Regeringens proposition
1996/97:30

Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 16 september 1996

Göran Persson

Laila Freivalds
(Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen lämnas förslag till vissa ändringar i hyreslagen och hyres-
förhandlingslagen. Syftet med ändringarna är att stärka hyresgästernas
inflytande och ställning så att balansen mellan hyresvärdarna och hyres-gästerna
återställs.
Det föreslås att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus
återinförs. Vidare föreslås att hyresnämnden, vid prövningen av om en
förhandlingsordning skall gälla, skall ta hänsyn till bl.a. det antal lägen-
heter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta.
En hyresgäst skall även i fortsättningen ha rätt att själv avgöra om den egna
lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhandlingar som förs för huset.
Denna rätt föreslås emellertid gälla med vissa begränsningar.
En förhandlingsordning skall sålunda som huvudregel omfatta samtliga
lägenheter i ett hus, oberoende av om de enskilda hyresavtalen innehåller en
förhandlingsklausul. Från denna huvudregel skall det finnas två undan-tag. En
lägenhet skall inte omfattas av en förhandlingsordning om hyres-nämnden har
beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhand-lingsklausul. Detsamma
föreslås gälla om hyresvärden och hyresgästen, tidigast tre månader efter det
att hyresförhållandet inleddes, skriftligen har kommit överens om att
hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-klausul. Det innebär således
att en förhandlingsordning kommer att om-fatta även outhyrda lägenheter.
Vidare föreslås att en hyresvärd skall vara skyldig att iaktta den primära
förhandlingsskyldigheten, om han vill höja hyran för en lägenhet i förhål-lande
till vad den tidigare hyresgästen hade att betala. Det innebär att
inflyttningshyrorna för sådana lägenheter som är belägna i ett hus med
förhandlingsordning i fortsättningen inte kommer att vara fria.
Tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln föreslås begränsas på så
sätt att bestämmelsen i fortsättningen skall vara tillämplig endast på
hyresavtal som gäller för obestämd tid och som avser en lägenhet som är belägen
i ett hus med förhandlingsordning.
I propositionen föreslås ett nytt system för hyresgästinflytande vid
ombyggnad. Enligt förslaget skall en fastighetsägare få utföra en standard-
höjande åtgärd endast om den har godkänts av den berörda hyresgästen eller, om
åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av en majoritet av
hyresgästerna i de berörda lägenheterna. Samma bestämmelse föreslås gälla en
åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma
delarna av fastigheten.
Om hyresgästen inte samtycker till den begärda åtgärden, skall hyres-värden
kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Hyres-värdens ansökan
skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intres-se av att genomföra
åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid denna
skälighetsprövning skall hyresnämnden i första hand beakta om det kan anses
oskäligt mot hyresgäster i allmänhet att åtgärden utförs. Visst utrymme skall
dock finnas för att beakta den enskil-da hyresgästens synpunkter i frågan.
Slutligen föreslås att hyresnämnden, på ansökan av en berörd hyresgäst, skall
förbjuda en fastighetsägare att utföra en åtgärd, om behövligt god-kännande
eller tillstånd saknas. Ett sådant förbud skall kunna förenas med vite.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 april 1997.

Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut................................ 6

2 Lagtext.................................................... 7
2.1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
(1978:304).......................................... 7
2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken........... 10
2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder..................... 19
2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången
i vissa hyresmål i Svea hovrätt .................... 23
2.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m. ...................... 24

3 Ärendet och dess beredning................................. 25

4 Gällande rätt före och efter den 1 juli 1994............... 26
4.1 Hyresförhandlingssystemet........................... 26
4.1.1 Regelsystemets huvuddrag...................... 26
4.1.2 Hyresförhandlingslagens tillämpningsområde.... 27
4.1.3 Förhandlingsordningens omfattning............. 27
4.1.4 Rätt till förhandlingsordning................. 28
4.1.5 Antalet förhandlingsordningar i ett och samma hus 29
4.1.6 Förhandlingsskyldighet........................ 30
4.1.7 Förhandlingsklausul........................... 32
4.1.8 Förhandlingsöverenskommelse................... 33
4.1.9 Särskilt om förhandlingsöverenskommelse av-seende hyra
34
4.1.10 Förhandlingsersättning....................... 35
4.1.11 Passivitetsregeln............................ 36
4.2 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-arbeten 38
4.2.1 Inledning..................................... 38
4.2.2 Bostadssaneringslagen......................... 38
4.2.3 Regleringen i 55 a § hyreslagen............... 40
4.3 Hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd vid
ombyggnad........................................... 42

5 Överväganden och förslag................................... 43
5.1 Allmänna utgångspunkter för en reform .............. 43
5.2 Hyresförhandlingssystemet........................... 44
5.2.1 Skall det kunna gälla flera förhandlingsord-ningar för
ett och samma hus? ........................... 44
5.2.2 Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet (förhandlingsordningens
omfattning)................................... 50
5.2.3 Förbud mot fria inflyttningshyror i hus med
förhandlingsordning........................... 54
5.2.4 Hyresgästorganisationens förhandlingsskyldig-het 57
5.2.5 Samma hyra för lika lägenheter................ 58
5.2.6 Skall hyresgästorganisationen ha rätt till för-
handlingsersättning?.......................... 59
5.2.7 Passivitetsregeln............................. 61
5.3 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-arbeten 63
5.3.1 Brister med den nuvarande ordningen........... 63
5.3.2 Ett nytt system för hyresgästinflytande....... 64
5.3.3 Vem skall utöva inflytandet - hyresgästen eller
hyresgästorganisationen?...................... 67
5.3.4 Vilka åtgärder skall hyresgästen ha inflytande över? 68
5.3.5 Formerna för hyresgästinflytandet............. 70
5.3.6 Prövning i hyresnämnden....................... 73
5.3.7 Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en större
ombyggnad..................................... 77
5.3.8 Skall den hyresvärd som inte följer reglerna kunna
drabbas av någon påföljd?..................... 78

6 Ikraftträdande- och övergångsfrågor........................ 80

7 Kostnader.................................................. 81

8 Författningskommentar...................................... 83
8.1 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
(1978:304).......................................... 83
8.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken......... 88
8.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder.....................101
8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om
rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.........104
8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m........................104

Bilaga 1 Sammanfattning av delbetänkandet....................105
Bilaga 2 Lagförslagen i delbetänkandet.......................108
Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser....................125
Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag.........................126
Bilaga 5 Lagrådets yttrande..................................144

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde
den 16 september 1996...............................147

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),
2. lag om ändring i jordabalken,
3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-nämnder,
4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea
hovrätt, och
5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.

2 Lagtext

2.1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)
dels att 3, 5 och 10 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas två nya paragrafer, 3 a och 4 §§, av
följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §1
--------------------------------------------------------------------
En förhandlingsordning omfattar En förhandlingsordning omfattar
en bostadslägenhet i ett hus som samtliga bostadslägenheter i ett
anges i förhandlingsordningen, om eller flera hus, om inte något
hyresavtalet för lägenheten inne- annat följer av andra eller tredje
håller en förhandlingsklausul som stycket.
hänvisar till
förhandlingsordningen.
En förhandlingsordning gäller
inte för en lägenhet, om hyresvär-
den och hyresgästen skriftligen
har kommit överens om att
hyresavta-let inte skall innehålla
en förhand-lingsklausul. En sådan
överens-kommelse kan träffas
tidigast sedan hyresförhållandet
har varat tre månader i följd.
Överenskommel-sen skall
undertecknas av hyresvär-den och
hyresgästen. En överens-kommelse
som inte uppfyller dessa
föreskrifter är ogiltig.
En förhandlingsordning gäller
inte heller för en lägenhet, om
hyresavtalet enligt beslut av
hyres-nämnden inte skall innehålla
en förhandlingsklausul. Ett sådant
be-slut får börja gälla tidigast när
hyresförhållandet har varat tre
månader i följd.

3 a §
--------------------------------------------------------------------
Om det finns särskilda skäl, får
hyresnämnden i en tvist som avses
i 2 § andra stycket förordna att en
förhandlingsordning inte vidare
skall gälla för huset eller husen
som det är fråga om.
--------------------------------------------------------------------
4 §
--------------------------------------------------------------------
Om en hyresvärd är part i ett
avtal om en förhandlingsordning för
ett visst eller vissa hus med en
viss organisation av hyresgäster
som motpart, får hyresvärden ingå
avtal om en förhandlingsordning
som avser huset eller husen med
en annan organisation av
hyresgäster först sedan den förra
förhandlings-ordningen har upphört
att gälla där.

5 §2Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ
förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en lägenhet,
--------------------------------------------------------------------
2. bestämmande av hyran för en ny
hyresgäst, om den begärda hyran
överstiger den tidigare hyres-
gästens hyra,
2. ändring av grunderna för be- 3. ändring av grunderna för be-
räkning av sådan särskild ersättningräkning av sådan särskild ersättning
som avses i 12 kap. 19 § som avses i 12 kap. 19 § jordabal-
jordabal-ken, eller ken, eller
--------------------------------------------------------------------
3. ändring av villkor som avser 4. ändring av villkor som avser
hyresgästernas rätt att använda ut-hyresgästernas rätt att använda ut-
rymmen som är avsedda att använ- rymmen som är avsedda att använ-das
das gemensamt av hyresgästerna. gemensamt av hyresgästerna.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet
att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.
Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för
hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör
tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom
skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-träda honom i
saken.
--------------------------------------------------------------------
Förhandlingsordning medför inte Förhandlingsordning medför inte
någon inskränkning i hyresgästens någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyres- rätt att begära prövning av hyres-
villkoren enligt 12 kap. 54 § villkoren enligt 12 kap. 54 §
jorda-balken. Vid sådan prövning jorda-balken. Vid sådan prövning
gäller bestämmelserna i 12 kap. gäller bestämmelserna i 12 kap. 53,
53 - 55 c §§ samma balk. 54 och 55 - 55 c §§ samma balk.

10 §3
--------------------------------------------------------------------
Vid prövning av tvist som avses Vid prövning av tvist som avses
i 9 § skall i 9 § skall hyresgästorganisationen
hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till
respektive hyresvärden ha rätt förhandlingsordning, om det med
till förhandlingsordning, om det hänsyn till organisationens kvali-
med hänsyn till organisationens fikationer, det antal lägenheter
kvali-fikationer, som förhandlingsordningen kan
organisationens stöd bland förvän-tas komma att omfatta och
hyresgästerna och omstän- om-ständigheterna i övrigt kan
digheterna i övrigt kan anses anses skäligt mot hyresvärden
skäligt mot hyresvärden respektive respektive hyresgästorganisationen
hyresgästorganisationen att den att den be-gärda
be-gärda förhandlingsordningen förhandlingsordningen skall gälla.
skall gälla.

_____________

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en skriftlig
överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en för-
handlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet.
Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraft-trädandet
och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon för-
handlingsklausul.
3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för-
handlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet
den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlings-
ordningarna omfattar samma antal lägenheter, gäller den senast tillkomna för-
handlingsordningen.

**FOOTNOTES**

1 Senaste lydelse 1994:816.

2 Senaste lydelse 1994:816.

3 Senaste lydelse 1994:816.

2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1
dels att 12 kap. 55 a §2 skall upphöra att gälla,
dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha följande
lydelse,
dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d - h §§, samt
närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
12 kap.
18 a §3
--------------------------------------------------------------------
Om en bostadslägenhet, som hyrs Om en bostadslägenhet, som hyrs
ut av fastighetsägaren till en ut av fastighetsägaren till en
hyres-gäst för annat än fritidsän- hyres-gäst för annat än fritidsändamål
damål och som inte utgör del av och som inte utgör del av hyres-
hyres-värdens egen bostad, inte värdens egen bostad, inte har
har lägsta godtagbara standard lägsta godtagbara standard enligt
enligt 55 a § fjärde och femte sjätte och sjunde styckena, får hy-
styckena, får hyresnämnden på res-nämnden på hyresgästens ansökan
hyresgästens an-sökan förelägga förelägga hyresvärden att vidta åtgärd
hyresvärden att vidta åtgärd som som behövs för att lägen-heten skall
behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard
uppnå sådan stan-dard (upprustningsföreläggande).
(upprustningsföreläggande).
I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med
föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i
föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om
förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.
Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för
denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär
att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande
meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om
upprustningsförelägganden.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som
tillhör annan än ägaren av marken.
--------------------------------------------------------------------
En bostadslägenhet skall anses
ha lägsta godtagbara standard, om
den är försedd med anordning inom
lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till
varmt och kallt vatten för hushåll
och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande
toalett och tvättställ samt badkar
eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström
för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis,
diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen
och avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte
stycket krävs det för att lägsta
godtagbara standard skall uppnås
1. att det finns tillgång både
till förrådsutrymmen inom
fastigheten och till anordning för
hushållstvätt inom fastigheten
eller inom rimligt avstånd från
den, och
2. att huset inte har sådana
bris-ter i fråga om hållfasthet,
brand-säkerhet eller sanitära
förhållanden som inte skäligen kan
godtas.

--------------------------------------------------------------------
Hyresgästinflytande vid förbätt-
rings- och ändringsarbete

18 d §
--------------------------------------------------------------------
En fastighetsägare får endast
under de förutsättningar som anges
i andra stycket
1. utföra sådana standardhöjande
åtgärder på fastigheten som har en
inte obetydlig inverkan på en
bostadslägenhets bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en
inte oväsentlig ändring av en
bostadslägenhet eller av de gemen-
samma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få
vidtas krävs det att de har
godkänts av de berörda
bostadshyresgästerna eller att
hyresnämnden har lämnat tillstånd
till åtgärderna. Om åtgär-derna avser
de gemensamma delar-na av
fastigheten, krävs det att de har
godkänts av hyresgästerna i minst
hälften av de berörda
bostadslägenheterna eller att
hyres-nämnden har lämnat tillstånd
till åtgärderna. Godkännande eller
tillstånd behövs inte, om åtgärder-na
vidtas för att en bostadslägenhet
skall uppnå lägsta godtagbara
standard enligt 18 a § sjätte och
sjunde styckena.
Med fastighetsägare jämställs
innehavare av tomträtt och ägare av
byggnad som tillhör någon annan än
markägaren. Med hyres-gäst avses i
18 d - h §§ även den som tidigare
varit hyresgäst, om hans hyresav-
tal har upphört med anledning av
en större ombyggnad och han har
rätt att flytta tillbaka till en
lägenhet i fastigheten efter
ombyggnaden och kan anses vara
berörd av den åtgärd det är fråga om.

18 e §
--------------------------------------------------------------------
Om hyresvärden vill utföra såda-na
åtgärder som avses i 18 d §, skall
han skriftligen meddela de be-
rörda bostadshyresgästerna detta.
Om en berörd bostadshyresgäst
inte godkänner åtgärden, får hyres-
värden ansöka hos hyresnämnden om
tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan
får göras tidigast en månad efter
det att meddelandet lämnats till
hyresgästen.
Bestämmelsen i 16 § femte stycket
tillämpas också när ansökan enligt
andra stycket har gjorts.

18 f §
--------------------------------------------------------------------
En ansökan enligt 18 e § andra
stycket skall bifallas, om hyres-
värden har ett beaktansvärt
intresse av att åtgärden genomförs
och det inte är oskäligt mot
hyresgästen att den genomförs.
Vid prövningen av om det är
oskäligt mot hyresgästen att åtgär-
den genomförs skall hyresvärdens
intresse av att åtgärden genomförs
vägas mot det intresse som hyres-
gäster i allmänhet kan antas ha av
att åtgärden inte vidtas. Om det
finns särskilda skäl, får även
omständigheter som hänför sig endast
till den enskilde hyresgästen
beaktas.

18 g §
--------------------------------------------------------------------
Bestämmelserna i 18 d - f §§
tillämpas inte i fråga om
hyresavtal som avser endast
1. ett möblerat rum eller en
lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller
två-familjshus, när upplåtelsen inte
ingår i en affärsmässigt bedriven
uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del
av hyresvärdens egen bostad.
18 h §
--------------------------------------------------------------------
Om en förbättrings- eller
ändringsåtgärd som avses i 18 d §
påbörjas utan godkännande eller
tillstånd, skall hyresnämnden för-
bjuda hyresvärden att utföra åtgär-
den. Förbudet får förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på ansökan
av en berörd bostads-hyresgäst.
På ansökan av hyresvärden får
hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde -
sjätte styckena tillämpas också när
ansökan enligt andra stycket har
gjorts.

53 §4Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,
om inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och
ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio
månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
--------------------------------------------------------------------
Om en förhandlingsordning Om en förhandlingsordning enligt
enligt hyresförhandlingslagen hyresförhandlingslagen (1978:304)
(1978:304) gäller för lägenheten, gäller för lägenheten, tillämpas 54
tillämpas 54 - 55 c §§ endast om och 55 - 55 c §§ endast om det
det följer av nämnda lag. följer av nämnda lag.

54 a §5
--------------------------------------------------------------------
Bestämmelserna i andra och
tredje styckena tillämpas i fråga
om hyresavtal som
1. gäller för obestämd tid, och
2. avser en sådan lägenhet i ett
hus med förhandlingsordning som
till följd av bestämmelserna i 3 §
hyresförhandlingslagen (1978:304),
inte omfattas av förhandlingsord-
ningen.
--------------------------------------------------------------------
Vill hyresvärden att ett Vill hyresvärden att ett skrift-
skriftligt meddelande enligt 54 § ligt meddelande enligt 54 § första
första stycket om hyreshöjning stycket om hyreshöjning skall få
skall få den verkan som anges i den verkan som anges i tredje
andra stycket nedan, skall stycket nedan, skall meddelandet
meddelandet innehålla uppgift i innehålla uppgift i kronor om den
kronor om den hyreshöjning som hyreshöjning som begärs och om det
begärs och om det totala totala hyresbeloppet samt upp-
hyresbeloppet samt upp-gift om gift om den dag då den nya hyran
den dag då den nya hyran skall skall börja gälla. I meddelandet
börja gälla. I meddelandet skall skall vidare anges att hyresgästen
vidare anges att hyresgästen blir blir skyldig att betala den högre
skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss
hyran, om han inte senast en angiven dag, tidigast två månader
viss angiven dag, tidigast två efter det att meddelandet
månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om
lämnades, ger hyresvärden besked att han motsätter sig hyresvärdens
om att han motsätter sig begäran. Meddelandet skall också
hyresvärdens begäran. Meddelandet innehålla uppgift om hyresvärdens
skall också innehålla uppgift om adress, en upplysning om att
hyresvärdens adress, en hyresnämnden kan pröva skäligheten
upplysning om att hyresnämnden av den be-gärda hyran samt en
kan pröva skäligheten av den be- uppgift om vad hyresgästen behöver
gärda hyran samt en uppgift om göra för att en sådan prövning skall
vad hyresgästen behöver göra för attkomma till stånd.
en sådan prövning skall komma till
stånd.
--------------------------------------------------------------------
Innehåller meddelandet från Innehåller meddelandet från
hyresvärden sådana uppgifter som hyresvärden sådana uppgifter som
anges i första stycket och har anges i andra stycket och har
hyresgästen inte inom den i med- hyresgästen inte inom den i med-
delandet usatta tiden gett delandet utsatta tiden gett
hyres-värden besked om att han hyres-värden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran motsätter sig hyresvärdens begäran
om hyres-höjning, skall om hyres-höjning, skall hyresgästen
hyresgästen anses ha ingått avtal anses ha ingått avtal med
med hyresvärden om att betala den hyresvärden om att betala den hyra
hyra som hyres-värden har begärt. som hyres-värden har begärt. Den
Den högre hyran får börja att gällahögre hyran får börja att gälla först
först efter den dag som i efter den dag som i hyresvärdens
hyresvärdens medde-lande angetts medde-lande angetts som sista dag
som sista dag för att motsätta sig för att motsätta sig hyreshöjningen.
hyreshöjningen.

55 §6
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om
den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks-värdet
är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen-heter
i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse
inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter
på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på
hyresmarknaden.
--------------------------------------------------------------------
Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första
stycket skall även bestämmelserna stycket skall även bestämmelserna i
i 55 a och 55 b §§ iakttas. 55 b § iakttas.
Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för-
handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har
hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena rätt att få
hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.
Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-värden
eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till
hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare
inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara
obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt
uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna
villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat
följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

55 c §7
Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om
ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hän-skjutits
till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månads-skifte som
inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om
ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse
tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren
började tillämpas.
Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut
om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till
hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den
tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett
när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och
sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet
likväl avse tiden efter det månads-skifte som inträffar närmast efter tre
månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat
ett år i följd.
--------------------------------------------------------------------
Har den hyra som prövats blivit Har den hyra som prövats blivit
gällande enligt 54 a §, får beslut gällande enligt 54 a §, får beslut
om hyran, utan hinder av första om hyran, trots vad som sägs i
och andra styckena, avse tid från första stycket, avse tid från den
den dag då hyran började gälla, om dag då hyran började gälla, om ansök-
ansökningen har gjorts inom tre ningen har gjorts inom tre månader
månader därefter. därefter.
Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om vill-
korsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och
andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att
beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga
kraft.
Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre
hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad
på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om
betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som
sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in-träder för hyresgästen inom
kortare tid än två månader efter nämnda dag.
På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet
förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas
enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp
jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att
ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.
Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut,
skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till-baka vad
han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas
enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess
beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

63 §8
--------------------------------------------------------------------
Ett meddelande som avses i 10 Ett meddelande som avses i 10 §,
§, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra
stycket, 33 §, 42 § första stycket stycket, 33 §, 42 § första stycket
3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a §
54 a § skall anses lämnat när det skall anses lämnat när det har
har avsänts i rekommenderat brev avsänts i rekommenderat brev till
till mottagarens vanliga adress. mottagarens vanliga adress. I
I fall som avses i 24 § är det fall som avses i 24 § är det dock
dock till-räckligt att tillräckligt att meddelandet är av-
meddelandet är avsänt på annat sänt på annat ändamålsenligt sätt.
ändamålsenligt sätt.
Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden
till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock
alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på
hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift,
får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress.

70 §9
--------------------------------------------------------------------
Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, som avses i 16 § andra stycket,
18 a - c §§, 23 § andra stycket, 2418 a - f §§, 18 h §, 23 § andra
a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49,
55 d, 62 eller 64 § överklagas 52, 54, 55 d, 62 eller 64 §
genom besvär inom tre veckor från överklagas genom besvär inom tre
den dag beslutet meddelades. veckor från den dag beslutet
meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56
eller 59 § får inte överklagas.

73 §10
--------------------------------------------------------------------
I hyrestvister som avses i 49, I hyrestvister som avses i 49,
54 eller 55 d § och i mål om 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds-
åtgärds-föreläggande enligt 16 § föreläggande enligt 16 § andra
andra stycket, om stycket, om upprustningsföreläg-
upprustningsföreläg-gande enligt gande enligt 18 a - c §§, om till-
18 a - c §§, om god-kännande av stånd till förbättrings- och änd-
förbättringsarbete eller liknande ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om
åtgärd enligt 55 a § tredje stycketförbud mot sådana åtgärder enligt 18
eller om utdömande av vite enligt h § eller om utdömande av vite
62 § skall vardera parten svara enligt 62 § skall vardera parten
för sin rättegångs-kostnad i svara för sin rättegångs-kostnad i
hovrätten, om inte annat följer av hovrätten, om inte annat följer av
18 kap. 6 § rättegångs-balken. 18 kap. 6 § rättegångs-balken.

_____________

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder
som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana åtgärder
tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid skall
12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.
3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre
lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.

**FOOTNOTES**

1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

2 Senaste lydelse 1994:817.

3 Senaste lydelse 1994:817.

4 Senaste lydelse 1994:817.

5 Senaste lydelse 1994:817.

6 Senaste lydelse 1994:817.

7 Senaste lydelse 1994:841.

8 Senaste lydelse 1994:817.

9 Senaste lydelse 1994:817.

10 Senaste lydelse 1994:841.

2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder1
dels att 4, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse,
dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
--------------------------------------------------------------------
2. pröva tvist om åtgärdsföre- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläg-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, upprustningsföreläggande stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 18 a - c §§, ändrad enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
användning av lokal enligt 12 skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12
skadestånd en-ligt 12 kap. 24 a §, kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av
överlåtelse av hyresrätt enligt lägenhet i andra hand enligt 12
12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av kap. 40 §, förlängning av hyres-
lägenhet i andra hand enligt avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor
12 kap. 40 §, förlängning av enligt 12 kap. 54 §, återbetalning
hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, av hyra och fastställande av hyra
hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med
godkännande av förbättringsarbete avflyttning enligt 12 kap. 59 §
eller liknande åtgärd enligt eller föreläggande enligt 12 kap.
12 kap. 55 a § tredje stycket, 64 §, allt jordabalken,
återbetalning av hyra och
fastställande av hyra enligt
12 kap. 55 d §, uppskov med
avflyttning enligt 12 kap. 59 §
eller föreläggande enligt 12 kap.
64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-lagen
(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt
samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt
bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte
stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 §
första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-
förhandlingslagen,
--------------------------------------------------------------------
6. pröva frågor enligt bostads- 6. pröva frågor enligt bostadsför-
för-valtningslagen (1977:792), valtningslagen (1977:792), tvist
om upprustningsföreläggande enligt
12 kap. 18 a - c §§ jordabalken
eller förbättrings- och
ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d
- f §§ och 18 h § samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.
Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres-fastighet m.m.
upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte
eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

--------------------------------------------------------------------
Ärende angående upprustnings- Ärende angående upprustnings-
föreläggande och särskild förvalt- föreläggande m.m.
ning

16 §3
--------------------------------------------------------------------
Ansökan i fråga som avses i 4 § Ansökan i fråga som avses i 4 §
första stycket 6 skall vara första stycket 6 skall vara
skriftlig samt innehålla uppgift skriftlig samt innehålla uppgift
om den be-rörda fastigheten och om den be-rörda fastigheten och
dess ägare samt sökandens yrkande dess ägare, sökandens yrkande och
och grun-derna för detta. Ansökan grunderna för detta samt, när det
om upp-rustningsföreläggande gäller an-sökan enligt 12 kap. 18 e §
enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller 18 h § jordabalken, uppgift
jordabalken skall dessutom vara om be-rörda hyresgästers namn.
åtföljd av den utred- ning i Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§,
tekniskt, ekonomiskt eller annat 18 e § och 18 h § jordabalken
hänseende som behövs för ärendets skall dess-utom vara åtföljd av den
prövning. utredning i tekniskt, ekonomiskt
eller annat hänseende som behövs för
ärendets prövning.
Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning
i fråga om ansökan som avses i första stycket.
Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för-
handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig
till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för
ärendets prövning.
Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där
fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på för-valtare.
Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden be-slutar
att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av
fastighetsägaren personligen.

17 §4
--------------------------------------------------------------------
Om anledning därtill förekom- Om det finns anledning, skall
mer, skall nämnd eller den nämn- nämnd eller den nämnden förord-nar
den förordnar besiktiga den besiktiga den fastighet som
fastig-het som ärendet rör. ärendet rör. Parterna skall beredas
Parterna skall beredas tillfälle tillfälle att närvara vid sådan be-
att närvara vid sådan besiktning. siktning. Nämnd får också föran-
Nämnd får också föranstalta om annanstalta om annan nödvändig utred-
nödvändig ut- redning. ning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall
arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också
inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6
§ första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 §
jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta
yttrande från länsstyrelsen om arrende-ställets avkastningsförmåga. Yttrandena
skall inhämtas från den läns-styrelse inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den
hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överens-kommelsen tillfälle
att yttra sig.
--------------------------------------------------------------------
Om det begärs prövning av en fråga
som avses i 3 a § hyresför-
handlingslagen, inträder organisa-
tion med vilken förhandlingsord-
ning gäller som medpart till
hyres-värden vid handläggningen av
ärendet i den delen.

22 §5
--------------------------------------------------------------------
Beslut av nämnd äger, sedan tid Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått närför klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, talan får föras mot beslutet, rätts-
rättskraft, såvitt därigenom kraft, såvitt därigenom avgjorts
avgjorts fråga som avses i 1 § fråga som avses i 1 § första stycket
första stycket 2 eller 5 eller 4 § 2 eller 5 eller 4 § första stycket
första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8.
7 eller 8. Vad som sagts nu Vad som sagts nu gäller dock ej
gäller dock ej beslut, varigenom beslut, varigenom ansökan om
ansökan om åtgärdsföreläggande enligtåtgärds-föreläggande enligt 12 kap.
12 kap. 16 § andra stycket eller 16 § andra stycket eller upprust-
upprustningsföreläg-gande enligt ningsföreläggande enligt 12 kap. 18
12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånda - c §§ eller tillstånd enligt
enligt 12 kap. 23 § andra 12 kap. 18 d - f §§ , 23 § andra
stycket, 34 - 37 eller 40 § stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda-
jordabalken eller 7 kap. 11 § balken eller 7 kap. 11 § bostads-
bostadsrättslagen (1991:614) rättslagen (1991:614) eller ansökan
eller ansökan om godkännande av om uppskov enligt 12 kap. 59 §
för-bättringsarbete eller liknande jordabalken eller ansökan om förbud
åt-gärd enligt 12 kap. 55 a § eller hävande av förbud enligt 12
tredje stycket eller ansökan om kap. 18 h § jordabalken eller
uppskov enligt 12 kap. 59 § yrkande om rätt till förhand-
jordabalken eller yrkande om rätt lingsordning enligt 9 § hyresför-
till förhand-lingsordning enligt handlingslagen (1978:304) lämnats
9 § hyresför-handlingslagen utan bifall.
(1978:304) lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av
beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

_____________

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt övergångs-
bestämmelserna till lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall prövas
enligt äldre bestämmelser.

**FOOTNOTES**

1 Lagen omtryckt 1985:660.

2 Senaste lydelse 1994:820.

3 Senaste lydelse 1994:820.

4 Senaste lydelse 1994:820.

5 Senaste lydelse 1994:820.

2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa
hyresmål i Svea hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831 om rättegången i vissa hyresmål i
Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 §
--------------------------------------------------------------------
Beslut av Svea hovrätt äger Beslut av Svea hovrätt äger rätts-
rätts-kraft, såvitt därigenom kraft, såvitt därigenom avgjorts
avgjorts fråga som avses i 4 § fråga som avses i 4 § första stycket
första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8
7 eller 8 lagen (1973:188) om lagen (1973:188) om arrendenämnder
arrendenämnder och hyresnämnder. och hyresnämnder. Detta gäller dock
Detta gäller dock inte beslut, inte beslut, enligt vilket ansökan
enligt vilket ansökan om om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.
åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upp-
16 § andra stycket eller upp- rustningsföreläggande enligt 12
rustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd
kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §
en-ligt 12 kap. 23 § andra andra stycket, 34, 36 eller 37 §
stycket, 34, 36 eller 37 § eller jordabalken eller ansökan om för-
godkännande enligt 12 kap. 55 a § bud eller hävande av förbud enligt
tredje stycket jordabalken eller 12 kap. 18 h § jordabalken eller
yrkande om rätt till yrkande om rätt till förhandlings-
förhandlingsordning enligt 9 § ordning enligt 9 § hyresförhand-
hyresförhandlingslagen (1978:304) lingslagen (1978:304) lämnats utan
lämnats utan bifall. bifall.

_____________

Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.

2.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m.

Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-ningsbidrag
m. m. skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

10 §1
Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om
--------------------------------------------------------------------
1. lägenheten har lägsta godtag- 1. lägenheten har lägsta godtag-
bara standard enligt 12 kap. 55 bara standard enligt 12 kap. 18 a §
a § fjärde och femte styckena sjätte och sjunde styckena jorda-
jorda-balken och balken och
2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.
Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjan-de
åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs för att
det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med
hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständig-heter kan anses
lämpligt att han ges en sådan möjlighet.

_____________

Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.

**FOOTNOTES**

1 Senaste lydelse 1994:821.

3 Ärendet och dess beredning

Genom beslut den 6 april 1995 bemyndigade regeringen chefen för
Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare för att göra en översyn
av vissa delar av hyreslagstiftningen (dir. 1995:55). Utredningen antog namnet
1995 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1995:02). Enligt direktiven skall
översynen gå ut på att stärka hyresgästernas inflytande och ställning. En
huvuduppgift för utredaren har varit att lämna förslag till regler som innebär
att hyresförhandlingssystemet och hyresgäst-inflytandet vid upprustning och
ombyggnad får en lämplig utformning. En annan uppgift är att föreslå
lagändringar som innebär att man effek-tiviserar kontrollen av förvärv av
hyresfastigheter. Utredaren skall slut-ligen se över bestämmelserna i 12 kap.
jordabalken (hyreslagen) om förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet
då hyran inte har betalats i rätt tid.
Utredningsarbetet beträffande huvuduppgiften presenterades i december 1995, då
utredningen överlämnade delbetänkandet Ändringar i hyresför-handlingslagen -
Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119). I denna proposition tar
regeringen upp de frågor som be-handlas i delbetänkandet. Utredningsuppdraget
beträffande de övriga frågorna fortsätter och skall presenteras i ett
slutbetänkande före utgången av oktober 1996.
Delbetänkandet har remissbehandlats. En sammanställning av remiss-yttrandena
finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Ju95/4660).
En sammanfattning av delbetänkandet finns i bilaga 1. Utredningens lagförslag
finns i bilaga 2. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 3.
I delbetänkandet har utredningen efter vissa överväganden funnit att det inte
finns skäl att införa någon påföljd i form av exempelvis vite för den hyresvärd
som utför en tillståndspliktig förbättrings- eller ändringsåtgärd utan
hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. I propositio-nen
föreslås däremot en bestämmelse som ger hyresnämnden möjlighet att förbjuda en
hyresvärd vid vite att vidta en åtgärd om det saknas godkännande eller tillstånd
(se avsnitt 5.3.8). En motsvarighet till den föreslagna bestämmelsen fanns i
bostadssaneringslagen som upphörde att gälla vid utgången av juni 1994. Mot den
bakgrunden och med hänsyn till de överväganden angående behovet av
sanktionsbestämmelser som har gjorts i utredningsbetänkandet får
regeringsformens beredningskrav anses uppfyllt även i denna del.

Lagrådet

Regeringen beslutade den 15 augusti 1996 att inhämta Lagrådets yttrande över de
lagförslag som finns i bilaga 4.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 5.
Lagrådet föreslår vissa ändringar i 4 § hyresförhandlingslagen, 18 d och h §§
hyreslagen, 17 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
(nämndlagen) och övergångsbestämmelserna till ändringar-na i
hyresförhandlingslagen.
Regeringen har följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa redaktionella
ändringar gjorts i lagtexten.

4 Gällande rätt före och efter den 1 juli 1994

4.1 Hyresförhandlingssystemet

4.1.1 Regelsystemets huvuddrag

Hyresförhandlingslagen (1978:304) trädde i kraft den 1 juli 1978. Genom den blev
formerna för kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostads-lägenheter
lagreglerade. Sådana förhandlingar hade redan tidigare förts mellan
hyresmarknadens parter, men då på frivillig väg.
I hyresförhandlingslagen anges i vilka former och under vilka förutsätt-ningar
kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostadslägenheter kan bedrivas. Med
kollektiva hyresförhandlingar avses hyresförhandlingar som på hyresgästsidan
förs av en hyresgästorganisation. Lagen innehåller också bestämmelser om
rättsverkningar av en förhandlingsöverenskommelse och om den enskilde
hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlings-system.
Hyresförhandlingslagen kan i korthet beskrivas enligt följande. En hyresvärd,
ensam eller tillsammans med en organisation av fastighetsägare i vilken
hyresvärden är medlem, träffar avtal om en förhandlingsordning med en
organisation av hyresgäster. En förhandlingsordning kan också komma till stånd
efter beslut av hyresnämnden. Under förutsättning att en förhandlingsklausul som
hänvisar till förhandlingsordningen har införts i den enskilde hyresgästens
hyresavtal, omfattas lägenheten av förhand-lingsordningen. Förekomsten av en
förhandlingsklausul i hyresavtalet har också den verkan att de
förhandlingsöverenskommelser som träffas på grundval av förhandlingsordningen är
bindande för hyresgästen. Hyres-gästen blir bunden oavsett om han är medlem i
den förhandlande orga-nisationen eller ej och organisationen är skyldig att
förhandla även beträffande lägenheter som hyrs av icke-medlemmar. En
förhandlingsordning medför skyldighet för parterna att förhandla rörande olika
boendefrågor, i vissa fall på eget initiativ och i andra fall efter begäran av
mot-parten.
Hyresförhandlingslagen har ändrats vid några tillfällen. De sakligt sett mest
omfattande ändringarna trädde i kraft den 1 juli 1994 (SFS 1994:816, prop.
1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373).Efter de ändringar som
genomfördes den 1 juli 1994 har en enskild hyres-gäst som huvudregel rätt att
ställa sig utanför det kollektiva förhandlings-systemet och själv träffa avtal
med hyresvärden. Eftersom det efter den 1 juli 1994 kan finnas flera förhand-
lande hyresgästorganisationer beträf-fande samma hus, kan den enskilde
hyresgästen numera också i något större utsträckning än tidigare påverka hur
kollektiva förhandlingar för hans lägenhet skall bedrivas genom att han kan
välja vilken organisation som skall förhandla för honom.
I samband med att en hyresgäst fick rätt att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres-lagen.
Passivitetsregeln innebär att en hyresgäst genom passivitet kan bindas till en
hyreshöjning. Regeln infördes för att det skulle bli lättare för hyresvärdar att
träffa avtal med hyresgäster som har valt att stå utan-för det kollektiva
förhandlingssystemet.

4.1.2 Hyresförhandlingslagens tillämpningsområde

Lagens tillämpningsområde är begränsat till bostadslägenheter (se 1 § första
stycket). Detta uttryck används i samma betydelse som i 1 § tredje stycket
hyreslagen. En bostadslägenhet är således en lägenhet som upp-låtits för att
helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad. Avgörande är för vilket
ändamål lägenheten faktiskt har upplåtits (se prop. 1977/78:175 s. 149).
I 1 § andra stycket definieras begreppet hyresvärd. Som hyresvärd enligt
hyresförhandlingslagen anses den som för annat ändamål än fritidsända-mål
regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka inte utgör del av
upplåtarens bostad. Av detta följer att lagen inte omfattar uthyrning av
fritidsbostäder och inte heller uthyrning i viss mindre omfattning.
Lagen reglerar inte sådana förhandlingar som förs av enskilda hyres-gäster.
Avtalspart på hyresgästsidan kan endast vara en organisation av hyresgäster (se
1 § första stycket). På hyresvärdssidan däremot är den enskilde hyresvärden
part, ofta tillsammans med den fastighetsägar-organisation som han är medlem i.

