Hyres- och arrendetvister i framtiden

Innehåll

Förkortningar.....................................................................		15
Sammanfattning ................................................................		17
Författningsförslag .............................................................		25
1	Förslag till lag (20xx:xxx) om hyres- och
	arrendedomstolar .....................................................................	25
2	Förslag till lag om ändring i riksdagsordningen
	(1974:153) ................................................................................	40
3	Förslag till lag om ändring i rättegångsbalken .......................	41
4	Förslag till lag om ändring i jordabalken ................................	45
5	Förslag till lag om ändring i lagen (1957:390) om
	fiskearrenden ............................................................................	56
6	Förslag till lag om upphävande av lagen (1974:1080) om
	avveckling av hyresregleringen................................................	57
7	Förslag till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen
	(1977:792) ................................................................................	58
8	Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
	(1978:304) ................................................................................	69

9Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller

kooperativ hyresrätt.................................................................	70
10 Förslag till lag om ändring i lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället..........................	71
	5

Innehåll SOU 2012:82

11	Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)......		72
12	Förslag till lag om ändring i rättshjälpslagen (1996:1619) .....		74
13	Förslag till lag om ändring i lagen (1999:116) om
	skiljeförfarande.........................................................................		75
14	Förslag till lag om ändring i inkomstskattelagen
	(1999:1229)...............................................................................		76
15	Förslag till lag om ändring i lagen (2002:93) om
	kooperativ hyresrätt .................................................................		77
16	Förslag till lag om ändring i offentlighets- och
	sekretesslagen (2009:400) ........................................................		78
17	Förslag till förordning om ändring i förordningen
	(1996:381) med tingsrättsinstruktion .....................................		79
18	Förslag till förordning (20xx:xxx) om förordnande av
	särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol...................		85
19	Följdändringar till författningsförslagen ................................		86
1	Utredningens uppdrag och arbete.................................		87
1.1	Uppdraget.................................................................................		87
1.2	Utredningens arbete.................................................................		88
1.3	Betänkandets disposition.........................................................		89
2	Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister .......		91
2.1	Historisk bakgrund ..................................................................		91
	2.1.1	Hyres- och arrendenämndernas inrättande.................	91
	2.1.2 Tidigare utredningsförslag m.m. angående
		prövningen av hyres- och arrendetvister .....................	94
2.2	Utgångspunkter för nuvarande kompetensfördelning ........		106
2.3	Hyres- och arrendenämnderna..............................................		108
	2.3.1	Organisation................................................................	108
	2.3.2	Personal .......................................................................	111
	2.3.3	Ekonomi ......................................................................	115
6

SOU 2012:82 Innehåll

	2.3.4	Kort om förfarandet ...................................................	116
	2.3.5	Statistik avseende ärendehanteringen........................	124
2.4	De allmänna domstolarna......................................................		129
	2.4.1	Organisation ...............................................................	129
	2.4.2 Kort om förfarandet i tvistemål.................................		129
	2.4.3 Kort om förfarandet i ärenden...................................		133
	2.4.4 Statistik avseende målhanteringen när det gäller
		hyra och bostadsrätt ...................................................	134
2.5	Kronofogdemyndigheten ......................................................		135
	2.5.1	Kort om förfarandet ...................................................	135
	2.5.2	Statistik avseende målhanteringen.............................	138
2.6	HASSO, m.m. ........................................................................		140
3	Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas
	verksamhet..............................................................		143
3.1	Inledning.................................................................................		143

3.2Hyres- och arrendenämndens ställning som

förvaltningsmyndighet...........................................................		144
3.2.1 Hyres- och arrendenämndens judiciella ställning.....		144
3.2.2 Vissa särdrag för de ärenden som hyres- och
	arrendenämnderna handlägger...................................	146
3.2.3 Grundläggande regler om rättskipning och
	förvaltning...................................................................	151
3.2.4 Tidigare utredningars förslag att ombilda
	nämnderna till domstolar ...........................................	152
3.2.5	Överväganden .............................................................	152
3.3 Hyres- och arrendenämndens medlingsverksamhet............		153
3.3.1	Gällande rätt................................................................	153
3.3.2	Fristående medling .....................................................	154
3.3.3	Obligatorisk medling..................................................	157
3.3.4 Förlikning och medling vid domstol.........................		161
3.3.5	Överväganden .............................................................	163
3.4 Hyres- och arrendenämnden som skiljenämnd ...................		165
3.4.1	Gällande rätt................................................................	165
3.4.2	Kartläggning................................................................	166
3.4.3	Tidigare utredningar ...................................................	168
		7

Innehåll		SOU 2012:82
3.4.4	Överväganden..............................................................	168
3.5 Intresseledamöters deltagande i handläggningen .................		171
3.5.1	Gällande rätt ................................................................	171
3.5.2	Kartläggning ................................................................	173
3.5.3	Tidigare utredningar ...................................................	173
3.5.4	Överväganden..............................................................	174
3.6 Upplysningsverksamheten.....................................................		176
3.6.1 Allmänt om myndigheters serviceskyldighet		............176
3.6.2	Upplysningsverksamheten vid nämnderna ...............	179
3.6.3	Tidigare utredningar, m.m..........................................	181
3.6.4	Överväganden..............................................................	185

3.7Den förenklade processen vid hyres- och

	arrendenämnden .....................................................................		187
	3.7.1	Rådande ordning .........................................................	187
	3.7.2	Överväganden..............................................................	188
3.8	Hyresrådens ställning.............................................................		189
	3.8.1	Gällande rätt ................................................................	189
	3.8.2	Tidigare utredningar ...................................................	191
	3.8.3	Överväganden..............................................................	191
3.9	Sammanfattande överväganden .............................................		192
4	En långsiktigt hållbar organisation för prövning
	av hyres- och arrendetvister .......................................		193
4.1	Utgångspunkter för våra överväganden................................		193
	4.1.1	Allmänna utgångspunkter ..........................................	193

4.1.2Myndighetschefernas uppfattning om dagens organisationsmodell och förslag till en framtida

	organisation .................................................................	195
4.1.3	Brister i dagens organisation ......................................	201
4.1.4	Tänkbara alternativ för en framtida organisation......	203

4.2Alternativet att föra över nämndernas verksamhet till

allmän domstol .......................................................................		205
4.2.1	Hur kan och bör hyres- och arrendenämndernas
	verksamhet föras över till allmän domstol?...............	206
4.2.2	För- och nackdelar ......................................................	212

SOU 2012:82

Innehåll

4.3Alternativet att vidareutveckla och utvidga den administrativa samverkan mellan nämnderna och

tingsrätterna ...........................................................................		219
4.3.1	Utgångspunkter för övervägandena ..........................	219
4.3.2	För- och nackdelar......................................................	220

4.4Alternativet att lägga samman hyres- och

arrendenämnderna till en myndighet....................................

222

4.5Slutsats – särskilda hyres- och arrendedomstolar bör

	inrättas ....................................................................................		224
	4.5.1 Vilken organisationsmodell bör väljas?.....................		224
	4.5.2	Hyres- och arrendedomstolar....................................	227
	4.5.3	Författningsreglering..................................................	230
5	Kompetensfördelning................................................		231
5.1	Inledning.................................................................................		231
5.2	Områden med delad kompetens ...........................................		232
	5.2.1	Förverkandefrågor......................................................	232
	5.2.2	Lokalhyresfrågor m.m. ...............................................	235
	5.2.3 Återbetalning av hyra m.m.........................................		236
	5.2.4 Åtgärdsföreläggande och nedsättning av hyra
		m.m..............................................................................	237
	5.2.5	Preliminärfrågor..........................................................	240
	5.2.6	Bostadsförvaltningslagen ...........................................	241
	5.2.7	Sammanfattning..........................................................	244
5.3	Överväganden och förslag.....................................................		247
	5.3.1	Allmänna överväganden .............................................	247
	5.3.2	Vissa processuella förutsättningar .............................	253
	5.3.3 Vårt förslag beträffande ändrad
		kompetensfördelning .................................................	256
	5.3.4	Särskilt om bostadsförvaltningslagen........................	272
6	Delegation ...............................................................		275
6.1	Gällande rätt...........................................................................		275
	6.1.1	Inledning .....................................................................	275
	6.1.2	Hyres- och arrendenämnden .....................................	276
	6.1.3	Tingsrätten ..................................................................	277
			9

Innehåll SOU 2012:82

6.2	Tidigare förslag om utökad delegation .................................		279
6.3	Överväganden och förslag .....................................................		281
	6.3.1	Allmänna överväganden..............................................	281
	6.3.2 Delegation till sekreterare, notarier och
		beredningsjurister .......................................................	282
	6.3.3 Delegation till notarier och notariemeriterade
		beredningsjurister .......................................................	285
7	Ett moderniserat förfarande .......................................		289
7.1	Vårt uppdrag...........................................................................		289
7.2	Utformning av förfaranderegleringen...................................		289
	7.2.1 Allmänna utgångspunkter vid utformningen av
		förfaranderegleringen..................................................	289
	7.2.2	Överväganden och förslag ..........................................	292
7.3	Överklagandefrågor ...............................................................		296
	7.3.1	Inledning......................................................................	296
	7.3.2	Instansordningen ........................................................	297
	7.3.3	Prövningstillstånd .......................................................	303
	7.3.4 Bör det gälla ett överklagandeförbud beträffande
		en del avgöranden av hyres- och
		arrendedomstolen?......................................................	305

7.4Inledande av mål och ärende och brister i en ansökan

	eller ett överklagande .............................................................		310
	7.4.1	Gällande rätt ................................................................	310
	7.4.2	Överväganden och förslag ..........................................	313
7.5	Rättens sammansättning ........................................................		315
	7.5.1	Gällande rätt ................................................................	315
	7.5.2	Överväganden och förslag ..........................................	316
7.6	Sammanträde ..........................................................................		321
	7.6.1	Gällande rätt ................................................................	321
	7.6.2 Önskemål om ökad möjlighet att avgöra ärenden
		på handlingarna ...........................................................	324
	7.6.3	Överväganden och förslag ..........................................	325
7.7	Medling ...................................................................................		329
7.8	Bevisning m.m. .......................................................................		331
10

SOU 2012:82 Innehåll

	7.8.1	Allmänt om rättens materiella processledning i
		ärenden ........................................................................	331
	7.8.2	Bevismedel ...................................................................	331
	7.8.3	Syn och inhämtande av annan utredning ..................	332
	7.8.4	Tilltrosbestämmelse ....................................................	335
7.9	Ett bättre utnyttjande av modern teknik..............................		336
	7.9.1	Gällande rätt ................................................................	336
	7.9.2	Överväganden och förslag ..........................................	337
7.10	Beslut	......................................................................................	337
	7.10.1 Tidpunkt för meddelande av beslut i ärenden ..........		337
	7.10.2 .........................Särskilt beslut i en förlängningsfråga		339
	7.10.3 ......................Åläggande för hyresgästen att avflytta		339
	7.10.4 ....................................................................Rättskraft		341
	7.10.5 ..............................................................Verkställighet		342
7.11	Kostnads ...........................................- och ersättningsfrågor		343
	7.11.1 ........................................................Ansökningsavgift		343
	7.11.2 ................................................Vittnesersättning m.m		345
	7.11.3 .................................Ansvar för rättegångskostnader		348
	7.11.4 .............................Ersättning till särskilda ledamöter		351
7.12	Andra ......................................................processuella frågor		354
	7.12.1 ...................................................Avvisning av ombud		354
	7.12.2 ...................................................................Delgivning		356
	7.12.3 .............................................Skyndsam handläggning		357
	7.12.4 ...............................................................Övriga frågor		357
8	Ikraftträdande .................och övergångsbestämmelser		361
8.1	Inledning.................................................................................		361
8.2	Överväganden .....................................................och förslag		361
	8.2.1 .......................................	Tidpunkt för ikraftträdande	362
	8.2.2 ..........................	Hyres - och arrendenämndsärenden	362
	8.2.3 ........................Mål och ärenden hos allmän domstol		364
9	Konsekvensanalys ....................................................		365
9.1	Inledning ...............................................................................		365

Innehåll

SOU 2012:82

9.2Inrättande av särskilda hyres- och arrendedomstolar

	och en ändrad kompetensfördelning....................................	366
9.3	Processuella förändringar .....................................................	368
9.4	Rättegångskostnadsfrågor och ersättningsfrågor................	368
9.5	En förstärkt upplysningsverksamhet ...................................	370
9.6	Övriga konsekvenser.............................................................	370
9.7	Sammanfattande bedömning ................................................	371
10	Författningskommentar .............................................	373
10.1	Allmänt om förslagen till lagändringar ................................	373
10.2	Förslaget till lag (20xx:xxx) om hyres- och
	arrendedomstolar ..................................................................	373
10.3	Förslaget till lag om ändring i rättegångsbalken..................	403
10.4	Förslaget till lag om ändring i jordabalken ..........................	403
10.5	Förslaget till lag om ändring i lagen (1957:390) om
	fiskearrenden .........................................................................	407
10.6	Förslaget till lag om upphävande av lagen (1974:1080)
	om avveckling av hyresregleringen.......................................	407
10.7	Förslaget till lag om ändring i bostadsförvaltningslagen
	(1977:792)..............................................................................	407
10.8	Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
	(1978:304)..............................................................................	414

10.9Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

	eller kooperativ hyresrätt......................................................	414
10.10	Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:658) om
	arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.......................	415
10.11	Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
	(1991:614)..............................................................................	415

Förkortningar

a.	anförd, anförda
a.a.	anfört arbete
BAHS	Bostadsdomstolens, Arrende-
	nämndernas och Hyresnämndernas
	Samarbetsorganisation
BfL	lagen (1990:746) om betalnings-
	föreläggande och handräckning
dir.	direktiv
Ds	promemoria i departementsserien
DV	Domstolsverket
Europakonventionen	Europeiska konventionen den
	4 november 1950 angående skydd
	för de mänskliga rättigheterna och
	de grundläggande friheterna
f.	och följande sida
ff.	och flera följande sidor
HASSO	Hyresnämndernas, Arrende-
	nämndernas och Svea hovrätts
	Samarbetsorgan
hovrättslagen	lagen (1994:831) om rättegången i
	vissa hyresmål i Svea hovrätt
hyresnämndsinstruktionen	förordningen (1980:1030) med
	hyresnämndsinstruktion
JB	jordabalken
JO	Justitieombudsmannen
Ju	Justitiedepartementet

Sammanfattning

SOU 2012:82

prövar vissa hyres- och bostadsrättstvister samt medlar eller är skilje- nämnd i sådana tvister. En arrendenämnd prövar vissa arrende- tvister och medlar eller är skiljenämnd i sådana tvister. Nämnderna lämnar också allmän information om hyres- och arrendelagstift- ningen.

Organisationsfrågan

Vi har identifierat och analyserat fördelar och nackdelar med de båda organisationsalternativ som anges i direktiven. Utöver dessa alterna- tiv har vi även övervägt alternativet att lägga samman samtliga hyres- och arrendenämnder till en myndighet.

Våra överväganden har resulterat i ett förslag om att verksam- heten vid hyres- och arrendenämnderna ska föras över till allmän domstol genom inrättande av s.k. särskilda domstolar inom vissa tingsrätter. Vi föreslår att de nya domstolarna ska benämnas hyres- och arrendedomstolar och lokaliseras till de orter där hyres- och arrendenämnderna för närvarande finns, dvs. Stockholm (Nacka), Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Umeå. Nedan redogör vi i korthet för våra överväganden i organi- sationsfrågan.

Nämndernas verksamhet rör i stor utsträckning rättskipning. Ut- gångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas i allmän domstol. Ordinarie domare bör i huvudsak delta vid avgörandet av sådana tvister. Redan dessa omständigheter talar enligt vår uppfattning starkt för att nämndernas verksamhet bör föras över till allmän domstol. Vi konstaterar också att hyres- och arrendenämnderna, trots den judi- ciella ställningen, i flera avseenden betraktas som domstolar.

I dag är behörigheten att pröva tvister om hyra, arrende och bo- stadsrätt fördelad mellan hyres- och arrendenämnderna, de allmänna domstolarna och Kronofogdemyndigheten. Ur ett medborgarper- spektiv kan denna kompetensfördelning framstå som svår att över- blicka. En förändring av hyres- och arrendenämnderna från förvalt- ningsmyndigheter till särskilda domstolar ger öppningar för de nya domstolarna att handlägga ytterligare civilrättsliga tvister inom det nyttjanderättsliga området. Systemet för prövning av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister skulle därmed bli mer enhetligt och speciali- serat.

Vår bedömning är vidare att en överföring av hyres- och arrende- nämndernas verksamhet till allmän domstol skulle leda till en mer

SOU 2012:82

Sammanfattning

flexibel och mindre sårbar organisation, såväl i administrativt hän- seende som beträffande handläggningen av mål och ärenden. Orga- nisationsformen skulle också kunna skapa förutsättningar för att ytterligare effektivisera verksamheten. Vidare bedömer vi att det skulle skapas bättre möjligheter att utveckla verksamheten om man integrerar nämnderna i domstol.

Ytterligare fördelar med att föra över hyres- och arrendenämn- dernas verksamhet till domstol är att möjligheten för notarier att delta vid handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle öka. Vidare skulle vissa fiskaler som en naturlig del av domarutbildningen handlägga de ärenden som hyres- och arrendenämnderna nu prövar. Denna utökade utbildningsmöjlighet är av värde för notariens och fiskalens egen del men även för medborgarna och samhället i stort samt för möjligheten att i framtiden rekrytera jurister till anställ- ning som ordinarie domare.

Mot den ovan redovisade bakgrunden krävs det enligt vår bedöm- ning tungt vägande skäl för att prövningen av hyres- och arrende- tvister även fortsättningsvis ska ske inom ramen för en förvaltnings- myndighet. Ett sådant skäl skulle vara att det inte bedöms möjligt att till allmän domstol föra över de särinslag i nämndernas verksamhet som bör bevaras.

Vi har gjort bedömningen att det är möjligt att föra över sär- inslag som den fristående medlingsverksamheten till allmän dom- stol. Även upplysningsverksamheten kan föras över till allmän dom- stol men bör, oavsett organisationsmodell, enligt vår uppfattning samordnas i landet och förstärkas. Efter vår bedömning finns det inget hinder mot att intresseledamöter – som med vårt förslag dock ska benämnas särskilda ledamöter – deltar vid handläggningen i all- män domstol. Vidare bedömer vi det möjligt att behålla det enkla, billiga och flexibla förfarandet som tillämpas i nämnderna om verk- samheten förs över till allmän domstol. Utgångspunkten är natur- ligtvis att de nuvarande nämndärendena i en ny organisation ska handläggas minst lika snabbt och enkelt som i dag.

Det enda inslag som enligt vår bedömning inte är möjligt att föra över är nämndernas uppgift att vara skiljenämnd. Våra under- sökningar har visat att det mycket sällan förekommer att nämnderna är skiljenämnd. De fall som aktualiseras rör vanligen sådana tvister där tingsrätt annars skulle ha prövat tvisten. Många arrendeavtal innehåller dock en skiljeklausul som pekar ut arrendenämnden som skiljenämnd huvudsakligen av det skälet att parterna önskar att intresseledamöter deltar vid avgörandet. Vi föreslår att det genom

Sammanfattning

SOU 2012:82

en ändring av kompetensfördelningen och nya sammansättnings- regler under vissa förutsättningar ska vara möjligt att låta särskilda ledamöter delta vid prövningen även av dessa tvister. Ett avskaff- ande av möjligheten att anlita hyres- eller arrendenämnden som skiljenämnd skulle därmed inte innebära sådana nackdelar för intres- senterna att man av detta skäl bör undvika domstolsalternativet.

Många medarbetare och nämndernas intressenter är i stort sett nöjda med den verksamhet som nämnderna bedriver. Detta är givet- vis ett skäl som talar för att behålla rådande ordning. Medarbetar- nas kompetens framstår som en av den nuvarande organisationens främsta styrkor. En farhåga med att integrera hyres- och arrende- nämndernas verksamhet i domstolarna är att det finns en risk för att denna specialistkompetens på kort eller lång sikt skulle försäm- ras. Det finns också en farhåga att hyres- och arrendeärendena i en tingsrättsorganisation inte skulle ges tillräcklig prioritet. Genom att inrätta särskilda domstolar och därmed skapa en särskild ord- ning för handläggningen av hyres- och arrendetvister bedömer vi dock att dessa risker minimeras.

Efter en avvägning mellan fördelar och nackdelar med olika alter- nativ har vi bedömt att en överföring av nämndernas verksamhet till allmän domstol genom att inrätta särskilda domstolar är det alter- nativ som har bäst förutsättningar att utgöra en långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister.

Vi har bedömt att hyres- och arrendedomstolar bör finnas på de orter där det i dag finns en hyres- och arrendenämnd. För den hyres- och arrendedomstol som ska finnas i Stockholm anser vi att det av bl.a. dimensioneringsskäl är lämpligast att den lokaliseras vid Nacka tingsrätt.

Vi föreslår att en ny lag om hyres- och arrendedomstolar införs. Lagen ska innehålla bestämmelser om domstolarnas uppgifter, orga- nisation, sammansättning samt processuella bestämmelser om hand- läggningen av mål och ärenden.

Kompetensfördelningsfrågan

Enligt vårt förslag ska samtliga tvister som hyres- och arrende- nämnderna handlägger i fortsättningen prövas av de särskilda hyres- och arrendedomstolarna. De särskilda domstolarna ska också hand- lägga de judiciella frågorna enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) och från mark- och miljödomstol överta prövningen av en fråga om

SOU 2012:82

Sammanfattning

klander av förvaltarens redovisning enligt samma lag. Bland hyres- nämndens uppgifter ingår att utöva tillsyn över en tvångsförvalt- ning enligt bostadsförvaltningslagen. Med tanke på att det inte passar särskilt väl för domstolsverksamheten att utöva tillsyn föreslår vi att denna uppgift framöver i stället bör ankomma på länsstyrelsen.

Med vårt förslag att inrätta särskilda hyres- och arrendedom- stolar öppnar sig en möjlighet att föra över tvister som tingsrätterna i dag handlägger till de särskilda domstolarna. Utgångspunkten bör vara att de särskilda hyres- och arrendedomstolarna bör vara specia- liserade inom hela det nyttjanderättsliga området. Det stärker dom- stolarnas kompetens, skapar överblick och förståelse hos allmän- heten och bör dessutom ge effektivitetsvinster. Vi bedömer att förutsättningarna för en korrekt och snabb hantering av de hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätterna i dag handlägger kommer att bli ännu bättre om man för över tvisterna till hyres- och arrendedomstol. En viss förstärkning av målunderlaget för hyres- och arrendedomstolarna medför dessutom en bättre och mer stabil dimen- sionering, och de mindre enheterna blir judiciellt mer bärkraftiga.

Mot denna bakgrund föreslår vi att de nya hyres- och arrende- domstolarna ska handlägga i princip alla tvister som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande. Som exempel på tvister som hyres- och arrendedomstolarna ska handlägga kan nämnas tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning på grund av förverkande av hyresrätt, arrenderätt eller bostadsrätt eller av andra skäl när besitt- ningsskydd saknas, tvist om betalning av hyra eller avgift, tvist om annan ersättning i anledning av ett nyttjanderättsförhållande samt avräkning och syn beträffande jordbruksarrende.

En omfördelning av mål från tingsrätterna förutsätter ändrade forumregler för de överförda målen och medför alltså en begräns- ning av antalet domstolar som prövar nyttjanderättsliga tvister. Detta medför ökade resor. Enligt vår uppfattning bör det dock finnas möj- ligheter att använda videokonferenser i större utsträckning än för närvarande. En viktig utgångspunkt är att förändringen inte ska medföra ökade resor för enskilda. Vidare kommer sannolikt en hel del av de överförda målen, som är relativt få, att kunna avgöras på handlingarna.

Sammanfattning

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

De tvister som förs över från tingsrätt till hyres- och arrendedom- stol ska med vårt förslag handläggas som mål. Även tvist om ersätt- ning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska handläggas som mål. Beträffande handläggningen av mål tillämpas, om inte annat följer av lagen om hyres- och arrendedomstolar, rätte- gångsbalkens bestämmelser om tvistemål.

Övriga tvister och frågor som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga utgör ärenden. Vid handläggningen av ärenden tillämpas, om inte annat föreskrivs i lagen om hyres- och arrendedomstolar eller annan lag, lagen (1996:242) om domstolsärenden, som innebär en enklare och mindre formell processordning än rättegångsbalken.

I den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar tas processuella särregler in. För de mål som hyres- och arrendedomstolen ska hand- lägga är huvudregeln att sammansättningsreglerna för tvistemål ska tillämpas. Vi föreslår dock beträffande målen en viss begränsad möj- lighet att låta särskilda ledamöter ingå i rätten, framför allt när målets art kräver en sådan medverkan.

Hyres- och arrendedomstolen ska vid handläggning av ärenden som huvudregel bestå av en lagfaren domare och två särskilda leda- möter, där de senare motsvarar de s.k. intresseledamöterna i hyres- och arrendenämnderna. Utrymmet att som ensam lagfaren domare handlägga ett ärende motsvarar vad som i dag gäller vid nämnderna. Liksom i dag föreslår vi vidare att särskilda ledamöter aldrig deltar vid prövningen av bl.a. en del tvister enligt hyresförhandlingslagen (1978:304). I syfte att skapa goda möjligheter att rekrytera särskilda ledamöter föreslår vi ändrade ersättningsregler för dessa ledamöter.

För merparten av ärendetyperna ska huvudregeln vara att hyres- och arrendedomstolen ska kalla parterna att inställa sig till ett sam- manträde. Möjligheten att avgöra ett hyres-, arrende- eller bostads- rättsärende utan sammanträde utvidgas något i förhållande till vad som gäller i dag.

Liksom vid nämnden i dag ska det i hyres- och arrendedom- stolen även i ärenden vara möjligt att hålla förhör med part under sanningsförsäkran. Genom tillämpningen av rättegångsbalken respek- tive lagen om domstolsärenden kommer bl.a. bestämmelserna om videodokumentation av förhör i bevissyfte och av syn som infördes med reformen En Modernare Rättegång (EMR) att gälla även vid handläggningen av de tidigare nämndärendena.

SOU 2012:82

Sammanfattning

I hyres- och arrendedomstolen ska medling och förlikning vara centrala inslag vid både handläggningen av mål och ärenden. Det ska även i ärenden vara möjligt att stadfästa en av parterna ingången förlikning.

Hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden ska med en del undantag få överklagas. Överklagande sker beträffande både mål och ärenden till en gemensam överrätt – Hyres- och arrendeöver- domstolen – som är Svea hovrätt. Det ska krävas prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöverdomstolen ska överpröva hyres- och arrendedomstolens avgöranden. Hyres- och arrendeöverdomstolen utgör slutinstans för ärenden medan domstolens avgöranden i mål ska få överklagas till Högsta domstolen där det enligt vanliga regler ska krävas prövningstillstånd. I Hyres- och arrendeöverdomstolen och Högsta domstolen ska rättegångsbalkens bestämmelser om tvistemål tillämpas vid handläggningen av mål. Handläggningen av ärenden i Hyres- och arrendeöverdomstolen ska följa lagen om dom- stolsärenden, om inte annat föreskrivs i lagen om hyres- och arrende- domstolar eller annan lag.

I hyres- och arrendedomstol ska i ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rätte- gångsbalken. Motsvarande gäller också för en stor del av ärendena vid handläggning i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Med ett par undantag ska det krävas ansökningsavgift för handläggning i hyres- och arrendedomstol.

Konsekvenser av förslagen

Vårt förslag innebär att en del domstolar kommer att få en ökad mål- och ärendetillströmning medan målunderlaget kommer att minska vid andra domstolar. Genom en omfördelning av resurser inom budgetanslaget för Sveriges Domstolar bör de domstolar som får en ökad måltillströmning också tilldelas ytterligare resurser på bekost- nad av övriga domstolar.

Något ökade kostnader kommer att uppstå för länsstyrelserna genom övertagandet av tillsynsuppgiften över en tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen. Vidare kommer ökade kostnader att uppstå för Domarnämnden, som med vårt förslag får till uppgift att förordna särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstolarna. I mot- svarande mån minskar kostnaderna för Sveriges Domstolar.

Författningsförslag

SOU 2012:82

förverkad enligt 8 kap. 23 § jordabalken, 12 kap. 42 § jordabalken eller 7 kap. 18 § bostadsrättslagen (1991:614),

2. tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning eller anmodan när besittningsskydd saknas enligt 9 kap. 7 §, 10 kap. 4 § eller 12 kap. 45, 45 a eller 56 §, allt jordabalken,

3.tvist om ersättning efter uppsägning av anläggningsarrende eller lokal enligt 11 kap. 5 § eller 12 kap. 57–58 b §§ jordabalken,

4.tvist om betalning av hyra, avgift eller annan ersättning i an- ledning av ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande, om inte annat följer av 4–7 §§ eller av annan lag,

5. tvist om deposition av arrendeavgift eller hyra enligt 8 kap. 12 b § eller 12 kap. 22 § jordabalken,

6. tvist med anledning av lägenhetens skick och hinder i hyres- rätten enligt 12 kap. 10–18 §§ jordabalken, med undantag av tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

7.tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 24 § jordabalken eller om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken,

8.tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 26 § jordabalken,

9.tvist med anledning av hinder i arrenderätten och arrende- ställets skick enligt 8 kap. 9–11 §§ eller 9 kap. 17–19 och 22 §§ jordabalken, med undantag av frågor om jordägarens byggnads- skyldighet enligt 9 kap. 17 a § tredje stycket och 18 § tredje stycket jordabalken,

10.tvist om ersättning enligt 8 kap. 3 § första stycket jorda- balken,

11.tvist om löseskillingens storlek vid inlösen enligt 8 kap. 21 § jordabalken,

12.tvist om avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken eller om syn efter klander enligt 9 kap. 28 § jordabalken,

13.tvist om ersättning för skada enligt 9 kap. 32 § jordabalken eller om ersättning för förluster enligt 9 kap. 34 a § jordabalken,

14.tvist enligt 10 kap. 7 § jordabalken,

15.tvist med anledning av lägenhetens skick enligt 7 kap. 2–5 §§ bostadsrättslagen,

16.tvist med anledning av bostadsrättshavarens ansvar för lägen- hetens skick och föreningens rätt att avhjälpa brist enligt 7 kap. 12 och 12 a §§ bostadsrättslagen,

17.tvist vid ogiltiga eller konkurrerande upplåtelser m.m. enligt 4 kap. 7, 8 och 10 §§ bostadsrättslagen, dock inte beträffande hyres-

SOU 2012:82

Författningsförslag

villkoren enligt 4 kap. 7 § första stycket eller 8 § sista stycket bostadsrättslagen,

18.tvist om återbetalning av förskott och om ersättning vid för- handsavtal enligt 5 kap. 2 och 9 §§ bostadsrättslagen,

19.tvist med anledning av en ogiltig överlåtelse enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen,

20.tvist med anledning av upphörande av bostadsrätten enligt 7 kap. 33 § första stycket bostadsrättslagen,

21.tvist vid försämring av ställd säkerhet enligt 8 kap. 14 § jorda- balken,

22.tvist med anledning av utmätning eller konkurs enligt 8 kap. 15–18 §§, 9 kap. 30 § eller 12 kap. 29–31 §§ jordabalken,

23.tvist enligt 7 kap. 18–20, 22–25 och 30 §§, om tvisten rör hyra eller arrende,

24.tvist om ersättning för skada enligt 8 § andra stycket hyres- förhandlingslagen (1978:304),

25.klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § bostadsför- valtningslagen (1977:792), och

26.annan tvist som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrätts- förhållande, om inte annat följer av 4–7 §§ eller av annan lag.

4 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som ärende om hyra

1.tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, åter- betalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, upp- skov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2.tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

3.tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, och

4.tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyres- rätt enligt 4 kap. 6 § samma lag.

Författningsförslag

SOU 2012:82

5 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som ärende om arrende

1.tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förläng- ning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken, och

2.tvist vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, allt jordabalken, an- kommer på hyres- och arrendedomstolen.

6 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som ärende om bostadsrätt

1.tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostads- rätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614), och

2.tvist om godkännande av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen.

7 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som övrigt ärende

1.medling i en hyres-, arrende- eller bostadsrättstvist,

2.tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304),

3.fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap.

1§ sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken,

4.fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3–6 §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden,

5.överklagande av länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposi- tion enligt 8 kap. 12 a § eller 12 kap. 21 § jordabalken,

6.överklagande av länsstyrelsens beslut enligt 9 kap. 24 § jorda- balken,

7.frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), dock inte klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § samma lag,

8.frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och

9.frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället.

SOU 2012:82

Författningsförslag

2 kap. Domstolarna och deras sammansättning

1 § I hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöver- domstolen ska det finnas lagfarna domare.

I hyres- och arrendedomstolen dömer också särskilda ledamöter. Särskild ledamot ska vara svensk medborgare och får inte vara under- årig och inte heller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken.

I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska det också finnas tek- niska råd. I fråga om kvalifikationskrav för tekniska råd, möjlig- heten för Hyres- och arrendeöverdomstolen att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en ledamot verkställt tillämpas 2 kap. 2 § och 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar.

2 § Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer utser vilka av de lagfarna domarna i tingsrätt och Svea hovrätt som ska tjänstgöra i hyres- och arrendedomstol respektive Hyres- och arrendeöverdomstolen.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer för- ordnar de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstol. Innan särskild ledamot förordnas ska sådan riksorganisation av jordägare, arrendatorer, fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda en sådan grupp ges tillfälle att avge förslag.

I lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare finns bestämmelser om utnämning av tekniska råd. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer anställer vikarie för tekniska råd.

Hyres- och arrendedomstolens sammansättning

3 § När det gäller hyres- och arrendedomstolens domförhet och sammansättning i mål tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser för tvistemål.

Vid handläggning av ett mål får hyres- och arrendedomstolen, i stället för vad som följer av rättegångsbalken, bestå av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två särskilda ledamöter om

1.parterna begär det och målets beskaffenhet kräver det, eller

2.det annars finns särskilda skäl för en sådan sammansättning.

Författningsförslag

SOU 2012:82

4 § Vid handläggning av ett ärende består hyres- och arrendedom- stolen av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två sär- skilda ledamöter, om inte annat följer av andra stycket eller av 5 §.

Hyres- och arrendedomstolen kan bestå av en lagfaren domare

vid

1.medling när sådan lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro,

2.övrig handläggning som inte innebär att ärendet prövas i sak,

och

3.avgörande av ett ärende om parterna samtycker till det eller om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller.

5 § Bestämmelserna i 4 § första stycket tillämpas inte i ett ärende som gäller

1.fråga om en förhandlingsklausul ska föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

2.ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgäst- organisation för dess förhandlingsarbete,

3.prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhand- lingslagen,

4.tvist om förhandlingsordning enligt 9 eller 13 § hyresförhand- lingslagen, eller

5.skadestånd enligt 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen. Bestämmelserna i 4 § första stycket ska inte heller tillämpas i

andra ärenden, om de särskilda ledamöter som ska delta enligt dessa bestämmelser har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I ärenden som avses i första och andra styckena ska hyres- och arrendedomstolen i stället bestå av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets art ska hyres- och arrende- domstolen dock bestå av tre lagfarna domare.

6 § Om det i rätten ska ingå andra än lagfarna domare, bestämmer rättens ordförande med hänsyn till de frågor som ska prövas i målet eller ärendet och med iakttagande av vad som föreskrivs i andra och tredje styckena om de särskilda ledamöterna vilka som ska ingå i rätten.

Om ärendet rör arrende ska den ene av de särskilda ledamöterna såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat

SOU 2012:82

Författningsförslag

erfarenhet av arrendeförhållanden och den andre vara jordbruks- arrendator eller, när ärendet rör bostadsarrende, bostadsarrendator.

Om ärendet rör hyra ska den ene av de särskilda ledamöterna vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärenden om bostadsrätt ska vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättsfastighet och bostadsrättshavares förhållanden.

Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning

7 § När det gäller Hyres- och arrendeöverdomstolens samman- sättning tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål.

I Hyres- och arrendeöverdomstolen får vid handläggningen av mål och ärenden om arrende utöver lagfarna ledamöter ingå ett tek- niskt råd, om målets eller ärendets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det.

Om det i rätten ska ingå ett tekniskt råd bestämmer rättens ord- förande med hänsyn till de frågor som prövas i målet eller ärendet vilket tekniskt råd som ska ingå i rätten.

Omröstning

8 § Vid omröstning ska 16 kap. rättegångsbalken tillämpas. Om särskilda ledamöter deltar ska ordföranden säga sin mening först. Om ett tekniskt råd ingår i rätten ska de lagfarna domarna säga sin mening först. En skiljaktig mening ska antecknas.

3 kap. Handläggningen av mål och ärenden

Allmänna bestämmelser

1 § Om annat inte följer av denna lag tillämpas beträffande hand- läggningen av mål vad som är föreskrivet om tvistemål i allmän dom- stol.

Författningsförslag

SOU 2012:82

2 § Vid handläggningen av ärenden tillämpas lagen (1996:242) om domstolsärenden, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag.

Särskilda bestämmelser

Inledande av mål och ärende

3 § Ett mål eller ärende tas upp av den hyres- och arrendedomstol inom vars domsområde fastigheten ligger. En ansökan ska innehålla uppgift om fastighetsbeteckning eller fastighetens adress.

4 § I stället för vad som följer av 5 och 6 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden prövas en fråga som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 efter ansökan som ska vara skriftlig och som bör innehålla de omständig- heter som åberopas till stöd för ansökningen.

5	§ Beträffande ansökan som avser endast medling tillämpas inte
6	§ lagen (1996:242) om domstolsärenden. En sådan ansökan ska i

stället innehålla uppgift om tvistens beskaffenhet.

6 § Utöver vad som föreskrivs i 6 § första stycket lagen (1996:242) om domstolsärenden ska en ansökan enligt 12 kap. 18 a–c, 18 e eller 18 h § jordabalken vara åtföljd av den utredning i tekniskt, eko- nomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning.

Sammanträde

7 § Hyres- och arrendedomstolen ska, i andra ärenden än som av- ses i 8 §, kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Dom- stolen kan begränsa ett sammanträde till att utreda parternas stånd- punkter i ärendet, till att ta upp muntlig bevisning eller på det sätt som annars är lämpligt.

Handlägger hyres- och arrendedomstolen samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får dock domstolen, sedan ett lämpligt typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs.

Sammanträde behöver inte heller i annat fall hållas, om

SOU 2012:82

Författningsförslag

1.ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske,

2.part inte begär sammanträde och något sammanträde inte be- hövs, eller

3.ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs.

8 § I ärenden som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 tillämpas 13 och 14 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden.

9 § Uteblir sökanden från ett sammanträde i ett ärende som avser endast medling, ska ärendet avskrivas. Om motparten uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet av- skrivas.

10 § Om ett ärende som har avskrivits eftersom sökanden uteblivit från ett sammanträde rör tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresför- handlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614) eller 4 kap. 6 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, ska hyres- och arrende- domstolen återuppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om avskrivning meddelades.

Om en part kan ansöka om återupptagande, ska det i beslutet anges vad parten ska iaktta.

Om sökanden uteblir ännu en gång, får ärendet inte tas upp på nytt.

Förlikning och medling i ärenden

11 § Även i ärenden ska hyres- och arrendedomstolen, trots att medling inte har begärts, försöka förlika parterna.

Kan parterna i ett ärende inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska hyres- och arrendedomstolen lägga fram förslag till för- likning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Om ärendet avser endast medling och parterna inte träffar någon förlikning, ska hyres- och arrendedomstolen skriva av ärendet.

Författningsförslag

SOU 2012:82

12 § Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jorda- balken ska hyres- och arrendedomstolen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken.

Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken ska hyres- och arrendedomstolen, om jordägaren eller arrendatorn begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas be- tinga på öppna marknaden.

Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift, ska hyres- och arrendedomstolen i yttrandet sätta ut viss tid inom vilken part har att vid domstolen skriftligen eller muntligen vid samman- träde anmäla om parten antar den hyra eller den arrendeavgift som har angetts i yttrandet. Om part inte iakttar domstolens förelägg- ande, anses partens slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som par- ten angett innan yttrandet avgavs.

Beträffande hyres- och arrendedomstolens yttrande gäller i tillämp- liga delar vad som i denna lag och i lagen (1996:242) om domstols- ärenden föreskrivs om beslut.

13 § Ett medlingssammanträde är inte offentligt.

14 § Ingår parterna en förlikning i ett ärende ska hyres- och arrende- domstolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen på begäran av parterna stadfästa förlikningen genom beslut.

Om bevisning

15 § Om det finns anledning, ska hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen hålla syn på den fastighet som ett ärende rör. Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får också i ärenden inhämta annan nödvän- dig utredning.

I ett ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jorda- balken ska hyres- och arrendedomstolen inhämta yttrande från läns- styrelsen. Sådant yttrande ska också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket lagen (1985:658) om arrenda- torers rätt att förvärva arrendestället. I ett ärende som avses i 9 kap.

SOU 2012:82

Författningsförslag

9 § jordabalken får hyres- och arrendedomstolen, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrende- ställets avkastningsförmåga. Yttrandena ska inhämtas från den läns- styrelse inom vars område fastigheten ligger.

I ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyres- förhandlingslagen (1978:304) ska hyres- och arrendedomstolen, om den anser det behövligt, ge den hyresgästorganisation som har ingått den ifrågasatta överenskommelsen tillfälle att yttra sig.

16 § Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöver- domstolen får i ärenden hålla förhör med part under sanningsför- säkran. Om sådant förhör gäller 37 kap. rättegångsbalken i tillämp- liga delar.

17 § Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sannings- försäkran hörts i ett ärende inför hyres- och arrendedomstolen och beror avgörandet även i Hyres- och arrendeöverdomstolen av till- tron till den bevisningen, får hyres- och arrendedomstolens beslut inte ändras i den delen utan att beviset har lagts fram i Hyres- och arrendeöverdomstolen genom en ljud- och bildupptagning av för- höret i hyres- och arrendedomstolen eller tagits upp på nytt i Hyres- och arrendeöverdomstolen. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyres- och arrendedomstolen antagit.

Beslut

18 § Håller hyres- och arrendedomstolen sammanträde i ett ärende och kan på grund av ärendets art eller annan särskild omständighet beslut inte meddelas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet meddelas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas ska lämnas vid sam- manträdet.

19 § Rör ärende hos hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen såväl fråga om förlängning av avtal som vill- koren för sådan förlängning, får särskilt beslut ges beträffande för- längningsfrågan.

Författningsförslag

SOU 2012:82

Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats, får hyres- och arrendedomstolen förordna att tvisten i övrigt ska vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

20 § Bifalls i ett ärende hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, får hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas.

Upphör hyresavtalet att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad, får hyres- och arrendedomstolen, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anledning, ska hyres- och arrendedom- stolen då föreskriva att hyresvärden ska ställa säkerhet för skade- stånd som värden kan bli skyldig att betala om beslutet ändras.

Rättegångskostnader

21 § I hyres- och arrendedomstolen ska i ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

22 § I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska, om annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken, vardera parten svara för sin rätte- gångskostnad i följande ärenden:

1. hyrestvister som avses i 12 kap. 49, 54 eller 55 e §, tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–c §§, tvist om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–f §§, tvist om förbud mot sådana åtgärder enligt 12 kap. 18 h § eller tvist om utdömande av vite enligt 12 kap. 62 §, allt jordabalken,

2.frågor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 §, 11 kap. 2 §, 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §, allt jorda- balken, eller 3–6 §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden,

3.tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § bostadsrättslagen (1991:614),

4.tvist som avses i 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

SOU 2012:82

Författningsförslag

5.tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyres- rätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

6.frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och

7.frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället.

Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner

iett ärende enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) i vilket kom- munen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta fastighets- ägaren dennes rättegångskostnad. Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner i ärende i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas fastighets- ägaren att betalas av staten.

I övrigt tillämpas beträffande ärenden i Hyres- och arrendeöver- domstolen 32 § lagen (1996:246) om domstolsärenden.

Övriga bestämmelser

23 § Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöver- domstolen ska handlägga mål och ärenden skyndsamt.

Tvister som rör störningar i boendet ska handläggas särskilt skynd- samt.

24 § Om hyres- och arrendedomstolen samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får i de ärenden som enligt 7 § andra stycket avgörs utan sammanträde kungörelsedelgivning enligt 49 § första och andra styckena delgiv- ningslagen (2010:1932) användas.

25 § Har en tvist hänskjutits till hyres- och arrendedomstolen en- ligt 11 kap. 6 a § jordabalken och har sökandens motpart inte följt ett sådant föreläggande som avses i tredje stycket i samma paragraf, ska ärendet avskrivas, om avtalet inte är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket samma balk.

26 § Gäller för lägenhet förhandlingsordning enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304), får hyres- och arrendedomstolen i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyresvärds yrkande om högre

Författningsförslag

SOU 2012:82

hyra, om inte förhandling som ska påkallas enligt förhandlings- ordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller ändring av en hyresgästs rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Har förhandling inte ägt rum, får yrkande ändå tas upp till prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av hyresvärden eller av fastig- hetsägarorganisation som är part enligt förhandlingsordningen.

27 § Statliga myndigheter och kommuner är skyldiga att utan ersätt- ning till domstolarna låna ut de lokaler som domstolarna behöver för sina sammanträden, förutsatt att lokalerna inte är upptagna för sina huvudsakliga ändamål. Upplåtaren har dock rätt till ersättning för de särskilda kostnader som sammanträdet medför.

4 kap. Överklagande

1 § En hyres- och arrendedomstols domar och beslut får överklagas till Hyres- och arrendeöverdomstolen, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag.

Beslut av hyres- och arrendedomstolen i frågor som avses i 12 kap. 35, 40 eller 59 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrätts- lagen (1991:614) får inte överklagas.

2 § Hyres- och arrendedomstolens beslut enligt 3 kap. 19 § första stycket får överklagas särskilt.

Varje beslut i en fråga som enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) ska prövas av hyres- och arrendedomstolen får över- klagas särskilt.

3 § Hyres- och arrendedomstolens yttrande enligt 3 kap. 12 § får inte överklagas.

4 § Hyres- och arrendedomstolens beslut om avskrivning får inte överklagas, om ärendet kan återupptas.

5 § Hyres- och arrendeöverdomstolens avgöranden i mål får över- klagas till Högsta domstolen. Avgöranden av Hyres- och arrende- överdomstolen i ärenden får inte överklagas.

Författningsförslag

SOU 2012:82

2Förslag till

lag om ändring i riksdagsordningen (1974:153)

Härigenom föreskrivs att tilläggsbestämmelse 4.6.4 i riksdags- ordningen (1974:153) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
	4.6.41
Justitieutskottet skall bereda	Justitieutskottet ska bereda
ärenden om	ärenden om

1.domstolarna,

2.arrendenämnderna och hyres- nämnderna,

3. åklagarväsendet,	2. åklagarväsendet,
4. polisväsendet,	3. polisväsendet,
5. rättsmedicinen,	4. rättsmedicinen,
6. kriminalvården samt	5. kriminalvården samt
7. brottsbalken, rättegångs-	6. brottsbalken, rättegångs-
balken och lagar som ersätter	balken och lagar som ersätter
eller har nära samband med före-	eller har nära samband med före-
skrifter i dessa balkar.	skrifter i dessa balkar.

Ärenden om anslag inom utgiftsområde 4 Rättsväsendet bereds av justitieutskottet.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

1 Senaste lydelse 2003:180.

SOU 2012:82

Författningsförslag

3Förslag till

lag om ändring i rättegångsbalken

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 3 e §, 10 kap. 10 §, 33 kap. 7 § och 36 kap. 5 § rättegångsbalken ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse		Föreslagen lydelse
	1 kap.
	3 e §2
Åtgärder som avser endast		Åtgärder som avser endast
beredandet av ett mål och som		beredandet av ett mål och som
inte är av sådant slag att de bör		inte är av sådant slag att de bör
förbehållas	lagfarna domare får	förbehållas lagfarna domare får
utföras av en annan tjänsteman		utföras av en annan tjänsteman
som har tillräcklig kunskap och		som har tillräcklig kunskap och
erfarenhet och som är anställd		erfarenhet och som är anställd
vid tingsrätten eller vid en för-		vid tingsrätten eller vid en för-
valtningsrätt eller en hyresnämnd		valtningsrätt på samma ort som
på samma ort som tingsrätten.		tingsrätten. Regeringen meddelar
Regeringen	meddelar närmare	närmare föreskrifter om detta.

föreskrifter om detta.

Bestämmelserna i 4 kap. 13 § gäller även för andra tjänstemän än domare när de utför åtgärder enligt första stycket.

10 kap.

10 §3

Tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom, om rätt till servitut eller annan särskild rätt till egendomen eller om besitt- ning av egendomen ska tas upp av rätten i den ort, där fastigheten ligger. Detsamma gäller om tvisten rör skyldighet för ägare eller innehavare av egendomen att fullgöra något som åligger honom eller henne i denna egenskap eller, då nyttjanderätt eller annan sär- skild rätt till egendomen upplåtits, det är fråga om vederlag för upp- låtelsen, byggnads underhåll eller annat dylikt.

Ligger fastigheten under flera domstolar eller gäller tvisten flera fastigheter under skilda domstolar, ska tvisten tas upp av den rätt under vilken huvuddelen av fastigheterna ligger.

2Senaste lydelse 2009:774.

3Senaste lydelse 2010:980.

Författningsförslag

SOU 2012:82

Vad som sägs i denna paragraf gäller dock inte sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen hand- lägger enligt lagen (20xx:xxx) om hyres- och arrendedomstolar.

33 kap.
7 §4
Bestämmelserna i 24 § del-	Bestämmelserna i		24 §	del-
givningslagen (2010:1932) hind-	givningslagen (2010:1932) hind-
rar inte att hovrätt delger en	rar inte att hovrätt delger en
part handlingar genom förenk-	part handlingar genom förenk-
lad delgivning, om parten under	lad delgivning, om parten under
handläggningen vid tingsrätt,	handläggningen	vid	tingsrätt,
Kronofogdemyndigheten,	Kronofogdemyndigheten			eller
Statens va-nämnd, hyresnämnd	Statens va-nämnd har fått in-
eller arrendenämnd har fått in-	formation om att sådan delgiv-
formation om att sådan delgiv-	ning kan komma att användas i
ning kan komma att användas i	hovrätten om	ett	avgörande
hovrätten om ett avgörande över-	överklagas dit.
klagas dit.
Första stycket gäller även för	Första stycket gäller även för
Högsta domstolen om infor-	Högsta domstolen om infor-
mationen har lämnats vid tings-	mationen har lämnats vid tings-
rätt, hovrätt, Kronofogdemyn-	rätt, hovrätt, Kronofogdemyn-
digheten, Statens va-nämnd eller	digheten eller Statens va-nämnd.
arrendenämnd.

36 kap.

5 §5

Den som till följd av 15 kap. 1 eller 2 §, 16 kap. 1 § eller 18 kap. 5, 6 eller 7 § offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) eller någon bestämmelse, till vilken det hänvisas i något av dessa lagrum, inte får lämna en uppgift får inte höras som vittne om uppgiften utan att den myndighet, i vars verksamhet uppgiften har inhämtats, har gett sitt tillstånd.

Advokater, läkare, tandläkare, Advokater, läkare, tandläkare, barnmorskor, sjuksköterskor, barnmorskor, sjuksköterskor,

4Senaste lydelse 2010:1936.

5Senaste lydelse 2011:861.

SOU 2012:82 Författningsförslag


psykologer,		psykoterapeuter,			psykologer,		psykoterapeuter,
familjerådgivare			enligt	social-	familjerådgivare			enligt	social-
tjänstlagen (2001:453) och deras					tjänstlagen (2001:453) och deras
biträden	samt		auktoriserade		biträden	samt		auktoriserade
patentombud och deras biträden					patentombud och deras biträden
såvitt avser patenträttsliga ange-					såvitt avser patenträttsliga ange-
lägenheter		enligt	2 § 1	lagen	lägenheter		enligt	2 § 1	lagen
(2010:1052)		om	auktorisation		(2010:1052)		om	auktorisation
av patentombud, får höras som					av patentombud, får höras som
vittnen om något som i denna					vittnen om något som i denna
deras yrkesutövning anförtrotts					deras yrkesutövning anförtrotts
dem eller som de i samband där-					dem eller som de i samband där-
med har erfarit, endast om det är					med har erfarit, endast om det är
medgivet i lag eller den till vars					medgivet i lag eller den till vars
förmån	tystnadsplikten			gäller	förmån	tystnadsplikten			gäller
samtycker till det. Medlare en-					samtycker till det. Medlare en-
ligt denna balk, lagen (1973:188)					ligt denna balk, lagen (2011:860)
om arrendenämnder och hyres-					om medling i vissa privaträttsliga
nämnder eller lagen (2011:860)					tvister eller lagen (20xx:xxx) om
om medling i vissa privaträtts-					hyres- och arrendedomstolar och
liga tvister och deras biträden,					deras biträden, får höras som
får höras som vittnen om vad					vittnen om vad som anförtrotts
som anförtrotts dem vid med-					dem vid medlingen eller som de
lingen eller som de i samband					i samband därmed erfarit, endast
därmed erfarit, endast om det är					om det är medgivet i lag eller
medgivet i lag eller den till vars					den till vars förmån tystnads-
förmån	tystnadsplikten			gäller	plikten gäller samtycker till det.
samtycker till det. Den som till					Den som till följd av 24 kap. 8 §
följd av	24 kap.		8 § offentlig-		offentlighets- och sekretesslagen
hets- och sekretesslagen inte får					inte får lämna uppgifter som avses
lämna uppgifter som avses där får					där får höras som vittne om dem
höras som vittne om dem endast					endast om det är medgivet i lag
om det är medgivet i lag eller den					eller den till vars förmån sekre-
till vars förmån sekretessen gäller					tessen gäller samtycker till det.

samtycker till det.

Rättegångsombud, biträden eller försvarare får höras som vittnen om vad som anförtrotts dem för uppdragets fullgörande endast om parten medger det.

Utan hinder av vad som sägs i andra eller tredje stycket före- ligger skyldighet att vittna för

SOU 2012:82

Författningsförslag

4Förslag till

lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken

dels att 8 kap. 30–31 d §§ och 12 kap. 69–73 §§ ska upphöra att gälla,

dels att i 8 kap. 2 §, 9 kap. 2, 3, 7, 10, 12, 12 b, 17–18, 21, 21 a och 31 §§, 10 kap. 2–4 och 7 §§ samt 11 kap. 2, 5 a–6 b §§ ordet ”arrendenämnden” i olika böjningsformer ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen” i motsvarande form,

dels att i 12 kap. 1, 11, 16, 18 a, 18 b, 18 d, 18 e, 18 h, 23, 34–38, 40, 42, 45 a, 49, 51, 53–55, 55 e, 56, 57 a, 58, 58 a, 59, 62 och 64 §§ ordet ”hyresnämnden” i olika böjningsformer ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen” i motsvarande form,

dels att i 9 kap. 17 a och 18 §§, 11 kap. 6 a § samt 12 kap. 58, 62 och 64 §§ ordet ”nämnden” ska bytas ut mot ”domstolen”,

dels att 8 kap. 12 a, 28 och 29 §§, 9 kap. 24 a och 31 b §§, 12 kap. 21, 24 a, 44, 50, 55 d, 66 och 68 §§ samt rubriken närmast före 8 kap. 29 § ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse			Föreslagen lydelse
		8 kap.
		12 a §6
Anser arrendatorn	att	han	Anser arrendatorn	att	han
enligt en bestämmelse i denna			enligt en bestämmelse i denna
balk har rätt till nedsättning av			balk har rätt till nedsättning av
arrendeavgiften eller till ersätt-			arrendeavgiften eller till ersätt-
ning för skada eller för avhjälpan-			ning för skada eller för avhjälpan-
de av brist eller att han har någon			de av brist eller att han har någon
annan motfordran hos jordägar-			annan motfordran hos jordägar-
en, och vill arrendatorn dra av			en, och vill arrendatorn dra av
motsvarande belopp	från	en	motsvarande belopp	från	en
arrendeavgift som utgår i pengar,			arrendeavgift som utgår i pengar,
får han deponera beloppet hos			får han deponera beloppet hos
länsstyrelsen. Detta gäller också			länsstyrelsen. Detta gäller också
när parterna är oense om storle-			när parterna är oense om storle-
ken på en arrendeavgift som skall			ken på en arrendeavgift som ska
utgå i pengar men vars belopp			utgå i pengar men vars belopp

6 Senaste lydelse 1996:246.

Författningsförslag SOU 2012:82

inte framgår av avtalet. inte framgår av avtalet. Bestämmelser om deposition i vissa andra fall finns i lagen

(1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet.

När arrendatorn vill depo-	När arrendatorn vill depo-
nera ett belopp hos länsstyr-	nera ett belopp hos länsstyr-
elsen enligt första stycket, skall	elsen enligt första stycket, ska
han lämna skriftliga uppgifter i	han lämna skriftliga uppgifter i
två exemplar om arrendeförhål-	två exemplar om arrendeförhål-
landet, förfallodagen och grun-	landet, förfallodagen och grun-
den för avdraget eller tvistens	den för avdraget eller tvistens
beskaffenhet samt ställa pant eller	beskaffenhet samt ställa pant eller
borgen, som länsstyrelsen finner	borgen, som länsstyrelsen finner
skälig, för den kostnad jordägaren	skälig, för den kostnad jordägaren
kan få för att få ut beloppet och	kan få för att få ut beloppet och
för ränta på beloppet.	för ränta på beloppet.

Har arrendatorn deponerat en arrendeavgift hos länsstyrelsen, får jordägaren inte göra gällande att arrenderätten blivit förverkad på grund av att det deponerade beloppet inte har betalats till honom.

Länsstyrelsens		beslut	i	ett	Länsstyrelsens		beslut	i	ett
ärende om deposition får över-					ärende om deposition får över-
klagas till tingsrätten på den ort					klagas till den hyres- och arrende-
där länsstyrelsen finns. Vid över-					domstol inom	vars	domsområde
klagande gäller lagen (1996:242)					berörd fastighet ligger.
om domstolsärenden.
				28 §7
Vid jordbruksarrende och bo-					Vid jordbruksarrende och bo-
stadsarrende	får	avtal mellan			stadsarrende	får	avtal	mellan
jordägare och arrendator,				att	jordägare och arrendator,				att
framtida tvist med anledning av					framtida tvist med anledning av
arrendeförhållandet skall			hän-		arrendeförhållandet ska			hän-
skjutas till avgörande av skilje-					skjutas till avgörande av skilje-
män utan förbehåll om rätt för					män utan förbehåll om rätt för
parterna att klandra skiljedomen,					parterna att klandra skiljedomen,
inte göras gällande i fråga om					inte göras gällande i fråga om
arrendatorns rätt eller skyldig-					arrendatorns rätt eller skyldig-
het att tillträda eller kvarsitta på					het att tillträda eller kvarsitta på
arrendestället,	fastställande			av	arrendestället,	fastställande			av
arrendevillkor i fall som avses i					arrendevillkor i fall som avses i

7 Senaste lydelse 1999:119.

SOU 2012:82 Författningsförslag

9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap.						9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap.
6 a § eller bestämmande av er-						6 a § eller bestämmande av er-
sättning		enligt	9 kap. 14 §. I			sättning enligt	9 kap. 14 §. I
övrigt gäller skiljeavtalet inte så-						övrigt gäller skiljeavtalet inte så-
vitt därigenom skiljemän utsetts						vitt därigenom skiljemän utsetts
eller bestämmelse meddelats om						eller bestämmelse meddelats om
skiljemännens			antal,	sättet för		skiljemännens	antal,	sättet för
deras utseende eller förfarandet						deras utseende eller förfarandet
vid skiljenämnden. I berörda hän-						vid skiljenämnden. I berörda hän-
seenden		skall lagen		(1999:116)		seenden ska lagen (1999:116) om
om	skiljeförfarande			tillämpas.		skiljeförfarande	tillämpas.		Vad
Vad som sagts nu utgör dock inte						som sagts nu utgör dock inte hin-
hinder för att i skiljeavtalet utse						der för att i skiljeavtalet bestäm-
arrendenämnden till skiljenämnd						ma viss tid för meddelande av
eller bestämma viss tid för med-						skiljedom.
delande av skiljedom.
Förfarandet i vissa						Förfarandet i arrendetvister
arrendetvister8
					29 §9
I varje län skall finnas en						Bestämmelser om förfarandet i
arrendenämnd.			Regeringen kan			arrendetvister	finns	i	lagen
dock bestämma, att annat område						(20xx:xxx) om hyres- och arrende-
än	län	skall	utgöra	verksam-		domstolar.
hetsområde för arrendenämnd.
					9 kap.
					24 a §10
Länsstyrelsens beslut					enligt	Länsstyrelsens beslut			enligt
24 § får överklagas till den tings-						24 § får överklagas till den hyres-
rätt inom vars domkrets fastig-						och arrendedomstol		inom	vars
heten ligger.						domsområde fastigheten ligger.
Vid		ett överklagande			gäller

lagen (1996:242) om domstols- ärenden.

8Senaste lydelse 2010:993.

9Senaste lydelse 1974:820.

10Senaste lydelse 2011:893.

Författningsförslag SOU 2012:82

31 b §11

Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren

skäligen kan nöjas.			Om jordägaren inte som ny
Om jordägaren inte som ny
arrendator godtar en person som			arrendator godtar en person som
arrendatorn anvisar, får arrende-			arrendatorn anvisar, får arrende-
rätten överlåtas till denne endast			rätten överlåtas till denne endast
om arrendenämnden eller dom-			om hyres- och arrendedomstolen
stolen funnit att jordägaren skäli-			funnit att jordägaren skäligen kan
gen kan nöjas med honom eller			nöjas med honom eller henne.
henne. En sådan prövning kan			En sådan prövning kan ske sam-
ske samtidigt beträffande		flera	tidigt beträffande flera tänkbara
tänkbara förvärvare.			förvärvare.
Har överlåtelsen inte fullbor-			Har överlåtelsen inte fullbor-
dats inom tre år från arrendatorns			dats inom tre år från arrendatorns
erbjudande om inlösen, får över-			erbjudande om inlösen, får över-
låtelse inte ske utan att jord-			låtelse inte ske utan att jord-
ägaren på nytt erbjudits att lösa			ägaren på nytt erbjudits att lösa
investeringen enligt 31 a §. Över-			investeringen enligt 31 a §. Över-
låtelse till den som genom beslut			låtelse till den som genom beslut
av arrendenämnden eller dom-			av hyres- och arrendedomstolen
stolen godtagits som ny arren-			godtagits som ny arrendator får
dator får dock alltid ske inom			dock alltid ske inom tre månader
tre månader från den tidpunkt			från den tidpunkt då beslutet
då beslutet inte längre kan över-			inte längre kan överklagas, om
klagas, om förfarandet i arrende-			förfarandet i hyres- och arrende-
nämnden inletts före treårsfrist-			domstolen inletts före treårs-
ens utgång.			fristens utgång.
		12 kap.
		21 §12
Anser hyresgästen	att	han	Anser hyresgästen	att	han
enligt 11–14, 16–18	eller	26 §	enligt 11–14, 16–18	eller	26 §
har rätt till nedsättning av hyran			har rätt till nedsättning av hyran
eller till ersättning för skada eller			eller till ersättning för skada eller
för avhjälpande av brist eller att			för avhjälpande av brist eller att
han har någon annan motfordran			han har någon annan motfordran
hos hyresvärden, och vill hyres-			hos hyresvärden, och vill hyres-

11Senaste lydelse 2005:1058.

12Senaste lydelse 1996:246.

SOU 2012:82

Författningsförslag

gästen dra av motsvarande be- lopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som skall utgå i pengar men som ej är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen, skall han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallo- dagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som läns- styrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyres- värden icke göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade be- loppet ej betalats till honom.

Ett beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överklagas till tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Vid överklagande gäller lagen (1996:242) om domstolsärenden.

gästen dra av motsvarande be- lopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyra som ska utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet.

När hyresgästen enligt första stycket deponerar belopp hos länsstyrelsen, ska han lämna skriftlig uppgift i två exemplar om hyresförhållandet, förfallo- dagen och grunden för avdraget eller tvistens beskaffenhet samt ställa pant eller borgen, som läns- styrelsen finner skälig, för den kostnad hyresvärden kan få för att få ut beloppet och för ränta på beloppet.

Har hyresgästen deponerat hyra hos länsstyrelsen, får hyres- värden inte göra gällande, att hyresrätten blivit förverkad på grund av att det deponerade be- loppet inte betalats till honom.

Ett beslut av länsstyrelsen med anledning av deposition får överklagas till den hyres- och arrendedomstol inom vars doms- område fastigheten ligger.

24 a §13

Bostadshyresgäster har rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Minskar därigenom lägenhetens bruksvärde, har hyresvärden rätt till ersätt- ning för skadan.

13 Senaste lydelse 2009:180.

Författningsförslag

SOU 2012:82

Parterna får träffa avtal om att bestämmelserna i första stycket helt eller delvis inte ska gälla, om

1.hyresavtalet avser ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte är avsedd att hyras ut varaktigt, eller

2.lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bo- stadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt.

Frågan om skyldighet för hyres- gästen att betala ersättning enligt första stycket prövas av hyres- nämnden.

44 §14

Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos länsstyrel- sen enligt 21 §

1.inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddel- ande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till social- nämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller

2.inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.

I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om av- hysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som an- ges i det stycket har gått ytterligare två vardagar.

En hyresgäst får inte, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten, om dröjs- målet endast har avsett sådan höj- ning av hyran som blivit gällande enligt 54 a § och hyran kan prövas med tillämpning av 55 d § tredje stycket. Vad som sagts nu skall

14 Senaste lydelse 2006:928.

SOU 2012:82 Författningsförslag

gälla till dess att en månad för-	gälla till dess att en månad för-
flutit från det att hyresnämndens	flutit från det att hyres- och
eller Svea hovrätts beslut har	arrendedomstolens eller Hyres-
vunnit laga kraft.	och arrendeöverdomstolens beslut
	har vunnit laga kraft.

En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägen- het, skiljas från lägenheten om

1.socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skrift- ligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalnings- ansvaret för hyran, eller

2.hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möj- ligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans.

Första–fjärde styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyl- dig att flytta inom kortare tid än en månad efter det att hyresrätten förverkats.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fast- ställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket.

50 §15

Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyrestiden går ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till


dess frågan är slutligt avgjord.			Bestämmelsen i första stycket
Bestämmelsen i första stycket
gäller inte om hyresnämnden en-			gäller inte om hyres- och arrende-
ligt 13 a § andra stycket lagen			domstolen enligt 3 kap. 20 § andra
(1973:188) om	arrendenämnder		stycket lagen (20xx:xxx) om hyres-
och hyresnämnder		har bestämt	och arrendedomstolar har bestämt
att ett beslut om åläggande för			att ett beslut om åläggande för
hyresgästen att flytta enligt den			hyresgästen att flytta enligt den
paragrafens första		stycke får	paragrafens första stycke får
verkställas även om det inte har			verkställas även om det inte har
vunnit laga kraft.			vunnit laga kraft.
För den tid som hyresgästen			För den tid som hyresgästen
bor kvar i lägenheten skall de			bor kvar i lägenheten ska de
förut gällande	hyresvillkoren		förut gällande hyresvillkoren
tillämpas till dess hyresvillkoren			tillämpas till dess hyresvillkoren

15 Senaste lydelse 2002:29.

Författningsförslag

SOU 2012:82

för samma tid blir slutligt be- stämda.

			55 d §16
Gäller hyresavtalet för obe-				Gäller hyresavtalet för obe-
stämd tid och har avtalet sagts				stämd tid och har avtalet sagts
upp, får beslut om ändring av				upp, får beslut om ändring av
hyresvillkoren inte			avse tiden	hyresvillkoren inte		avse tiden
före den tidpunkt till vilken upp-				före den tidpunkt till vilken upp-
sägning skett. Har frågan om				sägning skett. Har frågan om
villkorsändring utan uppsägning				villkorsändring utan uppsägning
hänskjutits	till	hyresnämnden,		hänskjutits till hyres- och arrende-
får beslutet inte avse tiden före				domstolen, får beslutet inte avse
det månadsskifte		som inträffar		tiden före det månadsskifte som
närmast efter tre månader från				inträffar närmast efter tre mån-
dagen för ansökningen. Beslut				ader från dagen för ansök-
om ändring av hyresvillkoren får				ningen. Beslut om ändring av
dock inte i något av de fall som				hyresvillkoren får dock inte i
nu angetts avse tiden innan sex				något av de fall som nu angetts
månader förflutit efter det att de				avse tiden innan sex månader för-
förut gällande villkoren började				flutit efter det att de förut gäll-
tillämpas.				ande villkoren började tillämpas.
Är hyresavtalet ingånget för				Är hyresavtalet ingånget för
bestämd tid och har avtalet sagts				bestämd tid och har avtalet sagts
upp, får beslut om ändring av				upp, får beslut om ändring av
hyresvillkoren inte avse tiden före				hyresvillkoren inte avse tiden före
den tidpunkt till vilken uppsäg-				den tidpunkt till vilken uppsäg-
ning skett. Har frågan om vill-				ning skett. Har frågan om vill-
korsändring	utan		uppsägning	korsändring	utan	uppsägning
hänskjutits	till	hyresnämnden,		hänskjutits till hyres- och arrende-
får beslut om ändring av hyres-				domstolen, får beslut om ändring
villkoren inte avse tiden före				av hyresvillkoren inte avse tiden
den tidpunkt till vilken avtalet				före den tidpunkt till vilken
tidigast hade kunnat sägas upp,				avtalet tidigast hade kunnat sägas
om uppsägning skett när ansök-				upp, om uppsägning skett när
ningen ingavs till hyresnämnden.				ansökningen ingavs till hyres-
Är hyrestiden längre än ett år				och arrendedomstolen. Är hyres-
och sker ändring av hyresvill-				tiden längre än ett år och sker
koren på grund		av	ansökan av	ändring av	hyresvillkoren på

16 Senaste lydelse 2006:408.

Hyres- och arrendedomstolen får, när det finns skäl till det, för- ordna att beslut om villkorsänd- ring ska gälla från en tidigare tid- punkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyres- och arrendedomstolen också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

Ska hyresgästen enligt hyres- och arrendedomstolens eller Hyres- och arrendeöverdomstolens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skulle ha utgått förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betal- ningen av det överskjutande be- loppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då be- slutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig- het att flytta inträder för hyres- gästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp ska hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgå-

SOU 2012:82 Författningsförslag

hyresgästen, får beslutet likväl	grund av ansökan av hyres-
avse tiden efter det månadsskifte	gästen, får beslutet likväl avse
som inträffar närmast efter tre	tiden efter det månadsskifte
månader från dagen för ansök-	som inträffar närmast efter tre
ningen, dock tidigast sedan hyres-	månader från dagen för ansök-
förhållandet varat ett år i följd.	ningen, dock tidigast sedan hyres-
	förhållandet varat ett år i följd.

Har den hyra som prövas blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre mån- ader därefter.

Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och andra styckena. Om det finns särskil- da skäl får hyresnämnden också förordna att beslut om villkors- ändring får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

Skall hyresgästen enligt hyres- nämndens eller hovrättens beslut betala högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad på grund av dröjsmål med betal- ningen av det överskjutande be- loppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då be- slutet vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldig- het att flytta inträder för hyres- gästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.

På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet förfallit till betalning samtidigt med den förut utgå-

Författningsförslag

SOU 2012:82

ende hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § ränte- lagen för tiden därefter.

I beslutet får anstånd medges med betalningen av det över- skjutande belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att ränta till förfallodagen skall be- räknas enligt 5 § räntelagen.

Om hyran sänks för för- fluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut, skall hyres- värden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § ränte- lagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

ende hyran. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § ränte- lagen för tiden därefter.

Om hyran sänks för för- fluten tid genom hyres- och arrendedomstolens eller Hyres- och arrendeöverdomstolens beslut, ska hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till- baka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan ska beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

66 §17

Avtal mellan hyresvärd och	Avtal mellan hyresvärd och
hyresgäst, att framtida tvist med	hyresgäst, att framtida tvist med
anledning av hyresförhållandet	anledning av hyresförhållandet
skall hänskjutas till avgörande av	ska hänskjutas till avgörande av
skiljemän utan förbehåll om rätt	skiljemän utan förbehåll om rätt
för parterna att klandra skilje-	för parterna att klandra skilje-
domen, får inte göras gällande i	domen, får inte göras gällande i
fråga om hyresgästens rätt eller	fråga om hyresgästens rätt eller
skyldighet att tillträda eller be-	skyldighet att tillträda eller be-
hålla lägenheten, fastställande av	hålla lägenheten, fastställande av
hyresvillkor i fall som avses i 51,	hyresvillkor i fall som avses i 51,

17 Senaste lydelse 2006:408.
54

Beslutar hyres- och arrende- domstol om tvångsförvaltning, ska domstolen samtidigt utse för- valtare. Till förvaltare ska utses bolag, förening eller annan som har erforderlig erfarenhet av fastighetsförvaltning.

Hyres- och arrendedomstolen kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållan- dena föranleder det.

Innan hyres- och arrendedom- stolen utser förvaltare ska läns- styrelsen och den kommun där fastigheten ligger ges tillfälle att lämna förslag på förvaltare.

Författningsförslag

SOU 2012:82

7Förslag till

lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsförvaltningslagen (1977:792)

dels att 35 § ska upphöra att gälla,

dels att i 2–5 och 7 §§ ordet ”hyresnämnden” ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen”,

dels att i 4 § ordet ”nämnden” ska bytas ut mot ”domstolen”, dels att 8, 10–18, 21–25, 27, 29 och 31–34 §§ ska ha följande

lydelse,

dels att det närmast före 27 § ska införas en ny rubrik av följande

lydelse.
Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse

8 § Beslutar hyresnämnd om

tvångsförvaltning, skall nämnden samtidigt utse förvaltare. Till för- valtare skall utses bolag, fören- ing eller annan som har erforder- lig erfarenhet av fastighetsför- valtning.

Hyresnämnden kan under på- gående förvaltning utse ny för- valtare när förhållandena föran- leder det.

10 §

Om det är påkallat av särskilda skäl, får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen.

Om det finns särskilda skäl, får hyres- och arrendedomstolen besluta om föreskrifter för förvalt- ningen.

SOU 2012:82 Författningsförslag

					Innan hyres- och arrendedom-
					stolen meddelar beslut ska läns-
					styrelsen ges tillfälle att yttra sig.
				11 §
Förvaltaren uppbär hyror och					Förvaltaren uppbär hyror och
andra löpande intäkter av fastig-					andra löpande intäkter av fastig-
heten samt företräder även i					heten samt företräder även i
övrigt ägaren	i	angelägenheter			övrigt	ägaren	i angelägenheter
som rör fastigheten, om ej annat					som rör fastigheten, om inte
följer av andra och tredje stycke-					annat följer av andra och tredje
na.					styckena.
Förvaltaren	får		ej	överlåta	Förvaltaren		får inte	överlåta
fastigheten eller		annars		förfoga	fastigheten eller annars			förfoga
över den så att den helt eller					över den så att den helt eller
delvis frånhändes ägaren. För-					delvis frånhänds ägaren. För-
valtaren får ej heller på fastighets-					valtaren får inte heller på fastig-
ägarens vägnar ingå borgen eller					hetsägarens vägnar ingå borgen
växelförbindelse.		Utan		hyres-	eller växelförbindelse. Utan hyres-
nämndens tillstånd får förvaltaren					och arrendedomstolens tillstånd får
ej låta inteckna fastigheten eller					förvaltaren inte inteckna fastig-
taga upp lån mot säkerhet i form					heten eller ta upp lån mot säker-
av panträtt i fastigheten. I övrigt					het i form av panträtt i fastig-
får förvaltaren ingå avtal om					heten. I övrigt får förvaltaren in-
kredit endast om avtalet ej står i					gå avtal om kredit endast om av-
missförhållande till de ekono-					talet inte står i missförhållande till
miska förutsättningarna för för-					de ekonomiska förutsättningarna
valtningen.					för förvaltningen. Innan hyres-
					och arrendedomstolen beslutar i
					frågan ska länsstyrelsen ges till-
					fälle att yttra sig.
Förvaltaren	kan		besluta att		Förvaltaren		kan besluta att
angelägenhet som saknar betyd-					angelägenhet som saknar betyd-
else för ändamålet med förvalt-					else för ändamålet med förvalt-
ningen skall undantas från denna.					ningen ska undantas från denna.
Hyresnämnden	och		fastighets-		Hyres-	och	arrendedomstolen,
ägaren skall ofördröjligen under-					länsstyrelsen och fastighetsägaren
rättas om sådant beslut.					ska genast underrättas om sådant
					beslut.

Författningsförslag SOU 2012:82

12 §

Fastighetsägaren

får

med

Fastighetsägaren

får

med

hyresnämndens tillstånd taga upp

hyres-

och

arrendedomstolens

lån mot säkerhet i form av pant-

tillstånd ta upp lån mot säkerhet

rätt i fastigheten och låta före-

i form av panträtt i fastigheten

taga inskrivningsåtgärd beträff-

och ansöka om inteckning beträff-

ande denna. Även utan sådant

tillstånd får fastighetsägaren låta

tillstånd får fastighetsägaren an-

företaga

inskrivningsåtgärd som

söka om sådan inskrivning som

avses i 20 och 21 kap. jorda-

balken.

balken. Innan domstolen beslutar

i frågan ska förvaltaren och läns-

styrelsen ges tillfälle att yttra sig.

Tillstånd enligt första stycket

får lämnas endast om åtgärden ej

får lämnas endast om åtgärden

försämrar förutsättningarna för

inte försämrar förutsättningarna

en tillfredsställande

fastighets-

för en tillfredsställande fastighets-

förvaltning.

13 §

Kan medel till förvaltningen

ej i tillräcklig mån erhållas genom

inte i tillräcklig mån erhållas

löpande

intäkter

eller

genom

löpande

intäkter

eller

lån, får hyresnämnden, i den mån

genom lån, får hyres- och arrende-

det finnes skäligt med hänsyn till

domstolen, i den mån det är

fastighetsägarens

förhållanden

skäligt med hänsyn till fastig-

och övriga

omständigheter, på

hetsägarens

förhållanden

och

begäran

förvaltaren

ålägga

övriga omständigheter, på be-

fastighetsägaren att till förval-

gäran av förvaltaren ålägga fastig-

taren utge de ytterligare medel

hetsägaren

att

till

förvaltaren

som denne behöver för åtgärd

betala vad som denne behöver

som avses i 9 §.

för åtgärd som avses i 9 §. Innan

hyres- och arrendedomstolen be-

slutar i frågan ska länsstyrelsen

ges tillfälle att yttra sig.

Överlåtelse

fastigheten

Överlåtelse

fastigheten

medför icke befrielse från betal-

medför inte befrielse från betal-

ningsskyldighet

som

har

ålagts

ningsskyldighet

som

har

ålagts

dessförinnan.

SOU 2012:82 Författningsförslag

	14 §
Föreligger ej längre skäl för		Finns det inte längre skäl för
att ålagd	betalningsskyldighet	ålagd	betalningsskyldighet,		får
fullgöres, får hyresnämnden för-		hyres- och arrendedomstolen på
ordna att beslutet om betalnings-		begäran av förvaltaren eller fastig-
skyldighet icke vidare skall gälla.		hetsägaren besluta att betalnings-
		skyldighet inte längre ska gälla.
		Innan hyres- och arrendedom-
		stolen beslutar i frågan ska läns-
		styrelsen ges tillfälle att yttra sig.
	15 §
Fastighetsägaren är skyldig att		På begäran av förvaltaren får
i den omfattning hyresnämnden		hyres- och arrendedomstolen för-
finner skäligt utge ersättning för		plikta	fastighetsägaren	att betala
utrymme som han själv använder.		skälig	ersättning för	utrymme
		som ägaren använder.
Erlägges	ej ersättning enligt	Betalas inte ersättning enligt
första stycket, får hyresnämnden		första stycket, får hyres- och
ålägga fastighetsägaren att av-		arrendedomstolen på begäran av
flytta från utrymmet.		förvaltaren ålägga fastighetsägaren
		att avflytta från utrymmet.
På begäran av fastighetsägaren		På begäran av fastighets-
får hyresnämnden medge denne		ägaren får hyres- och arrende-
skäligt uppskov med avflytt-		domstolen medge ägaren skäligt
ningen.		uppskov med avflyttningen.
		Innan hyres- och arrendedom-
		stolen	beslutar enligt	första	eller

andra stycket ska länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig.

16 §

Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplys- ningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande för-

valtning.
Hyresnämnden får kalla fastig-		Hyres- och arrendedomstolen
hetsägaren att inför	nämnden	får, på begäran av förvaltaren,
under ed lämna upplysningar en-		kalla fastighetsägaren att vid ett
ligt första stycket. Därvid skall		sammanträde inför domstolen
36 kap. 6, 11, 14, 20	och 21 §§	under ed lämna upplysningar
rättegångsbalken äga	motsvar-	enligt första stycket. Därvid ska
		61

Författningsförslag

SOU 2012:82

ande tillämpning.

bestämmelserna i 36 kap. 6, 11, 14, 20 och 21 §§ rättegångs- balken tillämpas.

Till sammanträdet ska hyres- och arrendedomstolen kalla även förvaltaren och länsstyrelsen.

17 §

Fastighetsägaren är skyldig att tillhandahålla förvaltaren hand-

lingar och annat av betydelse för förvaltningen.
Fullgör			fastighetsägaren		ej		Fullgör	fastighetsägaren inte
sin	skyldighet enligt			första		sin	skyldighet			enligt första
stycket,		får	hyresnämnden		vid	stycket, får hyres- och arrende-
vite förelägga honom att fullgöra						domstolen		vid		vite förelägga
skyldigheten.						ägaren att fullgöra skyldigheten.
							Frågor	om	föreläggande och
						utdömande av vite prövas av
						hyres- och arrendedomstolen på
						begäran av förvaltaren.
					18 §19
Hyresnämnden ska inom sex							Hyres- och arrendedomstolen
månader från det att beslutet						ska inom sex månader från det
om	tvångsförvaltning trädde i					att beslutet om tvångsförvalt-
kraft fastställa den tid under						ning trädde i kraft fastställa den
vilken förvaltningen ska				pågå.		tid	under	vilken förvaltningen
Tiden får, om beslutet har med-						ska pågå. Tiden får, om beslutet
delats med stöd av 2 § första						har meddelats med stöd av 2 §
eller	tredje		stycket, bestämmas			första eller tredje stycket, bestäm-
till högst fem år från det att be-						mas till högst fem år från det att
slutet		om	tvångsförvaltning			beslutet om			tvångsförvaltning
trädde i kraft. Om beslutet har						trädde i kraft. Om beslutet har
meddelats med stöd av 2 § andra						meddelats med stöd av 2 § andra
stycket, får tiden bestämmas till						stycket, får tiden bestämmas till
högst tre år från det att beslutet						högst tre år från det att beslutet
trädde i kraft.						trädde i kraft.
Om det vid utgången av den							Om det vid utgången av den
för tvångsförvaltningen bestämda						för tvångsförvaltningen bestämda
tiden finns skäl att förvaltningen						tiden finns skäl att förvaltningen

19 Senaste lydelse 2010:25.

SOU 2012:82 Författningsförslag

fortsätter, får hyresnämnden, om	fortsätter, får hyres- och arrende-
beslutet har meddelats med stöd	domstolen, om beslutet har med-
av 2 § första eller tredje stycket,	delats med stöd av 2 § första eller
besluta om förlängning av tiden	tredje stycket, besluta om för-
med högst tre år i sänder. Om	längning av tiden med högst tre
beslutet har meddelats med stöd	år i sänder. Om beslutet har med-
av 2 § andra stycket, får hyres-	delats med stöd av 2 § andra
nämnden besluta om förläng-	stycket, får hyres- och arrende-
ning av tiden med högst ett år.	domstolen besluta om förlängning
	av tiden med högst ett år.
Finns inte längre skäl för	Finns inte längre skäl för
tvångsförvaltning, ska hyresnämn-	tvångsförvaltning, ska hyres- och
den besluta att förvaltningen ska	arrendedomstolen besluta att för-
upphöra omedelbart.	valtningen ska upphöra omedel-
	bart.
	Innan hyres- och arrende-
	domstolen beslutar enligt första-
	tredje	styckena		ska länsstyrelsen
	ges tillfälle att yttra sig.
21 §
Medel som förvaltaren har	Medel		som	förvaltaren har
hand om för fastigheten skall	hand om för fastigheten ska
hållas skilda från andra medel.	hållas skilda från andra medel.
De får ej utmätas för annan skuld	De får inte utmätas för annan
än sådan som är hänförlig till	skuld än sådan som är hänförlig
tvångsförvaltningen och de ingår	till tvångsförvaltningen och de
ej heller i fastighetsägarens kon-	ingår inte heller i fastighets-
kursbo.	ägarens konkursbo.
Behållna medel, som ej finnes	Medel, som inte behöver av-
böra avsättas för förvaltningen,	sättas för förvaltningen, ska be-
skall utbetalas till fastighets-	talas	ut	till	fastighetsägaren.
ägaren. Tvist om vad fastighets-	Tvist om vad som ska betalas ut
ägaren är berättigad att utfå prövas	prövas på begäran av fastighets-
av hyresnämnden.	ägaren i ärendet om tvångsför-
	valtning. Innan hyres- och arrende-
	domstolen		beslutar i frågan ska

länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig.

Författningsförslag SOU 2012:82

22 §

Förvaltaren skall för varje

Förvaltaren

ska

för

varje

kalenderår

inom

två

månader

kalenderår

inom två

månader

från årets utgång lämna skriftlig

från årets utgång lämna en

redovisning

till

hyresnämnden

skriftlig redovisning till länsstyr-

för

sin förvaltning.

Tillämpar

elsen för sin förvaltning. Tillämpar

fastighetsägaren

brutet

räken-

fastighetsägaren

brutet

räken-

skapsår, skall tiden för redovis-

skapsår, ska tiden för redovis-

ningens avlämnande i stället räk-

nas från räkenskapsårets utgång.

När

förvaltaren

frånträder

sitt

När förvaltaren lämnar sitt upp-

uppdrag skall

redovisning

för

drag ska redovisning för den

den gångna delen av redovis-

gångna delen av redovisnings-

ningsperioden

lämnas

inom

två

perioden lämnas inom två mån-

månader från det uppdraget upp-

ader från det uppdraget upp-

hörde.

Redovisningsskyldigheten

skall fullgöras i enlighet med god

ska fullgöras i enlighet med god

redovisningssed. Till den siffer-

mässiga redovisningen skall fogas

mässiga redovisningen ska fogas

förvaltningsberättelse med upp-

lysning om vidtagna och plane-

rade förvaltningsåtgärder av större

vikt och om fastighetens skick.

Avskrift av redovisningshand-

Länsstyrelsen

ska

översända

lingarna skall av nämnden över-

kopia av redovisningshandlingarna

sändas till fastighetsägaren. I den

till hyres- och arrendedomstolen

mån

nämnden

finner

lämpligt,

och fastighetsägaren. I den mån

skall också sökanden och annan

det är lämpligt, ska också sökan-

få del av redovisningen.

den och annan få del av redovis-

ningen.

Hyresnämnden

skall

granska

Länsstyrelsen ska granska redo-

redovisningen

och kontrollera

visningen

och

kontrollera att

att den är godtagbar från redo-

den är godtagbar från redovis-

visningsmässig synpunkt. Finner

ningsmässig synpunkt. Anser läns-

nämnden anledning till anmärk-

styrelsen att det finns anledning

ning

mot

redovisningen,

skall

till anmärkning mot redovis-

fastighetsägaren underrättas här-

ningen, ska fastighetsägaren och

om.

hyres- och arrendedomstolen under-

rättas om det.

SOU 2012:82 Författningsförslag

23 §20

Vill

fastighetsägaren

klandra

Vill

fastighetsägaren

klandra

redovisning för viss redovis-

ningsperiod, skall han inom ett

ningsperiod, ska ägaren inom ett

år från det han av hyresnämnden

år från det han av länsstyrelsen

mottog redovisningen väcka talan

mot förvaltaren vid mark- och

mot förvaltaren vid hyres- och

miljödomstolen.

arrendedomstolen.

Åberopas

som grund

för

Åberopas

som

grund

för

klandertalan omständighet som

icke hänför sig till viss avlämnad

inte hänför sig till viss avlämnad

redovisning,

får

talan

väckas

redovisning,

får

talan

väckas

inom ett år från det fastighets-

ägaren mottog redovisning med

anledning av att förvaltarens upp-

drag upphörde.

24 §

Om fastighetsägaren behöver

ta del

räkenskapsmaterial

del

räkenskapsmaterial

rörande fastigheten för att kunna

fullgöra

uppgiftsskyldighet

som

fullgöra sin

uppgiftsskyldighet,

åligger honom gentemot det all-

ska ägaren efter framställning till

männa eller eljest, skall han efter

hyres- och arrendedomstolen ges

framställning

till

hyresnämnden

tillfälle till detta enligt anvis-

beredas tillfälle till detta enligt

ningar som hyres- och arrende-

anvisningar som nämnden med-

domstolen meddelar. Innan hyres-

delar.

och

arrendedomstolen beslutar i

frågan

ska länsstyrelsen

ges

till-

fälle att yttra sig.

25 §21

Förvaltaren har rätt att få

skäligt arvode, som bestäms av

hyresnämnden för varje kalender-

hyres- och arrendedomstolen för

år eller för kortare tid. Arvodet

varje kalenderår eller för kortare

ska betalas ur fastighetens av-

tid. Arvodet ska betalas ur fastig-

kastning, om inte hyresnämnden

hetens avkastning, om inte hyres-

20Senaste lydelse 2010:1000.

21Senaste lydelse 2010:25.

Författningsförslag SOU 2012:82

föreskriver att det helt eller del-	och arrendedomstolen föreskriver
vis ska betalas av fastighets-	att det helt eller delvis ska be-
ägaren personligen.	talas av fastighetsägaren person-
	ligen.
	Innan hyres- och arrendedom-
	stolen beslutar om arvode till för-
	valtaren ska länsstyrelsen ges till-
	fälle att yttra sig. Innan domstolen
	beslutar att ett arvode ska betalas
	av fastighetsägaren personligen ska
	den kommun där fastigheten finns
	ges tillfälle att yttra sig.
Om förvaltaren begär det, ska	Om förvaltaren begär det, ska
kommunen förskottera arvode	kommunen förskottera arvode
som enligt hyresnämndens beslut	som enligt hyres- och arrende-
ska betalas av fastighetsägaren	domstolens beslut ska betalas av
personligen.	fastighetsägaren personligen.

Fastighetsägaren är skyldig att ersätta kommunen med det för- skotterade beloppet jämte ränta därpå enligt 6 § räntelagen (1975:635)

från dagen för utbetalningen.
	Tillsyn
27 §
Tillsyn över tvångsförvalt-	Tillsyn över			tvångsförvalt-
ning utövas av hyresnämnden.	ning	utövas	av	den länsstyrelse
	inom	vars	verksamhetsområde
	fastigheten helt eller delvis ligger.
	Länsstyrelsen ska övervaka att
	förvaltningen bedrivs på ett ända-
	målsenligt sätt i överensstämmelse
	med denna lag och andra författ-
	ningar.
	Förvaltaren är skyldig att låta
	länsstyrelsen ta del av de böcker
	och andra handlingar som rör den
	fastighet som förvaltningen avser.
	Länsstyrelsens			beslut enligt
	denna lag får inte överklagas.

Hyres- och arrendedomstolens beslut om tvångsförvaltning gäller omedelbart även om det överkla- gas. Domstolen kan även i fråga om annat beslut i ärende angå- ende särskild förvaltning förordna att det ska gälla omedelbart.

Om det finns särskilda skäl, får hyres- och arrendedomstolen besluta om tvångsförvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

SOU 2012:82 Författningsförslag

	29 §
Ansökan om särskild förvalt-		Ansökan om särskild förvalt-
ning får göras av kommunen eller		ning får göras av kommunen eller
av organisation av hyresgäster.		av organisation av hyresgäster.
Sedan beslut om tvångsförvalt-		Sedan beslut om tvångsför-
ning har meddelats, skall fråga		valtning har meddelats, ska fråga
som rör förvaltningen upptagas		som rör förvaltningen tas upp till
till prövning av hyresnämnden,		prövning av hyres- och arrende-
om sökanden, förvaltaren	eller	domstolen, om sökanden, förval-
fastighetsägaren begär det	och	taren eller fastighetsägaren be-
annat ej är särskilt föreskrivet.		gär det och annat inte är särskilt
Nämnden får också självmant ta		föreskrivet.
upp fråga som rör förvaltningen,

om annat ej följer av särskild bestämmelse.

Vad som sägs i andra stycket gäller också om länsstyrelsen be- gär det i fråga som rör byte av förvaltare enligt 8 § andra stycket, föreskrifter för förvaltningen enligt 10 § eller tiden för förvaltningen enligt 18 §.

31 §

Hyresnämndens beslut om tvångsförvaltning länder omedel- bart till efterrättelse. Hyresnämn- den kan även i fråga om annat beslut enligt denna lag förordna att det skall lända till efterrättelse genast.

Föreligger särskilda skäl, får hyresnämnden besluta om tvångs- förvaltning och utse förvaltare för tiden till dess slutligt beslut meddelas.

32 §

Fråga om påföljd för fastig-	När i denna lag talas om läns-
hetsägare som åsidosätter skyldig-	styrelse avses den länsstyrelse inom
het enligt 16 § andra stycket eller	vars verksamhetsområde aktuell
	67

SOU 2012:82

Författningsförslag

8Förslag till

lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304) dels att 31 och 32 §§ ska upphöra att gälla,

dels att i 1–3 a, 9, 11, 13, 22, 24, 25 och 29 §§ ordet ”hyresnämnd” i olika böjningsformer ska bytas ut mot ”hyres- och arrende- domstol” i motsvarande form,

dels att i 11 § ordet ”nämnden” ska bytas ut mot ”domstolen”, dels att 30 § ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
30 §
Fråga enligt denna lag prövas	Fråga enligt denna lag prövas
av hyresnämnd. Fråga om skade-	av hyres- och arrendedomstol.
stånd som avses i 8 § andra stycket
prövas dock av allmän domstol.	I fråga om förfarandet i mål
I fråga om förfarandet vid	I fråga om förfarandet i mål
hyresnämnden finns bestämmel-	och ärenden enligt denna lag finns
ser i lagen (1973:188) om arrende-	bestämmelser i lagen (20xx:xxx)
nämnder och hyresnämnder.	om hyres- och arrendedomstolar.
Fastighetsägarorganisation	Fastighetsägarorganisation
eller hyresgästorganisation är ej	eller hyresgästorganisation är inte
part i ärende enligt 22 §.	part i ärende enligt 22 §.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

SOU 2012:82

Författningsförslag

10Förslag till

lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1985:658) om arren- datorers rätt att förvärva arrendestället

dels att i 6–10 och 12 §§ ordet ”arrendenämnden” i olika böj- ningsformer ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen” i motsvarande form,

dels att i 10 § ordet ”nämnden” ska bytas ut mot ”domstolen”, dels att 14 § ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse			Föreslagen lydelse
		14 §
I fråga om förfarandet vid			I fråga om förfarandet i ären-
arrendenämnden	och	överklag-	den enligt denna lag finns be-
ande av nämndens beslut i ären-			stämmelser i lagen (20xx:xxx) om
den enligt denna lag finns be-			hyres- och arrendedomstolar.
stämmelser i lagen (1973:188)
om arrendenämnder och hyres-
nämnder.
Vardera parten skall svara för
sina rättegångskostnader med an-
ledning av att nämndens beslut
överklagas, i den mån annat inte
följer av 18 kap.	6 §	rättegångs-
balken.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

I fråga om förfarandet vid hyres- och arrendedomstolen finns bestämmelser i lagen (20xx:xxx) om hyres- och arrendedomstolar.

Författningsförslag

SOU 2012:82

11Förslag till

lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrättslagen (1991:614) dels att 11 kap. 3 och 4 §§ ska upphöra att gälla,

dels att i 2 kap. 10 och 12 §§, 4 kap. 6 och 9 §§, 7 kap. 11 §, 9 kap. 16 och 17 §§ samt 11 kap. 2 § ordet ”hyresnämnden” ska bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstolen”,

dels att i 4 kap. 6 §, 9 kap. 17 §, 11 kap. 2 § ordet ”nämnden” i olika böjningsformer ska bytas ut mot ”domstolen” i motsvarande form,

dels att 11 kap. 1 och 6 §§ ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

11 kap.

1 §23

Tvister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt.

6 §

Förbehåll i stadgarna enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller inte

1.i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att till- träda eller behålla lägenheten, eller

2.beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.

I övrigt gäller förbehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom förbehållet utsett skiljemän eller meddelat bestämmelser om skilje- männens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänse- enden skall lagen (1929:145) om

23 Senaste lydelse 2003:31.

SOU 2012:82

Författningsförslag

13Förslag till

lag om ändring i lagen (1999:116) om skiljeförfarande

Härigenom föreskrivs att 6 § lagen (1999:116) om skiljeför- farande ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse		Föreslagen lydelse
	6 §
Rör en tvist mellan en närings-		Rör en tvist mellan en närings-
idkare och en konsument en vara,		idkare och en konsument en vara,
en tjänst eller någon annan		en tjänst eller någon annan
nyttighet som tillhandahållits för		nyttighet som tillhandahållits för
huvudsakligen enskilt bruk, får		huvudsakligen enskilt bruk, får
ett skiljeavtal inte göras gällande,		ett skiljeavtal inte göras gällande,
om det träffats innan tvisten upp-		om det träffats innan tvisten upp-
stod. Dock gäller sådana avtal i		stod.
hyres- eller	arrendeförhållanden,
om genom	dem en hyres- eller

arrendenämnd utsetts till skilje- nämnd och något annat inte följer av bestämmelserna i 8 kap. 28 § eller 12 kap. 66 § jordabalken.

Första stycket gäller inte om tvisten rör avtal mellan försäkrings- givare och försäkringstagare om försäkring som grundas på kollektiv- avtal eller som grundas på gruppavtal och handhas av företrädare för gruppen. Första stycket gäller inte heller om annat följer av Sveriges internationella förpliktelser.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

Författningsförslag

SOU 2012:82

14Förslag till

lag om ändring i inkomstskattelagen (1999:1229)

Härigenom föreskrivs att	12 kap. 8 § inkomstskattelagen
(1999:1229) ska ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse

12 kap.

8 §25

Tjänstestället är den plats där den skattskyldige utför huvuddelen av sitt arbete. Utförs detta under förflyttning eller på arbetsplatser som hela tiden växlar, anses i regel den plats där den skattskyldige hämtar och lämnar arbetsmaterial eller förbereder och avslutar sina arbetsuppgifter som tjänsteställe.

Om arbetet pågår en begränsad tid på varje plats enligt vad som gäller för vissa arbeten inom byggnads- och anläggningsbranschen och liknande branscher, anses bostaden som tjänsteställe.

För riksdagsledamöter, reserv-				För riksdagsledamöter, reserv-
officerare samt nämndemän, jury-				officerare samt nämndemän, jury-
män och andra liknande upp-				män och andra liknande upp-
dragstagare	i	allmän	domstol,	dragstagare i allmän domstol,
allmän	förvaltningsdomstol,			allmän förvaltningsdomstol eller
hyresnämnd, skattenämnd eller				skattenämnd anses bostaden som
arrendenämnd		anses	bostaden	tjänsteställe.

som tjänsteställe.

Med bostad anses för riksdagsledamöter bostaden på hemorten.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

25 Senaste lydelse 2006:992.

Författningsförslag

SOU 2012:82

16Förslag till

lag om ändring i offentlighets- och sekretesslagen (2009:400)

Härigenom föreskrivs att 36 kap. 3 § offentlighets- och sekre- tesslagen (2009:400) ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

36 kap.

3 §26

Sekretess gäller hos domstol	Sekretess gäller hos domstol
samt hyres- och arrendenämnd	för uppgift som en part har läm-
för uppgift som en part har läm-	nat till en medlare eller ett bi-
nat till en medlare eller ett bi-	träde till denne vid medling i ett
träde till denne vid medling i ett	mål där förlikning om saken är
mål där förlikning om saken är	tillåten, om parten har gjort för-
tillåten, om parten har gjort för-	behåll om det.
behåll om det.

Sekretess gäller för uppgift som en part i en arbetstvist har läm- nat till en medlare eller till Medlingsinstitutet vid medling enligt lagen (1976:580) om medbestämmande i arbetslivet, om parten har gjort förbehåll om det.

Sekretess gäller hos Medlingsinstitutet även för uppgift i ett kollektivavtal om en parts affärs- eller driftförhållanden eller en annan enskilds personliga eller ekonomiska förhållanden, om det kan antas att parten eller den enskilde lider skada eller men om uppgiften röjs.

För uppgift i en allmän handling gäller sekretessen i högst tjugo år.

Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014.

26 Senaste lydelse 2011:864.

Lagmannen får förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid tingsrätten eller vid en för- valtningsrätt på samma ort som tingsrätten att vidta åtgärder för beredningen av mål och ärenden samt åtgärder som rätten är skyl- dig att utföra efter målets eller ärendets avgörande. För sådana åtgärder ansvarar den förordnade.

SOU 2012:82

Författningsförslag

17Förslag till

förordning om ändring i förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion

Härigenom föreskrivs i fråga om förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion

dels att 52 a § ska upphöra att gälla,

dels att 16–18, 35 och 40 §§ ska ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

16 §27 Lagmannen får förordna den

som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid tingsrätten eller vid en för- valtningsrätt eller en hyresnämnd på samma ort som tingsrätten att vidta åtgärder för beredningen av mål och ärenden samt åtgär- der som rätten är skyldig att ut- föra efter målets eller ärendets avgörande. För sådana åtgärder ansvarar den förordnade.

Ett förordnande får dock inte avse uppgiften att

1.leda sammanträden,

2.besluta om att utfärda stämning i tvistemål där förlikning om saken är tillåten eller i mål om enskilt åtal,

3.besluta i frågor om ställande av säkerhet för rättegångskost- nader,

4.besluta i frågor om inhibition,

5.besluta i frågor om intervention,

6.meddela interimistiska beslut,

7.besluta om inhämtande av annan personutredning i brottmål än sådan som avses i 1 § lagen (1991:2041) om särskild person- utredning i brottmål, m.m., 5 kap. 9 § förordningen (1998:642) om verkställighet av frivårdspåföljder samt 11 och 28 §§ lagen (1964:167) med särskilda bestämmelser om unga lagöverträdare,

27 Senaste lydelse 2010:990.

Författningsförslag

SOU 2012:82

8.besluta om avvisning av bevisning eller av begäran om inhämt- ande av utredning,

9.besluta om förordnande av medlare eller sakkunnig när parterna inte är ense om att ett sådant förordnande ska ges,

10.besluta om föreläggande enligt 42 kap. 15 § eller om att ge ett meddelande enligt 42 kap. 15 a § rättegångsbalken,

11.besluta i fråga om hämtning,

12.besluta i fråga om undersökning enligt 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar,

13.besluta i frågor om rättegångshinder eller jäv,

14.besluta i frågor enligt 49 kap. 4 § rättegångsbalken om ett överklagande ska få ske särskilt eller inte,

15.meddela sådana beslut som går att överklaga särskilt på annan grund än enligt 49 kap. 7 § rättegångsbalken, eller

16.vidta andra åtgärder som innefattar frågor som är svåra, av annan orsak kräver särskild erfarenhet eller i övrigt är av sådant slag att de bör förbehållas domare.

