngen men då ej uppgett.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Domstolsverket:
För att ge parterna möjlighet att bedöma lokalens marknadsvärde är det viktigt
att de vid medlingen redovisar grunderna för sina ställningstaganden. För att
hindra alt hyresvärden därvid spekulerar i hyresgästens bristande kunskap bör
hyresvärden, som utredningen föreslagit, hindras från alt i en senare
ersättningsprocess åberopa hyresanbud eller hyresavtal som han känt till redan
vid medlingen men då inte åberopat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresgästernas
riksförbund: Förslaget undanröjer inte helt den kritiserade osäkerheten för
hyresgästen, vilket sammanhänger med den betydelse som lillmäles anbud från
tredje man. När sådant föreligger redan i medlingsskedet kan del omfattas av
hyresnämndens preliminära bedömning av marknadshyran och om värden inte då
åberopar det kan han som regel inte dra fram det i en efterföljande
ersättningstvist. Men om anbud givits eller avtal träffats efter avslutad
medling, hamnar hyresgästen i det läget att han inte vet om hyresnämndens
uttalande om marknadsvärdet står sig. En dylik risk är svårare för honom atl
förutse än risken för att hyresvärden genom förebringande av annan utredning
kan angripa hyresnämndens preliminära bedömning av marknadshyran. Denna
osäkerhetsfaktor skulle kunna leda till att hyresgästen inte vågar säga nej
till en av hyresvärden fordrad hyra som överstiger den som nämnden uttalat sig
för och därigenom skulle värdet av dennas preliminära prövning förringas. Ätt
ett efter medlingen framkommet anbud eller avtal kan få tUl följd atl
hyresgäst, som förlitat sig på nämndens utlåtande, kan avskräckas från att
väcka skadeståndstalan eller riskerar att förlora en inledd process är inte tiUtalande
men torde vara svårt att undvika om man inte i stället vill införa ett direkt
besittningsskydd, exempelvis efter danskt mönster. Ätt inga
rättegångskostnader skaU utdö-m.as om hyresnämnden skall pröva
ersättningstvisten har dock en viss belydelse i detta sammanhang.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section187>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section188>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79:89</span></b><b><span style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>* ></span></b><b><span
style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-size:11.0pt;font-family:Verdana'>77</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
hotell- och restaurangförbund: Utredningen har i sitt förslag<br>
väl tillgodosett alt underlaget för hyresnämndens prövning blir uttöm<br>
mande. Såvitt vi kan finna utgör emellertid den föreslagna bestämmel<br>
sen i § 57 a sista stycket inte något hinder för hyresvärden att vid ersätt<br>
ningsprocessen i hyresnämnden och i bostadsdomstolen åberopa nytt an<br>
bud eUer avtal. Det skulle således vara möjligt alt införa nytt material<br>
under prövningsprocessen. Detta bör enligt vår mening inte kunna ske.<br>
Hyresgästen måste nämligen ha ett definitivt underlag för att ta ställning<br>
tUI om han skall lämna lokalen eller ej. Därtill kommer att risken för<br>
missbruk är alltför uppenbar. Under alla omständigheter bör det an<br>
förda gälla vid bosladsdomstolens överprövning av hyresnämndens be<br>
slut. ----- SHR hemställer om förbud mot att åberopa nytt material</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>vid
ersältningsprocessen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
kommun (= stadsjuristen): Kommunen har ingen erinran mot att hyresvärden vid en
eventuell framtida tvist om ersättningsskyldighet hindras att åberopa anbud
eller hyresavtal som han känt till men ej åberopat vid medlingen. Skyldigheten
att vid medlingen redovisa allt för parten känt material bör omfatta såväl
hyresvärd som hyresgäst. Detta synes vara den lösning som bäst överensstämmer
med den av utredningen angivna målsättningen att skapa jämställdhet mellan
parterna vid förhandlingar om nya hyresvillkor.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund: Det är uppenbarligen så att förhållanden av belydelse
för marknadsvärdets bestämmande, såsom exempelvis planerade ändrade trafikförhållanden,
som värden varit obekant med men hyresgästen känl till utan att nämna, saknar
betydelse för utgången av en ersättningstvist. Om nu den verkliga avsikten med
förslaget är att skapa jämbördiga förhållanden mellan parterna borde givetvis
även relevanta omständigheter som hyresgästen känt till men underlåtit att
redovisa tas med i beaktande vid tvistens avgörande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:12.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Stockholm: Hyresnämnden finner detta förslag verk<br>
lighetsfrämmande. Det torde i ersättningsprocessen blir mycket svårt<br>
för hyresgästen att styrka om hyresanbud förelegal vid förhandlingstill-<br>
fället och om det varit allvarligt menat. En hyresvärd som härvidlag vUl<br>
vilseleda hyresgästen — och hyresnämnden — torde kunna göra detta<br>
utan svårighet och utan risk för avslöjande. </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
särskilda preklusionsregeln i 57 a § sista stycket HL bör såsom ovan angivits
kunna undvaras. Så länge allmänna bestämmelser om rättegångskostnad är
tillämpliga i ersättningsprocessen torde det ofta med hänsyn till 18 kap. 3 § RB
ligga i parternas intresse att redan inför hyresnämnden redovisa det material
på vUket de grundar sina ståndpunkter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>4
Marknadshyran och bindande anbud</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt: Tingsrätten har ingen erinran mot att de normer efter vilka
marknadsvärdet skall uppskattas får det uttryck i lagtexten som föreslagits.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bostadsdomstolen:
Den språkliga utformningen av 57 a § första stycket påminner om motsvarande
bestämmelse i 48 § i hyreslagen och leder tanken till att en ren
jämförelseprövning skall företagas. Äv de allmänna motiven (s. 81 y) framgår
emellertid att vid prövningen även andra faktorer skall beaktas, vilka medför
att rimlighetsrekvisitet kan</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section189>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section190>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>78</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>antagas
få siörre spelrum vid prövning av lokalhyror än när det gäller hyror för
bostadslägenheter. Lagtexten bör få en utformning som svarar bättre än den
föreslagna mot motivuttalandena.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Bosladsdomstolen
efterlyser ett klarläggande av begreppet "orten", vilket tidigare har
visat sig kunna vara svårtolkat t. ex. vid prövning enligt försia stycket
sista punkten nyssnämnda lagrum. Bostadsdomstolen ifrågasätter vidare om lokutionen
"ökning av lägenhetens värde" är helt rättvisande som beteckning för
ökad good-will och annan immateriell värdeökning som skapats genom den i
lägenheten bedrivna näringsverksamheten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
för Västra Sverige: Enligt förslaget skall vid prövningen av marknadshyran
såväl i samband med medlingen som vid prövningen i en ersättningsprocess
bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det
allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Som exempel
nämns att företag, som bygger på kortsiktiga spekulationer, för att etablera
sig i en attraktiv lokal erbjuder en hyra, som ligger klart över vad som
"vid en grov jämförelse" kan anses vara ortens marknadshyra. Att vid
en uppskattning av marknadshyran med ledning av en ortsprisutredning
jämförelseobjekt av nu angivet slag kommer att bortsorteras är naturligt.
Däremot framstår det betydligt mer tveksamt att i en ersättningsprocess
förkasta en av hyresvärden erhållen hyra på dessa grunder. Bortsett från
uthyrning till veterligen illegala företag förefaller den föreslagna beskärningen
av hyresvärdens rätt att anta förmånliga anbud från hyressökande alltför
rigorös och knappasl förenlig med de affärsmässiga synpunkter som gäller för
lokalhyresmarknaden. Härtill kommer att det ofta torde vara svårt för en hyresvärd
att rätt bedöma ett anbud av nu ifrågavarande art och att det därför inte synes
skäligt att ålägga en hyresvärd, som antagit ett sådant anbud,
skadeståndsskyldighet gentemol den tidigare hyresgästen. Det kan ju inte heller
uteslutas att hyresvärden även av en seriös hyresgäst kunnat få en hyra som
påtagligt överstigit den av hyresnämnden beräknade hyran. Att ålägga
hyresvärden bevisbördan för att så skulle kunnat vara fallet ter sig
emellertid, om inte flera anbud på lokalen infordrats, inte rimligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Göteborg: Med den i 57 a § första stycket föreslagna spärregeln avser
utredningen — vilket hyresnämnden finner helt i sin ordning — att hindra
hyresvärd från att vid bestämmandet av marknadshyran för en lokal få till
jämförelse åberopa en extremt hög hyra som exempelvis ett spekulationsföretag
utifrån sina kortsiktiga intressen kan ha förklarat sig villigt att erlägga
för lokalen. Från jämförelseprövningen skall med andra ord uteslutas erbjuden
eller avtalad hyra, som ligger klart över vad som vid en grov jämförelse kan
anses vara ortens marknadshyra. Eftersom denna spärregel alltså är tänkt att ha
en annan och mera snäv innebörd än spärregeln i 48 § första stycket bör
uttrycket "ej är rimligt" ersättas med en formulering som bättre visar
att det endast är hyra med uppenbar avvikelse från marknadsvärdet som skall
uteslutas från jämförelse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid
bestämmandet av marknadshyran får enligt sista meningen i första siycket
hänsyn tagas till ökning av lokalens värde, som hyresgäst åstadkommit, endast
om särskUda skäl föreligger. Hyresnämnden vill endast framhålla att av ordet
hyresgäst, aUtså använt i obestämd form, följer att prövningen kan komma att
omfatta förbättringsarbeten som tidigare hyresgäst kan ha låtit utföra i
lokalen.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section191>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section192>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79:89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>: <span style='text-transform:uppercase'>,h</span></span><span
style='font-family:Verdana;text-transform:uppercase'> </span><span
style='font-family:Verdana'>79</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
hotell- och resiaurangförbund: För hotell- och restaurangföretag krävs många
gånger mycket omfattande och kostsamma installationer. I ett restaurangkök
behövs således särskild inredning och betydande ventilationsanordningar och
för ett hotell är inredningen av hotellrummen den kostsammaste delen. DärtUI
kommer att en hotell- och restaurangrörelse ofta är beroende av en fast
kundkrets. Om en rörelse flyttas frän en lokal till en annan följer nämligen
kunderna inte med. Möjlighet m.åste enligt vår mening skapas så att ovanstående
omständigheter kan beaktas då marknadshyran skall bestämmas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
köpmannaförbund och SHIO: När det gäller hyresnämndens bedömning av vad
parterna presenterar inför hyresnämnden såsom ortsprismaterial kan ifrågasättas
om del kan vara rimligt att hyresvärden äger rätt att åberopa som jämförelse de
redan träffade uppgörelser som skett inom samma fastighei eller hyresvärdens
eget fastighetsbestånd. Man kan ju tänka sig den situationen att i en speciell
fastighet befinnes fyra lokalhyresgäster, varav tre hyresgäster accepterat
hyresvärdens i och för sig oskäliga hyreskrav, medan den fjärde hemställer om
medling. Ortsprisjämförelsen i övrigt utvisar all hyreskraven i och för sig
ligger väsentligt över vad som kan betraktas såsom marknadsmässig hyra. De
hyresgäster som accepterat befinnes ha en väsentligt högre toleransgräns vid
accepterandet av hyresnivån kanske på grund av branschstrukturen eller med
hänsyn till vad som särskilt investerats i lokalerna. Den fjärde hyresgästen
däremot har en väsentligt lägre toleransgräns som kanske mer rimmar med ortens
pris i övrigt. Det förefaller ligga i sakens natur att hyresnämnden i sina
medlingsansträngningar och vid avgivande av yttrande måste tillmäta hyresvärdens
åberopande jämförelsematerial i egen fastighet mindre betydelse än ortens pris
i övrigt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förekomsten
av s. k. udda anbud, eller hyresgäster som bygger på kortsiktig spekulation och
som erbjuder en hyra som ligger klart över vad som vid en grov jämförelse kan
ses vara ortens marknadshyra, är en mycket väsentlig fråga. Eftersom vi inte
har någon praxis på området kan sägas att man nog på många håll svävar i vUlfarelse
att man med nuvarande lagstiftning kan kräva skadestånd inom preskriptionstiden
två år vid fall då en hyra eriagts för en lägenhet under allenast en begränsad
tid, och som visar sig vid jämförelse med ortens pris ligga väsentligt över
marknadsnivån. Vi utgår ifrån som självklart, även om det inte med all önskvärd
tydlighet framgår av vare sig den allmänna motiveringen eller
specialmotiveringen, att när frågan uppkommer om ersättning jämlikt 57 a §,
andra stycket, efter det att hyresnämnden avgivit ett yttrande, detta yttrande
ej får frångås i skadeståndsprocessen om det ■visar sig att det
föreligger ett uppenbart udda anbud. Vi utgår således ifrån att tillämpningen
av 57 a § andra stycket första punkten, vad gäUer marknadshyra, skall inkludera
samma tillämpning som beskrives under 57 a §, första stycket, och som sedan
ligger till grund för hyresnämndens yttrande enligt 58 b §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Stockholm: De föreslagna bestämmelserna i 57 a § första stycket HL om vad som
avses med skälig hyra och hur denna bestäms behövs enligt utredningen (s. 111 ö)
främst för att ge bättre ledning för den hyresbedömning som skall ske vid
medlingen. Stadgandet åsyftar enligt betänkandet (s. 81) inte någon ändring av
gällande principer för bedömningen av skälig hyra. Behovei av stadgandet kan
därför ifrågasättas.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section193>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section194>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>80</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:11.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
om bindande anbud behandlas av flera remissinstanser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bostadsdomstolen:
Förslaget i denna del kan tillsammans med den långa uppsägningstid som föreslås
gälla i lokalhyresavtal medföra att hyresvärden i uppsägningshandlingen kommer
att lägga sina hyreskrav relativt högt. Bostadsdomstolen finner emeUertid att
förslaget ger en viss önskvärd stadga i medlingsförfarandet och godtar därför
detsamma trots den påtalade olägenheten. Den föreslagna lagtexten i 58 § HL har
emellertid fått en mindre lyckad utformning. Första punkten är skriven som en processuell
handUngsregel, som om den inte följs skulle kunna förväntas medföra en processuell
påföljd, avvisning, 1 stäUet föreslås i andra punkten en materiell påföljd.
Enligt motiven (s. 115) skall påföljden inträffa om hyresvärden efter det
hyresgästen förklarat sig godta värdens krav för förlängning skärper sina
yrkanden i för hyresgästen oförmånlig riktning och avtal av denna anledning
inte kommer till stånd. Dessa förutsättningar framgår inte av lagtexten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
tingsrätt: Det framstår som välövervägt att en hyresvärd under
medlingsförfarandet skall vara bunden av sina i uppsägningen angivna villkor
för en förlängning av hyresförhållandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Malmö: Hyresnämnden har ingen erinran mot att hyresvärden under
medlingsförfarandet skall vara bunden av de villkor som han har uppgetl i
uppsägningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:13.0pt'><span style='font-family:Verdana'>KF:
KF finner förslaget vara väl motiverat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
kioskägares riksförbund: I fråga om vad som sägs i stycket om uppsägning känner
vi oss tUlfreds med den föreskrift att uppsägning skall vara förenad med de
skäl som föreligger för avtalets uppsägande och i övrigt hela § 58.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
Kiosk & Gatukök: Förbundet framhåller att till klarare linjer vid
medlingsförfarande hör att hyresvärden skall vara bunden av de villkor denne
uppgivit i uppsägningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ansluter sig till utredningens
förslag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt: Den av Folke Berg föreslagna reformen av medlingsförfarandet till
vilken tingsrätten ansluter sig förutsätter att hyresnämnden avger sitt
förlikningsbud på grundval av en mera omfattande utredning än vad som
förekommer för närvarande. Om det av det utredningsmaterial som förebringas av
parterna framgår att marknadsvärdet för den aktuella lokalen är högre än vad
hyresvärden angivit i uppsägningen, framstår det som mindre rimligt att denne
inte skaU få tiUgodoräkna sig detta högre värde endast av det skälet att han
vid tidpunkten för uppsägningen saknade insikt om lokalens verkliga marknadsvärde.
Utredningen nämner även i annat sammanhang att kunskap om marknaden många
gånger inte finns vare sig hos hyresvärd eller hyresgäst. Den föreslagna
begränsningen av hyresvärdens rätt att begära högre hyra råkar i dylika fall i
strid mot principen att skälig hyra skall motsvara den hyra som lägenheten kan
antagas betinga vid utbud på öppna marknaden. Denna princip får anses gälla
oavsett om hyran uppskattas efter förhandlingar inför hyresnämnd eller ej.