4.1.3 Förhandlingsordningens omfattning

En förhandlingsordning avser ett eller flera hus (se 6 §). Förhandlingsordningen
omfattar en bostadslägenhet i ett hus som anges i förhandlings-ordningen under
förutsättning att hyresavtalet för lägenheten innehåller en förhandlingsklausul
som hänvisar till förhandlingsordningen (se 3 §).
Tidigare (före den 1 juli 1994) omfattade en förhandlingsordning samt-liga
lägenheter i det eller de hus som angavs i förhandlingsordningen, om inte
förhandlingsordningens parter hade kommit överens om att undanta viss lägenhet.
I ytterligare ett fall gällde en förhandlingsordning inte för viss lägenhet,
nämligen när ett hyresavtal till följd av hyresnämndens beslut inte innehöll en
förhandlingsklausul. Bortsett från dessa två undan-tagssituationer omfattade
alltså en förhandlingsordning tidigare samtliga lägenheter i ett eller flera hus
oavsett förekomsten av förhandlingsklausul i hyresavtalen. När dessa regler
ändrades år 1994 innebar det att hyres-värden fick möjlighet att bestämma
inflyttningshyrorna utan att iaktta den s.k. primära förhandlingsskyldighet som
följer med en förhandlingsord-ning (se avsnitt 5.2.3).
Såväl enligt nuvarande som enligt tidigare gällande ordning är det inte
möjligt att begränsa en förhandlingsordning till att gälla endast sådana
lägenheter som hyrs av medlemmar i den organisation som har förhand-lingsordning
(se t.ex. RBD 23:79 och 1:80).

4.1.4 Rätt till förhandlingsordning

Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med en hyresgästorganisation om
förhandlingsordning, kan organisationen få frågan prövad av hyresnämn-den. Om en
organisation av hyresgäster vägrar att ingå avtal om förhandlingsordning, har
hyresvärden motsvarande rätt till prövning (se 9 §).
Före den 1 juli 1994 gällde att både en hyresgästorganisation och en hyresvärd
normalt hade rätt till förhandlingsordning. Enligt den då gäl-lande lydelsen av
10 § skulle nämnden bifalla en ansökan om förhand-lingsordning, om det inte med
hänsyn till hyresgästorganisationens kvali-fikationer, hyresgästernas
inställning och omständigheterna i övrigt kunde anses obilligt mot hyresvärden
respektive hyresgästorganisationen att den begärda förhandlingsordningen skulle
gälla. Utgångspunkten för prövningen var således att det förelåg en rätt till
förhandlingsordning och att det var den part som inte ville ingå avtal om
förhandlingsordning som skulle visa att det var obilligt. Rätten till för-
handlingsordning begränsades av att det fanns ett förbud mot flera
förhandlingsordningar för ett och samma hus.
Enligt den nu gällande lydelsen av 10 § skall hyresnämnden bifalla en ansökan
om förhandlingsordning, om det med hänsyn till hyresgästorganisationens
kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan
anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgäst-organisationen att den
begärda förhandlingsordningen skall gälla. Det föreligger således inte längre
någon presumtion för att en ansökan om införande av förhandlingsordning skall
bifallas. Numera gäller att det är den part som gör gällande att det föreligger
rätt till förhandlingsordning som skall styrka sitt påstående (se prop.
1993/94:199 s. 64 f.).
Det är inte bara organisationer som är anslutna till Hyresgästernas
Riksförbund (den s.k. organiserade hyresgäströrelsen) som kan uppträda som
förhandlingspart på hyresgästsidan. I förarbetena till hyresförhand-lingslagen
anfördes att lagstiftningen skall vara neutral till hyresgästernas val av
intresseorganisation och att inga andra formella krav bör ställas utöver dem som
får anses ligga i begreppet hyresgästorganisation. Intresseorganisationen skall
således vara en rättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara
medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Hur stor faktisk förhandlingskapacitet som
krävs beror på hur stort lägenhets-bestånd som en förhandlingsordning är tänkt
att omfatta. Ett minimikrav är att organisationen förfogar över personer som kan
ta ansvar för för-handlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i
sammanträden i den utsträckning som ett regelbundet bedrivet förhandlingsarbete
fordrar (jfr prop. 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 144 f.).
De lagändringar som genomfördes år 1994 rörde inte kraven på hyres-
gästorganisationens kvalifikationer (jfr prop. 1993/94:199 s. 65).
Vid en prövning av rätt till förhandlingsordning skulle, enligt 10 § i dess
tidigare lydelse, hänsyn tas till hyresgästernas inställning. Det innebar att
organisationen skulle vara representativ för de boende och att hyres-gästerna
skulle ha förtroende för den. Det innebar också att det inte stod i
överensstämmelse med lagens syften att genomdriva en förhandlingsord-ning i
strid mot hyresgästernas uppfattning. Om det fanns delade me-ningar bland
hyresgästerna, skulle hyresnämnden försöka fastställa vilken mening som
omfattades av flest hyresgäster och låta den bestämma utgången. Om
hyresgästernas inställning hade kommit till klart uttryck i processen, skulle
det vara utslagsgivande vid obillighetsprövningen. Om de flesta hyresgästerna
inte motsatte sig den begärda förhandlingsord-ningen, skulle den således komma
till stånd (se prop. 1977/78:175 s. 110 f. och 114).
Numera ingår inte längre hyresgästernas inställning som ett moment i den
skälighetsprövning som skall göras enligt 10 §. En hyresgäst har alltid rätt att
ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet, om han inte är beredd
att stödja den eller de organisationer som har ingått för-handlingsordning för
huset. Nämnden skall i stället beakta vilket stöd organisationen har bland
hyresgästerna. I motiven till denna bestämmelse angavs att en
förhandlingsordning kan medföra både kostnader och besvär för hyresvärden.
Därför borde endast en hyresgästorganisation som har ett mera påtagligt stöd
bland hyresgästerna ha rätt till förhandlingsordning. Också hänsynen till
hyresgästorganisationen ansågs tala för att man bör kräva ett visst
hyresgäststöd. En organisation borde nämligen inte kunna tvingas till
förhandlingar beträffande ett hus där hyresgästernas intresse är alltför litet.
Som riktmärke gäller därför, enligt förarbetsuttalanden, att minst tio procent
av hyresgästerna i det eller de hus som förhandlingsordningen är tänkt att
omfatta skall stödja organisationen (se prop. 1993/94:199 s. 64 f. och 91).
Kravet på stöd bland hyresgästerna innebär att de skall ha en vilja att avtala
om en förhandlingsklausul som hänvisar till den aktuella för-handlingsordningen
(se prop. 1993/94:199 s. 91). Det krävs inte att någon av hyresgästerna är
medlem i hyresgästorganisationen.
En förhandlingsordning kan upphöra efter uppsägning (se 12 §). Om en
avtalspart säger upp en förhandlingsordning, kan motparten inom viss tid
hänskjuta frågan om förlängning till hyresnämnden.
En tvist om förlängning av en förhandlingsordning skall prövas enligt samma
grunder som en tvist om införande av förhandlingsordning (se 13 § andra
stycket). Detta innebär att det numera är den part som begär att
förhandlingsordningen skall gälla som skall visa att detta, med hänsyn till
hyresgästorganisationens kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna och
omständigheterna i övrigt, är skäligt mot motparten.

4.1.5 Antalet förhandlingsordningar i ett och samma hus

Som nämnts fanns det före den 1 juli 1994 ett förbud mot flera än en
förhandlingsordning beträffande samma hus. Det ansågs bl.a. att förhand-lings-
arbetet skulle kompliceras om hyresvärdarna tvingades förhandla med flera olika
motparter och att åtskilliga frågor inte kan lösas på olika sätt för olika
hyresgäster (se prop. 1977/78:175 s. 97 och 114 f.).
Sedan den 1 juli 1994 tillåts emellertid flera förhandlingsordningar för samma
hus. Flera remissinstanser var kritiska till en sådan ordning. De menade att
flera förhandlingsordningar leder till praktiska och ekonomiska olägenheter för
hyresvärdarna. I propositionen anfördes emellertid att det ur principiell
synvinkel var mycket otillfredsställande att hyresgästerna i ett hus hade så små
möjligheter som i det då gällande systemet att själva bestämma vem som skulle
företräda dem i förhandlingarna. Ett system med flera förhandlingsordningar
antogs också kunna skapa förutsättningar för en ökad konkurrens mellan
organisationer på hyresgästsidan, vilket ansågs vara till fördel för
hyresgästerna. Det påpekades dessutom att de hyresgäster som väljer att ställa
sig utanför den förhandlingsordning som den etablerade hyresgästorganisationen
har får en betydligt starkare ställning, om den organisation som skall företräda
dem förhandlar med stöd av en förhandlingsordning än om den bara förhandlar som
ombud. Det ansågs emellertid att antalet förhandlingsordningar bör begränsas och
att det inte skall få finnas mer än två eller högst tre förhandlingsordningar i
samma hus. Denna begränsning skall göras inom ramen för hyres-nämndens skälig-
hetsbedömning vid en tvist om införande av en förhandlingsordning (se prop.
1993/94:199 s. 62 f.).

4.1.6 Förhandlingsskyldighet

Allmänt om förhandlingsskyldighet

En förhandlingsordning medför rätt och skyldighet att förhandla med motparten
beträffande de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen, dvs. lägenheter
som har förhandlingsklausul i hyresavtalet.
Före den 1 juli 1994 omfattade en förhandlingsordning även lägenheter som
saknade förhandlingsklausul i hyresavtalet. Förekomsten av en för-
handlingsklausul i det enskilda hyresavtalet var alltså inte någon förut-
sättning för förhandlingsrätt och en däremot svarande förhandlingsskyl-dighet
beträffande en lägenhet. Dessutom var hyresvärden skyldig att tillämpa en
förhandlingsöverenskommelse även beträffande lägenheter utan
förhandlingsklausul. Detta gällde dock inte om en lägenhet inte om-fattades av
förhandlingsordningen därför att förhandlingsordningens parter hade kommit
överens om att undanta lägenheten eller hyresavtalet efter beslut av
hyresnämnden inte innehöll förhandlingsklausul. Även om hyresvärden således var
skyldig att tillämpa en förhandlingsöverenskom-melse beträffande samtliga
lägenheter som omfattades av förhandlings-ordningen, var den enskilde
hyresgästen inte bunden om hans hyresavtal saknade förhandlingsklausul.
Innebörden av förhandlingsskyldigheten är olika beroende på vilka frågor det
skall förhandlas om. Den viktigaste förhandlingsskyldigheten är hyresvärdens
s.k. primära förhandlingsskyldighet. Dessutom finns en skyldighet för båda
parter att förhandla efter begäran av motparten om förhandling i viss fråga.
Slutligen kan en förhandlingsordning innebära rätt för en hyresgästorganisation
att få till stånd förhandlingar med mot-parten rörande ett enskilt hyresavtal.

Primär förhandlingsskyldighet

Om hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet, ändra grunderna för beräkning av
särskild ersättning enligt 19 § hyreslagen eller ändra villkor som avser
hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt
av hyresgästerna, är han enligt 5 § första stycket hyresförhandlingslagen
skyldig att ta initiativ till, genomföra och avsluta förhandlingar med
hyresgästorganisationen i frågan (primär förhandlings-skyldighet).
Det finns särskilda regler för att garantera att den primära förhandlings-
skyldigheten fullgörs. Enligt 23 § hyresförhandlingslagen är ett avtal som
hyresvärden träffar med hyresgästerna utan att den primära förhandlings-
skyldigheten har iakttagits ogiltigt. Detsamma gäller avtal om bl.a. hyres-
höjning utöver vad som anges i en förhandlingsöverenskommelse. Hyres-värden blir
skyldig att betala tillbaka vad han har tagit emot för mycket.
Av 26 § följer att en hyresvärd som inte iakttar den primära förhandlingsskyl-
digheten kan bli skadeståndsskyldig mot hyresgästorganisationen. Skadestånds-
skyldigheten avser brott mot själva förhandlingsskyldigheten.Vidare gäller
enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder att
hyresnämnden normalt inte får pröva bl.a. en begäran om högre hyra, om
hyresvärden inte har fullgjort sin primära förhand-lingsskyldighet.
Om parterna är överens om det, kan de utvidga området för den primära
förhandlingsskyldigheten utöver vad som följer av 5 § första stycket
hyresförhandlingslagen. I sådana fall utökas också skadeståndsskyldig-heten i
motsvarande mån.

Annan förhandlingsskyldighet enligt hyresförhandlingslagen

En förhandlingsordning kan också medföra skyldighet att förhandla om andra
hyresvillkor än hyran, och om lägenheternas och husets skick, gemensamma
anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden i den mån de rör
hyresgästerna gemensamt (se 5 § andra stycket). En sådan förhandlingsskyldighet
skiljer sig från den primära förhandlingsskyldigheten genom att den bara gäller
när motparten har begärt förhandling i den aktuella frågan. Den är vidare
dispositiv på så sätt att den kan såväl utvidgas som inskränkas genom avtal.
Även denna förhandlingsskyldighet är skadeståndssanktionerad (se 27 §).
En förhandlingsordning kan slutligen, om parterna är ense om det, med-föra
rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandlingar med motparten
om frågor som rör tillämpningen av ett enskilt hyresavtal under förutsättning
att hyresgästen har lämnat hyresgästorganisationen fullmakt att företräda honom
i saken (se 5 § tredje stycket). Skadeståndssank-tionen i 27 § omfattar även
brott mot denna förhandlingsskyldighet.

Innebörden av förhandlingsskyldigheten

I 15 § ges föreskrifter om hur förhandlingar påkallas och när sammanträde skall
hållas. Dessa föreskrifter anger vad som skall gälla när parterna inte kan enas
eller har avstått från att reglera frågan. Om parterna önskar någon annan
ordning, kan de skriftligen komma överens om det.
I 16 § första stycket anges bl.a. att förhandlingsskyldig part själv eller
genom ombud skall inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga fram
motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser. Av
bestämmelsen framgår således vad som konkret ligger i parts förhand-
lingsskyldighet. Förhandlingsskyldigheten fullgörs endast om parten ingår i
saklig överläggning med motparten angående förhandlingsfrågan (se prop.
1977/78:175 s. 161). I förhandlingsskyldigheten ligger däremot inte någon
skyldighet att nå fram till en lösning.

4.1.7 Förhandlingsklausul

Verkan av en förhandlingsklausul

Om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul, binds hyresgästen till de
överenskommelser som träffas på grund av den förhandlingsordning som
förhandlingsklausulen hänvisar till. Förhandlingsklausulen ger således
hyresvärden rätt att tillämpa de överenskomna villkoren.

Rätten att få förhandlingsklausulen slopad

En av nyheterna i de ändringar i hyresförhandlingslagen som trädde i kraft den 1
juli 1994 var att en hyresgäst i princip fick rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet och själv förhandla och träffa avtal med sin
hyresvärd. Som skäl för den nya ordningen angavs att det från principiella
utgångspunkter starkt kunde ifrågasättas om en hyresgäst skulle behöva acceptera
att en hyresgästorganisation träffar avtal med hyresvärden utan att hyresgästen
har gett organisationen något sådant uppdrag. Det ansågs att man i ännu högre
grad kunde ifrågasätta organisa-tionens behörighet då hyresgästen klart motsatt
sig att organisationen förhandlar och avtalar för hans räkning. Dessutom
anmärktes att hyres-gästen, även om han motsatt sig att organisationen förhand-
lade för honom, tvingades betala för detta arbete. En ordning med flera aktörer
på marknaden förutsattes också leda till ökad konkurrens och på sikt medföra att
hyresrätten som upplåtelseform skulle få större utvecklingsmöjligheter (se prop.
1993/94:199 s. 50 f.).
Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens beträffande frågan om
hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul, kan frågan hänskjutas till
hyresnämnden (se 2 § andra stycket hyresförhandlings-lagen). Vid prövningen av
om en förhandlingsklausul skall införas eller slopas i ett hyresavtal är hyres-
gästens mening normalt utslagsgivande. Har hyresgästen gett sin uppfattning till
känna, skall hyresnämnden avgöra frågan i enlighet med denna såvida inte
synnerliga skäl talar emot det.
I förarbetena (se prop. 1993/94:199 s. 88) anfördes några exempel på
situationer när det kan finnas skäl att avgöra frågan om införande eller
slopande av förhandlingsklausul i strid mot en hyresgästs uttalade upp-fattning.
En sådan situation är när hyresgästen upprepade gånger har fått en
förhandlingsklausul införd och slopad. En annan sådan situation är när hyres-
gästen upprepade gånger har hoppat fram och tillbaka mellan olika
hyresgästorganisationer, i varje fall om detta har ägt rum inom korta tids-
intervaller. Andra situationer när det kan finnas skäl att inte följa hyres-
gästens uppfattning är då den förhandlingsordning som förhandlings-klausulen
hänvisar till troligtvis inte kommer att gälla någon längre tid eller då
hyresgästen snart kommer att flytta.
Har hyresgästen inte gett sin uppfattning till känna, skall frågan avgöras i
enlighet med hyresvärdens uppfattning (se 2 § andra stycket).

Äldre rätt: beslut om att förhandlingsordning inte längre skall gälla

Före den 1 juli 1994 gällde att hyresnämnden i en tvist om införande eller
bibehållande av en förhandlingsklausul kunde besluta att den aktuella
förhandlingsordningen inte skulle gälla längre. Ett sådant beslut fick till
följd att förhandlingsklausuler som hänvisade till förhandlingsordningen
förlorade sin verkan. För att ett beslut av detta slag skulle kunna meddelas
fordrades att det fanns särskilda skäl. Särskilda skäl kunde föreligga om det
stod klart för hyresnämnden att framtida förhandlingsöverenskommel-ser skulle
kunna göras gällande endast mot en minoritet av hyresgästerna. En ytterligare
förutsättning för att den gällande förhandlingsordningen skulle upphävas var att
det var utrett att en annan hyresgästorganisation avsåg att försöka få
förhandlingsrätt för det eller de hus som det var fråga om. Om anledningen till
hyresgästernas negativa inställning till förhand-lingsklausulerna var att de
ville förhandla enskilt med hyresvärden, skulle det inte anses föreligga skäl
för att upphäva förhandlingsordningen (se prop. 1977/78:175 s. 152).
Efter den 1 juli 1994 gäller att en förhandlingsordning omfattar en lägenhet
endast om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till
förhandlingsordningen. Hyresnämndens möjlighet att i sam-band med prövningen av
en förhandlingsklausuls införande eller slopande upphäva en förhandlingsordning
blev då onödig. Den togs därför bort.

4.1.8 Förhandlingsöverenskommelse

I de flesta fall leder kollektiva hyresförhandlingar till att parterna träffar
en förhandlingsöverenskommelse.
Den enskilde hyresgästen har möjlighet att inom viss tid ansöka hos
hyresnämnden om ändring av överenskommelsen i den del den avser honom (se 22 §
hyresförhandlingslagen). Hyresnämnden kan pröva såväl hyran som andra
hyresvillkor som har bestämts genom förhandlingsöverenskommelsen. En hyresgäst
som har försuttit fristen för att ansöka om ändring av en
förhandlingsöverenskommelse har ändå alltid kvar en rätt att begära
villkorsändring enligt 54 § hyreslagen.
Om förhandlingarna har strandat, dvs. om de har avslutats utan att parterna
har lyckats nå fram till en förhandlingsöverenskommelse, har hyresvärden rätt
att träffa enskilda avtal med hyresgästerna i den fråga som förhandlingarna har
omfattat. Hyresvärden eller den enskilda hyres-gästen - däremot inte
hyresgästorganisationen - kan i stället för att träffa enskilda avtal ansöka hos
hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren (se 24 §).

4.1.9 Särskilt om förhandlingsöverenskommelse avseende hyra

I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall enligt 21 § hyresför-
handlingslagen samma hyra bestämmas för sådana lägenheter som är lika stora och
som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte kan anses vara skillnad
mellan dem i fråga om bruksvärdet. Bestämmelsen har kommit till i de
oorganiserade hyresgästernas intresse. Den syftar till att garantera att de
oorganiserade hyresgästerna behandlas korrekt vid hyres-sättningen (se prop.
1977/78:175 s. 104 f.)
Den praktiska innebörden av bestämmelsen är följande. Om en hyresgäst visar
att en lägenhet som omfattas av samma förhandlingsordning och som är lika stor
som hans har fått lägre hyra bestämd i en förhandlingsöverenskommelse, skall
hyresvärden visa att det finns sådana bruksvärdes-mässiga skillnader mellan
lägenheterna som motiverar hyresskillnaden. Om hyresvärden inte kan göra det,
skall hyran för den dyrare lägenheten sänkas till den lägre nivån, även om den
högre hyran vid en bruksvärdes-prövning enligt 55 § hyreslagen skulle anses som
skälig.
När en hyresgäst har ansökt om ändring i en förhandlingsöverenskom-melse
avseende hyran, skall hyresnämnden bestämma hyran med stöd av bruksvärdesprin-
cipen, dock med den avvikelse som kan följa av 21 § (se 22 § andra stycket). Det
innebär att hyresnämnden skall fastställa hyran till ett lägre belopp inte bara
om den hyra som har bestämts i förhand-lingsöverenskommelsen är högre än
bruksvärdeshyran utan också om den är högre än den hyra som i överenskommelsen
har bestämts för likvärdiga lägenheter.
Bestämmelsen om samma hyra för lika lägenheter gäller inte om hyres-gästen, i
stället för att ansöka om ändring i förhandlingsöverenskommel-sen, begär
prövning av hyresvillkoren enligt 54 § hyreslagen. Vid en sådan prövning skall
hyresnämnden tillämpa bruksvärdesprincipen fullt ut, dvs. utan att beakta 21 §
hyresförhandlingslagen (jfr 5 § fjärde stycket samma lag).
Sedan den 1 juli 1994 gäller att en förhandlingsöverenskommelse endast avser
de lägenheter som omfattas av den aktuella förhandlingsordningen. Om det förs in
en förhandlingsklausul i hyresavtalet för en lägenhet som inte tidigare har
omfattats av det kollektiva förhandlingssystemet, kommer det inledningsvis inte
att gälla någon förhandlingsöverenskommelse be-träffande den lägenheten. En
liknande situation uppstår om en förhand-lingsklausul ersätts med en klausul som
hänvisar till en förhandlingsord-ning med en annan hyresgästorganisation. För en
sådan lägenhet finns det normalt inte någon gällande förhandlingsöverenskommelse
beträffande hyran eftersom de förhandlingar som den andra hyres-
gästorganisationen fört tidigare inte har omfattat lägenheten. Hyresgästen får
därför fortsätta att betala sin gamla hyra till dess att hyresvärden och
organisationen eller hyresgästen har kommit överens om något annat.

4.1.10 Förhandlingsersättning

Om förhandlingarna avslutas med att det träffas en förhandlingsöverens-kommelse,
får det bestämmas att det i hyran för samtliga lägenheter som omfattas av
förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp i ersättning till
hyresgästorganisationen för förhandlingsarbetet (förhandlingsersätt-ning).
Beloppet skall vara skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhand-
lingskostnadernas storlek och övriga omständigheter (se 20 § hyresför-
handlingslagen).
En överenskommelse om förhandlingsersättning förutsätter således att parterna
är överens. Det finns alltså inte någon rätt för hyresgästorganisa-tion att få
ersättning. Organisationen kan inte heller genom att klandra en förhandlings-
överenskommelse få till stånd ett beslut om förhandlingsersättning eller få
högre ersättning än vad som har överenskommits.
I propositionen till hyresförhandlingslagen anfördes (prop. 1977/78:175 s.
107) att det redan av principiella skäl inte kunde komma i fråga att gå så långt
som att förplikta en hyresvärd att betala den hyresgästorganisa-tion som är hans
motpart vid förhandlingarna viss andel av hyres-intäkterna. Den nuvarande
ordningen bygger därför på att ersättningen till hyresgästorganisationen betalas
av hyresgästerna såsom en del av hyran. En överenskommelse om
förhandlingsersättning innebär endast att hyres-värden åtar sig att
vidarebefordra viss del av hyran för de lägenheter som omfattas av
förhandlingsöverenskommelsen till hyresgästorganisationen.
Förhandlingsersättningen tas ut av alla hyresgäster som omfattas av för-
handlingsöverenskommelsen, oavsett om de är medlemmar eller inte i den
förhandlande organisationen. Det har nämligen ansetts att det är rimligt att
också de hyresgäster som inte är medlemmar i den förhandlande organisationen -
och således inte betalar någon medlemsavgift - tar på sig ett visst ekonomiskt
ansvar för att skapa de resurser som behövs för att förhandlingsarbetet skall
kunna bedrivas effektivt (se prop. 1977/78:175 s. 106).
En hyresgäst kan få till stånd en prövning av förhandlingsersättningens
skälighet. En sådan prövning kan göras utan samband med en prövning av hyran i
övrigt (se 22 § andra stycket).
Den nu redovisade regleringen gäller endast beträffande ersättning för själva
förhandlingsarbetet (se prop. 1977/78:175 s. 107). Om parterna träffar avtal om
att hyresgästföreningen skall få ersättning för annat arbete, exempelvis för
arbete med boendedemokratifrågor, fritids-verksamhet eller liknande, kan denna
ersättning inte prövas med stöd av den särskilda regeln i 22 § (jfr Svea
hovrätts, avd. 16, beslut 1995-06-19, SÖH 227). En sådan ersättning kan dock
prövas inom ramen för en vanlig bruksvärdesprövning (jfr Svea hovrätts, avd. 16,
beslut 1996-04-19, SÖH 147).
En hyresgäst som får en förhandlingsklausul slopad har rätt att få hyran
sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen (se 55 § fjärde
stycket hyreslagen). Om en förhandlingsklausul har slopats och er-satts med en
förhandlingsklausul som hänvisar till en annan förhandlings-ordning, uppstår det
ett avtalslöst tillstånd i fråga om förhandlingsersätt-ningen. Hyresgästen är i
en sådan situation inte skyldig att betala förhand-lingsersättning till den nya
organisationen förrän det har träffats en för-handlingsöverenskommelse som
omfattar hans lägenhet.

4.1.11 Passivitetsregeln

När möjligheten för enskilda hyresgäster att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet infördes, befarades det att praktiska svårigheter kunde
uppstå för hyresvärdarna. I förarbetena till den nya lagstiftningen anfördes (se
prop. 1993/94:199 s. 56 f.) att det kunde tänkas att vissa av dessa hyresgäster
skulle vara passiva i förhandlingarna med hyresvärden eller rentav medvetet
fördröja förhandlingsarbetet. För att komma till rätta med sådana situationer
infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres-lagen. Regeln är tillämplig
endast vid höjning av hyran och den innebär i korthet följande.
Om hyresvärden vill höja hyran och samtidigt binda hyresgästen till den
begärda hyran, skall han skicka ett skriftligt meddelande till hyresgästen.
Meddelandet skall innehålla uppgift om den hyreshöjning som begärs, det totala
hyresbeloppet efter hyreshöjningen och den dag den nya hyran skall börja gälla.
I meddelandet skall även anges det datum då hyresgästen senast måste ha motsatt
sig hyreshöjningen för att den inte skall börja gälla. Hyresgästen skall alltid
ha minst två månader på sig från den dag då meddelandet lämnades att motsätta
sig kravet. Meddelandet skall dess-utom innehålla uppgift om att hyresgästen
blir bunden av sin passivitet om han inte motsätter sig kravet. Slutligen skall
meddelandet innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att
hyresnämnden kan pröva den begärda hyrans skälighet samt en uppgift om vad
hyresgästen behöver göra för att en såda prövning skall kunna ske. Den nya hyran
får börja gälla först efter den dag som i meddelandet angetts som sista dag för
att motsätta sig hyreshöjningen.
Det räcker att hyresvärdens skriftliga meddelande skickas i ett rekom-menderat
brev till hyresgästens vanliga adress eller den tillfälliga adress som
hyresgästen har angett till hyresvärden (se 63 § hyreslagen). Det har nämligen
ansetts att det bör kunna krävas att en hyresgäst som har valt att stå utanför
det kollektiva förhandlingssystemet ser till att han som regel kan nås av
hyresvärdens meddelanden (se prop. 1993/94:199 s. 59). En hyresgäst som reser
bort under längre tid bör därför, i eget intresse, med-dela hyresvärden under
vilken adress han kan nås eller ordna saken på något annat sätt.
Om hyresgästen meddelar hyresvärden att han inte godtar hyreshöjningen, kan
hyresvärden hänskjuta frågan till hyresnämnden. Det är även här tillräckligt att
hyresgästens meddelande skickas till hyresvärden i rekommenderat brev. Enligt en
föreskrift i 54 § första stycket hyreslagen måste värden dock avvakta med
hänskjutandet en månad från det att han skickade det skriftliga meddelandet.
Om hyresgästen förhåller sig passiv, blir han bunden av den hyra som
hyresvärden har begärt (se 54 a § andra stycket hyreslagen). Vill hyres-gästen
begära prövning av den nya hyran gäller enligt 54 § första stycket hyreslagen
att han skriftligen skall begära villkorsändring hos hyresvär-den. Om parterna
inte kommer överens, kan hyresgästen tidigast en månad efter det att han lämnat
meddelandet till hyresvärden ansöka hos hyresnämnden om villkorsändring, dvs.
prövning av den nya hyran.
När hyresnämnden skall pröva skäligheten av en hyra, oavsett om detta sker på
begäran av hyresgästen eller på begäran av hyresvärden, gäller som huvudregel
att beslut om villkorsändring inte får avse tiden före det månadsskifte som
inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökan till hyresnämnden.
Huvudregeln kommer till uttryck i 55 c § första och andra styckena hyreslagen.
Ett undantag från denna regel finns i samma paragrafs fjärde stycke. Där
föreskrivs att hyresnämnden, när det finns skäl till det, får förordna om
villkorsändring från tidigare tidpunkt än vad som följer av första och andra
styckena.
I tredje stycket finns en särskild bestämmelse som är tillämplig när en
hyresgäst genom passivitet har blivit bunden av en hyreshöjning. I sådant fall
får hyresnämnden, under förutsättning att hyregästen har begärt nämndens
prövning inom tre månader från det att den nya hyran började gälla, besluta om
den nya hyrans storlek från den dag då den började gälla. För att denna
undantagsbestämmelse skall bli tillämplig fordras alltså att hyresgästen dels
meddelar hyresvärden att han begär villkorsänd-ring, dels ansöker om
hyresnämndens prövning. Ansökan om hyresnämn-dens prövning skall göras tidigast
en månad efter begäran om villkors-ändring och senast inom tre månader från det
att den nya hyran började tillämpas.
Om hyresgästen inte begär villkorsändring inom tremånadersfristen, kan han
ändå begära hyresnämndens prövning av den nya hyrans skälighet. I sådana fall
tillämpas dock huvudregeln i 55 c § första och andra styckena hyreslagen om den
tidpunkt från vilken villkorsändring tidigast kan gälla.
I samband med införandet av passivitetsregeln infördes på förslag av
bostadsutskottet en särskild skyddsregel i 44 § tredje stycket hyreslagen. Den
bestämmelsen innebär att en hyresgäst inte får skiljas från sin lägen-het på
grund av dröjsmål med betalningen av en hyreshöjning som trätt i kraft genom
hans passivitet, om hyran kan prövas med tillämpning av 55 c § tredje stycket.
Vad som nu sagts gäller till dess att en månad har gått från det att
hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut vann laga kraft.
Som tidigare angetts infördes passivitetsregeln i samband med att hyres-gäster
som bor i hus med förhandlingsordning fick rätt att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet. Detta kan möjligen ge intryck av att passivitetsregeln är
tillämplig endast om det gäller en förhandlingsordning för huset. Regeln är
emellertid generell. En hyresvärd kan således an-vända sig av passivitetsregeln
även om det inte gäller någon förhandlings-ordning för huset.

4.2 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten

4.2.1 Inledning

Enligt bostadssaneringslagen (1973:531) hade hyresgästerna ett direkt inflytande
över förbättrings- och ändringsåtgärder genom att de under vissa förutsättningar
kunde förhindra åtgärder som gick utöver vad som krävdes för att lägenheterna
skulle uppnå lägsta godtagbara standard.
Bostadssaneringslagen upphörde att gälla vid utgången av juni 1994. Lagens
bestämmelser om hyresgästinflytande ersattes med en bestämmelse i 55 a § hyres-
lagen som i korthet innebär att man vid en bruksvärdesprövning av hyran för en
lägenhet skall kunna bortse från vissa förbättringsåtgärder i lägenheten. Enkelt
uttryckt kan det sägas att hyresgästens tidigare direkta inflytande över normala
förbättrings- och ändringsåtgärder ersattes med ett indirekt inflytande, dock
endast över lyxåtgärder.
I samband med att bostadssaneringslagen upphörde att gälla upphävdes de
särskilda reglerna i plan- och bygglagen (1987:10) som anslöt till be-
stämmelserna i bostadssaneringslagen. Senare har även vissa ändringar gjorts
beträffande avgränsningen av vilka åtgärder som är bygglovs-pliktiga och vilka
åtgärder som inte är bygglovspliktiga.

4.2.2 Bostadssaneringslagen

Allmänt om hyresgästinflytande

Bostadssaneringslagen trädde i kraft år 1974. Den gav hyresnämnden möjlighet
att ålägga en fastighetsägare att rusta upp en bostadslägenhet till lägsta
godtagbara standard (upprustningsåläggande). Om en sådan upprustning inte var
möjlig, kunde det i stället meddelas förbud att använda lägenheten för
bostadsändamål (användningsförbud).
Om lägenheterna i ett hus redan hade lägsta godtagbara standard, kunde
hyresgästerna hindra fastighetsägaren från att genomföra vissa förbätt-ringsåt-
gärder. I det följande kommer endast hyresgästinflytandet vid upp-rustning som
initierats av hyresvärden att behandlas.
Bestämmelserna om hyresgästinflytande vid sådana ombyggnader som inte behövs
för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard kom till i syfte att ge
hyresgästerna större bestämmanderätt över sina boendeförhållanden. Det ansågs
otillfredsställande att hyresgästerna inte hade möjlighet att påverka
förvaltningen av det hus som de bodde i. Det inne-bar också en svaghet i deras
besittningsskydd. En ombyggnad som hyres-gästen inte kunde eller ville godta, av
ekonomiska eller andra skäl, skulle nämligen kunna leda till att han tvingades
flytta. Det ansågs också att hyresgästerna, genom den kännedom om behov och
brister i fråga om boendeförhållandena som de hade, kunde förbättra bostadsmil-
jön och göra fastighetsförvaltningen mera ändamålsenlig. Alternativet att låta
bostads-marknadens parter förhandlingsvägen lösa frågan om boinflytande vid upp-
rustning och ombyggnad diskuterades men förkastades. För att hyresgästerna
skulle få ett reellt inflytande ansågs lagregler vara nödvändiga (se prop.
1974:150 s. 442 f.).
Den centrala bestämmelsen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och
ändringsarbeten fanns i 2 a § bostadssaneringslagen. Bestämmelsen var uppdelad
på två stycken; det första var tillämpligt på åtgärder som inte krävde bygglov
och det andra på bygglovspliktiga åtgärder.
Möjligheten att förhindra vissa förbättrings- och ändringsåtgärder var inte
begränsad till de olika bostadslägenheterna i huset. Bestämmelserna kunde
tillämpas exempelvis om hyresvärden ville renovera husets fasad eller trapphus,
bygga om vinds- eller källarutrymmen eller byta vatten- eller avloppsstammar i
huset.

Hyresgästinflytande över åtgärder som inte var bygglovspliktiga

För åtgärder som inte var bygglovspliktiga gällde att hyresnämnden på ansökan av
en hyresgästorganisation fick förbjuda en fastighetsägare att utföra för-
bättringsarbeten eller liknande åtgärder, om de inte behövdes för att en
bostadslägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard. I 2 b §
bostadssaneringslagen angavs vad som krävdes för att en lägenhet skulle anses ha
lägsta godtagbara standard.
En förutsättning för att en hyresnämnd skulle kunna meddela förbud mot en viss
åtgärd var att det var uppenbart att åtgärden inte var påkallad av boendehänsyn.
Detta innebar att en fastighetsägare inte kunde för-bjudas att utföra sådana
åtgärder som han i egenskap av hyresvärd var skyldig att utföra i huset på grund
av lag eller avtal. Åtgärder som hörde till det löpande underhållet eller
omfattades av hyresvärdens reparations-skyldighet kunde alltså inte förbjudas
med stöd av bestämmelsen. Samma sak gällde åtgärder som hyresvärden måste utföra
för att uppfylla föreskrifter i exempelvis hälsovårds- eller
byggnadsbestämmelserna.
Med begreppet boendehänsyn avsågs hänsynen till de boendes intressen i
allmänhet. Det syftade alltså inte på intresset hos de hyresgäster som för
tillfället bodde i fastigheten. Begreppet hade en objektiv innebörd och
vägledande för tolkningen var de bostadspolitiska mål som samhället vid varje
tillfälle uppställde. Ett förbud enligt 2 a § första stycket kunde förenas med
vite.
Av förarbetena framgick att det endast var i mera uppenbara fall som förbud
kunde meddelas. Bestämmelsen kom till för att i första hand vara en spärr mot
att fastighetsägaren utrustade lägenheterna eller huset med inredningsdetaljer
som närmast får betecknas som onödig lyx . Vid bedömningen av om förbud skulle
meddelas skulle det också beaktas om åtgärderna kunde medverka till
hyreshöjningar. Kunde det förutses att hyrorna inte skulle komma att höjas på
grund av de aktuella åtgärderna, ansågs det i regel inte finnas skäl att
förbjuda dem (se prop. 1974:150 s. 509).

Hyresgästinflytande över bygglovspliktiga åtgärder

För bygglovspliktiga åtgärder gällde följande. Om hyresgästorganisationen
motsatte sig att det utfördes en åtgärd som inte behövdes för att en lägenhet
skulle uppnå lägsta godtagbara standard, fick åtgärden utföras endast om hyres-
nämnden på ansökan av fastighetsägaren medgav det. Ett sådant medgivande fick
lämnas endast om det fanns särskilda skäl.
Frågan om det fanns särskilda skäl för att medge en viss åtgärd skulle bedömas
utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I propositionen anfördes att det
kunde förekomma fall där det av fastighetsekonomiska eller liknande skäl kunde
te sig befogat att utföra vissa åtgärder utöver sådana som behövdes för att
uppnå lägsta godtagbara standard. Om tilläggsåtgärderna kunde bedömas ha
obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde, kunde det i vissa fall anses
föreligga särskilda skäl att tillåta åtgärderna. Som ett allmänt riktmärke borde
gälla att fastighetsägaren måste kunna anföra mycket starka skäl för att
tillåtas utföra andra, mera omfattande åtgärder än som innebar upprustning av
lägenheterna till lägsta godtagbara standard, om hyresgästorganisationen
motsatte sig åtgärderna. Det var således inte tillräckligt att fastighetsägaren
kunde visa att om-byggnaden skulle bli mer lönsam för honom om han fick utföra
de åtgär-der han önskade. Endast i de fall där kostnaden för en mindre
omfattande ombyggnad inte kunde beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte borde en
större ombyggnad eller de åtgärder som behövde utföras för att investe-ringen
skulle kunna ge skäligt ekonomiskt utbyte kunna tillåtas (se prop. 1974:150 s.
510).
Som komplement till reglerna i bostadssaneringslagen fanns en särskild be-
stämmelse om bygglov i plan- och bygglagen. Bestämmelsen innebar att hyresvärden
i bygglovsärendet skulle visa att hyresgästorganisationen inte motsatte sig
åtgärden eller att hyresnämnden hade lämnat tillstånd till den. Om hyresvärden
inte kunde göra det, fick bygglov inte lämnas (se 8 kap. 31 § plan- och
bygglagen i dess lydelse före den 1 juli 1994).

