Prop.
1991/92:56
Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifo-
gade utdrag ur regeringsprotokollet den 24 oktober 1991.
På regeringens vägnar
Carl Bildt
Birgit Friggebo
I propositionen föreslås att en rad av de hittillsvarande kraven for statligt stöd
vid ny- och ombyggnad av bostäder slopas. Det gäller bl.a. de s.k. mark- och
konkurrensvillkoren, kommunal anvisningsrätt samt produktionskostnads-
prövningen.
Vidare föreslås att de tidigare beslutade s.k. skattekompenserande ränte-
bidragen och realräntebidragen inte införs. I stället föreslås - i avvaktan på en
långsiktig lösning av bostadsfinansieringen - att räntebidrag för ny- och om-
byggnader tills vidare fr.o.m. den 1 januari 1992 lämnas med utgångspunkt
från en garanterad räntesats om 3,4 % för hyres- och bostadsrättshus och
4,9 % för egnahem under det första året av bidragstiden. Bidragsunderlaget
föreslås bli fastställt till i princip 95 % av den faktiska produktionskostnaden,
lika för alla fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. Vissa ändringar
föreslås i rutinerna för utbetalningar av räntebidrag. Bidrag förutsätts lämnas
från och med husets färdigställande och oberoende av husets faktiska
finansiering.
Den statligt reglerade bostadslånegivningen föreslås upphöra den 1 januari
1992.1 stället föreslås att ett system med statliga kreditgarantier införs för lån
1 Riksdagen 199H92. 1 saml. Nr 56
på kreditmarknaden i ett mot bostadslånet svarande säkerhetsläge. Tidigare
beslut om stadig kreditgaranti for s.k. räntelån genomfors inte.
För hus som byggts, byggts om eller förvärvats med stöd av lån och
bidrag enligt hittillsvarande regler behålls tills vidare nuvarande regler för
räntebidrag. Den beslutade höjningen av den garanterade räntesatsen den
1 januari 1992 genomfors dock.
Slutligen föreslås att statligt räntestöd för lägenhetsunderhåll i hyreshus
slopas. Undantag föreslås såvitt gäller redan inkomna ansökningar om sådant
stöd.
Prop. 1991/92:56
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträdet den 24 oktober 1991
Närvarande: statsministern Bildt, ordförande, och statsråden B. Westerberg,
Friggebo, Johansson, Laurén, Hörnlund, Olsson, Svensson, af Ugglas,
Dinkelspiel, Thurdin, Hellsvik, Wibble, Björck, Davidson, Könberg, Odell,
Lundgren, Unckel, P. Westerberg, Ask
Föredragande: statsrådet Friggebo
Prop. 1991/92:56
1 december 1990 beslutade riksdagen att införa ett nytt system för bostads-
finansiering vid ny- och ombyggnad (prop. 1990/91:34, BoU4, rskr. 92).
Beslutet innebar bl.a. att delar av räntebidrag enligt gällande regler skulle er-
sättas av s.k. räntelån förenade med statliga kreditgarantier. I maj 1991 beslu-
tade riksdagen om kompletteringar och ändringar av det tidigare beslutet
(prop. 1990/91:144, BoU20, rskr. 380). Beslutet innebar bl.a. i fråga om
äldre hus att räntebidrag enligt nuvarande regler för nybyggnad, ombyggnad
eller förvärv skulle ersättas med bl.a. räntelån förenade med statliga kredit-
garantier. Med stöd av besluten har den föregående regeringen utfärdat för-
ordningen (1991:149) om allmänna förutsättningar för statligt stöd vid ny-
och ombyggnad av bostäder, förordningen (1991:150) om beräkning av stat-
ligt investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av bostäder, m.m., förord-
ningen (1991:151) om beräkning av statligt räntebidrag för ny- och ombygg-
nad av bostäder, m.m., förordningen (1991:152) om beräkning av bidrags-
underlag för statligt stöd vid ny- och ombyggnad av bostäder, m.m. och för-
ordningen (1991:1271) om statlig kreditgaranti för bostäder. Bestämmelserna
avsågs träda i kraft den 1 januari 1992 i fråga om hus färdigställda fr.o.m.
denna tidpunkt eller färdigställda tidigare med beslut om bostadslån som inte
utbetalats före ikraftträdandet och den 1 januari 1993 i fråga om hus med
räntebidrag enligt gällande regler.
Enligt regeringsförklaringen den 4 oktober 1991 skall det beslutade syste-
met om s.k. räntelån inte genomföras och ett nytt förenklat lånesystem gälla
fr.o.m. år 1993.
Bakgrunden till detta är i korthet bl.a. att ett system med räntelån och real-
räntebidrag skulle kunna bidra till att minska kraven på en kraftfull antiinfla-
tionspolitik. Vid låg inflation och höga räntor skulle systemet medföra bety-
dande statsfinansiella påfrestningar. Ett väl fungerande bostadsfinansierings-
system måste vara stabilt och kunna fungera över en längre tid och under
skiftande ekonomiska förhållanden. Räntelånesystemet uppfyller inte dessa
krav. Vidare är systemet oförenligt med statens ansvar gentemot dem som
grundat sina beslut om att bygga en bostad på förekomsten av bidrag för de
inledande årens räntebetalningar.
