I detta betänkande behandlar utskottet de förslag till ändringar av hyreslagen
och viss annan hyresrättslig lagstiftning som regeringen lagt fram i
proposition 1997/98:46 jämte motionsförslag som väckts i anledning av
propositionen samt de motioner som väckts under den allmänna motionstiden år
1997 som gäller hyresrätt, bostadsrätt och annan lagstiftning inriktad på
boendet.
Utskottet tillstyrker regeringens förslag till lagändringar och avstyrker
samtliga motionsyrkanden. På initiativ av utskottet föreslås vissa
redaktionella ändringar i lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
Till betänkandet har fogats 25 reservationer och ett särskilt yttrande.
Propositionen
Regeringen har i proposition 1997/98:46 föreslagit att riksdagen antar
regeringens förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea
hovrätt.
Motionerna
I betänkandet behandlas
dels de under allmänna motionstiden 1997 väckta motionerna
1997/98:Bo202 av Carl Bildt m.fl. (m) vari yrkas
15. att riksdagen beslutar om ett återupprättande av det ursprungliga
bruksvärdessystemet i enlighet med vad som anförts i motionen,
16. att riksdagen beslutar avskaffa hyresförhandlingslagen i enlighet med vad
som anförts i motionen,
17. att riksdagen hos regeringen begär förslag om införandet av
ägarlägenheter i enlighet med vad som anförts i motionen,
18. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om bostadsrätter,
19. att riksdagen beslutar att andra stadgar för bostadsrättsföreningar än de
som anges i bostadsrättslagen skall vara ogiltiga,
1997/98:Bo218 av Ulf Björklund m.fl. (kd) vari yrkas
12. att riksdagen hos regeringen begär förslag om lag för s.k. ägarlägenheter
enligt motionen,
13. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om villkoren för bostadsrätterna,
1997/98:Bo219 av Cinnika Beiming m.fl. (s) vari yrkas
6. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om införandet av en ny bostadsanvisningslag,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att lagstiftningen bör ses över i syfte att försvåra den olagliga
handeln med hyreskontrakt,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om att privata bostadsförmedlingar måste omfattas av samhällsinsyn.
1997/98:Bo231 av Johan Lönnroth m.fl. (v) vari yrkas
3. att riksdagen hos regeringen begär förslag till ändring enligt vad i
motionen anförts om en lagstiftad bostadsanvisningsrätt,
6. att riksdagen hos regeringen begär förslag till sådan ändring att
kommunerna ges rätt att ingripa mot såväl kommunala som privata
fastighetsägares möjlighet att ställa orimliga eller diskriminerande krav på
den bostadssökande,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om förlängning av återvinningsfristen vid försenad inbetalning av hyra,
1997/98:Bo403 av Roland Larsson (c) vari yrkas att riksdagen hos regeringen
begär förslag till sådan lagändring i enlighet med vad som anförts i motionen.
dels de med anledning av proposition 1997/98:46 väckta motionerna
1997/98:Bo8 av Knut Billing m.fl. (m) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om andrahandsuthyrning,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om borgen och pant,
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om åtgärdsföreläggande vid s.k. ursprunglig brist,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om informationsskyldighet för hyresvärden,
5. att riksdagen beslutar avskaffa förvärvslagen i enlighet med vad som
anförts i motionen.
1997/98:Bo9 av Owe Hellberg m.fl. (v) vari yrkas
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om andrahandsuthyrning,
3. att riksdagen hos regeringen begär förslag på när man skall få begära
borgen i samband med uthyrning av lägenhet enligt vad som anförts i motionen,
4. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts under avsnittet Undvik vräkningar,
5. att riksdagen hos regeringen begär förslag om förvärvstillstånd för även
de bolag vars huvudsakliga uppgift inte är att äga och förvalta fastigheter
enligt vad som i motionen anförts,
6. att riksdagen hos regeringen begär förslag om sådan ändring i
förvärvsreglerna att även hyresradhus ingår enligt vad som i motionen anförts,
7. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen
anförts om Hyresgästföreningens möjligheter att begära tillståndsprövning i
Hyresnämnden,
8. att riksdagen hos regeringen begär förslag till förändring av
bostadsförvaltningslagen enligt vad som anförts i motionen.
Propositionen
De föreslagna ändringarna i hyreslagen (12 kap. jordabalken) innebär i allt
väsentligt följande. Bestämmelsen om tillstånd till andrahandsuthyrning görs
mer förmånlig för hyresgästen genom att kravet på att hyresgästen under viss
tid inte skall ha tillfälle att använda lägenheten slopas. Härigenom blir det
lättare för äldre och sjuka att hyra ut sin lägenhet i andra hand under en tid
de vistas på institution. Det blir också möjligt för den som på prov vill bo
samman med någon annan att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Vidare införs
regler om att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid sådana brister
i en lägenhets skick som finns på tillträdesdagen (s.k. ursprunglig brist).
Dessutom föreslås en bestämmelse om skyldighet för hyresvärden att lämna
information om sitt namn och om var han kan nås eller, om hyresvärden är en
juridisk person, ställföreträdarens namn och adress. Särskilda regler skall
dessutom gälla om hyresvärden eller en ställföreträdare inte finns i Sverige.
Slutligen lämnas förslag om en bestämmelse om att den som ställt borgen eller
pant till säkerhet för fullgörande av ett hyresavtal skall ha rätt att efter
viss tid säga upp sitt åtagande.
Bestämmelsen i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. om
skyldighet för den som har förvärvat en hyresfastighet m.m. att anmäla sitt
förvärv föreslås ändras så att ett sådant förvärv i fortsättningen kan anmälas
av såväl överlåtaren som förvärvaren. Den tid som kommunen har på sig att
begära hyresnämndens prövning av förvärvet föreslås bli förlängd till fyra
månader.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juni 1998.
De i propositionen intagna lagförslagen har som bilagor fogats till detta
betänkande.
Utskottet
Propositionens förslag och därtill anknutna motionsförslag
Andrahandsuthyrning
Enligt propositionens förslag skall det i fortsättningen räcka med att
hyresgästen har beaktansvärda skäl för att hyra ut sin lägenhet i andra hand
och att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Det nu
gällande kravet på att hyresgästen inte under viss tid skall vara i tillfälle
att använda sin lägenhet slopas. Förslaget avser främst att möjliggöra
andrahandsuthyrning vid vård på institution och vid prov av ett samboende.
Hyresnämnden skall när den ger tillstånd till andrahandsuthyrning alltid
begränsa det till viss tid.
Motionärerna bakom motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 1 anser att viss
restriktivitet skall gälla för andrahandsuthyrning när någon vill inleda ett
samboförhållande på prov. Enligt motionen skall den föreslagna förändringen av
lagtexten (40 § hyreslagen) godtas, men det skall klargöras att ändringen inte
skall uppfattas som ett generellt medgivande när samboförhållanden inleds.
I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 2 föreslås en regelbunden omprövning av
tillstånd, t.ex. varje år eller den kortare tid hyresnämnden bestämmer.
Enligt vad regeringen utvecklat i propositionen räcker det inte att en
situation av ett visst slag är för handen, t.ex. att någon vill inleda ett
samboförhållande på prov, för att tillstånd skall meddelas. Därutöver måste
förhållandena i det enskilda fallet vara sådana att hyresgästen kan anses ha
beaktansvärda skäl för att hyra ut lägenheten. Skälen måste således vara av en
viss styrka. Hyresgästen måste visa att han har behov av att behålla
anknytningen till lägenheten även om detta krav inte bör ställas alltför högt.
Enligt utskottets mening saknas skäl för att göra tillståndsprövningen mer
restriktiv än vad som föreslagits. Med tillstyrkan av regeringens förslag i
motsvarande del avstyrker utskottet således motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 1 om
andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande.
Det bakom propositionen liggande utredningsförslaget (SOU 1996:148, Översyn
av förvärvslagen och hyreslagen) innehöll att hyresnämndens tillstånd normalt
skulle begränsas till ett år. Liksom flera remissinstanser anser regeringen att
en sådan regel är alltför kategorisk och att förhållandena i praktiken är
alltför mångskiftande för att några generella tidsgränser skall kunna ställas
upp. Enligt propositionens förslag skall det därför överlåtas åt
rättstillämpningen att i varje särskilt fall avgöra hur länge en
andrahandsuthyrning skall få fortgå. Utskottet delar regeringens ståndpunkt.
Med tillstyrkan av regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet
således motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 2 om tidsgränsen för hyresnämndens
tillstånd till andrahandsuthyrning.
Borgen och pant beträffande bostadshyresavtal
Regeringens förslag om införande av en legal uppsägningsrätt avseende borgen
gäller endast i fråga om bostadshyresavtal. Uppsägningsrätten avses gälla
oberoende av om borgen gäller hyresgästens eller hyresvärdens fullgörande av
hyresavtalet men blir i praktiken inriktad på att gälla förpliktelserna på
hyresgästsidan. Enligt propositionens lagförslag tilläggs borgensmannen rätt
att säga upp sitt åtagande. Borgensåtagandet skall upphöra nio månader efter
uppsägning, dock tidigast två år efter det att åtagandet har börjat att gälla.
Kortare uppsägningstid skall kunna avtalas. Motsvarande reglering föreslås
beträffande pant. Ingen begränsning av möjligheterna att kräva borgen eller
pant föreslås. Ansvaret som följer av ett borgensåtagande föreslås inte bli
förändrat. De nya reglerna skall enligt regeringen också gälla vid
ikraftträdandet redan gjorda åtaganden. Vad gäller uppsägningsmöjligheten
föreslås dock att den ifrågavarande borgen eller panten skall anses ha börjat
gälla vid ikraftträdandet. Lagstiftningens genomslag på äldre åtaganden
motiveras med att den har ett starkt inslag av skyddslagstiftning.
Enligt utskottets mening skulle kunna ifrågasättas om den föreslagna
uppsägningsrätten kan utnyttjas beträffande sådan pant eller borgen som
länsstyrelsen funnit vara skälig när hyresgästen deponerat hyra enligt 21 §
hyreslagen. Säkerheten ställs för den kostnad som hyresvärden kan få för att få
ut det deponerade beloppet och för ränta på beloppet. Enligt utskottets mening
kan den föreslagna bestämmelsen inte anses gälla annan borgen eller pant än som
tillgodoser en överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst om att säkerhet
skall ställas. Ett ifrågasättande av det nämnda slaget torde därför inte ha fog
för sig.
I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 2 föreslås att det skall införas en
möjlighet för hyresvärden att omförhandla hyresavtalet när ett borgensåtagande
till följd av de nya reglerna skall upphöra att gälla. En sådan möjlighet avses
gynna de svagare hyresgästerna eftersom hyresvärden vid uthyrningen slipper
göra en riskavvägning som i många fall annars skulle leda till att hyresvärden
väljer en hyresgäst med bättre ekonomiska förutsättningar. I samma motions-
yrkande lämnas förslag om att rätten att ensidigt träda ur ett borgensåtagande
endast bör gälla fysiska personer. Tillgången till hyresrätter för socialt
utsatta grupper riskerar enligt motionärerna annars att minska. Motionärerna
tänker särskilt på de fall när en socialnämnd går i borgen för att möjliggöra
ett hyreskontrakt.
Enligt praxis torde det förhållandet att ett borgensåtagande har upphört inte
ensamt kunna föranleda att hyresavtalet upphör. Regeringen anser det rimligt
att hyresgästen, trots att en borgen upphört att gälla, normalt får bo kvar i
de fall han inte försummat att betala hyran eller på annat sätt brustit i sina
förpliktelser. Utskottet delar denna bedömning. Någon möjlighet till reella
omförhandlingar som kan påverka hyresgästens rätt att bo kvar bör inte ges
hyresvärden. Hyresgästens besittningsskydd bör alltså inte försvagas. De nya
reglerna medför inte någon skyldighet för en socialnämnd att säga upp ett
borgensåtagande den gjort för att någon skall kunna erhålla ett eget
hyreskontrakt. Utskottet utgår från att en socialnämnd fullgör sina åligganden
med utgångspunkt i att lämna det bistånd som anses lämpligast. Det finns inte
enligt utskottets mening skäl att inskränka de nya reglernas tillämpning till
fysiska personer.
Med tillstyrkan av regeringsförslaget i motsvarande del avstyrker utskottet
motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 2 om uppsägning av borgen och pant.
I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 3 föreslås en reglering av förutsättningarna
för att hyresvärden skall få kräva ett borgensåtagande och att hyresgästen
skall ges en möjlighet till överprövning när hyresgästen uppfattar att han fått
ett oskäligt nej av den hyresvärd han begärt att få hyra av.
