Regeringens proposition
1997/98:46

Ändringar i hyreslagen m.m.

Prop.
1997/98:46

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 11 december 1997

Göran Persson
Laila Freivalds
(Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen föreslås ändringar i bl.a. 12 kap. jordabalken (hyreslagen)
och lagen (1973:1192) om förvärv av hyresfastighet m.m.
(förvärvslagen).
Ändringarna i hyreslagen innebär följande. Bestämmelsen om tillstånd
till andrahandsuthyrning görs mera förmånlig för hyresgästen genom att
kravet på att hyresgästen under viss tid inte har tillfälle att använda
lägenheten slopas. Härigenom blir det lättare för äldre och sjuka att hyra
ut sin lägenhet i andra hand. Det blir också möjligt för den som på prov
vill bo samman med någon annan att hyra ut sin lägenhet. Vidare införs
regler om att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid sådana
brister i en lägenhets skick som finns på tillträdesdagen (s.k. ursprunglig
brist). Dessutom införs det en bestämmelse om skyldighet för hyres-
värden att lämna information om sitt namn och om var hyresvärden kan
nås. Slutligen införs en bestämmelse om att den som har ställt borgen
eller pant till säkerhet för fullgörandet av ett hyresavtal alltid skall ha rätt

att efter viss tid säga upp sitt åtagande.
Bestämmelsen om skyldighet för den som har förvärvat en hyres-
fastighet m.m. att anmäla sitt förvärv ändras så att ett sådant förvärv i
fortsättningen kan anmälas av båda parter, såväl överlåtaren som
förvärvaren. Den tid som kommunen har på sig för att begära hyres-
nämndens prövning av förvärvet förlängs till fyra månader.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998.

Innehållsförteckning
1 Förslag till riksdagsbeslut 4
2 Lagtext 5
2.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken 5
2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder 9
2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv
av hyresfastighet m.m. 11
2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om
rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt 16
3 Ärendet och dess beredning 17
4 Överväganden och förslag 18
4.1 Andrahandsuthyrning 18
4.2 Borgen och pant 21
4.3 Deposition av hyra 25
4.4 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet 27
4.5 Hyresavisering och betalningspåminnelse m.m. 32
4.6 Åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist 33
4.7 Informationsskyldighet för hyresvärden 35
4.8 Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter 37
4.8.1 Gällande rätt 37
4.8.2 Allmänna överväganden om lagen om förvärv
av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) 39
4.8.3 Förvärvslagens anmälningsskyldighet m.m. 44
4.8.4 Kommunernas och hyresgästorganisationernas
roller vid förvärvsprövningen 47
4.8.5 Exekutiva förvärv 48
4.8.6 Bostadsförvaltningslagen 50
5 Ikraftträdande- och övergångsfrågor 51
6 Kostnader 52
7 Författningskommentar 52
7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 52
7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1132) om
förvärv av hyresfastighet m.m. 60
7.3 Övriga lagförslag 63
Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet Ny hyreslag
(SOU 1991:86) såvitt gäller åtgärdsföreläggande vid s.k.
ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av bostads-
lägenhet 64
Bilaga 2 Lagförslaget om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig
brist och andrahandsuthyrning av bostadslägenhet i
betänkandet SOU 1991:86 65
Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över
betänkandet SOU 1991:86. 67
Bilaga 4 Sammanfattning av betänkandet Förvalta bostäder (SOU
1994:23). 68
Bilaga 5 Lagförslaget om informationsskyldighet för hyresvärden i
betänkandet SOU 1994:23. 72
Bilaga 6 Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över SOU
1994:23. 73
Bilaga 7 Sammanfattning av slutbetänkandet Översyn av förvärvslagen
och hyreslagen - borgen och pant (SOU 1996:148). 74
Bilaga 8 Lagförslaget i slutbetänkandet SOU 1996:148 79
Bilaga 9 Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över
betänkandet SOU 1996:148. 88
Bilaga 10 Lagrådsremissens lagförslag 89
Bilaga 11 Lagrådets yttrande 101
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den
11 december 1997 103

1 Förslag till riksdagsbeslut
Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m., och
4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i
Svea hovrätt.

2 Lagtext
Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken ,
dels att 12 kap. 11, 40, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i 12 kap. skall införas två nya paragrafer, 18 i och
28 a §§, samt närmast före 18 i § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

11 §
Uppkommer före hyrestidens
början ringare skada på lägenheten
än som anges i 10 § första stycket
och är skadan ej avhjälpt när lägen-
heten skall tillträdas eller är lägen-
heten eljest, i annat fall än som
avses i 13 §, på tillträdesdagen icke
i det skick som hyresgästen har rätt
att fordra, får han avhjälpa bristen
på hyresvärdens bekostnad, om
hyresvärden underlåter att efter
tillsägelse ombesörja åtgärden så
snart det kan ske. Kan bristen ej
avhjälpas utan dröjsmål eller
underlåter hyresvärden att efter
tillsägelse ombesörja åtgärden så
snart det kan ske, får hyresgästen
säga upp avtalet. Uppsägning får
dock ske endast om bristen är av
väsentlig betydelse. Sedan bristen
blivit avhjälpt av hyresvärden får
avtalet inte sägas upp. För den tid
lägenheten är i bristfälligt skick har
hyresgästen rätt till skälig ned-
sättning av hyran.

Uppkommer före hyrestidens
början ringare skada på lägenheten
än som anges i 10 § första stycket
och är skadan inte avhjälpt när
lägenheten skall tillträdas eller är
lägenheten i övrigt, i annat fall än
som avses i 13 §, på tillträdesdagen
inte i det skick som hyresgästen har
rätt att fordra, gäller följande:
1. Hyresgästen får avhjälpa bris-
ten på hyresvärdens bekostnad, om
hyresvärden underlåter att efter
tillsägelse ombesörja åtgärden så
snart det kan ske.
2. Kan bristen inte avhjälpas utan
dröjsmål eller underlåter hyres-
värden att efter tillsägelse ombe-
sörja åtgärden så snart det kan ske,
får hyresgästen säga upp avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om
bristen är av väsentlig betydelse.
Sedan bristen har blivit avhjälpt av
hyresvärden, får avtalet inte sägas
upp.
3. För den tid lägenheten är i
bristfälligt skick har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning av hyran.
I fall som avses i första stycket
har hyresgästen även rätt till
ersättning för skada, om hyres-
värden ej visar att bristen icke beror
på hans försummelse.

Har lägenheten hyrts ut i be-
fintligt skick och är den inte enligt
den allmänna uppfattningen i orten
fullt brukbar för det avsedda ända-
målet, gäller första och andra
styckena, om upplåtelsen avser en
bostadslägenhet för fritidsändamål
eller en lokal och hyresgästen inte,
när avtalet ingicks, kände till
bristen eller kunnat upptäcka den
med vanlig uppmärksamhet.

4. Hyresgästen har rätt till
ersättning för skada, om hyres-
värden inte visar att bristen inte
beror på hans försummelse.
5. Om hyresavtalet avser en
bostadslägenhet, får hyresvärden
föreläggas att avhjälpa bristen
(åtgärdsföreläggande). Åtgärds-
föreläggande meddelas av hyres-
nämnden efter ansökan av hyres-
gästen. I fråga om åtgärdsföre-
läggande gäller i övrigt vad som
föreskrivs i 16 § andra och fjärde -
sjätte styckena.
Har en bostadslägenhet för
fritidsändamål eller en lokal hyrts
ut i befintligt skick gäller
1. för bostadslägenheten första
stycket och
2. för lokalen första stycket 1 - 4,
endast om lägenheten enligt den
allmänna uppfattningen på orten
inte är fullt brukbar för sitt
ändamål och hyresgästen när han
ingick avtalet inte kände till bristen
eller kunde upptäcka den med
vanlig uppmärksamhet.

Hyresvärdens informationsskyl-
dighet

18 i §

Hyresvärden är skyldig att lämna
hyresgästen uppgift om sitt namn
och en adress där hyresvärden kan
anträffas. Om hyresvärden är en
juridisk person, skall motsvarande
uppgifter lämnas även om ställ-
företrädare för den juridiska per-
sonen.
Finns hyresvärden eller, om
hyresvärden är en juridisk person,
ställföreträdaren inte i landet, skall
uppgift lämnas om namn och
adress på en i Sverige bosatt
person som är behörig att på hyres-
värdens vägnar ta emot delgivning.
Uppgifterna skall anges i ett
skriftligt meddelande som skall
anslås på väl synlig plats i huset.

28 a §

Är pant eller borgen ställd till
säkerhet för att ett avtal om hyra av
en bostadslägenhet fullgörs, får
pantsättaren eller borgensmannen
säga upp sitt åtagande att upphöra
att gälla vid det månadsskifte som
inträffar närmast efter nio månader
från uppsägningen, dock tidigast
till en tidpunkt som infaller två år
från det att åtagandet började att
gälla.
Ett villkor som inskränker pant-
sättarens eller borgensmannens
rätt enligt denna paragraf är
ogiltigt.

40 §
En hyresgäst som under viss tid
inte har tillfälle att använda sin
lägenhet, får upplåta lägenheten i
dess helhet i andra hand, om hyres-
nämnden lämnar tillstånd till upp-
låtelsen. Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresgästen har beakt-
ansvärda skäl för upplåtelsen och
hyresvärden inte har befogad anled-
ning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket
kan begränsas till viss tid och
förenas med villkor.

En hyresgäst får hyra ut eller på
annat sätt upplåta lägenheten i dess
helhet i andra hand, om hyres-
nämnden lämnar tillstånd till det.
Tillstånd skall lämnas, om
1. hyresgästen på grund av ålder,
sjukdom, tillfälligt arbete på annan
ort, särskilda familjeförhållanden
eller därmed jämförbara förhållan-
den har beaktansvärda skäl för
upplåtelsen, och
2. hyresvärden inte har befogad
anledning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket
skall begränsas till viss tid och kan
förenas med villkor.

70 §
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, 18 a
- f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24
a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62
eller 64 § överklagas genom besvär
inom tre veckor från den dag be-
slutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 11 § första stycket 5,
16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h
§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36,
37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 §
får överklagas inom tre veckor från
den dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35,
40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 §
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 16 § andra
stycket, om upprustningsföre-
läggande enligt 18 a - c §§, om
tillstånd till förbättrings- och änd-
ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om
förbud mot sådana åtgärder enligt
18 h § eller om utdömande av vite
enligt 62 § skall vardera parten
svara för sin rättegångskostnad i
hovrätten, om inte annat följer av
18 kap. 6 § rättegångsbalken.
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 11 § första
stycket 5 eller 16 § andra stycket,
om upprustningsföreläggande enligt
18 a - c §§, om tillstånd till
förbättrings- och ändringsåtgärder
enligt 18 d - f §§, om förbud mot
sådana åtgärder enligt 18 h § eller
om utdömande av vite enligt 62 §
skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i hovrätten, om
inte annat följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

_________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.
2. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller
borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid
ikraftträdandet

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

4 §
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till
uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
överlåtelse av hyresrätt enligt
12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 12 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal
enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt
12 kap. 54 §, återbetalning av hyra
och fastställande av hyra enligt 12
kap. 55 d §, uppskov med avflytt-
ning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,

2. pröva tvist om åtgärds-
föreläggande enligt 12 kap. 11 §
första stycket 5 och 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
överlåtelse av hyresrätt enligt
12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 12 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal
enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt
12 kap. 54 §, återbetalning av hyra
och fastställande av hyra enligt
12 kap. 55 d §, uppskov med av-
flyttning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand-
lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 §
samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt
enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i
andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,
allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12
kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses
i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt
hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om
upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller
förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h §
samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är
belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där
bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där
förvaltningen föres.

22 §
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,
2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket eller upprustningsföre-
läggande enligt 12 kap. 18 a - c §§
eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d -
f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37
eller 40 § jordabalken eller 7 kap.
11 § bostadsrättslagen (1991:614)
eller ansökan om uppskov enligt
12 kap. 59 § jordabalken eller
ansökan om förbud eller hävande
av förbud enligt 12 kap. 18 h §
jordabalken eller yrkande om rätt
till förhandlingsordning enligt 9 §
hyresförhandlingslagen (1978:304)
lämnats utan bifall.
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,
2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 11 § första
stycket 5 eller 16 § andra stycket
eller upprustningsföreläggande en-
ligt 12 kap. 18 a - c §§ eller
tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§,
23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40
§ jordabalken eller 7 kap. 11 §
bostadsrättslagen (1991:614) eller
ansökan om uppskov enligt 12 kap.
59 § jordabalken eller ansökan om
förbud eller hävande av förbud
enligt 12 kap. 18 h § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om
omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
_______

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 10 och 27 §§ lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande
lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

3 §
Vid förvärv av fast egendom som
avses i 1 § och som ej omfattas av
undantagsbestämmelserna i 2 §
skall förvärvaren inom tre månader
från det förvärvet skedde anmäla
förvärvet till den kommun där den
fasta egendomen är belägen. Till
anmälningen skall fogas styrkt
avskrift av fångeshandlingen.

Vid förvärv av fast egendom som
avses i 1 § och som inte omfattas av
undantagsbestämmelserna i 2 §
skall överlåtaren eller förvärvaren
inom tre månader från det att
förvärvet skedde anmäla förvärvet
till den kommun där den fasta egen-
domen är belägen. En styrkt kopia
av fångeshandlingen skall bifogas
anmälan.
Kommunen skall ge en sådan
hyresgästorganisation som avses i
16 b § lagen (1973:188) om arren-
denämnder och hyresnämnder till-
fälle att yttra sig över anmälan.
I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd
prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i
sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till
kommunen.
Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas
före auktionen.

3 a §
Vill kommunen påkalla prövning
enligt denna lag, skall beslut härom
anmälas till hyresnämnden inom tre
månader efter det anmälan skett
enligt 3 § första stycket eller, om
styrkt avskrift av fångeshandlingen
inte var fogad till anmälningen, tre
månader från det att kommunen
mottog sådan avskrift. Det åligger
kommunen att snarast möjligt och
senast inom samma tid underrätta
förvärvaren huruvida prövning
påkallas.
Vill kommunen begära prövning
enligt denna lag, skall beslut om
detta anmälas till hyresnämnden
inom fyra månader efter det att
anmälan skett enligt 3 § första
stycket eller, om styrkt kopia av
fångeshandlingen inte var fogad till
anmälan, fyra månader från det att
kommunen tog emot en sådan
kopia. Kommunen skall snarast
möjligt och senast inom samma tid
underrätta förvärvaren huruvida
prövning begärs.

Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid,
skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att
han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet
skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet
skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

4 §
Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje
styckena, vägras,
1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten,
2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han
skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den
motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,
3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer
att iaktta god sed i hyresförhållanden eller
4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig
gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från
allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.
Förvärvstillstånd får inte vägras,
1. om det visas att fastigheten är
obebyggd eller bebyggd med annat
än hyreshus eller med hyreshus
som icke innehåller fler än två för
bostadsändamål avsedda lägenheter
eller
2. om förvärvet avser andel i
fastighet och förvärvet av andelen
uppenbart sker i syfte att bereda
förvärvaren och hans familj bostad
på fastigheten.

1. om det visas att fastigheten är
obebyggd eller bebyggd med annat
än hyreshus eller med hyreshus
som icke innehåller fler än två för
bostadsändamål avsedda lägen-
heter,
2. om förvärvet avser andel i
fastighet och förvärvet av andelen
uppenbart sker i syfte att bereda
förvärvaren och hans familj bostad
på fastigheten, eller
3. om ansökan medges av kom-
munen och den eller de hyresgäst-
organisationer som enligt 16 b §
lagen (1973:188) om arrende-
nämnder och hyresnämnder är att
anse som sökandens motparter.
Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat
ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas
utan hinder av första stycket.

6 §
Egendom, som förvärvats genom
inrop på exekutiv auktion under
sådana förhållanden att förvärvs-
tillstånd skulle ha krävts vid vanligt
köp, skall åter avyttras inom två år
efter det att auktionen vunnit laga
kraft, om ej dessförinnan nämnda
förhållanden upphört eller inropa-
ren antingen fått besked från
kommunen att prövning ej påkallas
eller erhållit hyresnämndens till-
stånd att behålla egendomen. Har
inropet skett för att skydda någon
inroparens fordran, för vilken han
har panträtt i egendomen, eller
någon hans rättighet, som är in-
skriven däri, får länsstyrelsen på
ansökan medge skäligt anstånd med
egendomens avyttrande, om sanno-
lika skäl visas att i annat fall förlust
skulle uppkomma för inroparen.
Avyttras ej egendomen inom före-
skriven tid, skall länsstyrelsen på
framställning av kommunen eller
hyresnämnden förordna att egen-
domen skall säljas av kronofogde-
myndigheten på offentlig auktion
enligt bestämmelserna i 7 §.

Anteckning om bestämmelserna i
första stycket skall göras i det
köpebrev som utfärdas med anled-
ning av den exekutiva auktionen
och, när lagfart sökes, införas i
fastighetsboken, om sökanden icke
visar att avyttringsskyldigheten
upphört.

Bestämmelserna i 4 § gäller i
fråga om tillstånd att behålla egen-
dom.
När egendom har förvärvats
genom inrop på exekutiv auktion
och det vid ett vanligt köp skulle ha
krävts förvärvstillstånd, skall inro-
paren överlåta egendomen inom ett
år från det att auktionen har vunnit
laga kraft. Detta gäller dock inte,
om
1. hyresnämnden har gett in-
roparen tillstånd att behålla egen-
domen,
2. kommunen har gett inroparen
besked om att den inte kommer att
begära någon prövning av för-
värvet, eller
3. förhållandena inte längre är
sådana att förvärvet om det hade
varit ett vanligt köp skulle ha krävt
förvärvstillstånd.

Länsstyrelsen får efter ansökan
från inroparen bevilja skäligt
anstånd med överlåtelsen, om
1. förvärvaren har ropat in egen-
domen för att skydda en fordran
som han har och för vilken han har
panträtt i egendomen eller för att
skydda någon rättighet som han
har och som är inskriven i egen-
domen, och
2. förvärvaren kan göra sannolikt
att det uppstår förlust för honom
om han inte beviljas anstånd.
Om förvärvaren inte överlåter
egendomen inom föreskriven tid,
skall länsstyrelsen på begäran av
kommunen eller hyresnämnden
besluta att kronofogdemyndigheten
skall sälja egendomen på offentlig
auktion enligt bestämmelserna i
7 §.
I det köpebrev som utfärdas med
anledning av den exekutiva auk-
tionen skall det finnas upplysning
om bestämmelserna i första - tredje
styckena. När lagfart söks, skall
upplysningarna antecknas i fastig-
hetsboken, om sökanden inte visar
att han inte längre är skyldig att
överlåta egendomen.
Bestämmelserna i 4 § gäller i
fråga om tillstånd att behålla egen-
domen.

10 §
Vid förvärv av aktier eller
andelar i bolag skall förvärvaren
inom tre månader från det förvärvet
skedde anmäla förvärvet till den
kommun där huvuddelen av den
fasta egendomen är belägen. Frågan
om i vilken kommun huvuddelen av
egendomen ligger skall avgöras
med ledning av fastigheternas
taxeringsvärde. Till anmälningen
skall fogas styrkt avskrift av
fångeshandlingen eller, om någon
fångeshandling inte har upprättats,
ett av överlåtaren och förvärvaren
undertecknat intyg om när förvärvet
har skett och om de villkor som har
avtalats för förvärvet.

Vid förvärv av aktier eller
andelar i bolag skall överlåtaren
eller förvärvaren inom tre månader
från det förvärvet skedde anmäla
förvärvet till den kommun där
huvuddelen av den fasta egen-
domen är belägen. Frågan om i
vilken kommun huvuddelen av
egendomen ligger skall avgöras
med ledning av fastigheternas
taxeringsvärde. Till anmälningen
skall fogas en styrkt kopia av
fångeshandlingen eller, om någon
fångeshandling inte har upprättats,
ett av överlåtaren och förvärvaren
undertecknat intyg om när förvärvet
har skett och om de villkor som har
avtalats för förvärvet.
Kommunen skall ge en sådan
hyresgästorganisation som avses i
16 b § lagen (1973:188) om arren-
denämnder och hyresnämnder till-
fälle att yttra sig över anmälan.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom
inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om
förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett.
Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående
anmälan till kommunen.
Vill kommunen begära prövning
enligt denna lag, skall beslutet om
detta anmälas till hyresnämnden
inom tre månader efter det anmälan
skett enligt första stycket eller, om
styrkt avskrift av fångeshandlingen
eller intyg om förvärvet inte var
fogad till anmälningen, tre månader
från det att kommunen mottog
sådan handling. Det åligger kom-
munen att snarast möjligt och
senast inom samma tid underrätta
förvärvaren huruvida prövning
begärs.
Vill kommunen begära prövning
enligt denna lag, skall beslutet om
detta anmälas till hyresnämnden
inom fyra månader efter det att
anmälan skett enligt första stycket
eller, om en styrkt kopia av fånges-
handlingen eller ett intyg om för-
värvet inte var fogad till anmälan,
fyra månader från det att kom-
munen tog emot en sådan handling.
Kommunen skall snarast möjligt
och senast inom samma tid under-
rätta förvärvaren huruvida prövning
begärs.

27 §
Regeringen bemyndigas att med-
dela närmare föreskrifter om
skyldighet för förvärvaren att till
kommunen och hyresnämnden läm-
na uppgifter av betydelse för
prövningen av förvärv enligt denna
lag.
Regeringen bemyndigas att med-
dela närmare föreskrifter om
skyldighet för överlåtaren och
förvärvaren att till kommunen och
hyresnämnden lämna uppgifter av
betydelse för prövningen av förvärv
enligt denna lag.
________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.
2. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller 3, 3 a,
6 och 10 §§ i sina äldre lydelser.

2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om
rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i
vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

8 §
Beslut av Svea hovrätt äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller
upprustningsföreläggande enligt
12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd
enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §
andra stycket, 34, 36 eller 37 §
jordabalken eller ansökan om
förbud eller hävande av förbud
enligt 12 kap. 18 h § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.

Beslut av Svea hovrätt äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 11 § första stycket 5 eller
16 § andra stycket eller upprust-
ningsföreläggande enligt 12 kap.
18 a - c §§ eller tillstånd enligt
12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra
stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-
balken eller ansökan om förbud
eller hävande av förbud enligt
12 kap. 18 h § jordabalken eller
yrkande om rätt till förhandlings-
ordning enligt 9 § hyresförhand-
lingslagen (1978:304) lämnats utan
bifall.
__________

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

3 Ärendet och dess beredning
Propositionen bygger på förslag från tre utredningar.
Regeringen bemyndigade den 28 april 1989 chefen för
Bostadsdepartementet att tillkalla en kommitté med uppdrag att se över
hyreslagstiftningen (dir. 1989:44). Kommittén, som antog namnet 1989
års hyreslagskommitté, avgav år 1991 betänkandet Ny hyreslag (SOU
1991:86). Hyreslagskommittén lämnade förslag till nya bestämmelser om
bl.a. dröjsmål med betalning av hyra, störningar i boendet, andra-
handsuthyrning och åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist.
Vidare föreslog kommittén en fullständig språklig och redaktionell
omarbetning av hyreslagen. En sammanfattning av betänkandet och av
kommitténs lagförslag, såvitt nu är av intresse, finns i bilagorna 1 och 2.
Betänkandet har remissbehandlats. En sammanställning av remiss-
yttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju 91/3481). En
förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3.
Delar av kommitténs förslag har lett till lagstiftning (se prop.
1992/93:115, bet. 1992/93:BoU24, rskr. 1992/93:350, SFS 1993:400).
De ändringar som genomfördes innebar bl.a. att reglerna om förverkande
av hyresrätt på grund av dröjsmål med betalning av hyra gjordes mer
förmånliga för hyresgästerna. Kommitténs förslag beträffande andra-
handsuthyrning och åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist togs dock
inte med i lagstiftningsärendet. Inte heller har det ännu gjorts någon
språklig översyn av hyreslagen.
Genom ett beslut den 29 april 1993 beslutade regeringen att det skulle
tillkallas en särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av lag-
stiftningen om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter (dir. 1993:53).
Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus, som utredningen
kallade sig, avgav i mars 1994 betänkandet Förvalta bostäder (SOU
1994:23). I betänkandet föreslogs att lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. skulle avskaffas. Vidare lämnades förslag till vissa
ändringar i bostadsförvaltningslagen (1977:792), bl.a. införandet av ett
institut benämnt förvaltningsförbud. Utredningen föreslog också att det
skulle införas en regel i hyreslagen om skyldighet för hyresvärden att
hålla hyresgästerna informerade om sitt namn och en adress där han kan
nås. En sammanfattning av betänkandet finns i bilaga 4. Utredningens
lagförslag, såvitt nu är i fråga, finns i bilaga 5.
Betänkandet har remissbehandlats. Remissinstanserna är förtecknade i
bilaga 6. En remissammanställning finns tillgänglig i lagstiftningsärendet
(dnr Ju 94/810).
Den 6 april 1995 bemyndigade regeringen chefen för
Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare för att göra en
översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen (dir 1995:55). Utredningen
antog namnet 1995 års hyreslagstiftningsutredning.
Utredningen avgav i oktober 1996 slutbetänkandet Översyn av
förvärvslagen och hyreslagen Borgen och pant (SOU 1996:148). I
slutbetänkandet lämnades förslag till bestämmelser om bl.a. åtgärdsföre-
läggande vid ursprunglig brist och om borgen och pant som säkerhet för
hyresavtal. Vidare gjordes överväganden om reglerna om upphörande av
hyresavtal och om deposition av hyra. Slutligen lämnades förslag till
ändringar av lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. Utredningens
lagförslag finns i bilaga 7. Slutbetänkandet är sammanfattat i bilaga 8.
Slutbetänkandet har remissbehandlats. En förteckning över remiss-
instanserna finns i bilaga 9. En sammanställning av remissvaren finns
tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr Ju96/3960).
I propositionen behandlas, utöver 1995 års hyreslagstiftnings-
utrednings samtliga förslag och överväganden, 1989 års hyreslags-
kommittés förslag om andrahandsuthyrning och ågärdsföreläggande samt
förslaget i betänkandet Förvalta bostäder om informationsskyldighet för
hyresvärden.
Lagrådet
Regeringen beslutade den 6 november 1997 att inhämta Lagrådets
yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 10.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 11.
Lagrådet har föreslagit vissa ändringar i 11 och 18 §§ hyreslagen.
Regeringen har följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa andra
smärre redaktionella ändringar gjorts i lagtexten.
4 Överväganden och förslag
4.1 Andrahandsuthyrning
Regeringens förslag: Det nuvarande kravet för tillstånd till andra-
handsuthyrning att hyresgästen under viss tid inte är i tillfälle att använda
sin lägenhet slopas. I fortsättningen skall det räcka med att hyresgästen
har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin lägenhet i andra hand och att
hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
När hyresnämnden ger tillstånd till andrahandsuthyrning, skall det
alltid begränsas till viss tid.

