Regeringens proposition
1994/95:155

Investeringar i arrendejordbruket m.m.

Prop.
1994/95:155

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 9 mars 1995

Ingvar Carlsson

Laila Freivalds
(Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att det införs generella regler till skydd för jord-
bruksarrendatorers investeringar på arrendeställen. Förslaget innebär en ny
reglering i syfte att ytterligare stärka arrendatorernas ställning. Det innebär
i huvudsak följande.
När parterna i ett arrendeförhållande inte kan enas i frågan om en investering
skall göras på arrendestället eller de närmare villkoren för den, skall arrenda-
torn kunna ansöka om tillstånd till investeringen hos arrendenämnden. Sådant
tillstånd skall ges om investeringen kan antas bli lönsam på lång sikt för
jordbruket på arrendestället och intresset av att investering sker överväger
jordägarens intresse av att den inte kommer till stånd. Om tillstånd lämnas och
arrendatorn därefter utför investeringen på egen bekostnad, skall han ha rätt
att överlåta arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan
nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att i stället lösa in den aktuella
investeringen. Om jordägaren på detta sätt löser in en investering, skall han ha
rätt till skälig höjning av arrendeavgiften.
Vidare föreslås att bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken ändras så att
frånträdande arrendator - vid sidan av rätten att föra bort investeringar som
tillhör honom från arrendestället - även skall ha rätt att överlåta dessa till
den tillträdande arrendatorn, om jordägaren inte vill lösa in de aktuella
investeringarna.
I propositionen tar regeringen också upp frågan om rätt till friköp vid s.k.
historiska arrenden. Vissa arrendatorer har under årens lopp levt och verkat
under speciella och många gånger besvärliga sociala och rättsliga förhållanden.
På grund av lagändringar i olika etapper under 1900-talet har emellertid den
rättsliga ställningen för arrendatorer förbättrats avsevärt. Mot bakgrund av
dels tidigare genomförda förstärkningar av arrendatorers rättsliga ställning,
dels det förbättrade investeringsskydd som föreslås i denna proposition, finner
regeringen att en friköpsrätt inte är motiverad. Som skäl härför anförs bl.a.
att en sådan lagstiftning inte skulle tillgodose något angeläget allmänt
intresse. Regeringen kommer vidare till slutsatsen att en lag om friköp inte är
förenlig med bestämmelserna om egendomsskyddet i regeringsformen. Något förslag
till lag om friköp läggs därför inte fram.
De föreslagna nya reglerna föreslås träda i kraft den 1 juli 1995.
Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut.............. 5

2 Lagtext.................................. 6
2.1 Förslag till lag om ändring i jorda-
balken............................... 6
2.2 Förslag till lag om ändring i lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder......................... 12

3 Ärendet och dess beredning............... 14

4 Behovet av lagregler om investeringar i
arrendejordbruk och om friköpsrätt vid
s.k. historiska arrenden................. 16

5 Ett generellt skydd för jordbruksarrenda-
torers investeringar..................... 18
5.1 Nuvarande lagstiftning............... 18
5.2 Reformens inriktning................. 23
5.3 De nya reglernas tillämpningsområde.. 26
5.4 Vilken instans skall pröva frågor om
investeringstillstånd?............... 28
5.5 Förutsättningar för investeringstill-
stånd................................ 29
5.6 Inlösen av investeringar............. 32
5.7 Grunder för fastställande av inlösen-
ersättning........................... 36
5.8 Förfarande vid tvist om inlösen-
skyldighet och villkor för inlösen... 38
5.9 Överlåtelse av arrenderätten......... 41
5.10Höjning av arrendeavgiften........... 45
5.11Frånträdande arrendators rätt att
överlåta investeringar till den
tillträdande arrendatorn............. 47
5.12Kostnader och regionalpolitiska
konsekvenser......................... 49
5.13Ikraftträdande m.m................... 50

6 Historiska arrenden...................... 50

7 Författningskommentar.................... 57
7.1 Förslaget till lag om ändring i
jordabalken.......................... 57
7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen
(1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder......................... 68

Bilaga 1 Sammanfattning av betänkandet
Historiska arrenden (SOU 1991:85).... 70

Bilaga 2 Sammanfattning av betänkandet
Investeringar i arrendejordbruket
(SOU 1992:109)....................... 74

Bilaga 3 Lagförslagen i betänkandet Historiska
arrenden (SOU 1991:85)............... 80
Bilaga 4 Lagförslagen i betänkandet Investe-
ringar i arrendejordbruket
(SOU 1992:109)....................... 90

Bilaga 5 Förteckning över remissinstanserna...107

Bilaga 6 Lagrådsremissens lagförslag..........108

Bilaga 7 Lagrådets yttrande...................117

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde
den 9 mars 1995...............................121

1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen
antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken[1]
dels att 8 kap. 21, 31 och 33 §§, 9 kap. 22 och 31 §§ samt rubriken närmast
före 9 kap. 31 § skall ha följande lydelse,
dels att det i balken skall införas nya bestämmelser, 9 kap. 21 a, 31 a och 31
b §§.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap.
21 §
Har arrendatorn uppfört Har arrendatorn uppfört
egen byggnad på egen byggnad på
arrendestället eller har arrendestället eller har
han i övrigt nedlagt han i övrigt nedlagt
kostnad på detta utöver kostnad på detta utöver
vad som ålegat honom, vad som ålegat honom,
skall byggnaden eller skall byggnaden eller
vad som eljest utförts vad som eljest utförts
erbjudas jordägaren erbjudas jordägaren till
till inlösen, när inlösen, när arrendatorn
arrendatorn frånträder frånträder arrendet. Har
arrendet. Har jordägaren jordägaren ej inom en
ej inom en månad från månad från det erbjudandet
det erbjudandet gjordes gjordes förklarat sig
förklarat sig villig villig att antaga detta,
antaga detta, får får arrendatorn föra bort
arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta
egendomen. Han skall den till en tillträdande
dock återställa arrende- arrendator. Om han för
stället i tjänligt bort egendomen, skall
skick. Är ej vad som han dock återställa
arrendatorn enligt arrendestället i tjänligt
första stycket får skick.
skilja från arrende- Är ej vad som arrendatorn
stället bortfört inom enligt första stycket får
tre månader från det skilja från arrendestället
arrendestället avträddes bortfört eller överlåtet
eller anspråk på lösen till den tillträdande
slutligt ogillades, arrendatorn inom tre
tillfaller det månader från det arrende-
jordägaren utan lösen. stället avträddes eller
anspråk på lösen slutligen
ogillades, tillfaller det
jordägaren utan lösen.
Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren
värdet av vad som tagits från fastigheten.
Bestämmelserna i denna
paragraf gäller även sådan
egendom som arrendatorn
i enlighet med första
stycket förvärvat av en
tidigare arrendator.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.
31§[2]
Om en part inte godtar Om en part inte godtar
arrendenämnds beslut i arrendenämnds beslut i
fråga om förlängning av fråga om förlängning av
arrendeavtal, fast- arrendeavtal,
ställande av villkoren fastställande av
för sådan förlängning, villkoren för sådan
uppskov med avträde förlängning, uppskov med
enligt 9 kap. 12 avträde enligt 9 kap. 12
b eller 13 § eller 10 b eller 13 § eller 10
kap. 6 a § eller be- kap. 6 a § eller
stämmande av ersättning bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 § eller enligt 9 kap. 14 § eller
i fråga som avses i 9 i fråga som avses i 9
kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a,
31 § eller 11 kap. 6 b 31 eller 31 b § eller 11
§, får parten klandra kap. 6 b §, får parten
beslutet genom att väcka klandra beslutet genom
talan mot den andra att väcka talan mot den
parten inom två månader andra parten inom två
från den dag beslutet månader från den dag
meddelades. Klandras beslutet meddelades.
inte beslutet inom Klandras inte beslutet
denna tid, är partens inom denna tid, är
rätt till talan förlorad.partens rätt till talan
förlorad.
Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4
eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

33 §[3]
Talan får ej föras mot Talan får ej föras mot
fastighetsdomstols dom fastighetsdomstols dom i
i fråga om fastställande fråga om fastställande av
av arrendevillkor i arrendevillkor i fall
fall som avses i 9 kap. som avses i 9 kap. 12
12 eller 13 § eller 10 eller 13 § eller 10 kap.
kap. 6 a § eller 11 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §
6 b § eller i fråga eller i fråga som avses i
som avses i 9 kap. 17 9 kap. 17 a, 18, 21, 21
a, 18 eller 21 § och ej a eller 31 b § och ej
heller mot hovrätts dom heller mot hovrätts dom i
i fråga om förlängning fråga om förlängning eller
eller överlåtelse av överlåtelse av
arrendeavtal, uppskov arrendeavtal, uppskov
med avträde enligt 9 med avträde enligt 9 kap.
kap. 12 b eller 13 § 12 b eller 13 § eller 10
eller 10 kap. 6 a § kap. 6 a § eller 11 kap.
eller 11 kap. 6 b §, 6 b §, fastställande av
fastställande av arrendevillkor i fall
arrendevillkor i fall som nyss angivits eller
som nyss angivits eller bestämmande av ersättning
bestämmande av ersätt- enligt 9 kap. 14 §.
ning enligt 9 kap. 14 §.

9 kap.
21 a §
På ansökan av arrendatorn
kan arrendenämnden lämna
tillstånd till en
investering som innebär
att en åtgärd avseende
byggnader, mark-
anläggningar eller jord på
arrendestället skall
vidtas och som inte
omfattas av
arrendatorns underhålls-
skyldighet enligt 15 §.
Tillstånd skall lämnas om
investeringen kan antas
bli lönsam på lång sikt för
jordbruket på arrendestäl-
let och intresset av
investeringen överväger
jordägarens intresse av
att den inte kommer till
stånd.
Tillstånd enligt första
stycket kan förenas med
villkor.
Denna paragraf gäller
inte när arrendetiden
uppgår till högst ett år
och arrendet inte
omfattar bostad för
arrendatorn.

22 §[4]
Har jordägaren utfört Har jordägaren enligt
arbete som avses i 17 a avtal med arrendatorn
eller 18 § eller betalat helt eller delvis be-
ersättning enligt 17 a kostat en investering på
§ andra stycket, 18 § arrendestället och har
andra stycket eller 21 arrenderättens värde ökat
§ första stycket för genom investeringen, är
arbete som arrendatorn arrendatorn skyldig att
utfört och har arrende- godta en skälig höjning av
rättens värde ökat genom arrendeavgiften.
arbetet, är arrendatorn Sådan skyldighet
skyldig att godta föreligger också, om
en skälig höjning av arrenderätten ökat i värde
arrendeavgiften. till följd av att
jordägaren
1. utfört arbete som
avses i 17 a eller 18 §,
2. betalat ersättning
enligt 17 a § andra
stycket, 18 § andra
stycket eller 21 § första
stycket för arbete som
arrendatorn utfört, eller
3. löst in en
investering.

Överlåtelse av Överlåtelse av arrende-
arrenderätten rätten och inlösen av
investering

31 §[5]
Arrendatorn får inte Arrendatorn får inte
överlåta arrenderätten överlåta arrenderätten utan
utan jordägarens jordägarens samtycke, om
samtycke, om ej annat ej annat följer av
följer av andra-fjärde andra-fjärde styckena
styckena. eller av 31 a §.
Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får
arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att
återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig
ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall
han lämna besked därom inom en månad.Vidare gäller beträffande arrenden för viss
tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den
avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller
avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om
inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid
avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator
för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall
göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som
enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.
Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

31 a §
En arrendator som har
utfört en sådan
investering som avses i
21 a § får överlåta arren-
derätten, om
1. arrendatorn
skriftligen har erbjudit
jordägaren att lösa in
investeringen, samt
2. jordägaren inte inom
tre månader från
erbjudandet har åtagit
sig sådan inlösen.
Har en arrendator utfört
en investering som avses
i 21 a § och upphör
arrendeförhållandet på
grund av en omständighet
som avses i 8 §, är
jordägaren skyldig att
lösa in investeringen.
Bestämmelserna i första
och andra styckena gäller
även en arrendator till
vilken överlåtits
arrenderätt omfattande en
investering som avses i
21 a §.
Inlösenbeloppet skall,
om inte annat avtalats,
motsvara vad
arrendestället har ökat i
värde genom
investeringen.

31 b §
Arrendatorns
överlåtelserätt enligt
31 a § innebär att
arrendatorn får överlåta
arrenderätten till någon
annan med vilken
jordägaren skäligen kan
nöjas.
Om jordägaren inte som
ny arrendator godtar en
person som arrendatorn
anvisar, får arrenderätten
överlåtas till denne
endast om arrendenämnden
funnit att jordägaren
skäligen kan nöjas med
honom. Sådan prövning kan
ske samtidigt beträffande
flera tänkbara förvärvare.
Har överlåtelsen inte
fullbordats inom tre år
från arrendatorns
erbjudande om inlösen, får
överlåtelse inte ske utan
att jordägaren på nytt
erbjudits att lösa in-
vesteringen enligt 31 a
§. Överlåtelse till den
som genom beslut av
arrendenämnd eller
fastighetsdomstol
godtagits som ny
arrendator får dock
alltid ske inom tre
månader från den tidpunkt
då talan inte kan föras
mot beslutet, om
förfarandet i
arrendenämnden inletts
före treårsfristens utgång.

______________

1. Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995.
2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller den nya
lydelsen av 8 kap. 21 § samt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a, 31 a och 31 b
§§ först efter den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet
genom uppsägning efter ikraftträdandet.

**Fotnot**
[1] Balken omtryckt 1971:1209.

[2] Senaste lydelse 1984:678

[3] Senaste lydelse 1984:678.

[4] Senaste lydelse 1984:678.

[5] Senaste lydelse 1984:678.

2.2 Förslag till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 1 och 17 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder[1] skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §[2]
Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i arrendetvist,
2. pröva tvist om 2. pröva tvist om
förlängning av förlängning av
arrendeavtal vid arrendeavtal vid
jordbruksarrende, jordbruksarrende,
bostadsarrende eller bostadsarrende eller
fiskearrende eller av fiskearrende eller av
avtal om jakträttsupp- avtal om jakträttsupp-
låtelse eller om villkor låtelse eller om villkor
för sådan förlängning för sådan förlängning samt
samt tvist i fråga som tvist i fråga som avses i
avses i 9 kap. 14 § 9 kap. 14 § jordabalken
jordabalken eller vars eller vars prövning
prövning enligt 9 kap. enligt 9 kap. 12 b, 17
12 b, 17 a, 18, 21 a, 18, 21, 21 a, 31
eller 31 §, 10 kap. 6 a eller 31 b §, 10 kap. 6 a §
§ eller 11 kap. 6 b § eller 11 kap. 6 b § samma
samma balk ankommer på balk ankommer på arren-
arrendenämnd, denämnd.
3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses
i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken
eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,
4. vara skiljenämnd i arrendetvist,
5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva
arrendestället.
Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

17 §[3]
Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar
besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att
närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig
utredning.
I ärende som avses i 9 I ärende som avses i 9
kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a
31 § jordabalken skall eller 31 § jordabalken
arrendenämnden inhämta skall arrendenämnden
yttrande från läns- inhämta yttrande från
styrelsen. Sådant länsstyrelsen. Sådant
yttrande skall också i- yttrande skall också
hämtas om det beträff- inhämtas om det
ande jordbruksarrende beträffande jord-
uppkommer fråga om till- bruksarrende uppkommer
lämpning av 6 § första fråga om tillämpning av 6 §
stycket 3 eller 4 eller första stycket 3 eller 4
7 § tredje stycket eller 7 § tredje stycket
lagen (1985:658) om lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället. Iförvärva arrendestället. I
ärende som avses i 9 ärende som avses i 9 kap.
kap. 9 § jordabalken får 9 § jordabalken får arren-
arrendenämnden, om denämnden, om utredningen
utredningen ger ger anledning till det,
anledning till det, inhämta yttrande från läns-
inhämta yttrande från styrelsen om
länsstyrelsen om arrendeställets avkast-
arrendeställets avkast- ningsförmåga. Yttrandena
ningsförmåga. Yttrandena skall inhämtas från den
skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars
länsstyrelse inom vars område fastigheten är
område fastigheten är belägen.
belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyres-
gästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra
sig.

___________

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1995.

**Fotnot**
[1] Lagen omtryckt 1985:660.

[2] Senaste lydelse 1987:264.

[3] Senaste lydelse 1994:820

3 Ärendet och dess beredning

Frågor om skydd för de investeringar som jordbruksarrendatorer gör på sina
arrendeställen samt införandet av en friköpsrätt för innehavare av s.k.
historiska arrenden har diskuterats i ett flertal sammanhang under lång tid.
Frågan om skydd för arrendatorers investeringar behandlades av
Arrendelagskommittén i dess slutbetänkande Arrenderätt 2 (SOU 1981:80). Detta
betänkande innehöll ett förslag om att en arrendator som utfört
förbättringsarbete med arrendenämndens tillstånd skulle ha rätt till ersättning
av jordägaren för investeringens restvärde när arrendeförhållandet upphörde.
Arrendelagskommitténs förslag i denna del fick ett blandat mottagande av
remissinstanserna. I samband med 1984 års ändringar i 9 kap. jordabalken
uttalade den i propositionsärendet föredragande departementschefen (prop.
1983/84:136 s. 207) att de föreslagna reglerna om investeringar vid
jordbruksarrende inte borde genomföras, utan att frågan borde utredas
ytterligare. Regeringens förslag utformades mot denna bakgrund. Riksdagen
beslutade i enlighet härmed (bet. 1983/84:LU35 s.10, rskr. 1983/84:394).
Regeringen uppdrog därefter åt Lantbruksstyrelsen att utreda bl.a. frågan om
generella investeringsregler vid jordbruksarrende. Lantbruksstyrelsens uppdrag
redovisades till regeringen i november 1985. Även det förslag som Lant-
bruksstyrelsen presenterade utsattes för kritik. Förslaget ledde inte till lag-
stiftning. Investeringsfrågan har härefter även behandlats i en skrivelse från
Lantbrukarnas Riksförbund som gavs in till Justitiedepartementet den 15 mars
1988. Denna skrivelse innehåller ett principförslag till lösning av
investeringsfrågan.
År 1983 tillsattes Friköpsutredningen, vars huvudsakliga uppgift var att
förutsättningslöst utreda frågan om införandet av en friköpsrätt för innehavare
av historiska arrenden. I betänkandet Friköp vid historiskt arrende (SOU
1986:52) avstyrkte Friköpsutredningens majoritet införandet av en lag om
friköpsrätt. Vid remissbehandlingen av betänkandet framkom att så gott som alla
remissinstanser delade utredningens uppfattning att det inte borde införas en
friköpslag. Någon lagstiftning om friköpsrätt kom därför inte till stånd.
Krav på införande av regler om friköpsrätt har därefter rests i riksdagen. Med
anledning av vissa motioner rörande införandet av en friköpsrätt togs denna
fråga samt frågan om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar upp till
behandling av lagutskottet i november 1989 (bet. 1989/90:LU6). Enligt utskottet
måste de krav som framförts på en friköpsrätt vid historiska arrenden ses mot
bakgrund av att det saknas generella regler som ger en jordbruksarrendator rätt
till ersättning för de investeringar som gjorts på arrendestället. Investerings-
frågorna borde emellertid enligt utskottets mening ses i ett vidare perspektiv.
Utskottet refererade till en hearing som utskottet hållit i det aktuella
ärendet. Vid denna hade företrädare för såväl Lantbrukarnas Riksförbund som för
jordägarna och jordbruksarrendatorerna framhållit att det finns ett behov av
regler som skyddar arrendatorernas investeringar. Både från jordägarnas och
jordbruksarrendatorernas sida hade man vidare förklarat sig vara beredd att
medverka till en sådan reglering. Utskottet ansåg därför att frågan om ett
lagreglerat skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar borde bli föremål
för en förnyad utredning och att det borde ankomma på regeringen att bestämma de
närmare formerna för utredningsarbetets bedrivande samt att därefter återkomma
med ett lagförslag till riksdagen.
En lagstiftning om generella investeringsregler skulle emellertid, enligt
lagutskottets mening, inte kunna tillgodose arrendatorernas intresse av att få
skydd också för de insatser som redan gjorts. På grund härav kvarstod de
ekonomiska skälen för en friköpsrätt vid historiska arrenden. Även andra
omständigheter kunde enligt utskottets mening åberopas till stöd för att
innehavare av historiska arrenden bör ges en möjlighet att förvärva sina
arrendeställen. Sammanfattningsvis ansåg lagutskottet att en friköpsrätt vid
historiska arrenden borde införas och att det fick ankomma på regeringen att
utforma ett förslag till lagstiftning.
Sedan riksdagen bifallit lagutskottets hemställan rörande arrendefrågorna och
gett regeringen till känna vad utskottet sålunda anfört om skydd för
jordbruksarrendatorers investeringar samt införandet av en friköpsrätt (rskr.
1989/90:39), bemyndigade regeringen chefen för Justitiedepartementet att
tillkalla en kommitté, som antog namnet 1990 års arrendekommitté. Enligt
direktiven för utredningsuppdraget (Dir 1990:33) var kommitténs huvuduppgifter
att utforma förslag till regler som dels skyddar en jordbruksarrendators
investeringar på arrendestället, dels ger arrendatorn vid s.k. historiskt
arrende rätt att friköpa arrendestället. Kommittén skulle vid sidan härav även
behandla vissa andra arrenderättsliga frågor, i första hand sådana som tagits
upp i olika skrivelser till Justitiedepartementet.
1990 års arrendekommitté har i två betänkanden presenterat förslag i de
aktuella frågorna. I delbetänkandet Historiska Arrenden (SOU 1991:85) har
kommittén lagt fram förslag till en lag om friköpsrätt vid historiska arrenden
samt till vissa följdändringar i annan lagstiftning. I slutbetänkandet
Investeringar i arrendejordbruket och andra arrenderättsliga frågor (SOU
1992:109) har presenterats förslag till regler om skydd för
jordbruksarrendatorers investeringar på arrendestället. I det senare betänkandet
har vidare lämnats förslag till ändringar rörande lagstiftningen om ansvaret för
skador på byggnader och andra anläggningar, om ansvaret för skador av vilt, om
möjlighet att klandra en syn anslutningsvis, om möjlighet att i vissa fall
deponera arrendeavgift, om besittningsskydd när en medarrendator vill träda ur
arrendeförhållandet samt vissa redaktionella ändringar av bestämmelserna i 9
kap. jordabalken. I denna proposition kommer dock endast kommitténs förslag till
regler om skydd för jordbruksarrendatorers investeringar samt om friköpsrätt vid
historiska arrenden att behandlas. Övriga förslag kommer att behandlas i ett
annat sammanhang.
Sammanfattningar av kommitténs betänkanden finns i bilaga 1 och 2. De
lagförslag som läggs fram i betänkandena finns i bilaga 3 och 4. Betänkandena
har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 5.
Sammanställningar av remissyttrandena har gjorts inom Justitiedepartementet och
finns tillgängliga i lagstiftningsärendena (dnr Ju91/3411 och Ju92/4401).

Lagrådet

Regeringen beslutade den 1 september 1994 att inhämta Lagrådets yttrande över
de lagförslag som finns i bilaga 6.
Lagrådets yttrande finns i bilaga 7.
Regeringen kommer att behandla Lagrådets synpunkter, samt de ändringar som
med anledning av dessa har gjorts i förslaget, i avsnitt 5.6 och 5.8 samt i
författningskommentaren till bestämmelsen i 9 kap. 31 a § jordabalken.
I förhållande till lagrådsremissen har också gjorts den sakliga förändringen
att tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall avgöras av
fastighetsdomstol - i stället för av arrendenämnd - som första instans. Som en
följd härav utgår de i lagrådsremissen föreslagna ändringarna av 8 kap. 26 §
jordabalken samt 32 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
Vidare görs justeringar av den föreslagna lagtexten i 8 kap. 31 och 33 §§, 9
kap. 31 a § jordabalken samt i 1 och 17 §§ lagen om arrendenämnder och
hyresnämnder. Dessutom har det gjorts vissa jämkningar av redaktionell natur i
lagtexten. De angivna ändringarna är samtliga av enkel beskaffenhet. Regeringen
bedömer därför att ett yttrande av Lagrådet i dessa delar inte skulle tillföra
ärendet något av betydelse.

4 Behovet av lagregler om investeringar i arrendejordbruk och om friköpsrätt
vid s.k. historiska arrenden

De nu gällande lagreglerna på arrendeområdet innebär att möjligheten för
jordbruksarrendatorer att erhålla kompensation för gjorda investeringar till
stor del är beroende av att en överenskommelse härom träffas med jordägaren. Om
en sådan överenskommelse inte träffats när arrendeförhållandet upphör och om
jordägaren då inte är villig att lösa in investeringen, får arrendatorn
visserligen föra bort egendomen. En sådan åtgärd torde dock i praktiken ofta
vara förenad med så stora kostnader att den framstår som ekonomiskt oförsvarbar.
Förutom kostnader för eventuell nedmontering och bortforsling skall beaktas de
kostnader som kan uppstå för att återställa arrendestället i tjänligt skick
efter bortförandet av egendomen. I många fall torde det också överhuvudtaget
vara omöjligt att skilja den berörda egendomen från arrendestället utan att
förstöra den. I fall då den aktuella investeringen av praktiska eller ekono-
miska skäl inte kan skiljas från fastigheten följer av nu gällande regler på
området att den kommer att tillfalla jordägaren utan lösen. För den berörda
arrendatorn kan det innebära mycket stora kapitalförluster vare sig han tvingas
föra bort sin investering från arrendestället eller får lämna kvar den. Reglerna
torde också leda till att arrendatorn - om överenskommelse inte träffas med jor-
dägaren - har svårt att finansiera investeringen genom att använda den som
kreditsäkerhet, t.ex. inom ramen för institutet företagshypotek. Det kan ju inte
med säkerhet sägas att arrendatorn - eller hans långivare - vid en obestämd
framtida tidpunkt kommer att kunna tillgodogöra sig det ekonomiska värdet av
investeringen. Denna omständighet torde ofta inverka negativt på arrendatorernas
kreditvillkor.
De ovan angivna förhållandena har medfört ett ogynnsamt investeringsklimat för
de arrendatorer som inte kunnat träffa investeringsavtal med jordägarna. Risken
att förlora det kapital som måste satsas för att möjliggöra en investering får
naturligen många arrendatorer att tveka. Som 1990 års arrendekommitté uttalat
har därför frånvaron av avtal fått till följd att önskvärda investeringar i
arrendejordbruket ibland har uteblivit. Om det inte tillskapas ett generellt
skydd för investeringar i arrendejordbruket kommer det att finnas en uppenbar
risk för att dessa - särskilt i tider som präglas av sämre lönsamhet - kommer
att få allt svårare att konkurrera med jordbruk som drivs på självägd mark. Det
bör i detta sammanhang beaktas att arrendejordbruken utgör en mycket stor andel
av den totala jordbruksnäringen i Sverige; cirka 43 procent av Sveriges
åkerareal är utarrenderad.
De nu angivna problemen har också en internationell aspekt. Den pågående
avregleringen av det svenska jordbruket och anpassningen till internationella
förhållanden inom bl.a. EU innebär att den svenska jordbruksnäringen i framtiden
kommer att utsättas för hårdare konkurrens från andra länder. För att svenska
jordbrukare skall kunna hävda sig i konkurrensen kommer det att bli allt
viktigare att nya investeringar kommer till stånd. Det finns risk för att ett
stort antal jordbruksföretag kommer att slås ut, om inte behovet av
investeringar tillgodoses. Mot bakgrund av att framtidens jordbrukssektor kan
förväntas vara beroende av investeringar måste en reform som innebär ett
förbättrat investeringsklimat för jordbruksarrendatorer betecknas som
angelägen.
Behovet av en reform av ovan angivet slag har påtalats i olika sammanhang.
Frågor rörande skyddet för arrendatorernas investeringar har debatterats under
mycket lång tid. Kraven på en generell lagreglering om skydd för
jordbruksarrendatorernas investeringar har återkommit ständigt. Denna fråga har
vidare varit föremål för en hearing i lagutskottet. Vid denna framhöll
företrädare för såväl jordägare som jordbruksarrendatorer att det finns ett
behov av regler som skyddar arrendatorernas investeringar. De förklarade sig
också beredda att medverka till en sådan reglering. Det är mot denna bakgrund
som lagutskottet gjorde sitt, av riksdagen godkända, uttalande om att investe-
ringsfrågan på nytt borde utredas (bet. 1989/90:LU6). Även 1990 års
arrendekommitté, i vilken företrädare för parterna på arrendemarknaden ingått
som sakkunniga, har som sin enhälliga mening framhållit att det är välbetänkt
att införa ett lagreglerat skydd för arrendatorernas investeringar. Slutligen
skall nämnas att behovet av en sådan lagstiftning betonats mycket starkt av ett
stort antal remissinstanser i detta ärende, låt vara att andra remissinstanser
inte har varit övertygade om att sådan lagstiftning behövs.
Mot bakgrund av det anförda anser regeringen det vara klarlagt att det finns
ett behov av ett generellt skydd för jordbruksarrendatorernas investeringar på
arrendeställena. En lagstiftning med sådant innehåll bör därför införas. I
likhet med ett stort antal av remissinstanserna anser regeringen att det av
kommittén framlagda lagförslaget om investeringar i huvudsak är väl ägnat att
ligga till grund för lagstiftning i ämnet. Förslaget kompletterar och förstärker
den ställning och det skydd som arrendatorerna idag har. Vissa mindre jämkningar
i förslaget kommer dock att behandlas i det följande.
När det gäller frågan om behovet av särskilda regler om friköpsrätt vid s.k.
historiska arrenden anser regeringen att bedömningen måste göras med
utgångspunkt i ett rättsläge där arrendatorn har ett i lag fastslaget skydd för
sina investeringar. Vid bedömningen måste vidare beaktas att en friköpsrätt
aktualiserar flera rättsligt komplicerade frågeställningar. Dessa kommer att
utvecklas närmare i ett senare avsnitt. Redan här vill regeringen emellertid
förutskicka att - med beaktande av bl.a. att en lagreglering om skydd för
arrendatorns investeringar föreslås - de skäl som talar emot en friköpsrätt är
så starka att lagstiftning om detta enligt regeringens mening inte bör införas.

