Regeringens proposition
1993/94:191

Exekutiv försäljning av fast egendom

Prop.
1993/94:191

Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.

Stockholm den 10 mars 1994

Carl Bildt

Gun Hellsvik
(Justitiedepartementet)

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås att reglerna för exekutiv försäljning under hand av
fast egendom ändras så att förfarandet i vissa avseenden likställs med
förfarandet vid försäljning på offentlig auktion. Underhandsförsäljning skall
kunna ske även om samtliga fordringar med förmånsrätt i fastigheten inte blir
tillgodosedda. Kravet på ägarens samtycke till underhandsförsäljning slopas.
Vidare föreslås att en konkursförvaltare, när konkursgäldenären är en juridisk
person, skall kunna begära exekutiv försäljning av boets fasta egendom för sin
fordran på arvode och för kostnader som hänför sig till fastigheten.
Konkursförvaltaren föreslås också få rätt att begära exekutiv försäljning av
fast egendom som ingår i konkursboet för den rätt till betalning som följer med
ett ägarhypotek i en fastighet. Förslaget innehåller även en regel om att utmät-
ningsverkan under vissa förutsättningar skall bortfalla.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1994.
Innehållsförteckning

1 Förslag till riksdagsbeslut.............. 3

2 Lagtext.................................. 4
2.1 Förslag till lag om ändring i
utsökningsbalken................ 4
2.2 Förslag till lag om ändring i
jordabalken..................... 9
2.3 Förslag till lag om ändring i
konkurslagen (1987:672)......... 10

3 Ärendet och dess beredning............... 11

4 Exekutiv försäljning av fast egendom under
hand..................................... 11

5 Exekutiv försäljning på begäran av kon-
kursförvaltaren.......................... 26

6 Utmätningsverkan......................... 32

7 Kostnader ............................... 34

8 Ikraftträdande........................... 34

9 Författningskommentar.................... 34
9.1 Förslaget till lag om ändring i
utsökningsbalken................ 34
9.2 Förslaget till lag om ändring i
jordabalken..................... 37
9.3 Förslaget till lag om ändring i
konkurslagen (1987:672)......... 37

Bilaga 1 Riksskatteverkets lagförslag........ 38
Bilaga 2 Förteckning över remissinstanserna... 46
Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag.......... 47
Bilaga 4 Lagrådets yttrande................... 54
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde
den 10 mars 1994.............................. 55
1 Förslag till riksdagsbeslut

Regeringen föreslår att riksdagen
antar regeringens förslag till

1. lag om ändring i utsökningsbalken,

2. lag om ändring i jordabalken,

3. lag om ändring i konkurslagen (1987:672).

2 Lagtext

Regeringen har följande förslag till lagtext.

2.1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 13 och 56 - 60 §§, samt 18 kap.
6 § utsökningsbalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap.27 §[1]
Har domstol eller kronofogdemyndighet fastställt att förfallen fordran skall
utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, in-
tecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom anses egendomen
omedelbart utmätt.
Denna verkan förfaller, Denna verkan förfaller,
om ej försäljning begärs om inte försäljning begärs
hos kronofogde- hos kronofogdemyn-
myndigheten inom två digheten inom två månader
månader från det att från det att beslutet
beslutet eller utslaget eller utslaget vann laga
vann laga kraft. kraft. Utmätningsverkan
förfaller dessutom om
borgenären hos kronofog-
demyndigheten anmäler att
han inte kommer att
begära försäljning.
Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt 8 § är be-
hörig att pröva frågan om utmätning. Försäljning av fast egendom skall dock
begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där egendomen finns. Denna myndighet
får överlämna målet till en annan kronofogdemyndighet, om det behövs för att
samordna verkställigheten mot en gäldenär.

12 kap.
13 §
Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 § 1
eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979), kan begära att fastigheten
säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks.
Hör fastigheten till konkursbo, har även borgenär, vars fordran är förenad med
panträtt i fastigheten, sådan befogenhet.
Förvaltaren i en konkurs
kan begära att
fastigheten säljs för den
rätt till betalning som
följer med ett ägarhypotek
i fastigheten.
Förvaltaren kan också
begära att fastigheten
säljs för hans fordran
avseende arvode och
sådana kostnader för
fastighetens vård under
konkursen som skall utgå
ur fastigheten, om
konkursgäldenären är en
juridisk person.
Vill borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det hos
kronofogdemyndigheten senast två veckor före bevakningssammanträdet.
Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 § 1
eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen, har begärt att fastigheten säljs för hans
fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att frågan om försäljning för
annan borgenärs eller konkursboets räkning förfaller.
I fråga om rätt att I fråga om rätt att lösa
utlösa den som har ut den som har anslutit
anslutit sig enligt sig enligt första eller
första stycket tillämpas andra stycket tillämpas
bestämmelserna i 12 §. bestämmelserna i 12 §.

56 §[2]
Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteckningsansvar som
avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på begäran av köparen.
Har fastighet sålts i fall som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra eller
tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt inteckningsansvar
meddelas beträffande gemensam inteckning som besvärar fastigheten endast om
fastigheten i förhållande till de andra gemensamt intecknade fastigheterna
svarar för hela inteckningen och den fordran som är förenad med panträtt på
grund av inteckningen har blivit täckt. Om medel som har influtit genom särskild
försäljning av tillbehör utfaller på pantbrevets belopp, får förordnande ej
meddelas beträffande motsvarande del av inteckningen.
Begäran om förordnande Begäran om förordnande
enligt denna paragraf enligt denna paragraf
skall framställas senast skall framställas senast
vid sammanträdet för köpe-vid sammanträdet för
skillingens fördelning. köpeskillingens fördelning
Därvid skall pantbrevet eller, vid försäljning
inges, om det ej förut ärunder hand, innan
tillgängligt för krono- kronofogdemyndigheten
fogdemyndigheten. utfärdar köpebrev. Därvid
skall pantbrevet inges,
om det inte redan är
tillgängligt för
kronofogdemyndigheten.

**Fotnot**

[1] Senaste lydelse 1993:893.

[2] Ytterligare ändringar föreslagna i prop.
1993/94:197.
57 §
Utmätt fastighet får En utmätt fastighet får
säljas under hand, om säljas under hand, om en
försäljning i sådan försäljning i sådan ordning
ordning finnes mera bedöms vara mer än-
ändamålsenlig än försäljningdamålsenlig än försäljning på
på auktion och det är auktion och det är
tillförlitligt utrett tillförlitligt utrett
vilka fordringar och vilka fordringar och rät-
rättigheter som belastar tigheter som belastar
fastigheten. fastigheten. Vid be-
dömningen av om en för-
säljning under hand är mer
ändamålsenlig skall
särskilt beaktas förutsätt-
ningarna för att därigenom
erhålla en högre köpe-
skilling för fastigheten
än vid försäljning på auk-
tion.
Innan fastigheten Fastigheten får inte
bjuds ut till försäljningsäljas under hand om en
under hand skall ägaren inskriven rättighet har
och sökanden beredas sämre rätt än en fordran
tillfälle att yttra sig. som är förenad med panträtt
om ford-ringen inte täcks
av köpe- skillingen. För-
säljning får dock ske om
innehavare av sådan
fordran samtycker till
en sådan försäljning. En
fastighet som är
gemensamt intecknad med
annan fastighet får inte
säljas under hand.

58 §[3]
Vid försäljning under Vid försäljning under
hand skall köparen åläggashand skall en
att svara för alla sakägarförteckning
fordringar som på grund upprättas. Därvid tillämpas
av panträtt, utmätning 25 och 26 §§, 27 § första
eller eljest är förenade och tredje styckena,
med förmånsrätt i fastig-28 §, 29 § första stycket 1
heten och för för- - 3, 29 § andra och
rättningskostnaderna, i tredje styckena samt
den mån ej borgenär kan 31 §.
erhålla betalning ur I fråga om försäljningen
andra tillgängliga medel och villkoren för denna
eller avstår från tillämpas 32 och 34 §§, 37 §
förmånsrätt i fastighetenförsta stycket, 38 § första
eller sökanden medger stycket samt 40 §.
att försäljning får ske
utan att förrättnings-
kostnaderna blir täckta.
Rätt på grund av ägarhypo-
tek anses ej som
fordran.
Fordran som är
förfallen till betalning
skall betalas kontant,
om ej köparen visar att
han har avtalat annat
med borgenären eller
betalning skall utgå ur
särskilt tillgängliga me-
del. Om ej sökanden har
avstått från täckning av
förrättningskostnaderna,
skall vad som behövs för
sådan täckning betalas
kontant.
Före försäljningen upp- Före försäljningen upplåten
låten rättighet som rättighet som grundas på
grundas på skriftlig skriftlig handling skall
handling skall förbehållas. Förbehåll skall
förbehållas. Förbehåll också göras för varje upp-
skall också göras för låten hyresrätt till en
varje upplåten hyresrätt bostadslägenhet i en fas-
till en bostadslägenhet tighet, som är taxerad
i en fastighet, som är som hyreshusenhet, om
taxerad som hyresgästen har tillträtt
hyreshusenhet, om lägenheten. I fråga om
hyresgästen har tillträttsådana rättigheter gäller
lägenheten. I fråga om 47 §.
sådana rättigheter gäller
vad som sägs i 47 §.
Köparen skall lämna Köparen skall lämna
handpenning enligt vad handpenning enligt vad
som föreskrivs i 35 § i som föreskrivs i 35 §.
fråga om inrop på Återstoden av den
auktion. Återstoden av kontanta köpeskillingen
den kontanta köpe- skall betalas senast tio
skillingen skall beta- veckor efter det att
las senast fyra veckor köpehandlingen upp-
efter det att köpe- rättades. Försummas det, är
handling har upprättats. köpet ogiltigt.
Försummas det, är köpet
ogiltigt.
Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad som sägs
om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning under hand.
I övrigt bestämmer Bestämmelserna i 45 § om
kronofogdemyndigheten vissa rättsföljder och 56 §
köpevillkoren. första stycket om
fortsatt intecknings-
ansvar gäller även vid
försäljning under hand.

59 §
Försäljningen sker genom Innan fastigheten bjuds
upprättande av ut till försäljning under
köpehandling som un- hand skall ägaren och
derskrivs av sökanden ges tillfälle att
kronofogdemyndigheten yttra sig. Innehavare av
och köparen. sådana fordringar och
rättigheter som avses i
25 § första stycket skall
delges en underrättelse
om försäljningen och
samtidigt uppmanas att
inom viss tid anmäla sin
rätt till
kronofogdemyndigheten.
Försäljningsvillkoren En borgenär vars fordran
skall godkännas av är förenad med panträtt i
ägaren. Har försäljningenfastigheten skall, om
föregåtts av auktion utanfordringen inte blir
att därvid godtagbart täckt av erbjuden
inrop har skett, behövs köpeskilling, ges
dock ej godkännande, om tillfälle att köpa fastig-
försäljningen sker på heten till ett pris som
gynnsammare villkor. överstiger den erbjudna
köpeskillingen.
Om ägaren ej har godkänt
försäljningsvillkoren,
skall han genast
underrättas om
försäljningen.

60 §
Om inte något annat
följer av 58 § eller 59 §
andra stycket bestämmer
kronofogdemyndighe- ten
köpevillkoren.
Försäljningen sker genom
att en särskilt upprättad
köpehandling skrivs under
av kronofogdemyndigheten
och köparen.
Ägaren skall genast
underrättas om
försäljningen.
Har köparen fullgjort När köparen har fullgjort
sin betal- sin betalningsskyldighet
ningsskyldighet enligt enligt 58 § fjärde stycket
58 § fjärde stycket och och försäljningen vunnit
har försäljningen vunnit laga kraft, skall
laga kraft, utfärdar kronofogdemyndigheten
kronofogdemyndigheten utfärda köpebrev.
köpebrev.
Bestämmelserna i 48 § gäller också i fråga om försäljning under hand.

18 kap.6 §[4]
Ett beslut i en fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 § får inte överklagas. I
samband med att ett beslut överklagas, genom vilket föreläggande av vite eller
annan påföljd har tillämpats, får dock prövning av föreläggandets giltighet
påkallas.
Ett beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och inte rör
tredje man får överklagas endast i samband med överklagande av det senare
beslutet. Beslutet får dock överklagas särskilt på den grund att målet onödigt
uppehålls genom beslutet.
En sakägarförteckning fårEn sakägarförteckning får
överklagas endast i överklagas endast i
samband med att en samband med att den
auktion eller ett exekutiva försäljningen
beslut om fördelning av eller beslutet om för-
influtna medel över- delningen av influtna
klagas. medel överklagas.
__________
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

**Fotnot**

[3] Senaste lydelse 1990:1388.

[4] Senaste lydelse 1993:516.
2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 6 kap. 12 § jordabalken[1] skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 kap.
12 §[2]
Avser inteckning Avser inteckning endast
endast en fastighet och en fastighet och säljs
säljes denna på exekutiv denna exekutivt, är in-
auktion, är in- teckningen, sedan försälj-
teckningen, sedan ningen vunnit laga kraft
auktionen vunnit laga och köpeskillingen
kraft och köpeskillingen betalats, utan verkan
betalats, utan verkan till belopp som enligt
till belopp som enligt sakägarförteckningen inte
sakägarförteckningen icketäcks av köpeskillingen,
täckes av köpeskillingen,behållen avkastning eller
behållen avkastning el- andra influtna medel, om
ler andra influtna inte kronofogde-
medel, om ej krono- myndigheten förordnat om
fogdemyndigheten för- fortsatt intecknings-
ordnat om fortsatt in- ansvar. Har medel
teckningsansvar. Har influtit genom särskild
medel influtit genom försäljning av tillbehör, är
särskild försäljning av inteckning utan verkan
tillbehör, är inteckning till belopp som ur med-
utan verkan till belopp len utfallit på pant-
som ur medlen utfallit brevets belopp.
på pantbrevets belopp.
Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exekutiv
auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket motsvarande
tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarförteckningar, förlorar
inteckningen sin verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt
inteckningsansvar. Säljes endast någon eller några av fastigheterna, blir
inteckningen såvitt angår försåld fastighet helt utan verkan, om ej kronofogde-
myndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fas-
tighet utan verkan till den del medel utfallit på pantbrevets belopp.
Säljes fastighet exeku-
tivt under hand, är
inteckning i
fastigheten utan verkan
till belopp som ur me-
del, vilka influtit
genom särskild försäljning
av tillbehör, utfallit på
pantbrevets belopp.

__________
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

**Fotnot**

[1] Balken omtryckt 1971:1209.

[2] Senaste lydelse 1981:784.
2.3 Förslag till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)

Härigenom föreskrivs att 8 kap. 6 § konkurslagen (1987:672) skall ha följande
lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap.
6 §

Om fast egendom finns i boet, får förvaltaren begära att den säljs exekutivt.
Egendomen får också säljas på annat sätt, om förvaltaren anser att det är för-
delaktigare för boet.
Har en exekutiv auktion hållits på fast egendom som hör till boet utan att
någon försäljning har kommit till stånd, behöver förvaltaren inte vidta ytter-
ligare åtgärder för egendomens försäljning. Har någon exekutiv auktion inte ägt
rum men finns det anledning att anta att en sådan auktion inte kommer att leda
till försäljning, behöver förvaltaren inte vidta någon åtgärd för att sälja
egendomen, om samtycke till det har lämnats av de borgenärer som i konkursen kan
göra gällande fordringar som skall utgå med särskild förmånsrätt ur egendomen.
Har en exekutiv Har en exekutiv auktion
auktion blivit utlyst på blivit utlyst på boets
boets fasta egendom, fasta egendom, skall för-
skall förvaltaren före valtaren före bevaknings-
bevakningssammanträdet sammanträdet avlämna den
avlämna den behållning behållning som under
som under konkursen konkursen uppkommit av
uppkommit av egendomen. egendomen. Behållning som
Behållning som inte inte avlämnas före bevak-
avlämnas före bevaknings-ningssammanträdet skall,
sammanträdet skall, om om egendomen säljs,
egendomen säljs, avlämnasavlämnas före
före tillträdesdagen och tillträdesdagen och i
i annat fall innan annat fall innan
utdelning sker i kon- utdelning sker i kon-
kursen. kursen. Vid försäljning
under hand skall
behållningen avlämnas före
tillträdesdagen.
Förvaltaren skall även senast vid bevakningssammanträdet anmäla arvode, andra
kostnader och sådana fordringar som kan göras gällande i konkursen och som bör
beaktas vid försäljning av egendomen. När förvaltaren gör en anmälan på en
borgenärs vägnar, skall han skriftligen underrätta denne om det.

