Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.
Stockholm den 16 september 1996
Göran Persson
Laila Freivalds
(Justitiedepartementet)
Prop.
1996/97:30
Propositionens huvudsakliga innehåll
I propositionen lämnas förslag till vissa ändringar i hyreslagen och hyres-
förhandlingslagen. Syftet med ändringarna är att stärka hyresgästernas
inflytande och ställning så att balansen mellan hyresvärdarna och hyres-
gästerna återställs.
Det föreslås att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus
återinförs. Vidare föreslås att hyresnämnden, vid prövningen av om en
förhandlingsordning skall gälla, skall ta hänsyn till bl.a. det antal lägen-
heter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta.
En hyresgäst skall även i fortsättningen ha rätt att själv avgöra om den
egna lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhandlingar som förs för
huset. Denna rätt föreslås emellertid gälla med vissa begränsningar.
En förhandlingsordning skall sålunda som huvudregel omfatta samtliga
lägenheter i ett hus, oberoende av om de enskilda hyresavtalen innehåller
en förhandlingsklausul. Från denna huvudregel skall det finnas två undan-
tag. En lägenhet skall inte omfattas av en förhandlingsordning om hyres-
nämnden har beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhand-
lingsklausul. Detsamma föreslås gälla om hyresvärden och hyresgästen,
tidigast tre månader efter det att hyresförhållandet inleddes, skriftligen har
kommit överens om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-
klausul. Det innebär således att en förhandlingsordning kommer att om-
fatta även outhyrda lägenheter.
Vidare föreslås att en hyresvärd skall vara skyldig att iaktta den primära
förhandlingsskyldigheten, om han vill höja hyran för en lägenhet i förhål-
lande till vad den tidigare hyresgästen hade att betala. Det innebär att
inflyttningshyroma för sådana lägenheter som är belägna i ett hus med
förhandlingsordning i fortsättningen inte kommer att vara fria.
1 Riksdagen 1996197. 1 saml. Nr 30
Tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln föreslås begränsas på Prop. 1996/97:30
så sätt att bestämmelsen i fortsättningen skall vara tillämplig endast på
hyresavtal som gäller för obestämd tid och som avser en lägenhet som är
belägen i ett hus med förhandlingsordning.
I propositionen föreslås ett nytt system för hyresgästinflytande vid
ombyggnad. Enligt förslaget skall en fastighetsägare fa utföra en standard-
höjande åtgärd endast om den har godkänts av den berörda hyresgästen
eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av fastigheten, av en
majoritet av hyresgästerna i de berörda lägenheterna. Samma bestämmelse
föreslås gälla en åtgärd som medför en inte obetydlig ändring av en
lägenhet eller de gemensamma delarna av fastigheten.
Om hyresgästen inte samtycker till den begärda åtgärden, skall hyres-
värden kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden. Hyres-
värdens ansökan skall bifallas, om hyresvärden har ett beaktansvärt intres-
se av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen att
den genomförs. Vid denna skälighetsprövning skall hyresnämnden i första
hand beakta om det kan anses oskäligt mot hyresgäster i allmänhet att
åtgärden utförs. Visst utrymme skall dock finnas för att beakta den enskil-
da hyresgästens synpunkter i frågan.
Slutligen föreslås att hyresnämnden, på ansökan av en berörd hyresgäst,
skall förbjuda en fastighetsägare att utföra en åtgärd, om behövligt god-
kännande eller tillstånd saknas. Ett sådant förbud skall kunna förenas med
vite.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 april 1997.
Innehållsförteckning
1 Förslag till riksdagsbeslut........................ 6
2 Lagtext .................................... 7
2.1 Förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
(1978:304) ............................. 7
2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken......... 10
2.3 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder............. 19
2.4 Förslag till lag om ändring i lagen (1994:831) om
rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt....... 23
2.5 Förslag till lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m................ 24
3 Ärendet och dess beredning ...................... 25
4 Gällande rätt före och efter den 1 juli 1994 ........... 26
4.1 Hyresförhandlingssystemet .................. 26
4.1.1 Regelsystemets huvuddrag.............. 26
4.1.2 Hyresförhandlingslagens tillämpningsområde . 27
4.1.3 Förhandlingsordningens omfattning........ 27
4.1.4 Rätt till förhandlingsordning............. 28
4.1.5 Antalet förhandlingsordningar i ett och samma
hus.............................. 29
4.1.6 Förhandlingsskyldighet ................ 30
4.1.7 Förhandlingsklausul .................. 32
4.1.8 Förhandlingsöverenskommelse ........... 33
4.1.9 Särskilt om förhandlingsöverenskommelse av-
seende hyra ........................ 34
4.1.10 Förhandlingsersättning ................ 35
4.1.11 Passivitetsregeln..................... 36
4.2 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-
arbeten ................................ 38
4.2.1 Inledning.......................... 38
4.2.2 Bostadssaneringslagen................. 38
4.2.3 Regleringen i 55 a § hyreslagen .......... 40
4.3 Hyresgästinflytande som förutsättning för statligt stöd
vid ombyggnad .......................... 42
5 Överväganden och förslag ....................... 43
5.1 Allmänna utgångspunkter för en reform ......... 43
5.2 Hyresförhandlingssystemet .................. 44
5.2.1 Skall det kunna gälla flera förhandlingsord-
ningar för ett och samma hus? ........... 44
5.2.2 Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet (förhandlingsordningens 3
omfattning) ........................ 50
5.2.3 Förbud mot fria inflyttningshyror i hus med
förhandlingsordning .................. 54
5.2.4 Hyresgästorganisationensförhandlingsskyldig-
het .............................. 57
5.2.5 Samma hyra för lika lägenheter .......... 58
5.2.6 Skall hyresgästorganisationen ha rätt till för-
handlingsersättning? .................. 59
5.2.7 Passivitetsregeln..................... 61
5.3 Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändrings-
arbeten ................................ 63
5.3.1 Brister med den nuvarande ordningen ...... 63
5.3.2 Ett nytt system för hyresgästinflytande...... 64
5.3.3 Vem skall utöva inflytandet - hyresgästen
eller hyresgästorganisationen?............ 67
5.3.4 Vilka åtgärder skall hyresgästen ha inflytande
över? ............................ 68
5.3.5 Formerna för hyresgästinflytandet......... 70
5.3.6 Prövning i hyresnämnden............... 73
5.3.7 Rätten att säga upp ett hyresavtal inför en
större ombyggnad.................... 77
5.3.8 Skall den hyresvärd som inte följer reglerna
kunna drabbas av någon påföljd? ......... 78
6 Ikraftträdande- och övergångsfrågor................. 80
7 Kostnader .................................. 81
8 Författningskommentar ......................... 83
8.1 Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
(1978:304) ............ 83
8.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken ....... 88
8.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder.............101
8.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1994:831) om
rättegången i vissa hyresmål i Svea hovrätt.......104
8.5 Förslaget till lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m................104
Bilaga 1 Sammanfattning av delbetänkandet.............105
Bilaga 2 Lagförslagen i delbetänkandet ................108
Bilaga 3 Förteckning över remissinstanser ..............125
Bilaga 4 Lagrådsremissens lagförslag .................126
Bilaga 5 Lagrådets yttrande ........................144
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde
den 16 september 1996 ..................... 147
Prop. 1996/97:30
1 Förslag till riksdagsbeslut
Regeringen föreslår att riksdagen antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),
2. lag om ändring i jordabalken,
3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder,
4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i
Svea hovrätt, och
5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag m.m.
Prop. 1996/97:30
2 Lagtext
Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)
dels att 3, 5 och 10 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas två nya paragrafer, 3 a och 4 §§, av
följande lydelse.
Prop. 1996/97:30
Nuvarande lydelse
3
En förhandlingsordning omfattar
en bostadslägenhet i ett hus som
anges i förhandlingsordningen, om
hyresavtalet för lägenheten inne-
håller en förhandlingsklausul som
hänvisar till förhandlingsordningen.
Föreslagen lydelse
§'
En förhandlingsordning omfattar
samtliga bostadslägenheter i ett
eller flera hus, om inte något annat
följer av andra eller tredje stycket.
En förhandlingsordning gäller
inte för en lägenhet, om hyresvär-
den och hyresgästen skriftligen har
kommit överens om att hyresavta-
let inte skall innehålla en förhand-
lingsklausul. En sådan överens-
kommelse kan träffas tidigast sedan
hyresförhållandet har varat tre
månader i följd. Överenskommel-
sen skall undertecknas av hyresvär-
den och hyresgästen. En överens-
kommelse som inte uppfyller dessa
föreskrifter är ogiltig.
En förhandlingsordning gäller
inte heller för en lägenhet, om
hyresavtalet enligt beslut av hyres-
nämnden inte skall innehålla en
förhandlingsklausul. Ett sådant be-
slut får börja gälla tidigast när
hyresförhållandet har varat tre
månader i följd.
§
Om det finns särskilda skäl, far
hyresnämnden i en tvist som avses
i 2 § andra stycket förordna att en
förhandlingsordning inte vidare
1 Senaste lydelse 1994:816.
skall gälla för huset eller husen Prop. 1996/97:30
som det är fråga om.
4§
Om en hyresvärd är part i ett
avtal om en förhandlingsordning
för ett visst eller vissa hus med en
viss organisation av hyresgäster
som motpart, får hyresvärden ingå
avtal om en förhandlingsordning
som avser huset eller husen med en
annan organisation av hyresgäster
först sedan den förra förhandlings-
ordningen har upphört att gälla
där.
5 §2
Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget
initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en lägenhet,
2. ändring av grunderna för be-
räkning av sådan särskild ersättning
som avses i 12 kap. 19 § jordabal-
ken, eller
3. ändring av villkor som avser
hyresgästernas rätt att använda ut-
rymmen som är avsedda att använ-
das gemensamt av hyresgästerna.
2. bestämmande av hyran för en ny
hyresgäst, om den begärda hyran
överstiger den tidigare hyres-
gästens hyra,
3. ändring av grunderna för be-
räkning av sådan särskild ersättning
som avses i 12 kap. 19 § jordabal-
ken, eller
4. ändring av villkor som avser
hyresgästernas rätt att använda ut-
rymmen som är avsedda att använ-
das gemensamt av hyresgästerna.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat,
skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemensamt.
Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt
för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandling om fråga som rör
tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen
genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-
träda honom i saken.
Förhandlingsordning medför inte
någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyres-
Förhandlingsordning medför inte
någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyres-
2 Senaste lydelse 1994:816.
villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-
balken. Vid sådan prövning gäller
bestämmelserna i 12 kap. 53 -
55 c §§ samma balk.
villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-
balken. Vid sådan prövning gäller
bestämmelserna i 12 kap. 53, 54
och 55 - 55 c §§ samma balk.
Prop. 1996/97:30
10 §3
Vid prövning av tvist som avses
i 9 § skall hyresgästorganisationen
respektive hyresvärden ha rätt till
förhandlingsordning, om det med
hänsyn till organisationens kvali-
fikationer, organisationens stöd
bland hyresgästerna och omstän-
digheterna i övrigt kan anses
skäligt mot hyresvärden respektive
hyresgästorganisationen att den be-
gärda förhandlingsordningen skall
gälla.
Vid prövning av tvist som avses
i 9 § skall hyresgästorganisationen
respektive hyresvärden ha rätt till
förhandlingsordning, om det med
hänsyn till organisationens kvali-
fikationer, det antal lägenheter som
förhandlingsordningen kan förvän-
tas komma att omfatta och om-
ständigheterna i övrigt kan anses
skäligt mot hyresvärden respektive
hyresgästorganisationen att den be-
gärda förhandlingsordningen skall
gälla.
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en
skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en för-
handlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet.
Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraft-
trädandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon för-
handlingsklausul.
3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för-
handlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet
den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlings-
ordningarna omfattar samma antal lägenheter, gäller den senast tillkomna
förhandlingsordningen.
3 Senaste lydelse 1994:816.
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1
dels att 12 kap. 55 a §2 skall upphöra att gälla,
dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha
följande lydelse,
dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d - h §§, samt
närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse.
Prop. 1996/97:30
Nuvarande lydelse
Om en bostadslägenhet, som hyrs
ut av fastighetsägaren till en hyres-
gäst för annat än fritidsändamål
och som inte utgör del av hyres-
värdens egen bostad, inte har lägsta
godtagbara standard enligt 55 a §
jjärde och femte styckena, far
hyresnämnden på hyresgästens an-
sökan förelägga hyresvärden att
vidta åtgärd som behövs för att
lägenheten skall uppnå sådan stan-
dard (upprustningsföreläggande).
I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses
med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite far sättas ut i föreläggandet.
Tiden i föreläggandet far förlängas, om det finns särskilda skäl för det
och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som
Föreslagen lydelse
12 kap.
18 a §3
Om en bostadslägenhet, som hyrs
ut av fastighetsägaren till en hyres-
gäst för annat än fritidsändamål
och som inte utgör del av hyres-
värdens egen bostad, inte har lägsta
godtagbara standard enligt sjätte
och sjunde styckena, far hyres-
nämnden på hyresgästens ansökan
förelägga hyresvärden att vidta
åtgärd som behövs för att lägen-
heten skall uppnå sådan standard
(upprustningsföreläggande).
gäller.
Föreläggande far meddelas endast om åtgärden med hänsyn till
kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den
begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i
huset, far ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa
lägenheter samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga
om upprustningsförelägganden.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av
byggnad som tillhör annan än ägaren av marken.
En bostadslägenhet skall anses ha
lägsta godtagbara standard, om
den är försedd med anordning
inom lägenheten för
1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.
2 Senaste lydelse 1994:817.
3 Senaste lydelse 1994:817.
1. kontinuerlig uppvärmning, Prop.
2. kontinuerlig tillgång till varmt
och kallt vatten för hushåll och
hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande
toalett och tvättställ samt badkar
eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström
för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis,
diskho, kylskåp, förvaringsutrym-
men och avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte
stycket krävs det för att lägsta
godtagbara standard skall uppnås
1. att det finns tillgång både till
förrådsutrymmen inom fastigheten
och till anordning för hushållstvätt
inom fastigheten eller inom rimligt
avstånd från den, och
2. att huset inte har sådana bris-
ter i fråga om hållfasthet, brand-
säkerhet eller sanitära förhållanden
som inte skäligen kan godtas.
Hyresgästinflytande vid förbätt-
rings- och ändringsarbete
18 d§
En fastighetsägare får endast
under de förutsättningar som anges
i andra stycket
1. utföra sådana standardhöj ande
åtgärder på fastigheten som har en
inte obetydlig inverkan på en
bostadslägenhets bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en
inte oväsentlig ändring av en
bostadslägenhet eller av de gemen-
samma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få
vidtas krävs det att de har godkänts
av de berörda bostadshyresgästerna
eller att hyresnämnden har lämnat
tillstånd till åtgärderna. Om åtgär-
derna avser de gemensamma delar-
na av fastigheten, krävs det att de
har godkänts av hyresgästerna i
1996/97:30
10
minst hälften av de berörda Prop. 1996/97:30
bostadslägenheterna eller att hyres-
nämnden har lämnat tillstånd till
åtgärderna. Godkännande eller
tillstånd behövs inte, om åtgärder-
na vidtas för att en bostadslägenhet
skall uppnå lägsta godtagbara
standard enligt 18 a § sjätte och
sjunde styckena.
Med fastighetsägare jämställs
innehavare av tomträtt och ägare
av byggnad som tillhör någon
annan än markägaren. Med hyres-
gäst avses i 18 d - h §§ även den
som tidigare varit hyresgäst, om
hans hyresavtal har upphört med
anledning av en större ombyggnad
och han har rätt att flytta tillbaka
till en lägenhet i fastigheten efter
ombyggnaden och kan anses vara
berörd av den åtgärd det är fråga
om.
18 e §
Om hyresvärden vill utföra såda-
na åtgärder som avses i 18 d §,
skall han skriftligen meddela de be-
rörda bostadshyresgästerna detta.
Om en berörd bostadshyresgäst
inte godkänner åtgärden, får hyres-
värden ansöka hos hyresnämnden
om tillstånd att utföra åtgärden.
Ansökan får göras tidigast en
månad efter det att meddelandet
lämnats till hyresgästen.
Bestämmelsen i 16 § femte stycket
tillämpas också när ansökan enligt
andra stycket har gjorts.
18 f §
En ansökan enligt 18 e § andra
stycket skall bifallas, om hyres-
värden har ett beaktansvärt intresse
av att åtgärden genomförs och det
inte är oskäligt mot hyresgästen att
den genomförs.
Vid prövningen av om det är
oskäligt mot hyresgästen att åtgär- j ]
den genomfors skall hyresvärdens
intresse av att åtgärden genomförs Prop. 1996/97:30
vägas mot det intresse som hyres-
gäster i allmänhet kan antas ha av
att åtgärden inte vidtas. Om det
finns särskilda skäl, får även
omständigheter som hänför sig
endast till den enskilde hyresgästen
beaktas.
18 g §
Bestämmelserna i 18 d - f §§
tillämpas inte i fråga om hyresavtal
som avser endast
1. ett möblerat rum eller en
lägenhet for fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller två-
familjshus, när upplåtelsen inte
ingår i en affärsmässigt bedriven
uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del
av hyresvärdens egen bostad.
18 h §
Om en förbättrings- eller
ändringsåtgärd som avses i 18 d §
påbörjas utan godkännande eller
tillstånd, skall hyresnämnden för-
bjuda hyresvärden att utföra åtgär-
den. Förbudet får förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på
ansökan av en berörd bostads-
hyresgäst.
På ansökan av hyresvärden får
hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde -
sjätte styckena tillämpas också när
ansökan enligt andra stycket har
gjorts.
53 §4
Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenhe-
ter, om inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet
har varat nio månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
4 Senaste lydelse 1994:817.
12
Om en förhandlingsordning enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304)
gäller för lägenheten, tillämpas
54 - 55 c §§ endast om det följer
av nämnda lag.
Om en förhandlingsordning enligt Prop. 1996/97:30
hyresförhandlingslagen (1978:304)
gäller för lägenheten, tillämpas 54
och 55 - 55 c §§ endast om det
följer av nämnda lag.
54 a §5
Bestämmelserna i andra och
tredje styckena tillämpas i fråga
om hyresavtal som
1. gäller för obestämd tid, och
2. avser en sådan lägenhet i ett
hus med förhandlingsordning som
till följd av bestämmelserna i 3 §
hyresförhandlingslagen (1978:304),
inte omfattas av förhandlingsord-
Vill hyresvärden att ett skriftligt
meddelande enligt 54 § första
stycket om hyreshöjning skall fa
den verkan som anges i andra
stycket nedan, skall meddelandet
innehålla uppgift i kronor om den
hyreshöjning som begärs och om
det totala hyresbeloppet samt upp-
gift om den dag då den nya hyran
skall börja gälla. I meddelandet
skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre
hyran, om han inte senast en viss
angiven dag, tidigast två månader
efter det att meddelandet lämnades,
ger hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran.
Meddelandet skall också innehålla
uppgift om hyresvärdens adress, en
upplysning om att hyresnämnden
kan pröva skäligheten av den be-
gärda hyran samt en uppgift om
vad hyresgästen behöver göra för
att en sådan prövning skall komma
till stånd.
Innehåller meddelandet från
hyresvärden sådana uppgifter som
anges i första stycket och har
hyresgästen inte inom den i med-
ningen.
Vill hyresvärden att ett skriftligt
meddelande enligt 54 § första
stycket om hyreshöjning skall fa
den verkan som anges i tredje
stycket nedan, skall meddelandet
innehålla uppgift i kronor om den
hyreshöjning som begärs och om
det totala hyresbeloppet samt upp-
gift om den dag då den nya hyran
skall börja gälla. I meddelandet
skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre
hyran, om han inte senast en viss
angiven dag, tidigast två månader
efter det att meddelandet lämnades,
ger hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran.
Meddelandet skall också innehålla
uppgift om hyresvärdens adress, en
upplysning om att hyresnämnden
kan pröva skäligheten av den be-
gärda hyran samt en uppgift om
vad hyresgästen behöver göra för
att en sådan prövning skall komma
till stånd.
Innehåller meddelandet från
hyresvärden sådana uppgifter som
anges i andra stycket och har
hyresgästen inte inom den i med-
5 Senaste lydelse 1994:817.
13
delandet usatta tiden gett hyres-
värden besked om att han motsätter
sig hyresvärdens begäran om hyres-
höjning, skall hyresgästen anses ha
ingått avtal med hyresvärden om
att betala den hyra som hyres-
värden har begärt. Den högre hyran
far börja att gälla först efter den
dag som i hyresvärdens medde-
lande angetts som sista dag för att
motsätta sig hyreshöjningen.
delandet utsatta tiden gett hyres- Prop. 1996/97:30
värden besked om att han motsätter
sig hyresvärdens begäran om hyres-
höjning, skall hyresgästen anses ha
ingått avtal med hyresvärden om
att betala den hyra som hyres-
värden har begärt. Den högre hyran
far börja att gälla först efter den
dag som i hyresvärdens medde-
lande angetts som sista dag för att
motsätta sig hyreshöjningen.
55 §6
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om
den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks-
värdet är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen-
heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en
jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas
hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i
övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.
Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första
stycket skall även bestämmelserna stycket skall även bestämmelserna
i 55 a och 55 b §§ iakttas. i 55 b § iakttas.
Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för-
handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304),
har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena
rätt att fa hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.
Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-
värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med
hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst,
senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden
skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är
lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de
överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i
den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.
55 c §7
Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, far beslut
om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hän-
6 Senaste lydelse 1994:817.
7 Senaste lydelse 1994:841.
14
skjutits till hyresnämnden, far beslutet inte avse tiden före det månads-
skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.
Beslut om ändring av hyresvillkoren far dock inte i något av de fall som
nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut
gällande villkoren började tillämpas.
Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får
beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till
vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning
hänskjutits till hyresnämnden, far beslut om ändring av hyresvillkoren inte
avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas
upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är
hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund
av ansökan av hyresgästen, far beslutet likväl avse tiden efter det månads-
skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen,
dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.
Har den hyra som prövats blivit
gällande enligt 54 a §, far beslut
om hyran, utan hinder av första
och andra styckena, avse tid från
den dag då hyran började gälla, om
ansökningen har gjorts inom tre
månader därefter.
Prop. 1996/97:30
Har den hyra som prövats blivit
gällande enligt 54 a §, far beslut
om hyran, trots vad som sägs i
första stycket, avse tid från den dag
då hyran började gälla, om ansök-
ningen har gjorts inom tre månader
därefter.
Hyresnämnden far, när det finns skäl till det, förordna att beslut om vill-
korsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första
och andra styckena. Om det finns särskilda skäl far hyresnämnden också
förordna att beslut om villkorsändring far verkställas även om det inte har
vunnit laga kraft.
Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala
högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte
förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande
beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet
vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in-
träder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.
På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet
förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan
beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit
laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande
belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det
bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.
Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens
beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till-
baka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan
skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets
mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen
för tiden därefter.
15
63 §'
Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra
stycket, 33 §, 42 § första stycket 3,
4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a §
skall anses lämnat när det har
avsänts i rekommenderat brev till
Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 §
andra stycket, 33 §, 42 § första
stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller
54 a § skall anses lämnat när det
har avsänts i rekommenderat brev
Prop. 1996/97:30
till mottagarens vanliga adress. I
fall som avses i 24 § är det dock
tillräckligt att meddelandet är av-
sänt på annat ändamålsenligt sätt.
mottagarens vanliga adress. I fall
som avses i 24 § är det dock till-
räckligt att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.
Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit
meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.
Hyresgästen far dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att
ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon
särskild adressuppgift, far hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda
lägenhetens adress.
70 §9
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, 18
a - c §§, 23 § andra stycket, 24 a,
34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d,
62 eller 64 § överklagas genom
besvär inom tre veckor från den
dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor
45, 56 eller 59 § far inte överklagas
73
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 16 § andra
stycket, om upprustningsföreläg-
gande enligt 18 a - c §§, om god-
kännande av förbättringsarbete
eller liknande åtgärd enligt 55 a §
tredje stycket eller om utdömande
av vite enligt 62 § skall vardera
parten svara för sin rättegångs-
kostnad i hovrätten, om inte annat
följer av 18 kap. 6 § rättegångs-
balken.
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket,
18 a - /§§, 18 h §, 23 § andra
stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,
54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas
genom besvär inom tre veckor från
den dag beslutet meddelades.
m avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 16 § andra
stycket, om upprustningsföreläg-
gande enligt 18 a - c §§, om till-
stånd till förbättrings- och änd-
ringsåtgärder enligt 18 d - f §§,
om förbud mot sådana åtgärder
enligt 18 h § eller om utdömande
av vite enligt 62 § skall vardera
parten svara för sin rättegångs-
kostnad i hovrätten, om inte annat
följer av 18 kap. 6 § rättegångs-
8 Senaste lydelse 1994:817.
9 Senaste lydelse 1994:817.
10 Senaste lydelse 1994:841
16
balken.
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om
åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana
åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §.
Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.
3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre
lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.
17
2 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder1
dels att 4, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse,
dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
4§2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, upprustningsföreläggande
enligt 12 kap. 18 a - c §§, ändrad
användning av lokal enligt 12 kap.
23 § andra stycket, skadestånd en-
ligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av
hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§,
upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 12 kap. 40 §, förlängning av
hyresavtal enligt 12 kap. 49 §,
hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §,
godkännande av förbättringsarbete
eller liknande åtgärd enligt 12 kap.
55 a § tredje stycket, återbetalning
av hyra och fastställande av hyra
enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med
avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläg-
gande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
överlåtelse av hyresrätt enligt 12
kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av
lägenhet i andra hand enligt 12
kap. 40 §, förlängning av hyres-
avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor
enligt 12 kap. 54 §, återbetalning
av hyra och fastställande av hyra
enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med
avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-
lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt
enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i
andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,
allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12
kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses
i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
1 Lagen omtryckt 1985:660.
2 Senaste lydelse 1994:820.
18
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres- Prop. 1996/97:30
förhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsför- 6. pröva frågor enligt bostadsför-
valtningslagen (1977:792), valtningslagen (1977:792), tvist om
upprustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ jordabalken eller
förbättrings- och ändringsåtgärder
enligt 12 kap. 18 d - f §§ och
18 h § samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är
belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres-
fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets
styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen
föres.
Ärende angående upprustnings- Ärende angående upprustnings-
föreläggande och särskild förvalt- föreläggande m.m.
ning
16
Ansökan i fråga som avses i 4 §
första stycket 6 skall vara skriftlig
samt innehålla uppgift om den be-
rörda fastigheten och dess ägare
samt sökandens yrkande och grun-
derna för detta. Ansökan om upp-
rustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ jordabalken skall
dessutom vara åtföljd av den utred-
ning i tekniskt, ekonomiskt eller
annat hänseende som behövs för
ärendets prövning.
§3
Ansökan i fråga som avses i 4 §
första stycket 6 skall vara skriftlig
samt innehålla uppgift om den be-
rörda fastigheten och dess ägare,
sökandens yrkande och grunderna
för detta samt, när det gäller an-
sökan enligt 12 kap. 18 e § eller
18 h § jordabalken, uppgift om be-
rörda hyresgästers namn. Ansökan
enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e §
och 18 h § jordabalken skall dess-
utom vara åtföljd av den utredning
i tekniskt, ekonomiskt eller annat
hänseende som behövs för ärendets
prövning.
Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande
tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.
Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för-
handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa
sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej
hinder för ärendets prövning.
Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda
3 Senaste lydelse 1994:820.
19
kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på för- Prop. 1996/97:30
valtare.
Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden be-
slutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall
betalas av fastighetsägaren personligen.
17 §4
Om det finns anledning, skall
nämnd eller den nämnden förord-
nar besiktiga den fastighet som
ärendet rör. Parterna skall beredas
tillfälle att närvara vid sådan be-
siktning. Nämnd får också föran-
stalta om annan nödvändig utred-
ning.
Om anledning därtill förekom-
mer, skall nämnd eller den nämn-
den förordnar besiktiga den fastig-
het som ärendet rör. Parterna skall
beredas tillfälle att närvara vid
sådan besiktning. Nämnd får också
föranstalta om annan nödvändig ut-
redning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken
skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande
skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer
fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket
lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende
som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämnden, om utredningen
ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrende-
ställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den läns-
styrelse inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhand-
lingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt,
bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överens-
kommelsen tillfälle att yttra sig.
Om det begärs prövning av en
fråga som avses i 3 a § hyresför-
handlingslagen, inträder organisa-
tion med vilken förhandlingsord-
ning gäller som medpart till hyres-
värden vid handläggningen av
ärendet i den delen.
22 §5
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet,
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,
2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan får föras mot beslutet, rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,
2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som
4 Senaste lydelse 1994:820.
5 Senaste lydelse 1994:820.
20
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket eller upprustningsföreläg-
gande enligt 12 kap. 18 a - c §§
eller tillstånd enligt 12 kap. 23 §
andra stycket, 34 - 37 eller 40 §
jordabalken eller 7 kap. 11 §
bostadsrättslagen (1991:614) eller
ansökan om godkännande av för-
bättringsarbete eller liknande åt-
gärd enligt 12 kap. 55 a § tredje
stycket eller ansökan om uppskov
enligt 12 kap. 59 § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärds-
föreläggande enligt 12 kap. 16 §
andra stycket eller upprust-
ningsföreläggande enligt 12 kap. 18
a - c §§ eller tillstånd enligt
12 kap. 18 d - f §§ , 23 § andra
stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda-
balken eller 7 kap. 11 § bostads-
rättslagen (1991:614) eller ansökan
om uppskov enligt 12 kap. 59 §
jordabalken eller ansökan om
förbud eller hävande av förbud
enligt 12 kap. 18 h § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
Prop. 1996/97:30
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om
omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt övergångs-
bestämmelserna till lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall
prövas enligt äldre bestämmelser.
21
Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831 om rättegången i vissa
hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
1
Beslut av Svea hovrätt äger rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller upp-
rustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ eller tillstånd en-
ligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34,
36 eller 37 § eller godkännande
enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket
jordabalken eller yrkande om rätt
till förhandlingsordning enligt 9 §
hyresförhandlingslagen (1978:304)
lämnats utan bifall.
Föreslagen lydelse
§
Beslut av Svea hovrätt äger rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller upp-
rustningsföreläggande enligt 12
kap. 18a-c§§ eller tillstånd
enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §
andra stycket, 34, 36 eller 37 §
jordabalken eller ansökan om för-
bud eller hävande av förbud enligt
12 kap. 18 h § jordabalken eller
yrkande om rätt till förhandlings-
ordning enligt 9 § hyresförhand-
lingslagen (1978:304) lämnats utan
bifall.
Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
22
Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-
ningsbidrag m. m. skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
10 §'
Bostadsanpassningsbidrag för standardhöj ande åtgärder lämnas endast
om
1. lägenheten har lägsta godtag-
bara standard enligt 12 kap. 55 a §
fjärde och femte styckena jorda-
balken och
1. lägenheten har lägsta godtag-
bara standard enligt 12 kap. 18 a §
sjätte och sjunde styckena jorda-
balken och
2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.
Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöj an-
de åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna
behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar
och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständig-
heter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.
Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
1 Senaste lydelse 1994:821.
23
3 Ärendet och dess beredning
Genom beslut den 6 april 1995 bemyndigade regeringen chefen för
Justitiedepartementet att tillkalla en särskild utredare för att göra en
översyn av vissa delar av hyreslagstiftningen (dir. 1995:55). Utredningen
antog namnet 1995 års hyreslagstiftningsutredning (Ju 1995:02). Enligt
direktiven skall översynen gå ut på att stärka hyresgästernas inflytande
och ställning. En huvuduppgift för utredaren har varit att lämna förslag
till regler som innebär att hyresförhandlingssystemet och hyresgäst-
inflytandet vid upprustning och ombyggnad far en lämplig utformning. En
annan uppgift är att föreslå lagändringar som innebär att man effek-
tiviserar kontrollen av förvärv av hyresfastigheter. Utredaren skall slut-
ligen se över bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) om
förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet då hyran inte har
betalats i rätt tid.
Utredningsarbetet beträffande huvuduppgiften presenterades i december
1995, då utredningen överlämnade delbetänkandet Ändringar i hyresför-
handlingslagen - Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU
1995:119). I denna proposition tar regeringen upp de frågor som be-
handlas i delbetänkandet. Utredningsuppdraget beträffande de övriga
frågorna fortsätter och skall presenteras i ett slutbetänkande före utgången
av oktober 1996.
Delbetänkandet har remissbehandlats. En sammanställning av remiss-
yttrandena finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Ju95/4660).
En sammanfattning av delbetänkandet finns i bilaga 1. Utredningens
lagförslag finns i bilaga 2. En förteckning över remissinstanserna finns
i bilaga 3.
I delbetänkandet har utredningen efter vissa överväganden funnit att det
inte finns skäl att införa någon påföljd i form av exempelvis vite för den
hyresvärd som utför en tillståndspliktig förbättrings- eller ändringsåtgärd
utan hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd. I propositio-
nen föreslås däremot en bestämmelse som ger hyresnämnden möjlighet
att förbjuda en hyresvärd vid vite att vidta en åtgärd om det saknas
godkännande eller tillstånd (se avsnitt 5.3.8). En motsvarighet till den
föreslagna bestämmelsen fanns i bostadssaneringslagen som upphörde att
gälla vid utgången av juni 1994. Mot den bakgrunden och med hänsyn till
de överväganden angående behovet av sanktionsbestämmelser som har
gjorts i utredningsbetänkandet får regeringsformens beredningskrav anses
uppfyllt även i denna del.
Lagrådet
Regeringen beslutade den 15 augusti 1996 att inhämta Lagrådets yttrande
över de lagförslag som finns i bilaga 4.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 5.
Lagrådet föreslår vissa ändringar i 4 § hyresförhandlingslagen, 18 d
och h §§ hyreslagen, 17 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder (nämndlagen) och övergångsbestämmelserna till ändringar-
na i hyresförhandlingslagen.
Prop. 1996/97:30
24
Regeringen har följt Lagrådets förslag. Dessutom har vissa redaktionella Prop. 1996/97:30
ändringar gjorts i lagtexten.
4 Gällande rätt före och efter den 1 juli 1994
Hyresförhandlingslagen (1978:304) trädde i kraft den 1 juli 1978. Genom
den blev formerna för kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostads-
lägenheter lagreglerade. Sådana förhandlingar hade redan tidigare förts
mellan hyresmarknadens parter, men då på frivillig väg.
I hyresförhandlingslagen anges i vilka former och under vilka förutsätt-
ningar kollektiva hyresförhandlingar beträffande bostadslägenheter kan
bedrivas. Med kollektiva hyresförhandlingar avses hyresförhandlingar som
på hyresgästsidan förs av en hyresgästorganisation. Lagen innehåller också
bestämmelser om rättsverkningar av en förhandlingsöverenskommelse och
om den enskilde hyresgästens ställning inom ett kollektivt förhandlings-
system.
Hyresförhandlingslagen kan i korthet beskrivas enligt följande. En
hyresvärd, ensam eller tillsammans med en organisation av fastighetsägare
i vilken hyresvärden är medlem, träffar avtal om en förhandlingsordning
med en organisation av hyresgäster. En förhandlingsordning kan också
komma till stånd efter beslut av hyresnämnden. Under förutsättning att en
förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen har införts i
den enskilde hyresgästens hyresavtal, omfattas lägenheten av förhand-
lingsordningen. Förekomsten av en förhandlingsklausul i hyresavtalet har
också den verkan att de förhandlingsöverenskommelser som träffas på
grundval av förhandlingsordningen är bindande för hyresgästen. Hyres-
gästen blir bunden oavsett om han är medlem i den förhandlande orga-
nisationen eller ej och organisationen är skyldig att förhandla även
beträffande lägenheter som hyrs av icke-medlemmar. En förhandlingsord-
ning medför skyldighet för parterna att förhandla rörande olika boendefrå-
gor, i vissa fall på eget initiativ och i andra fall efter begäran av mot-
parten.
Hyresförhandlingslagen har ändrats vid några tillfallen. De sakligt sett
mest omfattande ändringarna trädde i kraft den 1 juli 1994 (SFS
1994:816, prop. 1993/94:199, bet. 1993/94:BoU21, rskr. 1993/94:373).
Efter de ändringar som genomfördes den 1 juli 1994 har en enskild hyres-
gäst som huvudregel rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlings-
systemet och själv träffa avtal med hyresvärden. Eftersom det efter den
1 juli 1994 kan finnas flera förhandlande hyresgästorganisationer beträf-
fande samma hus, kan den enskilde hyresgästen numera också i något
större utsträckning än tidigare påverka hur kollektiva förhandlingar för
hans lägenhet skall bedrivas genom att han kan välja vilken organisation
som skall förhandla för honom.
I samband med att en hyresgäst fick rätt att stå utanför det kollektiva
25
förhandlingssystemet infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres- Prop. 1996/97:30
lagen. Passivitetsregeln innebär att en hyresgäst genom passivitet kan
bindas till en hyreshöjning. Regeln infördes for att det skulle bli lättare
för hyresvärdar att träffa avtal med hyresgäster som har valt att stå utan-
för det kollektiva förhandlingssystemet.
Lagens tillämpningsområde är begränsat till bostadslägenheter (se 1 §
första stycket). Detta uttryck används i samma betydelse som i 1 § tredje
stycket hyreslagen. En bostadslägenhet är således en lägenhet som upp-
låtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad.
Avgörande är för vilket ändamål lägenheten faktiskt har upplåtits (se
prop. 1977/78:175 s. 149).
I 1 § andra stycket definieras begreppet hyresvärd. Som hyresvärd enligt
hyresförhandlingslagen anses den som för annat ändamål än fritidsända-
mål regelmässigt hyr ut mer än två bostadslägenheter, vilka inte utgör del
av upplåtarens bostad. Av detta följer att lagen inte omfattar uthyrning av
fritidsbostäder och inte heller uthyrning i viss mindre omfattning.
Lagen reglerar inte sådana förhandlingar som fors av enskilda hyres-
gäster. Avtalspart på hyresgästsidan kan endast vara en organisation av
hyresgäster (se 1 § första stycket). På hyresvärdssidan däremot är den
enskilde hyresvärden part, ofta tillsammans med den fastighetsägar-
organisation som han är medlem i.
En förhandlingsordning avser ett eller flera hus (se 6 §). Förhandlingsord-
ningen omfattar en bostadslägenhet i ett hus som anges i förhandlings-
ordningen under förutsättning att hyresavtalet för lägenheten innehåller en
förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen (se 3 §).
Tidigare (före den 1 juli 1994) omfattade en förhandlingsordning samt-
liga lägenheter i det eller de hus som angavs i förhandlingsordningen, om
inte förhandlingsordningens parter hade kommit överens om att undanta
viss lägenhet. I ytterligare ett fall gällde en förhandlingsordning inte för
viss lägenhet, nämligen när ett hyresavtal till följd av hyresnämndens
beslut inte innehöll en förhandlingsklausul. Bortsett från dessa två undan-
tagssituationer omfattade alltså en förhandlingsordning tidigare samtliga
lägenheter i ett eller flera hus oavsett förekomsten av förhandlingsklausul
i hyresavtalen. När dessa regler ändrades år 1994 innebar det att hyres-
värden fick möjlighet att bestämma inflyttningshyroma utan att iaktta den
s.k. primära förhandlingsskyldighet som följer med en förhandlingsord-
ning (se avsnitt 5.2.3).
Såväl enligt nuvarande som enligt tidigare gällande ordning är det inte
möjligt att begränsa en förhandlingsordning till att gälla endast sådana
lägenheter som hyrs av medlemmar i den organisation som har förhand-
lingsordning (se t.ex. RBD 23:79 och 1:80). 26
Om en hyresvärd vägrar att träffa avtal med en hyresgästorganisation om
förhandlingsordning, kan organisationen fa frågan prövad av hyresnämn-
den. Om en organisation av hyresgäster vägrar att ingå avtal om förhand-
lingsordning, har hyresvärden motsvarande rätt till prövning (se 9 §).
Före den 1 juli 1994 gällde att både en hyresgästorganisation och en
hyresvärd normalt hade rätt till förhandlingsordning. Enligt den då gäl-
lande lydelsen av 10 § skulle nämnden bifalla en ansökan om förhand-
lingsordning, om det inte med hänsyn till hyresgästorganisationens kvali-
fikationer, hyresgästernas inställning och omständigheterna i övrigt kunde
anses obilligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den
begärda förhandlingsordningen skulle gälla. Utgångspunkten for pröv-
ningen var således att det förelåg en rätt till förhandlingsordning och att
det var den part som inte ville ingå avtal om förhandlingsordning som
skulle visa att det var obilligt. Rätten till förhandlingsordning begränsades
av att det fanns ett förbud mot flera förhandlingsordningar for ett och
samma hus.
Enligt den nu gällande lydelsen av 10 § skall hyresnämnden bifalla en
ansökan om förhandlingsordning, om det med hänsyn till hyresgästorgani-
sationens kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna och omständig-
heterna i övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgäst-
organisationen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla. Det
föreligger således inte längre någon presumtion for att en ansökan om
införande av förhandlingsordning skall bifallas. Numera gäller att det är
den part som gör gällande att det föreligger rätt till förhandlingsordning
som skall styrka sitt påstående (se prop. 1993/94:199 s. 64 f.).
Det är inte bara organisationer som är anslutna till Hyresgästernas
Riksförbund (den s.k. organiserade hyresgäströrelsen) som kan uppträda
som förhandlingspart på hyresgästsidan. I förarbetena till hyresförhand-
lingslagen anfördes att lagstiftningen skall vara neutral till hyresgästernas
val av intresseorganisation och att inga andra formella krav bör ställas
utöver dem som far anses ligga i begreppet hyresgästorganisation.
Intresseorganisationen skall således vara en rättskapabel ideell förening
med uppgift att ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Hur
stor faktisk förhandlingskapacitet som krävs beror på hur stort lägenhets-
bestånd som en förhandlingsordning är tänkt att omfatta. Ett minimikrav
är att organisationen förfogar över personer som kan ta ansvar för för-
handlingsverksamheten och som har möjlighet att delta i sammanträden
i den utsträckning som ett regelbundet bedrivet förhandlingsarbete fordrar
(jfr prop. 1977/78:175 s. 109 f., 113 och 144 f.).