5 Ett generellt skydd för jordbruksarrendatorers investeringar

5.1 Nuvarande lagstiftning

Reglerna om jordbruksarrende återfinns i 8 och 9 kap. jordabalken. Vad gäller
ansvaret för arrendeställenas skick utgår lagstiftningen från följande
huvudprinciper. Arrendatorn svarar för arrendeställets vård och underhåll under
arrendetiden. Innebörden härav är att han skall vårda jord och byggnader, stå
för löpande underhåll och därvid bekosta nödvändiga reparationer. Jordägarens
skyldigheter innebär i huvudsak att han skall avlämna bostad som skall användas
av arrendatorn eller dennes anställda i sådant skick som gällande
hälsoskyddslagstiftning anger samt att han i vissa fall skall bygga om en
anläggning på arrendestället eller ersätta den med en ny (den s.k. byggnads-
skyldigheten). Något förenklat kan sägas att arrendatorn ansvarar för mindre
skador som faller under det normala löpande underhållet och att jordägaren
ansvarar för de största skadorna. Jordägaren skall i princip svara för den
nödvändiga förnyelsen av arrendestället.
Parternas ekonomiska mellanhavanden avseende den gångna arrendeperioden
regleras vid avräkning enligt 9 kap. 23 § jordabalken. I första hand gör man då
en avstämning av underhållsläget, men även ersättningsfrågor av annat slag kan
regleras. Om inte annat avtalats skall avräkningen grundas på syn vid
avräkningsperiodens början och slut. Avräkning skall ske när arrendestället
avträdes eller vid den tidigare tidpunkt som parterna träffat avtal om.
Avräkning skall också ske vid förlängning av arrendeavtalet om det förflutit mer
än nio år från tillträdet eller från närmast föregående avräkning.
Jordbruksarrendatorer - liksom andra typer av nyttjanderättshavare - är som
huvudregel inte berättigade till ersättning av jordägaren för utförda
förbättringar på arrendestället. Det finns dock vid jordbruksarrende undantag
från denna princip som kommer att beröras i det följande.
Vad först avser situationen när arrendatorn tillträder arrende som omfattar
bostad åt honom eller hans anställda (gårdsarrende) följer av bestämmelsen i 9
kap. 17 § jordabalken att jordägaren skall avlämna bostaden i det skick som
föreskrivs i gällande hälsoskyddslagstiftning. Frågor om detta skall avgöras vid
syn. Finner synemännen att bostaden inte uppfyller hälsoskyddslagstiftningens
krav, skall de föreskriva vilka åtgärder som skall vidtas för att avhjälpa
bristen. De skall också fastställa beräknad kostnad samt utsätta viss tid inom
vilken åtgärderna skall vara vidtagna. Underlåter jordägaren att vidta de
angivna åtgärderna inom utsatt tid, får arrendatorn utföra dem i hans ställe.
Arrendatorn har då rätt till ersättning, motsvarande den fastställda beräknade
kostnaden, när arbetet fullbordats. Är bristen inte endast av ringa betydelse,
får han istället säga upp avtalet. För tid då arrendestället är i bristfälligt
skick har arrendatorn också rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften samt
ersättning för skada.
I övrigt saknas bestämmelser som direkt tar sikte på det skick som
arrendestället skall ha på tillträdesdagen. Jordägaren kan dock, i avtalet, göra
åtaganden i detta hänseende. Om arrendatorn under arrendetiden har avhjälpt en
tillträdesbrist som inte omfattas av bestämmelserna i 9 kap. 17 § jordabalken,
har han enligt 9 kap. 16 § jordabalken också rätt till ersättning av jordägaren.
Denna ersättningsrätt, som inte omfattar sådan del av arrendestället som enligt
avtalet är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet, kan göras gällande
först i samband med att avräkning sker.
Jordägarens tidigare nämnda byggnadsskyldighet inträder dels när myndighet
meddelat ett beslut som innebär att arrendestället inte får användas på avsett
sätt utan att en befintlig anläggning byggs om eller en nyanläggning sker (9
kap. 17 a §), dels när byggnad, täckdikning eller annan anläggning, utan
arrendatorns vållande, skadats eller förslitits så att anläggningen för att
tjäna sitt ändamål måste byggas om eller ersättas med en ny (9 kap. 18 §). En
förutsättning för att jordägarens skyldighet enligt de nu angivna bestämmelserna
skall inträda är att den aktuella anläggningen behövs med hänsyn till en
ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Härutöver gäller,
enligt 9 kap. 17 a § , att jordägaren befrias från sin skyldighet om arbetet
ingår i arrendatorns underhållsskyldighet eller om arbetet avser en sådan del av
arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen från
underhållsskyldighet. Av 9 kap. 18 § följer att byggnadsskyldigheten enligt
denna bestämmelse inte gäller beträffande hägnad eller annan anläggning av sådan
art att ett fullständigt iståndsättande ingår i arrendatorns
underhållsskyldighet och heller inte beträffande annan anläggning än
täckdikning, om anläggningen enligt avtalet är undantagen från arrendatorns
underhållskyldighet.
Frågor om jordägarens byggnadsskyldighet prövas av arrendenämnden på begäran av
jordägaren eller arrendatorn. Utför jordägaren inte inom skälig tid efter
anmaning ett arbete som åvilar honom enligt de nu angivna bestämmelserna har
arrendatorn alternativa möjligheter att agera. Han kan välja att utföra arbetet
i jordägarens ställe. Har arrendenämnden dessförinnan - på arrendatorns begäran
- fastställt en beräknad kostnad för arbetet, är arrendatorn redan när arbetet
fullbordats berättigad till ersättning av jordägaren med det fastställda be-
loppet. Om den beräknade kostnaden inte fastställts, kan ersättningsrätten göras
gällande först i samband med att avräkning sker. För den tid egendomen inte kan
användas för det avsedda ändamålet eller är i bristfälligt skick har arrendatorn
rätt till skälig nedsättning av arrendeavgiften och ersättning för skada. Om
bristen inte är av ringa betydelse, har arrendatorn även en möjlighet att säga
upp avtalet.
Sådana skador på jordägaren tillhöriga anläggningar på arrendestället som inte
är så omfattande att jordägarens byggnadsskyldighet enligt 9 kap. 18 §
jordabalken aktualiseras är principiellt att hänföra till arrendatorns
underhållsskyldighet. Beträffande en viss kategori av sådana mindre skador,
brandskador, finns en särskild bestämmelse i 9 kap. 19 § jordabalken. Av denna
framgår att arrendatorn är skyldig att avhjälpa skadan. Under förutsättning att
han inte vållat skadan har arrendatorn rätt till ersättning för den nödvändiga
kostnaden sedan arbetet fullbordats. Har skadan orsakats av annat än brand -
såsom storm, hagel, snötryck, utströmmande vatten eller olja, insekter,
explosion eller åsknedslag som inte lett till brand - får arrendatorn däremot på
eget ansvar själv bestämma om och när avhjälpande skall ske och någon rätt till
ersättning har han inte då.
Av den tvingande bestämmelsen i 9 kap. 21 § första stycket jordabalken följer
vidare att jordägaren är skyldig att ersätta arrendatorn kostnad för ny
täckdikning som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn till en ändamålsenlig
planläggning av jordbruket på arrendestället. Denna ersättningsskyldighet
inträder när arbetet fullbordats och avser då ett av arrendenämnden fastställt
belopp som skall motsvara den beräknade kostnaden för arbetet.
De ovan angivna bestämmelserna kompletteras av två regler som under vissa
förhållanden ger arrendatorn rätt till ersättning vid en framtida avräkning
enligt 9 kap. 23 § jordabalken. Dessa bestämmelser finns i 9 kap. 20 § och 21 §
andra stycket jordabalken.
Bestämmelsen i 20 § gäller för det fallet att arrendatorn uppfört en ny byggnad
i stället för en som han mottagit. Är arrendatorn inte berättigad till
ersättning för den nya byggnaden enligt 17, 17 a eller 18 §§ har han, om den nya
byggnaden är lämplig för sitt ändamål eller har uppförts enligt en plan som
godkänts av jordägaren, vid avräkningen rätt till ersättning för den brist som
vid tillträdet fanns på den mottagna byggnaden. För eventuella brister på den
nya byggnaden skall dock göras avdrag med belopp, motsvarande kostnaden för att
avhjälpa bristen. Motsvarande regler gäller i fråga om annan anläggning som
ingår i arrendet.
I 9 kap. 21 § andra stycket finns slutligen en dispositiv regel enligt vilken
arrendatorn är berättigad till ersättning för att han anlagt markväg, förbättrat
ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för
jordbruket. Detta gäller dock inte om åtgärden är att hänföra till uppförande av
byggnad eller till täckdikning. Ersättningen är maximerad till vad som motsvarar
den nödvändiga kostnaden.
Sammanfattningsvis kan anges att de lagbestämmelser som reglerar arrendatorns
rätt till ersättning för utförda förbättringar på arrendestället i huvudsak
avser åtgärder som beror på att det föreligger brister eller skador på
befintliga anläggningar. Hit hör bestämmelserna om åtgärdande av
tillträdesbrister (9 kap. 16 §), åtgärdande av brister på bostad (9 kap. 17 §),
ombyggnad av befintlig anläggning eller nyanläggning på grund av myndighets
beslut (9 kap. 17 a §), ombyggnad av befintlig anläggning eller nyanläggning på
grund av skada eller förslitning (9 kap. 18 §), åtgärdande av brandskada (9 kap.
19 §) samt bestämmelserna om ersättning för brist på en mottagen byggnad vid
uppförandet av en ny byggnad (9 kap. 20 §).
Andra förbättringar än de nu nämnda, d.v.s. sådana som brukar benämnas
fristående förbättringar, ger rätt till ersättning endast i begränsad
utsträckning. Rätten till ersättning för sådana förbättringar regleras av 9 kap.
21 § jordabalken. Enligt denna paragrafs första stycke har arrendatorn rätt till
ersättning för ny täckdikning, som arrendenämnden funnit behövlig med hänsyn
till en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Andra
stycket i samma paragraf berättigar arrendatorn till ersättning för anläggandet
av markväg, förbättringar av ägoanordningen eller vidtagandet av annan åtgärd
som medfört varaktig nytta för jordbruket. Ytterligare en förutsättning för
tillämpningen av 21 § andra stycket är att åtgärden inte är att hänföra till
uppförande av byggnad eller täckdikning. Bestämmelsen i 21 § första stycket är
tvingande, medan bestämmelsen i 21 § andra stycket är dispositiv.
Utöver de nu redovisade bestämmelserna saknas det lagregler som ger
jordbruksarrendatorer rätt till ersättning för utförda förbättringar på
arrendestället. Arrendatorernas utsikter att kompensera sig för gjorda
investeringar måste emellertid också sättas i samband med vad som gäller om
möjligheterna att överlåta arrenderätten till någon annan än jordägaren. Vid en
sådan överlåtelse kan ju arrendatorn tillgodogöra sig värdet av en investering
han gjort. Bestämmelser om överlåtelse av arrenderätten finns i 9 kap. 31 §
jordabalken. Lagens utgångspunkt är här att arrendatorn inte får överlåta
arrenderätten utan jordägarens samtycke. Från denna huvudregel, som intagits i
paragrafens första stycke, finns undantag i andra och tredje styckena.
Enligt den tvingande bestämmelsen i 9 kap. 31 § tredje stycket får arrendatorn
vid arrende för viss tid överlåta arrenderätten till sin make eller avkomling,
om det är fråga om ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag.
Överlåtelserätten är dock beroende av arrendenämndens tillstånd. Tillstånd skall
lämnas om jordägaren inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Beträffande arrenden för viss tid som inte understiger tio år föreligger enligt
den dispositiva bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket en mera omfattande
överlåtelserätt. Enligt denna regel får arrenderätten överlåtas till en person
med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Innan en sådan överlåtelse får ske
skall arrendatorn dock erbjuda jordägaren att återta arrendestället mot
skyldighet att utge skälig ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren
anta ett sådant erbjudande skall han lämna besked inom en månad.
Undantagsbestämmelserna om arrendatorns överlåtelserätt kompletteras av
särskilda bestämmelser i 31 § fjärde stycket om överlåtelserätt för arrendatorns
dödsbo. Bestämmelserna innebär i princip att dödsboet får överlåta arrenderätten
under samma förutsättningar som gällde för arrendatorn.
I de fall en gjord investering inte omfattas av någon lagreglerad skyldighet
för jordägaren att utge ersättning till arrendatorn och arrendatorn inte heller
har rätt att överlåta arrenderätten är arrendatorns möjlighet att erhålla
kompensation för investeringen beroende av att en överenskommelse härom träffas
med jordägaren. Av särskild betydelse för dessa fall är de dispositiva
bestämmelserna i 8 kap. 21 § jordabalken. Enligt denna paragraf, som gäller även
för andra arrendetyper än jordbruksarrende, skall den arrendator som uppfört
egen byggnad på arrendestället eller i övrigt lagt ned kostnad på detta utöver
vad som ålegat honom, när han frånträder arrendet erbjuda jordägaren att lösa in
byggnaden eller vad som eljest utförts. Arrendatorn får föra bort egendomen om
jordägaren inte inom en månad från det att erbjudandet lämnades förklarat sig
villig att anta det. Arrendestället skall dock återställas i tjänligt skick. Är
egendomen inte bortförd inom tre månader från det att arrendestället avträddes
eller anspråk på lösen slutligt ogillades tillfaller den jordägaren utan lösen.
Något tvång för jordägaren att utge ersättning finns inte enligt denna paragraf.
Slutligen skall nämnas att arrendatorn, enligt 9 kap. 22 § jordabalken, är
skyldig att godta en skälig höjning av arrendeavgiften då jordägaren fullgjort
sin byggnadsskyldighet enligt 17 a eller 18 § eller, i enlighet med
bestämmelserna i 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21 § första
stycket, betalat ersättning för arbete som arrendatorn utfört. En förutsättning
för att arrendeavgiften skall få höjas är dock att arrenderättens värde ökat
genom arbetet.

5.2 Reformens inriktning

Regeringens förslag: När parterna i arrendeför-
hållandet inte kan enas i frågan om en investering
skall göras på arrendestället eller de närmare
villkoren för den, skall arrendatorn kunna ansöka
om tillstånd till investeringen. Om tillstånd
lämnas och arrendatorn därefter utför investe-
ringen på egen bekostnad, skall han ha rätt att
överlåta arrenderätten. Innan sådan överlåtelse-
rätt aktualiseras skall dock jordägaren erbjudas
att i stället lösa in investeringen. De nu angivna
reglerna skall inte kunna avtalas bort på förhand
i arrendekontraktet.
Om jordägaren löst in en investering enligt de
nya bestämmelserna, skall han ha rätt till högre
arrendeavgift.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag.
Kommittén föreslår dock att arrendatorns rätt att utföra investering som avses i
tillståndsbeslut skall inträda först sedan jordägaren beretts tillfälle att
utföra denna, men avstått.
Remissinstanserna: En stort antal av remissinstanserna har huvudsakligen
tillstyrkt den av kommittén föreslagna modellen eller inte haft några
invändningar mot den. Många remissinstanser, häribland Uppsala universitet,
Egendomsnämnden i Uppsala stift samt Domän Aktiebolag, har dock ställt sig
negativa till förslaget och menat att detta går alltför långt. Några har uttalat
att förslaget innehåller för svensk rätt främmande tvångsmedel och att det utgör
ett stort ingrepp i jordägarens rådighet som kommer att medföra en risk för att
utbudet av arrendegårdar minskar samt att omsättningen av fast egendom
försvåras. Uppsala universitet har ifrågasatt om förslaget är förenligt med den
europeiska konventionen om de mänskliga rättigheterna (Europakonventionen).
Några arrendatorsföreningar har, som en alternativ lösning, föreslagit att
bestämmelserna i 9 kap. 21 § första stycket jordabalken om jordägarens ersätt-
ningsskyldighet för kostnader avseende täckdikning skall utvidgas till att
omfatta byggnader och andra anläggningar.
Skälen för regeringens förslag: Som framhållits i olika sammanhang är det de
enskilda parterna i arrendeavtalet som har den bästa kännedomen om
arrendeställets förutsättningar för en investering. Investeringar som utförs i
samarbete mellan parterna har också bäst förutsättningar att bli nyttiga och
lönsamma för jordbruket. I linje med det nu sagda ligger att man bör eftersträva
att parterna själva skapar individuellt anpassade lösningar på uppkommande
frågor angånde investeringar. Utgångspunkten för nya regler på detta område bör
därför vara att parterna skall försöka lösa investeringsfrågorna i samförstånd.
Lagregleringen skall således avse situationer när parterna saknar möjlighet att
nå fram till en överenskommelse.
Arrendekommittén har i sitt betänkande diskuterat vilka rättsföljder som skulle
kunna knytas till att arrendatorn gjort en investering på arrendestället. I
likhet med kommittén anser regeringen att det i praktiken endast kan bli fråga
om en rätt för arrendatorn att överlåta arrenderätten eller en inlösenskyldighet
för jordägaren eller en kombination av dessa båda alternativ.
Parterna i jordbruksarrendeförhållanden har redan idag möjlighet att avtalsvis
tillerkänna arrendatorn en mer omfattande överlåtelserätt än den som gäller
enligt lag. Som 1990 års arrendekommitté uttalat torde dock sådana
överenskommelser inte förekomma så ofta i praktiken. Från jordägarhåll har man
lagt mycket stor vikt vid befogenheten att avgöra vem som skall bruka den jord
som arrenderas ut. Arrendatorns rent personliga förutsättningar att sköta jord
och anläggningar har härvid ansetts mycket betydelsefulla. Denna inställning hos
jordägarna har lett till att arrendatorernas rätt att överlåta arrenderätten
enligt 9 kap. 31 § andra stycket jordabalken ofta inskränkts genom förbehåll i
arrendeavtalen. Det kan mot denna bakgrund förutses att en utvidgning av över-
låtelserätten måste ske genom tvingande lagstiftning, om den skall få någon
genomslagskraft. Detta vore dock ett stort ingrepp i avtalsfriheten, som skulle
medföra en risk för negativa återverkningar på arrendemarknaden, främst genom
ett minskat utbud av arrenden. En renodlad överlåtelsemodell är därför inte ett
lämpligt alternativ.
Inte heller en modell med absolut inlösenskyldighet för jordägaren är
tillfredsställande. Det kan ju innebära att en jordägare tvingas betala för en
investering som han inte önskar. Man kan inte heller bortse från risken att
jordägarens ekonomiska förhållanden inte medger att betalning sker. I sådana
fall kan man vid en renodlad inlösenmodell riskera att hamna i ett läge där
arrendatorns fordran på inlösenersättning i praktiken är värdelös utan att han
för den skull har några andra möjligheter än att föra bort den aktuella
egendomen.
Genom en kombinerad inlösen- och överlåtelsemodell kan de ovan angivna negativa
konsekvenserna mildras betydligt. Arrendekommitténs förslag innebär att
arrendatorn först skall erbjuda jordägaren att lösa den aktuella investeringen
och att han - om jordägaren inte antar erbjudandet - skall ha rätt att överlåta
arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Enligt
förslaget förutsätter arrendatorns rätt till inlösen eller överlåtelse att ett
särskilt tillstånd beviljats för den aktuella investeringen och att jordägaren
därefter beretts tillfälle att själv utföra investeringen.
Genom den nu angivna modellen uppnås ett ekonomiskt skydd för arrendatorernas
investeringar samtidigt som jordägarnas intressen tas till vara på ett
tillfredsställande sätt. Den angivna tillståndsprövningen skall garantera att
tillstånd ges endast för ekonomiskt försvarbara investeringar och att
jordägarens möjligheter till inlösen inte i praktiken omöjliggörs på grund av
investeringens värde m.m. Jordägarens möjligheter att kompensera sig för
inlösenkostnaderna säkerställs också, då förslaget innehåller bestämmelser som
ger jordägaren rätt att höja arrendeavgiften när han löst in en investering.
Den nu angivna modellen innebär vidare att jordägarna ofta inte kommer att
påverkas av den gjorda investeringen överhuvudtaget och att de under alla
förhållanden kommer att få ett avgörande inflytande över följderna av
investeringen. Detta utgör en betydelsefull skillnad mot vad som hade varit
fallet om investeringsskyddet hade genomförts t.ex. genom en utvidgning av
bestämmelserna i 9 kap. 21 § första stycket jordabalken, som rör jordägarens
skyldighet att utge ersättning för täckdikning. Även om arrendatorn erhållit ett
investeringstillstånd och utfört investeringen torde det ofta komma att inträffa
att han underlåter att begära inlösen eller att åberopa rätt till överlåtelse. I
flertalet fall bör det således kunna förutsättas att arrendatorns engagemang på
arrendestället är så långsiktigt att någon överlåtelse av arrenderätten inte
blir aktuell samt att arrendatorn vill behålla äganderätten till sina investe-
ringar under den tid han utnyttjar dem i sin verksamhet. För arrendatorn kommer
dock redan det förhållandet att han har möjlighet att påkalla inlösen eller
åberopa överlåtelserätt att medföra en personlig trygghet och bättre
förutsättningar att använda investeringen och arrenderätten som kreditsäkerhet,
med förmånligare kreditvillkor som följd. I situationer då arrendatorn erbjuder
jordägaren att lösa in en investering har jordägaren enligt kommitténs förslag
tillerkänts ett avgörande inflytande över den slutliga rättsföljden. Frågan om
investeringen skall lösas in eller om arrendatorn i stället skall tillåtas
överlåta arrenderätten avgörs nämligen av jordägaren. Överlåtelse kan inte
heller ske till en person som jordägaren inte accepterar utan att arrendenämnden
funnit att denne är lämplig som ny arrendator.
En reglering enligt de nu angivna linjerna utgör enligt regeringens uppfattning
en väl avvägd lösning av investeringsfrågan. Inskränkningarna i jordägarnas
dispositionsrätt får anses så förhållandevis begränsade att det inte bör
föreligga någon risk för att arrende- och fastighetsmarknaden påverkas negativt.
Att man inför en reglering av detta slag torde i stället innebära att parterna i
ökad utsträckning löser investeringsfrågorna genom avtal och som en följd därav
att investeringsklimatet förbättras. Någon risk för att den föreslagna
regleringen skulle strida mot bestämmelserna i Europakonventionen föreligger
inte enligt regeringens bedömning.
En särskild fråga är om det bör föreskrivas en rätt för jordägaren att - sedan
tillstånd givits - träda in och utföra investeringen i arrendatorns ställe. Det
kan visserligen sägas att en sådan reglering är positiv i den meningen att den
kommer att främja lagstiftarens intentioner, nämligen att verka för att
investeringar görs av jordägaren. En reglering med detta innehåll medför dock en
rad lagtekniska följdproblem. Då den förutsätter att det fastställs en
tidsfrist inom vilken jordägaren skall utföra investeringen, uppstår exempelvis
frågan om verkan av att tidsfristen löper ut innan arbetet slutförts. Kommitténs
lösning på denna fråga innebär i princip att arrendatorn får slutföra arbetet
och att han därefter erhåller en rätt till inlösen eller överlåtelse. En sådan
lösning kan inte anses tillfredsställande, om jordägarens arbete fortskridit
relativt långt. Vidare uppstår frågan hur ett eventuellt inlösenbelopp skall
beräknas, om jordägaren på detta sätt utfört en del av investeringen. Andra
tänkbara lösningar på detta problem medför andra typer av olägenheter. Då
tidsfristen måste tillåtas bli lång vid mer omfattande arbeten finns också en
viss risk för att jordägaren förhalar saken. Problem som dessa undviks om
jordägaren inte ges någon företrädesrätt att utföra investeringen. Några
särskilda nackdelar uppkommer inte om regleringen utformas på detta sätt.
Regeringen anser alltså att arrendatorn inte skall vara skyldig att erbjuda
jordägaren att utföra investeringen när denna har godkänts av arrendenämnden.
Detta utesluter naturligtvis inte att parterna kan träffa frivilliga
överenskommelser om att jordägaren skall utföra en investering för vilken
tillstånd givits. Det kan tvärtom antas att uppgörelser av den innebörden kommer
att bli vanliga eftersom parterna ofta kommer att anse att en sådan ordning
ligger i deras respektive intresse.
För att få full genomslagskraft bör de föreslagna bestämmelserna vara tvingande
i den meningen att de inte skall kunna avtalas bort i arrendekontraktet.

5.3 De nya reglernas tillämpningsområde

Regeringens förslag: De nya bestämmelserna skall
vara tillämpliga på jordbruksarrendatorers fram-
tida investeringar på arrendeställen, när det är
fråga om åtgärder som avser byggnader, markanlägg-
ningar eller jord och som går utöver arrendatorns
underhållsskyldighet. Från bestämmelsernas till-
lämpningsområde undantas dock sådana arrenden som
inte omfattar bostad åt arrendatorn (sidoarrenden)
och vars arrendetid uppgår till högst ett år.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag utom
såtillvida att kommittén inte har undantagit kortare sidoarrenden från lagens
tillämpningsområde.
Remissinstanserna: Egendomsnämnderna i Göteborg och Växjö stift har anfört att
de utgår från att regleringen endast skall gälla för sådana arrenden som
omfattar bostad åt arrendatorn (gårdsarrenden). Egendomsnämnden i Göteborg har
härutöver anfört att investeringar som resulterar i driftsinventarier (bygg-
nadsinventarier) inte bör omfattas av de föreslagna reglerna. Egendomsnämnden i
Uppsala stift anser att en undre beloppsgräns för investering bör finnas och
har föreslagit att en sådan kan vara relaterad till taxeringsvärdet av åkermark
och ekonomibyggnader. Det har vidare från olika arrendatorsgrupper framförts
synpunkter om att bestämmelserna även bör omfatta redan gjorda investeringar.
Skälen för regeringens förslag: Det föreslagna generella skyddet bör inte
gälla oinskränkt för alla investeringar som arrendatorer kan vilja utföra på
sina arrendeställen. Det ligger emellertid i sakens natur att bedömningen av
vilka investeringar som i praktiken skall omfattas av de föreslagna
bestämmelserna i stor utsträckning kommer att få göras vid
tillståndsprövningen, som - vilket regeringen återkommer till i avsnitt 5.4 -
skall göras av arrendenämnderna. Här skall dock de yttre ramarna för reglernas
tillämpningsområde anges.
I likhet med kommittén anser regeringen att tillstånd bör kunna ges när det är
fråga om åtgärder som avser byggnader, markanläggningar eller jord och som går
utöver arrendatorns underhållsskyldighet. Det skall vara fråga åtgärder som
innebär en förkovran av jordägarens fastighet.
De nu föreslagna reglerna har till syfte att undvika situationer där
arrendatorn, om överenskommelse inte kunnat träffas med jordägaren, saknar
möjlighet att kompensera sig för investeringskostnader på grund av att den
berörda investeringen i praktiken inte kan skiljas från arrendestället. Lösa
maskiner o.d. omfattas inte av förslaget. Det nu sagda innebär likväl inte att
alla investeringar som kan skiljas från arrendestället kommer att falla utanför
de föreslagna reglernas tillämpningsområde. Även investeringar i form av
byggnadstillbehör som förhållandevis lätt kan skiljas från byggnaden och säljas
på öppna marknaden bör omfattas av de nya reglerna. En annan sak är att det
typiskt sett inte kommer att föreligga något starkt intresse för arrendatorn att
utverka tillstånd till en sådan investering.
Det kan diskuteras om det bör ställas särskilda krav på arrendestället för att
tillstånd till investeringar skall kunna komma i fråga. Ett par av
remissinstanserna har framfört att lagen inte bör vara tillämplig på arrenden
som inte omfattar bostad åt arrendatorn (sidoarrenden). Om sidoarrenden helt
utesluts från lagens tillämpningsområde skulle detta emellertid innebära bl.a.
att arrendatorer som utgör juridiska personer inte omfattas av lagen. En sådan
avgränsning är inte sakligt motiverad. Regeringen anser därför inte att lagens
tillämpningsområde bör inskränkas på detta sätt.
Beträffande en särskild kategori av sidoarrenden kan det dock diskuteras om det
är motiverat att införa investeringsregler av det nu aktuella slaget, nämligen
sidoarrenden där arrendetiden uppgår till högst ett år. För dessa arrenden
gäller särskilda regler. De är inte förenade med förlängningsrätt och kan i
allmänhet sägas vara av tillfällig karaktär. Då de nu föreslagna reglerna syftar
till att ge arrendatorer möjlighet att göra långsiktiga investeringar anser
regeringen att det saknas skäl att låta sådana tillfälliga arrenden omfattas av
lagen. Ett undantag bör därför göras för sidoarrenden som löper på högst ett år.
I övrigt bör det inte uppställas några särskilda krav på arrendestället för att
de nya bestämmelserna skall kunna tillämpas. Detta innebär emellertid inte att
frågan om arrendeställets beskaffenhet kommer att sakna betydelse vid
tillståndsprövningen. Det är exempelvis naturligt att mer omfattande
investeringar företrädesvis bör göras på arrendeställen som betraktas som
brukningscentrum.
I likhet med kommittén anser regeringen att det inte är lämpligt att låsa
tillämpningen av reglerna med en fast undre beloppsgräns som skulle syfta till
att arrendenämnderna inte belastas av tvister rörande låga belopp. En absolut
beloppsgräns är svår att sätta och kan leda till egendomliga resultat i enskilda
gränsfall. Typiskt sett kommer det beträffande mer obetydliga åtgärder, t.ex.
vissa åtgärder som resulterar i mindre driftsinventarier, ändå inte att finnas
tillräckliga incitament för arrendatorn att genomdriva en prövning i
tillståndsfrågan. I sådana fall kommer nämligen ett framtida inlösenbelopp att
bli inget eller endast obetydligt. Vid sådant förhållande kommer inte heller
överlåtelserätten att aktualiseras eftersom jordägarna kan förväntas välja att
betala lösenbeloppet. Även den omständigheten att arrendatorn själv får stå sina
kostnader i arrendenämnden talar emot en framtida förekomst av i praktiken
onödiga nämndsprövningar.
Det är inte heller lämpligt att i lagen föreskriva någon absolut övre
beloppsgräns för investeringen. Som regeringen återkommer till i det följande
skall dock, vid tillståndsprövningen, hänsyn tas till förhållandet mellan
investeringens och arrendeställets värden. I princip skall man inte genom en
investering kunna åstadkomma ett läge där en lösen för jordägaren framstår som
praktiskt omöjlig med hänsyn till investeringens höga värde.
Vissa remissinstanser har framfört uppfattningen att en lagstiftning rörande
skyddet för arrendatorernas investeringar bör omfatta även investeringar som har
gjorts före de nya reglernas ikraftträdande. Av allmänna principer följer
emellertid att retroaktiv lagstiftning bör tillgripas på det civilrättsliga
området endast när det finns starka skäl. Några sådana finns inte här. I likhet
med kommittén anser därför regeringen att det inte kan komma i fråga att låta en
tidigare utförd investering föranleda en tillämpning av de nu föreslagna
bestämmelserna om inlösen eller överlåtelse. Detta gäller även en ordning enligt
vilken ett tillståndsbeslut skulle kunna ges i efterhand. En sådan ordning-
skulle för övrigt ställa rättstillämpningen inför mycket svåra problem.
På grund av det anförda bör de nu föreslagna bestämmelserna bli tillämpliga
endast på framtida investeringar som görs i enlighet med ett tillståndsbeslut.
Detta utesluter givetvis inte att parterna avtalsvis kan låta även tidigare
investeringar omfattas av inlösen- eller överlåtelseförfarandet. Härtill kommer
att de nya reglerna indirekt kommer att medföra bättre förutsättningar för
arrendatorer att tillgodogöra sig värdet av tidigare gjorda investeringar. Detta
kommer att beröras ytterligare i författningskommentaren.

5.4 Vilken instans skall pröva frågor om investeringstillstånd?

Regeringens förslag: Frågor om tillstånd till
investeringar enligt de nya reglerna skall avgöras
av arrendenämnden. Dess beslut skall kunna
klandras till fastighetsdomstol.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag.
Remissinstanserna: Har inte uttalat sig särskilt i denna del av förslaget.
Skälen för regeringens förslag: Prövningen av ansökningar om inves-
teringstillstånd kommer många gånger att förutsätta särskild kännedom om arren-
de- och jordbruksförhållanden. Det är därför naturligt att sådana
tillståndsfrågor avgörs av arrendenämnd, som för övrigt redan handlägger frågor
av liknande art.
Arrendenämndens beslut i en tillståndsfråga bör, liksom beslut rörande bygg-
nadsskyldighet, kunna överprövas av fastighetsdomstol sedan part väckt talan mot
den andra parten (klander).

5.5 Förutsättningar för investeringstillstånd

Regeringens förslag: Tillstånd till en investering
skall ges, om den kan antas bli lönsam på lång
sikt för jordbruket på arrendestället och
intresset av att investeringen sker överväger
jordägarens intresse av att den inte kommer till
stånd.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom vad avser
formuleringen av lönsamhetsrekvisitet. Enligt kommitténs förslag skall detta
rekvisit uttryckas så att investeringen skall antas vara till varaktig nytta för
jordbruket på arrendestället.
Remissinstanserna: Några remissinstanser, såsom Svea hovrätt, Uppsala
universitets juridiska fakultet, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsför-
bund, Svenska kyrkans centralstyrelse, Domän Aktiebolag och Konkurrensverket,
har ansett att de föreslagna förutsättningarna för tillstånd är alltför otyd-
liga. Vad gäller lönsamhetskravet har vissa instanser, häribland arrendenämn-
derna i Västerås och Linköping, Fideikommissnämnden, Kammarkollegiet, Domän
Aktiebolag, Fideikommissariernas intresseorganisation samt Sveriges jordägare-
förbund, ansett att detta måste sättas högre än vad som gjorts i kommitténs för-
slag.
Skälen för regeringens förslag: Frågan om vilket krav på lönsamhet som bör
ställas upp som en förutsättning för tillstånd till de berörda investeringarna
är en av de mest centrala frågorna vid utformningen av nya regler på detta
område. 1990 års arrendekommitté har fört sina diskussioner med utgångspunkt
från det lönsamhetskrav som gäller bl.a. för byggnadsskyldigheten enligt 9 kap.
17 a och 18 §§ jordabalken. En förutsättning för att byggnadsskyldighet skall
föreligga enligt dessa bestämmelser är att anläggningen behövs med hänsyn till
en ändamålsenlig planläggning av jordbruket på arrendestället. Enligt kommitténs
uppfattning har det angivna rekvisitet kommit att få en ur arrendatorns synvin-
kel sträng innebörd och har tolkats som ett allmänt lönsamhetskrav med avseende
på förhållandevis korta tidsperioder. Kommittén har menat att lönsamhetsbedöm-
ningen skall tonas ned i förhållande till vad som är gängse i fråga om bygg-
nadsskyldigheten och dessutom ses i ett längre tidsperspektiv.
Som kommittén påpekat skiljer sig de nu föreslagna bestämmelserna på
väsentliga punkter från regleringen om byggnadsskyldigheten. Reglerna om
jordägarens byggnadsskyldighet innebär att jordägaren åläggs att bekosta den
åtgärd som arrendenämnden beslutat om. Här är situationen den omvända. Ut-
gångspunkten är således att det är arrendatorn som skall utföra och finansiera
investeringen och därmed svara för det ekonomiska risktagandet. Som vi nämnt
tidigare kommer jordägaren många gånger inte att beröras av den vidtagna
investeringen över huvud taget. Under dessa förhållanden är det naturligt att
lönsamhetskravet inte behöver betonas lika starkt som vid bedömningen av jord-
ägarens byggnadsskyldighet. Det bör också kunna godtas att det tar längre tid
för investeringen att bli lönsam. En förutsättning måste dock vara att åtgärden
framstår som företagsekonomiskt försvarlig. Det måste finnas anledning anta att
åtgärden på längre sikt kommer att ge ett positivt bidrag till ett upprätthål-
lande eller en utveckling av en lämplig produktion på arrendestället.
Lönsamhetskravet skall vidare ses i belysning av de villkor som skall gälla för
jordägarens inlösenskyldighet. I det följande (se avsnitt 5.7) kommer regeringen
att föreslå att inlösenersättningen skall motsvara vad arrendestället ökat i
värde genom den aktuella investeringen. En sådan regel torde skydda jordägaren
mot att det blir alltför betungande att lösa in en mindre lönsam investering.
Under dessa förhållanden kommer ett lägre lönsamhetskrav typiskt sett inte att
gå ut över jordägaren.
Även om en investering anses uppfylla kravet på lönsamhet bör vidare, som
kommittén föreslagit, frågan om tillstånd inte vara avgjord därmed. Det kan ju
finnas skäl av annan art som med styrka talar emot att investeringen utförs.
Även andra aspekter än investeringens lönsamhet bör därför kunna beaktas vid
tillståndsprövningen. Parternas intressen för respektive emot den aktuella
investeringen bör kunna vägas mot varandra. Med hänsyn till de rättsverkningar
som ett investeringstillstånd föreslås få bör tillstånd medges endast om
intresset av att den aktuella investeringen sker överväger jordägarens intresse
av att den inte kommer till stånd. Ett sådant krav innebär att villkoren för
tillstånd skärps i förhållande till vad som hade varit fallet, om man hade gjort
en bedömning enbart av investeringens lönsamhet. Om lönsamhetskravet skulle
sättas lika högt som det som gäller för jordägarens byggnadskyldighet, skulle en
kompletterande bestämmelse med detta innehåll strängt taget kunna innebära att
det krävs mer för att arrendatorn skall få tillstånd till en egen investering än
vad som krävs för att aktualisera byggnadsskyldigheten. Detta kan inte vara
rimligt.
Mot bakgrund av det nu nämnda ansluter regeringen sig till kommitténs upp-
fattning om att lönsamhetskravet bör sättas lägre än motsvarande krav för ett
aktualiserande av byggnadsskyldigheten samt att lönsamhetsbedömningen skall
följas av en intresseavvägning, som blir avgörande för om tillstånd skall ges
eller inte. Härigenom uppnås ett rimligt krav på lönsamhet samtidigt som det ges
möjligheter till en allsidig bedömning av andra omständigheter som är av
betydelse i det enskilda fallet.
Kommittén har föreslagit att lönsamhetskravet bör uttryckas så att
investeringen skall kunna antas vara till varaktig nytta för jordbruket på
arrendestället. Detta rekvisit återfinns i 9 kap. 21 § andra stycket jorda-
balken. Enligt denna bestämmelse har arrendator som anlagt markväg, förbättrat
ägoanordningen eller vidtagit annan åtgärd som medfört varaktig nytta för
jordbruket, och som inte är att hänföra till uppförandet av byggnad eller till
täckdikning, rätt till ersättning av jordägaren i samband med avräkning. De
åtgärder som omfattas av denna bestämmelse utgör i princip förbättringar av
jorden. Det är i allmänhet fråga om mindre kostnadskrävande arbeten. Som exempel
på sådana åtgärder kan nämnas stenröjning och stubbrytning. De investeringar som
kommer att bli aktuella enligt de nu föreslagna reglerna kommer däremot ofta att
vara både omfattande och kostnadskrävande. Det kan bli fråga om såväl
jordförbättringar som uppförande av större byggnader. Det föreligger alltså
betydande skillnader i fråga om karaktären av de åtgärder som kan komma i fråga
enligt de angivna bestämmelserna. Vidare är det inte helt klart vad rekvisitet
"varaktig nytta" i 9 kap. 21 § andra stycket jordabalken innefattar för krav på
lönsamhet. Regeringen anser därför att lönsamhetskravet i den nu föreslagna
lagstiftningen bör uttryckas på ett annat sätt. Enligt regeringens mening bör
detta krav kunna formuleras på det sättet att tillstånd till investering skall
lämnas, om den kan antas bli lönsam på lång sikt för jordbruket på arrendestäl-
let. Som redan framgått bör detta lönsamhetskrav inte tolkas lika strängt som
det krav som gäller för att jordägare skall kunna åläggas att uppföra byggnad
o.d. En förutsättning är dock fortfarande att åtgärden skall framstå som
företagsekonomiskt försvarlig. Det måste finnas anledning anta att åtgärden på
längre sikt kommer att ge ett positivt bidrag till ett upprätthållande eller en
utveckling av en lämplig produktion på arrendestället.
När det gäller den intresseavvägning som skall göras - om kravet på lönsamhet
ansetts vara uppfyllt - är det inte möjligt att ge några närmare anvisningar.
Rent allmänt kan sägas att avvägningen skall vara allsidig och beakta samtliga
omständigheter i det enskilda fallet. Man bör kunna beakta såväl ekonomiska som
mer ideella förhållanden. Regeringen skall dock peka på vissa omständigheter som
bör tillmätas vikt vid prövningen.
Om jordägaren gör sannolikt att ett självinträde är nära förestående bör
tillstånd normalt inte medges.
En annan omständighet som bör beaktas särskilt vid intresseavvägningen är
proportionerna mellan investeringens och arrendeställets värden. Det är av stor
betydelse att dessa proportioner blir rimliga. Om investeringen tillåts bli
alltför kostsam, kan det innebära att jordägaren i praktiken blir förhindrad att
lösa in denna. Om en investering har ett lika högt värde som arrendestället
eller t.o.m. högre, torde det i allmänhet kunna innebära att jordägarens
möjligheter till inlösen minskar. På grund härav bör tillstånd i princip inte
ges för så kostsamma investeringar. Bedömningen av om värdet på en tilltänkt
investering är för högt bör göras med utgångspunkt i de värden som gäller vid
den tidpunkt då bedömningen görs. Eventuella förändringar av arrendeställets
värde till följd av den aktuella investeringsåtgärden bör således inte vägas in.
Som några remissinstanser har anfört bör särskild hänsyn tas till parternas
ekonomiska förutsättningar med avseende på den aktuella investeringen. Om någon
av parterna har sådana ekonomiska förhållanden att hans möjligheter att bekosta
eller lösa in investeringen framstår som osäkra, är det rimligt att detta be-
aktas vid intresseavvägningen.
Arrendenämnderna i Västerås och Linköping samt länsstyrelsen i Östergötlands
län har föreslagit att en arrendator inte bör få lämna in ansökan till
arrendenämnden om tillstånd till investering tidigare än tre år från det
faktiska tillträdet. Enligt regeringens mening saknas det skäl att generellt
utesluta en möjlighet att ge tillstånd i sådana fall. Det förhållandet att
ansökan om tillstånd ges in snart efter det att arrendatorn tillträtt arrendet
bör dock beaktas vid intresseavvägningen.

