Utskottet behandlar i detta betänkande förslagen i proposition
1993/94:199 om ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. och fyra
motioner som väckts med anledning av propositionen. I
betänkandet behandlas också förslaget i proposition 1993/94:239
om fortsatt giltighet av lagen om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt. Slutligen behandlas motioner som berör den
fastighetsrättsliga lagstiftningen och som väckts under den
allmänna motionstiden.
Utskottet tillstyrker regeringens förslag utom i följande
avseenden. Utskottet föreslår när det gäller den s.k.
passivitetsregeln att hyresgästen bör ges en tid av två månader
i stället för föreslagna sex veckor för att motsätta sig
hyresvärdens begäran om hyreshöjning. Vidare föreslår utskottet
att det införs en ny bestämmelse i 12 kap. jordabalken med
innebörd att dröjsmål med betalningen av hyreshöjningen i
passivitetsfallet inte skall kunna leda till att hyresgästen
skiljs från sin lägenhet under de tre första månaderna efter det
att hyran började gälla och under tiden därefter om hyran är
föremål för prövning.
Utskottet föreslår slutligen att riksdagen med anledning av en
motion gör ett tillkännagivande om överväganden beträffande
förbudet mot dubbelupplåtelse i bostadsrättslagen. Övriga
motioner avstyrks.
13 reservationer, ett särskilt yttrande samt en meningsyttring
har bifogats betänkandet.
Propositionerna
Regeringen har i proposition 1993/94:199 föreslagit riksdagen
att
dels anta regeringens förslag till
1. lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304),
2. lag om ändring i jordabalken,
3. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531),
4. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792),
5. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),
6. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder,
7. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol,
8. lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m.,
dels godkänna vad i propositionen förordats om
hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen av
ombyggnader av hyreshus (avsnitt 5.3.2).
Regeringen har i proposition 1993/94:239 föreslagit att
riksdagen antar regeringens förslag till lag om fortsatt
giltighet av lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med
kooperativ hyresrätt.
Motionerna m.m.
I betänkandet behandlas
dels de under allmänna motionstiden 1994 väckta motionerna
1993/94:Bo221 av Lars Stjernkvist m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om behovet av att självkostnadsprincipen
förtydligas och att de kommunala bostadsföretagen får behålla
sin prisdämpande roll i bruksvärdesregeln,
1993/94:Bo225 av Ingvar Eriksson och Carl G Nilsson (m) vari
yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om bosparande och ägarlägenheter (yrkandet i
den del det avser bosparande har behandlats i betänkande
1993/94:BoU15).
1993/94:Bo250 av Ian Wachtmeister m.fl. (nyd) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om omvandling av hyresrätter till
ägarlägenheter och om att regeringen skyndsamt lägger en
proposition om genomförande av ägarlägenheter,
11. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att utreda förutsättningar för en mer
rättvis hyressättning,
1993/94:Bo401 av Mikael Odenberg (m) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om partiellt slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse i 4 kap.
3 § bostadsrättslagen.
1993/94:Bo404 av Olle Schmidt (fp) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om införande av minoritetsskydd för kabel-TV-installation och
-abonnemang i bostadsrättslagen.
1993/94:Bo408 av Hans Göran Franck m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att förslag bör framläggas om
förbättringar av hyreslagen i enlighet med Hyreslagsutredningens
betänkande i de delar där så inte tidigare skett,
2. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna att
den bör överväga de förslag till åtgärder som ingetts i
forskningsrapporten "Vräka i laga ordning",
3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om att åtgärder bör vidtas för att möjliggöra
hyressänkningar,
4. att riksdagen hos regeringen begär att Socialstyrelsen får
i uppdrag att utarbeta fungerande och verksamma anvisningar för
socialtjänsten så att denna kan bestå enskilda med stöd och
rådgivning, som förhindrar vräkningar.
1993/94:Bo409 av Anders G Högmark och Jan-Olof Franzén (m)
vari yrkas att riksdagen som sin mening ger regeringen till
känna vad i motionen anförts om behovet av en översyn av
expropriationslagen i syfte att stärka enskild äganderätt.
1993/94:Bo411 av Rose-Marie Frebran och Roland Lében (kds)
vari yrkas att riksdagen hos regeringen begär förslag till lag
om lägenhetsrätt.
1993/94:Bo413 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas att
riksdagen hos regeringen begär att den återkommer med förslag om
hur bruksvärdessystemet skall utvecklas.
1993/94:Bo414 av Marianne Carlström m.fl. (s) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om åtgärder för att minska antalet vräkningar.
1993/94:Bo415 av Martin Nilsson (s) vari yrkas att riksdagen
som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts
om behovet av ökade krav på köpare av hyreshus.
1993/94:Bo416 av Birgitta Carlsson (c) vari yrkas att
riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad i
motionen anförts om full ersättning vid intrång i den enskilda
äganderätten.
dels de med anledning av proposition 1993/94:199 väckta
motionerna
1993/94:Bo28 av Lars Werner m.fl. (v) vari yrkas att riksdagen
avslår proposition 1993/94:199 Ändringar i
hyresförhandlingslagen m.m.
1993/94:Bo29 av Oskar Lindkvist m.fl. (s) vari yrkas att
riksdagen avslår proposition 1993/94:199 samt begär att
regeringen återkommer till riksdagen med ett nytt förslag till
hyresförhandlingslag.
1993/94:Bo30 av Sinikka Bohlin m.fl. (s) vari yrkas
1. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om hyresgästorganisations ställning,
2. att riksdagen med avslag på proposition 1993/94:199
beslutar att hyresgästorganisation har rätt att ta ut
förhandlingsersättning,
3. att riksdagen beslutar att lagkravet om lika hyra för
likvärdiga lägenheter skall gälla,
4. att riksdagen beslutar att endast en förhandlingsordning
skall kunna gälla i samma hus eller förvaltningsenhet,
5. att riksdagen beslutar att bruksvärdeshyran skall gälla som
hyrestak vid nyupplåtelse,
6. att riksdagen beslutar att avslå proposition 1993/94:199
vad avser ny regel i hyreslagen om passivt godkännande av
hyreshöjningar,
7. att riksdagen beslutar att regler om hyresgästinflytande
vid ombyggnad och upprustning införs i hyresförhandlingslagen,
8. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad
i motionen anförts om genomförandet av lagändringen.
1993/94:Bo31 av Jan Sandberg (m) vari yrkas att riksdagen som
sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om
hänsyn till kommunala subventioner vid bestämmande av
bruksvärdeshyra.
Företrädare för Hyresgästernas Riksförbund och SABO, Sveriges
Allmännyttiga bostadsföretag har muntligen och i skrivelser
lämnat synpunkter i ärendet. AB Stockholmshem och Stockholms
Fastighetsägareförening har i skrivelser också lämnat synpunkter
i ärendet.
Gällande hyresförhandlingssystem
Förhandlingsordning
I hyresförhandlingslagen finns regler om förutsättningarna och
formerna för kollektiva hyresförhandlingar för
bostadslägenheter. Hyresförhandlingar kan bedrivas mellan å ena
sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av
fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem och å andra
sidan organisation av hyresgäster. Grundvalen för
förhandlingarna är en förhandlingsordning (1 §). Saknas
förhandlingsordning får hyresgästen förhandla direkt med
hyresvärden. Sådana direkta förhandlingar regleras i 54 §
hyreslagen. Med benämningen hyreslagen avses bestämmelserna om
hyra, som finns i 12 kap. jordabalken.
En förhandlingsordning skall normalt omfatta samtliga
bostadslägenheter i ett eller flera hus (3 §). Om någon av
parterna begär en förhandlingsordning men avtal inte kan
träffas, kan frågan hänskjutas till hyresnämnden.
Det får inte finnas mer än en förhandlingsordning för ett hus
(4 §). Genom avtalet om förhandlingsordning tillförsäkras
parterna rätt att så länge avtalet gäller påkalla och föra
förhandlingar rörande hyror m.m. i den eller de fastigheter som
avses med avtalet. Hyresvärden har vidare en skyldighet att
påkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om bl.a.
höjning av hyran för en lägenhet (5 §).
Förhandlingsöverenskommelser
Hyresförhandlingslagen reglerar också formerna för
förhandlingsöverenskommelser. Förhandlingsöverenskommelser
kallas de avtal som träffas efter förhandling enligt lagen. De
förhandlande parterna är naturligtvis bundna av dessa. Men även
den enskilda hyresgästen blir bunden av sådana
förhandlingsöverenskommelser om det finns en förhandlingsklausul
i hyreskontraktet som hänvisar till förhandlingsordningen (2 §).
I förhandlingsöverenskommelse om hyra skall lika stora
lägenheter i ett hus åsättas samma hyra om det inte med hänsyn
till lägenheternas beskaffenhet och övriga omständigheter kan
anses föreligga skillnader mellan dem i fråga om bruksvärdet
(21 §). Bestämmelsen har tillkommit för att oorganiserade
hyresgäster inte skall missgynnas. Genom
förhandlingsöverenskommelse får bestämmas att i hyran för
samtliga lägenheter skall ingå visst belopp som skall utgöra
ersättning till hyresgästorganisationen för dess
förhandlingsarbete (20 §). Den regeln har motiverats med att
alla som drar nytta av förhandlingsarbetet också bör bidra med
visst belopp.
Om den enskilde hyresgästen är missnöjd med träffade
förhandlingsöverenskommelser har han rätt att inom viss tid hos
hyresnämnden ansöka om ändring såvitt avser den egna lägenheten
(22 §).
Ändring av hyresvillkor enligt hyreslagen
För ändring av hyresvillkor utanför det kollektiva
förhandlingssystemet gäller hyreslagens regler. Både hyresvärd
och hyresgäst kan begära hyresnämndens prövning av avtalade
hyresvillkor. Enligt 54 § hyreslagen skall hyresvärden eller
hyresgästen, om han vill att hyresvillkoren skall ändras,
skriftligen meddela motparten detta. Om överenskommelse inte kan
träffas, har han rätt att tidigast en månad efter att
meddelandet lämnats till motparten hos hyresnämnden ansöka om
ändring av hyresvillkoren. En ändring kan därefter komma till
stånd först efter viss tid (55 a §).
Hyresgästinflytandet vid ombyggnad och upprustning
Regler om hyresgästinflytande finns bl.a. i
bostadssaneringslagen (1973:531), som infördes 1974 i syfte att
stärka hyresgästernas ställning och deras besittningsskydd.
Hyresgästerna har genom lagen ett bestämmande inflytande över
upprustning som går längre än lägsta godtagbara standard.
Däremot kan hyresgästerna inte förhindra upprustning upp till
den standardnivån. Hyresgästinflytandet utövas kollektivt.
Rätten att företräda hyresgästerna tillkommer i första hand den
organisation som har förhandlingsordning.
Regler om hyresgästinflytande vid ombyggnad finns vidare i
plan- och bygglagen (1987:10). Bygglov får bl.a. inte beviljas
för bygglovspliktiga åtgärder som inte behövs för att
bostadslägenheten skall uppnå lägsta godtagbara standard om
hyresgästorganisationen motsätter sig åtgärderna (8 kap. 31 §).
Hyresnämnden kan dock medge ombyggnadsåtgärderna.
Förordningen (1991:1933) om statligt räntebidrag för ny- och
ombyggnad av bostäder samt förordningen (1992:986) om statlig
bostadsbyggnadssubvention innehåller också bestämmelser om
hyresgästinflytande i ombyggnadsfall. Vid ombyggnad av hyreshus
som omfattas av en förhandlingsordning är en förutsättning för
statligt stöd att husägaren har gett hyresgästorganisationen
tillfälle att yttra sig över ombyggnadens art och omfattning.
Förslag i proposition 1993/94:199
Rätt för hyresgäster att stå utanför hyresförhandlingssystemet
Av det kollektiva hyresförhandlingssystemet följer att en
hyresgästorganisation med bindande verkan kan träffa avtal med
hyresvärden om hyran för bostadslägenheterna i ett hus utan att
de enskilda hyresgästerna gett något uppdrag till
organisationen. Regeringens förslag till ändring i
hyresförhandlingslagen har till syfte att ge hyresgästerna en
mera central roll i systemet än vad de har i dag. Den enskilde
hyresgästen föreslås ensam få avgöra om han själv skall
förhandla om sina hyresvillkor eller om han skall låta en
hyresgästorganisation göra det.
Hyresgästen föreslås få bestämma om hans bostadslägenhet skall
omfattas av en förhandlingsordning eller inte. Enligt
regeringens förslag bör en förhandlingsordning knytas till de
lägenheter, för vilka det finns ett hyreskontrakt som innehåller
en förhandlingsklausul som hänvisar till förhandlingsordningen.
Hyresgästen skall i princip själv bestämma om han vill ha en
sådan i sitt kontrakt eller inte. En hyresvärd bör enligt
propositionen endast undantagsvis kunna förhindra detta. Ett
sådant undantag skulle enligt propositionen kunna vara om en
hyresgäst av okynne eller liknande upprepade gånger har fått en
klausul införd och slopad. Innehåller hyreskontraktet en
förhandlingsklausul omfattas lägenheten av den
förhandlingsordning till vilken klausulen hänvisar. Hyresgästen
blir genom förhandlingsklausulen bunden av de
förhandlingsöverenskommelser som en hyresgästorganisation och en
hyresvärd ingår.