De lagändringar som genomfördes år 1994 rörde inte kraven på hyres-
gästorganisationens kvalifikationer (jfr prop. 1993/94:199 s. 65).
Vid en prövning av rätt till förhandlingsordning skulle, enligt 10 § i
dess tidigare lydelse, hänsyn tas till hyresgästernas inställning. Det innebar
att organisationen skulle vara representativ for de boende och att hyres-
gästerna skulle ha förtroende för den. Det innebar också att det inte stod
i överensstämmelse med lagens syften att genomdriva en förhandlingsord-
ning i strid mot hyresgästernas uppfattning. Om det fanns delade me-
Prop. 1996/97:30
27
ningar bland hyresgästerna, skulle hyresnämnden försöka fastställa vilken Prop. 1996/97:30
mening som omfattades av flest hyresgäster och låta den bestämma
utgången. Om hyresgästernas inställning hade kommit till klart uttryck i
processen, skulle det vara utslagsgivande vid obillighetsprövningen. Om
de flesta hyresgästerna inte motsatte sig den begärda förhandlingsord-
ningen, skulle den således komma till stånd (se prop. 1977/78:175 s. 110
f. och 114).
Numera ingår inte längre ”hyresgästernas inställning” som ett moment
i den skälighetsprövning som skall göras enligt 10 §. En hyresgäst har
alltid rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet, om han
inte är beredd att stödja den eller de organisationer som har ingått för-
handlingsordning för huset. Nämnden skall i stället beakta vilket stöd
organisationen har bland hyresgästerna. I motiven till denna bestämmelse
angavs att en förhandlingsordning kan medföra både kostnader och besvär
för hyresvärden. Därför borde endast en hyresgästorganisation som har ett
mera påtagligt stöd bland hyresgästerna ha rätt till förhandlingsordning.
Också hänsynen till hyresgästorganisationen ansågs tala för att man bör
kräva ett visst hyresgäststöd. En organisation borde nämligen inte kunna
tvingas till förhandlingar beträffande ett hus där hyresgästernas intresse
är alltför litet. Som riktmärke gäller därför, enligt förarbetsuttalanden, att
minst tio procent av hyresgästerna i det eller de hus som förhandlingsord-
ningen är tänkt att omfatta skall stödja organisationen (se prop.
1993/94:199 s. 64 f. och 91).
Kravet på stöd bland hyresgästerna innebär att de skall ha en vilja att
avtala om en förhandlingsklausul som hänvisar till den aktuella för-
handlingsordningen (se prop. 1993/94:199 s. 91). Det krävs inte att någon
av hyresgästerna är medlem i hyresgästorganisationen.
En förhandlingsordning kan upphöra efter uppsägning (se 12 §). Om en
avtalspart säger upp en förhandlingsordning, kan motparten inom viss tid
hänskjuta frågan om förlängning till hyresnämnden.
En tvist om förlängning av en förhandlingsordning skall prövas enligt
samma grunder som en tvist om införande av förhandlingsordning (se
13 § andra stycket). Detta innebär att det numera är den part som begär
att förhandlingsordningen skall gälla som skall visa att detta, med hänsyn
till hyresgästorganisationens kvalifikationer, dess stöd bland hyresgästerna
och omständigheterna i övrigt, är skäligt mot motparten.
Som nämnts fanns det före den 1 juli 1994 ett förbud mot flera än en
förhandlingsordning beträffande samma hus. Det ansågs bl.a. att förhand-
lingsarbetet skulle kompliceras om hyresvärdarna tvingades förhandla med
flera olika motparter och att åtskilliga frågor inte kan lösas på olika sätt
för olika hyresgäster (se prop. 1977/78:175 s. 97 och 114 f.).
Sedan den 1 juli 1994 tillåts emellertid flera förhandlingsordningar för
samma hus. Flera remissinstanser var kritiska till en sådan ordning. De
menade att flera förhandlingsordningar leder till praktiska och ekonomiska
olägenheter för hyresvärdarna. I propositionen anfördes emellertid att det
ur principiell synvinkel var mycket otillfredsställande att hyresgästerna i
ett hus hade så små möjligheter som i det då gällande systemet att själva
bestämma vem som skulle företräda dem i förhandlingarna. Ett system
med flera förhandlingsordningar antogs också kunna skapa förutsättningar
för en ökad konkurrens mellan organisationer på hyresgästsidan, vilket
ansågs vara till fördel för hyresgästerna. Det påpekades dessutom att de
hyresgäster som väljer att ställa sig utanför den förhandlingsordning som
den etablerade hyresgästorganisationen har far en betydligt starkare
ställning, om den organisation som skall företräda dem förhandlar med
stöd av en förhandlingsordning än om den bara förhandlar som ombud.
Det ansågs emellertid att antalet förhandlingsordningar bör begränsas och
att det inte skall fa finnas mer än två eller högst tre förhandlingsordningar
i samma hus. Denna begränsning skall göras inom ramen för hyres-
nämndens skälighetsbedömning vid en tvist om införande av en förhand-
lingsordning (se prop. 1993/94:199 s. 62 f.).
Prop. 1996/97:30
Allmänt om förhandlingsskyldighet
En förhandlingsordning medför rätt och skyldighet att förhandla med
motparten beträffande de lägenheter som omfattas av förhandlingsord-
ningen, dvs. lägenheter som har förhandlingsklausul i hyresavtalet.
Före den 1 juli 1994 omfattade en förhandlingsordning även lägenheter
som saknade förhandlingsklausul i hyresavtalet. Förekomsten av en för-
handlingsklausul i det enskilda hyresavtalet var alltså inte någon förut-
sättning för förhandlingsrätt och en däremot svarande förhandlingsskyl-
dighet beträffande en lägenhet. Dessutom var hyresvärden skyldig att
tillämpa en förhandlingsöverenskommelse även beträffande lägenheter
utan förhandlingsklausul. Detta gällde dock inte om en lägenhet inte om-
fattades av förhandlingsordningen därför att förhandlingsordningens parter
hade kommit överens om att undanta lägenheten eller hyresavtalet efter
beslut av hyresnämnden inte innehöll förhandlingsklausul. Även om
hyresvärden således var skyldig att tillämpa en förhandlingsöverenskom-
melse beträffande samtliga lägenheter som omfattades av förhandlings-
ordningen, var den enskilde hyresgästen inte bunden om hans hyresavtal
saknade förhandlingsklausul.
Innebörden av förhandlingsskyldigheten är olika beroende på vilka
frågor det skall förhandlas om. Den viktigaste förhandlingsskyldigheten
är hyresvärdens s.k. primära förhandlingsskyldighet. Dessutom finns en
skyldighet för båda parter att förhandla efter begäran av motparten om
förhandling i viss fråga. Slutligen kan en förhandlingsordning innebära
rätt för en hyresgästorganisation att fa till stånd förhandlingar med mot-
parten rörande ett enskilt hyresavtal.
29
Prop. 1996/97:30
Primär förhandlingsskyldighet
Om hyresvärden vill höja hyran för en lägenhet, ändra grunderna för
beräkning av särskild ersättning enligt 19 § hyreslagen eller ändra villkor
som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmen som är avsedda att
användas gemensamt av hyresgästerna, är han enligt 5 § första stycket
hyresförhandlingslagen skyldig att ta initiativ till, genomföra och avsluta
förhandlingar med hyresgästorganisationen i frågan (primär förhandlings-
skyldighet).
Det finns särskilda regler för att garantera att den primära förhandlings-
skyldigheten fullgörs. Enligt 23 § hyresförhandlingslagen är ett avtal som
hyresvärden träffar med hyresgästerna utan att den primära förhandlings-
skyldigheten har iakttagits ogiltigt. Detsamma gäller avtal om bl.a. hyres-
höjning utöver vad som anges i en förhandlingsöverenskommelse. Hyres-
värden blir skyldig att betala tillbaka vad han har tagit emot för mycket.
Av 26 § följer att en hyresvärd som inte iakttar den primära förhand-
lingsskyldigheten kan bli skadeståndsskyldig mot hyresgästorganisationen.
Skadeståndsskyldigheten avser brott mot själva förhandlingsskyldigheten.
Vidare gäller enligt 11 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder att hyresnämnden normalt inte får pröva bl.a. en begäran
om högre hyra, om hyresvärden inte har fullgjort sin primära förhand-
lingsskyldighet.
Om parterna är överens om det, kan de utvidga området för den primära
förhandlingsskyldigheten utöver vad som följer av 5 § första stycket
hyresförhandlingslagen. I sådana fall utökas också skadeståndsskyldig-
heten i motsvarande mån.
Annan förhandlingsskyldighet enligt hyresförhandlingslagen
En förhandlingsordning kan också medföra skyldighet att förhandla om
andra hyresvillkor än hyran, och om lägenheternas och husets skick,
gemensamma anordningar i huset samt övriga boendeförhållanden i den
mån de rör hyresgästerna gemensamt (se 5 § andra stycket). En sådan
förhandlingsskyldighet skiljer sig från den primära förhandlingsskyldig-
heten genom att den bara gäller när motparten har begärt förhandling i
den aktuella frågan. Den är vidare dispositiv på så sätt att den kan såväl
utvidgas som inskränkas genom avtal. Även denna förhandlingsskyldighet
är skadeståndssanktionerad (se 27 §).
En förhandlingsordning kan slutligen, om parterna är ense om det, med-
föra rätt för hyresgästorganisationen att få till stånd förhandlingar med
motparten om frågor som rör tillämpningen av ett enskilt hyresavtal under
förutsättning att hyresgästen har lämnat hyresgästorganisationen fullmakt
att företräda honom i saken (se 5 § tredje stycket). Skadeståndssank-
tionen i 27 § omfattar även brott mot denna förhandlingsskyldighet.
Innebörden av förhandlingsskyldigheten
30
I 15 § ges föreskrifter om hur förhandlingar påkallas och när samman-
träde skall hållas. Dessa föreskrifter anger vad som skall gälla när Prop. 1996/97:30
parterna inte kan enas eller har avstått från att reglera frågan. Om parterna
önskar någon annan ordning, kan de skriftligen komma överens om det.
I 16 § första stycket anges bl.a. att förhandlingsskyldig part själv eller
genom ombud skall inställa sig vid förhandlingssammanträde och lägga
fram motiverat förslag till lösning av den fråga som förhandlingen avser.
Av bestämmelsen framgår således vad som konkret ligger i parts förhand-
lingsskyldighet. Förhandlingsskyldigheten fullgörs endast om parten ingår
i saklig överläggning med motparten angående förhandlingsfrågan (se
prop. 1977/78:175 s. 161). I förhandlingsskyldigheten ligger däremot inte
någon skyldighet att nå fram till en lösning.
Verkan av en förhandlingsklausul
Om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul, binds hyresgästen till
de överenskommelser som träffas på grund av den förhandlingsordning
som förhandlingsklausulen hänvisar till. Förhandlingsklausulen ger således
hyresvärden rätt att tillämpa de överenskomna villkoren.
Rätten att fa förhandlingsklausulen slopad
En av nyheterna i de ändringar i hyresförhandlingslagen som trädde i
kraft den 1 juli 1994 var att en hyresgäst i princip fick rätt att stå utanför
det kollektiva förhandlingssystemet och själv förhandla och träffa avtal
med sin hyresvärd. Som skäl för den nya ordningen angavs att det från
principiella utgångspunkter starkt kunde ifrågasättas om en hyresgäst
skulle behöva acceptera att en hyresgästorganisation träffar avtal med
hyresvärden utan att hyresgästen har gett organisationen något sådant
uppdrag. Det ansågs att man i ännu högre grad kunde ifrågasätta organisa-
tionens behörighet då hyresgästen klart motsatt sig att organisationen för-
handlar och avtalar för hans räkning. Dessutom anmärktes att hyres-
gästen, även om han motsatt sig att organisationen förhandlade för
honom, tvingades betala för detta arbete. En ordning med flera aktörer på
marknaden förutsattes också leda till ökad konkurrens och på sikt medföra
att hyresrätten som upplåtelseform skulle få större utvecklingsmöjligheter
(se prop. 1993/94:199 s. 50 f.).
Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens beträffande
frågan om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul, kan frågan
hänskjutas till hyresnämnden (se 2 § andra stycket hyresförhandlings-
lagen). Vid prövningen av om en förhandlingsklausul skall införas eller
slopas i ett hyresavtal är hyresgästens mening normalt utslagsgivande. Har
hyresgästen gett sin uppfattning till känna, skall hyresnämnden avgöra
frågan i enlighet med denna såvida inte synnerliga skäl talar emot det.
I förarbetena (se prop. 1993/94:199 s. 88) anfördes några exempel på
situationer när det kan finnas skäl att avgöra frågan om införande eller
slopande av förhandlingsklausul i strid mot en hyresgästs uttalade upp- Prop. 1996/97:30
fattning. En sådan situation är när hyresgästen upprepade gånger har fatt
en förhandlingsklausul införd och slopad. En annan sådan situation är när
hyresgästen upprepade gånger har hoppat fram och tillbaka mellan olika
hyresgästorganisationer, i varje fall om detta har ägt rum inom korta tids-
intervaller. Andra situationer när det kan finnas skäl att inte följa hyres-
gästens uppfattning är då den förhandlingsordning som förhandlings-
klausulen hänvisar till troligtvis inte kommer att gälla någon längre tid
eller då hyresgästen snart kommer att flytta.
Har hyresgästen inte gett sin uppfattning till känna, skall frågan avgöras
i enlighet med hyresvärdens uppfattning (se 2 § andra stycket).
Äldre rätt: beslut om att förhandlingsordning inte längre skall gälla
Före den 1 juli 1994 gällde att hyresnämnden i en tvist om införande eller
bibehållande av en förhandlingsklausul kunde besluta att den aktuella
förhandlingsordningen inte skulle gälla längre. Ett sådant beslut fick till
följd att förhandlingsklausuler som hänvisade till förhandlingsordningen
förlorade sin verkan. För att ett beslut av detta slag skulle kunna meddelas
fordrades att det fanns särskilda skäl. Särskilda skäl kunde föreligga om
det stod klart för hyresnämnden att framtida förhandlingsöverenskommel-
ser skulle kunna göras gällande endast mot en minoritet av hyresgästerna.
En ytterligare förutsättning för att den gällande förhandlingsordningen
skulle upphävas var att det var utrett att en annan hyresgästorganisation
avsåg att försöka fa förhandlingsrätt för det eller de hus som det var fråga
om. Om anledningen till hyresgästernas negativa inställning till förhand-
lingsklausulerna var att de ville förhandla enskilt med hyresvärden, skulle
det inte anses föreligga skäl för att upphäva förhandlingsordningen (se
prop. 1977/78:175 s. 152).
Efter den 1 juli 1994 gäller att en förhandlingsordning omfattar en
lägenhet endast om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausul som
hänvisar till förhandlingsordningen. Hyresnämndens möjlighet att i sam-
band med prövningen av en förhandlingsklausuls införande eller slopande
upphäva en förhandlingsordning blev då onödig. Den togs därför bort.
I de flesta fall leder kollektiva hyresförhandlingar till att partema träffar
en förhandlingsöverenskommelse.
Den enskilde hyresgästen har möjlighet att inom viss tid ansöka hos
hyresnämnden om ändring av överenskommelsen i den del den avser
honom (se 22 § hyresförhandlingslagen). Hyresnämnden kan pröva såväl
hyran som andra hyresvillkor som har bestämts genom förhandlings-
överenskommelsen. En hyresgäst som har försuttit fristen för att ansöka
om ändring av en förhandlingsöverenskommelse har ändå alltid kvar en
rätt att begära villkorsändring enligt 54 § hyreslagen.
Om förhandlingarna har strandat, dvs. om de har avslutats utan att
partema har lyckats nå fram till en förhandlingsöverenskommelse, har
hyresvärden rätt att träffa enskilda avtal med hyresgästerna i den fråga Prop. 1996/97:30
som förhandlingarna har omfattat. Hyresvärden eller den enskilda hyres-
gästen - däremot inte hyresgästorganisationen - kan i stället för att träffa
enskilda avtal ansöka hos hyresnämnden om ändring av hyresvillkoren (se
24 §).
I en förhandlingsöverenskommelse om hyra skall enligt 21 § hyresför-
handlingslagen samma hyra bestämmas for sådana lägenheter som är lika
stora och som omfattas av samma förhandlingsordning, om det inte kan
anses vara skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet. Bestämmelsen har
kommit till i de oorganiserade hyresgästernas intresse. Den syftar till att
garantera att de oorganiserade hyresgästerna behandlas korrekt vid hyres-
sättningen (se prop. 1977/78:175 s. 104 f.)
Den praktiska innebörden av bestämmelsen är följande. Om en hyresgäst
visar att en lägenhet som omfattas av samma förhandlingsordning och
som är lika stor som hans har fatt lägre hyra bestämd i en förhandlings-
överenskommelse, skall hyresvärden visa att det finns sådana bruksvärdes-
mässiga skillnader mellan lägenheterna som motiverar hyresskillnaden.
Om hyresvärden inte kan göra det, skall hyran for den dyrare lägenheten
sänkas till den lägre nivån, även om den högre hyran vid en bruksvärdes-
prövning enligt 55 § hyreslagen skulle anses som skälig.
När en hyresgäst har ansökt om ändring i en förhandlingsöverenskom-
melse avseende hyran, skall hyresnämnden bestämma hyran med stöd av
bruksvärdesprincipen, dock med den avvikelse som kan följa av 21 § (se
22 § andra stycket). Det innebär att hyresnämnden skall fastställa hyran
till ett lägre belopp inte bara om den hyra som har bestämts i förhand-
lingsöverenskommelsen är högre än bruksvärdeshyran utan också om den
är högre än den hyra som i överenskommelsen har bestämts för likvärdiga
lägenheter.
Bestämmelsen om samma hyra för lika lägenheter gäller inte om hyres-
gästen, i stället för att ansöka om ändring i förhandlingsöverenskommel-
sen, begär prövning av hyresvillkoren enligt 54 § hyreslagen. Vid en
sådan prövning skall hyresnämnden tillämpa bruksvärdesprincipen fullt ut,
dvs. utan att beakta 21 § hyresförhandlingslagen (jfr 5 § fjärde stycket
samma lag).
Sedan den 1 juli 1994 gäller att en förhandlingsöverenskommelse endast
avser de lägenheter som omfattas av den aktuella förhandlingsordningen.
Om det förs in en förhandlingsklausul i hyresavtalet för en lägenhet som
inte tidigare har omfattats av det kollektiva förhandlingssystemet, kommer
det inledningsvis inte att gälla någon förhandlingsöverenskommelse be-
träffande den lägenheten. En liknande situation uppstår om en förhand-
lingsklausul ersätts med en klausul som hänvisar till en förhandlingsord-
ning med en annan hyresgästorganisation. För en sådan lägenhet finns det
normalt inte någon gällande förhandlingsöverenskommelse beträffande
hyran eftersom de förhandlingar som den andra hyresgästorganisationen
fört tidigare inte har omfattat lägenheten. Hyresgästen far därför fortsätta
3 Riksdagen 1996197. 1 saml. Nr 30
att betala sin gamla hyra till dess att hyresvärden och organisationen eller Prop. 1996/97:30
hyresgästen har kommit överens om något annat.
Om förhandlingarna avslutas med att det träffas en förhandlingsöverens-
kommelse, far det bestämmas att det i hyran för samtliga lägenheter som
omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett visst belopp i ersättning
till hyresgästorganisationen för förhandlingsarbetet (förhandlingsersätt-
ning). Beloppet skall vara skäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhand-
lingskostnademas storlek och övriga omständigheter (se 20 § hyresför-
handlingslagen).
En överenskommelse om förhandlingsersättning förutsätter således att
partema är överens. Det finns alltså inte någon rätt för hyresgästorganisa-
tion att fa ersättning. Organisationen kan inte heller genom att klandra en
förhandlingsöverenskommelse fa till stånd ett beslut om förhandlingser-
sättning eller fa högre ersättning än vad som har överenskommits.
I propositionen till hyresförhandlingslagen anfördes (prop. 1977/78:175
s. 107) att det redan av principiella skäl inte kunde komma i fråga att gå
så långt som att förplikta en hyresvärd att betala den hyresgästorganisa-
tion som är hans motpart vid förhandlingarna viss andel av hyres-
intäkterna. Den nuvarande ordningen bygger därför på att ersättningen till
hyresgästorganisationen betalas av hyresgästerna såsom en del av hyran.
En överenskommelse om förhandlingsersättning innebär endast att hyres-
värden åtar sig att vidarebefordra viss del av hyran för de lägenheter som
omfattas av förhandlingsöverenskommelsen till hyresgästorganisationen.
Förhandlingsersättningen tas ut av alla hyresgäster som omfattas av för-
handlingsöverenskommelsen, oavsett om de är medlemmar eller inte i den
förhandlande organisationen. Det har nämligen ansetts att det är rimligt
att också de hyresgäster som inte är medlemmar i den förhandlande
organisationen - och således inte betalar någon medlemsavgift - tar på sig
ett visst ekonomiskt ansvar för att skapa de resurser som behövs för att
förhandlingsarbetet skall kunna bedrivas effektivt (se prop. 1977/78:175
s. 106).
En hyresgäst kan få till stånd en prövning av förhandlingsersättningens
skälighet. En sådan prövning kan göras utan samband med en prövning
av hyran i övrigt (se 22 § andra stycket).
Den nu redovisade regleringen gäller endast beträffande ersättning för
själva förhandlingsarbetet (se prop. 1977/78:175 s. 107). Om partema
träffar avtal om att hyresgästföreningen skall få ersättning för annat
arbete, exempelvis för arbete med boendedemokratifrågor, fritids-
verksamhet eller liknande, kan denna ersättning inte prövas med stöd av
den särskilda regeln i 22 § (jfr Svea hovrätts, avd. 16, beslut 1995-06-19,
SOH 227). En sådan ersättning kan dock prövas inom ramen för en vanlig
bruksvärdesprövning (jfr Svea hovrätts, avd. 16, beslut 1996-04-19, SÖH
147).
En hyresgäst som får en förhandlingsklausul slopad har rätt att få hyran
sänkt med ett belopp som motsvarar förhandlingsersättningen (se 55 §
34
fjärde stycket hyreslagen). Om en förhandlingsklausul har slopats och er- Prop. 1996/97:30
satts med en förhandlingsklausul som hänvisar till en annan förhandlings-
ordning, uppstår det ett avtalslöst tillstånd i fråga om förhandlingsersätt-
ningen. Hyresgästen är i en sådan situation inte skyldig att betala förhand-
lingsersättning till den nya organisationen förrän det har träffats en för-
handlingsöverenskommelse som omfattar hans lägenhet.
När möjligheten för enskilda hyresgäster att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet infördes, befarades det att praktiska svårigheter
kunde uppstå för hyresvärdarna. I förarbetena till den nya lagstiftningen
anfördes (se prop. 1993/94:199 s. 56 f.) att det kunde tänkas att vissa av
dessa hyresgäster skulle vara passiva i förhandlingarna med hyresvärden
eller rentav medvetet fördröja förhandlingsarbetet. För att komma till rätta
med sådana situationer infördes den s.k. passivitetsregeln i 54 a § hyres-
lagen. Regeln är tillämplig endast vid höjning av hyran och den innebär
i korthet följande.
Om hyresvärden vill höja hyran och samtidigt binda hyresgästen till den
begärda hyran, skall han skicka ett skriftligt meddelande till hyresgästen.
Meddelandet skall innehålla uppgift om den hyreshöjning som begärs, det
totala hyresbeloppet efter hyreshöjningen och den dag den nya hyran skall
börja gälla. I meddelandet skall även anges det datum då hyresgästen
senast måste ha motsatt sig hyreshöjningen för att den inte skall börja
gälla. Hyresgästen skall alltid ha minst två månader på sig från den dag
då meddelandet lämnades att motsätta sig kravet. Meddelandet skall dess-
utom innehålla uppgift om att hyresgästen blir bunden av sin passivitet
om han inte motsätter sig kravet. Slutligen skall meddelandet innehålla
uppgift om hyresvärdens adress, en upplysning om att hyresnämnden kan
pröva den begärda hyrans skälighet samt en uppgift om vad hyresgästen
behöver göra för att en såda prövning skall kunna ske. Den nya hyran far
börja gälla först efter den dag som i meddelandet angetts som sista dag
för att motsätta sig hyreshöjningen.
Det räcker att hyresvärdens skriftliga meddelande skickas i ett rekom-
menderat brev till hyresgästens vanliga adress eller den tillfälliga adress
som hyresgästen har angett till hyresvärden (se 63 § hyreslagen). Det har
nämligen ansetts att det bör kunna krävas att en hyresgäst som har valt att
stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet ser till att han som regel
kan nås av hyresvärdens meddelanden (se prop. 1993/94:199 s. 59). En
hyresgäst som reser bort under längre tid bör därför, i eget intresse, med-
dela hyresvärden under vilken adress han kan nås eller ordna saken på
något annat sätt.
Om hyresgästen meddelar hyresvärden att han inte godtar hyreshöj-
ningen. kan hyresvärden hänskjuta frågan till hyresnämnden. Det är även
här tillräckligt att hyresgästens meddelande skickas till hyresvärden i
rekommenderat brev. Enligt en föreskrift i 54 § första stycket hyreslagen
måste värden dock avvakta med hänskjutandet en månad från det att han
skickade det skriftliga meddelandet.
Om hyresgästen förhåller sig passiv, blir han bunden av den hyra som Prop. 1996/97:30
hyresvärden har begärt (se 54 a § andra stycket hyreslagen). Vill hyres-
gästen begära prövning av den nya hyran gäller enligt 54 § första stycket
hyreslagen att han skriftligen skall begära villkorsändring hos hyresvär-
den. Om parterna inte kommer överens, kan hyresgästen tidigast en
månad efter det att han lämnat meddelandet till hyresvärden ansöka hos
hyresnämnden om villkorsändring, dvs. prövning av den nya hyran.
När hyresnämnden skall pröva skäligheten av en hyra, oavsett om detta
sker på begäran av hyresgästen eller på begäran av hyresvärden, gäller
som huvudregel att beslut om villkorsändring inte far avse tiden före det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för
ansökan till hyresnämnden. Huvudregeln kommer till uttryck i 55 c §
första och andra styckena hyreslagen. Ett undantag från denna regel finns
i samma paragrafs fjärde stycke. Där föreskrivs att hyresnämnden, när det
finns skäl till det, far förordna om villkorsändring från tidigare tidpunkt
än vad som följer av första och andra styckena.
I tredje stycket finns en särskild bestämmelse som är tillämplig när en
hyresgäst genom passivitet har blivit bunden av en hyreshöjning. I sådant
fall far hyresnämnden, under förutsättning att hyregästen har begärt
nämndens prövning inom tre månader från det att den nya hyran började
gälla, besluta om den nya hyrans storlek från den dag då den började
gälla. För att denna undantagsbestämmelse skall bli tillämplig fordras
alltså att hyresgästen dels meddelar hyresvärden att han begär villkorsänd-
ring, dels ansöker om hyresnämndens prövning. Ansökan om hyresnämn-
dens prövning skall göras tidigast en månad efter begäran om villkors-
ändring och senast inom tre månader från det att den nya hyran började
tillämpas.
Om hyresgästen inte begär villkorsändring inom tremånadersfristen, kan
han ändå begära hyresnämndens prövning av den nya hyrans skälighet. I
sådana fall tillämpas dock huvudregeln i 55 c § första och andra styckena
hyreslagen om den tidpunkt från vilken villkorsändring tidigast kan gälla.
1 samband med införandet av passivitetsregeln infördes på förslag av
bostadsutskottet en särskild skyddsregel i 44 § tredje stycket hyreslagen.
Den bestämmelsen innebär att en hyresgäst inte får skiljas från sin lägen-
het på grund av dröjsmål med betalningen av en hyreshöjning som trätt
i kraft genom hans passivitet, om hyran kan prövas med tillämpning av
55 c § tredje stycket. Vad som nu sagts gäller till dess att en månad har
gått från det att hyresnämndens eller Svea hovrätts beslut vann laga kraft.
Som tidigare angetts infördes passivitetsregeln i samband med att hyres-
gäster som bor i hus med förhandlingsordning fick rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet. Detta kan möjligen ge intryck av att
passivitetsregeln är tillämplig endast om det gäller en förhandlingsordning
för huset. Regeln är emellertid generell. En hyresvärd kan således an-
vända sig av passivitetsregeln även om det inte gäller någon förhandlings-
ordning för huset.
36
Enligt bostadssaneringslagen (1973:531) hade hyresgästerna ett direkt
inflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder genom att de under
vissa förutsättningar kunde förhindra åtgärder som gick utöver vad som
krävdes för att lägenheterna skulle uppnå lägsta godtagbara standard.
Bostadssaneringslagen upphörde att gälla vid utgången av juni 1994.
Lagens bestämmelser om hyresgästinflytande ersattes med en bestämmelse
i 55 a § hyreslagen som i korthet innebär att man vid en bruksvärdespröv-
ning av hyran för en lägenhet skall kunna bortse från vissa förbättrings-
åtgärder i lägenheten. Enkelt uttryckt kan det sägas att hyresgästens
tidigare direkta inflytande över normala förbättrings- och ändringsåtgärder
ersattes med ett indirekt inflytande, dock endast över lyxåtgärder.
I samband med att bostadssaneringslagen upphörde att gälla upphävdes
de särskilda reglerna i plan- och bygglagen (1987:10) som anslöt till be-
stämmelserna i bostadssaneringslagen. Senare har även vissa ändringar
gjorts beträffande avgränsningen av vilka åtgärder som är bygglovs-
pliktiga och vilka åtgärder som inte är bygglovspliktiga.
Allmänt om hyresgästinflytande
Bostadssaneringslagen trädde i kraft år 1974. Den gav hyresnämnden
möjlighet att ålägga en fastighetsägare att rusta upp en bostadslägenhet till
lägsta godtagbara standard (upprustningsåläggande). Om en sådan upp-
rustning inte var möjlig, kunde det i stället meddelas förbud att använda
lägenheten för bostadsändamål (användningsförbud).
Om lägenheterna i ett hus redan hade lägsta godtagbara standard, kunde
hyresgästerna hindra fastighetsägaren från att genomföra vissa förbätt-
ringsåtgärder. I det följande kommer endast hyresgästinflytandet vid upp-
rustning som initierats av hyresvärden att behandlas.
Bestämmelserna om hyresgästinflytande vid sådana ombyggnader som
inte behövs för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard kom till
i syfte att ge hyresgästerna större bestämmanderätt över sina boendeför-
hållanden. Det ansågs otillfredsställande att hyresgästerna inte hade
möjlighet att påverka förvaltningen av det hus som de bodde i. Det inne-
bar också en svaghet i deras besittningsskydd. En ombyggnad som hyres-
gästen inte kunde eller ville godta, av ekonomiska eller andra skäl, skulle
nämligen kunna leda till att han tvingades flytta. Det ansågs också att
hyresgästerna, genom den kännedom om behov och brister i fråga om
boendeförhållandena som de hade, kunde förbättra bostadsmiljön och göra
fastighetsförvaltningen mera ändamålsenlig. Alternativet att låta bostads-
marknadens parter förhandlingsvägen lösa frågan om boinflytande vid
upprustning och ombyggnad diskuterades men förkastades. För att hyres-
37
gästerna skulle fa ett reellt inflytande ansågs lagregler vara nödvändiga Prop. 1996/97:30
(se prop. 1974:150 s. 442 f.).
Den centrala bestämmelsen om hyresgästinflytande vid förbättrings- och
ändringsarbeten fanns i 2 a § bostadssaneringslagen. Bestämmelsen var
uppdelad på två stycken; det första var tillämpligt på åtgärder som inte
krävde bygglov och det andra på bygglovspliktiga åtgärder.
Möjligheten att förhindra vissa förbättrings- och ändringsåtgärder var
inte begränsad till de olika bostadslägenheterna i huset. Bestämmelserna
kunde tillämpas exempelvis om hyresvärden ville renovera husets fasad
eller trapphus, bygga om vinds- eller källarutrymmen eller byta vatten-
eller avloppsstammar i huset.
Hyresgästinflytande över åtgärder som inte var bygglovspliktiga
För åtgärder som inte var bygglovspliktiga gällde att hyresnämnden på
ansökan av en hyresgästorganisation fick förbjuda en fastighetsägare att
utföra förbättringsarbeten eller liknande åtgärder, om de inte behövdes för
att en bostadslägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard. I 2 b §
bostadssaneringslagen angavs vad som krävdes för att en lägenhet skulle
anses ha lägsta godtagbara standard.
En förutsättning för att en hyresnämnd skulle kunna meddela förbud
mot en viss åtgärd var att det var uppenbart att åtgärden inte var påkallad
av boendehänsyn. Detta innebar att en fastighetsägare inte kunde för-
bjudas att utföra sådana åtgärder som han i egenskap av hyresvärd var
skyldig att utföra i huset på grund av lag eller avtal. Åtgärder som hörde
till det löpande underhållet eller omfattades av hyresvärdens reparations-
skyldighet kunde alltså inte förbjudas med stöd av bestämmelsen. Samma
sak gällde åtgärder som hyresvärden måste utföra för att uppfylla
föreskrifter i exempelvis hälsovårds- eller byggnadsbestämmelsema.
Med begreppet boendehänsyn avsågs hänsynen till de boendes intressen
i allmänhet. Det syftade alltså inte på intresset hos de hyresgäster som för
tillfället bodde i fastigheten. Begreppet hade en objektiv innebörd och
vägledande för tolkningen var de bostadspolitiska mål som samhället vid
varje tillfälle uppställde. Ett förbud enligt 2 a § första stycket kunde
förenas med vite.
Av förarbetena framgick att det endast var i mera uppenbara fall som
förbud kunde meddelas. Bestämmelsen kom till för att i första hand vara
en spärr mot att fastighetsägaren utrustade lägenheterna eller huset med
inredningsdetaljer som ”närmast far betecknas som onödig lyx”. Vid
bedömningen av om förbud skulle meddelas skulle det också beaktas om
åtgärderna kunde medverka till hyreshöjningar. Kunde det förutses att
hyrorna inte skulle komma att höjas på grund av de aktuella åtgärderna,
ansågs det i regel inte finnas skäl att förbjuda dem (se prop. 1974:150
s. 509).
Hyresgästinflytande över bygglovspliktiga åtgärder
För bygglovspliktiga åtgärder gällde följande. Om hyresgästorganisationen 38
motsatte sig att det utfördes en åtgärd som inte behövdes för att en
lägenhet skulle uppnå lägsta godtagbara standard, fick åtgärden utföras Prop. 1996/97:30
endast om hyresnämnden på ansökan av fastighetsägaren medgav det. Ett
sådant medgivande fick lämnas endast om det fanns särskilda skäl.
Frågan om det fanns särskilda skäl för att medge en viss åtgärd skulle
bedömas utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. I propositionen
anfördes att det kunde förekomma fall där det av fastighetsekonomiska
eller liknande skäl kunde te sig befogat att utföra vissa åtgärder utöver
sådana som behövdes för att uppnå lägsta godtagbara standard. Om
tilläggsåtgärdema kunde bedömas ha obetydlig inverkan på lägenheternas
bruksvärde, kunde det i vissa fall anses föreligga särskilda skäl att tillåta
åtgärderna. Som ett allmänt riktmärke borde gälla att fastighetsägaren
måste kunna anföra mycket starka skäl för att tillåtas utföra andra, mera
omfattande åtgärder än som innebar upprustning av lägenheterna till lägsta
godtagbara standard, om hyresgästorganisationen motsatte sig åtgärderna.
Det var således inte tillräckligt att fastighetsägaren kunde visa att om-
byggnaden skulle bli mer lönsam för honom om han fick utföra de åtgär-
der han önskade. Endast i de fall där kostnaden för en mindre omfattande
ombyggnad inte kunde beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte borde en
större ombyggnad eller de åtgärder som behövde utföras för att investe-
ringen skulle kunna ge skäligt ekonomiskt utbyte kunna tillåtas (se prop.
1974:150 s. 510).
Som komplement till reglerna i bostadssaneringslagen fanns en särskild
bestämmelse om bygglov i plan- och bygglagen. Bestämmelsen innebar
att hyresvärden i bygglovsärendet skulle visa att hyresgästorganisationen
inte motsatte sig åtgärden eller att hyresnämnden hade lämnat tillstånd till
den. Om hyresvärden inte kunde göra det, fick bygglov inte lämnas (se
8 kap. 31 § plan- och bygglagen i dess lydelse före den 1 juli 1994).
Vem utövade hyresgästinflytandet?
En särskild fråga gällde vem som skulle utöva hyresgästinflytandet.
Beträffande huset som helhet ansågs det att hyresgästerna som kollektiv
skulle ha bestämmanderätten. Uppgiften att företräda hyresgästkollektivet
lades på den organiserade hyresgäströrelsen.
Beträffande åtgärder i den egna lägenheten diskuterades om den enskilde
hyresgästen skulle få ett bestämmande inflytande. Man befarade emeller-
tid att den enskilde hyresgästen i vissa fall skulle fästa större vikt vid att
han hade en låg hyra än att lägenheten bevarades i gott skick även för
framtida hyresgäster. Den organiserade hyresgäströrelsen fick därför be-
stämmanderätten också beträffande åtgärder i de enskilda lägenheterna.
Såsom tidigare nämnts upphörde bostadssaneringslagen att gälla vid
utgången av juni 1994. I stället infördes en bestämmelse i hyreslagen,
55 a §, som ger hyresgästerna ett indirekt inflytande över vissa förbätt-
ringsåtgärder. Till den bestämmelsen fördes också reglerna om lägsta god-
tagbara standard.
Som skäl för att upphäva bostadssaneringslagen angavs bl.a. att stora Prop. 1996/97:30
delar av det svenska hyreshusbeståndet i dag är sanerade och att det finns
möjlighet att ingripa mot de fastighetsägare som missköter sina fastigheter
med stöd av andra lagar, bl.a. bostadsförvaltningslagen (1977:792) och
hyreslagen. Bostadssaneringslagens bestämmelser om sanering behövdes
därför inte längre. Däremot ansågs det finnas behov av regler som ger den
enskilda hyresgästen en möjlighet att tvinga fram en upprustning av den
egna lägenheten till lägsta godtagbara standard. Bestämmelser om upprust-
ningsföreläggande togs därför in i 18 a - c §§ hyreslagen (se prop.
1993/94:199 s. 73 f.).
Beträffande boinflytande vid ombyggnad ansågs det att hyresgästernas
intressen kan skyddas på annat sätt än genom bestämmelserna i bostads-
saneringslagen. Det konstaterades att hyresgästens besittningsskydd i och
för sig kan brytas vid en större ombyggnad men att hyresgästen ändå har
rätt att om möjligt bo kvar i lägenheten vid en sådan ombyggnad (se 46 §
första stycket 4 hyreslagen). Det ansågs att detta besittningsskydd är till-
räckligt. Vid mindre genomgripande åtgärder som inte innebär att hyres-
gästen måste flytta från lägenheten bedömdes skyddet dock vara otill-
räckligt. I sådana fall ansågs det i första hand vara fråga om att skydda
hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av åtgärder som inte kan anses
motiverade från hyresgästsynpunkt (se prop. 1993/94:199 s. 72 f.). Hyres-
gästinflytandet vid upprustning och ombyggnad utformades därför på
följande sätt.
Vid en bruksvärdesprövning av hyran för en lägenhet skall hyresnämn-
den inte beakta förbättringsarbete eller liknande åtgärd som hyresvärden
har utfört i lägenheten under hyresförhållandet, om åtgärden inte har vid-
tagits för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard och
uppenbart inte heller har varit motiverad av boendehänsyn. Detta gäller
dock inte om hyresgästen (själv eller i vissa fall genom en hyresgästorga-
nisation) eller hyresnämnden har godkänt åtgärden eller om det har gått
mer än tio år sedan åtgärden utfördes. Hyresnämnden far lämna god-
kännande endast om det finns särskilda skäl (se 55 a § hyreslagen).
Till skillnad från bestämmelserna i bostadssaneringslagen ger den nu-
varande bestämmelsen i hyreslagen inte hyresgästerna någon möjlighet att
förhindra att en viss förbättringsåtgärd vidtas i lägenheten. Den innebär
i stället att hyresvärden under vissa förutsättningar inte har rätt till ekono-
misk kompensation för den standardhöjning som en sådan åtgärd medför.
Hyresgästernas direkta inflytande har alltså ersatts med ett indirekt
inflytande.
En annan skillnad består i att det nuvarande inflytandet endast avser
åtgärder som hyresvärden utför i lägenheterna. Hyresgästinflytandet enligt
bostadssaneringslagen avsåg även åtgärder som utfördes i andra delar av
fastigheten.
Ytterligare en skillnad är att den nuvarande regeln är tillämplig endast
på åtgärder som vidtas under hyresförhållandet. Åtgärder som har vid-
tagits under ett tidigare hyresförhållande skall således beaktas vid bruks-
värdesprövningen. Denna begränsning, liksom begränsningen till åtgärder
som har vidtagits de senaste tio åren, motiverades med att förhållanden 40
som hänför sig till ett tidigare hyresförhållande eller som ligger långt
tillbaka i tiden typiskt sett är svåra att föra bevisning om (se prop. Prop. 1996/97:30
1993/94:199 s. 107).
Vidare är det den enskilde hyresgästen som själv utövar den rätt till
inflytande som finns. Enligt bostadssaneringslagen var det däremot hyres-
gästorganisationen som utövade inflytandet.
Den viktigaste skillnaden är att den nya bestämmelsen avser endast
sådana åtgärder som kan betecknas som "lyxsanering Bostadssanerings-
lagen gav däremot ett inflytande även över ”normala” förbättrings-
åtgärder, dvs. sådana åtgärder som var bygglovspliktiga (se avsnitt 4.2.2).