__________
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
3 Ärendet och dess beredning

Utsökningsbalken (UB) trädde i kraft den 1 januari 1982. Som ett led i strävan-
dena att följa upp ny lagstiftning uppdrog regeringen den 6 november 1986 åt
Riksskatteverket (RSV) att inleda arbetet med att göra en utvärdering av
utsökningsbalken. Verket överlämnade i juni 1987 rapporten Utvärdering av
utsökningsbalken (RSV Rapport 1987:9). Den 14 april 1988 gav regeringen RSV i
uppdrag att fortsätta översynen av utsökningsbalken. RSV har därefter överlämnat
tre rapporter som har lett till viss lagstiftning. I den andra av dessa
rapporter, RSV Rapport 1991:1, behandlas bl.a. omfattningen av kronofogdemyndig-
heternas undersökningsrätt, reglerna om exekutiv försäljning av fastigheter och
vissa frågor om avhysning. Ett i rapporten framlagt förslag om att inrätta ett
centralt konkursregister för hela landet behandlas i årets budgetproposition
(prop. 1993/94:100 bil. 3 s. 45). Regeringen tar nu upp vissa frågor rörande
exekutiv försäljning av fast egendom som behandlas i rapporten.
Rapporten har remissbehandlats. En sammanställning av remissyttrandena finns
tillgänglig i Justitiedepartementet (dnr 91-563). De lagförslag i nu aktuella
delar som lades fram i rapporten finns i bilaga 1. En förteckning över
remissinstanserna finns i bilaga 2.

Lagrådet

Regeringen beslutade den 24 februari 1994 att inhämta Lagrådets yttrande över de
lagförslag som finns i bilaga 3.
Lagrådet har lämnat förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande finns i bilaga
4.
En redaktionell ändring har gjorts i lagtexten.

4 Exekutiv försäljning av fast egendom under hand

Regeringens förslag: Reglerna om exekutiv
försäljning av fast egendom under hand anpassas
till reglerna för exekutiv försäljning av fast
egendom på offentlig auktion. Underhandsförsäljning
skall kunna ske även om samtliga fordringar med
förmånsrätt i fastigheten inte blir tillgodosedda.
Kravet på fastighetsägarens samtycke till
underhandsförsäljning slopas.

RSV:s förslag: Överensstämmer i sak med regeringens (se rapporten s. 121 ff).
Remissinstanserna: Nästan alla remissinstanser tillstyrker i huvudsak
förslaget eller lämnar det utan erinran. Flera remissinstanser efterlyser dock
en mera detaljerad reglering på olika punkter.
Skälen för regeringens förslag: Reglerna om exekutiv försäljning av fast
egendom finns i 12 kap. UB. Här föreskrivs som huvudregel att utmätt fast
egendom skall säljas på offentlig auktion (12 kap. 1 §). Utmätt fastighet får
dock säljas under hand om en sådan försäljning anses vara mer ändamålsenlig än
försäljning på auktion och det är tillförlitligt utrett vilka fordringar och
rättigheter som belastar fastigheten (12 kap. 57 § första stycket).
Bestämmelserna om underhandsförsäljning reglerar endast formerna för
försäljningen; det är fortfarande fråga om exekutiv försäljning av utmätt
egendom. Förfarandet vid en försäljning under hand påminner om en frivillig
fastighetsförsäljning. Kronofogdemyndigheten anlitar oftast mäklare som på
myndighetens uppdrag försöker sälja fastigheten. Köpeavtalet träffas sedan
mellan kronofogdemyndigheten och köparen, vilka skriver under köpehandlingen.
För att en underhandsförsäljning skall kunna ske måste fastighetsägaren godkänna
försäljningsvillkoren. Ägarens godkännande behövs emellertid inte om
kronofogdemyndigheten först försökt sälja fastigheten på auktion utan att
godtagbart inrop har skett och försäljningen sker på gynnsammare villkor. Om
ägaren inte har godkänt försäljningsvillkoren skall han genast underrättas om
försäljningen (12 kap. 59 § tredje stycket).
Försäljning under hand inverkar inte på inteckningar och skriftligt upplåtna
rättigheter i fastigheten. I detta hänseende är en underhandsförsäljning i
princip jämställd med en frivillig försäljning. En förutsättning för att en
underhandsförsäljning skall få äga rum är att samtliga förmånsberättigade
fordringar jämte förrättningskostnaderna täcks av köpeskillingen (12 kap. 58 §
första stycket). Borgenärerna kan dock helt eller delvis avstå från sina
säkerheter. Vidare kan de i vissa fall få betalt ur andra tillgängliga medel.
Sökanden kan också medge att försäljning sker utan att förrättningskostnaderna
blir täckta. I dessa situationer kan alltså försäljning ske till ett lägre
belopp. Rättigheter som upplåtits i fastigheten och som grundas på skriftlig
handling skall förbehållas vid en underhandsförsäljning. Även muntligen upplåten
hyresrätt avseende bostadslägenhet i en hyresfastighet skall förbehållas om
hyresgästen har tillträtt lägenheten.
Köparen skall lämna handpenning enligt samma regler som gäller när en
fastighet har ropats in på auktion. Härefter skall köparen senast fyra veckor
efter det att köpehandlingen har upprättats betala resten av den kontanta
köpeskillingen (12 kap. 58 § tredje och fjärde stycket).
Utvecklingen på fastighetsmarknaden de senaste åren har bl.a. fått till följd
att allt fler fastigheter blivit föremål för exekutiva åtgärder. Samtidigt har
kronofogdemyndigheternas arbetsbelastning ökat avsevärt. Detta har inneburit att
myndigheternas handläggningstider i ärenden om exekutiv försäljning av fast
egendom ofta har blivit mycket långa. När fastigheterna sedan sålts har detta i
regel skett genom offentlig auktion. Både RSV och de stora låneinstituten på
marknaden har påtalat behovet av att regelverket i utsökningsbalken ändras så
att kronofogdemyndigheterna kan välja den lämpligaste försäljningsformen i varje
enskilt fall. Det har framhållits att en försäljning under hand ofta ger en
högre köpeskilling än om försäljningen sker vid en auktion. Svenska Bank-
föreningen, som är de affärsbanksägda bostadsinstitutens branschorganisation,
har i en skrivelse till Justitiedepartementet den 14 oktober 1992 hemställt att
regeringen skyndsamt genomför ändringar i reglerna för exekutiv försäljning av
fast egendom och att dessa ändringar baseras på RSV:s förslag. Bostadsfinan-
sieringsinstituten Stadshypotek och Spintab har ställt sig bakom Bankföreningens
framställning.
Bankföreningen har i en skrivelse till regeringen den 1 oktober 1993
redovisat material enligt vilket underhandsförsäljning oftast leder till en
mycket snabbare avyttring av fastigheterna än vid försäljning på auktion.
Låneräntor och dröjsmålsräntor, vilka i många fall uppgår till betydande belopp,
hålls då nere i jämförelse med vad som blir fallet vid ett utdraget
auktionsförfarande.
Det förhållandet att försäljningen tas om hand av en professionell fastighets-
mäklare innebär att möjligheterna att få ett bra pris för fastigheten ökar
avsevärt. En mäklare kan med sina kontakter, spekulantregister, utformning av
annonser etc. nå potentiella köpare i en helt annan utsträckning än vad som är
möjligt för kronofogdemyndigheten. Detta är i och för sig fullt naturligt i
belysning av mäklarens och kronofogdemyndighetens olika verksamheter. Det finns
därför anledning att förvänta sig att en försäljning under hand resulterar i en
högre köpeskilling än om fastigheten säljs på en exekutiv auktion och att en
underhandsförsäljning i ett stort antal fall skulle vara det för alla inblandade
bästa sättet att sälja en fastighet exekutivt.
Utöver möjligheten att få ett bättre pris finns det även andra omständigheter
som talar för att kronofogdemyndigheterna borde få större möjligheter att
använda underhandsförfarandet. Så kan fastigheten i fråga på grund av sina
speciella egenskaper lämpa sig för en försäljning genom mäklare. Denne har
möjligheter att visa fastigheten flera gånger och då närmare diskutera med
spekulanterna t.ex. vad som behöver förbättras på fastigheten. Mäklaren kan
också hjälpa till med att upprätta kalkyler för boendekostnader samt förmedla
kontakter med kreditgivare. Vidare kan kretsen av potentiella spekulanter vara
så liten att en auktion ter sig meningslös. Försäljning genom underhandsför-
farande kan också många gånger vara mer skonsamt på det personliga planet mot
framför allt fastighetsägaren.
Anledningarna till att underhandsförsäljning med de gällande reglerna inte kan
ske i önskvärd utsträckning är flera. En är att ägaren skall godkänna
försäljningsvillkoren och att ägaren därmed kan omöjliggöra att fastigheten
snabbt bjuds ut till försäljning under hand genom att ställa orimliga krav på
köpeskilling. Reglerna om att en underhandsförsäljning inte inverkar på
inteckningar och att köparen skall åläggas att svara för alla förmånsberättigade
fordringar vid en underhandsförsäljning verkar också hindrande genom att en
borgenär som har accepterat ett pantbrev med säkerhet utanför fastighetens
saluvärde kan hindra en underhandsförsäljning och framtvinga en
auktionsförsäljning mot bättre prioriterade borgenärers vilja. Exekutiv
underhandsförsäljning försvåras också av att köpeskillingen, utöver
handpenningen, måste betalas inom så kort tid som fyra veckor efter upprättad
köpehandling.
Mot denna bakgrund finns det anledning att överväga om inte reglerna om
underhandsförsäljning kan ändras så att denna försäljningsform i nu berörda
hänseenden likställs med försäljning på auktion. Ytterligare vissa frågor, som
närmast är att hänföra till själva förfarandet, måste övervägas i sammanhanget.
I vilken utsträckning bör t.ex. de regler om sakägarförteckning,
kungörelseförfarande, bevakningsförfarande och fördelningssammanträde som gäller
för exekutiva auktioner i så fall göras tillämpliga på underhandsförsäljningar?
Också rätten att överklaga vissa av kronofogdemyndighetens beslut aktualiseras.
Underhandsförsäljning är ett alternativ till försäljning på auktion som kan
användas under vissa förutsättningar. Enligt 12 kap. 57 § UB får underhands-
försäljning ske när en sådan är mer ändamålsenlig än en auktion. Denna princip
bör behållas. Reglerna om försäljning under hand bör således inte utformas så
att de utesluter en försäljning på auktion. I stället bör en reform syfta till
att reglerna utformas på ett sätt som ger kronofogdemyndigheten större
handlingsfrihet att välja det försäljningssätt som passar bäst i det enskilda
fallet. En viktig omständighet när det gäller valet av försäljningsform bör då
vara vad som bedöms ge den bästa nettobehållningen.
Det är långt ifrån alla objekt som lämpar sig för en underhandsförsäljning. En
sådan försäljning kan enligt de gällande reglerna endast komma i fråga för
fastigheter med klara och otvistiga förhållanden. Reglerna om
underhandsförsäljning lämpar sig bäst för den typiska villa- eller
fritidsfastigheten utan alltför många panträttshavare och utan belastande
rättigheter. I de fall då förhållandena är komplicerade är det inte lämpligt att
frångå det mera formbundna förfarandet som en auktionsförsäljning innebär. Det
finns ingen anledning att överväga några ändringar i detta hänseende. Kravet i
12 kap. 57 § första stycket på att alla fordringar och rättigheter som belastar
fastigheten skall vara utredda bör därför stå kvar. Frågan är i stället om man
inte borde be-gränsa tillämpningsområdet ytterligare. Regeringen återkommer till
denna fråga i det följande.