Utskottet anser liksom regeringen det tveksamt om en ordning av denna typ
skulle bli verksam. Den bostadssökande som inte kan eller vill uppfylla
hyresvärdens krav på säkerhet torde knappast bli hjälpt av en möjlighet att
föra talan mot hyresvärden eftersom lägenheten inte skulle vara ledig när
frågan om hyresvärden ställt ett obefogat krav på säkerhet avgjorts. För det
fall att hyresgästen accepterar ett oskäligt villkor om borgen kan hyresgästen
begära hyresnämndens prövning av villkoret. Med hänsyn till det anförda
avstyrker utskottet motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 3 om en lagreglering av när
borgen kan krävas.
Hyresbetalning
Reglerna om förverkande på grund av betalningsdröjsmål bör inte ändras enligt
regeringens bedömning. Inte heller bör det införas någon ytterligare reglering
avseende de fall att ett hyresavtal på annat sätt än genom förverkande upphör
på grund av betalningsförsummelse. Regeringen föreslår inte några lagregler om
hyresavisering eller betalningspåminnelse.
I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 4 lämnas förslag om att hyresvärden skall
vara skyldig att skicka en betalningspåminnelse innan hyresvärden skall kunna
säga upp hyresgästen därför att hyresrätten förverkats p.g.a. av bristande
betalning. Först en vecka efter att en betalningspåminnelse avsänts skall
uppsägning få ske och återvinningsfristen börja löpa. Därefter skall proceduren
löpa som i dag. Samma motionsyrkande, liksom motion 1997/98:Bo231 (v) yrkande
7, innehåller förslag om att återvinningsfristen skall utsträckas från tre till
fyra veckor.
I propositionen hänvisas till att hyreslagens förverkanderegler innehåller
ett krav på att hyresgästen delges en formell underrättelse om
betalningsförsummelsen med information om att han genom att betala hyran inom
viss tid kan få tillbaka hyresrätten. Regeringen har inte funnit att något
talar för att ett lagligt krav på avisering eller påminnelse skulle ha någon
nämnvärd betydelse för det antal avhysningar som genomförs varje år. Regeringen
har samma inställning till frågan om att förlänga återvinningsfristen, bl.a.
med hänsyn till att flertalet hyresgäster som kommit efter med hyran inte har
möjlighet att betala sin skuld, eftersom den oftast avser flera månadshyror och
att dessa hyresgäster inte blir hjälpta av att de bereds ytterligare någon tid
att ordna betalningen. Regeringen har också kunnat konstatera att hyresvärdarna
endast i undantagsfall låter verkställa en avhysning om skulden betalas.
Sammanfattningsvis anser regeringen att det inte finns anledning anta att det
är lagreglerna i sig som är anledning till det ökade antalet avhysningar och
att det därför inte bör göras några lagändringar beträffande
betalningsdröjsmål.
Utskottet anser liksom regeringen att antalet avhysningar är oroväckande
stort. Utskottet gör också den bedömningen att det knappast genom en
förlängning av de olika frister som gäller eller liknande går att ge
hyresgästerna ett verkningsfullt anstånd så att de kan undvika avhysning genom
att betala sina skulder. Det stora antalet avhysningar har sin grund i andra
förhållanden än brister i hyreslagens reglering. På grund härav avstyrker
utskottet förslagen i motionerna 1997/98:Bo9 (v) yrkande 4 och 1997/98:Bo231
(v) yrkande 7 om dröjsmål med hyresbetalning.
Åtgärdsföreläggande
Regeringen föreslår att åtgärdsföreläggande skall kunna meddelas även vid s.k.
ursprunglig brist. De nya reglerna skall enligt förslaget även omfatta de
hyresavtal som gäller vid ikraftträdandet.
I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 3 föreslås att de nya reglerna om
åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist endast skall gälla avtal som ingåtts
efter det att lagen trätt i kraft. Vidare föreslås att hyresvärden genom avtal
skall kunna friskriva sig från åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.
Enligt gällande rätt kan åtgärdsföreläggande endast meddelas för skador och
brister som uppkommit under hyrestiden. Någon motsvarande möjlighet finns inte
för brister som finns redan på tillträdesdagen. Enligt utskottets mening bör
den av regeringen föreslagna nya regeln om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig
brist införas. Redan enligt dagens regler gäller att flera påföljder kan riktas
mot hyresvärden vid ursprunglig brist. Bland annat har hyresgästen med
iakttagande av vissa regler möjlighet att själv avhjälpa bristen på
hyresvärdens bekostnad. Det förutsätts att hyresgästen kan förskottera
kostnaden. Eftersom det inte gäller att utvidga hyresvärdens ansvar för dessa
brister utan endast att införa en ny påföljd finner utskottet inte någon
bärande invändning mot att de nya reglerna skall gälla också de hyresavtal som
gäller vid de nya lagreglernas ikraftträdande. Enligt regeringsförslaget skall
reglerna om åtgärdsföreläggande inte gå att avtala bort. En sådan möjlighet
skulle försvaga den föreslagna regelförändringen på ett sådant sätt att det
skulle kunna ifrågasättas om det vore meningsfullt att genomföra den.
Regeringens förslag till lagändring bör därför genomföras. Med tillstyrkan av
regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet således motion
1997/98:Bo8 (m) yrkande 3 om åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.
Informationsskyldighet för hyresvärden
I propositionen föreslås att hyresvärden skall vara skyldig att informera
hyresgästerna om sitt namn och om var han kan nås. Om hyresvärden är en
juridisk person skall motsvarande uppgifter lämnas även om ställföreträdaren.
Finns hyresvärden eller, om denne är en juridisk person, ställföreträdaren, i
utlandet, skall uppges vem som i Sverige är behörig att ta emot delgivning på
hans vägnar. Utskottet noterar att förslaget på denna punkt innebär ett krav på
att ytterligare uppgifter skall lämnas. Informationen skall lämnas genom anslag
på väl synlig plats i huset.
I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 4 lämnas förslag om att det skall räcka att
information lämnas om ett ombud som är behörig att företräda hyresvärden.
Enligt utskottets mening är det av vikt att hyresgästen har tillgång till
uppgift om vem som är hans hyresvärd. Motionsförslaget är inte acceptabelt ur
den synvinkeln att det skulle innebära att ett byte av hyresvärd kunde ske utan
att det skulle vara synbart för hyresgästen. Motionsförslaget bör därför inte
genomföras. Inget hindrar att hyresvärden också lämnar uppgift om någon som är
behörig att företräda honom med upplysning om att kontakter företrädesvis bör
tas med denne. Regeringens förslag som innebär att uppgift alltid skall lämnas
om vem som är hyresvärd och att därutöver under vissa förutsättningar även
skall lämnas uppgifter om ställföreträdare och annan som på hyresvärdens vägnar
är behörig att ta emot delgivning jämte adressuppgifter, bör därför genomföras.
Med tillstyrkan av regeringens förslag i motsvarande del avstyrker utskottet
således motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 4 om informationsskyldighet för
hyresvärden.
Tillstånd till förvärv av hyresfastighet
Enligt regeringens bedömning bör lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m. bestå utan genomgripande förändringar.
I motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 5 föreslås att förvärvslagen avskaffas med
hänsyn till att den försvårar omsättningen av fastigheter och att dess
tillämpning innebär godtycke.
Liksom regeringen anser utskottet att lagstiftningen bör vara sådan att
oseriösa eller på annat sätt olämpliga förvärvare av hyresfastigheter i
möjligaste mån hindras från att över huvud taget komma in på
fastighetsmarknaden och att i ett sådant system förvärvslagen fortfarande är
ett viktigt instrument. Ju effektivare denna lag är, desto mindre blir behovet
att ingripa mot försumliga hyresvärdar och desto mindre olägenheter uppstår för
hyresgästerna. Utskottet avstyrker på anförda skäl motion 1997/98:Bo8 (m)
yrkande 5 om ett avskaffande av förvärvslagen.
Motionärerna bakom motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 5 önskar en skärpning av
lagen på det sättet att en prövning av förvärvstillstånd även skall ske vid
aktie- och andelsförvärv i bolag vars huvudsakliga uppgift är annan än att äga
och förvalta fastigheter. I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 6 föreslås att
hyresradhus bör omfattas av förvärvstillståndsprövning.
Tillståndsplikt för förvärv av aktier eller andel i ett bolag gäller endast
om taxeringsvärdet för de av bolaget ägda fastigheterna enligt senaste
balansräkning är större än det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar.
Under den remissbehandling som föregick propositionen gjordes gällande att
bolag med blandad verksamhet där fastighetsinnehavet var litet många gånger
brister i sin fastighetsförvaltning och sitt hyresvärdskap. Regeringen anser
att det saknas fog för ett påstående om att dessa näringsidkare sköter sin
fastighetsförvaltning sämre än andra och att därför något mer uttalat behov att
utvidga lagens tillämpningsområde inte finns. Regeringen hänvisade också till
att de olägenheter som är förenade med förvärvsprövning skulle inträda i långt
fler fall än i dag.
En förutsättning för att ett förvärv skall bli föremål för tillståndsprövning
är att fastigheten skall vara taxerad som hyreshusenhet. Fastigheter som är
bebyggda med radhus är normalt taxerade som småhusenhet och omfattas då inte av
förvärvslagens bestämmelser. En utvidgning av förvärvslagen till att också
omfatta fastigheter bebyggda med hyresradhus har av regeringen bedömts vara
svår att utforma så att den endast träffat de förvärv av småhus som det är
angeläget att pröva. Det skulle enligt regeringen inte vara acceptabelt att
lagen fick en sådan utvidgning att den omfattar ett mycket stort antal förvärv
där det inte finns något prövningsbehov.
Utskottet delar regeringens bedömning av frågorna om en utvidgning av
förvärvslagens tillämpningsområde och avstyrker motion 1997/98:Bo9 (v)
yrkandena 5 och 6.
I fråga om kommunernas och hyresgästorganisationernas roller vid
förvärvsprövningen anser regeringen att kommunen skall behålla ansvaret för den
inledande förvärvsprövningen. Kommunen föreslås vara skyldig att bereda
hyresgästorganisationen tillfälle att yttra sig över den förvärvsanmälan som
förvärvaren eller överlåtaren gör. Vidare föreslås att hyresnämnden inte skall
kunna vägra förvärvstillstånd, om en ansökan har medgivits av kommunen och
hyresgästorganisationen.
I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 läggs förslag fram om att
hyresgästorganisationen bör ges samma villkor som kommunen att inleda en
tillståndsprövning i hyresnämnden.
Utskottet anser att det är ändamålsenligt att kommunen har det övergripande
ansvaret för förvärvstillståndsprövningen. Det får då också anses naturligt att
det inledande ställningstagandet till om hyresnämnden skall pröva ett förvärv
bör ankomma på kommunen ensam. En hyresgästorganisations inflytande garanteras
av den föreslagna skyldigheten för kommunen att lämna organisationen tillfälle
att yttra sig. Utskottet delar alltså regeringens bedömning av dessa frågor.
Utskottet avstyrker motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 om
hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen.
Enligt regeringsförslaget skall kommunen få fyra månader på sig att begära
förvärvstillståndsprövning. Enligt nuvarande regler gäller en tid om tre
månader. Den tid under vilken en kommun kan utöva sin förköpsrätt enligt
förköpslagen (1967:868) är bestämd till tre månader. Om försäljningen skall
anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. räknas tiden för förköp alltid från det att kommunen mottog
en sådan anmälan om försäljningen (se 7 § förköpslagen). På motsvarande sätt
som i förvärvslagen skall, om avskrift av köpehandlingen inte bifogats anmälan,
tiden räknas först från det att kommunen mottog sådan handling. Enligt
utskottet kan det finnas skäl att uppmärksamma om inte också tidsfristen enligt
förköpslagen bör utsträckas till fyra månader. Utskottet utgår från att
regeringen gör de överväganden som kan behövas.
Bostadsförvaltningslagen
Enligt regeringen bör det inte göras någon förändring i bostadsförvaltnings-
lagen (1977:792).
I motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 8 föreslås att ingripande skall kunna ske på
ett tidigare stadium och på ett mildare sätt genom att en
förvaltningsanmärkning utfärdas i enlighet med vad Boverket anfört i sitt
remissvar.
Regeringen finner det tveksamt om behovet av en mildare sanktionstyp är så
stort och pekar på hyresgästernas nuvarande och förslagna möjligheter att
enligt hyreslagen begära åtgärdsföreläggande och de föreslagna ändringarna i
förvärvslagen. Mot denna bakgrund anser regeringen att ytterligare erfarenheter
bör vinnas innan en skärpning av bostadsförvaltningslagen övervägs. Regeringen
anser därför att lagen för närvarande inte bör ändras.