Denna effekt beror på att bestämmelsen i 55 a § hyreslagen motsvarar
bestämmelsen i 2 a § första stycket bostadssaneringslagen som avsåg icke-
bygglovspliktiga åtgärder. I hyreslagen saknas således en motsvarighet till
bestämmelsen i 2 a § andra stycket bostadssaneringslagen, som gav hyres-
gästkollektivet ett inflytande även över sådana åtgärder som krävde bygg-
lov. I det sammanhanget finns det anledning att erinra om att bygglovs-
prövningen enligt plan- och bygglagen inskränktes den 1 juli 1995 (se
prop. 1993/94:178, bet. 1993/94:BoU18, rskr. 1993/94:372. Beträffande
ikraftträdandet se prop. 1994/95:106, bet. 1994/95 :BoU8, rskr.
1994/95:91).
På samma sätt som bostadssaneringslagens bestämmelser är 55 a §
hyreslagen inte tillämplig på sedvanliga underhålls- och reparationsarbeten
och inte heller på sådana åtgärder som hyresvärden måste vidta för att
uppfylla hälsoskydds- eller byggnadsbestämmelser.
Som ett komplement till bestämmelserna om hyresgästinflytande i bo-
stadssaneringslagen fanns det i det äldre bostadsfinansieringssystemet
regler om hyresgästinflytande vid bygglovspliktiga ombyggnader. Dessa
regler avskaffades samtidigt som bostadssaneringslagen upphävdes.
I december 1994 beslutade riksdagen att införa ett extra statligt stöd för
förbättring av permanentbostäder (se SFS 1994:1994). Bidrag lämnas för
vissa ombyggnadsåtgärder samt underhålls- och reparationsåtgärder som
har påbörjats under tiden den 1 januari 1995 - 30 september 1996 och
slutförts senast den 31 december 1996. Något krav på yttrande eller
godkännande av hyresgäster eller hyresgästorganisation ställs inte.
Det extra statliga stödet har naturligtvis bidragit till att vissa fastighets-
ägare har tidigarelagt ombyggnader och reparationer av hyreshus. I flera
sammanhang har fastighetsägare kritiserats därför att de forcerar fram
ombyggnader utan att ta hänsyn till de berörda hyresgästernas synpunkter.
Hyresvärdarna påstås alltså ha utnyttjat det förhållandet att det för
närvarande saknas bestämmelser om egentligt hyresgästinflytande vid
ombyggnad. Det har dessutom hävdats att hyresgästerna i stor utsträck-
ning har sagts upp från sina hyresavtal inför en ombyggnad.
Med anledning av denna utveckling har riksdagen godkänt regeringens
förslag om att det skall införas en ny bestämmelse om hyresgästinflytande
som förutsättning för statligt stöd för ombyggnad av hyreshus (se prop.
1995/96:101, bet. 1995/96:BoU10, rskr. 1995/96:227, SFS 1996:349). Prop. 1996/97:30
Den nya regleringen är avsedd att vara temporär och gälla i avvaktan på
att regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad tas in i hyreslagstift-
ningen, dock längst till utgången av juni 1997.
Den provisoriska bestämmelsen om hyresgästinflytande vid ombyggnad
har tagits in i 6 a § förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnads-
subvention och är tillämplig om den aktuella ombyggnaden har påböljats
efter den 15 juni 1996. Bestämmelsen innebär att en hyresvärd som har
sagt upp eller avser att säga upp en hyresgäst inför en ombyggnad, kan
fa statligt räntestöd endast om den förhandlande hyresgästorganisationen
eller, om det inte gäller någon förhandlingsordning för huset, en majoritet
av de hyresgäster som är uppsagda eller kommer att sägas upp tillstyrker
det. Kravet på samtycke gäller inte om hyresvärden har förelagts av en
myndighet att utföra ombyggnadsåtgärden.
5 Överväganden och förslag
Syftet med den borgerliga regeringens politik på bostadslagstiftningens
område uppgavs vara att stärka de enskilda bostadskonsumentemas
ställning. De ändringar som genomfördes i hyreslagstifiningen den 1 juli
1994 motiverades bl.a. med att man ville öka hyresgästernas valfrihet (se
prop. 1993/94:199 s. 49).
De ändringar som genomfördes den 1 juli 1994 innebar emellertid i
praktiken att de enskilda hyresgästernas ställning försvagades och att
balansen mellan partema rubbades i flera viktiga avseenden. Den allvar-
ligaste försämringen för hyresgästerna består i att regleringen i 55 a §
hyreslagen knappast ger hyresgästen något verkligt inflytande över för-
bättringsåtgärder i den egna lägenheten eller i de gemensamma utrym-
mena. En annan brist gäller de s.k. fria inflyttningshyroma; genom en
ändring av bestämmelserna om förhandlingsordningens omfattning har
hyresvärdarna fatt möjlighet att hyra ut en ledig lägenhet till den som är
beredd att betala den högsta hyran. Ytterligare försämringar för hyres-
gästerna har uppstått genom att det numera är tillåtet med flera förhand-
lingsordningar för ett och samma hus, vilket har minskat hyresgästernas
inflytande över gemensamma frågor.
Enligt regeringens uppfattning förutsätter en väl fungerande hyresmark-
nad att det råder balans mellan partema. Reglerna måste således vara ut-
formade så att en fastighetsägare har möjlighet att bedriva en rationell
fastighetsförvaltning samtidigt som en hyresgäst har möjlighet att i rimlig
utsträckning ha inflytande över sin bostad. De lagändringar som nu
föreslås syftar till att stärka hyresgästernas ställning så att det återigen
uppstår balans mellan hyresvärdarna och hyresgästerna.
42
Regeringens förslag: Det återinförs en bestämmelse om att det far
gälla endast en förhandlingsordning för ett och samma hus.
Vid prövningen av om en förhandlingsordning skall gälla skall
hänsyn tas till det antal lägenheter som förhandlingsordningen kan
förväntas komma att omfatta.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
betänkandet s. 58 - 62).
Remissinstanserna: Så gott som alla remissinstanser har tillstyrkt ut-
redningens förslag om att det bara skall kunna gälla en förhandlingsord-
ning för ett hus. Några fa remissinstanser har ansett att det skall kunna
gälla flera förhandlingsordningar, om hyresvärden går med på det.
En majoritet av remissinstanserna har tillstyrkt att det vid prövningen av
om en förhandlingsordning skall gälla skall tas hänsyn till bl.a. det antal
lägenheter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta.
Många remissinstanser har ansett att det tydligare bör anges vad som
krävs beträffande den förväntade omfattningen. Några remissinstanser har
ansett att det bör uppställas ett majoritetskrav.
En eller flera förhandlingsordningar för ett och samma hus?
När förbudet mot flera förhandlingsordningar avskaffades den 1 juli 1994
motiverades det bl.a. med att det från principiell synpunkt var mycket
otillfredsställande att hyresgästerna i ett hus i praktiken hade så små
möjligheter att välja vem som skulle företräda dem vid kollektiva för-
handlingar. Det sades också att ett system med flera förhandlande hyres-
gästorganisationer kunde skapa förutsättningar för en ökad konkurrens
mellan organisationer på hyresgästsidan, vilket borde vara till fördel för
hyresgästerna (se prop. 1993/94:199 s. 62 f.).
Det kan möjligen anföras principiella skäl för att tillåta flera förhand-
lingsordningar för ett hus. Av större betydelse är emellertid vilket prak-
tiskt behov som det finns av att tillåta flera förhandlingsordningar och
vilka praktiska verkningar som en sådan ordning får för berörda hyres-
värdar och hyresgäster.
Några remissinstanser har särskilt ifrågasatt om det finns ett praktiskt
behov av att tillåta flera förhandlingsordningar för samma hus. De pekar
på det förhållandet att den nya ordningen inte tycks ha fatt någon genom-
slagskraft i praktiken. En remissinstans, Hyresnämnden i Malmö, har
menat att de nya reglerna inte har inneburit någon förändring. I de fall
där den organiserade hyresgästföreningens förhandlingsrätt har ifrågasatts
beträffande ett visst hus har förhållandena ofta varit sådana att det funnits
1996/97:30
43
en opinion bland hyresgästerna för en ändring. Den har då kunnat genom- Prop. 1996/97:30
föras på så sätt att den konkurrerande organisationen har övertagit för-
handlingsrätten. Det praktiska behovet av att tillåta mer än en förhand-
ingsordning framstår alltså som mycket begränsat.
Till detta kommer att den nuvarande ordningen kan befaras få negativa
verkningar, om den trots allt får genomslag i verkligheten.
Det tidigare gällande förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett
hus motiverades med att det skulle uppstå en i praktiken ohållbar situa-
tion, om hyresvärden var förhandlingsskyldig mot flera organisationer be-
träffande samma lägenhetsbestånd (se prop. 1977/78:175 s. 114 f.). Vid
remissbehandlingen av förslaget om att avskaffa detta förbud var flera
remissinstanser negativa. Det anfördes bl.a. att det kunde medföra
problem för hyresvärdarna att samtidigt förhandla med flera organisatio-
ner och att det kunde leda till att förhandlingsarbetet fördyrades. Remiss-
instanserna anmärkte dessutom att det kunde uppstå praktiska problem,
om flera organisationer samtidigt förhandlade om t.ex. gemensamma
utrymmen.
Från fastighetsägarhåll betonas ofta att utvecklingen på hyresmarknaden
går mot att hyresgästerna får ett allt större inflytande, inte bara över den
egna lägenheten, utan även över gemensamma utrymmen och service.
Som utredningen har anfört är det inte svårt att föreställa sig hur en ord-
ning med flera förhandlande hyresgästorganisationer kan komplicera sam-
arbetet mellan hyresvärden och hyresgästerna beträffande sådana gemen-
samma frågor.
Dessutom finns det, som Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag
(SABO) har påpekat i sitt remissvar, en risk för att den nuvarande ord-
ningen leder till att organisationerna av konkurrensskäl koncentrerar för-
handlingsinsatsema på en sänkning av hyran på bekostnad av att till-
sammans med hyresvärden utveckla en sund bostadsförvaltning och olika
former av boendeinflytande.
Mot den bakgrunden anser regeringen att de praktiska skäl som talar
mot att tillåta flera förhandlingsordningar i ett hus väger tyngre än de
principiella skäl som kan åberopas för att behålla den nuvarande ord-
ningen. Regeringen anser således att de skäl som anfördes för den ordning
som gällde före den 1 juli 1994 fortfarande är giltiga och att förbudet mot
flera förhandlingsordningar i ett och samma hus därför bör återinföras.
Några remissinstanser har ansett att det skall kunna gälla flera förhand-
lingsordningar för ett hus, om hyresvärden accepterar det. Även en sådan
ordning är emellertid olämplig av de skäl som nämns ovan. Det kan i det
sammanhanget påpekas att den hyresgäst som inte vill företrädas av den
förhandlande organisationen har möjlighet att få förhandlingsklausulen
slopad (se avsnitt 5.2.3) och därefter lämna ett förhandlingsuppdrag till
en konkurrerande organisation.
Sveriges advokatsamfund och Sveriges Fastighetsägareförbund har ansett
att en hyresvärd och en konkurrerande organisation skall kunna ingå avtal
om förhandlingsordning trots att det redan gäller en förhandlingsordning
för huset men att den nya förhandlingsordningen skall träda i kraft först
sedan den gamla har upphört. Utredningens lagförslag innebär en återgång 44
till vad som gällde före den 1 juli 1994. Den ordningen fungerade väl och
medförde aldrig några problem för hyresvärdarna. Mot den bakgrunden Prop. 1996/97:30
anser regeringen att de båda remissinstansernas förslag inte bör genom-
föras.
Vad skall förhandlingsordningen omfatta?
Utredningen har tagit upp frågan om en förhandlingsordning skall omfatta
ett eller flera hus eller om den skall kunna omfatta någon annan enhet,
t.ex. en eller flera fastigheter.
Nuvarande regel innebär att en förhandlingsordning kan avse ett eller
flera hus (se 6 §). Det finns alltså inget som hindrar att en och samma
förhandlingsordning gäller för samtliga hus i ett bostadsområde under
förutsättning att det är samma hyresvärd i alla hus.
I betänkandet nämns att det inte är ovanligt att utrymmen och service
är gemensamma för flera hus, husgrupper eller i vissa fall även hela
bostadsområden. En tvättstuga som är belägen i ett hus kan exempelvis
vara avsedd även för hyresgäster i ett intilliggande hus. Motions- eller
fritidslokaler kan anordnas gemensamt för flera hus. Inte sällan anordnas
gemensamma aktiviteter eller gemensam service för större enheter än de
enskilda husen. Utredningen har uttalat att förhandlingar i gemensamma
frågor torde underlättas om husen omfattas av en och samma förhand-
lingsordning. I betänkandet konstateras att fastighetsindelningen inte är
gjord med tanke på en avgränsning av enheter där det finns ett gemen-
samt boendeintresse. Utredningen har därför föreslagit att nuvarande regel
bibehålls.
Så gott som samtliga remissinstanser som har yttrat sig beträffande den
frågan har redovisat samma uppfattning. Även regeringen delar utred-
ningens uppfattning att en förhandlingsordning skall avse ett eller flera
hus.
Vilka omständigheter skall avgöra om det finns en rätt till förhandlings-
ordning?
I betänkandet har utredningen vidare tagit upp frågan vilka rekvisit som
skall gälla vid prövningen av om en hyresgästorganisation eller en hyres-
värd har rätt till förhandlingsordning.
Sedan den 1 juli 1994 gäller enligt 10 § hyresförhandlingslagen att en
hyresgästorganisation respektive en hyresvärd har rätt till förhandlingsord-
ning, om det med hänsyn till organisationens kvalifikationer, organisa-
tionens stöd bland hyresgästerna och omständigheterna i övrigt kan anses
skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen att den
begärda förhandlingsordningen skall gälla. Före den 1 juli 1994 gällde att
hänsyn skulle tas till ”hyresgästernas inställning” i stället för ”organisa-
tionens stöd bland hyresgästerna” (se avsnitt 4.1.4). I betänkandet ställs
frågan om något av dessa kriterier skall gälla eller om det skall uppställas
något annat kriterium.
Utredningen har uttalat att avgörande för vilket kriterium man väljer bör
vara om det kan förväntas att den aktuella organisationen kommer att
förhandla för en viss andel av lägenheterna. Utredningen har därför för-
45
ordat att frågan prövas bl.a. med hänsyn till ”det antal lägenheter som för- Prop. 1996/97:30
handlingsordningen kan förväntas komma att omfatta”. Många remissin-
stanser har delat den uppfattningen. Flera remissinstanser har emellertid
ansett att det i stället skall tas hänsyn till ”organisationens stöd bland
hyresgästerna” eller ”hyresgästernas inställning”. Några remissinstanser
har också pekat på att hyresgästernas inställning far betydelse vid kon-
kurrens mellan två organisationer.
Regeringen delar utredningens uppfattning att det knappast kan begäras
av en hyresvärd att han skall förhandla med en hyresgästorganisation, om
förhandlingsresultaten inte kommer att fa något eller endast mycket be-
gränsat praktiskt genomslag. På motsvarande sätt gäller att det inte är rim-
ligt att tvinga en hyresgästorganisation till förhandlingar om hyresgästerna
inte är intresserade av det.
I normala fall torde de kriterier som nu diskuteras ge samma resultat.
”Hyresgästernas inställning” avspeglas i ”organisationens stöd bland
hyresgästerna” och båda faktorerna kan sägas vara avgörande för vilket
antal lägenheter som den aktuella förhandlingsordningen kommer att om-
fatta. Det kan emellertid finnas situationer där de nu nämnda rekvisiten
ger olika utfall. Som framgår av avsnitt 5.2.2 föreslår regeringen att som
huvudregel även en outhyrd lägenhet skall omfattas av den förhandlings-
ordning som gäller för huset. Samma huvudregel föreslås gälla för en
lägenhet under de tre första månaderna av ett hyresförhållande. Det av ut-
redningen föreslagna rekvisitet kommer att omfatta även sådana lägen-
heter. I dessa fall blir det därför lättare att få till stånd en förhandlings-
ordning, om hänsyn skall tas till ”det antal lägenheter som förhandlings-
ordningen kan förväntas komma att omfatta” i stället för till ”hyresgäster-
nas inställning” eller ”organisationens stöd bland hyresgästerna”. Enligt
regeringens mening är detta önskvärt, eftersom det kollektiva förhand-
lingsförfarandet innebär fördelar för hyresgästerna. Rekvisitet ”organisa-
tionens stöd bland hyresgästerna” bör därför ersättas med ”det antal lägen-
heter som förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta”.
Därutöver bör, liksom hittills, hänsyn tas till organisationens kvalifikatio-
ner och omständigheterna i övrigt. Omständigheterna bör, liksom i dag,
vägas samman vid en skälighetsbedömning.
Hur stort antal lägenheter skall krävas?
Vid en sådan skälighetsbedömning skall det vägas in hur många lägen-
heter som kan förväntas omfattas av förhandlingsordningen. Frågan är då
vilket antal som bör krävas.
När 10 § fick sin nuvarande lydelse uttalades att kravet på organisa-
tionens stöd bland hyresgästerna inte borde ställas alltför högt (se prop.
1993/94:199 s. 64). Det ansågs att ett alltför högt krav skulle kunna
hindra att reformen med flera förhandlingsordningar fick genomslag i
praktiken. En lämplig utformning av kravet ansågs därför vara att orga-
nisationen skulle ha stöd av ungefär tio procent av hyresgästerna i det
eller de hus som förhandlingsordningen skulle omfatta. Någon exakt gräns
ville man emellertid inte ställa upp. Det relativt lågt ställda kravet på
hyresgäststöd hängde alltså samman med en önskan att främja möjlig-
46
hetema att teckna mer än en förhandlingsordning för varje hus. Nu Prop. 1996/97:30
föreslås ett förbud mot flera förhandlingsordningar i ett hus. Det är därför
naturligt att ställa högre krav beträffande det antal lägenheter som en
förhandlingsordning minst bör omfatta.
Utredningen har ansett att antalet inte bör vara för litet. Det är emeller-
tid enligt utredningen inte lämpligt att ange antalet i procent.
Flera remissinstanser har ansett att det behövs tydligare riktlinjer för
bedömningen av hur stor andel av lägenheterna som det skall krävas att
förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta. Några remiss-
instanser har ansett att det bör uppställas ett majoritetskrav.
Inte heller regeringen anser att det är lämpligt att i lagtexten ange
antalet lägenheter i procent. Prövningsmyndigheten bör ha frihet att göra
en helhetsbedömning av samtliga de omständigheter som skall ligga till
grund för prövningen. Detta ger större möjligheter att i det enskilda fallet
komma till ett rimligt resultat. Vid bedömningen måste bl.a. beaktas att
meningsfullt förhandlingsarbete förutsätter att ett inte obetydligt antal
lägenheter omfattas av systemet.
Rent allmänt kan dock vissa riktlinjer ges.
Om antalet lägenheter som skulle komma att omfattas av förhandlings-
ordningen uppgår till mer än ett hundratal, torde det regelmässigt vara
skäligt att förhandlingsordningen skall gälla. Är antalet lägenheter som
skulle omfattas av förhandlingsordningen lägre, torde det i allmänhet vara
skäligt att förhandlingsordningen gäller om den kommer att omfatta ett
flertal av lägenheterna i det eller de hus som förhandlingsordningen skulle
gälla.
Några remissinstanser har tagit upp frågan hur man bör bedöma den
situationen då två eller flera hyresgästorganisationer konkurrerar om för-
handlingsrätten beträffande ett och samma hus. Enligt regeringens mening
bör skälighetsbedömningen i en sådan situation normalt utfalla till förmån
för den förhandlingsordning som kan antas komma att omfatta flest lägen-
heter.
Vem skall ha bevisbördan för att det finns förutsättningar för en förhand-
lingsordning?
Sedan den 1 juli 1994 gäller att den part som begär förhandlingsordning
skall visa att förutsättningarna för en sådan är uppfyllda. Utredningen har
ansett att det inte bör göras någon ändring på den punkten. Inte heller de
remissinstanser som har tagit upp frågan anser att den nuvarande bevis-
börderegeln bör ändras.
Regeringen delar utredningens bedömning. Det bör således även i fort-
sättningen vara den som begär förhandlingsordning som skall visa att
denna kan förväntas komma att omfatta tillräckligt antal lägenheter och
att övriga rekvisit är uppfyllda. På motsvarande sätt bör den som begär
att en förhandlingsordning skall upphöra visa att rekvisiten för rätt till för-
handlingsordning inte längre är uppfyllda.
47
Skall det tas hänsyn till i vilken utsträckning hyresgästerna är medlemmar Prop. 1996/97:30
i hyresgästorganisationen?
I betänkandet diskuteras om det vid en prövning av rätt till förhandlings-
ordning bör kunna beaktas i vilken utsträckning hyresgästerna är medlem-
mar i hyresgästorganisationen. För närvarande gäller att en hyresgästorga-
nisation kan tvingas vara part i en förhandlingsordning för ett hus även
om inte någon av hyresgästerna är medlem i organisationen. Utredningen
har kommit fram till att en sådan ordning generellt sett kan accepteras.
Den har härvid hänvisat till att en förhandlande organisation skall ha rätt
till förhandlingsersättning. Utredningen har emellertid ansett att det inte
är uteslutet att avsaknaden av medlemmar i ett hus kan vara en om-
ständighet som, tillsammans med andra, kan medföra att det inte är skäligt
mot organisationen att förhandlingsordningen skall gälla. Det innebär
också, enligt utredningen, att det inte skall vara möjligt för en organisa-
tion att säga upp en gällande förhandlingsordning mot hyresvärdens vilja
endast därför att ingen av hyresgästerna är medlem i organisationen.
Endast ett fatal remissinstanser har uttalat någon mening i frågan.
Svenska Kommunförbundet och Stockholms kommun har instämt i utred-
ningens bedömning. De har hänvisat till att det är viktigt att de hyres-
gäster som bor i servicelägenheter, gruppbostäder och f.d. ålderdomshem
far hjälp med att bevaka sina intressen. Svea hovrätt, å andra sidan, har
ifrågasatt utredningens ståndpunkt. Hovrätten har ansett att det i allmänhet
torde framstå som oskäligt att tvinga en liten, fristående hyresgästorgani-
sation att förhandla för ett hus där den saknar medlemmar. Även Hyres-
gästernas Riksförbund har framfört kritik mot utredningens uttalanden.
Som Svea hovrätt har nämnt i sitt remissyttrande gjordes i förarbetena
till hyresförhandlingslagen vissa uttalanden beträffande frågan om orga-
nisationens förhandlingsskyldighet. Det angavs, såvitt nu är ifråga, att
hyresnämnden bör godta en invändning från organisationen om att den
inte har tillräckliga resurser för förhandlingsuppdraget. Det ansågs näm-
ligen att en organisation inte bör åläggas ett vidsträcktare förhandlings-
ansvar än vad den har möjlighet att åta sig. Slutsatsen blev att det endast
i sällsynta undantagsfall kan bli aktuellt att ålägga en hyresgästorganisa-
tion förhandlingsordning mot dess vilja (se prop. 1977/78:175 s. 118).
Regeringen anser att dessa motivuttalanden fortfarande har giltighet. De
omständigheter som Stockholms kommun och Svenska Kommunförbundet
har framfört är visserligen beaktansvärda men ger inte anledning till
annan bedömning av denna fråga än tidigare.
48
Regeringens förslag: En hyresgäst skall även i fortsättningen ha
rätt att själv avgöra om den egna lägenheten skall omfattas av de
kollektiva förhandlingar som förs för huset. Denna rätt föreslås
emellertid bli förenad med vissa inskränkningar.
En förhandlingsordning skall som huvudregel omfatta samtliga
bostadslägenheter i det eller de hus som förhandlingsordningen
avser, oberoende av om det enskilda hyresavtalet innehåller en för-
handlingsklausul. En lägenhet skall dock inte omfattas av en för-
handlingsordning, om hyresnämnden har beslutat att hyresavtalet
inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Detsamma skall gälla
om hyresvärden och hyresgästen, tidigast tre månader efter det att
hyresförhållandet inleddes, skriftligen har kommit överens om att
hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens utom så
tillvida att utredningen har föreslagit att förhandlingsordningens parter
skall kunna undanta viss lägenhet från förhandlingsordningens omfattning.
Utredningen har dessutom föreslagit att hyresvärdens och hyresgästens
skriftliga överenskommelse skall kunna träffas först sex månader efter det
att hyresförhållandet inleddes (se betänkandet s. 63 - 67).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt utred-
ningens förslag beträffande omfattningen av en förhandlingsordning.
Förslaget har dock avstyrkts av Hyresnämnden i Umeå/Luleå, Svenska
Kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund, SABO, Sveriges Fastig-
hetsägareförbund och SBC. Några av dessa remissinstanser har ansett att
förslaget i alltför hög grad inskränker parternas avtalsfrihet och begränsar
möjligheterna att utforma individuella hyresavtal.
Förslaget om att en överenskommelse skall kunna träffas först efter en
tidsfrist på sex månader har fatt ett blandat mottagande. Flertalet remiss-
instanser har avstyrkt att tidsfristens längd bestäms till sex månader.
Några remissinstanser har ansett att tidsfristen skall vara kortare. Andra
remissinstanser har ansett att hyresgästen skall ha rätt att ställa sig utanför
det kollektiva systemet omedelbart vid hyresavtalets undertecknande eller
efter det att hyresförhållandet har inletts.
Skälen för regeringens förslag: Genom den lagändring som genomför-
des den 1 juli 1994 har den enskilde hyresgästen en i princip ovillkorlig
rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Regeringen anser
att rätten att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet skall bibehål-
las. Vad frågan i stället gäller är hur man skall motverka de nackdelar
som ur hyresgästernas synvinkel har visat sig följa med den nuvarande
regleringen. Möjligheterna till missbruk bör i största möjliga utsträckning
förhindras. Risken för att en lägenhet av förbiseende ställs utanför det
kollektiva systemet måste elimineras.
49
4 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30
Nackdelarna med nuvarande reglering
Utredningen har pekat på risken för att hyresgästens rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet utnyttjas av oseriösa hyresvärdar, t.ex.
genom att de som villkor för att hyra ut en lägenhet kräver att hyresavta-
let inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Ett annat exempel är enligt
utredningen att en hyresvärd lockar med lägre hyra under förutsättning att
lägenheten inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Fastig-
hetsägareförbundet har i sitt remissyttrande reagerat mot att sådana för-
faranden skall anses klandervärda. Förbundet har menat att en hyresvärd
som påtvingats en förhandlingsordning måste vara i sin fulla rätt att i
förhållande till hyresgästerna hävda att han inte vill ha det kollektiva
systemet. Regeringen anser för sin del att systemet inte bör ge utrymme
för sådana förfaranden som utredningen har nämnt.
En annan nackdel som följer med nuvarande reglering är att en hyres-
gäst felaktigt kan tro att lägenheten omfattas av de kollektiva förhand-
lingar som förs för huset. Sedan den 1 juli 1994 är det en förutsättning
för att en lägenhet skall omfattas av en förhandlingsordning att det finns
en förhandlingsklausul i hyresavtalet. Om hyresgästen förbiser att ta in en
sådan klausul i avtalet, leder det till att lägenheten inte kommer att
omfattas av de kollektiva förhandlingarna.
Ytterligare en nackdel som utredningen tar upp är att den nya ordningen
innebär att inflyttningshyroma i allt större utsträckning har blivit fria, dvs.
de kan bestämmas fritt av hyresvärden utan hänsyn till vad tidigare hyres-
gäst har betalat. Det beror i huvudsak på förhandlingsklausulens betydel-
se; frågan om en lägenhet omfattas av en förhandlingsordning beror på
om det finns en förhandlingsklausul i kontraktet. En konsekvens av det
är att en hyresvärd kan välja att hyra ut en lägenhet till den som erbjuder
sig att betala högst hyra och är villig att avstå från att ta in en förhand-
lingsklausul i hyresavtalet.
Regeringen delar utredningens bedömning av vilka nackdelar som den
nuvarande regleringen är förenad med.
Under vilka förutsättningar skall en lägenhet kunna undantas från en
förhandlingsordning?
Utredningen har ansett att de negativa effekter som kan följa med den
oinskränkta rätten för hyresgästen att stå utanför det kollektiva systemet
borde kunna förhindras, om denna rätt förutsätter en aktiv handling från
hyresgästens sida och förhandlingsordningens omfattning görs mindre
beroende av att det finns en förhandlingsklausul i det enskilda hyresavta-
let.
Utredningen har föreslagit att följande skall gälla. En förhandlingsord-
ning skall som huvudregel omfatta samtliga bostadslägenheter i ett eller
flera hus oberoende av om det i de enskilda hyresavtalen finns en för-
handlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen. Förhandlings-
ordningen skall således omfatta även lägenheter utan förhandlingsklausul
och därmed även lägenheter som är outhyrda. Utredningen har föreslagit
att det skall finnas tre undantag från denna huvudregel.
Prop. 1996/97:30
50
Det första undantaget avser den situationen att förhandlingsordningens Prop. 1996/97:30
parter kommer överens om att en viss lägenhet skall undantas. Det andra
undantaget avser den situationen att hyresnämnden har beslutat att ett visst
hyresavtal inte skall innehålla en förhandlingsklausul. Dessa två fall mot-
svarar vad som gällde före den 1 juli 1994.
Det tredje undantaget innebär att en lägenhet inte skall omfattas av
förhandlingsordningen om hyresvärden och hyresgästen efter en viss
hyrestid, enligt utredningens förslag sex månader från det att hyresför-
hållandet inleddes, har kommit överens om att hyresavtalet inte skall inne-
hålla en förhandlingsklausul.
Den föreslagna ordningen innebär att det far mindre betydelse än i dag
om ett hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul eller ej; en lägenhet
kan enligt förslaget komma att omfattas av en förhandlingsordning trots
att hyresavtalet saknar en förhandlingsklausul. Någon annan ändring av
förhandlingsklausulens rättsverkan föreslås inte. En förhandlingsklausul
skall alltså fortfarande innebära att hyresgästen medger att de bestämmel-
ser om hyra eller annat hyresvillkor som har överenskommits i en för-
handlingsöverenskommelse far tillämpas mot honom (se 2 § första stycket
hyresförhandlingslagen).
Regeringen delar utredningens uppfattning att det finns vissa fördelar
med den föreslagna ordningen. Den innebär att hyresgästen inte behöver
utsättas för påtryckningar i samband med att hyresavtalet tecknas. Vidare
förbättras hyresgästens möjligheter att i lugn och ro göra en mera allsidig
bedömning av frågan om lägenheten skall omfattas av kollektiva förhand-
lingar. Eftersom det skall krävas en aktiv handling av hyresavtalets parter
för att lägenheten skall undantas från förhandlingsordningen, kommer man
också till rätta med den situationen att en hyresgäst misstar sig och tror
att de kollektiva förhandlingarna omfattar lägenheten. Vidare löser man
åtminstone delvis problemet med att hyresvärden och hyresgästen kan
glömma bort att kryssa i den ruta i hyreskontraktet som anger att det skall
finnas en förhandlingsklausul i avtalet.
Som utredningen nämner har förslaget emellertid också vissa nackdelar.
En sådan är att det inte ger hyresgästen rätt att redan från hyresförhållan-
dets första dag stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Också flera
remissinstanser har pekat på den nackdelen. Sveriges advokatsamfund har
påtalat att den föreslagna lösningen leder till en inskränkning i partemas
avtalsfrihet. Även SABO har hänvisat till att förslaget begränsar avtals-
friheten. Enligt SABO begränsar förslaget hyresvärdens och hyresgästens
valfrihet att tillsammans fritt utforma mer flexibla och individuella hyres-
avtal som ett alternativ till de sedvanliga avtalen. Sveriges Fastighets-
ägareförbund har hävdat att förslaget brister i respekt för de enskilda
hyresgästerna.
Enligt regeringen måste man göra en avvägning mellan hyresgästernas
intresse av att, om de så önskar, stå utanför det kollektiva förhandlings-
systemet och intresset av att skydda hyresgäster mot att utnyttjas av
oseriösa hyresvärdar. Regeringen delar utredningens bedömning att det
sistnämnda intresset är så starkt att det i viss mån måste fa väga över. En
temporär begränsning av hyresgästens rätt att stå utanför det kollektiva 5 j
förhandlingssystemet bör därför godtas.
I det sammanhanget finns det skäl att betona att den ordning som utred- Prop. 1996/97:30
ningen har föreslagit inte hindrar hyresavtalets parter från att utforma ett
individuellt avtal. Den enda begränsningen består i att lägenheten, oavsett
hyresavtalets innehåll, skall omfattas av den gällande förhandlingsord-
ningen under viss tid. Detta far till följd att inflyttningshyran inte kan
bestämmas fritt av hyresvärden (se avsnitt 5.2.3).
När det gäller den närmare utformningen av bestämmelserna föreslår
emellertid regeringen en något annorlunda lösning än utredningen. Efter
den 1 juli 1994 har som nämnts en hyresgäst som huvudregel rätt att
ensam avgöra om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklausul. Mot
den bakgrunden finns det enligt regeringens bedömning inte något behov
av att förhandlingsordningens parter skall kunna undanta viss lägenhet
från förhandlingsordningens omfattning. Från huvudregeln - att förhand-
lingsordningen skall omfatta även lägenheter för vilka förhandlingsklausul
saknas - bör därför undantag kunna göras endast om hyresnämnden har
beslutat att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul eller
om hyresvärden och hyresgästen på visst sätt kommer överens om att
hyresavtalet inte skall innehålla en sådan klausul.
Enligt utredningens förslag skall en hyresgäst som vill ställa sig utanför
det kollektiva förhandlingssystemet kunna begära detta hos hyresvärden
först efter viss tid - sex månader. Flera remissinstanser har varit kritiska
till en så lång karenstid. Svea hovrätt och Hyresnämnden i Stockholm har
ansett att karenstiden skall vara kortare. Hyresnämnden i Västerås och
Hyresnämnden i Gävle har menat att karenstiden bör vara tre månader.
Ett antal remissinstanser, t.ex. Svenska Kommunförbundet, Sveriges
advokatsamfund och Sveriges Fastighetsägareförbund, har ansett att hyres-
gästen skall ha en oinskränkt rätt att ställa sig utanför det kollektiva
systemet. Slutligen har några remissinstanser föreslagit att en överens-
kommelse mellan hyresvärden och hyresgästen skall fa träffas omedelbart
efter det att hyresförhållandet har inletts.
De ovan nämnda fördelarna med utredningens förslag uppstår endast om
förhandlingsordningen har den omfattning som utredningen föreslår. Av
den anledningen bör en överenskommelse mellan hyresvärden och hyres-
gästen om att en förhandlingsklausul inte skall ingå i hyresavtalet inte
kunna träffas förrän viss tid efter det att hyresförhållandet har inletts.
Tidsfristen bör emellertid inte vara längre än vad som är nödvändigt för
att de nämnda fördelarna skall uppnås. Mot den bakgrunden delar rege-
ringen uppfattningen att tidsfristen bör vara kortare än sex månader,
lämpligen tre månader.
SABO har påpekat att en hyresgäst som efter karenstidens utgång far sin
förhandlingsklausul slopad ändå är bunden av de förhandlingsöverens-
kommelser som gällde vid den tidpunkt då hyresförhållandet inleddes. På-
pekandet är visserligen riktigt, men det bör hållas i minnet att hyresvärden
och hyresgästen i en sådan situation är oförhindrade att komma överens
om en ändring av hyresvillkoren. Om hyresvärden inte skulle gå med på
hyresgästens begäran om ändring av villkoren, kan hyresgästen hänskjuta
frågan till hyresnämnden.
52
Hur skall en överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen om att Prop. 1996/97:30
hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul vara utformad?
I betänkandet har föreslagits att hyresgästen i första hand skall kunna ut-
träda ur det kollektiva förhandlingssystemet genom en överenskommelse
med hyresvärden. Svea hovrätt har ansett att hyresgästen skall ha rätt att
utträda ur det kollektiva förhandlingssystemet genom en ensidig rättshand-
ling, t.ex. ett skriftligt meddelande till hyresvärden. En sådan regel är
emellertid enligt regeringens mening olämplig, eftersom hyresgästens
inställning till frågan om hyresavtalet skall innehålla en förhandlingsklau-
sul inte är avgörande i alla situationer (se 2 § andra stycket hyresför-
handlingslagen och avsnitt 4.1.7). Regeringen anser inte att det finns skäl
att ändra den bestämmelsen och ansluter sig därför i denna del till för-
slaget i betänkandet.
Utredningen har vidare föreslagit att hyresvärdens och hyresgästens
överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-
klausul skall vara skriftlig. Hyresnämnden i Sundsvall har i sitt remissytt-
rande föreslagit att överenskommelsen skall vara daterad och underteck-
nad av hyresvärden och hyresgästen. Regeringen delar uppfattningen att
överenskommelsen bör vara skriftlig och undertecknad av partema. Såsom
utredningen har angett är det vidare lämpligt att överenskommelsen
dateras. Enligt regeringens mening saknas det emellertid skäl att göra
dateringen till ett formkrav.
En remissinstans har ansett att det i lagtexten skall anges att en ”förtida”
överenskommelse saknar verkan. Utredningen har beträffande den frågan
endast uttalat att en överenskommelse som har träffats under karenstiden,
dvs. under hyresavtalets första tre månader, inte bör få till följd att lägen-
heten upphör att omfattas av förhandlingsordningen. Enligt regeringens
mening bör det emellertid framgå av bestämmelsen att en överenskom-
melse som inte har träffats på det nu angivna sättet är ogiltig.
I det stora flertalet fall är det hyresgästens inställning som avgör om ett
hyresavtal skall innehålla en förhandlingsklausul (se 2 § andra stycket
hyresförhandlingslagen). Hyresvärden har därför i allmänhet inte någon
anledning att motsätta sig hyresgästens begäran. Skulle han ändå göra det,
kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden.
Regeringens förslag: Den hyresvärd som vill höja hyran i samband
med uthyrning av en lägenhet som omfattas av en förhandlingsord-
ning måste först iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, dvs.
ta initiativ till, genomföra och avsluta förhandling med hyresgäst-
organisationen.
Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag (se betänkandet s. 67 - 72).
53
|
Remissinstanserna: De allra flesta remissinstanserna har anslutit sig till Skälen för regeringens förslag: Enligt hyreslagen råder det avtals- Hyreslagens princip om avtalsfrihet beträffande hyran gäller inte fullt Vid fastställande av hyran i andra situationer för lägenheter som om- |
Prop. 1996/97:30 |
|
första stycket hyresförhandlingslagen). Efter den 1 juli 1994 omfattar Frågan om en hyresvärd bör ha rätt att själv bestämma inflyttningshyran |
54 |
i 55 c § hyreslagen visserligen blir bunden av den avtalade hyran under Prop. 1996/97:30
åtminstone de första sex månaderna av hyresförhållandet. Men detta
ansågs acceptabelt, eftersom hyresgästen när hyresavtalet ingås har klart
för sig vilken hyra som gäller (se prop. 1993/94:199 s. 55).
Bostadsutskottet konstaterade att förslaget skulle leda till att inflytt-
ningshyror i större utsträckning än vad som då var fallet skulle kunna
komma att bestämmas av hyresvärden och den enskilde hyresgästen.
Utskottets majoritet erinrade om hyresgästens möjlighet att begära bruks-
värdesprövning. Det uttalades därvid att det kunde förutsättas att den
hyresgäst som valde att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet
också kunde bedöma om den begärda hyran var godtagbar och om han
hade ekonomiska förutsättningar att betala den. Utskottet ansåg inte att det
fanns skäl att införa särskilda skyddsregler mot för höga inflyttningshyror
(se bet. 1993/94:BoU21 s. 14 f.).
En minoritet inom utskottet ansåg dock (s. 32) att risken var stor för att
många hyresgäster, särskilt i områden med efterfrågan på bostäder, skulle
komma att fa betala höga inflyttningshyror och att detta på sikt skulle ur-
holka bruksvärdessystemet. Minoriteten menade därför att det borde
införas ett skydd mot höga inflyttningshyror så att högre hyra än den som
skulle gälla om lägenheten var föremål för kollektiva förhandlingar inte
skulle fa tas ut vid nyupplåtelse.
Regeringen konstaterar att en ordning där hyresvärden tillåts att, utan att
iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, ta ut en inflyttningshyra som
är högre än vad tidigare hyresgäst har betalat innebär flera olägenheter.
Det kan leda till en höjning av hyresnivåerna och därmed drabba särskilt
de ekonomiskt svaga hushållen. Det kan också leda till en ökad bostads-
segregation. Regeringen delar därför utredningens slutsats att hyresvärdens
möjligheter att fritt sätta inflyttningshyror för lägenheter som är belägna
i hus där det finns en förhandlingsordning bör begränsas.
Kungliga Tekniska högskolan (KTH) har i sitt remissyttrande hävdat att
bruksvärdessystemet förutsätter att inflyttningshyroma är fria och att det
vore förödande om den sista kontakten med marknadskrafterna släpptes.
Liknande synpunkter har förts fram av SABO och Sveriges Fastighets-
ägareförbund. Mot det kan invändas att 55 § hyreslagen är utformad så
att den ger marknadskrafterna möjlighet att påverka hyresnivån uppåt.
Enligt 55 § hyreslagen gäller nämligen att hyran skall fastställas till
skäligt belopp. För att hyran skall anses skälig fordras att den inte är
påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet
är likvärdiga. Påtaglighetsrekvisitet kan sägas leda till en viss prisskruv
uppåt (se prop. 1967:141 s. 48 f. och prop. 1974:150 s. 473). Regeringen
kan alltså inte dela de betänkligheter som remissinstanserna framfört.
Regeringen anser att hyresvärden inte skall ha rätt att ta ut högre inflytt-
ningshyra än den hyra som fastställts i tidigare förhandlingsöverenskom-
melse, om han inte iakttar den primära förhandlingsskyldigheten. Redan
de förslag som regeringen har redovisat i det föregående - att en förhand-
lingsordning skall omfatta även outhyrda lägenheter och att den alltid
skall omfatta en lägenhet under hyresförhållandets inledningsskede - far
denna verkan. 55
Eftersom en hyresgäst även i fortsättningen skall ha rätt att stå utanför
det kollektiva förhandlingssystemet, kan det emellertid inträffa att den Prop. 1996/97:30
hyra som är bestämd för en lägenhet har fastställts på annat sätt än efter
kollektiva förhandlingar. En sådan situation uppstår när en lägenhet inte
har omfattats av den senaste förhandlingsöverenskommelsen därför att den
tidigare hyresgästen har utnyttjat sin möjlighet att stå utanför det kollek-
tiva förhandlingssystemet.