Vem utövade hyresgästinflytandet?

En särskild fråga gällde vem som skulle utöva hyresgästinflytandet. Beträffande
huset som helhet ansågs det att hyresgästerna som kollektiv skulle ha
bestämmanderätten. Uppgiften att företräda hyresgästkollektivet lades på den
organiserade hyresgäströrelsen.
Beträffande åtgärder i den egna lägenheten diskuterades om den enskilde hyres-
gästen skulle få ett bestämmande inflytande. Man befarade emeller-tid att den
enskilde hyresgästen i vissa fall skulle fästa större vikt vid att han hade en
låg hyra än att lägenheten bevarades i gott skick även för framtida hyresgäster.
Den organiserade hyresgäströrelsen fick därför be-stämmanderätten också
beträffande åtgärder i de enskilda lägenheterna.

4.2.3 Regleringen i 55 a § hyreslagen

Såsom tidigare nämnts upphörde bostadssaneringslagen att gälla vid utgången av
juni 1994. I stället infördes en bestämmelse i hyreslagen, 55 a §, som ger
hyresgästerna ett indirekt inflytande över vissa förbätt-ringsåtgärder. Till den
bestämmelsen fördes också reglerna om lägsta god-tagbara standard.
Som skäl för att upphäva bostadssaneringslagen angavs bl.a. att stora delar
av det svenska hyreshusbeståndet i dag är sanerade och att det finns möjlighet
att ingripa mot de fastighetsägare som missköter sina fastigheter med stöd av
andra lagar, bl.a. bostadsförvaltningslagen (1977:792) och hyreslagen.
Bostadssaneringslagens bestämmelser om sanering behövdes därför inte längre.
Däremot ansågs det finnas behov av regler som ger den enskilda hyresgästen en
möjlighet att tvinga fram en upprustning av den egna lägenheten till lägsta
godtagbara standard. Bestämmelser om upprust-ningsföreläggande togs därför in i
18 a - c §§ hyreslagen (se prop. 1993/94:199 s. 73 f.).
Beträffande boinflytande vid ombyggnad ansågs det att hyresgästernas intressen
kan skyddas på annat sätt än genom bestämmelserna i bostads-saneringslagen.Det
konstaterades att hyresgästens besittningsskydd i och för sig kan brytas vid en
större ombyggnad men att hyresgästen ändå har rätt att om möjligt bo kvar i
lägenheten vid en sådan ombyggnad (se 46 § första stycket 4 hyreslagen). Det
ansågs att detta besittningsskydd är till-räckligt. Vid mindre genomgripande
åtgärder som inte innebär att hyres-gästen måste flytta från lägenheten bedömdes
skyddet dock vara otillräckligt. I sådana fall ansågs det i första hand vara
fråga om att skydda hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av åtgärder som inte
kan anses motiverade från hyresgästsynpunkt (se prop.1993/94:199 s. 72 f.).
Hyres-gästinflytandet vid upprustning och ombyggnad utformades därför på
följande sätt.
Vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet skall hyresnämn-den inte
beakta förbättringsarbete eller liknande åtgärd som hyresvärden har utfört i
lägenheten under hyresförhållandet, om åtgärden inte har vid-tagits för att
lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard och uppenbart inte heller har
varit motiverad av boendehänsyn. Detta gäller dock inte om hyresgästen (själv
eller i vissa fall genom en hyresgästorganisation) eller hyresnämnden har
godkänt åtgärden eller om det har gått mer än tio år sedan åtgärden utfördes.
Hyresnämnden får lämna godkännande endast om det finns särskilda skäl (se 55 a §
hyreslagen).
Till skillnad från bestämmelserna i bostadssaneringslagen ger den nu-varande
bestämmelsen i hyreslagen inte hyresgästerna någon möjlighet att förhindra att
en viss förbättringsåtgärd vidtas i lägenheten. Den innebär i stället att
hyresvärden under vissa förutsättningar inte har rätt till ekonomisk kompensa-
tion för den standardhöjning som en sådan åtgärd medför. Hyresgästernas direkta
inflytande har alltså ersatts med ett indirekt inflytande.
En annan skillnad består i att det nuvarande inflytandet endast avser åtgärder
som hyresvärden utför i lägenheterna. Hyresgästinflytandet enligt
bostadssaneringslagen avsåg även åtgärder som utfördes i andra delar av
fastigheten.
Ytterligare en skillnad är att den nuvarande regeln är tillämplig endast på
åtgärder som vidtas under hyresförhållandet. Åtgärder som har vid-tagits under
ett tidigare hyresförhållande skall således beaktas vid bruks-värdesprövningen.
Denna begränsning, liksom begränsningen till åtgärder som har vidtagits de
senaste tio åren, motiverades med att förhållanden som hänför sig till ett
tidigare hyresförhållande eller som ligger långt tillbaka i tiden typiskt sett
är svåra att föra bevisning om (se prop. 1993/94:199 s. 107).
Vidare är det den enskilde hyresgästen som själv utövar den rätt till
inflytande som finns. Enligt bostadssaneringslagen var det däremot hyres-
gästorganisationen som utövade inflytandet.
Den viktigaste skillnaden är att den nya bestämmelsen avser endast sådana
åtgärder som kan betecknas som lyxsanering . Bostadssanerings-lagen gav däremot
ett inflytande även över normala förbättrings-åtgärder, dvs. sådana åtgärder
som var bygglovspliktiga (se avsnitt 4.2.2). Denna effekt beror på att
bestämmelsen i 55 a § hyreslagen motsvarar bestämmelsen i 2 a § första stycket
bostadssaneringslagen som avsåg icke-bygglovspliktiga åtgärder. I hyreslagen
saknas således en motsvarighet till bestämmelsen i 2 a § andra stycket
bostadssaneringslagen, som gav hyres-gästkollektivet ett inflytande även över
sådana åtgärder som krävde bygg-lov. I det sammanhanget finns det anledning att
erinra om att bygglovs-prövningen enligt plan- och bygglagen inskränktes den 1
juli 1995 (se prop. 1993/94:178, bet. 1993/94:BoU18, rskr. 1993/94:372.
Beträffande ikraftträdandet se prop. 1994/95:106, bet. 1994/95:BoU8, rskr.
1994/95:91).
På samma sätt som bostadssaneringslagens bestämmelser är 55 a § hyreslagen in-
te tillämplig på sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten och inte heller
på sådana åtgärder som hyresvärden måste vidta för att uppfylla hälsoskydds-
eller byggnadsbestämmelser.

4.3 Hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd vid ombyggnad

Som ett komplement till bestämmelserna om hyresgästinflytande i bo-stadssa-
neringslagen fanns det i det äldre bostadsfinansieringssystemet regler om hyres-
gästinflytande vid bygglovspliktiga ombyggnader. Dessa regler avskaffades
samtidigt som bostadssaneringslagen upphävdes.
I december 1994 beslutade riksdagen att införa ett extra statligt stöd för
förbättring av permanentbostäder (se SFS 1994:1994). Bidrag lämnas för vissa
ombyggnadsåtgärder samt underhålls- och reparationsåtgärder som har påbörjats
under tiden den 1 januari 1995 - 30 september 1996 och slutförts senast den 31
december 1996. Något krav på yttrande eller godkännande av hyresgäster eller
hyresgästorganisation ställs inte.
Det extra statliga stödet har naturligtvis bidragit till att vissa fastighets-
ägare har tidigarelagt ombyggnader och reparationer av hyreshus. I flera
sammanhang har fastighetsägare kritiserats därför att de forcerar fram
ombyggnader utan att ta hänsyn till de berörda hyresgästernas synpunkter.
Hyresvärdarna påstås alltså ha utnyttjat det förhållandet att det för närvarande
saknas bestämmelser om egentligt hyresgästinflytande vid ombyggnad. Det har
dessutom hävdats att hyresgästerna i stor utsträck-ning har sagts upp från sina
hyresavtal inför en ombyggnad.
Med anledning av denna utveckling har riksdagen godkänt regeringens förslag om
att det skall införas en ny bestämmelse om hyresgästinflytande som förutsättning
för statligt stöd för ombyggnad av hyreshus (se prop. 1995/96:101, bet.
1995/96:BoU10, rskr. 1995/96:227, SFS 1996:349). Den nya regleringen är avsedd
att vara temporär och gälla i avvaktan på att regler om hyresgästinflytande vid
ombyggnad tas in i hyreslagstift-ningen, dock längst till utgången av juni 1997.
Den provisoriska bestämmelsen om hyresgästinflytande vid ombyggnad har tagits
in i 6 a § förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnads-subvention och är
tillämplig om den aktuella ombyggnaden har påbörjats efter den 15 juni 1996.
Bestämmelsen innebär att en hyresvärd som har sagt upp eller avser att säga upp
en hyresgäst inför en ombyggnad, kan få statligt räntestöd endast om den
förhandlande hyresgästorganisationen eller, om det inte gäller någon
förhandlingsordning för huset, en majoritet av de hyresgäster som är uppsagda
eller kommer att sägas upp tillstyrker det. Kravet på samtycke gäller inte om
hyresvärden har förelagts av en myndighet att utföra ombyggnadsåtgärden.

5 Överväganden och förslag

5.1 Allmänna utgångspunkter för en reform

Syftet med den borgerliga regeringens politik på bostadslagstiftningens område
uppgavs vara att stärka de enskilda bostadskonsumenternas ställning. De
ändringar som genomfördes i hyreslagstiftningen den 1 juli 1994 motiverades
bl.a. med att man ville öka hyresgästernas valfrihet (se prop. 1993/94:199 s.
49).
De ändringar som genomfördes den 1 juli 1994 innebar emellertid i praktiken
att de enskilda hyresgästernas ställning försvagades och att balansen mellan
parterna rubbades i flera viktiga avseenden. Den allvar-ligaste försämringen för
hyresgästerna består i att regleringen i 55 a § hyreslagen knappast ger hyres-
gästen något verkligt inflytande över förbättringsåtgärder i den egna lägenheten
eller i de gemensamma utrym-mena. En annan brist gäller de s.k. fria
inflyttningshyrorna; genom en ändring av bestämmelserna om förhandlingsord-
ningens omfattning har hyresvärdarna fått möjlighet att hyra ut en ledig
lägenhet till den som är beredd att betala den högsta hyran. Ytterligare
försämringar för hyresgästerna har uppstått genom att det numera är tillåtet med
flera förhandlingsordningar för ett och samma hus, vilket har minskat
hyresgästernas inflytande över gemensamma frågor.
Enligt regeringens uppfattning förutsätter en väl fungerande hyresmarknad att
det råder balans mellan parterna. Reglerna måste således vara ut-formade så att
en fastighetsägare har möjlighet att bedriva en rationell fastighetsförvaltning
samtidigt som en hyresgäst har möjlighet att i rimlig utsträckning ha inflytande
över sin bostad. De lagändringar som nu föreslås syftar till att stärka
hyresgästernas ställning så att det återigen uppstår balans mellan hyresvärdarna
och hyresgästerna.

5.2 Hyresförhandlingssystemet

5.2.1 Skall det kunna gälla flera förhandlingsordningar för ett och samma hus?

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: Det återinförs en bestämmelse om att det får|
| gälla endast en förhandlingsordning för ett och samma hus. |
| Vid prövningen av om en förhandlingsordning skall gälla skall |
| hänsyn tas till det antal lägenheter som förhandlingsordningen |
| kan förväntas komma att omfatta. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet
s. 58 - 62).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt ut-
redningens förslag om att det bara skall kunna gälla en förhandlingsordning för
ett hus. Några få remissinstanser har ansett att det skall kunna gälla flera
förhandlingsordningar, om hyresvärden går med på det.
En majoritet av remissinstanserna har tillstyrkt att det vid prövningen av om
en förhandlingsordning skall gälla skall tas hänsyn till bl.a. det antal
lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. Många
remissinstanser har ansett att det tydligare bör anges vad som krävs beträffande
den förväntade omfattningen. Några remissinstanser har ansett att det bör
uppställas ett majoritetskrav.

Skälen för regeringens förslag:

En eller flera förhandlingsordningar för ett och samma hus?

När förbudet mot flera förhandlingsordningar avskaffades den 1 juli 1994
motiverades det bl.a. med att det från principiell synpunkt var mycket
otillfredsställande att hyresgästerna i ett hus i praktiken hade så små
möjligheter att välja vem som skulle företräda dem vid kollektiva för-
handlingar. Det sades också att ett system med flera förhandlande hyres-
gästorganisationer kunde skapa förutsättningar för en ökad konkurrens mellan
organisationer på hyresgästsidan, vilket borde vara till fördel för
hyresgästerna (se prop. 1993/94:199 s. 62 f.).
Det kan möjligen anföras principiella skäl för att tillåta flera förhand-
lingsordningar för ett hus. Av större betydelse är emellertid vilket prak-tiskt
behov som det finns av att tillåta flera förhandlingsordningar och vilka
praktiska verkningar som en sådan ordning får för berörda hyres-värdar och
hyresgäster.
Några remissinstanser har särskilt ifrågasatt om det finns ett praktiskt
behov av att tillåta flera förhandlingsordningar för samma hus. De pekar på det
förhållandet att den nya ordningen inte tycks ha fått någon genomslagskraft i
praktiken. En remissinstans, Hyresnämnden i Malmö, har menat att de nya reglerna
inte har inneburit någon förändring. I de fall där den organiserade
hyresgästföreningens förhandlingsrätt har ifrågasatts beträffande ett visst hus
har förhållandena ofta varit sådana att det funnits en opinion bland hyres-
gästerna för en ändring. Den har då kunnat genom-föras på så sätt att den
konkurrerande organisationen har övertagit för-handlingsrätten. Det praktiska
behovet av att tillåta mer än en förhand-ingsordning framstår alltså som mycket
begränsat.
Till detta kommer att den nuvarande ordningen kan befaras få negativa
verkningar, om den trots allt får genomslag i verkligheten.
Det tidigare gällande förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus
motiverades med att det skulle uppstå en i praktiken ohållbar situa-tion, om
hyresvärden var förhandlingsskyldig mot flera organisationer be-träffande samma
lägenhetsbestånd (se prop. 1977/78:175 s. 114 f.). Vid remissbehandlingen av
förslaget om att avskaffa detta förbud var flera remissinstanser negativa. Det
anfördes bl.a. att det kunde medföra problem för hyresvärdarna att samtidigt
förhandla med flera organisatio-ner och att det kunde leda till att
förhandlingsarbetet fördyrades. Remiss-instanserna anmärkte dessutom att det
kunde uppstå praktiska problem, om flera organisationer samtidigt förhandlade om
t.ex. gemensamma utrymmen.
Från fastighetsägarhåll betonas ofta att utvecklingen på hyresmarknaden går
mot att hyresgästerna får ett allt större inflytande, inte bara över den egna
lägenheten, utan även över gemensamma utrymmen och service. Som utredningen har
anfört är det inte svårt att föreställa sig hur en ord-ning med flera
förhandlande hyresgästorganisationer kan komplicera sam-arbetet mellan
hyresvärden och hyresgästerna beträffande sådana gemen-samma frågor.
Dessutom finns det, som Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) har
påpekat i sitt remissvar, en risk för att den nuvarande ord-ningen leder till
att organisationerna av konkurrensskäl koncentrerar för-handlingsinsatserna på
en sänkning av hyran på bekostnad av att till-sammans med hyresvärden utveckla
en sund bostadsförvaltning och olika former av boendeinflytande.
Mot den bakgrunden anser regeringen att de praktiska skäl som talar mot att
tillåta flera förhandlingsordningar i ett hus väger tyngre än de principiella
skäl som kan åberopas för att behålla den nuvarande ord-ningen. Regeringen anser
således att de skäl som anfördes för den ordning som gällde före den 1 juli 1994
fortfarande är giltiga och att förbudet mot flera förhandlingsordningar i ett
och samma hus därför bör återinföras.
Några remissinstanser har ansett att det skall kunna gälla flera förhand-
lingsordningar för ett hus, om hyresvärden accepterar det. Även en sådan ordning
är emellertid olämplig av de skäl som nämns ovan. Det kan i det sammanhanget
påpekas att den hyresgäst som inte vill företrädas av den förhandlande
organisationen har möjlighet att få förhandlingsklausulen slopad (se avsnitt
5.2.3) och därefter lämna ett förhandlingsuppdrag till en konkurrerande
organisation.
Sveriges advokatsamfund och Sveriges Fastighetsägareförbund har ansett att en
hyresvärd och en konkurrerande organisation skall kunna ingå avtal om
förhandlingsordning trots att det redan gäller en förhandlingsordning för huset
men att den nya förhandlingsordningen skall träda i kraft först sedan den gamla
har upphört. Utredningens lagförslag innebär en återgång till vad som gällde
före den 1 juli 1994. Den ordningen fungerade väl och medförde aldrig några
problem för hyresvärdarna. Mot den bakgrunden anser regeringen att de båda
remissinstansernas förslag inte bör genomföras.

Vad skall förhandlingsordningen omfatta?

Utredningen har tagit upp frågan om en förhandlingsordning skall omfatta ett
eller flera hus eller om den skall kunna omfatta någon annan enhet, t.ex. en
eller flera fastigheter.
Nuvarande regel innebär att en förhandlingsordning kan avse ett eller flera
hus (se 6 §). Det finns alltså inget som hindrar att en och samma
förhandlingsordning gäller för samtliga hus i ett bostadsområde under
förutsättning att det är samma hyresvärd i alla hus.
I betänkandet nämns att det inte är ovanligt att utrymmen och service är
gemensamma för flera hus, husgrupper eller i vissa fall även hela
bostadsområden. En tvättstuga som är belägen i ett hus kan exempelvis vara
avsedd även för hyresgäster i ett intilliggande hus. Motions- eller
fritidslokaler kan anordnas gemensamt för flera hus. Inte sällan anordnas
gemensamma aktiviteter eller gemensam service för större enheter än de enskilda
husen. Utredningen har uttalat att förhandlingar i gemensamma frågor torde
underlättas om husen omfattas av en och samma förhandlingsordning. I betänkandet
konstateras att fastighetsindelningen inte är gjord med tanke på en avgränsning
av enheter där det finns ett gemensamt boendeintresse. Utredningen har därför
föreslagit att nuvarande regel bibehålls.
Så gott som samtliga remissinstanser som har yttrat sig beträffande den frågan
har redovisat samma uppfattning. Även regeringen delar utredningens uppfattning
att en förhandlingsordning skall avse ett eller flera hus.

Vilka omständigheter skall avgöra om det finns en rätt till förhandlings-
ordning?

I betänkandet har utredningen vidare tagit upp frågan vilka rekvisit som skall
gälla vid prövningen av om en hyresgästorganisation eller en hyres-värd har rätt
till förhandlingsordning.
Sedan den 1 juli 1994 gäller enligt 10 § hyresförhandlingslagen att en
hyresgästorganisation respektive en hyresvärd har rätt till förhandlingsordning,
om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, organisationens stöd
bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot
hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda
förhandlingsordningen skall gälla. Före den 1 juli 1994 gällde att hänsyn skulle
tas till hyresgästernas inställning i stället för organisationens stöd bland
hyresgästerna (se avsnitt 4.1.4). I betänkandet ställs frågan om något av dessa
kriterier skall gälla eller om det skall uppställas något annat kriterium.
Utredningen har uttalat att avgörande för vilket kriterium man väljer bör vara
om det kan förväntas att den aktuella organisationen kommer att förhandla för
en viss andel av lägenheterna. Utredningen har därför för-ordat att frågan
prövas bl.a. med hänsyn till det antal lägenheter som för-handlingsordningen
kan förväntas komma att omfatta . Många remissinstanser har delat den uppfatt-
ningen. Flera remissinstanser har emellertid ansett att det i stället skall tas
hänsyn till organisationens stöd bland hyresgästerna eller hyresgästernas in-
ställning . Några remissinstanser har också pekat på att hyresgästernas
inställning får betydelse vid kon-kurrens mellan två organisationer.
Regeringen delar utredningens uppfattning att det knappast kan begäras av en
hyresvärd att han skall förhandla med en hyresgästorganisation, om
förhandlingsresultaten inte kommer att få något eller endast mycket be-gränsat
praktiskt genomslag. På motsvarande sätt gäller att det inte är rim-ligt att
tvinga en hyresgästorganisation till förhandlingar om hyresgästerna inte är
intresserade av det.
I normala fall torde de kriterier som nu diskuteras ge samma resultat.
Hyresgästernas inställning avspeglas i organisationens stöd bland
hyresgästerna och båda faktorerna kan sägas vara avgörande för vilket antal
lägenheter som den aktuella förhandlingsordningen kommer att om-fatta. Det kan
emellertid finnas situationer där de nu nämnda rekvisiten ger olika utfall. Som
framgår av avsnitt 5.2.2 föreslår regeringen att som huvudregel även en outhyrd
lägenhet skall omfattas av den förhandlings-ordning som gäller för huset. Samma
huvudregel föreslås gälla för en lägenhet under de tre första månaderna av ett
hyresförhållande. Det av utredningen föreslagna rekvisitet kommer att omfatta
även sådana lägenheter. I dessa fall blir det därför lättare att få till stånd
en förhandlings-ordning, om hänsyn skall tas till det antal lägenheter som för-
handlings-ordningen kan förväntas komma att omfatta i stället för till
hyresgästernas inställning eller organisationens stöd bland hyresgästerna .
Enligt regeringens mening är detta önskvärt, eftersom det kollektiva förhand-
lingsförfarandet innebär fördelar för hyresgästerna. Rekvisitet organisationens
stöd bland hyresgästerna bör därför ersättas med det antal lägen-heter som
förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta . Därutöver bör, liksom
hittills, hänsyn tas till organisationens kvalifikationer och omständigheterna i
övrigt. Omständigheterna bör, liksom i dag, vägas samman vid en
skälighetsbedömning.

Hur stort antal lägenheter skall krävas?

Vid en sådan skälighetsbedömning skall det vägas in hur många lägen-heter som
kan förväntas omfattas av förhandlingsordningen. Frågan är då vilket antal som
bör krävas.
När 10 § fick sin nuvarande lydelse uttalades att kravet på organisationens
stöd bland hyresgästerna inte borde ställas alltför högt (se prop. 1993/94:199
s. 64). Det ansågs att ett alltför högt krav skulle kunna hindra att reformen
med flera förhandlingsordningar fick genomslag i praktiken. En lämplig
utformning av kravet ansågs därför vara att orga-nisationen skulle ha stöd av
ungefär tio procent av hyresgästerna i det eller de hus som
förhandlingsordningen skulle omfatta. Någon exakt gräns ville man emellertid
inte ställa upp. Det relativt lågt ställda kravet på hyresgäststöd hängde alltså
samman med en önskan att främja möjligheterna att teckna mer än en för-
handlingsordning för varje hus. Nu föreslås ett förbud mot flera
förhandlingsordningar i ett hus. Det är därför naturligt att ställa högre krav
beträffande det antal lägenheter som en förhandlingsordning minst bör omfatta.
Utredningen har ansett att antalet inte bör vara för litet. Det är emeller-tid
enligt utredningen inte lämpligt att ange antalet i procent.
Flera remissinstanser har ansett att det behövs tydligare riktlinjer för
bedömningen av hur stor andel av lägenheterna som det skall krävas att
förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. Några remiss-
instanser har ansett att det bör uppställas ett majoritetskrav.
Inte heller regeringen anser att det är lämpligt att i lagtexten ange antalet
lägenheter i procent. Prövningsmyndigheten bör ha frihet att göra en
helhetsbedömning av samtliga de omständigheter som skall ligga till grund för
prövningen. Detta ger större möjligheter att i det enskilda fallet komma till
ett rimligt resultat. Vid bedömningen måste bl.a. beaktas att meningsfullt
förhandlingsarbete förutsätter att ett inte obetydligt antal lägenheter omfattas
av systemet.
Rent allmänt kan dock vissa riktlinjer ges.
Om antalet lägenheter som skulle komma att omfattas av förhandlings-ordningen
uppgår till mer än ett hundratal, torde det regelmässigt vara skäligt att
förhandlingsordningen skall gälla. Är antalet lägenheter som skulle omfattas av
förhandlingsordningen lägre, torde det i allmänhet vara skäligt att
förhandlingsordningen gäller om den kommer att omfatta ett flertal av
lägenheterna i det eller de hus som förhandlingsordningen skulle gälla.
Några remissinstanser har tagit upp frågan hur man bör bedöma den situationen
då två eller flera hyresgästorganisationer konkurrerar om för-handlingsrätten
beträffande ett och samma hus. Enligt regeringens mening bör skälighetsbe-
dömningen i en sådan situation normalt utfalla till förmån för den förhand-
lingsordning som kan antas komma att omfatta flest lägenheter.

Vem skall ha bevisbördan för att det finns förutsättningar för en förhand-
lingsordning?

Sedan den 1 juli 1994 gäller att den part som begär förhandlingsordning skall
visa att förutsättningarna för en sådan är uppfyllda. Utredningen har ansett att
det inte bör göras någon ändring på den punkten. Inte heller de remissinstanser
som har tagit upp frågan anser att den nuvarande bevis-börderegeln bör ändras.
Regeringen delar utredningens bedömning. Det bör således även i fort-
sättningen vara den som begär förhandlingsordning som skall visa att denna kan
förväntas komma att omfatta tillräckligt antal lägenheter och att övriga
rekvisit är uppfyllda. På motsvarande sätt bör den som begär att en förhand-
lingsordning skall upphöra visa att rekvisiten för rätt till förhandlingsordning
inte längre är uppfyllda.

Skall det tas hänsyn till i vilken utsträckning hyresgästerna är medlemmar i
hyresgästorganisationen?

I betänkandet diskuteras om det vid en prövning av rätt till förhandlings-
ordning bör kunna beaktas i vilken utsträckning hyresgästerna är medlem-mar i
hyresgästorganisationen. För närvarande gäller att en hyresgästorganisation kan
tvingas vara part i en förhandlingsordning för ett hus även om inte någon av
hyresgästerna är medlem i organisationen. Utredningen har kommit fram till att
en sådan ordning generellt sett kan accepteras. Den har härvid hänvisat till att
en förhandlande organisation skall ha rätt till förhandlingsersättning. Ut-
redningen har emellertid ansett att det inte är uteslutet att avsaknaden av med-
lemmar i ett hus kan vara en omständighet som, tillsammans med andra, kan
medföra att det inte är skäligt mot organisationen att förhandlingsordningen
skall gälla. Det innebär också, enligt utredningen, att det inte skall vara
möjligt för en organisation att säga upp en gällande förhandlingsordning mot
hyresvärdens vilja endast därför att ingen av hyresgästerna är medlem i
organisationen.
Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat någon mening i frågan. Svenska
Kommunförbundet och Stockholms kommun har instämt i utred-ningens bedömning. De
har hänvisat till att det är viktigt att de hyresgäster som bor i servicelägen-
heter, gruppbostäder och f.d. ålderdomshem får hjälp med att bevaka sina
intressen. Svea hovrätt, å andra sidan, har ifrågasatt utredningens ståndpunkt.
Hovrätten har ansett att det i allmänhet torde framstå som oskäligt att tvinga
en liten, fristående hyresgästorganisation att förhandla för ett hus där den
saknar medlemmar. Även Hyres-gästernas Riksförbund har framfört kritik mot
utredningens uttalanden.
Som Svea hovrätt har nämnt i sitt remissyttrande gjordes i förarbetena till
hyresförhandlingslagen vissa uttalanden beträffande frågan om orga-nisationens
förhandlingsskyldighet. Det angavs, såvitt nu är ifråga, att hyresnämnden bör
godta en invändning från organisationen om att den inte har tillräckliga
resurser för förhandlingsuppdraget. Det ansågs näm-ligen att en organisation
inte bör åläggas ett vidsträcktare förhandlings-ansvar än vad den har möjlighet
att åta sig. Slutsatsen blev att det endast i sällsynta undantagsfall kan bli
aktuellt att ålägga en hyresgästorganisation förhandlingsordning mot dess vilja
(se prop. 1977/78:175 s. 118). Regeringen anser att dessa motivuttalanden fort-
farande har giltighet. De omständigheter som Stockholms kommun och Svenska
Kommunförbundet har framfört är visserligen beaktansvärda men ger inte anledning
till annan bedömning av denna fråga än tidigare.

5.2.2 Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlings-systemet
(förhandlingsordningens omfattning)

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: En hyresgäst skall även i fortsättningen ha|
| rätt att själv avgöra om den egna lägenheten skall omfattas av de|
| kollektiva förhandlingar som förs för huset. Denna rätt föreslås|
| emellertid bli förenad med vissa inskränkningar. |
| En förhandlingsordning skall som huvudregel omfatta samtliga |
| bostadslägenheter i det eller de hus som förhandlingsordningen |
| avser, oberoende av om det enskilda hyresavtalet innehåller en |
| för-handlingsklausul. En lägenhet skall dock inte omfattas av en|
| för-handlingsordning, om hyresnämnden har beslutat att hyresav- |
| talet inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Detsamma |
| skall gälla om hyresvärden och hyresgästen, tidigast tre månader|
| efter det att hyresförhållandet inleddes, skriftligen har kommit|
| överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-|
| klausul. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens utom så tillvida att
utredningen har föreslagit att förhandlingsordningens parter skall kunna undanta
viss lägenhet från förhandlingsordningens omfattning. Utredningen har dessutom
föreslagit att hyresvärdens och hyresgästens skriftliga överenskommelse skall
kunna träffas först sex månader efter det att hyresförhållandet inleddes (se
betänkandet s. 63 - 67).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt utredningens
förslag beträffande omfattningen av en förhandlingsordning. Förslaget har dock
avstyrkts av Hyresnämnden i Umeå/Luleå, Svenska Kommunförbundet, Sveriges
advokatsamfund, SABO, Sveriges Fastig-hetsägareförbund och SBC. Några av dessa
remissinstanser har ansett att förslaget i alltför hög grad inskränker
parternas avtalsfrihet och begränsar möjligheterna att utforma individuella
hyresavtal.
Förslaget om att en överenskommelse skall kunna träffas först efter en
tidsfrist på sex månader har fått ett blandat mottagande. Flertalet remiss-
instanser har avstyrkt att tidsfristens längd bestäms till sex månader. Några
remissinstanser har ansett att tidsfristen skall vara kortare. Andra
remissinstanser har ansett att hyresgästen skall ha rätt att ställa sig utanför
det kollektiva systemet omedelbart vid hyresavtalets undertecknande eller efter
det att hyresförhållandet har inletts.
Skälen för regeringens förslag: Genom den lagändring som genomfördes den 1
juli 1994 har den enskilde hyresgästen en i princip ovillkorlig rätt att stå
utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Regeringen anser att rätten att stå
utanför det kollektiva förhandlingssystemet skall bibehållas. Vad frågan i
stället gäller är hur man skall motverka de nackdelar som ur hyresgästernas
synvinkel har visat sig följa med den nuvarande regleringen. Möjligheterna till
missbruk bör i största möjliga utsträckning förhindras. Risken för att en
lägenhet av förbiseende ställs utanför det kollektiva systemet måste elimineras.

Nackdelarna med nuvarande reglering

Utredningen har pekat på risken för att hyresgästens rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet utnyttjas av oseriösa hyresvärdar, t.ex. genom
att de som villkor för att hyra ut en lägenhet kräver att hyresavtalet inte
skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett annat exempel är enligt utredningen
att en hyresvärd lockar med lägre hyra under förutsättning att lägenheten inte
omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Fastighetsägareförbundet har i
sitt remissyttrande reagerat mot att sådana förfaranden skall anses
klandervärda. Förbundet har menat att en hyresvärd som påtvingats en förhand-
lingsordning måste vara i sin fulla rätt att i förhållande till hyresgästerna
hävda att han inte vill ha det kollektiva systemet. Regeringen anser för sin del
att systemet inte bör ge utrymme för sådana förfaranden som utredningen har
nämnt.
En annan nackdel som följer med nuvarande reglering är att en hyresgäst
felaktigt kan tro att lägenheten omfattas av de kollektiva förhandlingar som
förs för huset. Sedan den 1 juli 1994 är det en förutsättning för att en
lägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning att det finns en
förhandlingsklausul i hyresavtalet. Om hyresgästen förbiser att ta in en sådan
klausul i avtalet, leder det till att lägenheten inte kommer att omfattas av de
kollektiva förhandlingarna.
Ytterligare en nackdel som utredningen tar upp är att den nya ordningen
innebär att inflyttningshyrorna i allt större utsträckning har blivit fria, dvs.
de kan bestämmas fritt av hyresvärden utan hänsyn till vad tidigare hyres-gäst
har betalat. Det beror i huvudsak på förhandlingsklausulens betydel-se; frågan
om en lägenhet omfattas av en förhandlingsordning beror på om det finns en
förhandlingsklausul i kontraktet. En konsekvens av det är att en hyresvärd kan
välja att hyra ut en lägenhet till den som erbjuder sig att betala högst hyra
och är villig att avstå från att ta in en förhand-lingsklausul i hyresavtalet.
Regeringen delar utredningens bedömning av vilka nackdelar som den nuvarande
regleringen är förenad med.

Under vilka förutsättningar skall en lägenhet kunna undantas från en
förhandlingsordning?

Utredningen har ansett att de negativa effekter som kan följa med den oin-
skränkta rätten för hyresgästen att stå utanför det kollektiva systemet borde
kunna förhindras, om denna rätt förutsätter en aktiv handling från hyresgästens
sida och förhandlingsordningens omfattning görs mindre beroende av att det finns
en förhandlingsklausul i det enskilda hyresavtalet.
Utredningen har föreslagit att följande skall gälla. En förhandlingsordning
skall som huvudregel omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller flera hus
oberoende av om det i de enskilda hyresavtalen finns en för-handlingsklausul som
hänvisar till förhandlingsordningen. Förhandlings-ordningen skall således
omfatta även lägenheter utan förhandlingsklausul och därmed även lägenheter som
är outhyrda. Utredningen har föreslagit att det skall finnas tre undantag från
denna huvudregel.
Det första undantaget avser den situationen att förhandlingsordningens parter
kommer överens om att en viss lägenhet skall undantas. Det andra undantaget
avser den situationen att hyresnämnden har beslutat att ett visst hyresavtal
inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Dessa två fall mot-svarar vad som
gällde före den 1 juli 1994.
Det tredje undantaget innebär att en lägenhet inte skall omfattas av
förhandlingsordningen om hyresvärden och hyresgästen efter en viss hyrestid,
enligt utredningens förslag sex månader från det att hyresförhållandet inleddes,
har kommit överens om att hyresavtalet inte skall inne-hålla en förhand-
lingsklausul.
Den föreslagna ordningen innebär att det får mindre betydelse än i dag om ett
hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul eller ej; en lägenhet kan enligt
förslaget komma att omfattas av en förhandlingsordning trots att hyresavtalet
saknar en förhandlingsklausul. Någon annan ändring av förhandlingsklausulens
rättsverkan föreslås inte. En förhandlingsklausul skall alltså fortfarande
innebära att hyresgästen medger att de bestämmelser om hyra eller annat
hyresvillkor som har överenskommits i en förhandlingsöverenskommelse får
tillämpas mot honom (se 2 § första stycket hyresförhandlingslagen).
Regeringen delar utredningens uppfattning att det finns vissa fördelar med den
föreslagna ordningen. Den innebär att hyresgästen inte behöver utsättas för
påtryckningar i samband med att hyresavtalet tecknas. Vidare förbättras
hyresgästens möjligheter att i lugn och ro göra en mera allsidig bedömning av
frågan om lägenheten skall omfattas av kollektiva förhand-lingar. Eftersom det
skall krävas en aktiv handling av hyresavtalets parter för att lägenheten skall
undantas från förhandlingsordningen, kommer man också till rätta med den
situationen att en hyresgäst misstar sig och tror att de kollektiva för-
handlingarna omfattar lägenheten. Vidare löser man åtminstone delvis problemet
med att hyresvärden och hyresgästen kan glömma bort att kryssa i den ruta i
hyreskontraktet som anger att det skall finnas en förhandlingsklausul i avtalet.
Som utredningen nämner har förslaget emellertid också vissa nackdelar. En
sådan är att det inte ger hyresgästen rätt att redan från hyresförhållan-dets
första dag stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Också flera
remissinstanser har pekat på den nackdelen. Sveriges advokatsamfund har påtalat
att den föreslagna lösningen leder till en inskränkning i parternas
avtalsfrihet. Även SABO har hänvisat till att förslaget begränsar avtals-
friheten. Enligt SABO begränsar förslaget hyresvärdens och hyresgästens
valfrihet att tillsammans fritt utforma mer flexibla och individuella hyres-
avtal som ett alternativ till de sedvanliga avtalen. Sveriges Fastighets-ägare-
förbund har hävdat att förslaget brister i respekt för de enskilda hyres-
gästerna.
Enligt regeringen måste man göra en avvägning mellan hyresgästernas intresse
av att, om de så önskar, stå utanför det kollektiva förhandlings-systemet och
intresset av att skydda hyresgäster mot att utnyttjas av oseriösa hyresvärdar.
Regeringen delar utredningens bedömning att det sistnämnda intresset är så
starkt att det i viss mån måste få väga över. En temporär begränsning av hyres-
gästens rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet bör därför
godtas.
I det sammanhanget finns det skäl att betona att den ordning som utred-ningen
har föreslagit inte hindrar hyresavtalets parter från att utforma ett in-
dividuellt avtal. Den enda begränsningen består i att lägenheten, oavsett
hyresavtalets innehåll, skall omfattas av den gällande förhandlingsordningen
under viss tid. Detta får till följd att inflyttningshyran inte kan bestämmas
fritt av hyresvärden (se avsnitt 5.2.3).
När det gäller den närmare utformningen av bestämmelserna föreslår emellertid
regeringen en något annorlunda lösning än utredningen. Efter den 1 juli 1994 har
som nämnts en hyresgäst som huvudregel rätt att ensam avgöra om hyresavtalet
skall innehålla en förhandlingsklausul. Mot den bakgrunden finns det enligt
regeringens bedömning inte något behov av att förhandlingsordningens parter
skall kunna undanta viss lägenhet från förhandlingsordningens omfattning. Från
huvudregeln - att förhandlingsordningen skall omfatta även lägenheter för vilka
förhandlingsklausul saknas - bör därför undantag kunna göras endast om hyres-
nämnden har beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhand-
lingsklausul eller om hyresvärden och hyresgästen på visst sätt kommer överens
om att hyresavtalet inte skall innehålla en sådan klausul.
Enligt utredningens förslag skall en hyresgäst som vill ställa sig utanför det
kollektiva förhandlingssystemet kunna begära detta hos hyresvärden först efter
viss tid - sex månader. Flera remissinstanser har varit kritiska till en så lång
karenstid. Svea hovrätt och Hyresnämnden i Stockholm har ansett att karenstiden
skall vara kortare. Hyresnämnden i Västerås och Hyresnämnden i Gävle har menat
att karenstiden bör vara tre månader. Ett antal remissinstanser, t.ex. Svenska
Kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund och Sveriges Fastighetsägareförbund,
har ansett att hyresgästen skall ha en oinskränkt rätt att ställa sig utanför
det kollektiva systemet. Slutligen har några remissinstanser föreslagit att en
överens-kommelse mellan hyresvärden och hyresgästen skall få träffas omedelbart
efter det att hyresförhållandet har inletts.
De ovan nämnda fördelarna med utredningens förslag uppstår endast om förhand-
lingsordningen har den omfattning som utredningen föreslår. Av den anledningen
bör en överenskommelse mellan hyresvärden och hyres-gästen om att en
förhandlingsklausul inte skall ingå i hyresavtalet inte kunna träffas förrän
viss tid efter det att hyresförhållandet har inletts. Tidsfristen bör emellertid
inte vara längre än vad som är nödvändigt för att de nämnda fördelarna skall
uppnås. Mot den bakgrunden delar rege-ringen uppfattningen att tidsfristen bör
vara kortare än sex månader, lämpligen tre månader.
SABO har påpekat att en hyresgäst som efter karenstidens utgång får sin
förhandlingsklausul slopad ändå är bunden av de förhandlingsöverens-kommelser
som gällde vid den tidpunkt då hyresförhållandet inleddes. Påpekandet är
visserligen riktigt, men det bör hållas i minnet att hyresvärden och hyresgästen
i en sådan situation är oförhindrade att komma överens om en ändring av
hyresvillkoren. Om hyresvärden inte skulle gå med på hyresgästens begäran om
ändring av villkoren, kan hyresgästen hänskjuta frågan till hyresnämnden.

