Regeringens proposition
1998/99:101

Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt m.m.

Prop.
1998/99:101

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 8 april 1999

Göran Persson
Laila Freivalds
(Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen föreslås lagändringar som avser att säkerställa att
ombildning från hyresrätt till bostadsrätt kan ske bara då en sådan
ombildning kan förväntas bli framgångsrik. Det föreslås att en
bostadsrättsförening får besluta om förvärv av ett hus för ombildning till
bostadsrätt, om en kvalificerad majoritet av de boende står bakom
beslutet. Det skall därvid krävas att hyresgästerna i minst två tredjedelar
av de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Samma krav på majoritet
föreslås gälla för en s.k. intresseanmälan för fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Det lämnas vidare vissa förslag för sådana föreningar som enligt den
tidigare gällande lagen (1986:1241) om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt har fått tillstånd att bedriva sådan verksamhet. Det
föreslås att regeringen skall kunna ge tillstånd till en utvidgning eller
annan ändring av föreningens verksamhet. För sådana föreningar skall
regeringen också kunna bevilja nya dispenser från vissa bestämmelser i
hyreslagen och hyresförhandlingslagen.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1999.

Innehållsförteckning
1 Förslag till riksdagsbeslut 3
2 Lagtext 4
2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614) 4
2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt 5
2.3 Förslag till lag (1999:000) om ändring av tillstånd att bedriva
verksamhet med kooperativ hyresrätt 6
3 Ärendet och dess beredning 7
4 Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt 7
4.1 Behovet av ändrade regler 7
4.2 Överväganden och förslag 10
5 Den tidigare försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt 14
5.1 Bakgrund 14
5.2 Överväganden och förslag 15
6 Kostnader och ikraftträdande 16
7 Författningskommentar 17
7.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen 17
7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt 17
7.3 Förslaget till lag om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet
med kooperativ hyresrätt 18
Bilaga 1 Sammanfattning av promemorian Ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt m.m. 20
Bilaga 2 Promemorians lagförslag 21
Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över
promemorian Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt m.m. 24
Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag 25
Bilaga 5 Lagrådets yttrande 28
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 8 april 1999 29

1 Förslag till riksdagsbeslut
Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614),
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt, samt
3. lag (1999:000) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med
kooperativ hyresrätt.

2 Lagtext
2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen
(1991:614)
Härigenom föreskrivs att 1 kap. 8 § och 9 kap. 19 § bostadsrättslagen
(1991:614) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

1 kap.
8 §
En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att
för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.
Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller
inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.
Enligt lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt kan regeringen lämna
ekonomiska föreningar tillstånd
att bedriva verksamhet trots
bestämmelserna i första stycket.
Första stycket gäller inte i
verksamhet som bedrivs med stöd
av tillstånd enligt lagen
(1986:1242) om försöksverksam-
het med kooperativ hyresrätt eller
lagen (1999:000) om ändring av
tillstånd att bedriva verksamhet
med kooperativ hyresrätt.

9 kap.
19 §
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva ett hus för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt skall
fattas på en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt, om hyres-
gästerna i mer än hälften av de
uthyrda lägenheter som omfattas
av förvärvet har gått med på
beslutet. Dessa hyresgäster skall
vara medlemmar i bostads-
rättsföreningen. Vid beräkningen
av antalet lägenheter tillämpas
1 kap. 5 § andra stycket.
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva ett hus för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt skall
fattas på en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt, om hyres-
gästerna i minst två tredjedelar av
de uthyrda lägenheter som
omfattas av förvärvet har gått med
på beslutet. Dessa hyresgäster
skall vara medlemmar i bostads-
rättsföreningen. Vid beräkningen
av antalet lägenheter tillämpas
1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur
rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och
ägaren av huset.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt
till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

3 §1
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskriv-
ningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan
skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan
foga ett intyg av föreningens
styrelse om
1. hur många lägenheter som
finns i den fasta egendom som
anmälan omfattar,
2. att hyresgästerna i mer än
hälften av de uthyrda lägenheterna
9skriftligen har förklarat sig
intresserade av en ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt, och att
dessa hyresgäster är medlemmar i
bostadsrättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i en
småhusenhet som omfattas av
anmälan hyrs för något annat
ändamål än fritidsändamål.
Föreningen skall till sin
anmälan foga ett intyg av
föreningens styrelse om
1. hur många lägenheter som
finns i den fasta egendom som
anmälan omfattar,
2. att hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägen-
heterna skriftligen har förklarat sig
intresserade av en ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt, och att
dessa hyresgäster är medlemmar i
bostadsrättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i en
småhusenhet som omfattas av
anmälan hyrs för något annat
ändamål än fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2.3 Förslag till lag (1999:000) om ändring av tillstånd att
bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt
Härigenom föreskrivs följande.

Regeringen får i fråga om en ekonomisk förening som bedriver
verksamhet med stöd av tillstånd enligt 1 § lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt1 besluta att
1. utvidga tillståndet till att avse även en annan fastighet eller göra
någon annan ändring av tillståndet, samt
2. lämna ett sådant medgivande eller ställa ett sådant villkor som sägs i
3 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.
Ett beslut enligt första stycket 1 får meddelas endast om den kommun i
vilken föreningen bedriver sin verksamhet har tillstyrkt ändringen av
verksamheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