5.6 Inlösen av investeringar

Regeringens förslag: En investering som arrenda-
torn har utfört enligt tillstånd från arrendenämnd
skall lösas in av jordägaren, om denne inom tre
månader från arrendatorns erbjudande åtar sig att
göra detta. Inlösen skall också ske i fall då
arrendeförhållandet upphör på grund av att
jordägaren har sagt upp arrendeavtalet och arren-
datorn enligt bestämmelserna i 9 kap. 8 § jorda-
balken saknar rätt till förlängning av avtalet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom såtillvida att
kommittén föreslår att jordägaren skall lämna besked i inlösenfrågan inom två
månader från arrendatorns erbjudande samt att jordägarens besked skall lämnas i
skriftlig form.
Remissinstanserna: Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund, Svenska
kyrkans centralstyrelse och Domän Aktiebolag har kritiserat förslagets innebörd
att jordägaren kan tvingas att lämna slutligt besked i inlösenfrågan utan att
dessförinnan ha fått besked om vilka villkor som skall gälla för inlösen. Egen-
domsnämnden i Växjö stift, Svenska Kommunförbundet och Domän Aktiebolag har
ansett att den av utredningen föreslagna tidsfristen för jordägaren att besvara
erbjudandet om inlösen är alltför kort. Förslaget om att en inlösenskyldighet
skall föreligga i de fall då arrendatorn på grund av bestämmelserna i 9 kap. 8 §
jordabalken saknar förlängningsrätt har vidare kritiserats bl.a. av Fidei-
kommissnämnden, Uppsala universitet, Kammarkollegiet, Egendomsnämnden i Växjö
stift, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund och Svenska kyrkans
centralstyrelse. Svea hovrätt har ansett att avgränsningen av de fall som omfat-
tas av inlösenskyldigheten är godtycklig.
Skälen för regeringens förslag: Som angetts i avsnitt 5.2 innebär förslaget att
en arrendator som utfört investering enligt ett tillstånd från arrendenämnd
under vissa förutsättningar skall ha rätt att överlåta arrenderätten.
Överlåtelserätten förutsätter att jordägaren beretts tillfälle att förvärva den
egendom som avses med arrendenämndens tillståndsbeslut. Arrendatorn skall
således erbjuda jordägaren att lösa egendomen, varpå jordägaren - för att ha sin
rätt till inlösen i behåll - skall lämna besked inom viss tid från det att han
fick erbjudandet.
Vad gäller frågan om vilken karaktär jordägarens besked skall ha anser rege-
ringen att ett besked som endast är preliminärt eller beroende av villkor
rörande exempelvis inlösenbeloppets storlek inte skall godtas. En ordning där
jordägaren ges rätt att ångra sig i inlösenfrågan skulle nämligen innebära att
arrendatorn under lång tid kan hindras från att utnyttja överlåtelserätten.
Detta gäller oavsett om förklaringen helt och hållet får karaktären av ett
preliminärt ställningstagande eller om jordägaren ges en begränsad ångerrätt,
t.ex. för det fall att inlösenbeloppet sedermera skulle bestämmas till ett be-
lopp som han anser vara för högt. Som vi återkommer till i avsnitt 5.8. skall
frågan om villkor för inlösen, bl.a. inlösenbeloppet, kunna avgöras av fastig-
hetsdomstol, om parterna inte kan träffa en överenskommelse i denna del. Då
fastighetsdomstolens avgörande skall kunna överklagas skulle arrendatorn i vissa
fall tvingas att under flera år vänta på besked i fråga om inlösen skall ske
eller inte. Det är uppenbart att en sådan ordning skulle medföra stora problem
för arrendatorn när denne avser att avveckla sitt engagemang på arrendestället.
Det skulle vidare vara möjligt för jordägare att medvetet hindra arrendatorn
från att utnyttja överlåtelserätten - eller fördröja utnyttjandet - genom att
oriktigt förklara sig vara villig att lösa investeringen och därefter driva
frågan om inlösenersättningen genom flera instanser. Mot denna bakgrund - och
med beaktande av Lagrådets synpunkter - anser regeringen att jordägarens förkla-
ring om att han önskar lösa investeringen bör ges formen av ett civilrättsligt
bindande och villkorslöst åtagande. Ett sådant åtagande innebär bl.a. att
jordägaren - om överenskommelse inte träffats om lösensumman - åtar sig skyldig-
het att lösa egendomen till ett belopp som i sista hand får fastställas av
fastighetsdomstolen eller den högre instans som avgör ärendet. Endast genom ett
åtagande av den nu angivna karaktären bör jordägaren kunna åstadkomma att
arrendatorn inte blir berättigad att överlåta arrenderätten.
Under nu angivna förhållanden är det uppenbart att jordägaren måste ges till-
räckligt med tid för att hinna beräkna hur stort inlösenbeloppet kan tänkas bli,
undersöka finansieringsmöjligheterna samt i övrigt överväga konsekvenserna av
inlösen. För arrendatorn är det å andra sidan angeläget att den tid inom vilken
jordägaren skall svara på erbjudandet om inlösen inte utsträcks alltför långt,
bl.a. med hänsyn till att han behöver ha tid på sig för att finna en person som
är villig att förvärva arrenderätten samt att förhandla om vilket pris för-
värvaren skall betala.
Kommittén har föreslagit att jordägarens tidsfrist bör bestämmas till maximalt
två månader från det att jordägaren erhöll arrendatorns erbjudande att lösa
egendomen. Några remissinstanser har tyckt att denna tidsfrist blir alltför
kort. Exempelvis har Kommunförbundet påpekat att den föreslagna tidsfristen inte
alltid kommer att kunna iakttas i kommunala sammanhang. Enligt regeringens
mening bör tidsfristen bestämmas till tre månader, vilket innebär en rimlig
avvägning av de intressen som gör sig gällande.
Det hittills anförda innebär att jordägaren får en frist om maximalt tre
månader från det att han erhöll arrendatorns erbjudande att lösa egendomen. Inom
denna tid måste han ta slutlig ställning till frågan om inlösen.
Enligt förslaget i lagrådsremissen skall såväl arrendatorns erbjudande till
jordägaren som dennes åtagande att lösa en investering ske skriftligen. Att
arrendatorns erbjudande skall ske skriftligen är, som Lagrådet har framhållit,
av betydelse eftersom tidpunkten för ett sådant erbjudande skall utgöra
utgångspunkt för en frist. Lagrådet har däremot avstyrkt förslaget om formkrav
såvitt avser jordägarens åtagande. Detta formkrav motiverades enligt
lagrådsremissen med att man härigenom skulle kunna undvika tvister rörande bl.a.
om ett inlösenåtagande gjorts i rätt tid eller om det har den innebörd som här
avses. Då det emellertid bör ligga i parternas intresse att minska risken för
sådana tvister kan det antas att inlösenåtagandet - oavsett om lagen kräver det
eller inte - kommer att göras i skriftlig form. Det bör också beaktas att det
skulle kunna uppkomma komplikationer eftersom skriftlighetskravet inte skulle
gälla för själva avtalet om överlåtelse av investeringen utan endast för
jordägarens ensidiga åtagande. Härtill kommer att något formkrav inte gäller när
parterna i andra fall, exempelvis enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken,
åtar sig att lösa in investeringar. Inte heller vid åtagande om att mot
ersättning återta arrendeställe enligt bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket
jordabalken - som till sina rättsverkningar företer stora likheter med den nu
diskuterade bestämmelsen - uppställs något krav på skriftlighet. Mot bakgrund av
det anförda godtar regeringen Lagrådets uppfattning att det inte föreligger
tillräckliga skäl för att införa formkrav för jordägarens åtagande att lösa
investeringar.
Förutom de nu berörda fallen där jordägaren åtar sig att lösa egendomen har
kommittén föreslagit att inlösen även skall ske då jordägaren sagt upp
arrendeavtalet och arrendatorn - på grund av bestämmelserna i 9 kap. 8 §
jordabalken - saknar förlängningsrätt. I sådana situationer har arrendatorn
inte någon framtida arrenderätt att överlåta. Enligt den nu angivna bestämmelsen
saknar arrendatorn rätt till förlängning av arrendeavtalet när arrenderätten är
förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 § föreligger (punkten 1), när
arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att avtalet
skäligen inte bör förlängas (punkten 2), när jordägaren gör sannolikt att han
själv, hans make eller avkomling skall bruka arrendestället, och det ej är
obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (punkten 3), när jord-
ägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig
indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt mot
arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (punkten 4), när jordägaren gör
sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med en detaljplan
(punkten 5) och när jordägaren i annat fall gör sannolikt att arrendestället
skall användas för annat ändamål än jordbruk och det ej är obilligt mot
arrendatorn att arrendeförhållandet upphör (punkten 6).
Det kan givetvis synas diskutabelt att jordägaren skall vara skyldig att lösa
investeringar i de nu angivna situationerna. En sådan skyldighet kan t.ex.
innebära att en jordägare på grund av trängd ekonomi kommer i en situation där
han måste avstå från att göra självinträde eller att säga upp en arrendator som
förverkat arrenderätten trots att lagen egentligen ger honom den möjligheten.
Det kan också tänkas att en arrendator genom medveten misskötsamhet, t.ex.
underlåtenhet att betala arrendeavgift, tvingar fram inlösen av en investering.
De omständigheter som enligt 9 kap. 8 § jordabalken kan medföra att
förlängningsrätt saknas företer för detta sammanhang betydelsefulla skillnader.
De fall som upptas i punkterna 3 - 6 kännetecknas av faktorer som arrendatorn
inte kunnat råda över. I likhet med kommittén anser regeringen det vara
naturligt att arrendatorn skall vara berättigad till inlösen av investeringen om
arrendestället tas i anspråk med hänvisning till någon bestämmelse i dessa
punkter.
Det är mer tveksamt om en absolut inlösenskyldighet bör gälla i de fall som
avses i punkterna 1 och 2, vilka tar sikte på fall där arrendatorn på något sätt
har åsidosatt sina förpliktelser enligt avtalet. Som kommittén påtalat skulle
dock ett undantag för dessa fall få negativa konsekvenser. En tillämpning av 9
kap 8 § innebär i sig mycket ingripande verkningar för arrendatorn. Om man inte
låter inlösenskyldigheten omfatta också dessa fall, kommer detta att kunna leda
till obilliga resultat. Anta att arrendatorn t.ex. i en situation där
lönsamheten är låg inte kan betala arrendeavgiften i rätt tid, med följd att
arrenderätten förverkas. Förutom att arrendatorn måste lämna arrendestället
kommer han även att mista rätten till ersättning för den egendom som tillförts
arrendestället i enlighet med ett investeringstillstånd. Jordägaren kommer i
dessa fall många gånger att kunna tillägna sig arrendatorns investeringar utan
att behöva betala något för dem. Syftet att den föreslagna regleringen skall öka
investeringsbenägenheten hos arrendatorerna kan därigenom motverkas. Till detta
skall läggas att en sådan ordning också kommer att minska arrendatorns möjlig-
heter att finansiera investeringar genom lån från utomstående. Svårigheterna att
med någon säkerhet förutse framtida förhållanden inom jordbruket och för det
enskilda arrendeföretaget kan leda till att investeringen i realiteten blir
värdelös som säkerhetsobjekt. Det anförda leder till slutsatsen att arrendatorn
bör ges rätt att påkalla inlösen i alla de fall som avses i 9 kap. 8 § jordabal-
ken.
De farhågor som framförts om att en jordägare för att inte äventyra sin ekonomi
kan tvingas att avstå från att göra självinträde eller att säga upp en försumlig
arrendator bör inte överdrivas. Arrendenämndens tillståndsprövning skall ju
bl.a. innefatta ekonomiska överväganden. Om investeringen är så omfattande att
en senare inlösen framstår som omöjlig, skall tillstånd inte ges. Parternas
ekonomiska förutsättningar att klara investeringen skall också beaktas vid
tillståndsprövningen.
Risken för att arrendatorer kommer att utnyttja dessa bestämmelser och genom
misskötsamhet tvinga fram inlösen framstår inte heller som särskilt stor. Det är
knappast troligt att arrendatorer i någon större utsträckning kommer att försöka
nå fördelar på detta sätt. Som kommittén anmärkt torde för övrigt den omständig-
heten att jordägare kan ha rätt till skadestånd enligt bestämmelserna i 8 kap.
14 och 23 §§ jordabalken verka återhållande på eventuella sådana försök. Om
arrendatorn skulle utnyttja reglerna på detta sätt, riskerar han att bli skade-
ståndskyldig gentemot jordägaren. Ett sådant skadestånd kan jordägaren avräkna
mot det belopp han skall erlägga i lösen för den aktuella investeringen.
Svea hovrätt har ansett att avgränsningen av inlösenskyldigheten till
situationer när arrendeförhållandet upphör på grund av omständigheter som avses
i 9 kap. 8 § jordabalken är godtycklig och menat att samma regler bör kunna
gälla om arrendet upphör på grund av exempelvis överenskommelse eller arrenda-
tors död. Dessa fall skiljer sig dock från dem som avses i 9 kap. 8 §
jordabalken. Om arrendeförhållandet upphör på grund av arrendatorns död,
påverkar det i princip inte rättsförhållandet. Dödsboet övertar då den avlidne
arrendatorns rättigheter och förpliktelser enligt arrendeavtalet. Eftersom
dödsboet också har en rätt till förlängning av arrendeavtalet, som visserligen
inte är lika omfattande som den avlidne arrendatorns, torde boet ha möjlighet
att utnyttja rätten till överlåtelse av arrenderätten. Och i fall då
arrendeavtalet skall upphöra på grund av frivillig överenskommelse mellan
parterna bör det kunna förutsättas att arrendatorn inte medverkar till en sådan
överenskommelse utan att frågan om kompensation för investeringar dessförinnan
lösts. Någon särskilt reglerad inlösenskyldighet torde därför inte behövas för
dessa fall.

5.7 Grunder för fastställande av inlösenersättning

Regeringens förslag: Den ersättning som jordägaren
skall utge till arrendatorn vid inlösen av en
investering skall, om inte annat avtalats, mot-
svara vad arrendestället ökat i värde genom
investeringen.

Kommitténs förslag: Kommittén föreslår att inlösen skall ske mot skälig
ersättning. Kommittén uttalar härvid att det är rimligt att ersättningsfrågan i
praktiken avgörs utifrån investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för
värdeminskning på grund av ålder och förslitning.Remissinstanserna: Flera
remissinstanser, bl.a. Uppsala universitet, Egendomsnämnden i Uppsala stift och
Egendomsnämnden i Lunds stift, har kritiserat utredningens förslag angående
grunderna för beräkningen av inlösenbeloppet och anfört bl.a. att förslaget
innebär en risk för att en part kan göra en obehörig vinst på den andre partens
bekostnad. De föreslår därför att ersättningsgrunden istället skall vara den
höjning av marknadsvärdet på arrendestället som investeringen gett upphov till.
Även Fortifikationsförvaltningen, Fideikommissariernas intresseorganisation,
Sveriges jordägareförbund och Konkurrensverket har förespråkat en lösning där
inlösenbeloppet beräknas med utgångspunkt i investeringens marknadsvärde.
Skälen för regeringens förslag: Utgångspunkten bör vara att parterna träffar
överenskommelser om den ersättning som jordägaren skall betala. I de fall
parterna inte kan komma överens och frågan därför kommer att avgöras av en
särskild prövningsinstans uppkommer frågan om efter vilka grunder ersättningen
skall fastställas.
Frågan om ersättning för arrendatorers investeringar på arrendeställen har
varit föremål för tidigare utredningar. I Arrendelagskommitténs slutbetänkande
(SOU 1981:80) lämnades förslag till generella regler om rätt till ersättning för
sådana investeringar. Enligt detta förslag skulle arrendatorn ha rätt till
ersättning av jordägaren med ett belopp motsvarande vad arrendestället genom det
aktuella arbetet ökat i värde. Detta belopp skulle i princip bero av
investeringens avkastningshöjande effekt och motsvara vad jordägaren kunde
kompensera sig för hos arrendatorn. Beträffande de fall då det inte skulle vara
möjligt att bestämma investeringens avkastningshöjande effekt uttalade Arren-
delagskommittén att en självständig värdering av investeringen måste göras. Som
exempel angavs att arrendatorn uppfört en ekonomibyggnad eller annan anläggning,
som ekonomiskt kan utnyttjas fullt ut vid en för arrendestället normal
driftsinriktning. Om huvudregeln inte kan utnyttjas i detta fall, borde en
första beräkning av värdet ske med utgångspunkt från anläggningens
återanskaffningskostnad med avdrag för värdeminskning på grund av ålder och
förslitning. Det värde som på detta sätt erhölls måste dock justeras bl.a. med
hänsyn till de olika faktorer som är av betydelse vid värdering av
jordbruksfastigheter enligt de metoder som tillämpades av bl.a. lantbruksnämn-
derna. Under remissbehandlingen riktades kritik bl.a. mot Arrendelagskommitténs
huvudregel rörande ersättningsberäkningen, som angavs bli svår att tillämpa i
praktiken. Förslaget ledde inte till någon lagstiftning.
Mot bakgrund bl.a. av reaktionerna på det nu angivna förslaget har 1990 års
arrendekommitté anfört att det är rimligt att ersättningsfrågan i praktiken
avgörs utifrån investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för
värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Någon orubblig bundenhet till
utfallet av en sådan ersättningsberäkning föreslås emellertid inte. Jämkning
skall kunna ske om det anses lämpligt.
Regleringen rörande inlösenersättningen är av central betydelse. Det är
givetvis av yttersta vikt att man väljer en lösning som uppfattas som rättvis av
parterna. För att uppnå detta måste inlösenbeloppet bestämmas så att det så
långt det är möjligt överensstämmer med investeringens marknadsvärde vid tid-
punkten för inlösen. En jordbruksarrendator bör alltså i de fall då
investeringen skall lösas av jordägaren inte kunna utverka ett högre pris än vad
som hade varit fallet om investeringen i stället hade ingått i en försäljning på
den öppna marknaden.
Den av kommittén diskuterade beräkningsregeln, som utgår från investeringens
återanskaffningsvärde, kan resultera i belopp som inte motsvarar marknadsvärdet.
En investering som vid investeringstillfället bedöms vara mycket lönsam kan på
grund av ändrade förutsättningar framstå som ett klart exempel på felinvestering
vid inlösentillfället. Den ständigt fortgående tekniska utvecklingen för
ofrånkomligen med sig att vissa investeringar, som en gång ansetts lönsamma,
blir föråldrade och kanske rentav utgör en belastning för jordbruksföretaget.
Investeringens marknadsvärde vid en inlösensituation kan då utgöra en bråkdel av
det belopp som erhålls vid beräkning av anläggningens återanskaffningsvärde med
avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Omvänt kan
framsynta investeringar som vidtagits med begränsade kostnader motsvara värden
som klart överstiger utfallet av en sådan beräkning. Enligt kommitténs förslag
skall jämkning kunna ske, om resultatet av en ersättningsberäkning utifrån
återanskaffningsvärdet inte förefaller rimlig. Det kan dock antas att
marknadsvärdet ofta kommer att skilja sig från det belopp som erhålls vid en
beräkning enligt kommitténs förslag. Enligt regeringens mening skulle det vara
mer tillfredsställande med en beräkningsmodell vars utfall i större utsträckning
kommer att motsvara det faktiska marknadsvärdet.
Arrendelagskommitténs tidigare framlagda förslag om att ersättningen skall
motsvara vad arrendestället genom arbetet ökat i värde innebär med dessa
utgångspunkter en bättre lösning. En sådan typ av beräkning förekommer redan i
en befintlig bestämmelse. I 9 kap. 21 § andra stycket jordabalken föreskrivs
nämligen att arrendator för vissa grundförbättringar är berättigad till ersätt-
ning motsvarande vad arrendestället ökat i värde. Av förarbetena till 22 § fram-
går vidare att avsikten varit att ett liknande beräkningssätt skall användas vid
höjning av arrendeavgift på grund av ny- eller ombyggnad på arrendestället.
Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att investeringens påverkan på
arrendeställets värde - som den definierats av Arrendelagskommittén - bör tjäna
som utgångspunkt för beräkningen av inlösenbeloppet. Med tillämpning av en sådan
beräkningsregel kommer arrendatorn att få del av den företagarvinst eller
ansvara för den företagarförlust som - liksom vid bedrivande av annan
näringsverksamhet - kan följa på en investering.
I många fall kommer det att vara svårt att fastställa investeringens
avkastningshöjande effekt enligt Arrendelagskommitténs förslag. Arrendeställets
avkastningsförmåga kan t.ex. ligga inom ganska vida ramar. Härtill kommer
svårigheten att avgöra vilken inverkan som en isolerad investering har på det
samlade produktionsresultatet. I dessa fall måste investeringens påverkan på
arrendeställets värde beräknas på ett annat sätt. Det kan då vara naturligt att
utgå från investeringens återanskaffningsvärde med avdrag för värdeminskning på
grund av ålder och förslitning. Om det värde som erhålls vid en sådan beräkning
måste antas avvika från den faktiska värdehöjning som investeringen gett upphov
till, får inlösenbeloppet justeras i enlighet därmed.

5.8 Förfarande vid tvist om inlösenskyldighet och villkor för inlösen

Regeringens förslag: Tvister om inlösenskyldighet
och inlösenvillkor skall avgöras av fastighetsdom-
stol som första instans. Talan om anspråk på
inlösenersättning måste väckas inom två år från
det att arrendatorn avträdde arrendestället.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag, utom vad avser
valet av prövningsinstans. Enligt kommitténs förslag skall arrendenämnd pröva
tvist om inlösenskyldighet och inlösenvillkor som första instans.
Remissinstanserna: Ett par remissinstanser, däribland Egendomsnämnden i Växjö
stift, har argumenterat för att inlösenbeloppet bör fastställas redan vid
investeringstillfället. Uppsala universitet, Fideikommissariernas
intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har haft invändningar mot
förslaget att arrendenämnd skall pröva tvist om inlösenvillkor. Fideikom-
missariernas intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har härvid
föreslagit att sådana tvister istället skall avgöras av fastighetsdomstol som
första instans. Arrendenämnderna i Västerås och i Linköping samt länsstyrelsen i
Östergötlands län har avstyrkt förslaget om att talan om ersättningsanspråket
skall väckas inom två år från det att arrendatorn avträdde arrendestället.
Skälen för regeringens förslag: I fall då inlösen skall ske bör utgångspunkten
vara att parterna skall komma överens om den ersättning som jordägaren skall
betala och övriga villkor för inlösen. Om sådan överenskommelse inte kan nås,
måste dock villkoren kunna fastställas på annat sätt.
Ett par remissinstanser har ansett att inlösenbeloppet bör fastställas redan
vid investeringstillfället till egendomens anskaffningsvärde minskat med belopp
för avskrivningar. På detta sätt skulle de ekonomiska konsekvenserna av ett
investeringstillstånd kunna överblickas redan från början. Ett sådant förfarande
skulle emellertid innebära att betydelsefulla faktorer som inte kan förutses vid
investeringstillfället, såsom den tekniska utvecklingen, inte kan beaktas vid
fastställandet av inlösenersättningen. Som har framgått av föregående avsnitt
skall ersättningen beräknas så att den så långt det är möjligt överensstämmer
med investeringens marknadsvärde vid tidpunkten för inlösen. Det innebär att er-
sättningen kan fastställas först när det står klart att inlösen skall ske och
alltså inte redan vid investeringstillfället.
Enligt det lagförslag som remitterades till Lagrådet skall tvister om
jordägarens skyldighet att lösa en investering och om de villkor som skall gälla
för sådan inlösen prövas av arrendenämnd som första instans. Arrendenämnds
beslut avseende inlösenersättning skall enligt ett tillägg till 32 § lagen
(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder kunna läggas till grund för
verkställighet.
Lagrådet har ansett att det inte är lämpligt att tillägga arrendenämnderna
befogenhet att i mål av aktuellt slag förplikta någon av parterna att betala ett
visst belopp till den andre, då en sådan ordning dels skulle avvika från vad som
i andra sammanhang gäller för arrendenämnd vid villkorsprövning, dels skulle
kunna skapa komplikationer bl.a. i de fall då kvittningsanspråk föreligger.
Mot bakgrund av de synpunkter som Lagrådet fört fram och då starka skäl talar
för att beslut avseende inlösenersättning skall kunna ges formen av en
verkställbar betalningsförpliktelse, anser regeringen att det finns anledning
att ompröva lösningen att sådana tvister skall handläggas av arrendenämnd som
första instans. Även ur andra aspekter finns det skäl att se över förslaget om
hur tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall lösas. Som framgår av
avsnitt 5.10 skall jordägaren ha rätt till skälig höjning av arrendeavgiften när
han löst in en investering som utförts med stöd av de nu föreslagna reglerna.
Tvister om sådan avgiftshöjning skall inte prövas av arrendenämnd, utan av fas-
tighetsdomstol. Eftersom tvister om inlösenersättningens storlek skall avgöras
med utgångspunkt från bl.a. jordägarens rätt till sådan avgiftshöjning är det
mindre lämpligt att dessa frågor avgörs av olika instanser. Detta förhållande
talar för att även frågor om inlösenersättning bör prövas av fastighetsdomstol
som första instans. En sådan ordning skulle vidare innebära att frågor om in-
lösenersättning och avgiftshöjning kan tas upp i ett sammanhang, vilket får
anses utgöra en stor fördel för parterna. Avslutningsvis kan nämnas att en
lösning i enlighet med vad som nu sagts även skulle medföra en bättre
överensstämmelse med befintliga regler på arrendeområdet. Som exempel kan nämnas
att tvister om inlösenersättning enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken
avgörs av fastighetsdomstol som första instans. Mot bakgrund av det anförda
kommer regeringen till den slutsatsen att tvister rörande inlösenskyldighet och
inlösenvillkor bör avgöras av fastighetsdomstol som första instans.
Vad därefter gäller frågan om fastighetsdomstols dom skall kunna överklagas kan
inledningsvis konstateras att de nu gällande reglerna om överprövning utformats
med tillämpning av en huvudprincip, enligt vilken en arrendetvist skall kunna
handläggas i tre instanser. För tvister som inleds i fastighetsdomstol innebär
detta att prövningen kan göras av Högsta domstolen som sista instans. En
tillämpning av den nämnda huvudprincipen på de nu aktuella frågorna riskerar
leda till långa handläggningstider och till att arrendatorn tvingas vänta på den
ersättning han är berättigad till på grund av jordägarens förvärv. Dessa för-
hållanden talar för att möjligheterna att överklaga beslut i villkorstvister be-
gränsas. Å andra sidan kan tvisten i det enskilda fallet gälla avsevärda belopp,
vilket utgör ett starkt skäl mot en begränsning av fullföljdsmöjligheterna.
Härtill kommer att de beslut rörande inlösenersättning som fastighetsdomstol
fattar med stöd av bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken kan överklagas till
Högsta domstolen som sista instans. Intresset av enhetlighet talar för att den
tidigare nämnda huvudprincipen bör gälla för fastighetsdomstolarnas avgöranden i
de nu aktuella tvisterna. I detta sammanhang är det av betydelse att jordägaren,
i enlighet med vad som angetts i avsnitt 5.6, skall vara bunden av ett åtagande
att lösa en investering. Med hänsyn härtill torde det finnas goda möjligheter
för domstolen att meddela deldom beträffande icke tvistiga belopp. Dessa
förhållanden innebär i sin tur att de olägenheter som är förknippade med långa
handläggningstider mildras betydligt. Mot bakgrund av det anförda kommer
regeringen till den slutsatsen att fastighetsdomstols dom rörande
inlösenskyldighet, inlösenersättning och övriga villkor för inlösen bör kunna
överklagas till hovrätt och till Högsta domstolen som sista instans.
Kommittén har ansett att anspråket på inlösenersättning måste göras till
föremål för rättslig prövning inom två år från det att arrendatorn avträdde
arrendestället. Den speciella preskriptionsbestämmelsen i 8 kap. 26 §
jordabalken skall sålunda enligt kommitténs förslag gälla även för anspråk på
inlösenersättning. Några remissinstanser har ansett att en sådan ordning är
oacceptabel eftersom det bl.a. innebär att jordägaren under en lång tid kan
hållas i ovisshet om han skall bli indragen i en tvist eller inte. Uppenbarligen
ligger det emellertid i arrendatorns intresse att så snart som möjligt få rätten
till ersättning fastställd. Härtill kommer att även jordägaren kommer att ha
möjlighet att påkalla fastighetsdomstolens prövning av ersättningsfrågan. Några
större problem med tidsutdräkter av det slag som remissinstanserna förutskickat
torde därför inte uppkomma. Regeringen delar därför kommitténs uppfattning i
denna del.

5.9 Överlåtelse av arrenderätten

Regeringens förslag: Arrendatorns rätt att över-
låta arrenderätten inträder när jordägaren för-
klarat sig avstå från att anta erbjudandet om
inlösen eller när det står klart att han inte
iakttagit svarsfristen om tre månader från er-
bjudandet. Överlåtelserätten innebär att arrenda-
torn får överlåta arrenderätten till någon annan
med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Om
jordägaren inte anser sig kunna godta en eller
flera förvärvare som arrendatorn anvisar, skall
frågan prövas av arrendenämnden. Arrendenämndens
beslut skall kunna klandras vid fastighetsdom-
stolen.
Om överlåtelse inte fullbordats inom tre år från
erbjudandet om inlösen, får överlåtelse ske först
sedan arrendatorn på nytt erbjudit jordägaren att
lösa egendomen och denne antingen förklarat sig
avstå från att anta erbjudandet eller det står
klart att han inte iakttagit svarsfristen om tre
månader från det nya erbjudandet. Detta gäller
dock inte i fall då fråga om en av arrendatorn
anvisad person skall godtas som arrendator an-
hängiggjorts i arrendenämnden innan treårsfristens
utgång och denne sedermera godkänns som arrendator.
I dessa fall skall överlåtelse få ske till denna
person.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med regeringens förslag.
Kommittén föreslår dock att arrendenämndens beslut inte skall kunna klandras.
Ytterligare en skillnad består i att kommitténs förslag inte innehåller något
undantag från regeln om att överlåtelse måste ske inom tre år från erbjudandet
om inlösen.
Remissinstanserna: Av de remissinstanser som yttrat sig särskilt angående för-
slaget om arrendators överlåtelserätt har de flesta tillstyrkt förslaget eller
lämnat det utan invändning. Flera instanser - däribland Fideikommissnämnden,
Kammarkollegiet, Sveriges advokatsamfund, Fideikommissariernas intresseorganisa-
tion och Sveriges jordägareförbund, har dock ansett att det bör vara möjligt
att klandra arrendenämndens beslut i frågan om en anvisad förvärvare skall
godtas.

Skälen för regeringens förslag:

Förutsättningar för och innebörden av arrendatorns överlåtelserätt

En förutsättning för arrendatorns överlåtelserätt skall vara att han på egen
bekostnad utfört en investering som arrendenämnden gett tillstånd till.
Överlåtelserätten inträder när jordägaren förklarat sig avstå från att anta
erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit
svarsfristen om tre månader från erbjudandet.
Överlåtelserätten bör innebära att arrendatorn ges rätt att överföra sin
arrenderätt till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. I likhet
med vad som gäller i fråga om krav på ny arrendator vid överlåtelse enligt 9
kap. 31 § tredje stycket jordabalken bör kunna krävas att den tilltänkte
arrendatorn har jordbruksutbildning och avser att ägna sig åt att bruka
arrendestället samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är lämplig som
arrendator.
Det är inte rimligt att ge ett avstående eller uteblivet svar på erbjudandet om
inlösen den verkan att jordägaren därefter, för arrendatorns hela återstående
tid på arrendestället, skall vara avskuren från möjligheten till inlösen.
Regeringen ansluter sig därför till kommitténs bedömning att man bör ställa upp
en tidsgräns för överlåtelserätten om tre år. Detta får anses utgöra en rimlig
avvägning mellan jordägarens intresse av att få möjlighet att lösa vid en senare
tidpunkt och arrendatorns intresse av erforderlig tid för att genomföra en
överlåtelse. Tiden bör räknas från det att jordägaren erhöll det skriftliga
erbjudandet om inlösen från arrendatorn. Innebörden av att överlåtelse inte
fullbordats inom den angivna tidsfristen bör vara att arrendatorn åläggs
skyldighet att erbjuda egendomen till inlösen på nytt. Ett sådant upprepat
erbjudande bör få samma verkan som det ursprungliga erbjudandet.
Den nu nämnda tidsgränsen bör emellertid förses med ett undantag. Som vi
återkommer till nedan skall nämligen frågan om en anvisad förvärvares lämplighet
prövas av arrendenämnd i de fall jordägaren inte godtar denne. Arrendenämndens
beslut skall kunna klandras till fastighetsdomstol. I fall då frågan om för-
värvarens lämplighet anhängiggjorts före treårsfristens utgång, och denna
prövning senare resulterar i ett beslut där denne anses vara godtagbar som
förvärvare, skulle det vara obilligt om överlåtelse inte fick ske på grund av
att tidsfristen löpt ut före det att beslutet meddelats eller vunnit laga kraft.
Mot bakgrund härav bör således införas ett undantag från treårsfristen som
innebär att överlåtelse får ske till person som arrendenämnd eller
fastighetsdomstol funnit vara godtagbar som förvärvare, om frågan om dennes
lämplighet anhängiggjorts i arrendenämnden före treårsfristens utgång. För att
frågan om överlåtelse inte skall vara öppen under lång tid bör dock krävas att
överlåtelsen skall fullbordas inom tre månader från det lagakraftvunna beslutet.

Rättslig prövning av förvärvarens lämplighet

I fall där jordägaren inte godkänner en förvärvare som arrendatorn anvisat måste
frågan om denne uppfyller de kvalifikationer som krävs enligt lagen kunna
underställas en rättslig prövning. Det finns skäl som talar för att sådana
frågor skall kunna avgöras genom en förhandsprövning. Dessa skäl kan
sammanfattas på det sättet att en motsatt reglering - som bygger på att för-
värvarens kvalifikationer kan prövas i efterhand - kan ge upphov till
komplikationer för den överlåtande arrendatorn. En sådan ordning skulle nämligen
innebära att arrendatorn vid sitt val av förvärvare har att på eget ansvar ta
ställning till om denne är godtagbar. Om det i efterhand skulle visa sig att
förvärvaren av arrenderätten inte är en person "med vilken jordägaren skäligen
kan nöjas", kan arrenderätten förverkas. I ett fall där jordägarens medgivande
inte kan utverkas skulle därför arrendatorn i praktiken tvingas att inskränka
sitt val av förvärvare till sådana personer som med stor säkerhet uppfyller
kraven.
Förutom att ett system med efterhandsprövning skulle leda till de ovan nämnda
olägenheterna för den överlåtande arrendatorn skulle det uppenbarligen också
innebära stora nackdelar för jordägaren att en icke godtagbar förvärvare i vissa
fall kan tillträda arrendestället. Regeringen ansluter sig därför till kom-
mitténs bedömning att förvärvarens kvalifikationer bör göras till föremål för en
förhandsprövning i de fall jordägaren inte godkänt en anvisad förvärvare.
När det gäller valet av instans som skall utföra förhandsprövningen kan
konstateras att frågor om en viss person skall anses lämplig som ny arrendator
redan idag kan bli föremål för rättslig prövning. Vid överlåtelse enligt
bestämmelsen i 9 kap. 31 § andra stycket jordabalken kan prövning av en
förvärvares lämplighet ske efter stämning till fastighetsdomstol. Enligt samma
bestämmelses tredje stycke skall, vid överlåtelse av arrenderätten till
arrendatorns make eller avkomling, prövning av förvärvarens lämplighet ske vid
arrendenämnd. Arrendenämndens bedömning i de sist nämnda fallen sker vid en
förhandsprövning av samma typ som den som nu föreslås. Som framgått av det
tidigare anförda skall också samma kriterier för förvärvarens lämplighet gälla
vid prövning enligt den nya bestämmelsen som vid arrendenämndens prövning enligt
9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken. Med hänsyn härtill får det anses ligga
närmast till hands att den nu föreslagna lämplighetsprövningen läggs på
arrendenämnderna.

Överprövning av arrendenämndens beslut

Det finns i och för sig skäl som talar för att arrendenämndens beslut om
förvärvarens godtagbarhet inte skall kunna klandras. Det främsta skälet är att
det är olämpligt att arrendatorn och förvärvaren skall kunna tvingas att vänta
under kanske ett par års tid på ett slutligt besked i frågan om överlåtelse får
ske. Kommittén har också framhållit att ett avgörande om en förvärvares
godtagbarhet inte är av lika definitiv karaktär som t.ex. ett beslut om
inlösenersättning. Ett beslut som innebär att förvärvaren godkänns hindrar ju
inte jordägaren från att senare påkalla det nya arrendeförhållandets upphörande
med hänvisning till exempelvis 9 kap. 8 § 1 eller 2 jordabalken, förutsatt att
förvärvarens användning av arrendestället ger anledning till det. Skulle
avgörandet istället gå arrendatorn emot, har denne möjlighet att överlåta
arrenderätten till någon annan.
Som flera remissinstanser har anfört utgör emellertid valet av ny arrendator en
för jordägarna så viktig fråga att det inte kan accepteras att sådana beslut
inte kan klandras. Med hänsyn till lagens regler om arrendatorns
underhållsskyldighet och övriga ekonomiska förpliktelser, är frågan om en person
skall godtas som ny arrendator självfallet av mycket stor betydelse för jord-
ägaren. Det förhållandet att jordägaren i vissa fall torde kunna åberopa
förverkandebestämmelserna mot en olämplig förvärvare utgör knappast ett
hållbart argument för att frågan om den tilltänkte förvärvarens duglighet och
solvens inte skall kunna överprövas av domstol innan tillträde sker. Med en
möjlighet till klander uppnår man också överensstämmelse med de nyss nämnda
bestämmelserna i 9 kap. 31 § jordabalken, eftersom beslut som fattas med stöd av
dessa bestämmelser kan överprövas.
Det skulle kunna göras gällande att en överprövningsrätt i realiteten skulle
kunna minska värdet av överlåtelserätten i ett fall där prövningen utmynnar i
ett beslut om att den anvisade förvärvaren godtas och det blir fråga om en
ytterligare prövningsomgång. Med tanke på det av regeringen föreslagna un-
dantaget från tidsfristen för överlåtelserätten är en sådan invändning
emellertid inte bärkraftig. Som angetts tidigare innebär detta undantag att
överlåtelse får ske till en person som arrendenämnd eller fastighetsdomstol
funnit vara godtagbar som förvärvare, om frågan om dennes lämplighet
anhängiggjorts i arrendenämnden före tidsfristens utgång. Det skall också på-
pekas att arrendatorn har rätt att fortsätta överlåtelseförfarandet, om
jordägaren inte antar det nya erbjudandet om inlösen.
Mot bakgrund av det anförda anser regeringen att arrendenämndens beslut skall
kunna klandras till fastighetsdomstol. Eftersom det är viktigt att
överprövningsrätten inte leder till alltför stor tidsutdräkt bör emellertid
fastighetsdomstolens dom inte kunna överklagas.