Vad jag nu har anfört innebär inte att det nuvarande bostadsfinansierings-
systemet bör behållas. Förslag om en långsiktig förändring av bostadsfinan-
sieringen kommer att läggas fram under år 1992.1 avvaktan på detta kommer
jag i det följande att redovisa förslag i fråga om räntebidrag och bostads-
byggandets kreditförsörjning för år 1992. Utgångspunkten för dessa förslag
är nuvarande system såvitt gäller räntesubventioner och ett kreditgaranti-
system såvitt gäller lånefinansieringen av ny- och ombyggnad. Jag redovisar
samtidigt förslag till förenklingar vad gäller förutsättningar för statligt stöd.
Redan förslagen för år 1992 innebär dock stora förändringar för och på-
frestningar på bostadsadministrationen. Nya föreskrifter och blanketter skall
på kort tid tas fram och information ges till parterna på marknaden (kom-
muner, byggherrar, kreditinstitut m.fl.). Vidare förutsätter mitt förslag en
annan ADB-hantering än i dagens system. Jag har i dessa frågor samrått med
chefen för boverket som bedömt att den av mig föreslagna nyordningen
fr.o.m. den 1 januari 1992 är möjlig att göra med hänsyn till det förberedelse-
arbete som redan utförts med anledning av riksdagens tidigare beslut om ny
bostadsfinansiering.
2.1 Slopade krav för statligt stöd
Prop. 1991/92:56
Mitt förslag: Markvillkor, kommunal bostadsanvisningsrätt, produk-
tionskostnadsprövning och areagräns för småhus som krav för statligt
stöd för ny- och ombyggnad och konkurrensvillkor som krav för stöd
för nybyggnad av permanenta bostäder slopas den 1 januari 1992.
Skälen för mitt förslag: Enligt fattade beslut skall som krav för statligt
stöd för ny- och ombyggnad av bostäder fr.o.m. den 1 januari 1992 generellt
gälla bl.a. markvillkor, kommunal bostadsanvisningsrätt och produktions-
kostnadsprövning.
Markvillkoret innebär att statligt stöd för byggande på mark som förvär-
vats av annan än kommunen i princip lämnas bara om kommunen medger
det.
Kommunal bostadsanvisningsrätt innebär att kommunen kan kräva att få
anvisa bostadssökande till de lägenheter som byggs eller byggs om med stat-
ligt stöd.
Produktionskostnadsprövningen innebär att länsbostadsnämnden prövar
om den beräknade kostnaden för ett projekt är skälig i förhållande till produk-
tionsförhållandena och projektets allmänna kvalitet
Vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt s.k. säljarbyggda
egnahem gäller vidare det s.k. konkurrensvillkoret. Villkoret innebär att pro-
jektet skall upphandlas genom infordrande av anbud från flera anbudsgivare
och antagande av anbud utan föregående förhandling. Annan produktions-
form får tillämpas om kommunen godtar den och kostnaden för projektet inte
överstiger kostnaderna för ett konkurrensupphandlat projekt.
En arbetsgrupp inom bostadsdepartementet har i en promemoria den
27 september 1991 föreslagit bl.a. att mark- och konkurrensvillkoren slopas
och att kommunerna i stället ges möjlighet att i planliknande former ställa
preciserade villkor för bostadsbyggande med statligt stöd.
Bostadsmarknaden står inför stora utmaningar under nittiotalet. Byggkost-
naderna har ökat kraftigt och bostadssubventionerna kommer att minskas. Det
är nödvändigt med en kraftig avreglering så att producenter och byggherrar
kan vända sig till konsumenterna direkt och tillfredsställa marknadens efter-
frågan på bostäder. En avreglering är också nödvändig för att åstadkomma
sänkta byggkostnader. Enligt min mening medför markvillkor, kommunal
bostadsanvisningsrätt, produktionskostnadsprövning och konkurrensvillkor
en kostnadshöjande tidsutdräkt i bostadsbyggandet utan att några fördelar
uppnås för den enskilde eller samhället. De bör därför slopas. Jag ser inte
heller någon anledning att i andra former öka kommunernas inflytande över
bostadsbyggandet utöver vad som följer av gällande planlagstiftning. Mitt
förslag att ta bort i stort sett alla villkor för erhållande av statligt stöd skall ses
som ett första steg i en omfattande avreglering av byggandet.
Arbetsgruppen anser vidare att den nuvarande begränsningen att statligt
stöd inte lämnas för bostäder i småhus med en bruksarea som överstiger
180 m2 bör kunna slopas. Jag delar arbetsgruppens uppfattning i denna del.
Vissa krav måste ställas även fortsättningsvis med hänsyn till syftet med
stödet. Till sådana krav hör att bostäderna är avsedda för permanent bruk och
självständigt boende. Med självständigt boende avser jag liksom hittills att en
hyresbostad upplåts med hyreskontrakt av normalt slag. Liksom hittills bör
dock avsteg kunna göras från kravet på hyreskontrakt av noTmalt slag när det
gäller vissa bostäder som är avsedda att tillfälligt lösa akuta behov för sär-
skilda grupper.
Bostäderna bör vidare för rätt till stöd uppfylla vissa grundläggande krav i
fråga om utrymmes- och utrustningsstandard. Utgångspunkten bör vara de
krav som kan ställas med stöd av plan- och bygglagen (1987:10). Pröv-
ningen av hithörande frågor bör göras av kommunen i samband med pröv-
Prop. 1991/92:56
ningen av bygglovet. Det innebär att kraven skall anses uppfyllda, om bygg- Prop. 1991/92:56
lov är beviljat.