Förmånsberättigade fordringars behandling

Av 12 kap. 58 § UB följer att borgenärerna i dag får alla sina för-
månsberättigade fordringar täckta vid underhandsförsäljning. Om en köpeskilling
motsvarande dessa fordringar inte kan uppnås, krävs för genomförandet av
underhandsförsäljning att borgenärerna avstår från sin förmånsrätt i
fastigheten. Borgenärerna har intresse av att kronofogdemyndigheten kan välja
det mest ändamålsenliga försäljningssättet. Syftet härmed är ju att få ett så
högt försäljningspris som möjligt. Frågan är om en motvillig borgenär, eller en
borgenär som av olika skäl väljer att förhålla sig helt passiv under ett
exekutivt förfarande, bör kunna förhindra att underhandsförsäljning väljs om
kronofogdemyndigheten, och kanske alla övriga borgenärer, funnit att en sådan
försäljning är mer ändamålsenlig än en auktion.
En förutsättning för att man skall kunna överväga en ordning som innebär att
fastigheten får säljas under hand även om inte samtliga pantborgenärer blir
fullt ut tillgodosedda är att dessa, liksom vid auktion, ges en möjlighet att
skydda sina fordringar genom att själva köpa fastigheten. I annat fall skulle
konsekvenserna för borgenärerna bli alltför långtgående. Borgenärerna kan redan
enligt de gällande reglerna, oavsett vilken försäljningsform som tillämpas, lösa
ut sökanden genom att betala exekutionsfordringen och förrättningskostnaderna
och på så sätt förhindra en försäljning. Den ordning som gäller vid auktioner,
att kronofogdemyndigheten inte får godta en erbjuden köpeskilling, såvida inte
berörda sakägare accepterar priset, om det är sannolikt att avsevärt högre köpe-
skilling kan uppnås måste självfallet göras tillämplig på underhands-
försäljningar. Man skulle dessutom kunna förstärka borgenärsskyddet vid en
underhandsförsäljning genom att bereda borgenärer med sämre rätt än utmätnings-
borgenären tillfälle att köpa fastigheten till ett pris som överstiger vad
övriga spekulanter är villiga att betala. Härigenom skulle det finnas
tillräckliga garantier för att borgenärerna vid underhandsförsäljning inte får
en sämre ställning än vid en auktion.
Om reglerna utformas på detta sätt bör man enligt vår mening kunna ändra
reglerna för underhandsförsäljning så att kronofogdemyndigheten får välja den
försäljningsform som kronofogdemyndigheten anser ger den högsta köpeskillingen
och sälja fastigheten under hand trots att inte samtliga prioriterade fordringar
täcks av köpeskillingen. Regeln i 12 kap. 58 § första stycket om att köparen vid
en underhandsförsäljning skall svara för alla förmånsberättigade fordringar bör
därför ändras och utgångspunkten bör i stället vara att borgenärernas och
utmätningssökandens ställning blir densamma som vid exekutiv auktion.
Motsvarande regler som gäller för auktion om att skyddsbeloppet - det
sammanlagda beloppet av fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen och
förrättningskostnaderna - skall täckas av köpeskillingen och att försäljning mot
sökandens bestridande inte får ske om inte exekutionsfordringen blir täckt bör
således vara tillämpliga på underhandsförsäljning. Vidare bör rättsföljderna av
en underhandsförsäljning vara desamma som vid en auktion, såvitt avser de
förmånsberättigade fordringar som belastar fastigheten.
Enligt 12 kap. 45 § första stycket UB blir rättsföljden av en exekutiv auktion
att fastigheten därefter inte svarar för fordringar enligt 6 § 1 och 7 § 1 och 2
förmånsrättslagen (1970:979), s.k. legala förmånsrätter. Vidare kan en
pantborgenär enligt 12 kap. 45 § andra stycket i princip inte efter en
auktionsförsäljning göra gällande panträtt i fastigheten för större fordran än
vad som avräknats på köpeskillingen. Dessa regler bör således tillämpas även vid
underhandsförsäljning. En regel om detta bör tas in i 12 kap. 58 §.
En fastighet kan inte efter en exekutiv försäljning fortsätta att utgöra
säkerhet för skulder som en ny ägare inte har övertagit. Detta innebär att
inteckningarnas giltighet får vidkännas förändringar och att 6 kap. 12 § första
stycket jordabalken (JB) bör ändras så att exekutiv underhandsförsäljning
jämställs med exekutiv auktion, såvitt avser inteckningarnas giltighet. Det
innebär att inteckningarna vid en underhandsförsäljning blir utan verkan till
belopp som inte täcks av köpeskillingen eller de övriga medel som kan inflyta.
Kronofogdemyndigheten bör också, på samma sätt som vid auktion, vid
underhandsförsäljning kunna förordna om s.k. fortsatt inteckningsansvar, dvs. på
begäran av köparen kunna förordna att en inteckning som annars skulle bli utan
verkan i fastigheten på grund av att den inte täcks av köpeskillingen, alltjämt
skall bestå. En regel om förordnande av fortsatt inteckningsansvar bör tas in i
12 kap. 58 §. Någon skyldighet för kronofogdemyndigheten att alltid upplysa
köparen om denna möjlighet, vilket har föreslagits under remissbehandlingen,
anser regeringen inte bör införas.
Regeringen föreslår att 12 kap. 58 § UB och 6 kap. 12 § JB ändras i enlighet
med det sagda. Bestämmelsen om att borgenärerna skall ges möjlighet att själva
köpa fastigheten bör tas in i 12 kap. 59 § UB.
De nu föreslagna ändringarna medför att underhandsförsäljning i praktiken
kommer att kunna användas även när en konkursförvaltare begär exekutiv
försäljning av fastigheter som ingår i ett konkursbo. Det aktualiserar frågan om
en pantborgenär kan göra gällande en eventuell restfordran efter en
underhandsförsäljning i annan egendom som finns i konkursboet. Tidigare har
hävdats att någon rätt till oprioriterad utdelning ur annan egendom normalt inte
finns när konkursförvaltaren säljer en fastighet under hand enligt konkurslagens
(1987:672) bestämmelser. Som skäl för detta har anförts att man kan konstatera
brist i fastigheten endast efter en exekutiv auktion eller ett misslyckat försök
att sälja på auktion som skett på begäran av pantborgenären eller en bättre
prioriterad sakägare (se Welamson, Konkursrätt 1961 s. 382 ff). Numera torde
emellertid den allmänt rådande uppfattningen vara den motsatta, nämligen att en
borgenär med panträtt i fast egendom kan erhålla utdelning såsom oprioriterad
utan att det genom en exekutiv auktion blivit styrkt att han inte fått täckning
ur panten (se Walin, Palmér: Konkurslagen, 1994, s. 741). Genom att
rättsföljderna av en exekutiv underhandsförsäljning i för detta sammanhang
relevanta delar blir desamma som av en auktion undanröjs varje tvivel om att en
pantborgenär kommer att kunna göra gällande en restfordran efter en exekutiv
försäljning under hand i annan egendom som ingår i konkursboet.

Särskilda rättigheters behandling

Fast egendom belastas ofta av särskilda rättigheter. Dessa kan vara t.ex.
arrende, hyra, tomträtt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Vid försäljning
på exekutiv auktion gäller enligt 12 kap. 33 § första stycket UB som
utgångspunkt att rättigheter med bättre rätt än den fordran för vilken
försäljning sker blir skyddade utan särskilt förbehåll. Rättigheter med sämre
rätt än exekutionsfordringen skall förbehållas särskilt under vissa
förutsättningar (12 kap. 33 § andra stycket). Det finns vidare en möjlighet att
skydda vissa rättigheter genom förbehåll vid auktionen (12 kap. 39 §).
Enligt nuvarande regler om underhandsförsäljning skall alla rättigheter som
upplåtits före försäljningen förbehållas, under förutsättning att rättigheterna
grundas på skriftlig handling. Vidare skall varje upplåten hyresrätt till en
bostadslägenhet i en hyresfastighet förbehållas, om hyresgästen har tillträtt
lägenheten. Det skulle underlätta förfarandet vid underhandsförsäljning om dessa
regler kunde behållas oförändrade. Det förhållandet att underhandsförsäljning
även i fortsättningen endast skall komma i fråga för fastigheter med enkla och
otvistiga förhållanden talar för att behålla de nuvarande reglerna. Också den
omständigheten att reglerna om bevakningssammanträde och kungörelseförfarande -
såsom nedan kommer att utvecklas - inte bör tillämpas vid underhandsförsäljning
utgör skäl för att samtliga rättigheter också i fortsättningen skall bestå även
efter en försäljning under hand.
Emellertid skulle med hänsyn till att en underhandsförsäljning - i enlighet
med vad som ovan redovisats - föreslås få samma rättsföljder för fordringar och
panträtter som en auktionsförsäljning en sådan ordning innebära att jordabalkens
regler om företrädesordningen mellan inteckning och inskrivning av rättighet
åsidosätts (se 17 kap. 6 § andra stycket JB). Som exempel kan nämnas det fallet
att det i en fastighet gäller en rad inteckningar just inom ramen för
marknadsvärdet och att det också finns några inskrivna nyttjanderätter med sämre
rätt, som är oförmånliga för fastighetsägaren och därmed belastande. Om dessa
skulle bestå skulle köpeskillingen sänkas, vilket går ut över panthavare med
bättre rätt enligt företrädesreglerna. Detta är inte godtagbart.
Det finns olika tänkbara sätt att komma till rätta med det nu beskrivna pro-
blemet. Ett sätt är att låta motsvarande regler om rättigheter vid auktions-
försäljning bli tillämpliga även när en fastighet säljs under hand. Det skulle
dock innebära en nackdel genom att regelverket för och förfarandet vid
underhandsförsäljning förlorar i enkelhet. Man kan också tänka sig en reglering
som innebär att underhandsförsäljning inte får ske om fastigheten belastas med
rättigheter som har sämre rätt än de inteckningar som beviljats i fastigheten.
En sådan ordning skulle vara lätt att tillämpa och i överensstämmelse med
grundtanken att det i första hand är fastigheter utan större ekonomiska
belastningar som bör säljas under hand. Det negativa med en sådan lösning är att
tillämpningsområdet för underhandsförsäljning kan komma att begränsas mer än vad
som är önskvärt. Det är fullt tänkbart att det i flera fall kan förekomma
fastigheter som belastas av rättigheter med sämre rätt än inteckningarna men som
likväl skulle lämpa sig för en underhandsförsäljning. Så torde särskilt vara
fallet när rättigheterna inte alls eller endast i mindre mån inverkar på
fastighetens köpeskilling. En lämplig medelväg kan därför vara att behålla
regeln om att rättigheterna består efter en underhandsförsäljning och
komplettera denna med en regel om att underhandsförsäljning inte får ske om
företrädesordningen rubbas såvida inte borgenär som drabbas samtycker.
Det nu sagda tar bara sikte på rättigheter som är inskrivna. Frågan är då hur
övriga rättigheter som enligt de nu gällande reglerna skall förbehållas vid en
försäljning under hand skall behandlas. Man bör här - liksom vid försäljning på
auktion - skilja på rättigheter som utgör en ekonomisk belastning på fastigheten
och sådana som inte är till någon nackdel för borgenärer med bättre rätt. Vid
auktion gäller att icke belastande rättigheter skall förbehållas särskilt (12
kap. 33 § andra stycket; jfr 29 § första stycket 4). På samma sätt bör
rättigheter som inte utgör någon ekonomisk belastning kunna förbehållas vid
försäljning under hand. Rättigheter som utgör en ekonomisk belastning på
fastigheten bör däremot inte tillåtas bestå efter en underhandsförsäljning.
Enligt regeringens mening kräver inte detta någon särskild reglering. Om de
aktuella rättigheterna utgör en ekonomisk belastning blir det normalt inte
aktuellt att sälja fastigheten under hand. Kronofogdemyndigheten skall ju välja
den försäljningsform som ger det bästa priset och om rättigheterna utgör en
ekonomisk belastning blir underhandsförsäljning oftast inte mer ändamålsenlig än
auktion. Skulle en underhandsförsäljning - trots den belastning som rättigheten
utgör - inbringa en högre köpeskilling än en auktion innebär detta en fördel för
borgenärerna eftersom de i så fall får mer betalt av sina fordringar. Övriga
skriftligen upplåtna rättigheter liksom muntliga hyresavtal till bostadslägenhet
i en hyresfastighet bör därför alltid kunna förbehållas vid en
underhandsförsäljning.
Det är viktigt att framhålla att de nu beskrivna problemställningarna i
praktiken inte torde komma att aktualiseras i någon större utsträckning. Detta
att kronofogdemyndigheten skall välja det försäljningssätt som ger det högsta
priset utesluter oftast en underhandsförsäljning i de fallen. Den typiska villa-
eller fritidsfastigheten, vilken är den som i första hand skall bli föremål för
underhandsförsäljning, belastas inte heller särskilt ofta av några rättigheter.
Det bör således inte bli några problem med att sälja dessa fastigheter under
hand.
Mot bakgrund av vad som nu anförts föreslås att reglerna om under-
handsförsäljning i 12 kap. 57 § kompletteras med en regel om att under-
handsförsäljning inte får ske om detta innebär att inskrivna rättigheter med
sämre rätt än inteckningarna i fastigheten består samtidigt som någon inteckning
helt eller delvis förlorar sin verkan, såvida inte berörd borgenär lämnar sitt
samtycke till en sådan försäljning. Bestämmelsen i 12 kap. 58 § tredje stycket
om att alla före försäljningen skriftligen upplåtna rättigheter skall
förbehållas gäller oförändrad även i fortsättningen.

Sakägarförteckning

Enligt de nuvarande bestämmelserna finns inte något krav på att en
sakägarförteckning måste upprättas när en fastighet skall säljas exekutivt under
hand. Detta får främst ses mot den bakgrunden att samtliga förmånsberättigade
fordringar och i princip alla rättigheter är skyddade vid en sådan försäljning.
RSV:s förslag innehåller inga regler om att sakägarförteckning skall upprättas
vid underhandsförsäljning. Om en underhandsförsäljning i viktiga delar får samma
rättsföljder som en auktion kommer enligt regeringens mening frågan om behovet
av en sakägarförteckning vid underhandsförsäljning i ett helt nytt läge.
Regelsystemet för exekutiv försäljning på auktion, så som det är uppbyggt i 12
kap. UB, bygger nämligen på att det finns en sakägarförteckning. Man skulle
kunna säga att den utgör det instrument som olika rättsverkningar av auktionen
är knutna till. Mot denna bakgrund blir en sakägarförteckning nödvändig även vid
underhandsförsäljning. En fullständig förteckning över samtliga fordringar och
rättigheter som skall beaktas vid försäljning bör därför finnas tillgänglig även
när en fastighet säljs exekutivt under hand. Sakägarförteckningen bör fylla
samma funktion och syfte som vid auktion. En bestämmelse om att
sakägarförteckning skall upprättas vid underhandsförsäljning bör tas in i 12
kap. 58 §.

Kungörelseförfarandet

I 12 kap. 20 § UB och 12 kap. 15, 16 och 19 §§ utsökningsförordningen (1981:981)
regleras kungörelseförfarandet vid auktionsförsäljning. Syftet med kungörelsen
är främst att de som har fordringar och rättigheter som berörs av en försäljning
samt eventuella spekulanter skall få kännedom om auktionen. Frågan är om det
finns anledning att införa regler om att underhandsförsäljning måste kungöras,
om detta institut enligt vad som nu har redovisats ändrar karaktär och får samma
rättsföljder som en auktion.
För ett kungörelseförfarande talar att inteckningsborgenärerna och eventuellt
också rättighetshavare bör få någon form av underrättelse om att ett exekutivt
förfarande har inletts. Det ovan beskrivna erbjudandet enligt 12 kap. 59 § om
att köpa fastigheten till ett högre pris lämnas ju först i ett senare skede av
underhandsförsäljningen och då endast till de borgenärer som har sämre rätt än
utmätningssökanden. Vidare måste borgenärerna och rättighetshavarna på något
sätt uppmanas att anmäla sina anspråk till kronofogdemyndigheten. Liksom vid
auktionsför-säljning bör initiativet till att kronofogdemyndighetena får rätt
uppgifter om fordringsbelopp, räntor etc. ligga på den enskilde sakägaren som
har att agera vid påföljd att han inte får tillgodoräkna sig det fordringsbelopp
som han är berättigad till.
För att en underhandsförsäljning skall komma i fråga krävs att alla fordringar
och rättigheter som belastar fastigheten är kända. Om det finns anledning att
misstänka att samtliga belastningar inte är kända får underhandsförsäljning inte
användas. Det innebär t.ex. att underhandsförsäljning inte kan komma i fråga om
innehavaren till ett gammalt pantbrev inte kan spåras. Det skall alltså inte
finnas några okända pantborgenärer eller rättighetshavare vid försäljningen. Om
det trots allt senare skulle visa sig att det finns ytterligare skriftligen upp-
låtna rättigheter som belastar fastigheten kommer dessa - enligt vad som ovan
redovisats - att bestå efter underhandsförsäljningen. Detta gäller även om en
rättighet av förbiseende inte tagits upp i sakägarförteckningen. Till detta
kommer att de nödlidande borgenärerna enligt den föreslagna ändringen i 12 kap.
59 § UB, sedan mäklaren funnit en köpare, skall erbjudas att köpa fastigheten.
Denna möjlighet får till följd att borgenärer med sämre rätt än
utmätningssökanden inte kan förbigås vid ett underhandsförfarande. Mot denna
bakgrund ter det sig mindre motiverat att föreskriva att en
underhandsförsäljning måste kungöras.
Vid auktion underrättas sökanden, ägaren samt kända innehavare av fordringar
och rättigheter som bör iakttas vid auktionen genom särskilda underrättelser om
auktionen. En lämplig avvägning kan mot denna bakgrund vara att - i stället för
att införa regler om kungörelseförfarande vid underhandsförsäljning - föreskriva
att samtliga fordringshavare och rättighetshavare skall underrättas om att ett
exekutivt underhandsförfarande har inletts och att de i underrättelsen skall
uppmanas att anmäla sina anspråk till kronofogdemyndigheten. Eftersom sakägarna
själva bör få ta konsekvenserna av att de underlåtit att göra anmälan till
kronofogdemyndigheten bör de delges underrättelsen. Att samtliga sakägare skall
underrättas när köpehandlingen har skrivits under av köparen och
kronofogdemyndigheten följer av 12 kap. 31 § andra stycket
utsökningsförordningen.
Regeringen föreslår att en regel om att sakägarna skall underrättas om ett
exekutivt underhandsförfarande och uppmanas att anmäla sina anspråk i enlighet
med det sagda skall tas in i 12 kap. 59 § UB.