Utskottet anser att det inte nu finns anledning att genomföra den i motionen
föreslagna förändringen av bostadsförvaltningslagen. Ytterligare erfarenheter
av hyreslagens och förvärvslagens tillämpning bör vinnas innan man överväger en
skärpning av bostadsförvaltningslagen. Utskottet avstyrker således motion
1997/98:Bo9 (v) yrkande 8 om ytterligare möjligheter till ingripande enligt
bostadsförvaltningslagen.
Vissa följdändringar i anledning av propositionens lagförslag
Regeringens förslag till ändringar i lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. bör vinna bifall. Förslaget avser bl.a. införandet av ett
nytt andra stycke i 10 §. Det stycke som nu utgör paragrafens tredje stycke
kommer till följd av detta att utgöra paragrafens fjärde stycke. I 9 § första
stycket, 10 a § första stycket och 13 § första stycket samma lag hänvisas till
10 § tredje stycket. Dessa hänvisningar bör ändras till att avse 10 § fjärde
stycket. Ett förslag till lagändring som omfattar dessa ändringar har bifogats
detta betänkande som bilaga 2. Utskottet föreslår att riksdagen antar det av
utskottet med anledning av propositionen förordade förslaget till lag om
ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. Förslaget har som
bilaga 2 fogats till detta betänkande.
Propositionens förslag i övrigt
Utskottet har beträffande de lagförslag som inte berörts ovan inte funnit
anledning till erinran eller särskilt uttalande.
Utskottet föreslår sålunda att riksdagen antar de i propositionen intagna
lagförslagen i vad mån de inte behandlats ovan. De har som bilaga 1 fogats till
detta betänkande.
Vissa överväganden i anledning av propositionens lagförslag
Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt får
regeringen försöksvis lämna ekonomiska föreningar tillstånd och medge undantag
från viss lagstiftning så att de kan bedriva verksamhet med kooperativ
hyresrätt. Försökslagen gäller t.o.m. utgången av år 1998. Utskottet anser det
önskvärt att det särskilt övervägs om de nu föreslagna reglerna som ger
möjlighet att säga upp ett åtagande om borgen eller pant bör gälla de
föreningar som deltar i försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt liksom
andra föreningar som upplåter kooperativ hyresrätt. Det gäller främst i fråga
om de föreningar som själv hyr lägenheter och upplåter dem i andra hand till
sina medlemmar när det gäller de säkerheter som kan ha ställts för föreningens
fullgörande av det avtal föreningen har med fastighetsägaren. Utskottet utgår
från att ett ställningstagande i denna fråga kommer att ingå i de överväganden
som regeringen förväntas göra om denna upplåtelseforms framtid.
Övriga motionsförslag
Hyressättning
Moderata samlingspartiet har i sin partimotion 1997/98:Bo202 från allmänna
motionstiden tagit upp vissa frågor om hyressättningssystemet. I motionens
yrkande 15 föreslås att riksdagen beslutar om att återupprätta det ursprungliga
bruksvärdessystemet. Motionärerna hänvisar till att bruksvärdessystemet
ursprungligen var avsett att ha en starkare koppling till marknadshyror.
Förslaget omfattar fri hyresbildning efter förhandling mellan hyresvärd och
hyresgäst i kombination med bevarat besittningsskydd. Vidare förutsätts att de
allmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas.
Bostadsutskottet har vid flera tillfällen under de senaste åren, senast i
betänkande 1996/97:BoU8, behandlat motionsyrkande motsvarande vad som föreslås
i den nu aktuella motionen. Utskottet har vid dessa tillfällen inte funnit
anledning att överväga sådana förändringar i bruksvärdessystemet som
motionärerna förordar. Inte heller nu har i motionen presenterats argument som
ger utskottet anledning att ändra sitt ställningstagande. Motion 1997/98:202
(m) yrkande 15 avstyrks således.
Det kollektiva hyresförhandlingssystemet
I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 16 föreslås att hyresförhandlingslagen skall
avskaffas.
Ett kollektivt förhandlingssystem har många fördelar både för hyresgästerna
och hyresvärden. Det underlättar regleringen av hyrorna och andra hyresvillkor.
Det ger också trygghet åt den enskilde hyresgästen eftersom denne inte behöver
uppträda ensam i förhandlingarna med hyresvärden. En lagstiftning som ger
hyresvärdarna en förhandlingsskyldighet gentemot en hyresgästorganisation är
nödvändig. Det kan nämligen befaras att vissa hyresvärdar annars skulle
undandra sig förhandlingar med hyresgästorganisationen. Särskilt mot s.k.
oseriösa hyresvärdar är hyresgästernas behov att uppträda kollektivt stort.
Hyresförhandlingslagen innebär också rättssäkerhetsgarantier för de enskilda
hyresgästerna. Den påbjuder en likabehandling av hyresgästerna vad gäller
hyressättningen för att bl.a. förhindra att de oorganiserade hyresgästerna
diskrimineras. Den ger hyresgästerna en särskild rätt till prövning av den
ersättning en hyresgästorganisation kan erhålla för sin förhandlingsverksamhet.
Av vikt är också att hyresgästerna genom lagen tillagts en särskild
prövningsrätt avseende de kollektiva överenskommelser om hyresvillkoren som
träffas mellan hyresvärden och hyresgästorganisationen. Lagen garanterar
dessutom de enskilda hyresgästerna en rätt att förhandla enskilt, om de så
önskar, vilken möjlighet ett av lagstiftningen oreglerat kollektivt system
hyresvärden annars ensam skulle ges bestämmanderätt över.
Enligt utskottets mening kan mot den angivna bakgrunden inte komma i fråga
att lämna det kollektiva förhandlingssystemet oreglerat. Hyresförhandlingslagen
skall därför inte avskaffas. Utskottet avstyrker motion 1997/98: Bo202 (m)
yrkande 16 om ett avskaffande av hyresförhandlingslagen.
Bostadsrätt
Villkor för ändringarna av stadgarna
I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 19 föreslås att medlemmarnas inflytande över
sina bostadsrättsföreningar bör stärkas genom att andra villkor för ändringar
av föreningsstadgarna än de som framgår av bostadsrättslagen bör förklaras
ogiltiga.
I bostadsrättslagen anges att om det i en förenings stadgar intagits något
villkor för ändring av stadgarna utöver vad som följer av lagen så gäller det
villkoret (9 kap. 24 § bostadsrättslagen). Ett exempel på ett villkor av detta
slag är att en vid sidan av en bostadsrättsförening stående
bostadsrättsorganisation skall godkänna ett beslut om stadgeändring.
Senast under förra riksmötet (bet. 1996/97:BoU8) avstyrkte utskottet en
motsvarande motion med motiveringen att det får anses vara en fråga för
medlemmarna i en bostadsrättsorganisation att själva besluta om organisationen
skall ha det inflytande ett i motionen åsyftat stadgevillkor ger.
Utskottet finner inte anledning att ändra sitt ställningstagande och
avstyrker motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 19 om en bostadsrättsförenings
självbestämmanderätt över sina stadgar.
Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse
I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del föreslås att förbudet
mot dubbelupplåtelse bör slopas i de fall kommun eller kommunala bolag ombildar
huset till bostadsrätt i syfte att ombildning skall underlättas.
Förbudet mot dubbelupplåtelse innebär att bostadsrätt inte får upplåtas till
en lägenhet som är upplåten med hyresrätt (4 kap. 3 § bostadsrättslagen).
Bostadsrätt kan dock upplåtas till en hyresgäst som vill att lägenheten skall
omvandlas till bostadsrätt. Förbudet kan i vissa fall försvåra ombildningen
till bostadsrätt.
Förbudet har behandlats vid många olika tillfällen. Bl.a. behandlades det i
en departementspromemoria om s.k. bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). I
promemorian bedömdes att förbudet inte skulle tas bort eftersom detta skulle
kunna innebära oklarheter och missförstånd som i sin tur skulle kunna leda till
rättsförluster för hyresgäster i bostadsrättslägenheter. Bakgrunden till den
bedömningen står att finna i att hyreslagen i vissa avseenden särreglerar
uthyrning av bostadsrättslägenheter, bl.a. vad gäller hyresgästens
besittningsskydd.
Under riksmötet 1995/96 avstyrkte utskottet en motion med samma innehåll
(bet. BoU3). Utskottet delade då en av regeringen redovisad uppfattning om att
negativa effekter skulle uppstå om förbudet togs bort helt eller delvis. Det
befarades att risken för oklarheter och missförstånd skulle kunna leda till
rättsförluster för hyresgästerna i bostadsrättslägenheter. Ett partiellt förbud
skulle dessutom, för att skydda hyresgästerna, behöva medföra ett förbud för
kommunen eller dess bolag att överlåta bostadsrätten.
Utskottet finner inte anledning ändra uppfattning i frågan. Utskottet
avstyrker motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del om ett
partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse.
Bostadsrättshavarens rättigheter mot föreningen
I motion 1997/98:Bo403 (c) föreslås att den enskilde bostadsrättshavaren skall
ges ett inflytande över standardhöjande åtgärder som föreningen vidtar i sitt
hus motsvarande den rätt som numera tillkommer en hyresgäst.
Bostadsrättsutredningen (dir. 1996:10 och 1997:116) skall göra en systematisk
jämförelse mellan hyreslagen och bostadsrättslagen vad gäller regleringen av
den boendes rättigheter och skyldigheter. Utredningens resultat bör avvaktas
innan riksdagen tar ställning till den av motionären väckta frågan. Utskottet
avstyrker motion 1997/98:Bo403 (c) bostadsrättshavarens inflytande över
standardhöjande åtgärder.
Personligt låneansvar för bostadsrättshavaren
I motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del föreslås att varje
bostadsrättshavare skall ansvara för sin del av hela bostadsrättsföreningens
belåning. Bostadsrättshavaren skulle därmed kunna tillgodogöra sig
privatpersonens rätt att dra av räntekostnader i inkomstdeklarationen.
Det föreligger inte något hinder enligt bostadsrättslagen för en
bostadsrättsförening att ordna det så att medlemmarna i stället för föreningen
tar upp lån för en ny- eller ombyggnad av föreningens hus. Vid
föreningsbildningen kan t.ex. insatserna sättas så att föreningen inte behöver
ta något lån. I departementspromemorian Förstärkt bostadsrätt (Ds 1994:59)
föreslogs att möjligheter skulle införas för en ny typ av bostadsrättsförening
i vilken bostadsrättshavarna skulle svara för lånen och att föreningen skulle
förbjudas att ta lån och inteckna fastigheten. Regeringen har inte funnit skäl
att föra fram promemorieförslaget till riksdagen.
Bostadsrättsutredningen skall analysera vilka problem ett system med
differentierade insatser kan innebära och om ett sådant system närmare bör
regleras i lagen (dir. 1996:10 och 1997:116). Utredningen skall också överväga
om det skall finnas från föreningslagen avvikande regler bl.a. vad gäller en
höjning av insatserna.
Utskottet finner inte skäl att förorda lagstiftning där det görs till regel
att de enskilda bostadsrättshavarna personligen skall ansvara för de skulder
som gäller huset. Däremot kan det finnas fördelar med att varje
bostadsrättshavare har möjlighet att efter eget val betala en större insats
eller göra annat kapitaltillskott mot att han erhåller en lägre årsavgift.
Sådana ordningar tillämpas i dag av en del föreningar. Problem i förhållande
till den lagstiftning som i dag gäller kan dock uppstå. En lagreglerad ordning
kan därför vara av värde. Bostadsrättsutredningens överväganden bör avvaktas.
Mot den angivna bakgrunden anser utskottet att motion 1997/98:Bo218 (kd)
yrkande 13 i motsvarande del om ett personligt låneansvar för
bostadsrättshavaren bör avstyrkas.
Utskottet vill i detta sammanhang anmärka att utskottet inte behandlar
förslaget ur skatterättslig synvinkel. Denna fråga behandlades bl.a. av den
bostadspolitiska utredningen (SOU 1996:156) som föreslagit att bostadsrättens
behandling i skattelagstiftningen bör ses över i enlighet med tidigare
utredningars förslag.
Bostadsrättens pantvärde
I motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del framförs krav på vissa
förbättringar av bostadsrättens pantvärde. Det gäller att en långivare som tar
i anspråk en pantsatt bostadsrätt bör få en ovillkorlig rätt till inträde i
föreningen och till andrahandsuthyrning. Vidare gäller att en
bostadsrättsföreningens fordran på förfallna avgifter inte bör prioriteras
framför andra fordringar.