Utredningens förslag: Överensstämmer väsentligen med regeringens
förslag (se hyreslagskommitténs betänkande SOU 1991:86 s. 127 - 132).
Kommitténs förslag avser dock endast andrahandsuthyrning av
bostadslägenheter.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt för-
slaget. Bl.a. Sveriges Fastighetsägareförbund har dock motsatt sig den
föreslagna ändringen.
Bakgrund: Enligt gällande rätt får en hyresgäst normalt inte hyra ut
lägenheten i andra hand utan hyresvärdens samtycke (se 39 § hyres-
lagen). Ger hyresvärden inte något sådant samtycke, kan hyresgästen
begära tillstånd till uthyrningen av hyresnämnden.
Tillstånd skall ges, om hyresgästen under viss tid inte har tillfälle att
att använda sin lägenhet och har beaktansvärda skäl för upplåtelsen (se
40 §). Beaktansvärda skäl anses enligt förarbetena till bestämmelsen
föreligga om hyresgästen på grund av sjukdom, arbete på annan ort eller
annan oförutsedd händelse tillfälligt inte kan begagna lägenheten (se
prop. 1967:141 s. 225). I praxis har som en förutsättning för tillstånd
brukat krävas att hyresgästen kan göra sannolikt att han har för avsikt att
inom överskådlig tid återvända till bostaden.
Ytterligare en förutsättning är att hyresvärden inte har befogad
anledning att vägra samtycke. Sådan anledning kan föreligga om den
föreslagna andrahandshyresgästen inte skäligen kan godtas som faktisk
utövare av nyttjanderätten.
Hyresnämnden kan men behöver inte begränsa tillståndet till viss
tid.
Kritik har ibland riktats mot hur bestämmelsen om tillstånd till
andrahandsuthyrning tillämpas i sådana fall då äldre eller sjuka önskar
hyra ut sin lägenhet och i sådana fall då hyresgästen avser att inleda ett
sammanboende med någon och därför vill flytta från sin bostad.
Kommittén har därför haft uppdraget att undersöka rättstillämpningen på
området.
Av kommitténs undersökning framgår att äldre eller sjuka normalt har
ansetts ha beaktansvärda skäl för andrahandsuthyrning, om de på grund
av t.ex. långvård eller sjukhusvård inte kan nyttja sin lägenhet. Även i
sådana fall uppställs dock ofta det villkoret att det skall vara sannolikt att
hyresgästen kommer att återvända till lägenheten. Om det saknas
utredning om att den sjuke inom rimlig tid kan antas återvända till
lägenheten, ges det därför inte något tillstånd till uthyrningen.
Kommitténs undersökning har också visat att hyresnämnderna inte ger
tillstånd till andrahandsuthyrning när en hyresgäst har för avsikt att flytta
samman med annan på prov. Det har i sådana situationer inte framstått
som sannolikt att hyresgästen kommer att återvända till sin bostad.
Skälen för regeringens förslag: Regeringen anser att det nuvarande
rättsläget beträffande andrahandsuthyrning i huvudsak är tillfreds-
ställande. Det förhållandet att andrahandsuthyrning kan komma i fråga
endast om det kan antas att hyresgästen under viss tid inte kan nyttja
lägenheten har dock fått vissa oönskade konsekvenser.
I de fall då äldre eller sjuka personer vill hyra ut sina lägenheter därför
att de under obestämd tid måste vistas på sjukhus eller annan vård-
inrättning har det vid tillståndsprövningen prövats om det är sannolikt att
hyresgästen kommer att återvända till lägenheten. Humanitära skäl talar
för att bedömningar av det slaget så långt möjligt bör undvikas.
Det har vidare hänt att tillstånd till andrahandsuthyrning har vägrats då
hyresgästen har flyttat från lägenheten därför att han eller hon vill inleda
ett samboförhållande men vill behålla lägenheten tills vidare för det fall
att förhållandet inte faller väl ut.
Regeringen anser för sin del att det i dessa fall är rimligt att hyres-
gästen kan hyra ut sin lägenhet.
Reglerna bör därför ändras så att de inte får de angivna konse-
kvenserna. Detta kan uppnås genom att man slopar kravet på att hyres-
gästen under viss tid inte har tillfälle att använda sin lägenhet. Med en
sådan ordning åstadkommer man också en mer renodlad prövning av
tillståndsärendena. I fortsättningen blir det, såvitt nu är i fråga, ute-
slutande av betydelse om hyresgästen till följd av ett visst förhållande har
beaktansvärda skäl för uthyrningen eller ej.
En regel som hänvisar endast till om hyresgästen har beaktansvärda
skäl kan emellertid framstå som alltför otydlig. Det gäller särskilt som
man, när den nuvarande lagstiftningen kom till, med beaktansvärda skäl
huvudsakligen torde ha avsett fall då hyresgästen på grund av en viss
tvångssituation inte har möjlighet att begagna lägenheten. Det synes inte
helt klart vilka närmare krav som i detta avseende har uppställts i
rättstillämpningen. Enligt regeringens mening bör lagtexten nu utformas
så att det framgår att det inte behöver vara fråga om situationer då
hyresgästen inte har någon möjlighet att bo kvar i lägenheten. Det ligger
nämligen i sakens natur att de situationer då hyresgästen kan behöva
lämna lägenheten för viss tid ibland har uppkommit genom beslut som
grundas på ett mer eller mindre fritt val från hyresgästens sida. Det kan
t.ex. röra sig om fall då hyresgästen vill pröva en anställning på annan ort
eller liknande. Lagtexten behöver också preciseras så att slopandet av
rekvisitet under viss tid inte föranleder att tillstånd till andrahands-
uthyrning ges annat än i vissa särskilda situationer.
Regeringen anser därför att det till ledning för rättstillämpningen är
motiverat att i lagtexten närmare avgränsa i vilka situationer som det kan
finnas skäl för andrahandsuthyrning. Något krav på att hyresgästen skall
befinna sig i en tvångssituation bör därvid inte ställas upp. Det bör
emellertid vara fråga om särskilda situationer då hyresgästen har såväl
påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla anknyt-
ningen till den; ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort eller
särskilda familjeförhållanden. Det kan dock inte komma i fråga att i
lagtexten uttömmande ange de situationer då andrahandsuthyrning kan
komma i fråga. Av lagtexten bör därför framgå att tillstånd till andra-
handsuthyrning kan ges även när andra jämförbara situationer är för
handen. En gemensam förutsättning för andrahandsuthyrning bör, liksom
tidigare, vara att de omständigheter hyresgästen åberopar har viss styrka,
dvs. att de är beaktansvärda.
Liksom hittills bör ytterligare en förutsättning för tillstånd vara att
hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig andrahands-
uthyrningen.
Det ligger i sakens natur att ju längre tid hyresgästen avser att inte
utnyttja lägenheten, desto svagare blir motiven för att hyresförhållandet
skall tillåtas bestå mot hyresvärdens vilja. Till detta kommer att en mera
omfattande andrahandshyresmarknad kan innebära olägenheter för såväl
hyresvärdar som hyresgäster. Regeringen anser därför att lagen bör
utformas så att hyresnämnden, när den ger tillstånd till andrahands-
uthyrning, alltid tidsbegränsar tillståndet.
Kommittén har i betänkandet diskuterat vad som i olika fall kan vara
lämpliga tidsbegränsningar och har förordat att tillstånden normalt
begränsas till ett år. Som flera remissinstanser har uttalat framstår
emellertid kommitténs uttalanden i denna del som väl kategoriska.
Förhållandena är i praktiken så mångskiftande att det är svårt att ställa
upp några tidsgränser. Regeringen anser att det bör överlåtas åt rätts-
tillämpningen att i varje särskilt fall avgöra hur länge en andrahands-
uthyrning skall få fortgå.
Kommitténs förslag till ändrade regler om andrahandsuthyrning avser
inte lokaler. Detta sammanhänger med att i kommitténs förslag till ny
hyreslag behandlas bestämmelserna för bostadslägenheter respektive
lokaler var för sig. Önskemålet om enhetliga regler talar emellertid för att
den nu aktuella ändringen av bestämmelsen om andrahandsuthyrning bör
omfatta även lokaler. Särskilt som tillstånd till andrahandsuthyrning
enligt regeringens förslag alltid skall tidsbegränsas torde ett slopande av
kravet på att hyresgästen under viss tid inte är i tillfälle att använda
lokalen inte leda till någon ändring av praktisk betydelse. Regeringen
anser därför att lagändringen även bör omfatta lokaler. Med hänsyn till
den begränsade betydelse lagändringen kan antas få för lokalernas del
anser regeringen vidare att lagförslaget i den delen kan läggas fram utan
att ytterligare beredning görs.
Enligt 70 § andra stycket hyreslagen får en hyresnämnds avgörande av
ett tillståndsärende inte överklagas. För att tillgodose behovet av
prejudikat har kommittén föreslagit att ärenden om andrahandsuthyrning
skall kunna överklagas om hyresnämnden ger tillstånd till det, s.k.
fullföljdsförbud med ventil (se SOU 1991:86 s. 156 - 159). Frågan om ett
nytt system för prövning av hyresmålen utreds f.n. av 1997 års hyreslags-
stiftningsutredning (dir. 1997:97). Den utredningen har uppdraget att
pröva om hyres- och arrendenämnderna kan integreras med tingsrätterna
och skall därvid överväga frågor om bl.a överklagande. Regeringen anser
mot den bakgrunden att någon ändring av överklagandereglerna inte nu
bör genomföras.
4.2 Borgen och pant
Regeringens förslag: Möjligheterna att kräva borgen eller pant i ett
hyresförhållande skall inte begränsas. Inte heller skall det ansvar som
följer av ett borgensåtagande begränsas.
Den som har gått i borgen för ett hyresavtal avseende bostadslägenhet
skall, oavsett vad som har angetts i borgensavtalet, ha rätt att säga upp
sitt borgensåtagande. Borgensåtagandet skall, om det inte har avtalats om
kortare uppsägningstid, upphöra vid det månadsskifte som inträffar
närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast vid en
tidpunkt som infaller två år efter det att åtagandet började gälla. Den som
har ställt pant skall ha motsvarande rätt att säga upp pantavtalet.

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se hyres-
lagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 137 - 159).
Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt
utredningens förslag. SBC Bostadsrättsorganisationen har dock avstyrkt
förslaget. Organisationen har också anfört att, om förslaget genomförs,
hyresvärden bör ges en utökad möjlighet att få hyresavtalet att upphöra
om det finns ett fortsatt behov av borgen eller pant. Även Sveriges
Fastighetsägareförbund har pekat på denna fråga. AB Familjebostäder
har ansett att tvåårsfristen är för kort.
Bakgrund: Hyreslagen innehåller inte någon allmän bestämmelse om
borgen eller pant. I lagstiftningen finns således inte några begränsningar
vad gäller möjligheterna att i ett hyresavtal ta in villkor om borgen eller
pant. Villkor om borgen är i praktiken förhållandevis vanliga.
När det gäller bostadslägenheter skall ett villkor om borgen eller pant
som hyresvärden har ställt upp behandlas på samma sätt som övriga
hyresvillkor (se prop. 1983/84:137 s. 127). Det innebär att villkoret skall
gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till omständigheterna (se 55 §
femte stycket hyreslagen). Om den lämnade säkerheten försämras, kan
hyresvärden säga upp hyresavtalet. Reglerna om rätt till förlängning av
hyresavtal (hyresgästens besittningsskydd) medför emellertid att det inte
är givet att hyresförhållandet i ett sådant fall kommer att upphöra (se 46 §
första stycket 2 och 10 hyreslagen). Exempel på hur frågan om eventuell
förlängning i skilda fall har lösts i praxis har lämnats i betänkandet
(se SOU 1996:148 s. 145 f.).
Om den som går i borgen för ett hyresavtal inte begränsar sitt
åtagande, kan borgensåtagandet i princip bli evigt. Borgensmannen har
nämligen inte någon möjlighet att påverka hyresavtalets varaktighet på
annat sätt än att han kan försöka förmå någon av avtalets parter,
hyresgästen eller hyresvärden, att säga upp avtalet. Borgensmannen är
inte heller behörig att ansöka om villkorsändring av hyresavtalet för att
på så sätt få borgensvillkoret upphävt. Motsvarande gäller vid pant. I
doktrinen har visserligen hävdats att en borgensman kan ha en rätt att
säga upp borgensåtagandet, då hans åtagande inte är tidsbegränsat och
utgör säkerhet för ett kontrakt som till giltighetstiden förlängs om inte
uppsägning sker (såsom ett hyresavtal). Uppsägning skall då ske i så god
tid att hyresvärden kan rätta sig därefter (se Walin, Gösta, Borgen och
tredjemanspant, s. 71 f). Rättsläget beträffande vad som gäller för möjlig-
heten att säga upp borgensåtaganden av nu aktuellt slag är emellertid
oklart.
En annan sak är att borgensåtagandet kan preskriberas. Det kan ske
genom att borgensförbindelsen preskriberas. Preskription kan därvid ske
enligt de allmänna bestämmelserna om preskription av fordringar i 2 §
preskriptionslagen (1981:130). Enligt dessa preskriberas fordringar i
allmänhet tio år efter tillkomsten. Om ett borgensåtagande avser att säkra
en huvudförbindelse som en näringsidkare har förvärvat i sin yrkes-
mässiga verksamhet mot en konsument avseende en vara, tjänst eller
annan nyttighet huvudsakligen för konsumentens enskilda behov,
preskriberas borgensförpliktelsen tre år efter tillkomsten. Borgens-
åtagandet kan vidare preskriberas genom att huvudförbindelsen
preskriberas (se 8 § andra stycket preskriptionslagen). Gentemot den som
har ställt borgen i ett hyresförhållande gäller härvid de vanliga
preskriptionsfristerna, tio år för vanliga fordringar och tre år för konsu-
mentfordringar. Den särskilda preskriptionsbestämmelse som finns i 61 §
hyreslagen torde däremot sakna betydelse såvitt gäller borgensmäns
ansvar.
Det synes ha blivit allt vanligare att en hyresvärd kräver borgen som
villkor för hyresavtalet. Borgensåtagandet kan därvid vara utformat på
olika sätt. Det kan vara begränsat till viss tid eller till visst belopp eller
innehålla regler om att det kan sägas upp till upphörande. Det vanligaste
torde emellertid vara att borgensåtagandet inte innehåller några sådana
villkor. Det innebär att borgensåtagandet löper på obestämd tid och till
obegränsat belopp.
Det har antagits att borgensåtaganden som har gjorts till säkerhet för
hyresavtal ofta kan medföra problem för enskilda personer. Särskilt
gäller detta om borgensåtagandet inte är tidsbegränsat eller löper på lång
tid. Borgensmannen torde i sådana fall många gånger inte ha insett
omfattningen av sitt åtagande. Det har föranlett hyreslagstiftnings-
utredningen att överväga bestämmelser som kan hindra eller minska
användningen av borgen i hyresförhållanden eller som i vart fall kan
lindra konsekvenserna av sådana åtaganden.
Skälen för regeringens förslag:
Bör borgen och pant över huvud taget tillåtas i hyresförhållanden?
Enligt regeringens mening måste en hyresvärd även i fortsättningen ha
möjlighet att kräva borgen eller pant som säkerhet för att ett hyresavtal
fullgörs. Om denna möjlighet inte fanns, skulle vissa hyresgäster, särskilt
unga eller hyresgäster med svag ekonomi, få betydande svårigheter att
erhålla hyresbostad. Det är vidare rimligt att en hyresvärd kan skaffa sig
en särskild säkerhet för att en hyresgäst fullgör sina skyldigheter, om det
finns anledning att ifrågasätta hyresgästens förmåga i detta hänseende.
Bör möjligheterna att kräva borgen eller pant i ett hyresförhållande
begränsas?
Det kan i och för sig övervägas om inte möjligheterna att ställa upp
villkor om borgen borde begränsas, t.ex. så att sådana villkor skulle få
uppställas endast om det finns särskilda skäl. Det är dock tveksamt om en
sådan ordning skulle vara särskilt verkningsfull. För att den över huvud
taget skulle fungera måste den förenas med en möjlighet för den bostads-
sökande att få frågan om särskilda skäl prövad i hyresnämnd eller
domstol. Samtidigt skulle den bostadssökande som vägrar att uppfylla
hyresvärdens krav om borgen knappast bli hjälpt av en möjlighet att föra
talan mot hyresvärden; när frågan avgjorts skulle lägenheten sannolikt
redan vara uthyrd till någon annan. Eventuella föreskrifter om att krav på
säkerhet får uppställas endast under vissa förutsättningar skulle därför
knappast vara till någon större hjälp för den som önskar erhålla en
lägenhet som är ledig för uthyrning. Regeringen anser därför att det inte
bör göras några inskränkningar i möjligheterna att kräva borgen eller
pant.
En annan möjlighet är att ställa upp tvingande lagregler om att borgen
till säkerhet för hyresavtal skall vara begränsad till viss tid eller till visst

belopp. Det är emellertid svårt att avgöra hur sådana begränsningar
närmare skulle vara utformade. Förhållandena i de hyresavtal som borgen
ingås för, liksom borgensmännens förhållanden, kan nämligen antas vara
så olikartade att en och samma begränsning kan vara alltför långtgående i
vissa hyresförhållanden och otillräcklig i andra hyresförhållanden. Härtill
kommer att tvingande lagregler som mera radikalt begränsar verk-
ningarna av ett borgensåtagande kan leda till att vissa grupper av
människor helt stängs ute från den reguljära hyresmarknaden. Mot denna
bakgrund anser regeringen att lagstiftningen inte bör innehålla några
generella begränsningar av borgensmännens ansvar.
Bör en borgensman eller en pantsättare ha rätt att säga upp sitt
åtagande?
Ett borgensåtagande till säkerhet för ett hyresavtal kan emellertid, som
redan har nämnts, få verkningar som i praktiken är mera långtgående och
svårare att överblicka än vad som gäller för borgensåtaganden i
allmänhet. Det är oklart vilka möjligheter gällande rätt ger att säga upp
icke tidsbegränsade borgensåtaganden. Borgensmännen är vanligen
enskilda personer, ofta anhöriga till den blivande hyresgästen, och de går
regelmässigt i borgen utan något eget vinstintresse. Det bör därför enligt
regeringens uppfattning införas en tvingande bestämmelse om rätt för
borgensmannen att säga upp åtagandet. En sådan bestämmelse bör dock
avse endast borgen i anslutning till avtal om bostadshyra. Bestämmelsen
bör vidare vara utformad så att den inte undergräver hyresvärdens
möjligheter att få hyran betald.
Som en första förutsättning bör gälla att uppsägning av borgens-
åtagandet får ske först då det har löpt en visst tid från det att åtagandet
lämnades. Detta ger hyresvärden möjlighet att efter uppsägningen göra
en rimlig bedömning av behovet av säkerhet.
Vidare bör uppsägningstiden vara så lång att hyresvärden, om han
anser att det finns ett fortsatt behov av säkerhet, kan agera på ett
ändamålsenligt sätt. Hyresvärden kan därvid välja att söka komma
överens med hyresgästen om att ny borgen skall ställas av annan
borgensman. Det måste i ett sådant fall också finnas rimlig tid för
hyresgästen att skaffa fram denna nya säkerhet. Hyresvärden kan också
välja att säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen motsätter sig
uppsägningen, får frågan om rätt till förlängning av hyresavtalet prövas
av hyresnämnden. Hyresnämnden får då med tillämpning av 46 §
hyreslagen ta ställning till denna fråga. Uppsägningstiden bör vara så
lång att dessa åtgärder kan vidtas innan borgensåtagandet upphör.
Slutligen bör uppsägningstiden vara så lång att borgensansvaret normalt
inte upphör förrän hyresgästen, om han inte medges förlängning, har
flyttat.
Regeringen anser mot denna bakgrund att borgensmannen bör ha rätt
att säga upp borgensåtagandet till det månadsskifte som inträffar närmast
efter nio månader från uppsägningen. Borgensåtagandet bör dock tidigast
upphöra vid den tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet
började gälla. Motsvarande bör gälla för pant.
Självfallet bör det inte finnas något hinder att avtala om en kortare
uppsägningstid.
Hyresvärdens möjligheter att säga upp hyresavtalet sedan åtagande om
borgen eller pant har upphört
Vid en prövning enligt 46 § hyreslagen torde enligt dagens praxis det
förhållandet att borgensåtagandet har upphört inte ensamt kunna medföra
att hyresavtalet upphör. Några remissinstanser har mot denna bakgrund
ansett att man bör stärka hyresvärdens möjligheter att i denna situation
bryta hyresavtalet. Regeringen anser emellertid att det är rimligt att
hyresgästen normalt får bo kvar i de fall han inte har försummat att betala
hyran eller på annat sätt har åsidosatt sina avtalsenliga skyldigheter.
Någon ändring av hyreslagens förlängningsregler bör därför inte göras.
Frågan om vilken betydelse upphörandet av ett borgens- eller pant-
åtagande bör ha i en förlängningstvist får alltså liksom hittills överlämnas
till rättstillämpningen.
4.3 Deposition av hyra
Regeringens bedömning: Rätten för en hyresgäst att deponera hyran hos
länsstyrelsen bör inte utvidgas.

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be-
dömning (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148
s. 96 - 99).
Remissinstanserna: Hyresgästernas Riksförbund har kritiserat utred-
ningens bedömning. Övriga remissinstanser som har yttrat sig i frågan
har redovisat samma uppfattning som utredningen.
Bakgrund: En hyresgäst som anser sig ha en motfordran på
hyresvärden har möjlighet att hos länsstyrelsen deponera så stor del av
hyran som motsvarar hans fordran (se 21 § första stycket hyreslagen).
Deposition som sker i enlighet med denna regel och i rätt tid anses som
en i laga ordning gjord hyresbetalning. Hyresrätten kan således inte
förverkas, om hyresgästen har deponerat hyran i stället för att betala den
till hyresvärden. Detta förutsätter dock att hyresgästen deponerar endast
en så stor del av hyran som svarar mot den fordran som han anser sig ha
på hyresvärden. Återstoden av hyran skall betalas i vanlig ordning. Om
hyresgästen deponerar utan att det finns grund för det eller om han
deponerar en för stor del, äventyrar han sin hyresrätt.
Deposition kan ske också enligt allmänna regler om detta (se lagen
[1927:56] om nedsättning av pengar hos myndighet).
Det har förekommit att oseriösa hyresvärdar systematiskt har låtit bli
att använda inkasserade hyresintäkter för förvaltningen av huset. Hyres-
lagstiftningsutredningen har med anledning därav övervägt om hyres-
gästens rätt att deponera hyran bör utvidgas.
Skälen för regeringens bedömning: Det är enligt regeringens mening
naturligt att det hyresrättsliga regelverket ger förutsättningar för en
betryggande fastighetsförvaltning. Hyresvärden har ett berättigat intresse
av att hyra erläggs i tid, medan hyresgästerna har ett lika berättigat
intresse av att erlagd hyra i erforderlig utsträckning används för husets
drift och underhåll. Hyresvärdens intresse tillgodoses genom framför allt
bestämmelserna om hyresavtalets upphörande, medan hyresgästintresset
skyddas genom exempelvis hyresförvärvslagens och bostadsförvaltnings-
lagens bestämmelser samt genom hyreslagens bestämmelser om
åtgärdsföreläggande m.m.
Regeringen vill inte utesluta att hyresgästernas skydd i det angivna
hänseendet ytterligare skulle förstärkas om man såsom Hyresgästernas
Riksförbund har förordat utvidgade hyresgästernas rätt att deponera
hyran till att omfatta exempelvis sådana situationer då det kan antas att
hyresvärden inte kommer att använda hyresintäkterna för löpande utgifter
för huset. Det finns emellertid enligt regeringens mening flera skäl att
ställa sig tveksam till en sådan utvidgning av rätten att deponera hyran.
En depositionsrätt av det angivna slaget kan sägas ha som syfte att
säkra förvaltningen av huset. Det skulle i praktiken närmast handla om
att säkra betalningar till hyresvärdens borgenärer. Frågor som avser för-
hållandet mellan hyresvärden och dennes borgenärer samt utkrävandet av
borgenärernas fordringar på hyresvärden bör emellertid hanteras enligt
sedvanliga obligationsrättliga och exekutionsrättsliga regler. Att ge tredje
man, hyresgästen, en rätt att på eget initiativ hålla inne betalningar till
hyresvärden till förmån för dennes borgenärer framstår som principiellt
olämpligt. En sådan ordning skulle också vara förenad med stora
praktiska svårigheter. För att de sammanlagda deponerade hyresbeloppen
inte skall överstiga borgenärernas fordringar något som knappast skulle
vara acceptabelt måste hyresgästerna finna något praktiskt sätt att
samordna depositionerna samt skaffa sig kännedom om borgenärernas
faktiska fordringar. Båda dessa förutsättningar torde vara mycket svåra
att uppfylla.
En utvidgad rätt till deposition skulle också kunna användas för att
säkra hyresgästernas framtida fordringar mot hyresvärden på grund av
förväntade brister i lägenhetens eller husets skick eller andra hinder i
nyttjanderätten. Detta inger inte samma principiella betänkligheter som
en deposition till förmån för hyresvärdens borgenärer men skulle vara
förenat med liknande praktiska svårigheter. Framför allt skulle det vara
mycket svårt att beräkna storleken av det belopp som hyresgästerna
skulle ha rätt att deponera. Det torde sålunda vara mycket vanskligt för
hyresgästerna att bedöma bristens omfattning och storleken av det
skadestånd eller den hyresnedsättning som de kan komma att bli
berättigade till.
Det är inte rimligt att risken för missbedömningar läggs på
hyresvärden; det skulle sannolikt leda till ett ökat antal grundlösa
depositioner och därigenom motverka hyresvärdens ovan nämnda
intresse av att hyran erläggs i tid. Om deposition görs utan grund, bör det
därför liksom hittills gå ut över hyresgästen och i sista hand kunna leda
till att hyresrätten förverkas.
En depositionsrätt av det angivna slaget synes därför bli praktiskt svår
att hantera och innebära risker för båda parter i hyresförhållandet. En
sådan ordning framstår därför som olämplig.
Regeringen anser alltså att rätten att deponera hyran inte bör utvidgas.
4.4 Dröjsmål med betalning av hyra för en
bostadslägenhet
Regeringens bedömning: Reglerna om förverkande av hyresrätt på
grund av betalningsdröjsmål bör inte ändras. Inte heller bör det införas
någon ytterligare reglering för de fall då hyresavtal på annat sätt än
genom förverkande upphör på grund av betalningsförsummelser.

