Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Regeringens proposition 1990/91:92


 


 


med förslag till ny bostadsrättslag, m.m.

Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bi­fogade utdrag ur regeringsprotokollet den 7 febmari 1991.

Pä regeringens vägnar Ingvar Carbson

Ulf Lönnqvist

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen läggs ft'am förslag till en ny bostadsrättslag som avser att er­sätta nu gällande bostadsrättslag (1971:479). Lagförslaget bygger på den gällande lagen. Lagstifmingen har dock gjorts om såväl språkligt som redak­tionellt Flera sakliga nyheter har tillkommit

Det lagstadgade kravet pä att en bostadsrättsförening måste ha minst fem medlemmar kompletteras med en bestämmelse om att det i föreningsfastig­heten skall finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt

Om bostadsrättsföreningen har fler än ett hus, måste husen vara samlade på ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrätts-havama.

En bostadsrättsförening fär laglig rätt att fritt och oberoende av stadgamas innehåll vägra en jiuidisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostads­lägenhet medlemskap i föreningen. Om bostadslägenheten förvärvas av en juridisk person sedan lagen trätt i kraft får den endast användas för att i sin helhet hyras ut i andra hand som permanentbostad, om annat inte avtalas med föreningen. De nya reglema om förvärv som sker av juridiska personer berör inte sådana lägenheter som är avsedda för fritidsändamål. De berör inte heller kommun eller landstingskommim.

1 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


Prop. 1990/91: 92


Vidare föreslås att vissa villkor i en bostadsrättsförenings stadgar skall    Prop. 1990/91: 92 vara ogiltiga, nämligen sådana villkor som innebär an endast personer med visst medborgarskap, inkomst eller förmögenhet kan bli medlemmar i för­eningen eller sädana som annars till sitt innehåll eller pä annat sätt är oskäliga.

En bostadsrättsförening skall även fortsättningsvis i princip vara skyldig att bevilja medlemskap för och upplåta bostadsrätt ät de hyresgäster som be­viljats intte i föreningen och som deltar i en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Nuvarande regler om rfitt till medlemskap preciseras dock till att avse dem som ansöker om medlemskap incxn ett fir frän fastighetsförvärvet

Ett system med förhandsavtal införs. Syftet &r främst att göra det möjligt för bostadssökande att under produktionen av föreningens hus kunna påverka utformningen av de egna lägenheterna genom s.k. tillval. Förhandsavtal skall ocksä f & ing&s i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt Om det finns ett förhandsavtal skall föreningen kunna ta emot förskott för bostads­rätten.

Bostadsrättshavarens sJc. vetorStt mot förändringar av lägenheten vid om-och tillbyggnader av föreningens hus avskaffas. Detta innebär att förening­ama i fortsättningen kan genomföra angelägna ombyggnadsåtgärder som be­rör en enskild lägenhet, tex. hissinstallationer, även om bostadsrättshavaren motsätter sig åtgärden. Olika lättssäkerhetsmoment finns intagna i lagförsla­get i firåga om fömtsättningama för att fä göra inträng i en lägenhet

Även mark som ligger i anslutning till ett smähus eller en marklägenhet skall kunna omfattas av en bostadsrfittsupplätelse.

Möjlighetema för en bostadsrättsförening att ta ut avgifter av medlem­mama justeras. Vissa äldre avgiftstyper tas bort medan en möjlighet införs an ta ut överlåtelseavgift och pantsätttiingsavgift.

Vissa andra ändringar föresläs också, bl.a. i fräga om offentlig auktion och andrahandsupplåtelser. I övrigt föresläs ocksä justeringar av den s.k. ombildningslagen, bl.a. i fi-åga om uppenbart oskäliga villkor i hembud. Vidare föreslås en särskild lag som ger vissa äldre bostadsföreningar möjlig­het att omregistreras till bostadsrättsföreningar. Slutligen föreslås att försöks­verksamheten med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av är 1993.

Lagstiftningen föresläs träda i kraft den 1 juli 1991.


 


Propositionens lagförslag                                Prop. 1990/91:92

1 Förslag till Bostadsrättslag

Härigenom föreskrivs följande.

1 kap.   Inledande bestämmelser

Grundregler om bostadsrättrforeningar och bostadsrätt

1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändamål
att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt En bostadsrätts­
förening skall vara registrerad.

Lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar tillämpas pä bostadsrätts­föreningar i den utstt-äckning som anges i 9-10 kap.

2  § För registrering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt ut­sett styrelse och minst en revisor.

3  § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en medlem har på gmnd av upplåtelsen.

När en bostadsrätt överlåtits firån en bostadsrättshavare till en ny inne­havare får denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlem i föreningen.

4 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot er­
sättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreningar får upplåta
sådan nyttjanderätt

En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En upplåtelse fär dock även omfatta maik som ligger i ansluming till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset.

5 § Om upprättande och registrering av ekonomisk plan som fömtsättning
för upplåtelse finns bestämmelser i 3 kap.

För registrering av ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kom­mer att finnas tninst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt Vid beräkningen av antalet lägenheter som avses bli uppläma med bostadsrätt räk­nas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och själv­ständigt användas som bostad eller lokal. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från.

Om föreningen har fier än ett hus, fordras det för registrering också att husen ligger sä nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostad srättshavama.


 


6 § Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som är avsedd att    Prop. 1990/91: 92
helt eller till en inte oväsentiig del användas som bostad. Med lokal avses en

annan lägenhet än bostadslägenhet

7 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i
denna lag och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt.

Förbud mot upplåtebe av andebrätt

8 § En juridisk person får inte upplåta andelsiätt med vilken följer rätt att för
begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska föreningar tillstånd att bedriva verksamhet trots bestänmiclscma i första stycket

2 kap.   Föreningens medlemmar m.m.

Allmänna bestämmeber om medlemskap

1 § Fråga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av för­
eningens styrelse med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i
föreningens stadgar och bestämmelsema i detta kapitel.

1 stadgarna får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftligen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevitmade namnunderskrift

2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1.  att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra fömtsätming för inträde i föreningen,

2.  att den till vilken en bostadsrätt övergår skaU utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra gmnder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3.  att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller pä annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlåta sin bostads­rätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan återköps- eller lösningsrätt som avses i 6 kap. 9 §.

Rätt ttU medlemskap vid övergäng av bostadsrätt

3 § Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras intt-äde i för­
eningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna är upp­
fyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare.

För vissa särskilda fall av övergång gäller 4-7 §§.

4 § En juridisk person sora har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet,
som inte är avsedd för fritidsändamål, fär vägras inträde i föreningen även
om de i 3 § angivna fömtsättningama för medlemskap är uppfyllda.

En kommun eller en landstingskommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet fär inte vägras inträde i föreningen.


 


5 § Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken    Prop. 1990/91: 92
vägras inträde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stad­
garna föreskrivits att medlemmama skall tillhöra en viss sammanslutning eller

uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller villkoret. Detta gäller ocksä när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostads­rättshavaren.

6  § Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inträde i för­eningen, om annat inte bestämts i stadgarna. Bestämmelserna i 3 och S §§ skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sädana sambor på vilka lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas.

7  § Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offendig auktion enligt denna lag fär inte vägras inträde som medlem av den anled­ningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknats enligt de gmnder som anges i stadgarna.

Rätt tiU medlemskap vid upplåtebe av bostadsrätt

8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en
hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en
hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen i annat fall än om

1.  hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt,

2.  hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt, eller

3.  sädana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3 eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

Föreningen fär också efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyres­gäst inträde i föreningen, om

1.  denne inte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföreningen förvär­vade den, eller

2.  hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år från föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närstående person till den som inne­hade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten och hyresrätten över­gått till hyresgästen enligt bestämmelserna i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken, får medlemskap inte vägras pä gmnd av bestäm­melsema i andra stycket 1. Ansökan om medlemskap måste dock ha skett före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmån­ligare för hyresgästen, senast tre månader från den dag då hyresrätten över­togs.

9 § Skall en bostadsrättsförening i annat fall än som avses i 8 § upplåta
bostadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i
syfte att erhålla lägenheten, är föreningen skyldig att bevilja medlemskap
endast om

1.  den sökande har tecknat förhandsavtal enligt 5 kap. eller

2.  den sökande dels har anvisats bostadsrätt av en kommun enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt dels uppfyller de villkor

som enligt 3 § gäller för inträde i samband med övergäng.                         c


 


Medlemskap enligt första stycket 1 behöver inte beviljas förrän den eko-    Prop. 1990/91: 92 nomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för in-flytming.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen.

Rått till överprövning avfirågan om inträde

10        § Den som i aimat fall än som sägs i 4 § förvärvat en bostadsrätt men
vägrats inträde i föreningen kan inom en månad firfin den dag han fick del av
beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller
hyresgäst som avses i 8 § och sädan sökande som sägs i 9 §.

En bestämmelse om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap vägras finns i 6 kap. 5 §.

Utträde wr föreningen m.Tn.

11        § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen kan utttda ur
föreningen och får av orsak som anges i stadgarna uteslutas ur denna.

En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utträtt ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han fär stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört på gmnd av att det hus i vilket lägenheten finns har övergått till en ny ägare.

12        § Om föreningen vägrar att upplåta bostadsrån till någon som avses i 8
eller 9 § och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan
medlem ett erbjudande från föreningen om att få lägenheten upplåten med
bostadsrätt, skall han anses ha utträtt ur föreningen. Detta gäller dock inte om

1.  han inom sex månader från beslutet eller erbjudandet har hänskjutit frå­gan om upplåtelse till hyresnämnden enligt 4 kap. 6 § andra stycket, eller

2.  styrelsen medgett att han får stå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utdött ur föreningen när en beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag pä hans begäran om upplåtelse av bostadsrätt

13   § Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 8 § som medlem i föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om förening­ens styrelse medgett att medlemmen fär stå kvar i föreningen.

14   § I stadgarna får föreskrivas att en anmälan om utträde ur föreningen skall göras skriftligen och att handlingen skall vara försedd med medlemmens bevitmade namnunderskrift

Fräga om uteslutning prövas av föreningsstämman, om inte något aimat har bestämts i stadgarna.


 


3 kap.   Ekonomisk plan                                                  Prop. 1990/91: 92

Planens innehåll mm.

1   § Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt, skall en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och regisn-eras av länsstyrelsen. Planen sjtall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall också framgå om fömtsättningama för registrering enligt 1 kap. 5 § är uppfyllda.

2   § En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av tvä personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tiUförlidiga gmnder. Vidare skall intygsgivama ange om fömtsättningama för registrering enligt 1 kap. 5 § kan anses uppfyllda. I intyget skall intygsgivama också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till gmnd för deras omdöme.

3   § Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det finns någon om­ständighet som kan mbba förtroendet för dennes opartiskhet. Endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med an upprätta den ekonomiska planen.

Ny plan

4 § Om det sedan den ekonomiska planen har uppiättats inträffar något som
är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får
föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt föirän en ny ekonomisk
plan har upprättats av föreningens styrelse och regisd-erats av länsstyrelsen.

En förening får upplåta en lägenhet med bostadsrätt trots att den inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sådan betydelse som sägs i fönta stycket.

Planens offentlighet

5 § Styrelsen skall hålla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var
och en som viU ta del av planen.

4 kap.   Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

När upplåtebe får ske

1   § Bestämmelser om medlemskap och ekonomisk plan som fömtsätming för upplåtelse finns i 1 och 3 kap.

2   § Innan den slutiiga kosmaden för föreningens hus har redovisats i en registterad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillåtet att upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillstånd av länsstyrelsen.

Länsstyrelsen skall lämna tillstånd om

1.  en ekonomisk plan har registrerats och

2.  föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal­ning av insatsen till bostadsrättshavama jämte, i förekommande fall, upp­låtelseavgift


 


Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan ett    Prop. 1990/91: 92 år förflutit efter det att den slutiiga kosmaden har redovisats på en förenings­stämma. Har talan om ersättning väckts före utgången av denna tid, får säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalningsskyldighet har fullgjorts.

3  § En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med bostadsrätt sä länge ett hyresförhållande består. Lägenheten får dock upplåtas med bostadsrätt, om mindre än tre månader återstår av hyrestiden och hyres­värden och hyresgästen har kommit överens om an hyresförhållandet skall upphöra utan an hyresrätten överlåts till någon annan.

4  § 15 kap. finns bestämmelser om när en bostadsrättsförening får ingå av­tal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt

Upplåtelseavtalet

5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftligen, om inte
något annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt
eller lagen (1991:000) om omregistrering av vissa bostadsföreningar till
bostadsrättsföreningar.

I upplåtelsehandlingen skall följande anges: partemas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift

Skyldighet att upplåta bostadsrätt

6 § Om någon som avses i 2 kap. 8 § eller 9 § första stycket har antagits
som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet
som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor
för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelsema i första och andra styckena gäller inte hyresgäst som av­ses i 2 kap. 8 §, om det är bestämt att hans hyresförhållande skall upphöra.

Om utträde ur föreningen när upplåtelse enligt denna paragraf inte konomit till stånd finns bestämmelser i 2 kap. 12 §.

Ogiltiga upplåtelser m.m.

7 § En upplåtelse som skett i sttid med bestämmelsema i 3 kap. 1 med krav
på en registrerad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som
bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersättning för skada. Har lägen­
heten tillträns, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från tillträdet. Väcks
inte talan om upplåtelsens ogiltighet inom två fir från den dag då upplåtelsen
skedde, är rätten till sädan talan förlorad.

Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostads­rätt i strid med bestämmelsema i 3 §, är upplåtelsen ogiltig. I ett sådant fall gäller bestänmielsema om återbetalning och ersättning i 10 § andra stycket.

8 § Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsema i 3 kap. 4 § med krav
på en registrerad ny ekonomisk plan, får bostadsrättshavaren efter upp­
sägning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen skedde.
j


 


Uppsägning skall ske inom tre månader från den dag då bostadsrättshavaren    Prop. 1990/91: 92 fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än tvä är frän upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsema i 2 § med krav på till­stånd för upplåtelse av bostadsrätt, får bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten. Uppsägning får dock inte ske sedan länsstyrelsen lämnat tillstånd till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 § tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersätming för bostads­rätten. Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada. Har lägen­heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten.

Hyresvillkor vid ogiltiga uppläteber och när bostadsrätten frånträds

9 § Om partema inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 7 § första
stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden. I väntan på
att hyresvillkoren för tiden firån att hyresavtal skall anses ingånget blir slutligt
bestämda skall hyra betalas enligt vad föreningen bestämt i fråga om års­
avgift

Konkurrerande uppläteber

10 § Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt ät fiera var för sig, gäller
upplätelsema efter den tidsföljd i vilken de ägt rum. Är upplåtelserna sam­
tidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten på
talan besluta om företrädet mellan dem efter vad som med hänsyn till om­
ständigheterna är skäligt.

Den som inte får behålla bostadsrätten till följd av bestämmelsema i första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplätelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rätt till ersättning av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den andra upp­låtelsen.

Avsägelse

11 § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två år
från upplåtelsen och därigenom bli fri från sina förpliktelser som bostads­
rättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inn-äffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

5 kap.   Förhandsavtal

Rått att ingdförhandsavuil och att ta emot förskott

1 §  En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt Ett sådant avtal kallas föiiiandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär an föreningen är skyldig an upplåta lägenheten med bostadsrätt ät den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig an förvärva lägenheten med bostadsrätt.


 


2 § En bostadsrättsförening får ta emot förskon för en bostadsrätt endast av    Prop. 1990/91: 92
den som tecknat ett föihandsavtal och om länsstyrelsen har lämnat föreningen

tillstånd att ta emot förskott

Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade in­satsen för bostadsrätten.

Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av andra stycket, har förhandstecknaren rätt att få tillbaka det överskjutande be­loppet jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635).

3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftiigen. I avtalet skall följande
anges: partemas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt,
beräknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgifterna för bostadsrätten
och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskon.

De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas pä en kalkyl över kostnadema för projektet. Kalkylen skall enligt intyg av tvä sådana intygs­givare som avses i 3 kap. 3 §, vila pä tiUförlidiga gmnder. I intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till gmnd för omdömet anges. Styrelsen skall hälla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås.

4   § Ett förhandsavtal som ingås i strid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt

5   § Länsstyrelsen skall lämna tillstånd till en förening an ta emot förskott, om

 

1.  det finns en kalkyl över kosmadema för projektet, granskad enligt 3 § andra stycket, och

2.  föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för återbetal­ning av förskott till förhandstecknama.

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten efter det att bostadsrätterna upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats.

6 § Förhandstecknaren får inte sätta någon annan än sin make i sitt ställe
eller pantsätta sin rätt enligt avtalet. Vad som sägs om make skall gälla även
sådan sambo på vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall
tillämpas. En överlåtelse eller pantsättning i strid med dessa bestämmelser är
ogiltig.

Ett avtab upphörande

7 § En förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i en
hyresfastighet som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för om­
bildning till bostadsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upp­
hör innan bostadsrätten upplåtits.

Bestämmelsema i första stycket gäller inte om förhandstecknaren har san sin make eller sambo i sin ställe och denne övertagit hyresrätten till lägen­heten.

8 § Förhandstecknaren får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1.  lägenheten inte upplåts med bostadsiätt senast vid inflyttningen,

2.  upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3.  de avgifter som skall betalas för bosudsrätten är väsentiigt högre än

som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning      10


 


säger upp avtalet inom tre månader frän den dag dä han fick kännedom om    Prop. 1990/91: 92 den högre avgiften.

Bestämmelserna i första stycket 1 gäller inte om föihandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt

Om en förhandstecknare har bitiätt ett beslut om förvärv av en hyresfastig­het för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap 19 §, upphör dock avtalet i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom inte är oskä­ligt mot föreningen eller medlemmama an avtalet upphör.

Rått till ersättning

9 § Om ett föiiiandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelserna i 7 eller 8 §, har föiiiandstecknaren

1.   rätt att fä tillbaka belopp som han betalat i förskott jämte ränta enligt 2 §
räntelagen (1975:635),

2.  rätt till skälig ersättning för sådana kosoiader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom, och

3.  rätt till ersättning fÖr annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet

Bestämmelsema i första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller föreningen har tagit emot förskott i strid med bestämmelserna i 2 § första stycket

6 kap.   Övergäng av bostadsrätt

Rätt att utöva bostadsrätten rfter övergång

1 § En bestämmelse om medlemskap som fömtsättning för rätt att utöva
bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap.

Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare fär utöva bostadsrätten trots att dödsboet inte är medlem i föreningen. Efter tre år från dödsfallet får för­eningen dock anmana dödsboet att inom sex månader från anmaningen visa att bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostads­rättshavarens död eller att någon, som inte fär vägras inträde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i an-maningen inte iakttas, fär bostadsrätten säljas pä offentlig auktion för döds­boets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en vidsnäcktare rätt an som angetts här.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags­
skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, fär för­
eningen anmana förvärvaren att inom sex månader firån anmaningen eller den
längre tid som kan vara bestämd i stadgarna visa att någon, som inte får väg­
ras intte i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas
inte den tid som angetts i anmaningen, fär bostadsrätten säljas på offentlig
auktion för förvärvarens räkning,

Överlåtebe tiUJurldbk person

3 § En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening fär inte utan
samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till

11


 


en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller    Prop. 1990/91: 92 inte när förvärvaren är kommun eller landstingskommun.

Överlåtelseavtalet

4 § Ett avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skrift­
ligen och skrivas imder av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet
som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla
vid byte eller gåva.

Ogiltighet

5 § En överlåtelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras
medlemskap i bostadsrättsföreningen. Detta gäller inte vid exekutiv försälj­
ning eller vid offentlig auktion enligt bestämmelsema i denna lag. Om förvär­
varen i ett sådant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa bostads­
rätten mot skälig ersättning.

En överlåtelse som avses i 3 § är ogiltig om föreskrivet samtycke inte er-häUs.

En överlåtelse som inte uppfyller formföreskrifterna i 4 § är ocksä ogiltig.

Ansvaret för förpliktelser

6 § För tid efter det att föreningen underrättats om att bostadsrätten övergått
till en medlem i föreningen, svarar den frän vilken rätten övergått inte för de
förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Första stycket gäller ocksä om en bostadsrätt övergått till någon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentiig auktion enligt denna lag. Om bostadsrätten i annat fall har övergått till någon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri från förpliktelser enligt första stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem.

7   § Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljas pä offentiig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig att svara för de för­pliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det månadsskifte som inttar närmast efter tre månader fiin den dag då bostads­rättshavaren blev skild frän lägenheten.

8   § En förvärvare svarar tillsammans med den frän vilken bostadsrätten övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten, om inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om bostadsrätten har förvärvats på offentiig auktion enligt bestämmelsema i denna lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelserna endast om föreningen har förbehållit sig betalningsanspråk mot denne vid auktionen.

Förbehåll i stadganm om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten

9 § En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för­
eningen eller medlemmama vid övergäng av bostadsrätt till lokal skall ha rätt
att lösa bostadsrätten. Stadgarna skall i sä fall ange i vilken ordning lösnings­
rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmarna, inom vilken tid lös­
ningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka gmnder er-

12


 


sättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall beta-    Prop. 1990/91: 92 las.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riks­organisation fär i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sådant förbehåll fär gälla till föimän för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmama. Förbehållet fär avse rätt att inom högst tre är frän upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten frän bostadsrättshavaren eller någon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

Sidoavtal

10      § Finns det mellan föreningen och den fiin vilken bostadsrätten till en
bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett
omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre
betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet
att gälla vid den tidpunkt som anges i 6 §. Har föreningen sagt upp bostads­
rättshavaren till avflytming enligt 7 kap. 18 §, skall dock det andra avtalet
upphöra att gälla när bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 24 § är skyldig att
flytta.

Föreningens skyldighet till vldareöverlåtebe

11      § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över­
låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en förenings­
stämma beslutar att bostadsrätten skaU upphöra.

7 kap.   Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Föreningens ansvar för lägenhetens skick

1   § När lägenheten skall tillträdas första gången efter en bostadsrätts­upplåtelse, skall föreningen tillhandahälla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt bmkbar för det avsedda ändamålet Detta gäller om inte något annat har avtalats.

2   § Är lägenheten, när den skall tillträdas första gången efter bostadsrätts­upplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rätt att fordra enligt 1 §, får han avhjälpa bristen pä föreningens bekosmad, om inte styrelsen pä tillsägelse ombesörjer åtgärden så snart det kan ske. Kan bristen inte av­hjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, fär bostadsrättshavaren efter uppsägning från­träda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsent­lig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig ned­sättning av årsavgiften,

Bostadsrättshavaren har även lätt till ersätming för skada, om bristen beror på försummelse frin föreningens sida.

3 § Om bostadsrättshavaren inte fär tillträda lägenheten i rätt tid när lägen­
heten skall tillträdas första gången efter en bostadsiättsupplåtelse och beror
inte dröjsmålet pä honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften

för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av

13


 


väsentUg betydelse, får bostadsränshavaren efter uppsägning fränö-äda    Prop. 1990/91: 92 bostadsrätten. Uppsägning fär inte ske efter tillträdet

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet beror på försummelse från föreningens sida.

4  § Sedan tillträde medgetts åligger det föreningen att hälla lägenheten och fastigheten i övrigt i gott skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Bestämmelsema i 2 § gäller i tillämpliga delar om för­eningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det pä något annat sätt uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vällande.

5  § Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsrättshavaren gäller 2 § i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillttiltts, gäller dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens väl­lande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som han svarar för enligt 12 § andra stycket

I fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att utrota ohyra, även om bostadä:ättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sädan förekommer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersätming för nödvändiga kosmader som han drabbats av genom åtgärder för att utrota ohyran.

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål
än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av av­
sevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för firitidsändamål innehas med bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har avtalats.

7  § Bostadsrättshavaren får inte göra någon väsentlig förändring i lägen­heten utan tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgarna dock medges en vidsträcktare rätt

8  § Bostadsränshavaren fär inte inrymma utomstående personer i lägen­heten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i föreningen.

9  § Bostadsränshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med Ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn över att detta ocksä iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan miss­tänkas vara behäftat med ohyra fär inte föras in i lägenheten.

14


 


Upplåtebe av lägenheten i andra hand                               Prop. 1990/91: 92

10      § En bostadsrättshavare fär upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast
om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 §
andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanent-boende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller lands­tingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.

11      § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får
bostadsränshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han
under viss tid inte har tillfälle an använda lägenheten och hyresnämnden läm­
nar tillstånd till upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om bostadsräns­
havaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon
befogad anledning an vägra samtycke.

I firåga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Ett tillstånd till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor.

Bostadsrättshavarens ansvar för lågenhetens skick

12      § Bostadsrättshavaren skall på egen bekosmad hålla lägenheten i gott
skick, om inte något annat bestämts i stadgarna eller följer av andra eller
tredje stycket Detta gäller även marken, om sädan ingår i upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer på gmnd av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkonunit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv inte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsrättshavaren bmstit i den omsorg och tillsyn som han bort iaktta.

Andra stycket andia meningen gäller i tillämpliga delar om det finns ohyra i lägenheten.

Tillträde tiU lågenheten

13      § Företrädare för bostadsrättsföreningen har rätt att få komma in i
lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen
svarar för. När bostadsrätten enligt 30 § eller 6 kap. 1 eller 2 § skall säljas
pä offentiig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas
på lämplig tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av
större olägenhet än nödvändigt.

Bostadsränshavaren är skyldig att tåla sädana inskränkningar i nyttjande-rätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att utrota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I sä fall gäller 5 § i tillämpliga delar.

Om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten besluta om handräckning. I fråga om sädan handräckning finns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

15


 


Avgifter tiUföreningen                                                     Prop. 1990/91: 92

14      § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form
av en insats när bostadsrätt upplåts till honom. Föreningen har dessutom rän
att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i
stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgifr och pantsättnlngsavg.

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och 16 §§. Föreningen fär i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av denna lag eller annan författning.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsföreningen inte ta ut upplåtelseavgift föirän efter en månad frin den dag då föreningen er­bjudit hyresgästen att fä lägenheten upplåten med bostadsrätt Intill dess sex månader förflutit räknat frän dagen för erbjudandet, fär avgiften högst mot­svara ränta pä insatsen enligt 5 § räntelagen (1975:635).

15      § Avgifter till föreningen skall betalas under föreningens adress eller
annan adress som föreningen uppger. Betalning fär alltid ske genom post­
anvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren betalar sin avgift på post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till hända omöielbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen tiU hända när betalnings­uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret

16      § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelse­
avgift som skall betalas innan lägenheten fär tillträdas och dcer inte heller rät­
telse inom en månad från anmaning, får föreningen häva upplåtelseavtalet.
Detta gäller inte om lägenheten tillöätts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada. I 18-25 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

17      § Har beslut fattats om en väsentlig avgiftshöjning för bostadsrätten, fär
bostadsrättshavaren efter uppsägning frånträda bostadsrätten, om det inte är
oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds.
Uppsägning skall ske inom tre månader fiin den dag då bostadsrättshavaren
fick kännedom om avgiftshöjningen.

Förverkande

18      § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som
tillträtts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och
föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning,

1.  om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplätelseavgift utöver tvä veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgama från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin be­talningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver tvä vardagar efter förfallodagen,

2.  om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand,

3.  om lägenheten används i sttid med 6 eller 8 §,

16


 


4.   om bostadsränshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra    prop. 1990/91: 92
hand, genom vårdslöshet är vällande till att det finns ohyra i lägenheten eller

om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till an ohyran sprids i fastigheten,

5.  om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i andra hand åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 9 § vid lägenhetens begagnande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare,

6.  om bostadsränshavaren inte lämnar tillttade till lägenheten enligt 13 § och han inte kan visa en giltig ursäkt för detta,

7.  om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet som går utöver det han skall göra enligt denna lag, och det måste anses vara av synnerlig vikt för för­eningen an skyldigheten fullgörs, samt

8.  om lägenheten helt eller till väsentiig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken tiU en inte oväsentiig del ingär brottsligt förfarande, eller för tillfälliga sexuella för­bindelser mot ersätming.

19      § Nyttjanderätten är inte förverkad, om det som ligger bostadsrätts­
havaren till last är av ringa betydelse. Inte heller är nyttjanderätten till en
bostadslägenhet förverkad på gmnd av att en skyldighet som avses i 18 § 7
inte fullgörs, om bostadsrättshavaren är en kommun eller landstingskommun
och skyldigheten inte kan fullgöras av en kommun eller landstingskommun.

En skyldighet för bostadsrättshavaren att inneha anställning i ett visst före­tag eller någon liknande skyldighet fär inte läggas till grund för förverkande.

20   § Uppsägning pä gmnd av förhällande som avses i 18 § 2, 3 eller 5-7 fär ske endast om bostadsrättshavaren låter bli att efter tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. I fräga om en bostadslägenhet fär uppsägning pä gmnd av förhållande som avses i 18 § 2 inte heller ske om bostadsränshavaren efter tillsägelse utan dröjsmål ansöker om tillstånd till upplåtelsen och fär ansökan beviljad.

21   § Är nyttjanderätten förverkad på gmnd av förhållande, som avses i 18 § 1-3 eller 5-7 men sker rättelse innan föreningen gjort bruk av sin rätt till uppsägning, kan bostadsrättshavaren inte därefter skiljas från lägenheten på den gmnden. Detsamma gäller om föreningen inte har sagt upp bostads­rättshavaren till avflytttung inom tre månader frän den dag då föreningen fick reda på förhållande som avses i 18 § 4 eller 7 eller inte inom tvä månader frän den dag då föreningen fick reda pä förhållande som avses i 18 § 2 sagt till bostadsrättshavaren att vidta rättelse.

22   § En bostadsrättshavare kan skiljas frän lägenheten pä gmnd av för­hållande som avses i 18 § 8 endast om föreningen har sagt upp bostadsrätts­havaren till avflyttning inom tvä månader från det att föreningen fick reda på förhållandet Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller om för­undersökning har inletts inom samma tid, har föreningen dock kvar sin rätt till uppsägning intill dess att två månader har gått från det att domen i brott­målet har vunnit laga kraft eller det rättsliga förfarandet har avslutats pä något annat sätt,

17 2 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92


23      § Är nyttjanderätten enligt 18 § 1 förverkad pä grund av dröjsmål med    Prop. 1990/91: 92
betalning av årsavgift, och har föreningen med anledning av detta sagt upp
bostadsrättshavaren till avflytttung, fär denne pä gmnd av dröjsmålet inte

skiljas fiin lägenheten om avgiften betalas senast tolfte vardagen firän upp­sägningen.

I väntan pä att bostadsrättshavaren visar sig ha fullgjort vad som fordras för att fä tillbaka nyttjanderätten fii beslut om avhysning inte meddelas föirän efter Qorton vardagar frän den dag då bostadsrättshavaren sades upp.

24   § Sägs bostadsrättshavaren upp till avflytming av någon orsak som anges i 18 § 1, 4-6 eller 8, är han skyldig att flytta genast, om inte annat följer av 23 §. Sägs bostadsrättshavaren upp av någon annan i 18 § angiven orsak, fär han bo kvar till det månadsskifte som inttfar närmast efter tre månader frän uppsägningen, om inte rätten ålägger honom an flyna tidigare.

25   § Om föreningen säger upp bostadsrättshavaren till avflyttning, har för­eningen rätt till ersättning för skada.

Förfarandet vid uppsägning

26   § En uppsägning skall vara skriftiig, om inte skrifdigt erkännande av uppsägningen lämnas. Om det är bostadsrättshavaren som gör uppsägningen, fär den ske hos den som är behörig att ta emot årsavgiften pä föreningens vägnar.

27   § Skriftlig uppsägning skall delges den som söks för uppsägning, dock utan tillämpning av 12-15 §§ delgivningslagen (1970:428).

Träffas inte den som söks för uppsägning i sitt hemvist, fär uppsägningen sändas i rekommenderat brev under hans vanliga adress. Ett exemplar av uppsägningen skall dessutom lämnas antingen i den söktes bostad till en vuxen medlem i det hushall som han tillhör eller, om han driver rörelse med fast kontor, pä kontoret till någon som är anställd där. Påttiffas inte någon som angetts nu, skall uppsägningen i stället läggas i den söktes posdåda, om sådan finns. Uppsägningen har skett när vad som sagts nu blivit fullgjort.

Har den hos vilken uppsägning skall ske inte något känt hemvist i Sverige och finns det inte heUer något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, fär uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar,

28   § Stämningsansökan med yrkande om rätt att firänttda bostadsrätten eller om bostadsrättshavarens skiljande firän lägenheten samt ansökan om av­hysning av bostadsrättshavaren gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning,

29   § Om en bostadsrätt sägs upp av någon orsak som anges i 2-5 och 17 §§, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersättning för bostadsrätten.

Har bostadsrättshavaren tillöätt lägenheten, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägningen begärt att få bo kvar i lägenheten, I så fall gäller 4 kap, 9 §.

30                                                                                                 § Har bostadsrättshavaren blivit skild fiin lägenheten till följd av upp­
sägning i fall som avses i 18 §, skall bostadsrätten säljas pä offendig auktion
    j g


 


så snart det kan ske, om inte föreningen, bostadsrättshavaren och de kända    Prop. 1990/91: 92 borgenärer vars rätt berörs av försäljningen kommer överens om något annat Försäljningen fär dock anstå till dess att brister som bostadsrättshavaren sva­rar för blivit åtgärdade.

Av vad som kommit in genom försäljningen fär föreningen, sedan ersätt­ning enligt 8 kap. 6 § tagits ut, behälla sä mycket som behövs för att täcka föreningens fordran hos bostadsrättshavaren.

Underrättebe vid pantsättning av en bostadsrätt

31 § Har föreningen underrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, skall för­
eningen utan dröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavaren har
obetalda avgifter till föreningen till ett belopp som överstiger vad som av års­
avgiften belöper på en månad och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen
mer än tvä veckor frän förfallodagen. Försummas det, har föreningen vid
försäljning enligt 30 § första stycket företräde till betalning före panthavaren
endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha
skett.

Vissa övriga meddelanden

32 § Är sådant meddelande frän föreningen som avses i 16§, 18§1,
20 § eller 31 § eller 6 kap. 1 eller 2 § avsänt i rekommenderat brev under
mottagarens vanliga adress, skall föreningen anses ha fullgjort vad som an­
kommer på den. Detsamma gäller beträffande sådant meddelande frän
bostadsrättshavaren som avses i 2 § och 6 kap. 6 §.

Upphörande av bostadsrätten i vbsafall

33 § Överläts det hus i vilket lägenheten finns eller säljs huset exekutivt,
upphör bostadsrätten. Föreningen är därvid skyldig att betala skälig ersättning
för bostadsrätten. Träder föreningen i likvidation inom tre månader frän det
frågan om föreningens ersättningsskyldighet blivit slutligt avgjord eller för­
sätts föreningen inom samma tid i konkurs, skall dock bostadsrättshavarens
rän att fä ersättning för bostadsrätten bedömas efter de regler som gäller för
skifte av föreningens tillgångar.

Upphör bostadsrätten enligt första stycket och har lägenheten tillttätts, skall skriftligt hyresavtal anses ingånget I så fall gäller 4 kap. 9 §.

8 kap.   Offentlig auktion

Förordnande av god man m.m.

1   § Offentiig auktion som avses i 6 kap. 1 eller 2 § eller 7 kap. 30 § skall hållas av en god man som pä bostadsrättsföreningens begäran förordnas av tingsrätten. Beslut i ärende om förordnande av god man fär om det finns sär­skilda skäl meddelas utan bostadsrättshavarens hörande.

2   § Gode mannen skall i god tid och på lämpligt sätt kungöra tid och plats för auktionen, Bostadsrättshavaren, föreningen och kända borgenärer vilkas rätt beror av försäljningen skall i god tid underrättas särskilt

Vid förrättningen skall man föra protokoll,

19


 


Auktionsförfarandet                                                       Prop, 1990/91: 92

3 § Innan budgivningen inleds skall gode mannen redovisa villkoren för för­
säljningen samt lämna övriga upplysningar som är av betydelse för denna.
Om föreningen inte medger något annat, skall bostadsrätten utropas utan för­
behåll om panträtt. Inrop får inte godtas om det är uppenbart att avsevärt
högre köpeskilling kan uppnäs.

Köpeskillingen

4 § Köpeskillingen skall betalas genast, om inte andra villkor fastställts före
försäljningen. Tillträde får inte ske förrän fiiU betalning erlagts. När den gode
mannen har tagit emot betalningen, skall han utfärda köpebrev.