Riksdagen beslutade hösten 1995 om vissa ändringar av bostadsrättslagen som
syftar till att stärka bostadsrättens pantvärde (bet. 1995/96:BoU3). Genom
denna lagstiftning har en juridisk person tillagts en rätt att under tre år
utöva bostadsrätten utan att vara medlem i föreningen, om den juridiska
personen har förvärvat bostadsrätten vid exekutiv försäljning eller
tvångsförsäljning och då hade panträtt i bostadsrätten. Till denna rätt är
kopplad en rätt att upplåta den i bostadsrätten ingående lägenheten i andra
hand. Denna lagtekniska lösning har delvis som förebild de regler som gäller
dödsbons rätt att utöva bostadsrätt efter en avliden.
I samma lagstiftningsärende infördes en legal panträtt för föreningen
omfattande fordran på förfallna avgifter. Genom regleringen erhöll föreningen,
jämfört med tidigare, en mindre omfattande rätt till företräde i förhållande
till en panthavare för fordringar gentemot bostadsrättshavaren.
Ett motionsförslag med samma innebörd som det som nu väckts behandlade
riksdagen vid sitt ställningstagande till de nya reglerna. Utskottet anförde då
sammanfattningsvis bl.a. följande. De betänkligheter som är förknippade med att
panthavaren inte har rätt till medlemskap är inte av sådan styrka att någon
annan lösning bör väljas. Tidsbegränsningen av rätten att utnyttja
bostadsrätten är skälig eftersom bostadsrättslagen inte ger juridiska personer
någon rätt till medlemskap. Fysiska personers lån med bostadsrätten som
säkerhet är uteslutande personligt betingade och behöver därför inte behandlas
på samma sätt som en juridisk persons förvärv. Motionsförslagen avslogs av
riksdagen.
Utskottet finner inte skäl att nu ändra sitt redovisade tidigare
ställningstagande. Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motion
1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del beträffande en panthavares rätt
till medlemskap och andrahandsupplåtelse.
Utskottet har tidigare intagit den ståndpunkten att omfattningen av den
legala panträtten utgör en bra avvägning mellan å ena sidan föreningens
intressen och å andra sidan panthavarens krav att erhålla betalning för sin
fordran (bet. 1995/96:BoU3). Utskottet finner inte heller på denna punkt skäl
till annat ställningstagande. Utskottet avstyrker med hänvisning till det
anförda motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del beträffande en
bostadsrättsförenings förmånsrätt.
I motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del föreslås en
utvärdering av 1996 års ändringar om en förstärkning av bostadsrättens värde
som pant. Enligt motionärerna finns det behov av kompletteringar och
förtydliganden vad gäller omfattningen av den legala panträtten och köparens
förpliktelser vid överlåtelse av bostadsrätt.
De nya reglerna trädde i kraft den 1 januari 1996. Utan att i gå in på
behovet av en utvärdering anser utskottet att de nya reglerna varit i kraft
alltför kort tid för att det skall vara meningsfullt att göra en utvärdering.
Därtill kommer att Bostadsrättsutredningen utreder ett helt nytt system för
pantsättning. Den förväntas i denna del bli klar senast den 30 juni 1998.
Utredningsuppdraget har inte direkt den inriktning motionärerna föreslår, men
övervägandena avseende ett nytt pantsättningssystem bör avvaktas innan
riksdagen tar ställning till frågan om en utvärdering av reglerna som påverkar
en bostadsrätts pantvärde, eftersom en förändring av pantsättningssystemet kan
påverka bostadsrättens värde som pant. Utskottet avstyrker på anförda skäl
motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del om en utvärdering av
reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde.
I motion 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del föreslås ett
inrättande av ett allmänt bostadsrättsregister där ägare och pantsättningar
finns införda.
Frågan om ett centralt bostadsrättsregister är föremål för
Bostadsrättsutredningens överväganden (dir. 1996:10 och 1997:116) som i denna
del förväntas bli klara senast den 30 juni 1998. Resultatet av de pågående
övervägandena bör avvaktas. Utskottet avstyrker med det anförda motion
1997/98:Bo218 (kd) yrkande 13 i motsvarande del om ett centralt
bostadsrättsregister.
Ägarlägenheter
I två motioner, 1997/98:Bo202 (m) yrkande 17 och 1997/98:Bo218 (kd) yrkande 12,
föreslås att ägarlägenheter skall införas som ny upplåtelseform.
Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande
motionsyrkanden av (m), (kd) och (mp). Dessa avstyrktes av utskottet. Det finns
inte anledning för utskottet att inta en annorlunda ställning till frågan om
införandet av en ny upplåtelseform. Utskottet avstyrker därför m- och kd-
motionerna om ägarlägenheter.
Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning
Två motioner behandlar frågor om bostadsanvisningsrätt och bostadsförmedling. I
båda motionerna hänvisas till ökande problem på bostadsmarknaden, särskilt för
svaga hushåll. Motionärerna anser att många fastighetsägare ställer allt högre
krav på nya hyresgäster. Kraven uppges avse såväl ekonomiska som andra
förhållanden.
I motion 1997/98:Bo219 (s) lämnas tre förslag om ett ökat samhällsinflytande
över bostadsanvisningen. I yrkande 6 föreslås ett riksdagens tillkännagivande
om införandet av en ny bostadsanvisningslag. Motionärerna framhåller att
kommunerna måste få starkare instrument för att kunna skydda dem som har det
besvärligt på bostadsmarknaden. Vidare tas i motionen upp frågor om privat
bostadsförmedling och förekomsten av ?svarta pengar? i detta sammanhang. Enligt
motionens yrkande 8 bör privata bostadsförmedlingar omfattas av samhällsinsyn
på ett sätt motsvarande vad som gäller vid förmedling av bostadsrätter. I
yrkande 7 föreslås att lagstiftningen bör ses över i syfte att försvåra den
olagliga handeln med hyreskontrakt.
Även i motion 1997/98:Bo231 (v) yrkande 3 föreslås riksdagen i ett
tillkännagivande framhålla behovet av en lagstiftad bostadsanvisningsrätt för
att stärka de svaga hushållens möjligheter på bostadsmarknaden.
Anvisningsrätten föreslås omfatta både de kommunala och privata
bostadsföretagens lägenhetsbestånd. I yrkande 6 föreslås riksdagen hos
regeringen begära förslag till sådana regler att kommunerna ges rätt att
ingripa mot såväl kommunala som privata fastighetsägares möjlighet att ställa
orimliga eller diskriminerande krav på de bostadssökande. Kommunerna föreslås
också få rätt att överklaga fastighetsägarnas fördelning av bostäder.
Bostadsutskottet delar den oro som framkommer i de två motionerna över de
problem som vissa hushåll har att komma in på den ordinarie bostadsmarknaden.
Många ungdomar och hushåll med begränsade ekonomiska resurser är i dag
hänvisade till osäkra hyresförhållanden med andrahandskontrakt eller andra
tillfälliga lösningar. Förutsättningarna på bostadsmarknaden varierar starkt
över landet. I vissa delar är tillgången på hyresbostäder i dagsläget mycket
god. En självklar strävan bör givetvis vara att en god bostadsförsörjning kan
tryggas även på orter med hög efterfrågan och för hushåll med begränsade
ekonomiska resurser. Utskottet anser liksom motionärerna att förekomsten av
oseriös bostadsförmedling och handel med hyreskontrakt självfallet är helt
oacceptabel.
Frågor om det ansvar som kommunerna respektive övriga parter på
bostadsmarknaden har för bostadsförsörjningen har under de senaste åren
övervägts i olika sammanhang. En fråga som därvid varit central är ansvaret för
bostadsförsörjningen för de grupper som i dag har svårt att av egen kraft hävda
sina intressen. Diskussioner har förts i denna fråga mellan företrädare för
Inrikesdepartementet och bostadsmarknadens parter. Vidare har den
bostadspolitiska utredningen i sitt slutbetänkande (SOU 1996:156) övervägt
frågan om kommunernas ansvar och styrmedel i sammanhanget. Utredningen ansåg
visserligen att det i nuläget inte fanns skäl att ge kommunerna lagstödd
möjlighet till förmedlingsrätt för privata hyresbostäder men att kommunerna bör
återfå en sådan möjlighet om deras förmåga att uppfylla sitt bostadssociala
ansvar allvarligt hotas.
Utgångspunkten för de överväganden som gjorts under de senaste åren i frågan
om hur bostadsförsörjningen för utsatta grupper skall kunna förbättras har
varit att i första hand frivilliga överenskommelser skall eftersträvas. Även
utskottet gör bedömningen att samförståndslösningar inte sällan kan ge bäst
resultat. Utskottet instämmer emellertid även i den bostadspolitiska
utredningens bedömning att nya kommunala styrmedel bör aktualiseras om sådana
lösningar inte kan uppnås. Denna inställning redovisade utskottet även
föregående år (se bet. 1996/97:BoU8 s. 11).
Bostadsutskottet gör bedömningen att den rådande situationen på
bostadsmarknaden är sådan att åtgärder behöver vidtas för att säkerställa att
bostäder förmedlas på ett sätt som bättre står i överensstämmelse med det
bostadspolitiska målet att alla människors behov av en god bostad skall kunna
tillgodoses. Utskottet förväntar sig därför att regeringen återkommer till
riksdagen med förslag med syftet att trygga en god tillgång till bostäder
särskilt för de på bostadsmarknaden utsatta grupperna. Det finns i detta
sammanhang även skäl att överväga om större krav på samhällsinsyn bör gälla vid
privat förmedling av hyresbostäder.
De i motionerna aktualiserade frågorna har givetvis ett starkt samband med
övriga bostadspolitiska frågor som kan förväntas bli behandlade i den
proposition om bostadspolitiken som regeringen har aviserat till den 19 mars i
år. Enligt vad utskottet erfarit kommer regeringen i den bostadspolitiska
propositionen att redovisa överväganden i frågor som gäller bostadsanvisning
och bostadsförmedling.
Mot den ovan redovisade bakgrunden gör utskottet inte nu en närmare bedömning
av motionsförslagen om bostadsanvisning och bostadsförmedling. Ett bättre
underlag för vidare överväganden och beslut i frågan bör avvaktas. Motionerna
1997/98:Bo219 (s) yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 (v) yrkandena 3 och 6
avstyrks av detta skäl.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande andrahandsuthyrning för att pröva ett
samboförhållande
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion
1997/98:Bo8 yrkande 1 antar regeringsförslaget i motsvarande del i
enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,
res. 1 (m) - motiv.
2. beträffande tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till
andrahandsuthyrning
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion
1997/98:Bo9 yrkande 2 antar regeringsförslaget i motsvarande del i
enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,
res. 2 (v)
3. beträffande uppsägning av borgen och pant
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion
1997/98:Bo8 yrkande 2 antar regeringsförslaget i motsvarande del i
enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,
res. 3 (m)
4. beträffande en lagreglering av när borgen kan krävas
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkande 3,
res. 4 (v)
5. beträffande dröjsmål med hyresbetalning
att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Bo9 yrkande 4 och 1997/98:Bo231 yrkande
7,
res. 5 (v)
6. beträffande åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion
1997/98:Bo8 yrkande 3 antar regeringsförslaget i motsvarande del i
enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,
res. 6 (m)
7. beträffande informationsskyldighet för hyresvärden
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 samt med avslag på motion
1997/98:Bo8 yrkande 4 antar regeringsförslaget i motsvarande del i
enlighet med bilaga 1 till detta betänkande,
res. 7 (m)
8. beträffande avskaffande av förvärvslagen
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo8 yrkande 5,
res. 8 (m)
9. beträffande en utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkandena 5 och 6,
res. 9 (m) - motiv.
res. 10 (v)
10. beträffande hyresgästorganisationernas roll vid
förvärvsprövningen
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkande 7,
res. 11 (m) - motiv.
res. 12 (v)
11. beträffande ytterligare möjligheter till ingripande enligt
bostadsförvaltningslagen
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo9 yrkande 8,
res. 13 (v)
12. beträffande lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m.
att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:46 antar i bilaga 2 som
utskottets förslag betecknade lydelse,
13. beträffande de i propositionen intagna lagförslagen i vad mån de
inte behandlats ovan
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 i motsvarande delar antar
de som bilaga 1 till detta betänkande fogade förslagen till
a) lag om ändring i jordabalken,
b) lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
c) lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i
Svea hovrätt,
14. beträffande förändringar i bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motion 1997/98:202 yrkande 15,
res. 14 (m)
15. beträffande ett avskaffande av hyresförhandlingslagen
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 16,
res. 15 (m)
16. beträffande en bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över
sina stadgar
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 19,
res. 16 (m)
17. beträffande ett partiellt upphävande av förbudet mot
dubbelupplåtelse
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del,
res. 17 (m, fp, kd)
18. beträffande bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande
åtgärder
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo403,
res. 18 (c)
19. beträffande ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del,
res. 19 (kd)
20. beträffande en panthavares rätt till medlemskap och
andrahandsupplåtelse
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del,
res. 20 (m)
21. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande del,
res. 21 (m)
22. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av
bostadsrättens pantvärde
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del,
res. 22 (kd)
23. beträffande ett centralt bostadsrättsregister
att riksdagen avslår motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande del,
24. beträffande ägarlägenheter
att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Bo202 yrkande 17 och 1997/98:Bo218
yrkande 12,
res. 23 (m, c, fp, mp, kd)
25. beträffande bostadsanvisning och bostadsförmedling
att riksdagen avslår motionerna 1997/98:Bo219 yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231
yrkandena 3 och 6.
res. 24 (m) - motiv.
res. 25 (v)
Stockholm den 19 februari 1998
På bostadsutskottets vägnar
Knut Billing
I beslutet har deltagit: Knut Billing (m), Lennart Nilsson (s), Rune Evensson
(s), Bengt-Ola Ryttar (s), Sten Andersson (m), Marianne Carlström (s), Rigmor
Ahlstedt (c), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Lena Larsson (s), Owe
Hellberg (v), Lilian Virgin (s), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd), Carina
Moberg (s), Juan Fonseca (s) och Peter Weibull Bernström (m).
