Dir. 1990:54
Chefen för bostadsdepartementet, statsrådet Lönnqvist, anför.
En kommitté tillkallas för att göra en utvärdering av
försöksverksamheten med s. k. kooperativ hyresrätt. Med utgångspunkt i
de överväganden som görs med anledning av utvärderingen skall kommittén
lämna de förslag till lagstiftning som krävs för en permanentning av en
ny upplåtelseform.
Sedan den 1 januari 1987 pågår en försöksverksamhet med s. k. kooperativ
hyresrätt. Syftet är att pröva en självförvaltningsform inom
hyresrättens ram. Verksamheten bedrivs med stöd av lagen (1986:1242) om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt (prop. 1986/87: 37, BoU6,
rskr. 78).
Kooperativ hyresrätt innebär att det med andelsrätt i en ekonomisk
förening följer en rätt att hyra bostadslägenhet. En ekonomisk förening
upplåter alltså bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar.
Hyresrätten upplåts enligt särskilda avtal och separat från andelsrätten
i föreningen. Vid avflyttning återfår hyresgästen sin insats, men får
inte ta ut någon ersättning för nyttjanderätten.
I praktiken förekommer att den ekonomiska föreningen antingen äger
fastigheten eller hyr lägenheterna i den för vidareupplåtelse till de
boende. Den förstnämnda modellen tillämpas bl. a. av de föreningar som
Riksbyggen tagit initiativ till. Inom Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag (SABO) tillämpas den andra modellen. Den verksamhet med
kooperativ hyresrätt som Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB)
sedan lång tid bedriver omfattas inte av försöksverksamheten. SKB:s
verksamhet bedrivs med stöd av övergångsbestämmelser till
bostadsrättslagen (1971:479). Föreningen äger ett stort antal
fastigheter som upplåts med hyresrätt till medlemmarna enligt särskilda
turordningsregler.
De hyresrättsliga frågorna mellan de föreningar som bedriver verksamhet
med kooperativ hyresrätt och medlemmarna regleras, med vissa undantag,
av bestämmelserna i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). De
föreningsrättsliga bestämmelserna tas upp i lagen (l987:667) om
ekonomiska föreningar och är desamma som gäller för ekonomiska
föreningar i allmänhet.
Enligt 79 § bostadsrättslagen råder ett principiellt förbud för
juridiska personer mot att upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt
att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Lagen om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt ger dock regeringen möjlighet
att lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva sådan verksamhet
på försök. Om tillstånd lämnas, får regeringen också meddela dispens
från annan tvingande lagstiftning. Detta kan ske i fråga om
- hyresvärdens skyldighet enligt 15 § andra stycket hyreslagen att med
skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra
sedvanliga reparationer i bostadslägenheter,
föreskriften i 19 § hyreslagen att hyran skall vara till beloppet
bestämd i hyresavtalet,
- tillämpningen av hyresförhandlingslagen (1978:304) samt
- tillämpningen av bostadssaneringslagen (1973: 531).
Försöksverksamheten är tidsbegränsad och gäller för närvarande till
utgången av år 1991. En förening som erhåller tillstånd av regeringen
får fortsätta med sin verksamhet även när lagen har upphört.
Kommunerna har det övergripande ansvaret för försöksprojekten.
Regeringens tillstånd får därför lämnas endast om kommunen tillstyrkt
verksamheten. Kommunen kan härigenom påverka hur många projekt som sätts
i gång, var inom kommunen dessa skall bedrivas, vilka villkor som skall
gälla för verksamheten m. m. Regeringen får vidare meddela tillstånd
endast om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen
utsedd ledamot och suppleant för denne skall ingå i föreningens
styrelse. Kommunerna skall enligt lagen också fortlöpande följa
försöksverksamheten och bistå föreningarna med råd och upplysningar.
När lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt trädde i kraft
förutsattes att en senare utvärdering av verksamheten skulle ske, bl. a.
vad gäller de ekonomiska villkoren för de boende och boinflytandet i
praktiken (prop. 1986/87:37, s. 74-75). Utvärderingen borde också
innefatta ställningstaganden till hur en permanent lagstiftning om
kooperativ hyresrätt bör utformas. I det sammanhanget borde övervägas
vilka avvikelser som kan göras från hyreslagens tvingande regler, hur
den föreningsrättsliga regleringen bör se ut samt huruvida en permanent
lagstiftning bör inriktas på vissa boendeformer.
Storstadsutredningen har i sitt slutbetänkande (SOU 1990:36)
Storstadsliv. Rika möjligheter - hårda villkor ansett att de boende
själva måste få ta större ansvar för skötseln av sin bostad och
tillsammans med andra kringboende få ansvaret för gemensamma
bostadskomplement i bostadens närmaste omgivning (betänkandet s. 155).
Enligt utredningen måste därför formerna för upplåtelser av bostäderna
förändras. Utredningen anser (betänkandet s. 242) att det är mycket som
talar för att den kooperativa hyresrätten varaktigt etableras på den
svenska bostasmarknaden och föreslår bl. a. mot denna bakgrund att
försökslagstiftningen om kooperativ hyresrätt ersätts med en permanent
lagstiftning.