3 Ärendet och dess beredning
Propositionen bygger på förslag i en promemoria som har utarbetats
inom Regeringskansliet (Justitiedepartementet). En sammanfattning av
promemorians förslag finns i bilaga 1. Promemorians lagförslag finns i
bilaga 2.
Remissynpunkter på promemorian har lämnats vid ett remissmöte som
hölls den 2 mars 1999. Några remissinstanser har också inkommit med
skriftliga remissvar. Remissvaren och minnesanteckningar från
remissmötet finns tillgängliga i lagstiftningsärendet (Ju 1999/891/L1). En
förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3.
Lagrådet
Regeringen beslutade den 18 mars 1999 att inhämta Lagrådets yttrande
över de lagförslag som finns i bilaga 4.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 5. Lagrådets synpunkter
kommenteras i avsnitt 6.
4 Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt
4.1 Behovet av ändrade regler
Hur ombildning går till i dag
En ombildning av hyresrätt till bostadsrätt sker genom att hyresgästerna i
en hyresfastighet bildar en bostadsrättsförening, som därefter förvärvar
fastigheten av ägaren och upplåter lägenheterna med bostadsrätt till de
hyresgäster som så önskar.
Bostadsrättslagen (1991:614) innehåller regler om hur ett beslut om
förvärv av ett hus för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall gå till.
Enligt 9 kap. 19 § skall ett sådant beslut fattas på en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt, om hyresgästerna i mer än hälften av de uthyrda
lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa
hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Innan ett
beslut om förvärv av ett hus fattas, skall bl.a. en sådan ekonomisk plan
som utgör en förutsättning för upplåtelse av bostadsrätt upprättas och
hållas tillgänglig för hyresgästerna (se 9 kap. 20 §; beträffande
ekonomisk plan, se 3 kap.). Om ett beslut om förvärv av ett hus har
fattats i strid med lagens bestämmelser, är det ogiltigt (se 9 kap. 21 §).
Inskrivningsmyndigheten skall beakta ogiltighetspåföljden när före-
ningen söker lagfart på sitt förvärv. En lagfartsansökan skall nämligen
avslås om det är uppenbart att förvärvet är ogiltigt (se 20 kap. 6 § 10
jordabalken).
För att främja en mer allmän övergång från hyresrätt till bostadsrätt
finns det sedan länge en rätt för hyresgäster att före andra köpare för
ombildning till bostadsrätt förvärva den fastighet där de bor.
Bestämmelser om detta finns i lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen). En
förutsättning för att hyresgästerna skall få en starkare ställning än andra
spekulanter på fastigheten är att de har bildat en bostadsrättsförening och
att föreningen har gjort en s.k. intresseanmälan till inskrivnings-
myndigheten för anteckning i fastighetsboken (inskrivningsregistret). En
intresseanmälan kan göras om hyresgästerna i mer än hälften av de
uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Så länge en sådan anmälan
gäller, får en fastighetsägare normalt inte överlåta fastigheten till någon
annan köpare, om inte föreningen genom ett hembud först har erbjudits
att förvärva fastigheten.
Tidigare krävdes en kvalificerad majoritet för att föreningsstämmans
beslut om förvärv skulle vara giltigt och för att det skulle vara möjligt att
göra en intresseanmälan. Det fordrades nämligen att minst två tredjedelar
av hyresgästerna stod bakom ombildningen. Den 1 juli 1992 ändrades
kraven på kvalificerad majoritet till enkel majoritet. Ändringen
genomfördes av den dåvarande borgerliga regeringen och var bl.a.
föranledd av vad som i regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 hade
sagts om att det skulle läggas fram förslag som underlättade för de
boende att omvandla den fastighet som de bodde i till bostadsrätt (se
prop. 1991/92:160 s. 8).
För att säkerställa att en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt vilar
på tillförlitliga ekonomiska grunder måste, som tidigare har nämnts, en
ekonomisk plan för föreningen tas fram. Planen skall registreras hos
Patent- och registreringsverket och hållas tillgänglig för den som vill ta
del av den. Planen skall dessförinnan ha kontrollerats av två s.k.
intygsgivare, som skall ha särskild kompetens och behörighet.
Bestämmelser om ekonomiska planer och intygsgivare m.m. finns i
3 kap. bostadsrättslagen och i bostadsrättsförordningen (1991:630).
Skydd för boende som inte vill delta i ombildningen
Vid en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skyddas de boende som
inte vill delta i ombildningen på olika sätt. En hyresgäst, som inte önskar
att nyttjanderätten till hans eller hennes lägenhet skall övergå från
hyresrätt till bostadsrätt, har rätt att bo kvar i lägenheten. Bostads-
rättsföreningen, som har förvärvat huset av den tidigare hyresvärden, blir
ny hyresvärd (se 7 kap. 11 och 13 §§ jordabalken). Det är inte tillåtet för
föreningen att upplåta bostadsrätt till lägenheten så länge hyres-
förhållandet består (det s.k. förbudet mot dubbelupplåtelse, se 4 kap. 3 §
bostadsrättslagen). Hyresgästen har samma rättigheter gentemot bostads-
rättsföreningen som mot vilken hyresvärd som helst. Det innebär, som
nyss nämndes, att hyresgästen har besittningsskydd till lägenheten. Det
innebär vidare att föreningen, om den är försumlig som hyresvärd, kan
drabbas av olika sanktioner. Det innebär slutligen också att hyresgästen
precis som andra hyresgäster har rätt att använda lägenheten för att
genom byte få en annan bostad. På så sätt kan en ny hyresgäst komma att
bo i lägenheten, vilket förhindrar en ombildning av lägenheten till
bostadsrätt så länge som det nya hyresförhållandet består.
Problem vid ombildningar under senare år
Även om det således finns bestämmelser för att trygga att en ombildning
vilar på ekonomiskt säker grund liksom regler för att skydda de
hyresgäster som inte vill delta i ombildningen, har det på senare tid gjorts
gällande att ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt kan vara förenade
med problem. Det har därvid särskilt satts i fråga om sänkningen av de
tidigare berörda majoritetskraven har slagit väl ut. Hyresgästernas
Riksförbund har redan för några år sedan uppmärksammat regeringen på
denna fråga. Ett problem har sagts vara att det uppstår motsättningar
mellan de hyresgäster som vill delta i ombildningen och de som inte vill
delta. Vidare kan det uppstå brister i föreningens förvaltning av
fastigheten till förfång för de boende.
Snabbt ställningstagande behövs
Regeringen har mot denna bakgrund gett 1997 års hyreslagstiftnings-
utredning uppdraget att utvärdera vilka effekter sänkningen av
majoritetskraven har fått i praktiken och att, om utvärderingen ger skäl
för det, överväga ändringar i de aktuella bestämmelserna (se dir.
1997:97). Utredningen skulle, enligt sina ursprungliga direktiv, redovisa
sina överväganden senast den 31 augusti i år. Utredningen kommer
emellertid av olika anledningar inte att kunna lämna några förslag vid
denna tidpunkt.
Samtidigt har det framkommit att intresset för att ombilda hyresrätt till
bostadsrätt under den senaste tiden har ökat kraftigt, särskilt i Stockholm.
Inte minst för lägenhetsbeståndet hos vissa allmännyttiga bostadsföretag
förbereds omfattande ombildningar. Det är mot den bakgrunden
angeläget att en översyn av de nuvarande reglerna kan genomföras
skyndsamt. Hyreslagstiftningsutredningens överväganden i denna del har
därför inte kunnat avvaktas. Regeringen har till följd härav återkallat
utredningens uppdrag (se dir. 1999:16).

