Exekutiv försäljning av fast egendom
Prop.
1993/94:191
Regeringen överlämnar denna proposition till riksdagen.
Stockholm den 10 mars 1994
Carl Bildt
Gun Hellsvik
(Justitiedepartementet)
I propositionen föreslås att reglerna för exekutiv försäljning under hand
av fast egendom ändras så att förfarandet i vissa avseenden likställs med
förfarandet vid försäljning på offentlig auktion. Underhandsförsäljning
skall kunna ske även om samtliga fordringar med förmånsrätt i fastig-
heten inte blir tillgodosedda. Kravet på ägarens samtycke till under-
handsförsäljning slopas. Vidare föreslås att en konkursförvaltare, när
konkursgäldenären är en juridisk person, skall kunna begära exekutiv
försäljning av boets fasta egendom för sin fordran på arvode och för
kostnader som hänför sig till fastigheten. Konkursförvaltaren föreslås
också få rätt att begära exekutiv försäljning av fäst egendom som ingår
i konkursboet för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek
i en fastighet. Förslaget innehåller även en regel om att utmätnings-
verkan under vissa förutsättningar skall bortfalla.
Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1994.
1 Riksdagen 1993194. 1 saml. Nr 191
Prop. 1993/94:191
1 Förslag till riksdagsbeslut...................... 3
2 Lagtext ................................. 4
2.1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken..... 4
2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken ........ 9
2.3 Förslag till lag om ändring i konkurslagen
(1987:672)........................... 10
3 Ärendet och dess beredning .................... 11
4 Exekutiv försäljning av last egendom under hand ....... 11
5 Exekutiv försäljning på begäran av konkursforvaltaren .... 26
6 Utmätningsverkan........................... 32
7 Kostnader ............................... 34
8 Ikraftträdande ............................. 34
9 Författningskommentar........................ 34
9.1 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken .... 34
9.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken ....... 37
9.3 Förslaget till lag om ändring i konkurslagen
(1987:672)........................... 37
Bilaga 1 Riksskatteverkets lagförslag.................. 38
Bilaga 2 Förteckning över remissinstanserna.............46
Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag.................. 47
Bilaga 4 Lagrådets yttrande........................ 54
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 10 mars
1994 ................................ 55
Prop. 1993/94:191
Regeringen föreslår att riksdagen
antar regeringens förslag till
1. lag om ändring i utsökningsbalken,
2. lag om ändring i jordabalken,
3. lag om ändring i konkurslagen (1987:672).
Regeringen har följande förslag till lagtext.
Prop. 1993/94:191
Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 13 och 56 - 60 §§,
samt 18 kap. 6 § utsökningsbalken skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
4 kap.
27 §'
Har domstol eller kronofogdemyndighet fastställt att förfållen fordran
skall utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat
luftfartyg, intecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom anses
egendomen omedelbart utmätt.
Denna verkan förfaller, om ej
försäljning begärs hos kronofogde-
myndigheten inom två månader
från det att beslutet eller utslaget
vann laga kraft.
Denna verkan förfolier, om inte
försäljning begärs hos kronofog-
demyndigheten inom två månader
från det att beslutet eller utslaget
vann laga kraft. Utmätningsverkan
förfaller dessutom om borgenären
hos kronofogdemyndigheten anmä-
ler att han inte kommer att begära
försäljning.
Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt
8 § är behörig att pröva frågan om utmätning. Försäljning av fest egen-
dom skall dock begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där
egendomen finns. Denna myndighet får överlämna målet till en annan
kronofogdemyndighet, om det behövs för att samordna verkställigheten
mot en gäldenär.
12 kap.
13 §
Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt
6 § 1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979), kan begära att
fastigheten säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig
eller styrks. Hör fastigheten till konkursbo, har även borgenär, vars
fordran är förenad med panträtt i fastigheten, sådan befogenhet.
Förvaltaren i en konkurs kan be-
gära att fastigheten säljs för den
rätt till betalning som följer med
ett ägarkypotek i fastigheten.
Förvaltaren kan också begära att
1 Senaste lydelse 1993:893.
fastigheten säljs för hans fordran
avseende arvode och sådana kost-
Prop. 1993/94:191
nader för fastighetens vård under
konkursen som skall utgå ur fastig-
heten, om konkursgäldenären är
en juridisk person.
Vill borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det
hos kronofogdemyndigheten senast två veckor före bevakningssam-
man trädet.
Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten
enligt 6 § 1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen, har begärt att fastig-
heten säljs för hans fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att
frågan om försäljning för annan borgenärs eller konkursboets räkning
förfaller.
I fråga om rätt att utlösa den
som har anslutit sig enligt första
stycket tillämpas bestämmelserna i
12 §.
I fråga om rätt att lösa ut den
som har anslutit sig enligt första
eller andra stycket tillämpas
bestämmelserna i 12 §.
56 §2
Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteck-
ningsansvar som avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på be-
gäran av köparen.
Har fastighet sålts i fäll som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra
eller tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt inteck-
ningsansvar meddelas beträffande gemensam inteckning som besvärar
fastigheten endast om fastigheten i förhållande till de andra gemensamt
intecknade fastigheterna svarar för hela inteckningen och den fordran
som är förenad med panträtt på grund av inteckningen har blivit täckt.
Om medel som har influtit genom särskild försäljning av tillbehör ut-
fäller på pantbrevets belopp, får förordnande ej meddelas beträffande
motsvarande del av inteckningen.
Begäran om förordnande enligt
denna paragraf skall framställas
senast vid sammanträdet för köpe-
skillingens fördelning. Därvid
skall pantbrevet inges, om det ej
förut är tillgängligt för krono-
fogdemyndigheten.
Begäran om förordnande enligt
denna paragraf skall framställas
senast vid sammanträdet för
köpeskillingens fördelning eller,
vid försäljning under hand, innan
kronofogdemyndigheten utfördar
köpebrev. Därvid skall pantbrevet
inges, om det inte redan är
tillgängligt för kronofogdemyndig-
heten.
2 Ytterligare ändringar föreslagna i prop. 1993/94:197.
57 §
Utmätt fastighet får säljas under
hand, om försäljning i sådan
ordning finnes mera ändamålsenlig
än försäljning på auktion och det
är tillförlitligt utrett vilka ford-
ringar och rättigheter som belastar
fastigheten.
Innan fastigheten bjuds ut till
försäljning under hand skall
ägaren och sökanden beredas
tillfälle att yttra sig.
En utmätt fastighet får säljas
under hand, om en försäljning i
sådan ordning bedöms vana mer
ändamålsenlig än försäljning på
auktion och det är tillförlitligt ut-
rett vilka fordringar och rättighe-
ter som belastar fastigheten. Vid
bedömningen av om en försäljning
under hand är mer ändamålsenlig
skall särskilt beaktas förutsätt-
ningarna för att därigenom erhålla
en högre köpeskilling för fastig-
heten än vid försäljning på auk-
tion.
Fastigheten får inte säljas under
hand om en inskriven rättighet har
sämre rätt än en fordran som är
förenad med panträtt om ford-
ringen inte täcks av köpe-
skillingen. Försäljning får dock
ske om innehavare av sådan
fordran samtycker till en sådan
försäljning. En fastighet som är
gemensamt intecknad med annan
fastighet får inte säljas under
hand.
Prop. 1993/94:191
58 §3
Vid försäljning under hand skall
köparen åläggas att svara för alla
fordringar som på grund av pant-
rätt, utmätning eller eljest är före-
nade med förmånsrätt i fastigheten
och för förrättningskostnadema, i
den mån ej borgenär kan erhålla
betalning ur andra tillgängliga
medel eller avstår från förmånsrätt
i fastigheten eller sökanden med-
ger att försäljning får ske utan att
förrättningskostnadema blir täck-
ta. Rätt pä grund av ägarhypotek
anses ej som fordran.
Fordran som är förfallen till
betalning skall betalas kontant, om
ej köparen visar att han har
Vid försäljning under hand skall
en sakägarförteckning upprättas.
Därvid tillämpas 25 och 26 §§, 27
§ första och tredje styckena, 28 §,
29 § första stycket 1 - 3, 29 §
andra och tredje styckena samt
31 §.
I fråga om försäljningen och vill-
koren för denna tillämpas 32 och
34 §§, 37 § första stycket, 38 §
första stycket samt 40 §.
3 Senaste lydelse 1990:1388.
avtalat annat med borgenären
eller betalning skall utgå ur sär-
skilt tillgängliga medel. Om ej
sökanden har avstått från täckning
av förrättningskostnadema, skall
vad som behövs för sådan täckning
betalas kontant.
Prop. 1993/94:191
Före försäljningen upplåten
rättighet som grundas på skriftlig
handling skall förbehållas. Förbe-
håll skall också göras för vaije
upplåten hyresrätt till en bostads-
lägenhet i en fastighet, som är
taxerad som hyreshusenhet, om
hyresgästen har tillträtt lägenhe-
ten. I fråga om sådana rättigheter
gäller vad som sägs i 47 §.
Köparen skall lämna handpen-
ning enligt vad som föreskrivs i
35 § i fråga om inrop på auktion.
Återstoden av den kontanta köpe-
skillingen skall betalas senast fyra
veckor efter det att köpehandling
har upprättats. Försummas det, är
Före försäljningen upplåten
rättighet som grundas på skriftlig
handling skall förbehållas. Förbe-
håll skall också göras för vaije
upplåten hyresrätt till en bostads-
lägenhet i en fastighet, som är
taxerad som hyreshusenhet, om
hyresgästen har tillträtt lägenhe-
ten. I fråga om sådana rättigheter
gäller 47 §.
Köparen skall lämna handpen-
ning enligt vad som föreskrivs i
35 §. Återstoden av den kontanta
köpeskillingen skall betalas senast
tio veckor efter det att köpehand-
lingen upprättades. Försummas
det, är köpet ogiltigt.
köpet ogiltigt.
Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning.
Vad som sägs om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning
under hand.
/ övrigt bestämmer kronofogde-
myndigheten köpevillkoren.
59
Försäljningen sker genom upp-
rättande av köpehandling som un-
derskrivs av kronofogdemyndig-
heten och köparen.
Bestämmelserna i 45 § om vissa
rättsföljder och 56 § första stycket
om fortsatt inteckningsansvar gäl-
ler även vid försäljning under
hand.
§
Innan fastigheten bjuds ut till
försäljning under hand skall äga-
ren och sökanden ges tillfälle att
yttra sig. Innehavare av sådana
fordringar och rättigheter som
avses i 25 § första stycket skall
delges en underrättelse om försälj-
ningen och samtidigt uppmanas att
inom viss tid anmäla sin rätt till
kronofogdemyndigheten.
Försäljningsvillkoren skall god-
kännas av ägaren. Har försälj-
ningen föregåtts av auktion utan
att därvid godtagbart inrop har
skett, behövs dock ej godkännan-
de, om försäljningen sker pä gynn-
sammare villkor.
Om ägaren ej har godkänt för-
säljningsvillkoren, skall han genast
underrättas om försäljningen.
En borgenär vars fordran är för-
enad med panträtt i fastigheten
skall, om fordringen inte blir täckt
av erbjuden köpeskilling, ges
tillfälle att köpa fastigheten till ett
pris som överstiger den erbjudna
köpeskillingen.
Prop. 1993/94:191
Har köparen fullgjort sin betal-
ningsskyldighet enligt 58 § fjärde
stycket och har försäljningen vun-
nit laga kraft, utfärdar kronofogde-
myndigheten köpebrev.
Bestämmelserna i 48 § gäller
hand.
§
Om inte något annat följer av
58 § eller 59 § andra stycket
bestämmer kronofogdemyndighe-
ten köpevillkoren.
Försäljningen sker genom att en
särskilt upprättad köpehandling
skrivs under av kronofogdemyndig-
heten och köparen.
Ägaren skall genast underrättas
om försäljningen.
När köparen har fullgjort sin
betalningsskyldighet enligt 58 §
fjärde stycket och försäljningen
vunnit laga kraft, skall kronofog-
demyndigheten utförda köpebrev.
:kså i fråga om försäljning under
18 kap.
6§4
Ett beslut i en fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 § får inte över-
klagas. I samband med att ett beslut överklagas, genom vilket föreläg-
gande av vite eller annan påföljd har tillämpats, får dock prövning av
föreläggandets giltighet påkallas.
Ett beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och
inte rör tredje man får överklagas endast i samband med överklagande
av det senare beslutet. Beslutet får dock överklagas särskilt på den
grund att målet onödigt uppehålls genom beslutet.
En sakägarförteckning får över-
klagas endast i samband med att
en auktion eller ett beslut om för-
delning av influtna medel över-
klagas.
En sakägarförteckning får över-
klagas endast i samband med att
den exekutiva försäljningen eller
beslutet om fördelningen av in-
flutna medel överklagas.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
4 Senaste lydelse 1993:516.
Härigenom föreskrivs att 6 kap. 12 § jordabalken1 skall ha följande
lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Avser inteckning endast en fas-
tighet och säljs denna exekutivt, är
inteckningen, sedan försäljningen
vunnit laga kraft och köpeskil-
lingen betalats, utan verkan till be-
lopp som enligt sakägarförteck-
ningen inte täcks av köpeskilling-
en, behållen avkastning eller andra
influtna medel, om inte krono-
fogdemyndigheten förordnat om
fortsatt inteckningsansvar. Har
medel influtit genom särskild för-
säljning av tillbehör, är inteckning
utan verkan till belopp som ur
medlen utfallit på pantbrevets be-
lopp.
6 kap.
12 §2
Avser inteckning endast en fas-
tighet och säljes denna på exekutiv
auktion, är inteckningen, sedan
auktionen vunnit laga kraft och
köpeskillingen betalats, utan
verkan till belopp som enligt sak-
ägarförteckningen icke täckes av
köpeskillingen, behållen avkast-
ning eller andra influtna medel,
om ej kronofogdemyndigheten för-
ordnat om fortsatt intecknings-
ansvar. Har medel influtit genom
särskild försäljning av tillbehör, är
inteckning utan verkan till belopp
som ur medlen utfallit på pant-
brevets belopp.
Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exe-
kutiv auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket
motsvarande tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarför-
teckningar, förlorar inteckningen sin verkan, om ej kronofogdemyn-
digheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar. Säljes endast någon
eller några av fastigheterna, blir inteckningen såvitt angår försåld fastig-
het helt utan verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om
fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fastighet utan verkan
till den del medel utfallit på pantbrevets belopp.
Säljes fastighet exekutivt under
hand, är inteckning i fastigheten
utan verkan till belopp som ur me-
del, vilka influtit genom särskild
försäljning av tillbehör, utfallit på
pantbrevets belopp.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
1 Balken omtryckt 1971:1209.
2 Senaste lydelse 1981:784.
Härigenom föreskrivs att 8 kap. 6 § konkurslagen (1987:672) skall
ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
8 kap.
6 §
Om fast egendom finns i boet, får förvaltaren begära att den säljs
exekutivt. Egendomen får också säljas på annat sätt, om förvaltaren an-
ser att det är fördelaktigare för boet.
Har en exekutiv auktion hållits på fest egendom som hör till boet
utan att någon försäljning har kommit till stånd, behöver förvaltaren in-
te vidta ytterligare åtgärder for egendomens försäljning. Har någon
exekutiv auktion inte ägt rum men finns det anledning att anta att en
sådan auktion inte kommer att leda till försäljning, behöver förvaltaren
inte vidta någon åtgärd för att sälja egendomen, om samtycke till det
har lämnats av de borgenärer som i konkursen kan göra gällande
fordringar som skall utgå med särskild förmånsrätt ur egendomen.
Har en exekutiv auktion blivit
utlyst på boets festa egendom,
skall förvaltaren före bevaknings-
sammanträdet avlämna den be-
hållning som under konkursen
uppkommit av egendomen. Be-
hållning som inte avlämnas före
bevakningssammanträdet skall, om
egendomen säljs, avlämnas före
tillträdesdagen och i annat fell in-
nan utdelning sker i konkursen.