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens
bedömning (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU
1996:148 s. 103 - 124 och 126 - 130).
Remissinstanserna: Remissutfallet är blandat. Flertalet remiss-
instanser delar i huvudsak utredningens bedömning att det nuvarande
regelverket är lämpligt utformat. Några remissinstanser anser att
hyresgästens skydd mot förverkande på grund av betalningsdröjsmål bör
stärkas, t.ex. genom att hyresgästens tidsfrist för att återvinna hyresrätten
efter förverkande förlängs med en vecka. Hyresgästernas Riksförbund
har lämnat förslag till ytterligare reglering för de fall då ett hyresavtal
upphör på grund av betalningsförsummelse efter vanlig uppsägning.
Bakgrund:
Allmänt
Hyresgästens kanske viktigaste förpliktelse i hyresförhållandet är att
betala hyra till hyresvärden. Hyresgästen har ansvaret för att hyran
betalas i rätt tid. Det gäller oavsett om hyresgästen har uppdragit åt
någon annan att sköta betalningarna och oberoende av om hyresvärden
har aviserat eller påmint om hyran. Betalas inte hyran i rätt tid, kan det
medföra att hyresgästen förlorar sin hyresrätt. Det kan ske genom att
hyresrätten förverkas eller genom att hyresgästens hyresavtal efter
uppsägning inte förlängs.
Förverkande av hyresrätten
Vid hyra av bostadslägenhet är hyresrätten normalt förverkad, om
hyresgästen dröjer med att betala hyran utöver en vecka efter
förfallodagen (se 42 § första stycket 1 hyreslagen). Att hyresrätten är
förverkad innebär att hyresvärden kan säga upp hyresavtalet att upphöra
omedelbart eller annars i förtid. Om det som ligger hyresgästen till last är
av ringa betydelse, är hyresrätten inte förverkad (se 42 § femte stycket). I
praxis har den bestämmelsen getts en mot hyresgästen restriktiv
tillämpning (se t.ex NJA 1989 s. 74 och 1990 s. 405). Vid prövningen av
om hyresrätten är förverkad finns det inte utrymme för att beakta av
vilken anledning hyran inte har betalats i tid eller att i övrigt göra någon
skälighetsprövning.
Hyresgästen kan få tillbaka hyresrätten genom att betala eller
deponera hyran inom den s.k. återvinningsfristen, nämligen senast tre
veckor efter det att han har delgetts en underrättelse om att han genom att
betala hyran på angivet sätt kan få tillbaka hyresrätten och ett
meddelande om uppsägningen och anledningen till denna har lämnats till
socialnämnden (se 44 § första stycket 1). Hyresgästen kan även återfå sin
hyresrätt genom att socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen
meddelar hyresvärden att den åtar sig betalningsansvaret för hyran
(se 44 § fjärde stycket 1). Slutligen kan hyresgästen vinna tillbaka
hyresrätten efter återvinningsfristens utgång, om han på grund av
sjukdom eller liknande oförutsedd händelse har varit förhindrad att betala
hyran under denna frist. En förutsättning är dock att hyresgästen betalar
hyran så snart det är möjligt (se 44 § fjärde stycket 2).
Relativt nyligen har, genom omfattande ändringar i hyreslagen,
hyresgästernas skydd förstärkts när det gäller förverkande på grund av
betalningsdröjsmål. Ändringarna, som beslutades år 1993, innebar att
tidsfristen inom vilken hyran måste vara betald för att hyresgästen skall
undgå förverkande förlängdes från två vardagar till en vecka. Vidare
förlängdes återvinningsfristen från tolv vardagar till tre veckor. Slutligen
infördes den ovan nämnda regeln om att hyresgästen återvinner hyres-
rätten genom att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran och
den särskilda regeln om att hyresgästen kan återvinna hyresrätten även
efter återvinningsfristen för det fall att han på grund av sjukdom eller
liknande har varit förhindrad att betala hyran (se prop. 1992/93:115, bet.
1992/93: BoU24, rskr. 1992/93:350, SFS 1993:400).
Trots dessa förändringar synes antalet avhysningar under de sista åren
ha ökat. För närvarande verkställs omkring 7 000 avhysningar om året.
Det finns mot den bakgrunden anledning att på nytt se över
bestämmelserna om förverkande och uppsägning för att undersöka om
hyresgästernas ställning behöver stärkas ytterligare.
Upphörande av hyresavtal efter vanlig uppsägning
Om hyresgästen vid upprepade tillfällen har betalat sin hyra för sent men
har undgått förverkande av hyresrätten därför att dröjsmålet inte har varit
förverkandegrundande eller därför att hyran har betalats inom åter-
vinningsfristen, kan hyresvärden i stället säga upp hyresavtalet att
upphöra efter gällande uppsägningstid. Om det efter en sådan uppsägning
råder tvist om förlängning av hyresavtalet, måste hyresvärden inom viss
tid hänskjuta tvisten till hyresnämnden (se 49 § första stycket
hyreslagen). Hyresnämnden har därvid att ta ställning till om hyresavtalet
skall förlängas. Upprepade betalningsdröjsmål innebär enligt praxis
normalt att hyresgästen anses ha åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad
att avtalet inte skäligen bör förlängas (jfr 46 § första stycket 2
hyreslagen; se även RBD 1975:5). Förlängning har dock medgetts i vissa
fall då hyresvärden inte har reagerat i tillräcklig grad på förseningarna (se
bl.a. RBD 1988:15 och RBD 1990:8).
När hyresvärden har åberopat betalningsförsummelse som grund för att
hyresgästens besittningsskydd skall brytas, krävs det inte att hyresvärden
har underrättat socialnämnden.
Hyresnämnden skall när den avgör frågan om förlängning göra en
avvägning av parternas motstående intressen. Det har ibland gjorts
gällande att denna ordning inte ger ett tillräckligt skydd mot att en
hyresgäst går förlustig sin hyresrätt på grund av hyresförsummelser som
är endast bagatellartade. Det har därvid också påståtts att det finns ett
behov av detaljerade bestämmelser av hur intresseavvägningen skall
göras. Det har särskilt satts i fråga om man bör införa bestämmelser för
de fall då hyran inte betalas i rätt tid till följd av försummelse av
socialnämnd eller av någon som har fått i uppdrag av hyresgästen att
betala hyran. Det har också föreslagits att en hyresvärd som vill få ett
hyresförhållande att upphöra efter sedvanlig uppsägning på grund av
betalningsdröjsmål skall vara skyldig att först underrätta socialnämnden.
Mot denna bakgrund finns det anledning att pröva om regelverket bör
ändras.
Skälen för regeringens bedömning:
Förverkande på grund av betalningsförsummelse
Regeringen kan konstatera att antalet avhysningar är oroande stort.
Flertalet avhysningar sker sedan hyresgästen har förverkat sin hyresrätt
på grund av betalningsförsummelse. Detta kan emellertid inte utan vidare
tas till intäkt för att de nuvarande förverkandereglerna skulle vara
olämpligt utformade. De undersökningar som utredningen har gjort ger
snarast vid handen att det ökade antalet avhysningar beror på djupare
sociala faktorer, framför allt det kärva ekonomiska klimat som har rått
under 1990-talet.
Det synes på såväl hyresvärds- som hyresgästsidan i stort sett råda
enighet om att regelverket kring förverkande av hyresrätt, även om det
kan upplevas som komplicerat, i huvudsak fungerar väl. Man kan i och
för sig fråga sig om inte antalet avhysningsfall skulle minska om reglerna
om förverkande vid betalningsdröjsmål gjordes än mer fördelaktiga för
hyresgästerna. Det skulle, såsom flera remissinstanser har varit inne på,
kunna ske genom att återvinningsfristen förlängdes. I stället för tre
veckor skulle fristen kunna bestämmas till t.ex. fyra veckor. Det har
hävdats att hyresgästen genom en sådan förlängning skulle hinna komma
över en tillfällig betalningsoförmåga t.ex. genom att få fram ytterligare
en månadsinkomst att betala hyresskulden med och att socialnämnderna
skulle få bättre möjligheter att ingripa.
Enligt regeringens mening skulle emellertid en förlängning av
återvinningsfristen inte annat än undantagsvis få någon effekt i de fall
som i dag går till avhysning. Som utredningen har funnit är det endast i
undantagsfall som ett avhysningsförfarande fullföljs, om den hyresgäst
som vid återvinningsfristens utgång ännu inte hade betalat hyran gör det
vid en senare tidpunkt. Det är inte ovanligt att hyresvärdar medverkar till
upprättande av avbetalningsplaner eller till andra åtgärder som syftar till
att en hyresgäst med tillfälliga betalningssvårigheter skall kunna behålla
sin bostad. Vid de allra flesta avhysningar har hyresgästen inte endast en
månads hyresskuld utan flera månaders skulder. Flertalet hyresgäster
som blir avhysta har därför inte alls några praktiska möjligheter att betala
hyresskulden. För dem är återvinningsfristens längd utan betydelse. En
förlängning av avhysningsförfarandet, exempelvis genom en längre
återvinningsfrist, kan för sådana hyresgäster förväntas medföra endast att
hyresskulden ökar ytterligare, något som inte löser deras problem.
Hyresgästens skydd mot förverkande på grund av betalningsdröjsmål
skulle kunna stärkas på annat sätt. En möjlighet är att införa regler om att
det skall tas skälighetshänsyn när frågan om förverkande prövas. En
annan möjlighet, som Konsumentverket har förordat, är att införa regler
som innebär att förverkande inträder endast vid mera kvalificerade
försummelser.
Vid bedömningen av om någon av de anvisade modellerna är lämplig
måste man dock beakta följande.
Mot bakgrund av det allmänna intresset av en effektiv fastighets-
förvaltning är det viktigt att principen om att hyran skall betalas i tid inte
urholkas. Regeringen kan i och för sig instämma i att mindre allvarliga
försummelser från hyresgästens sida inte bör föranleda avhysning.
Lagstiftningen innehåller emellertid som tidigare har redovisats redan ett
krav på att hyresgästens avtalsbrott inte skall vara endast oväsentligt.
Härigenom finns en spärr mot att betalningsförsummelser som gäller
endast en liten del av hyresbeloppet leder till att hyresrätten förverkas.
Hyresgästerna har vidare enligt nuvarande regler en förhållandevis lång
tid på sig att agera, om de tillfälligtvis saknar medel att betala hyran. De
kan försöka få till stånd en avbetalningsplan eller söka bistånd av de
sociala myndigheterna. Det bör särskilt understrykas att det knappast
finns någon risk för att en hyresgäst som av glömska eller annat
förbiseende försummar att betala hyran i tid blir av med sin lägenhet. Det
kan tilläggas att det inte heller har framkommit några exempel på fall där
de nuvarande reglerna har lett till oskäliga resultat.
Sammanfattningsvis finns det knappast anledning anta att det är
förverkandereglerna i sig som är anledningen till det under senare år
ökade antalet avhysningar. Regeringen anser därför att det inte bör göras
några ändringar i reglerna om förverkande av hyresrätt på grund av
betalningsdröjsmål.
Upphörande av hyresavtal på grund av betalningsförsummelse efter
vanlig uppsägning
Vad först gäller de kriterier som skall beaktas vid skälighetsbedömningen
i förlängningstvister ligger det enligt regeringens uppfattning i sakens
natur att dessa måste vara generellt utformade. Det är således knappast
möjligt att införa detaljerade regler om vilka omständigheter som skall
beaktas i en förlängningstvist. Regeringen anser att det redan av den
anledningen inte är lämpligt att, såsom Hyresgästernas Riksförbund har
förordat, införa en uttrycklig regel om att besittningsskyddet inte skall
kunna brytas på grund av betalningsdröjsmål som beror på annans
försummelse.
Enligt regeringens mening måste det även i fortsättningen vara en
utgångspunkt för lagstiftningen att det är hyresgästen som svarar för att
hyran betalas. Detta hindrar i och för sig inte att det förhållandet att
hyresgästen med fog har utgått från att någon annan person rent faktiskt
skulle betala hyran ibland bör tillmätas betydelse i en förlängningstvist.
Omständigheter av detta slag kan emellertid redan enligt rådande praxis
vägas in vid den allmänna skälighetsbedömning som hyresnämnden gör.
Regeringen anser detta vara en tillfredsställande ordning.
Regeringen lägger därför inte fram några förslag till lagändringar vad
gäller prövningen av förlängningstvister.
Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit att skyldigheten för hyres-
värden att underrätta socialnämnden bör utvidgas så att underrättelse
skall ske inte bara då det är fråga om förverkande av hyresrätten utan
även då hyresgästen har sagts upp med vanlig uppsägningstid.
I den frågan måste enligt regeringens uppfattning följande beaktas.
Förverkandesituationen skiljer sig i väsentliga avseenden från situationen
då avtalet har sagts upp i vanlig ordning. I den förstnämnda situationen är
syftet med meddelandet till socialnämnden bl.a. att det skall vara möjligt
för nämnden att hindra att förverkandet blir definitivt, t.ex. genom att
nämnden inom återvinningsfristen betalar hyran åt hyresgästen. När det
är fråga om sedvanlig uppsägning, finns det formellt ingen möjlighet att
vidta någon rättelse för att undgå att besittningsskyddet bryts. Reglerna
om uppsägningstid och prövning i hyresnämnd innebär att det finns ett
betydande rådrum för hyresgästen att vidta de åtgärder som kan behövas
i anledningen av uppsägningen. Hyresgästen, som har rätt att bo kvar till
dess att förlängningsfrågan slutligt har avgjorts, har sålunda möjlighet att
själv kontakta de sociala myndigheterna för att få hjälp med att erhålla en
annan bostad eller för att nå en uppgörelse med hyresvärden.
Hyresnämnden kan därutöver bevilja anstånd med avflyttningen (se 50
och 52 §§ hyreslagen). En underrättelseskyldighet för hyresvärden skulle
visserligen göra det möjligt för socialnämnden att agera också i sådana
fall då hyresgästen inte själv tar kontakt med nämnden. Den praktiska
betydelsen av detta torde emellertid vara begränsad och inte stå i
proportion till den administrativa omgång underrättelseskyldigheten
skulle innebära för hyresvärden. Det kan tilläggas att om ärendet
sedermera går till avhysning, kronofogdemyndigheten alltid underrättar
socialnämnden innan avhysningen verkställs (se 16 kap. 2 § utsöknings-
förordningen [1981:981]).
Mot bakgrund av vad som nu har anförts föreslår regeringen inte
heller i denna del någon lagändring.

4.5 Hyresavisering och betalningspåminnelse m.m.
Regeringens bedömning: Det bör inte införas några lagregler om
hyresavisering eller betalningspåminnelse.
Det bör inte heller införas några sanktioner gentemot de hyresvärdar
som underlåter att i en uppsägningshandling ange grunden för uppsäg-
ningen eller som anger oriktig grund för uppsägningen.

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se
hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148 s. 124 och 125
samt s. 130 - 135).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har inte uttalat sig
särskilt i dessa frågor. Hyresgästernas Riksförbund har ansett att det bör
införas regler om hyresavisering och betalningspåminnelse.
Skälen för regeringens bedömning: I dag har en hyresvärd inte
någon skyldighet att skicka hyresgästen någon hyresavi före för-
fallodagen. Inte heller finns det någon lagstadgad skyldighet för
hyrevärden att skicka betalningspåminnelse om obetald hyra. Hyres-
gästernas Riksförbund har förordat att det införs regler som ålägger
hyresvärden detta.
Avgörande för om regler av det slaget bör införas bör enligt
regeringens mening vara om man därigenom kan minska antalet
avhysningar eller i vart fall minska antalet hyresrättsliga tvister.
Regeringen gör i den delen följande bedömning.
Det torde vara mycket ovanligt att professionella hyresvärdar inte
skickar ut hyresavier eller att de vid bristande betalning av hyran inte
påminner om betalningsdröjsmålet. Detta sammanhänger säkert med att
hyresvärden har ett eget intresse av att se till att hyresgästen görs
uppmärksam på den hyra som skall betalas. Gör hyresvärden inte detta,
riskerar han betalningsdröjsmål. Om hyresvärden inte uppmärksammar
hyresgästen på obetald hyra, kan det dessutom leda till att han förlorar
möjligheten att åberopa betalningsförsummelsen som grund för att bryta
besittningsskyddet. Enligt praxis medges nämligen normalt förlängning
trots upprepade betalningsförsummelser när hyresvärden inte på ett
ändamålsenligt sätt har reagerat på förseningarna. Om hyresvärden
använder sig av förverkandereglerna, är situationen något annorlunda.
Det finns då inte något hyresrättsligt incitament att skicka avisering och
påminnelser, eftersom hyresrättens förverkande inte är beroende av om
sådana åtgärder har kommit till användning. I förverkandefallen finns det
emellertid, som tidigare har framgått, i stället ett krav på att hyresgästen
delges en formell underrättelse om betalningsförsummelsen med
information om att han genom att betala hyran inom viss tid kan få
tillbaka hyresrätten. Detta regelsystem innefattar en mera effektiv spärr
mot att hyresavtal upphör på grund av förbiseende än ett system med
betalningspåminnelser.
Sammanfattningsvis finns det enligt regeringens mening inget som
talar för att ett krav på avisering eller påminnelse skulle ha någon
nämnvärd betydelse för antalet avhysningar eller påverka antalet
hyrestvister. Några regler om detta bör därför inte införas.
En annan fråga som har aktualiserats av Hyresgästernas Riksförbund
och som utredningen har undersökt är om det finns ett behov av att införa
en särskild sanktion för den hyresvärd som låter bli att i uppsägnings-
handlingen ange grunden för uppsägningen eller som medvetet anger en
oriktig grund.
I den delen konstaterar regeringen att utredningen har gått igenom de
olika förlängningsfallen i 46 § första stycket 1 - 10 hyreslagen och därvid
har funnit att det endast i ett fåtal fall torde finnas en möjlighet för
hyresvärden att få hyresavtalet att upphöra på grund av felaktiga
uppgifter (se SOU 1996:148 s. 130 - 135). Om så ändå skulle ske, kan
hyresgästen som regel få beslutet om upphörande av hyresavtalet rättat i
särskild ordning eller vara berättigad till skadestånd från hyresvärden.
Regeringen delar utredningens bedömning att det inte finns något
behov av att i hyreslagstiftningen ta in särskilda sanktionsregler av det
slag som förbundet har föreslagit.
4.6 Åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist
Regeringens förslag: Åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även
vid s.k. ursprunglig brist.
Ett åtgärdsföreläggande skall liksom hittills inte gälla mot en ny ägare.

Utredningarnas förslag: Överensstämmer med regeringens förslag
(se hyreslagskommitténs betänkande SOU 1991:86 s. 141 - 143 och 1995
års hyreslagsstiftningsutrednings betänkande s. 95 och 96).
Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt
förslaget. Sveriges Fastighetsägareförbund har riktat invändningar mot
förslaget.
Bakgrund: Ett åtgärdsföreläggande innebär att en hyresvärd genom
beslut av hyresnämnd åläggs att avhjälpa skador och andra brister som
uppkommer under hyrestiden. Åtgärdsföreläggande kan meddelas om
hyresvärden brister i sin löpande reparationsskyldighet vad gäller lägen-
heten eller i sin underhållsplikt av de gemensamma utrymmena, om
lägenheten skadas utan att hyresgästen är ansvarig för skadan eller om
hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens
vållande (se 16 § andra stycket hyreslagen). Det handlar främst om att
säkerställa att lägenheten och de gemensamma utrymmena bringas till
den standard och i det skick som kan anses följa av hyresavtalet. Behörig
att ansöka om åtgärdsföreläggande är berörd hyresgäst. Föreläggandet
kan förenas med vite. Föreläggandet gäller inte mot en ny ägare av
fastigheten.
Enligt nu gällande bestämmelser har en hyresgäst möjlighet att
utverka ett beslut om åtgärdsföreläggande endast om skadorna eller
bristerna har uppkommit under hyrestiden. Någon motsvarande möjlighet
finns således inte för brister som finns redan på tillträdesdagen, s.k.
ursprunglig brist.
Hyresgästens möjligheter att i fråga om ursprungliga brister få till
stånd rättelse eller ersättning eller något slag av sanktion mot
hyresvärden regleras i 11 § hyreslagen. De sanktioner som kan komma i
fråga är självhjälp, uppsägning av hyresavtalet, hyresnedsättning och
skadestånd.
Skälen för regeringens förslag: Det är angeläget att lagstiftningen
tillhandahåller regler som gör det möjligt för hyresgästen att få brister i
lägenheten avhjälpta. Detta gäller givetvis oavsett om bristen är
ursprunglig eller har uppkommit under hyrestiden. Den mest ändamåls-
enliga sanktionen vid ursprunglig brist torde enligt nu gällande rätt vara
rätten till självhjälp. Denna rätt förutsätter emellertid att hyresgästen har
möjlighet att förskottera kostnaden för åtgärden, t.ex. en reparation av
lägenheten. Om hyresvärden sedan inte betalar kostnaden, tvingas hyres-
gästen vända sig till domstol för att få hyresvärdens betalningsskyldighet
fastställd. Självhjälpsrätten utgör således inte ett i alla avseenden
effektivt medel för hyresgästen att komma tillrätta med de missför-
hållanden som kan vara aktuella.
En annan möjlighet som hyresgästen har är att ansöka om upprust-
ningsföreläggande enligt 18 a § hyreslagen. Ett sådant föreläggande kan
emellertid avse endast mera allvarliga brister i lägenhetens skick,
nämligen sådana som innebär att lägenheten i lagens mening inte har
lägsta godtagbara standard.
Mot denna bakgrund anser regeringen att hyresgästernas ställning bör
förstärkas i nu berört hänseende. En sådan förstärkning kan komma till
stånd genom att man gör det möjligt att meddela åtgärdsföreläggande
även vid ursprunglig brist. Härigenom uppnås också en viss förenkling
av hyreslagens regler om fel och brister i lägenheten.
Under remissbehandlingen har det visserligen framförts en del betänk-
ligheter mot en sådan ordning. Sveriges Fastighetsägareförbund har
ansett att en möjlighet till åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist kan
få långtgående konsekvenser för en hyresvärd. Enligt förbundet är de
sanktioner som finns i dag, t.ex. nedsättning av hyra eller skadestånd,
generellt sett invändningsfria, eftersom de endast innebär att hyres-
värdens intäkter minskar; ett åtgärdsföreläggande kan däremot föra med
sig att hyresvärden tvingas vidta åtgärder som kan bli ekonomiskt
förödande för honom. Som exempel har förbundet angett åtgärder som
syftar till att komma till rätta med trafikbuller eller installerandet av ny
hiss i den gamlas ställe.
Enligt regeringens uppfattning torde emellertid de kostnader som ett
åtgärdsföreläggande kan orsaka hyresvärden inte bli större än när hyres-
gästen utnyttjar den rätt han redan i dag har att själv avhjälpa bristen. En
annan sak är att hyresgästen ofta inte kan utnyttja sin rätt till självhjälp
avseende brister som är mycket kostsamma att åtgärda, eftersom han
saknar medel att låta utföra åtgärden. Detta är dock knappast något skäl
mot att utsträcka reglerna om åtgärdsföreläggande till de fall då det
föreligger ursprungliga brister i lägenheten.
Sammanfattningsvis anser regeringen att lagen bör ändras så att
åtgärdsföreläggande kan komma i fråga även vid ursprungliga brister i
lägenhetens skick.
En särskild fråga är om den nya bestämmelsen bör omfatta hyresavtal
som har ingåtts före ikraftträdandet. I den frågan kan konstateras att en
bestämmelse om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist har ett starkt
inslag av skyddslagstiftning. Det är fråga om att införa ytterligare en
sanktion för sådana fall då det föreligger brister för vilka hyresvärden
redan enligt befintlig lagstiftning har ansvaret. Det handlar således inte
om att utvidga hyresvärdens ansvar. Mot denna bakgrund anser
regeringen att det inte finns något hinder att låta bestämmelsen få omfatta
även äldre hyresavtal.
En annan fråga är om ett åtgärdsföreläggande avseende ursprunglig
brist eller brist som har uppkommit under hyrestiden bör gälla mot en
ny ägare av fastigheten. Som ovan har nämnts är detta inte fallet i dag.
En regel som innebär att ett åtgärdsföreläggande får verkan mot en ny
fastighetsägare måste om den skall uppfylla vederbörliga krav på
rättssäkerhet förenas med särskilda publicitetsregler. Regleringen
skulle därför inte bli alldeles okomplicerad. Till detta kommer att det,
såvitt har framkommit, är mycket ovanligt att en fastighetsägare överlåter
en fastighet i syfte att undgå ett beslutat åtgärdsföreläggande. Regeringen
anser därför att det inte bör införas några bestämmelser om att ett
åtgärdsföreläggande skall gälla även mot en ny ägare.
4.7 Informationsskyldighet för hyresvärden
Regeringens förslag: Hyresvärden skall vara skyldig att hålla
hyresgästen informerad om sitt namn och om var han kan nås. Finns
hyresvärden i utlandet, skall han ange vem som i Sverige är behörig att
på hans vägnar ta emot delgivning.
Informationen skall lämnas genom ett meddelande som anslås på väl
synlig plats i huset.

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se SOU
1994:23 s. 115 - 117). Utredningen har dock inte angett på vilket sätt
informationen skall hållas tillgänglig.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt
förslaget. Flera remissinstanser har ansett att regeln måste förenas med
en särskild sanktionsregel. Sveriges advokatsamfund har haft synpunkter
på hur informationen skall lämnas.
Bakgrund: Det är naturligt att det i ett hyresförhållande löpande
uppkommer frågor som hyresgästen behöver diskutera med sin
hyresvärd. Det kan också vara så att hyresgästen anser sig ha anspråk
mot hyresvärden eller annars vill göra någon rättighet gällande mot
denne. I båda dessa slag av situationer har hyresgästerna behov av att
komma i kontakt med hyresvärden.
Enligt gällande rätt finns det ingen uttrycklig skyldighet för en
hyresvärd att lämna information om var han kan anträffas. Det har
hävdats att det, särskilt i samband med s.k. fastighetsplundring, har hänt
att hyresvärdar medvetet har gjort sig oanträffbara. Utredningen om
förvärv och förvaltning av hyreshus har därför tagit upp frågan om
hyresvärdarnas informationsskyldighet gentemot hyresgästerna.
Skälen för regeringens förslag: En oseriös hyresvärd kan genom att
hålla sig undan försvåra för hyresgästerna att få till stånd nödvändiga
åtgärder i huset. Enligt regeringens mening bör det därför införas en
skyldighet för hyresvärden att hålla hyresgästerna underrättade om sitt
namn och sin adress. Är hyresvärden en juridisk person, bör uppgifts-
skyldigheten avse motsvarande uppgifter om företrädare för den juridiska
personen.
Det kan tänkas att hyresvärden eller, när hyresvärden är en juridisk
person, dennes ställföreträdare inte har sitt hemvist i Sverige. I sådana
fall är det nödvändigt för hyresgästerna att ha någon i landet som de kan
vända sig till. I hyreslagen bör det därför ställas upp ett krav på att
hyresvärden i ett sådant fall utser en företrädare för sig här i landet samt
lämnar hyresgästerna uppgift om dennes namn och adress.
Utredningen har inte närmare utvecklat på vilket sätt hyresvärden skall
lämna information om sina förhållanden. Det kan i och för sig förutsättas
att hyresvärden normalt ser till att hyresgästen erhåller informationen
redan i samband med kontraktstecknadet eller inflyttningen, t.ex. genom
att uppgifterna tas in i kontraktet. Det är emellertid enligt regeringens
mening lämpligt att det preciseras i hyreslagen hur informations-
skyldigheten skall fullgöras. Sveriges advokatsamfund har föreslagit att
de uppgifter som hyresvärden är skyldig att lämna skall tas upp i ett
meddelande som anslås på väl synlig plats i fastigheten. Regeringen delar
den uppfattningen.
En särskild fråga som har berörts av flera remissinstanser är vilken
eller vilka sanktioner som bör komma i fråga när en hyresvärd underlåter
att lämna de aktuella uppgifterna. Regeringen har för närvarande inte
underlag för att föreslå några särskilda sanktionsbestämmelser, såsom
straff- eller vitesbestämmelser. Det innebär emellertid inte att
försummelser av informationsskyldigheten alltid kommer att vara osank-
tionerade. Enligt regeringens mening bör nämligen sådana försummelser
kunna aktualisera ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen
(1977:792). Om hyresvärden gör sig oåtkomlig för hyresgästerna, kan det
i vissa fall innebära att hyresvärden inte förvaltar fastigheten på ett för de
boende godtagbart sätt (jfr 2 § första stycket bostadsförvaltningslagen).
Även om bristande information inte ensamt kommer att utgöra grund för
tvångsåtgärder, bör en försummelse av detta slag ändå kunna vägas in när
man prövar frågan om det skall vidtas åtgärder enligt bostadsförvalt-
ningslagen.
Visar det sig vid en senare utvärdering av den nya bestämmelsen att
hyresvärdarna inte iakttar sin informationsskyldighet, är regeringen
beredd att överväga särskilda sanktionsbestämmelser.
4.8 Förvärv och förvaltning av hyresfastigheter
4.8.1 Gällande rätt
Allmänt
Det har sedan länge ansetts angeläget att förhindra att olämpliga personer
eller företag träder in på hyresfastighetsmarknaden. Lagen (1975:1132)
om förvärv av hyresfastighet m.m. (förvärvslagen) har som syfte att
förhindra detta. Bestämmelserna i lagen innebär i huvudsak att, om en
kommun påkallar prövning av ett förvärv av en hyresfastighet, förvärvet
får komma till stånd endast efter tillstånd från hyresnämnd.
Det har också ansetts nödvändigt med regler som gör det möjligt att
ingripa i efterhand mot hyresvärdar som inte sköter fastighetsförvalt-
ningen på ett tillfredsställande sätt. Förvärvslagen kompletteras därför av
bostadsförvaltningslagen (1977:792) som innehåller regler om att hyres-
nämnden under vissa förutsättningar kan besluta att en fastighet sätts
under särskild förvaltning.
Förvärvslagen
Enligt 1 § förvärvslagen får en fastighet som är taxerad som hyres-
husenhet förvärvas endast efter tillstånd av hyresnämnden. Tillstånds-
plikten gäller flertalet slag av förvärv, bl.a. köp, byte och gåva, men
inträder först om den kommun där fastigheten är belägen har påkallat
hyresnämndens prövning. Tillståndsplikten omfattar inte vissa särskilda
fall där det typiskt sett kan antas att det inte finns någon risk för
oönskade förvärv (se närmare härom 2 § förvärvslagen).
Det är inte ovanligt att hyresfastigheter, liksom andra kommersiella
fastigheter, ägs av juridiska personer. Fysiska personers förvärv av aktier
och andelar i dessa juridiska personer kan beskrivas som ett slag av
indirekta förvärv av fastigheterna. Även sådana indirekta förvärv är i
vissa fall tillståndspliktiga. Så är fallet om förvärvet avser aktier eller
andelar i vissa slag av bolag. En förutsättning är dock att hyresfastig-
heternas taxerade värde enligt senaste balansräkning är större än det
bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Tillståndsplikten omfattar
förvärv av andelar i alla handelsbolag där denna förutsättning är
uppfylld. I fråga om aktiebolag gäller tillståndsplikten endast förvärv av
aktier i fåmansbolag (se 8 § och 9 § första stycket).
Som nyss har sagts prövar hyresnämnden förvärvet endast om
kommunen begär det. För att kommunen skall ha möjlighet att ta
ställning till om den bör begära en sådan prövning är förvärvaren skyldig
att anmäla sitt förvärv till kommunen inom tre månader från det förvärvet
skedde. Kommunen har sedan ytterligare tre månader till sitt förfogande
för att avgöra om den vill påkalla hyresnämndens prövning. Om
kommunen anmäler att den vill ha förvärvet prövat, skall hyresnämnden
förelägga förvärvaren att inom en månad ansöka om tillstånd till
förvärvet hos nämnden (se 3 och 3 a §§ samt 10 § tredje stycket och
10 a § första stycket). Ett förvärv som omfattas av lagen är ogiltigt, om
det inte anmäls på föreskrivet sätt eller inom föreskriven tid. Det blir
också ogiltigt, om tillstånd vägras (se 5 § första stycket och 10 b §).
Ogiltigheten inträder automatiskt.
I ett ärende vid hyresnämnd om tillstånd till förvärv är kommunen och
berörd hyresgästorganisation motparter till sökanden (förvärvaren) (se
16 b § lagen [1973:188] om hyresnämnder och arrendenämnder, nämnd-
lagen). Hyresgästorganisationen har en självständig rätt att överklaga
hyresnämnds beslut att ge förvärvstillstånd. Däremot har organisationen
ingen rätt att själv påkalla prövning av ett förvärv. Som nyss har sagts är
det endast kommunen som har denna rätt. Hyresgästorganisationen har
inte heller något formellt inflytande vid kommunens handläggning av
förvärvsärendet. Kommunen har således inte någon skyldighet att
remittera en anmälan om ett förvärv till organisationen.
Förvärvslagen innehåller fyra särskilda kriterier som är av betydelse
för om tillstånd skall ges till ett förvärv (se 4 § första stycket).
Förvärvaren skall ha möjligheter att förvalta fastigheten. Han skall ha
som syfte att förvalta fastigheten och hålla den i godtagbart skick. Det
skall kunna förväntas att han även i övrigt iakttar god sed i
hyresförhållanden. Det får inte från allmän synpunkt vara olämpligt att
han innehar fastigheten (beträffande den närmare innebörden av dessa
kriterier, se SOU 1996:148 s. 36 - 38).
När en hyresfastighet förvärvas genom inrop på exekutiv auktion,
fordras inte något förvärvstillstånd (se 2 § 6). Skulle ett sådant förvärv ha
omfattats av tillståndsplikten, om det hade varit ett vanligt köp, skall
egendomen avyttras inom två år efter auktionen, såvida inte inroparen
antingen har fått hyresnämndens tillstånd till förvärvet eller har fått
besked från kommunen att prövning inte påkallas (respittid). Om
egendomen inte avyttras inom respittiden, skall länsstyrelsen fatta beslut
om att egendomen skall säljas på offentlig auktion (se 6 § första stycket).
Särskilda begränsningar gäller i sådant fall beträffande vem som får köpa
egendomen (se 7 § andra stycket).
En exekutiv försäljning av en fastighet kan i vissa fall ske genom
underhandsförfarande i stället för på auktion (se 12 kap. 57 - 61 §§
utsökningsbalken). Sådana förvärv fordrar förvärvstillstånd i samma
omfattning som vanliga förvärv.
Bostadsförvaltningslagen
Enligt bostadsförvaltningslagen kan hyresnämnden under vissa förut-
sättningar ingripa mot en hyresvärd som inte sköter fastighetsför-
valtningen på ett godtagbart sätt (se 1 och 2 §§).
Lagen är i första hand inriktad på brister i fastighetens skick.
Fastighetsägarens skyldigheter i dessa avseenden framgår bl.a. av
hyreslagen, särskilt bestämmelserna om lägenhetens och de gemen-
samma utrymmenas skick och om hyresvärdens plikt att med vissa
tidsmellanrum ombesörja löpande underhåll av lägenheten (se 15 §
hyreslagen).
Även brister i fastighetsförvaltningen vad gäller iakttagandet av hälso-
och miljölagstiftning kan medföra ingripanden enligt bostadsförvalt-
ningslagen. Detsamma gäller vissa brister i fastighetsförvaltningen som
inte hänför sig till fastigheten som sådan. Som ett exempel på brister av
det sistnämnda slaget kan nämnas sådana fall då hyresvärden håller sig
oanträffbar för hyresgästerna.
Om den bristfälliga förvaltningen är till olägenhet för bostadshyres-
gästerna i fastigheten, kan hyresnämnden ingripa mot fastighetsägaren.
Det kan ske genom beslut om särskild förvaltning.
Sådana beslut kan vara av två slag, beslut om förvaltningsåläggande
eller beslut om tvångsförvaltning. Förvaltningsåläggande är den mindre
ingripande formen. Ett förvaltningsåläggande innebär att hyresvärden
åläggs att överlämna förvaltningen av fastigheten till en godtagbar
förvaltare som han själv utser. Tanken bakom detta slag av ingripande är
att man genom hyresnämndens medverkan skall få till stånd en
förvaltning som bygger på samarbete mellan fastighetsägaren och
förvaltaren. (Beträffande den närmare innebörden i förvaltnings-
åläggandet, se 3 - 7 §§ bostadsförvaltningslagen och SOU 1994:23 s. 44
och 45). Tvångsförvaltning är en mera kvalificerad form av ingripande.
Det innebär bl.a. att hyresnämnden själv utser förvaltare och att denne i
flera väsentliga avseenden får ställning som legal ställföreträdare för
fastighetsägaren. Tvångsförvaltning förekommer bl.a. vid allvarliga
brister i förvaltningen, då brister förelegat en lång tid eller då fastig-
hetsägaren inte går att nå eller det inte är känt vem han är. (Den närmare
innebörden av tvångsförvaltning framgår av 8 - 27 §§ i lagen och SOU
1994:23 s. 45 - 47).
Ansökan om särskild förvaltning kan göras av kommunen eller en
organisation av hyresgäster. En enskild hyresgäst är inte behörig att göra
en sådan ansökan.
Om fastigheten tvångsförvaltas men förhållandena är sådana att en
tillfredsställande förvaltning trots det inte kan uppnås, får kommunen
lösa in fastigheten (se 28 § bostadsförvaltningslagen).
4.8.2 Allmänna överväganden om lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. (förvärvslagen)
Regeringens bedömning: Förvärvslagen bör bestå utan några genom-
gripande ändringar. Även i fortsättningen bör prövningen av frågan om
förvärvstillstånd grundas på prognoser om förvärvarens förväntade
uppträdande.
Systemet bör liksom tidigare bygga på att förvärven skall anmälas till
kommunen inom viss tid och att kommunen skall ha rätt att begära en
prövning i hyresnämnden. Konsekvensen av att förvärvet inte anmäls till
kommunen eller att förvärvstillstånd vägras bör även i fortsättningen vara
att förvärvet blir ogiltigt.