Ny auktion

5 § Ny auktion skall hällas, om inrop inte sker eller godtas eller om köpe­
skillingen inte betalas enligt fastställda villkor. Sker det inte något inrop vid
en ny auktion, övergår bostadsrätten utan lösen och firi frän panträtt genast till
föreningen.

Gode mannens rätt till ersättning

6 § Gode mannen har rätt till skälig ersätming för arbete, tidsspillan och ut­
lägg som uppdraget krävt. Ersättningen  tas ut före varje annan fordran ur
den köpeskilling som inflyter vid försäljningen, I den män köpeskillingen inte
räcker till, skall ersätmingen i stället betalas av bostadsrättsföreningen, men
bostadsrättshavaren skall slutligt svara för ersättningen.

Redovisning av köpeskillingen

7 § Köpeskillingen skall fördelas och redovisas av gode mannen så snan
som möjligt. Utbetalningen av medel får dock anstä om det råder tvist om
vem som är betalningsberättigad och säkerhet inte ställs. Om utrop av
bostadsrätten sken utan förbehåll om panträtt, är panthavaren skyldig att ta
emot betalning i förtid. Protokollet med redovisningen skall delges bostads­
rättshavaren, föreningen och berörda borgenärer.

Om någon är missnöjd med redovisningen kan han väcka talan inom tre månader från den dag dä han fick del av protokollet. Väcks inte talan inom denna tid går rätten att fä saken prövad i domstol förlorad,

9 kap.   Bestämmelser om föreningen m.m.

Allmänna bestämmeber om en bostadsrättsförening

1  § 11 kap. finns vissa inledande bestämmelser om bostadsrättsföreningar,

2  § Bestämmelsema i 2 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekonomiska för­eningar om när en ekonomisk förening skall anmälas för registrering och om verkan av att anmälan gjorts för sent gäller i fräga om bostadsrättsföreningar.

3  § Sedan föreningen har registt-erats kan den förvärva rättigheter och ikläda sig skyldigheter samt föra talan inför domstolar och andra myndigheter. Före registreringen gäller bestämmelsema i 2 kap, 4 § lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar,                                                                 20


 


4 § För en ekonomisk förenings förpliktelser svarar endast föreningens till-    Prop, 1990/91: 92
gångar. I tillgångarna inräknas insatser och avgifter som har förfallit till be­
talning även om de ännu inte har betalts.

Innehållet i föreningens stadgar

5 § Bostadsrättsföreningens stadgar skall ange

1.  föreningens firma,

2.  den ort i Sverige där föreningens styrelse skall ha sitt säte,

3.  ändamålet med föreningens verksamhet och verksamhetens art,

4.  om upplätelseavgift, överlåtelseavgift och pantsätttiingsavgift kan tas ut,

5.  de grunder enligt vilka årsavgift, överlätelseavgift och pantsätmings-avgift skall beräknas,

6.  i det fall rätten att bestämma ersättning för bostadsrätt vid överlåtelse skall vara inskränkt, de gmnder enligt vilka ersättning skall beräknas,

7.  de grunder enligt völka medel skall avsättas för att säkerställa undediållet av föreningens hus,

8.  antalet eller lägsta och högsta antalet styrelseledamöter och revisorer samt evenmella suppleanter, tiden för deras uppdrag samt, om någon av dem skall utses på annat sätt än som anges i denna lag, hur det skall ske,

9.  inom vilken tid och hur föreningsstämman skall sammankallas samt hur andra meddelanden skall komma till medlemmarnas kännedom,

10.  vilka ärenden som skall förekomma på ordinarie stämma,

11.  vilken tid föreningens räkenskapsår skall omfatta, samt

12.   gmndema för fördelning av föreningens vinst samt hur man skall för­
fara med föreningens behållna tillgångar när föreningen upplöses.

Bestämmelsema i första stycket 8 gäller inte aibetstagairqiresentanter som har utsetts enligt lagen (1987:1245) om styrelserepresentation för de privat-anställda.

Firma

6 § Bostadsrättsföreningens firma skall innehålla ordet "bostadsrättsför­
ening".

I firman får inte ordet "bolag" eller något annat ord som betecknar ett bolagsföiiiäUande tas in pä sä sätt att det kan leda till missförstånd att ett bolag innehar firman.

Firman skall tydligt skilja sig fiin andra hos länsstyrelsen fömt registre­rade och ännu bestående föreningsfirmor. För registrering av förenings firma gäller i övrigt bestämmelsema i firmalagen (1974:156).

Endast en bostadsrättsförening eller en sammanslutning av bostadsrätts­föreningar fär använda ordet "bostadsrätt" eller en sammansättning med detta ord i sin firma eller i övrigt vid beteckning av rörelsen.

7 § Bestämmelsema om firmateckning i 14 kap. 2 § lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i friga om bostadsrättsföreningar.

Medlems- och lägenhetrförteckning

8 § Styrelsen skall föra förteckning över bostadsrättsföreningens medlem­
mar (medlemsförteckning) samt förteckning över de lägenheter som ar upp­
läma med bostadsrätt Gägenhetsförteckning). Förteckningama kan bestå av

21


 


beayggande lösblads- eller kortsystem. De kan ocksä föras med automatisk    Prop. 1990/91: 92 databehandling eller pä annat liknande sätt.

9 § Medlemsförteckningen skall för varje medlem innehålla uppgift om hans
namn och postadress samt om den bostadsrätt som han har.

Styrelsen skall hålla förteckningen tillgänglig för den som vill ta del av den,

10      § Lägenhetsförteckningen skall för varje lägenhet ange

1,  lägenhetens beteckning, belägenhet, mmsantal och övriga utrymmen,

2,  dagen för länsstyrelsens registrering av den ekonomiska plan som lig­ger till gmnd för upplåtelsen,

3,  bostadsrättshavarens namn, samt

4,  insatsen för bostadsrätten.

Uppgiftema skall genast föras in i förteckningen när en lägenhet upplåts med bostadsrätt

Underrättas föreningen om att en bostadsrätt pantsatts eller ändras någon uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall en kopia av överlåtelseavtalet fogas till förteckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckningen skall anges.

11      § Bostadsränshavaren har rän an på begäran fä utdrag ur lägenhets­
förteckningen beträffande lägenhet som han innehar med bostadsrätt.
Utdraget skall avse uppgifter som enligt 10 § skall anges i förteckningen.
Dagen för utfårdandet skall anges i utdraget

Bostadsrättrföreningens ledning

12      § Bestämmelsema om en förenings ledning i 6 kap, lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i friga om bostadsrättsföreningar med följande
undantag:

1.  Av styrelsens ledamöter skall alltid minst två eller, om styrelsen består av mindre än fem ledamöter, minst en väljas på föreningsstämma.

2.  Om inte något annat har bestämts i stadgama, kan bostadsrättshavarens make eller sambo vara styrelseledamot eller suppleant för styrelseledamot, även om maken eller sambon inte är medlem i föreningen.

3.  Bestämmelsema om verkställande direktör gäller inte.

13      § Det är en uppgift för styrelsen att fastställa avgifterna till föreningen,
om inte något annat har bestämts i stadgarna. Ändring av insatsen skall dock
alltid beslutas av föreningsstämman.

Bestämmeber om föreningsstämma

14      § Bestämmelsema om föreningsstämman i 7 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar för bostadsrättsföreningar
med följande undantag:

1.   Om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en
röst, om inte något annat bestämts i stadgama.

2,   Föreningsstämmans befogenheter får inte överlämnas åt särskilt valda
fullmäktige,

22


 


3, Bestämmelsema i 23-25 §§ gäller i stället för 7 kap. 14och 15 §§ lagen    Prop, 1990/91: 92 om ekonomiska föreningar.

Särskilda villkor för vbsa beslut

15      § Beslut som innebär väsentiiga förändringar av föreningens fastighet
skall fattas på en föreningsstämma, om inte något annat har bestämts i stad­
gama.

I fråga om sädana åtgärder som innebär en väsentlig förändring av en bostadsränshavares lägenhet gäller dock bestämmelsema i 7 kap. 7 § och be­stämmelsema i 16 § första stycket 2 detta kapitel.

16      § För att ett beslut i en friga som anges i denna paragraf skall vara giltigt
krävs att det har fattats pä en föreningsstämma och att följande bestämmelser
har iakttagits,

1,  Om beslutet innebär ändring av någon insats och medför mbbning av det inbördes förhällandet mellan insatserna, skall samtiiga bostadsrättshavare som berörs av ändringen ha gått med på beslutet Om enighet inte uppnås, blir beslutet ändå giltigt om minst tvä tredjedelar av de berörda bostadsrätts­havama har gått med pä beslutet och det dessutom har godkänts av hyres­nämnden.

2,  Om beslutet innebär att en lägenhet som upplåtits med bostadsrätt kom­mer att förändras eller i sin helhet behöva tas i anspråk av föreningen med anledning av en om- eller tillbyggnad, skall bostadsrättshavaren ha gått med på beslutet Om bostadsrättshavaren inte ger sitt samtycke till ändringen, blir beslutet ändå giltigt om minst tvä tredjedelar av de röstande har gätt med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden,

3,  Om beslutet innebär utvidgning av föreningens verksamhet, skall minst tvä tredjedelar av de röstande ha gått med på beslutet

4,  Om beslutet innebär överlåtelse av ett hus som tillhör föreningen, i vil­ket det finns en eller flera lägenheter som är uppläma med bostadsrätt, skall beslutet ha fattats på det sätt som gäller för beslut om likvidation enligt 11 kap. 1 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Minst tvä ö-edjedelar av bostadsrättshavama i det hus som skall överlåtas skall dock alltid ha gått med på beslutet

5,  Om det i stadgama finns ytterligare något villkor för att ett beslut enligt 1-4 skall vara giltigt, gäller även det

Föreningen skall genast underrätta den som har pant i bostadsrätten och som är känd för föreningen om ett beslut enligt första stycket 2 eller 4,

17      § Ett stätnmobeslut enligt 16 § första stycket 2 skall på begäran av för­
eningen godkännas av hyresnämnden, om förändringen är angelägen och
syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses pä något annat sätt samt be­
slutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren. Kan förändringen anses vara
av liten betydelse för bostadsrättshavaren, får hyresnämnden dock lämna
godkännande, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt
Nämnden får förena ett beslut om godkännande med villkor.

Begär bostadsrättshavaren att föreningen skall lösa in bostadsrätten, får godkännande lämnas endast med villkor om inlösen, såvida inte bostadsräns­havaren skäligen bör kunna godta förändringen ändå. Innebär nämndens godkännande att lägenheten i sin helhet får tas i anspråk av föreningen, skall godkännandet lämnas med villkor att inlösen sker,

23


 


18      § Talan om ersätttung vid inlösen eller för inträng eller för annan skada    Prop, 1990/91: 92
som en bostadsrättshavare orsakas med anledning av ett beslut om

godkännande enligt 16 § första stycket 2 skall väckas vid fastighets­domstolen. I fräga om inlösen och ersätming gäller expropriationslagen (1972:719) i tillämpliga delar, dock med undantag för 4 kap. 3 §.

Beslut om ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt

19      § En bostadsrättsförenings beslut att förvärva en hyresfastighet för om­
bildning av hyresrätt till bostadsrätt skall fattas pä en föreningsstämma.
Beslutet är giltigt om minst två tredjedelar av hyresgästema i de utiiyrda
lägenheter som omfattas av förvärvet har gått med pä beslutet. Dessa hyres­
gäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av
antalet lägenheter tillämpas 1 kap. 5 § andra stycket

Protokollet frän föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk­ningen av röstema har skett och hållas tillgängligt för hyresgästema och fas­tighetsägaren.

20   § Innan beslut om fastighetsförvärv fattas enligt 19 §, skall en sådan ekonomisk plan som avses i 3 kap. 1 § upprättas och hållas tiUgänglig för hyresgästema. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som visar fas­tighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 3 kap. 2 §,

21   § Beslut om förvärv i strid med 19 § första stycket är ogiltiga. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattas utan att ekonomisk plan varit tillgänglig enligt 20 §, Det nu sagda skall dock inte gälla om förvärv ändå skett enligt beslutet och lagfart har meddelats,

22   § I fräga om bostadsrättsföreningar som är ansluma till en folkrörelse­kooperativ riksorganisation gäller 19-21 §§ endast om fastighetsförvärvet sker enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.

Ändring av stadgar

23      § Ett beslut om ändring av en bostadsrättsförenings stadgar är giltigt om
samtiiga röstberättigade i föreningen är ense om det. Beslutet är även giltigt,
om det har fattats på tvä pä varandra följande föreningsstämmor och minst två
tredjedelar av de röstande pä den senare stämman gätt med på beslutet Om
beslutet avser ändring av de gmnder enligt vilka årsavgifter skall beräknas,
fordras dock att minst tre fjärdedelar av de röstande på den senare stämman
gått med på beslutet Om beslutet innebär att en medlems rätt till föreningens
behållna tillgångar vid dess upplösning inskränks, fordras att samtiiga rös­
tande pä den senare stämman gått med på beslutet

Ett beslut som innebär att en medlems rätt att överlåta sin bostadsrätt in­skränks eller att förbehåll enligt 6 kap, 9 § införs, är giltigt endast om samt­liga bostadsrättshavare vars rän berörs av ändringen gått med på beslutet.

24      § Om det i stadgama har tagits in något villkor utöver vad som följer av
23 § för ändring av stadgama, gäller även det

Om det finns en föreskrift i stadgama om att en viss bestämmelse inte får ändras utan regeringens tillstånd, får inte heller föreskriften ändras utan

24


 


regeringens tillstånd, om den har tagits in i stadgama pä grand av lag eller    Prop. 1990/91: 92 annan förfatming eUer efter regeringens medgivande.

25      § Ett beslut om ändring av stadgama skall genast anmälas för registt-e-
ring. Beslutet fär inte vericställas föirän registreringen har skett

Revbion och sårskild granskning samt redovisning

26      § Bestämmelserna i 8 och 9 kap. lagen (1987: 667) om ekonomiska för­
eningar gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar. Vad som
sägs där om insats skall för en bostadsrättsförening ocksä gälla upplåtelse­
avgift. Bostadsrättsföreningar är inte skyldiga att upprätta finansierings­
analys, koncemredovisning eller delärsrapport eller att, i annat fall än som
avses i 8 kap. 6 § nämnda lag, utse auktoriserad revisor.

Vinstutdelning mm.

27      § Utdelning får endast ske av vinst som redovisas i fastställd balans­
räkning för senaste räkenskapsåret

Vinst får inte delas ut till andra än bostadsrättshavama. Vinsten fördelas mellan dem efter insatsema för bostadsrätterna, om inte något annat har be­stämts i stadgama.

28      § Har vinsttJtdelning beslutats och verkställts i strid med 27 § eller nå­
gon bestämmelse i föreningens stadgar, gäller bestämmelserna om återbetal­
ning m.m. i 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

Bestämmelsema om vissa gåvor i 10 kap. 8 § nämnda lag gäller i fråga om bostadsrättsföreningar.

Likvidation och upplösning samt fusion

29      § Bestämmelsema om likvidation och upplösning i 11 kap, lagen
(1987:667) om ekonomiska föreningar gäller i tillämpliga delar i fråga om
bostadsrättsföreningar.

Vad som föreskrivs i 11 kap, 3 § lagen om ekonomiska föreningar för det fall antalet föreningsmedlemmar går ned under ett lägsta antal, skall tillämpas i fråga om en bostadsrättsförening, om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare går ned under fem. Om flera medlemmar har en bostads­rätt gemensamt skall de härvid räknas endast som en bostadsrättshavare.

Vidare skall vad som i 11 kap, 12 § lagen om ekonomiska föreningar sägs om insatskapital i stället gälla insats och upplåtelseavgift i bostadsrätts­föreningen,

30      § Bestämmelsema om fusion i 12 kap, lagen (1987:667) om ekono­
miska föreningar gäller i tillänq>Iiga delar även bostadsrättsföreningar.

Registreringsmyndighet mm.

31      § Bestämmelsema om registrering m.m. i 15 kap. lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar gäller i fråga om bostadsrättsföreningar. Ett beslut
om sådan ändring av stadgama an styrelsens säte skaU flyttas frän ett län till
ett annat får dock inte registreras, om bostadsrättsföreningens fmna på grund
av bestämmelsema i 6 § tredje stycket första meningen detta kapitel inte fär
föras in i det senare länets föreningsregister.


 


10 kap. Skadestånd, straff och vite m.m.                           Prop. 1990/91: 92

1  § Bestämmelserna om skadestånd m.m, i 13 kap. lagen (1987:667) om ekononuska föreningar gäller i tillämpliga delar i friga om bostadsrätts­föreningar.

2  § Bestämmelserna om straff och vite i 16 kap, lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar utom 1 § andra stycket 1 gäller i tillämpliga delar i fråga om bostadsrättsföreningar,

3  § Till böter döms den som uppsåtligen eller av oaktsamhet

 

1.  upplåter andelsrätt i strid med 1 kap. 8 §,

2.  upplåter bostadsrätt i strid med 3 kap. 1 § eller 4 § eller 4 kap. 2 §,

3.  tar emot förskott i strid med 5 kap. 2 §,

4.  bryter mot 9 kap. 6 § sista stycket,

5.  inte för medlemsförteckning eller inte håller en sädan förteckning till­gänglig enligt 9 kap. 9 §, eller

6.  inte för lägenhetsförteckning eller meddelar oriktig eller vilseledande uppgift i utdrag enligt 9 kap. 11 §.

11 kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m. m.

1   § Ärenden om förordnande av god man enligt 8 kap. 1 § och mål om redovisning enligt 8 kap. 7 § andra stycket skall tas upp av tingsrätten i den ort där fastigheten finns.

2   § Vite som förelagts med stöd av denna lag utdöms av hyresnämnden. Nämnden kan självmant ta upp frågan om utdömande.

3   § Beslut av hyresnämnden i frigör angående inttide i föreningen enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §, fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §, godkännande av stämmobeslut enligt 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 § fär överklagas hos bostadsdomstolen inom tre veckor fiin den dag beslutet meddelas. Skrivelsen med öveiklagandet skall ges in till hyresnämnden.

Beslut av hyresnämnden i frigör enligt 7 kap. 11 § fär inte öveiklagas.

4   § I en tvist som avser fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 § skall vardera parten svara för sin rättegängskosmad i bostadsdomstolen, om inte något annat anges i 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

5   § Beslut om behörighet som intygsgivare enligt 3 kap. 3 § om det medde­lats av myndighet som regeringen bestämt, och beslut i ärende om tillstånd att upplåta bostadsrätt enligt 4 kap, 2 § eller om förskott enligt 5 kap, 5 § fär överklagas hos kammarrätt.

6   § Förbehåll i stadgama enligt 7 kap. 18 § andra stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar som inte innehåller nägon bestämmelse om rätt for partema att klandra skiljedomen gäller inte

1.   i fråga om en bostadsrättshavares rätt eller skyldighet att tillträda eller
behålla lägenheten, eller

2,   bettiffande fastställande av hyresvillkor enligt 4 kap. 9 §.


 


I övrigt gäller föibehållet inte i fråga om tvist med anledning av upplåtelse Prop. 1990/91: 92 av nyttjanderätt enligt denna lag, om man genom föibehållet utsett sldljemän eller nuddelat bestämmelser om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I dessa hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu hindrar dock inte an föreningen i stadgama utser hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämmer kortare tid för skiljemannaåtgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i nämnda lag.

Ikraftträdande och övergångsbestämmelser

1.  Denna lag (nya lagen) träder i kraft den 1 juli 1991, då bostadsrätts-lagen (1971:479) (gamla lagen) skall upphöra att gälla.

2.  Om det i lag eller annan författning hänvisas till föreskrift som har er­satts genom bestämmelse i den nya lagen tillämpas i stället den nya bestäm­melsen.

3.1 fråga om bostadsrättsföreningar som har registrerats före den 1 juli 1991 gäller den nya lagen med de undantag som anges i det följande.

4.   Bestämmelsen i 1 kap. 4 § första stycket den nya lagen, an sädan nyttjanderätt som avses i paragrafen endast fär upplåtas av bostadsrätts­föreningar, hindrar inte den som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt att driva verksamhet, i vilken ingär sädana upplåtelser, att fortsätta verksam­heten,

5.   Bestämmelsen i 1 kap, 5 § andra stycket första meningen den nya la­gen, att det för registrering av en ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kommer att finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt, hindrar inte registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap, 4 § den nya lagen, om föreningens hus vid kraftträdandet av den nya lagen hade mindre än fem sådana lägenheter och antalet därefter inte gått ned,

6.   Bestämmelsen i 1 kap, 5 § tredje stycket den nya lagen, att det för registrering av en ekonomisk plan ställs vissa krav när det gäller belägenheten av föreningens hus, gäller vid registrering av en ny ekonomisk plan enligt 3 kap. 4 § den nya lagen endast i fråga om hus som föreningen förvärvar efter ikraftträdandet av den nya lagen,

7.   Bestämmelsema i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen hindrar inte en juridisk person, som före ikraftträdandet av den nya lagen haft rätt att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja lägenhet i hus som tillhör den juridiska peisonen, att upplåta sädan andelsrätt

I annat fall än som avses i första stycket fär förening eller aktiebolag, som före ikraftträdandet av den nya lagen drivit verksamhet i vilken ingår upp­låtelse av andelsrätt som avses i 1 kap. 8 § första stycket den nya lagen, efter tillstånd av länsstyrelsen fortsätta sin veiksamhet Tillstånd som har medde­lats enligt punkt 16 övergångsbestämmelsema till den gamla lagen gäller som tillstånd enligt första meningen.


 


8.    Har en juridisk person före ikraftnidandet av den nya lagen förvärvat    Prop. 1990/91: 92
bostadsrätt till en bostadslägenhet, avsedd för annat än fiitidsändamäl, gäller

11 § första stycket första meningen den gamla lagen i stället för 2 kap. 4 § första stycket den nya lagen.

9.    Har en bostadsrättsförenings fastighetsförvärv skett före ikraftträdandet
av den nya lagen, skall den tid som anges i 2 kap. 8 § andra stycket 2 den nya
lagen räknas frin utgången av juni månad 1991.

10.  Har en ekonomisk plan registtcrats av länsstyrelsen enligt den gamla lagen eller tagits emot av länsstyrelsen enligt lagen (1930:115) om bostads­rättsföreningar, skall planen anses vara registrerad enligt den nya lagen.

11.  Har före ikraftträdandet av den nya lagen träffats sådant avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt som avses i 9 § den gamla lagen gäller fort­farande den gamla lagen.

12.  Har en hyresgäst före ikraftträdandet av den nya lagen enligt 60 a § den gamla lagen biträtt ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombild­ning av hyresrätt till bostadsrätt och hade föreningen i sina stadgar föreskrivit att en sådan hyresgäst skall vara skyldig an teckna bostadsrätt tUl sin lägenhet efter förvärvet, gäller fortfarande 9 a § den gamla lagen.

13.  Bestämmelsen i 7 kap, 6 § andra stycket den nya lagen, om begräns­ning av rätten för en juridisk person att använda en bostadslägenhet, gäller inte om den juridiska personen har förvärvat bostadsrätt till lägenheten före ikraftträdandet av den nya lagen,

14.  Vid tillämpning av den nya lagen skall gmndavgift enligt den gamla lagen anses utgöra insats. En bestämmelse i en förenings stadgar, om att års­avgift eller andel i vinst eller behälhia tillgångar skall beräknas efter en lägen­hets andelsvälde, skall anses innebära att en sådan avgift eller andel skall be­räknas efter insatsen för bostadsrätten,

15.  Finns det i en förenings stadgar sedan den 1 juli 1972, då den gamla lagen trädde i kraft, en bestämmelse om beräkning av ersättning för bostads­rätt vid överlåtelse, gäller bestämmelsen fortfarande, även om grunderna för beräkningen inte angetts i stadgama enligt 9 kap. 6 § första stycket 6 i den nya lagen. En sädan bestämmelse skall anses innebära villkor för medlem­skap, om inte något annat firamgär av omständigheterna.

16.  Har ett beslut på en föreningsstämma fattats före ikraftträdandet av den nya lagen, gäller den gamla lagen i fräga om beslutet

17.  Har ett beslut som avses i 4 § andra stycket den gamla lagen, om be­hörighet som intygsgivare, meddelats före ikraftträdandet av den nya lagen gäller 68 § första stycket den gamla lagen i fråga om överklagande,

18.  Tvister, som före ikraftträdandet av den nya lagen har anhängiggjorts vid domstol eller hyresnämnd eller hänskjutits till avgörande av skiljemän, med stöd av den gamla lagen prövas enligt den gamla lagen,

28


 


2 Förslag till                                                                 Prop, 1990/91: 92

Lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar

Härigenom föreskrivs följande.

1 § Enligt bestämmelsema i denna lag får sädana bostadsföreningar som av­
ses i punktema 4 och 7 övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen
(1991:000) omregisttperas till bostadsrättsföreningar.

Länsstyrelsen prövar friga om omregistrering efter anmälan av bostads­föreningen.

2 § Omregistrering får ske under fömtsättning

1.  att bostadsföreningen har beslutat ändra innehållet i sina stadgar i över­ensstämmelse med bestämmelsema i bostadsrättslagen (1991:000),

2.  att bostadsföreningen har minst fem medlemmar och har utsett styrelse och revisor för bostadsrättsföreningen i enlighet med bestämmelsema i 9 kap, 12 och 26 §§ bostadsrättslagen,

3.  att bostadsföreningen har beslutat ändra sin firma till överensstämmelse med bestämmelsema i 9 kap. 6 § bostadsrättslagen, samt

4.  att en sädan ekonomisk plan som anges i 4 § denna lag har upprättats och registreras samtidigt med att föreningen omregistreras.

I fråga om omregistreringen tillämpas i övrigt bestämmelsema i 9 kap, 31 § bostadsrättslagen,

3 § Beslut av bostadsföreningen i de frågor som avses i 2 § första stycket 1-

3  och 4 § fattas i den ordning som anges i 7 kap, lagen (1987:667) om eko­nomiska föreningar, Bestämmelsema om viss majoritet i 7 kap. 15 § andra stycket sista meningen nämnda lag skall inte gälla sädana beslut och inte heller när föreningsstämma beslutar i annan angelägenhet som rör omregistteringen. Inte heller skall sädana villkor i stadgama som går längre än vad som föreskrivs i 14 § första stycket och 15 § nämnda kapitel tillämpas.

4  § Innan ett beslut fattas som avses i 2 § första stycket 1-3, skall en förenklad ekonomisk plan ha upprättats av bostadsföreningens styrelse och godkänts av föreningsstämman, I planen skall en beräkning göras av bostadsföreningens behållna tillgångar. Medlemmamas insatser skall anses utgöra motsvarande insatser i bostadsrättsföreningen, överskott utöver insat­sema kvarstår i bostadsrättsföreningen om inte föreningsstämman beslutar annat

5  § När ett beslut om omregistrering har vimnit laga kraft, skall de lägenheter som av bostadsföreningen varit uppläma med sädan rätt som anges i punkt 4 eller 7 övergångsbestämmelsema till bostadsrättslagen (1991:000) i stället an­ses uppläma med bostadsrätt.

Bostadsrättsföreningens styrelse skall genast utfårda bevis till bostads­rättshavama om bostadsrätterna. Beviset skall innehålla sädana uppgifter sora skall anges i lägenhetsförteckning enligt 9 kap. 10 § bostadsrättslagen (1991:000),

Denna lag tt-äder i kraft den 1 juli 1991,                                           29


 


3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs att 3,6,9 och 12 §§ lagen (1982: 352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall ha följande lydelse.


Prop. 1990/91:92


 


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydebe


3§


Om hyresgäster har intresse av att förvärva fast egendom för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt fär detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästemas räk­ning göras av en bostadsrättsförening.


Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lågenheter i den fasta egendom som onrfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst två tredje­delar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresse­rade av en ombildning av hyresrätt tiU bostadsrätt.


Föreningen skaU tiU sin anmälan foga ett intyg av föreningens styrelse om

1.   hur många lågenheter som finns i den fasta egendom som an­mälan onrfattar,

2.   att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägen­heter rui skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, och att dessa hyresgäster är medlemmar i bostadsrättrföreningen


6§l

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en in­tresseanmälan gäller, får inte över­låtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrätts­förening som har gjort intresse­anmälan har erbjudits att förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud.

Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en in­tresseanmälan gäller, fär inte över­låtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrätts­förening som har gjort intresse­anmälan har erbjudits an förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hembud. Med överlåtelse genom köp eller byte likställs överlåtelse genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385). En överlåtelse fär ske utan hembud till bostadsrättsföreningen,

1,  om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2,  om staten eller en kommun förvärvar egendomen.


1 Senaste lydelse 1984:302,


30


 


Nuvarande lydebe


Föreslagen lydebe


Prop. 1990/91: 92


3. om förvärvaren är gift med överlätaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, nägon av dem är överlåtarens avkomling.

4, om förvärvet sker genom in­rop på exekutiv auktion eller offent­lig auktion enligt lagen (1904:48 s, 1) om samäganderätt

4.   om förvärvet sker genom in­rop pä exekutiv auktion eUer offent­lig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt,

5.   om överlåtelsen avser andel ochförvärvaren redan äger en andel i egendomen och derma förvärvats på annat sätt än genom gåva.

Hembud behövs inte heller, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhällandet mellan överlätaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omstän-dighetema vid en sädan överlåtelse. Frågan om hembud behövs prövas av hyresnämnden pä begäran av fastighetsägaren.


Bestämmelser om bostadsrätts­föreningars beslut att förvärva hyresfastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i60a§ bostadsrättslagen (1971:479).


Bestämmelser om bostadsrätts­föreningars beslut att förvärva hyresfastigheter för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i 9 kap. 19-22 §§ bostadsrättslagen (1991:000).


12 §


Även om hembudet har upphört att gälla får överlåtelse genom köp eller byte till nägon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intt-esseanmälan inte ske medan för­eningens intresseanmälan gäller, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fas­tighetsägaren än vad som angavs vid hembudet. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynnsammare för fastig­hetsägaren, och upphör även detta hembud an gälla, skall första me­ningen tillämpas på det nya hem­budet.


Även om hembudet har upphört att gälla får, så länge föreningens in­tresseanmälan gäller, en sådan Över­låtebe eller övergång som avses i 6 § första stycket inte ske till nägon annan än den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är av­sevärt ogynnsammare för fastighets­ägaren än vad som angavs vid hem­budet En sädan överlåtelse eller övergång får inte heller ske om ett villkor som angavs vid hembudet är uppenbart oskäligt mot föreningen. Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphört att gälla gjort ett nytt hembud, enligt vilket köpe­skillingen är lägre eller villkoren pä annat sätt ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud an gälla, skall första och andra meningarna tillämpas på det nya hembudet


31


 


Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydebe                 Prop. 1990/91: 92

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och nwlje styckena mot­svarande tillämpning. Om något undantag inte föreligger, är överlåtaren skyldig att inhämta hyresnämndens tillständ till överlåtelsen.

1,    Denna lag nider i kraft den 1 juli 1991.

2.   Har en intresseanmälan gjorts före ikraftträdandet gäller äldre bestäm­
melser.

32


 


4 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att i fräga om jordabalken punkt 7 övergångs­bestämmelsema till lagen (1984:694) om ändring i nämnda lag skall ha följande lydelse.


Prop. 1 "90/91: 92


 


Nuvarande lydelse

1. Om det föreligger särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en för­ening eller ett aktiebolag som avses i punkt 16 i över gängs-bestämmelserna till bostadsrätts-lagen (1971:479) tillständ att tillämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eller 19 §. Till­stånd som har meddelats enligt äldre bestämmelser gäller även efter ikraftträdandet


Föreslagen lydebe

7. Om det finns särskilda skäl, kan länsstyrelsen ge en förening eller ett aktiebolag som avses i punkt 7 övergångsbestämmelserna till bo­stadsrättslagen (1991:000) tiUstånd att tillämpa avtalsklausul som strider mot 12 kap. 15 § andra stycket första meningen eUer 19 §. Tillständ som har meddelats enligt äldre be­stämmelser gäller även efter ikraft­trädandet.


 


Denna lag cider i kraft den 1 juli 1991.

3 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


33


5 Förslag till

Lag om ändring i äktenskapsbalken

Härigenom föreskrivs att 7 kap. 4 § äktenskapsbalken skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydebe

7 kap. 4§

Med makars gemensamma bostad avses i denna balk

1.  fast egendom som makarna eller nägon av dem äger eller innehar med tomträtt, om det finns en byggnad på egendomen som är avsedd som makar­nas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2.  fast egendom som makarna eller nägon av dem innehar med nyttjande­rätt i förening med byggnad pä egendomen som makarna eller nägon av dem äger, om byggnaden är avsedd som makamas gemensamma hem och egen­domen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.  byggnad eller del av byggnad 3. byggnad eller del av byggnad som makarna eller nägon av dem som makarna eller nägon av dem innehar med hyresrätt, bostadsrätt innehar med hyresrätt, bostadsrätt eller annan liknande rätt, om bygg- eller annan liknande rätt, om bygg­naden eller byggnadsdelen är avsedd nåden eller byggnadsdelen är avsedd som makamas gemensamma hem som makamas gemensamma hem och innehas huvudsakligen för detta och innehas huvudsakligen för detta ändamål,   ändamål,

4. byggnad eller del av byggruid som tnakama eller någon av dem har rått att framdeles förvärva med bo­stadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:000), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet trcffades var avsedd att bli makarnas gemen­samma hem och att innehas huvud­sakligen för detta ändamål. Med makars gemensamma bohag avses i denna balk möbler, hushälls-maskiner och annat inre lösöre som är avsett för det gemensamma hemmet. Till gemensamt bohag räknas inte sådant bohag som används uteslutande för den ena makens bruk.

Till makars gemensamma bostad och bohag räknas inte egendom som används huvudsakligen för fritidsändamål.


Prop. 1990/91:92


 


Denna lag flider i kraft den 1 juli 1991.


34


 


6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt

Härigenom föreskrivs att 26 § 4 mom. lagen (1947:576) om stadig in-komstskatt skall ha följande lydelse.


Prop. 1990/91:92


 


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydebe


26 § 4 moin.2


4 mom. Har bostadsrätten för­värvats genom upplåtelse från bo­stadsrättsföreningen, skall den i upplåtelseavtalet angivna grund­avgiften anses som köpeskilling. Särskilda avgifter som har bettdats till föreningen i samband med för­värv av en bostadsrätt (upplåtelse-och inträdesavgifter) skall ocksä räknas in i ingångsvärdet. Har grundavgiften för lägenheten satts ned efter det att bostadsrätten har förvärvats, skall ingångsvärdet re­duceras med det belopp som har återbetalats på gmnd av nedsätt­ningen.


4 mom. Har bostadsrätten för­värvats genom upplåtelse från bo­stadsrättsföreningen, skall den i upplåtelseavtalet angivna insatsen anses som köpeskilling. Särskilda avgifter som har betalats till för­eningen i samband med förvärv av en bostadsrätt (upplåtelse- och in-ttidesavgifter) skall ocksä räknas in i ingångsvärdet. Har insatsen för lä­genheten satts ned efter det att bo­stadsrätten har förvärvats, skall in­gångsvärdet reduceras med det be­lopp som har återbetalats på gmnd av nedsättningen.


Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.


'Senaste lydelse av lagens lubrik 1974:770, 2Senaste lydelse 1990:651,


35


 


Prop. 1990/91:92 7 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder

Härigenom föreskrivs att 4,5,11,15,22 och 23 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder' skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydebe                  Föreslagen lydebe

4 §2

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist,

2. pröva tvist om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, återbetal­ning av hyra och fastställande av hyra enligt 12 kap. 55 b §, uppskov med avflytming enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken,

2 a, pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om äterbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,

3.    pröva tvist om hyresvillkor    3, pröva tvist om medlemskap
enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av enligt 2 kap. 10 §, skyldighet att
lägenhet i andra hand enligt 30 § upplåta bostadsrätt enligt 4 kap. 6 §
andra stycket eller medlemskap en- eller villkor för upplåtelse av bo-
ligt 52 §, allt bostadsrättslagen stadsrätt enligt samma §, hyresvill-
(1971: 479),                                     kor enligt 4 kap. 9 §, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt 7 kt. 11 § eller utdömande av vite enligt 11 kap. 2 §, allt bostadsrättslagen (1991:000),

4.  pröva fräga om godkännande   4. pröva fräga om godkännande av överenskommelse som avses i av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bo- avses i 9 kap. 16 § första stycket 1 stadsrättslagen,                                  eller 2 bostadsrättslagen.