Enligt utredningen måste hyresvärden i en sådan situation iaktta den
primära förhandlingsskyldigheten, om han vid uthyrning till en ny hyres-
gäst vill ta ut högre hyra än vad den tidigare hyresgästen betalade.
Utredningen har inte lämnat något lagförslag i den delen. Som Hyres-
nämnden i Göteborg invänt kan det emellertid ifrågasättas om hyresvärden
är skyldig att i den situationen iaktta den primära förhandlingsskyldig-
heten, om det inte finns någon gällande förhandlingsöverenskommelse om
lägenhetens hyra (se RBD 18:92). För att åstadkomma ett klargörande i
den frågan bör det enligt regeringens mening göras ett tillägg i 5 § hyres-
förhandlingslagen. Av bestämmelsen bör framgå att en hyresvärd är skyl-
dig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten, om han vill höja
hyran för en lägenhet i förhållande till vad den tidigare hyresgästen
betalade.
Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit att hyresvärden alltid skall
åläggas primär förhandlingsskyldighet när den tidigare fastställda hyran
har bestämts efter avtal mellan hyresvärden och en enskilt förhandlande
hyresgäst. Förslaget innebär att hyresvärden skall vara primärt förhand-
lingsskyldig även om den nya hyran inte överstiger vad den tidigare
hyresgästen har haft att betala. Ett skäl för detta skulle kunna vara risken
för att en oseriös hyresvärd i samråd med en avflyttande hyresgäst höjer
hyran kraftigt under hyresförhållandets sista tid i syfte att kunna ta ut en
hög hyra av en ny hyresgäst.
Enligt regeringens bedömning torde emellertid sådana förfaranden
förekomma endast i mycket begränsad utsträckning. Hyresgästen har
dessutom alltid möjlighet att begära en bruksvärdesprövning av sin hyra.
Med hänsyn härtill och till det stora merarbete som skulle uppstå om den
primära förhandlingsskyldigheten utvidgades på ett sådant sätt, är
regeringen inte bereddd att utvidga den primära förhandlingsskyldigheten
på det sätt som Hyresgästernas Riksförbund har föreslagit.
Regeringens bedömning: En hyresgästorganisation som har för-
handlingsrätt för ett hus bör även i fortsättningen vara skyldig att
förhandla för en lägenhet som omfattas av förhandlingsordningen,
oavsett om den hyresgäst som hyr lägenheten är medlem i hyres-
gästorganisationen eller ej.
Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se be-
tänkandet s. 73).
Remissinstanserna: Sveriges Fastighetsägareförbund har kritiserat
56
utredningens bedömning. I övrigt har så gott som alla remissinstanser som Prop. 1996/97:30
yttrat sig i frågan gjort samma bedömning som utredningen.
Skälen för regeringens bedömning: En hyresgästorganisation som har
träffat avtal om förhandlingsordning för ett hus är skyldig att förhandla
även för sådana hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen men
som har en förhandlingsklausul i sina hyresavtal som hänvisar till den
organisationens förhandlingsordning. Förhandlingsskyldigheten är således
inte beroende av att den aktuella hyresgästen är medlem i organisationen
(se prop. 1977/78:175 s. 98 f. och prop. 1993/94:199 s. 65).
Den förhandlingsposition som en förhandlingsordning ger en organisa-
tion är i flera avseenden betydligt starkare än den ställning som den
enskilde hyresgästen har när han vill förhandla med sin hyresvärd. Det
innebär emellertid inte att den förhandlande organisationen, som Sveriges
Fastighetsägareförbund har hävdat, har en ”offentligrättslig roll”. I för-
arbetena till hyresförhandlingslagen angavs att förhandlingsrätten inte har
något offentligrättsligt inslag (se prop. 1977/78:175 s. 101 f.). Den roll
som hyresgästorganisationen kan spela kan knappast heller anses stå i
strid med önskemålet om en rimlig balans mellan partema på hyres-
marknaden. Samtidigt framstår det emellertid inte som orimligt att den
ställning som hyresgästorganisationen tilldelats förenas med vissa skyldig-
heter i den utsträckning det är motiverat av hyresförhandlingssystemets
uppbyggnad.
Vad frågan i det här sammanhanget gäller är om en hyresgästorganisa-
tion skall vara skyldig att förhandla för en viss lägenhet även om hyres-
gästen inte är medlem i organisationen.
Härvid bör beaktas att en hyresgäst som inte omfattas av de kollektiva
förhandlingarna inte har någon möjlighet att tvinga sin hyresvärd till
förhandling. Den enskilde hyresgästen har över huvud taget en svagare
ställning än en hyresgästorganisation i förhållande till hyresvärden. Det
måste också beaktas att många hyresgäster varken kan eller vill förhandla
själva med hyresvärden. För sådana hyresgäster är det nödvändigt att få
professionell hjälp.
Som anges i avsnitt 5.2.1 föreslår regeringen att det bara skall kunna
gälla en förhandlingsordning för ett hus. Det får till följd att en hyresgäst
som inte vill förhandla själv inte har något annat egentligt alternativ än
att låta den förhandlande organisationen sköta förhandlingarna med hyres-
värden. Det är uppenbart att det inte kan krävas att en sådan hyresgäst
skall tvingas att bli medlem i organisationen för att få förhandlingshjälp.
Regeringen delar således utredningens bedömning att det inte finns skäl
att ändra den nuvarande ordningen.
Regeringens bedömning: Liksom enligt gällande rätt bör i
fortsättningen gälla att det i en förhandlingsöverenskommelse skall
bestämmas samma hyra för sådana lägenheter som är lika stora om
det inte är någon skillnad mellan dem i fråga om bruksvärdet.
57
Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens (se Prop. 1996/97:30
betänkandet s. 73 - 75).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har anslutit sig till
utredningens bedömning eller lämnat den utan erinran. Några remissin-
stanser har däremot ansett att det i en förhandlingsöverenskommelse skall
kunna bestämmas olika hyror för likadana lägenheter.
Skälen för regeringens bedömning: Enligt 21 § hyresförhandlingsla-
gen skall det i en förhandlingsöverenskommelse bestämmas samma hyra
för lägenheter som är lika stora, om det inte kan anses vara någon skill-
nad mellan dem i fråga om bruksvärdet (se avsnitt 4.1.9). Bestämmelsen
skall ses mot bakgrund av att en hyresgästorganisation är skyldig att för-
handla även för sådana hyresgäster som inte är medlemmar i organisa-
tionen. Det har ansetts att det finns ett behov av en bestämmelse som
garanterar att bruksvärdesreglema inte sätts ur spel och att de oorganisera-
de hyresgästerna behandlas korrekt vid hyressättningen (se prop.
1977/78:175 s. 104 f.).
Enligt utredningen har de skäl som ligger till grund för bestämmelsen
i 21 § hyresförhandlingslagen alltjämt giltighet. De flesta remissinstanser-
na har delat den bedömningen. Även regeringen ansluter sig till bedöm-
ningen.
Regeringens bedömning: Den nuvarande bestämmelsen om rätt för
förhandlingsordningens parter att i en förhandlingsöverenskommelse
avtala om viss förhandlingsersättning bör för närvarande inte änd-
ras. Något lagförslag om rätt till förhandlingsersättning läggs därför
inte fram.
Utredningens förslag: I betänkandet föreslås att den förhandlande
hyresgästföreningen skall ges en rätt till förhandlingsersättning. Ersätt-
ningen skall ses som en förvaltningskostnad för hyresvärden (se betänkan-
det s. 76 - 79).
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har avstyrkt förslaget.
Skälen för regeringens bedömning: Som angetts i avsnitt 4.1.10 har
förhandlingsordningens parter möjlighet att i en förhandlingsöverens-
kommelse träffa avtal om förhandlingsersättning. Ett sådant avtal innebär
att förhandlingsordningens parter kommer överens om att det i hyran för
samtliga lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå ett
visst belopp i ersättning till hyresgästorganisationen för dess förhandlings-
arbete (se 20 § hyresförhandlingslagen). Hyresvärden medges rätt att ta
ut detta belopp av hyresgästen som en del av hyran och förbinder sig att
vidarebefordra beloppet till hyresgästorganisationen. Den förhandlande
hyresgästorganisationen har således inte en obligatorisk rätt till förhand-
lingsersättning. Organisationen har rätt till ersättning endast om parterna
kan komma överens om det i en förhandlingsöverenskommelse.
58
Den nu gällande ordningen får anses bygga på den uppfattningen att Prop. 1996/97:30
förhandlingsersättningen är en form av avgift för de hyresgäster vars
lägenheter omfattas av de kollektiva förhandlingarna. Utredningen har
ifrågasatt om detta system kan anses vara särskilt ”rättvist”, eftersom en
hyresgäst som har valt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet
ändå kan dra viss nytta av de kollektiva förhandlingarna. Så kan ex-
empelvis vara fallet när förhandlingsklausulen nyligen har slopats, när de
hyresvillkor som hyresgästen kommer överens om med hyresvärden i
praktiken är ”hängavtal” till de kollektiva förhandlingsöverenskommelser -
na eller när hyresgästorganisationen förhandlar fram förmånliga villkor
beträffande gemensamma utrymmen eller service.
Utredningen har vidare ansett att det nuvarande systemet inger vissa be-
tänkligheter från principiella utgångspunkter. Enligt utredningen kan det
väcka misstankar hos hyresgästerna om att förhandlingsersättningens
storlek blir avhängig av utfallet av hyresförhandlingarna; ju större hyres-
höjning, desto högre ersättning.
I betänkandet har föreslagits att förhandlingsersättningen skall ses som
en förvaltningskostnad för hyresvärden i stället för som en avgift för
hyresgästen. Partema i en tvist om förhandlingsersättningens storlek skulle
således vara å ena sidan hyresvärden och å andra sidan hyresgästorga-
nisation. De enskilda hyresgästerna däremot skulle inte kunna begära sär-
skild prövning av ersättningens storlek. Skulle hyresvärden anse att den
förhandlingsersättning som hyresgästorganisationen kräver är för hög och
därför vägra betala begärt belopp, skall hyresgästföreningen enligt utred-
ningens förslag kunna begära prövning av ersättningens skälighet hos
hyresnämnden.
Enligt utredningen kan det invändas att det ur såväl praktisk som
principiell synvinkel är otillfredsställande att en förhandlingspart skall
förpliktas att utge ersättning för den andre partens förhandlingsarbete. En-
ligt utredningens bedömning torde dock dessa invändningar bortfalla till
viss del, om rätten till förhandlingsersättning förenas med en möjlighet att
få ersättningens skälighet prövad av hyresnämnden. Utredningen har så-
ledes ansett att modellen där förhandlingsersättningen ses som en kostnad
för hyresvärden är att föredra framför den modellen där ersättningen ses
som en avgift för hyresgästerna.
Utredningens förslag har tillstyrkts av ett fåtal remissinstanser. De flesta
remissinstanserna har emellertid avstyrkt förslaget. Flera av dem har
angett att det är principiellt olämpligt att en förhandlingspart förpliktas att
betala ersättning för motpartens förhandlingskostnader. Flera har uttalat
att nuvarande ordning fungerar bra och att det inte har framkommit några
skäl att ändra systemet.
Regeringen delar utredningens bedömning att det finns vissa fördelar
med den föreslagna ordningen. Emellertid kan det, som flertalet remissin-
stanser invänt, ifrågasättas om det är lämpligt att låta en part ansvara för
motpartens förhandlingskostnader. Som Hyresnämnden i Gävle har på-
pekat innebär också den nuvarande ordningen att det finns ett visst ”för-
handlingstryck” på partema. Om de inte når fram till en förhandlings-
överenskommelse, går organisationen miste om förhandlingsersättning och 59
hyresvärden riskerar att en tänkbar hyreshöjning träder i kraft först vid ett
senare tillfälle. Att döma av remissutfallet synes inte heller de nuvarande Prop. 1996/97:30
bestämmelserna vara förenade med några påtagliga brister. Parterna på
hyresmarknaden har i sina remissyttranden redovisat väsentligt olika in-
ställning till principerna för förhandlingsersättning. Regeringen har erfarit
att det för närvarande pågår diskussioner mellan parterna om en förändrad
form av förhandlingsersättning som skulle kunna kräva visst lagstöd. Mot
den bakgrunden anser regeringen att det för närvarande inte finns skäl att
ändra den nuvarande ordningen.
Regeringens förslag: Tillämpningsområdet för den s.k. passivitets-
regeln i 54 a § hyreslagen begränsas. Bestämmelsen skall vara
tillämplig endast på hyresavtal som gäller för obestämd tid och av-
ser lägenheter som är belägna i hus med förhandlingsordning men
som inte omfattas av de kollektiva förhandlingarna.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se betänkan-
det s. 79 - 82).
Remissinstanserna: Så gott som samtliga remissinstanser har tillstyrkt
utredningens förslag om att passivitetsregeln skall vara tillämplig endast
beträffande hyresavtal som gäller för obestämd tid. Förslaget om att
regelns tillämpningsområde skall begränsas till hus med förhandlings-
ordning har tillstyrkts av en majoritet av remissinstanserna.
Skall passivitetsregeln behållas?
Passivitetsregeln infördes den 1 juli 1994 i samband med att en hyresgäst
fick rätt att ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet (se
avsnitt 4.1.11). Vid remissbehandlingen av den departementspromemoria
som låg till grund för 1994 års ändringar i hyreslagstiftningen kritiserades
regeln därför att den inte ansågs uppfylla de krav som kan ställas från
rättsäkerhetssynpunkt. Även om remisskritiken till viss del beaktades vid
regelns slutliga utformning, har regeringen ansett att regeln nu behöver
ses över. Utredningen har haft i uppdrag att lämna förslag till hur
passivitetsregeln bör utformas för att bättre motsvara de krav som kan
ställas från rättssäkerhetssynpunkt.
De hyresnämnder som utredningen har varit i kontakt med har uppgett
att passivitetsregeln hittills har tillämpats i mycket begränsad omfattning.
Utredningen har mot den bakgrunden ifrågasatt om det finns något
egentligt behov av regeln. Samma bedömning har gjorts av ett flertal
hyresnämnder. Utredningen har emellertid framhållit att rätten att stå
utanför det kollektiva förhandlingssystemet och passivitetsregeln varit i
kraft under så kort tid att det ännu är för tidigt att dra någon mera
60
bestämd slutsats om vilket behov det finns av det ”förenklade” förfarande Prop. 1996/97:30
som passivitetsregeln erbjuder. Utredningen har därför föreslagit att regeln
behålls tills vidare men med vissa inskränkningar. Regeringen ansluter sig
till utredningens bedömning.
Inskränkningar i passivitetsregelns tillämpningsområde
Utredningen har föreslagit två inskränkningar när det gäller passivitets-
regelns tillämpningsområde.
För det första föreslås att passivitetsregeln skall vara tillämplig bara i
hus där det finns en förhandlingsordning. Den kommer då att kunna
tillämpas endast beträffande sådana hyresgäster som har valt att ställa sig
utanför det kollektiva förhandlingssystemet.
Flera remissinstanser har avstyrkt en sådan begränsning av regelns
tillämpningsområde. Hyresnämnden i Örebro har ansett att det från rätts-
säkerhetssynpunkt inte är någon skillnad mellan å ena sidan en hyresgäst
som bor i ett hus med förhandlingsordning men som har valt att stå
utanför det kollektiva systemet och å andra sidan en hyresgäst som bor i
ett hus utan förhandlingsordning. Enligt hyresnämnden bör regeln av
effektivitetsskäl vara tillämplig också på den senare kategorin av hyres-
gäster. Även Hyresnämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Sundsvall,
Svenska Kommunförbundet, Sveriges advokatsamfund, SABO och
Sveriges Fastighetsägareförbund har avstyrkt den föreslagna begräns-
ningen av regelns tillämpningsområde. De har i huvudsak hänvisat till
hyresvärdarnas behov av regeln.
Enligt regeringens mening finns det från rättssäkerhetssynpunkt anled-
ning att göra en skillnad mellan hyresgäster som bor i hus med förhand-
lingsordning och hyresgäster som bor i hus utan förhandlingsordning. Den
ena gruppen av hyresgäster har nämligen ett alternativ om de vill undvika
att deras hyresvärd höjer hyran med tillämpning av passivitetsregeln; de
kan ta in en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal och på så sätt låta den
organisation som har förhandlingsrätt för huset sköta förhandlingarna med
hyresvärden. Som anges i avsnitt 5.2.2 föreslår regeringen att en hyresgäst
som bor i ett hus med en förhandlingsordning skall kunna ställa sig utan-
för det kollektiva förhandlingssystemet endast genom en aktiv handling.
En sådan hyresgäst kan antas vara väl medveten om konsekvenserna av
sitt val. - Den andra gruppen av hyresgäster har inte samma möjligheter
att ”skydda sig” mot passivitetsregeln. Risken för rättsförluster är därför
större i den gruppen.
Mot detta skall vägas de praktiska fördelar som det kan innebära för
hyresvärdarna om passivitetsregeln kan tillämpas i förhållande till samt-
liga hyresgäster som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet.
Enligt regeringens mening kan dessa fördelar inte tillmätas avgörande
betydelse. Det bör särskilt anmärkas att passivitetsregeln infördes för att
minska de nackdelar som det kunde ha för hyresvärdarna att hyresgäster
i hus som omfattades av förhandlingsordningar tilläts stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet. Den nu diskuterade begränsningen av
passivitetetsregelns tillämpningsområde motverkar därför inte syftet med
regeln.
61
Utredningen har framhållit att det i allmänhet bör kunna krävas av en Prop. 1996/97:30
hyresgäst som medvetet har valt att ställa sig utanför det kollektiva för-
handlingssystemet att han ser till att han kan nås av hyresvärdens med-
delanden. Att en sådan hyresgäst binds till en hyreshöjning även om han
faktiskt inte fatt del av hyresvärdens meddelande om villkorsändring kan,
anser utredningen, inte anses orimligt, åtminstone inte om hyresavtalet är
på obegränsad tid. Hyresgästen måste i ett sådant fall räkna med att
hyresvärden med vissa tidsmellanrum, ofta en gång per år, kan komma att
begära hyreshöjning.
Enligt utredningen är situationen något annorlunda när hyresavtalet är
träffat för bestämd tid. En hyresgäst som har ingått ett sådant hyresavtal
har normalt inte anledning att räkna med annat än att avtalet skall löpa
vidare på oförändrade villkor under hela avtalstiden. Utredningen har
därför föreslagit att passivitetsregeln inte skall gälla tidsbestämda hyres-
avtal.
Utredningens förslag i denna del har avstyrks av Sveriges advokat-
samfund och, som det far förstås, Stockholms kommun. Advokatsam-
fundet anser att passivitetsregeln är praktisk för hyresvärdarna även vid
tidsbegränsade hyresavtal.
Regeringen ansluter sig även i denna del till utredningens bedömning.
Tidsbestämda avtal bör därför undantas från passivitetsregelns tillämp-
ningsområde.
Bostadssaneringslagens bestämmelser gav hyresgästkollektivet ett direkt
inflytande över frågan vilka förbättringsåtgärder som skulle fa utföras i
en fastighet (se avsnitt 4.2.2). När bostadssaneringslagen upphävdes och
ersattes med den nu gällande bestämmelsen i 55 a § hyreslagen, för-
sämrades hyresgästernas inflytande på flera avgörande punkter. Det
inflytande som hyresgästerna nu har kan beskrivas som ett indirekt
inflytande i den meningen att den standardhöjning som blir följden av att
hyresvärden utför en förbättringsåtgärd i lägenheten i vissa fall inte på-
verkar en lägenhets bruksvärde (se avsnitt 4.2.3). En svaghet med bestäm-
melsen är att den reglerar endast de ekonomiska konsekvenserna av att
vissa åtgärder utförs i stället för att ge hyresgästerna en direkt möjlighet
att påverka ombyggnaden.
En annan betydelsefull nackdel består i att hyresgästerna inte har något
inflytande över ”normala” ombyggnader. Bestämmelsen i 55 a § hyres-
lagen avser nämligen endast förbättringsarbete eller liknande åtgärd som
uppenbart inte har varit motiverad av boendehänsyn. Det innebär att
hyresgästernas indirekta inflytande omfattar endast ”lyxåtgärder” (se
avsnitt 4.2.2).
Bestämmelsens räckvidd är vidare begränsad på så sätt att den omfattar
endast åtgärder som vidtas i lägenheterna men däremot inte arbeten som
62
utförs i de gemensamma utrymmena. Prop. 1996/97:30
Ytterligare en brist är att bestämmelsen i 55 a § hyreslagen är tillämplig
endast under den tid som ett visst hyresförhållande gäller. Om hyresvär-
den utför arbeten som faller in under bestämmelsen, behöver en hyresgäst
vars hyresavtal löper vidare under utförandet av arbetena och som inte
godkänner dem inte betala för standardförbättringen, om inte hyres-
nämnden har godkänt dem. Vid omfattande upprustnings- eller ombygg-
nadsåtgärder i ett hus är det emellertid ofta inte möjligt att låta hyres-
gästerna bo kvar under ombyggnadstiden. I sådana fall kan hyresvärden
säga upp hyresavtalen under åberopande av den besittningsskyddsbrytande
uppsägningsgrunden i 46 § första stycket 4 hyreslagen (se nedan avsnitt
5.3.7). Om hyresvärden erbjuder hyresgästen en godtagbar evakueringslä-
genhet och återflyttningsrätt, alternativt en likvärdig ersättningslägenhet,
upphör i regel hyresavtalet. Efter ombyggnaden träffas ofta ett nytt hyres-
avtal med den tidigare hyresgästen. Eftersom det då har uppstått ett nytt
hyresförhållande mellan hyresvärden och hyresgästen, kan den hyresgäst
som flyttar tillbaka till sin gamla lägenhet inte åberopa bestämmelsen i
55 a § hyreslagen vid en bruksvärdesprövning. I praktiken medför denna
ordning att hyresgästen i sådana fall inte har något inflytande alls över
vilka åtgärder som skall vidtas i hans lägenhet.
Sammanfattningsvis innebär således regleringen i 55 a § hyreslagen att
hyresgästen har ett otillräckligt inflytande över förbättrings- och ändrings-
åtgärder i den egna lägenheten och i de gemensamma delarna av huset.
Regeringens förslag: En ny bestämmelse om hyresgästinflytande
vid ombyggnad införs i hyreslagen.
En fastighetsägare far utföra en standardhöj ande åtgärd endast om
den har godkänts av de berörda hyresgästerna eller, om åtgärden av-
ser gemensamma utrymmen, av en majoritet av hyresgästerna i de
berörda lägenheterna. Detsamma gäller i fråga om en åtgärd som
medför en inte obetydlig ändring av en lägenhet eller de gemensam-
ma delarna av fastigheten. Godkännande behövs inte om åtgärden
vidtas för att en bostadslägenhet skall fa lägsta godtagbara standard.
Om hyresgästerna inte har samtyckt till åtgärden, skall hyresvär-
den kunna ansöka vid hyresnämnden om tillstånd till åtgärden.
Tillstånd skall lämnas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse
av att genomföra åtgärden och det inte är oskäligt mot hyresgästen
att den genomförs. Hyresnämndens prövning skall i normala fall
göras utifrån det objektiva hyresgästintresset.
Hyresnämnen kan, efter ansökan av en berörd hyresgäst, förbjuda
en hyresvärd att utföra en viss åtgärd om behövligt godkännande
eller tillstånd saknas. Nämndens beslut far förenas med vite.
Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag. Utredningen har emellertid föreslagit att även en åtgärd som vid-
63
tas i syfte att en bostadslägenhet skall få lägsta godtagbara standard skall Prop. 1996/97:30
omfattas av bestämmelsen. Vidare har utredningen föreslagit att hyres-
nämndens prövning skall göras utifrån den enskilda hyresgästens intresse
av att en viss åtgärd vidtas. Slutligen har utredningen inte ansett att det
finns skäl att infora en möjlighet för hyresnämnden att förbjuda en hyres-
värd att utföra en tillståndspliktig åtgärd.
Remissinstanserna: En majoritet av remissinstanserna är positiva till att
hyresgästerna får ett större inflytande över förbättrings- eller ändringsåt-
gärder än vad de har för närvarande. Många remissinstanser har emellertid
synpunkter på den närmare utformningen av hyresgästinflytandet.
Skälen för regeringens förslag: Under de senaste decennierna har
hyresgästerna fått ett ökat inflytande över sitt boende. Detta inflytande har
till stor del utövats med stöd av lagstiftning. Under senare tid har emeller-
tid hyresvärdarna i större utsträckning än tidigare insett betydelsen av att
hyresgästerna får en möjlighet att påverka sitt boende. Som exempel kan
nämnas att det har blivit allt vanligare att hyresvärdar tillämpar olika for-
mer av s.k. hyresgäststyrt underhåll. Det kan innebära att hyresgästerna
själva åtar sig att utföra underhåll och reparationer eller att de kan be-
stämma hur och när hyresvärden skall utföra sådana åtgärder. Också i de
hus där systemet med hyresgäststyrt underhåll inte tillämpas, får hyres-
gästerna i allmänhet i viss utsträckning välja inredningsdetaljer, färgsätt-
ning osv. i samband med att sedvanligt underhåll utförs.
Även i samband med att mera omfattande åtgärder planeras eller utförs,
får hyresgäster i många fall möjlighet att påverka den närmare utform-
ningen av åtgärderna. Det kan innebära att hyresgästernas önskemål be-
aktas beträffande lägenheternas planlösning, utrustningsstandard och i
vissa fall även tidpunkten för åtgärdernas utförande. Också när det gäller
allmänna utrymmen har hyresgästerna i många fall fått ett större infly-
tande.
En sådan utveckling är till fördel för såväl hyresvärdar som hyresgäster.
Att hyresgästerna får ett större inflytande kan visserligen i många fall
innebära ökade kostnader för hyresvärdarna. Många hyresvärdar är dock
positiva till att kunna erbjuda sina hyresgäster inflytande över sitt boende.
Det ses som ett konkurrensmedel och ett sätt att profilera sig gentemot
andra hyresvärdar. För hyresgästerna innebär inflytandet att de kan ut-
forma lägenheterna på ett sätt som passar deras individuella önskemål,
vilket ökar attraktionskraften hos hyresrätten som boendeform.
Det är enligt regeringens mening positivt att utvecklingen går mot ett
ökat inflytande för hyresgästerna. För att garantera hyres gästinflytandet
är det nödvändigt med en viss lagreglering. Vid lagregleringen måste
emellertid sättas vissa gränser för hur långt hyresgästinflytandet skall
sträcka sig. Det kan nämligen enligt regeringens bedömning inte komma
i fråga att ge hyresgästerna vetorätt mot alla förbättringsåtgärder. Hänsyn
måste också tas till hyresvärdarnas berättigade intresse av att bedriva en
rationell fastighetsförvaltning. Hyresgästinflytandet bör därför konstrueras
så att hyresgästerna får ett reellt inflytande över standarden på och ut-
formningen av lägenheterna och de gemensamma utrymmena utan att det
resulterar i att hyresgästerna i praktiken övertar bestämmanderätten över 64
förvaltningen av huset. Det gäller således att utforma reglerna för hyres-
gästinflytandet så att det uppstår en balans mellan hyresvärdarnas och Prop. 1996/97:30
hyresgästernas intressen (se avsnitt 5.1).
Förfarandet bör utformas så att hyresvärden i första hand skall försöka
komma överens med de berörda hyresgästerna om hur ombyggnaden skall
ske. Den enskilda hyresgästen bör ges möjlighet att godkänna såväl åtgär-
der i den egna lägenheten som åtgärder i gemensamma delar av fastig-
heten. Ombyggnaden bör föregås av att hyresgästen helt godkänner den
åtgärd som hyresvärden vill utföra eller av att hyresvärden och hyres-
gästen kommer fram till en kompromiss om vilka åtgärder som skall
utföras. Om det är fråga om åtgärder i gemensamma delar av fastigheten,
bör det krävas att en majoritet av hyresgästerna har godkänt dem.
Lagstiftningen bör vidare utformas så att hyresvärden måste begära
hyresnämndens tillstånd, om de berörda hyresgästerna inte godkänner en
åtgärd som avser den egna lägenheten eller de gemensamma delarna av
fastigheten.
De åtgärder som bör omfattas av regleringen är dels standardhöj ande
åtgärder, dels åtgärder som, utan att de nödvändigtvis påverkar standar-
den, medför inte obetydliga ändringar av en lägenhet eller de gemensam-
ma delarna av fastigheten.
Hyresnämndens prövning bör, enligt regeringens mening, avse tillåtlig-
heten av åtgärder som hyresgästen eller, när fråga är om en åtgärd som
berör flera hyresgäster, en majoritet av hyresgästerna inte godkänner.
Regelverket bör utformas så att den begärda åtgärden skall tillåtas om
hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att genomföra åtgärden och
det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid denna skälig-
hetsbedömning bör hyresnämnden i första hand beakta det objektiva
hyresgästintresset (se avsnitt 5.3.6).
I lagen bör också tas in en bestämmelse om att hyresnämnden på
ansökan av en hyresgäst skall förbjuda en hyresvärd att utföra en till-
ståndspliktig åtgärd, om inte de berörda hyresgästerna har godkänt åtgär-
den eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till den. Ett sådant förbud bör
kunna förenas med vite (se avsnitt 5.3.8).
De förslag regeringen lägger fram i denna del överensstämmer i huvud-
sak med vad utredningen föreslagit. Hyresnämnden i Göteborg har ansett
att vissa av de föreslagna bestämmelserna inte är samordnade med andra
bestämmelser i hyreslagen. De bestämmelser som avses är 18 d § (god-
kännande eller tillstånd till en förbättrings- eller ändringsåtgärd), 26 §
hyreslagen (tillträde till en lägenhet), 46 § hyreslagen (förlängning av
hyresavtal) och 55 § hyreslagen (villkorsändring). Enligt hyresnämnden
leder detta till att det kan bli nästan omöjligt för en hyresvärd att i rimlig
tid och till skäliga kostnader utföra ett planerat arbete. Mot det kan invän-
das att ett ärende om villkorsändring med anledning av en ombyggnad
aldrig kan avgöras förrän ombyggnaden är slutförd. Ett sådant ärende kan
således inte avgöras av hyresnämnden samtidigt som nämnden prövar
frågan om en förbättringsåtgärd skall få utföras. Beträffande övriga
ärendekategorier som Hyresnämnden i Göteborg har hänvisat till gäller att
de hänskjuts till nämnden av hyresvärden. Det innebär att hyresvärden
genom sitt eget agerande i stor utsträckning kan påverka frågan om ären- 65
dena skall handläggas gemensamt och avgöras i ett sammanhang av hyres-
5 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30
nämnden. Regeringen anser därför inte att det finns skäl att samordna de Prop. 1996/97:30
aktuella bestämmelserna på det sätt nämnden efterfrågat.
Regeringens förslag: Den enskilda hyresgästen skall ha inflytande
över vilka åtgärder som far genomföras i den egna lägenheten och
i de gemensamma delarna av fastigheten.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens (se betänkan-
det s. 95 - 98).
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har tillstyrkt utredningens
förslag eller lämnat det utan erinran. Några remissinstanser har emellertid
ansett att inflytandet skall utövas av en hyresgästorganisation.
Skälen för regeringens förslag: Det kan vid en första anblick synas
lämpligt att hyresgästinflytandet vid ombyggnad regleras inom ramen för
hyresförhandlingssystemet. Utredningen har därför övervägt att införa sär-
skilda regler om hyresgästinflytandet i hyresförhandlingslagen efter före-
bild av hyresförhandlingslagens regler om förfarandet vid höjning av
hyran. Hyresvärden skulle alltså åläggas primär förhandlingsskyldighet
inför en ombyggnad. Förhandlingarna skulle syfta till att hyresvärden och
den förhandlande hyresgästorganisationen träffar en förhandlingsöverens-
kommelse om vilka åtgärder som hyresvärden skall få utföra. Utredning-
en har emellertid stannat för att inte föreslå några sådana regler utan har
i stället föreslagit att inflytandet över förbättrings- och ändringsåtgärder
skall utövas av den enskilde hyresgästen enligt särskilda regler i hyres-
lagen.
Några remissinstanser har ansett att hyresgästinflytandet i stället bör
utövas av en hyresgästorganisation. De har menat att en sådan ordning
förenklar förfarandet och leder till tidsmässiga vinster för hyresvärden och
hyresnämnden.
Enligt regeringens mening skulle en ordning där hyresgästinflytandet vid
ombyggnad regleras inom ramen för hyresförhandlingssystemet i och för
sig ha vissa praktiska fördelar. För hyresvärden skulle det innebära en
förenkling att inte behöva förhandla med mer än en part. Det kan också
antas att många hyresgäster skulle se det som en fördel att inte behöva
engagera sig personligen i ombyggnadsfrågan. Det kan vidare antas att en
ordning där frågan om ombyggnad m.m. hanteras inom hyresförhand-
lingssystemet skulle stärka hyresgästernas ställning vid förbättrings- och
ändringsarbeten.
Det skulle emellertid också vara förenat med betydande nackdelar att
låta ett obligatoriskt hyresgästinflytande i de nu aktuella frågorna bli en
del i hyresförhandlingssystemet. För att det skall vara meningsfullt att låta
ett sådant hyresgästinflytande omfattas av kollektiva förhandlingar krävs
att förhandlingarna kan resultera i överenskommelser som är bindande för
förhandlingsordningens parter och hyresgästerna.
66
En förhandlingsöverenskommelse om hyran for en lägenhet blir bindan-
de för den hyresgäst vars hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul.
Hyresgästen har emellertid möjlighet att inom viss tid ansöka om ändring
av överenskommelsen i den del den avser honom (se 22 § hyresförhand-
lingslagen). Dessutom kan hyresgästen begära prövning av hyresvillkoren
enligt bestämmelserna i hyreslagen (se 5 § fjärde stycket hyresförhand-
lingslagen). Det innebär att frågan om en viss åtgärd skall få utföras eller
inte skulle komma att stå öppen under en ganska lång tid. För hyresvär-
darna skulle därför en tillämpning av hyresförhandlingssystemet på detta
område försvåra den tidsmässiga planeringen.
Vid bedömningen av vem som skall utöva inflytandet över en förbätt-
ringsåtgärd måste det också beaktas att en enskild hyresgäst har rätt att
ställa sig utanför det kollektiva förhandlingssystemet och förhandla själv
med sin hyresvärd. Redan detta talar, enligt regeringens mening, for att
inflytandet över en ombyggnad skall utövas av den enskilda hyresgästen
och inte av hyresgästorganisationen inom ramen för hyresförhandlings-
systemet. Den hyresgäst som inte vill eller kan ta ställning själv till den
begärda åtgärden kan alltid anlita ett ombud, t.ex. den hyresgästorganisa-
tion som förhandlar for hyresgästerna i huset.
Som tidigare har påpekats kan det innebära vissa praktiska och tids-
mässiga fördelar for hyresvärden och hyresnämnden om hyresvärdens
motpart är en hyresgästorganisation. Regeringen anser emellertid att
hyresgästens intresse av att ha möjlighet att själv utöva inflytandet är
starkare än hyresvärdens och hyresnämndens intresse av att förenkla
förfarandet. Dessutom är det en fördel om samma regelsystem kan
tillämpas oavsett om det gäller en förhandlingsordning för huset eller inte.
Enligt regeringens mening talar således övervägande skäl för att
inflytandet skall utövas av den enskilda hyresgästen och regleras i hyres-
lagen.
Regeringens förslag: En hyresgäst skall ha inflytande över
standardhöj ande åtgärder som utförs i fastigheten, dock inte över
sådana åtgärder som vidtas for att en lägenhet skall få lägsta god-
tagbara standard eller andra standardhöjande åtgärder som har en
endast obetydlig inverkan på bruksvärdet.
En hyresgäst skall vidare ha inflytande över alla åtgärder som
medför en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller de gemensam-
ma delarna av fastigheten.
Utredningens forslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag (se betänkandet s. 94 f.). Utredningen har dock inte föreslagit
något undantag för åtgärder som vidtas för att en lägenhet skall få lägsta
godtagbara standard.
Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna har tillstyrkt utred-
ningens förslag eller lämnat det utan erinran.
Prop. 1996/97:30
67
En remissinstans har förordat ett något mera vittgående hyresgästin- Prop. 1996/97:30
flytande; enligt remissinstansen bör hyresvärden få utföra åtgärder som
kan leda till en hyreshöjning som inte är obetydlig endast om det finns
synnerliga skäl.
Många remissinstanser har emellertid ansett att utredningens förslag ger
hyresgästerna ett alltför stort inflytande över vilka förbättrings- och
ändringsåtgärder som skall få vidtas. Några remissinstanser har ansett att
”ribban” för vad hyresvärden skall få utföra utan godkännande eller
tillstånd bör höjas något i förhållande till utredningens förslag. Andra
remissinstanser har ansett att hyresvärden bör få utföra de åtgärder han
vill och att hyresgästernas nuvarande inflytande är tillräckligt.
Skälen för regeringens förslag: Som har angetts i avsnitt 5.3.1. anser
regeringen att hyresgästerna för närvarande har ett otillräckligt inflytande
över ombyggnad av den egna lägenheten och de gemensamma delarna av
fastigheten. Det kan därför inte komma i fråga att, som vissa remissin-
stanser har förordat, behålla nuvarande bestämmelse i 55 a § hyreslagen.
Regeringen instämmer i stället i utredningens uppfattning att hyres-
gästerna bör ha ett inflytande över frågan om hyresvärden bör tillåtas att
utföra standardhöj ande åtgärder. Sådana åtgärder påverkar i allmänhet
lägenheternas bruksvärde och därmed, i vart fall på sikt, hyran.
Inflytandet bör, som utredningen har föreslagit, inte begränsas till lyxbe-
tonade åtgärder utan gälla även åtgärder som medför en mera måttlig
standardhöjning. Sådana åtgärder kan i det enskilda fallet vara väl så in-
gripande och omfattande för hyresgästen. De kan också leda till att lägen-
heternas bruksvärde höjs. Inflytandet bör emellertid, enligt regeringens
mening, inte avse åtgärder som har en endast obetydlig inverkan på lägen-
hetens bruksvärde. Genom en sådan begränsning hindras inte hyresvärden
från att vidta smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt under-
håll.
Utredningens förslag innebär att den nya ordningen för hyresgästin-
flytande skall omfatta även åtgärder som endast syftar till att en lägenhet
skall uppnå lägsta godtagbara standard. Det får till följd att hyresvärden
måste ha hyresgästens medgivande även till sådana åtgärder eller att han,
om medgivande inte lämnas, måste vända sig till hyresnämnden. Utred-
ningen har emellertid samtidigt uttalat att hyresnämnden alltid bör ge
tillstånd till åtgärder som syftar till att en lägenhet skall uppnå lägsta
godtagbara standard. Flera remissinstanser har mot den bakgrunden ansett
att åtgärder av detta slag över huvud taget inte bör omfattas av reglerna
om hyresgästinflytande. Regeringen delar den uppfattningen. Det lag-
stadgade systemet för hyresgästinflytande bör alltså inte omfatta sådana
åtgärder, trots att de i och för sig leder till att lägenheten får en högre
standard.
Hyresgästernas inflytande bör enligt regeringens uppfattning inte heller
omfatta åtgärder som utgör löpande underhåll och som normalt inte
påverkar bruksvärdet. Som har framgått av det föregående har det redan
i dag genom avtal eller på annat sätt etablerats olika rutiner för att ge de
boende inflytande över den löpande förvaltningen av bostäderna. Denna
utveckling bör inte brytas genom nya tvingande bestämmelser i hyres-
lagen.
68
En särskild fråga är om reglerna för hyresgästinflytande bör omfatta Prop. 1996/97:30
åtgärder på alla delar av fastigheten. Regeringen delar här utredningens
uppfattning att hyresgästernas inflytande bör omfatta standardhöj ande
åtgärder i de enskilda lägenheterna och de gemensamma utrymmena samt
fastigheten i övrigt. Det är nämligen inte endast standarden i lägenheterna
som inverkar på bruksvärdet. Det kan påverkas även av exempelvis en
tvättstugas utrustning eller av tillgången till fritids- och hobbylokaler.
Regeringen delar slutligen utredningens bedömning att hyresgästerna bör
ha ett inflytande över åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av
lägenheterna eller de gemensamma delarna av fastigheten. Detta bör gälla
oavsett om åtgärderna påverkar standarden eller inte. Ett typexempel på
en sådan åtgärd är när en lägenhet slås samman med en annan lägenhet
eller när en större lägenhet delas i två mindre.
Regeringens förslag: En fastighetsägare som avser att utföra en
tillståndspliktig åtgärd skall skriftligen underrätta de berörda hyres-
gästerna om åtgärden.
En åtgärd som berör en bostadslägenhet far utföras, om den har
godkänts av den enskilda hyresgästen. Om en åtgärd berör de
gemensamma delarna av fastigheten, skall den godkännas av en
majoritet av bostadshyresgästema.
Utredningens förslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se
betänkandet s. 98 - 100).
Remissinstanserna: Endast ett fatal remissinstanser har särskilt kom-
menterat utredningens förslag. Några remissinstanser har tillstyrkt utred-
ningens förslag eller lämnat det utan erinran. Andra remissinstanser har
ansett att det inte bör krävas att fastighetsägaren skriftligen underrättar
hyresgästerna om åtgärden.
Skälen för regeringens förslag: Utredningen har ansett att det är
viktigt att reglerna för hyresgästinflytandet konstrueras så att de främjar
en dialog mellan hyresvärd och hyresgäst. En sådan dialog kan nämligen
skapa förståelse för motpartens ståndpunkter och ligga till grund för
kompromisser och samförståndslösningar. Regeringen vill instämma i
detta.
