Prop.
1994/95:155
Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.
Stockholm den 9 mars 1995
Ingvar Carlsson
Laila Freivalds
(Justitiedepartementet)
I propositionen föreslås att det infors generella regler till skydd för jord-
fa ruksarrendatorers investeringar på arrendeställen. Förslaget innebär en
ny reglering i syfte att ytterligare stärka arrendatoremas ställning. Det
innebär i huvudsak följande.
När parterna i ett arrendeförhållande inte kan enas i frågan om en
investering skall göras på arrendestället eller de närmare villkoren för
den, skall arrendatom kunna ansöka om tillstånd till investeringen hos
arrendenämnden. Sådant tillstånd skall ges om investeringen kan antas
bli lönsam på lång sikt för jordbruket på arrendestället och intresset av
att investering sker överväger jordägarens intresse av att den inte kom-
mer till stånd. Om tillstånd lämnas och arrendatom därefter utför inves-
teringen på egen bekostnad, skall han ha rätt att överlåta arrenderätten
till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Jordägaren
skall dock först erbjudas att i stället lösa in den aktuella investeringen.
Om jordägaren på detta sätt löser in en investering, skall han ha rätt till
skälig höjning av arrendeavgiften.
Vidare föreslås att bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken ändras så
att frånträdande arrendator - vid sidan av rätten att föra bort
investeringar som tillhör honom från arrendestället - även skall ha rätt
att överlåta dessa till den tillträdande arrendatom, om jordägaren inte
vill lösa in de aktuella investeringarna.
I propositionen tar regeringen också upp frågan om rätt till ffiköp vid
s.k. historiska arrenden. Vissa arrendatorer har under årens lopp levt
och verkat under speciella och många gånger besvärliga sociala och
rättsliga förhållanden. På grund av lagändringar i olika etapper under
1900-talet har emellertid den rättsliga ställningen för arrendatorer 1
1 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 155
förbättrats avsevärt. Mot bakgrund av dels tidigare genomförda Prop. 1994/95:155
förstärkningar av arrendatorers rättsliga ställning, dels det förbättrade
investeringsskydd som föreslås i denna proposition, finner regeringen
att en friköpsrätt inte är motiverad. Som skäl härför anförs bl.a. att en
sådan lagstiftning inte skulle tillgodose något angeläget allmänt intresse.
Regeringen kommer vidare till slutsatsen att en lag om friköp inte är
förenlig med bestämmelserna om egendomsskyddet i regeringsformen.
Något förslag till lag om friköp läggs därför inte fram.
De föreslagna nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.
Innehållsförteckning
Prop. 1994/95:155
1 Förslag till riksdagsbeslut...................... 5
2 Lagtext ................................. 6
2.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken ........ 6
2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder............ 12
3 Ärendet och dess beredning .................... 14
4 Behovet av lagregler om investeringar i arrendejordbruk
och om friköpsrätt vid s.k. historiska arrenden ........ 16
5 Ett generellt skydd för jordbruksarrendatorers investering-
ar ..................................... 18
5.1 Nuvarande lagstiftning.................... 18
5.2 Reformens inriktning.....................23
5.3 De nya reglernas tillämpningsområde...........26
5.4 Vilken instans skall pröva frågor om
investeringstillstånd?.....................28
5.5 Förutsättningar för investeringstillstånd .........29
5.6 Inlösen av investeringar...................32
5.7 Grunder for fastställande av inlösenersättning .....36
5.8 Förfarande vid tvist om inlösenskyldighet och
villkor för inlösen ......................38
5.9 Överlåtelse av arrenderätten ................41
5.10 Höjning av arrendeavgiften.................45
5.11 Frånträdande arrendators rätt att överlåta
investeringar till den tillträdande arrendatom......47
5.12 Kostnader och regionalpolitiska konsekvenser .....49
5.13 Ikraftträdande m.m......................50
6 Historiska arrenden..........................50
7 Författningskommentar........................57
7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken .......57
7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder............68
Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet
Historiska arrenden (SOU 1991:85) ........... 70
Bilaga 2 Sammanfattning av betänkandet Investeringar
i arrendejordbruket (SOU 1992:109)........... 74
Bilaga 3 Lagförslagen i betänkandet Historiska 3
arrenden (SOU 1991:85).................. 80
Bilaga 4 Lagförslagen i betänkandet Investeringar i
arrendejordbruket (SOU 1992:109)............ 90
Bilaga 5 Förteckning över remissinstanserna........... 107
Bilaga 6 Lagrådsremissens lagförslag ............... 108
Bilaga 7 Lagrådets yttrande ..................... 117
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde
den 9 mars 1995 ............................... 121
Prop. 1994/95:155
Regeringen föreslår att riksdagen
antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres-
nämnder.
Prop. 1994/95:155
Regeringen har följande förslag till lagtext.
Prop. 1994/95:155
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1
dels att 8 kap. 21, 31 och 33 §§, 9 kap. 22 och 31 §§ samt rubriken
närmast före 9 kap. 31 § skall ha följande lydelse,
dels att det i balken skall införas nya bestämmelser, 9 kap. 21 a, 31 a
och 31 b §§.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
8 kap.
21 §
Har arrendatom uppfört egen
byggnad på arrendestället eller har
han i övrigt nedlagt kostnad på
detta utöver vad som ålegat
honom, skall byggnaden eller vad
som eljest utförts erbjudas jord-
ägaren till inlösen, när arrendatom
frånträder arrendet. Har jordäga-
ren ej inom en månad från det
erbjudandet gjordes förklarat sig
villig antaga detta, får arrendatom
fora bort egendomen. Han skall
dock återställa arrendestället i
tjänligt skick.
Är ej vad som arrendatom enligt
första stycket får skilja från arren-
destället bortfört inom tre månader
från det arrendestället avträddes
eller anspråk på lösen slutligt
ogillades, tillfaller det jordägaren
utan lösen.
Har arrendatom uppfört egen
byggnad på arrendestället eller har
han i övrigt nedlagt kostnad på
detta utöver vad som ålegat
honom, skall byggnaden eller vad
som eljest utförts erbjudas jord-
ägaren till inlösen, när arrendatom
frånträder arrendet. Har jordäga-
ren ej inom en månad från det
erbjudandet gjordes förklarat sig
villig att antaga detta, får arrenda-
tom föra bort egendomen eller
överlåta den till en tillträdande
arrendator. Om han för bort
egendomen, skall han dock åter-
ställa arrendestället i tjänligt
skick.
Är ej vad som arrendatom enligt
första stycket får skilja från arren-
destället bortfört eller överlåtet till
den tillträdande arrendatom inom
tre månader från det arrendestället
avträddes eller anspråk på lösen
slutligen ogillades, tillfaller det
jordägaren utan lösen.
1 Balken omtryckt 1971:1209.
Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan Prop. 1994/95:155
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatom ersatt
jordägaren värdet av vad som tagits från fastigheten.
Bestämmelserna i denna para-
graf gäller även sådan egendom
som arrendatom i enlighet med
första stycket förvärvat av en
tidigare arrendator.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.
31§2
Om en part inte godtar arrende-
nämnds beslut i fråga om förläng-
ning av arrendeavtal, fastställande
av villkoren för sådan förlängning,
uppskov med avträde enligt 9 kap.
12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a §
eller bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 § eller i fråga
som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21
eller 31 § eller 11 kap. 6 b §, får
parten klandra beslutet genom att
väcka talan mot den andra parten
inom två månader från den dag
beslutet meddelades. Klandras inte
beslutet inom denna tid, är partens
rätt till talan förlorad.
Om en part inte godtar arrende-
nämnds beslut i fråga om förläng-
ning av arrendeavtal, fastställande
av villkoren för sådan förlängning,
uppskov med avträde enligt 9 kap.
12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a §
eller bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 § eller i fråga
som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21,
21 a, 31 eller 31 b § eller 11 kap.
6 b §, får parten klandra beslutet
genom att väcka talan mot den
andra parten inom två månader
från den dag beslutet meddelades.
Klandras inte beslutet inom denna
tid, är partens rätt till talan för-
lorad.
Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10
kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.
33 §3
Talan får ej föras mot fastig-
hetsdomstols dom i fråga om
festställande av arrendevillkor i
fell som avses i 9 kap. 12 eller 13
§ eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap.
6 b § eller i fråga som avses i 9
kap. 17 a, 18 eller 21 § och ej
heller mot hovrätts dom i fråga
om förlängning eller överlåtelse av
arrendeavtal, uppskov med avträde
enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller
10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §,
Talan får ej föras mot fastig-
hetsdomstols dom i fråga om
festställande av arrendevillkor i
fell som avses i 9 kap. 12 eller 13
§ eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap.
6 b § eller i fråga som avses i 9
kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 b
§ och ej heller mot hovrätts dom i
fråga om förlängning eller över-
låtelse av arrendeavtal, uppskov
med avträde enligt 9 kap. 12 b
eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller
2 Senaste lydelse 1984:678
3 Senaste lydelse 1984:678.
festställande av arrendevillkor i 11 kap. 6 b §, festställande av Prop. 1994/95:155
fell som nyss angivits eller be- arrendevillkor i fell som nyss
stämmande av ersättning enligt 9 angivits eller bestämmande av
kap. 14 §. ersättning enligt 9 kap. 14 §.
9 kap.
21 a §
På ansökan av arrendatom kan
arrendenämnden lämna tillstånd
till en investering som innebär att
en åtgärd avseende byggnader,
markanläggningar eller Jord på
arrendestället skall vidtas och som
inte omfattas av arrendatoms
underhållsskyldighet enligt 15 §.
Tillstånd skall lämnas om in-
vesteringen kan antas bli lönsam
på lång sikt för jordbruket på
arrendestället och intresset av
investeringen överväger jordäga-
rens intresse av att den inte kom-
mer till stånd.
Tillstånd enligt första stycket kan
förenas med villkor.
Denna paragraf gäller inte när
arrendetiden uppgår till högst ett
år och arrendet inte omfattar
bostad för arrendatom.
22 §«
Har jordägaren utfört arbete
som avses i 17 a eller 18 § eller
betalat ersättning enligt 17 a §
andra stycket, 18 § andra stycket
eller 21 § första stycket för arbete
som arrendatom utfört och har
arrenderättens värde ökat genom
arbetet, är arrendatom skyldig att
godta en skälig höjning av arren-
deavgiften.
Har jordägaren enligt avtal med
arrendatom helt eller delvis be-
kostat en investering på arrende-
stället och har arrenderättens
värde ökat genom investeringen,
är arrendatom skyldig att godta
en skälig höjning av arrendeav-
giften.
Sådan skyldighet föreligger
också, om arrenderätten ökat i
värde till följd av att jordägaren
1. utfört arbete som avses i 17 a
eller 18 §,
2. betalat ersättning enligt 17 a §
andra stycket, 18 § andra stycket
4 Senaste lydelse 1984:678.
Överlåtelse av arrenderätten
eller 21 § första stycket för arbete Prop. 1994/95:155
som arrendatom utfört, eller
3. löst in en investering.
Överlåtelse av arrenderätten och
inlösen av investering
Arrendatom får inte överlåta
arrenderätten utan jordägarens
samtycke, om ej annat följer av
andra-fjärde styckena.
31 §5
Arrendatom får inte överlåta
arrenderätten utan jordägarens
samtycke, om ej annat följer
andra-fjärde styckena eller
31 a §.
tid som ej understiger tio år,
av
av
får
Är arrendeavtalet slutet för viss
arrendatom, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda
jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning
enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordäga-
ren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad.
Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatom, även
om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat
eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om
arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte
jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Avlider arrendatom under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för
vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket
tillkommer arrendator for där avsett fell, om ej annat avtalats. Erbju-
dandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet.
Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer
arrendator för fell som avses där.
Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderät-
tens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller
liknande förvärv.
31 a §
En arrendator som har utfört en
sådan investering som avses i
21 a § får överlåta arrenderätten,
om
1. arrendatom skriftligen har er-
bjudit jordägaren att lösa in inves-
teringen, samt
2. jordägaren inte inom tre må-
nader från erbjudandet har åtagit
sig sådan inlösen.
5 Senaste lydelse 1984:678.
Har en arrendator utfört en in- Prop. 1994/95:155
vestering som avses i 21 a § och
upphör arrendeförhållandet på
grund av en omständighet som
avses i 8 §, är jordägaren skyldig
att lösa in investeringen.
Bestämmelserna i första och
andra styckena gäller även en
arrendator till vilken överlåtits
arrenderätt omfattande en investe-
ring som avses i 21 a §.
Jnlösenbeloppet skall, om inte
annat avtalats, motsvara vad
arrendestället har ökat i värde
genom investeringen.
31
Arrendatorns överlåtelserätt
enligt 31 a § innebär att
arrendatom får överlåta arrende-
rätten till någon annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas.
Om jordägaren inte som ny
arrendator godtar en person som
arrendatom anvisar, får arrende-
rätten överlåtas till denne endast
om arrendenämnden funnit att
jordägaren skäligen kan nöjas med
honom. Sådan prövning kan ske
samtidigt beträffande flera tänk-
bara förvärvare.
Har överlåtelsen inte fullbordats
inom tre år från arrendatorns
erbjudande om inlösen, får över-
låtelse inte ske utan att jordägaren
på nytt erbjudits att lösa in-
vesteringen enligt 31 a §. över-
låtelse till den som genom beslut
av arrendenämnd eller fastighets-
domstol godtagits som ny arrenda-
tor får dock alltid ske inom tre
månader frän den tidpunkt då
talan inte kan föras mot beslutet,
om förfarandet i arrendenämnden
inletts före treårsfristens utgång.
10
1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995.
2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller Prop. 1994/95:155
den nya lydelsen av 8 kap. 21 § samt de nya bestämmelserna i 9 kap.
21 a, 31 a och 31 b §§ först efter den tidpunkt till vilken jordägaren
tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.
11
Härigenom föreskrivs att 1 och 17 §§ lagen (1973:188) om arren-
denämnder och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse.
Prop. 1994/95:155
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1
Arrendenämnd som avses i 8 kap.
1. medla i arrendetvist,
2. pröva tvist om förlängning av
arrendeavtal vid jordbruksarrende,
bostadsarrende eller fiskearrende
§2
29 § jordabalken har till uppgift att
2. pröva tvist om förlängning av
arrendeavtal vid jordbruksarrende,
bostadsarrende eller fiskearrende
eller av avtal om jakträttsupp-
låtelse eller om villkor för sådan
eller av avtal om jakträttsupp-
låtelse eller om villkor för sådan
förlängning samt tvist i fråga som
avses i 9 kap. 14 § jordabalken
eller vars prövning enligt 9 kap.
12 b, 17 a, 18, 21 eller 31 §, 10
kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §
samma balk ankommer på arren-
denämnd,
förlängning samt tvist i fråga som
avses i 9 kap. 14 § jordabalken
eller vars prövning enligt 9 kap.
12 b, 17 a, 18, 21, 27 a, 31 eller
31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11
kap. 6 b § samma balk ankommer
på arrendenämnd.
3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor
som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11
kap. 2 § jordabalken eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,
4. vara skiljenämnd i arrendetvist,
5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för-
värva arrendestället.
Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten
är belägen.
17 §3
Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden
förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas
tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta
om annan nödvändig utredning.
I ärende som avses i 9 kap.
17 a, 18, 21 eller 31 § jordabal-
ken skall arrendenämnden inhämta
yttrande från länsstyrelsen. Sådant
yttrande skall också inhämtas om
det beträffande jordbruksarrende
I ärende som avses i 9 kap.
17 a, 18, 21, 27 a eller 31 §
jordabalken skall arrendenämnden
inhämta yttrande från länsstyrel-
sen. Sådant yttrande skall också
inhämtas om det beträffande jord-
1 Lagen omtryckt 1985:660.
2 Senaste lydelse 1987:264.
3 Senaste lydelse 1994:820
12
uppkommer fråga om tillämpning
av 6 § första stycket 3 eller 4 eller
7 § tredje stycket lagen
(1985:658) om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället. I
bruksarrende uppkommer fråga Prop. 1994/95:155
om tillämpning av 6 § första
stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje
stycket lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva
ärende som avses i 9 kap. 9 §
jordabalken får arrendenämnden,
om utredningen ger anledning till
det, inhämta yttrande från läns-
styrelsen om arrendeställets avkast-
ningsförmåga. Yttrandena skall
inhämtas från den länsstyrelse
inom vars område fastigheten är
belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings-
lagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda
den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen
tillfälle att yttra sig.
arrendestället. I ärende som avses
i 9 kap. 9 § jordabalken får arren-
denämnden, om utredningen ger
anledning till det, inhämta
yttrande från länsstyrelsen om
arrendeställets avkastningsförmå-
ga. Yttrandena skall inhämtas från
den länsstyrelse inom vars om-
råde fastigheten är belägen.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995.
13
Frågor om skydd för de investeringar som jordbruksarrendatorer gör på
sina arrendeställen samt införandet av en friköpsrätt för innehavare av
s.k. historiska arrenden har diskuterats i ett flertal sammanhang under
lång tid.
Frågan om skydd for arrendatorers investeringar behandlades av
Arrendelagskommittén i dess slutbetänkande Arrenderätt 2 (SOU
1981:80). Detta betänkande innehöll ett förslag om att en arrendator
som utfört förbättringsarbete med arrendenämndens tillstånd skulle ha
rätt till ersättning av jordägaren for investeringens restvärde när arren-
deförhållandet upphörde. Arrendelagskommitténs förslag i denna del
fick ett blandat mottagande av remissinstanserna. I samband med 1984
års ändringar i 9 kap. jordabalken uttalade den i propositionsärendet
föredragande departementschefen (prop. 1983/84:136 s. 207) att de
föreslagna reglerna om investeringar vid jordbruksarrende inte borde
genomföras, utan att frågan borde utredas ytterligare. Regeringens
förslag utformades mot denna bakgrund. Riksdagen beslutade i enlighet
härmed (bet. 1983/84:LU35 s.10, rskr. 1983/84:394). Regeringen upp-
drog därefter åt Lantbruksstyrelsen att utreda bl.a. frågan om generella
investeringsregler vid jordbruksarrende. Lantbruksstyrelsens uppdrag
redovisades till regeringen i november 1985. Även det förslag som
Lantbruksstyrelsen presenterade utsattes för kritik. Förslaget ledde inte
till lagstiftning. Investeringsfrågan har härefter även behandlats i en
skrivelse från Lantbrukarnas Riksförbund som gavs in till Justitiedepar-
tementet den 15 mars 1988. Denna skrivelse innehåller ett principför-
slag till lösning av investeringsfrågan.
År 1983 tillsattes Friköpsutredningen, vars huvudsakliga uppgift var
att förutsättningslöst utreda frågan om införandet av en friköpsrätt for
innehavare av historiska arrenden. I betänkandet Friköp vid historiskt
arrende (SOU 1986:52) avstyrkte Friköpsutredningens majoritet inför-
andet av en lag om friköpsrätt. Vid remissbehandlingen av betänkandet
framkom att så gott som alla remissinstanser delade utredningens upp-
fattning att det inte borde inforas en friköpslag. Någon lagstiftning om
friköpsrätt kom därför inte till stånd.
Krav på införande av regler om friköpsrätt har därefter rests i riks-
dagen. Med anledning av vissa motioner rörande införandet av en fri-
köpsrätt togs denna fråga samt frågan om skydd för jordbruksarrenda-
torers investeringar upp till behandling av lagutskottet i november 1989
(bet. 1989/90:LU6). Enligt utskottet måste de krav som framförts på en
friköpsrätt vid historiska arrenden ses mot bakgrund av att det saknas
generella regler som ger en jordbruksarrendator rätt till ersättning for
de investeringar som gjorts på arrendestället. Investeringsfrågoma borde
emellertid enligt utskottets mening ses i ett vidare perspektiv. Utskottet
refererade till en hearing som utskottet hållit i det aktuella ärendet. Vid
denna hade företrädare for såväl Lantbrukarnas Riksförbund som för
jordägarna och jondbruksarrendatorema framhållit att det finns ett behov
av regler som skyddar arrendatoremas investeringar. Både från jord-
ägarnas och jordbruksarrendatoremas sida hade man vidare förklarat sig
Prop. 1994/95:155
14
vara beredd att medverka till en sådan reglering. Utskottet ansåg därför Prop. 1994/95:155
att frågan om ett lagreglerat skydd for jordbruksarrendatoremas investe-
ringar borde bli föremål för en förnyad utredning och att det borde
ankomma på regeringen att bestämma de närmare formerna för utred-
ningsarbetets bedrivande samt att därefter återkomma med ett lagförslag
till riksdagen.
En lagstiftning om generella investeringsregler skulle emellertid, enligt
lagutskottets mening, inte kunna tillgodose arrendatoremas intresse av
att få skydd också för de insatser som redan gjorts. På grund härav
kvarstod de ekonomiska skälen för en friköpsrätt vid historiska arren-
den. Även andra omständigheter kunde enligt utskottets mening
åberopas till stöd för att innehavare av historiska arrenden bör ges en
möjlighet att förvärva sina arrendeställen. Sammanfattningsvis ansåg
lagutskottet att en friköpsrätt vid historiska arrenden borde införas och
att det fick ankomma på regeringen att utforma ett förslag till lagstift-
ning.
Sedan riksdagen bifallit lagutskottets hemställan rörande
arrendefrågoma och gett regeringen till känna vad utskottet sålunda
anfört om skydd for jordbruksarrendatorers investeringar samt
införandet av en friköpsrätt (rskr. 1989/90:39), bemyndigade regeringen
chefen för Justitiedepartementet att tillkalla en kommitté, som antog
namnet 1990 års arrendekommitté. Enligt direktiven för utrednings-
uppdraget (Dir 1990:33) var kommitténs huvuduppgifter att utforma
förslag till regler som dels skyddar en jordbruksarrendators investering-
ar på arrendestället, dels ger arrendatom vid s.k. historiskt arrende rätt
att friköpa arrendestället. Kommittén skulle vid sidan härav även be-
handla vissa andra arrenderättsliga frågor, i första hand sådana som
tagits upp i olika skrivelser till Justitiedepartementet.
1990 års arrendekommitté har i två betänkanden presenterat förslag i
de aktuella frågorna. I delbetänkandet Historiska Arrenden (SOU
1991:85) har kommittén lagt fram förslag till en lag om friköpsrätt vid
historiska arrenden samt till vissa följdändringar i annan lagstiftning. I
slutbetänkandet Investeringar i arrendejordbruket och andra arrende-
rättsliga frågor (SOU 1992:109) har presenterats förslag till regler om
skydd för jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället. I det
senare betänkandet har vidare lämnats förslag till ändringar rörande
lagstiftningen om ansvaret för skador på byggnader och andra anlägg-
ningar, om ansvaret for skador av vilt, om möjlighet att klandra en syn
anslutningsvis, om möjlighet att i vissa fell deponera arrendeavgift, om
besittningsskydd när en medarrendator vill träda ur arrendeförhållandet
samt vissa redaktionella ändringar av bestämmelserna i 9 kap. jordabal-
ken. I denna proposition kommer dock endast kommitténs förslag till
regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar samt om
friköpsrätt vid historiska arrenden att behandlas. Övriga förslag kommer
att behandlas i ett annat sammanhang.
Sammanfattningar av kommitténs betänkanden finns i bilaga 1 och 2.
De lagförslag som läggs fram i betänkandena finns i bilaga 3 och 4. Be-
tänkandena har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna 15
finns i bilaga 5. Sammanställningar av remissyttrandena har gjorts inom
Justitiedepartementet och finns tillgängliga i lagstiftningsärendena (dnr Prop. 1994/95:155
Ju91/3411 och Ju92/4401).
Lagrådet
Regeringen beslutade den 1 september 1994 att inhämta Lagrådets
yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 6.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 7.
Regeringen kommer att behandla Lagrådets synpunkter, samt de änd-
ringar som med anledning av dessa har gjorts i förslaget, i avsnitt 5.6
och 5.8 samt i författningskommentaren till bestämmelsen i 9 kap. 31 a
§ jordabalken.
I förhållande till lagrådsremissen har också gjorts den sakliga föränd-
ringen att tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall avgöras
av fastighetsdomstol - i stället för av arrendenämnd - som första in-
stans. Som en följd härav utgår de i lagrådsremissen föreslagna ändring-
arna av 8 kap. 26 § jordabalken samt 32 § lagen (1973:188) om arren-
denämnder och hyresnämnder. Vidare görs justeringar av den föreslag-
na lagtexten i 8 kap. 31 och 33 §§, 9 kap. 31 a § jordabalken samt i 1
och 17 §§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Dessutom har
det gjorts vissa jämkningar av redaktionell natur i lagtexten. De angivna
ändringarna är samtliga av enkel beskaffenhet. Regeringen bedömer
därför att ett yttrande av Lagrådet i dessa delar inte skulle tillföra ären-
det något av betydelse.
De nu gällande lagreglerna på arrendeområdet innebär att möjligheten
for jordbruksarrendatorer att erhålla kompensation för gjorda investe-
ringar till stor del är beroende av att en överenskommelse härom träffas
med jordägaren. Om en sådan överenskommelse inte träffats när arren-
deförhållandet upphör och om jordägaren då inte är villig att lösa in
investeringen, får arrendatom visserligen fora bort egendomen. En
sådan åtgärd torde dock i praktiken ofta vara förenad med så stora kost-
nader att den framstår som ekonomiskt oförsvarbar. Förutom kostnader
för eventuell nedmontering och bortforsling skall beaktas de kostnader
som kan uppstå for att återställa arrendestället i tjänligt skick efter
bortförandet av egendomen. I många fall torde det också överhuvud-
taget vara omöjligt att skilja den berörda egendomen från arrendestället
utan att förstöra den. I fell då den aktuella investeringen av praktiska
eller ekonomiska skäl inte kan skiljas från fastigheten följer av nu gäl-
lande regler på området att den kommer att tillfalla jordägaren utan
lösen. För den berörda arrendatom kan det innebära mycket stora kapi-
16
talförluster vare sig han tvingas föra bort sin investering från arren- Prop. 1994/95:155
destället eller får lämna kvar den. Reglerna torde också leda till att
arrendatom - om överenskommelse inte träffas med jordägaren - har
svårt att finansiera investeringen genom att använda den som kreditsä-
kerhet, t.ex. inom ramen för institutet företagshypotek. Det kan ju inte
med säkerhet sägas att arrendatom - eller hans långivare - vid en obe-
stämd framtida tidpunkt kommer att kunna tillgodogöra sig det ekono-
miska värdet av investeringen. Denna omständighet torde ofta inverka
negativt på arrendatoremas kreditvillkor.
De ovan angivna förhållandena har medfört ett ogynnsamt investe-
ringsklimat för de arrendatorer som inte kunnat träffa investeringsavtal
med jordägarna. Risken att förlora det kapital som måste satsas for att
möjliggöra en investering får naturligen många arrendatorer att tveka.
Som 1990 års arrendekommitté uttalat har därför frånvaron av avtal fått
till följd att önskvärda investeringar i arrendejordbruket ibland har
uteblivit. Om det inte tillskapas ett generellt skydd for investeringar i
arrendejordbruket kommer det att finnas en uppenbar risk för att dessa -
särskilt i tider som präglas av sämre lönsamhet - kommer att få allt
svårare att konkurrera med jordbruk som drivs på självägd mark. Det
bör i detta sammanhang beaktas att arrendejordbruken utgör en mycket
stor andel av den totala jordbruksnäringen i Sverige; cirka 43 procent
av Sveriges åkerareal är utarrenderad.
De nu angivna problemen har också en internationell aspekt. Den
pågående avregleringen av det svenska jordbruket och anpassningen till
internationella förhållanden inom bl.a. EU innebär att den svenska jord-
bruksnäringen i framtiden kommer att utsättas för hårdare konkurrens
från andra länder. För att svenska jordbrukare skall kunna hävda sig i
konkurrensen kommer det att bli allt viktigare att nya investeringar
kommer till stånd. Det finns risk för att ett stort antal jordbruksföretag
kommer att slås ut, om inte behovet av investeringar tillgodoses. Mot
bakgrund av att framtidens jordbrukssektor kan förväntas vara beroende
av investeringar måste en reform som innebär ett förbättrat investerings-
klimat för jordbruksarrendatorer betecknas som angelägen.
Behovet av en reform av ovan angivet slag har påtalats i olika sam-
manhang. Frågor rörande skyddet för arrendatoremas investeringar har
debatterats under mycket lång tid. Kraven på en generell lagreglering
om skydd för jordbruksarrendatoremas investeringar har återkommit
ständigt. Denna fråga har vidare varit föremål for en hearing i lagut-
skottet. Vid denna framhöll företrädare for såväl jordägare som jord-
bruksarrendatorer att det finns ett behov av regler som skyddar arrenda-
toremas investeringar. De förklarade sig också beredda att medverka till
en sådan reglering. Det är mot denna bakgrund som lagutskottet gjorde
sitt, av riksdagen godkända, uttalande om att investeringsfrågan på nytt
borde utredas (bet. 1989/90:LU6). Även 1990 års arrendekommitté, i
vilken företrädare för parterna på arrendemarknaden ingått som sakkun-
niga, har som sin enhälliga mening framhållit att det är välbetänkt att
införa ett lagreglerat skydd för arrendatoremas investeringar. Slutligen
skall nämnas att behovet av en sådan lagstiftning betonats mycket starkt 17
2 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 155
av ett stort antal remissinstanser i detta ärende, låt vara att andra re- Prop. 1994/95:155
missinstanser inte har varit övertygade om att sådan lagstiftning behövs.
Mot bakgrund av det anförda anser regeringen det vara klarlagt att det
finns ett behov av ett generellt skydd för jordbruksarrendatoremas
investeringar på arrendeställena. En lagstiftning med sådant innehåll bör
därför införas. I likhet med ett stort antal av remissinstanserna anser
regeringen att det av kommittén framlagda lagförslaget om investeringar
i huvudsak är väl ägnat att ligga till grund for lagstiftning i ämnet. För-
slaget kompletterar och förstärker den ställning och det skydd som
arrendatorema idag har. Vissa mindre jämkningar i förslaget kommer
dock att behandlas i det följande.
När det gäller frågan om behovet av särskilda regler om friköpsrätt
vid s.k. historiska arrenden anser regeringen att bedömningen måste
göras med utgångspunkt i ett rättsläge där arrendatom har ett i hg
fastslaget skydd för sina investeringar. Vid bedömningen måste vidare
beaktas att en friköpsrätt aktualiserar flera rättsligt komplicerade fråge-
ställningar. Dessa kommer att utvecklas närmare i ett senare avsnitt.
Redan här vill regeringen emellertid förutskicka att - med beaktande av
bl.a. att en lagreglering om skydd för arrendatorns investeringar före-
slås - de skäl som talar emot en friköpsrätt är så starka att lagstiftning
om detta enligt regeringens mening inte bör införas.
Reglerna om jordbruksarrende återfinns i 8 och 9 kap. jordabalken. Vad
gäller ansvaret för arrendeställenas skick utgår lagstiftningen från
följande huvudprinciper. Arrendatom svarar för arrendeställets vård och
underhåll under arrendetiden. Innebörden härav är att han skall vårda
jord och byggnader, stå för löpande underhåll och därvid bekosta
nödvändiga reparationer. Jordägarens skyldigheter innebär i huvudsak
att han skall avlämna bostad som skall användas av arrendatom eller
dennes anställda i sådant skick som gällande hälsoskyddslagstiftning
anger samt att han i vissa fåll skall bygga om en anläggning på arren-
destället eller ersätta den med en ny (den s.k. byggnadsskyldigheten).
Något förenklat kan sägas att arrendatom ansvarar for mindre skador
som faller under det normala löpande underhållet och att jordägaren
ansvarar för de största skadorna. Jordägaren skall i princip svara för
den nödvändiga förnyelsen av arrendestället.
Parternas ekonomiska mellanhavanden avseende den gångna arrende-
perioden regleras vid avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken. I första
hand gör man då en avstämning av underhållsläget, men även ersätt-
ningsfrågor av annat slag kan regleras. Om inte annat avtalats skall
avräkningen grundas på syn vid avräkningsperiodens början och slut.
Avräkning skall ske när arrendestället avträdes eller vid den tidigare
tidpunkt som partema träffat avtal om. Avräkning skall också ske vid Prop. 1994/95:155
förlängning av arrendeavtalet om det förflutit mer än nio år från till-
trädet eller från närmast föregående avräkning.
Jordbruksarrendatorer - liksom andra typer av nyttjanderättshavare -
är som huvudregel inte berättigade till ersättning av jordägaren för
utförda förbättringar på arrendestället. Det finns dock vid jordbruksar-
rende undantag från denna princip som kommer att beröras i det följan-
de.
Vad först avser situationen när arrendatom tillträder arrende som
omfattar bostad åt honom eller hans anställda (gårdsarrende) följer av
bestämmelsen i 9 kap. 17 § jordabalken att jordägaren skall avlämna
bostaden i det skick som föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning.
Frågor om detta skall avgöras vid syn. Finner synemännen att bostaden
inte uppfyller hälsoskyddslagstiftningens krav, skall de föreskriva vilka
åtgärder som skall vidtas för att avhjälpa bristen. De skall också fest-
ställa beräknad kostnad samt utsätta viss tid inom vilken åtgärderna
skall vara vidtagna. Underlåter jordägaren att vidta de angivna åtgärder-
na inom utsatt tid, får arrendatom utföra dem i hans ställe. Arrendatom
har då rätt till ersättning, motsvarande den fastställda beräknade kost-
naden, när arbetet fullbordats. Är bristen inte endast av ringa betydelse,
får han istället säga upp avtalet. För tid då arrendestället är i bristfälligt
skick har arrendatom också rätt till skälig nedsättning av arrendeav-
giften samt ersättning för skada.
I övrigt saknas bestämmelser som direkt tar sikte på det skick som
arrendestället skall ha på tillträdesdagen. Jordägaren kan dock, i avtalet,
göra åtaganden i detta hänseende. Om arrendatom under arrendetiden
har avhjälpt en tillträdesbrist som inte omfettas av bestämmelserna i 9
kap. 17 § jordabalken, har han enligt 9 kap. 16 § jordabalken också rätt
till ersättning av jordägaren. Denna ersättningsrätt, som inte omfettar
sådan del av arrendestället som enligt avtalet är undantagen från arren-
datoms underhållsskyldighet, kan göras gällande först i samband med
att avräkning sker.
Jordägarens tidigare nämnda byggnadsskyldighet inträder dels när
myndighet meddelat ett beslut som innebär att arrendestället inte får
användas på avsett sätt utan att en befintlig anläggning byggs om eller
en nyanläggning sker (9 kap. 17 a §), dels när byggnad, täckdikning
eller annan anläggning, utan arrendatorns vållande, skadats eller för-
slitits så att anläggningen för att tjäna sitt ändamål måste byggas om
eller ersättas med en ny (9 kap. 18 §). En förutsättning för att jordäga-
rens skyldighet enligt de nu angivna bestämmelserna skall inträda är att
den aktuella anläggningen behövs med hänsyn till en ändamålsenlig
planläggning av jordbruket på arrendestället. Härutöver gäller, enligt 9
kap. 17 a § , att jordägaren befrias från sin skyldighet om arbetet ingår
i arrendatorns underhållsskyldighet eller om arbetet avser en sådan del
av arrendestället beträffande vilken arrendatom enligt avtalet är fritagen
från underhållsskyldighet. Av 9 kap. 18 § följer att byggnadsskyldig-
heten enligt denna bestämmelse inte gäller beträffande hägnad eller
annan anläggning av sådan art att ett fullständigt iståndsättande ingår i 19
arrendatorns underhållsskyldighet och heller inte beträffande annan
anläggning än täckdikning, om anläggningen enligt avtalet är undan- Prop. 1994/95:155
tagen från arrendatorns underhållskyldighet.
Frågor om jordägarens byggnadsskyldighet prövas av arrendenämnden
på begäran av jordägaren eller arrendatom. Utför jordägaren inte inom
skälig tid efter anmaning ett arbete som åvilar honom enligt de nu
angivna bestämmelserna har arrendatom alternativa möjligheter att
agera. Han kan välja att utföra arbetet i jordägarens ställe. Har arren-
denämnden dessförinnan - på arrendatorns begäran - fastställt en beräk-
nad kostnad för arbetet, är arrendatom redan när arbetet fullbordats
berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda beloppet. Om
den beräknade kostnaden inte festställts, kan ersättningsrätten göras
gällande först i samband med att avräkning sker. För den tid egendo-
men inte kan användas för det avsedda ändamålet eller är i bristfälligt
skick har arrendatom rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och
ersättning för skada. Om bristen inte är av ringa betydelse, har arrenda-
tom även en möjlighet att säga upp avtalet.