5.10 Höjning av arrendeavgiften

Regeringens förslag: Jordägaren skall ha rätt till
skälig höjning av arrendeavgiften när han löst in
en investering som utförts med stöd av de nya
reglerna. Rätten till höjning av arrendeavgiften
förutsätter att investeringen medfört att arrende-
rättens värde höjts. För att skapa bättre förut-
sättningar för frivilliga överenskommelser om
investeringar på arrendestället skall i lagen även
uttryckas en allmän princip om att jordägaren har
rätt till en skälig höjning av arrendeavgiften om
han - vid sidan av det nu nämnda fallet - enligt
överenskommelse med arrendatorn helt eller delvis
bekostat en investering som medfört att arrende-
rättens värde höjts. Tvister om avgiftshöjning i
de nu angivna fallen skall prövas av fastighets-
domstol.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med regeringens förslag utom i följande
avseenden. Kommittén föreslår att tvister om avgiftshöjning enligt förslaget
skall handläggas av arrendenämnd samt att tvister om avgiftshöjning enligt 9
kap. 22 § jordabalken, som för närvarande avgörs av fastighetsdomstol, flyttas
över till arrendenämnd. Som en följd av kommitténs förslag att jordägaren skall
ha företräde när det gäller rätten att utföra investering som tillstånd lämnats
för, föreslås att rätt till avgiftshöjning även skall föreligga när jordägaren
väljer att utföra en sådan investering. Det föreslås också att arrendenämnd
redan i samband med tillståndsprövningen skall kunna pröva fråga om vilken
avgiftshöjning jordägaren skall ha rätt till, om han på detta sätt utför
investeringen.
Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig särskilt angående
förslaget om jordägarens rätt till höjning av arrendeavgiften har i huvudsak
tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan invändning. Några instanser, såsom
Fortifikationsförvaltningen, Uppsala universitet, Svenska kyrkans församlings-
och pastoratsförbund, Svenska kyrkans centralstyrelse, Fideikommissariernas
intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har dock framfört
uppfattningen att investeringen måste tillåtas få större inverkan på
avgiftshöjningens storlek än vad som föreslagits av kommittén.
Skälen för regeringens förslag: Som tidigare har berörts bör en lagreglering av
det slag som nu föreslås innehålla en bestämmelse som ger jordägaren rätt att
höja arrendeavgiften i fall då denne varit med om att bekosta en investering
som görs i arrendators intresse. En jordägares medverkan kan enligt detta för-
slag ske genom att han sedan arrendatorn utfört en investering som
arrendenämnden meddelat tillstånd till, löser in investeringen från arrendatorn.
Parterna kan även träffa överenskommelser som innebär att jordägaren skall
bekosta en investering eller en del därav. För att främja att parterna träffar
frivilliga överenskommelser om investeringar bör lagen - vid sidan av en före-
skrift om rätt till avgiftshöjning vid inlösen av investeringar - även innehålla
en allmän bestämmelse om att jordägaren har rätt till avgiftshöjning när han
enligt överenskommelse med arrendatorn varit med om att bekosta en investering.
Som framgått av avsnitt 5.2 anser regeringen att det inte bör införas en före-
trädesrätt för jordägaren att utföra en investering för vilken tillstånd med-
delats. Någon rätt till avgiftshöjning för sådana situationer föreslås därför
inte.
Kommittén har anknutit förslaget om avgiftshöjning till bestämmelsen i 9 kap.
22 § jordabalken. Enligt denna bestämmelse har jordägare som utfört eller
bekostat arbete på grund av bl.a. bestämmelserna om byggnadsskyldigheten rätt
till skälig höjning av arrendeavgiften. Rätten till avgiftshöjning förutsätter
att arrenderättens värde ökat genom arbetet. I likhet med kommittén anser
regeringen att även en avgiftshöjning enligt de nu föreslagna bestämmelserna bör
förutsätta att investeringen medfört en höjning av arrenderättens värde.
Vad gäller frågan om avgiftshöjningens storlek är innebörden av regeln i 9 kap.
22 § jordabalken att höjningen skall motsvara den ökning av arrenderättens värde
som föranletts av den ny- eller ombyggnad som gjorts (prop. 1970:20 B s 877).
Flera remissinstanser har kritiserat förslaget i denna del. De har ansett att
den avgiftshöjning som tillåts vid tillämpningen av den angivna bestämmelsen är
alltför låg och därför motsatt sig att samma grunder skall tillämpas för
beräkning av avgiftshöjningar enligt de nu föreslagna bestämmelserna. Fideikom-
missariernas intresseorganisation och Sveriges jordägareförbund har bl.a. anfört
att förutsättningarna för höjning av arrendet inte kan kopplas till att "arren-
derättens värde höjs". I praktiken är det enligt dessa remissinstanser vanligt
förekommande att lönsamheten på arrendestället är så låg att "arrenderättens
värde" inte ökar märkbart eller endast i mindre grad genom investeringen. De
anser därför att det är ett ovillkorligt krav att höjningen av arrendeavgiften
blir så stor att den motsvarar en rimlig förräntning av det investerade kapi-
talet.
Den kritik som riktats mot kommitténs förslag om avgiftshöjningens storlek bör
ses mot bakgrund av dess förslag rörande grunderna för fastställande av inlöse-
nersättningen. Detta förslag utgick från att ersättningen i praktiken skulle
bestämmas med utgångspunkt från investeringens återanskaffningsvärde med avdrag
för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Med sådana grunder för
inlösenersättningens fastställande kan en bestämmelse som innebär att höjningen
av arrendeavgiften skall motsvara den ökning av arrenderättens värde som föran-
letts av investeringen medföra att jordägaren inte kompenseras för sina kost-
nader för inlösen av investeringen. Som framgått av avsnitt 5.7 föreslår
regeringen att inlösenersättningen istället skall bestämmas så att den motsvarar
vad arrendestället ökat i värde genom den aktuella investeringen. Detta belopp
skall i princip bero av investeringens avkastningshöjande effekt och motsvara
vad jordägaren kan kompensera sig för hos arrendatorn. Det nu sagda innebär att
jordägaren inte skall behöva betala ett större belopp i inlösenersättning än att
han kompenseras genom den höjning av arrendeavgiften som han har rätt till
enligt bestämmelsen i 9 kap. 22 § jordabalken. Med en sådan ersättningsregel
kommer höjningen av arrendeavgiften i princip att bli så stor att den motsvarar
en rimlig förräntning av kapitalet.
Regeringen anser mot bakgrund av det anförda att grunderna för avgiftshöjningar
enligt de nya bestämmelserna skall vara de som hittills tillämpats för
avgiftshöjningar enligt 9 kap. 22 § jordabalken.
Enligt kommitténs förslag skall frågor om avgiftshöjning som uppkommer på grund
av att jordägaren löst in en investering prövas av arrendenämnd, liksom frågor
om avgiftshöjning som grundas på en frivillig överenskommelse om investering.
Kommittén har vidare föreslagit att prövningen av frågor om avgiftshöjning
enligt nuvarande 9 kap. 22 § jordabalken, som i dag handläggs av
fastighetsdomstol, skall föras över till arrendenämnd. Det förhållandet att
frågor om avgiftshöjningar enligt de nu föreslagna bestämmelserna skall avgöras
med tillämpning av de principer som gäller enligt den nuvarande bestämmelsen i 9
kap. 22 § jordabalken utgör dock ett starkt skäl för att låta fastighetsdomstol
pröva dessa frågor som första instans. Eftersom fastighetsdomstolarna redan idag
handlägger tvister enligt den angivna paragrafen har de byggt upp erfarenhet och
kunskap på området som lämpligen bör tas till vara även vid prövning av
avgiftshöjningar enligt de nya bestämmelserna. Regeringen anser därför att
prövningen av de aktuella frågorna bör ske i fastighetsdomstol som första
instans.

5.11 Frånträdande arrendators rätt att överlåta investeringar till den
tillträdande arrendatorn

Regeringens förslag: Om jordägaren inte antar ett
erbjudande enligt 8 kap. 21 § jordabalken om
inlösen av byggnad eller annan investering, skall
arrendatorn ha rätt att, inom tre månader från det
att arrendestället avträddes, överlåta investe-
ringen till den tillträdande arrendatorn.

Kommitténs förslag: Kommittén har med utgångspunkt från bestämmelsen i 8 kap.
21 § jordabalken tagit upp frågan om frånträdande arrendators möjligheter att
överlåta investeringar till en tillträdande arrendator som tecknat nytt
arrendeavtal med jordägaren. Kommittén har uttalat att lagtexten bör
kompletteras för att oklarheter i detta avseende skall undanröjas.
Remissinstanserna: Kommitténs uttalanden i denna del har kommenterats av Svea
hovrätt, som anser att ett påstående från kommittén om att gällande rätt rymmer
möjligheter för en frånträdande arrendator att, utan jordägarens samtycke, sälja
sina investeringar till den tillträdande arrendatorn är felaktigt.
Skälen för regeringens förslag: I anslutning till en diskussion om förhållandet
mellan de i tidigare kapitel nämnda bestämmelserna om inlösen- och
överlåtelserätt och den befintliga bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken tar
kommittén upp frågan om en frånträdande arrendators rätt att överlåta
investeringar på arrendestället till den tillträdande arrendatorn.
Enligt bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken åligger det arrendatorn att, när
han frånträder arrendet, erbjuda jordägaren att lösa in investeringar som
arrendatorn gjort på arrendestället. Om jordägaren inte accepterar erbjudandet
om inlösen inom en månad från erbjudandet, får arrendatorn föra bort egendomen.
Om investeringen inte är bortförd inom tre månader från det att arrendestället
avträddes eller anspråk på lösen slutligt ogillades, tillfaller den jordägaren
utan lösen.
Om arrendatorsväxlingen grundas på en överlåtelse av arrendet eller någon annan
form av substitution är denna bestämmelse inte tillämplig, eftersom något
frånträde/tillträde inte anses föreligga vid substitution. Den nya arrendatorn
träder då in i arrendeförhållandet i den tidigare arrendatorns ställe och
övertar dennes rättigheter och skyldigheter gentemot jordägaren. Om den tidigare
arrendatorns investeringar ingått i överlåtelsen av arrenderätten är det således
klart att rätten till dessa övergår på den nye arrendatorn.
Rättsläget när arrendatorsväxlingen inte innebär substitution utan består i att
den nye arrendatorn tecknat ett arrendeavtal med jordägaren är däremot oklart.
Kommittén uttalar härvid att den rättsuppfattning som råder på arrendemarknaden
i syne- och avräkningspraxis - trots att 8 kap. 21 och 22 §§ jordabalken inte
verkar förutsätta det - innebär att en tillträdande arrendator regelmässigt
övertar rätten till den frånträdandes investeringar även utan att jordägaren
uttryckligen medgett det. Kommittén åberopar vidare olika uttalanden i
förarbeten och litteratur som talar för att bestämmelsen i 8 kap. 21 §
jordabalken inte är tillämplig då en tidigare arrendator, under arrendeperioden,
överlåter investeringar till en tillträdande arrendator som tecknat nytt
arrendeavtal med jordägaren (se betänkandet sid 99 f. samt NJA II 1908 nr 5 s.
71, prop. 1970:20 Del B2 s. 958 f., S. Skarstedt m.fl. Arrendelagstiftningen av
år 1943 s. 170, SOU 1968:57 s. 358). För att undanröja eventuell framtida tvek-
samhet om rättsläget i detta avseende föreslår kommittén att lagtexten
kompletteras så att det framgår att såväl substitutionsfall som de ovan angivna
fallen där nytt arrendeavtal ingås, faller utanför bestämmelsens tillämpningsom-
råde.
Svea hovrätt har gjort gällande att kommitténs uttalanden om arrendators rätt
att överlåta investeringar till en tillträdande arrendator är felaktiga. Enligt
hovrättens mening är rättsläget sådant att en frånträdande arrendator inte har
rätt att, vare sig före eller efter frånträdet, sälja en investering till den
tillträdande arrendatorn utan jordägarens samtycke. Hovrätten motiverar sitt
ställningstagande på följande sätt. Fram till frånträdesdagen är investeringarna
arrendatorns och han kan förfoga över dem som annan egendom han äger. Utan
jordägarens samtycke kan han dock inte sälja investeringar till en tredje man
och låta dem stå kvar på platsen. En sådan transaktion skulle komma i konflikt
med bestämmelsen i 8 kap. 19 § jordabalken, enligt vilken arrendatorn inte utan
jordägarens samtycke får upplåta nyttjanderätt till arrendestället eller del av
detta. Inte heller efter frånträdet har arrendatorn, på grund av bestämmelsen i
8 kap. 21 § jordabalken, rätt att sälja investeringen till tredje man. Endast
om jordägaren säger nej till erbjudandet om inlösen och arrendatorn säljer för
rivning och/eller bortforsling före tremånadersfristens utgång kan arrendatorn
sälja. Om arrendatorn under denna karenstid säljer en investering till den
tillträdande arrendatorn, handlar säljaren i strid med 8 kap. 21 § jordabalken.
Något godtrosförvärv kan då inte förekomma för den tillträdande arrendatorn.
Frågan om frånträdande arrendators rätt att sälja investeringar till en
tillträdande arrendator synes således vara föremål för olika uppfattningar. Att
osäkerhet råder om lagbestämmelsernas innebörd på detta sätt är naturligtvis
inte till gagn för någon. Även om denna fråga inte har någon direkt anknytning
till det nu aktuella lagförslaget om skydd för arrendatorers investeringar,
anser regeringen det vara lämpligt att den tas upp i detta sammanhang.
Som framgått ovan innebär bestämmelsen i 8 kap. 21 § jordabalken att
arrendatorn när han frånträder arrendet är skyldig att erbjuda jordägaren att
lösa in de investeringar som han gjort på arrendestället. Att jordägaren på
detta sätt ges möjlighet att överta investeringarna är mycket betydelsefullt,
inte minst då utgångspunkten bör vara att de byggnader och andra investeringar
som finns på en fastighet också tillhör fastigheten. Någon ändring i detta
avseende bör därför inte göras. Om jordägaren avböjer ett erbjudande om inlösen
eller om han inte svarar inom den i lagen stadgade tiden, har arrendatorn rätt
att föra bort egendomen inom tre månader från det att arrendestället avträddes.
För det fall en tillträdande arrendator skulle vara intresserad av att i stället
överta investeringarna, är det enligt vår mening orimligt och i högsta grad
oekonomiskt om en överlåtelse till denne inte får ske. Om den frånträdande
arrendatorn inte har någon annan möjlighet än att föra bort egendomen, skulle
detta kunna innebära att den tillträdande arrendatorn en kort tid senare får
utföra en likadan investering. Likaså måste det anses oskäligt att en jordägare
kan förklara sig avstå från inlösen i förvissning om att arrendatorn ändå inte
kan föra bort eller överlåta investeringen, med följd att investeringen kommer
att tillfalla jordägaren utan lösen. Mot denna bakgrund anser regeringen att det
i lagen bör införas en rätt för frånträdande arrendator att, om jordägaren
avböjer ett erbjudande om inlösen eller inte svarar inom den föreskrivna
tidsfristen, överlåta investeringen till den tillträdande arrendatorn. I likhet
med vad som gäller ifråga om rätten att föra bort egendom från arrendestället
bör föreskrivas att överlåtelserätten måste utnyttjas inom tre månader från det
att arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligen ogillades.Då
bestämmelserna i 8 kap. jordabalken avser arrenden i allmänhet kommer
förändringen i 21 § att gälla även för andra arrendetyper än jordbruksarrenden.

5.12 Kostnader och regionalpolitiska konsekvenser

En inte oväsentlig del av den nuvarande företagsverksamheten i glesbygdsområden
utgörs av arrendejordbruk. Arrendeformen kommer även i framtiden att utgöra ett
viktigt komplement till jordbruksdrift på egen mark. Lagförslagets syfte, att
lägga en grund till ett gott investeringsklimat inom arrendejordbruket, är ägnat
att bidra till upprätthållandet av en för landsbygden godtagbar regionalpolitisk
balans. Genom att skapa förutsättningar för ett bibehållande och en utveckling
av denna företagsform öppnar man också möjligheter att bibehålla och utveckla
andra former av verksamhet - offentlig och privat - på orten. Förslaget ligger
därför väl i linje med de av riksdagen fastlagda målen att ge människor tillgång
till arbete, service och god miljö oavsett var de bor i landet.
Kostnadskonsekvenserna för staten är huvudsakligen relaterade till
arrendenämnderna och domstolarna. Införandet av en möjlighet till
tillståndsprövning för framtida investeringsåtgärder, prövning av inlösenvillkor
m.m. kommer att skapa nya arbetsuppgifter för i första hand arrendenämnderna och
fastighetsdomstolarna. Enligt regeringens bedömning kan man emellertid på goda
grunder förvänta sig att de nya reglerna framförallt kommer att leda till en
väsentligt högre frekvens av överenskommelser om investeringar. Ökningen av
arrendenämndernas och domstolarnas arbetsbörda kan mot den bakgrunden förväntas
bli förhållandevis liten och bör kunna bemästras inom ramen för befintliga
resurser.

5.13 Ikraftträdande m.m.

De nya reglerna bör träda i kraft den 1 juli 1995.
Ändringen av 8 kap. 21 § samt införandet av de nya bestämmelserna i 9 kap. 21
a, 31 a och 31 b §§ torde vara av sådan vikt för parternas inbördes
avtalsförhållande att bestämmelserna inte bör bli omedelbart tillämpliga på
äldre arrendeavtal. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet är det
därför rimligt att de angivna bestämmelserna skall gälla först efter den tid-
punkt till vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning
efter ikraftträdandet.

6 Historiska arrenden

Regeringens bedömning: Någon rätt till friköp vid
s.k. historiskt arrende skall inte införas.

Kommitténs förslag: Enligt kommitténs förslag till utformning av en friköpslag
skall en arrendator till jord som omfattas av begreppet historiskt arrende under
vissa särskilda förutsättningar ha rätt att lösa in den fasta egendom som om-
fattas av arrendet även om jordägaren motsätter sig det. Förslaget innebär att
arrendatorn när som helst skall kunna påkalla s.k. friköp genom att väcka talan
mot jordägaren vid fastighetsdomstol.
Historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den helt
övervägande delen av ett arrendeställe inte sedan den 1 januari 1900 varaktigt
brukats av fastighetens ägare. Friköpsrätten begränsas dock till att avse vissa
jordbruksarrenden och bostadsarrenden. I fråga om jordbruksarrenden föreslås att
friköp skall få ske, om huvuddelen av arrendestället sedan minst 40 år före den
dag då talan om friköp väcks innehafts och stadigvarande bebotts av arrendatorn
eller någon honom närstående. Motsvarande förutsättningar föreslås gälla
beträffande bostadsarrenden. För dessa har friköpsrätten emellertid också
begränsats till sådana upplåtelser som på visst sätt kan härledas ur ett
tidigare jordbruksarrende i släkten.
Som ett krav för att friköpsrätt skall föreligga föreslås gälla att det finns
en rätt till förlängning av arrendeavtalet. Förslaget innehåller dessutom en
s.k. jordägarventil, enligt vilken friköp inte skall få ske om det av särskilda
skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren. Friköp skall vägras även i ett fall
där egendom skall lösas in enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss.
Friköpsrätten, som föreslås få utnyttjas utan hinder av bestämmelserna i
fastighetsbildningslagen, förköpslagen och jordförvärvslagen, skall som
huvudregel avse arrendestället i dess omfattning när talan om friköp väcks. I
vissa fall skall dock avvikelser kunna göras, t.ex. i form av gränsjusteringar.
Friköpet skall också gälla sådana eventuella tillbehör till fastigheten som inte
omfattas av arrendet samt alla de rättigheter som jordägaren har till
fastigheten. Med undantag för sådana fordringar som åtnjuter förmånsrätt enligt
6 § 1 förmånsrättslagen skall det friköpta områdets ansvar för fordran upphöra i
och med friköpet.
När det gäller den ersättning som skall erläggas för det friköpta området
följer förslaget regleringen i expropriationslagen. Gäller friköpet en hel
fastighet skall arrendatorn alltså som huvudregel betala löseskilling med belopp
som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Är det istället fråga om en del av en
fastighet, skall betalas intrångsersättning motsvarande den minskning av
fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Om jordägaren åsamkas
ekonomisk skada, skall även denna ersättas.
Remissinstanserna: En klar majoritet av remissinstanserna, häribland
arrendenämnderna i Västerås och Linköping, Fideikommissnämnden, Uppsala
universitet, Lantbrukarnas Riksförbund, Sveriges jordägareförbund samt Sveriges
jordbruksarrendatorers förbund, har avstyrkt eller ställt sig negativa till för-
slaget om friköpslag. Den kritik som riktats mot lagförslaget har bl.a. gått ut
på att det utgör ett alltför stort ingrepp i äganderätten utan att det motsvaras
av ett allmänt intresse. Vidare har anförts att förslaget inte uppfyller rimliga
rättssäkerhetskrav, då det saknar ett så preciserat innehåll att ingreppen i
äganderätten kan förutses. Ett stort antal remissinstanser, bl.a. Svea hovrätt,
Uppsala universitet och Sveriges advokatsamfund, har härvid ifrågasatt om
förslaget är förenligt med den europeiska konventionen om de mänskliga
rättigheterna (Europakonventionen). Vissa remissinstanser har även varit av den
uppfattningen att en lagstiftning i enlighet med förslaget skulle skapa
orättvisa mellan olika arrendatorer. Vidare har det anförts att införandet av en
friköpsrätt på ett allvarligt sätt skulle störa förhållandet mellan jordägare
och arrendatorer och i förlängningen leda till ett minskat utbud av
arrendegårdar. Det har i detta sammanhang hävdats att redan den omständigheten
att det lagts fram ett förslag om friköpslag har medfört störningar på
arrendeområdet.
Endast ett tiotal remissinstanser, häribland länsstyrelserna i Södermanlands
län och Kristianstads län, Statens lantmäteriverk, Willands arrendatorsförening,
Samrådsgruppen för arrendatorsföreningar på och omkring sydsvenska höglandet
samt lokala avdelningar av Lantbrukarnas Riksförbund har i huvudsak tillstyrkt
förslaget till friköpslag.
Skälen för regeringens bedömning: Lagstiftningen i arrendefrågor har under
1900-talet inriktats på att genom olika åtgärder stärka arrendatorernas
ställning inom ramen för det befintliga arrendeinstitutet. Man har däremot inte
velat göra direkta ingrepp i äganderätten till den mark som brukas med
arrenderätt.
Vid s.k. gårdsarrenden och bostadsarrenden gäller bestämmelser om minimitid för
upplåtelser samt om besittningsskydd. Genom det direkta besittningsskyddet har
arrendatorerna tillförsäkrats en mycket omfattande rätt till förlängning av
arrendeavtalet. Lagen innehåller vidare bestämmelser om bl.a. jordägarens
byggnadsskyldighet, om arrendatorns rätt att i vissa fall erhålla ersättning för
förbättringar av arrendestället, om möjligheter att överlåta arrenderätten, om
uppsägningstid samt om hur arrendeavgiften skall bestämmas. Ett särskilt exempel
på lagstiftning som införts till arrendatorernas skydd är 1985 års lag om arren-
datorers rätt att förvärva arrendestället. Enligt denna lag får jordägaren - om
arrendatorn anmält intresse för att köpa arrendestället - inte överlåta
arrendestället helt eller delvis utan att först ha erbjudit arrendatorn att
förvärva det.
Genom den nu gällande lagstiftningen har arrendatorerna således erhållit en
mycket stark ställning i arrendeförhållandet. Detta kan sägas gälla i synnerhet
beträffande arrendatorernas möjligheter att få stanna kvar på arrendestället.
Det har dock i olika sammanhang framhållits att frånvaron av generella regler
om skydd för de investeringar som jordbruksarrendatorerna gör på arrendeställena
utgör ett stort problem. Som framgår av avsnitt 5.2 föreslår regeringen nu att
det skall införas ett generellt skydd för sådana investeringar. Genom detta
förslag kommer jordbruksarrendatorernas ställning gentemot jordägarna att
förstärkas ytterligare.
Att införa en friköpslag skulle innebära ett avsteg från den hittills gällande
lagstiftningsprincipen om att förstärkningar av arrendatorernas ställning skall
ske inom ramen för det befintliga arrendeinstitutet. Förslaget skiljer sig också
från övrig lagreglering på arrendeområdet genom att det inte är avsett att gälla
för hela arrendatorskollektivet inom en viss arrendekategori, utan endast en
viss grupp av arrendatorer. Det har uppskattats att denna grupp utgör endast
omkring sex procent av samtliga jordbruksarrenden.
Frågan om en sådan särskild friköpsrätt för innehavare av historiska arrenden
har tidigare utretts av Friköpsutredningen. Denna utredning hade, till skillnad
mot 1990 års arrendekommitté, till uppgift att förutsättningslöst överväga om en
sådan friköpsrätt borde införas. Utredningens slutsats att en sådan lagstiftning
inte borde införas fick under den följande remissbehandlingen stort stöd av
remissinstanserna. Någon lagstiftning kom därför inte till stånd.
Även vid remissbehandlingen av det förslag som 1990 års arrendekommitté
presenterat har det framkommit att en stark majoritet av remissinstanserna
ställer sig negativa till införandet av en friköpsrätt. Bland dem som bestämt
avstyrker en lagstiftning om friköpsrätt finns företrädare för såväl jordägare
som arrendatorer. Jordbruksarrendatorernas egen organisation, Sveriges
Jordbruksarrendatorers Förbund, och Lantbrukarnas Riksförbund finns bland de
remissinstanser som bestämt har motsatt sig förslaget.
Kommitténs förslag till utformning av en lag om friköpsrätt har tillkommit som
svar på lagutskottets, av riksdagen godkända, uttalande i betänkandet
1989/90:LU6 om att en friköpsrätt vid historiska arrenden borde införas.
Kommittén hade alltså inte i uppdrag att förutsättningslöst ta ställning till om
det bör införas en friköpslag. I regeringens direktiv för utredningsuppdraget
hänvisades till lagutskottets uttalanden angående den kommande lagens utform-
ning. I direktiven underströks särskilt att det förfarande som skulle tillskapas
måste vara på en gång enkelt, tillfredsställande från rättssäkerhetssynpunkt och
förenligt med Sveriges förpliktelser enligt den europeiska konventionen om de
mänskliga rättigheterna. Mot bakgrund av de krav som riksdag och regering
således ställt på den aktuella lagstiftningen måste frågan om förslaget bör leda
till lagstiftning övervägas noga. Därtill måste beaktas den omfattande
remisskritik som riktas mot det lagda förslaget från företrädare för såväl
jordägare som arrendatorer.
Tvångsmässigt frånhändande av egendom är den längst gående formen av ingrepp i
äganderätten och bör självklart komma i fråga endast om det är motiverat av
mycket starka skäl. I de fall då ett sådant ingrepp inte avser att tillgodose
ett allmänt intresse utan en enskild persons intresse framför en annans måste
särskild restriktivitet iakttas. De skäl som åberopats till stöd för införandet
av en friköpsrätt för historiska arrenden är i första hand förhållanden av
ekonomisk och social art på arrendatorernas sida. Det har framhållits att
jordbruksarrendatorerna och deras släkt ofta brukat arrendegårdarna i flera
generationer och att det värde som dessa gårdar representerar i dag till stor
del skapats genom det arbete som arrendatorerna har utfört och de ekonomiska
uppoffringar som de har gjort. I den mån annat inte avtalats med jordägaren har
arrendatorerna själva fått - och får alltjämt - bekosta investeringar och bära
hela den företagsekonomiska risken för växtodling och djurhållning. Genom
införandet av en friköpslag skulle arrendatorerna få en garanti för att de redan
gjorda investeringarna i framtiden kommer dem och deras familjer till godo. En
sådan lag skulle också öka arrendatorernas intresse av att i fortsättningen göra
långsiktiga investeringar på arrendeställena. I detta sammanhang måste det dock
framhållas att jordbruksarrendatorer - liksom andra näringsidkare - själva valt
en sysselsättning som ofrånkomligen medför ett personligt engagemang och ett
ekonomiskt risktagande.
Ett annat argument för friköpsrätt som framförts är att det uppstår en
känslomässig bindning till arrendestället när ett arrende innehafts länge av
samma släkt och att dessa arrendatorer känner ett behov av - och bör
tillerkännas - den trygghet som ett ägande för med sig. Såsom emellertid angavs
inledningsvis har arrendatorerna idag ett mycket omfattande besittningsskydd.
Efter en lagändring år 1979 har jordägarens möjlighet att säga upp
arrendeavtalet för att i egen regi driva jordbruk på arrendestället, s.k.
självinträde, inskränkts betydligt. Om det skulle anses obilligt mot arrendatorn
att arrendeförhållandet upphör, får självinträde inte ske. I förarbetena till
den nämnda lagändringen (prop. 1978/79:183 s. 23) anges som exempel på fall då
ett avbrott i rätten till förlängning ofta torde betraktas som obilligt att
tvisten gäller ett s.k. historiskt arrende. Innehavare av historiska arrenden
har således erhållit en särskilt stark ställning i dessa fall. Även i de
situationer då jordägaren vill avsluta arrendeförhållandet på grund av att
arrendestället behövs för en mer ändamålsenlig indelning i brukningsenheter
eller att det skall användas för annat ändamål än jordbruk, skall på liknande
sätt prövas om det skulle vara obilligt mot arrendatorn att låta
arrendeförhållandet upphöra. Arrendatorns behov av trygghet tillgodoses -
förutom av de nu nämnda reglerna om besittningsskydd - av 1985 års lag om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället.
Frågan om vilka arrendatorer som bör omfattas av en eventuell friköpslag är
också ett problem, då det inte finns någon naturligt avgränsad grupp som kan
sägas ha större skäl att få sin nyttjanderätt omvandlad till äganderätt än
andra. En lag kommer därför ofrånkomligen och i stor utsträckning att bli
godtycklig. Det är exempelvis inte möjligt att säga att personer som tillträtt
sina arrenden före en viss tidpunkt har starkare känslomässiga eller ekonomiska
bindningar till arrendestället än de arrendatorer som tillträtt sina
arrendeställen efter samma tidpunkt. Situationen kompliceras ytterligare genom
den föreslagna tillämpningen av olika tidsramar för ägarens passiva innehav och
arrendatorns arrendetid. Kommittén har föreslagit att en förutsättning för
friköpslagens tillämplighet skall vara dels att arrendestället inte sedan den 1
januari 1900 varaktigt brukats av fastighetens ägare, dels att arrendatorn eller
någon honom närstående innehaft och bott på arrendestället sedan minst 40 år
före den dag talan om friköp väcks. Ett sådant system kommer många gånger att
leda till orättvisa resultat. En arrendator som är född på och har ägnat hela
sitt liv åt sin arrendegård samt vars familj - som första arrendatorer -
innehaft arrendet sedan år 1901 skulle inte tillerkännas friköpsrätt. Det skulle
däremot en annan arrendator som nyligen övertagit arrendet samt vars släkt
innehaft arrendet sedan år 1955 (under förutsättning att gården varit
utarrenderad sedan år 1900). Det är svårt att se det rimliga i en sådan
gränsdragning. Det bör tillfogas att liknande eller motsvarande resultat torde
uppkomma oavsett hur kriterierna för friköpsrätten skulle bestämmas.
Bedömningen av den nu aktuella lagstiftningsfrågan bör enligt regeringens
mening göras dels mot bakgrund av vad som nu sagts om arrendatorernas nuvarande
villkor och förslaget till generell reglering till skydd för jordbruksarrendato-
rernas investeringar, dels med hänsyn till hur en friköpsrätt förhåller sig
till Sveriges åtaganden enligt Europakonventionen och till regeringsformen.
I fråga om det skydd för äganderätten som behandlas i Europakonventionens
första tilläggsprotokoll, artikel 1 gäller numera lagen (1994:1219) om den
europeiska konventionen angående skydd för de mänskliga rättigheterna och de
grundläggande friheterna. Lagen innebär att Europakonventionen med de tillägg
som gjorts bl.a. i det första tilläggsprotokollet skall gälla som lag här i
landet (prop. 1993/94:117, bet. 1993/94:KU24 samt rskr. 1993/94:246). Lagen
trädde i kraft den 1 januari 1995.För att förslaget om friköpsrätt skall kunna
läggas till grund för lagstiftning krävs enligt 2 kap. 23 § regeringsformen att
förslaget är förenligt med Sveriges åtaganden på grund av Europakonventionen.
Det går naturligtvis inte att säkert förutse vilken ståndpunkt den europeiska
domstolen för de mänskliga rättigheterna (Europadomstolen) eller, efter inkor-
poreringen av Europakonventionen i svensk lag, svensk domstol skulle komma att
inta i denna fråga vid prövning av en friköpslag enligt den modell som kommittén
föreslagit. Enligt regeringens uppfattning finns det emellertid en beaktansvärd
risk att en sådan lagstiftning skulle befinnas vara i strid med äganderätts-
skyddet i Europakonventionen. Regeringen delar därvid inte utredningens upp-
fattning att de rättsfall från Europadomstolen som utredningen behandlar, t.ex.
fallet James m.fl. mot Storbritannien, beträffande de sakliga förutsättningarna
företer sådana likheter med de skäl och den situation i övrigt som kännetecknar
den föreslagna lagen om friköpsrätt att den inte skulle anses vara i strid med
Europakonventionen. Regeringen instämmer i den bedömning som gjorts av bl.a.
Svea Hovrätt och Uppsala universitet och dess juridiska fakultetsstyrelse och
menar att det i varje fall måste starkt ifrågasättas om en friköpsrätt är
förenlig med Sveriges åtaganden på grund av Europakonventionen.
Av betydelse i detta sammanhang är även de ändringar i regeringsformen som
gjordes i samband med inkorporeringen av Europakonventionen. Enligt 2 kap. 18 §
regeringsformen i dess lydelse fr.o.m. den 1 januari 1995 gäller att varje
medborgares egendom är tryggad bl.a. genom att ingen kan tvingas avstå sin
egendom till det allmänna eller till någon enskild genom expropriation eller
annat sådant förfogande utom när det krävs för att tillgodose angelägna allmänna
intressen. I propositionen uttalas att ändringen i regeringsformen innebär en
precisering av det egendomsskydd som Europakonventionen anger. I propositionen
görs vidare följande uttalanden om vad som i bestämmelsens mening utgör ett
angeläget allmänt intresse (se anf. prop. s. 48).
Den enskildes egendom kan av det allmänna inte ovillkorligt tryggas. Samhällets
behov av mark för naturvårds- och miljöintressen, totalförsvarsändamål och för
bostadsbyggande, trafikleder, rekreation och andra liknande ändamål måste
självfallet kunna tillgodoses. För sådana särskilt angelägna ändamål måste som
en sista utväg finnas möjlighet att tvångsvis ta i anspråk annans egendom eller
begränsa ägarens möjligheter att fritt använda sin egendom. Det måste även vara
möjligt att kunna vidta sådana åtgärder till förmån för enskild för att t.ex.
anordna lämplig utfartsväg eller förhindra olämplig eller störande bebyggelse
i grannskapet. Sådana ingrepp i annans egendom får emellertid ske endast när
det krävs för att tillgodose angelägna allmänna intressen, vilket framgår av
sista meningen av första stycket. Detta kriterium skall vara uppfyllt för att
ingrepp genom lagstiftning eller myndighetsbeslut i enskilds egendom över huvud
taget skall få ske. Den närmare innebörden av uttrycket angelägna allmänna
intressen är det inte möjligt att i detalj beskriva. Det är emellertid sådana
ingrepp som är motiverade med hänsyn till intresset av att kunna tillgodose
allmänhetens berättigade krav på en god miljö och möjligheterna att kunna
bevara och skydda områden som är av särskild betydelse från naturvårdsssynpunkt
som i första hand åsyftas, liksom intresset av att kunna ge allmänheten
tillgång till naturen för rekreation och friluftsliv. Även samhällets behov av
mark för anläggande av vägar och andra kommunikationsleder m.m. måste givetvis
kunna tillgodoses. Vad som är ett angeläget allmänt intresse måste till slut i
viss mån bli föremål för en politisk värdering där hänsyn då även måste tas
till vad som är godtagbart från rättssäkerhetssynpunkt i ett modernt och demo-
kratiskt samhälle. Det skall även framhållas att uttrycket anknyter till vad
som gäller i fråga om egendomsskyddet enligt Europakonventionen.
Av de återgivna uttalandena framgår att frågan om vad som är ett allmänt
intresse ytterst i viss mån får bli föremål för en politisk värdering av vad
som är godtagbart från rättssäkerhetssynpunkt. De exempel som anges tar sikte i
första hand på situationer där det allmänna intresset avser allmänhetens eller
samhällets behov av mark. Exemplen är givetvis inte avsedda att ge en uttömmande
beskrivning av de situationer som avses. Mycket talar dock för att uttalandena
bör förstås så att det typiskt sett måste vara fråga om ett särskilt tungt
vägande allmänt intresse för att tvångsöverföring av mark ska få ske till förmån
för enskilda.
När man mot den nu angivna bakgrunden tar ställning till frågan huruvida en
friköpsrätt kan anses vara i det allmännas intresse måste man väga in sådana
faktorer som graden av intrång som åtgärden innebär och betydelsen i stort av
att den genomförs. Mot en lagstiftning talar då att det är endast ett begränsat
antal personer som kan ha intresse av åtgärden. Också åtgärdens betydelse ur ett
större socialt eller samhällsekonomiskt perspektiv måste beaktas. Man måste
också väga in betydelsen av det lagreglerade generella skydd för jordbruksarren-
datorernas investeringar som regeringen nu föreslår. Detta skydd leder till att
de ekonomiska argument som framförts till stöd för en friköpslag försvagas
allteftersom arrendatorernas ställning förstärks. Förutom att dessa regler ger
arrendatorerna ett generellt skydd för framtida investeringar kommer reglerna
även att innebära att möjligheterna att få kompensation för tidigare gjorda
investeringar förbättras avsevärt. En konsekvens av den föreslagna överlåtel-
serätten är nämligen att arrendatorn i samband med överlåtelse av arrenderätten
kommer att ha möjlighet att överlåta all sin egendom på arrendestället, d.v.s.
även sådana investeringar som har tillkommit utan samband med de nya reglerna.
Mot bakgrund av det anförda kommer regeringen till slutsatsen att det i fråga
om friköp av historiskt arrende inte kan anses föreligga ett sådant angeläget
allmänt intresse att en lagstiftning om detta skulle vara förenlig med 2 kap. 18
§ regeringsformen.
Regeringen vill slutligen understryka att många arrendatorer - inte bara
sådana som har historiska arrenden - under årens lopp levt och verkat under
speciella och många gånger besvärliga sociala, ekonomiska och rättsliga
förhållanden. Mot bakgrund av dels de lagändringar som redan genomförts för att
förbättra arrendatorers rättsliga ställning, dels det förbättrade
investeringsskydd som föreslås i denna proposition, finner regeringen emellertid
inte heller en friköpsrätt motiverad av sociala skäl. För att säkerställa att
berörda arrendatorer omfattas av ett godtagbart skydd avser regeringen
emellertid att fortlöpande granska hur lagstiftningen på detta område fungerar.
Mot bakgrund av vad som ovan anförts läggs därför inte fram något förslag till
lag om friköp av historiska arrenden.