Skäl saknas därför enligt tingsrättens uppfattning att frångå det nuvarande
systemet, enligt vilket hyresvärdens slutliga ståndpunkt i medlingsförfarandet
skall läggas till grund för prövningen i en senare ersättningsprocess.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:14.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
avstyrker således förslaget i denna del.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section195>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:23.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section196>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>81</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden avstyrker förslaget
att<br>
hyresvärden under medlingsförfarandet skall vara bunden av de vUlkor<br>
han angett vid uppsägningen.-- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden är medveten om de svårigheter som uppkommer
om hyresvärden under medlingen ändrar sitt yrkande. Förslaget måste emellerUd
ses mot bakgrunden av att uppsägningstiden enligt förslaget i regel skall vara
minst nio månader (3 § tredje stycket HL). Hyresvärden måste alltså ta
ställning till hyresvUlkoren lång tid före hyrestidens utgång. Om hyresvärden
efter uppsägningen får ett anbud från tredje man som är högre än vad han yrkat,
bör han få anpassa sitt yrkande efter detta anbud, eftersom anbudet är ett
uttryck för vad lägenheten faktiskt är värd på den allmänna marknaden. Med
tanke på den långa uppsägningstiden, som nämnden anser sig böra godta, torde
risken i annat fall vara att hyresvärden för att gardera sig lägger sitt
yrkande onödigt högt i uppsägningen. Skulle han komma aUtför högt, kan han
alltid under medlingsförfarandet sänka sitt hyreskrav för atl undgå
ersättningsskyldighet om förlängning inte kommer till stånd. Hyresnämnden vill
också peka på det förhållandet att olika typer av hyror skaU vara tiUåtna för
lokaler (jfr 19 a § första—tredje styckena HL). Hyran kan således bestämmas
exempelvis till visst belopp med eller utan index eller utgöra s. k.
omsättningshyra eller vara en kombination av dessa typer. Även andra hyresviUkor
såsom hyrestidens längd, reparationsskyldighet m. m. kan påverka hyrans
storlek. Hyresvärden bör ha frihet att i anslutning till ett av hyresnämnden
framlagt medlingsbud ändra exempelvis ett yrkande om fast hyra till yrkande om
omsättningshyra. Om det senare yrkandet är högre eller lägre än det förra kan
vara svårt att bedöma. Hyresnämnden föreslår att bestämmelsen utgår.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Sveriges fastighetsägareförbund: Om förslaget till ett
nytt fjärde stycke i 58 § skulle genomföras, skulle sannolikt i många fall
uppstå problem med tolkningen av begreppet "oförmånligare villkor". I
normalfallet, där man endast diskuterar hyrans storlek, är det lätt att
konstatera om villkoret är oförmånligare eller ej. Så snart andra viUkor kommer
in i bilden blir situationen en annan. Del kan gälla exempelvis smärre ändringar
i lokalens storlek, byte av någon del av lokalen mot annat utrymme,
hyrestidens längd och uppsägningstidens längd i kombination med indexreglering
av större eUer mindre del av hyran. Eftersom uppsägningen med utredningens
utgångspunkt måste göras så långt i förväg, är det troligt att ändrade
förhållanden under mellantiden kan uppträda och som värden av olika skäl
rimligen måste vara berättigad tiU att beakta. Med utredningens förslag skulle hyresvärd
aldrig kunna göra någon justering av sitt yrkande jämfört med vad som angivits
i uppsägningen med undantag för sänkning av hyran. Det är en icke acceptabel
konsekvens av förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>5 VUlkorsändring på begäran av hyresgäst</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Malmö tingsrätt: Tingsrätten har ingen erinran mot
förslaget om att hyresgäst bör ges möjlighet alt genom återkaUelse förta en
uppsägning dess verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Domstolsverket: Verket ansluter sig tUl utredningens
förslag i denna del. Skulle hyresvärden stäUas i den situationen alt han först
kort tid före hyrestidens utgång får vetskap om hyresgästens avsikt alt lämna
lokalen torde han regelmässigt kunna utverka anstånd med avflyttningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:3.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>6 Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 89</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section197>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:5.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section198>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>82</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Byggnadsstyrelsen:
Den föreslagna utformningen av 58 a § innebär en förbättring av gäUande regler
och kommer med all sannolikhet att medföra att hyresgästen mer än förut
utnyttjar den i lagrummet givna möjligheten till villkorsändring.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresgästernas
riksförbund: Ätt lokalhyresgäst, som uppsagt hyresavtalet för åstadkommande av
ändrade hyresviUkor, skall kunna förta uppsägningen dess verkan genom att
återkalla medlingsansökan före hyrestidens utgång är en betydande förbättring
och skapar större möjlighet för hyresgästerna att begagna sig av den särskilda
uppsägningsrätten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>KF:
KF instämmer i utredningens förslag. — Lagtextens ordalydelse bör dock
omformuleras så att det klart framgår att uppsägning står fast om hyresgästen
icke återtagit sin ansökan före det medlingen avslutats även om denna tidpunkt
infaller före hyresUdens utgång,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ser utredningens förslag under 58 a
§ såsom ett nödvändigt tiUrättaläggande av den nu gällande lagtexten som har
visat sig hell verkningslös. Vi har från organisationerna uppfattal den nu
gällande skrivningen som ett misstag vid lagtextens tidigare utformning, Folke
Bergs motivering i sin leservation att hyresvärden bör få rimlig tid till sitt
förfogande att ombesörja uthyrning av lokalen till annan hyresgäst framstår
som något oegentlig. Även vid nuvarande tillämpning av 58 §, då hyresvärden initierat
uppsägningen för t. ex, villkorsändring har ju hyresgästen fram till avflyttningsdagen
tid på sig att slutligen bestämma sig för avflyttning eller ej. Emellertid har
organisationerna ej något att erinra mot att t. ex. hyresnämnden ges möjlighet
att fastställa en tidsrymd efter avslutad medling ./. yttrande under vUken
hyresgästen måste slutligen ta stäUning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:11.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bostadsdomstolen:
Vad utredningen här föreslagit om att hyresgästens återkallelse av ansökan om
medling skall medföra alt uppsägningen blir utan verkan om den sker före
hyrestidens utgång är förenat med så uppenbara olägenheter för hyresvärden att
förslaget i denna del inte bör godtagas. Det utredningen vill uppnå med
förslaget (jfr betänkandet s. 82—83) torde kunna väl tillgodoses om hyresvärden
betages möjligheten att i de fall endast hyresgästen sagt upp hyresavtalet för viUkorsändring
framställa krav på högre hyra eller eljest för förlängning kräva oförmånligare
villkor än som gällt fömt. Att införa en regel som på här angivet sätt avviker
från vad som för motsvarande situation gäller i fråga om bostadshyresavtal
torde med hänsyn tUl besittningsskyddets och prövningsförfarandets annorlunda
utformning på lokalsektorn inte möta några principiella betänkligheter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
för Västra Sverige: Hovrätten står inte helt främmande för denna reform.
Emellertid måste beaktas atl hyresvärden, eftersom någon annan tidsfrist för
hyresgästens återkaUelse än hyrestidens utgång inte föreskrivits, försätts i en
ovisshet som kan vara honom till allvarligt förfång. Detta kan förebyggas
antingen genom föreskrift om minsta tid, förslagsvis tre månader före hyresUdens
utgång, inom vilken återkaUelse får ske eller genom tillägg till 59 §
hyreslagen att på begäran av hyresvärden uppskov med avflyttning alltid skall
meddelas om hyresgästen först vid en tidpunkt som infaller mindre än tre
månader före hyresUdens utgång tillkännager att han har för avsikt att flytta.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
tingsrätt: Tingsrätten delar i denna del i stort Bergs betänkligheter mot
förslaget. Emellertid torde ett införande av ett kostnadsansvar för den
hyresgäst, som föranlett en onödig hyrestvist, vara tillräckligt för att
motverka helt obefogade ansökningar om medling.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section199>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:12.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section200>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79:89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>J</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>83</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Stockholm: Nämnden godtar förslaget. En sådan<br>
ordning bör dock förutsätta att hyresgästen iakttar en minsta uppsäg<br>
ningstid av nio månader och att återkallelse inte får ske senare än två<br>
månader före hyresUdens utgång.- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Syftet
är att hindra att hyresvärd, som inte själv sagt upp avtalet, utnyttjar
hyresgästens uppsägning för att framtvinga en avflyttning eller strängare
hyresvillkor än vad tidigare gällt. Liknande förslag har tidigare framförts
men avvisats i 1973 års lagstiftningsärende (prop. 1973:23 s. 185 ö—x). Sedan
dess har ytterligare erfarenheter vunnits. Endast ett fåtal fall av ansökningar
enUgt 58 a § har förekommit i hyresnämnderna. Utrymmet för hyressänkning har
dock varit litet eftersom hyresnivåerna under Uden varit ständigt stigande. Det
måste dock ändå antas alt hyresgästerna f. n. tvekar att säga upp sig för viUkorsändring
med hänsyn till de risker detta medför. Utredningsförslaget å andra sidan
innebär som utredningen själv anfört (s. 83 m—y) att hyresgästen kan säga upp
sig för villkorsändring med i prakUken direkt besittningsskydd. Han skulle
nämligen alltid vara garanterad förlängning av avtalet på de gällande
villkoren, om inte också hyresvärden sagt upp avtalet. Enligt
utredningsförslaget får hyresgästen möjlighet att i medlingsärendet först se
vad hyresnämnden kommit fram tUl i fråga om skälig hyra för att sedan kunna återkaUa
medlingsansökan om budet verkar oförmånligt. Förfarandet skulle ge hyresgästen
betydande överläge i förhandlingarna. Det verkar därför sannolikt — trots vad
utredningen säger i denna del (s. 84 x) — att hyresvärdarna skuUe känna sig
manade att större ulsiräckning än för närvarande själva säga upp lokalhyresavtalen.
Alt hyresvärden därigenom som utredningen anför skulle utsätta sig för risken
att få betala skadestånd till hyresgästen är inte troligt eftersom hyresvärden
ju alltid vid medlingen kan medge förlängning eller återta sitt yrkande om
hyreshöjning, helt eUer delvis. Den föreslagna ändringen i 58 a § skulle därför
sannolikt inte innebära någon mer betydande förstärkning av hyresgästens besittningsskydd.
En allvarlig invändning mot förslaget är den som framförts av Berg (s. 129 y).
Det måste, som Berg framhåller, vara ytterst otUlfredsställande om hyresgästen,
för det fall hyresvärden inte också sagt upp hyresavtalet, intill hyrestidens
sista dag skulle kunna hålla hyresvärden i ovisshet om huruvida han skaU
avflytta eller inte. En tänkbar kompromiss mellan de olika ståndpunkterna vore
måhända — som Berg antytt — att hyresgästen måste bestämma sig inom viss
minimitid. Man torde då få utgå från att för normalfallet även hyresgästen
skulle ha att iaktta nio månaders uppsägningstid för viUkorsändring. Med två
månaders frist för hänskjutande skulle hyresgästen kunna få rätt att med
bibehållen hyresrätt återkalla medlingsansökan förslagsvis senast två månader
före hyrestidens utgång. Hyresnämnden skulle under mellantiden ha tillfälle att
medla och lägga fram förlikningsförslag. Med en sådan komplettering av förslaget
är hyresnämnden för sin del beredd att biträda detsamma.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
handelskammarförbundet: Förslaget skulle innebära att hyresvärden först vid
hyrestidens slut med säkerhet kan veta om hyresgästen flyttar eller inte. En
sådan ordning vore orimlig. Hyresvärden måsle ges möjlighet att i god tid före
hyrestidens utgång anskaffa ny hyresgäst. Visserligen kvarstår hyresvärdens
möjlighet att hos hyresnämnden begära uppskov med hyresgästens avflyttning,
men det torde vara osäkert i vilken utsträckning hyresvärden i prakUken med
framgång kan utnyttja denna möjlighet.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section201>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section202>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>84</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>HSB:
HSB avstyrker utredningens förslag. Förslaget är olämpligt. Innebörden är att
hyresvärden kan ställas i situationen, att han inte förrän sista dagen av
hyrestiden får reda på om hyresgästen får lämna lokalen eller fortsätta att
hyra denna. Detta innebär att hyresvärden inte heller kan företa åtgärder för
definitiv uthyrning förrän han med säkerhet vet att hittillsvarande hyresgäst
flyttar. Även om det finns intressenter på den eventuellt hyreslediga lokalen
kan dessa av naturliga skäl inte lösgöra sig från sina innehavda lokaler
förrän de med visshet kan vara säkra på att få den aktuella lokalen. Det måste
anses vara ett rimligt krav, att hyresgästen i god tid före hyrestidens utgång
bestämmer sig för avflyttning eller inte. Förslaget understryker och ökar en
obalans i förhållandet meUan hyresvärd och hyresgäst tUl hyresvärdens nackdel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
förslaget i denna del ändå skulle komma att genomföras bör det enligt HSB:s
mening i vart fall utformas så att hyresgästen i god tid före hyrestidens
utgång har att ta ställning till om han, i den här aktuella situationen, vill
rädda sin rätt atl kvarstanna i de förhyrda lokalerna eller inte. Eftersom en
minsta uppsägningstid på nio månader fortsättningsvis skall komma att gälla bör
med "god tid" i detta sammanhang kunna avses 5—6 månader, MeUanliggande
tid borde kunna vara tUlräcklig för att vid förhandlingar mellan parterna eller
inför hyresnämnden klarlägga om förutsättningar finns för fortsatt hyresavtal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommunförbundet:
Förbundets styrelse vill ifrågasätta lämpligheten i den föreslagna regeln
vilken skulle medföra betydande svårigheter för hyresvärden. Denne skulle
ibland inte förrän vid utgången av hyrestiden kunna vara säker på om
hyresgästen flyttar efter sin uppsägning. Hyresvärden får på detta vis ingen
möjlighet att planera för den fortsatta uthyrningen av lokalen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
kommun (— stadsjuristen): Det framstår som synnerligen tveksamt att ge
hyresgästen möjlighet att återkalla ansökan om medling när som helst före
hyrestidens utgång. Härigenom kan hyresvärden intill sista dagen av hyrestiden
sväva i okunnighet om huruvida lokalen efter hyrestiden kommer att vara uthyrd
eller ej. Det bör påpekas att hyresvärden ej har motsvarande rätt att förta en
uppsägning för villkorsändring dess verkan. 1 och för sig kan det vara rimligt
att öppna en möjlighet för hyresgästen att, om han under medlingen finner att
de villkor han i uppsägningen begärt inte är marknadsmässiga och att det
därför ej genom medlingen är möjligt att åstadkomma för honom förmånligare
villkor än de bestående, ångra sig och låta avtalet oförändrat gälla ännu en
period. Den lösning av problemet som ligger närmast till hands synes vara alt
ge hyresgästen rälten till återkallelse med den föreslagna verkan intill en
viss angiven minsta tid före hyrestidens utgång. Enligt utredningens enhälliga
förslag skall den minsta uppsägningstiden utom för vissa mindre betydelsefulla
undantag vara nio månader. Det kunde då vara tänkbart att låta hyresgästen
under upp till sex av dessa månader pröva medlingsförfarandet och att sålunda
ange att återkaUelse av ansökan om medling skall ske sist tre månader före
hyrestidens utgång för att uppsägningen skall bli utan verkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund: Samfundet delar uppfattningen att det med nuvarande regelsystem
kan uppstå onödiga rättsförluster. Den kritik av utredningens förslag som
anförts i reservationen på sid. 129 i betänkandet bör emellertid beaktas.
Regeln kan utformas så att återkallelse av gjord uppsägning måste ske inom
rimlig tid före hyrestidens utgång. Eljest erhåller hyresvärden inte
erforderlig tidsfrist för att föranstalta om</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section203>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section204>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>85</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>ny
uthyrning. Samfundet föreslår alt man här inför den regeln alt återkallelse
skall ske senast viss tid före hyrestidens utgång, exerhpelvis i relation lill
den avtalade uppsägningstiden. Härigenom vinner man vad lagstiftaren åsyftat utan
att hyresvärdens intressen åsidosätts.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund: De skäl för regeln som utredningen tagit upp i andra
stycket pä sid. 83 är svaga. De skulle lika väl kunna användas som argument för
att även införa en motsvarande regel till hyresvärdens förmån. Därmed skuUe i detla
avseende den eftersträvade jämvikten mellan parterna skapas.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Den av utredningen
föreslagna regeln har påtalats som olämplig i Folke Bergs skiljaktiga mening
och förbundel vill gärna instämma häri. Hyresgästen kan i många faU tänkas
utnyttja situationen och vänta tUl sista dagarna av hyrestiden med att bestämma
sig. Om hyresgästen återkallar sin ansökan får han i princip, sitta kvar på de
gamla villkoren. Skulle någon återkaUelse ej ske, skall hyresgästen flytta vid
hyrestidens utgång. Så länge det är ovisst om hyresgästen kommer alt flytta kan
värden ej teckna avtal med ny hyresgäst. Då hyresgästen ej behöver ge något
besked hur han kommer att ställa sig, kan hyresvärden komma att sväva i
ovisshet till hyrestidens utgång. 1 det fall hyresgästen flyttar kan det komma
att medföra hyresförlust för värden. Visserligen kan värden hos nämnden begära
uppskov med avflyttningen men viss osäkerhet synes råda om begäran om uppskov
måste ske före hyrestidens utgång, trots atl beslutet kan fattas efter nämnda
tidpunkt. Värden kan inte rimligen begära uppskov förrän han vet när
hyresgästen flyttar.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Hyresgästen synes vidare
ha möjlighet att återkalla sin medlingsansö<br>
kan i samband med sitt svar över hyresnämndens yttrande om mark<br>
nadshyran. Hyresgästerna tUIförsäkras således genom förslaget möjlighe<br>
ten atl överlag utan minsta risker "pröva sig fram". Någon
återhållande<br>
faktor såsom skyldighet att "vid förlust" betala motparts kostnader
finns<br>
inte,----- </span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Mot förslaget i denna del
bör vidare ställas det faktum, att hyresvärden inte har någon möjlighet alls
att ensidigt återkalla sin uppsägning, om han finner denna vara gjord på
felaktiga premisser. En följd av förslaget skulle därför bli att en hyresvärd,
som grundat sin uppsägning på felaktiga förutsättningar, får ansvara för sitt
eget misstag medan hyresgästen under samma förutsättning har möjlighet att
rätta sitt misstag. Utredningen vill dessutom gå än längre genom förslaget tiU
nytt fjärde stycke i 58 §. Detta kan omöjligt ses som något som är avsett att
göra parterna jämbördiga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
förslaget till återkallelse av medlingsansökan överhuvudtagel genomförs, anser
förbundet att återkallelse skall göras senast viss tid före hyrestiden utgång —•
förslagsvis tre månader före.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
byggnadsentreprenörföreningen: Lösningen kan enligt SBEFs uppfattning inte vara
en rimlig avvägning mellan partsintressena i ett avtalsförhållande. Det aktueUa
förslaget kan lämna hyresvärden i ovisshet om avtalsförhållandets fortbestånd
ända till sista kontraktsdagen. Rimlig hänsyn till hyresvärdens berättigade
intressen kräver att det finns rådrum för omdisposilioner, om hyresgästen till
sist väljer att flytta, när förhandlingsresultatet blir känt. En inadvertens är
också att regeln ger möjlighet till återkallelse oavsett om några förhandlingar
pågår eller inte — detta trots att bestämmelsen är avsedd enbart för en
pågående förhandlingssituation.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:11.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
bättre avvägning mellan partsintressena kan uppnås om det läggs i</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section205>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section206>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>86</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>hyresnämndens
hand att avgöra hur länge pågående förhandlingar motiverar att lokalhyresgäst
skall åtnjuta obrutet besittningsskydd. På så sätt kan hyresnämnden genomföra
en rimlig intresseavvägning mellan parterna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
SBEFs uppfattning kan hyresvärdens behov av rådrum variera för olika slag av
lokalupplåtelser från exempelvis större rörelsebyggnader till mindre
butikslokaler. Behovet av rådrum kommer i viss mån till uttryck i hyresavtalens
uppsägningstider. SBEF yrkar därför att hyresnämnden beaktar fastighetsägarens
behov av rådrum på så sätt att hyresgäst medges rätt att återkalla en ansökan
om medling senast vid den tidpunkt då halva uppsägningstiden löper ut.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
försäkringsbolags riksförbund (= Närhigslivets byggnadsdelegations
granskningspromemoria): Den lösning utredningen framlagt kan emellertid inte
vara en rimlig avvägning mellan partsintressena i ett avtalsförhållande. Det
aktuella förslaget kan lämna hyresvärden i ovisshet om avtalsförhållandets
fortbestånd ända till sista kontraktsdagen. Rimlig hänsyn till hyresvärdens
berättigade intressen kräver atl det finns rådrum för omdisposilioner, om
hyresgästen till sist väljer att flytta, när förhandlingsresultatet blir känt.