Sådana skador på jordägaren tillhöriga anläggningar på arrendestället
som inte är så omfettande att jordägarens byggnadsskyldighet enligt 9
kap. 18 § jordabalken aktualiseras är principiellt att hänföra till arrenda-
toms underhållsskyldighet. Beträffande en viss kategori av sådana mind-
re skador, brandskador, finns en särskild bestämmelse i 9 kap. 19 §
jordabalken. Av denna ffamgår att arrendatom är skyldig att avhjälpa
skadan. Under förutsättning att han inte vållat skadan har arrendatom
rätt till ersättning för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbor-
dats. Har skadan orsakats av annat än brand - såsom storm, hagel,
snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter, explosion eller åsk-
nedslag som inte lett till brand - får arrendatom däremot på eget ansvar
själv bestämma om och när avhjälpande skall ske och någon rätt till
ersättning har han inte då.
Av den tvingande bestämmelsen i 9 kap. 21 § första stycket jordabal-
ken följer vidare att jordägaren är skyldig att ersätta arrendatom kost-
nad för ny täckdikning som arrendenämnden funnit behövlig med hän-
syn till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället.
Denna ersättningsskyldighet inträder när arbetet fullbordats och avser då
ett av arrendenämnden festställt belopp som skall motsvara den beräk-
nade kostnaden för arbetet.
De ovan angivna bestämmelserna kompletteras av två regler som
under vissa förhållanden ger arrendatom rätt till ersättning vid en fram-
tida avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken. Dessa bestämmelser finns
i 9 kap. 20 § och 21 § andra stycket jordabalken.
Bestämmelsen i 20 § gäller för det fellet att arrendatom uppfört en ny
byggnad i stället för en som han mottagit. Är arrendatom inte berättigad
till ersättning för den nya byggnaden enligt 17, 17 a eller 18 §§ har
han, om den nya byggnaden är lämplig for sitt ändamål eller har upp-
förts enligt en plan som godkänts av jordägaren, vid avräkningen rätt
till ersättning för den brist som vid tillträdet fenns på den mottagna
byggnaden. För eventuella brister på den nya byggnaden skall dock
göras avdrag med belopp, motsvarande kostnaden för att avhjälpa brist-
20
en. Motsvarande regler gäller i fråga om annan anläggning som ingår i Prop. 1994/95:155
arrendet.
I 9 kap. 21 § andra stycket finns slutligen en dispositiv regel enligt
vilken arrendatom är berättigad till ersättning för att han anlagt mark-
väg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört
varaktig nytta för jordbruket. Detta gäller dock inte om åtgärden är att
hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning. Ersättningen
är maximerad till vad som motsvarar den nödvändiga kostnaden.
Sammanfattningsvis kan anges att de lagbestämmelser som reglerar
arrendatorns rätt till ersättning för utförda förbättringar på arrendestället
i huvudsak avser åtgärder som beror på att det föreligger brister eller
skador på befintliga anläggningar. Hit hör bestämmelserna om åtgärdan-
de av tillträdesbrister (9 kap. 16 §), åtgärdande av brister på bostad (9
kap. 17 §), ombyggnad av befintlig anläggning eller nyanläggning på
grund av myndighets beslut (9 kap. 17 a §), ombyggnad av befintlig
anläggning eller nyanläggning på grund av skada eller förslitning (9
kap. 18 §), åtgärdande av brandskada (9 kap. 19 §) samt bestämmelser-
na om ersättning för brist på en mottagen byggnad vid uppförandet av
en ny byggnad (9 kap. 20 §).
Andra förbättringar än de nu nämnda, d.v.s. sådana som brukar be-
nämnas fristående förbättringar, ger rätt till ersättning endast i begrän-
sad utsträckning. Rätten till ersättning för sådana förbättringar regleras
av 9 kap. 21 § jordabalken. Enligt denna paragrafs första stycke har
arrendatom rätt till ersättning för ny täckdikning, som arrendenämnden
funnit behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig planläggning av jord-
bruket på arrendestället. Andra stycket i samma paragraf berättigar
arrendatom till ersättning för anläggandet av markväg, förbättringar av
ägoanordningen eller vidtagandet av annan åtgärd som medfört varaktig
nytta för jordbruket. Ytterligare en förutsättning för tillämpningen av
21 § andra stycket är att åtgärden inte är att hänföra till uppförande av
byggnad eller täckdikning. Bestämmelsen i 21 § första stycket är tving-
ande, medan bestämmelsen i 21 § andra stycket är dispositiv.
Utöver de nu redovisade bestämmelserna saknas det lagregler som ger
jordbruksarrendatorer rätt till ersättning för utförda förbättringar på
arrendestället. Arrendatoremas utsikter att kompensera sig för gjorda
investeringar måste emellertid också sättas i samband med vad som
gäller om möjligheterna att överlåta arrenderätten till någon annan än
jordägaren. Vid en sådan överlåtelse kan ju arrendatom tillgodogöra sig
värdet av en investering han gjort. Bestämmelser om överlåtelse av
arrenderätten finns i 9 kap. 31 § jordabalken. Lagens utgångspunkt är
här att arrendatom inte får överlåta arrenderätten utan jordägarens
samtycke. Från denna huvudregel, som intagits i paragrafens första
stycke, finns undantag i andra och tredje styckena.
Enligt den tvingande bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket får
arrendatom vid arrende för viss tid överlåta arrenderätten till sin make
eller avkomling, om det är fråga om ett utvecklat eller utvecklingsbart
lantbruksföretag. Överlåtelserätten är dock beroende av arrendenämn-
dens tillstånd. Tillstånd skall lämnas om jordägaren inte har befogad 21
anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Beträffande arrenden för viss tid som inte understiger tio år föreligger Prop. 1994/95:155
enligt den dispositiva bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket en mera
omfattande överlåtelserätt. Enligt denna regel får arrenderätten överlåtas
till en person med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Innan en sådan
överlåtelse får ske skall arrendatom dock erbjuda jordägaren att återta
arrendestället mot skyldighet att utge skälig ersättning för arrenderättens
värde. Vill jordägaren anta ett sådant erbjudande skall han lämna be-
sked inom en månad.
Undantagsbestämmelserna om arrendatorns överlåtelserätt komplette-
ras av särskilda bestämmelser i 31 § fjärde stycket om överlåtelserätt
för arrendatorns dödsbo. Bestämmelserna innebär i princip att dödsboet
får överlåta arrenderätten under samma förutsättningar som gällde för
arrendatom.
I de fell en gjord investering inte omfettas av någon lagreglerad skyl-
dighet för jordägaren att utge ersättning till arrendatom och arrendatom
inte heller har rätt att överlåta arrenderätten är arrendatorns möjlighet
att erhålla kompensation för investeringen beroende av att en överens-
kommelse härom träffas med jordägaren. Av särskild betydelse för
dessa fell är de dispositiva bestämmelserna i 8 kap. 21 § jordabalken.
Enligt denna paragraf, som gäller även för andra arrendetyper än
jordbruksarrende, skall den arrendator som uppfört egen byggnad på
arrendestället eller i övrigt lagt ned kostnad på detta utöver vad som
ålegat honom, när han frånträder arrendet erbjuda jordägaren att lösa in
byggnaden eller vad som eljest utförts. Arrendatom får föra bort egen-
domen om jordägaren inte inom en månad från det att erbjudandet
lämnades förklarat sig villig att anta det. Arrendestället skall dock
återställas i tjänligt skick. Är egendomen inte bortförd inom tre må-
nader från det att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligt
ogillades tillfaller den jordägaren utan lösen. Något tvång för jordäga-
ren att utge ersättning finns inte enligt denna paragraf.
Slutligen skall nämnas att arrendatom, enligt 9 kap. 22 § jordabalken,
är skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften då jordägaren
fullgjort sin byggnadsskyldighet enligt 17 a eller 18 § eller, i enlighet
med bestämmelserna i 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller
21 § första stycket, betalat ersättning för arbete som arrendatom utfört.
En förutsättning for att arrendeavgiften skall få höjas är dock att arren-
derättens värde ökat genom arbetet.
22
Prop. 1994/95:155
Regeringens förslag: När parterna i arrendeförhållandet inte kan
enas i frågan om en investering skall göras på arrendestället eller
de närmare villkoren för den, skall arrendatom kunna ansöka om
tillstånd till investeringen. Om tillstånd lämnas och arrendatom
därefter utför investeringen på egen bekostnad, skall han ha rätt
att överlåta arrenderätten. Innan sådan överlåtelserätt aktualiseras
skall dock jordägaren erbjudas att i stället lösa in investeringen.
De nu angivna reglerna skall inte kunna avtalas bort på förhand i
arrendekontraktet.
Om jordägaren löst in en investering enligt de nya bestämmel-
serna, skall han ha rätt till högre arrendeavgift.
Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag. Kommittén föreslår dock att arrendatorns rätt att utföra investe-
ring som avses i tillståndsbeslut skall inträda först sedan jordägaren
beretts tillfälle att utföra denna, men avstått.
Remissinstanserna: En stort antal av remissinstanserna har huvud-
sakligen tillstyrkt den av kommittén föreslagna modellen eller inte haft
några invändningar mot den. Många remissinstanser, häribiand Uppsala
universitet, Egendomsnämnden i Uppsala stift samt Domän Aktiebolag,
har dock ställt sig negativa till förslaget och menat att detta går alltför
långt. Några har uttalat att förslaget innehåller för svensk rätt främ-
mande tvångsmedel och att det utgör ett stort ingrepp i jordägarens
rådighet som kommer att medföra en risk för att utbudet av arrendegår-
dar minskar samt att omsättningen av fest egendom försvåras. Uppsala
universitet har ifrågasatt om förslaget är förenligt med den europeiska
konventionen om de mänskliga rättigheterna (Europakonventionen).
Några arrendatorsföreningar har, som en alternativ lösning, föreslagit
att bestämmelserna i 9 kap. 21 § första stycket jordabalken om jordäga-
rens ersättningsskyldighet för kostnader avseende täckdikning skall
utvidgas till att omfetta byggnader och andra anläggningar.
Skälen för regeringens förslag: Som framhållits i olika sammanhang
är det de enskilda parterna i arrendeavtalet som har den bästa känne-
domen om arrendeställets förutsättningar för en investering. Investering-
ar som utförs i samarbete mellan parterna har också bäst förutsättningar
att bli nyttiga och lönsamma för jordbruket. I linje med det nu sagda
ligger att man bör eftersträva att parterna själva skapar individuellt
anpassade lösningar på uppkommande frågor angånde investeringar. Ut-
gångspunkten för nya regler på detta område bör därför vara att parter-
na skall försöka lösa investeringsfrågoma i samförstånd. Lagregleringen
skall således avse situationer när parterna saknar möjlighet att nå fram
till en överenskommelse.
Arrendekommittén har i sitt betänkande diskuterat vilka rättsföljder
som skulle kunna knytas till att arrendatom gjort en investering på
arrendestället. I likhet med kommittén anser regeringen att det i praktik-
en endast kan bli fråga om en rätt för arrendatom att överlåta arrende-
23
rätten eller en inlösenskyldighet for jordägaren eller en kombination av Prop. 1994/95:155
dessa båda alternativ.
Parterna i jordbruksarrendeförhållanden har redan idag möjlighet att
avtalsvis tillerkänna arrendatom en mer omfattande överlåtelserätt än
den som gäller enligt lag. Som 1990 års arrendekommitté uttalat torde
dock sådana överenskommelser inte förekomma så ofta i praktiken.
Från jordägarhåll har man lagt mycket stor vikt vid befogenheten att
avgöra vem som skall bruka den jord som arrenderas ut. Arrendatorns
rent personliga förutsättningar att sköta jord och anläggningar har här-
vid ansetts mycket betydelsefulla. Denna inställning hos jordägarna har
lett till att arrendatoremas rätt att överlåta arrenderätten enligt 9 kap. 31
§ andra stycket jordabalken ofta inskränkts genom förbehåll i arrendeav-
talen. Det kan mot denna bakgrund förutses att en utvidgning av över-
låtelserätten måste ske genom tvingande lagstiftning, om den skall få
någon genomslagskraft. Detta vore dock ett stort ingrepp i avtalsfrihet-
en, som skulle medföra en risk för negativa återverkningar på arrende-
marknaden, främst genom ett minskat utbud av arrenden. En renodlad
överlåtelsemodell är därför inte ett lämpligt alternativ.
Inte heller en modell med absolut inlösenskyldighet för jordägaren är
tillfredsställande. Det kan ju innebära att en jordägare tvingas betala för
en investering som han inte önskar. Man kan inte heller bortse från
risken att jordägarens ekonomiska förhållanden inte medger att betal-
ning sker. I sådana fell kan man vid en renodlad inlösenmodell riskera
att hamna i ett läge där arrendatorns fordran på inlösenersättning i
praktiken är värdelös utan att han för den skull har några andra möjlig-
heter än att föra bort den aktuella egendomen.
Genom en kombinerad inlösen- och överlåtelsemodell kan de ovan
angivna negativa konsekvenserna mildras betydligt. Arrendekommitténs
förslag innebär att arrendatom först skall erbjuda jordägaren att lösa
den aktuella investeringen och att han - om jordägaren inte antar erbju-
dandet - skall ha rätt att överlåta arrenderätten till någon annan med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Enligt förslaget förutsätter arren-
datoms rätt till inlösen eller överlåtelse att ett särskilt tillstånd beviljats
för den aktuella investeringen och att jordägaren därefter beretts tillfälle
att själv utföra investeringen.
Genom den nu angivna modellen uppnås ett ekonomiskt skydd for
arrendatoremas investeringar samtidigt som jordägarnas intressen tas till
vara på ett tillfredsställande sätt. Den angivna tillståndsprövningen skall
garantera att tillstånd ges endast för ekonomiskt försvarbara investering-
ar och att jordägarens möjligheter till inlösen inte i praktiken omöjlig-
görs på grund av investeringens värde m.m. Jordägarens möjligheter att
kompensera sig för inlösenkostnadema säkerställs också, då förslaget
innehåller bestämmelser som ger jordägaren rätt att höja arrendeavgiften
när han löst in en investering.
Den nu angivna modellen innebär vidare att jordägarna ofta inte kom-
mer att påverkas av den gjorda investeringen överhuvudtaget och att de
under alla förhållanden kommer att få ett avgörande inflytande över
följderna av investeringen. Detta utgör en betydelsefull skillnad mot vad 24
som hade varit fellet om investeringsskyddet hade genomförts t.ex.
genom en utvidgning av bestämmelserna i 9 kap. 21 § första stycket Prop. 1994/95:155
jordabalken, som rör jordägarens skyldighet att utge ersättning för
täckdikning. Även om arrendatom erhållit ett investeringstillstånd och
utfört investeringen torde det ofta komma att inträffa att han underlåter
att begära inlösen eller att åberopa rätt till överlåtelse. I flertalet fell bör
det således kunna förutsättas att arrendatorns engagemang på arrende-
stället är så långsiktigt att någon överlåtelse av arrenderätten inte blir
aktuell samt att arrendatom vill behålla äganderätten till sina investe-
ringar under den tid han utnyttjar dem i sin verksamhet. För arrenda-
tom kommer dock redan det förhållandet att han har möjlighet att på-
kalla inlösen eller åberopa överlåtelserätt att medföra en personlig
trygghet och bättre förutsättningar att använda investeringen och arren-
derätten som kreditsäkerhet, med förmånligare kreditvillkor som följd.
I situationer då arrendatom erbjuder jordägaren att lösa in en investe-
ring har jordägaren enligt kommitténs förslag tillerkänts ett avgörande
inflytande över den slutliga rättsföljden. Frågan om investeringen skall
lösas in eller om arrendatom i stället skall tillåtas överlåta arrenderätten
avgörs nämligen av jordägaren. Överlåtelse kan inte heller ske till en
person som jordägaren inte accepterar utan att arrendenämnden funnit
att denne är lämplig som ny arrendator.
En reglering enligt de nu angivna linjerna utgör enligt regeringens
uppfettning en väl avvägd lösning av investeringsfrågan. Inskränkning-
arna i jordägarnas dispositionsrätt får anses så förhållandevis begränsade
att det inte bör föreligga någon risk för att arrende- och fastighetsmark-
naden påverkas negativt. Att man inför en reglering av detta slag torde
i stället innebära att parterna i ökad utsträckning löser investeringsfrå-
goma genom avtal och som en följd därav att investeringsklimatet för-
bättras. Någon risk för att den föreslagna regleringen skulle strida mot
bestämmelserna i Europakonventionen föreligger inte enligt regeringens
bedömning.
En särskild fråga är om det bör föreskrivas en rätt för jordägaren att -
sedan tillstånd givits - träda in och utföra investeringen i arrendatorns
ställe. Det kan visserligen sägas att en sådan reglering är positiv i den
meningen att den kommer att främja lagstiftarens intentioner, nämligen
att verka för att investeringar görs av jordägaren. En reglering med
detta innehåll medför dock en rad lagtekniska följdproblem. Då den
förutsätter att det festställs en tidsfrist inom vilken jordägaren skall
utföra investeringen, uppstår exempelvis frågan om verkan av att tids-
fristen löper ut innan arbetet slutförts. Kommitténs lösning på denna
fråga innebär i princip att arrendatom får slutföra arbetet och att han
därefter erhåller en rätt till inlösen eller överlåtelse. En sådan lösning
kan inte anses tillfredsställande, om jordägarens arbete fortskridit rela-
tivt långt. Vidare uppstår frågan hur ett eventuellt inlösenbelopp skall
beräknas, om jordägaren på detta sätt utfört en del av investeringen.
Andra tänkbara lösningar på detta problem medför andra typer av olä-
genheter. Då tidsfristen måste tillåtas bli lång vid mer omfettande arbe-
ten finns också en viss risk for att jordägaren förhalar saken. Problem
som dessa undviks om jordägaren inte ges någon företrädesrätt att 25
utföra investeringen. Några särskilda nackdelar uppkommer inte om
regleringen utformas på detta sätt. Regeringen anser alltså att arrenda- Prop. 1994/95:155
tom inte skall vara skyldig att erbjuda jordägaren att utföra investering-
en när denna har godkänts av arrendenämnden. Detta utesluter naturligt-
vis inte att parterna kan träffa frivilliga överenskommelser om att jord-
ägaren skall utföra en investering för vilken tillstånd givits. Det kan
tvärtom antas att uppgörelser av den innebörden kommer att bli vanliga
eftersom parterna ofta kommer att anse att en sådan ordning ligger i
deras respektive intresse.
För att få full genomslagskraft bör de föreslagna bestämmelserna vara
tvingande i den meningen att de inte skall kunna avtalas bort i arrende-
kontraktet.
Regeringens förslag: De nya bestämmelserna skall vara tillämp-
liga på jordbruksarrendatorers framtida investeringar på arrende-
ställen, när det är fråga om åtgärder som avser byggnader, mark-
anläggningar eller jord och som går utöver arrendatorns under-
hållsskyldighet. Från bestämmelsernas tillämpningsområde undan-
tas dock sådana arrenden som inte omfattar bostad åt arrendatom
(sidoarrenden) och vars arrendetid uppgår till högst ett år.
Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag utom såtillvida att kommittén inte har undantagit kortare sido-
arrenden från lagens tillämpningsområde.
Remissinstanserna: Egendomsnämnderna i Göteborg och Växjö stift
har anfört att de utgår från att regleringen endast skall gälla för sådana
arrenden som omfattar bostad åt arrendatom (gårdsarrenden). Egen-
domsnämnden i Göteborg har härutöver anfört att investeringar som
resulterar i driftsinventarier (byggnadsinventarier) inte bör omfettas av
de föreslagna reglerna. Egendomsnämnden i Uppsala stift anser att en
undre beloppsgräns för investering bör finnas och har föreslagit att en
sådan kan vara relaterad till taxeringsvärdet av åkermark och eko-
nomibyggnader. Det har vidare från olika arrendatorsgrupper framförts
synpunkter om att bestämmelserna även bör om fetta redan gjorda inves-
teringar.
Skälen för regeringens förslag: Det föreslagna generella skyddet bör
inte gälla oinskränkt för alla investeringar som arrendatorer kan vilja
utföra på sina arrendeställen. Det ligger emellertid i sakens natur att
bedömningen av vilka investeringar som i praktiken skall omfettas av de
föreslagna bestämmelserna i stor utsträckning kommer att få göras vid
tillståndsprövningen, som - vilket regeringen återkommer till i avsnitt
5.4 - skall göras av arrendenämnderna. Här skall dock de yttre ramarna
för reglernas tillämpningsområde anges.
I likhet med kommittén anser regeringen att tillstånd bör kunna ges
när det är fråga om åtgärder som avser byggnader, markanläggningar
eller jord och som går utöver arrendatorns underhållsskyldighet. Det
26
skall vara fråga åtgärder som innebär en förkovran av jordägarens Prop. 1994/95:155
fastighet.
De nu föreslagna reglerna har till syfte att undvika situationer där
arrendatom, om överenskommelse inte kunnat träffas med jordägaren,
saknar möjlighet att kompensera sig för investeringskostnader på grund
av att den berörda investeringen i praktiken inte kan skiljas från arren-
destället. Lösa maskiner o.d. omfattas inte av förslaget. Det nu sagda
innebär likväl inte att alla investeringar som kan skiljas från arrendestäl-
let kommer att falla utanför de föreslagna reglernas tillämpningsområde.
Även investeringar i form av byggnadstillbehör som förhållandevis lätt
kan skiljas från byggnaden och säljas på öppna marknaden bör omfattas
av de nya reglerna. En annan sak är att det typiskt sett inte kommer att
föreligga något starkt intresse för arrendatom att utverka tillstånd till en
sådan investering.
Det kan diskuteras om det bör ställas särskilda krav på arrendestället
for att tillstånd till investeringar skall kunna komma i fråga. Ett par av
remissinstanserna har framfört att lagen inte bör vara tillämplig på
arrenden som inte omfattar bostad åt arrendatom (sidoarrenden). Om
sidoarrenden helt utesluts från lagens tillämpningsområde skulle detta
emellertid innebära bl.a. att arrendatorer som utgör juridiska personer
inte omfattas av lagen. En sådan avgränsning är inte sakligt motiverad.
Regeringen anser därför inte att lagens tillämpningsområde bör inskrän-
kas på detta sätt.
Beträffande en särskild kategori av sidoarrenden kan det dock dis-
kuteras om det är motiverat att införa investeringsregler av det nu aktu-
ella slaget, nämligen sidoarrenden där arrendetiden uppgår till högst ett
år. För dessa arrenden gäller särskilda regler. De är inte förenade med
förlängningsrätt och kan i allmänhet sägas vara av tillfällig karaktär. Då
de nu föreslagna reglerna syftar till att ge arrendatorer möjlighet att
göra långsiktiga investeringar anser regeringen att det saknas skäl att
låta sådana tillfälliga arrenden omfettas av lagen. Ett undantag bör
därför göras för sidoarrenden som löper på högst ett år.
I övrigt bör det inte uppställas några särskilda krav på arrendestället
for att de nya bestämmelserna skall kunna tillämpas. Detta innebär
emellertid inte att frågan om arrendeställets beskaffenhet kommer att
sakna betydelse vid tillståndsprövningen. Det är exempelvis naturligt
att mer omfettande investeringar företrädesvis bör göras på arrendestäl-
len som betraktas som brukningscentrum.
I likhet med kommittén anser regeringen att det inte är lämpligt att
låsa tillämpningen av reglerna med en fest undre beloppsgräns som
skulle syfta till att arrendenämnderna inte belastas av tvister rörande
låga belopp. En absolut beloppsgräns är svår att sätta och kan leda till
egendomliga resultat i enskilda gränsfell. Typiskt sett kommer det
beträffande mer obetydliga åtgärder, t.ex. vissa åtgärder som resulterar
i mindre driftsinventarier, ändå inte att finnas tillräckliga incitament för
arrendatom att genomdriva en prövning i tillståndsfrågan. I sådana fell
kommer nämligen ett framtida inlösenbelopp att bli inget eller endast
obetydligt. Vid sådant förhållande kommer inte heller överlåtelserätten 27
att aktualiseras eftersom jordägarna kan förväntas välja att betala lösen-
beloppet. Även den omständigheten att arrendatom själv får stå sina Prop. 1994/95:155
kostnader i arrendenämnden talar emot en framtida förekomst av i
praktiken onödiga nämndsprövningar.
Det är inte heller lämpligt att i lagen föreskriva någon absolut övre
beloppsgräns för investeringen. Som regeringen återkommer till i det
följande skall dock, vid tillståndsprövningen, hänsyn tas till förhållandet
mellan investeringens och arrendeställets värden. I princip skall man
inte genom en investering kunna åstadkomma ett läge där en lösen för
jordägaren framstår som praktiskt omöjlig med hänsyn till investering-
ens höga värde.
Vissa remissinstanser har framfört uppfattningen att en lagstiftning
rörande skyddet för arrendatoremas investeringar bör omfatta även
investeringar som har gjorts före de nya reglernas ikraftträdande. Av
allmänna principer följer emellertid att retroaktiv lagstiftning bör till-
gripas på det civilrättsliga området endast när det finns starka skäl.
Några sådana finns inte här. I likhet med kommittén anser därför rege-
ringen att det inte kan komma i fråga att låta en tidigare utförd investe-
ring föranleda en tillämpning av de nu föreslagna bestämmelserna om
inlösen eller överlåtelse. Detta gäller även en ordning enligt vilken ett
tillståndsbeslut skulle kunna ges i efterhand. En sådan ordning skulle for
övrigt ställa rättstillämpningen inför mycket svåra problem.
På grund av det anförda bör de nu föreslagna bestämmelserna bli
tillämpliga endast på framtida investeringar som görs i enlighet med ett
tillståndsbeslut. Detta utesluter givetvis inte att parterna avtalsvis kan
låta även tidigare investeringar omfattas av inlösen- eller överlåtelse-
förfarandet. Härtill kommer att de nya reglerna indirekt kommer att
medföra bättre förutsättningar för arrendatorer att tillgodogöra sig vär-
det av tidigare gjorda investeringar. Detta kommer att beröras ytterliga-
re i författningskommentaren.
Regeringens förslag: Frågor om tillstånd till investeringar enligt
de nya reglerna skall avgöras av arrendenämnden. Dess beslut
skall kunna klandras till fastighetsdomstol.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag.
Remissinstanserna: Har inte uttalat sig särskilt i denna del av för-
slaget.
Skälen för regeringens förslag: Prövningen av ansökningar om in-
vesteringstillstånd kommer många gånger att förutsätta särskild känne-
dom om arrende- och jordbruksförhållanden. Det är därför naturligt att
sådana tillståndsfrågor avgörs av arrendenämnd, som för övrigt redan
handlägger frågor av liknande art.
28
Arrendenämndens beslut i en tillståndsfråga bör, liksom beslut rörande Prop. 1994/95:155
byggnadsskyldighet, kunna överprövas av fastighetsdomstol sedan part
väckt talan mot den andra parten (klander).
Regeringens förslag: Tillstånd till en investering skall ges, om
den kan antas bli lönsam på lång sikt för jordbruket på arrende-
stället och intresset av att investeringen sker överväger jordäga-
rens intresse av att den inte kommer till stånd.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag,
utom vad avser formuleringen av lönsamhetsrekvisitet. Enligt kommit-
téns förslag skall detta rekvisit uttryckas så att investeringen skall antas
vara till varaktig nytta for jordbruket på arrendestället.
Remissinstanserna: Några remissinstanser, såsom Svea hovrätt,
Uppsala universitets juridiska fekultet, Svenska kyrkans församlings-
och pastoratsförbund, Svenska kyrkans centralstyrelse, Domän Aktie-
bolag och Konkurrensverket, har ansett att de föreslagna förutsättning-
arna för tillstånd är alltför otydliga. Vad gäller lönsamhetskravet har
vissa instanser, häribiand arrendenämnderna i Västerås och Linköping,
Fideikommissnämnden, Kammarkollegiet, Domän Aktiebolag, Fidei-
kommissariemas intresseorganisation samt Sveriges jordägareförbund,
ansett att detta måste sättas högre än vad som gjorts i kommitténs för-
slag.
Skälen för regeringens förslag: Frågan om vilket krav på lönsamhet
som bör ställas upp som en förutsättning for tillstånd till de berörda
investeringarna är en av de mest centrala frågorna vid utformningen av
nya regler på detta område. 1990 års arrendekommitté har fört sina
diskussioner med utgångspunkt från det lönsamhetskrav som gäller bl.a.
för byggnadsskyldigheten enligt 9 kap. 17 a och 18 §§ jordabalken. En
förutsättning för att byggnadsskyldighet skall föreligga enligt dessa
bestämmelser är att anläggningen behövs med hänsyn till en ändamåls-
enlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Enligt kommitténs
uppfattning har det angivna rekvisitet kommit att få en ur arrendatorns
synvinkel sträng innebörd och har tolkats som ett allmänt lönsam-
hetskrav med avseende på förhållandevis korta tidsperioder. Kommittén
har menat att lönsamhetsbedömningen skall tonas ned i förhållande till
vad som är gängse i fråga om byggnadsskyldigheten och dessutom ses i
ett längre tidsperspektiv.
Som kommittén påpekat skiljer sig de nu föreslagna bestämmelserna
på väsentliga punkter från regleringen om byggnadsskyldigheten. Reg-
lerna om jordägarens byggnadsskyldighet innebär att jordägaren åläggs
att bekosta den åtgärd som arrendenämnden beslutat om. Här är situa-
tionen den omvända. Utgångspunkten är således att det är arrendatom
som skall utföra och finansiera investeringen och därmed svara för det
ekonomiska risktagandet. Som vi nämnt tidigare kommer jordägaren
29
många gånger inte att beröras av den vidtagna investeringen över huvud Prop. 1994/95:155
taget. Under dessa förhållanden är det naturligt att lönsamhetskravet
inte behöver betonas lika starkt som vid bedömningen av jordägarens
byggnadsskyldighet. Det bör också kunna godtas att det tar längre tid
för investeringen att bli lönsam. En förutsättning måste dock vara att
åtgärden framstår som företagsekonomiskt försvarlig. Det måste finnas
anledning anta att åtgärden på längre sikt kommer att ge ett positivt
bidrag till ett upprätthållande eller en utveckling av en lämplig produk-
tion på arrendestället.
Lönsamhetskravet skall vidare ses i belysning av de villkor som skall
gälla för jordägarens inlösenskyldighet. I det följande (se avsnitt 5.7)
kommer regeringen att föreslå att inlösenersättningen skall motsvara vad
arrendestället ökat i värde genom den aktuella investeringen. En sådan
regel torde skydda jordägaren mot att det blir alltför betungande att
lösa in en mindre lönsam investering. Under dessa förhållanden kom-
mer ett lägre lönsamhetskrav typiskt sett inte att gå ut över jordägaren.
Även om en investering anses uppfylla kravet på lönsamhet bör vid-
are, som kommittén föreslagit, frågan om tillstånd inte vara avgjord
därmed. Det kan ju finnas skäl av annan art som med styrka talar emot
att investeringen utförs. Även andra aspekter än investeringens lönsam-
het bör därför kunna beaktas vid tillståndsprövningen. Parternas intres-
sen for respektive emot den aktuella investeringen bör kunna vägas mot
varandra. Med hänsyn till de rättsverkningar som ett investeringstill-
stånd föreslås få bör tillstånd medges endast om intresset av att den
aktuella investeringen sker överväger jordägarens intresse av att den
inte kommer till stånd. Ett sådant krav innebär att villkoren for tillstånd
skärps i förhållande till vad som hade varit fallet, om man hade gjort en
bedömning enbart av investeringens lönsamhet. Om lönsamhetskravet
skulle sättas lika högt som det som gäller för jordägarens byggnadskyl-
dighet, skulle en kompletterande bestämmelse med detta innehåll strängt
taget kunna innebära att det krävs mer för att arrendatom skall få till-
stånd till en egen investering än vad som krävs för att aktualisera bygg-
nadsskyldigheten. Detta kan inte vara rimligt.
Mot bakgrund av det nu nämnda ansluter regeringen sig till kommit-
téns uppfattning om att lönsamhetskravet bör sättas lägre än motsvaran-
de krav för ett aktualiserande av byggnadsskyldigheten samt att lönsam-
hetsbedömningen skall följas av en intresseavvägning, som blir avgöran-
de för om tillstånd skall ges eller inte. Härigenom uppnås ett rimligt
krav på lönsamhet samtidigt som det ges möjligheter till en allsidig
bedömning av andra omständigheter som är av betydelse i det enskilda
fallet.
Kommittén har föreslagit att lönsamhetskravet bör uttryckas så att
investeringen skall kunna antas vara till varaktig nytta för jordbruket på
arrendestället. Detta rekvisit återfinns i 9 kap. 21 § andra stycket jorda-
balken. Enligt denna bestämmelse har arrendator som anlagt markväg,
förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört var-
aktig nytta för jordbruket, och som inte är att hänföra till uppförandet
av byggnad eller till täckdikning, rätt till ersättning av jordägaren i 30
samband med avräkning. De åtgärder som omfettas av denna bestäm-
melse utgör i princip forbättringar av jorden. Det är i allmänhet fråga Prop. 1994/95:155
om mindre kostnadskrävande arbeten. Som exempel på sådana åtgärder
kan nämnas stenröjning och stubbrytning. De investeringar som kom-
mer att bli aktuella enligt de nu föreslagna reglerna kommer däremot
ofta att vara både omfettande och kostnadskrävande. Det kan bli fråga
om såväl jordförbättringar som uppförande av större byggnader. Det
föreligger alltså betydande skillnader i fråga om karaktären av de åt-
gärder som kan komma i fråga enligt de angivna bestämmelserna. Vid-
are är det inte helt klart vad rekvisitet "varaktig nytta" i 9 kap. 21 §
andra stycket jordabalken innefattar for krav på lönsamhet. Regeringen
anser därför att lönsamhetskravet i den nu föreslagna lagstiftningen bör
uttryckas på ett annat sätt. Enligt regeringens mening bör detta krav
kunna formuleras på det sättet att tillstånd till investering skall lämnas,
om den kan antas bli lönsam på lång sikt för jordbruket på arrendestäl-
let. Som redan framgått bör detta lönsamhetskrav inte tolkas lika strängt
som det krav som gäller för att jordägare skall kunna åläggas att uppfö-
ra byggnad o.d. En förutsättning är dock fortfarande att åtgärden skall
framstå som företagsekonomiskt försvarlig. Det måste finnas anledning
anta att åtgärden på längre sikt kommer att ge ett positivt bidrag till ett
upprätthållande eller en utveckling av en lämplig produktion på arren-
destället.
När det gäller den intresseavvägning som skall göras - om kravet på
lönsamhet ansetts vara uppfyllt - är det inte möjligt att ge några närma-
re anvisningar. Rent allmänt kan sägas att avvägningen skall vara allsi-
dig och beakta samtliga omständigheter i det enskilda fellet. Man bör
kunna beakta såväl ekonomiska som mer ideella förhållanden. Regering-
en skall dock peka på vissa omständigheter som bör tillmätas vikt vid
prövningen.
Om jordägaren gör sannolikt att ett självinträde är nära förestående
bör tillstånd normalt inte medges.
En annan omständighet som bör beaktas särskilt vid intresseavväg-
ningen är proportionerna mellan investeringens och arrendeställets
värden. Det är av stor betydelse att dessa proportioner blir rimliga. Om
investeringen tillåts bli alltför kostsam, kan det innebära att jordägaren
i praktiken blir förhindrad att lösa in denna. Om en investering har ett
lika högt värde som arrendestället eller t.o.m. högre, torde det i allmän-
het kunna innebära att jordägarens möjligheter till inlösen minskar. På
grund härav bör tillstånd i princip inte ges för så kostsamma investe-
ringar. Bedömningen av om värdet på en tilltänkt investering är för högt
bör göras med utgångspunkt i de värden som gäller vid den tidpunkt då
bedömningen görs. Eventuella förändringar av arrendeställets värde till
följd av den aktuella investeringsåtgärden bör således inte vägas in.
Som några remissinstanser har anfört bör särskild hänsyn tas till par-
ternas ekonomiska förutsättningar med avseende på den aktuella investe-
ringen. Om någon av parterna har sådana ekonomiska förhållanden att
hans möjligheter att bekosta eller lösa in investeringen framstår som
osäkra, är det rimligt att detta beaktas vid intresseavvägningen.