För särskilda boendeformer för äldre bör dock ställas krav på att en låg
utrymmes- och utrustningsstandard i bostaden vad gäller kök och vardags-
rum kompenseras av gemensamma utrymmen för matlagning, måltider och
samvaro och den utrustning som finns där. Endast i fråga om gruppbostäder
för åldersdementa bör godtas att man helt avstår från köksutrustning i bosta-
den.
Till de krav som även i fortsättningen bör ställas hör vidare hyresgästinfly-
tandet vid ombyggnad av hyresbostäder. Det innebär att hyresgästerna skall
ges tillfälle att yttra sig över den planerade ombyggnadens art och omfattning
samt att stöd inte lämnas för sådana ombyggnadsåtgärder som hyresgästerna
anfört invändningar mot och gjort gällande att husets kvaliteter inte tas tillvara
i skälig omfattning. Hyresgästinflytandet bör dock gälla endast hus som om-
fattas av avtal om förhandlingsordning och utövas av den organisation av
hyresgäster som har slutit avtalet, och inte som nu även hus som inte omfat-
tas av en förhandlingsordning.
Till de krav som bör ställas även i fortsättningen hör slutligen kravet på
konsumentskydd vid nybyggnad av egnahem och bostadsrättssmåhus. Kra-
vet innebär att det till skydd för husägaren skall finnas en betryggande garanti
för att huset uppförs och färdigställs i enlighet med vad den som skall upp-
föra huset har åtagit sig (produktionsgaranti). Kravet innebär vidare att det
skall finnas ett betryggande tioårigt åtagande att avhjälpa väsentliga skador på
huset som består i eller är en följd av fel eller brister i konstruktion, utförande
eller material (ansvarsutfästelse). I kravet ingår också att produktionsgaranti
och ansvarsutfästelsen skall lämnas av företag som inte själva står i avtalsför-
hållande till husägaren och att garantigivaren har inrättat en fristående instans
dit husägaren kan vända sig med sina ersättningsanspråk på grund av
ansvarsutfästelsen. Garantier av nu nämnt slag lämnas av bl.a. AB Bostads-
garanti, Folksam och AB STR-garanti.
I fråga om nybyggnad av egnahem ingår i konsumentskyddskravet dess-
utom krav på att husägaren tillförsäkras ett skydd i avtalsförhållanden med
säljaren eller entreprenören som är tillfredsställande med hänsyn till allmänna
konsumentintressen. Särskilda kontraktsformulär för såväl total/generalentre-
prenad som delad entreprenad har tagits fram i samverkan mellan konsument-
verket samt företrädare för entreprenörer och villaägare.
Jag har tidigare föreslagit att villkoret om kommunal bostadsanvisningsrätt
bör slopas. Konsekvenserna av förslaget bör bl.a. bli att också lagen
(1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt bör upphävas. Den frågan
bör dock lämpligen tas upp i annat sammanhang.
2.2 Räntebidrag
Prop. 1991/92:56
Mitt förslag: Skattekompenserande räntebidrag och realräntebidrag
införs inte. I stället lämnas tills vidare räntebidrag för ny- och ombygg-
nad liksom hittills till i huvudsak skillnaden mellan en garanterad och
en beräknad räntekostnad för huset i färdigt skick.
Den s.k. räntebidragstrappan behälls. Fullt räntebidrag lämnas dock
endast till 95 % av bidragsunderlaget, lika för alla fastighetsägarkate-
gorier och upplåtelseformer. För hyres- och bostadsrättshus lämnas
dessutom räntebidrag med 30 % av beräknade räntekostnader därut-
över.
Bidragsunderlaget beräknas vid nybyggnad av hyres- och bostads-
rättshus samt säljarbyggda egnahem pä grundval av de faktiska pro-
duktionskostnaderna, och vid nybyggnad av läntagarbyggda egnahem
på grundval av de beräknade kostnaderna för bostäder och vissa loka-
ler. Utgångspunkten för beräkningen är i fråga om hyres- och bostads-
rättshus samt säljarbyggda egnahem kostnaden enligt anbud för ett
konkurrensupphandlat projekt. För läntagarbyggda egnahem är ut-
gångspunkten den schablonmetod som används för närvarande.
Vid ombyggnad motsvarar bidragsunderlaget de beräknade kostna-
derna för nyinvesteringar och underhållsåtgärder med en varaktighet på
minst 30 år.
Räntebidrag lämnas i princip oberoende av åtgärdernas faktiska
finansiering. I fråga om bostadsrättshus lämnas dock räntebidrag högst
till kostnaden för ränta på föreningens faktiska låneskuld till den del
skulden är hänförlig till det bidragsberättigade ändamålet och inte
överstiger vad som skulle ha beräknats för ett motsvarande hyreshus.
Skälen för mitt förslag: Enligt min mening är det angeläget att ränte-
bidragen så långt som möjligt medför neutralitet i fråga om kapitalkostnader
mellan olika fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. Därför bör den
s.k. räntebidragstrappan behållas. Den innebär att räntebidrag motsvarande
skillnaden mellan en garanterad ränta och den beräknade räntekostnaden för
huset i färdigt skick bara lämnas upp till en godkänd produktionskostnad
motsvarande 110 % av den schablonberäknade kostnaden (fullt räntebidrag).