5.  vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.  pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostadsför-valmingslagen (1977:792),

7.  pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.     pröva frågor enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostads­
anvisningsrätt,

iLagen omöyckt 1985:660.

2Senaste lydelse 1988:928.                                                                           36


 


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydebe


Prop. 1990/91:92


9. pröva fiigor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är be­lägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyres­fastighet m,m, upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i firåga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

5 §3


förhållanden.

Hyresnämnd fär anlita expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffen­het eller annat särskilt skäl föranleder det

Bestämmelsema i 2 § andra - Qärde styckena äger motsvarande tillämp­ning i fråga om hyresnämnd.

Regeringen kan förordna att i hyresnämnd skall finnas flera avdelningar.

Bestämmelsema om hyresnämnd gäller i tillämpliga delar även avdelning.

Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och två andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket Av de senare ledamöterna sksJl den ene vara väl förtrogen med förvalt­ning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostads­hyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bo­stadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I aren den enligt 52 § eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479) skall vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostads­rättsfastighet och bostadsrättsha-vares förhållanden.


Hyresnämnd består av lagfaren ordförande och tvä andra ledamöter, om ej annat följer av tredje stycket. Av de senare ledamöterna skall den ene vara väl förtrogen med förvalt­ning av hyresfastighet och den andre vara väl förtrogen med bostads­hyresgästers förhållanden eller, när ärendet rör annan lägenhet än bo­stadslägenhet, med näringsidkande hyresgästers förhållanden. I ären­den enligt 2 kap. 10 §, 4 kap. 6 §, 9 kap. 16 § första stycket 1 och 2 eller 11 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:000) skall vad som sagts nu om hyresfastighet och hyresgästers förhållanden i stället avse bostads­rättsfastighet och bostadsrättshavares


 


11 §4

Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första punk­ten tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10kap. 6a § eller 12kap. 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978: 304), 5 § lagen (1957: 390) om  fiskearrenden,  52 §  bostads-


Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första punk­ten tvist som avses i 9 kap. 10 §, 10kap. 6a § eller 12 kap, 49 eller 54 § jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978: 304), 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden, 2 kap. 10 § och


 


3Senaste lydelse 1989:663. "Senaste lydelse 1987:264.


37


 


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydebe


Prop. 1990/91:92


rättslagen (1971:479) eller 18 § jaktiagen (1987:259) skaU nämnden ätemppta ärendet pä ansökan av sökanden. Ansökan görs skriftiigen inom tre veckor frin den dag beslutet om avskrivning meddelades.

4 kap. 6 § bostadsrättslagen (1991: 000) eller 18 § jaktiagen (1987:259) skall nämnden åter­uppta ärendet pä ansökan av sökan­den. Ansökan görs skriftiigen inom tre veckor frin den dag beslutet om avskrivning meddelades. Uteblir sökanden ånyo, fär ärendet icke äterapptagas pä nytt


15 §5

Har parterna avtalat att tvist skall avgöras av skiljemän utan förbehåll om rätt för partema att klandra skiljedomen och har, vid arrendetvist, arrende­nämnden eller, vid hyres- eller bostadsrättstvist, hyresnämnden utsetts till skiljenämnd, skall nämnden pä ansökan avgöra tvisten genom skiljedom, om ej hinder möter enligt 1 § andra stycket lagen (1929:145) om skiljemän. Om sädan ansökan gäller 8 §. Har tvisten redan hänskjutits till nämnd, kan skiljedom dock påkallas mundigen inför nämnden.

I ärende som nämnd har att av-          I ärende som nämnd har att av-

göra genom skiljedom gäller lagen     göra genom skiljedom gäller lagen

om skiljemän, i den män ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eUer 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 7 § sista stycket bostads­rättslagen (1971:479).

22 §6

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan fär föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9, Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eUer ansökan om upp


om skiljemän, i den män ej annat följer av denna lag. Vardera parten svarar för sin kostnad i tvist som avses i 9 kap. 10 eller 14 §, 10 kap. 6 § eller 12 kap. 49 eller 54 § jordabalken, 5 § lagen (1957: 390) om fiskearrenden eller 4 kap. 9 § bostadsråttslagen (1991: 000).

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan fär föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts fräga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 eller 40 § jordabalken eller 7 kap. 11 § bostadsråttslagen (1991:000) eUer ansökan om upp-


 


5Senasstc lydelse 1984:679. Senaste lydelse 1988:928,


38


 


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydebe


Prop. 1990/91:92


 


prövning av beslut skall inte tillämpas hos nämndema.

skov enligt 12 kap. 59 § jorda­balken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand­lingsordning enligt 9 § hyresför­handlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om kom­munal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall.

Bestämmelsema i 27 och 28 §§


skov enligt 12 kap. 59 § jorda­balken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand­lingsordning enligt 9 § hyresför­handlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om kom­munal bostadsanvisningsrätt lämnats utan bifall, förvalmingslagen (1986:223) om om-


23 §7


Hyresnämndens yttrande enligt 12 a § föista stycket fär inte öveiklagas. Hyresnänmdens beslut fär överklagas genom besvär hos bostads­domstolen, om nämnden

1. avvisat ansökan som avses 18, II, 14-16, 16a, 16c, löd eller 16 e §, eller avvisat besvär,

2. avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16 e §, dock ej när ärendet kan åtempptagas,

3. förordnat angående ersätming för någons medveikan i ärendet.


Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyres­förhandlingslagen (1978: 304) eUer i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m,, enligt lagen (1987:1274) om kommunal bo­stadsanvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rä« till fas-tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap, 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsråttslagen (1971:479), 21 § bostadssaneringslagen (1973: 531), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 § lagen om för­värv av hyresfastighet m,m,, 16 § lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt samt 15 § lagen om rän till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.


Om fullföljd av talan mot hyres­nämndens beslut i ärende enligt 12 kap, jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978: 304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m., enligt lagen (1987:1274) om kommunal bo­stadsanvisningsrätt eller lagen (1982:352) om rä« till fas­tighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 11 kap. 3 § bostadsrättslagen (1991:000), 21 § bostadssaneringslagen (1973:531), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m,m,, 16 § lagen (1987:1274) om kommunal bo­stadsanvisningsrätt samt 15 § lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.


 


'Senaste lydelse 1987:1278,


39


 


Nuvarande lydebe                 Föreslagen lydebe                 Prop. 1990/91: 92

4,   utdömt vite eller annan påföljd för underlätenhet att iaktta föreläggande
eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5.   udåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fräga som gäller allmän rätts­
hjälp.

En besvärshandling som avses i tredje stycket skall ges in till hyresnämn­den inom tre veckor firin den dag beslutet meddelades.

I fräga om handläggningen hos hyresnämnden av en besvärshandling som avses i första eller a%dje stycket tiUämpas bestämmelsema i 52 kap. 2 och 4 §§ rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

40


 


Prop. 1990/91:92 8 Förslag till

Lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973:531)

Härigenom föreskrivs att 25 § bostadssaneringslagen (1973: 531) skall ha följande lydelse.

Nuvaraiuie lydebe                 Föreslagen lydebe

25 §1

Om särskilda skäl föreligger, kan   Om särskilda skäl föreligger, kan

länsstyrelsen medge undantag från  länsstyrelsen medge undantag frän

tillämpningen av lagen i firåga om    tillämpningen av lagen i fråga om

fastighet, vilken åges av förening    fastighet, vilken ägs av förening eller

eller aktiebolag som avses i punkt   aktiebolag som avses i punkt 7

16 övergångsbestämmelserna till    övergångsbestämmelserna till bo-

bostadsrättslagen (1971:479).       stadsrättslagen (1991:000).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

'Senaste lydelse 1974:821.                                                                41


 


9 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs att 13 § lagen (1974:1082) om bostadsdomstol skall ha följande lydelse.


Prop. 1990/91:92


 


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydebe


13 §1


Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lag­farna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfarna leda-mötema är därvid ordförande.


Av intresseledamötema skall två vara väl förtrogna med förvalming av hyresfastigheter eller, när målet rör prövning av en friga enligt 52 § eller 60 § första stycket 1 bostads­rättslagen (1971:479), av bostads­rättsfastigheter. Om målet rör en hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, en kommunalförbund, en allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag, som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis vara väl förtrogna med förvaltning av hyres­fastigheter som tillhör andra än en­skilda. Om målet rör en hyresfastig­het som ägs av nägon enskild, skall de företrädesvis vara väl förtrogna med förvalming av sädana fastig­heter.

De återstående tvä intresseleda­mötema skall vara väl förtrogna med hyresgästers eller bostadsrätts­havares föihällanden. Om mälet rör prövning av en fråga enligt 12 kap. 36 § jordabalken, skall dessa leda­möter vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers för­hållanden. Om mälet rör prövning av en fräga enligt 52 § eller 60 §


Av intresseledamötema skall två vara väl förtrogna med förvalming av hyresfastigheter eller, när mälet rör prövning av en friga enligt 2 kap. 10 %, 4 kap. 6 §,9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:000) av bostadsrättsfastigheter. Om mälet rör en hyresfastighet som ägs av staten, en kommun, en landstingskommun, ett kommunalförbund, ett allmän­nyttigt bostadsföretag eller ett aktie­bolag, som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun, skall dessa ledamöter företrädesvis vara väl förtrogna med förvalming av hyresfastigheter som tillhör andra än enskilda. Om målet rör en hyres­fastighet som ägs av någon enskild, skall de förettidesvis vara väl för­trogna med förvalming av sädana fastigheter.

De återstående tvä inttesseleda-mötema skall vara väl förtrogna med hyresgästers eller bostadsrätts­havares förhållanden. Om mälet rör prövning av en fiiga enligt 12 kap. 36 § jordabalken, skall dessa leda­möter vara väl förtrogna med näringsidkande hyresgästers för­hållanden. Om mälet rör prövning av en friga enligt 2 kap. 10 §, 4 kap.


 


1 Senaste lydelse 1989:664.


42


 


Nuvarande lydebe


Föreslagen lydebe


Prop. 1990/91:92


 


första stycket 1 bostadsrättslagen, skall de vara väl förtrogna med bo­stadsrättshavares förhållanden. I andra mål skall de vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållan­den.


6§, 9 kap. 16 § första stycket 1 eller 2 eller 11 kap. 2 § bostads­rättslagen skall de vara väl förtrogna med bostadsrättshavares förhållan­den. I andra mål skall de vara väl förtrogna med bostadshyresgästers förhållanden.


 


Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.


43


 


10 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av

hyresfastighet m.m.

Härigenom föreskrivs att 2 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m' skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                  Föreslagen lydebe

2 §2

Förvärvstillständ fordras inte

1.  om egendomen förvärvas frin staten, kommun, landstingskommun eUer kommunalförbund,

2.  om staten, kommun, landstingskommun, kommunalförbund, aktie­bolag, som helt ägs av kommun eller landstingskommim, allmännyttigt bo­stadsföretag, folkrörelsekooperativ riksorganisation eller regional folk­rörelsekooperativ organisation av bostadsrättsföreningar eller bostadsrätts­förening ansluten till sädan organisation är förvärvare,

2 a. om egendomen i annat fall än       2 a. om egendomen i annat fall än

som anges under 2 förvärvas av en som anges under 2 förvärvas av en
bostadsrättsförening och föreningen bostadsrättsförening och förenmgen
har fattat beslut om förvärvet i den har fattat beslut om förvärvet i den
ordning som föreskrivs i 60 a § ordning som föreskrivs i 9 kap.
bostadsrättslagen (1971:479),
    19 § bostadsråttslagen (1991:000),

3.  om egendomen enligt medgivande av regeringen förvärvas för kyrkligt ändamål eller fånget prövats enligt lagen (1988: 183) om förvaltningen av kyrklig jord,

4.  om egendomen förvärvas av kreditinrättning vilken enligt lag eller enligt reglemente eller bolagsordning som regeringen fastställt är skyldig att åter avyttra egendomen,

5.  om förvärvaren är gift med överlÅtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, nägon av dem är överlåtarens avkom­ling, allt under fömtsättning att överlätaren inte är skyldig att avyttra egen­domen enligt 6 § eller enligt 3 kap. 1 § lagen (1982: 618) om utiändska förvärv av fast egendom m.m.,

6.  om förvärvet skall prövas enligt lagen om udändska förvärv av fast egendom m.m.,

7.  om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.


Prop. 1990/91: 92


Denna lag ttider i kraft den 1 juli 1991.

Lagen omuyckl 1983:438.

Senaste lydelse 1988:196.                                                                              44


 


Prop. 1990/91; 92 11 Förslag till

Lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304)

Härigenom föreskrivs att 33 § hyresförhandlingslagen (1978:304) skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydebe

33 §

Om särskilda skäl föreligger, kan Om särskilda skäl föreligger, kan
länsstyrelsen medge undantag frän
länsstyrelsen medge undantag från
tillämpningen av lagen i friga om
tillämpningen av lagen i friga om
hus som ägs av förening eller aktie-
hus som ägs av en förening eller
bolag som avses i punkt 16 över-
aktiebolag som avses i punil:t 7
gdngsbestämmelserna till bostads-
övergdngsbestämmeberna till bo-
rättslagen (1971:479).
           stadsråttslagen (1991:000).

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

45


 


Prop. 1990/91:92 12 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företag m.m.

Härigenom föreskrivs att i 3 § lagen (1982:617) om utiändska förvärv av svenska företag m.m.l "bostadsrättslagen (1971:479)" skall bytas ut mot "bostadsrättslagen (1991:000)".

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

' Lagen omttyckt 1987:420. Senaste lydelse av 3 § 1983:106.                 46


 


13 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt

Härigenom föreskrivs i friga om lagen (1986:1242) om försöksverksam­het med kooperativ hyresrätt

dels att 1 § och övergångsbestämmelserna till lagen skall ha följande lydelse,

dels att det i lagen skall införas en ny paragraf, 5 §, av följande lydelse.

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydebe


Enligt denna lag får regeringen
Enligt denna lag får regeringen
försöksvis lämna ekonomiska för-
försöksvis lämna ekonomiska för­
eningar tillständ att utan hinder av
eningar tillstånd an utan hinder av
bestämmelsema i 79 § bostads-
bestämmelserna il kap. 8 § bostads­
rättslagen (1971:479) bedriva verk-
rättslägen (1991:000) bedriva verk­
samhet i vilken föreningen tillämpar
samhet i vilken föreningen tillämpar
villkor som innebär att det med an-
villkor som innebär att det med an­
delsrätt i föreningen följer en rätt att
delsrätt i föreningen följer en rätt att
hyra bostadslägenhet (kooperativ
hyra bostadslägenhet (kooperativ
hyresrätt).
                                                  hyresrätt).

5§

Regeringens tillstånd eller kom­munens tillstyrkan enligt denna lag skall inte utgöra någon förutsättning för att regbtrera en ekonomisk för­ening som avser att bedriva verk­samhet med kooperativ hyresrätt.


Prop. 1990/91:92


 


Denna lag träder i kraft den 1 ja- Denna lag träder i kraft den 1 ja-

nuari 1987 och gäller till utgången     nuari 1987 och gäller till utgången
av år 1991.
                          av år 1993.

Tillstånd som har meddelats enligt denna lag skall fortfarande gälla efter utgången av lagens giltighetstid.


47


 


14 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem

Härigenom föreskrivs an 2 § lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydebe

2§

Med sambors gemensamma bostad avses i denna lag, om inte annat följer av 4§,

1.  fast egendom som samboma eller nägon av dem äger eller innehar med tomträn, om det finns en byggnad pä egendomen som är avsedd som sam­bomas gemensamma hem och egendomen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

2.  fast egendom som samboma eller nägon av dem innehar med nyttjande­rätt i förening med byggnad pä egendomen som samboma eller någon av dem äger, om byggnaden är avsedd som sambomas gemensamma hem och egen­domen innehas huvudsakligen för detta ändamål,

3.    byggnad eller del av byggnad           3. byggnad eller del av byggnad
som samboma eller någon av dem
         som samboma eller någon av dem
innehar med hyresrätt, bostadsrätt
        innehar med hyresrätt, bostadsrätt
eller annan liknande rätt om bygg-
         eller annan liknande rätt om bygg­
naden eller byggnadsdelen är avsedd
    nåden eller byggnadsdelen är avsedd
som sambomas gemensamma hem
       som sambomas gemensamma hem
och innehas huvudsakligen för detta
      och innehas huvudsakligen för detta
ändamål.
                                  ändamål,

4. byggnad eller del av byggnad som samborna eller någon av dem har rätt att framdeles förvärva med bostadsrätt enligt förhandsavtal som sägs i 5 kap. bostadsrättslagen (1991:000), om rätten gäller en lägenhet som när avtalet trevades var avsedd an bli sambornas gemen­samma hem och att innehas huvud­sakligen för detta ändamål. Samboma får i en av dem båda undertecknad handling anmäla till inskriv­ningsmyndigheten att en fastighet som är lagfaren för en av dem eller en tomt­rätt för vilken en av dem är inskriven som innehavare är gemensam bostad för dem båda.


Prop. 1990/91:92


 


Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.


48


 


Prop» 1990/91: 92 15 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:813) om homosexuella sambor

Härigenom föreskrivs att i lagen (1987:813) om homosexuella sambor "bostadsrättslagen (1971:479)" skall bytas ut mot "bostadsrättslagen (1991:000)".

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.

1 Senaste lydelse 1990:1103.                                                            49

4 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


16 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt

Härigenom föreskrivs an 8 § lagen (1987:1274) om kommunal bostads­anvisningsrätt skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                 Föreslagen lydebe

Om kommunen inte anvisar någon bostadssökande eller om husägaren inte godtar den bostadssökande sora kommunen anvisar eller inte kan träffa avtal med denne, är husägaren skyldig att upplåta lägenheten till kommunen om kommunen begär det.

Om annat inte avtalas, skall upp- Om annat inte avtalas, skall upp-

låtelse till kommunen anses ha skett lätelse tiU kommunen anses ha skett
vid den tidpunkt dä konununens be- vid den tidpunkt då kommunens be­
gäran enligt första stycket kommit gäran enligt första stycket kommit
husägaren till hända och på de vill- husägaren till hända och på de vill­
kor som angetts i meddelandet enligt kor som angetts i meddelandet enligt
7 §. Om upplåtelsen avser bostads- 7 §. Om upplåtelsen avser bostads­
rätt, skall den dock inte anses ha rätt, skall den dock inte anses ha
skett innan de förutsättningar är skett innan de fömtsätmingar är upp­
uppfyllda som anges i 3 och 5 §§ fyllda som anges i 3 kap. 1 § första
bostadsrättslagen (1971:479).
       stycket och 4 § samt 4 kap. 2§

boswdsrättslagen (1991:000)


Prop. 1990/91:92


 


Denna lag träder i kraft den 1 juli 1991.


50


 


BOSTADSDEPARTEMENTET                                              Prop. 1990/91: 92

Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 7 febmari 1991

Närvarande: statsministern Carlsson, ordförande, och statsråden Engström, Hjelm-Wallén, S. Andersson, Gradin, Dahl, R, Carlsson, Hellström, Johansson, Lindqvist, G. Andersson, Lönnqvist, Thalén, Freivalds, Wallström, Lööw, Molin, Sahlm, Åsbrink

Föredragande: statsrådet Lönnqvist

Proposition med förslag till ny bostadsrättslag, m.m. 1 Inledning

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening vars primära uppgift är att upplåta lägenheter åt föreningsmedlemmarna utan begränsning i tiden.

Den legala gmnden och ramen för bostadsrättsföreningars verksamhet fmns i bostadsrättslagen (1971:479, omttyckt 1982:353), i det följande kallad BRL. Lagen ttädde i kraft den 1 juli 1972 (prop. 1971:12, LU 9, rskr,125). Dess reglering går huvudsakligen ut på att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda företag samtidigt som medlemmama tillförsäkras god insyn i föreningens angelägenheter och ett stort mått av trygghet i besitmingen till sina lägenheter

Under årens lopp har BRL ändrats i olika hänseenden. Några ändringar som haft stor betydelse är de som genomfördes i anslutning till lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) och som trädde i kraft den 1 juli 1982 (prop. 1981/82:169, CU 41, rskr. 364). Vidare bör nämnas den möjlighet som folk­rörelsekooperativa riksorganisationer fick fr.o.m. den 1 maj 1985 att åter­köpa eller lösa bostadsrätter under en tt-eårsfrist från upplåtelsen (BoU 1984/85:12, rskr. 194, SFS 1985:182). Den 1 juli 1987 n-ädde nya regler i kraft om försäljning av bostadsrätt på offentiig auktion (prop. 1986/87:37, BoU 13, rskr. 249, SFS 1987:243). Slutiigen bör nämnas de huvudsak­ligen redaktionella ändringar i BRL som trädde i kraft den 1 januari 1988 med anledning av den nya lagen (1987:669) om ekonomiska föreningar (prop. 1986/87:7, LU 20, rskr. 172).

Med stöd av regeringens bemyndigande tillkallade dåvarande chefen för bostadsdepartementet den 27 febmari 1986 en särskild uttedare (dåvarande kommunalrådet Nils Yngvesson) med uppdrag att se över bostadsrättslagen m.m. Uttedningen antog namnet 1986 års bostadsrättsunedning. I sitt betän­kande (SOU 1988:14) Översyn av bostadsrättslagen m,m. redovisar ut­redaren resultatet av sitt arbete. Uffedaren lägger fram förslag till en rad sak­liga ändringar i en ny - delvis omarbetad och moderniserad - bostadsrättslag. De sakliga ändringama avser bl.a. vissa frågor om medlemskap, ekonomisk


 


plan, förhandsavtal och ombyggnad samt underhäll. Vidare behandlas upp- Prop. 1990/91: 92 lätelse av smähus med bostadsrätt och att maiic skall kunna ingå i upplåtelse­avtal. Avgiftssystemet är ett annat exempel där vissa ändringar föresläs. Utredaren lägger i betänkandet ocksä fram förslag till ändringar i ombild­ningslagen samt föreslår en ny lag om omregistrering av s,k, bostads­föreningar till bostadsrättsföreningar.

Till protokollet i detta ärende bör fogas dels utredningens lagförslag som bilaga 1, dels en förteckning över remissinstansema och en remissamman­ställning som bilaga 2.

Regeringen beslutade den 25 oktober 1990 an inhämta lagrådets ytoande över lagförslagen. De till lagrådet överlämnade förslagen bör fogas till proto­kollet i detta ärende som bilaga 3.

Lagrådet yttrade sig över de remitterade förslagen den 25 januari 1991. Yttrandet bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4.

Lagrådet har med några fä undantag godtagit de framlagda förslagen i sak, men föreslagit en hel del omdispositioner och redaktionella förtydliganden som syftar till att underlätta öveiblicken över lagens innehåll.

Lagrådets synpunkter har föranlett vissa ändringar i förhällande till lag-rädsremissens förslag. Detta innebär bl.a. ändringar av paragrafiöljden i för­slaget till bostadsränslag.

Lagrådets synpunkter och de överväganden dessa föranlett redovisas i det följande i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,2, 2.4, 2,4,1, 2,4,2, 2,5,2, 2.6.4, 2.6.6. 2.7.1, 2.7.2, 2.9, 2.10 och 2.11) samt i specialmotivcringen under resp, kapitelmbrik och i kommentarema till de berörda lagmmmen, Hämtöver har i de förslag som nu läggs fram gjorts vissa redaktionella ändringar och kompletterande uttalanden i förhällande till vad som redovisats i lagrådsremissen. Dessa justeringar har i alh väsentiigt redovisats under hand för lagrådet.

2 En ny bostadsrättslag

2.1 Allmänna utgångspunkter

Vår gällande bostadsrättslag, 1971 års bostadsrättslag (BRL), nidde i kraft den 1 juli 1972 och ersatte dä 1930 års lag om bostadsrättsföreningar, Lagstifmingen bygger på den äldre lagen och pä de förslag som lades fram i betänkandet (SOU 1969:4) Bostadsrätt. I stora delar avviker dock 1971 års lag från betänkandets förslag.

Utredningen har i sitt betänkande lagt fram förslag till ändringar i olika frågor som nu regleras i BRL. Nägon total översyn i sak av lagen har det dock inte varit frågan om. Däremot har utredningen företagit en språklig och redaktionell omarbeming av hela lagen och utifrån denna bcarbeming lagt firam förslag till en helt ny lag.

Uttedningens förslag har fått ett positivt mottagande bland de allra flesta av
remissinstansema. Till dem som tillstyrker eller på annat sätt stöder att för-
52


 


slagen i huvudsak läggs till grand fÖr lagstiftning hör HSB:s riksförbund, Prop. 1990/91: 92 Riksbyggen, Hyresgästemas Riksförbund, Sveriges bostadsrättsföreningars cennalorganisation (SBC), Sveriges Fastighetsägareförbund, konsument­verket, boverket. Svenska kommunförbundet och Sveriges fastighetsmäklar-samfund samt hovrätten för Västra Sverige, kammarrätten i Sundsvall, Stockholms tingsrätt, bostadsdomstolen, de hörda hyresnämndema, de hörda länsstyrelsema och StadshypoteksKassan. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet avstyrker dock att utt'edningsförslaget förs vidare innan ytterligare några frågor har utretts. Hit hör förbudet mot andelsupplätel-ser, skyddet för den ekonomiska planen och sJc. kontorsbildning av bostads­rättsföreningar. Såväl fakultetsnämnden som konsumentverket har i sina ytt­randen ocksä framfört önskemål om ytterligare uttedning i syfte att ge den som förvärvar en bostadsrätt minst samma konsumentskydd som övervägs bett-affande ägda småhus. Under remissbehandlingen har man vidare från bl.a. Stadshypotekets sida och fiin bankhåll pekat pä behovet av klarare lagstiftning såvitt gäller panthavamas rättsliga ställning, formkraven vid för­värv av bostadsrätter och vissa fiigor om godtrosförvärv. Stadshypoteket an­ser också att tiden nu är mogen för att ta upp frågan om ett offentiigt lägen­hetsregister.

För egen del anser jag i likhet med de alha flesta remissinstansema att ut­redningens lagförslag mnebär en positiv omarbeming av lagstifmingen med en i huvudsak ändamålsenlig systematisering och språklig redigering. Som jag nyss nämnde har utredningsarbetet inte inneburit nägon översyn av lag­stiftningen i sin helhet. Jag kan i och för sig instämma i att några av de fiigor som en del remissinstanser pekat på skulle vara förtjänta av närmare över­väganden. Jag anser emellertid inte att detta förhållande bör föranleda att man nu bör dröja med att fullfölja utredningens förslag. Enligt min mening bör därför BRL med utgångspunkt i utredningens förslag ersättas av en ny lag.

Innan jag övergår till utredningens olika förslag vill jag erinra om att skattereformen trätt i kraft sedan utredningen lämnade sin betänkande (prop, 1989/90: 110, SkU30, rskr, 356, SFS 1990:650 ff). Jag återkommer i vissa delar till innehållet i denna refoim.

I en bostadsrättsförening har bostadsrättshavama en till tiden obegränsad nyttjanderätt till sina lägenheter. Utmärkande för bostadsränsinstimtet är vidare att medlemmama själva deltar i föreningens verksamhet for att på så sätt främja sina ekonomiska intressen. Det kooperativa synsättet och med­lemmamas trygghet i besittningen till sina lägenheter är enligt min mening viktiga utgångspunkter även för en reviderad lagstifming. Detsamma gäller lagens nuvarande syfte att förhindra uppkomsten av ekonomiskt osunda och inte bärkraftiga företag, Formema och fömtsätmingama för bostadsrätts-havamas anknytning till föreningen i samband med produktionen eller för­värvet av föreningsfastigheten bör nu liksom tidigare inta en central plats i lagstiftningen.

Det sagda innebär att jag, liksom utredningen, inte har några andra ut­
gångspunkter för en reviderad bostadsrättslagstifming än dem som den nu­
varande lagen vilar pä. Som utredningen konstaterar har dock förhållandena
      r


 


pä bostadsmarknaden förändrats under den tid som BRL varit i kraft, BRL Prop. 1990/91: 92 tillkom i ett skede av intensiv nybyggnadsverksamhet och utformningen av lagen har ocksä präglats av detta. Ombyggnads- och underhållsveiksamheten har dock ökat sedan mitten av 1970-talet och allt fler äldre bostadsrättshus har nu kommit in i ett skede då behovet av mer eller mindre ingripande sane­ringsåtgärder gör sig gällande. Detta medför att tillämpningen av BRL, för­utom frigör som gäller nyproduktion, ocksä till stor del kommer att gälla frå­gor om ombyggnad och underhäll.

Ett generellt problem har visat sig vara den vetorätt som en bostadsrätts­havare har och som iimebär att han kan förhindra förändringar i den egna lägenheten. På så sätt kan en angelägen ombyggnad försväras. Detta kan ocksä fä till följd att samhällets intentioner att förbättra våra bostäder mot­verkas.

Enligt min mening är det inte försvarligt att i längden bibehålla ett system som innebär att en bostadsrättshavare kan förhindra en ombyggnad av fastig­heten enbart av den anledningen an ombyggnaden också får konsekvenser för dennes egen lägenhet En ändring av lagen är därför enligt min mening nöd­vändig för att ge föreningama bätffc fömtsätmingar att tillgodose det om- eller tillbyggnadsbehov som finns.

Vad gäller nyproduktionen kan det nuvarande förbudet mot avtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt i firåga om bostadslägenheter, s.k. för­handsavtal, inte heller anses ändamålsenligt med hänsyn till den utveckling som har skett, Uttedningen har ocksä lagt fram ett förslag om förhandsavtal och förskott. Förslaget, som har godtagits av de flesta remissinstansema, uppfyller enligt min mening i allt väsentiigt de rättssäkerhetskrav som bör ställas i sammanhanget. Med vissa justeringar av förslaget är jag därför be­redd att anpassa den nya bostadsrättslagen för att tillgodose de praktiska be­hov som uppenbarligen finns för föreningama att använda sig av förhands­avtal.

Även i andra hänseenden framstår dagens lagstifming som inte helt tids­enlig. Bl.a. har den utveckling som skett mot att juridiska personer i allt större utsttäckning förvärvar bostadsrätt till bostadslägenheter medfört olika typer av problem. En begränsning av juridiska personers möjligheter att för­värva bostadsrättslägenheter behövs därför enligt min mening. Jag anser ocksä att rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening bör regleras pä ett något annorlunda sätt än för närvarande. Det ökade antalet ombildrungar från hyresrätt till bostadsrätt ger ocksä anledning till överväganden.

När det gäller firågan om att komma till rätta med den icke önskvärda pris­utveckling på bostadsrätter och egnahem som förekommit inom vissa regio­ner, har riksdagen tidigare givit regeringen till känna att en översyn av frågan bör göras varefter regeringen bör redovisa sin syn på frågan för riksdagen (se BoU 1986/87:13, rskr. 249). I dag har en bostadsrättsförening möjlighet att besluta om att ett högst treårigt hembud skall gälla för nyproducerade bostadsrätter. Denna möjlighet har tillkommit för att motverka spekulations­köp av nya bostadsrätter,

54


 


För att ytterligare motverka sådan spekulation har förslag framförts om att    Prop. 1990/91: 92 utöka hembudet till fem är. Jag har noga övervägt detta.

Genom riksdagens beslut i december 1990 om ett nytt bostadsfinansie­ringssystem har möjlighetema till spekulationsvinster på nya bostadsrätter minskat påtagligt. Enligt min mening bör därför ingen ändring av hembuds-reglema nu göras. Däremot bör prisutvecklingen på bostadsrätter följas noga. Skulle det visa sig erforderligt bör då åtgärder vidtas för att motverka speku­lation. Ett medel kan då vara att förlänga hembudsmöjligheten.

Med anledning av vad SBC framfört bl.a. i sitt remissytttande vill jag i detta sammanhang ocksä säga an jag inte anser att det finns anledning att i den nya lagen ersätta begreppet "folkrörelsekooperativ riksorganisation" med "riksorganisation av bostadsrättsföreningar".

Utredningen har, som ett led i sitt uppdrag om en anpassning till hyres­lagen, föreslagit vissa sakliga förändringar i förhällande till nuvarande lag­stifming i fråga om förverkande av nyttjanderätt när en bostadsrättshavare vid upprepade tillfallen inte betalar sin månadsavgift i rätt tid (se betänkandet s. 156 f) och om underrättelse till socialnämnden vid bristande betalning. Motsvarande frågor i ansluming till förverkande av hyresrätt utreds för när­varande av 1989 års hyreslagskommitté (Bo 1984:04, dir, 1989:11). Enligt min mening bör bostadsrättslagen i möjlig mån anpassas till hyreslagen såvitt avser dessa frigör. Ett ställningstagande till bostadsrättsuttedningens förslag bör därför avvaktas tills förslag i motsvarande frågor lagts fram av hyreslags-kommittén. Jag tar alltså inte upp de angivna frigoma nu. I avsnin 2.10 får jag dock anledning att återkomma till vissa andra frågor som har anknyming till hyreslagstifmingen.

Jag vill slutiigen också anmäla att jag inte avser att i detta ärende lägga fram något förslag om bostadsrätt för fritidsboende (se uttedningens be­tänkande sid, 213 ff). Det saknas för närvarande tillräckligt underlag för ett ställningstagande i frågan om en särskild lagstifming behövs. Jag anser också att effekterna av skattereformen bör avvaktas.

Jag avser att i det följande närmare behandla uttiedningens förslag om

antalet lägenheter i föreningens hus m.m, i avsnitt 2,2,

geografisk spridning av föreningens hus i avsnitt 2,3,

medlemskap i föreningen i avsnitt 2,4,

ekonomisk plan i avsnitt 2,5,

förhandsavtal i avsnitt 2,6,

ombyggnad och underhåll, m.m. i avsnitt 2,7,

vissa frågor som rör småhus i avsnitt 2,8,

upplåtelse i andra hand i avsnitt 2,9,

avgiftssystemet i avsnitt 2,10 och

försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentiig auktion i avsnitt 2,11.

Mina kommentarer till de enskilda lagbestämmelsema redovisar jag i specialmotiveringen (avsnitt 8).

55


 


2.2 Antalet lägenheter i föreningens hus m.m.


Prop. 1990/91:92


Mitt förslag: Även fortsätmingsvis skall en bostadsrättsförening ha noinst fem medlemmar. Ett krav införs i lagen om att det i föreningens hus ocksä skall finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas med bostadsrätt Med lägenhet förstås varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller lokal. Vid beräk­ningen av antalet lägenheter skall man dock bortse frin garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvarings­utrymmen.


Utredningens förslag: överensstämmer i huvudsak med mitt förslag.

Remissinstansema: De flesta remissinstansema har inte framfört nägon erinran mot utredningens förslag. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet ställer sig dock tveksam till kravet på att det skall finnas minst fem lägenheter och anser att förslaget kan ge upphov till betydande gräns-dragningssvärigheter. Även Sveriges Bostadsrättsföreningars Central­organisation (SBC) och Sveriges advokatsamfund ställer sig tveksamma till utredningsförslaget i denna del. SBC anser att kravet pä antalet medlemmar bör sänkas till tre, eftersom det finns ett stort antal fastigheter som innehåller färre lägenheter än fem och där bostadsrätt är en lämplig upplätelsefoim. Enligt SBC bör förslaget om minsta antal lägenheter inte gälla de befintiiga föreningama. Advokatsamfundet anför liknande skäl och pekar på att samägandet av fast egendom försvårats efter jordabalkens tillkomst.

Skälen för mitt förslag: Ett av de krav som ställs för att en bostads­rättsförening skall kunna registreras är att det skall finnas minst fem med­lemmar i föreningen (43 § BRL), Om antalet medlemmar eller bostadsrätts­havare går ned under fem och ett tillräckligt antal medlemmar inte inttäder i föreningen inom tie månader, är föreningen likvidationsskyldig. Detta fram­går av 65 § BRL jämförd med 11 kap. 3 § lagen (1987:667) om ekono­miska föreningar. Av gmndema för lagstifmingen har ansetts följa att för­eningen skall förfoga över minst fem lägenheter som kan upplåtas med bostadsrätt (se Knutsson-Lindqvist Bostadsrättslagen, Norstedts Gula Bibliotek, 1972 s. 104). Detta krav finns dock inte angivet i lagen, Bl,a, länsstyrelsema tycks därför vara osäkra på om en ekonomisk plan kan regist­reras om en bostadsrättsförening förfogar över ett färre antal lägenheter än fem.