Reservationer
1. Andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande (mom. 1,
motiveringen)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med
?Enligt vad? och slutar med ?ett samboförhållande? bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening bör lagen ge hyresgästen möjlighet att erhålla
tillstånd från hyresnämnden till andrahandsuthyrning för att hyresgästen under
en viss tid skall kunna prova på ett samboende. Det bör emellertid inte räcka
med att hyresgästen avser att inleda ett samboförhållande. Andra omständigheter
måste dessutom motivera tillståndet. Det är också något regeringen berör men
dess skrivningar är så svaga att ett tillstånd närmast framstår som en
oförytterlig rättighet. Enligt utskottets mening stämmer inte regeringens
motivering med den lagbestämmelse den föreslår. I lagtexten anges att tillstånd
skall lämnas om hyresgästen på grund av familjeförhållanden har beaktansvärda
skäl och dessutom hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Bara den omständigheten att ett provboende skall inledas räcker inte enligt den
ordalydelse lagtexten fått och så bör heller inte vara fallet. En annan ordning
skulle riskera att leda till en markant ökning av antalet andrahandsuthyrningar
i överhettade områden. Därigenom skulle den reguljära hyresmarknadens
funktionssätt liksom hyresrätten som upplåtelseform urholkas. Den förslagna
bestämmelsen om andrahandsuthyrning bör dock antas i föreslaget skick till
eftersom dess ordalydelse ger uttryck för den restriktivitet utskottet anser
skall gälla. Eftersom motionärerna blir tillgodosedda genom det förslag till
lagändring propositionen innehåller behöver motionen inte vinna bifall.
2. Tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning (mom. 2)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjar med ?Det bakom? och
slutar med ?till andrahandsuthyrning? bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening bör reglerna om andrahandsuthyrning ge möjligheter
för den hyresgäst som har starka skäl för att hyra ut i andra hand att erhålla
tillstånd till det. Det bör samtidigt eftersträvas att de allra flesta
hyresgäster har ett hyresavtal direkt med fastighetsägaren och alltså inte hyr
i andra hand. Enligt utskottets mening tillgodoser regeringens förslag de skäl
som finns för utökade möjligheter till uthyrning i andra hand. För att
liberaliseringen inte skall gå alltför långt och äventyra den nyss utsagda
strävan mot att hyresgästerna i största utsträckning skall ha
förstahandskontrakt, bör införas en regel som innebär att tillstånden skall
förnyas varje år. Hyresnämnden bör ha möjlighet att ge tillstånd för kortare
tid. Regeringen bör i lämpligt sammanhang till riksdagen återkomma med de
förslag till lagändringar som är nödvändiga. Utskottet tillstyrker regeringens
förslag och föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 (v)
yrkande 2 om tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 2 bort ha följande lydelse:
2. beträffande tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till
andrahandsuthyrning
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 antar regeringens förslag
i motsvarande del och med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 2 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Uppsägning av borgen och pant (mom. 3)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjar med ?Enligt praxis?
och slutar med ?borgen och pant? bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening bör regeringens förslag nu godtas. Utskottet är dock
kritiskt till förslaget i två avseenden. Det gäller dels hyresvärdens
möjligheter till att omförhandla ett hyresavtal när en borgen kommit att
upphöra till följd av uppsägning, dels att rätten att ensidigt utträda ur ett
borgensåtagande även gäller juridiska personer.
En hyresvärd måste i många fall ha en garanti i form av en borgen vid
uthyrning av en lägenhet. En garanti underlättar ofta tillträde till
bostadsmarknaden för olika utsatta grupper, bl.a. ungdomar. Möjligheten att
ensidigt säga upp ett borgensåtagande efter två år påverkar hyresvärdens
bedömning och val av hyresgäster. En hyresvärd kommer sannolikt att välja den
hyresgäst som har bäst förutsättningar att betala hyran under de år som kommer.
Eftersom en borgen innebär att ekonomiskt svagare grupper kan bedömas som lika
säkra hyresgäster som ekonomiskt starkare grupper, kommer möjligheten att säga
upp ett borgensåtagande att innebära en större risk när hyresvärden hyr ut till
t.ex. en arbetslös eller en studerande som kanske har fem års studier framför
sig. I de fall en hyresvärd kan välja kommer valet att ge den hyresgäst som har
fast inkomst ett försteg. Utskottet anser att det går att komma till rätta med
detta problem, om det ges en möjlighet för hyresvärden att kunna omförhandla
avtalet i den del det gäller att säkerställa hyresgästens förpliktelser. Frågan
bör t.ex. kunna hänskjutas till hyresnämnden för det fall att hyresvärd,
hyresgäst och borgensman inte kan enas i frågorna om ett fortsatt
borgensåtagande skall gälla eller hur detta närmare skall vara utformat.
Motsvarande bör också gälla i fråga om pant.
I många fall går socialnämnden i borgen för att möjliggöra ett hyreskontrakt.
Denna möjlighet innebär att en långt större del av bostadsmarknaden blir
tillgänglig för socialt utsatta grupper i samhället. Möjligheten att säga upp
ett borgensåtagande bör därför inte omfatta andra än fysiska personer.
Motsvarande bör gälla även i fråga om pant.
Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till de lagändringar
utskottet förordat för att stärka ställningen för de utsatta grupperna av
hyresgäster på bostadsmarknaden. Utskottet tillstyrker nu regeringens förslag
och föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 2 om
uppsägning av borgen och pant ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 3 bort ha följande lydelse:
3. beträffande uppsägning av borgen och pant
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 antar regeringens förslag
i motsvarande del och med anledning av motion 1997/98:Bo8 yrkande 2 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
4. En lagreglering av när borgen kan krävas (mom. 4)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med ?Utskottet
anser? och slutar med ?kan krävas.? bort ha följande lydelse:
Utskottet har tidigare konstaterat att de föreslagna möjligheterna att säga
upp en borgen eller pant bör genomföras. Bakgrunden till detta är att det inte
är rimligt att sådana förpliktelser gäller mer än två år. Enligt utskottets
mening är det många gånger inte skäligt att ett krav på borgen eller pant
ställs upp över huvud taget. En reglering bör därför ske av när hyresvärden kan
ställa krav på sådan säkerhet. Får en hyresgäst inte hyra en lägenhet för att
denne inte kan ordna ett borgensåtagande eller pant eller av annan anledning
inte vill tillmötesgå hyresvärdens krav på säkerhet, bör hyresgästen kunna
begära en prövning av frågan om hyresvärden ställt upp ett oskäligt krav. Ett
sådant system kan vara förenat med vissa lagtekniska svårigheter. Utskottet
anser det som angeläget att de berörda frågeställningarna blir föremål för en
utrednings överväganden. Till regeringen bör överlämnas att ge ett sådant
utredningsuppdrag. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen i anledning av motion
1997/98:Bo9 (v) yrkande 3 om en lagreglering av när borgen kan krävas m.m. som
sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 4 bort ha följande lydelse:
4. beträffande en lagreglering av när borgen kan krävas
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 3 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
5. Dröjsmål med hyresbetalning (mom. 5)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 6 börjar med ?Utskottet
anser? och på s. 7 slutar med ?med hyresbetalning? bort ha följande lydelse:
Utskottet konstaterar att reformerna av hyreslagens regler om
betalningsdröjsmål inte fått avsedd effekt att minska antalet avhysningar till
en mer rimlig nivå. Bestämmelserna behöver därför ändras så att hyresgästernas
skydd ökas. Regeringen har valt att inte föreslå några förändringar av
hyreslagens regler om betalningsdröjsmål. Utskottet anser däremot att reglerna
bör förändras.
Bostaden utgör för flertalet människor den grundläggande tryggheten i
tillvaron. Det framstår därför som i det närmast obegripligt att ett förfarande
som gäller förverkande och avhysning kan inledas utan att det ställs krav på
att en betalningspåminnelse har skickats ut. Detta skall ses mot bakgrund av
att det inte föreligger någon skyldighet för hyresvärden att ens avisera att
hyran skall betalas. Utskottet anser att det skall föreligga en obligatorisk
skyldighet för hyresvärden att skicka ut en betalningspåminnelse innan en
uppsägning får ske. Detta krav skall utgöra ett första steg för att en
hyresrätt skall kunna förverkas. Beträffande det andra steget,
återvinningsfristen, anser utskottet att den tid som nu gäller om tre veckor är
för snävt tilltagen. Hyreslagen bör utformas så att hyresgästen, i fall av
enstaka svårigheter att betala hyran i tid, ges en något större möjlighet att
göra rätt för sig. Det bör inte sällan kunna ske om fristen görs så lång att en
månadslön kan komma att utbetalas under tiden. Fristens längd bör också
bestämmas med hänsyn till att socialnämnden skall ges tillräcklig tid för att
hinna nå kontakt med hyresgästen och besluta om bistånd. Mot bakgrund av det
anförda förordar utskottet att återvinningsfristens längd bör sättas till fyra
veckor.
Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo9
(v) yrkande 4 och 1997/98:Bo231 (v) yrkande 7 om dröjsmål med hyresbetalning
som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 5 bort ha följande lydelse:
5. beträffande dröjsmål med hyresbetalning
att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo9 yrkande 4 och
1997/98:Bo231 yrkande 7 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
6. Åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist (mom. 6)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjar med ?Enligt
gällande? och slutar med ?ursprunglig brist? bort ha följande lydelse:
När en hyresgäst hyr en lägenhet är han medveten om de brister lägenheten har
när han tillträder den. Enligt dagens regler kan hyresgästen inte genom ett
åtgärdsföreläggande tvinga hyresvärden att åtgärda bristerna. Enligt utskottets
mening är det inte rimligt att avtalsfriheten inskänks genom den tvingande
reglering som regeringen föreslår. Regeln bör därför utformas så att den genom
överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen kan avtalas bort. Den bör
över huvud taget inte göras tillämplig på sådana hyresavtal som ingåtts före
lagens ikraftträdande i enlighet med de allmänna principer som gäller mot
retroaktivt verkande lag.
Enligt utskottets mening bör till 12 kap. 11 § jordabalken som ett nytt
andra stycke följande bestämmelse tilläggas.
Hyresvärden och hyresgästen får genom avtal bestämma att vad som sägs i första
stycket 5 inte skall gälla.
Utskottet anser att punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna till
propositionens förslag till ändringar i jordabalken skall ha följande lydelse.
2. I fråga om hyresavtal som träffats före lagens ikraftträdande skall 11 §
första stycket 5 och andra stycket inte tillämpas.
3. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller
borgen som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid
ikraftträdandet.
Utskottet tillstyrker regeringens förslag med de av utskottet med anledning av
motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 3 förordade förändringarna om
åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist.
dels att utskottets hemställan under 6 bort ha följande lydelse:
6. beträffande åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist
att riksdagen med anledning av proposition 1997/98:46 och motion 1997/98:Bo8
yrkande 3 antar regeringens förslag till lag om ändring i jordabalken i
motsvarande del med följande ändringar:
a) till 12 kap. 11 § skall läggas ett nytt andra stycke med lydelse:
Hyresvärden och hyresgästen får genom avtal bestämma att vad som sägs i första
stycket 5 inte skall gälla.
b) punkterna 2 och 3 i övergångsbestämmelserna med lydelse:
2. I fråga om hyresavtal som träffats före lagens ikraftträdande skall 11 §
första stycket 5 och andra stycket inte tillämpas.
3. Vid tillämpningen av 28 a § skall ett åtagande att ställa pant eller borgen
som har ingåtts före ikraftträdandet anses ha börjat gälla vid ikraftträdandet.