För räntekostnader till den överstigande delen av produktionskostnaden
lämnas räntebidrag bara om det handlar om hyres- och bostadsrättshus och då
med 30 % av räntekostnaden pä den överskjutande produktionskostnaden
(reducerat räntebidrag). Egnahemsägaren får till denna del av räntekostnaden
en motsvarande subvention skattevägen.
Neutralitetsskäl talar dock enligt min mening för att nu införa en enhetlig
bidragsandel vid beräkning av fullt räntebidrag. I nuvarande system beräknas
fullt räntebidrag pä 100 % av bidragsunderlaget inom 110 % av det
schablonberäknade bidragsunderlaget om låntagaren är ett allmännyttigt
bostadsföretag, 99 % för vissa bostadsrättsföreningar och 95 % för övriga.
För de två sistnämnda fastighetsägarkategoriema innebär nuvarande system
dessutom att de återstående 1 eller 5 % inom 110 % av bidragsunderlaget inte
får räntebidrag. För hyres- och bostadsrättshusen innebär det dessutom att
det till skillnad från egnahemmen i princip inte ges någon subvention alls till
denna del av produktionskostnaden. 1 avvaktan på en mera långsiktig lösning
på dessa problem förordar jag att fullt räntebidrag beräknas generellt på 95 %
av bidragsunderlaget inom 110 % av det schablonberäknade. Vidare förordar
jag att det för hyres- och bostadsrättshus därutöver lämnas räntebidrag med
30 % av den räntekostnad som hänför sig till den del av bidragsunderlaget
som inte utgör underlag för beräkningen av fullt bidrag.
Med hänsyn till inkomstbeskattningens principiella utformning bör ränte-
bidrag enligt den ordning jag förordar vara skattepliktiga. Rätten till ränte-
avdrag bör i konsekvens med detta utvidgas till att gälla hela den faktiska
ränteutgiften, dvs. även till den del den betalas med räntebidrag. Statsrådet
Lundgren kommer senare att redovisa förslag till nödvändiga lagändringar.
Ändringarna bör gälla även dem som får räntebidrag enligt nuvarande regler.
I övrigt bör följande gälla.
Den garanterade räntesatsen år 1992 bör i likhet med vad som gäller under
innevarande år vara 3,4 % vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus och
4,9 % vid nybyggnad av egnahem. Samma garanterade räntesatser bör gälla
vid ombyggnad. Ränteutgifterna efter bidrag och skatt blir då lika för olika
fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. Den garanterade räntesatsen
bör gälla dels i fråga om hus som påböijas efter utgången av år 1991, dels i
fråga om hus påbörjade men inte färdigställda före den 1 januari 1992, dels i
fråga om hus färdigställda före den 1 januari 1992 med beslut om bostadslån
som inte utbetalats före ikraftträdandet, dvs. för hus för vilka tiden för ränte-
bidrag inte ännu har böljat löpa vid årskiftet 1991/92.
Bidragstiden bör räknas från färdigställandet, dock tidigast från den
1 januari 1992. Jag förordar också att utbetalningarna av räntebidrag sker
kvartalsvis, såvitt gäller de projekt vars bidragstid beräknas från färdig-
ställandet. Någon s.k. nettoavisering bör inte tillämpas i dessa fall. Netto-
avisering innebär att räntebidraget betalas ut direkt till långivaren mot att
denna åtar sig att på följande ränteförfallodag debitera låntagaren endast den
del av räntekostnaden som inte täcks av bidraget.
Bidragsunderlaget vid nybyggnad bör i avvaktan på en mera långsiktig
lösning beräknas och fastställas på i huvudsak samma sätt som hittills. Det
innebär för nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt säljarbyggda
egnahem att utgångspunkten för beräkningen är kostnaderna för ett kon-
kurrensupphandlat projekt med skäligt tillägg för sådana kostnader som inte
omfattas av anbud. Bidragsunderlaget för ett förhandlingsupphandlat projekt
får inte överstiga underlaget för ett konkurrensupphandlat projekt. Bidrags-
underlaget för ett egenregiprojekt skall motsvara den kostnad som bedöms
Prop. 1991/92:56
skälig med hänsyn till produktionsförhållandena och projektets allmänna
kvalitet. Därvid skall beaktas kvaliteter som medför bättre bostadsfunktioner
eller som minskar de framtida drifts- och underhållskostnaderna. För ny-
byggnad av läntagarbyggda egnahem innebär oförändrat system att bidrags-
underlaget beräknas enligt schabloner.
För bidragsunderlaget vid ombyggnad innebär nuvarande ordning att
underlaget får motsvara skäliga faktiska kostnader för stödberättigade åtgär-
der. Det får dock inte överstiga det lägsta av antingen det underlag som enligt
schablonmetoden skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad av huset
eller husets värde i ombyggt skick. Tidigare beslutade begränsningar av
bidagsunderlaget vid ombyggnad bör dock genomföras. Det innebär att
bidragsunderlaget vid ombyggnad skall motsvara de beräknade kostnaderna
för nyinvesteringar och underhållsåtgärder med en varaktighet på minst 30 år.