Utredningarnas förslag och bedömningar: Utredningen om förvärv
och förvaltning av hyreshus har föreslagit att förvärvslagen upphävs
(se SOU 1994:23 s. 75 - 88). Hyreslagstiftningsutredningens bedömning
överensstämmer med regeringens bedömning (se SOU 1996:148 s. 62 -
71 och 81 - 88).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna som yttrat sig över
förslaget i SOU 1994:23 har avstyrkt detta.
Bland de remissinstanser som har yttrat sig över hyreslagstiftnings-
utredningens betänkande har de flesta instämt i utredningens bedömning
att förvärvslagen bör bibehållas och att några väsentliga ändringar av
systemet för förvärvsprövningen inte bör göras. Sveriges Fastighets-
ägareförbund har emellertid anfört att förvärvslagen i sin nuvarande
form är obehövlig och kan upphävas. Hyresgästernas Riksförbund har å
andra sidan hävdat att lagens tillämpningsområde bör utvidgas, bl.a. så
att alla aktie- och andelsförvärv i fåmansbolag som äger hyresfastigheter
skall vara tillståndspliktiga. Förbundet har vidare föreslagit att det i lagen
införs en regel om s.k. smitta. Hämed avses fall när förvärvaren själv i
och för sig uppfyller lagens krav men där personer som är närstående till
förvärvaren inte gör det och detta verkar diskvalificerande för
förvärvaren.
Skälen för regeringens bedömning:
Allmänna utgångspunkter
Enligt regeringens mening är det angeläget att hyresfastigheter inte ägs
eller förvaltas av olämpliga hyresvärdar. Förvärvslagen har till syfte är
att förhindra att olämpliga personer över huvud taget blir ägare till
hyresfastigheter.
Det har ibland hävdats att hyresgästernas skydd i stället borde
tillgodoses genom att man förbättrar möjligheterna att ingripa mot de
hyresvärdar som efter förvärvet har varit försumliga vid fastighets-
förvaltningen. Förslag av detta slag har framlagts av Utredningen om
förvärv och förvaltning av hyreshus i betänkandet Förvalta bostäder
(SOU 1994:23). Utredningen har föreslagit att förvärvslagen upphävs
och att man samtidigt vidgar möjligheterna att ingripa med stöd av
bostadsförvaltningslagen. Utredningen har motiverat sitt förslag bl.a.
med att förvärvslagen har vissa svagheter när det gäller att hindra
oseriösa fastighetsägare att komma in på marknaden.
Regeringen anser för sin del att lagstiftningen bör vara utformad så att
oseriösa förvärvare i möjligaste mån hindras från att överhuvudtaget
komma in på fastighetsmarknaden. I ett sådant system är förvärvslagen
fortfarande ett viktigt instrument. Ju effektivare denna lag är, desto
mindre blir behovet av att ingripa mot försumliga hyresvärdar och desto
mindre olägenheter uppstår därmed för hyresgästerna. Det måste
visserligen konstateras att lagen inte förmår hindra alla icke önskvärda
förvärv; ett upphävande av lagen skulle emellertid ytterligare försämra
möjligheterna att ingripa mot oseriösa hyresvärdar.
Det står samtidigt klart att önskemålet om en effektiv förvärvsprövning
måste vägas mot de olägenheter som ett byråkratiskt förfarande kan
innebära för fastighetsmarknaden. Alla förvärv av hyresfastigheter bör
därför inte prövas av hyresnämnden. Systemet bör liksom hittills bygga
på att förvärvaren anmäler förvärvet till den kommun där fastigheten är
belägen och att kommunen därefter tar ställning till om man vill påkalla
hyresnämndens prövning. Hur denna anmälningsskyldighet närmare bör
vara utformad kommer att behandlas längre fram (se avsnitt 4.8.3).
Det är som nyss har nämnts inte antagligt att förvärvskontrollen kan bli
så effektiv att man helt kan förhindra att olämpliga personer etablerar sig
på hyresfastighetsmarknaden. Förvärvslagen måste därför även i
fortsättningen kompletteras med möjligheter till sådana ingripanden som
bostadsförvaltningslagen ger. Till det återkommer regeringen i avsnitt
4.8.6.
Bör förvärvsprövningen grundas på prognoser?
Som tidigare har framgått grundas i dag förvärvsprövningen på
prognoser om förvärvarens förväntade uppträdande. Det har ibland
riktats kritik mot detta förhållande. En prövning grundad på prognoser
medför att parterna inte i förväg kan vara säkra på om ett förvärv blir
bestående. Denna osäkerhet kan i vissa fall bli ganska långvarig, efter-
som tillståndsärendena ibland drar ut på tiden. För att undvika sådana
olägenheter skulle man kunna tänka sig att ändra kriterierna vid
tillståndsprövningen så att dessa endast avsåg faktiska förhållanden. Vid
prövningen skulle man alltså beakta endast förhållanden som redan har
inträtt, t.ex. att förvärvaren tidigare har varit misskötsam vid fastig-
hetsförvaltning.
Enligt regeringens mening är emellertid nackdelarna med ett sådant
system uppenbara. Det skulle inte bli möjligt att hindra sådana personer
som är nya på fastighetsmarknaden men vars framtida lämplighet som
fastighetsägare vid en samlad bedömning av kända omständigheter ändå
kan ifrågasättas. För att förvärvsprövningen skall vara effektiv är det
således enligt regeringens uppfattning nödvändigt att grunda den på
prognoser. Den bristande förutsebarhet som i viss utsträckning är förenad
med en sådan ordning måste accepteras.
Det har inte heller framkommit annat än att de nuvarande kriterierna
vid förvärvsprövningen i sak är lämpligt utformade. Det finns således
inte anledning att ändra lagen i dessa avseenden.
Bör förvärvslagens sanktionssystem ändras?
En effektiv förvärvslag som bygger på ett förfarande där det finns en
skyldighet att anmäla förvärvet måste innehålla kraftigt verkande
sanktioner mot den som underlåter att fullgöra anmälningsskyldigheten.
Det står klart att den nuvarande ordningen, där förvärvet blir ogiltigt
om lagens regler inte följs, innebär ett kännbart ingripande för parterna.
Detta är ägnat att leda till att förvärvsprövningen blir effektiv. Detta
gäller särskilt för de s.k. direkta förvärven, där den prövning som sker
vid inskrivningsmyndighet i samband med ansökan om lagfart eller
inskrivning av tomträtt innebär att en kvalificerad kontroll görs av om
förvärvslagens besämmelser har följts. Även för de s.k. indirekta
förvärven, som innebär att aktier eller andelar i ett fastighetsförvaltande
bolag överlåts, kan risken för ogiltighet antas påverka parterna.
Ogiltigheten som sanktion kan visserligen också ge upphov till en rad
olägenheter för parterna. Komplicerade problem av rättslig natur kan
uppstå då en överlåtelse av en fastighet eller en överlåtelse av andelar
eller aktier i ett fastighetsförvaltande bolag skall gå åter. Dessa olägen-
heter torde emellertid normalt inte drabba andra än de oseriösa aktörerna
på marknaden. Det kan nämligen antas att seriösa säljare på olika sätt
förvissar sig om att överlåtelseavtalet blir gällande fullt ut först sedan
förvärvsfrågan har blivit avgjord. Som kommer att framgå i det följande
föreslår regeringen att anmälningsskyldigheten i fortsättningen skall åvila
även säljaren (se avsnitt 4.8.3). En sådan ordning ger säljaren bättre
möjligheter att se till att en förvärvsprövning verkligen kommer till
stånd.
Frågan är också vilka alternativ till ogiltighetspåföljden som står till
buds. Ett alternativ är att kriminalisera förvärv som strider mot lagens
bestämmelser. Man kan också tänka sig att införa en kännbar ekonomisk
sanktion vid sådana förvärv. Det är emellertid tveksamt hur verknings-
fulla sådana åtgärder skulle bli. Sanktioner av detta slag kan dessutom
knappast användas i de fall ett förvärv anmäls men förvärvstillstånd
sedan vägras. Sådana situationer skulle kunna hanteras bättre genom
regler som ålägger förvärvaren att avyttra fastigheten eller, vid indirekta
förvärv, aktierna eller andelarna i bolaget. En sådan ordning skulle
emellertid träffa endast förvärvaren. Sanktionen bör enligt regeringens
mening vara så utformad att den berör även överlåtaren och tvingar
denne att göra vissa överväganden rörande förvärvarens lämplighet.
Sammanfattningsvis anser regeringen att det knappast finns något
alternativ till ogiltighetspåföljden som uppfyller de effektivitetskrav som
bör ställas på lagstiftningen. Enligt regeringen bör det därför inte göras
någon ändring i förvärvslagens regler om att ett förvärv som inte anmäls
eller som hyresnämnden vägrar tillstånd till är ogiltigt.
Bör förvärvslagens tillämpningsområde utvidgas?
Några remissinstanser har ansett att förvärvslagens tillämpningsområde
bör utvidgas. Hyresgästernas Riksförbund har således föreslagit att ett
aktie- eller andelsförvärv skall vara tillståndspliktigt så snart bolaget över
huvud taget äger hyresfastigheter. Som tidigare har nämnts föreligger det
i dag tillståndsplikt för sådana förvärv endast om taxeringsvärdet för de
av bolaget ägda fastigheterna enligt senaste balansräkningen är större än
det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Motivet för att
bestämmelsen fick denna utformning var att endast sådana bolag vars
huvudsakliga verksamhet är att förvalta hyreshus borde omfattas av
förvärvsprövningen (se prop. 1982/83:153 s. 16 f.). Förbundet har i sitt
remissvar anfört bl.a. att sådana bolag, som äger endast någon enstaka
hyresfastighet och i stället huvudsakligen bedriver annan verksamhet,
många gånger inte har något seriöst intresse av fastighetsförvaltning. Det
finns då en risk för att bolaget brister i sina skyldigheter som hyresvärd.
Enligt regeringens uppfattning finns det inte fog för ett påstående att
näringsidkare med ett i förhållande till den övriga verksamheten litet
fastighetsinnehav generellt sett sköter sin fastighetsförvaltning sämre än
andra. Något mera uttalat behov av att utvidga lagens tillämpnings-
område på det sätt som förbundet har föreslagit finns således inte. Till
detta kommer att intresset av en effektiv förvärvsprövning alltid måste
vägas mot seriösa näringsidkares berättigade krav på smidiga och
obyråkratiska regler De olägenheter som är förenade med förvärvs-
prövningen främst det förhållandet att det tar lång tid innan ett förvärv
blir bestående skulle, om förbundets förslag genomfördes, inträda i
långt flera fall än i dag.
Regeringen anser därför att förvärvsprövningen även i fortsättningen
bör omfatta endast förvärv av aktier eller andelar i bolag vars
huvudsakliga syfte är att förvalta hyresfastigheter.
För att en fastighet i dag skall omfattas av förvärvslagens bestäm-
melser måste den vara taxerad som hyreshusenhet. Hyresgästernas
Riksförbund har påtalat att förvärv av en fastighet som är bebyggd med
radhus inte omfattas av förvärvsprövning, eftersom en sådan fastighet
normalt taxeras som småhusenhet. Enligt förbundets mening kan det
ibland vara av intresse att även sådana förvärv omfattas av lagen. Det
gäller områden där småhus har uppförts för uthyrningsändamål.
En sådan utvidgning av förvärvslagen som förbundet har förordat
skulle, såvitt regeringen kan finna, medföra att lagen kom att omfatta ett
mycket stort antal förvärv där det inte finns något behov av en tillstånds-
prövning. Enligt regeringens uppfattning är detta inte acceptabelt. Det är
svårt att utforma en reglering som träffar endast de förvärv av småhus-
fastigheter som det är angeläget att pröva. Regeringen anser därför att
någon sådan lagändring som förbundet har aktualiserat inte bör göras.
Bör det finnas en uttrycklig regel om smitta?
En annan fråga som Hyresgästernas Riksförbund har tagit upp är om det
bör tas in en uttrycklig regel om s.k. smitta. Med smitta avses här sådana
fall då det inte finns någon anmärkning mot förvärvaren själv, men där
det som är känt om personer som är närstående till förvärvaren talar för
att förvärvstillstånd inte bör ges.
Regeringen kan konstatera att det i viss mån är oklart i vilken
utsträckning förhållanden som inte direkt är hänförliga till förvärvaren
enligt gällande rätt kan verka diskvalificerande för denne. Ett visst
utrymme att beakta närståendes vandel och liknande torde finnas i den
mån dessa omständigheter ger särskild anledning att ifrågasätta för-
värvarens syfte med förvärvet eller dennes förmåga till god fastighets-
förvaltning. Om förhållandena emellertid är sådana att det helt saknas
anledning att ifrågasätta förvärvarens legitima syfte med förvärvet, vore
det, enligt regeringens mening, orimligt om tillstånd till förvärvet skulle
kunna vägras enbart på grund av att en förvärvaren närstående inte kan
påräkna tillstånd. Det är knappast möjligt att genom lagstiftning skapa en
klar gräns mellan de båda slagen av situationer. Regeringen anser därför
att den fråga som förbundet har tagit upp inte bör lagregleras.
4.8.3 Förvärvslagens anmälningsskyldighet m.m.
Regeringens förslag: Ett förvärv skall i fortsättningen kunna anmälas av
båda parter, såväl överlåtaren som förvärvaren.
Den tid kommunen har på sig att begära en prövning av förvärvet
förlängs till fyra månader.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag (se hyreslagstiftningsutredningens betänkande SOU 1996:148
s. 71 - 80). Utredningen har dock inte lämnat något förslag till ändring av
den tid som kommunen har på sig för sin förvärvsprövning (se
betänkandet s. 84 - 86).
Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt
att båda parter får möjlighet att anmäla ett förvärv. Flera remissinstanser
har dock haft synpunkter på den lagtekniska utformningen av en sådan
regel. Några remissinstanser, bl.a. flera kommuner, har motsatt sig att
överlåtaren åläggs anmälningsplikt vid s.k. direkta förvärv. Andra
remissinstanser har ansett att den tidfrist som gäller för kommunerna bör
räknas först från det att förvärvaren gjort anmälan om sitt förvärv.
Bakgrund: Som tidigare har framgått blir de i lagen avsedda
förvärven av hyresfastigheter eller av aktier eller andelar i bolag ogiltiga
bl.a. om förvärvaren inte i rätt tid gör anmälan om förvärvet till
kommunen. Ogiltigheten inträder automatiskt.
När det gäller de s.k. direkta förvärven, alltså förvärv av hyres-
fastighet, medför den kontroll som görs av inskrivningsmyndigheten vid
lagfartsprövningen att ogiltigheten av fånget får omedelbara rätts-
verkningar för parterna; lagfart kan inte beviljas. Det kan antas att detta
system för med sig en förhållandevis hög benägenhet att anmäla sådana
förvärv.
För de indirekta förvärven, alltså aktie- och andelsförvärv, finns inte
någon motsvarande kontroll. Det kan bl.a. mot denna bakgrund befaras
att anmälningsbenägenheten för dessa förvärv är mindre god.
Skälen för regeringens förslag: Enligt regeringens mening finns det
anledning att överväga åtgärder för att öka anmälningsbenägenheten.
Ett sätt att åstadkomma en förbättring vad gäller de indirekta förvärven
skulle kunna vara att finna ett system som motsvarar den lagfartskontroll
som tillämpas för de direkta förvärven. Utredningen har ingående
diskuterat fyra olika modeller för hur ett sådant system skulle kunna vara
uppbyggt (se SOU 1996:148 s. 73 - 80). De tre första modellerna har av
olika skäl avvisats av utredningen. Regeringen ansluter sig till vad
utredningen har sagt om dessa. Den fjärde modellen, som utredningen
har bedömt vara den som har störst förutsättningar att fungera, benämner
utredningen beslutsmodellen.
Beslutsmodellen kännetecknas av att kommunernas, hyresnämndernas
och Svea hovrätts beslut i ärenden enligt förvärvslagen registreras i
aktiebolags- respektive handelsregistret. Det kan handla om beslut av
kommunen att påkalla eller inte påkalla förvärvsprövning och hyres-
nämndens eller Svea hovrätts ställningstaganden i tillståndsärenden.
Genom den offentlighet som registreringen medför kan uppgifterna
användas i kontrollsyfte av den som gör affärer med bolaget. Om
uppgifterna är sådana att de tyder på att bolaget dittills har haft svårt att
få förvärvstillstånd, kan det föra med sig svårigheter för det aktuella
bolaget att genomföra affärer eller att få krediter. Denna kontrolleffekt
torde öka efterlevnaden av anmälningsskyldigheten. Beslutsmodellen
torde emellertid inte ha någon handlingsdirigerande effekt för sådana
förvärv som det är mest angeläget att komma åt, nämligen de förvärv
som utgör led i ekonomisk brottslighet. Personer som sysslar med
ekonomiska brott handlar ofta med motparter som saknar intresse av att
bolaget eller dess delägare fullgör sina lagliga skyldigheter. Modellens
effektivitet kan således ifrågasättas. Till detta kommer att modellen för
att fungera skulle kräva en omfattande administration. Mot denna
bakgrund anser regeringen att modellen inte bör komma till användning.
För att komma till rätta med den bristande anmälningsbenägenheten
vad gäller de indirekta förvärven måste därför en annan väg sökas. En
sådan är att utsträcka anmälningsskyldigheten till överlåtaren. Visser-
ligen torde inte heller en sådan ordning ha någon betydelse för över-
låtelser som utgör ett led i brottsliga transaktioner där säljare och köpare
samverkar. Däremot kan den vara effektiv i de fall en förvärvare inte
anmäler sitt förvärv därför att han har anledning att anta att han inte
skulle godtas som förvärvare om en prövning kom till stånd. De flesta
seriösa överlåtare torde nämligen i dessa fall ha ett intresse av att
anmälan sker för att inte behöva riskera att överlåtelsen blir ogiltig. Om
överlåtaren får en möjlighet att själv göra en anmälan, kan han alltså
förvissa sig om att överlåtelsen blir bestående. En sådan utvidgning av
anmälningsskyldigheten är en enkel åtgärd som inte för med sig någon
byråkrati eller några andra principiella olägenheter.
Regeringen anser därför att anmälningsskyldigheten bör omfatta även
överlåtaren. Beträffande den närmare utformningen av den nya regeln
vill regeringen anföra följande.
En utvidgning av anmälningsskyldigheten torde ha störst effekt för de
indirekta förvärven. Man bör emellertid också kunna förvänta sig en
ökad anmälningsbenägenhet när det gäller de direkta förvärven. Mot den
bakgrunden och med hänsyn till intresset av likformighet i regelverket
anser regeringen att bestämmelsen bör gälla för såväl de direkta som de
indirekta förvärven.
Flera remissinstanser har haft synpunkter på den närmare utform-
ningen av det förslag som lades fram av utredningen. Enligt regeringens
mening bör den nya bestämmelsen innebära en möjlighet för överlåtaren
att anmäla förvärvet på egen hand. Regeln bör därför utformas så att
förvärvet för att inte bli ogiltigt skall anmälas av överlåtaren eller
förvärvaren. Det bör alltså inte vara nödvändigt att båda anmäler
förvärvet.
Några remissinstanser har uttryckt farhågor för att en sådan ändring
kommer att medföra administrativa svårigheter för kommunerna. De har
hävdat att problem kan uppstå, om endast överlåtaren gör en anmälan och
denna inte innehåller tillräckliga uppgifter för kommunens ställnings-
tagande. Dessa remissinstanser har därför föreslagit antingen att den
utvidgade anmälningsskyldigheten skall gälla endast för de indirekta
förvärven eller att den tid som står till kommunens förfogande för att
påkalla förvärvsprövning skall räknas från det att förvärvaren gör sin
anmälan.
Som redan har framgått anser regeringen att övervägande skäl talar för
att såväl direkta som indirekta förvärv bör omfattas av den nya utvidgade
anmälningsskyldigheten.
När det gäller farhågorna för att en anmälan från överlåtaren inte
innehåller tillräckliga uppgifter kan följande sägas. Tillämpnings-
förordningen till förvärvslagen innehåller föreskrifter om vad en anmälan
av förvärv till kommun skall innehålla (se 1 a § förordningen
[1975:1139] om tillämpningen av lagen [1975:1132] om förvärv av
hyresfastighet m.m.). För frågan om huruvida kommunens tidsfrist börjar
löpa har det emellertid ingen betydelse om förvärvsanmälan innehåller de
uppgifter som föreskrivs i förordningen. Det enda som krävs för att
tidsfristen skall börja löpa är att en bestyrkt kopia av fångeshandlingen
har bifogats anmälan (se 3 a § första stycket och 10 § tredje stycket
förvärvslagen). Att, såsom några remissinstanser har föreslagit, räkna den
tidsfrist inom vilken kommunen måste påkalla prövning av förvärvet från
det att förvärvaren gjorde sin anmälan ger således ingen garanti för att
kommunen då har ett fullgott beslutsunderlag. En sådan reglering
förutsätter dessutom att förvärvet alltid anmäls av i vart fall förvärvaren.
Den är därmed inte förenlig med vårt ställningstagande att det skall räcka
med att anmälan görs av överlåtaren.
Regeringen har emellertid förståelse för det problem det kan innebära
att de anmälningar som görs av en överlåtare generellt kan antas inne-
hålla mera bristfälliga uppgifter än anmälningar som görs av en
förvärvare. Den nya ordningen kan därför antas innebära ett något ökat
behov för kommunerna att genom kompletteringsförelägganden söka
fullständiga utredningen. Den tid som kommunen har på sig för att
avgöra om förvärvsprövning skall påkallas bör därför förlängas så att den
uppgår till fyra i stället för tre månader. Tiden bör räknas från det att
någon av parterna har gjort anmälan om förvärvet till kommunen.
För att ytterligare underlätta kommunernas handläggning avser
regeringen att ändra tillämpningsförordningen till förvärvslagen så att
kommunen skall kunna infordra nödvändiga uppgifter från såväl
överlåtaren som förvärvaren även om en anmälan om förvärvet har gjorts
av enbart överlåtaren. Regeringen avser vidare att, i enlighet med vad
Patent- och registreringsverket har föreslagit, ändra tillämpnings-
förordningen så att förvärvaren, då fråga är om ett indirekt förvärv, skall
ge in ett företagsbevis i stället för ett registreringsbevis. Härigenom kan
beslutsunderlaget för kommunen förbättras. Ett företagsbevis innehåller
nämligen fylligare information än ett registreringsbevis.
4.8.4 Kommunernas och hyresgästorganisationernas roller vid
förvärvsprövningen
Regeringens förslag: Kommunerna skall behålla ansvaret för den
inledande förvärvsprövningen. De skall emellertid vara skyldiga att
bereda hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig över en förvärvs-
anmälan.
Hyresnämnden skall inte kunna vägra förvärvstillstånd, om en ansökan
har medgetts av kommunen och hyresgästorganisationen.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens.
Utredningen har dock inte föreslagit någon skyldighet för kommunen att
ge hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig (se hyreslagstiftnings-
utredningens betänkande SOU 1996:148 s. 65 och 66 samt s. 85 och 86).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har instämt i
utredningens förslag. Hyresgästernas Riksförbund har emellertid, i likhet
med några andra remissinstanser, ansett att hyresgästorganisationerna bör
ges en mera betydande roll vid förvärvsprövningen.
Bakgrund: Som tidigare har framgått ligger ansvaret för den
inledande förvärvsprövningen på kommunen. Enligt gällande rätt är det
således kommunen som kan begära att ett förvärv prövas av hyres-
nämnden. Hyresgästorganisationen har inte rätt att påkalla sådan
prövning. Några remissinstanser har ansett att även hyresgästorganisa-
tionen bör ha rätt att begära förvärvsprövning.
Om en förvärvsfråga skall prövas av hyresnämnden, är såväl
kommunen som den berörda hyresgästorganisationen motparter till
förvärvaren. Om dessa under processen medger bifall till ansökan om
tillstånd till förvärvet, skall hyresnämnden trots detta göra en sak-
prövning av ärendet. Det har ifrågasatts om detta är en ändamålsenlig
ordning.
Skälen för regeringens förslag: Regeringen anser att det är ändamåls-
enligt att kommunen har det övergripande ansvaret för att endast
lämpliga personer blir ägare till hyresfastigheter inom kommunens
område. Det är då också naturligt att det inledande ställningstagandet till
om ett förvärv skall underställas hyresnämndens prövning bör ankomma
på kommunen ensam. För att kommunen skall kunna komma fram till ett
riktigt beslut är det emellertid viktigt att kommunen inhämtar upp-
lysningar i förvärvsfrågan från bl.a. den berörda hyresgästorganisationen.
I de flesta fall torde kommunen anse att det ligger i dess eget intresse att
inhämta sådana upplysningar. Någon formell skyldighet att bereda
hyresgästorganisationen tillfälle till yttrande finns dock inte. Enligt
regeringens mening bör det framgå av förvärvslagen att kommunen har
en sådan skyldighet.
Det ansvar som kommunerna och, i viss mån, hyresgästorgani-
sationerna bör ha vid tillämpningen av förvärvslagen bör återspeglas
även i reglerna om prövning i hyresnämnd. Liksom hittills bör därför
såväl kommunen som hyresgästorganisationen ha rätt att överklaga
hyresnämndens beslut.
En särskild fråga i detta sammanhang är om hyresnämnden bör vara
skyldig att göra en prövning i sak även om kommunen och hyresgäst-
organisationen inte längre motsätter sig att förvärvstillstånd ges.
Eftersom endast kommunen har rätt att påkalla prövning i hyresnämnd
och endast kommunen och hyresgästorganisationen har rätt att överklaga
ett positivt tillståndbeslut, anser regeringen att hyresnämnden i en sådan
situation inte skall behöva gå in i någon prövning i sak. Det bör alltså
införas en regel om att ansökan skall bifallas, om kommunen och hyres-
gästorganisationen medger ansökan. En sådan regel torde också medföra
att handläggningstiden hos hyresnämnden kan förkortas.
Om endast den ena av förvärvarens motparter har medgett ansökan,
bör hyresnämnden däremot även i fortsättningen vara skyldig att pröva
förvärvsfrågan materiellt.