Om hyresgästen väljer att stå utanför förhandlingssystemet får
han själv förhandla med hyresvärden om sin hyra. I syfte att
förenkla dessa förhandlingar mellan hyresvärd och de enskilda
hyresgästerna föreslås i propositionen en särskild
avtalskonstruktion för avtal om höjning av hyran.
Enligt regeringsförslaget skall en hyresvärd kunde skicka ett
skriftligt meddelande innehållande vissa i lagförslaget angivna
uppgifter om hyreshöjning. Om hyresgästen inte inom sex veckor
motsätter sig hyreshöjningen skall ett nytt avtal anses ha
träffats. I de fall hyresavtal träffats genom hyresgästens
passivitet föreslås en bestämmelse som skall ge hyresgästen
möjlighet att få hyrans skälighet prövad i hyresnämnden från den
tidpunkt då den nya hyran började gälla, dock under
förutsättning att ansökningen gjorts inom tre månader från den
dag då den nya hyran började gälla. Hyresnämnden ges således
möjlighet att i detta fall ändra hyresvillkoret retroaktivt.
Innan hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden måste han
först i enlighet med bestämmelserna i 54 § begära
villkorsändring hos hyresvärden och ge denne tillfälle till
förhandling. Först därefter kan frågan föras till hyresnämnden
för prövning.
Flera förhandlingsordningar
Enligt regeringens förslag bör det även finnas möjligheter för
den enskilde hyresgästen att välja mellan flera
hyresgästorganisationer.
Förbudet mot flera förhandlingsordningar i samma hus bör enligt
förslaget tas bort. Det innebär således att två eller flera
organisationer kan bedriva kollektiva förhandlingar samtidigt
för ett visst hus. För att en hyresgästorganisation skall ha
rätt till förhandlingsordning bör enligt propositionen krävas
att organisationen åtnjuter ett påtagligt stöd bland
hyresgästerna.
Skälen för denna nyordning är bl.a. principiella. Det anses
inte rimligt att en organisation som konkurrerats ut av en annan
organisation inte skall kunna ha kvar sin förhandlingsrätt ens
för sina medlemmar i huset. Vidare ses det som positivt att det
skapas förutsättning för en ökad konkurrens mellan
hyresgästorganisationerna, vilket enligt propositionen bör vara
till gagn för hyresgästerna.
När det gäller förhandlingar beträffande angelägenheter som
kräver gemensamma lösningar antas i propositionen att intresset
är sådant att lösningar uppnås i samförstånd. Några särskilda
regler föreslås därför inte.
Flera förhandlingsordningar kan få betydelse för hur
hyressättningen ser ut i ett hus. Enligt nuvarande regler skall
samma hyra bestämmas för likvärdiga lägenheter i ett hus. Genom
regeringens förslag blir frågan om likställighet såvitt avser
hyrans storlek beroende av vilken förhandlingsordning som
gäller. De lägenheter som omfattas av samma förhandlingsordning
och som ur bruksvärdessynpunkt är likvärdiga skall ha samma
hyra. Även förhandlingsersättningen, varom mera nedan, skall
bestämmas lika för de bostadslägenheter som omfattas av samma
förhandling.
Förhandlingsersättningen
Bestämmelserna om förhandlingsersättning gäller enligt
hyresförhandlingslagen samtliga lägenheter som omfattas av en
förhandlingsordning. Någon materiell ändring föreslås inte.
Överenskommelser om förhandlingsersättning kan träffas och
ersättning tas ut av de hyresgäster som har en
förhandlingsklausul och således omfattas av en
förhandlingsordning. Hyresgäster, som inte är med i det
kollektiva systemet, omfattas inte av en sådan överenskommelse.
Dessa skall genom ett förslag till lagändring i hyreslagen --
utformat som ett undantag från bruksvärdesregeln -- ha rätt att
få sin hyra sänkt med ett belopp som motsvarar
förhandlingsersättningen. En sådan lagregel krävs eftersom
förhandlingsersättningen knappast ger utslag på
bruksvärdeshyran. En hyresgäst som lämnar systemet har
åtminstone tills vidare den hyra som förhandlats fram, minskad
med förhandlingsersättningen. På samma sätt kan hyran påverkas
om hyresgästen byter hyresgästorganisation och den har träffat
överenskommelse om ett annat belopp.
Hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning
Reglerna om upprustningsåläggande i bostadssaneringslagen
föreslås flyttas över till hyreslagen med de ändringarna att
endast den enskilde hyresgästen kan ansöka om
upprustningsgföreläggande och att det kan avse endast den egna
lägenheten.
Vidare föreslås att en förbättringsåtgärd som hyresvärden
utfört i en hyresgästs lägenhet i vissa fall inte skall beaktas
vid en bruksvärdesprövning. Bestämmelsen tar sikte på sådana
ombyggnadsåtgärder som går längre än lägsta godtagbara standard
och som uppenbart inte är motiverade av boendehänsyn. För att
åtgärderna skall kunna beaktas vid hyressättning bör enligt
propositionen krävas att hyresgästen godkänt ombyggnadsarbetena.
Utförs åtgärder som innebär en överstandard mot hyresgästens
vilja och utan hyresnämndens godkännande är hyresvärden, så
länge hyresförhållandet består och längst under en tioårsperiod,
förhindrad att få någon ersättning genom hyreshöjning. Om
bostadslägenheten omfattas av det kollektiva
förhandlingssystemet kan en hyresgästorganisation åta sig att
för hyresgästens räkning ta ställning till ombyggnadsåtgärder.
Motioner väckta med anledning av proposition 1993/94:199
I två motioner, Bo29 (s) och Bo28 (v) yrkas avslag på
propositionen i sin helhet. S-motionärerna anser att dagens
ordning, där hyrorna fastställs av självständiga parter är bra.
De medger dock att det finns brister i systemet. Bl.a. anser de
att det bör skapas bättre möjligheter inte bara för fler
föreningar att organisera de boende, utan även för att
underlätta för enskilda hyresgäster att själva förhandla.
Motionärerna framhåller dock att frihet för den enskilde inte
får innebära möjlighet att hyra ut till högstbjudande. Kritiken
mot regeringens förslag riktas bl.a. mot att det öppnar för
marknadshyror vid inflyttning i tomma lägenheter, att
fastighetsägaren kan hyra ut till högstbjudande och att hyror
för likvärdiga lägenheter tillåts bli olika. Även den s.k.
passivitetsregeln kritiseras. Dessutom anses förslaget utgöra
ett hot mot hyresgästernas möjligheter att påverka andra
gemensamma angelägenheter än hyran. Slutsatsen blir enligt
motionen att regeringens förslag bör avslås och att regeringen
bör ges i uppdrag att återkomma till riksdagen med ett nytt
förslag till hyresförhandlingslag.
Avslagsyrkandet i v-motionen motiveras med att det
regeringsförslag som lagts fram tillkommit -- inte för att
dagens system fungerar dåligt -- utan av ideologiska skäl.
Förslaget anses stå långt från verkligheten. Varken effekterna
av förslaget eller viljan hos de berörda att genomföra
ändringarna har enligt motionen analyserats.
Ytterligare två motioner har väckts med anledning av
regeringens förslag till lag om ändring i hyresförhandlingslagen
m.m. I motion Bo30 (s) tas upp vissa enskildheter i regeringens
förslag. I motion Bo31 (m) behandlas en fråga som berör
bruksvärdeshyran.
Utskottet
Inledning
I det följande behandlar utskottet förslaget till ändringar i
hyresförhandlingslagen (1978:304) m.m. jämte motionerna samt
regeringens förslag till fortsatt giltighet av lagen om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt.
Under rubriken Övriga frågor behandlas motioner, som väckts
under den allmänna motionstiden och som rör frågor om
fastighetsrättslig lagstiftning.
Avslag på proposition 1993/94:199
Ett viktigt syfte med regeringens förslag till ändringar i
hyresförhandlingslagen m.m. är att ge den enskilde hyresgästen
större möjligheter än i dag att själv bestämma vem som skall
förhandla om hans hyra. Förhandlingsordningen föreslås därför
knytas till en bostadslägenhet, för vilken det finns ett
hyresavtal som innehåller en förhandlingsklausul. Det val som
hyresgästen har att göra är om han vill ha en
förhandlingsklausul i sitt hyreskontrakt eller inte och till
vilken förhandlingsordning -- om det finns flera i huset -- den
skall hänvisa. Genom förhandlingsklausulen ger hyresgästen i
uppdrag till hyresgästorganisationen att förhandla om bl.a.
hyran för hans lägenhet. Samtidigt förbinder han sig att betala
de hyreshöjningar som kommer att träffas genom en
förhandlingsöverenskommelse.
Genom att hyresgästen i princip själv får bestämma om han vill
ha en förhandlingsklausul i sitt hyreskontrakt eller inte och --
om flera förhandlingsordningar gäller -- välja vilken han vill
ansluta sig till, uppfylls ett viktigt och principiellt mål. Den
som inte vill förhandla själv om sin hyra kan inordnas i det
kollektiva förhandlingssystemet på samma sätt som i dag.
Hyresgästorganisationen förhandlar, liksom i gällande ordning,
för alla bostadslägenheter där det finns ett hyreskontrakt som
innehåller en förhandlingsklausul, som hänvisar till
förhandlingsordningen.
Utskottet anser i likhet med regeringen att starka
principiella skäl talar för att en valfrihet för hyresgästerna
införs i lagstiftningen. Förslaget tillgodoser detta syfte. Vad
som anförts i motionerna Bo29 (s) och Bo28 (v) i denna fråga och
övriga invändningar i motionerna utgör enligt utskottets mening
inte skäl för avslag på förslaget om ändringar i
hyresförhandlingslagen m.m. i dess helhet. Motionerna
avstyrks.
I det följande kommer utskottet att behandla enskilda delar i
propositionsförslaget samt motionerna Bo30 (s) och Bo31 (m). Vad
i den förstnämnda motionen föreslagits har delvis motivledes
tagits upp också i motion Bo29 (s). Tre motioner från den
allmänna motionstiden om bruksvärdessystemet kommer att
behandlas i detta sammanhang.
Hyresgästorganisationernas ställning
Propositionen innehåller ingen ändring i den inledande
bestämmelsen i hyresförhandlingslagen om parternas rätt till
förhandlingsordning. Förhandlingsordningen kommer emellertid att
få en annan omfattning genom regeringens förslag. I rådande
system omfattar en förhandlingsordning samtliga
bostadslägenheter i ett eller flera hus, om inte viss lägenhet
undantagits. Genom förslaget kommer förhandlingsordningen att
omfatta en bostadslägenhet i ett hus endast om hyresavtalet för
lägenheten innehåller en förhandlingsklausul som hänvisar till
den.
Motion Bo30 (s) yrkande 1 tar upp frågan om
hyresgästorganisationerna skall tvingas till att förhandla för
oorganiserade hyresgäster. Från principiell synpunkt
ifrågasätter motionärerna om en hyresgästorganisation skall
behöva acceptera att en hyresgäst kan träffa avtal med
hyresvärden om att en hyresgästorganisation skall förhandla om
hyresvillkoren för hans räkning utan att organisationen
tillfrågas. Enligt motionen måste det vara frivilligt för en
hyresgästorganisation att förhandla för andra än sina medlemmar.
Motionärerna föreslår att riksdagen ger regeringen till känna
vad som anförts om hyresgästorganisationers ställning i det
förändrade hyresförhandlingssystemet.
Som nyss nämnts är kärnpunkten i regeringens förslag att
hyresgästen själv skall få avgöra om han skall ingå i det
kollektiva hyresförhandlingssystemet eller om han skall stå
utanför. Hyresgästen skall i princip ensam ha avgörandet om
detta. För hyresgästorganisationens del innebär
regeringsförslaget att hyresgästorganisationen förhandlar för
alla hyresgäster som har en förhandlingsklausul i sina
hyreskontrakt. En sådan ordning gäller redan i dag. Skillnaden
är att det nu inte finns mer än en förhandlingsordning för
bostadslägenheterna i ett hus och att alla hyresgäster i princip
måste acceptera att den hyresgästorganisation som de valt att
stå utanför ändå förhandlar om bl.a. hyran för lägenheterna. Att
den enskilde hyresgästen reellt saknar möjligheter att själv
förhandla om sin hyra och de övriga villkor m.m. som regleras
genom lagstiftningen är en av bristerna i det nuvarande
systemet. Enligt utskottets mening är det bra att en ändring i
detta avseende genomförs. Utskottet kan inte finna att
regeringens förslag därutöver innehåller några väsentliga
skillnader mot vad som nu gäller såvitt avser
hyresgästorganisationers ställning och förhandlingar om
hyresvillkor för oorganiserade hyresgäster. Även i
fortsättningen förhandlar hyresgästorganisationen för alla
hyresgäster som omfattas av förhandlingsordningen. Den
principiella skillnaden är att den enskilde hyresgästen själv
avgör om han vill omfattas av den. Den förändringen kan inte
anses utgöra avgörande ingrepp i det kollektiva
förhandlingssystemet. Detta omfattar även i fortsättningen alla
oavsett medlemskap, som är anslutna till en förhandlingsordning.
Ett förhandlingssystem som helt bygger på medlemskap skulle
enligt utskottets mening innebära att hela det kollektiva
förhandlingssystemet måste omarbetas från grunden. En sådan
ordning är utskottet inte berett att föreslå. Utskottet
avstyrker motion Bo30 (s) yrkande 1.