S.k. ingångsvärdebelåning tillämpas inte. Ingångsvärdebelåningen innebär att
låntagaren förutom räntebidrag för ombyggnadskostnaden i viss utsträckning
får bidrag även till kostnaderna för ränta på befintliga lån. Med hänsyn till
pågående produktion bör dock räntebidrag för projekt som beviljats bostads-
lån enligt äldre regler få beräknas på grundval av det räntebidragsunderlag
som fastställts i lånebeslutet.
Att bidragsunderlaget vid nybyggnad tills vidare bör beräknas enligt
samma regler som hittills innebär också att den nuvarande begränsningen av
belop*pen för byggnad till 80 % av schablonbeloppen behålls, liksom maxi-
mibeloppen för kostnader för mark och exploatering. I enlighet med tidigare
riksdagsbeslut bör dessutom ingå kostnaderna för personalutrymmen i sam-
band med ny- och ombyggnad av särskilda boendeformer för äldre och
handikappade och gruppbostäder för psykiskt utvecklingsstörda.
Med hänsyn till pågående produktion bör också kostnaden för parkerings-
anläggningar övergångsvis få ingå i bidragsunderlaget. För att få inräkna
parkeringsanläggningar bör dock bostadsprojektet vara påböijat före ut-
gången av april 1992.
I fråga om bidragsunderlaget för mark och exploatering vill jag tillägga
följande. Beräknade kostnader för mark ingår för närvarande i bidragsunder-
laget med vissa belopp. Beloppen skall i princip täcka kostnaderna för tomt,
exploatering samt vatten och avlopp i områden utan samlad bebyggelse (s.k.
exploateringsområden). Beloppen får dock inte överstiga maximibelopp som
fastställs av regeringen. Maximibeloppen för exploatering samt vatten och
avlopp är indexreglerade. Jag förordar att maximibelopp skall gälla för mark
även år 1992.
Jag kommer i det följande att föreslå att en statlig kreditgaranti införs i
stället för nuvarande bostadslån. Av detta följer att det hittillsvarande sam-
bandet mellan räntebidrag och lånefinansiering kan upplösas. Jag förordar att
så sker. Det innebär att räntebidragsunderlaget i princip bör beräknas obero-
ende av storleken på den faktiska finansieringen av huset. Undantag måste
dock tills vidare göras i fråga om bostadsrättshus. För sådana hus måste
Prop. 1991/92:56
sambandet tills vidare behållas till följd av nuvarande skatteregler för bostads-
rätt. Bostadsrättsvärderingskommittén (Fi 1989:01) arbetar vidare med
inkomstskatteutredningens förslag om att bostadsrätt skall beskattas på
samma sätt som egnahem. Först om bostadsrättshavama får avdragsrätt för
ränteutgifter på föreningens lån så att räntebidragen blir enhetliga för bostads-
rätt och egnahem kan den administrativt relativt komplicerade kopplingen
mellan lån och bidrag elimineras även för bostadsrätten.
Prop. 1991/92:56
2.3 Statlig kreditgaranti
Mitt förslag: De statligt reglerade bostadslånen avvecklas och den
särställning som Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB, hittills
har haft på kreditmarknaden upphör. I stället införs en statlig kredit-
garanti för lån för ny- eller ombyggnad av permanenta bostäder. Kre-
ditgarantin lämnas för lån som motsvarar de nuvarande bostadslånen.
Skälen för mitt förslag: Enligt min mening bör kreditförsöijningen
vid ny- och ombyggnad av bostäder ske i full konkurrens mellan kreditinsti-
tuten på den allmänna lånemarknaden. Den nuvarande bostadslånegivningen
och den särställning på kreditmarknaden som denna långivning innebär för
Statens Bostadsfinansieringsaktiebolag, SBAB bör därför avvecklas. För att
säkerställa kreditförsörjningen till bostadsbyggandet bör bostadslånet ersättas
med ett system med statlig kreditgaranti för ett lånebelopp i motsvarande
pantsäkerhetsläge i fastigheten eller tomträtten.
För SB ABs del innebär vad jag nu har anfört att bolaget i fortsättningen
lämnar lån för ny- och ombyggnad av bostäder enligt i huvudsak samma för-
utsättningar som andra kreditinstitut Liksom andra institut kommer SBAB att
kunna få statlig kreditgaranti för lån motsvarande dagens bostadslån. Det
sistnämnda innebär också att bolaget kan få kreditgaranti på ett bostadslån
som beviljats enligt äldre regler, om lånet inte betalats ut före omläggningen
och låntagaren väljer att fullfölja låneärendet med en begäran om utbetalning.
Det är angeläget att omläggningen sker snabbt. Möjligheter till detta finns
också nu genom de verkställighetsåtgärder som redan genomförts av den
föregående regeringen med anledning av riksdagens beslut om ny bostads-
finansiering. De redan genomförda åtgärderna innebär att beslut föreligger om
att den 1 januari 1992 inrätta statens bostadskreditnämnd med uppgift att mot
årliga avgifter ställa en statlig garanti för bl.a. lån mot säkerhet i fastighet
inom 100, 99 eller 95 % av pantvärdet för fastigheten. Nämnden skall vara
lokaliserad i Karlskrona. Lokalanskaffning och rekrytering av personal till
nämnden pågår.