När det gäller den närmare utformningen av hyresgästinflytandet har
utredningens utgångspunkt varit att försöka inkorporera hyres gästinfly-
tandet i ett redan befintligt regelsystem. Utredningen har därför föreslagit
att bestämmelserna om förfarandet vid förbättrings- och ändringsåtgärder
skall utformas efter förebild av förfarandereglema vid villkorsändring i
54 § hyreslagen. Vad utredningen föreslagit innebär en ordning där en
åtgärd inte far vidtas förrän hyresvärden underrättat hyresgästen skrift-
ligen om den och erhållit dennes medgivande eller, om ett sådant med-
givande inte ges, hyresnämndens tillstånd. En sådan ordning kan visserli-
gen ibland innebära ett visst merarbete för hyresvärden. Men - som Svea
69
hovrätt har anmärkt - det bör beaktas att det är förhållandevis sällan som Prop. 1996/97:30
en hyresvärd utför sådana förbättrings- och ändringsarbeten som kräver
hyresgästernas godkännande. Regeringen anser därför att den föreslagna
ordningen kan godtas.
Underrättelse till de berörda hyresgästerna
Regelverket bör såsom nyss sagts utformas så att den hyresvärd som vill
genomföra en standardhöj ande åtgärd eller en inte obetydlig ändring av
en lägenhet eller de gemensamma delarna av en fastighet inledningsvis
underrättar hyresgästerna om den planerade åtgärden. Såsom regeringen
strax återkommer till bör underrättelsen bilda utgångspunkt för en
månadslång frist innan frågan kan föras vidare till hyresnämnden. Med
hänsyn till detta bör underrättelsen alltid lämnas i form av ett skriftligt
meddelande. Meddelandet bör kunna överlämnas på vilket sätt som helst.
Om det skickas i rekommenderat brev till hyresgästen på hans vanliga
adress, bör hyresvärden anses ha gjort vad som krävs av honom (se 63 §
hyreslagen).
Det finns inte skäl att närmare reglera formerna för eller innehållet i det
skriftliga meddelandet (jfr prop. 1983/84:137 s. 134). För att meddelandet
skall fa någon mening måste det dock givetvis framgå vilka åtgärder som
skall utföras. Det bör vidare anges att hyresgästen måste godkänna
åtgärderna och att hyresvärden, för det fall hyresgästen inte godkänner
ombyggnaden, kan vända sig till hyresnämnden för att fa tillstånd att
vidta åtgärderna.
Förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgäst
Som utredningen har nämnt kan det förutsättas att hyresvärden och
hyresgästen börjar förhandla med varandra efter det att hyresvärden har
informerat om den planerade ombyggnaden. Både hyresvärden och hyres-
gästen har nämligen ett intresse av att komma överens om hur ombygg-
naden skall göras. Hyresvärden har i allmänhet ett intresse av att undvika
en prövning i hyresnämnden för att därmed påskynda ombyggnaden.
Hyresgästen har som regel ett intresse av att i största möjliga utsträckning
påverka vilka förbättrings- och ändringsåtgärder som skall vidtas och hur
de skall utföras. Förhandlingarna bör således i normala fall leda till att
hyresvärden och hyresgästerna kommer fram till en lösning som kan
godtas av bägge parter. Något behov av att i lag formalisera förhand-
lingarna finns enligt regeringens mening inte.
En överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen bör kunna
vara såväl muntlig som skriftlig. Det far dock förutsättas att överenskom-
melsen ofta dokumenteras skriftligen, eftersom partema på så sätt kan
undvika tvister om vad de har enats om. I denna del finns inte något
behov av lagreglering.
Vilka hyresgäster skall godkänna en åtgärd?
Är det fråga om en åtgärd som endast berör de enskilda lägenheterna, bör
70
det krävas godkännande från hyresgästerna i de aktuella lägenheterna. En Prop. 1996/97:30
regel av denna innebörd bör tas in i hyreslagen. Om arbetet även påverkar
en intilliggande lägenhet, t.ex. genom att utrymme tas från den lägen-
heten, bör även grannhyresgästens godkännande inhämtas.
När det gäller åtgärder som berör hyresgästerna gemensamt, dvs. åtgär-
der i de gemensamma delarna av fastigheten, kan det inte krävas att samt-
liga berörda hyresgäster godkänner en viss åtgärd för att den skall fa
genomföras. Inflytandet bör i sådana fall utövas av bostadshyresgästema
gemensamt. Utredningen har förordat att det beträffande sådana åtgärder
skall räcka med att en absolut (enkel) majoritet, dvs. mer än hälften, av
bostadshyresgästema godkänner dem. Regeringen ansluter sig till den upp-
fattningen. I hyreslagen bör sålunda tas in en bestämmelse om att åtgärder
i de gemensamma delarna av fastigheten far företas först efter god-
kännande av mer än hälften av bostadshyresgästema.
En väsentlig fråga är om en hyresvärd som erhållit godkännande från
en hyresgäst måste inhämta godkännande även från en annan hyresgäst
som ingått ett nytt hyresavtal beträffande den aktuella lägenheten innan
åtgärden har utförts. Utredningens förslag innebär att ett sådant god-
kännande krävs. Svea hovrätt har ansett att ett godkännande från en
tidigare hyresgäst skall gälla mot en hyresgäst som ingått nytt hyresavtal
innan ombyggnaden har påbörjats, under förutsättning att hyresvärden har
träffat överenskommelse med samtliga hyresgäster. Hovrätten har hänvisat
till att den av utredningen föreslagna ordningen i en sådan situation skulle
leda till olägenheter och kostnader för hyresvärden.
En hyresgäst som har tecknat ett nytt hyresavtal för en lägenhet har
intresse av att fa inflytande över vilka åtgärder som skall utföras i den
egna lägenheten. Detta hyresgästintresse överväger de olägenheter som i
enstaka fall kan uppstå för en hyresvärd som måste inhämta den nya
hyresgästens godkännande, trots att alla andra hyresgäster i fastigheten har
godkänt de planerade åtgärderna när det nya hyresavtalet tecknas. Enligt
regeringens mening bör det därför krävas godkännande även från den nya
hyresgästen.
Hyresgästinflytandet far anses utgöra en del av bostadshyresgästemas
besittningsskydd. Lokalhyresgästema har inte något jämförbart besitt-
ningsskydd. Något krav på att standardhöj ande åtgärder skall godkännas
även av dem bör därför inte införas. Inte heller bör lokalhyresgästemas
inställning beaktas när man avgör om ett tillräckligt antal hyresgäster har
godkänt åtgärder på gemensamma delar av fastigheten. Lokalhyresgäster-
nas inställning kan dock indirekt komma att beaktas vid hyresnämndens
prövning (se avsnitt 5.3.6).
71
5.3.6 Prövning i hyresnämnden
Regeringens förslag: Om en berörd hyresgäst inte godkänner den
planerade åtgärden, skall hyresvärden kunna ansöka vid hyresnämn-
den om tillstånd till åtgärden. En sådan ansökan skall kunna ges in
till hyresnämnden tidigast en månad efter det att det skriftliga med-
delandet lämnats till hyresgästen.
Vid hyresnämndens prövning skall den hyresgäst som inte har
godkänt den begärda åtgärden vara motpart till hyresvärden.
Hyresvärden skall fa det begärda tillståndet, om hyresvärden har
ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och det inte är
oskäligt mot hyresgästen att den utförs. Vid denna skälighetsbedöm-
ning skall hyresnämnden väga hyresvärdens intresse av att åtgärden
utförs mot det intresse en hyresgäst i allmänhet kan antas ha av att
den begärda åtgärden inte utförs (det objektiva hyresgästintresset).
Visst utrymme skall emellertid finnas för att beakta även den
enskilda hyresgästens inställning till den begärda åtgärden.
Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag. Utredningen har emellertid föreslagit att hyresnämnden vid skälig-
hetsbedömningen skall beakta den enskilda hyresgästens intresse i stället
för det objektiva hyresgästintresset (se betänkandet s. 100 - 103).
Remissinstanserna: En majoritet av de remissinstanser som har uttalat
sig i frågan har ställt sig positiva till förslaget om att det är hyresvärden
som skall hänskjuta tvisten till hyresnämnden för det fall parterna inte kan
komma överens. Två remissinstanser har dock ansett att hyresvärden inte
skall behöva avvakta månadsfristens utgång innan en tvist hänskjuts till
nämnden.
Utredningens förslag om att det är den enskilda hyresgästens inställning
till den begärda åtgärden som skall beaktas vid skälighetsbedömningen har
fått ett blandat mottagande.
Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig särskilt beträffande avväg-
ningen av parterna intressen. De remissinstanser som har ställt sig nega-
tiva till utredningens förslag har i allmänhet ansett att förslaget ger hyres-
gästerna ett alltför långtgående inflytande.
Hyresvärden skall kunna begära tillstånd till en åtgärd som inte har
godkänts av de berörda hyresgästerna
Utredningen har förordat att om en hyresgäst inte samtycker till att hyres-
värden utför en viss förbättrings- eller ändringsåtgärd, hyresvärden skall
ges en möjlighet att få frågan prövad av hyresnämnden. Detsamma bör
enligt utredningen gälla om en majoritet av hyresgästerna inte godkänner
en åtgärd som avser de gemensamma delarna av fastigheten. Utredningens
förslag innebär att en sådan prövning kan komma till stånd efter ansökan
av hyresvärden.
1996/97:30
72
Remissinstanserna har inte haft någon erinran mot förslaget att frågan Prop. 1996/97:30
om åtgärder av det aktuella slaget skall få vidtas skall kunna prövas av
hyresnämnden. Regeringen ansluter sig till utredningens uppfattning.
Några remissinstanser har dock ansett att det bör vara den hyresgäst som
motsätter sig hyresvärdens begäran som skall hänskjuta ärendet till hyres-
nämnden.
Regeringen kan för sin del inte finna några fördelar med en ordning där
det ankommer på hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden. En
sådan ordning skulle tvärtom strida mot vad som normalt gäller, nämligen
att det är den part som vill förändra ett bestående förhållande som skall
ta initiativ till förändringen. Det bör således ankomma på hyresvärden att
ansöka om hyresnämndens tillstånd, för det fall en hyresgäst inte godkän-
ner en viss åtgärd.
Som framgår av avsnitt 5.3.5 anser regeringen att förfarandet vid om-
byggnad skall utformas efter förebild av vad som gäller beträffande
ändring av hyresvillkor. Det innebär att hyresvärdens ansökan om tillstånd
skall kunna göras tidigast en månad efter det att meddelandet har lämnats
till de berörda hyresgästerna.
Tanken bakom månadsfristen i 54 § hyreslagen är att partema skall
förhandla med varandra och om möjligt komma överens. Enligt regering-
ens mening är det viktigt att partema förhandlar med varandra även i den
situationen att hyresvärden vill utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd.
Det finns därför inte skäl att, som två remissinstanser har föreslagit, låta
månadsfristen utgå.
Det bör åligga hyresvärden att ange grunden för sin ansökan om
tillstånd, dvs. skälen till att han vill genomföra åtgärden. En särskild före-
skrift i detta avseende bör tas in i nämndlagen.
Hyresvärdens motpart i ärendet vid hyresnämnden bör vara den eller de
bostadshyresgäster som inte har godkänt åtgärden. Skälen för detta har
behandlats i avsnitt 5.3.3.
Sveriges advokatsamfund har ansett att det behövs en föreskrift om
skyndsam handläggning av tillståndsärendet i hyresnämnden. Även
Svenska Kommunförbundet har anmärkt att det ställs stora krav på snabb
handläggning av tillståndsärendet i hyresnämnden.
Enligt regeringens mening får den generella föreskrift om skyndsam
handläggning som finns intagen i 26 § nämndlagen anses tillräcklig. Det
kan tilläggas att en fastighetsägare, som avser att utföra en tillståndspliktig
åtgärd i en fastighet, normalt har möjlighet att planera ombyggnaden på
ett sådant sätt att de berörda hyresgästerna underrättas i god tid. Fastig-
hetsägaren måste därvid ta med i beräkningen att en eller flera hyresgäster
inte kommer att godkänna de planerade åtgärderna och att en nämnd-
prövning därför kan bli nödvändig.
Hyresnämndens prövning
Om hyresgästen ifrågasätter att hyresvärden över huvud taget har ett
beaktansvärt intresse av att vidta åtgärden, måste hyresnämnden först
förvissa sig om att ett sådant intresse verkligen är för handen. Om så inte
är fallet bör ansökan avslås. Det bör nämligen inte komma i fråga att
73
vidta åtgärder av det nu aktuella slaget mot hyresgästens vilja, om hyres- Prop. 1996/97:30
värden inte kan påvisa ett objektivt och acceptabelt motiv för åtgärden.
Regeringen anser det lämpligt att hyresnämnden därefter gör en avväg-
ning av de skäl som hyresvärden anför till stöd för att få utföra en viss
åtgärd och de skäl som hyresgästerna åberopar mot utförandet. Hyresvär-
dens ansökan bör därvid bifallas, om hyresnämnden finner att det inte är
oskäligt mot hyresgästen att den begärda åtgärden genomförs.
En av de faktorer som måste beaktas vid denna skälighetsbedömning är
hur starkt hyresvärdens intresse av att få utföra åtgärden objektivt sett är.
Om hyresvärdens begäran beror på att han eftersträvar en standard i
fastigheten som kan anses motiverad av boendehänsyn torde detta som
regel vara en utslagsgivande omständighet i bedömningen. En hyresgäst
bör nämligen inte med framgång kunna motsätta sig att hans lägenhet
rustas upp till en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av
en modem lägenhet. Motsvarande gäller beträffande de gemensamma
delarna av fastigheten. En hyresvärd bör inte hindras från att upprätthålla
en god boendestandard i sitt hus.
Det kan även förekomma att en åtgärd som berör flera enskilda lägen-
heter har godkänts av ett flertal hyresgäster, medan ett fåtal motsätter sig
den. Fastighetsekonomiska eller praktiska överväganden kan då motivera
att åtgärden genomförs i alla lägenheter, dvs. även i de lägenheter där
hyresgästerna motsätter sig åtgärden.
Mot de omständigheter som hyresvärden har åberopat får vägas de skäl
som hyresgästen har för att motsätta sig åtgärden. Hyresnämnden skall
lämna hyresvärdens ansökan utan bifall, om de skäl som hyresgästen
åberopar mot att en viss åtgärd utförs väger tyngre än hyresvärdens
intresse av att utföra den, dvs. när det är oskäligt mot hyresgästen att
åtgärden utförs.
När det gäller hyresgästens skäl för att motsätta sig åtgärden, har
utredningen föreslagit att prövningen skall ske med hänsyn till den
enskilda hyresgästens intresse. Några remissinstanser har invänt att en
sådan ordning är olämplig. Hyresnämnden i Stockholm har ansett att en
ombyggnad eller renovering som motiveras av objektiva och seriösa
fastighetsekonomiska överväganden alltid måste få väga över individuella
och subjektiva krav från hyresgästens sida. Liknande synpunkter har
framförts av bl.a. Svenska Kommunförbundet, SABO och Sveriges
Fastighetsägareförbund.
Regeringen anser att det är viktigt att hyresgästinflytandet beträffande
förbättrings- och ändringsåtgärder utformas så att hyresvärden kan bedriva
en i ett längre perspektiv ekonomiskt rimlig fastighetsförvaltning. Det är
dessutom önskvärt att det utformas sådana riktlinjer att parterna i så stor
utsträckning som möjligt kan förutse hur en viss situation skall bedömas.
En sådan ordning är av värde för alla aktörer på bostadsmarknaden och
kan även motverka att parterna för tvister till hyresnämnden. Mot den
bakgrunden anser regeringen att hyresnämnden vid prövningen lämpligen
bör ta hänsyn till det intresse som en hyresgäst i allmänhet kan ha av att
den begärda åtgärden inte utförs. Lagstiftningen bör sålunda utformas så
att hyresnämnden i första hand beaktar det objektiva hyresgästintresset 74
och inte den enskilda hyresgästens intresse. Hyresnämnden bör således
beakta sådana omständigheter som regelmässigt uppfattas som väsentliga Prop. 1996/97:30
för hyresgäster i allmänhet. Som exempel på åtgärder som normalt far
anses stå i strid med det objektiva hyresgästintresset kan nämnas upp-
delning av en lägenhet i två mindre eller sammanslagning av en lägenhet
till en större. Sådana åtgärder bör därför som regel inte få utföras mot den
berörda hyresgästens vilja.
Det bör däremot i allmänhet inte komma ifråga att vid skälighetsbedöm-
ningen beakta den enskilda hyresgästens inställning, om den grundar sig
endast på hans eller hennes egna förhållanden eller värderingar. Annor-
lunda förhåller det sig emellertid om den enskilda hyresgästens åsikt ger
uttryck för det intresse som en hyresgäst i allmänhet kan antas ha.
I enstaka fall kan emellertid det skäl som den enskilda hyresgästen
åberopar till stöd för att åtgärden inte skall fa vidtas vara särskilt beak-
tansvärt. Hyresnämnden bör därför, när det finns särskilda skäl, kunna
beakta omständigheter som enbart är hänförliga till den enskilda hyres-
gästen.
Sådana särskilt beaktansvärda skäl på hyresgästsidan kan exempelvis
vara att utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt
hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl kan
vara att hyresgästen efter tillstånd av hyresvärden nyligen har satt in och
bekostat ny fast inredning, som kommer att förstöras, om den av hyres-
värden begärda åtgärden utförs.
Hyresnämnden bör, som ovan har nämnts, göra en avvägning av de skäl
som anförs för och emot den åtgärd som det är fråga om. Enligt
regeringens mening bör det, om den åtgärd som hyresvärden vill utföra
är mycket genomgripande eller medför en avsevärd standardhöjning,
allmänt sett krävas mindre tungt vägande skäl från hyresgästen för att
ansökan skall lämnas utan bifall. Omvänt bör gälla att om en viss åtgärd
kan utföras utan att hyresgästen drabbas av någon större olägenhet, det
bör krävas starkare skäl från hyresgästen för att åtgärden inte skall få
utföras.
Givetvis måste ekonomiska faktorer på hyresvärdens sida tillmätas en
viss betydelse. Om ett beaktande av det objektiva eller, för det fall hyres-
gästen har åberopat ett särskilt beaktansvärt skäl, det subjektiva hyres-
gästintresset, skulle innebära en i sammanhanget oväsentlig kostnadsök-
ning för hyresvärden, bör hyresgästernas önskemål ofta tillmötesgås.
Utredningen har ansett att bedömningen skall kunna utfalla till hyres-
gästens förmån, om det finns anledning att anta att det aktuella hyresför-
hållandet kommer att upphöra inom en inte alltför avlägsen framtid.
Enligt utredningens uppfattning bör detta i varje fall gälla om åtgärden
utan större olägenhet kan utföras efter det att hyresavtalet har upphört.
Sveriges Fastighetsägareförbund har förklarat sig inte kunna godta en
sådan ståndpunkt.
Enligt regeringens mening måste betydelsen av att hyresgästen snart
skall avflytta prövas från fall till fall. I vart fall i fråga om mer ingripande
eller omfattande åtgärder som kan uppskjutas utan större olägenhet torde
det dock i allmänhet vara oskäligt att den aktuella åtgärden vidtas mot
hyresgästens bestridande. Regeringen anser därför att utredningens 75
bedömning i huvudsak bör godtas.
När det är fråga om åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten Prop. 1996/97:30
bör hyresnämnden, enligt regeringens mening, göra samma överväganden
som när det gäller åtgärder i lägenheterna. I fråga om sådana åtgärder kan
det dock finnas skäl att beakta även i vilken utsträckning en sådan åtgärd
har godkänts av de berörda hyresgästerna. Att åtgärden har godkänts av
ett stort antal hyresgäster, utan att de utgör en majoritet, bör således fa
betydelse vid intresseavvägningen.
När det gäller åtgärder i de gemensamma delarna av fastigheten anser
regeringen, som har framgått tidigare (se avsnitt 5.3.5), att lokalhyres-
gästemas inställning inte skall beaktas. Deras inställning bör dock kunna
fa indirekt betydelse vid hyresnämndens prövning. Tillräckliga skäl for att
fa tillstånd till en viss åtgärd kan således vara att hyresvärdens begäran
att fa utföra en viss åtgärd är motiverad av att han vill tillgodose lokal-
hyresgästemas intresse.
Regeringens bedömning: En hyresvärd bör även i fortsättningen
ha möjlighet att med stöd av 46 § hyreslagen säga upp ett hyresav-
tal inför en större ombyggnad i huset.
Utredningens bedömning: Överensstämmer med regeringens be-
dömning (se betänkandet s. 103 och 104).
Remissinstanserna: Endast två remissinstanser har uttryckligen yttrat
sig beträffande denna fråga. Hyresnämnden i Stockholm har delat utred-
ningens bedömning. Hyresgästernas Riksförbund däremot har ansett att ett
hyresavtal inte bör kunna upphöra inför en ombyggnad, om den hyresgäst
som avser att flytta tillbaka efter ombyggnaden tillfälligt flyttar ut ur
lägenheten under den tid arbetena genomförs.
Skälen för regeringens bedömning: En hyresvärd som avser att
genomföra en större ombyggnad i ett hus har möjlighet att säga upp
hyresavtalen i fastigheten inför ombyggnaden. Enligt 46 § första stycket
4 hyreslagen har en hyresgäst i så fall inte rätt till förlängning av hyresav-
talet, om det inte är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten
utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden och det
dessutom inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Om hyresgästen lämnar lägenheten eller en del av den under ombygg-
naden, skall hyresgästen om möjligt erbjudas att efter ombyggnaden hyra
en likvärdig lägenhet i huset (se 46 § tredje stycket hyreslagen). Bestäm-
melsen innebär att ett erbjudande från hyresvärden om ersättningslägen-
het under ombyggnaden och återflyttningsrätt efter ombyggnaden skall
vägas in i skälighetsbedömningen (se prop. 1974:150 s. 453 f. och 495 f.).
Under det senaste året har det riktats kritik mot att många hyresvärdar
har utnyttjat möjligheten att säga upp ett hyresavtal inför en omfattande
ombyggnad. För många hyresgäster innebär det nämligen en osäkerhet att
under viss tid inte ha ett gällande hyresavtal. Utredningen har därför
76
övervägt om det finns ett behov av att ändra bestämmelsen i 46 § första Prop. 1996/97:30
stycket 4 hyreslagen så att ett hyresavtal i normalfallet skall gälla under
ombyggnadstiden även om hyresgästen flyttar ut.
Utredningen har kommit fram till att behovet av en sådan ändring har
minskat genom förslaget om att en förhandlingsordning skall omfatta även
outhyrda lägenheter (se avsnitt 5.2.2). Det innebär nämligen att hyresvär-
den i de allra flesta fall måste iaktta den primära förhandlingsskyldigheten
i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen när den nya hyran skall fast-
ställas efter ombyggnaden (se avsnitt 5.2.3).
Som utredningen har anfört innebär vissa av de föreslagna ändringarna
i hyresförhandlingslagen att en hyresvärd inte längre kommer att ha någon
fördel av att säga upp ett hyresavtal inför en ombyggnad. I alla de fall där
hyresvärden och hyresgästen är överens om ombyggnaden och hyres-
gästen lämnar lägenheten under ombyggnadstiden, torde det i allmänhet
inte finnas något motiv för hyresvärden att säga upp ett hyresavtal inför
en större ombyggnad i ett hus med förhandlingsordning. Hyresvärden har
sannolikt inte anledning att säga upp hyresavtalet annat än i de fall där
hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens eller där hyres-
gästen inte har ett skyddsvärt behov av att behålla hyresrätten, t.ex. därför
att han inte har sin bostad i lägenheten. I dessa fall torde rätten att säga
upp hyresavtalet fortfarande fylla ett behov.
Hyresgästernas Riksförbund har ansett att det behövs garantier för att
hyresvärden inte utför andra, mera omfattande, åtgärder än de som hyres-
gästen eller hyresnämnden har godkänt. Förbundet har därför föreslagit
att ett hyresavtal inte skall upphöra, om hyresgästen tillfälligt flyttar från
lägenheten under ombyggnaden. Som framgår av avsnitt 5.3.8 föreslår
regeringen att det skall införas en möjlighet för en berörd hyresgäst att
väcka en förbudstalan mot den hyresvärd som inte genomför en om-
byggnad i enlighet med hyresgästens godkännande eller hyresnämndens
tillstånd. En sådan ansökan bör kunna göras även av den vars hyresavtal
har upphört inför en ombyggnad, under förutsättning att det föreligger
återflyttningsrätt. De oseriösa förfaranden som förbundet har pekat på
kommer således att kunna förhindras genom en förbudstalan.
Regeringen delar mot den bakgrunden utredningens bedömning att det
för närvarande inte finns skäl att ändra bestämmelsen i 46 § första stycket
4 hyreslagen. Om det visar sig att ändringarna i hyresförhandlingslagen
inte får de konsekvenser som har antagits, får en ändring av 46 § över-
vägas på nytt.
Regeringens förslag: Hyresnämnden skall på ansökan av en berörd
hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd, om det
saknas behövligt godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud får
förenas med vite.
77
Utredningens bedömning: Utredningen har inte lämnat något förslag Prop. 1996/97:30
om förbudsföreläggande. Utredningen har inte heller ansett att det finns
skäl att införa bestämmelser om särskilda påföljder för den hyresvärd som
utför en åtgärd utan behövligt godkännande eller tillstånd (se betänkandet
s. 104 - 106).
Remissinstanserna: Endast ett fåtal remissinstanser har uttalat sig
särskilt i denna del. Flertalet av dessa har i huvudsak delat utredningens
bedömning. Några remissinstanser har emellertid ansett att den hyresvärd
som inte följer reglerna bör kunna drabbas av någon påföljd.
Skälen för regeringens förslag: Utredningen har övervägt att införa
regler om särskilda påföljder för den hyresvärd som utför tillståndspliktiga
åtgärder utan hyresgästens godkännande eller hyresnämnends tillstånd.
Utredningen har funnit att förbud vid vite knappast skulle utgöra ett
effektivt medel för att förhindra överträdelser, bl.a. med hänsyn till den
praxis som gäller beträffande vitesbeloppens storlek. Mot bakgrund av att
syftet med hyresgästinflytandet är att i största möjliga utsträckning nå
samförståndslösningar, skulle det enligt utredningen inte heller vara
lämpligt att vare sig höja vitesbeloppen eller införa en skadestånds- eller
straffsanktion. Utredningen har vidare påpekat att det alltid kan uppstå fall
där det råder tveksamhet om en åtgärd är standardhöj ande eller inte;
regler som är straffsanktionerade bör inte lämna utrymme för sådana
tveksamheter. Utredningen har mot den bakgrunden ansett att det inte
finns skäl att införa någon påföljd i form av vite, skadestånd eller straff
för den hyresvärd som utför en åtgärd utan att ha nödvändigt god-
kännande eller tillstånd.
Ett alternativ som utredningen har övervägt är att endast åtgärder som
utförs i enlighet med godkännande eller tillstånd av hyresnämnden far
beaktas vid en bruksvärdesprövning av hyran. Utredningen har emellertid
ansett att de invändningar som har riktats mot den nuvarande bestämmel-
sen i 55 a § hyreslagen kan riktas också mot en sådan bestämmelse och
att det därför inte kan komma i fråga att föreslå ett sådant system.
Enligt utredningens mening finns det emellertid redan, inom ramen för
befintlig lagstiftning, vissa möjligheter att komma till rätta med de hyres-
värdar som inte är beredda att följa de regler som gäller.
Utredningen har hänvisat till hyresnämndens möjlighet att i en förläng-
ningstvist enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen beakta om hyresvärden
har nödvändigt godkännande eller tillstånd. Om ett sådant saknas, kan det
medföra att ombyggnaden inte anses vara så nära förestående att hyres-
förhållandet bör upplösas. En hyresvärd, som vill att ett hyresavtal skall
upphöra inför en större ombyggnad, skulle således därigenom vara
tvungen att följa reglerna om hyresgästinflytande.
Utredningen har dessutom hänvisat till bostadsförvaltningslagens
(1977:792) bestämmelser. Redan risken för att åtgärder enligt den lagen
kan komma i fråga borde, enligt utredningens uppfattning, utgöra ett
effektivt medel för att förmå hyresvärden att beakta kravet på hyresgäst-
inflytande.
Slutligen har utredningen anmärkt att det effektivaste sättet för att
garantera hyresgästerna inflytande över ombyggnadsåtgärder är att kräva 78
sådant inflytande som förutsättning för statligt stöd.
Regeringen anser för sin del att nuvarande regelsystem inte ger Prop. 1996/97:30
tillräckliga garantier för att hyresgästernas inställning beaktas vid en
ombyggnad. Vad först gäller reglerna om stöd vid ombyggnad har visser-
ligen i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention
införts bestämmelser om hyresgästinflytande som förutsättning för statligt
stöd vid ombyggnad av hyreshus. Bestämmelserna är emellertid avsedda
att gälla endast till dess regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad har
tagits in i hyreslagstiftningen, dock längst till utgången av juni 1997 (se
avsnitt 4.3). Till detta kommer att hyreslagens krav på hyresgästinflytande
inte kan garanteras genom sanktioner som träffar endast de åtgärder som
genomförs med statligt ekonomiskt stöd. Hyresgästernas rätt till inflytande
vid ombyggnad måste garanteras på annat sätt.
Enligt regeringens mening ger inte heller de övriga bestämmelser som
utredningen har pekat på, dvs. 46 § hyreslagen och bostadsförvaltnings-
lagen, tillräckliga garantier för att hyresgästinflytandet beaktas vid en
ombyggnad.
Hyresgästernas Riksförbund har ansett att en hyresvärd inte skall kunna
höja hyran med anledning av en åtgärd som har utförts utan godkännande
eller tillstånd. Regeringen anser emellertid att en sådan ordning inte är
tillräcklig för att garantera hyresgästinflytandet.
Enligt regeringens mening utgör inte heller straff- och skadeståndssank-
tioner lämpliga påföljder för överträdelser av reglerna om hyresgästin-
flytande.
Regeringen delar däremot inte utredningens farhågor att införandet av
en vitespåföljd skulle minska hyresvärdens och hyresgästens vilja att nå
samförståndslösningar. Det finns inte heller enligt regeringens bedömning
skäl att avstå från att införa en möjlighet till en sådan påföljd därför att
viten enligt nuvarande praxis normalt fastställs till låga belopp. Det far
nämligen förutsättas att nämnderna anpassar vitesbeloppens storlek till den
nivå som krävs för att vitet skall bli ett verkningsfullt medel mot de
hyresvärdar som inte följer bestämmelsen om hyresgästinflytande vid om-
byggnad. Bestämmelsen om vite kan lämpligen utformas så att hyres-
nämnden, efter ansökan av hyresgästen, prövar om hyresvärden skall
förbjudas att vidta en viss åtgärd och, om den finner detta vara fallet,
meddelar ett förbudsföreläggande förenat med vite. Härigenom kan man
redan innan vitesföreläggande meddelas fa till stånd en prövning av om
åtgärden omfattas av reglerna om hyresgästinflytande.
Enligt regeringens bedömning bör således hyresnämnden på ansökan av
en berörd hyresgäst kunna förbjuda en hyresvärd att utföra en åtgärd utan
behövligt godkännande eller tillstånd. Ett sådant förbud bör kunna förenas
med vite.
6 Ikraftträdande- och övergångsfrågor
De föreslagna lagändringarna bör kunna träda i kraft den 1 april 1997.
Vissa av ändringarna kräver särskilda övergångsbestämmelser. Den
frågan behandlas närmare i författningskommentaren.
79
Regeringen vili emellertid redan här beröra frågan om vad som i över- Prop. 1996/97:30
gångshänseende skall gälla beträffande hus där det hittills har funnits flera
förhandlingsordningar. Utredningen har i denna del föreslagit att endast
den förhandlingsordning som omfattar störst antal lägenheter skall gälla
efter ikraftträdandet.
Hyresnämnden i Stockholm har ansett att den föreslagna turordnings-
regeln inte är helt invändningsfri. Nämnden har också ställt sig frågande
till hur antalet lägenheter skall beräknas och fastställas for det fall för-
handlingsordningens parter inte är ense samt vilken prövningsinstans som
skall avgöra en sådan tvist. Hyresnämnden har vidare menat att det rent
principiellt kan ifrågasättas om det är rimligt att en förhandlingsordning
som har införts med tillämpning av ett gällande regelsystem plötsligt skall
upphöra vid ikraftträdande av ny lagstiftning. Enligt hyresnämnden är det
lämpligt att den förhandlingsordning som skall upphöra far gälla under en
övergångsperiod.
Även Sveriges Fastighetsägareförbund har framfört kritik mot de före-
slagna övergångsbestämmelserna. Förbundet har framfört liknande syn-
punkter som Hyresnämnden i Stockholm, även om problematiken enligt
förbundets mening kan synas väl teoretisk, eftersom det endast finns ett
fatal hus med flera förhandlingsordningar.
Enligt regeringens bedömning finns det inte någon anledning att anta att
det fatal fastighetsägare och hyresgästorganisationer som berörs av över-
gångsbestämmelserna inte kommer att klara av att konstatera hur många
bostadslägenheter som det finns i ett hus och vilken förhandlingsordning
lägenheterna är att hänföra till. Om i något enstaka fall förhandlingsord-
ningens parter inte kan enas i frågan, kan någon av dem anhängiggöra en
fastställelsetalan vid tingsrätten. Det finns därför inte skäl att låta den
förhandlingsordning som skall upphöra fa gälla under en övergångsperiod.
Regeringen ansluter sig i stället till utredningens förslag.
7 Kostnader
Förslaget om att återinföra ett förbud mot flera förhandlingsordningar
innebär att det i fortsättningen kommer att kunna gälla endast en förhand-
lingsordning för ett hus. Det kan därför antas att antalet ärenden om rätt
till förhandlingsordning inte kommer att öka.
Mot bakgrund av övergångsbestämmelsernas utformning kommer den
föreslagna ändringen inte heller att övergångsvis ha någon inverkan på
antalet tvister vid hyresnämnderna och i Svea hovrätt.
En hyresgäst kommer även i fortsättningen ha rätt att stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet. De ändringar som föreslås beträffande
denna rätt, och de föreslagna ändringar som avser förhandlingsordningens
omfattning, medför att möjligheten för en hyresvärd att fritt sätta inflytt-
ningshyror i hus med förhandlingsordning avsevärt begränsas. I den mån
förslaget i dessa delar får någon påverkan på ärende- och måltillström-
ningen, är det i minskande riktning. 80
Förslaget om att inskränka tillämpningsområdet för den s.k. passivitets-
regeln i 54 a § hyreslagen torde inte nämnvärt påverka hyresnämndernas Prop. 1996/97:30
eller Svea hovrätts arbetssituation.
Slutligen föreslås en helt ny reglering av hyresgästinflytandet vid vissa
forbättrings- och ändringsarbeten. Utredningen har gjort den bedömningen
att de flesta hyresvärdarna kommer att försöka undvika en prövning i
hyresnämnden. Antalet ärenden enligt bostadssaneringslagen, som innehöll
en liknande reglering av hyresgästinflytandet, var litet. Det är därför, en-
ligt utredningen, inte troligt att de föreslagna reglerna om hyresgästin-
flytande kommer att ge upphov till en sådan ökning av ärende- och
måltillströmningen att den inte kan bemästras inom ramen for befintliga
resurser hos hyresnämnderna och Svea hovrätt.
Utredningen har anmärkt att nuvarande reglering av hyresgästinflytandet
innebär att det i regel är till fördel for hyresvärden om ett hyresavtal
upphör inför en större ombyggnad. Det är därför vanligt att de hyresvär-
dar som skall bygga om en fastighet säger upp de berörda hyresgästerna.
Sådana uppsägningar leder inte sällan till att hyresvärden hänskjuter ett
antal forlängningstvister enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen till hyres-
nämnden. Ett av förslagen - att en lägenhet skall omfattas av en förhand-
lingsordning även om lägenheten är outhyrd - kan antas få till följd att
hyresvärdar i hus med förhandlingsordning i större utsträckning än i dag
avstår från att säga upp hyresavtalen i samband med en ombyggnad. Detta
kan i sin tur leda till färre tvister enligt 46 § första stycket 4 hyreslagen.
Flera remissinstanser, framför allt hyresnämnder, har uttalat att utred-
ningens förslag till ändringar kan antas leda till en betydande ökning av
antalet tvister vid nämnderna. Remissinstanserna har då ofta utgått från
att utredningens förslag om att förhandlingsersättningen skall kunna fast-
ställas av hyresnämnden kommer att genomföras.
Som angetts i avsnitt 5.2.6 anser regeringen att utredningens förslag
beträffande förhandlingsersättning inte skall genomföras. Dessutom före-
slår regeringen att utformningen av hyresgästinflytandet vid ombyggnad
skall justeras så att prövningen av om en åtgärd skall tillåtas som regel
skall ske med hänsyn till det objektiva hyresgästintresset. Det kan antas
att den justeringen i viss mån medverkar till att ökningen av antalet ären-
den om tillstånd till förbättrings- eller ändringsåtgärder inte blir så stor
som ett flertal nämnder har befarat i sina remissyttranden. Regeringen
delar därför utredningens bedömning att de föreslagna ändringarna inte
alls eller endast marginellt kommer att föranleda någon ökning av antalet
tvister i hyresnämnderna och i Svea hovrätt. Den eventuella ökning som
kan ske kommer inte att kräva ökade resurser.
6 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30
8 Författningskommentar
En förhandlingsordning omfattar samtliga bostadslägenheter i ett eller
flera hus, om inte något annat följer av andra eller tredje stycket.
En förhandlingsordning gäller inte for en lägenhet, om hyresvärden och
hyresgästen skriftligen har kommit överens om att hyresavtalet inte skall
innehålla en förhandlingsklausul. En sådan överenskommelse kan träffas
tidigast sedan hyresförhållandet har varat tre månader i följd. Överens-
kommelsen skall undertecknas av hyresvärden och hyresgästen. En
överenskommelse som inte uppfyller dessa föreskrifter är ogiltig.
En förhandlingsordning gäller inte heller för en lägenhet, om hyresavta-
let enligt beslut av hyresnämnden inte skall innehålla en förhandlings-
klausul. Ett sådant beslut får börja gälla tidigast när hyresförhållandet
har varat tre månader i följd.
Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.2.
Paragrafen anger vilka lägenheter som omfattas av en förhandlingsord-
ning. I den föreslagna nya lydelsen av paragrafen är utgångspunkten -
såsom framgår av första stycket - att samtliga bostadslägenheter i ett hus
omfattas av en förhandingsordning oberoende av om de enskilda hyres-
avtalen innehåller en förhandlingsklausul. Det innebär att en lägenhet
omfattas av förhandlingsordningen även under den tid som den inte är
uthyrd.
En lägenhet undantas från förhandlingsordningen om hyresvärden och
hyresgästen skriftligen kommer överens om att hyresavtalet inte skall
innehålla en förhandlingsklausul (se andra stycket). En sådan överens-
kommelse skall undertecknas av både hyresvärden och hyresgästen. Det
kan vidare vara lämpligt att överenskommelsen dateras. Lägenheten
undantas också från förhandlingsordningen om hyresnämnden beslutar att
det aktuella hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlingsklausul (se
tredje stycket). I båda fallen gäller att lägenheten åter kommer att om-
fattas av den gällande förhandlingsordningen så snart det aktuella hyres-
förhållandet har upphört.
En överenskommelse om att ett hyresavtal inte skall innehålla en för-
handlingsklausul kan träffas först sedan hyresförhållandet har varat tre
månader i följd. Skälen för denna ordning har redovisats i den allmänna
motiveringen (se avsnitt 5.2.2). När en sådan överenskommelse har
träffats, upphör lägenheten att omfattas av förhandlingsordningen.
När ett nytt hyresavtal träffas omfattas lägenheten således alltid under
hyresförhållandets första tre månader av den förhandlingsordning som
gäller för huset. Hyresvärden är bunden av en förhandlingsöverenskom-
melse om hyra som omfattar lägenheten och kan inte, utan att iaktta den
primära förhandlingsskyldigheten enligt 5 § första stycket hyresförhand-
lingslagen, avtala med hyresgästen om en högre hyra än den som har
Prop. 1996/97:30
82
bestämts i överenskommelsen. Hyresvärden är också bunden av den hyra Prop. 1996/97:30
som senast bestämts för lägenheten genom avtal mellan hyresvärden och
en enskild hyresgäst i det fallet att lägenheten under den tidigare hyres-
gästens hyrestid har stått utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Den
primära förhandlingsskyldigheten gäller således oberoende av om den
senaste hyran har bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse eller
genom ett avtal direkt mellan hyresvärden och hyresgästen (se avsnitt
5.2.3).
Efter tre månaders hyrestid kan den hyresgäst som vill stå utanför det
kollektiva förhandlingssystemet begära detta hos hyresvärden. Om hyres-
värden godtar hyresgästens begäran och parterna kommer överens skrift-
ligen, upphör lägenheten att omfattas av förhandlingsordningen. Om det
finns en förhandlingsklausul i hyresavtalet, förlorar den sin verkan genom
överenskommelsen.
Överenskommelsen måste träffas på det sätt som anges i paragrafen. I
annat fall är den ogiltig. Det innebär att den är ogiltig om den har träffats
före tremånadersfristens utgång eller om den inte har utformats i enlighet
med de formföreskrifter som anges i paragrafen. Om en förtida överens-
kommelse bekräftas efter det att tidsfristen har gått ut, upphör lägenheten
att omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet från dagen för bekräf-
telsen. En sådan bekräftelse skall, för att få avsedd verkan, upprättas
skriftligen samt vara undertecknad av parterna.
Om hyresvärden motsätter sig hyresgästens begäran, kan hyresgästen
hänskjuta frågan till hyresnämnden enligt 2 §. Eftersom hyresnämnden vid
prövningen enligt denna bestämmelse som huvudregel skall avgöra frågan
i enlighet med hyresgästens uppfattning, har hyresvärden i allmänhet inte
anledning att motsätta sig hyresgästens begäran. Hyresnämndens beslut
om att slopa en förhandlingsklausul far inte gälla från en tidigare tidpunkt
än en överenskommelse i frågan mellan partema. Det innebär att beslutet
om att slopa en förhandlingsklausul kan träda i kraft först sedan hyres-
förhållandet har varat tre månader i följd (jfr 55 c § fjärde stycket första
meningen hyreslagen).