4.2 Överväganden och förslag
Regeringens förslag: För att en bostadsrättsförenings beslut om
förvärv av ett hus för ombildning till bostadsrätt skall vara giltigt,
skall det krävas att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda
lägenheterna har gått med på beslutet. Även för en s.k. intresse-
anmälan enligt ombildningslagen skall det krävas att hyresgästerna i
minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har
förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.

Promemorians förslag: Överensstämmer delvis med regeringens. I
promemorian föreslås dock att det skall krävas tre fjärdedelars majoritet.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna, däribland HSB,
Riksbyggen och SBC Bostadsrättsorganisationen, har avstyrkt
promemorians förslag. Som skäl för sin inställning har de åberopat bl.a.
följande. Det är angeläget med valfrihet i boendet. Hyresgäster som vill
ombilda till bostadsrätt bör därför inte hindras från detta om det inte
finns mycket starka skäl för sådana åtgärder. Sådana skäl har inte
framkommit. Några ekonomiska problem har inte uppstått i föreningar
som efter sänkningen av majoritetskraven år 1992 har bildats genom
ombildning. Inte heller finns det skäl att anta att risken för motsättningar
mellan de boende i ett hus där blandade upplåtelseformer förekommer är
beroende av den andel av de boende som deltar i ombildningen. Från
HSB har särskilt anförts att en skärpning av majoritetskraven inte
kommer att ha någon betydelse för ombildning till bostadsrätt i hus som
är belägna i de största städernas centrala delar, medan däremot
ombildningar kommer att försvåras i förorterna och i mindre städer där
det av bostadssociala skäl kan finnas anledning att särskilt uppmuntra
bostadsrättsupplåtelser. Även Sveriges Fastighetsägareförbund, Svenska
kommunförbundet och Stockholms stad har instämt i bostadsrätts-
organisationernas kritik mot förslagen. Kommunförbundet och
Stockholms stad har därutöver uttalat att förslagen innebär en
inskränkning i den kommunala självbestämmanderätten, eftersom
kommunernas möjligheter att överlåta fastigheter till bostadsrätts-
föreningar minskar.
SBC Bostadsrättsorganisationen har vidare gjort gällande att en
höjning av majoritetskraven innebär en inskränkning av föreningars rätt
att verka som kan strida mot regeringsformen och Europeiska
konventionen om skydd för de mänskliga rättigheterna och de
grundläggande friheterna (Europakonventionen).
Svea hovrätt och Hyresnämnden i Stockholm har ansett att om
majoritetskraven skall skärpas bör det vara tillräckligt att minst två
tredjedelar av de boende står bakom beslutet om ombildning för att
beslutet skall vara giltigt.
Hyresgästernas Riksförbund och SABO har tillstyrkt promemorians
förslag.
Skälen för regeringens förslag: Regeringen har i skilda sammanhang
gett uttryck för att det är viktigt att slå vakt om de båda upplåtelseformer
för boende hyresrätt och bostadsrätt som finns i Sverige. För att
säkerställa att hyresgästerna ges ett skydd och ett inflytande över sitt
boende har regeringen de senaste åren genomfört flera reformer av
hyreslagstiftningen. Här kan särskilt nämnas de regler om
hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. som infördes våren 1997 (se
prop. 1996/97:30, bet. 1996/97:BoU5, rskr. 1996/97:143, SFS 1997:62).
Vidare stärktes hyresgästernas ställning i flera andra avseenden genom
lagändringar som trädde i kraft den 1 juni 1998. Bl.a. vidgades
möjligheten att tillgripa s.k. åtgärdsförelägganden mot försumliga
hyresvärdar, och bestämmelsen om tillstånd till andrahandsutyrning
gjordes mer förmånlig för hyresgästen (se prop. 1997/98:46, bet.
1997/98:BoU7, rskr. 1997/98:152, SFS 1998:146). Regeringen har också
tagit initiativ för att stärka bostadsrätten som upplåtelseform. En av de
viktigaste åtgärderna har varit tillsättandet av Bostadsrättsutredningen,
som har haft uppdraget att som ett led i ett nytt system för förvärv och
pantsättning av bostadsrätter lämna förslag till ett rikstäckande bostads-
rättsregister och att även i övrigt göra en bredare översyn av bostads-
rättslagen.
Bostadsrätt är för många människor en attraktiv boendeform. Det är
därför i och för sig önskvärt att det finns tillfredsställande möjligheter till
en övergång från hyresrätt till bostadsrätt när det finns ett utbrett intresse
hos de boende för en sådan ombildning. Med hänsyn till den stora
betydelse som en ombildning får för de boende både för dem som
deltar i ombildningen och för dem som väljer att kvarstå som hyresgäster
är det emellertid viktigt att en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt
kommer till stånd bara i sådana fall då man på goda grunder kan räkna
med att ombildningen kommer att bli framgångsrik. Det är då naturligt
att utgå från att ju fler av de boende som deltar i ombildningen, desto
större är möjligheten att övergången till bostadsrätt blir lyckad. Frågan är
då om det nuvarande kravet på enkel majoritet i tillräcklig grad säker-
ställer detta.
Det är naturligvis också viktigt att ha majoritetsregler som skyddar de
boendes intressen. Vilka är då dessa intressen?
Ett första sådant intresse är av boendedemokratisk natur. Det är enligt
regeringens uppfattning viktigt att de boendes inflytande över frågan om
ombildning säkerställs på ett lämpligt sätt. I och för sig skulle man kunna
hävda att så snart som det bland hyresgästerna i huset finns en majoritet
för en övergång till bostadsrätt, finns det från demokratisk synpunkt inget
att invända mot att en ombildning kommer till stånd. Med tanke på den
stora sociala betydelse som boendet har, är det emellertid enligt
regeringens uppfattning knappast rimligt att en ombildning skall få
genomföras i sådana fall då ett stort antal, kanske närmare hälften, av
hyresgästerna inte önskar en sådan förändring. Många gånger har dessa