Arrendenämnderna i Västerås och Linköping samt länsstyrelsen i Ös- 31
tergötlands län har föreslagit att en arrendator inte bör få lämna in
ansökan till arrendenämnden om tillstånd till investering tidigare än tre Prop. 1994/95:155
år från det faktiska tillträdet. Enligt regeringens mening saknas det skäl
att generellt utesluta en möjlighet att ge tillstånd i sådana fall. Det
förhållandet att ansökan om tillstånd ges in snart efter det att arrenda-
tom tillträtt arrendet bör dock beaktas vid intresseawägningen.
Regeringens förslag: En investering som arrendatom har utfört
enligt tillstånd från arrendenämnd skall lösas in av jordägaren, om
denne inom tre månader från arrendatorns erbjudande åtar sig att
göra detta. Inlösen skall också ske i fell då arrendeförhållandet
upphör på grund av att jordägaren har sagt upp arrendeavtalet och
arrendatom enligt bestämmelserna i 9 kap. 8 § jordabalken saknar
rätt till förlängning av avtalet.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom
såtillvida att kommittén föreslår att jordägaren skall lämna besked i
inlösenfrågan inom två månader från arrendatorns erbjudande samt att
jordägarens besked skall lämnas i skriftlig form.
Remissinstanserna: Svenska kyrkans församlings- och pastoratsför-
bund, Svenska kyrkans centralstyrelse och Domän Aktiebolag har kriti-
serat förslagets innebörd att jordägaren kan tvingas att lämna slutligt
besked i inlösenfrågan utan att dessförinnan ha fått besked om vilka
villkor som skall gälla för inlösen. Egendomsnämnden i Växjö stift,
Svenska Kommunförbundet och Domän Aktiebolag har ansett att den
av utredningen föreslagna tidsfristen för jordägaren att besvara erbju-
dandet om inlösen är alltför kort. Förslaget om att en inlösenskyldighet
skall föreligga i de fall då arrendatom på grund av bestämmelserna i 9
kap. 8 § jordabalken saknar förlängningsrätt har vidare kritiserats bl.a.
av Fideikommissnämnden, Uppsala universitet, Kammarkollegiet, Egen-
domsnämnden i Växjö stift, Svenska kyrkans församlings- och pasto-
ratsförbund och Svenska kyrkans centralstyrelse. Svea hovrätt har ansett
att avgränsningen av de fell som omfettas av inlösenskyldigheten är
godtycklig.
Skälen för regeringens förslag: Som angetts i avsnitt 5.2 innebär
förslaget att en arrendator som utfört investering enligt ett tillstånd från
arrendenämnd under vissa förutsättningar skall ha rätt att överlåta arren-
derätten. Överlåtelserätten förutsätter att jordägaren beretts tillfälle att
förvärva den egendom som avses med arrendenämndens tillståndsbeslut.
Arrendatom skall således erbjuda jordägaren att lösa egendomen, varpå
jordägaren - för att ha sin rätt till inlösen i behåll - skall lämna besked
inom viss tid från det att han fick erbjudandet.
Vad gäller frågan om vilken karaktär jordägarens besked skall ha
anser regeringen att ett besked som endast är preliminärt eller beroende
av villkor rörande exempelvis inlösenbeloppets storlek inte skall godtas.
En ordning där jordägaren ges rätt att ångra sig i inlösenfrågan skulle
32
nämligen innebära att arrendatom under lång tid kan hindras från att ut- Prop. 1994/95:155
nyttja överlåtelserätten. Detta gäller oavsett om förklaringen helt och
hållet får karaktären av ett preliminärt ställningstagande eller om jord-
ägaren ges en begränsad ångerrätt, t.ex. för det fall att inlösenbeloppet
sedermera skulle bestämmas till ett belopp som han anser vara för högt.
Som vi återkommer till i avsnitt 5.8. skall frågan om villkor för inlö-
sen, bl.a. inlösenbeloppet, kunna avgöras av fastighetsdomstol, om
parterna inte kan träffa en överenskommelse i denna del. Då fastighets-
domstolens avgörande skall kunna överklagas skulle arrendatom i vissa
fall tvingas att under flera år vänta på besked i fråga om inlösen skall
ske eller inte. Det är uppenbart att en sådan ordning skulle medföra
stora problem för arrendatom när denne avser att avveckla sitt enga-
gemang på arrendestället. Det skulle vidare vara möjligt för jordägare
att medvetet hindra arrendatom från att utnyttja överlåtelserätten - eller
fördröja utnyttjandet - genom att oriktigt förklara sig vara villig att lösa
investeringen och därefter driva frågan om inlösenersättningen genom
flera instanser. Mot denna bakgrund - och med beaktande av Lagrådets
synpunkter - anser regeringen att jordägarens förklaring om att han
önskar lösa investeringen bör ges formen av ett civilrättsligt bindande
och villkorslöst åtagande. Ett sådant åtagande innebär bl.a. att jordäga-
ren - om överenskommelse inte träffats om lösensumman - åtar sig
skyldighet att lösa egendomen till ett belopp som i sista hand får fest-
ställas av fastighetsdomstolen eller den högre instans som avgör ären-
det. Endast genom ett åtagande av den nu angivna karaktären bör jord-
ägaren kunna åstadkomma att arrendatom inte blir berättigad att över-
låta arrenderätten.
Under nu angivna förhållanden är det uppenbart att jordägaren måste
ges tillräckligt med tid för att hinna beräkna hur stort inlösenbeloppet
kan tänkas bli, undersöka finansieringsmöjligheterna samt i övrigt över-
väga konsekvenserna av inlösen. För arrendatom är det å andra sidan
angeläget att den tid inom vilken jordägaren skall svara på erbjudandet
om inlösen inte utsträcks alltför långt, bl.a. med hänsyn till att han be-
höver ha tid på sig för att finna en person som är villig att förvärva
arrenderätten samt att förhandla om vilket pris förvärvaren skall betala.
Kommittén har föreslagit att jordägarens tidsfrist bör bestämmas till
maximalt två månader från det att jordägaren erhöll arrendatorns erbju-
dande att lösa egendomen. Några remissinstanser har tyckt att denna
tidsfrist blir alltför kort. Exempelvis har Kommunförbundet påpekat att
den föreslagna tidsfristen inte alltid kommer att kunna iakttas i kommu-
nala sammanhang. Enligt regeringens mening bör tidsfristen bestämmas
till tre månader, vilket innebär en rimlig avvägning av de intressen som
gör sig gällande.
Det hittills anförda innebär att jordägaren får en frist om maximalt tre
månader från det att han erhöll arrendatorns erbjudande att lösa egen-
domen. Inom denna tid måste han ta slutlig ställning till fiågan om
inlösen.
Enligt förslaget i lagrådsremissen skall såväl arrendatorns erbjudande
till jordägaren som dennes åtagande att lösa en investering ske skriftli- 33
gen. Att arrendatorns erbjudande skall ske skriftligen är, som Lagrådet
3 Riksdagen 1994/95. 1 samt. Nr 155
har framhållit, av betydelse eftersom tidpunkten for ett sådant erbjudan- Prop. 1994/95:155
de skall utgöra utgångspunkt för en frist. Lagrådet har däremot avstyrkt
förslaget om formkrav såvitt avser jordägarens åtagande. Detta form-
krav motiverades enligt lagrådsremissen med att man härigenom skulle
kunna undvika tvister rörande bl.a. om ett inlösenåtagande gjorts i rätt
tid eller om det har den innebörd som här avses. Då det emellertid bör
ligga i parternas intresse att minska risken för sådana tvister kan det
antas att inlösenåtagandet - oavsett om lagen kräver det eller inte -
kommer att göras i skriftlig form. Det bör också beaktas att det skulle
kunna uppkomma komplikationer eftersom skriftlighetskravet inte skulle
gälla för själva avtalet om överlåtelse av investeringen utan endast för
jordägarens ensidiga åtagande. Härtill kommer att något formkrav inte
gäller när parterna i andra fell, exempelvis enligt bestämmelsen i 8 kap.
21 § jordabalken, åtar sig att lösa in investeringar. Inte heller vid åta-
gande om att mot ersättning återta arrendeställe enligt bestämmelsen i
9 kap. 31 § andra stycket jordabalken - som till sina rättsverkningar
företer stora likheter med den nu diskuterade bestämmelsen - uppställs
något krav på skriftlighet. Mot bakgrund av det anförda godtar rege-
ringen Lagrådets uppfattning att det inte föreligger tillräckliga skäl för
att infora formkrav för jordägarens åtagande att lösa investeringar.
Förutom de nu berörda fellen där jordägaren åtar sig att lösa egen-
domen har kommittén föreslagit att inlösen även skall ske då jordägaren
sagt upp arrendeavtalet och arrendatom - på grund av bestämmelserna
i 9 kap. 8 § jordabalken - saknar förlängningsrätt. I sådana situationer
har arrendatom inte någon framtida arrenderätt att överlåta. Enligt den
nu angivna bestämmelsen saknar arrendatom rätt till förlängning av
arrendeavtalet när arrenderätten är förverkad eller förhållande som
avses i 8 kap. 14 § föreligger (punkten 1), när arrendatom i annat fell
åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet skäligen inte bör
förlängas (punkten 2), när jordägaren gör sannolikt att han själv, hans
make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt
mot arrendatom att arrendeförhållandet upphör (punkten 3), när jord-
ägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig
indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot
arrendatom att arrendeförhållandet upphör (punkten 4), när jordägaren
gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detalj-
plan (punkten 5) och när jordägaren i annat fell gör sannolikt att arren-
destället skall användas för annat ändamål än jordbruk och det ej är
obilligt mot arrendatom att arrendeförhållandet upphör (punkten 6).
Det kan givetvis synas diskutabelt att jordägaren skall vara skyldig att
lösa investeringar i de nu angivna situationerna. En sådan skyldighet
kan t.ex. innebära att en jordägare på grund av trängd ekonomi kommer
i en situation där han måste avstå från att göra självinträde eller att säga
upp en arrendator som förverkat arrenderätten trots att lagen egentligen
ger honom den möjligheten. Det kan också tänkas att en arrendator
genom medveten misskötsamhet, t.ex. underlåtenhet att betala arrende-
avgift, tvingar fram inlösen av en investering.
De omständigheter som enligt 9 kap. 8 § jordabalken kan medföra att 34
förlängningsrätt saknas företer för detta sammanhang betydelsefulla
skillnader. De fell som upptas i punkterna 3-6 kännetecknas av fekto- Prop. 1994/95:155
rer som arrendatom inte kunnat råda över. I likhet med kommittén
anser regeringen det vara naturligt att arrendatom skall vara berättigad
till inlösen av investeringen om arrendestället tas i anspråk med hän-
visning till någon bestämmelse i dessa punkter.
Det är mer tveksamt om en absolut inlösenskyldighet bör gälla i de
fell som avses i punkterna 1 och 2, vilka tar sikte på fell där arrenda-
tom på något sätt har åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet. Som
kommittén påtalat skulle dock ett undantag för dessa fell fä negativa
konsekvenser. En tillämpning av 9 kap 8 § innebär i sig mycket in-
gripande verkningar för arrendatom. Om man inte låter inlösenskyldig-
heten omfatta också dessa fell, kommer detta att kunna leda till obilliga
resultat. Anta att arrendatom t.ex. i en situation där lönsamheten är låg
inte kan betala arrendeavgiften i rätt tid, med följd att arrenderätten
förverkas. Förutom att arrendatom måste lämna arrendestället kommer
han även att mista rätten till ersättning för den egendom som tillförts
arrendestället i enlighet med ett investeringstillstånd. Jordägaren kom-
mer i dessa fell många gånger att kunna tillägna sig arrendatorns inves-
teringar utan att behöva betala något för dem. Syftet att den föreslagna
regleringen skall öka investeringsbenägenheten hos arrendatorema kan
därigenom motverkas. Till detta skall läggas att en sådan ordning också
kommer att minska arrendatorns möjligheter att finansiera investeringar
genom lån från utomstående. Svårigheterna att med någon säkerhet
förutse framtida förhållanden inom jordbruket och för det enskilda
arrendeföretaget kan leda till att investeringen i realiteten blir värdelös
som säkerhetsobjekt. Det anförda leder till slutsatsen att arrendatom bör
ges rätt att påkalla inlösen i alla de fell som avses i 9 kap. 8 § jordabal-
ken.
De ferhågor som framförts om att en jordägare för att inte äventyra
sin ekonomi kan tvingas att avstå från att göra självinträde eller att säga
upp en försumlig arrendator bör inte överdrivas. Arrendenämndens
tillståndsprövning skall ju bl.a. innefetta ekonomiska överväganden. Om
investeringen är så omfettande att en senare inlösen framstår som omöj-
lig, skall tillstånd inte ges. Parternas ekonomiska förutsättningar att
klara investeringen skall också beaktas vid tillståndsprövningen.
Risken för att arrendatorer kommer att utnyttja dessa bestämmelser
och genom misskötsamhet tvinga fram inlösen framstår inte heller som
särskilt stor. Det är knappast troligt att arrendatorer i någon större
utsträckning kommer att försöka nå fördelar på detta sätt. Som kom-
mittén anmärkt torde för övrigt den omständigheten att jordägare kan ha
rätt till skadestånd enligt bestämmelserna i 8 kap. 14 och 23 §§ jor-
dabalken verka återhållande på eventuella sådana försök. Om arrenda-
tom skulle utnyttja reglerna på detta sätt, riskerar han att bli skade-
ståndskyldig gentemot jordägaren. Ett sådant skadestånd kan jordägaren
avräkna mot det belopp han skall erlägga i lösen för den aktuella inves-
teringen.
Svea hovrätt har ansett att avgränsningen av inlösenskyldigheten till
situationer när arrendeförhållandet upphör på grund av omständigheter 35
som avses i 9 kap. 8 § jordabalken är godtycklig och menat att samma
regler bör kunna gälla om arrendet upphör på grund av exempelvis Prop. 1994/95:155
överenskommelse eller arrendators död. Dessa fell skiljer sig dock från
dem som avses i 9 kap. 8 § jordabalken. Om arrendeförhållandet upp-
hör på grund av arrendatorns död, påverkar det i princip inte rättsför-
hållandet. Dödsboet övertar då den avlidne arrendatorns rättigheter och
förpliktelser enligt arrendeavtalet. Eftersom dödsboet också har en rätt
till förlängning av arrendeavtalet, som visserligen inte är lika omfettan-
de som den avlidne arrendatorns, torde boet ha möjlighet att utnyttja
rätten till överlåtelse av arrenderätten. Och i fell då arrendeavtalet skall
upphöra på grund av frivillig överenskommelse mellan parterna bör det
kunna förutsättas att arrendatom inte medverkar till en sådan överens-
kommelse utan att frågan om kompensation för investeringar dessförin-
nan lösts. Någon särskilt reglerad inlösenskyldighet torde därför inte
behövas för dessa fell.
Regeringens förslag: Den ersättning som jordägaren skall utge
till arrendatom vid inlösen av en investering skall, om inte annat
avtalats, motsvara vad arrendestället ökat i värde genom investe-
ringen.
Kommitténs förslag: Kommittén föreslår att inlösen skall ske mot
skälig ersättning. Kommittén uttalar härvid att det är rimligt att ersätt-
ningsfrågan i praktiken avgörs utifrån investeringens återanskaffnings-
värde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning.
Remissinstanserna: Flera remissinstanser, bl.a. Uppsala universitet,
Egendomsnämnden i Uppsala stift och Egendomsnämnden i Lunds stift,
har kritiserat utredningens förslag angående grunderna för beräkningen
av inlösenbeloppet och anfört bl.a. att förslaget innebär en risk for att
en part kan göra en obehörig vinst på den andre partens bekostnad. De
föreslår därför att ersättningsgrunden istället skall vara den höjning av
marknadsvärdet på arrendestället som investeringen gett upphov till.
Även Fortifikationsförvaltningen, Fideikommissariemas intresseorgani-
sation, Sveriges jordägareförbund och Konkurrensverket har förespråkat
en lösning där inlösenbeloppet beräknas med utgångspunkt i investering-
ens marknadsvärde.
Skälen för regeringens förslag: Utgångspunkten bör vara att partema
träffar överenskommelser om den ersättning som jordägaren skall beta-
la. I de fell partema inte kan komma överens och frågan därför kommer
att avgöras av en särskild prövningsinstans uppkommer frågan om efter
vilka grunder ersättningen skall festställas.
Frågan om ersättning for arrendatorers investeringar på arrendeställen
har varit föremål for tidigare utredningar. I Arrendelagskommitténs
slutbetänkande (SOU 1981:80) lämnades förslag till generella regler om
rätt till ersättning för sådana investeringar. Enligt detta förslag skulle
arrendatom ha rätt till ersättning av jordägaren med ett belopp motsva-
36
rande vad arrendestället genom det aktuella arbetet ökat i värde. Detta Prop. 1994/95:155
belopp skulle i princip bero av investeringens avkastningshöjande effekt
och motsvara vad jordägaren kunde kompensera sig för hos arrendatom.
Beträffande de fell då det inte skulle vara möjligt att bestämma investe-
ringens avkastningshöjande effekt uttalade Arrendelagskommittén att en
självständig värdering av investeringen måste göras. Som exempel
angavs att arrendatom uppfört en ekonomibyggnad eller annan anlägg-
ning, som ekonomiskt kan utnyttjas fullt ut vid en för arrendestället
normal driftsinriktning. Om huvudregeln inte kan utnyttjas i detta fell,
borde en första beräkning av värdet ske med utgångspunkt från anlägg-
ningens återanskaffningskostnad med avdrag för värdeminskning på
grund av ålder och förslitning. Det värde som på detta sätt erhölls
måste dock justeras bl.a. med hänsyn till de olika fektorer som är av
betydelse vid värdering av jordbruksfastigheter enligt de metoder som
tillämpades av bl.a. lantbruksnämnderna. Under remissbehandlingen
riktades kritik bl.a. mot Arrendelagskommitténs huvudregel rörande
ersättningsberäkningen, som angavs bli svår att tillämpa i praktiken.
Förslaget ledde inte till någon lagstiftning.
Mot bakgrund bl.a. av reaktionerna på det nu angivna förslaget har
1990 års arrendekommitté anfört att det är rimligt att ersättningsfrågan
i praktiken avgörs utifrån investeringens återanskaffningsvärde med
avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Någon
orubblig bundenhet till utfellet av en sådan ersättningsberäkning föreslås
emellertid inte. Jämkning skall kunna ske om det anses lämpligt.
Regleringen rörande inlösenersättningen är av central betydelse. Det
är givetvis av yttersta vikt att man väljer en lösning som uppfettas som
rättvis av parterna. För att uppnå detta måste inlösenbeloppet bestäm-
mas så att det så långt det är möjligt överensstämmer med investering-
ens marknadsvärde vid tidpunkten för inlösen. En jordbruksarrendator
bör alltså i de fell då investeringen skall lösas av jordägaren inte kunna
utverka ett högre pris än vad som hade varit fallet om investeringen i
stället hade ingått i en försäljning på den öppna marknaden.
Den av kommittén diskuterade be räkning sregeln, som utgår från in-
vesteringens återanskaffningsvärde, kan resultera i belopp som inte mot-
svarar marknadsvärdet. En investering som vid investeringstillfället
bedöms vara mycket lönsam kan på grund av ändrade förutsättningar
framstå som ett klart exempel på felinvestering vid inlösentillfallet. Den
ständigt fortgående tekniska utvecklingen för ofrånkomligen med sig att
vissa investeringar, som en gång ansetts lönsamma, blir föråldrade och
kanske rentav utgör en belastning för jordbruksföretaget. Investeringens
marknadsvärde vid en inlösensituation kan då utgöra en bråkdel av det
belopp som erhålls vid beräkning av anläggningens återanskaffnings-
värde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning.
Omvänt kan framsynta investeringar som vidtagits med begränsade
kostnader motsvara värden som klart överstiger utfellet av en sådan
beräkning. Enligt kommitténs förslag skall jämkning kunna ske, om
resultatet av en ersättningsberäkning utifrån återanskaffningsvärdet inte
förefaller rimlig. Det kan dock antas att marknadsvärdet ofta kommer
att skilja sig från det belopp som erhålls vid en beräkning enligt kom-
37
mitténs forslag. Enligt regeringens mening skulle det vara mer tillfreds- Prop. 1994/95:155
ställande med en beräkningsmodell vars utfall i större utsträckning kom-
mer att motsvara det faktiska marknadsvärdet.
Arrendelagskommitténs tidigare framlagda förslag om att ersättningen
skall motsvara vad arrendestället genom arbetet ökat i värde innebär
med dessa utgångspunkter en bättre lösning. En sådan typ av beräkning
förekommer redan i en befintlig bestämmelse. I 9 kap. 21 § andra
stycket jordabalken föreskrivs nämligen att arrendator for vissa grund-
forbättringar är berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället
ökat i värde. Av förarbetena till 22 § framgår vidare att avsikten varit
att ett liknande beräkningssätt skall användas vid höjning av arrendeav-
gift på grund av ny- eller ombyggnad på arrendestället.
Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att investeringens på-
verkan på arrendeställets värde - som den definierats av Arrende-
lagskommittén - bör tjäna som utgångspunkt för beräkningen av in-
lösenbeloppet. Med tillämpning av en sådan beräkningsregel kommer
arrendatom att få del av den fÖretagarvinst eller ansvara för den fore-
tagarförlust som - liksom vid bedrivande av annan näringsverksamhet -
kan följa på en investering.
I många fall kommer det att vara svårt att fastställa investeringens
avkastningshöjande effekt enligt Arrendelagskommitténs förslag. Arren-
deställets avkastningsförmåga kan t.ex. ligga inom ganska vida ramar.
Härtill kommer svårigheten att avgöra vilken inverkan som en isolerad
investering har på det samlade produktionsresultatet. I dessa fall måste
investeringens påverkan på arrendeställets värde beräknas på ett annat
sätt. Det kan då vara naturligt att utgå från investeringens återanskaff-
ningsvärde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och för-
slitning. Om det värde som erhålls vid en sådan beräkning måste antas
avvika från den faktiska värdehöjning som investeringen gett upphov
till, får inlösenbeloppet justeras i enlighet därmed.
Regeringens förslag: Tvister om inlösenskyldighet och inlösen-
villkor skall avgöras av fastighetsdomstol som första instans.
Talan om anspråk på inlösenersättning måste väckas inom två år
från det att arrendatom avträdde arrendestället.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom
vad avser valet av prövningsinstans. Enligt kommitténs förslag skall
arrendenämnd pröva tvist om inlösenskyldighet och inlösenvillkor som
första instans.
Remissinstanserna: Ett par remissinstanser, däribland Egendoms-
nämnden i Växjö stift, har argumenterat för att inlösenbeloppet bör
fastställas redan vid investeringstillfållet. Uppsala universitet, Fideikom-
38
missariemas intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har haft Prop. 1994/95:155
invändningar mot förslaget att arrendenämnd skall pröva tvist om in-
lösenvillkor. Fideikommissariemas intresseorganisation och Sveriges
jordägareförbund har härvid föreslagit att sådana tvister istället skall
avgöras av fastighetsdomstol som första instans. Arrendenämnderna i
Västerås och i Linköping samt länsstyrelsen i Östergötlands län har
avstyrkt förslaget om att talan om ersättningsanspråket skall väckas
inom två år från det att arrendatom avträdde arrendestället.
Skälen för regeringens förslag: I fall då inlösen skall ske bör ut-
gångspunkten vara att partema skall komma överens om den ersättning
som jordägaren skall betala och övriga villkor för inlösen. Om sådan
överenskommelse inte kan nås, måste dock villkoren kunna festställas
på annat sätt.
Ett par remissinstanser har ansett att inlösenbeloppet bör festställas
redan vid investeringstillfallet till egendomens anskaffningsvärde mins-
kat med belopp för avskrivningar. På detta sätt skulle de ekonomiska
konsekvenserna av ett investeringstillstånd kunna överblickas redan från
böijan. Ett sådant förfarande skulle emellertid innebära att betydelseful-
la fektorer som inte kan förutses vid investeringstillfallet, såsom den
tekniska utvecklingen, inte kan beaktas vid festställandet av inlösener-
sättningen. Som har framgått av föregående avsnitt skall ersättningen
beräknas så att den så långt det är möjligt överensstämmer med investe-
ringens marknadsvärde vid tidpunkten for inlösen. Det innebär att er-
sättningen kan festställas först när det står klart att inlösen skall ske och
alltså inte redan vid investeringstillfallet.
Enligt det lagförslag som remitterades till Lagrådet skall tvister om
jordägarens skyldighet att lösa en investering och om de villkor som
skall gälla för sådan inlösen prövas av arrendenämnd som första in-
stans. Arrendenämnds beslut avseende inlösenersättning skall enligt ett
tillägg till 32 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
kunna läggas till grund for verkställighet.
Lagrådet har ansett att det inte är lämpligt att tillägga arrendenämn-
derna befogenhet att i mål av aktuellt slag förplikta någon av parterna
att betala ett visst belopp till den andre, då en sådan ordning dels skulle
avvika från vad som i andra sammanhang gäller för arrendenämnd vid
villkorsprövning, dels skulle kunna skapa komplikationer bl.a. i de fell
då kvittningsanspråk föreligger.
Mot bakgrund av de synpunkter som Lagrådet fört fram och då starka
skäl talar för att beslut avseende inlösenersättning skall kunna ges for-
men av en verkställbar betalningsförpliktelse, anser regeringen att det
finns anledning att ompröva lösningen att sådana tvister skall handläg-
gas av arrendenämnd som första instans. Även ur andra aspekter finns
det skäl att se över förslaget om hur tvister om inlösenskyldighet och
inlösenvillkor skall lösas. Som framgår av avsnitt 5.10 skall jordägaren
ha rätt till skälig höjning av arrendeavgiften när han löst in en investe-
ring som utförts med stöd av de nu föreslagna reglerna. Tvister om
sådan avgiftshöjning skall inte prövas av arrendenämnd, utan av fastig-
hetsdomstol. Eftersom tvister om inlösenersättningens storlek skall av- 39
göras med utgångspunkt från bl.a. jordägarens rätt till sådan avgiftshöj-
ning är det mindre lämpligt att dessa frågor avgörs av olika instanser. Prop. 1994/95:155
Detta förhållande talar för att även frågor om inlösenersättning bör
prövas av fastighetsdomstol som första instans. En sådan ordning skulle
vidare innebära att frågor om inlösenersättning och avgiftshöjning kan
tas upp i ett sammanhang, vilket får anses utgöra en stor fördel för
parterna. Avslutningsvis kan nämnas att en lösning i enlighet med vad
som nu sagts även skulle medföra en bättre överensstämmelse med
befintliga regler på arrendeområdet. Som exempel kan nämnas att tvis-
ter om inlösenersättning enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken
avgörs av fastighetsdomstol som första instans. Mot bakgrund av det
anförda kommer regeringen till den slutsatsen att tvister rörande in-
lösenskyldighet och inlösenvillkor bör avgöras av fastighetsdomstol som
första instans.
Vad därefter gäller frågan om fastighetsdomstols dom skall kunna
överklagas kan inledningsvis konstateras att de nu gällande reglerna om
överprövning utformats med tillämpning av en huvudprincip, enligt
vilken en arrendetvist skall kunna handläggas i tre instanser. För tvister
som inleds i fastighetsdomstol innebär detta att prövningen kan göras av
Högsta domstolen som sista instans. En tillämpning av den nämnda hu-
vudprincipen på de nu aktuella frågorna riskerar leda till långa hand-
läggningstider och till att arrendatom tvingas vänta på den ersättning
han är berättigad till på grund av jordägarens förvärv. Dessa förhållan-
den talar för att möjligheterna att överklaga beslut i villkorstvister be-
gränsas. Å andra sidan kan tvisten i det enskilda fallet gälla avsevärda
belopp, vilket utgör ett starkt skäl mot en begränsning av fullföljdsmöj-
lighetema. Härtill kommer att de beslut rörande inlösenersättning som
fastighetsdomstol fattar med stöd av bestämmelsen i 8 kap. 21 § jor-
dabalken kan överklagas till Högsta domstolen som sista instans. Intres-
set av enhetlighet talar för att den tidigare nämnda huvudprincipen bör
gälla för fastighetsdomstolarnas avgöranden i de nu aktuella tvisterna. I
detta sammanhang är det av betydelse att jordägaren, i enlighet med vad
som angetts i avsnitt 5.6, skall vara bunden av ett åtagande att lösa en
investering. Med hänsyn härtill torde det finnas goda möjligheter för
domstolen att meddela deldom beträffande icke tvistiga belopp. Dessa
förhållanden innebär i sin tur att de olägenheter som är förknippade
med långa handläggningstider mildras betydligt. Mot bakgrund av det
anförda kommer regeringen till den slutsatsen att fastighetsdomstols
dom rörande inlösenskyldighet, inlösenersättning och övriga villkor för
inlösen bör kunna överklagas till hovrätt och till Högsta domstolen som
sista instans.
Kommittén har ansett att anspråket på inlösenersättning måste göras
till föremål för rättslig prövning inom två år från det att arrendatom
avträdde arrendestället. Den speciella preskriptionsbestämmelsen i 8
kap. 26 § jordabalken skall sålunda enligt kommitténs förslag gälla även
för anspråk på inlösenersättning. Några remissinstanser har ansett att en
sådan ordning är oacceptabel eftersom det bl.a. innebär att jordägaren
under en lång tid kan hållas i ovisshet om han skall bli indragen i en
tvist eller inte. Uppenbarligen ligger det emellertid i arrendatorns intres- 40
se att så snart som möjligt få rätten till ersättning festställd. Härtill
kommer att även jordägaren kommer att ha möjlighet att påkalla fastig- Prop. 1994/95:155
hetsdomstolens prövning av ersättningsfrågan. Några större problem
med tidsutdräkter av det slag som remissinstanserna förutskickat torde
därför inte uppkomma. Regeringen delar därför kommitténs uppfattning
i denna del.
Regeringens förslag: Arrendatorns rätt att överlåta arrenderätten
inträder när jordägaren förklarat sig avstå från att anta erbjudan-
det om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit svars-
fristen om tre månader från erbjudandet. Överlåtelserätten innebär
att arrendatom får överlåta arrenderätten till någon annan med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Om jordägaren inte anser
sig kunna godta en eller flera forvärvare som arrendatom anvisar,
skall frågan prövas av arrendenämnden. Arrendenämndens beslut
skall kunna klandras vid fastighetsdomstolen.
Om överlåtelse inte fullbordats inom tre år från erbjudandet om
inlösen, får överlåtelse ske först sedan arrendatom på nytt erbju-
dit jordägaren att lösa egendomen och denne antingen förklarat sig
avstå från att anta erbjudandet eller det står klart att han inte
iakttagit svarsffisten om tre månader från det nya erbjudandet.
Detta gäller dock inte i fall då fråga om en av arrendatom anvisad
person skall godtas som arrendator anhängiggjorts i arrendenämn-
den innan treårsffistens utgång och denne sedermera godkänns
som arrendator. I dessa fell skall överlåtelse få ske till denna
person.
Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens
förslag. Kommittén föreslår dock att arrendenämndens beslut inte skall
kunna klandras. Ytterligare en skillnad består i att kommitténs förslag
inte innehåller något undantag från regeln om att överlåtelse måste ske
inom tre år från erbjudandet om inlösen.
Remissinstanserna: Av de remissinstanser som yttrat sig särskilt
angående förslaget om arrendators överlåtelserätt har de flesta tillstyrkt
förslaget eller lämnat det utan invändning. Flera instanser - däribland
Fideikommissnämnden, Kammarkollegiet, Sveriges advokatsamfund,
Fideikommissariemas intresseorganisation och Sveriges jordägareför-
bund, har dock ansett att det bör vara möjligt att klandra arrendenämn-
dens beslut i frågan om en anvisad forvärvare skall godtas.
41
Skälen för regeringens förslag: Prop. 1994/95:155
Förutsättningar för och innebörden av arrendatorns överlåtelserätt
En förutsättning for arrendatorns överlåtelserätt skall vara att han på
egen bekostnad utfört en investering som arrendenämnden gett tillstånd
till. Överlåtelserätten inträder när jordägaren förklarat sig avstå från att
anta erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit
svarsfristen om tre månader från erbjudandet.
Överlåtelserätten bör innebära att arrendatom ges rätt att överföra sin
arrenderätt till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.
I likhet med vad som gäller i fråga om krav på ny arrendator vid över-
låtelse enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken bör kunna krävas att
den tilltänkte arrendatom har jordbruksutbildning och avser att ägna sig
åt att bruka arrendestället samt att han har ordnad ekonomi och även i
övrigt är lämplig som arrendator.
Det är inte rimligt att ge ett avstående eller uteblivet svar på erbjudan-
det om inlösen den verkan att jordägaren därefter, for arrendatorns hela
återstående tid på arrendestället, skall vara avskuren från möjligheten
till inlösen. Regeringen ansluter sig därför till kommitténs bedömning
att man bör ställa upp en tidsgräns för överlåtelserätten om tre år. Detta
får anses utgöra en rimlig avvägning mellan jordägarens intresse av att
få möjlighet att lösa vid en senare tidpunkt och arrendatorns intresse av
erforderlig tid för att genomföra en överlåtelse. Tiden bör räknas från
det att jordägaren erhöll det skriftliga erbjudandet om inlösen från
arrendatom. Innebörden av att överlåtelse inte fullbordats inom den
angivna tidsfristen bör vara att arrendatom åläggs skyldighet att erbjuda
egendomen till inlösen på nytt. Ett sådant upprepat erbjudande bör få
samma verkan som det ursprungliga erbjudandet.
Den nu nämnda tidsgränsen bör emellertid förses med ett undantag.
Som vi återkommer till nedan skall nämligen frågan om en anvisad
förvärvares lämplighet prövas av arrendenämnd i de fäll jordägaren inte
godtar denne. Arrendenämndens beslut skall kunna klandras till fastig-
hetsdomstol. I fell då frågan om förvärvarens lämplighet anhängiggjorts
före treårsfristens utgång, och denna prövning senare resulterar i ett
beslut där denne anses vara godtagbar som forvärvare, skulle det vara
obilligt om överlåtelse inte fick ske på grund av att tidsfristen löpt ut
före det att beslutet meddelats eller vunnit laga kraft. Mot bakgrund
härav bör således införas ett undantag från treårsfristen som innebär att
överlåtelse får ske till person som arrendenämnd eller fastighetsdomstol
funnit vara godtagbar som forvärvare, om frågan om dennes lämplighet
anhängiggjorts i arrendenämnden före treårsfristens utgång. För att
frågan om överlåtelse inte skall vara öppen under lång tid bör dock
krävas att överlåtelsen skall fullbordas inom tre månader från det laga-
kraftvunna beslutet.
42
Rättslig prövning av förvärvarens lämplighet
I fell där jordägaren inte godkänner en forvärvare som arrendatom
anvisat måste frågan om denne uppfyller de kvalifikationer som krävs
enligt lagen kunna underställas en rättslig prövning. Det finns skäl som
talar för att sådana frågor skall kunna avgöras genom en förhandspröv-
ning. Dessa skäl kan sammanfattas på det sättet att en motsatt reglering
- som bygger på att förvärvarens kvalifikationer kan prövas i efterhand
- kan ge upphov till komplikationer för den överlåtande arrendatom. En
sådan ordning skulle nämligen innebära att arrendatom vid sitt val av
forvärvare har att på eget ansvar ta ställning till om denne är godtagbar.
Om det i efterhand skulle visa sig att förvärvaren av arrenderätten inte
är en person "med vilken jordägaren skäligen kan nöjas", kan arrende-
rätten förverkas. I ett fell där jordägarens medgivande inte kan utverkas
skulle därför arrendatom i praktiken tvingas att inskränka sitt val av
forvärvare till sådana personer som med stor säkerhet uppfyller kraven.
Förutom att ett system med efterhand sprövning skulle leda till de ovan
nämnda olägenheterna för den överlåtande arrendatom skulle det upp-
enbarligen också innebära stora nackdelar för jordägaren att en icke
godtagbar forvärvare i vissa fell kan tillträda arrendestället. Regeringen
ansluter sig därför till kommitténs bedömning att förvärvarens kvalifika-
tioner bör göras till föremål för en förhandsprövning i de fell jordäga-
ren inte godkänt en anvisad forvärvare.