Har en exekutiv auktion blivit
utlyst på boets festa egendom,
skall förvaltaren före bevaknings-
sammanträdet avlämna den be-
hållning som under konkursen
uppkommit av egendomen. Be-
hållning som inte avlämnas före
bevakningssammanträdet skall, om
egendomen säljs, avlämnas före
tillträdesdagen och i annat fell in-
nan utdelning sker i konkursen.
Vid försäljning under hand skall
behållningen avlämnas före till-
trädesdagen.
Förvaltaren skall även senast vid bevakningssammanträdet anmäla
arvode, andra kostnader och sådana fordringar som kan göras gällande
i konkursen och som bör beaktas vid försäljning av egendomen. När
förvaltaren gör en anmälan på en borgenärs vägnar, skall han skriftligen
underrätta denne om det.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
10
Utsökningsbalken (UB) trädde i kraft den 1 januari 1982. Som ett led i
strävandena att följa upp ny lagstiftning uppdrog regeringen den 6 no-
vember 1986 åt Riksskatteverket (RSV) att inleda arbetet med att göra
en utvärdering av utsökningsbalken. Verket överlämnade i juni 1987
rapporten Utvärdering av utsökningsbalken (RSV Rapport 1987:9). Den
14 april 1988 gav regeringen RSV i uppdrag att fortsätta översynen av
utsökningsbalken. RSV har därefter överlämnat tre rapporter som har
lett till viss lagstiftning. I den andra av dessa rapporter, RSV Rapport
1991:1, behandlas bl.a. omfattningen av kronofogdemyndigheternas
undersökningsrätt, reglerna om exekutiv försäljning av fastigheter och
vissa frågor om avhysning. Ett i rapporten framlagt förslag om att
inrätta ett centralt konkursregister för hela landet behandlas i årets
budgetproposition (prop. 1993/94:100 bil. 3 s. 45). Regeringen tar nu
upp vissa frågor rörande exekutiv försäljning av fäst egendom som
behandlas i rapporten.
Rapporten har remissbehandlats. En sammanställning av remiss-
yttrandena finns tillgänglig i Justitiedepartementet (dnr 91-563). De
lagförslag i nu aktuella delar som lades fram i rapporten finns i
bilaga 1. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 2.
Regeringen beslutade den 24 februari 1994 att inhämta Lagrådets
yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 3.
Lagrådet har lämnat förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande finns
i bilaga 4.
En redaktionell ändring har gjorts i lagtexten.
Prop. 1993/94:191
Regeringens förslag: Reglerna om exekutiv försäljning av fest
egendom under hand anpassas till reglerna för exekutiv försäljning
av fest egendom på offentlig auktion. Underhandsförsäljning skall
kunna ske även om samtliga fordringar med förmånsrätt i
fastigheten inte blir tillgodosedda. Kravet på fastighetsägarens
samtycke till underhandsförsäljning slopas.
RSV:s förslag: Överensstämmer i sak med regeringens (se rapporten
s. 121 ff).
11
Remissinstanserna: Nästan alla remissinstanser tillstyrker i huvudsak Prop. 1993/94:191
forslaget eller lämnar det utan erinran. Flera remissinstanser efterlyser
dock en mera detaljerad reglering på olika punkter.
Skälen för regeringens förslag: Reglerna om exekutiv försäljning av
fast egendom finns i 12 kap. UB. Här föreskrivs som huvudregel att
utmätt fast egendom skall säljas på offentlig auktion (12 kap. 1 §). Ut-
mätt fastighet får dock säljas under hand om en sådan försäljning anses
vara mer ändamålsenlig än försäljning på auktion och det är tillförlitligt
utrett vilka fordringar och rättigheter som belastar fastigheten (12 kap.
57 § första stycket). Bestämmelserna om underhandsförsäljning reglerar
endast formerna för försäljningen; det är fortfarande fråga om exekutiv
försäljning av utmätt egendom. Förfarandet vid en försäljning under
hand påminner om en frivillig festighetsförsäljning. Krono-
fogdemyndigheten anlitar oftast mäklare som på myndighetens uppdrag
försöker sälja fastigheten. Köpeavtalet träffas sedan mellan
kronofogdemyndigheten och köparen, vilka skriver under köpehand-
lingen. För att en underhandsförsäljning skall kunna ske måste fastig-
hetsägaren godkänna försäljningsvillkoren. Agarens godkännande
behövs emellertid inte om kronofogdemyndigheten först försökt sälja
fastigheten på auktion utan att godtagbart inrop har skett och försälj-
ningen sker på gynnsammare villkor. Om ägaren inte har godkänt för-
säljningsvillkoren skall han genast underrättas om försäljningen (12 kap.
59 § tredje stycket).
Försäljning under hand inverkar inte på inteckningar och skriftligt
upplåtna rättigheter i fastigheten. I detta hänseende är en underhands-
försäljning i princip jämställd med en frivillig försäljning. En förutsätt-
ning för att en underhandsförsäljning skall få äga rum är att samtliga
förmånsberättigade fordringar jämte förrättningskostnadema täcks av
köpeskillingen (12 kap. 58 § första stycket). Borgenärerna kan dock helt
eller delvis avstå från sina säkerheter. Vidare kan de i vissa fell få
betalt ur andra tillgängliga medel. Sökanden kan också medge att för-
säljning sker utan att förrättningskostnadema blir täckta. I dessa
situationer kan alltså försäljning ske till ett lägre belopp. Rättigheter
som upplåtits i festigheten och som grundas på skriftlig handling skall
förbehållas vid en underhandsförsäljning. Även muntligen upplåten
hyresrätt avseende bostadslägenhet i en hyresfastighet skall förbehållas
om hyresgästen har tillträtt lägenheten.
Köparen skall lämna handpenning enligt samma regler som gäller när
en festighet har ropats in på auktion. Härefter skall köparen senast fyra
veckor efter det att köpehandlingen har upprättats betala resten av den
kontanta köpeskillingen (12 kap. 58 § tredje och fjärde stycket).
Utvecklingen på fastighetsmarknaden de senaste åren har bl.a. fått till
följd att allt fler fastigheter blivit föremål for exekutiva åtgärder. Sam-
tidigt har kronofogdemyndigheternas arbetsbelastning ökat avsevärt.
Detta har inneburit att myndigheternas handläggningstider i ärenden om
exekutiv försäljning av fest egendom ofta har blivit mycket långa. När
fastigheterna sedan sålts har detta i regel skett genom offentlig auktion.
Både RSV och de stora låneinstituten på marknaden har påtalat behovet 12
av att regelverket i utsökningsbalken ändras så att kronofogdemyndig-
hetema kan välja den lämpligaste försäljningsformen i vaije enskilt fall. Prop. 1993/94:191
Det har framhållits att en försäljning under hand ofta ger en högre
köpeskilling än om försäljningen sker vid en auktion. Svenska Bank-
föreningen, som är de affarsbanksägda bostadsinstitutens branschorga-
nisation, har i en skrivelse till Justitiedepartementet den 14 oktober
1992 hemställt att regeringen skyndsamt genomför ändringar i reglerna
för exekutiv försäljning av fest egendom och att dessa ändringar baseras
på RSV:s förslag. Bostadsfinansieringsinstituten Stadshypotek och
Spintab har ställt sig bakom Bankföreningens framställning.
Bankföreningen har i en skrivelse till regeringen den 1 oktober 1993
redovisat material enligt vilket underhandsförsäljning oftast leder till en
mycket snabbare avyttring av festighetema än vid försäljning på
auktion. Låneräntor och dröjsmålsräntor, vilka i många fell uppgår till
betydande belopp, hålls då nere i jämförelse med vad som blir fallet vid
ett utdraget auktionsförferande.
Det förhållandet att försäljningen tas om hand av en professionell
fastighetsmäklare innebär att möjligheterna att få ett bra pris för fastig-
heten ökar avsevärt. En mäklare kan med sina kontakter, spekulantre-
gister, utformning av annonser etc. nå potentiella köpare i en helt annan
utsträckning än vad som är möjligt för kronofogdemyndigheten. Detta
är i och för sig fullt naturligt i belysning av mäklarens och kronofogde-
myndighetens olika verksamheter. Det finns därför anledning att
förvänta sig att en försäljning under hand resulterar i en högre köpe-
skilling än om fastigheten säljs på en exekutiv auktion och att en
underhandsförsäljning i ett stort antal fall skulle vara det för alla
inblandade bästa sättet att sälja en fastighet exekutivt.
Utöver möjligheten att få ett bättre pris finns det även andra omstän-
digheter som talar för att kronofogdemyndigheterna borde få större
möjligheter att använda underhandsförfarandet. Så kan fastigheten i
fråga på grund av sina speciella egenskaper lämpa sig för en försäljning
genom mäklare. Denne har möjligheter att visa fastigheten flera gånger
och då närmare diskutera med spekulanterna t.ex. vad som behöver
förbättras på fastigheten. Mäklaren kan också hjälpa till med att
upprätta kalkyler för boendekostnader samt förmedla kontakter med
kreditgivare. Vidare kan kretsen av potentiella spekulanter vara så liten
att en auktion ter sig meningslös. Försäljning genom underhandsför-
farande kan också många gånger vara mer skonsamt på det personliga
planet mot framför allt fastighetsägaren.
Anledningarna till att underhandsförsäljning med de gällande reglerna
inte kan ske i önskvärd utsträckning är flera. En är att ägaren skall god-
känna försäljningsvillkoren och att ägaren därmed kan omöjliggöra att
fastigheten snabbt bjuds ut till försäljning under hand genom att ställa
orimliga krav på köpeskilling. Reglerna om att en underhandsförsäljning
inte inverkar på inteckningar och att köparen skall åläggas att svara för
alla förmånsberättigade fordringar vid en underhandsförsäljning verkar
också hindrande genom att en borgenär som har accepterat ett pantbrev
med säkerhet utanför fastighetens saluvärde kan hindra en underhands-
försäljning och framtvinga en auktionsförsäljning mot bättre prioriterade 13
borgenärers vilja. Exekutiv underhandsförsäljning försvåras också av att
köpeskillingen, utöver handpenningen, måste betalas inom så kort tid Prop. 1993/94:191
som fyra veckor efter upprättad köpehandling.
Mot denna bakgrund finns det anledning att överväga om inte regler-
na om underhandsförsäljning kan ändras så att denna försäljningsform i
nu berörda hänseenden likställs med försäljning på auktion. Ytterligare
vissa frågor, som närmast är att hänföra till själva förfarandet, måste
övervägas i sammanhanget. I vilken utsträckning bör t.ex. de regler om
sakägarförteckning, kungörelseförfarande, bevakningsförferande och
fördelningssammanträde som gäller för exekutiva auktioner i så fell
göras tillämpliga på underhandsförsäljningar? Också rätten att överklaga
vissa av kronofogdemyndighetens beslut aktualiseras.
Underhandsförsäljning är ett alternativ till försäljning på auktion som
kan användas under vissa förutsättningar. Enligt 12 kap. 57 § UB får
underhandsförsäljning ske när en sådan är mer ändamålsenlig än en
auktion. Denna princip bör behållas. Reglerna om försäljning under
hand bör således inte utformas så att de utesluter en försäljning på
auktion. I stället bör en reform syfta till att reglerna utformas på ett sätt
som ger kronofogdemyndigheten större handlingsfrihet att välja det
försäljningssätt som passar bäst i det enskilda fellet. En viktig om-
ständighet när det gäller valet av försäljningsform bör då vara vad som
bedöms ge den bästa nettobehållningen.
Det är långt ifrån alla objekt som lämpar sig för en underhandsför-
säljning. En sådan försäljning kan enligt de gällande reglerna endast
komma i fråga för festigheter med klara och otvistiga förhållanden.
Reglema om underhandsförsäljning lämpar sig bäst för den typiska
villa- eller fritidsfestigheten utan alltför många panträttshavare och utan
belastande rättigheter. I de fell då förhållandena är komplicerade är det
inte lämpligt att frångå det mera formbundna förfarandet som en
auktionsförsäljning innebär. Det finns ingen anledning att överväga
några ändringar i detta hänseende. Kravet i 12 kap. 57 § första stycket
på att alla fordringar och rättigheter som belastar festigheten skall vara
utredda bör därför stå kvar. Frågan är i stället om man inte borde be-
gränsa tillämpningsområdet ytterligare. Regeringen återkommer till
denna fråga i det följande.
Förmdnsberättigade fordringars behandling
Av 12 kap. 58 § UB följer att borgenärerna i dag får alla sina för-
månsberättigade fordringar täckta vid underhandsförsäljning. Om en
köpeskilling motsvarande dessa fordringar inte kan uppnås, krävs för
genomförandet av underhandsförsäljning att borgenärerna avstår från sin
förmånsrätt i festigheten. Borgenärerna har intresse av att kronofogde-
myndigheten kan välja det mest ändamålsenliga försäljningssättet. Syftet
härmed är ju att få ett så högt försäljningspris som möjligt. Frågan är
om en motvillig borgenär, eller en borgenär som av olika skäl väljer att
förhålla sig helt passiv under ett exekutivt förfarande, bör kunna för-
hindra att underhandsförsäljning väljs om kronofogdemyndigheten, och
14
kanske alla övriga borgenärer, funnit att en sådan försäljning är mer Prop. 1993/94:191
ändamålsenlig än en auktion.
En förutsättning för att man skall kunna överväga en ordning som
innebär att fastigheten får säljas under hand även om inte samtliga pant-
borgenärer blir fullt ut tillgodosedda är att dessa, liksom vid auktion,
ges en möjlighet att skydda sina fordringar genom att själva köpa
fastigheten. I annat fall skulle konsekvenserna för borgenärerna bli
alltför långtgående. Borgenärerna kan redan enligt de gällande reglerna,
oavsett vilken försäljningsform som tillämpas, lösa ut sökanden genom
att betala exekutionsfordringen och förrättningskostnadema och på så
sätt förhindra en försäljning. Den ordning som gäller vid auktioner, att
kronofogdemyndigheten inte får godta en erbjuden köpeskilling, såvida
inte berörda sakägare accepterar priset, om det är sannolikt att avsevärt
högre köpeskilling kan uppnås måste självfallet göras tillämplig på
underhandsförsäljningar. Man skulle dessutom kunna förstärka
borgenärsskyddet vid en underhandsförsäljning genom att bereda
borgenärer med sämre rätt än utmätningsborgenären tillfälle att köpa
fastigheten till ett pris som överstiger vad övriga spekulanter är villiga
att betala. Härigenom skulle det finnas tillräckliga garantier for att
borgenärerna vid underhandsförsäljning inte får en sämre ställning än
vid en auktion.
Om reglerna utformas på detta sätt bör man enligt vår mening kunna
ändra reglerna for underhandsförsäljning så att kronofogdemyndigheten
får välja den försäljningsform som kronofogdemyndigheten anser ger
den högsta köpeskillingen och sälja fastigheten under hand trots att inte
samtliga prioriterade fordringar täcks av köpeskillingen. Regeln i 12
kap. 58 § första stycket om att köparen vid en underhandsförsäljning
skall svara för alla förmånsberättigade fordringar bör därför ändras och
utgångspunkten bör i stället vara att borgenärernas och utmätnings-
sökandens ställning blir densamma som vid exekutiv auktion.
Motsvarande regler som gäller för auktion om att skyddsbeloppet - det
sammanlagda beloppet av fordringar med bättre rätt än exekutions-
fordringen och förrättningskostnadema - skall täckas av köpeskillingen
och att försäljning mot sökandens bestridande inte får ske om inte
exekutionsfordringen blir täckt bör således vara tillämpliga på under-
handsförsäljning. Vidare bör rättsföljdema av en underhandsförsäljning
vara desamma som vid en auktion, såvitt avser de förmånsberättigade
fordringar som belastar fastigheten.
Enligt 12 kap. 45 § första stycket UB blir rättsföljden av en exekutiv
auktion att fastigheten därefter inte svarar för fordringar enligt 6 § 1
och 7 § 1 och 2 förmånsrättslagen (1970:979), s.k. legala förmånsrätter.