hyresgäster valt att bo i huset just därför att de önskar att en professionell
hyresvärd ansvarar för fastighetsförvaltningen. Det sagda talar alltså för
att kvalificerad majoritet bör vara en förutsättning för ett beslut om
övergång från hyresrätt till bostadsrätt.
En ombildning till bostadsrätt av vissa lägenheter i ett hus medför att
det kommer att finnas blandade upplåtelseformer. Olika problem i
boendet kan då lätt uppkomma. Det kan uppstå motsättningar mellan de
boende som deltar i ombildningen och de som väljer att inte delta.
Hyresgästernas Riksförbund har uppgett att det inte är sällsynt att sådana
motsättningar uppstår. För att helt undvika sådana problem skulle det
krävas att blandade upplåtelseformer förbjuds. En sådan ordning är
orealistisk. Det finns emellertid även här skäl för att anta att ju fler
hyresgäster som deltar i ombildningen, desto mindre blir risken för
motsättningar mellan de boende.
Det är givetvis inte önskvärt att företag som typiskt sett inte är
lämpliga som ägare av hyresfastigheter uppträder som hyresvärdar. Det
stora flertalet bostadsrättsföreningar torde visserligen uppfylla sina
skyldigheter mot kvarvarande hyresgäster på ett tillfredsställande sätt.
För de kvarvarande hyresgästerna innebär ändå en ombildning en risk för
att föreningen sätter sina egna medlemmars intressen framför hyres-
gästernas. Hyresgästerna kan i och för sig tillgripa samma sanktioner mot
en försumlig förening som mot vilken hyresvärd som helst. Inte desto
mindre är det, mot den angivna bakgrunden, uppenbart att ombildningen
kan få negativa konsekvenser för hyresgästerna. Också detta talar för att
en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt bör få ske endast om det finns
en kvalificerad majoritet av de boende bakom åtgärden.
Regeringen kan alltså konstatera att flera skäl talar för att det bör
krävas kvalificerad majoritet bland de boende för att ett beslut om
övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall vara giltigt.
Finns det då några avgörande invändningar mot en sådan ordning?
Flera remissinstanser har pekat på att från allmänna utgångspunkter
kan önskemålet att ombildningar kommer till stånd variera beroende på
var i landet åtgärden skall äga rum. Det kan t.ex. vara mer angeläget med
övergång från hyresrätt till bostadsrätt på orter där bostadsrätten är
ovanlig som upplåtelseform. Remissinstanserna har menat att en
skärpning av majoritetsreglerna i detta avseende skulle få oönskade
effekter. Enligt regeringens mening gör sig emellertid intresset av
skyddsregler för ombildningen lika starkt gällande oavsett var i landet
ombildningen är avsedd att genomföras. De skäl som talar för ett krav på
kvalificerad majoritet blir alltså inte mindre giltiga för att det på vissa
orter finns endast ett fåtal bostadsrättslägenheter.
Några remissinstanser har gjort gällande att en skärpning av
majoritetskraven vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skulle
innebära en begränsning av den kommunala självbestämmanderätten.
Regeringen kan inte finna att så är fallet. De regler som det här är fråga
om är av civilrättsligt slag och gör ingen skillnad mellan kommuners och
enskilda fastighetsägares möjligheter att sälja fastigheter till bostadsrätts-
föreningar.
Slutligen har en remissinstans hävdat att en skärpning av majoritets-
kraven innebär en begränsning i den grundlagsskyddade förenings-
friheten (jfr 2 kap. 1 § första stycket 5 regeringsformen) och därför
endast får införas under vissa i regeringsformen närmare angivna
förutsättningar (se 2 kap. 12 och 14 §§ regeringsformen). Enligt
regeringens uppfattning finns det inte fog för detta. Den grundlags-
skyddade föreningsfriheten innebär en frihet att sammansluta sig med
andra för allmänna eller enskilda syften (se prop. 1975/76:209 s. 112).
Att uppställa ett skärpt majoritetskrav som förutsättning för ombildning
av hyresrätter till bostadsrätter innebär inte något hinder för boende att
sluta sig samman och agera i syfte att åstadkomma ett gemensamt
boende. Visserligen kan ett skärpt majoritetskrav minska möjligheterna
att fullfölja syftet inom de ramar som bostadsrättslagen ger. Detta
innebär emellertid inte någon begränsning i föreningsfriheten utan är
endast en del av den civilrättsliga reglering som gäller på området.
Samma remissinstans har ifrågasatt om inte en skärpning av
majoritetskraven också skulle strida mot bestämmelserna i artikel 11 i
Europakonventionen om de mänskliga rättigheterna. Där anges bl.a. att
envar skall ha rätt till föreningsfrihet och att utövandet av rätten inte får
underkastas andra inskränkningar än sådana som är angivna i lag och är
nödvändiga för vissa angivna ändamål. Enligt regeringens mening
innebär majoritetsreglerna inte något brott mot dessa bestämmelser. Ett
majoritetskrav är över huvud taget inte något hinder för förenings-
friheten.
Regeringen kan således konstatera att det inte möter några hinder att
införa krav på kvalificerad majoritet för ett beslut om övergång från
hyresrätt till bostadsrätt. De skäl som talar för en sådan ordning väger
enligt regeringens mening betydligt tyngre än skälen emot.
Hur bör då majoritetsreglerna närmare utformas? Enligt regeringens
mening är det angeläget att kvalifikationskravet utformas så att det
effektivt kan trygga att ombildningen blir framgångsrik och oönskade
effekter för de boende inte inträder. Detta talar för att ett mycket strängt
kvalifikationskrav bör uppställas. Det är emellertid också angeläget att
bestämmelserna om kvalificerad majoritet inte utformas så att en
övergång från hyresrätt till bostadsrätt i onödan försvåras. En återgång
till det tidigare gällande kravet på två tredjedelars majoritet framstår då
som en lämplig avvägning mellan de motstående intressena. Regeringen
anser att bestämmelserna om majoritetskraven bör utformas på detta sätt.