När det gäller valet av instans som skall utföra förhandsprövningen
kan konstateras att frågor om en viss person skall anses lämplig som ny
arrendator redan idag kan bli föremål för rättslig prövning. Vid över-
låtelse enligt bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket jordabalken kan
prövning av en förvärvares lämplighet ske efter stämning till fastig-
hetsdomstol. Enligt samma bestämmelses tredje stycke skall, vid över-
låtelse av arrenderätten till arrendatorns make eller avkomling, pröv-
ning av förvärvarens lämplighet ske vid arrendenämnd. Arrendenämn-
dens bedömning i de sist nämnda fellen sker vid en förhandsprövning av
samma typ som den som nu föreslås. Som framgått av det tidigare
anförda skall också samma kriterier för förvärvarens lämplighet gälla
vid prövning enligt den nya bestämmelsen som vid arrendenämndens
prövning enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken. Med hänsyn
härtill får det anses ligga närmast till hands att den nu föreslagna lämp-
lighetsprövningen läggs på arrendenämnderna.
Överprövning av arrendenämndens beslut
Det finns i och för sig skäl som talar för att arrendenämndens beslut om
förvärvarens godtagbarhet inte skall kunna klandras. Det främsta skälet
är att det är olämpligt att arrendatom och förvärvaren skall kunna tving-
as att vänta under kanske ett par års tid på ett slutligt besked i frågan
om överlåtelse får ske. Kommittén har också framhållit att ett avgöran-
de om en förvärvares godtagbarhet inte är av lika definitiv karaktär som
t.ex. ett beslut om inlösenersättning. Ett beslut som innebär att forvär-
Prop. 1994/95:155
43
varen godkänns hindrar ju inte jordägaren från att senare påkalla det Prop. 1994/95:155
nya arrendeförhållandets upphörande med hänvisning till exempelvis 9
kap. 8 § 1 eller 2 jordabalken, förutsatt att förvärvarens användning av
arrendestället ger anledning till det. Skulle avgörandet istället gå arren-
datom emot, har denne möjlighet att överlåta arrenderätten till någon
annan.
Som flera remissinstanser har anfört utgör emellertid valet av ny
arrendator en för jordägarna så viktig fråga att det inte kan accepteras
att sådana beslut inte kan klandras. Med hänsyn till lagens regler om
arrendatorns underhållsskyldighet och övriga ekonomiska förpliktelser,
är frågan om en person skall godtas som ny arrendator självfallet av
mycket stor betydelse för jordägaren. Det förhållandet att jordägaren i
vissa fell torde kunna åberopa förverkandebestämmelserna mot en
olämplig forvärvare utgör knappast ett hållbart argument för att frågan
om den tilltänkte förvärvarens duglighet och solvens inte skall kunna
överprövas av domstol innan tillträde sker. Med en möjlighet till klan-
der uppnår man också överensstämmelse med de nyss nämnda bestäm-
melserna i 9 kap. 31 § jordabalken, eftersom beslut som fettas med stöd
av dessa bestämmelser kan överprövas.
Det skulle kunna göras gällande att en överprövningsrätt i realiteten
skulle kunna minska värdet av överlåtelserätten i ett fell där prövningen
utmynnar i ett beslut om att den anvisade förvärvaren godtas och det
blir fråga om en ytterligare prövningsomgång. Med tanke på det av
regeringen föreslagna undantaget från tidsfristen för överlåtelserätten är
en sådan invändning emellertid inte bärkraftig. Som angetts tidigare
innebär detta undantag att överlåtelse får ske till en person som arrende-
nämnd eller fastighetsdomstol funnit vara godtagbar som forvärvare, om
frågan om dennes lämplighet anhängiggjorts i arrendenämnden före
tidsfristens utgång. Det skall också påpekas att arrendatom har rätt att
fortsätta överlåtelseförferandet, om jordägaren inte antar det nya erbju-
dandet om inlösen.
Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att arrendenämndens
beslut skall kunna klandras till fastighetsdomstol. Eftersom det är viktigt
att överprövningsrätten inte leder till alltför stor tidsutdräkt bör emeller-
tid fastighetsdomstolens dom inte kunna överklagas.
44
Regeringens förslag: Jordägaren skall ha rätt till skälig höjning
av arrendeavgiften när han löst in en investering som utförts med
stöd av de nya reglerna. Rätten till höjning av arrendeavgiften
förutsätter att investeringen medfört att arrenderättens värde höjts.
För att skapa bättre förutsättningar for frivilliga överenskommel-
ser om investeringar på arrendestället skall i lagen även uttryckas
en allmän princip om att jordägaren har rätt till en skälig höjning
av arrendeavgiften om han - vid sidan av det nu nämnda fallet -
enligt överenskommelse med arrendatom helt eller delvis bekostat
en investering som medfört att arrenderättens värde höjts. Tvister
om avgiftshöjning i de nu angivna fellen skall prövas av fastig-
hetsdomstol.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag utom
i följande avseenden. Kommittén föreslår att tvister om avgiftshöjning
enligt förslaget skall handläggas av arrendenämnd samt att tvister om
avgiftshöjning enligt 9 kap. 22 § jordabalken, som for närvarande av-
görs av fastighetsdomstol, flyttas över till arrendenämnd. Som en följd
av kommitténs förslag att jordägaren skall ha företräde när det gäller
rätten att utföra investering som tillstånd lämnats för, föreslås att rätt till
avgiftshöjning även skall föreligga när jordägaren väljer att utföra en
sådan investering. Det föreslås också att arrendenämnd redan i samband
med tillståndsprövningen skall kunna pröva fråga om vilken avgiftshöj-
ning jordägaren skall ha rätt till, om han på detta sätt utför investering-
en.
Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig särskilt angåen-
de förslaget om jordägarens rätt till höjning av arrendeavgiften har i
huvudsak tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan invändning. Några
instanser, såsom FortifikationsfÖrvaltningen, Uppsala universitet, Svens-
ka kyrkans församlings- och pastoratsforbund, Svenska kyrkans central-
styrelse, Fideikommissariemas intresseorganisation och Sveriges jord-
ägareförbund har dock framfört uppfattningen att investeringen måste
tillåtas få större inverkan på avgiftshöjningens storlek än vad som före-
slagits av kommittén.
Skälen för regeringens förslag: Som tidigare har berörts bör en
lagreglering av det slag som nu föreslås innehålla en bestämmelse som
ger jordägaren rätt att höja arrendeavgiften i fell då denne varit med
om att bekosta en investering som görs i arrendators intresse. En jord-
ägares medverkan kan enligt detta förslag ske genom att han sedan
arrendatom utfört en investering som arrendenämnden meddelat tillstånd
till, löser in investeringen från arrendatom. Partema kan även träffa
överenskommelser som innebär att jordägaren skall bekosta en investe-
ring eller en del därav. För att främja att partema träffar frivilliga
överenskommelser om investeringar bör lagen - vid sidan av en före-
skrift om rätt till avgiftshöjning vid inlösen av investeringar - även
innehålla en allmän bestämmelse om att jordägaren har rätt till avgifts-
Prop. 1994/95:155
45
höjning när han enligt överenskommelse med arrendatom varit med om Prop. 1994/95:155
att bekosta en investering. Som framgått av avsnitt 5.2 anser regeringen
att det inte bör införas en företrädesrätt för jordägaren att utföra en
investering för vilken tillstånd meddelats. Någon rätt till avgiftshöjning
för sådana situationer föreslås därför inte.
Kommittén har anknutit förslaget om avgiftshöjning till bestämmelsen
i 9 kap. 22 § jordabalken. Enligt denna bestämmelse har jordägare som
utfört eller bekostat arbete på grund av bl.a. bestämmelserna om bygg-
nadsskyldigheten rätt till skälig höjning av arrendeavgiften. Rätten till
avgiftshöjning förutsätter att arrenderättens värde ökat genom arbetet. I
likhet med kommittén anser regeringen att även en avgiftshöjning enligt
de nu föreslagna bestämmelserna bör förutsätta att investeringen med-
fört en höjning av arrenderättens värde.
Vad gäller frågan om avgiftshöjningens storlek är innebörden av
regeln i 9 kap. 22 § jordabalken att höjningen skall motsvara den ök-
ning av arrenderättens värde som föranletts av den ny- eller ombyggnad
som gjorts (prop. 1970:20 B s 877). Flera remissinstanser har kritiserat
förslaget i denna del. De har ansett att den avgiftshöjning som tillåts vid
tillämpningen av den angivna bestämmelsen är alltför låg och därför
motsatt sig att samma grunder skall tillämpas för beräkning av avgifts-
höjningar enligt de nu föreslagna bestämmelserna. Fideikommissariemas
intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har bl.a. anfört att
förutsättningarna för höjning av arrendet inte kan kopplas till att "arren-
derättens värde höjs". I praktiken är det enligt dessa remissinstanser
vanligt förekommande att lönsamheten på arrendestället är så låg att
"arrenderättens värde" inte ökar märkbart eller endast i mindre grad
genom investeringen. De anser därför att det är ett ovillkorligt krav att
höjningen av arrendeavgiften blir så stor att den motsvarar en rimlig
förräntning av det investerade kapitalet.
Den kritik som riktats mot kommitténs förslag om avgiftshöjningens
storlek bör ses mot bakgrund av dess förslag rörande grunderna för
fastställande av inlösenersättningen. Detta förslag utgick från att ersätt-
ningen i praktiken skulle bestämmas med utgångspunkt från investering-
ens återanskaffningsvärde med avdrag for värdeminskning på grund av
ålder och förslitning. Med sådana grunder för inlösenersättningens
fastställande kan en bestämmelse som innebär att höjningen av arrende-
avgiften skall motsvara den ökning av arrenderättens värde som föran-
letts av investeringen medföra att jordägaren inte kompenseras för sina
kostnader för inlösen av investeringen. Som framgått av avsnitt 5.7
föreslår regeringen att inlösenersättningen istället skall bestämmas så att
den motsvarar vad arrendestället ökat i värde genom den aktuella inves-
teringen. Detta belopp skall i princip bero av investeringens avkast-
ningshöjande effekt och motsvara vad jordägaren kan kompensera sig
för hos arrendatom. Det nu sagda innebär att jordägaren inte skall be-
höva betala ett större belopp i inlösenersättning än att han kompenseras
genom den höjning av arrendeavgiften som han har rätt till enligt be-
stämmelsen i 9 kap. 22 § jordabalken. Med en sådan ersättningsregel
kommer höjningen av arrendeavgiften i princip att bli så stor att den 46
motsvarar en rimlig förräntning av kapitalet.
Regeringen anser mot bakgrund av det anförda att grunderna för
avgiftshöjningar enligt de nya bestämmelserna skall vara de som hittills
tillämpats for avgiftshöjningar enligt 9 kap. 22 § jordabalken.
Enligt kommitténs förslag skall frågor om avgiftshöjning som upp-
kommer på grund av att jordägaren löst in en investering prövas av
arrendenämnd, liksom frågor om avgiftshöjning som grundas på en
frivillig överenskommelse om investering. Kommittén har vidare före-
slagit att prövningen av frågor om avgiftshöjning enligt nuvarande 9
kap. 22 § jordabalken, som i dag handläggs av fastighetsdomstol, skall
föras över till arrendenämnd. Det förhållandet att frågor om avgiftshöj-
ningar enligt de nu föreslagna bestämmelserna skall avgöras med till-
lämpning av de principer som gäller enligt den nuvarande bestämmelsen
i 9 kap. 22 § jordabalken utgör dock ett starkt skäl för att låta fastig-
hetsdomstol pröva dessa frågor som första instans. Eftersom fastighets-
domstolarna redan idag handlägger tvister enligt den angivna paragrafen
har de byggt upp erfarenhet och kunskap på området som lämpligen bör
tas till vara även vid prövning av avgiftshöjningar enligt de nya bestäm-
melserna. Regeringen anser därför att prövningen av de aktuella frågor-
na bör ske i fastighetsdomstol som första instans.
Regeringens förslag: Om jordägaren inte antar ett erbjudande
enligt 8 kap. 21 § jordabalken om inlösen av byggnad eller annan
investering, skall arrendatom ha rätt att, inom tre månader från
det att arrendestället avträddes, överlåta investeringen till den
tillträdande arrendatom.
Kommitténs förslag: Kommittén har med utgångspunkt från bestäm-
melsen i 8 kap. 21 § jordabalken tagit upp frågan om frånträdande
arrendators möjligheter att överlåta investeringar till en tillträdande
arrendator som tecknat nytt arrendeavtal med jordägaren. Kommittén
har uttalat att lagtexten bör kompletteras för att oklarheter i detta av-
seende skall undanröjas.
Remissinstanserna: Kommitténs uttalanden i denna del har kommen-
terats av Svea hovrätt, som anser att ett påstående från kommittén om
att gällande rätt rymmer möjligheter för en frånträdande arrendator att,
utan jordägarens samtycke, sälja sina investeringar till den tillträdande
arrendatom är felaktigt.
Skälen för regeringens förslag: I anslutning till en diskussion om
förhållandet mellan de i tidigare kapitel nämnda bestämmelserna om
inlösen- och överlåtelserätt och den befintliga bestämmelsen i 8 kap.
21 § jordabalken tar kommittén upp frågan om en frånträdande arrenda-
tors rätt att överlåta investeringar på arrendestället till den tillträdande
arrendatom.
Prop. 1994/95:155
47
Enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken åligger det arrendatom Prop. 1994/95:155
att, när han frånträder arrendet, erbjuda jordägaren att lösa in investe-
ringar som arrendatom gjort på arrendestället. Om jordägaren inte
accepterar erbjudandet om inlösen inom en månad från erbjudandet, får
arrendatom föra bort egendomen. Om investeringen inte är bortförd
inom tre månader från det att arrendestället avträddes eller anspråk på
lösen slutligt ogillades, tillfaller den jordägaren utan lösen.
Om arrendatorsväxlingen grundas på en överlåtelse av arrendet eller
någon annan form av substitution är denna bestämmelse inte tillämplig,
eftersom något ffånträde/tillträde inte anses föreligga vid substitution.
Den nya arrendatom träder då in i arrendeförhållandet i den tidigare
arrendatorns ställe och övertar dennes rättigheter och skyldigheter gent-
emot jordägaren. Om den tidigare arrendatorns investeringar ingått i
överlåtelsen av arrenderätten är det således klart att rätten till dessa
övergår på den nye arrendatom.
Rättsläget när arrendatorsväxlingen inte innebär substitution utan
består i att den nye arrendatom tecknat ett arrendeavtal med jordägaren
är däremot oklart.
Kommittén uttalar härvid att den rättsuppfattning som råder på arren-
demarknaden i syne- och avräkningspraxis - trots att 8 kap. 21 och
22 §§ jordabalken inte verkar förutsätta det - innebär att en tillträdande
arrendator regelmässigt övertar rätten till den frånträdandes investering-
ar även utan att jordägaren uttryckligen medgett det. Kommittén åbero-
par vidare olika uttalanden i förarbeten och litteratur som talar for att
bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken inte är tillämplig då en tidigare
arrendator, under arrendeperioden, överlåter investeringar till en till-
trädande arrendator som tecknat nytt arrendeavtal med jordägaren (se
betänkandet sid 99 f. samt NJA II 1908 nr 5 s. 71, prop. 1970:20 Del
B2 s. 958 f., S. Skarstedt m.fl. Arrendelagstiftningen av år 1943 s.
170, SOU 1968:57 s. 358). För att undanröja eventuell framtida tvek-
samhet om rättsläget i detta avseende föreslår kommittén att lagtexten
kompletteras så att det framgår att såväl substitutionsfall som de ovan
angivna fallen där nytt arrendeavtal ingås, faller utanför bestämmelsens
tillämpningsområde.
Svea hovrätt har gjort gällande att kommitténs uttalanden om arrenda-
tors rätt att överlåta investeringar till en tillträdande arrendator är fel-
aktiga. Enligt hovrättens mening är rättsläget sådant att en frånträdande
arrendator inte har rätt att, vare sig före eller efter frånträdet, sälja en
investering till den tillträdande arrendatom utan jordägarens samtycke.
Hovrätten motiverar sitt ställningstagande på följande sätt. Fram till
frånträdesdagen är investeringarna arrendatorns och han kan förfoga
över dem som annan egendom han äger. Utan jordägarens samtycke kan
han dock inte sälja investeringar till en tredje man och låta dem stå kvar
på platsen. En sådan transaktion skulle komma i konflikt med bestäm-
melsen i 8 kap. 19 § jordabalken, enligt vilken arrendatom inte utan
jordägarens samtycke får upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del
av detta. Inte heller efter frånträdet har arrendatom, på grund av be-
stämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken, rätt att sälja investeringen till 48
tredje man. Endast om jordägaren säger nej till erbjudandet om inlösen
och arrendatom säljer for rivning och/eller bortforsling före tremåna- Prop. 1994/95:155
dersfristens utgång kan arrendatom sälja. Om arrendatom under denna
karenstid säljer en investering till den tillträdande arrendatom, handlar
säljaren i strid med 8 kap. 21 § jordabalken. Något godtrosförvärv kan
då inte förekomma för den tillträdande arrendatom.
Frågan om frånträdande arrendators rätt att sälja investeringar till en
tillträdande arrendator synes således vara föremål för olika uppfattning-
ar. Att osäkerhet råder om lagbestämmelsernas innebörd på detta sätt är
naturligtvis inte till gagn för någon. Även om denna fråga inte har
någon direkt anknytning till det nu aktuella lagförslaget om skydd for
arrendatorers investeringar, anser regeringen det vara lämpligt att den
tas upp i detta sammanhang.
Som framgått ovan innebär bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken att
arrendatom när han frånträder arrendet är skyldig att erbjuda jordägaren
att lösa in de investeringar som han gjort på arrendestället. Att jordäga-
ren på detta sätt ges möjlighet att överta investeringarna är mycket
betydelsefullt, inte minst då utgångspunkten bör vara att de byggnader
och andra investeringar som finns på en fastighet också tillhör fastig-
heten. Någon ändring i detta avseende bör därför inte göras. Om jord-
ägaren avböjer ett erbjudande om inlösen eller om han inte svarar inom
den i lagen stadgade tiden, har arrendatom rätt att föra bort egendomen
inom tre månader från det att arrendestället avträddes. För det fall en
tillträdande arrendator skulle vara intresserad av att i stället överta
investeringarna, är det enligt vår mening orimligt och i högsta grad
oekonomiskt om en överlåtelse till denne inte får ske. Om den från-
trädande arrendatom inte har någon annan möjlighet än att föra bort
egendomen, skulle detta kunna innebära att den tillträdande arrendatom
en kort tid senare får utföra en likadan investering. Likaså måste det
anses oskäligt att en jordägare kan förklara sig avstå från inlösen i
förvissning om att arrendatom ändå inte kan föra bort eller överlåta
investeringen, med följd att investeringen kommer att tillfalla jordäga-
ren utan lösen. Mot denna bakgrund anser regeringen att det i lagen bör
införas en rätt för frånträdande arrendator att, om jordägaren avböjer ett
erbjudande om inlösen eller inte svarar inom den föreskrivna tidsfristen,
överlåta investeringen till den tillträdande arrendatom. I likhet med vad
som gäller ifråga om rätten att föra bort egendom från arrendestället bör
föreskrivas att överlåtelserätten måste utnyttjas inom tre månader från
det att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligen ogillades.
Då bestämmelserna i 8 kap. jordabalken avser arrenden i allmänhet
kommer förändringen i 21 § att gälla även för andra arrendetyper än
jordbruksarrenden.
En inte oväsentlig del av den nuvarande företagsverksamheten i gles-
bygdsområden utgörs av arrendejordbruk. Arrendeformen kommer även
i framtiden att utgöra ett viktigt komplement till jordbruksdrift på egen
mark. Lagförslagets syfte, att lägga en grund till ett gott investeringskli-
4 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 155
mat inom arrendejordbruket, är ägnat att bidra till upprätthållandet av Prop. 1994/95:155
en för landsbygden godtagbar regionalpolitisk balans. Genom att skapa
förutsättningar för ett bibehållande och en utveckling av denna företags-
form öppnar man också möjligheter att bibehålla och utveckla andra
former av verksamhet - offentlig och privat - på orten. Förslaget ligger
därför väl i linje med de av riksdagen fastlagda målen att ge människor
tillgång till arbete, service och god miljö oavsett var de bor i landet.
Kostnadskonsekvensema för staten är huvudsakligen relaterade till
arrendenämnderna och domstolarna. Införandet av en möjlighet till
tillståndsprövning för framtida investeringsåtgärder, prövning av in-
lösenvillkor m.m. kommer att skapa nya arbetsuppgifter for i första
hand arrendenämnderna och fastighetsdomstolarna. Enligt regeringens
bedömning kan man emellertid på goda grunder förvänta sig att de nya
reglerna framförallt kommer att leda till en väsentligt högre frekvens av
överenskommelser om investeringar. Ökningen av arrendenämndernas
och domstolarnas arbetsbörda kan mot den bakgrunden förväntas bli
förhållandevis liten och bör kunna bemästras inom ramen för befintliga
resurser.
De nya reglerna bör träda i kraft den 1 juli 1995.
Ändringen av 8 kap. 21 § samt införandet av de nya bestämmelserna
i 9 kap. 21 a, 31 a och 31 b §§ torde vara av sådan vikt för parternas
inbördes avtalsförhållande att bestämmelserna inte bör bli omedelbart
tillämpliga på äldre arrendeavtal. I fråga om avtal som har ingåtts före
ikraftträdandet är det därför rimligt att de angivna bestämmelserna skall
gälla först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp
avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.
Regeringens bedömning: Någon rätt till friköp vid s.k. historiskt
arrende skall inte införas.
Kommitténs förslag: Enligt kommitténs förslag till utformning av en
friköpslag skall en arrendator till jord som omfattas av begreppet histo-
riskt arrende under vissa särskilda förutsättningar ha rätt att lösa in den
festa egendom som omfettas av arrendet även om jordägaren motsätter
sig det. Förslaget innebär att arrendatom när som helst skall kunna
påkalla s.k. friköp genom att väcka talan mot jordägaren vid fastig-
hetsdomstol.
Historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den
helt övervägande delen av ett arrendeställe inte sedan den 1 januari
1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare. Friköpsrätten begränsas
50
dock till att avse vissa jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I fråga Prop. 1994/95:155
om jordbruksarrenden föreslås att friköp skall få ske, om huvuddelen av
arrendestället sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väcks
innehafts och stadigvarande bebotts av arrendatom eller någon honom
närstående. Motsvarande förutsättningar föreslås gälla beträffande bo-
stadsarrenden. För dessa har friköpsrätten emellertid också begränsats
till sådana upplåtelser som på visst sätt kan härledas ur ett tidigare
jordbruksarrende i släkten.
Som ett krav för att friköpsrätt skall föreligga föreslås gälla att det
finns en rätt till förlängning av arrendeavtalet. Förslaget innehåller
dessutom en s.k. jordägarventil, enligt vilken friköp inte skall få ske om
det av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren. Friköp skall
vägras även i ett fell där egendom skall lösas in enligt 16 § lagen om
avveckling av fideikommiss.
Friköpsrätten, som föreslås få utnyttjas utan hinder av bestämmelserna
i festighetsbildningslagen, förköpslagen och jordförvärvslagen, skall
som huvudregel avse arrendestället i dess omfettning när talan om
friköp väcks. I vissa fell skall dock avvikelser kunna göras, t.ex. i form
av gränsjusteringar. Friköpet skall också gälla sådana eventuella tillbe-
hör till festigheten som inte omfettas av arrendet samt alla de rättigheter
som jordägaren har till fastigheten. Med undantag for sådana fordringar
som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1 förmånsrättslagen skall det friköp-
ta områdets ansvar för fordran upphöra i och med friköpet.
När det gäller den ersättning som skall erläggas för det friköpta om-
rådet följer förslaget regleringen i expropriationslagen. Gäller friköpet
en hel festighet skall arrendatom alltså som huvudregel betala löseskil-
ling med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Är det
istället fråga om en del av en fastighet, skall betalas intrångsersättning
motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvärde som upp-
kommer genom friköpet. Om jordägaren åsamkas ekonomisk skada,
skall även denna ersättas.
Remissinstanserna: En klar majoritet av remissinstanserna, häribiand
arrendenämnderna i Västerås och Linköping, Fideikommissnämnden,
Uppsala universitet, Lantbrukarnas Riksförbund, Sveriges jordägareför-
bund samt Sveriges jordbruksarrendatorers förbund, har avstyrkt eller
ställt sig negativa till förslaget om friköpslag. Den kritik som riktats
mot lagförslaget har bl.a. gått ut på att det utgör ett alltför stort ingrepp
i äganderätten utan att det motsvaras av ett allmänt intresse. Vidare har
anförts att förslaget inte uppfyller rimliga rättssäkerhetskrav, då det
saknar ett så preciserat innehåll att ingreppen i äganderätten kan förut-
ses. Ett stort antal remissinstanser, bl.a. Svea hovrätt, Uppsala universi-
tet och Sveriges advokatsamfund, har härvid ifrågasatt om förslaget är
förenligt med den europeiska konventionen om de mänskliga rättigheter-
na (Europakonventionen). Vissa remissinstanser har även varit av den
uppfattningen att en lagstiftning i enlighet med förslaget skulle skapa
orättvisa mellan olika arrendatorer. Vidare har det anförts att införandet
av en friköpsrätt på ett allvarligt sätt skulle störa förhållandet mellan
jordägare och arrendatorer och i förlängningen leda till ett minskat 51
utbud av arrendegårdar. Det har i detta sammanhang hävdats att redan
den omständigheten att det lagts fram ett förslag om friköpslag har Prop. 1994/95:155
medfört störningar på arrendeområdet.
Endast ett tiotal remissinstanser, häribiand länsstyrelserna i Söderman-
lands län och Kristianstads län, Statens lantmäteriverk, Willands arren-
datorsförening, Samrådsgruppen för arrendatorsföreningar på och om-
kring sydsvenska höglandet samt lokala avdelningar av Lantbrukarnas
Riksförbund har i huvudsak tillstyrkt forslaget till ftiköpslag.
Skälen för regeringens bedömning: Lagstiftningen i arrendefrågor
har under 1900-talet inriktats på att genom olika åtgärder stärka arren-
datoremas ställning inom ramen for det befintliga arrendeinstitutet. Man
har däremot inte velat göra direkta ingrepp i äganderätten till den mark
som brukas med arrenderätt.
Vid s.k. gårdsarrenden och bostadsarrenden gäller bestämmelser om
minimitid for upplåtelser samt om besittningsskydd. Genom det direkta
besittningsskyddet har arrendatorema tillförsäkrats en mycket omfattan-
de rätt till förlängning av arrendeavtalet. Lagen innehåller vidare be-
stämmelser om bl.a. jordägarens byggnadsskyldighet, om arrendatorns
rätt att i vissa fell erhålla ersättning for förbättringar av arrendestället,
om möjligheter att överlåta arrenderätten, om uppsägningstid samt om
hur arrendeavgiften skall bestämmas. Ett särskilt exempel på lagstiftning
som införts till arrendatoremas skydd är 1985 års lag om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället. Enligt denna lag får jordägaren - om
arrendatom anmält intresse för att köpa arrendestället - inte överlåta
arrendestället helt eller delvis utan att först ha erbjudit arrendatom att
förvärva det.
Genom den nu gällande lagstiftningen har arrendatorema således
erhållit en mycket stark ställning i arrendeförhållandet. Detta kan sägas
gälla i synnerhet beträffande arrendatoremas möjligheter att få stanna
kvar på arrendestället.
Det har dock i olika sammanhang framhållits att frånvaron av generel-
la regler om skydd för de investeringar som jordbruksarrendatorema
gör på arrendeställena utgör ett stort problem. Som framgår av avsnitt
5.2 föreslår regeringen nu att det skall införas ett generellt skydd för
sådana investeringar. Genom detta förslag kommer jordbruksarrendato-
remas ställning gentemot jordägarna att förstärkas ytterligare.
Att införa en friköpslag skulle innebära ett avsteg från den hittills
gällande lagstiftningsprincipen om att förstärkningar av arrendatoremas
ställning skall ske inom ramen för det befintliga arrendeinstitutet. För-
slaget skiljer sig också från övrig lagreglering på arrendeområdet ge-
nom att det inte är avsett att gälla för hela arrendatorskollektivet inom
en viss arrendekategori, utan endast en viss grepp av arrendatorer. Det
har uppskattats att denna grepp utgör endast omkring sex procent av
samtliga jordbruksarrenden.
Frågan om en sådan särskild friköpsrätt för innehavare av historiska
arrenden har tidigare utretts av Friköpsutredningen. Denna utredning
hade, till skillnad mot 1990 års arrendekommitté, till uppgift att förut-
sättningslöst överväga om en sådan friköpsrätt borde införas. Utred-
ningens slutsats att en sådan lagstiftning inte borde införas fick under
52
den följande remissbehandlingen stort stöd av remissinstanserna. Någon Prop. 1994/95:155
lagstiftning kom därför inte till stånd.
Även vid remissbehandlingen av det förslag som 1990 års arrende-
kommitté presenterat har det framkommit att en stark majoritet av
remissinstanserna ställer sig negativa till införandet av en friköpsrätt.
Bland dem som bestämt avstyrker en lagstiftning om friköpsrätt finns
företrädare för såväl jordägare som arrendatorer. Jordbruksarrendatorer-
nas egen organisation, Sveriges Jordbruksarrendatorers Förbund, och
Lantbrukarnas Riksförbund finns bland de remissinstanser som bestämt
har motsatt sig förslaget.
Kommitténs förslag till utformning av en hg om friköpsrätt har till-
kommit som svar på lagutskottets, av riksdagen godkända, uttalande i
betänkandet 1989/90:LU6 om att en friköpsrätt vid historiska arrenden
borde införas. Kommittén hade alltså inte i uppdrag att förutsättnings-
löst ta ställning till om det bör införas en friköpslag. I regeringens
direktiv för utredningsuppdraget hänvisades till lagutskottets uttalanden
angående den kommande hgens utformning. I direktiven underströks
särskilt att det förbrände som skulle tillskapas måste vara på en gång
enkelt, tillfredsställande från rättssäkerhetssynpunkt och förenligt med
Sveriges förpliktelser enligt den europeiska konventionen om de mänsk-
liga rättigheterna. Mot bakgrund av de krav som riksdag och regering
således ställt på den aktuella lagstiftningen måste frågan om förslaget
bör leda till lagstiftning övervägas noga. Därtill måste beaktas den
omfettande remisskritik som riktas mot det lagda förslaget från företrä-
dare för såväl jordägare som arrendatorer.
Tvångsmässigt frånhändande av egendom är den längst gående formen
av ingrepp i äganderätten och bör självklart komma i fråga endast om
det är motiverat av mycket starka skäl. I de fell då ett sådant ingrepp
inte avser att tillgodose ett allmänt intresse utan en enskild persons in-
tresse framför en annans måste särskild restriktivitet iakttas. De skäl
som åberopats till stöd för införandet av en friköpsrätt för historiska
arrenden är i första hand förhållanden av ekonomisk och social art på
arrendatoremas sida. Det har framhållits att jordbruksarrendatorema
och deras släkt ofta brukat arrendegårdarna i flera generationer och att
det värde som dessa gårdar representerar i dag till stor del skapats
genom det arbete som arrendatorema har utfört och de ekonomiska
uppoffringar som de har gjort. I den mån annat inte avtalats med jord-
ägaren har arrendatorema själva fått - och får alltjämt - bekosta inves-
teringar och bära heh den företagsekonomiska risken for växtodling och
djurhållning. Genom införandet av en friköpslag skulle arrendatorema
få en garanti för att de redan gjorda investeringarna i framtiden kom-
mer dem och deras femiljer till godo. En sådan hg skulle också öka
arrendatoremas intresse av att i fortsättningen göra långsiktiga investe-
ringar på arrendeställena. I detta sammanhang måste det dock framhål-
las att jordbruksarrendatorer - liksom andra näringsidkare - själva valt
en sysselsättning som ofrånkomligen medför ett personligt engagemang
och ett ekonomiskt risktagande.
Ett annat argument för friköpsrätt som framförts är att det uppstår en 53
känslomässig bindning till arrendestället när ett arrende innehafts länge
av samma släkt och att dessa arrendatorer känner ett behov av - och Prop. 1994/95:155
bör tillerkännas - den trygghet som ett ägande för med sig. Såsom
emellertid angavs inledningsvis har arrendatorema idag ett mycket
omfattande besittningsskydd. Efter en lagändring år 1979 har jordäga-
rens möjlighet att säga upp arrendeavtalet för att i egen regi driva jord-
bruk på arrendestället, s.k. självinträde, inskränkts betydligt. Om det
skulle anses obilligt mot arrendatom att arrendeförhållandet upphör, får
självinträde inte ske. I förarbetena till den nämnda lagändringen (prop.
1978/79:183 s. 23) anges som exempel på fåll då ett avbrott i rätten till
förlängning ofta torde betraktas som obilligt att tvisten gäller ett s.k.
historiskt arrende. Innehavare av historiska arrenden har således erhållit
en särskilt stark ställning i dessa fåll. Även i de situationer då jordäga-
ren vill avsluta arrendeförhållandet på grund av att arrendestället behövs
för en mer ändamålsenlig indelning i brukningsenheter eller att det skall
användas för annat ändamål än jordbruk, skall på liknande sätt prövas
om det skulle vara obilligt mot arrendatom att låta arrendeförhållandet
upphöra. Arrendatorns behov av trygghet tillgodoses - förutom av de
nu nämnda reglerna om besittningsskydd - av 1985 års lag om arrenda-
torers rätt att förvärva arrendestället.
Frågan om vilka arrendatorer som bör omfattas av en eventuell fri-
köpslag är också ett problem, då det inte finns någon naturligt avgrän-
sad grupp som kan sägas ha större skäl att få sin nyttjanderätt omvand-
lad till äganderätt än andra. En lag kommer därför ofrånkomligen och i
stor utsträckning att bli godtycklig. Det är exempelvis inte möjligt att
säga att personer som tillträtt sina arrenden före en viss tidpunkt har
starkare känslomässiga eller ekonomiska bindningar till arrendestället än
de arrendatorer som tillträtt sina arrendeställen efter samma tidpunkt.
Situationen kompliceras ytterligare genom den föreslagna tillämpningen
av olika tidsramar för ägarens passiva innehav och arrendatorns arren-
detid. Kommittén har föreslagit att en förutsättning för friköpslagens
tillämplighet skall vara dels att arrendestället inte sedan den 1 januari
1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare, dels att arrendatom eller
någon honom närstående innehaft och bott på arrendestället sedan minst
40 år före den dag talan om friköp väcks. Ett sådant system kommer
många gånger att leda till orättvisa resultat. En arrendator som är född
på och har ägnat hela sitt liv åt sin arrendegård samt vars familj - som
första arrendatorer - innehaft arrendet sedan år 1901 skulle inte till-
erkännas friköpsrätt. Det skulle däremot en annan arrendator som nyli-
gen övertagit arrendet samt vars släkt innehaft arrendet sedan år 1955
(under förutsättning att gården varit utarrenderad sedan år 1900). Det är
svårt att se det rimliga i en sådan gränsdragning. Det bör tillfogas att
liknande eller motsvarande resultat torde uppkomma oavsett hur kriteri-
erna för friköpsrätten skulle bestämmas.
Bedömningen av den nu aktuella lagstiftningsfrågan bör enligt rege-
ringens mening göras dels mot bakgrund av vad som nu sagts om arren-
datoremas nuvarande villkor och förslaget till generell reglering till
skydd för jordbruksarrendatoremas investeringar, dels med hänsyn till
hur en friköpsrätt förhåller sig till Sveriges åtaganden enligt Europakon- 54
ventionen och till regeringsformen.
I fråga om det skydd för äganderätten som behandlas i Europakonven- Prop. 1994/95:155
tionens första tilläggsprotokoll, artikel 1 gäller numera lagen
(1994:1219) om den europeiska konventionen angående skydd för de
mänskliga rättigheterna och de grundläggande friheterna. Lagen innebär
att Europakonventionen med de tillägg som gjorts bl.a. i det första
tilläggsprotokollet skall gälla som lag här i landet (prop. 1993/94:117,
bet. 1993/94:KU24 samt rskr. 1993/94:246). Lagen trädde i kraft den 1
januari 1995. För att förslaget om friköpsrätt skall kunna läggas till
grund för lagstiftning krävs enligt 2 kap. 23 § regeringsformen att
förslaget är förenligt med Sveriges åtaganden på grund av Europakon-
ventionen. Det går naturligtvis inte att säkert förutse vilken ståndpunkt
den europeiska domstolen for de mänskliga rättigheterna (Europadom-
stolen) eller, efter inkorporeringen av Europakonventionen i svensk lag,
svensk domstol skulle komma att inta i denna fråga vid prövning av en
friköpslag enligt den modell som kommittén föreslagit. Enligt regering-
ens uppfattning finns det emellertid en beaktansvärd risk att en sådan
lagstiftning skulle befinnas vara i strid med äganderättsskyddet i Euro-
pakonventionen. Regeringen delar därvid inte utredningens uppfattning
att de rättsfall från Europadomstolen som utredningen behandlar, t.ex.
fallet James m.fl. mot Storbritannien, beträffande de sakliga förutsätt-
ningarna företer sådana likheter med de skäl och den situation i övrigt
som kännetecknar den föreslagna lagen om friköpsrätt att den inte skulle
anses vara i strid med Europakonventionen. Regeringen instämmer i
den bedömning som gjorts av bl.a. Svea Hovrätt och Uppsala universi-
tet och dess juridiska fekultetsstyrelse och menar att det i varje fell
måste starkt ifrågasättas om en friköpsrätt är förenlig med Sveriges
åtaganden på grund av Europakonventionen.