Bestämmelsema om antalet medlemmar hade sin motsvarighet i 1930 års lag och har motiverats med att föreningens verksamhet är kooperativ. I det kooperativa synsättet, som jag fortfarande anser bör prägla lagstifmingen, ligger att en bostadsrättsförening inte kan bestå av ett alltför ringa antal med­lemmar. Även praktiska skäl talar i samma riktning. Skulle färre än fem medlemmar godtas kan det bli svårt att fä till stånd en fungerande styrelse och därmed en livskraftig förening. Vidare kommer föreningsstämmans själv-


56


 


ständiga och - i förhållande till styrelsen - överordnade roll dä att upphöra,    Prop. 1990/91: 92 Detta är skäl som talar för att de nuvarande bestämmelsema om minst fem medlemmar bör bestå.

I detta sammanhang bör även påpekas att det enligt huvudregeb i lagen om ekonomiska förenmgar föreskrivs att en ekonomisk förening skall ha minst fem medlemmar, låt vara att antalet kan vara tre eller fyra, om medlemmama är juridiska personer. Att införa nägon motsvarande undantagsregel bebif-fande juridiska personer anser jag inte bör komma i friga.

Det har bl.a. fiin SBC:s sida anförts att det i vissa fall skulle vara praktiskt med ett mindre antal medlemmar i samband med själva föreningsbildningen när denna sker genom s.k. kontorsstiftning, dvs. utan att de boende med­verkar till föreningens bildande. I likhet med utredningen anser jag dock inte an det finns några större olägenheter med an sätta medlemsantalet till fem även i inledningsskedet av föreningsbildningen.

På gmnd av det anförda och dä några bärande skäl i övrigt inte anförts för att frångå BRL:s nuvarande reglering, föreslår jag alltså inte nägon fcxindring av kravet pä att en bostadsrättsförening skall ha minst fem medlemmar.

Som jag nyss nämnt har det av gmndema för lagstifmingen ansetts följa att föreningen även skall förfoga över minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt. Utredningen har föreslagit att detta minimikrav nu bör komina till uttiyck även i lagtexten.

För egen del anser jag det vara naturligt att en bostadsrättsförening som erbjuder medlemskap i föreningen även kan uppläu en lägenhet till medlem­men. Med mitt förslag att föreningen även i fortsätmingen skall bestå av minst fem medlemmar följer därför att det minsta antalet lägenheter som upplåts med bostadsrätt bör vara fem.

Jag kan i och för sig ha viss förståelse för önskemålet att även de som till­sammans äger och bor i en fastighet med fäire antal lägenheter kan vilja ha möjlighet att tillgodogöra sig det regelsystem som bostadsrättslagen erbjuder. Jag är dock inte övertygad om att den särskilda form av ekonomisk förening som en bostadsrättsförening utgör i alla avseenden lämpar sig som instmment för samordningen av ett pä så sätt begränsat antal lägenhetsinnehavares rättig­heter och skyldigheter. Sammanfattningsvis föreslär jag därför i likhet med utredningen att kravet pä an en bostadsrättsförenings hus skall innehålla minst fem lägenheter som upplåts med bostadsrätt blir lagftist Kravet bör utformas så att den ekonomiska planen fär registteras endast om det av planen framgår att föreningen avser att upplåta minst fem lägenheter med bostadsrätt

I lagrådsremissen föreslog jag att föreningen skulle vara skyldig att ttida i likvidation om antalet lägenheter som är avsedda att upplåtas med bostadsrätt går ned under fem. Detta kan inträffa tex. om en bostadsrätt omvandlas till hyresrätt Förslaget utgör ett tillägg till de nuvarande reglema om likvidation och som bl.a. innebär att föreningen blir likvidationspliktig om antalet med­lemmar eller bostadsrättshavare går ned under fem (se 65 § BRL).

Lagrådet anser inte att det föreslagna tillägget fyller nägon väsentiig fiink-
tion och förordar att bestämmelsen i denna del flr utgå. Lagrådet har emeller­
tid föreslagit att det i likvidationsbestämmelsen görs ett tillägg med den inne-
-j


 


börden att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt skall de vid be-    Prop. 1990/91: 92 räkning av antalet bostadsrättshavare enligt bestämmelsen räknas som endast en bostadsrättshavare. Med det tillägg lagrådet föreslagit förhindras att minimikravet bettiffande antalet lägenheter kringgås. Jag delar därför lag­rådets ståndpunkt och ansluter mig till lagrådets förslag.

Mitt förslag aktualiserar frågan hur antalet lägenheter skall beräknas. Ställning måste alltså tas till vad som avses med en lägenhet i detta samman­hang. Uttedningens förslag innebär att som lägenhet skall räknas varje av­skild enhet som är inrättad att användas varaktigt och självständigt Förslaget har delvis sin förebild i 2 § andra stycket lagen (1982:352) om rätt till fastig­hetsförvärv för ombildning till bostadsrätt, ombildningslagen

I det remitterade förslaget till bostadsrättslag ansåg jag att beräknings­grunden borde knyta an till motsvarande regler i wnbildningslagen. Pä så sätt får man också en anknyming till de nuvarande bestämmelsema i 60 a § andra stycket BRL om beräkningen av det antal hyreslägenheter som de röstande hyresgästema representerar när hyreslägenheterna i en fastighet ombildas till bostadsrätter. Det innebär att man vid beräkningen av antalet lägenheter skall göra undantag för garage och vissa andra unymmen (se närmare förslaget till 3 kap. 1 § andra stycket bostadsrättslagen, bilaga 3).

Lagrådet har för sin del inte haft någon erinran mot förslaget men förordat att definitionen av lägenhetsbegreppet, med bortseende från undantaget, skulle få en vidare syfming och gälla för hela lagen, dvs. inte enbart i anslut­ning till frågan om beräkningen av antalet lägenheter. Jag är emellertid inte i denna del beredd att följa lagrådet. 11971 års BRL ger begreppet lägenhet ut­tryck för objektet för föreningens upplåtelse, dvs. upplåtelsen av föreningens hus eller del av huset utan någon legal begränsning av objektet för upplåtel­sen. Inte heller i hyreslagen (12 kap. jordabalken) har objektet för hyresrätten - lägenheten - begränsats. Även om det torde höra till sällsynthetema att objektet för upplåtelse av en bostadsrätt avgränsas på något annat sätt än som svarar mot den föreslagna definitionen anser jag att en legal definition av det slag som lagrådet förordat inte bör tas upp i bostadsrättslagen. Det kan dock finnas anledning att ta upp denna fråga på nytt efter den översyn av hyres-lagstiftningen som nu pågår.

Sammanfattningsvis föreslår jag därför att man i den nya lagen för in den bestämmelse som uttedningen föreslagit med det tillägget att man vid beräk­ningen av antalet lägenheter skall bortse från garage, lager och andra lägen­heter som i första hand används som förvaringsutrymmen. Detta medför vis­serligen att det inte längre blir möjligt att bilda bostadsrättsföreningar som tex. endast upplåter garage med bostadsrätt. Sädana föreningsbildningar får dock anses ha mindre betydelse,

I sammanhanget vill jag slutiigen, och i likhet med utredningen, föreslå att begreppet lokal förs in i den nya lagstifmingen som beteckning pä sådana lägenheter som används för annat än bostadsändamål. En motsvarande ändring har redan genomförts i hyreslagen, 12 kap, 1 § ttedje stycket jorda­balken (se prop, 1983/84:137, BoU 29, rskr. 378).

58


 


2.3 Geografisk spridning av föreningens hus


Prop, 1990/91:92


Mitt förslag: Om en bostadsrättsförening har fler än en hus, skall hu­sen ligga så nära att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama.


Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt

Remissinstanserna: De fiesta har tillstyrkt förslaget Några remiss­instanser har dock ansett att um7cket "ändamålsenlig samverkan" bör precise­ras. AB Bostadsgaranti har framfört vissa synpunkter pä intygsgivamas roll. SBC anser att de föreslagna bestämmelsema inte bör gälla sådana föreningar som vid ikraftträdandet har en sädan spridnmg av sitt husbestånd som föreslås inte längre få förekomma.

Skälen för mitt förslag: När institutet bostadsrätt tillskapades i början på 1930-talet var det naturligt att föreningarnas lägenheter var iniymda i fler­familjshus. 1 någon utsttäckning tycks det dock ha förekotnmit an föreningar disponerade över radhusliknande byggnader, vilka innehöll lägenheter i ett eller möjligen två plan. Att lägenheter i fristående en- eller tvåfamiljshus upp­låts med bostadsrätt, eller disponerades på annat föreningsrättsligt sätt, var säkert mycket ovanligt

1 de allra flesta fall kom alltså lägenhetema att utgöra stommen i samman­hängande huskroppar. Om föreningamas lägenheter inrymdes i flera byggna­der, var det nanuligt att husen kom att ligga bredvid varandra. Därmed under­lättades förvalmingen väsentiigt. Föreningama kunde också på ett praktiskt sätt överblicka och ta itu med övriga föreningsangelägcnheter. Samman­hållningen av husen eller fästighetema utgjorde således ett naturligt och viktigt inslag i det kooperativa systemet.

Under senare år har vissa förändringar skett. I allt större utsträckning har bostadsrättsföreningar bildats för att uppföra friliggande småhus på sådana fastigheter som vanligtvis brukar disponeras av de boende med äganderätt. Bostadsrättshus uppförs också som radhus eller liknande, dvs. byggnader som på ett eller annat sätt hänger samman. I dag är det inte heller ovanligt att föreningamas bebyggelse är blandad på så sätt att en och samma bostadsrätts­förening äger både traditionella flerfamiljshus och radhus.

Olika skäl kan förklara den beskrivna utvecklingen. Ett skäl har sagts vara att det statliga finansieringssystemet gynnar bostadsrättsformen framför äganderättsformen. Ett annat har sagts vara den skatterättsliga lagstifming som gällt. Oavsett skälen delar jag uttedningens uppfatming att det inte finns någon anledning till oro för den utveckling som har skett, bara bostadrätts-föreningamas kooperativa karaktär bibehålls. En fömtsättning för registrering av föreningen är ju också att den är kooperativ.

Som utredningen varit inne på finns det dock exempel som visar på ten­denser till splittring av bebyggelsen i vissa fall. Finansiella och skattemässiga överväganden har här gått före intresset av en ändamålsenlig samverkan mel-


59


 


lan förenmgsmedlemmama. Man har sålunda bildat föreningarttx)ts att be- Prop. 1990/91:92 byggeisen varit splittrad. Enligt min mening blir säkerligen mtresset av ko­operativ samverkan lågt i sädana fall. Det blir sålunda svårare att snabbt fä ett grepp om vilka åtgärder som behöver vidtas och att gemensamt planera verk­samheten. Som medlem fär man svårt att öveiblicka föreningens verksamhet Vidare blir det svårt att sköm en bebyggelse som inte rent geografiskt är för­hållandevis koncenttierad. Sannolikt kommer också beslut och gencxnförande av såväl yttre undeihåll som om- och tillbyggnader som sköts i föreningens regi att försväras. Sammanfatmingsvis torde man kunna utgå ifrån att det gemensamma ansvar som föratsätts prägla en bostadsrättsförenings verksam­het kommer att försvagas, om man godtar att en förening har sina hus spridda frän varandra i en alltför stor utsttickning. Den rent praktiska för­valmingen av bostadsrättsföreningens hus måste kunna ske utan alltför stora svårigheter.

För an motverka risken för en ogynnsam utveckling men ocksä för att markera att det kooperativa synsättet även fortsättningsvis bör prägla bostads-rättslagstifmmgen, anser jag i likhet med utredningen att lagstifmingen bör kompletteras med en regel som tar sikte pä de fall dä en förening har flera hus. Jag föreslår lika med utredningen att regeln utformas sä att husen skall ligga sä nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama. Jag anser det knappast lämpligt att - som några remiss­instanser önskat - i lagtexten närmare precisera utttycket Med det valda ut­trycket blir det möjligt att utan formella bindningar göra en rimlig avvägning med hänsyn till de intressen som jag nyss redovisat. Jag återkommer i specialmotiveringen till uttrycket "ändamålsenlig samverkan".

Att husen är samlade på det angivna sättet bör vara en fömtsätming för registrering av den ekonomiska planen. Det bör vara en uppgift för intygs­givama att vid sin granskning ocksä uttala sig i denna fiiga. Det bör dock ytterst ankomma pä länsstyrelsen att granska uppgiftema i planen om husen är samlade pä föreskrivet sätt. Normalt torde dock länsstyrelsen knappast ha anledning att fiingå intygsgivamas bedömning. Jag kommer senare att före­slå regeringen vissa justeringar av bestämmelsema i den nuvarande bostads-rättskimgörelsen (1971:486) mot bakgrund av de förslag jag nu lagt fiam.

Kravet på en ändamålsenlig samverkan bör gälla endast hus som en för­ening förvärvar efter ikraftträdandet av de nya bestämmelserna.

2.4 Medlemskap i föreningen

En kooperativ princip är att ekonomiska föreningar skall vara öppna. Den som vill bli medlem skall i princip alltså inte kunna stängas ute, I lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar kommer öppenhetsprincipen till ut-nyck i 3 kap, 1 §. Enligt detta lagmm får en ekonomisk förening inte vägra någon inttäde som medlem, om det inte finns särskilda skäl för vägran med hänsyn till arten eller omfattningen av föreningens veiksamhet eller förening­ens syfte eller annan orsak.

60


 


För bostadsrättsföreningar är öppenhetsprincipen inte lika markerad som    Prop. 1990/91: 92 för andra ekonomiska föreningar. Bakgranden härtill är att det är nödvändigt med en begränsning av antalet medlemmar (se NJA II 1951 s. 39). Antalet lägenheter i en bostadsrättsförening är ju begränsat.

De regler om rän till medlemskap som fmns i BRL tar firämst sikte pä det fall an bostadsrätten övergått till en ny innehavare (11 §) och det fall att en hyresgäst vid ombildning av hyresrätt till bosuidsrätt har ansökt om medlem­skap i föreningen (51 a §). Huvudregeb i båda dessa fall är att den sökande har rätt till inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgama och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Såväl förmågan att fullgöra de ekonomiska förplik-telsema mot föreningen som personliga kvalifikationer hos den inträdes­sökande har betydelse för prövningen. Möjlighetema att vägra medlemskap föratsätts dock umyttjad med stor varsamhet Endast om objektivt godtagbara skäl finns fär medlemskap vägras (se närmare prop. 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s, 49). Vissa specialregler gäller, bl.a. om bostadsrätt förvärvas av make eller annan närsrående. Vidare kan en kommun i princip inte vägras medlemskap. Det bör ocksä nämnas att en bostadsrättsförening generellt sett har stora möjligheter att ställa upp olika villkor för medlemskap.

Uttedningen har lämnat flera förslag som berör rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening. Förslagen avser bl,a, förbud mot oskäliga stadge­villkor, juridiska personers rätt att bli medlemmar och hyresgästers rätt till medlemskap vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Jag kommer i de följande avsnitten (2,4,1-2.4,3) att närmare behandla de olika förslagen.

I andra fall än de nu nämnda, dvs. främst när föreningen upplåter bostads­rätt vid nyproduktion av föreningens fastighet eller när en fastighet står tom efter en ombyggnad, är föreningen inte bunden av några lagregler om med­lemskap. I dessa fall sker medlemsantagningen och upplåtelsen normalt i ett sammanhang en tid efter det att en viss lägenhet anvisats den bostadssökande eller utvalts av föreningen. Inom HSB, Riksbyggen och Sveriges Bostads­rättsföreningars Centralorganisation (SBC) tillämpas därvid turordningsregler som är kopplade till ett bosparande. Den inträdessökande kan även ha blivit anvisad viss lägenhet genom den kommunala bostadsförmedlingen. Det kan givetvis ocksä förekomma att ett antal personer sluter sig samman i en bostadsrättsförening för produktion eller inköp av en fastighet och att medlemskap endast beviljas personer inom en viss krets. Detta till­vägagångssätt torde dock vara mindre vanligt Ett vanligt tillvägagångssätt är emellertid att en byggmästare eller ett byggföreuig tar initiativ till förenings­bildningen och att medlemmama rekryteras bland allmänheten, genom bostadsförmedling eller på annat sätt

Några större olägenheter med föreningamas möjligheter att vid upplåtelse
av bostadsrätt efter nyproduktion och ombyggnad bestämma medlemskretsen
på det beskrivna sättet torde inte kunna påvisas. Jag har därför inte för avsikt
att föreslå några genomgripande förändringar av principema för medlems­
antagning i dessa fall. I ett par avseenden, som inte har berörts av utred­
ningen, anser jag dock att en justering bör göras. Det gäller när nägon anvisas
   g j


 


bostadsrätt genom kommunal bostadsförmedling med stöd av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt Till den frågan åter­kommer jag i avsnitt 2.4,4, Det gäller också när någon har tecknat ett s,k, förhandsavtal. Denna fråga tar jag upp i avsnitt 2,6.6.

Som lagrådet uttalat i sina kommentarer till 4 kap. 6 § det remitterade för­slaget till bostadsrättslag innebär vad jag nu sagt att i de simationer som faller utanför mina här aviserade förslag ett beslut om inträde i en bostadsrätts­förening inte medför nägon skyldighet för bostadsrättsföreningen att medge den tilltänkta upplåtelsen. Det innebär visserligen som lagrådet påpekat att man inte ger den som anmält inbsse för en tilltänkt bostadsrättslägenhet och som också antagits som medlem i föreningen nägon lagreglerad ovillkorlig rätt att få en bostadsrätt upplåten till sig. Enligt min uppfatming utgör denna brist dock knappast något problem i praktiken. Detta förhållande i kombina­tion med att det är svårt att ska en enkel reglering som tar sikte just pä dessa fall gör att jag inte är beredd att utvidga mitt förslag såvitt gäller avgräns­ningen av rätten till upplåtelse av en bostadsrätt.

Uttedningen har föreslagit att medlemskapsreglema redaktionellt samlas i det särskilda kapitiet om föreningsrättsliga bestämmelser i den nya lagen (8 kap, i uttedningsförslaget). Enligt min mening är reglema om medlemskap dock så centrala an de lämpligen bör brytas ut till ett särskilt kapitel (2 kap.).


Prop, 1990/91:92


2.4.1 Stadgevillkor för medlemskap

Mitt förslag: Sädana stadgevillkor för medlemskap skall vara utan verkan som innebär att endast personer med visst medborgarskap, viss inkomst eller viss förmögenhet kan beviljas inträde i en förening. Detsamma skall gälla villkor i övrigt som med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäliga mot den som vill vmna inträde i för­eningen eller överlåta sin bostadsrätt.

Vidare behälls de nuvarande bestämmelsema att vissa hembuds-liknande villkor för medlemskap är utan verkan.


Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser, bl.a. hovrätten för Västra Sverige och Stockholms tingsrätt, tillstyrker förslaget. Diskrimineringsombudsmannen (DO) ser med tillfredsställelse på att oskäliga villkor skall vara utan verkan. Bostadsdomstolen, som också tillstyrker för­slaget, anser att det vore värdefullt för rättstillämpningen om oskälighetsfallen närmare utvecklades i motiven.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättsförening har stor frihet att i stadgama ställa upp olika villkor för medlemskap. Ett exempel på ett vanligt sådant villkor är att medlemmen också skall tillhöra någon annan samman-sluming än bostadsrättsföreningen. Inom HSB är det sålunda obligatoriskt


62


 


för medlemmarna i en bostadsrättsförening att ocksä tillhöra den regionala Prop. 1990/91: 92 HSB-föreningen. Andra villkor som förekommer i praktiken gäller inkomst-eller åldersgränser. Exempel finns ocksä på att medlemmama skall tillhöra en viss yrkeskategori eller vara mantalsskrivna. på_visi_OTL Särskilt i äldre bostadsrättsföreningar förekommer det villkor om att medlemmama måste vara svenska medborgare. Det förekommer också villkor som begränsar juridiska personers rätt till inttUde i föreningen (se vidare avsnitt 2.4.2). Vidare har det blivit vanligt med särskilda åldersgränser för medlemmar i bostadsrättsföreningar som innehar servicehus för äldre. Slutligen bör näm­nas att det är tillåtet för en bostadsrättsförening att ställa upp särskilda villkor om prisföreskrifter som skall iakttas av en förvärvare för att medlemskap skall kunna beviljas. Däremot är sädana hembudsliknande villkor för med­lemskap utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än vad som gäller för inttäde i en bostadsrättsförening (11 a § BRL; jfr 14 § BRL),

Utredningen har föreslagit att sädana villkor som hänför sig till krav på visst medborgarskap eller viss inkomst eller som i övrigt kan anses oskäliga skall vara utan verkan.

Såsom Uttedningen konstaterat finns det inte något förbud för utlänningar att här i riket förvärva bostadsrätt. Den enda restriktion som finns är att det enligt lagen (1982:618) om utiändska förvärv av fast egendom m,m. krävs tillständ för att en bostadsrättsförening skall få förvärva fast egendom m.m., om föreningen har till huvudsakligt syfte att bereda fiitidsbostäder åt sina medlemmar (se 1 § första stycket jämförd med 3 § första stycket 5 och andra stycket lagen (1982:618) om utiändska förvärv av svenska företag m.m.). Styrelseledamöter och styrelsesupplcanter samt firmatecknare behöver inte enligt 56 § BRL vara svenska medborgare, en regel som för bostads­rättsföreningarna varit mer liberal än vad som tidigare gällt inom associations­rätten i övrigt öfr prop. 1989/90:160, 1990/91:LU11, rskr, 42), Det kan i sammanhanget dock finnas skäl att erinra om att en bostadsrättsförening har möjlighet att vägra inttäde, om föreningen skäligen inte kan godta en för­värvare som bostadsrättshavare (se 11 § BRL). Denna möjlighet torde en förening kunna begagna sig av i vissa fall, när en förvärvare är bosatt utom­lands och inte annat än sporadiskt kommer att bo i bostadsrättslägenheten (jfr bostadsdomstolens beslut RBD 11:79).

Något skäl för att en bostadsrättsförening skall kunna ta in villkor i sina stadgar om svenskt eller annat medborgarskap som fömtsätming för medlem­skap kan jag inte finna. Eftersom stadgevillkor om visst medborgarskap dessutom torde kunna missbrukas i diskriminerande syfte, föreslår jag i likhet med Uttedningen att sådana villkor i fortsätmingen skall vara utan verkan. Jag återkommer i specialmotiveringen till frågan om diskriminerande villkor.

Vad gäller förslaget om förbud mot villkor om viss inkomst, vill jag säga
följande. För att bli medlem i en bostadsrättsförening måste den sökande upp­
fylla alla de villkor som föreningen ställt upp i stadgama. Om sökanden för­
värvat en bostadsrätt i föreningen, krävs det dessutom att föreningen skäli-
    2


 


gen skall kunna nöjas med förvärvaren som bostadsrättshavare (11 § BRL), Prop. 1990/91: 92 I det sismämnda kravet ligger firamför allt att den nytillttädande bostadsrätts­havaren skall vara i stånd att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot för­eningen. Hänsyn får ocksä tas till förvärvarens personliga kvalifikationer som utövare av bostadsrätten. Möjligheten att vägra medlemskap pä grand av bristande personliga kvalifikationer skall dock som jag tidigare sagt enligt förarbetena utnyttjas med varsamhet Endast om objektivt godtagbara skäl finns fär medlemskap vägras (se prop 1971:12 s. 110 f samt LU 1971:9 s. 49).

Såsom Uttedningen har funnit kan det inte anses ligga i Imje med de nu redovisade bestämmelsema att föreningen för medlemskap skall kunna ställa upp särskilda stadgevillkor om den medlemssökandes möjligheter att fiillgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen eller om dennes personliga kvalifikationer. Inkomsten är för övrigt inte alltid något mätt pä möjlighetema att klara av de ekonomiska förpliktelserna. Bostadsbidrag och annat stöd som lämnas ay samhället eller annat ekonomiskt stöd måste också beaktas. I själva verket skulle villkor om viss inkomst i oskälig mån kunna utestänga personer från medlemskap på ett godtyckligt sätt. Jag anser därför i likhet med utted­ningen att sådana generella villkor bör vara utan verkan. Enligt min mening bör hämtöver föreskrivas att ocksä villkor om viss förmögenhet skall vara utan verkan.

Vad slutiigen gäller utredningens förslag om förbud mot oskäliga villkor i övrigt vill jag till en början hänvisa till de bestämmelser om verkan av oskä­liga villkor som finns i den s.k. generalklausulen i 36 § lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen), Bestämmelsema innebär bla. att ett avtalsvillkor fii jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, om-ständighetema vid avtalets tillkomst, senare inttiffade förhållanden och om­ständigheterna i övrigt. Vid prövningen skall särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intar en under­lägsen ställning i avtalsförhållandet Lagrummet har motsvarande tillämpning i firåga om annan rättshandling än avtal. Enligt förarbetena (prop. 1975/76:81 s. 113) är det tex. möjligt att tillämpa bestämmelsen på föreningsstadgar.

Det sagda innebär att en medlem i en bostadsrättsförening med stöd av 36 § avtalslagen kan fä ett oskäligt villkor om tex. medlemskap i förenings-stadgarna jämkat eller lämnat utan avseende. Något exempel pä att lagrummet har tillämpats på en bostadsrättsförenings stadgar känner jag inte till. Man torde dock kunna tänka sig olika fall där bestämmelsen kan komina till an­vändning i fräga om villkor för medlemskap. Ett exempel är att den principi­ella rätt till överlåtelse av bostadsrätten som en bostadsrättshavare har in­skränks på ett oacceptabelt sätt.

Bestämmelsen i 36 § avtalslagen torde endast omfatta det rättsförhållande
som finns mellan föreningen och medlemmarna. Den som har förvärvat en
bostadsrätt torde alltså inte med stöd av detta lagram kunna få skäligheten av
ett villkor för medlemskap prövat Föreningen kan alhså avslå en ansökan om
medlemskap med hänvisning till ett stadgevillkor som i och för sig är oskä-
 


 


ligt. Jag delar uttedningens ståndpunkt att detta förhållande är otillfreds- Prop. 1990/91: 92 ställande, även om det mte tycks finnas belägg för att sådana ageranden före­kommer i praktiken. Jag vill också framhålla att den nuvarande regleringen i 11 § BRL i och för sig inte tycks hindra att en förening genom särskilda stadgevillkor ställer strängare krav på en medlemssökandes personliga kvali­fikationer eller förmåga att klara de ekonomiska förpliktelsema mot för­eningen än som varit avsikten med den skälighetsbedömning som skall göras enligt lagrummet (jfr LU 1971:9 s, 49),

Sammanfattningsvis bittäder jag uttedningens förslag att också ett stadgevillkor som i övrigt är oskäligt mot den som vill vinna inttide i för­eningen eller övcriäta sin bostadsrätt skall vara utan veikan.

Jag avser att i specialmotiveringen återkomma närmare till förslaget Redan här vill jag dock anmäla att utredningens förslag bör jämkas något, bl.a. med utgångspunkt i att ett villkor bör kunna underkännas med hänsyn både till sitt innehåll och till att det är oskäligt pä annat sätt.

De föreslagna bestämmelsema bör gälla även föreningar som bildats före ikraftttädandet

Mitt förslag innebär att en bostadsrättsförenings styrelse vid medlems­prövningen inte är bunden av sädana villkor i stadgama som jag nu föreslagit skall vara utan verkan.

Enligt gällande bestämmelser kan bl.a. den som har förvärvat en bostads­rätt men som vägrats medlemskap i föreningen få tvisten prövad av hyres­nämnden (52 § BRL). Lika med uttedningen föreslär jag att denna möjlighet skall finnas kvar även i fortsätmingen. Att tvister om medlemskap även i andra fall bör kunna komma under nämndens prövning återkommer jag till i avsnitt 2.4,3, 2.4,4 och 2,6.6,

Av vad jag nu sagt följer att ett stadgevillkor kan komma under såväl all­män domstols som hyresnämnds prövning, beroende på i vilken ordning frå­gan väcks. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har alhnänt ansett det önskvärt att hyresnämndens befatming med bostadsrätter inskränks till att gälla fall av hyressätming vid ogiltiga upplåtelser samt tillständ till andrahandsutiiyming, något som skulle innebära att tingsrättemas befatming med tvister av allmän civihättslig innebörd ökade. Samtidigt har fakultets­nämnden framhållit att det kan finnas skäl att överväga att låta ett så stort antal tvister som möjligt handläggas av fastighetsdomstol.

För egen del ser jag inte några avgörande invändningar mot den ordning jag nu föreslagit. I lagrådsremissen tillade jag an regeringen nyligen föreslagit att de mål om hyra och bostadsrätt som för närvarande handläggs av fastig­hetsdomstolarna som första instans i fortsättningen skall handläggas av tings-rättema. Som framgår också av lagrådets ytöande har riksdagen antagit regeringsförslaget och de nya reglema ttätt i kraft den 1 januari 1991 (prop. 1990/91:32, JuU7, rskr. 62, SFS 1990:1132),

I likhet med uttedningen föreslår jag ingen ändring av de nuvarande be­stämmelsema i 11 a § BRL om vissa hembudsliknande villkor.

65

5 Riksdagen 1990/91. I saml. Nr 92


2.4.2 Juridiska personers innehav av bostadsrätt till bostads-    Prop. 1990/91:92 lägenheter

Mitt förslag: Bostadsrättsföreningar ges en laglig rätt att fiin och oberoende av stadgamas innehåll vägra sädana juridiska personer medlemskap i föreningen som har förvärvat bostadsrätt till en bostads­lägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.

En bostadslägenhet som innehas av en juridisk person får endast an­vändas för att i sin helhet hyras ut i andra hand som permanentbostad, om något annat inte har avtalats.

Det skall krävas samtycke från föreningen till en andrahands­upplåtelse av en bostadslägenhet. Om samtycke vägras utan att för­eningen har någon befogad anledning till det, kan samtycket ersättas av hyresnämndens tillständ.

En juridisk person som är medlem i föreningen får inte förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål utan föreningens samtycke.

Bostadsrättsföreningarna ges genom de nya bestämmelsema större möjlighet att förhindra att bostadslägenheter används av juridiska per­soner för övematmingsändamäl m.m.


Utredningens förslag: Överensstäraraer i huvudsak med mitt förslag. Uttedningen har dock inte föreslagit någon regel om användningen av lägen­heten som permanentbostad m.m. eller om möjligheten för en juridisk person att fä samtycke till andrahandsuthyming ersatt av tillstånd av hyresnämnden.

Remissinstanserna: Ett flertal remissinstanser, bl.a. hovrätten för Västta Sverige, bostadsdomstolen, hyresnämnden i Malmö, Stockholms tingsrätt och SBC delar uttedningens uppfattning att lagen inte bör innehålla något förbud för juridiska personer an förvärva bostadsrätt utan finner utred­ningens lösning tilltalande. Boverket och riksrevisionsverket ställer sig emel­lertid tveksamma till om juridiska personer i framtiden bör få rän till medlem­skap. Om inte ett förbud införs, finns det enligt dessa båda verk en stor risk för att bostadslägenheter även i fortsätmingen används som reprcsentations-och övematmingslägenheter. Enligt Hyresgästemas Riksförbund bör lag­stifmingen entydigt ta ställning för att endast fysiska personer får förvärva bostadsrätt med undantag dock för kommuner. Enligt kommunstyrelsen i Stockholms stad är det nödvändigt att införa ett generellt förbud för juridiska personer att inneha bostadsrättslägenheter. Diskrimincringsombudsmannen ifrågasätter lämpligheten att en förening efter fritt skön skall kunna avvisa en juridisk person som medlem eller godta andrahandsupplåtelser. Synpunkter på förslaget har också framförts av AB Bostadsgaranti. Kommunförbundet föreslår att den rän som kommuner har an bli medlemmar i en bostadsrätts­förening, om kommunen har förvärvat en bostadsrätt och också att i andra hand hyra ut en bostadslägenhet, även skall gälla allmännyttiga bostadsföre-


66


 


tag. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet anser inte att ut-    Prop. 1 "90/91: 92 redningens förslag kan läggas till grund för lagstifming.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättsförenings ändamål är att upp­låta lägenheter med bostadsrätt. Det vanligaste är an upplåtelse sker för att ge bostadsrättshavama permanent bostad. Nuvarande lagstiftning, som bl.a. syftar till att bostadsrättshavama under kooperativ samverkan skall ges ett stort mått av ttygghet i besittningen till sina lägenheter, tar uppenbarligen också sikte på att reglera framför allt dessa upplåtelser. Det finns dock inget hinder mot att upplåta lägenheter för annat än peimanentboende, tex, för fri­tidsändamål. Det är ocksä föratsatt att bostadsrätt kan upplåtas till lokaler. Vidare kan såväl fysiska som juridiska personer inneha bostadsrätt

I samband med tillkomsten av BRL övervägdes bl.a, ett förslag om att in­skränka föreningamas möjligheter att upplåta lägenheter till juridiska personer (LU 1971:9 s, 42), Förslagen motiverades bl.a, med vikten av att slå vakt om föreningamas kooperativa karaktär. Förslaget godtogs emellertid inte. Lagutskottet understtök i detta sammanhang vikten av att bostadsrätts-föreningama bereddes möjlighet att i största möjliga utsttäckning själva få bestämma området för sin verksamhet Föreningamas frihet i detta hänseende borde enligt utskottet begränsas genora lagregler endast när särskilt behov förelåg. Riksdagen anslöt sig till denna uppfatming (rskr. 125),

Uttedningen har enligt sina tilläggsdirektiv haft i uppdrag att utteda hur man mom ramen för bostadsrättslagen kan fiämja att bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt i första hand nyttjas som permanentbostäder. Därvid skulle särskilt prövas sådana ändringar som syftar till att sädana lägenheter förbehålls fysiska personer.

Det förslag som uttedningen lagt fram innebär i huvudsak att föreningar fritt, och oavsett stadgamas innehåll, kan vägra en juridisk person inttäde i föreningen. Föreningen ges enligt förslaget möjlighet att på ett helt annat sätt än för närvarande bestämma hur den juridiska personen skall disponera lägenheten. Förslaget motiveras med utgångspunkt i det kooperativa syfte sora uppbär lagstifmingen. Att gå så långt som att införa ett förbud för juri­diska personer att förvärva bostadsrätt har uttedningen inte ansett vara moti­verat Inslag som innebär hänsynstaganden till bostadsförsörjnings­synpunkter är enligt uttedningen nämligen främmande för lagstifmingen. Uttedningen nämner dock att det enklaste sättet att förhindra juridiska perso­ner att förvärva bostadslägenheter med bostadsrätt torde vara att i lagen före­skriva att avtal om sädana förvärv skall vara ogiltiga.

För egen del anser jag att det finns flera skäl för att genom lagstifming be­gränsa möjlighetema för juridiska personer att inneha bostadsrätt till bostads­lägenheter. Dessa skäl hänför sig såväl till hänsynen till bostadsförsörjningen som till föreningamas och medlemmamas inttessen.

När det gäller hänsynen till bostadsförsörjningen vill jag först understtyka
min allmänna inställning att bostadslägenheter i första hand bör tillhandahållas
enskilda och familjer för att tillgodose ett behov av permanentbostad. Den ut­
veckling som under senare är skett i riktning mot att juridiska personer i allt
större utsträckning "lägger beslag på" bostadslägenheter för att användas som


 


övematmingslägenheter och annat tillfälligt boende bör enligt min mening Prop. 1990/91: 92 motverkas. Det förhåller sig vidare så att juridiska personer inte är lika pris­känsliga som fysiska personer. Detta driver upp prisema på bostadsrätter och minskar möjlighetema för enskilda att förvärva en bostadsrätt Jag vill i sam­manhanget nämna att Stockholms stad särskilt i en skrivelse till regeringen hemställt om begränsningar vad gäller juridiska personers möjligheter att för­värva bostadsrätt.

Ur föreningens synpunkt är det, som uttedningen också uttalat, av intresse att medlemmama stadigvarande bor i sina lägenheter och deltar i föreningens angelägenheter. I den utsträckning lägenheter förvärvas av juridiska personer kommer detta inttesse allttner att sättas åsido. Om en alltför stor andel bostadsrätter innehas av juridiska personer utarmas bostadsrätten som upp­låtelseform.