Förhandlingsordningarna
Enligt gällande rätt får endast en förhandlingsordning finnas
för ett eller flera hus. Den gäller för de lägenheter som finns
upptagna i den, oavsett om de hyrs av medlemmar i en
organisation av hyresgäster och oavsett om det finns
förhandlingsklausul i hyreskontraktet. Däremot medför ett beslut
av hyresnämnd om slopande av en förhandlingsklausul att inte
heller förhandlingsordningen i fortsättningen skall omfatta
lägenheten. Förhandlingsklausuler i hyreskontrakt har, som
redovisats inledningsvis, den innebörden att hyresgästen blir
bunden gentemot hyresvärden av innehållet i
förhandlingsöverenskommelserna.
I propositionen föreslås att förbudet mot flera
förhandlingsordningar i samma hus avskaffas. Organisationer som
åtnjuter ett mer påtagligt stöd bland hyresgästerna ges rätt
till förhandlingsordning för ett visst hus och kan samtidigt
bedriva kollektiva hyresförhandlingar i huset. Om hyresvärden
inte vill medverka till avtal om förhandlingsordning kan frågan
prövas av hyresnämnden. Hyresnämnden får efter en
skälighetsprövning avgöra om hyresgästorganisationen har ett
sådant stöd bland hyresgästerna. Vid denna prövning i
hyresnämnden föreslås i propositionen den ändringen att den part
som påstår att det föreligger rätt till förhandlingordning skall
styrka sitt påstående.
Även om det finns flera förhandlingsordningar i ett hus finns
det inget hinder mot att gemensamma förhandlingar förekommer
t.ex. i angelägenheter som kräver gemensamma lösningar. I
propositionen antas det att gemensamma angelägenheter kommer att
kunna lösas i samförstånd. Avtalsvägen kan en hyresvärd åta sig
att förhandla med övriga organisationer och enskilda hyresgäster
i huset. Hyresvärden kan om förhandlingarna skulle stranda vända
sig till hyresnämnden, som får ta ställning till det aktuella
hyresvillkoret.
Motionärerna i Bo30 (s) kritiserar förslaget om att flera
förhandlingsordningar bör tillåtas i ett hus och förordar att
regeringens förslag inte genomförs (yrkande 4). Motionärerna tar
upp frågor om hur boinflytandet skall kunna fungera i det nya
systemet och hur gemensamma förhandlingar som rimligen kommer
att påverka hyran skall kunna genomföras. De anser också att det
finns brister i förslaget när det gäller frågan hur de
hyresgäster som valt att ställa sig utanför
hyresförhandlingssystemet skall kunna bindas av överenskommelser
om gemensamma angelägenheter som träffats med stöd av
förhandlingsordning.
Utskottet kan först konstatera att den hyresgäst som valt att
stå utanför systemet naturligtvis inte binds av överenskommelser
som han inte anslutit sig till. Han blir bunden bara av de avtal
han själv ingått. En hyresgäst med en förhandlingsklausul i
hyreskontraktet blir enligt nuvarande system bunden av de
förhandlingsöverenskommelser som "hans" hyresgästorganisation
ingår.
Det nuvarande systemet ger hyresgästerna små möjligheter att
själva bestämma vilken hyresgästorganisation som skall företräda
dem i hyresförhandlingarna. Detta är en brist i systemet.
Utskottet anser det rimligt att det nu öppnas större möjligheter
för hyresgästerna att välja vilken hyresgästorganisation som
skall företräda dem vid hyresförhandlingar. Ett sätt är att en
grupp hyresgäster går samman och låter en organisation utan
förhandlingsordning företräda dem. Förhandlingar sker då utanför
hyresförhandlingslagens ram, vilket innebär att bl.a. lagens
regler om primär förhandlingsskyldighet inte kommer att gälla.
Utskottet anser att hyresgästernas intresse bättre tillgodoses
om de inte bara kan välja att stå utanför
hyresförhandlingssystemet utan även inom detta system kan välja
mellan flera hyresgästorganisationer. Enligt utskottets
bedömning bör de olägenheter som kan vara förknippade med
flera förhandlingsordningar i ett hus kunna lösas. Utskottet
delar dock regeringens bedömning att flera än två
förhandlingsordningar endast undantagsvis bör tillåtas mot
hyresvärdens bestridande. Utskottet anser vidare i likhet med
regeringen att det i vart fall tills vidare bör överlämnas åt
parterna att klara ut hur förhandlingar om gemensamma
angelägenheter bör genomföras. Detsamma gäller frågor som rör
hyresgästernas inflytande över boendefrågor. Utskottet utgår
ifrån att regeringen kommer att särskilt följa den fortsatta
utvecklingen i dessa avseenden.
Med det anförda tillstyrker utskottet regeringens förslag till
lag om ändring i 3, 6 och 10 §§ hyresförhandlingslagen och
förslaget om upphävande av 4 § samma lag samt upphävande av 17 §
fjärde stycket i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder. Motion Bo30 (s) yrkande 4 avstyrks.
Förhandlingsersättning
Förhandlingsarbete för andra än medlemmar i en organisation
måste enligt motion Bo30 (s) vara frivilligt och den som vill ha
förhandlingshjälp bör betala den ersättning som organisationen
begär. Hyresförhandlingslagens 20 § om förhandlingsersättning
bör därför enligt motionen ändras så att
hyresgästorganisationerna har rätt att ta ut sådan ersättning
(yrkande 2).
Enligt 20 § får, som redovisats ovan, förhandlingsersättning
till den förhandlande hyresgästföreningen bestämmas i en
förhandlingsöverenskommelse. Den ingår i hyran för samtliga
lägenheter och utgör en del av hyran. Hyresvärden redovisar
förhandlingsersättningen till föreningen.
Vid lagens tillkomst ansågs det rimligt att även oorganiserade
hyresgäster i skälig omfattning bidrog till finansieringen av
hyresgästorganisationens förhandlingskostnader eftersom alla
hyresgäster oavsett medlemskap drog nytta av
förhandlingsarbetet. Samtidigt gavs möjlighet för den enskilde
hyresgästen att begära prövning av skäligheten av den
överenskomna ersättningen.
Regeringsförslaget medför ingen saklig ändring. Bestämmelsen
innebär redan nu att förhandlingsersättning får ingå i hyran
endast för de bostadslägenheter som omfattas av en
förhandlingsordning. I de fall hyresgästen väljer att stå
utanför det kollektiva förhandlingssystemet är det rimligt att
hyresgästen inte heller behöver bidra till
förhandlingskostnaderna. Det nuvarande systemet, liksom det som
kommer att gälla om riksdagen bifaller regeringens förslag,
bygger på att kostnaderna för förhandlingsarbetet skall bäras av
de hyresgäster som drar nytta av det och att
förhandlingsparterna träffar överenskommelser om
förhandlingsersättning. Enligt utskottets mening saknas
tillräckliga skäl att ändra denna ordning. Utskottet utgår ifrån
att sådana överenskommelser kommer att kunna träffas även
framöver. Om det skulle visa sig att det uppkommer svårigheter
för parterna att uppnå överenskommelser om
förhandlingsersättning till hyresgästorganisationerna
förutsätter utskottet att regeringen överväger denna fråga på
nytt. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo30 (s)
yrkande 2. Den lagändring, som i propositionen föreslås i 20 §
hyresförhandlingslagen tillstyrks. Utskottet tillstyrker även
regeringens förslag till ändring i 55 § fjärde stycket
hyreslagen om rätt till hyressänkning motsvarande
förhandlingsersättningen för den hyresgäst som trätt ur
förhandlingssystemet.
Samma hyra för likvärdiga lägenheter
I förhandlingsöverenskommelser om hyra skall enligt 21 § lika
stora lägenheter i ett hus åsättas samma hyra, om inte
skillnader i bruksvärdet motiverar olika hyror. Bestämmelsen
tillkom i syfte att förhindra att oorganiserade hyresgäster
skulle behandlas annorlunda än hyresgäster, som var medlemmar i
hyresgäströrelsen. I propositionen föreslås att kravet på samma
hyra skall gälla endast lägenheter som omfattas av samma
förhandlingsordning. Det kommer att innebära att hyrorna kan
variera med förhandlingsparterna på hyresgästsidan. Motionärerna
i Bo30 (s) ifrågasätter en sådan ordning både av lämplighetsskäl
och rättviseskäl. De föreslår därför att den nuvarande
bestämmelsen behålls (yrkande 3). De anser att
regeringsförslaget innebär inskränkningar i en
hyresgästorganisations förhandlingsfrihet medan hyresvärden ges
möjligheter att avtala om olika hyror för likvärdiga lägenheter
i samma hus. Motivledes anförs att bestämmelsen bör avskaffas
helt om deras yrkande inte kan bifallas.
Utskottet konstaterar inledningsvis att regeringens förslag i
denna del är en följd av att hyresgästerna nu ges valfrihet när
det gäller förhandlingsrätten. Om denna valfrihet skall få något
innehåll krävs bl.a. en rätt för hyresgästen eller den
hyresgästorganisation han valt, att inom bruksvärdessystemets
ram bestämma avtalets innehåll såvitt avser bl.a. hyran. Däremot
innebär förslaget inte någon skillnad i förhandlingsfriheten när
det gäller överenskommelser mellan hyresvärden och en
hyresgästorganisation med förhandlingsordning. I dessa fall
gäller alltjämt principen om samma hyra i 21 §
hyresförhandlingslagen. Syftet med den aktuella bestämmelsen är
att förhindra att hyresgäster, som inte är medlemmar i den
förhandlande hyresgästorganisationen, diskrimineras. Eftersom
hyresgästorganisationen skall förhandla för alla hyresgäster som
har en förhandlingsklausul som hänvisar till
förhandlingsordningen, kvarstår behovet av ett skydd mot
diskriminering. Det kan tilläggas att den hyresgäst som är
missnöjd med den avtalade hyran kan begära hyresnämndens
prövning, och hyresnämnden får vid bifall till hyresgästens
talan ålägga hyresvärden återbetalningsskyldighet.
Utskottet anser med hänvisning till vad som här anförts att
det alltjämt finns skäl för kravet på samma hyra för ur
bruksvärdessynpunkt likvärdiga lägenheter, som omfattas av
samma förhandlingsordning. Samtidigt är det en nödvändig
konsekvens av den nu föreslagna förändringen av
hyresförhandlingssystemet att hyran för lägenheter som inte
omfattas av samma förhandlingsordning tillåts bli olika.
Bruksvärdessystemet utgör dock ett skydd för att skillnaderna
inte blir för stora. Utskottet tillstyrker regeringens förslag
till ändring i 21 § hyresförhandlingslagen. Motion Bo30 (s)
yrkande 3 avstyrks.
Inflyttningshyror
Enligt hyreslagen råder i princip avtalsfrihet om hyrans
storlek. Kan parterna inte enas är huvudregeln att hyran skall
utgå med skäligt belopp, dvs. hyran får inte vara påtagligt
högre än hyran för lägenheter med samma bruksvärde. För
inflyttningshyror vid ny- och ombyggda hus råder också
avtalsfrihet om inte förhandlingsskyldigheten reglerats i en
förhandlingsordning, eftersom hyresvärden enligt
hyresförhandlingslagen är skyldig att påkalla förhandling endast
vid hyreshöjning. Hyresgästen kan emellertid begära
villkorsändring enligt 54 § och ansöka om prövning av hyrans
skälighet hos hyresnämnden. Hyresnämnden kan inte pröva hyran
retroaktivt. Det avtalade hyresvillkoret får enligt hyreslagen
inte heller ändras förrän sex månader förflutit från det att
hyran började tillämpas för avtal som löper tills vidare. Har
hyran för lägenheten bestämts genom en
förhandlingsöverenskommelse gäller den hyran även när
hyresvärden träffar hyresavtal med en ny hyresgäst.
I motion Bo30 (s) yrkande 5 yrkas att bruksvärdeshyran skall
gälla som tak vid nyupplåtelse. Motionärerna anser att det inte
skall vara möjligt för hyresvärden att begära högre hyra vid
inflyttning än den som gällde när lägenheten omfattades av en
förhandlingsordning.
Genom de ändringar som regeringen föreslår i
hyresförhandlingssystemet kan inflyttningshyror komma att i
större utsträckning än för närvarande bestämmas av hyresvärden
och den enskilde hyresgästen. Det innebär dock inte att
hyresgästen behöver godta att betala en hyra som överstiger
bruksvärdeshyran. Hyresnämnden kan såsom inledningsvis
redovisats pröva hyrans skälighet enligt bruksvärdesregeln i
55 § hyreslagen, som kvarstår oförändrad, och fastställa hyran
till skäligt belopp.
Enligt utskottets mening kan det förutsättas att den hyresgäst
som väljer att stå utanför det kollektiva
hyresförhandlingssystemet också kan bedöma om den begärda hyran
är godtagbar och om han har ekonomiska förutsättningar att
betala den. Tillräckliga skäl för att införa särskilda
skyddsregler för hyresgästerna mot höga inflyttningshyror
finns enligt utskottet inte. Utskottet avstyrker med hänvisning
till vad nu sagts motion Bo30 (s) yrkande 5.