Hur skall en överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen om att
hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul vara utformad?
I betänkandet har föreslagits att hyresgästen i första hand skall kunna ut-träda
ur det kollektiva förhandlingssystemet genom en överenskommelse med hyresvärden.
Svea hovrätt har ansett att hyresgästen skall ha rätt att utträda ur det
kollektiva förhandlingssystemet genom en ensidig rättshandling, t.ex. ett
skriftligt meddelande till hyresvärden. En sådan regel är emellertid enligt
regeringens mening olämplig, eftersom hyresgästens inställning till frågan om
hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul inte är avgörande i alla
situationer (se 2 § andra stycket hyresförhandlingslagen och avsnitt 4.1.7).
Regeringen anser inte att det finns skäl att ändra den bestämmelsen och ansluter
sig därför i denna del till för-slaget i betänkandet.
Utredningen har vidare föreslagit att hyresvärdens och hyresgästens överen-
skommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-klausul skall
vara skriftlig. Hyresnämnden i Sundsvall har i sitt remissyttrande föreslagit
att överenskommelsen skall vara daterad och undertecknad av hyresvärden och
hyresgästen. Regeringen delar uppfattningen att överenskommelsen bör vara
skriftlig och undertecknad av parterna. Såsom utredningen har angett är det
vidare lämpligt att överenskommelsen dateras. Enligt regeringens mening saknas
det emellertid skäl att göra dateringen till ett formkrav.
En remissinstans har ansett att det i lagtexten skall anges att en förtida
överenskommelse saknar verkan. Utredningen har beträffande den frågan endast
uttalat att en överenskommelse som har träffats under karenstiden, dvs. under
hyresavtalets första tre månader, inte bör få till följd att lägenheten upphör
att omfattas av förhandlingsordningen. Enligt regeringens mening bör det
emellertid framgå av bestämmelsen att en överenskommelse som inte har träffats
på det nu angivna sättet är ogiltig.
I det stora flertalet fall är det hyresgästens inställning som avgör om ett
hyresavtal skall innehålla en förhandlingsklausul (se 2 § andra stycket
hyresförhandlingslagen). Hyresvärden har därför i allmänhet inte någon anledning
att motsätta sig hyresgästens begäran. Skulle han ändå göra det, kan hyresgästen
vända sig till hyresnämnden.

5.2.3 Förbud mot fria inflyttningshyror i hus med förhandlingsordning

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: Den hyresvärd som vill höja hyran i samband|
| med uthyrning av en lägenhet som omfattas av en förhandlingsord-|
| ning måste först iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, dvs.|
| ta initiativ till, genomföra och avsluta förhandling med hyres- |
| gäst-organisationen. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se
betänkandet s. 67 - 72).
Remissinstanserna: De allra flesta remissinstanserna har anslutit sig till
utredningens förslag att hyresvärdens möjlighet att fritt sätta inflyttningshyra
för en lägenhet som är belägen i ett hus där det finns en förhand-lingsordning
bör begränsas.
Skälen för regeringens förslag: Enligt hyreslagen råder det avtals-frihet
mellan hyresvärden och hyresgästen när det gäller att bestämma hyran för en
lägenhet. Denna avtalsfrihet gäller vid bestämmande av såväl inflyttningshyra
som hyra under ett bestående hyresförhållande. Det inne-bär således att
hyresvärden kan hyra ut en lägenhet till den hyresgäst som är villig att betala
högst hyra. En hyresgäst kan emellertid begära att hyresnämnden prövar hyrans
skälighet med stöd av bruksvärdesregeln i 55 § hyreslagen. Om hyresnämnden
skulle anse att hyran är oskälig och att den därför skall sänkas till ett lägre
belopp, får dock beslutet i allmän-het inte verkan förrän sex månader efter det
att de gällande villkoren började tillämpas ( karensregeln , se 55 c § första
stycket hyreslagen).
Hyreslagens princip om avtalsfrihet beträffande hyran gäller inte fullt ut för
sådana lägenheter som omfattas av kollektiva förhandlingar. Om
förhandlingsordningens parter inte har kommit överens om något annat, är
avtalsfriheten begränsad till att gälla fastställande av förstagångshyra, dvs.
hyra för nybyggda lägenheter och lägenheter som efter en ombygg-nad är så
förändrade att de inte kan sägas vara samma lägenheter som före ombyggnaden.
Vid fastställande av hyran i andra situationer för lägenheter som om-fattas av
en förhandlingsordning gäller att hyresvärden inte kan höja hyran utan att först
uppfylla den primära förhandlingsskyldigheten, dvs. påkalla, genomföra och
avsluta förhandlingar med hyresgästorganisationen (se 5 § första stycket
hyresförhandlingslagen). Efter den 1 juli 1994 omfattar emellertid en
förhandlingsordning en viss lägenhet endast om det finns en förhandlingsklausul
i hyresavtalet för lägenheten. Det innebär att en hyresvärd själv kan bestämma
inflyttningshyran, dvs. den hyra som bestäms första gången när en lägenhet
upplåts till hyresgästen, utan att beakta den primära förhandlingsskyldigheten.
Det kan han göra genom att hyra ut lägenheten till en person som accepterar att
hyresavtalet inte inne-håller en förhandlingsklausul. Före den 1 juli 1994
gällde däremot en för-handlingsordning normalt samtliga lägenheter i ett hus,
oavsett om det fanns en förhandlingsklausul i de enskilda hyresavtalen. Det
innebar att en förhandlingsöverenskommelse omfattade även outhyrda lägenheter.
När dessa lägenheter hyrdes ut kunde hyresvärden därför inte, utan att först
uppfylla den primära förhandlingsskyldigheten, ta ut högre hyra än vad som hade
bestämts i den senaste förhandlingsöverenskommelsen.
Frågan om en hyresvärd bör ha rätt att själv bestämma inflyttningshyran togs
upp i samband med de ändringar som genomfördes i hyresförhand-lingslagen den 1
juli 1994. I propositionen angavs att fria inflyttnings-hyror kan leda till att
en bostadssökande i en bristsituation känner sig tvingad att gå med på en hyra
som ligger klart över den hyra som en tillämpning av bruksvärdesregeln skulle
ge. Det påpekades dock att hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och
begära att den avtalade hyran prövas med stöd av bruksvärdesregeln, om
hyresvärden utnyttjar sitt överläge. Det anmärktes också att en hyresgäst på
grund av karensregeln i 55 c § hyreslagen visserligen blir bunden av den
avtalade hyran under åtminstone de första sex månaderna av hyresförhållandet.
Men detta ansågs acceptabelt, eftersom hyresgästen när hyresavtalet ingås har
klart för sig vilken hyra som gäller (se prop. 1993/94:199 s. 55).
Bostadsutskottet konstaterade att förslaget skulle leda till att inflytt-
ningshyror i större utsträckning än vad som då var fallet skulle kunna komma att
bestämmas av hyresvärden och den enskilde hyresgästen. Utskottets majoritet
erinrade om hyresgästens möjlighet att begära bruks-värdesprövning. Det
uttalades därvid att det kunde förutsättas att den hyresgäst som valde att stå
utanför det kollektiva förhandlingssystemet också kunde bedöma om den begärda
hyran var godtagbar och om han hade ekonomiska förutsättningar att betala den.
Utskottet ansåg inte att det fanns skäl att införa särskilda skyddsregler mot
för höga inflyttningshyror (se bet. 1993/94:BoU21 s. 14 f.).
En minoritet inom utskottet ansåg dock (s. 32) att risken var stor för att
många hyresgäster, särskilt i områden med efterfrågan på bostäder, skulle komma
att få betala höga inflyttningshyror och att detta på sikt skulle ur-holka
bruksvärdessystemet. Minoriteten menade därför att det borde införas ett skydd
mot höga inflyttningshyror så att högre hyra än den som skulle gälla om
lägenheten var föremål för kollektiva förhandlingar inte skulle få tas ut vid
nyupplåtelse.
Regeringen konstaterar att en ordning där hyresvärden tillåts att, utan att
iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, ta ut en inflyttningshyra som är
högre än vad tidigare hyresgäst har betalat innebär flera olägenheter. Det kan
leda till en höjning av hyresnivåerna och därmed drabba särskilt de ekonomiskt
svaga hushållen. Det kan också leda till en ökad bostadssegregation. Regeringen
delar därför utredningens slutsats att hyresvärdens möjligheter att fritt sätta
inflyttningshyror för lägenheter som är belägna i hus där det finns en för-
handlingsordning bör begränsas.
Kungliga Tekniska högskolan (KTH) har i sitt remissyttrande hävdat att
bruksvärdessystemet förutsätter att inflyttningshyrorna är fria och att det vore
förödande om den sista kontakten med marknadskrafterna släpptes. Liknande
synpunkter har förts fram av SABO och Sveriges Fastighets-ägareförbund. Mot det
kan invändas att 55 § hyreslagen är utformad så att den ger marknadskrafterna
möjlighet att påverka hyresnivån uppåt. Enligt 55 § hyreslagen gäller nämligen
att hyran skall fastställas till skäligt belopp. För att hyran skall anses
skälig fordras att den inte är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med
hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Påtaglighetsrekvisitet kan sägas leda
till en viss prisskruv uppåt (se prop. 1967:141 s. 48 f. och prop. 1974:150 s.
473). Regeringen kan alltså inte dela de betänkligheter som remissinstanserna
framfört.
Regeringen anser att hyresvärden inte skall ha rätt att ta ut högre inflytt-
ningshyra än den hyra som fastställts i tidigare förhandlingsöverenskommelse, om
han inte iakttar den primära förhandlingsskyldigheten. Redan de förslag som
regeringen har redovisat i det föregående - att en förhand-lingsordning skall
omfatta även outhyrda lägenheter och att den alltid skall omfatta en lägenhet
under hyresförhållandets inledningsskede - får denna verkan.
Eftersom en hyresgäst även i fortsättningen skall ha rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet, kan det emellertid inträffa att den hyra som är
bestämd för en lägenhet har fastställts på annat sätt än efter kollektiva för-
handlingar. En sådan situation uppstår när en lägenhet inte har omfattats av den
senaste förhandlingsöverenskommelsen därför att den tidigare hyresgästen har
utnyttjat sin möjlighet att stå utanför det kollek-tiva förhandlingssystemet.
Enligt utredningen måste hyresvärden i en sådan situation iaktta den primära
förhandlingsskyldigheten, om han vid uthyrning till en ny hyres-gäst vill ta ut
högre hyra än vad den tidigare hyresgästen betalade. Utredningen har inte lämnat
något lagförslag i den delen. Som Hyresnämnden i Göteborg invänt kan det
emellertid ifrågasättas om hyresvärden är skyldig att i den situationen iaktta
den primära förhandlingsskyldig-heten, om det inte finns någon gällande
förhandlingsöverenskommelse om lägenhetens hyra (se RBD 18:92). För att åstad-
komma ett klargörande i den frågan bör det enligt regeringens mening göras ett
tillägg i 5 § hyres-förhandlingslagen. Av bestämmelsen bör framgå att en
hyresvärd är skyl-dig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, om han
vill höja hyran för en lägenhet i förhållande till vad den tidigare hyresgästen
betalade.
Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit att hyresvärden alltid skall åläggas
primär förhandlingsskyldighet när den tidigare fastställda hyran har bestämts
efter avtal mellan hyresvärden och en enskilt förhandlande hyresgäst. Förslaget
innebär att hyresvärden skall vara primärt förhand-lingsskyldig även om den nya
hyran inte överstiger vad den tidigare hyresgästen har haft att betala. Ett skäl
för detta skulle kunna vara risken för att en oseriös hyresvärd i samråd med en
avflyttande hyresgäst höjer hyran kraftigt under hyresförhållandets sista tid i
syfte att kunna ta ut en hög hyra av en ny hyresgäst.
Enligt regeringens bedömning torde emellertid sådana förfaranden förekomma
endast i mycket begränsad utsträckning. Hyresgästen har dessutom alltid
möjlighet att begära en bruksvärdesprövning av sin hyra. Med hänsyn härtill och
till det stora merarbete som skulle uppstå om den primära
förhandlingsskyldigheten utvidgades på ett sådant sätt, är regeringen inte
bereddd att utvidga den primära förhandlingsskyldigheten på det sätt som
Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit.

5.2.4 Hyresgästorganisationens förhandlingsskyldighet

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens bedömning: En hyresgästorganisation som har för- |
| handlingsrätt för ett hus bör även i fortsättningen vara skyldig|
| att förhandla för en lägenhet som omfattas av |
| förhandlingsordningen, oavsett om den hyresgäst som hyr |
| lägenheten är medlem i hyresgästorganisationen eller ej. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se betänkandet s. 73).
Remissinstanserna: Sveriges Fastighetsägareförbund har kritiserat utredningens
bedömning. I övrigt har så gott som alla remissinstanser som yttrat sig i frågan
gjort samma bedömning som utredningen.
Skälen för regeringens bedömning: En hyresgästorganisation som har träffat
avtal om förhandlingsordning för ett hus är skyldig att förhandla även för
sådana hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen men som har en
förhandlingsklausul i sina hyresavtal som hänvisar till den organisationens
förhandlingsordning. Förhandlingsskyldigheten är således inte beroende av att
den aktuella hyresgästen är medlem i organisationen (se prop. 1977/78:175 s. 98
f. och prop. 1993/94:199 s. 65).
Den förhandlingsposition som en förhandlingsordning ger en organisation är i
flera avseenden betydligt starkare än den ställning som den enskilde hyresgästen
har när han vill förhandla med sin hyresvärd. Det innebär emellertid inte att
den förhandlande organisationen, som Sveriges Fastighetsägareförbund har hävdat,
har en offentligrättslig roll . I för-arbetena till hyresförhandlingslagen
angavs att förhandlingsrätten inte har något offentligrättsligt inslag (se prop.
1977/78:175 s. 101 f.). Den roll som hyresgästorganisationen kan spela kan
knappast heller anses stå i strid med önskemålet om en rimlig balans mellan
parterna på hyresmarknaden. Samtidigt framstår det emellertid inte som orimligt
att den ställning som hyresgästorganisationen tilldelats förenas med vissa
skyldig-heter i den utsträckning det är motiverat av hyresförhandlingssystemets
uppbyggnad.
Vad frågan i det här sammanhanget gäller är om en hyresgästorganisation skall
vara skyldig att förhandla för en viss lägenhet även om hyres-gästen inte är
medlem i organisationen.
Härvid bör beaktas att en hyresgäst som inte omfattas av de kollektiva
förhandlingarna inte har någon möjlighet att tvinga sin hyresvärd till
förhandling. Den enskilde hyresgästen har över huvud taget en svagare ställning
än en hyresgästorganisation i förhållande till hyresvärden. Det måste också
beaktas att många hyresgäster varken kan eller vill förhandla själva med
hyresvärden. För sådana hyresgäster är det nödvändigt att få professionell
hjälp.
Som anges i avsnitt 5.2.1 föreslår regeringen att det bara skall kunna gälla
en förhandlingsordning för ett hus. Det får till följd att en hyresgäst som inte
vill förhandla själv inte har något annat egentligt alternativ än att låta den
förhandlande organisationen sköta förhandlingarna med hyres-värden. Det är
uppenbart att det inte kan krävas att en sådan hyresgäst skall tvingas att bli
medlem i organisationen för att få förhandlingshjälp.
Regeringen delar således utredningens bedömning att det inte finns skäl att
ändra den nuvarande ordningen.

5.2.5 Samma hyra för lika lägenheter

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens bedömning: Liksom enligt gällande rätt bör i |
| fortsättningen gälla att det i en förhandlingsöverenskommelse |
| skall bestämmas samma hyra för sådana lägenheter som är lika stora|
| om det inte är någon skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.Utredningens
bedömning: Överensstämmer med regeringens (se |
| betänkandet s. 73 - 75). |
| Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har anslutit sig |
| till utredningens bedömning eller lämnat den utan erinran. Några|
| remissinstanser har däremot ansett att det i en |
| förhandlingsöverenskommelse skall kunna bestämmas olika hyror för|
| likadana lägenheter. |
| Skälen för regeringens bedömning: Enligt 21 § hyresförhandlingslagen|
| skall det i en förhandlingsöverenskommelse bestämmas samma hyra |
| för lägenheter som är lika stora, om det inte kan anses vara någon|
| skill-nad mellan dem i fråga om bruksvärdet (se avsnitt 4.1.9). |
| Bestämmelsen skall ses mot bakgrund av att en hyres- |
| gästorganisation är skyldig att för-handla även för sådana |
| hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Det har |
| ansetts att det finns ett behov av en bestämmelse som |
| garanterar att bruksvärdesreglerna inte sätts ur spel och att de|
| oorganiserade hyresgästerna behandlas korrekt vid |
| hyressättningen (se prop. 1977/78:175 s. 104 f.). |
| Enligt utredningen har de skäl som ligger till grund för |
| bestämmelsen i 21 § hyresförhandlingslagen alltjämt giltighet. De|
| flesta remissinstanser-na har delat den bedömningen. Även |
| regeringen ansluter sig till bedömningen. |
| |
| |
| 5.2.6Skall hyresgästorganisationen ha rätt till förhandlingsersätt-|
| ning? |
|
O |

Utredningens förslag: I betänkandet föreslås att den förhandlande
hyresgästföreningen skall ges en rätt till förhandlingsersättning. Ersättningen
skall ses som en förvaltningskostnad för hyresvärden (se betänkandet s. 76 -
79).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har avstyrkt förslaget.
Skälen för regeringens bedömning: Som angetts i avsnitt 4.1.10 har
förhandlingsordningens parter möjlighet att i en förhandlingsöverens-kommelse
träffa avtal om förhandlingsersättning. Ett sådant avtal innebär att förhand-
lingsordningens parter kommer överens om att det i hyran för samtliga lägenheter
som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp i ersättning
till hyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete (se 20 § hyresför-
handlingslagen). Hyresvärden medges rätt att ta ut detta belopp av hyresgästen
som en del av hyran och förbinder sig att vidarebefordra beloppet till hyres-
gästorganisationen. Den förhandlande hyresgästorganisationen har således inte en
obligatorisk rätt till förhandlingsersättning. Organisationen har rätt till
ersättning endast om parterna kan komma överens om det i en förhand-
lingsöverenskommelse.
Den nu gällande ordningen får anses bygga på den uppfattningen att
förhandlingsersättningen är en form av avgift för de hyresgäster vars lägenheter
omfattas av de kollektiva förhandlingarna. Utredningen har ifrågasatt om detta
system kan anses vara särskilt rättvist , eftersom en hyresgäst som har valt
att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet ändå kan dra viss nytta av
de kollektiva förhandlingarna. Så kan exempelvis vara fallet när förhand-
lingsklausulen nyligen har slopats, när de hyresvillkor som hyresgästen kommer
överens om med hyresvärden i praktiken är hängavtal till de kollektiva
förhandlingsöverenskommelserna eller när hyresgästorganisationen förhandlar fram
förmånliga villkor beträffande gemensamma utrymmen eller service.
Utredningen har vidare ansett att det nuvarande systemet inger vissa be-tänk-
ligheter från principiella utgångspunkter. Enligt utredningen kan det väcka
misstankar hos hyresgästerna om att förhandlingsersättningens storlek blir
avhängig av utfallet av hyresförhandlingarna; ju större hyres-höjning, desto
högre ersättning.
I betänkandet har föreslagits att förhandlingsersättningen skall ses som en
förvaltningskostnad för hyresvärden i stället för som en avgift för hyresgästen.
Parterna i en tvist om förhandlingsersättningens storlek skulle således vara å
ena sidan hyresvärden och å andra sidan hyresgästorga-nisation. De enskilda
hyresgästerna däremot skulle inte kunna begära sär-skild prövning av
ersättningens storlek. Skulle hyresvärden anse att den förhandlingsersättning
som hyresgästorganisationen kräver är för hög och därför vägra betala begärt
belopp, skall hyresgästföreningen enligt utred-ningens förslag kunna begära
prövning av ersättningens skälighet hos hyresnämnden.
Enligt utredningen kan det invändas att det ur såväl praktisk som principiell
synvinkel är otillfredsställande att en förhandlingspart skall förpliktas att
utge ersättning för den andre partens förhandlingsarbete. Enligt utredningens
bedömning torde dock dessa invändningar bortfalla till viss del, om rätten till
förhandlingsersättning förenas med en möjlighet att få ersättningens skälighet
prövad av hyresnämnden. Utredningen har så-ledes ansett att modellen där för-
handlingsersättningen ses som en kostnad för hyresvärden är att föredra framför
den modellen där ersättningen ses som en avgift för hyresgästerna.
Utredningens förslag har tillstyrkts av ett fåtal remissinstanser. De flesta
remissinstanserna har emellertid avstyrkt förslaget. Flera av dem har angett att
det är principiellt olämpligt att en förhandlingspart förpliktas att betala
ersättning för motpartens förhandlingskostnader. Flera har uttalat att nuvarande
ordning fungerar bra och att det inte har framkommit några skäl att ändra
systemet.
Regeringen delar utredningens bedömning att det finns vissa fördelar med den
föreslagna ordningen. Emellertid kan det, som flertalet remissinstanser invänt,
ifrågasättas om det är lämpligt att låta en part ansvara för motpartens
förhandlingskostnader. Som Hyresnämnden i Gävle har på-pekat innebär också den
nuvarande ordningen att det finns ett visst förhandlingstryck på parterna. Om
de inte når fram till en förhandlingsöverenskommelse, går organisationen miste
om förhandlingsersättning och hyresvärden riskerar att en tänkbar hyreshöjning
träder i kraft först vid ett senare tillfälle. Att döma av remissutfallet synes
inte heller de nuvarande bestämmelserna vara förenade med några påtagliga
brister. Parterna på hyresmarknaden har i sina remissyttranden redovisat
väsentligt olika in-ställning till principerna för förhandlingsersättning.
Regeringen har erfarit att det för närvarande pågår diskussioner mellan parterna
om en förändrad form av förhandlingsersättning som skulle kunna kräva visst
lagstöd. Mot den bakgrunden anser regeringen att det för närvarande inte finns
skäl att ändra den nuvarande ordningen.

5.2.7 Passivitetsregeln

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: Tillämpningsområdet för den s.k. passivitets-|
| regeln i 54 a § hyreslagen begränsas. Bestämmelsen skall vara |
| tillämplig endast på hyresavtal som gäller för obestämd tid och av-|
| ser lägenheter som är belägna i hus med förhandlingsordning men |
| som inte omfattas av de kollektiva förhandlingarna. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se betänkandet s. 79 -
82).
Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt
utredningens förslag om att passivitetsregeln skall vara tillämplig endast
beträffande hyresavtal som gäller för obestämd tid. Förslaget om att regelns
tillämpningsområde skall begränsas till hus med förhandlings-ordning har
tillstyrkts av en majoritet av remissinstanserna.

Skälen för regeringens förslag:

Skall passivitetsregeln behållas?

Passivitetsregeln infördes den 1 juli 1994 i samband med att en hyresgäst fick
rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet (se avsnitt
4.1.11). Vid remissbehandlingen av den departementspromemoria som låg till grund
för 1994 års ändringar i hyreslagstiftningen kritiserades regeln därför att den
inte ansågs uppfylla de krav som kan ställas från rättsäkerhetssynpunkt. Även om
remisskritiken till viss del beaktades vid regelns slutliga utformning, har
regeringen ansett att regeln nu behöver ses över. Utredningen har haft i uppdrag
att lämna förslag till hur passivitetsregeln bör utformas för att bättre
motsvara de krav som kan ställas från rättssäkerhetssynpunkt.
De hyresnämnder som utredningen har varit i kontakt med har uppgett att
passivitetsregeln hittills har tillämpats i mycket begränsad omfattning.
Utredningen har mot den bakgrunden ifrågasatt om det finns något egentligt behov
av regeln. Samma bedömning har gjorts av ett flertal hyresnämnder. Utredningen
har emellertid framhållit att rätten att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet och passivitetsregeln varit i kraft under så kort tid att
det ännu är för tidigt att dra någon mera bestämd slutsats om vilket behov det
finns av det förenklade förfarande som passivitetsregeln erbjuder. Utredningen
har därför föreslagit att regeln behålls tills vidare men med vissa
inskränkningar. Regeringen ansluter sig till utredningens bedömning.

Inskränkningar i passivitetsregelns tillämpningsområde

Utredningen har föreslagit två inskränkningar när det gäller passivitetsregelns
tillämpningsområde.
För det första föreslås att passivitetsregeln skall vara tillämplig bara i hus
där det finns en förhandlingsordning. Den kommer då att kunna tillämpas endast
beträffande sådana hyresgäster som har valt att ställa sig utanför det
kollektiva förhandlingssystemet.
Flera remissinstanser har avstyrkt en sådan begränsning av regelns
tillämpningsområde. Hyresnämnden i Örebro har ansett att det från rätts-
säkerhetssynpunkt inte är någon skillnad mellan å ena sidan en hyresgäst som bor
i ett hus med förhandlingsordning men som har valt att stå utanför det
kollektiva systemet och å andra sidan en hyresgäst som bor i ett hus utan
förhandlingsordning. Enligt hyresnämnden bör regeln av effektivitetsskäl vara
tillämplig också på den senare kategorin av hyres-gäster. Även Hyresnämnden i
Göteborg, Hyresnämnden i Sundsvall, Svenska Kommunförbundet, Sveriges
advokatsamfund, SABO och Sveriges Fastighetsägareförbund har avstyrkt den
föreslagna begränsningen av regelns tillämpningsområde. De har i huvudsak
hänvisat till hyresvärdarnas behov av regeln.
Enligt regeringens mening finns det från rättssäkerhetssynpunkt anled-ning att
göra en skillnad mellan hyresgäster som bor i hus med förhand-lingsordning och
hyresgäster som bor i hus utan förhandlingsordning. Den ena gruppen av
hyresgäster har nämligen ett alternativ om de vill undvika att deras hyresvärd
höjer hyran med tillämpning av passivitetsregeln; de kan ta in en
förhandlingsklausul i sitt hyresavtal och på så sätt låta den organisation som
har förhandlingsrätt för huset sköta förhandlingarna med hyresvärden. Som anges
i avsnitt 5.2.2 föreslår regeringen att en hyresgäst som bor i ett hus med en
förhandlingsordning skall kunna ställa sig utan-för det kollektiva för-
handlingssystemet endast genom en aktiv handling. En sådan hyresgäst kan antas
vara väl medveten om konsekvenserna av sitt val. - Den andra gruppen av
hyresgäster har inte samma möjligheter att skydda sig mot passivitetsregeln.
Risken för rättsförluster är därför större i den gruppen.
Mot detta skall vägas de praktiska fördelar som det kan innebära för
hyresvärdarna om passivitetsregeln kan tillämpas i förhållande till samt-liga
hyresgäster som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Enligt
regeringens mening kan dessa fördelar inte tillmätas avgörande betydelse. Det
bör särskilt anmärkas att passivitetsregeln infördes för att minska de nackdelar
som det kunde ha för hyresvärdarna att hyresgäster i hus som omfattades av
förhandlingsordningar tilläts stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet.
Den nu diskuterade begränsningen av passivitetetsregelns tillämpningsområde
motverkar därför inte syftet med regeln.
Utredningen har framhållit att det i allmänhet bör kunna krävas av en
hyresgäst som medvetet har valt att ställa sig utanför det kollektiva förhand-
lingssystemet att han ser till att han kan nås av hyresvärdens meddelanden. Att
en sådan hyresgäst binds till en hyreshöjning även om han faktiskt inte fått del
av hyresvärdens meddelande om villkorsändring kan, anser utredningen, inte anses
orimligt, åtminstone inte om hyresavtalet är på obegränsad tid. Hyresgästen
måste i ett sådant fall räkna med att hyresvärden med vissa tidsmellanrum, ofta
en gång per år, kan komma att begära hyreshöjning.
Enligt utredningen är situationen något annorlunda när hyresavtalet är träffat
för bestämd tid. En hyresgäst som har ingått ett sådant hyresavtal har normalt
inte anledning att räkna med annat än att avtalet skall löpa vidare på
oförändrade villkor under hela avtalstiden. Utredningen har därför föreslagit
att passivitetsregeln inte skall gälla tidsbestämda hyres-avtal.
Utredningens förslag i denna del har avstyrks av Sveriges advokat-samfund och,
som det får förstås, Stockholms kommun. Advokatsam-fundet anser att
passivitetsregeln är praktisk för hyresvärdarna även vid tidsbegränsade
hyresavtal.
Regeringen ansluter sig även i denna del till utredningens bedömning.
Tidsbestämda avtal bör därför undantas från passivitetsregelns tillämp-
ningsområde.

5.3 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten

5.3.1 Brister med den nuvarande ordningen

Bostadssaneringslagens bestämmelser gav hyresgästkollektivet ett direkt
inflytande över frågan vilka förbättringsåtgärder som skulle få utföras i en
fastighet (se avsnitt 4.2.2). När bostadssaneringslagen upphävdes och ersattes
med den nu gällande bestämmelsen i 55 a § hyreslagen, för-sämrades
hyresgästernas inflytande på flera avgörande punkter. Det inflytande som hyres-
gästerna nu har kan beskrivas som ett indirekt inflytande i den meningen att den
standardhöjning som blir följden av att hyresvärden utför en förbättringsåtgärd
i lägenheten i vissa fall inte på-verkar en lägenhets bruksvärde (se avsnitt
4.2.3). En svaghet med bestäm-melsen är att den reglerar endast de ekonomiska
konsekvenserna av att vissa åtgärder utförs i stället för att ge hyresgästerna
en direkt möjlighet att påverka ombyggnaden.
En annan betydelsefull nackdel består i att hyresgästerna inte har något
inflytande över normala ombyggnader. Bestämmelsen i 55 a § hyres-lagen avser
nämligen endast förbättringsarbete eller liknande åtgärd som uppenbart inte har
varit motiverad av boendehänsyn. Det innebär att hyresgästernas indirekta
inflytande omfattar endast lyxåtgärder (se avsnitt 4.2.2).
Bestämmelsens räckvidd är vidare begränsad på så sätt att den omfattar endast
åtgärder som vidtas i lägenheterna men däremot inte arbeten som utförs i de
gemensamma utrymmena.
Ytterligare en brist är att bestämmelsen i 55 a § hyreslagen är tillämplig
endast under den tid som ett visst hyresförhållande gäller. Om hyresvärden utför
arbeten som faller in under bestämmelsen, behöver en hyresgäst vars hyresavtal-
löper vidare under utförandet av arbetena och som inte godkänner dem inte betala
för standardförbättringen, om inte hyresnämnden har godkänt dem. Vid omfattande
upprustnings- eller ombygg-nadsåtgärder i ett hus är det emellertid ofta inte
möjligt att låta hyresgästerna bo kvar under ombyggnadstiden. I sådana fall kan-
hyresvärden säga upp hyresavtalen under åberopande av den besittningsskydds-
brytande uppsägningsgrunden i 46 § första stycket 4 hyreslagen (se nedan avsnitt
5.3.7). Om hyresvärden erbjuder hyresgästen en godtagbar evakueringslägenhet och
återflyttningsrätt, alternativt en likvärdig ersättningslägenhet, upphör i regel
hyresavtalet. Efter ombyggnaden träffas ofta ett nytt hyres-avtal med den
tidigare hyresgästen. Eftersom det då har uppstått ett nytt hyresförhållande
mellan hyresvärden och hyresgästen, kan den hyresgäst som flyttar tillbaka till
sin gamla lägenhet inte åberopa bestämmelsen i 55 a § hyreslagen vid en
bruksvärdesprövning. I praktiken medför denna ordning att hyresgästen i sådana
fall inte har något inflytande alls över vilka åtgärder som skall vidtas i hans
lägenhet.
Sammanfattningsvis innebär således regleringen i 55 a § hyreslagen att
hyresgästen har ett otillräckligt inflytande över förbättrings- och ändringsåt-
gärder i den egna lägenheten och i de gemensamma delarna av huset.

5.3.2 Ett nytt system för hyresgästinflytande

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: En ny bestämmelse om hyresgästinflytande vid|
| ombyggnad införs i hyreslagen. |
| En fastighetsägare får utföra en standardhöjande åtgärd endast om|
| den har godkänts av de berörda hyresgästerna eller, om åtgärden av-|
| ser gemensamma utrymmen, av en majoritet av hyresgästerna i de |
| berörda lägenheterna. Detsamma gäller i fråga om en åtgärd som medför|
| en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensamma |
| delarna av fastigheten. Godkännande behövs inte om åtgärden vidtas|
| för att en bostadslägenhet skall få lägsta godtagbara standard. |
| Om hyresgästerna inte har samtyckt till åtgärden, skall |
| hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till |
| åtgärden. Tillstånd skall lämnas om hyresvärden har ett beaktansvärt|
| intresse av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot |
| hyresgästen att den genomförs. Hyresnämndens prövning skall i |
| normala fall göras utifrån det objektiva hyresgästintresset. |
| Hyresnämnen kan, efter ansökan av en berörd hyresgäst, förbjuda|
| en hyresvärd att utföra en viss åtgärd om behövligt godkännande |
| eller tillstånd saknas. Nämndens beslut får förenas med vite. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag.
Utredningen har emellertid föreslagit att även en åtgärd som vid-tas i syfte att
en bostadslägenhet skall få lägsta godtagbara standard skall omfattas av
bestämmelsen. Vidare har utredningen föreslagit att hyres-nämndens prövning
skall göras utifrån den enskilda hyresgästens intresse av att en viss åtgärd
vidtas. Slutligen har utredningen inte ansett att det finns skäl att införa en
möjlighet för hyresnämnden att förbjuda en hyres-värd att utföra en
tillståndspliktig åtgärd.
Remissinstanserna: En majoritet av remissinstanserna är positiva till att
hyresgästerna får ett större inflytande över förbättrings- eller ändringsåt-
gärder än vad de har för närvarande. Många remissinstanser har emellertid
synpunkter på den närmare utformningen av hyresgästinflytandet.
Skälen för regeringens förslag: Under de senaste decennierna har hyresgästerna
fått ett ökat inflytande över sitt boende. Detta inflytande har till stor del
utövats med stöd av lagstiftning. Under senare tid har emeller-tid hyresvärdarna
i större utsträckning än tidigare insett betydelsen av att hyresgästerna får en
möjlighet att påverka sitt boende. Som exempel kan nämnas att det har blivit
allt vanligare att hyresvärdar tillämpar olika for-mer av s.k. hyresgäststyrt
underhåll. Det kan innebära att hyresgästerna själva åtar sig att utföra
underhåll och reparationer eller att de kan be-stämma hur och när hyresvärden
skall utföra sådana åtgärder. Också i de hus där systemet med hyresgäststyrt
underhåll inte tillämpas, får hyresgästerna i allmänhet i viss utsträckning
välja inredningsdetaljer, färgsättning osv. i samband med att sedvanligt
underhåll utförs.
Även i samband med att mera omfattande åtgärder planeras eller utförs, får
hyresgäster i många fall möjlighet att påverka den närmare utform-ningen av
åtgärderna. Det kan innebära att hyresgästernas önskemål be-aktas beträffande
lägenheternas planlösning, utrustningsstandard och i vissa fall även tidpunkten
för åtgärdernas utförande. Också när det gäller allmänna utrymmen har hyres-
gästerna i många fall fått ett större infly-tande.
En sådan utveckling är till fördel för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Att
hyresgästerna får ett större inflytande kan visserligen i många fall innebära
ökade kostnader för hyresvärdarna. Många hyresvärdar är dock positiva till att
kunna erbjuda sina hyresgäster inflytande över sitt boende. Det ses som ett
konkurrensmedel och ett sätt att profilera sig gentemot andra hyresvärdar. För
hyresgästerna innebär inflytandet att de kan ut-forma lägenheterna på ett sätt
som passar deras individuella önskemål, vilket ökar attraktionskraften hos
hyresrätten som boendeform.
Det är enligt regeringens mening positivt att utvecklingen går mot ett ökat
inflytande för hyresgästerna. För att garantera hyresgästinflytandet är det
nödvändigt med en viss lagreglering. Vid lagregleringen måste emellertid sättas
vissa gränser för hur långt hyresgästinflytandet skall sträcka sig. Det kan
nämligen enligt regeringens bedömning inte komma i fråga att ge hyresgästerna
vetorätt mot alla förbättringsåtgärder. Hänsyn måste också tas till hyresvär-
darnas berättigade intresse av att bedriva en rationell fastighetsförvaltning.
Hyresgästinflytandet bör därför konstrueras så att hyresgästerna får ett reellt
inflytande över standarden på och utformningen av lägenheterna och de gemensamma
utrymmena utan att det resulterar i att hyresgästerna i praktiken övertar
bestämmanderätten över förvaltningen av huset. Det gäller således att utforma
reglerna för hyres-gästinflytandet så att det uppstår en balans mellan
hyresvärdarnas och hyresgästernas intressen (se avsnitt 5.1).
Förfarandet bör utformas så att hyresvärden i första hand skall försöka komma
överens med de berörda hyresgästerna om hur ombyggnaden skall ske. Den enskilda
hyresgästen bör ges möjlighet att godkänna såväl åtgär-der i den egna lägenheten
som åtgärder i gemensamma delar av fastigheten. Ombyggnaden bör föregås av att
hyresgästen helt godkänner den åtgärd som hyresvärden vill utföra eller av att
hyresvärden och hyresgästen kommer fram till en kompromiss om vilka åtgärder som
skall utföras. Om det är fråga om åtgärder i gemensamma delar av fastigheten,
bör det krävas att en majoritet av hyresgästerna har godkänt dem.
Lagstiftningen bör vidare utformas så att hyresvärden måste begära
hyresnämndens tillstånd, om de berörda hyresgästerna inte godkänner en åtgärd
som avser den egna lägenheten eller de gemensamma delarna av fastigheten.
De åtgärder som bör omfattas av regleringen är dels standardhöjande åtgärder,
dels åtgärder som, utan att de nödvändigtvis påverkar standarden, medför inte
obetydliga ändringar av en lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten.
Hyresnämndens prövning bör, enligt regeringens mening, avse tillåtligheten av
åtgärder som hyresgästen eller, när fråga är om en åtgärd som berör flera hyres-
gäster, en majoritet av hyresgästerna inte godkänner. Regelverket bör utformas
så att den begärda åtgärden skall tillåtas om hyresvärden har ett beaktansvärt
intresse av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att
den genomförs. Vid denna skälig-hetsbedömning bör hyresnämnden i första hand
beakta det objektiva hyresgästintresset (se avsnitt 5.3.6).
I lagen bör också tas in en bestämmelse om att hyresnämnden på ansökan av en
hyresgäst skall förbjuda en hyresvärd att utföra en till-ståndspliktig åtgärd,
om inte de berörda hyresgästerna har godkänt åtgär-den eller hyresnämnden har
lämnat tillstånd till den. Ett sådant förbud bör kunna förenas med vite (se
avsnitt 5.3.8).
De förslag regeringen lägger fram i denna del överensstämmer i huvud-sak med
vad utredningen föreslagit. Hyresnämnden i Göteborg har ansett att vissa av de
föreslagna bestämmelserna inte är samordnade med andra bestämmelser i
hyreslagen. De bestämmelser som avses är 18 d § (godkännande eller tillstånd
till en förbättrings- eller ändringsåtgärd), 26 § hyreslagen (tillträde till en
lägenhet), 46 § hyreslagen (förlängning av hyresavtal) och 55 § hyreslagen
(villkorsändring). Enligt hyresnämnden leder detta till att det kan bli nästan
omöjligt för en hyresvärd att i rimlig tid och till skäliga kostnader utföra ett
planerat arbete. Mot det kan invän-das att ett ärende om villkorsändring med
anledning av en ombyggnad aldrig kan avgöras förrän ombyggnaden är slutförd. Ett
sådant ärende kan således inte avgöras av hyresnämnden samtidigt som nämnden
prövar frågan om en förbättringsåtgärd skall få utföras. Beträffande övriga
ärendekategorier som Hyresnämnden i Göteborg har hänvisat till gäller att de
hänskjuts till nämnden av hyresvärden. Det innebär att hyresvärden genom sitt
eget agerande i stor utsträckning kan påverka frågan om ären-dena skall hand-
läggas gemensamt och avgöras i ett sammanhang av hyres-nämnden. Regeringen anser
därför inte att det finns skäl att samordna de aktuella bestämmelserna på det
sätt nämnden efterfrågat.