En inadvertens är också att regeln ger möjlighet till återkallelse oavsett om
några förhandlingar pågår eller inte — detta trots att bestämmelsen är avsedd
enbart för en pågående förhandlingssituation.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
bättre avvägning mellan partsintressena kan uppnås om det läggs i hyresnämndens
hand att avgöra hur länge pågående förhandlingar motiverar att lokalhyresgäsl
skall åtnjuta obrutet besittningsskydd. På så sätt kan hyresnämnden genomföra
en rimlig intresseawägning mellan parterna. Den tidsfrist för återkallelse, som
bestäms, kan också vara ägnad att ge nämnden anledning att i god tid bUda sig
en uppfattning om vilken tidsram som är rimlig för förhandlingsarbetet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>6
Tvister om annat än hyran</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
tingsrätt: Tingsrätten har ej något att invända mot att hyresnämndens yttrande
om ersältningslägenhet i rivnings- eUer ombyggnadsfallen tillerkännes
föreslagen presumtionsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Göteborg: Hyresnämnden är av samma mening som utredningen att hyresnämndsförfarandet
vid tvister om annat än hyran inte behöver ändras i annan mån än vad som gäller
medling i tvist om ersättningslokal och tillstyrker utredningens förslag att
hyresnämnd vid medling i rivnings- eller ombyggnadsfallen åläggs att, när part
begär del, yttra sig om huruvida erbjuden ersättningslokal kan anses godtagbar
och att hyresnämnds yttrande tilläggs presumtionsverkan i eventuell senare ersättningstvist.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
Kiosk & Gatukök: Förbundet delar utredningens uppfattning att hyresnämnden
skall på parts begäran yttra sig angående erbjuden ersättningslokal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bosladsdomstolen:
Bostadsdomstolen delar de uppfattningar som ligger Ull grund för utredningens
förslag att hyresnämnden i ett medlingsärende, då förlängning av hyresavtal är
utesluten, på parts begäran skall uttala sig om en ersättningsVägenhet är
godtagbar eller inte. Bostadsdomstolen vill kraftigt understryka vikten av att
nämnden säkrar underlaget för sin bedömning i form av ritningar, fotografier elc.
samt utförliga besiktningsprotokoll.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section207>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:8.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section208>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>87</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
lorde i en skadeståndsprocess ofta bli mycket svårt att motbevisa den
uppfattning om en ersättningslägenhet som hyresnämnden redovisat i sitt
yttrande. Bostadsdomstolen anser att inte heller nämndens uttalande om ersältningslägenhet
bör ges legal presumtionsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
för Västra Sverige: Vad gäller förslaget, att hyresnämnd under medlingen skaU
yttra sig om huruvida i rivnings- och ombyggnadsfallen anvisad ersättningslokal
är godtagbar, talar många praktiska skäl härför. Däremot bör yttrandet ej tUlerkännas
presumtionsverkan, i synnerhet inte om, såsom föreslagits, hyresnämnden också skaU
vara första instans i ersättningsprocessen. En annan sak är att yttrandet i prakUken
många gånger kan komma att tiUmälas stor betydelse, särskilt om underlaget för
en bedömning försämrats när prövningen i ersättningsprocessen skall ske.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt: Någon obalans föreligger inte mellan parterna såvitt gäller
möjligheterna att bedöma likvärdigheten av erbjuden ersättnings-lokal. Om
förlikning inte kan uppnås finns möjligheter för parterna att genom ritningar,
fotografier etc. införskaffa dokumentation angående lokalernas beskaffenhet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>De
skäl som ulredningen anfört för att nämnden bör jämUkt 58 b § avge särskilt
yttrande i frågan torde inte vara bärande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Yttrande
av hyresnämnd över anvisad ersättningslokals Ukvärdighet bör därför avges inom
ramen för det nuvarande medlingsförfarandet ulan presumtionsverkan i ersättningsprocessen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Domstolsverket:
Verket anser att ett yttrande om ersättningslägenhet i rivningsfallen bör avges
utan presumtionsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Stockholm: Nämden avstyrker förslaget. Tvister om ersättningslokals godtagbarhel
bör behandlas på motsvarande sätt som nämnden föreslagit för hyressättningstvister.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>HSB:
HSB avstyrker förslaget att hyresnämndens yttrande i medlingsärende om
huruvida erbjuden ersättningslokal bör godtas eller inte skall tilläggas presumtionsverkan
vid en eventuell efterföljande ersättningstvist.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>KF:
KF tillstyrker förslaget att hyresnämnd på begäran skall yttra sig om erbjuden
ersättningslägenhet kan anses vara godtagbar. Yttrandet bör dock inte
tillerkännas presumtionsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund: Förbundet avstyrker förslaget att hyresnämndens
yttrande i rivningsfallen skall ges presumtionsverkan.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt'><b><span style='font-family:Verdana'>7
Ersättningsprocessen</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Malmö: Enligt utredningen måsle hyresnämnderna, i vilka ingår företrädare för
partsintressena, anses väl skickade att handha denna prövning. Hyresnämnden kan
i och för sig ansluta sig till detta uttalande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresgästernas
riksförbund: Enligt utredningsförslaget skall frågan om ersättning enligt 57 §
hyreslagen prövas av hyresnämnd och bosladsdomstolen i stället för av
fastighetsdomstol och dess överinstanser. De skäl utredningen redovisat för en
sådan omläggning anser förbundet bärande. Det torde inte kunna bestridas att
hyresnämnd, som i medlingsskedet haft att preliminärt bedöma vad som kan anses
vara marknadshyra för den aktuella lokalen, är bäst skickad att med beaktande
av vad som ytterligare kan framkomma i ärendet avgöra fråga huruvida er-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section209>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:8.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section210>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>88</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:6.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>sättningsskyldighet
uppkommit för hyresvärden. Det skulle i och för sig kunna tänkas att därefter
överlämna åt de allmänna domstolarna att bestämma ersättningens storlek, men
en sådan omgång förefaller tämligen onödig. Man får räkna med att särskilt
komplicerade fall kommer att överklagas i bostadsdomstolen, som får anses väl
kvalificerad för en sådan uppgift. Förbundet tillstyrker därför utredningens
förslag i denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:6.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
Kiosk & Gatukök: Förbundet delar utredningens uppfattning att prövning av
ersättningstvister flyttas från allmän domstol till hyresnämnd och
bostadsdomstol. De motiv ledamoten Folke Berg framfört mot en sådan ordning
är, enligt förbundets uppfattning, underlägsna de fördelar som kan emås med
densamma.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:5.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Malmö
kommun f = fastighelsnämnden): Hyresnämnderna torde genom sin sammansättning
och erfarenhet besitta den största sakkunskapen för prövning av dylika tvister.
En sådan överflyttning kan förväntas leda tiU ell snabbare förfarande än den nu
gällande ordningen vid allmän domstol,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
köpinannaförbimd och SHIO: Organisationerna delar utredningens mening att låta
hyresnämnden avgöra skadeståndsmål. Då hyresnämnden enligt utredningens
betänkande ges den utvidgade kompetensen att genom yttrande avgöra marknadsmässig
hyra på då föreliggande underlag finns starka skäl att förmoda att de är i
lika mån kompetenta att i en efterföljande process ompröva sitt tidigare
yttrande på de underlag som då förebringas. I denna del förtas icke deras kompetens.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vi
delar också utredningens motivering om en smidig och enkel processföring inför
hyresnämnd enligt principen kostnadsfördelning parterna emellan. Tvärtemot vad
Folke Berg som skiljeakUg mening anfört, anser vi jämväl att hyresnämnden med
Ullförda experter har möjlighet att ingå i prövning om skadeståndets storlek.
Om man kan dela den uppfattningen att det inte är någon skillnad vad gäller
kompetensen att medla resp. avgiva yttrande å ena sidan och i en efterföljande
process konstatera, huruvida ersättning skall utgå eller inte, är svaret givet.
Om man däremoi tror att hyresnämnden i vart fall inte kan uppnå den kompetensen
att avgöra skadeståndets storlek i antalet kronor, så kan man möjligtvis
alternativt tänka sig följande ordning. Hyresnämnden bör i sådant fall ges en
möjlighet att i ett första skede efter det att avflyttning skett efter
hänvändelse från hyresgästen i vart fall kunna avgöra principfrågan huruvida
rätt till skadestånd föreligger eller icke. En sådan typ av fastställelsetalan
skulle tjäna samma syfte som skälen för att över huvud tagel låta
hyresnämnderna avgöra denna fråga. Ett sådant system blir processekonomiskt
Ulltalande snabbt och verkningsfullt. Om hyresnämnden tillåts atl i detta
första läge ta ställning till en fastställelsetalan borgar det sannolikt för en
förlikningsuppgörelse utan någon medverkan från domstol. Om man föredrar att
låta fastighetsdomstol avgöra skadeståndets storlek såsom vid expropriation,
kan man tänka sig att denna senare fas av ärendet kan handläggas liksom nu vid
fastighetsdomstol genom att särskUd talan förs om utdömande av skadestånd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:7.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Byggnadsstyrelsen:
Enligt verkets uppattning bör frågan om ersättningsbeloppets storlek
fortfarande prövas av fasUghetsdomstol, då grun derna för bedömningen i stort
anknyter till expropriationslagens intentioner.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section211>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section212>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>89</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bostadsdomstolen:
Skäl kan anföras såväl för en överflyttning av ersättningstvisterna till
hyresnämnd som för ett bibehållande av nuvarande ordning med fastighetsdomstol
som prövningsorgan. Det är enligt bosladsdomstolens uppfattning inte alls
uppenbart hur frågan bör lösas. Utredningen har i uppdrag att undersöka om inte
samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd i första
instans och kommer att behandla delta ämne fullständigt i nästa utredningsskede
(betänkandet s. 87). Enligt bostadsdomstolens mening hör frågan om ersättningsmålens
placering hemma i detta större sammanhang och bör inte utan mycket tungt vägande
praktiska skäl brytas ut Ull separat behandling. Som framgår av vad som sagts
i det föregående anser domstolen inte att sådana skäl är för handen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En särskUd
anledning att inte nu föra över ersättningstvisterna till hyresnämnd är vidare
att tvekan kan råda om nämndförfarandet i nuvarande form är helt lämpligt för
handläggning av dessa ej sällan komplicerade tvister. Utredningens uppfattning
atl dessa tvister utan olägenhet kan handläggas inom ramen för det obundna och
flexibla nämndförfarandet synes bostadsdomstolen väl sangvinisk. Ett
överförande från domstol av sådana mål kräver enligt bostadsdomstolens
uppfattning mera ingående överväganden i fråga om förfarandereglerna än som
kunnat ske i detta ärende.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hovrätten
för Västra Sverige: Vad beträffar utredningens förslag att prövningen av
ersättningsfrågorna skall överföras till hyresnämnderna och i sista instans
bostadsdomstolen delar hovrätten till fullo de synpunkter som framförts av
Berg i dennes reservation. Härutöver må anmärkas att de allmänna domstolarna
inte endast genom handläggningen av expropriationsmålen utan även vissa
tvistemål och även andra mål redan besitter avsevärd erfarenhet vad gäller
bedömningen av rörelsein-irång och företags avkastningsmöjligheter m. m. De
allmänna domstolarna får också vad gäller nu ifrågavarande slag av tvister
anses ha en betydligt starkare sammansättning än hyresnämnd och bostadsdomstol.
Om tvistemål av den omfattning varom här kan vara fråga undantages allmän
domstols prövning, beträdes uppenbarligen nya och oprövade vägar. För
närvarande handlägger hyresnämnd ej andra ersättningsfrågor mellan enskilda
parter än sådana som avses i 24 a § hyreslagen dvs. fall där hyresvärd kräver
ersättning av hyresgäst på grund av att lägenhetens bruksvärde nedgått till
följd av reparationer varom hyresgästen själv föranstaltat. Det är här
uppenbarligen fråga om smärre tvister där ersättningsfrågan har ett påtagligt
samband med den s. k. bruksvärde-prövningen som ankommer på hyresnämnd (se prop.
1974: 150 s. 458). Mot förslaget att, om prövningen skall ske hos hyresnämnd,
vardera parten liksom i övriga inför nämnden handlagda ärenden skall stå sin
kostnad, vill hovrätten ytterligare erinra alt della alltför mycket strider
mot kostnadsreglerna för civilmål i övrigt och att det svårligen kan motiveras
att avsteg görs från de allmänna reglerna i tvister av så utpräglat
affärsmässig karaktär, varom här är fråga. Hovrätten vill sluUigen i della
sammanhang erinra om att domstolsverket i november 1977 hos regeringen
hemställt att frågan om hyresnämndernas fortsatta ställning som självständiga
förvaltningsmyndigheter tas upp tUI prövning, därvid domstolsverket för sin del
förordat att hyresnämnds uppgifier övertas av fastighetsdomstol. Det synes
olämpligt att innan hyresnämndernas framtida ställning klarlagts på dem nu
överföra ytterligare arbetsuppgifter, särskUt om dessa ar av annan art än de
nuvarande.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section213>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section214>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>90</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
tingsrätt: Då parterna redan vid medlingen torde känna sig nödsakade att
åberopa all tänkbar utredning till stöd för sina ståndpunkter, kommer
hyresnämnden att ha att i den senare ersättningsprocessen ånyo ta ställning
till i allt väsentligt samma material som tidigare, eftersom hyrespövningen i
ersättningstvisten är att hänföra till samma värdetidpunkt som vid medlingen.
Ett dylikt förfarande framstår som olämpligt. Tingsrätten delar Bergs
uppfattning att hyresnämnden genom förslaget ställs i en helt orimlig situation
och att det är naturligt att förutsätta att nämnden i ersättningsprocessen
känner sig bunden av sitt tidigare yttrande, vilket leder till att det
föreligger risk för en återgång Ull myndighetsbestämda hyror.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vidare
anser tingsrätten att det inte finns någon grund för att på sätt utredningen
gör gällande ifrågasätta fastighetsdomstolens kompetens att bedöma lokalers
marknadsvärde. Såsom ovan framhåUits har fastighetsdomstol i expropriationsmål
och tomträttsavgäldsmål från tätorternas centrala delar ofta alt ta ställning
till skäliga lokalhyror vid bestämmandet av fastighets- och markvärdena. Med
tanke på den erfarenhet om lokalhyror som sålunda tillförts åtminstone de
större fastighetsdomstolarna ter det sig något förbluffande när utredningen i
betänkandet (s, 88) anger att fastighetsdomstolarna f. n. praktiskt taget inte
har någon erfarenhet av frågor om skälig hyra för lokaler.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
prövningen av ersättningsbeloppets storlek skall enligt förslaget överföras
till hyresnämnden. Som också utredningen framhåller innefattar en sådan
prövning emellerUd värderingar av exakt samma slag som förekommer i expropriationsmål
vid beräkning av rörelseskada. Äv rörelsevärderingar och de problem som
sammanhänger därmed har fastighetsdomstolarna en bred erfarenhet under det att
motsvarande frågor, vilket Berg framhållit i sin reservation, har föga samband
med de rent hyresrättsliga problem som hyresnämnderna har att avgöra. Mål om rörelsevärdering
är regelmässigt mycket omfattande och svårbedömda, ersättningsanspråken uppgår
inte sällan till högst betydande belopp och handläggningstiden är
erfarenhetsmässigt mycket lång. Om hyresnämnden, där handläggningen är avsedd
att vara förhållandevis snabb, smidig och mer informell, skulle åläggas överta
prövningen av ifrågavarande måltyp kommer, enligt tingsrätten, hyresnämndens
arbete med nödvändighet att avsevärt betungas, vilket sannolikt får till följd
att hyresnämndens medlingsverksamhet blir lidande. Ätt hyresnämnden inom ramen
för det föreslagna förfarandet med endast samråd med parterna skulle på ett
tillfredsställande sätt kunna handlägga dessa vidlyftiga mål, för viika den
ordinära domstolsprocessen framstår som den mest ändamålsenliga, är enligt
tingsrättens mening mindre sannolikt,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I
och med att hyresnämndens beslut i ersättningsfrågan enligt förslaget skall
överprövas i bostadsdomstolen som andra och sista instans, blir följden att
parts möjlighet tiU prövning i Högsta domstolen, som nu är fallet, går om
intet, vilket är en förändring till partens nackdel.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>En
annan och allvarligare invändning mot förslaget är att man, på säll Berg
anfört, för helt likartade frågor fortsättningsvis kommer att få två
självständiga prejudikatinstanser, bostadsdomstolen och Högsta domstolen.