Såsom framgår av paragrafen omfattar en förhandlingsordning även
lägenheter utan förhandlingsklausul i hyresavtalen, utom i de fall då
hyresavtalet saknar förhandlingsklausul enligt hyresnämndens beslut eller
enligt överenskommelse mellan hyresvärden och hyresgästen. Av 2 §
första stycket hyresförhandlingslagen följer emellertid att en hyresgäst
som inte har en förhandlingsklausul i sitt hyresavtal inte är bunden av de
förhandlingsöverenskommelser som hyresvärden träffar med hyresgäst-
organisationen avseende hans lägenhet. Om hyresvärden vill tillämpa vad
som har blivit bestämt i en förhandlingsöverenskommelse mot en sådan
hyresgäst, måste han därför begära villkorsändring enligt hyreslagens be-
stämmelser. Hyresvärden kommer enklast till rätta med detta problem
genom att han ser till att hyresavtalet tecknas med förhandlingsklausul
även i ett sådant fall då hyresgästen redan från början deklarerar att han
vill förhandla själv. Hyresgästen kommer då att bindas av de förhand-
lingsöverenskommelser som avser hans lägenhet under den tid som lägen-
heten omfattas av förhandlingsordningen.
83
Om det finns särskilda skäl, far hyresnämnden i en tvist som avses i 2 §
andra stycket förordna att en förhandlingsordning inte vidare skall gälla
för huset eller husen som det är fråga om.
Paragrafen är ny och motsvarar 4 § andra stycket hyresförhandlings-
lagen i dess lydelse före den 1 juli 1994. I enlighet med Lagrådets förslag
har bestämmelsen, som i utredningens förslag fanns intagen i 4 § andra
stycket, brutits ut och tagits in i en ny paragraf. Beträffande den närmare
innebörden av bestämmelsen hänvisas till prop. 1977/78:175 s.152 f.
Om en hyresvärd är part i ett avtal om en förhandlingsordning för ett
visst eller vissa hus med en viss organisation av hyresgäster som motpart,
får hyresvärden ingå avtal om en förhandlingsordning som avser huset
eller husen med en annan organisation av hyresgäster först sedan den
förra förhandlingsordningen har upphört att gälla där.
Bestämmelsen är ny. Den motsvarar i sak den ursprungliga, numera
upphävda, 4 § första stycket. Genom den föreslagna bestämmelsen åter-
införs förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett hus. Beträffande
den närmare innebörden och tillämpningen av bestämmelsen hänvisas till
prop. 1977/78:175 s. 151 f.
Lagtexten har justerats i förhållande till utredningens förslag. Syftet har
varit att klargöra att förbudet mot flera förhandlingsordningar inte utgör
något hinder mot att två förhandlingsordningar gäller för ett hus, under
förutsättning att förhandlingsordningarna har tecknats av två olika hyres-
värdar. Den situationen kan uppstå om flera lägenheter hyrs ut till en och
samma hyresgäst, t.ex. en studentstiftelse (se prop. 1977/78:175 s. 144
och 151 f.).
Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget initia-
tiv förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en lägenhet,
2. bestämmande av hyran för en ny hyresgäst, om den begärda hyran
överstiger den tidigare hyresgästens hyra,
3. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som
avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller
4. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrym-
men som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat,
skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen-
samt.
Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt
84
för hyresgästorganisationen att fa till stånd förhandling om fråga som rör Prop
tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen
genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-
träda honom i saken.
Förhandlingsordning medför inte någon inskränkning i hyresgästens rätt
att begära prövning av hyresvillkoren enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Vid
sådan prövning gäller bestämmelserna i 12 kap. 53, 54 och 55 - 55 c §§
samma balk.
I första stycket har tillkommit en ny punkt 2. Skälet för detta har
behandlats i avsnitt 5.2.3. Syftet med tillägget är att klarlägga att en
hyresvärd är skyldig att iaktta den primära förhandlingsskyldigheten om
han vill höja hyran i förhållande till vad den tidigare hyresgästen hade att
betala. Den primära förhandlingsskyldigheten påverkas således inte av att
det skett ett byte av hyresgäst eller av att lägenheten har stått outhyrd
under en tid (jfr RBD 18:92). Det innebär att hyresvärden vid uthyrning
av en lägenhet som inte omfattas av den senaste förhandlingsöverenskom-
melsen, därför att den förra hyresgästen valt att inte omfattas av de
kollektiva förhandlingarna, inte kan ta ut högre hyra än den tidigare
hyresgästens hyra. Av punkten 1 följer att hyresvärden inte heller vid en
senare tidpunkt kan höja hyran för en sådan lägenhet utan att iaktta den
primära förhandlingsskyldigheten.
Ändringen i jjärde stycket innebär att hänvisningen till 54 a § hyres-
lagen bortfaller. Ändringen sker i förtydligande syfte och innebär inte
någon ändring i sak. Regleringen i 54 a § är nämligen inte tillämplig när
en hyresgäst vill fa till stånd en ändring av hyresvillkoren. Det förfarande
som den bestämmelsen erbjuder kan användas endast av en hyresvärd som
vill fa till stånd en hyreshöjning.
Vid prövning av tvist som avses i 9 § skall hyresgästorganisationen
respektive hyresvärden ha rätt till förhandlingsordning, om det med hän-
syn till organisationens kvalifikationer, det antal lägenheter som förhand-
lingsordningen kan förväntas komma att omfatta och omständigheterna i
övrigt kan anses skäligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisatio-
nen att den begärda förhandlingsordningen skall gälla.
Bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.2.1.
I bestämmelsen regleras under vilka förutsättningar en hyresgästorga-
nisation eller hyresvärd skall ha rätt till förhandlingsordning. Enligt den
hittills gällande lydelsen skulle härvid beaktas vilket stöd bland hyres-
gästerna som organisationen har. Den nya lydelsen innebär att man, när
frågan bedöms, i stället skall ta hänsyn till vilket antal lägenheter som
förhandlingsordningen kan förväntas komma att omfatta.
Förslaget i denna del hänger samman med att en förhandlingsordning
enligt 3 § alltid skall omfatta en lägenhet under hyresförhållandets första
tre månader och även lägenheter som är outhyrda och alltså saknar hyres-
gäster. Vid bedömningen av det antal lägenheter som en förhandlingsord-
ning kan förväntas omfatta skall man därför beakta även outhyrda lägen-
heter och lägenheter som har varit uthyrda endast en kortare tid.
1996/97:30
85
Beträffande sådana lägenheter bör vidare hänsyn tas till i vilken ut- Prop. 1996/97:30
sträckning hyresgästerna eller de blivande hyresgästerna kan förväntas
vilja stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet när de efter tre måna-
ders hyrestid far möjlighet till det. Några säkra slutsatser kan naturligtvis
inte dras i det avseendet. I de flesta fall torde detta dock ha mindre
betydelse eftersom andelen outhyrda lägenheter eller lägenheter som har
varit uthyrda endast en kortare tid oftast är liten. Men om ett hus, t.ex.
vid nyuppförande eller efter en större ombyggnad, innehåller lägenheter
som helt eller till största delen är outhyrda eller som har varit uthyrda
endast en kortare tid, far frågan i vilken utsträckning lägenheterna på sikt
kan komma att omfattas av en förhandlingsordning relevans. I sådana fall
torde man dock i allmänhet kunna utgå från att flertalet av dessa lägen-
heter även efter de första tre månadernas hyrestid kommer att omfattas av
förhandlingsordningen.
Beträffande kravet på det antal lägenheter som en förhandlingsordning
kan förväntas komma att omfatta hänvisas till vad som anges i avsnitt
5.2.1.
När det gäller de övriga omständigheter som skall beaktas vid skälig-
hetsprövningen, organisationens kvalifikationer och omständigheterna i
övrigt, har bestämmelsen inte ändrats i förhållande till vad som gäller i
dag.
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en
skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en för-
handlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdandet.
Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före ikraft-
trädandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innehålla någon för-
handlingsklausul.
3. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för-
handlingsordningar för ett visst eller vissa hus, gäller från ikraftträdandet
den förhandlingsordning som omfattar flest lägenheter. Om förhandlings-
ordningarna omfattar samma antal lägenheter gäller den senast tillkomna
förhandlingsordningen.
Det är angeläget att bestämmelserna om hyresförhandlingssystemet är
så enhetliga som möjligt. Samma regel bör därför gälla för alla lägen-
heter, oberoende av när en förhandlingsordning eller ett hyresavtal har
ingåtts. Det är också viktigt att det starkare skydd som hyresgästerna far
med de föreslagna ändringarna inträder så snart som möjligt. Det har mot
den bakgrunden ansetts att de nya lydelserna av 3, 5 och 10 §§ samt den
nya bestämmelsen i 4 § skall tillämpas även på sådana hyresavtal och
förhandlingsordningar som gäller redan vid ikraftträdandet.
Såvitt avser 3 § innebär detta att vissa lägenheter vilkas hyresavtal vid
ikraftträdandet inte innehåller en förhandlingsklausul och alltså hittills inte
har omfattats av en förhandlingsordning efter ikraftträdandet kommer att
omfattas av den förhandlingsordning som gäller för huset. Enligt
Lagrådets mening bör denna effekt inte inträda för sådana lägenheter där
86
hyresvärd och hyresgäst före den 1 april 1997 har träffat en skriftlig Prop. 1996/97:30
överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en förhandlings-
klausul. Detsamma bör enligt Lagrådet gälla i de fall hyresnämnden för
viss lägenhet före ikraftträdandet har fattat beslut av denna innebörd.
Regeringen delar den bedömningen. I enlighet med Lagrådets förslag har
detta kommit till uttryck i punkten 2 i övergångsbestämmelserna. Om
hyresavtalet saknar förhandlingsklausul därför att det tecknats utan sådan
eller därför att hyresvärden och hyresgästen har träffat muntlig överens-
kommelse om det, kommer lägenheten efter ikraftträdandet att omfattas
av den gällande förhandlingsordningen. För att en sådan lägenhet även
fortsättningsvis skall stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet krävs
att hyresvärden och hyresgästen träffar en skriftlig överenskommelse om
att hyresavtalet inte skall innehålla någon förhandlingsklausul eller att
hyresnämnden beslutar om detta.
För närvarande finns det ett fåtal hus där det gäller mer än en förhand-
lingsordning. Eftersom det nu föreslås ett förbud mot flera förhandlings-
ordningar, kan det i och för sig förväntas att ”övertaliga” förhandlingsord-
ningar kommer att sägas upp under tiden fram till dess att de nya be-
stämmelserna träder i kraft. Emellertid kan det vid ikraftträdandet finnas
hus med mer än en förhandlingsordning. I punkten 3 har intagits en be-
stämmelse som reglerar den inbördes företrädesrätten mellan flera för-
handlingsordningar. Enligt denna bestämmelse skall endast den förhand-
lingsordning som omfattar störst antal lägenheter gälla efter ikraft-
trädandet. Övriga förhandlingsordningar kommer således att upphöra att
gälla. Om två eller flera förhandlingsordningar omfattar lika antal lägen-
heter, kommer den förhandlingsordning som tillkommit sist att gälla.
Normalt torde förhandlingsordningens parter själva kunna konstatera
vilken förhandlingsordning som upphör att gälla. Om de i något enstaka
fall inte kan enas i fråga om vilken förhandlingsordning som består, kan
förhandlingsordningens parter fa frågan prövad genom att väcka fast-
ställelsetalan vid tingsrätten.
De lägenheter som har omfattats av en upphävd förhandlingsordning
kommer efter ikraftträdandet automatiskt att omfattas av den förhandlings-
ordning som skall gälla i fortsättningen. Den hyresgäst som i en sådan
situation inte vill att lägenheten skall omfattas av de kollektiva förhand-
lingarna, kan undanta lägenheten enligt bestämmelserna i 3 § hyresför-
handlingslagen.
Om en bostadslägenhet, som hyrs ut av fastighetsägaren till en hyresgäst
för annat än fritidsändamål och som inte utgör del av hyresvärdens egen
bostad, inte har lägsta godtagbara standard enligt sjätte och sjunde
styckena, får hyresnämnden på hyresgästens ansökan förelägga hyres-
värden att vidta åtgärd som behövs för att lägenheten skall uppnå sådan
standard (upprustningsföreläggande).
I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses Prop
med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite far sättas ut i föreläggandet.
Tiden i föreläggandet far förlängas, om det finns särskilda skäl för det
och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som
gäller.
Föreläggande far meddelas endast om åtgärden med hänsyn till kost-
naden for denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den be-
gärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i huset,
får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa lägenheter
samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga
om upprustningsforelägganden.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av bygg-
nad som tillhör annan än ägaren av marken.
En bostadslägenhet skall anses ha lägsta godtagbara standard, om den
är försedd med anordning inom lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt och kallt vatten för hushåll och hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande toalett och tvättställ samt badkar eller
dusch,
5. försörjning med elektrisk ström för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis, diskho, kylskåp, förvaringsutrymmen och
avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte stycket krävs det för att lägsta godtagbara
standard skall uppnås
1. att det finns tillgång både till förrådsutrymmen inom fastigheten och
till anordning för hushållstvätt inom fastigheten eller inom rimligt avstånd
från den, och
2. att huset inte har sådana brister i fråga om hållfasthet, brandsäkerhet
eller sanitära förhållanden som inte skäligen kan godtas.
Reglerna i 55 a § första - tredje styckena, om att man vid en bruksvär-
desprövning inte skall beakta vissa förbättringsarbeten, upphävs. Med
anledning därav överförs reglerna i samma paragrafs fjärde och femte
stycken, om vad som krävs för att en bostadslägenhet skall anses ha lägsta
godtagbara standard, oförändrade till 18 a § som nya sjätte och sjunde
stycken. Detta föranleder en följdändring i första stycket.
Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete
12 kap. 18 d§
En fastighetsägare får endast under de förutsättningar som anges i andra
stycket
1. utföra sådana standardhöj ande åtgärder på fastigheten som har en
inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostads-
lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få vidtas krävs det att de har godkänts av
de berörda bostadshyresgästema eller att hyresnämnden har lämnat
tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna
av fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst
hälften av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har
lämnat tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte,
om åtgärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta god-
1996/97:30
88
tagbara standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av
byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses
i 18 d - h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal
har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att
flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan
anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.
Paragrafen, som är ny, har fått sin slutliga utformning i enlighet med
Lagrådets förslag. Den motsvaras i utredningens förslag av 18 d § första,
andra och femte styckena hyreslagen. Tillsammans med de följande para-
graferna 18 f - h §§ reglerar den hyresgästernas inflytande över förbätt-
rings- och ändringsåtgärder som fastighetsägaren vill vidta i fastigheten.
Denna fråga har behandlats i avsnitt 5.3.3 - 5.3.6.
I första stycket anges när hyresgästerna har inflytande över åtgärder som
vidtas i fastigheten. Såsom framgår av styckets lydelse gäller bestämmel-
sen enbart vid uthyrning av bostadslägenheter. Vad som avses med bo-
stadslägenhet anges i 1 § tredje stycket hyreslagen.
Bestämmelsen gäller enbart i hyresförhållanden mellan å ena sidan
fastighetsägare - med vilken enligt tredje stycket jämställs tomträttshavare
och ägare av byggnad på ofri grund - och å andra sidan en förstahands-
hyresgäst. Den kan visserligen vara tillämplig även när en lägenhet upp-
låts i andra hand. Det är emellertid endast den som i förhållande till
fastighetsägaren intar ställning som hyresgäst som har inflytande över
sådana åtgärder som omfattas av bestämmelsen. Andrahandshyresgästen
får inte något inflytande vare sig över åtgärder som fastighetsägaren vidtar
eller åtgärder som vidtas av förstahandshyresgästen.
Av tredje stycket framgår vidare att vissa förutvarande hyresgäster
jämställs med hyresgäster. En sådan bestämmelse har ansetts motiverad,
eftersom det inte är ovanligt att ett hyresavtal upphör inför en större om-
byggnad (se 46 § första stycket 4 hyreslagen). Det har ansetts att den vars
hyresavtal har upphört inför en sådan ombyggnad och som har rätt att
återflytta till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden bör ha rätt till
inflytande över sådana ytterligare förbättrings- och ändringsåtgärder som
aktualiseras under ombyggnaden.
Det sätt på vilket bestämmelsens tillämpningsområde har avgränsats
medför att inte heller den som hyr en lägenhet av någon som innehar den
med bostadsrätt får ett sådant inflytande som bestämmelsen anger över
åtgärder som bostadsrättshavaren vill vidta i lägenheten. Bostadsrättshava-
ren är ju inte ägare av fastigheten. En sådan hyresgäst får inte heller
något inflytande över åtgärder som föreningen vill utföra, eftersom han
inte hyr lägenheten av fastighetsägaren, dvs. föreningen. Om en bostads-
lägenhet däremot upplåts med hyresrätt direkt av en bostadsrättsförening,
är bestämmelsen tillämplig på åtgärder som föreningen vill vidta.
De åtgärder som hyresgäster har inflytande över har indelats i två
grupper; standardhöj ande åtgärder och åtgärder som, oavsett om de är
standardhöj ande eller inte, medför en inte oväsentlig ändring av en bo-
stadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
Den första gruppen, standardhöj ande åtgärder, kan avse åtgärder i de
enskilda bostadslägenheterna, exempelvis upprustning av kök eller badrum
1996/97:30
89
till högre standard. Till denna grupp hänförs även åtgärder i gemensamma Prop. 1996/97:30
utrymmen i eller utanför huset, t.ex. standardhöj ande upprustning av
trappuppgångar, tvättstugor eller gårdar och uteplatser. Kravet på att en
åtgärd skall vara standardhöj ande leder till att sedvanliga underhålls- och
reparationsarbeten faller utanför bestämmelsens tillämpningsområde.
Annorlunda förhåller det sig emellertid med underhålls- och reparations-
arbeten som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller
av de gemensamma delarna av fastigheten.
I vissa fall är det självklart att en viss åtgärd är standardhöj ande. Så är
fallet beträffande sådana åtgärder som att installera bubbelbad, sätta in
disk- eller tvättmaskin i lägenheter där sådana maskiner tidigare inte har
funnits, glasa in balkonger samt installera centraldammsugare eller inreda
bastu i huset. Bestämmelsen omfattar emellertid endast sådana standard-
höjande åtgärder som ensamma eller i kombination med en annan
standardhöjande åtgärd har en inte obetydlig inverkan på lägenhetens
bruksvärde (se avsnitt 5.3.4).
I andra fall kan det vara självklart att en åtgärd är att se som en ren
underhålls- eller reparationsåtgärd. Detta gäller exempelvis omtapetsering
av lägenheterna enligt upprättad plan för fastighetsunderhållet och utbyte
av uttjänta rörstammar.
Frågan om en åtgärd är att anse som standardhöjande arbete eller under-
hållsarbete kan i vissa fall orsaka gränsdragningsproblem. Det beror på att
vissa underhållsarbeten med nödvändighet är standardhöjande. Som
utredningen har nämnt kan en fastighetsägare vilja byta ut ett äldre, ut-
tjänt kylskåp mot ett nytt. Det nya kylskåpet har vanligen en högre
standard än det gamla redan genom att det är nytt. I praktiken är det ofta
inte möjligt att ersätta ett gammalt kylskåp med ett nytt med exakt samma
standardnivå som det gamla. Installationen av det nya kylskåpet skulle
därför kunna anses som en sådan standardförbättrande åtgärd som inte far
utföras utan godkännande eller tillstånd. Såsom nyss sagts omfattar
emellertid hyresgästinflytandet, vad gäller standardhöjande åtgärder, en-
bart åtgärder som har en inte endast obetydlig inverkan på bruksvärdet.
Den begränsningen medför att hyresvärden inte hindras från att vidta
smärre förbättringsåtgärder i samband med sedvanligt underhåll, t.ex ut-
byte av ett gammalt uttjänt kylskåp mot ett jämförbart modernt sådant.
Det är i och för sig utan betydelse om en standardhöjande åtgärd vidtas
fristående eller i samband med att det utförs sedvanliga reparationer. Ofta
vill hyresvärden utföra standardhöjande åtgärder samtidigt som sedvanliga
underhålls- och reparationsarbeten utförs. Det är nämligen ofta av prak-
tiska och ekonomiska skäl förmånligt för en fastighetsägare att i samband
med t.ex. stambyte rusta upp eller bygga om badrum och kök. En sådan
upprustning är i allmänhet att se som en standardhöjande åtgärd.
Även om det i teorin kan uppstå gränsdragningsproblem mellan vad som
är standardhöjande och vad som är icke-standardhöjande åtgärder, torde
det, som utredningen har anfört, normalt inte uppstå några praktiska
tillämpningssvårigheter. Vid tveksamhet bör hyresvärden se till att åt-
gärden har godkänts av den berörda hyresgästen eller att hyresnämnden
har lämnat tillstånd till den. 90
Som framgår av andra stycket krävs inte godkännande eller tillstånd om
åtgärden vidtas för att en lägenhet skall få lägsta godtagbara standard.
Hyresgästinflytandet gäller vidare åtgärder som medför en inte oväsent-
lig ändring av en bostadslägenhet eller de gemensamma delarna av
fastigheten. Utredningen har föreslagit att de tillståndspliktiga åtgärderna
skall avse ”gemensamma utrymmen”. Med anledning av några remissutta-
landen har uttrycket ”gemensamma utrymmen” ersatts av ”gemensamma
delar av fastigheten”. Därigenom klargörs att bestämmelsen även omfattar
åtgärder som utförs i de gemensamma delarna av fastigheten, t.ex. taket
eller fasaden, utan att de kan sägas avse ett gemensamt utrymme i fastig-
heten.
En åtgärd som medför en inte oväsentlig ändring av en lägenhet eller de
gemensamma delarna av fastigheten behöver inte vara standardhöjande för
att bestämmelsen skall vara tillämplig.
Som exempel på sådana åtgärder som innebär en inte oväsentlig ändring
kan nämnas att en större lägenhet delas i två mindre eller att två mindre
lägenheter slås ihop. Andra exempel är att hyresgästerna förlorar sina
vindskontor till följd av att nya lägenheter inreds i vindsvåningen eller att
det inreds bastu eller motionsrum i källaren.
Genom begränsningen till ändringar som inte är oväsentliga markeras
att bestämmelsen inte är avsedd att omfatta obetydliga förändringar som
normalt saknar egentlig betydelse för en hyresgäst. Ändringar som endast
har utseendemässig betydelse, t.ex. utbyte av armaturer i en trappupp-
gång som inte påverkar belysningseffekten eller mindre omdispositioner
av uteplatser eller planteringar som inte påverkar funktionen, är inte av-
sedda att omfattas av bestämmelsen. Däremot torde alltid ökning eller
minskning av en lägenhets yta eller ändring av dess planlösning omfattas.
Uttrycket ”ändring som inte är oväsentlig” skall uppfattas objektivt. Den
enskilde hyresgästens uppfattning i frågan saknar således självständig be-
tydelse.
Av andra stycket framgår att en hyresvärd far utföra en åtgärd som
anges i första stycket när åtgärden har godkänts av de berörda bostads-
hyresgästema eller, om åtgärden avser de gemensamma delarna av
fastigheten, av hyresgästerna i minst hälften av de berörda bostadslägen-
heterna. Om erforderligt godkännande inte finns, far åtgärden utföras
endast om hyresnämnden har lämnat tillstånd.
Det har inte bedömts vara möjligt att - såsom ett par remissinstanser har
varit inne på - närmare precisera när en hyresgäst skall anses berörd av
en åtgärd. I de flesta fall torde det emellertid inte råda någon tvekan om
vilka hyresgäster som berörs av åtgärden. Om en åtgärd skall vidtas i en
tvättstuga, är det de hyresgäster som har rätt att använda tvättstugan som
berörs av åtgärden. På samma sätt bör man bedöma den situationen att
hyresvärden begär att fa utföra en viss åtgärd beträffande en parke-
ringsplats som är gemensam för flera hus. Om den begärda åtgärden berör
ett visst hus eller en viss trappuppgång, behöver endast hyresgästerna i det
huset eller den trappuppgången ge sitt samtycke till åtgärden.
Om en åtgärd avser endast de enskilda lägenheterna, exempelvis om det
är fråga om renovering av kök, räcker det normalt med att hyresgästerna
i de aktuella lägenheterna godkänner åtgärden. Påverkar åtgärden även en
intilliggande lägenhet, t.ex. på så sätt att en ombyggnad i en lägenhet
Prop. 1996/97:30
91
förutsätter att en del av en annan lägenhets yta tas i anspråk, måste även Prop. 1996/97:30
hyresgästen i den lägenheten godkänna åtgärden. Om två eller flera
gemensamt hyr en lägenhet, krävs godkännande från samtliga dessa.
Om det är fråga om en åtgärd som avser de gemensamma delarna av
fastigheten, krävs godkännande från hyresgästerna i minst hälften av
bostadslägenheterna. Lokalhyresgästemas inställning saknar alltså betydel-
se i detta sammanhang.
För att ett godkännande skall få avsedd verkan bör krävas att de god-
kända åtgärderna är någorlunda väl preciserade. Några särskilda före-
skrifter i detta hänseende har inte ansetts nödvändiga. Det uppställs inte
heller några särskilda formkrav på ett godkännande. Eftersom det ligger
i hyresvärdens intresse att se till att ett godkännande dokumenteras, är
dock skriftlig form att rekommendera.
En överenskommelse om att hyresvärden skall fa utföra en viss åtgärd
är bindande såväl för honom som för hyresgästen. Utredningen har uttalat
att överenskommelsen i och för sig inte påverkas av att hyresavtalet sägs
upp inför utförandet av åtgärden men att ett godkännande gäller endast i
förhållande till den hyresgäst som har lämnat det.
Ett godkännande av en hyresgäst gäller inte i förhållande till en annan
hyresgäst som har ingått ett nytt hyresavtal beträffande den aktuella
lägenheten innan åtgärden har utförts. Om den nya hyresgästen däremot
har övertagit hyresavtalet, dvs. inträtt i det bestående hyresförhållandet
utan att det upprättats ett nytt hyresavtal, gäller godkännandet i för-
hållande till den nya hyresgästen. I ett sådant fall är nämligen den nya
hyresgästen bunden av samtliga villkor som gällt mellan hyresvärden och
den tidigare hyresgästen. Godkännandet är således att jämställa med andra
överenskommelser som har träffats mellan hyresvärden och den tidigare
hyresgästen, t.ex. en överenskommelse om hyra eller andra hyresvillkor.
Till följd av några remisspåpekanden finns det anledning att kort
kommentera förhållandet mellan 18 d § och 26 § hyreslagen. Enligt 26 §
hyreslagen har en hyresvärd rätt att utan uppskov fa tillträde till en
lägenhet för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten
som inte kan skjutas upp utan skada. Bestämmelsen anger endast i vilka
situationer en hyresvärd har rätt att fa tillträde till en lägenhet. Att hyres-
värden far tillträde till en lägenhet innebär emellertid inte att den aktuella
förbättringsåtgärden far utföras. För det krävs att hyresvärden har behöv-
ligt godkännande eller tillstånd enligt 18 d § hyreslagen. Bestämmelserna
i 18 d § och 26 § hyreslagen reglerar således olika frågor. En hyresvärd
som avser att utföra en tillståndspliktig åtgärd får, även om han med stöd
av 26 § hyreslagen har fått tillträde till en lägenhet, utföra den planerade
åtgärden först sedan den har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnden
har lämnat tillstånd till den.
12 kap. 18 e §
Om hyresvärden vill utföra sådana åtgärder som avses i 18 d §, skall han
skriftligen meddela de berörda bostadshyresgästema detta.
Om en berörd bostadshyresgäst inte godkänner åtgärden, får hyres-
värden ansöka hos hyresnämnden om tillstånd att utföra åtgärden.
92
Ansökan far göras tidigast en månad efter det att meddelandet lämnats prop. 1996/97:30
till hyresgästen.
Bestämmelsen i 16 § femte stycket tillämpas också när ansökan enligt
andra stycket har gjorts.
Paragrafen, som är ny, motsvarar 18 d § tredje stycket hyreslagen i ut-
redningens förslag. Den anger hur en hyresvärd skall gå till väga inför en
planerad upprustning eller ombyggnad.
Hyresvärden skall skicka ett skriftligt meddelande till de hyresgäster
som berörs av den planerade åtgärden. Det ställs inte några särskilda krav
på meddelandets innehåll, men eftersom syftet med meddelandet är att
partema skall inleda konstruktiva förhandlingar, bör det framgå att hyres-
värden avser att utföra förbättrings- eller ändringsåtgärder. De aktuella åt-
gärderna bör specificeras. Det bör också anges att hyresvärden om möjligt
vill komma överens med hyresgästen om och hur den planerade åtgärden
skall utföras. Vidare är det lämpligt att det anges att hyresvärden kan be-
gära hyresnämndens prövning, om inte hyresvärden och hyresgästen
kommer överens. Det kan förutses att organisationer på fastighetsägar-
sidan utformar lämpliga formulär som kan användas för ett sådant med-
delande.
Meddelandet kan lämnas till hyresgästen på vilket sätt som helst. Hyres-
värden bör emellertid i eget intresse sända meddelandet i ett rekommen-
derat brev. Det är nämligen hyresvärden som har bevisbördan för att med-
delandet har sänts. En ansökan till hyresnämnden enligt andra stycket kan
göras först en månad efter det att meddelandet lämnats till hyresgästen.
Något ytterligare formellt krav på information uppställs inte. Om det
skall vara möjligt att nå fram till en överenskommelse som resulterar i
godkännande från hyresgästerna, krävs det dock i praktiken avsevärt
större insatser från hyresvärdens sida i form av information och förhand-
lingar. För att hyresgästerna skall kunna ta ställning till en åtgärd bör
hyresvärden så heltäckande som möjligt redovisa följderna av åtgärden
vad gäller tidsplaner, praktiska olägenheter och ekonomiska konsekvenser.
Om hyresvärden och hyresgästen inte kan komma överens, kan hyres-
värden - såsom framgår av andra stycket - ansöka om hyresnämndens
tillstånd att utföra åtgärden. En sådan ansökan far göras först en månad
efter det att de berörda hyresgästerna skriftligen har underrättats om åtgär-
den. Hyresvärdens motparter i en sådan tvist är de hyresgäster som inte
har godkänt åtgärden.
Av tredje stycket framgår vad som gäller i processuellt hänseende om
fastigheten överlåts innan en ansökan om tillstånd till en förbättrings- eller
ändringsåtgärd har prövats. I ett sådant fall tillämpas rättegångsbalkens
bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts (se 13 kap. 7 §
rättegångsbalken) och om tredje mans medverkan i rättegången (se 14
kap. 9 - 13 §§ rättegångsbalken).
12 kap. 18 f §
En ansökan enligt 18 e § andra stycket skall bifallas, om hyresvärden har
ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är
oskäligt mot hyresgästen att den genomförs.
93
Vid prövningen av om det är oskäligt mot hyresgästen att åtgärden Prop. 1996/97:30
genomförs skall hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas
mot det intresse som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden
inte vidtas. Om det finns särskilda skäl, får även omständigheter som
hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas.
Paragrafen, som är ny, motsvarar 18 d § fjärde stycket hyreslagen i
utredningens förslag. Den anger efter vilka kriterier hyresnämndens
prövning av frågor om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder
skall ske. Denna fråga har kommenterats i avsnitt 5.3.6.
12 kap. 18 g §
Bestämmelserna i 18 d - f §§ tillämpas inte i fråga om hyresavtal som
avser endast
1. ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller tv åfamilj shus, när upplåtelsen inte ingår i
en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del av hyresvärdens egen bostad.
Paragrafen är ny. Av bestämmelsen följer att bestämmelserna om hyres-
gästinflytande över förbättrings- och ändringsåtgärder inte skall tillämpas
på vissa slag av hyresavtal.
12 kap. 18 h §
Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § påbörjas
utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda hyres-
värden att utföra åtgärden. Förbudet får förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.
På ansökan av hyresvärden får hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde — sjätte styckena tillämpas också när
ansökan enligt andra stycket har gjorts.
Bestämmelsen är ny och saknar motsvarighet i betänkandet. Den har
utformats i enlighet med Lagrådets förslag. Bestämmelsen har behandlats
i den allmänna motiveringen, avsnitt 5.3.8.
Av första stycket framgår att hyresnämnden skall förbjuda en fastighets-
ägare att utföra en sådan åtgärd som avses i 18 d § hyreslagen, om
åtgärden har påbörjats utan godkännande eller tillstånd. Detsamma gäller
givetvis om godkännande eller tillstånd visserligen föreligger men åtgär-
den, när den vidtas, far en helt annan karaktär än vad som angetts eller
förutsatts i godkännandet eller tillståndet.
Om hyresnämnden finner att det är behövligt, kan ett förbud att utföra
en viss åtgärd förenas med vite. Nämnden skall således i varje enskilt fall
göra en bedömning av om ett vite är nödvändigt för att hindra fastighets-
ägaren från att vidta den aktuella åtgärden.
Ett vite som har förelagts enligt 18 h § döms ut av hyresnämnden.
Frågan om vitet skall dömas ut tas upp av nämnden självmant (se 62 §
hyreslagen). I övrigt hänvisas till lagen (1985:206) om viten.
Ett förbud enligt 18 h § är inte giltigt mot en ny ägare av fastigheten (se
94
dock fjärde stycket). Prop. 1996/97:30
Hyresnämndens beslut enligt 18 h § får överklagas till Svea hovrätt
inom tre veckor från den dag beslutet meddelades (se 70 och 71 §§ hyres-
lagen). Som huvudregel gäller att vardera parten svarar för sin rättegångs-
kostnad i hovrätten (se 73 § hyreslagen).
I andra stycket anges vem som har rätt att ansöka om förbud. En
ansökan om förbud att utföra en viss åtgärd kan göras av den hyresgäst
som berörs av den aktuella åtgärden.
Av tredje stycket framgår att en fastighetsägare, som har förbjudits att
utföra en viss åtgärd, kan ansöka vid nämnden om att förbudet skall upp-
hävas. Förbudet skall givetvis hävas om fastighetsägaren visar att åtgärden
numera har godkänts av den berörda hyresgästen.
I jjärde stycket har tagits in en hänvisning till bestämmelserna i 16 §
fjärde - sjätte styckena hyreslagen. Det innebär bl.a att en ansökan enligt
18 h § kan riktas mot den som senast har sökt eller beviljats lagfart, även
om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan görs (se 16 § fjärde
stycket). Det innebär vidare att i ett sådant fall, liksom då fastigheten har
överlåtits efter det att ansökan enligt 18 h § har gjorts (se 16 § femte
stycket), rättegångsbalkens bestämmelser om vad som gäller vid bl.a.
överlåtelse av tvisteföremålet skall tillämpas.
Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenhe-
ter, om inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet
har varat nio månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
Om en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen (1978:304)
gäller för lägenheten, tillämpas 54 och 55 - 55 c §§ endast om det följer
av nämnda lag.
De föreslagna ändringarna i denna bestämmelse avser andra stycket och
innebär att hänvisningen till 54 a §, den s.k. passivitetsregeln, bortfaller.
Ändringen har tillkommit i förtydligande syfte; en hyresgäst vars lägenhet
omfattas av en förhandlingsordning kan - såsom följer av 54 a § - aldrig
på det sätt som den bestämmelsen anger bindas till en hyreshöjning på
grund av sin passivitet.
Bestämmelserna i andra och tredje styckena tillämpas i fråga om hyres-
avtal som
1. gäller för obestämd tid, och
2. avser en sådan lägenhet i ett hus med förhandlingsordning som till
följd av bestämmelserna i 3 § hyresförhandlingslagen (1978:304) inte
omfattas av förhandlingsordningen.
Vill hyresvärden att ett skriftligt meddelande enligt 54 § första stycket
om hyreshöjning skall få den verkan som anges i tredje stycket nedan,
skall meddelandet innehålla uppgift i kronor om den hyreshöjning som 95
begärs och om det totala hyresbeloppet samt uppgift om den dag då den
nya hyran skall bölja gälla. I meddelandet skall vidare anges att hyres- Prop.
gästen blir skyldig att betala den högre hyran, om han inte senast en viss
angiven dag, tidigast två månader efter det att meddelandet lämnades, ger
hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens begäran.
Meddelandet skall också innehålla uppgift om hyresvärdens adress, en
upplysning om att hyresnämnden kan pröva skäligheten av den begärda
hyran samt en uppgift om vad hyresgästen behöver göra for att en sådan
prövning skall komma till stånd.
Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som anges i
andra stycket och har hyresgästen inte inom den i meddelandet utsatta
tiden gett hyresvärden besked om att han motsätter sig hyresvärdens
begäran om hyreshöjning, skall hyresgästen anses ha ingått avtal med
hyresvärden om att betala den hyra som hyresvärden har begärt. Den
högre hyran får börja att gälla forst efter den dag som i hyresvärdens
meddelande har angetts som sista dag for att motsätta sig hyreshöjningen.
Bestämmelsen har behandlats i avsnitt 5.2.7.
I bestämmelsen anges förutsättningarna för att en hyresgäst genom
passivitet skall kunna bindas till en begäran om hyreshöjning, den s.k.
passivitetsregeln. Den föreslagna ändringen innebär att det till bestämmel-
sen fogas ett nytt första stycke som medför att tillämpningsområdet för
bestämmelsen begränsas till de lägenheter i hus med förhandlingsordning
som inte omfattas av förhandlingsordningen. Ytterligare en förutsättning
för att en hyresgäst skall kunna bindas till en hyreshöjning på grund av
passivitet är att hyresavtalet gäller för obestämd tid.
Andra och tredje styckena motsvarar första och andra styckena i
bestämmelsens nuvarande lydelse. Ändringen består i att hänvisningarna
till andra och första styckena har ändrats till tredje och andra styckena.
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om
den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till
bruksvärdet är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för
lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.
Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, får i stället
beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge
och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.
Vid en prövning enligt första stycket skall även bestämmelserna i 55 b §
iakttas.
Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår
förhandlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen
(1978:304), har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första -
tredje styckena rätt att fa hyran sänkt med ett belopp som motsvarar
ersättningen.
Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-
värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med
hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst,
senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden
skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är
lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de
1996/97:30
96
överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i Prop. 1996/97:30
den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.
Förslaget till ändring i denna bestämmelse innebär att hänvisningen till
55 a § i tredje stycket bortfaller. Denna ändring är föranledd av att 55 a §
upphävs.
Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, far beslut
om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning
hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för an-
sökningen. Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av
de fall som nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att
de förut gällande villkoren började tillämpas.
Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får
beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till
vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning
hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte
avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas
upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är
hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund
av ansökan av hyresgästen, får beslutet likväl avse tiden efter det månads-
skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen,
dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.
Har den hyra som prövats blivit gällande enligt 54 a §, får beslut om
hyran, trots vad som sägs i första stycket, avse tid från den dag då hyran
började gälla, om ansökningen har gjorts inom tre månader därefter.
Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om
villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i
första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden
också förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det
inte har vunnit laga kraft.
Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala
högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte
förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande
beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet
vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta
inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda
dag.
På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet
förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan
beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit
laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande
belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det
bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.
Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens
beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala
tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta.
Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för
beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 §
räntelagen för tiden därefter.
7 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30
Ändringen i bestämmelsen avser tredje stycket och är föranledd av Prop. 1996/97:30
förslaget att begränsa tillämpningen av den s.k. passivitetsregeln i 54 a §
till hyresavtal som gäller för obestämd tid.
Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 § andra
stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall
anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens
vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att med-
delandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt.
Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit med-
delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.
Hyresgästen far dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att
ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon
särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den ut-
hyrda lägenhetens adress.
Ändringen avser paragrafens första stycke. Av tillägget följer bl.a. att
ett meddelande, som skall sändas till hyresgästen när hyresvärden vill
utföra en förbättrings- eller ändringsåtgärd enligt 18 d § hyreslagen, kan
sändas i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Med-
delandet behöver således inte delges hyresgästen.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket,
18 a -/§§, 18 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d,
62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag
beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,
45, 56 eller 59 § får inte överklagas.
Förslaget till ändring avser första stycket och innebär att ärenden enligt
18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen har förts in bland de hyresnämnds-
ärenden som går att överklaga. Dessutom har hänvisningen till den
upphävda 55 a § tagits bort.
I hyrestvister som avses i 49, 54 eller 55 d § och i mål om åtgärdsföre-
läggande enligt 16 § andra stycket, om upprustningsföreläggande enligt
18 a - c §§, om tillstånd till förbättrings- och ändringsåtgärder enligt
18 d - f §§, om förbud mot sådana åtgärder enligt 18 h § eller om
utdömande av vite enligt 62 § skall vardera parten svara för sin rätte-
gångskostnad i hovrätten, om inte annat följer av 18 kap. 6 § rättegångs-
balken.
Bestämmelsen innehåller en särreglering beträffande rättegångskostnad
i hovrätten i vissa hyrestvister. Ändringen innebär att i mål om förbätt-
rings- och ändringsåtgärder enligt 18 d - f §§ och 18 ii § kommer vardera
part att som huvudregel svara för sin rättegångskostnad i hovrätten.
98
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om
åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana
åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §.
Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.
3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre
lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.
De nya bestämmelserna i hyreslagen skall träda i kraft den 1 april 1997.
De bör gälla även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdan-
det.
Under den tid som 55 a § hyreslagen i dess lydelse från den 1 juli 1994
har gällt torde åtgärder som omfattas av bestämmelsen ha utförts utan att
de har godkänts av hyresgästen eller hyresnämnden. Enligt punkten 2 skall
därför 55 a § tillämpas beträffande åtgärder som omfattas av bestämmel-
sen och som har påbörjats före ikraftträdandet av denna lag.
En remissinstans har ansett att det avgörande för om 55 a § fortfarande
skall tillämpas bör vara om en renovering har inletts vid tidpunkten för
ikraftträdandet. Enligt denna uppfattning bör en sådan renovering som
helhet bedömas enligt 55 a § hyreslagen även om den avslutas efter
ikraftträdandet av de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen.