Bevakningssammanträde

Reglerna om bevakningssammanträde finns i 12 kap. 23 § UB. Vid
bevakningssammanträdet redogör kronofogdemyndigheten kortfattat för de
omständigheter som är av betydelse för fastigheten och den tilltänkta
försäljningen. Sakägarna skall anmäla sina anspråk om inte detta tidigare har
gjorts hos kronofogdemyndigheten. De skall vidare beredas tillfälle att yttra
sig om anmälda anspråk och de villkor som skall gälla för försäljningen. I 12
kap. 20 - 23 §§ utsökningsförordningen finns särskilda föreskrifter om vad som
skall avhandlas vid bevakningssammanträdet. Om försäljningen t.ex. avser
gemensamt intecknade fastigheter gäller speciella regler för vad som skall tas
upp på sammanträdet.
Bevakningssammanträdet fyller flera funktioner men det huvudsakliga syftet
kan, enkelt uttryckt, sägas vara att utreda alla de förhållanden som är av
betydelse för att villkoren för den efterföljande försäljningen skall kunna
fastställas. Vid underhandsförsäljning får det inte råda några oklarheter om
villkoren för försäljningen, dvs. fastigheten måste vara fullständigt utredd och
några tveksamheter om belastningar etc. får inte förekomma.
Underhandsförsäljningsformen skall heller inte användas om det i
försäljningsärendet hos kronofogdemyndigheten framkommer andra omständigheter
som tyder på att försäljningen kan bli komplicerad. På grund härav bör man kunna
underlåta att hålla bevakningssammanträde när en fastighet skall säljas under
hand. Någon regel om att sådant sammanträde skall vara obligatoriskt föreslås
därför inte.

Fördelningssammanträde

Fördelningssammanträde, som regleras i 13 kap. 4 § UB, är obligatoriskt vid
auktionsförsäljning men inte vid underhandsförsäljning. I praktiken håller dock
kronofogdemyndigheten ofta sådana sammanträden när en fastighet har sålts under
hand. Den omständigheten att underhandsförsäljning föreslås få samma
rättsföljder för inteckningarna som en försäljning på auktion innebär inte att
behovet av att hålla fördelningssammanträde ökar. De övriga ändringar som
föreslås för underhandsförsäljning utgör heller inte anledning att ändra regeln
om när fördelningssammanträde måste hållas. I stället framstår den nuvarande
fakultativa regeln om att kronofogdemyndigheten kan hålla fördelningssammanträde
om det är oklart hur medlen skall fördelas som lämplig och kan sägas ligga i
linje med tanken för reformen om att ge kronofogdemyndigheten större
handlingsfrihet. Någon regel om att fördelningssammanträde måste hållas när en
fastighet sålts exekutivt under hand föreslås därför inte.

Vilka fastigheter skall kunna säljas under hand?

De ändringar i reglerna om underhandsförsäljning som nu föreslås innebär att
institutet förändrar karaktär och i mycket kommer att likna den exekutiva
auktionen. Det ställer frågan om institutets tillämpningsområde i ny belysning.
Härvid bör särskilt beaktas förslaget om att inteckningar skall förlora sin
verkan vid underhandsförsäljning till den del de inte täcks av köpeskillingen.
Detta får betydelse inte minst för gemensamt intecknade fastigheter. Dessa
fastigheter, för vilka gäller särskilda regler i 12 kap. 49 - 55 §§ UB, medför
ofta avsevärda problem när de blir föremål för exekutiva åtgärder. Redan med de
nuvarande reglerna för underhandsförsäljning kan det starkt ifrågasättas om
gemensamt intecknade fastigheter lämpar sig för exekutiv försäljning under hand.
Det är snarare så att dessa fastigheter typiskt sett inte motsvarar de krav som
gäller för underhandsförsäljning, dvs. att sådan försäljning endast skall få
komma i fråga för fastigheter med enkla och otvistiga förhållanden och där
handläggningen blir okomplicerad. De olika regler för sakägarförteckning och för
hur utrop skall gå till som gäller för gemensamt intecknade fastigheter beroende
på om en eller flera av dem skall säljas (12 kap. 50-55 §§) passar inte in vid
en underhandsförsäljning. Detsamma gäller reglerna i 12 kap. 49 § om den s.k.
indragningsrätten som innebär att när en av flera gemensamt intecknade
fastigheter skall säljas exekutivt på auktion så får under vissa förutsättningar
även annan av de gemensamt intecknade fastigheterna dras in i försäljningen.
Det nu sagda talar med styrka för att gemensamt intecknade fastigheter inte
bör få säljas under hand. Det skulle emellertid innebära en begränsning i
förhållande till dagens regler om man undantog dessa fastigheter från
underhandsförsäljningens tillämpningsområde. En tänkbar lösning för att undvika
detta kan därför vara att behålla de nuvarande reglerna om underhandsförsäljning
för gemensamt intecknade fastigheter och låta de nya reglerna omfatta övriga
fastigheter. En sådan ordning skulle dock göra regelsystemet mer
svåröverskådligt och svårare att tillämpa. Den enkelhet i förfarandet som
eftersträvas skulle delvis gå förlorad. Frågan är också om den omständigheten
att inte tillåta underhandsförsäljning för gemensamt intecknade fastigheter
skulle få någon betydelse i praktiken. Som ovan anförts passar sådana
fastigheter ytterst sällan för att säljas under hand. Trots detta kan det
naturligtvis förekomma enstaka fall då det framstår som fördelaktigt att kunna
sälja gemensamt intecknade fastigheter på ett sätt som påminner om en frivillig
försäljning. Ett exempel på detta är när två gemensamt intecknade fastigheter,
som ägs av samma person, har samma belastningar i samma företrädesordning och
båda fastigheterna skall säljas. Här kan det röra sig om vad som i praktiken är
en gemensam enhet men med olika fastighetsbeteckningar. Det finns emellertid en
möjlighet att undvika en exekutiv auktion för sådana fastigheter. Om både
fastighetsägaren och borgenärerna är överens om att fastigheterna bör överlåtas
på annat sätt än auktion kan de t.ex. komma överens om att ägaren själv skall
sälja fastigheterna. Detta förutsätter att ägaren medverkar och att
utmätningsborgenären återkallar sin begäran om exekutiv försäljning. De
ändringar i reglerna om utmätningsverkan som föreslås nedan (jfr avsnitt 6),
kommer att underlätta en sådan försäljning.
Mot denna bakgrund bör de nya reglerna om underhandsförsäljning inte vara
tillämpliga på gemensamt intecknade fastigheter. En uttrycklig regel om detta
bör tas in i 12 kap. 57 §.
Det finns även andra typer av fastigheter där det kan ifrågasättas om dessa
bör få säljas under hand. Fastigheter där köpet är beroende av tillstånd eller
där det i övrigt förekommer sådan handläggning som komplicerar förvärvet blir
emellertid normalt aldrig föremål för underhandsförsäljning. Samtidigt är det
fullt tänkbart att t.ex. en jordbruksfastighet i något fall kan passa utmärkt
för underhandsförsäljning. Det finns, till skillnad från vad som gäller för
gemensamt intecknade fastigheter, därför inte någon anledning att utesluta dessa
typer av fastigheter från möjligheten att säljas under hand, även om de i
praktiken sällan kommer att säljas på det sättet.
RSV har föreslagit att tillståndskravet i lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. och i jordförvärvslagen (1979:230) med flera författningar
skall slopas vid underhandsförsäljning. Förslaget motiveras av att tillstånd
inte krävs när fastigheten säljs på exekutiv auktion.
Enligt gällande rätt kan underhandsförfarandet i och för sig användas t.ex.
för hyresfastigheter eller för fastigheter där kommunen har förköpsrätt. De nu
föreslagna lagändringarna tar inte i någon större utsträckning sikte på dessa
typer av fastigheter. Frågor om krav på förvärvstillstånd, kommunal förköpsrätt
m.m. inrymmer också en rad andra aspekter och överväganden som inte har samband
med exekutionsrätten och som inte har belysts i RSV:s rapport. Det finns därför
inte underlag för att överväga några sådana ändringar i detta lagstift-
ningsärende. Kravet på förvärvstillstånd m.m. skall alltså bestå när en
fastighet säljs exekutivt under hand. Det är dock fullt möjligt att det, när
erfarenheter vunnits av de nya reglerna, kan bli aktuellt att återigen se över
RSV:s förslag i nu aktuellt hänseende.

Ägarens godkännande

Bestämmelsen i 12 kap. 59 § andra stycket UB att ägaren skall godkänna
försäljningsvillkoren utgör i praktiken ett krav på samtycke till under-
handsförsäljning. Eftersom sådant samtycke sällan lämnas är kronofogde-
myndigheten regelmässigt tvungen att först hålla en många gånger meningslös
auktion. Detta innebär dels att förutsättningarna för en snabb
underhandsförsäljning med god köpeskilling som resultat minskar, dels att
låneräntan och dröjsmålsräntan ökar som en följd av ett utdraget
auktionsförfarande.
En remissinstans har ställt sig tveksam till att slopa kravet på godkännande
från fastighetsägaren. Det har därvid framförts att flertalet ansökningar inte
leder till försäljning och att det, med den av RSV föreslagna ordningen, inte
finns något som hindrar en gäldenär från att på ett sent stadium under
förfarandets gång göra upp med sökanden. Kronofogdemyndigheten och mäklaren
skulle då ha lagt ner onödigt arbete i ärendet. Denna tveksamhet är inte
motiverad. Naturligtvis kan gäldenären när som helst under förfarandet göra upp
med sökanden, vilken då kan lägga ned förfarandet. Detta skulle i så fall
knappast förorsaka mer kostnader och arbete än med dagens regler.
Det kan vid en första betraktelse förefalla märkligt att ägaren inte godkänner
villkoren för en underhandsförsäljning om detta förfarande av
kronofogdemyndigheten bedömts kunna medföra en högre köpeskilling.
Erfarenhetsmässigt vet man dock att ägaren, som kronofogdemyndigheten ofta har
svårigheter att få kontakt med, sällan eller aldrig gör några affärsmässiga
bedömningar när det gäller försäljning av det egna hemmet. I stället väljer
ägaren, vilket får anses fullt naturligt, att så länge som möjligt hålla fast
vid bostaden och hoppas på någon dramatisk vändning av den egna ekonomiska
situationen. En situation då gäldenären med de nya reglerna får särskild
anledning att motsätta sig en underhandsförsäljning är när försäljningspriset är
så lågt att det inte täcker de lån som gäldenären tagit med fastigheten som
säkerhet. Gäldenären har ju naturligtvis ett starkt intresse av att fastigheten
säljs till bästa möjliga pris för att restskulden skall lyda på lägsta möjliga
belopp. I denna situation ligger det nära till hands att gäldenären sätter sitt
hopp till en auktion. Det är i regel fråga om helt orealistiska förväntningar
som inte infrias. Samma skäl som anförts för att avskaffa kravet på samtliga
förmånsberättigade borgenärers samtycke till försäljning under hand talar för
att kravet på ägarens samtycke bör slopas. Ett syfte med hela reformen är att se
till att den exekutiva försäljningen skall kunna inbringa ett högre
försäljningspris än vad den gör vid en auktion. Detta gagnar både gäldenären och
borgenärerna. Kronofogdemyndigheten är skyldig att se till samtliga inblandades
intressen och får - enligt vad som redovisats i det föregående - inte sälja
fastigheten för ett erbjudet pris om det är sannolikt att en avsevärt högre
köpeskilling kan erhållas. Kronofogdemyndigheten får anses vara bättre skickad
än en fastighetsägare i ekonomiskt trångmål att bedöma hur dennes fastighet
skall realiseras för att uppnå bästa möjliga köpeskilling.Mot bakgrund av det nu
anförda föreslår regeringen att kravet på ägarens godkännande av
försäljningsvillkoren i 12 kap. 59 § UB slopas. Skyldigheten för
kronofogdemyndigheten att bereda ägaren tillfälle att yttra sig om att
fastigheten skall bjudas ut till försäljning under hand enligt 12 kap. 57 §
andra stycket UB bör självfallet stå kvar liksom skyldigheten att underrätta
ägaren när försäljningen har genomförts (12 kap. 59 § tredje stycket).

Överklagande

Reglerna om överklagande av kronofogdemyndighetens beslut i nu aktuellt avseende
finns i 18 kap. 7 § tredje stycket UB. Här föreskrivs att ett beslut om en
exekutiv försäljning skall överklagas inom tre veckor från försäljningen. Frågan
är om den nu föreslagna reformen motiverar att fastighetsägaren eller en
borgenär, utöver denna rätt att överklaga försäljningen, även bör ha möjlighet
att överklaga kronofogdemyndighetens ställningstagande att bjuda ut en fastighet
till försäljning under hand. Enligt RSV bör kronofogdemyndighetens ställnings-
tagande att försöka sälja en fastighet under hand kunna överklagas. Enligt
verket kan det diskuteras om kronofogdemyndighetens beslut att försöka sälja en
fastighet under hand är en sådan förberedande åtgärd som inte kan överklagas
särskilt (jfr 18 kap. 6 § andra stycket UB). Verket stannar dock för att ett
överklagande torde vara möjligt enligt gällande regler eftersom
kronofogdemyndighetens beslut rör tredje man.
Det kan ifrågasättas om det är meningsfullt att ge de inblandade parterna
möjlighet att överklaga kronofogdemyndighetens beslut redan på ett så tidigt
stadium. En sådan rätt att överklaga skulle också medföra en betydande risk för
okynnesöverklaganden i syfte att fördröja en försäljning. Härigenom skulle en
stor del av vinsten med den föreslagna reformen gå förlorad. Det framstår över
huvud taget som oklart vad ett överklagande avseende valet att försöka sälja en
fastighet under hand skulle kunna avse. Som grund för ett överklagande avseende
en försäljning på exekutiv auktion brukar fastighetsägaren göra gällande att
fastigheten sålts för billigt. Detta skäl kan knappast anföras till stöd för att
en fastighet inte bör bjudas ut till försäljning under hand. Ett beslut om att
inleda ett underhandsförfarande behöver inte heller leda till att fastigheten
sedan säljs på det sättet, eftersom det under förfarandets gång kan komma fram
omständigheter och inträffa händelser som innebär att fastigheten i stället
skall säljas på auktion. Det mest ändamålsenliga förefaller därför vara att låta
överklaganderätten vara knuten till den faktiska försäljningen.
Kronofogdemyndighetens beslut att försöka sälja en fastighet under hand får
anses utgöra förberedelse till ett senare beslut avseende själva försäljningen
och kan därmed enligt 18 kap. 6 § andra stycket inte överklagas särskilt såvida
det inte berör tredje man. Ett beslut att bjuda ut en fastighet till försäljning
under hand kan inte anses röra tredje man. Inte heller med den nya ordningen kan
beslutet anses röra en tredje man; frågan om en borgenär berörs negativt av
försäljningen eller inte kan inte besvaras förrän köpeskillingen bestämts. Någon
uttrycklig regel om att kronofogdemyndighetens beslut att bjuda ut en fastighet
till försäljning under hand inte får överklagas särskilt, behövs därför inte.
Ett beslut, genom vilket en rättighet har förbehållits vid en auktion enligt
12 kap. 33 § andra stycket, får enligt 18 kap. 2 § andra stycket överklagas
endast av den som har bestritt att ett sådant förbehåll görs. Några motsvarande
begränsningar i rätten att överklaga aktualiseras inte vid
underhandsförsäljningar och några lagändringar krävs därför inte. Skulle en
borgenär vara av annan uppfattning än kronofogdemyndigheten när det gäller
frågan om rättigheten är ekonomiskt belastande eller inte och anse att
rättigheten har inverkat negativt på köpeskillingen, kan han överklaga
försäljningen som sådan och göra gällande att fastigheten inte är ett lämpligt
objekt för underhandsförsäljning.