Vidare kan en pantborgenär enligt 12 kap. 45 § andra stycket i princip
inte efter en auktionsförsäljning göra gällande panträtt i fastigheten för
större fordran än vad som avräknats på köpeskillingen. Dessa regler bör
således tillämpas även vid underhandsförsäljning. En regel om detta bör
tas in i 12 kap. 58 §.
En fastighet kan inte efter en exekutiv försäljning fortsätta att utgöra
säkerhet för skulder som en ny ägare inte har övertagit. Detta innebär 15
att inteckningarnas giltighet får vidkännas förändringar och att 6 kap.
12 § första stycket jordabalken (JB) bör ändras så att exekutiv under- Prop. 1993/94:191
handsförsäljning jämställs med exekutiv auktion, såvitt avser inteck-
ningarnas giltighet. Det innebär att inteckningarna vid en underhands-
försäljning blir utan verkan till belopp som inte täcks av köpeskillingen
eller de övriga medel som kan inflyta. Kronofogdemyndigheten bör
också, på samma sätt som vid auktion, vid underhandsförsäljning kunna
förordna om s.k. fortsatt inteckningsansvar, dvs. på begäran av köparen
kunna förordna att en inteckning som annars skulle bli utan verkan i
fastigheten på grund av att den inte täcks av köpeskillingen, alltjämt
skall bestå. En regel om förordnande av fortsatt inteckningsansvar bör
tas in i 12 kap. 58 §. Någon skyldighet för kronofogdemyndigheten att
alltid upplysa köparen om denna möjlighet, vilket har föreslagits under
remissbehandlingen, anser regeringen inte bör införas.
Regeringen föreslår att 12 kap. 58 § UB och 6 kap. 12 § JB ändras i
enlighet med det sagda. Bestämmelsen om att borgenärerna skall ges
möjlighet att själva köpa fastigheten bör tas in i 12 kap. 59 § UB.
De nu föreslagna ändringarna medför att underhandsförsäljning i
praktiken kommer att kunna användas även när en konkursförvaltare
begär exekutiv försäljning av fastigheter som ingår i ett konkursbo. Det
aktualiserar frågan om en pantborgenär kan göra gällande en eventuell
restfordran efter en underhandsförsäljning i annan egendom som finns i
konkursboet. Tidigare har hävdats att någon rätt till oprioriterad
utdelning ur annan egendom normalt inte finns när konkursförvaltaren
säljer en fastighet under hand enligt konkurslagens (1987:672)
bestämmelser. Som skäl för detta har anförts att man kan konstatera
brist i fastigheten endast efter en exekutiv auktion eller ett misslyckat
försök att sälja på auktion som skett på begäran av pantborgenären eller
en bättre prioriterad sakägare (se Welamson, Konkursrätt 1961 s. 382
fl). Numera torde emellertid den allmänt rådande uppfattningen vara
den motsatta, nämligen att en borgenär med panträtt i fast egendom kan
erhålla utdelning såsom oprioriterad utan att det genom en exekutiv
auktion blivit styrkt att han inte fått täckning ur panten (se Walin,
Palmér: Konkurslagen, 1994, s. 741). Genom att rättsföljdema av en
exekutiv underhandsförsäljning i för detta sammanhang relevanta delar
blir desamma som av en auktion undanröjs vaije tvivel om att en
pantborgenär kommer att kunna göra gällande en restfordran efter en
exekutiv försäljning under hand i annan egendom som ingår i konkurs-
boet.
Särskilda rättigheters behandling
Fast egendom belastas ofta av särskilda rättigheter. Dessa kan vara t.ex.
arrende, hyra, tomträtt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Vid
försäljning på exekutiv auktion gäller enligt 12 kap. 33 § första stycket
UB som utgångspunkt att rättigheter med bättre rätt än den fordran för
vilken försäljning sker blir skyddade utan särskilt förbehåll. Rättigheter
med sämre rätt än exekutionsfordringen skall förbehållas särskilt under
vissa förutsättningar (12 kap. 33 § andra stycket). Det finns vidare en
möjlighet att skydda vissa rättigheter genom förbehåll vid auktionen Prop. 1993/94:191
(12 kap. 39 §).
Enligt nuvarande regler om underhandsförsäljning skall alla rättig-
heter som upplåtits före försäljningen förbehållas, under förutsättning att
rättigheterna grundas på skriftlig handling. Vidare skall vaije upplåten
hyresrätt till en bostadslägenhet i en hyresfastighet förbehållas, om
hyresgästen har tillträtt lägenheten. Det skulle underlätta förfarandet vid
underhandsförsäljning om dessa regler kunde behållas oförändrade. Det
förhållandet att underhandsförsäljning även i fortsättningen endast skall
komma i fråga för fastigheter med enkla och otvistiga förhållanden talar
för att behålla de nuvarande reglerna. Också den omständigheten att
reglerna om bevakningssammanträde och kungörelseförfarande - såsom
nedan kommer att utvecklas - inte bör tillämpas vid underhandsför-
säljning utgör skäl för att samtliga rättigheter också i fortsättningen
skall bestå även efter en försäljning under hand.
Emellertid skulle med hänsyn till att en underhandsförsäljning - i en-
lighet med vad som ovan redovisats - föreslås få samma rättsföljder för
fordringar och panträtter som en auktionsförsäljning en sådan ordning
innebära att jordabalkens regler om företrädesordningen mellan in-
teckning och inskrivning av rättighet åsidosätts (se 17 kap. 6 § andra
stycket JB). Som exempel kan nämnas det fallet att det i en fastighet
gäller en rad inteckningar just inom ramen för marknadsvärdet och att
det också finns några inskrivna nyttjanderätter med sämre rätt, som är
oförmånliga för fastighetsägaren och därmed belastande. Om dessa
skulle bestå skulle köpeskillingen sänkas, vilket går ut över panthavare
med bättre rätt enligt företrädesreglema. Detta är inte godtagbart.
Det finns olika tänkbara sätt att komma till rätta med det nu
beskrivna problemet. Ett sätt är att låta motsvarande regler om
rättigheter vid auktionsförsäljning bli tillämpliga även när en fastighet
säljs under hand. Det skulle dock innebära en nackdel genom att
regelverket för och förfarandet vid underhandsförsäljning förlorar i
enkelhet. Man kan också tänka sig en reglering som innebär att
underhandsförsäljning inte får ske om festigheten belastas med
rättigheter som har sämre rätt än de inteckningar som beviljats i
festigheten. En sådan ordning skulle vara lätt att tillämpa och i
överensstämmelse med grundtanken att det i första hand är festigheter
utan större ekonomiska belastningar som bör säljas under hand. Det
negativa med en sådan lösning är att tillämpningsområdet för
underhandsförsäljning kan komma att begränsas mer än vad som är
önskvärt. Det är fullt tänkbart att det i flera fell kan förekomma festig-
heter som belastas av rättigheter med sämre rätt än inteckningarna men
som likväl skulle lämpa sig för en underhandsförsäljning. Så torde
särskilt vara fellet när rättigheterna inte alls eller endast i mindre mån
inverkar på fastighetens köpeskilling. En lämplig medelväg kan därför
vara att behålla regeln om att rättigheterna består efter en underhands-
försäljning och komplettera denna med en regel om att underhands-
försäljning inte får ske om företrädesordningen rubbas såvida inte
borgenär som drabbas samtycker. 17
2 Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 191
Det nu sagda tar bara sikte på rättigheter som är inskrivna. Frågan är Prop. 1993/94:191
då hur övriga rättigheter som enligt de nu gällande reglerna skall för-
behållas vid en försäljning under hand skall behandlas. Man bör här -
liksom vid försäljning på auktion - skilja på rättigheter som utgör en
ekonomisk belastning på fastigheten och sådana som inte är till någon
nackdel för borgenärer med bättre rätt. Vid auktion gäller att icke
belastande rättigheter skall förbehållas särskilt (12 kap. 33 § andra
stycket; jfr 29 § första stycket 4). På samma sätt bör rättigheter som
inte utgör någon ekonomisk belastning kunna förbehållas vid försäljning
under hand. Rättigheter som utgör en ekonomisk belastning på
fastigheten bör däremot inte tillåtas bestå efter en underhandsförsälj-
ning. Enligt regeringens mening kräver inte detta någon särskild regle-
ring. Om de aktuella rättigheterna utgör en ekonomisk belastning blir
det normalt inte aktuellt att sälja fastigheten under hand. Kronofogde-
myndigheten skall ju välja den försäljningsform som ger det bästa priset
och om rättigheterna utgör en ekonomisk belastning blir under-
handsförsäljning oftast inte mer ändamålsenlig än auktion. Skulle en
underhandsförsäljning - trots den belastning som rättigheten utgör -
inbringa en högre köpeskilling än en auktion innebär detta en fördel for
borgenärerna eftersom de i så fall får mer betalt av sina fordringar.
Övriga skriftligen upplåtna rättigheter liksom muntliga hyresavtal till
bostadslägenhet i en hyresfastighet bör därför alltid kunna förbehållas
vid en underhandsförsäljning.
Det är viktigt att framhålla att de nu beskrivna problemställningarna
i praktiken inte torde komma att aktualiseras i någon större utsträck-
ning. Detta att kronofogdemyndigheten skall välja det försäljningssätt
som ger det högsta priset utesluter oftast en underhandsförsäljning i de
fallen. Den typiska villa- eller fritidsfåstigheten, vilken är den som i
första hand skall bli föremål för underhandsförsäljning, belastas inte
heller särskilt ofta av några rättigheter. Det bör således inte bli några
problem med att sälja dessa fastigheter under hand.
Mot bakgrund av vad som nu anförts föreslås att reglerna om under-
handsförsäljning i 12 kap. 57 § kompletteras med en regel om att un-
derhandsförsäljning inte får ske om detta innebär att inskrivna rättig-
heter med sämre rätt än inteckningarna i fastigheten består samtidigt
som någon inteckning helt eller delvis förlorar sin verkan, såvida inte
berörd borgenär lämnar sitt samtycke till en sådan försäljning. Bestäm-
melsen i 12 kap. 58 § tredje stycket om att alla före försäljningen
skriftligen upplåtna rättigheter skall förbehållas gäller oförändrad även i
fortsättningen.
Sakägarförteckning
Enligt de nuvarande bestämmelserna finns inte något krav på att en
sakägarförteckning måste upprättas när en fastighet skall säljas exekutivt
under hand. Detta får främst ses mot den bakgrunden att samtliga
förmånsberättigade fordringar och i princip alla rättigheter är skyddade
vid en sådan försäljning. RSV:s förslag innehåller inga regler om att
sakägarförteckning skall upprättas vid underhandsförsäljning. Om en
underhandsförsäljning i viktiga delar får samma rättsföljder som en
auktion kommer enligt regeringens mening frågan om behovet av en
sakägarförteckning vid underhandsförsäljning i ett helt nytt läge.
Regelsystemet för exekutiv försäljning på auktion, så som det är
uppbyggt i 12 kap. UB, bygger nämligen på att det finns en sak-
ägarförteckning. Man skulle kunna säga att den utgör det instrument
som olika rättsverkningar av auktionen är knutna till. Mot denna bak-
grund blir en sakägarförteckning nödvändig även vid underhands-
försäljning. En fullständig förteckning över samtliga fordringar och
rättigheter som skall beaktas vid försäljning bör därför finnas tillgänglig
även när en fastighet säljs exekutivt under hand. Sakägarförteckningen
bör fylla samma funktion och syfte som vid auktion. En bestämmelse
om att sakägarförteckning skall upprättas vid underhandsförsäljning bör
tas in i 12 kap. 58 §.
Prop. 1993/94:191
Kungörelseförfarandet
I 12 kap. 20 § UB och 12 kap. 15, 16 och 19 §§ utsökningsförord-
ningen (1981:981) regleras kungörelseförfarandet vid auktionsförsälj-
ning. Syftet med kungörelsen är främst att de som har fordringar och
rättigheter som berörs av en försäljning samt eventuella spekulanter
skall få kännedom om auktionen. Frågan är om det finns anledning att
införa regler om att underhandsförsäljning måste kungöras, om detta
institut enligt vad som nu har redovisats ändrar karaktär och får samma
rättsföljder som en auktion.
För ett kungörelseförfarande talar att inteckningsborgenärema och
eventuellt också rättighetshavare bör få någon form av underrättelse om
att ett exekutivt förfarande har inletts. Det ovan beskrivna erbjudandet
enligt 12 kap. 59 § om att köpa fastigheten till ett högre pris lämnas ju
först i ett senare skede av underhandsförsäljningen och då endast till de
borgenärer som har sämre rätt än utmätningssökanden. Vidare måste
borgenärerna och rättighetshavama på något sätt uppmanas att anmäla
sina anspråk till kronofogdemyndigheten. Liksom vid auktionsför-
säljning bör initiativet till att kronofogdemyndighetena får rätt uppgifter
om fordringsbelopp, räntor etc. ligga på den enskilde sakägaren som
har att agera vid påföljd att han inte får tillgodoräkna sig det
fordringsbelopp som han är berättigad till.
För att en underhandsförsäljning skall komma i fråga krävs att alla
fordringar och rättigheter som belastar fastigheten är kända. Om det
finns anledning att misstänka att samtliga belastningar inte är kända får
underhandsförsäljning inte användas. Det innebär t.ex. att under-
handsförsäljning inte kan komma i fråga om innehavaren till ett
gammalt pantbrev inte kan spåras. Det skall alltså inte finnas några
okända pantborgenärer eller rättighetshavare vid försäljningen. Om det
trots allt senare skulle visa sig att det finns ytterligare skriftligen upp-
låtna rättigheter som belastar fastigheten kommer dessa - enligt vad
som ovan redovisats - att bestå efter underhandsförsäljningen. Detta
gäller även om en rättighet av förbiseende inte tagits upp i sakägarför- Prop. 1993/94:191
teckningen. Till detta kommer att de nödlidande borgenärerna enligt den
föreslagna ändringen i 12 kap. 59 § UB, sedan mäklaren funnit en
köpare, skall erbjudas att köpa fastigheten. Denna möjlighet får till följd
att borgenärer med sämre rätt än utmätningssökanden inte kan förbigås
vid ett underhandsförfarande. Mot denna bakgrund ter det sig mindre
motiverat att föreskriva att en underhandsförsäljning måste kungöras.
Vid auktion underrättas sökanden, ägaren samt kända innehavare av
fordringar och rättigheter som bör iakttas vid auktionen genom särskilda
underrättelser om auktionen. En lämplig avvägning kan mot denna
bakgrund vara att - i stället för att införa regler om kungörelseförfaran-
de vid underhandsförsäljning - föreskriva att samtliga fordringshavare
och rättighetshavare skall underrättas om att ett exekutivt underhands-
förfarande har inletts och att de i underrättelsen skall uppmanas att
anmäla sina anspråk till kronofogdemyndigheten. Eftersom sakägarna
själva bör få ta konsekvenserna av att de underlåtit att göra anmälan till
kronofogdemyndigheten bör de delges underrättelsen. Att samtliga
sakägare skall underrättas när köpehandlingen har skrivits under av
köparen och kronofogdemyndigheten följer av 12 kap. 31 § andra
stycket utsökningsförordningen.
Regeringen föreslår att en regel om att sakägarna skall underrättas
om ett exekutivt underhandsförfarande och uppmanas att anmäla sina
anspråk i enlighet med det sagda skall tas in i 12 kap. 59 § UB.
Bevakningssammanträde
Reglerna om bevakningssammanträde finns i 12 kap. 23 § UB. Vid
bevakningssammanträdet redogör kronofogdemyndigheten kortfattat för
de omständigheter som är av betydelse för festigheten och den tilltänkta
försäljningen. Sakägarna skall anmäla sina anspråk om inte detta
tidigare har gjorts hos kronofogdemyndigheten. De skall vidare beredas
tillfälle att yttra sig om anmälda anspråk och de villkor som skall gälla
för försäljningen. I 12 kap. 20 - 23 §§ utsökningsförordningen finns
särskilda föreskrifter om vad som skall avhandlas vid
bevakningssammanträdet. Om försäljningen t.ex. avser gemensamt
intecknade festigheter gäller speciella regler för vad som skall tas upp
på sammanträdet.