Begränsningen i andra stycket 2 gäller inte en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist. Begränsningen i andra stycket 15 gäller inte beslut om förordnande av försvarare eller beslut i fråga om ersättning eller förskott av allmänna medel till någon som har medverkat i målet eller ärendet. Begränsningen i andra stycket 15

gäller inte en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist i fråga om beslut om beviljande av rättshjälp.

Uppkommer en fråga av sådant slag som avses i andra stycket 16, ska den som förordnats genast anmäla frågan för den som ansvarar för målet eller ärendet.

17 §28

Lagmannen får förordna en anställd vid tingsrätten som har till- räcklig kunskap och erfarenhet att på eget ansvar

1. handlägga ärenden om avträdande av egendom till förvaltning av boutredningsman samt förordnande av boutredningsman, dock inte om ansökan har gjorts av någon annan än dödsbodelägare eller

testamentsexekutor,
2. handlägga ärenden om ent-	2. handlägga ärenden om ent-
ledigande av boutredningsman	ledigande av boutredningsman
sedan denne slutfört sitt upp-	sedan denne slutfört sitt upp-
drag, och	drag,

28 Senaste lydelse 2011:985.
80

SOU 2012:82 Författningsförslag

3. handlägga ärenden om för-			3. handlägga ärenden om för-
ordnande av bodelningsförrättare			ordnande av bodelningsförrättare
eller skiftesman vid arvskifte.			eller skiftesman vid arvskifte, och
			p. 4 handlägga ärenden om
			avstående från besittningsskydd i
			hyresförhållande.
Förordnanden	enligt	första	Förordnanden			enligt	första
stycket får endast avse ärenden			stycket får endast avse ärenden
som kan avgöras av en lagfaren			som kan avgöras av en lagfaren
domare. För andra anställda än			domare. För andra anställda än
tingsnotarier eller	notariemeri-		tingsnotarier		eller	notariemeri-
terade beredningsjurister		med-	terade	beredningsjurister			med-
för förordnanden	enligt	första	för förordnanden			enligt	första
stycket inte behörighet att till			stycket inte behörighet att till
boutredningsman,	bodelnings-		boutredningsman,			bodelnings-
förrättare eller skiftesman för-			förrättare eller skiftesman för-
ordna annan än den som är advo-			ordna annan än den som är advo-
kat eller den som genom tidigare			kat eller den som genom tidigare
förordnanden har fått erfaren-			förordnanden har fått erfaren-
het av och visat lämplighet för			het av och visat lämplighet för
sådana uppdrag.			sådana uppdrag. För andra an-
			ställda	än	tingsnotarier		eller
			notariemeriterade			berednings-
			jurister medför förordnanden en-

ligt första stycket 4 inte behörighet att avslå en ansökan.

Förordnanden enligt första stycket medför inte behörighet att ompröva beslut enligt 34 § lagen (1996:242) om domstolsärenden eller att meddela interimistiska beslut. För andra anställda än tings- notarier eller notariemeriterade beredningsjurister medför förord- nanden enligt första stycket inte heller behörighet att avvisa ären- den.

Förordnanden för tingsnotarier eller notariemeriterade berednings- jurister får inte avse ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. Förordnanden för övriga anställda får bara avse enkla ärenden.

Författningsförslag

SOU 2012:82

18 §29

Utöver vad som gäller enligt 17 § får lagmannen förordna en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist som har till- räcklig kunskap och erfarenhet att på eget ansvar

1.handlägga mål om brott för vilket inte är föreskrivet svårare straff än böter eller fängelse i högst sex månader, om det inte finns anledning att döma till annan påföljd än böter och det i målet inte är fråga om företagsbot,

2.besluta om avskrivning av brottmål när åtalet har lagts ned,

3.meddela frikännande dom enligt 20 kap. 9 § andra stycket rätte- gångsbalken,

4.handlägga sådana mål om äktenskapsskillnad och därmed sam- manhängande frågor samt sådana mål rörande vårdnad om barn, barns boende och umgänge med barn som har inletts genom gemen- sam ansökan, dock inte sådana mål som har blivit tvistiga sedan an- sökan gavs in,

5.handlägga konkursärenden enligt konkurslagen (1987:672),

6.handlägga ärenden enligt lagen (1976:206) om felparkerings- avgift,

7.avgöra ärenden om hyra,

7. handlägga andra ärenden än sådana som avses i 6 enligt lagen (1996:242) om domstols- ärenden om ärendena kan avgöras av en lagfaren domare och inte är tvistiga,

8. handlägga mål enligt 1 kap.

3 d § första stycket rättegångs- balken

a. om målet avser kontrollav- gift enligt lagen (1984:318) om

arrende	och	bostadsrätt enligt
1 kap.	4–7 §§	lagen (20xx:xxx)

om hyres- och arrendedomstolar, om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller samt avgörandet sker utan deltagande av särskilda leda- möter,

8. handlägga andra ärenden än sådana som avses i 6 och 7 enligt lagen (1996:242) om dom- stolsärenden om ärendena kan av- göras av en lagfaren domare och inte är tvistiga,

9. handlägga mål enligt 1 kap.

3 d § första stycket rättegångs- balken

a. om målet avser kontrollav- gift enligt lagen (1984:318) om

29 Senaste lydelse 2010:1695.

SOU 2012:82 Författningsförslag

kontrollavgift vid olovlig parke-

ring,

trafikförsäkringsavgift en-

ring,

trafikförsäkringsavgift en-

ligt trafikskadelagen (1975:1410)

eller

överlåtet

krav

avseende

eller

överlåtet

krav avseende

trafikförsäkringspremie och själv-

risk, eller

b. om värdet av vad som yrkas

uppenbart inte överstiger en tion-

del

prisbasbeloppet

enligt

del

prisbasbeloppet

enligt

2 kap.

och

7 §§ socialförsäk-

2 kap. 6

och

7 §§

socialförsäk-

ringsbalken,

9. handlägga

mål

där

förlik-

10. handlägga mål där förlik-

ning om saken är tillåten vid

förberedelse och vid huvudför-

handling enligt 42 kap. 20 § andra

stycket rättegångsbalken,

10. handlägga ärenden om

11. handlägga ärenden om

bevisupptagning

enligt

41 kap.

bevisupptagning

enligt

41 kap.

rättegångsbalken,

11. handlägga

mål

enligt

12. handlägga

mål

enligt

14 kap.

12 §

äktenskapsbalken

14 kap.

12 §

äktenskapsbalken

första meningen, och

12. avgöra mål enligt 42 kap.

13. avgöra mål enligt 42 kap.

18 §

rättegångsbalken

första

18 §

rättegångsbalken

första

stycket 1

avseende avskrivning

stycket 1

avseende

avskrivning

av mål samt 2–4.

Förordnanden enligt första stycket 5 får inte avse konkurser där beslut om bevakning har meddelats. Ett sådant förordnande får inte heller avse frågor om häktning, utdelning eller, om konkursen av- slutas med utdelning, förvaltares arvodesanspråk.

Förordnanden enligt första stycket medför inte behörighet att ompröva beslut enligt 34 § lagen om domstolsärenden. Förord- nanden får inte avse mål eller ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet.

När en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist handlägger brottmål vid huvudförhandling ska nämndemän alltid delta i avgörandet.

Författningsförslag SOU 2012:82

35 §30

Lagmannen får uppdra åt en	Lagmannen får uppdra åt en
avdelning eller någon som är an-	avdelning eller någon som är an-
ställd vid tingsrätten eller vid en	ställd vid tingsrätten eller vid en
förvaltningsrätt, en hyresnämnd	förvaltningsrätt eller Rättshjälps-
eller Rättshjälpsmyndigheten på	myndigheten på samma ort som
samma ort som tingsrätten att i	tingsrätten att i sitt ställe avgöra
sitt ställe avgöra administrativa	administrativa ärenden.
ärenden.

Lagmannen får dock endast uppdra åt en chefsrådman att med- dela förordnanden enligt 16–22 §§. I de tingsrätter som har flera kansliorter får lagmannen i stället utse en rådman på varje kansliort där någon chefsrådman inte tjänstgör att meddela sådana förord- nanden.

40 §31

Tingsrätten utser vilka av de	Tingsrätten utser vilka av de
lagfarna domarna som ska tjänst-	lagfarna domarna som ska tjänst-
göra i mark- och miljödomstolen.	göra i mark- och miljödomstolen
	och i hyres- och arrendedomstolen.

Denna förordning träder i kraft den 5 maj 2014.

30Senaste lydelse 2009:884.

31Senaste lydelse 2010:990.

Utredningens uppdrag och arbete

SOU 2012:82

I uppdraget ingår att lämna de författningsförslag som övervägan- dena föranleder. Utredaren ska dessutom bedöma de kostnader och konsekvenser i övrigt som förslaget kan komma att medföra. Om förslaget kan förväntas leda till kostnadsökningar för det allmänna, ska utredaren föreslå hur dessa ska finansieras.

Uppdraget ska redovisas senast den 31 december 2012.

1.2Utredningens arbete

Arbetet har bedrivits i nära samråd med experterna. I utredningen har vi hållit sex expertsammanträden, varav ett tvådagarssamman- träde i internatform.

Utredningsarbetet har bestått i bl.a. studier av tidigare betänk- anden, remissyttranden, propositioner, rapporter och skrivelser som berör det aktuella området. Vidare har den juridiska litteraturen beaktats.

Vi har inhämtat statistiska uppgifter från Domstolsverket, hyres- och arrendenämnderna och Svea hovrätt. Statistik har också beställts från Kronofogdemyndigheten angående de ärenden om avhysning som handläggs där.

Utredaren och sekreteraren har gjort studiebesök vid Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. Sekreteraren har besökt också Hyres- och arrendenämnden i Malmö. Vid dessa besök har vi fått in- formation om dagens organisationsmodell. Från övriga nämnder har vi inhämtat information om organisationen per telefon eller e-post. Vi har också låtit myndighetscheferna för nämnderna i Linköping, Sundsvall, Västerås och Umeå besvara några frågor om hur väl den nuvarande organisationsmodellen för de mindre hyres- och arrende- nämnderna fungerar och vad som skulle kunna utgöra en lämplig framtida organisation.

Utredaren och sekreteraren har deltagit i ett seminarium under Hyresrättsdagarna i Hok den 10 och 11 maj 2012. Vid seminariet behandlades ett par av de frågor som utredningen har att överväga, däribland frågan om kompetensfördelning beträffande hyres- och arrendetvister.

Enligt direktiven ska utredaren samråda med Statskontoret. Detta har skett genom att Statskontoret beretts tillfälle att lämna eventuella synpunkter på våra preliminära förslag och överväganden, vilka vi delgett Statskontoret genom en skriftlig sammanfattning.

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

I maj 1963 tillkallades på nytt sakkunniga för att utreda hyres- lagstiftningen. De sakkunniga, som tog namnet Hyreslagstiftnings- sakkunniga, lämnade sina förslag i betänkandet Ny hyreslagstiftning (SOU 1966:14). Förslaget syftade till att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, där en hyresgäst i bostadslägenhet hade direkt besittningsskydd och där en lokalhyresgästs besittningsskydd upprätthölls genom ersättningsregler. Enligt förslaget skulle hyres- reglerings- och besittningsskyddsreglerna ersättas av gemensamma bestämmelser i en ny allmän hyreslag. Vidare föreslog de sakkunniga att statliga medlingsnämnder skulle inrättas med en domare som ord- förande och en intresserepresentant från vardera partssidan. Enligt förslaget skulle medling vara obligatoriskt i så gott som varje hyres- tvist. Vidare skulle medlingsnämnden, efter parternas gemensamma begäran, vara skiljenämnd. De sakkunniga föreslog att tvister skulle kunna prövas av särskilda hyresdomstolar som skulle knytas till de allmänna underrätterna. Enligt förslaget skulle intresseledamöter ingå även i hyresdomstolarna.

Man uppnådde vid riksdagsbehandlingen inte enighet kring för- slaget om en avveckling av hyresregleringen. En proposition med förslag om en avveckling av hyresregleringen och inrättande av sär- skilda hyresnämnder återkallades därför.

År 1968 föreslog den dåvarande regeringen att hyresregleringen tills vidare skulle behållas för en betydande del av hyresmarknaden. Förslaget om att inrätta statliga, regionala hyresnämnder med parts- representanter och med vissa dömande uppgifter ansåg regeringen fortfarande vara det mest lämpliga (prop. 1968:91 s. 65 f.). Rege- ringen ansåg det dock inte lämpligt att hyrestvisterna skulle kunna tas upp till slutligt avgörande av annan myndighet än domstol. Ett beslut av hyresnämnden skulle därför få klandras till tingsrätten. I förarbetena till det nya systemet med statliga hyresnämnder uttalade departementschefen vissa grundläggande synpunkter beträffande förfarandet i hyrestvister, däribland att det tillmättes stor betydelse att hyresmarknadens organisationer medverkar vid medlingen och tvistlösningen samt att något rättegångskostnadsansvar inte skulle förekomma (prop. 1967:141 s. 169–173). Departementschefen ut- talade också följande (s. 169).

En annan synpunkt som bör starkt understrykas är betydelsen av att hyresmarknaden tillförs en statlig mycket kvalificerad nämndorganisa- tion som i obundna former kan vara verksam för att bilägga hyrestvister- na, innan de dras inför domstol. Det är härvid inte bara en fråga om att

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

begränsa måltillströmningen till det domstolsmässiga prövningsförfaran- det utan minst lika mycket att leda utvecklingen på området.

Riksdagen antog förslaget och de statliga hyresnämnderna inrätta- des den 1 januari 1969 då lagen (1968:349) om hyresnämnder trädde i kraft. Lagen ersattes sedan av lagen (1970:998) om arrendenämn- der och hyresnämnder och från och med den 1 juni 1973 av lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nedan nämnd- lagen). Samtidigt med inrättandet av de statliga hyresnämnderna avskaffades de kommunala hyresnämnderna.

I samband med att jordabalken trädde i kraft år 1972 infördes bestämmelser om att hyresnämndernas avgöranden skulle klandras vid fastighetsdomstol i stället för vid tingsrätt.

Hyresregleringen kom av olika skäl inte att avskaffas fullt ut förrän år 1975. För att få till stånd en enhetlig rättstillämpning inrätta- des samma år Bostadsdomstolen, som en gemensam överinstans för hyresnämnderna. Domstolen avskaffades år 1994 då dess uppgifter i stället togs över av Svea hovrätt.

I takt med bostadspolitiska reformer, framför allt under 1970- och 1980-talet, har hyresnämnderna tillförts ett ökat antal ärende- typer. Här kan nämnas de ärendetyper som tillkom genom hyres- förhandlingslagen (1978:304), dvs. det lagstadgade kollektiva systemet för förhandling av hyror och andra hyresvillkor som är etablerat på hyresmarknaden. I övrigt kan nämnas ärendetyper enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (numera upphävd), lagen (1970:246) om tvångsförvaltning av bostadsfastighet (numera ersatt av annan lag), bostadsrättslagen (1971:479) (numera ersatt av annan lag) samt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

Vi övergår nu till att beskriva inrättandet av arrendenämnderna. År 1927 bildades jordbrukskommissioner. Deras uppgift var att hand- lägga frågor enligt lagen (1927:287) angående uppsikt å vissa jordbruk. Efter hand fick jordbrukskommissionerna nya jordbrukspolitiska uppgifter samt andra uppgifter enligt 1927 års och 1943 års s.k. sociala arrendelagstiftning.

Jordbrukskommissionerna avvecklades år 1948. Deras jord- brukspolitiska uppgifter fördes över till de nyinrättade lantbruks- nämnderna. Samtidigt inrättades särskilda arrendenämnder som tog över i huvudsak samma dömande och administrativa funktioner som jordbrukskommissionerna hade haft.

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Inför jordabalkens ikraftträdande år 1972 avskaffades de sociala arrendereglerna och ersattes med regler om direkt besittningsskydd även för jordbruksarrende. Prövningen av förlängningstvister och tvister om arrendevillkor liksom dispensfrågor och vissa ersätt- ningstvister ankom på arrendenämnderna.

2.1.2Tidigare utredningsförslag m.m. angående prövningen av hyres- och arrendetvister

Alltsedan hyres- och arrendenämndernas inrättande har frågan om nämndernas bestånd övervägts ett flertal gånger. I detta avsnitt kom- mer tidigare utredningsförslag, propositioner och skrivelser att be- handlas kortfattat i kronologisk ordning.

Hyresrättsutredningen och arrendelagskommittén

I betänkandet Hyresrätt 3, Bruksvärde, hyresprocess m.m. (SOU 1981:77) föreslog Hyresrättsutredningen att i princip samtliga hyres- och bostadsrättstvister skulle prövas av hyresnämnden i första instans och av Bostadsdomstolen som slutinstans. Enligt förslaget skulle alltså de hyres- och bostadsrättstvister som handlades vid fastighets- domstolarna föras över till hyresnämnderna. Utredningen föreslog vidare att en särskild hyresprocesslag skulle reglera förfarandet vid hyresnämnden. Enligt förslaget skulle hyresnämnderna i fortsätt- ningen betraktas som särskilda domstolar.

Arrendelagskommittén föreslog i betänkandet Arrenderätt 2, Regler om investeringar i arrendejordbruket m.m. (SOU 1981:80) att den instans- och fullföljdsordning som gällde för hyrestvister skulle ut- göra förebild även för arrendetvister. Enligt förslaget skulle leda- möterna i Bostadsdomstolen kunna bilda en arrendedomstol, som andra och sista instans i arrendetvister. Utredningen föreslog även att den av Hyresrättsutredningen föreslagna hyresprocesslagen skulle tillämpas också på handläggningen av arrendetvister.

De av utredningarna framlagda förslagen föranledde endast änd- ringar i den materiella lagstiftningen. I övrigt ville man avvakta Rätte- gångsutredningens arbete med att reformera förfarandet vid de all- männa domstolarna.

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Rättegångsutredningen

I betänkandet Översyn av rättegångsbalken 3, Expertmedverkan och specialisering (SOU 1987:13) föreslog Rättegångsutredningen att begreppet fastighetsdomstol skulle avskaffas och fastighetsmålen i stället handläggas vid samtliga tingsrätter enligt vanliga forumregler. Enligt förslaget skulle hyres- och arrendenämndernas uppgifter föras över till de allmänna underrätterna. Utredningen föreslog att en stor del av nämndärendena där skulle handläggas enligt dåvarande ärende- lagen. Enligt förslaget skulle de nämndärenden som ansågs ha en utpräglad tvistemålskaraktär dock handläggas enligt rättegångsbal- ken. Utredningen föreslog vidare att Bostadsdomstolens uppgifter skulle föras över till hovrätterna och Högsta domstolen.

Utredningen uttalade att det inte finns något hinder mot att låta domstolarna ta upp ärenden som enbart gäller medling. Beträffande frågan om nämndernas uppgift som skiljenämnd föreslog utredningen som ett alternativ att parterna i samband med att avtal träffades om arrende, hyra eller bostadsrätt skulle kunna utfästa sig att inte full- följa talan mot tingsrätts dom i tvist med anledning av avtalet.

Förslaget ledde inte till lagstiftning. I stället utarbetades ett revi- derat förslag Fastighetsdomstolarna – Överprövningen av arrende- nämndernas avgöranden (Ds 1989:40) följt av en proposition (prop. 1990/91:32). Genom denna föreslog regeringen att de mål angå- ende hyra eller bostadsrätt som handlades av fastighetsdomstolarna skulle prövas av tingsrätterna med den sammansättning som gäller för vanliga tvistemål.

Förslaget ledde till lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 1991.

1989 års hyreslagskommitté

I Ny hyreslag (SOU 1991:86) föreslog 1989 års hyreslagskommitté att handläggningen av vissa hyresfrågor skulle föras över från tings- rätterna till hyresnämnderna (bl.a. avhysning p.g.a. att hyresrätten är förverkad). Utredningen föreslog också att regler om verkan av särskilda överenskommelser om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet borde slopas. Enligt förslaget skulle i stället bo- stadshyresgästs besittningsskydd kunna prövas i efterhand i en för- längningstvist.

Förslaget har inte lett till lagstiftning.

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Domstolsutredningen

År 1989 tillkallades en parlamentariskt sammansatt kommitté med uppgift att se över domstolarnas uppgifter, arbetssätt och organisa- tion (dir. 1989:56). I direktiven nämndes bl.a. frågan om en sam- ordning av kanslierna mellan hyresnämnderna och tingsrätterna på de orter där nämnderna fanns.

Genom ett tilläggsdirektiv återkallades den del av uppdraget som avsåg de organisatoriska frågorna. I stället bereddes frågorna inom Regeringskansliet i departementspromemorian Domstolsväsendet – Organisation och administration i framtiden (Ds 1992:38). Pro- memorian behandlade bl.a. frågor om specialdomstolarnas framtid. Där framfördes slutsatsen att dessa frågor måste övervägas i särskild ordning inom Regeringskansliet.

I departementspromemorian Specialdomstolarna i framtiden (Ds 1993:34) förslogs att Bostadsdomstolen skulle upphöra och att dess funktioner under ett inledande skede skulle tas över av Svea hovrätt. Vidare föreslogs att nämnderna i ett inledande skede skulle sam- ordnas i administrativt hänseende med de tingsrätter som låg på den ort där respektive nämnd låg.

I propositionen Upphörande av Bostadsdomstolen m.m. (prop. 1993/94:200) behandlade regeringen specialdomstolarna utifrån ett principiellt perspektiv. Regeringen redovisade också principerna för hur processen inom det arrende- och hyresrättsliga området i fram- tiden borde vara beskaffad. Regeringen uttalade att rättskipningen på detta område borde koncentreras till de allmänna domstolarna. Arrende- och hyresnämnderna borde alltså upphöra och huvuddelen av deras arbetsuppgifter övertas av tingsrätterna. Enligt regeringen borde målen huvudsakligen handläggas som vanliga tvistemål i tings- rättens normala sammansättning. Intresseledamöter skulle således inte delta i målens avgörande i tingsrätterna.

Regeringen uttalade vidare att det allmänna i sin rättskipande verksamhet inte borde tillhandahålla annat än dömande och beslutan- de funktioner. Hyresnämndens medlingsuppgift, liksom uppgiften att vara skiljenämnd, skulle, enligt regeringen, lika gärna organisa- tionerna på hyresmarknaden kunna överta. Dessa skulle kunna skapa egna organ för medling och skiljeförfarande.

Regeringen ansåg dock att nyordningen förutsatte mer ingående överväganden och att det saknades tillräckligt underlag för att, i avvaktan på en sådan förändring, genomföra den administrativa sam- ordning mellan hyresnämnderna och vissa tingsrätter som föreslogs.

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Några lagförslag i denna del lade regeringen därför inte fram. Regeringen föreslog däremot att Bostadsdomstolen skulle avskaffas och att dess verksamhet skulle övertas av Svea hovrätt. Enligt rege- ringen skulle handläggningen där följa en ny lag – lagen om rätte- gången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.

Riksdagen godtog förslaget och ändringen trädde i kraft den 1 juli 1994.

Skrivelse till Justitiedepartementet från hyresråd och ledamöterna i Svea hovrätt, avdelning 16

Den 24 juni 1997 gav några hyresråd samt ledamöterna på den av- delning i Svea hovrätt (dåvarande avdelning 16), som handlade hyres- mål, in en skrivelse till Justitiedepartementet med önskemål om förändringar av processreglerna för handläggningen av hyres- och arrendetvister.

De önskemål som framfördes handlade bl.a. om att utöka möjlig- heten att avgöra mål utan sammanträde och att införa en regel om ansvar för rättegångskostnader vid vårdslös eller försumlig process- föring. En annan fråga som behandlades i skrivelsen gällde delegering av arbetsuppgifter från hyresråd till annan personal vid nämnderna.

Departementet lämnade över skrivelsen till 1997 års hyreslag- stiftningsutredning.

1997 års hyreslagstiftningsutredning

Enligt direktiven till 1997 års hyreslagstiftningsutredning bestod utredarens uppdrag i bl.a. följande:

att utreda om hyres- och arrendenämnderna kunde integreras organisatoriskt med tingsrätterna,

att utforma de regler som krävdes för detta liksom för en enhet- lig instansordning och ett mer enhetligt förfarande på det hyres- och arrenderättsliga området,

att överväga om bestämmelserna att en nämnd kan medla och fungera som skiljenämnd i hyres-, arrende- och bostadsrätts- tvister kunde upphävas,

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

att undersöka om ytterligare någon eller några av de uppgifter som ålåg nämnderna kunde begränsas, undvaras eller föras över till någon annan myndighet, samt

att överväga vissa materiella frågor som lokalhyresgästers besitt- ningsskydd.

Regeringen angav som förutsättningar för uppdraget bl.a. att in- tresseledamöter som huvudregel skulle delta i prövningen samt att nämndprocessens principer om muntlighet och medling (förlik- ningsverksamhet) skulle behållas. Vidare uttalade regeringen att en utgångspunkt kunde vara att ärendelagen skulle gälla för de ärenden som handlades enligt nämndlagen, att parterna även i framtiden i prin- cip borde stå för sina egna rättegångskostnader, att den snabbhet som kännetecknade nämndförfarandet skulle bevaras samt att den obligatoriska medlingen för lokal borde tas bort.

I betänkandet Nytt system för prövning av hyres- och arrendemål

(SOU 1999:15) föreslog utredningen att de flesta ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger skulle föras över till tings- rätterna respektive fastighetsdomstolarna. Nämnderna skulle alltså avskaffas. Enligt förslaget skulle samtliga tingsrätter respektive fastighetsdomstolar vara behöriga att handlägga hyres- och bostads- rättstvister respektive arrendetvister. Utredningen föreslog vidare att ärenden enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och frågor om dispenser i arrendelagstiftningen skulle hand- läggas vid länsstyrelsen liksom vissa tillsynsuppgifter enligt bostads- förvaltningslagen.

Beträffande förfarandet föreslog utredningen att hyres- och arrendenämndsärendena med några undantag skulle handläggas en- ligt ärendelagen. Samtliga tvister som tingsrätten handlade sedan tidigare skulle även fortsättningsvis handläggas enligt rättegångs- balken.

Enligt förslaget skulle intresseledamöter, eller särskilda ledamöter som utredningen föreslog som beteckning, som huvudregel delta vid prövningen i tingsrätt och fastighetsdomstol av de hyres-, bo- stadsrätts- och arrendetvister som handlades enligt ärendelagen. Däremot skulle intresseledamöter varken delta i mål där handlägg- ningen följde rättegångsbalken eller vid prövning i hovrätt eller Högsta domstolen.

Lagtekniskt föreslog utredningen att en hänvisning till ärende- lagen och vissa särbestämmelser för processen skulle tas in i jorda-

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

balken. Nämndlagen och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt skulle alltså upphävas.

Bland de föreslagna särreglerna för de ärenden som skulle hand- läggas enligt ärendelagen kan nämnas att sammanträde som regel skulle hållas, att tingsrätt respektive fastighetsdomstol skulle försöka förlika parterna samt att förhör med part under sanningsförsäkran skulle få hållas.

Utredningen föreslog att en ansökningsavgift skulle tas ut i samt- liga mål och ärenden. Enligt förslaget skulle parterna också betala kostnaderna för bevisning. Utredningen föreslog att i de flesta ären- den som rörde bostadslägenhet, bostadsrättslägenhet, jordbruks- arrende, bostadsarrende och fiskearrende skulle som huvudregel vardera parten svara för sin kostnad. För de tvister som skulle hand- läggas enligt rättegångsbalken skulle, enligt förslaget, den balkens bestämmelser om rättegångskostnad tillämpas. I ärenden angående lokalhyra, anläggningsarrende eller jakträttsupplåtelse föreslog ut- redningen att förlorande part normalt skulle ersätta vinnande part dennes kostnader.

Enligt förslaget skulle samtliga nämndärenden som vid domstol skulle handläggas enligt ärendelagen överklagas till hovrätt och Högsta domstolen. Ett generellt krav på prövningstillstånd för över- klagande till hovrätt skulle enligt utredningen införas. Utredningen föreslog att de tvister som handlades enligt rättegångsbalken skulle följa den balkens överklaganderegler.

Utredningen föreslog vidare att den obligatoriska medlingen för lokalhyrestvist och anläggningsarrende skulle avskaffas. Likaså skulle den fristående medlingen och skiljeförfarandet avskaffas. Enligt förslaget skulle upplysningsverksamheten få en mer begränsad om- fattning.

Beträffande den materiella rätten föreslog utredningen att avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet och lokal under vissa förhållanden skulle vara gällande utan nämndens tillstånd. Vidare skulle tiden under vilken hyresavtal avseende upplåtelse av bostadslägenhet i andra hand inte ska vara förenad med förlängnings- rätt utökas från två till fyra år.

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Promemorian Alternativ till utredningsförslaget om hyres- och arrendenämnderna

Samarbetsorganisationen BAHS1 uppdrog åt en särskild arbetsgrupp att lämna förslag på en alternativ lösning till 1997 års hyreslagstift- ningsutrednings betänkande. I promemorian Alternativ till utred- ningsförslaget om hyres- och arrendenämnderna föreslog arbetsgruppen i augusti 1999 att för det fall en integration skulle ske med tings- rätterna, det i första hand borde ske genom inrättande av särskilda hyres- och arrendedomstolar inom ramen för tingsrättsorganisa- tionen.

Arbetsgruppen föreslog i andra hand att hyres- och arrende- tvisterna borde koncentreras till vissa domstolar och att särskilda sammansättningsregler skulle införas.

Ett annat förslag var att hyres- och arrendetvisterna skulle hand- läggas av fastighetsdomstolarna på nämndernas kansliorter. Arbets- gruppen lade också fram alternativet att godta utredningens förslag med ändringen att intresseledamöter inte skulle delta i själva pröv- ningen av en tvist. Enligt förslaget skulle i stället tingsrätten i tvister kunna förordna en opartisk medlare och två intresseledamöter som hade till uppgift att lägga fram ett yttrande om bruksvärdeshyran som parterna fick anta eller förkasta. Detta yttrande skulle inte få frångås vid en efterföljande prövning om inte särskilda skäl förelåg. Sådan medling skulle också kunna förordnas av tingsrätten i vissa andra typer av hyres- och arrendetvister.

Enligt arbetsgruppens förslag skulle de särskilda domstolarna kunna pröva samtliga tvister mellan en hyresvärd och en hyresgäst och motsvarande tvister i fråga om arrende och bostadsrätt.

Arbetsgruppen uttalade beträffande upplysningsverksamheten att den inte såg några hinder mot att inom ramen för en särskild dom- stol ha en ganska omfattande sådan.

Regeringens skrivelse 1999/2000:106 Reformeringen av domstolsväsendet – en handlingsplan

Regeringen uttalade i den rubricerade skrivelsen, som överlämnades till riksdagen den 27 april 2000, att organisationsförslagen i 1997 års hyreslagstiftningsutrednings betänkande inte borde genomföras. I

1 BAHS är en förkortning för Bostadsdomstolens, Arrendenämndernas och Hyresnämn- dernas Samarbetsorganisation. Bostadsdomstolens uppgifter i BAHS togs sedan över av Svea hovrätt. År 2009 ersattes BAHS med HASSO.

100

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

stället borde arbetet inriktas på en administrativ samordning med tingsrätten på de orter där hyresnämnderna verkade.

Regeringens skrivelse 2000/01:112 Reformeringen av domstolsväsendet – information och uppföljning av handlingsplanen

Den 22 mars 2001 uttalade regeringen i rubricerad skrivelse att hyres- och arrendenämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö hade såväl administrativ som judiciell bärkraft. Regeringen avsåg därför inte att föreslå organisatoriska förändringar för dessa nämnder.

Motsvarande gällde dock inte, enligt regeringen, för de övriga hyres- och arrendenämnderna. Regeringen uttalade därför att man avsåg att ge Domstolsverket i uppdrag att lämna förslag till hur dessa nämnder administrativt kunde knytas till tingsrätten vid respektive hyres- och arrendenämnds kansliort.

Riksdagen ställde sig bakom regeringens bedömning i denna skri- velse och i skrivelsen 1999/2000:106.

Promemorian Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna

Promemorian Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämn- derna upprättades på initiativ av Justitiedepartementet av en arbets- grupp utsedd av BAHS. I promemorian förordade arbetsgruppen att det skulle göras en generell översyn av nämndprocessen. Som ett alternativ vid en sådan översyn borde man, enligt arbetsgruppen, överväga om det inte skulle vara en lämpligare ordning att i en helt ny lag föreskriva att bestämmelserna i ärendelagen skulle gälla i den mån inte annat föreskrevs.

Bland de konkreta förslag som arbetsgruppen lämnade kan näm- nas att beteckningen intresseledamot skulle bytas ut mot särskild ledamot. Vidare innehöll promemorian förslag om att det skulle införas ett principiellt förbud mot att åberopa nya omständigheter och bevis i hovrätt samt en möjlighet att utfärda preklusions- och s.k. stupstocksföreläggande vid handläggningen i nämnderna.

101

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder

Som aviserats i skrivelsen 2000/01:112 gav regeringen Domstols- verket i uppdrag att utreda och lämna förslag som administrativt och organisatoriskt knöt de mindre nämnderna till en tingsrätt. Rege- ringen uttalade att förändringarna borde leda till att aktuell tingsrätt tog över ansvaret för ledning, budget, personalförsörjning, lokaler m.m. Vidare uttalade regeringen att förslagen skulle innebära att nämndernas konfliktlösande verksamhet bibehölls intakt samt att Domstolsverket i sitt uppdrag skulle beakta de förslag som fanns i BAHS promemoria.

Utredaren föreslog att de nio mindre hyres- och arrendenämn- derna skulle slås samman till fem nämnder. Enligt förslaget skulle de mindre nämnderna ombildas till särskilda domstolar inom tings- rätten medan nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö skulle få ställning av specialdomstol. Hyresråden skulle därmed ges ställ- ning av domare och rådmanstjänster med huvudsaklig tjänstgöring vid hyres- och arrendedomstolen skulle inrättas.

Även Domstolsverkets utredare ansåg att processordningen vid en sådan hyres- och arrendedomstol borde bli föremål för en generell översyn. I det sammanhanget borde man, enligt utredaren, överväga om inte ärendelagen och rättegångsbalken skulle kunna tillämpas också i dessa domstolar. En särskild lag om hyres- och arrende- domstolar skulle då kunna begränsas till att innehålla bestämmelser om bl.a. sammansättning och medling.

I avvaktan på en generell översyn av processordningen föreslog utredaren att de regler som gällde för nämnderna, med några undan- tag, skulle tillämpas i domstolarna. Processen skulle, enligt utredaren, regleras i en ny lag om hyres- och arrendedomstolar.

Domstolsverkets utredare kom fram till att en tingsrätt inte skulle kunna hänskjuta ett mål för medling vid hyres- och arrendedom- stolen. Vidare föreslog utredaren att man skulle avskaffa bestäm- melsen om att nämnden kunde fungera som skiljenämnd.

Beträffande den upplysningsverksamhet som bedrevs av nämnd- sekreterarna uttalade utredaren att den i allt väsentligt borde kunna utföras inom ramen för en domstols verksamhet. Däremot borde rådmän endast mer undantagsvis svara för upplysningsverksamheten. Vidare ansåg utredaren att det borde övervägas att skapa en särskild upplysningscentral som var gemensam för hela riket.

102

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Budgetpropositionen för år 2005 (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4)

I budgetpropositionen för år 2005 (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4) delade regeringen Domstolsverkets bedömning om att antalet nämn- der borde minskas till åtta. Verksamheten vid nämnderna i Växjö, Örebro, Gävle och Luleå skulle därmed föras över till övriga nämn- der.

Regeringen uttalade att det var angeläget att det enkla förfarandet och de särskilda inslagen i nämndernas verksamhet, såsom med- lingsverksamheten och upplysningsverksamheten, så långt möjligt bibehölls. Enligt regeringen var det för närvarande inte lämpligt att i någon större omfattning föra in dessa i domstol. De mindre nämn- derna borde i stället samordnas administrativt med tingsrätten på respektive kansliort. Enligt regeringen skulle på så sätt den admini- strativa bärkraften stärkas samtidigt som de särskilda inslagen i verk- samheten kunde bevaras.

Den föreslagna samordningen var alltså framför allt inriktad på administrativa frågor. I syfte att möjliggöra ett mer flexibelt och effektivt användande av personalresurserna och för att skapa sam- hörighet över myndighetsgränserna borde det enligt regeringen även finnas förutsättningar för ett arbetsutbyte mellan myndigheterna. Regeringen uttalade att detta t.ex. kunde ske genom att någon eller några intresserade domare fick fasta förordnanden som ordförande i hyres- och arrendenämnden.

En effektivare prövning av hyres- och arrendeärenden (prop. 2005/06:10)

I propositionen En effektivare prövning av hyres- och arrendeären- den (prop. 2005/06:10) lade regeringen fram dels förslag som syftade till att effektivisera förfarandet i hyres- och arrendenämn- derna, dels förslag med anledning av att vissa nämnder administrativt samordnades med tingsrätterna.

De förstnämnda förslagen grundade sig på BAHS promemoria

Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna. Regeringen föreslog i detta avseende bl.a. följande:

Möjligheten att avgöra en fråga utan deltagande av intresseleda- möter skulle utökas.

103

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Ordföranden skulle vara behörig att ensam avgöra en fråga genom skiljedom om parterna begärde det.

Möjligheten att avgöra ett ärende utan sammanträde skulle något utökas.

En möjlighet till delegering av beredande uppgifter till kansli- personalen skulle införas.

Förslag med anledning av den administrativa samordningen med tingsrätten gick bl.a. ut på att det skulle införas en möjlighet till dele- gering av beredande uppgifter i en nämnd till anställda i en tingsrätt på samma ort och vice versa. Vidare skulle systemet med obliga- toriska ersättare för ordförande och övriga ledamöter i hyres- och arrendenämnd avskaffas.

Förslaget ledde i båda delarna till lagstiftning som trädde i kraft den 1 januari 2006.

Hyreslagsutredningen

Enligt direktiven ingick det i Hyreslagsutredningens uppdrag att bl.a. överväga möjligheten att överklaga vissa beslut av hyresnämn- den. I betänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) föreslog utredningen att överklagandeförbudet beträffande beslut om förbehåll vid blockuthyrning (12 kap. 1 § sjätte stycket jorda- balken) och avstående från besittningsskydd (12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken) skulle tas bort.

Förslaget har inte lett till lagstiftning.

Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling

Domstolsverket beslutade år 2008 att tillsätta ett projekt för kart- läggning av organisationen och arbetsformerna vid de fem mindre hyres- och arrendenämnderna. Syftet var att identifiera utvecklings- områden och behov av författningsändringar. Som en del i uppdraget ingick att bedöma hur en gemensam riksupplysning skulle påverka organisationen.

I rapporten Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhets- utveckling för hyresnämnderna presenterade projektet sina förslag. De gick bl.a. ut på att Domstolsverket borde begära dels författ- ningsändringar i förordningen (1980:1030) med hyresnämnds-

104

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

instruktion för att möjliggöra en utvidgad delegation till personalen vid nämnderna, dels en översyn av nämndlagen för att möjliggöra en förnyelse av såväl processordningen som handläggningen av ären- den samt ett bättre utnyttjande av modern teknik.

Ett utvecklingsområde som projektet identifierade var möjligheten att dokumentera förhör genom ljud- och bildupptagningar. Andra områden som behandlades var frågan om prövningstillstånd, nämn- dens sammansättning, utökade möjligheter att avgöra mål på hand- lingarna, ansökningsavgifter och ersättning till vittnen.

Projektet valde däremot att inte lägga fram något förslag till en riksomfattande upplysningsverksamhet.

En iakttagelse som gjordes inom projektet var att den admini- strativa samordningen mellan myndigheterna fungerade väl och att chefer och medarbetare överlag var nöjda. I rapporten konstatera- des dock att personalresurserna inte alltid användes så flexibelt och effektivt som vore önskvärt.

Hyresnämndsprojektet handlade primärt om nämndernas inre organisation och arbetsformer. I ett särskilt yttrande till rapporten uttryckte tre lagmän, som även var chefer för varsin samlokaliserad hyresnämnd, sin gemensamma uppfattning om hur hyresnämnder- nas yttre organisationsform fungerade. De framhöll att den valda organisationsmodellen var mindre lämplig. Lagmännen föreslog i första hand att man skulle införliva hyresnämnderna fullt ut med de samlokaliserade tingsrätterna. Som ett andrahandsalternativ fram- fördes att hyresnämnderna skulle bilda en helt egen organisation, antingen genom en sammanläggning till en enda gemensam myn- dighet eller genom en organisatorisk sammanläggning mellan vissa hyresnämnder.

Målutredningen

Målutredningen presenterade sina överväganden i betänkandet Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i domstol (SOU 2010:44). Utredningen hade närmast karaktär av modellutredning och lämnade därmed inga konkreta författningsförslag.

Målutredningen förordade att ett generellt krav på prövnings- tillstånd borde införas för överklagande till hovrätt. Kravet på pröv- ningstillstånd skulle även gälla vid överklagande till hovrätt av beslut från hyres- och arrendenämnderna.

105

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

I betänkandet konstaterade Målutredningen att vissa mål som rör hyres- och bostadsrättstvister handläggs med förtur till följd av bestämmelser som föreskriver att de ska handläggas skyndsamt. Mål- utredningen väckte frågan om dessa måltyper verkligen har behov av särskilda åtgärder för att åstadkomma särskild skyndsamhet och således om det är motiverat att handlägga dessa mål med förtur. Vidare ifrågasatte utredningen om gällande ordning med förkortad instanskedja för hyresmålen och vissa arrendemål är motiverad.

2.2Utgångspunkter för nuvarande kompetensfördelning

Hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter. Av 11 kap. 5 § regeringsformen följer att rättstvister mellan enskilda inte utan stöd av lag får avgöras av andra myndigheter än domstolar. Den allmänna principen, som ligger till grund för rättegångsbalken, är att alla tvistemål hör till de allmänna domstolarnas, dvs. tingsrät- ternas, hovrätternas och Högsta domstolens, kompetensområde om inte annat är särskilt föreskrivet.

För förvaltningsmyndigheternas del bestäms deras kompetens i stället vanligen genom uttryckliga bemyndiganden (Strömberg m.fl., Allmän förvaltningsrätt, 25 uppl., 2011, s. 236). Sådana bemyndigan- den för hyres- och arrendenämnderna finns i bl.a. jordabalken.

Hyres- och arrendenämnderna är behöriga att medla i samtliga hyres- och bostadsrättstvister respektive arrendetvister. De kan även vara skiljenämnd i sådana tvister utom då den materiella rätten hind- rar detta. Nämnderna har däremot behörighet att pröva endast de tvister som framgår av bemyndigandena. De hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som inte enligt uttryckliga bemyndiganden ska handläggas av hyresnämnderna handläggs alltså i de allmänna dom- stolarna eller av Kronofogdemyndigheten.

En arrendenämnds uppgifter anges på ett översiktligt plan i 8 kap. 30 § jordabalken. Där föreskrivs att arrendenämnd har till uppgift att medla i arrendetvister och att pröva frågor om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende eller bostadsarrende, fastställan- de av villkoren för sådan förlängning och bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § jordabalken samt övriga frågor som enligt jorda- balken ankommer på nämnden. Vidare framgår att nämnden även kan vara skiljenämnd i arrendetvister. I paragrafen anges också att

106

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

närmare bestämmelser om arrendenämnd meddelas i särskild lag. Sådana finns i nämndlagen.

I 1 § första stycket nämndlagen finns en uttömmande uppräkning av arrendenämndernas uppgifter. Där anges att arrendenämnd har till uppgift att

1.medla i arrendetvist,

2.pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostadsarrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken eller vars prövning

enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § samma balk ankommer på arrendenämnd,

3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3–6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,

4.vara skiljenämnd i arrendetvist,

5.pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för- värva arrendestället.

En hyresnämnds uppgifter anges på ett översiktligt plan i 12 kap. 69 § jordabalken. Enligt bestämmelsen har hyresnämnd till uppgift att medla i hyrestvister samt att pröva frågor som enligt samma kapi- tel ankommer på nämnden. Vidare föreskrivs att nämnden även kan vara skiljenämnd i hyrestvister. Även beträffande hyresnämnder med- delas närmare föreskrifter i nämndlagen.

På motsvarande sätt som för arrendenämnd innehåller 4 § första stycket nämndlagen en uttömmande uppräkning av en hyresnämnds uppgifter. Där anges att hyresnämnd har till uppgift att

1.medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2.pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första

stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller före- läggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlings- lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

2 b. pröva tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upp- låta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i

107

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

4.pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen,

5.vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen,

6.pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

7.pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. 2

2.3Hyres- och arrendenämnderna

2.3.1Organisation

I 8 kap. 29 § respektive 12 kap. 68 § jordabalken föreskrivs att det i varje län ska finnas en arrendenämnd respektive en hyresnämnd. Av samma paragrafer följer att regeringen dock kan bestämma att annat område än län ska utgöra verksamhetsområde för arrendenämnd respektive hyresnämnd.

Av förordningen (1975:518) om rikets indelning i verksamhets- områden för hyresnämnd och arrendenämnd framgår att det för när- varande finns åtta hyresnämnder respektive arrendenämnder. Nämn- derna har kansliort i Stockholm, Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall respektive Umeå. En arrendenämnds kansligöromål utförs av hyresnämnd med samma verksamhetsområde som arrendenämndens.

Verksamhetsområdet för respektive hyres- och arrendenämnd framgår av tabell 2.1.

2 I prop. 2012/13:1, utg.omr. 18, lämnar regeringen förslag till en lag (2012:000) om uthyr- ning av egen bostad samt föreslår en del ändringar i jordabalken, nämndlagen, bostadsrätts- lagen och lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt. Enligt förslagen ska hyresnämnd pröva tvist om hyresvillkor enligt 4 § lagen om uthyrning av egen bostad. Vid tidpunkten för detta betänkandes tryckning har riksdagen inte behandlat förslagen i propositionen.

108

SOU 2012:82 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Tabell 2.1	Verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd

Hyresnämnd/Arrendenämnd		Län eller kommuner som ingår
		i verksamhetsområdet

Hyres- och arrendenämnden i Stockholm		Stockholms och Gotlands län
Hyres- och arrendenämnden i Västerås		Uppsala, Södermanlands, Västmanlands och
		Dalarnas län
Hyres- och arrendenämnden i Linköping		Östergötlands och Örebro län
Hyres- och arrendenämnden i Jönköping		Jönköpings, Kronobergs och Kalmar län samt
		Essunga, Falköpings, Grästorps, Gullspångs,
		Götene, Hjo, Karlsborgs, Lidköpings, Mariestads,
		Skara, Skövde, Tibro, Tidaholms, Töreboda och Vara
		kommuner
Hyres- och arrendenämnden i Malmö		Skåne och Blekinge län
Hyres- och arrendenämnden i Göteborg		Hallands och Värmlands län samt Ale, Alingsås,
		Bengtsfors, Bollebygds, Borås, Dals-Eds,
		Färgelanda, Göteborgs, Herrljunga, Härryda,
		Kungälvs, Lerums, Lilla Edets, Lysekils, Marks,
		Melleruds, Munkedals, Mölndals, Orusts, Partille,
		Sotenäs, Stenungsunds, Strömstads, Svenljunga,
		Tanums, Tjörns, Tranemo, Trollhättans, Uddevalla,
		Ulricehamns, Vårgårda, Vänersborgs, Åmåls och
		Öckerö kommuner
Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall		Gävleborgs, Västernorrlands och Jämtlands län
Hyres- och arrendenämnden i Umeå		Västerbottens och Norrbottens län

Som framgår kan det geografiska avståndet mellan en enskild och nämnden vara betydande. Förordningen föreskriver dock att 18 tings- rätter fördelade över landet är skyldiga att på en nämnds vägnar ta emot handlingar i arrendenämnds- och hyresnämndsärenden som rör fastighet i det län inom vilket tingsrättens kansli är beläget. De angivna tingsrätterna ska även lämna upplysningar åt allmänheten och tillhandahålla ansökningsblanketter.

De geografiskt stora verksamhetsområdena medför också en hel del resande för många av medarbetarna vid nämnderna. Det är mycket vanligt att sammanträden hålls utanför kansliorten. Som exempel kan

109

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

nämnas att Hyres- och arrendenämnden i Sundsvall, enligt uppgift från nämnden, under år 2011 höll drygt 60 procent av sammanträ- dena utanför kansliorten. Den totala restiden där motsvarade i princip den totala sammanträdestiden.

Det finns dock en förhållandevis stor variation mellan nämnder- na vad gäller resandet. Ett hyresråd har t.ex. uppgett att han årligen kör cirka 1 500 mil i tjänsten. På en annan hyres- och arrendenämnd har man uppskattat att varje hyresråd reser cirka 600 mil per år.

Enligt 3 § första stycket respektive 6 § första stycket nämndlagen är hyresråd ordförande i hyres- och arrendenämnden. Ett av hyres- råden i var och en av de tre största hyres- och arrendenämnderna, dvs. nämnderna i Stockholm, Göteborg respektive Malmö, ska vara chef för nämnden. Dessa nämnder ska alltså ha en egen myndighets- chef. För närvarande har cheferna för nämnderna i Stockholm respek- tive Göteborg tidsbegränsade anställningar som chef. I Stockholm uppbärs anställningen av ett av hyresråden medan lagmannen vid Göteborgs tingsrätt har ett personligt förordnande som myndighets- chef för nämnderna i Göteborg.

Övriga nämnder, dvs. de i Västerås, Linköping, Jönköping, Sundsvall och Umeå, är administrativt knutna till tingsrätten på re- spektive ort med tingsrättslagmannen som chef. På dessa orter är tingsrätten respektive hyres- och arrendenämnden självständiga myndigheter men har gemensamma funktioner för bl.a. personal- och ekonomiadministration.

Hyres- och arrendenämnderna ingår i Sveriges Domstolar. Detta innebär bl.a. att de har samma verksamhetsstöd som de allmänna dom- stolarna. Även för nämnderna ansvarar Domstolsverket för att i admi- nistrativt hänseende leda och samordna verksamheten.

Närmare bestämmelser om hyres- och arrendenämndernas orga- nisation finns i förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruk- tion. I denna föreskrivs bl.a. att det för varje hyresnämnd ska finnas en arbetsordning. Denna ska innehålla bestämmelser om grunderna för fördelningen av arbetsuppgifterna och de övriga bestämmelser som behövs för verksamheten i hyresnämnden.

Huvudregeln är att ärendena vid nämnderna ska fördelas mellan de organisatoriska enheterna genom lottning. Undantag från kravet på lottning får bl.a. göras för ärenden från en viss del av verksam- hetsområdet.

110

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister SOU 2012:82

Tabell 2.2	Personal vid hyres- och arrendenämnderna

Hyres- och			Nämnd- och		Årsarbets-
Hyres- och		Hyresråd	berednings-	Övrig personal3	Årsarbets-
arrendenämnd		Hyresråd	berednings-	Övrig personal3	kraft4
arrendenämnd			sekreterare		kraft4
			sekreterare
Hyres- och arrende-		9	16	7	30,27
nämnden i Stockholm
Hyres- och arrende-		4	7	3	13,93
nämnden i Göteborg
Hyres- och arrende-		4	7	1	11,85
nämnden i Malmö
Hyres- och arrende-		3	3	1	6,96
nämnden i Västerås
Hyres- och arrende-		2	3	-	4,44
nämnden i Linköping
Hyres- och arrende-		2	3	-	4,29
nämnden i Umeå
Hyres- och arrende-		2	2	-	4,09
nämnden i Jönköping
Hyres- och arrende-		2	2	-	3,14
nämnden i Sundsvall
Totalt:		28	43	12	78,98

Medarbetarnas uppfattning om arbetssituationen

Inom hyres- och arrendenämnderna bedrivs kvalitetsarbete, bl.a. av en inrättad kvalitetsgrupp. Hyres- och arrendenämndernas kvalitets- grupp redovisade i mars 2011 förslag till verksamhetsförbättringar i rapporten Utveckling av hyres- och arrendenämndernas arbetsformer och webbplats, m.m.

Inom ramen för kvalitetsprojektet genomfördes under perioden maj–september 2010 intervjuer med i princip samtliga medarbetare vid hyres- och arrendenämnderna. Vid intervjuerna fick medarbetar- na besvara frågor om bl.a. organisation, arbetsformer och stress. En översiktlig sammanställning över intervjuerna finns intagen i bilaga A till rapporten.

Av sammanställningen framgår att de allra flesta medarbetare, dock inte alla, ansåg att organisation och arbetsformer fungerade ganska

3I denna kategori ingår befattning som beredningschef, chefsadministratör, domstolssekre- terare, expeditionsvakt, informatör, jurist, registrator, registratorsassistent och sekreterare.

4Uppgiften om årsarbetskraft avser 2011.

112

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

bra. Många uttryckte samtidigt att man borde undersöka om inte nämnderna kunde bli effektivare och förbättra sina handläggnings- rutiner (bilaga A s. 2).

Medarbetarna fick besvara frågan om vad som var viktigast att prioritera för att göra nämnderna bättre och hur man borde arbeta i framtiden. Som ett axplock av de förslag som framfördes anteckna- des bl.a. följande allmänna synpunkter (bilaga A s. 6).

Nämnderna måste få vara kvar och vi fortsätta med vårt viktiga arbete. Se över nämndernas organisation i stort. Lagreformer behövs.

Minska nämndernas isolering och öka kontakterna med andra dom- stolsslag; mer tjänstgöring i tingsrätt och adjunktion i hovrätten. Utbyte och variation är stimulerande och engagerande! Vi är alltför anonyma i nämnderna och borde visa mer vilken tillgång vi är i samhället och vad vi är bra på! Vi borde kunna marknadsföra oss som medlare på olika sätt.

Medarbetarna fick också svara på en fråga om de upplevde stress i det dagliga arbetet. I sammanställningen över svaren antecknades följande (bilaga A s. 5).

De allra flesta upplever ingen negativ stress i arbetet men det förekom- mer. Arbetet innehåller naturliga arbetsanhopningar bl.a. beroende på ärendetillströmningen men det ger sällan upphov till stress. Det är i stället organisatoriska och personalpolitiska förhållanden/orsaker som ger upp- hov till stress.

Hyresrådens arbetsförhållanden har också genom Domstolsverket blivit föremål för undersökning. Konsultbolaget Ernst & Young AB fick nämligen i maj 2011 i uppdrag att genomföra en översyn av ordinarie domares och hyresråds arbetssituation. Resultaten pre- senterades i november 2011 i slutrapporten Översyn av ordinarie domares och hyresråds arbetssituation.

Inom ramen för uppdraget genomfördes djupintervjuer med ordi- narie domare i tingsrätt, hovrätt, förvaltningsrätt och kammarrätt samt hyresråd.5 För att verifiera den bild som framkommit vid inter- vjuerna och för att göra en fördjupad analys möjlig genomfördes även en webbenkät. Enkäten innehöll frågor om bl.a. organisation och arbetsformer, styrning, ledning samt arbetsbelastning. Den skicka- des ut till samtliga hyresråd som inte hade deltagit i en djupintervju. För hyresrådens del uppgick svarsfrekvensen till 71 procent (15 av 21 hyresråd).

5 Totalt fyra hyresråd från hyres- och arrendenämnderna i Göteborg, Sundsvall och Umeå deltog i intervjuerna.

113

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Undersökningen visade att både de ordinarie domarna och hyres- råden totalt sett var relativt nöjda med sin arbetssituation. Hyres- råden var, tillsammans med domare i kammarrätt, de som generellt var mest nöjda med sin arbetssituation. Det genomsnittliga värdet, på en femgradig skala där värdet ”5” motsvarar ”i mycket hög grad”, angavs för dessa grupper till 3,9. Hyresråden var den kategori där störst andel, nämligen en femtedel, angav det högsta värdet, alltså ”5”, som svar på hur nöjda de var med sin arbetssituation (rapporten s. 1 och bilaga 1 s. 37).

I enkäten ombads respondenterna att också ta ställning till 22 spe- cifika faktorers betydelse för den egna arbetssituationen. De fick även ange hur nöjda de var med situationen avseende dessa faktorer. Samma femgradiga skala användes för svarsalternativen.

På frågan om i vilken grad organisationsformen har betydelse för arbetssituationen uppgick det genomsnittliga värdet för hyresråden till 3,9. Det genomsnittliga värdet för nöjdheten med organisationen uppgick för samma kategori till 3,6 (bilaga 1 s. 15).

Beträffande frågan om i vilken grad ledningens sätt att styra verk- samheten har betydelse för arbetssituationen uppgick det genom- snittliga värdet för hyresråden till 3,6. För samma faktor uppgick nöjdheten till 3,2 (bilaga 1 s. 21).

Beträffande arbetsbelastningen visade intervjuerna med hyres- råden att de över lag upplever sin arbetsbelastning som rimlig. Hyres- råden bedömde att det finns goda möjligheter att uppnå ett tillfreds- ställande arbetsresultat under normal arbetstid. Det förekommer dock en del övertidsarbete. I rapporten konstaterades vidare att arbetet vid hyres- och arrendenämnderna innebär en del resande. De intervjuade hyresråden ansåg dock inte att det sker i en sådan utsträckning att man upplever det som betungande (rapporten s. 28).

Även enkäten innehöll frågor om arbetsbelastningen. Det genom- snittliga värdet för arbetsbelastningens betydelse för arbetssitua- tionen uppgick till 4,5 för hyresråden. Det genomsnittliga värdet för nöjdheten med arbetsbelastningen uppgick till 3,9 för hyresråden. Enkäten visade att hyresråden är mer nöjda med arbetsbelastningen än domarna. Som exempel kan nämnas att motsvarande värde för domare vid tingsrätt och i hovrätt var 3,1 (bilaga 1 s. 34).

114

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

2.3.3Ekonomi

Hyres- och arrendenämnderna i Stockholm, Göteborg respektive Malmö är administrativt självförsörjande och har egen budget. De hyres- och arrendenämnder som är administrativt knutna till en tings- rätt har gemensam budget med tingsrätten.

Utgångspunkten är att lönekostnader och övriga kostnader som är hänförliga till hyres- och arrendenämnden ska konteras på nämn- dens kostnadsställen. Det är vanligt att förvaltningskostnaderna huvudsakligen fördelas på hyres- och arrendenämnden efter en viss schablon. På en del ställen konterar man en mindre andel av den administrativa personalens löner på hyres- och arrendenämnderna. Andra tingsrätter låter i stället hela kostnaden belasta tingsrätten.

Av inhämtade uppgifter från Domstolsverket framgår att kost- naderna för hyres- och arrendenämndernas verksamhet under år 2011 uppgick till 80 156 tkr. I denna totalkostnad ingår overhead- kostnader6 som Domstolsverket fördelar ut på myndigheterna inom Sveriges Domstolar. Kostnaderna för hyres- och arrendenämn- derna har varit relativt konstanta under de tre senaste åren. För år 2009 uppgick totalkostnaden till 81 866 tkr och för år 2010 till 82 311 tkr.7

Den genomsnittliga styckkostnaden för ett avgjort ärende i hyres- och arrendenämnden var under år 2011 3 011 kr.8 Om man bortser från de ärenden som avser avstående av besittningsskydd för bostad och lokal uppgår styckkostnaden i stället till nästan 5 900 kr per ärende.9 Antalet avgjorda ärenden per årsarbetskraft uppgick för samma år totalt sett till 337 stycken.10 Vid en exkludering av de ären- den som avser avstående av besittningsskydd för bostad och lokal var antalet avgjorda ärenden per årsarbetskraft cirka 160.

6Kostnader för lokaler och för Domstolsverkets verksamhet etc.

7Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 59.

8Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 59.

9Beräkningen tar sin utgångspunkt i hyres- och arrendenämndernas tidredovisning. Upp- giften om den beräknade styckkostnaden kan därför vara behäftad med viss osäkerhet.

10Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 59.

115

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

2.3.4Kort om förfarandet

Allmänt

Hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter. Detta innebär att förvaltningslagen (1986:223) i och för sig är tillämplig vid handläggning av ärenden i nämnderna.11 Av 3 § förvaltnings- lagen följer dock att om en annan lag eller en förordning innehåller någon bestämmelse som avviker från förvaltningslagen gäller den be- stämmelsen. Regler om processen i hyres- och arrendenämnderna finns i nämndlagen. Genom dessa förfaranderegler har därmed för- valtningslagen i praktiken väsentligen satts ut spel (Hellners m.fl.,

Förvaltningslagen med kommentarer, tredje upplagan, 2010, s. 66). I en del avseenden är dock förvaltningslagen tillämplig vid hyres- och arrendenämnderna. Nämnderna kan t.ex. avvisa ett ombud med stöd av 9 § förvaltningslagen. Vidare gäller bestämmelserna om myndig- heternas serviceskyldighet i 4 och 5 §§ förvaltningslagen.

Sammansättning

Arrendenämnden ska som huvudregel bestå av ett hyresråd som ordförande och två andra ledamöter, s.k. intresseledamöter. Av de senare ska den ene ledamoten såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållanden. Den andre ledamoten i arrendenämnden ska vara jordbruksarrendator eller, när ärendet rör bostadsarrende, bostadsarrendator (2 § första stycket nämndlagen).

Även hyresnämnden ska som huvudregel bestå av ett hyresråd som ordförande och två andra ledamöter. Av de senare ska den ene vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers för- hållanden. I de flesta ärendetyper som gäller bostadsrätt ska vad som sägs om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostadsrättsfastighet och bostadsrättshavares förhållanden (5 § första stycket nämndlagen).

I vissa fall ska hyresnämnden, i stället för ovan nämnda samman- sättning, bestå av två lagfarna ledamöter. Så är fallet vid prövning av

11 I betänkandet En ny förvaltningslag (SOU 2010:29) föreslår Förvaltningslagsutredningen att förvaltningslagen får en ny utformning. En sammanställning över remissvaren finns i Ds 2010:47.

116

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

frågor enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) angående förhand- lingsklausuler, ersättning till hyresgästorganisation för förhand- lingsarbete, vissa hyresvillkor, tvist om förhandlingsordning eller skadestånd. Denna sammansättning för hyresnämnden gäller också i ärenden, i vilka de intresseledamöter som ska ingå enligt huvud- regeln, har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemen- samt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten (5 a § nämndlagen).

Om ärendets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det får hyresnämnd anlita en utomstående expert att biträda nämnden (5 § andra stycket nämndlagen). Motsvarande möjlighet finns inte för arrendenämnden.

Ordförande i arrendenämnden respektive hyresnämnden har be- hörighet att ensam vidta förberedande åtgärd, pröva frågor om av- visning av ansökan eller avskrivning av ärende samt handlägga över- klagande. Vidare kan ordföranden ensam medla när så lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro. I vissa fall kan arrendenämnden respektive hyresnämnden även avgöra ärenden i sak utan deltagan- de av intresseledamöter. Det gäller dels prövning av fråga som inte avgörs genom skiljedom, om parterna samtycker till det eller om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller, dels prövning av fråga som avgörs genom skiljedom, om parterna begär det.

Nämndlagen möjliggör under vissa förutsättningar delegation av förberedande åtgärder till annan anställd vid hyresnämnden eller vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden (2 § tredje stycket). Frågan om delegation behandlas närmare i kapitel 6.

Förfarande

Enligt nämndlagens forumregler tas ärenden upp av den arrende- nämnd respektive hyresnämnd inom vars område aktuell fastighet är belägen (1 § andra stycket respektive 4 § andra stycket nämnd- lagen).

Nämndlagen reglerar i delvis skilda avsnitt vilka krav som ställs på en ansökan och det närmare förfarandet för de olika ärendetyperna.

En arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist får, under förutsätt- ning att tvisten inte är anhängig vid domstol eller hos skiljemän, av part hänskjutas till nämnd för medling i tvisten eller för prövning av denna. Om en tvist är anhängig vid domstol kan domstolen besluta

117

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

att tvisten före målets avgörande i sin helhet eller till viss del ska hänskjutas till nämnd för medling (7 § nämndlagen).

En arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist hänskjuts av part till nämnden genom en skriftlig ansökan. Nämnden får medge att en ansökan görs muntligen, om ansökan görs vid ett sammanträde inför nämnden och avser en fråga som har samband med det ärende som behandlas vid sammanträdet (8 § första och andra styckena nämnd- lagen).

Ansökan ska innehålla uppgift om parternas namn och hemvist samt den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning. Vidare ska den innehålla uppgift om det som yrkas och de omständig- heter som åberopas till stöd för yrkandet eller, om ansökan endast avser medling, tvistens beskaffenhet (8 § tredje stycket nämndlagen). Hyresnämnden tillhandahåller ansökningsblanketter. Nämnderna tar inte ut någon ansökningsavgift.

Därefter kan skriftväxling mellan parterna förekomma. Nämnden ska kalla parterna till ett sammanträde. Om en part ska inställa sig personligen får nämnden förelägga vite. Det finns dock situationer när sammanträde inte behöver hållas. En sådan är om hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter. Sedan ett lämpligt antal typfall av sådana tvister har prövats får nämnden, med ledning av dessa, avgöra övriga tvister utan sammanträde om det är uppenbart att sådant inte behövs. Sam- manträde behöver inte heller hållas om ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske eller om ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs (9 § nämndlagen).

En av hyresnämndens ärendetyper som kan resultera i mycket omfattande ärenden är s.k. strandade förhandlingar enligt 24 § hyres- förhandlingslagen (1978:304). Om en förhandling enligt förhand- lingsordning har avslutats utan att överenskommelse träffats eller om det mot förhandling har mött visst hinder får hyresvärden eller hyresgästen hos hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren i den del som förhandlingen har avsett.

Motparter till hyresvärden är i dessa ärenden varje enskild hyres- gäst, vilka i vissa fall kan uppgå till tusentals. Antalet parter kan alltså vara så stort att det i praktiken inte ens är möjligt att registrera varje enskild aktör. I ärenden med ett stort antal parter är det därför mycket vanligt att nämnden tar en informell kontakt med de förhand- lande ombuden och kallar dessa till nämnden i syfte att söka träffa en förhandlingsöverenskommelse. I detta skede brukar intresseleda-

118

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

möter vanligen inte delta. Den informella medlingsmetoden, som ganska ofta leder till att förhandlingsöverenskommelser träffas, sak- nar lagstöd. Vidare har det vid ett par tillfällen förekommit att båda parter redan före strandning och alltså före anhängiggörandet har kontaktat en hyresnämnd med önskemål om medling. Medling har då ägt rum utom rätta som en ren serviceåtgärd från nämndens sida. Det förekommer också att en part kontaktar nämnden när en strand- ning kan bli aktuell och efterhör om någon vid nämnden kan vara medlare för att undvika en tvist vid hyresnämnden.

Nämndlagen innehåller också bestämmelser som anger vad som gäller i olika situationer när sökanden respektive motparten under- låter att inställa sig till sammanträdet (10 och 11 §§ nämndlagen).

Av 12 § nämndlagen framgår att nämnden ska klarlägga tviste- frågorna. Samma bestämmelse föreskriver den långtgående skyldig- heten för nämnden att verka för att parterna träffar en överenskom- melse. Även om medling inte har begärts ska nämnden nämligen försöka förlika parterna. Dessutom ska nämnden, om parterna inte kan förlikas efter förslag från någondera parten, lägga fram ett för- likningsförslag, om det inte är uppenbart att förutsättningar för för- likning saknas. Ett medlingssammanträde är inte offentligt (12 b § nämndlagen).

Lagen innehåller också särbestämmelser för vissa ärendetyper. Vid lokalmedling ska hyresnämnden, om hyresvärden eller hyres- gästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller i frågan om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar (12 a § första stycket nämndlagen). På motsvarande sätt ska arrendenämn- den i samband med medling vid uppsägning av anläggningsarrende yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden, om jordägaren eller arrendatorn begär det (12 a § andra stycket nämndlagen). Som exempel på anläggnings- arrende kan nämnas vindkraftverk.

Frågor som avser godkännanden av förbehåll, andra avtalsvillkor och överenskommelser prövas också av nämnden efter ansökan som ska vara skriftlig. För dessa frågor föreskriver lagen att ansökan bör innehålla de omständigheter som åberopas till stöd för ansökningen. Om det inte kan anses obehövligt ska sökanden och annan som ärendet angår i dessa fall kallas att inställa sig till ett sammanträde (14 § nämndlagen).

I 15 § nämndlagen finns bestämmelser om skiljemannaförfarande. Nämndernas uppgift som skiljenämnd kommer att behandlas när- mare i avsnitt 3.4.

119

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Beträffande ärenden om förhandlingsordning eller upprustnings- föreläggande och ärende angående förvärv av arrendeställe samt ombildning till bostadsrätt m.m. finns bestämmelser om krav på ansökan och om handläggningen i 15 a, 16 och 16 e §§ nämndlagen.

Ett avsnitt i nämndlagen innehåller generella bestämmelser om bevismedel etc. Där föreskrivs att nämnden ska verka för att utred- ningen i ärendet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. I sammanhanget ska nämn- den, såvitt det är möjligt, se till att onödig utredning inte förebringas (16 f § nämndlagen). Nämnden får hämta in nödvändig utredning. Om det finns anledning ska t.ex. nämnden, eller den nämnden be- slutar, besiktiga den fastighet som ärendet rör (17 § nämndlagen). Det kan också bli aktuellt för nämnden att besiktiga olika jäm- förelseobjekt i ärenden om fastställande av hyra eller arrendeavgift.

Nämnden får hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran, om någon part begär det och förhöret krävs för utredningen. Om nämnden anser att bevisningen kan föras på annat sätt med avsevärt mindre besvär eller kostnad får förhöret dock inte hållas (19 a § nämndlagen).

I tingsrätt ska en berättelse som lämnas i bevissyfte som huvud- regel dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning (6 kap. 6 § första stycket rättegångsbalken). Denna möjlighet saknas för hyres- och arrendenämnden (5 kap. 9 § andra stycket rättegångsbalken).

Den som inte är part men som efter kallelse av nämnden har in- ställt sig för att höras i ärendet har rätt till ersättning av allmänna medel (19 § nämndlagen). Kostnaden ska stanna på staten och part som har åberopat ett vittnesförhör behöver alltså inte ersätta vittnet.

Enligt 17 § förvaltningslagen får ett ärende inte avgöras utan att en part har underrättats om och fått tillfälle att yttra sig över en upp- gift som har tillförts ärendet genom någon annan. Ärendet får dock avgöras utan att så har skett bl.a. om avgörandet inte går parten emot, om uppgiften saknar betydelse eller om åtgärderna av någon annan anledning är obehövliga.

Nämndlagen innehåller också ett avsnitt med övriga bestämmel- ser om förfarandet. Av dessa framgår bl.a. att nämnden ska hand- lägga ärenden skyndsamt (26 §). Enligt hänvisning i 28 § nämndlagen ska bestämmelserna i 4 kap. rättegångsbalken om jäv mot domare tillämpas också på ledamöterna i nämnden. Vidare finns bestämmel- ser om delgivning och expediering av beslut (30 § nämndlagen).

Genom hänvisning i nämndlagen är även bestämmelserna i 5 kap. rättegångsbalken tillämpliga i nämnderna. Kapitlet behandlar frågor

120

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

om bl.a. offentlighet och ordning vid domstol. I kapitlet finns också bestämmelser om formerna för parternas och andras deltagande i sammanträden.

Enligt 5 kap. 10 § första stycket rättegångsbalken är huvudregeln att parter och andra som ska delta i ett sammanträde ska infinna sig i rättssalen eller där sammanträdet annars hålls. Av bestämmelsens andra stycke följer att rätten (nämnden), om det finns skäl för det, får besluta att deltagandet i stället ska ske genom telefon- eller video- konferens. I lagen anges ett par omständigheter som rätten (nämn- den) särskilt ska beakta vid bedömningen av om det finns skäl för ett deltagande per telefon eller video. Det är dels de kostnader eller olägenheter som skulle uppkomma om den som ska delta i samman- trädet måste infinna sig i rättssalen, dels den omständigheten att någon som ska delta i sammanträdet känner påtaglig rädsla för att vara närvarande i rättssalen. Enligt bestämmelsens tredje stycke får ett deltagande per telefon eller video inte ske om det är olämpligt med hänsyn till ändamålet med personens inställelse och övriga om- ständigheter.

Enligt 5 kap. 11 § rättegångsbalken får rätten (nämnden), om det finns skäl för det, besluta att syn ska hållas genom ljudöver- föring eller ljud- och bildöverföring. Så får dock inte ske om det är olämpligt med hänsyn till bevisningens art och övriga omständig- heter.

Nämnden avgör ärenden genom beslut. Beträffande omröstning innehåller nämndlagen en hänvisning till 16 kap. rättegångsbalken. Ordföranden ska dock säga sin mening först (20 § nämndlagen). Om beslutet går någon part emot ska de skäl som ligger till grund för beslutet framgå. Även andra beslut ska motiveras om det behövs (21 § första stycket nämndlagen). Återkallas en ansökan ska ärendet skrivas av (8 § sjätte stycket nämndlagen).

När nämnden håller sammanträdet ska normalt beslut i ärendet meddelas samma dag. Om detta inte är möjligt, på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet, ska beslutet med- delas inom två veckor om det inte finns synnerligt hinder mot det (21 § tredje stycket nämndlagen).

Ingår parterna en förlikning i ett ärende ska nämnden på begäran av parterna stadfästa förlikningen genom beslut (21 b § nämnd- lagen). En förlikning som nämnden har stadfäst får verkställas som lagakraftägande dom om hovrätten inte bestämmer något annat (32 § tredje stycket nämndlagen).

121

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Ett antal uppräknade beslut av nämnden har rättskraft när tiden för överklagande har gått ut (22 § första stycket nämndlagen). Vidare får en del av nämndens beslut, utöver en stadfäst förlikning, verk- ställas som en lagakraftägande dom (32 § nämndlagen). Bestämmel- serna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen om omprövning av beslut tillämpas inte i nämnderna (22 § andra stycket nämndlagen).

Parterna svarar själva för sina kostnader vid nämnden.

Överklagande av hyresnämndens beslut

Hyresnämndens beslut får med en del undantag överklagas (se 23 § nämndlagen med där införda hänvisningar). Bland undantagen kan nämnas tillstånd till lägenhetsbyte och till upplåtelse av lägenhet i andra hand samt godkännande av avtal om avstående från besitt- ningsskydd till bostad eller lokal. Överklagandet tas beträffande beslut från samtliga hyresnämnder upp av Svea hovrätt och handläggs där på en av avdelningarna, nämligen avdelning 2.

Vid handläggningen i Svea hovrätt tillämpas en särskild förfarande- lag – lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt (nedan hovrättslagen).

Av hovrättslagen framgår att hovrätten ska tillämpa 52 kap. rätte- gångsbalken (Om överklagande av beslut), om inte annat följer av hovrättslagen eller annan lag. Prövningstillstånd krävs dock inte för att hovrätten ska pröva hyresnämndens beslut (2 § hovrättslagen).

Hovrätten ska bestå av tre lagfarna domare vid avgörande av ett hyresmål. Intresseledamöter ska således inte delta i avgörandet.

Hovrätten ska verka för att utredningen i målet får den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. I sammanhanget ska hovrätten, om det är möjligt, se till att onödig utredning inte läggs fram (4 § hovrättslagen).

Enligt 52 kap. 7 § andra stycket rättegångsbalken får det över- klagade beslutet inte ändras såvitt angår motpartens rätt utan att han eller hon har getts tillfälle att yttra sig.

Hovrätten avgör majoriteten av hyresmålen efter föredragning. Om det kan antas vara till fördel för utredningen får hovrätten hålla muntlig förhandling om viss fråga eller i målet i dess helhet (5 § första stycket hovrättslagen). Muntlig förhandling ska hållas om en part begär det samt förhandlingen inte är obehövlig och inte heller särskilda skäl talar emot det (5 § andra stycket hovrättslagen).

122

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Har hyresnämnden hört ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen får nämndens beslut inte ändras i den delen utan att beviset har tagits upp på nytt i hovrätten. En sådan ändring får dock göras om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyresnämnden antagit (7 § hovrättslagen).

Det finns inget som hindrar att en part vid överklagande av hyres- nämndens beslut till stöd för sin talan åberopar omständigheter och bevis som inte tidigare har åberopats.

Ett antal uppräknade beslut av Svea hovrätt i hyresmål har rätts- kraft (8 § hovrättslagen).

I hovrätten tillämpas bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken om rättegångskostnader. För ett stort antal ärenden finns det dock undantagsbestämmelser som innebär att vardera parten ska svara för sin rättegångskostnad i hovrätten om inte parten agerat vårdslöst eller försumligt (se t.ex. 12 kap. 73 § jordabalken).

Svea hovrätts beslut får inte överklagas (10 § hovrättslagen).

Överklagande av arrendenämndens beslut

Arrendenämndens beslut får med en del undantag överklagas (se 23 a § nämndlagen med där införda hänvisningar). Till skillnad från vad som gäller för överklagande av beslut från hyresnämnden över- klagas arrendenämndens beslut till den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden är belägen. Samtliga hovrätter handlägger alltså överklaganden av beslut från arrendenämnd.

Hovrätten är normalt domför med tre lagfarna ledamöter. Om målets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det får även ett tekniskt råd ingå i hovrätten (8 kap. 31 b § jordabalken).

Vid handläggningen av ett överklagande tillämpas, om inte annat sägs, de regler i lagen (1996:242) om domstolsärenden (nedan ärendelagen) som gäller vid överklagande av tingsrätts beslut. Pröv- ningstillstånd krävs dock inte för att hovrätten ska pröva arrende- nämndens beslut (8 kap. 31 a § jordabalken).

Förfarande som följer ärendelagen är normalt skriftligt. Samman- träde bör dock hållas när detta kan antas vara till fördel för utred- ningen eller främja ett snabbt avgörande av ärendet (13 § ärende- lagen). Om det begärs av en enskild part ska domstolen hålla sam- manträde. Sammanträde behöver dock inte hållas om ärendet inte ska prövas i sak, om avgörandet inte går parten emot eller om ett

123

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

sammanträde på grund av någon annan särskild omständighet inte behövs (14 § ärendelagen).

Ärendelagen tillåter att vittnesförhör hålls vid sammanträde (24 § ärendelagen). Enligt en kompletterande bestämmelse i 8 kap. 31 c § jordabalken får även förhör med part under sanningsförsäkran hållas.

Av 32 § ärendelagen framgår att i ett ärende där enskilda är mot- parter till varandra får domstolen med tillämpning av 18 kap. rätte- gångsbalken förplikta den ena parten att ersätta den andra parten för dennes kostnader i ärendet.

Beslut av hovrätten, som inte uttryckligen undantagits (se 8 kap. 31 d § jordabalken och 16 a § lagen [1957:390] om fiskearrenden) får överklagas till Högsta domstolen. Det krävs prövningstillstånd för en prövning i Högsta domstolen.

2.3.5 Statistik avseende ärendehanteringen

Hyres- och arrendenämnderna

I detta avsnitt kommer en del statistiska uppgifter avseende ärende- hanteringen vid hyres- och arrendenämnderna att presenteras på ett översiktligt plan.12

Under år 2011 kom det in totalt 27 117 ärenden till hyres- och arrendenämnderna. Av ärendena hänförde sig cirka 25 000 till hyres- nämnderna och cirka 2 000 till arrendenämnderna. En jämförelse med ärendetillströmningen under åren 2009 och 2010 visar att antalet inkomna ärenden totalt sett varit i det närmaste konstant under de senaste tre åren. Mellan 2010 och 2011 har antalet avgjorda ärenden minskat med drygt en procent, vilket har bidragit till att antalet balanserade ärenden har ökat.13

Av tabell 2.3 framgår hur inkomna, avgjorda och balanserade ärenden under år 2011 fördelar sig utifrån för statistikändamål upp- ställda nio målkategorier. Tabellen avser de totala summorna för samt- liga nämnder.

12Uppgifterna i detta avsnitt har hämtats från Sveriges Domstolars statistiksystem.

13Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 60.

124

SOU 2012:82 Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Tabell 2.3		Inkomna, avgjorda och balanserade ärenden för år 2011
		fördelade på målkategorier

	Målkategori		Antal inkomna	Antal avgjorda	Utgående balans
	Målkategori		ärenden	ärenden	Utgående balans
			ärenden	ärenden
	Bostadsavståenden		11 409	11 335	193
	12 kap. jordabalken		5 904	5 804	1 755
	Medling lokal		3 637	3 814	2 305
	Lokalavståenden		2 619	2 627	106
	Bostadsarrenden		1 027	1 018	1 226
	Arrendenämndsärenden		863	717	294
	Övriga hyresnämndsärenden		830	764	222
	Hyresförhandlingslagen		663	381	447
	Jordbruksarrenden		165	163	78
	Summa:		27 117	26 623	6 626

I tabell 2.4 framgår omloppstiden för de under år 2011 avgjorda ärendena. För 2011 uppgick alltså omloppstiden för 75 percentilen för samtliga ärendetyper till 3,7 månader. Det råder inte några större variationer i omloppstiden mellan de tre senaste åren. Motsvarande siffra för 2009 uppgick till 3,5 månader och för 2010 till 3,8 månader.

Tabell 2.4 Omloppstid för år 2011 fördelat på målkategorier

	Antal	Genomsnittlig	Median	75 percentil
Målkategori	avgjorda	omloppstid i	omloppstid	omloppstid i
	ärenden	månader	i månader	månader
Bostadsavståenden	11 335	0,2	0,1	0,2
12 kap. jordabalken	5 804	3,4	2,4	4,0
Medling lokal	3 814	9,5	8,9	11,2
Lokalavståenden	2 627	0,3	0,1	0,2
Bostadsarrenden	1 018	9,2	8,7	13,9
Arrendenämndsärenden	717	3,2	1,0	1,8
Övriga hyresnämndsärenden	764	2,8	1,9	3,5
Hyresförhandlingslagen	381	5,9	4,2	8,9
Jordbruksarrenden	163	7,9	5,0	11,5
Totalt:	26 623	2,9	0,4	3,7

125

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Statistiken visar att vissa ärendetyper är betydligt mer vanliga än andra. Det finns också en stor spridning i omloppstiden mellan de olika ärendetyperna. Som framgår avser en mycket stor andel – unge- fär hälften av antalet inkomna ärenden – frågan om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostad eller lokal. För dessa ärenden tillhandahåller hyresnämnden särskilda blanketter där hyresvärd och hyresgäst/hyresgäster kan träffa en överenskommelse om avstående från besittningsskyddet. Hyres- nämnden rekommenderar att blanketten, som samtidigt utgör en ansökan till nämnden, används. På blanketten kan hyresnämnden skriva sitt beslut.

Ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd är sällan komplicerade. Nämnden håller ytterst sällan sammanträde i dessa ärenden. Ärendena handläggs till stor del av nämndsekreterarna även om själva beslutanderätten inte kan delegeras.

Omloppstiden för dessa ärenden är mycket kort. För år 2011 uppgick omloppstiden för 75 percentilen för avståendeärendena avseende bostad och lokal till 0,2 månader (sex dagar). För övriga ärenden uppgick omloppstiden för 75 percentilen till 8,7 månader.

Den ärendekategori som har längst genomsnittlig omloppstid är medling avseende lokaler. Dessa ärenden utgör cirka 13 procent av det totala antalet ärenden. Omloppstiden för 75 percentilen av ärende- kategorin uppgår till 11,2 månader. Den jämförelsevis långa omlopps- tiden kan förklaras av att uppsägningstiden för lokaler ofta uppgår till nio månader (12 kap. 4 § jordabalken).

Regeringen ställer upp verksamhetsmål för hyres- och arrende- nämnderna. Enligt verksamhetsmålet bör huvuddelen, nämligen 75 procent, av ärendena inte ta längre tid än fyra månader att av- göra. Vid beräkningen av verksamhetsmålet exkluderas ärenden om avstående av besittningsskydd för bostad och lokal samt, fr.o.m. verk- samhetsåret 2011, även ärenden om lokalmedling. Omloppstiden för 75 percentilen enligt denna beräkning var totalt 4,9 månader. Endast en av hyres- och arrendenämnderna, nämligen den i Sundsvall, uppfyllde verksamhetsmålet. För fem av nämnderna varierade resul- tatet mellan 4,2 och 4,9 månader. Två av nämnderna hade betydligt längre omloppstider. De långa omloppstiderna på dessa nämnder kan dock förklaras med att man under slutet av år 2011 hade avgjort

126

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

ett större antal ärenden som i vissa fall haft gemensam handlägg- ning och som var äldre än ett år.14

I tabell 2.5 redovisas statistik över antalet inkomna, avgjorda och balanserade ärenden för respektive nämnder. Som framgår inkom- mer i särklass flest ärenden, cirka 45 procent av det totala antalet, till Hyres- och arrendenämnden i Stockholm. De tre största nämn- derna, dvs. nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö, hand- lägger tillsammans cirka 72 procent av samtliga ärenden.

Tabell 2.5 Inkomna, avgjorda och balanserade ärenden per nämnd för år 2011

Hyresnämnd/Arrendenämnd	Antal inkomna	Antal avgjorda	Utgående balans
Hyresnämnd/Arrendenämnd	ärenden	ärenden	Utgående balans
	ärenden	ärenden
Hyres- och arrendenämnden	12 246	11 932	2 519
i Stockholm
Hyres- och arrendenämnden	4 271	4 137	1 527
i Göteborg
Hyres- och arrendenämnden	2 959	2 981	575
i Malmö
Hyres- och arrendenämnden	2 849	2 893	498
i Västerås
Hyres- och arrendenämnden	1 653	1 553	647
i Jönköping
Hyres- och arrendenämnden	1 572	1 554	318
i Linköping
Hyres- och arrendenämnden	838	941	260
i Umeå
Hyres- och arrendenämnden	729	632	282
i Sundsvall
Summa:	27 117	26 623	6 626

Svea hovrätt

I detta avsnitt kommer en del statistiska uppgifter beträffande mål- hanteringen i Svea hovrätt att presenteras.15 Under år 2011 kom det in 492 överklagade hyresnämndsärenden till Svea hovrätt. En jäm- förelse med måltillströmningen under åren 2009 och 2010 visar att

14Sveriges Domstolars årsredovisning 2011 s. 60.

15De statistiska uppgifterna i detta avsnitt har hämtats in från Svea hovrätt och från Dom- stolsverket.

127

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

antalet inkomna mål totalt sett varit i det närmaste konstant under de tre senaste åren. Under år 2011 avgjorde Svea hovrätt 614 över- klagade hyresnämndsärenden. Det innebär en ökning med 31 pro- cent i förhållande till antalet avgjorde ärenden för år 2010.16

Av tabell 2.6 framgår hur inkomna, avgjorda och balanserade hyresmål under år 2011 fördelar sig utifrån för statistikändamål upp- ställda tre målkategorier.

Tabell 2.6 Inkomna, avgjorda och balanserade hyresmål i Svea hovrätt för år 2011

Målkategori	Antal inkomna mål	Antal avgjorda mål	Utgående balans
12 kap. jordabalken	425	524	141
Hyresförhandlingslagen	24	32	12
Bostadsrättslagen m.m.	43	58	15
Summa:	492	614	168

Av tabell 2.7 framgår omloppstiden för de av Svea hovrätt under år 2011 avgjorda hyresnämndsärendena. För år 2011 uppgick alltså om- loppstiden för 75 percentilen för samtliga måltyper till 8,0 månader. Motsvarande siffra för år 2009 var 9,4 och för år 2010 10,9. Om- loppstiden har alltså minskat. Regeringen har inte ställt upp några verksamhetsmål specifikt för hyresnämndsärendena.

Tabell 2.7 Omloppstid för år 2011 fördelat på målkategorier

Målkategori	Antal avgjorda	Genomsnittlig	Median	75 percentil
	mål	omloppstid i	omloppstid i	omloppstid i
		månader	månader	månader
12 kap. jordabalken	524	5,5	4,4	7,7
Hyresförhandlingslagen	32	7,6	6,1	9,8
Bostadsrättslagen m.m.	58	6,2	5,6	8,8
Totalt:	614	5,6	4,6	8,0

16 Under år 2010 avgjorde Svea hovrätt 468 överklagade hyresnämndsärenden och år 2009 481 sådana ärenden.

128

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

2.4De allmänna domstolarna

2.4.1Organisation

De allmänna domstolarna består av tingsrätt, hovrätt och Högsta domstolen. Tingsrätten är allmän underrätt och, om inte annat är före- skrivet, första domstol (1 kap. 1 § första stycket rättegångsbalken). Det finns 48 tingsrätter, som är placerade över hela landet. Tings- rätternas domkretsar – domsagor – anges i förordningen (1982:996) om rikets indelning i domsagor.

I varje tingsrätt finns en lagman som är administrativ chef för tingsrätten. I tingsrätterna finns också chefsrådmän, rådmän, tek- niska råd, tingsfiskaler, tingsnotarier, beredningsjurister och andra anställda. Närmare bestämmelser om tingsrättens organisation samt om fördelning och handläggning av mål och ärenden finns i förord- ningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion.

Hovrätten är överrätt i mål som överklagas från tingsrätt (2 kap. 1 § rättegångsbalken). Det finns sex hovrätter i Sverige. Dessa är Svea hovrätt (i Stockholm), Göta hovrätt (i Jönköping), Hovrätten över Skåne och Blekinge (i Malmö), Hovrätten för Västra Sverige (i Göteborg), Hovrätten för Nedre Norrland (i Sundsvall) och Hov- rätten för Övre Norrland (i Umeå). Närmare bestämmelser om hovrättens organisation finns i förordningen (1996:379) med hov- rättsinstruktion.

Högsta domstolen är överrätt i mål som överklagas från hovrätt (3 kap. 1 § rättegångsbalken).

2.4.2 Kort om förfarandet i tvistemål

Sammansättning

Enligt 1 kap. 3 § rättegångsbalken (nedan RB) ska tingsrätten om inte annat är föreskrivet bestå av en lagfaren domare. Huvudregeln är att tingsrätten vid huvudförhandling i ett tvistemål ska bestå av tre lagfarna domare. Vid huvudförhandling i förenklad form, dvs. när den sker i anslutning till en muntlig förberedelse, består rätten i stället av en lagfaren domare. Rätten är också i annat fall vid huvud- förhandling domför med en lagfaren domare om rätten anser det till- räckligt att en domare sitter i rätten och parterna samtycker till det eller målet är av enkel beskaffenhet (1 kap. 3 a § RB). I de s.k. FT- målen, dvs. mål där värdet av tvisteföremålet uppenbart inte överstiger

129

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

hälften av ett prisbasbelopp, består tingsrätten alltid av en lagfaren domare (1 kap. 3 d § RB).

Förfarandet

I 42 kap. rättegångsbalken finns bestämmelser om stämning och förberedelse samt om avgörande av mål utan huvudförhandling. Ett mål vid tingsrätt inleds genom en skriftlig ansökan om stämning (42 kap. 1 § RB). Denna ska bl.a. innehålla ett bestämt yrkande, en utförlig redogörelse för de omständigheter som åberopas till grund för yrkandet samt uppgift om de bevis som åberopas och vad som ska styrkas med varje bevis. Tingsrätten tar för tvistemål ut en ansök- ningsavgift om 450 kr (förordningen [1987:452] om avgifter vid de allmänna domstolarna).

Sedan stämning utfärdats ska förberedelse i målet äga rum. Den har bl.a. till syfte att klarlägga parternas yrkanden och invändningar samt i vad mån parterna är oense om åberopade sakförhållanden. Rätten ska driva förberedelsen med inriktning på ett snabbt avgöran- de av målet. Som huvudregel ska rätten upprätta en tidsplan för målets handläggning (42 kap. 6 § RB). I dispositiva mål kan rätten meddela tredskodom om svaranden inte inom förelagd tid skriftli- gen avger svaromål (42 kap. 11 § RB). En tredskodom mot svaran- den ska grundas på kärandens framställning av omständigheterna i målet, om svaranden fått del av framställningen och den inte strider mot förhållande, som är allmänt veterligt. I den mån framställningen inte innefattar laga skäl för käromålet eller det annars uppenbart framgår att käromålet är ogrundat ska det ogillas (44 kap. 8 § andra stycket RB).

Målet bereds ofta genom muntlig förberedelse men även skriftlig förberedelse förekommer. Tredskodom kan meddelas mot en part som inte inställer sig till en muntlig förberedelse. En tredskodom mot käranden innebär som huvudregel att käromålet ogillas. För sva- randens del är innebörden densamma som vid uteblivet svaromål.

Rätten är skyldig att verka för att parterna förliks eller på annat sätt uppnår en samförståndslösning om det inte är olämpligt med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga omständigheter (42 kap. 17 § RB). Frågan om förlikning tas ofta upp vid ett sammanträde för muntlig förberedelse. Om parterna träffar en förlikning kan rätten, om parterna begär det, stadfästa förlikningen genom dom.

130

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Rätten kan också under förberedelsen meddela dom om talan medges eller efterges. Vidare kan rätten avgöra ett mål på hand- lingarna, dvs. utan huvudförhandling, om huvudförhandling inte be- hövs med hänsyn till utredningen i målet och inte heller begärs av någon av parterna (42 kap. 18 § RB).

I dispositiva mål kan rätten förelägga en part att slutligt bestäm- ma sin talan och uppge de bevis som han eller hon åberopar om det är påkallat med tanke på hur parten utfört sin talan tidigare under målets handläggning, s.k. stupstocksföreläggande. Efter det att tiden för sådant yttrande har gått ut, får parten inte åberopa någon ny om- ständighet eller något nytt bevis, om parten inte gör sannolikt att han eller hon har haft giltig ursäkt för sin underlåtenhet att åberopa omständigheten eller beviset tidigare (42 kap. 15 § RB). I disposi- tiva mål har tingsrätten även möjlighet att meddela parterna att för- beredelsen vid en viss senare tidpunkt ska anses avslutad. I sådant fall får efter den tidpunkten en part åberopa en ny omständighet eller ett nytt bevis endast om parten gör sannolikt att han eller hon har haft giltig ursäkt att inte åberopa omständigheten eller beviset tidigare, eller målets prövning inte fördröjs i någon väsentlig mån, om åberopandet tillåts (42 kap. 15 a § RB).

En huvudförhandling kan hållas i anslutning till en muntlig för- beredelse, s.k. huvudförhandling i förenklad form. Vad som har ägt rum under det sammanträde då den muntliga förberedelsen avsluta- des ska då anses ha ägt rum vid huvudförhandlingen utan att det be- höver upprepas vid denna (42 kap. 20 § RB). Annars hålls huvud- förhandling särskilt. Bestämmelser om huvudförhandlingen finns i 43 kap. rättegångsbalken.

Huvudförhandlingen ska vara muntlig (43 kap. 5 § första stycket RB). Vid denna ska käranden framställa sitt yrkande. Svaranden ska ange om yrkandet medges eller bestrids. Därefter ska vardera parten utveckla sin talan och yttra sig över det som motparten har anfört. Om rätten anser att det är lämpligt får dessa framställningar ske genom hänvisningar till handlingar i målet (43 kap. 7 § RB).

När parterna har utvecklat sin talan ska bevisningen läggas fram (43 kap. 8 § första stycket RB). Enligt rättegångsbalken är i princip alla bevismedel tillåtna. Vanligast är förhör med part under sannings- försäkran, vittnesförhör under ed, skriftligt bevis, sakkunnigbevis- ning och syn. I tingsrätt ska en berättelse som lämnas i bevissyfte dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning (video) om det inte finns särskilda skäl mot det (6 kap. 6 § första stycket RB). Det som iakttas vid syn får dokumenteras genom en ljud- och bildupp-

131

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

tagning (6 kap. 6 a § RB). Sedan bevisningen har lagts fram får par- terna hålla slutanföranden (43 kap. 9 § RB).

I 43 kap. 10 § rättegångsbalken finns en preklusionsregel. Om en part under huvudförhandlingen ändrar eller gör tillägg till tidigare lämnade uppgifter eller om parten åberopar omständigheter eller bevis som han eller hon inte uppgett före förhandlingens början får rätten nämligen lämna det nya materialet utan avseende. En förut- sättning är dock att det kan antas att parten genom förfarandet för- söker förhala rättegången eller överrumpla motparten eller att parten annars handlar i otillbörligt syfte eller av grov vårdslöshet.

Rätten avgör saken genom dom. Avgörandet får grundas endast på det som förekommit vid huvudförhandlingen (17 kap. 2 § första stycket RB). Rätten får i domen inte gå utöver vad part yrkat.

Bestämmelser om rättegångskostnader finns i 18 kap. rättegångs- balken. Huvudregeln är att den part som förlorat målet ska ersätta motparten för dennes samtliga rättegångskostnader. I FT-målen finns det dock begränsningar i möjligheten att få ersättning för rättegångs- kostnader.

När tiden för att överklaga har löpt ut vinner domen laga kraft och har samtidigt rättskraft.

Överklagande

Tingsrättens avgöranden överklagas till hovrätt. Det krävs pröv- ningstillstånd för att hovrätten ska pröva målet (49 kap. 12 § RB). Vid avgörandet om prövningstillstånd ska meddelas ska hovrätten som huvudregel bestå av tre lagfarna ledamöter. Vid huvudförhand- ling är hovrätten domför med varierat antal ledamöter, mellan tre och fem (2 kap. 4 § RB).

I hovrätten får en part inte åberopa omständighet eller bevisning som inte har åberopats vid tingsrätten om parten inte gör sannolikt att han eller hon inte kunnat åberopa beviset tidigare eller haft giltig ursäkt för att inte göra det (50 kap. 25 § RB).

Samma bestämmelser om rättegångskostnader som vid tings- rätten tillämpas i hovrätten.

Hovrättens avgöranden överklagas till Högsta domstolen. Det krävs prövningstillstånd för att Högsta domstolen ska pröva målet.

132

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

2.4.3Kort om förfarandet i ärenden

Allmänt

Lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen) gäller vid hand- läggningen i tingsrätt, hovrätt och Högsta domstolen av sådana rättsvårdsärenden som ska tas upp av en tingsrätt och som inte ska handläggas enligt rättegångsbalken (1 § ärendelagen). Om en annan lag än förvaltningslagen innehåller en bestämmelse som avviker från ärendelagen gäller den bestämmelsen (2 § ärendelagen).

Sammansättning

Vid handläggning av ett ärende består tingsrätten som huvudregel av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får dock tingsrätten bestå av tre lagfarna doma- re (3 § första stycket ärendelagen).

Förfarandet

Den som vill inleda ett ärende vid tingsrätten genom anmälan, an- sökan, överklagande eller på annat sätt ska göra detta skriftligen. Regeringen får dock för vissa slags ärenden bestämma att det får göras i en annan form (4 § ärendelagen). En ansökan ska innehålla uppgifter om det som yrkas, de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet och de bevis som åberopas och det som ska styr- kas med varje särskilt bevis (6 § första stycket ärendelagen). I de flesta ärenden måste sökanden betala en ansökningsavgift. För ären- den uppgår den vanligen till 375 kr (förordning [1987:452] om av- gifter vid de allmänna domstolarna).

Domstolen ska se till att ärendet blir så utrett som dess beskaf- fenhet kräver och att inget onödigt dras in i ärendet (12 § ärende- lagen). Normalt är förfarandet skriftligt (13 § ärendelagen). Om det finns en motpart ska domstolen som huvudregel ge denne till- fälle att svara inom en viss tid. Domstolen ska samtidigt upplysa motparten om att ärendet kan komma att avgöras även om det inte kommer in något svar (15 § ärendelagen). För frågan om när sam- manträde bör eller ska hållas hänvisas till redogörelsen i avsnitt 2.3.4 om överklagande av arrendenämndens beslut. Att en part uteblir från ett sammanträde hindrar inte att domstolen handlägger och avgör

133

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

ärendet. Om det är den som inlett ärendet som uteblir får ärendet avskrivas (20 § ärendelagen).

I ärenden får vittnesförhör under ed och sakkunnigförhör hållas. Vidare kan skriftliga bevis, vittnesattester och syn åberopas (23– 25 §§ ärendelagen). Även förhör med part får äga rum, dock inte under sanningsförsäkran. En berättelse som lämnas i bevissyfte ska dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning om det inte finns särskilda skäl mot det (6 kap. 6 § första stycket RB och 21 § tredje stycket ärendelagen). Det som iakttas vid syn får dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning (6 kap. 6 a § RB och 21 § tredje stycket ärendelagen).

Domstolen avgör ärenden genom beslut som ska grundas på det som handlingarna innehåller och det som i övrigt har förekommit i ärendet (27 § första stycket ärendelagen). Beträffande frågan om rättegångskostnader hänvisas till redogörelsen i avsnittet om över- klagande av arrendenämndens beslut (2.3.4).

Överklagande

Tingsrättens beslut överklagas till hovrätt. Det krävs prövningstill- stånd för att hovrätten ska pröva tingsrättens beslut (39 § ärende- lagen). Beträffande sammansättningen i hovrätten tillämpas rätte- gångsbalkens bestämmelser för tvistemål.

För förfarandet i hovrätten gäller samma regler som vid tings- rätten. Till skillnad från i tvistemål finns det inget som hindrar att part åberopar nya grunder och ny bevisning i hovrätten. Hovrättens beslut överklagas till Högsta domstolen. Det krävs prövningstill- stånd för att Högsta domstolen ska pröva hovrättens avgörande.

2.4.4Statistik avseende målhanteringen när det gäller hyra och bostadsrätt

Vid tingsrätterna registreras mål avseende hyra och bostadsrätt i tre målkategorier: ”Hyres-/bostadsrättstvist, överlämnat från krono- fogdemyndigheten”, ”Hyres-/bostadsrättstvist, övrigt” och ”Hyres- tvist, lokal”.

Statistik visar att det under år 2011 kom in sammanlagt 2 385 mål avseende hyra (inklusive lokal) eller bostadsrätt till tingsrätterna. En jämförelse med måltillströmningen under åren 2009 och 2010

134

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

visar att antalet inkomna mål varit i det närmaste konstant under de senaste åren.

Av de inkomna målen för år 2011 avsåg 676 mål hyres- eller bostadsrättstvister som hade överlämnats från Kronofogdemyndig- heten. I ungefär dubbelt så många mål gällande hyres- eller bostads- rättstvister, nämligen 1 314, hade förfarandet inletts vid tingsrätten. Av de inkomna målen rör 395 hyrestvister lokal.

Även beträffande de mål som handläggs vid de allmänna domstol- arna finns en koncentration till de större städerna. Detta är särskilt ut- talat vad avser hyrestvister angående lokaler. För år 2011 stod Malmö tingsrätt, Göteborgs tingsrätt och tingsrätterna med Stockholms län17 som verksamhetsområde för handläggningen av 70 procent av dessa mål i landet. Samma tingsrätter handlade 58 procent av de hyres- eller bostadsrättstvister som hade inletts vid tingsrätten och 41 procent av motsvarande tvister som hade överlämnats från Krono- fogdemyndigheten.

2.5Kronofogdemyndigheten

2.5.1Kort om förfarandet

Som framgått kan vissa anspråk som avser hyra och bostadsrätt även handläggas av Kronofogdemyndigheten. Förfarandet följer lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning (nedan BfL).

Förfarandet hos Kronofogdemyndigheten är skriftligt och utgör ett s.k. summariskt förfarande. Det huvudsakliga syftet med den summariska processen är att snabbt och enkelt klargöra om svaran- den har någon invändning mot sökandens krav och möjliggöra snabb verkställighet i sådana fall där det inte föreligger någon tvist mellan parterna (prop. 1989/90:85 s. 39).