Eftersom expropriationsmålen beträffande rörelseskada alltjämt skall
handläggas av fastighetsdomstol med Högsta domstolen som sista instans under
det att hyresnämnden med bostadsdomstolen som överinstans har att på samma
grunder jämlikt 57 § hyreslagen pröva lokalhyresgästs ersättningskrav,
uppkommer nämligen en, enligt tingsrät-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section215>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:17.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section216>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>91</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>ten,
direkt olämplig konkurrenssituation prejudikatinstanserna emellan. Detta kan
inte bara för parterna leda till en betydande osäkerhet utan även medföra att
underdomstolar och hyresnämnder ställs inför besvärliga prejudikatbedömningar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Del
sist anförda föranleder tingsrätten att påpeka att det finns anledning
ifrågasätta nödvändigheten och lämpligheten av att genom en dellösning av nu
behandlat slag avgöra en så central och avgörande forum-fråga utan att detta
föregåtts av en förutsättningslös utredning beträffande fastighetsdomstolarnas
kompetens, verksamhetsområde och existens.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
delar inte utredningens uppfattning (s. 23) att en flyttning av
ersättningstvisternas prövning från allmän domstol till hyresnämnd och
bostadsdomstol skulle innebära en förstärkning av lokalhyresgästernas
besittningsskydd. Sammanfattningsvis vill tingsrätten som sin uppfattning
uttala att de skäl som talar för atl en prövning av ersättningstvisterna i sin
helhet bör ankomma på fastighetsdomstol och inte på hyresnämnd måste anses
väga betydligt tyngre än de skäl som talar däremot. Tingsrätten avstyrker
därför förslaget att överföra prövningen av ersättningstvisterna till
hyresnämnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Göteborgs
tingsrätt: Tingsrätten avstyrker överflyttning och ansluter<br>
sig till vad direktören Folke Berg anfört härom i sin reservation. Tings<br>
rätten vill därjämte framföra följande. Enligt förslaget skall, om med<br>
ling i vanlig ordning misslyckas, på parts begäran hyresnämnden utreda<br>
och avge yttrande över ifrågavarande lokals marknadsvärde. 1 syfte att<br>
säkerstäUa en omsorgsfull och allsidig utredning inför nämnden föreslås<br>
bl. a. att det av nämnden avgivna yttrandet skall tilläggas den presum<br>
tionsverkan i ersättningstvister att det får frångås endast om det visas el<br>
ler eljest är uppenbart att marknadshyran varit påtagligt högre eller läg<br>
re än nämnden angett. Denna regel medför en överhängande risk för<br>
att nämnden — kanske med samma ledamöier — kan nödgas bedöma<br>
ersättningsfrågor med utgångspunkt från sitt tidigare ställningstagande i<br>
fråga om skälig hyra. En sådan ordning synes strida mot grunderna för<br>
de jävsregler som tillämpas i den dömande verksamheten. —</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har uttalat att det i direktiven givna uppdraget att undersöka om inte
samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första
instans och bostadsdomstolen som slutinstans kommer alt behandlas fullständigt
i nästa utredningsskede. Det torde finnas goda skäl att i avvaktan på
resultatet av det fortsatta utredningsarbetet dröja med förslaget om
överflyttning av ersältningsprocessen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt: Del är otvivelaktigt så att hyresnämnderna besitter större
erfarenhet än fastighetsdomstolarna vad gäller hyresprövningen och prövningen
av ersätlningslokals likvärdighet. Äv denna anledning kan skäl tala för ett
överförande av ersättningsmålen till hyresnämnderna. Tingsrätten ifrågasätter
dock starkt lämpligheten härav. 1 ersättningsmålen är regelmässigt bedömningen
av ersättningsbeloppens storlek den mest komplicerade frågan. Ersättningskraven
kan vara avsevärda och den utredning som åberopas av parterna vidlyftig. För
denna prövning är domstolsprocessen avgjort mera lämpad, vartill kommer atl
fastighetsdomstolarna — till skiUnad från hyresnämnderna — från expropriationsmålen
har rik erfarenhet av dylika bedömningar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vidare
är det, om förslaget att hyresnämnderna skall avge yttrande med presumtionsverkan
i senare process leder till lagstiftning, från principieU synpunkt olämpligt
att den slutUga prövningen i ersättningspro-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section217>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:18.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section218>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978; 79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>92</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>cessen
handlägges av samma myndighet som preliminärt prövat frågan. 1 betänkandet anföres
härom bl. a. (s. 88) att det hos parterna kan framkalla en besvärande ovisshet
när de skall ta ställning till hyresnämndens yttrande, om den slutliga
prövningen ligger hos annan myndighet. Denna ovisshet torde inte vara större än
den varje tappande part kan känna inför frägan om han skall godta myndighets
dom eller beslut eller begära överprövning av saken. Vidare anföres att
nämndens yttrande får större tyngd och att trycket på parterna att komma till
en överenskommelse ökar om nämnden också har att pröva senare ersättningstvist.
Det framstår för tingsrätten som betänkligt ur rältssäkerhetssynpunkt om
trycket på parterna att nå en överenskommelse i praktiken kan bestå i
misstanken om att omprövningsmöjligheten närmast är Ulu-sorisk, därest en reell
möjlighet till omprövning av beslutet av en i förhållande till hyresnämnden
självständig myndighet saknas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Slutligen
vill tingsrätten framhåUa vikten av att en enhetlig praxis vid bedömningen av
ersättningsbeloppens storlek, närmast ersättningen för rörelseskada, kan
vidmakthållas. Det måste därför anses olämpligt att prövningen av hithörande
frågor tillägges två självständiga prejudikatsinstanser — högsta domstolen och
bostadsdomstolen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>På gmnd
av vad som anförts avstyrker tingsrätten förslaget om överflyttande av
ersättningsprocessen till hyresnämnderna. Tingsrätten vill i detla sammanhang
även framhålla, att de skäl, som i betänkandet anförts för att redan i detta
sammanhang taga upp frågan knappast verkar övertygande. Det är naturligare att
problemen löses i ett sammanhang i samband med uppgiften alt i slutbetänkandet
undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av
hyresnämnden som första instans och bostadsdomstolen som slutinstans. Därvid
bör också prövas om inte de nuvarande hyrestvisterna bör överföras från
fastighetsdomstolen tiU de allmänna domstolarna för att där handläggas vid
allmänt fastighetsforum. Sedan bostadsdomstolen inrättades och bruksvärdes- och
förlängningstvisterna ej längre prövas av fastighetsdomstolen har det nämligen
visat sig att det övervägande antalet hyrestvister rör sig om belopp som
understiger värdet av ett halvt basbelopp. Det kan därför starkt ifrågasättas
om det inte är lämpligast att de handläggs som FT-mål.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
betänkandet föreslås vidare att vardera parten i ersättningsprocessen skall
bära sina egna kostnader i hyresnämnden medan bestämmelserna i 18 kap.
rättegångsbalken om ersättningsskyldighet för tappande part skall gälla vid
överprövningen i bostadsdomstolen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
ifrågasätter lämpligheten härav. Medlingsförfarandet inför hyresnämnden är
obligatorisk för den hyresgäst som vill säga upp hyresavtalet för
villkorsändring eller som vill bli bevarad vid sin rätt till ersättning enligt
12 kap. 57 § jordabalken. Det framstår då som naturligt att vardera parten
svarar för sina egna kostnader i medlingsförfarandet. Samma synsätt kan inte
anläggas på ersättningstvister enligt nyssnämnda lagrum, vilka inte på något
avgörande sätt skiljer sig från andra dispositiva processer, och där det
sålunda finns skäl att bevara ersättningsskyldighetens preventiva och reparativa
funktioner.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Tingsrätten
anser därför — om förslaget att ersättningsprocesserna skall överfiytlas lill
hyresnämnderna leder till lagstiftning — alt bestämmelserna i 18 kap.
rättegångsbalken skall äga tiUämpning även vid ersättningstvist i hyresnämnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:15.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Domstolsverket:
Domstolsverket motsätter sig att målen om ersätt-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section219>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:18.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section220>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>93</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>ning
med anledning av hyresförhållandets upphörande förs över från fastighetsdomstol
till hyresnämnd. Från principiella synpunkter är det olämpligt att hyresnämnd
prövar riktigheien av ett ställningstagande som nämnden tidigare gjort. Detta
gäller även om nämndens yttrande, som domstolsverket föreslagit, inte ges presumtionsverkan.
Beräkningen av ersättning enligt 57 § hyreslagen sker efter samma principer som
förekommer i expropriationsmål. Om utredningens förslag genomförs kommer därför
två prejudikatsinstanser, högsia domstolen och bosladsdomstolen att avgöra
likartade frågor. En sådan ordning måste anses olämplig. Vid prövning av
ersättningsbeloppets storlek förekommer ofta vidlyftig utredning och muntiig
bevisning. För sådana mål är domstolsprocessen bättre lämpad än förfarandet
vid hyresnämnderna. SluUigen framgår av direktiven atl utredningen har att
undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av
hyresnämnderna som första instans och av bostadsdomstolen som slutinstans.
Domstolsverket anser att hela den frågan bör tas upp i ett sammanhang. 1 annat
fall är det inte möjligt att överblicka samtliga konsekvenser av utredningens
förslag om att föra över ersättningstvisterna till hyresnämnderna. Även av
detta skäl motsätter sig domstolsverket förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Siockholm: Vad angår ersättningstvisterna enligt<br>
57 § hyreslagen (HL) finner hyresnämnden att nämnderna i och för sig<br>
får anses kompetenta att handlägga sådana tvister. Hyresnämnden anser<br>
dock att en överflyttning av dessa tvister inte bör ske utan ett grundli<br>
gare övervägande av vad detta innebär för kompetensfördelningen hy<br>
resnämnd/allmän domstol och av vad de organisatoriska konsekven<br>
serna skulle bli.--- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
anser att nämnden i sammansättning ett hyresråd (domare), två sakkunniga
intresseledamöter och eventueUt en teknisk expert i och för sig är kompetent
att pröva ersättningsfrågorna. Det är också troligt att nämnden skulle kunna
skilja sig från de mera okomplicerade ärendena utan alltför stor omgång. A
andra sidan är risken stor för att nämnderna drabbas av omfattande processer,
som de inte är dimensionerade att klara av, och som inte heller passar för
nämndprocessen enligt LÄH. Särskilt gäller detta tvister om ersättningen för
rörelseskada, vilka tvister kan vara myckel komplicerade och för vilka den
ordinarie domstolsprocessen passar avsevärt bättre än nämndprocessen. Hyresnämnden
kan i detta avseende ansluta sig till Bergs uttalande (s. 128 m.). Hyresnämnden
delar också Bergs uppfattning att det vore olämpligt med två självständiga
prejudikatsinstanser i ärenden som rör ersättning för rörelseskada.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
framgår av betänkandet har utredningen i uppdrag att utreda om inte alla hyrestvister
bör föras över från domstolarna till hyresnämnderna. Bortsett från den nu
aktuella reformen av ersätlningprocessen kommer denna fråga att behandlas i
slutbetänkandet. Det är uppenbart att det här gäller reformer som är av
utomordentligt stor betydelse för nämndernas framtida organisation och
verksamhet. Enligt hyresnämndens bestämda mening bör de ändringar i
kompetensfördelning nämnd/ domstol som kan föranledas av utredningsuppdraget
genomföras i ett sammanhang och gmndas på noggranna överväganden bl. a. av de
organisatoriska konsekvenserna. Hyresnämnden avstyrker därför att utredningens
förslag att förlägga ersättningsprocessen till hyresnämnd nu genomförs.
Nämnden vill i sammanhanget erinra om att domstolsverket hos regeringen
hemställt om översyn av nämndorganisationen. Det är</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section221>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section222>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>94</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>enligt
nämndens mening naturligt alt utredningens nu föreliggande och kommande förslag
överväges närmare i anslutning till en sådan översyn.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:6.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Göteborg: Hyresnämnden anser visserligen att skäl föreligger alt överväga en
överflyttning av ersättningstvisterna till hyresnämnd med hänsyn tiU att
hyresnämnderna redan vid nuvarande medlingsförfarande har alt handlägga frågor
som äger samband med ersättningstvister, att hyresnämnderna får anses vara
kapabla att pröva även ersättningstvister och att förfarandet vid
hyresnämndernas prövning av ersättningstvister bör kunna vara förenat med
tillräckliga garantier för rättssäkerhet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:6.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
släller sig emellertid ändock tveksam i fråga om lämpligheten av en
överflyttning av ersättningstvisterna, i allt fall tiU att en överflyttning
beslutas redan nu.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Mot
en överflyttning av ersättningstvisterna till hyresnämnd talar enligt
hyresnämndens mening den omständigheten att handläggningen av ersättningstvisterna,
som ofta är invecklade, gäller stora värden och medför omfattande bevisning,
kräver en mer domstolsliknande form än \ ad som har avsetts för hyresnämnd.
Hyresnämnderna är ju avsedda för ett snabbt och enkelt och för parterna billigt
förfarande under tämligen Iria former. En del bruksvärdeärenden, som
hyresnämnderna har handlagt under senare år, har visserligen medfört att
avsteg har fått göras från det förenklade förfarandet. Det finns emellertid all
anledning att värna om hyresnämndernas smidiga processform och att inte utan
tillräckligt lungt vägande skäl för närvarande påföra hyresnämnderna arbetsuppgifter
som nödvändigtvis medför komplicering av förfarandet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
en överflyttning av ersättningstvisterna följer att en hyresnämnd, som har att
pröva en ersättningstvist, kan i tidigare medlingsärende mellan samma parter
ha haft att med samma ledamöter ta ställning tUI fråga, som kan vara avgörande
för utgången i ersättningstvisten, och kan över sådan fråga, exempelvis en
lokals marknadshyra, ha avgett yttrande enligt den föreslagna bestämmelsen i
58 b § hyreslagen. Part kan kanske inte alltid förväntas ha tilltro tUI en
förmåga hos hyresnämndens ledamöter att efter sådant yttrande objektivt bedöma
en ersättningsfråga. Part med sådana tvivel kan, hur obefogat det än är, i en
ersättningstvist komma att kanna sig dömd på förhand och på så sätt brista i
tilltron till rättssäkerheten. Detta är en med utredningens förslag förenad
nackdel, som man enligt hyresnämndens uppfattning inte bör bortse från.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:7.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
utredningens förslag följer vidare att bostadsdomstolen blir andra och sista
instans i ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen medan högsta domstolen
kvarstår som tredje och sista instans i expropriationsmål. Genom att
bostadsdomstolen blir slutinstans för ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen
vinner man visserligen den fördelen att sådana tvister kan komma Ull ett
snabbare slutligt avgörande. Eftersom de båda måltyperna är förenade med många
gemensamma problem kommer emellertid systemet att medföra atl man får två
självständiga prejudikatsinstanser för likartade frågor. Lika med vad Berg
anför i sin reservalion finner hyresnämnden att en sådan konkurrens mellan
prejudikatsinstanser inte kan anses lämplig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:9.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Som
omnämnts inledningsvis i förevarande avsnitt avser utredningen att i ett
slutbetänkande i enlighet med sina direktiv fullständigt behandla frågan om
inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section223>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section224>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>95</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Frågan om och i vilken män ytterligare hyrestvister kommer
att föreslås bli överflyttade till hyresnämnd står alltså för närvarande
öppen. Hyresnämnden anser det vara mindre lämpligt att bryta ut ersättningstvister
enligt 57 § hyreslagen ur den samling av hyrestvister, varom kan vara fråga,
och redan nu bestämma alt ersättningstvisterna skall föras över till
hyresnämnd. Enligt hyresnämndens uppfattning bör samUiga hyrestvister komma
till övervägande för överflyttning i ett sammanhang. Det kan nämligen inte
uteslutas att ett sådant samlat övervägande ger vid handen att med hänsyn
exempelvis till hyresnämndernas organisation och handläggningsformer inte
någon hyrestvist alls bör flyttas över till hyresnämnd. Ätt särbehandla
ersättningstvistenia och besluta så att säga i förväg om överflyttning av dem
till hyresnämnd kan därför senare ge anledning till att väcka fråga om
återflyttning av ersättningstvisterna lill fastighetsdomstol.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Med hänsyn till de synpunkter som hyresnämnden sålunda för
sin del har redovisat anser sig hyresnämnden inte beredd att tiUstyrka utredningens
förslag att nu överflytta ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen från
fastighetsdomstol tUl hyresnämnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Kommerskollegium: Hyresnämndens bedömning i
förlikningsförfarandet bör endast tillmätas rangen av ett bevismedel, som bör
bli föremål för fri bevisprövning i ersättningsprocessen. Redan härav torde
följa alt hyresnämnd — framförallt om skyldighet som föreslagits ålägges
nämnden att i samband med förlikningsförfarande avge yttrande om marknadshyrans
nivå — inte är skickad att även handha ersältningsprocessen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Vidare är att märka att för ledamot av hyresnämnd gäller
de i RB 4: 13 uppslällda strikta reglerna om domarjäv. Sådan ledamot får således
inte varken i egenskap av skiljemän eller sakkunnig lidigare haft med saken att
skaffa. Kollegiet kan inte inse att det är möjligt — utan att göra intrång på
jävsreglerna — att först låta samma hyresnämnd uppträda som förlikningsorgan,
därefter närmast som sakkunnig avge yttrande beträffande marknadshyrans höjd
och slutligen döma i en ersättningsprocess, allt rörande samma sak.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>På grund härav och med hänsyn tUl den erfarenhet
domstolarna har från expropriationsmål när det gäller att bedöma
ersättningsbelopp, ifrågasätter kollegiet om det är lämpligt att — som
utredningen föreslagit — överföra ersältningsprocessen i hyresmål från domstol
till hyresnämnd. I vart faU bör ett sådant stäUningstagande anstå tUl dess
utredningen i enlighet med sina direktiv slutfört en undersökning om inte samtiiga
tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första instans.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>HSB: HSB avstyrker förslaget att överflytta
ersättningstvister från allmän domstol till hyresnämnd och i sista hand
bostadsdomstolen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Beräkning av ersättning till lokalhyresgäst, enligt 57 §
hyreslagens regler, skall ske enligt samma grunder som gäller beräkning av
rörelse skada enligt expropriationslagen. Om man flyttar över ersättningstvisterna
från allmänna domstolar till hyresnämnd och bostadsdomstol etableras två
självständiga juridiska instansordningar för helt likartade frågor, Expropriationsmål
i allmänhet skall alltjämt handläggas av vanliga domstolar med högsta domstolen
som sista instans. En sådan konkurrens mellan prejudikatinstanser är olämplig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>KF: KF avstyrker förslaget. Det är enligt KF:s mening
principiellt felaktigt atl hyresnämnd överprövar sitt egel ynrande. Sådan överpröv-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section225>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:22.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section226>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>96</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>ning torde endast under mycket speciella omständigheter
leda till att nämnden frångår sin tidigare uppfattning. Effekten blir då åter
att man riskerar ett förhållande där hyresnämnden i praktiken fastställer lokalhyrorna.
Visserligen kan hyresnämnds beslut i ersättningstvist överklagas Ull
bostadsdomstolen. Härmed kommer man in på KF:s andra invändning mot att föra
bort ersättningstvisterna från allmän domstol. Frågan om rätt tUl ersättning
och ersättningens storlek bör enligt KF:s mening avgöras i samma process. KF
ifrågasätter om bostadsdomstolen är rält forum för prövning av ersättning på
grund av rörelseförlust. Ersättningsgrunderna är i stora delar desamma som i expropriationsmål
och följden skulle kunna bli att de allmänna domstolarna och bostads domstolen
skapar olika praxis för likartade typer av ersättning. KF anser i vart fall
att frågan bör anstå och med bättre belysning ingå i den heihetsprövning av
hyresnämnds kompetens, som utredningen arbetar vidare med.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Svenska handelskammarförbundet: Enligt utredningsförslaget
skal! eventuell prövning av ersättning till hyresgästen överföras från fastighetsdomstol
till hyresnämnd. Härigenom skulle hyresnämnden komma att överpröva sitt eget
yttrande om marknadshyran. Ett sådant förhållande vore enligt förbundets
uppfattning olämpligt från rättssäkerhetssynpunkt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Kommunförbundet: Genom att låta ersättningstvisten ligga
kvar på fastighetsdomstolen skulle hyresnämnden inte hamna i den besvärliga situationen
att behöva överpiöva sitt eget beslut i medlingsärendet,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Stockholms kommun (= stadsjuristen): Ersätlningsprocessen
bör ligga kvar vid de i dessa frågor erfarna fastighetsdomstolarna. — Negativa
konsekvenser kan uppkomma, om hyresnämnden i ersättningsprocessen sätts alt
pröva sin egen i medlingen angivna uppfattning om marknadshyran. Det torde få
anses naturligt om nämnden vid sin prövning i ersättningstvisten känner sig
bunden vid prövningen under medlingen, särskilt som kanske hyresgästen i förlitande
på alt den prövningen var riktig, räknat med att lokalen ej skulle gå att hyra
ut för den hyra som hyresvärden krävt. För hyresnämnden torde det då ligga nära
lill hands att, om hyresvärden lyckats hyra ut lokalen till denna hyra, finna
att denna hyra inte är rimlig med hänsyn till hyresläget på orten. Vad som
således anförts talar emot en förändring av forumreglerna för ersättningsprocessen.