Bevakningssammanträdet fyller flera funktioner men det huvudsakliga
syftet kan, enkelt uttryckt, sägas vara att utreda alla de förhållanden
som är av betydelse for att villkoren för den efterföljande försäljningen
skall kunna festställas. Vid underhandsförsäljning får det inte råda några
oklarheter om villkoren för försäljningen, dvs. festigheten måste vara
fullständigt utredd och några tveksamheter om belastningar etc. får inte
förekomma. Underhandsförsäljningsformen skall heller inte användas
om det i försäljningsärendet hos kronofogdemyndigheten framkommer
andra omständigheter som tyder på att försäljningen kan bli
komplicerad. På grund härav bör man kunna underlåta att hålla bevak-
20
ningssammanträde när en fastighet skall säljas under hand. Någon regel Prop. 1993/94:191
om att sådant sammanträde skall vara obligatoriskt föreslås därför inte.
Fördelningssammanträde
Fördelningssammanträde, som regleras i 13 kap. 4 § UB, är obligato-
riskt vid auktionsförsäljning men inte vid underhandsförsäljning. I prak-
tiken håller dock kronofogdemyndigheten ofta sådana sammanträden när
en fastighet har sålts under hand. Den omständigheten att under-
handsförsäljning föreslås få samma rättsföljder för inteckningarna som
en försäljning på auktion innebär inte att behovet av att hålla för-
delningssammanträde ökar. De övriga ändringar som föreslås för under-
handsförsäljning utgör heller inte anledning att ändra regeln om när
fördelningssammanträde måste hållas. I stället framstår den nuvarande
fakultativa regeln om att kronofogdemyndigheten kan hålla fördelnings-
sammanträde om det är oklart hur medlen skall fördelas som lämplig
och kan sägas ligga i linje med tanken för reformen om att ge
kronofogdemyndigheten större handlingsfrihet. Någon regel om att
fördelningssammanträde måste hållas när en fastighet sålts exekutivt
under hand föreslås därför inte.
Vilka fastigheter skall kunna säljas under hand?
De ändringar i reglerna om underhandsförsäljning som nu föreslås in-
nebär att institutet förändrar karaktär och i mycket kommer att likna
den exekutiva auktionen. Det ställer frågan om institutets tillämpnings-
område i ny belysning. Härvid bör särskilt beaktas förslaget om att
inteckningar skall förlora sin verkan vid underhandsförsäljning till den
del de inte täcks av köpeskillingen. Detta får betydelse inte minst för
gemensamt intecknade fastigheter. Dessa fastigheter, for vilka gäller
särskilda regler i 12 kap. 49 - 55 §§ UB, medför ofta avsevärda
problem när de blir föremål för exekutiva åtgärder. Redan med de nu-
varande reglerna för underhandsförsäljning kan det starkt ifrågasättas
om gemensamt intecknade fastigheter lämpar sig för exekutiv försälj-
ning under hand. Det är snarare så att dessa fastigheter typiskt sett inte
motsvarar de krav som gäller för underhandsförsäljning, dvs. att sådan
försäljning endast skall få komma i fråga för fastigheter med enkla och
otvistiga förhållanden och där handläggningen blir okomplicerad. De
olika regler för sakägarförteckning och för hur utrop skall gå till som
gäller för gemensamt intecknade fastigheter beroende på om en eller
flera av dem skall säljas (12 kap. 50-55 §§) passar inte in vid en under-
handsförsäljning. Detsamma gäller reglerna i 12 kap. 49 § om den s.k.
indragningsrätten som innebär att när en av flera gemensamt intecknade
fastigheter skall säljas exekutivt på auktion så får under vissa förut-
sättningar även annan av de gemensamt intecknade fastigheterna dras in
i försäljningen.
Det nu sagda talar med styrka för att gemensamt intecknade fastig-
heter inte bör få säljas under hand. Det skulle emellertid innebära en be-
21
gränsning i förhållande till dagens regler om man undantog dessa fastig- Prop. 1993/94:191
heter från underhandsförsäljningens tillämpningsområde. En tänkbar
lösning för att undvika detta kan därför vara att behålla de nuvarande
reglerna om underhandsförsäljning för gemensamt intecknade fastigheter
och låta de nya reglerna omfatta övriga fastigheter. En sådan ordning
skulle dock göra regelsystemet mer svåröverskådligt och svårare att
tillämpa. Den enkelhet i förfarandet som eftersträvas skulle delvis gå
förlorad. Frågan är också om den omständigheten att inte tillåta
underhandsförsäljning för gemensamt intecknade fastigheter skulle få
någon betydelse i praktiken. Som ovan anförts passar sådana fastigheter
ytterst sällan for att säljas under hand. Trots detta kan det naturligtvis
förekomma enstaka fall då det framstår som fördelaktigt att kunna sälja
gemensamt intecknade fastigheter på ett sätt som påminner om en
frivillig försäljning. Ett exempel på detta är när två gemensamt
intecknade fastigheter, som ägs av samma person, har samma
belastningar i samma företrädesordning och båda fastigheterna skall
säljas. Här kan det röra sig om vad som i praktiken är en gemensam
enhet men med olika fastighetsbeteckningar. Det finns emellertid en
möjlighet att undvika en exekutiv auktion för sådana fastigheter. Om
både fastighetsägaren och borgenärerna är överens om att fastigheterna
bör överlåtas på annat sätt än auktion kan de t.ex. komma överens om
att ägaren själv skall sälja fastigheterna. Detta förutsätter att ägaren
medverkar och att utmätningsborgenären återkallar sin begäran om
exekutiv försäljning. De ändringar i reglerna om utmätningsverkan som
föreslås nedan (jfr avsnitt 6), kommer att underlätta en sådan
försäljning.
Mot denna bakgrund bör de nya reglerna om underhandsförsäljning
inte vara tillämpliga på gemensamt intecknade fastigheter. En uttrycklig
regel om detta bör tas in i 12 kap. 57 §.
Det finns även andra typer av fastigheter där det kan ifrågasättas om
dessa bör få säljas under hand. Fastigheter där köpet är beroende av
tillstånd eller där det i övrigt förekommer sådan handläggning som
komplicerar forvärvet blir emellertid normalt aldrig föremål för under-
handsförsäljning. Samtidigt är det fullt tänkbart att t.ex. en jordbruks-
fastighet i något fall kan passa utmärkt för underhandsförsäljning. Det
finns, till skillnad från vad som gäller för gemensamt intecknade fastig-
heter, därför inte någon anledning att utesluta dessa typer av fastigheter
från möjligheten att säljas under hand, även om de i praktiken sällan
kommer att säljas på det sättet.
RSV har föreslagit att tillståndskravet i lagen (1975:1132) om förvärv
av hyresfastighet m.m. och i jordförvärvslagen (1979:230) med flera
författningar skall slopas vid underhandsförsäljning. Förslaget motiveras
av att tillstånd inte krävs när fastigheten säljs på exekutiv auktion.
Enligt gällande rätt kan underhandsförfarandet i och för sig användas
t.ex. för hyresfastigheter eller för fastigheter där kommunen har
förköpsrätt. De nu föreslagna lagändringarna tar inte i någon större
utsträckning sikte på dessa typer av fastigheter. Frågor om krav på
förvärvstillstånd, kommunal förköpsrätt m.m. inrymmer också en rad 22
andra aspekter och överväganden som inte har samband med exeku-
tionsrätten och som inte har belysts i RSV:s rapport. Det finns därför Prop. 1993/94:191
inte underlag for att överväga några sådana ändringar i detta lagstift-
ningsärende. Kravet på forvärvstillstånd m.m. skall alltså bestå när en
fastighet säljs exekutivt under hand. Det är dock fullt möjligt att det,
när erfarenheter vunnits av de nya reglerna, kan bli aktuellt att återigen
se över RSV:s förslag i nu aktuellt hänseende.
Ägarens godkännande
Bestämmelsen i 12 kap. 59 § andra stycket UB att ägaren skall god-
känna försäljningsvillkoren utgör i praktiken ett krav på samtycke till
underhandsförsäljning. Eftersom sådant samtycke sällan lämnas är kro-
nofogdemyndigheten regelmässigt tvungen att först hålla en många
gånger meningslös auktion. Detta innebär dels att förutsättningarna för
en snabb underhandsförsäljning med god köpeskilling som resultat
minskar, dels att låneräntan och dröjsmålsräntan ökar som en följd av
ett utdraget auktionsförfarande.
En remissinstans har ställt sig tveksam till att slopa kravet på god-
kännande från fastighetsägaren. Det har därvid framförts att flertalet
ansökningar inte leder till försäljning och att det, med den av RSV före-
slagna ordningen, inte finns något som hindrar en gäldenär från att på
ett sent stadium under förfarandets gång göra upp med sökanden.
Kronofogdemyndigheten och mäklaren skulle då ha lagt ner onödigt
arbete i ärendet. Denna tveksamhet är inte motiverad. Naturligtvis kan
gäldenären när som helst under förfarandet göra upp med sökanden,
vilken då kan lägga ned förfarandet. Detta skulle i så fall knappast för-
orsaka mer kostnader och arbete än med dagens regler.
Det kan vid en första betraktelse förefalla märkligt att ägaren inte
godkänner villkoren för en underhandsförsäljning om detta förfarande
av kronofogdemyndigheten bedömts kunna medföra en högre köpe-
skilling. Erfarenhetsmässigt vet man dock att ägaren, som kronofogde-
myndigheten ofta har svårigheter att få kontakt med, sällan eller aldrig
gör några affärsmässiga bedömningar när det gäller försäljning av det
egna hemmet. I stället väljer ägaren, vilket får anses fullt naturligt, att
så länge som möjligt hålla fast vid bostaden och hoppas på någon dra-
matisk vändning av den egna ekonomiska situationen. En situation då
gäldenären med de nya reglerna får särskild anledning att motsätta sig
en underhandsförsäljning är när försäljningspriset är så lågt att det inte
täcker de lån som gäldenären tagit med fastigheten som säkerhet. Gäl-
denären har ju naturligtvis ett starkt intresse av att fastigheten säljs till
bästa möjliga pris för att restskulden skall lyda på lägsta möjliga be-
lopp. I denna situation ligger det nära till hands att gäldenären sätter sitt
hopp till en auktion. Det är i regel fråga om helt orealistiska förvänt-
ningar som inte infrias. Samma skäl som anförts för att avskaffa kravet
på samtliga förmånsberättigade borgenärers samtycke till försäljning
under hand talar för att kravet på ägarens samtycke bör slopas. Ett syfte
med hela reformen är att se till att den exekutiva försäljningen skall
kunna inbringa ett högre försäljningspris än vad den gör vid en auktion.
Detta gagnar både gäldenären och borgenärerna. Krono- Prop. 1993/94:191
fogdemyndigheten är skyldig att se till samtliga inblandades intressen
och får - enligt vad som redovisats i det föregående - inte sälja
fastigheten för ett erbjudet pris om det är sannolikt att en avsevärt högre
köpeskilling kan erhållas. Kronofogdemyndigheten får anses vara bättre
skickad än en fastighetsägare i ekonomiskt trångmål att bedöma hur
dennes fastighet skall realiseras for att uppnå bästa möjliga köpeskilling.
Mot bakgrund av det nu anförda föreslår regeringen att kravet på
ägarens godkännande av försäljningsvillkoren i 12 kap. 59 § UB slopas.
Skyldigheten för kronofogdemyndigheten att bereda ägaren tillfälle att
yttra sig om att fastigheten skall bjudas ut till försäljning under hand
enligt 12 kap. 57 § andra stycket UB bör självfallet stå kvar liksom
skyldigheten att underrätta ägaren när försäljningen har genomförts (12
kap. 59 § tredje stycket).
Överklagande
Reglerna om överklagande av kronofogdemyndighetens beslut i nu
aktuellt avseende finns i 18 kap. 7 § tredje stycket UB. Här föreskrivs
att ett beslut om en exekutiv försäljning skall överklagas inom tre
veckor från försäljningen. Frågan är om den nu föreslagna reformen
motiverar att fastighetsägaren eller en borgenär, utöver denna rätt att
överklaga försäljningen, även bör ha möjlighet att överklaga kronofog-
demyndighetens ställningstagande att bjuda ut en fastighet till försäljning
under hand. Enligt RSV bör kronofogdemyndighetens ställningstagande
att försöka sälja en fastighet under hand kunna överklagas. Enligt verket
kan det diskuteras om kronofogdemyndighetens beslut att försöka sälja
en fastighet under hand är en sådan förberedande åtgärd som inte kan
överklagas särskilt (jfr 18 kap. 6 § andra stycket UB). Verket stannar
dock för att ett överklagande torde vara möjligt enligt gällande regler
eftersom kronofogdemyndighetens beslut rör tredje man.
Det kan ifrågasättas om det är meningsfullt att ge de inblandade par-
terna möjlighet att överklaga kronofogdemyndighetens beslut redan på
ett så tidigt stadium. En sådan rätt att överklaga skulle också medföra
en betydande risk för okynnesöverklaganden i syfte att fördröja en för-
säljning. Härigenom skulle en stor del av vinsten med den föreslagna
reformen gå förlorad. Det framstår över huvud taget som oklart vad ett
överklagande avseende valet att försöka sälja en fastighet under hand
skulle kunna avse. Som grund för ett överklagande avseende en för-
säljning på exekutiv auktion brukar fastighetsägaren göra gällande att
fastigheten sålts för billigt. Detta skäl kan knappast anföras till stöd för
att en fastighet inte bör bjudas ut till försäljning under hand. Ett beslut
om att inleda ett underhandsförfarande behöver inte heller leda till att
fastigheten sedan säljs på det sättet, eftersom det under förfarandets
gång kan komma fram omständigheter och inträffa händelser som
innebär att fastigheten i stället skall säljas på auktion. Det mest än-
damålsenliga förefaller därför vara att låta överklaganderätten vara
knuten till den faktiska försäljningen.
24
Kronofogdemyndighetens beslut att försöka sälja en fastighet under Prop. 1993/94:191
hand får anses utgöra förberedelse till ett senare beslut avseende själva
försäljningen och kan därmed enligt 18 kap. 6 § andra stycket inte över-
klagas särskilt såvida det inte berör tredje man. Ett beslut att bjuda ut
en fastighet till försäljning under hand kan inte anses röra tredje man.
Inte heller med den nya ordningen kan beslutet anses röra en tredje
man; frågan om en borgenär berörs negativt av försäljningen eller inte
kan inte besvaras förrän köpeskillingen bestämts. Någon uttrycklig regel
om att kronofogdemyndighetens beslut att bjuda ut en fastighet till
försäljning under hand inte får överklagas särskilt, behövs därför inte.
Ett beslut, genom vilket en rättighet har förbehållits vid en auktion
enligt 12 kap. 33 § andra stycket, får enligt 18 kap. 2 § andra stycket
överklagas endast av den som har bestritt att ett sådant förbehåll görs.
Några motsvarande begränsningar i rätten att överklaga aktualiseras inte
vid underhandsförsäljningar och några lagändringar krävs därför inte.
Skulle en borgenär vara av annan uppfattning än kronofogdemyndig-
heten när det gäller frågan om rättigheten är ekonomiskt belastande
eller inte och anse att rättigheten har inverkat negativt på köpe-
skillingen, kan han överklaga försäljningen som sådan och göra gällande
att fastigheten inte är ett lämpligt objekt för underhandsförsäljning.