Köpeskillingens erläggande

Det har länge påtalats att exekutiv underhandsförsäljning avsevärt har
försvårats och ibland omöjliggjorts av det förhållandet att den kontanta
köpeskillingen, utöver tidigare betald handpenning, skall betalas inom en så
kort tid som fyra veckor efter att köpehandling har upprättats. Det är
naturligtvis ett borgenärsintresse att tidsrymden hålls relativt kort men det är
tveksamt om det finns några egentliga skäl för att den bör vara så kort som fyra
veckor. Det är angeläget att ta till vara alla möjligheter som står till buds
för att underlätta underhandsförsäljning. Regeringen anser, i likhet med RSV,
att slutbetalningen bör kunna ske senare. Det kan i och för sig ifrågasättas om
inte tio veckor efter det att köpehandling har upprättats, vilket är den
tidsfrist som RSV har föreslagit, är en alltför lång tid. Kronofogdemyndigheten
och köparen kan dock komma överens om att betalning skall ske tidigare. Med
hänsyn härtill förefaller den föreslagna tidsfristen om tio veckor lämplig. Det
föreslås att 12 kap. 58 § fjärde stycket UB ändras i enlighet härmed.

5 Exekutiv försäljning på begäran av konkursförvaltaren

Regeringens förslag: Fastighetsförsäljning på begäran
av en konkursförvaltare skall kunna ske för
förvaltarens arvode och kostnader med fastigheten,
om konkursgäldenären är en juridisk person. En
konkursförvaltare skall även kunna begära att en
fastighet säljs för den rätt till betalning som
följer med ett ägarhypotek i fastigheten.

RSV:s förslag: Överensstämmer i sak med regeringens (se rapporten s. 107).
Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig tillstyrker förslaget
eller lämnar det utan erinran.
Skälen för regeringens förslag: En konkursförvaltare kan enligt 8 kap. 6 §
konkurslagen (1987:672) begära att en fastighet som ingår i konkursboet säljs
exekutivt. För en sådan försäljning gäller UB:s regler om försäljning av utmätt
egendom (8 kap. 1 § tredje stycket UB). Konkursboet anses därvid som sökande
utan förmånsrätt (12 kap. 26 § fjärde stycket UB), vilket innebär att
skyddsbeloppet omfattar, förutom förvaltarens arvode och
förrättningskostnaderna, samtliga fordringar som är förenade med förmånsrätt i
fastigheten. Försäljning kan endast ske till en köpeskilling som överstiger
skyddsbeloppet. Om förvaltaren har begärt försäljning kan emellertid en borgenär
med panträtt i fastigheten begära att fastigheten säljs för hans fordran. Detta
förfarande - anslutning - innebär att skyddsbeloppet sätts med hänsyn till den
anslutande borgenärens förmånsläge, vilket alltså innebär att skyddsbeloppet
blir lägre än om anslutning inte begärs. Om borgenärerna inte ansluter sig kan
alltså någon försäljning inte ske med mindre samtliga fordringar med förmånsrätt
i fastigheten blir täckta. För det fall fastigheten är överbelånad medför detta
att konkursförvaltaren inte kan få till stånd någon exekutiv försäljning för att
få täckning för sitt arvode och sina kostnader med vård och försäljning av
fastigheten, dvs. de kostnader som enligt 14 kap. 18 § konkurslagen skall utgå
med bästa rätt ur fastigheten.
RSV har under utredningsarbetet uppmärksammat att det, när en kon-
kursförvaltare begär exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i boet,
inträffar att en fastighet inte går att sälja över huvud taget på grund av att
skyddsbeloppet är för högt. Detta får orimliga konsekvenser när
konkursgäldenären är en juridisk person som upphör att existera när konkursen
har avslutats. En utebliven försäljning medför också att ett konkursbo inte kan
tillgodogöra sig ett övervärde i form av ägarhypotek i konkursboet tillhöriga
fastigheter. Svenska Bankföreningen har i sin skrivelse den 14 oktober 1992
uttalat att de av RSV uppmärksammade problemen bör föranleda lagändringar som är
baserade på förslagen i RSV:s rapport.
Särskilt när konkursgäldenären är en juridisk person är det angeläget att se
till att reglerna är så utformade att gäldenärens fastighet alltid kan säljas.
Förutom att den ovan beskrivna situationen med ägarhypotek kan föreligga är det
av ordningsskäl nödvändigt att en fastighet får en ny ägare. Eftersom t.ex.
aktiebolag och handelsbolag upphör att existera när konkursen har avslutats utan
överskott, har en osåld fastighet därefter inte någon ägare i egentlig mening.
Detta ställer till problem när det gäller frågor om ägarens allmänna ansvar
t.ex. som hyresvärd och skattskyldig, och även när det gäller
inskrivningsförhållanden. Även förvaltarens möjligheter att få täckning för
konkursboets kostnader för arvode som hänför sig till fastigheten och för
fastighetens vård och försäljning talar för att boets fastigheter alltid måste
kunna säljas.
I detta sammanhang förtjänar det att påpekas att reglerna om återföring av
mervärdesskatt i konkurs i vissa fall medför problem när konkursförvaltarna
skall sälja boets fasta egendom. Konkursboet kan nämligen bli betalningsskyldigt
för den mervärdesskatt som kan komma att återföras vid fastighetsförsäljningen.
Skattefordringen är en s.k. massaskuld och påverkar alltså konkursborgenärernas
ställning. I sådana situationer skulle borgenärerna kunna ha intresse av att
förvaltaren lämnar en fastighet osåld. Konkursförvaltarkollegiernas Förening
har i en skrivelse den 2 november 1993 till regeringen påtalat de nu beskrivna
förhållandena. Ärendet bereds för närvarande inom Finansdepartementet.

Försäljning för förvaltarens kostnader för fastigheten

Av 12 kap. 13 § UB följer att konkursförvaltaren inte har befogenhet att påkalla
försäljning av fast egendom vare sig för sin fordran på arvode som hänför sig
till fastigheten eller för konkursboets kostnader för vård och försäljning av
fastigheten. Reglerna skiljer sig i vissa avseenden från reglerna om exekutiv
försäljning av skepp under konkurs. Vid en sådan försäljning anses konkursboet
enligt 10 kap. 11 § fjärde stycket UB som sökande utan förmånsrätt om
konkursförvaltaren har begärt försäljning. Från denna regel finns dock ett
undantag. Konkursförvaltaren kan begära att försäljningen sker för hans fordran
avseende arvode eller kostnad för skeppets förvaltning under förutsättning att
fordringen skall tas ut ur skeppet (10 kap. 5 § andra stycket). Kostnaden
placeras i sakägarförteckningen framför alla särskilda förmånsrätter i skeppet
och konkursboet räknas i sådant fall som sökande med bästa rätt. Ett skepp får
alltså säljas för dessa kostnader på begäran av konkursförvaltaren. En borgenär
kan lösa ut konkursboet enligt reglerna i 10 kap. 4 §. Vidare kan även den som
med stöd av 10 kap. 5 § har anslutit sig till konkursförvaltarens begäran om
försäljning lösas ut. I denna situation kan emellertid utlösaren inte i strid
mot konkursförvaltningens önskemål lägga ned förfarandet. Härför skulle krävas
att han även betalade oprioriterade fordringar i konkursen, vilket är en
möjlighet som torde sakna praktisk betydelse (se Walin, Gregow, Löfmarck:
Utsökningsbalken En kommentar, 2:a uppl. s. 308 ff). Motsvarande regler gäller
även för exekutiv försäljning av registrerat luftfartyg eller intecknade
reservdelar till luftfartyg (11 kap. 1 §).
Förklaringen till att lagstiftaren har valt olika sätt att reglera exekutiv
försäljning under konkurs beroende på egendomens beskaffenhet är att
konkursboet, såvitt avser en fastighet, regelmässigt kan få ut kostnaderna för
förvaltarens fordran på arvode och andra kostnader ur fastighetens avkastning.
Det praktiska behovet av att få fastigheten såld för denna förvaltarens fordran,
som utgör massaskuld i konkursen, har därför ansetts litet. Vidare har det
ansetts vanskligt att beträffande fast egendom möjliggöra en sänkning av
skyddsbeloppet till i det närmaste noll. När det gäller skepp och luftfartyg har
dessa synpunkter inte bedömts göra sig gällande med samma styrka (se NJA II
1912, s. 134 med där gjorda hänvisningar och Lagberedningen, SOU 1973:22 Utsök-
ningsrätt XII, s. 376).
Frågan är då om dessa skäl numera har en sådan tyngd att de bör hindra en
reform som innebär att fastigheter som tillhör juridiska personers konkursbon
alltid skall kunna säljas. Frågan är alltså om man - i enlighet med RSV:s
förslag - för fast egendom bör införa samma regler som gäller för exekutiv
försäljning av skepp i nu aktuellt avseende.
Det faktum att konkursboet oftast kan få täckning för förvaltarens fordran ur
egendomens avkastning är knappast något avgörande skäl mot en sådan ändring. En
försäljning, utifrån det perspektiv som nu anläggs, är önskvärd bl.a. av den
anledningen att fastigheten inte skall stå utan ägare sedan konkursen har
avslutats. Det förekommer dessutom att kommersiella fastigheter faktiskt inte
genererar någon avkastning, t.ex. i de fall där lokalhyresgäster saknas eller då
en rörelse som inrymts i en industrifastighet lagts ner. Än vanligare är att
avkastningen är så liten att fastigheten drivs med underskott. I dessa fall sak-
nar konkursboet möjlighet att få täckning för förvaltarens fordran ur
fastighetens avkastning.
Den av RSV föreslagna ändringen medför att konkursförvaltarens arvode och
kostnader skall utgå med bästa rätt ur fastigheten, förrättningskostnaderna
undantagna. En sådan reform innebär att man delvis gör avsteg från den s.k.
täckningsprincipen i och med att borgenärerna inte får samma skydd mot en
försäljning som betyder att deras säkerhet förlorar sitt värde. Det kan
förefalla betänkligt att på detta sätt delvis rubba en av de två grundläggande
principerna som exekutiv fastighetsförsäljning vilar på. Det går emellertid att
överblicka de praktiska konsekvenserna av en sådan ändring och som tidigare
anförts har företrädare för de stora låneinstituten på fastighetsmarknaden
framhållit det angelägna med reformen. Den situation som uppstår skiljer sig
heller inte, annat än rent principiellt, från det mycket vanliga fallet att det
är pantborgenären med bästa förmånsrättsläge som begär exekutiv försäljning av
fastigheten. Till detta skall läggas att en borgenär eller annan vars rätt kan
vara beroende av fastighetens försäljning enligt 12 kap. 12 § UB har rätt att
lösa ut sökanden. Han träder då i sökandens ställe. En sådan utlösningsrätt bör
finnas även i det fallet att konkursförvaltaren begär försäljning för sitt
arvode och sina kostnader. En konsekvens av utlösningsrätten är att vissa
fastigheter kan förbli osålda eftersom den som löst ut sökanden disponerar över
förfarandet och således kan lägga ned detsamma. Detta torde emellertid inte gå
att undvika. Utlösningsrätten för borgenärerna är ett rättssäkerhetskrav och är
i konsekvens med utsökningsbalkens övriga regler om t.ex. exekutiv försäljning
av skepp att borgenär eller annan sakägare skall kunna lösa ut sökanden om han
är beredd att betala för det.
Det kan mot denna bakgrund ifrågasättas om det skulle vara särskilt riskfyllt
att låta skyddsbeloppet omfatta endast förrättningskostnaderna hos
kronofogdemyndigheten. Kronofogdemyndigheten är också enligt regeln i 12 kap. 40
§ första stycket UB skyldig att bevaka att fastigheter inte säljs till underpris
på auktion. Om ett inrop i och för sig täcker skyddsbeloppet skall kronofogde-
myndigheten, på samma sätt som när utmätningssökanden är pantborgenär med bästa
förmånsrättsläge, enligt denna paragraf ändå inte godta inropet om det är
sannolikt att en avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Detta bör enligt
regeringens mening utgöra tillräckliga garantier för att fastigheter inte kommer
att säljas för billigt.
RSV:s förslag är begränsat till att gälla juridiska personers konkurser. En
remissinstans har framhållit att det kan te sig stötande att en konkursgäldenär
som är en fysisk person får behålla en luxuös villa om inteckningsborgenärerna
inte begär försäljning. Remissinstansen har därför anfört att det bör övervägas
om inte förvaltaren, efter en diskretionär prövning, borde få begära försäljning
av en sådan villafastighet för sina kostnader för vård och förvaltning av
fastigheten. Enligt regeringens mening finns det inte samma anledning att säker-
ställa försäljning när gäldenären är en fysisk person. Om fastigheten inte kan
säljas under konkursen, kommer konkursgäldenären att äga sin fastighet även
efter konkursen. Några oklarheter i fråga om ägarförhållanden, skattskyldighet,
lagfart etc. uppstår inte i detta fall. Det finns således inte samma behov av
att alltid kunna sälja fastigheten under konkursen som när gäldenären är en
juridisk person. Om det finns ett övervärde i fastigheten blir den såld redan
med dagens regler. Skulle något övervärde inte finnas och
inteckningsborgenärerna inte påfordrar försäljning är det knappast sakligt
motiverat att tvinga fram en försäljning av fastigheten. Det föreslagna
förfarandet skulle sannolikt också erbjuda avsevärda tillämpningssvårigheter.
Någon regeländring i enlighet med vad remissinstansen framfört föreslås därför
inte. Däremot bör - som vi strax återkommer till - konkursboet kunna
tillgodogöra sig ett eventuellt ägarhypotek även när konkursgäldenären är en
fysisk person.
Några remissinstanser har ifrågasatt om inte konkursförvaltarna alltid borde
få sälja den fasta egendom som ingår i boet med samma verkan som en exekutiv
försäljning. Detta, mycket långtgående, förslag har inte tagits upp i RSV:s
rapport och något underlag för en sådan reform finns inte i detta
lagstiftningsärende. Regeringen är därför inte beredd att lägga fram något
sådant förslag. Förslaget torde för övrigt inte vara lika aktuellt om de
föreslagna ändringarna om exekutiv underhandsförsäljning genomförs. Dessa regler
kommer i så fall att kunna tillämpas också när konkursförvaltaren har begärt
exekutiv försäljning av boets fasta egendom för sina kostnader för fastigheten,
även om de kommersiella fastigheter som det här nästan alltid är frågan om
oftast lämpar sig mindre väl för underhandsförsäljning. Reformen torde dock även
i detta hänseende innebära en viss arbetslättnad för kronofogdemyndigheterna,
vilket remissinstanserna har efterlyst.
I anslutning till detta finns det anledning att uppmärksamma regeln i 8 kap. 6
§ tredje stycket konkurslagen om förvaltarens skyldighet att avlämna behållning
som under konkursen uppkommit av fastigheten. Denna regel tar endast sikte på
när fastigheten säljs på auktion (se t.ex. G Walin, L Lorichs: Exekution i fast
egendom luftfartyg mm 1973 s. 333). När nu reglerna om exekutiv försäljning
under hand ändras kommer i praktiken även fastigheter som ingår i konkursbon att
kunna säljas på ett sådant sätt. Det är därför nödvändigt att reglera hur
förvaltaren skall förfara med avkastningen från en fastighet i de fallen.Mot
bakgrund av vad som nu anförts föreslår regeringen att en konkursförvaltare
skall få begära exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i boet för
fordran avseende arvode eller kostnad för fastighetens vård och försäljning
under konkursen om dessa skall utgå ur fastigheten, under förutsättning att
konkursgäldenären är en juridisk person. Vidare föreslås en ny regel om när en
konkursförvaltare skall avlämna behållning som under konkursen uppkommit av fast
egendom som ingår i boet om fastigheten säljs exekutivt under hand. Regeringen
förordar en annan lagteknisk lösning än RSV och föreslår att de förstnämnda
bestämmelserna, efter förebild i reglerna i 10 kap. UB om exekutiv försäljning
av skepp, tas in i 12 kap. 13 § UB. Regeln om konkursförvaltarens skyldighet att
avlämna behållning av fast egendom bör tas in i 8 kap. 6 § konkurslagen.