I detta sammanhang vill utskottet också något beröra de regler
som gäller vid byte av bostadslägenhet. Bostadshyresgäst får
enligt hyreslagen överlåta hyresrätten till sin lägenhet i syfte
att genom byte erhålla en annan bostad utan hyresvärdens
samtycke om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen.
Sådant tillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda
skäl för bytet och det kan ske utan påtaglig olägenhet för
hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot
bytet.
Ett lägenhetsbyte innebär att den nya hyresgästen inträder i
den tidigare hyresgästens ställe i hyresförhållandet. Någon
ändring av hyresvillkoren kan alltså inte framtvingas i en
bytessituation.
Den s.k. passivitetsregeln
I syfte att förenkla förhandlingsarbetet mellan hyresvärden
och den enskilde hyresgästen föreslås i propositionen som
inledningsvis redovisats att avtal om hyreshöjning skall kunna
komma till stånd genom passivitet från hyresgästens sida. Om
hyresvärden i ett skriftligt meddelande underrättat hyresgästen
om en förestående hyreshöjning och hyresgästen inte inom viss
tid motsatt sig den begärda hyran skall avtal anses ha ingåtts i
enlighet med hyresvärdens begäran. Ur rättssäkerhetssynpunkt
uppställs krav på särskild tydlighet inte bara i vad det avser
hyran och hyreshöjningen utan även i vad hyresgästen har att
göra om han inte godtar hyreshöjningen. Den tid som hyresgästen
ges att protestera föreslås i propositionen inte vara kortare än
sex veckor. Om avtal kommit till stånd efter denna tid kan
hyresgästen ändå meddela hyresvärden att han vill ha ändring av
hyresvillkoret och därefter begära hyresnämndens prövning. En
ändring föreslås också om hyresnämndens möjligheter att besluta
om hyran för förfluten tid. Enligt propositionsförslaget kan
hyresnämndens beslut avse tid från den dag då hyran började
gälla, dock under förutsättning att ansökning har gjorts inom
tre månader därefter. Syftet med förslaget i denna del är att
förhindra att en hyresgäst på grund av passivitet binds till
oskäligt höga hyror.
Enligt motion Bo30 (s) yrkande 6 bör regeln om passivt
godkännande av hyreshöjningar avslås. Motionärerna befarar att
bl.a. invandrare med språksvårigheter kan komma att lida
rättsförlust, eftersom det kan tänkas att mindre nogräknade
hyresvärdar förmår dem att avstå från förhandlingsklausul.
Förslaget innebär en försämring för de hyresgäster som i dag
står utanför det kollektiva systemet, anser motionärerna vidare.
Om inte förslaget avslås föreslås i motivtexten att det
omarbetas så att hyresgästen på samma sätt kan binda hyresvärden
till en lägre hyra.
Utskottet anser att förslaget om den s.k. passivitetsregel
som regeringen för fram, kan godtas om det finns anslutande
regler som tillgodoser de rättssäkerhetkrav som måste uppställas
vid en sådan avtalskonstruktion. Förslaget innebär bl.a. att
onödigt förhandlingsarbete kan slopas utan att olägenheter för
hyresgästerna behöver befaras. Utskottet har ingen erinran mot
de särskilda krav som enligt förslaget uppställs på utformningen
av hyresvärdens meddelande. Däremot bedömer utskottet den tid
som hyresgästen har på sig att besvara hyresvärdens meddelande
vara något snävt tilltagen. Enligt utskottets mening bör den
angivna tiden om sex veckor förlängas till två månader.
Utskottet anser vidare att det kan finnas anledning att införa
en särskild skyddsregel i det fall avtal kommit till stånd genom
passivitet. I propositionen föreslås att hyresnämnden i
passivitetsfallet får frångå hyreslagens bestämmelser om
tidpunkten för när ett hyresvillkor får ändras. Enligt
regeringens förslag får hyresnämnden i dessa fall besluta om
hyran från den dag då hyran började gälla, under förutsättning
att ansökningen har gjorts inom tre månader därefter. Enligt
utskottets mening bör hyresgästen inte kunna skiljas från sin
bostadslägenhet under dessa tre månader på grund av dröjsmål med
betalningen av själva hyreshöjningen. Om hyresgästen inom denna
tid begärt hyresnämndens prövning av hyrans skälighet bör
hyresgästen inte heller kunna skiljas från sin lägenhet så länge
saken prövas. Efter det att frågan avgjorts genom beslut som
vunnit laga kraft har hyresgästen enligt utskottets förslag en
tid om en månad att betala det resterande sammanlagda beloppet.
Den av utskottet föreslagna skyddsregeln gäller inte i de fall
hyresgästen begär prövning av hyran först efter det att tre
månader gått sedan hyran började gälla.
Utskottet föreslår med anledning av propositionen och med
avslag på motion Bo30 (s) yrkande 6 att riksdagen antar
utskottets förslag till lag om ändring i hyreslagen såvitt avser
54 a och 44 §§ hyreslagen samt regeringens förslag till lag om
ändring i hyreslagen såvitt avser 55 c § tredje stycket och
63 §.
Hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning
Bostadssaneringslagen (1973:531) innehåller regler som ger
hyresgästerna ett bestämmande inflytande över upprustning som
går längre än lägsta godtagbara standard. Däremot kan
hyresgästerna inte förhindra att en fastighet rustas upp till
den standardnivån. Enligt propositionen kan det ifrågasättas om
det finns behov att behålla reglerna om upprustningsåläggande i
bostadssaneringslagen. I annan lagstiftning ges nämligen
möjligheter till ingripanden om en fastighet är i behov av
upprustning och underhåll. Dessutom har enligt propositionen
endast ett fåtal ärenden förts till hyresnämnden. Regeringen
anför med hänvisning till vad som redovisats att det inte längre
finns behov av att behålla regler om sanering i nuvarande
utformning. Däremot anses att det bör finnas regler som
möjliggör för den enskilda hyresgästen att få till stånd en
upprustning av den egna lägenheten i de fall lägenheten inte har
lägsta godtagbara standard. En sådan bestämmelse föreslås därför
i hyreslagen. Innebär åtgärden att ingrepp måste göras i andra
hyresgästers lägenheter skall enligt förslaget deras samtycke
krävas.
Det föreslås vidare i propositionen ett skydd mot s.k.
lyxsanering. En hyresvärd bör inte under den tid
hyresförhållandet pågår, dock högst tio år, få höja hyran för en
lägenhet på grund av en sådan ombyggnadsåtgärd om inte
hyresgästen godkänt den. Syftet med förslaget är att skydda den
enskilde hyresgästen mot hyreshöjningar på grund av ombyggnader
som går utöver lägsta godtagbara standard och som uppenbart inte
är motiverade av boendehänsyn. Den föreslagna regeln avser inte
sedvanliga reparationer och löpande underhåll eller andra
åtgärder som en hyresvärd är skyldig att företa på grund av lag
eller avtal. Om en hyresgästorganisation i en
förhandlingsöverenskommelse åtagit sig att ta ställning till
sådana ombyggnadsåtgärder kan organisationen för hyresgästens
räkning också godkänna s.k. lyxsanering. Detta förutsätter att
bostadslägenheten omfattas av förhandlingsordningen.
Hyresnämnden kan lämna tillstånd om det finns särskilda skäl.
I motion Bo30 (s) yrkande 7 föreslås att regler om
hyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning i stället
införs i hyresförhandlingslagen i form av av s.k. primär
förhandlingsskyldighet. Sådana regler anses behövas för åtgärder
som rör hyresgästerna gemensamt. Om så sker och reglerna om
upprustningsföreläggande i enlighet med regeringens förslag förs
över till hyreslagen anser motionärerna att
bostadssaneringslagen kan avskaffas. Reglerna om
hyresgästinflytandet över den statliga bostadsfinansieringen bör
enligt motionärerna behållas. Beträffande regeringens förslag
till regler mot s.k. lyxsanering anser motionärerna att den
enskilde hyresgästen skall ha ett bestämmande inflytande över
åtgärder i den egna lägenheten som inte är nödvändiga för att
huset skall fungera. Det handlar enligt motionärerna om att ge
hyresgästen en möjlighet att påverka omfattningen av det som
skall göras i lägenheten. En betydligt större individuell
valfrihet än vad som varit vanlig eftersträvas. Regeringens
förslag är därför helt otillräckligt, anser de.
Enligt utskottets bedömning har boinflytandereglerna i
bostadssaneringslagen inte fungerat tillfredsställande.
Riksdagen har också vid olika tillfällen behandlat motioner om
ändringar i lagen. Genom regeringens förslag flyttas inflytandet
över boendet över från ett gemensamt, kollektivt, inflytande
till de enskilda hyresgästerna. Utskottet har ingen erinran mot
regeringens förslag i dessa avseenden. Tillräckliga motiv saknas
för att behålla bostadssaneringslagen. Detsamma gäller
bestämmelserna om hyresgästinflytande i plan- och bygglagen och
i förordningarna om statligt bostadsstöd. Utskottet har
emellertid inte övertygats om det lämpliga i att, som föreslås i
motionen, införa s.k. primär förhandlingsskyldighet vid
ombyggnad m.m. i hyresförhandlingslagen. Parterna är
naturligtvis oförhindrade att själva avtala om utformning av
boinflytandefrågor och också beträffande sådana frågor reglera
dem i en förhandlingsordning.
Utskottet tillstyrker med det anförda regeringens förslag till
lag om upphävande av bostadssaneringslagen och de nya
bestämmelserna i 18 a--c §§ och 55 a § hyreslagen om
hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. jämte följdändringar.
Motion Bo30 yrkande 7 om att införa regler om primär
förhandlingsskyldighet vid ombyggnad m.m. avstyrks.
Bruksvärdessystemet
I motion Bo31 (m) föreslås riksdagen göra ett tillkännagivande
om att en minskning av allmännyttiga bostadsföretags
självkostnader som är en följd av kommunala subventioner inte
får beaktas vid bestämmande av bruksvärdeshyran. Enligt motionen
är det en viktig förutsättning för att allmännyttan alltjämt
skall ha kvar sin hyresledande roll att villkoren i allt
väsentligt är likvärdiga för privata fastighetsägare och
allmännyttiga bostadsföretag. Som exempel på insatser som det
kan vara fråga om anges i motionen hyresförlustgarantier,
direkta driftsbidrag, borgensåtaganden för avgifter, utebliven
utdelning på insatt kapital och liknande förmåner.
Regler om bruksvärdeshyra infördes i den nya hyreslagen 1968
och reviderades 1973, 1974 och 1984. De återfinns i 55 §
hyreslagen. Vid tvist skall hyran fastställas till skäligt
belopp. Hyra, som är påtagligt högre än hyran för med hänsyn
till bruksvärdet likvärdiga lägenheter, är inte att anse som
skälig. Vid prövningen skall i första hand beaktas hyran för
lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga
bostadsföretag.
Genom ändringar i bruksvärdessystemet år 1974 fick de
allmännyttiga företagens hyror större betydelse vid
bruksvärdesprövningen. Om jämförelsematerialet innehöll ett
representativt inslag av lägenheter från allmännyttiga
bostadsföretags fastigheter skulle dessa hyror tillmätas
avgörande betydelse (prop. 1974:150 s. 471). Det framhölls dock
att kravet var att hyressättningen i de allmännyttiga
jämförelselägenheterna var korrekt och representativt för det
allmännyttiga lägenhetsbeståndet. I samband med införandet av
s.k. hyresrabatter (prop. 1982/83:50 bil. 5 s. 6) uttalades
bl.a. att det var väsentligt att systemet utformades på ett
sådant sätt att bruksvärdessystemet inte sattes ur spel och att
enbart grundhyran skulle vara vägledande vid
bruksvärdesprövningen. I ett senare lagstiftningsärende (prop.
1983/84:137 s. 75) framhöll departementschefen vikten av att
tilltron till bruksvärdessystemet bibehölls. Han uttalade bl.a.
att tilltron uppenbarligen skulle rubbas, om en avsevärd del av
de allmännyttiga bostadsföretagens hyror direkt eller indirekt
skulle betalas med kommunala medel. Samtidigt ansågs det rimligt
att, i den mån ett bostadsföretag har särskilda kostnader av
social natur e.d., kommunen kan bidra till att täcka dessa
kostnader utan att detta behöver rubba bruksvärdessystemets
funktionsduglighet. Utskottet avstyrkte i samband med förslaget
till ändringar i hyreslagstiftningen (BoU 1983/84:29 s. 14) en
motion om att hyresrabatterna till allmännyttiga bostadsföretag
borde påverka bruksvärdeshyrorna.
Utskottet vill i detta sammanhang hänvisa till de uttalanden
som tidigare gjorts och som redovisats ovan. Det är alltjämt
enligt utskottets mening viktigt att jämförelsehyran är
representativ och inte bestäms med hänsyn tagen till tillfälliga
eller riktade subventioner, vilket skulle leda till en
"devalvering" av bruksvärdet. Utskottet förutsätter att
regeringen fortlöpande följer hur systemet tillämpas i detta
avseende. Något särskilt tillkännagivande synes inte
erforderligt. Med det anförda avstyrker utskottet motion Bo31
(m) om kommunala subventioner och bruksvärdeshyran.
I motionerna Bo250 (nyd) yrkande 11 och Bo413 (v) behandlas
också frågor om bruksvärdessystemet. Enligt Bo250 bör utredas
hur en rättvisare hyressättning skall kunna tillskapas med
inriktning på att ge lägesfaktorn en ökad betydelse. Den andra
motionen efterlyser ett mer utvecklat bruksvärdessystem där en
lägenhets alla egenskaper kan ingå i bedömningen i syfte att
skapa en rättvisare bostadsmarknad.