En av de summariska processformerna vid Kronofogdemyndig- heten är ansökan om betalningsföreläggande. Enligt 2 § BfL får en sådan ansökan avse åläggande för svaranden att betala en penning- fordran som är förfallen till betalning. En förutsättning är att fordran är förlikningsbar (2 § BfL). Hyra och skadestånd är exempel på fordringar som en ansökan om betalningsföreläggande kan avse.

Vanlig handräckning är en annan summarisk processform. Enligt 3 § 1 BfL får en ansökan om vanlig handräckning, om förlikning är tillåten i saken, bl.a. avse åläggande för en tidigare ägare eller nytt-

17 Attunda, Nacka, Norrtälje, Solna, Stockholms, Södertälje och Södertörns tingsrätter.

135

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

janderättshavare att flytta från fast egendom, bostadslägenhet eller annat utrymme i byggnad när besittningsrätten har upphört. Detta förfarande benämns avhysning.

En förutsättning för avhysning är att svaranden har haft en giltig rättsgrund för sin besittning. Rättsgrunden kan ha varit antingen äganderätt eller nyttjanderätt. De i praktiken viktigaste nyttjande- rätterna är hyra och bostadsrätt (prop. 1989/90:85 s. 99).

En ytterligare processform hos Kronofogdemyndigheten är sär- skild handräckning. En ansökan om särskild handräckning får avse åläggande för svaranden att vidta rättelse när sökandens besittning har egenmäktigt rubbats eller annan olovlig åtgärd har vidtagits be- träffande fast eller lös egendom eller utövningen av sökandens rätt till viss egendom på annat sätt olovligen hindras (4 § första stycket 1 BfL). Särskild handräckning får vidare användas när det är särskilt föreskrivet i lag (4 § första stycket 2 BfL). Kronofogdemyndig- heten kan t.ex. meddela särskild handräckning när hyresgästen under- låter att bereda hyresvärden tillträde till lägenheten när denne har rätt till det (12 kap. 26 § femte stycket jordabalken).

Till skillnad från en ansökan om betalningsföreläggande eller van- lig handräckning prövar Kronofogdemyndigheten vid särskild hand- räckning anspråket. Myndigheten kan alltså avslå eller bifalla ansökan. Särskild handräckning får inte användas beträffande avhysnings- fallen som behandlas i 3 § 1 BfL (4 § andra stycket BfL).

En ansökan om betalningsföreläggande får även innefatta en an- sökan om vanlig handräckning, om yrkandena stöder sig på väsent- ligen samma grund (13 § BfL). Det vanligaste fallet av gemensam handläggning är förmodligen en ansökan med yrkanden om att sva- randen dels ska betala obetalda hyror, dels flytta från den förhyrda lägenheten (se Häggman m.fl., Betalningsföreläggande och handräck- ning [1 februari 2012, Zeteo], kommentaren till 13 §).

Kronofogdemyndigheten tar ut en ansökningsavgift om 300 kr för de ovan nämnda processformerna. Om en ansökan om betalnings- föreläggande även avser vanlig handräckning tas endast en avgift ut (1 § förordningen [1992:1094] om avgifter vid Kronofogdemyndig- heten).

I en skriftlig ansökan ska sökanden ange sitt yrkande och grun- den för detta (9 och 10 §§ BfL). Om en ansökan om vanlig hand- räckning avser avhysning på grund av att nyttjanderätten har för- verkats ska sökanden därutöver närmare utveckla grunden för sitt yrkande (14 § BfL). Förarbetena (prop. 1989/90:85 s. 100 och 110) förklarar vad bestämmelsen tar sikte på. Där anges att avsikten är

136

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

att Kronofogdemyndigheten i mål om vanlig handräckning normalt sett inte ska göra någon egentlig prövning av framställda yrkanden. Utslag kan bara meddelas i den mån sökandens yrkanden lämnats obestridda. När det gäller förverkande av nyttjanderätt måste dock Kronofogdemyndigheten kontrollera att sökanden följt de formkrav som gäller för uppsägning och att svaranden har getts de möjligheter som en nyttjanderättshavare har att återvinna nyttjanderätten.

Sedan ansökningen kontrollerats förelägger Kronofogdemyndig- heten svaranden att, inom viss tid från det att ansökningen delgavs honom eller henne, yttra sig till myndigheten. Tiden får inte utan särskilda skäl bestämmas till mer än två veckor (25 § BfL).

Om svaranden vill bestrida ansökningen ska han eller hon göra det skriftligen (31 § BfL). Avser målet betalningsföreläggande eller vanlig handräckning har sökanden i denna situation möjlighet att skriftligen begära att målet ska överlämnas till tingsrätt (33 och 34 §§ BfL). Om sökanden i rätt tid har begärt överlämnande ska Kronofogdemyndigheten överlämna målet till behörig tingsrätt för vidare handläggning (36 § BfL). I annat fall skriver Kronofogde- myndigheten av målet (37 § BfL).

Återkallar sökanden ansökningen ska målet skrivas av (22 § BfL). Om målet gäller betalningsföreläggande eller vanlig handräck- ning och svaranden inte i rätt tid har bestritt ansökningen ska Krono- fogdemyndigheten snarast meddela utslag i enlighet med ansökningen

(42 § första stycket BfL).

Om utslag meddelas ska Kronofogdemyndigheten som huvud- regel i utslaget förplikta svaranden att ersätta sökandens kostnader i målet. Kostnadsansvaret är dock begränsat. Sökanden har rätt till ersättning för eget arbete och ombudsarvode. Denna ersättning be- stäms normalt till maximalt 340 kr i mål om betalningsföreläggande och 375 kr i mål om handräckning (1 § förordningen [1991:1340] om ersättning för kostnader i mål om betalningsföreläggande eller handräckning hos Kronofogdemyndigheten). Vidare har sökanden rätt till ersättning för ansökningsavgift och vissa övriga kostnader, däribland kostnad för delgivning (3 § samma förordning).

Om svaranden är missnöjd med ett utslag i ett mål om betal- ningsföreläggande eller vanlig handräckning får han eller hon inom en månad skriftligen ansöka om återvinning (52 och 53 §§ BfL). Kronofogdemyndigheten lämnar då över målet för fortsatt hand- läggning till behörig tingsrätt (54 § BfL).

Utslag i mål om betalningsföreläggande eller handräckning verk- ställer Kronofogdemyndigheten självmant, om inte sökanden i målet

137

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

har angett att verkställighet inte ska ske (2 kap. 1 § tredje stycket utsökningsbalken).

Ett utslag i mål om betalningsföreläggande eller vanlig handräck- ning har rättskraft sedan tiden för återvinning löpt ut (64 § BfL).

2.5.2Statistik avseende målhanteringen

Av statistik som Kronofogdemyndigheten publicerat framgår att det under år 2011 kom in totalt 1 167 097 ansökningar om summarisk process18 till Kronofogdemyndigheten.19 Dessa bestod till 96 pro- cent av ansökningar om betalningsföreläggande. Det är tyvärr inte praktiskt möjligt att sortera ut de ansökningar som avsåg fordringar med anknytning till endast hyra, arrende och bostadsrätt.

Vi har beställt viss statistik från Kronofogdemyndigheten avse- ende ansökningar om avhysning. Här ingår samtliga ansökningar om avhysning, alltså rörande exempelvis bostäder, lokaler och parkerings- platser. I tabell 2.8 finns en uppställning över antalet inkomna an- sökningar om avhysning till Kronofogdemyndigheten och den vidare handläggningen där.

Som framgår kom det under år 2011 in 39 956 ansökningar om avhysning. En mycket stor andel av ansökningarna kom senare att återkallas av sökanden. Kronofogdemyndigheten meddelade utslag beträffande cirka en tredjedel av ansökningarna. För endast en mycket liten andel av ansökningarna fortsatte handläggningen vid tings- rätten, antingen efter en ansökan om återvinning eller sedan Krono- fogdemyndigheten efter bestridande överlämnat målet dit.

Tabell 2.8 Ansökan om avhysning (vanlig handräckning)

	2009	2010	2011
Antal inkomna ärenden	42 413	44 192	39 956
Avvisade ärenden	941	1 013	824
Ärenden som bestreds hos KFM	2 486	2 668	2 577
Ärenden som efter bestridande	615	606	542
överlämnades till tingsrätt
Återkallade ansökningar	26 523	28 338	26 976
Utslag	14 334	14 235	11 614
Varav återvinning begärdes	311	279	252

Källa: Kronofogdemyndigheten

18Ansökningar om betalningsföreläggande, handräckning och betalningsfastställelse i pant.

19www.kronofogden.se (2012-02-03).

138

SOU 2012:82

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

Tabell 2.9 beskriver hur verkställighetsärendena om avhysning för- delade sig utifrån åberopad exekutionstitel. Som framgår handlade Kronofogdemyndigheten under år 2011 totalt 9 198 sådana verk- ställighetsärenden.

Tabell 2.10 innehåller en uppställning över de ärenden om av- hysning som Kronofogdemyndigheten faktiskt verkställde fördelade utifrån åberopad exekutionstitel. Under år 2011 verkställde Krono- fogdemyndigheten totalt 2 809 avhysningar.

Som framgår utgjorde utslag den i särklass vanligaste exekutions- titeln som låg till grund för ett verkställighetsärende om avhysning. Beträffande utslagen var det dock endast cirka en fjärdedel som Kronofogdemyndigheten också slutligen verkställde. Domar och tredskodomar stod tillsammans för endast cirka en tiondel av exe- kutionstitlarna. Andelen faktiskt verkställa avhysningar med dessa exekutionstitlar som grund var dock betydligt högre jämfört med utslagen.

Tabell 2.9 Verkställighetsärenden om avhysning utifrån åberopad exekutionstitel

Exekutionstitel	2009	2010	2011
Utslag	8 493	8 672	8 132
Dom20	468	474	455
Tredskodom	549	560	522
Övriga	86	123	89
Summa:	9 596	9 829	9 198

Källa: Kronofogdemyndigheten
Tabell 2.10 Verkställda avhysningar utifrån åberopad exekutionstitel

Exekutionstitel	2009	2010	2011

Utslag	2 403	2 437	2 190
Dom21	262	270	267
Tredskodom	328	332	320
Övriga	36	83	32
Summa:	3 029	3 122	2 809

Källa: Kronofogdemyndigheten

20I benämningen dom ingår även beslut från hyresnämnderna och från Svea hovrätt.

21Se fotnot 20.

139

Allmänt om prövningen av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

2.6HASSO, m.m.

Sedan länge har det funnits samarbetsorgan för medarbetarna vid hyres- och arrendenämnderna och i överinstansen. Tidigare utgjor- des samarbetsorganet av BAHS, som står för Bostadsdomstolens, Arrendenämndernas och Hyresnämndernas Samarbetsorganisation. År 2009 övertogs uppgifterna av HASSO22, som är en förkortning för Hyresnämndernas, Arrendenämndernas och Svea hovrätts Sam- arbetsorgan.

HASSO:s huvudsakliga uppgifter är att verka dels för en enhetlig rättspraxis och ändamålsenliga rutiner vid nämnderna, dels för per- sonalens utbildning och kompetensutveckling samt att arbeta med informations- och policyfrågor. Ledamöterna i HASSO utgörs för närvarande av åtta hyresråd (ett från respektive hyres- och arrende- nämnd), ett hovrättsråd, ett par sekreterare, en chefsadministratör och en informatör som även är ansvarig för hyresnämndernas gemen- samma webbplats. Ledamöterna i HASSO utser ett av hyresråden att vara sekreterare. Dennes uppgift är bl.a. att samordna ärenden till samarbetsorganets möten, att föra protokoll vid sammanträdena och att vara kontaktperson i förhållande till ledamöterna, nämnder- na och Domstolsverket.

Ledamöterna i HASSO sammanträder några gånger per år. Värd- skapet för mötena växlar mellan ledamöterna. Med värdskapet följer att vara ordförande för mötet. Vid mötena avhandlar ledamöterna en rad olika företeelser. Det kan bl.a. röra sig om allmän information som arbetsläget vid respektive nämnd och olika organisationsfrågor. Vidare behandlar deltagarna handläggningsrutiner och diskuterar praxisfrågor avseende processrätt och materiell rätt.

När det finns behov har HASSO möjlighet att inrätta och ge direk- tiv till en arbetsgrupp för arbete med en viss fråga. Mot bakgrund av det kvalitetsarbete som bedrivs vid hyres- och arrendenämnderna har HASSO t.ex. beslutat att inrätta en webbgrupp som har till upp- gift att utveckla nämndernas gemensamma webbplats. Vidare har en språkgrupp inrättats för att se över språket i bl.a. skrivelser och beslut från nämnderna.

Utöver HASSO förekommer det nätverk för anställda vid hyres- och arrendenämnderna, såväl för hyresråd som för nämndsekre- terare. Detta är ett sätt att ”läka” att nämnderna är små och sårbara. Hyresråden och ledamöterna vid den avdelning i Svea hovrätt som

22 Inledningsvis benämndes samarbetsorganet Hyres- och Arrendenämndernas Samarbets- organ (HANS).

140

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

3.2Hyres- och arrendenämndens ställning som förvaltningsmyndighet

3.2.1Hyres- och arrendenämndens judiciella ställning

Hyres- och arrendenämnderna har alltsedan inrättandet varit för- valtningsmyndigheter. Inför bildandet av hyresnämnderna uttalade chefen för Justitiedepartementet följande (prop. 1967:171 s. 45 f.):

Av lagrådets yttrande framgår att lagrådet betraktar nämnden som ett dömande organ och dess uppgift att pröva vissa tvister som en dömande verksamhet. Jag vill först slå fast vad jag har framhållit tidigare, näm- ligen att jag inte betraktar nämnderna som dömande organ och att det ligger en vinning i att hyresnämndsförfarandet inte utövas i domstols- mässiga former. Det är ingalunda på det sättet att sådana rättsligt bin- dande avgöranden mellan enskilda som tillkommer genom myndighets beslut alltid träffas av domstolar eller eljest i domstolsmässiga former. Avgöranden av detta slag sker i stor utsträckning inom ramen för för- valtningsförfarandet. Därvid tillämpas i regel ett enklare, snabbare och billigare förfarande. Detta innebär emellertid inte att rimliga krav på rätts- säkerhet eftersätts.

…

I det nu föreslagna hyresnämndsförfarandet tillgodoses rättssäkerhets- intresset på skilda sätt. I lagförslaget tas upp skilda förfaranderegler som har stor betydelse från rättssäkerhetssynpunkt, låt vara att de inte är lika utvecklade som enligt rättegångsbalken. Nämndens sammansättning är vidare en stark garanti för att förfarandet i praktiken kommer att ut- formas på ett sätt som är betryggande även för rättssäkerheten. Slutligen har den part som är missnöjd med nämndens handläggning eller avgö- rande av tvisten alltid möjlighet att få till stånd en domstolsprövning.

I flera senare lagstiftningsärenden har det bekräftats att hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter (se t.ex. prop. 1971:30 s. 607, prop. 1973:23 s. 199 och prop. 1974:151 s. 145). Nämnderna har dock domstolsliknande funktioner (se Hellners m.fl. a.a. s. 66). Hyres- och arrendenämndernas judiciella ställning har analyserats i ett par lagstiftningsarbeten.

I förarbetena till dåvarande lagen (1988:205) om rättsprövning av vissa förvaltningsbeslut uttalade man att hyres- och arrendenämn- dernas funktion, organisation, utredningsmöjligheter och självstän- diga ställning i allt väsentligt motsvarar vad som brukar utmärka en domstol. Det anfördes att starka skäl därför talar för att likställa nämnderna med domstolar (prop. 1987/88:69 s. 36).

144

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

Även Målutredningen analyserade hyres- och arrendenämndernas ställning. I sitt betänkande föreslog utredningen att ett generellt krav på prövningstillstånd skulle införas för överklagande till hovrätt och kammarrätt. Utredningen övervägde särskilt om undantag från kravet på prövningstillstånd borde göras för sådana beslut som överklagas direkt till hovrätt från en förvaltningsmyndighet (SOU 2010:44 s. 291–293). Här konstaterade utredningen att den avgörande frågan är om man betraktar nämnderna som domstolsliknande organ, dvs. om deras prövning kan sägas helt ersätta den första domstolsinstan- sens prövning. Enligt utredningen är så fallet om nämndernas pröv- ning uppfyller kraven för domstolsprövning enligt artikel 6 Europa- konventionen.

Målutredningen noterade att det av Europadomstolens praxis framgår att också myndigheter som inte nationellt sett utgör dom- stolar kan betraktas som domstolar i Europakonventionens mening. Avgörande är om organet vid sin prövning uppfyller de rättssäker- hetsgarantier som Europakonventionen kräver.

Efter en genomgång av Europadomstolens praxis noterade ut- redningen att nämnderna är opartiska organ som är upprättade med stöd av lag och med lagfarna ordförande. Målutredningen konsta- terade vidare att regeringen anställer hyresråden med fullmakt efter Domarnämndens förslag och att övriga ledamöter har särskild sak- kunskap inom hyres- respektive arrendenämndernas områden. Enligt utredningen har nämnderna därför en minst lika kvalificerad sam- mansättning som tingsrätterna. Utredningen noterade vidare att nämndernas verksamhet i stor utsträckning är sådan att den hade kunnat utföras av tingsrätt samt att också det faktum att besluten överklagas direkt till hovrätt talar för att nämndernas prövning mot- svarar en prövning av tingsrätt. Enligt utredningen påminner även nämndernas procedurregler om de vid domstol. Målutredningen gjorde därför bedömningen att en prövning av hyres- och arrende- nämnden uppfyller Europadomstolens krav på domstolsprövning och att därmed kravet på prövningstillstånd också skulle gälla för nämndernas avgöranden.

Även i Domstolsverkets rapport Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder gjordes bedömningen att nämnderna ur ett europarättsligt perspektiv ska betraktas som domstolar (s. 32).

145

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

3.2.2Vissa särdrag för de ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger

Hyresavtalet har en stor social och ekonomisk betydelse. Genom dess varaktiga karaktär med fortlöpande skyldigheter för hyresvärd och hyresgäst att fullgöra prestationer mot varandra, skiljer sig avtalet från många andra typer av avtal. De olika rättigheter och skyldig- heter som följer av hyresavtalet ger naturligen dock ibland upphov till meningsmotsättningar och tvister mellan hyresvärd och hyres- gäst. Det kan gälla hyran eller andra hyresvillkor. Det kan också gälla besittningsskyddet efter uppsägning eller frågor om t.ex. rätten till byte eller andrahandsupplåtelse, lägenhetens underhåll och skick m.m.

I det följande tar vi upp några särdrag som gäller prövning av tvister främst inom hyresrättens område. I stor utsträckning gäller dock liknande särdrag för arrenderätten och i viss mån också för bostadsrätten. Även dessa avtal är varaktiga och präglas i stora stycken av med hyresrätten snarlika bestämmelser om nyttjanderätten.

Vi har i avsnitt 2.1.1 beskrivit den historiska bakgrunden till de statliga hyres- och arrendenämnderna. Motivet för att inrätta dessa nämnder var huvudsakligen att hyresmarknaden skulle tillföras en statlig mycket kvalificerad nämndorganisation som i obundna former kunde vara verksam för att lösa vissa hyrestvister innan dessa för- des vidare till domstol. Ledamöterna i nämnden skulle utses på förslag av hyresmarknadens parter. Medling skulle vara ett väsentligt inslag vid handläggningen, men nämnderna anförtroddes också att pröva tvisterna. Nämnderna skulle vidare leda utvecklingen på området. Betydelsen av snabba avgöranden betonades, förfarandet skulle vara enkelt och något rättegångskostnadsansvar skulle inte förekomma.

De statliga hyresnämnderna inrättades år 1969 när de kommu- nala hyresnämnder som hade tillämpat bestämmelserna i 1942 års hyresregleringslag avskaffades. Bruksvärdesystemet ersatte hyres- regleringen. Det infördes också flera tvingande regler till förmån för hyresgästerna, särskilt reglerna om besittningsskydd. Att ett särskilt prövningssystem vid sidan av domstolarna etablerades – en särskild förvaltningsmyndighet – måste ses i ljuset av den materiella lagstiftningen, dvs. ursprungligen det nya systemet med hyressätt- ning, det förstärkta skyddet till den egna bostaden och de föränd- ringar och den utformning av hyreslagstiftningen i övrigt som gjordes vid denna tid.

Bruksvärdesregeln återfinns i 12 kap. 55 § jordabalken och innebär i dag i huvudsak följande. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar

146

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

om hyrans storlek ska hyresnämnden fastställa hyran till ”skäligt belopp”. Hyran är enligt bestämmelsen inte skälig, om den är påtag- ligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Någon definition av bruksvärde ges inte i lagtexten, men av förarbetena framgår att det är hyresgästernas preferenser beträffan- de standard, utrustning, planlösningar, närhet till kommunikationer och andra sådana faktorer som ska vara avgörande. Vid jämförelse- prövningen ska nämnden – sedan de allmännyttiga bostadsföretagens prisledande funktion slopats från och med den 1 januari 2011 – främst beakta sådana hyror som har bestämts i förhandlingsöverenskom- melser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), dvs. kollektivt framförhandlade hyror mellan i normalfallet den enskilde fastig- hetsägaren och Hyresgästföreningen.

Enligt förarbetena ska jämförelsen med andra lägenheter ske ”i grova drag”, men i praxis har detta inneburit ganska stora krav på att lägenheter ska vara likvärdiga. I praktiken är det därför ofta svårt att tillämpa huvudregeln om jämförelser med till bruksvärdet likvär- diga lägenheter med användning av det lagstadgade påtaglighets- rekvisitet. I de flesta fall gör hyresnämnden i stället en mer ”allmän skälighetsbedömning” av hyran. Grunden för prövningen blir då det jämförelsematerial som parterna åberopar (ofta då benämnt bak- grundsmaterial), vad nämnden kunnat iaktta vid besiktning och nämn- dens allmänna kännedom om hyrorna på orten.

Hyresnämndens beslut innebär att skälig hyra fastställs att utgå från viss tidpunkt. Nämnden kan då behöva besluta om anstånd med retroaktiva hyreshöjningar eller, vid hyressänkningar, ålägga en hyresvärd att betala tillbaka betalda hyror. Nämnden kan numera också besluta om s.k. trappning av hyran, dvs. en stegvis förhöjning av hyran till den skäliga bruksvärdesnivån. Det är som huvudregel parterna som ska ta fram och åberopa jämförelsematerial. Intresse- ledamöternas allmänna kännedom om hyresnivåer på orten har dock ofta stor betydelse vid prövningen utan att denna redovisas närmare. Något hinder mot att nämndens kännedom om visst jämförelse- material konkret redovisas och kommenteras av parterna finns inte, vilket kan sägas utgöra ett avsteg från dispositionsprincipen.

Bruksvärdesregeln tillämpas såväl då en hyresvärd och en enskild hyresgäst tvistar om hyran (12 kap. 54 § jordabalken) som då kollek- tiva förhandlingar mellan normalt fastighetsägaren och hyresgäst- organisationen strandar (24 § hyresförhandlingslagen). Även när en kollektiv förhandlingsöverenskommelse har träffats, kan en enskild hyresgäst klaga på överenskommelsen och få hyran enligt överens-

147

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

kommelsen prövad av hyresnämnden (22 § hyresförhandlingslagen). Vid strandade förhandlingar blir det de enskilda hyresgästerna som är motparter till fastighetsägaren vid nämnden, dvs. inte den förhand- lande hyresgästorganisationen. Det innebär att antalet parter på hyresgästsidan efter en strandning kan bli mycket stort.1 I sådana ärenden är det därför mycket vanligt att nämnden inledningsvis tar en informell kontakt med de förhandlande ombuden och kallar dessa till nämnden i syfte att dessa ska träffa en förhandlingsöverenskom- melse. Den informella medlingsmetoden, som ganska ofta leder till att förhandlingsöverenskommelser träffas, saknar lagstöd.

Det bör i sammanhanget också nämnas att det förekommit att de förhandlande parterna redan före anhängiggörandet vid hyresnämn- den har kontaktat nämnden med önskemål om medling. Medling har i några fall då ägt rum utom rätta som en ren serviceåtgärd från nämndens sida och för att undvika en masshantering vid nämnden. Även en sådan medlingsåtgärd saknar lagstöd.

De hyresförhandlingar som sker mellan hyresmarknadens parter innebär inte nödvändigtvis att lägenheternas bruksvärden bedöms. Ofta är det i stället fråga om att förhandla fram rimliga generella hyreshöjningar i anledning av kostnadsökningar m.m. En medling vid hyresnämnden kan innefatta sådana faktorer, men om en pröv- ning måste ske, är det alltid bruksvärdesregeln som gäller, dvs. en rättstillämpning utifrån den utredning om hyror för andra lägenheter som parterna åberopar. Bruksvärdesregeln gäller inte vid nyproduktion under förutsättning att förhandlande parter före inflyttning träffar en förhandlingsöverenskommelse om hyrorna.

Bostadshyresgästernas besittningsskydd innebär att hyresavtalet efter en uppsägning ska förlängas, om det inte finns någon i lag (12 kap. 46 § första stycket 1–10) angiven besittningsskyddsbrytande grund att upplösa hyresförhållandet (s.k. direkt besittningsskydd). Besittningsskyddet förutsätter med nödvändighet en norm för hyran för att inte skyddet i praktiken ska bli verkningslöst p.g.a. alltför höga hyreshöjningar.

Lokalhyresgäster har också ett besittningsskydd, men ett lokal- hyresavtal kan inte förlängas mot hyresvärdens vilja. I stället har lokalhyresgästen en skadeståndsrätt vid en obefogad uppsägning,

1 När hyresförhandlingarna inom det allmännyttiga bostadsbeståndet strandar i Stockholm eller på andra ställen där bostadsföretagen sedan ett antal år inte är medlemmar i SABO och därför inte har tillgång till den partssammansatta Hyresmarknadskommittén, som lämnar rekommendationer om hyran vid förhandlingstvister, kan antalet hyresgäster uppgå till åtskilliga tusen. Antalet parter kan alltså vara så stort att det i praktiken inte ens är möjligt att registrera varje enskild aktör.

148

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

t.ex. vid krav på en hyra som överstiger marknadshyran (indirekt besittningsskydd). Normen för hyran är i dessa fall alltså marknads- hyran. Jordbruksarrendatorer och bostadsarrendatorer har ett direkt besittningsskydd medan anläggningsarrendatorer har ett indirekt skydd.

Vid bruksvärdesprövningen gör hyresnämnden en skälighets- bedömning av hyran. En sådan bedömning görs även när marknads- hyran för en lokalhyresgäst bedöms i ett yttrande om marknadshyran. Skälighetsbedömningar görs även i andra tvister som handläggs vid nämnden. Vid en tvist om ett hyresavtal som är förenat med besitt- ningsskydd ska upphöra kan t.ex. behöva prövas om en hyresgäst ”åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet i så hög grad att av- talet skäligen inte bör förlängas” eller om det ”inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet upphör”. Vid tvist om rätt till lägen- hetsbyte prövas om hyresgästen har ”beaktansvärda skäl” för bytet. Även vid tvist om tillstånd till andrahandsuthyrning eller överlåtel- se av hyresrätt görs sådana skälighetsbedömningar. En ansökan om godkännande av förbättringsåtgärder ska bifallas om hyresvärden har ”beaktansvärt intresse” av att åtgärden genomförs och det inte är ”oskäligt” mot hyresgästen att den genomförs.

Den typ av skälighetsbedömningar som nämnderna gör och som ofta även innefattar en intresseavvägning mellan parterna är ett sär- drag i förhållande till de prövningar som i allmänhet sker vid allmän domstol. Genom den rättspraxis som har utvecklats genom åren har dessa bedömningar dock alltmer kommit att styras av praxis och det måste förutsättas att den som tillämpar lagstiftningen har en god kännedom om denna praxis.

Ett annat särdrag beträffande hyresnämndernas ärenden är att avgörandena meddelas genom beslut och alltså inte genom dom som vid allmän domstol. Besluten meddelas vidare efter ansökan men kan i några fall meddelas efter anmälan eller ”ex officio”. Besluten äger i viss utsträckning rättskraft men många beslut är inte utrustade med rättskraft. Vissa beslut är exigibla, andra inte. Om en hyresvärd får bifall till sin ansökan om att ett hyresavtal ska upphöra, är hyres- nämndens beslut exigibelt endast om hyresnämnden efter yrkande meddelar ett s.k. avflyttningsåläggande.

Besluten vid nämnden kan innebära bifall eller avslag. En ansökan kan också avvisas och ett ärende kan avskrivas. Detta är inte så märk- ligt i förhållande till en dom. Ofta är besluten till sin form dock mer lika de som meddelas inom förvaltningen och kan t.ex. inne-

149

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

bära att ”tillstånd lämnas”, t.ex. till lägenhetsbyte, andrahandsut- hyrning eller överlåtelse av hyresrätten. Vidare ”godkänner” hyres- nämnden förbättringsåtgärder på fastigheten. Hyror och andra hyres- villkor ”fastställs” för framtiden. Hyresnämnden kan också utfärda ett ”åtgärdsföreläggande”, ”meddela uppskov” eller ”fastställa inne- hållet” i en förhandlingsordning. Nämnden ska granska hembud enligt den s.k. ombildningslagen och senare pröva om ett hembud ”rätteligen har antagits”. Hyresnämnden kan också förordna om tvångsförvaltning eller annan särskild förvaltning av en hyresfastig- het. Endast kommunen eller Hyresgästföreningen kan göra en an- sökan om särskild förvaltning.

En stor grupp av ärenden – cirka hälften av alla ärenden vid nämn- derna – utgörs av ansökningar om godkännande av överenskom- melser om avstående från besittningsskydd. Dessa ärenden är inte tvistiga utan liknar mer ärenden om frivillig rättsvård vid domstol. Nämndens funktion i dessa fall är att göra en kontroll som syftar till att den svagare partens – hyresgästen – besittningsskydd inte åsido- sätts. Motsvarande eller liknande beslut fattas inom arrendelagstift- ningen där besluten ofta brukar kallas dispenser eftersom de innebär ett godkännande av avsteg från tvingande regler.

Prövningen av tvister vid hyres- och arrendenämnderna in- rymmer alltså vissa särdrag och moment som har vissa likheter med förvaltningsrätten. Hyres- och arrendenämnderna brukar benämnas ”domstolsliknande nämnder”. Att inrätta en särskild förvaltnings- myndighet i stället för att låta allmän domstol pröva ärendena framstår mot bakgrund av den materiella lagstiftningen vidare som förklarligt. Bortsett från främst ärendena om avstående från besitt- ningsskydd och dispenser samt fristående medlingar, bl.a. de bety- delsefulla lokalmedlingarna, är det – som vid allmän domstol – dock ändå mestadels fråga om att lösa civilrättsliga tvister mellan två parter med tillämpning av rättsregler, praxis och andra rättskällor. Med vissa avvikelser gäller vidare grundläggande processuella principer även vid nämndprocessen, bl.a. dispositionsprincipen med krav på yrkande och åberopande som är bindande för nämnden. Kravet på rättssäkerhet är givetvis lika väsentligt vid nämnderna som vid all- män domstol.

150

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

3.2.3Grundläggande regler om rättskipning och förvaltning

Det står alltså klart att hyres- och arrendenämnderna är förvaltnings- myndigheter men att de till funktion och art påminner om domstolar. Huvudregeln är att rättskipning ska ske vid domstol. Det framgår av 11 kap. 5 § regeringsformen, där det föreskrivs att rättstvister mellan enskilda inte utan stöd av lag får avgöras av andra myndig- heter än domstolar.

Tidigare reglerades rättskipningen och förvaltningen i ett gemen- samt kapitel i regeringsformen, kapitel 11. Sedan den 1 januari 2011 är bestämmelserna om rättskipning och förvaltning uppdelade på två kapitel. Grundläggande föreskrifter om förvaltningen finns nu- mera i kapitel 12 regeringsformen.

I propositionen med förslag till grundlagsändringarna uttalade regeringen beträffande uppdelningen följande (prop. 2009/10:80 s. 119 f.):

Domstolarna har en speciell och central funktion i en demokratisk rätts- stat, bl.a. som garanter för enskildas grundläggande rättigheter. I andra jämförbara länder betonas detta bl.a. genom att grundlagarna innehåller ett särskilt kapitel med bestämmelser som gäller domstolarna och domar- nas ställning. Regeringen anser, liksom Grundlagsutredningen, att över- vägande skäl talar för att på liknande sätt i regeringsformen markera domstolarnas särställning i det konstitutionella systemet. De bestäm- melser som gäller domstolarna och domarna i nuvarande 11 kap. RF bör därför föras in i ett nytt särskilt kapitel i regeringsformen om rättskip- ningen. Härigenom markeras vikten av ett oberoende och opartiskt dom- stolsväsende.

Regeringen betonade samtidigt att avsikten med förslaget inte var att förskjuta tyngdpunkten i förhållandet mellan rättskipning och förvaltning.

Förvaltningsmyndigheternas oberoende ställning kommer numera till uttryck i 12 kap. 2 § regeringsformen. Där föreskrivs nämligen att ingen myndighet, inte heller riksdagen eller en kommuns beslu- tande organ, får bestämma hur en förvaltningsmyndighet i ett särskilt fall ska besluta i ett ärende som rör myndighetsutövning mot en en- skild eller mot en kommun eller som rör tillämpningen av lag.

151

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

3.2.4Tidigare utredningars förslag att ombilda nämnderna till domstolar

Som framgått av avsnitt 2.1.2 har flera tidigare utredningar föresla- git att nämnderna får ställning av domstol (se t.ex. SOU 1981:77, SOU 1981:80 och BAHS promemoria Alternativ till utrednings- förslaget om hyres- och arrendenämnderna).

Domstolsverkets utredare föreslog som bekant i rapporten Orga- nisationen för vissa hyres- och arrendenämnder att de mindre nämn- derna skulle ombildas till särskilda domstolar inom tingsrättsorga- nisationen och att nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö skulle ombildas till specialdomstolar. Utredaren konstaterade bl.a. att nämndernas huvudsakliga uppgift är att lösa rättsliga tvister mellan enskilda och att nämnderna hade tillförts allt fler judiciella uppgifter. Bland de fördelar med en ombildning till domstolar som utredaren framförde kan nämnas att en ombildning kan vara ett sätt att få till stånd en ökad flexibilitet i organisationen samt medföra att systemet framstår som enklare och tydligare för allmänheten. Enligt utredarens uppfattning skulle vidare allmänhetens förtroende för verksamheten ytterligare förstärkas om de dömande uppgifterna utfördes av ordi- narie domare, med ett till skydd för självständigheten grundlagsfäst anställningsskydd (rapporten s. 31–33).

Regeringen delade dock inte uppfattningen att nämnderna borde ombildas till domstolar. Skälen för det var vikten av att värna det enkla förfarandet och de särskilda inslagen i nämndernas verksamhet, såsom medlings- och upplysningsverksamheten, och att regeringen vid det tillfället inte ansåg det lämpligt att i någon större utsträck- ning föra in dessa i domstol (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4).

3.2.5Överväganden

Sammanfattningsvis anser vi att hyres- och arrendenämndernas verk- samhet till övervägande del bör betecknas som rättskipning och inte som frivillig rättsvård eller förvaltning. Huvudregeln är att rättskip- ning ska ske i domstol. Redan detta talar starkt för att verksamheten vid nämnderna bör föras över till domstol.

Något hinder mot en övergång till prövning i domstol på grund av de särdrag som vi redovisat finns inte enligt vår mening. Tvärtom framstår en sådan övergång beträffande de flesta ärendena som natur- lig. Särdragen motiverar däremot en särskild processuell hantering

152

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

av tvisterna och de frågor som nämnderna handlägger i övrigt. Vi ska återkomma till detta.

Ur ett europarättsligt perspektiv är det i och för sig inget som hindrar att prövningen av hyres- och arrendetvister även fortsätt- ningsvis sker av nämnderna. Enligt artikel 6.1 Europakonventionen, som stadgar rätten till en rättvis rättegång, är var och en, vid pröv- ningen av hans eller hennes civila rättigheter, berättigad till en rättvis och offentlig förhandling inom skälig tid och inför en oavhängig och opartisk domstol, som upprättats enligt lag. En prövning av hyres- eller arrendenämnd uppfyller dessa krav på domstolsprövning.

Eftersom nämnderna i stor utsträckning likställs med domstolar skulle det enligt vår uppfattning ur ett principiellt perspektiv dock framstå som naturligt om verksamheten faktiskt också bedrevs i form av domstol.

3.3Hyres- och arrendenämndens medlingsverksamhet

3.3.1Gällande rätt

Hyres- och arrendenämnden har behörighet att medla i alla typer av hyres-, arrende- eller bostadsrättstvister alltså oavsett om nämn- den är behörig att pröva tvisten eller inte (1 § första stycket 1 respek- tive 4 § första stycket 1 nämndlagen).

Ett ärende om medling inleds genom att en part eller, i ett på- gående mål i domstol, domstolen hänskjuter en hyres-, arrende- eller bostadsrättstvist till nämnden för medling. En förutsättning för att nämnden ska medla efter hänskjutande av part är att tvisten inte är anhängiggjord vid domstol eller hos skiljemän (7 § första stycket nämndlagen). Domstol kan välja att hänskjuta antingen en hel tvist eller viss del av denna för medling.

Medling i ärenden där nämnden saknar behörighet att pröva saken brukar man benämna fristående medling. Om parterna i dessa ären- den inte träffar en förlikning skriver nämnden av ärendet (12 § tredje stycket nämndlagen).

Utöver den fristående medlingen finns regler om s.k. obligato- risk medling. Med detta avses den medling som äger rum vid upp- sägning av lokal och anläggningsarrende.

Även i ärenden som inte rör fristående eller obligatorisk medling sker det en omfattande förlikningsverksamhet vid hyres- och arrende-

153

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

nämnderna. Enligt 12 § första stycket nämndlagen har nämligen nämnden, även om medling inte har begärts, en skyldighet att för- söka förlika parterna. Kan parterna inte träffa en överenskommelse efter förslag från någon av dem ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlik- ning saknas (12 § andra stycket nämndlagen). Det är relativt vanligt att parterna träffar en överenskommelse vid handläggningen i hyres- och arrendenämnden. Om parterna i prövningsärendena inte kom- mer överens avgör nämnden ärendet i sak.

Sedan den 1 augusti 2011 föreskrivs i 12 b § nämndlagen att ett medlingssammanträde inte är offentligt. Samtidigt infördes en bestäm- melse om att nämnden på begäran av parterna ska stadfästa en in- gången förlikning genom beslut (21 b § nämndlagen).

Medling vid hyres- och arrendenämnden är, som all övrig hand- läggning, kostnadsfri för parterna.

3.3.2 Fristående medling

Kartläggning

I tabell 3.1 finns en sammanställning över ärenden om medling be- träffande vilka hyres- respektive arrendenämnd inte har prövningsrätt enligt särskild bestämmelse i lag. Ärenden om medling vid uppsäg- ning av lokal och anläggningsarrende är exkluderade och behandlas i stället i avsnitt 3.3.3. Däremot ingår ärenden där hyres- och arrendenämnden är skiljenämnd eftersom dessa ärenden registreras i samma målkategorier. Som kommer att framgå av avsnitt 3.4 är antalet ärenden där nämnderna är skiljenämnd dock mycket litet.

Tabellen omfattar som sagt endast målkategorier med medlings- ärenden där nämnden saknar prövningsrätt. Det kan också förekom- ma att part begär enbart medling i en fråga där nämnden i och för sig har prövningsrätt. Därmed kan det totala antalet ärenden som rör enbart medling vara större än vad som framgår av tabellen.

154

SOU 2012:82 Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

Tabell 3.1	Fristående medling (inkomna ärenden år 2011)

Hyres- och	Medling enligt	Medling enligt	Medling angående	Totalt:
arrendenämnd	12 kap. JB2	bostadsrättslagen3	arrende4	Totalt:
arrendenämnd	12 kap. JB2	bostadsrättslagen3	arrende4
Stockholm	188	52	11	251
Göteborg	158	53	20	231
Malmö	114	34	38	186
Västerås	136	18	10	164
Jönköping	27	2	7	36
Linköping	99	5	7	110
Umeå	43	4	13	60
Sundsvall	33	11	5	49
Totalt:	798	179	111	1 088

Såväl ärenden som hänskjuts av domstol som där part hänskjuter en tvist för medling registreras under samma målkategorier. Det är där- för inte praktiskt möjligt att få exakta uppgifter om hur vanligt det är att en domstol hänskjuter ett mål till nämnden. Domstolsverkets utredare konstaterade i rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder att det mer sällan förekommer att tingsrätten använder sig av denna möjlighet (s. 41). Underhandskontakter med nämnderna har bekräftat att så fortfarande är fallet.

Under år 2011 kom det in 977 ärenden om fristående medling till hyresnämnden, varav 798 avsåg medling enligt 12 kap. jorda- balken och 179 medling enligt bostadsrättslagen. Ärendena stod därmed för cirka fyra procent av den totala tillströmningen till hyres- nämnden. Om man bortser från ärenden som avsåg godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd uppgick andelen medlingsärenden till cirka nio procent av hyresärendena. Hos arrendenämnden stod ärenden om medling för drygt fem pro- cent av ärendetillströmningen.

Tidigare utredningar

1997 års hyreslagstiftningsutredning förslog som framgått att nämn- derna skulle avskaffas och ärendena i stället handläggas i domstol. Utredningen konstaterade att medlingsförfarandet vid nämnderna

2Målkategori 4501.

3Målkategori 4721.

4Målkategori 4870.

155

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

är ett billigt och enkelt sätt för parterna att utreda på vilka punkter de var oense samt att undersöka om det fanns förutsättningar för en frivillig uppgörelse. Mot bakgrund av de allmänna strävandena mot en renodling av domstolarnas arbete samt uttalanden om att parter borde kunna vända sig till domstol endast när det behöver fattas be- slut ansåg utredningen att det inte var möjligt att lägga ett fristå- ende medlingsförfarande på tingsrätt.

Utredningen noterade att det på hyresmarknaden finns organ för tvistlösning. Vidare konstaterade utredningen att en tvist som har förts till domstol, genom domstolens förlikningsverksamhet kan lösas på frivillig väg. Utredningen ifrågasatte också om inte problemet med den svårtillgängliga lagstiftningen borde kunna åtgärdas på annat sätt, t.ex. genom upplysningsverksamheten. Det var bl.a. mot denna bakgrund som utredningen ansåg att ett avskaffande av den fristående medlingen inte i märkbar omfattning skulle komma att försämra den enskildes möjligheter att ta tillvara sin rätt på hyres- och arrendeområdet (SOU 1999:15 s. 362–364).

Domstolsverkets utredare, som i den ovan nämnda rapporten föreslog att hyres- och arrendenämnderna skulle ombildas till dom- stolar, gjorde beträffande de medlingsärenden som hänskjuts av part en annan bedömning. Utredaren konstaterade att andelen medlings- ärenden inte avspeglar den betydelse som medlingsverksamheten har för fullgörandet av nämndernas konfliktlösande funktion. Enligt utredaren löstes genom medlingen en del tvister som annars skulle ha prövats i domstol. Utredaren konstaterade vidare att alternativet till medling i vissa ärenden skulle vara att det inleddes hundratals eller i vissa fall tusentals tvister. Vidare uttalade utredaren följande (s. 42):

Det kan med visst fog hävdas att renodlad medling ligger vid sidan om en domstols rättskipande uppgifter, om man däri endast innesluter det som kan kallas kärnverksamheten. Om man emellertid ser konfliktlös- ning i ett vidare perspektiv framstår medling inte som ett lika verksam- hetsfrämmande inslag. Tvärtom, visar rättegångsbalkens reglering att medling i högsta grad kan vara en lämplig och verkningsfull åtgärd för att lösa komplexa eller komplicerade tvister på ett för parterna och sam- hället processekonomiskt gynnsamt sätt.

Utredaren kom alltså fram till att klart övervägande skäl talade för att denna form av fristående medling skulle finnas kvar.

Beträffande medling på grund av domstols begäran gjorde utre- daren en annan bedömning. Utredaren konstaterade att det i viss mån framstår som märkligt för en domstol att hänskjuta ett mål till

156

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

medling vid en annan domstol, som dessutom kan vara den egna tingsrätten i en annan sammansättning. Vidare noterade utredaren möjligheten för domstol att förordna om medling i mål i allmänhet. Utredaren konstaterade att den stora skillnaden mellan medlings- förfarandena är att parterna själva får bekosta medling enligt rätte- gångsbalken men inte medling i nämnden. Utredaren anförde att medling på grund av domstols begäran förekom ganska sällan och att det är svårt att hitta några mer bärkraftiga skäl till att staten vid just denna form av domstolstvister, men inte i t.ex. konsument- tvister, ska tillhandahålla gratis medling. Därför föreslog utredaren att det inte skulle vara möjligt för en tingsrätt att hänskjuta ett mål till hyres- och arrendedomstol för medling (s. 41).

Regeringen gav dock uttryck för att det i vart fall då inte var lämpligt att i någon större utsträckning föra in medling i domstol (prop. 2004/05:1, utg.omr. 4).

3.3.3 Obligatorisk medling

Gällande rätt

Lokalhyresgäst har ett s.k. indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresavtalet upphör vid uppsägning och att hyresgästen måste flytta men att hyresgästen under vissa förutsättningar kan ha rätt till ersättning om uppsägningen var obefogad eller om villkoren för förlängning var oskäliga (12 kap. 56 och 57 §§ jordabalken, se Beckman m.fl., Jordabalken. En kommentar till JB och anslutande författningar, 2007, s. 348).

Om hyresvärden vill säga upp lokalavtalet ska han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förläng- ning. Dessutom ska uppsägningen innehålla en underrättelse om att hyresgästen, om han inte går med på att flytta utan att få ersättning, inom två månader från uppsägningen måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Om uppsägningen inte uppfyller ovan nämnda krav är den utan verkan. Hyresgästens rätt till ersättning förfaller om hyresgästen inte hänskjuter tvisten för medling inom den angivna tiden (12 kap. 58 § jordabalken).

Vill i stället hyresgästen säga upp avtalet för förlängning på änd- rade villkor ska han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om parterna inte träffar

157

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

en överenskommelse ska hyresgästen även i detta fall, inom två måna- der från uppsägningen, hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Uppsägningen är utan verkan om hyresgästen inte fullgör dessa skyldigheter (12 kap. 58 a § jordabalken). Eftersom rätten till ersättning förfaller om hyresgästen underlåter att hänskjuta tvisten för medling kan medling alltså sägas vara obligatorisk. Motsvarande regler gäller vid uppsägning av anläggningsarrende.

Vid medling avseende lokal ska hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller i frågan om en lokal som har anvisats av hyresvärden är god- tagbar (12 a § första stycket nämndlagen). På motsvarande sätt ska arrendenämnden, på begäran, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden (12 a § andra stycket nämndlagen). Ett yttrande av nämnden får inte överklagas (23 § andra stycket respektive 23 a § andra stycket nämndlagen).

När yttrandet gäller marknadshyra eller arrendeavgift ska nämn- den sätta ut en viss tid inom vilken part ska anmäla till nämnden om den antar hyran eller arrendeavgiften som angetts i yttrandet. Om parten inte gör sådan anmälan anses partens slutliga ståndpunkt vara den som angetts innan yttrandet avgavs (21 a § andra stycket nämnd- lagen).

Tvist om ersättning handläggs inte av hyres- eller arrendenämn- den utan av domstol. Om hyres- eller arrendenämnd har avgett ett yttrande har det presumtionsverkan i en kommande ersättningstvist. Domstolen får nämligen frångå hyresnämndens yttrande endast om det är uppenbart, när yttrandet avser marknadshyra, att denna är på- tagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett eller, när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig (12 kap. 57 a § andra stycket jordabalken). När det gäller arrende- nämnds yttrande om arrendeavgiften får domstol frångå detta endast om det visas eller annars är uppenbart att den arrendeavgift som arrendestället kan antas betinga på den öppna marknaden är påtagligt högre eller lägre än arrendenämnden har angett (11 kap. 5 a § andra stycket jordabalken).

Avsikten med hyresnämndens yttrande om marknadshyra är att tvinga fram en bättre utredning om lokalens marknadsvärde och att ge parterna ledning beträffande vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt (prop. 1978/79:89 s. 11). Be- träffande syftet med hyresnämnds yttrande om en anvisad lokal är godtagbar eller inte uttalades i förarbetena att det är praktiskt om parterna vid medlingen kan säkra bevisning. Vid tidpunkten för dom-

158

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

stolens prövning av ersättningsfrågan kan nämligen huset t.ex. ha rivits (prop. 1978/79:89 s. 18).

I en ersättningstvist beträffande lokalhyra får domstol, när det gäller frågor som hyresnämndsyttrandet avser, beakta sådan utred- ning som inte har lagts fram under medlingen endast om det finns synnerliga skäl (12 kap. 57 a § tredje stycket jordabalken). På mot- svarande sätt prekluderas vissa uppgifter när arrendenämnd avgett yttrande beträffande arrendeavgift. Av 11 kap. 5 a § tredje stycket jordabalken framgår nämligen att om jordägaren vid tiden för arrende- nämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om arrende av arrendestället utan att han eller hon under medlingen lämnat upp- gift om detta får domstolen beakta anbudet eller avtalet endast om det föreligger synnerliga skäl.

Kartläggning

Under år 2011 kom det in 3 637 ärenden om lokalmedling. Ärende- na stod därmed för drygt 14 procent av den totala ärendetillström- ningen till hyresnämnden. Med bortseende från ärenden om god- kännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd uppgick andelen till cirka 33 procent av hyresärendena.

Under år 2011 kom det in 71 medlingsärenden om anläggnings- arrende. De utgjorde därmed cirka fyra procent av arrendenämndens ärendetillströmning.

Vid hyresnämnderna tillämpas alltmer följande förfarande i lokal- medlingsärendena. Hyresnämnden skickar en inkommen ansökan om medling till motparten tillsammans med upplysningar om handlägg- ningen i nämnden. Även sökanden underrättas om hur handlägg- ningen i hyresnämnden går till. På begäran av någon av parterna sätter nämnden ut ett medlingssammanträde. Parterna träffar dock ofta på egen hand en överenskommelse. Då hålls inget sammanträde utan hyresnämnden skriver av ärendet efter återkallelse. Hyresnämnden skickar ut en förfrågan när hyrestiden har gått ut och någon begäran om sammanträde inte har gjorts. Om part inte besvarar denna kan hyresnämnden skriva av ärendet (Domstolsverkets handbok Hyres- nämnd m.m., avsnitt 20.5.2).

Hyresnämnden i Stockholm handlägger en stor andel, drygt 40 procent, av det totala antalet ärenden om lokalmedling. Av in- hämtade uppgifter framgår att det under år 2011 kom in 1 552 ansök- ningar om lokalmedling till nämnden. Samma år höll nämnden sam-

159

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

manträde i 258 ärenden medan antalet inställda sammanträden i denna typ av ärenden uppgick till 358. Nämnden höll alltså sammanträde i endast motsvarande var sjätte ärende.5 I en majoritet av ärendena kalla- des parterna alltså inte ens till något sammanträde. Hyresnämnden i Stockholm avger sällan yttrande om marknadshyra. Av inhämtade uppgifter framgår att nämnden under år 2011 gjorde besiktningar inför yttrande om marknadshyra i 17 ärenden. Nämnden har upp- skattat att 90 procent av besiktningarna resulterar i ett yttrande, dvs. för år 2011 skulle antalet yttranden uppgå till cirka 15 stycken.

Tidigare utredningar

Inom ramen för 1997 års hyreslagstiftningsutredning genomfördes enkätundersökningar där ett antal hyresnämnder samt organisationer på hyresmarknaden fick besvara bl.a. frågor om hur man uppfattade systemet med lokalmedling. (En sammanställning över enkätsvaren finns i SOU 1999:15 s. 222–228.)

1997 års hyreslagstiftningsutredning konstaterade inledningsvis att enkätsvaren visade att de flesta aktörer ansåg att ordningen fungerade på ett förhållandevis bra sätt men att även kritik hade framförts. Vidare konstaterade utredningen att nämnderna bedrev medlingsverksamhet i endast ett fåtal av ärendena men att det stora antalet ärenden dock förorsakade nämnderna ett inte obetydligt arbete med exempel registrering och kommunicering. Utredningen ifrågasatte därför systemets effektivitet. Vidare konstaterade utred- ningen att det skulle strida mot tingsrättens normala arbetsuppgifter att bedriva ett renodlat medlingsarbete. Sammanfattningsvis kom utredningen till slutsatsen att systemet med obligatorisk medling och möjlighet till yttrande inte borde behållas (s. 234–236).

Domstolsverkets utredare kom i rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder till motsatt slutsats. I rapporten konstaterades, med hänvisning till de ovan nämnda enkätundersök- ningarna, att både nämnderna och hyresmarknadens parter ansåg att den obligatoriska medlingen är av mycket stor betydelse för att

5 Av de ärenden där sammanträde hölls under år 2011 kan en del ha kommit in under tidigare år. Andelen avser därmed inte den exakta andelen sammanträden. Det rör sig dock inte om några större variationer beträffande antalet inkomna ärenden respektive sammanträden mellan åren. Antalet ärenden om lokalmedling uppgick för år 2009 till 1 604 och för år 2010 till 1 656. Under 2009 höll nämnden sammanträde i 255 lokalmedlingsärenden och under 2010 i 213 ärenden. Antalet inställda sammanträden under 2009 uppgick till 341 och under 2010 till 317. Andelen sammanträden bör därmed ge en ganska rättvisande bild över hur ofta samman- träde förekommer i lokalmedlingsärenden i Stockholmsnämnden.

160

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

tvister om besittningsskydd skulle lösas på ett för parterna och sam- hället kostnadseffektivt sätt. Utredaren gjorde beträffande den obliga- toriska medlingen samma bedömning som för den fristående med- lingen, dvs. att den skulle bestå. Beträffande möjligheten för nämnden att avge yttrande samt yttrandets presumtions- och preklusions- verkan uttalade utredaren följande (s. 43):

Som 1997 års hyreslagstiftningsutredning framhöll kan det resas prin- cipiella invändningar mot att låta ett yttrande från nämnden (hyres- och arrendedomstolen) få presumtionsverkan i en senare ersättningstvist vid allmän domstol, som kan vara samma tingsrätt. Samtidigt är det tveklöst så att möjligheten att begära yttrande starkt inverkar på parternas be- nägenhet att ingå förlikning. Stor betydelse har här yttrandenas pre- sumtionsverkan och den särskilda preklusionsregeln. Att fastställa vad som är en skälig marknadshyra kräver normalt omfattande utredning i form av jämförelsematerial. För parterna kan det därför ofta framstå som ett ekonomiskt fördelaktigare alternativ att förlikas utan att lägga ner tid och resurser på att utröna vad som mer exakt utgör skälig marknads- hyra respektive arrendeavgift. Vidare kan oftast nämnden under med- lingen ge antydningar om inom vilket intervall hyran eller avgiften kan komma att anges i ett yttrande. De allra flesta medlingsärenden avslutas också genom att parterna förliks utan att nämnden har avgett något yttrande.

Medan det å ena sidan kan ses som principiellt tveksamt att låta en domstol avge ett yttrande, som är bindande för en annan domstol, är det å andra sidan i praktiken ytterst ovanligt att parterna utnyttjar denna möjlighet. Yttrandets presumtions- och preklusionsverkan har en så stark preventiv effekt att parterna normalt hellre förliks än lägger ner tid och arbete på att ta fram underlag för ett yttrande.

Det kan med mycket stor sannolikhet antas att förlikningsbenägen- heten kommer att väsentligen minska om möjligheten att begära yttrande avskaffas eller om man fråntar yttrandena deras presumtions- och pre- klusionsverkan. Med hänsyn till direktivens utgångspunkt att nämndernas konfliktlösande verksamhet skall bibehållas intakt krävs det starka skäl för att reformera systemet med obligatorisk medling och yttrande i denna särskilda form av tvister. Några sådana skäl föreligger inte.

3.3.4Förlikning och medling vid domstol

Även de allmänna domstolarna ägnar sig åt förlikningsverksamhet. När tingsrätten har utfärdat stämning i ett mål ska förberedelse äga rum. Förberedelsen har bl.a. till syfte att klarlägga om det finns för- utsättningar för förlikning eller annan samförståndslösning (42 kap. 6 § andra stycket 5 rättegångsbalken).

161

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

Den 1 augusti 2011 skärptes tingsrättens skyldighet att verka för att parterna träffar en överenskommelse. Enligt 42 kap. 17 § första stycket rättegångsbalken ska rätten numera verka för att parterna ingår en förlikning eller på annat sätt uppnår en samförståndslösning, om det inte är olämpligt med hänsyn till målets beskaffenhet och övriga omständigheter. Detta sker ofta genom att rätten leder för- likningsförhandlingar.

Som ett sätt att verka för att parterna kommer överens kan rätten i dispositiva mål också besluta om särskild medling. En förutsättning är att parterna samtycker till det. Rätten ska då förelägga parterna att inställa sig till ett sammanträde inför medlare som förordnas av rätten och ange inom vilken tid medlingen senast ska vara slutförd. Rätten får förlänga tidsfristen om det finns särskilda skäl för det (42 kap. 17 § andra stycket rättegångsbalken).

I förarbetena till den senaste lagändringen uttalade regeringen att användningen av medling bör öka. Rätten bör alltså i varje en- skilt mål ta ställning till om förlikningsförhandlingar eller särskild medling är det som är mest lämpligt utifrån vad tvisten rör, hur om- fattande den är, parternas inställning och i övrigt vilka särskilda om- ständigheter som föreligger i det enskilda fallet (prop. 2010/11:128 s. 28).

Beträffande kostnaden för den särskilda medlaren uttalade rege- ringen att det inte finns någon anledning att inskränka den möjlighet som finns att få kostnaderna för medlaren ersatta inom ramen för rättshjälpen. Enligt regeringen finns det dock i övrigt varken an- ledning eller ekonomiskt utrymme att låta staten stå för kostnaden för en utomstående medlare. För parter som avskräcks av kostnaden står möjligheten öppen att få hjälp med lösningen av sin tvist genom domstolens förlikningsverksamhet. Regeringen kom därför fram till att nuvarande ordning även fortsättningsvis bör gälla och att kost- naden liksom enligt gällande rätt bör bäras av parterna solidariskt. I de fall medlingen inte leder till en överenskommelse bör en parts kostnad för medling också i fortsättningen kunna ersättas som rätte- gångskostnad (prop. 2010/11:128 s. 31 f.).

Om parterna begär att rätten ska stadfästa en förlikning, som in- gåtts efter förlikningsförhandlingar eller särskild medling, sker det genom dom (17 kap. 6 § rättegångsbalken). Huvudregeln vid för- likning är att vardera parten ska bära sin rättegångskostnad (18 kap. 5 § tredje stycket rättegångsbalken).

162

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

3.3.5Överväganden

Medlingsverksamheten utgör en mycket viktig del av nämndernas konfliktlösande verksamhet. Genom medling kan man på ett smidigt och kostnadseffektivt sätt lösa många hyres-, arrende- och bostads- rättstvister. I medlingsärendena tillämpas ett enkelt förfarande som också kännetecknas av snabbhet. Hyres- och arrendenämnderna kan bistå parterna med att hitta kvalificerade förslag till lösningar på tvister. Att tvistande parter träffar en överenskommelse i stället för att få tvisten prövad i sak har fördelar både för parterna och för sam- hället. På hyres- och arrendeområdena, där långa avtalsförhållanden är vanliga och parternas avtalsrelation ofta fortsätter efter en tvist, fyller medlingen en särskilt viktig funktion. Det är därför önskvärt att så långt möjligt behålla medlingsverksamheten på hyres-, arrende- och bostadsrättsområdet intakt.

Frågan är då om det är möjligt att föra över institutet fristående medling till domstol. Som framgått har tingsrättens skyldighet att verka för att parter ingår en överenskommelse skärpts på senare tid. Enligt uttalanden i förarbetena till lagändringarna är utgångspunkten att användningen av medling bör öka. De centrala inslag som för- likning och medling utgör i tvistemålsprocessen talar därför för att det bör vara möjligt att låta en domstol ta över uppgiften med fri- stående medling.

Enligt vår uppfattning utgör avsaknaden av en rätt att pröva ären- det i sak inte hinder mot att föra över den fristående medlingen till domstol. I sammanhanget kan nämnas att det i dag inte finns något som hindrar att parterna i dispositiva mål väljer att återkalla talan, och därmed inte få någon sakprövning, sedan det konstaterats att parterna inte kan nå en frivillig överenskommelse. Genom ett sådant tillvägagångssätt åstadkommer man ett förfarande som påminner om fristående medling. En förutsättning är dock att svaranden i denna situation inte vill att målet ska prövas.

En annan skillnad mellan fristående medling och medling inom ramen för tvistemålsprocessen är kostnaden för medlingen. Som framgått är utgångspunkten inom tvistemålsprocessen att parterna ska ersätta kostnaden för den särskilt förordnade medlarens arbete. Fristående medling i domstolens regi skulle däremot vara kostnads- fri för parterna. Frågan uppstår då om det finns beaktansvärda skäl

163

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

som talar för att staten på just hyres- och arrendeområdena bör till- handahålla kostnadsfri medling.6

Här beaktar vi först och främst att hyreslagstiftningen och i viss mån även arrendelagstiftningen utgör en social skyddslagstiftning. Till detta kommer att tvisterna i mycket stor utsträckning gäller en central företeelse i människors liv, nämligen boendet. Det finns visser- ligen också andra rättsområden som rör frågor av mycket stor vikt för parterna. Domstolarna erbjuder som utgångspunkt inte parterna kostnadsfri medling men å andra sidan kan det finnas möjlighet att få rättshjälp eller rättsskydd genom försäkring. Part som har beviljats rättshjälp är befriad från skyldighet att betala ansökningsavgift och staten betalar kostnaderna för medlare. Det förekommer också att andra myndigheter erbjuder parter former för tvistlösning. Som exem- pel kan nämnas samarbetssamtal som socialförvaltningen tillhanda- håller i tvister om vårdnad av barn, m.m.

Lagstiftningen på hyres- och arrendeområdet är komplex och svårtillgänglig. Medlingen kan bidra till att tvister löses på ett tidigt stadium vilket har fördelar även ur ett samhällsekonomiskt perspek- tiv. Dessutom skulle det vara fråga om medling i domstolens regi av domstolens personal. Vi anser därför att det vid en sammantagen be- dömning inte finns något hinder mot att staten på dessa rättsområden erbjuder för parterna kostnadsfri medling så som sker i dag. Vår bedömning är därför att klart övervägande skäl talar för att uppgiften med fristående medling bör kunna föras över till domstol.

Beträffande ärenden om lokalmedling kan det inledningsvis kon- stateras att en hel del ärenden, som inte är egentligen tvistiga, till följd av systemet med s.k. obligatorisk medling handläggs i hyres- och arrendenämnden. Detta talar för att det kan finnas ett behov av att förändra det materiella regelverket så att lokaltvister i mindre utsträck- ning behöver hänskjutas till ett utomstående organ. En sådan ändring av den materiella rätten faller dock utanför ramen för denna utredning.

Medlingen fyller en viktig samhällelig funktion och det bör inte, enligt i princip samma motiv som ovan, finnas något som hindrar att uppgiften förs över till domstol. Vi delar vidare den bedömning som Domstolsverkets utredare gjorde om att möjligheten att avge yttrande om marknadshyra etc. kan överföras till domstol. Som utredaren framhållit är möjligheten till yttrande ett effektivt verktyg för att få parterna att ingå en förlikning. Enligt vår uppfattning bidrar möjlighe- ten att begära yttrande till att diskussionerna mellan parterna blir sak-

6 I detta sammanhang bortser vi från möjligheten att införa en ansökningsavgift. Frågan om ansökningsavgifter behandlar vi i avsnitt 7.11.1.

164

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

liga och seriösa. Vidare påskyndas processen. Det är mycket sällan som lokalmedlingstvisterna leder till en ersättningstvist vid tingsrätten.

Det kan visserligen, som Domstolsverkets utredare påpekat, resas vissa betänkligheter mot att en domstol skulle bli bunden av ett yttrande från en annan domstol. Ett sådant förfarande skulle utgöra en ”främmande fågel” i vårt rättssystem och kan framstå som konstigt. Redan i dag är tingsrätten i princip bunden av ett yttrande från en annan myndighet, dvs. hyres- och arrendenämnden. Dagens system kan inte anses innebära att det föreligger en rättsosäkerhet. Det kan inte medföra en försämring i detta avseende att en domstol i stället avger yttrandet. Man kan tvärtom hävda att rättssäkerheten blir större om den myndighet som avger yttrandet är en domstol.

Vår bedömning är att alltså att det inte finns något som hindrar att ärenden om lokalmedling och medling vid anläggningsarrende samt möjligheten till yttrande förs över till domstol.

Vår sammantagna bedömning är alltså att samtliga former av med- ling skulle kunna behållas även om hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till allmän domstol.

3.4Hyres- och arrendenämnden som skiljenämnd

3.4.1Gällande rätt

Som framgått kan arrendenämnden och hyresnämnden avgöra arrendetvister respektive hyres- eller bostadsrättstvister genom skilje- dom. En förutsättning är att parterna har avtalat att en tvist ska av- göras av skiljemän utan förbehåll om rätt för parten att angripa skilje- domen i sak. Vidare krävs att arrendenämnden, vid arrendetvist, eller hyresnämnden, vid hyres- eller bostadsrättstvist, har utsetts till skiljenämnd.

Det finns vissa inskränkningar beträffande möjligheten att avtala att en framtida tvist ska hänskjutas till avgörande av skiljemän utan rätt för parterna att klandra skiljedomen. Detta gäller vid jordbruks- och bostadsarrende i fråga om arrendatorns rätt eller skyldighet att tillträda eller kvarsitta på arrendestället, fastställande av arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § jordabalken eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § jordabalken (8 kap. 28 § jordabalken). Motsvarande gäller vid hyra i fråga om hyres- gästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, fast- ställande av hyresvillkor i fall som avses i 12 kap. 51, 52 eller 55 §,

165

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e § eller bestämmande av ersättning enligt 12 kap. 58 b §.

För bostadsrätternas del gäller enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att ett förbehåll i stad- garna att tvister mellan föreningen och styrelsen, styrelseledamot, verkställande direktören, likvidator, föreningsmedlem, innehavare av förlagsandel eller röstberättigad som inte är medlem ska hänskjutas till skiljemän har samma verkan som ett skiljeavtal. Ett sådant för- behåll som inte innehåller någon bestämmelse om rätt för parterna att klandra skiljedomen gäller dock inte i fråga om en bostadsrätts- havares rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten, eller beträffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § bostads- rättslagen (11 kap. 6 § första stycket bostadsrättslagen).

Beträffande ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller de vanliga kraven i 8 § nämndlagen. Om tvisten redan har hänskjutits till nämnden kan skiljedom dock alltid begäras muntligen inför nämn- den (15 § första stycket nämndlagen). I den mån inte annat följer av nämndlagen gäller i övrigt för förfarandet lagen (1999:116) om skiljeförfarande.

En skiljedom kan inte överklagas i sak. Däremot kan den i vissa fall klandras (34 § lagen om skiljeförfarande). En skiljedom som en hyres- eller arrendenämnd meddelat är till skillnad mot andra skilje- domar offentlig.

Om parterna inte har kommit överens om något annat, får skilje- männen på begäran av en part förplikta motparten att betala ersätt- ning för partens kostnader (42 § lagen om skiljeförfarande). För vissa ärendetyper ska dock vardera parten svara för sin kostnad. Det gäller bl.a. tvist om förlängning av jordbruksarrende eller om vill- koren för sådan förlängning, tvist om arrendeavgiftens storlek vid bostadsarrende samt tvist om förlängning av hyresavtal och om hyres- villkor (15 § andra stycket nämndlagen).

3.4.2Kartläggning

I tabell 3.2 och 3.3 finns en uppställning över antalet inkomna ärenden där tvist hänskjutits till arrendenämnden respektive hyresnämnden som skiljenämnd under åren 2009–2011.7 Som framgår var hyres-

7 Uppgifterna är inhämtade från respektive hyres- och arrendenämnd och kan, med tanke på att ärenden där nämnden är skiljenämnd inte registreras i en separat ärendekategori, vara behäftade med viss osäkerhet.

166

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

nämnden under nämnda period i princip aldrig skiljenämnd. Det var något mer vanligt att arrendenämnden var skiljenämnd men även här rör det sig om få fall. Under nämnda treårsperiod handlades vid arrendenämnderna totalt 37 ärenden där nämnden var skiljenämnd. Arrendenämnderna meddelade under perioden sammanlagt 20 skilje- domar.

Tabell 3.2 Ärenden där arrendenämnden respektive hyresnämnden var skiljenämnd

	2009 (A)	2010 (A)	2011 (A)	2009 (H)	2010 (H)	2011 (H)
Malmö	2	1	4	-	-	-
Sundsvall	-	-	1	-	-	-
Jönköping	6	3	3	-	-	-
Stockholm8	-	-	-	-	-	-
Västerås	-	4	4	-	-	-
Göteborg	3	-	3	2	1	-
Umeå	-	-	1	-	-	1
Linköping	1	-	1	-	-	-
Totalt	12	8	17	2	1	1

Tabell 3.3	Meddelade skiljedomar

	2009 (A)	2010 (A)	2011 (A)	2009 (H)	2010 (H)	2011 (H)
Malmö	-	3	3	-	-	-
Sundsvall	-	-	-	-	-	-
Jönköping	3	5	2	-	-	-
Stockholm	-	-	-	-	-	-
Västerås	-	-	-	-	-	-
Göteborg	1	-	1	2	1	-
Umeå	-	-	-	1	-	-
Linköping	1	-	1	-	-	-
Totalt	5	8	7	3	1	0

Skiljeförfarande förekommer alltså sällan. Däremot är det mycket vanligt med skiljeklausuler som pekar ut arrendenämnden som skilje- nämnd. Enligt uppgift finns en sådan skiljeklausul i Lantbrukarnas

8 Nämnden har uppgett att det möjligen under tidsperioden kan ha kommit in en ansökan som i så fall avvisades.

167

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

riksförbunds olika standardavtal för upplåtelse av arrenderätt. Stan- dardavtalen gäller för en mycket stor andel av arrendena.

De skiljeförfaranden som förekommer vid hyres- och arrende- nämnderna rör ofta ärenden om klander av syn och avräknings- tvister, dvs. tvister som annars skulle ha prövats av allmän domstol.

3.4.3Tidigare utredningar

1997 års hyreslagstiftningsutredning, som föreslog att merparten av hyres- och arrendenämndernas verksamhet skulle föras över till dom- stol, konstaterade att skiljeförfarande är en form av privat rättskip- ning som inte kan äga rum i domstol. I tillägg till detta anförde utred- ningen att det knappast kan anses försvarligt att staten på just hyres- och arrenderättens område, till skillnad från övriga rättsområden, tillhandahåller ett kostnadsfritt skiljeförfarande (SOU 1999:15 s. 362).

Samma bedömning gjorde utredaren i DV-rapporten Organisa- tionen för vissa hyres- och arrendenämnder (s. 45). Utredarens för- slag gick ut på att hyres- och arrendenämnderna skulle ombildas till särskilda hyres- och arrendedomstolar. I rapporten konstaterade utredaren att det inte kan komma i fråga att låta en domstol fungera som skiljenämnd och därmed utgöra ett alternativ till sig själv.

Domstolsverkets utredare erinrade, precis som tidigare utred- ningar (SOU 1987:13 s. 215 och SOU 1999:15 s. 362), om att parterna enligt 49 kap. 2 § rättegångsbalken kan träffa avtal om förbud att överklaga en dom som har meddelats med anledning av en uppkom- men tvist eller en framtida tvist som kan härledas till ett visst an- givet rättsförhållande. Enligt utredaren skulle en klausul med denna innebörd därmed kunna ersätta skiljeklausulen i Lantbrukarnas riks- förbunds standardavtal (rapporten ibid.).

3.4.4Överväganden

Ett skiljeförfarande med hyres- eller arrendenämnd som skiljenämnd har flera fördelar för parterna. Det erbjuder ett kostnadsfritt för- farande som snabbt resulterar i en skiljedom utan möjlighet att över- klaga. Vidare ingår sakkunniga ledamöter vid prövningen, om inte parterna begär att ärendet ska prövas av en lagfaren domare ensam.

Vår kartläggning visar dock att skiljeförfarande med hyres- eller arrendenämnden som skiljenämnd är mycket ovanligt trots att huvud-

168

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

delen av arrendekontrakten innehåller en skiljeklausul. Med tanke på att det rör sig om ett för parterna mycket förmånligt förfarande bör själva förfarandet inte utgöra anledningen till att parter inte väljer att använda sig av det för tvistlösning. Det är därför svårt att se att de aktuella skiljeklausulerna i sig skulle ha en avhållande effekt för uppkomst av tvister som kräver prövning. Inledningsvis kan det där- för över huvud taget ifrågasättas om möjligheten för nämnderna att agera skiljenämnd för det stora flertalet hyres-, arrende- och bostads- rättsförhållanden i praktiken fyller någon funktion. Att ett förfarande inte används i så stor utsträckning behöver dock nödvändigtvis inte innebära att det skulle sakna värde. Det har också kommit till vår kännedom att det finns förespråkare av systemet.

Frågan är om det är möjligt att låta en domstol agera skiljenämnd. Som tidigare konstaterats är skiljeförfarande en form av privat rätt- skipning och utgör ett alternativ till domstolsprövning. Tidigare utredningar har gjort bedömningen att det inte går att överföra upp- giften att vara skiljenämnd på domstol. Vi anser att det är mycket som talar för att denna bedömning är riktig. Enligt vår uppfattning bör man dock i och för sig kunna resa huvudsakligen samma prin- cipiella betänkligheter mot att låta en domstolsliknande nämnd vara skiljenämnd.

Vi instämmer också i bedömningen att det kan ifrågasättas om det är försvarligt att staten på just detta område erbjuder ett kostnads- fritt skiljeförfarande. De tvister där arrendenämnden är skiljenämnd rör ofta stora värden. Något socialt skyddsbehov gör sig sällan gällan- de i dessa tvister.

Vad som talar för att behålla möjligheten till skiljeförfarande är att en mycket stor andel av arrendeavtalen innehåller en skiljeklausul som pekar ut arrendenämnden som skiljenämnd. Vid ett avskaffande av möjligheten skulle de tvister som omfattas av skiljeklausulen i stället huvudsakligen komma att handläggas vid domstol i ordinär sammansättning om det inte i avtalen tas in en skiljeklausul med annan utformning. Parterna skulle dock fortfarande ha möjlighet att begära medling i tvisten vid arrendedomstolen Frågan är då vari de stora skillnaderna mellan ett skiljeförfarande i hyres- eller arrende- nämnden respektive en prövning vid allmän domstol består.

Själva förfarandet i hyres- och arrendenämnden är kostnadsfritt. Vid handläggning i tingsrätt utgår en ansökningsavgift, för närvarande om 450 kr, men i övrigt utgår inga kostnader för tingsrättens arbete. I detta avseende råder alltså inte någon större skillnad mellan de olika formerna av förfarande.

169

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

Enligt 21 § lagen om skiljeförfarande ska skiljemän handlägga tvisten snabbt. Man förutsätter att ett skiljeförfarande går fortare än en rättegång (Lindskog, Skiljeförfarande. En kommentar, [1 oktober 2010, Zeteo], kommentaren till 21 § under 4.3). Den stora tids- vinsten med skiljeförfarande består dock vanligen i att en skiljedom, till skillnad mot en dom av tingsrätten, inte är överklagbar. Som också tidigare utredningar har konstaterat kan dock parterna enligt 49 kap. 2 § rättegångsbalken träffa avtal om förbud att överklaga en dom som har meddelats med anledning av en uppkommen tvist eller en framtida tvist som kan härledas till ett visst angivet rättsförhål- lande. Parterna uppnår på detta sätt samma resultat. Inte heller i detta avseende föreligger alltså någon större skillnad mellan de olika för- farandena.

Den stora skillnaden mellan skiljeförfarande i hyres- och arrende- nämnd respektive domstolsprövning ligger i stället i rättens samman- sättning. I hyres- och arrendenämnden, till skillnad från domstol, ingår nämligen sakkunniga ledamöter som huvudregel vid avgöran- det. Enligt uppgift är skillnaden i nämndens respektive rättens kom- petens den viktigaste anledningen till att parter i ett arrendeavtal väljer att ta in en skiljeklausul. Inför avskaffandet av fastighetsdom- stolarna uttalade regeringen dock att de arrendemål enligt jorda- balken som handlades vid fastighetsdomstolarna till sin karaktär starkt påminner om tvistemål i allmänhet. Regeringen bedömde att tek- nisk kompetens är mindre påkallad vid dessa ärendetyper och före- slog därför att de fortsättningsvis ska handläggas av tingsrätt (prop. 2009/10:215 s. 105). Lagstiftning enligt förslaget trädde i kraft den 2 maj 2011. Rätten får alltså normalt anses besitta tillräcklig kom- petens. Vidare kan förebringande av sakkunnigbevisning säkerställa att rätten har fullgod kunskap vid avgörandet. Enligt vår bedömning bör därmed skillnaden i sammansättningen inte utgöra tillräckligt skäl att behålla möjligheten till skiljenämnd.

Det har dock kommit till vår kännedom att intressenterna ofta uppfattar deltagandet av sakkunniga ledamöter som värdefullt i dessa tvister och att vissa inte delar uppfattningen att tingsrätten har till- räcklig kompetens. Ett alternativ som skulle möjliggöra ett deltagande av särskilda ledamöter även vid domstolsprövning skulle vara att ändra kompetensfördelningen. (För frågan om intresseledamöters deltagande i domstolsprövning, se avsnitt 3.5). De arrendemål som i dag handläggs vid tingsrätt skulle i stället kunna handläggas av dom- stol i den särskilda sammansättningen med deltagande av särskilda ledamöter. Denna fråga behandlar vi närmare i kapitel 5. Med ett

170

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

sådant förslag bör enligt vår bedömning en rimlig tolkning av de skiljeklausuler som finns intagna i standardavtalen och som utpekar arrendenämnden som skiljenämnd vara att tvister i stället ska prövas av domstol. Klausulerna skulle dessutom kunna tolkas som ett avtal om att inte överklaga domstolens avgörande.

Det står naturligtvis också parterna fritt att, i den utsträckning som lagstiftningen medger, även fortsättningsvis avtala om att tvister ska avgöras enligt lagen om skiljeförfarande.

Vid en sammantagen bedömning anser vi att uppgiften att vara skiljenämnd inte bör kunna föras över till domstol. Ett avskaffande av möjligheten skulle dock inte innebära sådana nackdelar att detta skulle utgöra något hinder mot att välja alternativet att föra över hyres- och arrendenämndernas verksamhet till domstol.

3.5Intresseledamöters deltagande i handläggningen

3.5.1Gällande rätt

Som framgått är huvudregeln att s.k. intresseledamöter ska delta vid handläggningen i hyres- och arrendenämnderna. Grundläggande be- hörighetskrav för att komma i fråga som intresseledamot är att man är svensk medborgare, inte är underårig och inte heller har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken (2 § fjärde stycket respektive 5 § tredje stycket nämndlagen).

Domstolsverket förordnar för varje hyres- och arrendenämnd ett lämpligt antal intresseledamöter för en tid om högst tre år. Före förordnandet ska sådana riksorganisationer av jordägare eller arrenda- torer respektive fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare som kan anses väl företräda den intressegrupp som det är fråga om ges tillfälle att lämna förslag. Syftet med denna ordning är att tillgodose intresset av att intresseledamöterna är väl insatta i de frågor som nämnderna behandlar och att de på ett auktoritativt sätt kan uttrycka den berörda intressegruppens värderingar. Ord- ningen leder dock ofrånkomligen till att sådana personer utses som på något sätt har en koppling till de förslagsgivande organisationerna. Detta kan ge upphov till jäv (SOU 1987:13 s. 166).

Trots benämningen intresseledamot är avsikten dock inte att leda- möterna ska uppfattas som företrädare för endera partens intresse. De ska liksom övriga domare göra en objektiv bedömning av samt-

171

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

liga fakta i ärendet utifrån sina särskilda kunskaper och erfarenheter (prop. 1974:151 s. 89).

I det s.k. Langborgermålet (11179/84, dom 22 juni 1989) pröva- de Europadomstolen frågan om intresseledamöters deltagande i döm- ande verksamhet är förenligt med artikel 6 Europakonventionen, dvs. rätten till en rättvis rättegång inför en oavhängig och opartisk domstol. Sakfrågan i målet gällde om en förhandlingsklausul i Rolf Langborgers hyresavtal skulle stå kvar. Enligt klausulen bestämdes hyran för lägenheten vid förhandlingar mellan två lokala hyresvärds- och hyresgästorganisationer. Vid Bostadsdomstolens prövning del- tog två ledamöter från riksorganisationer, som de i klausulen utpekade lokala hyresvärds- och hyresgästorganisationerna tillhörde.

Enligt domstolen kunde intresseledamöterna, tack vare sina kun- skaper och erfarenheter, vara ett värdefullt inslag vid avgörandet av denna typ av tvister. Detta uteslöt dock inte, enligt domstolen, att deras oavhängighet och opartiskhet kunde ifrågasättas i ett enskilt fall. I det aktuella fallet ansåg domstolen att Rolf Langborger, efter- som han hade yrkat att klausulen skulle utgå ur avtalet, rimligen kunde befara att intresseledamöterna hade ett gemensamt intresse som stod i motsats till hans eget intresse. Sverige fälldes därför för brott mot artikel 6, då Bostadsdomstolen vid avgörandet av tvisten inte kunde anses som en opartisk och oavhängig domstol.

Domen resulterade i att sammansättningsreglerna ändrades i viss utsträckning på så sätt att endast lagfarna ledamöter ska ingå vid pröv- ningen av en del tvister. Av 5 a § nämndlagen framgår att intresse- ledamöter inte ska delta när hyresnämnden avgör ett ärende som gäller fråga om en förhandlingsklausul ska föras in eller slopas i ett hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen, ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisation för dess för- handlingsarbete, prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingslagen, tvist om förhandlingsordning enligt 9 eller 13 § hyresförhandlingslagen eller skadestånd enligt 26 eller 27 § hyres- förhandlingslagen. Hyresnämnden består i dessa ärenden av två lag- farna ledamöter. Motsvarande gäller om de intresseledamöter som i normal sammansättning annars skulle delta har anknytning till orga- nisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i saken.

De intresseledamöter som med hänsyn till ärendets beskaffenhet och övriga förhållanden bedöms lämpligast ska delta i handlägg- ningen (3 § fjärde stycket respektive 6 § fjärde stycket nämnd- lagen). Ledamöterna tjänstgör i hyres- och arrendenämnden i den

172

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

ordning som chefen för nämnden beslutar efter samråd med dem. I hyresnämndsinstruktionen anges att till tjänstgöring bör i första hand kallas ledamöter med kännedom om förhållanden på den ort, till vilken ärendet har närmast anknytning.

3.5.2Kartläggning

I tabell 3.4 finns en uppställning över antalet intresseledamöter per nämnd som Domstolsverket har förordnat för mandatperioden den 1 januari 2011 till den 31 december 2013.

Tabell 3.4	Antal intresseledamöter per nämnd

Kansliort	Arrendenämnd	Hyresnämnd

Stockholm	30	102
Västerås	55	80
Linköping	39	54
Jönköping	65	65
Malmö	41	99
Göteborg	50	112
Sundsvall	36	46
Umeå	23	35
Totalt:	339	593

Källa: Domstolsverket

3.5.3Tidigare utredningar

Frågan om intresseledamöternas medverkan i den dömande verk- samheten har varit föremål för omfattande och stundtals intensiva diskussioner. Dessa har ofta gällt intresseledamöternas ställning och frågor om jäv (jfr prop. 1993/94:200 s. 33 f.).

Rättegångsutredningen behandlade i delbetänkandet Översyn av rättegångsbalken 3, Expertmedverkan och specialisering (SOU 1987:13 s. 179–187) frågan om det från jävssynpunkt eller annan principiell synpunkt möter hinder mot att intresseledamöter deltar i handlägg- ningen av hyres- och arrendemål vid tingsrätterna. Utredningen kon- staterade att intresseledamöternas medverkan torde vara en bidra- gande orsak till att hyres- och arrendenämnderna har fungerat väl och vunnit allmänhetens förtroende. Utöver att tillföra sakkunskap fyller intresseledamöterna, enligt utredningen, samma funktion som

173

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

nämndemän och bidrar dessutom till att rättskipningen vid nämn- derna förankras hos de berörda organisationerna. Utredningen kom fram till att det i de allra flesta fall inte föreligger något hinder från jävssynpunkt mot att låta intresseledamöter delta i handläggningen av hyres- och arrendemål vid tingsrätt. Enligt utredningen bör dock intresseledamöter inte delta vid prövningen av vissa specifika ärende- typer, däribland vissa ärenden enligt hyresförhandlingslagen.

Rättegångsutredningen övervägde vidare om redan själva före- komsten av ledamöter, som utsetts efter förslag av en intresseorga- nisation, i allmän domstol skulle minska tilltron till domstolens opartiskhet. Utredningen konstaterade att kravet enligt 1 kap. 9 § regeringsformen på att rättskipningen ska utövas opartiskt även gäl- ler för de särskilda domstolarna och förvaltningsmyndigheter där intresserepresentation förekommer. Vidare noterade utredningen att intresseledamöterna inte ska uppfattas som intresserepresentanter i egentlig mening utan som objektiva meddomare. Om intresseleda- möter ska tjänstgöra i domstol ska de avlägga domared och enligt utredningen kan man inte helt bortse från den betydelse som en sådan ed kan ha för deras opartiskhet. Utredningen föreslog att benäm- ningen intresseledamot borde ersättas med ett annat uttryck, t.ex. särskild ledamot.

Sammanfattningsvis kom Rättegångsutredningen alltså fram till att det inte finns fog för åsikten att införandet av ett system med in- tresseledamöter vid tingsrättens handläggning av hyres- och arrende- tvister skulle rubba förtroendet för domstolarnas opartiskhet, under förutsättning att systemet ges den av utredningen föreslagna ut- formningen.

Även 1997 års hyreslagstiftningsutredning kom fram till att det inte finns något formellt hinder mot att låta intresseledamöter delta i dömandet vid domstolarna under förutsättning att man behåller det undantag som Europadomstolens dom i Langborgerfallet medförde. Utredningen ansåg också att det finns skäl att ersätta termen intresse- ledamot med en mer rättvisande beteckning, nämligen särskild leda- mot (SOU 1999:15 s. 176–179).

3.5.4Överväganden

Vi delar uppfattningen att intresseledamöterna fyller viktiga funk- tioner vid prövningen av hyres- och arrendetvister. Visserligen kan deras deltagande ge upphov till jävssituationer. Sådana är dock, med

174

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

tanke på utformningen av sammansättningsreglerna, i dag inte särskilt vanliga och kan i det enskilda fallet hanteras ganska enkelt genom att en annan ledamot träder i den jäviga ledamotens ställe. Att in- tresseledamöters deltagande i enstaka fall kan ge upphov till jäv ut- gör enligt vår bedömning därmed inte en sådan omständighet som generellt hindrar deras deltagande vid prövning i domstol.

Frågan är då om principiella skäl utgör hinder mot att låta leda- möter, som är nominerade av intresseorganisationer, döma i allmän domstol. Skulle själva förekomsten av sådana ledamöter i allmän dom- stol vara ägnat att minska tilltron till domstolens opartiskhet?

Som flera tidigare utredningar påpekat är termen intresseledamot missledande eftersom ledamoten egentligen inte kan sägas repre- sentera ett visst intresse. Ledamoten ska, precis som andra domare, i stället göra en objektiv prövning av saken. Om hyres- och arrende- nämndernas verksamhet förs över till allmän domstol kommer in- tresseledamöterna också att få avlägga domared, vilken ytterligare inskärper kravet på domaren att vara opartisk.

En ytterligare omständighet som enligt vår uppfattning minskar risken för att deltagande av intresseledamöter skulle vara ägnat att minska tilltron till domstolens opartiskhet är den intressebalans som föreligger i sammansättningen. Vid prövning av tvister angå- ende bostadslägenhet ska t.ex. en av ledamöterna vara väl förtrogen med förvaltning av hyresfastighet medan den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden. Motsvarande intressebalans gäller vid prövningen av övriga hyres-, arrende- och bostadsrätts- tvister. Enligt vår uppfattning medför denna intressebalans att utrym- met för misstro mot domstolens opartiskhet blir mycket litet. Vår sammantagna bedömning är därför att inte heller skäl av mer prin- cipiell karaktär utgör hinder mot intresseledamöternas deltagande i allmän domstol. Vi föreslår dock att benämningen intresseledamot i så fall ersätts med beteckningen särskild ledamot, som är den vedertagna beteckningen på ledamöter som dömer i domstol utan att ingå i denna (prop. 2009/10:215 s. 122 f.). Våra överväganden beträffande frågan i vilken utsträckning intresseledamöter bör delta samt vem som bör utse ledamöterna redovisas i avsnitt 7.5.2.

175

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

3.6Upplysningsverksamheten

3.6.1Allmänt om myndigheters serviceskyldighet

Myndigheternas skyldighet att ge service regleras i olika författ- ningar. I 4 och 5 §§ förvaltningslagen (1986:223) finns grundläggan- de föreskrifter om serviceskyldigheten.9 Beträffande förvaltnings- myndigheterna gäller dessa bestämmelser både vid handläggningen av ärenden och vid annan förvaltningsverksamhet hos myndigheter- na (1 § förvaltningslagen).

Förvaltningslagen är även tillämplig för domstolarnas handlägg- ning av förvaltningsärenden. Lagen gäller däremot inte för domstolar- nas rättskipande eller rättsvårdande verksamhet (prop. 1985/86:80 s. 57). I 13 § första stycket förordningen (2003:234) om tiden för tillhandahållande av domar och beslut, m.m. föreskrivs dock att dom- stolar även i den del av verksamheten som inte omfattas av förvalt- ningslagen i lämplig utsträckning ska lämna upplysningar till enskilda i frågor som rör den verksamheten. Vidare innehåller tryckfrihets- förordningen samt offentlighets- och sekretesslagen (2009:400) be- stämmelser om utlämnande av allmänna handlingar och uppgifter.

Enligt 4 § första stycket förvaltningslagen ska varje myndighet lämna upplysningar, vägledning, råd och annan sådan hjälp till en- skilda i frågor som rör myndighetens verksamhetsområde. Hjälpen ska lämnas i den utsträckning som är lämplig med hänsyn till frågans art, den enskildes behov av hjälp och myndighetens verksamhet. Av bestämmelsens andra stycke följer att frågor från enskilda ska be- varas så snart som möjligt. Om någon enskild av misstag vänder sig till fel myndighet bör myndigheten hjälpa honom eller henne till rätta (4 § tredje stycket).

Bestämmelsen innebär alltså att myndigheterna ska hjälpa enskilda att ta till vara sin rätt. Hjälpen kan t.ex. avse upplysningar om hur man gör en ansökan, råd om vilka handlingar som bör bifogas och hjälp med att fylla i blanketter. Bestämmelsen tar inte bara sikte på sådan hjälp som ligger på det formella planet. När det behövs och är lämpligt ska myndigheten också vägleda den enskilde genom att, allt efter omständigheterna, ta initiativ till ytterligare utredning, verka för att utredningen begränsas till vad som är nödvändigt, fästa den enskildes uppmärksamhet på att det finns ett annat bättre sätt att

9 Förvaltningslagsutredningen lämnade i betänkandet SOU 2010:29 förslag till en helt ny förvaltningslag. Enligt utredningens förslag blir service- och samverkansfrågorna föremål för en något striktare och mera restriktiv reglering än den nuvarande. Frågorna om myndig- heternas service och tillgänglighet behandlas på s. 187 ff.

176

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

nå det han eftersträvar osv. Skyldigheten att ge vägledning gäller i princip oberoende av begäran. Bestämmelsen ska tillämpas inte bara i förhållande till parter i ärenden utan också i förhållande till med- borgare i allmänhet och företrädare för massmedierna (prop. 1985/86:80 s. 59).

Regler om sekretess kan begränsa myndigheternas serviceskyl- dighet. Vidare framgår av förarbetena att varje myndighet kan och bör anpassa sin service till den aktuella arbets- och resurssituationen. Myndigheten kan också göra vissa begränsningar efter en mera all- män lämplighetsbedömning. Enbart sakligt motiverade begräns- ningar får dock göras. I ärenden där det finns flera enskilda parter med motstridiga intressen måste hänsyn också tas till att hjälp som myndigheten lämnar en av parterna ibland kan vara till nackdel för motparten och skada tilltron till myndighetens opartiskhet. Här är det närmast frågans art som blir av betydelse (a. prop. 1985/86:80 s. 60).

I serviceskyldigheten ingår alltså även att myndigheterna ska ta emot besök och telefonsamtal från enskilda. Om särskilda tider för detta är bestämda ska allmänheten underrättas om dem på lämpligt sätt (5 § första stycket förvaltningslagen). Myndigheterna ska också se till att det är möjligt för enskilda att kontakta dem med hjälp av telefax och e-post och att svar kan lämnas på samma sätt (5 § andra stycket förvaltningslagen). I 5 § tredje stycket förvaltningslagen finns föreskrifter om myndigheternas skyldighet att ha öppet för att ta emot allmänna handlingar och framställningar om att få ta del av sådana handlingar.

Myndigheten får inte ta ut någon avgift för hjälpen om det inte finns författningsstöd för det.

Ytterligare föreskrifter om att myndigheterna ska tillhandahålla information finns i 6 § tredje stycket myndighetsförordningen (2007:515).

Praxis som rör tillämpningen av bestämmelserna om myndig- heternas serviceskyldighet härrör huvudsakligen från Justitieombuds- mannen (JO). Vi berör här endast några av dessa beslut som handlar om myndigheternas serviceskyldighet ur ett opartiskhetsperspektiv. En mer detaljerad framställning över JO:s praxis finns i Hellners m.fl. a.a., särskilt s. 75–94.

JO 1996/97 s. 402 gällde den omständigheten att en byggnads- inspektör på en miljö- och byggnadsnämnds vägnar hade utfört en besiktning av ett arbete i en byggnad utan att det fanns rättsligt stöd för detta i plan- och bygglagen. Byggnadsnämnden gjorde dock

177

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

gällande att stöd för besiktningen fanns i allmänna bestämmelser om myndighetens serviceskyldighet.

JO uttalade att en allmän begränsning i en myndighets möjlig- heter att bedriva service kan härledas från överordnade bestämmel- ser i grundlag. Enligt 1 kap. 9 § regeringsformen ska nämligen för- valtningsmyndigheter m.fl. beakta allas likhet inför lagen samt iaktta saklighet och opartiskhet. JO uttalade vidare att i ärenden där det finns flera enskilda parter med motstridiga intressen kan tilltron till myndighetens opartiskhet alltså kräva att hjälp inte lämnas eller frå- gor inte besvaras, även om det av andra skäl inte föreligger hinder mot att lämna upplysningar. Myndigheten bör alltså i regel avstå från att besvara frågor eller på annat sätt lämna upplysningar, om dessa gäller förhållanden av t.ex. civilrättslig innebörd, vilka kan antas vara eller bli omstridda och eventuellt prövade i en rättegång. JO ansåg i det aktuella fallet att byggnadsinspektören klart hade överskridit sina befogenheter.

I JO 2007/08 s. 495 riktade JO kritik mot en förrättningslant- mätare för hjälp åt en part med att bemöta ett överklagande av lant- mätarens beslut.

Även JO 2009/10 s. 191 handlade om den omständigheten att en tjänsteman hade hjälpt en part med att bemöta ett överklagande. JO konstaterade här på nytt att myndighetens serviceskyldighet är underordnad grundlagens krav på opartiskhet och saklighet. Vidare underströk JO att det alltså inte är fråga om att avväga serviceskyl- digheten mot regeringsformens bestämmelse utan om att den service som myndigheterna ger ska hålla sig inom den bestämmelsens ramar. Att en part är mer resursstark än en annan medför varken rätt eller skyldighet för en myndighet att ge avkall på kravet på opartiskhet gentemot parterna.

Om den service som myndigheten lämnar är alltför omfattande kan bestämmelserna om jäv i vissa fall aktualiseras (se JO 2006/07 s. 373).

Beträffande domstolarnas serviceskyldighet uttalades i proposi- tionen 1986/87:89 om ett reformerat tingsrättsförfarande (s. 115 f.) att en utgångspunkt för omfattningen av denna bör vara att den ska sträcka sig så långt som är möjligt utan att befogade intressen träds för när. En naturlig gräns sätts av det faktum att domstolsförfaran- det normalt är ett förfarande där två parter står mot varandra och där domstolens hjälp till den ena parten lätt kan av motparten uppfattas som att domstolen inte är opartisk. Principen bör vara att domstolens förprocessuella serviceskyldighet i tvåpartsmål inskränker sig till att

178

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

ge upplysningar av mer formell art, t.ex. att ge anvisningar om hur ett formulär för stämningsansökan fylls i och att lämna allmänna uppgifter om förfarandet vid domstolen. Beträffande ärenden av en- partskaraktär är det naturligt att den förprocessuella servicen i mån av behov går längre och mer närmar sig den som är tänkt att gälla enligt förvaltningslagen.

3.6.2Upplysningsverksamheten vid nämnderna

I detta avsnitt beskriver vi hyres- och arrendenämndernas upplys- ningsverksamhet, dvs. de upplysningar som nämnderna, muntligen (per telefon eller vid besök) eller skriftligen (brev eller e-post) lämnar enskilda i frågor som rör deras verksamhet.

Av tradition har hyres- och arrendenämnderna haft en förhål- landevis omfattande upplysningsverksamhet per telefon (Riksupp- lysning – gemensam telefonupplysning för hyres- och arrende- nämnderna, promemoria 2005-11-29 s. 4). Våra kontakter med nämnderna har bekräftat att det är mycket vanligt att enskilda vänder sig till dem för att få information. Frågorna gäller huvudsakligen hyra och bostadsrätt. En undersökning från år 2005 visade att endast cirka 13 procent av frågorna per telefon rörde arrende (a. promemoria s. 5).

Frågorna är av olika karaktär. Det kan t.ex. handla om enkla för- frågningar som om en viss person eller ett visst företag förekom- mer eller har förekommit som part vid nämnden. Andra frågor kan gälla innehållet i en rättsregel eller vad som gäller rättsligt i en viss beskriven situation. Dessa frågor kan vara betydligt mer kompli- cerade att besvara och kan ge upphov till svåra överväganden kring gränsdragningen mot rådgivning. Det vanligaste är att enskilda ställer frågor per telefon. Frågor per e-post förekommer också i stor om- fattning. Vidare ställer enskilda frågor vid personliga besök.

Hur upplysningsverksamheten är organiserad skiljer sig – både till omfattning och till inriktning – något åt mellan de olika hyres- och arrendenämnderna. En del av uppgifterna nedan bygger på uppskatt- ningar av medarbetarna vid nämnderna.

De tre stora nämnderna samt nämnderna i Västerås och Linköping har särskilda tider för telefonupplysningsverksamheten. Av dessa har alla förutom nämnden i Stockholm öppet under ett varierande antal timmar varje vardag. Nämnden i Stockholm har telefontid endast tre dagar i veckan, måndag, onsdag och fredag kl. 13.00–15.00. Å

179

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

andra sidan bemannas upplysningen under dessa tider av ett för- hållandevis stort antal personer.

Upplysningen vid nämnderna i Göteborg och Stockholm nås på ett särskilt telefonnummer. För övriga nämnder gäller det ordinarie telefonnumret.

Vidare finns det variationer beträffande i vilken utsträckning hyres- råden deltar i upplysningsverksamheten. Vanligtvis kopplas samtalen i första hand till en sekreterare vid nämnden. Först när sekreteraren inte kan svara på en fråga kopplar han eller hon vidare samtalet till ett hyresråd. Det förekommer dock att enskilda antingen i växeln ber att få tala med en jurist eller sedan tidigare har direkttelefon- numret till ett hyresråd. Vidare deltar hyresråd på en del ställen mera generellt i upplysningsverksamheten. Det är vanligt att frågor per e-post besvaras av hyresråden.

Beträffande omfattningen av telefonupplysningen kan som exem- pel nämnas att Hyres- och arrendenämnden i Linköping har upp- skattat att den tar emot 20–30 telefonsamtal per dag. Ett av nämndens hyresråd har uppgett att han ägnar cirka 45 minuter per dag åt upp- lysningsverksamheten.10

Det förekommer som sagt också allmänna frågor per e-post. Som exempel kan nämnas att det till Hyres- och arrendenämnden i Västerås under år 2011 kom in 289 sådana frågor.11 Ett par av de andra mindre nämnderna har uppskattat att de i genomsnitt får in cirka en förfrågan per dag. En annan av de mindre nämnderna har uppskattat antal e-postfrågor till mellan två och tre per dag.

Det vanliga är att upplysningsverksamheten ingår som en av nämndsekreterarnas ordinarie arbetsuppgifter. Hyres- och arrende- nämnden i Göteborg har dock valt en annan organisation för sin upp- lysningsverksamhet. Här är utgångspunkten att en vid nämnden an- ställd informatör besvarar nämndens samtliga frågor som inte rör pågående ärenden. Undantag görs vidare för en del frågor om arrende, vilka hyresråden besvarar. Uppskattningsvis tar informatören årligen emot cirka 5 000 telefonsamtal. Informatören besvarar också i stor utsträckning de allmänna förfrågningar som kommer in per e-post till nämnden.

Allmänheten kan även få upplysningar genom hyresnämndernas gemensamma webbplats, www.hyresnamnden.se. Där finns en be-

10I den uppskattade tidsåtgången ingår även besvarande av frågor som inkommer per e-post. På den aktuella nämnden besvaras e-postfrågor till stor del av hyresrådet.

11När en förfrågan inkommer registreras den under ett nummer. Om följdfrågor inkommer registreras de under samma nummer. Det faktiska antalet frågor är därmed i praktiken högre.

180

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

skrivning över verksamheten och förfarandet vid hyresnämnden. Vidare lämnas information om den materiella hyres- och bostads- rättsliga regleringen inom områden som andrahandsupplåtelser, byte av lägenhet, besittningsskydd och hyressättning. På webbplatsen publiceras också svar på vanliga hyres- och bostadsrättsliga frågor. Det är även möjligt att skriva ut ansökningsblanketter från webb- platsen. En motsvarande gemensam webbplats för arrendenämnder- na är under framtagande.

3.6.3Tidigare utredningar, m.m.

1997 års hyreslagstiftningsutredning föreslog, som framgått av av- snitt 2.1.2, att merparten av hyres- och arrendenämndernas verk- samhet skulle föras över till domstol. Utredningen analyserade och övervägde i det sammanhanget upplysningsverksamheten (SOU 1999:15 s. 364 f.).

Utredningen konstaterade att upplysningsverksamheten vid dom- stolarna inte är av samma omfattning som vid nämnderna. Därför var det nödvändigt för utredningen att överväga om upplysningsverk- samheten borde flyttas över till någon annan myndighet eller till- godoses på något annat sätt.

Utredningen konstaterade inledningsvis att regelsystemet på det hyres- och arrenderättsliga området är komplicerat och svårtillgäng- ligt. Eftersom den hyresrättsliga och i viss mån kanske även den arrenderättsliga lagstiftningen är en social skyddslagstiftning får det anses som en självklarhet att samhället ser till att allmänheten förses med nödvändig information för att kunna tillvarata sin rätt. Utred- ningen konstaterade vidare att medlemmar i organisationer på hyres-, arrende- och bostadsrättsområdena i och för sig kan få information och bistånd av organisationerna. Enligt utredningen kan samhället dock inte undandra sig sitt ansvar genom att kräva eller förutsätta medlemstillhörighet.