7 Författningskommentar

7.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

8 kap.
21 §
Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt
nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden eller vad
som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder
arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat
sig villig att antaga detta, får arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta
den till en tillträdande arrendator. Om han för bort egendomen, skall han dock
återställa arrendestället i tjänligt skick.
Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället
bortfört eller överlåtet till den tillträdande arrendatorn inom tre månader från
det arrendestället avträddes eller anspråk på lösen slutligen ogillades,
tillfaller det jordägaren utan lösen.
Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren
värdet av vad som tagits från fastigheten.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller även sådan egendom som arrendatorn i
enlighet med första stycket förvärvat av en tidigare arrendator.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.

(Jfr 21 § i kommitténs förslag)

Paragrafen reglerar rätten till sådan arrendatorn tillhörig byggnad eller annan
investering som finns på arrendestället när arrendatorn frånträder arrendet.
Genom tillägget till första stycket föreskrivs att frånträdande arrendator, vid
sidan om rätten att föra bort sådan egendom, även skall ha rätt att överlåta
denna till den arrendator som jordägaren tecknat nytt arrendeavtal med.
Överlåtelserätten förutsätter dock, liksom rätten att föra bort egendomen, att
jordägaren beretts möjlighet att lösa in egendomen. Överlåtelse måste vidare
enligt andra stycket ske inom tre månader från det att arrendestället avträddes
eller anspråk på lösen slutligen ogillades.
I fjärde stycket föreskrivs att bestämmelserna i denna paragraf även skall
tillämpas på egendom som arrendator i enlighet med första stycket förvärvat av
en tidigare arrendator. I den mån sådan egendom finns kvar vid förvärvarens
frånträde skall den således på nytt erbjudas jordägaren till inlösen. Om
jordägaren inte antar erbjudandet om inlösen har arrendatorn rätt att inom tre
månader från frånträdet antingen föra bort egendomen eller överlåta densamma
till nästföljande arrendator.
Bakgrunden till och de närmare skälen för förslaget behandlas i avsnitt 5.11.

31 §
Om en part inte godtar arrendenämnds beslut i fråga om förlängning av
arrendeavtal, fastställande av villkoren för sådan förlängning, uppskov med
avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller bestämmande av
ersättning enligt 9 kap. 14 § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21
a , 31 eller 31 b § eller 11 kap. 6 b §, får parten klandra beslutet genom att
väcka talan mot den andra parten inom två månader från den dag beslutet
meddelades. Klandras inte beslutet inom denna tid, är partens rätt till talan
förlorad.
Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4
eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

Paragrafen reglerar parternas möjlighet att klandra ett beslut av arrendenämnd.
Tillägget i paragrafens första stycke innebär att möjlighet ges till klander av
arrendenämnds beslut i frågor om tillämpning av de nya bestämmelserna i 9 kap.
21 a § om investeringstillstånd och 9 kap. 31 b § om en tilltänkt förvärvare
skall anses godtagbar som arrendator.
33 §
Talan får ej föras mot fastighetsdomstols dom i fråga om fastställande av
arrendevillkor i fall som avses i 9 kap. 12 eller 13 § eller 10 kap. 6 a § eller
11 kap. 6 b § eller i fråga som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 b §
och ej heller mot hovrätts dom i fråga om förlängning eller överlåtelse av
arrendeavtal, uppskov med avträde enligt 9 kap. 12 b eller 13 § eller 10 kap. 6
a § eller 11 kap. 6 b §, fastställande av arrendevillkor i fall som nyss
angivits eller bestämmande av ersättning enligt 9 kap. 14 §.

I paragrafen regleras möjligheten att föra talan mot fastighetsdomstolens
avgörande av arrendefrågor.
Ändringarna i paragrafen innebär att det inte går att överklaga fastig-
hetsdomstolens avgörande av frågor enligt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a §
om investeringstillstånd och enligt 9 kap. 31 b § om en tilltänkt förvärvare av
arrenderätten skall anses godtagbar som arrendator.

9 kap.
21 a §
På ansökan av arrendatorn kan arrendenämnden lämna tillstånd till en
investering som innebär att en åtgärd avseende byggnader, markanläggningar eller
jord på arrendestället skall vidtas och som inte omfattas av arrendatorns un-
derhållsskyldighet enligt 15 §.
Tillstånd skall lämnas om investeringen kan antas bli lönsam på lång sikt för
jordbruket på arrendestället och intresset av investeringen överväger jord-
ägarens intresse av att den inte kommer till stånd.
Tillstånd enligt första stycket kan förenas med villkor.
Denna paragraf gäller inte när arrendetiden uppgår till högst ett år och
arrendet inte omfattar bostad för arrendatorn.

(Jfr 20 § i kommitténs förslag)

Paragrafen innehåller de nya bestämmelserna om att en arrendator som vill utföra
en investering på arrendestället, men inte kan träffa någon överenskommelse
härom med jordägaren, skall kunna få tillstånd till investeringen av
arrendenämnden. Rättsföljden av att en investering utförs i enlighet med ett
sådant tillstånd regleras av 31 a och b §§.
Denna paragraf kan, liksom de nya bestämmelserna i 31 a och b §§ inte avtalas
bort i arrendekontraktet. Däremot kan parterna när det gäller frågor om en
konkret investering, som uppkommer under arrendeperioden, skapa egna lösningar
som avviker från vad som anges i dessa bestämmelser. Avsikten är att parterna i
första hand skall träffa överenskommelser om investeringar och andra frågor som
sammanhänger därmed. Om någon sådan överenskommelse inte träffas, kan dock
arrendatorn ansöka om tillstånd till investering enligt förevarande paragraf.
Bestämmelsen är inte avsedd att rubba arrendatorns nuvarande rättigheter när
det gäller att företa egna investeringsåtgärder på arrendestället.
Första stycket anger de yttre ramarna för bestämmelsens tillämpningsområde.
Arrendenämnden skall kunna bevilja tillstånd till framtida investeringar som
innebär åtgärder avseende byggnader, markanläggningar eller jord och som inte
omfattas av arrendatorns underhållsskyldighet. Det skall vara fråga om åtgärder
som innebär en förkovran av jordägarens fastighet. Från lagens
tillämpningsområde har ett undantag gjorts för sidoarrenden som löper på högst
ett år. Detta framgår av paragrafens sista stycke. Skälen för detta undantag har
behandlats i avsnitt 5.3.
I övrigt ställs inga särskilda krav på arrendestället för att reglerna skall
vara tillämpliga. Med det angivna undantaget kan reglerna alltså tillämpas på
såväl gårds- som sidoarrenden. En annan sak är att arrendeställets beskaffenhet
kan få betydelse vid själva tillståndsprövningen. Detta skall utvecklas i det
följande, i anslutning till bestämmelserna i förevarande paragrafs andra stycke.
Det bör noteras att de nya reglerna i princip är tillämpliga även på
investeringar som avser förhållandevis små kapitalinsatser. Som har utvecklats i
den allmänna motiveringen torde det dock i allmänhet saknas incitament att få
frågor om sådana investeringar prövade av arrendenämnden. Vidare är de nya
reglerna tillämpliga även i fråga om mycket stora investeringar. Någon övre
beloppsgräns har alltså inte föreskrivits. En annan sak är att man vid
tillståndsprövningen skall ta hänsyn till bl.a. förhållandet mellan
investeringens och arrendeställets värden (se närmare i det följande).
De ytterligare förutsättningar som måste vara uppfyllda för att tillstånd till
investering skall beviljas anges i andra stycket. Dessa förutsättningar har
diskuterats i avsnitt 5.5.
Investeringen skall för det första kunna antas bli lönsam för jordbruket på
arrendestället. Lönsamhetskravet är emellertid inte lika strängt som enligt
motsvarande föreskrift i bestämmelserna om jordägarens byggnadsskyldighet.
Bedömningen av lönsamheten skall vidare göras med utgångspunkt från ett längre
tidsperspektiv än det som anläggs i ärenden rörande byggnadsskyldighet. En
förutsättning är dock fortfarande att åtgärden skall framstå som
företagsekonomiskt försvarlig. Det måste finnas anledning anta att åtgärden på
längre sikt kommer att ge ett positivt bidrag till ett upprätthållande eller en
utveckling av en lämplig produktion på arrendestället. Naturligtvis skall
tillstånd inte ges, om det finns en beaktansvärd risk för att den tilltänkta
investeringen skulle rasera de ekonomiska förutsättningarna för arrendatorns
rörelse.
Att investeringen skall vara lönsam för jordbruket på arrendestället innebär
att arrendatorn inte skall kunna få tillstånd till en investering om denna avser
annan verksamhet än den aktuella jordbruksrörelsen. Ett exempel är att
arrendatorn på arrendestället även driver en mindre verkstad där han tar emot
jordbruksmaskiner för reparation.
Även om det angivna lönsamhetskravet är uppfyllt är detta inte tillräckligt för
att tillstånd skall kunna beviljas. Härför krävs också att intresset av att
investeringen sker överväger jordägarens intresse av att den inte kommer till
stånd. Det är alltså fråga om att göra en avvägning mellan parternas intressen
med avseende på den aktuella investeringen. Denna avvägning skall vara allsidig
och beakta samtliga omständigheter i det enskilda fallet. Det kan då röra sig om
såväl ekonomiska som mer ideella förhållanden. I den allmänna motiveringen har
tagits upp vissa förhållanden av allmän karaktär som skall beaktas vid denna
prövning. Därav framgår att tillstånd normalt inte bör ges, om jordägaren gör
sannolikt att ett självinträde är nära förestående. Vidare skall proportionerna
mellan investeringen och arrendeställets värde beaktas liksom parternas
ekonomiska förutsättningar med avseende på den aktuella investeringen och hur
lång tid som förflutit mellan arrendatorns tillträde och ansökan.
I det följande skall anges ytterligare omständigheter som kan vara av
betydelse.
Ett par remissinstanser har anfört att tillstånd inte bör ges i de fall då den
aktuella investeringen skulle riskera att omvandla ett sidoarrende till ett
gårdsarrende. Frågan om ett jordbruksarrende utgör ett gårdsarrende eller ett
sidoarrende är emellertid beroende av arrendeavtalets innehåll. Ett gårdsarrende
föreligger endast om avtalets innebörd är att arrendet omfattar bostad för
arrendatorn. Mot denna bakgrund måste det anses att det förhållandet att ett
bostadshus uppförs på ett sidoarrende - även om det sker i enlighet med ett
tillstånd från arrendenämnden - inte kan få den effekten att arrendet mot
jordägarens vilja omvandlas till ett gårdsarrende. En annan sak är att parterna
genom egna dispositioner, i anslutning till eller efter genomförandet av en
sådan investering, kan åstadkomma att arrendet övergår till att fortsättningsvis
avse ett gårdsarrende.
Flera remissinstanser har anfört att investeringar som bl.a. innebär en ändrad
driftsinriktning, en ändring av arrendeställets yttre miljö eller en fara för
miljöstörningar inte bör tillåtas mot jordägarens vilja. Frågor om vilken
verksamhet som skall bedrivas på ett arrendeställe torde ofta vara av grundläg-
gande betydelse för jordägaren när avtal om arrende ingås. Om arrendatorn under
arrendetiden önskar genomföra en investering som skulle innebära en ändring av
arrendeställets driftsinriktning, t.ex. genom övergång från spannmålsproduktion
till animalieproduktion eller genom att en tidigare inriktning på ekologiskt
jordbruk överges för mer traditionellt jordbruk, är det därför naturligt att
jordägarens åsikt bör tillmätas stor vikt vid intresseavvägningen. Vad gäller
frågan om arrendeställets yttre miljö kan i stort sett alla investeringar sägas
påverka denna. Mindre förändringar måste självfallet tolereras. Å andra sidan
måste jordägarens intresse väga tungt vid tillståndsprövningen, t.ex. om miljön
skulle genomgå en betydande förfulning på grund av investeringen. Vad därefter
gäller faran för miljöstörningar bör det noteras att jordbruk är en sådan
miljöfarlig verksamhet som enligt 38 § miljöskyddslagen står under tillsyn av de
kommunala nämnder som fullgör uppgifter inom miljö- och hälsoskyddsområdet. Av
miljöskyddslagen och miljöskyddsförordningen följer vidare att viss jord-
bruksverksamhet är förenad med tillståndsplikt eller anmälningsskyldighet.
Frågan om en investering utgör en miljöfara kommer därför i första hand att
avgöras enligt miljöskyddslagstiftningen. Detta innebär dock inte att
arrendenämnden vid intresseavvägningen är förhindrad att ta hänsyn till att en
investering kommer att innebära en fara för miljöstörningar. Det får tvärtom
anses naturligt att sådana frågor vägs in vid tillståndsprövningen. Intresseav-
vägningen skall således kunna leda till att arrendenämnden nekar tillstånd till
en investering som kan påverka miljön, även om den skulle tillåtas enligt
miljöskyddslagstiftningen. Enligt regeringens uppfattning bör det inte råda
något absolut förbud mot investeringar av de nämnda slagen. Utgångspunkten bör
emellertid vara att det måste krävas starka skäl för att mot en jordägares vilja
ge tillstånd till sådana investeringar.
Det torde kunna förutsättas att jordägaren, i de fall han anser ett speciellt
förhållande vara av vikt för beslutet att upplåta mark på arrende, föreskriver
särskilda villkor eller förbud i detta hänseende. Att arrendeavtalet innehåller
sådana villkor eller förbud måste tillmätas särskild betydelse vid
intresseavvägningen.
Under remissbehandlingen har det också påpekats att det när arrendestället ägs
av en stiftelse kan uppkomma en konflikt mellan stiftelsens ändamål och
arrendatorns investeringsvilja. Om arrendatorn genom en ansökan till
arrendenämnden skulle tillåtas att göra investeringar som innebär t.ex. att
driftsinriktningen på arrendestället ändras så att den strider mot stiftelsens
ändamålsbestämmelse skulle detta kunna få till följd att grundvalarna för
stiftelsernas verksamhet rubbas. På grund härav måste det förhållandet att en
investeringsåtgärd skulle strida mot innehållet i en stiftelses
ändamålsbestämmelse väga mycket tungt vid intresseavvägningen. Samma synsätt
torde kunna anläggas i det fallet att en investering skulle stå i strid med
t.ex. ett aktiebolags bolagsordning eller en ekonomisk förenings stadgar.
Sammanfattningsvis kan sägas att specifika förhållanden som är av särskild
betydelse för en jordägares beslut att upplåta mark på jordbruksarrende och som
kommit till uttryck genom villkor eller förbud i arrendeavtalet eller som följer
av att den aktuella jordägarens egen handlingsfrihet är begränsad, exempelvis
genom en stiftelses ändamålsbestämmelse, måste väga mycket tungt vid intresseav-
vägningen. Det anförda innebär dock inte att jordägaren kan föreskriva villkor
och förbud i arrendeavtal eller utforma verksamhetsbestämmelser i bolags-
ordningar etc. på sådant sätt att möjligheterna till att erhålla investe-
ringstillstånd inskränks i sådan mån att lagens syfte inte kan uppnås. Det
skall således inte vara möjligt att genom generellt formulerade villkor och
förbud åstadkomma att arrendatorerna undandras möjligheterna att utnyttja de
föreslagna bestämmelserna om investeringar.
Det är givet att förhållandena kommer att variera starkt i olika ansök-
ningsärenden, vilket även kommer att innebära att de ovan refererade
omständigheterna kommer att tillerkännas skiftande tyngd. De hittills angivna
exemplen avser förhållanden som huvudsakligen talar emot att tillstånd skall
ges. Att en investering är motiverad av t.ex. miljö- och djurskyddshänsyn utgör
exempel på omständigheter som vid en intresseavvägning kan tala för att
investering utförs.
Det föreslagna tillståndsförfarandet förutsätter att den ifrågavarande åtgärden
inte utförts innan tillstånd meddelats. Det skall således vara fråga om en
framtida investeringsåtgärd. Det innebär att ett tillstånd inte skall kunna ges
om arbetena är i ett framskridet stadium. Detsamma gäller när åtgärder som
medför inte endast obetydliga kostnader har vidtagits av arrendatorn. Det kan
dock tänkas att det i vissa situationer vore orimligt att vägra tillstånd enbart
av det skälet att visst arbete satts igång. Ett sådant fall kan t.ex. vara att
ett i sig mindre ingripande arbete utförts därför att erforderlig maskinell
utrustning tillfälligtvis funnits till hands till en förhållandevis låg kostnad.
För att arrendenämnderna skall kunna bedöma om tillstånd bör ges för sökta
investeringar måste sökandena förse dem med erforderligt beslutsunderlag. Hur
mycket som skall krävas måste vara beroende av förhållandena i det enskilda
ärendet. Rent allmänt torde dock krävas att ritningar, beskrivningar och eko-
nomiska kalkyler ges in. Innan arrendenämnden fattar beslut skall vidare, i
likhet med vad som gäller i ärenden rörande byggnadsskyldighet, länsstyrelsens
yttrande inhämtas. Detta framgår av ett i detta lagstiftningsärende föreslaget
tillägg till 17 § andra stycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.
Under remissbehandlingen har föreslagits att investeringstillstånden skall
tidsbegränsas så att den aktuella investeringen måste utföras inom tre år. Som
skäl för detta har anförts att förutsättningarna för investeringen kan förändras
väsentligt om lång tid förflyter efter tillståndsgivningen. Om emellertid inve-
steringen i ett sådant fall inte längre framstår som ändamålsenlig eller lönsam
torde det kunna förutsättas att inte heller arrendatorn har något intresse av
att utföra den. Något behov av en generell tidsbegränsning har därför inte
ansetts föreligga. Däremot bör arrendenämnden, om det i ett visst fall anses
nödvändigt, kunna lämna föreskrifter om tiden för investeringens utförande. Att
arrendenämnden har möjlighet att på detta sätt begränsa tillståndet till viss
tid och att även i övrigt förena tillståndet med villkor framgår av tredje
stycket.

22 §
Har jordägaren enligt avtal med arrendatorn helt eller delvis bekostat en
investering på arrendestället och har arrenderättens värde ökat genom
investeringen, är arrendatorn skyldig att godta en skälig höjning av
arrendeavgiften.
Sådan skyldighet föreligger också, om arrenderätten ökat i värde till följd av
att jordägaren
1. utfört arbete som avses i 17 a eller 18 §,
2. betalat ersättning enligt 17 a § andra stycket, 18 § andra stycket eller 21
§ första stycket för arbete som arrendatorn utfört, eller
3. löst in en investering.

(Jfr 22 § i kommitténs förslag)

Paragrafen innehåller bestämmelser om höjning av arrendeavgiften med anledning
av att jordägaren medverkat till en investering på arrendestället.
I syfte att öka möjligheterna för att parterna skall kunna komma överens i
frågor om investeringar har i första stycket intagits en uttrycklig bestämmelse
av innebörd att jordägaren har rätt till skälig höjning av arrendeavgiften när
parterna slutit avtal om en investering och jordägaren bekostat hela
investeringen eller en del därav. En förutsättning för avgiftshöjning skall
vara att investeringen medfört att arrenderätten fått ett högre värde.
I andra stycket återfinns de gamla reglerna om att jordägaren har rätt till
höjning av arrendeavgiften bl.a. när han utfört eller bekostat arbete på grund
av bestämmelserna om byggnadsskyldighet. Till dessa har lagts en regel om att
jordägaren skall ha rätt att höja arrendeavgiften när han löst in en
investering. Denna regel åsyftar i första hand fall då inlösen sker enligt den
nya bestämmelsen i 31 a §. Inlösen som sker utan samband med denna paragraf
kommer dock också att omfattas. För att bestämmelserna skall bli mera lättlästa
har de delats upp i tre skilda punkter.
Avgörandet av vad som skall anses utgöra en skälig höjning skall ske med
tillämpning av de principer som hittills gällt för avgiftshöjningar enligt denna
bestämmelse. Innebörden härav har behandlats i avsnitt 5.10. I den mån jordägar-
en enligt överenskommelse med arrendatorn bekostat en del av investeringen skall
höjningen ställas i relation till jordägarens insats.
Tvister om avgiftshöjningar enligt denna paragraf skall, liksom för närvarande,
prövas av fastighetsdomstol som första instans.

Överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering

31 §
Arrendatorn får inte överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, om ej
annat följer av andra-fjärde styckena eller av 31 a §.
Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får
arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att
återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig
ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall
han lämna besked därom inom en månad.Vidare gäller beträffande arrenden för viss
tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den
avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller
avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om
inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.Avlider
arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid avtalet är
ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator för där
avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall göras inom
sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som enligt tredje
stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.
Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

Ändringen i paragrafens första stycke är en följd av att överlåtelserätt
fortsättningsvis kan föreligga också enligt 31 a §.

31 a §
En arrendator som har utfört en sådan investering som avses i 21 a § får
överlåta arrenderätten, om
1. arrendatorn skriftligen har erbjudit jordägaren att lösa in investeringen,
samt
2. jordägaren inte inom tre månader från erbjudandet har åtagit sig sådan
inlösen.
Har en arrendator utfört en investering som avses i 21 a § och upphör arren-
deförhållandet på grund av en omständighet som avses i 8 §, är jordägaren
skyldig att lösa in investeringen.
Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator till
vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i 21 a §.
Inlösenbeloppet skall, om inte annat avtalats, motsvara vad arrendestället har
ökat i värde genom investeringen.

(Jfr 31 a § i utredningens förslag)

Paragrafen har utformats i huvudsak enligt Lagrådets förslag. En skillnad är
dock att tvister om inlösenskyldighet och inlösenvillkor skall avgöras av
fastighetsdomstol som första instans.
Paragrafen behandlar rättsföljden av att arrendatorn utför en investering
enligt 21 a §. Den innehåller den allmänna bestämmelsen om arrendatorns
överlåtelserätt och jordägarens skyldighet att i vissa fall lösa in investe-
ringen.
I första stycket fastslås att en arrendator som utfört en investering på
arrendestället efter tillstånd enligt 21 a § har rätt att överlåta arrenderätten
under vissa förutsättningar. Att arrendatorn skall ha utfört investeringen
innebär i detta sammanhang att han har gjort det på egen bekostnad eller på
annat sätt utan att jordägaren har behövt bidra till den. Om jordägaren bekostat
endast en viss del av investeringen, är bestämmelserna i denna paragraf och 31 b
§ inte tillämpliga. I sådana situationer, som förutsätter att parterna träffat
en överenskommelse om finansieringen av investeringen, bör parterna således även
avtala om följderna av investeringen. Arrendatorns överlåtelserätt förutsätter
att jordägaren beretts tillfälle att lösa in den aktuella investeringen. När ett
erbjudande om inlösen lämnats får jordägaren en betänketid om tre månader från
mottagandet av erbjudandet. Inom denna tid måste han ta slutlig ställning till
frågan om inlösen. Jordägarens förklaring om att han önskar lösa investeringen
måste ges formen av ett civilrättsligt bindande och villkorslöst åtagande för
att förhindra arrendatorns överlåtelserätt. Ett sådant åtagande innebär bl.a.
att jordägaren - om överenskommelse inte träffats om lösensumman - åtar sig
skyldighet att lösa egendomen till det belopp som i sista hand får fastställas
av domstol. Av skäl som redovisats i avsnitt 5.6 skall arrendatorns erbjudande,
men inte jordägarens åtagande att lösa investeringen, ske skriftligen. Arren-
datorns överlåtelserätt inträder när jordägaren förklarat sig avstå från att
anta erbjudandet om inlösen eller när det står klart att han inte iakttagit
svarsfristen om tre månader.
Innebörden av överlåtelserätten och de närmare villkoren härför regleras i 31 b
§.
I andra stycket återfinns en regel om inlösenskyldighet för vissa speciella
situationer. Enligt denna skall jordägaren vara skyldig att lösa in investering
som utförts enligt 21 a § när han sagt upp arrendeavtalet och arrendatorn på
grund av en omständighet som avses i 8 § saknar förlängningsrätt. I dessa fall
har arrendatorn inte någon framtida arrenderätt att överlåta. Genom regeln om
inlösenskyldighet ges arrendatorerna en möjlighet till ekonomisk kompensation
även i dessa situationer.
Som framgått av avsnitt 5.3 skall den nya regleringen inte ges retroaktiv
verkan på det sättet att den skall kunna bli tillämplig på grund av att
arrendatorn tidigare tillfört egendom till arrendestället. Avsikten är således
inte att det skall uppkomma någon överlåtelserätt eller inlösenskyldighet på
grund av investeringar som utförts utan att tillstånd meddelats av
arrendenämnden. De nya reglerna medför emellertid en betydelsefull möjlighet för
arrendatorn att tillgodogöra sig det mervärde som skapats genom honom tillhöriga
investeringar som antingen gjorts före den föreslagna lagändringen eller som
visserligen gjorts därefter, men utan att föreskrifterna i 21 a § iakttagits. I
samband med en försäljning av arrenderätten kommer arrendatorn nämligen att ha
möjlighet att överlåta all sin egendom på arrendestället.
Vid överlåtelse av arrenderätt träder den nye arrendatorn in i den tidigares
ställe och övertar dennes rättigheter och skyldigheter gentemot jordägaren.
Denna princip bör gälla även vid tillämpningen av de nu föreslagna reglerna. En
arrendator som förvärvat arrenderätt och investeringar för vilka tillstånd
lämnats enligt bestämmelsen i 21 a §, bör således ha rätt att i sin tur begära
inlösen av investeringarna och, om inlösen inte sker, att överlåta
arrenderätten. För att någon tvekan inte skall råda om att bestämmelsen har
denna innebörd har, på Lagrådets inrådan, en uttrycklig regel härom tagits in i
paragrafens tredje stycke.
Tvister om jordägarens åtagande eller skyldighet att lösa investeringar enligt
denna bestämmelse skall avgöras av fastighetsdomstol som första instans (jfr 8
kap. 32 § ).
I fall då inlösen skall ske är utgångspunkten att parterna skall komma överens
om den ersättning som jordägaren skall betala och övriga villkor för inlösen. Om
en sådan överenskommelse inte kan nås får villkoren bestämmas i rättegång. Även
en sådan tvist skall avgöras av fastighetsdomstol.
När parterna träffar överenskommelse om villkoren för inlösen har de
självfallet full frihet att bestämma inlösenbeloppet efter de grunder de anser
vara lämpliga. Oavsett om frågan om ersättningen skall avgöras av domstol eller
ej kan det dock vara en fördel att grunder för ersättningsberäkningen anges i
lagen. Som framgått av avsnitt 5.7 anser regeringen att inlösenbeloppet, om inte
annat avtalats, skall motsvara vad arrendestället genom den aktuella investe-
ringen ökat i värde. Detta kommer till uttryck i paragrafens fjärde stycke.
Inlösenbeloppet skall i princip bero av investeringens avkastningshöjande effekt
och motsvara vad jordägaren kan kompensera sig för hos arrendatorn. I fall då
det är svårt att fastställa investeringens avkastningshöjande effekt måste
investeringens påverkan på arrendeställets värde beräknas på ett annat sätt. Det
kan då vara naturligt att utgå från investeringens återanskaffningsvärde med
avdrag för värdeminskning på grund av ålder och förslitning. Om det värde som
erhålls vid en sådan beräkning måste antas avvika från den faktiska värdehöjning
som investeringen gett upphov till, får inlösenbeloppet justeras i enlighet
därmed.
Såväl 8 kap. 21 § jordabalken som de nu föreslagna bestämmelserna om
överlåtelserätt respektive inlösenskyldighet avser situationer då det på
arrendestället finns egendom som tillhör arrendatorn. Bestämmelsen i 8 kap. 21 §
jordabalken avser endast egendom som finns kvar på arrendestället när arrenda-
torn frånträder arrendet, och kan inte tillämpas såvitt gäller arrendatorns
förfoganden under arrendetiden. De nya bestämmelserna om överlåtelse och inlösen
kan däremot aktualiseras under arrendetiden. I den mån en fråga om inlösen,
t.ex. ersättningsbeloppet, inte är slutligt avgjord vid frånträdet skulle en
konflikt mellan reglerna kunna vara principiellt möjlig. Bestämmelserna i
förevarande paragraf skall dock gälla beträffande egendom som tillförts
arrendestället i enlighet med ett tillstånd enligt 21 a §. Annan egendom som
arrendatorn - före eller efter den nya bestämmelsens ikraftträdande - tillfört
arrendestället avses även fortsättningsvis vara omfattad av bestämmelserna i 8
kap. 21 § jordabalken. Eftersom en speciell lagregel anses ta över en generell
regel i samma ämne torde det inte vara nödvändigt att införa en särskild lagre-
gel som klargör förhållandet mellan de nu angivna bestämmelserna.
Har en fråga om inlösen eller överlåtelse överhuvud inte aktualiserats enligt
denna bestämmelse vid arrendatorns frånträde, kommer arrendatorns egendom på
arrendestället att omfattas av bestämmelserna i 8 kap. 21 § jordabalken.

31 b §
Arrendatorns överlåtelserätt enligt 31 a § innebär att arrendatorn får överlåta
arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas.
Om jordägaren inte som ny arrendator godtar en person som arrendatorn anvisar,
får arrenderätten överlåtas till denne endast om arrendenämnden funnit att
jordägaren skäligen kan nöjas med honom. Sådan prövning kan ske samtidigt
beträffande flera tänkbara förvärvare.
Har överlåtelsen inte fullbordats inom tre år från arrendatorns erbjudande om
inlösen, får överlåtelse inte ske utan att jordägaren på nytt erbjudits att lösa
investeringen enligt 31 a §. Överlåtelse till den som genom beslut av
arrendenämnd eller fastighetsdomstol godtagits som ny arrendator får dock alltid
ske inom tre månader från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet, om
förfarandet i arrendenämnden inletts före treårsfristens utgång.

(Jfr 31 a § i kommitténs förslag)

Paragrafen innehåller bestämmelser om den överlåtelserätt som arrendatorn
erhåller, om han utfört en investering enligt 21 a §. Som framgår av 31 a §
gäller överlåtelserätten endast under förutsättning att jordägaren inte åtagit
sig att lösa in den aktuella investeringen. Överlåtelserätten inträder antingen
när jordägaren förklarat sig avstå från att anta erbjudandet om inlösen enligt
31 a § eller när det står klart att han inte iakttagit den däri angivna
svarsfristen om tre månader.
Enligt första stycket innebär överlåtelserätten att arrendatorn får överlåta
arrenderätten till någon annan med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. I
likhet med vad som gäller i fråga om krav på en ny arrendator vid överlåtelse
enligt 9 kap. 31 § tredje stycket jordabalken, bör krävas att den tilltänkte
arrendatorn har jordbruksutbildning och avser att ägna sig åt att bruka
arrendestället samt att han har ordnad ekonomi och även i övrigt är lämplig som
arrendator.
Av andra stycket framgår att arrendenämnden, i de fall då jordägaren inte
godkänner en av arrendatorn anvisad förvärvare, skall pröva om denne är en
person med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Arrendenämndens prövning skall
vara obligatorisk i alla de fall där jordägarens uttryckliga medgivande till
överlåtelsen saknas. Överlåtelse får då ske endast om arrendenämnden funnit att
personen i fråga skall godtas. Konstruktionen med en sådan obligatorisk
förhandsprövning av förvärvarens kvalifikationer innebär att arrenderätten kan
komma att förverkas, om arrendatorn överlåter arrenderätten utan att avvakta
arrendenämndens beslut (se 8 kap. 23 § första stycket 4 jordabalken).
Med hänsyn till risken att arrendenämndens prövning mynnar ut i ett beslut
enligt vilket en anvisad person inte kan godtas skall olika tänkbara förvärvares
lämplighet kunna prövas i ett sammanhang. Detta kan bringa ned tidsåtgången
avsevärt t.ex i ett fall där det från början är osäkert om en tänkbar förvärvare
uppfyller lagens krav.
Arrendenämndens beslut skall kunna klandras till fastighetsdomstol, som skall
utgöra sista instans vid prövning enligt förevarande bestämmelse. Detta framgår
av tillägg till bestämmelserna i 8 kap. 31 och 33 §§.
Det har inte ansetts rimligt att ge ett avstående eller ett uteblivet svar på
erbjudandet om inlösen den verkan att jordägaren därefter, för hela arrendatorns
återstående tid på arrendestället, skall vara avskuren från möjlighet att lösa
in investeringen. I tredje stycket har därför ställts upp en tidsgräns för
överlåtelserätten om tre år. Tiden räknas från det att jordägaren erhöll det
skriftliga erbjudandet om inlösen från arrendatorn. Innebörden av regeln är att
arrendatorn, om en överlåtelse inte fullbordats inom treårsfristen, åläggs en
skyldighet att på nytt erbjuda jordägaren att lösa investeringen. Ett sådant
upprepat erbjudande får samma verkan som det ursprungliga erbjudandet. Om
jordägaren avslår erbjudandet eller försitter svarsfristen om tre månader, har
arrendatorn möjlighet att under en ny treårsperiod överlåta arrenderätten.
Den angivna treårsregeln är försedd med ett undantag. Om frågan om
förvärvarens lämplighet anhängiggjorts i arrendenämnden inom treårsfristen och
den tilltänkte förvärvaren sedermera, genom beslut av arrendenämnden eller -
efter klandertalan - fastighetsdomstolen, godtas som ny arrendator, skall
överlåtelse alltid få ske till denne inom tre månader från den tidpunkt då talan
inte kan föras mot beslutet. Detta innebär således att frågan om överlåtelse
kan skjutas upp i avvaktan på ett avgörande om förvärvarens lämplighet. Om
avgörandet innebär att förvärvaren är godtagbar, skall överlåtelse ske inom tre
månader från den tidpunkt då klander inte längre kan föras mot arrendenämndens
beslut eller - om avgörandet meddelats av fastighetsdomstol - inom tre månader
från domstolens icke överklagbara dom.
Det nu nämnda undantaget kan få betydelse såväl när beslutet om den tilltänkta
förvärvarens lämplighet meddelas före treårsfristens utgång som när det meddelas
därefter. I de situationer då ett slutgiltigt beslut föreligger mindre än tre
månader före treårsfristens utgång innebär regeln att parternas tid att avsluta
överlåtelsen förlängs något. Risken för att de skall hamna i tidsnöd på grund av
att beslutet meddelats så sent minskar härigenom. Parterna riskerar inte heller
att överlåtelserätten elimineras på grund av att klandertiden inte hinner löpa
ut före treårsfristens utgång.
Om överlåtelsen i de nu nämnda undantagsfallen inte fullbordas inom tre månader
från den tidpunkt då talan inte kan föras mot beslutet, skall jordägaren i
enlighet med huvudregeln erbjudas att lösa in investeringen.