Av betydelse i detta sammanhang är även de ändringar i regerings-
formen som gjordes i samband med inkorporeringen av Europakon-
ventionen. Enligt 2 kap. 18 § regeringsformen i dess lydelse fr.o.m.
den 1 januari 1995 gäller att varje medborgares egendom är tryggad
bl.a. genom att ingen kan tvingas avstå sin egendom till det allmänna
eller till någon enskild genom expropriation eller annat sådant förfogan-
de utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen. I
propositionen uttalas att ändringen i regeringsformen innebär en precise-
ring av det egendomsskydd som Europakonventionen anger. I proposi-
tionen görs vidare följande uttalanden om vad som i bestämmelsens
mening utgör ett angeläget allmänt intresse (se anf. prop. s. 48).
Den enskildes egendom kan av det allmänna inte ovillkorligt tryggas.
Samhällets behov av mark för naturvårds- och miljöintressen, totalför-
svarsändamål och för bostadsbyggande, trafikleder, rekreation och
andra liknande ändamål måste självfallet kunna tillgodoses. För sådana
särskilt angelägna ändamål måste som en sista utväg finnas möjlighet
att tvångsvis ta i anspråk annans egendom eller begränsa ägarens
möjligheter att fritt använda sin egendom. Det måste även vara möjligt
att kunna vidta sådana åtgärder till förmån för enskild för att t.ex.
anordna lämplig utfertsväg eller förhindra olämplig eller störande
bebyggelse i grannskapet. Sådana ingrepp i annans egendom får emel-
lertid ske endast när det krävs for att tillgodose angelägna allmänna
intressen, vilket framgår av sista meningen av första stycket. Detta 55
kriterium skall vara uppfyllt för att ingrepp genom lagstiftning eller
myndighetsbeslut i enskilds egendom över huvud taget skall få ske. Prop.
Den närmare innebörden av uttrycket angelägna allmänna intressen är
det inte möjligt att i detalj beskriva. Det är emellertid sådana ingrepp
som är motiverade med hänsyn till intresset av att kunna tillgodose
allmänhetens berättigade krav på en god miljö och möjligheterna att
kunna bevara och skydda områden som är av särskild betydelse från
naturvårdsssynpunkt som i första hand åsyftas, liksom intresset av att
kunna ge allmänheten tillgång till naturen för rekreation och frilufts-
liv. Även samhällets behov av mark för anläggande av vägar och
andra kommunikationsleder m.m. måste givetvis kunna tillgodoses.
Vad som är ett angeläget allmänt intresse måste till slut i viss mån bli
föremål för en politisk värdering där hänsyn då även måste tas till vad
som är godtagbart från rättssäkerhetssynpunkt i ett modernt och demo-
kratiskt samhälle. Det skall även framhållas att uttrycket anknyter till
vad som gäller i firåga om egendomsskyddet enligt Europakonventio-
nen.
Av de återgivna uttalandena framgår att frågan om vad som är ett
allmänt intresse ytterst i viss mån får bli föremål för en politisk värde-
ring av vad som är godtagbart från rättssäkerhetssynpunkt. De exempel
som anges tar sikte i första hand på situationer där det allmänna intres-
set avser allmänhetens eller samhällets behov av mark. Exemplen är
givetvis inte avsedda att ge en uttömmande beskrivning av de situationer
som avses. Mycket talar dock för att uttalandena bör förstås så att det
typiskt sett måste vara fråga om ett särskilt tungt vägande allmänt in-
tresse för att tvångsöverföring av mark ska få ske till förmån för enskil-
da.
När man mot den nu angivna bakgrunden tar ställning till frågan
huruvida en friköpsrätt kan anses vara i det allmännas intresse måste
man väga in sådana faktorer som graden av intrång som åtgärden in-
nebär och betydelsen i stort av att den genomförs. Mot en lagstiftning
talar då att det är endast ett begränsat antal personer som kan ha intres-
se av åtgärden. Också åtgärdens betydelse ur ett större socialt eller sam-
hällsekonomiskt perspektiv måste beaktas. Man måste också väga in be-
tydelsen av det lagreglerade generella skydd för jordbruksarrendatorer-
nas investeringar som regeringen nu föreslår. Detta skydd leder till att
de ekonomiska argument som framförts till stöd för en friköpslag för-
svagas allteftersom arrendatoremas ställning förstärks. Förutom att
dessa regler ger arrendatorema ett generellt skydd för framtida investe-
ringar kommer reglerna även att innebära att möjligheterna att få kom-
pensation för tidigare gjorda investeringar förbättras avsevärt. En kon-
sekvens av den föreslagna överlåtelserätten är nämligen att arrendatom
i samband med överlåtelse av arrenderätten kommer att ha möjlighet att
överlåta all sin egendom på arrendestället, d.v.s. även sådana investe-
ringar som har tillkommit utan samband med de nya reglerna.
Mot bakgrund av det anförda kommer regeringen till slutsatsen att det
i fråga om friköp av historiskt arrende inte kan anses föreligga ett så-
dant angeläget allmänt intresse att en lagstiftning om detta skulle vara
förenlig med 2 kap. 18 § regeringsformen.
Regeringen vill slutligen understryka att många arrendatorer - inte
bara sådana som har historiska arrenden - under årens lopp levt och
verkat under speciella och många gånger besvärliga sociala, ekonomiska
1994/95:155
56
och rättsliga förhållanden. Mot bakgrund av dels de lagändringar som Prop. 1994/95:155
redan genomförts för att förbättra arrendatorers rättsliga ställning, dels
det förbättrade investeringsskydd som föreslås i denna proposition,
finner regeringen emellertid inte heller en friköpsrätt motiverad av
sociala skäl. För att säkerställa att berörda arrendatorer omfattas av ett
godtagbart skydd avser regeringen emellertid att fortlöpande granska
hur lagstiftningen på detta område fungerar. Mot bakgrund av vad som
ovan anförts läggs därför inte fram något förslag till lag om friköp av
historiska arrenden.
8 kap.
21 §
Har arrendatom uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han
i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall
byggnaden eller vad som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen,
när arrendatom frånträder arrendet. Har jordägaren ej inom en månad
från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig att antaga detta, får
arrendatom föra bort egendomen eller överlåta den till en tillträdande
arrendator. Om han för bort egendomen, skall han dock återställa ar-
rendestället i tjänligt skick.
Är ej vad som arrendatom enligt första stycket får skilja från arren-
destället bortfört eller överlåtet till den tillträdande arrendatom inom
tre månader från det arrendestället avträddes eller anspråk på lösen
slutligen ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen.
Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatom ersatt
jordägaren värdet av vad som tagits från fastigheten.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller även sådan egendom som
arrendatom i enlighet med första stycket förvärvat av en tidigare arren-
dator.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.
(Jfr 21 § i kommitténs förslag)
Paragrafen reglerar rätten till sådan arrendatom tillhörig byggnad eller
annan investering som finns på arrendestället när arrendatom frånträder
arrendet. Genom tillägget till första stycket föreskrivs att frånträdande
arrendator, vid sidan om rätten att föra bort sådan egendom, även skall
ha rätt att överlåta denna till den arrendator som jordägaren tecknat nytt
arrendeavtal med. Överlåtelserätten förutsätter dock, liksom rätten att
föra bort egendomen, att jordägaren beretts möjlighet att lösa in egen-
domen. Överlåtelse måste vidare enligt andra stycket ske inom tre
månader från det att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen
slutligen ogillades.
I jjärde stycket föreskrivs att bestämmelserna i denna paragraf även
skall tillämpas på egendom som arrendator i enlighet med första stycket
förvärvat av en tidigare arrendator. I den mån sådan egendom finns
kvar vid förvärvarens frånträde skall den således på nytt erbjudas jord- Prop. 1994/95:155
ägaren till inlösen. Om jordägaren inte antar erbjudandet om inlösen har
arrendatom rätt att inom tre månader från frånträdet antingen föra bort
egendomen eller överlåta densamma till nästföljande arrendator.
Bakgrunden till och de närmare skälen för förslaget behandlas i avsnitt
5.11.
31 §
Om en part inte godtar arrendenämnds beslut i fråga om förlängning
av arrendeavtal, festställande av villkoren för sådan förlängning, upp-
skov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller
bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9
kap. 17 a, 18, 21, 21 a , 31 eller 31 b § eller 11 kap. 6 b §, får parten
klandra beslutet genom att väcka talan mot den andra parten inom två
månader från den dag beslutet meddelades. Klandras inte beslutet inom
denna tid, är partens rätt till talan förlorad.
Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10
kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.
Paragrafen reglerar partemas möjlighet att klandra ett beslut av arrende-
nämnd.
Tillägget i paragrafens första stycke innebär att möjlighet ges till
klander av arrendenämnds beslut i frågor om tillämpning av de nya
bestämmelserna i 9 kap. 21 a § om investeringstillstånd och 9 kap.
31 b § om en tilltänkt forvärvare skall anses godtagbar som arrendator.
33 §
Talan får ej foras mot fastighetsdomstols dom i fråga om festställande
av arrendevillkor i fell som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap.
6 a § eller 11 kap. 6 b § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21,
21 a eller 31 b § och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning
eller överlåtelse av arrendeavtal, uppskov med avträde enligt 9 kap.
12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §, festställande av
arrendevillkor i fell som nyss angivits eller bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 §.
I paragrafen regleras möjligheten att föra talan mot fastighetsdomstolens
avgörande av arrendefrågor.
Ändringarna i paragrafen innebär att det inte går att överklaga fastig-
hetsdomstolens avgörande av frågor enligt de nya bestämmelserna i 9
kap. 21 a § om investeringstillstånd och enligt 9 kap. 31 b § om en
tilltänkt forvärvare av arrenderätten skall anses godtagbar som arrenda-
tor.
9 kap.
27 a §
På ansökan av arrendatom kan arrendenämnden lämna tillstånd till en
investering som innebär att en åtgärd avseende byggnader, markanlägg-
ningar eller Jord pä arrendestället skall vidtas och som inte omfattas av
arrendatorns underhållsskyldighet enligt 15 §.
Tillstånd skall lämnas om investeringen kan antas bli lönsam på lång
sikt för jordbruket på arrendestället och intresset av investeringen över-
väger jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd. 58
Tillstånd enligt första stycket kan förenas med villkor.
Denna paragraf gäller inte när arrendetiden uppgår till högst ett år Prop. 1994/95:155
och arrendet inte omfattar bostad för arrendatom.
(Jfr 20 § i kommitténs förslag)
Paragrafen innehåller de nya bestämmelserna om att en arrendator som
vill utföra en investering på arrendestället, men inte kan träffa någon
överenskommelse härom med jordägaren, skall kunna få tillstånd till
investeringen av arrendenämnden. Rättsföljden av att en investering
utförs i enlighet med ett sådant tillstånd regleras av 31 a och b §§.
Denna paragraf kan, liksom de nya bestämmelserna i 31 a och b §§
inte avtalas bort i arrendekontraktet. Däremot kan parterna när det
gäller frågor om en konkret investering, som uppkommer under arren-
deperioden, skapa egna lösningar som avviker från vad som anges i
dessa bestämmelser. Avsikten är att parterna i första hand skall träffa
överenskommelser om investeringar och andra frågor som sammanhäng-
er därmed. Om någon sådan överenskommelse inte träffas, kan dock
arrendatom ansöka om tillstånd till investering enligt förevarande para-
graf.
Bestämmelsen är inte avsedd att rubba arrendatorns nuvarande rättig-
heter när det gäller att företa egna investeringsåtgärder på arrendestäl-
let.
Första stycket anger de yttre ramarna för bestämmelsens tillämpnings-
område. Arrendenämnden skall kunna bevilja tillstånd till framtida
investeringar som innebär åtgärder avseende byggnader, markanlägg-
ningar eller jord och som inte omfattas av arrendatorns underhållsskyl-
dighet. Det skall vara fråga om åtgärder som innebär en förkovran av
jordägarens fastighet. Från lagens tillämpningsområde har ett undantag
gjorts för sidoarrenden som löper på högst ett år. Detta framgår av
paragrafens sista stycke. Skälen för detta undantag har behandlats i
avsnitt 5.3.
I övrigt ställs inga särskilda krav på arrendestället for att reglerna
skall vara tillämpliga. Med det angivna undantaget kan reglerna alltså
tillämpas på såväl gårds- som sidoarrenden. En annan sak är att arren-
deställets beskaffenhet kan få betydelse vid själva tillståndsprövningen.
Detta skall utvecklas i det följande, i anslutning till bestämmelserna i
förevarande paragrafs andra stycke.
Det bör noteras att de nya reglerna i princip är tillämpliga även på
investeringar som avser förhållandevis små kapitalinsatser. Som har
utvecklats i den allmänna motiveringen torde det dock i allmänhet sak-
nas incitament att få frågor om sådana investeringar prövade av arren-
denämnden. Vidare är de nya reglerna tillämpliga även i fråga om
mycket stora investeringar. Någon övre beloppsgräns har alltså inte
föreskrivits. En annan sak är att man vid tillståndsprövningen skall ta
hänsyn till bl.a. förhållandet mellan investeringens och arrendeställets
värden (se närmare i det följande).
De ytterligare förutsättningar som måste vara uppfyllda för att tillstånd
till investering skall beviljas anges i andra stycket. Dessa förutsättningar
har diskuterats i avsnitt 5.5.
59
Investeringen skall för det första kunna antas bli lönsam för jordbruket Prop. 1994/95:155
på arrendestället. Lönsamhetskravet är emellertid inte lika strängt som
enligt motsvarande föreskrift i bestämmelserna om jordägarens bygg-
nadsskyldighet. Bedömningen av lönsamheten skall vidare göras med
utgångspunkt från ett längre tidsperspektiv än det som anläggs i ärenden
rörande byggnadsskyldighet. En förutsättning är dock fortfarande att
åtgärden skall framstå som företagsekonomiskt försvarlig. Det måste
finnas anledning anta att åtgärden på längre sikt kommer att ge ett posi-
tivt bidrag till ett upprätthållande eller en utveckling av en lämplig
produktion på arrendestället. Naturligtvis skall tillstånd inte ges, om det
finns en beaktansvärd risk för att den tilltänkta investeringen skulle
rasera de ekonomiska förutsättningarna för arrendatorns rörelse.
Att investeringen skall vara lönsam J&r jordbruket på arrendestället
innebär att arrendatom inte skall kunna få tillstånd till en investering
om denna avser annan verksamhet än den aktuella jordbruksrörelsen.
Ett exempel är att arrendatom på arrendestället även driver en mindre
verkstad där han tar emot jordbruksmaskiner för reparation.
Även om det angivna lönsamhetskravet är uppfyllt är detta inte till-
räckligt för att tillstånd skall kunna beviljas. Härför krävs också att
intresset av att investeringen sker överväger jordägarens intresse av att
den inte kommer till stånd. Det är alltså fråga om att göra en avvägning
mellan parternas intressen med avseende på den aktuella investeringen.
Denna avvägning skall vara allsidig och beakta samtliga omständigheter
i det enskilda fallet. Det kan då röra sig om såväl ekonomiska som mer
ideella förhållanden. I den allmänna motiveringen har tagits upp vissa
förhållanden av allmän karaktär som skall beaktas vid denna prövning.
Därav framgår att tillstånd normalt inte bör ges, om jordägaren gör
sannolikt att ett självinträde är nära förestående. Vidare skall propor-
tionerna mellan investeringen och arrendeställets värde beaktas liksom
parternas ekonomiska förutsättningar med avseende på den aktuella
investeringen och hur lång tid som förflutit mellan arrendatorns tillträde
och ansökan.
I det följande skall anges ytterligare omständigheter som kan vara av
betydelse.
Ett par remissinstanser har anfört att tillstånd inte bör ges i de fall då
den aktuella investeringen skulle riskera att omvandla ett sidoarrende till
ett gårdsarrende. Frågan om ett jordbruksarrende utgör ett gårdsarrende
eller ett sidoarrende är emellertid beroende av arrendeavtalets innehåll.
Ett gårdsarrende föreligger endast om avtalets innebörd är att arrendet
omfattar bostad för arrendatom. Mot denna bakgrund måste det anses
att det förhållandet att ett bostadshus uppförs på ett sidoarrende - även
om det sker i enlighet med ett tillstånd från arrendenämnden - inte kan
få den effekten att arrendet mot jordägarens vilja omvandlas till ett
gårdsarrende. En annan sak är att partema genom egna dispositioner, i
anslutning till eller efter genomförandet av en sådan investering, kan
åstadkomma att arrendet övergår till att fortsättningsvis avse ett gårds-
arrende.
Flera remissinstanser har anfört att investeringar som bl.a. innebär en 60
ändrad driftsinriktning, en ändring av arrendeställets yttre miljö eller en
fara för miljöstörningar inte bör tillåtas mot jordägarens vilja. Frågor Prop. 1994/95:155
om vilken verksamhet som skall bedrivas på ett arrendeställe torde ofta
vara av grundläggande betydelse för jordägaren när avtal om arrende
ingås. Om arrendatom under arrendetiden önskar genomföra en in-
vestering som skulle innebära en ändring av arrendeställets driftsinrikt-
ning, t.ex. genom övergång från spannmålsproduktion till animaliepro-
duktion eller genom att en tidigare inriktning på ekologiskt jordbruk
överges för mer traditionellt jordbruk, är det därför naturligt att jord-
ägarens åsikt bör tillmätas stor vikt vid intresseavvägningen. Vad gäller
frågan om arrendeställets yttre miljö kan i stort sett alla investeringar
sägas påverka denna. Mindre förändringar måste självfallet tolereras. Ä
andra sidan måste jordägarens intresse väga tungt vid tillståndspröv-
ningen, t.ex. om miljön skulle genomgå en betydande förfulning på
grund av investeringen. Vad därefter gäller faran för miljöstörningar
bör det noteras att jordbruk är en sådan miljöfarlig verksamhet som
enligt 38 § miljöskyddslagen står under tillsyn av de kommunala nämn-
der som fullgör uppgifter inom miljö- och hälsoskyddsområdet. Av
miljöskyddslagen och miljöskyddsförordningen följer vidare att viss
jordbruksverksamhet är förenad med tillståndsplikt eller anmälnings-
skyldighet. Frågan om en investering utgör en miljöfåra kommer därför
i första hand att avgöras enligt miljöskyddslagstiftningen. Detta innebär
dock inte att arrendenämnden vid intresseavvägningen är förhindrad att
ta hänsyn till att en investering kommer att innebära en fara för miljö-
störningar. Det får tvärtom anses naturligt att sådana frågor vägs in vid
tillståndsprövningen. Intresseavvägningen skall således kunna leda till
att arrendenämnden nekar tillstånd till en investering som kan påverka
miljön, även om den skulle tillåtas enligt miljöskyddslagstiftningen.
Enligt regeringens uppfattning bör det inte råda något absolut förbud
mot investeringar av de nämnda slagen. Utgångspunkten bör emellertid
vara att det måste krävas starka skäl for att mot en jordägares vilja ge
tillstånd till sådana investeringar.
Det torde kunna förutsättas att jordägaren, i de fall han anser ett
speciellt förhållande vara av vikt för beslutet att upplåta mark på arren-
de, föreskriver särskilda villkor eller förbud i detta hänseende. Att
arrendeavtalet innehåller sådana villkor eller förbud måste tillmätas
särskild betydelse vid intresseavvägningen.
Under remissbehandlingen har det också påpekats att det när arrende-
stället ägs av en stiftelse kan uppkomma en konflikt mellan stiftelsens
ändamål och arrendatorns investeringsvilja. Om arrendatom genom en
ansökan till arrendenämnden skulle tillåtas att göra investeringar som
innebär t.ex. att driftsinriktningen på arrendestället ändras så att den
strider mot stiftelsens ändamålsbestämmelse skulle detta kunna få till
följd att grundvalarna för stiftelsernas verksamhet rubbas. På grund
härav måste det förhållandet att en investeringsåtgärd skulle strida mot
innehållet i en stiftelses ändamålsbestämmelse väga mycket tungt vid
intresseavvägningen. Samma synsätt torde kunna anläggas i det fallet att
en investering skulle stå i strid med t.ex. ett aktiebolags bolagsordning
eller en ekonomisk förenings stadgar.
61
Sammanfattningsvis kan sägas att specifika förhållanden som är av Prop. 1994/95:155
särskild betydelse för en jordägares beslut att upplåta mark på jordbruk-
sarrende och som kommit till uttryck genom villkor eller förbud i arren-
deavtalet eller som följer av att den aktuella jordägarens egen handlings-
frihet är begränsad, exempelvis genom en stiftelses ändamålsbestämmel-
se, måste väga mycket tungt vid intresseavvägningen. Det anförda
innebär dock inte att jordägaren kan föreskriva villkor och förbud i
arrendeavtal eller utforma verksamhetsbestämmelser i bolagsordningar
etc. på sådant sätt att möjligheterna till att erhålla investeringstillstånd
inskränks i sådan mån att lagens syfte inte kan uppnås. Det skall såle-
des inte vara möjligt att genom generellt formulerade villkor och förbud
åstadkomma att arrendatorema undandras möjligheterna att utnyttja de
föreslagna bestämmelserna om investeringar.
Det är givet att förhållandena kommer att variera starkt i olika ansök-
ningsärenden, vilket även kommer att innebära att de ovan refererade
omständigheterna kommer att tillerkännas skiftande tyngd. De hittills
angivna exemplen avser förhållanden som huvudsakligen talar emot att
tillstånd skall ges. Att en investering är motiverad av t.ex. miljö- och
djurskyddshänsyn utgör exempel på omständigheter som vid en intres-
seavvägning kan tala för att investering utförs.
Det föreslagna tillstånd sförfarandet förutsätter att den ifrågavarande
åtgärden inte utförts innan tillstånd meddelats. Det skall således vara
fråga om en framtida investeringsåtgärd. Det innebär att ett tillstånd inte
skall kunna ges om arbetena är i ett framskridet stadium. Detsamma
gäller när åtgärder som medför inte endast obetydliga kostnader har
vidtagits av arrendatom. Det kan dock tänkas att det i vissa situationer
vore orimligt att vägra tillstånd enbart av det skälet att visst arbete satts
igång. Ett sådant fall kan t.ex. vara att ett i sig mindre ingripande arbe-
te utförts därför att erforderlig maskinell utrustning tillfälligtvis funnits
till hands till en förhållandevis låg kostnad.
För att arrendenämnderna skall kunna bedöma om tillstånd bör ges för
sökta investeringar måste sökandena förse dem med erforderligt be-
slutsunderlag. Hur mycket som skall krävas måste vara beroende av
förhållandena i det enskilda ärendet. Rent allmänt torde dock krävas att
ritningar, beskrivningar och ekonomiska kalkyler ges in. Innan arrende-
nämnden fettar beslut skall vidare, i likhet med vad som gäller i ären-
den rörande byggnadsskyldighet, länsstyrelsens yttrande inhämtas. Detta
framgår av ett i detta lagstiftningsärende föreslaget tillägg till 17 §
andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.
Under remissbehandlingen har föreslagits att investeringstillstånden
skall tidsbegränsas så att den aktuella investeringen måste utföras inom
tre år. Som skäl for detta har anförts att förutsättningarna för investe-
ringen kan förändras väsentligt om lång tid förflyter efter tillstånds-
givningen. Om emellertid investeringen i ett sådant fell inte längre
framstår som ändamålsenlig eller lönsam torde det kunna förutsättas att
inte heller arrendatom har något intresse av att utföra den. Något behov
av en generell tidsbegränsning har därför inte ansetts föreligga. Däre-
mot bör arrendenämnden, om det i ett visst fell anses nödvändigt, kunna 62
lämna föreskrifter om tiden for investeringens utförande. Att arrende-
nämnden har möjlighet att på detta sätt begränsa tillståndet till viss tid Prop. 1994/95:155
och att även i övrigt förena tillståndet med villkor framgår av tredje
stycket.
22 §
Har jordägaren enligt avtal med arrendatom helt eller delvis bekostat
en investering på arrendestället och har arrenderättens värde ökat ge-
nom investeringen, är arrendatom skyldig att godta en skälig höjning av
arrendeavgiften.
Sådan skyldighet föreligger också, om arrenderätten ökat i värde till
följd av att jordägaren
1. utfört arbete som avses i 17 a eller 18 §,
2. betalat ersättning enligt 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket
eller 21 § första stycket för arbete som arrendatom utfört, eller
3. löst in en investering.
(Jfr 22 § i kommitténs förslag)
Paragrafen innehåller bestämmelser om höjning av arrendeavgiften med
anledning av att jordägaren medverkat till en investering på arrendestäl-
let.
I syfte att öka möjligheterna för att partema skall kunna komma över-
ens i frågor om investeringar har i första stycket intagits en uttrycklig
bestämmelse av innebörd att jordägaren har rätt till skälig höjning av
arrendeavgiften när partema slutit avtal om en investering och jordäga-
ren bekostat hela investeringen eller en del därav. En förutsättning för
avgiftshöjning skall vara att investeringen medfört att arrenderätten fått
ett högre värde.
I andra stycket återfinns de gamla reglerna om att jordägaren har rätt
till höjning av arrendeavgiften bl.a. när han utfört eller bekostat arbete
på grund av bestämmelserna om byggnadsskyldighet. Till dessa har
lagts en regel om att jordägaren skall ha rätt att höja arrendeavgiften
när han löst in en investering. Denna regel åsyftar i första hand fell då
inlösen sker enligt den nya bestämmelsen i 31 a §. Inlösen som sker
utan samband med denna paragraf kommer dock också att omfettas. För
att bestämmelserna skall bli mera lättlästa har de delats upp i tre skilda
punkter.
Avgörandet av vad som skall anses utgöra en skälig höjning skall ske
med tillämpning av de principer som hittills gällt for avgiftshöjningar
enligt denna bestämmelse. Innebörden härav har behandlats i avsnitt
5.10. I den mån jordägaren enligt överenskommelse med arrendatom
bekostat en del av investeringen skall höjningen ställas i relation till
jordägarens insats.
Tvister om avgiftshöjningar enligt denna paragraf skall, liksom för
närvarande, prövas av fastighetsdomstol som första instans.
Överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering
31 §
Arrendatom får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke,
om ej annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §.
63
Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får Prop. 1994/95:155
arrendatom, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda
jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning
enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordäga-
ren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad.
Vidare gäller beträffande arrenden for viss tid att arrendatom, även
om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat
eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om
arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte
jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Avlider arrendatom under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för
vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket
tillkommer arrendator for där avsett fell, om ej annat avtalats. Erbju-
dandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet.
Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer
arrendator för fell som avses där.
Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens
övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande
förvärv.
Ändringen i paragrafens första stycke är en följd av att överlåtelserätt
fortsättningsvis kan föreligga också enligt 31 a §.
3/fl§
En arrendator som har utfört en sådan investering som avses i 21 a §
får överlåta arrenderätten, om
1. arrendatom skriftligen har erbjudit jordägaren att lösa in investe-
ringen, samt
2. jordägaren inte inom tre månader från erbjudandet har åtagit sig
sådan inlösen.
Har en arrendator utfört en investering som avses i 21 a § och upphör
arrendeförhållandet på grund av en omständighet som avses i 8 §, är
jordägaren skyldig att lösa in investeringen.
Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator
till vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i
21 a §.
Inlösenbeloppet skall, om inte annat avtalats, motsvara vad arrende-
stället har ökat i värde genom investeringen.
(Jfr 31 a § i utredningens förslag)
Paragrafen har utformats i huvudsak enligt Lagrådets förslag. En skill-
nad är dock att tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall
avgöras av fastighetsdomstol som första instans.
Paragrafen behandlar rättsföljden av att arrendatom utfor en investe-
ring enligt 21 a §. Den innehåller den allmänna bestämmelsen om ar-
rendatoms överlåtelserätt och jordägarens skyldighet att i vissa fell lösa
in investeringen.
I första stycket festslås att en arrendator som utfört en investering på
arrendestället efter tillstånd enligt 21 a § har rätt att överlåta arrende-
rätten under vissa förutsättningar. Att arrendatom skall ha utfört inves-
teringen innebär i detta sammanhang att han har gjort det på egen be-
kostnad eller på annat sätt utan att jordägaren har behövt bidra till den. 54
Om jordägaren bekostat endast en viss del av investeringen, är bestäm-
melserna i denna paragraf och 31 b § inte tillämpliga. I sådana situa- Prop. 1994/95:155
tioner, som förutsätter att parterna träffat en överenskommelse om
finansieringen av investeringen, bör parterna således även avtala om
följderna av investeringen. Arrendatorns överlåtelserätt förutsätter att
jordägaren beretts tillfälle att lösa in den aktuella investeringen. När ett
erbjudande om inlösen lämnats får jordägaren en betänketid om tre
månader från mottagandet av erbjudandet. Inom denna tid måste han ta
slutlig ställning till frågan om inlösen. Jordägarens förklaring om att
han önskar lösa investeringen måste ges formen av ett civilrättsligt
bindande och villkorslöst åtagande för att förhindra arrendatorns över-
låtelserätt. Ett sådant åtagande innebär bl.a. att jordägaren - om över-
enskommelse inte träffats om lösensumman - åtar sig skyldighet att lösa
egendomen till det belopp som i sista hand får festställas av domstol.
Av skäl som redovisats i avsnitt 5.6 skall arrendatorns erbjudande, men
inte jordägarens åtagande att lösa investeringen, ske skriftligen. Arren-
datoms överlåtelserätt inträder när jordägaren förklarat sig avstå från att
anta erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit
svarsfristen om tre månader.
Innebörden av överlåtelserätten och de närmare villkoren härför regle-
ras i 31 b §.
I andra stycket återfinns en regel om inlösenskyldighet för vissa speci-
ella situationer. Enligt denna skall jordägaren vara skyldig att lösa in
investering som utförts enligt 21 a § när han sagt upp arrendeavtalet
och arrendatom på grund av en omständighet som avses i 8 § saknar
förlängningsrätt. I dessa fell har arrendatom inte någon framtida arren-
derätt att överlåta. Genom regeln om inlösenskyldighet ges arrendato-
rema en möjlighet till ekonomisk kompensation även i dessa situationer.
Som framgått av avsnitt 5.3 skall den nya regleringen inte ges retroak-
tiv verkan på det sättet att den skall kunna bli tillämplig på grund av att
arrendatom tidigare tillfört egendom till arrendestället. Avsikten är
således inte att det skall uppkomma någon överlåtelserätt eller inlösen-
skyldighet på grund av investeringar som utförts utan att tillstånd med-
delats av arrendenämnden. De nya reglerna medför emellertid en be-
tydelsefull möjlighet för arrendatom att tillgodogöra sig det mervärde
som skapats genom honom tillhöriga investeringar som antingen gjorts
före den föreslagna lagändringen eller som visserligen gjorts därefter,
men utan att föreskrifterna i 21 a § iakttagits. I samband med en försälj-
ning av arrenderätten kommer arrendatom nämligen att ha möjlighet att
överlåta all sin egendom på arrendestället.
Vid överlåtelse av arrenderätt träder den nye arrendatom in i den
tidigares ställe och övertar dennes rättigheter och skyldigheter gentemot
jordägaren. Denna princip bör gälla även vid tillämpningen av de nu
föreslagna reglerna. En arrendator som förvärvat arrenderätt och inves-
teringar för vilka tillstånd lämnats enligt bestämmelsen i 21 a §, bör
således ha rätt att i sin tur begära inlösen av investeringarna och, om
inlösen inte sker, att överlåta arrenderätten. För att någon tvekan inte
skall råda om att bestämmelsen har denna innebörd har, på Lagrådets
inrådan, en uttrycklig regel härom tagits in i paragrafens tredje stycke. 65
5 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 155
Tvister om jordägarens åtagande eller skyldighet att lösa investeringar Prop. 1994/95:155
enligt denna bestämmelse skall avgöras av fastighetsdomstol som första
instans (jfr 8 kap. 32 § ).
I fell då inlösen skall ske är utgångspunkten att parterna skall komma
överens om den ersättning som jordägaren skall betala och övriga vill-
kor för inlösen. Om en sådan överenskommelse inte kan nås får villko-
ren bestämmas i rättegång. Även en sådan tvist skall avgöras av fastig-
hetsdomstol.
När parterna träffar överenskommelse om villkoren för inlösen har de
självfallet full frihet att bestämma inlösenbeloppet efter de grunder de
anser vara lämpliga. Oavsett om frågan om ersättningen skall avgöras
av domstol eller ej kan det dock vara en fördel att grunder for ersätt-
ningsberäkningen anges i lagen. Som framgått av avsnitt 5.7 anser
regeringen att inlösenbeloppet, om inte annat avtalats, skall motsvara
vad arrendestället genom den aktuella investeringen ökat i värde. Detta
kommer till uttryck i paragrafens fjärde stycke. Inlösenbeloppet skall i
princip bero av investeringens avkastningshöjande effekt och motsvara
vad jordägaren kan kompensera sig for hos arrendatom. I fell då det är
svårt att fastställa investeringens avkastningshöjande effekt måste inves-
teringens påverkan på arrendeställets värde beräknas på ett annat sätt.
Det kan då vara naturligt att utgå från investeringens återanskaffnings-
värde med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning.
Om det värde som erhålls vid en sådan beräkning måste antas avvika
från den fektiska värdehöjning som investeringen gett upphov till, får
inlösenbeloppet justeras i enlighet därmed.
Såväl 8 kap. 21 § jordabalken som de nu föreslagna bestämmelserna
om överlåtelserätt respektive inlösenskyldighet avser situationer då det
på arrendestället finns egendom som tillhör arrendatom. Bestämmelsen
i 8 kap. 21 § jordabalken avser endast egendom som finns kvar på
arrendestället när arrendatom frånträder arrendet, och kan inte tillämpas
såvitt gäller arrendatorns förfoganden under arrendetiden. De nya be-
stämmelserna om överlåtelse och inlösen kan däremot aktualiseras under
arrendetiden. I den mån en fråga om inlösen, t.ex. ersättningsbeloppet,
inte är slutligt avgjord vid frånträdet skulle en konflikt mellan reglerna
kunna vara principiellt möjlig. Bestämmelserna i förevarande paragraf
skall dock gälla beträffande egendom som tillförts arrendestället i enlig-
het med ett tillstånd enligt 21 a §. Annan egendom som arrendatom -
före eller efter den nya bestämmelsens ikraftträdande - tillfört arrende-
stället avses även fortsättningsvis vara omfettad av bestämmelserna i 8
kap. 21 § jordabalken. Eftersom en speciell lagregel anses ta över en
generell regel i samma ämne torde det inte vara nödvändigt att införa en
särskild lagregel som klargör förhållandet mellan de nu angivna be-
stämmelserna.
Har en fråga om inlösen eller överlåtelse överhuvud inte aktualiserats
enligt denna bestämmelse vid arrendatorns frånträde, kommer arrenda-
toms egendom på arrendestället att omfettas av bestämmelserna i 8 kap.
21 § jordabalken.
66
31 b § Prop. 1994/95:155
Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatom får
överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas.
Om jordägaren inte som ny arrendator godtar en person som arrenda-
tom anvisar, får arrenderätten överlåtas till denne endast om arrende-
nämnden funnit att jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Sådan
prövning kan ske samtidigt beträffande flera tänkbara förvärvare.
Har överlåtelsen inte fullbordats inom tre år från arrendatorns erbju-
dande om inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt
erbjudits att lösa investeringen enligt 31 a §. överlåtelse till den som
genom beslut av arrendenämnd eller fastighetsdomstol godtagits som ny
arrendator får dock alltid ske inom tre månader frän den tidpunkt då
talan inte kan föras mot beslutet, om förfarandet i arrendenämnden
inletts före treårsfristens utgång.