Utredningen gjorde bedömningen att den största delen av all- mänhetens berättigade krav på information skulle kunna tillfredsställas genom tingsrättens möjlighet och skyldighet att lämna information om innehållet i lagstiftningen och om förfarandet i domstol. Därtill finns möjlighet för den enskilde att mot viss kostnad få hjälp enligt bestämmelserna om rådgivning i rättshjälpslagen. Mot denna bak- grund ansåg utredningen att begränsningen i domstolens möjlighet att lämna upplysningar i materiella frågor inte motiverar att en sär-

181

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

skild upplysningsverksamhet läggs över på en annan myndighet. Utredningen föreslog därför att upplysningsverksamheten i den form den hade skulle upphöra vid en integrering och att någon sär- reglering i frågan alltså inte skulle införas.

Domstolsverkets utredare konstaterade i rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder att upplysningsverksamheten i vissa fall syntes gå längre än vad som följer av serviceskyldigheten enligt 4 § förvaltningslagen. Utredaren ifrågasatte om det är för- enligt med domstolens rättskipande roll att erbjuda en service med starka inslag av ren rådgivning men framhöll samtidigt att den allra största delen av upplysningarna höll sig inom ramen för vad som med hänsyn till rättsområdets speciella karaktär kunde anses rimligt även om nämnderna ombildades till domstolar. Utredarens bedöm- ning var att den upplysningsverksamhet som nämndsekreterarna utför borde kunna fortgå men att rådmän endast mer undantagsvis borde delta. Vidare uttalade utredaren att man borde överväga att inrätta en för hela riket gemensam särskild upplysningscentral.

I budgetpropositionen för 2005 uttalade regeringen dock att det vid det tillfället inte var lämpligt att i någon större utsträckning föra in upplysningsverksamheten i domstol (prop. 2004/05:1, utg. omr. 4).

Frågan om den framtida organisationen av nämndernas upplys- ningsverksamhet diskuterades också vid ett möte i april 2005 med de lagmän och hyresråd som skulle komma att beröras av den före- stående omorganisationen av hyres- och arrendenämnderna. Det uttrycktes ett klart intresse för att nå en enhetlig lösning i frågan. Cheferna för hyres- och arrendenämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö åtog sig därefter att presentera ett förslag på en organisa- tionsmodell som på bästa och mest kostnadseffektiva sätt kunde lämna allmänheten upplysningar (Domstolsverket, beslut 2005-05- 25, dnr 671-2005).

I en promemoria den 29 november 2005, Riksupplysning – en gemensam telefonupplysning för hyresnämnderna, föreslog cheferna att Domstolsverket skulle initiera en försöksverksamhet med en Riks- upplysning, dvs. en gemensam telefonupplysning för samtliga hyres- och arrendenämnder. Enligt förslaget skulle allmänheten kunna ringa till nämnderna för att få upplysningar, varje dag under fyra timmar under ett gemensamt telefonnummer. Man räknade med att upp- lysningen skulle besvara cirka 1 000 samtal i veckan. Cirka 30 nämnd- sekreterare skulle, inom ramen för de ordinarie arbetsuppgifterna, delta i upplysningsverksamheten enligt ett visst schema, där verk- samheten skulle bemannas med sex sekreterare samtidigt. Enligt

182

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

förslaget skulle upplysningsverksamheten motsvara tre heltidstjänster. Vidare skulle en för nämnderna gemensam informationsansvarig förestå Riksupplysningen och också ha ansvar för nämndernas webb- sida och övrig information.

Chefernas bedömning var att en riksupplysning skulle effektivi- sera upplysningsverksamheten och skapa goda förutsättningar för god tillgänglighet, korrekt information och korrekt bemötande.

Det kan nämnas att en variant som man övervägde inom ramen för uppdraget var att inrätta en helt fristående modell för upplysnings- verksamheten. Ett alternativ var då att knyta den till någon form av s.k. helpdesk inom Domstolsverket eller Konsumentverket. Ett annat alternativ var att nämndpersonal – frivilligt och mot visst löne- tillägg – skulle bemanna verksamheten. Man kom dock fram till att det inte fanns tillräckligt starka skäl att övergå till en sådan fristå- ende modell så länge nämnderna var kvar som förvaltningsmyndig- heter (a. promemoria s. 8).

I remissförfarandet avstyrkte några remissinstanser förslaget. Försöksverksamheten genomfördes inte utan arbetet fortsatte i Dom- stolsverkets projekt om hyresnämndernas arbetsformer (se Dom- stolsverket, beslut 2008-05-22, dnr 671-2005). I rapporten Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämn- derna konstaterade utredarna att personalen vid de mindre nämnder- na överlag ansåg att en gemensam riksupplysning ytterligare skulle bidra till den sårbarhet i verksamheten som man redan upplevde. Vidare framkom att även medarbetarna vid nämnderna i Stockholm och Malmö var generellt nöjda med nuvarande lösning medan där- emot Hyresnämnden i Göteborg var mycket positiv till en gemen- sam riksupplysning (s. 9).

Skäl som talade för att inrätta en riksupplysning var, enligt ut- redningen, att denna på ett lättillgängligt sätt skulle kunna tillhanda- gå allmänheten med enhetliga och kvalificerade svar på likartade frå- gor. Nämndernas samlade kunskaper skulle därmed kunna utnyttjas på ett mer effektivt sätt. Skäl som talade emot var bl.a. att det kunde vara svårt att uppnå den kontinuerliga samordning mellan myndig- heterna som skulle komma att krävas. En riksupplysning riskerade också att styra de mindre nämndernas verksamhet på ett för den egna verksamheten olyckligt sätt. Det noterades också att det i uppdraget inte ingick att överväga t.ex. att inrätta en fristående organisation. Projektet lade därför inte fram något förslag i denna fråga men ut- talade att det var nödvändigt att kvalitetssäkra samtliga nämnders upplysningsverksamhet (s. 10).

183

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

Inom hyres- och arrendenämnderna bedrivs som framgått kva- litetsarbete, bl.a. av en inrättad kvalitetsgrupp. I mars 2011 lämnade Hyres- och arrendenämndernas kvalitetsgrupp i rapporten Utveck- ling av hyres- och arrendenämndernas arbetsformer och webbplats, m.m. i 41 punkter förslag till HASSO och till nämnderna om förbätt- ringar i verksamheten för medarbetarna och för medborgarna. En företeelse som behandlades i rapporten var upplysningsverksam- heten.

Inom ramen för projektet genomfördes under maj–september 2010 intervjuer med i princip samtliga medarbetare i hyres- och arrendenämnderna. En översiktlig sammanställning över intervjuerna finns intagen i bilaga A till rapporten. Där är antecknat att med- arbetarna på flera nämnder ansåg att nämnderna kunde ge mer infor- mation. Samtidigt är följande antecknat beträffande medarbetarnas syn på nämndernas tillgänglighet (bilaga A s. 1):

Åtskilliga medarbetare anser att nämnderna är väldigt tillgängliga; kanske mer tillgängliga än vad som behövs för brukarna och att vi borde kunna begränsa upplysningsverksamheten.

I syfte att kvalitetssäkra nämndernas upplysningsverksamhet föreslog kvalitetsgruppen att samtliga nämnder skulle enas om upplysnings- verksamhetens syfte och tydliggöra detta för alla medarbete (punkt 6, s. 7). Ett annat förslag, med samma syfte, gick ut på att alla med- arbetare som arbetade med upplysningsverksamheten skulle genomgå en metodutbildning i konsten att ge upplysningar och alltså inte råd samt i att avsluta samtal (punkt 8, s. 7). Vidare föreslog kva- litetsgruppen att den skulle skapa en lathund i syfte att ge stöd och struktur till medarbetarna vid upplysningssamtalen (punkt 9, s. 8). Samtliga av dessa förslag hade framförts av medarbetare under inter- vjuerna.

Kvalitetsgruppen tog också upp förslag som syftade till att uppnå en samverkan mellan nämnderna i fråga om öppethållande och tele- fontider. I detta sammanhang konstaterades följande (a. rapport s. 8):

Upplysningsverksamheten är ur medborgarsynpunkt, en gemensam ange- lägenhet för nämnderna och utgångspunkten är att alla nämnder ska bidra till denna verksamhet efter sin förmåga. Det finns inte heller någon an- ledning för nämnderna att ha olika öppet- och telefontider. Det är en organisations- och arbetsledningsfråga att det går att genomföra detta även på de mindre nämnderna.

184

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

Kvalitetsgruppen föreslog mot denna bakgrund att upplysnings- verksamheten på visst sätt skulle göras enhetlig och samordnas. En- ligt förslaget skulle alla nämnder lämna upplysningar minst två timmar varje vardag och mellan samma klockslag. Vidare innehöll förslaget en lösning för det fall en nämnd i visst fall saknade möjlighet att lämna upplysningar (punkten 11, s. 8).

Kvalitetsgruppen föreslog också att den skulle få i uppdrag att dels undersöka möjligheterna till ett gemensamt telefonnummer för samtliga nämnder avseende upplysningsverksamheten, dels utreda förutsättningarna för en gemensam organisation för denna verksam- het (punkt 12, s. 8 f.). Frågan om att på nytt överväga en riksupp- lysning hade väckts av medarbetare under intervjuerna.

Frågan om gemensamma öppettider för upplysningsverksamheten har också diskuterats i olika omgångar inom HASSO, senast vid ett möte den 20 januari 2012. Då konstaterade ledamöterna att det sak- nades förutsättningar att besluta om gemensamma öppettider och frågan skrinlades.

3.6.4Överväganden

Med upplysningsverksamhet avser vi i detta sammanhang upplys- ningar som nämnderna, muntligen eller skriftligen, lämnar enskilda i frågor som rör deras verksamhet och som inte gäller pågående ären- den. I sistnämnda ärenden kan parterna naturligtvis alltid kontakta respektive nämnd med frågor.

Hyres- och arrendelagstiftningen är komplicerad och delvis svår- tillgänglig. Vidare är den i stora delar en social skyddslagstiftning som berör väldigt många människor. Det är därför angeläget att behålla en upplysningsverksamhet i någon form.

Enligt vår bedömning bör det även inom ramen för en domstols- organisation finnas utrymme för en upplysningsverksamhet. Sådan förekommer i viss utsträckning redan i dag, exempelvis i mål som gäller gemensam ansökan om äktenskapsskillnad. En förutsättning är dock att det rör sig om upplysningar på en generell nivå och att verksamheten utformas på ett sådant sätt att den inte riskerar att komma i konflikt med kravet på domstolarnas opartiskhet. Här ska framhållas att ett opartiskhetskrav även gäller för den upplysnings- verksamhet som hyres- och arrendenämnderna bedriver.

Vår bedömning är dock att formen för upplysningsverksamheten bör reformeras och att verksamheten bör samordnas. Vi tror näm-

185

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

ligen, precis som framfördes i rapporten Riksupplysning – en gemen- sam telefonupplysning för hyresnämnderna, att en samordnad upp- lysningsverksamhet skulle effektivisera upplysningsverksamheten och skapa goda förutsättningar för god tillgänglighet, korrekt in- formation och korrekt bemötande. Detta gäller oavsett om hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till domstol eller om nämnderna kvarstår som förvaltningsmyndigheter.

Ett argument som anförts mot en samordnad upplysningsverk- samhet är att det skulle krävas lokal geografisk förankring för att kunna besvara frågor av detta slag. Enligt vår uppfattning är detta dock inte ett hållbart argument. Nämndernas verksamhetsområden är så stora att någon lokal förankring inte heller i dag alltid borde vara möjlig. Vidare bör de upplysningar som lämnas vara av så allmän natur att gränsen mot rådgivning inte överträds.

Enligt vår bedömning bör basen i upplysningsverksamheten fram- över utgöras av webbplatser med fyllig och uppdaterad information om handläggningsfrågor och upplysningar om materiell rätt på hyres-, arrende- och bostadsrättsområdena. Redan i dag finns en webbplats för hyresnämnden och en motsvarande sida för arrendenämnden är under framtagande. Webbplattformen bör, liksom i dag, utformas av Domstolsverket. Den rättsliga informationen på webbplatserna bör nämnderna eller domstolarna dock huvudsakligen stå för.

Webbplatserna måste kompletteras med en möjlighet för allmän- heten att personligen få svar på ställda frågor. Det anses nämligen normalt inte tillräckligt att besvarandet av frågor om t.ex. hand- läggningsrutiner sker genom att hänvisa frågeställaren till att ta del av information på internet. Skälet för detta är bl.a. att alla inte har tillgång till internet (se JO 2003/04 s. 447). Detta skäl bör i och för sig med tiden göra sig allt mindre gällande.

Enligt vår bedömning bör allmänheten nå upplysningen på ett för hela landet gemensamt telefonnummer och under en och samma e-postadress. Genom detta upplägg bör också, enligt vår uppfatt- ning, risken för att parterna uppfattar upplysningar som rådgivning från en enskild nämnd minska.

Vår bedömning är att en funktion – precis som i dag – bör ansvara för att bygga ut och kontinuerligt uppdatera webbplatserna. Samma funktion bör också tillsammans med hyres- och arrendenämnderna ansvara för samordningen av upplysningsverksamheten. Denna funk- tion bör ha ett nära samarbete med Domstolsverket och finnas på någon av nämnderna.

186

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

Hur upplysningsverksamheten i övrigt ska organiseras bör vara en fråga för hyres- och arrendenämnderna. Enligt vår bedömning bör dock utgångspunkten vara att frågor i första hand besvaras av nämndsekreterare (eller personer med motsvarande befattning) och att hyresråd (eller domare) deltar endast i mindre utsträckning. Upp- lysningsverksamheten är förvisso resurskrävande men ger samtidigt mycket tillbaka till verksamheten. Genom verksamheten blir man medveten om bl.a. nya problemområden och trender i samhället. Sekreterare från samtliga nämnder (eller domstolar) bör därför delta i verksamheten som en del av de ordinarie arbetsuppgifterna. Att lösa detta tekniskt bör inte vara något problem.

3.7Den förenklade processen vid hyres- och arrendenämnden

3.7.1Rådande ordning

I avsnitt 2.3.4 behandlar vi förfarandet i hyres- och arrendenämn- derna. I detta avsnitt pekar vi översiktligt på vad som utmärker den förenklade processen där.

Det finns både likheter och skillnader mellan processen vid hyres- och arrendenämnden och vid allmän domstol. Förfarandet vid nämnderna är mer flexibelt jämfört med rättegången i tvistemål. Handläggningen delas inte in i skilda faser som är fallet för tviste- mål och det finns inget som hindrar att parterna under processens gång anför nya omständigheter. Nämnderna saknar möjlighet att ut- färda s.k. stupstocksföreläggande. Rättegångsbalken, som tillämpas i tvistemål, bygger på bl.a. koncentrations- och omedelbarhetsprin- cipen. Ingen av dessa principer tillämpas vid handläggningen i nämn- derna. Däremot påminner förfarandet vid nämnderna i ganska stor utsträckning om den handläggning av domstol som följer ärende- lagen.

Förfarandet vid hyres- och arrendenämnden är i stor utsträck- ning muntligt. Så är också fallet för de tvister vid tingsrätt som följer rättegångsbalken. Medling och förlikning är mycket centrala inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet. Tingsrätterna ägnar sig också i stor utsträckning åt förlikningsverksamhet. Om- loppstiden är för många ärendetyper vid hyres- och arrendenämn- den förhållandevis kort.

187

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

Nämnderna har ett långtgående materiellt processledningsansvar. Hyresråden kan med sina specialistkunskaper i förening med intresse- ledamöternas kompetens ge den materiella processledningen ett djupt innehåll. Utgångspunkten är att en part ska klara av att utföra sin talan vid nämnden utan ombud eller biträde. Vanligen beviljas en part inte rättshjälp för tvister i hyres- och arrendenämnden. Ofta täcker inte heller rättsskyddet i hemförsäkringen tvister vid nämn- den. Vardera parten står sina kostnader i nämnderna. Även dom- stolarna bedriver materiell processledning. Omfattningen av process- ledningen varierar utifrån målets karaktär och går vanligen längre i indispositiva mål än i dispositiva. Hur långt en domare är beredd att gå i den materiella processledningen kan också variera.

3.7.2Överväganden

Även om det från vissa håll framförts önskemål om att förutsebar- heten i förfarandet vid nämnderna bör öka är vår uppfattning att det finns starka skäl som talar för att utgångspunkten bör vara att behålla den flexibilitet som finns i dag. Förfarandet vid handlägg- ningen av hyres- och arrendetvister bör alltså även fortsättningsvis vara enkelt. En part ska som utgångspunkt i de flesta ärenden klara av att utföra sin talan själv. Här spelar nämndens eller rättens mate- riella processledning en stor roll. Förfarandet bör även fortsättnings- vis vara billigt för parterna. Det är också viktigt att bevara snabb- heten i förfarandet. Medling och förlikning bör även framöver vara centrala inslag vid handläggningen av hyres- och arrendetvister.

Enligt vår bedömning finns det inte något hinder mot att behålla en process med de ovan angivna grunddragen även om verksamheten förs över till domstol. Dessa särdrag är på inget sätt främmande för domstolarna. Det gäller bara att utforma förfarandereglerna så att kraven kan tillgodoses. Frågan är här om det finns behov av en sär- skild förfarandelag eller om någon av de processlagar som dom- stolarna tillämpar också skulle kunna användas vid handläggningen av hyres- och arrendetvister. Vi återkommer med våra övervägan- den i den frågan i kapitel 7.

188

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

3.8Hyresrådens ställning

3.8.1Gällande rätt

Hyres- och arrendenämnderna är som sagt förvaltningsmyndigheter men har domstolsliknande funktioner. Hyresrådens arbetsuppgifter påminner därmed i stora delar om de uppgifter som ankommer på en domare vid tingsrätt. Frågan om hyresrådens ställning – om de ska anses vara domare eller inte – har varit föremål för diskussion.

Beträffande vem som kan komma i fråga som hyresråd uttalade departementschefen i samband med hyresnämndernas inrättande följande: ”Med hänsyn till att en rättslig prövning inför nämnden skall äga rum i vissa hyrestvister och till nämndens uppgift att även vara skiljenämnd i sådana tvister bör till ordförande utses någon som har erfarenhet som domare. I undantagsfall bör emellertid annan kvalificerad lagfaren person kunna komma i fråga.” (prop. 1967:171 s. 15). I senare lagstiftningsärende har konstaterats att det saknas formellt krav på att den som tjänstgör som ordförande i en arrende- eller hyresnämnd ska vara eller ha varit ordinarie domare men att tjänsten anses jämställd med en domartjänst (prop. 1987/88:69 s. 36).

I Domstolsverkets rapport Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder uttalade utredaren att hyresråd inte är domare (s. 32). Detta påstående ifrågasattes från hyresrådshåll (Gerleman, Erik, Är hyresråd domare? Ett bidrag till tolkningen av 11 kap. 5 § RF, ur Tidskrift för Sveriges domareförbund 2003/1 s. 27 ff.).

I en anmälan till konstitutionsutskottet den 7 december 2006 begärde en riksdagsledamot att utskottet skulle granska om det ålegat regeringen att enligt dåvarande 11 kap. 5 § tredje stycket regerings- formen se till att berörda hyresnämndschefer fick en jämställd domar- tjänst vid de organisationsförändringar som skedde vid årsskiftet 2005/2006. Utskottet, som inledningsvis pekade på skillnaden mellan domare och ordinarie domare, fann vid sin granskning inte visat annat än att gällande rätt hade gett utrymme för regeringen att göra den bedömning som hade gjorts (2006/07:KU20 s. 147–162).

Vilka befattningar som är att anse som ordinarie domare anges numera i 1 § lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare. Hyresråd omfattas inte av uppräkningen och betraktas därmed inte som ordinarie domare.

Liksom ordinarie domare utnämns hyresråd tillika chef för arrendenämnden och hyresnämnden i Stockholm, Göteborg respek- tive Malmö samt övriga hyresråd av regeringen (3 § andra stycket

189

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

respektive 6 § andra stycket nämndlagen). Genom hänvisning tilläm- pas lagen om utnämning av ordinarie domare även vid utnämning av hyresråd. Utnämningsärendena bereds av en statlig nämnd, Domar- nämnden, som lämnar motiverade kandidatförslag till regeringen.

Det råder delvis olika anställningsvillkor för hyresråd respektive rådmän och andra ordinarie domare vid tingsrätt. Ordinarie domare har enligt bestämmelse i grundlag en mycket långtgående anställnings- trygghet. Grundregeln är att en ordinarie domare i princip ska vara oavsättlig. Den som har utnämnts till ordinarie domare får nämligen skiljas från anställningen endast om han eller hon genom brott eller grovt eller upprepat åsidosättande av skyldigheterna i anställningen har visat sig uppenbart olämplig att inneha anställningen, eller om han eller hon är skyldig att avgå med pension eller på grund av var- aktig förlust av arbetsförmågan. Om det krävs av organisatoriska skäl, får den som har utnämnts till ordinarie domare förflyttas till en annan jämställd domaranställning (11 kap. 7 § regeringsformen). Bestämmelsen, som ska garantera självständigheten i dömandet och markera domstolarnas oberoende ställning, utgör en viktig rätts- säkerhetsgaranti. Den syftar alltså inte primärt till att skydda den enskilde domaren. Hyresråden saknar motsvarande grundlagsfästa anställningstrygghet.

Ordinarie domare utnämns med fullmakt. Beträffande hyresråden har det över tid varierat om befattningen varit en fullmaktsanställning eller inte. Från hyresnämndernas inrättande till lagen (1994:261) om fullmaktsanställning trädde i kraft den 1 juli 1994 anställdes hyresråd med fullmakt. Därefter anställdes hyresråden under ett tiotal år utan fullmakt. Genom ändringar i hyresnämndsinstruktio- nen, som trädde i kraft den 1 januari 2006, föreskrevs det i 25 och 26 §§ att hyresråd anställdes med fullmakt. Sedan den 1 januari 2011 har bestämmelserna nya lydelser och föreskrifter om att hyresråd anställs med fullmakt saknas numera. I praktiken utnämns dock hyresråden med fullmakt.

Genom anställningen med fullmakt har hyresråden ett anställ- ningsskydd som går längre än vad som följer av lagen (1982:80) om anställningsskydd (LAS), om än inte lika långtgående som för ordi- narie domare. Hyresråd kan skiljas från anställningen bara med stöd av lagen om fullmaktsanställning (4 §). Ett hyresråd kan därmed av- skedas enligt föreskrifter i LAS, dvs. om han eller hon grovt har åsidosatt sina åligganden mot arbetsgivaren (7 § första stycket lagen om fullmaktsanställning). Vidare är ett hyresråd skyldigt att avgå från anställningen vid viss uppnådd ålder och kan också under vissa

190

SOU 2012:82

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

förhållanden entledigas på grund av sjukdom. Uppsägning kan där- emot inte ske med stöd av 7 § LAS (saklig grund för uppsägning).

Ett hyresråd får förflyttas till en annan statlig anställning med full- makt. En förflyttning till en anställning hos en annan myndighet får dock bara ske om arbetsuppgifterna är likartade eller om arbets- tagaren med hänsyn till sin utbildning är lämpad för anställningen (8 § lagen om fullmaktsanställning).

Hyresråd och andra anställda vid hyresnämnden är skyldiga att, i den utsträckning som arbetsuppgifterna tillåter det, tjänstgöra vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden. För hyresnämnder- na i Stockholm, Göteborg och Malmö fattar den hovrätt, inom vars domkrets hyresnämndens kansliort ligger, beslut om sådan tjänst- göring efter samråd med hyresnämnden.

Motsvarande skyldighet för ordinarie domare vid tingsrätt att tjänstgöra vid hyresnämnden finns inte (se 14 § lagen om fullmakts- anställning).

3.8.2Tidigare utredningar

Domstolsverkets utredare föreslog i rapporten Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder att tjänsterna som hyresråd skulle avskaffas och ersättas av rådmanstjänster i samband med ombildan- det till domstolar. Utredaren konstaterade att det inte finns något i anställningsförhållandena som hindrar att hyresråden i stället utnämns till rådmän i tingsrätt (s. 39).

3.8.3Överväganden

Som vi tidigare konstaterat rör hyres- och arrendenämndernas verk- samhet i relativt stor utsträckning rättskipning. Ur ett oberoende- och självständighetsperspektiv är det av värde att den som utövar rättskipning har ställning som ordinarie domare.

Hyresråden har i dag tjänstgöringsskyldighet i tingsrätt. Enligt vår uppfattning är det inte tillfredsställande att icke ordinarie domare på mer regelbunden basis kan tjänstgöra i domstol. Det handlar ju i detta fall inte om några utbildningsplatser, som för fiskaler.

Om hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till dom- stol är det naturligt att avskaffa anställningarna som hyresråd och att nuvarande hyresråd i stället blir ordinarie domare. Med tanke på

191

Särskilda inslag i hyres- och arrendenämndernas verksamhet

SOU 2012:82

att hyresråden redan i dag har tjänstgöringsskyldighet i tingsrätt finns det inte rent kompetensmässigt något hinder mot detta. Inte heller anställningsförhållandena hindrar en sådan övergång.

Hur de enskilda anställningsavtalen ska hanteras blir en admini- strativ procedur och en fråga för genomförandet. En aspekt att beakta är hur de nuvarande hyresrådens djupa kunskaper inom hyres- och arrenderätten i så fall tillvaratas i en ny organisation. Hyresrådens kompetens framstår som en av den nuvarande organisationens största styrkor. Det är mycket angeläget att bevara denna specialistkom- petens om verksamheten förs över till domstol.

Enligt rådande ordning finns det ordinarie domare endast i de allmänna domstolarna, i de allmänna förvaltningsdomstolarna och i specialdomstolarna. Om hyres- och arrendenämnderna kvarstår som förvaltningsmyndigheter kan det inte komma i fråga att ombilda an- ställningen som hyresråd till en anställning som ordinarie domare.

3.9Sammanfattande överväganden

Vår bedömning är sammanfattningsvis att samtliga inslag som har identifierats i detta kapitel, med undantag av uppgiften att vara skilje- nämnd, är möjliga att föra över till allmän domstol. De flesta inslagen är inte heller främmande för verksamheten i domstol. Beträffande uppgiften att vara skiljenämnd gör vi som sagt bedömningen att ett avskaffande av denna möjlighet inte skulle innebära så stora nack- delar för intressenterna att det av detta skäl finns anledning att avstå från att överväga domstolsalternativet.

Utgångspunkten för vårt fortsatta utredningsarbete är därmed att såväl alternativet att föra över verksamheten till allmän domstol som alternativet att behålla nämnderna som förvaltningsmyndig- heter och utvidga den administrativa samverkan står öppna för vidare överväganden.

192

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

de. Dömande verksamhet ska finnas nära medborgarna och bedrivas i alla delar av landet.

Enligt handlingsplanen ska reformarbetet, för att skapa förut- sättningar för att förverkliga ovanstående mål, inriktas på att utveckla domstolsväsendets organisation och arbetsformer bl.a. genom att

ge domstolar förutsättningar att ha en beredningsorganisation med notarier, beredningsjurister och domstolssekreterare,

öka kompetensutvecklingen för all personal,

ge förutsättningar för en mer långtgående specialisering av domar- nas arbetsuppgifter,

förenkla förfarandet i såväl underrätterna som överrätterna, och

skapa större förutsättningar för samverkan mellan domstolarna.

Regeringen uttalade att ett genomförande av reformerna skulle kräva en yttre domstolsorganisation där verksamheten vid varje domstol är av tillräcklig omfattning för att nå högt ställda mål på kvalitet, snabb- het och service. Samtidigt framhöll regeringen att domstolsorganisa- tionen ska möta medborgarnas berättigade krav på geografisk närhet till dömande verksamhet. För att förena dessa mål skulle det enligt regeringen krävas olika lösningar i olika delar av landet.

Handlingsplanen utgjorde grunden för reformarbetet inom Sveriges Domstolar under 2000-talet. Övervägandena om den fram- tida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister bör ske mot denna bakgrund.

Målsättningen med utredningen bör alltså vara att skapa en effek- tiv organisation som även fortsättningsvis garanterar rättssäkerhet och hög kvalitet i avgörandena. Organisationen måste klara av att möta framtida rekryteringsbehov och säkerställa kraven på kom- petensutveckling hos medarbetarna. Vidare är det angeläget att be- hålla den specialisering som finns i dag. Utgångspunkten bör vidare vara att så långt möjligt behålla de övriga särskilda inslag i nämn- dernas verksamhet som har identifierats i kapitel 3.

I dag är prövningen av hyres- och arrendetvister fördelad mellan hyres- och arrendenämnderna, de allmänna domstolarna och Krono- fogdemyndigheten. Systemet är relativt svårt att överblicka. Det är angeläget att åstadkomma ett mer enhetligt system som är enklare för den enskilda medborgaren att begripa. Hur kompetensen att pröva tvister om hyra och arrende bör vara fördelad mellan myndigheter- na har visserligen betydelse för den närmare utformningen av orga-

194

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

nisationsmodellen. Frågan är dock så omfattande att vi väljer att be- handla den separat i kapitel 5. En annan fråga med inverkan på ut- formningen av organisationsmodellen, som vi också behandlar separat, är möjligheten att delegera arbetsuppgifter, se kapitel 6.

Hur organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister bör vara utformad har, som framgått av redogörelsen i kapitel 2, över- vägts ett flertal gånger under årens lopp. Det är därför särskilt viktigt att skapa en organisation som inte kräver en snabbt återkommande översyn. Det är angeläget att organisationen nu ges arbetsro.

I direktiven beskrivs en del brister med dagens organisation. Vi belyser nedan de brister som redan har identifierats. Detta sker dels genom en redovisning av myndighetschefernas uppfattning om hur organisationsmodellen fungerar, avsnitt 4.1.2, dels genom att vi i avsnitt 4.1.3 sammanfattar de identifierade bristerna med något eget tillägg.

4.1.2Myndighetschefernas uppfattning om dagens organisationsmodell och förslag till en framtida organisation

Inledning

I avsnitt 2.1.2 behandlar vi den utvärdering av de fem mindre hyres- nämnderna som Domstolsverket 2009 presenterade i slutrapporten

Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyres- nämnderna. Som där nämns var ett särskilt yttrande angående hyres- nämndernas organisation, upprättat av tre lagmän tillika chefer för samlokaliserade hyresnämnder, fogat till rapporten. Vi inleder redo- görelsen nedan med att behandla yttrandet.

Inom ramen för utredningen har vi följt upp lagmännens yttrande och bett myndighetscheferna för fyra av de mindre nämnderna1 att yttra sig över den nuvarande organisationsmodellen och över en lämp- lig framtida organisation. Vi behandlar även dessa yttranden nedan.

Vi har besökt två av de stora nämnderna nämligen nämnderna i Stockholm och Malmö och fått del av myndighetschefernas uppfatt- ningar om dagens organisation. Från Hyres- och arrendenämnden i Göteborg har vi fått skriftliga synpunkter om organisationen. Vi av-

1 Charlotte Brokelind, särskild utredare, är myndighetschef för Hyres- och arrendenämnden i Jönköping, vilket är anledningen till att inget yttrande har hämtats in från denna nämnd.

195

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

slutar detta avsnitt med en redogörelse för vad nämnderna har upp- gett om dagens organisation.

Särskilt yttrande angående hyresnämndernas organisation år 2009

Det särskilda yttrandet angående hyresnämndernas organisation var upprättat av lagmännen för tingsrätterna i Jönköping, Linköping och Sundsvall. Sammanfattningsvis ansåg lagmännen att den valda orga- nisationsformen var mindre lämplig.

Lagmännen anförde att organisationsformen, med personal an- ställd i två separata myndigheter, gav upphov till ett inte oväsentligt administrativt merarbete t.ex. avseende diarieföring och löneförhand- lingar. De framförde att det hade inträffat att såväl tingsrätten som hyresnämnden på samma ort var för sig hade varit remissinstanser. Ett annat problem som lagmännen framhöll var att organisations- modellen i praktiken inte resulterade i önskade effektivitetsvinster vad avsåg det löpande arbetet. Enligt lagmännen fanns det en psyko- logisk ”vi- och domkänsla” mellan personalen vid hyresnämnden och tingsrätten som bedömdes hindra arbetsbyten. Lagmännen ansåg att detta förhållande stärktes av att hyresråden är skyldiga att tjänst- göra vid tingsrätten medan det saknas skyldighet för rådmännen att tjänstgöra vid hyresnämnden. Slutligen pekade lagmännen på svårig- heten att utöva chefskapet för en myndighet där chefen i praktiken inte deltar i verksamheten. De framhöll att det inte var ändamåls- enligt att ha olika organisationslösningar för hyresnämnderna på olika ställen i landet bl.a. eftersom respektive chef för myndigheten därigenom hade olika fokus, insikt och kunskap i verksamheten.

Lagmännen lämnade även förslag angående hyresnämndernas framtida organisation. De förordade att man skulle införliva hyres- nämnderna fullt ut med de samlokaliserade tingsrätterna. På så sätt skulle man, enligt lagmännen, nå en ökad effektivitet och möjlig- heten till generationsväxling skulle förbättras. Lagmännen ansåg att den föreslagna organisationsformen skulle väsentligt förbättra möjlig- heterna för personalens arbetsbyte och integrering. Vidare menade lagmännen att chef- och ledarskapet skulle bli tydligare och därigenom bättre med en sådan organisation.

Enligt förslaget skulle hyresråden/rådmännen vid en samman- läggning med tingsrätterna bli specialiserade att handlägga dels hyres- och arrendeärenden, dels övriga mål avseende hyra och arrende.

196

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

Lagmännen påpekade dock att det var upp till respektive lagman att, utifrån myndighetens behov, välja hur hyres- och arrendeärendena skulle lottas och organiseras.

I andra hand föreslog lagmännen att hyresnämnderna skulle bilda en helt egen och enhetlig organisation, antingen genom en samman- läggning till en enda myndighet eller genom en organisatorisk sam- manläggning mellan vissa hyresnämnder.

Yttranden år 2012 angående de mindre nämnderna

Vi har som framgått bett lagmännen vid Linköpings, Västmanlands, Sundsvalls och Umeå tingsrätter att yttra sig över hur väl den nu- varande organisationsmodellen för de mindre hyres- och arrende- nämnderna fungerar och även efterfrågat deras syn på vad som skulle kunna utgöra en lämplig framtida organisation. Det ska nämnas att ingen av dessa lagmän deltog vid framtagandet av det särskilda ytt- randet år 2009.

En av lagmännen, som har förordat en integration med tings- rätten, har dock understrukit att samarbetet mellan hyresnämnden och tingsrätten har fungerat bra och att det under senare tid har ut- vecklats ännu mer. Enligt lagmannen har hyresråd och nämndsekre- terare tjänstgjort vid tingsrätten respektive domstolssekreterare och notarier vid hyres- och arrendenämnden. Lagmannen har uppgett att det administrativt fungerat allt bättre efterhand men att det upp- kommer svårigheter att i alla delar få ett helhetsperspektiv på verk- samheten. Vidare har lagmannen anfört att det inte går att bortse från de problem som uppkommer i och med att det rör sig om en domstol och en förvaltningsmyndighet som administrativt ska samordnas.

En annan lagman har framfört att nuvarande ordning är olämplig bl.a. av de skäl som angavs i det särskilda yttrandet till Domstols- verkets rapport. Lagmannen har vidare framhållit att de små nämn- derna är sårbara eftersom sjukdom, semestrar och föräldraledighet omedelbart ställer till bemanningsproblem. Enligt lagmannen medför också en lokalmässig uppdelning att samarbetet i olika frågor och personalkontakter mellan myndigheterna försvåras.

En tredje lagman, som i allt väsentligt har förklarat sig dela den uppfattning om hur organisationsmodellen fungerar som angavs i det särskilda yttrandet, har framfört att sårbarheten är den största bristen med nuvarande organisation. Enligt lagmannen är frågan om i vilken utsträckning lagmannen är delaktig i verksamheten och

197

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

utövar chefskap och ledarskap i viss mån beroende av lagmannens eget intresse och engagemang. Lagmannen har framhållit att den nuvarande organisationen har sin styrka i de enkla regler som gäller för förfarandet, i medlings- och upplysningsverksamheten samt i intresseledamöternas medverkan i handläggningen av ärendena.

En fjärde lagman har framfört att det finns ett fungerande arbets- utbyte mellan tingsrätten och hyres- och arrendenämnden och att myndigheterna har arbetat aktivt med att eliminera ”vi- och dom- känslan”. Enligt lagmannen innebär organisationsformen visserligen att det uppstår ett administrativt merarbete men att motsvarande gäller i förhållande till mark- och miljödomstolen, som är en del av tingsrätten. Lagmannen har anfört att företeelsen att vara chef för en myndighet där man inte själv i praktiken deltar i verksamheten gäller både för nämnden och för mark- och miljödomstolen.

Enligt lagmannen är den nuvarande organisationsformens styr- kor att sårbarheten vid nämnderna minskar genom samarbetet med personalen vid tingsrätten och att nämnderna slipper de relativt be- tungande administrativa sysslorna. Lagmannen har också pekat på de problem som skulle uppstå om nämndernas verksamhet förs över till de allmänna domstolarna. Enligt lagmannen är det bl.a. tveksamt om upplysningsverksamheten skulle kunna behållas på det sätt den nu fungerar. Vidare har lagmannen anfört att den del av nämnder- nas verksamhet som har karaktär av skälighetsbedömningar inte alltid passar i domstol samt att det finns en risk för att HASSO, som är ett bra och fungerande nätverk, skulle försvinna om verksamheten förs över till domstol.

Beträffande förslag till en framtida organisation har två av lag- männen framfört att hyres- och arrendenämnderna bör integreras med tingsrätten. En av dessa lagmän har konkretiserat att integra- tionen bör ske på så sätt att hyres- och arrendenämnden utgör en del av tingsrätten och att aktuella ärenden bör fördelas på ett mindre antal råd eller domare för att inte gå miste om nyttan av specialise- ring. Den andre av dessa lagmän har framfört att det förenklade för- farandet, medlingsverksamheten och upplysningsverksamheten bör behållas även efter en total sammanläggning med tingsrätterna. Vidare har denne lagman påpekat att frågor om hur verksamheten ska orga- niseras i tingsrätten, som personalutnyttjande och fördelningen av hyresnämndsärenden, i huvudsak är upp till den enskilda tingsrätten att avgöra.

En annan av lagmännen har framfört att en överföring av hyres- nämndernas verksamhet till tingsrätterna måste omfatta samtliga

198

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

hyresnämnder och att ärendehanteringen bör kunna fortsätta på unge- fär samma sätt som vid nämnden. Enligt lagmannen bör verksam- hetens utformning inom tingsrättens organisation rimligen bli en intern fråga för den enskilda tingsrätten.

En annan av lagmännen har anfört att om nämnderna förs över till de allmänna domstolarna bör integrationen ske på så sätt att verk- samheten samordnas med de nuvarande mark- och miljödomstolar- nas verksamhet. Enligt lagmannen är den största fördelen med detta alternativ att nämndernas verksamhet kan begränsas till ett visst antal tingsrätter. Vidare skulle, enligt lagmannen, den berednings- organisation som finns uppbyggd vid mark- och miljödomstolarna med lätthet kunna hantera tillkommande nämndärenden och bereda dessa på eget ansvar. Enligt samma lagman måste, vid ett övervä- gande av att införa en rikstäckande nämnd, den lokala förankringen bevaras i en tillräckligt stor enhet.

Tre av lagmännen har uttryckligen svarat att det nog inte skulle vara möjligt att vidareutveckla den administrativa samverkan mellan tingsrätt och hyresnämnd om nämnderna även fortsättningsvis ska vara egna myndigheter. En av dessa lagmän har framfört att det kanske är möjligt att utveckla och formalisera den samverkan som finns mellan hyresnämnderna inbördes. Samme lagman har anfört att de geografiska verksamhetsområdena skulle bli för stora vid en ytterligare sammanläggning av nämnderna samt att alternativet med att skapa en enda rikstäckande nämnd med ”filialer” på olika ställen skulle bli administrativt krångligt och medföra ett på olika sätt långt avstånd mellan myndighetsledning och personal.

Hur myndighetscheferna för de stora nämnderna uppfattar organisationen

Nedanstående redogörelse bygger på uppgifter som myndighets- cheferna för nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö har lämnat.

Hyres- och arrendenämnden i Stockholm

Hyres- och arrendenämnden i Stockholm har drygt 30 anställda. Myndigheten är belägen i egna lokaler. Hyresråden anser att dagens organisation är välfungerande. Nämnden är indelad i två enheter för

199

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

ärendehantering med fyra rotlar på varje enhet. Även myndighets- chefen har en egen rotel med halv lottning och en sekreterare till sitt förfogande. Enheterna är tillräckligt stora för att klara av beman- ningen inom enheten även vid viss frånvaro. Vid behov bistår personal varandra över enhetsgränserna. Det råder alltså ingen sårbarhet vad avser bemanningen för ärendehanteringen.

Vid nämnden finns också en administrativ enhet. Inte heller den enheten är som regel sårbar vad avser bemanningen, dock kan viss sårbarhet råda avseende bemanningen i receptionen. När det är stor frånvaro bland de anställda vid den administrativa enheten får per- sonal från enheterna för ärendehantering sköta de administrativa arbetsuppgifterna.

Det är viktigt att värna de särskilda inslagen i nämndernas verk- samhet som nämndernas kompetens och effektivitet. Att fördela hyres- och arrendenämndsärenden över samtliga tingsrätter skulle inte vara ett bra alternativ till dagens organisation. Om nämnden på något sätt ska integreras eller samverka med en domstol är det vik- tigt att man arbetar i gemensamma lokaler. Placeringen bör i första hand vara central eller i vart fall på en plats med goda kommunika- tionsmöjligheter. Ur ett rekryteringsperspektiv är det viktigt att vara en attraktiv arbetsplats.

Hyres- och arrendenämnden i Göteborg

Hyres- och arrendenämnden i Göteborg har 14 anställda. Nämnden har sina lokaler i samma byggnad som Göteborgs tingsrätt. Mellan tingsrätten och nämnden finns det en administrativ samverkan. Nämnden köper många tjänster från tingsrätten såsom vaktmästeri-, telefoni-, receptions- och arkivtjänster. Samarbetet fungerar mycket bra och nämnden ser gärna att det administrativa samarbetet utveck- las ytterligare.

Nämndens dömande verksamhet är uppdelad i rotlar efter geo- grafisk indelning med ett ansvarigt hyresråd för varje rotel. Bered- ningen av ärendena har delegerats till handläggare som är knutna till viss rotel. Vid eventuell frånvaro hjälper man varandra över rotel- gränserna, vilket medför att arbetsformen blir mindre sårbar. Hyres- råd har i viss utsträckning tjänstgjort vid tingsrätten.

Hyresnämnderna har alltid haft ett omfattande samarbete i olika former. Hyres- och arrendenämnden i Göteborg samarbetar bl.a.

200

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

med nämnden i Malmö i frågor som rör erfarenheter, arbetsmetoder och verksamhetsplanering.

Enligt myndighetschefen bör nämnden integreras i tingsrätten med bibehållna processuella regler och uppgifter. Beteckningen hyres- nämnd bör behållas för att markera särarten. Vidare bör alla domare vara rådmän med tjänstgöringsskyldighet i hela organisationen.

Hyres- och arrendenämnden i Malmö

Hyres- och arrendenämnden i Malmö har drygt 10 anställda. Myn- digheten har lokaler i samma byggnad som Hovrätten över Skåne och Blekinge. Nämnden köper in vissa administrativa tjänster från hovrätten, som t.ex. posthantering.

Organisationen vid nämnden fungerar väl. Det förekommer att hyresråd tjänstgör i tingsrätt. Däremot tjänstgör domare vid tings- rätt numera aldrig i hyres- och arrendenämnden i Malmö. Nämn- den upplever sig inte som sårbar, varken i ärendehanteringen eller beträffande utförande av administrativa uppgifter. Visst samarbete, t.ex. avseende verksamhetsplanering, förekommer med Hyres- och arrendenämnden i Göteborg.

En av styrkorna med dagens organisation är att hyresråden har specialistkunskaper och stor erfarenhet, vilket är viktigt inte minst i medlingssituationen. Vidare medger organisationsformen en snabb ärendehandläggning. En brist med dagens organisation är att nämn- derna i vissa avseenden har olika rutiner för förfarandet.

Det finns andra alternativ att tillgodogöra sig en eventuell över- kapacitet avseende bemanningen vid nämnderna än att integrera dessa i tingsrätt. Hyresrådens tjänstgöringsskyldighet vid tingsrätt skulle t.ex., i möjlig mån, kunna utnyttjas i högre utsträckning.

Ur ett verksamhetsperspektiv framstår det som mest naturligt att verksamheten även framöver finns i Malmö. Det enda andra tänkbara alternativet skulle vara att flytta verksamheten till Lund.

4.1.3Brister i dagens organisation

Många medarbetare vid nämnderna verkar relativt nöjda med dagens organisationsmodell. Det går dock att finna en viss skiljelinje i upp- fattningarna mellan de stora respektive de mindre nämnderna. En majoritet av myndighetscheferna för de stora nämnderna, som är

201

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

helt fristående, är nöjda med organisationsmodellen. Vad gäller de mindre nämnderna kan vi konstatera att uppfattningarna om hur dagens organisationsmodell fungerar är förhållandevis lika bland cheferna även om det finns en del skillnader. Deras yttranden bör därför ge en god bild av de brister som finns i organisationen vid dessa nämnder.

Problem som har identifierats är det administrativa merarbete som uppstår genom att det rör sig om olika myndigheter samt svårig- heten för chefen att leda och styra en verksamhet som han eller hon i praktiken inte själv deltar i. Ett annat problem är nämndernas sår- barhet vid medarbetares frånvaro. Ytterligare ett problem är att orga- nisationsmodellen inte skapar tillräckligt goda förutsättningar för ett effektivt resursutnyttjande. Dessa problem har beskrivits relativt utförligt ovan och kräver i detta sammanhang inga ytterligare för- klaringar.

Ett problem som delvis hänger samman med svårigheten att leda en verksamhet som chefen i praktiken inte deltar i, och som har tan- gerats av en av lagmännen, är svårigheten för nämnderna att bedriva utvecklingsarbete. Här kan det finnas skäl att närmare utveckla vad vi avser.

Förändringstakten inom Sveriges Domstolar är hög. Domstolar- na arbetar kontinuerligt med olika verksamhetsutvecklingsfrågor. Det kan handla om att förändra den inre organisationen men även om att utveckla arbetsformer som arbetssätt, rutiner, arbetsmetoder och mötesformer. Nya och förbättrade funktioner för mål- och ärendehanteringen förs löpande in i olika verksamhetsstöd som t.ex. Vera. Vidare använder domstolarna alltmer modern teknik vid kom- munikation med parter och andra samt i förhandlingssituationen.

Ett lyckat utvecklingsarbete förutsätter att medarbetarna deltar i arbetet. Även om utvecklingsarbete på sikt ”ger mycket tillbaka” kan det under utvecklingsfasen kräva mycket resurser. Mot denna bakgrund kan det vara svårt för nämnderna att bedriva ett effektivt utvecklingsarbete. Detta gäller i synnerhet för de små nämnderna som bara har ett fåtal anställda. För dessa nämnder tillkommer proble- met med att myndighetschefen inte i praktiken deltar i det löpande arbetet. Ett lyckat utvecklingsarbete förutsätter nämligen också ofta en närvarande och drivande chef.

Ett sätt att ”läka” svårigheten för varje enskild nämnd att bedriva ett effektivt utvecklingsarbete är det arbete som HASSO bedriver. En av samarbetsorganets huvudsakliga uppgifter är just att verka för ändamålsenliga rutiner vid nämnderna. HASSO:s verksamhet är

202

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

visserligen mycket ambitiös och uppskattad av bl.a. medarbetarna. Det går dock inte att bortse från att det finns vissa begränsningar i samarbetsorganets förutsättningar att bedriva ett effektivt utveck- lingsarbete. Den kanske största begränsningen är att HASSO saknar beslutanderätt som binder nämnderna. Det krävs därför att nämn- derna är eniga för att förändringar ska komma till stånd. Som tidi- gare nämnts har det t.ex. sedan många år pågått en diskussion om att göra upplysningsverksamheten mer enhetlig utan att nämnderna har lyckats komma överens. En annan brist är att utvecklingsarbetet begränsas till de möten som hålls i HASSO:s regi eller i arbets- grupper som HASSO har inrättat. Om en fråga uppkommer under tiden mellan sammanträdena får den därför i princip anstå till nästa möte. En annan begränsning med HASSO:s utvecklingsarbete är att inte samtliga medarbetare blir direkt engagerade i detta.

4.1.4Tänkbara alternativ för en framtida organisation

I direktiven anges två organisationsalternativ som utredaren ska över- väga. Ett av dessa är om den verksamhet som hyres- och arrende- nämnderna bedriver bör föras över till allmän domstol. Våra över- väganden beträffande detta alternativ kommer att behandlas i av- snitt 4.2.

Det andra alternativet som utredaren, enligt direktiven, ska över- väga är om den administrativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidare- utvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna. Våra överväganden beträffande detta alternativ kommer att behand- las i avsnitt 4.3.

Enligt direktiven ska övervägandena ske förutsättningslöst. Det står utredaren fritt att överväga också andra alternativ för den fram- tida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Här kan man naturligtvis tänka sig ett flertal olika organisationsformer.

Ett alternativ skulle kunna vara att lägga samman några av hyres- och arrendenämnderna. Den 1 januari 2006 minskades antalet hyres- och arrendenämnder från tolv till åtta. Särskilt lång tid har således inte förflutit sedan den senaste sammanläggningen. Nämndernas geo- grafiska verksamhetsområden är redan i dag stora. En anställning vid nämnderna är förknippad med förhållandevis många och ibland långa tjänsteresor. Besiktning utgör ett väsentligt inslag i nämnder- nas verksamhet som även framöver, trots den tekniska utvecklingen,

203

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

i stor utsträckning kommer att kräva att medarbetarna reser. En sammanläggning skulle därför förmodligen förutsätta en fortsatt lokal förankring i form av filialer eller liknande. Fördelarna med en sådan organisationsform skulle därmed inte bli så stora. Vi avstår därför från att vidare överväga detta alternativ.

Ett annat alternativ skulle kunna vara att ombilda varje hyres- och arrendenämnd till en egen helt fristående domstol. Som kon- staterats i kapitel 3 skulle det visserligen finnas fördelar om verksam- heten för prövning av hyres- och arrendetvister bedrevs inom ramen för en domstol. Bortsett från den verksamhet som skulle bedrivas i Stockholm skulle dessa domstolar dock bli mycket små. Vidare skulle de mindre nämnderna gå miste om de fördelar som finns med en med tingsrätten gemensam administration. Sårbarheten för de mindre nämnderna skulle med detta alternativ därmed t.o.m. öka. Redan mot denna bakgrund framstår det inte som rimligt att vidare över- väga denna organisationsform.

Ett alternativ som däremot känns naturligt att närmare överväga är en sammanläggning av samtliga hyres- och arrendenämnder till en rikstäckande myndighet. Detta är en organisationsform som gäller för en hel del andra myndigheter som t.ex. Skatteverket och Åklagar- myndigheten.

En sådan rikstäckande organisation skulle kunna inrättas i form av antingen en specialdomstol eller en förvaltningsmyndighet. Kän- netecknande för en specialdomstol är att den avgör tvister inom ett specialområde och att domstolens sammansättning återspeglar beho- vet av specialistkompetens på ett visst område. Den numera avskaf- fade Bostadsdomstolen var en specialdomstol. I dag finns det fyra specialdomstolar i Sverige, nämligen Patentbesvärsrätten, Marknads- domstolen, Arbetsdomstolen och Försvarsunderrättelsedomstolen. De är samtliga relativt små domstolar. Genomgående för specialdom- stolarna är också att de ligger i Stockholm och har en rikstäckande verksamhet. Till skillnad från övriga domstolar bygger specialdom- stolarna inte på ett instanssystem med en prejudikatinstans som tredje och sista instans.

Specialdomstolarna och deras verksamhet har varit föremål för överväganden i flera sammanhang.2 I den ovan nämnda handlings- planen för reformeringen av domstolsväsendet uttalade regeringen

2 I Målutredningens betänkande Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i dom- stol (SOU 2010:44 s. 39–69) lämnas en utförlig redogörelse för specialdomstolarnas verk- samhet och för de tidigare utredningar, promemorior och skrivelser som har behandlat frågor om specialdomstolar.

204

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

att det hade varit en allomfattad princip under det senaste decenniet att specialdomstolar utanför de båda domstolsslagen bör undvikas. Enligt regeringen rådde det stor samstämmighet om att en lösning med fastighetsdomstolar och miljödomstolar inom de allmänna dom- stolarna i normalfallet är ett betydligt bättre alternativ än med special- domstolar. Personalförsörjning, ökad flexibilitet, minskad sårbarhet och högre effektivitet talar för en lösning med en sammanhållen organisation. Regeringen betonade dock att det kan finnas mål som bäst hanteras i en specialdomstol utanför de allmänna domstolarna eller de allmänna förvaltningsdomstolarna.

Verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna är inte alls olik den verksamhet som bedrivs i allmän domstol. Det finns tvärtom många kopplingar till frågor som handläggs vid allmän domstol och påfallande likheter med de uppgifter som allmänna domstolar ställs inför. Detta talar i och för sig för att verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna bör integreras i de allmänna domstolarna.

Som konstaterats ovan utgör besiktning ett väsentligt inslag i nämndernas verksamhet. Inrättande av en specialdomstol skulle där- för förmodligen förutsätta en fortsatt lokal förankring i form av filialer eller liknande. Att inrätta en specialdomstol med filialer skulle fram- stå som en ”främmande fågel” i det svenska domstolssystemet. Vid en sammantagen bedömning framstår det därför inte som lämpligt att överväga att inrätta en specialdomstol för prövning av hyres- och arrendetvister. Övervägandena om att lägga samman nämnderna till en rikstäckande myndighet kommer därför att göras med utgångs- punkten att prövningen av hyres- och arrendetvister i så fall även fortsättningsvis kommer att ske inom ramen för en förvaltnings- myndighet. Detta alternativ kommer att behandlas i avsnitt 4.4.

I avsnitt 4.5 presenterar vi den av oss förespråkade organisations- modellen och våra överväganden inför detta val.

4.2Alternativet att föra över nämndernas verksamhet till allmän domstol

Enligt direktiven ska utredaren som ett alternativ överväga om den verksamhet som bedrivs i nämnderna bör föras över till allmän dom- stol. Utredaren ska i det sammanhanget ta hänsyn till behovet av organisatoriska och processuella särlösningar som bevarar fördelar- na med nämndernas verksamhet.

205

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Innan vi analyserar för- och nackdelar med denna organisations- form måste vi överväga på vilket sätt man i så fall bör föra över hyres- och arrendenämndernas verksamhet till allmän domstol.

4.2.1Hur kan och bör hyres- och arrendenämndernas verksamhet föras över till allmän domstol?

Alternativet att samtliga tingsrätter blir behöriga att pröva hyres- och arrendenämndsärenden

De allmänna domstolarna utgörs, som framgått, av tingsrätterna som första instans, hovrätterna som andra instans och Högsta domstolen som sista instans. Huvudregeln är att alla allmänna domstolar har be- hörighet att handlägga alla typer av mål som hör till respektive dom- stolsslag.

Av olika forumregler framgår vilken domstol som är behörig att ta upp ett visst enskilt mål till prövning. För de allmänna domstolar- nas del finns i 10 kap. rättegångsbalken forumregler för rättegången i tvistemål. Allmänt forum i tvistemål är tingsrätten på den ort där svaranden har sitt hemvist (10 kap. 1 § rättegångsbalken). För en del områden gäller vissa exklusiva forum. Så är fallet beträffande tvist om äganderätt eller nyttjanderätt till fast egendom som prövas av tingsrätten i den ort där fastigheten är belägen (10 kap. 10 § rätte- gångsbalken).

Ett överförande av verksamheten vid hyres- och arrendenämn- derna skulle alltså kunna ske på så sätt att samtliga tingsrätter får behörighet att handlägga hyres- och arrendetvister. Detta var inne- börden av 1997 års hyreslagstiftningsutrednings förslag. Många re- missinstanser var dock kritiska mot utredningens förslag bl.a. efter- som det fanns en risk för att kompetensen inte i tillräcklig grad skulle gå att upprätthålla.

Varje rättsområde kan visserligen sägas vara unikt i varierande grad och fordra speciella kunskaper. Det är inte ovanligt att den som ägnar sig åt ett rättsområde anser att just detta är så speciellt i för- hållande till andra områden att det även kräver en särskild ordning för domstolsprövning (se Ds 1993:34 s. 19). Självklart är det varken möjligt eller lämpligt att inrätta en domstolsspecialisering för varje enskilt rättsområde.

Hyrestvisterna utgör dock en speciell typ av intressekonflikter som har vissa likheter med arbetstvister. Vår bedömning är att i vart

206

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

fall merparten av hyres- och arrendeärendena är så särpräglade att det finns starka skäl för en specialisering. De lagfarna som hand- lägger hyres- och arrendetvister måste ha kunskaper om ett i stora delar tvingande regelverk som i sig är komplicerat. Dessutom måste de känna till den aktuella hyresmarknaden och de villkor som van- ligen tillämpas på denna. Beträffande arrenderätten krävs kännedom om bl.a. aktuella jordbrukspolitiska frågor. I hyres- och arrende- ärenden görs också ofta skälighetsbedömningar som ofta förutsätter långtgående specialistkunskaper.

Som konstaterats är intresseledamöternas deltagande i åtminstone en stor del av hyres- och arrendenämndsärendena ett centralt och värdefullt inslag som bör kvarstå. Det kan vara till stor fördel för sam- spelet mellan en intresseledamot och en lagfaren ledamot att även den senare har god erfarenhet av och goda kunskaper i det aktuella ämnesområdet. På så sätt kan man också motverka risken för att intresseledamotens uppfattning i en viss fråga alltför okritiskt god- tas av den lagfarne domaren.3 Möjligheten för de lagfarna att specia- lisera sig på hyres- och arrendeärenden är en förutsättning för att upprätthålla kvaliteten och effektiviteten i verksamheten.

Vår bedömning är att ärendeunderlaget avseende hyres- och arrendetvister inte är tillräckligt stort för att kompetensen ska kunna upprätthållas om man skulle fördela dessa ärenden på samtliga tings- rätter. Detta är särskilt påtagligt vad gäller arrendeärendena, som totalt uppgår till omkring 2 000 per år. Det är här inte tillräckligt med en domstolsintern specialisering, dvs. att en domstol organiserar sin verksamhet så att endast vissa domare skulle handlägga hyres- och arrendeärenden. I stället krävs det särskilda åtgärder för att upp- rätthålla den särskilda sakkunskapen. Med särskilda åtgärder avses lagreglerade särlösningar, t.ex. sammansättningsregler eller särskilda domstolar.4 Som vi anfört inledningsvis bör det inte komma i fråga att inrätta en specialdomstol. Ett alternativ för att upprätthålla kom- petensen skulle vara att koncentrera hyres- och arrendeärendena till vissa domstolar. Ett annat alternativ skulle vara att föra över nämnder- nas verksamhet till allmän domstol genom att man inrättar särskilda domstolar inom de allmänna domstolarna. Nedan behandlar vi dessa båda alternativ.

3 Motsvarande resonemang fördes i regeringens proposition om domstolarna och eko- brotten (prop. 1984/85:178 s. 26) i frågan om koncentration av kvalificerade ekomål till vissa tingsrätter.

4 Målutredningen behandlar utförligt lagreglerade särlösningar som specialdomstolar, sär- skilda domstolar och koncentration av mål till vissa domstolar (se SOU 2010:44 s. 39–120).

207

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Alternativet att koncentrera hyres- och arrendenämndsärenden till vissa tingsrätter

Huvudregeln är som nämnts att alla allmänna domstolar har behörig- het att handlägga alla typer av mål som hör till de allmänna domstolar- na. För vissa speciella typer av mål och ärenden finns dock särskilda forumregler som innebär att dessa mål och ärenden koncentreras till en eller vissa domstolar (10 kap. 17 § första stycket 2 och 3 rätte- gångsbalken). För de allmänna domstolarnas del är så fallet för bl.a. mål om omvandling av fängelse på livstid, sjömål, tryckfrihetsmål och utsökningsmål.

En särskild koncentration gäller också för hyresmål, där Svea hovrätt sedan den 1 juli 1994 är exklusivt forum och slutinstans för överprövning av hyresnämndernas beslut. Tidigare överprövades hyresnämndernas beslut av Bostadsdomstolen. I förarbetena till Bo- stadsdomstolens avskaffande uttalade regeringen att avsikten var att hyresnämndernas verksamhet i framtiden skulle inordnas i tings- rätterna. I linje med detta låg att Bostadsdomstolens verksamhet borde tas över av hovrätterna. Regeringen uttalade att det mest önskvärda skulle vara att de uppgifter som åvilade Bostadsdomstolen togs över av alla hovrätter. Enligt regeringen talade dock praktiska och per- sonalmässiga hänsyn för att ett sådant steg i reformprocessen borde ske samtidigt med att hyresnämndernas verksamhet fördes över till tingsrätterna. Ett överförande av hyresnämndernas uppgifter till tingsrätterna förutsatte dock mer ingående överväganden. Enligt regeringens mening var det angeläget att så snabbt som möjligt börja angripa problemet med särskilda specialdomstolar utanför de ordina- rie domstolsorganisationerna på det hyresrättsliga området och sär- skilt nackdelarna i form av en splittrad processordning, vilka var sär- skilt påtagliga inom detta område. Svea hovrätt övertog därför som ett provisorium Bostadsdomstolens uppgifter (prop. 1993/94:200 s. 54 f.).

Motsvarande koncentration gäller inte för arrendeärendena. Sedan den 1 januari 2006 överprövas arrendenämndernas beslut av hovrät- terna i stället för av fastighetsdomstolarna. I förarbetena diskutera- des frågan om det borde ske en koncentration på samma sätt som för överprövningen av hyresnämndens beslut. Regeringen ansåg dock att en koncentration av arrendeärendena till en enda hovrätt skulle medföra större olägenheter än den koncentration av överrätts- dömandet som skedde inom hyresområdet. Det är nämligen betydligt vanligare i arrendefallen än i hyresfallen att en överrätt behöver hålla

208

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

syn på en fastighet och närheten mellan domstol och fastighet får därmed enligt regeringen en särskild betydelse för arrendefallen. Kravet på en god prejudikatbildning tillgodoses enligt regeringen, genom att det i allmänhet skulle vara möjligt att överklaga hovrät- ternas avgöranden i arrendeärenden till Högsta domstolen. Enligt regeringen saknades det därför tillräcklig anledning att koncentrera arrendefallen till en enda hovrätt utan överprövningen skulle i stället ske av den hovrätt inom vars domkrets arrendenämnden var belägen (prop. 2005/06:10 s. 45 f.).

Alternativet att inrätta särskilda domstolar

Den alternativa åtgärden för att upprätthålla kompetensen vid pröv- ningen av hyres- och arrendetvister skulle vara att skapa s.k. särskilda domstolar inom de allmänna domstolarna för dessa tvister. Utmär- kande för särskilda domstolar är att de är specialiserade på en eller flera typer av mål och är exklusivt behöriga att pröva dessa. Till de särskilda domstolarna i Sverige räknas mark- och miljödomstolarna (inklusive Mark- och miljööverdomstolen) och migrationsdom- stolarna (inklusive Migrationsöverdomstolen). För särskilda dom- stolar kan också gälla en särskild i lag bestämd sammansättning. Så är fallet för mark- och miljödomstolarna där särskilda ledamöter ingår i rätten.

Vid inrättandet av migrationsdomstolarna konstaterade regering- en i förarbetena att bestämmelserna om de domstolar som skulle överpröva Migrationsverkets beslut i viss utsträckning skulle skilja sig från vad som normalt gäller för länsrätt och kammarrätt i för- valtningsprocessen, bl.a. avseende instansordning och domkrets- indelning. Regeringen uttalade därvid följande (prop. 2004/05:170 s. 111 f.).

Flera av de angivna avvikelserna från vad som i allmänhet gäller för läns- rätt och kammarrätt i förvaltningsprocessen är enligt regeringens mening sådana att de talar för att det bör klargöras att när länsrätterna och kam- marrätten handlägger måltyperna i den nya ordningen gör domstolarna detta i en speciell egenskap. Ett sådant klargörande görs lämpligen genom att länsrätterna och kammarrätten i den nya ordningen har särskilda benämningar, migrationsdomstol och Migrationsöverdomstol. Särskilda benämningar innebär bl.a. att regleringen för domstolarna i den nya ord- ningen blir tydligare och mer lättillämpad. Vad gäller särskilda benäm- ningar på domstolar kan jämförelser göras med dels tingsrätternas orga-

209

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

nisation där vissa tingsrätter är fastighetsdomstolar, miljödomstolar eller sjörättsdomstolar, dels Svea hovrätt som är miljööverdomstol.

Ytterligare omständigheter som särskilt påverkar förhållandena för de domstolar som skall pröva mål enligt utlänningslagen är att antalet inkommande mål, som till stor del får bedömas vara av förturskaraktär, kan variera i hög utsträckning och i snabb takt. Det rör sig om omstän- digheter, såväl i Sveriges närhet som i ett globalt perspektiv, som påverkar omfattningen av tillströmningen av invandrare och flyktingar. Dom- stolarna i den nya ordningen måste på ett snabbt och effektivt sätt kunna anpassa sig efter de beskrivna förändringarna av antalet inkommande mål. Detta behov ställer stora krav på styrningen av verksamheten i den nya ordningen. En effektiv styrning förutsätter att verksamheten i domstolar- na i den nya ordningen i viss mening kan särskiljas från länsrätternas och kammarrättens övriga verksamhet. En sådan åtskillnad uppnås genom särskilda benämningar på domstolarna i den nya ordningen. Därutöver talar även budgettekniska skäl och för domstolarna rent administrativa skäl för särskilda benämningar.

Vilket alternativ – koncentration eller särskilda domstolar – bör väljas?

En omständighet som talar för att en överföring bör ske genom att man bildar särskilda domstolar är att det beträffande handläggningen av hyres- och arrendenämndsärendena finns ett skyndsamhetskrav. Just snabbheten i förfarandet är en omständighet som uppmärksam- mas som positiv med nämndernas verksamhet. Man har från olika håll framfört farhågor om att det skulle finnas en risk för att hyres- och arrendeärenden, i konkurrensen med tingsrättens övriga mål och ärenden, inte skulle ges tillräcklig prioritet om de fördes över till tingsrätt utan att en särskild ordning inrättades. Det kan finnas visst fog för dessa farhågor.

Att inrätta särskilda domstolar skulle kunna vara ett sätt att skapa goda förutsättningar för att ärendena ges förtur men ger i sig inga garantier för en snabb handläggning. Ytterst är detta en fråga om re- surser samt om utformningen av den inre organisationen och arbets- formerna. Ett krav på skyndsam handläggning skulle också kunna uppnås på annat sätt, t.ex. genom att ställa upp tidsfrister eller lik- nande. Skyndsamhetskravet gör sig inte heller lika starkt gällande i samtliga ärendetyper vid nämnderna. Exempel på ärenden där en snabb handläggning är särskilt viktig är ärenden om störningar i bo- endet, ärenden med ökande hyresskulder samt ärenden om tillstånd till byte och andrahandsupplåtelser. En hel del av exempelvis arrende- ärendena kräver däremot inte denna särskilda skyndsamhet i hand-

210

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

läggningen. Vi anser mot denna bakgrund att skyndsamhetskravet visserligen kan tala för att det bör skapas en särskild struktur för prövningen av hyres- och arrendetvister men att det i sig inte är tillräckligt för att motivera att det skulle bildas särskilda domstolar.

Vi har tidigare konstaterat att deltagande av intresseledamöter är värdefullt och att detta inslag måste bevaras. Handläggningen av hyres- och arrendeärenden kommer alltså även fortsättningsvis att förutsätta en annan sammansättning än vad som i allmänhet gäller inom de allmänna domstolarna. Mål i allmän domstol avgörs nämligen normalt av lagfarna domare eller lagfarna domare med nämndemän. I syfte att tillföra rätten särskild fackkunskap inom ett visst område får eller ska i vissa mål i allmän domstol visserligen särskilda leda- möter delta. Så är fallet i vissa sjömål. I avgörandet av mål som hand- läggs vid specialdomstolarna och vid de särskilda domstolarna deltar däremot särskilda ledamöter i stor utsträckning.5 Detta talar alltså för att inrätta särskilda domstolar i stället för att enbart koncen- trera hyres- och arrendeärendena till vissa domstolar.

Den bild vi har fått av verksamheten vid nämnderna är att den överlag är uppskattad av många medarbetare samt av parter och andra som kommer i kontakt med nämnderna. Det är därför viktigt att värna de goda inslagen i verksamheten. Den positiva bilden av nämnderna bygger till stor del på medarbetarnas specialistkunskaper och stora erfarenhet men även på att parterna upplever handläggningen som smidig. Ett sätt att bibehålla den höga kvaliteten kan vara att skapa en särskild ordning – i form av särskilda domstolar – för pröv- ningen.

Som vi konstaterat i kapitel 3 bör de där identifierade inslagen, som institutet med fristående medling och upplysningsverksamheten, bevaras. Dessa inslag i verksamheten skiljer sig något från vad som förekommer vid allmän domstol. Även detta talar för att ett över- förande av verksamheten till allmän domstol bör ske genom att man inrättar särskilda domstolar.

Enligt vår bedömning finns det sammantaget starka skäl som motiverar att det skapas en särskild ordning för handläggningen av hyres- och arrendetvister. Vid de fortsatta övervägandena utgår vi därför från att en överföring till allmän domstol skulle ske genom att man inrättar särskilda domstolar för prövning av dessa tvister.

5 Målutredningen lämnar en utförlig redogörelse för deltagande av särskilda ledamöter inom de allmänna domstolarna, de allmänna förvaltningsdomstolarna, specialdomstolarna och de särskilda domstolarna (se SOU 2010:44 s. 133–158).

211

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

4.2.2För- och nackdelar

Den rådande ordningen för prövning av hyres- och arrendetvister är som sagt uppskattad av såväl medarbetarna som parter och andra som kommer i kontakt med nämndernas verksamhet. Vilka skäl – principiella eller praktiska – skulle då kunna motivera att det trots det görs en förändring av dagens organisation?

Inledningsvis kan vi konstatera att den organisationsform som övervägs redan förekommer inom Sveriges Domstolar. Mark- och miljödomstolarna respektive migrationsdomstolarna är organiserade som särskilda domstolar. Även tidigare har det funnits särskilda dom- stolar inom domstolarna, t.ex. fastighetsdomstolar. Organisations- formen är alltså väl beprövad.

Ett viktigt argument som talar för att föra över hyres- och arrende- nämndernas verksamhet till domstol är att utgångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas av domstol. Eftersom verksamheten vid nämnderna i ganska stor utsträckning rör rättskipning skulle det alltså inte minst från principiell synpunkt vara naturligt om den utövades inom ramen för en domstol.

Systemet för prövning av hyres- och arrendetvister skulle dess- utom kunna bli mer enhetligt och lättare för allmänheten att begripa. Om samtliga hyres-, arrende- och bostadsrättstvister handläggs i domstol skulle det genom en förändring av kompetensen vara möjligt att samla prövningen av dessa tvister till samma domstolar. Mål- underlaget vid de särskilda domstolarna skulle genom en sådan om- fördelning bli större än vad som är fallet vid dagens nämnder. Hyres- och arrendetvisterna vid tingsrätterna skulle minska i motsvarande mån. De särskilda domstolarna skulle alltså förutsätta fler anställda än dagens nämnder och därmed bli större och mindre sårbara. Frågan om kompetensfördelningen behandlar vi i kapitel 5.

Vid en integrering i tingsrätt skulle hyresråden bli rådmän, dvs. ordinarie domare. De skulle därmed få ett mycket långtgående an- ställningsskydd som i hög utsträckning bidrar till att garantera domar- nas självständighet. Vidare skulle anställningsformen som ordinarie domare kunna bidra till att öka attraktiviteten i anställningen. En integrering i tingsrätt skulle därmed också ur ett rekryteringsper- spektiv vara en fördel. Det skulle också underlätta möjligheten för personal att växla mellan olika anställningar inom Sveriges Domstolar. Tjänstgöringsskyldigheten för rådmännen vid tingsrättens allmänna sida och hyres- och arrendesidan skulle bli ömsesidig.

212

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

En annan fördel med att föra över verksamheten till allmän dom- stol är att det inte längre skulle gälla olika organisationslösningar för de små respektive de stora nämnderna. Systemet skulle bli mer en- hetligt.

Ett argument av mer praktisk karaktär är att en ombildning av hyres- och arrendenämnderna till särskilda domstolar skulle leda till en mindre sårbar organisation. Organisationsformen skulle också kunna skapa förutsättningar för att ytterligare effektivisera verksam- heten.

Hyres- och arrendenämnderna är, möjligen med bortseende från nämnden i Stockholm, små myndigheter med få anställda. Nämnder- na i Stockholm, Göteborg och Malmö har visserligen uppgett sig i princip inte vara sårbara såvitt avser bemanningen. Beträffande de mindre nämnderna kan däremot sjukdom, föräldraledighet och annan frånvaro leda till bemanningsproblem. I dag finns visserligen, i vart fall delvis, formella förutsättningar för ett arbetsutbyte mellan hyres- och arrendenämnderna respektive tingsrätterna. Hyresråden och andra anställda vid hyresnämnden är nämligen skyldiga att, i den ut- sträckning som arbetsuppgifterna tillåter det, tjänstgöra vid en tings- rätt på samma ort som hyresnämnden. Motsvarande tjänstgörings- skyldighet vid nämnderna gäller inte för de anställda vid tingsrätterna. Våra undersökningar har visat att det förekommer att hyresråd tjänst- gör vid tingsrätt. Däremot verkar det vara ovanligt att domare vid tingsrätten tjänstgör vid nämnderna. Inte heller mellan nämndsekre- terare och domstolssekreterare sker det arbetsutbyte i någon större omfattning. Det kan finnas flera anledningar till att det inte före- kommer arbetsutbyte i så stor utsträckning. Ett skäl kan vara att dele- gationsbestämmelserna har getts olika utformning i förordningen (1996:381) med tingsrättsinstruktion respektive förordningen (1980:1030) med hyresnämndsinstruktion. Det formella regelverket kan därmed till viss del sägas lägga hinder i vägen för ett effektivt arbetsutbyte.

Genom att ombilda nämnderna till särskilda domstolar inom tings- rätterna skulle man åstadkomma en mer flexibel organisation där förutsättningar för arbetsutbyte för både domare och sekreterare skulle öka. Förfarandena skulle vara mer lika varandra. Det skulle inte längre vara fråga om olika myndigheter som dessutom har olika judiciell status, domstol respektive förvaltningsmyndighet. Den en- sidiga tjänstgöringsskyldigheten för personalen som handlägger hyres- och arrendetvister skulle inte längre bestå utan gälla ömsesidigt. Detta skulle skapa bättre förutsättningar för att personal med sina huvud-

213

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

sakliga uppgifter vid tingsrättens allmänna del skulle kunna bistå hyres- och arrendedomstolen vid tillfälliga arbetstoppar samt vid frånvaro och vice versa. En sådan ordning skulle visserligen kunna åstadkommas genom att förfarandereglerna vid nämnderna gjordes mer lika de som gäller i domstol. Likväl skulle skillnaderna vara stora

– trots allt rör det sig om en förvaltningsmyndighet och en domstol. Man ska dock inte överskatta de vinster ur ett flexibilitetshänse- ende som en integration i tingsrätt kan innebära. Som vi flera gånger tidigare framhållit är hyres- och arrendetvister speciella. Handlägg- ningen av dessa kräver i många fall både djupa teoretiska kunskaper och praktisk erfarenhet. Det kan därför säkert ofta vara svårt för en rådman att som tillfällig vikarie handlägga dessa ärenden. Tingsrätten skulle dock kunna låta vissa rådmän och sekreterare på något mer regelbunden basis handlägga hyres- och arrendetvister. Härigenom skulle de få tillräckliga kunskaper och erfarenheter för att på ett kompetent sätt kunna handlägga i vart fall inte alltför komplicerade

tvister.

Hyres- och arrendenämnderna är en del av Sveriges Domstolar. Det har dock framkommit att det förekommer att medarbetare vid nämnderna upplever att deras verksamhet vid exempelvis övergri- pande utvecklingsarbete inom Sveriges Domstolar ”kommer i sista hand”. Vid en integration i allmän domstol skulle denna ”isolering” upphöra. Dessutom skulle möjligheten att löpande utveckla arbets- formerna för prövningen av hyres- och arrendetvister öka. Vid de enskilda tingsrätterna pågår det kontinuerligt arbete med att utveckla arbetsformerna. Det kan bl.a. handla om att ta fram rutiner för hand- läggning av mål och ärenden och för hur verksamhetsstöd, som t.ex. Vera, kan användas. Hyres- och arrendenämnderna bedriver visser- ligen en hel del utvecklingsarbete i bl.a. nätverksformer. Förutsätt- ningarna att bedriva utvecklingsarbete avseende handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle dock öka om man integrerar nämn- dernas verksamhet i tingsrätterna. Utvecklingsarbete är resurskrä- vande. Genom att utgöra en del av en större enhet skulle de nuvarande nämnderna kunna tillgodogöra sig resultatet av och själva bidra till det allmänna utvecklingsarbetet som bedrivs på tingsrätten. Även framöver skulle det dock komma att finnas behov av utvecklingsarbete i nätverksform beträffande frågor som specifikt rör handläggningen av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister.

Ett överförande av verksamheten till allmän domstol skulle för framför allt nämnden i Stockholm, men kanske även till viss del för nämnderna i Göteborg och Malmö, innebära vissa vinster av admi-

214

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

nistrativt slag. Nämnderna i Göteborg och Malmö, vars lokaler in- ryms i byggnader med domstol, köper i dag in en del administrativa tjänster från domstolen. Så är inte fallet beträffande nämnden i Stockholm utan här sköts all administration av nämndens egen per- sonal. Av naturliga skäl kan den administrativa enheten inte bestå av så många medarbetare. Frånvaro av mer omfattande slag kan därför leda till bemanningsproblem. Nämnden löser visserligen i dag en sådan uppkommen situation med bistånd av övrig personal. En gemensam organisation skulle dock minska risken för att denna typ av problematik uppstår.

Även ur ett effektivitetsperspektiv kan en ombildning av nämn- derna till särskilda domstolar vara en fördel. För att fylla samtliga funktioner kan det nämligen vara nödvändigt att ”överdimensionera” den administrativa enheten. En gemensam administration skulle utgöra ett mer effektivt utnyttjande av resurser.

Vad gäller de mindre nämnderna skulle förutsättningarna för myndighetschefen att utöva styrning och ledning över verksamheten förmodligen bli bättre om dessa ombildades till särskilda domstolar. All personal skulle vara anställd vid en och samma myndighet. Med denna organisationslösning skulle man också undvika en del admini- strativt mer- och dubbelarbete.

Ytterligare en positiv effekt med en ombildning av hyres- och arrendenämnderna till särskilda domstolar är att deltagandet av nota- rier vid handläggningen av hyres- och arrendetvister skulle kunna öka. I dag är denna möjlighet begränsad. Notarietjänstgöringen fullgörs som huvudregel vid tingsrätt eller förvaltningsrätt eller båda slagen av domstolar (2 § första stycket notarieförordningen [1990:469]). Vissa notarieanställningar kan dock inledas med sex månaders tjänst- göring på en myndighet som t.ex. Kronofogdemyndigheten eller Åklagarmyndigheten för att därefter fortsätta i domstol, s.k. paket- anställningar. Hyres- och arrendenämnderna ingår inte bland de myndigheter där paketanställning erbjuds.6 Dock är en tingsnotarie, enligt 52 a § tingsrättsinstruktionen, skyldig att under en tid av sam- manlagt två månader tjänstgöra vid en hyresnämnd på samma ort som tingsrätten. Denna tid får då notarien tillgodoräkna som notarie- tjänstgöring (2 a § notarieförordningen). Vidare finns det enligt 3 § notarieförordningen möjlighet att tillgodoräkna viss annan tjänst- göring som ligger i tiden före all domstolstjänstgöring. Tiden är be- gränsad till sex månader. Vid prövningen ska särskilt tjänstgöringens

6 www.domstol.se (2012-04-02).

215

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

allmänna juridiska värde beaktas men även dess värde för fortsatt arbete vid tingsrätt eller förvaltningsrätt. Enligt praxis tillgodoräknas regelmässigt tjänstgöring vid hyres- och arrendenämnden under förutsättning att det rört sig om juridiskt arbete.

Om hyres- och arrendenämnderna ombildas till domstolar skulle alltså möjligheten för notarier att delta vid handläggningen av hyres- och arrendetvister öka. Det kan vara av värde för den enskilde nota- rien som får insyn och erfarenhet av dessa rättsområden. Även ur ett samhälls- och medborgarperspektiv är detta värdefullt. Notarie- tjänstgöring ger notarien en god inblick i förfarandet vid domstol och fördjupade kunskaper inom materiell rätt, vilket är till stor nytta oavsett framtida yrkesval. Samhället i stort gagnas av att det finns jurister med goda teoretiska kunskapar och praktisk erfarenhet inom hyres- och arrenderätten. Notarietjänstgöring är att sätt att ge jurister sådana ökade erfarenheter och kunskaper. Erfarenhet av handlägg- ning av hyres- och arrendetvister i domstol kan vidare ge ett ökat intresse att senare söka en anställning som ordinarie domare med särskild inriktning mot dessa rättsområden. Även ur ett framtida rekryteringsperspektiv för Sveriges Domstolar kan alltså en ökad möjlighet till notarietjänstgöring på hyres- och arrendeområdet vara av värde.

I sammanhanget bör formerna för en sådan ökad notarietjänst- göring på hyres- och arrendeområdet övervägas. För att tjänst- göringen ska vara värdefull för den enskilde notarien och också till- godose tingsrättens behov av arbetskraft krävs förmodligen att den varar en inte alltför kort tid. En längre tids tjänstgöring på hyres- och arrendeområdet kan dock innebära en risk för att notarien inte hinner få tillräcklig kunskap och erfarenhet för att fullgöra de domar- uppgifter som krävs för notariemeritering. Situationen skulle even- tuellt kunna lösas genom att man inrättar någon form av kombina- tionstjänstgöring. Det har inte inom ramen för denna utredning varit möjligt att närmare utreda behovet och efterfrågan av en sådan kom- binationstjänstgöring. Frågan bör i stället övervägas närmare i annat sammanhang.

I dag är det inte möjligt att anställa fiskaler i hyres- och arrende- nämnderna. Fiskaler kan nämligen bara vara anställda i domstolar. Det förekommer dock att personer som genomgår domarutbildning är tjänstlediga för att under en tid arbeta som tf. hyresråd. För att an- ställas som hovrättsassessor krävs det bl.a. att man har tjänstgjort under två år som fiskal (eller lagman eller rådman) i tingsrätt. Tjänst- göring i annan domstol eller domstolsliknande nämnd jämställs dock

216

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

till en tid av högst sex månader med tjänstgöring som fiskal i tings- rätt. En förutsättning för avräkning är att fiskalen har tjänstgjort minst sex månader som tingsfiskal före den tid som önskas tillgodoräknas (40 § förordningen [1996:379] med hovrättsinstruktion). Det skulle alltså under vissa omständigheter därmed sannolikt vara möjligt för den tjänstlediga fiskalen att tillgodoräkna sig viss tjänstgöring vid nämnden som fiskalstjänstgöring. Om verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna förs över till allmän domstol skulle fiskaler vid vissa domstolar, inom ramen för domarutbildningen, naturligt delta i handläggningen av de ärenden som hyres- och arrendenämn- derna nu handlägger. Precis som för notarier kan handläggningen av dessa tvister vara av värde för fiskalens egen del men även för sam- hället och medborgarna i stort samt för möjligheten att rekrytera jurister till anställning som ordinarie domare.

En ytterligare fördel med att ombilda hyres- och arrendenämn- derna till särskilda domstolar och låta dessa tillämpa vanliga process- regler är att tidigare och kommande lagstiftningsarbete som berör domstolarna på ett mer naturligt och enklare sätt skulle komma nämndverksamheten tillgodo. Som exempel kan nämnas att de nya reglerna om en modernare rättegång, enligt vilka alla förhör spelas in på video, skulle bli tillämpliga även för den nuvarande nämnd- verksamheten.

Hyres- och arrendenämndernas beslut överprövas av hovrätt, dvs. en domstol överprövar en förvaltningsmyndighets beslut. Vid prövningen av ärendena tillämpar myndigheterna olika processlagar som inte korresponderar i alla avseenden. Ur ett överrättsperspek- tiv skulle det vara en fördel om även underinstansen var en domstol som har att tillämpa samma processrättsliga regelverk.

Som konstaterats finns det alltså en rad fördelar med att ombilda hyres- och arrendenämnderna till särskilda domstolar. Vilka skulle då nackdelarna med en sådan omorganisation vara?

Både medarbetarna och allmänheten synes som sagt anse att verk- samheten vid hyres- och arrendenämnderna är välfungerande. Det finns givetvis alltid en risk för att verksamheten i något avseende försämras vid en omorganisation.

Som vi konstaterat skulle det vara möjligt att bevara i princip samtliga särinslag i nämndernas verksamhet om man integrerade hyres- och arrendenämnderna som särskilda domstolar i tingsrätt. Undantaget är nämndernas uppgift att vara skiljenämnd. Även om det är mycket ovanligt att nämnderna i praktiken agerar skiljenämnd är detta, enligt uppgift, ett av intressenterna uppskattat inslag. I detta

217

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

avseende skulle alltså en överföring av nämndernas verksamhet till allmän domstol innebära en försämring. Vi har analyserat frågan när- mare i avsnitt 3.4.4 och där gjort bedömningen att ett avskaffande av denna möjlighet inte skulle innebära så stora nackdelar för intres- senterna att det skulle utgöra skäl mot att föra över verksamheten till domstolarna. Vår bedömning bygger bl.a. på att det genom en ändring av kompetensfördelningen mellan myndigheterna skulle vara möjligt att låta särskilda ledamöter delta vid prövningen av de måltyper som vanligen aktualiserar ett skiljeförfarande. Denna fråga behandlar vi närmare i kapitel 5.

Om man för över hyres- och arrendenämndernas verksamhet till de allmänna domstolarna skulle det naturligtvis innebära en omställ- ning för personalen vid nämnderna. Störst skulle omställningen vara för medarbetarna vid nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö som tidigare varit helt fristående myndigheter. Detta är dock en omständighet som gör sig gällande vid varje organisationsförändring och bör inte hindra en omorganisation som på sikt har klara för- delar även ur ett medarbetarperspektiv. Det finns också inom Sveriges Domstolar en väl etablerade ordning för handläggning av personal- frågor som bygger på erfarenheter från tidigare omorganisationer.

Medarbetarna vid nämnderna har stor kompetens och gedigen erfarenhet av handläggning av ärenden om hyra och arrende. En far- håga med att integrera hyres- och arrendenämndernas verksamhet i domstolarna är att det skulle finnas en risk för att denna specialist- kompetens på kort eller lång sikt skulle försämras. Det finns också en farhåga att handläggningen av framför allt brottmål skulle priori- teras före hyres- och arrendeärenden. Domstolsverkets utredare behandlade den senare farhågan och uttalade därvid följande (Orga- nisationen för vissa hyres- och arrendenämnder s. 25 f.)

Att det finns en flexibilitet i fråga om arbetsinsatser på olika verksamhets- områden inom en organisation är normalt en styrka. Likaså ligger det alltid i ett ledningsansvar att göra prioriteringar vid tillfällen av knappa resurser. Så länge sådana överväganden grundas på sakliga skäl finns inget att invända mot det. Vid en samordning kommer prioriteringar ibland att drabba handläggningen av hyrestvister, i andra fall kommer nämnd- verksamheten att prioriteras.

Det finns dock en inte helt ogrundad oro för att hyrestvister kom- mer att få en mer undanskymd roll inom tingsrätten och därför ges en mer generellt lågprioriterad status. Att en domstolschef medvetet på osakliga grunder skulle diskriminera nämndernas verksamhet saknas anledning att tro. Däremot kan risken finnas att hyrestvister som ett främmande inslag i tingsrätternas övriga verksamhet inte alltid kommer

218

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

att uppmärksammas i erforderlig omfattning. Det rör sig om ett spe- ciellt rättsområde, där det för den som saknar egen erfarenhet av denna typ av konfliktlösning inte alltid står klart vilka prioriteringar som måste göras. Särskilt beaktansvärd är risken för felaktiga prioriteringar om nämnden utgör en liten del av den totala verksamheten.

Domstolsverkets utredare konstaterade att om enheterna är så stora att två hyresråd i vart fall huvudsakligen kan syssla med hyres- och arrendeärenden skulle verksamheten få en fastare struktur och bättre kunna fungera som en självständig enhet inom tingsrätten. På så sätt skulle behovet av prioriteringar kunna tillgodoses såväl inom enheten som genom t.ex. personalutbyte mellan enheterna.

Vår uppfattning är att oron för att specialistkompetensen ska för- sämras och för att hyres- och arrendeärendena kommer ges låg prio- ritet kanske skulle vara befogad om överföringen av verksamheten skedde utan någon form av koncentrering av ärendena. Vi delar Domstolsverkets utredares uppfattning om att enhetens storlek kan inverka på dess självständighet. I kapitel 5 behandlar vi frågan om en ändring av kompetensfördelningen. En sådan ändring kan skapa ett större mål- och ärendeunderlag vid den enhet som handlägger hyres- och arrendetvister. Genom att skapa en särskild ordning för hand- läggningen av hyres- och arrendetvister bedömer vi risken både för att specialistkunskaperna ska försämras och för att hyres- och arrende- ärendena ska nedprioriteras som mycket liten.

Sammanfattningsvis kan vi alltså konstatera att en organisations- form som innebär att man inrättar särskilda domstolar för handlägg- ning av hyres- och arrendetvister har många fördelar. De nackdelar som finns är enligt vår bedömning inte påtagliga.

4.3Alternativet att vidareutveckla och utvidga den administrativa samverkan mellan nämnderna och tingsrätterna

4.3.1Utgångspunkter för övervägandena

I detta avsnitt identifierar och analyserar vi för- och nackdelar med alternativet att vidareutveckla och utvidga den administrativa sam- verkan mellan nämnderna och tingsrätterna. Vad som enligt direktiven avses med ”utvidga” är givet. Mer problematiskt är vad som ligger i uttrycket att ”vidareutveckla” den administrativa samverkan mellan nämnderna och tingsrätterna.

219

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Som framgått ovan har vi ombett lagmännen vid Linköpings, Västmanlands, Sundsvalls och Umeå tingsrätter att yttra sig i orga- nisationsfrågan och särskilt ange hur den administrativa samverkan mellan nämnderna och tingsrätterna skulle kunna vidareutvecklas. Tre av lagmännen har uttryckligen svarat att det nog inte skulle vara möjligt att vidareutveckla den administrativa samverkan mellan tingsrätt och hyresnämnd.

Vi har också svårt att se att det skulle vara möjligt att i mer for- mellt hänseende vidareutveckla den administrativa samverkan som i dag finns mellan nämnderna och tingsrätten. Däremot skulle det even- tuellt vara möjligt att med olika åtgärder verka för att ett arbetsutbyte mellan myndigheterna i högre utsträckning kommer till stånd i prak- tiken. Det kan nämnas att frågan om hur samverkan kan utökas be- rördes i Domstolsverkets rapport Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämnderna (s. 21). Som konkreta förslag på utökad samverkan angavs bl.a. gemensam verksamhets- planering och kompetensutveckling samt rekrytering av sekreterare som kan tjänstgöra i både tingsrätten och hyresnämnden.

Vid våra fortsatta överväganden utgår vi därför från att den sam- verkan mellan nämnd och tingsrätt som kan bli aktuell motsvarar den som sker i dag.

4.3.2För- och nackdelar

Som vi flera gånger tidigare konstaterat är många medarbetare och nämndernas intressenter i stort sett nöjda med verksamheten vid nämnderna i dag. Detta är givetvis ett skäl som talar för att behålla nuvarande ordning.

Vilka fördelar skulle det då finnas med att utvidga den admini- strativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort till att gälla även nämnderna i Stockholm, Malmö och Göteborg?

Inledningsvis kan det även beträffande denna organisationsform konstateras att den är beprövad. Genom att knyta även de tre stora nämnderna till tingsrätt skulle man uppnå en organisationslösning som är enhetlig över hela landet. Detta kan ha ett värde i sig. Det skulle då t.ex. inte längre råda någon skillnad mellan nämnderna beträffande vem som är chef – en ”egen” chef eller en tingsrättslag- man som chef. Det kan inte uteslutas att chefer har olika perspektiv

220

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

utifrån om han eller hon är chef för en fristående nämnd eller en nämnd som är samordnad med en tingsrätt.

En annan fördel är att administrativa vinster skulle kunna uppstå för nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö. Nämnderna har visserligen uppgett att de i princip inte upplever sig som sårbara. Med tanke på det fåtal medarbetare som arbetar med administrativa uppgifter vid respektive nämnd kan det dock enligt vår bedömning inte helt uteslutas att en sådan sårbarhet faktiskt kan uppstå. En sam- ordning med tingsrätt kan minska en sådan sårbarhet. Under alla förhållanden skulle en gemensam administration innebära ett mer effektivt utnyttjande av resurser.

Även beträffande själva ärendehanteringen skulle en administra- tiv knytning till tingsrätt möjligen kunna innebära en minskad sår- barhet för de stora nämnderna. Dessa nämnder upplever sig visser- ligen inte heller i detta avseende som sårbara. En samordning med tingsrätt skulle kunna medföra en mer flexibel organisation.

I dag är hyresråd och andra anställda även vid nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö skyldiga att, i den utsträckning arbetsuppgifterna tillåter det, tjänstgöra vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden. För dessa nämnder fattar dock hovrätten, efter samråd med hyresnämnden, beslut om sådan tjänstgöring (31 § första stycket förordningen med hyresnämndsinstruktion). Samma tjänstgöringsskyldighet vid hyres- och arrendenämnd gäller inte för rådmän. Om de stora nämnderna skulle knytas till en tingsrätt skulle ett arbetsutbyte mellan myndigheterna förmodligen bli något mer naturligt. Erfarenheterna av organisationsformen vid de samlokali- serade nämnderna har dock visat att arbetsutbyte hittills inte har skett i så stor utsträckning, i vart fall inte på så sätt att rådmän tjänstgjort vid hyresnämnden.

Ovan har vi identifierat vissa fördelar med alternativet att låta nämnderna kvarstå som förvaltningsmyndigheter men knyta även de stora nämnderna till tingsrätt. Vilka skulle då nackdelarna med detta organisationsalternativ vara?

Vid ett genomförande av detta alternativ skulle man gå miste om en del fördelar som skulle uppstå om verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna i stället fördes över till allmän domstol. Verksam- heten skulle nämligen fortfarande utövas inom ramen för en för- valtningsmyndighet trots att det finns principiella skäl som talar för att den borde ske i domstol. Rättskipningen skulle även fortsättnings- vis utövas av personer, som förvisso är utnämnda med fullmakt, men som saknar ställning av ordinarie domare.

221

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

Erfarenheterna visar vidare att med detta organisationsalternativ skulle de faktiska möjligheterna till arbetsutbyte mellan myndig- heterna vara fortsatt begränsade. Vid en integrering i allmän domstol skulle all personal vara anställd vid en och samma myndighet och det skulle inte längre råda någon skillnad i medarbetarnas tjänst- göringsskyldighet.

Man skulle med detta alternativ också gå miste om en utökad möjlighet att låta notarier delta i handläggningen av hyres- och arrendeärenden. Alternativet gör det inte heller möjligt att anställa fiskaler.

Om man väljer alternativet att administrativt knyta nämnderna till tingsrätt skulle det också fortfarande vara fråga om två myndig- heter som dessutom har olika judiciell status. Ett visst administrativt mer- och dubbelarbete skulle alltså kvarstå med detta alternativ.

De nackdelar med olika processordningar som vi har berört ovan och som uppstår när en hovrätt omprövar beslut från en förvaltnings- myndighet, som har att tillämpa en annan processrättslig lagstift- ning, skulle också bestå med detta alternativ.

Sammanfattningsvis kan vi alltså konstatera att denna organisa- tionsmodell har en del fördelar men också en rad nackdelar.

4.4Alternativet att lägga samman hyres- och arrendenämnderna till en myndighet

I detta avsnitt ska vi identifiera de för- och nackdelar som finns med alternativet att lägga samman hyres- och arrendenämnderna till en myndighet. Organisationsformen innebär att verksamheten oavsett geografisk lokalisering och inre organisation leds av en myndig- hetschef som är ansvarig för hela verksamheten. Detta alternativ är enligt vår bedömning det alternativ som – förutom de i direktiven angivna – framstår som mest rimligt att överväga. Vilka skulle då fördelarna med en sådan organisationsform vara?

Även detta är en beprövad organisationsmodell. Under senare decennier har det bildats en rad s.k. enmyndigheter. De resultat som regeringen har önskat uppnå genom ombildningarna har varit tyd- ligare ledning och styrning, ökad flexibilitet i verksamheten, effek- tivare resursutnyttjande samt ökad rättssäkerhet och enhetlighet. Skatteverket, Kriminalvården, Åklagarmyndigheten och Försäkrings- kassan är exempel på myndigheter som har ombildats till enmyndig- heter (se SOU 2012:13 s. 252).

222

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

Med detta alternativ skulle det alltså bli tal om endast en myn- dighet. Den stora fördelen med detta alternativ är att man skulle få en central styrning av organisationen med följd att flexibiliteten i organisationen skulle bli större. Möjligheten att på ett effektivt sätt förfoga över personalresurserna skulle öka.

Denna organisationsmodell har även andra fördelar. En är att det totalt sett sannolikt skulle bli mindre administration, vilket är kostnadsbesparande. En annan fördel är att det skulle vara lättare att skapa en enhetlighet i önskade avseenden. I dag finns det t.ex. skillnader – både till omfattning och till inriktning – beträffande hur upplysningsverksamheten är organiserad vid de olika nämnderna. Som framgått är vår bedömning att upplysningsverksamheten bör samordnas så att den blir mer enhetlig. Det har med rådande orga- nisation inte varit möjligt att få till stånd en sådan samordning. Med en samlad organisation skulle upplysningsverksamheten på ett natur- ligt sätt kunna frikopplas från övrig verksamhet vid nämnden. På så sätt skulle en rikstäckande och enhetlig upplysningsverksamhet kunna skapas.

Det finns alltså ett par fördelar med att lägga samman samtliga hyres- och arrendenämnder till en enmyndighet. Vilka nackdelar skulle då finnas med denna organisationsmodell?

Som vi i avsnitt 4.1.4 har konstaterat framstår det inte som aktuellt att inrätta en specialdomstol för prövning av hyres- och arrende- tvister. Med den här övervägda organisationsformen skulle därmed rättskipning på hyres- och arrendeområdet även fortsättningsvis ske inom ramen för en förvaltningsmyndighet.

Besiktning är ett centralt inslag i nämndernas verksamhet. Hand- läggningen av hyres- och arrendetvister kräver lokal förankring. Det skulle därför vara nödvändigt att inrätta lokalkontor eller lik- nande runt om i landet. Här kan man tänka sig ett par alternativ.

En modell skulle vara att myndigheten har sitt säte i Stockholm med lokalkontor på de orter där det i dag finns hyres- och arrende- nämnder. Med detta alternativ skulle dock lokalkontoren förmodligen bli mindre än i dag och därmed sårbara vid frånvaro och tillfälliga arbetstoppar. Om det inte längre skulle finnas en knytning till tings- rätten på orten skulle förmodligen incitamentet för domare vid tingsrätten att tjänstgöra vid nämnderna bli än mindre än i dag.

Ett alternativ skulle vara att ha lokalkontor på ett mindre antal orter. Härmed skulle varje enhet bli större och därmed mindre sårbar. Samtidigt skulle en sådan organisationsform medföra ett ökat resan- de för medarbetarna vid nämnden. Redan i dag reser medarbetarna

223

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

i stor omfattning. Det finns en risk för att ett ökat resande skulle minska attraktionskraften för anställning vid nämnden. Att hitta en bra lösning i filialfrågan är alltså komplicerat. Under alla omständig- heter skulle det också i många fall bli ett stort geografiskt avstånd mellan medarbetare och myndighetsledning.

Sammanfattningsvis kan vi alltså konstatera att detta alternativ har klara fördelar framför allt ur ett lednings- och styrningsperspektiv. En påtaglig nackdel är dock svårigheten att hitta en för både med- arbetarna och verksamheten bra lösning på filialfrågan.

4.5Slutsats – särskilda hyres- och arrendedomstolar bör inrättas

Förslag: Verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna förs över till allmän domstol genom inrättande av s.k. särskilda dom- stolar inom vissa tingsrätter. De nya domstolarna benämns hyres- och arrendedomstolar. Hyres- och arrendedomstolarna bör lokali- seras till de orter där hyres- och arrendenämnderna för närvarande finns, dvs. Stockholm (Nacka), Västerås, Linköping, Jönköping, Malmö, Göteborg, Sundsvall och Umeå.

4.5.1Vilken organisationsmodell bör väljas?

Det finns för- och nackdelar med samtliga alternativ. En fördel som gäller för samtliga är att de erbjuder en organisationsmodell som skulle vara enhetlig över hela landet. Det är viktigt ur såväl ett chefs- som medarbetarperspektiv. Vidare kan det bidra till att öka medborgar- nas förståelse för systemet för prövning av hyres- och arrendetvister.

Utgångspunkten är att civilrättsliga tvister ska prövas i allmän domstol. Ordinarie domare bör i huvudsak delta vid avgörandet av sådana tvister. Detta talar starkt för att hyres- och arrendenämndernas verksamhet bör föras över till allmän domstol. Endast om det finns tungt vägande skäl bör därmed prövningen av hyres- och arrende- tvister även fortsättningsvis ske inom ramen för en förvaltningsmyn- dighet. Det kan också konstateras att hyres- och arrendenämnderna, trots deras judiciella ställning som förvaltningsmyndigheter, redan i dag i flera avseenden betraktas som domstolar. Hyresråden uppfattar t.ex. sig själva som domare. En prövning av nämnden uppfyller kraven

224

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

på domstolsprövning enligt Europakonventionen. Vidare överklagas beslut av nämnderna till domstol. Detta är i och för sig en inte helt lämplig ordning, bl.a. mot bakgrund av de nackdelar med olika pro- cessordningar som uppstår när en hovrätt överprövar beslut från en förvaltningsmyndighet.

Vad kan det då finnas för skäl till att hyres- och arrendenämn- derna ska bestå som förvaltningsmyndigheter alternativt läggas sam- man till en enmyndighet? Ett sådant skulle vara att det inte bedöms möjligt att föra över de särinslag i nämndernas verksamhet som bör bevaras till allmän domstol. Vi har i kapitel 3 redovisat våra över- väganden i den frågan. Som där framgått anser vi att det skulle gå att föra över särinslag som den fristående medlingsverksamheten, upp- lysningsverksamheten och deltagande av intresseledamöter till all- män domstol. Vidare finns det inget som hindrar att man behåller det enkla och flexibla förfarandet som tillämpas i nämnderna om verk- samheten förs över till allmän domstol. Det enda inslag som enligt vår bedömning inte är möjligt att föra över är nämndernas uppgift att vara skiljenämnd. Vi har dock gjort bedömningen att ett avskaf- fande av denna möjlighet inte skulle innebära sådana nackdelar för intressenterna att man av detta skäl bör undvika domstolsalterna- tivet.