Försäljning för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i
fastigheten

Förslaget att en konkursförvaltare skall kunna begära att fastigheten säljs för
hans fordran avseende arvode och kostnader för fastighetens vård och försäljning
innebär att konkursboet i princip alltid kommer att kunna tillgodogöra sig ett
ägarhypotek i fastigheten när gäldenären är en juridisk person. Det är dock
angeläget att konkursboet skall kunna tillgodogöra sig ett ägarhypotek även när
konkursgäldenären är en fysisk person. Även om sådana ägarhypotek är mycket
ovanliga i fastigheter som tillhör konkursbon förefaller det orimligt att boet,
om det nu finns ägarhypotek, inte skall kunna tillgodogöra sig den tillgången.
Denna fråga har tidigare varit föremål för diskussion i samband med tillkomsten
av den nya konkurslagen (prop. 1986/87:90 s. 286 ff). I det ärendet påtalade RSV
att det kunde uppstå situationer där ett konkursbo inte kunde få ut det
förmögenhetsvärde som ett obelånat eller inte fullt belånat pantbrev
representerade i ägarens hand. RSV föreslog därför att det borde föreskrivas att
konkursboet som sökande skulle kunna åberopa ägarhypotekets förmånsrätt eller
att konkursförvaltaren enligt 12 kap. 13 § UB skulle kunna begära anslutning
under åberopande av boets ägarhypotek i fastigheten. Föredragande statsrådet
anförde bl.a. att båda de av RSV anvisade lösningarna rimligen borde förutsätta
att borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende av fastighetens försäljning
med stöd av 12 kap. 12 § UB kan lösa ut konkursboet och på så sätt undvika en
exekutiv försäljning. Borgenärer vilkas rätt låg efter ägarhypoteket skulle
annars få sin rätt försämrad i en oacceptabel grad. Det konstaterades att
utlösningsinstitutets utformning inte medger att ett konkursbo löses ut. Som
skäl mot RSV:s förslag anfördes att det torde vara relativt sällsynt att det
värde som ett ägarhypotek representerar är åtkomligt för oprioriterade borge-
närer, eftersom konkursgäldenären regelmässigt före konkursutbrottet har försökt
utnyttja alla möjligheter till ytterligare krediter. I de fallen torde
alternativet att som säkerhet för sådana krediter pantförskriva ägarhypoteket
ligga nära till hands. Det ansågs slutligen också ligga i andra
inteckningshavares intresse att utöva anslutning eftersom dessa, vid utebliven
försäljning, endast hade högst begränsade möjligheter att få någon utdelning i
konkursen. På grund av det nu anförda föreslogs inte någon ändring i anledning
av RSV:s förslag.
Det är riktigt att det ofta ligger i borgenärernas intresse att utöva an-
slutning när konkursförvaltaren i dag begär exekutiv försäljning av fast
egendom. Erfarenhetsmässigt vet man att det ändå förekommer att så inte sker.
Skälen härtill kan variera. En tänkbar anledning är att borgenärerna hoppas på
att fastighetspriserna skall stiga. Ett annat skäl för borgenärerna att inte
ansluta sig kan vara att de har annan fullgod säkerhet. En ytterligare anledning
kan vara att borgenärerna - som tidigare redovisats - kan få utdelning som
oprioriterade. Oavsett hur det förhåller sig härmed kan man konstatera att det
förekommer att borgenärerna förhåller sig passiva. Detta motiverar inte att
konkursboet och de oprioriterade borgenärerna skall betas möjligheten att kunna
tillgodogöra sig värdet av ett ägarhypotek. Inte heller det faktum att sådana
ägarhypotek förekommer mycket sällan utgör skäl att avstå från en reform.
Regeringen instämmer i att en förutsättning för att konkursförvaltaren skall
kunna begära försäljning under åberopande av ett ägarhypoteks förmånsrätt måste
vara att inteckningsborgenärer eller andra berörda sakägare med sämre rätt än
ägarhypoteket ges möjlighet att lösa ut konkursboet. I dag är
utlösningsinstitutet så konstruerat att den som vill lösa ut sökanden skall,
innan fastigheten har sålts, betala exekutionsfordringen och
förrättningskostnaderna till kronofogdemyndigheten (12 kap. 12 § andra stycket
UB). Den utlösande träder därefter i sökandens ställe. Konkursförvaltarens
begäran om exekutiv försäljning har emellertid inte någon specifik fordran som
grund. I stället anses försäljningen ske för konkursgäldenärens alla borgenärer
(jfr 12 kap. 26 § fjärde stycket UB). Det finns alltså enligt de nuvarande
bestämmelser inte någon bestämd fordran som den som vill utöva sin utlös-
ningsrätt skall betala. Om man väljer konstruktionen att konkursförvaltaren
tillåts begära att fastigheten säljs för den rätt till betalning som följer med
ett ägarhypotek i fastigheten bör utlösningsinstitutet kunna bli tillämpligt på
samma sätt som när en pantborgenär enligt 12 kap. 13 § UB begär försäljning för
sin fordran (jfr 12 kap. 2 § UB). Det krävs därför inga särskilda regler för att
borgenärerna skall kunna lösa ut konkursboet när förvaltaren åberopar ett
ägarhypotek. Borgenären löser ut konkursboet genom att betala värdet av ägar-
hypoteket. Borgenären måste alltså betala vad konkursboet som mest hade kunnat
få ut om fastigheten hade sålts till ett pris som täckte ägarhypoteket.
Därutöver skall borgenären betala förrättningskostnaderna.
RSV har föreslagit att borgenären även bör åläggas att betala förvaltarens
kostnader för fastigheten. Regeringen kan inte se några skäl till att
borgenärerna skulle betala en sådan kostnad. Den faktiska betalningen till följd
av ägarhypoteket tillförsäkrar också förvaltaren ersättning för de kostnader som
konkursboet åsamkats i denna del. Någon regel i enlighet med RSV:s förslag förs
därför inte fram.
Mot bakgrund av det nu anförda föreslår regeringen att konkursförvaltaren
skall få begära exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i boet för den
rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i fastigheten. Den nu
föreslagna ordningen torde i praktiken huvudsakligen få betydelse när
konkursgäldenären är en fysisk person. Det saknas emellertid anledning att
begränsa ändringarna till dessa. Reglerna bör alltså utformas så att de blir
tillämpliga även i juridiska personers konkurser. Ändringen bör tas in i 12 kap.
13 § UB.

6 Utmätningsverkan

Regeringens förslag: Utmätningsverkan skall förfalla
om borgenären anmäler till kronofogdemyndigheten
att exekutiv försäljning inte kommer att begäras.

RSV:s förslag: Överensstämmer med regeringens (se rapporten s. 96).
Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig i denna fråga tillstyrker
RSV:s förslag.
Skälen för regeringens förslag: En domstol eller - i mål om betal-
ningsföreläggande - en kronofogdemyndighet kan fastställa att en fordran skall
utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg,
intecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom. Egendomen anses då
omedelbart utmätt ("dömd i mät", 4 kap. 27 § första stycket UB), vilket
beträffande fast egendom antecknas i inskrivningsregistret (6 kap. 21 §
utsökningsförordningen). Den som vill begära försäljning av egendomen skall till
kronofogdemyndigheten ge in exekutionstiteln med lagakraftbevis och, i
förekommande fall, fordringsbevis och pantbrev eller annan inteckningshandling.
Om inte försäljning begärs hos kronofogdemyndigheten inom två månader från det
att beslutet eller utslaget vann laga kraft, förfaller utmätningsverkan (4 kap.
27 § andra stycket UB). En borgenär är emellertid oförhindrad att efter
tvåmånadersfristen på nytt ansöka om utmätning av fast egendom som tidigare
dömts i mät och då åberopa samma exekutionstitel (se även NJA 1993 s. 453).
Kronofogdemyndigheten skall i sina ärenden angående exekutiv försäljning av fast
egendom genast underrätta inskrivningsmyndigheten när utmätningen har upphävts
eller exekutiv försäljning av någon annan anledning har förfallit. Inskriv-
ningsmyndigheten tar då bort utmätningsanteckningen i inskrivningsregistret.
Det finns beträffande fastigheter som dömts i mät ibland ett behov av att få
bort utmätningsverkan och anteckningen härom innan tvåmånadersfristen har löpt
ut. Gäldenären kan t.ex. redan ha betalt sin skuld. Han kan också ha kommit
överens med borgenären att han själv skall sälja fastigheten och sedan betala
borgenären. En sådan försäljning, som ofta kan inbringa ett bättre pris än en
exekutiv försäljning genom kronofogdemyndighetens försorg, kan försvåras av att
fastigheten då alltjämt anses utmätt. Det är därför angeläget att i dessa fall
få bort utmätningsverkan om utmätningsborgenären inte är av någon annan åsikt.
Den sökande borgenären bör därför ges möjlighet att disponera över detta för-
hållande. Borgenären, som är den som har nytta av att fastigheten dömts i mät,
bör således så länge han inte har begärt exekutiv försäljning kunna få
utmätningsverkan undanröjd genom att anmäla till kronofogdemyndigheten att han
inte tänker begära exekutiv försäljning av fastigheten. En sådan anmälan bör
kunna lämnas även innan ifrågavarande dom eller utslag vunnit laga kraft.
Avsikten med förslaget är inte att borgenären, om han anmäler detta till
kronofogdemyndigheten, därigenom slutligt skall avhända sig möjligheten att
begära utmätning av fastigheten. Som ovan anförts kan t.ex. ett utslag i mål om
betalningsföreläggande, vars utmätningsverkan förfallit till följd av att
borgenären underlåtit att begära exekutiv försäljning inom tvåmånadersfristen,
utgöra exekutionstitel för erhållande av ny utmätning av fastigheten. Detsamma
bör gälla även när utmätningsverkan fallit på grund av att borgenären anmält
till kronofogdemyndigheten att försäljning av fastigheten inte kommer att be-
gäras. Om borgenären har träffat en uppgörelse med gäldenären om att denne själv
skall sälja fastigheten skall borgenären alltså, om någon försäljning inte
kommer till stånd, kunna få fastigheten utmätt på nytt. En sådan ordning bör
främja försäljning av fastigheter utan att det exekutiva förfarandet behöver tas
i anspråk, vilket i sin tur kan öka förutsättningarna för att erhålla ett bra
pris för fastigheten.
Regeringen föreslår därför att en bestämmelse om att utmätningsverkan skall
förfalla efter anmälan av borgenären tas in i 4 kap. 27 § UB.
Det nu anförda gör sig visserligen inte gällande med samma styrka när den
utmätta egendomen utgörs av registrerat skepp eller luftfartyg eller intecknade
reservdelar till luftfartyg, bl.a. eftersom antalet exekutiva försäljningar av
sådan egendom är så litet. En bestämmelse av detta slag bör emellertid vara
generellt tillämplig oavsett egendomens beskaffenhet. Regeringen föreslår därför
att bestämmelsen även skall omfatta registrerat skepp, registrerat luftfartyg
och intecknade reservdelar till luftfartyg.

7 Kostnader

De föreslagna ändringarna medför inga kostnader för staten.

8 Ikraftträdande

Lagändringarna bör träda i kraft den 1 juli 1994. De nya reglerna bör tillämpas
genast även i mål som redan är anhängiga hos kronofogdemyndigheterna. Några
övergångsbestämmelser krävs därför inte.

9 Författningskommentar

9.1 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken

4 kap. 27 §

Paragrafen behandlar utmätningsverkan. I andra stycket har införts en ny regel
som innebär att utmätningsverkan förfaller om borgenären anmäler att han inte
avser att begära försäljning (se avsnitt 6).

12 kap. 13 §

Paragrafen har fått ett nytt andra stycke som ger konkursförvaltare långtgående
möjligheter att begära exekutiv försäljning av boets fasta egendom. Detta
behandlas i avsnitt 5. Förvaltaren kan begära försäljning för den rätt till
betalning som följer med ett ägarhypotek. Ägarhypoteket blir därmed att anse som
exekutionsfordran och den som vill lösa ut konkursboet skall betala pantbrevets
belopp eller, om pantbrevet har överlämnats som pant för fordran, det belopp som
motsvarar den obelånade delen av pantbrevet. Förvaltaren har även möjlighet att
begära försäljning för sin fordran avseende arvode och kostnader för fastigheten
under förutsättning att hans fordran skall tas ut ur fastigheten (jfr 14 kap. 18
§ konkurslagen). Regeln har utformats efter mönster av 10 kap. 5 § andra
stycket. Till skillnad från vad som gäller för ägarhypotek kan förvaltaren i
detta fall endast begära försäljning om konkursgäldenären är en juridisk person.
En följdändring har gjorts i fjärde stycket.

12 kap. 56 §

I tredje stycket har införts en regel om att begäran av förordnande om fortsatt
inteckningsansvar vid försäljning under hand skall framställas innan
kronofogdemyndigheten utfärdar köpebrev (jfr avsnitt 4).

12 kap. 57 §

I första styckets första mening har endast språkliga ändringar gjorts. I andra
meningen slås fast att kronofogdemyndigheten normalt skall välja den
försäljningsform som bedöms ge den högsta köpeskillingen. Kronofogdemyndigheten
skall vid valet av försäljningsform naturligtvis beakta kostnaderna för
försäljningen. Underhandsförsäljning kan dock endast komma i fråga om övriga
förutsättningar för sådan försäljning är uppfyllda.
Andra stycket är nytt och undantar vissa fastigheter från underhands-
försäljning. Om fastigheten belastas av inskrivna rättigheter och det förekommer
inteckningar med bättre rätt får underhandsförsäljning inte ske i de fall en
sådan inteckning till någon del förlorar verkan. Pantborgenärer vilkas
fordringar har bättre rätt än de inskrivna rättigheterna kan dock samtycka till
försäljning i dessa fall. Regeln har behandlats i avsnitt 4. I andra stycket
undantas också gemensamt intecknade fastigheter från möjligheten att kunna
säljas under hand.