Jag anser att beslutet att bilda statens bostadskreditnämnd och att lämna
statligt stöd i samband med bostadsfinansieringen i form av kreditgarantier
10
bör genomföras den 1 januari 1992, såvitt gäller lån för ny- och ombyggnad
av bostäder. Kreditgaranti bör lämnas för sådan ny- och ombyggnad som
beviljas räntebidrag enligt mina förslag i det föregående. I övrigt bör i avvak-
tan på en långsiktig lösning gälla de villkor för garantin och de grunder för att
bestämma garantins storlek som fastställts i riksdagens tidigare beslut.
Det innebär bl.a. att en större kreditgaranti lämnas för ett allmännyttigt
bostadsföretag än för ett privat. En sådan ordning kan enligt min mening
starkt ifrågasättas. Även i fråga om ett allmännyttigt bostadsföretag borde
ställas krav på en viss egen insats. Med hänsyn till pågående produktion och
de allmännyttiga företagens speciella ställning på bostadsmarknaden är jag
dock inte beredd att nu föreslå någon ändring i de s.k. låneandelar som hittills
har gällt. Frågan får tas under ytterligare överväganden i det fortsatta arbetet
med en förenklad finansieringsmodell.
När det gäller storleken på garantin innebär mitt förslag vidare att den be-
räknas på grundval av ett garantiunderlag som motsvarar räntebidragsunder-
laget, dvs. i princip produktionskostnaden. Därmed ger kreditgarantin samma
möjligheter att finansiera bostäder som bostadslånesystemet ger. Det innebär
också att nämnden har möjlighet att, om det är nödvändigt för att klara
kreditförsörjningen i särskilda fall, utöka kreditgarantin.
När det gäller garantin i övrigt innebär mitt förslag bl.a. följande. Den
lämnas på begäran av kreditgivaren, tills vidare kreditaktiebolagen samt
lands- och stadshypoteksinstitutionema. Garantin kräver för sin giltighet att
kreditgivaren årligen betalar en avgift. Vidare kräver den för sin giltighet att
långivaren efter sedvanlig kreditprövning har säkerhet för det garanterade
lånebeloppet i form av panträtt i den fastighet eller tomträtt på vilken huset är
beläget. För egnahem och bostadsrättssmåhus krävs dessutom att kommunen
framför staten svarar för förlust på lånet intill 40 % av det mot garantibeloppet
svarande utestående låneskulden vid förlusttillfället. Om huset är beläget på
mark som ägs av staten eller kyrkan får nämnden medge att kreditgivaren
godtar annan lånesäkerhet.
Vidare innebär mitt förslag att ersättning ur kreditgarantin lämnas om
säkerheten för det garanterade lånet eller den garanterade lånedelen inte räcker
till för att betala kreditgivarens fordran om huset säljs exekutivt till följd av att
låntagaren/fastighetsägaren inte fullgör sina åtaganden enligt låneförbindelsen
eller annars åsidosätter villkoren för lånet. Bostadskreditnämnden kan även
godkänna en försäljning under hand. Med underhandsförsäljning avses en
situation när försäljning måste ske i ett marknadsläge där man inte kan för-
vänta sig ett pris som täcker lånefordringen och alternativet med betalnings-
inställelse från låntagarens sida med åtföljande exekutiva åtgärder inte bedöms
kunna ge ett bättre resultat för långivaren. Har ersättning betalats ut inträder
staten i långivarens rätt gentemot låntagaren intill det utbetalade beloppet. Om
låntagaren då är på obestånd eller annars saknar utmätningsbara tillgångar får
nämnden efterge statens fordran helt eller delvis, om nämnden bedömer att
låntagaren även framdeles kommer att vara ur stånd att betala fordringen.
Prop. 1991/92:56
11
För kreditgarantin tas ut en årlig avgift som långsiktigt skall täcka kostna-
derna för administration och förluster. Avgifter för kreditgarantin bör alltså
bestämmas bl.a. med hänsyn till riskutveckling på grund av förhållandet
mellan produktionskostnader och fastighetspriser. Mitt förslag innebär att
avgiften inledningsvis bestäms till 0,5 % av det garanterade beloppet.
Någon statlig kreditgaranti för s.k. räntelån enligt riksdagens tidigare
beslut bör inte införas.
Prop. 1991/92:56
Mitt förslag: Skattekompenserande räntebidrag, realräntebidrag och
statlig kreditgaranti införs inte för hus med räntebidrag för nybyggnad,
ombyggnad eller förvärv enligt nuvarande regler. Nuvarande regler för
räntebidrag består i princip tills vidare.
Bostadsrättsföreningar m.fl. som övertar hus som har uppförts eller
byggts om med stöd av räntebidrag från ett allmännyttigt bostadsföretag
får behålla räntebidragen.
Skälen för mitt förslag: Enligt fattade beslut skulle det s.k. räntelåne-
systemet införas den 1 januari 1993 för hus med räntebidrag enligt nuvarande
regler. Jag förordar i stället att nuvarande regler för räntebidrag i princip skall
bestå i avvaktan på att bostadsfinansieringen reformeras fr.o.m. år 1993. De
regler jag då avser är regler om räntebidrag enligt nybyggnadslåneförord-
ningen för bostäder (1986:692), ombyggnadslåneförordningen för bostäder
(1986:693), bostadsfinansieringsförordningen (1974:946), bostadslånekun-
görelsen (1967:552) och förordningen (1987:258) om stöd för flerbarns-
familjer för köp av egnahem.