7.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

1 §
Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att1. medla i
arrendetvist,
2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bo-
stadsarrende eller fiskearrende eller av avtal om jakträttsupplåtelse eller om
villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 §
jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21, 21 a, 31 eller
31 b §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § samma balk ankommer på arrendenämnd,
3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses
i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken
eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,
4. vara skiljenämnd i arrendetvist,
5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva
arrendestället.
Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

Tillägget till paragrafen är föranlett av att arrendenämnd fortsättningsvis även
skall pröva frågor enligt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a och 31 b §§ jor-
dabalken om investeringstillstånd samt om en tilltänkt förvärvare av arren-
derätten skall anses godtagbar som ny arrendator.

17 §
Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar
besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att
närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig
utredning.
I ärende som avses i 9 kap. 17 a, 18, 21, 21 a eller 31 § jordabalken skall
arrendenämnden inhämta yttrande från länsstyrelsen. Sådant yttrande skall också
inhämtas om det beträffande jordbruksarrende uppkommer fråga om tillämpning
av 6 § första stycket 3 eller 4 eller 7 § tredje stycket lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. I ärende som avses i 9 kap. 9 §
jordabalken får arrendenämnden, om utredningen ger anledning till det, inhämta
yttrande från länsstyrelsen om arrendeställets avkastningsförmåga. Yttrandena
skall inhämtas från den länsstyrelse inom vars område fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den
hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att
yttra sig.

Det ankommer normalt på parterna själva att skaffa fram den utredning som behövs
för att nämnden skall kunna bedöma tvisten. I denna paragraf ges nämnderna vissa
möjligheter att föranstalta om utredning. Med anledning av den nya bestämmelsen
i 9 kap. 21 a § jordabalken görs ett tillägg till paragrafen. I ärenden om
tillstånd till investering enligt 9 kap. 21 a § jordabalken skall arrende-
nämnden, liksom när det gäller ärenden om bl.a. byggnadsskyldighet, inhämta
yttrande från länsstyrelsen.

Sammanfattning av betänkandet Historiska arrenden (SOU 1991:85)

Sedan riksdagen bifallit lagutskottets hemställan i 1989/90:LU6 och gett
regeringen till känna att det bör införas en friköpsrätt vid historiska arrenden
uppdrogs åt denna kommitté att lägga fram förslag till lagstiftning i ämnet. I
enlighet härmed presenteras i detta betänkande förslag till en lag om
friköpsrätt vid historiska arrenden och till vissa följdändringar i annan
lagstiftning.
Enligt den föreslagna lagen om friköpsrätt vid historiska arrenden skall en
arrendator till jord som omfattas av ett i lagen närmare definierat begrepp -
historiskt arrende - under vissa särskilda förutsättningar ha rätt att lösa in
den fasta egendom som omfattas av arrendet.
Såvitt gäller en för lagförslaget central kategori jord, nämligen den som i
äldre tid gick under benämningen frälsejord, är den ideologiska bakgrunden till
inlösenrätten förknippad med att den nuvarande arrendeavgiften i viss
utsträckning kan härledas ytterst ur en tidigare föreliggande beskattningsrätt.
Detta är dock bara en utgångspunkt. Den diskussion som lett fram till vårt
uppdrag har som grund för att införa en friköpsrätt anfört förhållanden
hänförliga till i första hand arrendatorssidan. Grunden för den föreslagna
inlösenrätten kan i korthet beskrivas så, att i ett fall där arrendestället i
generationer bebotts och brukats av arrendatorer tillhörande samma släkt har
arrendatorerna och deras familjer fått mycket starka såväl ekonomiska som
personliga bindningar till arrendestället, medan motsvarande bindningar typiskt
sett är betydligt svagare på jordägarsidan varför förhållandena på brukarsidan
motiverar att den nuvarande arrendatorn ges rätt att få nyttjanderätten om-
vandlad till en äganderätt.
Vårt förslag innebär att inlösenrätten skall gälla inte bara mot privata
subjekt utan också mot stat, kyrka och kommun. Likväl berörs endast en ringa del
av den jordbruksmark som i dag arrenderas. Uppskattningsvis rör det sig om drygt
6 % av det totala antalet arrenderade företag.
Som benämning på inlösenrätten används termen friköpsrätt. Termen anknyter till
den diskussion som under många år förts angående införandet av en inlösenrätt av
här ifrågavarande art. Ordet friköpsrätt indikerar dels att arrendatorn tillförs
en rätt att under de i lagen angivna förutsättningarna förvärva arrendestället
även mot jordägarens vilja, dels att rättigheten bygger på att man på
arrendatorssidan sedan lång tid har en besittningsrätt till egendomen. Enligt
förslaget skall en arrendator inte med bindande verkan för framtiden kunna avstå
från friköpsrätten.
Som en grundläggande förutsättning för att friköpsrätt skall kunna föreligga
gäller alltså att jorden omfattas av lagens definition av begreppet historiskt
arrende. Den valda definitionen innebär att ett historiskt arrende skall anses
föreligga när det är sannolikt att den helt övervägande delen av ett
arrendeställe inte sedan den 1 januari 1900 varaktigt brukats av fastighetens
ägare.
Friköpsrätten har begränsats till att avse vissa jordbruksarrenden och
bostadsarrenden. I fråga om jordbruksarrenden föreslås att friköp skall få ske
om huvuddelen av arrendestället sedan minst 40 år före den dag då talan om
friköp väcks innehafts och stadgivarande bebotts av arrendatorn eller någon
honom närstående. Motsvarande förutsättningar föreslås gälla beträffande
bostadsarrenden. Här har friköpsrätten emellertid också begränsats till sådana
upplåtelser som på visst sätt kan härledas ur ett tidigare jordbruksarrende i
släkten. I lagförslaget ges en särskild definition på vilka som skall anses som
närstående. Med närstående avses make och förutvarande make, deras barn,
föräldrar och syskon samt föräldrarnas föräldrar och syskon.
De omtalade reglerna har kompletterats med en bestämmelse, enligt vilken man i
vissa fall kan göra undantag från friköpsrätt. Som ett krav för att friköpsrätt
skall föreligga föreslås gälla att det finns en rätt till förlängning av
arrendeavtalet. Dessutom innehåller förslaget en s.k. jordägarventil; friköp
skall inte få ske om det av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren.
Friköp skall vägras även i ett fall där egendom skall inlösas enligt 16 § lagen
om avveckling av fideikommiss.
Förslaget innebär att arrendatorn inte är skyldig att lösa arrendestället men
att han när som helst skall kunna påkalla friköp. Huvudregeln föreslås vara att
friköpsrätten skall gälla också mot en ny ägare. Under hänvisning till att
jordägaren annars skulle komma att åsamkas förmögenhetsförluster föreslår vi
emellertid här den betydelsefulla begränsningen att en arrendator som har rätt
till hembud enligt lagen om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället måste
vidta åtgärder för att genomföra ett förvärv när han får ett sådant hembud.
Underlåter han i ett sådant läge att förvärva arrendestället skall friköpsrätten
upphöra att gälla mot den som därefter förvärvar egendomen från den jordägare
som gjorde hembudet. Det bör betonas att arrendatorn, för att undgå risken att
mista sin friköpsrätt utan att först ha fått ett hembud, måste ha en giltig
intresseanmälan registrerad hos inskrivningsmyndigheten.
Friköpsrätten föreslås som huvudregel avse arrendestället i dess omfattning när
talan om friköp väcks. I vissa fall skall dock avvikelser kunna göras, t.ex. i
form av gränsjusteringar, andra justeringar för att främja en god
fastighetsindelning och till förebyggande av betydande olägenheter för
jordägaren. Friköpet skall gälla också sådana eventuella tillbehör till
fastigheten som inte omfattas av arrendet.
Ett friköp föreslås få ske utan hinder av bestämmelserna i fastighetsbildnings-
lagen, förköpslagen eller jordförvärvslagen.
Som huvudregel föreslås gälla att ett friköp skall avse alla de rättigheter som
jordägaren har till fastigheten. Sådana särskilda rättigheter till fastigheten
som tillkommer annan än den från vilken friköpet sker skall däremot bestå. Här
föreslås bestämmelserna i 7 kap. 27 och 28 §§ jordabalken gälla. Föreligger
särskilda skäl, såsom när rättigheten tillkommer en juridisk person som
kontrolleras av jordägaren, skall i stället kunna förordnas att rättigheten
skall upphöra. I det fall andel i samfällighet eller särskild rätt hör till den
fastighet varifrån friköp sker föreslås bestämmelserna i 2 kap. 5 § och 10 kap.
4 § fastighetsbildningslagen gälla.
Med undantag för sådana fordringar som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1.
förmånsrättslagen skall det friköpta områdets ansvar för fordran upphöra i och
med friköpet. I enlighet med bestämmelserna i 6 kap. 14 § jordabalken upphör
också inteckningen att gälla i friköpt område.
I samband med ett friköp kan vid behov förordnas att servitut skall bildas,
ändras eller upphävas.
När det gäller den ersättning som skall erläggas för det friköpta området
följer den föreslagna lagen regleringen i expropriationslagen. Gäller friköpet
en hel fastighet skall arrendatorn alltså som huvudregel betala löseskilling med
belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Är det i stället fråga om en
del av en fastighet skall betalas intrångsersättning motsvarande den minskning
av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Om det uppkommer
ekonomisk skada för fastighetsägaren skall även denna ersättas.
Värderingen skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersättningsfrågan
avgörs. När värdet skall fastställas skall man bortse från sådana förbättringar
av fastigheten som beror av att arrendatorn lagt ned arbete eller kostnad utöver
vad som ålegat honom. Detsamma skall gälla när rätten till sådana förbättringar
övergått till arrendatorn från en tidigare arrendator. Också från sådana
åtgärder som vidtagits av jordägaren i uppenbar avsikt att höja ersättningen vid
ett friköp skall bortses.
Även när det gäller förfarandet har den föreslagna lagen utformats efter
mönster av i första hand expropriationslagen. I viss utsträckning hänvisas till
bestämmelserna i den lagstftningen. Härigenom har friköpslagens omfång kunnat
nedbringas väsentligt.
Den som önskar friköpa ett område får alltså väcka talan mot jordägaren vid
fastighetsdomstol. Avser friköpet del av en fastighet skall stämningsansökningen
vara åtföljd av karta och beskrivning som upprättats av fastighets-
bildningsmyndigheten.
I lagförslaget framhålls domstolens processledande uppgifter. Domstolen skall
verka för att utredningen får den inriktning och omfattning som är lämplig med
hänsyn till målets beskaffenhet. Den skall vidare tillse att onödig utredning
inte förebringas. Samtidigt ges domstolen rätt att självmant föranstalta om den
utredning som är erforderlig. Vid friköp av egendom med anknytning till
fideikommiss skall domstolen inhämta yttrande från fideikommissnämnden huruvida
området skall inlösas enligt 16 § lagen om avveckling av fideikommiss.
Den föreslagna lagen hindrar inte att parterna kommer överens om köp enligt
allmänna regler. När ett friköp sker genom dom behöver man emellertid inte
iaktta vissa inskränkande bestämmelser i bl.a. fastighetsbildningslagen. Detta
innebär att parterna vid ett vanligt fastighetsköp kan ha ett intresse av att
felaktigt få köpet karaktäriserat som ett friköp. För att motverka en sådan
effekt har föreskrivits att domstolen, i ett fall där parterna är överens om att
friköp får ske, självmant måste undersöka att det verkligen är fråga om ett
historiskt arrende i lagens mening innan den utfärdar dom i enlighet med
överenskommelsen. Frågan om friköpsrätt föreligger får avgöras genom särskild
dom.
Rättegångskostnaderna vid fastighetsdomstolen föreslås belasta arrendatorn. I
högre instans skall vardera parten stå sina egna kostnader. Undantag från dessa
regler kan i enlighet med allmänna regler göras vid t.ex. försumlig
processföring.
Ett friköp skall enligt förslaget anses fullbordat när samtliga frågor i saken
avgjorts slutligt och arrendatorn fullgjort sina åligganden enligt domen. I
fråga om köp av del av en fastighet föreslås friköpet få fastighetsbildande
verkan.
Sammanfattning av betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109)

En av kommitténs huvuduppgifter har varit att utforma förslag till regler om
skydd för jordbruksarrendatorns investeringar på arrendestället. Ett förslag
till sådana regler presenteras i detta betänkande.
I betänkandet läggs vidare fram förslag till några ytterligare förändringar på
skilda områden av arrendelagstiftningen. Uppdraget har innefattat att överväga
frågor om ansvaret för olyckshändelser på byggnader och andra anläggningar, om
ansvaret för skador av vilt, om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis, om
möjlighet att i vissa fall deponera arrendeavgift samt om besittningsskydd när
en medarrendator vill träda ut ur arrendeförhållandet. Våra överväganden i dessa
delar redovisas i separata kapitel.
Betänkandet innehåller också ett förslag till omredigering av bestämmelserna i
9 kap. 15-22 §§ JB.

Jordbruksarrendatorers investeringar

Sedan många år har från skilda håll framhållits att det finns ett behov av nya
bestämmelser om investeringar på arrendeställen. Behovet av en reform har på
senare tid accentuerats. I ett läge där förhållandena inom svenskt jordbruk
präglas av osäkerhet och låg lönsamhet är det av särskild betydelse att
förbättra jordbrukets internationella konkurrenskraft. Ett sätt att åstadkomma
detta är att skapa förutsättningar för ett framtida gott investeringsklimat i
sådana jordbruksföretag som drivs på arrenderad mark.
Det betonas i betänkandet att frågor med anknytning till investeringar på
arrendestället i första hand bör lösas genom överenskommelse mellan parterna.
Förslagets regler avser situationen då någon sådan överenskommelse inte kan nås.
De föreslagna reglerna innebär att en arrendator som vill utföra en investering
skall kunna vända sig till arrendenämnden med en begäran om tillstånd till
investeringen. En förutsättning för att ett sådant tillstånd skall få lämnas är
enligt förslaget att den ifrågavarande investeringen kan antas vara till
varaktig nytta för jordbruket på arrendestället. Dessutom skall intresset av att
investering sker överväga jordägarens intresse av att den inte kommer till
stånd. Vid denna bedömning skall hänsyn tas till samtliga omständigheter av
betydelse. I lagtexten har som en särskild omständighet angetts förhållandet
mellan investeringen och arrendeställets värde. I princip skall tillstånd inte
lämnas om investeringen är så omfattande att en senare inlösen framstår som
praktiskt omöjlig med hänsyn till att investeringen är mera värd än fastigheten.
Om tillstånd lämnas till investeringen skall jordägaren beredas tillfälle att
utföra den inom viss tid som bestäms av arrendenämnden. Utför jordägaren inte
investeringen får arrendatorn göra den på egen bekostnad.
I ett fall där arrendatorn utfört investeringen skall han enligt förslaget ha
rätt att överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren skäligen kan
nöjas. Jordägaren skall dock först erbjudas att mot skälig ersättning lösa den
med arrendenämndens beslut avsedda investeringen. Om jordägaren önskar anta
erbjudandet skall han inom två månader skriftligen förbinda sig att lösa
egendomen. Inlösen skall också ske om arrendatorn inte har möjlighet att
överlåta arrenderätten på grund av att jordägaren gör självinträde eller övertar
arrendestället i enlighet med någon annan bestämmelse i 9 kap 8 § JB.
Reglerna bygger på att vad som är skälig ersättning, liksom övriga villkor vid
övertagandet av egendomen, i första hand skall bestämmas av parterna gemensamt.
Kan de inte komma överens skall frågorna avgöras av arrendenämnden.
I fall då arrenderätten får överlåtas av arrendatorn får överlåtelse ske till
en person som har sådana förutsättningar att driva jordbruk och fullgöra de
skyldigheter som följer med ett arrendatorsskap att jordägaren skäligen bör
kunna nöjas med honom som arrendator. Om jordägaren inte förklarar sin godta en
person som anvisats av arrendatorn skall frågan avgöras av arrendenämnden. En
sådan prövning vid arrendenämnden kan avse flera tänkbara förvärvare.
Bestämmelserna om inlösen/överlåtelse avses gälla också till förmån för en
arrendator som förvärvat arrenderätten i enlighet med den föreslagna regeln.
Om en part begär det skall arrendenämnden i samband med prövning av frågan om
tillstånd till en investering pröva även frågan om jordägaren skall ha rätt till
en högre arrendeavgift om han utför investeringen.
Enligt förslaget skall de nuvarande bestämmelserna om jordägarens rätt till
högre arrendeavgift under löpande arrendeperiod justeras på så sätt att sådan
rätt föreligger även när jordägaren enligt avtal medverkat till en investering
som medför ett högre värde på arrenderätten. En motsvarande rätt skall enligt
förslaget finnas när jordägaren utfört eller senare löst in en investering som
tillåtits av arrendenämnden enligt de just redovisade reglerna. Den nuvarande
rätten till högre arrendeavgift i anledning av jordägarens byggnadsskyldighet
föreslås finnas kvar.

Ansvar för skador på byggnader och andra anläggningar

När det gäller skador som inte är så omfattande att jordägarens byggnads-
skyldighet aktualiseras gäller för närvarande olika regler beroende på om
skadan orsakats av brand eller av någon annan olyckshändelse. Den regel som
gäller vid brandskador (9 kap. 19 § JB) ålägger arrendatorn att avhjälpa skadan.
Regeln anger dessutom att arrendatorn, om han inte vållat skadan, har rätt till
ersättning av jordägaren för den nödvändiga kostnaden sedan arbetet fullbordats.
Beträffande skador av annan orsak än brand gäller i stället vanliga regler om
arrendatorns underhållsskyldighet.
Regeln i 9 kap. 19 § JB ger således arrendatorn en bättre ställning vid
brandskador än vid andra skadeorsaker. Särregleringen beträffande brandskador
beror på att jordägaren ansetts ha skyldighet att hålla anläggningarna
försäkrade mot brand.
En normal lantbruksförsäkring innefattar numera inte bara brandskador utan även
andra skadeorsaker. Normalt är det jordägaren som håller försäkring. Någon
ändring i den ordningen föreslås inte. Det föreslås emellertid i betänkandet att
arrendatorn skall ha rätt till ersättning av jordägaren även när det gäller
skador som har annan orsak än brand när han utfört reparationerna.
Förslagets regel innebär alltså en anpassning till gällande försäkringspraxis.
Samtidigt som förslaget innebär att den nuvarande regeln om brandskador utvidgas
till att gälla även andra olyckshändelser föreslås att arrendatorn skall åläggas
en självrisk. Självrisken skall, om parterna inte kommit överens om ett annat
belopp, motsvara ett halvt basbelopp.

Redaktionell översyn av bestämmelserna i 9 kap. 15-22 §§ JB.

Kommittén konstaterar att reglerna om underhåll och nybyggnad m.m. är
oöverskådliga och har mot den bakgrunden gjort en redaktionell översyn av
reglerna i det avsnittet.
Den föreslagna förändringen innebär en viss omflyttning av reglerna. Reglernas
materiella innehåll förändras dock inte.
Förändringarna innebär i huvudsak att bestämmelserna i 17 a, 18 och 19 §§
sammanförs till en paragraf (18 §), att de nuvarande bestämmelserna i 20 §
överförs till 16 § (som därigenom får ytterligare två stycken) samt att den
nuvarande regeln om täckdikning i 21 § första stycket placeras i 19 §.
De föreslagna nya bestämmelserna om investeringar har placerats i 20 §. De till
ett investeringstillstånd knutna bestämmelserna om inlösen och överlåtelse har
däremot intagits i 9 kap. 31 a §.
En schematisk översikt över omredigeringen finns i en bilaga till betänkandet.

Viltskador

En grundregel i svensk jaktlagstiftning är att den jakträtt som är knuten till
ett visst markområde tillkommer markens ägare. Om mark upplåts som jord-
bruksarrende ingår emellertid även jakträtten i upplåtelsen om parterna inte
avtalat annat. I praktiken är det vanligt att jordägaren i arrendeavtalet
förbehåller sig jakträtten.
Den som har jakträtt och den som har brukningsrätt till ett område har ofta
olika intressen med avseende på förekomsten av vilt. Jakträttsinnehavaren har
ett intresse av en rik fauna. För jordbruksarrendatorn framstår viltet däremot i
stor utsträckning som en källa till problem, i det att vilda djur kan vålla
skador på hans jordbruksgrödor. Har arrendatorn inte jakträtt kan han inte själv
begränsa viltstammens storlek genom avskjutning. Denna intressemotsättning kan
förväntas öka när möjligheterna att erhålla ersättning från viltskadefonden
upphör i och med 1994 års utgång.
Kommittén anser inte att det angivna problemet bör angripas på det sättet att
jordbruksarrendatorn genom en tvingande lagregel tillförs jakträtten till det
arrenderade området. Det förslag som presenteras i betänkandet innebär i stället
att arrendatorn, när jakträtten inte ingår i jordbruksarrendet, skall vara
berättigad till ersättning av jordägaren för skador som orsakas av vilt.
Ersättningsansvaret bygger på att skadorna principiellt kan begränsas genom att
jakträtten utnyttjas. Ersättningsskyldigheten har begränsats till sådant vilt
som får jagas under någon del av året.
Skador av vilt utgör en form av naturpåverkan. Den som bedriver verksamhet i
områden där det förekommer vilt måste därför tåla en viss uppkomst av skador.
Det bör ankomma på varje jordbrukare att vidta rimliga åtgärder för att
förebygga skador av vilt. I detta ligger bl.a. att arrendatorn inte bör ha rätt
till ersättning för skador på grödor som med hänsyn till föreliggande
viltbestånd är särskilt olämpliga att odla på arrendestället.
Att arrendatorn har ett ansvar för att rimliga förebyggande åtgärder vidtas
leder också till att han bör ha en viss självrisk. Förslaget innebär i denna del
att man vid bestämmande av ersättningens storlek skall göra avdrag med tio
procent av skadans belopp, dock lägst fyra procent av arrendeavgiften för det
innevarande arrendeåret. Ersättningsskyldigheten har vidare maximerats till ett
belopp som motsvarar denna arrendeavgift för skador under ett år. Bestämmelserna
om hur ersättningen skall beräknas föreslås vara dispositiva.
När det gäller förfarandet innebär förslagets regler att skadan, om parterna
inte kan komma överens, skall värderas av minst en sakkunnig. Kan parterna inte
enas om vem som skall utföra värderingen skall sakkunnig utses av länsstyrelsen.
Vid denna medverkan av sakkunnig är det inte fråga om en tillämpning av
synereglerna.

Klander av syn

Avräkning med anledning av arrendeförhållandet mellan jordägaren och arrendatorn
skall, om parterna inte avtalat annat, grundas på syn vid avräkningsperiodens
början och slut. För den som inte godtar en syn finns möjlighet att klandra den
genom att väcka talan mot den andra parten vid domstol. Enligt nu gällande
regler skall talan väckas inom två månader från det att synehandlingen delgavs
parten. Om synen inte klandras gäller den som fullt bevis för arrendeställets
skick den dag till vilken synen hänför sig.
Det förhållandet att den tid inom vilken syn skall klandras räknas från dagen
då parten delgavs synehandlingen medför att de slutdagar som gäller för
respektive parts möjlighet att väcka klandertalan kan skilja sig åt avsevärt.
Ordningen kan medföra rättsförluster för enskild part och föranleda onödiga
klanderprocesser.
Kommitténs förslag innebär att det införs möjlighet för vardera parten att
klandra en syn anslutningsvis, dvs. med anledning av att motparten först
klandrat synen. Den som är svarande i den först anhängiggjorda processen skall
alltså ges rätt att väcka talan även om den ordinära tiden för klandertalan från
partens sida löpt ut. Förutsättningen skall dock vara att han väcker sin
klandertalan inom en månad från det att stämning med anledning av motpartens
klander delgavs honom.
I anslutning till förslaget om möjlighet att klandra en syn anslutningsvis
föreslås att den tidsfrist inom vilken ordinär klandertalan skall anhängiggöras
förkortas från två månader till en.

Deposition av arrendeavgift

För en gäldenär kan det ibland, såsom när han anser sig ha en motfordran eller
när han av något skäl inte kan nå borgenären, vara av stor betydelse att ha
möjlighet att prestera betalning genom att sätta ned beloppet t.ex. hos en
myndighet i stället för att betala direkt till borgenären. Lagen (1927:56) om
nedsättning av pengar hos myndighet, som gäller även till förmån för
arrendatorer, öppnar möjlighet för en gäldenär att deponera betalning hos
länsstyrelsen bl.a. när borgenären vägrar att ta emot betalning av en förfallen
gäld och när gäldenären på grund av någon annan omständighet som beror på
borgenären är förhindrad att verkställa betalningen. Rätt till deposition
föreligger också i situationer där gäldenären inte vet eller bör veta vem som är
rätt borgenär. Dessa regler är inte tillräckliga.
Efter förebild i de regler som gäller till förmån för hyresgäster föreslås i
betänkandet att arrendatorn skall få möjlighet att betala arrendeavgift genom
deposition också när han anser sig ha rätt till nedsättning av arrendeavgiften,
rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist samt när han anser
sig ha någon annan motfordran hos jordägaren. Möjlighet till deposition skall
enligt förslaget finnas också när det råder tvist om storleken av arrendeavgift
som skall utgå i pengar men som inte är till beloppet bestämd i avtalet.
Förslagets bestämmelser har utformats i nära anslutning till de regler som
enligt 12 kap. 21 och 22 §§ JB gäller för motsvarande situation i
hyresförhållanden. Detta innebär bl.a. att arrendatorn måste ställa säkerhet för
den kostnad som jordägaren kan få för att få ut beloppet och för ränta, att
länsstyrelsen genast skall underrätta jordägaren när deposition skett och att
jordägaren, för att få ut beloppet, inom tre månader skall visa antingen att han
träffat överenskommelse med arrendatorn om att få lyfta beloppet eller att han
väckt talan i saken mot arrendatorn. I sistnämnda fall får beloppet betalas ut
först efter det att det meddelats ett slutligt avgörande i tvistefrågan.
Länsstyrelsen skall vara skyldig att ha medlen räntebärande.

Besittningsskydd vid gemensamt arrendatorsskap

I ett fall där det på arrendatorssidan finns flera personer och någon av dem
lämnar avtalsförhållandet ger den nuvarande regleringen inte något
besittningsskydd åt kvarvarande arrendator eller arrendatorer vid tidpunkten då
en förlängning av avtalet är aktuell. Innebörden av gällande rätt får dock anses
vara att bestämmelserna om överlåtelserätt kan utnyttjas också när det gäller
att överföra en andel av arrenderätt till medarrendator.
Att det inte föreligger någon rätt för kvarvarande arrendator att fortsätta
arrendet när kompanjonerna är t.ex. syskon eller när de inte har någon
släktrelation kan få olyckliga konsekvenser i enskilda fall. Konstruktionen kan
verka hämmande för jordbrukets utveckling på arrendestället. Den kan också få
oacceptabla följder i socialt hänseende.
Kommitténs förslag i denna del innebär att en eller flera kvarvarande
arrendatorer skall kunna få arrendeavtalet förlängt om en medarrendator säger
upp avtalet. Om jordägaren inte förklarar sig godta förändringen skall den som
önskar kvarstå i arrenderelationen kunna vända sig till arrendenämnden och
begära dess tillstånd till förlängning. Nämnden skall då pröva om jordägaren har
befogad anledning att motsätta sig förlängningen. Detta motsvarar den regel som
gäller beträffande överlåtelser till make och avkomlingar.

Lagförslagen i betänkandet Historiska arrenden (SOU 1991:85)

1 Förslag till
Lag om friköpsrätt vid historiska arrenden

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § När det föreligger ett historiskt arrende har arrendatorn under de
förutsättningar som anges i denna lag rätt att lösa in den fasta egendom som
omfattas av arrendet (friköpsrätt).
Bestämmelserna i denna lag om ägare till fastighet gäller även den som innehar
fastighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrätt.

2 § Ett historiskt arrende skall anses föreligga när det är sannolikt att den
helt övervägande delen av arrendestället inte sedan den 1 januari år 1900
varaktigt brukats av fastighetens ägare.

3 § En arrendator kan inte med bindande verkan avstå från friköpsrätten.

Förutsättningar för friköpsrätt

4 § Friköp får ske om avtalet gäller ett jordbruksarrende och
1. huvuddelen av arrendestället sedan minst 40 år före den dag då talan om
friköp väcks innehafts av arrendatorn eller någon honom närstående samt
2. arrendatorn eller någon honom närstående haft sin stadigvarande bostad på
arrendestället under den i första punkten angivna tiden.
Friköp får också ske om avtalet gäller ett bostadsarrende och
1. ett sådant arrende uppkommit i anslutning till att ett tidigare avtal om
jordbruksarrende, vari arrendatorn eller någon honom närstående varit part,
upphört att gälla samt
2. arrendatorn eller någon honom närstående haft sin stadigvarande bostad på
arrendeställena sedan minst 40 år före den dag då talan om friköp väcks.
Med närstående till arrendatorn avses den som är eller har varit gift med
arrendatorn, barn, föräldrar och syskon till någon av dessa, samt föräldrarnas
föräldrar och syskon.

5 § Friköp får dock inte ske om
1. rätt till förlängning av arrendeavtalet inte föreligger,
2. friköp av särskilda skäl skulle vara oskäligt mot jordägaren,
3. egendomen enligt beslut av regeringen skall omfattas av inlösen enligt 16 §
lagen (1963:583) om avveckling av fideikommiss.

6 § Rätt till friköp gäller inte mot ny ägare till den fasta egendomen om
arrendatorn saknat rätt till förvärv enligt lagen (1985:658) om arrendatorers
rätt att förvärva arrendestället därför att någon giltig intresseanmälan inte
förelegat eller därför att arrendatorn godkänt överlåtelsen. Detsamma gäller om
sådan förvärvsrätt förelegat men arrendatorn underlåtit att utöva rätten eller
att senast inom tre månader från den dag då hembudet skedde väcka talan om
friköp.

Friköpets omfattning

7 § Friköpsrätten avser arrendestället i dess omfattning när talan om friköp
väcks, dock att sådan gränsjustering får göras varigenom olägenhet av förvärvet
kan undanröjas, minskas eller förebyggas.
Till arrendestället skall räknas även byggnad eller annan anläggning som inte
ingår i arrendet, om egendomen är tillbehör till fastighet som avses med
arrendet.

8 § Vid friköp av del av en fastighet har arrendatorn rätt att lösa in även den
återstående delen, om detta skulle medföra endast en ringa höjning av
ersättningen till jordägaren och dennes intresse av att behålla delen inte
överväger fördelarna med att den ingår i friköpet.
Vid tillämpning av första stycket skall kostnaden för åtgärd som avses i 13 §
andra stycket räknas in i ersättningen till jordägaren.

9 § Arrendatorn är skyldig att på begäran av jordägaren lösa även annan fast
egendom som tillhör denne, om det skulle leda till att något sådant villkor som
avses i 3 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988) tillgodoses bättre eller till
att en betydande olägenhet för jordägaren förebyggs, dock endast om ersättningen
inte ökar väsentligt.

Bruksrätter och fordringar

10 § I fråga om särskild rätt som tillkommer annan än jordägaren gäller 7 kap.
27 och 28 §§ jordabalken. När det föreligger särskilda skäl får domstolen dock
förordna att sådan rätt skall upphöra att gälla.
I fråga om andel i samfällighet och särskild rätt som hör till fastighet som
delas gäller bestämmelserna i 2 kap. 5 § och 10 kap. 4 § fastighets-
bildningslagen (1970:988).

11 § I samband med friköp får servitut bildas, ändras eller upphävas. Därvid
gäller bestämmelserna i 5 och 7 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988).
Avser friköpet del av en fastighet som har del i samfälld väg kan den friköpta
fastighetsdelen såsom servitut i den återstående fastigheten tilläggas rätt att
nyttja vägen. Sådant servitut får dock inte bildas om den friköpta delens behov
av väg kan tillgodoses bättre på annat sätt.
12 § Genom friköpet upphör det friköpta områdets ansvar för fordran. Detta
gäller dock inte fordran som åtnjuter förmånsrätt enligt 6 § 1 förmånsrättslagen
(1970:979).
I fråga om intecknings verkan i den inlösta egendomen finns föreskrifter i 6
kap. 14 § jordabalken.

Ersättning

13 § För fastighet som friköps i sin helhet skall, i den mån inte annat följer
av vad som sägs nedan, betalas löseskilling med belopp som motsvarar
fastighetens marknadsvärde. Friköps del av en fastighet, skall
intrångsersättning betalas med belopp som motsvarar den minskning av
fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom friköpet. Uppkommer i övrigt
ekonomisk skada för ägaren genom friköpet, skall även sådan skada ersättas.
Har arrendatorn åtagit sig att vidta åtgärd för att minska skada, skall hänsyn
tas till det vid bestämmande av ersättning, om åtagandet är sådant att det
skäligen bör godtas av den ersättningsberättigade.
Vid bestämmande av fastighetens värde skall hänsyn inte tas till förbättring
fastigheten vunnit genom arbete eller kostnad, som arrendatorn eller tidigare
arrendator vars rätt övergått till den förstnämnde nedlagt på fastigheten utöver
vad som ålegat honom.
Värdering skall ske med hänsyn till fastighetens skick när ersättningsfrågan
avgörs.

14 § Har åtgärd vidtagits i uppenbar avsikt att höja den ersättning som
arrendatorn har att erlägga, skall, om det föreligger skäl till det, ersätt-
ningen bestämmas så som om åtgärden inte vidtagits.

Rättegången m.m.

15 § Friköpsrätt påkallas genom att arrendatorn väcker talan mot jordägaren vid
den fastighetsdomstol inom vars område huvuddelen av arrendestället är beläget.
I stämningsansökan skall anges den fasta egendom som friköpet avser, den
ersättning som arrendatorn erbjuder samt namn och adress på samtliga för
arrendatorn kända sakägare.
Innehavare av fordran för vilken fastigheten svarar skall inte i denna egenskap
anses som sakägare.

16 § Arrendatorn skall förete gravationsbevis beträffande fastigheten.
Avser talan del av en fastighet skall arrendatorn till domstolen dessutom
överlämna av fastighetsbildningsmyndigheten upprättad karta med beskrivning över
området i två exemplar. Kartan och beskrivningen skall vara upprättade i
enlighet med vad som är föreskrivet för fastighetsbildningsförrättning. Ny gräns
skall vara utmärkt i enlighet med vad som är föreskrivet beträffande gräns som
tillkommer genom fastighetsbildning.

17 § Domstolen skall under förberedelsen verka för att utredningen i målet får
den inriktning och omfattning som är lämplig med hänsyn till målets
beskaffenhet. Domstolen skall se till att onödig utredning inte förebringas i
målet och får själv föranstalta om utredning som är erforderlig.
Gäller arrendatorns talan friköp av egendom som omfattas av lagen (1963:583) om
avveckling av fideikommiss, skall fastighetsdomstolen så snart som möjligt
inhämta yttrande från fideikommissnämnden huruvida egendomen bör bli föremål för
inlösen enligt 16 § nämnda lag.

18 § Frågan om friköpsrätt föreligger får avgöras genom särskild dom.
Är parterna ense om att kraven för rätt till friköp är uppfyllda och avser
förvärvet ett historiskt arrende skall, om part yrkar det, domstolen utfärda dom
i enlighet med överenskommelsen.