Det finns exempel på att juridiska personer köper upp bostadsrätter i ett hus i sädan omfatming att de bostadsrättshavare som bor i huset kommer i minoritet. Den samverkan och det inflytande över boendeförhållandena och föreningens verksamhet som bostadsrättsinstitutet fömtsätter kommer där­igenom att förringas. Ytterligare en olägenhet med juridiska personems inne­hav av bostadsrätt är att de som faktiskt nyttjar bostadslägenheten ofta växlar. Också aktieägama eller delägama i den juridiska personen kan växla utan att föreningen har någon möjlighet att påverka detta genom medlemskaps­reglema. Dessa förhållanden kan medföra olägenheter för föreningen och bostadsrättshavama.

De olägenheter som juridiska personers innehav av bostadslägenheter har för bostadsrättsföreningama och dess medlemmar styrks av att HSB i sina mönsterstadgar numera tagit in bestämmelser som utestänger juridiska perso­ner från möjligheten att bli medlemmar i dessa fall. SBC har i sina mönster­stadgar haft sådana bestämmelser sedan länge och Riksbyggen överväger enligt uppgift en motsvarande ordning.

Det finns emellertid fortfarande ett stort antal föreningar, både inom och utanför de nämnda organisationema, vars stadgar är så utformade att det i praktiken är svårt att vägra juridiska personer inträde i föreningen, I ett läge med stor efterfrågan på bostadsrätter leder detta till att bostadsrättshavare gäma överlåter bostadsrätten till juridiska personer, eftersom de oftast då får mer betalt än om överiåtelsen hade sken till en fysisk person. 1 ett sådant läge är det med nuvarande regler svårt för föreningen - om inte stadgama för­bjuder medlemskap för juridiska personer - att säga nej till inttäde. Det är vidare svårt för dessa föreningar att få till stånd en ändring av förenings-stadgama, eftersom detta fömtsätter att samtliga bostadsrättshavare som be­rörs av ändringen bittäder beslutet (se 62 § andra stycket BRL).

De omständigheter som jag nu har redovisat talar med viss styrka för att ett
förbud införs för juridiska personer att förvärva bostadslägenheter med
bostadsrätt. Ett sådant förbud skulle emellertid innebära ett ingrepp i för­
eningamas rän att själva bestämraa över sin veiksamhet Ocksä medlemmar­
nas rätt att överlåta sin bostadsrätt kommer att beröras liksom de juridiska
personer som kan ha goda skäl att förvärva bostadsrätt för att tillgodose ett
   g


 


permanent bostadsbehov eller något annat angeläget syfte. Ett förbud kan Prop, 1990/91: 92 enligt min mening därför inte genomföras utan undantag. Undantag behövs bl,a. för kommuner, landstingskommuner och organisationer för bostads­rättsföreningar. Det kan emellertid också behövas undantag för andra juri­diska personer. Om förbud för juridiska personers förvärv av bostadsrätt in­förs, måste därför en särskild dispensmöjlighet anordnas. En förbuds­reglering innehållande vissa undantag och en särskild dispensmöjlighet för dock med sig krav på administtativa och därmed även kosmadskrävande in­satser från myndighetemas sida. Man kan inte heller helt bortse fiin att för­sök till kringgående av lagstifmingen kommer att göras.

Efter noggrannt övervägande har jag stannat för att inte föreslå något för­bud. De behövliga begränsningarna i möjlighetema att förvärva bostadsrätt för juridiska personer kan i allt väsentiigt uppnås inom ramen för ett frivilligt system. Redan i dag har samtliga större bostadsrättsorganisationer i sina mönsterstadgar tagit in eller avser att ta in bestämmelser om förbud för juri­diska personer att bli medlemmar. Det visar att organisationemas gmnd­läggande uppfatming är att juridiska personer inte skall fä förvärva bostads­rätter. Jag vill ocksä understryka att problem med juridiska personer som medlemmar inte är generella utan finns främst i storstädema och då i synner­het i Stockholms innerstad.

Mitt förslag innebär sålunda an en bostadsrättsförening fritt och oberoende av stadgamas innehåll skall kunna vägra en juridisk person som förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet inttäde i föreningen. De regler som gäller för inttäde i en bostadsrättsförening vid förvärv och som jag inledningsvis redovisat i detta avsnitt, blir således inte tillämpliga i dessa fall. Någon möj­lighet att, såsom i andra fall, få frågan om inttäde i föreningen prövad av hyresnämnden bör inte heller finnas. Vad jag nu föreslagit om föreningens fria prövningsrätt bör dock mte gälla sådana bostadslägenheter som är av­sedda för fiitidsändamäl.

Om föreningen ändå beviljar medlemskap, bör den också kunna ställa krav på hur lägenheten skall användas och ttäffa avtal om detta. För an förstärka föreningamas möjligheter när det gäller användningen av lägenheten föreslår jag en särskild regel som skall gälla när något annat inte har avtalats om lägenhetens användning. Enligt denna regel, som inte har någon motsvarighet i uttedningens förslag, bör en bostadslägenhet som förvärvats av en juridisk person endast få användas för upplåtelse i andra hand som permanentbostad. Härigenom når man att lägenheten skall användas för permanentboende, om inte föreningen uttryckligen går med pä någon annan användning. Jag skall i specialmotiveringen närmare återkomma till innehållet i denna regel.

Sammanfatmingsvis skall det alltså enligt min mening till mycket starka
skäl för att en förening skall vara villig att medge medlemskap till juridiska
personer som har förvärvat en bostadsrättslägenhet avsedd för annat än fri­
tidsändamål. Med anledning av vad lagrådet uttalat i sina kommentarer till
2 kap. 3 och 4 §§ förslaget till bostadsrättslag vill jag tillägga att mitt förslag
alltså innebär att föreningama själva fritt får avslå en ansökan om medlem­
skap förjuridiska personer i dessa fall.
                                                  9


 


Liksom för närvarande bör en juridisk person inte få upplåta en bostads- Prop, 1990/91: 92 lägenhet i andra hand utan föreningens samtycke, oavsett om lägenheten är avsedd för permanentboende eller fritidsboende (se 30 § BRL), Till skillnad mot uttedningen anser jag dock att ett sådant samtycke bör kunna ersättas av hyresnämndens tillstånd, vilket redan i dag gäller generellt för alla bostads­rättshavare. Som uttedningen redovisat är dock de nuvarande reglema om sådant tillstånd inte avpassade för juridiska personers upplåtelser, Bl,a, kan man för juridiska personer inte föreskriva som fömtsätming för en andra­handsupplåtelse att den juridiska personen "under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet" (jfr uttedningens betänkande s, 94 f). Jag föreslår därför att en särskild bestämmelse införs som tar sikte endast på upplåtelser till juridiska personer. Enligt denna skall hyresnämnden lämna tillstånd till en andrahandsupplåtelse, om föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Även till denna regel äteikommer jag i special­motiveringen, I fiiga om möjligheten för en juridisk person att i andra hand upplåta en lokal som innehas med bostadsrätt återkommer jag i avsnitt 2.9,

I förhållande till uttedningens förslag bör ytterligare en justering göras. Det gäller sådana medlemmar som har beviljats inttäde i föreningen och som därefter vill förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. För att föreningen också skall få inflytande över sådana för­värv, föreslår jag att föreningens samtycke skall krävas för förvärvet. Det innebär att en juridisk person som förvärvat en lägenhet med bostadsrätt och beviljats medlemskap inte därefter successivt kan förvärva nya bostadsrätter utan föreningens samtycke.

Mitt förslag om medlemskap i föreningen för juridiska personer omfattar, liksom uttedningens, också sådana bostadsrätter som upplåtits före lagens ikraftträdande. De nya reglema blir alltså tillämpliga när en juridisk person som innehar bostadsrätt vid lagens ikraftträdande vill överlåta sin bostadsrätt Detsamma bör gälla förslaget om samtycke av föreningen i fråga om nytt för­värv av bostadsrätt av juridisk person som redan är medlem. De nya bestäm­melsema bör dock endast omfatta överlåtelser som sker efter ikraftträdandet

För den som innehar bostadsrätt vid lagens ikraftttädande - juridisk person eller annan - kan de nya reglema komma att innebära en inskränkning i den möjlighet att överlåta bostadsrätten sora tidigare funnits. Jag anser dock inte att denna effekt av mitt förslag är så ingripande att det inte skäligen bör kunna godtas. Enligt min mening får således föreningens intresse av att kunna be­stämma ora användningen av lägenhetema i huset och det därtill knuma all­männa inttesset av en begränsning i möjlighetema för juridiska personer att inneha bostadsrätt till bostadslägenheter anses väga över det enskilda in­tresset. Eftersom föreningen fritt bör fä pröva en ansökan om medlemskap i dessa fall, finns det inte heller någon anledning att ge utrymme för nägon hyresnämnd sprövning.

Beträffande mitt förslag om att en bostadslägenhet som innehas av en
juridisk person endast får användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand
som permanentbostad, om något annat inte har avtalats, har lagrådet ansett det
lämpligt av rättssäkerhetsskäl med en särskild övergångsbestämmelse.
       q


 


Innebörden av lagrådets förslag är att den nya bestämraelsen om använd­ningen inte skall gälla om den juridiska personen förvärvat bostadsrätten före lagens ikraftttädande. Motivet är an det ofta kan antas vara oklart vad som kan anses avtalat mellan föreningen och den juridiska personen om använd­ningen av lägenheten och att det förändrade rättsläget efter ikraftträdandet kan förväntas ge upphov till besvärliga tvister Jag ansluter mig till lagrådets för­slag i denna del.

Vad gäller förslaget till nya regler för andrahandsupplåtelse av juridiska personer, har lagrådet inte föreslagit någon övergångsbestänunelse. Inte hel­ler jag anser att någon sädan bestämmelse behövs. Om en juridisk person som förvärvat bostadsrätt innan lagen har trätt i kraft behöver ett nytt sam­tycke från föreningen till en andrahandsupplåtelse, blir de nya bestämmel­sema alltså tillämpliga. Givetvis kan både föreningen och hyresnämnden i detta fall ställa upp de villkor för den nya upplåtelsen som är påkallade, tex. i fräga om permanentboende.


Prop, 1990/91:92


 


2.4.3 Hyresgästers rätt till medlemskap m.m. vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, m.m.

Mitt förslag: Nuvarande rätt till medlemskap för hyresgäster som deltar i en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skall i fortsättningen endast avse dem som ansöker om medlemskap inom en år från fastig­hetsförvärvet. Rätten till medlemskap skall gälla endast den som var hyresgäst vid tiden för fastighetsförvärvet och som alltjämt är det när medlemskapsfrågan prövas. Särskilda bestämmelser meddelas för make eller annan närstående som övertagit hyresrätten. Den som har blivit medlem skall i princip ocksä ha rätt att få bostadsrätt upplåten till sig.

De nuvarande bestämmelsema behålls om rätt för en hyresgäst att fä tvist om medlemskap prövad av hyresnämnden, som också skall kunna meddela vitesföreläggande om föreningen inte upplåter bostadsrätten till medlemmen. Nämnden skall även kunna döma ut ett förelagt vite.

Vissa regler om automatiskt utträde ur föreningen föreslås också.

Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Uttedningen har dock inte föreslagit några särskilda bestämmelser för make m,fl. som övertagit hyresrätten.

Remissinstanserna: De flesta remissinstanser som yttrat sig tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran. Några remissinstanser föreslår för­tydligande i den lagtext som uttedningen föreslagit

Bostadsdomstolen anser att det bör klargöras, om rätten till medlemskap gäller även make altemativt sambo liksom vissa andra närstående. Enligt


71


 


domstolen bör det därvid övervägas, om samma frister för ansökan om med-    Prop. 1990/91: 92 lemskap skall gälla eller om reglema bör kompletteras.

Kammarrätten i Sundsvall förordar att domstol skall utdöma förelagt vite.

Skälen för mitt förslag: Enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighets­förvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) har hyresgäster under vissa fömtsättningar förtur till förvärv av fastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt (se avsnitt 3), En ombildning kan dock genomföras även utan de särskilda förtursregler sora finns i ombildningslagen. De frågor som gäller förhållandet mellan den bostadsrättsförenmg som måste bildas för att genomföra en ombildning och hyresgästema/medlemmama regleras därför i BRL,

Bostadshyresgästema i ett hus som skall ombildas till bostadsrätt har en principiell rän att bli medlemmar i den bostadsrättsförening som skall genom­föra ombildningen. Enligt 51 a § BRL får föreningen nämligen inte vägra en hyresgäst i fastigheten inttäde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de vill­kor för medlemskap som föreskrivs i stadgama och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare (se prop. 1981/82:169 s. 89).

För att en bostadsrättsförening skall få förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt krävs det enligt 60 a § BRL beslut på en för­eningsstämma med tvä tredjedels majoritet bland hyresgästema och att dessa hyresgäster är medlemmar i föreningen. 1 lagmmmet finns det också bestäm­melser om ekonomisk plan vid en ombildning m.m. Enligt 9 a § BRL kan en bostadsrättsförening i sina stadgar ta in ett förbehåll om att de hyresgäster som biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Föreningen blir då å sin sida skyldig an upplåta bostadsrätt till dessa hyres­gäster. Om ett hyresföiiiållande upphör innan bostadsrätt upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser. Föreningen kan dock som villkor för att en hyresgäst överlåter sin hyresrätt föreskriva att den tillttädande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Bestämmelsen i 9 a § är dispositiv, dvs, den gäller bara om inte något annat föreskrivits i föreningens stadgar eller avtalats. Enligt uttedningen synes bestämmelsen inte ha kommit till någon stöne användning. Föreningama tycks i stället använda sig av förhandsavtal i olika foimer.

Som framgått av vad jag tidigare sagt finns det inte någon generell rätt för en medlem att få förvärva bostadsrätt. Jag kommer att i de närmast följande avsnitten redovisa mina förslag om hyresgästers rätt till medlemskap och upplåtelse av bostadsrätt samt om automatiskt utttide ur föreningen. Till frå­gan om förhandsavtal och bestämmelsema i övrigt i 9 a § återkommer jag i avsnitt 2.6.

Rätten tid medlemskap

I likhet med uttedningen anser jag att en bostadsrättsförening, som har för­värvat eller avser att förvärva en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt,

inte heller i fortsättningen skall få vägra en bostadshyresgäst i fastigheten in-

72


 


oide i förenmgen, om hyresgästen uppfyller de fömtsätmingar för medlem-    Prop. 1990/91: 92 skåp som anges i nuvarande 51a § BRL,

Det ligger emellertid i föreningens inttesse att de hyresgäster som av olika anledningar mte har gått med i bostadsrättsföreningen redan före fastighets-förvärvet bestämmer sig så snart som möjligt, om de vill bli medlemmar eller stå utanför förenmgen. 1 praktiken tycks det inte vara ovanligt att tvist uppstår mellan föreningen och dessa hyresgäster, varvid tvistefrågan bl.a. har varit vid vilken tidpimkt rätten till medlemskap under ombildningen utslocknar. Mot denna bakgmnd anser jag lika med uttedningen att det behövs en be­stämd tidsgräns för rätten till medlemskap. Denna gräns bör, som ut­redningen föreslagit, lämpligen sättas till ett är frin fastighetsförvärvet

Med mitt förslag bör sådana tvister kunna undvikas som gäller vid vilken tidpunkt ett ombildningsförfarande skall anses avslutat och rätten till medlem­skap kan anses vara förfallen, Bl.a. för att undvika spekulativa förfaranden i samband med ombildnmgen föreslår jag också, såsom uttedningen, att endast de hyresgäster som vid tiden för förvärvet innehade lägenheten med hyresrätt i fastigheten och som alltjämt är hyresgäster när medlemskapsfrågan skall prövas ges den lagstadgade rätten till medlemskap.

Rätten till medlemskap bör dock göras något vidare än vad uttedningen föreslagit. Mot bakgmnd av vad bostadsdomstolen har anfört i sitt remiss­yttrande anser jag det rimligt att den som är make, sambo eller annan när­stående person till den som innehade hyresrätten när fastigheten förvärvades och som fär överta hyresrätten på gmnd av de särskilda bestämmelsema i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken, också bör fä rätt till medlemskap och därmed få möjlighet att få lägenheten upplåten med bostads­rätt till sig under fömtsätming att ansökan om medlemskap görs inom viss tid. Jag äteikommer närmare till detta förslag i spccialmotiveringen. Däremot anser jag inte att den nu angivna kategorien närstående bör ges någon själv­ständig rätt att vid sidan av hyresgästen inttäda som medlemmar i bostads­rättsföreningen.

Hyresgäster som i övriga fall tillttäder lägenheter efter fasrighetsförvärvet eller som ansöker om medlemskap efter ettårsfristens utgång bör endast ha rätt till mträde i föreningen, om styrelsen finner att medlemskap kan beviljas i det enskilda fallet Även i dessa delar överensstämmer mitt förslag med ut­redningens.

Uttedningen har vidare tagit upp frågan om inte lokalhyresgäster bör jäm­
ställas med bostadshyresgäster i fråga om rätten till medlemskap vid ombild­
ning till bostadsrätt. Enligt gällande bestämmelser (51 a § BRL) får näm­
ligen en förening vägra sådana hyresgäster inttäde, om lägenheten inte kom­
mer att upplåtas med bostadsrätt. När denna regel kom till motiverades ställ­
ningstagandet med att föreningen av ekonomiska eller andra skäl kan vilja att
lokalema i fastigheten skall upplåtas med hyresrätt. Uttedningen har inte
funnit något skäl att föreslå någon ändring av bestämmelsen. Eftersom inget
annat kommit fi-am som föranleder mig att ha en annan bedömning anser
ocksä jag att regehi bör stå kvar. Detta innebär an föreningen kan vägra med­
lemskap, om den bestämt att lokalen inte skall upplåtas med bostadsrätt. Om


 


däremot lokalen skall upplåtas med bostadsrätt, något som t.ex. kan komma Prop, 1990/91: 92 till uttryck i den ekonomiska planen, bör lokalhyrcsgästcn ha samma möjlig­het som övriga hyresgäster att under den föreslagna ettårsfristen få inttäde i föreningen. Som jag skall åteikoraraa till bör en lokalhyresgäst som en gång har antagits som medlem i föreningen ha samma rätt som övriga hyresgäster an få lägenheten upplåten med bostadsrätt Så till vida är jag alltså beredd att stärka lokalhyresgästemas ställning. Mitt förslag innebär alltså att förenmgen senast vid en ansökan om medlemskap från en lokalhyresgäst måste be­stämma sig för om lokalen skall upplåtas med bostadsrätt. Om medlemskap beviljas är föreningen skyklig an upplåta bostadsrätt.

Jag delar ocksä utredningens uppfatming att samma regler som tillämpas för lokalhyresgäster bör gälla även i fräga om sädana hyresförhållanden som beror på anställning, exempelvis fastighetsskötarbostäder. Det är rimligt att föreningen i sädana fall kan vägra medlemskap, om lägenheten enligt för­eningens uppfatming inte bör upplåtas med bostadsrätt. Jag återkommer när­mare till detta i specialmotiveringen,

I avsnitt 2,4,2 har jag tagit upp frågan om medlemskap föi juridiska per­soner. Mitt förslag innebär att de juridiska personemas rätt till medlemskap vid ombildning, såsom i andra fall, blir beskuren. Något särskilt undantag för ombildningssimationen anser jag inte bör göras,

I likhet med vad som gäller enligt dagens bestämmelser (52 § BRL) före­slär jag att de hyresgäster som vägrats inttäde i föreningen även i fortsätt­ningen skall kunna fä medlemskapsfrågan prövad av hyresnämnden.

De nya bestämmelser som jag nu föreslagit för medlemskap bör gälla om medlemskap söks efter lagens ikraftträdande.

Rätten till en bostadsrätt

Frågan humvida ett medlemskap bör innebära en skyldighet för föreningen att upplåta en bostadsrätt har diskuterats under utredningsarbetet. Viss tveksam­het synes råda vad lagstiftarens mening varit i frågan. Utredningen har sam­manfattningsvis kommit fiam till den slutsatsen att man mte utan reservationer kan införa en skyldighet för bostadsrättsföreningar att upplåta bostadsrätt till hyresgästerna, även om de är medlemmar i föreningen. Jag delar så till vida denna uppfatming att också jag anser att en hyresgäst som blivit medlem i föreningen normalt bör kunna räkna med att också få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt Det är dock varken möjligt eller rimligt att kräva av en bostadsrättsförening, som vid en övergång till bostadsrätt måste bildas innan fastighetsförvärvet sker och kanske innan medlemmama vet om något förvärv blir akmellt, att ta ställning till om en lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt eller ej. Det sagda leder till att frågan om hyresförhållandets bestånd kan komma att behöva avgöras först efter medlemsantagningen men innan en lägenhet uppläf med bostadsrätt. Utgångspunkten bör dock vara att för­enmgen skall vara skyldig att upplåta bostadsrätt till sådana hyresgäster som är medlemmar i föreningen,

74


 


Jag föreslår därför att en bostadsrättsförening som förvärvat en hyres-    Prop. 1990/91: 92 fastighet för ombildning i princip inte fär vägra att upplåta en lägenhet med bostadsrätt till hyresgästen, om denne beviljats inträde i föreningen,

Uttedningen har föreslagit att undantag bör föreskrivas för de fall, då hyresförhållandet upphör enligt bestämmelsema i hyreslagen (12 kap. jorda­balken) eller om det finns särskilda skäl mot en upplåtelse. För egen del an­sluter jag mig i sak till uttedningens förslag att hyresgästen, Qx>ts medlem­skapet, inte skall ha rätt att få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt, om hyresavtalet upphör och hyresgästen är skyldig att fiytta. Jag anser dock att en mer ändamålsenlig ordning uppnäs i dessa fall, om i stället medlemskapet för hyresgästen då automatiskt upphör. Jag återkommer strax till detta för­slag. Följden av att medlemskapet upphör blir att någon bostadsrätt då mte kan upplåtas.

Däremot kan jag inte ansluta mig till utredningens förslag att undantag frän upplätelseskyldigheten skall kunna ske, om det finns särskilda skäl. Det exempel som uttedningen har lämnat - att medlemskap beviljats av rent misstag - anser jag inte övertygande. Om föreningen inte haft anledning att säga upp hyresföiiiållandet, anser jag inte att hyresgästen skall kunna fråntas rätten såsom medlem att fä lägenheten upplåten till sig med bostadsrätt

Om föreningen i strid med bestämmelsema vägrar en medlem upplåtelse, bör medlemmen så som uttedningen föreslagit kunna fraratvmga en upp­låtelse. Jag föreslår därför att hyresnämnden ges kompetens att på begäran av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet skall kunna förenas med vite. För att hindra ett kringgående av den föreslagna regleringen, synes det nödvändigt att hyresnämnden ocksä skall kunna meddela ett sådant föreläggande, om föreningen erbjuder sådana villkor för en upplåtelse som medlemmen skäligen inte bör godta med hänsyn till villkoren för övriga upplåtelser.

När ett vitesföreläggande meddelas bör nämnden efter yrkande av bostads­rättshavaren dessutom ha möjlighet att fastställa villkor för upplåtelsen. Eftersom det inte alltid torde kunna gå an fastställa sådana villkor bör denna möjlighet umyttjas endast om det är lämpligt

I likhet med utredningen föreslär jag an hyresnämnden också skall kunna döma ut ett förelagt vite. En sådan ordning svarar mot nämndens uppgifter även i andra ärendetyper.

De förslag jag nu har redovisat bör gälla i de fall hyresgästen antagits som medlem efter lagens ikraftträdande.

Utträde ur en bostadsrättrförening

Enligt 53 § BRL skall en medlem anses ha utttätt ur föreningen när denne upphör att vara bostadsrättshavare, såvida inte styrelsen har medgivit med­lemmen att stå kvar. 1 övrigt saknar BRL regler som innebär att en medlem automatiskt skall anses ha utttätt ur föreningen (jfr prop. 1981/82:169 s. 89). Jag ansluter mig till uttedningens förslag att en hyresgäst skall anses ha

utttätt ur föreningen, om föreningen vägrar att upplåta hyresgästens lägenhet

75


 


med bostadsrätt och hyresgästen mte hänskjuter frågan till hyresnämnden. Detsamma bör gälla, om hyresgästen inte antar ett erbjudande från föreningen om att förvärva bostadsrätt. En viss betänketid måste dock hyresgästen ha för att ta stäimmg till ett beslut att vägra upplåtelse eller ett erbjudande om upp­låtelse. Den tid, sex mänader från beslutet resp. erbjudandet, som utted­ningen har föreslagit kan förefalla lång, men har å andra sidan inte mött någon erinran under remissbehandlingen. Jag ansluter mig därför till utted­ningens förslag även i denna del. Som uttednmgen föreslagit bör en hyres­gäst vidare anses ha utträtt ur förenmgen när ett beslut av hyresnämnden om avslag på hyresgästens begäran vunnit laga kraft Som jag tagit upp nyss i avsnittet om rätten till bostadsrätt, bör utträde också anses ha skett när hyres­förhållandet har upphört.

Samtliga de bestämmelser jag nu föreslagit i detta avsnitt (2,4,3) bör, med en viss jämkning som jag äteikommer till i specialmotiveringen, gälla även de hyresgäster som är medlemmar i föreningen när lagen ttäder i kraft, men som då ännu inte har fått någon bostadsrätt upplåten till sig.


Prop, 1990/91:92


 


2.4.4   Rätt   till   medlemskap  m.m.  efter  kommunal   bostads­förmedling

Mitt förslag: Den som anvisats bostad av kommunen med stöd av la­gen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt får inte vägras inttäde som medlem i en bostadsrättsförening, om de villkor för med­lemskap som föreskrivs i stadgama är uppfyllda och föreningen skäli­gen bör godta sökanden som bostadsrättshavare. Den som sålunda an­tagits som medlem har rätt att förvärva bostadsrätt. Tvist om medlem­skapet skall kunna prövas av hyresnämnden, som också får förelägga föreningen vid vite att upplåta bostadsrätt och döma ut vitet.

Utredningen har inte lämnat något förslag i denna del. Skälen för mitt förslag: Som jag tidigare nämnt har en kommun i princip rätt att bli medlem i en bostadsrättsförening. Bakgmnden till detta är de bestämmelser som gäller för kommunal bostadsanvisning enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt (jfr prop,1987/88:35, BoU 4, rskr. 93),

Om kommunen emellertid med stöd av denna lag anvisar en bostadsrätts-lägenhet ät en enskild person, har denne ingen rätt att bli medlem i bostads­rättsföreningen, vilket kan innebära an den bostadssökande avvisas av för­eningen pä ett godtyckligt sätt Detta är givetvis otillfredsställande. Jag föreslår därför an den som har anvisats en bostadsrätt genora komraunen får samma rätt till medlemskap som den som har förvärvat bostadsrätt genom överlåtelse. Det innebär att medlemskap inte får vägras, om de villkor för medlemskap som stadgama anger är uppfyllda och föreningen skäligen bör


76


 


godta sökanden som bostadsrättshavare. Har medlemskap beviljats skall den    Prop, 1990/91: 92 anvisade givetvis ocksä ha rätt att förvärva bostadsrätten,

I likhet med vad jag föreslagit i avsnitt 2,4,3 bör den anvisade kunna fä tvist om medlemskapet prövad av hyresnämnden. Jag föreslår att nämnden också i dessa fall skall kunna meddela ett vitesföreläggande för att fä till stånd en upplåtelse av bostadsrätten.

De föreslagna bestämmelsema bör gälla även den som före lagens ikraft­trädande har anvisats en lägenhet, men då ännu inte fått inträde i föreningen.

2.5 Ekonomisk plan

2.5.1   Inledning

Allmänna utgångspunkter

En bostadsrättsförening får inte upplåta bostadsrätt förrän en ekonomisk plan har upprättats för föreningens verksamhet och planen blivit registterad hos länsstyrelsen (3 § första stycket BRL). En upplåtelse som sker i sttid mot denna bestämmelse är ogiltig (7 § BRL) och kan leda till sttaffansvar för upplätaren (71 § BRL),

Planen skall innehålla de upplysningar sora är av betydelse för bedöman­det av föreningens verksamhet (3 § andra stycket BRL). Vad som närmare avses framgår av en särskild bilaga till bostadsrättskungörelsen (1971: 486; omtryckt 1982:358); se också utredningens betänkande (s. 110), Inträffar det sedan planen upprättades sädana omständigheter som är av "väsentlig be­tydelse för bedömande av föreningens verksamhet" (3 § ttedje stycket BRL) måste föreningen upprätta en ny plan och få denna registterad, om föreningen vill fortsätui att upplåui bostadsrätter.

Skälet till dessa bestämmelser är främst att förhindra tillkomsten av eko­nomiskt osunda föreningar.

Den ekonomiska planens uppgifter behöver inte utgå från den slutiiga kosmaden för anskaffning av föreningens hus. Planen kan alltså vara en kal­kyl. Om anskaffningskosmaden inte är känd, får föreningen dock upplåta bostadsrätt endast om länsstyrelsen lämnar sitt tillstånd till upplåtelsen (5 § BRL). Tillstånd skall ges, om föreningen enligt särskilda regler i bostads­rättskungörelsen ställt en ekonomisk garanti intill ett belopp som motsvarar de sammanlagda grundavgiftema. Vid nyproduktion upplåts lägenhetema regel­mässigt innan den slutiiga anskaffningskosmaden är känd.

Gällande lag medger i princip inte att en bostadsrättsförening och en lägenhetssökande ttäffar s.k, förhandsavtal eller kommer överens om att för­eningen skall få förskott på kommande insats för bostadsrätten, såvida inte avtalet eller överenskommelsen gäller en lokal (se 9 § BRL; jfr dock 9 a § BRL), Detta betyder alltså i fråga om bostadsrätt till bostadslägenheter att man inte fär träffa några förhandsavtal.

77


 


De nuvarande reglema har kritiserats (se utredningsbetänkandet s. 111 f), Prop. 1990/91: 92 Uppfatmmgama skiljer sig åt. Det finns de som anser att bestämmelsema om de ekonomiska planema bör skärpas, eftersom planema kan vara både brist-fölliga och vilseledande. En särskild fråga är vid vilken tidpunkt en ekono­misk plan bör kunna registreras eller med andra ord vid vilken tidpunkt en enskild bostadssökande tidigast bör kunna bindas vid en bostadsrätt Här går meningama i sär. Det finns också olika meningar om humvida man bör godta förhandsavtal, dvs, avtal om en fiamtida upplåtelse av bostadsrätt

Uttedningen har för sm del inte funnit anlednmg att föreslå nägon ändring i den grandläggande bestämmelsen an bostadsrätt inte får upplåtas utan att det finns en registrerad ekonomisk plan för föreningen. Däremot har uttedningen föreslagit en del ändringar i den nuvarande regleringen i syfte att stärka de regisoerade planemas tillförlidighet Vidare har uttedningen föreslagit att ett system med förhandsavtal införs,

Uttedningens förslag har i stort sett mottagits väl bland remissinstansema. Konsumentverket har dock uttryckt kritik mot en ordning som innebär att de ekonomiska planema senareläggs, eftersom planema enligt verkets mening har en vital funktion att fylla som ekonomiskt styrmedel vid produktionen av bostadsrätter. Även jiuidiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet är kritisk och anser att reglema om ekonomiska planer bör ses över innan någon ny bostadsrättslag kan träda i kraft Enligt nämnden är det alldeles tydligt att det skydd är otillräckligt som de nu gällande reglema ger mot överoptimis­tiska eller rent av vilseledande planer. Enligt nämnden bör iniikmingen av en sådan översyn vara bl.a. att ge de bostadssökande en så tillförlitiig informa­tion som möjligt om kosmadema för bostadsrätten.

Innan jag närmare går in pä uttedningens förslag vill jag redan här uttala att jag anser det angeläget an slå vakt om de ekonomiska planemas kvalitet. Med tillförlitiiga planer skapas fömtsätmingar för att föreningamas verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk gmnd I detta ligger också att jag anser att det även i fortsätmingen måste finnas en registrerad ekonomisk plan för att en förening skall fä upplåta bostadsrätt. Jag kan också redan här avisera att jag biträder uttedningens förslag om införandet av ett system med förhandsavtal. Ett sådant system bör medveika till att de ekonomiska planema registreras på ett sent stadium. Jag ser inte nägon nackdel i detta. Tvärtom bör förhållandet leda till att planema blir säkrare. Som kommentar till konsumentverkets kritik vill jag säga att det givetvis är angeläget an föreningama redan på en tidigt stadium planerar de ekonomiska fömtsätmingama för sin verksamhet. Kravet på att planen slutiigen måste registreras innan bostadsrätter fär upplåtas, bör bidra till an förenmgama också tidigt har en god planering. Att registreringen av planen sker sent bör ocksä bidra till att behovet av att upprätta nya planer på gmnd av senare innäffade förhållanden minskar.

Vad så gäller den kritik som fakultetsnämnden uttalat kan jag sä till vida
dela nämndens uppfatming att det är angeläget att bostadsrättshavaren kan lita
pä den information som kommer fram genom den registrerade ekonomiska
planen. Som jag nyss sagt bör en senareläggning av registteringen av pla­
nema bidra tiU detta. Av särskild betydelse för att fä fram tillföriitiiga planer
     g


 


är vidare de uppgifter som vilar på de s,k. intygsgivama. Jag övergår därför    Prop, 1990/91: 92 nu till de bestämmelser som styr dessas arbete.

Intygsgivarruis roll

En viktig funktion för att fä till stånd tillförlitiiga ekonomiska planer har de s.k. intygsgivama. Enligt lagen fär nämligen den ekonomiska planen inte registteras, om den inte är försedd med intyg av tvä personer, intygsgivama. Deras uppgift är att granska planen och bedöma om den vilar på tillförlitiiga gmnder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grand för omdömet (4 § andra stycket första och andra meningama BRL).

Genom tillkomsten av 1971 års bostadsrättslag fick den ekonomiska pla­nen inte riktigt samma betydelse som den haft tidigare (se prop, 1971: 12 s. 77 f). Det ansågs sålunda inte längre realistiskt an de bostadssökande skulle kunna bedöma företagets soliditet genom att ta del av planen. Intygsgivama fick därför en mer framskjuten roll. Vidare kom planen inte längre att ligga till gmnd för de enskilda bostadsrättshavamas samtiiga rättigheter och skyldig­heter. De mer detaljerade uppgiftema rörande en viss lägenhet fär den bostadssökande tillgång till först när denne binder sig för lägenheten, dvs, när upplåtelseavtalet träffas. Planen kunde därför ges ett mer översiktligt innehåll än tidigare.

För att systemet med ekonomiska planer skall fungera på det avsedda sättet är det som jag tidigare framhållit angeläget att planema är sakliga till sitt inne­håll. Med den kunskap och den teknik som i dag finns i samhället finns det skäl att anta att de ekonomiska planema - utan ytterligare reglering - kan nå en mycket god standard och att planema skall kunna vara tillförlitliga.

Länsstyrelsens granskning av de ekonomiska planema är endast formell. 1 praktiken är det därför intygsgivama som har att granska att lämnade faktiska uppgifter är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar och att gjorda beräkningar är vederhäftiga och kan väntas hålla streck.

Uttedningen har för sin del övervägt om inte granskningen av den eko­nomiska planen helt och hållet borde ske hos det kommunala organ som för­medlar stadiga bostadslån eller om inte i vart fall den ene av intygsgivama lämpligen kunde utses hos kommunen eller av länsstyrelsen (jfr motsvarande överväganden i samband med att boverkets tillsynsverksamhet skärptes år 1982, SOU 1981: 74 s. 126 f samt prop. 1981/82: 169 s. 36 f), Uttedningen har dock stannat för att inte föreslå någon sädan drastisk ändring av det gäl­lande systemet. Inte heller jag har någon annan uppfattning.

Av vad jag tidigare sagt är det naturligtvis av stor vikt att de personer som utses till intygsgivare är omdömesgilla personer och väl skickade för upp­giften att granska planema. Det har därför också ställts upp särskilda krav på intygsgivama. Endast den får vara intygsgivare som har fått behörighet att ut­fårda intyg. Det är boverket som meddelar sädan behörighet. Av 3 § bostads­rättskungörelsen följer att bara den kan få behörighet som är väl förttogen med byggnadsveiksamhet och förvalming av bostadsrättsfastigheter eller som

har annan särskild kunskap. Behörigheten meddelas för viss tid, högst fem

79


 


år, och kan återkallas om det fmns skäl till det Det är en uppgift för veiket att    Prop, 1990/91:92 se till att det finns ett lämpligt antal intygsgivare (2 § andra stycket bostads­rättskungörelsen).