I fråga om räntebidrag för ny- och ombyggnad bör dock de extra upp-
trappningar den 1 januari 1992 som tidigare godtagits av riksdagen genom-
föras, dvs. 0,25 procentenheter för egnahem och 0,3 procentenheter för
hyres- och bostadsrättshus i de fall bostadslånet har betalats ut före år 1991
(prop. 1990/91:144, BoU20, rskr. 380).
Jag vill i sammanhanget erinra om vad jag tidigare har anfört (avsnitt 2.2)
om den skattemässiga behandlingen av räntor och räntebidrag enligt gällande
regler.
I förordningen (1986:694) om handläggning, förvaltning m.m. av
bostadslån och räntebidrag finns bestämmelser om att ett bostadslån kan
övertas av en ny ägare om länsbostadsnämnden medger det. Detta medför att
också räntebidrag lämnas till den nye förvärvaren. Om huset har förvärvats
från ett allmännyttigt bostadsföretag eller en kommun lämnas emellertid
räntebidrag endast om regeringen medger det (42 § i förordningen). Det-
12
samma gäller om huset har förvärvats frän ett företag som fått sitt god-
kännande som allmännyttigt bostadsföretag äterkallat efter den 3 juni 1987
och bostadslånet beviljades under den tid dä företaget var godkänt som ett
allmännyttigt bostadsföretag. Bestämmelsen infördes den 1 januari 1988 (jfr
prop. 1986/87:168, BoU 1987/88:3, rskr. 94).
Jag anser inte att det finns skäl att slopa räntebidrag när nägon övertar ett
bostadshus som uppförts eller byggts om med statligt stöd enligt äldre regler
från ett allmännyttigt bostadsföretag. En bostadsrättsförening som förvärvar
ett hus från ett företag som är eller har varit ett allmännyttigt bostadsföretag
bör därför få rätt att behålla räntebidragen. Detsamma bör gälla även andra
som förvärvar hus från ett allmännyttigt bostadsföretag. Jag förordar således
att regeln om att den nye ägaren av ett tidigare allmännyttigt bostadshus inte
får räntebidrag tas bort. Ändringen bör göras den 1 januari 1992 och gälla
förvärv som sker efter denna tidpunkt
Prop. 1991/92:56
En ordning där räntebidrag skall motsvara skillnaden mellan räntekostnaden
för huset och en garanterad ränta innebär inte bara att räntesubventionen ökar
eller minskar om räntekostnaden ökar resp, minskar. Även subventionens
andel av den totala räntekostnaden ökar, resp, minskar. Effekten på kapital-
kostnaden för en ny- eller ombyggnad av mitt förslag kan därför bäst beskri-
vas genom att jämföra ett projekts nettokapitalkostnad i nuvarande finansie-
ringssystem och den nettokapitalkostnad som uppstår med mitt förslag.
Resultatet framgår av följande uppställning. Kapitalkostnaden är beräknad på
en godkänd produktionskostnad inkl, räntemerkostnader på 10 500 kr./m2
lägenhetsyta för bostäder och en kostnad för garage som fördelad på lägen-
hetsytan uppgår till 2 000 kr./m2 lägenhetsyta för hyresrätt och 700 kr./m2
lägenhetsyta för egnahem. Överkostnaden har antagits till 25 % och räntan till
11,2 %.
Kapitalkostnader netto, kr./m2 lägenhetsyta, (exkl. amortering, inkl, garage)
|
Upplåtelseform |
Nuvarande |
Förslaget |
|
Hyresrätt, |
640 |
470 |
|
Hyresrätt, |
660 |
470 |
|
Egnahem, |
490 |
420 |
|
Egnahem, |
510 |
500 |
13
De skillnader i kapitalkostnader mellan allmännyttig hyresrätt och privat
hyresrätt som kan konstateras i nuvarande finansieringssystem beror pä att
den förra upplåtelseformen får subvention till 100 % av låneunderlaget,
medan den senare upplåtelseformen erhåller subvention till 95 % av samma
underlag. Denna skillnad försvinner i det av mig föreslagna systemet i och
med att samtliga upplåtelseformer erhåller samma subventionsnivå, 95 %.
Beträffande bostadsrätter blir jämförelsen mellan nuvarande finansierings-
system och mitt förslag något mera komplicerad, men effekten är i huvudsak
densamma som för allmännyttig hyresrätt
Som framgår av uppställningen innebär det som jag föreslagit sänkta kapi-
talkostnader för alla upplåtelseformer och en bättre kostnadsneutralitet mellan
allmännyttig hyresrätt och privat hyresrätt. En stor del av de förbättringar i
jämförelse med nuvarande system som kan iakttas är avhängiga att garage inte
omfattas av räntebidrag i det nuvarande finansieringssystemet, men väl i det
föreslagna. En annan väsentlig ändring är att en räntemerkostnad som i nuva-
rande system uppstår som en följd av att det alltid förflyter viss tid mellan
husets färdigställande och den dag då räntebidragstiden böljar löpa, bortfaller
när bidragstiden som förslaget innebär börjar löpa redan från färdigställande-
tidpunkten. Denna räntemerkostnad läggs i nuvarande system till produk-
tionskostnaden som ingår i låneunderlaget för bostäder (s.k. räntetillägg för
tid mellan färdigställande och utbetalning av lån).