Utskottet vill inledningsvis framhålla att bruksvärdessystemet
ger utrymme för att beakta en bostadslägenhets läge vid
hyressättningen. En annan sak är att systemet understundom kan
ha tillämpats på ett sådant sätt att lägesfaktorn inte tillmäts
den vikt som ursprungligen avsågs. Denna fråga berörs i
propositionen. Bl.a. konstateras att de allmännyttiga
bostadsföretagen och hyresgästorganisationerna börjat fästa
större vikt vid lägesfaktorn än vad som skett tidigare samt att
i större utsträckning hänsyn tas till tillgång och efterfrågan
på hyresbostäder vid hyresförhandlingarna. Bruksvärdet anses
därför i viktiga avseenden ha återfått den flexibilitet som
ursprungligen åsyftades.
När det gäller bruksvärdessystemets tillämpning delar
utskottet regeringens bedömning att det kan förmärkas en
skillnad mot tidigare. Bostadshyrorna synes inom systemets ram
mera anpassade till de boendes betalningsvilja. Det för
SABO-företag och Hyresgästernas Riksförbund gemensamma
kontaktorganet för bl.a. hyrestvister, Hyresmarknadskommittén,
har givit ut reviderade rekommendationer om hur olika egenskaper
skall kunna värderas. Genom den utveckling som skett tillämpas
bruksvärdessystemet i allt väsentligt så som ursprungligen
avsetts, något som i sin tur kan väntas innebära en rimlig
hyresnivå och en rättvis hyresstruktur på en marknad i balans.
Motionerna Bo250 (nyd) yrkande 11 och Bo413 (v) avstyrks i den
mån de inte kan anses tillgodosedda genom vad utskottet nu
anfört.
Allmännyttiga bostadsföretags hyresledande roll
I motion Bo221 (s) yrkande 1 föreslås att
självkostnadsprincipen för allmännyttiga bostadsföretag
förtydligas och att de kommunala bostadsföretagen får behålla
sin prisdämpande roll i bruksvärdessystemet.
Motionen väcktes under den allmänna motionstiden då regeringen
inte hade tagit ställning till frågan om allmännyttans
hyresledande roll. Någon ändring av den rollen föreslås inte i
propositionen. Av förarbetena till 1968 års hyreslag (prop.
1968:91, bil. A, s. 189) framgår att allmännyttans
kostnadsbaserade hyressättning förväntades verka återhållande på
hyresnivån i nyproduktionen. Samtidigt bedömdes den utgöra en
garanti för att det statliga stödet till bostadsbyggandet skulle
komma hyresgästerna till godo. Vid hyressättningen har
utgångspunkten varit att hyrorna skall täcka företagets
kostnader. Allmännyttiga bostadsföretag, i vilka kommunen har
ett bestämmande inflytande, får enligt kommunallagen inte drivas
med vinstsyfte (2 kap. 7 §).
Som framgått föreslås i propositionen ingen ändring
beträffande allmännyttans hyresledande roll. Förslaget i den
under allmänna motionstiden väckta motionen Bo221 (s) yrkande 1
får anses tillgodosett vid ett riksdagens bifall till
propositionen. Motionen avstyrks.
Ikraftträdandet
Regeringen föreslår att propositionen träder i kraft den 1
juli 1994. Enligt motion Bo30 (s) yrkande 8 bör genomförandet
skjutas upp till en senare tidpunkt. Syftet är enligt motionen
att hyresgäster och avtalsslutande parter skall hinna ändra sina
kontrakt och avtal före genomförandet. Med den korta tid som
står till buds kommer enligt motionen de hyresgäster som saknar
förhandlingsklausul inte att hinna få en sådan i sitt
hyreskontrakt i de fall hyresnämnden måste fatta beslut om
detta.
De föreslagna lagändringarna i hyresförhandlingslagen kommer
att tillämpas på redan gällande hyresförhandlingsordningar och
hyresavtal. Även om det återstår endast en kort tid innan de
föreslagna lagändringarna vid ett riksdagens bifall till
propositionen träder i kraft, håller utskottet det för sannolikt
att de allra flesta hyresgäster, som nu vill ha en
förhandlingsklausul i sina hyreskontrakt, också kommer att kunna
få det utan tidsutdräkt. Utskottet utgår ifrån att hyresvärdarna
kommer att godta en begäran om att ett villkor om en
förhandlingsklausul skall tas in i ett hyreskontrakt.
Utskottet tillstyrker regeringens förslag och avstyrker motion
Bo30 (s) yrkande 8 om tidpunkten för ikraftträdandet
av lagförslagen.
Lagförslagen i övriga delar
Lagförslagen i övrigt i proposition 1993/94:199 har inte
föranlett erinran eller särskilt yttrande. De bör därför
bifallas.
Lagförslaget i proposition 1993/94:239 om fortsatt giltighet
av lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt har inte
föranlett utskottet att göra särskilt uttalande. Lagförslaget
tillstyrks.
Övriga frågor
Utskottet övergår därmed till att behandla motionerna från den
allmänna motionstiden.
Expropriation
I motion Bo409 (m) föreslås en översyn av expropriationslagens
bestämmelser i syfte att stärka enskild äganderätt. Enligt
motionen borde det i en rättsstat vara en självklarhet att
rättsordningen tillförsäkrar den enskilde medborgaren ersättning
för hela förlusten vid expropriation av fastighet. Från den
grundläggande principen att markägarens förmögenhetsställning
skall lämnas orubbad vid expropriation har gjorts ett undantag
genom den s.k. presumtionsregeln. Enligt motionärerna behöver
den ses över. De anser att en sådan översyn blir nödvändig om
egendomsskyddet skärps i grundlagen.
Även i motion Bo416 (c) behandlas frågan om ersättning vid
markintrång. Enligt motionären bör som grundläggande princip
gälla att markägaren får full ersättning för den skada som han
åsamkas vid olika intrång som påverkar förutsättningarna att
bruka marken.
Enligt expropriationslagen får fastighet som tillhör annan än
staten tas i anspråk med äganderätt, nyttjanderätt eller
servitutsrätt för vissa i lagen angivna ändamål. Exproprieras en
fastighet i sin helhet skall i princip löseskillingen mosvara
fastighetens marknadsvärde. En ökning av fastighetens
marknadsvärde som ägt rum under tiden tio år före ansökningen,
dock högst femton år före talans väckande, och som beror på
förväntningar om ändring i markens tillåtna användningssätt
behöver emellertid inte ersättas (den s.k. presumtionsregeln).
Om det däremot blir utrett att värdestegringen beror på annat än
sådana förväntningar utgår ersättning för den markvärdestegring
som inträffat. Motivet för presumtionsregeln är att
värdestegring som beror på samhällets insatser inte skall behöva
ersättas.
Även vid olika former av rådighetsinskränkning som regleras i
lagstiftningen finns det rätt till ersättning i vissa fall. Om
rådighetsinskränkningen innebär att pågående markanvändning inom
berörd del av fastigheten avsevärt försvåras skall ersättning
utgå. Ersättning utgår således inte för vissa mindre ingripande
inskränkningar i rätten att fritt nyttja sin egendom.
Både presumtionsregeln i expropriationslagen och ersättning
vid rådighetsinskränkning har nyligen övervägts i samband med
regeringens proposition 1993/94:117 Inkorporering av
Europakonventionen och andra fri- och rättighetsfrågor. Någon
ändring i de här aktuella ersättningsreglerna har inte
föreslagits. I konstitutionsutskottets betänkande 1993/94:KU24
har en motion om skydd för äganderätten med i grunden samma
yrkande som i motion Bo409 avstyrkts. Frågan behandlades av
riksdagen den 14 april 1994. Utskottets förslag bifölls.
Bostadsutskottet avstyrker med hänvisning till de nyligen gjorda
övervägandena motionerna Bo409 (m) och Bo416 (c).
Tillstånd till förvärv av hyresfastighet
I motion Bo415 (s) föreslås att lagen (1975:1132) om förvärv
av hyresfastighet m.m. och bostadsförvaltningslagen (1977:792)
skärps så att oseriösa personer förhindras att komma in på
hyresfastighetsmarknaden. Även aktiebolagslagen kan enligt
motionären behöva ändras för att luckorna i lagstiftningen skall
täppas till.
Med stöd av regeringens bemyndigande utsågs i maj 1993 en
särskild utredare med uppdrag att göra en översyn av
lagstiftningen om förvärv och förvaltning av hyresfastigheter.
I betänkandet SOU 1994:23 Förvalta bostäder lämnas förslag till
åtgärder i syfte att öka möjligheterna att ingripa mot
fastighetsägare som agerar oseriöst, samtidigt som lättnader
införs för andra som vill förvärva hyresfastigheter.
Betänkandet remissbehandlas för närvarande. Remisstiden utgår
den 15 juni 1994. Enligt utskottets mening bör de fortsatta
övervägandena avvaktas. Motion Bo415 (s) bör avslås.
Bostadsrätt
Motion Bo401 (m) tar upp förbudet i bostadsrättslagen mot
dubbelupplåtelse. Förbudet innebär att en hyresgäst, som vid en
ombildning inte vill delta i ombildningen, skall kunna bo kvar i
sin hyreslägenhet med samma besittningsskydd som före
ombildningen. Skillnaden blir att han får bostadsrättsföreningen
som hyresvärd. Även efter ombildningen kommer bostadslägenheten
att vara upplåten med hyresrätt.
Enligt motionären bör undantag från förbudet tillåtas i de
fall upplåtelse sker till kommun eller kommunalt bostadsbolag.
Om kommunen eller det kommunala bostadsbolaget skulle ges
möjlighet att gå in som bostadsrättshavare till de
hyreslägenheter, i vilka hyresgästerna inte vill delta i en
ombildning, skulle kraven på insatskapital från de boende som
deltar begränsas. Enligt motionären skulle en sådan ordning inte
innehålla några spekulativa inslag, och hyresgästerna skulle
kunna känna full trygghet i vetskapen om att kommunen eller det
kommunala bolaget även framgent är deras hyresvärd. Samtidigt
bör berörda hyresgäster enligt motionsförslaget tillförsäkras en
oinskränkt bytesrätt.
Utskottet behandlade ett motsvarande motionsyrkande senast
hösten 1993 (1993/94:BoU2). Det avstyrktes med hänvisning till
ett förslag från Justitiedepartementet (Ds 1993:54) om införande
av s.k. bostadsrättsoption med samma syfte som motionsförslaget
har, nämligen att underlätta ombildning från hyresrätt till
bostadsrätt. Promemorian har remissbehandlats. Flertalet av
remissinstanserna har avstyrkt förslaget. Enligt vad utskottet
erfarit bereds frågan alltjämt. Det förslag som förs fram i
motionen om ett partiellt förbud mot dubbelupplåtelse bör
enligt utskottets mening också ingå i de fortsatta
övervägandena. För att försäkra att så kommer att ske föreslår
utskottet att riksdagen med anledning av motion Bo401 (m) som
sin mening ger regeringen detta till känna.
En annan fråga som utskottet behandlade i nyss angivna
betänkande hösten 1993 var beslutsordningen inom
bostadsrättsföreningar vid installation av kabel-TV m.m. Frågan
har ånyo väckts genom motion Bo404 (fp), i vilken efterlyses ett
minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid beslut om kabel-TV.
Beträffande gällande ordning hänvisas till nyss angivna
betänkande. Utskottet är nu liksom hösten 1993 inte berett att
föreslå en sådan ändring i bostadsrättslagen som motionären
begär och som skulle innebära en begränsning av
bostadsrättsföreningarnas möjligheter att själva bestämma i
frågor om boendet. Utskottet avstyrker motion Bo404 (fp).
Hyresrätt
I två motioner, Bo408 och Bo414 (båda s), föreslås olika
åtgärder i syfte att minska antalet vräkningar. Enligt
motionärerna har antalet vräkningar ökat snabbt. De ändringar i
hyreslagen vid dröjsmål med hyresbetalningen som trädde i kraft
den 1 juli 1993 bedöms få en liten betydelse för antalet
vräkningar. Med hänvisning till slutsatserna i en genom
Konsumentverkets och Socialdepartementets försorg framtagen
forskningsrapport (1993/94:1) Vräkt i laga ordning anser
motionärerna att det är nödvändigt att skyndsamt överväga olika
åtgärder för att minska antalet vräkningar. Enligt motion Bo408
(s) yrkande 1 bör det läggas fram förslag om förbättringar i
hyreslagen i enlighet med Hyreslagsutredningens betänkade i de
fall där det inte tidigare skett. I motivtexten omnämns bl.a.
att hyresrätten inte bör kunna förverkas om det som ligger
hyresgästen till last är av ringa betydelse. Det föreslås också
en skyldighet att informera om möjligheterna till bostadsbidrag.
I yrkande 2 föreslås att regeringen överväger de förslag till
åtgärder som angetts i forskningsrapporten. I denna del nämns
inrättande av en vräkningsakut och skyldighet för värden att
informera hyresgästen vid ändrade betalningsrutiner. Yrkande 3
innehåller ett förslag till överväganden beträffande åtgärder
som möjliggör hyressänkning. I yrkande 4 och motivledes i motion
Bo414 (s) anförs att Socialstyrelsens rådgivning måste
förbättras. Sistnämnda motion innehåller också förslag om att
tidsfristerna vid förverkande av hyresrätt bör ses över, att
reglerna vid upprepade försummelser med hyrans betalning bör
liberaliseras samt att möjlighet till retroaktivt bostadsbidrag
införs.