I syfte att skapa ett bättre underlag för verket när behörighet skall meddelas en intygsgivare har uttedningen föreslagit en ändring av 2 § bostadsrätts­kungörelsen. Enligt uttedningens förslag bör den lokala kunskapen om intygsgivamas kompetens tas till vara pä så sätt att verket skall fä meddela behörighet endast om den konunun där intygsgivaren verkar eller är bosatt har tillstyrkt behörigheten.

Utredningsförslaget har mte kommenterats närmare av remissinstansema. Det förslag som uttedningen lagt fram faller utanför riksdagens norm-givningsområde. Jag vill ändå här för riksdagens information redovisa min uppfatming.

Jag kan i och för sig instämma i att komraunema många gånger sitter inne med värdefulla kunskaper i fråga ora presumtiva intygsgivares duglighet för uppgiften. Enligt min mening är uttedningens förslag i denna del dock onödigt långtgående. För att uppnå syftet med uttedningsförslaget bör det enligt min mening vara tillräckligt att boverket i varje enskilt ärende självt fär ta ställning till, om kommunen skall beredas tillfälle att yttra sig över en an­sökan om behörighet som intygsgivare. En sädan ordning kräver ingen för­fattningsreglering.

Bovericet har inte bara uppgifter som hänför sig till intygsgivama. Enligt 1 § bostadsrättskungörelsen skall verket ocksä lämna allmänna råd om ut­formningen av dessa planer. Enligt vad jag har inhämtat håller boverket för närvarande på att utarbeta allmänna råd om de ekonomiska planema och om intygsgivamas verksamhet. Arbetet sker efter samråd med bl.a. konsument­verket och några kommuner. Jag vill i dena sammanhang framhålla som väsentiigt att veiket också ger närmare råd om den utbildning och de erfaren­heter som en intygsgivare bör ha. Enligt min mening bör de allmänna råden pä ett effektivt sätt kunna bidra till att få fram tillförlitliga planer och an intygsgivamas veiksamhet fyller sin avsedda funktion.

Jag vill också erinra om an verket har an utöva tillsyn över intygsgivamas verksamhet. Det är givetvis angeläget att denna tillsyn är effektiv. Enligt min mening bör verket i detta arbete kunna få värdefull hjälp bl.a. genom sam­arbete med de kommunala organ som förmedlar stadiga bostadslån. Jag är dock inte beredd att gå så långt att ge dessa organ en rän att hos verket få en behörighet att utfärda intyg omprövad. Den frågan har tagits upp i konsu­mentverkets remissytttande. Verket har också föreslagit att boverket i stället för att återkalla en behörighet skall kunna meddela en intygsgivare vaming, om detta är tillräckligt. Jag ser emellertid inte att en sådan ordning skulle med­föra någon påtaglig förstärkning av systemet. Inte heller anser jag att kon­sumentverkets förslag om en lagstadgad ansvarsförsäkring för intygsgivare är motiverat.

Sammanfattningsvis anser jag alltså att de nuvarande bestämmelsema om
intygsgivarc och deras uppgifter bör ge goda möjligheter att få fram ekono­
miska planer som är tillförlitiiga - särskilt om dessa upprättas på ett senare
       gQ


 


stadium än vad som hittills varit vanligt. Något förslag till ändring av be­stämmelsema i BRL om intygsgivare och deras uppgifter såvitt gäller de eko­nomiska planema lägger jag därför inte fram. Jag utgår ifrån att bovericet, mot bakgmnd av de erfarenheter som tillsynsarbetet ger, vidtar eller lämnar regeringen förslag till de ytterligare åtgärder som i fiamtiden kan visa sig er­forderliga.


Prop. 1990/91:92


2.5.2 Ny ekonomisk plan

Mitt förslag: Liksom tidigare måste en bostadsrättsförenmg upprätta en ny ekonomisk plan och få denna registterad av länsstyrelsen, om det - sedan den ekonomiska planen har upprättats - inträffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet och föreningen vill upplåta lägenheter med bostadsrätt

Lagtexten förtydligas sä att det klart fiamgär att en ny ekonomisk plan inte skall behövas om föreningen vill upplåta enstaka lägenheter som inte finns upptagna i planen och detta är möjligt med hänsyn till kraven på ny plan.


Utredningens förslag: Om en förening avser att upplåta en lägenhet med bostadsrätt men lägenheten inte har tagits upp i den ekonomiska planen eller viktiga uppgifter saknas om lägenheten, skall styrelsen - i stället för att upprätta en ny ekonomisk plan - kunna komplettera planen med uppgifter om lägenheten. Kompletteringen skall registteras hos länsstyrelsen, 1 övrigt be­hålls gällande bestämmelser med krav pä ny ekonomisk plan.

Remissinstanserna: De flesta tillstyrker uttedningens förslag eller läm­nar det utan erinran. Konsumentverket anser dock inte att uttedningens för­slag löser dagens problem och avstyrker det därför. Fastighetsägareförbundet däremot stödjer förslaget om vissa lätmader i regleringen av de ekonomiska planema, men pekar på att vissa nackdelar också kan bli följden av en stor frihet att utforma ekonomiska planer. Förbundet anser därför att veder­börande myndighet bör lämna allmänna råd för utformningen av planema.

Skälen för mina förslag: Som jag redan tidigare sagt följer det av 3 § tredje stycket BRL att bostadsrätt inte får upplåtas utan att en ny ekonomisk plan upprättats av föreningen och regisoerats hos länsstyrelsen, om det sedan den ekonomiska planen upprättades inttäffar något förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet

Utredningen har ansett att det kan hävdas an innebörden av gällande rätt är att en ny ekonomisk plan måste upprättas när en lägenhet som inte finns med i den befintliga planen skall upplåtas med bostadsrätt. Detsamma skulle gälla också när viktiga uppgifter om en lägenhet som finns med i planen saknas och lägenheten skall upplåtas med bostadsrätt Bettiffande bakgrunden till ut-rednmgens slutsatser hänvisar jag till betänkandet s. 114 f Enligt utredningen


81


6 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


bör det vara tilhickligt att den ekonomiska planen i dessa fall endast komplet-    Prop. 1990/91: 92 teras utan krav på intygsgivning och att kompletteringen registteras hos läns­styrelsen. Om de angivna förhållandena däremot är av väsentiig betydelse för bedömning av föremngens verksamhet skall emellertid de nuvarande be­stämmelsema med krav pä en ny plan gälla.

I likhet med uttedningen anser jag - oberoende av den innebörd som bör ges åt gällande rätt - att de syften som ligger bakom 1971 års lagstifming om ekonomisk plan knappast motiverar att en ny plan upprättas enbart av det skälet att föreningen avser att upplåta nägon eller några enstaka lägenheter som inte finns med i den befintiiga planen. Det torde nämligen generellt sett mte förekomma att sådana upplåtelser har en sädan betydelse att en ny be-dömnmg av föreningens verksamhet är behövlig. Nägon erinran emot att för­eningen i dessa fall skall komplettera den ekonomiska planen och registrera kompletteringen hos länsstyrelsen har inte förts firam av remissinstanserna.

I remissprotokollet uttalade jag att inte heller jag såg något skäl att motsätta mig uttedningsförslaget Lagrådet har emellertid ansett att det föreslagna sys­temet med komplettering av den ekonomiska planen inte fyller någon större funktion och att remissförslagets 3 kap. 5 § bostadsrättslagen kan utgå. Enligt lagrådet framstår granskningen av kompletteringen hos länsstyrelsen inte som särskilt meningsfull. Vidare pekar lagrådet på an det krav som lagen ställer på en bostadsrättsförenings styrelse bettäffande information och årsredovisning m.m, fär anses innebära att medlemmar m.fl. erhåller de uppgifter de kan an­ses behöva. Det åligger vidare föreningens styrelse att när sä behövs upprätta och registtera en ny plan enligt bestämmelsema i kapitiet. Upplåtelse av en enstaka ny lägenhet bör därför enligt lagrådets mening normalt inte kräva att en ny ekonomisk plan behöver tillgripas även om möjligheten med komplette­rad plan slopas.

För egen del kan jag i allt väsentiigt instämma i vad lagrådet uttalat om det föreslagna systemet med komplettering av den ekonomiska planen. En fördel med uttedningens förslag är dock att det klargör att en ny ekonomisk plan inte alltid behöver upprättas sä snart en bostadsrättsförening avser att upplåta endast någon enstaka ny bostadsrätt som inte finns upptagen i den ekono­miska planen. Innebörden i gällande rätt är i denna del inte helt klar och som uttedningen uttalat finns det de som anser att en ny ekonomisk plan alltid måste upprättas i dessa fall. Att förtydliga lagstifmingen kan givetvis genom­föras utan den utvidgade administration som uttedningsförslaget innebär. Jag återtar därför mitt förslag i lagrådsremissen om komplettering av den ekono­miska planen. Däremot anser jag det nödvändigt med ett förtydligande av gällande bestämmelser om ekonomisk plan. Jag föreslår därför att det i be­stämmelsen om ny ekonomisk plan (jfr 3 § BRL) görs ett tillägg som innebär att en förening får upplåta lägenhet med bostadsrätt ttots att den inte finns upptagen i en registterad ekonomisk plan. Detta gäller endast under fömt­sätming att kraven om ny ekonomisk plan inte eftersatts.

Som jag uttalade redan i remissprotokollet kan jag inte heller se något
bärande skäl för uttedningens förslag att föreningen skall vara skyldig att
komplettera planen i de fall det saknas viktiga uppgifter om en lägenhet som
    g2


 


finns upptagen i den registterade planen. En ekonomisk plan skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verk­samhet. Om uppgifter saknas om en lägenhet som finns med i planen och lägenheten ännu mte har upplåtits med bostadsrätt, anser jag att det normalt är tilhäckligt att uppgiftema - även om de är viktiga - bringas till de bostads­sökandes kännedom på något annat sätt, tex, genom att förhållandena upp­märksammas inför upplåtelseavtalet Är uppgiftema däremot av det slaget att de är av väsentiig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, bör upplåtelse mte få ske utan att en ny ekonomisk plan upprättas och registteras. Dvs. jag anser att en ny plan dä bör upprättas enligt bestämmelser jag nyss föreslagit


Prop. 1990/91:92


2.6   Förhandsavtal

2.6.1 Allmänna utgångspunkter

Mitt förslag: En bostadsrättsförening får under vissa fömtsätmingar ingå ett s,k, förhandsavtal med den som vill förvärva bostadsrätt samt ta emot förskottsbetalning för bosttidsrätten. Ett sådant avtal fyller ett praktiskt behov bl,a. när de bostadssökande under produktionen av föreningens fastighet vill inreda och utforma den egna lägenheten ge­nom s,k, tillval.


Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: De flesta remissinstanser, bl,a. hovrätten för Västta Sverige och kammarrätten i Sundsvall, anser att uttedningens förslag att tillåta förhandsavtal och förskott är välmotiverat. Enligt hovrätten synes förslaget garantera att förhandstecknarens inttessen inte kommer i fara. Även konsumentverket anser att det finns behov av åtgärder för att göra s.k. tillval möjliga. Verket anser dock att uttedningens förslag inte bör genomföras föirän dess evenmella negativa verkningar - bl,a. i fråga om den ekonomiska planen - bättte övervägts. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms uni­versitet avstyiker förslaget Enligt nämndens uppfatming bör inrikmingen av en refoim av bostadsrättslagen i största möjliga utsttäckning vara att göra det möjligt för den boende att lita pä utfästelser i den ekonomiska planen. Utredningens förslag är ett steg i nootsatt rikttung, eftersom ett förhandsavtal skall kunna slutas pä grundval av en kalkyl för kostnadema för projektet, vil­ken inte behöver granskas. Nämnden pekar också på att uttedningsförslaget ger uttymme för förhandsavtal även i de fall tillval m.m. inte är akmella. Det finns därför anlednmg misstänka att föriiandsavtalen blir det normala särskilt i marknadssituationer där det råder konkurrens om bostäder. Fakultets­nämnden framhåller också att möjlighetema för förhandstecknaren att frän-


83


 


ttäda avtalet är begränsade, Stockholms tingsrätt har liksom hyresnämnden i    Prop. 1990/91: 92 Stockholm, Riksbyggen och AB Bostadsgaranti m.fl. synpunkter på enskild­heter i förslaget. Se ocksä redovisningen av remissinstansemas synpunkter i avsnitten 2.6,2 - 2,6,6.

Skälen för mitt förslag: Ett förhandsavtal utgör en överenskommelse om en framtida upplåtelse av bostadsrätt, dvs. förenmgen och den som söker lägenhet utfäster sig an senare upplåta resp. förvärva bostadsrätt. När ett för­handsavtal mgås kan också överenskommelse ttäffas om att föreningen skall få förskott på kommande gmndavgift för bostadsrätten.

Enligt gällande rän är det som redan sagts i princip förbjudet att ttäffa för­handsavtal och uppbära förskott i fråga om bostadsrätter till bostadslägen­heter. Förbudet infördes med 1971 års bostadsrättslag, Uttedningen har i sitt betänkande (s, 120 f) lämnat en redovisning av bakgrunden till de nuvarande bestämmelsema samt för de ingående överväganden som förekom i 1971 års lagstifmingsärende om formema och fömtsätmingama för hur de bostads­sökande skulle få knytas till föreningama. Jag får i denna del hänvisa till i uttedningsbetänkandet (se även prop, 1971: 12, s, 38, 40 f, 46 f och 79 f). Förbudet mot förhandsavtal mjukades upp år 1982. Det infördes då bestäm­melser om att en bostadsrättsförening, sora bildas för att förvärva en hyres­fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, i sina stadgar fick före­skriva att de hyresgäster som biträder föreningens beslut att förvärva fastig­heten skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter för­värvet. Föreningen har då en motsvarande skyldighet att upplåta bostadsrätten till hyresgästen (9 a § första stycket BRL).

Som uttedningen anfört är det numera vanligt att den enskilde bostads­rättshavaren önskar sätta en personlig prägel på den bostadsrätt som han har för avsikt att förvärva. Tidigare förekom det knappast tillval, dvs. att de blivande bostadsrättshavama kunde välja tapeter, vitvaror, golvmaterial, dörrar, skåpluckor m.m. eller på annat sätt påverka lägenhetens inredning eller utformning. Numera är detta regel, firamför allt kanske i fråga om ytskikt pä väggar och golv m.m., men ocksä i stor utsttäckning i fråga om maskinell uttiisming samt flyttning av väggar och liknande.

Byggtekniken gör det nödvändigt att fånga upp önskemål om tillval lång tid före inflyttningen; så lång tid innan an den ekonomiska planen normalt inte brakar vara färdigställd och bostadsrätt därför inte kan upplåtas enligt gäl­lande regler. Framför allt detta föihållande tycks ha len till att särskilda avtal träffas om tillval, vilket i sin tur föratsätter att en viss lägenhet reserveras åt den bostadssökande. Härigenom får såväl föreningen som den bostads­sökande anledning att utgå från att lägenheten senare också kommer att upp­låtas med bostadsrätt till den bostadssökande. Med hänsyn till förbudet mot förhandsavtal är rättsverioiingama av sådana överenskommelser dock osäkra, vilket också utredningen framhålUt

Även vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt tycks det inte vara ovan­
ligt med avtal som kan stå i strid mot förbudet mot förhandsavtal. Sålunda
förekommer det att blivande bostadsrättshavare lämnar ett lån till föreningen
för kommande grandavgifter eller "deponerar" eller förskotterar ett visst be-
     g


 


lopp för att teckna bostadsrätt. Det förekommer också teckningslistor och s,k.    Prop. 1990/91:92 reservadonsavtal. Den som pä detta sätt lämnar ett förskott till föreningen löper en viss risk att inte fä tillbaka sina pengar för den händelse ombild­ningen inte kommer till stånd eller bostadsrätten av någon annan anledning inte kan upplåtas.

Mot bakgrand av vad jag nu har redovisat, och som mer ingående har be­lysts av uttedningen, finns det enligt min mening starka skäl att ta upp frågan hur de som vill förvärva en bostadsrätt i fortsätttungen skall kunna knytas till en bostadsrättslägenhet redan innan en upplåtelse av bostadsrätten är möjlig samt klarlägga detta genom lagstiftning,

Uttednmgen har föreslagit att ett system med förhandsavtal åter införs. Förslaget, som tar sikte på såväl bostadslägenheter som lokaler, innebär i huvuddrag att bostadsrättsföreningen och den som vill förvärva bostadsrätt skriftiigen kommer överens om att en viss lägenhet vid en senare beräknad tidpunkt skall upplåtas med bostadsrätt. Centtala moment i förslaget är att föreningen måste ha upprättat en kosmadskalkyl innan förhandsavtalet ingås, att bostadsrätten vid nyproduktion skall upplåtas senast vid inflytmmgen, att föreningen skall ställa säkerhet för lämnade förskott samt att förhands­tecknaren under vissa fömtsättningar skall ha möjlighet att frånttäda för­handsavtalet I sismämnda hänseende föreslås bl.a. att frånoide får ske, om det inträffar väsentliga kosmadsökningar eller om bostadsrätten inte upplåts inom den beräknade tiden för bostadsupplåtelsen eller skälig tid därefter

Liksom de flesta remissinstanser ser jag i huvudsak positivt på uttedning­ens förslag. Visserligen är det inte otänkbart att man skulle kunna finna andra lösningar som tillgodoser lagstifmingsbehovet Utredningen har varit inne på att vid nyproduktion behålla det nuvarande systemet med den förändringen att byggföretagen och de byggande organisationema låter upprätta den ekono­miska planen på ett tidigare stadium än för närvarande så att bostadsrätt kan upplåtas redan då (se uttedningens betänkande s.l23). Som framgår av vad jag redan tidigare sagt (avsnitt 2.5.1) anser jag dock att en sådan ordning inte bör komma i fräga. Det skulle innebära att man generellt skulle urholka de registrerade ekonomiska planemas kvaliteter, något som skulle bli till förfång för den gmpp bostadssökande som inte vill eller har behov av att binda sig för en bostadsrätt pä ett tidigt stadium.

Vid min bedömning av uttedningens förslag har jag framför allt tagit fasta på att osäkeriiet för närvarande råder om innebörden i vissa avtal både vid nyproduktion och vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt samt att de olägenheter som vid 1971 års lagstifmingsärende ansågs föreligga med för­handsavtalen i allt väsentiigt får anses ha undanröjts med uttedningens för­slag. Jag anser dock att den avvisande hållning sora juridiska fakultets-nänmden intagit mot uttedningsförslaget har visst fog för sig i så måtto att konsumentaspektema kan behöva beaktas något ytterligare. Jag återkommer i följande avsnitt till denna fråga.

Sammanfatmingsvis anser jag alltså att det bör införas en möjlighet för
bostadsrättsföreningar och presumtiva bostadsrättshavare att ingå förhands­
avtal. Sådana avtal bör kunna komma i fråga inte bara vid nyproduktion och
     g


 


ombildning av hyresrätt till bostadsrätt utan ocksä i samband med ombyggnad eller tillbyggnad eller enstaka upplåtelser av lägenheter, tex, vindar som skall inredas som t>ostadslägenheter. Mot bakgmnd av vad juridiska fakultets­nämnden framfört har jag övervägt möjligheten att begränsa förhandsavtalen till de fall då tillval m,m, är akmella eller det är fräga om ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Jag har emellertid bedömt att en sådan begränsning reellt knappast skulle fä nägon effekt

Jag kommer i det följande att först ta upp utredningens förslag om fömt­sätmingama för att ingå förhandsavtal, inkl, förslaget om kostnadskalkyl (avsnin 2,6.2). Därefter tar jag upp förslaget om förskott (avsnitt 2.6.3) samt förhandstecknarens möjligheter an frånträda avtalet m.m.(avsnitt 2.6.4) och rättsverkningarna av ogiltiga förhandsavtal m.m. (avsnitt 2.6.5). Avslumingsvis redovisar jag mina överväganden i övrigt, bl.a. om förhands­tecknarens rätt till medlemskap i föreningen (avsnitt 2.6.6).

Jag vill slutiigen tillägga att jag avser an noga följa utvecklingen av de för­slag jag nu lägger firam. Om föriiållandena ger anledning till det är jag givetvis beredd an återkomma med de förslag som kan visa sig nödvändiga.


Prop. 1990/91:92


 


2.6.2 Förutsättningarna för förhandsavtal m.m.

Mitt förslag: En förhandsavtal får träffas endast om det finns en till­förlitiig kalkyl över kosmadema för projektet. Kalkylens tillförlidighet skall ha granskats av två personer som har behörighet som intygs­givare. Styrelsen skall hålla kalkylen och intyget tillgängligt för för­handstecknaren innan denne ingår avtalet

Avtalet skall vara skriftiigt och innehålla uppgift om den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, beräknad tidpunkt för upplåtel­sen, de beräknade avgiftema för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

Ett avtal som ingås i sttid med dessa föreskrifter skall vara ogiltigt

Utredningens förslag: överensstämmer i huvudsak med mitt. Utredningen har dock mte föreslagit att kosmadskalkylen skall vara granskad av intygsgivare. Uttedningen har däremot föreslagit att förhandsavtal skall få ingås endast om lägenheten inte fmns upptagen i en registterad ekonomisk plan eller en komplettering till en sädan plan.

Remissinstanserna: Fastighetsägareförbundet anser att förhandsavtal bör kunna tecknas endast när det finns en någorlunda tillförlitiig kostnads­kalkyl, eftersom det annars kan uppstå svårigheter för föreningama när för­handstecknaren vill fiingå avtalet och föreningen då tvmgas ta på sig kost­nadsansvaret för specialinredda lägenheter. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockhohns universitet har ansett att de olika bestämmelserna i lagen om ogil-


86


 


tighet generellt bör göras något utförligare, så att det framgår vad för typ av    Prop, 1990/91: 92 ogiltighet det är fiiga om.

Skälen för mitt förslag: Uttedningen har förslagit att förhandsavtalet skall innehålla uppgift om de beräknade avgiftema för bostadsrätten (grandavgift, årsavgift m.m.) och att beräkningen skall gmndas på en kalkyl över kosmadema för projektet. Föreningens styrelse skall hålla kalkylen till­gänglig för den som vill ta del av den. Någon granskning av de s.k. intygs­givama att kalkylen är tillförlitlig skall dock inte ske i detta skede enligt ut­redningens förslag utan först när den ekonomiska planen upprättas. Som tidi­gare sagts föratsätts detta ske i nära anslutning till husets färdigställande.

Som jag tidigare sagt bittider jag uttedningens förslag om krav pä en kosmadskalkyl för att förhandsavtal skall kunna träffas. I förslaget ligger att de kosmadsberäkningar som görs på ett sä tidigt stadium som dä förhands­avtal aktualiseras med nödvändighet måste bli preliminära. E>e lägenhets­sökande måste alltså räkna med att förändringar kan bli aktuella. I stora delar bör kosmadskalkylen innehålla samma uppgifter som den ekonomiska pla­nen, låt vara att kosmadsberäkningama i större utsträckning måste grundas på ett mer preliminärt material. Det bör ankomma pä regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer att meddela föreskrifter om kalkylemas innehåll.

Givetvis bör man, liksom vid upprättandet av den ekonomiska planen, sträva efter att uppgiftema i kosmadskalkylema är vederhäftiga. Till stöd för förhandstecknaren förordar jag att även dessa kalkyler skall granskas av intygsgivama. Jag anser inte en sädan ordning bör innebära någon större be-lasming för föreningen. Uppgiftema i kostnadskalkylen bör, med de ändring­ar och korrigeringar som kan bli nödvändiga, i stor utsträckning kunna ligga till grand också för den ekonomiska planen. Visserligen innebär mitt förslag att även den ekonomiska planen måste granskas inför registteringen. Om samma mtygsgivare anlitas, bör dock granskningsuppgiften totalt sett inte bli särskilt kostsam eller bemngande. I likhet med vad som gäller i fräga om granskningen av den ekonomiska planen bör boverket utfärda allmänna råd också för granskningen av kosmadskalkylema. Det ankommer på regeringen att meddela de föreskrifter sora kan krävas.

Det främsta syftet med kosmadskalkylen är an en lägenhetssökande skall kunna fä information om vilka uppgifter och beräkningar sora ligger till gmnd för dennes kommande ekonomiska åtaganden. Kalkylen bör därför hällas tillgänglig för förhandstecknaren innan denne binder sig genom för­handsavtalet Detsamma bör gälla i fråga om intyget. Däremot kan jag inte se tilh-äckliga skäl för att föreningen - som utredningen föreslagit - skall ha en skyldighet att hålla dessa uppgifter tillgängliga för alla som vill ta del av dem. Jag har här beaktat också det förslag jag strax återkommer till och som inne­bär att förhandsavtal under vissa fömtsättningar kan vara ogiltiga. Samman­fatmingsvis föreslår jag därför att föreningens skyldighet begränsas på det sätt jag nu redovisat

Även om uppgiftema i kostnadskalkylen kan behöva revideras inför regist­
reringen av den ekonomiska planen, bör dock målsätmingen vara att den
bostadssökande normalt inte skall behöva räkna med några väsentiiga för-
      -j


 


ändringar av de uppgifter som de har att utgå ifrån när de binder sig för fram-    Prop, 1990/91: 92 tida förvärv av bostadsrätt. Till frågan om möjlighetema för förhands-tecknaren att frinträda ett förhandsavtal återkommer jag i avsnin 2.6.4.

Jag ansluter mig också till uttedningens förslag att förhandsavtalet skall upprättas skriftiigt och innehålla vissa angivna uppgifter. Jag vill här tillägga att jag övervägt att låta förhandsavtal bli bindande för den bostadssökande först någon vecka efter den dag avtalet ingicks, dvs, att införa en ångeirätt för förhandstecknaren. Jag ttor dock knappast att en sådan ordning skulle ge något mer påtagligt skydd för konsumenten, 1 de flesta fall torde för­medlingen av bostadsrätter ske genom etablerade organisationer på bostads­marknaden eller fastighetsmäklare. Jag utgår ifrån att förenmgama eller de som förmedlar kontakten med föreningama utan särskilda föreskrifter ser till att den bostadssökande får de upplysningar som behövs om innebörden av förhandsavtal och medverkar till att denne ges tilhäcklig tid att begmnda affärens betydelse innan förhandsavtalet skrivs under,

Uttedningen har föreslagit att ett förhandsavtal skall fä ingås endast i fråga om en sådan lägenhet som inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan eller en komplettering till en sädan plan. Jag kan för egen del inte se något egentiigt behov av en sädan formell begränsning.

Mot bakgmnd av den betydelse kosmadskalkylema och granskningen av dem har föreslår jag att avtalet skall vara ogiltigt, om det ingåtts i strid med de bestämmelser jag nu föreslagit Jag återkommer i avsnitt 2.6,5 till de krav på ersätming m.m. som en förhandstecknare bör kunna ställa med anledning av ett ogiltigt avtal.

Som jag senare återkommer till bör ett förhandsavtal i princip inte kunna överlåtas. Det betyder att fråga om ogiltighet normalt har betydelse bara för föreningen och förhandstecknaren. Med hänsyn till detta och till att ett för­handsavtal i princip saknar intresse sedan bostadsrätten upplåtits, anser jag att det inte behövs några ytterligare bestämmelser om verkan av ett ogiltigt för­handsavtal.

2.6.3    Förskott

Mitt förslag: En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast om det finns en förhandsavtal och länsstyrelsen har lämnat tillstånd till föreningen an uppbära förskott Tillstånd skall läm­nas, om det fmns en i behörig ordning granskad kosmadskalkyl för projektet och om föreningen ställt betryggande säkerhet för åter­betalning av förskott

Förskottet får inte överstiga den beräknade insatsen för bostads­rätten.

Den som uppsåtligen eller av oaktsamhet tar emot förskott i sttid med dessa bestämmelser skall dömas till böter.


 


Utredningens förslag: överensstämmer i stort med mitt förslag. Utredningen har dock inte föreslagit någon begränsning i fråga om förskotts­beloppet, Uttedningens förslag om länsstyrelsens handläggning avviker ocksä firån mitt förslag.

Remissinstanserna: Remissinstansema har i allmänhet inte framfört några erinringar mot förslaget Länsstyrelsen i Stockholms län anser dock an en inte obetydlig ökning av länsstyrelsens arbetsbelasming kan fömtses, om föreningama väljer an ställa säkerhet först enbart för tillvalskosmadema och därefter - när den ekonomiska planen registterats - för grundavgiftema. Länsstyrelsen pekar också på att uttedningen inte har behandlat hur läns­styrelsens konttx)!! skall gä till. Länsstyrelsen anser att föreningen skall vara skyldig att ge in kosmadskalkylen till länsstyrelen, så att länsstyrelsen kan göra åtminstone en översiktiig konttoll av förskottssäkerheten. Enligt läns­styrelsen skulle det innebära ett oacceptabelt merarbete för länsstyrelsen om föreningama tilläts att ställa säkerhet för ett antal förskott i taget. AB Bostadsgaranti pekar pä att utredningsförslaget innebär en betydande eko­nomisk risk för föreningen, eftersom den säkerhet som föreningen skall ställa inte omfattar de belopp som en förhandstecknare har rätt att kräva om denne säger upp avtalet, nämligen ersättning för ränta och tillvalskosmader som blivit "onyttiga" samt evenmellt skadestånd.

Skälen för mitt förslag: Ett system med förhandsavtal fömtsätter i och för sig inte att föreningen fär uppbära förskott på avgiftema för de blivande bostadsrättema. Nyproduktion kan i dag ske ttots att de bostadssökande gör sina kapitalinsatser på ett sent stadium i byggprocessen. Det måste dock anses vara en fördel för föreningen att kunna uppbära visst kapital av de blivande bostadsrättshavama redan när förhandsavtal ttäffas. Det väsentiiga motivet för förhandsavtal vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är också att för­eningama skall kunna finansiera ett fastighetsförvärv. Med hänsyn härtill an­ser jag att det inte bör finnas något hinder mot att föreningen tar emot förskott när förhandsavtal ttäffas, Remissinstansema har inte heller uttryckt någon annan uppfatming.

Uttedningen har mte närmare kommenterat i vilken utsträckning förskott bör kunna godtas. Någon övre gräns för de belopp som skall få tas ut har inte heller föreslagits. Däremot innehåller utredningens förslag ett krav på att för­eningen måste ställa betryggande säkerhet hos länsstyrelsen innan förskott fär tas emot

För egen del anser jag att utrymmet för förskon bör vara begränsat till den beräknade gmndavgiften för bostadsrätten eller med den terminologi jag föreslär i det följande (avsnin 2,10), den beräknade insatsen. Det finns knap­past anledning att i det tidiga skede av processen dä förskotten blir aktuella, tillåta förskott även för beräknade upplåtelseavgifter i de fall då sådana av­gifter över huvud taget är akmella. Något behov för föreningama av förskott för att täcka också blivande tillvalskosmader kan jag inte heller se.

Som utredningen föreslagit bör föreningen ställa betryggande säkerhet hos länsstyrelsen innan förskott får tas emot. Med en ordning som den jag har


Prop. 1990/91:92

89


 


föreslagit bör det ocksä vara möjligt att fä till stånd en sädan administtativ Prop. 1990/91: 92 hantering av säkerhetsprövningen hos länsstyrelsen som i stora delar mot­svarar den som redan gäller när en bostadsrättsförening, som har registterat den ekonomiska planen, vill upplåta bostadsrätter utan att den slutiiga kosma­den för föreningens hus har redovisats i planen (jfr 5 § BRL), Det innebär att man även i förskottsfallen bör kräva tillstånd av länsstyrelsen för att en bostadsrättsförening skall fä uppbära förskott. Tillstånd bör ges, om det finns en av de behöriga intygsgivama granskad kosmadskalkyl över projektet och föreningen har ställt betryggande säkeihet hos länsstyrelsen,

Sammanfatmmgsvis föreslär jag alltså att en bostadsrättsförening skall fä ta emot förskott bara om det finns ett förhandsavtal. Vidare skall det krävas tillstånd av länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall lämna tillstånd under de fömt­sättningar som jag nyss nänmde. Ett förskott skall inte få överstiga den be­räknade kosmaden för insatsen. Mot denna bakgmnd anser jag inte att det be­hövs nägon övre gräns i övrigt för det belopp som skall fä tas ut i förskott.

Det är väsentiigt att föreningama inte på annat sätt än som anges i lag, tex. genom lån eller depositionsavgifter, mottar medel frin de bostadssökande för de kommande upplätelsema. Detta skulle som också uttedningen sagt för­ringa systemet med säkerhet för förskotten. Jag föreslår därför en kriminali­sering av sådana förfaranden som innebär att förskott uppsåtiigen eller av oaktsamhet tas upp av föreningen utan att det finns ett förhandsavtal och att säkerhet har ställts. Med förskott avser jag då alla fornier av tillskott som syftar till att den bostadssökande skall fä förvärva bostadsrätt Det gäller alltså även lån eller depositionsavgifter som är avsedda att gå i avräkning på de kommande avgiftema eller på annat sätt ge en bostadssökande rätt till förvärv eller reservation av en viss lägenhet.

90


 


2.6.4   Rätten att frånträda ett förhandsavtal m.m.


Prop. 1990/91:92


 


Mitt förslag: Utöver vad som följer av allmänna avtalsrättsliga grandsatser skall en förhandstecknare fä säga upp och genast frånträda avtalet, om

1.    lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflytmmgen och förhandstecknaren inte redan innehar lägenheten med hyresrätt,

2.    upplåtelsen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tid­punkten för upplåtelsen, eller

3.    de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna an­lednmg säger upp avtalet inom tte månader från den dag dä denne fick kännedom om den högre avgiften.

Om ett föiiiandsavtal tecknats av en hyresgäst som biträtt förening­ens beslut att förvärva hyresfastigheten för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt och hyresförhållandet upphör att gälla innan bostadsrätten har upplåtits, skall också förhandsavtalet upphöra att gälla. En hyres­gäst som tecknat förhandsavtal i ett ombildningsfall får säga upp avtalet enligt första stycket punkt 3 ovan endast om det dessutom inte är oskä­ligt mot föreningen eller medlemmama att avtalet upphör.

Utredningens förslag överensstämmer i väsentliga delar med mitt för­slag. Enligt utredningsförslaget gäller dock generellt att en förhandstecknare fär frånttäda avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentiigt högre än som angavs i förhandsavtalet och uppsägning sker inom en månad fiin det föihandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Remissinstanserna: De flesui remissinstansema har inte haft nägon er­inran mot förslaget Stockholms tingsrätt och hyresnämnden i Stockholm har dock haft synpunkter på utttycket "skälig tid" (se förslagsmtan första stycket 2).

Skälen för mitt förslag: Allmänna avtalsrättsliga grandsatser måste anses gälla även i fråga om giltigheten av förhandsavtal. Även de bestämmel­ser som finns i lagen (1915: 218) om avtal och andra rättshandlingar på för­mögenhetsrättens område (avtalslagen) om rättshandlingars ogilnghet kan bli tillämpliga på ett förhandsavtal. Eftersom dessa avtal normalt kommer att tecknas av den som kan bettaktas som konsument eller som på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet kan de särskilda bestämmelser som finns i 36 § andra stycket bli av betydelse. Det innebär att man skall ta särskild hänsyn till förhandstecknarens behov av skydd vid prövningen av om ett avtalsvillkor bör jämkas pä grand av att avtalet anses oskäligt

Uttedningen har föreslagit att - utöver de avtalsrättsliga regler som redan gäller - särskilda regler skall tas in i bostadsrättslagen om rätt till frånttäde av ett förhandsavtal. I enlighet med vad sora gäller i andra sammanhang föreslås


91


 


till en början att avtal som inte uppfyller föreskrivna krav skall vara ogiltiga.    Prop, 1990/91: 92 Jag har redan i avsnitt 2.6,2 tagit ställning för detta förslag,

Uttedningen har vidare föreslagit att ett förhandsavtal skall få frånttädas efter uppsägning, om bostadsrätt inte upplåts senast vid inflyttningen eller om bostadsrätt inte upplåts inom skälig tid från den tidpunkt som angetts i för­handsavtalet. De båda förslagen har mte mött nägon erinran bland remiss-insumsema. Jag ansluter mig i sak till de båda förslagen. Jag föreslår dock en viss redaktionell ändring av uttedningens lagförslag. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen.