19 § Arrendatorn skall ersätta motparts rättegångskostnad i fastighetsdomstolen
i den mån inte annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångsbalken.
I högre rätt skall vardera parten bära sina rättegångskostnader i den mån inte
annat följer av 18 kap. 6 eller 8 § rättegångsbalken.

20 § I fråga om rättegången gäller i övrigt 5 kap. 6 § första stycket första och
tredje meningen och tredje stycket, 7, 8, 13 och 14 §§, 23 § första stycket,
24 §, 25 § första, andra och tredje stycket, 26 § första stycket, 27 § första
stycket första meningen samt 28 och 29 §§ expropriationslagen (1972:719).

Betalning av ersättning och fullbordande av friköp m.m.

21 § I fråga om betalning av ersättning och därmed sammanhängande frågor gäller
6 kap. 1 § första stycket, 2-4 och 6 §§, 7 § första stycket, 11, 12 och 14 §§,
16 § första stycket första meningen och andra stycket samt 17-19 §§
expropriationslagen (1972:719).

22 § Friköpet är fullbordat när samtliga frågor i saken slutligt avgjorts och
arrendatorn inom föreskriven tid fullgjort vad som åligger honom enligt 6 kap. 1
§ första stycket och 4 § expropriationslagen (1972:719) eller, i fall som avses
i 6 kap. 12 § expropriationslagen, när den slutliga ersättningen har kommit in
till länsstyrelsen.
Genom att friköpet fullbordas sker ändring av fastighetsindelningen enligt
friköpet.

23 § Löseskilling och intrångsersättning för fastighet som innehas med
fideikommissrätt får inte sättas lägre än som föranleds av 13 och 14 §§.
Ersättning som nämnts nu och som tillkommer innehavaren av fideikommissegendomen
skall alltid nedsättas hos länsstyrelsen och får inte utbetalas, innan
regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer har förordnat hur det skall
förfaras med ersättningen.
_____________

Denna lag träder i kraft den

2 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendes-
tället

Härigenom föreskrivs att 1 § lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §
En arrendator har enligt denna lag rätt att förvärva arrendestället, om avtalet
gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn eller ett
bostadsarrende.
Att vissa arrendatorer
dessutom har rätt att
friköpa arrendestället
framgår av lagen (1-
991:000) om friköpsrätt
vid historiska arrenden.

_____________

Denna lag träder i kraft den

3 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1980:565) om undantag från fastighetsbildningslagen
(1970:988) och jordförvärvslagen (1979:230) vid friköp av kronotorp

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1980:565) om undantag från fastighets-
bildningslagen (1970:988) och jordförvärvslagen (1979:230) vid friköp av
kronotorp att rubriken till lagen samt 3 § skall ha nedan angivna lydelse.

Lag om undantag från fastighetsbildningslagen (1970:988) och jordförvärvslagen
(1979:230) vid vissa friköp.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §
Vid friköp av kronotorp behövs inte förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen
(1979:230).
Förvärvstillstånd eller
anmälan enligt
jordförvärvslagen behövs
inte när domstol genom
dom förordnat att det
föreligger friköpsrätt
enligt lagen (1991:000)
om friköpsrätt vid
historiska arrenden.

_____________

Denna lag träder i kraft den

4 Förslag till
Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrivs att 3 § förköpslagen (1967:868) skall ha nedan angivna
lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §
Förköpsrätt får ej Förköpsrätt får ej
utövas, om utövas, om
1. försäljningen endast 1. försäljningen endast
avser fastighet, som avser fastighet, som har
har en ägovidd en ägovidd understigande
understigande 3 000 3 000 kvadratmeter och är
kvadratmeter och är bebyggd med friliggande
bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller
småhus eller rad- eller kedjehus om huset är in-
kedjehus om huset är in- rättat till permanent
rättat till permanent bostad eller bostad för
bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två
fritidsändamål för högst tvåfamiljer,
familjer, 2. staten är säljare,
2. staten är säljare, 3. staten eller
3. staten eller landstingskommun är
landstingskommun är köpare,
köpare, 4. köparen är säljarens
4. köparen är säljarens make och ej heller om
make och ej heller om köparen eller, när makar
köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon
förvärvar gemensamt, nå- av dem är säljarens avkom-
gon av dem är säljarens ling,
avkomling, 5. försäljningen sker på
5. försäljningen sker exekutiv auktion,
på exekutiv auktion, 6. försäljningen avser
6. försäljningen avser endast andel av
endast andel av fastig- fastighet samt köparen
het samt köparen redan redan äger annan andel i
äger annan andel i fas- fastigheten och denna
tigheten och denna an- andel förvärvats på annat
del förvärvats på annat sätt än genom gåva,
sätt än genom gåva. 7. domstol genom dom
förordnat att det före-
ligger friköpsrätt enligt
lagen (1991:000) om fri-
köpsrätt vid historiska
arrenden.
Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av
fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om
köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas,
bedömes frågan i stället med hänsyn till delen, om denna är utbruten, eller, när
försäljningen avser område av fastighet, fastighetsbildningsbeslut meddelats.
Första stycket 1 gäller inte inom sådana områden som avses i 1 § tredje
stycket.
Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.
_____________
Denna lag träder i kraft den

5 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1988:183) om förvaltningen av kyrklig jord

Härigenom föreskrivs att 21 § lagen (1988:183) om förvaltningen av kyrklig
jord skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

21 §
Försäljning eller byte Försäljning eller byte av
av kyrklig jord får ske kyrklig jord får ske
1. för att tillgodose 1. för att tillgodose
bostadsbehovet i orten, bostadsbehovet i orten,
2. för att bilda 2. för att bilda lämpliga
lämpliga enheter för enheter för jordbruk
jordbruk eller skogs- eller skogsbruk,
bruk, 3. för att främja annat
3. för att främja annat syfte liknande det som
syfte liknande det som avses i 1 eller 2,
avses i 1 eller 2, 4. för att tillgodose
4. för att tillgodose ändamål som avses i 2 kap.
ändamål som avses i 2 expropriationslagen
kap. expropria- (1972:719),
tionslagen (1972:719), 5. när förvärvaren har
eller friköpsrätt enligt lagen
5. när jorden på grund (1991:000) om friköpsrätt
av särskilda omstän- vid historiska arrenden,
digheter inte lämpligen eller
bör behållas för sitt 6. när jorden på grund av
ändamål. särskilda omständigheter
inte lämpligen bör behållas
för sitt ändamål.
Kyrklig jord får endast överlåtas om det kan ske utan olägenhet för det
allmänna och om det sker mot ersättning som, om annat inte föreskrivs särskilt,
motsvarar fastighetens marknadsvärde.
Om det finns särskilda skäl får sådan överlåtelse av kyrklig jord ske som
medför att denna blir kyrklig jord av annat slag.

_____________

Denna lag träder i kraft den

6 Förslag till
Förordning om friköpsrätt vid historiska arrenden

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Teknisk ledamot skall närvara vid muntlig förberedelse i mål om friköpsrätt
om fastighetsdomstolen finner att det behövs.

2 § När stämning utfärdas i ett mål om friköpsrätt skall fastighetsdomstolen
skriftligen underrätta inskrivningsmyndigheten om målet för anteckning i
fastighetsboken.

3 § Avskrivs helt eller delvis ett mål om friköpsrätt, om vilket underrättelse
har lämnats enligt 2 §, och vinner beslutet laga kraft, skall domstolen genast
underrätta inskrivningsmyndigheten om beslutet för anteckning i fastighetsboken.

4 § När samtliga frågor i saken slutligt avgjorts, skall domstolen till
fastighetsregistermyndigheten utan dröjsmål lämna över dels karta och
beskrivning som avses i 16 § lagen (1991:000) om friköpsrätt vid historiska
arrenden, dels sådana utdrag av handlingarna i målet och domstolens dom att det
av dem framgår vad friköpet innebär i de hänseenden som anges i nämnda lagrum.
På kartan skall tecknas bevis att den har legat till grund för friköpet.

5 § Görs anmälan till inskrivningsmyndigheten att friköpsrätten är förverkad och
sker anmälningen inom tre månader från förverkandet, skall inskrivningsmyndig-
heten genast underrätta länsstyrelsen om anmälningen.

6 § När ett friköp har blivit fullbordat, skall länsstyrelsen genast underrätta
inskrivningsmyndigheten om detta förhållande. Innebär friköpet att
fastighetsindelningen ändras eller att servitut bildas, ändras eller upphävs,
skall underrättelse lämnas också till den fastighetsregistermyndighet inom vars
område fastigheten är belägen.

7 § Besväras fastighet av inteckning som ursprungligen har beviljats i fastighet
med annan registerbeteckning skall kungörelse som avses i 6 kap. 19 §
expropriationslagen (1972:719) innehålla uppgift om varje tidigare
registerbeteckning på fastighet vari inteckningen har gällt, dock ej
beteckningen på fastighet från vilken inteckningen har avlyfts eller på
avstyckning.

8 § Friköps en eller flera av gemensamt intecknade fastigheter eller del av en
intecknad fastighet och utfaller vid fördelning som avses i 6 kap 18 §
expropriationslagen (1972:719) betalning på pantbrevs belopp gäller 13 kap. 20 §
andra stycket utsökningsförordningen (1981:981). I fastighetsboken skall
antecknas med vilket belopp inteckningen efter fördelningen gäller i
fastigheten.
9 § Har löseskilling eller intrångsersättning som tillkommer innehavare av
fideikommissegendom nedsatts enligt punkt 4 i övergångsbestämmelserna till lagen
(1991:000) om friköpsrätt vid historiska arrenden, skall länsstyrelsen
underrätta fideikommissnämnden om det. Förordnande som avses i nämnda
övergångsbestämmelse meddelas av nämnden.

10 § Bildas, ändras eller upphävs servitut genom friköp, införs uppgift om
åtgärden i fastighetsregistret.

_____________

Denna förordning träder i kraft den

Lagförslagen i betänkandet Investeringar i arrendejordbruket (SOU 1992:109)

1 Förslag till
Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken
dels att 9 kap. 17 a § skall upphöra att gälla,
dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§ samt 9 kap. 8, 16, 18, 19, 20, 21, 22, 26,
28 och 31 §§ skall ha nedan angivna lydelse,
dels att i balken skall införas fem nya paragrafer, 8 kap. 12 a och 12 b §§
samt 9 kap. 8 a, 31 a och 34 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap.
12 a §
Anser arrendatorn att
han enligt bestämmelse i
denna lag har rätt till
nedsättning av ar-
rendeavgiften eller till
ersättning för skada eller
för avhjälpande av brist
eller att han har någon
annan motfordran hos
jordägaren, och vill
arrendatorn dra av mot-
svarande belopp på
arrendeavgift som utgår i
pengar, får han deponera
beloppet hos länsstyrel-
sen. Vad som sagts nu
gäller också när det råder
tvist om storleken av
arrendeavgift som skall
utgå i pengar men som
inte är till beloppet
bestämd i avtalet.
Bestämmelser om deposi-
tion i vissa andra fall
finns i lagen (1927:56)
om nedsättning av pengar
hos myndighet.
När arrendatorn enligt
första stycket deponerar
belopp hos länsstyrelsen,
skall han lämna skriftlig
uppgift i två exemplar om
arrendeförhållandet, för-
fallodagen och grunden
för avdraget eller om
tvistens beskaffenhet
samt ställa pant eller
borgen, som länsstyrelsen
finner skälig, för den
kostnad jordägaren kan få
för att få ut beloppet och
för ränta på beloppet.
Har arrendatorn
deponerat arrendeavgift
hos länsstyrelsen, får
jordägaren inte göra
gällande att arrenderätten
blivit förverkad på grund
av att det deponerade
beloppet inte betalats
till honom.
Beslut av länsstyrelsen
med anledning av
deposition får överklagas
i hovrätten genom besvär.

12 b §
Länsstyrelsen skall
genast underrätta
jordägaren i rekommende-
rat brev om deposition
enligt 12 a §.
Visar inte jordägaren
inom tre månader från det
beloppet förfallit till
betalning och under-
rättelse om depositionen
sänts till honom att han
träffat överenskommelse
med arrendatorn om att få
lyfta beloppet eller att
han väckt talan därom mot
arrendatorn, har denne
rätt att återfå beloppet.
Har jordägaren väckt talan
inom angiven tid, får
beloppet inte lyftas
förrän jordägarens talan
blivit slutligt avgjord.
Deponerat belopp skall
genast insättas i bank
mot ränta. Räntan skall
betalas till den som får
lyfta beloppet.

21 §
Har arrendatorn uppfört egen byggnad på arrendestället eller har han i övrigt
nedlagt kostnad på detta utöver vad som ålegat honom, skall byggnaden eller vad
som eljest utförts erbjudas jordägaren till inlösen, när arrendatorn frånträder
arrendet. Har jordägaren ej inom en månad från det erbjudandet gjordes förklarat
sig villig antaga detta, får arrendatorn föra bort egendomen. Han skall dock
återställa arrendestället i tjänligt skick.
Är ej vad som arrendatorn enligt första stycket får skilja från arrendestället
bortfört inom tre månader från det arrendestället avträddes eller anspråk på
lösen slutligt ogillades, tillfaller det jordägaren utan lösen.
Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren
värdet av vad som tagits från fastigheten.
Bestämmelserna i denna Bestämmelserna i denna
paragraf gäller ej, om paragraf gäller inte
annat avtalats. egendom som inlöses eller
överlåts i samband med
överlåtelse av arrenderätt
enligt bestämmelserna i 9
kap. 31 a § och inte
heller om annat
avtalats.

26 §
Jordägare eller arren- Jordägare eller
dator, som vill fram- arrendator, som vill
ställa fordringsanspråk framställa fordrings-
på grund av arrendeför- anspråk på grund av
hållande, skall väcka arrendeförhållande, skall
talan därom inom två väcka talan eller, i fall
år från det arrendatorn som avses i 9 kap. 31 a §
avträdde arrendestället. tredje stycket, göra an-
Om vid jordbruksarrende sökan därom inom två år från
syn som skall ligga till det arrendatorn avträdde
grund för avräkning, arrendestället. Om vid
klandras före utgången jordbruksarrende syn som
av tid som angivits nu, skall ligga till grund
får talan väckas inom för avräkning, klandras
två år från det klandret före utgången av tid som
slutligt avgjordes. angivits nu, får talan
Iakttages ej tiden, är väckas inom två år från det
rätten till talan för- klandret slutligt av-
lorad, om ej annat av- gjordes. Iakttages ej
talats. Om den ena tiden, är rätten till
parten väckt talan i talan förlorad, om ej
rätt tid, har den andra annat avtalats. Om den
parten rätt till kvitt- ena parten väckt talan i
ning, fastän hans rätt rätt tid, har den andra
till talan är förlorad. parten rätt till kvitt-
ning, fastän hans rätt
till talan är förlorad.

31 §
Om en part inte godtar Om en part inte godtar
arrendenämnds beslut i arrendenämnds beslut i
fråga om förlängning av fråga om förlängning av
arrendeavtal, fast- arrendeavtal, fast-
ställande av villkoren ställande av villkoren för
för sådan förlängning, sådan förlängning, uppskov
uppskov med avträde med avträde enligt 9 kap.
enligt 9 kap. 12 b 12 b eller 13 § eller 10
eller 13 § eller 10 kap. kap. 6 a § eller
6 a § eller bestämmande bestämmande av ersättning
av ersättning enligt 9 enligt 9 kap. 14 § eller
kap. 14 § eller i fråga i fråga som avses i 9
som avses i 9 kap. kap. 18, 19, 20, 22, 31
17 a, 18, 21 eller 31 § eller 31 a § tredje
eller 11 kap. 6 b §, får stycket eller 11 kap. 6
parten klandra beslutet b §, får parten klandra
genom att väcka talan beslutet genom att väcka
mot den andra parten talan mot den andra
inom två månader från parten inom två månader
den dag beslutet med- från den dag beslutet
delades. Klandras inte meddelades. Klandras
beslutet inom denna inte beslutet inom denna
tid, är partens rätt tid, är partens rätt till
till talan förlorad. talan förlorad.
Arrendenämnds beslut i Arrendenämnds beslut i
ärende enligt 9 kap. 2, ärende enligt 9 kap. 2,
3, 7 eller 17 §, 10 kap. 3, 7, 8 a, 17 § eller
2-4 eller 7 § eller 11 31 a § fjärde stycket, 10
kap. 2 § får ej klandras.kap. 2-4 eller 7 § eller
11 kap. 2 § får ej
klandras.
33 §
Talan får ej föras mot Talan får ej föras mot
fastighetsdomstols dom fastighetsdomstols dom i
i fråga om fastställande fråga om fastställande av
av arrendevillkor i arrendevillkor i fall
fall som avses i 9 kap. som avses i 9 kap. 12
12 eller 13 § eller 10 eller 13 § eller 10 kap.
kap. 6 a § eller 11 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §
6 b § eller i fråga som eller i fråga som avses i
avses i 9 kap. 17 a, 18 9 kap. 18, 19, 20, 22
eller 21 § och ej heller eller 31 a § tredje
mot hovrätts dom i fråga stycket och ej heller
om förlängning eller mot hovrätts dom i fråga
överlåtelse av arrende- om förlängning eller över-
avtal, uppskov med av- låtelse av arrendeavtal,
träde enligt 9 kap. 12 b uppskov med avträde
eller 13 § eller 10 kap. enligt 9 kap. 12 b eller
6 a § eller 11 kap. 6 b 13 § eller 10 kap. 6 a §
§, fastställande av eller 11 kap. 6 b §,
arrendevillkor i fall fastställande av
som nyss angivits eller arrendevillkor i fall
bestämmande av ersätt- som nyss angivits eller
ning enligt 9 kap. 14 §. bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 §.

9 kap.
8 §
Om jordägaren har sagt upp arrendeavtalet, har arrendatorn rätt till
förlängning av detta, utom när
1. arrenderätten är förverkad eller förhållande som avses i 8 kap. 14 §
föreligger,
2. arrendatorn i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i sådan mån att
avtalet skäligen icke bör förlängas,
3. jordägaren gör sannolikt, att han själv, hans make eller avkomling skall
bruka arrendestället, och det ej är obilligt mot arrendatorn att arrendeför-
hållandet upphör,
4. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället behövs för en mera ända-
målsenlig indelning i brukningsenheter, och det ej av särskilda skäl är obilligt
mot arrendatorn att arrendeförhållandet upphör,
5. jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas i enlighet med
en detaljplan,
6. jordägaren i annat fall gör sannolikt, att arrendestället skall användas för
annat ändamål än jordbruk, och det ej är obilligt mot arrendatorn att
arrendeförhållandet upphör.
Om jordägarens intresse blir tillgodosett genom att arrendatorn avträder endast
en del av arrendestället och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser
arrendestället i övrigt, har arrendatorn utan hinder av första stycket rätt till
sådan förlängning.
Att jordägaren i vissa
fall är skyldig att lösa
arrendatorn tillhörig
egendom på arrendestället
framgår av 31 a §.

8 a §
Har arrendestället
arrenderats av flera
gemensamt och har en av
dem sagt upp arrendeav-
talet är en medarrendator
berättigad att få
arrendeavtalet förlängt för
egen del, om arren-
denämnden tillåter det.
Tillstånd skall lämnas om
inte jordägaren har
befogad anledning att
motsätta sig förlängningen.

16 §
Avhjälper arrendatorn brist som förelegat vid tillträdet och har han ej enligt
17 § rätt till ersättning för arbetet så snart det fullbordats, är han
berättigad till ersättning vid avräkning enligt 23 §. Detta gäller dock ej sådan
del av arrendestället beträffande vilken arrendatorn enligt avtalet är fritagen
från underhållsskyldighet.
Har arrendatorn uppfört
ny byggnad i stället för
byggnad som han mottagit
och är han inte enligt 17
eller 18 § berättigad till
ersättning därför, har han
vid avräkning enligt 23 §
rätt till ersättning för
brist som vid tillträdet
fanns på den mottagna
byggnaden, om den nya
byggnaden är lämplig för
sitt ändamål eller uppförts
enligt plan som godkänts
av jordägaren. Avdrag
skall dock göras med
kostnaden för avhjälpande
av brist på den nya
byggnaden.
Andra stycket äger
motsvarande tillämpning i
fråga om annan anläggning
som ingår i arrendet.

17 a §
Meddelar en myndighet
ett beslut som innebär
att arrendestället inte
får användas på avsett
sätt utan att en befint-
lig anläggning byggs om
eller en nyanläggning
sker, skall jordägaren
utföra arbetet, om an-
läggningen behövs med hän-
syn till en ändamålsenlig
planläggning av jord-
bruket på arrendestället.
Vad som nu har sagts
gäller dock inte om
arbetet ingår i arrenda-
torns underhållsskyldig-
het enligt 15 § eller om
arbetet avser en sådan
del av arrendestället
beträffande vilken
arrendatorn enligt av-
talet är fritagen från
underhållsskyldighet.
Utför jordägaren inte
inom skälig tid efter
anmaning ett arbete som
åligger honom enligt
första stycket, får
arrendatorn utföra det i
hans ställe. Har kostnad
för arbetet fastställts
av arrendenämnden enligt
tredje stycket, är
arrendatorn berättigad
till ersättning av
jordägaren med det fast-
ställda beloppet sedan
arbetet har full-
bordats. Vill arrenda-
torn hellre säga upp av-
talet, får han göra det,
om inte jordägarens
underlåtenhet är av ringa
betydelse. För den tid
under vilken egendomen
inte kan användas för det
avsedda ändamålet har
arrendatorn rätt till
skälig nedsättning av
arrendeavgiften. Han
har även rätt till
ersättning för skada.
Frågan om jordägarens
byggnadsskyldighet
enligt första stycket
prövas av arrendenämnden
på begäran av endera par-
ten. Om arrendatorn
begär det, skall nämnden
även fastställa en beräk-
nad kostnad för det
arbete som arrendatorn
kan komma att utföra i
jordägarens ställe.
Är jordägaren enligt
första stycket första
meningen inte skyldig
att utföra ett arbete
därför att anläggningen
inte behövs, har arren-
datorn rätt till skälig
nedsättning av arrende-
avgiften. Han får även
säga upp avtalet, om
inte arbetet är av ringa
betydelse för hans verk-
samhet. Om inte annat
har avtalats, gäller vad
som har sagts nu även för
det fall att jordägaren
inte är skyldig att
utföra ett arbete därför
att arrendatorn är
fritagen från
underhållsskyldighet.

18 §
Har byggnad, täckdik- Om en anläggning behövs
ning eller annan anlägg- med hänsyn till en ända-
ning utan arrendatorns målsenlig planläggning av
vållande så skadats jordbruket på arrendestäl-
eller förslitits att let är jordägaren skyldig
anläggningen för att att utföra arbete som
tjäna sitt ändamål måste krävs därför att
byggas om eller er- 1. en myndighet
sättas med en ny, skall meddelat beslut som
jordägaren utföra arbe- innebär att arrendestället
tet. Sådan skyldighet inte får användas på avsett
åvilar dock jordägaren sätt utan att en
endast om anläggningen befintlig anläggning
behövs med hänsyn till byggs om eller en nyan-
en ändamålsenlig plan- läggning sker,
läggning av jordbruket 2. byggnad, täckdikning
på arrendestället. eller annan anläggning
Om jordägaren ej inom utan arrendatorns
skälig tid efter vållande så skadats eller
anmaning avhjälper brist förslitits att anlägg-
som avses i första ningen för att tjäna sitt
stycket, får arrendatorn ändamål måste byggas om
utföra arbetet i hans eller ersättas med en ny.
ställe. Har kostnaden Första stycket gäller
för arbetet fastställts inte om arbetet ingår i
av arrendenämnden på arrendatorns under-
sätt som anges i tredje hållsskyldighet enligt
stycket, är arrendatorn, 15 § och inte heller
sedan arbetet full- beträffande annan
bordats, berättigad till anläggning än täckdikning
ersättning av jordägaren om anläggningen enligt
med det fastställda be- avtalet är undantagen från
loppet. Vill arren- hans underhållsskyldig-
datorn hellre uppsäga het.
avtalet, får han göra Skadas anläggning som
det, om ej bristen är avses i första stycket 2.
av ringa betydelse. För av brand eller annan
den tid arrendestället olyckshändelse och är
är i bristfälligt skadan mindre omfattande
skick har arrendatorn än där anges skall
rätt till skälig ned- arrendatorn avhjälpa
sättning av arrendeav- skadan. Om han inte själv
giften och ersättning är vållande har han sedan
för skada. arbetet fullbordats rätt
Fråga om jordägarens att av jordägaren erhålla
byggnadsskyldighet ersättning för den del av
enligt första stycket den nödvändiga kostnaden
prövas av arrendenämnden.som överstiger ett halvt
Prövning kan påkallas av basbelopp, om parterna
såväl jordägaren som inte överenskommit annat
arrendatorn. På begäran belopp.
av arrendatorn skall Utför jordägaren inte
nämnden även fastställa inom skälig tid efter
beräknad kostnad för anmaning ett arbete som
arbete som arrendatorn åligger honom enligt
kan komma att utföra i första och andra stycket,
jordägarens ställe. får arrendatorn utföra det
Första-tredje styckena i hans ställe. Har kost-
tilllämpas inte be- nad för arbetet
träffande hägnad eller fastställts av arrende-
annan anläggning av nämnden enligt femte
sådan art, att ett stycket, är arrendatorn
fullständigt iståndsät- berättigad till ersättning
tande ingår i arrenda- av jordägaren med det
torns underhållsskyldig- fastställda beloppet
het enligt 15 §, och sedan arbetet har full-
inte heller beträffande bordats. Vill
annan anläggning än arrendatorn hellre säga
täckdikning om anlägg- upp avtalet, får han göra
ningen enligt avtalet är det, om inte jordägarens
undantagen från hans underlåtenhet är av ringa
underhållsskyldighet. betydelse. För den tid
Är jordägaren på grund under vilken egendomen
av första stycket andra inte kan användas för det
punkten ej skyldig att avsedda ändamålet har
avhjälpa brist som avses arrendatorn rätt till
i nämnda stycke, har skälig nedsättning av
arrendatorn rätt till arrendeavgiften. Han har
skälig nedsättning av även rätt till ersättning
arrendeavgiften. Han får för skada.
även uppsäga avtalet, om Fråga om jordägarens
ej bristen är av ringa byggnadsskyldighet
betydelse. Har ej annat enligt första och andra
avtalats, äger vad som stycket prövas av arren-
sagts nu motsvarande denämnden på begäran av
tillämpning, om anlägg- endera parten. Om
ning som enligt avtalet arrendatorn begär det,
är undantagen från skall nämnden även
arrendatorns fastställa en beräknad
underhållsskyldighet kostnad för det arbete
genom brand eller på som arrendatorn kan
liknande sätt utan komma att utföra i jor-
arrendatorns vållande dägarens ställe.
drabbas av sådan skada Är jordägaren enligt
som anges i första första stycket inte
stycket. skyldig att utföra ett
arbete därför att anlägg-
ningen inte behövs, har
arrendatorn rätt till
skälig nedsättning av
arrendeavgiften. Han får
även säga upp avtalet, om
inte arbetet är av ringa
betydelse för hans
verksamhet. Om inte
annat har avtalats,
gäller vad som har sagts
nu även för det fall att
jordägaren enligt andra
stycket inte är skyldig
att utföra ett arbete som
avses i första stycket 1.
därför att arrendatorn är
fritagen från under-
hållsskyldighet och, i
fall som avses i första
stycket 2, när anläggning
som enligt avtalet är
undantagen från
arrendatorns under-
hållsplikt genom brand
eller på liknande sätt
utan arrendatorns
vållande drabbas av sådan
skada som där avses.

19 §
Skadas anläggning som Utför arrendatorn ny
avses i 18 § av brand täckdikning, som
och är skadan mindre om- arrendenämnden funnit
fattande än där anges, behövlig med hänsyn till
skall arrendatorn av- en ändamålsenlig planlägg-
hjälpa skadan. Om han ej ning av jordbruket på
själv är vållande, har arrendestället, är han
han rätt att av jord- efter arbetets full-
ägaren erhålla ersätt- bordande berättigad till
ning för den nödvändiga ersättning av jordägaren
kostnaden sedan arbetet med belopp vartill
fullbordats. arrendenämnden fastställt
beräknad kostnad för
arbetet.

20 §
Har arrendatorn upp- Kan inte jordägaren och
fört ny byggnad i arrendatorn träffa
stället för byggnad som överenskommelse om en
han mottagit och är han investering som arren-
icke enligt 17, 17 a datorn vill utföra kan
eller 18 § berättigad arrendenämnden lämna
till ersättning därför, tillstånd till den.
har han vid avräkning Tillstånd får lämnas på
enligt 23 § rätt till ansökan av arrendatorn om
ersättning för brist som investeringen kan antas
vid tillträdet fanns på vara till varaktig nytta
den mottagna byggnaden, för jordbruket på
om den nya byggnaden arrendestället och in-
är lämplig för sitt tresset av att
ändamål eller uppförts investering sker överväger
enligt plan som god- jordägarens intresse av
känts av jordägaren. att den inte kommer till
Avdrag skall dock stånd. Vid bedömningen
göras med kostnaden för skall hänsyn tas även till
avhjälpande av brist förhållandet mellan
på den nya byggnaden. investeringen och
Första stycket äger arrendeställets värde.
motsvarande tillämpning Lämnas tillstånd enligt
i fråga om annan an- första stycket skall
läggning som ingår i jordägaren beredas
arrendet. tillfälle att utföra
investeringen. Nämnden
skall i beslutet utsätta
den tid inom vilken
jordägaren i så fall har
att slutföra arbetena.
På begäran av part skall
arrendenämnden i samband
med prövning av
tillståndsfråga enligt
första stycket även pröva
fråga om ändring av
arrendeavgiften enligt
bestämmelserna i 22 §.
Förklarar jordägaren att
han inte kommer att
utföra investeringen
eller har den inte
utförts inom föreskriven
tid får arrendatorn utföra
investeringen på egen
bekostnad. Att arren-
datorn i sådant fall har
rätt att överlåta
arrenderätten eller få den
egendom som
investeringen motsvarar
inlöst framgår av 31 a §.

21 §
Utför arrendatorn ny
täckdikning, som
arrendenämnden funnit
behövlig med hänsyn till
en ändamålsenlig planlägg-
ning av jordbruket på
arrendestället, är han
efter arbetets full-
bordande berättigad till
ersättning av jordägaren
med belopp vartill
arrendenämnden fastställt
beräknad kostnad för
arbetet.
Har arrendatorn anlagt markväg, förbättrat ägoanordningen eller vidtagit annan
åtgärd som medfört varaktig nytta för jordbruket och ej är att hänföra till
uppförande av byggnad eller till täckdikning, är han vid avräkning enligt 23 §
berättigad till ersättning motsvarande vad arrendestället ökat i värde, om ej
annat avtalats. Ersättning får dock ej utgå med högre belopp än som motsvarar
den nödvändiga kostnaden.

22 §
Har jordägaren utfört Har jordägaren enligt
arbete som avses i 17 a avtal med arrendatorn
eller 18 § eller betalat medverkat till en
ersättning enligt 17 a investering på
§ andra stycket, 18 § arrendestället och har
andra stycket eller arrenderättens värde ökat
21 § första stycket för genom investeringen, är
arbete som arrendatorn arrendatorn skyldig att
utfört och har arrende- godta en skälig höjning av
rättens värde ökat ge- arrendeavgiften.
nom arbetet, är arren- Samma skyldighet
datorn skyldig att föreligger också om
godta en skälig höjning arrenderätten ökat i värde
av arrendeavgiften. till följd av att jordäga-
ren utfört arbete som
avses i 18 § första styck-
et, betalat ersättning
enligt 18 § fjärde stycket
eller 19 § för arbete som
arrendatorn utfört eller
utfört en investering som
tillåtits enligt bestäm-
melserna i 20 § eller
enligt 31 a § löst in
egendom som avses med
sådan investering.
Kan överenskommelse om
ändring av arrendeav-
giften enligt
bestämmelserna i denna
paragraf inte träffas
prövas frågan av arrende-
nämnden.

26 §
Vid synen skall undersökas allt som hör till arrendestället, såsom byggnader,
trädgård, åker och äng, beteshagar, hägnader, diken, vägar, broar, brunnar och
ledningar. Från synen får dock undantagas viss del av arrendestället, om jor-
dägaren och arrendatorn kommer överens om i vad mån brist skall tagas i
beräkning och anteckning om överenskommelsen göres av synemännen.
Kan överenskommelse ej Kan överenskommelse ej
träffas om ersättning träffas om ersättning
enligt 21 § andra enligt 21 §, 30 § andra
stycket, 30 § andra stycket eller 31 §, skall
stycket eller 31 §, synemännen bestämma
skall synemännen ersättningen.
bestämma ersättningen.
Synemännen får anlita sakkunnig eller biträde.
Över allt som förekommer vid synen skall upprättas skriftlig handling, som
undertecknas av synemännen. Om brist föreligger, skall anteckning göras om
bristens beskaffenhet, de åtgärder som behövs för dess avhjälpande samt
kostnaden för detta. Tydlig hänvisning skall lämnas om vad den har att iakttaga
som vill klandra synen. Synehandlingen skall inom tre månader från synens
avslutande genom synemännens försorg delges parterna i den ordning som enligt 8
kap. 8 § gäller för uppsägning. Bestämmelsen i 8 kap. 8 § tredje stycket tredje
punkten gäller dock ej.

28 §
Om part ej godtager Om part ej godtager
syn, som hållits på sätt syn, som hållits på sätt
och inom tid som anges och inom tid som anges i
i 24 §, får parten 24 §, får parten klandra
klandra synen genom att synen genom att väcka
väcka talan mot den talan mot den andra
andra parten inom två parten inom en månad från
månader från det det synehandlingen del-
synehandlingen delgavs gavs honom. Klandras
honom. Klandras icke inte synen, gäller den
synen, gäller den som som fullt bevis för
fullt bevis för arrendeställets skick den
arrendeställets skick dag till vilken synen
den dag till vilken hänför sig. Motbevisning
synen hänför sig. Motbe- mot synen är i sådant fall
visning mot synen är i ej tilllåten.
sådant fall ej tillåten. Har ena parten klandrat
synen inom rätt tid får
också motparten, även om
han inte iakttagit vad
som sägs i första stycket,
anföra klander. Han skall
dock inom en månad från
det att stämningen
delgavs honom ge in sin
stämningsansökan till
fastighetsdomstolen. Om
den första klandertalan
återkallas eller av annat
skäl förfaller, är också den
senare talan förfallen.
Synemännen är skyldiga att i mål om klander avge skriftligt yttrande, om rätten
begär det.

31 §
Arrendatorn får inte Arrendatorn får inte
överlåta arrenderätten överlåta arrenderätten utan
utan jordägarens jordägarens samtycke, om
samtycke, om ej annat ej annat följer av
följer av andra-fjärde andra-fjärde styckena
styckena. eller av 31 a §.
Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får arrenda-
torn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att
återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig
ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall
han lämna besked därom inom en månad.
Vidare gäller beträffande arrenden för viss tid att arrendatorn, även om annat
avtalats, får överlåta arrenderätten, om den avser ett utvecklat eller
utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller avkomling, om arrendenämn-
den tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om inte jordägaren har befogad
anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid
avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator
för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall
göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som
enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.
Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

31 a §
Har arrendatorn utfört
en investering på arren-
destället i enlighet med
bestämmelserna i 20 § får
arrendatorn överlåta
arrenderätten till annan
med vilken jordägaren
skäligen kan nöjas. Han
skall dock först
skriftligen erbjuda
jordägaren att mot skälig
ersättning lösa in den
egendom som beslutet
enligt 20 § avser. Har
jordägaren inte inom två
månader från erbjudandet
skriftligen åtagit sig
att lösa egendomen är hans
rätt till inlösen förfallen
för en tid av tre år från
erbjudandet.
Ett åtagande enligt
första stycket innebär att
jordägaren därefter är
skyldig att lösa egen-
domen. Sådan skyldighet
föreligger också när
arrendeförhållandet upphör
på grund av omständighet
som avses i 8 §.
Kan överenskommelse om
jordägarens skyldighet
att lösa egendomen eller
om de villkor som skall
gälla vid en inlösen inte
träffas prövas frågan av
arrendenämnden på ansökan
av part.
Om jordägaren i fall då
överlåtelse får ske inte
godtar en av arrendatorn
anvisad person som ny
arrendator skall
arrendenämnden på arrenda-
torns ansökan pröva om
jordägaren skäligen kan
nöjas med den anvisade
personen. Sådan prövning
kan ske samtidigt beträf-
fande flera tänkbara för-
värvare.
Bestämmelserna i denna
paragraf gäller även till
förmån för den arrendator
som förvärvat rätt till
sådan investering som
avses i första stycket i
samband med förvärv av
arrenderätt från en
tidigare arrendator.