4.8.5 Exekutiva förvärv
Regeringens förslag: Den tid inom vilken den som har förvärvat en
hyresfastighet genom inrop på exekutiv auktion skall söka förvärvs-
tillstånd eller vidaresälja fastigheten (den s.k. respittiden) förkortas till
ett
år.

Utredningens bedömning: Utredningen har ansett att det inte bör
göras någon ändring av respittiden (se hyreslagstiftningsutredningens
betänkande SOU 1996:148 s. 89 och 90).
Remissinstanserna: Endast ett fåtal av remissinstanserna har yttrat sig
angående de exekutiva förvärven. Riksskatteverket och Hyresgästernas
Riksförbund har ansett att respittiden bör förkortas. Svenska
Bankföreningen, som under hand har fått ta del av ett utkast till lag-
förslaget, har inte haft någon invändning mot förslaget om en förkortning
av respittiden. Riksskatteverket har vidare föreslagit att det inte skall
krävas förvärvstillstånd vid förvärv som sker vid exekutiv försäljning
genom s.k. underhandsförfarande. Gatu- och fastighetskontoret i
Stockholms stad har föreslagit att det skall krävas förvärvstillstånd även
för förvärv genom inrop på exekutiv auktion.
Bakgrund: Som tidigare har framgått är exekutiva förvärv genom
inrop på auktion undantagna från kravet på förvärvstillstånd. I stället
gäller att förvärvaren inom två år från auktionen måste vidareförsälja
egendomen, om han inte erhåller förvärvstillstånd eller det står klart att
kommunen inte påkallar prövning av förvärvet (se 6 § förvärvslagen). En
motsvarande regel om respittid finns i jordförvärvslagen (1979:230).
Det har riktats kritik mot bestämmelsen om respittid i förvärvslagen.
Det har hävdats att respittiden gör det möjligt för en oseriös förvärvare
att ropa in hyresfastigheter och behålla dessa under förhållandevis lång
tid utan någon tillståndsprövning. Som Riksskatteverket har pekat på i sitt
remissvar torde denna tid många gånger kunna bli betydligt längre än två
år. Systemet är nämligen så uppbyggt att, om den som har förvärvat
fastigheten inte försäljer den eller skaffar förvärvstillstånd under respit-
tiden, fastigheten skall utbjudas på en ny offentlig auktion. Förordnande
om en sådan auktion görs av länsstyrelsen på begäran av kommunen eller
hyresnämnden. En sådan begäran kan göras först efter utgången av
respittiden. Sedan länsstyrelsen har fattat beslut om auktion skall denna
verkställas av kronofogdemyndigheten.
Om det exekutiva förvärvet däremot sker genom ett underhands-
förfarande enligt utsökningsbalken (jfr 12 kap. 57 - 61 §§ utsöknings-
balken), skall förvärvslagens vanliga regler tillämpas på förvärvet. Även
övrig förvärvslagstiftning upprätthåller en skillnad i tillståndskravet
beroende på vilken form av exekutivt förvärv det är fråga om.
Riksskatteverket har i sin rapport Översyn av utsökningsbalken (RSV
Rapport 1991:1) föreslagit att exekutiv försäljning på auktion och
exekutiv försäljning genom underhandsförfarande skall jämställas i så
stor utsträckning som möjligt. I rapporten (s. 125) har det angetts att de
tillståndskrav som ställs upp i skilda förvärvslagar m.m. bör gälla på
samma sätt, oberoende av i vilken form den exekutiva försäljningen äger
rum. Verket har upprepat förslaget i en fördjupad anslagsframställning år
1996.
Skälen för regeringens förslag: Bestämmelserna om respittid ger ett
visst utrymme för en förvärvare att kringå bestämmelserna om tillstånds-
plikt. Enligt regeringens mening är detta inte tillfredsställande. Starka
skäl talar därför för att respittiden bör förkortas.
Det är möjligt att en förkortning av respittiden kan innebära att antalet
spekulanter vid exekutiva auktioner kan minska något, särskilt som en
sådan förkortning minskar möjligheterna att invänta rätt tidpunkt för
försäljning. Utredningen har befarat att detta i sin tur kan påverka de bud
som lämnas, vilket i förlängningen skulle få negativa konsekvenser för
såväl seriösa fastighetsägare som panthavare och andra rättsägare. Enligt
regeringens mening finns det emellertid inte anledning att i detta
sammanhang beakta de eventuellt högre köpeskillingar som icke seriösa
spekulanter skulle vara beredda att erlägga. Det är knappast heller troligt
att en förkortning av respittiden nämnvärt skulle påverka de seriösa
spekulanternas intresse av att ropa in hyresfastigheter. Dessa har ju själva
goda möjligheter att erhålla förvärvstillstånd och drabbas därför inte av
några större olägenheter om respittiden kortas. Några beaktansvärda
minskningar i köpeskillingarnas storlek bör alltså inte uppkomma.
Mot denna bakgrund anser regeringen att respittiden bör förkortas.
Såsom Riksskatteverket har förordat bör respittiden i fortsättningen vara
ett år.
Vad gäller Riksskatteverkets förslag om att samma regler bör gälla vid
exekutiv försäljning under hand som vid försäljning på auktion kan
erinras om att regeringen i samband med att den lade fram förslag till
vissa ändringar i utsökningsbalken m.m. uttalade att det, när ytterligare
erfarenheter hade vunnits av de nya reglerna, kunde bli aktuellt att se
över den fråga som verket har aktualiserat (se prop. 1993/94:191 s. 23).
Frågan har inte övervägts av de utredningar som ligger till grund för
förevarande lagstiftningsärende. Det fordras därför ytterligare beredning
innan det kan bli aktuellt att ta ställning till frågan. Regeringen tar därför
inte nu ställning till vad Riksskatteverket har föreslagit.
4.8.6 Bostadsförvaltningslagen
Regeringens bedömning: Det bör inte göras någon ändring i bostads-
förvaltningslagen.

Utredningarnas förslag och bedömningar: Utredningen om förvärv
och förvaltning av hyreshus föreslog att ingripande enligt bostads-
förvaltningslagen skulle kunna ske vid en tidigare tidpunkt än vad som i
dag är fallet och vid en lägre grad av missförhållande än vad som nu
krävs. Utredningen föreslog vidare att möjligheterna att lösa in
fastigheten skulle utvidgas. Slutligen föreslog utredningen att en
fastighetsägare som åsidosätter sina åligganden som hyresvärd skulle
kunna meddelas s.k. förvaltningsförbud. Den som ålagts förvaltnings-
förbud skulle i princip vara förhindrad att vidta några åtgärder som
innefattar fastighetsförvaltning (se SOU 1994:23 s. 88 - 111).
Hyreslagstiftningsutredningens bedömning överensstämmer med
regeringens bedömning (se SOU 1996:148 s. 91 - 95).
Remissinstanserna: De förslag som lämnades av utredningen om
förvärv och förvaltning av hyreshus har fått ett blandat mottagande.
Flertalat remissinstanser som har yttrat sig över hyreslagstiftnings-
utredningens bedömning har instämt i denna. Boverket har emellertid
ansett att det bör vara möjligt att ingripa enligt bostadsförvaltningslagen
på ett tidigare stadium än vad som är fallet i dag genom en
förvaltningsanmärkning . Hyresgästernas Riksförbund har hävdat att
det bör öppnas en möjlighet att meddela förvaltningsåläggande enligt
bostadsförvaltningslagen vid en lägre grad av misskötsamhet än vad som
fordras i dag.
Bakgrund: Bostadsförvaltningslagen har tillkommit för att det skall
vara möjligt att i efterhand ingripa mot hyresvärdar som inte sköter
fastighetsförvaltningen på ett godtagbart sätt. Beträffande lagens inne-
håll, se ovan avsnitt 4.8.1.
Enligt lagens förarbeten skall det vara möjligt att ingripa så snart
förvaltningen av fastigheten inte uppfyller lagens minimikrav. Bristerna i
förvaltningen måste dock ha gett upphov till olägenheter för de boende
och dessa olägenheter måste vara av viss varaktighet och intensitet. Som
regel bör det vara fråga om olägenheter som de boende samfällt har haft
känning av. Brister av tillfällig karaktär eller av mindre omfattning bör
därför, enligt lagens förarbeten, inte medföra ingripanden enligt lagen (se
prop. 1976/77:151 s. 82 f.) Det yttersta tvångsmedlet, inlösen, kan
tillgripas först sedan fastigheten har ställts under tvångsförvaltning och
det därefter har konstaterats att någon tillfredsställande förvaltning inte
kan uppnås.
Det har ifrågasatts om lagen ger möjlighet att på ett tillräckligt tidigt
stadium och på ett tillräckligt effektivt sätt ingripa mot brister i fastig-
hetens förvaltning.
Skälen för regeringens bedömning: Som tidigare har framgått är det
regeringens uppfattning att lagstiftningen bör vara utformad så att
oseriösa förvärvare i möjligaste mån hindras att över huvud taget komma
in på hyresfastighetsmarknaden. För att uppnå detta måste det finnas en
effektiv förvärvsprövning. I ett sådant system tjänar möjligheten till
ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen som ett komplement till
förvärvslagen. Bostadsförvaltningslagen bör således inte, såsom var
utgångspunkten för förslagen i betänkandet Förvalta bostäder, vara den
enda spärren mot olämpliga hyresvärdar.
Ett beslut om särskild förvaltning enligt bostadsförvaltningslagen är,
oavsett om det sker genom förvaltningsåläggande eller tvångsförvaltning,
en mycket ingripande åtgärd. Ingreppet innebär ju i båda fallen att
fastighetsägarens rådighet över sin egendom inskränks. Enligt rege-
ringens mening är det därför naturligt att de båda formerna av tvångs-
förvaltning kommer till användning först när den bristfälliga förvalt-
ningen har lett till konkreta olägenheter för hyresgästerna. Det innebär i
och för sig inte att det måste vara fråga om olägenheter av kvalificerat
slag; olägenheterna bör dock inte vara av obetydlig omfattning eller ha
endast tillfällig karaktär. Regeringen anser därför att de nuvarande
kriterierna för när förvaltningsåläggande skall kunna tillgripas är
lämpligt avvägda.
Inte heller finns det enligt regeringens mening anledning att ändra på
vad som gäller i fråga om inlösen.
Regeringen har särskilt övervägt om det bör införas en sanktion som är
mindre långtgående än särskild förvaltning och som kan användas på ett
tidigare stadium av misskötsamheten. Denna skulle kunna konstrueras
exempelvis på det sätt som Boverket har föreslagit. Det är emellertid
tveksamt om behovet av en sådan sanktionsform är så stort. Hyres-
gästerna har redan i dag möjlighet att tillgripa effektiva sanktioner mot
hyresvärden vid brister i lägenheternas eller fastighetens skick, främst
genom s.k. åtgärdsföreläggande. Som tidigare har framgått föreslår
regeringen att detta skydd stärks genom en möjlighet till åtgärdsföre-
läggande vid s.k. ursprunglig brist. Härtill kommer att regeringen, som
tidigare har framgått, föreslår att förvärvslagens anmälningsskyldighet
utvidgas. Syftet med den reformen är att förbättra förvärvsprövningens
effektivitet.
Det är mot denna bakgrund önskvärt med ytterligare erfarenheter av
hyreslagens och förvärvslagens sanktionssystem innan man överväger en
skärpning av bostadsförvaltningslagen. Regeringen anser därför att lagen
för närvarande inte bör ändras.
5 Ikraftträdande- och övergångsfrågor
De föreslagna lagändringarna bör träda i kraft den 1 juni 1998.
Vissa av ändringarna kräver övergångsbestämmelser. Detta behandlas
närmare i författningskommentaren.
6 Kostnader
I lagrådsremissen föreslås, såvitt gäller hyreslagen, att det skall bli
möjligt att utverka åtgärdföreläggande även vid s.k. ursprunglig brist och
att möjligheterna till andrahandsuthyrning skall vidgas något. Antalet
ärenden vid hyresnämnd och Svea hovrätt om åtgärdsföreläggande kan
därför antas öka något. Samtidigt torde man kunna förvänta sig att antalet
tvister vid allmän domstol i anledning av att en hyresgäst vill hävda
andra slag av sanktioner mot hyresvärden, t.ex. hyresnedsättning eller
självhjälp, minskar i väsentligen samma utsträckning. Också lag-
ändringen vad gäller andrahandsuthyrning kan möjligen leda till att
antalet tillståndsärenden vid hyresnämnd ökar något under en över-
gångsperiod. Detta torde dock innebära endast marginella kostnads-
ökningar. Dessa kan finansieras inom berörda utgiftsområdes ramar.
När det gäller förvärvslagen föreslås att anmälningsskyldigheten skall
omfatta även överlåtaren. Avsikten med lagförslaget är att anmälnings-
benägenheten skall förbättras. Antalet förvärvsärenden hos kommunerna
kan därför antas öka. Detta kan i sin tur leda till viss mindre ökning av
antalet ärenden om förvärvstillstånd vid hyresnämnderna och Svea
hovrätt. En effektivare förvärvsprövning torde emellertid i gengäld
medföra att antalet ärenden om ingripanden enligt bostadsförvaltnings-
lagen minskar.
7 Författningskommentar
7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken
12 kap. 11 §
Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som
anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten
skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i
13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att
fordra, gäller följande:
1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om
hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart
det kan ske.
2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyres-
värden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får
hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen
är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyres-
värden, får avtalet inte sägas upp.
3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till
skälig nedsättning av hyran.
4. Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte
visar att bristen inte beror på hans försummelse.
5. Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden
föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföre-
läggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. I
fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 §
andra och fjärde - sjätte styckena.
Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i
befintligt skick gäller
1. för bostadslägenheten första stycket och
2. för lokalen första stycket 1 - 4,
endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är
fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte
kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.

(Jfr 12 kap. 5 kap. 2, 4, 6, 9 och 10 §§ jordabalken i hyreslagskommitténs
förslag samt 12 kap. 11 § jordabalken i hyreslagstiftningsutredningens
förslag)
Lagtexten har ändrats redaktionellt. Till paragrafens första stycke har
förts samman innehållet i de tidigare första och andra styckena. För att
underlätta läsningen har de sanktioner som står till hyresgästens för-
fogande tagits upp i skilda punkter.
Punkterna 1 - 4 motsvarar vad som tidigare har angetts i första och
andra styckena.
Bestämmelsen i punkten 5 är ny. Den har behandlats i avsnitt 4.6. Av
den nya bestämmelsen framgår att en hyresgäst hos hyresnämnden kan
utverka åtgärdsföreläggande för att få en s.k. ursprunglig brist avhjälpt.
Härigenom ges hyresgästen ytterligare en möjlighet att agera mot en i
detta avseende försumlig hyresvärd utöver de som följer av punkterna
1 - 4.
Förutsättningarna för att hyresnämnden skall kunna meddela ett
åtgärdsföreläggande är att hyresavtalet avser en bostadslägenhet.
Ändringen är inte avsedd att innebära någon förändring av begreppet
brist såsom det används i paragrafen i dess hittills gällande lydelse.
Åtgärdsföreläggande är således avsett att för bostadslägenheternas del
kunna komma till användning i samma situationer som de övriga
påföljderna, t.ex. för att åtgärda uppkomna skador eller sanitära
olägenheter i lägenheten. För att hyresgästen skall vara berättigad att
tillgripa någon av de i paragrafen upptagna sanktionerna mot hyres-
värden krävs det att skadan eller bristen inte är avhjälpt på tillträdes-
dagen. Av detta följer att hyresgästen inte kan ansöka om åtgärds-
föreläggande innan tillträde har skett.
I likhet med vad som gäller beträffande åtgärdsföreläggande enligt
16 § skall den nya bestämmelsen inte kunna användas för att
åstadkomma en höjning av lägenhetens standard (jfr RBD 19:89).
Hänvisningen till 16 § andra och fjärde - sjätte styckena medför att
dessa bestämmelser om åtgärdsföreläggande vid brist som uppkommit
under hyrestiden blir tillämpliga även i fråga om åtgärdsföreläggande vid
ursprunglig brist. Sålunda gäller exempelvis att ett åtgärdsföreläggande
även enligt de nya reglerna kan förenas med vite och att det i ett sådant
föreläggande skall bestämmas viss tid inom vilken den eller de åtgärder
som avses med föreläggandet skall ha vidtagits.
Andra stycket motsvarar det tidigare tredje stycket. Bestämmelsen
innebär att en hyresgäst, som har hyrt en bostadslägenhet för fritids-
ändamål eller en lokal i befintligt skick , inte kan göra gällande de
sanktioner som anges i första stycket beträffande brister som hyresgästen
kände till eller hade bort uppmärksamma när avtalet ingicks. Lagtexten
har ändrats redaktionellt i enlighet med Lagrådets förslag.
12 kap. 18 i §
Hyresvärden är skyldig att lämna hyresgästen uppgift om sitt namn och
en adress där hyresvärden kan anträffas. Om hyresvärden är en juridisk
person, skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdare för
den juridiska personen.
Finns hyresvärden eller, om hyresvärden är en juridisk person,
ställföreträdaren inte i landet, skall uppgift lämnas om namn och adress
på en i Sverige bosatt person som är behörig att på hyresvärdens vägnar
ta emot delgivning.
Uppgifterna skall anges i ett skriftligt meddelande som skall anslås på
väl synlig plats i huset.

(Jfr förslaget till 12 kap. 18 a § jordabalken i SOU 1994:23)
Paragrafen är ny. Den har behandlats i avsnitt 4.7
I paragrafens första stycke anges vilken information som hyresvärden
är skyldig att lämna om sig själv. Där anges vidare att, om hyresvärden är
en juridisk person, upplysning skall lämnas om ställföreträdare för den
juridiska personen. Om huset ägs av ett aktiebolag, måste uppgift således
lämnas om den som är behörig att teckna bolagets firma. Kan firman
tecknas endast av flera i förening, måste firman ange samtliga dessa
personer.
I andra stycket har tagits in en bestämmelse om vad som gäller om
hyresvärden inte finns i landet. Om hyresvärden är ett aktiebolag som
inte har någon i landet bosatt behörig företrädare gäller redan enligt
8 kap. 11 § femte stycket aktiebolagslagen (1975:1385) att bolagets
styrelse skall bemyndiga en i Sverige bosatt person att på bolagets vägnar
ta emot delgivning. Det åligger bolaget att anmäla denna person för
registrering i aktiebolagsregistret (se 8 kap. 15 § aktiebolagslagen).
Bestämmelsen i hyreslagen innebär att information skall lämnas om den
person som har anmälts för registrering. I lagen (1992:160) om utländska
filialer m.m. (filiallagen) finns bestämmelser om utländska företag eller
utomlands bosatta personer som bedriver näringsverksamhet i Sverige.
Utländska företag måste bedriva sin verksamhet genom ett avdelnings-
kontor med självständig förvaltning (filial). Filialen skall registreras i ett
filialregister som förs av Patent- och registreringsverket. För utomlands
bosatta personer gäller att det skall finnas en i Sverige bosatt föreståndare
med ansvar för den här bedrivna verksamheten. Föreståndaren skall vara
utrustad med fullmakt att i Sverige företräda näringsidkaren i alla frågor
som rör verksamheten. Det är naturligt att utländska hyresvärdar i den
utsträckning föreståndare har utsetts enligt filiallagen lämnar hyres-
gästerna upplysning om denne.
I tredje stycket har angetts att informationen skall lämnas genom ett
skriftligt meddelande som anslås på väl synlig plats i huset. I detta ligger
också att hyresvärden är skyldig att se till att informationen kontinuerligt
finns tillgänglig på detta sätt. Anslaget måste således på lämpligt sätt
skyddas mot åverkan. Om förhållandena ändras, måste hyresvärden se till
att hyresgästerna får kännedom om de nya uppgifterna. Detta skall ske
genom ett nytt anslag. Inget hindrar att hyresvärden tillhandahåller
informationen även på annat sätt.
Det har inte knutits någon uttrycklig sanktion till bestämmelsen om
informationsskyldighet. Som har framgått av avsnitt 4.7 torde emellertid
en underlåtenhet att fullgöra informationsskyldigheten kunna få
betydelse när fråga om ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen
aktualiseras.
12 kap. 28 a §
Är pant eller borgen ställd till säkerhet för att ett avtal om hyra av en
bostadslägenhet fullgörs, får pantsättaren eller borgensmannen säga upp
sitt åtagande att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar
närmast efter nio månader från uppsägningen, dock tidigast till en
tidpunkt som infaller två år från det att åtagandet började att gälla.
Ett villkor som inskränker pantsättarens eller borgensmannens rätt
enligt denna paragraf är ogiltigt.

(Jfr 12 kap. 28 § andra stycket jordabalken i hyreslagstiftningsutred-
ningens förslag)
Bestämmelsen, som är ny, har behandlats i avsnitt 4.2.
Enligt första stycket skall det, när borgen eller pant har ställts till
säkerhet för ett bostadshyresavtal, alltid vara möjligt att säga upp
åtagandet. Om uppsägning har skett, upphör åtagandet att gälla vid den
tidpunkt som anges i stycket. Det innebär att borgensmannen inte har
något ansvar för sådana förpliktelser enligt hyresavtalet som uppkommer
efter den tidpunkten.
Det har inte ansetts erforderligt med några särskilda föreskrifter om
hur uppsägningen skall gå till. Allmänna regler om uppsägning av avtal
blir därmed tillämpliga även på nu aktuella åtaganden.
När uppsägning sker, har hyresförhållandet i allmänhet löpt minst ett
år. Hyresvärden bör då kunna bilda sig en någorlunda välgrundad
uppfattning om det alltjämt behövs säkerhet i form av borgen eller pant.
Hyresvärden får då ta ställning till vilka åtgärder som bör vidtas med
anledning av uppsägningen. Om hyresvärden anser att det alltjämt finns
ett behov av borgen eller pant till säkerhet för hyresgästens förpliktelser,
bör han i första hand anmana hyresgästen att ställa ny säkerhet som kan
godtas. Om hyresgästen inte vill eller kan ställa ny säkerhet, får
hyresvärden överväga om det finns grund för att säga upp hyresavtalet.
Att ett pant- eller borgensåtagande inte längre gäller utgör inte skäl för att
säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Hyresvärden kan
däremot säga upp hyresavtalet att upphöra vid utgången av föreskriven
uppsägningstid. Om hyresgästen vägrar godta uppsägningen, kan
hyresvärden hänskjuta förlängningstvisten till hyresnämnden. En
förutsättning för att hyresgästen skall kunna förlora sin hyresrätt är
givetvis att det föreligger en sådan besittningsbrytande omständighet som
anges i 46 §. I allmänhet torde en tvist som har sitt ursprung i att ett pant-
eller borgensåtagande upphör prövas enligt punkten 2 eller punkten 10 i
46 §.
Det förhållandet att ett borgensåtagande har sagts upp innebär enligt
hittills rådande praxis vanligen inte att hyresgästens besittningsskydd
bryts. Har hyresgästen fullgjort sina förpliktelser enligt hyresavtalet,
brukar således i allmänhet förlängning medges. Om hyresgästen har
åsidosatt någon av sina förpliktelser genom att exempelvis betala hyran
för sent, kan emellertid detta förhållande, tillsammans med det
förhållandet att det inte längre kommer att finnas någon säkerhet till
fullgörande av förpliktelserna, medföra att hyresavtalet får upphöra.
Bestämmelsen är såsom framgår av andra stycket tvingande till
pantsättarens eller borgensmannens förmån. Ett villkor som inskränker
pantsättarens eller borgensmannens rätt att säga upp sitt åtagande är
således ogiltigt. Däremot är det möjligt att avtala om villkor som är mera
förmånliga för pantsättaren eller borgensmannen än de nu aktuella.
Sålunda kan det avtalas att åtagandet skall kunna sägas upp till en
tidigare tidpunkt än när det har gällt i två år eller att uppsägningstiden
skall vara kortare än nio månader. Det är också möjligt att avtala om en
begränsning av åtagandet till visst belopp.
Ett avtal om att ett pant- eller borgensåtagande skall gälla under viss
tid är i normala fall inte uppsägningsbart. Också ett sådant avtal omfattas
emellertid av förevarande paragraf. Bestämmelsens tvingande karaktär
får till följd att ett åtagande som tidsbegränsas till längre tid än två år
alltid kan sägas upp så att det upphör att gälla efter två år. Om det inte
sägs upp, upphör det att gälla vid utgången av den avtalade tiden.
Bestämmelsen är tillämplig på såväl avtal om pant som avtal om
borgen. Borgen ställs i princip alltid av någon annan än hyresgästen. Pant
kan däremot ställas såväl av tredje man som av hyresgästen själv. I det
fall hyresgästen själv ställer pant till säkerhet för sitt hyresavtal kan
behovet av en rätt till uppsägning i och för sig synas begränsat; hyres-
gästen har nämligen möjlighet att komma i från sitt åtagande genom att
begära villkorsändring. Pantavtal vid bostadshyresavtal torde emellertid
vara sällan förekommande. På grund härav och för att inte komplicera
regelsystemet har det inte föreskrivits någon särskild regel för det fall det
är hyresgästen själv som ställer säkerhet.
Detta får till följd att en hyresgäst som själv har ställt säkerhet, i
praktiken i form av pant, har två möjligheter att komma ifrån sitt
åtagande. Han kan antingen begagna rätten till uppsägning av åtagandet
eller begära villkorsändring.
12 kap. 40 §
En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess
helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.
Tillstånd skall lämnas, om
1. hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan
ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden
har beaktansvärda skäl för upplåtelsen, och
2. hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket skall begränsas till viss tid och kan
förenas med villkor.