Uttedningen har också föreslagit att en förhandstecknare skall fä fiinoida avtalet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än de som angetts i förhandsavtalet och uppsägningen sker senast en månad frän det förhandstecknaren fick kännedom om avgiftshöjningen. Förslaget har sin förebild i nuvarande 23 § BRL, som behandlar rätten till fiinttide för den som redan innehar en bostadsrätt En betydelsefull skillnad föreligger dock. Enligt 23 § BRL räcker det inte med att föreningen fattat beslut om en väsentiig ökning av de avgifter som utgår för bostadsrätten. Bostads­rättshavaren får enligt lagmmmet nämligen inte frånttäda bostadsrätten, om detta skulle vara "obilligt mot föreningen eller dess medlemmar". Be­stämmelsen har sin huvudsakliga gmnd i att höjda avgifter inte sällan orsakas av förhållanden som kan sägas stå utanför föreningens konttx>ll eller att bostadsrättshavaren själv kan anses ha godkänt en avgiftshöjning genom be­slut på föreningsstämma. Det har i dessa fall ansetts skäligt att bostadsrätts­havaren får finna sig i att stanna kvar i föreningen trots att avgiftema under­gått en väsentiig höjning (se prop. 1971:12 s. 84), En motsvarande reglering finns för ombildningsfallens del i 9 a § tredje stycket BRL,

Förslaget har inte mött nägon egentiig kritik bland remissinstansema. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har allmänt framhållit att uttedningens förslag om rätt till uppsägning ger förhandstecknaren be­gränsade möjligheter att frånttäda avtalet. Enligt nämnden svarar kravet på "väsentiig" högre avgifter inte mot nutida konsumenträttsliga krav.

För egen del vill jag inledningsvis säga att jag anser att det endast finns ett begränsat utrymme för en ordning som innebär att en förhandstecknare skall kunna frånträda ett förhandsavtal. Framför allt hänsynen till de övriga med­lemmama i föreningen gör enligt min mening an den gmndläggande prmcipen om avtalsbundenhet måste respekteras även vid förhandsavtal.

Samtidigt kan man dock inte bortse ifrån att den som vid nyproduktion tecknar en förhandsavtal har ett osäkrare underlag än den som tecknar en avtal direkt om upplåtelse av bostadsrätt Förhandstecknaren har normalt inte något inflytande i föreningen och kan i alhnänhet inte heller göra någon bedömning av hållbarheten av de avgifter som beräknats i föihandsavtalct, An generellt låta förhandstecknaren helt srå risken för sådana kostnadsökningar som överstiger de beräknade avgiftema för bostadsrätten kan enligt min mening inte komma i fråga vare sig kosmadsökningama ligger utanför föreningens kontroll eller mte,

92


 


Med hänsyn till de skilda intressen som bör beaktas i sammanhanget anser    Prop. 1990/91: 92 jag att utredningens förslag med krav på väsentiigt högre avgifter är väl av­vägt. Jag föreslår därför att förhandstecknaren skall ha rätt att säga upp av­talet, om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angetts i föihandsavtalet

Utredningen har föreslagit an rätten till frånttäde skall vara beroende av att bostadsrättshavaren säger upp avtalet inom en månad fiin det han fick känne­dom om avgiftshöjningen. Förslaget avviker i denna del fiin motsvarande reglering i nuvarande 23 § BRL, som föreskriver att uppsägningen måste ske inom tre månader. Enligt min mening fmns det knappast skäl att frångå denna tid. För en förhandstecknare kan det natiu-Iigtvis vara förenat med en hel del problem an lösa bostadssituationen, om han nödgas avstå frin den bostadsrätt han tecknat sig för därför att denna blir för dyr för honom. Jag föreslår därför att uppsägning skall ske inom tre månader från den dag förhandstecknaren fick kännedom om den högre avgiften.

Jag vill i denna del också understryka vikten av att bostadsrättsförening­ama i god tid informerar konsumenterna ora sådana avgiftsökningar som inte kunnat beräknas i förhandsavtalen. Det bör ligga i föreningens eget inttesse an lämna denna information så tidigt som möjligt. Om avgiftema blir väsent­ligt högre, riskerar föreningen att förhandstecknaren säger upp avtalet och dä får föreningen själv svara för kostnadema så länge nägon upplåtelse av bostadsrätten mte kommer till stånd; se närmare mitt förslag i avsnitt 2.6.5.1 likhet med uttedningen anser jag mot denna bakgmnd att någon särskild regel om informationsplikt mte bör tas upp i den nya lagen (jfr dock 3 § marknads­föringslagen /1975:1418/ om informationsäläggande).

Vad jag nu har föreslagit i fråga om möjligheten att frånttäda ett förhands­avtal på gmnd av väsentiigt högre avgifter har tagit sikte på de fall då det är frågan om nyupplåtelser, dvs. en nybyggnad, ombyggnad eller tillbyggnad eller om enstaka nyupplåtelser i övrigt av lägenheter.

Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt är förhållandena dock delvis annorlunda. Den enskilde hyresgästen intar inte på samma sätt ställning av konsument som en lägenhetssökande vid nyproduktion. Det fömtsätts tvärt­om att hyresgästema engagerar sig i föreningsbildningen som medlemmar och tar ansvar för de beslut som fattas på föreningsstämman. Det kan t.ex. gälla avgifter till föreningen, Väsentiigt är det beslut om förvärv av hyres­fastigheten som obligatoriskt skall fattas på föreningsstämman med två tredjedels majoritet av hyresgästema i de lägenheter som omfattas av för­värvet (se 60 a § första stycket BRL). Innan en sådant beslut fanas skall det finnas en ekonomisk plan, kompletterad med ett besiktningsprotokoll som visar fastighetens skick. Planen skall vara granskad av intygsgivama.

Mot bakgmnd av de redovisade förhållandena är det enligt min mening inte
rimligt att en hyresgäst som biträtt en beslut om fastighetsförvärv på för­
eningsstämma kan säga upp ett förhandsavtal, om dena går ut över för­
eningen eller dess medlemmar. Här bör i stället gälla samma regler som i dag
gäller för en hyresgäst som tecknat sig för en bostadsrätt, dvs. uppsägning
får ske endast om avgiftema blir väsentiigt högre än de beräknade och under
   2


 


fömtsätming att det inte är oskäligt mot föreningen eller medlemmama an av-    Prop. 1990/91: 92 talet upphör (se 9 a § ttedje stycket BRL). Jag föreslår därför att lagen för ombildningsfallen ges detta innehåll.

Uttedningen har föreslagit att förhandsavtalen i ombildningsfallen ocksä skall vara beroende av att det hyresavtal som ligger till gmnd för förhands­avtalet består (jfr 9 a § andra stycket första meningen BRL). Motivet för detta är till stor del detsamma som utvecklats i avsnitt 2,4,3 om föreningens skyldighet att upplåta bostadsrätt till hyresgäster som är medlemmar i för­eningen. Som utredningen konstaterat innebär förslaget att föreningen - ttots förhandsavtalet - kan säga upp en hyresgäst tex, pä gmnd av ombyggnad. Hyresgästen kan för sin del ocksä säga upp hyresavtalet eller, inom ramen för de möjligheter som hyreslagen ger, överlåta hyresrätten genom byte eller överlåta den till någon närstående. Om hyresförhållandet mellan föreningen och hyresgästen upphör, innebär förslaget att även förpliktelsema enligt för­handsavtalet upphör.

Så som också uttedningen påpekat är den föreslagna ordningen förenad med vissa nackdelar. Bl.a. skulle en hyresgäst genom att säga upp sitt hyres­avtal kunna dra sig undan förhandsavtalet. Även hyresnämnden i Stockholm har i sitt remissytttande pekat på denna risk som nänmden anser inte alltid nödvändigtvis framstår som liten. För egen del anser jag dock att risken nor­malt får bettaktas som liten, eftersom hyresgästen då skulle vara tvungen att lämna sin lägenhet. Med hänsyn härtill och då remissinstansema i övrigt inte framfört några invändningar vill jag inte motsätta mig utredningens förslag att förhandsavtalet skall vara beroende av att hyresförhållandet består.

Enligt nuvarande 9 a § andra stycket andra meningen BRL kan en bostads­rättsförening som villkor för att en hyresgäst skall få överlåta sin hyresrätt föreskriva att den tillttädande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt Som jag tidigare sagt har bestämmelsema i 9 a § enligt ut­redningen i sin helhet inte kommit till någon användning. Uttedningen har därför föreslagit att de får utgå. Förslaget har med ett undantag inte mött nägon erinran under remissen. Jag bittäder det därför. De äldre bestämmel­sema bör dock fortfarande gälla, om det av föreningens stadgar följer att en tillttädande hyresgäst kan bli skyldig att teckna bostadsrätten och stadge­villkoren har beslutats före lagens ikraftttädande.

Lagrådet har ifrågasatt om det inte är motiverat att i föreningens inttesse låta nuvarande bestämmelse i 9 a § andra stycket andra meningen även gälla i fortsättningen. Jag har viss förståelse för de synpunkter lagrådet framfört. Med hänsyn till att ett sådant villkor kan medföra an överlåtelseförbudet be­träffande förhandsavtal kringgås är jag dock inte beredd att föreslå någon ändring av min förslag.

Lagrådet har också påpekat att rätten för en förhandstecknare an ftinnäda
ett förhandsavtal i såväl nyproduktionsfallen som i ombildningsfallen gäller
om upplåtelsen inte sker inom skälig rid efter den beräknade tidpunkten för
upplåtelsen. Lagrådet har här förordat att det av själva bestämmelsen och inte
enbart av motivtexten bör framgå att dröjmålet inte beror på förhands-
tecknaren själv. Bestämmelsen bör ges det innehållet att om upplåtelsen
    o


 


genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräk­nade tidpunkten för upplåtelsen har förhandstecknaren rätt att frånträda av­talet. Jag delar den uppfattningen och återkommer närmare om detta i specialmotiveringen.

Lagrådet har vidare anfört an det föreligger rätt att frinttäda förhands­avtalet om de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentiigt högre än vad som angavs i avtalet och föihandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tte mänader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften. Denna bestämmelse gäller i ombildningsfallen endast om det dessutom är oskäligt mot föreningen eller medlemmama att avtalet upphör. Lagrådet anser att frågan om det är oskäligt mot föreningen och medlemmama också bör övervägas i ombildningsfallen när det gäller rätten att firänttäda för­handsavtalet inom skälig tid. Det finns dock enligt min memng inte skäl att ställa upp ytterligare krav för fiinttäde i detta fall. Om förenmgen varit för­sumlig kan det enligt min mening sålunda inte vara oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att frånttäda förhandsavtalet. Jag föreslår alltså ingen ändring i denna del i föiiiållande till förslaget i remissprotokollet


Prop. 1990/91:92


2.6.5    Rättsverkningarna av ogiltiga förhandsavtal m.m.

Mitt förslag: En förhandstecknare skall ha rätt att få tillbaka inbe­talat förskott jämte ränta, om avtalet är ogiltigt eller om föreningen tagit emot förskott i strid med lagens bestämmelser eller om förhandsavtalet upphör att gälla på nägon av de gmnder som redovisats i avsnitt 2.6,4.

Under de fömtsätmingar som nu angetts skall förhandstecknaren också ha rätt att få skälig ersätming för sådana kosmader som han med föreningens godkännande har åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom. Om föreningen varit försumlig, skall förhandstecknaren ha rätt till ersättning också för annan skada.


Utredningens förslag: överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstansema har inte framfört några erinringar mot förslaget.

Skälen för mitt förslag: Som uttedningen har uttalat bör en förhands­tecknare vara berättigad att äterfä inbetalat förskottsbelopp, om avtalet är ogil­tigt eller avtalet av något annat skäl som angetts i avsnitt 2,6.4 upphör att gälla. Jag föreslår att ränta skall betalas pä förskottsbeloppet enligt bestäm­melsema i 2 och 5 §§ räntelagen (1975: 635), dvs. med riksbankens gällande diskonto plus två procent fiin den dag förskottet betalades in oU och med den dag återbetalningen sker.

Jag ansluter mig också till utredningens förslag an en förhandstecknare bör ha rätt till ersättning för sådana kosmader som denne åsamkat sig för tillval


95


 


eller andra åtgärder som rör lägenhetens inredning och utformning under fömtsätming att föreningen godkänt den åtgärd som föranlett kosmadema och dessa blivit onyttiga för honom Om förhandstecknaren kommer överens med en leverantör om att lägenheten skall inredas på ett visst sätt, men föreningen mte godkänner åtgärdema får förhandstecknaren däremot själv stå risken för dessa kosmader.

Slutiigen föreslår jag i likhet med uttedningen att föreningen skall vara skyldig att ersätta föiiiandstecknaren också annan skada som föreningen för­orsakat denne genom försumlighet Det kan exempelvis vara fiiga om skada som uppkommer till följd av att förhandsavtalet ingåtts i sttid med formkravet eller an en bostadsrätt inte har upplåtits när lägenheten stod klar för inflytt­ning. Rätten till ersätming bör omfatta inte bara ersättning för utiägg och kosmader utan även annan skada.

Jag äteikommer närmare i specialmotiveringen till innehållet i de här upp­tagna förslagen.


Prop, 1990/91:92


2.6.6   Övriga frågor

Mitt förslag: Den som har tecknat ett förhandsavtal ges en obetingad rätt till medlemskap i föreningen. Det innebär att föreningen har att pröva om vederbörande uppfyller de krav som är angivna i stadgama och är lämplig som medlem innan förhandsavtalet träffas, Inttäde i för­eningen skall medges senast när den ekonomiska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflytming. Om föreningen förhalar frågan om inttäde, ges förhandstecknaren möjlighet att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för prövning.

En förhandstecknare skall mte ha rän an sätta någon annan än make eller sambo i sitt ställe eller att pantsätta sin rätt enhgt avtalet


Utredningens förslag: Uttedningen har inte föreslagit några särskilda bestämmelser om förhandstecknarens rätt till medlemskap. I övrigt överens­stämmer mitt förslag med uttedningens.

Remissinstanserna: Länsstyrelsen i Stockholms län har föreslagit att ett förhandsavtal skall föregås av en medlemsprövning. Stockhohns tingsrätt och kammarrätten i Sundsvall anser att ett förhandsavtal i vissa fall skall kunna överlåtas även till annan än make eller sambo. Svenska bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen och StadshypoteksKassan har motsatt sig ut­redningens förslag om förbud mot pantsätming.

Skälen för mitt förslag: I rcmissprotokollet uttalade jag bettäffande en förhandstecknares rätt till medlemskap att jag så till vida kimde ansluta mig till länsstyrelsens i Stockholms län uppfatming att en bostadsrättsförening som avser att ingå förhandsavtal med en lägenhetssökande, redan inför avtalet har anledning att överväga om den sökande kan antas som medlem. Eftersom


96


 


bostadsrätt bara kan upplåtas till den som är medlem, kan föreningen leva upp Prop. 1990/91: 92 till sin avtalsförpliktelse endast om sökanden ocksä kan antas som medlem. Jag ansåg emellertid inte att föreningen skulle vara skyldig att bevilja med­lemskap redan när förhandsavtalet ttäffades, utan föreslog att frågan ora medlemskap skulle prövas senast då den ekonomiska planen har registterats och lägenheten står klar för inflyttning.

Lagrådet har haft vissa synpunkter på förslaget i denna del och ansett att det av "konsumentpolitiska skäl" får anses angeläget att en förhandstecknare - som normalt kommer an lämna förenmgen ett förskott - ges den möjlighet till mflytande och påverkan samt rätt till information som följer med ett med­lemskap i föreningen. Lagrådet finner den naturliga ordningen vara att för­handstecknaren ges en rän till medlemskap i och med förhandsavtalet Vidare uttalar lagrådet an detta i och för sig inte behöver innebära att moäde i för­eningen beviljas omedelbart, men däremot att föreningen - precis som vid upplåtelse av bostadsrätt - har att pröva om vederbörande är lämplig som medlem innan avtal ttäffas. Om prövningen utfaller negativt har föreningen frihet att avstå frän föriiandsavtalet.

Jag kan inte till fullo ansluta mig till vad lagrådet anfört bettäffande rätten till medlemskap för den som tecknat förhandsavtal. Förhandsavtalet i sig innebär att förhandstecknaren får ett inflytande över hur den egna lägenheten skall utformas. Såsom uttedningen påpekat (s. 124) kräver detta inte nöd­vändigtvis ett medlemskap i den bostadsrättsförening som har bildats för ett byggnadsprojekt. Oftast torde byggprocessen bli mer rationell om företagen och organisationema bestämmer i detta tidiga skede av processen. Jag anser därför att de skäl som utredningen har lämnat - och som för övrigt varit väg­ledande också för de nuvarande reglemas utformning (se prop, 1971:12 s. 80) - har sådan tyngd att dessa måste beaktas vid en bedömning om vid vil­ken tidpunkt en rätt till medlemskap skall föreligga. Mot den bakgrunden an­ser jag an rätten till inttäde i föreningen inte bör föreligga förrän den ekono­miska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflytming, dvs. dä lägenheten kan upplåtas med bostadsrätt Jag kan däremot ansluta mig till lag­rådets ståndpunkt att den som tecknat ett förhandsavtal bör ha en obetingad rätt till medlemskap, dvs. utan att någon ytterligare prövning av sökandens lämplighet som medlem skall behöva ske. Frågan om vederbörande uppfyller de krav som angivits i stadgama och dennes lämplighet bör alltså prövas av föreningen innan avtalet tecknas. En sådan lösning som jag nu förordat inne­bär enligt min mening en lämplig avvägning som tillgodoser såväl förening­ens som förhandstecknarens mttessen.

Den föreslagna lösningen innebär således att förhandstecknaren ges en obetingad rätt till medlemskap i och med förhandsavtalet. Föreningen skall dock inte vara skyldig att bevilja förhandstecknaren medlemskap förrän den ekonomiska planen har registrerats och lägenheten står klar för inflytming.

För att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som en
förhandsavtal innebär föreslår jag i likhet med uttedningen att en förhands­
tecknare mte skall ha rätt att sätta någon annan i sitt ställe. Undantag bör dock
göras för överföring av avtalet till make eller sambo. Även om vissa remiss-
   g-j

1 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


instanser föreslagit att en överlåtelse ibland skall tillåtas även till annan person är jag mte beredd att gå så långt. En förhandstecknare som vill överlåta sin rätt enligt avtalet får i stället själv fullfölja avtalet och därefter sälja bostads­rätten,

Uttedningens förslag att en förhandstecknare inte skall få pantsätta sin rätt enligt avtalet har mött kritik frän bankema och StadshypoteksKassan, Enligt kassan fyller förhandsavtalen ett angeläget finansieringsbehov som för sin lösning kräver att pantsättning tillåts. Bostadsinstitutens samlade bostadsrätts­lån uppgick enligt Stadshypotek vid utgången av år 1988 till 10 miljarder kronor. Utmärkande för långivningen mot säkerhet i bostadsrätt är bl.a, kra­vet pä an bostadsrätten i sig skall utgöra betryggande säkerhet för krediten. Enligt Stadshypotek länmade bostadsinstituten vid tiden för remissyttrandet kredit upp till högst 85 % av bostadsrättens värde.

Jag har förståelse för att en förhandstecknare kan behöva låna pengar till ett förskott Om man tillåter att lånet tas mot säkerhet i den rän förhandsavtalet ger skulle det dock krävas an undantag måste godtas firän överiätelseförbudet i de fall kreditgivaren vill använda pantsäkerheten för att få betalt för sin fordran. Även en sådan begränsad avvikelse från överiätelseförbudet skulle emellertid enligt min mening kunna medföra en handel med förhandsavtal något som - enligt vad jag nyss sagt - bör motverkas. Jag är därför inte be­redd att avvika från utredningens förslag att en förhandstecknare inte skall få pantsätta sin rätt enligt avtalet Jag föreslår alltså att en pantsätming i strid med förbudet, liksom en överlåtelse av rätten enligt avtalet utöver vad jag nyss föreslagit, skall vara ogiltig.


Prop. 1990/91:92


2.7 Ombyggnad och underhåll m.m. 2.7.1 Fördelningen av beslutanderätten

Mitt förslag: Sädana åtgärder som innebär väsentiiga förändringar av föreningens fastighet skall beslutas på föreningsstämma, om annat inte bestäms i föreningens stadgar. Vill en bostadsrättshavare företa nå­gon väsentiig förändring i den egna lägenheten, skall det dock räcka med tillstånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan dock i stadgama medges en vidsttäcktare rätt. I fräga om sådana förändringar av en bostadsrättshavares lägenhet som denne inte samtycker till gäller sär­skilda bestämmelser, se avsnitt 2.7.2.

I övrigt förtydligas bestämmelserna i nuvarande 60 § BRL, sä att det klart framgår att de åtgärder som där regleras kräver stämmobeslut med i vissa fall efterföljande godkännande av hyresnämnden.


Utredningen har inte föreslagit nägon ändring av de nuvarande bestäm­melsema.


98


 


Remissinstanserna: Fastighetsägareförbundet har pekat pä att det i Prop, 190/91: 92 praktiken ofta är svårt att lösa ansvarsfördelningen mellan styrelsen, för­eningsstämman och bostadsrättshavama i frågor om ombyggnad och under­håll. Enligt förbundet bör därför ytterligare klargöranden göras i det fortsatta lagstifmingsarbetet. Samma uppfatming redovisas också i ett yttrande från institutet för bostadsrätt IFB AB. Även AB Bostadsgaranti har kommenterat de nuvarande bestämmelsema om beslut på föreningsstämma. Enligt bolaget bör det bl.a. uttryckligen av lagen framgå att det skall krävas förenings­stämmas beslut för att avyttta någon av föremngens fasta egendom, tomttätt eller hus, såvida inte stadgama innehåller bemyndigande för styrelsen att be­sluta.

Skälen för mitt förslag: En bostadsrättshavare intar i mänga avseen­den en ägarliknande ställning med avseende pä lägenheten. Nyttjanderätten upplåts på obegränsad tid och bostadsrättshavaren kan därför inte, såsom en hyresgäst, sägas upp firån sitt innehav bonsett från vissa fall dä nyttjande­rätten är förverkad. Om annat inte följer av föreningens stadgar gäller vidare att bostadsrättshavaren ansvarar för det inre underhållet av sin lägenhet. Han kan ocksä inom tämligen vida ramar företa förändringar i lägenheten (26 § första stycket och 27 § BRL).

Ansvaret för det yttte imderhället åvilar bostadsrättsföreningen. Det är ocksä föreningen som beslutar om föreningsfastighetcn skall byggas om. Föreningen svarar vidare för reparationer av de stamledningar för vatten och avlopp samt värme, gas och elektricitet som föreningen har försett lägenheten med (26 § andra stycket BRL).

Av 56 § BRL jämförd med 6 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska för­eningar följer att styrelsen svarar för föreningens organisation och förvalt­ningen av förenmgens angelägenheter, I detta ligger an styrelsen normalt be­slutar om bl,a, underhåll och reparationer. En annan ordning kan följa av be­stämmelser i föreningens stadgar, särskilda direktiv som föreningsstämman beslutat om eller föreskrifter i lag,

Uttedningen har inte föreslagit några ändringar i de gällande bestämmel­sema om ansvaret mellan föreningen och bostadsrättshavama för husets och lägenhetemas underhåll, dock med vissa undantag för småhus (se avsnitt 2.9),

Inte heller jag anser att det finns någon anledning att ändra de gmnd­läggande bestämmelsema, 1 likhet med uttedningen bedömer jag att en gräns­dragning i lag inte kan bli så exakt att den kan tjäna till ledning för alla de varierande fall som kan förekomma. Även i fortsätmingen bör det alltså överlämnas ät föreningama själva att i den mån lagen medger det i stadgama närmare bestämma gränserna för föreningens och bostadsrättshavamas an­svar för underhållet av bostadsrättslägenhetema. Vad det närmast gäller är att i sttidgama ange i vad mån t.ex. fönsterbågar, ytterdörrar, balkonger, inglas-ning m.m. skall anses höra till lägenheten eller inte.

Vad härefter gäller beslut om ombyggnad eller andra förändringar av för­
eningens hus är huvudregeln att, om beslut fattas på föreningsstämma, be­
slutet skall fattas med enkel majoritet bland de röstande (se vidare 59 § BRL
   gg


 


och 7 kap. 13 § lagen om ekonomiska föreningar), I 60 § första stycket 1-3    Prop, 1990/91: 92 BRL finns det dock särskilda krav pä kvalificerad majoritet för vissa stämmobeslut som har betydelse vid en ombyggnad. Bestämmelsema har följande innehåll.

1,  Om ett föreningsstämmobeslut innebär en ändring av grandavgift och dessutom leder till att det inbördes förhällandet mellangrandavgiftema mb-bas, fordras att samtiiga bostadsrättshavare som berörs av ändringen bittäder beslutet eller att detta har bittätts av minst två ttedjedelar av dessa bostads­rättshavare och godkänts av hyresnämnden (första stycket 1), Om exempel­vis en ombyggnad leder till en ändrad lägenhetssammansättning, blir denna bestämmelse regelmässigt tillämplig, evenmellt i kombination med punkt 2 nedan,

2,  Om beslutet innebär att en bostadsrättslägenhet kommer att undergå för­sämring av icke ringa betydelse, fordras alltid att bostadsrättshavaren biträder beslutet (första stycket 2). Man brukar säga att bostadsrättshavama i dessa fall har en vetorätt. En ombyggnad som innebär en minskning av lägenhets­ytan får alltså inte företas utan att bostadsrättshavaren bittätt beslutet om minskningen. En försämring av ringa betydelse kräver dock inte något sam­tycke,

3,  Om ett beslut i annat fall leder till en väsentiig förändring av lägenheten, fordras antingen att bostadsrättshavaren bittätt beslutet eller att minst tvä ttedjedelar av de röstande förenat sig om detta (första stycket 3), Ett exempel kan här vara att lägenhetsytan utökas.

Utöver bestämmelsema i 60 § och de nyss redovisade bestämmelsema i 27 § om rätt för bostadsrättshavaren att göra ändringar i lägenheten, inne­håller BRL inte några föreskrifter som gäller behörigheten att besluta om om­byggnad e.d. av en bostadsrättsförenings hus eller lägenheter. Uttedningen har i sitt betänkande redovisat sin uppfatming i saken (s. 138 fO- Enligt denna måste en ombyggnad av föreningens hus som huvudregel beslutas av stämman, medan styrelsen bör kunna besluta om mindre ombyggnads­åtgärder, t.ex. byte till funktionsdugligare ytterportar eller nägon mindre överbyggnad till en sopcontainer. Uttedningen hai* dock stannat för att - med undantag för sädana fall då ombyggnaden rör en bostadsrättslägenhet - inte i lag söka ange föreningsstämmans befogenheter.

En i stort sett liknande uppfatming i fräga om gränsdragningen mellan styrelsens och föreningsstämmas behörighet kommer till utttyck i Knutsson -Lindqvist kommentar till Bostadsrättslagen (Norstedts Gula Bibliotek, 1972, s, 151), Där sägs bl,a, att det torde vara uppenbart att det aldrig kan till­komma styrelsen att besluta i sådana frågor som avses i 60 § första stycket punktema 2 och 3 BRL, dvs, förändringar som antingen är väsentiiga eller innebär försämring av inte ringa betydelse. Däremot, sägs det vidare, torde det kunna anses ligga inom ramen för styrelsens befogenheter att som ett led i den löpande förvalmingen vidta vissa inte väsentiiga förändringar, exempel­vis sådana som hänför sig till de gemensamma utrymmena (a.a. s. 151).

Instimtet för bostadsrätt IFB AB har i ett yttrande över betänkandet för­
ordat att det direkt i lagen anges vilka beslut som är förbehållna stämman.
qq


 


Enligt instimtet bör tex. kunna föreskrivas att stämmobeslut behövs endast i    Prop. 1990/91: 92 de fall beslutet innebär förändring av en lägenhet och bostadsrättshavaren inte medger förändringen. I övrigt tycks institutet anse att beslut i fråga om om­byggnad bör förbehållas styrelsen, om inte annat föreskrivs i stadgama, eller att styrelsen i vart fall får besluta om smärre ombyggnader.

Med hänsyn framför allt till att det kan förväntas att antalet ombyggnader som rör bostadsrättshus kommer att öka i framtiden (se vidare avsnitt 2.7.2) anser jag det angeläget att i lagen så långt möjligt söka klarare ange i vilka simationer det krävs beslut av förenmgsstämman för att bygga om eller bygga till en bostadsrättsförenings hus eller lägenheter. Med utgångspunkt i de nu­varande bestämmelsema i 60 § föreslår jag att det skall krävas stämmobeslut för sädana ombyggnadsåtgärder eller andra åtgärder som innebär en väsentlig förändring av föreningens hus eller lägenheter. Föreningen bör dock ha frihet att i stadgama föreskriva en annan ordning.

Kravet på stämmobeslut bör dock inte gälla om en bostadsrättshavare vill göra nägon förändring i den egna lägenheten. Är ändringen väsentiig bör det - liksom hittills - räcka med tillständ av styrelsen. Bostadsrättshavaren bör dock kunna ges en vidsttäcktare rätt genom bestämmelser i stadgama. Den nuvarande bestämmelsen i 27 § BRL, som i stor utsttäckning ger bostads­rättshavaren rän an själv bestämma om förändringar i den egna lägenheten, bör alltså bibehållas med en viss justering av lagtexten.

Vad gäller sädana förändringar som berör en bostadsrättshavares lägenhet, men som denne inte går med pä kan bostadsrättshavaren enligt nuvarande regler motsätta sig förändringar som inte är ringa. I det följande (avsnitt 2.7.2) skall jag särskilt ta upp uttedningens förslag att det skall krävas stämmobeslut för förändringar av en bostadsrättslägenhet som en förening vill vidta men som den berörda bostadsrättshavaren motsätter sig, dvs. för­slaget att avskaffa bostadsrättshavarens s.k. vetorätt.

Bestämmelsema i 60 § BRL innehåller krav pä majoritetsbeslut för giltig­heten av vissa stämmobeslut. Det gäller, som framgår av vad jag nyss redo­visat, beslut som innebär en ändring av grundavgift och dessutom leder till att det inbördes förhållandet mellan grundavgifterna rubbas. Detsamma gäller stämmobeslut som innebär utvidgning av föreningens verksamhet eller överlåtelse av föreningen tiUhörigt hus, i vilket lägenhet är upplåten med bostadsrätt. Utformningen av bestämmelsema ger inte klart uttryck för att beslut av dessa slag är förbehållna stämman. Jag föreslår därför att bestäm­melsema förtydligas. Någon ändring av de nuvarande majoritetsbestämmel-sema bör inte göras. Liksom hittills bör föreningen i stadgama kunna be­stämma att ytterligare villkor skall gälla för giltigheten av sådana beslut som skall fattas av stämman.

Vad gäller sådana stämmobeslut som innebär ändring av grandavgift och
dessutom medför mbbning av det inbördes förhällandet mellan gmndavgif-
tema erfordras, att samtiiga bostadsrättshavare sora berörs av ändringen bi­
ttätt beslutet. Om full enighet inte uppnåtts, krävs det att minst två tredjedelar
av de berörda bostadsrättshavama bittitt beslutet och art det dessutom god­
känts av hyresnämnden (60 § första stycket 1 BRL).
                             jqj


 


Bostadsdomstolen har i sitt remissvar påpekat att denna punkt saknar Prop, 1990/91: 92 Tckvisit för hyresnämndens prövning. Enligt praxis har - när några för­ändringar inte görs av föreningshuset - endast fall av fekäkning eller miss­bedömning ansetts fä medföra ändring av gmndavgiften vid oenighet i för­eningen (se RBD 1988:5). Oavsett om samma begränsning skall gälla eller ej i fortsätmingen bör det enligt domstolen framgå av bestämmelsen under vilka fömtsättningar hyresnämnden skall godkänna stämmobeslutet

Det är i och för sig riktigt att de nuvarande bestilmmelsema i 60 § första stycket 1 inte anger några kriterier för den prövning som hyresnämnden skall göra. Bostadsdomstolens praxis innebär dock att en resttiktiv inställning bör intas till förändringar av insatsema när föreningens hus inte skall förändras. Eftersom det i lagstifmingsärendet inte framkommit något som gör det nöd­vändigt att frångå domstolens praxis och dä ett angivande av kriteriema för prövningen knappast kan ske pä annat sätt än att de nya insatsema skall be­stämmas efter "rättvis" eller "skälig" grand, anser jag det knappast menings­fullt att föreslå någon ändring av lagmmmet

Lagrådet har haft synpunkter på det förslag jag lämnade i remissprotokollet under avsnitt 2,7,3 Godkännande i efterhand av ett stämmobeslut. Om en bostadsrättshavare inte deltar på en stämma där beslut fattas med kvalificerad majoritet bland bostadsrättshavama skulle han enligt förslaget i efterhand mom ttc månader efter stämman kunna rösta för åtgärden. Lagrådet har anfört följande.

Förfarandet med rösming i efteriiand torde i praktiken förekomma inom eko­nomiska föreningar utan stöd av lag (se Mallmén: Lagen om ekonomiska för­eningar, s. 260 med hänvisning). Bostadsdomstolen har emellertid i ett beslut den 17 febmari 1989, nr 60, funnit att av ordalydelsen i 60 § BRL får anses följa att den där föreskrivna majoriteten skall föreligga "på förenings­stämman" och att bristen i majoritet vid stämman således inte kan botas genom att bostadsrättshavare, som inte varit närvarande, i efterhand ansluter sig till beslutet. Avgörandet har inte refererats i "Rättsfall från bostads­domstolen". Orden "pä föreningsstämma" förekommer i och för sig också i 23 § liksom i 7 kap, 14 § lagen om ekonomiska föreningar.

Rösming i efterhand är onekligen ett sä praktiskt förfarande att det måste vara svart att genom lagstifming eller praxis hindra att det kommer till an­vändning i mänga fall när viss majoritet krävs för beslut pä föreningsstämma. Detta kan vara ett motiv för att uttryckligen tillåta förfarandet och då samtidigt formalisera det så att en rättssaker ordning kan tryggas. De villkor som ställs upp i lagförslaget förefaller emellertid inte att tillgodose det syftet. Vid en reglering bör villkoren byggas ut så att i vart fall beslut om förfarandet måste fattas på stiimman och anteckning ske om det röstetal som fattas och om vilka frånvarande bostadsrättshavare som skall tillfrågas.

Lagrådet kan emellertid inte finna att en reglering är mest påkallad just för de fall som avses i 16 och 23 §§ bostadsränslagen. Frågan bör i stället över­vägas mer generellt för de ekonomiska föreningama.

Jag delar lagrådets uppfattning an frågan om rösming i efterhand kan behöva övervägas mer generellt för de ekonomiska föreningama. Mot den

102


 


bakgmnden bör en särreglering för bostadsrättsföreningamas del kunna an­stå. Jag återtar därför min förslag om rösming i efterhand.


Prop, 1990/91:92


2.7.2 Bostadsrättshavarens s.k. vetorätt

Mitt förslag: En bostadsrättshavares s.k. vetorätt vid om- eller till­byggnad som rör den egna lägenheten avskaffas. Samtycker inte bostadsrättshavaren till en sådan åtgärd - antingen den innebär en för­ändring av lägenheten eller att lägenheten i sin helhet måste tas i an­språk av föreningen - får den ändå genomföras, om föreningsstämman beslutar om åtgärden med kvalificerad majoritet och beslutet godkänns av hyresnämnden. Nämnden skall lämna godkännande om om- eller tillbyggnaden är angelägen och syftet med den inte skäligen kan till­godoses på något annat sätt samt beslutet inte är oskäligt mot bostads­rättshavaren. Kan åtgärden anses vara av liten betydelse för bosuids-rättshavaren, fär godkännande dock lämnas om den inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt.

Bostadsrättshavaren skall ha rätt till ersättning för den skada som han förorsakas med anledning av intrånget I vissa fall kan det bli fråga om att föreningen måste lösa in bostadsrätten. Fråga om storleken på inlösen- och ersättningsbeloppen skall prövas av fastighetsdomstolen.


Utredningens förslag överensstämmer i stort med mitt förslag. Uttedningen har dock inte föreslagit några särskilda bestämmelser för det fall en om- eller tillbyggnad är av liten betydelse för bostadsrättshavaren. Vidare avviker uttedningens förslag något firän mitt såvitt gäller fömtsätmingama för att tillstånd skall kunna ges till åtgärden och såvitt gäller inlösen av bostads-ränen.