Ett annat skäl som skulle tala mot att föra över nämndernas verk- samhet till allmän domstol skulle givetvis vara att fördelarna med något av de andra, av oss analyserade, alternativen överväger.

Med alternativet att knyta även de tre stora nämnderna till en tingsrätt skulle framför allt administrativa vinster för dessa nämnder uppstå. Ett visst administrativt mer- och dubbelarbete skulle dock kvarstå beträffande samtliga nämnder eftersom det fortfarande skulle vara fråga om olika myndigheter. Erfarenheterna visar också att orga- nisationsmodellen i praktiken inte ger tillräckligt goda förutsättning- ar för ett arbetsutbyte mellan de olika myndigheterna i det löpande arbetet. Sårbarheten för nämnderna skulle därmed delvis kvarstå. Med denna organisation finns det också en risk för att resurserna inte utnyttjas på bästa sätt. Vidare skulle problemet med svårigheten för lagmannen att utöva ledning och styrning över verksamheten i hyres- och arrendenämnden kvarstå.

Möjligheten att fullgöra notarietjänstgöring vid nämnden skulle vara fortsatt begränsad. Här skulle man visserligen kunna tänka sig att Domstolsverket överväger att erbjuda en s.k. paketanställning, där notarietjänstgöringen inleds på en hyres- och arrendenämnd.

225

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

En ytterligare nackdel är att det inte skulle vara möjligt att anställa fiskaler i hyres- och arrendenämnden.

Alternativet att inrätta en enmyndighet skulle förmodligen ge bättre förutsättningar för ett effektivt resursutnyttjande. Möjlig- heten att utöva styrning och ledning skulle öka. Modellen skulle sannolikt leda till minskade kostnader för administration. En annan stor fördel skulle vara den ökade möjligheten att i önskade avseen- den åstadkomma en enhetlighet i verksamheten. En svårighet med denna organisationsform skulle dock vara att skapa lokala enheter av tillräcklig storlek för att inte vara sårbara men samtidigt inte omfatta så stora geografiska områden att attraktiviteten för anställning vid nämnden skulle minska. En annan nackdel är att det inte heller med denna organisationsmodell skulle vara möjligt att anställa fiskaler. Vidare skulle notariers tjänstgöring vid nämnden förmodligen minska.

Som framgått ovan skulle en överföring av verksamheten vid hyres- och arrendenämnderna till allmän domstol ha många fördelar. Organisationsformen är enligt vår mening t.ex. den modell som i praktiken skapar bäst förutsättningar för en flexibel organisation och för ett effektivt utnyttjande av resurser. Den sårbarhet som finns hos nämnderna i dag skulle förmodligen minska. Det sagda gäller både för själva ärendehanteringen och för de administrativa upp- gifterna. Möjligheten för myndighetschefen att leda och styra verk- samheten skulle öka. Man skulle med denna organisationsmodell också undvika en del administrativt mer- och dubbelarbete. Notarier och fiskaler skulle i större utsträckning delta i handläggningen av hyres- och arrendetvister. Möjligheten att bedriva utvecklingsarbete beträffande bl.a. arbetsformerna skulle också öka. En annan fördel är att man skulle undvika en del särreglering. Exempelvis skulle reg- lerna om en modernare rättegång bli direkt tillämpliga. Vidare skulle det vara möjligt att föra över ytterligare civilrättsliga tvister med nyttjanderättsliga inslag till en sådan särskild domstol.

Bland de nackdelar som vi har identifierat med denna organisa- tionsmodell är att det inte är möjligt för en domstol att vara skilje- nämnd. Vi har dock gjort bedömningen att denna omständighet inte bör hindra att hyres- och arrendenämndernas verksamhet förs över till allmän domstol. En annan nackdel är att förändringen initialt skulle innebära en omställning för medarbetarna i nämnderna. Denna omständighet gör sig dock gällande vid alla större organisations- förändringar och är som regel övergående. Ytterligare farhågor är att det skulle finnas risk dels för att specialistkompetensen i hyres- och arrendenämndernas verksamhet på kort eller lång sikt skulle

226

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

försvinna, dels för att hyres- och arrendeärendena skulle ges låg prioritet i verksamheten. Vår bedömning är dock att denna risk är mycket liten om man skapar särskilda domstolar för handläggning av hyres- och arrendetvister.

Vår bedömning är alltså att varken alternativet att knyta de stora nämnderna till tingsrätt eller enmyndighetsalternativet skulle erbjuda fördelar som överväger fördelarna med alternativet att föra över verksamheten till allmän domstol. Tvärtom uppnår man med det senare alternativet större fördelar för verksamheten. Som framgått har den senare organisationsmodellen enligt vår bedömning inte heller några egentliga nackdelar.

Vid en sammantagen bedömning anser vi alltså att ett inrättande av särskilda domstolar inom de allmänna domstolarna skulle vara den modell som har bäst förutsättningar att utgöra en långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister.

4.5.2Hyres- och arrendedomstolar

Hyres- och arrendenämndernas verksamhet bör alltså föras över till domstol genom att man skapar särskilda domstolar. Det handlar här inte bara om att föra över själva ärendetyperna från nämnderna till domstolarna. Verksamheten bör i stället så långt möjligt föras över i sin helhet, dvs. inklusive olika processuella särdrag som exem- pelvis den fristående medlingsverksamheten och deltagandet av intresseledamöter. I kapitel 5 behandlar vi frågan om det också finns skäl att föra över alla eller i vart fall vissa av de hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätterna handlägger till de särskilda domstolarna. Förfarandet vid de särskilda domstolarna behandlar vi i kapitel 7.

Domstolarna bör benämnas hyres- och arrendedomstolar. Genom bestämmelse i lag bör delegeras åt regeringen att meddela föreskrifter om vilka tingsrätter som ska vara hyres- och arrendedomstolar samt om deras domsområden. Nedan redovisar vi vår bedömning beträf- fande var dessa domstolar bör lokaliseras.

Ett alternativ som har framförts är att hyres- och arrendedom- stolarna bör vara de tingsrätter som också är mark- och miljödom- stol. De skäl som har anförts för detta är att hyres- och arrende- områdena har kopplingar till frågor som handläggs av mark- och miljödomstol, att det förekommer att samma sakkunniga ledamöter deltar vid prövning i såväl hyres- och arrendenämnd som mark- och

227

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

miljödomstol samt att det vid dessa domstolar finns en väl utbyggd beredningsorganisation som med lätthet skulle klara av att hand- lägga de tillkommande ärendena.

Det är visserligen riktigt att det kan finnas kopplingar mellan de frågor som handläggs av hyres- och arrendenämnd respektive mark- och miljödomstol. Av detta skäl skulle det vara naturligt att loka- lisera hyres- och arrendedomstolarna till tingsrätt med sådan domstol. Däremot talar mark- och miljödomstolarnas geografiska placering mot en sådan lokalisering. Det finns fem mark- och miljödomstolar. Dessa ligger i Nacka, Växjö, Vänersborg, Östersund och Umeå. Deras domkretsar har anpassats till indelningen av landet i vatten- distrikt. Vid bedömningen av hyres- och arrendedomstolarnas lokali- sering bör framför allt antalet ärenden och befolkningsmängd ha betydelse. Mot bl.a. denna bakgrund framstår det inte som rimligt att det skulle saknas hyres- och arrendedomstol i bl.a. Göteborg och Skåne.

Vi anser att de överväganden om antalet nämnder och deras place- ring som gjordes inför omorganisationen den 1 januari 2006 fort- farande är rimliga. Utgångspunkten bör därför vara att hyres- och arrendedomstolar ska finnas på de orter där det i dag finns en hyres- och arrendenämnd.

För att skapa goda förutsättningar för en lyckad integration bör hyres- och arrendedomstolen dela lokal med tingsrätten i övrigt. Beträffande nämndverksamheten i Malmö och Stockholm kommer det därmed krävas att verksamheten flyttar. Det skulle givetvis vara lämpligast om den fysiska sammanflyttningen kunde sammanfalla med det judiciella genomförandet. Beträffande verksamheten i Malmö föreligger här ett problem såtillvida att tjänsterum för nämndperso- nalen inte skulle rymmas i Malmö tingsrätts lokaler. Om man dess- utom överväger att föra över de hyres-, arrende- och bostadsrätts- mål som tingsrätterna handlägger till de särskilda domstolarna kan det innebära att ytterligare personal måste knytas till domstolen. Det alternativ som ligger närmast tillhands att överväga är att flytta nämn- dens verksamhet till Lunds tingsrätt, som står inför en ombyggnad. Städerna ligger geografiskt nära varandra och har goda kommuni- kationsmöjligheter. Ur ett verksamhetsperspektiv framstår det dock enligt vår uppfattning som mest naturligt att låta den samlade verk- samheten stanna kvar i Malmö, varför vi förordar detta alternativ. Lokalfrågan ser vi som en fråga om genomförandet som får behandlas i annat sammanhang.

228

SOU 2012:82

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

För den hyres- och arrendedomstol som ska finnas i Stockholm finns det flera alternativ för placeringen. Stockholms tingsrätt är kanske det alternativ som vid första anblick framstår som mest natur- ligt, inte minst om man överväger att föra över de hyres-, arrende- och bostadsrättsmål som tingsrätterna handlägger till de särskilda domstolarna. Tingsrätten är dock mycket stor – den är landets största allmänna domstol. Genom en omorganisation av tingsrätterna i Stockholms län år 2007 blev Stockholms tingsrätt mindre. Det fram- står därför inte som lämpligt att placera hyres- och arrendedom- stolen vid Stockholms tingsrätt och därmed på nytt öka antalet anställda och ärendemängden vid domstolen. Även Södertörns tings- rätt är en mycket stor tingsrätt. Hyres- och arrendedomstolen bör därför inte heller placeras vid den tingsrätten. En lokalisering vid antingen Attunda, Nacka eller Solna tingsrätt framstår som lämpli- gare alternativ att överväga. Det rör sig om ungefär jämnstora tings- rätter med mellan 100 och 110 anställda. Tingsrätterna är därmed av sådan storlek att de inte är sårbara från en flexibilitetssynpunkt. Vidare skulle inte de nya ärendetyperna bli dominerande så att tingsrätten skulle få karaktär av specialdomstol.

Vid vilken av dessa tingsrätter bör då hyres- och arrendedom- stolen lokaliseras? Nacka tingsrätt är mark- och miljödomstol. Som har framgått skulle det finnas fördelar med en samordning mellan hyres- och arrendedomstol och mark- och miljödomstol. Vi anser att detta skäl bör fälla avgörandet och att hyres- och arrendedom- stolen i Stockholm därför bör lokaliseras vid Nacka tingsrätt.

Genom bestämmelse i lag bör delegeras åt regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer att utse vilka av de lagfarna domarna som ska tjänstgöra i de särskilda domstolarna. Regeringen bör i sin tur i tingsrättsinstruktionen delegera utseenderätten till den enskilda domstolen. Hur verksamheten för prövningen av hyres- och arrendetvister närmare ska organiseras, dvs. frågor om personal- utnyttjande, fördelning av ärenden etc., bör i huvudsak bestämmas av den enskilda tingsrätten. Det är dock angeläget att upprätthålla kompetensen vid prövningen av hyres- och arrendeärendena och de övriga fördelar med nämndverksamheterna som vi har identifierat. Därför kan det vara lämpligt om hyres- och arrendetvisterna hand- läggs samlat inom en eller flera grupper eller liknande enheter vid tingsrätten. På så sätt skapas en särskild struktur och goda förut- sättningar för en fortsatt kompetent och prioriterad handläggning av hyres-, bostadsrätts- och arrendetvister.

229

En långsiktigt hållbar organisation för prövning av hyres- och arrendetvister

SOU 2012:82

4.5.3Författningsreglering

Övergripande bestämmelser om hyres- och arrendedomstolarnas organisation och specificering av domstolarnas uppgifter bör före- skrivas i en särskild lag. Här har lagen (2010:921) om mark- och miljö- domstolar i tillämpliga delar kunnat utgöra en förebild.

Med vårt förslag upphävs förordningen (1975:518) om rikets in- delning i verksamhetsområden för hyresnämnd och arrendenämnd m.m. Vi bedömer att hyres- och arrendedomstolarnas domsområden bör motsvara hyres- och arrendenämndernas verksamhetsområden. Vi avstår från att lämna förslag på den närmare utformningen av en sådan förordning.

Vårt förslag ger upphov till en stor mängd följdändringar i andra författningar. Orden ”arrendenämnd”, ”hyresnämnd” respektive ”nämnd” i olika böjningsformer, som finns i ett stort antal bestäm- melser i bl.a. jordabalken, måste t.ex. bytas ut mot ”hyres- och arrendedomstol” respektive ”domstol” i motsvarande form. Många av dessa paragrafer är i behov av en språklig modernisering, bl.a. bör ordet skall bytas ut mot ska. Det har inte inom ramen för utredningen varit möjligt att göra en sådan total språklig översyn. När ändringen endast avser byte av ord har vi därför gjort ändringen endast ingress- vis.

Vidare innebär vårt förslag följdändringar bestående i att en del förordningar bör upphävas och andra ändras. Vi har i Författnings- förslag 19, Följdändringar till författningsförslagen, identifierat och angett sådana förordningar.

Följdändringar skulle även vara nödvändiga i lagen (1974:1080) om avveckling av hyresregleringen. I den lagen finns bestämmelser om s.k. övergångshyra under perioden den 1 oktober 1975–den 31 december 1978, som prövas av hyresnämnd. 1997 års hyreslag- stiftningsutredning föreslog att lagen skulle upphävas då den torde sakna aktualitet (SOU 1999:15 s. 436). Vi delar denna bedömning.

230

Kompetensfördelning SOU 2012:82

inrätta särskilda hyres- och arrendedomstolar inom de allmänna domstolarna.

I detta kapitel behandlar vi inledningsvis en del områden där frågor som har beröring med varandra handläggs av skilda myndig- heter. Vi gör inte anspråk på att genomgången fullständigt ska täcka alla sådana situationer. Som kommer att framgå kan kompetens- fördelningen ge upphov till dubbla eller parallella processer. Systemet är svåröverskådligt. Det kan vidare för en enskild part framstå som märkligt att en invändning som hänger samman med ett huvudkrav inte kan prövas av den myndighet som handlägger huvudkravet. Efter genomgången av den problematik som är förenad med dagens system redovisar vi våra överväganden i kompetensfördelningsfrågan.

5.2Områden med delad kompetens

5.2.1Förverkandefrågor

Ett område där både tingsrätt, Kronofogdemyndighet och hyres- nämnd kan vara behöriga att handlägga frågan är förverkande av bostadshyresavtal. Avgörande för vilken myndighet som i ett visst fall är behörig är tidpunkten för hyresavtalets upphörande, i förtid eller först i och med hyrestidens utgång. Vid uppsägning till omedel- bart upphörande eller annars i förtid är hyresnämnden inte behörig att pröva tvisten. Hyresvärden får i stället föra talan om avhysning antingen hos Kronofogdemyndigheten enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning eller vid tingsrätt. Vid uppsägning till hyrestidens utgång eller, vid tillsvidareavtal, med iakttagande av normal uppsägningstid prövar hyresnämnden frågan om förverkande i en förlängningstvist. Tingsrätt är i denna situation inte behörig att pröva tvisten (Holmqvist m.fl., Hyreslagen. En kommentar, nionde upplagan, 2009, s. 373). Inte heller Kronofogde- myndigheten är behörig att pröva en sådan tvist. För att hyres- nämnden ska vara behörig att pröva tvisten krävs dock att bestäm- melserna om besittningsskydd är tillämpliga. Frågan om förverkande kan också komma upp som en preliminärfråga i en annan tvist.

I 12 kap. 42–44 §§ jordabalken finns bestämmelser om hyres- rättens förverkande. När hyresrätten är förverkad är hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Exempel på för- verkandegrunder är dröjsmål med betalning av hyra, otillåten över-

232

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

låtelse av hyresrätten, otillåten andrahandsuthyrning och störningar i boendet (12 kap. 42 § första stycket jordabalken).

En ansökan hos domstol med yrkande om att hyresförhållandet ska upphöra eller att hyresgäst ska avhysas gäller som en uppsäg- ning när delgivning skett i behörig ordning. Detsamma gäller en an- sökan hos Kronofogdemyndigheten enligt lagen om betalnings- föreläggande och handräckning om att en hyresgäst ska avhysas (12 kap. 8 § sjätte stycket jordabalken). Om värden säger upp ett hyresavtal på grund av att hyresrätten är förverkad upphör avtalet genast att gälla. Detta gäller dock inte om förverkandet sker på grund av att hyresgästen dröjt med att betala hyra (12 kap. 6 § första stycket jordabalken). I den situationen har hyresgästen rätt att inom viss tid återvinna hyresrätten (12 kap. 44 § jordabalken). Enligt 12 kap. 42 § femte stycket jordabalken är hyresrätten inte för- verkad om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse.

Om avtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd för att avtalet upphör i förtid (12 kap. 42 § sjätte stycket jordabalken). För att rätt till skadestånd ska föreligga krävs att hyresvärden faktiskt har lidit skada. Hyresgästen ska betala hyra fram till tidpunkten för uppsägningen. Därefter föreligger inget hyresförhållande även om hyresgästen bor kvar i lägenheten. Hyres- gästen är dock skyldig att ersätta hyresvärden för den tid som han eller hon bor kvar. Hyresvärden har också rätt till ersättning för hyresförlust under tiden från det att hyresgästen avflyttar till kon- traktstiden går ut (Holmqvist m.fl. a.a. s. 352). I en förverkande- tvist kan hyresvärden också yrka ersättning för obetalda hyror. Dessa krav prövas av domstol.

Även hyresnämnden kan som sagt, under förutsättning att upp- sägning sker med iakttagande av uppsägningstid, pröva frågan om förverkande. Det sker i en förlängningstvist. Hyresrättens förverk- ande är en av de besittningsbrytande grunderna som anges i 12 kap. 46 § jordabalken (punkt 1). Om hyresvärden har sagt upp hyres- avtalet och det föreligger tvist om förlängning av avtalet är uppsäg- ningen utan verkan om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyres- gästen ändå flyttat (12 kap. 49 § första stycket jordabalken). Är frågan om förlängning av hyresavtalet ännu inte avgjord när hyres- tiden går ut har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. Det gäller dock inte om hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket nämndlagen har bestämt att ett beslut om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det

233

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

inte har vunnit laga kraft (12 kap. 50 § första och andra styckena jordabalken).

Om hyresnämnden inte bifaller hyresvärdens talan om att hyres- avtalet ska upphöra att gälla ska nämnden fastställa samma villkor som förut tillämpats för den fortsatta uthyrningen, om inte parterna kommer överens om att andra villkor ska gälla (12 kap. 51 § första stycket jordabalken).

Ett beslut om förlängning anses som ett avtal om fortsatt ut- hyrning. Mot hyresförhållandet får inte åberopas omständighet som hade kunnat åberopas i målet eller ärendet (12 kap. 51 § andra stycket jordabalken). Den sista meningen innehåller en preklusions- regel som ger hyresnämnden rätt att pröva s.k. preliminärfrågor. En preliminärfråga är en fråga som har betydelse för den tvist som prövas. Det kan exempelvis gälla frågan om ett hyresavtal avser en bostadslägenhet eller lokal eller om ett avtal har sagts upp i laga ord- ning. Hyresnämnden kan däremot inte i ett särskilt beslut pröva enbart en preliminärfråga (Holmqvist m.fl. a.a. s. 557).

Om hyresnämnden förlänger hyresavtalet innebär preklusions- regeln att invändningar och påståenden som hänför sig antingen till preliminärfrågor eller till de besittningsbrytande grunderna inte kan åberopas i mål inför domstol eller vid hyresnämnd i senare ärende om förlängning av hyresförhållandet. Också omständigheter som inte faktiskt åberopades men som hade kunnat åberopas blir pre- kluderade (Holmqvist m.fl. a.a. s. 557–559).

Om hyresnämnden bifaller hyresvärdens talan om att hyres- avtalet ska upphöra att gälla på grund av förverkande utan att hyres- värden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid får nämnden på be- gäran av hyresgästen medge skäligt uppskov om hyresvärden samtycker till det (12 kap. 52 § första stycket jordabalken).

Det finns inget som hindrar en hyresvärd från att samtidigt föra en förverkandetalan vid tingsrätt och en upphörandetalan vid hyres- nämnd. Anledningen till detta är att det inte rör samma fråga eller tvist. Målet vid tingsrätten gäller ett förtida upphörande (hävning) medan ärendet vid hyresnämnden gäller en tillämpning av besitt- ningsskyddsreglerna efter en avtalsenlig uppsägning. Sådana dubbla processer är inte ovanliga (Wikrén, Upphörandetalan vid hyres- nämnd och förverkandetalan vid domstol, ur Uppsatser om hyra och arrende och om hyresnämnderna nu och i framtiden. En vänbok till Bo L Nilsson, 2005, s. 123–125). Det finns inte heller något hinder mot att allmän domstol prövar en fastställelsetalan om ett giltigt hyresavtal föreligger eller inte trots att hyresvärden samtidigt vid

234

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

hyresnämnden i exempelvis en förlängningstvist gjort invändning om att det inte föreligger något hyresavtal. Enligt förarbetena är det dock i denna situation lämpligt att tvisten vid hyresnämnden för- klaras vilande i avvaktan på att det föreligger en lagakraftvunnen dom över preliminärfrågan (prop. 1973:23 s. 207).

De dubbla processerna ger alltså inte upphov till litis pendens. Inte heller res judicata aktualiseras. I stället får den återstående talan ogillas om inte återkallelse sker (Wikrén a.a. s. 126). Frågan är då vilken av processerna som bör avgöras först. Det har anförts att det är mest naturligt om förverkandetvisten i domstol avgörs först. Den talan innebär nämligen ett påstående om att hyresavtalet redan ska anses ha upphört. En ansökan till hyresnämnden med uppsäg- ning till hyrestidens utgång bör därför göras endast reservationsvis (Wikrén a.a. s. 127). Hyresvärden kan dock framhärda i att förläng- ningstvisten ska avgöras först. Även andra skäl kan tänkas tala för en omvänd ordningsföljd. Det krävs dock att hyresvärden medger att förverkandetvisten vilar i avvaktan på förlängningstvisten efter- som det för hans eller hennes del innebär ett risktagande. Om hyres- nämnden ogillar ansökningen prekluderas nämligen alla invändningar som hade kunnat åberopas i tvisten vid hyresnämnden (Wikrén a.a. s. 128). Preklusionsverkan gäller sannolikt inte om i stället förver- kandetvisten i domstol ogillas. Det bör då vara möjligt att åberopa samtliga upphörandegrunder i 12 kap. 46 § jordabalken, dvs. även att hyresrätten är förverkad (Wikrén a.a. s. 129).

Förverkandefrågor hänger ofta samman med bristande hyresbetal- ningar. Betalningsfrågan prövas alltid av allmän domstol alternativt Kronofogdemyndigheten.

Beträffande lokalhyra och anläggningsarrende saknar hyresnämnd respektive arrendenämnd behörighet att pröva frågor om förverk- ande. I stället handlägger tingsrätt frågan i mål om avhysning. Det- samma gäller förverkande av bostadsrätt.

5.2.2Lokalhyresfrågor m.m.

I 12 kap. 56–60 §§ jordabalken finns vissa bestämmelser som rör lokalhyresgästers s.k. indirekta besittningsskydd. Det indirekta besittningsskyddet innebär att hyresgästen, vid uppsägning för av- flyttning till hyrestidens utgång eller för förlängning på ändrade villkor, under vissa förutsättningar kan ha rätt till ersättning om uppsägningen var obefogad eller om villkoren för förlängning var

235

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

oskäliga. I avsnitt 3.3.3 har vi närmare behandlat regelsystemet. Som där har framgått handlägger hyresnämnden vissa frågor med anledning av uppsägning av ett lokalhyresavtal medan tingsrätten handlägger andra.

En hyresgästs rätt till ersättning förutsätter att hyresgästen först ansöker om medling hos hyresnämnden. Efter en särskild begäran kan hyresnämnden avge ett yttrande i frågan om marknadshyra eller om en anvisad ersättningslokal är godtagbar. Hyresnämnden kan också efter särskild ansökan före hyrestidens utgång besluta om upp- skov med avflyttningen.

Själva tvisten om ersättning prövas av allmän domstol efter stäm- ningsansökan. Ett av hyresnämnden avgett yttrande om marknads- hyra eller om godtagbar ersättningslokal har presumtionsverkan i tvisten.

Även en anläggningsarrendator har ett indirekt besittningsskydd. Tvister med anledning av uppsägning av ett anläggningsarrende be- handlas på liknande sätt som för lokaler.

5.2.3Återbetalning av hyra m.m.

I 12 kap. 55 e § jordabalken regleras återbetalning av hyra som betalats utöver vad som anses vara skäligt belopp vid en prövning enligt bruksvärdesreglerna. Bestämmelsen avser upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och upplåtelse i andra hand av annan bostads- lägenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelse för fritidsändamål. Enligt bestämmelsen ska hyresnämnden, på ansökan av hyresgästen, besluta att hyresvärden ska betala tillbaka vad han eller hon har tagit emot i hyra utöver skäligt belopp tillsammans med ränta. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse längre tid än ett år före dagen för ansökan. För att hyresnämnden ska kunna pröva ansökan ska den ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från det att hyresgästen lämnade lägenheten.

Om hyresnämnden bifaller ansökan förpliktar nämnden hyres- värden att återbetala det överskjutande beloppet. Ett beslut om återbetalning av hyra får verkställas som en lagakraftägande dom (32 § nämndlagen). I ett ärende om återbetalning av hyra ska hyres- nämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan.

I ett ärende om återbetalning av hyra kan hyresnämnden pröva hyresvärdens invändning om att kvittning har skett mot en klar och

236

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

ostridig motfordran genom avtal. Likaså ska värdens invändning om att återbetalning redan skett prövas (Holmqvist m.fl. a.a. s. 662 f.). Hyresnämnden saknar dock behörighet att pröva en del motkrav från hyresvärden. Det är t.ex. inte ovanligt att hyresvärden i ett ärende om återbetalning av hyra invänder att han eller hon har mot- krav på hyresgästen för förstörda möbler eller skador i lägenheten. Hyresvärden kan också ha ett kvittningsyrkande avseende obetald hyra. Sådana anspråk kan inte prövas av hyresnämnden (se RH 1995:104). I rättsfallet 1995:106 fann Svea hovrätt att den omstän- digheten att en hyresgäst för viss månad betalat ett lägre belopp än vad hyresnämnden funnit utgöra skälig hyra för den månaden inte medförde rätt för hyresvärden att i tvist om nedsättning av hyra kvitta mellanskillnaden mot återbetalningsskyldighet avseende andra måna- der. Motkrav av dessa slag kan hyresnämnden därmed bara beakta inom ramen för ett medlingsförfarande. Om parterna inte lyckas träffa en förlikning är nämnden endast behörig att pröva frågan om återbetalning av hyra. Hyresvärden får då i stället vända sig till Krono- fogdemyndigheten med ansökan om betalningsföreläggande eller väcka talan vid tingsrätt och där framställa sina ersättningsanspråk.

Nuvarande regelverk medger inte heller att krav på hyresned- sättning på grund av sådana brister som typiskt sett utgör hinder och men i nyttjanderätten prövas av hyresnämnden. Det ankom- mer nämligen på tingsrätt att pröva om hyresgästen har rätt till så- dan nedsättning. Om bristen skulle bestå under en avsevärd tid kan den dock anses sänka en lägenhets bruksvärde och därigenom få betydelse vid skälighetsbedömningen. Hyresnämnden kan i så fall beakta bristen (se RH 1995:104 och Holmqvist m.fl. a.a. s. 656).

5.2.4Åtgärdsföreläggande och nedsättning av hyra m.m.

Ett annat område där behörigheten mellan hyresnämnden och all- män domstol är delad är frågor som hänger samman med brister i lägenheten och om lägenhetens skick. Av 12 kap. 10 § första stycket jordabalken framgår att om en lägenhet före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet förfaller avtalet. Om hyresvärden är vållande till händelsen eller om han eller hon inte utan dröjsmål lämnar hyresgästen meddelande om denna har hyresgästen rätt till ersättning för skadan. Ett sådant yrkande om ersättning prövas av allmän domstol.

237

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

Om det på lägenheten uppkommer en mindre skada än som avses i 12 kap. 10 § första stycket jordabalken, som inte är avhjälpt när lägenheten ska tillträdas eller lägenheten på tillträdesdagen i övrigt inte är i det skick som hyresgästen har rätt att kräva, får hyresgästen enligt 12 kap. 11 § första stycket 1 jordabalken avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske (rätten till självhjälp). För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyres- gästen rätt till skälig nedsättning av hyran (12 kap. 11 § första stycket 3 jordabalken). Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försum- melse (12 kap. 11 § första stycket 4). Allmän domstol prövar frågorna om ersättning vid rätt till självhjälp, nedsättning av hyra och skade- stånd. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet får hyresvärden enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 jordabalken föreläggas att av- hjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Hyresnämnden prövar frågan om åtgärdsföreläggande efter ansökan av hyresgästen.

En hyresgäst kan även i andra situationer ha rätt till skälig ned- sättning av hyran. Det gäller t.ex. när en myndighet före tillträdes- dagen på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt (12 kap. 12 § jordabalken). En annan situation är när hyresavtalet avser en lägenhet som inte färdigställts när avtalet ingicks och lägenheten ännu inte är i färdigt skick när tillträde ska ske (12 kap. 13 § jorda- balken). Ytterligare en situation där hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran är när lägenheten inte är utrymd i rätt tid av den som ska flytta (12 kap. 14 § jordabalken). I samtliga dessa fall har hyresgästen under vissa förutsättningar dessutom rätt till ersätt- ning för skada. De exemplifierade fallen av nedsättning av hyra och skadestånd prövas av allmän domstol.

Enligt 12 kap. 16 § första stycket jordabalken gäller bestämmel- serna i 12 kap. 10–12 §§ jordabalken (om nedsättning av hyra och ersättning) också om lägenheten skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan (punkt 1), om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet av bostadsdel (punkt 2), om hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vål- lande (punkt 3), eller om myndighet under hyrestiden på grund av lägenhetens beskaffenhet meddelar antingen förbud mot att an- vända lägenheten för det avsedda ändamålet eller meddelar beslut som leder till att hyresgästen måste avstå från en del av lägenheten

238

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

eller att hyresgästen på annat sätt lider intrång i sin nyttjanderätt (punkt 4). Av 12 kap. 16 § andra stycket följer att om hyresavtalet avser en bostadslägenhet får hyresnämnden i de fall som avses i första stycket 1–3 på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Detsamma gäller om hyres- värden inte fullgör sin underhållsskyldighet avseende de utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.

I 12 kap. 18 a § sjätte och sjunde styckena jordabalken anges vad som krävs för att en bostadslägenhet ska anses ha lägsta godtagbara standard. Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard får hyresnämnden enligt 12 kap. 18 a § första stycket jordabalken på hyresgästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten ska uppnå sådan standard (upprustnings- föreläggande).

Sammanfattningsvis kan alltså konstateras att hyresnämnden prövar frågor om åtgärds- och upprustningsföreläggande medan anspråk beträffande nedsättning av hyra, rätt till självhjälp och skadestånd handläggs av Kronofogdemyndigheten eller allmän dom- stol. Vid nämnderna förekommer inte sällan att en hyresgäst, i sam- band med en ansökan om åtgärdsföreläggande, begär att hyran ska reduceras för den tid då lägenheten har varit bristfällig. Hyres- nämnden kan endast ta upp den senare frågan inom ramen för ett medlingsförfarande. Detta kan ge hyresvärden ett visst övertag.

Jordabalken innehåller även bestämmelser om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete. Enligt 12 kap. 18 d § får en fastighetsägare inte utföra sådana standardhöjande åtgärder på en fastighet som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, om inte åtgärderna har godkänts av de berörda bostads- hyresgästerna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärden. En fastighetsägare får inte heller utan hyresgästernas godkännande eller tillstånd av hyresnämnden utföra sådana åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemen- samma delarna av fastigheten. Av 12 kap. 18 e § jordabalken följer att om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d § ska värden skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta. Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden får hyresvärden tidigast två månader efter det att meddelandet har lämnats till hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till åtgärden.

239

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd påbörjas eller av sär- skild anledning kan antas bli påbörjad utan godkännande eller till- stånd ska hyresnämnden, på ansökan av en berörd bostadshyres- gäst, enligt 12 kap. 18 h § jordabalken förbjuda hyresvärden att ut- föra åtgärden. Ett förbud får förenas med vite. Hyresnämnden kan också, enligt samma bestämmelse, på ansökan av hyresvärden upp- häva förbudet.

Enligt 12 kap. 24 a § jordabalken har bostadshyresgäster rätt att på egen bekostnad i lägenheten utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. Om lägenhetens bruksvärde minskar genom sådana åtgärder har hyresvärden rätt till ersättning för skadan. En tvist om minskat bruksvärde prövas av hyresnämnden.

Om hyresgästen utan hyresvärdens tillstånd utför andra åtgär- der än sådana som avses i 12 kap. 24 a § jordabalken får hyresvärden kräva ersättning för att återställa lägenheten. Tvist om sådan ersätt- ning prövas av allmän domstol.

En motsvarande kompetensfördelning mellan arrendenämnden och tingsrätt finns beträffande tvister med anledning av arrende- ställets skick.

5.2.5Preliminärfrågor

Hyres- och arrendenämnden är endast behörig att pröva de ärende- typer som uttryckligen anges i lag. Det innebär att det inte ankom- mer på nämnden att primärt pröva andra frågor även om dessa har anknytning till nämndernas verksamhetsområden. Som exempel kan nämnas att hyresnämnden inte primärt kan pröva frågan om det finns ett hyresavtal mellan parterna eller om medlemskap föreligger i en bostadsrättsförening. Dessa frågor prövar i stället allmän dom- stol efter en väckt fastställelsetalan.

Nu angivna typer av frågor kan dock uppkomma i ett ärende hos hyresnämnden som en s.k. preliminärfråga till själva huvudfrågan. Med preliminärfråga avses en fråga som har omedelbar betydelse för den tvist som nämnden har att pröva men som i och för sig inte är sådan att dess avgörande ankommer på nämnden. Som exempel på en preliminärfråga kan nämnas att hyresgästen i ett förlängnings- ärende med begäran om att hyresavtalet ska upphöra invänder att uppsägningen är ogiltig. Nämnden är då skyldig att som ett led i pröv- ningen av den hänskjutna tvisten ta ställning till preliminärfrågan. Däremot är nämnden inte behörig att genom särskilt beslut med

240

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

rättskraftsverkan fastställa rättsläget i en sådan fråga (prop. 1973:23 s. 129).

5.2.6Bostadsförvaltningslagen

Slutligen behandlar vi i detta avsnitt en del beslut som fattas med stöd av bostadsförvaltningslagen (1977:792). Även på detta område är kompetensen i ett par avseenden delad, i detta fall mellan hyres- nämnden och mark- och miljödomstolen. Här medför dock upp- delningen förmodligen inget större besvär för de berörda. Skälet till att vi väljer att ta upp bostadsförvaltningslagen i detta sammanhang är i stället att det på detta område kan finnas uppgifter som hyres- nämnden har i dag men som inte är lämpliga att föra över till dom- stol. Det kan därför vara nödvändigt att göra förändringar i kompe- tensfördelningen. Paragrafhänvisningarna nedan avser bostadsförvalt- ningslagen.

Bostadsförvaltningslagen innehåller bestämmelser som gör det möjligt att ingripa mot en fastighetsägare som missköter sin hyres- fastighet. Av 2 § första stycket framgår att om en fastighet inte uppfyller de krav som bostadshyresgästerna har rätt att ställa i fråga om sundhet, ordning och skick, får hyresnämnden besluta att fastig- heten ska ställas under särskild förvaltning, om fastighetens brister beror på att fastighetsägaren eftersatt fastighetens underhåll eller på annat sätt förvaltat fastigheten på ett sätt som inte är godtagbart för bostadshyresgästerna. Beslut om särskild förvaltning får också meddelas om fastighetsägaren underlåter att hyra ut lägenheter för bostadsändamål i fastigheten och det med hänsyn till bostadsför- sörjningen är uppenbart oförsvarligt att lägenheterna står tomma (2 § tredje stycket). En ansökan om särskild förvaltning får göras av kommun eller hyresgästorganisation (29 §).

Ett beslut om särskild förvaltning kan ske antingen i form av förvaltningsåläggande eller i form av tvångsförvaltning. Förvaltnings- åläggande är den av åtgärderna som är minst ingripande och får meddelas om bristerna i förvaltningen inte är av allvarligt slag och det bedöms tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning att hyresnämnden ålägger fastighetsägaren att överlämna förvaltningen till särskild förvaltare (2 § fjärde stycket 1). I ett förvaltningsålägg- ande ska hyresnämnden bestämma viss tid inom vilken fastighets- ägaren till hyresnämnden ska ge in ett skriftligen upprättat avtal, varigenom förvaltningen överlämnas till en särskild förvaltare (3 §

241

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

första stycket). Hyresnämnden prövar om förvaltningsavtalet kan godkännas (4 § andra stycket). När nämnden har godkänt förvalt- ningsavtalet upphör nämndens befattning med frågan helt (Domstols- verkets handbok Hyresnämnd m.m., avsnitt 16.1).

Hyresnämnden får besluta att ställa en fastighet under förvalt- ning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning) om bristerna i för- valtningen är av allvarligt slag eller det kan antas att förvaltnings- åläggande inte är tillräckligt för att uppnå en godtagbar förvaltning (2 § fjärde stycket 2).

Om hyresnämnden beslutar om tvångsförvaltning ska nämnden samtidigt utse förvaltare (8 § första stycket). Hyresnämnden kan under pågående förvaltning utse ny förvaltare när förhållandena ger anledning till det (8 § andra stycket).

Hyresnämnden ska inom sex månader från det att beslutet om tvångsförvaltning trädde i kraft fastställa den tid under vilken för- valtningen ska pågå (18 § första stycket). Om det inte längre finns skäl för tvångsförvaltning ska hyresnämnden besluta att förvaltningen omedelbart ska upphöra (18 § tredje stycket).

Om det är påkallat av särskilda skäl får hyresnämnden meddela föreskrifter för förvaltningen (10 §). Nämnden fattar också beslut i frågor som kan uppkomma under förvaltningen. Utan hyresnämndens tillstånd får förvaltaren inte låta inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten (11 § andra stycket). Hyresnämnden kan också ge fastighetsägaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten eller låta företa inskrivningsåtgärd beträffande denna (12 § första stycket).

Om medel till förvaltningen inte i tillräcklig mån kan fås genom löpande intäkter eller genom lån, får hyresnämnden, i den mån det är skäligt med hänsyn till fastighetsägarens förhållanden och övriga omständigheter, på begäran av förvaltaren ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som denne behöver för förvaltningen (13 § första stycket).

Hyresnämnden bestämmer också skälig ersättning som fastighets- ägaren ska utge för utrymme som denne använder (15 § första stycket). Om sådan ersättning inte betalas får hyresnämnden ålägga fastighetsägaren att avflytta från utrymmet (15 § andra stycket). På begäran av fastighetsägaren får hyresnämnden medge denne skäligt uppskov med avflyttningen.

Fastighetsägaren är skyldig att lämna förvaltaren de upplysningar rörande fastigheten som behövs för en tillfredsställande förvaltning (16 § första stycket). Hyresnämnden får kalla fastighetsägaren att

242

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

inför nämnden under ed lämna sådana upplysningar (16 § andra stycket). Fastighetsägaren är också skyldig att tillhandahålla för- valtaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen (17 § första stycket). Om fastighetsägaren inte fullgör denna skyldighet får hyresnämnden vid vite förelägga honom att fullgöra skyldig- heten (17 § andra stycket). Fråga om påföljd för fastighetsägare som åsidosätter dessa skyldigheter tas självmant upp av hyresnämnden (32 §).

Medel som förvaltaren disponerar men som inte behövs för för- valtningen ska betalas ut till fastighetsägaren. Hyresnämnden prövar tvist om vad fastighetsägaren är berättigad att få ut (21 §).

Förvaltaren ska för varje räkenskapsår lämna skriftlig redovis- ning till hyresnämnden för sin förvaltning. Hyresnämnden granskar redovisningen och kontrollerar att den är godtagbar från redovis- ningsmässig synpunkt. Om nämnden anser att det finns anledning till anmärkning mot redovisningen ska fastighetsägaren underrättas (22 §). Om fastighetsägaren vill klandra förvaltarens redovisning ska ägaren väcka talan vid mark- och miljödomstolen (23 §). Hyres- nämnden bestämmer arvodet till förvaltaren (25 § första stycket).

Fastighetsägaren kan behöva ta del av räkenskapsmaterial rörande fastigheten för att ha möjlighet att fullgöra en uppgiftsskyldighet som åligger honom gentemot t.ex. det allmänna. Om det finns ett sådant behov ska han efter framställning till hyresnämnden beredas tillfälle till detta enligt anvisningar som nämnden meddelar (24 §).

Hyresnämnden utövar också tillsyn över tvångsförvaltningen (27 §). I lagens förarbeten (prop. 1976/77:151 s. 108) konstaterade regeringen att det saknas anledning att underkasta en tvångsförvalt- ning en så ingående och bunden tillsyn som t.ex. förmynderskap och konkursförvaltning. Hyresnämnden ska dock utöva en allmän uppsikt över att förvaltaren fullgör sina uppgifter i enlighet med lag och eventuellt meddelade föreskrifter för förvaltningen. Beträff- ande omfattningen av hyresnämndens tillsynsskyldighet angavs i motiven följande.

Tillsynen bör i första hand utövas i samband med att frågor av olika slag som rör förvaltningen underställs nämndens prövning av parterna. Av särskild betydelse är naturligtvis de skriftliga redovisningshand- lingar som förvaltaren skall lämna till hyresnämnden varje år. Vidare kan tillsynen aktualiseras t.ex. när förvaltaren begär hyresnämndens tillstånd att ta upp lån eller ansöker om åläggande för fastighetsägaren att utge medel för förvaltningen. I samband med avgörandet av sådana frågor kan hyresnämnden utöva en tillsyn i vid mening. Av de företedda handlingarna och av vad parterna anför inför hyresnämnden kan det fram-

243

SOU 2012:82 Kompetensfördelning

Tabell 5.1		Kompetensfördelning på områden med beröringspunkter

Allmän domstol*			Hyresnämnd/Arrendenämnd
Förverkandefrågor			Förverkandefrågor
Bostadshyresavtal: vid uppsägning till			Bostadshyresavtal: vid uppsägning till
	omedelbart upphörande eller annars i förtid			hyrestidens utgång eller med iakttagande
Skadestånd för den tid som hyresgästen				av normal uppsägningstid (krävs att
	sitter kvar och för hyresförlust			besittningsskyddsreglerna är tillämpliga)
	Krav på obetalda hyror			Får pröva preliminärfrågor
	Lokalhyresavtal			(preklusionsverkan vid förlängning,
				12:51 2 st JB)
	Jordbruksarrende
				Uppskov med avflyttningen
	Bostadsarrende
				Jordbruksarrende
	Anläggningsarrende
				Bostadsarrende
	Lägenhetsarrende

	Bostadsrätt
Uppsägning av lokalhyresförhållande och			Uppsägning av lokalhyresförhållande och
anläggningsarrende			anläggningsarrende
Ersättning enligt 12:57 JB (indirekt				Obligatorisk medling
	besittningsskydd)			Uppskov med avflyttningen
Ersättning enligt 11:5 JB (indirekt			Yttrande om marknadshyra, godtagbar
	besittningsskydd)			ersättningslokal eller arrendeavgift
Återbetalning av hyra m.m.			Återbetalning av hyra
			Återbetalning av hyra utöver skäligt belopp
				vid upplåtelse av rum eller vid

andrahandsupplåtelse (12:55 e JB)

Fastställande av villkoren för den fortsatta uthyrningen

Kan pröva följande invändningar

a) Att kvittning har skett mot en klar och ostridig motfordran genom avtal

b) Återbetalning har redan skett

Motkrav avseende

Men inte

a)Förstörda möbler eller skador i lägenheten

b)Obetald hyra

245

Kompetensfördelning SOU 2012:82

Allmän domstol*		Hyresnämnd/Arrendenämnd
Frågor som rör lägenhetens skick och brister i		Frågor som rör lägenhetens skick och brister i
lägenheten*¹		lägenheten
Skadestånd då lägenheten blir så förstörd			Åtgärdsföreläggande
att den inte kan användas för det avsedda			Upprustningsföreläggande
ändamålet (12:10 och 12:16 JB)		Tillstånd och förbud till förbättrings- och
12:11 och 12:16 JB (mindre skador än i ovan		Tillstånd och förbud till förbättrings- och
12:11 och 12:16 JB (mindre skador än i ovan			ändringsåtgärd
angiven situation)		Ersättning för minskat bruksvärde
a)	Nedsättning av hyra	Ersättning för minskat bruksvärde
a)	Nedsättning av hyra		(12:24 a JB)
b)	Ersättning för rätt till självhjälp
c)	Skadestånd
12:12 och 12:16 JB (hyresgäst måste avstå från
del av lägenhet etc. p.g.a. myndighets beslut)
a)	Nedsättning av hyra
b)	Ersättning för skada
12:13 JB (lägenheten inte i färdigt skick)
a)	Nedsättning av hyra
b)	Ersättning för skada
12:14 JB (lägenheten inte utrymd i rätt tid)
a)	Nedsättning av hyra
b)	Ersättning för skada
Skadestånd då hyresgästen utan tillstånd ut-
fört andra åtgärder än som 12:24 a JB avser

Preliminärfrågor		Preliminärfrågor
Kan pröva en fastställelsetalan		Behörig att pröva samtliga som preliminär-
			frågor men inte genom särskilt beslut
Mark- och miljödomstol		Hyresnämnd
Bostadsförvaltningslagen		Bostadsförvaltningslagen
Klander av förvaltarens redovisning		Beslut om särskild förvaltning: förvaltnings-
Inlösen av fastighet			åläggande eller tvångsförvaltning
			Utseende av förvaltare
		Fastställelse av den tid under vilken
			tvångsförvaltningen ska pågå
			Beslut om att tvångsförvaltningen ska
			upphöra
			Tillsyn över tvångsförvaltningen
			Beslut i en del frågor som kan uppkomma
			under förvaltningen
		Granskning av förvaltarens redovisning
			Bestämmande av arvode till förvaltaren

* Härmed avses även Kronofogdemyndigheten. *¹ Liknande bestämmelser finns för arrende.

246

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

5.3Överväganden och förslag

5.3.1Allmänna överväganden

För att uppnå en långsiktigt hållbar organisation och för att möta de krav som bör ställas på prövningen av de tvister som i dag hand- läggs av hyres- och arrendenämnderna har vi funnit att övervägande skäl talar för att man vid vissa tingsrätter inrättar särskilda hyres- och arrendedomstolar. Vi har då bl.a. bedömt att det inte är tillräck- ligt att enbart föra över nämndernas ärendetyper till vissa utvalda eller till samtliga tingsrätter. Det finns ett behov av specialisering inom rättsområdet som enligt vår mening bäst tillgodoses inom ramen för särskilda hyres- och arrendedomstolar.

En förändring av hyres- och arrendenämnderna från förvaltnings- myndigheter till särskilda domstolar ger också öppningar för de nya domstolarna att handlägga ytterligare civilrättsliga tvister inom det nyttjanderättsliga området. Även detta talar för att särskilda dom- stolar inrättas.

Vi har utgått från att samtliga de tvister som hyres- och arrende- nämnderna prövar i dag i fortsättningen ska prövas av de nya hyres- och arrendedomstolarna. Vi har också utgått från att det särskilda och flexibla förfarande som nämnderna tillämpar när tvisterna prövas samt det starka inslaget av medling bör bestå.

Enligt 10 kap. 17 § första stycket 1 rättegångsbalken är rätten inte behörig att pröva en tvist som ska tas upp av en särskild dom- stol. Tingsrätten kommer därmed inte vara behörig att pröva en tvist som hyres- och arrendedomstolen ska ta upp.

Som framgått handlägger tingsrätterna ett flertal typer av nytt- janderättsliga tvister. Dessa tvister prövas enligt rättegångsbalken. En väsentlig grupp utgör tvister efter uppsägning på grund av för- verkande. Tingsrätterna prövar också tvister om betalning av hyra och avgifter eller skadestånd. Även olika frågor som rör nyttjande- rättens bestånd, innehåll, omfattning eller utövning prövas av tings- rätterna. Med den lösning som vi har valt uppstår frågan om eller i vilken utsträckning de tvister som i dag handläggs av tingsrätterna fortfarande ska handläggas där, hur kompetensfördelningen mellan tingsrätterna och de nya hyres- och arrendedomstolarna annars ska utformas och hur förfarandet ska utformas om kompetensfördel- ningen ändras.

Av de statistiska uppgifter som vi har hämtat in (se vidare av- snitt 2.4.4) framgår att det under år 2011 kom in 2 385 mål avse-

247

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

ende hyra (inklusive lokal) eller bostadsrätt till tingsrätterna. Av målen avsåg 395 lokaltvister. Uppgifterna bygger på en manuell regi- strering utifrån en kategorisering av vad målen avser. Det är ytterst en bedömningsfråga. Vissa mål avser mer självklart hyra, t.ex. mål om förverkande av hyresrätt. Andra är svårare att avgöra. Är t.ex. ett mål om skadestånd på grund av att andrahandshyresgästen har för- stört möbler i lägenheten ett hyresmål? Det kan alltså vid inledan- det finnas en osäkerhet om ett mål är ett hyresmål. Det kan också finnas risk för att man under handläggningen av ett mål inte uppmärk- sammar att det inledningsvis har registrerats på ett felaktigt sätt i målhanteringssystemet. Som beträffade all manuell målregistrering finns det alltså ett visst utrymme för felregistrering.

Ett motiv för att inrätta särskilda domstolar är att sådana dom- stolar ska vara specialiserade på det nyttjanderättsliga området. Att vid en sådan specialisering behålla nuvarande uppdelning av tvister om hyra, arrende och bostadsrätt mellan de nya särskilda domstol- arna och tingsrätterna i övrigt måste särskilt från ett medborgar- perspektiv framstå som svårförståeligt. Att nuvarande hyres- och arrendenämnder handlägger tvister som i viss utsträckning kan betecknas som intressetvister, att skälighetsbedömningar i stor ut- sträckning gör sig gällande och att förfarandet i stor utsträckning är fokuserat på medling, motiverar inte heller någon uppdelning enligt vår mening. Vår utgångspunkt är i stället att de särskilda hyres- och arrendedomstolarna bör vara specialiserade inom hela det nyttjande- rättsliga området. Hyres- och arrendedomstolarna bör ha domare och ledamöter som är väl förtrogna med samtliga de tvister som är särpräglade på området. Det stärker domstolarnas kompetens, skapar överblick och förståelse hos allmänheten och bör dessutom ge effektivitetsvinster.

Hyres- och arrendenämnderna är, bortsett från nämnderna i de tre största städerna, mycket små. I viss utsträckning förutsätts att personalen tjänstgör även vid tingsrätten. De särskilda domstolar som vi föreslår kommer också att bli förhållandevis små, men systemet ger större möjligheter till interaktion mellan de nya domstolarna och tingsrätten i övrigt. Vissa av domarna vid tingsrätten bör vara specialiserade på det nyttjanderättsliga området. Även andra domare vid tingsrätten, inklusive tingsfiskaler, kommer att i mån av behov ges möjlighet och skyldighet att delta i den dömande verksamheten hos de särskilda domstolarna. Tingsnotarier kommer att få tjänst- göra där och ges med vårt förslag en utökad behörighet att fatta en

248

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

del beslut. Vi föreslår också att delegationsrätten för kanslipersonal ska utvidgas (se vidare kapitel 6).

Enligt vår uppfattning skulle en viss förstärkning av målunder- laget för hyres- och arrendedomstolarna innebära att aktuella tvister hanteras mer effektivt. Vi bedömer vidare att en sådan förstärkning skulle medföra en bättre och mer stabil dimensionering av de mindre hyres- och arrendedomstolarna som judiciellt skulle bli mer bär- kraftiga enheter. Ett visst tillskott av nyttjanderättsliga mål skulle alltså utgöra ett led i att skapa en långsiktigt hållbar organisation av särskilt de mindre nämnderna.

Ytterligare möjligheter till prövning av nyttjanderättsliga tvister vid hyres- och arrendedomstolarna kan vidare göra att parterna i ett nyttjanderättsförhållande får större möjligheter att få sina mellan- havanden prövade i ett sammanhang. Slutligen kan ett motiv för att tillföra hyres- och arrendedomstolarna mål från tingsrätterna vara ett led i en förnyelse av verksamheten och en grund för kompetens- utveckling av de särskilda domstolarna.

Man kan dock inte bortse från att det också finns skäl som talar emot en förändring av nuvarande struktur med den uppdelning av mål- och ärendetyper mellan hyres- och arrendenämnderna och tingsrätterna som finns. Vi vill i denna del särskilt uppmärksamma följande.

Sedan den 1 januari 1991 har samtliga tingsrätter haft behörighet att pröva de hyres- och bostadsrättstvister som hyresnämnderna inte handlägger. Dessförinnan handlade de numera avskaffade fastig- hetsdomstolarna dessa tvister. Ett skäl till denna lagändring var att undanröja de problem rörande gränsdragningen mellan vad som utgjorde ”hyrestvister” eller ”bostadsrättstvister” och andra tvister. Ett annat skäl var att möjliggöra en gemensam handläggning av nytt- janderättsliga mål med andra dispositiva tvistemål. Det var också mot denna bakgrund som 1997 års hyreslagstiftningsutredning före- slog att samtliga tingsrätter skulle bli behöriga att handlägga de hyrestvister som hyresnämnden hanterar (SOU 1999:15 s. 159 f.).

Beträffande arrendetvister skulle dessa efter den 1 januari 1991 fortfarande handläggas av fastighetsdomstolarna i den mån arrende- nämnden inte var behörig. I samband med inrättandet av mark- och miljödomstolar lades dock fastighetsdomstolarna ned. Även arrende- tvister handläggs därför numera av allmän domstol i den mån de inte handläggs av arrendenämnderna. Skälen för att överföra även dessa tvister till allmän domstol var i huvudsak desamma som hade anförts för att överföra hyrestvister och bostadsrättstvister till all-

249

Kompetensfördelning SOU 2012:82

män domstol den 1 januari 1991. Det anfördes också att arrende- tvisterna till sin karaktär är sådana att de påminner starkt om tviste- mål i allmänhet (prop. 2009/10:215 s. 105).

En återgång till den ordning som gällde för fastighetsdomstol- arna skulle kunna medföra att gränsdragningsproblem uppstår på nytt. Även om tvister i enstaka fall kan ge upphov till en reell gräns- dragningsproblematik ska denna problematik dock enligt vår upp- fattning inte överdrivas. För den absoluta merparten av aktuella tvister skulle det nämligen med en lämplig utformning av lagtexten för domstolarna stå helt klart vilken domstol – tingsrätt eller hyres- och arrendedomstol – som är behörig att pröva tvisten.

Vidare skulle en återgång till tidigare ordning medföra att det inte blir möjligt att handlägga ett mål om nyttjanderätt tillsammans med andra dispositiva mål. Utöver processekonomiska fördelar kan en gemensam handläggning av mål vara av värde för parterna. Rätten till kvittning är ofta viktig för parterna när två fordringar står mot varandra. Det är bara genom en obligatorisk rätt till gemensam handläggning av fordringarna som rätten till kvittning kan utnyttjas som säkerhet om motparten skulle vara insolvent (Fitger m.fl., Rättegångsbalken, (1 april 2012, Zeteo), kommentaren till 14 kap. 3 §). Enligt vår bedömning ska dock inte heller denna problematik överdrivas. Det förekommer även på andra områden att olika dom- stolar och andra myndigheter har hand om frågor som hänger sam- man. Om samtliga tvister som rör ett hyres-, arrende- eller bostads- rättsförhållande prövas av samma myndighet kan kumulation av dessa tvister ske. Det torde vara i denna situation som önskemål om kumulation oftast uppstår och där möjligheten att kumulera upplevs som mest angelägen.

I den mån tvister som tingsrätterna nu handlägger skulle över- föras till de nya hyres- och arrendedomstolarna uppkommer frågan om samma förfarande skulle kunna tillämpas för alla tvister. Vi ser i och för sig inget hinder mot att olika processuella förfaranden skulle tillämpas på olika tvister inom samma domstol. Vinsterna med en överföring av mål skulle dock till viss del minska till följd av pro- cessuella begränsningar avseende bl.a. gemensam handläggning.

Vi ska återkomma till de processuella förutsättningarna för en ändring av kompetensfördelningen. Redan nu vill vi dock framhålla att det från allmän synpunkt kan framstå som märkligt att hyres- och arrendedomstolen, som ju blir en domstol, i ett pågående ärende skulle vara förhindrad att ta upp ett civilrättsligt anspråk som i stället ska handläggas av tingsrätt som allmän domstol. Ibland kan

250

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

detta t.o.m. vara samma tingsrätt som hyres- och arrendedomstolen utgör en del av. Förhållandet blir särskilt markerat om det handlar om tvister som gäller samma nyttjanderättsliga förhållande. Detta faktum kan medföra besvär och ökade kostnader för berörda parter. Även ur ett samhällsekonomiskt perspektiv kan denna typ av dubbla processer ibland framstå som onödig.

Beträffande sådana tvister om krav på betalning, skadestånd m.m. i anledning av ett nyttjanderättsförhållande som tingsrätterna handlägger i dag, bör i sammanhanget också uppmärksammas att andra typer av civilrättsliga tvister av liknande art prövas i stor om- fattning av tingsrätterna. De bedömningar som då görs skiljer sig på avgörande punkter inte från prövningen i förhållande till mot- svarande tvister som har nyttjanderättsliga inslag. Det kan t.ex. gälla bevisbedömningar, vållandefrågor och andra skadeståndsrättsliga förhållanden (rättskipning i klassisk mening). Kravet på specialisering är därför inte lika framträdande för denna typ av tvister som för andra typer av nyttjanderättsliga tvister.

De gränsdragningsfrågor och processuella frågor som vi har tagit upp ger sammantagna anledning till viss tvekan om en överföring av tvister som tingsrätterna handlägger till hyres- och arrendedom- stolarna ger tillräckligt stora fördelar för att detta ska vara moti- verat. I sammanhanget måste också uppmärksammas att en över- föring av tvister från tingsrätten till hyres- och arrendedomstolen skulle kunna innebära att fördröjningar uppstår beträffande sådana ärenden som hyres- och arrendenämnden handlägger i dag. Detta är givetvis inte önskvärt. Vid en förändring av nuvarande system måste nämligen ett motiv vara att kravet på en förhållandevis snabb, enkel och billig process kan behållas beträffande främst dessa ärenden. Ett förslag som innebär att hyres- och arrendedomstolarna tillförs ytterligare målgrupper skulle givetvis förutsätta en omfördelning av resurser inom Sveriges Domstolar, till de särskilda hyres- och arrende- domstolarna. Genom en sådan omfördelning av resurser elimineras enligt vår bedömning risken för att handläggningen av nuvarande nämndärenden skulle fördröjas.

En ytterligare – och viktig – aspekt för bedömningen av kompe- tensfördelningen är den geografiska. Med vårt förslag kommer det att finnas endast åtta hyres- och arrendedomstolar. I dag handlägger, utöver de åtta hyres- och arrendenämnderna, 48 tingsrätter hyres- och arrendetvister. En omfördelning förutsätter alltså ändrade forum- regler för de överförda målen och medför en begränsning av de

251

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

domstolar som prövar nyttjanderättsliga tvister. Vidare riskerar den lokala förankringen att försämras.

Till de tingsrätter som med vårt förslag blir hyres- och arrende- domstolar1 kom det under år 2011 in sammanlagt 735 mål om hyra (inklusive lokaler) och bostadsrätt. Det utgör endast cirka 30 pro- cent av det totala antalet inkomna mål om hyra till landets tings- rätter. Till övriga tingsrätter kom alltså cirka 70 procent av de aktu- ella målen in. En viss koncentration av hyresmålen till de större städerna finns dock. Detta är särskilt uttalat vad avser hyrestvister angående lokaler. Vårt förslag bygger på att Nacka tingsrätt blir hyres- och arrendedomstol. Till övriga domstolar i Stockholms- regionen kom det in förhållandevis många hyresmål. För år 2011 handlade Malmö tingsrätt, Göteborgs tingsrätt och tingsrätterna med Stockholms län som verksamhetsområde 70 procent av målen som rör lokaler. Samma tingsrätter handlade 58 procent av de övriga hyres- eller bostadsrättstvisterna som hade inletts vid tingsrätten och 41 procent av motsvarande tvister som hade överlämnats från Kronofogdemyndigheten.

Även med beaktande av dessa statistiska uppgifter skulle en över- föring av mål som tingsrätten handlägger i dag kunna innebära ökade resor för parter, vittnen och rätten. I viss mån talar detta emot en överföring av målen till hyres- och arrendedomstolarna. Det gäller särskilt sådana tvister där enskilda bostadshyresgäster är parter eller annars när möjligheterna till resor på grund av kostnadsskäl eller andra skäl inte alltid är så stora.

Redan i dag handläggs dock tvisterna vid hyres- och arrende- nämnderna endast på åtta orter i Sverige. Resor förekommer i stor utsträckning, men det är då nämndens ordförande och protokoll- förare som reser från kansliorten och handlägger ärendet på orten eller hos den lokala tingsrätten. De särskilda ledamöterna finns för- ordnade för orten.

Vi är medvetna om att dessa resor ofta kan vara ett bekymmer för de mindre nämnderna. Sådana resor bör dock enligt vår uppfatt- ning kunna ske även om vissa ytterligare tvister tillförs de nya dom- stolarna. Som vi anfört kommer det med vårt förslag också finnas möjligheter för andra domare på kansliorten att handlägga tvister vid hyres- och arrendedomstolen. För att inte kravet på speciali- sering ska urholkas måste det dock röra sig om relativt okompli- cerade tvister. Domstolen blir alltså inte lika sårbar som en mindre

1 Göteborgs, Jönköpings, Linköpings, Malmö, Nacka, Sundsvall, Umeå och Västmanlands tingsrätter.

252

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

hyres- och arrendenämnd är för närvarande. Förordnanden av domare vid de andra tingsrätterna inom aktuell hyres- och arrendedomstols domsområde att handlägga mål bör också kunna ske i viss utsträck- ning beträffande okomplicerade mål. För att minska påfrestningarna ser vi också möjligheter till användning av videokonferenser i större utsträckning än för närvarande. Slutligen bedömer vi att många av de tvister som bör kunna föras från tingsrätterna sannolikt kommer att kunna avgöras på handlingarna. En viktig utgångspunkt för oss är att förändringen inte ska medföra ökade resor för enskilda.

Sammantaget finns det alltså skäl som talar för och emot en för- ändring av den kompetensfördelning som gäller i dag. Vi bedömer dock att de skäl som talar för en ändrad kompetensfördelning genom specialisering av nyttjanderättsliga tvister hos de nya hyres- och arrendedomstolarna klart väger över de nackdelar som kan finnas. Vår utgångspunkt är därför att i vart fall huvuddelen av aktuella tvister som de allmänna domstolarna handlägger ska föras över till hyres- och arrendedomstolarna. I avsnitt 5.3.3 redovisar vi vårt när- mare förslag i denna fråga. Dessförinnan tar vi i avsnitt 5.3.2 upp vissa processuella förutsättningar för en ändrad kompetensfördelning.

Hyres- och arrendenämnderna är inte domstolar och kan därför ha uppgifter som inte lämpar sig för en domstol. Detta aktualiseras beträffande ärenden enligt bostadsförvaltningslagen. Frågan om kom- petensfördelning beträffande dessa ärenden behandlar vi avslut- ningsvis i avsnitt 5.3.4.

5.3.2 Vissa processuella förutsättningar

Tillämplig processlag

Behörighetsregler för hyres- och arrendedomstolarna löser inte en- samt frågor om gemensam handläggning och prövning av motkrav. Dessa frågor hänger också samman med vilka förfaranderegler som ska tillämpas.

Som vi tidigare anfört och närmare ska återkomma till i kapitel 7 utgör en av förutsättningarna för vårt förslag att det förenklade förfarande som hyres- och arrendenämnderna tillämpar i väsentliga delar behålls för de tvister som handläggs av de nuvarande hyres- och arrendenämnderna. Den processordning som lagen (1996:242) om domstolsärenden (ärendelagen) erbjuder lämpar sig enligt vår mening därmed bättre som utgångspunkt för handläggningen av de

253

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

nuvarande nämndärendena än vad rättegångsbalken gör. Det är där- emot inte givet att samma förenklade förfarande kan tillämpas på de tvister som överförs från tingsrätterna eftersom tingsrätterna tillämpar rättegångsbalken.

Bland uppgifterna för 1997 års hyreslagstiftningsutredning ingick att pröva om någon eller några av de mål som tingsrätten hand- lägger enligt rättegångsbalken i stället bör prövas enligt ärendelagen. Utredningen, som föreslog att nämndernas verksamhet skulle upp- höra och samtliga de tvister som hyres- och arrendenämnden prövar i stället prövas av tingsrätten respektive fastighetsdomstolen, kon- staterade att det skulle finnas fördelar med en övergång till hand- läggning enligt ärendelagen. Samtidigt noterade utredningen att det fanns principiella betänkligheter mot en sådan övergång. Utredningen föreslog därför att inte någon av de tvister som tingsrätten hanterar skulle handläggas enligt ärendelagen och anförde följande (SOU 1999:15 s. 174).

Rättegångsbalken och ärendelagen har olika tillämpningsområden. En handläggning av vissa av tingsrättens hyrestvister enligt ärendelagen skulle innebära att dessa gränser överskrids. Att handlägga vissa betal- nings- och skadeståndsmål enligt rättegångsbalken och andra enligt ärendelagen är också mindre enhetligt. De fördelar som är förenade med att tvisterna handläggs enligt rättegångsbalken, såsom möjligheten att förena dessa mål med andra mål och att framställa motkrav genom genstämning eller kvittningsyrkande, skulle också gå förlorade.

Även om de största processuella fördelarna med en ändrad kompe- tensfördelning uppnås om man tillämpar samma förfarande på alla tvister, kan vi huvudsakligen ställa oss bakom de principiella invänd- ningar som utredningen hade. En prövning av de tvister som tings- rätterna handlägger i dag gäller som sagt oftast rättskipning i klassisk mening. Rättegångsbalkens bestämmelser får därför anses väl lämpade för handläggning av målen. En utgångspunkt bör då också vara att rättegångsbalken ska tillämpas för de mål som tingsrätterna nu hand- lägger.

Vi ser dock inget hinder mot att de nya hyres- och arrendedom- stolarna kan ha rättegångsbalken som utgångspunkt beträffande vissa tvister och det enklare förfarandet med ärendelagen som ut- gångspunkt beträffande andra. I sammanhanget vill vi peka på att en viss uppdelning med olika förfaranderegler har gjorts beträffande mark- och miljödomstolarna. Även i rättegångsbalken finns en upp- delning mellan s.k. FT-mål och andra mål. Sammanfattningsvis inne- bär det sagda att rättegångsbalken bör vara utgångspunkten för hand-

254

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

läggningen av de tvister där de nya hyres- och arrendedomstolarna blir behöriga i stället för tingsrätten samt att ärendelagen bör vara utgångspunkten vid handläggningen av övriga tvister.

Gemensam handläggning och kvittning

I 14 kap. rättegångsbalken finns regler om förening av mål. Förut- sättningarna för att mål ska få förenas är att målen har väckts vid samma domstol och att denna är behörig. Vidare ska samma rätte- gångsform vara tillämplig för målen (14 kap. 7 § första stycket).

I RH 1989:46 hade en tingsrätt vid samma tillfälle och i samma lokal hållit huvudförhandling i två mål. Det ena målet handlades av tingsrätten i dess egenskap av fastighetsdomstol och det andra i dess egenskap av allmän underrätt. Tingsrättens sammansättning, som hade varit den lagen föreskriver för respektive mål, hade delvis varit densamma. Texten i respektive dom var gemensam utom såvitt av- såg själva domslutet. Hovrätten konstaterade att skilda rättegångs- former var stadgade för de olika målen. Tingsrättens förfarande att

–i strid med förbudet i 14 kap. 7 § första stycket rättegångsbalken

–handlägga dem i en rättegång utgjorde därför enligt hovrätten grovt rättegångsfel. Hovrätten undanröjde därför tingsrättens dom och återförvisade målet till tingsrätten för förnyad handläggning.

Ärendelagen innehåller inga bestämmelser om gemensam hand- läggning. Enligt förarbetena bör dock i många fall en gemensam hand- läggning kunna ske, om det är lämpligt. I viss utsträckning kan då reglerna i 14 kap. rättegångsbalken tjäna som vägledning (prop. 1995/96:115 s. 142).

Ett mål enligt rättegångsbalken och ett ärende enligt ärendelagen kan inte handläggas gemensamt. Detta hindrar dock inte att de hand- läggs samtidigt En förutsättning är dock att varken de för ärendet eller de för målet föreskrivna garantierna för rättssäkerhet behöver sättas åt sidan (a. prop. s. 142).

Av 10 kap. 17 § tredje stycket rättegångsbalken följer att en domstol inte heller får pröva ett yrkande om kvittning för en sådan fordran som domstolen enligt samma bestämmelse inte får ta upp som huvudfordran. I rättsfallet NJA 1992 s. 424 prövade Högsta domstolen frågan om en fastighetsdomstol var behörig att pröva en invändning om kvittning för en fordran som rörde en tvist som skulle tas upp av allmän domstol. Högsta domstolen, som konstaterade att frågan inte omedelbart reglerades i rättegångsbalken, fann att fastig-

255

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

hetsdomstolen utan särskild föreskrift saknade behörighet att pröva yrkandet om kvittning för fordran som föll utanför fastighetsdom- stolens kompetens.

Kvittningsinvändningar bör i princip endast prövas i ett mål som handläggs enligt rättegångsbalken (SOU 1999:15 s. 172).

Med de processuella förutsättningar som vi nu anfört går vi över till våra förslag vad gäller den förändrade kompetensfördelningen.

5.3.3Vårt förslag beträffande ändrad kompetensfördelning

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen ska, med några undantag, handlägga tvister och frågor som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande. De tvister som förs över till hyres- och arrendedomstolen ska som utgångspunkt, med ett par undantag, handläggas enligt rättegångsbalken. Vidare ska tvister om minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken prövas enligt rätte- gångsbalken. Övriga nuvarande nämndärenden ska handläggas enligt ärendelagen.

Inledning

Systemet för prövning av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister är svårt att överblicka. Ur ett medborgarperspektiv skulle därmed en överföring av sådana tvister från allmän underrätt till hyres- och arrendedomstolen vara av värde. Det är också enligt vår mening väsentligt att de nya domstolarna får handlägga en kvalitativt och kvantitativt väl avpassad mängd mål och ärenden som inrättandet av domstolarna med deras sammansättning motiverar.

En utgångspunkt för en ändrad kompetensfördelning bör därför vara att i vart fall mer särpräglade nyttjanderättsliga tvister eller tvister där det annars framstår som naturligt och funktionellt att prövningen sker vid de särskilda domstolarna ska handläggas där.

Vi inleder med att i olika avsnitt redovisa våra överväganden be- träffande tvister där det nyttjanderättsliga inslaget är särskilt centralt. Därefter tar vi upp andra tvister som tingsrätterna handlägger och som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande. Vi över- väger sedan frågan om hyres- och arrendedomstolen bör ha en fakul- tativ möjlighet att ta upp även tvister som inte rör ett sådant nytt- janderättsförhållande. I ett därpå följande avsnitt behandlar vi den

256

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

lagtekniska utformningen av kompetensbestämmelsen. Avslutnings- vis överväger vi frågan om tillämplig lag beträffande ett par typer av tvister.

Tvister om uppsägning på grund av förverkande m.m.

Vid tingsrätterna är mål om skyldighet att flytta på grund av för- verkande de vanligaste nyttjanderättsliga tvisterna. Om särskilda hyres- och arrendedomstolar inrättas, framstår det redan av den anledningen som naturligt att dessa domstolar får pröva de aktuella tvisterna. Det finns även andra skäl.

I dag prövar hyresnämnderna frågor om förverkande i förläng- ningstvister beträffande bostadshyresavtal enligt 12 kap. 42 § och 46 § första stycket 1 jordabalken. Oftast är det då fråga om för- verkande på grund av störningar, vanvård eller otillåten andrahands- upplåtelse. Även frågor om förverkande på grund av särskilda avtals- förpliktelser, brottsligt förfarande, användning av lägenheten för annat ändamål eller andra förhållanden förekommer i en inte obetydlig omfattning. När nämnden i en förlängningstvist prövar om hyres- gästen har åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet enligt 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken kommer man också in på de skyl- digheter enligt 12 kap. jordabalken vars åsidosättande kan leda till förverkande. I sådana fall kommer också frågor om hyrans betalning upp i stor omfattning. Även vid förlängning av jordbruksarrende och bostadsarrende kan förverkandefrågor förekomma. Sådana frågor kan också komma upp som s.k. preliminärfrågor i olika samman- hang, t.ex. beträffande ett lokalhyresavtal i en tvist om överlåtelse av hyresrätten. Nämnderna är alltså väl förtrogna med frågor som gäller förverkande.

Förverkandegrunderna är likalydande för bostadshyresavtal och lokalhyresavtal (12 kap. 42 § jordabalken) och snarlika med dessa grunder när det gäller förverkande av arrenderätt och bostadsrätt (jfr 8 kap. 23 § jordabalken och 7 kap. 18 § bostadsrättslagen [1991:614]). Något hinder mot att hyres- och arrendedomstolarna prövar samtliga tvister på grund av förverkande av hyresrätt, arrende- rätt och bostadsrätt kan vi inte se. Tvärtom bör det kunna vara en fördel för parter i olika nyttjanderättsliga förhållanden att få dessa frågor prövade mer enhetligt. Detta har också betydelse för praxis- bildningen.

257

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

Vi anser också att det i mer komplicerade fall kan vara av värde att särskilda ledamöter ges möjlighet att delta vid prövningen av aktuella tvister. Många av dessa tvister bör dock vara av enkel art och liksom vid tingsrätten kunna avgöras av ensamdomare. Tredskodom är inte ovanligt.

Tvister om förverkande av hyresrätt och arrende har oftast sin grund i dröjsmål med betalning av hyra eller avgifter. I dessa fall är det oftast Kronofogdemyndigheten som prövar frågorna i summarisk process enligt lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och hand- räckning (avhysningstvister). Ibland kan betalningskravet också avse skadestånd. Det är enligt vår mening av stor vikt att det summariska förfarandet fortfarande kan användas för de förhållandevis många uppsägningar som sker på grund av förverkande.

I 5 § lagen om betalningsföreläggande och handräckning före- skrivs att om en tvist angående en förpliktelse enligt någon särskild föreskrift ska tas upp av en annan myndighet än tingsrätt, kan saken prövas enligt samma lag endast om det finns bestämmelser som med- ger en sådan prövning. Av förarbetena framgår att fastighetsdom- stol och vattendomstol fick anses innefattade i begreppet tingsrätt (prop. 1989/90:85 s. 104). Samma måste gälla för hyres- och arrende- domstolarna. Det krävs därmed inga särskilda föreskrifter för att deras mål ska få prövas enligt lagen om betalningsföreläggande och handräckning.

Frågor om förverkande som efter bestridande, överklagande eller återvinning i den summariska processen för närvarande hänskjuts av Kronofogdemyndigheten till tingsrätt, bör i fortsättningen i stället alltså hänskjutas till en behörig hyres- och arrendedomstol. Fråga uppkommer emellertid då hur man ska förfara med betalningskrav som görs i samband med en begäran om uppsägning på grund av förverkande. Ansökningar om betalningsföreläggande och avhys- ning görs ofta gemensamt. Detta förfaringssätt är praktiskt och bör inte ändras. Starka skäl talat därför för att frågorna om förverkande och betalning i dessa fall prövas i ett sammanhang om prövningen hänskjuts till domstol. Vi ser inget hinder mot att så sker hos hyres- och arrendedomstolen. Även i mål som inleds vid tingsrätt är ett förverkandeyrkande ofta förknippat med krav på betalning. Praktiska skäl talar för att yrkandena kan handläggas gemensamt. Inte heller beträffande dessa mål ser vi något hinder mot att så sker vid hyres- och arrendedomstolen.

Beträffande bostadsrätt bör i sammanhanget anmärkas att en an- sökan om tvångsförsäljning på grund av förverkande ska göras hos

258

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

Kronofogdemyndigheten, vars beslut överklagas till tingsrätten som ett utsökningsmål. En förutsättning för tvångsförsäljning är dock att förverkandefrågan är klar, t.ex. genom prövning i domstol (jfr NJA 1998 s. 400). Det blir alltså med vårt förslag hyres- och arrende- domstolen som i fortsättningen ska pröva den frågan.

Sammanfattningsvis föreslår vi alltså att hyres- och arrendedom- stolen ska pröva samtliga tvister som gäller uppsägning på grund av förverkande av hyresrätt, arrenderätt eller bostadsrätt.

I anslutning till det sagda vill vi framhålla att uppsägning av ett hyresavtal eller anmodan att flytta även kan ske utan att hyresgästen har besittningsskydd, t.ex. i de fall hyresgästen avstått från sitt be- sittningsskydd. Även tvister i sådana fall bör prövas av hyres- och arrendedomstolen.

Slutligen vill vi i detta sammanhang uppmärksamma den dubbla prövning som för närvarande kan ske av förverkandefrågor vid tings- rätt och hyresnämnd. Vi har behandlat denna fråga i avsnitt 5.2.1. För att undvika dubbla processer borde i dessa fall en annan ord- ning kunna övervägas. Vi ser dock detta som en fråga om den mate- riella rätten som ligger utanför våra direktiv och som bör övervägas med beaktande också av sociala skyddsaspekter.

Beträffande förfarandet för dessa tvister har vi övervägt om inte i vart fall en avhysningsfråga bör kunna prövas som ett ärende. Som vi anfört är emellertid avhysningsfrågan ofta sammankopplad med ett betalningskrav. Sådana krav prövas för närvarande av tingsrätten enligt rättegångsbalken och blir ofta föremål för tredskodom. Ett förenklat förfarande vid de nya hyres- och arrendedomstolarna skulle därför kräva en särskild regel enligt vilken tredskodom blev möj- ligt. Vi har dock funnit att det på grund av rättstillämpningen vid parts utevaro inte finns något behov av detta i andra ärenden som hyres- och arrendenämnderna handlägger. Av detta skäl och då tvisterna prövas av tingsrätterna enligt rättegångsbalken utan större olägenheter gör vi bedömningen att hyres- och arrendedomstolarna bör tillämpa rättegångsbalken på dessa tvister.

Tvister om ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet

Vid lokalhyra har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Som har framgått av avsnitt 5.2.2 är kompetensen delad vid uppsägning av denna typ av avtal. Hyresnämndens uppgift är att medla. Hyres-

259

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

gästen är sökande oavsett vem av parterna som säger upp avtalet (12 kap. 58 och 58 a §§ jordabalken). Nämnden kan vid medlingen också avge ett yttrande om marknadshyran eller om en erbjuden ersättningslokal är godtagbar (12 a § nämndlagen). Vidare kan nämn- den pröva en fråga om uppskov med avflyttningen (12 kap. 59 § jordabalken). Dessa uppgifter, som nämnderna alltså har redan i dag, bör enligt vår mening föras över på de nya hyres- och arrende- domstolarna.

Om hyresavtalet upphör och hyresgästen anser att uppsägningen var obefogad, t.ex. för att den erbjudna hyran inte utgjorde mark- nadshyra, kan hyresgästen dock väcka talan om skadestånd. Sådan talan och eventuell begäran om förskott förs vid tingsrätten (12 kap. 57 a, 58 b och 60 §§ jordabalken). Har ett yttrande om marknads- hyra då lämnats av hyresnämnden, ska det emellertid presumeras att hyran enligt yttrandet är en skälig marknadshyra, om det inte föreligger särskilda skäl att frångå yttrandet. Motsvarande gäller be- träffande yttranden om ersättningslokaler vid ombyggnad eller riv- ning.

Det indirekta besittningsskyddet består alltså i en skadestånds- rätt när den begärda hyran överstiger marknadshyran eller när en uppsägning är obefogad i övrigt. En regel om minimiersättning av en årshyra gäller, men kan hyresgästen visa att förlusten är högre ska detta prövas. Praxis är att ersättningen ska utgå för främst flytt- ningskostnader, värdeminskning på hyresgästens egendom, förlust av värde på ändringsarbeten som hyresgästen har gjort och skada på grund av intrång eller hinder i hyresgästens verksamhet (se Holmqvist m.fl., s. 769 f.). Även annan ersättning kan förekomma. Vid avveck- ling av verksamheten kan ersättning vid en substansvärdesbedöm- ning uppgå till höga belopp. Också jämkning kan bli aktuellt.

Med inrättandet av nya hyres- och arrendedomstolar är det en- ligt vår mening inte längre befogat med en delad kompetens mellan de nya hyres- och arrendedomstolarna och tingsrätten. Ersättnings- frågan har i lokalhyrestvisterna ett starkt samband med de frågor som uppkommer inom ramen för en medling. Hyresråden kommer ofta i kontakt även med skadeståndsfrågorna via den medlingsverk- samhet som bedrivs vid hyresnämnderna. Även i ärenden om upp- skov med avflyttning kan ersättningsfrågor komma upp som ett förlikningsalternativ till ett behov av uppskov.

Såväl fastighetsägarnas som hyresgästernas organisationer är vidare väl bevandrade i dessa för förvaltningen av hyreshus vanligt före- kommande frågor. Dessa kunskaper återförs givetvis på de särskilda

260

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

ledamöterna. Enligt vår mening får de särskilda ledamöterna anses väl skickade att tillsammans med juristdomare bedöma inte bara de frågor som kommer upp inom ramen för medlingen utan också de sammanhängande skadeståndsfrågorna.

Sammantaget menar vi att en överföring av ersättningsmålen till de nya hyres- och arrendedomstolarna skulle innebära en kompe- tensförstärkning vid prövningen av dessa tvister. Därtill kommer sannolikt större möjligheter att lösa tvisterna genom medling och förlikningar. Vi har också anledning att tro att en sådan ordning har stöd i marknadens krav på hanteringen av dessa tvister.

Rättsområdet ger dock upphov till andra frågeställningar. Man kan t.ex. fråga sig om den medlingsverksamhet som nämnderna i dag hanterar bör vara obligatorisk, dvs. en förutsättning för rätt till skadestånd. Denna ordning innebär mycket administrativt arbete för nämnderna även beträffande sådana ärenden som i förlängningen visar sig inte vara tvistiga. Samtidigt menar vi att det är efterfrågat med en instans för medling i lokalhyrestvister som verkligen är tvistiga.

Det borde dock vara möjligt att hitta modeller där endast tvistiga ärenden hanteras av de nya domstolarna. T.ex. skulle detta kunna ske genom att nuvarande system med obligatoriskt hänskjutande byttes ut mot ett system där hyresgästen efter en uppsägning under- rättar hyresvärden genom rekommenderat brev att uppsägningen inte accepteras med möjlighet för en part att begära medling. En sådan ordning eller något annat förfarande som gör att man und- viker onödiga ansökningar om medling till nämnderna skulle minska antalet medlingsärenden väsentligt – sannolikt med mer än hälften. Detta är enligt vår mening viktigt när en särskild domstol inrättas och innebär också kostnadsbesparingar för staten. En annan fråga är om det framöver finns behov av en möjlighet att avge yttrande om marknadshyra och ersättningslokal.

Frågorna om ”obligatorisk medling” och yttrande över mark- nadshyra eller ersättningslokal berör egentligen sådan materiell lag- stiftning som inte faller inom ramen för våra direktiv. Eftersom den materiella rätten hänger samman med de frågor om kompetens- fördelning som följer av vårt förslag om nya hyres- och arrende- domstolar, bör dock frågorna enligt vår mening kunna bli föremål för ytterligare överväganden men i annan ordning.

I det här sammanhanget nöjer vi oss alltså med förslaget att över- föra ersättningsmålen till de nya domstolarna.

En ytterligare fråga som uppkommer med den av oss föreslagna ordningen är att det ur jävssynpunkt kan ses som tveksamt om samma

261

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

domare och särskilda ledamöter hanterar såväl ett medlingsärende som en ersättningstvist. Problemet skulle dock inte vara unikt för detta område. Hyres- och arrendedomstolarna blir större enheter. Mot bakgrund av detta och den samordning som vi förutsätter kom- ma finnas med tingsrätten, ser vi dock inte annat än att denna fråga kan hanteras på ett bra sätt.

Vad gäller tvister om anläggningsarrende där ett motsvarande besittningsskydd förekommer för arrendatorer som för lokalhyres- gäster bör motsvarande ordning gälla som vi föreslagit beträffande lokaler. Vi föreslår alltså att frågor om ersättning med anledning av det indirekta besittningsskyddet även beträffande anläggningsarrenden prövas av de nya hyres- och arrendedomstolarna.

Beträffande rättegångsförfarandet slutligen ser vi inga andra möj- ligheter än att dessa förhållandevis komplicerade tvister – liksom i dag – prövas enligt rättegångsbalken.

Klander av syneförrättning och tvister om avräkning

I 9 kap. 15–28 §§ jordabalken regleras frågor om parternas skyldig- heter vid jordbruksarrende under arrendetiden vad avser underhåll och nybyggnad m.m. samt frågor om avräkning och syn. Bestäm- melserna är komplicerade. De bör ses bl.a. mot bakgrund av de sträv- anden som finns att rationalisera jordbruket. Enligt reglerna har jord- ägaren som huvudregel en byggnadsskyldighet medan arrendatorn har skyldighet att vårda och underhålla fastigheten.

En uppgörelse mellan parterna ska ske när arrendet upphör eller vid förlängning. Vid en avräkning mellan jordägare och arrendator jämför man fastighetens skick när arrendetiden går ut med skicket vid tillträdet. Fastighetens förbättring eller försämring under arrendetiden bedöms. Förbättringar och försämringar konstateras i allmänhet genom syn som förrättas av särskilda av länsstyrelsen förordnade synemän (förordning [2009:28] om synemän vid jordbruksarrende). Synemännen ska vara kunniga i ortens jordbruksförhållanden. Vid synen ska undersökas allt som hör till arrendestället, bl.a. byggnader, åker och äng.

Kompetensen vid arrendetvister i anledning av parternas skyl- digheter är fördelad mellan arrendenämnden och allmän domstol (tidigare fastighetsdomstol). Arrendenämnden prövar bl.a. frågor om byggnadsskyldighet och kostnader för sådan, ersättning för täck- dikning samt tillstånd till investeringar. Tingsrätten prövar frågor

262

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

om nedsättning av arrendeavgift samt frågor med anledning av avräkning och syn. Om part inte godtar en syn, kan den klandras enligt bestämmelser i 9 kap. 28 § jordabalken. Klander sker genom att parten väcker talan vid tingsrätten inom en månad från det syne- handlingarna delgavs eller vid anslutningsklander, inom en månad från delgivning av stämning av motpartens klander.

Frågor om avräkning och syn tas alltså upp av tingsrätten. I praktiken förekommer dock skiljeklausuler på detta område i stor omfattning där arrendenämnden är angiven som skiljenämnd. I den mån tvistiga frågor vid klander och syn förekommer, är det i prak- tiken alltså redan i dag arrendenämnden med dess särskilda leda- möter som prövar dessa frågor. Det har alltså ansetts viktigt att sär- skilda ledamöter deltar vid prövningen.

Vi har bedömt att det inte är möjligt att föra över uppgiften att vara skiljenämnd på hyres- och arrendedomstolen (se avsnitt 3.4.4). Det är därför naturligt och enligt vår mening av stor betydelse att de nya domstolarna får överta ansvaret för prövningen av frågorna om avräkning och syn. På så sätt blir det nämligen möjligt att, i mån av behov, låta särskilda ledamöter delta vid prövningen. Vi före- slår därför att prövningen av tvister om avräkning och syn förs över till hyres- och arrendedomstolen.

Beträffande rättegångsförfarandet slutligen ser vi inte heller be- träffande dessa förhållandevis komplicerade tvister några andra möj- ligheter än att dessa prövas enligt rättegångsbalken.

Tvister med anledning av lägenhetens eller arrendeställets skick eller på grund av hinder i nyttjanderätten

Som har framgått är kompetensen delad även beträffande tvister med anledning av lägenhetens eller arrendeställets skick. Hyresnämnden prövar t.ex. frågan om åtgärds- och upprustningsföreläggande medan tingsrätten prövar bl.a. olika skadeståndskrav. Särskilt erfarenheter- na från hyresnämnderna visar att frågor om nedsättning av hyra förekommer förhållandevis ofta i ärenden om åtgärdsföreläggande och kan ingå som ett led i en uppgörelse mellan parterna. Frågor om nedsättning kan också förekomma fristående som en medlingsfråga.

Även om tvisterna i stor utsträckning rör krav på betalning är de av särpräglad nyttjanderättslig art. Enligt vår bedömning framstår det som naturligt och lämpligt att de handläggs av hyres- och arrende- domstolen. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolen ska

263

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

pröva tvister med anledning av lägenhetens eller arrendeställets skick. Tvisterna kan röra rätt till självhjälp, rätt att säga upp avtal i förtid, nedsättning av hyra, arrendeavgift eller avgift för bostadsrätt samt ersättning för skada.

Tvister om åtgärdsföreläggande etc. går ut på att ålägga hyres- värden att utföra en viss eller flera åtgärder. Skälighetsbedömningar blir aktuella. Enligt vår bedömning bör tvister om åtgärdsföre- läggande handläggas enligt en enkel och flexibel processordning. Vi anser därför att ärendelagen bör tillämpas vid handläggningen av dessa tvister. De tvister som förs över från tingsrätterna utgör rättskipning i klassisk mening. Enligt vår uppfattning bör dessa även framöver handläggas enligt rättegångsbalken.

Andra hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätten handlägger

Utöver de tvister som vi hittills har tagit upp kan tingsrätten pröva åtskilliga andra hyres-, arrende- och bostadsrättstvister. Domstolarnas behörighet följer inte – till skillnad från vad som gäller för nämnderna

– genom uttryckliga föreskrifter i lag utan av allmänna process- rättsliga principer. Uppräkningen nedan gör inte anspråk på att vara helt uttömmande.

Exempel på tvister som tingsrätten prövar är krav på betalning av hyra, arrendeavgift och avgift till bostadsrättsförening. Som vi tidigare anfört kan sådana krav vara förenade med en tvist om skyl- dighet att flytta efter uppsägning på grund av förverkande men kraven kan givetvis även framställas som fristående yrkanden.

Andra exempel på tvister som tingsrätten handlägger är skade- stånd och andra ersättningsanspråk. En hyresvärd i ett andrahands- hyresförhållande kan t.ex. ha krav på ersättning för förstörda möbler. Det kan också gälla avtalstvister med nyttjanderättsliga inslag. Ytter- ligare exempel är fastställelsetalan som avser ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande, t.ex. om ett hyresförhållande föreligger eller om en uppsägning är giltig.

Enligt 12 kap. 22 § jordabalken kan en hyresvärd inom viss tid väcka talan mot hyresgästen med anledning av deponerad hyra hos länsstyrelsen. Motsvarande gäller vid arrende enligt 8 kap. 12 b § jordabalken.

Också andra typer av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister kan förekomma. Beträffande arrende kan nämnas tvist om ersätt-

264

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

ning enligt 8 kap. 3 § jordabalken, dvs. när ett giltigt arrendeavtal inte kommer till stånd. Andra exempel är tvister om ersättning för skada dels enligt 9 kap. 32 § jordabalken, dvs. när arrendatorn över- ger arrendestället, dels enligt 9 kap. 34 a § jordabalken, nämligen för förluster på grund av viltskador. Ytterligare exempel avseende arrende är tvist om löseskillingens storlek vid inlösen enligt 8 kap. 21 § respektive 10 kap. 7 § jordabalken. Tingsrätten prövar också tvist vid försämrad säkerhet enligt 8 kap. 14 § jordabalken samt tvister vid utmätning eller konkurs enligt 8 kap. 15–18 §§ och 9 kap. 30 § jordabalken.

Tingsrätten prövar beträffande hyra tvist om ersättning enligt 12 kap. 26 § jordabalken, dvs. vid arbete i lägenheten. Andra tvister som tingsrätten handlägger är tvist om uppsägning av avtal och ersättning vid utmätning och konkurs enligt 12 kap. 29–31 §§ jorda- balken.

Beträffande bostadsrätter kan nämnas tvist om ersättning enligt 4 kap. 7 och 8 §§ (ogiltig upplåtelse av bostadsrätt, m.m.), enligt 4 kap. 10 § (konkurrerande upplåtelser) samt enligt 5 kap. 9 § (när ett förhandsavtal upphör att gälla), allt bostadsrättslagen. Ett annat exempel är tvist om förskott vid förhandsavtal enligt 5 kap. 2 § bostadsrättslagen. Ytterligare bostadsrättstvister som tingsrätten handlägger är tvist enligt 6 kap. 5 § (ogiltig överlåtelse), tvist med anledning av bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick och föreningens rätt att avhjälpa brist enligt 7 kap. 12 och 12 a §§ samt tvist enligt 7 kap. 33 § (upphörande av bostadsrätten i vissa fall), allt bostadsrättslagen.

En ytterligare grupp av tvister som tingsrätten prövar är tvister enligt 7 kap. 18–20, 22–25 och 30 §§ jordabalken, vilka bl.a. handlar om en rättighets ställning vid en fastighets övergång till ny ägare. Allmän domstol prövar också tvist enligt 8 § andra stycket hyres- förhandlingslagen.

Vår utgångspunkt är att hyres-, arrende- och bostadsrättstvister i så stor utsträckning som möjligt bör prövas av hyres- och arrende- domstolen. På så sätt blir systemet mer överblickbart för med- borgarna. Målunderlaget för de särskilda domstolarna blir också tillräckligt stort för att säkerställa judiciellt bärkraftiga enheter. Det nyttjanderättsliga inslaget beträffande ovan nämnda tvister varierar dock i styrka. Enligt vår uppfattning är det därför inte givet att prövningen av samtliga dessa tvister bör föras över till hyres- och arrendedomstolen.

265

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

Många av de angivna tvisterna är speciella till sin karaktär och säkert inte särskilt vanligt förekommande. Även om det nyttjande- rättsliga inslaget i dessa tvister inte alltid är så uttalat är det vår uppfattning att hyres- och arrendedomstolen med dess expertis och generella erfarenhet inom aktuella rättsområden skulle vara bättre lämpad att handlägga dessa tvister än tingsrätten. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolen ska pröva ovan angivna tvister.

Enligt 10 kap. 1 a § bostadsrättslagen ska en intygsgivare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina åligganden enligt 3 kap. 2 § eller 5 kap. 3 § bostadsrättslagen (intyg beträffande eko- nomisk plan och beträffande kalkyl i förhandsavtal) ersätta bostads- rättsföreningen eller en bostadsrättshavare den skada som därigenom uppkommit. Dessa tvister rör inte själva förhållandet mellan en bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningen. Vi bedömer därför att behörigheten att pröva dessa tvister fortfarande bör vara en uppgift för tingsrätten.

Det finns ytterligare typer av tvister som visserligen kan sägas handla om hyra, arrende eller bostadsrätt men som hyres- och arrendedomstolen enligt vår bedömning inte bör överta prövningen av. Ett exempel är tvister om skadestånd som grundar sig på ett utomobligatoriskt rättsförhållande. Hyres- och arrendedomstolen bör inte heller handlägga föreningsrättsliga tvister som t.ex. klander av föreningsstämmobeslut i en bostadsrättsförening. Ett ytterligare exempel på tvist där prövningen fortfarande bör vara en fråga för tingsrätten är tvist mellan köpare och säljare av en bostadsrätt om fel i bostadsrätten.

Enligt 9 kap. 18 § bostadsrättslagen ska talan om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada som en bostadsrätts- havare orsakas med anledning av ett beslut om godkännande enligt 16 § första stycket, dvs. då en lägenhet som upplåtits med bostads- rätt kommer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, väckas vid mark- och miljödomstolen. Frågan är om dessa tvister i stället bör prövas av hyres- och arrendedomstolen. Mark- och miljödomstolen handlägger även andra expropriationsmål. Vi bedömer därför att tvister enligt 9 kap. 18 § bostadsrättslagen även fortsättningsvis ska prövas av denna domstol.

Beträffande en del frågor med nyttjanderättsliga inslag är tings- rätten överinstans och överprövar beslut av länsstyrelsen. Enligt 8 kap. 12 a § respektive 12 kap. 21 § fjärde stycket jordabalken får länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition överklagas till

266

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

tingsrätten på den ort där länsstyrelsen finns. Av 9 kap. 24 a § jorda- balken framgår att länsstyrelsens beslut enligt 24 § samma lag (frågor om utseende av synemän och om tidpunkt för syn) får överklagas till den tingsrätt inom vars domkrets fastigheten ligger. Vid tings- rättens prövning gäller ärendelagen.

Enligt vår uppfattning är det lämpligt om hyres- och arrende- domstolen övertar överprövningen från tingsrätten. Vi föreslår därför att länsstyrelsens beslut i aktuella ärenden ska få överklagas till den hyres- och arrendedomstol inom vars domsområde berörd fastighet respektive lägenhet ligger. Liksom vid tingsrätterna bör handlägg- ningen vid hyres- och arrendedomstolarna följa ärendelagen.

Bör hyres- och arrendedomstolen ges en fakultativ möjlighet att pröva även andra mål?

En part i en hyres-, arrende- eller bostadsrättstvist kan givetvis även ha krav på motparten som avser något helt annat än som har med nyttjanderättsförhållandet att göra. Även en tvist om en motfordran som en av parterna har mot den andre kan naturligtvis vara av sådan art. Vi har därför övervägt frågan om hyres- och arrendedomstolen bör ges en fakultativ möjlighet att ta upp också andra tvister än så- dana som rör hyres-, arrende- och bostadsrättsförhållandet. I lag- stiftningen finns exempel på sådana forumregler i bl.a. 1 kap. 1 § och 2 kap. 1 § lagen (1974:371) om rättegången i arbetstvister samt 21 kap. 3 § miljöbalken.

Det bör i sammanhanget nämnas att Miljöprocessutredningen föreslog en bestämmelse om att miljödomstolen gemensamt med ett mål som har inletts genom att talan väcks vid domstolen får handlägga även andra mål mellan samma eller olika parter, om det med hänsyn till utredningen och övriga omständigheter är lämpligt (SOU 2009:10 s. 473). Regeringen bedömde dock att utredningens förslag inte skulle genomföras (prop. 2009/10:215 s. 145 f.). Skälet för detta var att ett införande av en sådan regel kräver en omfat- tande analys av vilka konsekvenser regeln skulle få i olika avseenden och att det befintliga beredningsunderlaget inte var tillräckligt. Regeringen konstaterade dock att det många gånger är lämpligt att alla tvistefrågor mellan parterna kan behandlas i samma rättegång och att den föreslagna bestämmelsen i och för sig kunde medföra fördelar i och med att närbesläktade frågor kan prövas gemensamt.

267

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

Vi delar bedömningen att det visserligen av bl.a. processekono- miska skäl kan vara av värde om parterna skulle kunna få samtliga sina mellanhavanden reglerade i ett sammanhang. Med vårt förslag kommer det vara möjligt att kumulera alla tvister som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande eller i vart fall handlägga sådana tvister samordnat. På så sätt tillgodoses möjligheten till samord- ning i de fall där sådan framstår som mest angelägen.

Många av de tvister som hyres- och arrendedomstolen ska hand- lägga är av brådskande art. En möjlighet till kumulation innebär alltid en risk för att processen fördröjs även om en lämplig utform- ning av en kumulationsbestämmelse kan motverka en sådan risk. Vidare kan en fakultativ kumulationsmöjlighet komplicera systemet och leda till tillämpningsproblem i det enskilda fallet. Mot denna bakgrund avstår vi från att föreslå att hyres- och arrendedomstolen ges möjlighet att fakultativt handlägga andra tvister än sådana som rör hyra, arrende eller bostadsrätt.

Den lagtekniska utformningen av kompetensbestämmelsen

Det finns olika metoder för att ange hyres- och arrendedomstolens kompetens i nuvarande tingsrättstvister. Den systematik som an- vändes när fastighetsdomstolen handlade tvister om hyra, arrende och bostadsrätt var att i lag föreskriva att hyrestvister etc., vars prövning inte ankom på nämnden, skulle prövas av fastighetsdom- stol. Som vi tidigare noterat uppstod gränsdragningsproblem kring vad som utgjorde en hyrestvist etc.

Ett alternativ till en sådan övergripande bestämmelse är att så långt möjligt försöka åstadkomma en uppräkning av aktuella tvister i lagtexten. Som framgått blir en sådan lista mycket omfattande och därmed otymplig. Det kommer trots listans omfång också vara nöd- vändigt att komplettera uppräkningen med en generalklausul som anger att hyres- och arrendedomstolen även handlägger annan tvist som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande. På så sätt kan även vid denna metod gränsdragningsproblem uppstå. En stor fördel är dock att en sådan utformning av lagtexten, i jämförelse med en mer övergripande bestämmelse, ger mer direkt vägledning beträffande vilka tvister som hyres- och arrendedomstolen hand- lägger. Trots de anförda nackdelarna har vi därför stannat för denna metod.

268

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

Utöver kompetensbestämmelser krävs en reglering som anger vilken processlag som hyres- och arrendedomstolen ska tillämpa för respektive tvist. Som framgått föreslår vi att nuvarande nämnd- ärenden, med något undantag, ska handläggas enligt ärendelagen. Vilka dessa tvister är framgår i dag genom uppräkning i lag. Det är därmed möjligt att i lagen om hyres- och arrendedomstolar uttöm- mande ange vilka tvister och frågor som hyres- och arrendedom- stolen ska handlägga med tillämpning av ärendelagen.

Beträffande målen är det inte möjligt att åstadkomma en motsva- rande uttömmande uppräkning utan en generalklausul som inrym- mer annan tvist som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsför- hållande är nödvändig. Som framgått ska mark- och miljödomstolen med vårt förslag även framöver pröva vissa tvister som skulle falla in under en sådan generalklausul för mål. Av generalklausulen bör därför framgå att hyres- och arrendedomstolens kompetens kan vara utesluten genom bestämmelser i annan lag. Vidare bör naturligtvis från generalklausulens tillämpningsområde uteslutas sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen i stället ska handlägga som ären- den.

Vi är medvetna om att vårt förslag i enstaka fall kan ge upphov till gränsdragningsproblem. Som vi anfört är det dock vår uppfatt- ning att det i de allra flesta fall kommer att stå helt klart för dom- stolarna vilket som är korrekt forum för prövning av en enskild tvist. I 10 kap. 20 a § rättegångsbalken föreskrivs att om rätten i samband med att en ansökan ges in finner att den saknar behörig- het att ta upp målet eller att i annan ordning pröva ansökan men att en annan domstol skulle vara behörig, ska ansökan lämnas över till den domstolen, om sökanden inte har något att invända mot detta och det inte heller finns något annat skäl mot att ansökan överläm- nas. Ansökan ska då anses ha kommit in till den senare domstolen samma dag som den kom in till den domstol som först tog emot ansökan. Vidare framgår av 61 § lagen (1990:746) om betalnings- föreläggande och handräckning att om en tingsrätt, som får ett mål från Kronofogdemyndigheten eller en annan tingsrätt, finner att det inte framgår av handlingarna att tingsrätten är behörig att hand- lägga målet, ska rätten överlämna målet till en annan tingsrätt som kan vara behörig.