Vid en större ombyggnad av en fastighet vidtas ofta en rad åtgärder som
kommer att omfattas av bestämmelsen i 18 d § hyreslagen. En sådan
ombyggnad kan pågå under mycket lång tid, beroende på vilka åtgärder
som skall utföras och hur stor den berörda fastigheten är. Och olika åtgär-
der som ingår i ombyggnaden kan påbörjas vid olika tidpunkter. Det kan
således inträffa att en ombyggnad inleds före ikraftträdandet av de nya
bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen, men att en åtgärd som ingår
som en del i en sådan större ombyggnad påböijas först efter ikraftträdan-
det av de nya bestämmelserna. Enligt regeringens mening vore det olämp-
ligt att helt undanta en ombyggnad som inletts före den 1 april 1997 från
tillämpningen av den nya regleringen om hyresgästinflytande vid ombygg-
nad. Det är lämpligare att bedöma varje åtgärd för sig. Det innebär att en
åtgärd som har påbörjats före ikraftträdandet av den nya lagen skall
bedömas enligt bestämmelsen i 55 a § hyreslagen. Om en åtgärd däremot
påböijas först efter ikraftträdandet av den nya lagen, skall tillåtligheten av
åtgärden bedömas enligt de nya bestämmelserna i 18 d - f §§ hyreslagen.
Detsamma gäller om en åtgärd som påbörjas efter ikraftträdandet av de
nya bestämmelserna ingår som ett delmoment i en större åtgärd som har
påbörjats före ikraftträdandet. När det skall avgöras vad som är en åtgärd
som skall bedömas för sig torde ledning kunna hämtas i de nya reglerna
om vilka åtgärder som fordrar godkännande av en eller flera hyresgäster
eller tillstånd av hyresnämnden.
Har ett ärende prövats enligt de äldre föreskrifterna i 55 a § skall även
70 och 73 §§ hyreslagen tillämpas i deras äldre lydelser.
Begränsningen av tillämpningsområdet för den s.k. passivitetsregeln i
54 a § hyreslagen medför att bestämmelsen i fortsättningen kommer att
vara tillämplig endast beträffande sådana hyresavtal som gäller för obe-
Prop. 1996/97:30
99
stämd tid. Dessutom krävs att hyresavtalet avser en lägenhet som är be- Prop. 1996/97:30
lägen i ett hus där det finns en förhandlingsordning men som inte om-
fattas av förhandlingsordningen. Har ett avtal om högre hyra ingåtts före
ikraftträdandet i enlighet med föreskrifterna i bestämmelsen i dess äldre
lydelse, gäller den högre hyran även efter ikraftträdandet. Om avtal ännu
inte har kommit till stånd vid ikraftträdandet, far hyresvärdens meddelan-
de passivitetsverkan endast om bestämmelsen kan tillämpas även efter
ikraftträdandet, dvs. om hyresavtalet gäller tills vidare och om lägenheten
är belägen i ett hus med förhandlingsordning men lägenheten inte om-
fattas av de kollektiva förhandlingarna. Detta har inte ansetts kräva någon
särskild övergångsregel.
Om hyresgästen begär prövning av en hyra som har blivit gällande
enligt 54 a § hyreslagen inom den tid som föreskrivs i 55 c § tredje
stycket hyreslagen, skall den äldre lydelsen av sistnämnda stycke tilläm-
pas. Detta följer av punkten 3.
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket,
ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd
enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§,
upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av
hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §,
återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 d §,
uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt
12 kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-
lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt
enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i
andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,
allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12
kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses
i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt
hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792), tvist om
upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ jordabalken eller
förbättrings- och ändringsåtgärd enligt 12 kap. 18 d - f §§ och 18 h §
samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för .
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är prop. 1996/97:30
belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där
bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där för-
valtningen föres.
Bestämmelsen anger hyresnämndens uppgifter. Paragrafens första stycke
ändras på följande sätt. I punkten 2 bortfaller hänvisningen till tvist om
godkännande av förbättringsarbete eller liknande åtgärd enligt 55 a §
hyreslagen till följd av förslaget att upphäva nämnda bestämmelse. I
punkten 6 införs en föreskrift om hyresnämndens behörighet att pröva
tvist om förbättrings- och ändringsåtgärd enligt de nya bestämmelserna i
18 d - f §§ och 18 h § hyreslagen. Behörigheten att pröva tvist om upp-
rustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ flyttas från punkten 2 till punk-
ten 6. Skälet för den sistnämnda ändringen framgår av kommentaren till
16 §.
Ärende angående upprustningsföreläggande m.m.
Ansökan i fråga som avses i 4 § första stycket 6 skall vara skriftlig samt
innehålla uppgift om den berörda fastigheten och dess ägare, sökandens
yrkande och grunderna för detta samt, när det gäller ansökan enligt 12
kap. 18 e § eller 18 h § jordabalken, uppgift om berörda hyresgästers
namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e § och 18 h § jordabalken
skall dessutom vara åtföljd av den utredning i tekniskt, ekonomiskt eller
annat hänseende som behövs för ärendets prövning.
Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande
tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.
Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att för-
handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa
sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej
hinder för ärendets prövning.
Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda
kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på förval-
tare.
Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden
beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792)
skall betalas av fastighetsägaren personligen.
I bestämmelsens första stycke finns för närvarande föreskrifter om vad
en ansökan om prövning av frågor enligt bostadsförvaltningslagen och en
ansökan om upprustningsföreläggande enligt 18 a - c §§ hyreslagen skall
innehålla. I den hittills gällande lydelsen har kravet på skriftlighet beträf-
fande en ansökan enligt 18 a - c §§ inte kunnat utläsas annat än underför-
stått. Detta är anledningen till att reglerna om hyresnämndens behörighet
att pröva sådana tvister nu förs över från punkten 2 till punkten 6 i 4 §
första stycket nämndlagen.
Samma krav skall gälla för en ansökan med anledning av den föreslagna
regleringen av hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärd
(18 d - h §§ hyreslagen). En ansökan om tillstånd till förbättrings- och
101
ändringsåtgärd samt en ansökan om förbud mot att utföra en sådan åtgärd Prop. 1996/97:30
eller hävande av sådant förbud skall således vara skriftlig samt innehålla
uppgift om den berörda fastigheten, dess ägare, sökandens yrkande och
grunderna för detta. Tillsammans med en ansökan skall dessutom ges in
den utredning som kan anses krävas för ärendets prövning. I bestämmel-
sen anges också att en sådan ansökan skall innehålla uppgift om berörda
hyresgästers namn.
Även vissa andra regler om förfarandet i andra och tredje styckena blir
tillämpliga på tvister enligt 18 d - h §§ hyreslagen.
Om det finns anledning, skall nämnd eller den nämnden förordnar besik-
tiga den fastighet som ärendet rör. Partema skall beredas tillfälle att när-
vara vid sådan besiktning. Nämnd far också föranstalta om annan nödvän-
dig utredning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken
skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande
skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer
fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket
lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende
som avses i 9 kap. 9 § jordabalken far arrendenämnden, om utredningen
ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendestäl-
lets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse
inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings-
lagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda
den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överenskom-
melsen tillfälle att yttra sig.
Om det begärs prövning av en fråga som avses i 3 a § hyresforhand-
lingslagen, inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller
som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.
I första stycket har gjorts en redaktionell ändring.
Det nya fjärde stycket är en följd av förslaget att återinföra ett förbud
mot flera förhandlingsordningar. Tillägget motsvarar bestämmelsens fjärde
stycke i dess lydelse före den 1 juli 1994.
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan
far föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som
avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a,
6, 7, eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller upprust-
ningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd enligt 12 kap.
18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabalken eller 7
kap. 11 § bostadsrättslagen (1991:614) eller ansökan om uppskov enligt
12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller hävande av
förbud enligt 12 kap. 18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till för-
handlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om
omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna. 102
De ändringar som föreslås är följdändringar till de föreslagna bestäm- Prop. 1996/97:30
melserna om hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder
(se 18 d — f §§ och 18 h § hyreslagen) och upphävandet av 55 a § hyres-
lagen.
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt övergångs-
bestämmelserna till lagen (1900:000) om ändring i jordabalken skall
prövas enligt äldre bestämmelser.
Av punkten 2 framgår att i ärenden om godkännande av förbättrings-
arbete eller liknande åtgärd enligt den upphävda bestämmelsen i 55 a §
tredje stycket hyreslagen skall den äldre lydelsen av 4 och 16 §§ fort-
farande tillämpas.
Beslut av Svea hovrätt äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som
avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder. Detta gäller dock inte beslut, enligt
vilket ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket
eller upprustningsföreläggande enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller tillstånd
enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-
balken eller ansökan om förbud eller hävande av förbud enligt 12 kap.
18 h § jordabalken eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt
9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats utan bifall.
Ändringarna är följdändringar till de föreslagna bestämmelserna om
hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsåtgärder (18 d - f §§
och 18 h § hyreslagen).
Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om
1. lägenheten har lägsta godtagbara standard enligt 12 kap. 18 a § sjätte
och sjunde styckena jordabalken och
2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.
Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standard-
höjande åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärder-
na behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo
kvar och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga
103
omständigheter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.
Prop. 1996/97:30
Ändringen i paragrafen är en konsekvens av förslaget att föra över
definitionen av lägsta godtagbara standard från 55 a § till 18 a § hyres-
lagen.
104
Sammanfattning av delbetänkandet Ändringar i hyresförhand- Prop. 1996/97:30
lingslagen — hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (SOU
1995:119).
Utredningens huvuduppgifter under denna del av arbetet har varit att
lämna forslag till vissa ändringar i hyresförhandlingslagen och till en
sådan reglering i hyresförhandlingslagen eller hyreslagen som innebär att
hyresgästerna, såväl enskilt som kollektivt förhandlande, åter far ett
verkligt inflytande över upprustning och ombyggnad av lägenheterna och
de gemensamma delarna i fastigheten.
Ändringarna i hyresförhandlingslagen
Den 1 juli 1994 genomfördes omfattande ändringar i hyresförhandlingsla-
gen. En sådan var att förbudet mot flera förhandlingsordningar för ett och
samma hus togs bort. En annan förändring var att den enskilde hyres-
gästen fick en i princip ovillkorlig rätt att stå utanför det kollektiva
förhandlingssystemet. I samband härmed infördes den s.k. passivitets-
regeln i 12 kap. 54 a § jordabalken. Passivitetsregeln innebär att den
hyresgäst som förhåller sig passiv till hyresvärdens begäran om hyreshöj-
ning, under vissa förutsättningar skall anses ha träffat avtal med hyresvär-
den om den högre hyran.
Utredningen föreslår nu att förbudet mot flera förhandlingsordningar för
ett och samma hus återinförs. Samtidigt föreslås en ändring beträffande
ett av de kriterier efter vilka en tvist om införande eller bibehållande av
förhandlingsordning prövas. För närvarande gäller vid en sådan prövning
att hänsyn skall tas till bl.a. det stöd bland hyresgästerna som hyres-
gästorganisationen har. Enligt utredningens förslag skall hänsyn i stället
tas till vilket antal lägenheter en förhandlingsordning kan förväntas
omfatta. Den föreslagna ändringen innefattar bl.a. att det ställs ett något
högre krav på andelen lägenheter som en förhandlingsordning kan
förväntas omfatta än dagens motsvarande krav på hyresgäststöd.
Hyresgäster i hus med förhandlingsordning skall fortfarande ha en
principiell rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet. Denna
rätt föreslås emellertid bli förenad med vissa inskränkningar. Enligt utred-
ningens förslag skall en lägenhet som huvudregel omfattas av det
kollektiva förhandlingssystemet under hyresförhållandets första sex
månader. Först därefter kan lägenheten undantas från förhandlingsord-
ningen genom att hyresgästen och hyresvärden skriftligen träffar en
särskild överenskommelse i frågan. De huvudsakliga motiven till denna
inskränkning är att man därigenom kan undvika att hyresgästen utsätts för
obehöriga påtryckningar i samband med att hyresavtalet ingås och att
hyresgästen inte av misstag eller förbiseende skall hamna utanför det
kollektiva förhandlingssystemet.
Förslaget innebär att även outhyrda lägenheter som huvudregel omfattas
av förhandlingsordningen. Detta far i sin tur till följd att hyresvärdens
möjligheter att själv, dvs. utan att iaktta den primära förhandlingsskyldig-
heten i 5 § första stycket hyresförhandlingslagen, bestämma inflyttnings-
105
hyra begränsas avsevärt. Prop. 1996/97:30
I likhet med vad som gällde före den 1 juli 1994 skall en lägenhet
kunna undantas från en förhandlingsordning även genom överens-
kommelse mellan förhandlingsordningens parter eller genom beslut av
hyresnämnd. I dessa fall behöver den föreslagna sexmånadersffisten inte
iakttas.
Den hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning föreslås
få en rätt till ersättning för sitt förhandlingsarbete. I dag förutsätter en
organisations möjlighet att få sådan ersättning att förhandlingsordningens
parter är ense därom. En sålunda träffad överenskommelse innebär att i
hyran för de lägenheter som omfattas av förhandlingsordningen skall ingå
ett visst belopp som förhandlingsersättning. Skäligheten av sådant belopp
kan prövas av hyresnämnd på begäran av hyresgästen.
Enligt utredningens förslag är förhandlingsersättningen konstruerad som
en hyresvärdens kostnad för förvaltningen av huset. Om hyresvärden inte
kan acceptera den ersättning som organisationen begär skall hyresnämn-
den, på begäran av organisationen, fastställa ersättningen till skäligt
belopp. Eftersom ersättningen inte längre skall vara en del av hyran skall
hyresgästen inte ha möjlighet att begära prövning av den.
Utredningen föreslår att tillämpningsområdet för den s.k. passivitets-
regeln i 12 kap. 54 a § jordabalken inskränks. En hyresvärd skall kunna
använda sig av det förfarande som regeln erbjuder endast beträffande
lägenheter i hus med förhandlingsordning som inte omfattas av det
kollektiva förhandlingssystemet. Ytterligare en förutsättning är att
hyresavtalet gäller för obestämd tid.
Utredningen föreslår inte någon ändring av skyldigheten för en
hyresgästorganisation som har ingått förhandlingsordning att förhandla
även för hyresgäster som inte är medlemmar i organisationen. Enligt
utredningens uppfattning skall även framgent gälla att det i en för-
handlingsöverenskommelse om hyra skall bestämmas samma hyra för
sådana lägenheter som är lika stora och som omfattas av samma
förhandlingsordning om det inte kan anses vara någon skillnad mellan
dem i fråga om bruksvärdet (21 § hyresförhandlingslagen).
Hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbete
Den 1 juli 1994 upphävdes bostadssaneringslagen. Därmed försvann
hyresgästernas direkta inflytande över upprustning och ombyggnad i
fastigheten. Bestämmelsen härom i bostadssaneringslagen ersattes med en
regel i 12 kap. 55 a § jordabalken, som innebär att man vid en bruksvär-
desprövning av hyran för en lägenhet skall kunna bortse från vissa
förbättringsarbeten i lägenheten som inte har godkänts av hyresgästen
eller hyresnämnd.
Utredningen har inte ansett det lämpligt att bygga vidare på regleringen
i nämnda bestämmelse eftersom den inte ger hyresgästerna något egentligt
inflytande över upprustnings- och ombyggnadsåtgärder utan endast
reglerar de ekonomiska konsekvenserna av att vissa sådana åtgärder utförs
mot hyresgästernas önskan. 106
Utredningen har inte heller bedömt en regelrätt återgång till vad som
gällde enligt bostadssaneringslagen som lämplig. Prop. 1996/97:30
Utredningen har i stället stannat för att föreslå en reglering som innebär
att hyresvärd och hyresgäst i första hand skall försöka nå en överenskom-
melse som leder till att hyresgästen godkänner en viss åtgärd.
Om hyresgästen inte godkänner en åtgärd som avser den egna lägen-
heten måste hyresvärden begära hyresnämndens tillstånd för att fa
genomföra den. Är det fråga om åtgärder i gemensamma utrymmen krävs
att en majoritet av hyresgästerna har godkänt dem för att hyresnämnds-
prövning skall kunna undvaras.
De åtgärder som omfattas av regleringen är dels standardhöjande
åtgärder, dels åtgärder som, utan att de nödvändigtvis behöver påverka
standarden, medför ändring av en lägenhet eller av gemensamma
utrymmen i fastigheten som inte är ringa.
Hyresnämndens prövning skall avse tillåtligheten av åtgärder som hyres-
gästen eller, när fråga är om en åtgärd som avser de gemensamma
utrymmena, en majoritet av hyresgästerna inte godkänner. Vid denna
prövning skall hyresvärdens ansökan bifallas om han kan visa att han har
ett beaktansvärt intresse av att utföra åtgärden och utförandet inte kan
anses oskäligt mot hyresgästen.
Reglerna om hyresgästinflytande föreslås inflyta i 12 kap. jordabalken
och blir därmed tillämpliga oberoende av om det gäller en förhand-
lingsordning för huset eller inte. Inflytandet skall vidare utövas av den
enskilde hyresgästen och en hyresgästorganisation far således inte någon
självständig roll i förfarandet.
Utredningen föreslår inte några särskilda påföljder för den hyresvärd
som vidtar en sådan åtgärd som omfattas av regleringen utan att inhämta
godkännande av berörda hyresgäster eller hyresnämnd. Anledningen
härtill är att det redan inom ramen för befintlig lagstiftning ansetts finnas
vissa möjligheter att komma till rätta med hyresvärdar som inte är
beredda att följa de regler som uppställs.
107
Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)
dels att 20 § skall upphöra att gälla,
dels att 3, 5, 10 och 22 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det skall införas två nya paragrafer, 4 och 25 a §§, samt närmast
före 25 a § en ny rubrik av följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
3 §
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
En förhandlingsordning omfattar en
bostadslägenhet i ett hus som anges
i förhandlingsordningen, om hyre-
savtalet för lägenheten innehåller
en förhandlingsklausul som hän-
visar till förhandlingsordningen.
En förhandlingsordning omfattar
samtliga bostadslägenheter i ett
eller flera hus, om inte parterna är
ense om att undanta viss lägenhet.
En förhandlingsordning gäller
dock inte för en bostadslägenhet
om hyresavtalet, till följd av beslut
av hyresnämnd eller till följd av en
skriftlig överenskommelse mellan
hyresvärden och hyresgästen, inte
innehåller en förhandlingsklausul.
Sådan överenskommelse kan träffas
tidigast sedan hyresförhållandet
har varat sex månader i följd.
4§
Om det gäller en förhandlingsord-
ning för visst hus, får avtal om för-
handlingsordning som avser det
huset, slutas med annan organi-
sation av hyresgäster först sedan
den förra förhandlingsordningen
har upphört att gälla där.
Om det föreligger särskilda skäl,
får hyresnämnd i tvist som avses i
2 § andra stycket förordna att för-
handlingsordning inte vidare skall
gälla for det eller de hus som är i
fråga.
108
Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att pa eget
initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en lägenhet,
2. ändring av grunderna för beräkning av sådan särskild ersättning som
avses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller
3. ändring av villkor som avser hyresgästernas rätt att använda
utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat,
skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen-
samt.
Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt
för hyresgästorganisationen att fa till stånd förhandling om fråga som rör
tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen
genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att
företräda honom i saken.
Förhandlingsordning medför inte
någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyres-
villkoren enligt 12 kap. 54 § jor-
dabalken. Vid sådan prövning gäl-
ler bestämmelserna i 12 kap. 53 -
55 c §§ samma balk.
10
Vid prövning av tvist som avses i 9
§ skall hyresgästorganisationen
respektive hyresvärden ha rätt till
förhandlingsordning, om det med
hänsyn till organisationens kvali-
fikationer, organisationens stöd
bland hyresgästerna och omstän-
digheterna i övrigt kan anses skä-
ligt mot hyresvärden respektive
hyresgästorganisationen att den
begärda förhandlingsordningen
skall gälla.
22
Förhandlingsordning medför inte
någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyres-
villkoren enligt 12 kap. 54 § jor-
dabalken. Vid sådan prövning gäl-
ler bestämmelserna i 12 kap. 53, 54
och 55 - 55 c §§ samma balk.
§
Vid prövning av tvist som avses i 9
§ skall hyresgästorganisationen
respektive hyresvärden ha rätt till
förhandlingsordning, om det med
hänsyn till organisationens kvali-
fikationer, det antal lägenheter som
förhandlingsordningen kan förvän-
tas komma att omfatta och omstän-
digheterna i övrigt kan anses skä-
ligt mot hyresvärden respektive
hyresgästorganisationen att den
begärda förhandlingsordningen
skall gälla.
§
Har förhandlingsöverenskommelse träffats om hyran eller annat hyresvill-
kor för hyresgäst, har hyresgästen rätt att hos hyresnämnden ansöka om
109
ändring av överenskommelsen i den del den avser honom. För att kunna
upptas till behandling skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden inom
tre månader från den dag då hyresgästen fick underrättelse om det nya
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
villkoret eller, i fråga om hyra, tre
började tillämpas mot honom.
Vid prövning av hyresvillkor
enligt första stycket skall 12 kap.
55 § jordabalken tillämpas med den
avvikelse som kan följa av 21 §.
månader från den dag då villkoret
Vid prövning av hyresvillkor
enligt första stycket skall 12 kap.
55 § jordabalken tillämpas med den
avvikelse som kan följa av 21 §.
Skäligheten av belopp som avses i
20 § far prövas även utan samband
med prövning av hyran i övrigt.
Beslut varigenom hyresvillkor ändras träder i stället för förhandlings-
överenskommelsen i den delen. Avser beslutet hyra, skall hyresvärden
samtidigt åläggas att till hyresgästen betala tillbaka vad han till följd
därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan skall beräknas enligt
5 § räntelagen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande
till dess att beslutet har vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för
tiden därefter.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej i fråga om överenskommelse
som har ingåtts efter förhandling enligt 5 § tredje stycket.
Förhandlingsersättning
25 a §
Den hyresgästorganisation, som
har ingått förhandlingsordning med
en hyresvärd eller en hyresvärd och
organisation av fastighetsägare,
har rätt till ersättning av hyresvär-
den för sitt förhandlingsarbete (för-
handl ingsersättning).
Vid tvist mellan hyresgästorga-
nisationen och hyresvärden om
förhandlingsersättningens storlek,
skall hyresnämnden, på begäran av
hyresgästorganisationen, fastställa
ersättningen till belopp som kan
anses skäligt med hänsyn till för-
handlingsko stnadernas storlek och
övriga omständigheter.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.
2. Har före ikraftträdandet av denna lag slutits avtal om två eller flera
förhandlingsordningar för visst hus, gäller den förhandlingsordning som
omfattar flest antal lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar
110
samma antal lägenheter gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen. Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
111
Härgenom föreskrivs i fråga om jordabalken
dels att 12 kap. 55 a § skall upphöra att gälla,
dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha
följande lydelse,
dels att det i 12 kap. skall införas en ny paragraf, 18 d §, samt närmast
före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
12 kap. 18 a §
Om en bostadslägenhet, som hyrs
ut av fastighetsägaren till en hyres-
gäst för annat än fritidsändamål
och som inte utgör del av hyresvär-
dens egen bostad, inte har lägsta
godtagbara standard enligt sjätte
och sjunde styckena, far hyresnäm-
nden på hyresgästens ansökan före-
lägga hyresvärden att vidta åtgärd
som behövs för att lägenheten skall
uppnå sådan standard (upprust-
ningsföreläggande) .
Om en bostadslägenhet, som hyrs
ut av fastighetsägaren till en hyres-
gäst för annat än fritidsändamål
och som inte utgör del av hyresvär-
dens egen bostad, inte har lägsta
godtagbara standard enligt 55 a §
jjärde och femte styckena, får hy-
resnämnden på hyresgästens an-
sökan förelägga hyresvärden att
vidta åtgärd som behövs för att
lägenheten skall uppnå sådan stan-
dard (upprustningsföreläggande).
I föreläggandet skall bestämmas inom vilken tid den åtgärd som avses
med föreläggandet skall ha vidtagits. Vite far sättas ut i föreläggandet.
Tiden i föreläggandet far förlängas, om det finns särskilda skäl för det
och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som
gäller.
Föreläggande far meddelas endast om åtgärden med hänsyn till
kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den
begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i
huset, far ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa
lägenheter samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga
om upprustningsförelägganden.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av
byggnad som tillhör annan än ägaren av marken.
En bostadslägenhet skall anses ha
lägsta godtagbara standard om den
är försedd med anordning inom
lägenheten för
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt
och kallt vatten för hushåll och
hygien,
112
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande
toalett och tvättställ samt badkar
eller dusch,
5. försörjning med elektrisk
ström för normal hushåll sförbruk-
ning,
6. matlagning, omfattande spis,
diskho, kylskåp, förvaringsutrym-
men och avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte
stycket krävs det för att lägsta
godtagbara standard skall uppnås
1. att det finns tillgång till för-
rådsutrymmen inom fastighe- ten
och till anordning för hushållstvätt
inom fastigheten eller inom rimligt
avstånd från denna, samt
2. att huset inte har sådana bris-
ter i fråga om hållfasthet, brandsä-
kerhet eller sanitära förhållanden
som inte skäligen kan godtas.
Hyresgästinflytande vid förbätt-
rings- och ändringsarbete
12 kap. 18 d §
Denna paragraf tillämpas när fas-
tighetsägare hyr ut bostadslägen-
het, om inte hyresavtalet avser
1. ett möblerat rum eller en
lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i en- eller tvåfa-
miljshus och upplåtelsen inte ingår
i affärsmässigt bedriven uthyrnings-
verksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del
av hyresvärdens egen bostad.
En hyresvärd får på fastigheten
utföra standardhöjande åtgärd eller
åtgärd som medför ändring av
lägenhet eller gemensamma utrym-
men som inte är ringa, endast om
åtgärden har godkänts av den be-
rörda hyresgästen eller, om åtgär-
den avser för hyresgästerna gemen-
samma utrymmen, av hyresgästerna
i minst hälften av de berörda lä-
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
113
8 Riksdagen 1996197. 1 saml. Nr 30
genheterna eller hyresnämnden har
lämnat tillstånd till åtgärden.
Vill hyresvärden utföra sådan
åtgärd som avses i andra stycket
skall han skriftligen meddela detta
till berörd hyresgäst. Om överen-
skommelse inte kan träffas, har han
rätt att hos hyresnämnden ansöka
om tillstånd att utföra åtgärden.
Ansökan får göras tidigast en må-
nad efter det att meddelandet läm-
nats till hyresgästen.
Vid hyresnämndens prövning
skall hyresvärdens ansökan bifallas,
om åtgärden behövs för att en
bostadslägenhet skall uppnå lägsta
godtagbara standard enligt 18 a §
sjätte och sjunde styckena eller om
hyresvärden eljest har beaktansvärt
intresse att genomföra åtgärden
och det inte är oskäligt mot hyres-
gästen att den genomförs.
Med fastighetsägare jämställs in-
nehavare av tomträtt och ägare av
byggnad som tillhör annan än
ägaren av marken.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
12 kap. 53 §
Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenheter,
om inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritids-
ändamål och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresför-
hållandet har varat nio månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
Om en förhandlingsordning en-
ligt hyresförhandlingslagen (1978:-
304) gäller för lägenheten, tilläm-
pas 54 - 55 c §§ endast om det
följer av nämnda lag.
Om en förhandlingsordning en-
ligt hyresförhandlingslagen (19-
78:304) gäller för lägenheten, till-
lämpas 54 och 55 - 55 c §§ endast
om det följer av nämnda lag.
12 kap. 54 a §
Denna bestämmelse är tillämplig
på hyresavtal som gäller för obe-
stämd tid och som avser en lägen-
het som är belägen i ett hus med
förhandlingsordning men som, till
följd av bestämmelserna i 3 § hy-
114
Vill hyresvärden att ett skriftligt
meddelande enligt 54 § första
stycket om hyreshöjning skall fa
den verkan som anges i andra
stycket nedan, skall meddelandet
innehålla uppgift i kronor om den
hyreshöjning som begärs och om
det totala hyresbeloppet samt upp-
gift om den dag då den nya hyran
skall börja gälla. I meddelandet
skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre
hyran, om han inte senast en viss
angiven dag, tidigast två månader
efter det att meddelandet lämnades,
ger hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran.
Meddelandet skall också innehålla
uppgift om hyresvärdens adress, en
upplysning om att hyresnämnden
kan pröva skäligheten av den be-
gärda hyran samt en uppgift om
vad hyresgästen behöver göra för
att en sådan prövning skall komma
till stånd.
Innehåller meddelandet från
hyresvärden sådana uppgifter som
anges i första stycket och har hy-
resgästen inte inom den i medde-
landet usatta tiden gett hyresvärden
besked om att han motsätter sig
hyresvärdens begäran om hyreshöj-
ning, skall hyresgästen anses ha
ingått avtal med hyresvärden om
att betala den hyra som hyresvär-
den har begärt. Den högre hyran
far börja att gälla först efter den
dag som i hyresvärdens meddelan-
de angetts som sista dag för att
motsätta sig hyreshöjningen.
resförhandlingslagen (1978:304),
inte omfattas av förhandlingsord-
ningen.
Vill hyresvärden att ett skriftligt
meddelande enligt 54 § första
stycket om hyreshöjning skall fa
den verkan som anges i tredje
stycket nedan, skall meddelandet
innehålla uppgift i kronor om den
hyreshöjning som begärs och om
det totala hyresbeloppet samt upp-
gift om den dag då den nya hyran
skall börja gälla. I meddelandet
skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre
hyran, om han inte senast en viss
angiven dag, tidigast två månader
efter det att meddelandet lämnades,
ger hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran.
Meddelandet skall också innehålla
uppgift om hyresvärdens adress, en
upplysning om att hyresnämnden
kan pröva skäligheten av den be-
gärda hyran samt en uppgift om
vad hyresgästen behöver göra för
att en sådan prövning skall komma
till stånd.
Innehåller meddelandet från
hyresvärden sådana uppgifter som
anges i andra stycket och har hy-
resgästen inte inom den i medde-
landet utsatta tiden gett hyresvär-
den besked om att han motsätter
sig hyresvärdens begäran om hy-
reshöjning, skall hyresgästen anses
ha ingått avtal med hyresvärden om
att betala den hyra som hyresvär-
den har begärt. Den högre hyran
far börja att gälla först efter den
dag som i hyresvärdens meddelan-
de har angetts som sista dag för att
motsätta sig hyreshöjningen.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
12 kap. 55 §
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om
den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till
115
bruksvärdet är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för
lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.
Om en jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, far i stället
beaktas hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge
och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
Vid en prövning enligt första
stycket skall även bestämmelserna
i 55 a och 55 b £§ iakttas.
Om en förhandlingsklausul i ett
hyresavtal har slopats och det
ingår förhandlingsersättning i hy-
ran enligt 20 § hyresförhandlings-
lagen (1978:304), har hyresgästen
utan hinder av bestämmelserna i
Vid en prövning enligt första
stycket skall även bestämmelserna
i 55 b § iakttas.
första - tredje styckena rätt att få
hyran sänkt med ett belopp som
motsvarar ersättningen.
Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som
hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt
med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets
tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt.
Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild
anledning är lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen
kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt
första eller femte stycket, gäller de
överenskomna villkoren, oavsett
vad som föreskrivs i nämnda styck-
en, i den mån inte annat följer av
bestämmelserna i övrigt i denna
balk.
Om hyresvärden och hyresgästen
kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt
första eller fjärde stycket, gäller de
överenskomna villkoren, oavsett
vad som föreskrivs i nämnda styck-
en, i den mån inte annat följer av
bestämmelserna i övrigt i denna
balk.
12 kap. 55 c §
Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut
om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning
hänskjutits till hyresnämnden, får beslutet inte avse tiden före det månads-
skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.
Beslut om ändring av hyresvillkoren får dock inte i något av de fall som
nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut
gällande villkoren började tillämpas.
Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, får
beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till
vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning
hänskjutits till hyresnämnden, får beslut om ändring av hyresvillkoren inte
avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas
116
upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Ar
hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund
av ansökan av hyresgästen, far beslutet likväl avse tiden efter det
månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för
ansökningen, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
Har den hyra som prövats blivit
gällande enligt 54 a §, far beslut
om hyran, utan hinder av första
och andra styckena, avse tid från
den dag då hyran började gälla, om
ansökningen har gjorts inom tre
månader därefter.
Har den hyra som prövats blivit
gällande enligt 54 a §, far beslut
om hyran, utan hinder av första
stycket, avse tid från den dag då
hyran började gälla, om ansök-
ningen har gjorts inom tre månader
därefter.
Hyresnämnden far, när det finns skäl till det, förordna att beslut om
villkorsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i
första och andra styckena. Om det finns särskilda skäl far hyresnämnden
också förordna att beslut om villkorsändring far verkställas även om det
inte har vunnit laga kraft.
Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala
högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte
förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande
beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet
vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta
inträder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda
dag.
På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet
förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan
beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit
laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
I beslutet far anstånd medges med betalningen av det överskjutande
belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, far det
bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.
Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens
beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala
tillbaka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta.
Räntan skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för
beloppets mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 §
räntelagen för tiden därefter.
12 kap. 63 §
Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra styck-
et, 33 §, 42 § första stycket 3, 4
eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a § skall
anses lämnat när det har avsänts i
rekommenderat brev till mottaga-
rens vanliga adress. I fall som
avses i 24 § är det dock tillräckligt
att meddelandet är avsänt på annat
Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14 §, 18 d §, 24 §, 25 §
andra stycket, 33 §, 42 § första
stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller
54 a § skall anses lämnat när det
har avsänts i rekommenderat brev
till mottagarens vanliga adress. I
fall som avses i 24 § är det dock
tillräckligt att meddelandet är av-
117
ändamålsenligt sätt. sänt på annat ändamålsenligt sätt.
Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit med-
delanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.
Hyresgästen far dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att
ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon
särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda
lägenhetens adress.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
12 kap. 70 §
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, 18
a - c §§, 23 § andra stycket, 24 a,
34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d,
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket,
18 a - d §§, 23 § andra stycket, 24
a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 d, 62
62 eller 64 § överklagas genom
besvär inom tre veckor från den
dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor
eller 64 § överklagas genom besvär
inom tre veckor från den dag be-
slutet meddelades.
m avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,
45, 56 eller 59 § får inte överklagas.
12 kap. 73 §
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 16 § andra
stycket, om upprustningsföreläg-
gande enligt 18 a - c §§, om god-
kännande av förbättringsarbete
eller liknande åtgärd enligt 55 a §
tredje stycket eller om utdömande
av vite enligt 62 § skall vardera
parten svara för sin rättegångskost-
nad i hovrätten, om inte annat
följer av 18 kap. 6 § rättegångs-
balken.
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 16 § andra
stycket, om upprustningsföreläg-
gande enligt 18 a - c §§, om pröv-
ning av förbättrings- och ändrings-
arbete enligt 18 d § eller om ut-
dömande av vite enligt 62 § skall
vardera parten svara för sin rätte-
gångskostnad i hovrätten, om inte
annat följer av 18 kap. 6 § rätte-
gångsbalken.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.
2. De nu upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a § tillämpas alltjämt be-
träffande åtgärd som omfattas av bestämmelsen och som har vidtagits
eller påbörjats före ikraftträdandet av denna lag. Härvid skall 12 kap. 70
och 73 §§ tillämpas i dess äldre lydelser.
3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre
lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i dess äldre lydelse.
118
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder
dels att 4, 5 a, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse,
dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
4§
2. pröva tvist om åtgärdsföreläg-
gande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
överlåtelse av hyresrätt enligt 12
kap. 34 - 37 §§, upplåtelse av lä-
genhet i andra hand enligt 12 kap.
40 §, förlängning av hyresavtal
enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor
enligt 12 kap. 54 §, återbetalning
av hyra och fastställande av hyra
enligt 12 kap. 55 d §, uppskov
med avflyttning enligt 12 kap. 59 §
eller föreläggande enligt 12 kap. 64
§, allt jordabalken,
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, upprustningsföreläggande
enligt 12 kap. 18 a -c §§, ändrad
användning av lokal enligt 12 kap.
23 § andra stycket, skadestånd
enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse
av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37
§§, upplåtelse av lägenhet i andra
hand enligt 12 kap. 40 §, förlän-
gning av hy- resavtal enligt 12 kap.
49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54
§, godkännande av förbättrings-
arbete eller liknande åtgärd enligt
12 kap. 55 a § tredje stycket, åter-
betalning av hyra och fastställande
av hyra enligt 12 kap. 55 d §, upp-
skov med avflyttning enligt 12 kap.
59 § eller föreläggande enligt 12
kap. 64 §, allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhand-
lingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma
lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt
enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i
andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,
allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12
kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses
i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt
119
hyresförhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsfor- 6. pröva frågor enligt bostadsför-
valtningslagen (1977:792), valtningslagen (1977:792), tvist om
upprustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ jordabalken eller
förbättrings- och ändringsarbete
enligt 12 kap. 18 d § samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsforvärv for
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är
belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av
hyresfastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där
bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvalt-
ningen föres.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
5a§
Bestämmelserna i 5 § första stycket tillämpas inte i ärende som gäller
1. fråga om en förhandlingsklausul skall foras in eller slopas i ett
hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen (1978:304),
2. ersättning enligt 20 § hyres-
förhandlingslagen till en hyresgäs-
torganisation för dess förhandlings-
arbete,
3. prövning av hyresvillkor med 2. prövning av hyresvillkor med
tillämpning av 21 § hyresförhand- tillämpning av 21 § hyresförhand-
lingslagen. lingslagen.
Bestämmelserna i 5 § första stycket skall inte heller tillämpas i andra
ärenden, om de intresseledamöter som enligt dessa bestämmelser skulle
ha deltagit har anknytning till organisationer som kan antas ha ett
gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten.
I ärende som avses i första och andra styckena skall hyresnämnden
bestå av två lagfarna ledamöter.
16 §
Ansökan i fråga som avses i 4 §
första stycket 6 skall vara skriftlig
samt innehålla uppgift om den
berörda fastigheten och dess ägare
samt sökandens yrkande och grun-
derna för detta. Ansökan om upp-
rustningsföreläggande enligt 12
Ansökan i fråga som avses i 4 §
första stycket 6 skall vara skriftlig
samt innehålla uppgift om den
berörda fastigheten och dess ägare,
sökandens yrkande och grunderna
för detta och, beträffande ansökan
enligt 12 kap. 18 d § jordabalken,
120
kap. 18 a - c §§ jordabalken skall
dessutom vara åtföljd av den ut-
redning i tekniskt, ekonomiskt eller
annat hänseende som behövs för
ärendets prövning.
uppgift om berörda hyresgästers
namn. Ansökan enligt 12 kap. 18 a
- d §§ jordabalken skall dessutom
vara åtföljd av den utredning i tek-
niskt, ekonomiskt eller annat hän-
seende som behövs för ärendets
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
prövning.
Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande
tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.
Förhandling skall hållas inför nämnden, om det ej är uppenbart att
förhandling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att
inställa sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling
utgör ej hinder för ärendets prövning.
Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda
kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på
förvaltare.
Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden
beslutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792)
skall betalas av fastighetsägaren personligen.
17 §
Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden
förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Partema skall beredas
tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om
annan nödvändig utredning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken
skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande
skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer
fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket
lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende
som avses i 9 kap. 9 § jordabalken far arrendenämnden, om utredningen
ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrendestäl-
lets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den länsstyrelse
inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhand-
lingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt,
bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överen-
skommelsen tillfälle att yttra sig.
Begärs prövning av fråga som
avses i 4 § andra stycket hyresför-
handlingslagen inträder organisa-
tion med vilken förhandlingsord-
ning gäller som medpart till hyre-
svärden vid handläggningen av
ärendet i den delen.
121
22 §
Beslut av nämnd äger, sedan tid för
klander eller besvär utgått när talan
far föras mot beslutet, rättskraft,
såvitt därigenom avgjorts fråga som
avses i 1 § första stycket 2 eller 5
eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5
a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom
ansökan om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra stycket
eller upprustningsföreläggande
enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller
tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra
stycket, 34 - 37 eller 40 § jordabal-
ken eller 7 kap. 11 § bostadsrättsla-
gen (1991:614) eller ansökan om
godkännande av förbättringsarbete
eller liknande åtgärd enligt 12 kap.
55 a § tredje stycket eller ansökan
om uppskov enligt 12 kap. 59 §
jordabalken eller yrkande om rätt
till förhandlingsordning enligt 9 §
hyresförhandlingslagen (1978:304)
lämnats utan bifall.
Beslut av nämnd äger, sedan tid för
klander eller besvär utgått när talan
får föras mot beslutet, rättskraft,
såvitt därigenom avgjorts fråga som
avses i 1 § första stycket 2 eller 5
eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5
a, 6, 7, eller 8. Vad som sagts nu
gäller dock ej beslut, varigenom
ansökan om åtgärdsföreläggande
enligt 12 kap. 16 § andra stycket
eller upprustningsföreläggande
enligt 12 kap. 18 a - c §§ eller
tillstånd enligt 12 kap. 18 d §, 23 §
andra stycket, 34 - 37 eller 40 §
jordabalken eller 7 kap. 11 § bo-
stadsrättslagen (1991:614) eller an-
sökan om uppskov enligt 12 kap.
59 § jordabalken eller yrkande om
rätt till förhandlingsordning enligt
9 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) lämnats utan bifall.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
Bestämmelserna i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om om-
prövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.
2. Äldre föreskrifter tillämpas i ärenden som enligt lagen (1900:00) om
ändring i jordabalken alltjämt skall kunna prövas enligt äldre bestämmel-
ser
122
Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa
hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
Nuvarande lydelse
8
Beslut av Svea hovrätt äger rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller upp-
rustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ eller tillstånd en-
ligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34,
36 eller 37 § eller godkännande
enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket
jordabalken eller yrkande om rätt
till förhandlingsordning enligt 9 §
hyresförhandlingslagen (1978:304)
lämnats utan bifall.
Föreslagen lydelse
§
Beslut av Svea hovrätt äger rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller upp-
rustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ eller tillstånd en-
ligt 12 kap. 18 d §, 23 § andra
stycket, 34, 36 eller 37 § jorda-
balken eller yrkande om rätt till
förhandlingsordning enligt 9 § hy-
resförhandlingslagen (1978:304)
lämnats utan bifall.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.