5.3.3 Vem skall utöva inflytandet - hyresgästen eller hyresgäst-
organisationen?

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: Den enskilda hyresgästen skall ha |
| inflytande över vilka åtgärder som får genomföras i den egna |
| lägenheten och i de gemensamma delarna av fastigheten. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se betänkandet s. 95 -
98).
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt utredningens
förslag eller lämnat det utan erinran. Några remissinstanser har emellertid
ansett att inflytandet skall utövas av en hyresgästorganisation.
Skälen för regeringens förslag: Det kan vid en första anblick synas lämpligt
att hyresgästinflytandet vid ombyggnad regleras inom ramen för hyresförhand-
lingssystemet. Utredningen har därför övervägt att införa sär-skilda regler om
hyresgästinflytandet i hyresförhandlingslagen efter före-bild av hyresförhand-
lingslagens regler om förfarandet vid höjning av hyran. Hyresvärden skulle
alltså åläggas primär förhandlingsskyldighet inför en ombyggnad. Förhandlingarna
skulle syfta till att hyresvärden och den förhandlande hyresgästorganisationen
träffar en förhandlingsöverens-kommelse om vilka åtgärder som hyresvärden skall
få utföra. Utredning-en har emellertid stannat för att inte föreslå några sådana
regler utan har i stället föreslagit att inflytandet över förbättrings- och
ändringsåtgärder skall utövas av den enskilde hyresgästen enligt särskilda
regler i hyres-lagen.
Några remissinstanser har ansett att hyresgästinflytandet i stället bör utövas
av en hyresgästorganisation. De har menat att en sådan ordning förenklar
förfarandet och leder till tidsmässiga vinster för hyresvärden och hyresnämnden.
Enligt regeringens mening skulle en ordning där hyresgästinflytandet vid om-
byggnad regleras inom ramen för hyresförhandlingssystemet i och för sig ha vissa
praktiska fördelar. För hyresvärden skulle det innebära en förenkling att inte
behöva förhandla med mer än en part. Det kan också antas att många hyresgäster
skulle se det som en fördel att inte behöva engagera sig personligen i
ombyggnadsfrågan. Det kan vidare antas att en ordning där frågan om ombyggnad
m.m. hanteras inom hyresförhandlingssystemet skulle stärka hyresgästernas
ställning vid förbättrings- och ändringsarbeten.
Det skulle emellertid också vara förenat med betydande nackdelar att låta ett
obligatoriskt hyresgästinflytande i de nu aktuella frågorna bli en del i
hyresförhandlingssystemet. För att det skall vara meningsfullt att låta ett
sådant hyresgästinflytande omfattas av kollektiva förhandlingar krävs att för-
handlingarna kan resultera i överenskommelser som är bindande för
förhandlingsordningens parter och hyresgästerna.
En förhandlingsöverenskommelse om hyran för en lägenhet blir bindan-de för den
hyresgäst vars hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul. Hyresgästen har
emellertid möjlighet att inom viss tid ansöka om ändring av överenskommelsen i
den del den avser honom (se 22 § hyresförhandlingslagen). Dessutom kan
hyresgästen begära prövning av hyresvillkoren enligt bestämmelserna i hyreslagen
(se 5 § fjärde stycket hyresförhand-lingslagen). Det innebär att frågan om en
viss åtgärd skall få utföras eller inte skulle komma att stå öppen under en
ganska lång tid. För hyresvärdarna skulle därför en tillämpning av
hyresförhandlingssystemet på detta område försvåra den tidsmässiga planeringen.
Vid bedömningen av vem som skall utöva inflytandet över en förbätt-ringsåtgärd
måste det också beaktas att en enskild hyresgäst har rätt att ställa sig utanför
det kollektiva förhandlingssystemet och förhandla själv med sin hyresvärd. Redan
detta talar, enligt regeringens mening, för att inflytandet över en ombyggnad
skall utövas av den enskilda hyresgästen och inte av hyresgästorganisationen
inom ramen för hyresförhandlings-systemet. Den hyresgäst som inte vill eller kan
ta ställning själv till den begärda åtgärden kan alltid anlita ett ombud, t.ex.
den hyresgästorganisa-tion som förhandlar för hyresgästerna i huset.
Som tidigare har påpekats kan det innebära vissa praktiska och tidsmässiga
fördelar för hyresvärden och hyresnämnden om hyresvärdens motpart är en hyres-
gästorganisation. Regeringen anser emellertid att hyresgästens intresse av att
ha möjlighet att själv utöva inflytandet är starkare än hyresvärdens och
hyresnämndens intresse av att förenkla förfarandet. Dessutom är det en fördel om
samma regelsystem kan tillämpas oavsett om det gäller en förhandlingsordning för
huset eller inte.
Enligt regeringens mening talar således övervägande skäl för att inflytandet
skall utövas av den enskilda hyresgästen och regleras i hyres-lagen.

5.3.4 Vilka åtgärder skall hyresgästen ha inflytande över?

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: En hyresgäst skall ha inflytande över |
| standardhöjande åtgärder som utförs i fastigheten, dock inte över|
| sådana åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall få lägsta god-|
| tagbara standard eller andra standardhöjande åtgärder som har en|
| endast obetydlig inverkan på bruksvärdet. |
| En hyresgäst skall vidare ha inflytande över alla åtgärder som|
| medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller de gemensam-|
| ma delarna av fastigheten. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag (se
betänkandet s. 94 f.). Utredningen har dock inte föreslagit något undantag för
åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt utredningens
förslag eller lämnat det utan erinran.
En remissinstans har förordat ett något mera vittgående hyresgästinflytande;
enligt remissinstansen bör hyresvärden få utföra åtgärder som kan leda till en
hyreshöjning som inte är obetydlig endast om det finns synnerliga skäl.
Många remissinstanser har emellertid ansett att utredningens förslag ger
hyresgästerna ett alltför stort inflytande över vilka förbättrings- och
ändringsåtgärder som skall få vidtas. Några remissinstanser har ansett att
ribban för vad hyresvärden skall få utföra utan godkännande eller tillstånd
bör höjas något i förhållande till utredningens förslag. Andra remissinstanser
har ansett att hyresvärden bör få utföra de åtgärder han vill och att hyres-
gästernas nuvarande inflytande är tillräckligt.
Skälen för regeringens förslag: Som har angetts i avsnitt 5.3.1. anser
regeringen att hyresgästerna för närvarande har ett otillräckligt inflytande
över ombyggnad av den egna lägenheten och de gemensamma delarna av fastigheten.
Det kan därför inte komma i fråga att, som vissa remissinstanser har förordat,
behålla nuvarande bestämmelse i 55 a § hyreslagen.
Regeringen instämmer i stället i utredningens uppfattning att hyresgästerna
bör ha ett inflytande över frågan om hyresvärden bör tillåtas att utföra
standardhöjande åtgärder. Sådana åtgärder påverkar i allmänhet lägenheternas
bruksvärde och därmed, i vart fall på sikt, hyran.
Inflytandet bör, som utredningen har föreslagit, inte begränsas till lyxbe-
tonade åtgärder utan gälla även åtgärder som medför en mera måttlig standard-
höjning. Sådana åtgärder kan i det enskilda fallet vara väl så ingripande och
omfattande för hyresgästen. De kan också leda till att lägenheternas bruksvärde
höjs. Inflytandet bör emellertid, enligt regeringens mening, inte avse åtgärder
som har en endast obetydlig inverkan på lägen-hetens bruksvärde. Genom en sådan
begränsning hindras inte hyresvärden från att vidta smärre förbättringsåtgärder
i samband med sedvanligt under-håll.
Utredningens förslag innebär att den nya ordningen för hyresgästinflytande
skall omfatta även åtgärder som endast syftar till att en lägenhet skall uppnå
lägsta godtagbara standard. Det får till följd att hyresvärden måste ha
hyresgästens medgivande även till sådana åtgärder eller att han, om medgivande
inte lämnas, måste vända sig till hyresnämnden. Utred-ningen har emellertid
samtidigt uttalat att hyresnämnden alltid bör ge tillstånd till åtgärder som
syftar till att en lägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Flera
remissinstanser har mot den bakgrunden ansett att åtgärder av detta slag över
huvud taget inte bör omfattas av reglerna om hyresgästinflytande. Regeringen
delar den uppfattningen. Det lag-stadgade systemet för hyresgästinflytande bör
alltså inte omfatta sådana åtgärder, trots att de i och för sig leder till att
lägenheten får en högre standard.
Hyresgästernas inflytande bör enligt regeringens uppfattning inte heller
omfatta åtgärder som utgör löpande underhåll och som normalt inte påverkar
bruksvärdet. Som har framgått av det föregående har det redan i dag genom avtal
eller på annat sätt etablerats olika rutiner för att ge de boende inflytande
över den löpande förvaltningen av bostäderna. Denna utveckling bör inte brytas
genom nya tvingande bestämmelser i hyreslagen.
En särskild fråga är om reglerna för hyresgästinflytande bör omfatta åtgärder
på alla delar av fastigheten. Regeringen delar här utredningens uppfattning att
hyresgästernas inflytande bör omfatta standardhöjande åtgärder i de enskilda
lägenheterna och de gemensamma utrymmena samt fastigheten i övrigt. Det är
nämligen inte endast standarden i lägenheterna som inverkar på bruksvärdet. Det
kan påverkas även av exempelvis en tvättstugas utrustning eller av tillgången
till fritids- och hobbylokaler.
Regeringen delar slutligen utredningens bedömning att hyresgästerna bör ha ett
inflytande över åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av lägenheterna
eller de gemensamma delarna av fastigheten. Detta bör gälla oavsett om
åtgärderna påverkar standarden eller inte. Ett typexempel på en sådan åtgärd är
när en lägenhet slås samman med en annan lägenhet eller när en större lägenhet
delas i två mindre.

5.3.5 Formerna för hyresgästinflytandet

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: En fastighetsägare som avser att utföra en |
| tillståndspliktig åtgärd skall skriftligen underrätta de berörda|
| hyresgästerna om åtgärden. |
| En åtgärd som berör en bostadslägenhet får utföras, om den har|
| godkänts av den enskilda hyresgästen. Om en åtgärd berör de |
| gemensamma delarna av fastigheten, skall den godkännas av en |
| majoritet av bostadshyresgästerna. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se betänkandet
s. 98 - 100).
Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har särskilt kom-menterat
utredningens förslag. Några remissinstanser har tillstyrkt utredningens förslag
eller lämnat det utan erinran. Andra remissinstanser har ansett att det inte bör
krävas att fastighetsägaren skriftligen underrättar hyresgästerna om åtgärden.
Skälen för regeringens förslag: Utredningen har ansett att det är viktigt att
reglerna för hyresgästinflytandet konstrueras så att de främjar en dialog mellan
hyresvärd och hyresgäst. En sådan dialog kan nämligen skapa förståelse för
motpartens ståndpunkter och ligga till grund för kompromisser och
samförståndslösningar. Regeringen vill instämma i detta.
När det gäller den närmare utformningen av hyresgästinflytandet har
utredningens utgångspunkt varit att försöka inkorporera hyresgästinfly-tandet i
ett redan befintligt regelsystem. Utredningen har därför föreslagit att
bestämmelserna om förfarandet vid förbättrings- och ändringsåtgärder skall
utformas efter förebild av förfarandereglerna vid villkorsändring i 54 § hyres-
lagen. Vad utredningen föreslagit innebär en ordning där en åtgärd inte får
vidtas förrän hyresvärden underrättat hyresgästen skriftligen om den och
erhållit dennes medgivande eller, om ett sådant med-givande inte ges,
hyresnämndens tillstånd. En sådan ordning kan visserligen ibland innebära ett
visst merarbete för hyresvärden. Men - som Svea hovrätt har anmärkt - det bör
beaktas att det är förhållandevis sällan som en hyresvärd utför sådana
förbättrings- och ändringsarbeten som kräver hyresgästernas godkännande.
Regeringen anser därför att den föreslagna ordningen kan godtas.

Underrättelse till de berörda hyresgästerna

Regelverket bör såsom nyss sagts utformas så att den hyresvärd som vill
genomföra en standardhöjande åtgärd eller en inte obetydlig ändring av en
lägenhet eller de gemensamma delarna av en fastighet inledningsvis underrättar
hyresgästerna om den planerade åtgärden. Såsom regeringen strax återkommer till
bör underrättelsen bilda utgångspunkt för en månadslång frist innan frågan kan
föras vidare till hyresnämnden. Med hänsyn till detta bör underrättelsen alltid
lämnas i form av ett skriftligt meddelande. Meddelandet bör kunna överlämnas på
vilket sätt som helst. Om det skickas i rekommenderat brev till hyresgästen på
hans vanliga adress, bör hyresvärden anses ha gjort vad som krävs av honom (se
63 § hyreslagen).
Det finns inte skäl att närmare reglera formerna för eller innehållet i det
skriftliga meddelandet (jfr prop. 1983/84:137 s. 134). För att meddelandet skall
få någon mening måste det dock givetvis framgå vilka åtgärder som skall utföras.
Det bör vidare anges att hyresgästen måste godkänna åtgärderna och att
hyresvärden, för det fall hyresgästen inte godkänner ombyggnaden, kan vända sig
till hyresnämnden för att få tillstånd att vidta åtgärderna.

Förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst

Som utredningen har nämnt kan det förutsättas att hyresvärden och hyresgästen
börjar förhandla med varandra efter det att hyresvärden har informerat om den
planerade ombyggnaden. Både hyresvärden och hyres-gästen har nämligen ett
intresse av att komma överens om hur ombygg-naden skall göras. Hyresvärden har i
allmänhet ett intresse av att undvika en prövning i hyresnämnden för att därmed
påskynda ombyggnaden. Hyresgästen har som regel ett intresse av att i största
möjliga utsträckning påverka vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som skall
vidtas och hur de skall utföras. Förhandlingarna bör således i normala fall leda
till att hyresvärden och hyresgästerna kommer fram till en lösning som kan
godtas av bägge parter. Något behov av att i lag formalisera förhandlingarna
finns enligt regeringens mening inte.
En överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen bör kunna vara såväl
muntlig som skriftlig. Det får dock förutsättas att överenskommelsen ofta
dokumenteras skriftligen, eftersom parterna på så sätt kan undvika tvister om
vad de har enats om. I denna del finns inte något behov av lagreglering.

Vilka hyresgäster skall godkänna en åtgärd?

Är det fråga om en åtgärd som endast berör de enskilda lägenheterna, bör det
krävas godkännande från hyresgästerna i de aktuella lägenheterna. En regel av
denna innebörd bör tas in i hyreslagen. Om arbetet även påverkar en intill-
iggande lägenhet, t.ex. genom att utrymme tas från den lägenheten, bör även
grannhyresgästens godkännande inhämtas.
När det gäller åtgärder som berör hyresgästerna gemensamt, dvs. åtgär-der i de
gemensamma delarna av fastigheten, kan det inte krävas att samtliga berörda
hyresgäster godkänner en viss åtgärd för att den skall få genomföras. In-
flytandet bör i sådana fall utövas av bostadshyresgästerna gemensamt.
Utredningen har förordat att det beträffande sådana åtgärder skall räcka med att
en absolut (enkel) majoritet, dvs. mer än hälften, av bostadshyresgästerna
godkänner dem. Regeringen ansluter sig till den uppfattningen. I hyreslagen bör
sålunda tas in en bestämmelse om att åtgärder i de gemensamma delarna av
fastigheten får företas först efter godkännande av mer än hälften av
bostadshyresgästerna.
En väsentlig fråga är om en hyresvärd som erhållit godkännande från en
hyresgäst måste inhämta godkännande även från en annan hyresgäst som ingått ett
nytt hyresavtal beträffande den aktuella lägenheten innan åtgärden har utförts.
Utredningens förslag innebär att ett sådant godkännande krävs. Svea hovrätt har
ansett att ett godkännande från en tidigare hyresgäst skall gälla mot en
hyresgäst som ingått nytt hyresavtal innan ombyggnaden har påbörjats, under
förutsättning att hyresvärden har träffat överenskommelse med samtliga
hyresgäster. Hovrätten har hänvisat till att den av utredningen föreslagna
ordningen i en sådan situation skulle leda till olägenheter och kostnader för
hyresvärden.
En hyresgäst som har tecknat ett nytt hyresavtal för en lägenhet har intresse
av att få inflytande över vilka åtgärder som skall utföras i den egna lägen-
heten. Detta hyresgästintresse överväger de olägenheter som i enstaka fall kan
uppstå för en hyresvärd som måste inhämta den nya hyresgästens godkännande,
trots att alla andra hyresgäster i fastigheten har godkänt de planerade åt-
gärderna när det nya hyresavtalet tecknas. Enligt regeringens mening bör det
därför krävas godkännande även från den nya hyresgästen.
Hyresgästinflytandet får anses utgöra en del av bostadshyresgästernas be-
sittningsskydd. Lokalhyresgästerna har inte något jämförbart besitt-ningsskydd.
Något krav på att standardhöjande åtgärder skall godkännas även av dem bör
därför inte införas. Inte heller bör lokalhyresgästernas inställning beaktas när
man avgör om ett tillräckligt antal hyresgäster har godkänt åtgärder på
gemensamma delar av fastigheten. Lokalhyresgäster-nas inställning kan dock
indirekt komma att beaktas vid hyresnämndens prövning (se avsnitt 5.3.6).

5.3.6 Prövning i hyresnämnden

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: Om en berörd hyresgäst inte godkänner den |
| planerade åtgärden, skall hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämnden|
| om tillstånd till åtgärden. En sådan ansökan skall kunna ges in |
| till hyresnämnden tidigast en månad efter det att det skriftliga|
| med-delandet lämnats till hyresgästen. |
| Vid hyresnämndens prövning skall den hyresgäst som inte har |
| godkänt den begärda åtgärden vara motpart till hyresvärden. |
| Hyresvärden skall få det begärda tillståndet, om hyresvärden har|
| ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och det inte är|
| oskäligt mot hyresgästen att den utförs. Vid denna skälighetsbedöm-|
| ning skall hyresnämnden väga hyresvärdens intresse av att åtgärden|
| utförs mot det intresse en hyresgäst i allmänhet kan antas ha av|
| att den begärda åtgärden inte utförs (det objektiva hyres- |
| gästintresset). Visst utrymme skall emellertid finnas för att |
| beakta även den enskilda hyresgästens inställning till den begärda|
| åtgärden. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag.
Utredningen har emellertid föreslagit att hyresnämnden vid skälig-
hetsbedömningen skall beakta den enskilda hyresgästens intresse i stället för
det objektiva hyresgästintresset (se betänkandet s. 100 - 103).
Remissinstanserna: En majoritet av de remissinstanser som har uttalat sig i
frågan har ställt sig positiva till förslaget om att det är hyresvärden som
skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden för det fall parterna inte kan komma
överens. Två remissinstanser har dock ansett att hyresvärden inte skall behöva
avvakta månadsfristens utgång innan en tvist hänskjuts till nämnden.
Utredningens förslag om att det är den enskilda hyresgästens inställning till
den begärda åtgärden som skall beaktas vid skälighetsbedömningen har fått ett
blandat mottagande.
Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig särskilt beträffande avväg-
ningen av parterna intressen. De remissinstanser som har ställt sig nega-tiva
till utredningens förslag har i allmänhet ansett att förslaget ger hyres-
gästerna ett alltför långtgående inflytande.

Skälen för regeringens förslag:

Hyresvärden skall kunna begära tillstånd till en åtgärd som inte har godkänts av
de berörda hyresgästerna

Utredningen har förordat att om en hyresgäst inte samtycker till att hyres-vär-
den utför en viss förbättrings- eller ändringsåtgärd, hyresvärden skall ges en
möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden. Detsamma bör enligt utredningen
gälla om en majoritet av hyresgästerna inte godkänner en åtgärd som avser de
gemensamma delarna av fastigheten. Utredningens förslag innebär att en sådan
prövning kan komma till stånd efter ansökan av hyresvärden.
Remissinstanserna har inte haft någon erinran mot förslaget att frågan om
åtgärder av det aktuella slaget skall få vidtas skall kunna prövas av
hyresnämnden. Regeringen ansluter sig till utredningens uppfattning.
Några remissinstanser har dock ansett att det bör vara den hyresgäst som
motsätter sig hyresvärdens begäran som skall hänskjuta ärendet till hyres-
nämnden.
Regeringen kan för sin del inte finna några fördelar med en ordning där det
ankommer på hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En sådan
ordning skulle tvärtom strida mot vad som normalt gäller, nämligen att det är
den part som vill förändra ett bestående förhållande som skall ta initiativ till
förändringen. Det bör således ankomma på hyresvärden att ansöka om hyresnämndens
tillstånd, för det fall en hyresgäst inte godkän-ner en viss åtgärd.
Som framgår av avsnitt 5.3.5 anser regeringen att förfarandet vid ombyggnad
skall utformas efter förebild av vad som gäller beträffande ändring av
hyresvillkor. Det innebär att hyresvärdens ansökan om tillstånd skall kunna
göras tidigast en månad efter det att meddelandet har lämnats till de berörda
hyresgästerna.
Tanken bakom månadsfristen i 54 § hyreslagen är att parterna skall förhandla
med varandra och om möjligt komma överens. Enligt regeringens mening är det
viktigt att parterna förhandlar med varandra även i den situationen att
hyresvärden vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd. Det finns därför
inte skäl att, som två remissinstanser har föreslagit, låta månadsfristen utgå.
Det bör åligga hyresvärden att ange grunden för sin ansökan om tillstånd, dvs.
skälen till att han vill genomföra åtgärden. En särskild före-skrift i detta
avseende bör tas in i nämndlagen.
Hyresvärdens motpart i ärendet vid hyresnämnden bör vara den eller de bostads-
hyresgäster som inte har godkänt åtgärden. Skälen för detta har behandlats i
avsnitt 5.3.3.
Sveriges advokatsamfund har ansett att det behövs en föreskrift om skyndsam
handläggning av tillståndsärendet i hyresnämnden. Även Svenska Kommunförbundet
har anmärkt att det ställs stora krav på snabb handläggning av tillståndsärendet
i hyresnämnden.
Enligt regeringens mening får den generella föreskrift om skyndsam
handläggning som finns intagen i 26 § nämndlagen anses tillräcklig. Det kan
tilläggas att en fastighetsägare, som avser att utföra en tillståndspliktig
åtgärd i en fastighet, normalt har möjlighet att planera ombyggnaden på ett
sådant sätt att de berörda hyresgästerna underrättas i god tid. Fastighetsägaren
måste därvid ta med i beräkningen att en eller flera hyresgäster inte kommer att
godkänna de planerade åtgärderna och att en nämndprövning därför kan bli
nödvändig.

Hyresnämndens prövning

Om hyresgästen ifrågasätter att hyresvärden över huvud taget har ett
beaktansvärt intresse av att vidta åtgärden, måste hyresnämnden först förvissa
sig om att ett sådant intresse verkligen är för handen. Om så inte är fallet bör
ansökan avslås. Det bör nämligen inte komma i fråga att vidta åtgärder av det nu
aktuella slaget mot hyresgästens vilja, om hyres-värden inte kan påvisa ett
objektivt och acceptabelt motiv för åtgärden.
Regeringen anser det lämpligt att hyresnämnden därefter gör en avväg-ning av
de skäl som hyresvärden anför till stöd för att få utföra en viss åtgärd och de
skäl som hyresgästerna åberopar mot utförandet. Hyresvärdens ansökan bör därvid
bifallas, om hyresnämnden finner att det inte är oskäligt mot hyresgästen att
den begärda åtgärden genomförs.
En av de faktorer som måste beaktas vid denna skälighetsbedömning är hur
starkt hyresvärdens intresse av att få utföra åtgärden objektivt sett är. Om
hyresvärdens begäran beror på att han eftersträvar en standard i fastigheten som
kan anses motiverad av boendehänsyn torde detta som regel vara en utslagsgivande
omständighet i bedömningen. En hyresgäst bör nämligen inte med framgång kunna
motsätta sig att hans lägenhet rustas upp till en sådan standard som hyresgäster
normalt förväntar sig av en modern lägenhet. Motsvarande gäller beträffande de
gemensamma delarna av fastigheten. En hyresvärd bör inte hindras från att upp-
rätthålla en god boendestandard i sitt hus.
Det kan även förekomma att en åtgärd som berör flera enskilda lägenheter har
godkänts av ett flertal hyresgäster, medan ett fåtal motsätter sig den.
Fastighetsekonomiska eller praktiska överväganden kan då motivera att åtgärden
genomförs i alla lägenheter, dvs. även i de lägenheter där hyresgästerna
motsätter sig åtgärden.
Mot de omständigheter som hyresvärden har åberopat får vägas de skäl som
hyresgästen har för att motsätta sig åtgärden. Hyresnämnden skall lämna
hyresvärdens ansökan utan bifall, om de skäl som hyresgästen åberopar mot att en
viss åtgärd utförs väger tyngre än hyresvärdens intresse av att utföra den, dvs.
när det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden utförs.
När det gäller hyresgästens skäl för att motsätta sig åtgärden, har
utredningen föreslagit att prövningen skall ske med hänsyn till den enskilda
hyresgästens intresse. Några remissinstanser har invänt att en sådan ordning är
olämplig. Hyresnämnden i Stockholm har ansett att en ombyggnad eller renovering
som motiveras av objektiva och seriösa fastighetsekonomiska överväganden alltid
måste få väga över individuella och subjektiva krav från hyresgästens sida.
Liknande synpunkter har framförts av bl.a. Svenska Kommunförbundet, SABO och
Sveriges Fastighetsägareförbund.
Regeringen anser att det är viktigt att hyresgästinflytandet beträffande för-
bättrings- och ändringsåtgärder utformas så att hyresvärden kan bedriva en i ett
längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning. Det är dessutom
önskvärt att det utformas sådana riktlinjer att parterna i så stor utsträckning
som möjligt kan förutse hur en viss situation skall bedömas. En sådan ordning är
av värde för alla aktörer på bostadsmarknaden och kan även motverka att parterna
för tvister till hyresnämnden. Mot den bakgrunden anser regeringen att
hyresnämnden vid prövningen lämpligen bör ta hänsyn till det intresse som en
hyresgäst i allmänhet kan ha av att den begärda åtgärden inte utförs.
Lagstiftningen bör sålunda utformas så att hyresnämnden i första hand beaktar
det objektiva hyresgästintresset och inte den enskilda hyresgästens intresse.
Hyresnämnden bör således beakta sådana omständigheter som regelmässigt uppfattas
som väsentliga för hyresgäster i allmänhet. Som exempel på åtgärder som normalt
får anses stå i strid med det objektiva hyresgästintresset kan nämnas upp-
delning av en lägenhet i två mindre eller sammanslagning av en lägenhet till en
större. Sådana åtgärder bör därför som regel inte få utföras mot den berörda
hyresgästens vilja.
Det bör däremot i allmänhet inte komma ifråga att vid skälighetsbedömningen
beakta den enskilda hyresgästens inställning, om den grundar sig endast på hans
eller hennes egna förhållanden eller värderingar. Annor-lunda förhåller det sig
emellertid om den enskilda hyresgästens åsikt ger uttryck för det intresse som
en hyresgäst i allmänhet kan antas ha.
I enstaka fall kan emellertid det skäl som den enskilda hyresgästen åberopar
till stöd för att åtgärden inte skall få vidtas vara särskilt beak-tansvärt.
Hyresnämnden bör därför, när det finns särskilda skäl, kunna beakta
omständigheter som enbart är hänförliga till den enskilda hyresgästen.
Sådana särskilt beaktansvärda skäl på hyresgästsidan kan exempelvis vara att
utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av
sjukdom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl kan vara att hyresgästen efter
tillstånd av hyresvärden nyligen har satt in och bekostat ny fast inredning, som
kommer att förstöras, om den av hyres-värden begärda åtgärden utförs.
Hyresnämnden bör, som ovan har nämnts, göra en avvägning av de skäl som anförs
för och emot den åtgärd som det är fråga om. Enligt regeringens mening bör det,
om den åtgärd som hyresvärden vill utföra är mycket genomgripande eller medför
en avsevärd standardhöjning, allmänt sett krävas mindre tungt vägande skäl från
hyresgästen för att ansökan skall lämnas utan bifall. Omvänt bör gälla att om en
viss åtgärd kan utföras utan att hyresgästen drabbas av någon större olägenhet,
det bör krävas starkare skäl från hyresgästen för att åtgärden inte skall få
utföras.
Givetvis måste ekonomiska faktorer på hyresvärdens sida tillmätas en viss
betydelse. Om ett beaktande av det objektiva eller, för det fall hyres-gästen
har åberopat ett särskilt beaktansvärt skäl, det subjektiva hyresgästintresset,
skulle innebära en i sammanhanget oväsentlig kostnadsökning för hyresvärden, bör
hyresgästernas önskemål ofta tillmötesgås.
Utredningen har ansett att bedömningen skall kunna utfalla till hyresgästens
förmån, om det finns anledning att anta att det aktuella hyresförhållandet
kommer att upphöra inom en inte alltför avlägsen framtid. Enligt utredningens
uppfattning bör detta i varje fall gälla om åtgärden utan större olägenhet kan
utföras efter det att hyresavtalet har upphört. Sveriges Fastighetsägareförbund
har förklarat sig inte kunna godta en sådan ståndpunkt.
Enligt regeringens mening måste betydelsen av att hyresgästen snart skall
avflytta prövas från fall till fall. I vart fall i fråga om mer ingripande eller
omfattande åtgärder som kan uppskjutas utan större olägenhet torde det dock i
allmänhet vara oskäligt att den aktuella åtgärden vidtas mot hyresgästens
bestridande. Regeringen anser därför att utredningens bedömning i huvudsak bör
godtas.
När det är fråga om åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten bör
hyresnämnden, enligt regeringens mening, göra samma överväganden som när det
gäller åtgärder i lägenheterna. I fråga om sådana åtgärder kan det dock finnas
skäl att beakta även i vilken utsträckning en sådan åtgärd har godkänts av de
berörda hyresgästerna. Att åtgärden har godkänts av ett stort antal hyresgäster,
utan att de utgör en majoritet, bör således få betydelse vid intresseavväg-
ningen.
När det gäller åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten anser
regeringen, som har framgått tidigare (se avsnitt 5.3.5), att lokalhyres-
gästernas inställning inte skall beaktas. Deras inställning bör dock kunna få
indirekt betydelse vid hyresnämndens prövning. Tillräckliga skäl för att få
tillstånd till en viss åtgärd kan således vara att hyresvärdens begäran att få
utföra en viss åtgärd är motiverad av att han vill tillgodose lokalhyres-
gästernas intresse.

5.3.7 Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens bedömning: En hyresvärd bör även i fortsättningen ha|
| möjlighet att med stöd av 46 § hyreslagen säga upp ett hyresavtal|
| inför en större ombyggnad i huset. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens bedömning (se
betänkandet s. 103 och 104).
Remissinstanserna: Endast två remissinstanser har uttryckligen yttrat sig
beträffande denna fråga. Hyresnämnden i Stockholm har delat utred-ningens
bedömning. Hyresgästernas Riksförbund däremot har ansett att ett hyresavtal inte
bör kunna upphöra inför en ombyggnad, om den hyresgäst som avser att flytta
tillbaka efter ombyggnaden tillfälligt flyttar ut ur lägenheten under den tid
arbetena genomförs.
Skälen för regeringens bedömning: En hyresvärd som avser att genomföra en
större ombyggnad i ett hus har möjlighet att säga upp hyresavtalen i fastigheten
inför ombyggnaden. Enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen har en hyresgäst i så
fall inte rätt till förlängning av hyresavtalet, om det inte är uppenbart att
hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genom-
förandet av ombyggnaden och det dessutom inte är oskäligt mot hyresgästen att
hyresförhållandet upphör.
Om hyresgästen lämnar lägenheten eller en del av den under ombygg-naden, skall
hyresgästen om möjligt erbjudas att efter ombyggnaden hyra en likvärdig lägenhet
i huset (se 46 § tredje stycket hyreslagen). Bestäm-melsen innebär att ett
erbjudande från hyresvärden om ersättningslägen-het under ombyggnaden och
återflyttningsrätt efter ombyggnaden skall vägas in i skälighetsbedömningen (se
prop. 1974:150 s. 453 f. och 495 f.).
Under det senaste året har det riktats kritik mot att många hyresvärdar har
utnyttjat möjligheten att säga upp ett hyresavtal inför en omfattande ombyggnad.
För många hyresgäster innebär det nämligen en osäkerhet att under viss tid inte
ha ett gällande hyresavtal. Utredningen har därför övervägt om det finns ett
behov av att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket 4 hyreslagen så att ett
hyresavtal i normalfallet skall gälla under ombyggnadstiden även om hyresgästen
flyttar ut.
Utredningen har kommit fram till att behovet av en sådan ändring har minskat
genom förslaget om att en förhandlingsordning skall omfatta även outhyrda
lägenheter (se avsnitt 5.2.2). Det innebär nämligen att hyresvärden i de allra
flesta fall måste iaktta den primära förhandlingsskyldigheten i 5 § första
stycket hyresförhandlingslagen när den nya hyran skall fast-ställas efter
ombyggnaden (se avsnitt 5.2.3).
Som utredningen har anfört innebär vissa av de föreslagna ändringarna i
hyresförhandlingslagen att en hyresvärd inte längre kommer att ha någon fördel
av att säga upp ett hyresavtal inför en ombyggnad. I alla de fall där
hyresvärden och hyresgästen är överens om ombyggnaden och hyresgästen lämnar
lägenheten under ombyggnadstiden, torde det i allmänhet inte finnas något motiv
för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal inför en större ombyggnad i ett hus
med förhandlingsordning. Hyresvärden har sannolikt inte anledning att säga upp
hyresavtalet annat än i de fall där hyresvärden och hyresgästen inte kan komma
överens eller där hyresgästen inte har ett skyddsvärt behov av att behålla
hyresrätten, t.ex. därför att han inte har sin bostad i lägenheten. I dessa fall
torde rätten att säga upp hyresavtalet fortfarande fylla ett behov.
Hyresgästernas Riksförbund har ansett att det behövs garantier för att
hyresvärden inte utför andra, mera omfattande, åtgärder än de som hyres-gästen
eller hyresnämnden har godkänt. Förbundet har därför föreslagit att ett
hyresavtal inte skall upphöra, om hyresgästen tillfälligt flyttar från
lägenheten under ombyggnaden. Som framgår av avsnitt 5.3.8 föreslår regeringen
att det skall införas en möjlighet för en berörd hyresgäst att väcka en
förbudstalan mot den hyresvärd som inte genomför en ombyggnad i enlighet med
hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. En sådan ansökan bör
kunna göras även av den vars hyresavtal har upphört inför en ombyggnad, under
förutsättning att det föreligger återflyttningsrätt. De oseriösa förfaranden som
förbundet har pekat på kommer således att kunna förhindras genom en
förbudstalan.
Regeringen delar mot den bakgrunden utredningens bedömning att det för
närvarande inte finns skäl att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket 4
hyreslagen. Om det visar sig att ändringarna i hyresförhandlingslagen inte får
de konsekvenser som har antagits, får en ändring av 46 § över-vägas på nytt.