12 kap. 58 §

Paragrafen innehåller de nya materiella reglerna för underhandsförsäljning. De
har behandlats i avsnitt 4. Ett nytt första stycke innehåller regler om
sakägarförteckning. De ansluter till motsvarande regler för exekutiv auktion.
Uppgifter om okända pantbrev har undantagits från sakägarförteckningen (jfr 27 §
andra stycket) eftersom sådana inte får finnas vid en underhandsförsäljning. Med
hänsyn till regeln i 60 § första stycket om att kronofogdemyndigheten, utöver
reglerna i 58 §, bestämmer köpevillkoren vid en underhandsförsäljning, är 29 §
första stycket 5 inte tillämplig vid underhandsförsäljning.
Andra stycket är också nytt. Den vid auktion gällande regeln om att
skyddsbeloppet måste bli täckt för att en försäljning skall kunna ske gäller
också vid försäljning under hand. Vidare är, genom hänvisning till 34 §, den
s.k. övertagandeprincipen tillämplig. Regeln om att sakägarna kan komma överens
om avvikande försäljningsvillkor gäller, genom hänvisningen till 37 § första
stycket, även vid underhandsförsäljning. Vad som föreskrivs i 37 § andra stycket
samt 38 § andra stycket är inte tillämpligt vid underhandsförsäljning. Däremot
gäller reglerna i 40 § om att kronofogdemyndigheten skall pröva om skydds-
beloppet täcks av köpeskillingen och att köpeskillingen inte får godtas om det
är sannolikt att man kan få en avsevärt högre köpeskilling för fastigheten.
I tredje stycket har gjorts en redaktionell ändring.
I fjärde stycket har, utöver språkliga justeringar, tidsfristen för köpe-
skillingens erläggande förlängts till tio veckor.
Genom ett nytt sjätte stycke har rättsföljderna av en underhandsförsäljning,
såvitt avser fordringar och inteckningars giltighet, likställts med rätts-
följderna av en auktion. Det innebär bl.a. att en borgenär inte får göra
gällande panträtt i fastigheten mot köparen för större fordran än som har
avräknats på köpeskillingen. Även regeln om personlig betalningsskyldighet efter
överenskommelse skall tillämpas på en underhandsförsäljning. Vad som sägs i 45 §
tredje stycket sista meningen blir inte tillämpligt vid underhandsförsäljning.
Kronofogdemyndigheten kan, genom hänvisningen till 56 § första stycket,
förordna om fortsatt inteckningsansvar även vid en underhandsförsäljning.
Motsvarande regel för gemensamt intecknade fastigheter gäller inte eftersom
försäljning under hand enligt 57 § andra stycket inte får ske av sådana fastig-
heter.
Det nuvarande sista stycket har i sak oförändrat flyttats till 60 § första
stycket.

12 kap. 59 §

Första stycket första meningen motsvarar 57 § andra stycket i dess tidigare
lydelse. I andra meningen fastslås, efter förebild i 20 och 21 §§, att sakägarna
skall underrättas om att ett exekutivt underhandsförfarande har inletts samt att
de skall uppmanas att bevaka sin rätt. Sakägarna skall underrättas genom formell
delgivning. Första stycket i den nuvarande lydelsen har i sak oförändrat
flyttats till 60 § andra stycket.
Kravet på ägarens godkännande av en underhandsförsäljning enligt det nuvarande
andra stycket har slopats (se avsnitt 5). I andra stycket föreslås nu en regel
till skydd för de borgenärer som inte får sina säkerheter fullt tillgodosedda
genom underhandsförsäljningen. De skall erbjudas möjligheten att skydda sina
fordringar genom att själva köpa fastigheten. Borgenärerna skall underrättas när
det finns en köpare som är villig att skriva på köpekontraktet. De skall
samtidigt erbjudas att köpa fastigheten till ett högre pris. Borgenären måste få
skäligt rådrum innan han beslutar sig. Underrättelsen kan ske genom formell
delgivning om kronofogdemyndigheten anser att det är motiverat. Något krav på
delgivning finns dock inte.
Bestämmelsen i det nuvarande tredje stycket om underrättelse till ägaren har
flyttats till 60 § tredje stycket.

12 kap. 60 §

Första stycket motsvarar tidigare 58 § sjätte stycket. Andra stycket motsvarar
med en språklig justering 59 § första stycket i dess nuvarande lydelse. Tredje
stycket motsvaras av nuvarande 59 § tredje stycket. I fjärde stycket har endast
språkliga ändringar gjorts.

18 kap. 6 §

I fjärde stycket föreskrivs att en sakägarförteckning inte får överklagas sär-
skilt.

9.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

6 kap. 12 §

Bestämmelserna i första stycket om att inteckningar förlorar sin verkan under
vissa förutsättningar har gjorts tillämpliga på underhandsförsäljning (jfr
avsnitt 4). Några språkliga ändringar har också gjorts.
Tredje stycket i sin tidigare lydelse har utgått.

9.3 Förslaget till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)

8 kap. 6 §

I tredje stycket har införts en ny regel för underhandsförsäljning som innebär
att konkursförvaltaren skall avlämna den behållning som uppkommit av fast
egendom som ingår i konkursboet före tillträdesdagen.
Riksskatteverkets lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 12, 26, 56, 58, 59 §§ och 18 kap.
6 § utsökningsbalken, skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap.
27 §

Har domstol fastställt att förfallen fordran skall utgå med särskild för-
månsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, intecknade reservdelar
till luftfartyg eller fast egendom anses egendomen omedelbart utmätt.

Denna verkan förfaller, Denna verkan förfaller,
om ej försäljning begärs om ej försäljning begärs
hos kronofogde- hos kronofogde-
myndigheten inom två myndigheten inom två måna-
månader från det att der från det att
domstolens beslut vann domstolens beslut vann
laga kraft. laga kraft eller
borgenären dessförinnan för
kronofogdemyndigheten
förklarar att han inte
kommer att begära
försäljning.
Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt 8 § är
behörig att ta upp ansökan om utmätning. Försäljning av fast egendom skall dock
begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där egendomen finns. Denna myndighet
får överlämna målet till annan kronofogdemyndighet, om det behövs för att
samordna verkställigheten mot en gäldenär.

12 kap.
12 §

Borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende av fastighetens försäljning
får utlösa sökanden. Han träder därigenom i sökandens ställe.
Den som vill utlösa sökanden skall, innan fastigheten har sålts, till krono-
fogdemyndigheten betala exekutionsfordringen och uppkomna förrättningskostnader.
När ett konkonkursbo som
sökande åberopat
ägarhypotek i fastig-
heten, skall den som
vill utlösa sökanden i
stället för exekutions-
fordringen betala vad
boet som mest kan få ut
ur fastigheten på grund
av ägarhypoteket jämte
förvaltarens kostnader för
vård och förvaltning av
egendomen.

26 §

Fordringar och rättigheter upptas efter det företräde som gäller enligt lag.
Ränta och annan biförpliktelse upptas före fordringens kapitalbelopp, om ej
borgenären yrkar annat.
Förrättningskostnaderna upptas närmast före exekutionsfordringen.
Fordran eller rättighet upptas även om den är beroende av villkor eller
tvistig. Är panträtt för fordran beroende av att sökt inteckning beviljas eller
är inskrivning av rättighet sökt men ännu ej beviljad, upptas fordringen eller
rättigheten med det företräde som tillkommer den om inteckningen eller
inskrivningen beviljas.
När försäljning har När försäljning har
begärts av förvaltaren i begärts av förvaltaren i
konkurs, anses konkurs, anses
konkursboet som sökande konkursboet som sökande
utan förmånsrätt, om ej utan förmånsrätt, om ej
anslutning har skett anslutning har skett
enligt 13 §. enligt 13 §. Förvaltaren
får dock åberopa den
förmånsrätt som ett
ägarhypotek i fastigheten
medför. I juridisk
persons konkurs får
förvaltaren begära att
fastigheten säljs för hans
fordran för vård och
förvaltning av
fastigheten.

56 §

Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteckningsansvar som
avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på begäran av köparen.
Har fastighet sålts i fall som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra eller
tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt inteckningsansvar
meddelas beträffande gemensam inteckning som besvärar fastigheten endast om
fastigheten i förhållande till de andra gemensamt intecknade fastigheterna
svarar för hela inteckningen och den fordran som är förenad med panträtt på
grund av inteckningen har blivit täckt. Om medel som har influtit genom särskild
försäljning av tillbehör utfaller på pantbrevets belopp, får förordnande ej
meddelas beträffande motsvarande del av inteckningen.
Begäran om förordnande Begäran om förordnande
enligt denna paragraf enligt denna paragraf
skall framställas senast skall framställas senast
vid sammanträdet för köpe-vid sammanträdet för köpe-
skillingens fördelning. skillingens fördelning
Därvid skall pantbrevet eller, när fastigheten
inges, om det ej förut ärsålts under hand, innan
tillgängligt för krono- kronofogdemyndigheten
fogdemyndigheten. utfärdar köpebrev. Därvid
skall pantbrevet inges,
om det ej förut är till-
gängligt för
kronofogdemyndigheten.

58 §
Vid försäljning under Vad som föreskrivs i 45 §
hand skall köparen åläggasgäller också vid försäljning
att svara för alla under hand. Rätt på grund
fordringar som på grund av ägarhypotek anses ej
av panträtt, utmätning som fordran.
eller eljest är förenade
med förmånsrätt i fas-
tigheten och för
förrättningskostnaderna,
i den mån ej borgenär kan
erhålla betalning ur
andra tillgängliga medel
eller avstår från för-
månsrätt i fastigheten
eller sökanden medger
att försäljning får ske
utan att förrättnings-
kostnaderna blir täckta.
Rätt på grund av
ägarhypotek anses ej som
fordran.
Fordran som är förfallen till betalning skall betalas kontant, om ej köparen
visar att han har avtalat annat med borgenären eller betalning skall utgå ur
särskilt tillgängliga medel. Om ej sökanden har avstått från täckning av
förrättningskostnaderna, skall vad som behövs för sådan täckning betalas
kontant.
Före försäljningen upplåten rättighet som grundas på skriftlig handling skall
förbehållas. Förbehåll skall också göras för varje upplåten hyresrätt till en
bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad som hyreshusenhet, om hyresgästen
har tillträtt lägenheten. I fråga om sådana rättigheter gäller vad som sägs i
47 §.
Köparen skall lämna Köparen skall lämna hand-
handpenning enligt vad penning enligt vad som
som föreskrivs i 35 § i föreskrivs i 35 § i fråga
fråga om inrop på om inrop på auktion. Åter-
auktion. Återstoden av stoden av den kontanta
den kontanta köpeskillingen skall
köpeskillingen skall betalas senast tio
betalas senast fyra veckor efter det att
veckor efter det att köpehandling har
köpehandling har upprättats. Försummas det,
upprättats. Försummas är köpet ogiltigt.
det, är köpet ogiltigt.
Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad som sägs
om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning under hand.
I övrigt bestämmer kronofogdemyndigheten köpevillkoren.

59 §

En borgenär, vars förmåns-
berättigade fordran i
fastigheten inte blir
helt täckt av köpe-
skillingen, skall
tillförsäkras möjlighet att
skydda sin fordran genom
att själv köpa
fastigheten.
Försäljning sker genom upprättande av köpehandling som underskrivs av krono-
fogdemyndigheten och köparen.
Försäljningsvillkoren
skall godkännas av
ägaren. Har försäljningen
föregåtts av auktion utan
att därvid godtagbart
inrop, har skett,
behovs dock ej godkän-
nande, om försäljningen
sker på gynnsammare
villkor.
Om ägaren ej har godkänt Ägaren skall genast
försäljningsvillkoren, underrättas om
skall han genast under- försäljningen.
rättas om försäljningen.

18 kap.
6 §

Talan får ej föras mot beslut i fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 §. I
samband med talan mot beslut, varigenom föreläggande av vite eller annan påföljd
har tillämpats, får dock prövning av föreläggandets giltighet påkallas.
Mot beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och ej rör
tredje man får talan föras endast i samband med talan mot det senare beslutet.
Talan får dock föras särskilt på den grund att målet onödigt uppehålls genom
beslutet.
Klagan över sakägarför- Sakägarförteckningen får
teckning får föras endastinte överklagas för sig.
i samband med talan mot Den som klagar över
auktion eller talan mot auktionen får också föra
beslut om fördelning av talan mot sakägarförteck-
influtna medel. ningen. Även den som
klagar över beslutet om
fördelning av influtna
medel får föra talan mot
sakägarförteckningen.
__________
1. Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
-.-.
4. Den nya bestämmelserna om exekutiv försäljning genom underhandsförfarande -
12 kap. 56 § tredje stycket, 58 § första och fjärde stycket och 59 § andra och
tredje stycket UB - tillämpas när försäljningsuppdraget lämnats efter
ikraftträdandet.
-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.-.
-.-.-.
2 Förslag till lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrivs i fråga om förköpslagen (1967:868) att 3 § skall ha nedan
angivna lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

3 §

Förköpsrätt får ej utövas, om
1. försäljningen endast 1. försäljningen endast
avser fastighet, som avser fastighet, som har
har en ägovidd un- en ägovidd understigande
derstigande 3000 3000 kvadratmeter och är
kvadratmeter och är bebyggd med friliggande
bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller
småhus eller rad- eller kedjehus om huset är
kedjehus om huset är inrättat till permanent
inrättat till permanent bostad eller bostad för
bostad eller bostad för fritidsändamål för högst två
fritidsändamål för högst tvåfamiljer,
familjer, 2. staten är säljare,
2. staten är säljare, 3. staten eller
3. staten eller landstingskommun är
landstingskommun är köpare,
köpare, 4. köparen är säljarens
4. köparen är säljarens make och ej heller om
make och ej heller om köparen eller, när makar
köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon
förvärvar gemensamt, någonav dem är säljarens av-
av dem är säljarens av- komling,
komling, 5. försäljningen sker
5. försäljningen sker påexekutivt,
exekutiv auktion,
6. försäljningen avser 6. försäljningen avser
endast andel av endast andel av
fastighet samt köparen fastighet samt köparen
redan äger annan andel i redan äger annan andel i
fastigheten och denna fastigheten och denna
andel i fastigheten för- andel i fastigheten för-
värvats på annat sätt än värvats på annat sätt än
genom gåva. genom gåva.
Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av
fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om
köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsrätt utövas,
bedömes frågan i stället med hänsyn till delen, om denna är utbruten, eller, när
försäljningen avser område av fastighet, fastighetsbildningsbeslut meddelats.
Första stycket 1 gäller inte inom sådana områden som avses i 1 § tredje
stycket.
Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.

___________
Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.
3 Förslag till lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet
m.m. att i 2 § skall orden "inrop på exekutiv auktion" bytas ut mot "exekutiv
försäljning" och att 6 och 7 §§ skall äga motsvarande tillämpning när en
exekutiv försäljning skett genom underhandsförfarande.

_____________
Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.

4 Förslag till lag om ändring i jordförvärvslagen (1979:230)

Härigenom föreskrivs i fråga om jordförvärvslagen (1979:230) att i 3 § skall
orden "inrop på exekutiv auktion" bytas ut mot "exekutiv försäljning" och att 16
och 17 §§ skall äga motsvarande tillämpning när en exekutiv försäljning skett
genom underhandsförfarande.

_____________
Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.

5 Förslag till lag om ändring i lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast
egendom m.m.

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast
egendom m.m. att i 1 kap. 2 § skall orden "inrop på exekutiv auktion" bytas ut
mot "exekutiv försäljning" och att 3 kap. 1 och 3 §§ skall äga motsvarande
tillämpning när en exekutiv försäljning skett genom underhandsförfarande.
Rubriken till 3 kap. ändras till "Förvärv genom exekutiv försäljning".

____________
Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.
Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över Riksskatteverkets rapport -
Översyn av utsökningsbalken (RSV Rapport 1991:1).