(Jfr 31 a § i kommitténs förslag)
Paragrafen innehåller bestämmelser om den överlåtelserätt som arrenda-
tom erhåller, om han utfört en investering enligt 21 a §. Som framgår
av 31 a § gäller överlåtelserätten endast under förutsättning att jordäga-
ren inte åtagit sig att lösa in den aktuella investeringen. Överlåtelserät-
ten inträder antingen när jordägaren förklarat sig avstå ftån att anta
erbjudandet om inlösen enligt 31 a § eller när det står klart att han inte
iakttagit den däri angivna svarsfristen om tre månader.
Enligt första stycket innebär överlåtelserätten att arrendatom får över-
låta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan
nöjas. I likhet med vad som gäller i fråga om krav på en ny arrendator
vid överlåtelse enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken, bör krävas
att den tilltänkte arrendatom har jordbruksutbildning och avser att ägna
sig åt att bruka arrendestället samt att han har ordnad ekonomi och även
i övrigt är lämplig som arrendator.
Av andra stycket framgår att arrendenämnden, i de fäll då jordägaren
inte godkänner en av arrendatom anvisad forvärvare, skall pröva om
denne är en person med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Arrende-
nämndens prövning skall vara obligatorisk i alla de fell där jordägarens
uttryckliga medgivande till överlåtelsen saknas. Överlåtelse får då ske
endast om arrendenämnden funnit att personen i fråga skall godtas.
Konstruktionen med en sådan obligatorisk förhandsprövning av förvär-
varens kvalifikationer innebär att arrenderätten kan komma att förver-
kas, om arrendatom överlåter arrenderätten utan att avvakta arrende-
nämndens beslut (se 8 kap. 23 § första stycket 4 jordabalken).
Med hänsyn till risken att arrendenämndens prövning mynnar ut i ett
beslut enligt vilket en anvisad person inte kan godtas skall olika tänk-
bara förvärvares lämplighet kunna prövas i ett sammanhang. Detta kan
bringa ned tidsåtgången avsevärt t.ex i ett fell där det från böljan är
osäkert om en tänkbar forvärvare uppfyller lagens krav.
Arrendenämndens beslut skall kunna klandras till fastighetsdomstol,
som skall utgöra sista instans vid prövning enligt förevarande bestäm-
melse. Detta framgår av tillägg till bestämmelserna i 8 kap. 31 och
33 §§.
67
Det har inte ansetts rimligt att ge ett avstående eller ett uteblivet svar Prop. 1994/95:155
på erbjudandet om inlösen den verkan att jordägaren därefter, for hela
arrendatorns återstående tid på arrendestället, skall vara avskuren från
möjlighet att lösa in investeringen. I tredje stycket har därför ställts upp
en tidsgräns för överlåtelserätten om tre år. Tiden räknas från det att
jordägaren erhöll det skriftliga erbjudandet om inlösen från arrendatom.
Innebörden av regeln är att arrendatom, om en överlåtelse inte full-
bordats inom treårsfristen, åläggs en skyldighet att på nytt erbjuda
jordägaren att lösa investeringen. Ett sådant upprepat erbjudande får
samma verkan som det ursprungliga erbjudandet. Om jordägaren avslår
erbjudandet eller försitter svarsffisten om tre månader, har arrendatom
möjlighet att under en ny treårsperiod överlåta arrenderätten.
Den angivna treårsregeln är försedd med ett undantag. Om frågan om
förvärvarens lämplighet anhängiggjorts i arrendenämnden inom treårs-
fristen och den tilltänkte förvärvaren sedermera, genom beslut av arren-
denämnden eller - efter klandertalan - fastighetsdomstolen, godtas som
ny arrendator, skall överlåtelse alltid få ske till denne inom tre månader
från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet. Detta innebär
således att frågan om överlåtelse kan skjutas upp i avvaktan på ett
avgörande om förvärvarens lämplighet. Om avgörandet innebär att
förvärvaren är godtagbar, skall överlåtelse ske inom tre månader från
den tidpunkt då klander inte längre kan föras mot arrendenämndens
beslut eller - om avgörandet meddelats av fastighetsdomstol - inom tre
månader från domstolens icke överklagbara dom.
Det nu nämnda undantaget kan få betydelse såväl när beslutet om den
tilltänkta förvärvarens lämplighet meddelas före treårsfristens utgång
som när det meddelas därefter. I de situationer då ett slutgiltigt beslut
föreligger mindre än tre månader före treårsfristens utgång innebär
regeln att partemas tid att avsluta överlåtelsen förlängs något. Risken
för att de skall hamna i tidsnöd på grund av att beslutet meddelats så
sent minskar härigenom. Partema riskerar inte heller att överlåtelserät-
ten elimineras på grund av att klandertiden inte hinner löpa ut före
treårsfristens utgång.
Om överlåtelsen i de nu nämnda undantagsfallen inte fullbordas inom
tre månader från den tidpunkt då talan inte kan foras mot beslutet, skall
jordägaren i enlighet med huvudregeln erbjudas att lösa in investering-
en.
1 §
Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i arrendetvist,
2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende,
bostadsarrende eller fiskearrende eller av avtal om jakträttsupplåtelse
eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9
kap. 14 § jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18,
68
21, 21 a, 31 eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § samma balk Prop. 1994/95:155
ankommer på arrendenämnd,
3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor
som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11
kap. 2 § jordabalken eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,
4. vara skiljenämnd i arrendetvist,
5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att för-
värva arrendestället.
Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten
är belägen.
Tillägget till paragrafen är föranlett av att arrendenämnd fortsättningsvis
även skall pröva frågor enligt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a och
31 b §§ jordabalken om investeringstillstånd samt om en tilltänkt för-
värvare av arrenderätten skall anses godtagbar som ny arrendator.
17 §
Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden
förordnar besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas
tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta
om annan nödvändig utredning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 27 a eller 31 § jordabalken
skall arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant ytt-
rande skall också inhämtas om det beträffande jordbruksarrende upp-
kommer fråga om tillämpning av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 §
tredje stycket lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arren-
destället. I ärende som avses i 9 kap. 9 § jordabalken får arrendenämn-
den, om utredningen ger anledning till det, inhämta yttrande från läns-
styrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena skall in-
hämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings-
lagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda
den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen
tillfälle att yttra sig.
Det ankommer normalt på parterna själva att skaffa fram den utredning
som behövs för att nämnden skall kunna bedöma tvisten. I denna para-
graf ges nämnderna vissa möjligheter att föranstalta om utredning. Med
anledning av den nya bestämmelsen i 9 kap. 21 a § jordabalken görs ett
tillägg till paragrafen. I ärenden om tillstånd till investering enligt 9
kap. 21 a § jordabalken skall arrendenämnden, liksom när det gäller
ärenden om bl.a. byggnadsskyldighet, inhämta yttrande från länsstyrel-
sen.
69
Sedan riksdagen bifallit lagutskottets hemställan i 1989/90:LU6 och gett
regeringen till känna att det bör införas en friköpsrätt vid historiska
arrenden uppdrogs åt denna kommitté att lägga fram förslag till lagstift-
ning i ämnet. I enlighet härmed presenteras i detta betänkande förslag
till en lag om friköpsrätt vid historiska arrenden och till vissa följdänd-
ringar i annan lagstiftning.
Enligt den föreslagna lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden
skall en arrendator till jord som omfattas av ett i lagen närmare definie-
rat begrepp - historiskt arrende - under vissa särskilda förutsättningar
ha rätt att lösa in den festa egendom som omfettas av arrendet.
Såvitt gäller en för lagförslaget central kategori jord, nämligen den
som i äldre tid gick under benämningen frälsejord, är den ideologiska
bakgrunden till inlösenrätten förknippad med att den nuvarande arrende-
avgiften i viss utsträckning kan härledas ytterst ur en tidigare förelig-
gande beskattningsrätt. Detta är dock bara en utgångspunkt. Den dis-
kussion som lett fram till vårt uppdrag har som grund for att införa en
friköpsrätt anfört förhållanden hänförliga till i första hand arrendatorssi-
dan. Grunden for den föreslagna inlösenrätten kan i korthet beskrivas
så, att i ett fell där arrendestället i generationer bebotts och brukats av
arrendatorer tillhörande samma släkt har arrendatorema och deras
femiljer fått mycket starka såväl ekonomiska som personliga bindningar
till arrendestället, medan motsvarande bindningar typiskt sett är betyd-
ligt svagare på jordägarsidan varför förhållandena på brukarsidan moti-
verar att den nuvarande arrendatom ges rätt att få nyttjanderätten om-
vandlad till en äganderätt.
Vårt förslag innebär att inlösenrätten skall gälla inte bara mot privata
subjekt utan också mot stat, kyrka och kommun. Likväl berörs endast
en ringa del av den jordbruksmark som i dag arrenderas. Uppskatt-
ningsvis rör det sig om drygt 6 % av det totala antalet arrenderade
företag.
Som benämning på inlösenrätten används termen friköpsrätt. Termen
anknyter till den diskussion som under många år förts angående införan-
det av en inlösenrätt av här ifrågavarande art. Ordet friköpsrätt indike-
rar dels att arrendatom tillförs en rätt att under de i lagen angivna
förutsättningarna förvärva arrendestället även mot jordägarens vilja,
dels att rättigheten bygger på att man på arrendatorssidan sedan lång tid
har en besittningsrätt till egendomen. Enligt förslaget skall en arrenda-
tor inte med bindande verkan för framtiden kunna avstå från friköps-
rätten.
Som en grundläggande förutsättning för att friköpsrätt skall kunna
föreligga gäller alltså att jorden omfettas av lagens definition av be-
greppet historiskt arrende. Den valda definitionen innebär att ett histo-
riskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den helt över-
vägande delen av ett arrendeställe inte sedan den 1 januari 1900 var-
aktigt brukats av fastighetens ägare.
70
Friköpsrätten har begränsats till att avse vissa jordbruksarrenden och
bostadsarrenden. I fråga om jordbruksarrenden föreslås att friköp skall
få ske om huvuddelen av arrendestället sedan minst 40 år före den dag
då talan om friköp väcks innehafts och stadgivarande bebotts av arren-
datom eller någon honom närstående. Motsvarande förutsättningar
föreslås gälla beträffande bostadsarrenden. Här har friköpsrätten emel-
lertid också begränsats till sådana upplåtelser som på visst sätt kan
härledas ur ett tidigare jordbruksarrende i släkten. I lagförslaget ges en
särskild definition på vilka som skall anses som närstående. Med närstå-
ende avses make och förutvarande make, deras barn, föräldrar och
syskon samt föräldrarnas föräldrar och syskon.
De omtalade reglerna har kompletterats med en bestämmelse, enligt
vilken man i vissa fell kan göra undantag från friköpsrätt. Som ett krav
för att friköpsrätt skall föreligga föreslås gälla att det finns en rätt till
förlängning av arrendeavtalet. Dessutom innehåller förslaget en s.k.
jordägarventil; friköp skall inte få ske om det av särskilda skäl skulle
vara oskäligt mot jordägaren. Friköp skall vägras även i ett fell där
egendom skall inlösas enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss.
Förslaget innebär att arrendatom inte är skyldig att lösa arrendestället
men att han när som helst skall kunna påkalla friköp. Huvudregeln
föreslås vara att friköpsrätten skall gälla också mot en ny ägare. Under
hänvisning till att jordägaren annars skulle komma att åsamkas förmö-
genhetsförluster föreslår vi emellertid här den betydelsefulla begräns-
ningen att en arrendator som har rätt till hembud enligt lagen om arren-
datorers rätt att förvärva arrendestället måste vidta åtgärder för att
genomföra ett förvärv när han får ett sådant hembud. Underlåter han i
ett sådant läge att förvärva arrendestället skall friköpsrätten upphöra att
gälla mot den som därefter förvärvar egendomen från den jordägare
som gjorde hembudet. Det bör betonas att arrendatom, för att undgå
risken att mista sin friköpsrätt utan att först ha fått ett hembud, måste
ha en giltig intresseanmälan registrerad hos inskrivningsmyndigheten.
Friköpsrätten föreslås som huvudregel avse arrendestället i dess om-
fattning när talan om friköp väcks. I vissa fall skall dock avvikelser
kunna göras, t.ex. i form av gränsjusteringar, andra justeringar för att
främja en god fastighetsindelning och till förebyggande av betydande
olägenheter för jordägaren. Friköpet skall gälla också sådana eventuella
tillbehör till fastigheten som inte omfattas av arrendet.
Ett friköp föreslås få ske utan hinder av bestämmelserna i fastighets-
bildningslagen, förköpslagen eller jordförvärvslagen.
Som huvudregel föreslås gälla att ett friköp skall avse alla de rättig-
heter som jordägaren har till fastigheten. Sådana särskilda rättigheter till
fastigheten som tillkommer annan än den från vilken friköpet sker skall
däremot bestå. Här föreslås bestämmelserna i 7 kap. 27 och 28 §§
jordabalken gälla. Föreligger särskilda skäl, såsom när rättigheten till-
kommer en juridisk person som kontrolleras av jordägaren, skall i
stället kunna förordnas att rättigheten skall upphöra. I det fall andel i
samfallighet eller särskild rätt hör till den fastighet varifrån friköp sker
föreslås bestämmelserna i 2 kap. 5 § och 10 kap. 4 § fastighetsbild-
ningslagen gälla.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 1
Med undantag för sådana fordringar som åtnjuter förmånsrätt enligt
6 § 1. formånsrättslagen skall det friköpta områdets ansvar för fordran
upphöra i och med friköpet. I enlighet med bestämmelserna i 6 kap.
14 § jordabalken upphör också inteckningen att gälla i friköpt område.
I samband med ett friköp kan vid behov förordnas att servitut skall
bildas, ändras eller upphävas.
När det gäller den ersättning som skall erläggas for det friköpta om-
rådet följer den föreslagna lagen regleringen i expropriationslagen.
Gäller friköpet en hel fastighet skall arrendatom alltså som huvudregel
betala löseskilling med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvär-
de. Ar det i stället fråga om en del av en fastighet skall betalas intrångs-
ersättning motsvarande den minskning av fastighetens marknadsvärde
som uppkommer genom friköpet. Om det uppkommer ekonomisk skada
for fastighetsägaren skall även denna ersättas.
Värderingen skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersätt-
ningsfrågan avgörs. När värdet skall fastställas skall man bortse från
sådana förbättringar av fastigheten som beror av att arrendatom lagt ned
arbete eller kostnad utöver vad som ålegat honom. Detsamma skall
gälla när rätten till sådana förbättringar övergått till arrendatom från en
tidigare arrendator. Också från sådana åtgärder som vidtagits av jord-
ägaren i uppenbar avsikt att höja ersättningen vid ett friköp skall bort-
ses.
Även när det gäller förfarandet har den föreslagna lagen utformats
efter mönster av i första hand expropriationslagen. 1 viss utsträckning
hänvisas till bestämmelserna i den lagstftningen. Härigenom har fri-
köpslagens omfång kunnat nedbringas väsentligt.
Den som önskar friköpa ett område får alltså väcka talan mot jord-
ägaren vid fastighetsdomstol. Avser friköpet del av en fastighet skall
stämningsansökningen vara åtföljd av karta och beskrivning som upprät-
tats av fastighetsbildningsmyndigheten.
1 lagförslaget framhålls domstolens processledande uppgifter. Domsto-
len skall verka för att utredningen får den inriktning och omfattning
som är lämplig med hänsyn till målets beskaffenhet. Den skall vidare
tillse att onödig utredning inte förebringas. Samtidigt ges domstolen rätt
att självmant föranstalta om den utredning som är erforderlig. Vid
friköp av egendom med anknytning till fideikommiss skall domstolen
inhämta yttrande från fideikommissnämnden huruvida området skall
inlösas enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss.
Den föreslagna lagen hindrar inte att parterna kommer överens om
köp enligt allmänna regler. När ett friköp sker genom dom behöver man
emellertid inte iaktta vissa inskränkande bestämmelser i bl.a. fastighets-
bildningslagen. Detta innebär att parterna vid ett vanligt fastighetsköp
kan ha ett intresse av att felaktigt få köpet karaktäriserat som ett friköp.
För att motverka en sådan effekt har föreskrivits att domstolen, i ett fall
där parterna är överens om att firiköp får ske, självmant måste under-
söka att det verkligen är fråga om ett historiskt arrende i lagens mening
innan den utfärdar dom i enlighet med överenskommelsen. Frågan om
friköpsrätt föreligger får avgöras genom särskild dom.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 1
72
Rättegångskostnaderna vid fastighetsdomstolen föreslås belasta arren- Prop. 1994/95:155
datorn. I högre instans skall vardera parten stå sina egna kostnader. Bilaga 1
Undantag från dessa regler kan i enlighet med allmänna regler göras vid
t.ex. försumlig processforing.
Ett friköp skall enligt förslaget anses fullbordat när samtliga frågor i
saken avgjorts slutligt och arrendatom fullgjort sina åligganden enligt
domen. I fråga om köp av del av en fastighet föreslås friköpet få fastig-
hetsbildande verkan.
73
En av kommitténs huvuduppgifter har varit att utforma förslag till regler
om skydd for jordbruksarrendatoms investeringar på arrendestället. Ett
förslag till sådana regler presenteras i detta betänkande.
I betänkandet läggs vidare fram förslag till några ytterligare föränd-
ringar på skilda områden av arrendelagstiftningen. Uppdraget har in-
nefattat att överväga frågor om ansvaret för olyckshändelser på byggna-
der och andra anläggningar, om ansvaret for skador av vilt, om möjlig-
het att klandra en syn anslutningsvis, om möjlighet att i vissa fell depo-
nera arrendeavgift samt om besittningsskydd när en medarrendator vill
träda ut ur arrendeförhållandet. Våra överväganden i dessa delar redovi-
sas i separata kapitel.
Betänkandet innehåller också ett förslag till omredigering av bestäm-
melserna i 9 kap. 15-22 §§ JB.
Jordbruksarrendatorers investeringar
Sedan många år har från skilda håll framhållits att det finns ett behov
av nya bestämmelser om investeringar på arrendeställen. Behovet av en
reform har på senare tid accentuerats. I ett läge där förhållandena inom
svenskt jordbruk präglas av osäkerhet och låg lönsamhet är det av
särskild betydelse att förbättra jordbrukets internationella konkurrens-
kraft. Ett sätt att åstadkomma detta är att skapa förutsättningar för ett
framtida gott investeringsklimat i sådana jordbruksföretag som drivs på
arrenderad mark.
Det betonas i betänkandet att frågor med anknytning till investeringar
på arrendestället i första hand bör lösas genom överenskommelse mellan
parterna. Förslagets regler avser situationen då någon sådan överens-
kommelse inte kan nås.
De föreslagna reglerna innebär att en arrendator som vill utföra en
investering skall kunna vända sig till arrendenämnden med en begäran
om tillstånd till investeringen. En förutsättning för att ett sådant tillstånd
skall få lämnas är enligt förslaget att den ifrågavarande investeringen
kan antas vara till varaktig nytta for jordbruket på arrendestället. Dess-
utom skall intresset av att investering sker överväga jordägarens intresse
av att den inte kommer till stånd. Vid denna bedömning skall hänsyn tas
till samtliga omständigheter av betydelse. I lagtexten har som en sär-
skild omständighet angetts förhållandet mellan investeringen och arren-
deställets värde. I princip skall tillstånd inte lämnas om investeringen är
så omfettande att en senare inlösen framstår som praktiskt omöjlig med
hänsyn till att investeringen är mera värd än fastigheten.
Om tillstånd lämnas till investeringen skall jordägaren beredas tillfälle
att utföra den inom viss tid som bestäms av arrendenämnden. Utfor
jordägaren inte investeringen får arrendatom göra den på egen bekost-
nad.
74
I ett fall där arrendatom utfört investeringen skall han enligt förslaget
ha rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäli-
gen kan nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att mot skälig er-
sättning lösa den med arrendenämndens beslut avsedda investeringen.
Om jordägaren önskar anta erbjudandet skall han inom två månader
skriftligen förbinda sig att lösa egendomen. Inlösen skall också ske om
arrendatom inte har möjlighet att överlåta arrenderätten på grund av att
jordägaren gör självinträde eller övertar arrendestället i enlighet med
någon annan bestämmelse i 9 kap 8 § JB.
Reglerna bygger på att vad som är skälig ersättning, liksom övriga
villkor vid övertagandet av egendomen, i första hand skall bestämmas
av parterna gemensamt. Kan de inte komma överens skall frågorna
avgöras av arrendenämnden.
I fall då arrenderätten får överlåtas av arrendatom får överlåtelse ske
till en person som har sådana förutsättningar att driva jordbruk och
fullgöra de skyldigheter som följer med ett arrendatorsskap att jordäga-
ren skäligen bör kunna nöjas med honom som arrendator. Om jordäga-
ren inte förklarar sin godta en person som anvisats av arrendatom skall
frågan avgöras av arrendenämnden. En sådan prövning vid arrende-
nämnden kan avse flera tänkbara forvärvare.
Bestämmelserna om inlösen/överlåtelse avses gälla också till förmån
för en arrendator som förvärvat arrenderätten i enlighet med den före-
slagna regeln.
Om en part begär det skall arrendenämnden i samband med prövning
av frågan om tillstånd till en investering pröva även frågan om jordäga-
ren skall ha rätt till en högre arrendeavgift om han utfor investeringen.
Enligt förslaget skall de nuvarande bestämmelserna om jordägarens
rätt till högre arrendeavgift under löpande arrendeperiod justeras på så
sätt att sådan rätt föreligger även när jordägaren enligt avtal medverkat
till en investering som medför ett högre värde på arrenderätten. En
motsvarande rätt skall enligt förslaget finnas när jordägaren utfört eller
senare löst in en investering som tillåtits av arrendenämnden enligt de
just redovisade reglerna. Den nuvarande rätten till högre arrendeavgift
i anledning av jordägarens byggnadsskyldighet föreslås finnas kvar.
Ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar
När det gäller skador som inte är så omfattande att jordägarens bygg-
nadsskyldighet aktualiseras gäller för närvarande olika regler beroende
på om skadan orsakats av brand eller av någon annan olyckshändelse.
Den regel som gäller vid brandskador (9 kap. 19 § JB) ålägger arrenda-
tom att avhjälpa skadan. Regeln anger dessutom att arrendatom, om
han inte vållat skadan, har rätt till ersättning av jordägaren för den
nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats. Beträffande skador av
annan orsak än brand gäller i stället vanliga regler om arrendatorns
underhållsskyldighet.
Regeln i 9 kap. 19 § JB ger således arrendatom en bättre ställning vid
brandskador än vid andra skadeorsaker. Särregleringen beträffande
Prop. 1994/95:155
Bilaga 2
75
brandskador beror på att jordägaren ansetts ha skyldighet att hålla an-
läggningarna försäkrade mot brand.
En normal lantbruksförsäkring innefattar numera inte bara brandska-
dor utan även andra skadeorsaker. Normalt är det jordägaren som håller
försäkring. Någon ändring i den ordningen föreslås inte. Det föreslås
emellertid i betänkandet att arrendatom skall ha rätt till ersättning av
jordägaren även när det gäller skador som har annan orsak än brand när
han utfört reparationerna.
Förslagets regel innebär alltså en anpassning till gällande försäkrings-
praxis. Samtidigt som förslaget innebär att den nuvarande regeln om
brandskador utvidgas till att gälla även andra olyckshändelser föreslås
att arrendatom skall åläggas en självrisk. Självrisken skall, om parterna
inte kommit överens om ett annat belopp, motsvara ett halvt basbelopp.
Redaktionell översyn av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB.
Kommittén konstaterar att reglerna om underhåll och nybyggnad m.m.
är oöverskådliga och har mot den bakgrunden gjort en redaktionell
översyn av reglerna i det avsnittet.
Den föreslagna förändringen innebär en viss omflyttning av reglerna.
Reglernas materiella innehåll förändras dock inte.
Förändringarna innebär i huvudsak att bestämmelserna i 17 a, 18 och
19 §§ sammanförs till en paragraf (18 §), att de nuvarande bestämmel-
serna i 20 § överförs till 16 § (som därigenom får ytterligare två styck-
en) samt att den nuvarande regeln om täckdikning i 21 § första stycket
placeras i 19 §.
De föreslagna nya bestämmelserna om investeringar har placerats i
20 §. De till ett investeringstillstånd knutna bestämmelserna om inlösen
och överlåtelse har däremot intagits i 9 kap. 31 a §.
En schematisk översikt över omredigeringen finns i en bilaga till
betänkandet.
Viltskador
En grundregel i svensk jaktlagstiftning är att den jakträtt som är knuten
till ett visst markområde tillkommer markens ägare. Om mark upplåts
som jordbruksarrende ingår emellertid även jakträtten i upplåtelsen om
parterna inte avtalat annat. I praktiken är det vanligt att jordägaren i
arrendeavtalet förbehåller sig jakträtten.
Den som har jakträtt och den som har brukningsrätt till ett område
har ofta olika intressen med avseende på förekomsten av vilt. Jakträtts-
innehavaren har ett intresse av en rik fauna. För jordbruksarrendatom
framstår viltet däremot i stor utsträckning som en källa till problem, i
det att vilda djur kan vålla skador på hans jordbruksgrödor. Har arren-
datom inte jakträtt kan han inte själv begränsa viltstammens storlek
genom avskjutning. Denna intressemotsättning kan förväntas öka när
möjligheterna att erhålla ersättning från viltskadefonden upphör i och
med 1994 års utgång.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 2
76
Kommittén anser inte att det angivna problemet bör angripas på det
sättet att joidbruksarrendatom genom en tvingande lagregel tillfors
jakträtten till det arrenderade området. Det förslag som presenteras i
betänkandet innebär i stället att arrendatom, när jakträtten inte ingår i
jordbruksarrendet, skall vara berättigad till ersättning av jordägaren för
skador som orsakas av vilt. Ersättningsansvaret bygger på att skadorna
principiellt kan begränsas genom att jakträtten utnyttjas. Ersättnings-
skyldigheten har begränsats till sådant vilt som får jagas under någon
del av året.
Skador av vilt utgör en form av naturpåverkan. Den som bedriver
verksamhet i områden där det förekommer vilt måste därför tåla en viss
uppkomst av skador. Det bör ankomma på vaije jordbrukare att vidta
rimliga åtgärder för att förebygga skador av vilt. I detta ligger bl.a. att
arrendatom inte bör ha rätt till ersättning för skador på grödor som med
hänsyn till föreliggande viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på
arrendestället.
Att arrendatom har ett ansvar för att rimliga förebyggande åtgärder
vidtas leder också till att han bör ha en viss självrisk. Förslaget innebär
i denna del att man vid bestämmande av ersättningens storlek skall göra
avdrag med tio procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent av
arrendeavgiften för det innevarande arrendeåret. Ersättningsskyldigheten
har vidare maximerats till ett belopp som motsvarar denna arrendeavgift
for skador under ett år. Bestämmelserna om hur ersättningen skall
beräknas föreslås vara dispositiva.
När det gäller förfarandet innebär förslagets regler att skadan, om
parterna inte kan komma överens, skall värderas av minst en sakkunnig.
Kan parterna inte enas om vem som skall utföra värderingen skall sak-
kunnig utses av länsstyrelsen. Vid denna medverkan av sakkunnig är det
inte fråga om en tillämpning av synereglema.
Klander av syn
Avräkning med anledning av arrendeförhållandet mellan jordägaren och
arrendatom skall, om parterna inte avtalat annat, grundas på syn vid
avräkningsperiodens böijan och slut. För den som inte godtar en syn
finns möjlighet att klandra den genom att väcka talan mot den andra
parten vid domstol. Enligt nu gällande regler skall talan väckas inom
två månader från det att synehandlingen delgavs parten. Om synen inte
klandras gäller den som fullt bevis for arrendeställets skick den dag till
vilken synen hänför sig.
Det förhållandet att den tid inom vilken syn skall klandras räknas från
dagen då parten delgavs synehandlingen medför att de slutdagar som
gäller för respektive parts möjlighet att väcka klandertalan kan skilja sig
åt avsevärt. Ordningen kan medföra rättsförluster för enskild part och
föranleda onödiga klanderprocesser.
Kommitténs förslag innebär att det införs möjlighet for vardera parten
att klandra en syn anslutningsvis, dvs. med anledning av att motparten
först klandrat synen. Den som är svarande i den först anhängiggjorda
processen skall alltså ges rätt att väcka talan även om den ordinära tiden
Prop. 1994/95:155
Bilaga 2
77
för klandertalan från partens sida löpt ut. Förutsättningen skall dock Prop. 1994/95:155
vara att han väcker sin klandertalan inom en månad från det att stäm- Bilaga 2
ning med anledning av motpartens klander delgavs honom.
I anslutning till förslaget om möjlighet att klandra en syn anslutnings-
vis föreslås att den tidsfrist inom vilken ordinär klandertalan skall an-
hängiggöras förkortas från två månader till en.
Deposition av arrendeavgift
För en gäldenär kan det ibland, såsom när han anser sig ha en mot-
fordran eller när han av något skäl inte kan nå borgenären, vara av stor
betydelse att ha möjlighet att prestera betalning genom att sätta ned
beloppet t.ex. hos en myndighet i stället för att betala direkt till borge-
nären. Lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet, som
gäller även till förmån för arrendatorer, öppnar möjlighet för en gälde-
när att deponera betalning hos länsstyrelsen bl.a. när borgenären vägrar
att ta emot betalning av en förfallen gäld och när gäldenären på grund
av någon annan omständighet som beror på borgenären är förhindrad att
verkställa betalningen. Rätt till deposition föreligger också i situationer
där gäldenären inte vet eller bör veta vem som är rätt borgenär. Dessa
regler är inte tillräckliga.
Efter förebild i de regler som gäller till förmån för hyresgäster före-
slås i betänkandet att arrendatom skall få möjlighet att betala arrendeav-
gift genom deposition också när han anser sig ha rätt till nedsättning av
arrendeavgiften, rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av
brist samt när han anser sig ha någon annan motfordran hos jordägaren.
Möjlighet till deposition skall enligt förslaget finnas också när det råder
tvist om storleken av arrendeavgift som skall utgå i pengar men som
inte är till beloppet bestämd i avtalet.
Förslagets bestämmelser har utformats i nära anslutning till de regler
som enligt 12 kap. 21 och 22 §§ JB gäller för motsvarande situation i
hyresförhållanden. Detta innebär bl.a. att arrendatom måste ställa säker-
het för den kostnad som jordägaren kan få for att få ut beloppet och för
ränta, att länsstyrelsen genast skall underrätta jordägaren när deposition
skett och att jordägaren, för att få ut beloppet, inom tre månader skall
visa antingen att han träffat överenskommelse med arrendatom om att
få lyfta beloppet eller att han väckt talan i saken mot arrendatom. I
sistnämnda fell får beloppet betalas ut först efter det att det meddelats
ett slutligt avgörande i tvistefrågan.
Länsstyrelsen skall vara skyldig att ha medlen räntebärande.
Besittningsskydd vid gemensamt arrendatorsskap
I ett fell där det på arrendatorssidan finns flera personer och någon av
dem lämnar avtalsförhållandet ger den nuvarande regleringen inte något
besittningsskydd åt kvarvarande arrendator eller arrendatorer vid tid-
punkten då en förlängning av avtalet är aktuell. Innebörden av gällande
rätt får dock anses vara att bestämmelserna om. överlåtelserätt kan
78
utnyttjas också när det gäller att överfora en andel av arrenderätt till
medarrendator.
Att det inte föreligger någon rätt för kvarvarande arrendator att fort-
sätta arrendet när kompanjonerna är t.ex. syskon eller när de inte har
någon släktrelation kan få olyckliga konsekvenser i enskilda fell. Kon-
struktionen kan verka hämmande for jordbrukets utveckling på arren-
destället. Den kan också få oacceptabla följder i socialt hänseende.
Kommitténs förslag i denna del innebär att en eller flera kvarvarande
arrendatorer skall kunna få arrendeavtalet förlängt om en medarrendator
säger upp avtalet. Om jordägaren inte förklarar sig godta förändringen
skall den som önskar kvarstå i arrenderelationen kunna vända sig till
arrendenämnden och begära dess tillstånd till förlängning. Nämnden
skall då pröva om jordägaren har befogad anledning att motsätta sig
förlängningen. Detta motsvarar den regel som gäller beträffande över-
låtelser till make och avkomlingar.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 2
79
Härigenom föreskrivs följande.
Inledande bestämmelser
1 § När det föreligger ett historiskt arrende har arrendatom under de
förutsättningar som anges i denna lag rätt att lösa in den låsta egendom
som omfattas av arrendet (friköpsrätt).
Bestämmelserna i denna lag om ägare till festighet gäller även den
som innehar festighet med ständig besittningsrätt eller med fideikom-
missrätt.
2 § Ett historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att
den helt övervägande delen av arrendestället inte sedan den 1 januari år
1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare.
3 § En arrendator kan inte med bindande verkan avstå från friköpsrät-
ten.
Förutsättningar för friköpsrätt
4 § Friköp får ske om avtalet gäller ett jordbruksarrende och
1. huvuddelen av arrendestället sedan minst 40 år före den dag då
talan om friköp väcks innehafts av arrendatom eller någon honom när-
stående samt
2. arrendatom eller någon honom närstående haft sin stadigvarande
bostad på arrendestället under den i första punkten angivna tiden.
Friköp får också ske om avtalet gäller ett bostadsarrende och
1. ett sådant arrende uppkommit i anslutning till att ett tidigare avtal
om jordbruksarrende, vari arrendatom eller någon honom närstående
varit part, upphört att gälla samt
2. arrendatom eller någon honom närstående haft sin stadigvarande
bostad på arrendeställena sedan minst 40 år före den dag då talan om
friköp väcks.
Med närstående till arrendatom avses den som är eller har varit gift
med arrendatom, barn, föräldrar och syskon till någon av dessa, samt
föräldrarnas föräldrar och syskon.
5 § Friköp får dock inte ske om
1. rätt till förlängning av arrendeavtalet inte föreligger,
2. friköp av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren,
3. egendomen enligt beslut av regeringen skall omfettas av inlösen
enligt 16 § lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss.
80
6 § Rätt till friköp gäller inte mot ny ägare till den festa egendomen om
arrendatom saknat rätt till förvärv enligt lagen (1985:658) om arrenda-
torers rätt att förvärva arrendestället därför att någon giltig intressean-
mälan inte förelegat eller därför att arrendatom godkänt överlåtelsen.
Detsamma gäller om sådan forvärvsrätt förelegat men arrendatom un-
derlåtit att utöva rätten eller att senast inom tre månader från den dag
då hembudet skedde väcka talan om friköp.
Friköpets omfattning
7 § Friköpsrätten avser arrendestället i dess omfettning när talan om
friköp väcks, dock att sådan gränsjustering får göras varigenom olägen-
het av förvärvet kan undanröjas, minskas eller förebyggas.
Till arrendestället skall räknas även byggnad eller annan anläggning
som inte ingår i arrendet, om egendomen är tillbehör till festighet som
avses med arrendet.
8 § Vid friköp av del av en festighet har arrendatom rätt att lösa in
även den återstående delen, om detta skulle medföra endast en ringa
höjning av ersättningen till jordägaren och dennes intresse av att behålla
delen inte överväger fördelarna med att den ingår i friköpet.
Vid tillämpning av första stycket skall kostnaden för åtgärd som avses
i 13 § andra stycket räknas in i ersättningen till jordägaren.
9 § Arrendatom är skyldig att på begäran av jordägaren lösa även
annan fest egendom som tillhör denne, om det skulle leda till att något
sådant villkor som avses i 3 kap. festighetsbildningslagen (1970:988)
tillgodoses bättre eller till att en betydande olägenhet for jordägaren
förebyggs, dock endast om ersättningen inte ökar väsentligt.
Bruksrätter och fordringar
10 § I fråga om särskild rätt som tillkommer annan än jordägaren gäller
7 kap. 27 och 28 §§ jordabalken. När det föreligger särskilda skäl får
domstolen dock forordna att sådan rätt skall upphöra att gälla.
I fråga om andel i samfällighet och särskild rätt som hör till festighet
som delas gäller bestämmelserna i 2 kap. 5 § och 10 kap. 4 § festig-
hetsbildningslagen (1970:988).
11 § I samband med friköp får servitut bildas, ändras eller upphävas.
Därvid gäller bestämmelserna i 5 och 7 kap. festighetsbildningslagen
(1970:988).
Avser friköpet del av en festighet som har del i samfälld väg kan den
friköpta fastighetsdelen såsom servitut i den återstående fastigheten
tilläggas rätt att nyttja vägen. Sådant servitut får dock inte bildas om
den friköpta delens behov av väg kan tillgodoses bättre på annat sätt.
12 § Genom friköpet upphör det friköpta områdets ansvar för fordran.
Detta gäller dock inte fordran som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1
förmånsrättslagen (1970:979).