5.3.8 Skall den hyresvärd som inte följer reglerna kunna drabbas av någon
påföljd?

--------------------------------------------------------------------
| Regeringens förslag: Hyresnämnden skall på ansökan av en berörd |
| hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd, om det|
| saknas behövligt godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud får|
| förenas med vite. |
--------------------------------------------------------------------

Utredningens bedömning: Utredningen har inte lämnat något förslag om
förbudsföreläggande. Utredningen har inte heller ansett att det finns skäl att
införa bestämmelser om särskilda påföljder för den hyresvärd som utför en åtgärd
utan behövligt godkännande eller tillstånd (se betänkandet s. 104 - 106).
Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig särskilt i
denna del. Flertalet av dessa har i huvudsak delat utredningens bedömning. Några
remissinstanser har emellertid ansett att den hyresvärd som inte följer reglerna
bör kunna drabbas av någon påföljd.
Skälen för regeringens förslag: Utredningen har övervägt att införa regler om
särskilda påföljder för den hyresvärd som utför tillståndspliktiga åtgärder utan
hyresgästens godkännande eller hyresnämnends tillstånd.
Utredningen har funnit att förbud vid vite knappast skulle utgöra ett
effektivt medel för att förhindra överträdelser, bl.a. med hänsyn till den
praxis som gäller beträffande vitesbeloppens storlek. Mot bakgrund av att syftet
med hyresgästinflytandet är att i största möjliga utsträckning nå samför-
ståndslösningar, skulle det enligt utredningen inte heller vara lämpligt att
vare sig höja vitesbeloppen eller införa en skadestånds- eller straffsanktion.
Utredningen har vidare påpekat att det alltid kan uppstå fall där det råder
tveksamhet om en åtgärd är standardhöjande eller inte; regler som är straffsank-
tionerade bör inte lämna utrymme för sådana tveksamheter. Utredningen har mot
den bakgrunden ansett att det inte finns skäl att införa någon påföljd i form av
vite, skadestånd eller straff för den hyresvärd som utför en åtgärd utan att ha
nödvändigt godkännande eller tillstånd.
Ett alternativ som utredningen har övervägt är att endast åtgärder som utförs
i enlighet med godkännande eller tillstånd av hyresnämnden får beaktas vid en
bruksvärdesprövning av hyran. Utredningen har emellertid ansett att de in-
vändningar som har riktats mot den nuvarande bestämmelsen i 55 a § hyreslagen
kan riktas också mot en sådan bestämmelse och att det därför inte kan komma i
fråga att föreslå ett sådant system.
Enligt utredningens mening finns det emellertid redan, inom ramen för
befintlig lagstiftning, vissa möjligheter att komma till rätta med de hyres-vär-
dar som inte är beredda att följa de regler som gäller.
Utredningen har hänvisat till hyresnämndens möjlighet att i en förläng-
ningstvist enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen beakta om hyresvärden har
nödvändigt godkännande eller tillstånd. Om ett sådant saknas, kan det medföra
att ombyggnaden inte anses vara så nära förestående att hyres-förhållandet bör
upplösas. En hyresvärd, som vill att ett hyresavtal skall upphöra inför en
större ombyggnad, skulle således därigenom vara tvungen att följa reglerna om
hyresgästinflytande.
Utredningen har dessutom hänvisat till bostadsförvaltningslagens (1977:792)
bestämmelser. Redan risken för att åtgärder enligt den lagen kan komma i fråga
borde, enligt utredningens uppfattning, utgöra ett effektivt medel för att förmå
hyresvärden att beakta kravet på hyresgäst-inflytande.
Slutligen har utredningen anmärkt att det effektivaste sättet för att
garantera hyresgästerna inflytande över ombyggnadsåtgärder är att kräva sådant
inflytande som förutsättning för statligt stöd.
Regeringen anser för sin del att nuvarande regelsystem inte ger tillräckliga
garantier för att hyresgästernas inställning beaktas vid en ombyggnad. Vad först
gäller reglerna om stöd vid ombyggnad har visser-ligen i förordningen (1992:986)
om statlig bostadsbyggnadssubvention införts bestämmelser om hyresgästinflytande
som förutsättning för statligt stöd vid ombyggnad av hyreshus. Bestämmelserna är
emellertid avsedda att gälla endast till dess regler om hyresgästinflytande vid
ombyggnad har tagits in i hyreslagstiftningen, dock längst till utgången av juni
1997 (se avsnitt 4.3). Till detta kommer att hyreslagens krav på hyresgästin-
flytande inte kan garanteras genom sanktioner som träffar endast de åtgärder som
genomförs med statligt ekonomiskt stöd. Hyresgästernas rätt till inflytande vid
ombyggnad måste garanteras på annat sätt.
Enligt regeringens mening ger inte heller de övriga bestämmelser som
utredningen har pekat på, dvs. 46 § hyreslagen och bostadsförvaltnings-lagen,
tillräckliga garantier för att hyresgästinflytandet beaktas vid en ombyggnad.
Hyresgästernas Riksförbund har ansett att en hyresvärd inte skall kunna höja
hyran med anledning av en åtgärd som har utförts utan godkännande eller
tillstånd. Regeringen anser emellertid att en sådan ordning inte är tillräcklig
för att garantera hyresgästinflytandet.
Enligt regeringens mening utgör inte heller straff- och skadeståndssanktioner
lämpliga påföljder för överträdelser av reglerna om hyresgästinflytande.
Regeringen delar däremot inte utredningens farhågor att införandet av en
vitespåföljd skulle minska hyresvärdens och hyresgästens vilja att nå samför-
ståndslösningar. Det finns inte heller enligt regeringens bedömning skäl att
avstå från att införa en möjlighet till en sådan påföljd därför att viten enligt
nuvarande praxis normalt fastställs till låga belopp. Det får nämligen
förutsättas att nämnderna anpassar vitesbeloppens storlek till den nivå som
krävs för att vitet skall bli ett verkningsfullt medel mot de hyresvärdar som
inte följer bestämmelsen om hyresgästinflytande vid om-byggnad. Bestämmelsen om
vite kan lämpligen utformas så att hyresnämnden, efter ansökan av hyresgästen,
prövar om hyresvärden skall förbjudas att vidta en viss åtgärd och, om den
finner detta vara fallet, meddelar ett förbudsföreläggande förenat med vite.
Härigenom kan man redan innan vitesföreläggande meddelas få till stånd en
prövning av om åtgärden omfattas av reglerna om hyresgästinflytande.
Enligt regeringens bedömning bör således hyresnämnden på ansökan av en berörd
hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd utan behövligt
godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud bör kunna förenas med vite.

6 Ikraftträdande- och övergångsfrågor

De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft den 1 april 1997.
Vissa av ändringarna kräver särskilda övergångsbestämmelser. Den frågan
behandlas närmare i författningskommentaren.
Regeringen vill emellertid redan här beröra frågan om vad som i över-
gångshänseende skall gälla beträffande hus där det hittills har funnits flera
förhandlingsordningar. Utredningen har i denna del föreslagit att endast den
förhandlingsordning som omfattar störst antal lägenheter skall gälla efter
ikraftträdandet.
Hyresnämnden i Stockholm har ansett att den föreslagna turordningsregeln inte
är helt invändningsfri. Nämnden har också ställt sig frågande till hur antalet
lägenheter skall beräknas och fastställas för det fall för-handlingsordningens
parter inte är ense samt vilken prövningsinstans som skall avgöra en sådan
tvist. Hyresnämnden har vidare menat att det rent principiellt kan ifrågasättas
om det är rimligt att en förhandlingsordning som har införts med tillämpning av
ett gällande regelsystem plötsligt skall upphöra vid ikraftträdande av ny
lagstiftning. Enligt hyresnämnden är det lämpligt att den förhandlingsordning
som skall upphöra får gälla under en övergångsperiod.
Även Sveriges Fastighetsägareförbund har framfört kritik mot de före-slagna
övergångsbestämmelserna. Förbundet har framfört liknande syn-punkter som
Hyresnämnden i Stockholm, även om problematiken enligt förbundets mening kan
synas väl teoretisk, eftersom det endast finns ett fåtal hus med flera
förhandlingsordningar.
Enligt regeringens bedömning finns det inte någon anledning att anta att det
fåtal fastighetsägare och hyresgästorganisationer som berörs av över-
gångsbestämmelserna inte kommer att klara av att konstatera hur många
bostadslägenheter som det finns i ett hus och vilken förhandlingsordning
lägenheterna är att hänföra till. Om i något enstaka fall förhandlingsordningens
parter inte kan enas i frågan, kan någon av dem anhängiggöra en
fastställelsetalan vid tingsrätten. Det finns därför inte skäl att låta den
förhandlingsordning som skall upphöra få gälla under en övergångsperiod.
Regeringen ansluter sig i stället till utredningens förslag.

7 Kostnader

Förslaget om att återinföra ett förbud mot flera förhandlingsordningar innebär
att det i fortsättningen kommer att kunna gälla endast en förhandlingsordning
för ett hus. Det kan därför antas att antalet ärenden om rätt till förhand-
lingsordning inte kommer att öka.
Mot bakgrund av övergångsbestämmelsernas utformning kommer den föreslagna
ändringen inte heller att övergångsvis ha någon inverkan på antalet tvister vid
hyresnämnderna och i Svea hovrätt.
En hyresgäst kommer även i fortsättningen ha rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet. De ändringar som föreslås beträffande denna
rätt, och de föreslagna ändringar som avser förhandlingsordningens omfattning,
medför att möjligheten för en hyresvärd att fritt sätta inflyttningshyror i hus
med förhandlingsordning avsevärt begränsas. I den mån förslaget i dessa delar
får någon påverkan på ärende- och måltillströmningen, är det i minskande
riktning.
Förslaget om att inskränka tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln
i 54 a § hyreslagen torde inte nämnvärt påverka hyresnämndernas eller Svea
hovrätts arbetssituation.
Slutligen föreslås en helt ny reglering av hyresgästinflytandet vid vissa
förbättrings- och ändringsarbeten. Utredningen har gjort den bedömningen att de
flesta hyresvärdarna kommer att försöka undvika en prövning i hyresnämnden.
Antalet ärenden enligt bostadssaneringslagen, som innehöll en liknande reglering
av hyresgästinflytandet, var litet. Det är därför, en-ligt utredningen, inte
troligt att de föreslagna reglerna om hyresgästinflytande kommer att ge upphov
till en sådan ökning av ärende- och måltillströmningen att den inte kan
bemästras inom ramen för befintliga resurser hos hyresnämnderna och Svea
hovrätt.
Utredningen har anmärkt att nuvarande reglering av hyresgästinflytandet
innebär att det i regel är till fördel för hyresvärden om ett hyresavtal upphör
inför en större ombyggnad. Det är därför vanligt att de hyresvärdar som skall
bygga om en fastighet säger upp de berörda hyresgästerna. Sådana uppsägningar
leder inte sällan till att hyresvärden hänskjuter ett antal förlängningstvister
enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen till hyres-nämnden. Ett av förslagen -
att en lägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning även om lägenheten är
outhyrd - kan antas få till följd att hyresvärdar i hus med förhandlingsordning
i större utsträckning än i dag avstår från att säga upp hyresavtalen i samband
med en ombyggnad. Detta kan i sin tur leda till färre tvister enligt 46 § första
stycket 4 hyreslagen.
Flera remissinstanser, framför allt hyresnämnder, har uttalat att utred-
ningens förslag till ändringar kan antas leda till en betydande ökning av
antalet tvister vid nämnderna. Remissinstanserna har då ofta utgått från att
utredningens förslag om att förhandlingsersättningen skall kunna fast-ställas av
hyresnämnden kommer att genomföras.
Som angetts i avsnitt 5.2.6 anser regeringen att utredningens förslag
beträffande förhandlingsersättning inte skall genomföras. Dessutom före-slår
regeringen att utformningen av hyresgästinflytandet vid ombyggnad skall justeras
så att prövningen av om en åtgärd skall tillåtas som regel skall ske med hänsyn
till det objektiva hyresgästintresset. Det kan antas att den justeringen i viss
mån medverkar till att ökningen av antalet ären-den om tillstånd till
förbättrings- eller ändringsåtgärder inte blir så stor som ett flertal nämnder
har befarat i sina remissyttranden. Regeringen delar därför utredningens
bedömning att de föreslagna ändringarna inte alls eller endast marginellt kommer
att föranleda någon ökning av antalet tvister i hyresnämnderna och i Svea
hovrätt. Den eventuella ökning som kan ske kommer inte att kräva ökade resurser.

8 Författningskommentar

8.1 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

3 §

En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller flera
hus, om inte något annat följer av andra eller tredje stycket.
En förhandlingsordning gäller inte för en lägenhet, om hyresvärden och
hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall in-
nehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas tidigast
sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överens-kommelsen skall
undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En överenskommelse som inte
uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig.
En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavtalet
enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en förhandlings-klausul. Ett
sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet har varat tre
månader i följd.

Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.2.
Paragrafen anger vilka lägenheter som omfattas av en förhandlingsordning. I
den föreslagna nya lydelsen av paragrafen är utgångspunkten - såsom framgår av
första stycket - att samtliga bostadslägenheter i ett hus omfattas av en för-
handingsordning oberoende av om de enskilda hyres-avtalen innehåller en förhand-
lingsklausul. Det innebär att en lägenhet omfattas av förhandlingsordningen även
under den tid som den inte är uthyrd.
En lägenhet undantas från förhandlingsordningen om hyresvärden och hyresgästen
skriftligen kommer överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhand-
lingsklausul (se andra stycket). En sådan överens-kommelse skall undertecknas av
både hyresvärden och hyresgästen. Det kan vidare vara lämpligt att
överenskommelsen dateras. Lägenheten undantas också från förhandlingsordningen
om hyresnämnden beslutar att det aktuella hyresavtalet inte skall innehålla en
förhandlingsklausul (se tredje stycket). I båda fallen gäller att lägenheten
åter kommer att om-fattas av den gällande förhandlingsordningen så snart det
aktuella hyres-förhållandet har upphört.
En överenskommelse om att ett hyresavtal inte skall innehålla en för-
handlingsklausul kan träffas först sedan hyresförhållandet har varat tre månader
i följd. Skälen för denna ordning har redovisats i den allmänna motiveringen (se
avsnitt 5.2.2). När en sådan överenskommelse har träffats, upphör lägenheten att
omfattas av förhandlingsordningen.
När ett nytt hyresavtal träffas omfattas lägenheten således alltid under
hyresförhållandets första tre månader av den förhandlingsordning som gäller för
huset. Hyresvärden är bunden av en förhandlingsöverenskommelse om hyra som
omfattar lägenheten och kan inte, utan att iaktta den primära förhand-
lingsskyldigheten enligt 5 § första stycket hyresförhand-lingslagen, avtala med
hyresgästen om en högre hyra än den som har bestämts i överenskommelsen.
Hyresvärden är också bunden av den hyra som senast bestämts för lägenheten genom
avtal mellan hyresvärden och en enskild hyresgäst i det fallet att lägenheten
under den tidigare hyresgästens hyrestid har stått utanför det kollektiva
förhandlingssystemet. Den primära förhandlingsskyldigheten gäller således
oberoende av om den senaste hyran har bestämts genom en förhandlingsöverenskom-
melse eller genom ett avtal direkt mellan hyresvärden och hyresgästen (se
avsnitt 5.2.3).
Efter tre månaders hyrestid kan den hyresgäst som vill stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet begära detta hos hyresvärden. Om hyres-värden
godtar hyresgästens begäran och parterna kommer överens skrift-ligen, upphör
lägenheten att omfattas av förhandlingsordningen. Om det finns en för-
handlingsklausul i hyresavtalet, förlorar den sin verkan genom överenskommelsen.
Överenskommelsen måste träffas på det sätt som anges i paragrafen. I annat
fall är den ogiltig. Det innebär att den är ogiltig om den har träffats före
tremånadersfristens utgång eller om den inte har utformats i enlighet med de
formföreskrifter som anges i paragrafen. Om en förtida överens-kommelse
bekräftas efter det att tidsfristen har gått ut, upphör lägenheten att omfattas
av det kollektiva förhandlingssystemet från dagen för bekräf-telsen. En sådan
bekräftelse skall, för att få avsedd verkan, upprättas skriftligen samt vara
undertecknad av parterna.
Om hyresvärden motsätter sig hyresgästens begäran, kan hyresgästen hänskjuta
frågan till hyresnämnden enligt 2 §. Eftersom hyresnämnden vid prövningen enligt
denna bestämmelse som huvudregel skall avgöra frågan i enlighet med hyresgästens
uppfattning, har hyresvärden i allmänhet inte anledning att motsätta sig
hyresgästens begäran. Hyresnämndens beslut om att slopa en förhandlingsklausul
får inte gälla från en tidigare tidpunkt än en överenskommelse i frågan mellan
parterna. Det innebär att beslutet om att slopa en förhandlingsklausul kan träda
i kraft först sedan hyres-förhållandet har varat tre månader i följd (jfr 55 c §
fjärde stycket första meningen hyreslagen).
Såsom framgår av paragrafen omfattar en förhandlingsordning även lägenheter
utan förhandlingsklausul i hyresavtalen, utom i de fall då hyresavtalet saknar
förhandlingsklausul enligt hyresnämndens beslut eller enligt överenskommelse
mellan hyresvärden och hyresgästen. Av 2 § första stycket hyresförhandlingslagen
följer emellertid att en hyresgäst som inte har en förhandlingsklausul i sitt
hyresavtal inte är bunden av de förhandlingsöverenskommelser som hyresvärden
träffar med hyresgäst-organisationen avseende hans lägenhet. Om hyresvärden vill
tillämpa vad som har blivit bestämt i en förhandlingsöverenskommelse mot en
sådan hyresgäst, måste han därför begära villkorsändring enligt hyreslagens be-
stämmelser. Hyresvärden kommer enklast till rätta med detta problem genom att
han ser till att hyresavtalet tecknas med förhandlingsklausul även i ett sådant
fall då hyresgästen redan från början deklarerar att han vill förhandla själv.
Hyresgästen kommer då att bindas av de förhand-lingsöverenskommelser som avser
hans lägenhet under den tid som lägen-heten omfattas av förhandlingsordningen.

3 a §
Om det finns särskilda skäl, får hyresnämnden i en tvist som avses i 2 § andra
stycket förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla för huset
eller husen som det är fråga om.

Paragrafen är ny och motsvarar 4 § andra stycket hyresförhandlings-lagen i
dess lydelse före den 1 juli 1994. I enlighet med Lagrådets förslag har
bestämmelsen, som i utredningens förslag fanns intagen i 4 § andra stycket,
brutits ut och tagits in i en ny paragraf. Beträffande den närmare innebörden av
bestämmelsen hänvisas till prop. 1977/78:175 s.152 f.

4 §

Om en hyresvärd är part i ett avtal om en förhandlingsordning för ett visst
eller vissa hus med en viss organisation av hyresgäster som motpart, får
hyresvärden ingå avtal om en förhandlingsordning som avser huset eller husen med
en annan organisation av hyresgäster först sedan den förra förhandlingsordningen
har upphört att gälla där.

Bestämmelsen är ny. Den motsvarar i sak den ursprungliga, numera upphävda, 4 §
första stycket. Genom den föreslagna bestämmelsen åter-införs förbudet mot flera
förhandlingsordningar för ett hus. Beträffande den närmare innebörden och
tillämpningen av bestämmelsen hänvisas till prop. 1977/78:175 s. 151 f.
Lagtexten har justerats i förhållande till utredningens förslag. Syftet har
varit att klargöra att förbudet mot flera förhandlingsordningar inte utgör något
hinder mot att två förhandlingsordningar gäller för ett hus, under förutsättning
att förhandlingsordningarna har tecknats av två olika hyres-värdar. Den
situationen kan uppstå om flera lägenheter hyrs ut till en och samma hyresgäst,
t.ex. en studentstiftelse (se prop. 1977/78:175 s. 144 och 151 f.).

5 §

Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initia-tiv
förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en lägenhet,
2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran överstiger
den tidigare hyresgästens hyra,
3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i
12 kap. 19 § jordabalken, eller
4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrym-men som
är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet
att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.
Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt

för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör
tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom
skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-träda honom i
saken.
Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att
begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid sådan
prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55 - 55 c §§ samma balk.

I första stycket har tillkommit en ny punkt 2. Skälet för detta har behandlats
i avsnitt 5.2.3. Syftet med tillägget är att klarlägga att en hyresvärd är
skyldig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten om han vill höja hyran i
förhållande till vad den tidigare hyresgästen hade att betala. Den primära
förhandlingsskyldigheten påverkas således inte av att det skett ett byte av
hyresgäst eller av att lägenheten har stått outhyrd under en tid (jfr RBD
18:92). Det innebär att hyresvärden vid uthyrning av en lägenhet som inte
omfattas av den senaste förhandlingsöverenskommelsen, därför att den förra
hyresgästen valt att inte omfattas av de kollektiva förhandlingarna, inte kan ta
ut högre hyra än den tidigare hyresgästens hyra. Av punkten 1 följer att
hyresvärden inte heller vid en senare tidpunkt kan höja hyran för en sådan
lägenhet utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten.
Ändringen i fjärde stycket innebär att hänvisningen till 54 a § hyres-lagen
bortfaller. Ändringen sker i förtydligande syfte och innebär inte någon ändring
i sak. Regleringen i 54 a § är nämligen inte tillämplig när en hyresgäst vill få
till stånd en ändring av hyresvillkoren. Det förfarande som den bestämmelsen
erbjuder kan användas endast av en hyresvärd som vill få till stånd en hyreshöj-
ning.

10 §

Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen respektive
hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hän-syn till
organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhand-lingsordningen
kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt
mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda
förhandlingsordningen skall gälla.

Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.1.
I bestämmelsen regleras under vilka förutsättningar en hyresgästorganisation
eller hyresvärd skall ha rätt till förhandlingsordning. Enligt den hittills
gällande lydelsen skulle härvid beaktas vilket stöd bland hyresgästerna som
organisationen har. Den nya lydelsen innebär att man, när frågan bedöms, i
stället skall ta hänsyn till vilket antal lägenheter som förhandlingsordningen
kan förväntas komma att omfatta.
Förslaget i denna del hänger samman med att en förhandlingsordning enligt 3 §
alltid skall omfatta en lägenhet under hyresförhållandets första tre månader och
även lägenheter som är outhyrda och alltså saknar hyresgäster. Vid bedömningen
av det antal lägenheter som en förhandlingsordning kan förväntas omfatta skall
man därför beakta även outhyrda lägen-heter och lägenheter som har varit uthyrda
endast en kortare tid.
Beträffande sådana lägenheter bör vidare hänsyn tas till i vilken utsträckning
hyresgästerna eller de blivande hyresgästerna kan förväntas vilja stå utanför
det kollektiva förhandlingssystemet när de efter tre måna-ders hyrestid får
möjlighet till det. Några säkra slutsatser kan naturligtvis inte dras i det
avseendet. I de flesta fall torde detta dock ha mindre betydelse eftersom
andelen outhyrda lägenheter eller lägenheter som har varit uthyrda endast en
kortare tid oftast är liten. Men om ett hus, t.ex. vid nyuppförande eller efter
en större ombyggnad, innehåller lägenheter som helt eller till största delen är
outhyrda eller som har varit uthyrda endast en kortare tid, får frågan i vilken
utsträckning lägenheterna på sikt kan komma att omfattas av en för-
handlingsordning relevans. I sådana fall torde man dock i allmänhet kunna utgå
från att flertalet av dessa lägen-heter även efter de första tre månadernas
hyrestid kommer att omfattas av förhandlingsordningen.
Beträffande kravet på det antal lägenheter som en förhandlingsordning kan
förväntas komma att omfatta hänvisas till vad som anges i avsnitt 5.2.1.
När det gäller de övriga omständigheter som skall beaktas vid skälig-
hetsprövningen, organisationens kvalifikationer och omständigheterna i övrigt,
har bestämmelsen inte ändrats i förhållande till vad som gäller i dag.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en skriftlig
överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en för-
handlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet.
Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraft-trädandet
och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon för-
handlingsklausul.
3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för-
handlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet
den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlings-ord-
ningarna omfattar samma antal lägenheter gäller den senast tillkomna förhand-
lingsordningen.

Det är angeläget att bestämmelserna om hyresförhandlingssystemet är så
enhetliga som möjligt. Samma regel bör därför gälla för alla lägenheter,
oberoende av när en förhandlingsordning eller ett hyresavtal har ingåtts. Det är
också viktigt att det starkare skydd som hyresgästerna får med de föreslagna
ändringarna inträder så snart som möjligt. Det har mot den bakgrunden ansetts
att de nya lydelserna av 3, 5 och 10 §§ samt den nya bestämmelsen i 4 § skall
tillämpas även på sådana hyresavtal och förhandlingsordningar som gäller redan
vid ikraftträdandet.
Såvitt avser 3 § innebär detta att vissa lägenheter vilkas hyresavtal vid
ikraftträdandet inte innehåller en förhandlingsklausul och alltså hittills inte
har omfattats av en förhandlingsordning efter ikraftträdandet kommer att
omfattas av den förhandlingsordning som gäller för huset. Enligt Lagrådets
mening bör denna effekt inte inträda för sådana lägenheter där hyresvärd och
hyresgäst före den 1 april 1997 har träffat en skriftlig överenskommelse om att
hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-klausul. Detsamma bör enligt
Lagrådet gälla i de fall hyresnämnden för viss lägenhet före ikraftträdandet har
fattat beslut av denna innebörd. Regeringen delar den bedömningen. I enlighet
med Lagrådets förslag har detta kommit till uttryck i punkten 2 i
övergångsbestämmelserna. Om hyresavtalet saknar förhandlingsklausul därför att
det tecknats utan sådan eller därför att hyresvärden och hyresgästen har träffat
muntlig överens-kommelse om det, kommer lägenheten efter ikraftträdandet att
omfattas av den gällande förhandlingsordningen. För att en sådan lägenhet även
fortsättningsvis skall stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet krävs att
hyresvärden och hyresgästen träffar en skriftlig överenskommelse om att
hyresavtalet inte skall innehålla någon förhandlingsklausul eller att
hyresnämnden beslutar om detta.
För närvarande finns det ett fåtal hus där det gäller mer än en förhand-
lingsordning. Eftersom det nu föreslås ett förbud mot flera förhandlings-
ordningar, kan det i och för sig förväntas att övertaliga förhandlingsord-
ningar kommer att sägas upp under tiden fram till dess att de nya bestämmelserna
träder i kraft. Emellertid kan det vid ikraftträdandet finnas hus med mer än en
förhandlingsordning. I punkten 3 har intagits en be-stämmelse som reglerar den
inbördes företrädesrätten mellan flera för-handlingsordningar. Enligt denna
bestämmelse skall endast den förhandlingsordning som omfattar störst antal
lägenheter gälla efter ikraft-trädandet. Övriga förhandlingsordningar kommer
således att upphöra att gälla. Om två eller flera förhandlingsordningar omfattar
lika antal lägen-heter, kommer den förhandlingsordning som tillkommit sist att
gälla. Normalt torde förhandlingsordningens parter själva kunna konstatera
vilken förhandlingsordning som upphör att gälla. Om de i något enstaka fall inte
kan enas i fråga om vilken förhandlingsordning som består, kan förhand-
lingsordningens parter få frågan prövad genom att väcka fast-ställelsetalan vid
tingsrätten.
De lägenheter som har omfattats av en upphävd förhandlingsordning kommer efter
ikraftträdandet automatiskt att omfattas av den förhandlings-ordning som skall
gälla i fortsättningen. Den hyresgäst som i en sådan situation inte vill att
lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhand-lingarna, kan undanta
lägenheten enligt bestämmelserna i 3 § hyresför-handlingslagen.

8.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

12 kap. 18 a §

Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst för
annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen bostad, inte
har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde styckena, får hy-
resnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyres-värden att vidta åtgärd som
behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande).
I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med
föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i
föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om
förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.
Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kost-naden för
denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den be-gärda åtgärden
innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande
meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om
upprustningsförelägganden.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av bygg-nad som
tillhör annan än ägaren av marken.
En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den är
försedd med anordning inom lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller
dusch,
5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och
avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara
standard skall uppnås
1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och till
anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd från
den, och
2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet
eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.

Reglerna i 55 a § första - tredje styckena, om att man vid en bruksvärde-
sprövning inte skall beakta vissa förbättringsarbeten, upphävs. Med anledning
därav överförs reglerna i samma paragrafs fjärde och femte stycken, om vad som
krävs för att en bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard,
oförändrade till 18 a § som nya sjätte och sjunde stycken. Detta föranleder en
följdändring i första stycket.

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

12 kap. 18 d §

En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra stycket
1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte
obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostads-
lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de
berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till
åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det
att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslä-
genheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna.
Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åtgärderna vidtas för att en
bostadslägenhet skall uppnå lägsta god-tagbara standard enligt 18 a § sjätte och
sjunde styckena.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som
tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d - h §§ även den
som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en
större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i
fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är
fråga om.

Paragrafen, som är ny, har fått sin slutliga utformning i enlighet med
Lagrådets förslag. Den motsvaras i utredningens förslag av 18 d § första, andra
och femte styckena hyreslagen. Tillsammans med de följande para-graferna 18 f -
h §§ reglerar den hyresgästernas inflytande över förbätt-rings- och
ändringsåtgärder som fastighetsägaren vill vidta i fastigheten. Denna fråga har
behandlats i avsnitt 5.3.3 - 5.3.6.
I första stycket anges när hyresgästerna har inflytande över åtgärder som
vidtas i fastigheten. Såsom framgår av styckets lydelse gäller bestämmelsen
enbart vid uthyrning av bostadslägenheter. Vad som avses med bo-stadslägenhet
anges i 1 § tredje stycket hyreslagen.
Bestämmelsen gäller enbart i hyresförhållanden mellan å ena sidan
fastighetsägare - med vilken enligt tredje stycket jämställs tomträttshavare och
ägare av byggnad på ofri grund - och å andra sidan en förstahandshyresgäst. Den
kan visserligen vara tillämplig även när en lägenhet upp-låts i andra hand. Det
är emellertid endast den som i förhållande till fastighetsägaren intar ställning
som hyresgäst som har inflytande över sådana åtgärder som omfattas av
bestämmelsen. Andrahandshyresgästen får inte något inflytande vare sig över
åtgärder som fastighetsägaren vidtar eller åtgärder som vidtas av förstahands-
hyresgästen.
Av tredje stycket framgår vidare att vissa förutvarande hyresgäster jämställs
med hyresgäster. En sådan bestämmelse har ansetts motiverad, eftersom det inte
är ovanligt att ett hyresavtal upphör inför en större ombyggnad (se 46 § första
stycket 4 hyreslagen). Det har ansetts att den vars hyresavtal har upphört inför
en sådan ombyggnad och som har rätt att återflytta till en lägenhet i
fastigheten efter ombyggnaden bör ha rätt till inflytande över sådana
ytterligare förbättrings- och ändringsåtgärder som aktualiseras under
ombyggnaden.
Det sätt på vilket bestämmelsens tillämpningsområde har avgränsats medför att
inte heller den som hyr en lägenhet av någon som innehar den med bostadsrätt får
ett sådant inflytande som bestämmelsen anger över åtgärder som bostadsrättshava-
ren vill vidta i lägenheten. Bostadsrättshavaren är ju inte ägare av
fastigheten. En sådan hyresgäst får inte heller något inflytande över åtgärder
som föreningen vill utföra, eftersom han inte hyr lägenheten av fastighetsägare-
n, dvs. föreningen. Om en bostadslägenhet däremot upplåts med hyresrätt direkt
av en bostadsrättsförening, är bestämmelsen tillämplig på åtgärder som före-
ningen vill vidta.
De åtgärder som hyresgäster har inflytande över har indelats i två grupper;
standardhöjande åtgärder och åtgärder som, oavsett om de är standardhöjande
eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bo-stadslägenhet eller av de
gemensamma delarna av fastigheten.
Den första gruppen, standardhöjande åtgärder, kan avse åtgärder i de enskilda
bostadslägenheterna, exempelvis upprustning av kök eller badrum till högre
standard. Till denna grupp hänförs även åtgärder i gemensamma utrymmen i eller
utanför huset, t.ex. standardhöjande upprustning av trappuppgångar, tvättstugor
eller gårdar och uteplatser. Kravet på att en åtgärd skall vara standardhöjande
leder till att sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten faller utanför
bestämmelsens tillämpningsområde. Annorlunda förhåller det sig emellertid med
underhålls- och reparations-arbeten som medför en inte oväsentlig ändring av en
bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
I vissa fall är det självklart att en viss åtgärd är standardhöjande. Så är
fallet beträffande sådana åtgärder som att installera bubbelbad, sätta in disk-
eller tvättmaskin i lägenheter där sådana maskiner tidigare inte har funnits,
glasa in balkonger samt installera centraldammsugare eller inreda bastu i huset.
Bestämmelsen omfattar emellertid endast sådana standardhöjande åtgärder som
ensamma eller i kombination med en annan standardhöjande åtgärd har en inte
obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde (se avsnitt 5.3.4).
I andra fall kan det vara självklart att en åtgärd är att se som en ren
underhålls- eller reparationsåtgärd. Detta gäller exempelvis omtapetsering av
lägenheterna enligt upprättad plan för fastighetsunderhållet och utbyte av
uttjänta rörstammar.
Frågan om en åtgärd är att anse som standardhöjande arbete eller under-
hållsarbete kan i vissa fall orsaka gränsdragningsproblem. Det beror på att
vissa underhållsarbeten med nödvändighet är standardhöjande. Som utredningen har
nämnt kan en fastighetsägare vilja byta ut ett äldre, ut-tjänt kylskåp mot ett
nytt. Det nya kylskåpet har vanligen en högre standard än det gamla redan genom
att det är nytt. I praktiken är det ofta inte möjligt att ersätta ett gammalt
kylskåp med ett nytt med exakt samma standardnivå som det gamla. Installationen
av det nya kylskåpet skulle därför kunna anses som en sådan standardförbättrande
åtgärd som inte får utföras utan godkännande eller tillstånd. Såsom nyss sagts
omfattar emellertid hyresgästinflytandet, vad gäller standardhöjande åtgärder,
en-bart åtgärder som har en inte endast obetydlig inverkan på bruksvärdet. Den
begränsningen medför att hyresvärden inte hindras från att vidta smärre för-
bättringsåtgärder i samband med sedvanligt underhåll, t.ex ut-byte av ett
gammalt uttjänt kylskåp mot ett jämförbart modernt sådant.
Det är i och för sig utan betydelse om en standardhöjande åtgärd vidtas
fristående eller i samband med att det utförs sedvanliga reparationer. Ofta vill
hyresvärden utföra standardhöjande åtgärder samtidigt som sedvanliga underhålls-
och reparationsarbeten utförs. Det är nämligen ofta av prak-tiska och ekonomiska
skäl förmånligt för en fastighetsägare att i samband med t.ex. stambyte rusta
upp eller bygga om badrum och kök. En sådan upprustning är i allmänhet att se
som en standardhöjande åtgärd.
Även om det i teorin kan uppstå gränsdragningsproblem mellan vad som är
standardhöjande och vad som är icke-standardhöjande åtgärder, torde det, som
utredningen har anfört, normalt inte uppstå några praktiska tillämpningssvårig-
heter. Vid tveksamhet bör hyresvärden se till att åt-gärden har godkänts av den
berörda hyresgästen eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till den.
Som framgår av andra stycket krävs inte godkännande eller tillstånd om
åtgärden vidtas för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard.-
Hyresgästinflytandet gäller vidare åtgärder som medför en inte oväsent-lig
ändring av en bostadslägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten. Utred-
ningen har föreslagit att de tillståndspliktiga åtgärderna skall avse
gemensamma utrymmen . Med anledning av några remissuttalanden har uttrycket
gemensamma utrymmen ersatts av gemensamma delar av fastigheten . Därigenom
klargörs att bestämmelsen även omfattar åtgärder som utförs i de gemensamma
delarna av fastigheten, t.ex. taket eller fasaden, utan att de kan sägas avse
ett gemensamt utrymme i fastigheten.
En åtgärd som medför en inte oväsentlig ändring av en lägenhet eller de
gemensamma delarna av fastigheten behöver inte vara standardhöjande för att be-
stämmelsen skall vara tillämplig.
Som exempel på sådana åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring kan
nämnas att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre lägenheter
slås ihop. Andra exempel är att hyresgästerna förlorar sina vindskontor till
följd av att nya lägenheter inreds i vindsvåningen eller att det inreds bastu
eller motionsrum i källaren.
Genom begränsningen till ändringar som inte är oväsentliga markeras att be-
stämmelsen inte är avsedd att omfatta obetydliga förändringar som normalt saknar
egentlig betydelse för en hyresgäst. Ändringar som endast har utseendemässig
betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i en trappupp- gång som inte påverkar
belysningseffekten eller mindre omdispositioner av uteplatser eller planteringar
som inte påverkar funktionen, är inte av-sedda att omfattas av bestämmelsen.
Däremot torde alltid ökning eller minskning av en lägenhets yta eller ändring av
dess planlösning omfattas.
Uttrycket ändring som inte är oväsentlig skall uppfattas objektivt. Den
enskilde hyresgästens uppfattning i frågan saknar således självständig be-
tydelse.
Av andra stycket framgår att en hyresvärd får utföra en åtgärd som anges i
första stycket när åtgärden har godkänts av de berörda bostads-hyresgästerna
eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av hyresgästerna
i minst hälften av de berörda bostadslägenheterna. Om erforderligt godkännande
inte finns, får åtgärden utföras endast om hyresnämnden har lämnat tillstånd.
Det har inte bedömts vara möjligt att - såsom ett par remissinstanser har
varit inne på - närmare precisera när en hyresgäst skall anses berörd av en
åtgärd. I de flesta fall torde det emellertid inte råda någon tvekan om vilka
hyresgäster som berörs av åtgärden. Om en åtgärd skall vidtas i en tvättstuga,
är det de hyresgäster som har rätt att använda tvättstugan som berörs av
åtgärden. På samma sätt bör man bedöma den situationen att hyresvärden begär att
få utföra en viss åtgärd beträffande en parkeringsplats som är gemensam för
flera hus. Om den begärda åtgärden berör ett visst hus eller en viss
trappuppgång, behöver endast hyresgästerna i det huset eller den trappuppgången
ge sitt samtycke till åtgärden.
Om en åtgärd avser endast de enskilda lägenheterna, exempelvis om det är fråga
om renovering av kök, räcker det normalt med att hyresgästerna i de aktuella
lägenheterna godkänner åtgärden. Påverkar åtgärden även en intilliggande
lägenhet, t.ex. på så sätt att en ombyggnad i en lägenhet förutsätter att en del
av en annan lägenhets yta tas i anspråk, måste även hyresgästen i den lägenheten
godkänna åtgärden. Om två eller flera gemensamt hyr en lägenhet, krävs god-
kännande från samtliga dessa.
Om det är fråga om en åtgärd som avser de gemensamma delarna av fastigheten,
krävs godkännande från hyresgästerna i minst hälften av bostadslägenheterna.
Lokalhyresgästernas inställning saknar alltså betydel-se i detta sammanhang.
För att ett godkännande skall få avsedd verkan bör krävas att de god-kända
åtgärderna är någorlunda väl preciserade. Några särskilda föreskrifter i detta
hänseende har inte ansetts nödvändiga. Det uppställs inte heller några särskilda
formkrav på ett godkännande. Eftersom det ligger i hyresvärdens intresse att se
till att ett godkännande dokumenteras, är dock skriftlig form att rekommendera.
En överenskommelse om att hyresvärden skall få utföra en viss åtgärd är
bindande såväl för honom som för hyresgästen. Utredningen har uttalat att
överenskommelsen i och för sig inte påverkas av att hyresavtalet sägs upp inför
utförandet av åtgärden men att ett godkännande gäller endast i förhållande till
den hyresgäst som har lämnat det.
Ett godkännande av en hyresgäst gäller inte i förhållande till en annan
hyresgäst som har ingått ett nytt hyresavtal beträffande den aktuella lägenheten
innan åtgärden har utförts. Om den nya hyresgästen däremot har övertagit
hyresavtalet, dvs. inträtt i det bestående hyresförhållandet utan att det
upprättats ett nytt hyresavtal, gäller godkännandet i förhållande till den nya
hyresgästen. I ett sådant fall är nämligen den nya hyresgästen bunden av
samtliga villkor som gällt mellan hyresvärden och den tidigare hyresgästen.
Godkännandet är således att jämställa med andra överenskommelser som har
träffats mellan hyresvärden och den tidigare hyresgästen, t.ex. en överenskom-
melse om hyra eller andra hyresvillkor.
Till följd av några remisspåpekanden finns det anledning att kort kommentera
förhållandet mellan 18 d § och 26 § hyreslagen. Enligt 26 § hyreslagen har en
hyresvärd rätt att utan uppskov få tillträde till en lägenhet för att utöva
nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan
skada. Bestämmelsen anger endast i vilka situationer en hyresvärd har rätt att
få tillträde till en lägenhet. Att hyres-värden får tillträde till en lägenhet
innebär emellertid inte att den aktuella förbättringsåtgärden får utföras. För
det krävs att hyresvärden har behöv-ligt godkännande eller tillstånd enligt 18 d
§ hyreslagen. Bestämmelserna i 18 d § och 26 § hyreslagen reglerar således olika
frågor. En hyresvärd som avser att utföra en tillståndspliktig åtgärd får, även
om han med stöd av 26 § hyreslagen har fått tillträde till en lägenhet, utföra
den planerade åtgärden först sedan den har godkänts av hyresgästen eller
hyresnämnden har lämnat tillstånd till den.