7. Informationsskyldighet för hyresvärden (mom. 7)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Enligt
utskottets? och slutar med ?för hyresvärden? bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening är det för hyresgästen väsentliga att denne lämnas
information om vem han skall vända sig till när han skall kontakta hyresvärden.
Hyresgästen har liten eller ingen anledning att känna till vem som tecknar
firma för ett stort fastighetsaktiebolag. Det bör därför vara tillräckligt att
hyresvärden lämnar information om en person som han befullmäktigat att
företräda honom och var denne kan nås. Denne person skall vara bosatt i landet.
Regeringens förslag till lydelse av 12 kap. 18 i § jordabalken bör därför
kompletteras med en bestämmelse som innebär att hyresvärden, i stället för att
lämna de uppgifter som anges i förslaget, kan lämna uppgift om en person som
befullmäktigats att företräda honom, om denna person är bosatt i Sverige.
Regeringen bör återkomma till riksdagen med förslag till den förordade
lagändringen. Utskottet tillstyrker regeringens förslag och föreslår att
riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m) yrkande 4 om
informationsskyldighet för hyresvärden som sin mening ger regeringen till känna
vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 7 bort ha följande lydelse:
7. beträffande informationsskyldighet för hyresvärden
att riksdagen med bifall till proposition 1997/98:46 i motsvarande del antar
regeringens förslag och med anledning av motion 1997/98:Bo8 yrkande 4 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
8. Avskaffande av förvärvslagen (mom. 8)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjar med ?Liksom
regeringen? och slutar med ?av förvärvslagen? bort ha följande lydelse:
Lagen om förvärv av hyresfastigheter präglas av en byråkratisk
handläggningsordning, och dess tillämpning medför lång tidsutdräkt från det att
ett förvärv sker till dess lagfart kan beviljas. Detta drabbar de seriösa
fastighetsägarna. Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär
en förhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer och intentioner med
förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svår att göra med någon
träffsäkerhet. Lagens syfte att förhindra oseriösa fastighetsägare har inte
heller uppnåtts. Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösa
hyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentliga möjligheter till
ingripande i det fall en fastighetsägare inte visar sig fullgöra sina
förpliktelser mot hyresgäster och andra. I betänkandet Förvalta bostäder (SOU
1994:23) har föreslagits att förvärvslagen skall upphävas samtidigt som
bostadsförvaltningslagens möjligheter till ingripande skall stärkas. Enligt
utskottets mening skulle denna ordning tillgodose de krav som kan ställas på
större effektivitet vad gäller att bekämpa oseriösa hyresvärdar samtidigt som
den inte lägger hinder i vägen för en naturlig omsättning på hyresfastigheter.
Riksdagen bör därför ge regeringen till känna att den bör återkomma till
riksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen om förvärv av
hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigt innebär att förslagen i det
nämnda betänkandet genomförs.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 (m)
yrkande 5 om ett avskaffande av förvärvslagen som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört .
dels att utskottets hemställan under 8 bort ha följande lydelse:
8. beträffande avskaffande av förvärvslagen
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo8 yrkande 5 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
9. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9, motiveringen)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med
?Utskottet delar? och slutar med ?5 och 6? bort ha följande lydelse:
Med hänsyn till att utskottet anser att förvärvslagen skall avskaffas kan det
inte kan komma i fråga att utvidga lagens tillämpningsområde. Utskottet
avstyrker därför motion 1997/98:Bo9 (v) yrkandena 5 och 6 om en utvidgning av
förvärvslagens tillämpningsområde.
10. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet
delar? och slutar med ?5 och 6? bort ha följande lydelse:
Tillståndsplikt för aktie- och andelsförvärv gäller endast om taxeringsvärdet
för de av bolaget ägda fastigheterna enligt senaste balansräkning är större än
det bokförda värdet av bolagets övriga tillgångar. Det innebär att ett värde på
fastighetsbeståndet i relativa tal på 51 % ger tillståndsplikt medan ett värde
om 49 % inte ger det, även om det i det första fallet gäller endast fem
fastigheter och i det andra fallet gäller ett hundratal. Regeringen har ansett
att förvärvslagen inte bör utvidgas till att omfatta aktie- eller andelsförvärv
av bolag vars uppgift är en annan än att äga och förvalta fastigheter.
Regeringen anser det inte vara motiverat eftersom man inte kan säga att denna
kategori av fastighetsägare skulle vara sämre än andra och hänvisar också till
att de olägenheter som är förenade med förvärvsprövningen skulle inträda i
långt fler fall än i dag. Utskottet finner att dessa skäl inte är bärkraftiga.
Det räcker med att konstatera av att denna kategori av fastighetsägare inte är
påtagligt bättre än andra ägarkategorier för att motivera en tillståndsprövning
eftersom det är hyresgästernas behov av skydd mot oseriösa hyresvärdar som
skall tillgodoses. Med hänsyn till detta ändamål är det rimligt, vilket också
lagstiftningen i övrigt ger uttryck för, att överlåtare och förvärvare får
finnas sig i de olägenheter som en förvärvsprövning kan medföra. Den nu
behandlade ägarkategorin kan inte anses vara påtagligt bättre än andra
fastighetsägare, och förvärvslagen bör därför omfatta förvärv av alla bolag som
innehar hyresfastigheter.
Regeringen motiverar att en utvidgning av förvärvslagen till hyresradhus inte
skall göras med att det är svårt att utforma en reglering som endast träffar de
förvärv av småhusfastigheter som det är angeläget att pröva. Enligt utskottet
bör en sådan reglering ändå göras.
Regeringen bör således ges i uppdrag att utarbeta förslag till nödvändiga
lagändringar som tillgodoser de synpunkter utskottet har på frågorna om en
utvidgning av förvärvslagen tillämpningsområde. Vad utskottet anfört bör
riksdagen i anledning av motion 1997/98:Bo9 (v) yrkandena 5 och 6 om en
utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde som sin mening ge regeringen
till känna.
dels att utskottets hemställan under 9 bort ha följande lydelse:
9. beträffande en utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkandena 5 och 6 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
11. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10,
motiveringen)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med
?Utskottet anser? och slutar med ?vid förvärvsprövningen? bort ha följande
lydelse:
Med hänsyn till att utskottet anser att förvärvslagen skall avskaffas anser
utskottet att det inte kan komma i fråga att ge hyresgästorganisationerna
ytterligare befogenheter enligt lagen. Utskottet avstyrker därför motion
1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 om hyresgästorganisationernas roll vid
förvärvsprövningen.
12. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar med ?Utskottet
anser? och slutar med ?vid förvärvsprövningen? bort ha följande lydelse:
Hyresgästorganisationerna spelar en aktiv och betydelsefull roll på
bostadsmarknaden. De besitter stora kunskaper om fastighetsägarnas lämplighet
att vara hyresvärd. De bör därför ges samma möjlighet som kommunen när det
gäller rätten att i hyresnämnden få en tillståndsprövning av ett förvärv av
hyresfastighet. Regeringen bör till riksdagen återkomma med ett lagförslag till
den förordade förändringen. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning
motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 7 om hyresgästorganisationernas roll vid
förvärvsprövningen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 10 bort ha följande lydelse:
10. beträffande hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 7 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
13. Ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen
(mom. 11)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10 börjar med ?Utskottet
anser? och slutar med ?enligt bostadsförvaltningslagen? bort ha följande
lydelse:
Hyresgästens möjligheter till åtgärdsföreläggande och
upprustningsföreläggande ger honom bra verktyg för ett erhålla en rimlig
standard i sin bostad. Den enskilde hyresgästen kan dock uppleva det som
besvärligt att klaga hos hyresvärden och det kan gälla problem som är generella
i fastigheten. Det bör därför införas en möjlighet för hyresgästerna att
kollektivt begära ingripanden enligt bostadsförvaltningslagen på ett tidigare
stadium än som kan ske enligt dagens regler. Boverket föreslog under
remissbehandlingen av det utredningsförslag som ligger bakom propositionen att
lagen skulle ge möjlighet till att utfärda förvaltningsanmärkning vid mindre
allvarliga försummelser från hyresvärdens sida. Enligt utskottets mening skulle
en sådan ordning kunna ha flera fördelar. En förvaltningsanmärkning bör inte
innebära något annat än att den ger publicitet och tjänar som en varning både
för fastighetsägaren själv och presumtiva hyresgäster. Flera anmärkningar bör
sammantaget kunna ge anledning till ett allvarligare ingripande enligt lagen.
Utskottet anser att regeringen bör tillsätta en utredning som bör göra
nödvändiga överväganden om ett förfarande med förvaltningsanmärkning samt
utarbeta de förslag till lagändringar som behövs för att förverkliga detta
system. Regeringen bör därefter återkomma med en proposition i frågan. Vad
utskottet nu anfört bör riksdagen i anledning motion 1997/98:Bo9 (v) yrkande 8
om ytterligare möjligheter till ingripande enligt bostadsförvaltningslagen som
sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 11 bort ha följande lydelse:
11. beträffande ytterligare möjligheter till ingripande enligt
bostadsförvaltningslagen
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo9 yrkande 8 som sin mening ger
regeringen till känna vad utskottet anfört,
14. Förändringar i bruksvärdessystemet (mom. 14)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med
?Bostadsutskottet har? och slutar med ?avstyrks således? bort ha följande
lydelse:
Bostadsutskottet instämmer i vad som i Moderata samlingspartiets partimotion
1997/98:Bo202 anförts om bruksvärdessystemet. Detta system har i praktiken
kommit att användas för att styra all hyressättning efter resultaten av
förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och de kommunala bostadsföretagen.
Vägledande för hyresnivåerna har därvid blivit de kommunala bolagens kostnader.
Systemet har därmed kommit att bli hyresdrivande. Bruksvärdessystemet hade
emellertid ursprungligen en helt annan inriktning. Tanken var att
hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässiga kriterier samtidigt som
hyresgästens besittning av bostaden tryggades.
Utskottet anser att ursprungstankarna med bruksvärdessystemet bör vara
vägledande för förändringar i hyreslagstiftningen. De kommunalt ägda
bostadsföretagens hyresnormerande roll bör avskaffas. Lägenhetens marknadsvärde
bör avspegla sig i hyresnivåerna. Detta innebär att den som bor i mindre
efterfrågade lägen eller i sämre utrustade lägenheter får betala mindre medan
den som väljer att bo i mycket attraktiva lägenheter får betala en högre hyra.
Hyrorna måste således tillåtas att anpassa sig efter varandra fullt ut i
förhållande till lägenheternas varierande bruksvärde som det avspeglas i det
utbud och den efterfrågan som finns. Detta är inte bara av betydelse för
rättvisan hyresgästerna emellan. En flexiblare hyressättning har också
fastighets- och samhällsekonomisk betydelse. Samtidigt underlättas
möjligheterna för bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- och nackdelar
i förhållande till egna hem och bostadsrätter.
Hyresgästernas intresse av trygghet och framförhållning i boendet bör säkras
genom ett väl fungerande besittningsskydd. En fastighetsägare skall inte kunna
kringgå detta skydd genom orimligt höga hyreskrav. Vid tvist mellan hyresvärd
och hyresgäst bör skäligheten i hyreskravet kunna prövas av domstol och ställas
mot frivilligt avtalade hyresnivåer i jämförbara lägenheter.
Enligt utskottets mening bör således den ursprungliga tanken med
bruksvärdessystemet återupprättas i ett hyressättningssystem med fri
hyresbildning i kombination med besittningsskydd. Det bör ankomma på regeringen
att snarast återkomma till riksdagen med förslag som medverkar till den
förordade utvecklingen.
Vad utskottet ovan anfört med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande
15 bör riksdagen som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 14 bort ha följande lydelse:
14. beträffande förändringar i bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 15 som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
15. Ett avskaffande av hyresförhandlingslagen (mom. 15)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11 börjar med ?Ett
kollektivt? och på s. 12 slutar med ?av hyresförhandlingslagen? bort ha
följande lydelse:
Hyreslagstiftningen kännetecknas i högre grad än andra områden av äldre
tiders synsätt och värderingar. Detta skadar bostadsmarknaden. Den
korporativism och därmed likriktning som kännetecknar hyresförhandlingslagen
hindrar hyresgäster och hyresvärdar att nå fram till lösningar som anpassar
hyresrätten som upplåtelseform till dagens och morgondagens behov.
Genom hyresförhandlingslagen har hyresgästorganisationerna givits en mycket
stark ställning. De avtal om hyrorna som organisationerna är med att förhandla
fram med de allmännyttiga hyresbolagen blir bestämmande för hyrorna på orten.