Utskottet noterar att motionerna i huvudsak tar upp frågor som
rör förverkande av hyresrätt på grund av dröjsmål med betalning
av hyra. Utskottet behandlade under våren 1993 proposition
1992/93:24 om vissa ändringar i hyreslagen (bet. 1992/93:BoU24).
I det sammanhanget övervägdes bl.a. Hyreslagsutredningens
förslag till lagändring vid dröjsmål med hyresbetalningar och
bestämmelserna som gäller vid upprepade försummelser med
hyresbetalning. Utskottet avstyrkte emellertid motionerna och
förordade att regeringens lagförslag genomfördes, dock med den
ändringen att återvinningsfristen förlängdes från två veckor
till tre veckor. För socialnämndernas del -- eller den nämnd som
fullgör socialtjänstens uppgifter -- innebär lagändringarna att
de fått större möjligheter att hjälpa en hyresgäst att behålla
sin bostad genom att de kan åta sig betalningsansvaret för
hyran. Någon ändring av gällande lagstiftning vid upprepade
betalningsförsummelser föreslogs inte. Däremot föreslogs
ändringar i störningsfallen som syftade till att förbättra
boendemiljön för hyresgäster som blir störda. Riksdagen följde
utskottets förslag. Lagändringarna har varit i kraft mindre än
ett år. Det är därför för tidigt att dra några säkra slutsatser
om deras betydelse för bl.a. ekonomiskt svaga hushåll.
Utskottet delar motionärernas oro över det växande antalet
vräkta hushåll. Det är emellertid tveksamt om ett genomförande
av de i motionerna framförda förslagen om ändringar i hyreslagen
i någon avgörande grad förbättrar situationen. Andra faktorer
såsom den allmänna konjunkturnedgången har bl.a. lett till att
många hushåll fått nedsatt betalningsförmåga. Utskottet vill i
sammanhanget erinra om att regeringen tillsatt en arbetsgrupp,
med uppgift att följa bostadsförsörjningen för svaga hushåll.
Den har bl.a. att överväga de vräkningshotade hushållens
situation. Om övervägandena visar att bostadsfrågan för dessa
hushåll inte löses på ett tillfredsställande sätt, bör gruppen
också närmare analysera skälen för detta. Gruppen skall vidare
fortlöpande bedöma om några åtgärder bör vidtagas och vid behov
lämna förslag till sådana åtgärder, allt enligt bilagan.
Utskottet har vidare erfarit att Socialstyrelsen avser att se
över sina Allmänna Råd i syfte att ge vägledning åt
socialnämnderna i en vräkningssituation.
Med hänvisning till vad ovan redovisats om tidigare
ställningstagande och pågående överväganden m.m. anser utskottet
att det inte finns tillräcklig anledning att på nytt överväga
ändringar i hyreslagens bestämmelser om förverkande av
hyresrätt eller att nu överväga övriga förslag som förs fram.
Motionerna Bo408 och Bo414 (båda s) avstyrks.
Andra upplåtelseformer
I tre motioner, Bo225 (m) i motsvarande del, Bo250 (nyd)
yrkande 1 och Bo411 (kds), föreslås ett riksdagens
tillkännagivande till regeringen som går ut på att regeringen
bör förelägga riksdagen förslag om s.k. ägarlägenheter. Frågan
om att införa en möjlighet att äga lägenheter i flerbostadshus
har övervägts av den år 1980 tillkallade
Ägarlägenhetsutredningen i betänkandet SOU 1982:40
Ägarlägenheter. Betänkandet remissbehandlades men ledde inte
till lagstiftning.
Inom Justitiedepartementet har ett system med
ägarlägenheter övervägts. I mars 1994 hölls en av
departementet anordnad utfrågning i ärendet och i april 1994
sändes promemorian Förstärkt bostadsrätt -- en enklare modell av
ägarlägenheter (Ds 1994:59), som utarbetats inom departementet,
ut på remiss. Promemorian innehåller förslag till vissa
lagändringar i bl.a. bostadsrättslagen. Av promemorian framgår
också att regeringen avser att tillkalla en särskild utredare
med uppgift att lämna förslag till lagändringar i syfte bl.a.
att kunna bilda fastigheter i flera plan.
Syftet med förslagen i motionerna får anses i inte ringa grad
tillgodosett. Ett tillkännagivande i ärendet kan inte anses
erforderligt. Motionerna Bo225 (m), i motsvarande del, Bo250
(nyd) yrkande 1 och Bo411 (kds) avstyrks med hänsvisning till
det anförda.
Hemställan
Utskottet hemställer
1. beträffande avslag på förslaget om ändringar i
hyresförhandlingslagen m.m.
att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo28 och 1993/94:Bo29,
res. 1 (s)
2. beträffande hyresgästorganisationers ställning
att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo30 yrkande 1,
res. 2 (s) - villk. mom. 1
3. beträffande flera förhandlingsordningar i ett hus
att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 4
antar regeringens förslag till
a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser
upphävande av 4 § och ändring av 3, 6 och 10 §§, i den lydelse
som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
b. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder såvitt avser upphävande av 17 § fjärde stycket,
res. 3 (s) - villk. mom. 1
4. beträffande förhandlingsersättning
att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 2
antar regeringens förslag till
a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser 20 §,
b. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 §
fjärde stycket, allt i den lydelse som framgår av bilaga 1 till
detta betänkande,
res. 4 (s) - villk. mom. 1
5. beträffande samma hyra för likvärdiga lägenheter
att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 3
antar regeringens förslag till lag om ändring i
hyresförhandlingslagen såvitt avser 21 § i den lydelse som
framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
res. 5 (s) - villk. mom. 1
6. beträffande inflyttningshyror
att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo30 yrkande 5,
res. 6 (s) - villk. mom. 1
7. beträffande den s.k. passivitetsregeln
att riksdagen med anledning av regeringens förslag och med
avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 6 antar
a. utskottets förslag till lag om ändring i jordabalken såvitt
avser 12 kap. 44 § och 54 a § i den lydelse som framgår av
bilaga 2 till detta betänkande och
b. regeringens förslag till lag om ändring i 12 kap.
jordabalken såvitt avser 55 c § tredje stycket och 63 § i den
lydelse som framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
res. 7 (s) - villk. mom. 1
8. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 7
dels antar, i den lydelse som framgår av bilaga 1 till
detta betänkande, regeringens förslag till
a. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 18 a--c,
42, 47, 53 §§, 55 § andra, tredje och femte styckena, 55 a och b
§§, 55 c § första, andra och fjärde--sjunde styckena, 55 d, 66,
67, 70 och 73 §§,
b. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531),
c. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792),
d. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),
e. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder såvitt avser 4 §, 16 §, 17 § andra stycket, 22, 23
och 32 §§,
e. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol såvitt
avser 28 §,
f. lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m.,
dels godkänner vad i proposition 1993/94:199 förordats om
hyresgästinflytande över den statliga bostadsfinansieringen av
ombyggnader av hyreshus,
res. 8 (s)
9. beträffande kommunala subventioner och
bruksvärdeshyran
att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo31,
10. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo250 yrkande 11 och
1993/94:Bo413,
res. 9 (nyd)
11. beträffande allmännyttans hyresledande roll
att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo221 yrkande 1,
12. beträffande tidpunkten för ikraftträdandet
att riksdagen med avslag på motion 1993/94:Bo30 yrkande 8
bifaller regeringens förslag om genomförandetidpunkt, som
framgår av bilaga 1 till detta betänkande,
res. 10 (s) - villk. mom. 1
13. beträffande lagförslagen i övrigt
att riksdagen, i den mån förslagen inte omfattas av vad
utskottet hemställt ovan, antar regeringens förslag till -- i
bilaga 1 till detta betänkande intagna --
a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen,
b. lag om ändring i jordabalken, såvitt avser 12 kap.
c. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder,
d. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol,
e. lag om fortsatt giltighet av lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt,
14. beträffande skydd för äganderätten
att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo409 och
1993/94:Bo416,
15. beträffande översyn av lagstiftningen om förvärv och
förvaltning av hyresfastigheter
att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo415,
16. beträffande partiellt förbud mot dubbelupplåtelse
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo401 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
17. beträffande minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid
beslut om kabel-TV
att riksdagen avslår motion 1993/94:Bo404,
res. 11 (fp, kds)
18. beträffande förverkande av hyresrätt
att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo408 och
1993/94:Bo414,
res. 12 (s)
19. beträffande ägarlägenheter
att riksdagen avslår motionerna 1993/94:Bo225 i motsvarande
del, 1993/94:Bo250 yrkande 1 och 1993/94:411.
res. 13 (nyd)
Stockholm den 19 maj 1994
På bostadsutskottets vägnar
Agne Hansson
I beslutet har deltagit: Agne Hansson (c), Oskar Lindkvist
(s), Bertil Danielsson (m), Magnus Persson (s), Erling Bager
(fp), Lennart Nilsson (s), Sören Lekberg (s), Mikael Odenberg
(m), Rune Evensson (s), Ulf Björklund (kds), Birger Andersson
(c), Marianne Carlström (s), Inga Berggren (m), Lars Stjernkvist
(s) och Dan Eriksson i Stockholm (nyd).
Från Vänsterpartiet, som inte företräds av någon ordinarie
ledamot i utskottet, har suppleanten Lars Werner (v) närvarit
vid den slutliga behandlingen av ärendet.
Reservationer
1. Avslag på förslaget om ändringar i hyresförhandlingslagen
m.m. (mom. 1)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 9 börjar
med "Ett viktigt syfte" och slutar med "Motionerna avstyrks"
bort ha följande lydelse:
Som anförs i propositionen har det nuvarande
hyresförhandlingssystemet många väl dokumenterade fördelar från
praktiska utgångspunkter för såväl hyresgäster som hyresvärdar.
Det kollektiva systemet ger hyresgästerna bättre möjligheter att
hävda sina rättigheter än om var och en skulle förhandla själv.
Systemet är kostnadsbesparande. Hyresgästorganisationen tar
ansvar för alla hyresgäster oavsett medlemskap. Systemet har
funnits under många år och är därmed väl etablerat.
Vissa förändringar kan dock behöva övervägas. Som anförs i
motion Bo29 (s) bör den enskilde hyresgästens möjligheter att
själv förhandla om de hyresvillkor som rör hans eget boende
förbättras. Det bör också underlättas för flera föreningar att
organisera de boende.
Enligt utskottets bedömning har emellertid regeringen valt
lösningar som innehåller nackdelar för de enskilda hyresgästerna
och som hotar deras trygghet i boendet. Förslaget innebär
framför allt en risk för att bruksvärdessystemet urholkas. Det
öppnar möjligheter för hyresvärdarna att hyra ut till
högstbjudande. När det råder brist på lägenheter kommer, om
förslaget genomförs, hyrorna att pressas uppåt i attraktiva
områden. Detta leder till ökad segregation. De ekonomiskt svaga
hushållen, som inte sällan är barnfamiljer, får hålla till godo
med lägenheter som ratats av dem som haft råd att betala. För
att slå vakt om bruksvärdessystemet och besittningsskyddet bör
därför enskilt avtalade hyror enligt utskottets mening inte ingå
i jämförelsematerialet utan endast kollektivt avtalade.
Regeringens förslag innebär också att hyrorna tillåts bli
olika för likvärdiga lägenheter i samma hus. Det är en inte
acceptabel konsekvens av att flera organisationer enligt
regeringens förslag tillåts förhandla i samma hus. Förslaget
kommer därigenom att leda till uppenbara orättvisor och krångel.
Dessutom försämras hyresgästernas möjligheter att påverka sina
gemensamma angelägenheter. Enligt utskottets mening bör förbudet
mot flera än en förhandlingsordning i ett hus behållas. Den
organisation som flertalet hyresgäster i ett hus vill ha som
företrädare bör företräda alla i huset.
Det kan också ifrågasättas hur "frivilligt" det blir för de
enskilda hyresgästerna att välja. Det kan ligga i
fastighetsägarens intresse att försöka förmå hyresgästen att
ställa sig utanför en hyresgästorganisation. I lägen där det är
efterfrågan på lägenheter kommer valet för hyresgästen att bli
om han vill ha lägenheten, med de villkor som hyresvärden
dikterar, eller inte. Hyresgästen är i en sådan situation helt i
underläge.
Den s.k. passivitetsregeln, som innebär att den som inte
protesterar mot hyresvärdens meddelande om hyreshöjning blir
bunden, kan inte godtas. Den innebär att rättssäkerheten och
tryggheten i boendet för många hyresgäster försämras. Alla
hyresgäster klarar inte av att bevaka sina rättigheter. I
stället bör övervägas om inte den kollektivt förhandlade hyran
skall gälla även för dem som står utanför, om inte hyresvärden
och hyresgästen träffat avtal om annat belopp.
Sammanfattningsvis anser utskottet att propositionen inte bör
ligga till grund för en ny lagstiftning. Utskottet föreslår
därför att riksdagen med anledning av motionerna Bo28 (v) och
Bo29 (s) avslår propositionen och som sin mening ger regeringen
till känna vad nu anförts om den fortsatta reformeringen av
hyresförhandlingssystemet. De förslag som framförs i motion Bo30
(s) innebär väsentliga förbättringar av regeringens förslag.