Köpeskillingens erläggande
Det har länge påtalats att exekutiv underhandsförsäljning avsevärt har
försvårats och ibland omöjliggjorts av det förhållandet att den kontanta
köpeskillingen, utöver tidigare betald handpenning, skall betalas inom
en så kort tid som fyra veckor efter att köpehandling har upprättats. Det
är naturligtvis ett borgenärsintresse att tidsrymden hålls relativt kort
men det är tveksamt om det finns några egentliga skäl för att den bör
vara så kort som fyra veckor. Det är angeläget att ta till vara alla
möjligheter som står till buds för att underlätta underhandsförsäljning.
Regeringen anser, i likhet med RSV, att slutbetalningen bör kunna ske
senare. Det kan i och for sig ifrågasättas om inte tio veckor efter det att
köpehandling har upprättats, vilket är den tidsfrist som RSV har
föreslagit, är en alltför lång tid. Kronofogdemyndigheten och köparen
kan dock komma överens om att betalning skall ske tidigare. Med
hänsyn härtill förefaller den föreslagna tidsfristen om tio veckor lämp-
lig. Det föreslås att 12 kap. 58 § fjärde stycket UB ändras i enlighet
härmed.
25
Regeringens forslag: Fastighetsförsäljning på begäran av en
konkursförvaltare skall kunna ske for förvaltarens arvode och
kostnader med fastigheten, om konkursgäldenären är en juridisk
person. En konkursförvaltare skall även kunna begära att en fas-
tighet säljs för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypo-
tek i fastigheten.
RSV:s förslag: Överensstämmer i sak med regeringens (se rapporten
s. 107).
Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig tillstyrker
förslaget eller lämnar det utan erinran.
Skälen för regeringens förslag: En konkursförvaltare kan enligt
8 kap. 6 § konkurslagen (1987:672) begära att en fastighet som ingår i
konkursboet säljs exekutivt. För en sådan försäljning gäller UB:s regler
om försäljning av utmätt egendom (8 kap. 1 § tredje stycket UB).
Konkursboet anses därvid som sökande utan förmånsrätt (12 kap. 26 §
fjärde stycket UB), vilket innebär att skyddsbeloppet omfattar, förutom
förvaltarens arvode och förrättningskostnadema, samtliga fordringar
som är förenade med förmånsrätt i festigheten. Försäljning kan endast
ske till en köpeskilling som överstiger skyddsbeloppet. Om förvaltaren
har begärt försäljning kan emellertid en borgenär med panträtt i fes-
tigheten begära att festigheten säljs för hans fordran. Detta förfarande -
anslutning - innebär att skyddsbeloppet sätts med hänsyn till den an-
slutande borgenärens förmånsläge, vilket alltså innebär att skyddsbe-
loppet blir lägre än om anslutning inte begärs. Om borgenärerna inte
ansluter sig kan alltså någon försäljning inte ske med mindre samtliga
fordringar med förmånsrätt i festigheten blir täckta. För det fell festig-
heten är överbelånad medför detta att konkursförvaltaren inte kan få till
stånd någon exekutiv försäljning för att få täckning för sitt arvode och
sina kostnader med vård och försäljning av festigheten, dvs. de
kostnader som enligt 14 kap. 18 § konkurslagen skall utgå med bästa
rätt ur festigheten.
RSV har under utredningsarbetet uppmärksammat att det, när en kon-
kursförvaltare begär exekutiv försäljning av fest egendom som ingår i
boet, inträffar att en festighet inte går att sälja över huvud taget på
grund av att skyddsbeloppet är för högt. Detta får orimliga konse-
kvenser när konkursgäldenären är en juridisk person som upphör att
existera när konkursen har avslutats. En utebliven försäljning medför
också att ett konkursbo inte kan tillgodogöra sig ett övervärde i form av
ägarhypotek i konkursboet tillhöriga fastigheter. Svenska Bank-
föreningen har i sin skrivelse den 14 oktober 1992 uttalat att de av RSV
uppmärksammade problemen bör föranleda lagändringar som är
baserade på förslagen i RSV:s rapport.
Prop. 1993/94:191
26
Särskilt när konkursgäldenären är en juridisk person är det angeläget Prop. 1993/94:191
att se till att reglerna är så utformade att gäldenärens fastighet alltid kan
säljas. Förutom att den ovan beskrivna situationen med ägarhypotek kan
föreligga är det av ordningsskäl nödvändigt att en fastighet får en ny
ägare. Eftersom t.ex. aktiebolag och handelsbolag upphör att existera
när konkursen har avslutats utan överskott, har en osåld fastighet
därefter inte någon ägare i egentlig mening. Detta ställer till problem
när det gäller frågor om ägarens allmänna ansvar t.ex. som hyresvärd
och skattskyldig, och även när det gäller inskrivningsförhållanden. Även
förvaltarens möjligheter att få täckning för konkursboets kostnader for
arvode som hänför sig till fastigheten och för fastighetens vård och
försäljning talar för att boets fastigheter alltid måste kunna säljas.
I detta sammanhang förtjänar det att påpekas att reglerna om åter-
föring av mervärdesskatt i konkurs i vissa fell medför problem när
konkursförvaltama skall sälja boets festa egendom. Konkursboet kan
nämligen bli betalningsskyldigt för den mervärdesskatt som kan komma
att återföras vid festighetsförsäljningen. Skattefordringen är en s.k.
massaskuld och påverkar alltså konkursborgenäremas ställning. I sådana
situationer skulle borgenärerna kunna ha intresse av att förvaltaren
lämnar en fastighet osåld. Konkursförvaltarkollegiemas Förening har i
en skrivelse den 2 november 1993 till regeringen påtalat de nu
beskrivna förhållandena. Ärendet bereds for närvarande inom Finans-
departementet.
Försäljning för förvaltarens kostnader för fastigheten
Av 12 kap. 13 § UB följer att konkursförvaltaren inte har befogenhet att
påkalla försäljning av fest egendom vare sig för sin fordran på arvode
som hänför sig till festigheten eller för konkursboets kostnader för vård
och försäljning av festigheten. Reglerna skiljer sig i vissa avseenden
från reglerna om exekutiv försäljning av skepp under konkurs. Vid en
sådan försäljning anses konkursboet enligt 10 kap. 11 § fjärde stycket
UB som sökande utan förmånsrätt om konkursförvaltaren har begärt
försäljning. Från denna regel finns dock ett undantag.
Konkursförvaltaren kan begära att försäljningen sker for hans fordran
avseende arvode eller kostnad för skeppets förvaltning under förutsätt-
ning att fordringen skall tas ut ur skeppet (10 kap. 5 § andra stycket).
Kostnaden placeras i sakägarforteckningen framför alla särskilda för-
månsrätter i skeppet och konkursboet räknas i sådant fell som sökande
med bästa rätt. Ett skepp får alltså säljas för dessa kostnader på begäran
av konkursförvaltaren. En borgenär kan lösa ut konkursboet enligt
reglerna i 10 kap. 4 §. Vidare kan även den som med stöd av 10 kap.
5 § har anslutit sig till konkursförvaltarens begäran om försäljning lösas
ut. I denna situation kan emellertid utlösaren inte i strid mot
konkursförvaltningens önskemål lägga ned förfärandet. Härför skulle
krävas att han även betalade oprioriterade fordringar i konkursen, vilket
är en möjlighet som torde sakna praktisk betydelse (se Walin, Gregow,
Löfmarck: Utsökningsbalken En kommentar, 2:a uppl. s. 308 ff).
Motsvarande regler gäller även för exekutiv försäljning av registrerat Prop. 1993/94:191
luftfartyg eller intecknade reservdelar till luftfartyg (11 kap. 1 §).
Förklaringen till att lagstiftaren har valt olika sätt att reglera exekutiv
försäljning under konkurs beroende på egendomens beskaffenhet är att
konkursboet, såvitt avser en fastighet, regelmässigt kan få ut kost-
naderna för förvaltarens fordran på arvode och andra kostnader ur fas-
tighetens avkastning. Det praktiska behovet av att få fastigheten såld för
denna förvaltarens fordran, som utgör massaskuld i konkursen, har
därför ansetts litet. Vidare har det ansetts vanskligt att beträffande fast
egendom möjliggöra en sänkning av skyddsbeloppet till i det närmaste
noll. När det gäller skepp och luftfartyg har dessa synpunkter inte be-
dömts göra sig gällande med samma styrka (se NJA II 1912, s. 134
med där gjorda hänvisningar och Lagberedningen, SOU 1973:22 Utsök-
ningsrätt XII, s. 376).
Frågan är då om dessa skäl numera har en sådan tyngd att de bör
hindra en reform som innebär att fastigheter som tillhör juridiska per-
soners konkursbon alltid skall kunna säljas. Frågan är alltså om man -
i enlighet med RSV:s förslag - för fast egendom bör införa samma
regler som gäller för exekutiv försäljning av skepp i nu aktuellt av-
seende.
Det faktum att konkursboet oftast kan få täckning för förvaltarens
fordran ur egendomens avkastning är knappast något avgörande skäl
mot en sådan ändring. En försäljning, utifrån det perspektiv som nu
anläggs, är önskvärd bl.a. av den anledningen att festigheten inte skall
stå utan ägare sedan konkursen har avslutats. Det förekommer dessutom
att kommersiella festigheter fektiskt inte genererar någon avkastning,
t.ex. i de fell där lokalhyresgäster saknas eller då en rörelse som
inrymts i en industrifastighet lagts ner. Än vanligare är att avkastningen
är så liten att festigheten drivs med underskott. I dessa fell saknar
konkursboet möjlighet att få täckning for förvaltarens fordran ur
festighetens avkastning.
Den av RSV föreslagna ändringen medför att konkursförvaltarens ar-
vode och kostnader skall utgå med bästa rätt ur festigheten, förrätt-
ningskostnadema undantagna. En sådan reform innebär att man delvis
gör avsteg från den s.k. täckningsprincipen i och med att borgenärerna
inte får samma skydd mot en försäljning som betyder att deras säkerhet
Förlorar sitt värde. Det kan förefalla betänkligt att på detta sätt delvis
rubba en av de två grundläggande principerna som exekutiv festig-
hetsförsäljning vilar på. Det går emellertid att överblicka de praktiska
konsekvenserna av en sådan ändring och som tidigare anförts har före-
trädare för de stora låneinstituten på fastighetsmarknaden framhållit det
angelägna med reformen. Den situation som uppstår skiljer sig heller
inte, annat än rent principiellt, från det mycket vanliga fellet att det är
pantborgenären med bästa förmånsrättsläge som begär exekutiv för-
säljning av festigheten. Till detta skall läggas att en borgenär eller
annan vars rätt kan vara beroende av festighetens försäljning enligt
12 kap. 12 § UB har rätt att lösa ut sökanden. Han träder då i sökan-
dens ställe. En sådan utlösningsrätt bör finnas även i det fellet att kon- 28
kursförvaltaren begär försäljning för sitt arvode och sina kostnader. En
konsekvens av utlösningsrätten är att vissa fastigheter kan förbli osålda Prop. 1993/94:191
eftersom den som löst ut sökanden disponerar över förfarandet och
således kan lägga ned detsamma. Detta torde emellertid inte gå att
undvika. Utlösningsrätten för borgenärerna är ett rättssäkerhetskrav och
är i konsekvens med utsökningsbalkens övriga regler om t.ex. exekutiv
försäljning av skepp att borgenär eller annan sakägare skall kunna lösa
ut sökanden om han är beredd att betala för det.
Det kan mot denna bakgrund ifrågasättas om det skulle vara särskilt
riskfyllt att låta skyddsbeloppet omfatta endast förrättningskostnadema
hos kronofogdemyndigheten. Kronofogdemyndigheten är också enligt
regeln i 12 kap. 40 § första stycket UB skyldig att bevaka att fastigheter
inte säljs till underpris på auktion. Om ett inrop i och för sig täcker
skyddsbeloppet skall kronofogdemyndigheten, på samma sätt som när
utmätningssökanden är pantborgenär med bästa förmånsrättsläge, enligt
denna paragraf ändå inte godta inropet om det är sannolikt att en
avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Detta bör enligt regeringens
mening utgöra tillräckliga garantier for att fastigheter inte kommer att
säljas for billigt.
RSV:s förslag är begränsat till att gälla juridiska personers konkur-
ser. En remissinstans har framhållit att det kan te sig stötande att en
konkursgäldenär som är en fysisk person får behålla en luxuös villa om
inteckningsborgenärema inte begär försäljning. Remissinstansen har
därför anfört att det bör övervägas om inte förvaltaren, efter en
diskretionär prövning, borde få begära försäljning av en sådan villa-
fastighet för sina kostnader för vård och förvaltning av fastigheten.
Enligt regeringens mening finns det inte samma anledning att säkerställa
försäljning när gäldenären är en fysisk person. Om fastigheten inte kan
säljas under konkursen, kommer konkursgäldenären att äga sin fastighet
även efter konkursen. Några oklarheter i fråga om ägarförhållanden,
skattskyldighet, lagfart etc. uppstår inte i detta fall. Det finns således
inte samma behov av att alltid kunna sälja fastigheten under konkursen
som när gäldenären är en juridisk person. Om det finns ett övervärde i
fastigheten blir den såld redan med dagens regler. Skulle något
övervärde inte finnas och inteckningsborgenärema inte påfordrar
försäljning är det knappast sakligt motiverat att tvinga fram en
försäljning av fastigheten. Det föreslagna förfarandet skulle sannolikt
också erbjuda avsevärda tillämpningssvårigheter. Någon regeländring i
enlighet med vad remissinstansen framfört föreslås därför inte. Däremot
bör - som vi strax återkommer till - konkursboet kunna tillgodogöra sig
ett eventuellt ägarhypotek även när konkursgäldenären är en fysisk
person.
Några remissinstanser har ifrågasatt om inte konkursförvaltama alltid
borde få sälja den fasta egendom som ingår i boet med samma verkan
som en exekutiv försäljning. Detta, mycket långtgående, förslag har inte
tagits upp i RSV:s rapport och något underlag för en sådan reform finns
inte i detta lagstiftningsärende. Regeringen är därför inte beredd att
lägga fram något sådant förslag. Förslaget torde för övrigt inte vara lika
aktuellt om de föreslagna ändringarna om exekutiv under- 29
handsförsäljning genomförs. Dessa regler kommer i så fall att kunna
tillämpas också när konkursförvaltaren har begärt exekutiv försäljning Prop. 1993/94:191
av boets fasta egendom för sina kostnader för fastigheten, även om de
kommersiella fastigheter som det här nästan alltid är frågan om oftast
lämpar sig mindre väl för underhandsförsäljning. Reformen torde dock
även i detta hänseende innebära en viss arbetslättnad för krono-
fogdemyndigheterna, vilket remissinstanserna har efterlyst.
I anslutning till detta finns det anledning att uppmärksamma regeln i
8 kap. 6 § tredje stycket konkurslagen om förvaltarens skyldighet att
avlämna behållning som under konkursen uppkommit av fastigheten.
Denna regel tar endast sikte på när festigheten säljs på auktion (se t.ex.
G Walin, L Lorichs: Exekution i fest egendom luftfartyg mm 1973
s. 333). När nu reglerna om exekutiv försäljning under hand ändras
kommer i praktiken även fastigheter som ingår i konkursbon att kunna
säljas på ett sådant sätt. Det är därför nödvändigt att reglera hur
förvaltaren skall förfära med avkastningen från en fastighet i de fellen.
Mot bakgrund av vad som nu anförts föreslår regeringen att en kon-
kursförvaltare skall få begära exekutiv försäljning av fest egendom som
ingår i boet för fordran avseende arvode eller kostnad för festighetens
vård och försäljning under konkursen om dessa skall utgå ur
festigheten, under förutsättning att konkursgäldenären är en juridisk
person. Vidare föreslås en ny regel om när en konkursförvaltare skall
avlämna behållning som under konkursen uppkommit av fest egendom
som ingår i boet om festigheten säljs exekutivt under hand. Regeringen
förordar en annan lagteknisk lösning än RSV och föreslår att de först-
nämnda bestämmelserna, efter förebild i reglerna i 10 kap. UB om exe-
kutiv försäljning av skepp, tas in i 12 kap. 13 § UB. Regeln om
konkursförvaltarens skyldighet att avlämna behållning av fest egendom
bör tas in i 8 kap. 6 § konkurslagen.