Hyresgästorganisationens värderingar om de olika faktorer som skall bestämma
hyran blir genom hyreslagens regler bestämmande på marknaden. Systemet fungerar
på ett principiellt sätt så att hyresgästorganisationerna har ett normativt
inflytande. Systemet låser prisbildningen och får i vissa fall egendomliga
konsekvenser. Hyrorna för äldre hus som ligger centralt i storstäderna vilka
lägenheter av gemene man uppfattas som alltigenom attraktiva, kan ha hyror som
understiger hyrorna för lägenheter som ligger långt från centrum i hus som
nyligen uppförts. Hyresgästorganisationernas medverkan vid hyressättningen har
medfört att vid ombyggnad hyran endast kan höjas om vissa åtgärder genomförs.
Ytrenovering och stambyte är t.ex. inte tillräckliga skäl för hyreshöjning. Av
denna anledning tvingas fastighetsägaren att renovera sina lägenheter utöver
vad som är nödvändigt för att genom sådana ?bruksvärdeshöjande? åtgärder få
kostnadstäckning just för de av fastighetsekonomiska skäl nödvändiga
åtgärderna. Detta är inte till fromma för hyresgästerna. Hyresförhandlingslagen
och den starka ställning den ger hyresgästorganisationerna har kommit att
snedvrida tillämpningen av bruksvärdesregeln som bör tillåtas fungera som det
ursprungligen var tänkt. Mot denna bakgrund föreslår utskottet riksdagen att
hyresförhandlingslagen avskaffas. Regeringen bör till riksdagen återkomma med
ett förslag hur det skall gå till. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med
anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 16 om avskaffandet av
hyresförhandlingslagen ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 15 bort ha följande lydelse:
15. beträffande ett avskaffande av hyresförhandlingslagen
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 16 som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
16. En bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina stadgar (mom. 16)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Utskottet
finner? och slutar med ?sina stadgar? bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening bör bostadsrättslagen inte innehålla regler som
möjliggör för t.ex. bostadsrättsorganisationer att lägga in sitt veto mot för-
eningens stadgeändringar. Det är de enskilda föreningarna som genom
demokratiska beslut själva skall avgöra om och i vilken utsträckning de skall
vara bundna till de olika bostadsrättsorganisationerna. Föreningens rätt till
självbestämmande bör garanteras av lagstiftningen så att sådana villkor för
stadgeändring som går utöver bostadsrättslagens villkor skall vara ogiltiga.
Utskottet anser att regeringen till riksdagen bör återkomma med ett förslag med
denna innebörd. Med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 19 om
föreningens självbestämmande över sina stadgar bör riksdagen som sin mening ge
regeringen till känna vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 16 bort ha följande lydelse:
16. beträffande en bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina
stadgar
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 19 som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
17. Ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 17)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m), Erling Bager (fp), Ulf
Björklund (kd) och Peter Weibull Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 12 börjar med ?Under
riksmötet? och på s. 13 slutar med ?mot dubbelupplåtelse? bort ha följande
lydelse:
I dagens kärva ekonomiska läge behövs åtgärder som underlättar ombildning av
hyresfastigheter till bostadsrätt. Sådan ombildning är av särskild betydelse i
områden med en ensidig social sammansättning. Bostadsrätt i dessa områden kan
öka intresset för inflyttning liksom det kan öka intresset bland dem som redan
bor där både för området och för de hus de bebor.
Priset för en ombildning är starkt beroende av andelen hyresgäster som vill
medverka. Förbudet mot dubbelupplåtelse bör upphävas så att det blir möjligt
att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till kommunen eller ett kommunalt
bostadsbolag oavsett ett pågående hyresförhållande. Detta skulle möjliggöra att
kommunen eller dess bolag kan ligga kvar med kapital när fastigheten ombildas.
Ombildning skulle så kunna möjliggöras i de fall där det i dagsläget inte finns
ett tillräckligt antal hushåll med en ekonomi som tillåter dem att delta i
ombildningen. De hushåll som förblir hyresgäster kan tillförsäkras rätten att
senare förvärva bostadsrätten. I de fall hyresförhållandet upphör kan
bostadsrätten försäljas på marknaden med inkomster för kommunen eller bolaget.
Hyresgästerna i de lägenheter som innehas av kommunen eller dess bostadsbolag
skulle fortsättningsvis ha samma hyresvärd som tidigare. Detta skulle ge dem
trygghet. De bör dessutom i lag tillförsäkras samma rättigheter som andra
hyresgäster, t.ex. vad gäller byte av lägenheten.
Vid riksmötet 1993/94 behandlade riksdagen ett med m-motionen i allt
väsentligt likalydande motionsförslag. På förslag av ett enhälligt
bostadsutskott gav riksdagen regeringen till känna (bet. 1993/94:BoU21, rskr.
1993/94:373) att det förslag som förts fram i motionen borde ingå i regeringens
fortsatta överväganden beträffande de närbesläktade förslag som förts fram i en
departementspromemoria om bostadsrättsoptioner m.m. (Ds 1993:54). Regeringen
har valt att inte efterkomma tillkännagivandet.
Enligt utskottets mening bör regeringen nu åter ges i uppdrag att se över
bestämmelserna i bostadsrättslagen och hyreslagen med syfte att förbudet mot
dubbelupplåtelse ändras så att det blir möjligt att upplåta en lägenhet med
bostadsrätt till en kommun eller ett kommunalt bostadsbolag oaktat att
lägenheten är uthyrd. Med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i
motsvarande del om partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse bör
riksdagen som sin mening ge regeringen till känna vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 17 bort ha följande lydelse:
17. beträffande ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande
del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
18. Bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder (mom. 18)
Rigmor Ahlstedt (c) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ?Bostads-
rättsutredningen? och slutar med ?standardhöjande åtgärder? bort ha följande
lydelse:
I en bostadsrättsförening är det majoriteten, ibland endast i föreningens
styrelse, som bestämmer över vilka ombyggnadsåtgärder föreningen skall göra.
Sådana beslut kan ibland omfatta de enskilda lägenheterna. Bostadsrättslagen
innehåller vissa regler till skydd för de enskilda bostadsrättshavarna men den
ger inte dessa det inflytande som hyresgästerna har. Huvudregeln enligt
hyreslagen innebär att de enskilda hyresgästerna skall godkänna standardhöjande
åtgärder. Något sådant skydd gäller inte för bostadsrättshavarna i vad de
påverkas av de åtgärder föreningen beslutat. Trots att bostadsrätten anses vara
en mer demokratisk boendeform, har man således i vissa fall ett mindre
inflytande över det hus och den lägenhet man bebor än vad en hyresgäst har.
Enligt utskottets uppfattning bör ett mot hyresgästernas svarande inflytande
arbetas in i bostadsrättslagen. Regeringen bör ge den nu arbetande
Bostadsrättsutredningen i uppdrag att lägga fram de förslag till lagändringar
som behövs. Vad utskottet nu anfört bör riksdagen med anledning av motion
1997/98:Bo403 (c) bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder
som sin mening ge regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 18 bort ha följande lydelse:
18. beträffande bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande
åtgärder
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo403 om bostadsrättshavarens
inflytande över standardhöjande åtgärder som sin mening ger regeringen
till känna vad utskottet anfört,
19. Ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren (mom. 19)
Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13 börjar med ?Utskottet
finner? och på s. 14 slutar med ?bör avstyrkas? bort ha följande lydelse:
Bostadsrätt är en i grunden bra upplåtelseform. En förändring av
bostadsrätten som enligt utskottets mening bör göras är att de enskilda
bostadsrättshavarna i stället för bostadsrättsföreningen skall ansvara för de
lån som i dag vanligen åvilar föreningen. Genom en sådan ordning kommer också
bostadsrättshavarna att kunna göra ränteavdrag i sina inkomstdeklarationer på
samma sätt som en villaägare. Den ger också större flexibilitet på det sättet
att den enskilde bostadsrättshavaren själv kan bestämma storleken på det egna
kapital han vill skall vara nedlagt i bostadsrätten. Väljer bostadsrättshavaren
att amortera ner låneskulden på lägenheten torde han ha lättare att sälja den,
något som kan vara av stor betydelse särskilt i nybyggda bostadsrättshus.
Samhällsekonomiskt uppmuntras dessutom på detta sätt ett personligt sparande.
Dessutom kommer bostadsrättens värde som pant att förstärkas. Regeringen bör
till riksdagen återkomma med förslag till de lagändringar som behövs för att
ett system med ett personligt låneansvar för bostadsrättshavare skall kunna
genomföras.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo218 (kd)
yrkande 13 i motsvarande del om personligt låneansvar för bostadsrättshavare
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 19 bort ha följande lydelse:
19. beträffande ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande
del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
20. En panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse (mom. 20)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med ?Ett
motionsförslag? och slutar med ?och andrahandsupplåtelse? bort ha följande
lydelse:
Lagens regler om en panthavares möjligheter att skydda sin rätt genom att
själv förvärva bostadsrätten vid exekutiv försäljning och tvångsförsäljning har
fått en inte helt lyckad utformning.
De nu gällande reglerna avser endast långivare som är juridiska personer. M-
motionen tar sikte på att alla långivare skall ha denna möjlighet. En fysisk
person som inte själv avser att använda lägenheten som bostad, utan endast för
andrahandsupplåtelser, kan möta svårigheter att bli antagen som medlem i
föreningen liksom att få tillstånd att hyra ut lägenheten. Utskottet anser att
det inte finns några skäl för att juridiska personer skall ha en privilegierad
ställning. Långivare med panträtt i en bostadsrätt bör ges samma ställning
oavsett om det rör sig om juridiska eller fysiska personer.
Intresset av att den juridiska personens innehav skall vara tidsbegränsat har
gjort att en konstruktion valts som ansluter till vad som i dag gäller ett
dödsbos innehav av bostadsrätt. Den gällande regleringen ger långivaren
särskilda rättigheter under en tid av endast tre år. Enligt utskottets mening
förlorar de nu gällande bestämmelserna mycket av sin effekt genom att lagen
ställer upp en längsta tid för innehavet. I värsta fall kan en sådan reglering
t.o.m. innebära att långivaren tvingas sälja med ytterligare förlust. En
tidsbegränsning bör därför inte gälla. Enligt utskottets mening bör långivaren
ha alla de befogenheter som endast ett medlemskap kan innebära, för att han på
bästa sätt skall kunna skydda det kapital bostadsrätten innebär. Regeringen bör
till riksdagen återkomma med förslag som innebär lika rättigheter för
långivare, oavsett om de är juridiska eller fysiska personer. Dessa rättigheter
skall även omfatta en rätt till medlemskap. Vad nu anförts bör riksdagen med
anledning av motion 1997/98:Bo202 (m) yrkande 18 i motsvarande del om
panthavarens rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse som sin mening ge
regeringen till känna.
dels att utskottets hemställan under 20 bort ha följande lydelse:
20. beträffande en panthavares rätt till medlemskap och
andrahandsupplåtelse
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande
del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
21. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 21)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14 börjar med ?Utskottet har?
och på s. 15 slutar med ?bostadsrättsförenings förmånsrätt? bort ha följande
lydelse:
Den sedan den 1 januari 1996 gällande legala panträtten begränsar för-
eningens rätt till betalning före panthavaren i förhållande till vad som
tidigare gällt. Bostadsrättens pantvärde har därigenom stärkts något. Enligt
utskottets mening bör de tankar som ligger bakom bestämmelserna dras till sin
logiska slutpunkt. En pantförskrivning av bostadsrätten bör således i
förmånsrättshänseende ge utdelning före alla de fordringar mot
bostadsrättshavaren som föreningen har, alltså även före fordringar avseende
avgifter. Regeringen bör till riksdagen återkomma med förslag till lagändringar
så att detta förverkligas.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 (m)
yrkande 18 i motsvarande del om en bostadsrättsförenings förmånsrätt som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
dels att utskottets hemställan under 21 bort ha följande lydelse:
21. beträffande en bostadsrättsförenings förmånsrätt
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo202 yrkande 18 i motsvarande
del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
22. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens pantvärde
(mom. 22)
Ulf Björklund (kd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ?De nya? och
slutar med ?bostadsrättens pantvärde? bort ha följande lydelse:
Den 1 januari 1996 trädde nya regler i bostadsrättslagen i kraft som hade som
syfte att stärka bostadsrättens värde som pant. Reglernas syfte var vällovligt,
men det finns enligt utskottets mening anledning att anta att det eftersträvade
målet inte har nåtts. Det är därför lämpligt att låta göra en utvärdering av de
nya reglernas effektivitet. Frågor som särskilt behöver uppmärksammas är dels
den legala panträtten, dels köparens förpliktelser vid överlåtelse.