123
Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-
ningsbidrag m.m. skall ha följande lydelse.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 2
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
10 §
Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast om
1. lägenheten har lägsta godtag-
bara standard enligt 12 kap. 55 a §
fjärde och femte styckena jordabal-
ken och
1. lägenheten har lägsta godtagbara
standard enligt 12 kap. 18 a §
sjätte och sjunde styckena jordabal-
ken och
2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.
Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjande
åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna behövs
för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar och om
det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständigheter
kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1996.
124
Efter remiss har yttrande över delbetänkandet avgetts av Svea hovrätt,
Göteborgs tingsrätt, Hyresnämnden i Stockholm, Hyresnämnden i Väster-
ås, Hyresnämnden i Linköping, Hyresnämnden i Jönköping, Hyresnämn-
den i Växjö, Hyresnämnden i Örebro, Hyresnämnden i Malmö, Hyres-
nämnden i Göteborg, Hyresnämnden i Gävle, Hyresnämnden i Sundsvall,
Hyresnämnden i Umeå/Luleå, Domstolsverket, Kungl. Tekniska högskolan
(KTH), Lunds universitet, Boverket, Konsumentverket, Länsstyrelsen i
Göteborgs och Bohus län, Svenska Kommunförbundet, Sveriges advokat-
samfund, Stockholms kommun, Malmö kommun, Göteborgs kommun,
Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägare-
förbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s riksförbund, Stockholms
Kooperativa Bostadsförening ek. for. och Sveriges Bostadsrättsföreningars
Centralorganisation (SBC). Yttrande har vidare inkommit från Svenska
Byggnadsarbetareförbundet och ett antal privatpersoner.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 3
125
Härigenom föreskrivs i fråga om hyresförhandlingslagen (1978:304)
dels att 3, 5 och 10 §§ skall ha följande lydelse,
dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 4 §, av följande lydelse.
Nuvarande lydelse
3
En förhandlingsordning omfattar
en bostadslägenhet i ett hus som
anges i förhandlingsordningen, om
hyresavtalet för lägenheten inne-
håller en förhandlingsklausul som
hänvisar till förhandlingsordningen.
Föreslagen lydelse
§'
En förhandlingsordning omfattar
samtliga bostadslägenheter i ett
eller flera hus, om inte något annat
följer av andra eller tredje stycket.
En förhandlingsordning gäller
inte for en lägenhet, om hyresvär-
den och hyresgästen skriftligen har
kommit överens om att hyresavta-
let inte skall innehålla en förhand-
lingsklausul. En sådan överens-
kommelse kan träffas tidigast sedan
hyresförhållandet har varat tre
månader i följd. Överenskommel-
sen skall undertecknas av hyresvär-
den och hyresgästen. En överens-
kommelse som inte uppfyller dessa
föreskrifter är ogiltig.
En förhandlingsordning gäller
inte heller för en lägenhet, om
hyresavtalet enligt beslut av hyres-
nämnden inte skall innehålla en
förhandlingsklausul. Ett sådant be-
slut får börja gälla tidigast när
hyresförhållandet har varat tre
månader i följd.
§
Om en hyresvärd är part i ett avtal
om en förhandlingsordning för ett
visst hus med en viss organisation
av hyresgäster som motpart, får
1 Senaste lydelse 1994:816.
126
hyresvärden ingå avtal om en för- Prop. 1996/97:30
handlingsordning som avser det Bilaga 4
huset med en annan organisation
av hyresgäster först sedan den
förra förhandlingsordningen har
upphört att gälla där.
Om det finns särskilda skäl, för
hyresnämnden i en tvist som avses
i 2 § andra stycket förordna att en
förhandlingsordning inte vidare
skall gälla för huset eller husen
som det är fråga om.
5 §2
Förhandlingsordning medför skyldighet för hyresvärden att på eget
initiativ förhandla med hyresgästorganisationen i fråga om
1. höjning av hyran för en lägenhet,
2. ändring av grunderna för be-
räkning av sådan särskild ersättning
som avses i 12 kap. 19 § jordabal-
ken, eller
2. bestämmande första gången av
hyran för en ny hyresgäst, om den
begärda hyran överstiger den tidi-
gare hyresgästens hyra,
3. ändring av grunderna för be-
räkning av sådan särskild ersättning
som avses i 12 kap. 19 § jordabal-
ken, eller
Senaste lydelse 1994:816.
127
4. ändring av villkor som avser
hyresgästernas rätt att använda ut-
rymmen som är avsedda att använ-
das gemensamt av hyresgästerna.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
3. ändring av villkor som avser
hyresgästernas rätt att använda ut-
rymmen som är avsedda att använ-
das gemensamt av hyresgästerna.
Förhandlingsordning medför vidare, om parterna inte enas om annat,
skyldighet att, om en av dem begär det, förhandla i fråga om
1. hyresvillkoren,
2. lägenheternas och husets skick,
3. gemensamma anordningar i huset,
4. övriga boendeförhållanden i den mån de rör hyresgästerna gemen-
samt.
Om parterna är ense därom kan förhandlingsordning också medföra rätt
för hyresgästorganisationen att fa till stånd förhandling om fråga som rör
tillämpning av enskilt hyresavtal under förutsättning att hyresgästen
genom skriftlig fullmakt har bemyndigat hyresgästorganisationen att före-
träda honom i saken.
Förhandlingsordning medför inte
någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyres-
villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-
balken. Vid sådan prövning gäller
bestämmelserna i 12 kap. 53 -
55 c §§ samma balk.
Förhandlingsordning medför inte
någon inskränkning i hyresgästens
rätt att begära prövning av hyres-
villkoren enligt 12 kap. 54 § jorda-
balken. Vid sådan prövning gäller
bestämmelserna i 12 kap. 53, 54
och 55 - 55 c §§ samma balk.
10 §3
Vid prövning av tvist som avses
i 9 § skall hyresgästorganisationen
respektive hyresvärden ha rätt till
förhandlingsordning, om det med
hänsyn till organisationens kvali-
fikationer, organisationens stöd
bland hyresgästerna och omstän-
digheterna i övrigt kan anses
skäligt mot hyresvärden respektive
hyresgästorganisationen att den be-
gärda förhandlingsordningen skall
gälla.
Vid prövning av tvist som avses
i 9 § skall hyresgästorganisationen
respektive hyresvärden ha rätt till
förhandlingsordning, om det med
hänsyn till organisationens kvali-
fikationer, det antal lägenheter som
förhandlingsordningen kan förvän-
tas komma att omfatta och om-
ständigheterna i övrigt kan anses
skäligt mot hyresvärden respektive
hyresgästorganisationen att den be-
gärda förhandlingsordningen skall
gälla.
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Om det före ikraftträdandet har slutits avtal om två eller flera för-
handlingsordningar för ett visst hus, gäller den förhandlingsordning som
omfattar flest lägenheter. Om förhandlingsordningarna omfattar samma
antal lägenheter gäller den senast tillkomna förhandlingsordningen.
3 Senaste lydelse 1994:816.
128
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1
dels att 12 kap. 55 a §2 skall upphöra att gälla,
dels att 12 kap. 18 a, 53, 54 a, 55, 55 c, 63, 70 och 73 §§ skall ha
följande lydelse,
dels att det i 12 kap. skall införas fem nya paragrafer, 18 d - h §§, samt
närmast före 18 d § en ny rubrik av följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
Föreslagen lydelse
Om en bostadslägenhet, som hyrs
ut av fastighetsägaren till en hyres-
gäst för annat än fritidsändamål
och som inte utgör del av hyres-
värdens egen bostad, inte har lägsta
godtagbara standard enligt 55 a §
fjärde och femte styckena, far
hyresnämnden på hyresgästens an-
sökan förelägga hyresvärden att
vidta åtgärd som behövs för att
lägenheten skall uppnå sådan stan-
dard (upprustningsföreläggande).
I föreläggandet skall bestämmas i
med föreläggandet skall ha vidtagil
Om en bostadslägenhet, som hyrs
ut av fastighetsägaren till en hyres-
gäst för annat än fritidsändamål
och som inte utgör del av hyres-
värdens egen bostad, inte har lägsta
godtagbara standard enligt sjätte
och sjunde styckena, far hyres-
nämnden på hyresgästens ansökan
förelägga hyresvärden att vidta
åtgärd som behövs för att lägen-
heten skall uppnå sådan standard
(upprustningsföreläggande).
om vilken tid den åtgärd som avses
Vite far sättas ut i föreläggandet.
Tiden i föreläggandet far förlängas, om det finns särskilda skäl för det
och ansökan om förlängd tid görs före utgången av den tidsfrist som
gäller.
Föreläggande far meddelas endast om åtgärden med hänsyn till
kostnaden för denna kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte. Om den
begärda åtgärden innebär att ingrepp måste göras i andra lägenheter i
huset, får ett föreläggande meddelas endast om hyresgästerna i dessa
lägenheter samtycker till åtgärden.
Bestämmelserna i 16 § fjärde - sjätte styckena tillämpas också i fråga
om upprustningsförelägganden.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av
byggnad som tillhör annan än ägaren av marken.
En bostadslägenhet skall anses ha
lägsta godtagbara standard, om
den är försedd med anordning
inom lägenheten för
1 Balken omtryckt 1971:1209, 12 kap. omtryckt 1984:694.
2 Senaste lydelse 1994:817.
3 Senaste lydelse 1994:817.
129
9 Riksdagen 1996/97. 1 saml. Nr 30
1. kontinuerlig uppvärmning,
2. kontinuerlig tillgång till varmt
och kallt vatten för hushåll och
hygien,
3. avlopp för spillvatten,
4. personlig hygien, omfattande
toalett och tvättställ samt badkar
eller dusch,
5. försörjning med elektrisk ström
för normal hushållsförbrukning,
6. matlagning, omfattande spis,
diskho, kylskåp, förvaringsutrym-
men och avställningsytor.
Utöver vad som anges i sjätte
stycket krävs det för att lägsta
godtagbara standard skall uppnås
1. att det finns tillgång både till
förrådsutrymmen inom fastigheten
och till anordning för hushållstvätt
inom fastigheten eller inom rimligt
avstånd från den, och
2. att huset inte har sådana bris-
ter i fråga om hållfasthet, brand-
säkerhet eller sanitära förhållanden
som inte skäligen kan godtas.
Hyresgästinflytande vid förbätt-
rings- och ändringsarbete
18 d§
En fastighetsägare som hyr ut en
bostadslägenhet får endast under
de förutsättningar som anges i
andra stycket
1. utföra sådana standardhöjande
åtgärder på fastigheten som har en
inte obetydlig inverkan på lägen-
hetens bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en
inte oväsentlig ändring av lägenhe-
ten eller av de gemensamma delar-
na av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall få
vidtas krävs det att de har godkänts
av de berörda bostadshyresgästema
eller att hyresnämnden har lämnat
tillstånd till åtgärderna. Om åtgär-
derna avser de gemensamma delar-
na av fastigheten, krävs det att de
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
130
har godkänts av hyresgästerna i
minst hälften av de berörda
bostadslägenheterna eller att hyres-
nämnden har lämnat tillstånd till
åtgärderna. Godkännande eller
tillstånd behövs inte, om åtgärder-
na vidtas för att en bostadslägenhet
skall uppnå lägsta godtagbara
standard enligt 18 a § sjätte och
sjunde styckena.
Med fastighetsägare jämställs
innehavare av tomträtt och ägare
av byggnad som tillhör någon
annan än markägaren.
18 e §
Om hyresvärden vill utföra såda-
na åtgärder som avses i 18 d §,
skall han skriftligen meddela de be-
rörda bostadshyresgästema detta.
Om en berörd bostadshyresgäst
inte godkänner åtgärden, har
hyresvärden rätt att hos hyres-
nämnden ansöka om tillstånd att
utföra åtgärden. Ansökan får göras
tidigast en månad efter det att
meddelandet lämnats till hyres-
gästen.
Bestämmelsen i 16 § femte stycket
tillämpas också i fråga om tillstånd
till åtgärder som avses i 18 d §.
18f§
En ansökan enligt 18 e § skall
bifallas om hyresvärden har ett
beaktansvärt intresse av att åtgär-
den genomförs och det inte är
oskäligt mot hyresgästen att den
genomförs.
Vid prövningen av om det är
oskäligt mot hyresgästen att åtgär-
den genomförs skall hyresvärdens
intresse av att åtgärden genomförs
vägas mot det intresse som hyres-
gäster i allmänhet kan antas ha av
att åtgärden inte vidtas. Om det
finns särskilda skäl, får även
omständigheter som hänför sig
endast till den enskilde hyresgästen
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
131
beaktas.
18 g §
Bestämmelserna i 18 d - f §§
tillämpas inte i fråga om hyresavtal
som avser endast
1. ett möblerat rum eller en
lägenhet för fritidsändamål,
2. en lägenhet i ett en- eller två-
familjshus, när upplåtelsen inte
ingår i en affärsmässigt bedriven
uthyrningsverksamhet, eller
3. en lägenhet som utgör en del
av hyresvärdens egen bostad.
18 h§
Om det i ett fall som avses i
18 d § saknas godkännande eller
tillstånd, skall hyresnämnden för-
bjuda hyresvärden att utföra åtgär-
den. Förbudet far förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på
ansökan av den berörda hyres-
gästen. Ansökan får göras även av
den som tidigare har varit hyres-
gäst, om hans hyresavtal har upp-
hört med anledning av en större
ombyggnad och han har rätt att
flytta tillbaka till en lägenhet i
fastigheten efter ombyggnaden och
kan anses vara berörd av den åt-
gärd som omfattas av ansökan.
På ansökan av hyresvärden far
hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde -
sjätte styckena tillämpas också i
fråga om förbud att utföra en för-
bättrings- eller ändringsåtgärd.
53 §4
Bestämmelserna i 54 - 55 c §§ gäller vid upplåtelser av bostadslägenhe-
ter, om inte
1. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål
och ansökan till hyresnämnden enligt 54 § görs innan hyresförhållandet
har varat nio månader i följd, eller
2. lägenheten utgör en del av upplåtarens egen bostad.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
4 Senaste lydelse 1994:817.
132
Om en förhandlingsordning enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304)
gäller for lägenheten, tillämpas
54 - 55 c §§ endast om det följer
av nämnda lag.
54
Vill hyresvärden att ett skriftligt
meddelande enligt 54 § första
stycket om hyreshöjning skall få
den verkan som anges i andra
stycket nedan, skall meddelandet
innehålla uppgift i kronor om den
hyreshöjning som begärs och om
det totala hyresbeloppet samt upp-
gift om den dag då den nya hyran
skall börja gälla. I meddelandet
skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre
hyran, om han inte senast en viss
angiven dag, tidigast två månader
efter det att meddelandet lämnades,
ger hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran.
Meddelandet skall också innehålla
uppgift om hyresvärdens adress, en
upplysning om att hyresnämnden
kan pröva skäligheten av den be-
gärda hyran samt en uppgift om
vad hyresgästen behöver göra for
att en sådan prövning skall komma
till stånd.
Innehåller meddelandet från
hyresvärden sådana uppgifter som
anges i första stycket och har
hyresgästen inte inom den i med-
Om en förhandlingsordning enligt
hyresförhandlingslagen (1978:304)
gäller för lägenheten, tillämpas 54
och 55 - 55 c §§ endast om det
följer av nämnda lag.
§5
Bestämmelserna i andra och
tredje styckena tillämpas i fråga
om hyresavtal som
1. gäller för obestämd tid, och
2. avser en sådan lägenhet i ett
hus med förhandlingsordning som
till följd av bestämmelserna i 3 §
hyresförhandlingslagen (1978:304),
inte omfattas av förhandlingsord-
ningen.
Vill hyresvärden att ett skriftligt
meddelande enligt 54 § första
stycket om hyreshöjning skall få
den verkan som anges i tredje
stycket nedan, skall meddelandet
innehålla uppgift i kronor om den
hyreshöjning som begärs och om
det totala hyresbeloppet samt upp-
gift om den dag då den nya hyran
skall börja gälla. I meddelandet
skall vidare anges att hyresgästen
blir skyldig att betala den högre
hyran, om han inte senast en viss
angiven dag, tidigast två månader
efter det att meddelandet lämnades,
ger hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran.
Meddelandet skall också innehålla
uppgift om hyresvärdens adress, en
upplysning om att hyresnämnden
kan pröva skäligheten av den be-
gärda hyran samt en uppgift om
vad hyresgästen behöver göra for
att en sådan prövning skall komma
till stånd.
Innehåller meddelandet från
hyresvärden sådana uppgifter som
anges i andra stycket och har
hyresgästen inte inom den i med-
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
5 Senaste lydelse 1994:817.
133
10 Riksdagen 1996/97.1 saml. Nr 30
delandet usatta tiden gett hyres-
värden besked om att han motsätter
sig hyresvärdens begäran om hyres-
höjning, skall hyresgästen anses ha
ingått avtal med hyresvärden om
att betala den hyra som hyres-
värden har begärt. Den högre hyran
far börja att gälla först efter den
dag som i hyresvärdens medde-
lande angetts som sista dag för att
motsätta sig hyreshöjningen.
delandet utsatta tiden gett hyres-
värden besked om att han motsätter
sig hyresvärdens begäran om hyres-
höjning, skall hyresgästen anses ha
ingått avtal med hyresvärden om
att betala den hyra som hyres-
värden har begärt. Den högre hyran
far börja att gälla först efter den
dag som i hyresvärdens medde-
lande angetts som sista dag för att
motsätta sig hyreshöjningen.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
55 §6
Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek, skall hyran
fastställas till skäligt belopp. Hyran är härvid inte att anse som skälig, om
den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruks-
värdet är likvärdiga.
Vid prövning enligt första stycket skall främst beaktas hyran för lägen-
heter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Om en
jämförelse inte kan ske med lägenheter på orten, far i stället beaktas
hyran för lägenheter på en annan ort med jämförbart hyresläge och i
övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.
Vid en prövning enligt första Vid en prövning enligt första
stycket skall även bestämmelserna stycket skall även bestämmelserna
i 55 a och 55 b §§ iakttas. i 55 b § iakttas.
Om en förhandlingsklausul i ett hyresavtal har slopats och det ingår för-
handlingsersättning i hyran enligt 20 § hyresförhandlingslagen (1978:304),
har hyresgästen utan hinder av bestämmelserna i första - tredje styckena
rätt att fa hyran sänkt med ett belopp som motsvarar ersättningen.
Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyres-
värden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med
hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst,
senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden
skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild anledning är
lämpligare.
Om hyresvärden och hyresgästen kommer överens om villkoren för
fortsatt uthyrning i en tvist enligt första eller femte stycket, gäller de
överenskomna villkoren, oavsett vad som föreskrivs i nämnda stycken, i
den mån inte annat följer av bestämmelserna i övrigt i denna balk.
6 Senaste lydelse 1994:817.
134
55 c §7
Gäller hyresavtalet för obestämd tid och har avtalet sagts upp, får beslut
om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till vilken
uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning hän-
skjutits till hyresnämnden, far beslutet inte avse tiden före det månads-
skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen.
Beslut om ändring av hyresvillkoren far dock inte i något av de fall som
nu angetts avse tiden innan sex månader förflutit efter det att de förut
gällande villkoren böljade tillämpas.
Är hyresavtalet ingånget för bestämd tid och har avtalet sagts upp, far
beslut om ändring av hyresvillkoren inte avse tiden före den tidpunkt till
vilken uppsägning skett. Har frågan om villkorsändring utan uppsägning
hänskjutits till hyresnämnden, far beslut om ändring av hyresvillkoren inte
avse tiden före den tidpunkt till vilken avtalet tidigast hade kunnat sägas
upp, om uppsägning skett när ansökningen ingavs till hyresnämnden. Är
hyrestiden längre än ett år och sker ändring av hyresvillkoren på grund
av ansökan av hyresgästen, far beslutet likväl avse tiden efter det månads-
skifte som inträffar närmast efter tre månader från dagen för ansökningen,
dock tidigast sedan hyresförhållandet varat ett år i följd.
Har den hyra som prövats blivit
gällande enligt 54 a §, får beslut
om hyran, utan hinder av första
och andra styckena, avse tid från
den dag då hyran började gälla, om
ansökningen har gjorts inom tre
månader därefter.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
Har den hyra som prövats blivit
gällande enligt 54 a §, far beslut
om hyran, trots första stycket, avse
tid från den dag då hyran började
gälla, om ansökningen har gjorts
inom tre månader därefter.
Hyresnämnden får, när det finns skäl till det, förordna att beslut om vill-
korsändring skall gälla från en tidigare tidpunkt än vad som sägs i första
och andra styckena. Om det finns särskilda skäl får hyresnämnden också
förordna att beslut om villkorsändring får verkställas även om det inte har
vunnit laga kraft.
Skall hyresgästen enligt hyresnämndens eller hovrättens beslut betala
högre hyra för förfluten tid än som skolat utgå förut, är hyresrätten inte
förverkad på grund av dröjsmål med betalningen av det överskjutande
beloppet, om betalningen sker inom en månad från den dag då beslutet
vann laga kraft. Vad som sagts nu gäller inte, om skyldighet att flytta in-
träder för hyresgästen inom kortare tid än två månader efter nämnda dag.
På överskjutande belopp skall hyresgästen betala ränta som om beloppet
förfallit till betalning samtidigt med den förut utgående hyran. Räntan
beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) för tiden innan beslutet vunnit
laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter.
I beslutet får anstånd medges med betalningen av det överskjutande
belopp jämte ränta som avses i sjätte stycket. Medges anstånd, får det
bestämmas att ränta till förfallodagen skall beräknas enligt 5 § räntelagen.
Om hyran sänks för förfluten tid genom hyresnämndens eller hovrättens
beslut, skall hyresvärden samtidigt åläggas att till hyresgästen betala till-
7 Senaste lydelse 1994:841.
135
baka vad han till följd därav har uppburit för mycket jämte ränta. Räntan
skall beräknas enligt 5 § räntelagen för tiden från dagen för beloppets
mottagande till dess beslutet vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen
för tiden därefter.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
63 §
Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra
stycket, 33 §, 42 § första stycket 3,
4 eller 6, 44 §, 54 § eller 54 a §
skall anses lämnat när det har
avsänts i rekommenderat brev till
Ett meddelande som avses i 10 §,
11 §, 14 §, 18 e §, 24 §, 25 §
andra stycket, 33 §, 42 § första
stycket 3, 4 eller 6, 44 §, 54 § eller
54 a § skall anses lämnat när det
har avsänts i rekommenderat brev
mottagarens vanliga adress. I fall
som avses i 24 § är det dock till-
räckligt att meddelandet är avsänt
på annat ändamålsenligt sätt.
till mottagarens vanliga adress. I
fall som avses i 24 § är det dock
tillräckligt att meddelandet är av-
sänt på annat ändamålsenligt sätt.
Elar hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit
meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress.
Hyresgästen far dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att
ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon
särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda
lägenhetens adress.
70 §9
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket, 18
a - c §§, 23 § andra stycket, 24 a,
34, 36, 37, 49, 52, 54, 55 a, 55 d,
62 eller 64 § överklagas genom
besvär inom tre veckor från den
dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor
45, 56 eller 59 § får inte överklagas
Beslut av hyresnämnden i frågor
som avses i 16 § andra stycket,
18 a - f §§, 18 h §, 23 § andra
stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52,
54, 55 d, 62 eller 64 § överklagas
genom besvär inom tre veckor från
den dag beslutet meddelades.
m avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40,
73
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 16 § andra
stycket, om upprustningsföreläg-
gande enligt 18 a - c §§, om god-
kännande av förbättringsarbete
eller liknande åtgärd enligt 55 a §
tredje stycket eller om utdömande
§'°
I hyrestvister som avses i 49, 54
eller 55 d § och i mål om åtgärds-
föreläggande enligt 16 § andra
stycket, om upprustningsföreläg-
gande enligt 18 a - c §§, om rtW-
stånd till förbättrings- och änd-
ringsåtgärder enligt 18 d - f §§,
om förbud mot sådana åtgärder
8 Senaste lydelse 1994:817.
9 Senaste lydelse 1994:817.
10 Senaste lydelse 1994:841
136
av vite enligt 62 § skall vardera
parten svara för sin rättegångs-
kostnad i hovrätten, om inte annat
följer av 18 kap. 6 § rättegångs-
balken.
enligt 18 h § eller om utdömande
av vite enligt 62 § skall vardera
parten svara för sin rättegångs-
kostnad i hovrätten, om inte annat
följer av 18 kap. 6 § rättegångs-
balken.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Bestämmelserna i 12 kap. 18 d - h §§ skall inte tillämpas i fråga om
åtgärder som har påbörjats före lagens ikraftträdande. I fråga om sådana
åtgärder tillämpas fortfarande de upphävda föreskrifterna i 12 kap. 55 a §.
Härvid skall 12 kap. 70 och 73 §§ tillämpas i sin äldre lydelse.
3. Vid tvist om hyra som blivit gällande enligt 12 kap. 54 a § i dess äldre
lydelse tillämpas 12 kap. 55 c § tredje stycket i sin äldre lydelse.
137
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder'
dels att 4, 16, 17 och 22 §§ skall ha följande lydelse,
dels att rubriken närmast före 16 § skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
av hyresrätt enligt 12
37 §§, upplåtelse av
andra hand enligt 12
förlängning av hyres-
2. pröva tvist om åtgärdsföreläg-
gande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, ändrad användning av lokal
enligt 12 kap. 23 § andra stycket,
skadestånd enligt 12 kap. 24 a §,
överlåtelse
kap. 34 -
lägenhet i
kap. 40 §,
avtal enligt 12 kap. 49 §, villkor
enligt 12 kap. 54 §, återbetalning
av hyra och fastställande av hyra
enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med
avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,
4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,
2. pröva tvist om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, upprustningsföreläggande
enligt 12 kap. 18 a - c §§, ändrad
användning av lokal enligt 12 kap.
23 § andra stycket, skadestånd en-
ligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av
hyresrätt enligt 12 kap. 34 - 37 §§,
upplåtelse av lägenhet i andra hand
enligt 12 kap. 40 §, förlängning av
hyresavtal enligt 12 kap. 49 §,
hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §,
godkännande av förbättringsarbete
eller liknande åtgärd enligt 12 kap.
55 a § tredje stycket, återbetalning
av hyra och fastställande av hyra
enligt 12 kap. 55 d §, uppskov med
avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §,
allt jordabalken,
2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22 - 24 §§ hyresförhandlings-
lagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om medlemskap enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta
bostadsrätt enligt 4 kap. 6 § eller villkor för upplåtelse av bostadsrätt
enligt samma §, hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av lägenhet i
andra hand enligt 7 kap. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §,
allt bostadsrättslagen (1991:614),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12
kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses
i 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 bostadsrättslagen,
1 Lagen omtryckt 1985:660.
2 Senaste lydelse 1994:820.
138
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-
förhandlingslagen,
6. pröva frågor enligt bostadsfor- 6. pröva frågor enligt bostadsfor-
valtningslagen (1977:792), valtningslagen (1977:792), tvist om
upprustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ jordabalken eller
förbättrings- och ändringsåtgärder
enligt 12 kap. 18 d - f §§ och
18 h § samma balk,
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.,
8. pröva frågor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för
ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är
belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om forvärv av hyres-
fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets
styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen
föres.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
16
Ansökan i fråga som avses i 4 §
första stycket 6 skall vara skriftlig
samt innehålla uppgift om den be-
rörda fastigheten och dess ägare
samt sökandens yrkande och grun-
derna för detta. Ansökan om upp-
rustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ jordabalken skall
dessutom vara åtföljd av den utred-
ning i tekniskt, ekonomiskt eller
annat hänseende som behövs for
ärendets prövning.
§3
Ansökan i fråga som avses i 4 §
första stycket 6 skall vara skriftlig
samt innehålla uppgift om den be-
rörda fastigheten och dess ägare,
sökandens yrkande och grunderna
for detta samt, när det gäller an-
sökan enligt 12 kap. 18 e § eller
18 h § jordabalken, uppgift om be-
rörda hyresgästers namn. Ansökan
enligt 12 kap. 18 a - c §§, 18 e §
och 18 h § jordabalken skall dess-
utom vara åtföljd av den utredning
i tekniskt, ekonomiskt eller annat
hänseende som behövs for ärendets
prövning.
Vad som föreskrives i 8 § andra - femte styckena äger motsvarande
tillämpning i fråga om ansökan som avses i första stycket.
Förhandling skall hållas infor nämnden, om det ej är uppenbart att för-
handling ej behövs. Fastighetens ägare kan vid vite föreläggas att inställa
sig till förhandling. Fastighetsägarens utevaro från förhandling utgör ej
hinder for ärendets prövning.
3 Senaste lydelse 1994:820.
139
Innan nämnden beslutar om tvångsförvaltning, skall nämnden bereda
kommun, där fastigheten är belägen, tillfälle att lämna förslag på för-
valtare.
Kommunen skall också beredas tillfälle att yttra sig innan nämnden be-
slutar att förvaltararvode enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) skall
betalas av fastighetsägaren personligen.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
•4
Om det finns anledning, skall
nämnd eller den nämnden förord-
nar besiktiga den fastighet som
ärendet rör. Partema skall beredas
tillfälle att närvara vid sådan be-
siktning. Nämnd far också föran-
stalta om annan nödvändig utred-
ning.
17 §'
Om anledning därtill förekom-
mer, skall nämnd eller den nämn-
den förordnar besiktiga den fastig-
het som ärendet rör. Partema skall
beredas tillfälle att närvara vid
sådan besiktning. Nämnd far också
föranstalta om annan nödvändig ut-
redning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken
skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande
skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer
fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket
lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende
som avses i 9 kap. 9 § jordabalken far arrendenämnden, om utredningen
ger anledning till det, inhämta yttrande från länsstyrelsen om arrende-
ställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den läns-
styrelse inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhand-
lingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt,
bereda den hyresgästorganisation som har ingått den klandrade överens-
kommelsen tillfälle att yttra sig.
Om det begärs prövning av en
fråga som avses i 4 § andra stycket
hyresförhandlingslagen, inträder
organisation med vilken förhand-
lingsordning gäller som medpart
till hyresvärden vid handlägg-
ningen av ärendet i den delen.
22 §5
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan far föras mot beslutet,
rättskraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,
Beslut av nämnd äger, sedan tid
för klander eller besvär utgått när
talan far föras mot beslutet, rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 1 § första stycket
2 eller 5 eller 4 § första stycket 2,
4 Senaste lydelse 1994:820.
5 Senaste lydelse 1994:820.
140
2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket eller upprustningsföreläg-
gande enligt 12 kap. 18 a - c §§
eller tillstånd enligt 12 kap. 23 §
andra stycket, 34 - 37 eller 40 §
jordabalken eller 7 kap. 11 §
bostadsrättslagen (1991:614) eller
ansökan om godkännande av för-
bättringsarbete eller liknande åt-
gärd enligt 12 kap. 55 a § tredje
stycket eller ansökan om uppskov
enligt 12 kap. 59 § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
Bestämmelserna i 27 och 28 §(
omprövning av beslut skall inte tillt
2 a, 3, 5 a, 6, 7, eller 8. Vad som
sagts nu gäller dock ej beslut,
varigenom ansökan om åtgärds-
föreläggande enligt 12 kap. 16 §
andra stycket eller upprust-
ningsföreläggande enligt 12 kap. 18
a - c §§ eller tillstånd enligt
12 kap. 18 d - f §§ , 23 § andra
stycket, 34 - 37 eller 40 § jorda-
balken eller 7 kap. 11 § bostads-
rättslagen (1991:614) eller ansökan
om uppskov enligt 12 kap. 59 §
jordabalken eller ansökan om
förbud eller hävande av förbud
enligt 12 kap. 18 h § jordabalken
eller yrkande om rätt till förhand-
lingsordning enligt 9 § hyresför-
handlingslagen (1978:304) lämnats
utan bifall.
förvaltningslagen (1986:223) om
npas hos nämnderna.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
1. Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
2. Äldre föreskrifter tillämpas fortfarande i ärenden som enligt lagen
(1900:000) om ändring i jordabalken skall prövas enligt äldre bestäm-
melser.
141
Härigenom föreskrivs att 8 § lagen (1994:831 om rättegången i vissa
hyresmål i Svea hovrätt skall ha följande lydelse.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
Nuvarande lydelse
1
Beslut av Svea hovrätt äger rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller upp-
rustningsföreläggande enligt 12
kap. 18 a - c §§ eller tillstånd en-
ligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34,
36 eller 37 § eller godkännande
enligt 12 kap. 55 a § tredje stycket
jordabalken eller yrkande om rätt
till förhandlingsordning enligt 9 §
hyresförhandlingslagen (1978:304)
lämnats utan bifall.
Föreslagen lydelse
§
Beslut av Svea hovrätt äger rätts-
kraft, såvitt därigenom avgjorts
fråga som avses i 4 § första stycket
2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8 lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Detta gäller dock
inte beslut, enligt vilket ansökan
om åtgärdsföreläggande enligt 12
kap. 16 § andra stycket eller upp-
rustningsföreläggande enligt 12
kap. 18a-c§§ eller tillstånd
enligt 12 kap. 18 d - f §§, 23 §
andra stycket, 34, 36 eller 37 §
jordabalken eller ansökan om för-
bud eller hävande av förbud enligt
12 kap. 18 h § jordabalken eller
yrkande om rätt till förhandlings-
ordning enligt 9 § hyresförhand-
lingslagen (1978:304) lämnats utan
bifall.
Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
142
Härigenom föreskrivs att 10 § lagen (1992:1574) om bostadsanpass-
ningsbidrag m. m. skall ha följande lydelse.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 4
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
10 §'
Bostadsanpassningsbidrag för standardhöjande åtgärder lämnas endast
om
1. lägenheten har lägsta godtag-
bara standard enligt 12 kap. 55 a §
fjärde och femte styckena jorda-
balken och
1. lägenheten har lägsta godtag-
bara standard enligt 12 kap. 18 a §
sjätte och sjunde styckena jorda-
balken och
2. åtgärderna inte utgör ett led i en större upprustning.
Trots bestämmelserna i första stycket 1 lämnas bidrag för standardhöjan-
de åtgärder i en funktionshindrad persons egen bostad, om åtgärderna
behövs för att det skall vara möjligt för den funktionshindrade att bo kvar
och om det med hänsyn till den tid han bott i huset och övriga omständig-
heter kan anses lämpligt att han ges en sådan möjlighet.
Denna lag träder i kraft den 1 april 1997.
1 Senaste lydelse 1994:821.
143
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1996-09-11
Närvarande: justitierådet Staffan Magnusson, f.d. presidenten i
Försäkringsöverdomstolen Leif Ekberg, regeringsrådet Leif Lindstam.
Enligt en lagrådsremiss den 15 augusti 1996 (Justitiedepartementet) har
regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),
2. lag om ändring i jordabalken,
3. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder,
4. lag om ändring i lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål
i Svea hovrätt och
5. lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag
m.m.
Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Christina
Jacobsson.
Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet:
I en ny 4 S har i första stycket tagits in en bestämmelse om möjlig heten
för en hyresvärd, som är part i ett avtal om en förhandlingsordning med
en viss hyresgästorganisation som motpart, att ingå avtal om en
förhandlingsordning med en annan hyresgästorganisation. I andra stycket
finns en bestämmelse som öppnar möjlighet för hyresnämnder att i en
tvist som avser slopande av en förhandlingsklausul förordna att en
förhandlingsordning inte vidare skall gälla.
Med hänsyn till att det inte finns något samband mellan bestämmelserna
i de båda styckena i 4 § förordar Lagrådet att vad som sägs i andra
stycket bryts ut ur paragrafen. Bestämmelsen i andra stycket kan
eventuellt bilda en ny 3 a §.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 5
Lagen föreslås träda i kraft den 1 april 1997. Det har ansetts angeläget
att bestämmelserna om hyresförhandlingssystemet är så enhetliga som
möjligt och att det starkare skydd som hyresgästerna får med de
föreslagna ändringarna inträder så snart som möjligt. Mot den bakgrunden
föreslås bl.a. att sådana lägenheter, vilkas hyresavtal vid ikraftträdandet
inte innehåller en förhandlingsklausul och alltså hittills inte har omfattats
av en förhandlingsordning, efter ikraftträdandet kommer att omfattas av
den förhandlingsordning som gäller för huset. Enligt Lagrådets mening
bör denna effekt inte inträda för sådana lägenheter där hyresvärd och
hyresgäst före den 1 april 1997 träffat en skriftlig överenskommelse om
144
att hyresavtalet inte skall innehålla någon förhandlingsklausul. Detsamma
bör gälla i de fall där hyresnämnden för viss lägenhet före ikraftträdandet
fattat beslut av denna innebörd. Vad som nu har sagts bör komma till
uttryck i en särskild övergångsbestämmelse. Denna kan lämpligen placeras
som punkt 2 i övergångsbestämmelserna, varvid den i remissen föreslagna
punkten 2 far numreras om till punkt 3. Punkt 2 bör ges följande lydelse:
”2. Om hyresvärden och hyresgästen före ikraftträdandet har träffat en
skriftlig överenskommelse om att hyresavtalet inte skall innehålla en
förhandlingsklausul, är överenskommelsen giltig även efter ikraftträdan-
det. Detsamma gäller beslut av hyresnämnden som har meddelats före
ikraftträdandet och som innebär att hyresavtalet inte skall innhålla någon
förhandlingsklausul. ”
Enligt 12 kap. 18 d S far en fastighetsägare som hyr ut en bostads-
lägenhet endast under de förutsättningar som anges i paragrafens andra
stycke utföra standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte
obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde eller åtgärder som medför
en inte oväsentlig ändring av lägenheten eller av de gemensamma delarna
av fastigheten. De förutsättningar som anges i andra stycket är att det
föreligger ett godkännande av hyresgästerna eller ett tillstånd av hyres-
nämnden. Enligt 12 kap. 18 h § skall hyresnämnden förbjuda hyresvärden
att utföra åtgärderna, om det saknas godkännande av hyresgästerna eller
tillstånd av hyresnämnden. En fråga om förbud prövas på ansökan av den
berörda hyresgästen. Ansökan far göras även av den som tidigare har varit
hyresgäst, om hans hyresavtal har upphört med anledning av en större
ombyggnad och han har rätt att flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten
efter ombyggnaden och kan anses vara berörd av den åtgärd som omfattas
av ansökan.
Begränsningen av bestämmelserna i 18 d § till ”fastighetsägare som hyr
ut en bostadslägenhet” kan enligt Lagrådets mening leda till en begräns-
ning av det avsedda tillämpningsområdet för 18 d och 18 h §§. Som
exempel kan nämnas det fallet att hyresavtalen i en fastighet har upphört
med anledning av en större ombyggnad. Fastighetsägaren hyr då inte ut
någon bostadslägenhet och torde därför kunna besluta om t.ex. väsentliga
ändringar av lägenheterna utan att hyresgästerna godkänner dem. Även
om hyresgästerna skulle ha rätt att flytta tillbaka till lägenheter i fastig-
heten efter ombyggnaden saknar hyresnämnden möjlighet att på ansökan
av dem föbjuda åtgärderna, eftersom ett sådant förbud synes förutsätta att
det föreligger ett krav på godkännande av hyresgästerna eller tillstånd av
hyresnämnden.
Lagrådet förordar därför att 18 d och 18 h §§ ändras och delvis
redigeras om. I inledningen till 18 d § torde orden ”som hyr ut en
bostadslägenhet” kunna utgå. Denna ändring medför redaktionella
ändringar i första stycket 1 och 2. Vidare bör i 18 d § tredje stycket tas
in en bestämmelse motsvarande den i 18 h § andra stycket andra
Prop. 1996/97:30
Bilaga 5
145
meningen, som jämställer vissa förutvarande hyresgäster medhyresgäster.
Därutöver bör vissa andra ändringar av redaktionell natur göras.
Lagrådet förordar att paragraferna ges följande lydelse:
”18 d § En fastighetsägare far endast under de förutsättningar som anges
i andra stycket
1. utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte
obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde, eller
2. utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostads-
lägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten.
För att sådana åtgärder skall fa vidtas krävs det att de har godkänts av
de berörda bostadshyresgästema eller att hyresnämnden har lämnat
tillstånd till åtgärderna. Om åtgärderna avser de gemensamma delarna av
fastigheten, krävs det att de har godkänts av hyresgästerna i minst hälften
av de berörda bostadslägenheterna eller att hyresnämnden har lämnat
tillstånd till åtgärderna. Godkännande eller tillstånd behövs inte, om åt-
gärderna vidtas för att en bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara
standard enligt 18 a § sjätte och sjunde styckena.
Med fastighetsägare jämställs innehavare av tomträtt och ägare av
byggnad som tillhör någon annan än markägaren. Med hyresgäst avses i
18 d - 18 h §§ även den som tidigare varit hyresgäst, om hans hyresavtal
har upphört med anledning av en större ombyggnad och han har rätt att
flytta tillbaka till en lägenhet i fastigheten efter ombyggnaden och kan
anses vara berörd av den åtgärd det är fråga om.
18 h § Om en förbättrings- eller ändringsåtgärd som avses i 18 d § på-
börjas utan godkännande eller tillstånd, skall hyresnämnden förbjuda
hyresvärden att utföra åtgärden. Förbudet far förenas med vite.
En fråga om förbud prövas på ansökan av en berörd bostadshyresgäst.
På ansökan av hyresvärden far hyresnämnden upphäva ett förbud.
Bestämmelserna i 16 § fjärde-sjätte styckena tillämpas också när
ansökan enligt andra stycket har gjorts.”
I det föreslagna fjärde stycket i 17 § bör, om Lagrådets förslag be-
träffande 4 § hyresförhandlingslagen godtas, hänvisningen till 4 § andra
stycket hyresförhandlingslagen ändras till 3 a § samma lag.
Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.
Prop. 1996/97:30
Bilaga 5
146
|
JUSTITIEDEPARTEMENTET |
Prop. 1996/97:30 Bilaga 5 |
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 16 september 1996
Närvarande: statsministern Persson, ordförande, och statsråden
Hjelm-Wallén, Freivalds, Schori, Blomberg, Lindh, von Sydow,
Klingvall, Pagrotsky, Östros
Föredragande: statsrådet Freivalds
Regeringen beslutar proposition 1996/97:30 Hyresgästinflytande vid
ombyggnad m.m.
147
gotab 52058, Stockholm 1996