Försäljning för den rätt till betalning som följer med ett ägarkypotek i
fastigheten
Förslaget att en konkursförvaltare skall kunna begära att festigheten
säljs for hans fordran avseende arvode och kostnader för festighetens
vård och försäljning innebär att konkursboet i princip alltid kommer att
kunna tillgodogöra sig ett ägarhypotek i festigheten när gäldenären är en
juridisk person. Det är dock angeläget att konkursboet skall kunna
tillgodogöra sig ett ägarhypotek även när konkursgäldenären är en
fysisk person. Även om sådana ägarhypotek är mycket ovanliga i
fastigheter som tillhör konkursbon förefaller det orimligt att boet, om
det nu finns ägarhypotek, inte skall kunna tillgodogöra sig den
tillgången. Denna fråga har tidigare varit föremål for diskussion i
samband med tillkomsten av den nya konkurslagen (prop. 1986/87:90
s. 286 ff). I det ärendet påtalade RSV att det kunde uppstå situationer
där ett konkursbo inte kunde få ut det förmögenhetsvärde som ett obe-
lånat eller inte fullt belånat pantbrev representerade i ägarens hand.
RSV föreslog därför att det borde föreskrivas att konkursboet som
sökande skulle kunna åberopa ägarhypotekets förmånsrätt eller att kon- 30
kursförvaltaren enligt 12 kap. 13 § UB skulle kunna begära anslutning Prop. 1993/94:191
under åberopande av boets ägarhypotek i fastigheten. Föredragande
statsrådet anförde bl.a. att båda de av RSV anvisade lösningarna rim-
ligen borde forutsätta att borgenär eller annan vars rätt kan vara beroen-
de av fastighetens försäljning med stöd av 12 kap. 12 § UB kan lösa ut
konkursboet och på så sätt undvika en exekutiv försäljning. Borgenärer
vilkas rätt låg efter ägarhypoteket skulle annars få sin rätt försämrad i
en oacceptabel grad. Det konstaterades att utlösningsinstitutets
utformning inte medger att ett konkursbo löses ut. Som skäl mot RSV:s
förslag anfördes att det torde vara relativt sällsynt att det värde som ett
ägarhypotek representerar är åtkomligt för oprioriterade borgenärer,
eftersom konkursgäldenären regelmässigt före konkursutbrottet har
försökt utnyttja alla möjligheter till ytterligare krediter. I de fellen torde
alternativet att som säkerhet för sådana krediter pantförskriva
ägarhypoteket ligga nära till hands. Det ansågs slutligen också ligga i
andra inteckningshavares intresse att utöva anslutning eftersom dessa,
vid utebliven försäljning, endast hade högst begränsade möjligheter att
få någon utdelning i konkursen. På grund av det nu anförda föreslogs
inte någon ändring i anledning av RSV:s förslag.
Det är riktigt att det ofta tigger i borgenärernas intresse att utöva an-
slutning när konkursförvaltaren i dag begär exekutiv försäljning av fest
egendom. Erfarenhetsmässigt vet man att det ändå förekommer att så
inte sker. Skälen härtill kan variera. En tänkbar anledning är att borge-
närerna hoppas på att fastighetspriserna skall stiga. Ett annat skäl för
borgenärerna att inte ansluta sig kan vara att de har annan fullgod
säkerhet. En ytterligare anledning kan vara att borgenärerna - som ti-
digare redovisats - kan få utdelning som oprioriterade. Oavsett hur det
förhåller sig härmed kan man konstatera att det förekommer att borge-
närerna förhåller sig passiva. Detta motiverar inte att konkursboet och
de oprioriterade borgenärerna skall betas möjligheten att kunna
tillgodogöra sig värdet av ett ägarhypotek. Inte heller det fektum att
sådana ägarhypotek förekommer mycket sällan utgör skäl att avstå från
en reform.
Regeringen instämmer i att en förutsättning för att konkursförvaltaren
skall kunna begära försäljning under åberopande av ett ägarhypoteks
förmånsrätt måste vara att inteckningsborgenärer eller andra berörda
sakägare med sämre rätt än ägarhypoteket ges möjlighet att lösa ut
konkursboet. I dag är utlösningsinstitutet så konstruerat att den som vill
lösa ut sökanden skall, innan festigheten har sålts, betala exekutions-
fordringen och förrättningskostnadema till kronofogdemyndigheten (12
kap. 12 § andra stycket UB). Den utlösande träder därefter i sökandens
ställe. Konkursförvaltarens begäran om exekutiv försäljning har
emellertid inte någon specifik fordran som grund. I stället anses för-
säljningen ske för konkursgäldenärens alla borgenärer (jfr 12 kap. 26 §
fjärde stycket UB). Det finns alltså enligt de nuvarande bestämmelser
inte någon bestämd fordran som den som vill utöva sin utlösningsrätt
skall betala. Om man väljer konstruktionen att konkursförvaltaren tillåts
begära att festigheten säljs för den rätt till betalning som följer med ett 31
ägarhypotek i festigheten bör utlösningsinstitutet kunna bli tillämpligt på
samma sätt som när en pantborgenär enligt 12 kap. 13 § UB begär Prop. 1993/94:191
försäljning för sin fordran (jfr 12 kap. 2 § UB). Det krävs därför inga
särskilda regler för att borgenärerna skall kunna lösa ut konkursboet när
förvaltaren åberopar ett ägarhypotek. Borgenären löser ut konkursboet
genom att betala värdet av ägarhypoteket. Borgenären måste alltså
betala vad konkursboet som mest hade kunnat få ut om fastigheten hade
sålts till ett pris som täckte ägarhypoteket. Därutöver skall borgenären
betala förrättningskostnadema.
RSV har föreslagit att borgenären även bör åläggas att betala förval-
tarens kostnader for fastigheten. Regeringen kan inte se några skäl till
att borgenärerna skulle betala en sådan kostnad. Den faktiska betal-
ningen till följd av ägarhypoteket tillförsäkrar också förvaltaren ersätt-
ning för de kostnader som konkursboet åsamkats i denna del. Någon
regel i enlighet med RSV:s förslag förs därför inte fram.
Mot bakgrund av det nu anförda föreslår regeringen att konkursför-
valtaren skall få begära exekutiv försäljning av fäst egendom som ingår
i boet för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i
fastigheten. Den nu föreslagna ordningen torde i praktiken huvudsak-
ligen få betydelse när konkursgäldenären är en fysisk person. Det sak-
nas emellertid anledning att begränsa ändringarna till dessa. Reglerna
bör alltså utformas så att de blir tillämpliga även i juridiska personers
konkurser. Ändringen bör tas in i 12 kap. 13 § UB.
Regeringens förslag: Utmätningsverkan skall förfalla om bor-
genären anmäler till kronofogdemyndigheten att exekutiv försälj-
ning inte kommer att begäras.
RSV:s förslag: Överensstämmer med regeringens (se rapporten
s. 96).
Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig i denna fråga
tillstyrker RSV:s förslag.
Skälen för regeringens förslag: En domstol eller - i mål om betal-
ningsföreläggande - en kronofogdemyndighet kan fastställa att en for-
dran skall utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat
luftfartyg, intecknade reservdelar till luftfartyg eller fäst egendom.
Egendomen anses då omedelbart utmätt (”dömd i mät”, 4 kap. 27 §
första stycket UB), vilket beträffande fäst egendom antecknas i inskriv-
ningsregistret (6 kap. 21 § utsökningsförordningen). Den som vill
begära försäljning av egendomen skall till kronofogdemyndigheten ge in
exekutionstiteln med lagakraftbevis och, i förekommande fall, fordrings-
bevis och pantbrev eller annan inteckningshandling. Om inte försäljning
begärs hos kronofogdemyndigheten inom två månader från det att
beslutet eller utslaget vann laga kraft, förfaller utmätningsverkan (4
32
kap. 27 § andra stycket UB). En borgenär är emellertid oförhindrad att Prop. 1993/94:191
efter tvåmånadersfristen på nytt ansöka om utmätning av fest egendom
som tidigare dömts i mät och då åberopa samma exekutionstitel (se även
NJA 1993 s. 453). Kronofogdemyndigheten skall i sina ärenden
angående exekutiv försäljning av fest egendom genast underrätta
inskrivningsmyndigheten när utmätningen har upphävts eller exekutiv
försäljning av någon annan anledning har förfellit. Inskrivningsmyn-
digheten tar då bort utmätningsanteckningen i inskrivningsregistret.
Det finns beträffande fastigheter som dömts i mät ibland ett behov av
att få bort utmätningsverkan och anteckningen härom innan två-
månadersfristen har löpt ut. Gäldenären kan t.ex. redan ha betalt sin
skuld. Han kan också ha kommit överens med borgenären att han själv
skall sälja festigheten och sedan betala borgenären. En sådan försälj-
ning, som ofta kan inbringa ett bättre pris än en exekutiv försäljning ge-
nom kronofogdemyndighetens försorg, kan försvåras av att festigheten
då alltjämt anses utmätt. Det är därför angeläget att i dessa fell få bort
utmätningsverkan om utmätningsborgenären inte är av någon annan
åsikt. Den sökande borgenären bör därför ges möjlighet att disponera
över detta förhållande. Borgenären, som är den som har nytta av att
festigheten dömts i mät, bör således så länge han inte har begärt
exekutiv försäljning kunna få utmätningsverkan undanröjd genom att
anmäla till kronofogdemyndigheten att han inte tänker begära exekutiv
försäljning av festigheten. En sådan anmälan bör kunna lämnas även
innan ifrågavarande dom eller utslag vunnit laga kraft.
Avsikten med förslaget är inte att borgenären, om han anmäler detta
till kronofogdemyndigheten, därigenom slutligt skall avhända sig möj-
ligheten att begära utmätning av festigheten. Som ovan anförts kan t.ex.
ett utslag i mål om betalningsföreläggande, vars utmätningsverkan
förfellit till följd av att borgenären underlåtit att begära exekutiv
försäljning inom tvåmånadersfristen, utgöra exekutionstitel för
erhållande av ny utmätning av festigheten. Detsamma bör gälla även när
utmätningsverkan fellit på grund av att borgenären anmält till krono-
fogdemyndigheten att försäljning av festigheten inte kommer att be-
gäras. Om borgenären har träffat en uppgörelse med gäldenären om att
denne själv skall sälja festigheten skall borgenären alltså, om någon
försäljning inte kommer till stånd, kunna få festigheten utmätt på nytt.
En sådan ordning bör främja försäljning av festigheter utan att det
exekutiva förfarandet behöver tas i anspråk, vilket i sin tur kan öka
förutsättningarna för att erhålla ett bra pris för festigheten.
Regeringen föreslår därför att en bestämmelse om att utmätnings-
verkan skall förfella efter anmälan av borgenären tas in i 4 kap. 27 §
UB.
Det nu anförda gör sig visserligen inte gällande med samma styrka
när den utmätta egendomen utgörs av registrerat skepp eller luftfartyg
eller intecknade reservdelar till luftfartyg, bl.a. eftersom antalet
exekutiva försäljningar av sådan egendom är så litet. En bestämmelse
av detta slag bör emellertid vara generellt tillämplig oavsett egendomens
beskaffenhet. Regeringen föreslår därför att bestämmelsen även skall 33
3 Riksdagen 1993194. 1 saml. Nr 191
omfatta registrerat skepp, registrerat luftfartyg och intecknade reserv- Prop. 1993/94:191
delar till luftfartyg.
De föreslagna ändringarna medför inga kostnader for staten.
Lagändringarna bör träda i kraft den 1 juli 1994. De nya reglerna bör
tillämpas genast även i mål som redan är anhängiga hos kronofogde-
myndigheterna. Några övergångsbestämmelser krävs därför inte.
4 kap. 27 §
Paragrafen behandlar utmätningsverkan. I andra stycket har införts en
ny regel som innebär att utmätningsverkan förfaller om borgenären
anmäler att han inte avser att begära försäljning (se avsnitt 6).
12 kap. 13 §
Paragrafen har fått ett nytt andra stycke som ger konkursförvaltare
långtgående möjligheter att begära exekutiv försäljning av boets fästa
egendom. Detta behandlas i avsnitt 5. Förvaltaren kan begära för-
säljning för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek. Ägar-
hypoteket blir därmed att anse som exekutionsfordran och den som vill
lösa ut konkursboet skall betala pantbrevets belopp eller, om pantbrevet
har överlämnats som pant för fordran, det belopp som motsvarar den
obelånade delen av pantbrevet. Förvaltaren har även möjlighet att
begära försäljning for sin fordran avseende arvode och kostnader för
festigheten under förutsättning att hans fordran skall tas ut ur
festigheten (jfr 14 kap. 18 § konkurslagen). Regeln har utformats efter
mönster av 10 kap. 5 § andra stycket. Till skillnad från vad som gäller
för ägarhypotek kan förvaltaren i detta fell endast begära försäljning om
konkursgäldenären är en juridisk person. En följdändring har gjorts i
fjärde stycket.
34
12 kap. 56 §
Prop. 1993/94:191
I tredje stycket har införts en regel om att begäran av förordnande om
fortsatt inteckningsansvar vid försäljning under hand skall framställas
innan kronofogdemyndigheten utfärdar köpebrev (jfr avsnitt 4).
12 kap. 57 §
I första styckets första mening har endast språkliga ändringar gjorts. I
andra meningen slås fest att kronofogdemyndigheten normalt skall välja
den försäljningsform som bedöms ge den högsta köpeskillingen.
Kronofogdemyndigheten skall vid valet av försäljningsform naturligtvis
beakta kostnaderna för försäljningen. Underhandsförsäljning kan dock
endast komma i fråga om övriga förutsättningar för sådan försäljning är
uppfyllda.
Andra stycket är nytt och undantar vissa festigheter från underhands-
försäljning. Om festigheten belastas av inskrivna rättigheter och det
förekommer inteckningar med bättre rätt får underhandsförsäljning inte
ske i de fell en sådan inteckning till någon del förlorar verkan. Pantbor-
genärer vilkas fordringar har bättre rätt än de inskrivna rättigheterna
kan dock samtycka till försäljning i dessa fell. Regeln har behandlats i
avsnitt 4. I andra stycket undantas också gemensamt intecknade festig-
heter från möjligheten att kunna säljas under hand.
12 kap. 58 §
Paragrafen innehåller de nya materiella reglerna för underhandsförsälj-
ning. De har behandlats i avsnitt 4. Ett nytt första stycke innehåller
regler om sakägarförteckning. De ansluter till motsvarande regler för
exekutiv auktion. Uppgifter om okända pantbrev har undantagits från
sakägarförteckningen (jfr 27 § andra stycket) eftersom sådana inte får
finnas vid en underhandsförsäljning. Med hänsyn till regeln i 60 §
första stycket om att kronofogdemyndigheten, utöver reglerna i 58 §,
bestämmer köpevillkoren vid en underhandsförsäljning, är 29 § första
stycket 5 inte tillämplig vid underhandsförsäljning.
Andra stycket är också nytt. Den vid auktion gällande regeln om att
skyddsbeloppet måste bli täckt för att en försäljning skall kunna ske
gäller också vid försäljning under hand. Vidare är, genom hänvisning
till 34 §, den s.k. övertagandeprincipen tillämplig. Regeln om att sak-
ägarna kan komma överens om avvikande försäljningsvillkor gäller,
genom hänvisningen till 37 § första stycket, även vid underhandsför-
säljning. Vad som föreskrivs i 37 § andra stycket samt 38 § andra
stycket är inte tillämpligt vid underhandsförsäljning. Däremot gäller
reglerna i 40 § om att kronofogdemyndigheten skall pröva om skydds-
beloppet täcks av köpeskillingen och att köpeskillingen inte får godtas
om det är sannolikt att man kan få en avsevärt högre köpeskilling för
festigheten.