Jag vill betona att kalkylen i hyresrättsfallet belastats med kostnader för
bilparkering med 2 000 kr./m2 lägenhetsyta vilket innebär att parkerings-
frågan förutsätts löst med parkeringsdäck eller källargarage. I de två egna-
hemsfallen förutsätts att parkeringsfrågan lösts med garage. Det innebär en
lägre total produktionskostnad per m2 lägenhetsyta varför nettokapitalkost-
naden för ett säljarbyggt egnahem blir lägre än nettokapitalkostnaden för
hyresrätt.
Kapitalkostnadsskillnadema i de fall bilparkeringen löses som markparke-
ring, dvs. om man bortser från kostnaden för garage framgår av följande
uppställning. Skillnaden i nettokapitalkostnad mellan nuvarande system och
förslaget är här dels en följd av att alla får samma subventionsnivå, dels
effekten av att det s.k. räntetillägget försvinner.
Kapitalkostnader netto, kr./m2 lägenhetsyta, (exkl. amortering, exkl. garage)
Prop. 1991/92:56
|
Upplåtelseform |
Nuvarande finansieringssystem |
Förslaget |
|
Hyresrätt, |
410 |
390 |
|
Hyresrätt, |
440 |
390 |
|
Egnahem, |
440 |
390 |
|
Egnahem, |
460 |
460 |
14
Prop. 1991/92:56
Av samma skäl som jag har angett när det gäller kapitalkostnadskonsekven-
sema av mitt förslag begränsar jag min redovisning av förslagets statsfinan-
siella konsekvenser till att ange kostnadsförändringarna i förhållande till kost-
naderna i det nuvarande systemet. Den statsfinansiella effekten av en över-
gång från nuvarande finansieringssystem till det system som jag föreslagit
framgår av följande uppställning. Beräkningarna grundas på de i det före-
gående redovisade skillnaderna i kapitalkostnader och på produktionsvoly-
men för budgetåret 1990/91 dvs. en totalproduktion om ca 70 000 lägenheter
och med den då gällande fördelningen mellan upplåtelseformer. Ökade kost-
nader för staten redovisas med minustecken och minskade med plustecken.
|
Statsfinansiell effekt i förhållande till nuvarande finansieringssystem, | ||
|
Slopat räntetillägg |
+ |
409 |
|
Generell subventionsnivå 95 % | ||
|
samt ändrad "trappa" |
- |
17 |
|
Garage får ingå i subventionsunderlaget |
- |
433 |
|
Summa |
- |
41 |
Beräkningarna i uppställningen avser den statsfinansiella effekten på hel-
årsbasis. I nuvarande finansieringssystem finns en koppling mellan utbetal-
ningen av bostadslånet och den första utbetalningen av räntebidrag på det
sättet att räntebidraget börjar utbetalas först en viss tid efter det att bostads-
lånet utbetalats. I mitt förslag försvinner denna koppling, i och med att ränte-
bidraget börjar betalas ut redan från husets färdigställande. Denna tidigare-
läggning i förhållande till nuvarande ordning innebär att budgetåret 1992/93
kommer att belastas av utbetalningar såväl enligt nuvarande som enligt det av
mig föreslagna systemet. Extrabelastningen som är av engångskaraktär har
jag för budgetåret 1992/93 uppskattat till ca 1 miljard kr.
Mitt förslag: Det statliga räntestödet för lägenhetsunderhåll i hyres-
hus slopas.
Skälen för mitt förslag: I riksdagens beslut i december 1990 om att
införa ett nytt system för bostadsfinansiering vid ny- och ombyggnad (prop.
1990/91:34, BoU4, rskr. 92) ingick att ett räntestöd för lägenhetsunderhåll
infördes för hyreshus. I fråga om åtgärder med en varaktighet på 20 år omfat-
tas alla hyreshus och i fråga om åtgärder med en kortare varaktighet hyreshus
15
med bostadslån eller motsvarande utbetalade efter år 1990. Statens kostnader
för det utvidgade räntestödet beräknades till 60 milj.kr. det första året. Enligt
min mening bör kostnader för lägenhetsunderhåll i princip täckas genom fon-
deringar. Beslutade åtaganden bör dock fullföljas. Några nya beslut om
räntestöd för lägenhetsunderhåll bör dock inte fattas. Detta kräver riksdagens
godkännande. I avvaktan på riksdagens beslut avser jag att senare denna dag
föreslå regeringen att bestämmelserna i förordningen (1983:974) om statligt
räntestöd vid förbättring av bostadshus ändras så att bidrag för ändamålet
fr.o.m. den 5 november 1991 tills vidare bara får beviljas i ärenden i vilka
ansökan kommit in till kommunen före nämnda dag.
Jag hemställer att regeringen föreslår riksdagen att godkänna vad jag har
förordat i fråga om
1. slopade krav för statligt stöd (avsnitt 2.1),
2. räntebidrag, m.m. (avsnitt 2.2),
3. statlig kreditgaranti (avsnitt 2.3),
4. hus med räntebidrag för nybyggnad, ombyggnad eller förvärv enligt
nuvarande regler (avsnitt 3) och
5. räntestöd för lägenhetsunderhåll (avsnitt 6).
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att
genom proposition föreslå riksdagen att anta de förslag som föredraganden
har lagt fram.
Prop. 1991/92:56
gotab 40080, Stockholm 1991
16