Mot en sådan förändring talar även att fastighetsdomstolarna, som nu
handlägger ersättningstvisterna, i expropriationsmål handlägger värderingar av
samma slag. Förutom att de båda tvisterna bör handläggas lika talar även den
omständigheten, att man bör utnyttja fasUghetsdomstolarnas erfarenhet, att lösa
tvister inom detta område, för att någon ändring ej bör ske.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Göteborgs komnmn (= fastighetsnämnden): Atl först ange den
skäliga hyran med ledning av parternas och eget material och därefter kanske
några månader senare faslställa ett skadeståndsbelopp med ledning av det
tidigare gjorda ställningstagandet och med stöd av legal presumtion framstår
såsom en märklig ordning. I en reservation UU utredningen belyses frågan. En
hyresnämnd som en gång yttrat sig i marknadshyran ställs kanske i den
situationen att hyresvärden vid tidpunkten för ersättningsfrågans avgörande
faktiskt hyrt ut lokalen till hyra som ligger påtagligt över den av nämnden
angivna. Nämnden måste då konstatera att den felbedömt marknaden.
Hyresnämndens ledamöter ställs här i en situation som man i århundraden
besparat domarkåren från</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section227>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section228>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>97</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>genom
jävsregler. Denna omständighet i. förening med följande förhållanden talar
emot en överföring av handläggningen till hyresnämnd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
handhar idag, fömtom de mera rutinbetonade ärendena enligt hyreslagstiftningen,
frågor enligt bostadsförvaltningslagen (tvångsförvaltning etc),
bostadssaneringslagen och lagen om förvärv av hyresfastighet. Hyresnämnd skall
också handlägga ärenden om förhandlingsordningen på bostadsmarknaden. 1 frågan
om skadeslåndsbedöm-ningar gäller enligt 1974 genomförd lagändring att
hyresnämnd skall pröva tvist om reparationsföreläggande och tvister i fråga om
skadestånd då bostadshyresgäst genom att själva måla, tapetsera eUer vidta
annan sådan åtgärd påstås ha minskat lägenhetens bruksvärde.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Processmaterialet
i de nu ifrågavarande ersättningstvisterna är ofta företagsekonomiska och redovisningslekniska
sakkunniguUåtanden utarbetade av auktoriserade revisorer förebragta av båda
parter, vanligen med olika slutsatser. Målen kräver erfarenhet och
specialkunskaper. Ex-propriationsdomstolarna och sedermera
fastighetsdomstolarna har under många år i samband med inlösen av fast egendom
och nyttjanderätter handlagt en mängd mer eller mindre komplicerade mål av
ifrågavarande art. Fastighetsdomstolen kommer också i framtiden att i
oförminskad omfattning få handlägga sådana mål. Det kan ifrågasättas om det är
en reform i ordets gängse mening med en ordning där två "specialdomstolar",
vanligen verksamma i en och samma kommun, skall oberoende av varandra slita
tvister med ett ofta ytterst komplicerat processmaterial. Härtill kommer att
fastighetsdomstolarna genom sin sammansättning måste anses bättre ägnade att
lösa ifrågavarande tvister än de partssammansatta hyresnämnderna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund: Sedan fastighetsdomstolar med tekniskt sakkunniga ledamöter
inrättades, föreligger enhgt samfundets mening ingen anledning att överföra
dessa ofta mycket komplicerade ersättningsmål tiU hyresnämnderna.
Ersättningsyrkandena avser ofta mycket höga belopp och det kan vara fråga om
företagsekonomiskt avancerade problem, där parterna åberopar omfattande
bevisning bl, a. genom förhör med sakkunniga. Ersättningsmålen fordrar prövning
enligt det förfarande som gäller för domstolsprocessen. Särskilt om
hyresnämndens yttrande rörande marknadshyran och bedömningen humvida anvisad ersättningslokal
är godtagbar skuUe få prejudicerande verkan, måste det vara helt uteslutet att
låta ett därpå följande ersättningsmål avgöras av hyresnämnden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><i><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund: En av de gmndläggande principerna inom svenskt
rättsväsende är, att frågor om skadestånd skall prövas under domstolsmässiga
former med den allsidiga möjlighet till bevisning, som då står parterna till
förfogande. Utredningen påpekar, att samma grunder skall tillämpas i
ersättningstvister, som gäller vid s. k. rörelseskada med anledning av
expropriation. Äv detta har fastighetsdomstolen stor erfarenhet. Sett mot denna
bakgmnd kan det starkt ifrågasättas om det är riktigt att nu överföra
ersättningsmålen till hyresnämnd. De enda ersätlningsmål, som hyresnämnderna nu
har att handlägga, är då en hyresgäst enligt 24 a § hyreslagen vidtagit sådana
åtgärder, att lägenhetens bruksvärde minskat. Sådana mål är emellertid
sällsynta och avser endast mindre belopp. Någon omfattande bevisning behöver
inte förebringas. Folke Berg har i sin reservation ytterligare berört de
principiella betänkligheterna, som föreligger mot ett överförande av
ersättningsmålen till hyresnämnden. Hyresnämnden kommer i praktiken att vara
både första 7 Riksdagen 1978179.1 saml Nr 89</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section229>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:4.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section230>
<p class=MsoNormal><b><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span></b><b><span
style='font-family:Verdana'> </span></b><b><span
style='font-family:Verdana'>98</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>och
andra instans i dessa mål; ett förhåUande som inte kan godlagas. Har
hyresnämnden en gång i sitt preliminära yttrande uttalat sig om hyran för en
lokal, torde extraordinära omständigheter behöva föreligga för atl nämnden
skall frångå della. Mot överförande av ersättningstvisterna till hyresnämnden
kan även åberopas, att expropriationsmålen beträffande rörelseskada även i
fortsättningen skall prövas av fastighetsdomstolen med vanlig inslansordning,
medan målen från hyresnämnden slutligen avgörs av bostadsdomstolen. Härigenom
uppkommer ett konkurrensförhållande, som kan leda till olika praxis för de
båda måltyperna. Detta kan inte vara ägnat att inge förtroende för
rättsskipningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Förbundet
anser alltså, atl man inte nu bör överföra ersättningsmålen till
hyresnämnderna. Denna fråga bör övervägas ytterligare. Utredningen ges
därigenom möjlighet att i sitt slutbetänkande närmare ta ställning till den
lämpliga inslansordningen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
byggnadsentreprenörföreningen: Den föreslagna ordningen synes innebära att
hyresnämnden i praktiken kommer att överpröva ett tidigare av nämnden antaget
beslut. Förslaget strider mot normalt förekommande procedurregler och inger
starka betänkligheter ur rättssäkerhetssynpunkt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Ersätlningsmålen
kan i många fall röra sig om mycket stora belopp och innefattar ofta vidlyftig
och svårbedömbar bevisning av ekonomisk karaktär. För avgörande av denna typ av
tvister måste domstolsprocess vara den mest lämpliga. För fastighetsdomstolen
talar vidare den erfarenhet domstolen har från bedömning av likartade
ersättningsfrågor i expropriationsmål.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>SBEF
anser att ersättningsprocessen även i fortsättningen bör handläggas av
fastighetsdomstol och avstyrker därför att ersättningsmålen överförs till
hyresnämnderna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>8
Hyresnänmdernas resurser</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bostadsdomstolen:
Det föreslagna, utvidgade medlingsförfarandet kommer att kräva ökade
arbetsinsatser av hyresnämnderna, i synnerhet vad gäller storstadsområdena, och
detta måste enligt bostadsdomstolens uppfattning föranleda en förstärkning av
nämndemas resurser. Överföres dessutom ersättningstvisterna till
hyresnämnderna torde en ytterligare resursförstärkning vara ofrånkomlig.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:6.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Domstolsverket:
Domstolsverket är av den bestämda uppfattningen att arbetsbördan för
hyresnämnderna kommer att öka avsevärt om utredningens förslag genomförs.
Parterna kan kostnadsfritt få ett utlåtande från hyresnämnd om lokalens
marknadsvärde vUket torde innebära ökat antal ärenden. Vidare kommer varje
ärende att bli mer arbetskrävande än för närvarande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:6.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
nuvarande ordning där ersättningstvisterna anhängiggörs i fastighetsdomstol
kan man anta att risken för att få svara för motpartens rättegångskostnader har
en avhållande effekt. Förs dessa tvister över tUI hyresnämnderna, där ju
vardera parten bär sin rättegångskostnad, kan tänkas att antalet sådana mål
kommer att öka.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:7.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
torde innebära att det krävs personalförstärkning åtminstone vid vissa
hyresnämnder. Även det av domstolsverket förordade medlingsförfarandet kommer
att innebära ökad belastning på hyresnämnderna.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section231>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:15.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section232>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>99</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Domstolsverket
har gjort en utredning om arrende- och hyresnämndernas nuvarande organisation.
Därvid har bland annat konstaterats att de små nämndkansliernas organisation i
vissa avseenden inte är tillräcklig, t. ex. i samband med ledigheter och arbetstoppar,
men å andra sidan är överdimensionerad i fråga om en del funktioner. I syfte
att få till stånd en mer effektiv och rationell organisation har domstolsverket
därför hos regeringen föreslagit att frågan om en inordning av arrende-och
hyresnämnderna i tingsrätterna utreds. Domstolsverket har i sin framställning
av naturliga skäl utgått från hyresnämndernas nuvarande uppgifter och fömtsatt
att de komplikationer som kan följa av att tingsrätt erhåller de medlingsfunktioner
som nu ankommer på hyresnämnd skulle bli belysta under utredningsarbetet.
Hyresrättsutredningens förslag ligger knappast i linje med domstolsverkets
tankegångar om en lämplig organisatorisk utveckling av hyresnämnderna. Det är
enligt domstolsverkets mening angeläget att ställning tas tiU verkets begäran
om utredning innan hyresrättsutredningens arbete slutförs.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Malmö: Ersättningstvister får anses vara kvalificerade tvistemål. Med hänsyn
härtill och till förekomsten av andra slag av kvalificerade ärenden, vUka
numera förekommer vid hyresnämnderna och arrendenämnderna, vill hyresnämnden
framhålla att genomförandet av förslaget nödvändiggör en översyn av
hyresnämndernas organisation för proiokollföring. Hyresnämnden vill i detta
sammanhang erinra om följande.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Äv
hyresnämndens tre ledamöter är vanligen bara ordföranden jurist. Vid
huvudförhandling i disposiliva tvistemål tjänstgör i allmän domstol och i
fastighetsdomstol minst två jurister. De allmänna domstolarna och fastighetsdomstolarna
har lUIgång till notarier för proiokollföring vid huvudförhandling.
Protokollförarna vid hyresnämnden är normalt inte jurister. Denna ordning med
enbart en jurist i nämnden och inga notarier för proiokollföring har funnits
alltsedan hyresnämnderna började verka 1.1.1969. De ärenden som ankom på
hyresnämndemas prövning de första verksamhetsåren avsåg huvudsakligen ändring
av bashyra med anledning av underhålls- eller förbättringsarbeten, överlåtelse
av hyresrätt, förlängning av hyresavtal och vUlkor vid förlängning samt
medling i hyrestvister. För sådana ärenden kunde hyresnämndernas organisation
anses godtagbar. Emellertid har därefter bland annat ärenden enligt bostadsförvallningslagen,
bostadssaneringslagen, lagen om förvärv av hyresfastighet och
hyresförhandlingslagen anförtrotts hyresnämnderna. Efter ändringar i 12 kap.
jordabalken prövar nämndema numera också tvister om reparationsföreläggande
enligt 16 § andra stycket och om ersättning för skada enligt 24 a §. Hyresregleringsärendena,
alltså ärendena om ändring av bashyra med mera, har upphört efter ändrad lagstiftning.
Vidare är de flesta hyresråden sedan 1.1.1972 ordförande i arrendenämnd.
Arrendenämnderna har bland annat till uppgift att pröva tvister om förlängning
av avtal vid jordbruksarrende och bostadsarrende och om villkoren vid sådan
förlängning ävensom att medla i arrendetvister överhuvud.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Många
av de ärenden som numera ankommer på hyresnämnderna och arrendenämnderna är i
fråga om storlek ävensom tvistefrågomas beskaffenhet och ekonomiska betydelse
för partema väl att jämställa med dispositiva tvistemål. Hyresnämnden vill
understryka att de nuvarande protokollförarna gör förtjänstfulla insatser. Det
ligger emellertid i sakens natur att protokollföringen kan bli svårbemästrad
för dem i om-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section233>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section234>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>100</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:6.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>fångsrika
ärenden med invecklade juridiska frågeställningar och med ett flertal olika
yrkanden och grunder. Förhållandet kan i sin tur få tUl följd att det blir
svårt för ordföranden att handlägga sådana ärenden så snabbt och säkert som
parterna får anses ha rätt att förvänta. Härtill kommer att även
intresseledamöternas tid är dyrbar. De har vanligen en heltidssyssla att sköta.
Om denna deras gärning skulle bli alltför mycket lidande tUl följd av onödigt
utdragna förhandlingar i nämnderna finns uppenbarligen risk för att dessa
kvalificerade personer inte längre anser sig kunna ställa sig tUl förfogande
för tjänstgöring i nämnderna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
hyresnämndens mening bör notarietjänster inrättas vid hyresnämnderna och
arrendenämnderna. De nuvarande tjänstema för assistenter/protokollförare i befordringsgång
6 A bör emellertid i flertalet fall finnas kvar. Med hänsyn härtUl och tUl
förhållandena i övrigt synes det tänkbart att notarietjänster kan särskilt vid
nämnder med enbart en ordförande föranleda särskUda anordningar. Emellertid
finns tingsrätt på de orter där hyresnämnderna har sina kanslier. Såväl
hyresråd som andra tjänstemän vid hyresnämnderna ar skyldiga att i den mån göromålen
tillåter det tjänstgöra bland annat vid tingsrätt. Förutsättningama för att
finna svar på de organisatoriska frågor som kan väntas uppstå vid inrättande av
notarietjänster vid hyresnämnderna får därför anses goda.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Eventuellt
inrättande av notarietjänster kommer att få betydelse inte enbart för den
egentliga protokollföringen. Nämndernas avverkning av ärenden kommer att
främjas av att notarierna i sedvanlig omfattning biträder ordförandena med
verkställande av rättsutredningar före sammanträdena och med skrivning av
förslag till beslut efter sammanträdena.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
försäkringsbolags riksförbund (= Näringslivets byggnadsdelegations
granskningspromemoria): Förslaget betyder ökade arbetsuppgifter för
hyresnämnderna. Detta kan ge upphov tUl praktiska problem. Det är tänkbart att
förlikningsverksamheten kan bli betydligt mer arbetskrävande än för
närvarande. Härtill kommer att hyresnämnderna enligt förslaget också skall
överta ansvaret för skadeståndstvister i första instans från
fastighetsdomstolarna. Detta ökar arbetsbelastningen ytterligare och man kan
inte bortse ifrån att det nya systemet också kan öka antalet
skadeståndstvister, åtminstone i ett inledningsskede. Värderingsmålen kan i
vissa fall röra betydande ekonomiska värden, och kräver då vanligen omfattande
utredningar av samma slag som i expropriationsmål.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>För
att hyresnämnderna skall kunna fylla sina nya funktioner som
förlikningsorganisation på ett tUlfredsställande sätt — vilket är en fömtsättning
för att de nya besittningsskyddsreglema skall fungera tillfredsställande —
behövs sannolikt betydande förstärkningar av organisationen. Det krävs att
hyresnämndernas kapacitet ger möjlighet för parterna att få avsedd
förhandlingsmedverkan och att handläggning kan genomföras utan förseningar. De
nya uppgifterna som värderingsorgan i skadeståndstvister torde vidare kräva,
att hyresnämnderna förses med särskild expertis med erfarenheter av expropriationsvärdering.
Dessa frågor övervägs f. n. inom ramen för hyresrättsutredningens fortsatta arbete.
Dessa frågor behöver få en snar lösning. Ätt hyresnämnderna fungerar effektivt
är nämligen, som påpekats, en nödvändig förutsättning för att de skall vinna
parternas förtroende som medlingsinstitution på hyresmarknaden enligt den nya
ordning som föreslås.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section235>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:18.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section236>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>lOi</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>En ökad arbetsbelastning är också att vänta för
bostadsdomstolen, som enligt förslaget skall bli slutinstans för
värderingstvister. Dessa problem kan bli betydande, efiersom bostadsdomstolen
får ta emot den samlade arbetsbördan av överklagade värderingstvister från hela
landet. Akuta problem kan uppstå, om frekvensen skadeståndsmål skulle öka efter
införande av de nya besittningsskyddsreglema och samtidigt benägenheten för
överklagande växer, när värderingstvisterna övergår från fastighetsdomstolar tUl
hyresnämnder.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Om den föreslagna forumförändringen skall genomföras
förtjänar därför övervägas att genomföra förslaget i etapper. 1 en första etapp
borde då hyresnämnderna förstärkas och tillföras erforderlig kompetens i
värderingstvister av expropriationskaraktär. Tills erfarenheter vunnits av
omfattningen i fråga om värderingstvister och klagofrekvensen i dessa fall
skulle överprövningen av värderingstvister lämpligen kunna ligga kvar hos
fastighetsdomstolarna,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>I en senare etapp fick så övervägas, om bostadsdomstolen
skall inrättas som överprövande instans i värderingstvister. Detta ger
möjligheter både att bedöma behovet av kapacitetsförstärkning och vilken
lösning som bör ges frågan att skapa en enhetlig prejudikatsinstans i
värderings-tvister. Viktiga värderingstvister avgörs nämligen också i expropriations-rältslig
ordning slulligt av HD också då det gäller lokaler.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:21.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>9 Indexklausuler</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden har ingen erinran
mot utredningens förslag beträffande indexklausul i ettårskontrakt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden kan upplysa att
ettåriga avtal med årlig indexreglering förekommer i betydande utsträckning i
de tvister angående lokaler som anhängiggöres hos hyresnämnden. Det förekommer
även att hyresvärden fordrar att indexregleringen sker med utgångspunkt från
index vid tiden ett år före avtalstidens början. Hos nämnden förekom exempelvis
under sommaren och förhösten 1977 för medling åtskilliga ärenden om hyra för
lokal från och med 1.10.1977, Flera hyresvärdar föreslog ettåriga avtal med
förlängningstid om ett år ävensom årlig indexreglering den 1 januari av hyran
med utgångspunkt från index för oktober 1976, Beroende på förändring av index
från oktober 1976 till oktober 1977 skulle alltså den under förhösten 1977
från och med 1.10.1977 överenskomna hyran kunna höjas redan från och med
1.1.1978, Nämnden har i sin medlingsverksamhet i ett flertal fall avrått från
sådana villkor.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Det är givetvis UU värdefull ledning för parterna om det
lyckas organisationerna på hyresmarknaden att komma överens om rekommendationer
beträffande indexreglering. I det läge som nu råder har utredningen enligt
nämndens mening haft goda skäl för sitt förslag om förbud mot ettårsavtal med
indexklausul för lokaler. Nämnden tillstyrker att förslaget genomförs.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresgästernas riksförbund: När 19 a § hyreslagen om
förbud mot obestämd hyra föreslås utsträckt att gälla även lokaler har undantag
gjorts för s. k. omsättningshyra. Förbundet är av den principiella uppfattningen
att det inte med någon nödvändighet föreligger ett direkt samband mellan
lokalens marknadsvärde och affärsrörelsens lönsamhet. Det är emellertid känt
att det bland en del affärsidkare råder den upp-</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:4.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>8 Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 89</span></i></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section237>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section238>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>102</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>fattningen
att systemet ibland har vissa fördelar och då hyreslagen och<br>
avtalslagen ger vissa möjligheler att rätta Ull fall där hyresutvecklingen<br>
blir alltför ogynnsam i förhållande till den allmänna marknadshyresni<br>
vån, vill förbundet inte motsätta sig det föreslagna undanlaget. Omsätt<br>
ningshyror bör dock inte få åberopas som jämförelse eller vägled<br>
ning i tvist om marknadshyra i det av utredningen föreslagna syste<br>
met. ----- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Äv
de skäl utredningen anfört finner även förbundet det vara angeläget att komma
ifrån systemet med indexklausuler i avtal med en hyrestid av högst ett år. Det
föreslagna förbudet kan emellertid leda till att hyresvärdarna helt går över tiU
flerårsavtal innehållande indexklausuler som är oförmånliga för hyresgästerna.