(Jfr 12 kap. 9 kap. 2 § jordabalken i hyreslagskommitténs förslag)
Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 4.1.
För att en hyresgäst skall få tillstånd till andrahandsuthyrning har det
hittills fordrats att han under viss tid inte har möjlighet att använda sin
lägenhet. Ändringen i första stycket innebär att detta krav har slopats.
Detta stycke har vidare ändrats redaktionellt på så sätt att där talas om att
hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i stället för som hittills
upplåta lägenheten. Någon saklig ändring i vad som utgör en upplåtelse
är inte avsedd.
Ändringen medför att det inte längre blir nödvändigt att vid
tillståndsprövningen bedöma om hyresgästen faktiskt kommer att kunna
återvända till lägenheten längre fram. Tillstånd kommer att kunna ges
också i vissa situationer då det beror på hyresgästens eget val att han inte
själv utnyttjar lägenheten. Den betydelse detta kan ha för äldre och sjuka
och för den som på prov vill bo samman med annan har utvecklats i
avsnitt 4.1.
I andra stycket behandlas de förutsättningar som måste vara uppfyllda
för att tillstånd skall ges. Det motsvarar i huvudsak den hittills gällande
lydelsen av första stycket andra meningen. Lagtexten har dock
preciserats så att det nu anges i vilka slag av situationer tillstånd till
andrahandsuthyrning över huvud taget kan komma i fråga. Det skall vara
fråga om situationer då hyresgästen har såväl påtagliga skäl att inte
använda lägenheten som skäl att behålla anknytningen till den; ålder,
sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden
eller därmed jämförbara förhållanden. Med arbete på annan ort bör
jämställas studier på annan ort. Med särskilda familjeförhållanden avses
främst den situationen då någon vill lämna sin lägenhet för att bo
samman med någon annan men under viss kortare tid vill behålla
lägenheten tills han eller hon vet hur samboförhållandet utfaller. Härmed
avses främst samboende under äktenskapsliknande förhållanden, däri
inbegripet homosexuella förhållanden. Samboende med exempelvis en
kamrat eller en släkting är däremot vanligen inte en sådan situation som
avses i lagen. Hit hör inte heller den situationen då någon som sedan en
tid redan bor tillsammans med någon annan vill hyra ut sin lägenhet.
Bestämmelsen tar således sikte på den som vill inleda ett sambo-
förhållande
För att tillstånd skall ges räcker det inte att en situation av det angivna
slaget är för handen; därutöver måste förhållandena i det enskilda fallet
vara sådana att hyresgästen kan anses ha beaktansvärda skäl för att hyra
ut lägenheten i andra hand. Något krav på att hyresgästen skall befinna
sig i en tvångssituation ställs visserligen inte längre upp. De skäl som
medför att hyresgästen inte kan använda lägenheten måste emellertid
vara av viss styrka för att kunna godtas. Hyresgästen måste alltså kunna
visa att han har ett behov av att behålla anknytningen till lägenheten.
Detta är dock inte att förstå på det sätt att hyresgästen måste kunna göra
antagligt att han inom viss tid kommer att återvända till den. Kravet på
bestående anknytning bör således inte ställas allt för högt.
Bestämmelsen avser även andrahandsuthyrning av lokaler. Som har
angetts i avsnitt 4.1 är det emellertid, när det gäller lokaler, inte avsikten
att lagändringen nämnvärt skall påverka frågan om när tillstånd till
uthyrning bör ges.
Hittills har gällt att hyresnämnden kan tidsbegänsa ett tillstånd till
andrahandsuthyrning. Av tredje stycket följer att hyresnämnden nu alltid
skall tidsbegänsa tillståndet. Skälen till det har redovisats i avsnitt 4.1.
Såsom där har angetts får det överlämnas åt rättstillämpningen att på
grundval av förhållandena i det enskilda fallet bestämma lämplig tid för
tillståndet. Det ligger i sakens natur att ju längre tid sökanden begär att
tillståndet skall omfatta, desto starkare måste skälen för uthyrningen
vara. Hänsyn måste nämligen tas till intresset av att så många hyresgäster
som möjligt har ett hyresavtal direkt med hyresvärden (fastighetsägaren).
En effekt av regeln om obligatorisk tidsbegränsning är att man efter viss
tid kan få till stånd en omprövning av skälen till upplåtelsen. Vid en
sådan omprövning bör normalt en för hyresgästen strängare bedömning
göras än när det första tillståndet gavs. Så bör vara fallet t.ex. om
hyresgästen en gång har fått tillstånd till andrahandsuthyrning därför att
han avser att studera eller arbeta tillfälligt på annan ort och han därefter
begär förnyat tillstånd för att fortsätta samma studier eller arbete. Om
emellertid de ursprungliga skälen för andrahandsuthyrningen är mycket
starka, kan det föra med sig att samma kriterier kan tillämpas i det andra
som i det första tillståndsärendet. Har en hyresgäst fått tillstånd att hyra
ut lägenheten därför att han måste vistas på sjukhem, kan det t.ex ofta
vara naturligt att ge förnyat tillstånd även om förhållandena är desamma
som tidigare.
12 kap. 70 §
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 11 § första stycket 5, 16 §
andra stycket, 18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49,
52, 54, 55 d, 62 eller 64 § får överklagas inom tre veckor från den dag
beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,
45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

(Jfr 12 kap. 70 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)
Ändringen i första stycket innebär att hyresnämndens beslut om
åtgärdsföreläggande enligt den nya bestämmelsen i 11 § första stycket 5
kan överklagas.
12 kap. 73 §
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om
åtgärdsföreläggande enligt 11 § första stycket 5 eller 16 § andra stycket,
om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om tillstånd till
förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud mot
sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall
vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat
följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

(Jfr 12 kap. 73 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)
Paragrafen innehåller en särreglering såvitt gäller rättegångskostnader i
hovrätten i vissa tvister enligt hyreslagen. Ändringen innebär att i mål om
åtgärdsföreläggande enligt den nya bestämmelsen i 11 § första stycket 5
skall vardera parten som huvudregel svara för sin rättegångskostnad i
hovrätten.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998.
Förslaget innehåller inte några övergångsbestämmelser med undantag
av den som har tagits in i punkten 2. Det innebär att de nya reglerna blir
tillämpliga även på hyresavtal som har ingåtts före lagens ikraftträdande.
Vad som sägs om exempelvis åtgärdsföreläggande (12 kap. 11 §) gäller
alltså även i ett äldre hyresförhållande.
I hyreslagkommitténs betänkande har föreslagits en särskild bestäm-
melse om att den nya lydelsen av 12 kap. 40 § alltid skall tillämpas när
hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor enligt paragrafen. Vid
utformningen av regeringens förslag har någon sådan bestämmelse inte
ansetts nödvändig. Det får ändå anses klart att hyresnämnden inte kan
tillämpa paragrafen i dess nya lydelse före ikraftträdandet även om
ärendet hos nämnden tar sikte på andrahandsuthyrning som skall ske
efter ikraftträdandet. Det får också anses klart att nämnden efter
ikraftträdandet inte kan underlåta att tillämpa paragrafen i dess nya
lydelse även om ärendet gavs in till nämnden före ikraftträdandet.

2. Vid tillämpningen av 12 kap. 28 a § skall ett åtagande att ställa pant
eller borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla
vid ikraftträdandet.

Den nya bestämmelsen om pant och borgen har ett starkt inslag av
skyddslagstiftning. Det har därför ansetts att den bör gälla även för
sådana åtaganden som har ingåtts före lagens ikraftträdande. Det har
emellertid inte ansetts lämpligt att låta regeln få omedelbart genomslag
på redan gällande borgensåtaganden som vid ikraftträdandet har gällt
mindre än två år, något som skulle innebära att de kan sägas upp till
upphörande inom nio månader. I stället skall sådana åtaganden behandlas
som om de började att gälla vid ikraftträdandet.
Vad som nu har sagts innebär att nu gällande avtal om borgen eller
pant, som har ingåtts till säkerhet för ett bostadshyresavtal, kan sägas upp
med iakttagande av reglerna i 28 a §, även om parterna inte har träffat
överenskommelse om rätt till uppsägning. Uppsägning kan dock ske
tidigast till den tidpunkt som infaller två år efter lagens ikraftträdande.
Parterna kan naturligtvis träffa överenskommelse om tidigare upp-
hörande.

7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:1132) om
förvärv av hyresfastighet m.m.
3 §
Vid förvärv av fast egendom som avses i 1 § och som inte omfattas av
undantagsbestämmelserna i 2 § skall överlåtaren eller förvärvaren inom
tre månader från det att förvärvet skedde anmäla förvärvet till den
kommun där den fasta egendomen är belägen. En styrkt kopia av
fångeshandlingen skall bifogas anmälan.
Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b §
lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder tillfälle att
yttra sig över anmälan.
I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd
prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i
sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till
kommunen.
Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas
före auktionen.

(Jfr 3 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)
Ändringen i första stycket har behandlats i avsnitt 4.8.3.
Enligt bestämmelsen skall överlåtaren eller förvärvaren anmäla
förvärvet. Förslaget medför således inte att överlåtaren och förvärvaren
gemensamt åläggs en skyldighet att anmäla ett förvärv. Det kan snarare
beskrivas så att överlåtaren ges en rätt att göra en anmälan eller att
anmälan av ett förvärv med rättslig verkan kan göras inte bara av
förvärvaren utan även av överlåtaren. Detta får i sin tur till följd att den
frist som kommunen har till sitt förfogande för att påkalla
hyresnämndens prövning av ett förvärv enligt huvudregeln börjar löpa så
snart anmälan inkommer, oberoende av om den har gjorts av förvärvaren
eller överlåtaren. Det får också till följd att om en anmälan har gjorts av
någon av parterna, förvärvet inte kan bli ogiltigt av den anledningen att
den andra parten inte har gjort någon anmälan.
I andra stycket har angetts att kommunen är skyldig att låta berörd
hyresgästorganisation yttra sig över en förvärvsanmälan. Skälen för detta
har behandlats i avsnitt 4.8. 4.
3 a §
Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslut om detta
anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan skett
enligt 3 § första stycket eller, om styrkt kopia av fångeshandlingen inte
var fogad till anmälan, fyra månader från det att kommunen tog emot en
sådan kopia. Kommunen skall snarast möjligt och senast inom samma tid
underrätta förvärvaren huruvida prövning begärs.
Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid,
skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att
han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet
skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet
skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

En ändring har gjorts i första stycket. Den har behandlats i avsnitt 4.8.3.
Enligt bestämmelsen skall en kommun som vill påkalla förvärvs-
prövning anmäla sitt beslut om detta inom fyra månader efter det att
anmälan gjorts av överlåtaren eller förvärvaren. Tidigare har denna frist
varit tre månader. Skälen för att fristen har förlängts har utvecklats i
avsnitt 4.8.3.
Tidsfristen börjar, oavsett om det är överlåtaren eller förvärvaren som
anmäler förvärvet, löpa när en styrkt kopia av fångeshandlingen ges in
till kommunen.
4 §
Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje
styckena, vägras,
1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten,
2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han
skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den
motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,
3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer
att iaktta god sed i hyresförhållanden eller
4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig
gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från
allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.
Förvärvstillstånd får inte vägras,
1. om det visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än
hyreshus eller med hyreshus som icke innehåller fler än två för
bostadsändamål avsedda lägenheter,
2. om förvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen
uppenbart sker i syfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på
fastigheten, eller
3. om ansökan medges av kommunen och den eller de hyresgäst-
organisationer som enligt 16 b § lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder är att anse som sökandens motparter.
Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat
ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas
utan hinder av första stycket.

(Jfr 4 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)
I paragrafens andra stycke har det hittills angetts två fall i vilka
förvärvstillstånd inte får vägras. I stycket har nu införts en ny tredje
punkt. Av denna punkt följer att, om såväl den kommun som den hyres-
gästorganisation som är förvärvarens motparter vid förvärvsprövningen
medger en ansökan om förvärvstillstånd, förvärvstillstånd inte får vägras.
Frågan har behandlats i avsnitt 4.8.4.
Om det sålunda föreligger erforderliga medgivanden, skall hyres-
nämnden utan materiell prövning lämna begärt förvärvstillstånd. På
grund av den hänvisning till förevarande paragraf som finns i 10 a §
andra stycket gäller vad som nu sagts såväl ärenden om tillstånd till
fastighetsförvärv som ärenden om tillstånd till aktie- eller andelsförvärv.
I de fall bestämmelsen blir aktuell torde förvärvstillstånd i allmänhet
kunna meddelas utan förhandling och av hyresnämndens ordförande
ensam (se 16 b § tredje stycket jämförd med 14 § andra stycket och 5 §
tredje stycket jämförd med 2 § andra stycket lagen [1973:188] om
arrendenämnder och hyresnämnder).
6 §
När egendom har förvärvats genom inrop på exekutiv auktion och det vid
ett vanligt köp skulle ha krävts förvärvstillstånd, skall inroparen överlåta
egendomen inom ett år från det att auktionen har vunnit laga kraft. Detta
gäller dock inte, om
1. hyresnämnden har gett inroparen tillstånd att behålla egendomen,
2. kommunen har gett inroparen besked om att den inte kommer att
begära någon prövning av förvärvet, eller
3. förhållandena inte längre är sådana att förvärvet om det hade varit
ett vanligt köp skulle ha krävt förvärvstillstånd.
Länsstyrelsen får efter ansökan från inroparen bevilja skäligt anstånd
med överlåtelsen, om
1. förvärvaren har ropat in egendomen för att skydda en fordran som
han har och för vilken han har panträtt i egendomen eller för att skydda
någon rättighet som han har och som är inskriven i egendomen, och
2. förvärvaren kan göra sannolikt att det uppstår förlust för honom om
han inte beviljas anstånd.
Om förvärvaren inte överlåter egendomen inom föreskriven tid, skall
länsstyrelsen på begäran av kommunen eller hyresnämnden besluta att
kronofogdemyndigheten skall sälja egendomen på offentlig auktion enligt
bestämmelserna i 7 §.
I det köpebrev som utfärdas med anledning av den exekutiva auktionen
skall det finnas upplysning om bestämmelserna i första - tredje styckena.
När lagfart söks, skall upplysningarna antecknas i fastighetsboken, om
sökanden inte visar att han inte längre är skyldig att överlåta egen-
domen.
Bestämmelserna i 4 § gäller i fråga om tillstånd att behålla egendomen.

Bestämmelsen har omarbetats redaktionellt. I bestämmelsens nya första
stycke har den tid inom vilken den som har förvärvat en hyresfastighet
genom inrop på exekutiv auktion skall söka förvärvstillstånd eller
vidaresälja fastigheten förkortats från två år till ett år. Skälen för
ändringen har behandlats i avsnitt 4.8.5. Övriga ändringar i paragrafen är
inte avsedda att innebära några materiella förändringar.
10 §
Vid förvärv av aktier eller andelar i bolag skall överlåtaren eller
förvärvaren inom tre månader från det förvärvet skedde anmäla förvärvet
till den kommun där huvuddelen av den fasta egendomen är belägen.
Frågan om i vilken kommun huvuddelen av egendomen ligger skall
avgöras med ledning av fastigheternas taxeringsvärde. Till anmälningen
skall fogas en styrkt kopia av fångeshandlingen eller, om någon
fångeshandling inte har upprättats, ett av överlåtaren och förvärvaren
undertecknat intyg om när förvärvet har skett och om de villkor som har
avtalats för förvärvet.
Kommunen skall ge en sådan hyresgästorganisation som avses i 16 b §
lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder tillfälle att
yttra sig över anmälan.
I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom
inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om för-
värvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett.
Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående
anmälan till kommunen.
Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om
detta anmälas till hyresnämnden inom fyra månader efter det att anmälan
skett enligt första stycket eller, om en styrkt kopia av fångeshandlingen
eller ett intyg om förvärvet inte var fogad till anmälan, fyra månader från
det att kommunen tog emot en sådan handling. Kommunen skall snarast
möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida
prövning begärs.

(Jfr 10 § i hyreslagstiftningsutredningens förslag)
Paragrafen innehåller för de indirekta förvärven, dvs. förvärv av aktier
eller andelar i bolag som äger hyresfastigheter, ändringar motsvarande de
som har gjorts i 3 och 3 a §§ för de direkta förvärven. Ändringarna har
behandlats i avsnitten 4.8.3. och 4.8.4.
27 §
Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter om skyldighet
för överlåtaren och förvärvaren att till kommunen och hyresnämnden
lämna uppgifter av betydelse för prövningen av förvärv enligt denna lag.

Såsom har angetts i avsnitt 4.8.3 avser regeringen att göra vissa ändringar
i förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m.m. Dessa är föranledda av att en anmälan om
förvärv i fortsättningen kan göras av såväl överlåtaren som förvärvaren
och syftar till att tillförsäkra kommunerna ett fullgott beslutsunderlag. I
förevarande paragraf ges regeringen bemyndigande att meddela tillämp-
ningsföreskrifter även vad gäller överlåtaren.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser
1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.
2. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller 3, 3 a, 6
och 10 §§ i sina äldre lydelser.

Av punkten 2 framgår att överlåtarens skyldighet att anmäla ett förvärv
till kommunen gäller endast förvärv som har skett efter ikraftträdandet
(jfr 3 och 10 §§). Också den nya, utsträckta tidsfristen i 3 a § gäller
endast förvärv som har skett efter ikraftträdandet. Om en överlåtare
anmäler ett förvärv som har skett före ikraftträdandet, börjar således
fristen inte att löpa på grund av denna anmälan. En anmälan från över-
låtaren avseende förvärv som har ingåtts före ikraftträdandet hindrar inte
heller att förvärvet blir ogiltigt på grund av underlåten anmälan från
förvärvarens sida. Av punkten 2 följer också att den föreslagna
respittiden enligt 6 § gäller endast sådana förvärv på exekutiv auktion
som har skett efter ikraftträdandet.
7.3 Övriga lagförslag
Övriga lagförslag avser ändringar i lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder och lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål
i Svea hovrätt. Det är fråga om konsekvensändringar med anledning av
den nya bestämmelsen om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist i
11 § första stycket 5 hyreslagen.

Sammanfattning av betänkandet Ny hyreslag
(SOU 1991:86) såvitt gäller åtgärdsföreläggande vid
s.k. ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av
bostadslägenhet
Vi föreslår att regeln om åtgärdsföreläggande ändras så att ett före-
läggande kan meddelas även vid ursprungliga brister. Vi har i denna del
övervägt ett förslag om att ett åtgärdsföreläggande och därmed förenat
löpande vite skall vara giltigt mot en ny fastighetsägare. Vi anser dock att
förslaget inte bör genomföras.
För att en hyresgäst enligt nuvarande regler skall få tillstånd till andra-
handsuthyrning krävs bl.a att han under viss tid inte är i tillfälle att
använda sin lägenhet. Vi föreslår att detta krav slopas för bostads-
hyresgäster. Enligt förslaget skall det således räcka med att hyresgästen
har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin bostad i andra hand och
hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Vårt förslag
medför alltså att bostadshyresgäster i vissa situationer får större
möjligheter att hyra ut i andra hand.
Med lagändringen vill vi främst åstadkomma att tillstånd till en kortare
tids andrahandsuthyrning ges till en hyresgäst som avser att inleda ett
samboförhållande eller ingå äktenskap.

Lagförslaget om åtgärdsföreläggande vid s.k.
ursprunglig brist och andrahandsuthyrning av
bostadslägenhet i betänkandet SOU 1991:86
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

12 kap.
5 kap.
Vad gäller om lägenheten förstörs eller försämras före tillträdet?
2 § Om lägenhetens standard vid tillträdet är sämre än den får vara, kan
hyresgästen
1. säga upp hyresavalet enligt 5 § första stycket och 8 § andra stycket,
2. få sänkning av hyran enligt 5 § andra stycket och 8 § första stycket,
3. få skadestånd enligt 3 § andra stycket, 5 § tredje stycket, 7 § andra
stycket och 8 § tredje stycke, eller
4. avhjälpa skada och annan standardbrist på hyresvärdens bekostnad
enligt 4 §.
Hyresgästen kan också ansöka om åtgärdsföreläggande enligt 9 §.

4 § Om lägenheten vid tillträdet är sämre än den får vara men ändå kan
användas för det avsedda ändamålet, får hyresgästen på hyresvärdens
bekostnad avhjälpa standardbristen under förutsättning att hyresvärden
efter tillsägelse inte avhjälper bristen så snart det kan ske.
Första stycket tillämpas inte om standardbristen beror på att lägenheten
inte har färdigställts.

6 § Avser hyresavtalet en lägenhet för fritidsändamål som har hyrts ut i
befintligt skick trots att den enligt den allmänna uppfattningen på orten
inte är fullt brukbar för detta ändamål, tillämpas bestämmelserna i 4 och
5 §§ endast om hyresgästen inte kände till bristen eller kunde upptäcka
den med vanlig uppmärksamhet när han ingick avtalet.
Vad gäller om åtgärdsföreläggande?
9 § Hyresnämnden får på ansökan av hyresgästen besluta att hyresvärden
skall avhjälpa sådan brist i standarden som avses i 4 § första stycket
(åtgärdsföreläggande). Detta gäller under förutsättning att standardbristen
utgör hinder eller men i hyresgästens rätt att använda lägenheten.
I föreläggandet skall det bestämmas inom vilken tid den eller de
åtgärder som avses med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut
i föreläggandet.
Tiden i föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det
och ansökan om förlängs tid görs före utgången av den tidsfrist som
gäller.

10 § Ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som har lagfart
eller som senast sökt lagfart.
Har fastigheten överlåtits eller överlåts den sedan ansökan gjorts,
gäller rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet
överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång.
Om tvist angående äganderätten är antecknad i fastighetsboken, kan
ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten
med anspråk på äganderätt.

12 kap.
9 kap.
2 § En hyresgäst får hyra ut eller på annat sätt upplåta lägenheten i dess
helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till det.
Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för
upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra
samtycke. Tillståndet skall begränsas till viss tid och kan förenas med
villkor.

Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig
över betänkandet SOU 1991:86.
Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av
Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Göta hovrätt, Malmö tingsrätt,
Umeå tingsrätt, Hyresnämnderna i Stockholm, Malmö, Göteborg,
Sundsvall och Växjö, Socialstyrelsen, Riksskatteverket,
Konsumentverket, Boverket, Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms
universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun, Malmö
kommun, Göteborgs kommun, Sveriges advokatsamfund, Sveriges
Köpmannaförbund, Sveriges Industriförbund, Sveriges Allmännyttiga
Bostadsföretag (SABG), Sveriges Fastighetsägareförbund,
Hyresgästernas Riksförbund, HSBa Riksförbund ek. för., Sveriges
Bostadsrättsföreningars Centralorganisation (SBC), Sveriges
domareförbund, Föreningen Sveriges kronofogdar och Föreningen
Sveriges socialchefer.
Riksskatteverket har till sitt remissvar fogat yttranden från
Kronofogdemyndigheterna i Södermanlands och Västerbottens län.
Stockholms kommun har i sitt remissvar redovisat synpunkter från
fastighetsnämnden, juridiska avdelningen, Hantverks- och
Industribyggen Stockholm AB (HIBY), AB Svenska Bostäder, AB
Familjebostäder och AB Stockholmshem.
Landstingsförbundet har avstått från att ta ställning till förslagen i
betänkandet men pekat på en fråga av särskild vikt för landstingen.
Stockholms Handelskammare, Företagarnas Riksorganisation,
Riksbyggen, Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. (SKB),
Näringslivets Byggnadsdelegation och Kommunalförbundet för Stor-
Stockholms bostadsförmedling har inbjudits att lämna synpunkter men
har avstått från att yttra sig.
Vidare har skrifter inkommit från enskilda och organisationer

Sammanfattning av betänkandet Förvalta bostäder
(SOU 1994:23).
Förvärvslagstiftningen

Förvärv av hyresfastigheter är i dag underkastade tillståndsplikt enligt
reglerna i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Lagen
syftar till att hålla olämpliga fastighetsägare borta från marknaden och att
förhindra spekulation i hyresfastigheter.
I vårt arbete har vi studerat förvärvslagstiftningen och dess tillämp-
ning och funnit att lagen har vissa svagheter när det gäller möjligheterna
att hindra oseriösa fastighetsägare att komma in på marknaden. De
allvarligaste svagheterna kan sammanfattas i följande punkter.

l. Prövningen av förvärvarens lämplighet måste i stor utsträckning
grundas på prognoser med den osäkerhet sådana alltid innehåller.

2. Det är svårt - för att inte säga omöjligt - att kontrollera efterlevnaden
av kravet på tillstånd vid förvärv av aktier och andelar i bostadsföretag.

3. Tillämpningen av lagen varierar mellan kommunerna. Den är helt
beroende av ambitionerna och kompetensen hos den enskilda kommunen.

4. Sanktionen när förvärvslagstiftningens tillståndskrav eftersätts - dvs.
att förvärvet blir ogiltigt - är inte verkningsfull utan kan tvärtom antas
leda till problem allt efter som ogiltiga förvärv uppdagas.

Vi har inte sett det genomförbart att genom ändringar i förvärvslag-
stiftningen förbättra möjligheterna att hindra oseriösa och försumliga
fastighetsägare att förvärva hyresfastigheter. Som en konsekvens därav
har vi övervägt om det finns skäl att avskaffa förvärvsprövningen och
ersätta denna med andra regler som på ett effektivt sätt tillgodoser
hyresgästernas intressen.
Detta väcker givetvis frågan om ett upphävande av förvärvslagen
medför att landets hyresgäster i ökad utsträckning kommer att drabbas av
försumliga fastighetsägare. Vi menar att så inte kommer att bli fallet.
Enligt förvärvslagen skall tillstånd att förvärva hyresfastigheter vägras
under vissa i lagen närmare angivna förutsättningar. Den ur hyresgäst-
synpunkt mest centrala bedömningen - att hålla konstaterat olämpliga
hyresvärdar borta från marknaden - anser vi lika väl kan ske inom ramen
för en alternativ ordning som i stället bygger på en förbättrad
efterhandskontroll av hyresvärdarna. Den i dag vanligaste avslags-
grunden vid förvärvsprövningen är att en fastighetsförvärvares
ekonomiska förutsättningar kan ifrågasättas. Vår bedömning är att de i
dag ändrade förutsättningarna på kreditmarknaden leder till att lagens
betydelse i detta sammanhang kommer att minska. Det råder enligt vår
mening ingen tvekan om att förvärvslagen under åren haft en betydande
effekt, framför allt i storstadsområdena. Likaväl kan det konstateras att
olämpliga fastighetsägare sluppit igenom lagens kontrollsystem. Ett
tecken på detta kan vara att antalet ärenden om särskild förvaltning enligt
bostadsförvaltningslagen på senare år ökat kraftigt. Vi menar att det i dag
finns möjligheter för en oseriös fastighetsägare som vill förvärva en
fastighet att göra det, och förvärvslagstiftningens vara eller inte vara har
därvid inte någon direkt avgörande betydelse. Vår slutsats blir att
förvärvslagen inte är tillräckligt effektiv.
Vår bedömning är därför att förvärvslagstiftningen i dess nuvarande
form kan avskaffas. I och med detta förenklas och underlättas för-
hållandena för de seriösa förvärvarna, för vilka ett förvärvstillstånd aldrig
blir ifrågasatt.
Det som är mest angeläget för hyresgästerna borde vara att de har
möjligheter att reagera - i god tid och med rätt medel - när missför-
hållanden uppstår. Vi föreslår därför att kraven för ingripande enligt
bostadsförvaltningslagen utformas på ett sådant sätt att den som har
befogad anledning att kräva ett ingripande inte behöver dra sig för att
göra detta.

Bostadsförvaltningslagen

Som grund för våra överväganden om ändringar i bostadsförvalt-
ningslagen har vi lagt bland annat följande allmänna utgångspunkter.

- Ingripanden skall bara ske i de fall där det verkligen är befogat; dvs. det
skall finnas någon omständighet som visar på det nödvändiga i att
ingripa.

- De ingripanden som sker skall kunna sättas in i ett så tidigt skede att
den eller de hyresgäster som berörs, drabbas av så få olägenheter som
möjligt.

- Det skall råda proportion mellan ingripandet och graden av de
missförhållanden som ligger till grund för detta.

- Den fastighetsägare som inte uppfyller de krav som rimligen kan ställas
på hans uppträdande som hyresvärd, skall förhindras att uppträda som
sådan.