För egen del anser jag att en kommitté nu bör tillkallas för att
genomföra en sådan utvärdering som förutsattes i propositionen om
försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Jag vill förutskicka att jag
i den proposition om en ny bostadsrättslag som har aviserats till hösten
1990 också avser att föreslå att försöksverksamheten förlängs med två
år, dvs. till utgången av år 1993. Anledningen till detta är främst att
flertalet av de projekt till vilka regeringen lämnat tillstånd avser
nyproduktion där verksamheten ännu inte påbörjats eller där den kommit i
gång först under senare tid. Jag bedömer därför att en permanentning av
den nya upplåtelseformen inte kan ske så tidigt som vid den nuvarande
försöksperiodens utgång.
Jag delar emellertid uppfattningen att det är mycket som talar för att
den kooperativa hyresrätten i någon form bör etableras på den svenska
bostadsmarknaden. Det finns enligt min mening förutsättningar att
härigenom ge de boende ett mycket stort mått av självbestämmande inom
hyresrättens ram samtidigt som möjligheterna till förmögenhetsvinster
med anledning av bostadsinnehav motverkas. Innan ställning tas till hur
en ny upplåtelseform närmare bör utformas och bedrivas anser jag
emellertid att en allsidig belysning bör ske av olika frågor som
aktualiseras genom försöksverksamheten.
Jag förordar alltså att försöksverksamheten nu utvärderas med sikte på
att en permanent lagstiftning skall kunna träda i kraft så snart detta
är möjligt.
Fram till och med våren 1990 har regeringen lämnat ett 30-tal föreningar
tillstånd att bedriva försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Cirka
hälften av dessa föreningar äger fastigheten i fråga, cirka hälften hyr
från allmännyttiga bostadsföretag (s. k. boföreningar). Nästan samtliga
fastigheter där försöksverksamhet nu pågår är nyproducerade.
Kommittén bör bilda sig en uppfattning om hur den kooperativa
hyresrätten kan utvecklas för framtiden och om ytterligare initiativ
från samhällets sida behövs för att främja en positiv utveckling.
Kommittén bör därvid också söka belysa under vilka villkor som den
kooperativa hyresrätten har förutsättningar att etableras som en
upplåtelseform vid sidan av den ordinära hyresrätten och bostadsrätten
och bl. a. överväga vilka för- och nackdelar det kan finnas med ett
system där föreningen äger respektive hyr fastigheten.
Ekonomiska villkor m. m.
Boendekostnaderna för den enskilde hyresgästen består av hyran till
föreningen för lägenheten samt kapitalkostnaderna för insatsen eller det
kreditbelopp som hyresgästen lämnar till föreningen.
Kommittén bör söka kartlägga vilka hyresnivåer som tillämpas i
praktiken, vilka kapitalinsatser och kreditbelopp som krävs och hur de
fastställs och används.
Bruksvärdesreglerna i hyreslagen gäller även för kooperativa
hyresrätter, vilket sätter ett tak för hyresuttaget. Det kan sättas i
fråga om inte föreningen på samma sätt som bostadsrättsföreningar bör få
bestämma de löpande avgifterna (hyran) till föreningen. Kommittén bör
därför ta ställning till om bruksvärdessystemet även i ett permanent
system skall bestämma hyresuttaget eller om föreningarna skall få
bestämma om hyror utifrån föreningens självkostnader.
Även de ekonomiska villkoren för föreningarna och medlemmarna i övrigt
bör belysas av kommittén. Av intresse i det sammanhanget är bl. a. vilka
skattemässiga konsekvenser som följer av den nya upplåtelseformen. Av
intresse är också hur finansieringen av insatserna kan ske och vilka
garantier som finns att återfå insatserna när hyresgästen lämnar
föreningen, t. ex. genom borgensförbindelser och garantitaganden.
En av idéerna bakom kooperativ hyresrätt är att öka de boendes
möjligheter att påverka boendekostnaderna, t. ex. genom egna
arbetsinsatser. Hyresgästernas inflytande över förvaltningen bör därför
också studeras av kommittén, bl. a. om det finns förvaltningsavtal
mellan förening och fastighetsägare och hur sådana avtal är utformade
samt i vilken utsträckning medlemmarna deltar i besluten i föreningen
och i dess verksamhet i övrigt. Av intresse är t. ex. också hur
föreningens storlek, dvs. antalet lägenheter och boende, inverkar på
verksamheten.
Kommittén bör också söka belysa vilka för- och nackdelar inflytandet
inom ramen för den kooperativa hyresrätten kan ha jämfört med det
boinflytande som utvecklas inom den ordinära hyresrätten. Detta gäller
inte minst hyresgästernas inflytande över underhåll och standard i den
egna lägenheten. I sammanhanget bör kommittén också undersöka om
systemet med kooperativ hyresrätt är särskilt lämpat för vissa
boendeformer, t. ex. kollektivboende, ungdomsboende eller fritidsboende.