Det finns också situationer där hyresgästen har ett berättigat intresse av ettårsavtal,
exempelvis om han efter medling i en viUkorstvist inte önskar vara bunden av
nya vUlkor för flera års tid utan heUre söker annan lokal för sin verksamhet.
Det bör därför föreligga möjlighet för hyresgästen alt i samband med förlängning
av avtalet välja ettårsavtal utan indexklausul.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>HSB:
HSB tillstyrker förslaget om förbud mot indexklausuler i korttidsavtal, dvs.
avtal som omfattar längst ett år, samt förslaget att avtal om s, k.
omsättningshyra undanlas från förbudel mol rörliga hyror och att lokalhyrcsavtal
får göras beroende av att hyran skall utgå med belopp som bestäms efter
förhandlingar med hyresgästorganisation.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
kioskägares riksförbund; Indexklausulen har för lokalhyres<br>
gäster vunnit mer och mer terräng och kan väl vara såväl på gott som<br>
ont. Ätt avfärda indexklausulen för ettårsavtal tyckes mindre värd för<br>
skydd av hyresgäst, då det i de flesta fall p. g. a. detta, hyresvärden väl<br>
jer minimum om två år med uppsägande av avtal för hyresreglering och<br>
håUer sig skadeslös med ny indexklausul. Bindning vid index bör därför<br>
endast medgivas för flerårsavtal. </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Huruvida
avtal med hyresbelopp, som står i visst förhållande tUl hy resgästens
rörelseintäkter, är tveksamt att inskriva i lag. Som regel blir ingen
tvistefråga förrän hyresbeloppet under längre tid haft menlig verkan för
hyresgästen. Det fasta hyresbeloppet, som bygger på marknadsmässiga grunder är
fullt tUlräckligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
Kiosk & Gatukök: Indexklausuler har under senare år på gmnd av olika
faktorer otvivelaktigt medfört negativa verkningar i form av oskäliga
lokalhyror. I de flesta fall har då index varit knutet till bashyran s. k.
A-klausul. Indexreglering har dock även posiliva sidor under föruisättning att
densamma är rätt anpassad tUl hyresvillkoren i övrigt. Förbundet har exempelvis
i många förhandlingar under senare lid träffat avtal om indexändringar gällande
på halva basbeloppet, ett förhållande som visar att hyresvärdarna insett orimligheterna
i förut ingångna avtal. I nya avtal är det mindre vanligt med index på hela
basbeloppet. Om den föreslagna reformeringen genomföres uppstår dessutom en
säkerhet mot oskäliga indexregleringar. Förbundet anser därför att förbud inte
bör införas beträffande index i annat fall än vid ettårsavtal, vilket
utredningen föreslagit.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-family:Verdana'>SABO:
Att i lag fastställa den högsta andel av en hyra, som får vara indexreglerad
avvisas i betänkandet. SABO har samma uppfattning bl. a. av den anledningen att
förhållandet mellan hyresvärdens kapital-, underhålls- och driftkostnader
varierar kraftigt mellan bebyggelser av olika typ och årgångar. Ett maximerande
skulle i vissa fall få tUl följd att indexreglering av hyran vore helt omöjlig.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section239>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section240>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>103</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
hotell- och restaurangförbund: SHR anser att den möjlighet till indexreglering
av hyran vid långtidsavtal som nu föreligger bör bibehållas. Utredningens
förslag om förbud mot indexklausul vid korttidsavtal tUlstyrks.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ansluter sig till utredningens
förslag att förbjuda indexklausuler vid ettårsavtal. Vi har uppfattat denna
spärregel som en kompromiss, att döma av det resonemang som förs under punkten
4.3 i betänkandet. Man skulle helst sett en ny ordning där man kunde tiUämpa en
given alltigenom skälig indexklausul. EmeUertid har man ej kunnat finna en
sådan lösning. Organisationema ser snarare denna kompromisslösning som ett
ytterligare led i utredningens ambition att skapa en balans mellan hyresvärden
och hyresgästen i förhandlingsskedet, vilket också framgår av utredningsdirektiven.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>I en
hyresförhandling rörande nya hyresvillkor har hyresgästen onekligen lättare
att ta ställning till yrkat hyreskrav i antal kronor än någon form av automatik
som han på sikt icke kan förutse eller förstå innebörden av. Om han inte har
den självklara rätten alt kunna kräva ett ettårsavtal och på så vis varje år
kunna ta ställning tUl nya hyreskrav så blir följden att hyresgästen lättare
ger efter beträffande av hyresvärden fordrat index. Han är i vart fall inte
beredd att offra hyresavtalet bara på den gmnden att man inte kunnat enas om
index. Om inte denna självklara rätt särskilt inskrives i lagförslaget kommer
bara resultatet bli att hyresvärden i fortsättningen alltid kräver
långtidsavtal, minst två år. Man skall ha i minnet att många hyresförhandlingar
tillgår på så vis att hyresvärden framstäUer yrkande om nya hyresvillkor utan
att vidta uppsägning. Om man i dessa förhandlingar kommer in på ett
indexresonemang som hyresgästen inte kan acceptera, bör det finnas större
förhandlingsutrymme mellan partema att kunna enas, om man vet, att i en efterföljande
uppsägningssituation med ty åtföljande medling, hyresgästen kan komma att kräva
ett ettårsavtal. 1 annat fall finns det risk för att utvecklingen accelererar
än snabbare än vad som hittills skett och hyresvärdarna kräver minsl Ivåårsavtal
med indexklausuler med långt mer oskäliga verkningar an vad som är i bmk idag.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Genom
ett ettårsförbud skapas denna balans på så sätt att om hyres<br>
gästen inte kan acceptera den av hyresvärden föreslagna automatiken<br>
skall han äga rätt att fordra ett ettårsavtal och på så vis komma ifrån<br>
diskussionerna om index. När det gäller förhandlingssituationen åstad<br>
kommes balansen därigenom att om båda parter i och för sig är intres<br>
serade av ett långtidsavtal, dessa lättare kan komma överens om en för<br>
båda parter vettig automatik. 1 annat fall kan ju hyresgästen kräva ett<br>
årsavtal, ---- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vad
gäller förhandlingsklausulers tillämpning har organisationerna — och de
lokalhyresgäster de företräder — myckel nedslående och negativa erfarenheter
av deras tillämpning. Det säger sig självt att en organisation av typ
hyresgästförening ej rimligen kan träffa en uppgörelse för ett kollektiv av
kommersiella lokaler enligt principen viss procents hyreshöjning, om man
samtidigt har anspråk på att denna hyreshöjning skall medföra en marknadsanpassad
hyra.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommittén
anammar ju samma principer vad gäller marknadsmässig hyra för varje enskilt och
individuellt objekt, som gäller för närvarande enligt 1969 års lag. Detta fömtsätter
ju att varje individuellt objekt har en med hänsyn till samtliga omständigheter
individuell hyressättning ./.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section241>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section242>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop,
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>104</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:7.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>marknadshyra. Utredningens förslag visar med all önskvärd
tydlighet att man skall vidareutveckla denna tankegång enligt
specialmotiveringen under 57 a §. Vid sådant förhållande är det
organisationernas mening att man de facto skall inskriva ett förbud mot
förhandlingsklausuler för lokalhyresgäster. När det gäller organisationernas
åsikt om förbud mot förhandlingsklausuler tar vi fasta på utredningens
slutkonstaterande nämligen att vid långtidsavtal med förhandlingsklausul måste särskUt
beaktas att en hyresgäst, som är missnöjd med en kollektiv förhandlingsuppgörelse,
ej har möjUghet att själv säga upp avtalet för omreglering av hyran förrän
kontraktstiden är slul.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:6.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Organisationema kan fastslå att flertalet hyresvärdar, som
tidigare tillämpat förhandlingsklausul, har borttagit dessa vid sin lokalhyresut-hyrning.
1 dessa fall har man uppfattat det som självklart alt vid hyressättning för
lokaler måste man förhandla särskilt för det individuella objektet och med den
sittande hyresgästen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bostadsdomstolen: Bostadsdomstolen delar de invändningar
mot införande av ett förbud mot indexklausuler vid ettårsavtal som Folke Berg
anfört i sin reservation. Intresset att värna om hyresgästens ställning när det
gäller dessa avtal torde i väsentiig mån tillgodoses om prövningen av
villkorstvist i anledning av hyresgästens uppsägning utformas på sätt bostadsdomstolen
föreslår under 58 a § nämligen att hyresvärden betages möjligheten att i de fall
endast hyresgästen sagt upp hyresavtalet för villkorsändring framställa krav på
högre hyra eller eljest för förlängning kräva oförmånligare villkor än som
gällt förut.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hovrätten för Västra Sverige: Förslaget ger anledning lill
viss tvekan. Samtidigt uttalas nämligen att man torde kunna utgå från att den
stegring av kostnaderna för drift och underhåll, som f. n. kännetecknar all
fastighetsförvaltning, också påverkar det allmänna hyresläget för lokaler i
höjande riktning. Ytterligare uttalas att, om föreslaget förbud införs man inte
bör räkna med att parterna i aUmänhet avstår från de administrativa fördelar
som står att vinna med indexklausuler utan i stället med att parterna som regel
kommer att sluta avtal för längre tid än ett år och då i första hand för två
år. — Många gånger torde emeUertid för såväl hyresvärd som hyresgäst föreligga
behov av att icke vara bunden av ett avtal under längre tid än ett år i taget
även om man samtidigt räknar med att avtalet kommer att förlängas. Dessa parter
skulle enligt förslaget bli hänvisade till ett betydligt omständligare
förfarande med antingen uppsägning av hyresavtalet för vUlkorsändring eller
förhandling mellan vederbörande partsorganisationer och härigenom drabbas av
onödiga kostnader och besvär. HärtiU kommer att med den formulering av 19 a § 2
st. hyreslagen som föreslagits bestämmelsen lätt torde kunna kringgås. Då några
egentliga fördelar med förbudet knappast synes kunna ernås och då den nya
generalklausulen i 36 § avtalslagen torde bereda tillräckliga möjligheter att
komma tUl rätta med obilliga klausuler, avstyrker hovrätten förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:8.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Malmö tingsrätt: Tingsrätten ansluter sig i denna del till
den av Folke Berg framförda reservationen.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:8.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Domstolsverket: De skäl utredningen anfört för förbud vid ettårsavtal
torde inte uppväga nackdelarna av atl årligen behöva ha en hyresförhandling.
Domstolsverket anser därför att någon ändring i nu gäUande bestämmelser inte
bör göras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:18.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden delar den av
utredningen</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section243>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section244>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>105</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>på anförda skäl uttalade uppfattningen att förbud mot
indexklausuler för långtidsavlal inte bör införas och att ej heller någon legal
begränsning av det belopp av hyran som får göras till föremål för indexreglering
bör uppställas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Däremot har hyresnämnden inte samma uppfattning som
utredningen i vad gäller förslaget om förbud mot tillämpning av indexklausuler
i s. k. ettårsavtal, varmed avses hyreskontrakt på ell år och kortare tid samt
kontrakt, där hyrestiden inte är bestämd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Ett förbud mot indexklausuler i ettårsavtal kommer — med
allt det besvär och all den oro, som därav följer för berörda parter på lokalhyresmarknaden
•— att framtvinga förhandlingar varje år mellan parterna för att anpassa
hyrorna Ull de ekonomiska förändringar, som även framledes kan förväntas prägla
samhället.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>För att säkerställa resultatet av sådana
hyresförhandlingar kommer dessutom parterna, av uppenbara skäl i första hand
hyresvärdarna, att nödgas företaga årliga uppsägningar. Med den av utredningen
föreslagna rätten för lokalhyresgäst tiU en uppsägningstid av minst nio
månader kommer behovet att göra uppsägningar att öka för hyresvärdarna, som
svårligen kan så långt i förväg rätt bedöma marknadshyran för nästa hy-resperiod.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Det kan alltså med fog antagas att, som en följd av
utredningens förslag, antalet uppsägningar varje år av ettårsavtal kommer alt
bli mycket stort.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Eftersom lokalhyresgäst, som har blivit uppsagd eller
själv har sagt upp sitt hyresavtal för villkorsändring, måste — för att inte
drabbas av rättsförlust — hänskjuta den redan i och med uppsägningen föreliggande
tvisten till hyresnämnd, kommer i sin tur det ökade antalet uppsägningar, som
sålunda med tillräcklig säkerhet kan förutses, alt medföra en påtaglig
belastning på hyresnämnderna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Redan nu anförda omständigheter utgör enligt hyresnämndens
mening tillräckliga praktiska skäl för att avstå från den inskränkning i avtalsfriheten,
som utredningens förslag innebär, och i stället låta även ettårsavtal kunna
vara förenade med sådana automatiska hyresändringar som följer av indexklausul.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>På lokalhyresmarknaden är det ovanligt atl hyror bestäms
genom kollektiva förhandlingar, som sker med stöd av förhandlingsordning, och
blir giltiga för de enskilda hyresavtalen på grund av däri intagna förhandlingsklausuler.
Detta beror delvis på att med de affärsmässiga förhållanden som i allmänhet
råder på lokalhyresmarknaden behovet av kollektiva hyresöverenskommelser blir
mindre starkt. Vidare har lokalhyresmarknaden sådan differentierad struktur
att kollektiva hyresförhandlingar i allmänhet inte medför samma praktiska
fördelar som när det gäller bostadshyresmarknaden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Man har alltså inte anledning att räkna med någon nämnvärd
ökning av förekomsten av kollektiva hyresöverenskommelser på lokalmarknaden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>1 brist på kollektiva hyresöverenskommelser utgör även för
ettårsavta-len en tillämpning av indexklausuler den för alla berörda parter
mest smidiga formen för att anpassa hyrorna till de ekonomiska förändringar som
sker på marknaden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:3.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Den främsta grunden för utredningens förslag om förbud mot
indexklausuler i ettårsavtal är att de på lokalhyresmarknaden i allmänhet
till-lämpade indexsystemen inte är tillfredsställande och att partsorganisatio-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section245>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section246>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>106</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>nerna
inte genom förhandlingar har lyckats nå fram tUl någon lösning av frågan om en
lämpligt konstruerad indexklausul för ettårsavtal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
bör emellertid inte vara uteslutet att partsorganisationerna skall kunna
åstadkomma en lösning av frågan om lämplig indexklausul för ettårsavtal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>HärtiU
kommer den viktiga omständigheten att om hyran för en lokal med ettårsavtal
genom användning av någon på marknaden gängse förekommande index, som för
övrigt frivilligt bör kunna modifieras till bättre överensstämmelse med de
ekonomiska förändringarna på marknaden, vid något tillfälle skulle komma att
avvika från lokalens marknadsvärde, har part i hyresförhållandet årligen
möjlighet att förhandla om ändring av hyran eller att göra en uppsägning för vUlkorsändring.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
räknar med att, om förbud införs mot ettårsavtal med indexklausul för lokaler,
parterna i allmänhet inte avstår från de administrativa fördelar som slår att
vinna med indexklausuler och därför i stället som regel kommer alt sluta avtal
för längre tid än ett år. Enligt utredningens uppfattning torde härvid kortaste
hyrestid bli två år och kommer sannolikt ettårstiden att reserveras för
hyresförhållanden som inte beräknas vara mer än ett år eller när det är
önskvärt att marknadshyra fastställs årligen. Utredningen menar att en
utveckling av detta slag skulle vara till fördel för hyresgästerna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
ser för sin del inte att en utveckling av det av utredningen sålunda antydda
slaget ger nämnvärd fördel åt hyresgästerna. Följden torde nämligen bli att
hyresvärdar i många fall, för att kunna sluta indexreglerade hyresavtal, kommer
att påtvinga hyresgästerna långtidsavtal fastän hyresgästerna av skilda skäl
inte önskar att avtalsvis binda sig för längre tid än ett år i sänder trots alt
de från början kanske förutsätter att hyresförhållandet skall komma att vara
längre tid. Vidare kan enligt hyresnämndens mening mera allmänt ifrågasättas om
tvåårs-avtal med indexklausul, vUken avtalstyp utredningen räknar med att komma
till användning, är bättre för hyresgästerna än ettårsavtal med sådan klausul.