269

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

Vissa förslag beträffande tillämplig processordning

Hyres- och arrendenämnderna prövar i dag ett antal ärendetyper som gäller ersättningsskyldighet. Vi har tidigare nämnt krav på skadestånd för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken och återbetalning av hyra enligt 12 kap. 55 e § jordabalken. I övrigt prövas frågor om betalning av retroaktiv hyra eller återbetalning av hyra i hyressättningsärenden samt vissa förpliktelser enligt bostads- förvaltningslagen. Vi lämnar dock tvisterna om hyressättning och enligt bostadsförvaltningslagen som oproblematiska i detta samman- hang.

Ersättning för minskat bruksvärde

Beträffande ärenden om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken kan hyresnämnden inte pröva yrkanden om ersättning för att hyresgästen utan tillstånd har utfört andra åt- gärder än vad bestämmelsen avser. Byte av köksinredning och riv- ning av vägg är exempel på sådana åtgärder (prop. 1974:150 s. 489). Ett sådant ersättningsyrkande får hyresvärden enligt nuvarande regler i stället framställa i allmän underrätt. Om hyresgästen har vidtagit båda dessa typer av åtgärder, t.ex. målat om på sätt som minskar bruksvärdet och samtidigt rivit en vägg, måste alltså hyresvärden vända sig till två myndigheter för att få sina krav prövade.

Med vårt förslag blir hyres- och arrendedomstolen behörig att pröva såväl en tvist om skadestånd för minskat bruksvärde som en annan skadeståndstvist med anledning av nyttjanderättsförhållandet. För att det ska vara möjligt att förena målen, vilket är en förut- sättning för ett gemensamt avgörande om det totala skadeståndet, krävs dock att samma förfaranderegler tillämpas.

Vi anser inte att det bör komma i fråga att handlägga sådana skadeståndstvister som tingsrätten handlägger i dag enligt ärende- lagen. Frågan är då om tvister om ersättning för minskat bruks- värde skulle kunna handläggas enligt rättegångsbalken. Detta var innebörden av 1997 års hyreslagstiftningsutrednings förslag. Utred- ningen anförde som skäl för sitt förslag (SOU 1999:15 s. 172 f.) att i båda tvisterna måste yrkande om att motparten ska betala visst belopp framställas. Vidare pekade utredningen på förekomsten av kvittningsinvändningar i de aktuella målen. Utredningen noterade också det ovan anförda om att det inte sällan förekommer att en

270

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

hyresvärd vill framställa ersättningskrav gentemot en hyresgäst, dels för att denne utfört sådana åtgärder som 12 kap. 24 a § jordabalken ger rätt till men som minskat lägenhetens bruksvärde, dels för andra åtgärder som skadat lägenheten.

När bestämmelsen om hyresgästens ersättningsskyldighet vid minskat bruksvärde infördes anförde regeringen, som skäl för att lägga prövningen på hyresnämnden, att hyresgästens skadestånds- skyldighet inträder först när det konstaterats att lägenhetens bruks- värde har minskat till följd av åtgärden och att hyresnämnderna har till uppgift att i hyressättningsmålen bestämma lägenhetens bruks- värde (prop. 1974:150 s. 458).

Förarbetena ger också ledning för beräkning av ersättningen (a. prop. s. 489). Där anges att det torde vara mest ändamålsenligt att utgå från vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick. Om det dock visar sig att det förelåg ett reparationsbehov vid den tidpunkt då hyresgästen vidtog åtgärderna ska ersättningen till hyres- värden självfallet jämkas. Vidare framgår av förarbetena att i vissa fall då det inre underhållet varit starkt eftersatt bör jämkningen kunna leda till att någon ersättning inte alls utgår till hyresvärden.

Beräkningen av ersättningsskyldigheten är alltså densamma som i en vanlig skadeståndsprocess. Dock föreligger den skillnaden att hyres- och arrendedomstolen i en tvist om ersättning för minskat bruksvärde först måste konstatera att bruksvärdet har minskat.

Sammantaget ser vi fördelar med att tvister om minskat bruks- värde prövas enligt rättegångsbalken. Vi föreslår därför att tvister enligt 12 kap. 24 a § jordabalken prövas på detta sätt.

Återbetalning av hyra

Vad sedan gäller tvister om återbetalning av hyra, har vi även be- träffande dessa tvister övervägt om rättegångsbalken skulle kunna tillämpas. I dessa mål förekommer ganska ofta att den som hyr ut sin lägenhet i andra hand (hyresvärden) och krävs på återbetalning hävdar att hyresgästen på olika sätt skadat lägenheten eller möbler som hyrts tillsammans med lägenheten. Ersättning kan då begäras för detta eller att ett belopp dras av från det begärda återbetal- ningskravet. Medlingsvis kan nämnden ta upp en sådan fråga, men har ingen formell möjlighet att meddela beslut i frågan.

Ibland kan motkravet i och för sig sakna tillräcklig grund och det kan vara tveksamt om uthyraren skulle vilja driva kravet vid

271

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

domstol. I andra fall framstår det som en olägenhet att inte ett kvitt- ningsyrkande eller en kvittningsinvändning kan prövas av hyres- nämnden. Om rättegångsbalken i stället skulle tillämpas, kunde detta dock bli möjligt på motsvarande sätt som beträffande vårt förslag om tvister vad gäller ersättning för minskat bruksvärde.

Enligt vår mening skulle en tillämpning av rättegångsbalken på återbetalningskrav dock innebära att det enkla förfarandet vid hyres- nämnden i fortsättningen skulle ersättas med ett tyngre förfarande. Vi ser inte att detta är en framkomlig väg för dessa typer av tvister. Med vårt förslag blir det dock möjligt att ta upp yrkanden om ersätt- ning på grund av olika skador vid andrahandsuthyrning av möblerade lägenheter. Hyres- och arrendedomstolen har alltså behörighet att pröva sådana krav som särskilt mål, låt vara att detta enligt förslaget ska ske enligt rättegångsbalken.

5.3.4Särskilt om bostadsförvaltningslagen

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen ska handlägga de judiciella frågorna i ärenden enligt bostadsförvaltningslagen. Hyres- och arrendedomstolen ska överta prövningen av en fråga om klander av förvaltarens redovisning från mark- och miljödomstolen. De tillsynsuppgifter som hyresnämnden har vid tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen ska föras över till länsstyrelsen.

Frågan om kompetensfördelning beträffande ärenden enligt bostads- förvaltningslagen behandlades av 1997 års hyreslagstiftningsutredning (SOU 1999:15 s. 294–296). Som utredningen konstaterade är det beträffande dessa ärenden inte fråga om en tvist i egentlig mening och regleringen kan inte heller anses avse rättskipning. Enligt utred- ningen är en tvångsförvaltning dock så ingripande att de frågor som rör beslut om tvångsförvaltning och därmed sammanhängande frågor bör prövas i domstol. Vi delar denna bedömning. De angivna frågorna bör därmed handläggas av hyres- och arrendedomstolarna.

Som framgått ovan utövar hyresnämnden, utöver de judiciella uppgifterna, även tillsyn över en tvångsförvaltning. Den tillsyn som nämnderna utövar i dag är visserligen i praktiken i många fall inte särskilt omfattande. Ett beslut om tvångsförvaltning är dock en mycket ingripande åtgärd eftersom den innebär att fastighetsägaren så gott som helt kopplas bort från förvaltningen av fastigheten. Enligt

272

SOU 2012:82

Kompetensfördelning

vår bedömning måste därför en tvångsförvaltning även fortsätt- ningsvis stå under tillsyn av en myndighet.

1997 års hyreslagstiftningsutredning konstaterade att det inte passar särskilt väl för domstolsverksamheten att utöva tillsyn över en förvaltning och att i stället ett särskilt tillsynsorgan självständigt bör ansvara för den löpande kontrollen av tvångsförvaltningen. Vi instämmer helt i denna bedömning. Vilken myndighet bör då ha denna tillsynsskyldighet? Enligt 1997 års hyreslagstiftningsutrednings förslag bör uppgiften ankomma på länsstyrelsen. Länsstyrelsen svarar för den statliga förvaltningen inom länet. Bland länsstyrel- sens uppgifter ingår frågor om boende och folkhälsa (3 § förord- ningen [2007:825] med länsstyrelseinstruktion). Vidare utövar läns- styrelsen tillsyn i flera avseenden. Som 1997 års hyreslagstiftnings- utredning konstaterade ter det sig med beaktande av länsstyrelsens ordinarie verksamhet därför lämpligt att lägga tillsynen på denna myndighet. Vi föreslår därför att tillsyn över en tvångsförvaltning ska utövas av den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde fastig- heten helt eller delvis ligger. I 27 § bostadsförvaltningslagen bör läns- styrelsens grundläggande skyldigheter och befogenheter vid utövade av tillsynen anges.

Enligt vårt förslag ska alltså de judiciella frågorna handläggas av hyres- och arrendedomstolen medan länsstyrelsen ska utöva tillsyn över en tvångsförvaltning. Till de judiciella frågorna hör beslut om förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, utseende av förvaltare samt uppgiften att under pågående förvaltning entlediga och utse ny förvaltare. Liksom 1997 års hyreslagstiftningsutredning anser vi att domstolen inte ex officio, utan endast efter begäran, bör kunna entlediga och utse ny förvaltare. Bland hyres- och arrendedomstolens uppgifter bör också ingå att bestämma arvode till förvaltaren, lämna tillstånd till förvaltaren att inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säkerhet i fastigheten samt lämna fastighetsägaren tillstånd att ta upp lån mot säkerhet i form av panträtt i fastigheten och inteckna denna. Hyres- och arrendedomstolen bör vidare få ålägga fastig- hetsägaren att betala ut medel för förvaltningen, bestämma skälig ersättning för utrymme denne använder, meddela beslut om avflytt- ning samt förordna om uppskov med avflyttningen. Dessutom bör det bland hyres- och arrendedomstolens uppgifter ingå att hantera frågor beträffande fastighetsägarens skyldighet att lämna förvaltaren upplysningar och handlingar som behövs för förvaltningen.

En fråga som tangerar tillsynsuppgiften är frågan om fastighets- ägarens rätt att få ta del av räkenskapsmaterialet. Liksom 1997 års

273

Kompetensfördelning

SOU 2012:82

hyreslagstiftningsutredning noterar vi att frågan rör fastighetsägarens rätt att ta del av egendom som fortfarande tillhör honom och att prövningen av frågan därför bör tillkomma en domstol.

De övriga ärenden enligt bostadsförvaltningslagen som hyres- nämnden i dag handlägger bör ingå i tillsynsskyldigheten. Med vårt förslag ska dessa i stället ankomma på länsstyrelsen. Som ett led i hyresnämndens tillsyn kan nämnden i dag meddela föreskrifter. 1997 års hyreslagstiftningsutredning föreslog att befogenheten att meddela föreskrifter bör skiljas från tillsynen och i stället ankomma på domstol. Skälen till förslaget var bl.a. en följd av utredningens förslag om att beslut av tillsynsorganet inte bör kunna överklagas. Enligt utredningen bör beslut om föreskrifter för förvaltningen kunna överprövas på samma sätt som andra beslut enligt bostads- förvaltningslagen och därmed tillkomma domstolen. Vi delar denna bedömning och anser alltså att uppgiften att besluta om föreskrifter för förvaltningen ska ingå bland hyres- och arrendedomstolens uppgifter.

Liksom 1997 års hyreslagstiftningsutredning anser vi att läns- styrelsen bör ges behörighet att begära att föreskrifter för förvalt- ningen ska meddelas eller att gamla föreskrifter ska upphävas. Läns- styrelsen bör även ges tillfälle att yttra sig i frågor med anknytning till förvaltningen som exempelvis valet av förvaltare, och även under- rättas om vissa beslut. Vidare delar vi utredningens bedömning om att länsstyrelsen ska ges rätt att överklaga domstolens beslut som rör utseende av förvaltare, föreskrifter för förvaltningen, tiden för förvaltning samt arvode till förvaltaren.

I dag får en fastighetsägare som vill klandra förvaltarens redovis- ning väcka talan vid mark- och miljödomstolen. Enligt vår bedömning bör denna fråga fortsättningsvis i stället handläggas av hyres- och arrendedomstolen. Handläggningen bör vid hyres- och arrendedom- stolen liksom vid mark- och miljödomstolen följa rättegångsbalken.

I dag prövar mark- och miljödomstolen också frågan om inlösen av en fastighet som är ställd under tvångsförvaltning men där för- hållandena är sådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås. Som vi tidigare noterat handlägger mark- och miljödomstolen även andra expropriationsmål. Det är därför enligt vår bedömning inte lämpligt att flytta över prövningen av frågan om inlösen till hyres- och arrendedomstolen utan denna fråga bör även framöver ankomma på mark- och miljödomstol att pröva.

274

Delegation

SOU 2012:82

rellt är möjligheten till delegation större för tingsrätterna än för hyresnämnderna.

I följande avsnitt redogör vi för delegationsbestämmelsernas när- mare innehåll.

6.1.2Hyres- och arrendenämnden

I 15 § hyresnämndsinstruktionen finns bestämmelser om delegation av beredande uppgifter. Enligt bestämmelsen får chefen för hyres- nämnden förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid hyresnämnden eller vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden att på eget ansvar utföra följande uppgifter:

1.svara för skriftväxling och begära in kompletteringar som följer av föreskrifter i lagar och andra författningar,

2.underteckna och expediera kallelser, förelägganden, förordnan- den och andra meddelanden,

3.underteckna och expediera skrivelser, underrättelser, kungörel- ser och uppgifter som hyresnämnden ska utfärda eller avge i sam- band med beslut,

4.fullgöra hyresnämndens uppgifter i samband med delgivningar,

5.förordna tolk, och

6.besluta om ersättning enligt förordningen (1982:805) om ersätt- ning av allmänna medel till vittnen, m.m., och om ersättning till tolkar.

Det kan noteras att bestämmelsen inte ger utrymme för att delegera åtgärden att överlämna ett ärende till hovrätten efter en prövning av om ett överklagande har kommit in i rätt tid. Ett förordnande en- ligt föreskriften innefattar inte heller behörighet att bevilja en part anstånd med att vidta en viss åtgärd, t.ex. att inkomma med ett ytt- rande. Dessa åtgärder är möjliga att delegera vid tingsrätten, dock inte åtgärden att avvisa ett överklagande som har kommit in för sent.

Härutöver har chefen för hyresnämnden rätt att i vissa begrän- sade fall förordna en tingsnotarie eller en notariemeriterad bered- ningsjurist, som har tillräcklig kunskap och erfarenhet, att tjänstgöra som ordförande i hyresnämnden (15 a § hyresnämndsinstruktionen). Förordnandet kan avse företagande av förberedande åtgärd, pröv-

276

SOU 2012:82

Delegation

ning av en fråga om avvisning av ansökan eller avskrivning av ärende samt handläggning av ett överklagande. Bestämmelsen ger också möj- lighet att delegera prövningen av vissa ärendetyper i sak. Det gäller dock bara i ärenden om godkännande av överenskommelse om av- stående från besittningsskydd och dispenser enligt arrendelagstift- ningen och endast i sådana fall där prövningen är enkel. Rent allmänt får delegation till tingsnotarie eller notariemeriterad berednings- jurist inte avse ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet.

6.1.3Tingsrätten

Enligt 16 § tingsrättsinstruktionen får lagmannen förordna den som har tillräcklig kunskap och erfarenhet och som är anställd vid tingsrät- ten eller vid en förvaltningsrätt eller en hyresnämnd på samma ort som tingsrätten att vidta åtgärder för beredningen av mål och ären- den samt åtgärder som rätten är skyldig att utföra efter målets eller ärendets avgörande. För sådana åtgärder ansvarar den förordnade.

Bestämmelsen ger alltså en möjlighet att generellt delegera be- redande uppgifter. I bestämmelsens andra stycke anges dock en lång rad åtgärder som ett delegationsförordnande inte får avse. Bland undantagen kan nämnas att leda sammanträde, att besluta om att ut- färda stämning i dispositiva mål, att besluta i frågor om inhibition, att meddela interimistiska beslut och beslut som går att överklaga särskilt på annan grund än enligt 49 kap. 7 § rättegångsbalken samt att besluta om avvisning av bevisning. Ett par av undantagen gäller inte för tingsnotarier eller för notariemeriterade beredningsjurister. Dessa personalkategorier kan t.ex. ges behörighet att utfärda stäm- ning i dispositiva mål.

Enligt 16 § andra stycket 16 tingsrättsinstruktionen får ett för- ordnande inte avse uppgiften att vidta andra åtgärder som innefattar frågor som är svåra, av annan orsak kräver särskild erfarenhet eller i övrigt är av sådant slag att de bör förbehållas domare. Om det upp- kommer en fråga av sådant slag ska den som förordnats genast an- mäla frågan för den som ansvarar för målet eller ärendet (16 § fjärde stycket tingsrättsinstruktionen).

I 17 § tingsrättsinstruktionen finns en bestämmelse som möjlig- gör delegation av handläggningen (inklusive avgörandet) av vissa ärendetyper till anställd vid tingsrätten som har tillräcklig kunskap och erfarenhet. Bestämmelsen gäller alltså för såväl sekreterare som

277

Delegation

SOU 2012:82

notarier och beredningsjurister men är begränsad till tingsrättens per- sonal. Paragrafen saknar motsvarighet i hyresnämndsinstruktionen.

De ärendetyper som bestämmelsen avser är ärenden om avträdan- de av egendom till förvaltning av boutredningsman samt förordnande av boutredningsman, ärenden om entledigande av boutredningsman sedan denne slutfört sitt uppdrag samt ärenden om förordnande av bodelningsförrättare eller skiftesman vid arvskifte. Förordnanden får endast avse ärenden som kan avgöras av en lagfaren domare. För andra anställda än notarier eller notariemeriterade beredningsjurister finns vissa ytterligare begränsningar.

Vidare föreskriver bestämmelsen att förordnanden inte medför behörighet att ompröva beslut enligt 34 § ärendelagen eller att med- dela interimistiska beslut. Förordnanden för tingsnotarier eller nota- riemeriterade beredningsjurister får inte avse ärenden som är om- fattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. Förordnanden för övriga anställda får bara avse enkla ärenden.

I 18 § tingsrättsinstruktionen finns en bestämmelse som gäller delegation till tingsnotarier eller notariemeriterade beredningsjurister av handläggningen (inklusive avgörandet) av vissa mål- och ärende- typer. I en lång katalog anges uttryckligen vilka mål- och ärende- typer som kan delegeras. Bland måltyperna kan nämnas vissa brott- mål där det inte finns anledning att döma till annan påföljd än böter samt mål om äktenskapsskillnad, vårdnad om barn och barns boende, om målet har inletts genom en gemensam ansökan och därefter inte har blivit tvistigt. Tingsnotarier och notariemeriterade berednings- jurister kan också förordnas att handlägga konkursärenden och ärenden om felparkeringsavgift. Förordnandet får också avse övriga domstolsärenden under förutsättning att ärendena kan avgöras av en lagfaren domare och inte är tvistiga. Notarier och notariemeri- terade beredningsjurister får också förordnas att handlägga vissa s.k. förenklade tvistemål, dispositiva tvistemål vid förberedelse och vid huvudförhandling i s.k. förenklad form, ärenden om bevisupptag- ning samt att pröva ett yrkande om äktenskapsskillnad utan huvud- förhandling. Vidare får förordnandet avse åtgärderna att skriva av mål, att meddela tredskodom, att meddela dom i anledning av talan som medgivits eller eftergivits samt att stadfästa en förlikning.

Precis som beträffande 17 § tingsrättsinstruktionen medför för- ordnanden enligt 18 § tingsrättsinstruktionen inte behörighet att ompröva beslut enligt 34 § ärendelagen. Förordnanden enligt 18 § får inte heller avse mål eller ärenden som är omfattande eller svåra

278

SOU 2012:82

Delegation

eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet (18 § tredje stycket). När en tingsnotarie eller en notariemeriterad berednings- jurist handlägger brottmål vid huvudförhandling ska nämndemän alltid delta i avgörandet.

6.2Tidigare förslag om utökad delegation

I en promemoria till Justitiedepartementet år 2001 – Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna – föreslog BAHS bl.a. att det skulle införas en möjlighet att delegera beredande uppgifter till nämndsekreterare och att 15 § hyresnämndsinstruktionen skulle anpassas till vad som gäller enligt 16 § tingsrättsinstruktionen. BAHS föreslog vidare att det skulle införas en möjlighet att delegera även avgörandet av vissa ärenden till nämndsekreterare med tillräcklig kunskap och erfarenhet. De ärendetyper som BAHS avsåg var god- kännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd och dispenser enligt arrendelagstiftningen. BAHS ansåg att det också borde vara möjligt att delegera en fråga om avskrivning av ett ärende efter återkallelse, om i ärendet inte förekommer yrkande om ersätt- ning för kostnader.

Regeringen behandlade promemorian i propositionen En effekti- vare prövning av hyres- och arrendeärenden (prop. 2005/06:10). Där föreslog regeringen att det skulle införas en möjlighet att delegera beredande uppgifter till kanslipersonal. Regeringen noterade att flera remissinstanser hade invänt mot promemorians förslag om att rätten att avgöra vissa ärenden skulle kunna delegeras till sekreterare. Enligt regeringen borde beslut som innebär att ett ärende avgörs, i vart fall tills vidare, förbehållas ordförande. Förslaget ledde till lag- stiftning och regeringen meddelade föreskrifter om delegation med den lydelse bestämmelserna har i dag.

I en skrivelse till Justitiedepartementet i maj 2006 (dnr Ju 2006/4395/DOM) gjorde chefen för Hyresnämnden i Stockholm, på uppdrag av ledamöterna för hyresnämnderna i BAHS, en fram- ställning om utökad delegation för jurister som tjänstgör vid nämn- derna. Det anfördes att det knappast var intressant för en hyres- nämnd att anställa tingsnotarier eller beredningsjurister om det inte var möjligt att erbjuda mer kvalificerade arbetsuppgifter än vad regel- verket medger. I skrivelsen påpekades att angiven kategori av jurister kan tveka inför en anställning mot bakgrund av arbetsuppgifternas karaktär. Det anfördes också att en verksamhetsutveckling med för-

279

Delegation

SOU 2012:82

stärkt beredningsorganisation förutsätter förändringar i möjligheten att delegera. Enligt skrivelsen borde tingsnotarier och notariemeri- terade beredningsjurister få behörighet att handlägga och tillsammans med intresseledamöter fatta beslut i enstaka enklare ärenden. Som exempel på enklare ärenden angav man okomplicerade förlängnings- ärenden och ärenden om åtgärdsföreläggande. Enligt förslaget borde den angivna kategorin jurister också få behörighet att leda förbere- delser.

Skrivelsen innehöll också ett förslag om att sekreterare med jurist- examen men som varken är notarier eller notariemeriterade skulle omfattas av delegationsmöjligheten i 15 a § hyresnämndsinstruk- tionen, dvs. den möjlighet till delegation som rådande regelverk med- ger till notarier och notariemeriterade jurister. Förslaget har inte lett till lagstiftning men skrivelsen har överlämnats till denna utred- ning för övervägande.

Frågan om utökad delegation behandlades också i Domstols- verkets Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämnderna. Projektgruppen uttalade att inriktningen borde vara att nämndsekreterare skulle kunna förordnas att fatta beslut främst i vissa mer rutinbetonade ärenden om avstående från besitt- ningsskydd samt om avskrivning av vissa ärenden där avskrivnings- beslutet har begränsade rättsverkningar. Förslaget förutsatte dock en lagändring och enligt rapporten borde en sådan övervägas ytterligare i samband med en allmän översyn av nämndlagen som projektgrup- pen också föreslog. I rapporten föreslog man däremot att bestäm- melsen om delegation av beredande uppgifter i 15 § hyresnämnds- instruktionen skulle få en utformning som motsvarade bestämmelsen i tingsrättsinstruktionen.

Projektgruppen föreslog vidare att möjligheten till delegation åt beredningsjurister utan notariemeritering skulle öka på så sätt att de gavs möjlighet att som ordförande handlägga och avgöra vissa ären- den på eget ansvar. Enligt förslaget skulle även denna juristkategori omfattas av bestämmelsen i 15 a § hyresnämndsinstruktionen. Vidare föreslog man en utvidgning av området för vilka frågor och ären- den som kan bli föremål för delegation enligt 15 a § hyresnämnds- instruktionen. Enligt förslaget borde tingsnotarier och berednings- jurister – oavsett om de är notariemeriterade eller inte – kunna ges förordnanden att handlägga också bl.a. ärenden som inte är tvistiga, ärenden om blockuthyrning samt vissa frågor om hembud som har en mer expeditionell karaktär.

280

SOU 2012:82

Delegation

Slutligen föreslog projektgruppen en utökad delegation till tings- notarier och notariemeriterade beredningsjurister i en ny bestäm- melse, 15 b § hyresnämndsinstruktionen. Enligt förslaget borde dessa juristkategorier kunna förordnas att på eget ansvar handlägga ären- den, som inte avgörs genom skiljedom, om parterna samtycker till det eller om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller. Vidare föreslog man att en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist borde kunna förordnas att delta som lagfaren ledamot i sådana ärenden som avses i 5 a § nämndlagen, dock inte som ordförande. Inget av förslagen har lett till lagstiftning.

6.3Överväganden och förslag

Förslag: Tingsrättsinstruktionen blir tillämplig även för hand- läggningen av ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt. En möjlighet att delegera avgörandet av ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet och lokal till även andra anställda än notarier och notariemeriterade beredningsjurister ska införas. Vidare ska införas en generell rätt att delegera avgörandet av ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt till notarier och notariemeriterade beredningsjurister, om prövningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller samt avgörandet sker utan del- tagande av särskilda ledamöter.

6.3.1Allmänna överväganden

Enligt vårt förslag ska särskilda hyres- och arrendedomstolar bildas inom tingsrätterna. Dessa ska bl.a. handlägga de mål om hyra, arrende och bostadsrätt som de allmänna domstolarna handlägger i hittills- varande ordning. Beträffande dessa mål gäller redan delegations- bestämmelserna i tingsrättsinstruktionen. Vi föreslår inga ändringar i detta avseende.

Som en följd av vårt förslag att avskaffa hyres- och arrendenämn- derna kommer hyresnämndsinstruktionen att upphävas. I stället blir tingsrättsinstruktionen tillämplig även för den verksamhet som tidi- gare bedrevs vid nämnderna. Frågan är då dels om det behöver in- föras några särregler för denna verksamhet i tingsrättsinstruktionen, dels om det finns skäl att öka möjligheten att delegera handlägg-

281

Delegation

SOU 2012:82

ningen (inklusive avgörandet) av ärenden som rör hyra, arrende och bostadsrätt.

Regeringen uttalade i den tidigare omnämnda handlingsplanen för reformeringen av domstolsväsendet (skr. 1999/2000:106 s. 21 f.) att uppgifter som inte kräver domares medverkan bör delegeras i syfte att renodla domarrollen och att skapa stimulerande arbetsuppgifter för andra anställda vid domstolarna. Vidare uttalade regeringen att när det rör kvalificerade juridiska frågor bör delegation från ordi- narie domare kunna ske till notarier och andra jurister och när det gäller arbetsmoment i övrigt bör delegationen från domarna också kunna ske till domstolssekreterare eller annan lämplig personal. En- ligt handlingsplanen är det inget som hindrar att enklare mål och ärenden avgörs av andra jurister än ordinarie domare vid domstolen. Regeringen noterade att en viktig uppgift för lagmannen är att säker- ställa att den till vilken uppgiften delegeras också har förutsättningar att utföra den på ett kompetent och korrekt sätt. Våra överväganden görs mot denna bakgrund.

Som framgått ovan har det tidigare framförts önskemål om att öka möjligheten till delegation åt anställda vid nämnden som har juristexamen men som varken är notarier eller notariemeriterade. Tingsrättsinstruktionen skiljer mellan delegation åt tingsnotarie och notariemeriterad beredningsjurist respektive övriga anställda. I dele- gationshänseende intar således jurister utan notarieerfarenhet ingen särställning. Det kan visserligen eventuellt finnas skäl att rent generellt överväga frågan om en utökad delegation till jurister som varken är eller har varit notarier. Detta låter sig naturligtvis inte göras inom ramen för denna utredning. Vid våra fortsatta överväganden utgår vi därför från tingsrättsinstruktionens systematik, dvs. att möjlig- heten till mer långtgående delegation till jurist förutsätter att juristen är antingen notarie eller notariemeriterad.

6.3.2Delegation till sekreterare, notarier och beredningsjurister

Beredande åtgärder

Beträffande delegation av beredande åtgärder kommer med vårt för- slag 16 § tingsrättsinstruktionen bli tillämplig även för hyres-, arrende- och bostadsrättsärenden. Sekreterare och andra anställda kan alltså ges behörighet att vidta samtliga beredande åtgärder samt

282

SOU 2012:82

Delegation

åtgärder som rätten är skyldig att utföra efter ärendets avgörande, med undantag för de åtgärder som uttryckligen anges i bestämmel- sens andra stycke. Vi har inte sett något behov av att i andra stycket införa ytterligare undantag för åtgärder just hänförliga till hyres-, arrende- och bostadsrättsärenden.

Handläggning (inklusive avgörande) av ärenden

I 17 § tingsrättsinstruktionen finns en bestämmelse som möjliggör delegation av handläggningen av vissa ärendetyper till anställda ur samtliga personalkategorier, under förutsättning att den anställde har tillräcklig kunskap och erfarenhet. Frågan är om det på hyres- och arrendeområdet finns sådana ärendetyper som lämpar sig för delegation till såväl sekreterare som notarier och beredningsjurister.

Det är naturligt att som utgångspunkt för övervägandena titta på de kategorier av ärenden som i dag är möjliga att delegera till notarier och notariemeriterade beredningsjurister. Två av dessa ärendetyper är ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet respektive lokal. Dessa ärende- typer är mycket frekventa och står tillsammans för cirka hälften av ärendena hos nämnderna. I ärendena ansöker parterna om nämndens godkännande av en av dem ingången överenskommelse. Ärendena är alltså inte tvistiga. Ansökan görs på ett av hyresnämnderna fast- ställt formulär. Detta innehåller en förtryckt överenskommelse men det är också möjligt för parterna att i formuläret själva formulera villkoren för ett avstående från besittningsskyddet. I den absoluta merparten av ärendena är prövningen mycket enkel. Om hyresvärden och hyresgästen har angett något av de i formuläret angivna förhål- landena, godkänns överenskommelsen regelmässigt av hyresnämn- den. Det har inom nämnderna utarbetats en praxis för bedömningen av typfallen av dessa ärenden.

I vissa fall gäller en överenskommelse om avstående från besitt- ningsskydd även utan nämndens godkännande. Man skulle i och för sig kunna överväga om det inte i ytterligare fall skulle vara möjligt att begränsa kravet på nämndens godkännande av sådana överens- kommelser. Ett sådant förslag skulle kräva ändringar i den materiella rätten och ligger därmed i princip utanför vårt uppdrag.

Enligt vår bedömning lämpar sig dock en hel del ärenden om god- kännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd avseende både bostadslägenhet och lokal väl för delegation även till

283

Delegation

SOU 2012:82

andra anställda än notarier och notariemeriterade beredningsjurister. Ärendetyperna bör därför tas med i uppräkningen av ärenden i 17 § tingsrättsinstruktionen. Andra än tingsnotarier och notariemerite- rade beredningsjurister bör dock inte ges behörighet att avslå en så- dan ansökan. En bestämmelse om detta bör tas in i 17 § andra stycket tingsrättsinstruktionen.

En mindre andel av ärendena om avstående från besittningsskydd är av mer komplicerat slag och kräver ingående överväganden. Dessa ärenden är naturligtvis inte lämpliga att delegera. I dag gäller enligt 15 a § hyresnämndsinstruktionen att delegation får avse endast ären- den där prövningen är enkel. I 17 § fjärde stycket tingsrättsinstruk- tionen föreskrivs att förordnanden för tingsnotarier eller notariemeri- terade beredningsjurister inte får avse ärenden som är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet medan förordnanden för övriga anställda bara får avse enkla ärenden. Enligt vår bedömning är det lämpligt att samma inskränkningar i möjligheten att delegera gäller även för avståendeärendena. Det blir en fråga för den enskilda domstolen att i arbetsordningen, i rutin- beskrivningar eller genom särskilda förordnanden i enskilda fall specificera vilka typfall som kan delegeras.

En annan ärendekategori som notarier och notariemeriterade beredningsjurister enligt gällande rätt har behörighet att handlägga är ärenden om dispenser enligt arrendelagstiftningen. Till skillnad från ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd ger dessa ärenden oftare upphov till mer kompli- cerade överväganden. Ärendena förekommer inte heller alls med samma frekvens, vilket gör det svårare för den anställde att få till- räcklig erfarenhet. Enligt vår bedömning bör delegation av denna ärendetyp därför även fortsättningsvis förbehållas tingsnotarier och notariemeriterade beredningsjurister. Se mer om detta nedan.

Som framgått har man från nämnderna hemställt om att sekre- terare bör kunna ges behörighet att under vissa förutsättningar skriva av ett ärende efter återkallelse. En sådan rätt till generell delegation av avskrivningsbeslut skulle gå längre än vad som är möjligt vid tingsrätt. Enligt vår bedömning framstår det inte som motiverat att införa en sådan delegationsrätt för just hyres-, arrende- och bostads- rättsärenden.

284

SOU 2012:82

Delegation

6.3.3Delegation till notarier och notariemeriterade beredningsjurister

I dag regleras delegationsrätten för notarier och notariemeriterade beredningsjurister i 15 a § hyresnämndsinstruktionen. Utgångspunk- ten bör vara att den nu gällande delegationsrätten inte inskränks. Vi inleder därför med att överväga vilka ändringar i tingsrättsinstruk- tionen som krävs för att i stort bibehålla delegationsmöjligheten oförändrad. Som framgått har delegationsbestämmelserna dock fått delvis olika utformningar i tingsrättsinstruktionen respektive hyres- nämndsinstruktionen. Redan i dag är delegationsbestämmelserna i tingsrättsinstruktionen relativt svåröverskådliga. Det kan därför bli nödvändigt med mindre inskränkningar i gällande delegationsmöjlig- heter för att inte ytterligare komplicera bestämmelserna.

Av 15 a § hyresnämndsinstruktionen följer bl.a. en rätt att dele- gera företagande av förberedande åtgärd. Även 16 § tingsrätts- instruktionen innefattar en rätt till generell delegation av beredande åtgärder. Det är rimligt att samma begränsningar i delegationsrätten gäller för ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt som för övriga mål och ärenden vid tingsrätten.

Vidare kan ett förordnande enligt 15 a § första stycket 1 hyres- nämndsinstruktionen medföra rätt att pröva en fråga om avvisning av en ansökan. Tingsrättsinstruktionen ger endast en begränsad rätt att delegera prövningen av en fråga om avvisning av en ansökan. Att i tingsrättsinstruktionen införa en generell rätt för notarier och notariemeriterade beredningsjurister att pröva frågan om avvisning beträffande ansökningar i samtliga ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt framstår därför inte som lämpligt. I detta avseende inne- bär vårt förslag alltså en inskränkning av delegationsrätten enligt gällande rätt.

Av 15 a § första stycket 1 hyresnämndsinstruktionen följer att ett förordnande också kan avse åtgärden att skriva av ett mål. Enligt 18 § första stycket 12 tingsrättsinstruktionen får en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist skriva av ett tvistemål. I 18 § första stycket 7 finns en föreskrift som ger rätt att delegera hand- läggningen av samtliga domstolsärenden som kan avgöras av en lag- faren domare och som inte är tvistiga. Behörighet att skriva av ett ärende efter återkallelse torde kunna grunda sig på sistnämnda be- stämmelse.

Enligt 15 a § första stycket 1 hyresnämndsinstruktionen kan en notarie eller en notariemeriterad beredningsjurist i dag förordnas

285

Delegation

SOU 2012:82

att handlägga ett överklagande. I 16 § första stycket tingsrätts- instruktionen finns en bestämmelse som möjliggör delegation av åtgärder som rätten är skyldig att utföra efter målets eller ärendets avgörande. Häri ingår dock inte åtgärden att avvisa ett överklagande som har kommit in för sent. Enligt vår bedömning saknas det behov av särregler i detta avseende för hyres-, arrende- och bostadsrätts- tvister.

I 15 a § första stycket 2 hyresnämndsinstruktionen anges de ären- den som en tingsnotarie eller en notariemeriterad beredningsjurist är behörig att pröva i sak, dvs. ärenden om dispenser enligt arrende- lagstiftningen samt ärenden om godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet och lokal. Som framgått ovan föreslår vi att ärenden om avstående från be- sittningsskydd ska kunna delegeras även till andra anställda än notarier och notariemeriterade beredningsjurister och att en delegations- bestämmelse härom ska tas in i 17 § tingsrättsinstruktionen. Ären- den om dispenser avgörs vanligen av en lagfaren domare och är inte tvistiga. Därmed skulle ärendetypen även utan ytterligare reglering falla in under 18 § första stycket 7 tingsrättsinstruktionen.

Slutsatsen är alltså att det sannolikt inte är nödvändigt att göra några förändringar i 18 § tingsrättsinstruktionen för att i princip be- hålla delegationsrätten till notarier och notariemeriterade bered- ningsjurister intakt, om man bortser från behörigheten att avvisa en ansökan.

Vi övergår nu till att överväga frågan om det bör ske någon ut- vidgning av delegationsrätten till notarier och notariemeriterade beredningsjurister. Som framgått har det från nämndernas sida fram- förts önskemål om en sådan utökad delegation. Inledningsvis kan vi konstatera att det redan med stöd av 18 § första stycket 7 tings- rättsinstruktionen skulle vara möjligt att delegera samtliga ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt som kan avgöras av en lagfaren domare och som inte är tvistiga. En förutsättning för delegation är givetvis att ärendet inte är omfattande eller svårt eller av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. Frågan är vad som bör gälla för sådana ärenden som är tvistiga.

Tingsrättsinstruktionen ger formellt sett i en del avseenden ganska vida ramar för möjligheten att delegera även tvistiga mål till notarier och notariemeriterade beredningsjurister. En begränsande faktor är dock stadgandet i 18 § tredje stycket tingsrättsinstruktio- nen som anger att förordnandet inte får avse mål eller ärenden som

286

SOU 2012:82

Delegation

är omfattande eller svåra eller som av någon annan orsak kräver sär- skild erfarenhet.

Vi har tidigare konstaterat att merparten av hyres- och arrende- ärendena är så särpräglade att det finns starka skäl för en specialise- ring. I en mycket stor andel av de tvistiga ärendena bör alltså någon delegation av avgöranderätten inte vara aktuell. Även på hyres-, arrende- och bostadsrättsområdet kan det dock enligt vår bedöm- ning finnas tvistiga ärenden som skulle lämpa sig väl för delegering utan att rättssäkerheten skulle riskeras.

I de tidigare nämnda förslagen om utökad delegation har man nämnt okomplicerade förlängningsärenden och ärenden om åtgärds- föreläggande som exempel på ärenden som bör kunna delegeras. Ytterligare exempel går att hitta, som tvister om byte och andrahands- upplåtelse samt medlemskap i bostadsrättsförening. Enligt vår be- dömning är det dock mest lämpligt att inte i tingsrättsinstruktionen specificera vilka dessa ärendetyper är utan i stället införa en generell möjlighet att delegera avgörandet av ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt till notarier och notariemeriterade beredningsjurister. En sådan i och för sig vid delegationsrätt kräver dock begränsande faktorer för att motverka att en olämplig delegation sker.

Som har framgått får delegation enligt tingsrättsinstruktionen inte ske av ärenden som är svåra eller omfattande eller som av någon annan orsak kräver särskild erfarenhet. Enligt vår bedömning bör det för ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt uttryckligen anges att prövningen ska vara enkel. En ytterligare förutsättning bör vara att delegation är lämplig med hänsyn till vad ärendet gäller.

Frågan är om det bör vara möjligt att förordna en notarie eller beredningsjurist att döma tillsammans med särskilda ledamöter. Som vi har noterat i avsnitt 4.2.1 kan det vara till stor fördel för sam- spelet mellan en intresseledamot (enligt vårt förslag särskild ledamot) och en lagfaren ledamot att även den senare har god erfarenhet av och goda kunskaper inom det aktuella rättsområdet. På så sätt kan man också motverka risken för att den särskilda ledamotens upp- fattning i en viss fråga alltför okritiskt godtas av den lagfarne domaren. Av naturliga skäl kommer en notaries möjlighet att skaffa sig stor erfarenhet av aktuellt ämnesområde att vara begränsad. Detta talar emot att en notarie ges behörighet att döma tillsammans med särskilda ledamöter. Vidare är ärenden där det finns behov av sär- skilda ledamöter generellt sett mer komplicerade och skälighets- bedömningar är mer vanliga i dessa ärenden än i ärenden som avgörs av en lagfaren domare ensam. Kopplingen till rättens sammansätt-

287

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

förslag i frågan om hur förfarandet för prövningen av hyres- och arrendetvister bör utformas.

Regler om processen i hyres- och arrendenämnderna finns huvud- sakligen i nämndlagen. Förvaltningslagen (1986:223) är subsidiärt tillämplig. Med vårt förslag ska hyres- och arrendenämndernas verksamhet föras över till nybildade särskilda hyres- och arrende- domstolar, vilka även ska ta över prövningen av de hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som tingsrätterna handlägger i dag. Nämnd- lagen kommer med vårt förslag att upphävas.

Olika alternativ för utformningen av den framtida förfarande- regleringen för prövning av hyres- och arrendetvister är tänkbara. En variant är att ta in en fullständig förfarandereglering antingen i den särskilda lagen om hyres- och arrendedomstolar eller i jorda- balken, bostadsrättslagen och övrig materiell lag som reglerar hyres-, arrende- och bostadsrättstvister. Ett annat alternativ är att som utgångspunkt låta något av de av de allmänna domstolarna vanligen tillämpade processrättsliga regelverken – rättegångsbalken eller ärendelagen – vara tillämpligt även vid handläggningen av hyres- och arrendetvister och i den särskilda lagen om hyres- och arrende- domstolar eller i den materiella rätten endast ta in behövliga sär- bestämmelser. Denna variant behöver inte innebära att samma pro- cesslagstiftning ska tillämpas för samtliga hyres-, arrende- och bostadsrättstvister.

Enligt vår uppfattning har alternativet att som utgångspunkt anknyta till befintlig processlag en stor fördel genom att tidigare och kommande lagstiftningsarbete beträffande den allmänna process- rätten på ett naturligt och enkelt sätt skulle komma prövningen av hyres- och arrendetvister tillgodo. Som framgått har vi konstaterat att förfarandet för prövning av hyres- och arrendetvister redan i dag i ganska stor utsträckning påminner om det vid domstol. Vi bedömer därför att det är lämpligast att låta någon av de processlagar som tillämpas av allmän domstol som utgångspunkt vara tillämplig vid prövningen av respektive mål- eller ärendetyp. För att ge en bättre överskådlighet över systemet bör nödvändiga processuella särbestäm- melser enligt vår uppfattning i princip tas in i den särskilda lagen om hyres- och arrendedomstolar i stället för att regleras i jorda- balken, bostadsrättslagen etc. I vissa fall kan det dock vara lämp- ligare att låta sådana särregler även fortsättningsvis finnas kvar i den materiella rätten.

Vid allmän domstol är det som har framgått i huvudsak rätte- gångsbalken respektive ärendelagen som reglerar förfarandet i

290

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

samtliga mål och ärenden. Det är i flera avseenden stora skillnader mellan förfarandet enligt de båda processrättsliga regelverken. Ut- gångspunkten är att rättskipning i mer klassisk mening handläggs enligt rättegångsbalken medan annan rättsvård handläggs enligt ärendelagen (prop. 1995/96:115 s. 142). Det råder dock en flytande gräns mellan rättskipning och annan rättsvård.

1997 års hyreslagstiftningsutredning, som föreslog att nämndernas verksamhet skulle flyttas över till tingsrätterna respektive fastig- hetsdomstolarna, övervägde frågan om tillämplig processlag i SOU 1999:15 s. 171 ff. Redogörelsen nedan bygger i stora delar på de skillnader mellan processordningarna som utredningen noterade.

Enligt rättegångsbalken inleds ett tvistemål genom en stämnings- ansökan. Ett ärende vid tingsrätten inleds genom anmälan, ansökan, överklagande eller på annat sätt. Av förarbetena framgår att en an- sökan enligt ärendelagen tillåts ha större brister än en stämnings- ansökan utan att avvisning sker (prop. 1995/96:115 s. 153).

Den handläggning som följer rättegångsbalken har vanligen munt- liga inslag i form av huvudsakligen muntlig förberedelse och huvud- förhandling. Handläggningen enligt ärendelagen är som regel skrift- lig men det förekommer att domstolen håller sammanträde även i ärenden.

Rättegångsbalken bygger på omedelbarhetsprincipen och kon- centrationsprincipen. Med omedelbarhetsprincipen avses att endast det som förekommit vid ett sammanträde är processmaterial medan koncentrationsprincipen innebär att processmaterialet normalt ska läggas fram vid ett sammanträde, nämligen huvudförhandlingen. Dessa principer tillämpas inte i ärenden utan här kan domstolen be- akta dels vad som framgår av handlingarna i ärendet, dels vad som framkommit vid ett eventuellt sammanträde.

En annan skillnad mellan processlagarna är att kvittningsinvänd- ningar i princip endast prövas i ett mål som handläggs enligt rätte- gångsbalken.

I både tvistemål och ärenden ska domstolen se till att målet respektive ärendet blir så utrett som dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in. Domstolen ska genom frågor och påpek- anden avhjälpa otydligheter och ofullständigheter.

I 14 kap. rättegångsbalken finns regler om förening av mål. Förutsättningar för att mål ska få förenas är att målen har väckts vid samma domstol och att denna är behörig. Vidare ska samma rätte- gångsform vara tillämplig för målen (14 kap. 7 § första stycket rätte- gångsbalken).

291

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Ärendelagen innehåller inga bestämmelser om gemensam hand- läggning av ärenden. Enligt förarbetena bör dock i många fall en gemensam handläggning kunna ske, om det är lämpligt. I viss ut- sträckning kan härvid reglerna i 14 kap. rättegångsbalken tjäna som vägledning. Ett mål enligt rättegångsbalken och ett ärende enligt ärendelagen kan inte handläggas gemensamt. Detta hindrar dock inte att de handläggs samtidigt (prop. 1995/96:115 s. 142).

Mot denna bakgrund redovisar vi i nästa avsnitt våra övervägan- den och förslag i frågan om tillämplig processlag för prövning av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister.

7.2.2Överväganden och förslag

Förslag: De tvister som förs över från tingsrätterna till hyres- och arrendedomstolarna ska, med några undantag, handläggas som mål. Även tvist om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska handläggas som mål. Beträffande handläggningen av mål tillämpas, om inte annat följer av lagen om hyres- och arrendedomstolar, vad som är föreskrivet om tvistemål i allmän domstol.

Övriga tvister och frågor som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga utgör ärenden. Vid handläggningen av ärenden tillämpas lagen (1996:242) om domstolsärenden, om inte annat föreskrivs.

Hänvisningar till tillämplig processlag anges i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar. I samma lag tas en del pro- cessuella särbestämmelser för handläggningen av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister in.

Tvister som förs över från tingsrätt till hyres- och arrendedomstol

Som har framgått av kapitel 5 föreslår vi att prövningen av de tvister som tingsrätten handlägger och som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande, med några undantag, ska föras över till hyres- och arrendedomstolarna. I dag handläggs de allra flesta av dessa tvister enligt rättegångsbalken. Som vi har närmare redovisat i kapitel 5 bedömer vi att rättegångsbalken även framöver som utgångs- punkt ska tillämpas vid handläggningen av dessa tvister. Detta gäller

292

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

också för prövning av klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), som hyres- och arrende- domstolen övertar från mark- och miljödomstolen. Tvisterna ska alltså handläggas som mål.

Hyres- och arrendedomstolen kommer med vårt förslag att ta över överprövningen av länsstyrelsens beslut dels i ett ärende om deposition enligt 8 kap. 12 a § eller 12 kap. 21 § jordabalken, dels i ett ärende enligt 9 kap. 24 § jordabalken. Tingsrättens handlägg- ning följer ärendelagen. Enligt vår bedömning bör så vara fallet även framöver. Vi föreslår därför att dessa tvister ska handläggas som övrigt ärende.

Nuvarande nämndärenden i hyres- och arrendedomstolen

De nuvarande nämndärendena rör i stor utsträckning rättskipning, vilket talar för att handläggningen bör följa rättegångsbalken. Det går att åberopa argument för att införa regler som, i likhet med vad som gäller för tvistemål, begränsar möjligheten för en part att åberopa nya bevis och omständigheter i överklagade hyres-, arrende- och bostadsrättsärenden. Sådana regler skulle bl.a. leda till att hov- rättsprocessen renodlas.

Det finns dock skäl som talar mot en tillämpning av rättegångs- balken eller att införa regler som i de aktuella fallen begränsar parters möjligheter att åberopa nya omständigheter och bevis i hovrätten. Enligt vår bedömning bör det för den enskilde i möj- ligaste mån vara enkelt att få en tvist om boendet prövad. Vi anser att utgångspunkten fortfarande bör vara att parter i många av dessa tvister bör kunna klara av att utföra sin talan själv. En process- ordning som ställer högre krav på kunskap om processrätt och som innehåller preklusionsregler är mot denna bakgrund mindre lämplig.

Vi gör därför bedömningen att den enklare och mindre formella processordning som ärendelagen erbjuder för de allra flesta av de nuvarande nämndärendena lämpar sig bättre än vad rättegångsbalken gör. Förfarandet enligt ärendelagen påminner också i flera avseenden om förfarandet enligt nämndlagen. Efter vad vi har förstått är dagens förfarande i nämnderna ofta uppskattat av parterna. Vi föreslår därför att utgångspunkten bör vara att hyres- och arrendedom- stolarna ska handlägga de nuvarande nämndärendena enligt ärende- lagen.

293

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Ärendena kan delas in i olika kategorier: ärende om hyra, ärende om arrende, ärende om bostadsrätt och övrigt ärende. Dessa kate- gorier kan knytas till målkategorier i domstolarnas verksamhets- stöd, VERA, och på så sätt ge bättre möjligheter att ta fram stati- stik över ärendehanteringen.

Med vårt förslag ska följande av nuvarande hyresnämndstvister handläggas som ärende om hyra:

-tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap.

23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34– 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

-tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jordabalken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

-tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

-tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag.

Beträffande de tidigare arrendenämndsärendena föreslår vi att följande tvister ska handläggas som ärende om arrende:

-tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostads- arrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken,

-tvist vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, allt jordabalken, ankom- mer på hyres- och arrendedomstolen.

294

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Vi föreslår beträffande de nuvarande hyresnämndsärendena att följ- ande ska handläggas som ärende om bostadsrätt:

-tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bo- stadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåt- else av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:614),

-tvist om godkännande av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen.

Vårt förslag innebär slutligen att som övrigt ärende ska handläggas följande av de nuvarande nämndärendena:

-medling i en hyres-, arrende- eller bostadsrättstvist,

-tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresför- handlingslagen (1978:304),

-fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap.

1§ sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken,

-fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 § eller 11 kap.

2§ jordabalken eller 3–6 §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden,

-frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), dock inte klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § samma lag,

-frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt,

-frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Beträffande en av de ärendetyper som hyresnämnden handlägger i dag gör vi som har framgått av kapitel 5 dock en annan bedöm- ning i frågan om tillämplig processlag. Det gäller tvist om ersätt- ning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken. För att möjliggöra en gemensam handläggning med andra skadestånds- anspråk föreslår vi beträffande denna typ av tvist att rättegångs- balken ska tillämpas. Hyres- och arrendedomstolen ska alltså hand- lägga tvist om ersättning för minskat bruksvärde som mål.

295

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Förfarandet i överrätt

I nästa avsnitt behandlar vi frågor om instansordningen men redan här tar vi upp frågan om tillämplig lag i överrätt. Beträffande de tvister som kommer att handläggas som mål är det naturliga att även överprövningen följer rättegångsbalken.

Handläggningen av nämndärenden i överrätt sker i dag utifrån olika processordningar. Vid överprövningen av hyresnämndernas beslut tillämpar Svea hovrätt lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, vilken i sin tur i stor utsträckning hänvisar till 52 kap. rättegångsbalken. Överprövningen av arrende- nämndernas beslut följer i stället ärendelagen.

Vi anser att framför allt intresset av en enhetlig processordning talar för att även överprövningen av ärendena bör ske med stöd av ärendelagen, vilket vi därför föreslår. I lagen om hyres- och arrende- domstolar tas nödvändiga särregler för förfarandet i överinstanserna in. Med vårt förslag ska därmed lagen om rättegången i vissa hyres- mål i Svea hovrätt upphävas.

7.3Överklagandefrågor

7.3.1Inledning

I detta avsnitt behandlar vi vad som bör gälla beträffande överklag- ande av hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden. Frågor som rör överklagande borde visserligen rent systematiskt tas upp sist i detta kapitel. Övervägandena och förslagen inverkar dock på många av de andra spörsmålen i kapitlet. Därför väljer vi att analysera sys- temet för överklagande redan här.

Vi inleder med att i avsnitt 7.3.2 överväga frågan om vilken instansordning som bör gälla. Därefter tar vi i avsnitt 7.3.3 upp frågan om det bör införas krav på prövningstillstånd för prövning i överinstansen. I dag prövar hyres- och arrendenämnderna som enda instans en del frågor om hyra och arrende. Vi avslutar med att i avsnitt 7.3.4 behandla frågan om det även framöver finns skäl för ett sådant överklagandeförbud och vilka frågor det i så fall bör avse.

296

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Bör samtliga hovrätter eller en gemensam överrätt pröva hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden?

Instansordningen på hyres- och arrendeområdet är, som framgått, splittrad. För den enskilde skulle systemet vara enklare att förstå om det var mer enhetligt. Redan detta talar för att man inte bör behålla rådande ordning för överprövning av hyres- och arrende- ärenden.

Ett av de tänkbara alternativ som står till buds vid en ändring av instansordningen är att tillämpa den för de allmänna domstolarna vanliga instansordningen även vid överklagande av hyres- och arrende- domstolens avgöranden. Det skulle innebära att hyres- och arrende- domstolens avgöranden överklagas till den hovrätt inom vars dom- krets hyres- och arrendedomstolen ligger och att hovrättens beslut i sin tur överklagas till Högsta domstolen. Redan i dag gäller denna ordning för överprövning av dels arrendenämndens avgöranden, dels tingsrättens avgöranden i hyres-, arrende- och bostadsrättsmål som med vårt förslag i stället ska prövas av hyres- och arrende- domstolen.

Ett annat alternativ skulle vara att hyres- och arrendedomstolens avgöranden överklagas till en gemensam överrätt. Så är t.ex. fallet på mark- och miljöområdet där avgöranden av de fem mark- och miljödomstolarna, vilka är särskilda domstolar, överklagas till en överinstans – Mark- och miljööverdomstolen. Svea hovrätt är Mark- och miljööverdomstol. Man kan också tänka sig att hyresdom- stolens avgöranden överklagas till en överrätt medan arrendedom- stolens avgöranden överklagas till en annan. Oavsett om det rör sig om en eller två sådana överrätter skulle överrätten kunna utgöra slutinstans. Alternativt skulle en sådan överrätts avgöranden i sin tur kunna överklagas till Högsta domstolen.

Vilka argument talar då för att tillämpa den vanliga instansord- ningen även vid överklagande av hyres- och arrendedomstolens avgöranden? Syn är ett vanligt inslag i nämndernas verksamhet och kommer även framöver, trots den av oss föreslagna möjligheten att dokumentera syn genom videoupptagning (se avsnitt 7.9), att inne- bära resor för rätten. Detta talar i och för sig för att överklagande bör ske till samtliga hovrätter. Vi noterar dock att syn är ett relativt vanligt inslag också på mark- och miljöområdet. Detta har inte ansetts hindra att överklaganden av mark- och miljödomstolarnas avgöranden prövas av en central överrätt.

298

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Ett annat argument som talar för att tillämpa den vanliga in- stansordningen även för hyres-, arrende- och bostadsrättstvister är helt enkelt att det är den instansordning som allmänt tillämpas vid överklagande av en tingsrätts avgöranden. Att välja denna lösning skulle därmed bidra till enhetligheten i rättssystemet.

Vilka skäl talar då för en gemensam överrätt? Redan i dag sker överprövningen av hyresnämndernas ärenden, vilka utgör den huvud- sakliga andelen av nämndernas ärenden, av en överrätt. Detta sys- tem fungerar, såvitt vi har förstått, väl. Ärendeunderlaget i hov- rätterna avseende överklagade arrendeärenden är förhållandevis litet. En koncentration av överklaganden till en överinstans skulle medföra att hovrättsledamöternas möjlighet att skaffa sig erfaren- het och fördjupade kunskaper på arrendeområdet skulle öka, vilket naturligtvis är positivt.

Om samtliga sex hovrätter skulle överpröva överklaganden av hyres- och arrendedomstolarna skulle det för att tillgodose preju- dikatintresset krävas att överklagande slutligen kan ske till Högsta domstolen. Som vi kommer att beskriva nedan kan det dock be- träffande många av dessa tvister finnas skäl för en förkortad instans- kedja.

Vid en sammantagen avvägning mellan fördelar och nackdelar med respektive lösning bedömer vi att överklagande av hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden i både mål och ärenden bör ske till en gemensam överrätt. Denna överrätt bör betecknas Hyres- och arrendeöverdomstolen.

Vid valet av vilken domstol som bör vara Hyres- och arrende- överdomstol noterar vi inledningsvis att Svea hovrätt i dag överprövar hyresnämndernas avgöranden. Med tanke på mål- och ärendeunder- laget framstår det som rimligt om Svea hovrätt även fortsättningsvis handlägger överklaganden av hyres- och bostadsrättstvister. Kon- centrationen av ärenden till Stockholmsregionen är inte lika uttalad på arrendeområdet. Svea hovrätt är som framgått också Mark- och miljööverdomstol. Det kan inte uteslutas att samordningsvinster kan uppkomma vad avser resor i samband med sammanträden och syn om överprövningen av hyres- och arrendedomstolarnas av- göranden samlas till samma instans som mark- och miljömålen.

Enligt vår uppfattning bör därmed Svea hovrätt vara Hyres- och arrendeöverdomstol. Hur Svea hovrätt närmare organiserar verk- samheten för överprövning av hyres- och arrendedomstolarnas av- göranden, t.ex. om de aktuella målen och ärendena ska handläggas på en eller flera avdelningar eller om verksamheten ska samordnas

299

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

med Mark- och miljööverdomstolen, bör vara frågor för hovrätten att avgöra. Liksom för hyres- och arrendedomstolarna bör det i lagen om hyres- och arrendedomstolar endast föreskrivas att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer utser vilka av de lagfarna domarna i Svea hovrätt som ska tjänstgöra i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Rätten att i det enskilda fallet utse leda- möter bör vara delegerad till Svea hovrätt.

Bör överklagande få ske till Högsta domstolen eller bör instanskedjan vara förkortad?

Nästa fråga vi har att överväga är om Hyres- och arrendeöver- domstolens avgöranden i sin tur ska kunna överklagas eller om det finns skäl för en förkortad instanskedja. Även i detta avseende kan det finnas anledning att inledningsvis se hur instansordningen på mark- och miljöområdet är utformad. Huvudregeln är att Mark- och miljööverdomstolens domar och beslut får överklagas till Högsta domstolen (1 kap. 2 § andra stycket lagen [2010:921] om mark- och miljödomstolar). Domar och beslut av Mark- och miljööver- domstolen i mål som har överklagats till mark- och miljödomstol får dock inte överklagas. Mark- och miljööverdomstolen får emeller- tid tillåta att en dom eller ett beslut i annat mål än mål enligt miljö- balken överklagas till Högsta domstolen, om det är av vikt för led- ning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av Högsta domstolen, s.k. överklagandeförbud med ventil (5 kap. 5 § lagen om mark- och miljödomstolar).

Vi ska också kort behandla instansordningen för en annan typ av särskilda domstolar, nämligen migrationsdomstolarna. Förvalt- ningsrätterna i Stockholm, Göteborg och Malmö är migrations- domstolar. Migrationsöverdomstol är Kammarrätten i Stockholm. En migrationsdomstols beslut får, med visst undantag, överklagas till Migrationsöverdomstolen. Ett beslut av Migrationsöverdom- stolen får däremot inte överklagas (16 kap. 9 § utlänningslagen [2005:716]).

Målutredningen har i betänkandet Mål och medel – särskilda åtgärder för vissa måltyper i domstol (SOU 2010:44) övervägt frågan i vilka fall en förkortad instanskedja kan vara motiverad (s. 352– 371). Utredningen konstaterade att den allmänna utgångspunkten för domstolssystemet sedan lång tid tillbaka är att tyngdpunkten i dömandet ska ligga i första instans, att hovrätternas och kammar-

300

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

rätternas uppgift i första hand ska vara att överpröva domar och beslut från underinstanserna samt att de högsta domstolarna främst ska ha en prejudikatbildande funktion. Enligt Målutredningen bör därför den allmänna utgångspunkten vara att det finns en möjlighet till prövning i tre instanser.

Målutredningen anförde att en förkortad instanskedja visser- ligen leder till snabbare slutliga avgöranden och att den således är en i och för sig verksam åtgärd för att uppnå särskild skyndsamhet. Utredningen konstaterade dock att de högsta domstolarna med- delar prövningstillstånd i endast ett högst begränsat antal mål, varför den tidsvinst som kan göras genom att ta bort någon av de högsta domstolarna från instanskedjan i det absoluta flertalet mål består av överklagandefristen och den tid det tar domstolen att avgöra frågan om prövningstillstånd. Enligt Målutredningen får tidsvinsten ställas mot de negativa effekter som uppstår när instanskedjan kortas, som försämrad rättssäkerhet eller prejudikatbildning. Målutredningen gjorde bedömningen att en förkortad instanskedja bör användas som ett sista alternativ, dvs. endast när ett behov av särskild skynd- samhet inte kan mötas på något annat sätt. Enligt utredningen krävs det därmed mycket speciella förhållanden för att motivera ett undan- tagslöst överklagandeförbud till Högsta domstolen.

Målutredningen konstaterade att en konsekvens av en förkortad instanskedja är att målet, när prejudikatinstansen ska pröva det, generellt sett inte är lika väl genomgånget och utrett och att rätts- frågorna inte är lika renodlade, som när två domstolsinstanser har prövat målet. Som utredningen konstaterade är detta allmänt sett negativt för prejudikatbildningen. En annan omständighet som ut- redningen framhöll som en risk för att prejudikatbildningen blir lidande är att hovrätten normalt inte har en lika kvalificerad sam- mansättning som Högsta domstolen. Ytterligare en omständighet som Målutredningen påtalade är den kompetenskonflikt mellan Högsta domstolen och en hovrätt som kan uppstå och den risk för att motstridig praxis utvecklas som kan finnas om en hovrätt, i egenskap av prejudikatinstans för en viss måltyp, får anledning att pröva processuella frågor som inte är unika för den aktuella mål- typen.

Målutredningen konstaterade att även överklagandeförbud med ventil är förenat med vissa olägenheter men att dessa är förhåll- andevis begränsade. Enligt utredningen är därför överklagande- förbud med ventil ett av de alternativ som i första hand bör komma

301

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

i fråga om det för någon måltyp är nödvändigt att förkorta instans- kedjan.

Inledningsvis redovisar vi våra överväganden beträffande instans- ordningen i mål. Vi delar givetvis bedömningen att den allmänna utgångspunkten bör vara att det ska finnas en möjlighet till pröv- ning i tre instanser. Så gott som alla tvister som hyres- och arrende- domstolen kommer att handlägga som mål kan i dag, efter pröv- ningstillstånd, prövas i tre instanser. En hel del av aktuella mål är visserligen av brådskande art. Såvitt vi känner till har treinstans- systemet dock inte vållat några problem beträffande aktuella tvister. Enligt vår bedömning saknas det därför skäl att göra någon ändring i detta avseende.

Vi övergår nu till att behandla vad som bör gälla beträffande hyres- och arrendedomstolarnas ärenden. Svea hovrätt är sedan 1994 sista instans för prövning av hyresnämndernas avgöranden. Även den tidigare Bostadsdomstolen var slutinstans för dessa ären- den. Det finns alltså en lång tradition av att ha en instansordning på hyresområdet som skiljer sig från den sedvanliga.

Många av hyres- och bostadsrättsärendena är av sådan karaktär att det ligger i den enskildes intresse att snabbt få ett avgörande. Ärendena rör i stor utsträckning en mycket central företeelse i människors liv, nämligen boendet. Även lokalhyror, som kan röra mycket stora värden, kräver en snabb handläggning. Det är därför av särskild betydelse att rättskipningen på hyres- och bostads- rättsområdet kan ske snabbt och effektivt. Ett snabbt avgörande är också en viktig del av rättssäkerheten. Om handläggningen fördröjs finns det risk för att en enskild går miste om en rättighet som per- sonen i och för sig har. Detta talar starkt för att förkorta instans- kedjan för ärenden som rör hyra och bostadsrätt.

I dag handläggs hyresärenden på en avdelning i Svea hovrätt. Genom en liknande koncentration eller andra organisatoriska lös- ningar kan hovrätten skapa goda förutsättningar för ledamöterna att upprätthålla expertkunskaper på hyres-, arrende- och bostads- rättsområdet.

Mot den angivna bakgrunden bedömer vi att det är väl förenligt med kravet på rättssäkerhet att Svea hovrätt är sista instans och prejudikatinstans i ärenden som rör hyra och bostadsrätt. Samma bedömning gör vi beträffande ärenden som rör hyresförhandlings- lagen, bostadsförvaltningslagen samt lagen om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt. Vi

302

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

föreslår därför ett undantagslöst överklagandeförbud av Hyres- och arrendeöverdomstolens avgöranden i dessa ärenden.

Det är givetvis önskvärt att även ärenden om arrende handläggs skyndsamt. Enligt vår bedömning gör sig dock kravet på skyndsam handläggning beträffande dessa ärenden sig inte så starkt gällande att det ensamt kan motivera ett förbud att överklaga. I förening med intresset av enhetlighet i rättssystemet anser vi däremot att det finns tillräckliga skäl att föreslå ett undantagslöst överklagande- förbud till Högsta domstolen även för arrendeärendena.

7.3.3 Prövningstillstånd

Gällande rätt

Enligt 49 kap. 12 § rättegångsbalken krävs prövningstillstånd för att hovrätten ska pröva tingsrättens dom eller beslut, om inte annat är föreskrivet. Kravet på prövningstillstånd gäller för alla tvistemål, också de som handläggs i särskild sammansättning.

Prövningstillstånd ska meddelas om

1.det finns anledning att betvivla riktigheten av det slut som tingsrätten har kommit till (s.k. ändringsfall),

2.det inte utan att sådant tillstånd meddelas går att bedöma riktig- heten av det slut som tingsrätten har kommit till (s.k. gransk- ningsfall),

3.det är av vikt för ledning av rättstillämpningen att överklagandet prövas av högre rätt (s.k. prejudikatfall), eller

4.det annars finns synnerliga skäl att pröva överklagandet (s.k. extra- ordinära fall) (49 kap. 14 § rättegångsbalken).

Om hovrätten inte meddelar prövningstillstånd står tingsrättens avgörande fast (49 kap. 14 § tredje stycket rättegångsbalken).

Det krävs även prövningstillstånd för att hovrätten ska pröva tingsrättens beslut i domstolsärenden. Förutsättningarna för att prövningstillstånd ska meddelas är samma som för mål (39 § ärende- lagen).

Det krävs däremot varken prövningstillstånd för att Svea hov- rätt ska pröva hyresnämndernas beslut eller för att hovrätterna ska pröva arrendenämndernas avgöranden.

303

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Överväganden och förslag

Förslag: Det ska krävas prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöverdomstolen ska pröva hyres- och arrendedomstolar- nas avgöranden.

Som framgått krävs numera för alla tvistemål och domstolsärenden prövningstillstånd för överprövning i hovrätt. Enligt vår bedöm- ning måste det därför krävas särskilda skäl för att motivera ett undantag från denna regel för hyres- och arrendedomstolens ären- den.

Även ett beslut att inte meddela prövningstillstånd innefattar ett betydande moment av saklig prövning av hur tingsrätten avgjort frågan (NJA 2008 s. 1190). Den prövning som hovrätten gör när den tar ställning till om prövningstillstånd ska meddelas är mycket noggrann. Ibland är prövningen också mycket omfattande. Att införa ett krav på prövningstillstånd för överprövning av hyres- och arrendeärenden innebär därmed inte att rättssäkerheten riskeras. Inte heller i övrigt finns det enligt vår uppfattning skäl som moti- verar ett undantag från kravet på prövningstillstånd.

Vi föreslår därför att det ska krävas prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöverdomstolen ska pröva hyres- och arrende- domstolarnas avgöranden. Det behövs inte särskilda föreskrifter om detta i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Ett krav på prövningstillstånd följer nämligen av den vanliga processrättsliga regleringen i rättegångsbalken och ärendelagen.

Merparten av de tvister som hyres- och arrendedomstolen kom- mer att handlägga ska följa ärendelagen. För ärenden gäller inga preklusionsregler. En part är därför oförhindrad att i Hyres- och arrendeöverdomstolen åberopa nya grunder och omständigheter till stöd för sin talan samt ny bevisning. Det är vanligt att part i hyres- ärende, som ofta kännetecknas av ett löpande avtalsförhållande, använder denna rätt. Därmed kommer det sannolikt vara mer van- ligt att Hyres- och arrendeöverdomstolen meddelar prövnings- tillstånd i hyres- och arrendeärenden än vad som annars sker i övriga mål och ärenden.

304

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

7.3.4Bör det gälla ett överklagandeförbud beträffande en del avgöranden av hyres- och arrendedomstolen?

Gällande rätt

I 12 kap. 70 § andra stycket jordabalken stadgas ett förbud mot att överklaga en del av hyresnämndernas slutliga beslut. De ärenden som enligt bestämmelsen inte får överklagas avser följande frågor: godkännande av förbehåll vid blockuthyrning (12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken), tillstånd till lägenhetsbyte (12 kap. 35 § jorda- balken), tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand (12 kap. 40 § jordabalken), godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd för bostadslägenhet (12 kap. 45 a § jorda- balken), godkännande av avstående från besittningsskydd för lokal- hyresgäst (12 kap. 56 § jordabalken) samt uppskov med avflytt- ningen från lokal och bestämmande av hyresvillkor under upp- skovstiden (12 kap. 59 § jordabalken).

Bland Hyreslagsutredningens uppgifter ingick att överväga om det bör införas en möjlighet att överklaga beslut av hyresnämnden i de frågor som enligt 12 kap. 70 § andra stycket inte får överklagas. Utredningen lämnade i sitt delbetänkande Frågor om hyra och bostadsrätt (SOU 2008:47) en översiktlig redovisning av de typer av beslut som inte får överklagas, till vilken vi hänvisar (s. 140–142).

Av 11 kap. 3 § andra stycket bostadsrättslagen (1991:614) fram- går att inte heller hyresnämndens beslut i ärende om tillstånd till upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § bostadsrätts- lagen får överklagas. I 23 § andra stycket nämndlagen föreskrivs att ett sådant yttrande som hyresnämnden kan avge i lokalmedlings- ärenden inte får överklagas.

I 8 kap. 31 § andra stycket jordabalken stadgas ett förbud mot att överklaga en del av arrendenämndens beslut. De ärenden som enligt bestämmelsen inte får överklagas avser godkännande av för- behåll eller annat avtalsvillkor vid jordbruks-, bostads- och anlägg- ningsarrende (9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 § eller 11 kap. 2 §, allt jordabalken). Inte heller arrendenämndens beslut i ärenden om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor vid fiskearrende enligt 3–6 §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden får överklagas (16 § andra stycket samma lag). Av 23 a § andra stycket nämndlagen framgår att arrendenämndens yttrande i ärenden om medling beträffande anläggningsarrende inte får överklagas.

305

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Tidigare utredningar

Som framgått var en av Hyreslagsutredningens uppgifter att över- väga om det bör införas en möjlighet att överklaga beslut av hyres- nämnden i de frågor som i dag inte får överklagas enligt 12 kap. 70 § andra stycket jordabalken. I delbetänkandet Frågor om hyra och bostadsrätt finns en översiktlig redogörelse för frågans tidigare behandling (SOU 2008:47 s. 142–145). Utredningen redovisar sina överväganden i frågan på s. 145–158.

Hyreslagsutredningen konstaterade att hänsynen till en enhetlig rättstillämpning talar för att överklagandeförbudet tas bort men att förutsättningarna för en enhetlig praxis, tack vare återkommande diskussioner i praxisfrågor mellan hyresnämnderna, i och för sig är jämförelsevis goda. Vidare noterade utredningen att det ur ett rätts- säkerhetsperspektiv får anses vara en fördel om det finns möjlighet till överprövning och prejudikatbildning. Enligt Hyreslagsutred- ningen bör utgångspunkten därför vara att en rätt att överklaga ska finnas och att överklagandeförbudet ska behållas endast om sär- skilda skäl talar för det.

Beträffande ärenden om avstående från besittningsskydd konsta- terade utredningen att överklagande av dessa ärenden normalt blir aktuellt endast när hyresnämnden har avslagit ansökan och att parterna då kan sägas ha ett befogat intresse av att få sin ansökan överprövad. Vidare noterade utredningen att möjligheten att överklaga lär få sin betydelse främst i fall där hyresnämndens avslag vilar på en principiell grund. Utredningen konstaterade också att överklagandemöjligheten inte kommer att alstra någon stor mängd ärenden. Hyreslagsutredningen föreslog därför att överklagande- förbudet beträffande beslut om avstående från besittningsskydd (12 kap. 45 a och 56 §§ jordabalken) ska tas bort.

Hyreslagsutredningen föreslog att överklagandeförbudet också ska tas bort beträffande beslut om godkännande av förbehåll vid blockuthyrning. Utredningen konstaterade att det också för denna typ av beslut gäller att avslag är sällsynta och att de i förekom- mande fall i regel vilar på mer principiell grund.

När det gäller beslut om uppskov med avflyttningen konsta- terade Hyreslagsutredningen dels att antalet uppskovsbeslut är ganska litet, dels att det oftast rör sig om korta uppskovstider om mellan två och fyra månader. Enligt utredningen talar detta mot att besluten ska få överklagas. Vidare konstaterade utredningen att hyresgästen har rätt att sitta kvar tills frågan om uppskov har av-

306

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

gjorts och att denna rätt måste gälla även om det införs en rätt att överklaga. Enligt utredningen skulle detta kunna få till följd att hyresgästen ”tvingas kvar” i lokalen när hyresvärden ansökt om uppskovet. Detta utgör, enligt utredningen, ett tungt vägande skäl mot en överklaganderätt. Det som enligt utredningen främst talar för en överklaganderätt är den prövning av preliminärfrågor som kan bli aktuell bl.a. inom ramen för uppskovsärenden. Enligt utred- ningen skulle dock en överklaganderätt förutsätta en omfattande och ganska krånglig reglering innefattande bl.a. ventil, prövnings- tillstånd och en möjlighet att föra någon form av fastställelsetalan. Mot denna bakgrund och med beaktande av det uttalade behovet av ett snabbt avgörande föreslog utredningen att överklagandeförbudet för beslut om uppskov med avflyttningen från lokal ska finnas kvar.

Beträffande både andrahandsupplåtelse och byte konstaterade Hyreslagsutredningen att det ofta råder en intressekonflikt mellan parterna i dessa ärenden, vilket talar för att det bör införas en möjlighet att få överklaga dessa typer av beslut. Utredningen fram- höll dock beträffande andrahandsupplåtelse att det finns ett tydligt behov av ett snabbt avgörande och att en prövning i högre instans medför en överhängande risk att andrahandshyresgästen drar sig ur eller att frågan om andrahandsupplåtelse av annat skäl faller. Mot denna bakgrund bedömde utredningen att någon överklaganderätt inte bör införas för denna ärendetyp.

Även när det gäller byte konstaterade Hyreslagsutredningen att det ofta krävs ett relativt snabbt avgörande för att inte byteskontra- henten ska dra sig ur, vilket utesluter en oinskränkt överklagande- rätt. Utredningen övervägde att införa ett överklagandeförbud med ventil kombinerat med prövningstillstånd men konstaterade bl.a. att det i så fall skulle vara den enda av hyresnämndernas besluts- typer som skulle kräva prövningstillstånd. Vidare noterade utred- ningen att hyresnämndernas praxis avseende byte var förhållandevis enhetlig. Utredningen bedömde därför att det inte fanns tillräckliga skäl för att slopa överklagandeförbudet för dessa ärenden.

Hyreslagsutredningens förslag har inte lett till lagstiftning.

307

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Överväganden och förslag

Förslag: Överklagandeförbudet beträffande beslut om förbehåll vid blockuthyrning (12 kap. 1 § sjätte stycket jordabalken), av- stående från besittningsskydd (12 kap. 45 a eller 56 § jorda- balken) samt förbehåll eller annat avtalsvillkor vid jordbruks-, bostads-, anläggnings- eller fiskearrende (9 kap. 2, 3, 7 eller 17 § jordabalken, 10 kap. 2–4 eller 7 § jordabalken, 11 kap. 2 § jorda- balken eller 3–6 §§ lagen [1957:390] om fiskearrenden) ska tas bort. Beslut i sådana frågor ska alltså i fortsättningen kunna över- klagas.

Överklagandeförbudet bör finnas kvar för beslut om byte (12 kap. 35 § jordabalken), andrahandsupplåtelse (12 kap. 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen [1991:614]), upp- skovsbeslut beträffande lokaler (12 kap. 59 § jordabalken) samt yttranden i medlingsärenden beträffande lokaler eller anläggnings- arrenden (3 kap. 12 § lagen [20xx:xxx] om hyres- och arrende- domstolar).

Som har framgått prövar hyres- och arrendenämnderna i dag en del ärenden som enda instans. Frågan är vad som bör gälla för det fall handläggningen av dessa ärenden förs över till hyres- och arrende- domstolarna.

Hänsynen till en enhetlig rättstillämpning och rättssäkerhetsskäl talar för att nuvarande förbud mot att överklaga en del avgöranden i hyres- och arrendetvister bör tas bort. Särskilt mot bakgrund av att vi föreslår att ett krav på prövningstillstånd ska gälla för över- prövning i hovrätten framstår ett överklagandeförbud som än mindre motiverat. Liksom Hyreslagsutredningen anser vi därför att utgångs- punkten bör vara att det ska finnas en rätt att överklaga och att överklagandeförbudet endast ska behållas om särskilda skäl talar för det.

Beträffande beslut om förbehåll vid blockuthyrning samt beslut om avstående från besittningsskydd för bostad och lokal delar vi Hyreslagsutredningens bedömning att överklagandeförbudet för dessa ärenden bör avskaffas. Parterna kan ha ett befogat intresse av att få sin ansökan överprövad. Beträffande dessa beslutstyper sak- nas det enligt vår uppfattning särskilda skäl som kan motivera ett överklagandeförbud. Av samma skäl föreslår vi att det framöver inte heller bör gälla något förbud mot att överklaga beslut om förbehåll

308

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

eller annat avtalsvillkor vid jordbruks-, bostads-, anläggnings- eller fiskearrende.

I tvister om andrahandsupplåtelse och byte råder det ofta en intressekonflikt, vilket talar för att det bör införas en rätt att över- klaga dessa beslut. Vidare kan det finnas beslut som är av principiellt intresse. Från partsföreträdarhåll har av bl.a. rättssäkerhets- och prejudikatbildningsskäl anförts att dessa beslut bör kunna över- klagas. Som Hyreslagsutredningen noterade finns det dock beträff- ande dessa ärendetyper ett tydligt behov av ett snabbt avgörande för att inte riskera att frågan om andrahandsupplåtelse eller byte faller. Enligt vår bedömning är det av oss föreslagna kravet på prövnings- tillstånd inte tillräckligt för att möta ett sådant uttalat skyndsam- hetsbehov. Vi anser därför att det finns sådana särskilda skäl som gör det motiverat att förbjuda ett överklagande. Vi delar alltså Hyres- lagsutredningens bedömning att överklagandeförbudet beträffande byte och andrahandsupplåtelse för hyreslägenheter bör bestå. Av samma skäl bör även överklagandeförbudet för beslut om andra- handsupplåtelse enligt bostadsrättslagen finnas kvar.

Som Hyreslagsutredningen har beskrivit finns det viss problematik förknippad med att tillåta överklagande av beslut om uppskov med avflyttningen från lokal. Mot denna bakgrund och med beaktande av det tydliga behovet av snabb handläggning föreslår vi att beslut om uppskov med avflyttningen beträffande lokaler inte heller fram- över ska få överklagas.

Hyres- och arrendenämnderna kan avge yttrande i ärenden om medling beträffande lokal och anläggningsarrende. Vi föreslår att även hyres- och arrendedomstolen ska ha denna behörighet. Ett sådant yttrande har presumtionsverkan i en senare ersättningstvist men är inte bindande. Enligt vår bedömning saknas det skäl att ta bort förbudet mot att överklaga ett sådant yttrande.

309

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

7.4Inledande av mål och ärende och brister i en ansökan eller ett överklagande

7.4.1Gällande rätt

Reglering i nämndlagen, m.m.

Nämndlagen reglerar i skilda avsnitt hur ett ärende inleds beträff- ande respektive grupp av ärenden. Av 8 § nämndlagen framgår att arrende-, hyres- eller bostadsrättstvister som avses i 1 § första stycket 1 eller 2 eller 4 § första stycket 1–3 samma lag hänskjuts av part till nämnd genom ansökan som ska vara skriftlig. Nämnden får medge att en ansökan görs muntligen, om ansökan görs vid ett samman- träde inför nämnden och avser en fråga som har samband med det ärende som behandlas vid sammanträdet.

Enligt 8 § andra stycket nämndlagen ska ansökan innehålla upp- gift om parternas namn och hemvist samt den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning. Ansökan ska också innehålla upp- gift om det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet eller, om ansökan avser endast medling, tvistens beskaffenhet.

Av 8 § tredje stycket nämndlagen framgår att om ansökan inte uppfyller vad som sägs i andra stycket, ska nämnden förelägga sök- anden att avhjälpa bristen inom viss tid. Om föreläggandet inte följs, får nämnden avvisa ansökningen.

I 8 § fjärde stycket nämndlagen föreskrivs att en parts första in- laga till nämnden ska innehålla uppgift om partens person- eller organisationsnummer samt postadress. Vidare bör partens yrke och telefonnummer samt de övriga omständigheter som är av betydelse för delgivning med parten anges. Företräds parten av ett ombud, ska ombudets namn, postadress och telefonnummer anges. Om något av dessa förhållanden ändras, ska parten utan dröjsmål anmäla det till nämnden. Av femte stycket i samma paragraf framgår att en ansökan genom vilken tvisten hänskjuts till nämnden också bör innehålla uppgift om motpart i dessa hänseenden.

En tvist som avses i 4 § första stycket 5 a nämndlagen, nämligen

ärenden angående förhandlingsordning m.m., hänskjuts enligt 15 a § nämndlagen till hyresnämnden genom ansökan som ska vara skrift- lig. Beträffande ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller i övrigt samma bestämmelser som för arrende-, hyres- eller bostadsrättstvister och som vi redogjort för ovan.

310

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Ansökan avseende frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) samt tvist om upprustningsföreläggande eller förbättringsåtgärder ska enligt 16 § första stycket nämndlagen vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet samt, när det gäller ansökan enligt 12 kap. 18 e eller 18 h § jordabalken, uppgift om berörda hyresgästers namn. En ansökan enligt 12 kap. 18 a–c, 18 e eller 18 h § jordabalken ska dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning. Uppfyller ansökan inte vad som sägs i första stycket, ska nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Om föreläggandet inte följs, får ansökningen avvisas. I fråga om ansökan och en parts första inlaga till nämnden gäller även för dessa kategorier samma bestämmelser som för arrende-, hyres- eller bostadsrättstvister.

Enligt 16 e § första stycket nämndlagen ska ansökan i en fråga som avses i 6 § tredje stycket eller 12 § tredje stycket lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller i 6 eller 7 § eller 12 § tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället vara skriftlig. Ansökan ska innehålla uppgift om det berörda huset och dess ägare eller det berörda arrendestället och dess ägare, det som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Uppfyller ansökan inte vad som sägs i första stycket ska nämnden förelägga sökanden att avhjälpa bristen inom viss tid. Om förelägg- andet inte följs, får nämnden avvisa ansökningen. Även för denna ärendekategori gäller i fråga om ansökan och en parts första inlaga till nämnden samma bestämmelser som för arrende-, hyres- eller bostadsrättstvister.

Enligt 14 § nämndlagen prövas fråga som avses i 1 § första stycket 3 eller 4 § första stycket 4, dvs. ärenden om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor vid arrende, godkännande av för- behåll vid blockuthyrning, godkännande av överenskommelse om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet och lokal samt godkännande av vissa föreningsstämmobeslut enligt bostadsrättslagen, efter ansökan som ska vara skriftlig och som i övrigt bör innehålla de omständigheter som åberopas till stöd för ansökningen.

Regler om hur ärenden inleds finns dessutom i den materiella rätten. I lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bo- stadsrätt eller kooperativ hyresrätt finns bestämmelser om vad en anmälan avseende mottagande eller antagande av hembud ska inne-

311

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

hålla och om brister i en sådan anmälan. Motsvarande regler finns i lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Beträffande forum anges i nämndlagen att ärende tas upp av den arrendenämnd respektive hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen (1 § andra stycket respektive 4 § andra stycket nämnd- lagen).

Reglering enligt ärendelagen

Av 4 § ärendelagen framgår att den som vill inleda ett ärende vid tingsrätten genom anmälan, ansökan, överklagande eller på annat sätt ska göra det skriftligen. Regeringen får dock för vissa slags ärenden bestämma att det får göras i annan form. Av 5 § ärende- lagen följer att en enskild parts första skrivelse till tingsrätten ska innehålla i lagen preciserade person- och kontaktuppgifter till parten, bl.a. namn och personnummer, postadress och e-postadress, och i förekommande fall även vissa uppgifter om ställföreträdare, ombud och motpart.

Enligt 6 § ärendelagen ska en ansökan innehålla uppgifter om det som yrkas, de omständigheter som åberopas till stöd för yrk- andet och de bevis som åberopas och det som ska styrkas med varje särskilt bevis. Skriftliga bevis ska ges in samtidigt med ansökan.

I 7 § ärendelagen finns en bestämmelse om vilka uppgifter som ett överklagande till tingsrätten ska innehålla, nämligen uppgifter om det beslut som överklagas, i vilken del beslutet överklagas och den ändring i beslutet som yrkas, grunderna för överklagandet och i vilket avseende skälen för beslutet enligt klagandens mening är oriktiga samt de bevis som åberopas och det som ska styrkas med varje särskilt bevis. Även i detta fall ska skriftliga bevis ges in i sam- band med att ärendet inleds hos tingsrätten. I 8 § ärendelagen finns bestämmelser om överlämnande i vissa fall när ett överklagande respektive en inledande skrivelse har getts in till fel myndighet.

Enligt 9 § ärendelagen får domstolen, om den skrivelse genom vilken ärendet inletts innehåller brister, förelägga parten att av- hjälpa dem inom viss tid. Om föreskriven avgift inte betalats, ska parten föreläggas att betala. När det finns anledning till det, ska domstolen förelägga parten att ge in ett bevis om sin behörighet att inleda ärendet vid domstolen eller om vem som är ställföreträdare för en part. Om ärendet inte kan prövas i sak utan att föreläggandet följs, ska parten upplysas om detta.

312

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Om ett föreläggande enligt 9 § inte följs, ska tingsrätten enligt 10 § första stycket ärendelagen avvisa anmälan, ansökan eller över- klagandet om bristerna är sådana att den skrivelse genom vilken ärendet inletts inte kan läggas till grund för någon prövning i sak, om bristerna avser ofullständiga personuppgifter och inte har endast ringa betydelse för frågan om delgivning eller om föreskriven avgift inte har betalats. Av förarbetena framgår att en ansökan enligt ärendelagen tillåts ha större brister än en stämningsansökan utan att avvisning sker (prop. 1995/96:115 s. 153).

Av 10 § andra stycket ärendelagen framgår att avvisning även ska ske när det finns något annat hinder för prövningen. Frågan om ett överklagande har kommit in i rätt tid ska dock prövas av tings- rätten endast när en förvaltningsmyndighet har beslutat om avvis- ning och myndighetens beslut överklagas till tingsrätten.

7.4.2Överväganden och förslag

Förslag: Ärendelagens bestämmelser om hur ärende inleds och om brister i en inledande skrivelse ska som utgångspunkt tillämpas i ärenden. Beträffande ärenden om dispenser enligt arrendelagstiftningen, godkännande av förbehåll vid blockuthyr- ning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostadslägenhet eller lokal bör lägre krav ställas på en ansökan, nämligen de krav som gäller för ansökan vid nämnden. Beträff- ande en ansökan som avser endast medling tillämpas inte 6 § ärendelagen. En sådan ansökan ska i stället innehålla uppgift om tvistens beskaffenhet.

Ett mål eller ärende ska tas upp av den hyres- och arrende- domstol inom vars domsområde fastigheten ligger. En ansökan ska innehålla uppgift om fastighetsbeteckning eller fastighetens adress.

Som vi tidigare har konstaterat erbjuder ärendelagen ett mer flexibelt förfarande än rättegångsbalken. En ansökan enligt ärendelagen tillåts t.ex. ha större brister än en stämningsansökan utan att avvis- ning sker. Processordningen ställer alltså inte lika höga krav på en enskild som rättegångsbalken gör.

I förhållande till förfarandet enligt nämndlagen skulle dock en tillämpning av ärendelagen innebära en viss ”uppstramning” av kraven

313

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

på en ansökan. Som exempel kan nämnas att ärendelagen men inte nämndlagen föreskriver att en ansökan ska innehålla uppgift om de bevis som åberopas och det som ska styrkas med varje särskilt bevis. Skriftliga bevis ska också ges in samtidigt med en ansökan. Vidare ska enligt ärendelagen en parts första skrivelse till tings- rätten även innehålla uppgift om bl.a. adress och telefonnummer till partens arbetsplats samt e-postadress. Enligt nämndlagen får nämnden avvisa en ansökning om sökanden inte följer ett komplet- teringsföreläggande. Ärendelagen föreskriver i stället att en brist- fällig ansökning under vissa förhållanden ska avvisas.

Enligt vår bedömning skulle förfarandet gagnas av att ärende- lagens regler om inledande av ärende tillämpas genom att förutsäg- barheten i förfarandet skulle öka. En tillämpning av ärendelagen innebär för den skull inte att orimliga krav skulle ställas på en enskild. Vår utgångspunkt är därför att ärendelagen så långt möjligt bör tillämpas vid handläggningen av aktuella ärenden. Särbestäm- melser bör alltså införas endast om det motiveras av ett verkligt behov.

Som framgått är huvudregeln enligt ärendelagen att en anmälan, ansökan eller ett överklagande ska vara i skriftlig form. Nämnd- lagen ger beträffande en del ärendetyper ett begränsat utrymme för nämnden att medge att en ansökan görs muntligen. Enligt den uppfattning vi har fått används detta utrymme i praktiken mycket sällan. Det finns inte heller något som hindrar en part från att vid eller i anslutning till ett sammanträde ge in ytterligare skriftliga ansökningar. Enligt vår bedömning finns det därmed inget reellt behov av att behålla möjligheten att ansöka muntligen.

Beträffande en del ärendetyper anser vi dock att ärendelagens krav på en ansökan skulle föra för långt. Vi avser här först en del av de ärenden där ansökan i dag regleras i 14 § nämndlagen, dvs. fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor vid arrende, godkännande av överenskommelse om förbehåll vid blockuthyr- ning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostad eller lokal. För dessa ärenden bör det fortfarande vara till- räckligt med en skriftlig ansökan som bör innehålla de omständig- heter som åberopas till stöd för ansökningen. Beträffande övriga ärenden som avses i 14 § nämndlagen, dvs. godkännande av vissa föreningsstämmobeslut enligt bostadsrättslagen, bör däremot ärende- lagens krav på en ansökan enligt vår bedömning gälla.

Det ligger vidare i sakens natur att en ansökan som avser endast medling inte behöver innehålla yrkande, grunder och bevisning.

314

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Beträffande denna ärendetyp föreslår vi därför att nuvarande krav på uppgift om tvistens beskaffenhet ska gälla i stället för 6 § ärende- lagen. I övrigt bör ärendelagens bestämmelser i tillämpliga delar gälla för dessa ärenden.

För olika ärendetyper uppställs i 8, 16 och 16 e §§ nämndlagen krav på att även uppgift om exempelvis fastigheten och dess ägare ska anges i en ansökan. En sådan detaljreglering framstår inte som nödvändig. Vi anser i stället att det bör vara tillräckligt att i lag föreskriva att beträffande samtliga ärendetyper en ansökan ska inne- hålla uppgift om fastighetsbeteckning eller fastighetens adress. Vidare föreslår vi att kravet på att en ansökan om upprustnings- föreläggande eller tillstånd till eller förbud mot förbättrings- och ändringsarbeten ska vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekono- miskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning förs över till den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Beträffande målen tillämpas rättegångsbalkens regler vilket inne- bär att ett mål inleds genom en ansökan om stämning. Även be- träffande målen bör en ansökan innehålla uppgift om fastighetens adress eller fastighetsbeteckning. Enligt vår bedömning saknas det i övrigt behov av särregler.

Beträffande forum föreslår vi att ett mål eller ärende ska tas upp av den hyres- och arrendedomstol inom vars område fastigheten ligger. Vidare föreslår vi att det i regeln om fastighetsforum i 10 kap. 10 § rättegångsbalken ska anges att den bestämmelsen inte ska gälla för sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen handlägger.

7.5Rättens sammansättning

7.5.1Gällande rätt

I avsnitt 2.3.5, 2.4.2 och 2.4.3 redogör vi för sammansättningsreg- lerna i hyres- och arrendenämnden, för tingsrättens sammansätt- ningsregler i tvistemål respektive ärenden samt för hovrättens sammansättning. Vi hänvisar till dessa redogörelser och återger här endast huvuddragen i regleringen.

Huvudregeln är att nämnden består av en lagfaren ordförande och två andra s.k. intresseledamöter. Vid medling, när sådan lämp- ligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro, kan nämnden dock bestå av ordföranden ensam. Ett hyresråd kan också ensam pröva en fråga som inte avgörs genom skiljedom, om parterna samtycker

315

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

till det eller om prövningen är enkel och det är lämpligt med hän- syn till vad ärendet gäller. För bl.a. en del ärenden enligt hyres- förhandlingslagen ska intresseledamöter inte delta vid handlägg- ningen utan hyresnämnden ska i stället bestå av två lagfarna leda- möter.

Intresseledamöterna förordnas av Domstolsverket för en tid om högst tre år. Om en ledamot avgår, förordnas en ny ledamot för återstoden av tiden. Innan intresseledamot förordnas ska sådan riks- organisation av jordägare, hyresgäster etc., som med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda aktuell intressegrupp, ges tillfälle att avge förslag.

Enligt rättegångsbalken, som tillämpas i tvistemål, är utgångs- punkten att tingsrätten består av en lagfaren domare. Det finns dock en rad undantag från denna princip. Huvudregeln är t.ex. att tings- rätten vid huvudförhandling i ett tvistemål ska bestå av tre lagfarna domare. När huvudförhandlingen sker i förenklad form ska dock rätten bestå av en lagfaren domare. Även under vissa andra förut- sättningar är rätten vid huvudförhandling domför med en lagfaren ledamot.

Huvudregeln vid handläggning av ärenden är att tingsrätten be- står av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets beskaffenhet får dock tingsrätten i stället bestå av tre lagfarna domare.

7.5.2Överväganden och förslag

Förslag: Intresseledamot ska vid hyres- och arrendedomstol benämnas särskild ledamot. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer ska förordna särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstolarna.

Vid handläggningen av ett ärende ska hyres- och arrende- domstolen som huvudregel bestå av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två särskilda ledamöter. Vid medling, när sådan lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro, och vid övrig handläggning som inte innebär att ärendet prövas i sak kan hyres- och arrendedomstolen dock bestå av en lagfaren domare. Så är också fallet vid avgörande av ett ärende om parterna samtycker till det eller om prövningen är enkel och det är lämp- ligt med hänsyn till vad ärendet gäller.

316

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Vid handläggningen av bl.a. en del tvister enligt hyresför- handlingslagen ska särskilda ledamöter inte delta. Hyres- och arrendedomstolen ska i dessa fall i stället bestå av en eller tre lagfarna domare.

Vid handläggningen av mål ska rättegångsbalkens samman- sättningsregler som utgångspunkt gälla. Hyres- och arrende- domstolen kan dock i stället bestå av en lagfaren domare och två särskilda ledamöter dels om parterna begär det och målets be- skaffenhet kräver det, dels om det annars finns särskilda skäl för en sådan sammansättning.

När det gäller Hyres- och arrendeöverdomstolens samman- sättning tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål. I Hyres- och arrendeöverdom- stolen får vid handläggningen av mål och ärenden om arrende utöver lagfarna ledamöter ingå ett tekniskt råd, om målets eller ärendets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det.

Hyres- och arrendedomstolens sammansättning i ärenden

Som vi har konstaterat är intresseledamöternas deltagande vid pröv- ningen av hyres- och arrendetvister värdefullt och de bör även framöver som huvudregel delta vid handläggningen av sådana ären- den. Vi föreslår dock att intresseledamöter ges den mer rättvisande benämningen särskilda ledamöter. För att möjliggöra deltagande av särskilda ledamöter krävs en särregel beträffande sammansättningen i förhållande till ärendelagen.

Enligt vår bedömning bör huvudregeln även framöver vara att en lagfaren domare och två särskilda ledamöter, som utses utifrån vad ärendet gäller, deltar vid handläggningen av ärenden. Frågan är vem som ska utse vilka särskilda ledamöter som ska delta i ett konkret fall. I 2 kap. 8 § lagen (2010:921) om mark- och miljö- domstolar föreskrivs att om det i rätten ska ingå andra än lagfarna domare, bestämmer rättens ordförande med hänsyn till de frågor som prövas i målet och med iakttagande av vad som föreskrivs om de särskilda ledamöterna vilka som ska ingå i rätten. Vi anser att en motsvarande bestämmelse bör tas in i lagen om hyres- och arrende- domstolar.

De särskilda ledamöternas medverkan är dock inte nödvändig i alla ärenden. Här föreslår vi i sak samma undantag som gäller i dag, dock med en annan utformning av lagtexten.

317

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Liksom i dag bör särskilda ledamöter inte delta vid prövningen av de tvister som avses i 5 a § nämndlagen, dvs. bl.a. en del tvister enligt hyresförhandlingslagen. Hyresnämnden består i dessa situa- tioner av två lagfarna ledamöter. Enligt ärendelagen kan rätten be- stå av antingen en eller tre domare. Vi anser att det vid en övergång till handläggning i domstol är eftersträvansvärt att i möjligaste mån undvika särregler. Mot denna bakgrund föreslår vi att hyres- och arrendedomstolen i de aktuella ärendena ska bestå av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets art ska hyres- och arrendedomstolen dock bestå av tre lagfarna domare.

Enligt 5 § andra stycket nämndlagen får hyresnämnd anlita expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffenhet eller annat skäl för- anleder det. Efter vad vi har förstått använder sig hyresnämnden i praktiken inte av denna möjlighet. Vi föreslår därför inte att hyres- och arrendedomstolen ska ha möjlighet att anlita en expert.

Hyres- och arrendedomstolens sammansättning i mål

Av de mål som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga prövas i dag samtliga tvister, bortsett från tvist om ersättning för minskat bruksvärde, av tingsrätt med tillämpning av rättegångsbalken. Huvud- regeln bör fortfarande vara att rättegångsbalkens domförhets- och sammansättningsregler för tvistemål tillämpas för dessa mål. Hyres- och arrendedomstolen ska därmed beroende på handläggnings- åtgärd och målets karaktär som huvudregel bestå av antingen en eller tre lagfarna domare.

Två av de typer av tvister som vi föreslår ska föras över från tingsrätt till hyres- och arrendedomstol rör avräkning och syn be- träffande jordbruksarrende. Som vi tidigare har noterat ser parterna ofta ett behov av att intresseledamöter deltar vid prövningen av dessa tvister och föredrar därför inte sällan ett skiljeförfarande vid arrendenämnden framför en prövning av tingsrätt. Det kan inte uteslutas att det även i andra mål som hyres- och arrendedomstolen ska pröva kan vara av stort värde att särskilda ledamöter deltar vid handläggningen.

Vi föreslår därför att det vid handläggningen av mål ska finnas viss begränsad möjlighet att låta särskilda ledamöter ingå i hyres- och arrendedomstolen. De situationer som vi avser är dels om parterna begär det och målets beskaffenhet kräver det, dels om det annars finns särskilda skäl för en sådan sammansättning.

318

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

I detta sammanhang har vi övervägt om hyres- och arrende- domstolen, när särskilda ledamöter ingår i rätten, ska kunna bestå av ytterligare en lagfaren domare. En sådan möjlighet att låta två lagfarna domare ingå i rätten skulle dock avvika från vad som gäller för andra tvistemål. Vi avstår därför från att föreslå en sådan möj- lighet. Vid valet mellan att låta ytterligare jurister alternativt sär- skilda ledamöter ingå i rätten får hyres- och arrendedomstolen göra en avvägning av vilken expertis som bedöms som mest angelägen att tillföra rätten. Här ska uppmärksammas att ett sätt att tillföra sakkunskap är genom sakkunnigbevisning.

Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning

När det gäller Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning vid överprövning av mål bör rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål tillämpas. Beträffande hov- rättens sammansättning i ärenden hänvisar 3 § första stycket ärende- lagen till rättegångsbalkens bestämmelser. Samma sammansättnings- regler bör därför tillämpas vid Hyres- och arrendeöverdomstolens överprövning av mål och ärenden. Enligt vår bedömning bör inte heller framöver särskilda ledamöter ingå vid överprövningen av mål och ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt.

Styrande för hovrättens sammansättning är antalet lagfarna leda- möter i underrätten. Huvudregeln är att hovrätten är domför med tre lagfarna domare. I mål som överklagats från tingsrätt ska dock minst fyra lagfarna domare delta när hovrätten avgör målet, om tingsrätten bestått av tre lagfarna domare. Fler än fem lagfarna domare får inte delta i hovrätten.