I tredje stycket har gjorts en redaktionell ändring.
35
\ fjärde stycket har, utöver språkliga justeringar, tidsfristen för köpe- Prop. 1993/94:191
skillingens erläggande förlängts till tio veckor.
Genom ett nytt sjätte stycke har rättsföljdema av en underhandsfor-
säljning, såvitt avser fordringar och inteckningars giltighet, likställts
med rättsföljdema av en auktion. Det innebär bl.a. att en borgenär inte
får göra gällande panträtt i fastigheten mot köparen för större fordran
än som har avräknats på köpeskillingen. Även regeln om personlig be-
talningsskyldighet efter överenskommelse skall tillämpas på en under-
handsförsäljning. Vad som sägs i 45 § tredje stycket sista meningen blir
inte tillämpligt vid underhandsförsäljning. Kronofogdemyndigheten kan,
genom hänvisningen till 56 § första stycket, förordna om fortsatt
inteckningsansvar även vid en underhandsförsäljning. Motsvarande regel
för gemensamt intecknade fastigheter gäller inte eftersom försäljning
under hand enligt 57 § andra stycket inte får ske av sådana fastigheter.
Det nuvarande sista stycket har i sak oförändrat flyttats till 60 §
första stycket.
12 kap. 59 §
Första stycket första meningen motsvarar 57 § andra stycket i dess
tidigare lydelse. I andra meningen fastslås, efter förebild i 20 och
21 §§, att sakägarna skall underrättas om att ett exekutivt underhands-
förfarande har inletts samt att de skall uppmanas att bevaka sin rätt.
Sakägarna skall underrättas genom formell delgivning. Första stycket i
den nuvarande lydelsen har i sak oförändrat flyttats till 60 § andra
stycket.
Kravet på ägarens godkännande av en underhandsförsäljning enligt
det nuvarande andra stycket har slopats (se avsnitt 5). I andra stycket
föreslås nu en regel till skydd för de borgenärer som inte får sina säker-
heter fullt tillgodosedda genom underhandsförsäljningen. De skall
erbjudas möjligheten att skydda sina fordringar genom att själva köpa
fastigheten. Borgenärerna skall underrättas när det finns en köpare som
är villig att skriva på köpekontraktet. De skall samtidigt erbjudas att
köpa festigheten till ett högre pris. Borgenären måste få skäligt rådrum
innan han beslutar sig. Underrättelsen kan ske genom formell
delgivning om kronofogdemyndigheten anser att det är motiverat. Något
krav på delgivning finns dock inte.
Bestämmelsen i det nuvarande tredje stycket om underrättelse till
ägaren har flyttats till 60 § tredje stycket.
72 kap. 60 §
Första stycket motsvarar tidigare 58 § sjätte stycket. Andra stycket mot-
svarar med en språklig justering 59 § första stycket i dess nuvarande
lydelse. Tredje stycket motsvaras av nuvarande 59 § tredje stycket. I
fjärde stycket har endast språkliga ändringar gjorts.
36
18 kap. 6 §
Prop. 1993/94:191
I fjärde stycket föreskrivs att en sakägarförteckning inte får överklagas
särskilt.
6 kap. 12 §
Bestämmelserna i första stycket om att inteckningar förlorar sin verkan
under vissa förutsättningar har gjorts tillämpliga på underhandsförsälj-
ning (jfr avsnitt 4). Några språkliga ändringar har också gjorts.
Tredje stycket i sin tidigare lydelse har utgått.
8 kap. 6 §
I tredje stycket har införts en ny regel för underhandsförsäljning som
innebär att konkursförvaltaren skall avlämna den behållning som upp-
kommit av fäst egendom som ingår i konkursboet före tillträdesdagen.
37
Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 12, 26, 56, 58, 59 §§
och 18 kap. 6 § utsökningsbalken, skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4 kap.
27 §
Har domstol festställt att förfellen fordran skall utgå med särskild för-
månsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, intecknade
reservdelar till luftfartyg eller fest egendom anses egendomen
omedelbart utmätt.
Denna verkan förfeller, om ej Denna verkan förfaller, om ej
försäljning begärs hos kronofogde- försäljning begärs hos kronofogde-
myndigheten inom två månader myndigheten inom två månader
från det att domstolens beslut vann från det att domstolens beslut vann
laga kraft. laga kraft eller borgenären dess-
förinnan för kronofogdemyndig-
heten förklarar att han inte kom-
mer att begära försäljning.
Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt
8 § är behörig att ta upp ansökan om utmätning. Försäljning av fest
egendom skall dock begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där
egendomen finns. Denna myndighet får överlämna målet till annan
kronofogdemyndighet, om det behövs för att samordna verkställigheten
mot en gäldenär.
12 kap.
12 §
Borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende av festighetens för-
säljning får utlösa sökanden. Han träder därigenom i sökandens ställe.
Den som vill utlösa sökanden skall, innan festigheten har sålts, till
kronofogdemyndigheten betala exekutionsfordringen och uppkomna
förrättningskostnader.
När ett konkonkursbo som sökan-
de åberopat ägarhypotek i fastig-
heten, skall den som vill utlösa
sökanden i stället för exekutions-
fordringen betala vad boet som
mest kan få ut ur fastigheten på
grund av ägarhypoteket jämte
Prop. 1993/94:191
Bilaga 1
38
förvaltarens kostnader för vård Prop. 1993/94:191
och förvaltning av egendomen. Bilaga 1
26 §
Fordringar och rättigheter upptas efter det företräde som gäller enligt
lag. Ränta och annan biförpliktelse upptas före fordringens
kapitalbelopp, om ej borgenären yrkar annat.
Förrättningskostnadema upptas närmast före exekutionsfordringen.
Fordran eller rättighet upptas även om den är beroende av villkor
eller tvistig. Är panträtt för fordran beroende av att sökt inteckning
beviljas eller är inskrivning av rättighet sökt men ännu ej beviljad,
upptas fordringen eller rättigheten med det företräde som tillkommer
den om inteckningen eller inskrivningen beviljas.
När försäljning har begärts av
förvaltaren i konkurs, anses
konkursboet som sökande utan
förmånsrätt, om ej anslutning har
skett enligt 13 §.
När försäljning har begärts av
förvaltaren i konkurs, anses
konkursboet som sökande utan
förmånsrätt, om ej anslutning har
skett enligt 13 §. Förvaltaren får
dock åberopa den förmånsrätt som
ett ägarhypotek i fastigheten
medför. I juridisk persons konkurs
får förvaltaren begära att
fastigheten säljs för hans fordran
för vård och förvaltning av
fastigheten.
56 §
kronofogdemyndigheten om fortsatt inteck-
6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på
Sådant förordnande av
ningsansvar som avses i
begäran av köparen.
Har fastighet sålts i fall som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra
eller tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt
inteckningsansvar meddelas beträffande gemensam inteckning som
besvärar festigheten endast om festigheten i förhållande till de andra
gemensamt intecknade fastigheterna svarar för hela inteckningen och
den fordran som är förenad med panträtt på grund av inteckningen har
blivit täckt. Om medel som har influtit genom särskild försäljning av
tillbehör utfaller på pantbrevets belopp, får förordnande ej meddelas
beträffande motsvarande del av inteckningen.
Begäran om förordnande enligt
denna paragraf skall framställas
senast vid sammanträdet för köpe-
skillingens fördelning. Därvid
skall pantbrevet inges, om det ej
förut är tillgängligt för kronofog-
demyndigheten.
Begäran om förordnande enligt
denna paragraf skall framställas
senast vid sammanträdet for köpe-
skillingens fördelning eller, när
fastigheten sålts under hand, innan
kronofogdemyndigheten utfärdar
köpebrev. Därvid skall pantbrevet
39
inges, om det ej förut är tillgäng- Prop. 1993/94:191
ligt för kronofogdemyndigheten. Bilaga 1
Vtid som föreskrivs i 45 § gäller
också vid försäljning under hand.
Rätt på grund av ägarhypotek an-
ses ej som fordran.
58 §
Vid försäljning under hand skall
köparen åläggas att svara för alla
fordringar som på grund av pant-
rätt, utmätning eller eljest är
förenade med förmånsrätt i fas-
tigheten och för förrättningskost-
nadema, i den mån ej borgenär
kan erhålla betalning ur andra
tillgängliga medel eller avstår från
förmånsrätt i fastigheten eller
sökanden medger att försäljning
får ske utan att förrättnings-
kostnadema blir täckta. Rätt på
grund av ägarhypotek anses ej
som fordran.
Fordran som är förfallen till betalning skall betalas kontant, om ej
köparen visar att han har avtalat annat med borgenären eller betalning
skall utgå ur särskilt tillgängliga medel. Om ej sökanden har avstått från
täckning av förrättningskostnadema, skall vad som behövs för sådan
täckning betalas kontant.
Före försäljningen upplåten rättighet som grundas på skriftlig
handling skall förbehållas. Förbehåll skall också göras för vaije
upplåten hyresrätt till en bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad
som hyreshusenhet, om hyresgästen har tillträtt lägenheten. I fråga om
sådana rättigheter gäller vad som sägs i 47 §.
Köparen skall lämna handpen-
ning enligt vad som föreskrivs i
35 § i fråga om inrop på auktion.
Återstoden av den kontanta
köpeskillingen skall betalas senast
fyra veckor efter det att köpe-
handling har upprättats. Försum-
mas det, är köpet ogiltigt.
Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning.
Vad som sägs om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning
under hand.
I övrigt bestämmer kronofogdemyndigheten köpevillkoren.
Köparen skall lämna handpen-
ning enligt vad som föreskrivs i
35 § i fråga om inrop på auktion.
Återstoden av den kontanta köpe-
skillingen skall betalas senast tio
veckor efter det att köpehandling
har upprättats. Försummas det, är
köpet ogiltigt.
59 §
En borgenär, vars förmånsbe-
rättigade fordran i fastigheten inte
blir helt täckt av köpeskillingen,
skall tillförsäkras möjlighet att
40
skydda sin fordran genom att själv
köpa fastigheten.
Försäljning sker genom upprättande av köpehandling som underskrivs
av kronofogdemyndigheten och köparen.
Försäljningsvillkoren skall god-
kännas av ägaren. Har försälj-
ningen föregåtts av auktion utan
att därvid godtagbart inrop, har
skett, behovs dock ej godkän-
nande, om försäljningen sker pä
gynnsammare villkor.
Om ägaren ej har godkänt för- Ägaren skall genast underrättas
säljningsvillkoren, skall han genast om försäljningen,
underrättas om försäljningen.
18 kap.
6§
Prop. 1993/94:191
Bilaga 1
Talan får ej föras mot beslut i fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 §.
I samband med talan mot beslut, varigenom föreläggande av vite eller
annan påföljd har tillämpats, får dock prövning av föreläggandets
giltighet påkallas.
Mot beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och ej
rör tredje man får talan föras endast i samband med talan mot det
senare beslutet. Talan får dock foras särskilt på den grund att målet
onödigt uppehålls genom beslutet.
Klagan över sakägarförteckning
får föras endast i samband med
talan mot auktion eller talan mot
beslut om fördelning av influtna
medel.
Sakägarförteckningen får inte
överklagas för sig. Den som kla-
gar över auktionen får också föra
talan mot sakägarförteckningen.
Även den som klagar över beslutet
om fördelning av influtna medel
får föra talan mot sakägarförteck-
ningen.
1. Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.
4. Den nya bestämmelserna om exekutiv försäljning genom under-
handsförfarande - 12 kap. 56 § tredje stycket, 58 § första och fjärde
stycket och 59 § andra och tredje stycket UB - tillämpas när försälj-
ningsuppdraget lämnats efter ikraftträdandet.
4 Riksdagen 1993/94. 1 saml. Nr 191
Härigenom föreskrivs i fråga om förköpslagen (1967:868) att 3 §
skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Prop. 1993/94:191
Bilaga 1
Förköpsrätt får ej utövas, om
1. försäljningen endast avser fas-
tighet, som har en ägovidd un-
derstigande 3000 kvadratmeter
och är bebyggd med friliggande
småhus eller rad- eller kedjehus
om huset är inrättat till permanent
bostad eller bostad för fritidsända-
1. försäljningen endast avser fas-
tighet, som har en ägovidd un-
derstigande 3000 kvadratmeter och
är bebyggd med friliggande
småhus eller rad- eller kedjehus
om huset är inrättat till permanent
bostad eller bostad för fritidsän-
av fastighet samt köparen
äger annan andel i festig-
och denna andel i fastig-
förvärvats på annat sätt än
damål för högst två familjer,
2. staten är säljare,
3. staten eller landstingskommun
är köpare,
4. köparen är säljarens make och
ej heller om köparen eller, när
makar förvärvar gemensamt,
någon av dem är säljarens av-
komling,
5. försäljningen sker exekutivt,
6.
andel
redan
heten
heten
genom gåva.
försäljningen avser endast
av fastighet samt köparen
äger annan andel i festig-
och denna andel i fastig-
förvärvats på annat sätt än
mål för högst två familjer,
2. staten är säljare,
3. staten eller landstingskommun
är köpare,
4. köparen är säljarens make och
ej heller om köparen eller, när
makar förvärvar gemensamt,
någon av dem är säljarens av-
komling,
5. försäljningen sker på exekutiv
auktion,
6. försäljningen avser endast
andel
redan
heten
heten
genom gåva.
Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser
del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid
bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart
innan förköpsrätt utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn till delen,
om denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av
fastighet, fåstighetsbildningsbeslut meddelats.
Första stycket 1 gäller inte inom sådana områden som avses i 1 §
tredje stycket.
Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är utan verkan.
Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.
42
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1975:1132) om förvärv av
hyresfastighet m.m. att i 2 § skall orden "inrop på exekutiv auktion"
bytas ut mot ”exekutiv försäljning” och att 6 och 7 §§ skall äga
motsvarande tillämpning när en exekutiv försäljning skett genom
underhandsförfarande.
Prop. 1993/94:191
Bilaga 1
Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.
43
Härigenom föreskrivs i fråga om jordförvärvslagen (1979:230) att i
3 § skall orden ”inrop på exekutiv auktion" bytas ut mot "exekutiv
försäljning” och att 16 och 17 §§ skall äga motsvarande tillämpning när
en exekutiv försäljning skett genom underhandsförfarande.
Prop. 1993/94:191
Bilaga 1
Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.
44
Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1982:618) om utländska
forvärv av fest egendom m.m. att i 1 kap. 2 § skall orden "inrop på
exekutiv auktion" bytas ut mot ”exekutiv försäljning” och att 3 kap. 1
och 3 §§ skall äga motsvarande tillämpning när en exekutiv försäljning
skett genom underhandsförfarande. Rubriken till 3 kap. ändras till
”Förvärv genom exekutiv försäljning”.
Prop. 1993/94:191
Bilaga 1
Denna lag träder i kraft den dag regeringen bestämmer.
45
Yttranden över rapporten har till Justitiedepartementet avgetts av
Justitiekanslem, Domstolsverket, Datainspektionen, Socialstyrelsen,
Konsumentverket, Statskontoret, Riksrevisionsverket, Rikspolis-
styrelsen, Svea hovrätt, Hovrätten for Övre Norrland, Stockholms
tingsrätt, Riksdagens ombudsmän, Försvarets civilförvaltning, Kammar-
rätten i Göteborg, Hyresnämnden i Malmö, Kronofogdemyndigheterna
i Stockholms, Uppsala, Södermanlands, Östergötlands, Jönköpings,
Kronobergs, Kalmar, Blekinge, Kristianstads, Malmöhus, Hallands,
Göteborgs och Bohus, Älvsborgs, Kopparbergs, Gävleborgs, Väster-
norrlands samt Västerbottens län, Stockholms universitet, Svenska
Kommunförbundet, Landstingsförbundet, Sveriges Advokatsamfund,
Sveriges Föreningsbank, Tjänstemännens Centralorganisation (TCO),
Sveriges Akademikers Centralorganisation (SACO), Landsorga-
nisationen i Sverige (LO), Svenska Arbetsgivareföreningen, Svenska
Bankföreningen, Sparbanksgruppen AB, Sveriges domareförbund,
Föreningen Sveriges Kronofogdar, Finansbolagens Förening, Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO), Sveriges Fastighetsägareförbund,
Hyresgästernas Riksförbund, HSB:s Riksförbund, Sveriges Bostads-
rättsföreningars Centralorganisation (SBC), Svenska Inkassoföreningen
och Advokatfirman Glimstedt.