För den händelse att tiUämpning av index medför att hyran kommer att avvika
från lokalens marknadsvärde har ju hyresgästen möjlighet att säga upp avtalet
och påkalla förhandlingar om villkorsändring snabbare vid ettårsavtal än vid tvåårsavtal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
hänsyn till vad hyresnämnden sålunda har anfört anser sig hyresnämnden inte
böra tillstyrka utredningens förslag om förbud mot tilllämpning av
indexklausuler i ettårsavtal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Byggnadsstyrelsen:
Från principiell synpunkt har verket förståelse för förslaget om förbud mot
indexklausuler i ettårsavlal. Verket har under tidigare skeden undvikit sådana
men har med tiden funnit dem praktiska och arbetsbesparande. De indexregleringsprocentenheter
som intagits i kontrakten har dock hittills inte medfört några påvisbara
olägenheter i form av alltför kraftiga hyreshöjningar jämfört med marknadshyromas
utveckling. Skulle så bli fallet finns ju också möjlighet för hyresgästen att
säga upp avtalet för villkorsändring vid hyrestidens utgång.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
hänsyn härtill vill byggnadsstyrelsen för sin del förorda att förbud mot
indexklausul i ettårsavtal inte införs. Som ytterligare skäl mot förbud av
detta slag må anföras att det lätt skulle kunna kringgås genom tecknande av
avtal med något längre hyrestid än ett år, där så befinnes lämpligt.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:6.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommittén
har föreslagit att någon gräns för det hyresbelopp som får indexregleras inte
skall faststäUas i lag, ehuru kommittén i betänkandet</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section247>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section248>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>107</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>framfört
uppfattningen att indexreglering borde begränsas till att avse högst 50 % av
hyran.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
en viss procentuell del av hyran indexregleras får fastighetsägaren överkompensation
för inflatorisk ökning av drifts- och underhållskostnaderna i de fall, då
dessa utgör en lägre procentuell del av hyran än den indexreglerade delen.
Drifts- och underhållskostnadernas procentuella andel av hyran varierar
emellertid starkt med bl. a. byggnadernas ålder och kvalitet. För nybyggda hus
kan den vara så låg som 15 a 20 % av kallhyran, medan den för äldre helt
avskrivna hus kan vara intill 100 % av hyran. Därför bör indexregleringsprocenten
tiU den del den anknyter till drifts- och underhållskostnaderna också kunna få
variera inom sådana gränser.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
om drifts- och underhållskostnaderna är mest angelägna att indexreglera finns
även anledning att beakta kapitalkostnadernas förändring. I vilken utsträckning
sistnämnda förändring skall få påverka indexregleringsprocenten bör få vara en
förhandlingsfråga i varje särskilt fall.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
anledning för partema att i såväl långtids- som ettårsavtal kontraktera en
högre indexregleringsprocent än som molsvarar drifts- och underhållskostnaderna
kan vara att de bedömer det sannolikt alt en penningvärdeförsämring medför,
förutom en kostnadsökning, även en värdeökning i kronor räknat för fastigheten
som är större än den för tidsperioden faktiska värdeminskningen för ålder och
bruk. Detta kan leda till en följdbedömning att även en viss del av
kapitaldelen av marknadshyran för ett (oförändrat) objekt bör få öka vid
fortgående penningvärdeförsämring. Storleken av denna del kan därvid väljas så
att regleringen ger ett resultat som överensstämmer med parternas antaganden om
hur hyresutvecklingen på orten kommer att anpassa sig till förändringarna i penningvärdet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Därtill
kommer att parterna i ett flerårigt hyresavtal stundom ulnyttjar möjligheterna
alt sätta bashyran så lågt att hyresvärden i början av hyrestiden får en låg
täckning för sina kapitalkostnader mot att han genom hög indexregleringsprocent
får kompensation härför i slutet av hyrestiden, förutsatt att
penningvärdeförsämringen fortgår enligt parternas antagande vid
avtalstecknandet. Friheten för parterna atl konstruera sådana avtal bör enligt
byggnadsstyrelsens mening bestå.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vid förstagångsavtal
beträffande nyproducerad lokal finner parterna det oftast nödvändigt att träffa
långtidsavtal och att därvid göra bedömningar av i de två närmast föregående
styckena angiven art i samband med fastställandet av bashyran. För verkets del
innebär dock resultatet av dessa förhandlingar i övervägande antal fall att indexregleringsprocenten
stannar vid 50 % av bashyran eller där under.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
om det i och för sig är verkets uppfattning att indexreglering av mer än 50 %
av hyran i normala faU ger en överkompensation för en hyresvärds
kostnadsökningar under hyrestiden finner byggnadsstyrelsen på grund av det ovan
sagda ändock att en lagstadgad begränsning av indexregleringsprocenten kommer atl
leda till en försämring av möjligheterna för avtalsparter att vid faststäUande
av hyresviUkor ta hänsyn tUI alla de komponenter i marknadsbilden som påverkar viUkoren.
Därför är det enligt verkets mening olämpligt att lagstadga om en begränsning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
handelskammarförbundet: Det torde vara tveksamt om förslaget om förbud mot
indexreglering av ettåriga hyresavtal verkligen är till gagn för lokalhyresgästerna.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningens
majoritet anser att förbud mot indexklausuler i långtids-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section249>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section250>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>108</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>avtal
ej bör införas. Förbundet delar denna uppfattning men anser av följande skäl
att inte heller det föreslagna förbudet mot indexklausuler i ettåriga
hyresavtal bör genomföras.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:5.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>1
och för sig kan indexklausuler undvaras i ettåriga hyresavtal eftersom
parterna varje år kan avtala om hyrans storlek. Sådana årliga avtal torde vara
nödvändiga så länge kostnadsläget ändras på grund av t. ex. inflationen. Ätt
årligen tvingas genomföra hyresförhandling med eventuellt åtföljande
medlingsförfarande torde knappast vara i någon av parternas intresse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>För
övrigt föreligger för vardera parten alltid möjligheten att uppsäga avtalet för
villkorsändring om indexuppräkning skulle visa sig ej motsvara marknadshyra.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>KF:
KF avstyrker det föreslagna förbudet av indexreglering av ettårsavtal.
Lokalhyror är inte på samma sätt som bostadshyror lämpade för kollektiva förhandlingar
mellan organisaiioner. Indexreglering är enligt KF:s mening ett värdefullt
alternativ för alt undvika tidsödande årliga hyresförhandlingar i löpande
avtalsförhållanden. De skäl utredningen anfört finner KF inte vara av sådan
styrka att de motiverar förbudet med därav följande nackdelar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:1.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Landstinsförbundet:
I frågan om indexklausuler vill förbundet endast rent allmänt framhålla att det
på marknaden florerar en mängd olika typer av dylika klausuler, vilket i hög
grad försvårar hanteringen för större hyresgäster med kontrakt hos flera
värdar. Förbundet anser att indexklausuler normalt ej är erforderliga i ettårsavtal.
Förbundet anser i princip att en sanering härvidlag i första hand bör
åstadkommas genom frivillig överenskommelse mellan parterna. Om en dylik
överenskommelse inte kan ernås bör man enligt förbundets uppfattning inte vara
främmande för att genom lämplig lagstiftningsåtgärd främja en dylik samordning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommunförbundet:
Förbundet anser inte att det finns vägande skäl för att detaljreglera tillåUigheten
av indexklausuler för lokalhyresavtal. Styrelsen anser att indexklausuler
fyller en praktisk funktion såväl vid etiårs- som vid flerårsavtal.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund: Vid lokaluthyrning är det vanligt att hyresavtalen löper med
en hyrestid på ett år i taget och med en uppsägningstid av tre eller sex
månader. Till undvikande av uppsägningar varje år har ofta som en bestämmelse i
avtalet intagits en indexklausul. Utredningen har föreslagit att
indexklausuler inte skulle vara tillåtna vid ettårsavtal. Även om
indexklausulen är avsedd för ett längre hyresförhållande, hindrar det naturUgtvis
inte hyresgästen att säga upp avtalet för villkorsändring. Det är uppenbarligen
praktiskt att använda indexklausuler även vid ettårsavtal. Antalet tvister
mellan hyresgäst och hyresvärd torde bli färre om uppsägning inte fordras varje
år. Fördelarna med indexklausul även vid ettårsavtal lorde klart överväga de
nackdelar utredningen redovisat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>SARA:
Beträffande frågan om förbud mot indexklausul i ettårsavtal har SÄRA en i förhåUande
tiU utredningens majoritet avvikande uppfattning. SARA anser inte alt de
praktiska olägenheterna med en indexklausul i dessa sammanhang överväger
fördelarna. Parterna har ju båda möjlighelen att årligen undanröja eventuella
missförhållanden i hyresutvecklingen genom att påkaUa förhandling om vjllkoren.
Mot bakgrund härav och med beaktande av risken för kringgående av regeln bör
något förbud på sätt utredningen föreslår inte införas.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section251>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section252>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>IO9</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Utredningen
har vidare avstått från att föreslå någon högsta gräns för det hyresbelopp som
skall kunna indexregleras. Utredningen har emellertid funnit att
indexklausuler, som motiveras av driftskostnadshänsyn, får anses oskäliga som
de relaterar mer än halva bashyran till konsumentprisindex. Denna uppfattning
delas rent principiellt av SARA, som emellertid anser det mycket väsentligt atl
hyresparternas frihet att nå en rimlig avvägning mellan samUiga
förhandlingsfaktorer bevaras. Denna frihet tar sig understundom sådana uttryck,
att en låg bashyra kompenseras med en indexreglering som överstiger den 50-procentiga
nivån,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund: För närvarande förekommer index-reglering även
beträffande ettårsavtal i såväl större som mindre kommuner. Detta har medfört
obestridliga fördelar såväl för fastighetsförvaltningen som för hyresgästen.
Fastighetsförvaltningen har fått en enklare administration. Båda parter har
sluppit att varje år förhandla om hyressättningen och hyresgästen har undgått
risken att få hyresavtalet uppsagt. Förbundet kan därför inte instämma i
utredningens slutsats, alt nackdelarna med indexreglerade ettårsavtal överväger
fördelarna. Enligt förbundels uppfattning måste det också vara en fördel för
hyresgäster i deras långsiktiga bedömning av den egna rörelsens ekonomi att
veta, att hyresavtalet normalt inte kommer att sägas upp, om man betalar den indexreglerade
hyran.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Om
hyresgästen skulle finna att den indexreglerade hyran blir för hög har
hyresgästen möjlighet alt säga upp sig för vUlkorsändring, Förslaget till "förbud"
mot indexreglering av hyran för ettårsavtal kommer med sannolikhet att medföra
att den normala hyrestiden — efter en övergångsperiod — fortsättningsvis
kommer alt bli minst tvåårig. Förbundet är inte övertygat om att en sådan
utveckling är till fördel för alla de hyresgäster som idag har ettårsavtal.
Efter utredningsförslagets offentliggörande har det blivit allt vanligare all
hyresvärdarna kräver en minsta avtalstid på två år.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Svenska
byggnadsentreprenör föreningen: Möjligheten till indexreglering beträffande ettårsavtal
har inneburit stora praktiska och administrativa fördelar för båda parter på
lokalhyresmarknaden. Man har sluppit att varje år förhandla om hyran och
hyresgästen har vidare undgått olägenheten att få sitt hyresavtal uppsagt. Ett
förbud mot användande av index beträffande denna typ av avtal kommer att
framtvinga årligen återkommande hyresförhandlingar. En sådan ordning innebär
en administrativ nackdel för båda parter och medför en inskränkning av deras
valfrihet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Vidare
skulle ett införande av förbud mot indexklausuler för ettårsavtal med stor
sannolikhet få den praktiska konsekvensen att dessa korttidsavtal i stor
utsträckning skulle försvinna från marknaden. Hyrestiden skulle med andra ord
regelmässigt komma att fastställas tUl två år eller längre. Det kan väl
ifrågasättas om detta är särskilt praktiskt lämpligt eller — såsom utredningen
förulsatt med sill förslag till förbud — leder till några större fördelar för
hyresgästsidan,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>SBEF
kan inte finna att det föreligger tUlräckligt starka skäl för ett förbud mot
indexklausuler beträffande ettårsavtal. SBEF avstyrker därför utredningens
förslag även i denna del.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Folksam:
Beträffande förbud mot indexklausuler i ettårskontrakt ansluter sig Folksam
helt till Folke Bergs resvervation om det olämpliga i förslaget. För vissa
kategorier hyresgäster är ettårskontrakt att föredra av skilda anledningar men
regelmässigt lorde hyresförhållandel vara ett</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section253>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:21.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section254>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>HO</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>flertal
år även för dessa hyresgäster. Det är i dessa fall opraktiskt att varje år
justera hyran genom hyresförhandlingar, vilket knappast torde vara i parternas
intresse. Skulle någondera parten anse att hyra inklusive index inte skulle
följa marknadsvärdet finns årligen möjlighet tiU uppsägning för
villkorsändring.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:15.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><b><span style='font-family:Verdana'>10
Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:5.0pt;margin-right:3.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Domstolsverket:
Domstolsverket biträder förslaget. Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden har
ingen erinran mot att en minsta uppsägningstid av nio månader införes tiU
hyresgästens förmån. Bestämmelsen kan närmast anses ofrånkomlig med hänsyn till
den arbetsrättsliga trygghetslagstiftningen. 1 fråga om den uppsägningstid som
hyresgästen skall iakttaga gäller avtalsfrihet (s. 108 m). Som hyresnämnden
framhållit i samband med förslaget om återkallelse av medlingsansökan bör det
eventuellt övervägas att införa en tvingande bestämmelse om en minsta
uppsägningstid för hyresgäst som vill säga upp sig för vUlkorsändring.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Undantagsregeln
i 3 § tredje stycket andra punkten HL tar sikte på lokaluthyrningar i samband
med bostadshyresavtal, bl. a. garageplats för privatbilar. Hyresnämnden anser atl
motsvarande undantag bör gälla enligt 4 § andra stycket andra punkten HL. Det
kan diskuteras om man inte i båda stadgandena borde fånga upp även andra faU,
där en tvingande bestämmelse är mindre lämplig, t. ex. garageförhyrningar för
privatbilar utan samband med bostadsförhyrning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Det
vore i och för sig önskvärt att få en sådan samordning med arrendelagstiftningen
att det indirekta besittningsskyddet förbehölls lokalhyresgäster som driver förvärvsveksamhet
(jfr anläggningsarrende) medan upplåtelse för olika privata ändamål hölls
utanför besittningsskyddet (jfr lägenhetsarrende). Möjligen borde också olika
former av ideell verksamhet ha besittningsskydd. Frågan torde få övervägas i
annat sammanhang (jfr s. 91—92 ö).</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Göteborg: Hyresnämnden biträder utredningens för<br>
slag att berättiga lokalhyresgäst tiU en uppsägningstid av minst nio må<br>
nader. ---- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Beträffande
tidsbestämda lokalhyresavtal föreslås i 3 § en undantagsbestämmelse för avtal
som ej gäller lägenhetsupplåtelse för förvärvsverksamhet och som har samband
med bostadshyresavtal. Sådan undantagsbestämmelse föreslås emellertid inte i 4
§ för avtal som ej är tidsbestämda.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
hyresnämndens uppfattning talar praktiska skäl för att undantagsbestämmelsen
får gälla även för de ej tidsbestämda avtalen i 4 §.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
anser vidare skäl föreligga att utvidga undantagsbestämmelsen så att den blir
tillämplig även om lokalhyresavtalet inte har samband med ett
bostadshyresavtal. Med utvidgningen följer att exempelvis fristående hyresupplåtelser
av garage, vUka upplåtelser långt ifrån är ovanliga på marknaden, inte blir
förenade med den längre uppsägningstiden. Att låta en minsta uppsägningstid av
nio månader gälla för sådana upplåtelser kan inte anses vara befogat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>1
fråga om sambandet i och för sig mellan lokalhyresavtal och bostadshyresavtal
anför ulredningen i motiven, att det krävs att det mellaii hyresparterna
samtidigt föreligger ett avtal om bostadshyra och att lokalen upplåtits till
hyresgästen i hans egenskap av bostadshyresgäst hos hy-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section255>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:19.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section256>
<p class=MsoNormal><i><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span></i><i><span
style='font-family:Verdana'> </span></i><i><span
style='font-family:Verdana'>ui</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:2.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>resvärden.
Ätt sambandet är att hänföra Ull två hyresavtal, som har ingåtts med en och
samma hyresvärd, bör få framgå direkt av lagtexten.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresnämnden
i Malmö: Nämnden har i och för sig ingen erinran mot att vad utredningen
föreslår genomförs. Nämnden vill dock erinra om att arrendelagskommitién har
nyligen i belänkandet Arrenderätt 1 (SOU 1978: 36) föreslagit nya bestämmelser
om uppsägningsförfarandet vid jordbmksarrende. Bestämmelsema om uppsägning och
därmed sammanhängande frågor börjar förete allt större skillnader vid olika
former av nyttjanderätt. Det synes nämnden angeläget alt eventuella möjligheter
till ett mera enhetligt förfarande tillvaratages vid en framtida översyn av
jordabalken.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Hyresgästernas
riksförbund: Förslaget om ändring i 3 och 4 §§ hyreslagen av innebörd att
uppsägningstiden skall vara minst nio månader för lokalhyresavtal av viss
varaktighet finner förbundet väl motiverat och det fyller med hänsyn till
lagstiftningen om anställningstrygghet ett länge känt behov.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:11.0pt'><span style='font-family:Verdana'>HSB:
HSB tillstyrker förslaget.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>KF:
KF finner förslaget om minsta uppsägningstid vara väl motiverat.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
kioskägares riksförbund: Det råder samma mening om uppsägningstidens längd,
men med tanke på både de lagar och avtalsmäs-siga grunder, som idag styr
personals trygghet i anställning, vore nio månader ett minimum för ev.
avveckling med anledning av berättigad uppsägning. Med lanke på alt hyresuppsägning
ofta är anledning lUl småförelags nedläggelse anser vi att nio månader är det
minsta tänkbara. Vårt förbund kan med fördel tänka sig 12 månaders
uppsägningstid som normalt, men får känna viss tillfredsställelse med föreslagna
nio månader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Riksförbundet
Kiosk & Gatukök: Förbundet noterar med tUlfredsställelse att en minsta
uppsägningstid av 9 månader föreslagits med tanke på gällande arbetsrättslagar
och att ytterligare uppskov kan beviljas i de fall längre tid behövs.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Kommunförbundet:
Beträffande förslaget att förlänga uppsägningstidens längd med hänsyn till nya
regler på arbetsmarknaden har styrelsen ingenting att erinra.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>SABO:
SABO anser, liksom utredningen, att minsta uppsägningstid för lokaler bör sättas
tUI nio månader med undantag för sådan lokal, som förhyrs i samband med
bostadsförhyrning och det ej är fråga om yrkesmässigt användande av lokalen.