12 kap. 18 e §

Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han
skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästerna detta.
Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyres-värden ansöka
hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras tidigast en
månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.
Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt andra
stycket har gjorts.

Paragrafen, som är ny, motsvarar 18 d § tredje stycket hyreslagen i ut-
redningens förslag. Den anger hur en hyresvärd skall gå till väga inför en
planerad upprustning eller ombyggnad.
Hyresvärden skall skicka ett skriftligt meddelande till de hyresgäster som
berörs av den planerade åtgärden. Det ställs inte några särskilda krav på med-
delandets innehåll, men eftersom syftet med meddelandet är att parterna skall
inleda konstruktiva förhandlingar, bör det framgå att hyres-värden avser att
utföra förbättrings- eller ändringsåtgärder. De aktuella åtgärderna bör
specificeras. Det bör också anges att hyresvärden om möjligt vill komma överens
med hyresgästen om och hur den planerade åtgärden skall utföras. Vidare är det
lämpligt att det anges att hyresvärden kan be-gära hyresnämndens prövning, om
inte hyresvärden och hyresgästen kommer överens. Det kan förutses att organisa-
tioner på fastighetsägarsidan utformar lämpliga formulär som kan användas för
ett sådant meddelande.
Meddelandet kan lämnas till hyresgästen på vilket sätt som helst. Hyres-värden
bör emellertid i eget intresse sända meddelandet i ett rekommen-derat brev. Det
är nämligen hyresvärden som har bevisbördan för att meddelandet har sänts. En
ansökan till hyresnämnden enligt andra stycket kan göras först en månad efter
det att meddelandet lämnats till hyresgästen.
Något ytterligare formellt krav på information uppställs inte. Om det skall
vara möjligt att nå fram till en överenskommelse som resulterar i godkännande
från hyresgästerna, krävs det dock i praktiken avsevärt större insatser från
hyresvärdens sida i form av information och förhand-lingar. För att
hyresgästerna skall kunna ta ställning till en åtgärd bör hyresvärden så
heltäckande som möjligt redovisa följderna av åtgärden vad gäller tidsplaner,
praktiska olägenheter och ekonomiska konsekvenser.
Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens, kan hyres-värden -
såsom framgår av andra stycket - ansöka om hyresnämndens tillstånd att utföra
åtgärden. En sådan ansökan får göras först en månad efter det att de berörda
hyresgästerna skriftligen har underrättats om åtgär-den. Hyresvärdens motparter
i en sådan tvist är de hyresgäster som inte har godkänt åtgärden.
Av tredje stycket framgår vad som gäller i processuellt hänseende om fastig-
heten överlåts innan en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller
ändringsåtgärd har prövats. I ett sådant fall tillämpas rättegångsbalkens
bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts (se 13 kap. 7 §
rättegångsbalken) och om tredje mans medverkan i rättegången (se 14 kap. 9 - 13
§§ rättegångsbalken).

12 kap. 18 f §

En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har ett
beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot
hyresgästen att den genomförs.
Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs
skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot det intresse som
hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Om det finns
särskilda skäl, får även omständigheter som hänför sig endast till den enskilde
hyresgästen beaktas.

Paragrafen, som är ny, motsvarar 18 d § fjärde stycket hyreslagen i
utredningens förslag. Den anger efter vilka kriterier hyresnämndens prövning av
frågor om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder skall ske. Denna
fråga har kommenterats i avsnitt 5.3.6.

12 kap. 18 g §

Bestämmelserna i 18 d - f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som avser
endast
1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus, när upplåtelsen inte ingår i en
affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.

Paragrafen är ny. Av bestämmelsen följer att bestämmelserna om hyres-
gästinflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder inte skall tillämpas på
vissa slag av hyresavtal.

12 kap. 18 h §

Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas utan
godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyres-värden att utföra
åtgärden. Förbudet får förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.
På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också när ansökan
enligt andra stycket har gjorts.

Bestämmelsen är ny och saknar motsvarighet i betänkandet. Den har utformats i
enlighet med Lagrådets förslag. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna
motiveringen, avsnitt 5.3.8.
Av första stycket framgår att hyresnämnden skall förbjuda en fastighets-ägare
att utföra en sådan åtgärd som avses i 18 d § hyreslagen, om åtgärden har
påbörjats utan godkännande eller tillstånd. Detsamma gäller givetvis om
godkännande eller tillstånd visserligen föreligger men åtgär-den, när den
vidtas, får en helt annan karaktär än vad som angetts eller förutsatts i god-
kännandet eller tillståndet.
Om hyresnämnden finner att det är behövligt, kan ett förbud att utföra en viss
åtgärd förenas med vite. Nämnden skall således i varje enskilt fall göra en
bedömning av om ett vite är nödvändigt för att hindra fastighets-ägaren från att
vidta den aktuella åtgärden.
Ett vite som har förelagts enligt 18 h § döms ut av hyresnämnden. Frågan om
vitet skall dömas ut tas upp av nämnden självmant (se 62 § hyreslagen). I övrigt
hänvisas till lagen (1985:206) om viten.
Ett förbud enligt 18 h § är inte giltigt mot en ny ägare av fastigheten (se
dock fjärde stycket).
Hyresnämndens beslut enligt 18 h § får överklagas till Svea hovrätt inom tre
veckor från den dag beslutet meddelades (se 70 och 71 §§ hyreslagen). Som
huvudregel gäller att vardera parten svarar för sin rättegångskostnad i
hovrätten (se 73 § hyreslagen).
I andra stycket anges vem som har rätt att ansöka om förbud. En ansökan om
förbud att utföra en viss åtgärd kan göras av den hyresgäst som berörs av den
aktuella åtgärden.
Av tredje stycket framgår att en fastighetsägare, som har förbjudits att
utföra en viss åtgärd, kan ansöka vid nämnden om att förbudet skall upp-hävas.
Förbudet skall givetvis hävas om fastighetsägaren visar att åtgärden numera har
godkänts av den berörda hyresgästen.
I fjärde stycket har tagits in en hänvisning till bestämmelserna i 16 § fjärde
- sjätte styckena hyreslagen. Det innebär bl.a att en ansökan enligt 18 h § kan
riktas mot den som senast har sökt eller beviljats lagfart, även om denne har
överlåtit fastigheten innan ansökan görs (se 16 § fjärde stycket). Det innebär
vidare att i ett sådant fall, liksom då fastigheten har överlåtits efter det att
ansökan enligt 18 h § har gjorts (se 16 § femte stycket), rättegångsbalkens be-
stämmelser om vad som gäller vid bl.a. överlåtelse av tvisteföremålet skall
tillämpas.

12 kap. 53 §

Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om
inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och
ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio
månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) gäller för
lägenheten, tillämpas 54 och 55 - 55 c §§ endast om det följer av nämnda lag.

De föreslagna ändringarna i denna bestämmelse avser andra stycket och innebär
att hänvisningen till 54 a §, den s.k. passivitetsregeln, bortfaller. Ändringen
har tillkommit i förtydligande syfte; en hyresgäst vars lägenhet omfattas av en
förhandlingsordning kan - såsom följer av 54 a § - aldrig på det sätt som den
bestämmelsen anger bindas till en hyreshöjning på grund av sin passivitet.

12 kap. 54 a §

Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i fråga om hyres-avtal som
1. gäller för obestämd tid, och
2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till följd av
bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304) inte omfattas av förhand-
lingsordningen.
Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket om
hyreshöjning skall få den verkan som anges i tredje stycket nedan, skall
meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som begärs och om det
totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall börja gälla.
I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen blir skyldig att betala den
högre hyran, om han inte senast en viss angiven dag, tidigast två månader efter
det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig
hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens
adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda
hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning
skall komma till stånd.
Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i andra
stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta tiden gett
hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran om
hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att
betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla
först efter den dag som i hyresvärdens meddelande har angetts som sista dag för
att motsätta sig hyreshöjningen.

Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 5.2.7.
I bestämmelsen anges förutsättningarna för att en hyresgäst genom passivitet
skall kunna bindas till en begäran om hyreshöjning, den s.k. passivitetsregeln.
Den föreslagna ändringen innebär att det till bestämmel-sen fogas ett nytt
första stycke som medför att tillämpningsområdet för bestämmelsen begränsas till
de lägenheter i hus med förhandlingsordning som inte omfattas av förhand-
lingsordningen. Ytterligare en förutsättning för att en hyresgäst skall kunna
bindas till en hyreshöjning på grund av passivitet är att hyresavtalet gäller
för obestämd tid.
Andra och tredje styckena motsvarar första och andra styckena i bestämmelsens
nuvarande lydelse. Ändringen består i att hänvisningarna till andra och första
styckena har ändrats till tredje och andra styckena.

12 kap. 55 §

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om
den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i
hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte
kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på
en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på
hyresmarknaden.
Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 b §
iakttas.
Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår
förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304),
har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena rätt
att få hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.
Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-värden
eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till
hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare
inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara
obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt
uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna
villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat
följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

Förslaget till ändring i denna bestämmelse innebär att hänvisningen till
55 a § i tredje stycket bortfaller. Denna ändring är föranledd av att 55 a §
upphävs.

12 kap. 55 c §

Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om
ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till
hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar
närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av
hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan
sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började
tillämpas.
Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut
om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till
hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den
tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett
när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och
sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet
likväl avse tiden efter det månads-skifte som inträffar närmast efter tre
månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat
ett år i följd.
Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om hyran,
trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran började
gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter.
Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om
villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första
och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna
att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga
kraft.
Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre
hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad
på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om
betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som
sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom
kortare tid än två månader efter nämnda dag.
På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet
förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas
enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp
jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att
ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.
Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut,
skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han
till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas
enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess
beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

Ändringen i bestämmelsen avser tredje stycket och är föranledd av förslaget
att begränsa tillämpningen av den s.k. passivitetsregeln i 54 a § till
hyresavtal som gäller för obestämd tid.

12 kap. 63 §

Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra stycket,
33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall anses
lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress.
I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på
annat ändamålsenligt sätt.
Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit med-delanden
till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock
alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på
hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift,
får hyresvärden sända meddelanden till den ut-hyrda lägenhetens adress.

Ändringen avser paragrafens första stycke. Av tillägget följer bl.a. att ett
meddelande, som skall sändas till hyresgästen när hyresvärden vill utföra en
förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 d § hyreslagen, kan sändas i
rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Meddelandet behöver således
inte delges hyresgästen.

12 kap. 70 §

Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 18 a - f §§, 18
h §, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62 eller 64 §
överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56
eller 59 § får inte överklagas.

Förslaget till ändring avser första stycket och innebär att ärenden enligt 18
d - f §§ och 18 h § hyreslagen har förts in bland de hyresnämnds-ärenden som går
att överklaga. Dessutom har hänvisningen till den upphävda 55 a § tagits bort.

12 kap. 73 §

I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföreläggande
enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§, om
tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om förbud
mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall
vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer
av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Bestämmelsen innehåller en särreglering beträffande rättegångskostnad i
hovrätten i vissa hyrestvister. Ändringen innebär att i mål om förbätt-rings-
och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§ och 18 h § kommer vardera part att som
huvudregel svara för sin rättegångskostnad i hovrätten.
Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder
som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana åtgärder
tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid skall
12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.
3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre
lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.

De nya bestämmelserna i hyreslagen skall träda i kraft den 1 april 1997. De
bör gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet.
Under den tid som 55 a § hyreslagen i dess lydelse från den 1 juli 1994 har
gällt torde åtgärder som omfattas av bestämmelsen ha utförts utan att de har
godkänts av hyresgästen eller hyresnämnden. Enligt punkten 2 skall därför 55 a §
tillämpas beträffande åtgärder som omfattas av bestämmelsen och som har
påbörjats före ikraftträdandet av denna lag.
En remissinstans har ansett att det avgörande för om 55 a § fortfarande skall
tillämpas bör vara om en renovering har inletts vid tidpunkten för ikraftträdan-
det. Enligt denna uppfattning bör en sådan renovering som helhet bedömas enligt
55 a § hyreslagen även om den avslutas efter ikraftträdandet av de nya
bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen.
Vid en större ombyggnad av en fastighet vidtas ofta en rad åtgärder som kommer
att omfattas av bestämmelsen i 18 d § hyreslagen. En sådan ombyggnad kan pågå
under mycket lång tid, beroende på vilka åtgärder som skall utföras och hur stor
den berörda fastigheten är. Och olika åtgär-der som ingår i ombyggnaden kan
påbörjas vid olika tidpunkter. Det kan således inträffa att en ombyggnad inleds
före ikraftträdandet av de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen, men att
en åtgärd som ingår som en del i en sådan större ombyggnad påbörjas först efter
ikraftträdan-det av de nya bestämmelserna. Enligt regeringens mening vore det
olämp-ligt att helt undanta en ombyggnad som inletts före den 1 april 1997 från
tillämpningen av den nya regleringen om hyresgästinflytande vid ombygg-nad. Det
är lämpligare att bedöma varje åtgärd för sig. Det innebär att en åtgärd som har
påbörjats före ikraftträdandet av den nya lagen skall bedömas enligt
bestämmelsen i 55 a § hyreslagen. Om en åtgärd däremot påbörjas först efter
ikraftträdandet av den nya lagen, skall tillåtligheten av åtgärden bedömas
enligt de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen. Detsamma gäller om en
åtgärd som påbörjas efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna ingår som ett
delmoment i en större åtgärd som har påbörjats före ikraftträdandet. När det
skall avgöras vad som är en åtgärd som skall bedömas för sig torde ledning kunna
hämtas i de nya reglerna om vilka åtgärder som fordrar godkännande av en eller
flera hyresgäster eller tillstånd av hyresnämnden.
Har ett ärende prövats enligt de äldre föreskrifterna i 55 a § skall även 70
och 73 §§ hyreslagen tillämpas i deras äldre lydelser.
Begränsningen av tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i 54 a §
hyreslagen medför att bestämmelsen i fortsättningen kommer att vara tillämplig
endast beträffande sådana hyresavtal som gäller för obe-stämd tid. Dessutom
krävs att hyresavtalet avser en lägenhet som är be-lägen i ett hus där det finns
en förhandlingsordning men som inte om-fattas av förhandlingsordningen. Har ett
avtal om högre hyra ingåtts före ikraftträdandet i enlighet med föreskrifterna i
bestämmelsen i dess äldre lydelse, gäller den högre hyran även efter
ikraftträdandet. Om avtal ännu inte har kommit till stånd vid ikraftträdandet,
får hyresvärdens meddelan-de passivitetsverkan endast om bestämmelsen kan
tillämpas även efter ikraftträdandet, dvs. om hyresavtalet gäller tills vidare
och om lägenheten är belägen i ett hus med förhandlingsordning men lägenheten
inte om-fattas av de kollektiva förhandlingarna. Detta har inte ansetts kräva
någon särskild övergångsregel.
Om hyresgästen begär prövning av en hyra som har blivit gällande enligt 54 a §
hyreslagen inom den tid som föreskrivs i 55 c § tredje stycket hyreslagen, skall
den äldre lydelsen av sistnämnda stycke tilläm-pas. Detta följer av punkten 3.

8.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

4 §

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket,
ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt
12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse
av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt
12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och
fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med avflyttning enligt 12
kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-lagen
(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt
samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt
bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte
stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 §
första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt
hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om
upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller
förbättrings- och ändringsåtgärd enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h § samma
balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.
Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte
eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Bestämmelsen anger hyresnämndens uppgifter. Paragrafens första stycke ändras
på följande sätt. I punkten 2 bortfaller hänvisningen till tvist om godkännande
av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 55 a § hyreslagen till följd
av förslaget att upphäva nämnda bestämmelse. I punkten 6 införs en föreskrift om
hyresnämndens behörighet att pröva tvist om förbättrings- och ändringsåtgärd
enligt de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen. Behörigheten
att pröva tvist om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ flyttas från
punkten 2 till punk-ten 6. Skälet för den sistnämnda ändringen framgår av
kommentaren till 16 §.

Ärende angående upprustningsföreläggande m.m.

16 §

Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt
innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens yrkande
och grunderna för detta samt, när det gäller ansökan enligt 12 kap. 18 e § eller
18 h § jordabalken, uppgift om berörda hyresgästers namn. Ansökan enligt 12 kap.
18 a - c §§, 18 e § och 18 h § jordabalken skall dessutom vara åtföljd av den
utredning i tekniskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets
prövning.
Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning
i fråga om ansökan som avses i första stycket.
Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för-
handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig
till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för
ärendets prövning.
Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där
fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förval-tare.
Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslutar
att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av
fastighetsägaren personligen.

I bestämmelsens första stycke finns för närvarande föreskrifter om vad en
ansökan om prövning av frågor enligt bostadsförvaltningslagen och en ansökan om
upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ hyreslagen skall innehålla. I den
hittills gällande lydelsen har kravet på skriftlighet beträf-fande en ansökan
enligt 18 a - c §§ inte kunnat utläsas annat än underförstått. Detta är
anledningen till att reglerna om hyresnämndens behörighet att pröva sådana
tvister nu förs över från punkten 2 till punkten 6 i 4 § första stycket
nämndlagen.
Samma krav skall gälla för en ansökan med anledning av den föreslagna
regleringen av hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärd (18 d -
h §§ hyreslagen). En ansökan om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärd
samt en ansökan om förbud mot att utföra en sådan åtgärd eller hävande av sådant
förbud skall således vara skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda
fastigheten, dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta. Tillsammans
med en ansökan skall dessutom ges in den utredning som kan anses krävas för är-
endets prövning. I bestämmelsen anges också att en sådan ansökan skall innehålla
uppgift om berörda hyresgästers namn.
Även vissa andra regler om förfarandet i andra och tredje styckena blir
tillämpliga på tvister enligt 18 d - h §§ hyreslagen.

17 §

Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besik-tiga den
fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att när-vara vid
sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvän-dig utredning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall
arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också
inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6
§ första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 §
jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta
yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena
skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings-lagen
(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den
hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskom-melsen tillfälle
att yttra sig.
Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresförhand-lingslagen,
inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till
hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

I första stycket har gjorts en redaktionell ändring.
Det nya fjärde stycket är en följd av förslaget att återinföra ett förbud mot
flera förhandlingsordningar. Tillägget motsvarar bestämmelsens fjärde stycke i
dess lydelse före den 1 juli 1994.

22 §

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får
föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 §
första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8.
Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprust-ningsföreläggande enligt 12 kap.
18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 -
37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller
ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller
hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till
förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan
bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av
beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
De ändringar som föreslås är följdändringar till de föreslagna bestäm-melserna
om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder (se 18 d - f §§
och 18 h § hyreslagen) och upphävandet av 55 a § hyreslagen.

Ikraftträdande- och övergångsbestämmelser

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt övergångs-
bestämmelserna till lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall prövas
enligt äldre bestämmelser.

Av punkten 2 framgår att i ärenden om godkännande av förbättringsarbete eller
liknande åtgärd enligt den upphävda bestämmelsen i 55 a § tredje stycket
hyreslagen skall den äldre lydelsen av 4 och 16 §§ fort-farande tillämpas.

8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa
hyresmål i Svea hovrätt

8 §

Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som
avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt vilket
ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller
upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12
kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller
ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) lämnats utan bifall.

Ändringarna är följdändringar till de föreslagna bestämmelserna om
hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder (18 d - f §§ och 18 h
§ hyreslagen).

8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassnings-
bidrag m.m.

10 §

Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om
1. lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 a § sjätte och
sjunde styckena jordabalken och
2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.
Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standard-höjande
åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärder-na behövs för
att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med
hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter kan anses
lämpligt att han ges en sådan möjlighet.

Ändringen i paragrafen är en konsekvens av förslaget att föra över
definitionen av lägsta godtagbara standard från 55 a § till 18 a § hyres-lagen.

Sammanfattning av delbetänkandet Ändringar i hyresförhand-lingslagen -
hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU 1995:119).

Utredningens huvuduppgifter under denna del av arbetet har varit att lämna
förslag till vissa ändringar i hyresförhandlingslagen och till en sådan regle-
ring i hyresförhandlingslagen eller hyreslagen som innebär att hyresgästerna,
såväl enskilt som kollektivt förhandlande, åter får ett verkligt inflytande över
upprustning och ombyggnad av lägenheterna och de gemensamma delarna i
fastigheten.

Ändringarna i hyresförhandlingslagen

Den 1 juli 1994 genomfördes omfattande ändringar i hyresförhandlingslagen. En
sådan var att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och samma hus
togs bort. En annan förändring var att den enskilde hyresgästen fick en i
princip ovillkorlig rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. I
samband härmed infördes den s.k. passivitetsregeln i 12 kap. 54 a § jordabalken.
Passivitetsregeln innebär att den hyresgäst som förhåller sig passiv till
hyresvärdens begäran om hyreshöjning, under vissa förutsättningar skall anses ha
träffat avtal med hyresvärden om den högre hyran.
Utredningen föreslår nu att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett
och samma hus återinförs. Samtidigt föreslås en ändring beträffande ett av de
kriterier efter vilka en tvist om införande eller bibehållande av förhand-
lingsordning prövas. För närvarande gäller vid en sådan prövning att hänsyn
skall tas till bl.a. det stöd bland hyresgästerna som hyresgästorganisationen
har. Enligt utredningens förslag skall hänsyn i stället tas till vilket antal
lägenheter en förhandlingsordning kan förväntas omfatta. Den föreslagna
ändringen innefattar bl.a. att det ställs ett något högre krav på andelen
lägenheter som en förhandlingsordning kan förväntas omfatta än dagens motsvaran-
de krav på hyresgäststöd.
Hyresgäster i hus med förhandlingsordning skall fortfarande ha en principiell
rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Denna rätt föreslås
emellertid bli förenad med vissa inskränkningar. Enligt utredningens förslag
skall en lägenhet som huvudregel omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet
under hyresförhållandets första sex månader. Först därefter kan lägenheten
undantas från förhandlingsordningen genom att hyresgästen och hyresvärden
skriftligen träffar en särskild överenskommelse i frågan. De huvudsakliga
motiven till denna inskränkning är att man därigenom kan undvika att hyresgästen
utsätts för obehöriga påtryckningar i samband med att hyresavtalet ingås och att
hyresgästen inte av misstag eller förbiseende skall hamna utanför det kollektiva
förhandlingssystemet.
Förslaget innebär att även outhyrda lägenheter som huvudregel omfattas av
förhandlingsordningen. Detta får i sin tur till följd att hyresvärdens
möjligheter att själv, dvs. utan att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten
i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen, bestämma inflyttningshyra begränsas
avsevärt.
I likhet med vad som gällde före den 1 juli 1994 skall en lägenhet kunna
undantas från en förhandlingsordning även genom överenskommelse mellan
förhandlingsordningens parter eller genom beslut av hyresnämnd. I dessa fall
behöver den föreslagna sexmånadersfristen inte iakttas.
Den hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning föreslås få en
rätt till ersättning för sitt förhandlingsarbete. I dag förutsätter en
organisations möjlighet att få sådan ersättning att förhandlingsordningens
parter är ense därom. En sålunda träffad överenskommelse innebär att i hyran för
de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp
som förhandlingsersättning. Skäligheten av sådant belopp kan prövas av hyres-
nämnd på begäran av hyresgästen.
Enligt utredningens förslag är förhandlingsersättningen konstruerad som en
hyresvärdens kostnad för förvaltningen av huset. Om hyresvärden inte kan
acceptera den ersättning som organisationen begär skall hyresnämnden, på begäran
av organisationen, fastställa ersättningen till skäligt belopp. Eftersom ersätt-
ningen inte längre skall vara en del av hyran skall hyresgästen inte ha
möjlighet att begära prövning av den.
Utredningen föreslår att tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i
12 kap. 54 a § jordabalken inskränks. En hyresvärd skall kunna använda sig av
det förfarande som regeln erbjuder endast beträffande lägenheter i hus med
förhandlingsordning som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet.
Ytterligare en förutsättning är att hyresavtalet gäller för obestämd tid.
Utredningen föreslår inte någon ändring av skyldigheten för en
hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning att förhandla även för
hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Enligt utredningens
uppfattning skall även framgent gälla att det i en förhandlingsöverenskommelse
om hyra skall bestämmas samma hyra för sådana lägenheter som är lika stora och
som omfattas av samma förhandlingsordning om det inte kan anses vara någon
skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet (21 § hyresförhandlingslagen).

Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

Den 1 juli 1994 upphävdes bostadssaneringslagen. Därmed försvann hyresgästernas
direkta inflytande över upprustning och ombyggnad i fastigheten. Bestämmelsen
härom i bostadssaneringslagen ersattes med en regel i 12 kap. 55 a §
jordabalken, som innebär att man vid en bruksvärdesprövning av hyran för en
lägenhet skall kunna bortse från vissa förbättringsarbeten i lägenheten som inte
har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnd.
Utredningen har inte ansett det lämpligt att bygga vidare på regleringen i
nämnda bestämmelse eftersom den inte ger hyresgästerna något egentligt
inflytande över upprustnings- och ombyggnadsåtgärder utan endast reglerar de
ekonomiska konsekvenserna av att vissa sådana åtgärder utförs mot hyresgästernas
önskan.
Utredningen har inte heller bedömt en regelrätt återgång till vad som gällde
enligt bostadssaneringslagen som lämplig.
Utredningen har i stället stannat för att föreslå en reglering som innebär att
hyresvärd och hyresgäst i första hand skall försöka nå en överenskommelse som
leder till att hyresgästen godkänner en viss åtgärd.
Om hyresgästen inte godkänner en åtgärd som avser den egna lägenheten måste
hyresvärden begära hyresnämndens tillstånd för att få genomföra den. Är det
fråga om åtgärder i gemensamma utrymmen krävs att en majoritet av hyresgästerna
har godkänt dem för att hyresnämndsprövning skall kunna undvaras.
De åtgärder som omfattas av regleringen är dels standardhöjande åtgärder, dels
åtgärder som, utan att de nödvändigtvis behöver påverka standarden, medför
ändring av en lägenhet eller av gemensamma utrymmen i fastigheten som inte är
ringa.
Hyresnämndens prövning skall avse tillåtligheten av åtgärder som hyresgästen
eller, när fråga är om en åtgärd som avser de gemensamma utrymmena, en majoritet
av hyresgästerna inte godkänner. Vid denna prövning skall hyresvärdens ansökan
bifallas om han kan visa att han har ett beaktansvärt intresse av att utföra
åtgärden och utförandet inte kan anses oskäligt mot hyresgästen.
Reglerna om hyresgästinflytande föreslås inflyta i 12 kap. jordabalken och
blir därmed tillämpliga oberoende av om det gäller en förhandlingsordning för
huset eller inte. Inflytandet skall vidare utövas av den enskilde hyresgästen
och en hyresgästorganisation får således inte någon självständig roll i för-
farandet.
Utredningen föreslår inte några särskilda påföljder för den hyresvärd som
vidtar en sådan åtgärd som omfattas av regleringen utan att inhämta godkännande
av berörda hyresgäster eller hyresnämnd. Anledningen härtill är att det redan
inom ramen för befintlig lagstiftning ansetts finnas vissa möjligheter att komma
till rätta med hyresvärdar som inte är beredda att följa de regler som
uppställs.

Lagförslagen i delbetänkandet SOU 1995:119

1 Förslag till
Lag om ändring i hyresförhandlingslagen
(1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)
dels att 20 § skall upphöra att gälla,
dels att 3, 5, 10 och 22 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det skall införas två nya paragrafer, 4 och 25 a §§, samt närmast
före 25 a § en ny rubrik av följande lydelse.

--------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse
--------------------------------------------------------------
Föreslagen lydelse

3 §

--------------------------------------------------------------
En förhandlingsordning omfattar en bostadslägenhet i ett hus som
anges i förhandlingsordningen, om hyresavtalet för lägenheten in-
nehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsord-
ningen.
--------------------------------------------------------------
En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett
eller flera hus, om inte parterna är ense om att undanta viss
lägenhet.

En förhandlingsordning gäller dock inte för en bostadslägenhet
om hyresavtalet, till följd av beslut av hyresnämnd eller till
följd av en skriftlig överenskommelse mellan hyresvärden och hy-
resgästen, inte innehåller en förhandlingsklausul. Sådan över-
enskommelse kan träffas tidigast sedan hyresförhållandet har
varat sex månader i följd.

--------------------------------------------------------------

--------------------------------------------------------------
4 §

Om det gäller en förhandlingsordning för visst hus, får avtal om
förhandlingsordning som avser det huset, slutas med annan
organisation av hyresgäster först sedan den förra förhandlingsord-
ningen har upphört att gälla där.
Om det föreligger särskilda skäl, får hyresnämnd i tvist som
avses i 2 § andra stycket förordna att förhandlingsordning inte
vidare skall gälla för det eller de hus som är i fråga.

Bilaga 2

5 §

Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ
förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en lägenhet,
2. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som avses i
12 kap. 19 § jordabalken, eller
3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som
är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet
att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.
Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för
hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör tillämp-
ning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom skriftlig
fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att företräda honom i saken.
--------------------------------------------------------------
Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyres-
gästens rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap.
54 § jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12
kap. 53 - 55 c §§ samma balk.
--------------------------------------------------------------
Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 §
jordabalken. Vid sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap.
53, 54 och 55 - 55 c §§ samma balk.

10 §

--------------------------------------------------------------
Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisatio-
nen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om
det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, organisa-
tionens stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan
anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen
att den begärda förhandlingsordningen skall gälla.
--------------------------------------------------------------
Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisatio-
nen respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om
det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, det antal
lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att
omfatta och omständigheterna i övrigt kan anses skäligt mot
hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den begärda
förhandlingsordningen skall gälla.

22 §

Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvillkor för
hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om ändring av
överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna upptas till behandling
skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom tre månader från den dag då
hyresgästen fick underrättelse om det nya villkoret eller, i fråga om hyra, tre
månader från den dag då villkoret började tillämpas mot honom.
--------------------------------------------------------------
Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall
12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan
följa av 21 §. Skäligheten av belopp som avses i 20 § får prövas även
utan samband med prövning av hyran i övrigt.
--------------------------------------------------------------
Vid prövning av hyresvillkor enligt första stycket skall
12 kap. 55 § jordabalken tillämpas med den avvikelse som kan
följa av 21 §.
Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlings-
överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden samtidigt
åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd därav har
uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen
(1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess att beslutet
har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse som har
ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.

--------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
Förhandlingsersättning

25 a §
Den hyresgästorganisation, som har ingått förhandlingsordning med
en hyresvärd eller en hyresvärd och organisation av fastig-
hetsägare, har rätt till ersättning av hyresvärden för sitt förhand-
lingsarbete (för-handlingsersättning).
Vid tvist mellan hyresgästorganisationen och hyresvärden om
förhandlingsersättningens storlek, skall hyresnämnden, på begäran
av hyresgästorganisationen, fastställa ersättningen till belopp
som kan anses skäligt med hänsyn till förhandlingskostnadernas
storlek och övriga omständigheter.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.
2. Har före ikraftträdandet av denna lag slutits avtal om två eller flera
förhandlingsordningar för visst hus, gäller den förhandlingsordning som omfattar
flest antal lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar samma antal
lägenheter gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen.

Bilaga 2

2 Förslag till
Lag om ändring i jordabalken

Härgenom föreskrivs i fråga om jordabalken
dels att 12 kap. 55 a § skall upphöra att gälla,
dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha följande
lydelse,
dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 18 d §, samt närmast före
18 d § en ny rubrik av följande lydelse.

--------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse
--------------------------------------------------------------
Föreslagen lydelse

12 kap. 18 a §

--------------------------------------------------------------
Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en
hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av
hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard
enligt 55 a § fjärde och femte styckena, får hyresnämnden på hyres-
gästens ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för
att lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggan-
de).
--------------------------------------------------------------
Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en
hyresgäst för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av
hyresvärdens egen bostad, inte har lägsta godtagbara standard
enligt sjätte och sjunde styckena, får hyresnämnden på hyresgästens
ansökan förelägga hyresvärden att vidta åtgärd som behövs för att
lägenheten skall uppnå sådan standard (upprustningsföreläggande).
I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med
föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i
föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om
förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.
Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för
denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär
att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande
meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om
upprustningsförelägganden.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som
tillhör annan än ägaren av marken.
--------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard
om den är försedd med anordning inom lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för
hushåll och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt
badkar eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvarings-
utrymmen och avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta
godtagbara standard skall uppnås
1. att det finns tillgång till förrådsutrymmen inom fastighe-
ten och till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller
inom rimligt avstånd från denna, samt
2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet,
brandsäkerhet eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan
godtas.

--------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete

12 kap. 18 d §

Denna paragraf tillämpas när fastighetsägare hyr ut bostadslägen-
het, om inte hyresavtalet avser
1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte
ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.
En hyresvärd får på fastigheten utföra standardhöjande åtgärd eller
åtgärd som medför ändring av lägenhet eller gemensamma utrymmen som
inte är ringa, endast om åtgärden har godkänts av den berörda
hyresgästen eller, om åtgärden avser för hyresgästerna gemensamma
utrymmen, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda lägen-
heterna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärden.
Vill hyresvärden utföra sådan åtgärd som avses i andra stycket
skall han skriftligen meddela detta till berörd hyresgäst. Om
överenskommelse inte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämn-
den ansöka om tillstånd att utföra åtgärden. Ansökan får göras
tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats till hyres-
gästen.
Vid hyresnämndens prövning skall hyresvärdens ansökan bifallas,
om åtgärden behövs för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta
godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena
eller om hyresvärden eljest har beaktansvärt intresse att genom-
föra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den
genomförs.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av
byggnad som tillhör annan än ägaren av marken.
12 kap. 53 §

Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter, om
inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat
nio månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
--------------------------------------------------------------
Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen
(1978:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 - 55 c §§ endast om
det följer av nämnda lag.
--------------------------------------------------------------
Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (19-
78:304) gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55 - 55 c §§ endast
om det följer av nämnda lag.

12 kap. 54 a §

--------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
Denna bestämmelse är tillämplig på hyresavtal som gäller för obestämd
tid och som avser en lägenhet som är belägen i ett hus med
förhandlingsordning men som, till följd av bestämmelserna i 3 §
hyresförhandlingslagen (1978:304), inte omfattas av
förhandlingsordningen.
--------------------------------------------------------------
Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 §
första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i
andra stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i
kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala
hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall
börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en
viss angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet
lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig
hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om
hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva
skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad
hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till
stånd.
--------------------------------------------------------------
Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 §
första stycket om hyreshöjning skall få den verkan som anges i
tredje stycket nedan, skall meddelandet innehålla uppgift i
kronor om den hyreshöjning som begärs och om det totala
hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den nya hyran skall
börja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en
viss angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet
lämnades, ger hyresvärden besked om att han motsätter sig
hyresvärdens begäran. Meddelandet skall också innehålla uppgift om
hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan pröva
skäligheten av den begärda hyran samt en uppgift om vad
hyresgästen behöver göra för att en sådan prövning skall komma till
stånd.
--------------------------------------------------------------
Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som
anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i med-
delandet usatta tiden gett hyresvärden besked om att han motsät-
ter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen
anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala den hyra som
hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att gälla först
efter den dag som i hyresvärdens meddelande angetts som sista
dag för att motsätta sig hyreshöjningen.
--------------------------------------------------------------
Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som
anges i andra stycket och har hyresgästen inte inom den i med-
delandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall
hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala
den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja att
gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande har
angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen.

12 kap. 55 §

Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om
den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägenheter i
hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse inte
kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på
en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på
hyresmarknaden.
--------------------------------------------------------------
Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna
i 55 a och 55 b §§ iakttas.
Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och
det ingår förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhand-
lingslagen (1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmel-
serna i första - tredje styckena rätt att få hyran sänkt med ett
belopp som motsvarar ersättningen.
--------------------------------------------------------------
Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna
i 55 b § iakttas.
Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden
eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till
hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare
inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara
obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.
--------------------------------------------------------------
Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte
stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före-
skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm-
melserna i övrigt i denna balk.
--------------------------------------------------------------
Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller fjärde
stycket, gäller de överenskomna villkoren, oavsett vad som före-
skrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat följer av bestäm-
melserna i övrigt i denna balk.

12 kap. 55 c §

Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om
ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till
hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar
närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om ändring av
hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse tiden innan
sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren började tilläm-
pas.
Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut
om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till
hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den
tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett
när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och
sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet
likväl avse tiden efter det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader
från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i
följd.
--------------------------------------------------------------
Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får
beslut om hyran, utan hinder av första och andra styckena, avse
tid från den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts
inom tre månader därefter.
--------------------------------------------------------------
Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får
beslut om hyran, utan hinder av första stycket, avse tid från
den dag då hyran började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre
månader därefter.
Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om
villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första
och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna
att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga
kraft.
Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre
hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad
på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om
betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som
sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta inträder för hyresgästen inom
kortare tid än två månader efter nämnda dag.
På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet
förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas
enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp
jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att
ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.
Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut,
skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han
till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas
enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess
beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

12 kap. 63 §

--------------------------------------------------------------
Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra
stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller
54 a § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev
till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det
dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt
sätt.
--------------------------------------------------------------
Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 d §, 24 §, 25 §
andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 §
eller 54 a § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommen-
derat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i
24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat
ändamålsenligt sätt.
Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden
till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock
alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på
hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift,
får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress.