5 Den tidigare försöksverksamheten med
kooperativ hyresrätt
5.1 Bakgrund
Boendeformen kooperativ hyresrätt infördes på försök den 1 januari 1987
då lagen (1986:1241) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt
(försökslagen) trädde i kraft. Lagen gällde i sin ursprungliga lydelse fram
till utgången av år 1991, men giltighetstiden förlängdes så att lagen kom
att gälla till utgången av år 1998. Lagen har alltså numera upphört att
gälla.
Kooperativ hyresrätt innebär att det med en andelsrätt i en ekonomisk
förening följer en rätt att hyra en bostadslägenhet. En ekonomisk
förening upplåter alltså bostadslägenheter med hyresrätt till sin
medlemmar. Sådana upplåtelser är enligt 1 kap. 8 § första stycket
bostadsrättslagen förbjudna. Enligt försökslagen kunde dock regeringen
lämna tillstånd till en ekonomisk förening att trots bestämmelsen i
bostadsrättslagen bedriva en verksamhet där föreningen tillämpade
villkor som innebar att det med andelsrätt i föreningen följde en rätt att
hyra bostadslägenhet (se 1 § försökslagen; jfr även 1 kap. 8 § tredje
stycket bostadsrättslagen). Tillstånd fick lämnas om den kommun där
föreningen skulle bedriva sin verksamhet tillstyrkte denna och om
föreningens stadgar föreskrev att minst en av kommunen utsedd ledamot
och en suppleant för denne skulle ingå i föreningens styrelse (se 2 §
försökslagen). Om tillstånd lämnades, fick regeringen bevilja vissa
undantag från annars tvingande bestämmelser om hyra och hyresvärds
reparationsskyldighet m.m. i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och hyres-
förhandlingslagen (1978:304) och ställa vissa villkor för föreningens
verksamhet (se 3 § försökslagen).
Regeringen gav i december 1994 ett uppdrag åt Boverket att utvärdera
försöksverksamheten. Boverket överlämnade en rapport i augusti 1996
(Boverket Rapport 1996:7). Av rapporten framgick att det fanns flera
brister i det regelverk som styrde försöksverksamheten. Regeringen fann
för sin del att försökslagen inte längre tjänade något syfte och vidtog inte
någon åtgärd för att förlänga lagens giltighetstid (se bl.a. regeringens
beslut den 24 september 1998 i ärende Ju 98/2410). Frågan om
införandet av en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt bereds
för närvarande inom Regeringskansliet.
De finns inget som hindrar att föreningar som under försökslagens
giltighetstid har fått tillstånd att bedriva kooperativ hyresverksamhet
fortsätter sin verksamhet (se övergångsbestämmelserna till försökslagen).
Under den tid då lagen gällde förekom det ibland att föreningar som
hade fått tillstånd att bedriva verksamhet på en viss fastighet önskade
utvidga sin verksamhet till att avse ytterligare någon fastighet.
Regeringen prövade då i ett nytt beslut om tillstånd skulle lämnas till
utvidgningen av verksamheten. Det har framförts att det även sedan
försökslagen numera har upphört finns behov av en ordning som gör det
möjligt för befintliga föreningar att utvidga sin verksamhet att avse
ytterligare en fastighet. Det kan också finnas ett behov hos föreningarna
att få dispenser från bestämmelser i hyreslagen m.m. eller att få till stånd
en ändring av tidigare lämnade dispenser.
5.2 Överväganden och förslag
Regeringens förslag: Föreningar som har fått tillstånd att bedriva
verksamhet med kooperativ hyresrätt skall kunna få tillstånd till en
utvidgning eller annan ändring av föreningens verksamhet.
Regeringen skall också kunna ge sådana föreningar nya dispenser från
vissa bestämmelser i hyreslagen och hyresförhandlingslagen.

Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringens.
Remissinstanserna: Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget.
Skälen för regeringens förslag: Det är angeläget att de föreningar
som under försöksperioden med kooperativ hyresrätt har fått tillstånd att
bedriva sådan verksamhet även i fortsättningen kan vidta sådana
förändringar av sin verksamhet som är nödvändiga för föreningens
ekonomi eller som annars är angelägna för en ändamålsenlig förvaltning
av föreningens hus.
För att uppnå detta kan det ibland krävas att föreningen utvidgar sin
verksamhet till att avse ytterligare någon fastighet eller att föreningen
flyttar verksamheten från en fastighet till en annan. Ett förvärv av en
grannfastighet för gemensam förvaltning med föreningens ursprungliga
fastighet kan vara ett ändamålsenligt sätt att åstadkomma ett sådant
driftsnetto som kan trygga föreningens fortlevnad. Föreningen kan också,
på samma sätt som då försökslagen gällde, vara i behov av dispenser från
vissa tvingande bestämmelser i hyreslagen och hyresförhandlingslagen.
Nya undantag från dessa bestämmelser kan t.ex. vara motiverade om
inriktningen på föreningens verksamhet ändras. Som ett exempel kan
nämnas att föreningen önskar åstadkomma inslag av s.k. självförvaltning
från medlemmarnas sida. Det kan då vara nödvändigt för föreningen att
få dispens från bestämmelserna i hyreslagen om hyresvärdens under-
hållsskyldighet och om bestämmande av hyran.
Som har framgått i bakgrundsavsnittet saknas det, sedan försökslagen
upphörde, möjlighet för regeringen att ge tillstånd till förändring av en
förenings verksamhet eller att bevilja en förening dispenser från hyres-
lagen och hyresförhandlingslagen. Regeringen bör åter ges möjlighet att
fatta sådana beslut. Det bör ske genom införandet av en särskild lag som
behandlar dessa frågor. Frågan om förutsättningarna för beslut enligt den
nya lagen om utvidgning av en förenings verksamhet m.m. och
beviljande av dispens behandlas i författningskommentaren.