Problem kan dock komma att uppstå vid bedömning av om lokalen ligger nära
eller invid bostaden. Detta skall enligt betänkandet ha avgörande betydelse för
om undantagsregeln skaU tUlämpas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
hotell- och restaurangförbund: Utredningens förslag beträffande förlängd
uppsägningstid med hänsyn till lagsUftningen på arbetsrättens område
tillstyrks.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ansluter sig till utredningens
förslag med däri angiven motivering. Nio månaders obligatorisk uppsägningstid i
kombination med längsta möjliga uppskov med avflyttning torde uppfylla de krav
man måste ställa för samordning med övrig skyddslagstiftning inom arbetsrättens
område.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Folksam:
Från den i § 3 angivna minsta uppsägningstiden har undantagits lokalhyresavtal
som har samband med hyresavtal rörande bostadslägenhet. Enligt Folksams
uppfattning bör undantaget även gäUa hyres-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section257>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section258>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>112</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>avtal
rörande garageplatser som hyrs ut separat tUl privatpersoner, dvs. sådana
hyresavtal som saknar samband med hyresgästens förvärvsverksamhet. För
närvarande torde regelmässigt en ömsesidig uppsägningstid av en månad gälla för
dessa hyresavtal. En uppsägningstid på nio månader skulle uppenbart vara
opraktisk och kan i här avsedda fall inte motiveras med hänsyn till
uppsägningstiden i lagen om anställningsskydd.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:8.0pt;margin-right:4.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Bostadsdomstolen:
Som utredningen framhållit varierar förhållandena<br>
starkt på lokalhyresmarknaden. Utredningens förslag om en minsta upp<br>
sägningstid om nio månader för att lösa problemen med en anpassning<br>
till förhållandena på arbetsmarknaden måste därför te sig tämligen god<br>
tyckligt. De av utredningen anförda skälen för att inte i stället anvisa ett<br>
flexibelt uppskovsförfarande förefaller knappast övertygande. HärtUl<br>
kommer att bestämmelserna i 3 och 4 §§ hyreslagen redan nu är så svår<br>
genomträngliga att varje ytterligare undantagsbestämmelse — och un<br>
dantag från denna — bör undvikas.- </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Enligt
utredningen (s. 109 x) skall den i 3 § tredje stycket andra punkten hyreslagen
intagna undantagsbestämmelsen inte tillämpas när lägenheterna upplåtits genom
olika, från varandra fristående avtal och inte är belägna i närheten av
varandra. Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör undantagsbestämmelsen gälla
också upplåtelser i fastigheter som inte är närbelägna om förutsättningarna
härför i övrigt är för handen. — Skälen för att behandla de nu ifrågavarande
lokalhyresavtalen på olika sätt beroende på om hyrestiden är bestämd eller inte
har inte redovisats. Möjligen kan anledningen vara att hyresavtal för lokaler
sällan gäller för obestämd tid. Att undantagsbestämmelserna inte utformats på
samma sätt i de båda lagrummen gör dem inte mera lättillgängliga.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Malmö
tingsrätt: Tingsrätten finner det tveksamhet om de föreslagna bestämmelserna om
minimitid för uppsägning är nödvändiga för att bereda hyresgästen erforderligt
skydd. De föreslagna bestämmelserna synes onödigt tillkrånglade. Samma syfte
torde kunna nås genom en generösare tillämpning av reglerna om anstånd med
avflyttning i de fall där nuvarande uppsägningstiden inte räcker till, och en
förlängning av tiden för medgivande av uppskov med avflyttning. Hyresvärden har
alltid möjlighet att säga upp hyresavtalet i god tid.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Byggnadsstyrelsen:
Frågan om uppskov med avflyttning och längden av den tid hyresnämnd skaU ha rätl
att besluta härom har varit föremål för ingående disskussioner såväl inom
byggnadsstyrelsen som i den lokalkommitté med StaUiga intressenter, där
byggnadsstyrelsen ingår. Verket har inför hyresrättskommittén föreslagit alt
den tid för uppskov med avflyttningen som enligt 59 § kan medges av hyresnämnd,
utsträcks att gälla två år med möjlighet till ytterligare förlängning i
undantagsfall, där en hyresgäst kan åberopa utomordentligt starka skäl för en
ytterligare utsträckt tidsfrist. Kommittén har emellertid i sina allmänna motiveringar
ansett att det finns skäl som talar mol ett alltför utbrett uppskovsförfarande,
t. ex, en hyresvärds mycket starka intresse av att i sanerings- eller rivningsfaU
få klarhet i tidpunkten för en hyresgästs avflyttning.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Byggnadsstyrelsen,
som inte minst för egen del har anledning att bevaka fasUghetsägareintresscna
i saneringssammanhang, finner kommitténs synpunkter i dessa hänseenden beaktansvärda.
För den skuU behöver emellertid inte verkets nämnda förslag om möjlighet till
förlängning av avtalstiden utöver ett år avföras från diskussionen beträffande
fall då uppsägning sker för ändring av hyresvillkor. En endast ettårig förläng-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section259>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section260>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>113</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:1.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:0cm;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>ningsmöjlighet
innebär enligt verkets erfarenhet i sådana faU oftast att hyresgästen mäste
godta hyresvärdens krav. Särskilt uppenbart är detta då det gäller större
lokaler på orter med liten hyresmarknad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Med
hänsyn härtUI finner byggnadsstyrelsen alt man bör överväga att införa en
särbestämmelse i 59 § om möjlighel för hyresnämnd att i fall då hyresvärd sagt
upp avtal utan avsikt att riva eller totalsanera fastigheten medge uppskov med
avflyttning intill två år, i undantagsfall längre tid,</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>I
inlaga till hyresrättskommittén har byggnadsstyrelsen vidare framhållit som
sin uppfattning att en lokalhyresgäst bör ges möjlighet att få sin sak prövad
av högre instans i fråga som avses i hyreslagens 59 §, Verket har full
förståelse för vikten av snabba avgöranden i hyrestvister av denna art och atl
en hyresvärd icke rimligen under flera år skall nödgas sväva i ovisshet om när
han t. ex. för rivning kan förfoga över en lokal efter vederbörlig uppsägning.
Byggnadsstyrelsen har i egenskap av lokaluthyrare själv intresse härav. Verket
anser dock att möjligheten att lagstadga om rätt för part att få sin sak prövad
i högre instans i ärenden som avser nyssnämnda lagrum bör övervägas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-right:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Stockholms
kommun {— fastighetsnämnden): Förslaget är motiverat av den arbetsrältsliga
trygghetslagstiftningen. Förslaget innebär dock en olägenhet i fråga om
fastigheter som avses rivas eller byggas om men där rivningen eller ombyggnaden
inte är omedelbart förestående. 1 sådana fall kan korttidsupplåtelser vara
motiverade. Kommunen föreslår att kortare uppsägningstid skall få gäUa om den godkänns
av hyresnämnden. Detta torde kunna behandlas i samband med begäran om avslående
av besittningsskydd, om vilket regelmässigt torde ansökas i dessa fall. När det
gäller korttidsupplåtelser är ju också hyresgästen liksom arbetslagaren vid
korttidsanställning redan från början medveten om deras tUlfäUiga karaktär.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
advokatsamfund: Utredningens förslag atl kortast tUlåtna uppsägningslid skall
vara nio månader har som bakgrund den nya arbetsrättsliga lagstiftningen.
Samfundet ifrågasätter emeUertid lämpligheten av att införa ytterligare
tvingande regler i hyreslagstiftnigen. Enligt 59 § hyreslagen kan hyresnämnden
före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne uppskov under
den tid, dock högst ett år, som kan erfordras för bl. a. omplacering av
arbetskraft och andra åtgärder.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Sveriges
fastighetsägareförbund: Utredningen har ansett, att skäl föreligger att
bestämma en minsta uppsägningstid av nio månader och vUl därmed anknyta lUl den
arbetsrättsliga lagstiftningen, där man har en längsta uppsägningstid av sex
månader för äldre arbetskraft enligt den s. k. Ämanlagen. Denna sammankoppling
anser förbundel vara oberättigad.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>De
allra flesta uppsägningar av hyresavtal för lokaler leder inte till att avtalen
upphör att gälla. Det är därför också sällsynt att personal måste sägas upp.
Enligt förbundets uppfattning kan det inte vara rimligt att tvingande
bestämmelser om minsta uppsägningslid skall införas och grundas på
förhållanden, som inte i allmänhet är för handen. Förbundet kan inte heller
underlåta att påpeka, att, om förslaget genomföres, den inkonsekvensen uppslår
att den i hyreskontraktet angivna uppsägningstiden kan komma att gälla endast
för hyresvärden men inte för hans motpart. Ett genomgående tema i betänkandet
är annars, att man vill skapa jämvikt i lokalhyresförhållanden. Utredningen
konstaterar alt upsäg-</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section261>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section262>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>114</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt;margin-right:5.0pt;margin-bottom:
0cm;margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>ningstiden
för att tillgodose syftet egentligen skulle behöva utgöra ett år. Eftersom
regler om en så lång minsta uppsägningstid i realiteten skulle medföra hinder
mot ettåriga hyresavtal, har utredningen stannat för en uppsägningstid på nio
månader. Förslaget utgör därför en onödig halv-mesyr.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:4.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Redan
nu finns bestämmelser i hyreslagen, som tillgodoser lokalhyresgästernas krav
på rättssäkerhet och rättvisa. Förbundet syftar på bestämmelserna i 59 §
hyreslagen, enligt vilka uppskov med avflyttningen kan beviljas upp till ett
år. Om det vid enstaka tillfäUen skulle vara aktuelli att säga upp personal i
hyresgästens rörelse, kan man med fördel utnyttja uppskovsbestämmelserna. I
regel har inte heller hyresvärden anled ning att motsätta sig detta. Förbundet
har inte något emot att det i förarbetena uttalas, att uppskov med avflyttning
regelmässigt bör medges av hyresnämnden, därest de anställdas rätt kommer att
trädas för nära. Om så sker är den av utredningen föreslagna minsta
uppsägningstiden av nio månader helt överflödig. Förslaget medför inte heUer
för hyresgäster några fördelar som inte redan nu är inbyggda i systemet.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>En
ledamot av hyresnämnden i Göteborg (hyresrådet Rittri) är skiljaktig och
anför:</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Äv
följande skäl kan jag inte tUlstyrka förslaget att lokalhyresgäst skall vara
berättigad till en uppsägningstid av minst nio månader.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:3.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:2.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Såsom
utredningen själv uttalar (s. 103) ter det sig närmast självklart att en
lokalhyresgäst, som har anställda, inte skall kunna tvingas flytta förrän han beretts
tillfälle att iaktta de frister, som gäller enligt den arbetsrättsliga
lagstiftningen. Denna uppfattning har utredningen tiUgodosett genom en regel
om att lokalhyresgäst skall vara berättigad till en uppsägningstid av minst nio
månader. En sådan generellt verkande regel medför emellertid flera nackdelar.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:2.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Även
om ettårsavtal också i fortsättningen skall få vara indexreglerade, kommer en
betydande del av lokalhyresavtalen att löpa på ett år åt gången utan
indexklausul. För sådana fall innebär utredningens förslag en risk för att
hyresavtalen årligen under inemot nio månader är uppsagda utan att nya avtal
hunnit träffas. Ett sådant förhållande är ägnat att skapa motsättningar meUan
partema och bidrar inte tiU den trygghet för hyresgäster som ulredningen med
rätta strävar efter.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:0cm;margin-right:1.0pt;margin-bottom:0cm;
margin-left:3.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-family:Verdana'>Vidare
kommer det att bli svårt för hyresvärden att redan nio månader före
hyrestidens utgång beräkna hur den marknadsmässiga hyran för lokalen under
återstående hyrestid kommer att utvecklas. Hyresvärden är ändå enligt 58 §
skyldig att i uppsägningen ange de villkor han kräver. Detta kan medföra att
han för säkerhets skull alltid gör en uppsägning och tar till hyreskravet i
överkant. Svårigheterna blir inte mycket mindre för hyresgästen, som inom tvåmånadersfristen
måste ta ställning tiU kravet. På detta Udiga siadium vet hyresgästen ofta inte
hur konjunkturen i allmänhet och hans rörelse i synnerhet skall utveckla sig.
Man måste av dessa skäl räkna med en betydande ökning av antalet uppsägningar
och hänskjutanden.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Förslaget
kan också befaras leda till att hyresvärdar i aUmänhet — för att uppnå
likställdhet med hyresgästerna — kommer att begära att även hyresgästens
uppsägningstid skall vara nio månader, vilket inte är i hyresgästens intresse.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-family:Verdana'>De
av utredningen föreslagna, i och för sig berättigade undantagen för annat
ändamål än förvärvsverksamhet och för avtal som har samband med bostad kan
komma att medföra svåra gränsdragningsfrågor, i synnerhet beträffande
förvärvsverksamhet.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section263>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:9.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section264>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Prop. 1978/79: 89</span><span
style='font-family:Verdana'> </span><span
style='font-family:Verdana'>115</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:14.0pt'><span style='font-family:Verdana'>De
fall, då hyresgäst efter hyresvärds uppsägning måste upphöra med sin rörelse
eller tvingas flytta tUl annan lokal med mindre antal anställda, måste vara
mycket få i jämförelse med det antal uppsägningar, som leder till fortsatt
avtal på ändrade villkor eller till flyttning med oförändrat antal anställda.
Därför bör man undvika all av hänsyn till sistnämnda begränsade gmpp av
uppsägningar införa en allmänt verkande regel, som drabbar alla avtal med de
nackdelar som enligt ovan uppkommer.</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-family:Verdana'>Av dessa skäl bör det vara
bättre att lösa frågan om samordningen med den arbetsrättsliga lagstiftningen
genom möjligheten tiU uppskov med avflyttningen. Utredningen har inte
undersökt, om hyresnämnderna i uppskovsbesluten underlåtit att ta tillbörlig hänsyn
till anställdas uppsägningstid. Del är att förmoda att nämnderna tagit stor
hänsyn härtiU. Fall kan emellertid inträffa då hyresgästen ändå inte får så
långt uppskov som täcker anställdas hela uppsägningstid, nämligen om hyresvärden
skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet. Hyresgästen behöver därför
få en förstärkt möjlighet till uppskov. Detta kan uppnås genom en föreskrift om
att i uppskovsbeslut särskilt skall beaktas om hyresgästen har anställd
personal. Om likväl i enstaka fall hyresvärdens intressen skulle väga så mycket
tyngre än hyresgästens att uppskovet inte täcker anställdas hela
uppsägningstid, kan hyresgästen enUgt 57 § få skadestånd av hyresvärden
motsvarande betald lön under den del av uppsägningstiden då anställda inte
kunna beredas arbete därför atl lokalen måst avträdas.</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-family:Verdana'>Den
här föreslagna lösningen av problemet genom uppskov i kombination med
skadestånd bör också vara tillfyllest för lokalhyresgäster som inte har
anställda.</span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section265>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:66.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section266>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Prop.
1978/79: 89</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>116</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:13.0pt'><b><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Innehåll</span></b></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:0cm;
margin-left:1.0pt;margin-bottom:.0001pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Propositionen..................................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>1</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Propositionens huvudsakliga innehåll ............................. </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>...... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>1</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:1.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Lagförslag ........................................................................ </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>...... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>2</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:0cm;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>1.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>lag om ändring
i jordabalken.......................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>2</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:0cm;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>lag om ändring
i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>4</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 25
januari 1979</span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>6</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>1<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Inledning ...................................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>...... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>6</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Allmän
motivering .......................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>7</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.1<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Allmänna utgångspunkter........................................ </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>7</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:33.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.2<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Medlingsförfarandet i hyressättningstvister
och den s. k. presumtionsregeln </span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>10</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.3<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Den s. k. preklusionsregeln .................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>... </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>13</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.4<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Marknadshyran och bindande anbud ..................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>14</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.5<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>ViUkorsändring på begäran av
hyresgäst ........ ___ </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>16</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.6<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Tvister om annat än hyran....................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>17</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.7<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Ersättningsprocessen ........................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>... </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>18</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.8<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Indexklausuler ....................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>20</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.9<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen
... </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>21</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:12.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2.10<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Ikraftträdande.......................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>22</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>3<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Upprättade
lagförslag..................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>... </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>23</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:2.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>4<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Specialmotivering
........................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>23</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:13.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>4.1<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Förslaget lill lag om ändring i
jordabalken ............... </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>23</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:35.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>4.2<span
style='font:7.0pt "Times New Roman"'> </span></span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Förslaget tiU lag om ändring i
lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>28</span></p>
<p class=MsoNormal><span style='font-size:1.0pt;font-family:Verdana'> </span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>5<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Hemställan...................................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>32</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:4.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>6<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Beslul.............................................................................. </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>33</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:4.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bilaga 1</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Utredningens sammanfattning av sitt förslag ................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>34</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bilaga 2</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Utredningens lagförslag ................................................. </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>... </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>41</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:10.0pt;margin-right:0cm;margin-bottom:
0cm;margin-left:5.0pt;margin-bottom:.0001pt'><i><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Bilaga 3</span></i></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:5.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>Sammanställning av remissyttrandena ............................. </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>52</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>1<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Allmänna
synpunkter..................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>52</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:19.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>2<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Medlingsförfarandet
i hyressättningstvister och den s. k. presumtionsregeln </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>60</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>3<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Den s. k, preklusionsregeln
.......................................... </span><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>75</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>4<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Marknadshyran
och bindande anbud............................. </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'>77</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>5<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>ViUkorsändring
på begäran av hyresgäst...................... </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:9.0pt;font-family:
Verdana'>81</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>6<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Tvister om
annat än hyran............................................. </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>86</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>7<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Ersättningsprocessen
................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>87</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:10.0pt;text-indent:0cm'><span
style='font-size:9.0pt;font-family:"Times New Roman"'>8<span style='font:7.0pt "Times New Roman"'>
</span></span><span style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>Hyresnämndernas
resurser............................................ </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'>.. </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>98</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:11.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>9 Indexklausuler............................................................... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>101</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-left:7.0pt'><span style='font-size:9.0pt;
font-family:Verdana'>10 Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen ......... </span><span
style='font-size:9.0pt;font-family:Verdana'> </span><span style='font-size:
9.0pt;font-family:Verdana'>110</span></p>
<p class=MsoNormal style='margin-top:24.0pt'><b><span style='font-size:5.0pt;
font-family:Verdana'>NORSTEDTS TRYCKERI STOCKHOLM 1979 780699</span></b></p>
</div>
<span style='font-size:10.0pt;font-family:Verdana'><br clear=all
style='page-break-before:auto'>
</span>
<div class=Section267>
<p class=MsoNormal style='margin-bottom:20.0pt'><span style='font-size:1.0pt;
font-family:Verdana'> </span></p>
</div>
G20389prop_197879__89.pdf6028014pdfom lokalhyrahttps://data.riksdagen.se/fil/5AB5B775-B4EA-4642-823C-3D104C24C266