Enligt 8 kap. 31 b § får i hovrätten utöver lagfarna ledamöter ingå ett tekniskt råd, om målets beskaffenhet eller något annat sär- skilt skäl föranleder det. I fråga om kvalifikationskrav för det tek- niska rådet, möjligheten för hovrätten att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en ledamot verkställt hänvisar bestämmelsen till 2 kap. 2 § och 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar. Vi bedömer att Hyres- och arrendeöverdomstolen bör ha samma möjlighet att i ärenden om arrende låta ett tekniskt råd ingå i rätten och anser att denna möjlighet även bör gälla beträffande handläggningen av mål om arrende. Det bör vara en uppgift för rättens ordförande att, med hänsyn till de frågor som ska prövas i målet eller ärende, utse

319

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

vilket tekniskt råd som ska ingå i rätten. Även i övrigt bör bestäm- melsen i 8 kap. 31 b § jordabalken föras över till lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Förordnande av särskilda ledamöter

I dag förordnas intresseledamöter i hyres- och arrendenämnderna av Domstolsverket. Med vårt förslag ombildas hyres- och arrende- nämnderna till särskilda domstolar. Det är därför av principiella skäl inte lämpligt att Domstolsverket behåller uppgiften att förordna ledamöter för prövning av hyres- och arrendetvister. Fråga är vem som i stället bör förordna de särskilda ledamöterna.

De särskilda ledamöterna i mark- och miljödomstolarna förord- nas av Domarnämnden. Enligt vår bedömning är det lämpligt att motsvarande gäller för de särskilda ledamöterna i hyres- och arrende- domstolarna. Vi föreslår därför att de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstolarna ska förordnas av Domarnämnden. En be- stämmelse om att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar de särskilda ledamöterna i hyres- och arrende- domstol bör därför tas in i den nya lagen om hyres- och arrende- domstolar.

Samma nomineringsförfarande som i dag bör fortsättningsvis gälla. I sammanhanget kan vi notera att vi har uppmärksammats på det problem som föreligger med att utse representanter för bostads- rättsinnehavare. Detta problem har dock inte varit möjligt att lösa inom ramen för denna utredning.

Enligt nämndlagen ska intresseledamot vara svensk medborgare och får inte vara underårig och inte heller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken. Behörighetsreglerna för olika domar- befattningar varierar och den närmare utformningen kan disku- teras, t.ex. om man även bör föreskriva krav på konkursfrihet. I detta sammanhang nöjer vi oss dock med att föreslå att nämnd- lagens behörighetsregler för särskilda ledamöter förs över till lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Även framöver bör ett förordnande för särskilda ledamöter vara begränsat i tid. Vi föreslår därför att regeringen föreskriver att Domarnämnden ska förordna särskilda ledamöter för högst tre år. Om ledamoten avgår, ska Domarnämnden förordna en ny ledamot för återstoden av tiden.

320

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Allmänna bestämmelser

Hyres- och arrendedomstolarna kommer att bli en del av tings- rättsorganisationen och Hyres- och arrendeöverdomstolen en del av Svea hovrätt. Utan ytterligare reglering blir därmed de inledande kapitlen i rättegångsbalken, dvs. om bl.a. domstolarna och domare, om offentlighet och ordning samt om straff, vite och hämtning tillämpliga i domstolarna, om inte den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar föreskriver något annat. Som exempel kan vi nämna att bestämmelserna om jäv och om domareden, vilka gäller för alla domare inklusive de särskilda ledamöterna, kommer att gälla även i hyres- och arrendedomstolarna.

I lagen om hyres- och arrendedomstolar bör tas in en bestäm- melse om att 16 kap. rättegångsbalken ska tillämpas vid omröst- ning, dvs. rättegångsbalkens regler härom. Om särskilda ledamöter ska ingå i rätten bör ordföranden, liksom vid nämnderna, säga sin mening först. Likaså bör, om ett tekniskt råd ingår i Hyres- och arrendeöverdomstolen, de lagfarna domarna säga sin mening först. Vidare bör av bestämmelsen framgå att en skiljaktig mening ska antecknas.

7.6Sammanträde

7.6.1Gällande rätt

När ska eller bör sammanträde hållas?

Förfarandet vid nämnderna är i stor utsträckning muntligt. När en arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist har hänskjutits till nämnden är huvudregeln att nämnden ska kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. En situation när sammanträde dock inte behöver hållas är om hyresnämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter. Sedan ett lämpligt antal typfall av sådana tvister har prövats får nämnden, med ledning av dessa, avgöra övriga tvister utan sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs (massärenden). Sammanträde behöver inte heller hållas om ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske eller om ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs (9 § nämndlagen).

321

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Genom hänvisning gäller samma reglering, bortsett från mass- ärendefallet, även för tvist mellan hyresvärd och hyresgästorgani- sation enligt hyresförhandlingslagen, för frågor enligt bostadsför- valtningslagen, för tvist om upprustningsföreläggande eller förbätt- rings- och ändringsåtgärder samt för ärende angående förvärv av arrendeställe samt ombildning till bostadsrätt m.m.

För frågor som avser godkännanden av förbehåll, andra avtals- villkor och överenskommelser har regleringen en annan utform- ning. I 14 § andra stycket nämndlagen föreskrivs att sökanden och annan som ett ärende angår ska kallas att inställa sig till samman- träde, om det inte kan anses obehövligt.

Den handläggning som följer rättegångsbalken har vanligen munt- liga inslag i form av muntlig förberedelse och huvudförhandling. När ett skriftligt svaromål har kommit in till rätten, ska samman- träde hållas så snart som möjligt, om det inte med hänsyn till målets beskaffenhet är lämpligare med fortsatt skriftväxling (42 kap. 9 § tredje stycket rättegångsbalken).

Huvudregeln är att ett tvistemål avgörs efter huvudförhandling. Utan sådan förhandling får rätten dock avgöra ett mål på annat sätt än genom dom, meddela tredskodom, meddela dom i anledning av talan som medgivits eller eftergivits och stadfästa förlikning. Rätten får också i annat fall meddela dom ”på handlingarna”, under förut- sättning att huvudförhandling inte behövs med hänsyn till utred- ningen i målet och inte heller begärs av någon av parterna (42 kap. 18 § rättegångsbalken).

Till skillnad från den handläggning som följer nämndlagen och rättegångsbalken är förfarandet enligt ärendelagen som huvudregel skriftligt. I förfarandet bör det dock ingå sammanträde när detta kan antas vara till fördel för utredningen eller främja ett snabbt av- görande av ärendet. Domstolen kan begränsa ett sammanträde till att utreda parternas ståndpunkter i ärendet, till att ta upp muntlig bevisning eller på det sätt som annars är lämpligt (13 § ärende- lagen). Efter begäran av en enskild part ska domstolen hålla sam- manträde. Sådant behöver dock inte hållas om ärendet inte ska prövas i sak, om avgörandet inte går parten emot eller om ett sammanträde på grund av någon annan särskild omständighet inte behövs.

322

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Följder av parts utevaro

Enligt 9 § nämndlagen ska nämnden i en arrende-, hyres- eller bostadsrättstvist kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Om en part ska inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Enligt 10 § första stycket nämndlagen ska nämnden skriva av ärendet om sökanden uteblir från ett sammanträde. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir och det inte kan antas att förlikning kan komma till stånd, ska ärendet avskrivas. Avser tvisten inte enbart medling ska dock ärendet avgöras trots att parten inte har inställt sig. Av 10 § tredje stycket nämndlagen framgår att första stycket inte gäller om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro.

Av 11 § första stycket nämndlagen framgår att om ett ärende som har skrivits av enligt 10 § första stycket första meningen, dvs. eftersom sökanden uteblivit från sammanträde, rör tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991:614) eller 4 kap. 6 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, ska nämnden återuppta ärendet på ansökan av sökanden. Ansökan ska göras skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om av- skrivning meddelades. Om sökanden uteblir ännu en gång, får ären- det inte tas upp på nytt (11 § andra stycket nämndlagen).

Beträffande ärenden om godkännande av förbehåll m.m. får nämn- den enligt 14 § andra stycket nämndlagen förelägga en part som ska inställa sig vite. Av samma stycke framgår att det inte finns något som hindrar att ärendet prövas även om någon som kallats att in- ställa sig uteblir.

Enligt 15 a § tredje stycket nämndlagen ska nämnden i ärende angående förhandlingsordning m.m. skriva av ärendet om sökanden uteblir från ett sammanträde. Om motparten uteblir, får nämnden förelägga honom eller henne att inställa sig vid vite. Om parten ändå uteblir, hindrar inte det att ärendet prövas. Vad som sägs i tredje stycket gäller inte om det finns anledning att anta att en part har laga förfall för sin utevaro (15 a § fjärde stycket nämndlagen).

Av 16 § fjärde stycket nämndlagen framgår att om fastighets- ägaren har kallats till ett sammanträde i ett ärende enligt 12 kap. 18 e § jordabalken men uteblir, ska ärendet avskrivas. Om en hyres- gäst uteblir i ett sådant ärende, hindrar det inte att ärendet prövas. I

323

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

övriga ärenden som avses i 4 § första stycket 6, däribland ärenden angående upprustningsföreläggande får nämnden förelägga fastighets- ägaren vid vite att inställa sig. Om fastighetsägaren uteblir i ett så- dant ärende, hindrar det dock inte att ärendet prövas.

Av 16 e § fjärde nämndlagen framgår att om sökanden uteblir från ett sammanträde i ärende angående förvärv av arrendeställe eller ombildning till bostadsrätt m.m. ska ärendet skrivas av. Av samma stycke följer att motpartens uteblivande inte hindrar att ärendet prövas.

Enligt 18 § första stycket ärendelagen ska domstolen till ett sammanträde kalla den som är part. En myndighet som är motpart enligt 11 § ärendelagen behöver dock inte kallas annat än om domstolen finner att myndighetens närvaro behövs för utredningen i ärendet. Myndigheten ska dock alltid underrättas om samman- trädet. Av paragrafens andra stycke framgår att det i kallelsen ska tas in en upplysning om betydelsen enligt 20 § av att parten uteblir från sammanträdet. Om domstolen anser att en part bör infinna sig personligen, får domstolen föreskriva vite. Enligt 20 § ärendelagen hindrar den omständigheten att en part uteblir från ett samman- träde inte att domstolen handlägger och avgör ärendet. Om det i tingsrätt är den som inlett ärendet eller i högre domstol klaganden som uteblir, får ärendet skrivas av från vidare handläggning.

För tvistemålens del finns bestämmelser om parts utevaro från sammanträde under förberedelsen och från huvudförhandling i 44 kap. rättegångsbalken.

7.6.2Önskemål om ökad möjlighet att avgöra ärenden på handlingarna

I en skrivelse som kom in till Justitiedepartementet i mars 2006 (Ju 2006/3053) framställde ett hyresråd önskemål om att öka nämndernas möjlighet att avgöra ärenden på handlingarna. Upp- rinnelsen var att hyresrådet på grund av gällande regelverk i flera fall fått hålla sammanträde på avlägsen ort i ärenden med självklar utgång. Aktuella ärenden gällde tvist om förlängning där hyres- värden krävde att hyresavtalet skulle upphöra på grund av obetalda hyror. Hyresrådet noterade att varken obetald hyra eller under- låtenhet av hyresgästen att yttra sig i ärendet utgör någon sådan ”särskild omständighet” som kan motivera att hyresnämnden avgör ärendet utan sammanträde.

324

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Som ett sätt att förenkla och effektivisera handläggningen med bibehållen rättssäkerhet föreslog hyresrådet en lagändring, enligt vilken nämnden får avgöra aktuella ärenden utan sammanträde när part inte begärt sammanträde och det är uppenbart att något sam- manträde inte behövs.

7.6.3Överväganden och förslag

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen ska kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Om hyres- och arrendedom- stolen samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får dock domstolen, sedan ett lämpligt typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs. Sammanträde behöver inte heller i annat fall hållas om ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske, om part inte begär sammanträde och något samman- träde inte behövs eller om ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs.

I ärenden om godkännande av förbehåll eller annat avtals- villkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 § jordabalken, 10 kap. 2–4 eller 7 § jordabalken, 11 kap. 2 § jordabalken eller 3–6 §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden eller om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken ska 13 och 14 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden dock tillämpas.

Hyres- och arrendedomstolen ska i ärenden tillämpa ärende- lagens regler om följer av parts utevaro. Beträffande ärenden som avser endast medling föreslår vi dock en särregel. Vidare ska hyres- och arrendedomstolen, liksom nämnderna gör i dag, återuppta ärendet i vissa tvister om ärendet skrivits av på grund av sökandens utevaro.

För de hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som hand- läggs enligt rättegångsbalken föreslår vi inte några särregler.

325

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Ärenden

När ska eller bör sammanträde hållas?

Förfarandet enligt ärendelagen är skriftligt. Domstolen bör eller ska visserligen under skilda förutsättningar hålla sammanträde. Ärenden i nämnderna inleds i de allra flesta fall med en skriftlig ansökan men därefter följer i många fall ett sammanträde.

För ett par ärendetyper lämpar sig enligt vår uppfattning ärende- lagens reglering om när sammanträde ska hållas väl. Vi avser här en del av de ärenden där frågan om sammanträde i dag regleras i 14 § nämndlagen, dvs. fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor vid arrende, godkännande av överenskommelse om förbehåll vid blockuthyrning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostad eller lokal. Dessa ärenden avgör nämnderna i dag regelmässigt utan sammanträde. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolen ska tillämpa 13 och 14 §§ ärende- lagen för dessa ärenden.

För många parter, särskilt för de utan ombud, är det enklare att utveckla sin talan muntligen än skriftligen. I många ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt kommer rätten att behöva bedriva materiell processledning. Vi föreslår också att medling även fram- över kommer att vara ett mycket centralt inslag vid handläggningen av dessa tvister. Både materiell processledning och medlingsverk- samhet bedrivs ofta mest effektivt vid ett sammanträde. Parternas inställning till behovet av sammanträde bör inte vara avgörande i frågan. Ärendelagens utrymme för när sammanträde bör eller ska hållas är därmed enligt vår bedömning inte tillräckligt för att till- godose behovet av muntlighet i aktuella tvister. Det krävs därför särreglering i förhållande till ärendelagen beträffande i vilka situa- tioner sammanträde ska hållas. Här ska observeras att det enligt vår bedömning krävs en sådan särregel även för de ärenden som avser godkännande av vissa föreningsstämmobeslut enligt bostadsrätts- lagen, där frågan om sammanträde i dag regleras i 14 § nämndlagen.

Genom en lagändring som trädde i kraft den 1 januari 2006 ut- vidgades hyres- och arrendenämndernas möjligheter att avgöra ären- den utan sammanträde till vad som gäller i dag. I beredningsunder- laget ingick BAHS promemoria Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna. Regeringen konstaterade i förarbetena (prop. 2005/06:10 s. 38) att huvudregeln, i enlighet med vad som angavs i promemorian, även fortsättningsvis bör vara att ett sammanträde

326

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

ska hållas i ärendet och detta oavsett om det begärs av en part eller inte. I promemorian föreslogs att det inte ska behöva hållas något sammanträde, om ärendet inte ska prövas i sak eller om ett sam- manträde med hänsyn till ärendets beskaffenhet är obehövligt. Om ärendet ska prövas i sak ska dock nämnden, enligt vad som före- slogs i promemorian, på begäran av part hålla sammanträde, såvida avgörandet inte går parten emot eller ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs.

Regeringen konstaterade att promemorians förslag när det gäller ärenden som ska prövas i sak framstår som väl långtgående och dessutom relativt svårtillämpat. I stället ansåg regeringen att undan- taget beträffande de ärenden som ska prövas i sak bör utformas efter förebild av 14 § ärendelagen. Regeringen föreslog därför att i dessa ärenden sammanträde inte behöver hållas, om ett samman- träde på grund av någon särskild omständighet inte behövs (a. prop. s. 38 f.).

Beträffande det vid tidpunkten för regeringens överväganden redan gällande undantaget för sammanträde i s.k. massärenden konstaterade regeringen att det i och för sig torde falla in under ett på ovan angivet sätt utformat undantag. Regeringen noterade dock att det i 30 § nämndlagen finns en bestämmelse som tillåter kun- görelsedelgivning i massärendefall som kan avgöras utan samman- träde. Eftersom en sådan bestämmelse om kungörelsedelgivning bör finnas kunde undantaget från huvudregeln om sammanträde för prövning av massärenden också enligt regeringen behållas (a. prop. s. 39).

Vi anser att utgångspunkten även framöver ska vara att sam- manträde ska hållas i de nuvarande nämndärendena, bortsett från de ärenden som vi behandlat inledningsvis. Samtidigt måste reg- lerna vara utformade på så sätt att sammanträde kan undvikas när det inte behövs. Enligt vår bedömning är nämndlagens bestämmel- ser om sammanträde i princip väl avvägda. Vi föreslår därför att motsvarande bestämmelser förs in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Utrymmet för att avgöra ärenden utan sammanträde bör dock utökas något så att ytterligare ärenden där hyres- och arrende- domstolen bedömer att sammanträde inte kommer att tillföra ären- det något kan undvikas. Den situation vi avser är när part inte begär sammanträde. I det fallet föreslår vi att hyres- och arrendedom- stolen inte behöver hålla sammanträde om något sådant inte heller

327

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

behövs. En sådan utformning av bestämmelsen ger enligt vår be- dömning tillfredsställande rättssäkerhetsgarantier.

I samtliga fall bör domstolen, i enlighet med 13 § tredje stycket ärendelagen, kunna begränsa ett sammanträde till att utreda parternas ståndpunkter i ärendet, till att ta upp muntlig bevisning eller på det sätt som annars är lämpligt.

Enligt vår bedömning bör Hyres- och arrendeöverdomstolen vid handläggning av ärenden tillämpa ärendelagens regler om sam- manträde. Vi föreslår alltså inga särregler i detta avseende.

Följder av parts utevaro

Det råder inte full korrespondens mellan nämndlagen och ärende- lagen beträffande följderna av parts utevaro från sammanträde. Ut- formningen av ärendelagens bestämmelser medger dock en flexibel tillämpning vid parts utevaro. Vår utgångspunkt är därför att ärende- lagens regler bör tillämpas och särbestämmelser införas endast då det motiveras av ett verkligt behov.

En särregel är nödvändig vid parts utevaro från sammanträde som endast rör medling. Där bör en bestämmelse motsvarande nämnd- lagens tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Enligt nämndlagen ska i en del tvister, där avskrivning skett på grund av sökandens utevaro, nämnden återuppta ärendet efter an- sökan. Vi föreslår att en motsvarande bestämmelse tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Likaså bör nämndlagens bestämmelse om att för det fall en part kan ansöka om återupptagande, det ska i beslutet anges vad parten ska iaktta. Ett beslut om avskrivning bör, liksom vid nämnden i dag, inte få överklagas om ärendet kan åter- upptas. Enligt vår bedömning bör i övrigt ärendelagens regler tillämpas.

Mål

En tillämpning av rättegångsbalken på de mål som hyres- och arrendedomstolarna ska handlägga innebär att huvudregeln kommer vara att hyres- och arrendedomstolen ska hålla muntlig förbered- else i målen. Huvudregeln kommer också vara att mål ska avgöras efter huvudförhandling men att det finns ett visst utrymme för avgörande på handlingarna t.ex. genom tredskodom. Med undantag

328

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

för tvist om ersättning för minskat bruksvärde gäller denna reg- lering redan i dag för aktuella tvister. Enligt vår bedömning är en sådan handläggning även framöver lämplig. Det saknas därmed skäl att föreslå någon särregel om sammanträde i mål. Inte heller finns det behov av särregler beträffande parts utevaro från sammanträde under förberedelsen eller från huvudförhandling.

Enligt vår bedömning bör Hyres- och arrendeöverdomstolen vid handläggning av mål tillämpa rättegångsbalkens regler om sam- manträde. Vi föreslår alltså inte heller här några särregler.

7.7Medling

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen ska, trots att medling inte har begärts, även i ärenden försöka förlika parterna. Om parterna i ett ärende inte kan förlikas efter förslag av någondera parten, ska hyres- och arrendedomstolen lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Hyres- och arrendedomstolen ska i medlings- ärenden beträffande lokal eller anläggningsarrende, efter yrk- ande, yttra sig om marknadshyran etc. Ett medlingssamman- träde ska, liksom vid nämnderna, inte vara offentligt. Vidare ska hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdom- stolen ha samma möjlighet som nämnden att stadfästa en förlik- ning genom beslut.

Som framgått är medling och förlikning centrala inslag i nämn- dernas verksamhet. Enligt vår uppfattning bör så även vara fallet när handläggningen av aktuella frågor tas över av domstol. Ärende- lagen saknar bestämmelser om förlikning och medling. Det är därför beträffande ärenden nödvändigt att införa särbestämmelser om detta i lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Enligt 12 § nämndlagen ska nämnden, även om medling inte har begärts, försöka förlika parterna. Kan parterna inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska nämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlik- ning saknas. Enligt vår bedömning är bestämmelsens utformning lämplig beträffande förlikningsverksamheten i ärenden. Vi föreslår därför att en motsvarande bestämmelse tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. I samma lag bör även anges att om ärendet avser

329

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

endast medling ska hyres- och arrendedomstolen skriva av ärendet om parterna inte träffar någon förlikning.

Nämndlagen saknar i övrigt bestämmelser som närmare reglerar hur nämnden ska agera vid själva medlingen. Några sådana regler föreslår vi inte heller i den nya lagen om hyres- och arrendedom- stolar. Däremot innehåller nämndlagen en bestämmelse, 12 a §, om att nämnden efter yrkande i ärenden om medling avseende lokal och anläggningsarrende ska avge yttrande om marknadshyra etc. Vi har i avsnitt 3.3.5 övervägt frågan om skyldigheten att avge sådant yttrande kan föras över till domstol och funnit att så är fallet. Då ett sådant yttrande fyller viktiga funktioner i nuvarande system föreslår vi att hyres- och arrendedomstolen i samma utsträckning som nämnden, i vart fall i avvaktan på vidare utredning (se av- snitt 5.3.3), ska avge denna typ av yttranden. En bestämmelse mot- svarande 21 a § andra stycket nämndlagen om att hyres- och arrende- domstolen i vissa fall ska sätta ut viss tid inom vilken parten ska anmäla om hyra eller arrendeavgiften antas bör också tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Vidare bör i samma lag anges att beträffande hyres- och arrendedomstolens yttrande gäller i tillämp- liga delar vad som föreskrivs om beslut.

Enligt 12 b § nämndlagen är ett medlingssammanträde vid nämn- den inte offentligt. Motsvarande bör gälla vid hyres- och arrende- domstolen, varför vi föreslår att en regel om detta tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Som en konsekvens av nämndlagens upphörande bör i 36 kap. 5 § rättegångsbalken, som inskränker möjligheten att höra ett vittne, hänvisning i stället ske till lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Av 21 b § nämndlagen framgår att om parterna ingår en förlik- ning i ett ärende ska nämnden på begäran av parterna stadfästa förlikningen genom beslut. Även hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen bör ha möjlighet att stadfästa en förlikning i ett ärende. Vi föreslår därför att en bestämmelse om detta tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Rättegångsbalken innehåller bestämmelser om förlikning och särskild medling. Vi beskriver dessa regler i avsnitt 3.3.4. Enligt vår bedömning är det inte nödvändigt med särregler i dessa avseenden för de mål som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga. Där- emot är det inget som hindrar att part i en tvist som egentligen ska handläggas som mål väljer att endast ansöka om medling. Det blir då fråga om handläggning av ett övrigt ärende.

330

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

7.8Bevisning m.m.

7.8.1Allmänt om rättens materiella processledning i ärenden

Förslag: Bestämmelsen om rättens materiella processledning i 12 § ärendelagen ska tillämpas vid handläggningen av ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt. Vi föreslår alltså ingen sär- regel om detta i lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Enligt 16 f § nämndlagen ska nämnd verka för att utredningen i ärende får den inriktning och omfattning som är lämplig med hän- syn till ärendets beskaffenhet. Därvid ska nämnden såvitt möjligt se till att onödig utredning inte förebringas. En motsvarande bestäm- melse finns i 12 § ärendelagen, enligt vilken domstolen ska se till att ärendet blir så utrett som dess beskaffenhet kräver och att inget onödigt dras in i ärendet. Genom frågor och påpekanden ska dom- stolen, enligt samma bestämmelse, försöka avhjälpa otydligheter och ofullständigheter i parternas framställningar.

Enligt vår bedömning är det, trots viss olikhet i utformningen mellan lagrummen, inte nödvändigt att i lagen om hyres- och arrende- domstolar ta in en särregel om rättens materiella processledning. Vårt förslag avser dock inte någon ändrad tillämpning i sak.

7.8.2Bevismedel

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen ska i ärenden tillämpa ärendelagens bestämmelser om bevisning. Därutöver ska förhör med part under sannings- försäkran få hållas.

Enligt 19 a § nämndlagen får en nämnd hålla förhör med vittne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran, om någon part begär det och förhöret är erforderligt för utred- ningen. Sådant förhör får dock inte hållas, om nämnden finner att bevisningen kan föras på annat sätt med avsevärt mindre besvär eller kostnad. Paragrafen hänvisar beträffande förhören till vissa angivna bestämmelser i rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Ärendelagen innehåller bestämmelser om bevisning i 23–25 §§. I 23 § första stycket anges att i fråga om bevisning i allmänhet tillämpas

331

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

35 kap. 1–7 och 10–12 §§ rättegångsbalken, dvs. bestämmelser om bl.a. fri bevisprövning, vem som ska sörja för bevisningen samt av- visning av bevisning. Enligt 23 § andra stycket ärendelagen ska skrift- liga handlingar vilka åberopas som bevis ges in till domstolen utan dröjsmål. Detsamma gäller sådana föremål vilka åberopas som bevis och som kan flyttas till domstolen. Vidare föreskriver paragrafen att om det behövs får domstolen förelägga den part som har åberopat beviset att inom viss tid ge in detta. I föreläggandet ska det tas in en upplysning om att ärendet kan komma att avgöras även om parten inte gett in beviset.

Av 24 § ärendelagen följer att vittnesförhör får hållas vid samman- träde. Sådant förhör får hållas under ed. Paragrafen hänvisar i övrigt till rättegångsbalkens bestämmelser om vittnesförhör i tillämpliga delar.

Enligt 25 § ärendelagen tillämpas i fråga om skriftliga bevis 38 kap. 1–5 och 7–9 §§ rättegångsbalken och i fråga om syn 39 kap. 1, 4 och 5 §§ samma balk. I fråga om sakkunnig tillämpas 40 kap. rättegångsbalken med något undantag.

Vi bedömer att det är lämpligt att ärendelagens bestämmelser om bevisning, vilka i sin tur i stor utsträckning hänvisar till rättegångs- balken, tillämpas vid handläggningen av ärenden. Härigenom kommer bl.a. bestämmelsen om bevisföreläggande och rättegångsbalkens be- stämmelse om avvisning av bevisning att bli tillämpliga. I några avse- enden föreslår vi dock kompletterande bestämmelser om bevisning i lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Som har framgått tillåter nämndlagen, men inte ärendelagen, förhör med part under sanningsförsäkran. Denna förhörsform bör finnas kvar, varför vi föreslår en bestämmelse om detta i lagen om hyres- och arrendedomstolar. Övriga nödvändiga kompletteringar om bevisning behandlar vi i de följande avsnitten.

7.8.3Syn och inhämtande av annan utredning

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen ska, om det finns anledning, i ärenden hålla syn på den fastighet som ärendet rör. Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får också i ärenden in- hämta annan nödvändig utredning. Hyres- och arrendedomstolen ska inhämta yttrande från länsstyrelsen respektive hyresgäst- organisation i samma utsträckning som arrendenämnden respek- tive hyresnämnden är skyldig enligt nämndlagen.

332

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

I 17 nämndlagen finns bestämmelser om möjlighet för hyres- och arrendenämnden att hämta in utredning. I första stycket föreskrivs att om det finns anledning, ska nämnden eller den nämnden för- ordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna ska ges tillfälle att närvara vid en sådan besiktning. Nämnden får också en- ligt samma stycke inhämta annan nödvändig utredning.

Besiktning är ett centralt inslag i nämndernas verksamhet och bör enligt vår bedömning även vid ärendenas övergång till hyres- och arrendedomstolen vara så. Vi föreslår dock att beteckningen för sådan besiktning som utförs av rätten ersätts med termen syn, som är den terminologi som rättegångsbalken och ärendelagen tillämpar för motsvarande företeelse.

Genom ärendelagens hänvisning till rättegångsbalkens bestäm- melser om syn kommer dessa att bli tillämpliga vid hyres- och arrendedomstolens och Hyres- och arrendeöverdomstolens handlägg- ning av ärenden. Det finns dock behov av kompletterande särbestäm- melser om syn. Nämnderna har i dag möjlighet att ex officio förordna om syn. Enligt vår bedömning bör även hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen ha denna möjlighet i samt- liga ärenden. Denna möjlighet bör uttryckligen framgå av lag. I lagen om hyres- och arrendedomstolar bör därför föreskrivas att hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdom- stolen i ärenden ska hålla syn på den fastighet ärendet rör, om det finns anledning.

Enligt 40 kap. 5 § andra stycket rättegångsbalken kan rätten för- ordna en sakkunnig att besiktiga en fastighet. Med rättegångsbalkens terminologi är alltså den besiktning som nämnden kan förordna annan att utföra att betrakta som sakkunnigbevisning genom domstolssakkunnig. Eftersom rättegångsbalkens och ärendelagens regler om sakkunnig täcker denna situation finns det inte skäl att föreslå en särregel om detta i lagen om hyres- och arrendedom- stolar.

Om en part inte frivilligt lämnar tillfälle till besiktning eller till granskning av kontrakt eller annan handling som rör arrende-, hyres- eller bostadsrättsförhållandet och som är av betydelse för ärendet, får nämnden enligt 18 § nämndlagen förelägga honom vite. En möjlighet för hyres- och arrendedomstolen att förelägga en part att förete en skriftlig handling som kan antas äga betydelse som bevis, kommer att följa av rättegångsbalkens bestämmelser om bevis- medel.

333

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Rättegångsbalken saknar däremot sanktionsregel om part eller annan inte lämnar tillfälle till syn på stället, t.ex. i en lägenhet. Domstolen bör dock i vart fall genom handräckning, men förmod- ligen inte genom ett vitesföreläggande kunna framtvinga en syn (jfr Ekelöf m.fl., Rättegång IV, sjunde upplagan, 2009, s. 279 och Gärde m.fl., Nya rättegångsbalken, 1949, s. 539). 1997 års hyreslagstiftnings- utredning övervägde behovet av särregel om vitesföreläggande för framtvingande av syn. Utredningen konstaterade att eftersom en förrättning i stället kan genomföras tvångsvis genom handräckning och då enhetliga förfaranderegler för samtliga mål och ärenden är att föredra bör någon särreglering om vitesföreläggande inte införas (SOU 1999:15 s. 198). Vi delar denna bedömning.

Av 17 § andra stycket nämndlagen framgår att arrendenämnden ska inhämta yttrande från länsstyrelsen i ärenden som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 jordabalken, dvs. i ärenden om underhåll och nybyggnad m.m. samt ärende om överlåtelse av arrenderätten. Vidare följer av samma stycke att sådant yttrande också ska inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämp- ning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, dvs. vissa ärenden om hembud. I ett ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, hämta in yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkast- ningsförmåga. Yttrandena ska i samtliga fall inhämtas från den läns- styrelse inom vars område fastigheten är belägen.

Bestämmelsens tredje stycke föreskriver att hyresnämnden i ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhand- lingslagen (1978:304) ska, om den finner det behövligt, ge den hyresgästorganisation som har ingått den ifrågasatta överenskom- melsen tillfälle att yttra sig.

Enligt vår bedömning bör hyres- och arrendedomstolen vara skyldig att inhämta yttranden i samma utsträckning som nämnd- lagen ålägger arrendenämnden respektive hyresnämnden. Vi före- slår därför att en bestämmelse om detta tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar.

334

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

7.8.4Tilltrosbestämmelse

Förslag: Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts i ett ärende inför hyres- och arrende- domstolen och beror avgörandet även i Hyres- och arrendeöver- domstolen av tilltron till den bevisningen, ska hyres- och arrende- domstolens beslut inte få ändras i den delen utan att beviset har lagts fram i Hyres- och arrendeöverdomstolen genom en ljud- och bildupptagning av förhöret i hyres- och arrendedomstolen eller tagits upp på nytt i Hyres- och arrendeöverdomstolen. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyres- och arrendedomstolen antagit.

I 7 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt finns en s.k. tilltrosbestämmelse. Paragrafen föreskriver att om ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran har hörts inför hyresnämnden och beror avgörandet även i hov- rätten av tilltron till den bevisningen, får hyresnämndens beslut inte ändras i den delen utan att beviset tagits upp på nytt i hov- rätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyresnämnden antagit.

För tvistemål finns en tilltrosbestämmelse i 50 kap. 23 § rätte- gångsbalken. Paragrafen föreskriver att om det vid huvudförhand- ling i tingsrätten har hållits förhör inför rätten eller syn på stället angående någon viss omständighet och beror avgörandet även i hovrätten av tilltron till den bevisningen, får tingsrättens dom inte ändras i den delen utan att beviset har lagts fram i hovrätten genom en ljud- och bildupptagning av förhöret i tingsrätten eller tagits upp på nytt vid huvudförhandling i hovrätten. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än tingsrätten antagit. Ärendelagen innehåller däremot inga tilltrosbestämmelser.

Enligt vår bedömning behövs det även framöver i ärenden en tilltrosbestämmelse. Behovet av att ta upp förhör på nytt i över- rätten kommer dock att minska med vårt förslag om att göra det möjligt att dokumentera förhör med video, se om detta i avsnitt 7.9.

Frågan är hur tilltrosbestämmelsen ska utformas. Som framgått finns det skillnader i utformningen av tilltrosregeln i lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt respektive rättegångs-

335

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

balken. Den förra tillämpas enbart när ett förhör hållits i bevissyfte medan den andra gäller för alla förhör, dvs. även ett fritt parts- förhör. Tilltrosbestämmelsen i lagen om rättegången i vissa hyres- mål i Svea hovrätt gäller inte heller för syn. Enligt vår bedömning bör tillämpningsområdet för tilltrosbestämmelsen inte utsträckas. Vi föreslår därför en tilltrosregel motsvarande den i lagen om vissa hyresmål i Svea hovrätt, dock med det tillägget att beviset inte be- höver tas upp på nytt om förhöret kan läggas fram genom en video- upptagning.

7.9Ett bättre utnyttjande av modern teknik

7.9.1Gällande rätt

I 5 kap. rättegångsbalken finns bestämmelser om offentlighet och ordning m.m. vid domstol. Kapitlets 9 § föreskriver att en bildupp- tagning i eller en bildöverföring från rättssalen får ske endast om det följer av lag. En bestämmelse som gör det möjligt för rätten att genomföra en bildupptagning finns i 6 kap. 6 § rättegångsbalken. Enligt bestämmelsen är nämligen huvudregeln i tingsrätt att en berättelse som lämnas i bevissyfte ska dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning (video). Bestämmelsen utgör en del av den s.k. EMR-reformen som trädde i kraft den 1 november 2008. Samtidigt trädde bestämmelsen i 6 kap. 6 a § rättegångsbalken i kraft, enligt vilken det som iakttas vid syn får dokumenteras genom en ljud- och bildupptagning.

Genom en hänvisning i 21 § tredje stycket ärendelagen tillämpas 6 kap. 6 och 6 a §§ rättegångsbalken även vid handläggningen av ärenden.

I 27 § nämndlagen anges att vid nämnderna tillämpas bestäm- melserna i 5 kap. rättegångsbalken. Genom hänvisningen har nämn- den därmed i vissa fall möjlighet att besluta att en part eller annan som ska delta i ett sammanträde, i stället för att inställa sig där sammanträdet hålls, kan delta per telefon eller video (5 kap. 10 § rättegångsbalken). Vidare kan nämnden, om det finns skäl för det samt om det inte är olämpligt med hänsyn till bevisningens art och övriga omständigheter, besluta att syn ska hållas genom ljudöver- föring eller video.

Hänvisningen i nämndlagen till 5 kap. rättegångsbalken innebär dock också att bestämmelsen i 9 §, enligt vilken bildupptagning i

336

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

eller en bildöverföring från rättssalen får ske endast om det följer av lag, är tillämplig vid nämnderna. Nämndlagen saknar egen reg- lering om bildupptagning och innehåller inte heller någon hänvis- ning till rättegångsbalkens bestämmelser härom. I dag saknar där- med nämnderna möjlighet att dokumentera förhör i bevissyfte med video. Detta har påtalats som ett problem, inte minst ur ett över- rättsperspektiv. Som en följd av avsaknaden av inspelning av förhör på video måste hovrätten när det är fråga om bevisning av tilltros- karaktär ta upp beviset på nytt.

7.9.2Överväganden och förslag

Förslag: Rättegångsbalkens bestämmelser om dokumentation av förhör i bevissyfte och av syn tillämpas vid handläggning av mål respektive ärenden i hyres- och arrendedomstolen.

Enligt vår bedömning saknas det skäl att beträffande dokumenta- tion av förhör i bevissyfte och av syn göra skillnad mellan mål och ärenden som hyres- och arrendedomstolen handlägger och övriga mål och ärenden vid tingsrätten. Rättegångsbalkens bestämmelser härom (som genom hänvisning även är tillämpliga i ärenden) ska därmed tillämpas vid handläggningen av mål och ärenden i hyres- och arrendedomstolen.

7.10Beslut

7.10.1Tidpunkt för meddelande av beslut i ärenden

Förslag: En bestämmelse om tidpunkt för meddelande av beslut i ärenden där hyres- och arrendedomstolen har hållit samman- träde, motsvarande bestämmelsen i 21 § tredje stycket nämnd- lagen, tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar.

I 21 § tredje stycket nämndlagen finns en bestämmelse om tidpunkt för meddelande av beslut. Av bestämmelsen framgår att om nämnden håller sammanträde i ett ärende är huvudregeln att beslut ska med- delas samma dag som sammanträdet avslutats. Kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut inte

337

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

meddelas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet med- delas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas ska lämnas vid samman- trädet.

Även rättegångsbalken innehåller bestämmelser om tidpunkt för meddelande av ett avgörande. När huvudförhandling hållits i tviste- mål eller när målet avgörs vid sammanträde för muntlig förbered- else ska enligt 17 kap. 9 § rättegångsbalken samma eller sist nästa helgfria dag överläggning hållas och, om det kan ske, dom beslutas och avkunnas. Om det på grund av målets beskaffenhet krävs råd- rum för domens beslutande eller avfattande får rätten besluta om anstånd därmed. Domen ska dock, om inte synnerligt hinder möter, skriftligen avfattas och meddelas inom två veckor efter förhand- lingens avslutande. Vidare framgår av bestämmelsen att om ett mål i annat fall avgörs utan huvudförhandling, ska så snart som möjligt överläggning hållas samt domen beslutas, skriftligen avfattas och meddelas. Ärendelagen saknar däremot bestämmelser om frister för meddelande av beslut.

Många av hyres-, arrende- och bostadsrättsärendena är av brådsk- ande karaktär. Enligt vår bedömning är det därför nödvändigt att i lag föreskriva en frist för när beslut i normalfallet senast ska med- delas när hyres- och arrendedomstolen har hållit sammanträde i ett ärende. Samtidigt måste det finnas ett begränsat utrymme för hyres- och arrendedomstolen att avvakta med att meddela beslut. I undan- tagsfall kan det exempelvis finnas behov av att fortsätta handlägg- ningen även efter ett sammanträde. Enligt vår bedömning har bestäm- melsen i 21 § tredje stycket nämndlagen en lämplig utformning. Vi föreslår därför att en motsvarande bestämmelse tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt saknar bestämmelser om tidpunkt för meddelande av beslut. Enligt vår bedömning finns det inte skäl att nu införa sådana bestämmelser för prövningen i överrätt.

Beträffande målen bör enligt vår bedömning rättegångsbalkens bestämmelser om tidpunkt för meddelande av dom tillämpas.

338

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

7.10.2Särskilt beslut i en förlängningsfråga

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen ska i ett ärende som rör såväl fråga om förläng- ning av avtal som villkoren för sådan förlängning få meddela särskilt beslut beträffande förlängningsfrågan. Då sådant särskilt beslut meddelas, ska hyres- och arrendedomstolen få förordna att tvisten i övrigt ska vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

Enligt 13 § nämndlagen får nämnden i ärende som rör såväl fråga om förlängning av avtal som villkoren för sådan förlängning ge särskilt beslut beträffande förlängningsfrågan. Då särskilt beslut med- delats, får nämnden förordna att tvisten i övrigt ska vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

Ärendelagen saknar föreskrift om möjlighet att meddela särskilt beslut över en del av saken. Enligt vår bedömning är det av process- ekonomiska skäl lämpligt att det även fortsättningsvis ska vara möjligt att avgöra förlängningsfrågan separat. Vi föreslår därför att en bestämmelse motsvarande 13 § nämndlagen ska tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Även i överrätt skulle en möjlighet att avgöra förlängnings- frågan separat ibland vara värdefull. Mot denna bakgrund och med hänsyn till intresset av en enhetlig förfarandereglering föreslår vi att även Hyres- och arrendeöverdomstolen ska få denna möjlighet.

7.10.3Åläggande för hyresgästen att avflytta

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen får i ärenden om den bifaller hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, efter yrkande av hyres- värden, i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas. Om hyresavtalet upphör att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad får hyres- och arrende- domstolen, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft.

339

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Enligt 13 a § första stycket nämndlagen får hyresnämnden om den bifaller hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, efter yrkande av hyresvärden, i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas. Även hovrätten kan meddela s.k. avflyttningsåläggande (9 § lagen [1994:831] om rätte- gången i vissa hyresmål i Svea hovrätt).

Enligt vår bedömning bör det även fortsättningsvis i ärenden om förlängning vara möjligt att meddela ett avflyttningsåläggande. Vi föreslår därför att en bestämmelse om detta motsvarande de ovan refererade bestämmelserna tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Av 13 a § andra stycket nämndlagen följer att om hyresavtalet upphör att gälla på den grunden att hyresrätten är förverkad får hyresnämnden, om hyresvärden yrkar det och det finns skäl till det, bestämma att beslutet om åläggande för hyresgästen att flytta får verkställas även om det inte har vunnit laga kraft. Om det finns anledning, ska hyresnämnden då föreskriva att hyresvärden ska ställa säkerhet för skadestånd som han kan bli skyldig att betala om beslutet ändras.

Ärendelagen innehåller i 31 § en bestämmelse om omedelbar verkställighet av domstolens beslut, som i sin tur föreskriver att 17 kap. 14 § rättegångsbalken ska tillämpas. Enligt sistnämnda bestämmelse får rätten, när det finns skäl till det, i dom förordna att den får verkställas utan hinder av att den inte äger laga kraft. När det finns anledning, ska rätten därvid föreskriva att säkerhet ska ställas för skadestånd som parten kan bli skyldig att utge om domen ändras.

Vi bedömer att det även framöver bör vara möjligt att i ärenden förordna om omedelbar verkställighet av ett avflyttningsåläggande i förverkandesituationen. En sådan möjlighet skulle också följa redan genom tillämpningen av ärendelagens bestämmelser. Inom doktrin har uttalats att man i somliga fall måste beakta att en omedelbar verkställighet inte går att ändra tillbaka om en klagande vinner ett överklagande. I dessa fall bör man knappast tillåta att omedelbar verkställighet sker förutom om det följer av en särskild bestäm- melse (Fitger, Lagen om domstolsärenden. En kommentar, andra upplagan, 2004, s. 248).

Mot bakgrund av det aktuella beslutets mycket ingripande karak- tär anser vi att en uttrycklig bestämmelse, motsvarande 13 a § andra stycket nämndlagen, bör tas in i lagen om hyres- och arrende- domstolar.

340

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

7.10.4Rättskraft

Bedömning: Inga särskilda regler bör införas om domstols- avgörandenas rättskraft.

I 22 § nämndlagen och i 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt finns bestämmelser om att vissa beslut av nämnden respektive hovrätten vinner rättskraft. För tvistemålens del finns bestämmelser om rättskraft i 17 kap. 11 § rättegångs- balken. Ärendelagen berör däremot inte i vad mån ett beslut vinner rättskraft (jfr prop. 1995/96:115 s. 100).

1997 års hyreslagstiftningsutredning föreslog att särskilda regler om rättskraft, med samma innehåll som reglerna i nämndlagen och lagen om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt, skulle införas för de ärenden som enligt förslaget skulle handläggas enligt ärende- lagen (SOU 1999:15 s. 212 och 327).

Sedan den 1 januari 2006 överprövas arrendenämndens beslut av hovrätt med tillämpning av ärendelagen. Regeringen, som noterade att 1997 års hyreslagstiftningsutredning hade föreslagit särskilda regler om rättskraft, uttalade i lagstiftningsärendet följande (prop. 2005/06:10 s. 55 f.):

För domar i tvistemål finns det visserligen bestämmelser om rättskraft i 17 kap. 11 § RB men för beslut enligt rättegångsbalken, ärendelagen eller förvaltningsprocesslagen finns det inga sådana bestämmelser. Detta hindrar inte att besluten kan få rättskraft enligt allmänna principer på samma sätt som domar i tvistemål. Regeringen gör den bedömningen att avgöranden av hovrätt eller Högsta domstolen i fall som med nu- varande regler skulle ha blivit föremål för klander kommer att få rättskraft enligt vanliga principer även utan sådana bestämmelser som utredningen föreslår. Regeringen kan mot den bakgrunden inte se att det skulle finnas något egentligt behov av en rättskraftsregel för dessa domstolsavgöranden.

Enligt vår bedömning bör beslut av hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen i ärenden vinna rättskraft i samma utsträckning som hyres- och arrendenämndsärendena gör i dag. Vi instämmer dock i regeringens uttalande ovan och anser alltså att det saknas behov av att införa särskilda regler om rätts- kraft för hyres-, arrende- och bostadsrättsärenden. De tvister som handläggs enligt rättegångsbalken omfattas av rättegångsbalkens bestämmelser om rättskraft.

341

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

7.10.5Verkställighet

Bedömning: Vi föreslår inga särskilda bestämmelser om verk- ställbarhet motsvarande de som 32 § nämndlagen uppställer.

I 32 § nämndlagen finns bestämmelser om verkställighet av nämnds beslut. Enligt bestämmelsens första stycke får en del beslut av nämnden verkställas som lagakraftägande dom, under förutsättning att de inte överklagas. Paragrafens andra stycke föreskriver att beslut av hyresnämnden enligt 13 a § andra stycket nämndlagen om verkställighet av ett enligt första stycket i samma paragraf meddelat beslut (avflyttningsåläggande) får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat. Av samma stycke framgår att detsamma gäller om hyresnämnden med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen har bestämt att beslut enligt 13 eller 15 eller 25 § första stycket i den lagen ska gälla genast. Slutligen föreskrivs i 32 § tredje stycket nämndlagen att förlikning som är stadfäst av nämnden får verkställas som lagakraftägande dom, om hovrätten inte bestämmer något annat.

Enligt 3 kap. 1 § utsökningsbalken får verkställighet ske av bl.a. domstols dom eller beslut samt förlikning som är stadfäst av dom- stol, under de förutsättningar som anges i kapitlet. Av 3 kap. 3 § första stycket samma balk följer att dom får verkställas utan sär- skilda villkor, när den har vunnit laga kraft. Vad som sägs i utsök- ningsbalken om dom gäller, om inte annat föreskrivs, i tillämpliga delar även domstols beslut. Enligt 3 kap. 9 § utsökningsbalken får vidare dom, som enligt annan lag eller enligt förordnande av dom- stolen får verkställas innan den har vunnit laga kraft, verkställas så- som lagakraftägande dom, om inte annat följer av lagen eller för- ordnandet. Enligt 26 § andra stycket ärendelagen får en domstol som ska pröva ett överklagande besluta att det överklagade beslutet tills vidare inte får verkställas.

Det ovan sagda innebär att de i 32 § första och andra styckena nämndlagen angivna besluten vid en överföring till hyres- och arrendedomstolen kommer att vara verkställbara i samma utsträck- ning som vid handläggning av hyres- och arrendenämnden. Dess- utom kommer de beslut varigenom betalningsskyldighet har ålagts, enligt föreskrift i 3 kap. 6 § utsökningsbalken att få verkställas genast såvida gäldenären inte hos Kronofogdemyndigheten nedsätter pengar

342

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

eller ställer pant eller annan säkerhet. Några särregler behövs därför inte.

Av 3 kap. 13 § utsökningsbalken framgår att förlikning som är stadfäst av domstol verkställs som lagakraftägande dom, om inte annat beslutas med anledning av talan mot domen eller beslutet eller talan om ogiltigförklaring av förlikningen. Inte heller beträffande stadfästa förlikningar krävs det alltså någon särreglering för att de ska vara verkställbara.

7.11Kostnads- och ersättningsfrågor

7.11.1Ansökningsavgift

Gällande rätt

Hyres- och arrendenämnderna tar inte ut någon ansökningsavgift för handläggningen. Det gör däremot de allmänna domstolarna. Bestämmelser om ansökningsavgifter finns i förordningen (1987:452) om avgifter vid de allmänna domstolarna. Vad som föreskrivs i förordningen om allmän domstol gäller även mark- och miljödom- stol, som är en särskild domstol (1 § första stycket).

Ansökningsavgift ska betalas av den som anhängiggör ett mål eller ett ärende i samband med att målet eller ärendet inleds (2 och 4 §§). Den som har beviljats rättshjälp behöver inte betala ansök- ningsavgift (19 § rättshjälpslagen [1996:1619]).

Ansökningsavgift betalas med de belopp som anges i en särskild avgiftslista, bilaga till förordningen. För ansökan varigenom tviste- mål anhängiggörs är avgiften 450 kr. Med tvistemål avses i förord- ningen även mål och ärenden vid mark- och miljödomstol med de undantag som framgår av bilagan. Ansökningsavgiften för de flesta allmänna domstolsärendena uppgår till 375 kr.1

1 Det ska nämnas att regeringen har gett Domstolsverket i uppdrag att överväga om det bör införas nya principer för uttaget av de ansöknings- och kungörandeavgifter som gäller enligt förordningen (1987:452) om avgifter vid de allmänna domstolarna (Ju2011/5946/DOM). Enligt uppdraget ska Domstolsverket även föreslå nya avgiftsnivåer. Uppdraget ska redovisas senast den 30 november 2012 (Ju2012/3160/DOM).

343

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Överväganden och förslag

Förslag: Det bör, med ett par undantag, införas ansöknings- avgifter för handläggningen i hyres- och arrendedomstolen.

Det är mycket vanligt att en myndighet eller en domstol tar ut en avgift för att dess tjänster tas i anspråk. Avgiften bidrar till att täcka den kostnad som härigenom uppkommer för det allmänna. En ansökningsavgift kan också motverka att en part inleder en tvist som är mindre motiverad. Detta talar för att hyres- och arrende- nämndernas ärenden, när de förs över till hyres- och arrendedom- stolen, bör avgiftsbeläggas.

Ett argument mot att införa en ansökningsavgift för hyresären- den är att hyresrätten är en social skyddslagstiftning och att en part inte ska behöva betala för att få en tvist i anledning av sitt boende prövad. Det är inte ovanligt i dessa ärenden att en enskild part har små ekonomiska resurser.

Förfarandet i de nuvarande hyres- och arrendenämndsärendena bör även framöver vara billigt för parterna. Enligt vår bedömning innebär ett införande av en ansökningsavgift på de beloppsmässiga nivåer som följer av förordningen om avgifter vid de allmänna domstolarna dock ingen stor kostnad för den enskilde. Om rätts- hjälp beviljas behöver parten inte heller betala ansökningsavgift. Det framstår som rimligt att införa ansökningsavgifter också för hyres-, arrende- och bostadsrättsärenden.

Frågan är om det finns skäl att undanta vissa hyres- och arrende- tvister från kravet på ansökningsavgift. En del ärenden vid hyres- och arrendenämnden kan röra låga värden, som exempelvis en del ansökningar om åtgärdsföreläggande. Även andra mål vid tingsrätterna kan dock röra små belopp. Vi anser därför att detta inte är skäl nog att undanta hyrestvister som rör låga belopp från kravet på ansök- ningsavgift.

Andra ärendetyper där det finns anledning att särskilt fundera över om en ansökningsavgift bör införas är medlingsärenden efter uppsägning av lokalhyra eller anläggningsarrende. I dessa fall måste hyresgästen respektive arrendatorn hänskjuta tvisten till nämnden för att inte gå miste om en senare rätt till ersättning. Vi föreslår inga ändringar i dessa avseenden. Oavsett vem som har sagt upp avtalet måste alltså alltid hyresgästen respektive arrendatorn inleda ärendet vid domstolen för att inte gå miste om en rättighet. Mot

344

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

denna bakgrund bedömer vi det rimligt att undanta dessa ärende- typer från kravet på ansökningsavgift. Bortsett från dessa ärende- typer finns det enligt vår bedömning inte skäl att underlåta att avgiftsbelägga mål och ärenden vid hyres- och arrendedomstolen.

Ansökningsavgift ska betalas av den som inleder ett mål eller ärende. Som framgått av avsnitt 2.3.4 kan i ärenden om s.k. strandade förhandlingar enligt 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304) antalet parter vara mycket stort. Fråga kan uppkomma om vad som utgör ett ärende. Enligt vår bedömning ska i vart fall i ansökningsavgifts- hänseende en ansökan med många bostadshyresgäster i samma fastighet anses som ett ärende oavsett hur hyres- och arrendedom- stolen väljer att registrera ansökan.

För de mål som domstolen handlägger enligt rättegångsbalken bör avgiften uppgå till 450 kr medan avgiften för ärendena bör vara den som allmänt gäller för allmänna domstolsärenden, dvs. 375 kr.

Regeringen bör i förordningen (1987:452) om avgifter vid de allmänna domstolarna föreskriva, liksom beträffande mark- och miljö- domstol, att vad som i förordningen föreskrivs om allmän domstol även gäller för hyres- och arrendedomstol. Vidare bör hyres- och arrendedomstolarnas mål- och ärendetyper, med de undantag som vi har föreslagit ovan, anges i bilagans avgiftslista. Vi avstår här från att ge förslag till den närmare utformningen av författningstexten.

7.11.2 Vittnesersättning m.m.

Gällande rätt

I tvistemål kan rätten tillerkänna en part som har kallats att inställa sig till ett sammanträde ersättning av allmänna medel för kostnad för resa och uppehälle. Förutsättningarna för ett sådant ersättnings- beslut är att parten är en fysisk person samt att det är skäligt med hänsyn till hans eller hennes ekonomiska förhållanden, de kost- nader som kan uppstå i samband med inställelsen och omständig- heterna i övrigt. Rätten får bevilja förskott på ersättningen (11 kap. 6 § rättegångsbalken).

Av motiven till bestämmelsen framgår att ersättning som regel inte bör ges om partens årsinkomst, beräknad enligt bestämmel- serna i rättshjälpslagen, överstiger 100 000 kr (prop. 1996/97:9 s. 230). Närmare bestämmelser om bl.a. ersättningsbelopp finns i förordningen (1982:805) om ersättning av allmänna medel till vittnen,

345

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

m.m. Genom en hänvisning i 18 § tredje stycket ärendelagen tillämpas regeln i 11 kap. 6 § rättegångsbalken om parts rätt till ersättning även i ärenden.

I 36 kap. 24 § rättegångsbalken finns bestämmelser om ett vittnes rätt till ersättning. Huvudregeln är att ersättning till ett vittne, som har åberopats av en enskild part, ska betalas av parten. Om det är skäligt med hänsyn till partens ekonomiska förhållanden får dock rätten besluta att ersättningen i stället ska betalas av allmänna medel. Även när en part har beviljats rättshjälp betalar staten kostnaden för bevisning (16 § rättshjälpslagen [1996:1619]). I annat fall, dvs. när vittnet inte åberopats av enskild part, ska ersättningen betalas av allmänna medel.

Sådan ersättning som ska betalas av part ska avse nödvändiga kostnader för resa, uppehälle och tidsspillan efter vad rätten prövar skäligt. Om ersättning i stället ska betalas av allmänna medel, fast- ställer rätten ersättningen enligt förordningen om ersättning av all- männa medel till vittnen, m.m. Enligt 36 kap. 25 § rättegångsbalken har ett vittne rätt att i förskott få ersättning för kostnader för resa och uppehälle.

I 40 kap. 17 och 18 §§ rättegångsbalken finns bestämmelser om sakkunnigs rätt till ersättning. Av 40 kap. 17 § andra stycket rätte- gångsbalken framgår att i dispositiva mål ska ersättningen betalas av parterna solidariskt eller, för det fall bara ena parten påkallat sak- kunnigs anlitande, av den parten ensam. I annat fall ska ersättningen utgå av allmänna medel.

Genom en hänvisning i 24 § första stycket respektive 25 § ärende- lagen tillämpas reglerna om vittnesersättning och ersättning till sak- kunnig även i ärenden.

I 19 § andra stycket nämndlagen finns en bestämmelse om er- sättning till den som har inställt sig vid nämnden för att höras i ett ärende. Enligt bestämmelsen har en person som nämnden inkallat och som inte är part rätt till ersättning av allmänna medel. Närmare bestämmelser om ersättningen finns i förordningen om ersättning av allmänna medel till vittnen, m.m.

Nämndlagen saknar däremot bestämmelser som gör det möjligt för nämnderna att tillerkänna en part ersättning för sin inställelse. Inte heller ett vittne som en part själv tar med sig har rätt till er- sättning. I stället får man utgå från att parten själv i rimlig utsträck- ning ersätter vittnet. Nämnderna kan alltså inte förplikta en part att betala vittnesersättning.

346

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Begäran om lagändring från BAHS

I mars 2007 begärde hyres- och arrendenämnderna genom dåvar- ande BAHS en lagändring beträffande reglerna om vittnesersätt- ning (dnr Ju 2007/3116). BAHS konstaterade att den restriktiva tillämpning som lagstiftaren ursprungligen tänkt sig beträffande vittnesbevisning i praktiken inte går att upprätthålla utan att vittnes- förhör i stället är mycket vanligt. Enligt BAHS medför diskrepansen i ersättningsrätten, beroende på om vittnet kallats in av nämnden eller tagits med av part, att framför allt parter som har juridiskt kunniga ombud ofta begär att nämnden ska kalla ett åberopat vittne enbart av det skälet att vittnet då ges rätt till ersättning av allmänna medel. BAHS konstaterade att det är svårt att motivera att t.ex. resursstarka bostadsbolag kan åberopa vittnen på statens bekost- nad. Vidare noterade BAHS bl.a. att det är otillfredsställande att ett vittne, som inte kallats av nämnden, saknar en formell rätt till ersättning av den part som har åberopat vittnet.

BAHS förordade en lösning som innebär att parten själv som huvudregel ska stå för ersättningen till ”sina” vittnen, oavsett om nämnden har kallat vittnet eller om parten själv har tagit med sig vittnet. Enligt BAHS bör ersättningen betalas av allmänna medel endast om det är rimligt med hänsyn till partens ekonomiska för- hållanden.

Överväganden och förslag

Förslag: Rättegångsbalkens bestämmelser om parts, vittnes och sakkunnigs rätt till ersättning tillämpas vid handläggning av mål och ärenden i hyres- och arrendedomstolen.

Som har framgått föreslår vi att handläggningen av mål vid hyres- och arrendedomstolen som huvudregel ska följa rättegångsbalken och att ärenden ska följa ärendelagen. Det är rimligt att bestäm- melserna i dessa processlagar om en parts rätt till ersättning för inställelse tillämpas också för hyres- och arrendedomstolens mål och ärenden.

Den nuvarande skillnaden i ett vittnes rätt till ersättning, beroende på om vittnet har kallats in av nämnden eller har tagits med av part, är inte tillfredsställande. Ett vittne bör i alla situationer kunna få sin ersättning fastställd av domstolen.

347

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Det är inte rimligt att ersättning till vittnen regelmässigt betalas av allmänna medel. Vi delar BAHS bedömning om att huvudregeln i stället bör vara att den part som har åberopat vittnet också bör betala ersättning till vittnet. Om det är skäligt med hänsyn till partens ekonomiska förhållanden bör rätten dock ha möjlighet att besluta att ersättningen i stället ska betalas av allmänna medel. Denna utformning av ersättningsreglerna överensstämmer med regleringen i rättegångsbalken, som genom hänvisning även tillämpas i ärenden. Några särskilda ersättningsregler angående vittnesersättning bör därmed enligt vår bedömning inte införas för hyres- och arrende- domstolarnas mål och ärenden. Inte heller beträffande ersättning till sakkunnig finns det skäl att göra undantag från bestämmelserna i rättegångsbalken.

7.11.3 Ansvar för rättegångskostnader

Gällande rätt

För tvistemålens del finns bestämmelser om rättegångskostnader i 18 kap. rättegångsbalken. Huvudregeln i dispositiva tvistemål är att den part som förlorat målet ska ersätta motparten för dennes samt- liga rättegångskostnader (18 kap. 1 § rättegångsbalken).

Om den vinnande parten har inlett rättegången utan att mot- parten har gett anledning till det eller föranlett onödig rättegång ska däremot den vinnande parten ersätta motparten dennes rätte- gångskostnader eller vardera parten stå sin kostnad (18 kap. 3 § rättegångsbalken). Ett annat undantag från huvudregeln finns i 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Bestämmelsen föreskriver att om en part genom att utebli från rätten eller inte iaktta föreläggande, som rätten meddelat, eller genom påstående eller invändning, som han insett eller bort inse sakna fog, eller annars genom vårdslöshet eller försummelse föranlett uppskov i målet eller annars vållat kostnad för motparten, ska han ersätta denna kostnad oavsett hur rättegångs- kostnaderna i övrigt ska fördelas. I FT-målen finns det begräns- ningar i möjligheten att få ersättning för rättegångskostnader.

I 32 § ärendelagen föreskrivs att i ett ärende där enskilda är mot- parter till varandra får domstolen med tillämpning av 18 kap. rätte- gångsbalken förplikta den ena parten eller dennes ställföreträdare, ombud eller biträde att ersätta den andra parten för dennes kost- nader i ärendet eller det som i domstolen betalats av allmänna medel.

348

SOU 2012:82 Ett moderniserat förfarande

Vid hyres- och arrendenämnderna svarar parterna själva för sina rättegångskostnader. Vid överklagande av hyresnämndernas beslut tillämpar Svea hovrätt i och för sig bestämmelserna i 18 kap. rätte- gångsbalken. För ett stort antal hyrestvister görs dock undantag från dessa bestämmelser, varför parterna vanligtvis även i hovrätten står sina egna rättegångskostnader. Vi redogör nedan för dessa undantag.

I 12 kap. 73 § jordabalken föreskrivs att vardera parten i en rad angivna tvister ska svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken (se om bestäm- melsen ovan). De hyrestvister som avses i 12 kap. 73 § jordabalken är följande (samtliga hänvisningar avser jordabalken): hyrestvister i 12 kap. 49 § (förlängningstvist), 12 kap. 54 § (tvist om hyresvillkor) och 12 kap. 55 e § (återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostads- lägenhet i vissa fall), mål om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, om upprustningsföre- läggande enligt 12 kap. 18 a–c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 12 kap. 18 h § och om utdömande av vite enligt 12 kap. 62 §.

I 11 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs att i en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § samma lag ska vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Av 16 § lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt framgår att i ärenden enligt denna lag ska vardera parten svara för sina rätte- gångskostnader i hovrätten, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Motsvarande gäller enligt 32 § hyresförhand- lingslagen (1978:304) i tvist som avses i 22 eller 24 § samma lag och enligt 6 kap. 5 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt tvister som avses i 6 kap. 4 § den lagen.

I 35 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) föreskrivs att om fastighetsägarens talan i besvärsmål, i vilket kommunen är motpart, vinner bifall kan kommunen åläggas att ersätta fastighetsägaren för rättegångskostnad. Om fastighetsägaren vinner besvärsmål i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning till- erkännas denne att betalas av staten. I övrigt gäller i besvärsmål all- männa bestämmelser om rättegångskostnad i tillämpliga delar.

Vid överklagande av arrendenämndens beslut i tvister enligt jordabalken och lagen (1957:390) om fiskearrenden tillämpas ärende-

349

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

lagen, vilket innebär att i ett ärende där enskilda är motparter till varandra får domstolen med tillämpning av 18 kap. rättegångsbalken förplikta den ena parten att ersätta den andra parten för dennes kostnader i ärendet.

Enligt 14 § andra stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället ska vardera parten svara för sina rätte- gångskostnader med anledning av att nämndens beslut överklagas, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Överväganden och förslag

Förslag: I hyres- och arrendedomstolen ska i samtliga ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Motsvarande gäller också för en stor del av ärendena vid handläggning i Hyres- och arrende- överdomstolen.

För de hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som handläggs som mål föreslår vi inte någon särregel.

Vid hyres- och arrendenämnderna svarar vardera parten själv för sina rättegångskostnader. Enligt vår bedömning bör detta också vara utgångspunkten vid handläggningen av ärenden i hyres- och arrendedomstolen. Det är därför nödvändigt med en särregel om rättegångskostnader i förhållande till ärendelagen.

Huvudregeln i ärenden bör enligt vår uppfattning vara att vardera parten svarar för sin rättegångskostnad i hyres- och arrendedom- stolen. Ett system som innebär att vardera parten alltid ska stå sin kostnad kan dock ge upphov till ett närmast stötande resultat. Så kan vara fallet om en part genom sin vårdslösa eller försumliga processföring vållar motparten rättegångskostnader. Vi föreslår där- för att rättegångskostnadsregeln ska förses med ett förbehåll om att en tillämpning av 18 kap. 6 § rättegångsbalken kan motivera en annan fördelning av ansvaret för rättegångskostnaderna.

Med vårt förslag ska ansökningsavgift, med ett par undantag, införas för handläggningen i hyres- och arrendedomstol. En ord- ning som innebär att vardera parten ska stå sin kostnad kan i vissa situationer leda till att det blir ekonomiskt olönsamt för en part att göra en ansökan, även om denna bifalls. Som exempel kan nämnas att det inte blir ekonomiskt motiverat att ansöka om åtgärdsföre-

350

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

läggande avseende en reparation om kostnaden för reparationen understiger ansökningsavgiften. Som också 1997 års hyreslagstift- ningsutredning noterade talar detta för att den förlorande parten åtminstone bör ersätta ansökningsavgiften. Utredningen konstate- rade dock att det inte finns anledning att införa särskilda rätte- gångskostnadsregler bara för ansökningsavgiften (SOU 1999:15 s. 201). Vi delar denna bedömning.

Vi har ovan redovisat de regler om rättegångskostnadsansvar som i dag gäller vid handläggning av aktuella ärenden i överrätt. Som har framgått är det normala i många tvister att parterna även i överrätt står sina egna rättegångskostnader. Vi föreslår att samma rättegångskostnadsregler som i hittillsvarande ordning gällt i över- rätt även ska gälla framöver. I syfte att skapa en bättre överblick bör dock bestämmelserna samlas i en paragraf i lagen om hyres- och arrendedomstolar i stället för att finnas i den materiella rätten.

Beträffande domstolarnas handläggning av mål saknas det enligt vår bedömning skäl att föreslå en särregel om rättegångskostnader. Rättegångsbalkens bestämmelser ska därmed tillämpas.

7.11.4 Ersättning till särskilda ledamöter

Gällande rätt

Regler om ersättning till intresseledamöter i hyres- och arrende- nämnderna och till experter i hyresnämnderna finns i förordningen (1982:814) om ersättning till nämndemän och vissa andra uppdrags- tagare inom domstolsväsendet m.m. Förordningen innehåller även föreskrifter om ersättning till andra uppdragstagare som t.ex. nämndemän, jurymän i tryckfrihetsmål och yttrandefrihetsmål, sär- skilda ledamöter i sjöförklaringsdomstolarna, särskilda ledamöter i tingsrätt i mål om klander av dispasch samt tekniskt sakkunniga ledamöter i patentmål i tingsrätt och hovrätt.

Av förordningen följer att intresseledamöterna i hyres- och arrendenämnderna har rätt till ett arvode för sammanträde med 600 kr per dag (oavsett sammanträdets längd). Sammanträdesarvodet för experter i hyresnämnderna uppgår till samma belopp. Motsvar- ande arvode för nämndemän är 500 kr per dag eller 250 kr om tjänst- göringen varat kortare tid än tre timmar.2 Sammanträdesarvodet per

2 En särskild utredare har fått i uppdrag att genomföra en översyn av nämndemannasystemet. I uppdraget ingår bl.a. att överväga åtgärder för att skapa moderna tjänstgörings- och

351

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

dag för övriga uppdragstagare, vars ersättning regleras i förord- ningen, varierar mellan 500 kr och 680 kr.

Experter i hyresnämnderna har utöver sammanträdesarvodet rätt till arvode för förberedelsearbete med 180 kr per dag. De kan också få ersättning för efterarbete under annan dag än samman- trädesdag med samma belopp som för förberedelsearbete. Även en del andra uppdragstagare har rätt till ersättning för förberedelse- och efterarbete.

Nämndemän och jurymän har rätt till ersättning för inkomst- förlust som uppkommer på grund av uppdraget (2 a §). Vidare har nämndemän och jurymän med barn som har behov av tillsyn rätt till ersättning för kostnader för barntillsyn som uppkommer när de fullgör sitt uppdrag (2 c §). Motsvarande rätt till ersättning för inkomstförlust och barntillsyn gäller inte för övriga uppdragstagare.

Uppdragstagare får reseersättning och traktamente enligt de bestämmelser om reseförmåner som enligt kollektivavtal gäller för statstjänstemän i allmänhet (4 §). Till uppdragstagare vars resväg till sammanträdet överstiger 50 km betalas ett särskilt inställelse- arvode om 100 kr per dag (4 a §).

För en del uppdragstagare inom domstolarna regleras inte ersätt- ningen i nämnd förordning utan i stället genom särskilda regerings- beslut. Så är t.ex. fallet för särskilda ledamöter i mark- och miljö- domstolarna. Dessa ledamöter ersätts med 1 600 kr per samman- trädesdag. Enligt regeringsbeslutet ska vidare ersättning för sådant arbete som dessa ledamöter utför vid ett annat tillfälle än samman- trädesdag beslutas av mark- och miljödomstolen och får uppgå till högst 800 kr för arbete upp till en halv arbetsdag och till högst 1 600 kr för arbete upp till en hel dag (Regeringsbeslut 2011-03-24, dnr Ju 2011/2333/DOM).

Begäran om översyn av ersättningsreglerna

I en skrivelse till Justitiedepartementet i januari 2011, (dnr Ju 2011/537/DOM) begärde Hyresgästföreningen, Riksförbundet, att reglerna om ersättning till intresseledamöter i hyresnämnd för- ändras så att dessa ledamöter får rätt till ersättning för förlorad arbetsförtjänst.

ersättningsvillkor för nämndemannauppdraget. Uppdraget ska redovisas senast den 28 juni 2013 (dir. 2012:51).

352

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

Grunden för begäran var att gällande ersättningsregler, enligt Hyresgästföreningen, medför att yngre och yrkesverksamma per- soner i endast begränsad omfattning är beredda att åta sig uppdrag som intresseledamot eftersom en normalinkomsttagare gör en eko- nomisk förlust om han eller hon åtar sig ett sådant uppdrag. Enligt Hyresgästföreningen innebär detta att det är i princip omöjligt att få en sammansättning av intresseledamöterna som återspeglar hyres- gästkollektivets sammansättning i stort.

Överväganden och förslag

Förslag: Ersättning till särskilda ledamöter i hyres- och arrende- domstolarna bör motsvara den ersättning som betalas till sär- skilda ledamöter i mark- och miljödomstolarna. De särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstolarna bör därmed er- sättas med för närvarande 1 600 kr per sammanträdesdag. Ersätt- ning för sådant arbete som utförs vid ett annat tillfälle än sam- manträdesdag ska beslutas av hyres- och arrendedomstolen och får uppgå till för närvarande högst 800 kr för arbete upp till en halv arbetsdag och till högst 1 600 kr för arbete upp till en hel dag.

Som vi tidigare har konstaterat utgör deltagandet av intresseleda- möter ett mycket värdefullt inslag i nämndernas verksamhet. Vi har gjort bedömningen att intresseledamöter – eller med vårt förslag särskilda ledamöter – även framöver ska delta vid handläggningen av en hel del hyres- och arrendeärenden. Det är viktigt att ersätt- ningsreglerna bidrar till att skapa goda möjligheter att rekrytera särskilda ledamöter som till sin kollektiva sammansättning speglar de aktuella intressegruppernas (bostadshyresgäster, jordägare etc.) sammansättningar.

Som dagens regelverk är utformat skulle ett åtagande av ett upp- drag som särskild ledamot för många medföra en inkomstförlust i samband med själva tjänstgöringen i domstolen. Det är givet att denna omständighet kan avhålla en person från att acceptera ett sådant uppdrag. Möjligheten att rekrytera yrkesverksamma personer till uppdrag som särskild ledamot begränsas härigenom. Hyresgäst- föreningen, Riksförbundet, har påtalat att detta utgör ett problem.

353

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

Enligt vår bedömning finns det mot denna bakgrund ett behov av att ändra ersättningsreglerna för de särskilda ledamöterna.

Olika alternativ står här till buds. En lösning är, som Hyresgäst- föreningen har föreslagit, att tillerkänna de särskilda ledamöterna rätt till ersättning även för inkomstförlust. Ett annat alternativ är att i stället generellt höja arvodesnivån för aktuellt sammanträdes- arvode. Den första lösningen har bl.a. den fördelen att den på ett rättvist sätt kompenserar de särskilda ledamöterna för deras deltag- ande i hyres- och arrendedomstolarna genom att den faktiska inkomstförlusten täcks. En stor fördel med det senare alternativet är att denna lösning kräver mindre administration såväl för den enskilde ledamoten som för myndigheterna.

För de särskilda ledamöterna i mark- och miljödomstolarna har regeringen valt ett ersättningssystem med ett sammanträdesarvode som är markant högre än det normala för uppdragstagare inom domstolarna och med rätt till ersättning även för annat arbete men som däremot inte ersätter inkomstförlust. De särskilda ledamöternas tjänstgöring i hyres- och arrendedomstolarna kommer att i stora delar påminna om den för de särskilda ledamöterna i mark- och miljödomstolarna. Enligt vår uppfattning bör man därför välja samma metod för ersättning till de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstolarna. Vi bedömer vidare att det är rimligt att samma ersättningsnivåer som för ledamöterna i mark- och miljödomstolen tillämpas för ledamöterna i hyres- och arrendedomstolen.

7.12Andra processuella frågor

7.12.1Avvisning av ombud

Gällande rätt

Enligt 12 kap. 1 § första stycket rättegångsbalken får part i tviste- mål föra sin talan genom ombud. I 12 kap. 2 § rättegångsbalken finns en del kvalifikationskrav för ombud. Såsom ombud får således inte brukas annan än den som rätten med hänsyn till redbarhet, insikter och tidigare verksamhet anser lämplig att vara ombud i målet. Vidare ska ombudet behärska svenska språket. Huvudregeln är också att ombudet ska ha hemvist i Sverige, i en annan stat inom Europeiska ekonomiska samarbetsområdet eller i Schweiz. Slutligen föreskriver bestämmelsen att den som är underårig eller i kon- kurstillstånd eller som har förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldra-

354

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

balken inte får vara ombud. Domstolen ska på eget initiativ pröva om den som uppträder som ombud saknar de nödvändiga kvalifika- tionerna. Denna prövning bör helst ske i handläggningens inled- ande skede (Fitger m.fl. a.a., kommentaren till 12:2).

Visar ett ombud oredlighet, oskicklighet eller oförstånd eller annars anses olämplig, ska rätten avvisa honom som ombud i målet. Rätten får också, om det finns skäl för det, förklara honom eller henne obehörig antingen för viss tid eller tills vidare att brukas som ombud vid den rätten (12 kap. 5 § rättegångsbalken).

Genom en hänvisning i 47 § andra stycket ärendelagen tillämpas bestämmelserna om ombud i 12 kap. 2 och 5 §§ rättegångsbalken även vid handläggningen av ärenden.

Nämndlagen saknar bestämmelser om kvalifikationskrav för om- bud. Förvaltningslagen, som subsidiärt gäller för nämndverksam- heten, innehåller inte heller bestämmelser om vem som kan vara ombud. Däremot finns i 9 § andra stycket förvaltningslagen en bestämmelse som stadgar att en myndighet får avvisa ett ombud i ärendet om ombudet visar oskicklighet eller oförstånd eller om han eller hon är olämplig på något annat sätt. Vid denna bedömning kan regleringen i rättegångsbalken till viss del ge ledning (Hellners m.fl. a.a. s. 121). Ett sådant avvisningsbeslut gäller endast i det aktuella ärendet.

I Domstolsverkets rapport Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämnderna nämndes frågan om avvis- ning av ombud – dvs. att det vid nämnderna saknas motsvarighet till 12 kap. 2 § rättegångsbalken – som en processuell fråga att överväga närmare.

Överväganden och förslag

Förslag: Rättegångsbalkens bestämmelser om kvalifikationskrav för ombud och om avvisning av ombud tillämpas vid handlägg- ning av mål och ärenden om hyra, arrende och bostadsrätt.

Nuvarande regelsystem för ombud vid nämnderna är otillfredsställ- ande eftersom det dels saknar kvalifikationskrav för ombud, dels endast gör det möjligt att avvisa ett ombud i det aktuella ärendet. Det är enligt vår uppfattning rimligt att samma bestämmelser om ombud gäller för mål och ärenden i hyres- och arrendedomstolen

355

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

som för övriga tvistemål och ärenden. Rättegångsbalkens bestäm- melser härom (som genom hänvisning även är tillämpliga i ären- den) ska därför tillämpas vid handläggningen av mål och ärenden i hyres- och arrendedomstolarna.

7.12.2Delgivning

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen får använda kungörelse- delgivning i sådana massärenden avseende tvister om villkor för hyra av bostadslägenheter som under viss förutsättning avgörs utan sammanträde. I övrigt ska rättegångsbalkens och ärende- lagens bestämmelser om delgivning tillämpas.

I 30 § första stycket nämndlagen föreskrivs att om en inlaga, en kallelse, ett föreläggande eller en annan handling ska tillställas en part sker det som huvudregel genom delgivning. Av 46 § ärende- lagen framgår att om domstolen ska underrätta någon om inne- hållet i en handling eller om något annat, får det ske genom delgiv- ning. Enligt samma lagrum ska delgivning användas om det är särskilt föreskrivet eller om det med hänsyn till syftet med bestäm- melsen om underrättelse framgår att delgivning bör ske, men bör i övrigt tillgripas bara om det behövs med hänsyn till omständig- heterna.

Enligt vår bedömning lämpar sig ärendelagens bestämmelse om delgivning väl för de ärenden som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga. I ett avseende finns det dock skäl för en särregel. Enligt 30 § första stycket nämndlagen får nämligen hyresnämnden, om nämnden samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad be- skaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter (massärenden), använda kungörelse- delgivning enligt 49 § första och andra styckena delgivningslagen (2010:1932) i de ärenden som enligt 9 § andra stycket nämndlagen avgörs utan sammanträde. Vi föreslår därför att en bestämmelse motsvarande nämndlagens förs in i lagen om hyres- och arrende- domstolar.

Beträffande målen saknas enligt vår bedömning skäl att föreslå ändringar avseende delgivning.

356

SOU 2012:82

Ett moderniserat förfarande

7.12.3Skyndsam handläggning

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrende- överdomstolen ska handlägga mål och ärenden skyndsamt. Tvister som rör störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt.

I 26 § nämndlagen föreskrivs att nämnd ska handlägga ärende skynd- samt. Bestämmelsen gäller för samtliga ärenden som nämnderna handlägger. Enligt 12 kap. 70 § jordabalken ska hyrestvister som rör störningar i boendet handläggas särskilt skyndsamt. En mot- svarande bestämmelse för bostadsrätter finns i 11 kap. 1 § bostads- rättslagen (1991:614).

Enligt vår bedömning kan man visserligen ifrågasätta lämplig- heten av denna typ av allmänna skyndsamhetskrav. Det gäller inte minst i det fall då kravet rör samtliga ärenden. Många av de mål och ärenden som hyres- och arrendedomstolen handlägger är av brådsk- ande karaktär. Vi har gjort bedömningen att en skyndsam hand- läggning bäst garanteras om det skapas särskilda domstolar för han- tering av aktuella mål och ärenden. Mot denna bakgrund kan det därför också vara motiverat att i lag ställa upp generella krav på skyndsam handläggning.

Enligt vår bedömning bör regelsystemet så långt möjligt vara enhetligt. Det allmänna skyndsamhetskravet bör därför gälla för både mål och ärenden i såväl hyres- och arrendedomstolen som Hyres- och arrendeöverdomstolen.

Det ligger vidare i sakens natur att tvister som rör störningar i boendet är av mycket brådskande karaktär. Vi bedömer därför att det även framöver bör finns en regel om att dessa tvister ska hand- läggas särskilt skyndsamt. En sådan regel bör dock tas in i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar i stället för att finnas i den materiella rätten.

7.12.4Övriga frågor

Förslag: Hyres- och arrendedomstolen ska skriva av ett ärende om medling vid anläggningsarrende om jordägaren underlåter att följa ett föreläggande om uppgivande av villkor för förläng- ning av arrendeförhållandet eller orsaken för vägran av förläng-

357

Ett moderniserat förfarande

SOU 2012:82

ning, om avtalet inte är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket jordabalken.

Under vissa förutsättningar finns det vid utebliven förhand- ling enligt förhandlingsordning hinder mot att hyres- och arrendedomstolen tar upp bl.a. en hyresvärds yrkande om högre hyra.

Statliga myndigheter och kommuner är som huvudregel skyl- diga att utan ersättning till domstolarna låna ut de lokaler som domstolarna behöver för sina sammanträden.

I 8 a § nämndlagen finns en bestämmelse som föreskriver att arrende- nämnden, i ett ärende om medling beträffande anläggningsarrende när arrendatorn har sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt för- längning av avtalet på ändrade villkor, under vissa förutsättningar ska skriva av ärendet. Det gäller när sökandens motpart inte följt nämndens föreläggande om att uppge de villkor han uppställer för att förlänga arrendeförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning, om avtalet inte är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket jordabalken. Enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket jorda- balken ska avtalet vid sådant förhållande anses förlängt på de av arrendatorn önskade villkoren.

Enligt vår bedömning bör ingen förändring i detta avseende göras vid ett överförande av aktuell tvist till hyres- och arrende- domstolen. Vi föreslår därför att det i den nya lagen om hyres- och arrendedomstolar tas in en bestämmelse motsvarande 8 a § nämnd- lagen.

En bestämmelse om processhinder i vissa fall finns i 11 a § nämndlagen. Bestämmelsen föreskriver att om för lägenhet gäller förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), får hyresnämnd i hyrestvist enligt 12 kap. jordabalken inte pröva hyres- värds yrkande om högre hyra, om inte förhandling som ska påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Det- samma gäller yrkande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller ändring av en hyresgästs rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna. Har förhandling inte ägt rum får yrkande ändå tas upp till prövning, om hyresvärden på- kallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisation som är part enligt

358

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

SOU 2012:82

nämnden ska därvid anses ha fortsatt giltighet såvitt avser det på- gående ärendet.

I de överlämnade tvisterna som rör ersättning för minskat bruksvärde ska vardera parten stå sin rättegångskostnad i hyres- och arrendedomstolen.

Ärende om arrende som vid ikraftträdandet handläggs i hov- rätt ska slutföras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser.

Mål och ärende som ursprungligen inletts hos allmän domstol och som vid ikraftträdandet handläggs där ska slutföras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser.

Några övergångsbestämmelser för de ärenden som efter över- klagande av hyresnämnds beslut vid ikraftträdandet handläggs i Svea hovrätt behövs inte.

8.2.1Tidpunkt för ikraftträdande

Det är svårt att ange någon bestämd tidpunkt för när de föreslagna ändringarna kan träda i kraft. Vi förutsätter nämligen som framgått att den föreslagna reformen föregås av ett genomförandeprojekt. Man bör under alla förhållanden undvika att genomföra en reform av detta slag i semestertider, varför ikraftträdande vid ett årsskifte eller halv- årsskifte är olämpligt.

Vår bedömning är att förslagen kan träda i kraft tidigast om cirka 1,5 år. Vi föreslår därför att hyres- och arrendedomstolarna ska in- rättas och hyres- och arrendenämnderna avvecklas den 5 maj 2014. Även i övrigt ska författningsförslagen träda i kraft vid detta datum.

8.2.2Hyres- och arrendenämndsärenden

Frågan är hur man ska hantera de pågående ärenden som hyres- och arrendenämnderna inte har avgjort när de nya bestämmelserna träder i kraft. Här står valet mellan att man ger nämnderna möjlighet att av- sluta ärendena eller att man direkt överlämnar dessa till hyres- och arrendedomstolarna.

Vi har föreslagit att hyres- och arrendedomstolen med ett undan- tag ska handlägga de nuvarande nämndärendena enligt ärendelagen. Det är i praktiken inte någon större skillnad mellan reglerna i nämnd- lagen och i ärendelagen. Vi anser därför att det inte finns något som

362

SOU 2012:82

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

hindrar att låta de ärenden som har inletts vid hyres- eller arrende- nämnden handläggas enligt ärendelagen med de kompletterande för- faranderegler i lagen om hyres- och arrendedomstolar som vi har föreslagit.

Med vårt förslag ska tvister om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken handläggas enligt rättegångs- balken. Inte heller i detta avseende ser vi dock något hinder mot att de aktuella ärendena överlämnas till hyres- och arrendedomstol för fortsatt handläggning enligt rättegångsbalken.

Vårt förslag innebär därför att de ärenden som hyres- och arrende- nämnderna, med de undantag som anges nedan, inte har avgjort när de nya bestämmelserna träder i kraft ska lämnas över till hyres- och arrendedomstolen för fortsatt handläggning. Det kan nämnas att 1997 års hyreslagstiftningsutredning gjorde en motsvande bedömning i detta avseende (SOU 1999:15 s. 367 f.).

Som framgått ska hyres- och arrendedomstolens handläggning av tvister om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken, följa rättegångsbalken.1 Utan särskild övergångsbestäm- melse blir därmed reglerna om rättegångskostnader i rättegångsbal- ken tillämpliga. I dag svarar vardera parten för sin rättegångskostnad i nämnden. Vi föreslår därför en motsvarande övergångsbestämmelse för de överlämnade tvisterna om ersättning för minskat bruksvärde. Mot bakgrund av att vi föreslår endast mycket begränsade föränd- ringar beträffande rättegångskostnadsansvaret för övriga av de över- lämnade nämndärendena ser vi i detta avseende inget behov av att övergångsvis reglera detta särskilt. Bestämmelserna om rättegångs- kostnader i lagen om hyres- och arrendedomstolar får alltså direkt genomslag för dessa ärenden.

Vi förutsätter att hyres- och arrendenämnderna har beredskap för en effektiv avveckling av verksamheten. Det kan dock inte ute- slutas att nämnd före ikraftträdandet har inlett eller avslutat ett sam- manträde men inte avgjort ärendet vid denna tidpunkt. I dessa fall föreslår vi av effektivitetsskäl att handläggningen får avslutas vid nämnden. Förordnanden för hyresråd och andra bör då ha fortsatt giltighet.

Vi har föreslagit att nämndernas uppgift att vara skiljenämnd inte ska föras över till hyres- och arrendedomstolen. Eftersom vi före- slår att de nämnda ärendekategorierna ska avskaffas måste utgångs- punkten vara att inte lämna över ärenden om skiljeförfarande till

1 Det rör sig om ett fåtal sådana tvister. Av uppgifter från Domstolsverket framgår att det under år 2011 kom in två ärenden om ersättning för minskat bruksvärde till nämnderna.

363

Konsekvensanalys

SOU 2012:82

9.2Inrättande av särskilda hyres- och arrendedomstolar och en ändrad kompetensfördelning

Vårt förslag innebär att hyres- och arrendenämnderna ska avvecklas och att prövningen av de ärenden som handläggs där ska föras över till åtta hyres- och arrendedomstolar. Vidare innebär vårt förslag den förändringen att arrendenämndsärenden i nästa instans ska prövas av Hyres- och arrendeöverdomstolen som är Svea hovrätt i stället för av samtliga sex hovrätter. Det kommer inte längre vara möjligt att överklaga ärenden (men väl mål) om arrende till Högsta domstolen.

Vi föreslår också en ändrad kompetensfördelning inom aktuella rättsområden. Prövningen av de hyres-, arrende- och bostadsrätts- tvister som i dag faller inom de allmänna domstolarnas kompetens- område kommer framöver att ske vid de åtta hyres- och arrende- domstolarna i stället för vid 48 tingsrätter. Prövningen i nästa instans kommer att ske i Hyres- och arrendeöverdomstolen i stället för i samtliga sex hovrätter. Den prövning som sker hos Högsta dom- stolen kommer beträffande målen att vara oförändrad.

Vårt förslag innebär också att nämndernas uppgift att vara skilje- nämnd inte ska föras över till hyres- och arrendedomstolarna. Denna ärendekategori, som utgörs av få ärenden, kommer därmed att upp- höra. Hyres- och arrendedomstolen kommer dock att kunna hand- lägga de mål som i hittillsvarande ordning vanligen resulterat i denna typ av skiljeförfarande med deltagande av särskilda ledamöter. Parter- nas intresse av att dessa tvister handläggs i domstol kommer därmed förmodligen att öka.

Vårt förslag innebär alltså att en del domstolar kommer att få en ökad mål- och ärendetillströmning medan mål- och ärendeunder- laget kommer att minska vid andra domstolar. Såväl domstolarna som hyres- och arrendenämnderna ingår i Sveriges Domstolar. Genom en omfördelning av resurser inom budgetanslaget för Sveriges Dom- stolar bör alltså de domstolar som får en ökad måltillströmning också tilldelas ytterligare resurser på bekostnad av övriga domstolar.

Hyresråden har djupa kunskaper inom hyres- och arrenderätten och stor erfarenhet av att handlägga aktuella tvister. En mer kon- centrerad prövning av hyres-, arrende- och bostadsrättstvister bör leda till en större kompetens hos samtliga de lagfarna ledamöter som handlägger dessa tvister. Reformen skapar också förutsättningar för ett mer samordnat prövningsförfarande. Med vårt förslag bör en del parallella eller dubbla processer kunna undvikas. Sammantaget

366

SOU 2012:82

Konsekvensanalys

innebär detta att både resurser och kompetens kan användas mer effektivt. På sikt kan det antas att omorganisationen leder till en mer rationell och effektiv handläggning av de berörda målen och ärendena, vilket i sin tur bör leda till minskade kostnader. Vidare ökar en sam- ordning förutsättningarna för en enhetlig praxis i frågor som är be- släktade. Detta kan i sin tur bidra till en ökad kvalitet i dömandet.

En konsekvens av att antalet domstolar som handlägger hyres-, arrende- och bostadsrättstvister blir färre är ökade resor för dom- stolens personal och därmed ökade kostnader. Vi bedömer dock att en stor del av de mål som förs över från allmän domstol kan prövas efter endast skriftlig handläggning. Vidare utgår vi från att parter och vittnen i relativt stor utsträckning kommer att kunna delta vid en förhandling per video från en annan domstol. Hyres- och arrende- domstolen kan också i okomplicerade mål förordna domare vid dom- stolar som inte handlägger hyres-, arrende- och bostadsrättstvister att handlägga sådant mål. Beträffande nuvarande nämndärenden före- slår vi att hyres- och arrendedomstolen i något större utsträckning än i hittillsvarande ordning kan handlägga ett ärende utan att hålla sammanträde. I detta avseende kan alltså resorna i stället minska. Vid en sammanfattande bedömning nöjer vi oss med att konstatera att kostnaderna för domstolarnas resor kommer att öka men att ökningen kommer att bli förhållandevis begränsad.

Enligt vårt förslag ska länsstyrelsen överta tillsynsuppgiften avse- ende en tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) och därmed även ges tillfälle att yttra sig inför vissa beslut. Under år 2011 kom det in sammanlagt 47 ansökningar om särskild förvalt- ning till nämnderna. Det rör sig alltså om relativt få ärenden. Läns- styrelsens uppgifter blir bara aktuella om en ansökan bifalls. Vårt förslag innebär därmed att ökade kostnader, om än begränsade, upp- står för länsstyrelsen medan kostnaderna minskar för Sveriges Dom- stolar i ungefär motsvarande mån.

Med vårt förslag ska Domarnämnden från Domstolsverket överta uppgiften att förordna särskilda ledamöter. Domarnämnden bör därför tillföras extra resurser för detta ändamål.

I samband med själva genomförandet av reformen kommer det att finnas behov av extra utbildnings- och informationsinsatser. Det gäller för domstolarnas och länsstyrelsernas medarbetare men även för de anställda vid Kronofogdemyndigheten som handlägger frågor om betalningsföreläggande och handräckning. Även informations- insatser till medborgarna kan vara nödvändiga. Detta medför kost- nader.

367

Konsekvensanalys

SOU 2012:82

9.3Processuella förändringar

Själva förfarandet i de ärenden som hyres- och arrendedomstolen ska handlägga kommer i stor utsträckning att påminna om förfaran- det vid nämnderna. Vi kan därför varken förutse ökade eller minskade kostnader i dessa avseenden, bortsett från de konsekvenser angå- ende ersättningsfrågor som behandlas i avsnitt 9.4.

Vi föreslår att det ska införas ett krav på prövningstillstånd i över- rätt för samtliga ärenden. Som utgångspunkt bör ett införande av prövningstillstånd leda till en mer effektiv handläggning. Som vi an- fört kommer det dock sannolikt vara mer vanligt att prövningstill- stånd meddelas i hyres-, arrende- och bostadsrättsärenden jämfört med övriga mål och ärenden. Vi föreslår också att det numera ska vara möjligt att överklaga bl.a. ärenden om dispenser och avstående från besittningsskydd. Trots att det rör sig om ett mycket stort an- tal beslut som nu blir överklagbara bedömer vi att överklaganden i praktiken kommer att vara sällsynta. Sammantaget bedömer vi att de ändrade reglerna som rör överklagande kommer att medföra i någon mån minskade kostnader.

Vi föreslår vidare en utökad möjlighet att delegera handlägg- ningen av hyres-, arrende- och bostadsrättsärenden från hyresråd (med vårt förslag rådmän) till kanslipersonal, beredningsjurister och tingsnotarier, med lägre lönekostnader som följd.

9.4Rättegångskostnadsfrågor och ersättningsfrågor

Ansökningsavgift

Vi föreslår att en ansökningsavgift, med ett par undantag, ska införas för handläggningen i hyres- och arrendedomstolen. De mål som hyres- och arrendedomstolen övertar från tingsrätt är redan i dag avgiftsbelagda. I detta avseende blir det alltså ingen skillnad.

Under år 2011 kom det in totalt 27 117 ärenden till hyres- och arrendenämnderna. Med vårt förslag ska medlingsärenden avseende lokal eller anläggningsarrende undantas från kravet på ansöknings- avgift. Av uppgifter från Domstolsverket framgår att för år 2011 uppgick antalet inkomna ärenden om medling avseende lokal till 3 637 och avseende anläggningsarrende till 71. Vi föreslår att ansök- ningsavgiften för samtliga ärenden ska uppgå till 375 kr. Den årliga

368

SOU 2012:82

Konsekvensanalys

intäkten från de tillkommande ansökningsavgifterna kan därmed be- räknas till cirka 8 780 000 kr ((27 117- 3 708) x 375).1

Som vi har anfört i avsnitt 7.11.1 kan en ansökningsavgift mot- verka att en part inleder en tvist som är mindre motiverad. Detta är givetvis kostnadsbesparande såväl för den enskilde som för dom- stolarna.

Ersättning till parter, vittnen m.fl.

I dag ersätts de vittnen som nämnden kallar av allmänna medel. Med vårt förslag ska i stället den part i ett ärende som åberopat ett vittne eller annan förhörsperson som huvudregel stå för ersättningen till honom eller henne. Det är inte särskilt vanligt att nämnden betalar ut ersättning till vittnen. Vårt förslag i denna del medför dock något minskade kostnader för staten. Samtidigt föreslår vi att en part under vissa förutsättningar ska kunna få rätt till ersättning för sin instäl- lelse av allmänna medel. I detta avseende medför vårt förslag alltså ökade kostnader. Totalt sett bedömer vi att våra förslag i dessa delar innebär ett oförändrat ekonomiskt utfall.

Ersättning till särskilda ledamöter

Vi föreslår att de särskilda ledamöterna ska ges rätt till ett markant högre sammanträdesarvode än i dag, nämligen 1 600 kr i stället för 600 kr. Av uppgifter från Domstolsverket framgår att det för år 2011 betalades ut ersättning till intresseledamöter för 3 300 samman- trädesdagar.2 Vårt förslag i denna del skulle därmed innebära en ökad årlig kostnad om cirka 3,3 miljoner kr ((1 600-600) x 3 300).

Dessutom föreslår vi att hyres- och arrendedomstolen ska kunna tillerkänna de särskilda ledamöterna ersättning även för annat arbete. Vårt förslag innebär också att särskilda ledamöter i undantagsfall ska kunna ingå vid hyres- och arrendedomstolens prövning även av

1Med vårt förslag ska ersättning om minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken handläggas som mål och därmed få en ansökningsavgift om 450 kr. Dessa ärenden är mycket få. I förenklande syfte behandlar vi därför dessa mål som ärenden vid beräkningen av de upp- skattade intäkterna. Vi redovisar i avsnitt 7.11.1 vår syn på vilken princip som bör gälla för debitering av ansökningsavgift i ärenden som rör strandade förhandlingar enligt hyres- förhandlingslagen (1978:304). För år 2011 inkom 663 ärenden enligt hyresförhandlingslagen till nämnderna. Vid beräkningen av intäkterna har vi, i brist på uppgifter om registreringen av de enskilda ärendena, utgått från att varje ärende skulle ge upphov till en ansökningsavgift.

2Varje sammanträdesdag rör arvodet för en särskild ledamot.

369

Konsekvensanalys

SOU 2012:82

mål. Det närmare utfallet av hyres- och arrendedomstolens tillämp- ning av bestämmelserna får framtiden utvisa. Vi nöjer oss här med att konstatera att vissa ytterligare kostnader kan uppstå men att dessa bör vara relativt begränsade.

9.5En förstärkt upplysningsverksamhet

Vi föreslår att den upplysningsverksamhet som nämnderna bedriver i dag ska finnas kvar men att den bör reformeras och samordnas. För detta krävs ökade personalresurser om uppskattningsvis en årsarbets- kraft. Den årliga kostnaden för denna resursförstärkning uppskattar vi till cirka 500 000 kr.

Genom en reformerad upplysningsverksamhet kan medborgarna i ännu högre utsträckning än i dag få del av korrekt information inom de aktuella rättsområdena på ett lättillgängligt sätt. I förläng- ningen kan alltså en förstärkt upplysningsverksamhet bidra till att antalet tvister som inleds vid domstolarna minskar, vilket är kost- nadsbesparande.

9.6Övriga konsekvenser

Av 15 § kommittéförordningen framgår att om förslagen i ett be- tänkande har betydelse för brottsligheten och det brottsförebyg- gande arbetet, för sysselsättning och offentlig service i olika delar av landet, för små företags arbetsförutsättningar, konkurrensförmåga eller villkor i övrigt i förhållande till större företags, för jämställd- heten mellan kvinnor och män eller för möjligheterna att nå de inte- grationspolitiska målen, ska konsekvenserna i det avseendet anges i betänkandet.

Som framgått innebär vårt förslag att de hyres-, arrende- och bostadsrättstvister som de allmänna domstolarna handlägger i dag framöver kommer att prövas av domstolar på ett mindre antal orter. Detta kan ge upphov till ökade resor. Som vi har noterat kommer dock i de fall där muntlig handläggning är aktuell parter och andra i relativt stor utsträckning kunna delta vid en förhandling genom videokonferens. I de fall resor är nödvändiga bör utgångspunkten också vara att domstolen och inte parterna ska resa. Vi bedömer där- för att den offentliga servicen inte kommer att påverkas negativt i nämnvärd utsträckning genom minskningen av antalet domstolar som

370

Författningskommentar

SOU 2012:82

Regeringen meddelar föreskrifter om vilka tingsrätter som ska vara hyres- och arrendedomstolar samt om hyres- och arrendedomstolarnas domsområ- den.

Hyres- och arrendeöverdomstol är Svea hovrätt.

Paragrafen reglerar lagens tillämpningsområde och hyres- och arrendedomstolarnas organisation. Våra överväganden i organisa- tionsfrågan finns huvudsakligen i kapitel 4 och beträffande instans- ordningen i avsnitt 7.3.2.

I första stycket anges att bestämmelserna i lagen gäller den hand- läggning av mål och ärenden som sker i hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen. De gäller också sådan hand- läggning i Högsta domstolen som följer av bestämmelser i denna lag.

Av andra stycket framgår att hyres- och arrendedomstolarna ska vara en del av den befintliga tingsrättsorganisationen. Det är rege- ringen som meddelar föreskrifter om vilka av landets tingsrätter som ska vara hyres- och arrendedomstolar och vilka domsområden dessa domstolar ska ha.

Hyres- och arrendedomstolarnas avgöranden överklagas till en gemensam överrätt – Hyres- och arrendeöverdomstolen. I tredje stycket anges att det är Svea hovrätt som är Hyres- och arrendeöver- domstol.

Hyres- och arrendedomstolens uppgifter

2 § En hyres- och arrendedomstol prövar hyres-, arrende- och bostadsrätts- tvister, medlar i sådana tvister och handlägger andra frågor enligt vad som föreskrivs i denna lag eller i annan lag.

Ett mål eller ärende vid en hyres- och arrendedomstol inleds

1.genom en ansökan om stämning, en annan ansökan eller en anmälan till hyres- och arrendedomstolen, eller

2.genom att en länsstyrelses beslut överklagas till hyres- och arrende- domstolen.

Paragrafen innehåller bestämmelser dels om hyres- och arrendedom- stolarnas verksamhetsområden, dels om hur ett mål eller ärende inleds vid domstolen. Våra överväganden beträffande frågan om hyres- och arrendedomstolarnas kompetens finns i avsnitt 5.3. I avsnitt 3.3.5 finns överväganden beträffande medlingsverksamheten.

Av första stycket framgår hyres- och arrendedomstolarnas upp- gifter, nämligen att pröva hyres-, arrende- och bostadsrättstvister, att medla i sådana tvister och att handlägga andra frågor enligt vad som

374

SOU 2012:82

Författningskommentar

föreskrivs i denna lag eller i annan lag. Med hyres-, arrende- och bostadsrättstvister avses såväl sådana tvister som hyres- och arrende- nämnderna i hittillsvarande system handlagt som sådana tvister inom de aktuella rättsområdena som de allmänna domstolarna prövat. Till skillnad från hyres- och arrendenämnd kan hyres- och arrende- domstol inte vara skiljenämnd. Våra överväganden i den frågan finns i avsnitt 3.4.4.

I andra stycket anges hur mål och ärenden i hyres- och arrende- domstol inleds. Första punkten tar sikte på sådana mål och ärenden där hyres- och arrendedomstolen är första instans, vilka utgör den absolut största gruppen. Ett mål inleds genom en ansökan om stäm- ning. Vanligtvis inleds ett ärende genom en annan ansökan. En del ärenden om hembud enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets- förvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt eller enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrende- stället inleds dock genom en anmälan. Av andra punkten framgår att ett ärende även kan inledas vid hyres- och arrendedomstol genom överklagande av en länsstyrelses beslut. De beslut som avses är läns- styrelsens beslut dels i ett ärende om deposition enligt 8 kap. 12 a § eller 12 kap. 21 § jordabalken, dels enligt 9 kap. 24 § jordabalken (frågor om utseende av synemän samt tidpunkt för syneförrättning), se 1 kap. 7 § 5 och 6.