34 a §
Ingår inte jakträtten i
jordbruksarrendet är
jordägaren skyldig att
ersätta arrendatorn för
skador på jordbruksgrödor
som orsakas av vilt som
får jagas under någon del
av året. Ersättning utgår
dock inte för skador på
grödor som med hänsyn till
föreliggande viltbestånd är
särskilt olämpliga att
odla på arrendestället.
Om inte annat avtalats
skall vid bestämmande av
ersättningsbelopp avdrag
göras med tio procent av
skadans belopp, dock
lägst fyra procent av
arrendeavgiften för det
innevarande arrendeåret.
Den sammanlagda
ersättningen under ett år
får, om inte annat
avtalats, inte överstiga
ett belopp som motsvarar
arrendeavgiften för det
innevarande arrendeåret.
Finner arrendatorn att
skada uppkommit skall
han snarast underrätta
jordägaren därom. Kan
parterna inte enas om
ersättningen skall skadan
värderas av minst en
sakkunnig. Sakkunnig
utses av parterna gemen-
samt eller, på någon av
parternas begäran, av
länsstyrelsen. Beträffande
ersättning till den som
varit sakkunnig gäller
27 §.

__________

1. Denna lag träder i kraft den
2. I fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller, med undantag
av 9 kap 28 §, äldre regler fram till den tidpunkt till vilken avtalet tidigast
kan sägas upp genom uppsägning efter ikraftträdandet.
3. Från jordägarens ersättningsskyldighet enligt 9 kap. 34 a § skall avräknas
vad arrendatorn på grund av skadan har rätt att erhålla enligt förordningen
(1980:400) om ersättning vid vissa viltskador, m.m.
4. Beträffande arrendetvist som har anhängiggjorts vid domstol eller
arrendenämnd före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser.
5. Förekommer i lag eller författning hänvisning till föreskrift som har
ersatts genom bestämmelse i denna lag tillämpas i stället den nya bestämmelsen.

2 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §
Arrendenämnd som avses Arrendenämnd som avses i
i 8 kap. 29 § jorda- 8 kap. 29 § jordabalken
balken har till har till uppgift att
uppgift att 1. medla i
1. medla i arrendetvist,
arrendetvist, 2. pröva tvist om förläng-
2. pröva tvist om ning av arrendeavtal vid
förlängning av arrende- jordbruksarrende, bo-
avtal vid jordbruks- stadsarrende eller
arrende, bostadsarrende fiskearrende eller av
eller fiskearrende avtal om
eller av avtal om jakt- jakträttsupplåtelse eller
rättsupplåtelse eller om villkor för sådan
om villkor för sådan förlängning samt tvist i
förlängning samt tvist fråga som avses i 9 kap.
i fråga som avses i 9 14 § jordabalken eller
kap. 14 § jordabalken vars prövning enligt 9
eller vars prövning kap. 8 a, 12 b, 18, 19
enligt 9 kap. 12 b, 20, 22, 31 § eller 31 a §,
17 a, 18, 21 eller 10 kap. 6 a § eller 11
31 §, 10 kap. 6 a § kap. 6 b § samma balk an-
eller 11 kap. 6 b § kommer på arrendenämnd,
samma balk ankommer på 3. pröva fråga om godkän-
arrendenämnd, nande av förbehåll eller
3. pröva fråga om godkän-annat avtalsvillkor som
nande av förbehåll eller avses i 9 kap. 2, 3, 7
annat avtalsvillkor som eller 17 §, 10 kap. 2-4
avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 7 § eller 11 kap.
eller 17 §, 10 kap. 2-4 2 § jordabalken eller
eller 7 § eller 11 kap. 3-6 § lagen (1957:390) om
2 § jordabalken eller fiskearrenden,
3-6 § lagen (1957:390) 4. vara skiljenämnd i
om fiskearrenden, arrendetvist,
4. vara skiljenämnd i 5. pröva frågor enligt
arrendetvist, lagen (1985:658) om
5. pröva frågor enligt arrendatorers rätt att
lagen (1985:658) om förvärva arrendestället.
arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället.
Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

17 §
Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar
besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att
närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig
utredning.
I ärende som avses i 9 I ärende som avses i 9
kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 18, 19, 20, 31 §,
31 § jordabalken skall eller 31 a § tredje
arrendenämnden inhämta stycket jordabalken
yttrande från länsstyrel-skall arrendenämnden in-
sen. Sådant yttrande hämta yttrande från
skall också inhämtas om länsstyrelsen. Sådant
det beträffande yttrande skall också in-
jordbruksarrende upp- hämtas om det beträffande
kommer fråga om till- jordbruksarrende upp-
lämpning av 6 § första kommer fråga om tillämp-
stycket 3 eller 4 eller ning av 6 § första stycket
7 § tredje stycket lagen 3 eller 4 eller 7 §
(1985:658) om arrenda- tredje stycket lagen
torers rätt att förvärva (1985:658) om arrendato-
arrendestället. I ärende rers rätt att förvärva
som avses i 9 kap. 9 § arrendestället. I ärende
jordabalken får arrende- som avses i 9 kap. 9 §
nämnden, om utredningen jordabalken får arrende-
ger anledning till det, nämnden, om utredningen
inhämta yttrande från ger anledning till det,
länsstyrelsen om inhämta yttrande från läns-
arrendeställets avkast- styrelsen om arrende-
ningsförmåga. Hyresnämnd ställets avkastningsför-
får i ärende som avses måga. Hyresnämnd får i
i 2 a § bostadssane- ärende som avses i 2 a §
ringslagen (1973:531) bostadssaneringslagen
inhämta yttrande från (1973:531) inhämta
byggnadsnämnden. Yttran- yttrande från byggnads-
de som sagts nu inhämtas nämnden. Yttrande som
från den länsstyrelse sagts nu inhämtas från den
eller byggnadsnämnd inom länsstyrelse eller bygg-
vars område fastigheten nadsnämnd inom vars område
är belägen. fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den
hyresgästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att
yttra sig.
Begärs prövning av fråga som avses i 4 § andra stycket hyresförhandlingslagen
inträder organisation med vilken förhandlingsordning gäller som medpart till
hyresvärden vid handläggningen av ärendet i den delen.

32 §
Föres ej talan mot Föres ej talan mot nämnds
nämnds beslut enligt 9 beslut enligt 9 kap. 14 §
kap. 14 § eller 12 kap. eller 31 a § tredje
24 a §, 55 a § sjunde stycket eller 12 kap.
stycket eller 55 b § 24 a §, 55 a § sjunde
jordabalken, 22, 23, 26 stycket eller 55 b § jor-
eller 27 § hyresförhand- dabalken, 22, 23, 26 el-
lingslagen (1978:304), ler 27 § hyresförhand-
13 a § denna lag eller lingslagen (1978:304),
13 eller 15 § eller 25 § 13 a § denna lag eller 13
första stycket bostads- eller 15 § eller 25 §
förvaltningslagen första stycket bostads-
(1977:792) eller 9 förvaltningslagen (1977-
eller 10 § lagen :792) eller 9 eller 10 §
(1987:1274) om kommunal lagen (1987:1274) om
bostadsanvisningsrätt, kommunal bostadsanvis-
får beslutet verkställas ningsrätt, får beslutet
såsom lagakraftägande verkställas såsom laga-
dom. kraftägande dom.
Har hyresnämnd med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningslagen
förordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lag
skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdom-
stolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

__________

Denna lag träder i kraft den

Förteckning över remissinstanserna

Remissyttrande har avgivits av Svea hovrätt, Kristianstads tingsrätt,
Arrendenämnden i Västerås, Arrendenämnden i Linköping, Domstolsverket,
Fideikommissnämnden, Fortifikationsförvaltningen, Uppsala universitet, Statens
jordbruksverk, Kammarkollegiet, Länsstyrelsen i Södermanlands län, Länsstyrelsen
i Östergötlands län, Länsstyrelsen i Jönköpings län, Länsstyrelsen i Kris-
tianstads län, Länsstyrelsen i Malmöhus län, Länsstyrelsen i Skaraborgs län,
Länsstyrelsen i Västmanlands län, Egendomsnämnden i Uppsala stift,
Egendomsnämnden i Växjö stift, Egendomsnämnden i Lunds stift, Egendomsnämnden i
Göteborgs stift, Egendomsnämnden i Karlstads stift, Statens lantmäteriverk,
Svenska Kommunförbundet, Svenska kyrkans församlings- och pastoratsförbund,
Svenska kyrkans centralstyrelse, Svenska lantarbetareförbundet, Svenska
jägareförbundet, Sveriges advokatsamfund, Lantbrukarnas Riksförbund, Sveriges
Försäkringsförbund, Folksam, Svenska Bankföreningen, Domän Aktiebolag,
Fideikommissariernas intresseorganisation, Sveriges jordägareförbund, Sveriges
jordbruksarrendatorers förbund, Willands arrendatorförening, Småbrukare i Väst,
Skånes arrendatorsförening, Föreningen Hallands jordbruksarrendatorer, Södra
Östergötlands arrendatorsförening, Samrådsgruppen för arrendatorsföreningar på
och kring sydsvenska höglandet, Konkurrensverket.

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken[4]
dels att 8 kap. 21, 26, 31 och 33 §§, 9 kap. 22 och 31 §§ samt rubriken närmast
före 9 kap. 31 § skall ha följande lydelse,
dels att det i balken skall införas nya bestämmelser, 9 kap. 21 a, 31 a och 31
b §§.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap.
21 §
Har arrendatorn uppfört Har arrendatorn uppfört
egen byggnad på egen byggnad på
arrendestället eller har arrendestället eller har
han i övrigt nedlagt han i övrigt nedlagt
kostnad på detta utöver kostnad på detta utöver
vad som ålegat honom, vad som ålegat honom,
skall byggnaden eller skall byggnaden eller
vad som eljest utförts vad som eljest utförts
erbjudas jordägaren erbjudas jordägaren till
till inlösen, när inlösen, när arrendatorn
arrendatorn frånträder frånträder arrendet. Har
arrendet. Har jordägaren jordägaren ej inom en
ej inom en månad från månad från det erbjudandet
det erbjudandet gjordes gjordes förklarat sig
förklarat sig villig villig att antaga detta,
antaga detta, får får arrendatorn föra bort
arrendatorn föra bort egendomen eller överlåta
egendomen. Han skall den till en tillträdande
dock återställa arrende- arrendator. Om han för
stället i tjänligt bort egendomen, skall
skick. Är ej vad som han dock återställa
arrendatorn enligt arrendestället i tjänligt
första stycket får skil- skick.
ja från arrendestället Är ej vad som arren-
bortfört inom tre måna- datorn enligt första
der från det arrende- stycket får skilja från
stället avträddes eller arrendestället bortfört
anspråk på lösen slut- eller överlåtet till den
ligt ogillades, till- tillträdande arrendatorn
faller det jordägaren inom tre månader från det
utan lösen. arrendestället avträddes
eller anspråk på lösen
slutligen ogillades,
tillfaller det jordägaren
utan lösen.
Har ämnen hämtats från jordägarens fastighet till byggnad eller annan
anläggning, får anläggningen ej tagas bort, innan arrendatorn ersatt jordägaren
värdet av vad som tagits från fastigheten.
Bestämmelserna i denna
paragraf gäller även sådan
egendom som arrendatorn
i enlighet med första
stycket förvärvat av en
tidigare arrendator.
Bestämmelserna i denna paragraf gäller ej, om annat avtalats.

26 §
Jordägare eller Jordägare eller
arrendator, som vill arrendator, som vill
framställa fordrings- framställa
anspråk på grund av fordringsanspråk på grund
arrendeförhållande, av arrendeförhållande,
skall väcka talan därom skall väcka talan därom
inom två år från det eller, i fall som avses
arrendatorn avträdde i 9 kap. 31 a §, hänskjuta
arrendestället. Om vid frågan till arrendenämnd
jordbruksarrende syn inom två år från det
som skall ligga till arrendatorn avträdde
grund för avräkning arrendestället. Om vid
klandras före utgången jordbruksarrende syn som
av tid som angivits nu, skall ligga till grund
får talan väckas inom för avräkning klandras före
två år från det klandret utgången av tid som
slutligt avgjordes. angivits nu, får talan
Iakttages ej tiden, är väckas inom två år från det
rätten till talan klandret slutligt
förlorad, om ej annat avgjordes. Iakttages ej
avtalats. Om den ena tiden, är rätten till
parten väckt talan i talan förlorad, om ej
rätt tid, har den andra annat avtalats. Om den
parten rätt till ena parten väckt talan i
kvittning, fastän hans rätt tid, har den andra
rätt till talan är parten rätt till
förlorad. kvittning, fastän hans
rätt till talan är för-
lorad.

31§[5]
Om en part inte godtar Om en part inte godtar
arrendenämnds beslut i arrendenämnds beslut i
fråga om förlängning av fråga om förlängning av
arrendeavtal, arrendeavtal,
fastställande av fastställande av
villkoren för sådan villkoren för sådan
förlängning, uppskov med förlängning, uppskov med
avträde enligt 9 kap. 12 avträde enligt 9 kap. 12
b eller 13 § eller 10 b eller 13 § eller 10
kap. 6 a § eller be- kap. 6 a § eller
stämmande av ersättning bestämmande av ersättning
enligt 9 kap. 14 § eller enligt 9 kap. 14 § eller
i fråga som avses i 9 i fråga som avses i 9
kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a,
31 § eller 11 kap. 6 b 31, 31 a eller 31 b §
§, får parten klandra eller 11 kap. 6 b §, får
beslutet genom att väcka parten klandra beslutet
talan mot den andra genom att väcka talan mot
parten inom två månader den andra parten inom två
från den dag beslutet månader från den dag
meddelades. Klandras beslutet meddelades.
inte beslutet inom Klandras inte beslutet
denna tid, är partens inom denna tid, är
rätt till talan för- partens rätt till talan
lorad. förlorad.
Arrendenämnds beslut i ärende enligt 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4
eller 7 § eller 11 kap. 2 § får ej klandras.

33 §[6]
Talan får ej föras mot Talan får ej föras mot
fastighetsdomstols dom fastighetsdomstols dom i
i fråga om fastställandefråga om fastställande av
av arrendevillkor i arrendevillkor i fall
fall som avses i 9 kap. som avses i 9 kap. 12
12 eller 13 § eller 10 eller 13 § eller 10 kap.
kap. 6 a § eller 11 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b §
6 b § eller i fråga som eller i fråga som avses i
avses i 9 kap. 17 a, 18 9 kap. 17 a, 18, 21, 21
eller 21 § och ej heller a eller 31 b § och ej
mot hovrätts dom i heller mot hovrätts dom i
fråga om förlängning fråga om förlängning eller
eller överlåtelse av överlåtelse av
arrendeavtal, uppskov arrendeavtal, uppskov
med avträde enligt 9 med avträde enligt 9 kap.
kap. 12 b eller 13 § 12 b eller 13 § eller 10
eller 10 kap. 6 a § kap. 6 a § eller 11 kap.
eller 11 kap. 6 b §, 6 b §, fastställande av
fastställande av arrendevillkor i fall
arrendevillkor i fall som nyss angivits eller
som nyss angivits eller bestämmande av ersättning
bestämmande av ersätt- enligt 9 kap. 14 § eller
ning enligt 9 kap. 14 §. fastställande av villkor
för inlösen enligt 9 kap.
31 a §.

9 kap.
21 a §
På ansökan av arrendatorn
kan arrendenämnden lämna
tillstånd till en
investering som innebär
åtgärd avseende byggnader,
markanläggningar eller
jord på arrendestället och
som inte omfattas av
arrendatorns
underhållsskyldighet
enligt 15 §.
Tillstånd skall lämnas om
investeringen kan antas
bli lönsam på lång sikt för
jordbruket på arrendestäl-
let och intresset av
investeringen överväger
jordägarens intresse av
att den inte kommer till
stånd.
Tillstånd enligt första
stycket kan förenas med
villkor.
Denna paragraf gäller
inte när arrendetiden
uppgår till högst ett år
och arrendet inte
omfattar bostad för
arrendatorn.

22 §[7]
Har jordägaren utfört Har jordägaren enligt
arbete som avses i 17 a avtal med arrendatorn
eller 18 § eller betalat helt eller delvis be-
ersättning enligt 17 a kostat en investering på
§ andra stycket, 18 § arrendestället och har
andra stycket eller arrenderättens värde ökat
21 § första stycket genom investeringen, är
för arbete som arren- arrendatorn skyldig att
datorn utfört och har godta en skälig höjning
arrenderättens värde av arrendeavgiften.
ökat genom arbetet, är Sådan skyldighet
arrendatorn skyldig att föreligger också, om
godta en skälig höjning arrenderätten ökat i värde
av arrendeavgiften. till följd av att
jordägaren
1. utfört arbete som
avses i 17 a eller 18 §,
2. betalat ersättning
enligt 17 a § andra
stycket, 18 § andra
stycket eller 21 § första
stycket för arbete som
arrendatorn utfört, eller
3. löst in en investe-
ring enligt 31 a §.

Överlåtelse av arrenderätten och inlösen av investering

31 §[8]
Arrendatorn får inte Arrendatorn får inte
överlåta arrenderätten överlåta arrenderätten utan
utan jordägarens jordägarens samtycke, om
samtycke, om ej annat ej annat följer av
följer av andra-fjärde andra-fjärde styckena
styckena. eller av 31 a §.
Är arrendeavtalet slutet för viss tid som ej understiger tio år, får
arrendatorn, om ej annat avtalats, överlåta arrenderätten till annan med vilken
jordägaren skäligen kan nöjas. Han skall dock först erbjuda jordägaren att
återtaga arrendestället mot skyldighet att vid avräkning enligt 23 § utge skälig
ersättning för arrenderättens värde. Vill jordägaren antaga erbjudandet, skall
han lämna besked därom inom en månad.Vidare gäller beträffande arrenden för viss
tid att arrendatorn, även om annat avtalats, får överlåta arrenderätten, om den
avser ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag, till sin make eller
avkomling, om arrendenämnden tillåter det. Sådant tillstånd skall lämnas, om
inte jordägaren har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen.
Avlider arrendatorn under arrendetiden, har dödsboet, oavsett för vilken tid
avtalet är ingånget, samma rätt som enligt andra stycket tillkommer arrendator
för där avsett fall, om ej annat avtalats. Erbjudandet till jordägaren skall
göras inom sex månader efter dödsfallet. Dödsboet har vidare samma rätt som
enligt tredje stycket tillkommer arrendator för fall som avses där.
Första-tredje styckena äger motsvarande tillämpning på arrenderättens övergång
genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv.

31 a §
En arrendator som utfört
en investering på
arrendestället enligt
bestämmelserna i 21 a § får
överlåta arrenderätten, om
inte jordägaren enligt
andra stycket är skyldig
att lösa in
investeringen.
En arrendator som vill
överlåta arrenderätten
skall först skriftligen
erbjuda jordägaren att
lösa in investeringen.
Jordägaren är skyldig att
lösa in investeringen, om
han inom tre månader från
arrendatorns erbjudande
skriftligen åtar sig det
eller om arren-
deförhållandet upphör på
grund av en omständighet
som avses i 8 §.
Inlösenbeloppet skall, om
inte annat avtalats,
motsvara vad
arrendestället har ökat i
värde genom
investeringen.
Tvist om jordägarens
skyldighet att enligt
andra stycket lösa in in-
vesteringen eller om de
villkor som skall gälla
för sådan inlösen prövas av
arrendenämnden på ansökan
av någon av parterna. Om
jordägaren medger
arrendatorns begäran om
inlösenersättning till
någon del, får nämnden
meddela ett särskilt
beslut över det som med-
givits.

31 b §
Arrendatorns
överlåtelserätt enligt 31 a
§ innebär att arrendatorn
får överlåta arrenderätten
till någon annan med
vilken jordägaren skäligen
kan nöjas.
Om jordägaren inte som
ny arrendator godtar en
person som arrendatorn
anvisar, får arrenderätten
överlåtas till denne
endast om arrendenämnden
funnit att jordägaren
skäligen kan nöjas med
honom. Sådan prövning kan
ske samtidigt beträffande
flera tänkbara förvärvare.
Har överlåtelsen inte
fullbordats inom tre år
från arrendatorns
erbjudande om inlösen, får
överlåtelse inte ske utan
att jordägaren på nytt
erbjudits att lösa in-
vesteringen enligt 31 a
§. Överlåtelse till den
som arrendenämnden
godtagit som ny
arrendator får dock
alltid ske inom tre
månader från ett
lagakraftvunnet beslut
enligt andra stycket, om
frågan anhängiggjorts i
arrendenämnden före
treårsfristens utgång.

______________

1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995.
2. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller den nya
lydelsen av 8 kap. 21 § samt de nya bestämmelserna i 9 kap. 21 a, 31 a och 31 b
§§ först efter den tidpunkt efter ikraftträdandet till vilken jordägaren
tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning.

**Fotnot**
[4] Balken omtryckt 1971:1209.

[5] Senaste lydelse 1984:678

[6] Senaste lydelse 1984:678.

[7] Senaste lydelse 1984:678.

[8] Senaste lydelse 1984:678.

2 Förslag till lag om ändring i lag (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 1, 17 och 32 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder
och hyresnämnder[1] skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

1 §[2]
Arrendenämnd som avses i 8 kap. 29 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i arrendetvist,
2. pröva tvist om 2. pröva tvist om
förlängning av förlängning av
arrendeavtal vid arrendeavtal vid
jordbruksarrende, jordbruksarrende,
bostadsarrende eller bostadsarrende eller
fiskearrende eller av fiskearrende eller av
avtal om jakträttsupp- avtal om jakträttsupp-
låtelse eller om villkor låtelse eller om villkor
för sådan förlängning för sådan förlängning samt
samt tvist i fråga som tvist i fråga som avses i
avses i 9 kap. 14 § 9 kap. 14 § jordabalken
jordabalken eller vars eller vars prövning
prövning enligt 9 kap. enligt 9 kap. 12 b, 17
12 b, 17 a, 18, 21 a, 18, 21, 21 a, 31, 31
eller 31 §, 10 kap. 6 a a eller 31 b §, 10 kap. 6
§ eller 11 kap. 6 b § a § eller 11 kap. 6 b §
samma balk ankommer på samma balk ankommer på
arrendenämnd, arrendenämnd.
3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses
i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken
eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden,
4. vara skiljenämnd i arrendetvist,
5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva
arrendestället.
Ärende upptages av den arrendenämnd inom vars område fastigheten är belägen.

17 §[3]
Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller den nämnden förordnar
besiktiga den fastighet som ärendet rör. Parterna skall beredas tillfälle att
närvara vid sådan besiktning. Nämnd får också föranstalta om annan nödvändig
utredning.
I ärende som avses i 9 I ärende som avses i 9
kap. 17 a, 18, 21 eller kap. 17 a, 18, 21, 21 a
31 § jordabalken skall eller 31 § jordabalken
arrendenämnden inhämta skall arrendenämnden
yttrande från läns- inhämta yttrande från
styrelsen. Sådant länsstyrelsen. Sådant
yttrande skall också yttrande skall också
inhämtas om det beträf- inhämtas om det
fande jordbruksarrende beträffande jord-
uppkommer fråga om till- bruksarrende uppkommer
lämpning av 6 § första fråga om tillämpning av 6 §
stycket 3 eller 4 eller första stycket 3 eller 4
7 § tredje stycket eller 7 § tredje stycket
lagen (1985:658) om lagen (1985:658) om
arrendatorers rätt att arrendatorers rätt att
förvärva arrendestället. förvärva arrendestället. Om
I ärende som avses i 9 utredningen ger
kap. 9 § jordabalken anledning till det, får
får arrendenämnden, om arrendenämnden inhämta
utredningen ger yttrande från
anledning till det, länsstyrelsen om
inhämta yttrande från arrendeställets
länsstyrelsen om avkastningsförmåga i ärende
arrendeställets avkast- som avses i 9 kap. 9 §
ningsförmåga.Yttrandena jordabalken samt om
skall inhämtas från den inlösenersättningen i
länsstyrelse inom vars ärende som avses i 9 kap.
område fastigheten är 31 a § jordabalken.
belägen. Yttrandena skall inhämtas
från den länsstyrelse
inom vars område
fastigheten är belägen.
I ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 § hyresförhandlingslagen
(1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderligt, bereda den hyres-
gästorganisation som ingått den klandrade överenskommelsen tillfälle att yttra
sig.

32 §[4]
Föres ej talan mot Föres ej talan mot nämnds
nämnds beslut enligt 9 beslut enligt 9 kap. 14 §
kap. 14 § eller 12 kap. eller 31 a § eller 12
24 a §, 55 c § åttonde kap. 24 a §, 55 c § åtton-
stycket eller 55 d § de stycket eller 55 d §
jordabalken, 22, 23, 26 jordabalken, 22, 23, 26
eller 27 § hyresförhand- eller 27 § hyres-
lingslagen (1978:304), förhandlingslagen
13 a § denna lag eller (1978:304), 13 a § denna
13 eller 15 § eller 25 § lag eller 13 eller 15 §
första stycket bostads- eller 25 § första stycket
förvaltningslagen bostadsförvaltningslagen
(1977:792), får beslutet (1977:792), får beslutet
verkställas såsom verkställas såsom laga-
lagakraftägande dom. kraftägande dom.
Har hyresnämnden med Har hyresnämnden med
stöd av 31 § första stöd av 31 § första stycket
stycket bostadsförvalt- bostadsförvaltningslagen
ningslagen förordnat förordnat att beslut
att beslut enligt 13 enligt 13 eller 15 §
eller 15 § eller 25 § eller 25 § första stycket
första stycket nämnda nämnda lag skall lända
lag skall lända till till efterrättelse
efterrättelse genast, genast, får även sådant
får även sådant beslut, beslut, om hovrätten ej
om hovrätten ej förord- förordnat annat,
nat annat, verkställas verkställas såsom
såsom lagakraftägande lagakraftägande dom.
dom.

___________________

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1995.

**Fotnot**
[1] Lagen omtryckt 1985:660.

[2] Senaste lydelse 1987:264.

[3] Senaste lydelse 1994:820

[4] Senaste lydelse 1994:833

Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1994-10-03.

Närvarande: f.d. regeringsrådet Magnus Sjöberg, justitierådet Johan Munck,
regeringsrådet Leif Lindstam.

Enligt en lagrådsremiss den 1 september 1994 (Justitiedepartementet) har
regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring
i jordabalken, m.m.
Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Monica Kämpe.
Förslagen föranleder följande yttrande av Lagrådet.

Förslaget till lag om ändring i jordabalken

8 kap.
26 §
Det remitterade förslaget innebär att den tvååriga preklusionsfrist från
arrendeställets avträdande, som enligt paragrafen gäller för fall då jordägare
eller arrendator vill framställa fordringsanspråk på grund av
arrendeförhållande, skall kunna brytas inte bara genom väckande av talan utan
också genom hänskjutande till arrendenämnd, när det gäller fall som avses i den
nya 31 a §.
Som Lagrådet närmare utvecklar i anslutning till 32 § lagen (1973:188) om
arrendenämnder och hyresnämnder kan 31 a § jordabalken inte anses innebära att
arrendenämnd får befogenhet att i en villkorstvist förplikta någon av parterna
att betala ett visst belopp till den andre. En sådan fråga ankommer på domstol.
Nämndens befogenhet är begränsad till att meddela ett fastställelsebeslut
beträffande jordägarens inlösensskyldighet och de villkor som skall gälla i
fråga om sådan inlösen.
Eftersom arrendenämnden alltså i de fall som avses i 31 a § inte kan anses ha
till uppgift att pröva ett fordringsanspråk, kunde det synas följdriktigt att
inte låta hänskjutandet till nämnden bryta den preklusionsfrist som här är i
fråga. Även med den angivna utgångspunkten får den reglering som föreslås dock
anses godtagbar. Den föreslagna regleringen kan innebära praktiska fördelar för
det fall att en villkorstvist uppkommer när endast kort tid återstår av
arrendetiden och arrendatorn vill avvakta med en fullgörelsetalan vid domstol
till dess att ett lagakraftvunnet avgörande i villkorstvisten föreligger.
Förslaget måste för sådana fall få till följd att arrendatorn är bevarad vid sin
rätt, under förutsättning att tvistefrågan hänskjutits till nämnden inom
tvåårsfristen, och att således någon särskild preklusionsfrist inte gäller i
fråga om en efterföljande talan vid domstol.
Med hänsyn till det anförda lämnar Lagrådet förslaget i denna del utan erinran.
För att motsatsslut skall undvikas förordar Lagrådet dock att paragrafen
kompletteras på sådant sätt att ett hänskjutande till arrendenämnd bryter
preklusionsfristen även i fall som avses i 9 kap. 14 § jordabalken. Det finns så
mycket mera skäl för detta som arrendenämnd i de fall som behandlas i sistnämnda
paragraf, i enlighet med vad som framgår av paragrafens avfattning (jfr också 32
§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder), otvivelaktigt kan meddela
fullgörelsebeslut.

9 kap.
21 a, 31 a och 31 b §§
I lagrådsremissen föreslås bl.a. regler som ger en arrendator möjlighet att
efter tillstånd av arrendenämnden på egen bekostnad utföra investeringar utan
jordägarens medgivande. Vidare föreslås i anslutning till detta regler till
skydd för arrendatorn i vad avser sådana investeringar. Bestämmelserna i nu
berörda hänseenden återfinns huvudsakligen i förevarande tre nya paragrafer.
Lagrådet, som inte har någon erinran i sak mot förslagen och inte heller mot
utformningen av 21 a och 31 b §§, vill beträffande 31 a § anföra följande.
I första stycket av denna paragraf ges en regel om rätt för arrendatorn att
under vissa förutsättningar överlåta sådan arrenderätt som omfattar en
investering som avses i 21 a §. Denna regel konstituerar den nämnda rätten till
överlåtelse. I andra stycket av paragrafen ges därefter, utom en föreskrift om
att arrendatorn om han vill överlåta arrenderätten först skall erbjuda
jordägaren att lösa in investeringen, två regler om inlösensskyldighet för
jordägaren.
Enligt den första regeln är jordägaren "skyldig" att lösa in investeringen om
han inom tre månader efter skriftligt erbjudande därom från arrendatorn
skriftligen åtar sig en inlösen. Denna regel har utformats som om den
konstituerade en särskild skyldighet. I själva verket grundas emellertid denna
"skyldighet" inte på annat än ett sedvanligt, civilrättsligt bindande åtagande
från jordägarens sida, låt vara att det i förslaget föreskrivs skriftlig form
för åtagandet och att det skall göras inom viss tid från arrendatorns
erbjudande. Vad första och andra styckena i 31 a §, såvitt nu är i fråga,
sammantagna utsäger är alltså inte annat än att en arrendator, som utfört en
investering på sitt arrendeställe efter medgivande enligt 21 a § och som
erbjudit jordägaren att lösa in investeringen, har rätt att överlåta sin
arrenderätt om inte jordägaren inom tre månader från erbjudandet åtagit sig
inlösen.
Vad gäller det i det remitterade förslaget uppställda kravet på skriftlig form
har Lagrådet ingen erinran mot detta i vad avser arrendatorns erbjudande om
inlösen, eftersom tidpunkten för ett sådant erbjudande skall utgöra utgångspunkt
för en frist. Däremot synes det inte påkallat att ställa ett särskilt formkrav
när det gäller en jordägares åtagande. Något sådant formkrav gäller inte för det
fall att jordägaren åtar sig att inlösa investeringar utan att den i 31 a §
föreskrivna proceduren tillämpats. Ett absolut krav på skriftlig form skulle
också i speciella fall kunna leda till materiellt otillfredsställande resultat,
exempelvis då båda parter är ense om att inlösen skall ske men inte har
bekräftat detta skriftligen. Till detta kommer att en jordägares åtagande om
inlösen torde regelmässigt komma att ske skriftligen även om detta inte är
föreskrivet. Lagrådet förordar alltså att föreskriften om skriftlig form för
jordägares åtagande utgår.
Den andra regeln om jordägarens inlösenskyldighet utsäger att jordägaren är
skyldig att lösa in investeringen om arrendeförhållandet upphör på grund av
omständighet som avses i 9 kap. 8 § jordabalken. Denna regel skiljer sig från
den föregående dels genom att den inte har något samband med eller betydelse för
överlåtelse av arrenderätten, dels genom att den konstituerar en särskild
inlösensskyldighet för jordägaren. Regeln bör därför inte, såsom gjorts i det
remitterade förslaget, kopplas samman med den föregående regeln om jordägarens
"skyldighet" att lösa in en investering utan ges en självständig plats och
utformning.
I författningskommentaren till 31 a § uttalas att den nye arrendatorn vid
överlåtelse av arrenderätt träder in i den tidigares ställe och att den nye
arrendatorn följaktligen har rätt att begära inlösen och, om så inte sker, i sin
tur kan överlåta arrenderätten. Detta framgår emellertid inte av den föreslagna
lagtexten, fastmer ger ordalagen i första och andra styckena av 31 a § närmast
vid handen att så inte skulle vara fallet. Lagrådet delar den i
förfatningskommentaren uttalade uppfattningen att den nye arrendatorn bör
inträda i den föregående arrendatorns rättigheter och därmed få möjlighet att i
sin tur överlåta arrenderätten. Lagrådet förordar att en uttrycklig regel därom
tas in i 31 a §.
Den i 31 a § andra stycket tredje meningen intagna regeln om hur
inlösenbeloppet i förekommande fall skall bestämmas synes närmast hänföra sig
till de regler som ges i paragrafens tredje stycke och bör alltså föras dit.
I enlighet med det anförda föreslår Lagrådet att 31 a § utformas på följande
sätt.
"Har en arrendator utfört en investering på arrendestället enligt be-
stämmelserna i 21 a § och har jordägaren inte inom tre månader från det att
arrendatorn skriftligen erbjudit denne att lösa in investeringen åtagit sig en
sådan inlösen, får arrendatorn överlåta arrenderätten.
Har en arrendator utfört en investering som avses i första stycket och upphör
arrendeförhållandet på grund av en omständighet som avses i 8 §, är jordägaren
skyldig att lösa in investeringen.
Bestämmelserna i första och andra styckena gäller även en arrendator till
vilken överlåtits arrenderätt omfattande en investering som avses i 21 a §.
Tvist om jordägarens åtagande eller skyldighet att enligt första eller andra
stycket lösa in investeringen eller om de villkor som skall gälla för sådan
inlösen prövas av arrendenämnden på ansökan av någon av parterna. Därvid skall
inlösenbeloppet, om inte annat avtalats, motsvara vad arrendestället har ökat i
värde genom investeringen. Om jordägaren medger arrendatorns begäran om
inlösenersättning till någon del, får nämnden meddela ett särskilt beslut över
det som medgivits."

Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder

32 §
Ändringsförslaget innebär att beslut av arrendenämnd enligt 31 a § jordabalken
får verkställas som lagakraftägande dom, om talan inte förs mot beslutet.
Enligt 31 a § jordabalken såväl i det remitterade förslagets lydelse som i den
lydelse Lagrådet föreslagit skall tvister om jordägarens skyldighet att lösa en
investering och om de villkor som skall gälla för sådan inlösen kunna prövas av
arrendenämnd på ansökan av någon av parterna. Som bestämmelsen har avfattats
kommer arrendenämnden därmed att kunna meddela ett avgörande som innefattar
fastställelse av vad som skall gälla i fråga om jordägarens inlösensskyldighet
och, om sådan skyldighet föreligger, av de villkor som skall gälla för denna
inlösen. Arrendenämndens avgörande av en sådan fråga kommer till följd av
föreskrifterna i 22 § förevarande lag att vinna rättskraft, om avgörandet inte
klandras.
Däremot ger 31 a § jordabalken så som regleringen konstruerats inte
arrendenämnd befogenhet att pröva fullgörelseyrkanden, och nämnden kan således
inte i ett mål av aktuellt slag förplikta någon av parterna att betala ett visst
belopp till den andre. Det skulle inte heller vara lämpligt att tillägga nämnden
en befogenhet att meddela sådana avgöranden, eftersom det dels skulle avvika
från vad som i andra sammanhang gäller för arrendenämnd vid villkorsprövning,
dels skulle kunna skapa komplikationer bl.a. i de ej sällsynta fall då
kvittningsanspråk föreligger.
Arrendenämnd kan alltså inte enligt 31 a § jordabalken meddela något avgörande
som kan bli föremål för verkställighet. Den föreslagna ändringen i förevarande
paragraf fyller därmed ingen funktion utan kan vara ägnad att skapa
missuppfattningar om regleringens innebörd. Lagrådet förordar att förslaget
utgår.

Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 9 mars 1995.

Närvarande: statsministern Carlsson, ordförande, och statsråden Sahlin,
Hjelm-Wallén, Peterson, Hellström, Freivalds, Wallström, Persson, Tham, Schori,
Heckscher, Hedborg, Andersson, Winberg, Uusmann, Nygren, Ulvskog, Sundström,
Johansson.

Föredragande: statsrådet Freivalds.

Regeringen beslutar proposition 1994/95:155 Investeringar i arrendejordbruket
m.m.