6 Kostnader och ikraftträdande
Lagförslagen bör kunna träda ikraft den 1 juli 1999.
De föreslagna reformerna torde inte ha några kostnadskonsekvenser
för det allmänna.
Några övergångsbestämmelser har inte ansetts nödvändiga. Lagrådet
har påpekat att det av allmänna rättsgrundsatser följer att ett giltigt beslut
på föreningsstämma att förvärva ett hus för ombildning till bostadsrätt
som fattats före lagstiftningens ikraftträdande inte kan förlora sin
giltighet på grund av att kravet på viss majoritet skärps genom den nya
lagstiftningen. Regeringen delar denna uppfattning och ansluter sig även
i övrigt till vad Lagrådet har uttalat i dessa frågor

7 Författningskommentar
7.1 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen
1 kap. 8 §

En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för
begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.
Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller
inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.
Första stycket gäller inte i verksamhet som bedrivs med stöd av till-
stånd enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt eller lagen (1999:000) om ändring av tillstånd att bedriva
verksamhet med kooperativ hyresrätt.

I paragrafens tredje stycke har det angetts att förbudet mot upplåtelse av
andelsrätt med vilken följer nyttjanderätt till en bostadslägenhet inte
gäller för verksamhet som bedrivs med stöd av lagen om försöks-
verksamhet med kooperativ hyresrätt eller den nya lagen om ändring av
tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt. Ändringen är
föranledd av att försökslagen inte längre gäller och av införandet av
lagen om ändring av tidigare meddelade tillståndsbeslut.

9 kap. 19 §

En bostadsrättsförenings beslut att förvärva ett hus för ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt skall fattas på en föreningsstämma. Beslutet är
giltigt, om hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter
som omfattas av förvärvet har gått med på beslutet. Dessa hyresgäster
skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av
antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur
rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och
ägaren av huset.

Paragrafen har ändrats så att det för en bostadsrättsförenings förvärv av
ett hyreshus för ombildning till bostadsrätt krävs att hyresgästerna i minst
två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har gått med på beslutet.
Skälen för ändringen har angetts i avsnitt 4.2.
7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
3 §

Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskrivnings-
myndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för
hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse
om
1. hur många lägenheter som finns i den fasta egendom som anmälan
omfattar,
2. att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostads-
rättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i en småhusenhet som omfattas av anmälan
hyrs för något annat ändamål än fritidsändamål.

Den i paragrafen intagna bestämmelsen i andra stycket punkten 2 om den
andel hyresgäster som måste ha förklarat sig intresserade av en
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har ändrats så att det krävs samma
kvalificerade majoritet som enligt 9 kap. 19 § bostadsrättslagen. Skälen
för ändringen har angetts i avsnitt 4.2.
7.3 Förslaget till lag om ändring av tillstånd att bedriva
verksamhet med kooperativ hyresrätt
Regeringen får i fråga om en ekonomisk förening som bedriver
verksamhet med stöd av tillstånd enligt 1 § lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt besluta att
1. utvidga tillståndet till att avse även en annan fastighet eller göra
någon annan ändring av tillståndet, samt
2. lämna ett sådant medgivande eller ställa ett sådant villkor som sägs i
3 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.
Ett beslut enligt första stycket 1 får meddelas endast om den kommun i
vilken föreningen bedriver sin verksamhet har tillstyrkt ändringen av
verksamheten.

Skälen för införandet av lagen har angetts i avsnitt 5.2. Lagen är
tillämplig på ekonomiska föreningar som tidigare har fått tillstånd enligt
lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt
(försökslagen) att bedriva sådan verksamhet.
Försökslagen har upphört att gälla vid utgången av år 1998. Enligt en
övergångsbestämmelse till försökslagen gäller emellertid tillstånd som
har meddelats med stöd av lagen även efter det att lagen har upphört att
gälla.
Enligt 1 § försökslagen kunde regeringen försöksvis lämna
ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet i vilken
föreningen tillämpade villkor som innebar att det med andelsrätt i
föreningen följer en rätt att hyra en bostadslägenhet (kooperativ
hyresrätt).
Den nya lagen ger regeringen möjlighet att utvidga ett tidigare
meddelat tillstånd till att avse ytterligare någon fastighet (första stycket
första punkten). Ett sådant beslut innebär att föreningen ges tillstånd att
vidga sin verksamhet att omfatta fler bostadslägenheter. Eftersom
försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt genom försökslagens
upphörande i princip har avslutats, bör ett sådant tillstånd meddelas
endast när det finns goda skäl för det. En typisk situation då ett tillstånd
är motiverat är när en ändring av verksamheten är nödvändig för att
undvika att det uppstår allvarliga brister i fastighetsförvaltningen till men
för hyresgästerna eller att föreningens verksamhet på sikt annars
äventyras.
Regeringen får även göra andra ändringar av det tidigare tillstånds-
beslutet än att utvidga det. Det kan t.ex. finnas skäl att ge en förening
tillstånd att bedriva verksamheten på en annan fastighet än den
ursprungliga när detta av fastighetsekonomiska skäl är befogat.
Som förutsättning för ett beslut om utvidgning av ett tillstånd eller
annan ändring av det gäller enligt andra stycket att den kommun i vilken
föreningen bedriver verksamheten har tillstyrkt ändringen (jfr 2 §
försökslagen).
Lagen ger vidare regeringen möjlighet att i likhet med vad som gällde
enligt försökslagen (jfr 3 §) medge undantag från vissa bestämmelser i
hyreslagen och hyresförhandlingslagen och att ställa särskilda villkor för
föreningens verksamhet (första stycket andra punkten). Det är avsett att
sådana dispenser och villkor skall meddelas enligt samma förutsättningar
som gällde enligt försökslagen (se prop. 1986/87:37, särskilt s. 74). Det
ligger i sakens natur att regeringen med stöd av bestämmelsen även får
ändra eller upphäva ett tidigare meddelat undantag eller villkor.