Utskottet kan dock för sin del inte godta att en enskild
hyresgäst skall kunna förhandla fram en högre hyra än den i det
kollektiva systemet. Det kan trots denna skiljaktighet ändå
finnas anledning att låta de förslag som framförs i motion Bo30
ingå i de fortsatta övervägandena. Vid detta ställningstagande
saknas skäl att i sak nu granska förslagen i sistnämnda motion,
yrkandena 1--6 och 8.
dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
1. beträffande avslag på förslaget om ändringar i
hyresförhandlingslagen m.m.
att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo28 och
1993/94:Bo29 avslår proposition 1993/94:199 och som sin mening
ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
2. Hyresgästorganisationers ställning (mom. 2)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 10
börjar med "Som nyss" och på s. 11 slutar med "yrkande 1" bort
ha följande lydelse:
Utskottet har ingen erinran mot att hyresförhandlingssystemet
ändras på det sättet att de enskilda hyresgästerna ges bättre
möjligheter än i dag att välja om de vill låta sig inordnas i
det kollektiva systemet eller stå utanför. Det förslag som
regeringen lagt fram innehåller emellertid i många hänseenden
tveksamma eller olämpliga lösningar. En inte acceptabel
konsekvens av förslaget är bl.a. att en hyresgäst och en
hyresvärd med för organisationen bindande verkan kan träffa
avtal om förhandlingshjälp utan att organisationen lämnat
medgivande till det. En enskild hyresgäst får lagligt stöd för
att kräva en frivillig medlemsorganisations hjälp i
förhandlingsarbetet utan att han behöver vara medlem i
organisationen. Om en organisation, såsom förutsätts i
propositionen, skall utföra förhandlingsarbete åt andra än sina
medlemmar måste det vara ett frivilligt åtagande från
föreningen. Sådan frivillighet måste gälla oberoende av om det
finns en eller flera organisationer. Vad nu anförts bör
riksdagen med anledning av propositionen och motion Bo30 (s)
yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
2. beträffande hyresgästorganisationers ställning
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 1
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
3. Flera förhandlingsordningar i ett hus (mom. 3)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 11
börjar med "Utskottet kan" och på s. 12 slutar med "yrkande 4
avstyrks" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets mening är ett system med flera
förhandlingsordningar i ett hus förenat med många nackdelar.
Framför allt kan det befaras leda till att hyresgästernas
inflytande över gemensamma angelägenheter i huset eller
bostadsområdet omöjliggörs. Utskottet hyser inte samma
förhoppning om gemensamma förhandlingar som i propositionen.
Gemensamma förhandlingar i samförstånd mellan konkurrerande
hyresgästorganisationer kan i praktiken bli svåra att
förverkliga. En annan fråga i sammanhanget, som det saknas
överväganden om, är hur de hyresgäster som väljer att stå
utanför det kollektiva förhandlingssystemet skall bindas av
överenskommelser om gemensamma angelägenheter.
Utskottets bedömning är att det inte utan enighet är möjligt
att uppnå ett verkligt inflytande för hyresgästerna i gemensamma
frågor. Det bör därför inte finnas mer än en part för
hyresvärden att förhandla med. Redan av dessa skäl bör
regeringsförslaget att ta bort förbudet mot flera
förhandlingsordningar i samma hus avslås. Utskottet föreslår
därför att riksdagen med anledning av motion Bo30 (s) yrkande 4
inte antar propositionens förslag till lag om ändring i
hyresförhandlingslagen såvitt avser upphävande av 4 § samt
följdändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Inte
heller bör av regeringen föreslagna ändringar i 3, 6 och 10 §§
genomföras innan ytterligare överväganden skett om utformningen
i detta avseende av ett nytt hyresförhandlingssystem. Riksdagen
bör därför som sin mening ge regeringen till känna att sådana
överväganden bör ske.
dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
3. beträffande flera förhandlingsordningar i ett hus
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 4
dels avslår regeringens förslag till
a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser
upphävande av 4 § och ändring av 3, 6 och 10 §§,
b. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnd och
hyresnämnd såvitt avser upphävande av 17 § fjärde stycket,
dels som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
4. Förhandlingsersättning (mom. 4)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13
börjar med "Regeringsförslaget medför" och slutar med "ur
förhandlingssystemet" bort ha följande lydelse:
Genom regeringens förslag kommer hyresgäster som inte är
medlemmar i en hyresgästorganisation att kunna kräva att
organisationen förhandlar för deras räkning.
Hyresgästorganisationen får däremot inte själv bestämma vare sig
om ersättning skall utgå eller hur stor den skall vara. Lagen
ger inte hyresgästorganisationer en rätt till
förhandlingsersättning. Den anger endast att avtal kan träffas
med hyresvärden och att ersättningen kan tas ut via hyran. Om en
organisation skall förhandla för andra än sina medlemmar måste
lagen utformas så att hyresgästorganisationen har rätt att ta ut
förhandlingsersättning och själv bestämma hur stor den skall
vara.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30
(s) yrkande 2 inte antar 20 § i regeringens förslag till lag om
ändring i hyresförhandlingslagen eller 55 § fjärde stycket
hyreslagen och som sin mening ger regeringen till känna att
bestämmelsen om förhandlingsersättning snarast övervägs och
utformas i enlighet med vad utskottet anfört ovan.
dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
4. beträffande förhandlingsersättning
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 2
dels avslår regeringens förslag till
a. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser 20 §,
b. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 §
fjärde stycket
dels som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
5. Samma hyra för likvärdiga lägenheter (mom. 5)
Under förutsättning av bifall till mom 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 13
börjar med "Utskottet konstaterar" och på s. 14 slutar med
"yrkande 3 avstyrks" bort ha följande lydelse:
Regeringens förslag kommer att leda till att likvärdiga
lägenheter i ett hus kan få olika hyror trots att de har samma
bruksvärde. Det kan bli resultatet när det finns flera
organisationer som förhandlar och när de enskilda hyresgästerna
själva förhandlar om hyran. Ett sådant system kan befaras vålla
stridigheter och missämja bland hyresgästerna i ett hus och med
rätta upplevas som djupt orättfärdigt. Den hittills gällande
principen om samma hyror för likvärdiga lägenheter i ett hus
uppfattas som rättvis och bör behållas. Regeringsförslaget i
detta hänseende innebär också skillnader i handlingsfriheten för
parterna. Det blir tillåtet för en hyresvärd, men inte för en
hyresgästorganisation, att träffa avtal om olika hyror. Det är
enligt utskottet ännu ett skäl för att inte genomföra förslaget.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30
(s) yrkande 3 avslår regeringens förslag i denna del.
dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:5. beträffande samma hyra för likvärdiga
lägenheter
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 3
avslår regeringens förslag till lag om ändring i
hyresförhandlingslagen såvitt avser 21 §,6. Inflyttningshyror
(mom. 6)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 14
börjar med "Genom de" och på s. 15 slutar med "yrkande 5" bort
ha följande lydelse:
Genom de ändringar som regeringen föreslår i
hyresförhandlingslagen kommer sannolikt inflyttningshyror i
större utsträckning än för närvarande att bestämmas av
hyresvärden och den enskilde hyresgästen. För lägenheter som
inte omfattas av förhandlingsöverenskommelser kommer hyreslagens
bestämmelser att gälla. Hyreslagen utgår ifrån avtalsfrihet i
vad det avser bestämmande av hyra. Hyresnämnden är förhindrad
att sänka hyran innan hyresförhållandet har varat i sex månader
vid tidsobestämda avtal. Risken är därför stor att hyresgäster,
särskilt i områden med efterfrågan på bostäder, kommer att få
betala höga inflyttningshyror. På sikt innebär det att
bruksvärdessystemet urholkas. Regeringen synes acceptera en
sådan utveckling. Utskottet vill slå vakt om
bruksvärdessystemet. Det bör därför införas ett skydd mot höga
inflyttningshyror så att högre hyra än den som skulle gälla om
lägenheten var föremål för förhandlingar inte får tas ut vid
nyupplåtelse.
Utskottet föreslår att regeringen ges i uppdrag att överväga
vilka lagändringar som behövs för att få ett skydd mot höga
inflyttningshyror. Ett lagförslag bör tas fram med största
skyndsamhet och föreläggas riksdagen. Vad utskottet nu anfört
bör riksdagen med anledning av propositionen och motion Bo30 (s)
yrkande 5 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 6 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:6. beträffande inflyttningshyror
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 5
som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,
7. Den s.k. passivitetsregeln (mom. 7)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 16
börjar med "Utskottet anser att" och slutar med "63 §" bort ha
följande lydelse:
Regeringen har i propositionen föreslagit något som från
avtalsrättslig synpunkt är unikt, nämligen att avtal om
hyreshöjning skall anses ingånget om hyresgästen inte
protesterat inom viss tid. Förslaget bygger på principen att den
som tiger samtycker. Hyresgästen måste reagera på hyresvärdens
meddelande om hyreshöjning för att inte bli bunden av den.
Förslaget innebär en uppenbar risk för att många hyresgäster
kommer att lida rättsförlust. Utskottet kan inte tillstyrka ett
sådant förslag. Rättstryggheten är viktigare än att skapa
smidiga förhandlingsalternativ för hyresvärdar.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30
(s) yrkande 6 inte antar regeringens förslag i denna del. Till
följd härav skall inte heller förslaget till lag om ändring i 44
§ hyreslagen antas.
dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:7. beträffande den s.k. passivitetsregeln
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 6
avslår regeringens i bilaga 1 intagna förslag till lag om
ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 54 a §, 55 c § tredje
stycket och 63 §,
8. Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (mom. 8)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 17
börjar med "Enligt utskottets" och på s. 18 slutar med "m.m.
avstyrks" bort ha följande lydelse:
Enligt utskottets bedömning har boinflytandereglerna i
bostadssaneringslagen inte fungerat tillfredsställande. Det
förslag som regeringen har lagt fram förbättrar emellertid inte
hyresgästernas möjligheter att påverka ombyggnads- och
förbättringsarbeten. Tvärtom innebär det att fastighetsägarna
får betydligt större möjligheter att genomföra ombyggnader som
hyresgästerna inte önskar. Regeringens förslag i vad det gäller
upprustning till lägsta godtagbara standard är bra men inte
tillräckligt. Hyresgästerna bör också ha rätt till inflytande
och möjligheter att begränsa ingreppen i den egna lägenheten
till sådana åtgärder som är nödvändiga för att huset skall
fungera. En sådan rätt bör övervägas. Bostadsrättslagens regler
skulle kunna utgöra en förebild.
Även andra lagändringar är nödvändiga för att förbättra
hyresgästernas inflytande i boendefrågor. Genom regeringens
förslag kommer de lagliga möjligheterna för hyresgästerna att
gemensamt kunna påverka upprustning och ombyggnad att försvinna.
Utöver den lagreglering om den enskilde hyresgästens inflytande
som får anses nödvändig krävs också regler om inflytande för
åtgärder som berör hyresgästerna gemensamt. Sedan länge har det
funnits önskemål om att i hyresförhandlingslagen införa en
bestämmelse om primär förhandlingsskyldighet vid
ombyggnadsåtgärder. En sådan bör nu införas. Om parterna inte
kan komma överens bör övervägas regler som möjliggör att frågan
kan hänskjutas till hyresnämndens prövning.
Bostadssaneringslagen kan då men endast då avskaffas. Utskottet
anser dock att reglerna om hyresgästinflytande vid statligt
bostadsstöd bör finnas kvar.
Vad utskottet anfört om hyresgästinflytandet vid ombyggnad
m.m. bör riksdagen med anledning av propositionen och motion
Bo30 (s) yrkande 7 som sin mening ge regeringen till känna.
Regeringen bör skyndsamt göra de överväganden som kan vara
nödvändiga och snarast återkomma till riksdagen med förslag som
stärker hyresgästinflytandet vid ombyggnads- och
reparationsåtgärder. Utskottet, som ser det värdefullt att
frågan övervägs i ett sammanhang, föreslår med hänvisning till
vad nu anförts att riksdagen inte antar regeringens förslag till
lag om ändring i hyreslagen såvitt avser 18 a--c §§ och 55 a §
samt de följdändringar som är nödvändiga i bl.a. lagen om
arrendenämnder och hyresnämnder och lagen om Bostadsdomstolen.
Riksdagen bör inte heller förrän ett förslag föreligger från
regeringen i enlighet med vad som anvisats ovan bifalla ett
förslag om upphävande av bostadssaneringslagen och föreslagna
lagändringar i plan- och bygglagen m.m.
dels att moment 8 i utskottets hemställan bort ha följande
lydelse:
8. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 7
dels avslår regeringens förslag till
a. lag om ändring i 12 kap. jordabalken såvitt avser 18 a--c,
42, 47, 53 §§, 55 § andra, tredje och femte styckena, 55 a och b
§§, 55 c § första, andra och fjärde--sjunde styckena, 55 d, 66,
67, 70 och 73 §§,
b. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531),
c. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792),
d. lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10),
e. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder såvitt avser 4, 16, 17 § andra stycket, 22, 23 och
32 §§,
f. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol såvitt
avser 28 §,
g. lag om ändring i lagen (1992:1574) om
bostadsanpassningsbidrag m.m.,
dels inte godkänner vad i propositionen förordats om
hyresgästinflytandet över den statliga bostadsfinansieringen av
ombyggnader av hyreshus,
dels som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
9. Bruksvärdessystemet (mom. 10)
Dan Eriksson i Stockholm (nyd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 19
börjar med "Utskottet vill" och slutar med "nu anfört" bort ha
följande lydelse:
Regeringen konstaterar i propositionen att de allmännyttiga
bostadsföretagen och hyresgästorganisationerna börjat fästa
större vikt vid lägesfaktorn än vad som skett tidigare. Även
tillgång och efterfrågan på hyresbostäder anses ha fått större
betydelse vid hyresförhandlingarna. Enligt utskottets bedömning
finns det tecken på att utvecklingen är på väg åt rätt håll.