Yttranden över rapporten har till Justitiedepartementet avgetts av Justitie-
kanslern, Domstolsverket, Datainspektionen, Socialstyrelsen, Konsumentverket,
Statskontoret, Riksrevisionsverket, Rikspolisstyrelsen, Svea hovrätt, Hovrätten
för Övre Norrland, Stockholms tingsrätt, Riksdagens ombudsmän, Försvarets
civilförvaltning, Kammarrätten i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Kronofogdemyn-
digheterna i Stockholms, Uppsala, Södermanlands, Östergötlands, Jönköpings,
Kronobergs, Kalmar, Blekinge, Kristianstads, Malmöhus, Hallands, Göteborgs och
Bohus, Älvsborgs, Kopparbergs, Gävleborgs, Västernorrlands samt Västerbottens
län, Stockholms universitet, Svenska Kommunförbundet, Landstingsförbundet,
Sveriges Advokatsamfund, Sveriges Föreningsbank, Tjänstemännens
Centralorganisation (TCO), Sveriges Akademikers Centralorganisation (SACO),
Landsorganisationen i Sverige (LO), Svenska Arbetsgivareföreningen, Svenska
Bankföreningen, Sparbanksgruppen AB, Sveriges domareförbund, Föreningen Sveriges
Kronofogdar, Finansbolagens Förening, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag
(SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund, Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s
Riksförbund, Sveriges Bostads-rättsföreningars Centralorganisation (SBC),
Svenska Inkassoföreningen och Advokatfirman Glimstedt.

Lagrådsremissens lagförslag

1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken

Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 13, 56, 57, 58, 59 och 60 §§,
samt 18 kap. 6 § utsökningsbalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

4 kap.27 §[1]
Har domstol eller kronofogdemyndighet fastställt att förfallen fordran skall
utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, in-
tecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom anses egendomen
omedelbart utmätt.
Denna verkan förfaller, Denna verkan förfaller,
om ej försäljning begärs om inte försäljning begärs
hos kronofogde- hos kronofogde-myn-
myndigheten inom två digheten inom två månader
månader från det att från det att beslutet
beslutet eller utslaget eller utslaget vann laga
vann laga kraft. kraft. Utmätningsverkan
förfaller dessutom om
borgenären hos kronofog-
demyndigheten anmä-ler
att han inte kommer att
begära försäljning.
Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt 8 § är be-
hörig att pröva frågan om utmätning. Försäljning av fast egendom skall dock
begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där egendomen finns. Denna myndighet
får överlämna målet till en annan kronofogdemyndighet, om det behövs för att
samordna verkställigheten mot en gäldenär.

12 kap.
13 §
Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 § 1
eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979), kan begära att fastigheten
säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks.
Hör fastigheten till konkursbo, har även borgenär, vars fordran är förenad med
panträtt i fastigheten, sådan befogenhet.
Förvaltaren i en konkurs
kan begära att
fastigheten säljs för den
rätt till betalning som
följer med ett ägarhypotek
i fastigheten.
Förvaltaren kan också
begära att fastigheten
säljs för hans fordran
avseende arvode och
sådana kostnader för
fastighetens vård under
konkursen som skall utgå
ur fastigheten, om
konkursgäldenären är en
juridisk person.
Vill borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det hos
kronofogdemyndigheten senast två veckor före bevakningssammanträdet.
Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 §
1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen, har begärt att fastigheten säljs för
hans fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att frågan om försäljning för
annan borgenärs eller konkursboets räkning förfaller.
I fråga om rätt att I fråga om rätt att lösa
utlösa den som har ut den som har anslutit
anslutit sig enligt sig enligt första eller
första stycket tillämpas andra stycket tillämpas
bestämmelserna i 12 §. bestämmelserna i 12 §.

56 §
Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteckningsansvar som
avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på begäran av köparen.
Har fastighet sålts i fall som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra eller
tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt inteckningsansvar
meddelas beträffande gemensam inteckning som besvärar fastigheten endast om
fastigheten i förhållande till de andra gemensamt intecknade fastigheterna
svarar för hela inteckningen och den fordran som är förenad med panträtt på
grund av inteckningen har blivit täckt. Om medel som har influtit genom särskild
försäljning av tillbehör utfaller på pantbrevets belopp, får förordnande ej
meddelas beträffande motsvarande del av inteckningen.
Begäran om förordnande Begäran om förordnande
enligt denna paragraf enligt denna paragraf
skall framställas senast skall framställas senast
vid sammanträdet för köpe-vid sammanträdet för
skillingens fördelning. köpeskillingens fördelning
Därvid skall pantbrevet eller, vid försäljning
inges, om det ej förut ärunder hand, innan
tillgängligt för krono- kronofogdemyndigheten
fogdemyndigheten. utfärdar köpebrev. Därvid
skall pantbrevet inges,
om det inte redan är
tillgängligt för
kronofogdemyndigheten.

57 §
Utmätt fastighet får En utmätt fastighet får
säljas under hand, om säljas under hand, om en
försäljning i sådan försäljning i sådan ordning
ordning finnes mera bedöms vara mer
ändamålsenlig än försäljningändamålsenlig än försäljning
på auktion och det är på auktion och det är
tillförlitligt utrett tillförlitligt utrett
vilka ford-ringar och vilka fordringar och rät-
rättigheter som belastar tigheter som belastar
fastigheten. fastigheten. Vid
bedömningen av om en för-
säljning under hand är mer
ändamålsenlig skall
särskilt beaktas förutsätt-
ningarna för att därigenom
erhålla en högre köpe-
skilling för fastigheten
än vid försäljning på
auktion.
Innan fastigheten Fastigheten får inte
bjuds ut till försäljningsäljas under hand om en
under hand skall ägaren inskriven rättighet har
och sökanden beredas sämre rätt än en fordran
tillfälle att yttra sig. som är förenad med panträtt
om ford-ringen inte täcks
av köpeskillingen. För-
säljning får dock ske om
innehavare av sådan
fordran samtycker till
en sådan försäljning. En
fastighet som är
gemensamt intecknad med
annan fastighet får inte
säljas under hand.

58 §[2]
Vid försäljning under Vid försäljning under
hand skall köparen åläggashand skall en
att svara för alla sakägarförteckning
fordringar som på grund upprättas. Därvid tillämpas
av panträtt, utmätning 25 och 26 §§, 27 § första
eller eljest är förenade och tredje styckena,
med förmånsrätt i fastig-28 §, 29 § första stycket 1
heten och för för- - 3, 29 § andra och
rättningskostnaderna, i tredje styckena samt
den mån ej borgenär kan 31 §.
erhålla betalning ur I fråga om försäljningen
andra tillgängliga medel och villkoren för denna
eller avstår från tillämpas 32 och 34 §§, 37 §
förmånsrätt i fastighetenförsta stycket, 38 § första
eller sökanden med-ger stycket samt 40 §.
att försäljning får ske
utan att förrättnings-
kostnaderna blir
täck-ta. Rätt på grund av
ägarhypotek anses ej som
fordran.
Fordran som är
förfallen till betalning
skall betalas kontant,
om ej köparen visar att
han har avtalat annat
med borgenären eller
betalning skall utgå ur
särskilt tillgängliga me-
del. Om ej sökanden har
avstått från täckning av
förrättningskostnaderna,
skall vad som behövs för
sådan täckning betalas
kontant.
Före försäljningen upp- Före försäljningen upplåten
låten rättighet som rättighet som grundas på
grundas på skriftlig skriftlig handling skall
handling skall förbehållas. Förbehåll skall
förbehållas. Förbehåll också göras för varje upp-
skall också göras för låten hyresrätt till en
varje upplåten hyresrätt bostadslägenhet i en fas-
till en bostadslägenhet tighet, som är taxerad
i en fastighet, som är som hyreshusenhet, om
taxerad som hyresgästen har tillträtt
hyreshusenhet, om lägenheten. I fråga om
hyresgästen har tillträttsådana rättigheter gäller
lägenheten. I fråga om 47 §.
sådana rättigheter gäller
vad som sägs i 47 §.
Köparen skall lämna Köparen skall lämna
handpenning enligt vad handpenning enligt vad
som föreskrivs i 35 § i som föreskrivs i 35 §.
fråga om inrop på Återstoden av den
auktion. Återstoden av kontanta köpeskillingen
den kontanta köpe- skall betalas senast tio
skillingen skall beta- veckor efter det att
las senast fyra veckor köpehandlingen upp-
efter det att köpe- rättades. Försummas det, är
handling har upprättats. köpet ogiltigt.
Försummas det, är köpet
ogiltigt.
Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad som sägs
om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning under hand.
I övrigt bestämmer Bestämmelserna i 45 § om
kronofogdemyndigheten vissa rättsföljder och 56 §
köpevillkoren. första stycket om
fortsatt intecknings-
ansvar gäller även vid
försäljning under hand.

59 §
Försäljningen sker genom Innan fastigheten bjuds
upp-rättande av ut till försäljning under
köpehandling som hand skall ägaren och
un-derskrivs av sökanden ges tillfälle att
kronofogdemyndig-heten yttra sig. Innehavare av
och köparen. sådana fordringar och
rättigheter som avses i
25 § första stycket skall
delges en underrättelse
om försäljningen och
samtidigt uppmanas att
inom viss tid anmäla sin
rätt till
kronofogdemyndigheten.
Försäljningsvillkoren En borgenär vars fordran
skall godkännas av är förenad med panträtt i
ägaren. Har försäljningenfastigheten skall, om
föregåtts av auktion utanfordringen inte blir
att därvid godtagbart täckt av erbjuden
inrop har skett, behövs köpeskilling, ges
dock ej godkännande, om tillfälle att köpa fastig-
försäljningen sker på heten till ett pris som
gynnsammare villkor. överstiger den erbjudna
köpeskillingen.
Om ägaren ej har godkänt
försäljningsvillkoren,
skall han genast
underrättas om
försäljningen.

60 §
Om inte något annat
följer av 58 § bestämmer
kronofogdemyndigheten
köpevillkoren.
Försäljningen sker genom
att en särskilt upprättad
köpehandling skrivs under
av kronofogdemyndigheten
och köparen.
Ägaren skall genast
underrättas om
försäljningen.
Har köparen fullgjort När köparen har fullgjort
sin betal- sin betalningsskyldighet
ningsskyldighet enligt enligt 58 § fjärde stycket
58 § fjärde stycket och och försäljningen vunnit
har försäljningen vunnit laga kraft, skall
laga kraft, utfärdar kronofogdemyndigheten
kronofogdemyndigheten utfärda köpebrev.
köpebrev.
Bestämmelserna i 48 § gäller också i fråga om försäljning under hand.

18 kap.6 §[3]
Ett beslut i en fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 § får inte överklagas. I
samband med att ett beslut överklagas, genom vilket föreläggande av vite eller
annan påföljd har tillämpats, får dock prövning av föreläggandets giltighet
påkallas.
Ett beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och inte rör
tredje man får överklagas endast i samband med överklagande av det senare
beslutet. Beslutet får dock överklagas särskilt på den grund att målet onödigt
uppehålls genom beslutet.
En sakägarförteckning fårEn sakägarförteckning får
överklagas endast i överklagas endast i
samband med att en samband med att den
auktion eller ett exekutiva försäljningen
beslut om fördelning av eller beslutet om för-
influtna medel över- delningen av influtna
klagas. medel överklagas.
__________
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

**Fotnot**

[1] Senaste lydelse 1993:893.

[2] Senaste lydelse 1990:1388.

[3] Senaste lydelse 1993:516.
2 Förslag till lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 6 kap. 12 § jordabalken[1] skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

6 kap.
12 §[2]
Avser inteckning Avser inteckning endast
endast en fastighet och en fastighet och säljs
säljes denna på exekutiv denna exekutivt, är
auktion, är in- inteckningen, sedan
teckningen, sedan försäljningen vunnit laga
auktionen vunnit laga kraft och köpeskillingen
kraft och köpeskillingen betalats, utan verkan
betalats, utan verkan till belopp som enligt
till belopp som enligt sakägarförteckningen inte
sakägarförteckningen icketäcks av köpeskillingen,
täckes av köpeskillingen,behållen avkastning eller
behållen avkastning el- andra influtna medel, om
ler andra influtna inte krono-
medel, om ej krono- fogdemyndigheten för-
fogdemyndigheten för- ordnat om fortsatt in-
ordnat om fortsatt in- teckningsansvar. Har
teckningsansvar. Har medel influtit genom
medel influtit genom särskild för-säljning av
särskild försäljning av tillbehör, är inteckning
tillbehör, är inteckning utan verkan till belopp
utan verkan till belopp som ur medlen utfallit på
som ur medlen utfallit pantbrevets be-lopp.
på pantbrevets belopp.
Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exekutiv
auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket motsvarande
tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarförteckningar, förlorar
inteckningen sin verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt
inteckningsansvar. Säljes endast någon eller några av fastigheterna, blir
inteckningen såvitt angår försåld fastighet helt utan verkan, om ej kronofogde-
myndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fas-
tighet utan verkan till den del medel utfallit på pantbrevets belopp.
Säljes fastighet exeku-
tivt under hand, är
inteckning i
fastigheten utan verkan
till belopp som ur me-
del, vilka influtit
genom särskild försäljning
av tillbehör, utfallit på
pantbrevets belopp.

__________
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.

**Fotnot**

[1] Balken omtryckt 1971:1209.

[2] Senaste lydelse 1981:784.
3 Förslag till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)

Härigenom föreskrivs att 8 kap. 6 § konkurslagen (1987:672) skall ha följande
lydelse.

Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse

8 kap.
6 §

Om fast egendom finns i boet, får förvaltaren begära att den säljs exekutivt.
Egendomen får också säljas på annat sätt, om förvaltaren anser att det är för-
delaktigare för boet.
Har en exekutiv auktion hållits på fast egendom som hör till boet utan att
någon försäljning har kommit till stånd, behöver förvaltaren inte vidta ytter-
ligare åtgärder för egendomens försäljning. Har någon exekutiv auktion inte ägt
rum men finns det anledning att anta att en sådan auktion inte kommer att leda
till försäljning, behöver förvaltaren inte vidta någon åtgärd för att sälja
egendomen, om samtycke till det har lämnats av de borgenärer som i konkursen kan
göra gällande fordringar som skall utgå med särskild förmånsrätt ur egendomen.
Har en exekutiv Har en exekutiv auktion
auktion blivit utlyst på blivit utlyst på boets
boets fasta egendom, fasta egendom, skall för-
skall förvaltaren före valtaren före bevaknings-
bevakningssammanträdet sammanträdet avlämna den
avlämna den behållning behållning som under
som under konkursen konkursen uppkommit av
uppkommit av egendomen. egendomen. Behållning som
Behållning som inte inte avlämnas före bevak-
avlämnas före bevaknings-ningssammanträdet skall,
sammanträdet skall, om om egendomen säljs,
egendomen säljs, avlämnasavlämnas före
före tillträdesdagen och tillträdesdagen och i
i annat fall innan annat fall innan
utdelning sker i kon- utdelning sker i kon-
kursen. kursen. Vid försäljning
under hand skall
behållningen avlämnas före
tillträdesdagen.
Förvaltaren skall även senast vid bevakningssammanträdet anmäla arvode, andra
kostnader och sådana fordringar som kan göras gällande i konkursen och som bör
beaktas vid försäljning av egendomen. När förvaltaren gör en anmälan på en
borgenärs vägnar, skall han skriftligen underrätta denne om det.

__________
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
Lagrådets yttrande

Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1994-03-03

Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl, justitierådet Bo Svensson,
regeringsrådet Arne Baekkevold.

Enligt en lagrådsremiss den 24 februari 1994 (Justitiedepartementet) har
regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring
i utsökningsbalken, m.m.
Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Johan Kvart.
Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.
Justitiedepartementet

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 10 mars 1994

Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden B. Westerberg,
Friggebo, Laurén, Hörnlund, Olsson, Dinkelspiel, Thurdin, Hellsvik, Björck,
Davidson, Könberg, Odell, Lundgren, Unckel, P. Westerberg, Ask

Föredragande: statsrådet Hellsvik

Regeringen beslutar proposition 1993/94:191 Exekutiv försäljning av fast
egendom.