Sammanfattning av promemorian Ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt m.m.
I promemorian föreslås lagändringar som avser att säkerställa att
ombildning från hyresrätt till bostadsrätt kan ske bara då en sådan
ombildning kan förväntas bli framgångsrik. Det förslås att en bostads-
rättsförening får besluta om förvärv av ett hus för ombildning till
bostadsrätt, om en kvalificerad majoritet av de boende står bakom
beslutet. Det skall därvid krävas att hyresgästerna i minst tre fjärdedelar
av de uthyrda lägenheterna går med på beslutet. Samma krav på majoritet
föreslås gälla för en s.k. intresseanmälan för fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Det lämnas vidare vissa förslag för sådana föreningar som enligt den
tidigare gällande lagen (1986:1241) om försökverksamhet med
kooperativ hyresrätt fått tillstånd att bedriva sådan verksamhet. Det
föreslås att regeringen skall kunna ge tillstånd till en utvidgning eller
annan ändring av föreningens verksamhet. För sådana föreningar skall
regeringen också kunna meddela nya eller ändrade dispenser från vissa
bestämmelser i hyreslagen och hyresförhandlingslagen.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1999.

Promemorians lagförslag

1. Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)

Härigenom föreskrivs att 1 kap. 8 § och 9 kap. 19 § bostadsrättslagen
(1991:614) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

1 kap.
8 §
En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att
för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.
Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller
inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.
Enligt lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt kan regeringen lämna
ekonomiska föreningar tillstånd
att bedriva verksamhet trots
bestämmelserna i första stycket.
Första stycket gäller inte i
verksamhet som bedrivs med stöd
av tillstånd enligt lagen
(1986:1242) om försöksverk-
samhet med kooperativ hyresrätt
eller lagen (1999:000) om ändring
av beslut om tillstånd att bedriva
verksamhet med kooperativ
hyresrätt.

9 kap.
19 §1
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva ett hus för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt skall
fattas på en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt, om hyres-
gästerna i mer än hälften av de
uthyrda lägenheter som omfattas
av förvärvet har gått med på
beslutet. Dessa hyresgäster skall
vara medlemmar i bostads-
rättsföreningen. Vid beräkningen
av antalet lägenheter tillämpas
1 kap. 5 § andra stycket.
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva ett hus för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt skall
fattas på en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt, om hyres-
gästerna i minst tre fjärdedelar av
de uthyrda lägenheter som
omfattas av förvärvet har gått med
på beslutet. Dessa hyresgäster
skall vara medlemmar i bostads-
rättsföreningen. Vid beräkningen
av antalet lägenheter tillämpas
1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur
rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och
ägaren av huset.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2. Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

3 §1
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till
inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken.
Intresseanmälan skall för hyresgästernas räkning göras av en
bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan
foga ett intyg av föreningens
styrelse om
1. hur många lägenheter som
finns i den fasta egendom som
anmälan omfattar,
2. att hyresgästerna i mer än
hälften av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig
intresserade av en ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt, och att
dessa hyresgäster är medlemmar i
bostadsrättsföreningen, och

3. att samtliga lägenheter i en
småhusenhet som omfattas av
anmälan hyrs för något annat
ändamål än fritidsändamål.
Föreningen skall till sin
anmälan foga ett intyg av
föreningens styrelse om
1. hur många lägenheter som
finns i den fasta egendom som
anmälan omfattar,
2. att hyresgästerna i minst tre
fjärdedelar av de uthyrda
lägenheterna skriftligen har
förklarat sig intresserade av en
ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt, och att dessa
hyresgäster är medlemmar i
bostadsrättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i en
småhusenhet som omfattas av
anmälan hyrs för något annat
ändamål än fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

3. Förslag till lag (1999:000) om ändring av beslut om
tillstånd att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt
Härigenom föreskrivs följande.
Regeringen får i fråga om en ekonomisk förening som bedriver
verksamhet med stöd av tillstånd enligt 1 § lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt1 besluta att
1. utvidga tillståndsbeslutet till att avse ytterligare någon fastighet eller
göra någon annan ändring av beslutet, samt
2. lämna ett sådant medgivande eller ställa ett sådant villkor som sägs i
3 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.
Ett beslut enligt första stycket 1 får meddelas endast om den kommun i
vilken föreningen bedriver sin verksamhet har tillstyrkt ändringen av
verksamheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig
över promemorian Ombildning av hyresrätt till
bostadsrätt m.m.
Svea hovrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Stockholms stad, Svenska
kommunförbundet, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Hyresgästernas Riksförbund,
HSB, Riksbyggen och SBC Bostadsrättsorganisationen har lämnat
synpunkter på förslagen vid ett remissmöte.

Stockholms stad, Sveriges Fastighetsägareförbund, SABO och SBC
Bostadsrättsorganisationen har även inkommit med skriftliga remissvar.

Lagrådsremissens lagförslag
2.1 Förslag till lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
Härigenom föreskrivs att 1 kap. 8 § och 9 kap. 19 § bostadsrättslagen
(1991:614) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

1 kap.
8 §
En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att
för begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.
Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller
inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.
Enligt lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ
hyresrätt kan regeringen lämna
ekonomiska föreningar tillstånd
att bedriva verksamhet trots
bestämmelserna i första stycket.
Första stycket gäller inte i
verksamhet som bedrivs med stöd
av tillstånd enligt lagen
(1986:1242) om försöksverksam-
het med kooperativ hyresrätt eller
lagen (1999:000) om ändring av
tillstånd att bedriva verksamhet
med kooperativ hyresrätt.