Fortfarande är det dock så att hyrorna i nyproduktionen i mindre
centralt belägna områden är för höga i förhållande till
efterfrågan. Det bör därför, såsom anförs i motion Bo250 (nyd),
övervägas hur hyressättningssystemet bör utformas i syfte att
åstadkomma en större rättvisa på bostadsmarknaden. Vad nu
anförts bör riksdagen med anledning av angivna motion och motion
Bo413 som sin mening ge regeringen till känna.
dels att moment 10 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
10. beträffande bruksvärdessystemet
att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo250
yrkande 11 och 1993/94:Bo413 som sin mening ger regeringen till
känna vad utskottet anfört,10. Tidpunkten för ikraftträdandet
(mom. 12)
Under förutsättning av bifall till mom. 1
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 20
börjar med "De föreslagna" och slutar med "av lagförslagen" bort
ha följande lydelse:
De föreslagna lagändringarna i hyresförhandlingslagen kommer
att tillämpas på redan gällande hyresförhandlingsordningar och
hyresavtal. Många hyresgäster som saknar förhandlingsklausul i
sina hyresavtal kommer vid ikraftträdandet inte att omfattas av
förhandlingsordningen. Om en hyresvärd inte går med på att
skriva in en förhandlingsklausul i ett hyresavtal, måste
hyresgästen begära villkorsändring och hyresnämndens prövning.
Detta kommer inte att hinnas med innan lagändringarna börjar
gälla. Inte heller kommer innehållet i förhandlingsordningarna
att hinna omprövas. Det bör även finnas tidsutrymme för att
sprida information om det nya hyresförhandlingssystemet.
Tidpunkten för ikraftträdandet bör på anförda skäl flyttas fram
till den 1 januari 1995.
Utskottet föreslår att riksdagen med anledning av motion Bo30
(s) yrkande 8 beslutar att de lagändringar som föreslås i
proposition 1993/94:199 skall, med ändring av regeringens
förslag, träda i kraft den 1 januari 1995.
dels att moment 12 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
12. beträffande tidpunkten för ikraftträdandet
att riksdagen med anledning av proposition 1993/94:199 och
motion 1993/94:Bo30 yrkande 8 beslutar att lagförslagen skall
träda i kraft den 1 januari 1995,
11. Minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid beslut om kabel-TV
(mom. 17)
Erling Bager (fp) och Ulf Björklund (kds) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 22
börjar med "En annan" och på s.23 slutar med "Bo404 (fp)" bort
ha följande lydelse:
En annan fråga som utskottet behandlade i betänkande
1993/94:BoU2 hösten 1993 var beslutsordningen inom
bostadsrättsföreningar vid installation av kabel-TV m.m.
Utskottet var då inte berett att föreslå riksdagen att reglera
frågan om installation av kabel-TV m.m. särskilt i
bostadsrättslagen. Riksdagen delade utskottets bedömning. I
motion Bo404 (fp) har nu väckts en fråga om införande av ett
minoritetsskydd i bostadsrättslagen. En sådan ordning kan anses
motiverad. Som anförs i motionen är det inte rimligt att en
bostadsrättshavare skall kunna påtvingas kabel-TV.
Enligt utskottets mening bör riksdagen med anledning av
motionen hos regeringen begära överväganden om hur ett
minoritetsskydd vid beslut om kabel-TV-frågor bör utformas i
bostadsrättslagen samt förslag till ändring i lagen.
dels att moment 17 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
17. beträffande minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid
beslut om kabel-TV
att riksdagen med anledning av motion 1993/94:Bo404 som sin
mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,12.
Förverkande av hyresrätt (mom. 18)
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 24
börjar med "Utskottet delar" och slutar med "(båda s) avstyrks"
bort ha följande lydelse:
Utskottet delar motionärernas oro för den stora ökningen av
antalet vräkta hushåll. De ändringar i hyreslagen som riksdagen
beslutade om våren 1993 har uppenbarligen inte inneburit någon
väsentlig förstärkning av hyresgästernas trygghet i boendet. Som
anförs i den i motionerna Bo408 och Bo414 åberopade rapporten
Vräkt i laga ordning synes ändringarna inte vara tillräckliga
för ekonomiskt svaga hushåll. Ytterligare åtgärder bör enligt
utskottet snarast övervägas. Bl.a. bör tidsfristerna vid
dröjsmål med hyresbetalning förlängas, reglerna vid upprepade
betalningsförsummelser liberaliseras och nya regler om bl.a.
påminnelse av hyresbetalning utformas. Även andra åtgärder än
ändringar i hyreslagen kan behöva vidtas.
Enligt utskottets uppfattning är det djupt otillfredsställande
att människor vräks från sina hem på grund av förhållandevis
blygsamma hyresskulder. Som anförs i motionerna måste
socialtjänstens rådgivning och stöd förbättras. Detta är inte
minst viktigt för kvinnorna, som visat sig vara en särskilt
utsatt grupp. Under senare år har dock socialtjänsten fått
vidkännas stora nedskärningar, vilket i sin tur har minskat
möjligheterna att ge de vräkningshotade erforderlig hjälp. En
försöksverksamhet med s.k. vräkningsakut bör omedelbart inledas
och då främst i storstadsområdena.
Vad utskottet anfört bör riksdagen med anledning av motionerna
Bo408 och Bo 414 (båda s) som sin mening ge regeringen till
känna.
dels att moment 18 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
18. beträffande förverkande av hyresrätt
att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo408 och
1993/94:Bo414 som sin mening ger regeringen till känna vad
utskottet anfört,
13. Ägarlägenheter (mom. 19)
Dan Eriksson i Stockholm (nyd) anser
dels att den del av utskottets yttrande som på s. 25
börjar med "Syftet med" och slutar med "det anförda" bort ha
följande lydelse:
Visserligen pågår överväganden om införande av en
upplåtelseform som kallas en enklare modell av ägarlägenheter.
Utskottet anser att en sådan boendeform, som innebär en form av
bostadsrätt, blir en halvmesyr. Även hyresrätter bör kunna
omvandlas till ägarlägenheter. Den utredning om ägarlägenheter
som gjordes i början av 1980 bör i stället skyndsamt övervägas
på nytt och läggas till grund för lagstiftning.
Detta bör riksdagen med anledning av motionerna Bo225 (m) i
motsvarande del, Bo250 (nyd) yrkande 1 och Bo411 (kds) som sin
mening ge regeringen till känna.
dels att moment 19 i utskottets hemställan bort ha
följande lydelse:
19. beträffande ägarlägenheter
att riksdagen med anledning av motionerna 1993/94:Bo225 i
motsvarande del, 1993/94:Bo250 yrkande 1 och 1993/94:Bo411 som
sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.
Särskilt yttrande
Oskar Lindkvist, Magnus Persson, Lennart Nilsson, Sören
Lekberg, Rune Evensson, Marianne Carlström och Lars Stjernkvist
(alla s) anför:
Som redovisas i betänkandet pågår överväganden om bl.a. lagen
om tillstånd till förvärv av hyresfastighet och
bostadsförvaltningslagen i syfte att öka möjligheterna att
ingripa mot fastighetsägare som agerar oseriöst. Det är bra.
Dagens lagstiftning behöver skärpas i detta avseende. Det
betänkande som remissbehandlas kommer emellertid inte att leda
till någon reell skärpning. Om förslaget går igenom kommer
förutsättningarna för att förhindra att oseriösa fastighetsägare
tar sig in på marknaden tvärtom att försämras. Eftersom
förslaget inte nu är föremål för sakbehandling har vi dock valt
att inte reservera oss mot skrivningen i betänkandet.
Meningsyttring av suppleant
Meningsyttring får avges av suppleant från Vänsterpartiet,
eftersom partiet inte företräds av någon ordinarie ledamot i
utskottet.
Lars Werner (v) anför:
Jag ansluter mig till samtliga s-reservationer och det
särskilda yttrandet som bifogats till betänkandet.
Av regeringen framlagda lagförslag
Bilaga 1
1 Förslag till
Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)
2 Förslag till
Lag om ändring i jordabalken
3 Förslag till
Lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531)
4 Förslag till
Lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792)
5 Förslag till
Lag om ändring i plan- och bygglagen (1987:10)
6 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder
7 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol
8 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1992:1574) om bostadsanpassningsbidrag
m.m.
9 Förslag till
Lag om fortsatt giltighet av lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt
Härigenom föreskrivs att lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt, som gäller till
utgången av juni 19941 , skall fortsätta att gälla till
utgången av december 1994.
1 Lagens giltighetstid senast förlängd 1993:1336.
Utskottets lagförslag
1 Förslag till ändring i regeringens förslag till
Lag om ändring i jordabalken
Bilaga 2
Regeringens förslag Utskottets förslag
12 kap.
54 a §
Vill hyresvärden att ett Vill hyresvärden att ett
skriftligt meddelande enligt skriftligt meddelande enligt
54 § första stycket om 54 § första stycket om
hyreshöjning skall få hyreshöjning skall få
den verkan som anges i andra den verkan som anges i andra
stycket nedan, skall stycket nedan, skall
meddelandet innehålla meddelandet innehålla
uppgift i kronor om den uppgift i kronor om den
hyreshöjning som begärs hyreshöjning som begärs
och om det totala och om det totala
hyresbeloppet samt uppgift om hyresbeloppet samt uppgift om
den dag då den nya hyran den dag då den nya hyran
skall börja gälla. I skall börja gälla. I
meddelandet skall vidare anges meddelandet skall vidare anges
att hyresgästen blir att hyresgästen blir
skyldig att betala den skyldig att betala den
högre hyran, om han inte högre hyran, om han inte
senast en viss angiven dag, senast en viss angiven dag,
tidigast sex veckor efter det tidigast två månader
att meddelandet lämnades, efter det att meddelandet
ger hyresvärden besked om lämnades, ger
att han motsätter sig hyresvärden besked om att
hyresvärdens begäran. han motsätter sig
Meddelandet skall också hyresvärdens begäran.
innehålla uppgift om Meddelandet skall också
hyresvärdens adress, en innehålla uppgift om
upplysning om att hyresvärdens adress, en
hyresnämnden kan pröva upplysning om att
skäligheten av den hyresnämnden kan pröva
begärda hyran samt en skäligheten av den
uppgift om vad hyresgästen begärda hyran samt en
behöver göra för att uppgift om vad hyresgästen
en sådan prövning skall behöver göra för att
komma till stånd. en sådan prövning skall
komma till stånd.
Innehåller meddelandet från hyresvärden sådana uppgifter som
anges i första stycket och har hyresgästen inte inom den i
meddelandet utsatta tiden gett hyresvärden besked om att han
motsätter sig hyresvärdens begäran om hyreshöjning, skall
hyresgästen anses ha ingått avtal med hyresvärden om att betala
den hyra som hyresvärden har begärt. Den högre hyran får börja
att gälla först efter den dag som i hyresvärdens meddelande
angetts som sista dag för att motsätta sig hyreshöjningen.
2 Förslag till
Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs att 12 kap. 44 § jordabalken skall ha
följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
12 kap.
44 §1
Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad
på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden
med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på
grund av dröjsmålet skiljas från lägenheten, om hyran betalas på
det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller
deponeras hos länsstyrelsen enligt 21 §
1. inom tre veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga
om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han
genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten
samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna
lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är
belägen, eller
2. inom två veckor från det att en hyresgäst, när det är fråga
om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att
betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten.
I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som
fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten
får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången
av den tid som anges i det stycket har gått ytterligare två
vardagar.
En hyresgäst får inte,
när det är fråga om
en bostadslägenhet, skiljas
från lägenheten, om
dröjsmålet endast har
avsett sådan höjning av
hyran som blivit gällande
enligt 54 a § och hyran kan
prövas med tillämpning
av 55 c § tredje stycket.
Vad som sagts nu skall
gälla till dess att en
månad förflutit från
det att hyresnämndens eller
Bostadsdomstolens beslut har
vunnit laga kraft.
En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en
bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om
1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1
skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig
betalningsansvaret för hyran, eller
2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den
tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller
liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart
det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i
första instans.
Första--tredje styckena Första--fjärde styckena
gäller inte, om gäller inte, om
hyresgästen ändå hyresgästen ändå
är skyldig att flytta inom är skyldig att flytta inom
kortare tid än en månad kortare tid än en månad
efter det att hyresrätten efter det att hyresrätten
förverkats. förverkats.
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer
fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses
i första stycket.
Denna lag träder i kraft den 1 juli 1994.
1 Senaste lydelse 1993:400.