Våra förslag bygger i denna del vidare på den systematik och de
möjligheter till ingripande som i dag ges med stöd av bostadsför-
valtningslagen.
Alla tvångsingripanden innebär ett intrång i en fastighetsägares
rättssfär. Det måste därför ställas krav på ett någorlunda allvarligt
missförhållande för att ett ingripande skall kunna beslutas. De in-
gripanden som i dag kan följa med stöd av bostadsförvaltningslagen,
förvaltningsåläggande och tvångsförvaltning, medför verkningar i
förhållande till samtliga hyresgäster i en fastighet. Vi föreslår därför inte
någon ändring i nuvarande regler som innebär att missförhållandena skall
påverka de boende samfällt och att de endast samfällt skall kunna påkalla
ingripande.
I dag förutsätter ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen att det
skall ha uppkommit ett konstaterbart missförhållande som drabbat de
boende. Våra förslag innebär att det skall öppnas en möjlighet att ingripa
redan när det föreligger omständigheter som med stor säkerhet kommer
att leda till missförhållanden. Bland annat genom detta tillgodoses kravet
på snabbare ingripande och därmed följande mindre grad av olägenheter
för de boende.
Enligt bostadsförvaltningslagen gäller i dag samma krav på missför-
hållanden för såväl förvaltningsåläggande som tvångsförvaltning. Det har
påtalats att dessa krav är alltför högt ställda, något som i sin tur medför
stora olägenheter för de drabbade hyresgästerna; när ingripande väl kan
beslutas är missförhållandena oftast allvarliga. Våra förslag i denna del
innebär att man i princip behåller de nuvarande bestämmelserna om
innebörden och verkningarna av beslut om förvaltningsåläggande
respektive tvångsförvaltning. Den föreslagna ändringen innebär att ett
förvaltningsåläggande - jämfört med i dag - skall kunna beslutas vid en
lägre grad av missförhållanden än tidigare. Graden av missförhållanden
som krävs vid tvångsförvaltning ändras däremot inte. Förvaltnings-
åläggandet är i sig betydligt mindre ingripande än tvångsförvaltningen,
och därmed uppnås en bättre överensstämmelse mellan graden av tvång i
förhållande till fastighetsägaren och de missförhållanden som ligger till
grund för ingripandet.
Sett ur hyresgästperspektiv är det väsentligt att lagstiftningen för-
hindrar att de fastighetsägare som missköter sina åligganden och
skyldigheter till men för hyresgästerna i största möjliga mån förhindras
att uppträda i denna egenskap. I syfte att åstadkomma detta föreslår vi att
det i bostadsförvaltningslagen införs en ny form av ingripande mot
försumliga hyresvärdar, vilken vi benämner förvaltningsförbud.
Bestämmelserna om förvaltningsförbud är delvis utformade efter mönster
av regleringen i lagen ( 1986:436) om näringsförbud.
Innebörden av bestämmelserna om förvaltningsförbud är i korthet
följande. Förvaltningsförbud skall kunna meddelas den fastighetsägare
som grovt åsidosätter sina åligganden som hyresvärd. Bestämmelserna
anknyter till lagens tillämpningsområde, dvs. fastigheter där det finns
bostadslägenheter för permanentboende. Rekvisitet att fastighetsägaren
skall ha grovt åsidosatt sina skyldigheter, visar att den grad av åsido-
sättande som här åsyftas är högre än vad som krävs för inrättande av en
tvångsförvaltning. Förvaltningsförbud kan enbart meddelas de fysiska
personer som uppträder som hyresvärdar. Förbudet har därför utsträckts
till att gälla även vissa företrädare för juridiska personer som är
fastighetsägare. Den som ålagts ett förvaltningsförbud är i princip
generellt förhindrad att vidta några åtgärder som innefattar fastighets-
förvaltning. Det skall vidare inte heller vara tillåtet för denne att inneha
vissa befattningar hos juridiska personer som bedriver fastighets-
förvaltning eller där någon närstående har en sådan befattning.
Förvaltningsförbudet skall gälla i högst fem år med möjlighet till
förlängning i tre år. Förbudsbestämmelserna sanktioneras genom att
överträdelser av förbudet är kriminaliserade. De fastigheter som ägs av
den förbudsbelagde skall ställas under tvångsförvaltning, och i vissa fall
skall denne även kunna åläggas att sälja sina fastigheter.

Övriga förslag

I bostadsförvaltningslagen finns regler som ger kommuner rätt att i vissa
fall inlösa fastigheter. Det får ske, om fastigheten i fråga är ställd under
tvångsförvaltning men förhållandena är sådana att en tillfredsställande
förvaltning därvid inte kan uppnås. Vi föreslår i denna del att
inlösenrätten skall utsträckas till att gälla även andra än kommuner.
Vidare föreslår vi att inlösen skall kunna ske i ett tidigare skede än i dag
så att inte syftet med bestämmelserna motverkas genom att fastighetens
skick blir för dåligt.
En inte ovanlig situation är att den fastighetsägare, vars fastigheter
ställts under tvångsförvaltning, försätts i konkurs. I dag gäller att
tvångsförvaltningen består i princip orubbad, och att det därmed finns två
legala ställföreträdare för fastigheten, dels tvångsförvaltaren, dels
konkursförvaltaren. Våra förslag innebär att problem som kan
uppkomma genom de kolliderande förvaltarskapen skall förhindras
genom att konkursförvaltaren i normalfallet skall inträda som förvaltare i
tvångsförvaltningen. Denne har då även att ta hänsyn till de boendes
intressen.
Slutligen föreslår vi att en hyresvärd skall vara skyldig att hålla
hyresgästerna underrättade om sitt namn och en adress där han kan nås.
Syftet med detta förslag är att det skall hindra hyresvärden att undandra
sig sina skyldigheter i förhållande till hyresgästerna genom att göra sig
oåtkomlig. Om hyresvärden inte uppfyller sin underrättelseskyldighet,
kan detta aktualisera frågan om fastigheten skall ställas under särskild
förvaltning. För utländska fastighetsägares del föreslår vi att de skall vara
skyldiga att utse en person här i landet som kan ta emot delgivning för
fastighetsägarens räkning.

Lagförslaget om informationsskyldighet för hyres-
värden i betänkandet SOU 1994:23.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

12 kap.
18 a §

En hyresvärd är skyldig att hålla
hyresgästen underrättad om sitt
namn och en adress där han kan
anträffas.
Är hyresvärden en juridisk
person skall uppgift om namn och
adress på ställföreträdare för den
juridiska personen lämnas.
Finns hyresvärden inte i landet
skall han ange namn och adress på
en i Sverige bosatt person som är
behörig att på hyresvärdens vägnar
ta emot delgivningen.

Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över
SOU 1994:23.
Efter remiss har yttrande över betänkandet Förvalta bostäder (SOU
1994:23) avgetts av Bostadsdomstolen, Domstolsverket, Hovrätten för
Västra Sverige, Stockholms tingsrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden
i Stockholm, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö,
Hyresnämnden i Örebro, Hyresnämnden i Västerås, Konsumentverket,
Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet, Institutionen för
fastighetsekonomi vid Tekniska Högskolan i Stockholm, Svenska
kommunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs kommun, Malmö
kommun, Uppsala kommun, Sveriges advokatsamfund, Konkurs-
förvaltarkollegiernas förening, Sveriges Ackordscentral, Svenska
Bankföreningen, Stadshypotek Aktiebolag, Sveriges Allmännyttiga
Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyres-
gästernas Riksförbund, Riksbyggen. ek. för., Sveriges Bostadsrätts-
föreningars Centralorganisation (SBC), Riksskatteverket (RSV) och
Patent- och registreringsverket (PRV).
Statens Bostadsfinaniseringsaktiebolag, Mäklarsamfundet, HSB:s
riksförbund och Stockholms Kooperativa Bostadsförening ek. för. har
beretts tillfälle att yttra sig men har avstått från det.

Sammanfattning av slutbetänkandet Översyn av
förvärvslagen och hyreslagen - borgen och pant
(SOU 1996:148).
Utredningen har i sitt delbetänkande, Ändringar i hyresförhandlingslagen
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119), redovisat
sina överväganden i den första delen av utredningsarbetet.
I detta slutbetänkande redovisas den återstående delen av uppdraget; en
översyn av reglerna om förvärv och förvaltning av hyreshus, en
utvärdering av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalnings-
dröjsmål och överväganden i anslutning till vissa andra hyresfrågor.
Förvärv av hyreshus
Lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., den s.k.
förvärvslagen, har till syfte att hålla olämpliga fastighetsägare borta från
hyresfastighetsmarknaden och att förhindra spekulation i hyresfastig-
heter.
Lagen innebär i korthet följande. Den som förvärvar fast egendom som
är taxerad som hyresfastighet skall inom tre månader från förvärvet
anmäla förvärvet till den kommun där fastigheten är belägen. Anmälan
skall ske även av s.k. indirekta förvärv, dvs. förvärv av aktier i vissa
aktiebolag och andelar i handelsbolag, om bolaget äger fast egendom
som är taxerad som hyresfastighet och det taxerade värdet av denna
egendom är större än det bokförda värdet av bolagets övriga egendom.
Vad som sägs om fast egendom gäller även tomträtt.
Om kommunen efter sådan anmälan anser att förvärvarens lämplighet
bör prövas, får kommunen påkalla hyresnämndens prövning av förvärvet.
Hyresnämnden skall då förelägga förvärvaren att inom viss tid ansöka
om förvärvstillstånd. Vid hyresnämndens prövning skall förvärvaren visa
att han är i stånd att förvalta fastigheten och göra sannolikt att syftet med
förvärvet är att han skall förvalta fastigheten på ett godtagbart sätt.
Vidare beaktas om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende
inte kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden eller om det kan antas
att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig gärning eller visad brist
vid fullgörande av åligganden enligt lag är från allmän synpunkt
olämplig att inneha fastigheten.
Ett tillståndspliktigt förvärv är ogiltigt, om förvärvet inte inom
föreskriven tid anmäls till kommunen och förvärvaren inte redan har
erhållit förvärvstillstånd eller från kommunen fått besked att prövning
inte begärs, om ansökan om förvärvstillstånd inte görs enligt
föreläggande därom eller om förvärvstillstånd vägras enligt lagakraft-
ägande beslut.
Den hyresgästorganisation som berörs av en ansökan är jämte
kommunen motparter till sökanden (förvärvaren) vid prövningen i
hyresnämnden. Hyresgästorganisationen har en självständig rätt att
överklaga hyresnämndens beslut att ge förvärvstillstånd. Däremot har
organisationen ingen rätt att själv påkalla hyresnämndens prövning av ett
förvärv. Denna rätt tillkommer kommunen ensam. Inte heller har
hyresgästorganisationen något i lag stadgat inflytande över kommunens
beslut om nämndens prövning skall påkallas.
Såvitt framkommit synes förvärvslagen i huvudsak tjäna sitt syfte väl.
Sålunda föreslås inte någon ändring av kriterierna för när förvärvs-
tillstånd skall vägras.
Vidare bör det alltjämt ligga på kommunen att avgöra om ett förvärv
skall prövas av hyresnämnden. Det har inte framkommit tillräckliga skäl
för en uttrycklig föreskrift om att kommunen alltid skall bereda den
berörda hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig innan kommunen
fattar sitt beslut.
Lagen omfattar endast förvärv av sådan fast egendom som är taxerad
som hyresfastighet. Detta innebär att förvärv av småhus som är uppförda
för och används för uthyrningsändamål inte omfattas av lagen. Eftersom
även hyresgäster i sådana hus bör ha ett skydd mot olämpliga hyres-
värdar synes det önskvärt att lagen kunde utvidgas till att omfatta även
förvärv av vissa småhus. Utredningen har emellertid funnit att det
praktiska behovet av en sådan utvidgning för närvarande inte är så uttalat
att fördelarna uppväger de nackdelar som därigenom skulle uppstå.
Utredningen har övervägt om lagens tillämpningsområde borde
utvidgas i något annat avseende. Vad som närmast har varit aktuellt är att
låta lagen omfatta en större andel indirekta förvärv. Inte heller en sådan
utvidgning har emellertid befunnits lämplig.
Det har gjorts gällande att förvärvslagens sanktion ogiltighet inte är
verksam. Utredningen kan inte instämma i påståendet utan menar att den
har en inte obetydlig preventiv effekt. När ett förvärv blir ogiltigt orsakar
detta inte sällan problem. Någon lämplig alternativ påföljd har emellertid
inte gått att finna och inte heller har det gått att hitta något sätt att mildra

de negativa verkningarna när ogiltighet inträder.
Som nämnts ovan fungerar lagen i huvudsak väl när ett förvärv blir
föremål för kommunens och, i förekommande fall, hyresnämndens eller
Svea hovrätts prövning. Det huvudsakliga problemet synes vara att alla
förvärv inte blir anmälda till kommunen på föreskrivet sätt.
Vid direkta fastighetsförvärv har förvärvaren i allmänhet ett intresse av
att få lagfart eller inskrivning av tomträtt beviljad. Eftersom det i
samband med lagfarts eller inskrivningsansökan utövas en kontroll av att
bestämmelserna i förvärvslagen följs, synes efterlevnaden av anmäl-
ningsskyldigheten vid de direkta förvärven vara god.
Det har antagits att efterlevnaden av anmälningsskyldigheten är mindre
god vid de indirekta förvärven. Detta torde främst bero på att förvärvaren
inte har något egentligt incitament till att anmäla ett sådant förvärv.
Någon kontroll, motsvarande den som lagfarts och inskrivnings-
prövningen utgör för fast egendom och tomträtt, finns inte heller vid
indirekta förvärv.
Utredningen har därför försökt att finna metoder för att öka
efterlevnaden av anmälningsskyldigheten vid de indirekta förvärven,
helst på så sätt att en förvärvare av aktier eller andelar får ett eget intresse

av att förvärvet blir underkastat den föreskrivna prövningen.
En möjlig väg att i viss mån öka efterlevnaden av anmälnings-
skyldigheten vid de indirekta förvärven är att ålägga såväl förvärvaren
som dennes fångesman en skyldighet att anmäla förvärvet till
kommunen. Eftersom detta synes kunna få även andra positiva effekter
föreslås att anmälningsskyldigheten vid såväl direkta som indirekta
förvärv skall åvila både överlåtaren och förvärvaren.
Utredningen har övervägt även andra modeller för att öka efter-
levnaden av anmälningsskyldigheten vid indirekta förvärv. Dessa
modeller, som redovisas ganska utförligt i betänkandet, har emellertid
stupat på att de skulle vara förenade med omfattande kostnader och
administration eller avvika alltför mycket från grundläggande principer
inom associationsrätten. Inte någon av modellerna läggs därför fram som
förslag.
Förvaltning av hyreshus
Bostadsförvaltningslagen (1977:792) utgör ett komplement till förvärvs-
lagen på så sätt att den medger ingripanden i efterhand mot hyresvärdar
som inte sköter fastighetsförvaltningen på ett objektivt godtagbart sätt.
Lagen innebär att hyresnämnden under vissa förutsättningar får besluta
att en fastighet ställs under särskild förvaltning, antingen i form av
förvaltningsåläggande eller i form av tvångsförvaltning. Den erbjuder
också möjligheter till inlösen.
Enligt gällande rätt kan särskild förvaltning tillgripas så snart
förvaltningen inte uppfyller de minimikrav som kan ställas, under
förutsättning att verkningarna därav har lett till olägenheter för de boende
av viss varaktighet och intensitet. Enligt utredningens mening är detta en
lämplig ordning. En sänkning av kraven på graden av missförhållanden
riskerar att leda till en disproportion mellan missförhållandena och
ingreppet. Utredningen menar således att de nuvarande kriterierna för
särskild förvaltning bör bibehållas oförändrade. Inte heller i övrigt har
det framkommit något som ger anledning att föreslå ändringar i
bostadsförvaltningslagen.
Även 12 kap. jordabalken (hyreslagen) innehåller regler som ger en
hyresgäst vissa befogenheter när förvaltningen inte sköts godtagbart.
Enligt bestämmelserna i hyreslagen har en hyresgäst bl.a. möjlighet att
utverka åtgärdsföreläggande för åtgärdande av brist som har uppkommit
under hyrestiden. Hyresgästen har inte denna möjlighet när det föreligger
en s.k. ursprunglig brist. Utredningen, som inte kan se något skäl till att
behålla denna skillnad, föreslår att ett åtgärdsföreläggande skall kunna
utverkas även vid ursprunglig brist.
Enligt 21 § hyreslagen har en hyresgäst, som anser sig ha en
kvittningsgill motfordran på hyresvärden, möjlighet att hos länsstyrelsen
deponera en så stor del av hyran som motsvarar hans fordran.
Enligt direktiven skall utredningen överväga om en hyresgäst skall ges
rätt att deponera hyran när hyresvärden underlåter att använda
hyresintäkterna till att betala löpande utgifter för fastigheten och
underlåtenheten sannolikt kommer att leda till att en brist kommer att
uppstå. Depositionsinstitutet skulle alltså utvidgas till att gälla även den
situationen att hyresgästen kan förväntas få en motfordran på
hyresvärden.
Utredningen menar att en sådan utvidgning av depositionsrätten inte
bör genomföras. Detta skulle nämligen ge upphov till svåra avvägnings
och bevisproblem. En utvidgad rätt att deponera skulle vidare medföra
risk för att institutet används till skada för hyresvärden och därmed i
förlängningen även för hyresgästerna.
Förverkande av hyresrätt m.m.
Bestämmelserna om förverkande av hyresrätt till bostadslägenhet på
grund av dröjsmål med betalningen av hyran gjordes genom en ändring
den 1 juli 1993 i hyreslagen mindre stränga mot hyresgästen. Trots denna
ändring är avhysningarna fortfarande oroväckande många.
Enligt vad utredningen har erfarit beror det ökade antalet avhysningar
inte på någon brist i hyreslagens regelsystem utan synes huvudsakligen
ha sin grund i det allt kärvare ekonomiska klimat som såväl hyresgäster
och hyresvärdar som sociala myndigheter tvingas leva i.
Utredningen har således inte funnit anledning att föreslå någon ändring
av reglerna om förverkande av hyresrätt vid betalningsdröjsmål. Det har
inte heller framkommit skäl att föreslå någon ändring i övrigt i reglerna
om upphörande av hyresavtal.
Borgen och pant
Enligt direktiven skall utredningen särskilt uppmärksamma ett förslag
om att begränsa dels hyresvärdens möjlighet att kräva borgen som villkor
för att ingå ett hyresavtal, dels omfattningen av borgensmannens ansvar.
Utredningen har inte funnit det lämpligt att införa en föreskrift som
begränsar hyresvärdens möjligheter att kräva borgen som villkor för att
ingå ett hyresavtal.
Utredningen har i stället övervägt om det ansvar som följer med ett
borgensåtagande för ett hyresavtal bör begränsas till tid eller till belopp.
Oavsett hur man väljer att utforma en sådan begränsning synes den
kunna få negativa konsekvenser för hyresgästerna. Förhållandena kan
också vara så olika att en och samma begränsning är för vid för vissa och
för snäv för andra hyresförhållanden. Utredningen menar därför att det
inte är lämpligt att i lag fastslå en begränsning av borgensåtaganden som
hänför sig till tid eller till belopp. Någon annan form av begränsning
synes inte möjlig.
Utredningen föreslår i stället en bestämmelse som innebär att en
borgensman alltid skall kunna säga upp sitt borgensåtagande så att det
upphör tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio
månader från uppsägningen, dock tidigast till en tidpunkt som infaller två
år efter det att borgensåtagandet började att gälla. Bestämmelsen är
tvingande till borgensmannens förmån. För att den nu redovisade
bestämmelsen inte skall kunna kringgås, föreslås motsvarande gälla även
när pant har ställts till säkerhet för ett hyresavtal.

Lagförslaget i slutbetänkandet SOU 1996:148.
1. Förslag till
Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs att 12 kap. 11, 28, 70 och 73 §§ jordabalken
skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

11§
Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som
anges i 10 § första stycket och är skadan ej avhjälpt när lägenheten skall
tillträdas eller är lägenheten eljest, i annat fall än som avses i 13 §, på
tillträdesdagen icke i det skick som hyres gästen har rätt att fordra, får
han avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden unde
låter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske. Kan
bristen ej avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter
tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga
upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig
betydelse. Sedan bristen blivit av hjälpt av hyresvärden får avtalet inte
sägas upp. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning av hyran
I fall som avses i första stycket har hyresgästen även rätt till ersättning
för skada, om hyresvärden ej visar att bristen icke beror på hans
försummelse.

Om hyresavtalet avser en
bostadslägenhet, får hyresnämnden
i fall som avses i första stycket och
om bristen medför hinder eller men
i nyttjanderätten på ansökan av
hyresgästen förelägga hyresvärden
att avhjälpa bristen (åtgärdsföre-
läggande). I fråga om åtgärdsföre-
läggande gäller i övrigt vad som
föreskrivs i 16 § andra och fjärde -
sjätte styckena.

Har lägenheten hyrts ut i be-
fintligt skick och är den inte enligt
den allmänna uppfattning en i orten
fullt brukbar för det avsedda
ändamålet, gäller första och andra
styckena, om upplåtelsen avser en
bostads lägenhet för fritidsändamål
eller en lokal och hyresgästen inte,
när avtalet ingicks, kände till
bristen eller kunnat upp täcka den
med vanlig uppmärksamhet.
Har lägenheten hyrts ut i be-
fintligt skick och är den inte enligt
den allmänna uppfattning en i orten
fullt brukbar för det avsedda
ändamålet och hyresgästen dess-
utom inte, när avtalet ingicks,
kände till bristen eller kunnat upp-
täcka den med vanlig uppmärk-
samhet, gäller första - tredje
styckena, om upplåtelsen avser en
bostadslägenhet för fritidsändamål
och första och andra styckena, om
upplåtelsen avser en lokal.

28 §
Är pant eller borgen ställd till
säkerhet för att ett avtal om hyra av
en lokal fullgörs och försämras
säkerhe ten, är hyresgästen skyldig
att på anfordran ställa ny säkerhet
med vilken hyresvär den skäligen
kan nöja sig. Gör han det ej inom
en månad, får hyresvärden säga upp
avtalet.
Är pant eller borgen ställd till
säkerhet för att ett avtal om hyra av
en lokal fullgörs och försämras
säkerheten, är hyresgästen skyldig
att på begäran ställa ny säkerhet
som hyresvärden skäligen kan nöja
sig med. Gör han inte det inom en
månad, får hyresvärden säga upp
avtalet.

Är pant eller borgen ställd till
säkerhet för att ett avtal om hyra av
en bostadslägenhet fullgörs, får
pantsättaren eller borgensmannen
säga upp sitt åtagande att upphöra
att gälla vid det månadsskifte som
inträffar närmast efter nio månader
från uppsägningen, dock tidigast
till en tidpunkt som infaller två år
efter det att åtagandet började att
gälla. Ett villkor som inskränker
pantsättarens eller borgens-
mannens rätt enligt detta stycke är
utan verkan.

70 §
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, 18 a
f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24
a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62
eller 64 § överklagas genom besvär
inom tre veckor från den dag
beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 11 § tredje stycket, 16 §
andra stycket, 18 a f §§, 18 h §,
23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37,
49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 §
överklagas genom besvär inom tre
veckor från den dag beslutet
meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,
45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 §
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 16 § andra
stycket, om upprustningsföre-
läggande enligt 18 a c §§, om
tillstånd till förbättrings- och
ändringsåtgärder enligt 18 d f §§,
om förbud mot sådana åtgärder
enligt 18 h § eller om utdömande av
vite enligt 62 § skall vardera parten
svara för sin rättegångskostnad i
hovrätten, om inte annat följer av
18 kap. 6 § rättegångsbalken.
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 11 § tredje
stycket eller 16 § andra stycket, om
upprustningsföreläggande enligt
18 a c §§, om tillstånd till
förbättrings- och ändringsåtgärder
enligt 18 d f §§, om förbud mot
sådana åt gärder enligt 18 h § eller
om utdömande av vite enligt 62 §
skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i hovrätten, om
inte annat följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998.
2. Den nya lydelsen av 11 § gäller även hyresavtal som har ingåtts före
ikraftträdandet.
3. Den nya lydelsen av 28 § gäller även åtagande om pant eller borgen
som har ingåtts före ikraftträdandet. Sådant åtagande skall därvid anses
ha börjat gälla vid ikraftträdandet.

2. Förslag till
Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyres-
fastighet m.m.
Härigenom föreskrivs att 3, 4 och 10 §§ lagen (1975:1132) om förvärv
av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

3 §
Vid förvärv av fast egendom som
avses i 1 § och som ej omfattas av
undantagsbestämmelserna i 2 §
skall förvärvaren inom tre månader
från det förvärvet skedde anmäla
förvärvet till den kommun där den
fasta egendomen är belägen. Till
anmälningen skall fogas styrkt
avskrift av fångeshandlingen.
Vid förvärv av fast egendom som
avses i 1 § och som ej omfattas av
undantagsbestämmelserna i 2 §
skall överlåtaren och förvärvaren
inom tre månader från det förvärvet
skedde anmäla förvärvet till den
kommun där den fasta egendomen
är belägen. Till anmälningen skall
fogas styrkt av skrift av fånges-
handlingen.
I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd
prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i
sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till
kommunen.
Tillstånd att förvärva egendom på offenlig auktion enligt 7 § lämnas
före auktionen.

4 §
Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje
styckena, vägras
1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastig heten,
2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han
skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den
motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,
3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer
att iaktta god sed i hyresförhållanden eller
4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig
gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från
allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.
Förvärvstillstånd får inte vägras,
1. om det visas att fastigheten är
obebyggd eller bebyggd med annat
än hyreshus eller med hyreshus
som icke innehåller fler än två för
bostadsändamål avsedda lägenheter
eller
1. om det visas att fastigheten är
obebyggd eller bebyggd med annat
än hyreshus eller med hyreshus
som icke innehåller fler än två för
bostadsändamål avsedda lägen-
heter,
2. om förvärvet avser andel i
fastig het och förvärvet av an delen
uppen bart sker i syfte att bereda
förvärvaren och hans familj bostad
på fastigheten.
2. om förvärvet avser andel i
fastig het och förvärvet av an delen
uppen bart sker i syfte att bereda
förvärvaren och hans familj bostad
på fastigheten eller

3. om ansökan medges av kom-
mun och hyresgästorganisation
som enligt 16 b § lagen (1973:188)
om arrende nämnder och hyres-
nämnder är att anse som sökandens
motparter.
Skall fastigheten enligt gällan de planer användas för något annat
ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas
utan hinder av första stycket.

10 §
Vid förvärv av aktier eller an-
delar i bolag skall förvärvaren inom
tre månader från det förvärvet
skedde anmäla förvärvet till den
kommun där huvuddelen av den
fasta egen domen är belägen.
Frågan om i vilken kommun
huvuddelen av egendomen ligger
skall avgöras med ledning av
fastigheternas taxeringsvärde. Till
anmälningen skall fogas styrkt
avskrift av fångeshandlingen eller,
om någon fångeshandling inte har
upprättats, ett av överlåtaren och
förvärvaren undertecknat intyg om
när för värvet har skett och om de
villkor som har avtalats för
förvärvet.
Vid förvärv av aktier eller an-
delar i bolag skall överlåtaren och
förvärvaren inom tre månader från
det förvärvet skedde anmäla
förvärvet till den kommun där
huvuddelen av den fasta egen-
domen är belägen. Frågan om i
vilken kommun huvuddelen av
egen domen ligger skall avgöras
med ledning av fastigheternas
taxeringsvärde. Till anmälningen
skall fogas styrkt avskrift av
fångeshandlingen eller, om någon
fångeshandling inte har upprättats,
ett av överlåtaren och förvärvaren
undertecknat intyg om när förvärvet
har skett och om de villkor som har
avtalats för förvärvet.
I fall som avses i 1 § första stycket 2 4 samt vid förvärv genom inlösen
enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om förvärvs-
tillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan
får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående anmälan till
kommunen.
Vill kommunen begära prövning enligt denna lag, skall beslutet om
detta anmälas till hyresnämnden inom tre månader efter det anmälan
skett enligt första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen
eller intyg om förvärvet inte var fogad till anmälningen, tre månader från
det att kommunen mottog sådan handling. Det åligger kommunen att
snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren
huruvida prövning begärs.

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998.
2. Bestämmelserna i 3 och 10 §§ i dess äldre lydelser tillämpas alltjämt
be träffande förvärv som har skett före ikraftträdandet.
3. Bestämmelserna i 4 § i dess nya lydelse tillämpas även på förvärv
som har skett före ikraftträdandet.

3. Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrende
nämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

4 §
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyreseller bostads rättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
överlåtelse av hyresrätt enligt
12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 12 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal
enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt
12 kap. 54 §, återbetalning av hyra
och fastställande av hyra enligt 12
kap. 55 d §, uppskov med av
flyttning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,
2. pröva tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 11 § tredje
stycket och 16 § andra stycket,
ändrad användning av lokal enligt
12 kap. 23 § andra stycket, skade-
stånd enligt 12 kap. 24 a §,
överlåtelse av hyres rätt enligt 12
kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av
lägenhet i andrahand enligt 12 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal
enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt
12 kap. 54 §, åter betalning av hyra
och fastställande av hyra enligt
12 kap. 55 d §, uppskov med av
flyttning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand-
lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 §
samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt
enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i
andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,
allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i
12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som
avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyreseller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt
hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om
upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a c §§ jordabalken eller
förbättrings-och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d f §§ och 18 h §
samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är
belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där
bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där
förvaltningen föres.

22 §
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet,
rättskraft, såvitt därigenom av
gjorts fråga som avses i 1 § första
stycket 2 eller 5 eller 4 § första
stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8.
Vad som sagts nu gäller dock ej
beslut, varigenom ansökan om
åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.
16 § andra stycket eller upprust-
ningsföreläggande enligt 12 kap.
18 a c §§ eller tillstånd enligt
12 kap. 18 df §§, 23 § andra
stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda-
balken eller 7 kap. 11 § bostads-
rättlagen (1991:614) eller ansökan
om uppskov enligt 12 kap. 59 §
jordabalken eller ansökan om för-
bud eller hävande av förbud enligt
12 kap. 18 h § jordabalken eller
yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet,
rättskraft, såvitt därigenom av
gjorts fråga som avses i 1 § första
stycket 2 eller 5 eller 4 § första
stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8.
Vad som sagts nu gäller dock ej
beslut, varigenom ansökan om
åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.
11 § tredje stycket eller 16 § andra
stycket eller upprustningsföre-
läggande enligt 12 kap. 18 a c §§
eller till stånd enligt 12 kap. 18 d f
§§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller
40 § jordabalken eller 7 kap. 11 §
bostadsrättslagen (1991:614) eller
ansökan om uppskov enligt 12 kap.
59 § jordabalken eller ansökan om
förbud eller hävande av förbud
enligt 12 kap. 18 h § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om
omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998.
4. Förslag till
Lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegång en i vissa
hyresmål i Svea hovrätt
Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa
hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

8 §
Beslut av Svea hovrätt äger
rättskraft, såvitt därigenom av
gjorts fråga som avses i 4 § första
stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8
lagen (1973:188) om arrende-
nämnder och hyresnämnder. Detta
gäller dock inte beslut, enligt vilket
ansökan om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra stycket
eller upprustningsföreläggande
enligt 12 kap. 18 a c §§ eller
tillstånd enligt 12 kap. - 18 d f §§,
23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 §
jor dabalken eller ansökan om
förbud eller hävande av förbud
enligt 12 kap. 18 h § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
Beslut av Svea hovrätt äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 11 § tredje stycket eller
16 § andra stycket eller upprust-
ningsföreläggande enligt 12 kap.
18 a c §§ eller tillstånd enligt
12 kap. 18 d f §§, 23 § andra
stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-
balken eller ansökan om förbud
eller hävande av förbud enligt
12 kap. 18 h § jordabalken eller
yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1998.

Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig
över betänkandet SOU 1996:148.
Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av

Svea hovrätt, Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm,
Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i
Linköping, Hyresnämnden i Sundsvall, Boverket, Socialstyrelsen,
Konsumentverket, Riksskatteverket, Patent- och registreringsverket,
Lunds universitet, Svenska kommunförbundet, Stockholms kommun,
Göteborgs kommun, Malmö kommun, Sveriges advokatsamfund,
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighets-
ägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, SBC Bostadsrätts-
organisation, SKB Stockholms Kooperativa Bostadsrättsförening, SPAB
Statens personalbostadsdelegation
HSB Riksförbund har avstått från att yttra sig.
SKB Stockholms Kooperativa Bostadsförening har avstått från eget
yttrande och har i stället instämt i SABO:s remissvar.

Lagrådsremissens lagförslag
1 Förslag till lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken ,
dels att 12 kap. 11, 40, 70 och 73 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i 12 kap. skall införas två nya paragrafer, 18 i och
28 a §§, samt närmast före 18 i § en ny rubrik av följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

11 §
Uppkommer före hyrestidens
början ringare skada på lägenheten
än som anges i 10 § första stycket
och är skadan ej avhjälpt när lägen-
heten skall tillträdas eller är lägen-
heten eljest, i annat fall än som
avses i 13 §, på tillträdesdagen icke
i det skick som hyresgästen har rätt
att fordra, får han avhjälpa bristen
på hyresvärdens bekostnad, om
hyresvärden underlåter att efter
tillsägelse ombesörja åtgärden så
snart det kan ske. Kan bristen ej
avhjälpas utan dröjsmål eller
underlåter hyresvärden att efter
tillsägelse ombesörja åtgärden så
snart det kan ske, får hyresgästen
säga upp avtalet. Uppsägning får
dock ske endast om bristen är av
väsentlig betydelse. Sedan bristen
blivit avhjälpt av hyresvärden får
avtalet inte sägas upp. För den tid
lägenheten är i bristfälligt skick har
hyresgästen rätt till skälig ned-
sättning av hyran.

Uppkommer före hyrestidens
början ringare skada på lägenheten
än som anges i 10 § första stycket
och är skadan inte avhjälpt när
lägenheten skall tillträdas eller är
lägenheten i övrigt, i annat fall än
som avses i 13 §, på tillträdesdagen
inte i det skick som hyresgästen har
rätt att fordra, gäller följande:
1. Hyresgästen får avhjälpa bris-
ten på hyresvärdens bekostnad, om
hyresvärden underlåter att efter
tillsägelse ombesörja åtgärden så
snart det kan ske.
2. Kan bristen inte avhjälpas utan
dröjsmål eller underlåter hyres-
värden att efter tillsägelse ombe-
sörja åtgärden så snart det kan ske,
får hyresgästen säga upp avtalet.
Uppsägning får dock ske endast om
bristen är av väsentlig betydelse.
Sedan bristen har blivit avhjälpt av
hyresvärden, får avtalet inte sägas
upp.
3. För den tid lägenheten är i
bristfälligt skick har hyresgästen
rätt till skälig nedsättning av hyran.
I fall som avses i första stycket
har hyresgästen även rätt till
ersättning för skada, om hyres-
värden ej visar att bristen icke beror
på hans försummelse.

Har lägenheten hyrts ut i be-
fintligt skick och är den inte enligt
den allmänna uppfattningen i orten
fullt brukbar för det avsedda ända-
målet, gäller första och andra
styckena, om upplåtelsen avser en
bostadslägenhet för fritidsändamål
eller en lokal och hyresgästen inte,
när avtalet ingicks, kände till
bristen eller kunnat upptäcka den
med vanlig uppmärksamhet.

4. Hyresgästen har rätt till
ersättning för skada, om hyres-
värden inte visar att bristen inte
beror på hans försummelse.
5. Om hyresavtalet avser en
bostadslägenhet, får hyresvärden
föreläggas att avhjälpa bristen
(åtgärdsföreläggande). Åtgärds-
föreläggande meddelas av hyres-
nämnden efter ansökan av hyres-
gästen. I fråga om åtgärdsföre-
läggande gäller i övrigt vad som
föreskrivs i 16 § andra och fjärde -
sjätte styckena.
Avser hyresavtalet en bostads-
lägenhet för fritidsändamål eller en
lokal och har bostadslägenheten
eller lokalen hyrts ut i befintligt
skick trots att den enligt den all-
männa uppfattningen på orten inte
är fullt brukbar för sitt ändamål,
tillämpas bestämmelserna i första
stycket endast om hyresgästen när
han ingick avtalet inte kände till
bristen eller kunde upptäcka den
med vanlig uppmärksamhet.

Hyresvärdens informationsskyl-
dighet

18 i §

Hyresvärden är skyldig att lämna
hyresgästen uppgift om sitt namn
och en adress där hyresvärden kan
anträffas. Om hyresvärden är en
juridisk person, skall motsvarande
uppgifter lämnas även om ställ-
företrädare för den juridiska per-
sonen.
Finns hyresvärden eller, om
hyresvärden är en juridisk person,
ställföreträdaren inte i landet, skall
uppgift lämnas om namn och
adress på en i Sverige bosatt
person som är behörig att på hyres-
värdens vägnar ta emot delgivning.
Uppgifterna skall tas upp i ett
skriftligt meddelande som skall
anslås på väl synlig plats i huset.

28 a §

Är pant eller borgen ställd till
säkerhet för att ett avtal om hyra av
en bostadslägenhet fullgörs, får
pantsättaren eller borgensmannen
säga upp sitt åtagande att upphöra
att gälla vid det månadsskifte som
inträffar närmast efter nio månader
från uppsägningen, dock tidigast
till en tidpunkt som infaller två år
från det att åtagandet började att
gälla.
Ett villkor som inskränker pant-
sättarens eller borgensmannens
rätt enligt denna paragraf är utan
verkan.

40 §
En hyresgäst som under viss tid
inte har tillfälle att använda sin
lägenhet, får upplåta lägenheten i
dess helhet i andra hand, om hyres-
nämnden lämnar tillstånd till upp-
låtelsen. Sådant tillstånd skall
lämnas, om hyresgästen har beakt-
ansvärda skäl för upplåtelsen och
hyresvärden inte har befogad anled-
ning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket
kan begränsas till viss tid och
förenas med villkor.

En hyresgäst får hyra ut eller på
annat sätt upplåta lägenheten i dess
helhet i andra hand, om hyres-
nämnden lämnar tillstånd till det.
Tillstånd skall lämnas, om
1. hyresgästen på grund av ålder,
sjukdom, tillfälligt arbete på annan
ort, särskilda familjeförhållanden
eller därmed jämförbara förhållan-
den har beaktansvärda skäl för
upplåtelsen, och
2. hyresvärden inte har befogad
anledning att vägra samtycke.
Tillstånd enligt första stycket
skall begränsas till viss tid och kan
förenas med villkor.

70 §
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, 18 a
- f §§, 18 h §, 23 § andra stycket, 24
a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62
eller 64 § överklagas genom besvär
inom tre veckor från den dag be-
slutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 11 § första stycket 5,
16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18 h
§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36,
37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 §
får överklagas inom tre veckor från
den dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35,
40, 45, 56 eller 59 § får inte överklagas.

73 §
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 16 § andra
stycket, om upprustningsföre-
läggande enligt 18 a - c §§, om
tillstånd till förbättrings- och änd-
ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om
förbud mot sådana åtgärder enligt
18 h § eller om utdömande av vite
enligt 62 § skall vardera parten
svara för sin rättegångskostnad i
hovrätten, om inte annat följer av
18 kap. 6 § rättegångsbalken.
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 11 § första
stycket 5 eller 16 § andra stycket,
om upprustningsföreläggande enligt
18 a - c §§, om tillstånd till
förbättrings- och ändringsåtgärder
enligt 18 d - f §§, om förbud mot
sådana åtgärder enligt 18 h § eller
om utdömande av vite enligt 62 §
skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i hovrätten, om
inte annat följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.

_________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.
2. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande om pant eller
borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid
ikraftträdandet.

2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4 och 22 §§ lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

4 §
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till
uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
överlåtelse av hyresrätt enligt
12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 12 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal
enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt
12 kap. 54 §, återbetalning av hyra
och fastställande av hyra enligt 12
kap. 55 d §, uppskov med avflytt-
ning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,

2. pröva tvist om åtgärds-
föreläggande enligt 12 kap. 11 §
första stycket 5 och 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
överlåtelse av hyresrätt enligt
12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 12 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal
enligt 12 kap. 49 §, villkor enligt
12 kap. 54 §, återbetalning av hyra
och fastställande av hyra enligt
12 kap. 55 d §, uppskov med av-
flyttning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand-
lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 §
samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt
enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i
andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,
allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12
kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses
i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt
hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om
upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller
förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h §
samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är
belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där
bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där
förvaltningen föres.

22 §
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,
2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket eller upprustningsföre-
läggande enligt 12 kap. 18 a - c §§
eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d -
f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37
eller 40 § jordabalken eller 7 kap.
11 § bostadsrättslagen (1991:614)
eller ansökan om uppskov enligt
12 kap. 59 § jordabalken eller
ansökan om förbud eller hävande
av förbud enligt 12 kap. 18 h §
jordabalken eller yrkande om rätt
till förhandlingsordning enligt 9 §
hyresförhandlingslagen (1978:304)
lämnats utan bifall.
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet,
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,
2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 11 § första
stycket 5 eller 16 § andra stycket
eller upprustningsföreläggande en-
ligt 12 kap. 18 a - c §§ eller
tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§,
23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40
§ jordabalken eller 7 kap. 11 §
bostadsrättslagen (1991:614) eller
ansökan om uppskov enligt 12 kap.
59 § jordabalken eller ansökan om
förbud eller hävande av förbud
enligt 12 kap. 18 h § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om
omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
_______

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.

3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv
av hyresfastighet m.m.
Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 10 och 27 §§ lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande
lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

3 §
Vid förvärv av fast egendom som
avses i 1 § och som ej omfattas av
undantagsbestämmelserna i 2 §
skall förvärvaren inom tre månader
från det förvärvet skedde anmäla
förvärvet till den kommun där den
fasta egendomen är belägen. Till
anmälningen skall fogas styrkt
avskrift av fångeshandlingen.

Vid förvärv av fast egendom som
avses i 1 § och som inte omfattas av
undantagsbestämmelserna i 2 §
skall överlåtaren eller förvärvaren
inom tre månader från det att
förvärvet skedde anmäla förvärvet
till den kommun där den fasta egen-
domen är belägen. En styrkt kopia
av fångeshandlingen skall bifogas
anmälan.
Kommunen skall ge en sådan
hyresgästorganisation som avses i
16 b § lagen (1973:188) om arren-
denämnder och hyresnämnder till-
fälle att yttra sig över anmälan.
I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 får frågan om förvärvstillstånd
prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett. Ansökan får i
sådant fall inges till hyresnämnden utan föregående anmälan till
kommunen.
Tillstånd att förvärva egendom på offentlig auktion enligt 7 § lämnas
före auktionen.

3 a §
Vill kommunen påkalla prövning
enligt denna lag, skall beslut härom
anmälas till hyresnämnden inom tre
månader efter det anmälan skett
enligt 3 § första stycket eller, om
styrkt avskrift av fångeshandlingen
inte var fogad till anmälningen, tre
månader från det att kommunen
mottog sådan avskrift. Det åligger
kommunen att snarast möjligt och
senast inom samma tid underrätta
förvärvaren huruvida prövning
påkallas.
Vill kommunen begära prövning
enligt denna lag, skall beslut om
detta anmälas till hyresnämnden
inom fyra månader efter det att
anmälan skett enligt 3 § första
stycket eller, om styrkt kopia av
fångeshandlingen inte var fogad till
anmälan, fyra månader från det att
kommunen tog emot en sådan
kopia. Kommunen skall snarast
möjligt och senast inom samma tid
underrätta förvärvaren huruvida
prövning begärs.

Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid,
skall hyresnämnden förelägga förvärvaren att inom en månad från det att
han fått del av föreläggandet ansöka om förvärvstillstånd. Föreläggandet
skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet
skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

4 §
Förvärvstillstånd skall, utom i de fall som anges i andra och tredje
styckena, vägras,
1. om förvärvaren inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten,
2. om förvärvaren inte gör sannolikt att syftet med förvärvet är att han
skall förvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den
motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt att ställa,
3. om det kan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer
att iaktta god sed i hyresförhållanden eller
4. om det kan antas att förvärvaren eljest med hänsyn till brottslig
gärning eller visad brist vid fullgörande av åligganden enligt lag är från
allmän synpunkt olämplig att inneha fastigheten.
Förvärvstillstånd får inte vägras,
1. om det visas att fastigheten är
obebyggd eller bebyggd med annat
än hyreshus eller med hyreshus
som icke innehåller fler än två för
bostadsändamål avsedda lägenheter
eller
2. om förvärvet avser andel i
fastighet och förvärvet av andelen
uppenbart sker i syfte att bereda
förvärvaren och hans familj bostad
på fastigheten.

1. om det visas att fastigheten är
obebyggd eller bebyggd med annat
än hyreshus eller med hyreshus
som icke innehåller fler än två för
bostadsändamål avsedda lägen-
heter,
2. om förvärvet avser andel i
fastighet och förvärvet av andelen
uppenbart sker i syfte att bereda
förvärvaren och hans familj bostad
på fastigheten, eller
3. om ansökan medges av kom-
munen och den eller de hyresgäst-
organisationer som enligt 16 b §
lagen (1973:188) om arrende-
nämnder och hyresnämnder är att
anse som sökandens motparter.
Skall fastigheten enligt gällande planer användas för något annat
ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas
utan hinder av första stycket.

6 §
Egendom, som förvärvats genom
inrop på exekutiv auktion under
sådana förhållanden att förvärvs-
tillstånd skulle ha krävts vid vanligt
köp, skall åter avyttras inom två år
efter det att auktionen vunnit laga
kraft, om ej dessförinnan nämnda
förhållanden upphört eller inropa-
ren antingen fått besked från
kommunen att prövning ej påkallas
eller erhållit hyresnämndens till-
stånd att behålla egendomen. Har
inropet skett för att skydda någon
inroparens fordran, för vilken han
har panträtt i egendomen, eller
någon hans rättighet, som är in-
skriven däri, får länsstyrelsen på
ansökan medge skäligt anstånd med
egendomens avyttrande, om sanno-
lika skäl visas att i annat fall förlust
skulle uppkomma för inroparen.
Avyttras ej egendomen inom före-
skriven tid, skall länsstyrelsen på
framställning av kommunen eller
hyresnämnden förordna att egen-
domen skall säljas av kronofogde-
myndigheten på offentlig auktion
enligt bestämmelserna i 7 §.

Anteckning om bestämmelserna i
första stycket skall göras i det
köpebrev som utfärdas med anled-
ning av den exekutiva auktionen
och, när lagfart sökes, införas i
fastighetsboken, om sökanden icke
visar att avyttringsskyldigheten
upphört.

Bestämmelserna i 4 § gäller i
fråga om tillstånd att behålla egen-
dom.
När egendom har förvärvats
genom inrop på exekutiv auktion
och det vid ett vanligt köp skulle ha
krävts förvärvstillstånd, skall inro-
paren överlåta egendomen inom ett
år från det att auktionen har vunnit
laga kraft. Detta gäller dock inte,
om
1. hyresnämnden har gett in-
roparen tillstånd att behålla egen-
domen,
2. kommunen har gett inroparen
besked om att den inte kommer att
begära någon prövning av för-
värvet, eller
3. förhållandena inte längre är
sådana att förvärvet om det hade
varit ett vanligt köp skulle ha krävt
förvärvstillstånd.

Länsstyrelsen får efter ansökan
från inroparen bevilja skäligt
anstånd med överlåtelsen, om
1. förvärvaren har ropat in egen-
domen för att skydda en fordran
som han har och för vilken han har
panträtt i egendomen eller för att
skydda någon rättighet som han
har och som är inskriven i egen-
domen, och
2. förvärvaren kan göra sannolikt
att det uppstår förlust för honom
om han inte beviljas anstånd.
Om förvärvaren inte överlåter
egendomen inom föreskriven tid,
skall länsstyrelsen på begäran av
kommunen eller hyresnämnden
besluta att kronofogdemyndigheten
skall sälja egendomen på offentlig
auktion enligt bestämmelserna i
7 §.
I det köpebrev som utfärdas med
anledning av den exekutiva auk-
tionen skall det finnas upplysning
om bestämmelserna i första - tredje
styckena. När lagfart söks, skall
upplysningarna antecknas i fastig-
hetsboken, om sökanden inte visar
att han inte längre är skyldig att
överlåta egendomen.
Bestämmelserna i 4 § gäller i
fråga om tillstånd att behålla egen-
domen.

10 §
Vid förvärv av aktier eller
andelar i bolag skall förvärvaren
inom tre månader från det förvärvet
skedde anmäla förvärvet till den
kommun där huvuddelen av den
fasta egendomen är belägen. Frågan
om i vilken kommun huvuddelen av
egendomen ligger skall avgöras
med ledning av fastigheternas
taxeringsvärde. Till anmälningen
skall fogas styrkt avskrift av
fångeshandlingen eller, om någon
fångeshandling inte har upprättats,
ett av överlåtaren och förvärvaren
undertecknat intyg om när förvärvet
har skett och om de villkor som har
avtalats för förvärvet.

Vid förvärv av aktier eller
andelar i bolag skall överlåtaren
eller förvärvaren inom tre månader
från det förvärvet skedde anmäla
förvärvet till den kommun där
huvuddelen av den fasta egen-
domen är belägen. Frågan om i
vilken kommun huvuddelen av
egendomen ligger skall avgöras
med ledning av fastigheternas
taxeringsvärde. Till anmälningen
skall fogas en styrkt kopia av
fångeshandlingen eller, om någon
fångeshandling inte har upprättats,
ett av överlåtaren och förvärvaren
undertecknat intyg om när förvärvet
har skett och om de villkor som har
avtalats för förvärvet.
Kommunen skall ge en sådan
hyresgästorganisation som avses i
16 b § lagen (1973:188) om arren-
denämnder och hyresnämnder till-
fälle att yttra sig över anmälan.

I fall som avses i 1 § första stycket 2 - 4 samt vid förvärv genom
inlösen enligt 3 kap. 3 § aktiebolagslagen (1975:1385) får frågan om
förvärvstillstånd prövas av hyresnämnden redan innan förvärvet skett.
Ansökan får i sådant fall ges in till hyresnämnden utan föregående
anmälan till kommunen.
Vill kommunen begära prövning
enligt denna lag, skall beslutet om
detta anmälas till hyresnämnden
inom tre månader efter det anmälan
skett enligt första stycket eller, om
styrkt avskrift av fångeshandlingen
eller intyg om förvärvet inte var
fogad till anmälningen, tre månader
från det att kommunen mottog
sådan handling. Det åligger kom-
munen att snarast möjligt och
senast inom samma tid underrätta
förvärvaren huruvida prövning
begärs.
Vill kommunen begära prövning
enligt denna lag, skall beslutet om
detta anmälas till hyresnämnden
inom fyra månader efter det att
anmälan skett enligt första stycket
eller, om en styrkt kopia av fånges-
handlingen eller ett intyg om för-
värvet inte var fogad till anmälan,
fyra månader från det att kom-
munen tog emot en sådan handling.
Kommunen skall snarast möjligt
och senast inom samma tid under-
rätta förvärvaren huruvida prövning
begärs.

27 §
Regeringen bemyndigas att med-
dela närmare föreskrifter om
skyldighet för förvärvaren att till
kommunen och hyresnämnden läm-
na uppgifter av betydelse för
prövningen av förvärv enligt denna
lag.
Regeringen bemyndigas att med-
dela närmare föreskrifter om
skyldighet för överlåtaren och
förvärvaren att till kommunen och
hyresnämnden lämna uppgifter av
betydelse för prövningen av förvärv
enligt denna lag.
________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998.
2. I fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet gäller 3, 3 a,
6 och 10 §§ i sina äldre lydelser.

4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om
rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt
Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i
vissa hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse

8 §
Beslut av Svea hovrätt äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 16 § andra stycket eller
upprustningsföreläggande enligt
12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd
enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §
andra stycket, 34, 36 eller 37 §
jordabalken eller ansökan om
förbud eller hävande av förbud
enligt 12 kap. 18 h § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.

Beslut av Svea hovrätt äger
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt
12 kap. 11 § första stycket 5 eller
16 § andra stycket eller upprust-
ningsföreläggande enligt 12 kap.
18 a - c §§ eller tillstånd enligt
12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra
stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-
balken eller ansökan om förbud
eller hävande av förbud enligt
12 kap. 18 h § jordabalken eller
yrkande om rätt till förhandlings-
ordning enligt 9 § hyresförhand-
lingslagen (1978:304) lämnats utan
bifall.
__________

Denna lag träder i kraft den 1 juni 1998

Lagrådets yttrande
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1997-11-24

Närvarande: f.d. justitierådet Staffan Vängby, justitierådet Gertrud
Lennander, regeringsrådet Kjerstin Nordborg.

Enligt en lagrådsremiss den 6 november 1997 (Justitiedepartementet) har
regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m., och
4. lag om ändring i lagen (1994:831 ) om rättegången i vissa hyresmål
i Svea hovrätt.

Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Nils
Cederstierna.

Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 11 §
Andra stycket är svårläst. Orsaken härtill är främst att en för fri-
tidsbostäder och lokaler gemensam hänvisning görs till första stycket,
trots att olika delar av första stycket skall gälla för de båda kategorierna.
Denna teknik kan inte anses godtagbar, särskilt som det är angeläget att
hyreslagen skall kunna läsas även av lekmän utan tillgång till förarbeten.
Problemet kan lösas på flera sätt. Ett sätt är att ändra styckeindelningen
av paragrafen. Eftersom andra stycket reglerar en begränsad fråga och
förutsättningarna är gemensamma för fritidsbostäder och lokaler talar
dock goda skäl för den indelning som valts i det remitterade förslaget.

Ett visserligen enbart stilistiskt problem är uttryckssättet att lägenheten
hyrts ut i befintligt skick trots att den inte är fullt brukbar för sitt
ändamål. Det är troligt att lägenheten hyrts ut i befintligt skick just därför
att den är undermålig.

Lagrådet förordar för sin del att andra stycket ges följande lydelse:

Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i
befintligt skick gäller
1. för bostadslägenheten första stycket och
2. för lokalen första stycket 1 - 4,
endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är
fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte
kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet.
28 a §
Det anges ibland i olika lagbestämmelser att ett avtalsvillkor är utan
verkan mot ena parten i ett avtalsförhållande (jfr också 12 kap. 1 §
femte stycket jordabalken angående verkan av vissa förbehåll). Enligt
andra stycket i förevarande bestämmelse kan det villkor som anges där
överhuvudtaget inte göras gällande och detta står klart redan vid avtalets
ingående. I ett sådant fall bör, i anslutning till den vedertagna
terminologin, lämpligen termen ogiltighet användas. Lagrådet föreslår
därför att orden utan verkan , som avslutar bestämmelsen, byts ut mot
ordet ogiltigt .

Övriga lagförslag

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

Justitiedepartementet
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 11 december 1997

Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Hjelm-
Wallén, Peterson, Freivalds, Wallström, Tham, Åsbrink, Schori,
Blomberg, Andersson, Winberg, Sundström, Johansson, von Sydow,
Klingvall, Åhnberg, Pagrotsky, Östros, Messing

Föredragande: statsrådet Freivalds

Regeringen beslutar proposition 1997/98:46 Ändringar i hyreslagen m.m.

Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.
Senaste lydelse 1984:694.
Senaste lydelse 1988:927.
Senaste lydelse 1997:62.
Senaste lydelse 1997:62.
Senaste lydelse 1997:63.
Senaste lydelse 1997:63.
Senaste lydelse 1992:1370.
Senaste lydelse 1979:307.
Senaste lydelse 1983:438.
Senaste lydelse 1981:787.
Senaste lydelse 1983:438.
Senaste lydelse 1983:438.
Senaste lydelse 1997:66.
Lydelse enligt prop. 1996/97:30.
Lydelse enligt prop. 1996/97:30.
Lydelse enligt prop. 1996/97:30.
Lydelse enligt prop. 1996/97:30.
Lydelse enligt prop. 1996/97:30.
Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.
Senaste lydelse 1984:694.
Senaste lydelse 1988:927.
Senaste lydelse 1997:62.
Senaste lydelse 1997:62.
Senaste lydelse 1997:63.
Senaste lydelse 1997:63.
Senaste lydelse 1992:1370.
Senaste lydelse 1979:307.
Senaste lydelse 1983:438.
Senaste lydelse 1981:787.
Senaste lydelse 1983:438.
Senaste lydelse 1983:438.
Senaste lydelse 1997:66.

103

1

Prop. 1997/98:46

Prop. 1997/98:46

9

40

103

Prop. 1997/98:46
Bilaga 1

103

103

Prop: 1997/98:46
Bilaga 2

Prop: 1997/98:46
Bilaga 3

Prop: 1997/98:46
Bilaga 4

Prop: 1997/98:46
Bilaga 5

Prop: 1997/98:46
Bilaga 6

Prop: 1997/98:46
Bilaga 7

Prop: 1997/98:46
Bilaga 8

103

103

Prop. 1997/98:00

102

Prop. 1997/98:46
Bilaga 9

103

Prop.1997/98:46
Bilaga 10

Prop. 1997/98:46
Bilaga 10

Prop. 1997/98:46
Bilaga 10

Prop.1997/98:46
Bilaga 11

Prop. 1997/98:46
Bilaga 11

Prop. 1997/98:46
Bilaga 12