Prop. 1994/95:155
Bilaga 3
6 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 155
I fråga om intecknings verkan i den inlösta egendomen finns före- Prop. 1994/95:155
skrifter i 6 kap. 14 § jordabalken. Bilaga 3
Ersättning
13 § För festighet som friköps i sin helhet skall, i den mån inte annat
följer av vad som sägs nedan, betalas löseskilling med belopp som
motsvarar fastighetens marknadsvärde. Friköps del av en festighet, skall
intrångsersättning betalas med belopp som motsvarar den minskning av
fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Uppkom-
mer i övrigt ekonomisk skada för ägaren genom friköpet, skall även
sådan skada ersättas.
Har arrendatom åtagit sig att vidta åtgärd för att minska skada, skall
hänsyn tas till det vid bestämmande av ersättning, om åtagandet är
sådant att det skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade.
Vid bestämmande av fastighetens värde skall hänsyn inte tas till för-
bättring fastigheten vunnit genom arbete eller kostnad, som arrendatom
eller tidigare arrendator vars rätt övergått till den förstnämnde nedlagt
på fastigheten utöver vad som ålegat honom.
Värdering skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersättnings-
frågan avgörs.
14 § Har åtgärd vidtagits i uppenbar avsikt att höja den ersättning som
arrendatom har att erlägga, skall, om det föreligger skäl till det, ersätt-
ningen bestämmas så som om åtgärden inte vidtagits.
Rättegången m.m.
15 § Friköpsrätt påkallas genom att arrendatom väcker talan mot jord-
ägaren vid den fastighetsdomstol inom vars område huvuddelen av
arrendestället är beläget. I stämningsansökan skall anges den festa egen-
dom som friköpet avser, den ersättning som arrendatom erbjuder samt
namn och adress på samtliga för arrendatom kända sakägare.
Innehavare av fordran för vilken festigheten svarar skall inte i denna
egenskap anses som sakägare.
16 § Arrendatom skall förete gravationsbevis beträffande festigheten.
Avser talan del av en festighet skall arrendatom till domstolen dess-
utom överlämna av festighetsbildningsmyndigheten upprättad karta med
beskrivning över området i två exemplar. Kartan och beskrivningen
skall vara upprättade i enlighet med vad som är föreskrivet för festig-
hetsbildningsfÖrrättning. Ny gräns skall vara utmärkt i enlighet med vad
som är föreskrivet beträffande gräns som tillkommer genom fastighets-
bildning.
17 § Domstolen skall under förberedelsen verka för att utredningen i
målet får den inriktning och omfettning som är lämplig med hänsyn till
målets beskaffenhet. Domstolen skall se till att onödig utredning inte
82
förebringas i målet och får själv föranstalta om utredning som är erfor- Prop. 1994/95:155
derlig. Bilaga 3
Gäller arrendatorns talan friköp av egendom som omfattas av lagen
(1963:583) om avveckling av fideikommiss, skall fastighetsdomstolen så
snart som möjligt inhämta yttrande från fideikommissnämnden huruvida
egendomen bör bli föremål för inlösen enligt 16 § nämnda lag.
18 § Frågan om friköpsrätt föreligger får avgöras genom särskild dom.
Är parterna ense om att kraven för rätt till friköp är uppfyllda och
avser förvärvet ett historiskt arrende skall, om part yrkar det, domstolen
utfärda dom i enlighet med överenskommelsen.
19 § Arrendatom skall ersätta motparts rättegångskostnad i fastighets-
domstolen i den mån inte annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångs-
balken.
I högre rätt skall vardera parten bära sina rättegångskostnader i den
mån inte annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångsbalken.
20 § I fråga om rättegången gäller i övrigt 5 kap. 6 § första stycket
första och tredje meningen och tredje stycket, 7, 8, 13 och 14 §§, 23 §
första stycket, 24 §, 25 § första, andra och tredje stycket, 26 § första
stycket, 27 § första stycket första meningen samt 28 och 29 §§ expro-
priationslagen (1972:719).
Betalning av ersättning och fullbordande av friköp m.m.
21 § I fråga om betalning av ersättning och därmed sammanhängande
frågor gäller 6 kap. 1 § första stycket, 2-4 och 6 §§, 7 § första stycket,
11, 12 och 14 §§, 16 § första stycket första meningen och andra stycket
samt 17-19 §§ expropriationslagen (1972:719).
22 § Friköpet är fullbordat när samtliga frågor i saken slutligt avgjorts
och arrendatom inom föreskriven tid fullgjort vad som åligger honom
enligt 6 kap. 1 § första stycket och 4 § expropriationslagen (1972:719)
eller, i fell som avses i 6 kap. 12 § expropriationslagen, när den slutliga
ersättningen har kommit in till länsstyrelsen.
Genom att friköpet fullbordas sker ändring av fastighetsindelningen
enligt friköpet.
23 § Löseskilling och intrångsersättning for fastighet som innehas med
fideikommissrätt får inte sättas lägre än som föranleds av 13 och 14 §§.
Ersättning som nämnts nu och som tillkommer innehavaren av fidei-
kommissegendomen skall alltid nedsättas hos länsstyrelsen och får inte
utbetalas, innan regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer
har forordnat hur det skall förfaras med ersättningen.
Denna lag träder i kraft den
83
Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1985:658) om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
1 §
En arrendator har enligt denna lag rätt att förvärva arrendestället, om
avtalet gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatom
eller ett bostadsarrende.
Att vissa arrendatorer dessutom
har rätt att friköpa arrendestället
framgår av lagen (1991:000) om
friköpsrätt vid historiska arrenden.
Denna lag träder i kraft den
84
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1980:565) om undantag från
festighetsbildningslagen (1970:988) och jordförvärvslagen (1979:230)
vid friköp av kronotoip att rubriken till lagen samt 3 § skall ha nedan
angivna lydelse.
Lag om undantag från festighetsbildningslagen (1970:988) och jordför-
värvslagen (1979:230) vid vissa friköp.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Vid friköp av kronotorp behövs inte förvärvstillstånd enligt jordför-
värvslagen (1979:230).
Förvärvstillstånd eller anmälan
enligt jordförvärvslagen behövs
inte när domstol genom dom för-
ordnat att det föreligger friköpsrätt
enligt lagen (1991:000) om fri-
köpsrätt vid historiska arrenden.
Denna lag träder i kraft den
85
Härigenom föreskrivs att 3 § förköpslagen (1967:868) skall ha nedan
angivna lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
3 §
Förköpsrätt får ej utövas, om
1. försäljningen endast avser
festighet, som har en ägovidd
understigande 3 000 kvadratmeter
och är bebyggd med friliggande
småhus eller rad- eller kedjehus
om huset är inrättat till permanent
bostad eller bostad för fritidsända-
mål för högst två femiljer,
2. staten är säljare,
3. staten eller landstingskommun
är köpare,
4. köparen är säljarens make och
ej heller om köparen eller, när
makar förvärvar gemensamt,
någon av dem är säljarens avkom-
ling,
5. försäljningen sker på exekutiv
auktion,
6. försäljningen avser endast
andel av festighet samt köparen
redan äger annan andel i festig-
heten och denna andel förvärvats
på annat sätt än genom gåva.
Förköpsrätt får ej utövas, om
1. försäljningen endast avser
festighet, som har en ägovidd
understigande 3 000 kvadratmeter
och är bebyggd med friliggande
småhus eller rad- eller kedjehus
om huset är inrättat till permanent
bostad eller bostad for fritidsända-
mål för högst två femiljer,
2. staten är säljare,
3. staten eller landstingskommun
är köpare,
4. köparen är säljarens make och
ej heller om köparen eller, när
makar förvärvar gemensamt,
någon av dem är säljarens avkom-
ling,
5. försäljningen sker på exekutiv
auktion,
6. försäljningen avser endast
andel av festighet samt köparen
redan äger annan andel i festig-
heten och denna andel förvärvats
på annat sätt än genom gåva,
7. domstol genom dom förordnat
att det föreligger friköpsrätt enligt
lagen (1991:000) om friköpsrätt
vid historiska arrenden.
Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser
del av festighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid
bedömas som om köpet avsett den odelade festigheten. Sökes lagfert
innan förköpsrätt utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn till delen,
om denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av festig-
het, festighetsbildningsbeslut meddelats.
Första stycket 1 gäller inte inom sådana områden som avses i 1 §
tredje stycket.
Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.
Denna lag träder i kraft den
86
Härigenom föreskrivs att 21 § lagen (1988:183) om förvaltningen av
kyrklig jord skall ha nedan angivna lydelse.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 3
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
21
Försäljning eller byte av kyrklig
jord får ske
1. för att tillgodose bostadsbe-
hovet i orten,
2. for att bilda lämpliga enheter
för jordbruk eller skogsbruk,
3. för att främja annat syfte
liknande det som avses i 1 eller 2,
4. för att tillgodose ändamål som
avses i 2 kap. expropriationslagen
(1972:719), eller
5. när jorden på grund av sär-
skilda omständigheter inte lämpli-
gen bör behållas för sitt ändamål.
§
Försäljning eller byte av kyrklig
jord får ske
1. for att tillgodose bostadsbe-
hovet i orten,
2. för att bilda lämpliga enheter
för jordbruk eller skogsbruk,
3. för att främja annat syfte
liknande det som avses i 1 eller 2,
4. för att tillgodose ändamål som
avses i 2 kap. expropriationslagen
(1972:719),
5. när förvärvaren har friköps-
rätt enligt lagen (1991:000) om
friköpsrätt vid historiska arrenden,
eller
6. när jorden på grund av sär-
skilda omständigheter inte lämpli-
gen bör behållas för sitt ändamål.
Kyrklig jord får endast överlåtas om det kan ske utan olägenhet för
det allmänna och om det sker mot ersättning som, om annat inte före-
skrivs särskilt, motsvarar fastighetens marknadsvärde.
Om det finns särskilda skäl får sådan överlåtelse av kyrklig jord ske
som medför att denna blir kyrklig jord av annat slag.
Denna lag träder i kraft den
87
Härigenom föreskrivs följande.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 3
1 § Teknisk ledamot skall närvara vid muntlig förberedelse i mål om
friköpsrätt om fastighetsdomstolen finner att det behövs.
2 § När stämning utfärdas i ett mål om friköpsrätt skall fastighetsdom-
stolen skriftligen underrätta inskrivningsmyndigheten om målet för
anteckning i fåstighetsboken.
3 § Avskrivs helt eller delvis ett mål om friköpsrätt, om vilket under-
rättelse har lämnats enligt 2 §, och vinner beslutet laga kraft, skall
domstolen genast underrätta inskrivningsmyndigheten om beslutet för
anteckning i fåstighetsboken.
4 § När samtliga frågor i saken slutligt avgjorts, skall domstolen till
fastighetsregistermyndigheten utan dröjsmål lämna över dels karta och
beskrivning som avses i 16 § lagen (1991:000) om friköpsrätt vid
historiska arrenden, dels sådana utdrag av handlingarna i målet och
domstolens dom att det av dem framgår vad friköpet innebär i de
hänseenden som anges i nämnda lagrum. På kartan skall tecknas bevis
att den har legat till grund for friköpet.
5 § Görs anmälan till inskrivningsmyndigheten att friköpsrätten är
förverkad och sker anmälningen inom tre månader från förverkandet,
skall inskrivningsmyndigheten genast underrätta länsstyrelsen om an-
mälningen.
6 § När ett friköp har blivit fullbordat, skall länsstyrelsen genast under-
rätta inskrivningsmyndigheten om detta förhållande. Innebär friköpet att
fastighetsindelningen ändras eller att servitut bildas, ändras eller upp-
hävs, skall underrättelse lämnas också till den festighetsregistermyndig-
het inom vars område fastigheten är belägen.
7 § Besväras festighet av inteckning som ursprungligen har beviljats i
festighet med annan registerbeteckning skall kungörelse som avses i 6
kap. 19 § expropriationslagen (1972:719) innehålla uppgift om vaije
tidigare registerbeteckning på festighet vari inteckningen har gällt, dock
ej beteckningen på festighet från vilken inteckningen har avlyfts eller på
avstyckning.
8 § Friköps en eller flera av gemensamt intecknade fastigheter eller del
av en intecknad festighet och utfeller vid fördelning som avses i 6 kap
18 § expropriationslagen (1972:719) betalning på pantbrevs belopp
gäller 13 kap. 20 § andra stycket utsökningsförordningen (1981:981). I
fåstighetsboken skall antecknas med vilket belopp inteckningen efter
fördelningen gäller i festigheten.
88
9 § Har löseskilling eller intrångsersättning som tillkommer innehavare
av fideikommissegendom nedsatts enligt punkt 4 i övergångsbestämmel-
serna till lagen (1991:000) om friköpsrätt vid historiska arrenden, skall
länsstyrelsen underrätta fideikommissnämnden om det. Förordnande
som avses i nämnda övergångsbestämmelse meddelas av nämnden.
10 § Bildas, ändras eller upphävs servitut genom friköp, införs uppgift
om åtgärden i fåstighetsregistret.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 3
Denna forordning träder i kraft den
89
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken
dels att 9 kap. 17 a § skall upphöra att gälla,
dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§ samt 9 kap. 8, 16, 18, 19, 20,
21, 22, 26, 28 och 31 §§ skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i balken skall införas fem nya paragrafer, 8 kap. 12 a och
12 b §§ samt 9 kap. 8 a, 31 a och 34 a §§, av nedan angivna lydelse.
|
Nuvarande lydelse |
Föreslagen lydelse 8 kap. 72 a § Anser arrendatom att han enligt Bestämmelser om deposition i När arrendatom enligt första pet. |
Har arrendatom deponerat
arrendeavgift hos länsstyrelsen,
får jordägaren inte göra gällande
att arrenderätten blivit förverkad
på grund av att det deponerade
beloppet inte betalats till honom.
Beslut av länsstyrelsen med
anledning av deposition får över-
klagas i hovrätten genom besvär.
12 b §
Länsstyrelsen skall genast under-
rätta jordägaren i rekommenderat
brev om deposition enligt 12 a §.
Visar inte jordägaren inom tre
månader från det beloppet förfallit
till betalning och underrättelse om
depositionen sänts till honom att
han träffat överenskommelse med
arrendatom om att få lyfta be-
loppet eller att han väckt talan
därom mot arrendatom, har denne
rätt att återfå beloppet. Har jord-
ägaren väckt talan inom angiven
tid, får beloppet inte lyftas jörrän
jordägarens talan blivit slutligt av-
gjord.
Deponerat belopp skall genast
insättas i bank mot ränta. Räntan
skall betalas till den som får lyfta
beloppet.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
21 §
Har arrendatom uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han
i övrigt nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall
byggnaden eller vad som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen,
när arrendatom frånträder arrendet. Har jordägaren ej inom en månad
från det erbjudandet gjordes förklarat sig villig antaga detta, får arren-
datom föra bort egendomen. Han skall dock återställa arrendestället i
tjänligt skick.
Är ej vad som arrendatom enligt första stycket får skilja från arren-
destället bortfört inom tre månader från det arrendestället avträddes
eller anspråk på lösen slutligt ogillades, tillfaller det jordägaren utan
lösen.
Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatom ersatt
jordägaren värdet av vad som tagits från festigheten.
Bestämmelserna i denna paragraf Bestämmelserna i denna paragraf
gäller ej, om annat avtalats. gäller inte egendom som inlöses
eller överlåts i samband med över- Prop. 1994/95:155
låtelse av arrenderätt enligt be- Bilaga 4
stämmelsema i 9 kap. 31 a § och
inte heller om annat avtalats.
26 §
Jordägare eller arrendator, som
vill framställa fordringsanspråk på
grund av arrendeförhållande, skall
väcka talan därom inom två år
från det arrendatom avträdde
arrendestället. Om vid jordbruks-
arrende syn som skall ligga till
grund för avräkning, klandras före
utgången av tid som angivits nu,
får talan väckas inom två år från
det klandret slutligt avgjordes.
Iakttages ej tiden, är rätten till
talan förlorad, om ej annat av-
talats. Om den ena parten väckt
talan i rätt tid, har den andra
parten rätt till kvittning, fastän
hans rätt till talan är förlorad.
Jordägare eller arrendator, som
vill framställa fordringsanspråk på
grund av arrendeförhållande, skall
väcka talan eller, i fall som avses i
9 kap. 31 a § tredje stycket, göra
ansökan därom inom två år från
det arrendatom avträdde arrende-
stället. Om vid jordbruksarrende
syn som skall ligga till grund för
avräkning, klandras före utgången
av tid som angivits nu, får talan
väckas inom två år från det kland-
ret slutligt avgjordes. Iakttages ej
tiden, är rätten till talan förlorad,
om ej annat avtalats. Om den ena
parten väckt talan i rätt tid, har
den andra parten rätt till kvittning,
fastän hans rätt till talan är för-
lorad.
31 §
Om en part inte godtar arrende-
nämnds beslut i fråga om förläng-
ning av arrendeavtal, fastställande
av villkoren för sådan förlängning,
uppskov med avträde enligt 9 kap.
12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a §
eller bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 § eller i fråga
som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21
eller 31 § eller 11 kap. 6 b §, får
parten klandra beslutet genom att
väcka talan mot den andra parten
inom två månader från den dag
beslutet meddelades. Klandras inte
beslutet inom denna tid, är partens
rätt till talan förlorad.
Arrendenämnds beslut i ärende
enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10
kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2
§ får ej klandras.
Om en part inte godtar arrende-
nämnds beslut i fråga om förläng-
ning av arrendeavtal, festställande
av villkoren för sådan förlängning,
uppskov med avträde enligt 9 kap.
12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a §
eller bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 § eller i fråga
som avses i 9 kap. 18, 19, 20, 22,
31 eller 31 a § tredje stycket eller
11 kap. 6 b §, får parten klandra
beslutet genom att väcka talan mot
den andra parten inom två måna-
der från den dag beslutet med-
delades. Klandras inte beslutet
inom denna tid, är partens rätt till
talan förlorad.
Arrendenämnds beslut i ärende
enligt 9 kap. 2, 3, 7, 8 a, 17 §
eller 31 a § fjärde stycket, 10 kap.
2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får
ej klandras.
92
33 §
Talan får ej föras mot fastig-
hetsdomstols dom i fråga om fast-
ställande av arrendevillkor i fell
som avses i 9 kap. 12 eller 13 §
eller 10 kap. 6a § eller 11 kap.
6 b § eller i fråga som avses i 9
kap. 17 a, 18 eller 21 § och ej
heller mot hovrätts dom i fråga
om förlängning eller överlåtelse av
arrendeavtal, uppskov med avträde
enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller
10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §,
festställande av arrendevillkor i
fell som nyss angivits eller be-
stämmande av ersättning enligt 9
kap. 14 §.
Talan får ej foras mot fastighets-
domstols dom i fråga om fest-
ställande av arrendevillkor i fell
som avses i 9 kap. 12 eller 13 §
eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap.
6 b § eller i fråga som avses i 9
kap. 18, 19, 20, 22 eller 31 a §
tredje stycket och ej heller mot
hovrätts dom i fråga om förläng-
ning eller överlåtelse av arrende-
avtal, uppskov med avträde enligt
9 kap. 12 b eller 13 § eller 10
kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §,
festställande av arrendevillkor i
fell som nyss angivits eller be-
stämmande av ersättning enligt 9
kap. 14 §.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
9 kap.
8 §
Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatom rätt till
förlängning av detta, utom när
1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 §
föreligger,
2. arrendatom i annat fell åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,
3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling
skall bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatom att
arrendeförhållandet upphör,
4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera
ändamålsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl
är obilligt mot arrendatom att arrendeförhållandet upphör,
5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet
med en detaljplan,
6. jordägaren i annat fell gör sannolikt, att arrendestället skall använ-
das för annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrenda-
tom att arrendeförhållandet upphör.
Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatom av-
träder endast en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förläng-
as såvitt avser arrendestället i övrigt, har arrendatom utan hinder av
första stycket rätt till sådan förlängning.
Att jordägaren i vissa fall är
skyldig att lösa arrendatom till-
hörig egendom på arrendestället
framgår av 31 a §.
93
Har arrendestället arrenderats
av flera gemensamt och har en av Prop. 1994/95:155
dem sagt upp arrendeavtalet är en Bilaga 4
medarrendator berättigad att få
arrendeavtalet förlängt för egen
del, om arrendenämnden tillåter
det. Tillstånd skall lämnas om inte
jordägaren har befogad anledning
att motsätta sig förlängningen.
16 §
Avhjälper arrendatom brist som förelegat vid tillträdet och har han ej
enligt 17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han
berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej
sådan del av arrendestället beträffande vilken arrendatom enligt avtalet
är fritagen från underhållsskyldighet.
Har arrendatom uppfört ny
byggnad i stället för byggnad som
han mottagit och är han inte enligt
17 eller 18 § berättigad till ersätt-
ning därför, har han vid avräkning
enligt 23 § rätt till ersättning för
brist som vid tillträdet fanns på
den mottagna byggnaden, om den
nya byggnaden är lämplig för sitt
ändamål eller uppförts enligt plan
som godkänts av jordägaren.
Avdrag skall dock göras med
kostnaden för avhjälpande av brist
på den nya byggnaden.
Andra stycket äger motsvarande
tillämpning i fråga om annan
anläggning som ingår i arrendet.
17 a §
Meddelar en myndighet ett beslut
som innebär att arrendestället inte
får användas på avsett sätt utan
att en befintlig anläggning byggs
om eller en nyanläggning sker,
skall jordägaren utföra arbetet,
om anläggningen behövs med hän-
syn till en ändamålsenlig plan-
läggning av jordbruket på arren-
destället. Mtd som nu har sagts
gäller dock inte öm arbetet Ingår i
arrendatorns underhållsskyldighet
enligt 15 § eller om arbetet avser
en sådan del av arrendestället 94
beträffande vilken arrendatom
enligt avtalet är fritagen från
underhållsskyldighet.
Utför jordägaren inte inom
skälig tid efter anmaning ett arbe-
te som åligger honom enligt första
stycket, får arrendatom utföra det
i hans ställe. Har kostnad för
arbetet fastställts av arrendenämn-
den enligt tredje stycket, är arren-
datom berättigad till ersättning av
jordägaren med det fastställda
beloppet sedan arbetet har full-
bordats. Vill arrendatom hellre
säga upp avtalet, får han göra
det, om inte jordägarens under-
låtenhet är av ringa betydelse. För
den tid under vilken egendomen
inte kan användas för det avsedda
ändamålet har arrendatom rätt till
skälig nedsättning av arrendeav-
giften. Han har även rätt till
ersättning för skada.
Frågan om jordägarens bygg-
nadsskyldighet enligt första stycket
prövas av arrendenämnden pä
begäran av endera parten. Om
arrendatom begär det, skall
nämnden även fastställa en beräk-
nad kostnad för det arbete som
arrendatom kan komma att utföra
i jordägarens ställe.
År jordägaren enligt första styck-
et första meningen inte skyldig att
utföra ett arbete därför att an-
läggningen inte behövs, har arren-
datom rätt till skälig nedsättning
av arrendeavgiften. Han får även
säga upp avtalet, om inte arbetet
är av ringa betydelse för hans
verksamhet. Om inte annat har av-
talats, gäller vad som har sagts nu
även för det fall att jordägaren
inte är skyldig att utföra ett arbete
därför att arrendatom är fritagen
från underhållsskyldighet.
18 §
Har byggnad, täckdikning eller Om en anläggning behövs med
annan anläggning utan arrenda- hänsyn till en ändamålsenlig plan-
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
95
toms vållande så skadats eller för-
slitits att anläggningen för att
tjäna sitt ändamål måste byggas
om eller ersättas med en ny, skall
jordägaren utföra arbetet. Sådan
skyldighet åvilar dock jordägaren
endast om anläggningen behövs
med hänsyn till en ändamålsenlig
planläggning av jordbruket på ar-
rendestället.
Om jordägaren ej inom skälig tid
efter anmaning avhjälper brist som
avses i första stycket, får arren-
datom utföra arbetet i hans ställe.
Har kostnaden för arbetet fast-
ställts av arrendenämnden på sätt
som anges i tredje stycket, är
arrendatom, sedan arbetet fullbor-
dats, berättigad till ersättning av
jordägaren med det fastställda be-
loppet. Vill arrendatom hellre
uppsäga avtalet, får han göra det,
om ej bristen är av ringa betydel-
se. För den tid arrendestället är i
bristfälligt skick har arrendatom
rätt till skälig nedsättning av
arrendeavgiften och ersättning för
skada.
Fråga om jordägarens bygg-
nadsskyldighet enligt första stycket
prövas av arrendenämnden. Pröv-
ning kan påkallas av såväl jord-
ägaren som arrendatom. På be-
gäran av arrendatom skall nämn-
den även fastställa beräknad kost-
nad för arbete som arrendatom
kan komma att utföra i jordäga-
rens ställe.
Första-tredje styckena tilllämpas
inte beträffande hägnad eller
annan anläggning av sådan art,
att ett fullständigt iståndsättande
ingår i arrendatorns underhålls-
skyldighet enligt 15 §, och inte
heller beträffande annan anlägg-
ning än täckdikning om anlägg-
ningen enligt avtalet är undanta-
gen från hans underhållsskyldig-
het.
läggning av jordbruket på arren-
destället är jordägaren skyldig att
utföra arbete som krävs därför att
1. en myndighet meddelat beslut
som innebär att arrendestället inte
får användas på avsett sätt utan
att en befintlig anläggning byggs
om eller en nyanläggning sker,
2. byggnad, täckdikning eller
annan anläggning utan arrenda-
toms vållande så skadats eller
förslitits att anläggningen för att
tjäna sitt ändamål måste byggas
om eller ersättas med en ny.
Första stycket gäller inte om
arbetet ingår i arrendatorns un-
derhållsskyldighet enligt 15 § och
inte heller beträffande annan
anläggning än täckdikning om
anläggningen enligt avtalet är
undantagen frän hans underhålls-
skyldighet.
Skadas anläggning som avses i
första stycket 2. av brand eller
annan olyckshändelse och är
skadan mindre omfattande än där
anges skall arrendatom avhjälpa
skadan. Om han inte själv är
vållande har han sedan arbetet
fullbordats rätt att av jordägaren
erhålla ersättning för den del av
den nödvändiga kostnaden som
överstiger ett halvt basbelopp, om
parterna inte överenskommit annat
belopp.
Utför jordägaren inte inom
skälig tid efter anmaning ett arbe-
te som åligger honom enligt första
och andra stycket, får arrendatom
utföra det i hans ställe. Har kost-
nad för arbetet fastställts av arren-
denämnden enligt femte stycket, är
arrendatom berättigad till ersätt-
ning av jordägaren med det fast-
ställda beloppet sedan arbetet har
fullbordats. Vill arrendatom hellre
säga upp avtalet, får han göra
det, om inte jordägarens under-
låtenhet är av ringa betydelse. För
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
Är jordägaren på grund av första
stycket andra punkten ej skyldig
att avhjälpa brist som avses i
nämnda stycke, har arrendatom
rätt till skälig nedsättning av
arrendeavgiften. Han för även
uppsäga avtalet, om ej bristen är
av ringa betydelse. Har ej annat
avtalats, äger vad som sagts nu
motsvarande tillämpning, om
anläggning som enligt avtalet är
undantagen frän arrendatorns
underhållsskyldighet genom brand
eller på liknande sätt utan arren-
datoms vållande drabbas av sådan
skada som anges i första stycket.
den tid under vilken egendomen
inte kan användas för det avsedda
ändamålet har arrendatom rätt till
skälig nedsättning av arrendeav-
giften. Han har även rätt till
ersättning för skada.
Fråga om jordägarens bygg-
nadsskyldighet enligt första och
andra stycket prövas av arrende-
nämnden på begäran av endera
parten. Om arrendatom begär det,
skall nämnden även fastställa en
beräknad kostnad för det arbete
som arrendatom kan komma att
utföra i jordägarens ställe.
Är jordägaren enligt första styck-
et inte skyldig att utföra ett arbete
därför att anläggningen inte be-
hövs, har arrendatom rätt till
skälig nedsättning av arrendeav-
giften. Han får även säga upp
avtalet, om inte arbetet är av
ringa betydelse för hans verksam-
het. Om inte annat har avtalats,
gäller vad som har sagts nu även
för det fall att jordägaren enligt
andra stycket inte är skyldig att
utföra ett arbete som avses i första
stycket 1. därför att arrendatom
är fritagen från underhållsskyldig-
het och, i fall som avses i första
stycket 2, när anläggning som
enligt avtalet är undantagen frän
arrendatorns underhållsplikt ge-
nom brand eller pä liknande sätt
utan arrendatorns vållande drab-
bas av sådan skada som där av-
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
ses.
19 §
Skadas anläggning som avses i
18 § av brand och är skadan
mindre omfattande än där anges,
skall arrendatom avhjälpa skadan.
Om han ej själv är vållande, har
han rätt att av jordägaren erhålla
ersättning för den nödvändiga
kostnaden sedan arbetet fullbor-
dats.
Utför arrendatom ny täckdik-
ning, som arrendenämnden funnit
behövlig med hänsyn till en ända-
målsenlig planläggning av jord-
bruket på arrendestället, är han
efter arbetets fullbordande be-
rättigad till ersättning av jordäga-
ren med belopp vartill arrende-
97
7 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 155
nämnden fastställt beräknad kost- Prop. 1994/95:155
nadför arbetet. Bilaga 4
20
Har arrendatom uppfört ny
byggnad i stället för byggnad som
han mottagit och är han icke
enligt 17, 17 a eller 18 § berätti-
gad till ersättning därför, har han
vid avräkning enligt 23 § rätt till
ersättning för brist som vid till-
trädet fanns på den mottagna
byggnaden, om den nya byggna-
den är lämplig för sitt ändamål
eller uppförts enligt plan som god-
känts av jordägaren. Avdrag skall
dock göras med kostnaden för av-
hjälpande av brist på den nya
byggnaden.
Första stycket äger motsvarande
tillämpning i fråga om annan
anläggning som ingår i arrendet.
§
Kan inte jordägaren och arren-
datom träffa överenskommelse om
en investering som arrendatom vill
utföra kan arrendenämnden lämna
tillstånd till den. Tillstånd får
lämnas på ansökan av arrendatom
om investeringen kan antas vara
till varaktig nytta för jordbruket
på arrendestället och intresset av
att investering sker överväger
jordägarens intresse av att den
inte kommer till stånd. Vid bedöm-
ningen skall hänsyn tas även till
förhållandet mellan investeringen
och arrendeställets värde.
Lämnas tillstånd enligt första
stycket skall jordägaren beredas
tillfälle att utföra investeringen.
Nämnden skall i beslutet utsätta
den tid inom vilken jordägaren i
så fall har att slutföra arbetena.
På begäran av part skall arren-
denämnden i samband med pröv-
ning av tillståndsfråga enligt första
stycket även pröva fråga om änd-
ring av arrendeavgiften enligt
bestämmelserna i 22 §.
Förklarar jordägaren att han
inte kommer att utföra investe-
ringen eller har den inte utförts
inom föreskriven tid får arren-
datom utföra investeringen på
egen bekostnad. Att arrendatom i
sådant fall har rätt att överlåta
arrenderätten eller få den egen-
dom som investeringen motsvarar
inlöst framgår av 31 a §.
21
Utför arrendatom ny täckdik-
ning, som arrendenämnden funnit
behövlig med hänsyn till en ända-
målsenlig planläggning av jord-
bruket på arrendestället, är han
efter arbetets fullbordande be-
98
rättigad till ersättning av jordäga-
ren med belopp vartill arrende-
nämnden fastställt beräknad kost-
nad för arbetet.
Har arrendatom anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller
vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej
är att hänföra till uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han
vid avräkning enligt 23 § berättigad till ersättning motsvarande vad
arrendestället ökat i värde, om ej annat avtalats. Ersättning får dock ej
utgå med högre belopp än som motsvarar den nödvändiga kostnaden.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
22
Har jordägaren utfört arbete som
avses i 7 7 a eller 18 § eller betalat
ersättning enligt 17 a § andra
stycket, 18 § andra stycket eller
27 § första stycket för arbete som
arrendatom utfört och har arren-
derättens värde ökat genom arbe-
tet, är arrendatom skyldig att
godta en skälig höjning av arren-
deavgiften.
Har jordägaren enligt avtal med
arrendatom medverkat till en
investering på arrendestället och
har arrenderättens värde ökat
genom investeringen, är arrenda-
tom skyldig att godta en skälig
höjning av arrendeavgiften.
Samma skyldighet föreligger
också om arrenderätten ökat i
värde till följd av att jordägaren
utfört arbete som avses i 18 §
första stycket, betalat ersättning
enligt 18 § fjärde stycket eller
19 § for arbete som arrendatom
utfört eller utfört en investering
som tillåtits enligt bestämmelserna
i 20 § eller enligt 31 a § löst in
egendom som avses med sådan
investering.
Kan överenskommelse om änd-
ring av arrendeavgiften enligt
bestämmelserna i denna paragraf
inte träffas prövas frågan av ar-
rendenämnden.
26 §
Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom
byggnader, trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar,
broar, brunnar och ledningar. Från synen får dock undantagas viss del
av arrendestället, om jordägaren och arrendatom kommer överens om i
vad mån brist skall tagas i beräkning och anteckning om överenskom-
melsen göres av synemännen.
Kan överenskommelse ej träffas
om ersättning enligt 21 § andra
stycket, 30 § andra stycket eller
31 §, skall synemännen bestämma
ersättningen.
Kan överenskommelse ej träffas
om ersättning enligt 21 §, 30 §
andra stycket eller 31 §, skall
synemännen bestämma ersättning-
en.
99
Synemännen får anlita sakkunnig eller biträde.
Över allt som förekommer vid synen skall upprättas skriftlig handling,
som undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning
göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess av-
hjälpande samt kostnaden för detta. Tydlig hänvisning skall lämnas om
vad den har att iakttaga som vill klandra synen. Synehandlingen skall
inom tre månader från synens avslutande genom synemännens försorg
delges parterna i den ordning som enligt 8 kap. 8 § gäller för uppsäg-
ning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje punkten gäller
dock ej.
28 §
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
Om part ej godtager syn, som
hållits på sätt och inom tid som
anges i 24 §, får parten klandra
synen genom att väcka talan mot
den andra parten inom två måna-
der från det synehandlingen del-
gavs honom. Klandras icke synen,
gäller den som fullt bevis för
arrendeställets skick den dag till
vilken synen hänför sig. Motbe-
visning mot synen är i sådant fell
ej tillåten.
Synemännen är skyldiga att i mål
om rätten begär det.
Om part ej godtager syn, som
hållits på sätt och inom tid som
anges i 24 §, får parten klandra
synen genom att väcka talan mot
den andra parten inom en månad
från det synehandlingen delgavs
honom. Klandras inte synen,
gäller den som fullt bevis för
arrendeställets skick den dag till
vilken synen hänför sig. Motbe-
visning mot synen är i sådant fell
ej tilllåten.
Har ena parten klandrat synen
inom rätt tid får också motparten,
även om han inte iakttagit vad
som sägs i första stycket, anföra
klander. Han skall dock inom en
månad från det att stämningen
delgavs honom ge in sin stäm-
ningsansökan till fastighetsdom-
stolen. Om den första klandertalan
återkallas eller av annat skäl
fötfaller, är också den senare
talan förfallen.
om klander avge skriftligt yttrande,
31 §
Arrendatom får inte överlåta
arrenderätten utan jordägarens
samtycke, om ej annat följer av
andra-fjärde styckena.
Är arrendeavtalet slutet för viss
Arrendatom får inte överlåta
arrenderätten utan jordägarens
samtycke, om ej annat följer av
andra-fjärde styckena eller av
31 a §.
tid som ej understiger tio år, får
arrendatom, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda
jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning
100
enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordäga-
ren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad.
Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatom, även
om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat
eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om
arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte
jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Avlider arrendatom under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för
vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket
tillkommer arrendator för där avsett fell, om ej annat avtalats. Erbju-
dandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfallet.
Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer
arrendator för fell som avses där.
Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens
övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande
förvärv.
31 a §
Har arrendatom utfört en inve-
stering på arrendestället i enlighet
med bestämmelserna i 20 § får
arrendatom överlåta arrenderätten
till annan med vilken jordägaren
skäligen kan nöjas. Han skall dock
först skriftligen erbjuda jordägaren
att mot skälig ersättning lösa in
den egendom som beslutet enligt
20 § avser. Har Jordägaren inte
inom två månader från erbjudan-
det skriftligen åtagit sig att lösa
egendomen är hans rätt till inlösen
förfallen för en tid av tre år frän
erbjudandet.