3 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som mål

1.tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning till omedelbart upp- hörande eller annars i förtid på grund av att nyttjanderätten är förverkad enligt 8 kap. 23 § jordabalken, 12 kap. 42 § jordabalken eller 7 kap. 18 § bo- stadsrättslagen (1991:614),

2.tvist om skyldighet att flytta efter uppsägning eller anmodan när be- sittningsskydd saknas enligt 9 kap. 7 §, 10 kap. 4 § eller 12 kap. 45, 45 a eller 56 §, allt jordabalken,

3.tvist om ersättning efter uppsägning av anläggningsarrende eller lokal enligt 11 kap. 5 § eller 12 kap. 57–58 b §§ jordabalken,

4.tvist om betalning av hyra, avgift eller annan ersättning i anledning av ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande, om inte annat följer av 4–7 §§ eller av annan lag,

5.tvist om deposition av arrendeavgift eller hyra enligt 8 kap. 12 b § eller 12 kap. 22 § jordabalken,

6.tvist med anledning av lägenhetens skick och hinder i hyresrätten enligt 12 kap. 10–18 §§ jordabalken, med undantag av tvist om åtgärdsföreläggan- de enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket jordabalken,

7.tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 24 § jordabalken eller om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken,

8.tvist om ersättning för skada enligt 12 kap. 26 § jordabalken,

375

Författningskommentar

SOU 2012:82

9.tvist med anledning av hinder i arrenderätten och arrendeställets skick enligt 8 kap. 9–11 §§ eller 9 kap. 17–19 och 22 §§ jordabalken, med undan- tag av frågor om jordägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 17 a § tredje stycket och 18 § tredje stycket jordabalken,

10.tvist om ersättning enligt 8 kap. 3 § första stycket jordabalken,

11.tvist om löseskillingens storlek vid inlösen enligt 8 kap. 21 § jorda- balken,

12.tvist om avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken eller om syn efter klander enligt 9 kap. 28 § jordabalken,

13.tvist om ersättning för skada enligt 9 kap. 32 § jordabalken eller om ersättning för förluster enligt 9 kap. 34 a § jordabalken,

14.tvist enligt 10 kap. 7 § jordabalken,

15.tvist med anledning av lägenhetens skick enligt 7 kap. 2–5 §§ bostads- rättslagen,

16.tvist med anledning av bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick och föreningens rätt att avhjälpa brist enligt 7 kap. 12 och 12 a §§ bo- stadsrättslagen,

17.tvist vid ogiltiga eller konkurrerande upplåtelser m.m. enligt 4 kap. 7, 8 och 10 §§ bostadsrättslagen, dock inte beträffande hyresvillkoren enligt 4 kap. 7 § första stycket eller 8 § sista stycket bostadsrättslagen,

18.tvist om återbetalning av förskott och om ersättning vid förhands- avtal enligt 5 kap. 2 och 9 §§ bostadsrättslagen,

19.tvist med anledning av en ogiltig överlåtelse enligt 6 kap. 5 § bostads- rättslagen,

20.tvist med anledning av upphörande av bostadsrätten enligt 7 kap. 33 § första stycket bostadsrättslagen,

21.tvist vid försämring av ställd säkerhet enligt 8 kap. 14 § jordabalken,

22.tvist med anledning av utmätning eller konkurs enligt 8 kap. 15–18 §§, 9 kap. 30 § eller 12 kap. 29–31 §§ jordabalken,

23.tvist enligt 7 kap. 18–20, 22–25 och 30 §§, om tvisten rör hyra eller arrende,

24.tvist om ersättning för skada enligt 8 § andra stycket hyresförhand- lingslagen (1978:304),

25.klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § bostadsförvaltnings- lagen (1977:792), och

26.annan tvist som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande, om inte annat följer av 4–7 §§ eller av annan lag.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedomstolens behörighet att som mål handlägga vissa tvister. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.

Bestämmelsen utgör såväl en kompetensregel som en regel om tillämplig processordning. I paragrafen finns en uppräkning av de tvister som hyres- och arrendedomstolen handlägger. Det rör sig nästan uteslutande av sådana tvister som i nuvarande system har hand- lagts av allmän domstol. Av de ärenden som enligt hittillsvarande

376

SOU 2012:82

Författningskommentar

system har handlagts av hyres- och arrendenämnderna ska endast tvister om minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken hand- läggas som mål. Övriga tvister eller frågor ska handläggas som ären- den. Vilka dessa tvister och frågor är följer av 4–7 §§.

Uppräkningen i bestämmelsen är inte uttömmande. I punkt 26 finns en generalklausul som anger att hyres- och arrendedomstolen som mål handlägger annan tvist som rör ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsförhållande, om inte annat följer av 4–7 §§ eller av annan lag. Tvisterna kan utgöras av såväl en fullgörelsetalan som en fast- ställelsetalan. Som exempel på tvist kan nämnas fastställelsetalan en- ligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen (1991:614), dvs. då styrelsen vägrar medge tillstånd till vissa ombyggnadsåtgärder.

Av generalklausulens utformning följer att hyres- och arrende- domstolens kompetens dock kan vara utesluten genom bestämmel- ser i annan lag. Som exempel kan nämnas att mark- och miljödom- stolen även fortsättningsvis prövar tvist om ersättning vid inlösen eller för intrång eller för annan skada enligt 9 kap. 18 § bostadsrätts- lagen.

Även andra typer av tvister faller utanför hyres- och arrende- domstolens kompetens. Tingsrätten ska också framöver handlägga tvist enligt 10 kap. 1 a § bostadsrättslagen om ersättning för en intygs- givares åsidosättande av vissa åligganden enligt bostadsrättslagen. Som andra exempel på typfall av tvister där hyres- och arrendedom- stolen saknar behörighet kan nämnas tvist om skadestånd som grun- dar sig på ett utomobligatoriskt rättsförhållande, föreningsrättsliga tvister som t.ex. klander av föreningsstämmobeslut i en bostads- rättsförening samt tvist mellan köpare och säljare av en bostadsrätt om fel i bostadsrätten.

Det vanliga är att en av parterna i ett mål som hyres- och arrende- domstolen handlägger är nyttjanderättshavare men det är inte ett nödvändigt krav för att domstolen ska vara behörig.

Hyres- och arrendedomstolen kan kumulera mål som faller inom domstolens kompetensområde. Det är däremot inte möjligt att kumulera ett mål med ett ärende. Domstolen kan dock i sådana fall samordna handläggningen.

4 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som ärende om hyra

1. tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 och 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34–37 §§, upplåtelse av lägen- het i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och fastställande av

377

Författningskommentar

SOU 2012:82

hyra enligt 12 kap. 55 e §, uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2.tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–18 c §§ jorda- balken eller förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–18 f §§ och 18 h § samma balk,

3.tvist om hyresvillkor enligt 22–24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, och

4.tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om kooperativ

hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens behörighet att som ärende om hyra handlägga vissa tvister. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.

Samtliga tvister som räknas upp i bestämmelsen har i hittills- varande ordning handlagts av hyresnämnden.

5 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som ärende om arrende

1.tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostads- arrende eller fiskearrende eller om villkor för sådan förlängning samt tvist

ifråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken, och

2.tvist vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, allt jordabalken, ankommer på hyres- och arrendedomstolen.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens behörighet att som ärende om arrende handlägga vissa tvister. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.

Samtliga tvister som räknas upp i bestämmelsen har i hittills- varande ordning handlagts av arrendenämnden.

6 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som ärende om bostadsrätt

1.tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bo- stadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrätts- lagen (1991:614), och

2.tvist om godkännande av beslut som avses i 9 kap. 16 § första stycket 1, 1 a eller 2 bostadsrättslagen.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens behörighet att som ärende om bostadsrätt handlägga vissa tvister. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.

Samtliga tvister som räknas upp i bestämmelsen har i hittills- varande ordning handlagts av hyresnämnden.

378

SOU 2012:82

Författningskommentar

7 § Hyres- och arrendedomstolen handlägger som övrigt ärende

1.medling i en hyres-, arrende- eller bostadsrättstvist,

2.tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhand- lingslagen (1978:304),

3.fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 § jordabalken,

4.fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses

i9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3–6 §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden,

5.överklagande av länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition en- ligt 8 kap. 12 a § eller 12 kap. 21 § jordabalken,

6.överklagande av länsstyrelsens beslut enligt 9 kap. 24 § jordabalken,

7.frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), dock inte klander av förvaltarens redovisning enligt 23 § samma lag,

8.frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och

9.frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens behörighet att som övrigt ärende handlägga vissa tvister och frågor. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.

Av första punkten framgår att hyres- och arrendedomstolen som övrigt ärende handlägger medling i en hyres-, arrende- eller bostads- rättstvist. Hyres- och arrendedomstolen är behörig att medla i såväl sådana tvister som domstolen är behörig att pröva som mål som så- dana som prövas som ärenden. Om en part som inledningsvis har ansökt om endast medling senare vill få till stånd en sakprövning måste parten, beroende på vad tvisten avser, ge in antingen en an- sökan om stämning eller en annan ansökan.

I punkterna 5 och 6 anges de ärenden där hyres- och arrendedom- stolen är överinstans. Enligt hittillsvarande system har tingsrätten överprövat dessa beslut av länsstyrelsen.

Övriga tvister och frågor som räknas upp i bestämmelsen har i nu- varande ordning handlagts av arrendenämnden eller hyresnämnden.

2 kap. Domstolarna och deras sammansättning

1 § I hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen ska det finnas lagfarna domare.

I hyres- och arrendedomstolen dömer också särskilda ledamöter. Sär- skild ledamot ska vara svensk medborgare och får inte vara underårig och inte heller ha förvaltare enligt 11 kap. 7 § föräldrabalken.

379

Författningskommentar

SOU 2012:82

I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska det också finnas tekniska råd. I fråga om kvalifikationskrav för tekniska råd, möjligheten för Hyres- och arrendeöverdomstolen att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en ledamot verkställt tillämpas 2 kap. 2 § och 3 kap. 4 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedomstols och Hyres- och arrendeöverdomstolens ledamöter. Övervägandena finns i avsnitt 3.5.4 och 7.5.2.

Av första stycket framgår att det i hyres- och arrendedomstol och i Hyres- och arrendeöverdomstolen ska finnas lagfarna domare.

I andra stycket anges att också särskilda ledamöter dömer i hyres- och arrendedomstol. De särskilda ledamöterna motsvaras av ”andra ledamöter” eller s.k. intresseledamöter i hyres- och arrendenämnd enligt hittillsvarande ordning. I vilka situationer särskilda ledamöter ska ingå i rätten och formerna för utseende av dessa ledamöter i det enskilda fallet följer av reglerna i 2 kap. 3–6 §§ (se kommentaren till dessa paragrafer). Av andra stycket framgår också behörighetskra- ven för att komma i fråga som särskild ledamot. Dessa krav över- ensstämmer med behörighetskraven enligt 2 § fjärde stycket nämnd- lagen.

Av tredje stycket framgår att det i Hyres- och arrendeöverdom- stolen också ska finnas tekniska råd med samma kvalifikationskrav som i mark- och miljödomstolarna. Beträffande möjligheten för Hyres- och arrendeöverdomstolen att låta en ledamot verkställa en undersökning på platsen och i fråga om den utredning som en leda- mot verkställt hänvisar bestämmelsen också till lagrum i lagen om mark- och miljödomstolar. En motsvarande hänvisning till lagen om mark- och miljödomstolar finns i dag i 8 kap. 31 b § andra stycket jordabalken. I vilka situationer ett tekniskt råd kan ingå i rätten följer av 2 kap. 7 §.

Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstol. Innan särskild leda- mot förordnas ska sådan riksorganisation av jordägare, arrendatorer, fastig- hetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare eller näringsidkare som med hän- syn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kan anses väl företräda en sådan grupp ges tillfälle att avge förslag.

380

SOU 2012:82

Författningskommentar

I lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare finns bestäm- melser om utnämning av tekniska råd. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer anställer vikarie för tekniska råd.

I paragrafen finns bestämmelser om utseende och förordnande av de ledamöter som ska ingå i rätten i hyres- och arrendedomstol och i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Övervägandena finns i avsnitt 4.5.2 och 7.5.2.

Av första stycket följer att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer ska utse vilka av de lagfarna domarna i tings- rätt och Svea hovrätt som ska tjänstgöra i hyres- och arrende- domstol respektive Hyres- och arrendeöverdomstolen. Hyres- och arrendedomstol är de tingsrätter som regeringen bestämmer. Hyres- och arrendeöverdomstol är en del av Svea hovrätt. Bestämmelsen gäller alla lagfarna domare i hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen, oberoende av om de i en viss samman- sättning ska vara ordförande eller inte. Rätten att utse ledamöter är delegerad till tingsrätt som är hyres- och arrendedomstol respektive till Svea hovrätt. Hur tingsrätt som är hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen väljer att närmare utforma sin organisation är alltså en fråga för den enskilda domstolen att av- göra. Utgångspunkten bör naturligtvis vara att organisationsmodel- len säkerställer en snabb, effektiv och kompetent handläggning av aktuella tvister.

I andra stycket föreskrivs att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer förordnar de särskilda ledamöterna i hyres- och arrendedomstol. Genom förordningen (20xx:xxx) om förord- nande av särskilda ledamöter i hyres- och arrendedomstol är rätten att förordna ledamöter delegerad till Domarnämnden. I samma stycke finns en bestämmelse om nomineringsförfarandet. Denna bestäm- melse motsvarar reglerna i 3 § tredje stycket och 6 § tredje stycket nämndlagen.

Tredje stycket innehåller beträffande utnämningen av tekniska råd en hänvisning till lagen (2010:1390) om utnämning av ordinarie domare. Av dessa bestämmelser framgår att de tekniska råden ut- nämns av regeringen.

381

Författningskommentar

SOU 2012:82

Hyres- och arrendedomstolens sammansättning

3 § När det gäller hyres- och arrendedomstolens domförhet och samman- sättning i mål tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser för tvistemål.

1.parterna begär det och målets beskaffenhet kräver det, eller

2.det annars finns särskilda skäl för en sådan sammansättning.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om rättens sammansättning i mål. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2.

I första stycket finns beträffande mål en hänvisning till rättegångs- balkens bestämmelser om sammansättningen i tvistemål. Sammansätt- ningen i ett enskilt mål beror bl.a. på om det rör sig om ett ordinärt tvistemål eller ett s.k. FT-mål. Genom hänvisningen till bestämmel- serna om tvistemål i rättegångsbalken följer att huvudregeln vid hand- läggning av mål är att särskilda ledamöter inte ska ingå i rätten. En hel del av de mål som förs över från de allmänna domstolarna till hyres- och arrendedomstolarna bör kunna avgöras av en lagfaren domare och inte sällan efter endast skriftlig handläggning. Som exempel på sådana mål kan nämnas förverkande av bostadshyresavtal på grund av underlåtenhet att betala hyra. I dessa fall är det vanligt att rätten meddelar tredskodom antingen efter uteblivet svaromål eller efter en parts underlåtenhet att inställa sig till ett sammanträde för munt- lig förberedelse.

I andra stycket finns en undantagsregel som under vissa förut- sättningar gör det möjligt att låta särskilda ledamöter ingå i rätten vid handläggning av de tvister som allmän domstol enligt hittills- varande system handlagt. Bestämmelsen är fakultativ. I denna del innebär bestämmelsen en nyhet. Exempel på tvister där deltagande av särskilda ledamöter ofta framstår som angeläget är klander av syn och tvist om avräkning vid jordbruksarrende. Andra exempel är en del mål om ersättning på grund av det indirekta besittningsskyddet vid uppsägning av lokalhyra eller anläggningsarrende. Ytterligare exempel där deltagande av särskilda ledamöter i vissa fall kan vara motiverat är förverkande i andra fall än när det sker på grund av under- låten betalning av hyra eller avgift, mål om hinder och men i hyres- eller arrenderätten, mål om ersättning för minskat bruksvärde en- ligt 12 kap. 24 a § jordabalken samt mål om avtalstolkning.

382

SOU 2012:82

Författningskommentar

4 § Vid handläggning av ett ärende består hyres- och arrendedomstolen av en lagfaren domare, som är rättens ordförande, och två särskilda ledamöter, om inte annat följer av andra stycket eller av 5 §.

Hyres- och arrendedomstolen kan bestå av en lagfaren domare vid

1.medling när sådan lämpligen kan ske utan övriga ledamöters närvaro,

2.övrig handläggning som inte innebär att ärendet prövas i sak, och

3.avgörande av ett ärende om parterna samtycker till det eller om pröv- ningen är enkel och det är lämpligt med hänsyn till vad ärendet gäller.

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättens sammansättning i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2. Bestämmelsen mot- svarar i tillämpliga delar 2 § första stycket första meningen och andra stycket nämndlagen, dock med en annan utformning av lagtexten.

Av första stycket framgår huvudregeln beträffande hyres- och arrendedomstolens sammansättning i ärenden, nämligen en lagfaren domare och två särskilda ledamöter.

I andra stycket finns en undantagsregel som föreskriver att hyres- och arrendedomstolen i vissa situationer är domför med endast en lagfaren ledamot. Exempel på ärenden där punkt 3 andra ledet kan aktualiseras är ärende om dispenser enligt arrendelagstiftningen och ärende om godkännande av överenskommelse om avstående från be- sittningsskydd till bostadslägenhet eller lokal.

5 § Bestämmelserna i 4 § första stycket tillämpas inte i ett ärende som gäller

1.fråga om en förhandlingsklausul ska föras in eller slopas i ett hyres- avtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

2.ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorga- nisation för dess förhandlingsarbete,

3.prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlings- lagen,

4.tvist om förhandlingsordning enligt 9 eller 13 § hyresförhandlings- lagen, eller

5.skadestånd enligt 26 eller 27 § hyresförhandlingslagen. Bestämmelserna i 4 § första stycket ska inte heller tillämpas i andra ären-

den, om de särskilda ledamöter som ska delta enligt dessa bestämmelser har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

I ärenden som avses i första och andra styckena ska hyres- och arrende- domstolen i stället bestå av en lagfaren domare. Om det finns särskilda skäl med hänsyn till ärendets art ska hyres- och arrendedomstolen dock bestå av tre lagfarna domare.

383

Författningskommentar

SOU 2012:82

Paragrafen innehåller bestämmelser om i vilka fall särskilda leda- möter inte får ingå i rätten. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2. Bestämmelserna i första och andra styckena motsvarar 5 a § första och andra styckena nämndlagen.

I första stycket preciseras i fem punkter sådana ärenden där sär- skilda ledamöter inte får ingå i rätten eftersom en sådan sammansätt- ning skulle riskera att stå i strid med kravet på domstolens opar- tiskhet. Uppräkningen är inte uttömmande. Av andra stycket följer nämligen att särskilda ledamöter inte heller ska ingå i rätten om de särskilda ledamöterna, som med tillämpning av de vanliga samman- sättningsreglerna skulle ha ingått, kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.

Av tredje stycket framgår vilken sammansättning hyres- och arrendedomstolen i stället ska ha i aktuella ärenden. Regeln över- ensstämmer med de allmänna sammansättningsreglerna för ärenden enligt ärendelagen, dvs. beroende på ärendets art antingen en eller tre lagfarna domare. I detta avseende föreligger en skillnad jämfört med regleringen enligt nämndlagen. I hittillsvarande system har dessa tvister nämligen avgjorts av två lagfarna ledamöter.

Om ärendet rör arrende ska den ene av de särskilda ledamöterna såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållanden och den andre vara jordbruksarrendator eller, när ären- det rör bostadsarrende, bostadsarrendator.

Om ärendet rör hyra ska den ene av de särskilda ledamöterna vara väl för- trogen med förvaltning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostadshyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ärenden om bostadsrätt ska vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers för- hållanden i stället avse bostadsrättsfastighet och bostadsrättshavares för- hållanden.

Paragrafen innehåller bestämmelser om vem som ska bestämma vilka särskilda ledamöter som ska ingå i rätten och utifrån vilka kriterier detta ska ske. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2.

Bestämmelsen i andra stycket motsvarar i sak vad som föreskrivs i 2 § första stycket andra meningen nämndlagen och bestämmelsen i tredje stycket motsvarar i princip i sak 5 § första stycket andra och tredje meningarna nämndlagen.

384

SOU 2012:82

Författningskommentar

I paragrafen anges att det är de frågor som prövas i målet eller ärendet som är styrande för vilken kompetens de särskilda ledamöter- na ska ha. Det är upp till rättens ordförande att utifrån vad som ska prövas i det aktuella målet eller ärendet och med iakttagande av vad som föreskrivs i andra och tredje styckena bestämma vilka särskilda ledamöter som ska ingå i rätten. Bestämmelsen i första stycket har en motsvarighet i 2 kap. 8 § lagen om mark- och miljödomstolar.

Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning

7 § När det gäller Hyres- och arrendeöverdomstolens sammansättning tillämpas rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål.

I Hyres- och arrendeöverdomstolen får vid handläggningen av mål och ärenden om arrende utöver lagfarna ledamöter ingå ett tekniskt råd, om målets eller ärendets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det.

Om det i rätten ska ingå ett tekniskt råd bestämmer rättens ordförande med hänsyn till de frågor som prövas i målet eller ärendet vilket tekniskt råd som ska ingå i rätten.

I paragrafen finns bestämmelser om Hyres- och arrendeöverdom- stolens sammansättning. Våra överväganden finns i avsnitt 7.5.2. Be- stämmelsen i andra stycket har i princip förts över från 8 kap. 31 b § första stycket jordabalken.

Av första stycket framgår att huvudregeln är att rättegångsbalkens bestämmelser om hovrättens sammansättning för tvistemål ska gälla för Hyres- och arrendeöverdomstolen. Sammansättningsreglerna är alltså som utgångspunkt desamma, oavsett om det rör sig om ett mål eller ett ärende.

I andra stycket föreskrivs att det i Hyres- och arrendeöverdom- stolen vid handläggning av både mål och ärenden om arrende utöver lagfarna ledamöter får ingå ett tekniskt råd, om målets eller ärendets beskaffenhet eller något annat särskilt skäl föranleder det. Exempel där deltagande av ett tekniskt råd kan vara motiverat är mål om klander av syneförrättning och avräkning vid jordbruksarrende.

385

Författningskommentar

SOU 2012:82

Omröstning

I paragrafen finns bestämmelser om omröstningen. Delar av bestäm- melsen utgör en överföring i sak av bestämmelsen i 20 § nämnd- lagen.

Av paragrafen följer att om särskilda ledamöter ingår i rätten ska ordföranden säga sin mening först. Hur de olika meningarna ska vägas mot varandra ska enligt bestämmelsen avgöras med stöd av omröst- ningsreglerna för tvistemål i 16 kap. rättegångsbalken. Vidare fram- går av paragrafen att ett tekniskt råd i Hyres- och arrendeöverdom- stolen ska säga sin mening efter de lagfarna ledamöterna.

3 kap. Handläggningen av mål och ärenden

Allmänna bestämmelser

1 § Om annat inte följer av denna lag tillämpas beträffande handläggningen av mål vad som är föreskrivet om tvistemål i allmän domstol.

I paragrafen finns allmänna bestämmelser om handläggningen av de mål som faller inom hyres- och arrendedomstolens kompetensom- råde. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.

Av bestämmelsen följer att rättegångsbalkens regler för tvistemål ska tillämpas vid handläggningen av mål. Detta gäller i samtliga in- stanser, dvs. hyres- och arrendedomstol, Hyres- och arrendeöver- domstolen och Högsta domstolen. Ett mål kan handläggas både som ett ordinärt tvistemål och som ett s.k. FT-mål. I bestämmelsen finns ett förbehåll som innebär att denna lag kan innehålla särbestämmel- ser för handläggningen.

2 § Vid handläggningen av ärenden tillämpas lagen (1996:242) om dom- stolsärenden, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag.

I paragrafen finns allmänna bestämmelser om handläggningen av de ärenden som faller inom hyres- och arrendedomstolens kompetens- område. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.

386

SOU 2012:82

Författningskommentar

Av bestämmelsen följer att ärendelagens regler ska tillämpas vid handläggningen av ärenden. Detta gäller i båda de instanser som hand- lägger aktuella ärenden, nämligen hyres- och arrendedomstol och Hyres- och arrendeöverdomstolen.

I bestämmelsen finns ett förbehåll som innebär att ärendelagens regler ska gälla om inte annat är föreskrivet, antingen i denna lag eller i annan lag. En del processuella bestämmelser finns i den materiella rätten. Som sådana exempel kan nämnas bestämmelser om handlägg- ningen i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombild- ning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt samt bostadsförvalt- ningslagen (1977:792).

Särskilda bestämmelser

Inledande av mål och ärende

3 § Ett mål eller ärende tas upp av den hyres- och arrendedomstol inom vars domsområde fastigheten ligger. En ansökan ska innehålla uppgift om fastig- hetsbeteckning eller fastighetens adress.

Paragrafen innehåller bl.a. en forumbestämmelse för de mål och ären- den som hyres- och arrendedomstolen handlägger. Våra övervägan- den finns i avsnitt 7.4.2. Bestämmelsens första mening motsvarar beträffande ärenden i sak reglerna 1 § andra stycket och 4 § andra stycket nämndlagen.

Av bestämmelsen framgår också att en ansökan, dvs. en ansökan om stämning eller en annan ansökan, ska innehålla uppgift om fastig- hetsbeteckning eller fastighetens adress. I denna del motsvarar be- stämmelsen i sak delvis nämndlagens krav på vad en ansökan ska innehålla beträffande uppgift om aktuell fastighet.

4 § I stället för vad som följer av 5 och 6 §§ lagen (1996:242) om domstols- ärenden prövas en fråga som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 efter ansökan som ska vara skriftlig och som bör innehålla de omständigheter som åberopas till stöd för ansökningen.

Paragrafen innehåller beträffande vissa ärendetyper särregler för hur ett ärende inleds. Våra överväganden finns i avsnitt 7.4.2.

Utgångspunkten är att ärendelagens bestämmelser om vad en inledande skrivelse ska innehålla ska tillämpas för de ärenden som faller inom hyres- och arrendedomstolarnas kompetens. I bestäm-

387

Författningskommentar

SOU 2012:82

melsen föreskrivs ett undantag från denna regel. De ärenden som avses är frågor om dispenser enligt arrendelagstiftningen, godkän- nande av förbehåll vid blockuthyrning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostadslägenhet eller lokal. För dessa ärendetyper ställs lägre krav på en ansökan, nämligen de krav som gäller för aktuella ärenden vid ansökan till nämnden i hittillsvaran- de ordning, se 14 § nämndlagen.

5 § Beträffande ansökan som avser endast medling tillämpas inte 6 § lagen (1996:242) om domstolsärenden. En sådan ansökan ska i stället innehålla uppgift om tvistens beskaffenhet.

Paragrafen innehåller beträffande ansökan som avser endast medling särregler för vad en sådan ska innehålla. Våra överväganden finns i avsnitt 7.4.2.

En ansökan som avser endast medling behöver inte innehålla yrkande, grunder och bevisning. I stället gäller hittillsvarande krav på uppgift om tvistens beskaffenhet, se 8 § andra stycket nämndlagen. I övrigt gäller ärendelagens regler om inledande av ärende för dessa ärenden.

6 § Utöver vad som föreskrivs i 6 § första stycket lagen (1996:242) om domstolsärenden ska en ansökan enligt 12 kap. 18 a–c, 18 e eller 18 h § jorda- balken vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hän- seende som behövs för ärendets prövning.

Paragrafen innehåller en bestämmelse som beträffande ärenden om upprustningsföreläggande och om tillstånd eller förbud att utföra för- bättrings- eller ändringsarbeten kompletterar ärendelagens regler om vad en ansökan ska innehålla. Våra överväganden finns i avsnitt 7.4.2. Bestämmelsen motsvarar i sak del av 16 § första stycket nämnd- lagen.

Sammanträde

7 § Hyres- och arrendedomstolen ska, i andra ärenden än som avses i 8 §, kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Domstolen kan begrän- sa ett sammanträde till att utreda parternas ståndpunkter i ärendet, till att ta upp muntlig bevisning eller på det sätt som annars är lämpligt.

Handlägger hyres- och arrendedomstolen samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om vill- koren för hyra av bostadslägenheter, får dock domstolen, sedan ett lämp-

388

SOU 2012:82

Författningskommentar

ligt typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan sammanträde, om det är uppenbart att sådant inte behövs.

Sammanträde behöver inte heller i annat fall hållas, om

1.ärendet inte ska prövas i sak och medling inte heller ska ske,

2.part inte begär sammanträde och något sammanträde inte behövs, eller

3.ett sammanträde på grund av någon särskild omständighet inte behövs.

I paragrafen finns särbestämmelser om när hyres- och arrendedom- stolen ska hålla sammanträde i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3. I stora delar utgör bestämmelsen en överföring i sak av regeln i 9 § nämndlagen.

Utgångspunkten är att förfarandet enligt ärendelagen är skriftligt. Genom bestämmelsen är i stället huvudregeln i de flesta ärenden som faller inom hyres- och arrendedomstolens kompetens att ett sam- manträde ska hållas, liksom enligt hittillsvarande ordning vid nämn- derna. Beträffande handläggningen i Hyres- och arrendeöverdom- stolen tillämpas ärendelagens regler om sammanträde.

Av första stycket följer att hyres- och arrendedomstolen som huvudregel i samtliga ärendetyper, förutom ärenden om dispenser enligt arrendelagstiftningen, godkännande av förbehåll vid blockut- hyrning samt godkännande av avstående från besittningsskyddet till bostadslägenhet eller lokal, ska kalla parterna att inställa sig till ett sammanträde. Domstolen kan på lämpligt sätt begränsa ett samman- träde till att behandla vissa saker. I denna del har bestämmelsen en motsvarighet i 13 § tredje stycket ärendelagen.

I andra stycket finns en undantagsregel som anger att hyres- och arrendedomstolen i s.k. massärenden under vissa förutsättningar inte behöver hålla sammanträde. Bestämmelsen motsvarar i sak 9 § andra stycket nämndlagen.

Av tredje stycket framgår ytterligare situationer när hyres- och arrendedomstolen inte behöver hålla sammanträde. Punkt 1 och 3 motsvarar i sak 9 § tredje stycket nämndlagen. I punkt 2 finns en bestämmelse som jämfört med hittillsvarande ordning något utökar möjligheten att avgöra ett hyres-, arrende- eller bostadsrättsärende utan att hålla sammanträde. En förutsättning är att part inte begär sammanträde. Som exempel på situation där punkten kan aktualise- ras kan nämnas ärenden där det saknas muntlig bevisning.

8 § I ärenden som avses i 1 kap. 7 § 3 och 4 tillämpas 13 och 14 §§ lagen (1996:242) om domstolsärenden.

389

Författningskommentar

SOU 2012:82

I paragrafen finns bestämmelser om sammanträde avseende ärenden om dispenser enligt arrendelagstiftningen, godkännande av förbe- håll vid blockuthyrning samt godkännande av avstående från besitt- ningsskyddet till bostadslägenhet eller lokal. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3.

Av bestämmelsen följer att ärendelagens bestämmelser om sam- manträde tillämpas beträffade de aktuella ärendena. Huvudregeln är alltså att ärendena avgörs efter skriftlig handläggning men samman- träde får eller ska ibland hållas. I praktiken har dessa ärenden också i hittillsvarande ordning handlagts genom ett skriftlig förfarande.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om följderna av sökandens eller motpartens utevaro från ett sammanträde i ett ärende som avser en- dast medling. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3. Bestämmel- sen motsvarar i sak delar av 10 § första stycket nämndlagen.

I ärende som avser endast medling är någon sakprövning inte aktuell. Bestämmelsen reglerar följderna av parts utevaro. Om mot- parten i ett ärende om medling vid uppsägning av lokal eller anlägg- ningsarrende uteblir men sökanden har begärt eller begär yttrande om marknadshyra etc. ska hyres- och arrendedomstolen dock inte skriva av ärendet.

10 § Om ett ärende som har avskrivits eftersom sökanden uteblivit från ett sammanträde rör tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10 kap. 6 a § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 5 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och 4 kap. 6 § bostadsrätts- lagen (1991:614) eller 4 kap. 6 § lagen (2002:93) om kooperativ hyresrätt, ska hyres- och arrendedomstolen återuppta ärendet på ansökan av sökan- den. Ansökan görs skriftligen inom tre veckor från den dag beslutet om av- skrivning meddelades.

Om en part kan ansöka om återupptagande, ska det i beslutet anges vad parten ska iaktta.

Om sökanden uteblir ännu en gång, får ärendet inte tas upp på nytt.

Paragrafen innehåller en bestämmelse som reglerar återupptagande av vissa ärenden vid avskrivning på grund av sökandens utevaro. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3.

390

SOU 2012:82

Författningskommentar

Av första stycket framgår under vilka förutsättningar ett återupp- tagande kan bli aktuellt och formerna för ett sådant. Paragrafen motsvarar i denna del i sak regeln i 11 § första stycket nämndlagen.

I andra stycket finns en bestämmelse om att domstolen ska upp- lysa en part som har möjlighet att ansöka om återupptagande vad parten ska iaktta. Bestämmelsen kompletterar föreskriften i 30 § ärendelagen som reglerar domstolarnas skyldighet att i ärenden lämna upplysningar om överklagbarhet och beträffande vad som ska iakttas vid ett överklagande. Paragrafen motsvarar i denna del i sak del av bestämmelsen i 21 § andra stycket nämndlagen.

Av tredje stycket följer att ärendet inte får tas upp om sökanden uteblir ännu en gång. I denna del motsvarar paragrafen regeln i 11 § andra stycket nämndlagen.

Förlikning och medling i ärenden

11 § Även i ärenden ska hyres- och arrendedomstolen, trots att medling inte har begärts, försöka förlika parterna.

Kan parterna i ett ärende inte förlikas efter förslag av någondera parten, ska hyres- och arrendedomstolen lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas.

Om ärendet avser endast medling och parterna inte träffar någon för- likning, ska hyres- och arrendedomstolen skriva av ärendet.

Paragrafen innehåller bestämmelser om förlikning och medling i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.7. Bestämmelserna har i sak förts över från 12 § nämndlagen.

Förliknings- och medlingsverksamhet utgör mycket viktiga inslag i hyres- och arrendedomstolens verksamhet, liksom vid nämnderna i hittillsvarande ordning. Ärendelagen saknar bestämmelser om med- ling och förlikning. Beträffande målen tillämpas rättegångsbalkens regler om förlikning och medling.

Av första och andra styckena framgår hyres- och arrendedom- stolens skyldighet att i ärenden verka för att parterna förliks.

I tredje stycket behandlas sådana ärenden som endast avser med- ling. Om parterna inte träffar någon förlikning ska hyres- och arrendedomstolen skriva av ärendet. Någon sakprövning blir alltså inte aktuell i ärendet.

12 § Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken ska hyres- och arrendedomstolen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en lokal som har

391

Författningskommentar

SOU 2012:82

anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 eller 3 jordabalken.

Angår yttrandet lägenhets marknadshyra eller arrendeavgift, ska hyres- och arrendedomstolen i yttrandet sätta ut viss tid inom vilken part har att vid domstolen skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om parten antar den hyra eller den arrendeavgift som har angetts i yttrandet. Om part inte iakttar domstolens föreläggande, anses partens slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som parten angett innan yttrandet avgavs.

Beträffande hyres- och arrendedomstolens yttrande gäller i tillämpliga delar vad som i denna lag och i lagen (1996:242) om domstolsärenden före- skrivs om beslut.

Paragrafen innehåller bestämmelser om hyres- och arrendedom- stolens yttrande i medlingsärende avseende lokalhyra eller anlägg- ningsarrende. Våra överväganden finns i avsnitt 3.3.5 och 7.7.

Av första stycket framgår att hyres- och arrendedomstolen i ett ärende om medling efter uppsägning av lokalhyra på hyresvärdens eller hyresgästens begäran ska avge yttrande om marknadshyran för lokalen eller om huruvida en anvisad ersättningslokal är godtagbar. Bestämmelsen motsvarar i sak regeln i 12 a § första stycket nämnd- lagen.

I andra stycket föreskrivs att hyres- och arrendedomstolen i ett ärende om medling efter uppsägning av anläggningsarrende på jord- ägarens eller arrendatorns begäran ska yttra sig om den arrende- avgift som arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden. Bestämmelsen motsvarar i sak regeln i 12 a § andra stycket nämnd- lagen.

Enligt tredje stycket ska hyres- och arrendedomstolen beträffan- de vissa yttranden sätta ut en frist inom vilken part ska ange om parten antar den i yttrandet angivna hyran eller avgiften. Stycket innehåller också en bestämmelse om följden av att en part underlåter att följa ett sådant föreläggande. Bestämmelsen motsvarar i sak 21 a § andra stycket nämndlagen.

I fjärde stycket finns en upplysning om att beträffande hyres- och arrendedomstolens yttrande gäller i tillämpliga delar vad som i denna lag och lagen (1996:246) om domstolsärenden föreskrivs om beslut. Härigenom gäller bl.a. bestämmelserna om tidpunkt för med- delande av beslut och expediering av beslut. En liknande bestämmel- se finns i 21 a § nämndlagen.

392

SOU 2012:82

Författningskommentar

13 § Ett medlingssammanträde är inte offentligt.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om att ett medlingssamman- träde enligt lagen inte är offentligt. Det utgör ett undantag från den allmänna principen om att förhandling vid domstol är offentlig. Våra överväganden finns i avsnitt 7.7. Paragrafen motsvarar i sak bestäm- melsen i 12 b § nämndlagen.

14 § Ingår parterna en förlikning i ett ärende ska hyres- och arrendedom- stolen eller Hyres- och arrendeöverdomstolen på begäran av parterna stad- fästa förlikningen genom beslut.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om stadfästning av förlikning i ett ärende. Bestämmelsen motsvarar i sak, såvitt avser stadfästande av hyres- och arrendedomstol, 21 b § nämndlagen.

Genom bestämmelsen ges hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen möjlighet att även i ärenden stad- fästa en förlikning. Detta sker i form av ett beslut. Genom stadfäst- ningen blir avgörandet bl.a. verkställbart.

Om bevisning

I ett ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken ska hyres- och arrendedomstolen inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande ska också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkom- mer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § andra stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ett ären- de som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får hyres- och arrendedomstolen, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena ska inhämtas från den läns- styrelse inom vars område fastigheten ligger.

I ett ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings- lagen (1978:304) ska hyres- och arrendedomstolen, om den anser det behöv- ligt, ge den hyresgästorganisation som har ingått den ifrågasatta överens- kommelsen tillfälle att yttra sig.

393

Författningskommentar

SOU 2012:82

Paragrafen innehåller en särbestämmelse om syn och inhämtande av annan utredning i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.8.3.

Utgångspunkten är att ärendelagens bestämmelser om bevisning ska tillämpas i ärenden. I paragrafen finns en kompletterande bestäm- melse.

Av första stycket följer att såväl hyres- och arrendedomstolen som Hyres- och arrendeöverdomstolen ex officio i ärenden kan hålla syn och inhämta annan nödvändig utredning. Paragrafen motsvarar i sak delvis bestämmelsen i 17 § första stycket nämndlagen.

Bestämmelserna i andra och tredje styckena motsvarar i sak be- stämmelserna i 17 § andra och tredje styckena nämndlagen.

16 § Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får i ärenden hålla förhör med part under sanningsförsäkran. Om sådant förhör gäller 37 kap. rättegångsbalken i tillämpliga delar.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om förhör med part under san- ningsförsäkran i ärenden. Våra överväganden finns i avsnitt 7.8.2.

Ärendelagen saknar bestämmelse om förhör med part under san- ningsförsäkran. Genom paragrafen bibehålls den möjlighet som såväl hyres- och arrendenämnderna som Svea hovrätt i hittillsvarande ord- ning haft att i hyres-, arrende- och bostadsrättsärenden hålla sådant förhör.

17 § Har ett vittne, en sakkunnig eller en part under sanningsförsäkran hörts i ett ärende inför hyres- och arrendedomstolen och beror avgörandet även i Hyres- och arrendeöverdomstolen av tilltron till den bevisningen, får hyres- och arrendedomstolens beslut inte ändras i den delen utan att beviset har lagts fram i Hyres- och arrendeöverdomstolen genom en ljud- och bild- upptagning av förhöret i hyres- och arrendedomstolen eller tagits upp på nytt i Hyres- och arrendeöverdomstolen. En sådan ändring får dock göras, om det finns synnerliga skäl för att bevisets värde är ett annat än hyres- och arrendedomstolen antagit.

I paragrafen finns en tilltrosbestämmelse för ärenden. Våra över- väganden finns i avsnitt 7.8.4. Paragrafen har i stora delar en mot- svarighet i 7 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.

Bestämmelsen avser endast förhör som har hållits i bevissyfte. Hyres- och arrendeöverdomstolen har, till skillnad från Svea hovrätt vid överprövning av hyresnämndsärenden, möjlighet att ta del av bevis genom en ljud- och bildupptagning av förhöret i hyres- och arrendedomstolen.

394

SOU 2012:82

Författningskommentar

Beslut

18 § Håller hyres- och arrendedomstolen sammanträde i ett ärende och kan på grund av ärendets art eller annan särskild omständighet beslut inte med- delas samma dag som sammanträdet avslutats, ska beslutet meddelas inom två veckor därefter, om inte synnerligt hinder möter. Underrättelse om när beslutet meddelas ska lämnas vid sammanträdet.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om tidpunkt för meddelande av beslut i ett ärende. Våra överväganden finns i avsnitt 7.10.1. Be- stämmelsen motsvarar i sak regeln i 21 § tredje stycket nämndlagen.

Tidsfristen aktualiseras endast vid hyres- och arrendedomstolens handläggning och enbart i de fall då domstolen har hållit samman- träde. I 3 kap. 23 § finns dock en bestämmelse som föreskriver att såväl hyres- och arrendedomstolen som Hyres- och arrendeöver- domstolen ska handlägga mål och ärenden skyndsamt.

19 § Rör ärende hos hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrende- överdomstolen såväl fråga om förlängning av avtal som villkoren för sådan förlängning, får särskilt beslut ges beträffande förlängningsfrågan.

Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats, får hyres- och arrende- domstolen förordna att tvisten i övrigt ska vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om särskilt beslut i en förläng- ningsfråga. Våra överväganden finns i avsnitt 7.10.2. Bestämmel- sen motsvarar i sak, såvitt avser hyres- och arrendedomstolen, 13 § nämndlagen.

Av första stycket framgår att både hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen får meddela ett särskilt be- slut i förlängningsfrågan när ärendet även avser villkoren för en sådan förlängning.

Bestämmelsen i andra stycket ger hyres- och arrendedomstolen möjlighet att besluta om vilandeförklaring av tvisten i övrigt när ett särskilt beslut i förlängningsfrågan har meddelats.

20 § Bifalls i ett ärende hyresvärdens talan om att hyresavtalet ska upphöra att gälla, får hyres- och arrendedomstolen eller Hyres- och arrendeöver- domstolen efter yrkande av hyresvärden i beslutet ålägga hyresgästen att flytta vid den tidpunkt då lägenheten ska lämnas.

395

Författningskommentar

SOU 2012:82

ning, ska hyres- och arrendedomstolen då föreskriva att hyresvärden ska ställa säkerhet för skadestånd som värden kan bli skyldig att betala om beslutet ändras.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om s.k. avflyttningsåläggande samt om möjligheten att besluta om direkt verkställbarhet av ett så- dant åläggande. Våra överväganden finns i avsnitt 7.10.3. Bestämmel- sen motsvarar i sak 13 a § första stycket nämndlagen och 9 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.

Av första stycket framgår att såväl hyres- och arrendedomstol som Hyres- och arrendeöverdomstolen har möjlighet att meddela ett avflyttningsåläggande. En förutsättning är att hyresvärden fram- ställer yrkande om sådant.

Enligt andra stycket får hyres- och arrendedomstolen i förver- kandesituationen besluta om direkt verkställbarhet av ett avflytt- ningsåläggande. Även i detta avseende krävs det att hyresvärden framställer yrkande härom.

Rättegångskostnader

21 § I hyres- och arrendedomstolen ska i ärenden vardera parten svara för sin rättegångskostnad, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om fördelning av rättegångs- kostnader i ärenden i hyres- och arrendedomstolen. Våra över- väganden finns i avsnitt 7.11.3.

Av paragrafen följer att huvudregeln är att vardera parten ska svara för sin rättegångskostnad. Nämndlagen saknar bestämmelser om fördelning av kostnader för förfarandet, varför en ordning mot- svarande huvudregeln gällt utan undantag vid nämnderna. I paragrafen görs förbehåll för att 18 kap. 6 § rättegångsbalken kan motivera en annan fördelning av rättegångskostnaderna. Av sistnämnda bestäm- melse följer att en part oavsett hur rättegångskostnaderna i övrigt ska fördelas ska ersätta motparten för rättegångskostnad som parten orsakat genom vårdslöshet eller försummelse.

22 § I Hyres- och arrendeöverdomstolen ska, om annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken, vardera parten svara för sin rättegångskostnad i föl- jande ärenden:

1. hyrestvister som avses i 12 kap. 49, 54 eller 55 e §, tvist om åtgärds- föreläggande enligt 12 kap. 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket, tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a–c §§, tvist om till-

396

SOU 2012:82

Författningskommentar

stånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d–f §§, tvist om förbud mot sådana åtgärder enligt 12 kap. 18 h § eller tvist om utdömande av vite enligt 12 kap. 62 §, allt jordabalken,

2.frågor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2–4 eller 7 §, 11 kap. 2 §, 12 kap. 1 § sjätte stycket, 45 a eller 56 §, allt jordabalken, eller 3–6 §§ lagen (1957:390) om fiskearrenden,

3.tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § bostads- rättslagen (1991:614),

4.tvist som avses i 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304),

5.tvist om hyresvillkor enligt 3 kap. 14 § lagen (2002:93) om koopera- tiv hyresrätt eller tvist om upplåtelse med kooperativ hyresrätt enligt 4 kap. 6 § samma lag,

6.frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för om- bildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt, och

7.frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.

Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner i ett ärende enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) i vilket kommunen är motpart, kan kommunen åläggas att ersätta fastighetsägaren dennes rätte- gångskostnad. Om fastighetsägaren i Hyres- och arrendeöverdomstolen vinner i ärende i vilket organisation av hyresgäster är motpart, kan sådan ersättning tillerkännas fastighetsägaren att betalas av staten.

I övrigt tillämpas beträffande ärenden i Hyres- och arrendeöverdom- stolen 32 § lagen (1996:246) om domstolsärenden.

Paragrafen reglerar fördelning av rättegångskostnader beträffande ärenden i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Våra överväganden finns i avsnitt 7.11.3.

Av första stycket framgår att vardera parten ska svara för sin rätte- gångskostnad i angivna ärenden, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. Beträffande innebörden av sistnämnda bestämmel- se, se kommentaren till 3 kap. 21 §. Bortsett från ärenden i punkt 2 utgör bestämmelsen i första stycket en överföring i sak av regler som i hittillsvarande ordning funnits i den materiella rätten. Beträf- fande de ärenden som anges i punkt 2 har det tidigare gällt ett för- bud mot att överklaga nämndernas beslut i dessa.

I andra stycket föreskrivs att i övrigt tillämpas 32 § ärendelagen beträffande ärenden i Hyres- och arrendeöverdomstolen. Det inne- bär att i ett ärende där enskilda är motparter till varandra får dom- stolen med tillämpning av 18 kap. rättegångsbalken förplikta den ena parten eller dennes ställföreträdare, ombud eller biträde att ersätta den andra parten för dennes kostnader i ärendet eller det som i dom- stolen betalats av allmänna medel.

397

Författningskommentar

SOU 2012:82

Övriga bestämmelser

23 § Hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöverdomstolen ska handlägga mål och ärenden skyndsamt.

Tvister som rör störningar i boendet ska handläggas särskilt skyndsamt.

Paragrafen innehåller bestämmelser om skyndsam handläggning. Våra överväganden finns i avsnitt 7.12.3.

Bestämmelsen i första stycket gäller för samtliga mål och ärenden som hyres- och arrendedomstolen och Hyres- och arrendeöver- domstolen handlägger. Regeln motsvarar såvitt avser hyres- och arrendedomstolens hantering av ärenden i sak 26 § nämndlagen.

Regeln i andra stycket handlar om tvister som rör störningar i bo- endet. För dessa tvister gäller att de ska handläggas särskilt skynd- samt. Bestämmelsen har i sak förts över från 12 kap. 70 § jordabalken och 11 kap. 1 § bostadsrättslagen (1991:614).

24 § Om hyres- och arrendedomstolen samtidigt handlägger ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyres- gäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får i de ärenden som enligt 7 § andra stycket avgörs utan sammanträde kungörelsedelgivning enligt 49 § första och andra styckena delgivningslagen (2010:1932) användas.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om kungörelsedelgivning. Våra överväganden finns i avsnitt 7.12.2. Bestämmelsen motsvarar i sak del av regeln i 30 § första stycket nämndlagen.

25 § Har en tvist hänskjutits till hyres- och arrendedomstolen enligt 11 kap. 6 a § jordabalken och har sökandens motpart inte följt ett sådant föreläg- gande som avses i tredje stycket i samma paragraf, ska ärendet avskrivas, om avtalet inte är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket samma balk.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om avskrivning i viss situation i ärende om medling vid anläggningsarrende. Våra överväganden finns i avsnitt 7.12.4. Bestämmelsen motsvarar i sak 8 a § nämndlagen.

26 § Gäller för lägenhet förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), får hyres- och arrendedomstolen i hyrestvist enligt 12 kap. jorda- balken inte pröva hyresvärds yrkande om högre hyra, om inte förhandling som ska påkallas enligt förhandlingsordningen ägt rum rörande tvistefrågan. Detsamma gäller yrkande om ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i 12 kap. 19 § jordabalken eller ändring av en hyresgästs rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemen- samt av hyresgästerna. Har förhandling inte ägt rum, får yrkande ändå tas

398

SOU 2012:82

Författningskommentar

upp till prövning, om hyresvärden påkallat förhandling men mot denna mött hinder som inte har berott av hyresvärden eller av fastighetsägarorganisa- tion som är part enligt förhandlingsordningen.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om processhinder vid utebliven förhandling enligt förhandlingsordning. Våra överväganden finns i avsnitt 7.12.4. Bestämmelsen motsvarar i sak 11 a § nämndlagen.

27 § Statliga myndigheter och kommuner är skyldiga att utan ersättning till domstolarna låna ut de lokaler som domstolarna behöver för sina samman- träden, förutsatt att lokalerna inte är upptagna för sina huvudsakliga ända- mål. Upplåtaren har dock rätt till ersättning för de särskilda kostnader som sammanträdet medför.

Paragrafen reglerar statliga myndigheters och kommuners skyldig- het att låna ut lokaler till domstolarnas sammanträden. En liknande bestämmelse finns i 31 § nämndlagen. Bestämmelsen har en mot- svarighet i 3 kap. 7 § lagen (2010:921) om mark- och miljödomstolar.

Av paragrafen följer att hyres- och arrendedomstol, Hyres- och arrendeöverdomstolen och Högsta domstolen har rätt att utnyttja allmänna lokaler för de sammanträden som domstolarna behöver hålla. Skyldighet att låna ut lokal gäller dock bara om lokalen under den period som nyttjandet är tänkt att ske inte är upptagen för det ändamål som den huvudsakligen används för. Enligt huvudregeln ska domstolarna inte betala ersättning för sådant nyttjande som avses i paragrafen. Endast om det uppstår särskilda kostnader, t.ex. om en vid krets av intressenter som ska närvara medför att särskilda åtgär- der för iordningsställande krävs, ska kostnaden ersättas av staten (se prop. 2009/10:215 s. 205).

4 kap. Överklagande

1 § En hyres- och arrendedomstols domar och beslut får överklagas till Hyres- och arrendeöverdomstolen, om inte annat föreskrivs i denna lag eller annan lag.

Beslut av hyres- och arrendedomstolen i frågor som avses i 12 kap. 35, 40 eller 59 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) får inte överklagas.

Paragrafen innehåller bestämmelser om instansordningen för och överklagbarheten av de mål och ärenden som handläggs av hyres- och arrendedomstol. Våra överväganden finns i avsnitt 7.3.

399

Författningskommentar

SOU 2012:82

Enligt första stycket får hyres- och arrendedomstols avgöranden överklagas till Hyres- och arrendeöverdomstolen, under förutsätt- ning att annat inte är föreskrivet. Bestämmelsen gäller både domar och beslut.

Föreskrifter om överklagandeförbud finns bl.a. i andra stycket. Vidare innehåller rättegångsbalken och ärendelagen bestämmelser som i vissa fall inskränker rätten att överklaga domar och beslut. Av bestämmelser i rättegångsbalken och ärendelagen följer också att det krävs prövningstillstånd för att Hyres- och arrendeöver- domstolen ska överpröva ett avgörande av hyres- och arrendedom- stol.

I andra stycket föreskrivs ett förbud mot att överklaga hyres- och arrendedomstolens beslut i en del frågor. De frågor som avses är byte av lägenhet, andrahandsupplåtelse samt uppskovsbeslut be- träffande lokaler. Även i hittillsvarande ordning har det gällt ett för- bud mot att överklaga beslut i dessa frågor.

2 § Hyres- och arrendedomstolens beslut enligt 3 kap. 19 § första stycket får överklagas särskilt.

Varje beslut i en fråga som enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) ska prövas av hyres- och arrendedomstolen får överklagas särskilt.

Paragrafen innehåller bestämmelser om överklagande av vissa beslut. Av första stycket följer att hyres- och arrendedomstolens särskil-

da beslut i en förlängningsfråga får överklagas särskilt.

Andra stycket innehåller en bestämmelse enligt vilken samtliga beslut enligt bostadsförvaltningslagen som hyres- och arrendedom- stolen prövar får överklagas särskilt.

3 § Hyres- och arrendedomstolens yttrande enligt 3 kap. 12 § får inte över- klagas.

Paragrafen innehåller en bestämmelse om att hyres- och arrende- domstolens yttrande i ett ärende om medling avseende lokalhyra eller anläggningsarrende inte får överklagas. Våra överväganden finns i avsnitt 7.3.4. Bestämmelsen motsvarar i sak regeln i 23 § andra stycket nämndlagen.

Av bestämmelsen framgår alltså att ett yttrande av hyres- och arrendedomstolen inte får överklagas. Däremot är det möjligt att över- klaga hyres- och arrendedomstolens beslut att inte avge ett yttrande.

400

SOU 2012:82

Författningskommentar

4 § Hyres- och arrendedomstolens beslut om avskrivning får inte överklagas, om ärendet kan återupptas.

Paragrafen innehåller ett förbud mot att överklaga ett beslut av hyres- och arrendedomstolen om avskrivning när ärendet kan återupptas. Våra överväganden finns i avsnitt 7.6.3. Paragrafen motsvarar i sak regeln i 23 § tredje stycket 2 nämndlagen. Bestämmelser om när ett ärende kan återupptas och formerna för detta finns i 3 kap. 10 §.

5 § Hyres- och arrendeöverdomstolens avgöranden i mål får överklagas till Högsta domstolen. Avgöranden av Hyres- och arrendeöverdomstolen i ärenden får inte överklagas.

Paragrafen innehåller bestämmelser om instansordningen för och överklagbarheten av de mål och ärenden som Hyres- och arrende- överdomstolen handlägger. Våra överväganden finns i avsnitt 7.3.

Av bestämmelsen följer att den normala instansordningen för mål i allmän domstol gäller också för de mål som Hyres- och arrende- överdomstolen handlägger, dvs. överklagande kan ske till Högsta domstolen. Det krävs med något undantag prövningstillstånd för att Högsta domstolen ska ta upp ett mål till fullständig prövning.

Beträffande ärenden är instanskedjan däremot förkortad. I hittills- varande ordning har så också varit fallet för de ärenden som hyres- nämnden har handlagt. Med en rad undantag har dock hovrätternas beslut i ett överklagat arrendenämndsärende kunnat överklagas till Högsta domstolen.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

Våra överväganden beträffande ikraftträdande och övergångsbestäm- melser finns i kapitel 8.

1. Denna lag träder i kraft den 5 maj 2014, då lagen (1973:188) om arrende- nämnder och hyresnämnder och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt ska upphöra att gälla.

De särskilda hyres- och arrendedomstolarna inrättas och hyres- och arrendenämnderna avvecklas den 5 maj 2014. Även övriga författ- ningsförslag träder i kraft vid denna tidpunkt.

2. Den upphävda lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ska fortfarande gälla för ärende om skiljeförfarande enligt 1 § första stycket

401

Författningskommentar

SOU 2012:82

4 eller 4 § första stycket 5 som har inletts vid arrendenämnd eller hyres- nämnd före upphävandet.

Skiljeförfaranden, som har inletts före ikraftträdandet, får arrende- nämnderna och hyresnämnderna övergångsvis handlägga efter ikraft- trädandet. Vid handläggningen tillämpas den upphävda lagen i tillämp- liga delar.

3. Ärende av annat slag än som anges i punkten 2, som inte har avgjorts av arrendenämnd eller hyresnämnd före upphävandet, ska överlämnas till den hyres- och arrendedomstol som efter upphävandet är behörig att handlägga ärendet. Detta gäller dock inte ärende där nämnden har inlett samman- träde före upphävandet. För ett sådant ärende ska äldre bestämmelser gälla för handläggningen vid arrendenämnden eller hyresnämnden. Förordnan- den för dem som ingår i nämnden ska därvid anses ha fortsatt giltighet såvitt avser det pågående ärendet.

Bestämmelsen i den första meningen, om att inte avgjorda ärenden ska överlämnas till behörig hyres- och arrendedomstol, är ett för- tydligande av det som annars anses gälla utan särskild reglering. För sådana ärenden där nämnden inlett ett sammanträde ska dock över- lämnande inte ske utan handläggningen avslutas vid nämnden.

4. I överlämnade tvister om ersättning för minskat bruksvärde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken ska vardera parten stå sin rättegångskostnad i hyres- och arrendedomstolen.

Beträffande överlämnade tvister om ersättning för minskat bruks- värde enligt 12 kap. 24 a § jordabalken svarar vid hyres- och arrende- domstolen vardera parten för sin rättegångskostnad. Däremot tilläm- par Hyres- och arrendeöverdomstolen och Högsta domstolen de vanliga reglerna i rättegångsbalken om rättegångskostnader.

5. Ärende om arrende som vid ikraftträdandet handläggs i hovrätt ska slut- föras hos de allmänna domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser.

Punkten innehåller övergångsregler för överklagade beslut av arrende- nämnden. Med uttrycket handläggs i hovrätt avses även sådana ären- den som överklagas ikraftträdandedagen eller som har överklagats dessförinnan men som vid ikraftträdandet ännu inte handläggs i hovrätten.

402

SOU 2012:82

Författningskommentar

6. Mål och ärende som ursprungligen inletts hos allmän domstol och som vid ikraftträdandet handläggs av allmän domstol ska slutföras hos de all- männa domstolarna med tillämpning av äldre bestämmelser.

Hyres-, arrende- och bostadsrättstvist som vid ikraftträdandet hand- läggs av allmän domstol ska inte överlämnas till hyres- och arrende- domstol eller Hyres- och arrendeöverdomstolen utan handläggas fram till laga kraft inom de allmänna domstolarna. Det ska noteras att mark- och miljödomstolarna är en del av de allmänna domstolar- na varför motsvarande gäller för de mål avseende klander av förval- tarens redovisning enligt 23 § bostadsförvaltningslagen (1977:792) som vid ikraftträdandet handläggs i mark- och miljödomstolarna eller Mark- och miljööverdomstolen.

10.3Förslaget till lag om ändring i rättegångsbalken

Ändringsförslagen i 1 kap. 3 e § och 33 kap. 7 § är en följd av att hyres- och arrendenämndernas verksamhet upphör.

10 kap. 10 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om forum i fastighetsrättsliga mål. Genom tillägget i tredje stycket utesluts från bestämmelsens tillämpning sådana tvister som hyres- och arrendedomstolen hand- lägger. En forumregel för de aktuella tvisterna finns i stället i 3 kap. 3 § lagen om hyres- och arrendedomstolar.

36 kap. 5 §

Paragrafen behandlar det s.k. frågeförbudet avseende vittnen. I andra stycket byts beträffande medlare en hänvisning till nämndlagen ut mot en hänvisning till lagen om hyres- och arrendedomstolar.

10.4Förslaget till lag om ändring i jordabalken

I författningsförslagets ingress anges att 8 kap. 30–31 d §§ och 12 kap. 69–73 §§ ska upphöra att gälla. Detta är en följd av att verksamheten vid nämnderna upphör och att en del bestämmelser om förfarandet

403

Författningskommentar

SOU 2012:82

i arrendetvister och hyrestvister i stället tas in i lagen om hyres- och arrendedomstolar.

8 kap. 12 a §

Paragrafen handlar om deponering av arrendeavgift hos länsstyrel- sen. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.2.

Ändringen i femte stycket innebär att länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition överklagas till hyres- och arrendedomstol i stället för till tingsrätt. Vid hyres- och arrendedomstolen handläggs frågan som ett övrigt ärende, se 1 kap. 7 § 5 lagen om hyres- och arrendedomstolar. Hänvisningen till ärendelagen stryks eftersom den är obehövlig. Av 3 kap. 2 § lagen om hyres- och arrendedomstolar framgår nämligen att ärendelagen ska tillämpas.

Paragrafen ändras också språkligt.

8 kap. 28 §

Paragrafen innehåller bestämmelser som inskränker rätten att av- tala om skiljeförfarande beträffande vissa framtida arrendetvister. Arrendenämndens uppgift att vara skiljenämnd förs inte över till hyres- och arrendedomstolen. Ändringen i bestämmelsen är en följd av detta. Paragrafen ändras också språkligt.

8 kap. 29 §

Paragrafen har fått ett nytt innehåll. I bestämmelsen finns en hän- visning till lagen om hyres- och arrendedomstolar beträffande för- farandet i arrendetvister.

9 kap. 24 a §

Paragrafen innehåller en bestämmelse om överklagande av länsstyrel- sens beslut i frågor om utseende av synemän och om tidpunkt för syn enligt 9 kap. 24 § jordabalken. Våra överväganden finns i av- snitt 5.3 och 7.2.2.

Ändringen i första stycket innebär att länsstyrelsens beslut i aktu- ella ärenden överklagas till hyres- och arrendedomstol i stället för

404

SOU 2012:82

Författningskommentar

till tingsrätt. Vid hyres- och arrendedomstolen handläggs frågan som ett övrigt ärende, se 1 kap. 7 § 6 lagen om hyres- och arrendedom- stolar.

Paragrafens andra stycke, som beträffande förfarandet innehåller en hänvisning till ärendelagen, stryks. Att ärendelagen ska tillämpas framgår nämligen av 3 kap. 2 § lagen om hyres- och arrendedom- stolar.

9 kap. 31 b §

Paragrafen handlar om arrendatorns rätt att överlåta arrenderätten. Ändringarna i andra och tredje styckena är en konsekvens av att verksamheten vid arrendenämnden upphör och att prövningen förs

över till hyres- och arrendedomstolen.

12 kap. 21 §

Paragrafen handlar om deponering av hyra hos länsstyrelsen. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3 och 7.2.2.

Ändringen i fjärde stycket innebär att länsstyrelsens beslut i ett ärende om deposition överklagas till hyres- och arrendedomstol i stället för till tingsrätt. Vid hyres- och arrendedomstolen handläggs frågan som ett övrigt ärende, se 1 kap. 7 § 5 lagen om hyres- och arrendedomstolar. Hänvisningen till ärendelagen stryks eftersom den är obehövlig. Av 3 kap. 2 § lagen om hyres- och arrendedom- stolar framgår nämligen att ärendelagen ska tillämpas.

Paragrafen ändras också språkligt.

12 kap. 24 a §

Paragrafen handlar om bostadshyresgästers rätt att på egen bekost- nad i lägenheten utföra vissa åtgärder och om hyresvärdens rätt till ersättning för minskat bruksvärde som är en följd av sådana åtgär- der. Våra överväganden finns i avsnitt 5.3.3 och 7.2.2.

Tredje stycket, som föreskriver att hyresnämnden prövar tvist om ersättning för minskat bruksvärde, stryks. Att sådan tvist prövas av hyres- och arrendedomstolen som mål framgår av 1 kap. 3 § 7 lagen om hyres- och arrendedomstolar.

405

Författningskommentar

SOU 2012:82

stämmelse införs i tredje stycket av denna paragraf. Med anledning av att länsstyrelsen tar över tillsynsuppgiften över en tvångsförvalt- ning ska även myndigheten ges möjlighet att lämna förslag på för- valtare. Paragrafen ändras också språkligt.

10 §

Paragrafen innehåller en bestämmelse om möjligheten att besluta om föreskrifter för förvaltningen.

Ändringen i första stycket innebär att det är hyres- och arrende- domstolen som beslutar om sådana föreskrifter.

Andra stycket är nytt. Av detta framgår att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar om föreskrifter.

Paragrafen ändras också språkligt.

11 §

I paragrafen anges omfattningen av förvaltarens befogenheter.

I andra stycket görs det tillägget att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar om att för- valtaren ska ges rätt att inteckna fastigheten eller ta upp lån mot säker- het i form av panträtt i fastigheten.

Genom ett tillägg i tredje stycket ska förutom hyres- och arrende- domstolen och fastighetsägaren även länsstyrelsen genast under- rättas om förvaltarens beslut att undanta viss angelägenhet från för- valtningen.

Paragrafen ändras också språkligt.

12 §

Paragrafen handlar om fastighetsägarens rätt att med hyres- och arrendedomstolens tillstånd bl.a. ta upp lån mot säkerhet i fastigheten.

Genom tillägget i första stycket ska förvaltaren och länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar i en sådan fråga.

Paragrafen ändras också språkligt.

408

SOU 2012:82

Författningskommentar

13 §

Paragrafen reglerar fastighetsägarens skyldighet att till förvaltaren utge vad som behövs för förvaltningen.

Genom tillägget i första stycket ska länsstyrelsen ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar i en sådan fråga.

Paragrafen ändras också språkligt.

14 §

Paragrafen reglerar upphävande av beslut av fastighetsägarens betal- ningsskyldighet för förvaltningen.

Genom ett tillägg föreskrivs att hyres- och arrendedomstolens prövning av frågan om upphävande av betalningsskyldighet sker på begäran av förvaltaren eller fastighetsägaren. Länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan domstolen beslutar i frågan.

Paragrafen ändras också språkligt.

15 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsägarens skyldig- het att betala ersättning för utrymme som ägaren använder och om skyldighet att flytta om betalning inte sker.

Genom tillägg i första och andra styckena föreskrivs att pröv- ningen av dessa frågor numera förutsätter en begäran av förvaltaren.

Fjärde stycket är nytt. Här föreskrivs att länsstyrelsen ska ges till- fälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar om betalningsskyldighet respektive avflyttning.

Paragrafen ändras också språkligt.

16 §

Paragrafen handlar om fastighetsägarens skyldighet att lämna för- valtaren upplysningar.

Genom ett tillägg i andra stycket föreskrivs att en edgång av fastig- hetsägaren numera förutsätter en begäran av förvaltaren. Sådan ed- gång sker vid ett sammanträde inför hyres- och arrendedomstolen.

Tredje stycket, som föreskriver att även förvaltaren och länssty- relsen ska kallas till ett edgångssammanträde, är nytt.

Paragrafen ändras också språkligt.

409

Författningskommentar

SOU 2012:82

17 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om fastighetsägarens skyldighet att tillhandahålla förvaltaren handlingar och annat av betydelse för förvaltningen och om möjlighet att vitesförelägga en fastighets- ägare som inte fullgör denna skyldighet.

Tredje stycket är nytt. Av det framgår att prövningen av såväl vites- föreläggande som utdömande av vite numera förutsätter en begäran av förvaltaren.

Paragrafen ändras också språkligt.

18 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om tiden för förvaltningen, för- längning av tiden och upphörande i förtid.

Fjärde stycket, som föreskriver att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar i dessa frågor, är nytt.

21 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om de medel som förvaltaren har hand om för fastigheten.

I andra stycket görs det tillägget att prövningen av tvist om ut- betalning till fastighetsägaren numera sker på begäran av fastighets- ägaren. I samma stycke görs också det tillägget att länsstyrelsen ska ges tillfälle att yttra sig innan hyres- och arrendedomstolen beslutar i en sådan fråga.

Paragrafen ändras också språkligt.

22 §

Paragrafen handlar om förvaltarens redovisningsskyldighet och om andra frågor som hänger samman med denna.

Ändringen i första stycket, om att förvaltaren ska lämna den skrift- liga redovisningen till länsstyrelsen, är en konsekvens av att läns- styrelsen övertar tillsynsuppgiften över en tvångsförvaltning.

410

Författningskommentar

SOU 2012:82

27 §

Paragrafen reglerar tillsynen över en tvångsförvaltning.

Av första stycket framgår att länsstyrelsen numera har hand om tillsynen över en tvångsförvaltning.

Andra och tredje styckena är nya. I dessa föreskrivs länsstyrel- sens grundläggande skyldigheter och befogenheter. Avsikten är att länsstyrelsens tillsyn ska motsvara den tillsyn som hyresnämnden i hittillsvarande ordning utövat.

Även fjärde stycket är nytt. Av detta framgår att länsstyrelsens beslut enligt denna lag inte får överklagas.

29 §

Paragrafen innehåller regler om vem som är behörig att ansöka om särskild förvaltning.

Nuvarande paragraf delas upp i två stycken. Föreskriften i sista meningen om att nämnden också självmant får ta upp fråga som rör förvaltningen tas bort.

Tredje stycket är nytt. Av detta följer att länsstyrelsen kan begära hyres- och arrendedomstolens prövning i fråga som rör byte av för- valtare, föreskrifter för förvaltningen eller tiden för förvaltningen.

Paragrafen ändras också språkligt.

31 §

Paragrafen handlar om verkställbarhet av beslut och möjligheten att meddela interimistiska beslut.

Av första stycket framgår att domstolen förutom beträffande beslut om tvångsförvaltning även i fråga om annat beslut i ärende angå- ende särskild förvaltning kan förordna att det ska gälla omedelbart.

Paragrafen ändras också språkligt.

32 §

Paragrafen, i dess lydelse hittills, innehåller en bestämmelse om att hyresnämnden självmant kan ta upp och pröva dels frågor om på- följd för en fastighetsägare som åsidosätter sin edgångsskyldighet enligt 16 §, dels frågor om vite enligt 17 §.

412

SOU 2012:82

Författningskommentar

Genom hänvisningen i 16 § till vissa förfaranderegler i rätte- gångsbalken torde hyres- och arrendedomstolen ex officio kunna företa de däri angivna processhandlingarna även utan särskild bestäm- melse i bostadsförvaltningslagen. Av 17 § tredje stycket framgår att frågor om föreläggande och utdömande av vite, i samband med att fastighetsägaren ska tillhandahålla förvaltaren handlingar, ska prövas på begäran av förvaltaren. Den nuvarande bestämmelsen i 32 § kan alltså tas bort (se SOU 1999:15 s. 432 f.).

Paragrafen innehåller i stället en ny bestämmelse som anger att när i denna lag talas om länsstyrelse avses den länsstyrelse inom vars verksamhetsområde aktuell fastighet helt eller delvis ligger.

33 §

Paragrafen innehåller en hänvisning till tillämplig lag i fråga om för- farandet.

Hänvisningen till nämndlagen ersätts med en hänvisning till lagen om hyres- och arrendedomstolar.

34 §

Paragrafen i dess lydelse hittills innehåller bestämmelser om över- klagande av hyresnämndens beslut.

I 4 kap. 2 § andra stycket lagen om hyres- och arrendedomstolar framgår att varje beslut i en fråga som enligt bostadsförvaltnings- lagen ska prövas av hyres- och arrendedomstolen får överklagas särskilt. Den nuvarande bestämmelsen i 34 § kan därför tas bort.

Paragrafen innehåller i stället en bestämmelse som ger länssty- relsen rätt att föra talan mot vissa av hyres- och arrendedomstolens beslut.

35 §

Paragrafen, som reglerar rättegångskostnadsansvar, upphävs. Bestäm- melsen förs i stället i sak över till 3 kap. 22 § andra stycket lagen om hyres- och arrendedomstolar.

413

SOU 2012:82

Författningskommentar

10.10Förslaget till lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället

14 §

I paragrafens första stycke ersätts hänvisningen till nämndlagen be- träffande förfarandet med en hänvisning till lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Bestämmelsen om rättegångskostnadsansvar i andra stycket förs i sak över till 3 kap. 22 § lagen om hyres- och arrendedomstolar.

10.11Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

I författningsförslagets ingress anges att 11 kap. 3 och 4 §§ ska upp- höra att gälla, vilket är en följd av att hyresnämndens verksamhet upphör. Bestämmelsen i 11 kap. 4 § som handlar om rättegångskost- nader förs i sak över till 3 kap. 22 § lagen om hyres- och arrende- domstolar.

11 kap. 1 §

Paragrafen har fått ett nytt innehåll. I bestämmelsen finns numera beträffande förfarandet vid hyres- och arrendedomstolen en hän- visning till lagen om hyres- och arrendedomstolar.

Bestämmelsen i paragrafens tidigare lydelse, som handlar om krav på särskild skyndsamhet vid handläggning av tvister som rör stör- ningar i boendet, har i sak förts över till 3 kap. 23 § andra stycket lagen om hyres- och arrendedomstolar.

11 kap. 6 §

Paragrafen innehåller regler som inskränker möjligheten att ta in en skiljeklausul i föreningsstadgarna.

Ändringen i andra stycket är föranledd dels av att möjligheten att utse hyresnämnden till skiljenämnd upphävs, dels av att lagen (1929:145) om skiljemän har ersatts av lagen (1999:116) om skilje- förfarande. Den nya lagen om skiljeförfarande saknar särskild frist för skiljemannaåtgärdens avslutande. Föreskriften om att föreningen

415

Särskilda yttranden

SOU 2012:82

Särskilt yttrande av Susanna Skogsberg

Jag anser att den nuvarande ordningen med hyres- och arrende- nämnder fungerar bra. Nämnderna är uppskattade av såväl anställda som medlemmar i Hyresgästföreningen. Jag menar också att direk- tivet ger utrymme för ett övervägande av om det nuvarande systemet kan behållas och hade gärna sett att utredaren gjort en noggrann bedömning i den frågan. Med hänvisning till att någon sådan pröv- ning inte gjorts och att nämnderna fungerar mycket bra, bör utred- ningens förslag inte genomföras.

Förfarandet vid nämnderna är enkelt och informellt. Det är dess- utom billigt och snabbt, vilket är angeläget inom ett område som är så starkt knutet till ett grundläggande behov, boendet. Nämnderna har specialistkompetens, bland annat genom sin sammansättning med intresseledamöter. Ytterligare en fördel är att parterna normalt kan föra sin talan själv utan hjälp av ombud. Medlingsverksamheten är värdefull och nämnderna har ett stort förtroende på arrende- och bostadsmarknaden.

Att överföra verksamheten till hyres- och arrendedomstolar riske- rar, enligt min mening, att de särdrag hyresnämnderna präglas av i dag urholkas. Hyreslagen har karaktären av socialskyddslagstift- ning. I förlängningen av det är det viktigt, menar jag, att en enskild person ska kunna få sin sak prövad på ett enkelt och billigt sätt. Det är särskilt viktigt att ordningen medger att parterna i praktiken ska kunna föra sin talan utan ombud. Genom att överföra nämnderna till särskilda domstolar kan hanteringen komma att bli alltför formell i jämförelse med i dag.

Det har inte riktats någon kritik mot hur nämnderna fungerar från någon partsorganisation dvs. fastighetsägare och nyttjanderätts- havare, såvitt vi känner till. De problem som lyfts fram i förslaget gäller i huvudsak hyres- och arrendenämndernas organisation på de fem mindre nämnderna, som delar chef och administration med tings- rätten på respektive kansliort. De tre större nämnderna, som svarar för ca 70 % av antalet avgjorda ärenden uppger att verksamheten i stort sett fungerar bra.

418

SOU 2012:82

Referenser

Promemorior och rapporter

Alternativ till utredningsförslaget om hyres- och arrendenämnderna, BAHS, promemoria 1999-08-31

Förfarandet vid hyresnämnderna och arrendenämnderna, Promemoria med förslag till ändringar i lagen om arrendenämnder och hyres- nämnder m.m., BAHS, 2001-05-18

Organisationen för vissa hyres- och arrendenämnder, Domstols- verket, juni 2002

Projekt avseende erfarenhetsutbyte och verksamhetsutveckling för hyresnämnderna, Slutrapport, Domstolsverket, 2009-04-14

Riksupplysning – gemensam telefonupplysning för hyres- och arrendenämnderna, promemoria av cheferna för hyresnämnderna

i Stockholm, Göteborg och Malmö till Domstolsverket 2005-11-29 Sveriges Domstolars årsredovisning 2011, mars 2012

Utveckling av hyres- och arrendenämndernas arbetsformer och webb- plats, m.m., rapport av Hyres- och arrendenämndernas kvalitets- grupp, 2011-03-11

Översyn av ordinarie domares och hyresråds arbetssituation, slut- rapport av Ernst & Young på uppdrag av Domstolsverket, 2011-11-09

Litteratur

Beckman m.fl., Jordabalken. En kommentar till JB och anslutande författningar, Norstedts Juridik, 2007

Ekelöf m.fl., Rättegång IV, sjunde upplagan, Norstedts Juridik, 2009

Fitger, Lagen om domstolsärenden. En kommentar, andra upplagan, Norstedts Juridik, 2004

Fitger m.fl., Rättegångsbalken, version den 1 april 2012, Zeteo (internet)

Gerleman, Är hyresråd domare? Ett bidrag till tolkningen av 11 kap. 5 § RF, ur Tidskrift för Sveriges domareförbund 2003/1

Gärde m.fl., Nya rättegångsbalken, P.A. Norstedt & Söners Förlag, 1949

Hellners m.fl., Förvaltningslagen med kommentarer, tredje upplagan, Norstedts Juridik, 2010

423

Bilaga

Kommittédirektiv

Den framtida organisationen för prövning av	Dir.
hyres- och arrendetvister	2011:74

Beslut vid regeringssammanträde den 1 september 2011

Sammanfattning

En särskild utredare ska överväga och lämna förslag till den fram- tida organisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. Över- vägandena ska ske förutsättningslöst och med målsättningen att skapa en långsiktigt hållbar organisation som kan möta de särskilda krav som prövningen av dessa tvister ställer.

Utredaren ska som ett alternativ överväga om den verksamhet som bedrivs i hyres- och arrendenämnderna bör föras över till all- män domstol. Som ett annat alternativ ska utredaren överväga om den administrativa samverkan som finns mellan de fem mindre nämnderna och tingsrätten på respektive ort bör vidareutvecklas och utvidgas till att gälla även de tre största nämnderna, dvs. nämnderna i Stockholm, Malmö och Göteborg. Det står utredaren fritt att över- väga andra alternativ.

Oavsett vilken organisatorisk lösning som föreslås ska utredaren även överväga och lämna förslag till en modernisering av den för- farandereglering som gäller för prövningen av hyres- och arrende- tvister.

Uppdraget ska redovisas senast den 31 december 2012.

Hyres- och arrendenämndernas uppgifter

Hyres- och arrendenämnderna är förvaltningsmyndigheter med dom- stolsliknande uppgifter. Nämndernas verksamhet regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen). En hyresnämnd prövar vissa hyres- och bostadsrättstvister samt medlar respektive är skiljenämnd i sådana tvister. En arrendenämnd

425

Bilaga

SOU 2012:82

prövar vissa arrendetvister samt medlar respektive är skiljenämnd i sådana tvister. Nämnderna lämnar också allmän information om hyres- och arrendelagstiftningen.

Hyresnämnderna handlägger ca 25 000 ärenden om året. Fler- talet ärenden avser tvister enligt 12 kap. jordabalken. I vissa ären- den ska nämnden godkänna eller lämna tillstånd till en viss åtgärd som berör ett hyresavtal. I andra ärenden ska nämnden pröva olika typer av förlängnings- och villkorstvister. Även de allmänna dom- stolarna prövar vissa tvister enligt 12 kap. jordabalken. Sådana tvister gäller bl.a. frågor om hyresrättens förverkande, betalning av hyra och ersättning till hyresgästen för skada till följd av brist i lägen- heten.

Arrendenämnderna handlägger ca 2 000 ärenden varje år. Fler- talet ärenden avser arrendetvister enligt jordabalken (9–11 kap.). I vissa ärenden ska nämnden lämna tillstånd av olika slag. I andra ärenden ska nämnden pröva olika typer av förlängnings- och vill- korstvister. Sedan den 2 maj 2011 prövas vissa arrendetvister enligt jordabalken, bl.a. frågor om arrenderättens förverkande och krav på betalning av arrendeavgiften, av tingsrätt (prop. 2009/10:215).

Förfarandet vid nämnderna

Nämnderna är sammansatta av en lagfaren ordförande, som benämns hyresråd, och två s.k. intresseledamöter. I hyresnämnden ska den ena intresseledamoten vara förtrogen med förvaltning av hyres- fastigheter och den andra med hyresgästers förhållanden. I arrende- nämnden ska den ena intresseledamoten ha erfarenhet av arrendeför- hållanden och den andra vara arrendator. Innan intresseledamöterna förordnas ska berörda riksorganisationer ges tillfälle att avge förslag.

Förfarandet vid nämnderna regleras i nämndlagen. En tvist inleds som huvudregel genom en skriftlig ansökan som ska innehålla bl.a. yrkande och grunder eller, om ansökan avser medling, uppgift om tvistens beskaffenhet. Därefter kan viss skriftväxling förekomma mellan parterna men normalt kallar nämnden till ett muntligt sam- manträde. Nämnden ska klarlägga tvistefrågorna och försöka för- lika parterna. Nämnden får föranstalta om behövlig utredning, t.ex. besiktning av fastigheter eller vittnesförhör under ed. Nämndens avgörande sker genom beslut. Ingen ansökningsavgift tas ut och vardera parten svarar för sina kostnader i nämnden.

426

SOU 2012:82

Bilaga

Hyresnämndens beslut får med vissa undantag överklagas till Svea hovrätt. Vid handläggningen i hovrätten tillämpas en särskild för- farandelag (lagen [1994:831] om rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt). Hovrättens avgörande får inte överklagas. Arrendenämn- dens beslut får med vissa undantag överklagas till den hovrätt inom vars domkrets nämnden är belägen. Vid handläggningen i hovrätten tillämpas de regler i lagen (1996:242) om domstolsärenden som gäller vid överklagande av tingsrätts beslut. Det krävs prövnings- tillstånd för en prövning i Högsta domstolen.

Nämndernas organisation

Det finns för närvarande åtta hyres- och arrendenämnder. Nämnderna i Stockholm, Malmö respektive Göteborg har egna myndighets- chefer. Nämnderna i Västerås, Linköping, Jönköping, Sundsvall och Umeå är administrativt knutna till tingsrätten på respektive ort med tingsrättslagmannen som chef. På dessa orter är tingsrätten respektive hyres- och arrendenämnden självständiga myndigheter men har gemensamma funktioner för bl.a. personal- och ekonomi- administration. Hyresråden utnämns med fullmakt och är ordför- ande i båda nämnderna. I nämnderna arbetar även nämndsekreterare och annan administrativ personal. Hyresråd och andra anställda vid nämnderna är skyldiga, i den utsträckning arbetsuppgifterna tillåter det, att tjänstgöra vid en tingsrätt på samma ort som hyresnämnden.

Nämnderna ingår i Sveriges Domstolar vilket bl.a. innebär att de har samma verksamhetsstöd som de allmänna domstolarna och att Domstolsverket ansvarar för att i administrativt hänseende leda och samordna nämndernas verksamhet.

År 2010 inkom drygt 27 000 ärenden till nämnderna. Hälften av dessa var ansökningar om att hyresnämnden skulle godkänna ett avstående från besittningsskydd för bostad eller lokal. Dessa ären- den hade en mycket kort handläggningstid. Övriga ärenden i nämn- derna hade en genomsnittlig handläggningstid om ca åtta månader. Verksamhetens kostnader uppgick till drygt 81 miljoner kr.

427

Bilaga

SOU 2012:82

Tidigare utredningar och senare års förändringar

Nämndernas verksamhet har utretts vid flera tillfällen under de senaste trettio åren (se bl.a. SOU 1981:77, SOU 1987:13 och SOU 1991:86). År 1997 fick Hyreslagstiftningsutredningen i uppdrag att göra en översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen och systemet för prövning av hyres- och arrendemål. Utredningen föreslog att merparten av nämndernas verksamhet skulle föras över till domstol och att vissa ärendetyper skulle föras över till länsstyrelserna (SOU 1999:15). Regeringen gjorde dock bedömningen att utredningens förslag inte skulle genomföras (skr. 1999/2000:106).

År 2001 uttalade regeringen att endast nämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö kunde anses ha nödvändig administrativ och judiciell bärkraft (skr. 2000/01:112). Regeringen gav Domstols- verket i uppdrag att lämna förslag om hur övriga nämnder admini- strativt kunde knytas till tingsrätten på respektive kansliort. År 2002 överlämnade Domstolsverket en rapport i vilken föreslogs att an- talet nämnder skulle minska från tolv till åtta och att de mindre nämnderna skulle ombildas till särskilda domstolar inom tingsrätten på respektive ort. Regeringen instämde i bedömningen om minsk- ning av antalet hyres- och arrendenämnder och ansåg att verksam- heterna vid nämnderna i Växjö, Örebro, Gävle och Luleå skulle föras över till övriga nämnder (prop. 2004/05:1 utg.omr. 4). I pro- positionen konstaterades att det var angeläget att det enkla förfar- andet och de särskilda inslagen i nämndernas verksamhet, såsom medlingsverksamheten och upplysningsverksamheten, så långt möj- ligt bibehölls men att det vid den tidpunkten inte var lämpligt att i någon större omfattning föra in dessa i domstol. I stället föreslogs att de mindre nämnderna skulle knytas till tingsrätten på respektive ort genom en administrativ samordning. År 2006 genomfördes dessa förändringar.

I samband med de nu nämnda förändringarna genomfördes även förändringar i nämndlagen som syftade till att effektivisera förfar- andet i hyres- och arrendenämnderna. Förändringarna rörde bl.a. nämndernas sammansättning, vilka krav som ska ställas på en an- sökan och möjligheten att avgöra ärenden utan något sammanträde. Samtidigt ändrades instansordningen för arrendetvister på så sätt att arrendenämndens beslut överklagas till hovrätt och att hovrättens beslut kan prövas av Högsta domstolen (prop. 2005/06:10).

428

SOU 2012:82

Bilaga

Utredarens uppdrag

Den senaste organisatoriska förändringen av hyres- och arrende- nämnderna syftade till att stärka de mindre nämndernas admini- strativa bärkraft. Domstolsverket har låtit utvärdera verksamheten vid dessa nämnder och utvärderingen finns redovisad i en rapport från år 2009. Vid utvärderingen har det framförts att den rådande samverkan leder till en hel del administrativt merarbete och en negativ uppdelning mellan å ena sidan nämndernas och å andra sidan tingsrätternas personal. I ett särskilt yttrande till rapporten föreslår lagmännen vid några av de tingsrätter till vilka de mindre nämnderna är administrativt knutna, att nämnderna ska införlivas fullt ut med tingsrätterna. I rapporten föreslås att nämndlagen ses över i syfte att skapa en mer ändamålsenlig prövning av hyres- och arrendetvisterna, bl.a. genom införande av en möjlighet till dokumentation genom ljud- och bildupptagning samt genom krav på prövningstillstånd i hovrätten. I rapporten föreslås även vissa ändringar i nämndernas arbetsformer, bl.a. utvidgad delegation för tingsnotarier och bered- ningsjurister.

Regeringen kan konstatera att flertalet ärenden i hyres- och arrendenämnderna rör tvister mellan enskilda som har sin grund i ett avtalsförhållande mellan parterna. Den typen av rättskipning är normalt en uppgift för domstolarna. Delar av nämndernas verksam- het är alltså av samma slag som den som de allmänna domstolarna bedriver. Det finns också ärenden i nämnderna som skiljer sig från de tvister som domstolar normalt handlägger. I flera ärendetyper är det fråga om skälighetsbedömningar i vilka medverkan av intresse- ledamöter ansetts angelägen. Nämnderna ägnar sig också åt fristå- ende medling och fungerar som skiljenämnd.

Tidigare utredningar har bedömt att uppdelningen av kompetensen mellan nämnderna och de allmänna domstolarna innebär nackdelar för både enskilda och det allmänna. För enskilda kan det vara svårt att veta vilken som är den rätta prövningsinstansen. Det saknas också möjlighet till gemensam handläggning av olika tvister som sakligt sett hör ihop. För det allmänna innebär uppdelningen ett hinder mot ett effektivt resursutnyttjande. Till fördelarna med nämnderna har framhållits det enkla och billiga förfarandet samt den kompetens som finns hos både personal och intresseledamöter.

Regeringen anser att det finns anledning att på nytt överväga orga- nisationen för prövning av hyres- och arrendetvister. En särskild utredare ska därför överväga och lämna förslag till en långsiktigt

429

Statens offentliga utredningar 2012

Kronologisk förteckning

1.Tre blir två! Två nya myndigheter inom utbildningsområdet. U.

2.Framtidens högkostnadsskydd i vården. S.

3.Skatteincitament för riskkapital. Fi.

4.Kompletterande regler om person- uppgiftsbehandling på det arbetsmarknadspolitiska området. A.

5.Högskolornas föreskrifter. U.

6.Åtgärder mot fusk och felaktigheter med assistansersättning. S.

7.Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2012

– långsiktig säkerhet, haverier och global utblick. M.

8.Skadeståndsansvar och försäkringsplikt vid sjötransporter – Atenförordningen och försäkringsdirektivet i svensk rätt. Ju.

9.Förmån och fälla – nyanländas uttag av föräldrapenning. A.

10.Läsarnas marknad, marknadens läsare

–en forskningsantologi. Ku.

11.Snabbare betalningar. Ju.

12.Penningtvätt – kriminalisering, förverkande och dispositionsförbud. Ju.

13.En sammanhållen svensk polis. Ju.

14.Ekonomiskt värde och samhällsnytta

–förslag till en ny statlig ägarförvaltning. Fi.

15.Plan för framtagandet av en strategi för långsiktigt hållbar markanvändning. M.

16.Att angöra en kulturbrygga – för stöd till nyskapande kultur. Ku.

17.Psykiatrin och lagen – tvångsvård, straff- ansvar och samhällsskydd. S.

18.Så enkelt som möjligt för så många som möjligt.

–den mjuka infrastrukturen på väg. N.

19.Nationella patent på engelska? N.

20.Kvalitetssäkring av forskning och utveckling vid statliga myndigheter. U.

21.Här finns mer att hämta – it-användningen i småföretag. N.

22.Mål för rovdjuren. M.

23.Mindre våld för pengarna. Ku.

24.Likvärdig utbildning

–riksrekryterande gymnasial utbildning för vissa ungdomar med funktionsned- sättning. U.

25.Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. S.

26.En ny brottsskadelag. Ju.

27.Färdplan för framtiden

–en utvecklad flygtrafiktjänst. N.

28.Längre liv, längre arbetsliv. Förutsättningar och hinder för äldre att arbeta längre. S.

29.Sveriges möjligheter att ta emot internationellt stöd vid kriser och allvarliga händelser i fredstid. Fö.

30.Vital kommunal demokrati. Fi.

31.Sänkta trösklar – högt i tak Arbete, utveckling, trygghet. A.

32.Upphandlingsstödets framtid. S.

33.Gör det enklare! S.

34.Nya påföljder + kort presentation. Ju.

35.Stärkt skydd mot tvångsäktenskap och barnäktenskap. Ju.

36.Registerdata för forskning. Fi.

37.Kulturmiljöarbete i en ny tid. Ku.

38.Minska riskerna med farliga ämnen! Strategi för Sveriges arbete för en giftfri miljö. M.

39.Vägar till förbättrad produktivitet och innovationsgrad i anläggningsbranschen + Bilagedel. N.

40.Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar – en preliminär delrapport. U.

41.Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar

–slutbetänkande. U.

42.Bättre behörighetskontroll. Ändringar

iförordningen (2006:196) om register över hälso- och sjukvårdspersonal. S.

43.Konsumenten i centrum

– ett framtida konsumentstöd. Ju.

44.Hemliga tvångsmedel mot allvarliga brott. Ju.

45.Kvinnor och barn i rättens gränsland. U.

46.Dammsäkerhet. Tydliga regler och effektiv tillsyn. N.

47.Harmoniserat inkomstbegrepp. Möjligheter att använda månadsuppgifter

isocial- och arbetslöshetsförsäkringarna. S.

48.Maritim samverkan. Fö.

49.Tolkning och översättning vid straffrättsliga förfaranden. Genomförande av EU:s tolknings- och översättningsdirektiv. Ju.

50.Nystartszoner. Fi

51.Utvärdering av IPRED-lagstiftningen. Ju.

52.Bostadstaxering – avveckling eller förenkling. Fi.

53.AP-fonderna i pensionssystemet – effektivare förvaltning av pensions- reserven. Fi.

54.Återvinning av fartyg

– underlag för ratificering av Hong Kong- konventionen. N.

55.En översyn av tryck- och yttrandefriheten. Del 1 och 2. Ju

56.Mot det hållbara samhället

–resurseffektiv avfallshantering. M.

57.Tydligare regler om fri rörlighet för EES- medborgare och deras familjemedlemmar. Ju.

58.Stöd till dagstidningar på samiska och meänkieli. Ku.

59.Nya villkor för public service. Ku.

60.Avgifter på väg och elektroniska vägtullsystem. Fi.

61.Högre ersättning vid mastupplåtelser. Ju.

62.Uppsägningstvister. En översyn av regelverket kring tvister i samband med uppsägning av arbetstagare. A.

63.Små företag – stora möjligheter med it. N.

64.Förstärkt försäkringstagarskydd. Fi.

65.Läsandets kultur. Ku.

66.Skatteincitament för forskning och utveckling. Fi.

67.Förvaltare av alternativa investeringsfonder. Fi.

68.Så enkelt som möjligt för så många som möjligt – förstärkt samordning av förvaltningsgemensamma tjänster. N.

69.Med rätt att delta. Nyanlända kvinnor och anhöriginvandrare på arbetsmarknaden. A.

70.Ökad och säkrare cykling – en översyn av regler ur ett cyklingsperspektiv. N.

71.Tomträttsavgäld och friköp. Ju.

72.Folkbildningens samhällsvärden – En ny modell för statlig utvärdering. U.

73.Undersökningstillstånd och arbetsplaner. N.

74.Främlingsfienden inom oss + Bilagedel. A.

75.Pris, tillgång och service

–fortsatt utveckling av läkemedels- och apoteksmarknaden. S.

76.Utbildning för elever i samhällsvård och fjärr- och distansundervisning. U.

77.En tydligare organisation för Säkerhetspolisen. Ju.

78.En sammanhållen svensk polis. Följdändringar i författningar. Del 1 och 2. Ju.

79.En databas för övervakning av och tillsyn över finansmarknaderna. Fi.

80.Utbildningsanställning. A.

81.Statens regionala förvaltning

–förslag till en angelägen reform. S.

82.Hyres- och arrendetvister i framtiden. Ju.

Statens offentliga utredningar 2012

Systematisk förteckning

Justitiedepartementet

Skadeståndsansvar och försäkringsplikt

vid sjötransporter – Atenförordningen och försäkringsdirektivet i svensk rätt. [8]

Snabbare betalningar. [11]

Penningtvätt – kriminalisering, förverkande och dispositionsförbud. [12]

En sammanhållen svensk polis. [13] En ny brottsskadelag. [26]

Nya påföljder + kort presentation. [34]

Stärkt skydd mot tvångsäktenskap och barnäktenskap. [35]

Konsumenten i centrum

– ett framtida konsumentstöd. [43] Hemliga tvångsmedel mot allvarliga brott. [44]

Tolkning och översättning vid straffrättsliga förfaranden. Genomförande av EU:s tolknings- och översättningsdirektiv. [49]

Utvärdering av IPRED-lagstiftningen. [51]

En översyn av tryck- och yttrandefriheten. Del 1 och 2. [55]

Tydligare regler om fri rörlighet för EES- medborgare och deras familjemedlemmar. [57]

Högre ersättning vid mastupplåtelser. [61] Tomträttsavgäld och friköp. [71]

En tydligare organisation för Säkerhetspolisen. [77]

En sammanhållen svensk polis. Följdändringar i författningar. Del 1 och 2. [78]

Hyres- och arrendetvister i framtiden. [82]

Försvarsdepartementet

Sveriges möjligheter att ta emot internationellt stöd vid kriser och allvarliga händelser i fredstid. [29]

Maritim samverkan. [48]

Socialdepartementet

Framtidens högkostnadsskydd i vården. [2]

Åtgärder mot fusk och felaktigheter med assistansersättning. [6]

Psykiatrin och lagen – tvångsvård, straffansvar och samhällsskydd. [17]

Enklare för privatpersoner att hyra ut sin bostad med bostadsrätt eller äganderätt. [25

Längre liv, längre arbetsliv. Förutsättningar och hinder för äldre att arbeta längre. [28]

Upphandlingsstödets framtid. [32] Gör det enklare! [33]

Bättre behörighetskontroll. Ändringar i förordningen (2006:196) om register över hälso- och sjukvårdspersonal. [42]

Harmoniserat inkomstbegrepp. Möjligheter att använda månadsuppgifter i social- och arbetslöshetsförsäkringarna. [47]

Pris, tillgång och service

– fortsatt utveckling av läkemedels- och apoteksmarknaden. [75]

Statens regionala förvaltning

– förslag till en angelägen reform. [81]

Finansdepartementet

Skatteincitament för riskkapital. [3]

Ekonomiskt värde och samhällsnytta

– förslag till en ny statlig ägarförvaltning. [14] Vital kommunal demokrati. [30]

Registerdata för forskning. [36] Nystartszoner. [50]

Bostadstaxering – avveckling eller förenkling. [52]

AP-fonderna i pensionssystemet – effektivare förvaltning av pensionsreserven. [53]

Avgifter på väg och elektroniska vägtullsystem. [60]

Förstärkt försäkringstagarskydd. [64]

Skatteincitament för forskning och utveckling. [66]

Förvaltare av alternativa investeringsfonder. [67]

En databas för övervakning av och tillsyn över finansmarknaderna. [79]

Utbildningsdepartementet

Tre blir två! Två nya myndigheter inom utbildningsområdet. [1]

Högskolornas föreskrifter. [5]

Kvalitetssäkring av forskning och utveckling vid statliga myndigheter. [20]

Likvärdig utbildning

– riksrekryterande gymnasial utbildning för vissa ungdomar med funktionsned- sättning. [24]

Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor: Kartläggning, analys och förslag till förbättringar – en preliminär delrapport. [40]

Innovationsstödjande verksamheter vid universitet och högskolor; Kartläggning, analys och förslag till förbättringar

– slutbetänkande. [41]

Kvinnor och barn i rättens gränsland. [45]

Folkbildningens samhällsvärden

– En ny modell för statlig utvärdering[72]

Utbildning för elever i samhällsvård och fjärr- och distansundervisning. [76]

Miljödepartementet

Kunskapsläget på kärnavfallsområdet 2012

– långsiktig säkerhet, haverier och global utblick. [7]

Plan för framtagandet av en strategi för långsiktigt hållbar markanvändning. [15]

Mål för rovdjuren. [22]

Minska riskerna med farliga ämnen! Strategi för Sveriges arbete för en giftfri miljö. [38]

Mot det hållbara samhället – resurseffektiv avfallshantering. [56]

Näringsdepartementet

Så enkelt som möjligt för så många som möjligt

– den mjuka infrastrukturen på väg. [18] Nationella patent på engelska? [19]

Här finns mer att hämta – it-användningen i småföretag. [21]

Färdplan för framtiden

– en utvecklad flygtrafiktjänst. [27]

Vägar till förbättrad produktivitet och innovationsgrad i anläggningsbranschen + Bilagedel. [39]

Dammsäkerhet

Tydliga regler och effektiv tillsyn. [46]

Återvinning av fartyg

– underlag för ratificering av Hong Kong- konventionen. [54]

Små företag – stora möjligheter med it. [63]

Så enkelt som möjligt för så många som möjligt

– förstärkt samordning av förvaltningsgemensamma tjänster. [68]

Ökad och säkrare cykling – en översyn av regler ur ett cyklingsperspektiv. [70]

Undersökningstillstånd och arbetsplaner. [73]

Kulturdepartementet

Läsarnas marknad, marknadens läsare

–en forskningsantologi. [10] Att angöra en kulturbrygga

–för stöd till nyskapande kultur. [16]

Mindre våld för pengarna. [23] Kulturmiljöarbete i en ny tid. [37]

Stöd till dagstidningar på samiska och meänkieli. [58]

Nya villkor för public service. [59] Läsandets kultur. [65]

Arbetsmarknadsdepartementet

Kompletterande regler om personuppgifts- behandling på det arbetsmarknadspolitiska området. [4]

Förmån och fälla – nyanländas uttag av föräldrapenning. [9]

Sänkta trösklar – högt i tak

Arbete, utveckling, trygghet. [31]

Uppsägningstvister. En översyn av regelverket kring tvister i samband med uppsägning av arbetstagare. [62]

Med rätt att delta. Nyanlända kvinnor och anhöriginvandrare på arbetsmarknaden. [69]

Främlingsfienden inom oss + Bilagedel. [74] Utbildningsanställning. [80]

SOU 2012:82		Innehåll
10.12	Förslaget till lag om ändring i lagen (1999:116) om
	skiljeförfarande......................................................................	416
10.13	Förslaget till lag om ändring i lagen (2002:93) om
	kooperativ hyresrätt..............................................................	416
Särskilda yttranden ..........................................................		417
Referenser ......................................................................		421
Bilaga
Kommittédirektiv 2011:74..............................................................		425

I varje län skall finnas en	Bestämmelser om förfarandet i
hyresnämnd. Regeringen får dock	hyrestvister finns i lagen (20xx:xxx)
bestämma, att annat område än	om hyres- och arrendedomstolar.
ett län skall utgöra verksamhets-
område för hyresnämnden.

skiljemän tillämpas. Vad som	skiljeförfarande tillämpas. Vad
sagts nu hindrar dock inte att	som sagts nu hindrar dock inte
föreningen i stadgarna utser hyres-	att föreningen i stadgarna bestäm-
nämnden till skiljenämnd eller	mer viss tid för meddelande av
bestämmer kortare tid för skilje-	skiljedomen.
mannaåtgärdens avslutande än den
tid om sex månader som anges i
nämnda lag.

kap.	kapitel
KFM	Kronofogdemyndigheten
LAS	lagen (1982:80) om anställningsskydd
NJA	Nytt juridiskt arkiv, avdelning 1
nämndlagen	lagen (1973:188) om arrendenämnder
	och hyresnämnder
prop.	proposition
RB	rättegångsbalken
RH	Rättsfall från hovrätterna
SOU	Statens offentliga utredningar
tingsrättsinstruktionen	förordningen (1996:381) med
	tingsrättsinstruktion
tkr	tusen kronor
ärendelagen	lagen (1996:242) om domstolsärenden

Nuvarande lydelse	Föreslagen lydelse
15 §18
Om arrendenämnd finnas	I fråga om förfarandet vid
bestämmelser i 8 kap. jordabalken	hyres- och arrendedomstolen finns
och i lagen (1973:188) om arrende-	bestämmelser i lagen (20xx:xxx)
nämnder och hyresnämnder.	om hyres- och arrendedomstolar.