Prop. 1993/94:191
Bilaga 2
46
Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 13, 56, 57, 58, 59 och
60 §§, samt 18 kap. 6 § utsökningsbalken skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1993/94:191
Bilaga 3
4 kap.
27 §‘
Har domstol eller kronofogdemyndighet festställt att förfellen fordran
skall utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat
luftfertyg, intecknade reservdelar till luftfartyg eller fest egendom anses
egendomen omedelbart utmätt.
Denna verkan förfeller, om ej
försäljning begärs hos kronofogde-
myndigheten inom två månader
från det att beslutet eller utslaget
vann laga kraft.
Denna verkan förfeller, om inte
försäljning begärs hos kronofogde-
myndigheten inom två månader
från det att beslutet eller utslaget
vann laga kraft. Utmätningsverkan
förfaller dessutom om borgenären
hos kronofogdemyndigheten anmä-
ler att han inte kommer att begära
försäljning.
Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt
8 § är behörig att pröva frågan om utmätning. Försäljning av fest egen-
dom skall dock begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där
egendomen finns. Denna myndighet får överlämna målet till en annan
kronofogdemyndighet, om det behövs för att samordna verkställigheten
mot en gäldenär.
12 kap.
13 §
Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i festigheten enligt
6 § 1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979), kan begära att
festigheten säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig
eller styrks. Hör festigheten till konkursbo, har även borgenär, vars
fordran är förenad med panträtt i festigheten, sådan befogenhet.
Förvaltaren i en konkurs kan be-
gära att fastigheten säljs för den
rätt till betalning som följer med
ett ägarhypotek i fastigheten.
Förvaltaren kan också begära att
fastigheten säljs för hans fordran
avseende arvode och sådana kost-
1 Senaste lydelse 1993:893.
47
nader för fastighetens vård under
konkursen som skall utgå ur fastig-
heten, om konkursgäldenären är
en juridisk person.
Vill borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det
hos kronofogdemyndigheten senast två veckor före bevakningssam-
manträdet.
Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i festigheten
enligt 6 § 1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen, har begärt att festig-
heten säljs för hans fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att
frågan om försäljning för annan borgenärs eller konkursboets räkning
förfeller.
Prop. 1993/94:191
Bilaga 3
I fråga om rätt att utlösa den
som har anslutit sig enligt första
stycket tillämpas bestämmelserna i
12 §.
I fråga om rätt att lösa ut den
som har anslutit sig enligt första
eller andra stycket tillämpas
bestämmelserna i 12 §.
56 §
Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteck-
ningsansvar som avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på be-
gäran av köparen.
Har fastighet sålts i fell som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra
eller tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt inteck-
ningsansvar meddelas beträffande gemensam inteckning som besvärar
festigheten endast om festigheten i förhållande till de andra gemensamt
intecknade fastigheterna svarar för hela inteckningen och den fordran
som är förenad med panträtt på grund av inteckningen har blivit täckt.
Om medel som har influtit genom särskild försäljning av tillbehör ut-
faller på pantbrevets belopp, får förordnande ej meddelas beträffande
motsvarande del av inteckningen.
Begäran om förordnande enligt
denna paragraf skall framställas
senast vid sammanträdet för köpe-
skillingens fördelning. Därvid
skall pantbrevet inges, om det ej
förut är tillgängligt för krono-
fogdemyndigheten.
Begäran om förordnande enligt
denna paragraf skall framställas
senast vid sammanträdet för
köpeskillingens fördelning eller,
vid försäljning under hand, innan
kronofogdemyndigheten utfärdar
köpebrev. Därvid skall pantbrevet
inges, om det inte redan är
tillgängligt for kronofogdemyndig-
heten.
57 §
Utmätt fastighet får säljas under
hand, om försäljning i sådan
ordning jinnes mera ändamålsenlig
än försäljning på auktion och det
är tillförlitligt utrett vilka ford-
ringar och rättigheter som belastar
festigheten.
En utmätt fastighet får säljas
under hand, om en försäljning i
sådan ordning bedöms vara mer
ändamålsenlig än försäljning på
auktion och det är tillförlitligt
utrett vilka fordringar och rättig-
heter som belastar festigheten. Vid
bedömningen av om en försäljning Prop. 1993/94:191
under hand är mer ändamålsenlig Bilaga 3
skall särskilt beaktas förutsätt-
ningarna för att därigenom erhålla
en högre köpeskilling för
fastigheten än vid försäljning på
auktion.
Innan fastigheten bjuds ut till Fastigheten får inte säljas under
försäljning under hand skall hand om en inskriven rättighet har
ägaren och sökanden beredas sämre rätt än en fordran som är
tillfälle att yttra sig. förenad med panträtt om ford-
ringen inte täcks av köpe-
skillingen. Försäljning får dock
ske om innehavare av sådan
fordran samtycker till en sådan
försäljning. En fastighet som är
gemensamt intecknad med annan
fastighet får inte säljas under
hand.
58
Vid försäljning under hand skall
köparen åläggas att svara för alla
fordringar som på grund av pant-
rätt, utmätning eller eljest är före-
nade med förmånsrätt i fastigheten
och för förrättningskostnadema, i
den mån ej borgenär kan erhålla
betalning ur andra tillgängliga
medel eller avstår från förmånsrätt
i fastigheten eller sökanden med-
ger att försäljning får ske utan att
förrättningskostnadema blir täck-
ta. Rätt på grund av ägarhypotek
anses ej som fordran.
Fordran som är förfallen till
betalning skall betalas kontant, om
ej köparen visar att han har
avtalat annat med borgenären
eller betalning skall utgå ur sär-
skilt tillgängliga medel. Om ej
sökanden har avstått från täckning
av förrättningskostnadema, skall
vad som behövs för sådan täckning
betalas kontant.
§2
Vid försäljning under hand skall
en sakägarförteckning upprättas.
Därvid tillämpas 25 och 26 §§, 27
§ första och tredje styckena, 28 §,
29 § första stycket 1 - 3, 29 §
andra och tredje styckena samt
31 §.
/ fråga om försäljningen och vill-
koren för denna tillämpas 32 och
34 §§, 37 § första stycket, 38 §
första stycket samt 40 §.
2 Senaste lydelse 1990:1388.
49
Före försäljningen upplåten
rättighet som grundas på skriftlig
handling skall förbehållas. Förbe-
håll skall också göras för varje
upplåten hyresrätt till en bostads-
lägenhet i en fastighet, som är
taxerad som hyreshusenhet, om
hyresgästen har tillträtt lägenhe-
ten. I fråga om sådana rättigheter
gäller vad som sägs i 47 §.
Köparen skall lämna handpen-
ning enligt vad som föreskrivs i
35 § i fråga om inrop på auktion.
Återstoden av den kontanta köpe-
skillingen skall betalas senast fyra
veckor efter det att köpehandling
har upprättats. Försummas det, är
köpet ogiltigt.
Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning.
Vad som sägs om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning
under hand.
I övrigt bestämmer kronofogde-
myndigheten köpevillkoren.
Före försäljningen upplåten
rättighet som grundas på skriftlig
handling skall förbehållas. Förbe-
håll skall också göras för vaije
upplåten hyresrätt till en bostads-
lägenhet i en fastighet, som är
taxerad som hyreshusenhet, om
hyresgästen har tillträtt lägenhe-
ten. I fråga om sådana rättigheter
gäller 47 §.
Köparen skall lämna handpen-
ning enligt vad som föreskrivs i
35 §. Återstoden av den kontanta
köpeskillingen skall betalas senast
tio veckor efter det att köpehand-
lingen upprättades. Försummas
det, är köpet ogiltigt.
Prop. 1993/94:191
Bilaga 3
Bestämmelserna i 45 § om vissa
rättsföljder och 56 § första stycket
om fortsatt inteckningsansvar
gäller även vid försäljning under
hand.
59
Försäljningen sker genom upp-
rättande av köpehandling som un-
derskrivs av kronofogdemyndig-
heten och köparen.
Försäljningsvillkoren skall god-
kännas av ägaren. Har försälj-
ningen föregåtts av auktion utan
att därvid godtagbart inrop har
skett, behövs dock ej godkännan-
de, om försäljningen sker på gynn-
sammare villkor.
Om ägaren ej har godkänt för-
säljningsvillkoren, skall han genast
underrättas om försäljningen.
§
Innan fastigheten bjuds ut till
försäljning under hand skall äga-
ren och sökanden ges tillfälle att
yttra sig. Innehavare av sådana
fordringar och rättigheter som
avses i 25 § första stycket skall
delges en underrättelse om försälj-
ningen och samtidigt uppmanas att
inom viss tid anmäla sin rätt till
kronofogdemyndigheten.
En borgenär vars fordran är fö-
renad med panträtt i fastigheten
skall, om fordringen inte blir täckt
av erbjuden köpeskilling, ges
tillfälle att köpa fastigheten till ett
pris som överstiger den erbjudna
köpeskillingen.
50
Har köparen fullgjort sin betal-
ningsskyldighet enligt 58 § fjärde
stycket och har försäljningen vun-
nit laga kraft, utfärdar kronofogde-
myndigheten köpebrev.
Bestämmelserna i 48 § gäller också i fråga om försäljning under
hand.
60 §
Om inte något annat följer av
58 § bestämmer kronofogdemyn-
digheten köpevillkoren.
Försäljningen sker genom att en
särskilt upprättad köpehandling
skrivs under av kronofogdemyndig-
heten och köparen.
Ägaren skall genast underrättas
om försäljningen.
När köparen har
betalningsskyldighet
fjärde stycket och
vunnit laga kraft, skall kronofog-
demyndigheten utfärda köpebrev.
fullgjort sin
enligt 58 §
försäljningen
Prop. 1993/94:191
Bilaga 3
18 kap.
6 §3
Ett beslut i en fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 § får inte över-
klagas. I samband med att ett beslut överklagas, genom vilket föreläg-
gande av vite eller annan påföljd har tillämpats, får dock prövning av
föreläggandets giltighet påkallas.
Ett beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och
inte rör tredje man får överklagas endast i samband med överklagande
av det senare beslutet. Beslutet får dock överklagas särskilt på den
grund att målet onödigt uppehålls genom beslutet.
En sakägarförteckning får över-
klagas endast i samband med att
en auktion eller ett beslut om för-
delning av influtna medel över-
klagas.
En sakägarförteckning får över-
klagas endast i samband med att
den exekutiva försäljningen eller
beslutet om fördelningen av in-
flutna medel överklagas.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
3 Senaste lydelse 1993:516.
51
Härigenom föreskrivs att 6 kap. 12 § jordabalken1 skall ha följande
lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Prop. 1993/94:191
Bilaga 3
Avser inteckning endast en fas-
tighet och säljs denna exekutivt, är
inteckningen, sedan försäljningen
vunnit laga kraft och köpe-
skillingen betalats, utan verkan till
belopp som enligt sakägarför-
teckningen inte täcks av köpe-
skillingen, behållen avkastning
eller andra influtna medel, om inte
kronofogdemyndigheten förordnat
om fortsatt inteckningsansvar. Har
medel influtit genom särskild för-
säljning av tillbehör, är inteckning
utan verkan till belopp som ur
medlen utfallit på pantbrevets be-
lopp.
6 kap.
12 §2
Avser inteckning endast en fas-
tighet och säljes denna på exekutiv
auktion, är inteckningen, sedan
auktionen vunnit laga kraft och
köpeskillingen betalats, utan
verkan till belopp som enligt sak-
ägarförteckningen icke täckes av
köpeskillingen, behållen avkast-
ning eller andra influtna medel,
om ej kronofogdemyndigheten för-
ordnat om fortsatt intecknings-
ansvar. Har medel influtit genom
särskild försäljning av tillbehör, är
inteckning utan verkan till belopp
som ur medlen utfallit på
pantbrevets belopp.
Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exe-
kutiv auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket
motsvarande tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarför-
teckningar, förlorar inteckningen sin verkan, om ej kronofogde-
myndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar. Säljes endast
någon eller några av fastigheterna, blir inteckningen såvitt angår försåld
fastighet helt utan verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om
fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fostighet utan verkan
till den del medel utfallit på pantbrevets belopp.
Säljes fastighet exekutivt under
hand, är inteckning i fastigheten
utan verkan till belopp som ur me-
del, vilka influtit genom särskild
försäljning av tillbehör, utfallit på
pantbrevets belopp.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
1 Balken omtryckt 1971:1209.
2 Senaste lydelse 1981:784.
52
Prop. 1993/94:191
Bilaga 3
Härigenom föreskrivs att 8 kap. 6 § konkurslagen (1987:672) skall ha
följande lydelse.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Om fäst egendom finns i boet, får förvaltaren begära att den säljs
exekutivt. Egendomen får också säljas på annat sätt, om förvaltaren an-
ser att det är fördelaktigare för boet.
Har en exekutiv auktion hållits på fest egendom som hör till boet
utan att någon försäljning har kommit till stånd, behöver förvaltaren in-
te vidta ytterligare åtgärder for egendomens försäljning. Har någon
exekutiv auktion inte ägt rum men finns det anledning att anta att en
sådan auktion inte kommer att leda till försäljning, behöver förvaltaren
inte vidta någon åtgärd för att sälja egendomen, om samtycke till det
har lämnats av de borgenärer som i konkursen kan göra gällande
fordringar som skall utgå med särskild förmånsrätt ur egendomen.
Har en exekutiv auktion blivit
utlyst på boets festa egendom,
skall förvaltaren före bevaknings-
sammanträdet avlämna den behåll-
ning som under konkursen
uppkommit av egendomen. Behåll-
ning som inte avlämnas före
bevakningssammanträdet skall, om
egendomen säljs, avlämnas före
tillträdesdagen och i annat fell
innan utdelning sker i konkursen.
Har en exekutiv auktion blivit
utlyst på boets festa egendom,
skall förvaltaren före bevaknings-
sammanträdet avlämna den be-
hållning som under konkursen
uppkommit av egendomen. Be-
hållning som inte avlämnas före
bevakningssammanträdet skall, om
egendomen säljs, avlämnas före
tillträdesdagen och i annat fell
innan utdelning
Vid försäljning
behållningen
tillträdesdagen.
Förvaltaren skall även senast vid bevakningssammanträdet anmäla
arvode, andra kostnader och sådana fordringar som kan göras gällande
i konkursen och som bör beaktas vid försäljning av egendomen. När
förvaltaren gör en anmälan på en borgenärs vägnar, skall han skriftligen
underrätta denne om det.
sker i konkursen.
under hand skall
avlämnas före
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
53
Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1994-03-03
Närvarande: f.d. regeringsrådet Bengt Hamdahl, justitierådet Bo
Svensson, regeringsrådet Arne Baekkevold.
Enligt en lagrådsremiss den 24 februari 1994 (Justitiedepartementet) har
regeringen beslutat inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om
ändring i utsökningsbalken, m.m.
Förslagen har inför Lagrådet föredragits av hovrättsassessorn Johan
Kvart.
Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.
Prop. 1993/94:191
Bilaga 4
54
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 10 mars 1994
Prop. 1993/94:191
Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden
B. Westerberg, Friggebo, Laurén, Hörnlund, Olsson, Dinkelspiel,
Thurdin, Hellsvik, Björck, Davidson, Könberg, Odell, Lundgren,
Unckel, P. Westerberg, Ask
Föredragande: statsrådet Hellsvik
Regeringen beslutar proposition 1993/94:191 Exekutiv försäljning av
fäst egendom.
55
gotab 46166, Stockholm 1994