Utvärderingen bör också omfatta kronofogdemyndigheternas handläggningstider.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo218 (kd)
yrkande 13 i motsvarande del om en utvärdering av reglerna om förstärkning av
bostadsrättens pantvärde som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet
anfört.
dels att utskottets hemställan under 22 bort ha följande lydelse:
22. beträffande en utvärdering av reglerna om förstärkning av
bostadsrättens pantvärde
att riksdagen med anledning av motion 1997/98:Bo218 yrkande 13 i motsvarande
del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
23. Ägarlägenheter (mom. 24)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Rigmor Ahlstedt (c), Stig Grauers (m),
Erling Bager (fp), Per Lager (mp), Ulf Björklund (kd) och Peter Weibull
Bernström (m) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 15 börjar med ?Utskottet
behandlade? och slutar med ?om ägarlägenheter? bort ha följande lydelse:
Utskottet behandlade ingående vid riksmötet 1994/95 (bet. BoU19) likalydande
motionsyrkanden (m), (kd) och (mp) om införande av ägarlägenheter som ny
upplåtelseform. Dessa avstyrktes av utskottet. I en gemensam reservation från
Moderaterna, Centerpartiet, Folkpartiet, Miljöpartiet och Kristdemokraterna
argumenterades för att ägarlägenheter skulle införas. Det finns nu anledning
för utskottet att ställa sig bakom den då gjorda reservationen. Den innebär att
regeringen för riksdagen bör lägga fram ett förslag om ägarlägenheter. Med
anledning av motionerna 1997/98:Bo202 (m) yrkande 17 och 1997/98:Bo218 (kd)
yrkande 12 om ägarlägenheter bör riksdagen som sin mening ge regeringen till
känna vad utskottet nu anfört.
dels att utskottets hemställan under 24 bort ha följande lydelse:
24. beträffande ägarlägenheter
att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo202 yrkande 17 och
1997/98:Bo218 yrkande 12 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
24. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25, motiveringen)
Knut Billing (m), Sten Andersson (m), Stig Grauers (m) och Peter Weibull
Bernström (m) anser att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med
?Bostadsutskottet delar? och på s. 17 slutar med ?detta skäl? bort ha följande
lydelse:
Bostadsutskottet anser att en strävan bör vara att avveckla alla former av
regleringar som kan störa en fungerande bostadsmarknad där hyresgäster och
hyresvärdar fritt kan avtala om villkoren. Åtgärder med denna inriktning
främjar rörligheten och leder till ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet.
Detta innebär också att svårigheterna för ungdomar och andra grupper att ta sig
in på den ordinarie bostadsmarknaden minskar.
En fungerande bostadsmarknad förutsätter att förmedling av hyresbostäder kan
ske i fri konkurrens. De förslag som läggs fram i de aktuella motionerna
innebär ökad reglering och är således inte förenliga med utskottets synsätt.
Vad gäller de frågor om oseriös förmedlingsverksamhet som tas upp i en av
motionerna vill utskottet emellertid understryka att olaglig handel med
hyreskontrakt självfallet skall beivras.
Med hänvisning till det anförda avstyrker utskottet motionerna 1997/98:
Bo219 (s) yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 (v) yrkandena 3 och 6 om
bostadsanvisning och bostadsförmedling.
25. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25)
Owe Hellberg (v) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16 börjar med
?Bostadsutskottet delar? och på s. 17 slutar med ?detta skäl? bort ha följande
lydelse:
Bostadsutskottet instämmer i den beskrivning av förhållandena på
bostadsmarknaden som ges i de aktuella motionerna. De svaga grupperna har fått
betala ett högt pris för den avreglering som skett av bostadsmarknaden. Allt
fler fastighetsägare, såväl privata som kommunala, har börjat tillämpa
diskriminerande villkor för att acceptera nya hyresgäster. Krav ställs på bl.a.
fast anställning och god ekonomi. Vissa hyresvärdar tycks dessutom tillämpa
regler som är direkt diskriminerande för invandrargrupperna.
På sina håll har frivilliga överenskommelser träffats om att hyresvärdarna
skall lämna lägenheter till kommunal förmedling. Många privata värdar har
emellertid inte gått med på sådana avtal. Det har även visat sig svårt att nå
uppgörelser med allmännyttiga bostadsföretag. De uppgörelser som har träffats
har dessutom omfattat ett otillräckligt antal lägenheter. Det är således
uppenbart att många hyresvärdar inte tagit sitt samhälleliga ansvar när det
gäller bostadsförsörjningen.
Enligt utskottets mening är en lagstiftad bostadsanvisningsrätt i både det
kommunala och privata bostadsbeståndet nödvändig för att stärka de svaga
hushållens ställning på bostadsmarknaden och för att skapa allsidigt
sammansatta bostadsområden. Detta hindrar givetvis inte att man i första hand
skall söka uppnå frivilliga överenskommelser mellan kommun och fastighetsägare.
Den förordade regleringen kommer sannolikt att påtagligt förbättra
förutsättningarna för att uppnå sådana lösningar.
För att kommunerna skall kunna uppfylla sitt bostadspolitiska ansvar behöver
vidare ett system utformas som ger de bostadssökande information om läget på
bostadsmarknaden, vilka kövillkor som gäller och vilka krav som
fastighetsägarna ställer på bostadssökanden. Kommunerna bör ges rätt att
ingripa mot såväl kommunala som privata fastighetsägare som tillämpar orimliga
eller diskriminerande krav.
Bostadsutskottet instämmer vidare i den bedömning av privat
bostadsförmedlingsverksamhet som redovisas i motionerna. Det finns klara tecken
på att verksamheten vid dessa förmedlingar ofta bedrivs i oseriösa former.
Handel med hyreskontrakt förekommer. Verksamheten bör därför bli föremål för en
närmare undersökning, och regler bör utarbetas i syfte att trygga den enskilde
bostadssökandens rättigheter. Enligt utskottets mening bör särskilt frågan om
en auktorisation övervägas i detta sammanhang.
Sammanfattningsvis bör regler utformas som ger de bostadssökande en rättvis
och likvärdig behandling. Kommunerna bör ges möjlighet att påverka
fastighetsägarnas krav på de bostadssökande samt rätt att överklaga
fastighetsägarnas fördelning av bostäder. En reglering bör utformas för privat
bostadsförmedlingsverksamhet. Det bör ankomma på regeringen att återkomma med
förslag i enlighet med vad utskottet nu förordat.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:
Bo219 (s) yrkandena 6-8 och 1997/98:Bo231 (v) yrkandena 3 och 6 som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet ovan anfört om bostadsanvisning och
bostadsförmedling.
dels att utskottets hemställan under 25 bort ha följande lydelse:
25. beträffande bostadsanvisning och bostadsförmedling
att riksdagen med anledning av motionerna 1997/98:Bo219 yrkandena 6-8 och
1997/98:Bo231 yrkandena 3 och 6 som sin mening ger regeringen till känna
vad utskottet anfört,
Särskilt yttrande
En social bostadspolitik
Owe Hellberg (v) anför:
I Vänsterpartiets motion som väckts med anledning av propositionen om ändringar
i hyreslagen finns ett yrkande om en social bostadspolitik. Utskottet har valt
att behandla detta yrkande tillsammans med den bostadspolitiska propositionen
senare i vår. Jag har accepterat denna behandlingsordning men vill samtidigt
understryka behovet att överväga det samlade utfallet av bostadspolitikens
olika medel. Vid riksdagsbehandlingen av den bostadspolitiska propositionen bör
därför självklart utgångspunkten vara att ett helhetsgrepp skall tas på
bostadspolitikens utformning där hyreslagens regler utgör en viktig del
tillsammans med andra styrmedel.
Ett återupprättande av en social bostadspolitik kräver förändringar på många
områden och en skärpt lagstiftning i flera avseenden. Särskilt stort är behovet
att stärka de svaga gruppernas ställning på bostadsmarknaden. Inriktningen av
några av dessa förändringar framgår av mina reservationer till detta
betänkande. En bredare genomgång av önskvärda åtgärder redovisades i
Vänsterpartiets partimotion 1997/98:Bo231 från höstens allmänna motionstid. De
krav som där framfördes på bl.a. obligatorisk boendeplanering i kommunerna,
lagstiftad bostadsanvisningsrätt, ändrade regler för bostadsbidrag, ett
långsiktigt integrationsarbete, bättre bostadspolitiska styrmedel för
kommunerna och bättre tillgänglighet i bostadsområdena utgör alla viktiga delar
i en förändrad bostadspolitik.
Jag har givetvis för avsikt att återkomma och ytterligare utveckla
Vänsterpartiets syn på den sociala bostadspolitikens uppgifter i samband med
att den bostadspolitiska propositionen läggs på riksdagens bord den 19 mars.
Det har förespeglats att den socialdemokratiska regeringen i denna proposition
skall redovisa sin syn på den framtida bostadspolitiken. Förhoppningsvis
grundar sig denna syn inte primärt på statsfinansiella överväganden utan på en
insikt i innebörden av det övergripande bostadspolitiska målet om att alla
människors behov av en god bostad till rimlig kostnad skall tryggas.
I propositionen intagna lagförslag
1 Förslag till lag om ändring i jordabalken
2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder
3 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa
hyresmål i Svea hovrätt
Utskottets lagförslag
Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.
Härigenom föreskrivs att 3, 3 a, 4, 6, 9, 10, 10 a, 13 och 27 §§ lagen
(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. skall ha följande lydelse.
Innehållsförteckning
Sammanfattning........................................1
Propositionen.........................................1
Motionerna............................................1
Propositionen.........................................3
Utskottet.............................................4
Propositionens förslag och därtill anknutna motionsförslag 4
Andrahandsuthyrning 4
Borgen och pant beträffande bostadshyresavtal 4
Hyresbetalning 6
Åtgärdsföreläggande 7
Informationsskyldighet för hyresvärden 7
Tillstånd till förvärv av hyresfastighet 8
Bostadsförvaltningslagen 9
Vissa följdändringar i anledning av propositionens lagförslag 10
Propositionens förslag i övrigt 10
Vissa överväganden i anledning av propositionens lagförslag 10
Övriga motionsförslag 11
Hyressättning 11
Det kollektiva hyresförhandlingssystemet 11
Bostadsrätt 12
Villkor för ändringarna av stadgarna 12
Partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse 12
Bostadsrättshavarens rättigheter mot föreningen 13
Personligt låneansvar för bostadsrättshavaren 13
Bostadsrättens pantvärde 14
Ägarlägenheter 15
Bostadsförmedling och annan bostadsanvisning 15
Hemställan 17
Reservationer........................................20
1. Andrahandsuthyrning för att pröva ett samboförhållande (mom. 1,
motiveringen) 20
2. Tidsgränsen för hyresnämndens tillstånd till andrahandsuthyrning
(mom. 2) 20
3. Uppsägning av borgen och pant (mom. 3) 21
4. En lagreglering av när borgen kan krävas (mom. 4) 22
5. Dröjsmål med hyresbetalning (mom. 5) 23
6. Åtgärdsföreläggande vid ursprunglig brist (mom. 6) 23
7. Informationsskyldighet för hyresvärden (mom. 7) 24
8. Avskaffande av förvärvslagen (mom. 8) 25
9. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9,
motiveringen) 26
10. En utvidgning av förvärvslagens tillämpningsområde (mom. 9) 26
11. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10,
motiveringen) 27
12. Hyresgästorganisationernas roll vid förvärvsprövningen (mom. 10) 27
13. Ytterligare möjligheter till ingripande enligt
bostadsförvaltningslagen (mom. 11) 28
14. Förändringar i bruksvärdessystemet (mom. 14) 28
15. Ett avskaffande av hyresförhandlingslagen (mom. 15) 29
16. En bostadsrättsförenings självbestämmanderätt över sina stadgar
(mom. 16) 30
17. Ett partiellt upphävande av förbudet mot dubbelupplåtelse (mom. 17)
31
18. Bostadsrättshavarens inflytande över standardhöjande åtgärder
(mom. 18) 32
19. Ett personligt låneansvar för bostadsrättshavaren (mom. 19) 33
20. En panthavares rätt till medlemskap och andrahandsupplåtelse
(mom. 20) 33
21. En bostadsrättsförenings förmånsrätt (mom. 21) 34
22. En utvärdering av reglerna om förstärkning av bostadsrättens
pantvärde (mom. 22) 35
23. Ägarlägenheter (mom. 24) 35
24. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25, motiveringen) 36
25. Bostadsanvisning och bostadsförmedling (mom. 25) 36
Särskilt yttrande 38
En social bostadspolitik 38
I propositionen intagna lagförslag...................39
1 Förslag till lag om ändring i jordabalken 39
2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder 43
3 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa
hyresmål i Svea hovrätt
45
Utskottets lagförslag................................46
Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. 46