Ett åtagande enligt första stycket
innebär att jordägaren därefter är
skyldig att lösa egendomen. Sådan
skyldighet föreligger också när
arrendeförhållandet upphör på
grund av omständighet som avses i
Kan överenskommelse om jord-
ägarens skyldighet att lösa egen-
domen eller om de villkor som
skall gälla vid en inlösen inte
träffas prövas frågan av arrende-
nämnden på ansökan av part.
Om jordägaren i fall då över-
låtelse får ske. inte godtar en av
arrendatom anvisad person som
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
101
8 Riksdagen 1994/95. 1 saml. Nr 155
ny arrendator skall arrendenämn- Prop. 1994/95:155
den på arrendatorns ansökan Bilaga 4
pröva om jordägaren skäligen kan
nöjas med den anvisade personen.
Sådan prövning kan ske samtidigt
beträffande flera tänkbara för-
värvare.
Bestämmelserna i denna para-
graf gäller även till förmån för
den arrendator som förvärvat rätt
till sådan investering som avses i
första stycket i samband med för-
värv av arrenderätt från en tidiga-
re arrendator.
34 a §
Ingår inte jakträtten i Jordbruks-
arrendet är jordägaren skyldig att
ersätta arrendatom för skador pä
jordbruksgrödor som orsakas av
vilt som får jagas under någon del
av året. Ersättning utgår dock inte
för skador på grödor som med
hänsyn till föreliggande viltbestånd
är särskilt olämpliga att odla på
arrendestället.
Om inte annat avtalats skall vid
bestämmande av ersättningsbelopp
avdrag göras med tio procent av
skadans belopp, dock lägst fyra
procent av arrendeavgiften för det
innevarande arrendeåret. Den
sammanlagda ersättningen under
ett år får, om inte annat avtalats,
inte överstiga ett belopp som mot-
svarar arrendeavgiften för det
innevarande arrendeåret.
Finner arrendatom att skada
uppkommit skall han snarast un-
derrätta jordägaren därom. Kan
parterna inte enas om ersättningen
skall skadan värderas av minst en
sakkunnig. Sakkunnig utses av
parterna gemensamt eller, pä
någon av parternas begäran, av
länsstyrelsen. Beträffande ersätt-
ning till den som varit sakkunnig
gäller 27 §.
102
1. Denna lag träder i kraft den
2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, med
undantag av 9 kap 28 §, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken
avtalet tidigast kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.
3. Från jordägarens ersättningsskyldighet enligt 9 kap. 34 a § skall
avräknas vad arrendatom på grund av skadan har rätt att erhålla enligt
förordningen (1980:400) om ersättning vid vissa viltskador, m.m.
4. Beträffande arrendetvist som har anhängiggjorts vid domstol eller
arrendenämnd före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
5. Förekommer i lag eller författning hänvisning till föreskrift som har
ersatts genom bestämmelse i denna lag tillämpas i stället den nya be-
stämmelsen.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
103
Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arren-
denämnder och hyresnämnder skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Arrendenämnd som avses i 8
kap. 29 § jordabalken har till
uppgift att
1. medla i arrendetvist,
2. pröva tvist om förlängning av
arrendeavtal vid jordbruksarrende,
bostadsarrende eller fiskearrende
eller av avtal om jakträttsupplåtel-
se eller om villkor för sådan
förlängning samt tvist i fråga som
avses i 9 kap. 14 § jordabalken
eller vars prövning enligt 9 kap.
12 b, 17 a, 18, 21 eller 31 §, 10
kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §
samma balk ankommer pä arren-
denämnd,
3. pröva fråga om godkännande
av förbehåll eller annat avtalsvill-
kor som avses i 9 kap. 2, 3, 7
eller 17 §, 10 kap. 2-4 efter 7 §
eller 11 kap. 2 § jordabalken eller
3-6 § lagen (1957:390) om fiske-
arrenden,
4. vara skiljenämnd i arren-
detvist,
5. pröva frågor enligt lagen
(1985:658) om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället.
Ärende upptages av den arrendei
är belägen.
§
Arrendenämnd som avses i 8
kap. 29 § jordabalken har till
uppgift att
1. medla i arrendetvist,
2. pröva tvist om förlängning av
arrendeavtal vid jordbruksarrende,
bostadsarrende eller fiskearrende
eller av avtal om jakträttsupplåtel-
se eller om villkor för sådan
förlängning samt tvist i fråga som
avses i 9 kap. 14 § jordabalken
eller vars prövning enligt 9 kap.
8 a, 12 b, 18, 19, 20, 22, 31 §
eller 31 a §, 10 kap. 6 a § eller
11 kap. 6 b § samma balk ankom-
mer på arrendenämnd,
3. pröva fråga om godkännande
av förbehåll eller annat avtalsvill-
kor som avses i 9 kap. 2, 3, 7
eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 §
efter 11 kap. 2 § jordabalken eller
3-6 § lagen (1957:390) om fiske-
arrenden,
4. vara skiljenämnd i arren-
detvist,
5. pröva frågor enligt lagen
(1985:658) om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället.
ämnd inom vars område festigheten
17 §
Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden
förordnar besiktiga den festighet som ärendet rör. Parterna skall beredas
tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta
om annan nödvändig utredning.
104
I ärende som avses i 9 kap.
17 a, 18, 21 eller 31 § jordabal-
ken skall arrendenämnden inhämta
yttrande från länsstyrelsen. Sådant
yttrande skall också inhämtas om
det beträffande jordbruksarrende
uppkommer fråga om tillämpning
av 6 § första stycket 3 eller 4 eller
7 § tredje stycket lagen
(1985:658) om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället. I ären-
de som avses i 9 kap. 9 § jor-
dabalken får arrendenämnden, om
utredningen ger anledning till det,
inhämta yttrande från länsstyrelsen
om arrendeställets avkastningsför-
måga. Hyresnämnd får i ärende
som avses i 2 a § bostadssane-
ringslagen (1973:531) inhämta
yttrande från byggnadsnämnden.
Yttrande som sagts nu inhämtas
från den länsstyrelse eller bygg-
nadsnämnd inom vars område
festigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings-
lagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda
den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen
tillfälle att yttra sig.
Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhand-
lingslagen inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller
som medpart till hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den
delen.
32 §
Föres ej talan mot nämnds beslut
enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap.
24 a §, 55 a § sjunde stycket eller
55 b § jordabalken, 22, 23 , 26
eller 27 § hyresförhandlingslagen
(1978:304), 13 a § denna lag eller
13 eller 15 § eller 25 § första
stycket bostadsförvaltningslagen
(1977:792) eller 9 eller 10 § lagen
(1987:1274) om kommunal bo-
stadsanvisningsrätt, får beslutet
verkställas såsom lagakraftägande
dom.
I ärende som avses i 9 kap. 18,
19, 20, 31 §, eller 31 a § tredje
stycket jordabalken skall arrende-
nämnden inhämta yttrande från
länsstyrelsen. Sådant yttrande skall
också inhämtas om det beträffande
jordbruksarrende uppkommer
fråga om tillämpning av 6 § första
stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje
stycket lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva
arrendestället. I ärende som avses
1 9 kap. 9 § jordabalken får arren-
denämnden, om utredningen ger
anledning till det, inhämta yttran-
de från länsstyrelsen om arrende-
ställets avkastningsförmåga. Hy-
resnämnd får i ärende som avses i
2 a § bostadssaneringslagen
(1973:531) inhämta yttrande från
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
byggnadsnämnden. Yttrande som
sagts nu inhämtas från den läns-
styrelse eller byggnadsnämnd
inom vars område festigheten är
belägen.
Föres ej talan mot nämnds beslut
enligt 9 kap. 14 § eller 31 a §
tredje stycket eller 12 kap. 24 a §,
55 a § sjunde stycket eller 55 b §
jordabalken, 22, 23 , 26 eller 27 §
hyresförhandlingslagen
(1978:304), 13 a § denna lag eller
13 eller 15 § eller 25 § första
stycket bostadsförvaltningslagen
(1977:792) eller 9 eller 10 § lagen
(1987:1274) om kommunal bo-
stadsanvisningsrätt, får beslutet
verkställas såsom lagakraftägande
dom.
105
Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltnings-
lagen förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket
nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut,
om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraft-
ägande dom.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 4
Denna lag träder i kraft den
106
Bilaga 5
Remissyttrande har avgivits av Svea hovrätt, Kristianstads tingsrätt,
Arrendenämnden i Västerås, Arrendenämnden i Linköping, Domstols-
verket, Fideikommissnämnden, Fortifikationsförvaltningen, Uppsala
universitet, Statens jordbruksverk, Kammarkollegiet, Länsstyrelsen i
Södermanlands län, Länsstyrelsen i Östergötlands län, Länsstyrelsen i
Jönköpings län, Länsstyrelsen i Kristianstads län, Länsstyrelsen i Mal-
möhus län, Länsstyrelsen i Skaraborgs län, Länsstyrelsen i Västman-
lands län, Egendomsnämnden i Uppsala stift, Egendomsnämnden i
Växjö stift, Egendomsnämnden i Lunds stift, Egendomsnämnden i
Göteborgs stift, Egendomsnämnden i Karlstads stift, Statens lantmäteri-
verk, Svenska Kommunförbundet, Svenska kyrkans församlings- och
pastoratsförbund, Svenska kyrkans centralstyrelse, Svenska lantarbetare-
förbundet, Svenska jägareförbundet, Sveriges advokatsamfund, Lant-
brukarnas Riksförbund, Sveriges Försäkringsförbund, Folksam, Svenska
Bankföreningen, Domän Aktiebolag, Fideikommissariemas intresseor-
ganisation, Sveriges jordägareförbund, Sveriges jordbruksarrendatorers
förbund, Willands arrendatorförening, Småbrukare i Väst, Skånes arren-
datorsforening, Föreningen Hallands jordbruksarrendatorer, Södra
Östergötlands arrendatorsförening, Samrådsgruppen för arrendatorsföre-
ningar på och kring sydsvenska höglandet, Konkurrensverket.
107
Bilaga 6
Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken1
dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§, 9 kap. 22 och 31 §§ samt
rubriken närmast före 9 kap. 31 § skall ha följande lydelse,
dels att det i balken skall införas nya bestämmelser, 9 kap. 21 a, 31 a
och 31 b §§.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
8 kap.
21 §
Har arrendatom uppfört egen
byggnad på arrendestället eller har
han i övrigt nedlagt kostnad på
detta utöver vad som ålegat
honom, skall byggnaden eller vad
som eljest utförts erbjudas jord-
ägaren till inlösen, när arrendatom
frånträder arrendet. Har jordäga-
ren ej inom en månad från det
erbjudandet gjordes förklarat sig
villig antaga detta, får arrendatom
fora bort egendomen. Han skall
dock återställa arrendestället i
tjänligt skick.
Är ej vad som arrendatom enligt
första stycket får skilja från arren-
destället bortfort inom tre månader
från det arrendestället avträddes
eller anspråk på lösen slutligt
ogillades, tillfaller det jordägaren
utan lösen.
Har arrendatom uppfört egen
byggnad på arrendestället eller har
han i övrigt nedlagt kostnad på
detta utöver vad som ålegat
honom, skall byggnaden eller vad
som eljest utförts erbjudas jord-
ägaren till inlösen, när arrendatom
frånträder arrendet. Har jordäga-
ren ej inom en månad från det
erbjudandet gjordes förklarat sig
villig att antaga detta, får arrenda-
tom föra bort egendomen eller
överlåta den till en tillträdande
arrendator. Om han för bort
egendomen, skall han dock åter-
ställa arrendestället i tjänligt
skick.
Är ej vad som arrendatom enligt
första stycket får skilja från arren-
destället bortfört eller överlåtet till
den tillträdande arrendatom inom
tre månader från det arrendestället
avträddes eller anspråk på lösen
slutligen ogillades, tillfaller det
jordägaren utan lösen.
Har ämnen hämtats från jordägarens festighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatom ersatt
jordägaren värdet av vad som tagits från festigheten.
Bestämmelserna i denna para-
graf gäller även sådan egendom
som arrendatom i enlighet med
första stycket förvärvat av en
tidigare arrendator.
1 Balken omtryckt 1971:1209.
108
Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 6
26 §
Jordägare eller arrendator, som
vill framställa fordringsanspråk på
grund av arrendeförhållande, skall
väcka talan därom inom två år
från det arrendatom avträdde
arrendestället. Om vid jordbruks-
arrende syn som skall ligga till
grund för avräkning klandras före
utgången av tid som angivits nu,
får talan väckas inom två år från
det klandret slutligt avgjordes.
Iakttages ej tiden, är rätten till
talan förlorad, om ej annat av-
talats. Om den ena parten väckt
talan i rätt tid, har den andra
parten rätt till kvittning, fastän
hans rätt till talan är förlorad.
31§2
Om en part inte godtar arrende-
nämnds beslut i fråga om förläng-
ning av arrendeavtal, fastställande
av villkoren för sådan förlängning,
uppskov med avträde enligt 9 kap.
12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a §
eller bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 § eller i fråga
som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21
eller 31 § eller 11 kap. 6 b §, får
parten klandra beslutet genom att
väcka talan mot den andra parten
inom två månader från den dag
beslutet meddelades. Klandras inte
beslutet inom denna tid, är partens
rätt till talan förlorad.
Jordägare eller arrendator, som
vill framställa fordringsanspråk på
grund av arrendeförhållande, skall
väcka talan därom eller, i fall som
avses i 9 kap. 31 a §, hänskjuta
frågan till arrendenämnd inom
två år från det arrendatom av-
trädde arrendestället. Om vid
jordbruksarrende syn som skall
ligga till grund för avräkning
klandras före utgången av tid som
angivits nu, får talan väckas inom
två år från det klandret slutligt
avgjordes. Iakttages ej tiden, är
rätten till talan förlorad, om ej
annat avtalats. Om den ena parten
väckt talan i rätt tid, har den
andra parten rätt till kvittning,
fastän hans rätt till talan är för-
lorad.
Om en part inte godtar arrende-
nämnds beslut i fråga om förläng-
ning av arrendeavtal, festställande
av villkoren för sådan förlängning,
uppskov med avträde enligt 9 kap.
12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a §
eller bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 § eller i fråga
som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21,
27 a, 31, 31 a eller 31 b § eller
11 kap. 6 b §, får parten klandra
beslutet genom att väcka talan mot
den andra parten inom två
månader från den dag beslutet
meddelades. Klandras inte beslutet
inom denna tid, är partens rätt till
talan förlorad.
Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10
kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.
2 Senaste lydelse 1984:678
9 Riksdagen 1994/95. I saml. Nr 155
109
33
Talan får ej föras mot fastig-
hetsdomstols dom i fråga om
fastställande av arrendevillkor i
fell som avses i 9 kap. 12 eller 13
§ eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap.
6 b § eller i fråga som avses i 9
kap. 17 a, 18 eller 21 § och ej
heller mot hovrätts dom i fråga
om förlängning eller överlåtelse av
arrendeavtal, uppskov med avträde
enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller
10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §,
festställande av arrendevillkor i
fell som nyss angivits eller be-
stämmande av ersättning enligt 9
kap. 14 §.
§’
Talan får ej föras mot fastig-
hetsdomstols dom i fråga om
festställande av arrendevillkor i
fell som avses i 9 kap. 12 eller 13
§ eller 10 kap. 6 a § eller 11 kap.
6 b § eller i fråga som avses i 9
kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller
31 b § och ej heller mot hovrätts
dom i fråga om förlängning eller
överlåtelse av arrendeavtal, upp-
skov med avträde enligt 9 kap.
12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a §
eller 11 kap. 6 b §, festställande
av arrendevillkor i fell som nyss
angivits eller bestämmande av
ersättning enligt 9 kap. 14 § eller
fastställande av villkor för inlösen
enligt 9 kap. 31 a §.
9 kap.
21 a §
Pä ansökan av arrendatom kan
arrendenämnden lämna tillstånd
till en investering som innebär
åtgärd avseende byggnader, mark-
anläggningar eller jord på arren-
destället och som inte omfattas av
arrendatorns underhållsskyldighet
enligt 15 §.
Tillstånd skall lämnas om in-
vesteringen kan antas bli lönsam
på lång sikt för jordbruket på
arrendestället och intresset av
investeringen överväger jordäga-
rens intresse av att den inte kom-
mer till stånd.
Tillstånd enligt första stycket kan
förenas med villkor.
Denna paragraf gäller inte när
arrendetiden uppgår till högst ett
år och arrendet inte omfattar
bostad för arrendatom.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 6
3 Senaste lydelse 1984:678.
110
22
Har jordägaren utfört arbete
som avses i 17 a eller 18 § eller
betalat ersättning enligt 17 a §
andra stycket, 18 § andra stycket
eller 21 § första stycket för arbete
som arrendatom utfört och har
arrenderättens värde ökat genom
arbetet, är arrendatom skyldig att
godta en skälig höjning av arren-
deavgiften.
§*
Har jordägaren enligt avtal med
arrendatom helt eller delvis be-
kostat en investering pä arrende-
stället och har arrenderättens
värde ökat genom investeringen,
är arrendatom skyldig att godta
en skälig höjning av arrendeav-
giften.
Sådan skyldighet föreligger
också, om arrenderätten ökat i
värde till följd av att jordägaren
1. utfört arbete som avses i 17 a
eller 18 §,
2. betalat ersättning enligt 17 a §
andra stycket, 18 § andra stycket
eller 21 § första stycket för arbete
som arrendatom utfört, eller
3. löst in en investering enligt
31 a §.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 6
överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering
31
Arrendatom får inte överlåta
arrenderätten utan jordägarens
samtycke, om ej annat följer av
andra-fjärde styckena.
§s
Arrendatom får inte överlåta
arrenderätten utan jordägarens
samtycke, om ej annat följer av
andra-fjärde styckena eller av
31 a §.
tid som ej understiger tio år, får
Är arrendeavtalet slutet för viss
arrendatom, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med
vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda
jordägaren att återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning
enligt 23 § utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordäga-
ren antaga erbjudandet, skall han lämna besked därom inom en månad.
Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatom, även
om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat
eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om
arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte
jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Avlider arrendatom under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för
vilken tid avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket
tillkommer arrendator för där avsett fell, om ej annat avtalats. Erbju-
dandet till jordägaren skall göras inom sex månader efter dödsfellet.
4 Senaste lydelse 1984:678.
5 Senaste lydelse 1984:678.
111
Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje stycket tillkommer Prop. 1994/95:155
arrendator för fall som avses där. Bilaga 6
Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderät-
tens övergång genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller
liknande förvärv.
31 a §
En arrendator som utfört en
investering pä arrendestället enligt
bestämmelserna i 21 a § får över-
läta arrenderätten, om inte jord-
ägaren enligt andra stycket är
skyldig att lösa in investeringen.
En arrendator som vill överläta
arrenderätten skall först skriftligen
erbjuda jordägaren att lösa in
investeringen. Jordägaren är
skyldig att lösa in investeringen,
om han inom tre mänader frän
arrendatorns erbjudande skrift-
ligen åtar sig det eller om arren-
deförhällandet upphör pä grund av
en omständighet som avses i 8 §.
Inlösenbeloppet skall, om inte
annat avtalats, motsvara vad
arrendestället har ökat i värde
genom investeringen.
Tvist om jordägarens skyldighet
att enligt andra stycket lösa in in-
vesteringen eller om de villkor
som skall gälla för sädan inlösen
prövas av arrendenämnden pä
ansökan av nägon av parterna.
Om jordägaren medger arrenda-
toms begäran om inlösenersätt-
ning till nägon del, får nämnden
meddela ett särskilt beslut över det
som medgivits.
31 b §
Arrendatorns överlåtelserätt
enligt 31 a § innebär att
arrendatom får överläta arrende-
rätten till nägon annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas.
Om jordägaren inte som rty
arrendator godtar en person som
arrendatom anvisar, får arrende- 112
rätten överlätas till denne endast
om arrendenämnden funnit att
jordägaren skäligen kan nöjas med
honom. Sädan prövning kan ske
samtidigt beträffande flera tänk-
bara förvärvare.
Har överlåtelsen inte fullbordats
inom tre år från arrendatorns
erbjudande om inlösen, får över-
låtelse inte ske utan att jordägaren
på nytt erbjudits att lösa in-
vesteringen enligt 31 a §. över-
låtelse till den som arrendenämn-
den godtagit som ny arrendator
får dock alltid ske inom tre
månader från ett lagakraftvunnet
beslut enligt andra stycket, om
frågan anhängiggjorts i arren-
denämnden före treårsfristens
utgång.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 6
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995.
2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller
den nya lydelsen av 8 kap. 21 § samt de nya bestämmelserna i 9 kap.
21 a, 31 a och 31 b §§ först efter den tidpunkt efter ikraftträdandet till
vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning.
113
Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arren-
denämnder och hyresnämnder1 skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
1 §2
Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i arrendetvist,
2. pröva tvist om förlängning av
arrendeavtal vid jordbruksarrende,
bostadsarrende eller fiskearrende
eller av avtal om jakträttsupp-
låtelse eller om villkor for sådan
förlängning samt tvist i fråga som
avses i 9 kap. 14 § jordabalken
eller vars prövning enligt 9 kap.
12 b, 17 a, 18, 21 eller 31 §, 10
kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §
samma balk ankommer på arren-
denämnd,
3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor
som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11
kap. 2 § jordabalken eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,
4. vara skiljenämnd i arrendetvist,
5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället.
Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten
är belägen.
2. pröva tvist om förlängning av
arrendeavtal vid jordbruksarrende,
bostadsarrende eller fiskearrende
eller av avtal om jakträttsupp-
låtelse eller om villkor för sådan
förlängning samt tvist i fråga som
avses i 9 kap. 14 § jordabalken
eller vars prövning enligt 9 kap.
12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31, 31 a
eller 31 b §, 10 kap. 6 a § eller
11 kap. 6 b § samma balk an-
kommer på arrendenämnd.
17 §3
Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden
förordnar besiktiga den festighet som ärendet rör. Parterna skall beredas
tillfälle att närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta
om annan nödvändig utredning.
I ärende som avses i 9 kap. 17
a, 18, 21 eller 31 § jordabalken
skall arrendenämnden inhämta
yttrande från länsstyrelsen. Sådant
yttrande skall också inhämtas om
I ärende som avses i 9 kap. 17
a, 18, 21, 21 a eller 31 § jorda-
balken skall arrendenämnden
inhämta yttrande från länsstyrel-
sen. Sådant yttrande skall också
1 Lagen omtryckt 1985:660.
2 Senaste lydelse 1987:264.
3 Senaste lydelse 1994:820
114
det beträffande jordbruksarrende
uppkommer fråga om tillämpning
av 6 § första stycket 3 eller 4 eller
7 § tredje stycket lagen
(1985:658) om arrendatorers rätt
att förvärva arrendestället. /
inhämtas om det beträffande joid- Prop. 1994/95:155
bruksarrende uppkommer fråga Bilaga 6
om tillämpning av 6 § första
stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje
stycket lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva
ärende som avses i 9 kap. 9 §
jordabalken får arrendenämnden,
om utredningen ger anledning till
det, inhämta yttrande från läns-
styrelsen om arrendeställets avkast-
ningsförmåga.Y ttrandena skall
inhämtas från den länsstyrelse
inom vars område festigheten är
belägen.
arrendestället. Om utredningen ger
anledning till det, får arrende-
nämnden inhämta yttrande från
länsstyrelsen om arrendeställets
avkastningsförmåga i ärende som
avses i 9 kap. 9 § jordabalken
samt om inlösenersättningen i
ärende som avses i 9 kap. 31 a §
jordabalken. Yttrandena skall
inhämtas från den länsstyrelse
inom vars område festigheten är
belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlings-
lagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt,
bereda den hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskom-
melsen tillfälle att yttra sig.
32
Föres ej talan mot nämnds beslut
enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24
a §, 55 c § åttonde stycket eller
55 d § jordabalken, 22, 23 , 26
eller 27 § hyresförhandlingslagen
(1978:304), 13 a § denna lag eller
13 eller 15 § eller 25 § första
stycket bostadsförvaltningslagen
(1977:792), får beslutet verkställas
såsom lagakraftägande dom.
Har hyresnämnden med stöd av
31 § första stycket bostadsför-
valtningslagen förordnat att beslut
enligt 13 eller 15 § eller 25 §
första stycket nämnda lag skall
lända till efterrättelse genast, får
även sådant beslut, om hovrätten
ej förordnat annat, verkställas
såsom lagakraftägande dom.
§4
Föres ej talan mot nämnds beslut
enligt 9 kap. 14 § eller 31 a §
eller 12 kap. 24 a §, 55 c §
åttonde stycket eller 55 d § jorda-
balken, 22, 23, 26 eller 27 § hy-
resförhandlingslagen (1978:304),
13 a § denna lag eller 13 eller 15
§ eller 25 § första stycket bostads-
förvaltningslagen (1977:792), får
beslutet verkställas såsom laga-
kraftägande dom.
Har hyresnämnden med stöd av
31 § första stycket bostadsför-
valtningslagen förordnat att beslut
enligt 13 eller 15 § eller 25 §
första stycket nämnda lag skall
lända till efterrättelse genast, får
även sådant beslut, om hovrätten
ej förordnat annat, verkställas
såsom lagakraftägande dom.
4 Senaste lydelse 1994:833
115
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995.
Prop. 1994/95:155
Bilaga 6
116
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1994-10-03.
Närvarande: f.d. regeringsrådet Magnus Sjöberg, justitierådet Johan
Munck, regeringsrådet Leif Lindstam.
Enligt en lagrådsremiss den 1 september 1994 (Justitiedepartementet)
har regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag
om ändring i jordabalken, m.m.
Förslagen har infor Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Monica
Kämpe.
Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet.
Förslaget till lag om ändring i jordabalken
8 kap.
26 §
Det remitterade förslaget innebär att den tvååriga preklusionsfrist från
arrendeställets avträdande, som enligt paragrafen gäller för fell då
jordägare eller arrendator vill framställa fordringsanspråk på grund av
arrendeförhållande, skall kunna brytas inte bara genom väckande av
talan utan också genom hänskjutande till arrendenämnd, när det gäller
fell som avses i den nya 31 a §.
Som Lagrådet närmare utvecklar i anslutning till 32 § lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder kan 31 a § jordabal-
ken inte anses innebära att arrendenämnd får befogenhet att i en vill-
korstvist förplikta någon av parterna att betala ett visst belopp till den
andre. En sådan fråga ankommer på domstol. Nämndens befogenhet är
begränsad till att meddela ett festställelsebeslut beträffande jordägarens
inlösensskyldighet och de villkor som skall gälla i fråga om sådan in-
lösen.
Eftersom arrendenämnden alltså i de fell som avses i 31 a § inte kan
anses ha till uppgift att pröva ett fordringsanspråk, kunde det synas
följdriktigt att inte låta hänskjutandet till nämnden bryta den preklu-
sionsfrist som här är i fråga. Även med den angivna utgångspunkten får
den reglering som föreslås dock anses godtagbar. Den föreslagna regle-
ringen kan innebära praktiska fördelar för det fell att en villkorstvist
uppkommer när endast kort tid återstår av arrendetiden och arrendatom
vill avvakta med en fiillgörelsetalan vid domstol till dess att ett laga-
kraftvunnet avgörande i villkorstvisten föreligger. Förslaget måste för
sådana fell få till följd att arrendatom är bevarad vid sin rätt, under
förutsättning att tvistefrågan hänskjutits till nämnden inom tvåårsfristen,
och att således någon särskild preklusionsfrist inte gäller i fråga om en
efterföljande talan vid domstol.
Med hänsyn till det anförda lämnar Lagrådet förslaget i denna del utan
erinran. För att motsatsslut skall undvikas förordar Lagrådet dock att
paragrafen kompletteras på sådant sätt att ett hänskjutande till arrende-
Prop. 1994/95:155
Bilaga 7
117
nämnd bryter preklusionsfristen även i fell som avses i 9 kap. 14 §
jordabalken. Det finns så mycket mera skäl för detta som arrendenämnd
i de fell som behandlas i sistnämnda paragraf, i enlighet med vad som
framgår av paragrafens avfettning (jfr också 32 § lagen om arrende-
nämnder och hyresnämnder), otvivelaktigt kan meddela fullgörelse-
beslut.
9 kap.
21 a, 31 a och 31 b §§
I lagrådsremissen föreslås bl.a. regler som ger en arrendator möjlighet
att efter tillstånd av arrendenämnden på egen bekostnad utföra investe-
ringar utan jordägarens medgivande. Vidare föreslås i anslutning till
detta regler till skydd för arrendatom i vad avser sådana investeringar.
Bestämmelserna i nu berörda hänseenden återfinns huvudsakligen i
förevarande tre nya paragrafer. Lagrådet, som inte har någon erinran i
sak mot förslagen och inte heller mot utformningen av 21 a och
31 b §§, vill beträffande 31 a § anföra följande.
I första stycket av denna paragraf ges en regel om rätt för arrendatom
att under vissa förutsättningar överlåta sådan arrenderätt som omfettar
en investering som avses i 21 a §. Denna regel konstituerar den nämnda
rätten till överlåtelse. I andra stycket av paragrafen ges därefter, utom
en föreskrift om att arrendatom om han vill överlåta arrenderätten först
skall erbjuda jordägaren att lösa in investeringen, två regler om inlö-
sensskyldighet för jordägaren.
Enligt den första regeln är jordägaren "skyldig" att lösa in investering-
en om han inom tre månader efter skriftligt erbjudande därom från
arrendatom skriftligen åtar sig en inlösen. Denna regel har utformats
som om den konstituerade en särskild skyldighet. I själva verket grun-
das emellertid denna "skyldighet" inte på annat än ett sedvanligt, civil-
rättsligt bindande åtagande från jordägarens sida, låt vara att det i för-
slaget föreskrivs skriftlig form för åtagandet och att det skall göras
inom viss tid från arrendatorns erbjudande. Vad första och andra styck-
ena i 31 a §, såvitt nu är i fråga, sammantagna utsäger är alltså inte
annat än att en arrendator, som utfört en investering på sitt arrendeställe
efter medgivande enligt 21 a § och som erbjudit jordägaren att lösa in
investeringen, har rätt att överlåta sin arrenderätt om inte jordägaren
inom tre månader från erbjudandet åtagit sig inlösen.
Vad gäller det i det remitterade förslaget uppställda kravet på skriftlig
form har Lagrådet ingen erinran mot detta i vad avser arrendatorns
erbjudande om inlösen, eftersom tidpunkten för ett sådant erbjudande
skall utgöra utgångspunkt for en frist. Däremot synes det inte påkallat
att ställa ett särskilt formkrav när det gäller en jordägares åtagande.
Något sådant formkrav gäller inte för det fell att jordägaren åtar sig att
inlösa investeringar utan att den i 31 a § föreskrivna proceduren tilläm-
pats. Ett absolut krav på skriftlig form skulle också i speciella fell
kunna leda till materiellt otillfredsställande resultat, exempelvis då båda
parter är ense om att inlösen skall ske men inte har bekräftat detta
skriftligen. Till detta kommer att en jordägares åtagande om inlösen
torde regelmässigt komma att ske skriftligen även om detta inte är
Prop. 1994/95:155
Bilaga 7
118
föreskrivet. Lagrådet förordar alltså att föreskriften om skriftlig form
for jordägares åtagande utgår.
Den andra regeln om jordägarens inlösenskyldighet utsäger att jord-
ägaren är skyldig att lösa in investeringen om arrendeförhållandet upp-
hör på grund av omständighet som avses i 9 kap. 8 § jordabalken.
Denna regel skiljer sig från den föregående dels genom att den inte har
något samband med eller betydelse för överlåtelse av arrenderätten, dels
genom att den konstituerar en särskild inlösensskyldighet för jordäga-
ren. Regeln bör därför inte, såsom gjorts i det remitterade förslaget,
kopplas samman med den föregående regeln om jordägarens "skyldig-
het" att lösa in en investering utan ges en självständig plats och utform-
ning.
I författningskommentaren till 31 a § uttalas att den nye arrendatom
vid överlåtelse av arrenderätt träder in i den tidigares ställe och att den
nye arrendatom följaktligen har rätt att begära inlösen och, om så inte
sker, i sin tur kan överlåta arrenderätten. Detta framgår emellertid inte
av den föreslagna lagtexten, fastmer ger ordalagen i första och andra
styckena av 31 a § närmast vid handen att så inte skulle vara fallet.
Lagrådet delar den i förfatningskommentaren uttalade uppfattningen att
den nye arrendatom bör inträda i den föregående arrendatorns rättig-
heter och därmed få möjlighet att i sin tur överlåta arrenderätten. Lag-
rådet förordar att en uttrycklig regel därom tas in i 31 a §.
Den i 31 a § andra stycket tredje meningen intagna regeln om hur
inlösenbeloppet i förekommande fäll skall bestämmas synes närmast
hänföra sig till de regler som ges i paragrafens tredje stycke och bör
alltså föras dit.
I enlighet med det anförda föreslår Lagrådet att 31 a § utformas på
följande sätt.
"Har en arrendator utfört en investering på arrendestället enligt be-
stämmelserna i 21 a § och har jordägaren inte inom tre månader från
det att arrendatom skriftligen erbjudit denne att lösa in investeringen
åtagit sig en sådan inlösen, får arrendatom överlåta arrenderätten.
Har en arrendator utfört en investering som avses i första stycket och
upphör arrendeförhållandet på grund av en omständighet som avses i
8 §, är jordägaren skyldig att lösa in investeringen.
Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator
till vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i
21 a §.
Tvist om jordägarens åtagande eller skyldighet att enligt första eller
andra stycket lösa in investeringen eller om de villkor som skall gälla
för sådan inlösen prövas av arrendenämnden på ansökan av någon av
parterna. Därvid skall inlösenbeloppet, om inte annat avtalats, motsvara
vad arrendestället har ökat i värde genom investeringen. Om jordägaren
medger arrendatorns begäran om inlösenersättning till någon del, får
nämnden meddela ett särskilt beslut över det som medgivits."
Prop. 1994/95:155
Bilaga 7
119
Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder Prop. 1994/95:155
och hyresnämnder Bilaga 7
32 §
Ändringsförslaget innebär att beslut av arrendenämnd enligt 31 a §
jordabalken får verkställas som lagakraftägande dom, om talan inte förs
mot beslutet.
Enligt 31 a § jordabalken såväl i det remitterade förslagets lydelse
som i den lydelse Lagrådet föreslagit skall tvister om jordägarens skyl-
dighet att lösa en investering och om de villkor som skall gälla för
sådan inlösen kunna prövas av arrendenämnd på ansökan av någon av
parterna. Som bestämmelsen har avfettats kommer arrendenämnden
därmed att kunna meddela ett avgörande som innefattar festställelse av
vad som skall gälla i fråga om jordägarens inlösensskyldighet och, om
sådan skyldighet föreligger, av de villkor som skall gälla för denna
inlösen. Arrendenämndens avgörande av en sådan fråga kommer till
följd av föreskrifterna i 22 § förevarande lag att vinna rättskraft, om
avgörandet inte klandras.
Däremot ger 31 a § jordabalken så som regleringen konstruerats inte
arrendenämnd befogenhet att pröva fullgörelseyrkanden, och nämnden
kan således inte i ett mål av aktuellt slag förplikta någon av parterna att
betala ett visst belopp till den andre. Det skulle inte heller vara lämpligt
att tillägga nämnden en befogenhet att meddela sådana avgöranden,
eftersom det dels skulle avvika från vad som i andra sammanhang gäller
för arrendenämnd vid villkorsprövning, dels skulle kunna skapa kompli-
kationer bl.a. i de ej sällsynta fell då kvittningsanspråk föreligger.
Arrendenämnd kan alltså inte enligt 31 a § jordabalken meddela något
avgörande som kan bli föremål för verkställighet. Den föreslagna änd-
ringen i förevarande paragraf fyller därmed ingen funktion utan kan
vara ägnad att skapa missuppfattningar om regleringens innebörd. Lag-
rådet förordar att förslaget utgår.
120
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 9 mars 1995.
Prop. 1994/95:155
Närvarande: statsministern Carlsson, ordförande, och statsråden Sahlin,
Hjelm-Wallén, Peterson, Hellström, Freivalds, Wallström, Persson,
Tham, Schori, Heckscher, Hedborg, Andersson, Winberg, Uusmann,
Nygren, Ulvskog, Sundström, Johansson.
Föredragande: statsrådet Freivalds.
Regeringen beslutar proposition 1994/95:155 Investeringar i arrende-
jordbruket m.m.
121
gotab 48146, Stockholm 1995