12 kap. 70 §

--------------------------------------------------------------
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket,
18 a - c §§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54,
55 a, 55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor
från den dag beslutet meddelades.
--------------------------------------------------------------
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket,
18 a - d §§, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54,
55 d, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från
den dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56
eller 59 § får inte överklagas.

12 kap. 73 §

--------------------------------------------------------------
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åt-
gärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläg-
gande enligt 18 a - c §§, om godkännande av förbättringsarbete
eller liknande åtgärd enligt 55 a § tredje stycket eller om
utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin
rättegångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 §
rättegångsbalken.
--------------------------------------------------------------
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åt-
gärdsföreläggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläg-
gande enligt 18 a - c §§, om prövning av förbättrings- och ändrings-
arbete enligt 18 d § eller om utdömande av vite enligt 62 § skall
vardera parten svara för sin rättegångskostnad i hovrätten, om
inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.
2. De nu upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a § tillämpas alltjämt beträffande
åtgärd som omfattas av bestämmelsen och som har vidtagits eller påbörjats före
ikraftträdandet av denna lag. Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i dess
äldre lydelser.
3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre
lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i dess äldre lydelse.

Bilaga 2

3 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder
dels att 4, 5 a, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse,
dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse
--------------------------------------------------------------
Föreslagen lydelse

4 §

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
--------------------------------------------------------------
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a -c §§, ändrad
användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd
enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34
- 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §,
förlängning av hy- resavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor
enligt 12 kap. 54 §, godkännande av förbättringsarbete eller
liknande åtgärd enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket, återbe-
talning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §,
uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande
enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,
--------------------------------------------------------------
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt
enligt 12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49
§, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetalning av hyra och
fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med av-
flyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap.
64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlingslagen
(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt
samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt
bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte
stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 §
första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresför-
handlingslagen,
--------------------------------------------------------------
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792),
--------------------------------------------------------------
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792),
tvist om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jor-
dabalken eller förbättrings- och ändringsarbete enligt 12 kap.
18 d § samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.
Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.
upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte
eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

5 a §

Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ärende som gäller
1. fråga om en förhandlingsklausul skall föras in eller slopas i ett
hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304),
--------------------------------------------------------------
2. ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyres-
gästorganisation för dess förhandlingsarbete,
--------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
3. prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresför-
handlingslagen.
--------------------------------------------------------------
2. prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresför-
handlingslagen.
Bestämmelserna i 5 § första stycket skall inte heller tillämpas i andra
ärenden, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle ha
deltagit har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt
intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.
I ärende som avses i första och andra styckena skall hyresnämnden bestå av två
lagfarna ledamöter.

--------------------------------------------------------------
Ärende angående upprustningsföreläggande och särskild förvaltning
--------------------------------------------------------------
Ärende angående upprustningsföreläggande m.m.

16 §

--------------------------------------------------------------
Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara
skriftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och
dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för detta. Ansökan
om upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken
skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekono-
miskt eller annat hänseende som behövs för ärendets prövning.
--------------------------------------------------------------
Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara sk-
riftlig samt innehålla uppgift om den berörda fastigheten och
dess ägare, sökandens yrkande och grunderna för detta och, beträf-
fande ansökan enligt 12 kap. 18 d § jordabalken, uppgift om be-
rörda hyresgästers namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a - d §§ jor-
dabalken skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tek-
niskt, ekonomiskt eller annat hänseende som behövs för ärendets
prövning.
Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning
i fråga om ansökan som avses i första stycket.
Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att förhandling
ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig till
förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för
ärendets prövning.
Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där
fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förvaltare.
Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden beslutar
att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av
fastighetsägaren personligen.

17 §

Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar
besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att
närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig
utredning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall
arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också
inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6
§ första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 §
jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta
yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena
skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyres-
gästorganisation som har ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att
yttra sig.
--------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------
Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresför-
handlingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsord-
ning gäller som medpart till hyresvärden vid handläggningen av
ärendet i den delen.

Bilaga 2

22 §

--------------------------------------------------------------
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första
stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller
dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bo-
stadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om godkännande av
förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 12 kap. 55 a §
tredje stycket eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jor-
dabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 §
hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
--------------------------------------------------------------
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första
stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller
dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d §, 23 § andra
stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bo-
stadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt 12
kap. 59 § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlings-
ordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan
bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av
beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.
2. Äldre föreskrifter tillämpas i ärenden som enligt lagen (1900:00) om ändring
i jordabalken alltjämt skall kunna prövas enligt äldre bestämmelser

Bilaga 2

4 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyres-mål i Svea
hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål
i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse
--------------------------------------------------------------
Föreslagen lydelse

8 §

--------------------------------------------------------------
Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8
lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller
dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande
enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 23 §
andra stycket, 34, 36 eller 37 § eller godkännande enligt 12
kap. 55 a § tredje stycket jordabalken eller yrkande om rätt
till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) lämnats utan bifall.
--------------------------------------------------------------
Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8
lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller
dock inte beslut, enligt vilket ansökan om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprustningsföreläggande
enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d §,
23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller yrkande
om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hy- resförhand-
lingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.

Bilaga 2

5 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m.

Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag
m.m. skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse
--------------------------------------------------------------
Föreslagen lydelse

10 §

Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om
--------------------------------------------------------------
1. lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 55
a § fjärde och femte styckena jordabalken och
--------------------------------------------------------------
1. lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 a §
sjätte och sjunde styckena jordabalken och
2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.
Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjande
åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs för att
det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med
hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter kan anses
lämpligt att han ges en sådan möjlighet.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.

Bilaga 2

Förteckning över remissinstanser som har yttrat sig över del-betänkandets
lagförslag

Efter remiss har yttrande över delbetänkandet avgetts av Svea hovrätt, Göteborgs
tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Väster-ås, Hyresnämnden i
Linköping, Hyresnämnden i Jönköping, Hyresnämn-den i Växjö, Hyresnämnden i
Örebro, Hyresnämnden i Malmö, Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Gävle,
Hyresnämnden i Sundsvall, Hyresnämnden i Umeå/Luleå, Domstolsverket, Kungl.
Tekniska högskolan (KTH), Lunds universitet, Boverket, Konsumentverket,
Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län, Svenska Kommunförbundet, Sveriges
advokat-samfund, Stockholms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun, Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund,
Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s riksförbund, Stockholms Kooperativa
Bostadsförening ek. för. och Sveriges Bostadsrättsföreningars
Centralorganisation (SBC). Yttrande har vidare inkommit från Svenska
Byggnadsarbetareförbundet och ett antal privatpersoner.

Bilaga 4

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)
dels att 3, 5 och 10 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 4 §, av följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §1
--------------------------------------------------------------------
En förhandlingsordning omfattar En förhandlingsordning omfattar
en bostadslägenhet i ett hus som samtliga bostadslägenheter i ett
anges i förhandlingsordningen, om eller flera hus, om inte något
hyresavtalet för lägenheten inne- annat följer av andra eller tredje
håller en förhandlingsklausul som stycket.
hänvisar till
förhandlingsordningen.
En förhandlingsordning gäller
inte för en lägenhet, om hyresvär-
den och hyresgästen skriftligen
har kommit överens om att
hyresavta-let inte skall innehålla
en förhand-lingsklausul. En sådan
överens-kommelse kan träffas
tidigast sedan hyresförhållandet
har varat tre månader i följd.
Överenskommel-sen skall
undertecknas av hyresvär-den och
hyresgästen. En överens-kommelse
som inte uppfyller dessa
föreskrifter är ogiltig.
En förhandlingsordning gäller
inte heller för en lägenhet, om
hyresavtalet enligt beslut av
hyres-nämnden inte skall innehålla
en förhandlingsklausul. Ett sådant
be-slut får börja gälla tidigast när
hyresförhållandet har varat tre
månader i följd.

4 §
--------------------------------------------------------------------
Om en hyresvärd är part i ett avtal
om en förhandlingsordning för ett
visst hus med en viss
organisation av hyresgäster som
motpart, får hyresvärden ingå avtal
om en för-handlingsordning som
avser det huset med en annan
organisation av hyresgäster först
sedan den förra
förhandlingsordningen har upphört
att gälla där.
Om det finns särskilda skäl, får
hyresnämnden i en tvist som avses
i 2 § andra stycket förordna att
en förhandlingsordning inte vidare
skall gälla för huset eller husen
som det är fråga om.

5 §2
Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initiativ
förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en lägenhet,
--------------------------------------------------------------------
2. bestämmande första gången av
hyran för en ny hyresgäst, om den
begärda hyran överstiger den tidi-
gare hyresgästens hyra,
2. ändring av grunderna för be- 3. ändring av grunderna för be-
räkning av sådan särskild ersättningräkning av sådan särskild ersättning
som avses i 12 kap. 19 § som avses i 12 kap. 19 § jordabal-
jordabal-ken, eller ken, eller
--------------------------------------------------------------------
3. ändring av villkor som avser 4. ändring av villkor som avser
hyresgästernas rätt att använda ut-hyresgästernas rätt att använda ut-
rymmen som är avsedda att använ- rymmen som är avsedda att använ-das
das gemensamt av hyresgästerna. gemensamt av hyresgästerna.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat, skyldighet
att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen-samt.
Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt för
hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör
tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen genom
skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-träda honom i
saken.
--------------------------------------------------------------------
Förhandlingsordning medför inte Förhandlingsordning medför inte
någon inskränkning i hyresgästens någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyres- rätt att begära prövning av hyres-
villkoren enligt 12 kap. 54 § villkoren enligt 12 kap. 54 §
jorda-balken. Vid sådan prövning jorda-balken. Vid sådan prövning
gäller bestämmelserna i 12 kap. gäller bestämmelserna i 12 kap. 53,
53 - 55 c §§ samma balk. 54 och 55 - 55 c §§ samma balk.

10 §3
--------------------------------------------------------------------
Vid prövning av tvist som avses Vid prövning av tvist som avses
i 9 § skall i 9 § skall hyresgästorganisationen
hyresgästorganisationen respektive hyresvärden ha rätt till
respektive hyresvärden ha rätt förhandlingsordning, om det med
till förhandlingsordning, om det hänsyn till organisationens kvali-
med hänsyn till organisationens fikationer, det antal lägenheter
kvali-fikationer, som förhandlingsordningen kan
organisationens stöd bland förvän-tas komma att omfatta och
hyresgästerna och omstän- om-ständigheterna i övrigt kan
digheterna i övrigt kan anses anses skäligt mot hyresvärden
skäligt mot hyresvärden respektive respektive hyresgästorganisationen
hyresgästorganisationen att den att den be-gärda
be-gärda förhandlingsordningen förhandlingsordningen skall gälla.
skall gälla.

_____________

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för-
handlingsordningar för ett visst hus, gäller den förhandlingsordning som
omfattar flest lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar samma antal
lägenheter gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen.
2 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1
dels att 12 kap. 55 a §2 skall upphöra att gälla,
dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha följande
lydelse,
dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d - h §§, samt
närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
12 kap.
18 a §3
--------------------------------------------------------------------
Om en bostadslägenhet, som hyrs Om en bostadslägenhet, som hyrs
ut av fastighetsägaren till en ut av fastighetsägaren till en
hyres-gäst för annat än fritidsän- hyres-gäst för annat än fritidsändamål
damål och som inte utgör del av och som inte utgör del av hyres-
hyres-värdens egen bostad, inte värdens egen bostad, inte har
har lägsta godtagbara standard lägsta godtagbara standard enligt
enligt 55 a § fjärde och femte sjätte och sjunde styckena, får hy-
styckena, får hyresnämnden på res-nämnden på hyresgästens ansökan
hyresgästens an-sökan förelägga förelägga hyresvärden att vidta åtgärd
hyresvärden att vidta åtgärd som som behövs för att lägen-heten skall
behövs för att lägenheten skall uppnå sådan standard
uppnå sådan stan-dard (upprustningsföreläggande).
(upprustningsföreläggande).
I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses med
föreläggandet skall ha vidtagits. Vite får sättas ut i föreläggandet. Tiden i
föreläggandet får förlängas, om det finns särskilda skäl för det och ansökan om
förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som gäller.
Föreläggande får meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kostnaden för
denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den begärda åtgärden innebär
att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset, får ett föreläggande
meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga om
upprustningsförelägganden.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som
tillhör annan än ägaren av marken.
--------------------------------------------------------------------
En bostadslägenhet skall anses
ha lägsta godtagbara standard, om
den är försedd med anordning inom
lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till
varmt och kallt vatten för hushåll
och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande
toalett och tvättställ samt badkar
eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström
för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis,
diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen
och avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte
stycket krävs det för att lägsta
godtagbara standard skall uppnås
1. att det finns tillgång både
till förrådsutrymmen inom
fastigheten och till anordning för
hushållstvätt inom fastigheten
eller inom rimligt avstånd från
den, och
2. att huset inte har sådana
bris-ter i fråga om hållfasthet,
brand-säkerhet eller sanitära
förhållanden som inte skäligen kan
godtas.

--------------------------------------------------------------------
Hyresgästinflytande vid förbätt-
rings- och ändringsarbete

18 d §
--------------------------------------------------------------------
En fastighetsägare som hyr ut en
bostadslägenhet får endast under de
förutsättningar som anges i andra
stycket
1. utföra sådana standardhöjande
åtgärder på fastigheten som har en
inte obetydlig inverkan på lägen-
hetens bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en
inte oväsentlig ändring av lägenhe-
ten eller av de gemensamma delar-
na av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få
vidtas krävs det att de har
godkänts av de berörda
bostadshyresgästerna eller att
hyresnämnden har lämnat tillstånd
till åtgärderna. Om åtgär-derna avser
de gemensamma delar-na av
fastigheten, krävs det att de har
godkänts av hyresgästerna i minst
hälften av de berörda
bostadslägenheterna eller att
hyres-nämnden har lämnat tillstånd
till åtgärderna. Godkännande eller
tillstånd behövs inte, om åtgärder-na
vidtas för att en bostadslägenhet
skall uppnå lägsta godtagbara
standard enligt 18 a § sjätte och
sjunde styckena.
Med fastighetsägare jämställs
innehavare av tomträtt och ägare av
byggnad som tillhör någon annan än
markägaren.

18 e §
--------------------------------------------------------------------
Om hyresvärden vill utföra såda-na
åtgärder som avses i 18 d §, skall
han skriftligen meddela de be-
rörda bostadshyresgästerna detta.
Om en berörd bostadshyresgäst
inte godkänner åtgärden, har
hyresvärden rätt att hos hyres-
nämnden ansöka om tillstånd att
utföra åtgärden. Ansökan får göras
tidigast en månad efter det att
meddelandet lämnats till hyres-
gästen.
Bestämmelsen i 16 § femte stycket
tillämpas också i fråga om tillstånd
till åtgärder som avses i 18 d §.

18 f §
--------------------------------------------------------------------
En ansökan enligt 18 e § skall
bifallas om hyresvärden har ett
beaktansvärt intresse av att åtgär-
den genomförs och det inte är
oskäligt mot hyresgästen att den
genomförs.
Vid prövningen av om det är
oskäligt mot hyresgästen att åtgär-
den genomförs skall hyresvärdens
intresse av att åtgärden genomförs
vägas mot det intresse som hyres-
gäster i allmänhet kan antas ha av
att åtgärden inte vidtas. Om det
finns särskilda skäl, får även
omständigheter som hänför sig endast
till den enskilde hyresgästen
beaktas.

18 g §
--------------------------------------------------------------------
Bestämmelserna i 18 d - f §§
tillämpas inte i fråga om
hyresavtal som avser endast
1. ett möblerat rum eller en
lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller
två-familjshus, när upplåtelsen inte
ingår i en affärsmässigt bedriven
uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del
av hyresvärdens egen bostad.
18 h §
--------------------------------------------------------------------
Om det i ett fall som avses i
18 d § saknas godkännande eller
tillstånd, skall hyresnämnden för-
bjuda hyresvärden att utföra åtgär-
den. Förbudet får förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på ansökan
av den berörda hyres-gästen. Ansökan
får göras även av den som tidigare
har varit hyres-gäst, om hans
hyresavtal har upp-hört med
anledning av en större ombyggnad
och han har rätt att flytta
tillbaka till en lägenhet i
fastigheten efter ombyggnaden och
kan anses vara berörd av den åt-gärd
som omfattas av ansökan.
På ansökan av hyresvärden får
hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde -
sjätte styckena tillämpas också i
fråga om förbud att utföra en för-
bättrings- eller ändringsåtgärd.

53 §4Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,
om inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och
ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet har varat nio
månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
--------------------------------------------------------------------
Om en förhandlingsordning Om en förhandlingsordning enligt
enligt hyresförhandlingslagen hyresförhandlingslagen (1978:304)
(1978:304) gäller för lägenheten, gäller för lägenheten, tillämpas 54
tillämpas 54 - 55 c §§ endast om och 55 - 55 c §§ endast om det
det följer av nämnda lag. följer av nämnda lag.

54 a §5
--------------------------------------------------------------------
Bestämmelserna i andra och
tredje styckena tillämpas i fråga
om hyresavtal som
1. gäller för obestämd tid, och
2. avser en sådan lägenhet i ett
hus med förhandlingsordning som
till följd av bestämmelserna i 3 §
hyresförhandlingslagen (1978:304),
inte omfattas av förhandlingsord-
ningen.
--------------------------------------------------------------------
Vill hyresvärden att ett Vill hyresvärden att ett skrift-
skriftligt meddelande enligt 54 § ligt meddelande enligt 54 § första
första stycket om hyreshöjning stycket om hyreshöjning skall få
skall få den verkan som anges i den verkan som anges i tredje
andra stycket nedan, skall stycket nedan, skall meddelandet
meddelandet innehålla uppgift i innehålla uppgift i kronor om den
kronor om den hyreshöjning som hyreshöjning som begärs och om det
begärs och om det totala totala hyresbeloppet samt upp-
hyresbeloppet samt upp-gift om gift om den dag då den nya hyran
den dag då den nya hyran skall skall börja gälla. I meddelandet
börja gälla. I meddelandet skall skall vidare anges att hyresgästen
vidare anges att hyresgästen blir blir skyldig att betala den högre
skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss
hyran, om han inte senast en angiven dag, tidigast två månader
viss angiven dag, tidigast två efter det att meddelandet
månader efter det att meddelandet lämnades, ger hyresvärden besked om
lämnades, ger hyresvärden besked att han motsätter sig hyresvärdens
om att han motsätter sig begäran. Meddelandet skall också
hyresvärdens begäran. Meddelandet innehålla uppgift om hyresvärdens
skall också innehålla uppgift om adress, en upplysning om att
hyresvärdens adress, en hyresnämnden kan pröva skäligheten
upplysning om att hyresnämnden av den be-gärda hyran samt en
kan pröva skäligheten av den be- uppgift om vad hyresgästen behöver
gärda hyran samt en uppgift om göra för att en sådan prövning skall
vad hyresgästen behöver göra för attkomma till stånd.
en sådan prövning skall komma till
stånd.
--------------------------------------------------------------------
Innehåller meddelandet från Innehåller meddelandet från
hyresvärden sådana uppgifter som hyresvärden sådana uppgifter som
anges i första stycket och har anges i andra stycket och har
hyresgästen inte inom den i med- hyresgästen inte inom den i med-
delandet usatta tiden gett delandet utsatta tiden gett
hyres-värden besked om att han hyres-värden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran motsätter sig hyresvärdens begäran
om hyres-höjning, skall om hyres-höjning, skall hyresgästen
hyresgästen anses ha ingått avtal anses ha ingått avtal med
med hyresvärden om att betala den hyresvärden om att betala den hyra
hyra som hyres-värden har begärt. som hyres-värden har begärt. Den
Den högre hyran får börja att gällahögre hyran får börja att gälla först
först efter den dag som i efter den dag som i hyresvärdens
hyresvärdens medde-lande angetts medde-lande angetts som sista dag
som sista dag för att motsätta sig för att motsätta sig hyreshöjningen.
hyreshöjningen.

55 §6
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om
den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks-värdet
är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen-heter
i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en jämförelse
inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter
på en annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på
hyresmarknaden.
--------------------------------------------------------------------
Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första
stycket skall även bestämmelserna stycket skall även bestämmelserna i
i 55 a och 55 b §§ iakttas. 55 b § iakttas.
Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för-
handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304), har
hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena rätt att få
hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.
Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-värden
eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till
hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare
inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara
obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för fortsatt
uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de överenskomna
villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i den mån inte annat
följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.

**FOOTNOTES**

1 Senaste lydelse 1994:816.

2 Senaste lydelse 1994:816.

3 Senaste lydelse 1994:816.

1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.

2 Senaste lydelse 1994:817.

3 Senaste lydelse 1994:817.

4 Senaste lydelse 1994:817.

5 Senaste lydelse 1994:817.

6 Senaste lydelse 1994:817.

Bilaga 4

55 c §7
Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut om
ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hän-skjutits
till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månads-skifte som
inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen. Beslut om
ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som nu angetts avse
tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut gällande villkoren
började tillämpas.
Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut
om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hänskjutits till
hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den
tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas upp, om uppsägning skett
när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är hyrestiden längre än ett år och
sker ändring av hyresvillkoren på grund av ansökan av hyresgästen, får beslutet
likväl avse tiden efter det månads-skifte som inträffar närmast efter tre
månader från dagen för ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat
ett år i följd.
--------------------------------------------------------------------
Har den hyra som prövats blivit Har den hyra som prövats blivit
gällande enligt 54 a §, får beslut gällande enligt 54 a §, får beslut
om hyran, utan hinder av första om hyran, trots första stycket,
och andra styckena, avse tid från avse tid från den dag då hyran
den dag då hyran började gälla, om började gälla, om ansökningen har
ansökningen har gjorts inom tre gjorts inom tre månader därefter.
månader därefter.
Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om vill-
korsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första och
andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också förordna att
beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har vunnit laga
kraft.
Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala högre
hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte förverkad
på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande beloppet, om
betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet vann laga kraft. Vad som
sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in-träder för hyresgästen inom
kortare tid än två månader efter nämnda dag.
På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet
förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan beräknas
enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit laga kraft och
enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande belopp
jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det bestämmas att
ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.
Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens beslut,
skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till-baka vad
han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas
enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess
beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.

63 §8
--------------------------------------------------------------------
Ett meddelande som avses i 10 Ett meddelande som avses i 10 §,
§, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra
stycket, 33 §, 42 § första stycket stycket, 33 §, 42 § första stycket
3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a §
54 a § skall anses lämnat när det skall anses lämnat när det har
har avsänts i rekommenderat brev avsänts i rekommenderat brev till
till mottagarens vanliga adress. mottagarens vanliga adress. I
I fall som avses i 24 § är det fall som avses i 24 § är det dock
dock till-räckligt att tillräckligt att meddelandet är av-
meddelandet är avsänt på annat sänt på annat ändamålsenligt sätt.
ändamålsenligt sätt.
Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden
till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock
alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på
hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift,
får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress.

70 §9
--------------------------------------------------------------------
Beslut av hyresnämnden i frågor Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, som avses i 16 § andra stycket,
18 a - c §§, 23 § andra stycket, 2418 a - f §§, 18 h §, 23 § andra
a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49,
55 d, 62 eller 64 § överklagas 52, 54, 55 d, 62 eller 64 §
genom besvär inom tre veckor från överklagas genom besvär inom tre
den dag beslutet meddelades. veckor från den dag beslutet
meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56
eller 59 § får inte överklagas.

73 §10
--------------------------------------------------------------------
I hyrestvister som avses i 49, I hyrestvister som avses i 49,
54 eller 55 d § och i mål om 54 eller 55 d § och i mål om åtgärds-
åtgärds-föreläggande enligt 16 § föreläggande enligt 16 § andra
andra stycket, om stycket, om upprustningsföreläg-
upprustningsföreläg-gande enligt gande enligt 18 a - c §§, om till-
18 a - c §§, om god-kännande av stånd till förbättrings- och änd-
förbättringsarbete eller liknande ringsåtgärder enligt 18 d - f §§, om
åtgärd enligt 55 a § tredje stycketförbud mot sådana åtgärder enligt 18
eller om utdömande av vite enligt h § eller om utdömande av vite
62 § skall vardera parten svara enligt 62 § skall vardera parten
för sin rättegångs-kostnad i svara för sin rättegångs-kostnad i
hovrätten, om inte annat följer av hovrätten, om inte annat följer av
18 kap. 6 § rättegångs-balken. 18 kap. 6 § rättegångs-balken.

_____________

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om åtgärder
som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana åtgärder
tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §. Härvid skall
12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.
3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre
lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.

**FOOTNOTES**

7 Senaste lydelse 1994:841.

8 Senaste lydelse 1994:817.

9 Senaste lydelse 1994:817.

10 Senaste lydelse 1994:841.

Bilaga 4

3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrende-nämnder och
hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder1
dels att 4, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse,
dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
--------------------------------------------------------------------
2. pröva tvist om åtgärdsföre- 2. pröva tvist om åtgärdsföreläg-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, upprustningsföreläggande stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 18 a - c §§, ändrad enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
användning av lokal enligt 12 skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
kap. 23 § andra stycket, överlåtelse av hyresrätt enligt 12
skadestånd en-ligt 12 kap. 24 a §, kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av
överlåtelse av hyresrätt enligt lägenhet i andra hand enligt 12
12 kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av kap. 40 §, förlängning av hyres-
lägenhet i andra hand enligt avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor
12 kap. 40 §, förlängning av enligt 12 kap. 54 §, återbetalning
hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, av hyra och fastställande av hyra
hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med
godkännande av förbättringsarbete avflyttning enligt 12 kap. 59 §
eller liknande åtgärd enligt eller föreläggande enligt 12 kap.
12 kap. 55 a § tredje stycket, 64 §, allt jordabalken,
återbetalning av hyra och
fastställande av hyra enligt
12 kap. 55 d §, uppskov med
avflyttning enligt 12 kap. 59 §
eller föreläggande enligt 12 kap.
64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-lagen
(1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt enligt
samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt
bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte
stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 9 kap. 16 §
första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-
förhandlingslagen,
--------------------------------------------------------------------
6. pröva frågor enligt bostads- 6. pröva frågor enligt bostadsför-
för-valtningslagen (1977:792), valtningslagen (1977:792), tvist
om upprustningsföreläggande enligt
12 kap. 18 a - c §§ jordabalken
eller förbättrings- och
ändringsåtgärder enligt 12 kap. 18 d
- f §§ och 18 h § samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen.
Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres-fastighet m.m.
upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte
eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

--------------------------------------------------------------------
Ärende angående upprustnings- Ärende angående upprustnings-
föreläggande och särskild förvalt- föreläggande m.m.
ning

16 §3
--------------------------------------------------------------------
Ansökan i fråga som avses i 4 § Ansökan i fråga som avses i 4 §
första stycket 6 skall vara första stycket 6 skall vara
skriftlig samt innehålla uppgift skriftlig samt innehålla uppgift
om den be-rörda fastigheten och om den be-rörda fastigheten och
dess ägare samt sökandens yrkande dess ägare, sökandens yrkande och
och grun-derna för detta. Ansökan grunderna för detta samt, när det
om upp-rustningsföreläggande gäller an-sökan enligt 12 kap. 18 e §
enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller 18 h § jordabalken, uppgift
jordabalken skall dessutom vara om be-rörda hyresgästers namn.
åtföljd av den utred- ning i Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§,
tekniskt, ekonomiskt eller annat 18 e § och 18 h § jordabalken
hänseende som behövs för ärendets skall dess-utom vara åtföljd av den
prövning. utredning i tekniskt, ekonomiskt
eller annat hänseende som behövs för
ärendets prövning.
Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande tillämpning
i fråga om ansökan som avses i första stycket.
Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för-
handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa sig
till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej hinder för
ärendets prövning.
Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda kommun, där
fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på för-valtare.
Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden be-slutar
att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall betalas av
fastighetsägaren personligen.

17 §4
--------------------------------------------------------------------
Om anledning därtill förekom- Om det finns anledning, skall
mer, skall nämnd eller den nämn- nämnd eller den nämnden förord-nar
den förordnar besiktiga den besiktiga den fastighet som
fastig-het som ärendet rör. ärendet rör. Parterna skall beredas
Parterna skall beredas tillfälle tillfälle att närvara vid sådan be-
att närvara vid sådan besiktning. siktning. Nämnd får också föran-
Nämnd får också föranstalta om annanstalta om annan nödvändig utred-
nödvändig ut- redning. ning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall
arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också
inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning av 6
§ första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 §
jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta
yttrande från länsstyrelsen om arrende-ställets avkastningsförmåga. Yttrandena
skall inhämtas från den läns-styrelse inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den
hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överens-kommelsen tillfälle
att yttra sig.
--------------------------------------------------------------------
Om det begärs prövning av en fråga
som avses i 4 § andra stycket
hyresförhandlingslagen, inträder
organisation med vilken förhand-
lingsordning gäller som medpart
till hyresvärden vid handlägg-
ningen av ärendet i den delen.

22 §5
--------------------------------------------------------------------
Beslut av nämnd äger, sedan tid Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått närför klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, talan får föras mot beslutet, rätts-
rättskraft, såvitt därigenom kraft, såvitt därigenom avgjorts
avgjorts fråga som avses i 1 § fråga som avses i 1 § första stycket
första stycket 2 eller 5 eller 4 § 2 eller 5 eller 4 § första stycket
första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8.
7 eller 8. Vad som sagts nu Vad som sagts nu gäller dock ej
gäller dock ej beslut, varigenom beslut, varigenom ansökan om
ansökan om åtgärdsföreläggande enligtåtgärds-föreläggande enligt 12 kap.
12 kap. 16 § andra stycket eller 16 § andra stycket eller upprust-
upprustningsföreläg-gande enligt ningsföreläggande enligt 12 kap. 18
12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånda - c §§ eller tillstånd enligt
enligt 12 kap. 23 § andra 12 kap. 18 d - f §§ , 23 § andra
stycket, 34 - 37 eller 40 § stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda-
jordabalken eller 7 kap. 11 § balken eller 7 kap. 11 § bostads-
bostadsrättslagen (1991:614) rättslagen (1991:614) eller ansökan
eller ansökan om godkännande av om uppskov enligt 12 kap. 59 §
för-bättringsarbete eller liknande jordabalken eller ansökan om förbud
åt-gärd enligt 12 kap. 55 a § eller hävande av förbud enligt 12
tredje stycket eller ansökan om kap. 18 h § jordabalken eller
uppskov enligt 12 kap. 59 § yrkande om rätt till förhand-
jordabalken eller yrkande om rätt lingsordning enligt 9 § hyresför-
till förhand-lingsordning enligt handlingslagen (1978:304) lämnats
9 § hyresför-handlingslagen utan bifall.
(1978:304) lämnats utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av
beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.

_____________

1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt lagen
(1900:000) om ändring i jordabalken skall prövas enligt äldre bestäm-melser.

**FOOTNOTES**

1 Lagen omtryckt 1985:660.

2 Senaste lydelse 1994:820.

3 Senaste lydelse 1994:820.

4 Senaste lydelse 1994:820.

5 Senaste lydelse 1994:820.

Bilaga 4

4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål
i Svea hovrätt

Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831 om rättegången i vissa hyresmål i
Svea hovrätt skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 §
--------------------------------------------------------------------
Beslut av Svea hovrätt äger Beslut av Svea hovrätt äger rätts-
rätts-kraft, såvitt därigenom kraft, såvitt därigenom avgjorts
avgjorts fråga som avses i 4 § fråga som avses i 4 § första stycket
första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8
7 eller 8 lagen (1973:188) om lagen (1973:188) om arrendenämnder
arrendenämnder och hyresnämnder. och hyresnämnder. Detta gäller dock
Detta gäller dock inte beslut, inte beslut, enligt vilket ansökan
enligt vilket ansökan om om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap.
åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upp-
16 § andra stycket eller upp- rustningsföreläggande enligt 12
rustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd
kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §
en-ligt 12 kap. 23 § andra andra stycket, 34, 36 eller 37 §
stycket, 34, 36 eller 37 § eller jordabalken eller ansökan om för-
godkännande enligt 12 kap. 55 a § bud eller hävande av förbud enligt
tredje stycket jordabalken eller 12 kap. 18 h § jordabalken eller
yrkande om rätt till yrkande om rätt till förhandlings-
förhandlingsordning enligt 9 § ordning enligt 9 § hyresförhand-
hyresförhandlingslagen (1978:304) lingslagen (1978:304) lämnats utan
lämnats utan bifall. bifall.

_____________

Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.

Bilaga 4

5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostads-anpassningsbidrag
m.m.

Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-ningsbidrag
m. m. skall ha följande lydelse.

--------------------------------------------------------------------
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

10 §1
Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om
--------------------------------------------------------------------
1. lägenheten har lägsta godtag- 1. lägenheten har lägsta godtag-
bara standard enligt 12 kap. 55 bara standard enligt 12 kap. 18 a §
a § fjärde och femte styckena sjätte och sjunde styckena jorda-
jorda-balken och balken och
2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.
Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjan-de
åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs för att
det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om det med
hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständig-heter kan anses
lämpligt att han ges en sådan möjlighet.

_____________

Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.

**FOOTNOTES**

1 Senaste lydelse 1994:821.

Bilaga 5

Lagrådet

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1996-09-11

Närvarande: justitierådet Staffan Magnusson, f.d. presidenten i
Försäkringsöverdomstolen Leif Ekberg, regeringsrådet Leif Lindstam.

Enligt en lagrådsremiss den 15 augusti 1996 (Justitiedepartementet) har
regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),
2. lag om ändring i jordabalken,
3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres- nämnder,
4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i Svea
hovrätt och
5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.

Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Christina
Jacobsson.

Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:

Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen

I en ny 4 § har i första stycket tagits in en bestämmelse om möjlig heten för en
hyresvärd, som är part i ett avtal om en förhandlingsordning med en viss
hyresgästorganisation som motpart, att ingå avtal om en förhandlingsordning med
en annan hyresgästorganisation. I andra stycket finns en bestämmelse som öppnar
möjlighet för hyresnämnder att i en tvist som avser slopande av en
förhandlingsklausul förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla.
Med hänsyn till att det inte finns något samband mellan bestämmelserna i de
båda styckena i 4 § förordar Lagrådet att vad som sägs i andra stycket bryts ut
ur paragrafen. Bestämmelsen i andra stycket kan eventuellt bilda en ny 3 a §.

________

Lagen föreslås träda i kraft den 1 april 1997. Det har ansetts angeläget att
bestämmelserna om hyresförhandlingssystemet är så enhetliga som möjligt och att
det starkare skydd som hyresgästerna får med de föreslagna ändringarna inträder
så snart som möjligt. Mot den bakgrunden föreslås bl.a. att sådana lägenheter,
vilkas hyresavtal vid ikraftträdandet inte innehåller en förhandlingsklausul och
alltså hittills inte har omfattats av en förhandlingsordning, efter
ikraftträdandet kommer att omfattas av den förhandlingsordning som gäller för
huset. Enligt Lagrådets mening bör denna effekt inte inträda för sådana
lägenheter där hyresvärd och hyresgäst före den 1 april 1997 träffat en
skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla någon
förhandlingsklausul. Detsamma bör gälla i de fall där hyresnämnden för viss
lägenhet före ikraftträdandet fattat beslut av denna innebörd. Vad som nu har
sagts bör komma till uttryck i en särskild övergångsbestämmelse. Denna kan
lämpligen placeras som punkt 2 i övergångsbestämmelserna, varvid den i remissen
föreslagna punkten 2 får numreras om till punkt 3. Punkt 2 bör ges följande
lydelse:

2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en skriftlig
överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul,
är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdan-det. Detsamma gäller beslut
av hyresnämnden som har meddelats före ikraftträdandet och som innebär att
hyresavtalet inte skall innhålla någon förhandlingsklausul.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

Enligt 12 kap. 18 d § får en fastighetsägare som hyr ut en bostads- lägenhet
endast under de förutsättningar som anges i paragrafens andra stycke utföra
standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på
lägenhetens bruksvärde eller åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av
lägenheten eller av de gemensamma delarna av fastigheten. De förutsättningar som
anges i andra stycket är att det föreligger ett godkännande av hyresgästerna
eller ett tillstånd av hyres-nämnden. Enligt 12 kap. 18 h § skall hyresnämnden
förbjuda hyresvärden att utföra åtgärderna, om det saknas godkännande av
hyresgästerna eller tillstånd av hyresnämnden. En fråga om förbud prövas på
ansökan av den berörda hyresgästen. Ansökan får göras även av den som tidigare
har varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större
ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten
efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd som omfattas av
ansökan.
Begränsningen av bestämmelserna i 18 d § till fastighetsägare som hyr ut en
bostadslägenhet kan enligt Lagrådets mening leda till en begräns-ning av det
avsedda tillämpningsområdet för 18 d och 18 h §§. Som exempel kan nämnas det
fallet att hyresavtalen i en fastighet har upphört med anledning av en större
ombyggnad. Fastighetsägaren hyr då inte ut någon bostadslägenhet och torde
därför kunna besluta om t.ex. väsentliga ändringar av lägenheterna utan att
hyresgästerna godkänner dem. Även om hyresgästerna skulle ha rätt att flytta
tillbaka till lägenheter i fastig-heten efter ombyggnaden saknar hyresnämnden
möjlighet att på ansökan av dem föbjuda åtgärderna, eftersom ett sådant förbud
synes förutsätta att det föreligger ett krav på godkännande av hyresgästerna
eller tillstånd av hyresnämnden.
Lagrådet förordar därför att 18 d och 18 h §§ ändras och delvis redigeras om.
I inledningen till 18 d § torde orden som hyr ut en bostadslägenhet kunna
utgå. Denna ändring medför redaktionella ändringar i första stycket 1 och 2.
Vidare bör i 18 d § tredje stycket tas in en bestämmelse motsvarande den i 18 h
§ andra stycket andra meningen, som jämställer vissa förutvarande hyresgäster
medhyresgäster. Därutöver bör vissa andra ändringar av redaktionell natur göras.
Lagrådet förordar att paragraferna ges följande lydelse:

18 d § En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra
stycket
1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte
obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostads-lägenhet
eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av de
berörda bostadshyresgästerna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till
åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av fastigheten, krävs det
att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften av de berörda
bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till åtgärderna.
Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åt-gärderna vidtas för att en
bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard enligt 18 a § sjätte och
sjunde styckena.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av byggnad som
tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i 18 d - 18 h §§ även den
som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en
större ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i
fastigheten efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd det är
fråga om.

18 h § Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § på-börjas
utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden att
utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.
På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också när ansökan
enligt andra stycket har gjorts.

Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

I det föreslagna fjärde stycket i 17 § bör, om Lagrådets förslag be-träffande 4
§ hyresförhandlingslagen godtas, hänvisningen till 4 § andra stycket
hyresförhandlingslagen ändras till 3 a § samma lag.

Övriga lagförslag

Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.

JUSTITIEDEPARTEMENTET

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 september 1996

Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden Hjelm-Wallén,
Freivalds, Schori, Blomberg, Lindh, von Sydow, Klingvall, Pagrotsky, Östros

Föredragande: statsrådet Freivalds

Regeringen beslutar proposition 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid ombyggnad
m.m.