9 kap.
19 §
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva ett hus för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt skall
fattas på en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt, om hyres-
gästerna i mer än hälften av de
uthyrda lägenheter som omfattas
av förvärvet har gått med på
beslutet. Dessa hyresgäster skall
vara medlemmar i bostads-
rättsföreningen. Vid beräkningen
av antalet lägenheter tillämpas
1 kap. 5 § andra stycket.
En bostadsrättsförenings beslut
att förvärva ett hus för ombildning
av hyresrätt till bostadsrätt skall
fattas på en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt, om hyres-
gästerna i minst två tredjedelar av
de uthyrda lägenheter som
omfattas av förvärvet har gått med
på beslutet. Dessa hyresgäster
skall vara medlemmar i bostads-
rättsföreningen. Vid beräkningen
av antalet lägenheter tillämpas
1 kap. 5 § andra stycket.
Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur
rösterna har beräknats och hållas tillgängligt för hyresgästerna och
ägaren av huset.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt
Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1982:352) om rätt till
fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

3 §1
Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för
ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får detta anmälas till inskriv-
ningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan
skall för hyresgästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.
Föreningen skall till sin anmälan
foga ett intyg av föreningens
styrelse om
1. hur många lägenheter som
finns i den fasta egendom som
anmälan omfattar,
2. att hyresgästerna i mer än
hälften av de uthyrda lägenheterna
skriftligen har förklarat sig intres-
serade av en ombildning av hyres-
rätt till bostadsrätt, och att dessa
hyresgäster är medlemmar i
bostadsrättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i en
småhusenhet som omfattas av
anmälan hyrs för något annat
ändamål än fritidsändamål.
Föreningen skall till sin
anmälan foga ett intyg av
föreningens styrelse om
1. hur många lägenheter som
finns i den fasta egendom som
anmälan omfattar,
2. att hyresgästerna i minst två
tredjedelar av de uthyrda lägen-
heterna skriftligen har förklarat sig
intresserade av en ombildning av
hyresrätt till bostadsrätt, och att
dessa hyresgäster är medlemmar i
bostadsrättsföreningen, och
3. att samtliga lägenheter i en
småhusenhet som omfattas av
anmälan hyrs för något annat
ändamål än fritidsändamål.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

2.3 Förslag till lag (1999:000) om ändring av tillstånd att
bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt
Härigenom föreskrivs följande.

Regeringen får i fråga om en ekonomisk förening som bedriver
verksamhet med stöd av tillstånd enligt 1 § lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt1 besluta att
1. utvidga tillståndet till att avse även en annan fastighet eller göra
någon annan ändring av tillståndet, samt
2. lämna ett sådant medgivande eller ställa ett sådant villkor som sägs i
3 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.
Ett beslut enligt första stycket 1 får meddelas endast om den kommun i
vilken föreningen bedriver sin verksamhet har tillstyrkt ändringen av
verksamheten.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1999.

Lagrådets yttrande
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1999-03-29

Närvarande: f.d. justitierådet Staffan Vängby, justitierådet Gertrud
Lennander, regeringsrådet Kjerstin Nordborg.

Enligt en lagrådsremiss den 18 mars 1999 (Justitiedepartementet) har
regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om ändring i bostadsrättslagen (1991:614)
2. lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv
för ombildning till bostadsrätt, samt
3. lag (1999:000) om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet
med kooperativ hyresrätt.

Förslagen har inför Lagrådet föredragits av kanslirådet Nils Cederstierna.
Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:
Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen och förslaget till lag
om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till
bostadsrätt.

Av allmänna rättsgrundsatser följer att ett giltigt beslut på förenings-
stämma att förvärva ett hus för ombildning till bostadsrätt som fattats
före lagstiftningens ikraftträdande inte kan förlora sin giltighet på grund
av att kravet på viss majoritet skärps genom den nya lagstiftningen.

Ett beslut om ett sådant förvärv som fattas efter ikraftträdandet torde
däremot förutsätta den i den nya lydelsen föreskrivna majoriteten, även
om beslut om intresseanmälan fattats före ikraftträdandet med enkel
majoritet. En sådan anmälan torde emellertid bevara sin verkan så att
hembud enligt lagen om ändring i lagen om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt måste ske även efter ikraftträdandet. Det får
sedan utrönas om det finns behövlig majoritet enligt bostadsrättslagen,
när bostadsrättsföreningen skall på föreningsstämma ta ställning till
förvärvet.

Vad angår intresseanmälningen torde frågan om tillämpningen av äldre
eller ny lydelse inte kunna knytas till någon annan tidpunkt än den då
anmälningen görs. Görs anmälningen efter ikraftträdandet måste alltså
styrelsen intyga att två tredjedelsmajoritet föreligger.

De nu angivna lösningarna torde följa av lagtexten. Några övergångs-
bestämmelser behövs därför inte.

Förslaget till lag om ändring av tillstånd att bedriva verksamhet med
kooperativ hyresrätt.

Lagrådet lämnar förslaget utan erinran.

Justitiedepartementet
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 8 april 1999

Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Hjelm-
Wallén, Freivalds, Åsbrink, Ulvskog, Sahlin, von Sydow, Klingvall,
Pagrotsky, Engqvist, Rosengren, Larsson, Wärnersson, Lejon, Lövdén

Föredragande: statsrådet Freivalds

Regeringen beslutar proposition 1998/99:101 Ombildning av hyresrätt
till bostadsrätt m.m.

Senaste lydelse 1995:1464.
1 Senaste lydelse 1995:1465.
1 Lagen har upphört att gälla vid utgången av år 1998.
1 Senaste lydelse 1995:1464.
1 Senaste lydelse 1995:1465.
1 lagen har upphört att gälla vid utgången av år 1998.
Senaste lydelse 1995:1464.
1 Senaste lydelse 1995:1465.
1 Lagen har upphört att gälla vid utgången av år 1998.

Prop. 1998/99:101

7

1

Prop. 1998/99:101
Bilaga 2

29

Prop. 1998/99:101
Bilaga 1

28

Prop. 1998/99:101
Bilaga 2

Prop. 1998/99:101
Bilaga 3

Prop. 1998/99:101

Prop. 1998/99:101
Bilaga 4

Prop. 1998/99:101
Bilaga 5