Stadgefrågor m. m.
I utvärderingen bör också ingå att beskriva gällande stadgebestämmelser
och särskilda avtal m. m. med utgångspunkt i de särskilda
förutsättningar som gäller för denna typ av ekonomiska föreningar. Av
intresse är t. ex. reglerna för medlemskap, upplåtelse av lägenheterna i
andra hand, byte, grunder för avgiftsuttag, styrelsens uppgifter och
sammansättning, majoritetsregler för olika typer av beslut,
förhållandena vid upplösning av föreningen m. m. Väsentligt är också att
få en beskrivning av regler för bosparande, turordningsregler m m.
Som nämnts ovan krävs enligt lagen att den kommun, i vilken den
ekonomiska föreningen bedriver sin verksamhet, tillstyrker
försöksprojektet. Kommunerna skall också följa försöken, bistå
föreningar med råd och upplysningar samt lämna uppgifter till regeringen
i samband med en utvärdering. Kommittén bör studera hur kommunerna har
agerat när det gäller kooperativ hyresrätt: Vilka krav har kommunerna
ställt på projekten för att de skall tillstyrkas? Finns prgram eller
andra kommunala beslut beträffande omfattningen av kooperativ hyresrätt
i t. ex. nyproduktionen? Vilka anvisningsregler tillämpas beträffande
lägenheter som upplåts eller kommer att upplåtas med kooperativ
hyresrätt? Detta är exempel på frågor som kommittén bör undersöka.
Vid utvärderingen är det av vikt att en allsidig belysning sker av för-
och nackdelar med den kooperativa hyresrätten. Kommittén bör därför
kunna ta upp även andra frågor än dem jag nämnt i det föregående och som
har betydelse för ett ställningstagande till utformningen av ett
framtida system. Kommittén bör härvid ta del av de erfarenheter och
synpunkter som finns inom SKB. Det kan i sammanhanget också vara av
intresse att göra vissa internationella jämförelser.
Med utgångspunkt i de överväganden som kommittén gör med anledning av
utvärderingen, skall kommittén lämna de förslag till lagstiftning som
krävs för en permanentning av en ny upplåtelseform. Kommittén bör då bl.
a. överväga vilka avvikelser som måste göas från hyreslagens tvingande
regler liksom vilken lagstiftning som behövs för den föreningsrättsliga
regleringen. Det bör också övervägas om särskilt tillstånd i
fortsättningen kan undvaras för att bedriva verksamhet med kooperativ
hyresrätt.
Enligt min mening finns mycket som talar för att det kommunala
inflytandet över föreningarnas verksamhet får bestå. Även denna fråga
bör emellertid belysas av kommittén, som också bör ta ställning till om
kommunen i fortsättningen obligatoriskt måste tillstyrka en förenings
verksamhet.
Om den nya upplåtelseformen permanentas, kan de bestämmelser som krävs
behöva tas upp i en ny lag om kooperativ hyresrätt. Det kan härutöver
finnas anledning till ändringar i andra författningar, t. ex. skatte-
och bostadslåneförfattningar. Kommittén bör beakta även detta, liksom de
förändringar som krävs i bostadsrättslagen när det gäller det nuvarande
förbudet enligt 79 § att förena andelsrätt med hyresrätt.
Vid de överväganden om lagstiftning som kommittén gör bör också frågan
tas upp om de äldre bostadsföreningar som bedriver sin verksamhet med
stöd av punkt 16 övergångsbestämmelserna till 1971 års bostadsrättslag,
bl. a. SKB, skall omfattas av den nya lagstiftningen.
Tidsplan m. m.
Kommitténs arbete bör vara avslutat i sådan tid att de förslag som
föranleds av utvärderingen kan beredas och föreläggas riksdagen i god
tid före försöksperiodens utgång, vilken jag enligt det föregående
alltså avser att föreslå skall förlängas till utgången av år 1993. Det
innebär att ett betänkande bör avlämnas så snart som möjligt och senast
under december månad år 1991.
I hyresrättsliga frågor bör kommittén samråda med 1989 års
hyreslagskommitté (Bo 1989:04, dir. 1989:44). Samråd bör också ske med
den särskilda utredare som tillkallats för att analysera den kooperativa
företagsformens utvecklingsmöjligheter på nya områden (C 1990:03, dir.
1990:23).
För kommittén gäller direktiven till samtliga kommittéer och särskilda
utredare angående utredningsförslagens inriktning (dir. 1984:5) och om
beaktande av EG-aspekter (dir. 1988:43).
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen
bemyndigar chefen för bostadsdepartementet
att tillkalla en kommitté - omfattad av kommittéförordningen (1976:119)
- med högst tre ledamöter och med uppdrag att utvärdera
försöksverksamheten med kooperativ hyresrätt,
att utse en av ledamöterna att vara ordförande samt
att besluta om sakkunniga, experter, sekreterare och annat biträde åt
kommittén.
att kostnaderna skall belasta elfte huvudtitelns anslag Utredningar m.
m.
Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och bifaller
hans hemställan.
(Bostadsdepartementet)