Remissinstanserna: De flesta remissinstansema ställer sig bakom för­slaget att avskaffa vetorätten även om en del hyser viss tveksamhet i frågan. Till dem som uttryckligen godtar förslaget hör hovrätten för Västra Sverige, Stockholms tingsrätt, bostadsdomstolen, hyresnämnden i Malmö och Fastig­hetsägareförbundet. Även SBC är beredd att godta förslaget under för-utsätming att bestämmelsen används synnerligen resniktivt. Konsument­verket anser däremot att den nuvarande ordningen bör bestå, medan juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet - till skillnad mot Stockholms tingsrätt - anser att de föreslagna rättssäkerhetsgarantiema inte är helt tillfredsställande. Några remissinstanser tar ocksä upp frågan om förslagets skatterättsliga effekter. Enligt Fastighetsägareförbundet bör det i ett längre perspektiv ifrågasättas om bostadsrättshavaren skall kunna påfordra prövning av ombyggnadsåtgärder i den omfatming sora förslaget fömtsätter.

Stadshypotek anser det viktigt att firågan om inttingsersätming fär en ut­trycklig reglering i den nya lagen med förebild av vad som i liknande fall gäl­ler i friga om fastigheter. Särskilt viktigt anser Stadshypotek det vara att det


103


 


uttryckligen regleras att bostadsrättsföreningen, i de fall bostadsrätten är pant-    Prop. 1990/91: 92 satt, är skyldig att betala till panthavaren och inte till bostadsränshavaren. Även Sparbanksföreningen framhåller att panthavaren då skall ha företrädes­rätt till ersättningen och an det är motiverat att en bestämmelse om detta tas in i lagen.

Bostadsdomstolen erinrar om att det i lagar som reglerar inlösen av egen­dom regelmässigt finns bestämmelser om betalning av ersätming, tillttäde m.m., vanligen i form av en hänvisning till expropriationslagen. Domstolen ifrågasätter om inte bestämmelser av detta slag behövs även när intrång görs i bostadsrätt eller när bostadsrätt skall lösas in. Även domstolen efterlyser närmare bestämmelser om hur panthavarens rätt skall skyddas.

Skälen för mitt förslag

Bakgrund

BRL tillkom i en skede av intensiv nybyggnadsverksamhet. Det är därför naturligt att lagen i första hand tar sikte på förhållandena vid nyproduktion. Antalet äldre bostadsrättshus börjar dock nu bli beaktansvärt. Det finns ett förhållandevis stort antal lägenheter i hus som byggts före år 1940. Endast en ringa del av dessa hus har hittills varit föremål för mera genomgripande modemiseringar. Det är fiaraför allt i detta bestånd som det finns behov av ombyggnad, men även fastighetsbeståndet från 1940-talct är till stor del i be­hov av ombyggnad.

Under 1950-talet skedde en betydande utveckling av uttymmes- och ut­vecklingsstandarden i lägenhetema liksom av byggnadstekniken i stort. Ändå kommer produktionen från denna eller senare rid numera successivt in i en saneringsfas. I den mån ombyggnader aktualiseras inom dessa nyare ålders­kategorier kan det dock många gånger vara fråga om begränsade insatser av typen energihushålhiing, sophantering och liknande.

Med det stigande antalet äldre bostadsrättshus följer också ett ökat behov av ombyggnadsåtgärder. Fömtom den tekniska förslitning som husen på gmnd av ålder utsätts för, påverkas ombyggnadsbehovet även av andra om­ständigheter.

Med plan- och bygglagen (1987:10, PBL) har kraven på att byggnader som innehåller bostäder och vissa lokaler skall vara tillgängliga för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga blivit mer uttalade än i den tidi­gare byggnadslagstifmingen (se 3 kap. 7 och 10 §§ PBL samt 3 § andra stycket 2 plan- och byggförordningen, 1987:383). I den mån det behövs med hänsyn till kravet på tillgänglighet, skall byggnader med tte eller flera våningsplan enligt gällande normer vara försedda med hiss eller annan lyft­anordning. Vid om- eller tillbyggnad gäller i princip samma krav. Kravet på tillgänglighet gäller dock inte vid ombyggnad, om det är uppenbart oskäligt med hänsyn till ombyggnadens omfatming och byggnadens standard.

Reglema om stadiga ombyggnadslån knyter an till de angivna bestämmel­
sema i PBL, se närmare 6 b, 7 och 11 §§ ombyggnadslåneförordningen för
  jq4


 


bostäder (1986:693), Således gäller bl.a, normalt som villkor för om-    Prop, 1990/91: 92

byggnadslån att bostadshus med minst tre våningsplan skall förses med hiss

eller annan hissanordning. Om huset efter ombyggnaden saknar hiss, kan

amorteringstiden för lånen normalt bestämmas till högst 20 är i stället för till

högst 30 år, vilket annars gäller (se prop. 1986/87:48 s. 38, SFS 1987:972).

Vidare gäller för lån till flertalet ombyggnadsåtgärder an bostädema i färdigt

skick skall vara vad man kallar fullvärdiga och avsedda för självständigt

boende. Lägenhetema skall uppfylla gällande krav på utrymmes- och utmst-

ningsstandard och bestå av minst ett nun och kök eller ett och ett halvt ram

och kokvrå. Genom särskilda bestämmelser har dock resttiktioner införts

såvitt gäller län i vissa fall till projekt som innefattar sammanslagningar av

bostadslägenheter (se 6 c § ombyggnadslåneförordningen).

Uttedningen har föreslagit att bostadsrättshavarens s.k. vetorätt vid om­byggnad som berör den egna lägenheten avskaffas. Det betyder att en bostadsrättshavare inte längre skall kunna motsätta sig en ombyggnad som är starkt motiverad, även om ombyggnaden skulle innebära en förändring även av hans egen lägenhet eller till och med att lägenheten i sin helhet måste tas i anspråk för annat ändamål. Utgångspunkten för ett beslut om ombyggnad skall enligt förslaget dock normalt vara att bostadsrättshavaren har gått med på beslutet och an beslutet fattas på en föreningsstämma.

Vetarättens avskaffande

Allmänna utgångspunkter

I de fall en ombyggnadsåtgärd rör en enskild bostadsrättshavares lägenhet innebär de gällande bestämmelsema i BRL att denne kan blockera förening­ens möjligheter att få till stånd en ombyggnad. Till skillnad fiin en hyresgäst kan inte en bostadsrättshavare sägas upp från sitt innehav pä gmnd av t,ex. en ombyggnad. Bostadsrättshavaren kan alltid motsätta sig an hans bostads­rätt upphör, om föreningen vill slå ihop lägenheten med en annan eller ta den i anspråk för annat ändamål än bostad. Föreningens enda möjlighet i dessa fall är att ttäffa en frivillig överenskommelse med bostadsrättshavaren och då fär föreningen i princip betala den ersätming bostadsrättshavaren begär.

Jag delar uttedningens uppfatming att bostadsrättshavarens starka ställning i vissa fall måste anses oskälig i förhållande rill övriga bostadsrättshavare, dvs. föreningen som helhet Visserligen innebär bostadsrättshavarens vetorätt enligt i 60 § första stycket 2 BRL att denne kan motsätta sig åtgänden endast sävin den inkräktar på hans lägenhet. Mänga gånger torde emellertid detta kunna leda tiU an en för hela föreningen angelägen ombyggnadsätgärd måste underlåtas. Petta kan t.ex. gälla vid sådan installarion av hiss som kräver att viss del av lägenhetsytoma måste tas i anspråk. 1 belysning av an samhället kan ställa krav pä hissinstallation vid ombyggnad, måste bostadsrättshavarens starka ställning också i vissa av dessa fall anses oskälig mot föreningen.

Det är givet att en bostadsrättshavare så långt möjligt skall vara tryggad i
besitmingen av sin lägenhet. 1 likhet med uttedningen och en majoritet bland
   jq5


 


rcmissinsumscma anser dock även jag att en bostadsrättshavare inte i varje Prop, 1990/91: 92 läge skall kunna säga nej till en ombyggnad och därmed hindra denna, även om ombyggnaden kommer att inverka på hans egen lägenhet. Den absoluta vetorätten bör alltså avskaffas. Mot bakgmnd av den trygghet i besitmingen som ändå bör gälla och de rättssäkerhetsaspekter som måste anläggas i sammanhanget är det emellertid givet an en sädan förändring av gällande rän inte kan genomföras utan förbehåll. Flera remissinstanser har också särskilt framhållit an möjlighetema att bryta vetorätten måste användas med återhåll­samhet och endast i simationer då det finns tungt vägande skäl för att genom­föra en ombyggnadsåtgärd mot en berörd bostadsrättshavares vilja. Jag anser att de utgångspunkter som utredningen har ställt upp för att en om- eller till­byggnad skall kunna göras ttots att den berörda bostadsränshavaren inte samtycker till åtgärden i stort sen väl speglar de krav som bör ställas upp. I några avseenden anser jag dock att det behövs vissa förtydliganden och kompletteringar. Mitt förslag innebär i huvuddrag följande.

För det första måste den om- eller tillbyggnad som förenmgen skall genomföra vara angelägen, dvs, fylla ett angeläget behov. Vidare bör som ut­redningen föreslagit krävas att syftet med åtgäiden inte skäligen kan tillgodo­ses på något annat sätt (jfr 2 kap, 12 § expropriationslagen /1972:719/) samt att beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren.

Som framgått av avsnin 2.7,1 kan en bostadsrättshavares vetorätt enligt gällande bestämmelser brytas igenom, om en förändring av lägenheten inne­bär en försämring av endast ringa betydelse. An ställa upp de krav som jag nu föreslagit an gälla även i de fall förändringen måste anses ha liten betydelse för den berörda bostadsrättshavaren anser jag skulle föra alltför långt. Jag föreslår därför att en åtgärd av detta slag bör kunna genomföras ttots att bostadsrättshavaren inte lämnar sin samtycke, om åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt

Jag föreslår slutligen att bostadsrättshavaren - oavsett åtgärdens be­skaffenhet - skall vara tillförsäkrad ersätming för den skada som inttånget innebär enligt grunder som bestäms i lagen (jfr 2 kap. 18 § regeringsformen). Om ombyggnaden är av ingripande slag skall inlösen kunna bli akmell. Jag återkommer närmare till dessa förslag i det följande.

Till dessa fömtsättningar för att ett veto skall kunna brytas vill jag foga att bostadsrättshavaren skall vara tillförsäkrad en rättsligt tillfredsställande beslutsordning,

Beslutsordmngen m,m,

Uttedningen har i denna del övervägt olika altemativ. Ett altemativ är an
anordna ett mlösenförfarande hos allmän domstol. En annat altemativ är att
behålla den nuvarande ordningen med beslut på föreningsstämma med möj­
lighet för bostadsrättshavaren att få beslutet öveiprövat av domstol. Det alter­
nativ som utredningen slutiigen stannat för anknyter till den ordning som
redan nu gäller när en föreningssstämma beslutar om ändring av grandavgift
som medför rabbning av det inbördes förhållandet mellan dessa avgifter
     IQg


 


(60 § första stycket 1 BRL), Om inte samtiiga bostadsrättshavare bittäder ett    Prop. 1990/91: 92 sådant beslut, skall det för att vara giltigt fattas med en kvalificerad majoritet och godkännas av hyresnämnden. Frågan om inttångsersätmingens och in­lösenbeloppets storlek skall enligt uttedningens förslag prövas av allmän domstol.

Närmare bestämt innebär uttedningens förslag följande. Huvudregeln skall vara att ett beslut av föreningsstämma, som innebär att en lägenhet kommer att undergå någon förändring med anledning av en om- eller till­byggnad, skall kräva bostadsrättshavarens samtycke. Om denne inte sam­tycker till ändrmgen, skall beslutet ändå vara giltigt om minst tvä tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet och det dessutom har godkänts av hyresnämnden. I utredningsförslaget ligger också att den berörda bostads­rättshavaren skall kunna lämna medgivande till den beslutade åtgärden även efter en föreningsstämma genom att skriftiigen godkänna beslutet sä som det antecknats i stämmoprotokollet Jag äteikommer i avsnin 2.7.3 till frågan om medgivande i efterhand.

För egen del ansluter jag mig till förslaget att bostadsrättshavarens vetorätt inte bör kunna genombrytas annat än efter beslut på föreningsstämma med särskilt kvalificerad majoritet och en efterföljande rättslig prövning av be­slutet.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har ansett att för­slaget om två ttedjedels majoritet bland de röstande inte är ändamålsenligt. Enligt nämnden bör kravet sättas till tvä ttedjedelar av de röstberättigade medlemmama. Jag är emellertid inte beredd att ansluta mig till detta förslag som enligt min mening skulle alltför menligt kunna inverka pä föreningens möjligheter att få till stånd en nödvändig ombyggnad. Till detta kommer att den enskildes rättssäkerhet enligt min mening skyddas genom kravet pä en rättslig prövning.

Juridiska fakultetsnämnden har vidare ansett an frågor om tillstånd till åt­gärden bör prövas av tingsrätt med tanke pä att det är fråga om ert expropria-tionsliknande förfarande. Även kammarrätten i Sundsvall har ansett att den rättsliga prövningen bör ankomma pä allmän domstol och inte hyresnämnden. Kammarrättens motiv är dock att man med en sådan ordning skulle få en samlad bedömning av frågan om åtgärden över huvud taget bör få vidtas och storleken pä den ersätming eller det inlösenbelopp som kopplas till god­kännandet av stämmans beslut

Att frågan om intrångsersätmingens och inlösenbeloppets storlek skall prövas av allmän domstol har mte ifrågasatts under remissen.

Jag har i och för sig förståelse för de synpunkter pä den rättsliga pröv­
ningen som fakultetsnämnden och kammarrätten har framfört. När såväl
frågan om en ombyggnads tillätiighet som frågan om ersätming till en
bostadsrättshavare är tvistig kan en gemensam handläggning givetvis ha
processekonomiska fördelar. Jag vill i sammanhanget också erinra om att
talan mot ett föreningsstämmobeslut enligt 7 kap, 17 § lagen (1987:667) om
ekonomiska föreningar (föreningslagen) skall föras hos allmän domstol, om
beslutet inte har tillkommit i rän ordning eller i övrigt sttider mot förenings-
    qj


 


lagen eller föreningens stadgar. Även detta förhållande talar för den ordning    Prop. 1990/91: 92 som fakultetsnämnden och kammarrätten förespråkar.

Det finns emellertid goda skäl för uttedningens förslag att frågan om god­kännande av inttånget skall prövas av hyresnämnden. Jag vill till en början framhålla att hyresnämnden har särskild kompetens vad gäller åtskilliga frågor inom bostadssektom, inte minst frågor som har anknyming till om­byggnad och reparation av fast egendom. Jag vill här särskilt peka på att ärenden som gäller uppsägning av hyresavtal pä grand av ombyggnad har stora likheter med den nu akmella ärendetypen. Ombyggnads- och repara-nonsfrägor förekommer ocksä i ärenden om hyra och s.k. ätgärdsföre-läggande. Vidare handlägger hyresnämndema frågor om uppmsmings-älägganden m.m inom ramen för bostadssaneringslagen (1973:531). Ocksä i andra ärendetyper kan det förekomma frågor som har anknytning till om­byggnad och reparation, I ärenden om godkännande av stämmobeslut består nämnden dessutom av ledamöter som föratsätts vara väl fömogna med för­valming av bostadsrättsfastighet resp, med bostadsrättshavares förhållanden. Nämnden kan också bittädas av en särskild expert, t,ex, i byggnadstekniska frågor (se 5 § lagen /1974:188/ om arrendenämnder och hyresnämnder),

Ytteriigare skäl som talar för uttedningens förslag är den medlande uppgift som hyresnämndema har. Om förevarande ärendetyp läggs på hyres­nämnden, kan en effektiv medling ske inte bara i fräga om själva ombyggna­den och detaljer rörande denna där partema ofta bör kunna samsas, utan ocksä i frågan om ersättning för intting eller lösen av bostadsrätten. Eftersom nämnden även i ersätmingsdelen bör kunna göra betydande insatser för att nå en överenskommelse mellan partema, torde antalet tvister som efter stämning slutligen måste prövas av allmän domstol komma att minimeras. Även vid förlikningsverksamheten är den erfarenhet nämnden har av de akmella frågoma av stor betydelse. Jag tänker pä möjlighetema att hitta olika uppslag för en förlikning, frågor om vilken ersättningslägenhet som skäligen bör godtas, kunskaper om marknadspris på bostadsrätter m.m

Vad jag nu har tagit upp talar enligt min mening för att uttedningens för­slag om en uppdelning av prövningen bör godtas. Att själva sakfrågan i ett ärende som rör rätten att inkräkta på eller ta i anspråk nägon egendom prövas av en myndighet och ersätmingens storlek prövas av en annan är en ordning som förekommer också i andra samraanhang. Jag kan här peka på be­stämmelsema om expropriation. I sammanhanget bör också nämnas den upp-dehiing mellan tingsrätt och hyresnämnd som finns bettäffande lokalhyres-tvister i fiiga om ersätming vid upplösning av hyresavtal och övriga frågor (se 12 kap, 56-60 §§ jordabalken).

Så till vida anser jag dock att uttedningens förslag bör jämkas så att pröv­
ningen av ersättnings- och inlösenbeloppets storlek bör göras av fastighets­
domstol, som ju har särskild erfarenhet av att pröva firågor av detta slag och
där särskild teknisk sakkunskap kan bli representerad bland rättens leda­
möter. Domstolens prövning bör ske med tillämpning i berörda delar av be­
stämmelsema i expropriationslagen (1972:719). Det innebär att ersätmingen
för inttånget i bostadsrätten skall beräknas på marknadsmässiga gmnder.
       -[Qg


 


Såsom ocksä uttedningen funnit skall således bostadsrättshavaren ges full    Prop. 1990/91: 92 ekonomisk ersättning för den minskning av bostadsrättens marknadsvärde som inttånget ger anledning till. Vid lösen av hela bostadsrätten är det således hela marknadsvärdet som skall ersättas,

Bostadsrättshavaren skall vidare ha kompensation för annan skada som föranleds av intrånget. Det innebär bl.a. an den som innehar bostadsrätt tiU en lokal skall ersättas för sädana förluster som föreningens beslut orsakar den verksamhet som bedrivs i lokalen, s.k. rörelseskada. I friga om tilllämp­ningen av ersätmingsreglema i detta fall kan hänvisas till de regler som i mot­svarande fall gäller på det hyresrättsliga området för lokaler, med undantag för de speciella reglema om s.k. minimiersättning (se 12 kap. 58 b § jorda­balken, prop. 1987/88:146 s. 34 f, BoU 21, rskr. 344).

En ordning som den jag nu föreslagit innebär vidare att man ocksä fär en ensaitad reglering i friga om panthavares skydd, betalningen av ersätmingen och tillttäde m.m,

Sammanfattnmgsvis föreslår jag således att bostadsrättshavamas nu­varande vetorätt avskaffas, att det skall ankomma pä föreningsstämman att besluta med kvalificerad majoritet och att beslutet skall godkännas av hyres­nämnden för att bli gällande. Nämnden bör kunna förena sitt beslut med vissa villkor. Som jag strax äteikommer till bör godkännande i vissa fall fä lämnas endast med villkor att föreningen löser in bostadsrätten. Frågan om ersätming skall prövas av fastighetsdomstol enligt expropriationslagens bestämmelser.

Vad jag nu har föreslagit i fräga om fördelningen av den rättsliga pröv­ningen bygger på fömtsätmingen att det kommer att höra till undantagsfallen att ftigan om ersättning för en åtgärd tas upp av fastighetsdomstol efter det att hyresnämnden behandlat en ansökan om godkännande. Jag har för avsikt att noga följa utvecklingen på det här området. Skulle det visa sig att antalet efterföljande tvister vid fastighetsdomstol blir större än jag räknat med kom­mer jag att överväga frågan om beslutsordningen på nytt och därvid verka för an även prövningen av föreningsstämmans beslut skall ankomma på fastig-betsdomstol. - Jag har i denna fråga samrän med chefen för justitiedepar­tementet

De förslag om avskaffande av vetorätten som jag nu lägger fram bör endast gälla föreningsstämmobeslut som fattats efter lagens ikraftrrädande

Närmare om hyresnämndens prövning

Hyresnämndens uppgift skall som sagts i första hand vara an söka medla mellan partema. En sådan medling kan avse t.ex. själva ingreppet i lägen­heten och ersättningsfrågan. Kan partema inte förlikas, måste nämnden ta upp fiigan om godkännande av stämmans beslut till prövning.

Hyresnämndens prövning bör till en början avse om den av stämman be­slutade om- eller tillbyggnaden är angelägen. Häri ligger att allehanda önske­mål från föreningens sida om ombyggnader inte kan godtas. Det bör tex, mte komma i firåga an godkänna beslut som innebär att gemensamhetslokaler av

olika slag inrättas på bekostnad av en bostadsrättshavare. Utgångspunkten

109


 


bör i stället vara att föreningen skall kunna bygga om huset pä ett rationellt    Prop, 1990/91: 92

sätt för att tillgodose de krav som framför allt byggnadslagstifmingen ställer

upp. Det kan t,ex. vara PBL:s krav på att en byggnad skall vara tillgänglig

genom att hiss inrättas. Också andra krav kan ställas upp med stöd av PBL,

tex, med avseende på byggnadens hållfasthet, hushållning med energi m,m.

(se 3 kap. PBL). Enligt 7 § ombyggnadslåneförordningen (1986:693) krävs

det för stadiga lån att bostädema blir fullvärdiga såvitt avser utrymmen och

utmsmingsstandard, bl.a. i fråga om tvätt och föirådsutrymmen. Även kravet

pä att få fram fullvärdiga bostäder kan göra att en ombyggnad får anses

angelägen. Detta kan innebära att lägenheter måste slås samman. Vidare kan

en kommun med stöd av 11 § samma förordning (maikvillkoret) ställa krav

på bl,a. viss lägenhetssammansätming. Ett godkännande från hyresnämndens

sida av en ombyggnad som grandas pä ett sådant krav bör dock enligt min

mening tillämpas med stor försiktighet

Hyresnämnden bör också pröva om inte syftet med den beslutade åtgärden lämpligen kan tillgodoses på annat sätt. I denna del kan nämnden behöva ta ställning till såväl uttyramesmässiga som tekniska och kosmadsmässiga frå­gor. Det kan då bli nödvändigt för nämnden an anlita en särskild expert som biträde (se 5 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder).

Hyresnämnden bör vidare pröva om den av stämman beslutade åtgärden är oskälig mot bostadsrättshavaren, dvs, frågan om inttånget kan godtas måste vägas ocksä mot bostadsrättshavarens situation. Normalt bör inte bostads­rättshavarens personliga förhållanden ha någon avgörande betydelse. Speci­ella förhållanden, t.ex. att bostadsrättshavaren har behov av lägenheten i oförändrat skick på gmnd av handikapp, kan dock vara en omständighet som gör det oskäligt att godkänna åtgärden.

Som jag redan sagt kan det ibland vara så, särskilt beträffande mycket små lägenheter, att hela lägenheten måste tas i anspråk för åtgärden. Om förening­ens beslut har denna innebörd, bör hyresnämnden fä lämna sitt godkännande endast under villkor att inlösen sker. Det kan också förekomma att en åtgärd är av den omfatmingen att det inte är skäligt att den skall behöva godtas av bostadsrättshavaren utan att föreningen löser in hela lägenheten. Begär bostadsrättshavaren att i ett sådant fall att föreningen skall lösa in hela bostadsrätten, föreslår jag i likhet med utredningen att hyresnämnden inte skall godkänna stämmans beslut med mindre inlösen sker. I de fall en inlösen är akmell kan det ibland också anses skäligt att föreningen erbjuder bostads­rättshavaren en godtagbar ersättningsbostad för att stämmans beslut skall kunna godkännas. 1 vissa fall kan en ersättningsbostad kanske ordnas i för­eningens eget hus. Om föreningen kan ordna en sådan bostad som upplåts med bostadsrätt, kan det givetvis ocksä påverka den ersätming som för­eningen kan behöva betala.

En bostadsrätt kan vara pantsatt. Om föreningsstämman beslutar om in­
trång i lägenheten, kan det påverka panthavarens ställning, 1 vissa fall kan
beslutet leda till an pantiiavaren hos bostadsrättshavaren begär att lånet skall
lösas in. Det får i sä fall ankomma pä bostadsrättshavaren att ta ställning till
om han enligt den regel som jag nyss föreslagit skall begära inlösen av hela
      I jq


 


bostadsrätten. Hyresnänmden får då pröva om, med hänsyn till bl.a, pant-    Prop, 1990/91: 92

havarens krav, inlösen bör ske. För att göra det möjligt för pantiiavaren att

vidta de åtgärder som fordras för att inte panten skall försämras föreslär jag,

lika med uttedningen, en särskild bestämmelse om att föreningen skall vara

skyldig att genast underrätta kända panthavare om ett föreningsbeslut av det

nu akmella slaget (jfr 37,49 och 80 §§ BRL).

Mitt förslag innebär an alla slags förändringar i lägenhetema med anled­ning av en om- eller tillbyggnad som stämman tar ställning till kan föras vidare till hyresnämnden för prövning, om inte bostadsrättshavaren sam­tycker till stämmans beslut, Nägot undantag görs inte för ringa fall eller sådana förändringar som inte kan anses som försämringar i lägenheten, tex, att yttm utökas (jfr 60 § första stycket 2 resp, 3 PBL), Detta innebär således att den nuvarande bestämmelsen i 60 § första stycket 3 BRL kan utgå.

Redan enligt gällande rätt (29 § BRL) kan föreningen komma in i en lägenhet för att utföra det arbete sora erfordras. Det mnebär att föreningen, om det behövs, kan erhålla ett beslut om handräckning hos domstol för att komma in i lägenheten. Det krävs alltså ingen ytterligare bestämmelse i bostadsrättslagen för att föreningen skall kunna genomföra en godkänd åt­gärd. Om godkännande har lämnats under villkor att inlösen sker, får för­eningen dock inte tillttäda lägenheten utan fastighetsdomstolens medgivande innan inlösen sker.

Hyresnämndens beslut skall kunna överklagas till bostadsdomstolen.

Jag återkommer till vissa frågor i övrigt om hyresnämndens prövning i special motiveringen.

Lagrådet har inte något att erinra mot förslaget bettäffande avskaffande av bostadsrättshavarens vetorätt. Vissa smärre justeringar av lagtexten har dock föreslagits. Jag återkommer till dessa i spccialmotiveringen. Lagrådet har i sammanhanget påpekat att de mål angående bostadsrätt som tidigare skulle handläggas av fastighetsdomstolama som första instans sedan den 1 januari 1991 skall handläggas av samtiiga tingsrätter och prövas i den samman­sättning som gäller för vanliga tvistemål (se prop. 1990/91:31 och 77§ BRL i dess lydelse enligt SFS 1990:1132). Bl a expropiarionsmål skall emellertid även i fortsätmingen prövas av fastighetsdomstolama.

Skatterättsliga konsekvenser

Uttedningen har i sitt betänkande tagit upp frågan humvida vissa av de förslag som uttedningen lämnat om vetorättens avskaffande kan leda till oför­delaktiga skattekonsekvenser för bostadsrättshavaren. Frågan har tagits upp även av vissa remissinstanser.

Den beslutade skattereformen (prop. 1989/90:110, SkU30, rskr. 356 och prop. 1990/91:54, SkUlO, rskr. 106) innebär ändringar i bl.a. kommunal­skattelagen (1928:370) och i lagen (1947:576) om stadig inkomstskatt (SIL). De nya reglema i 26 § SIL innebär en övergång till en nominell vinst­beräkningsmetod. Vid vinstberäkningen skall anskaffningsvärdet resp.

försäljningspriset ökas eller minskas med lägenhetens andel av föreningens

Hl


 


nettoskuld eller nettoförmögenhet. Vid beräkning av föreningens nettoskuld    Prop, 1990/91: 92 eller nettoförmögenhet skall hänsyn inte tas till fastigheten. Vinst som upp­kommit vid avyttring av en bostadsrätt skall tas upp till beskatming i inkomstslaget kapital. Skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 %.

Skatteutuget begränsas genom särskilda schablonregler som innebär att vinsten får beräknas till 30 % av försäljningsintäkten för permanentbostäder och till 60 % av försäljningsintäkten för övriga privatbostäder ökad eller minskad med lägenhetens andel i föreningens nettoskuld eller nettoförmögen­het Vidare medges avdrag motsvarande lägenhetens andel i förenmgens förbättringskosmader avseende fastigheten. Detsamma gäller den skatt­skyldiges förbättringskosmader avseende lägenheten. I båda dessa hänseen­den gäller vissa tidsmässiga begränsningar i avdragsrätten för utgifter för värdehöjande åtgärder.

Med permanentbostad menas en privatbostad där den skattskyldige varit bosatt i minst ett är närmast före avyttringen under fömtsätming att innehavs­tiden dä den skattskyldige inte varit bosan på privatbostaden understiger ett år och att bostaden anskaffats till ett marknadsmässigt pris. Som permanent­bostad räknas alltid bostad där den skattskyldige varit bosatt under minst tie av de senaste fem åren.

Vidare finns det en bestämmelse som innebär att man vid vinstberäkning efter expropriation eller efter avyttting som skett under tvångsliknande för­hållanden alltid får beräkna vinsten i enlighet med den mest förmånliga schablonregeln även om den avyttrade bostaden inte uppfyller kraven för att kunna bettaktas som permanentbostad.

De förslag som jag har lämnat beträffande vetorättens avskaffande innebär att den skattskyldige oavsett innehavstiden får möjlighet att få en realisa­tionsvinst beskattad på det mest förmånliga sättet Jag kan tillägga att det i den nämnda propositionen diskuterades om man skulle tillåta an de gamla reglerna om uppskov med beskatmingen, som enbart gällde fastigheter, också skulle gälla för bostadsrätter. Den skanskyldige skulle härigenom kimna få uppskov med hela sin realisationsvinst vid expropriation eller liknande. Någon sådan lösning valdes dock inte av skäl som utvecklats i propositionen pä s, 410 ff. 1 stället har man valt att över lag slopa möjUghetema till uppskov.

Mot bakgmnd av de regler som jag här redovisat anser jag att de skatte-rättsliga frågoma nu fått en sädan lösning att förslaget om vetorättens av­skaffande kan godtas även med beaktande av de skatterättsliga konsekven-sema.

112


 


2.8 Vissa frågor som rör småhus


Prop. 1990/91:92


Mitt förslag: Även mark skall kunna upplåtas med bostadsrätt under fömtsättning att marken ligger i anslutning till ett smähus eller en s.k.marklägenhet och att marken skall användas som ett komplement till nyttjandet av huset eller annan lägenhet


Utredningens förslag: Stämmer i huvudsak överens med mitt förslag. Uttedningen har emellertid också föreslagit att medlemmar i sädana för­eningar som upplåter småhus med bostadsrätt skall ta på sig det yttte under­hållsansvaret av föreningshusen, om en bestämmelse om detta tas in i stad­gama.

Remissinstanserna: Uttedningens förslag om upplåtelse även av mar­ken har i allmänhet inte kommenterats närmare av remissinstansema. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har inga invändningar mot att bostadsrättslagen anpassas så att bostadsrätten kan omfatta mark som används i ansluming till lägenheten. Vidare är man positiv till att ansvaret för det yttre underhållet kan läggas på bostadsrättshavaren.

Hyresnämnden i Malmö ställer sig dock tveksam till förslaget att medlem­mar i sådana föreningar som upplåter smähus med bostadsrätt skall ta pä sig det yttte underhållsansvaret av sitt hus, om detta krav tas in i föreningens stadgar. Enligt nämnden fjärmar sig förslaget från den kooperativa boende­formen när det gäller ansvaret för husen. Även boverket är tveksamt eftersom underhållsansvaret försäkringstekniskt kan medföra vissa problem. Föreningens försäkring kan påverkas av an medlemmama själva utför under­hållsarbete. Medlemmamas försäkringsskydd när de utför underhållsarbete, t.ex. takarbete, bör vidare beaktas. Även AB Bostadsgaranti är kritisk mot förslaget om undeiiiällsansvar. Enligt bolagets mening måste beaktas att för­eningens fastigheter utgör säkerhet för föremngens lån och att långivaren kan rikta anmärkning mot att föreningens pant minskar i värde genom bristande underhåll. Därför måste det ges en möjlighet för styrelsen att på bostadsrätts­havarens bekostnad utföra nödigt underhåll, ttots att bostadsrättshavaren skall stå för detta. Ett system som innebär att stadgama måste ändras för att man skall kunna nå en sådan ordning är alltför otympligt. Bostadsgaranti pekar också på att förslaget kan leda till svårigheter för föreningens styrelse vad gäller uttag ur underhällsfond och uppdelning av fondens medel mellan för­eningens och bostadsrättshavarens ansvarsområde. Slutligen pekar bolaget pä att försumraat underhåll kan påverka försäkringsbolag och garantigivares ställningstagande vid försäkringsfall. Synpunkter på den föreslagna lagtexten har framförts av Stockhohns tingsrätt.

Skälen för mitt förslag: Det har blivit vanligt att radhus eller fri­liggande villor upplåts med bostadsrätt. Att bostadsrättsformen valts framför äganderättsformen torde till stor del hänga samman med skattelagstifmingens utformning och bestämmelsema om statliga bostadslån. Som jag tagit upp i


113


Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


avsnitt 2.3, där jag föreslagit bestämmelser som motverkar en geografisk    Prop. 1990/91: 92 spridning av föreningamas hus, finns det ingen anledning att motverka ut­vecklingen under fömtsättning att den kooperativa karaktären hos bostads­rättsföreningama bibehålls,

Uttedningen har föreslagit dels att bostadsrätt i fortsätmingen även skall fä upplåtas till mark som ligger i ansluming till ett småhus eller en s.k. mark­lägenhet, om marken skall nyttjas tillsammans med huset eller lägenheten, dels att föreningen i sina stadgar skall fä överlämna ansvaret för det yttre underhållet till den som innehar ett småhus med bostadsrätt

Upplåtebe av mark med bostadsrätt

Jag delar uttedningens uppfattning att det är naturligt att även mark som ligger intill ett småhus eller en maiklägenhet omfattas av en bostadsupplätelse till villa eller annat småhus. En motsvarande ordning gäller inom hyreslag­stifmingen (jfr 12 kap, 1 § jordabalken) och några fastighetsrättsliga eller andra hinder mot att förslaget genomförs har jag inte kunnat finna. Då för­slaget inte heller mött nägon erinran vid remissbehandlingen föreslår jag att det genomförs, Bettäffande den närmare utformningen av lagförslaget åter­kommer jag i speciahnotiveringen.

Förslaget avser i första hand framtida bostadsrättsupplåtelser. Skulle en förening vars verksamhet redan pågått en tid önska genomföra "tilläggsupplåtelser" bettäffande tomtmark, bör detta enligt min mening kunna ske efter respektive bostadsrättshavares godkännande. Samtidigt kan det dock bli nödvändigt att tillämpa de bestämmelser i lagförslaget som motsvarar nu­varande 60 § första stycket 1 BRL (9 kap. 16 §), dvs, ett förenings­stämmobeslut med kvalificerad majoritet för en förändring av relationema mellan gmndavgiftema. Det kan ocksä bli akmellt an upprätta en helt ny eko­nomisk plan.

Yttre underhåll av småhus

Vad härefter gäller föreslaget om ansvar för yttre underhåll av småhus är enligt min mening en förändring av gällande rätt inte lika självklar.

Enligt 26 § BRL skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten i gott skick. Vad som åsyftas är det inre underhållet av en lägenhet För att undvika gräns­dragningsproblem i förhällande till föreningens ansvar för det yttte under­hållet, torde i stadgama behöva tas upp särskilda bestämmelser om vad som är att hänföra till det inre resp, yttte underhållet (jfr Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 73 f). Bettäffande stamledningar för avlopp, värme, gas, eleknicitet och vatten med vilka föreningen försett lägenheten, svarar föreningen för underhållet. Särskilda regler fmns vidare om ansvar för repa­ration - på gmnd av brand- eller vattenledningsskada och ohyra

Gränsdragningen för vad som skall anses höra till en lägenhet och om­
fattas av bostadsrättshavarens underhållsskyldighet kan givetvis orsaka
problem. Med de möjligheter som finns att närmare ange gränsema i för-
j


 


cningens stadgar, anser jag dock att den nuvarande uppdelning mellan an- Prop, 1990/91: 92 svaret för inre och yttte underhållsskyldighet i huvudsak är ändamålsenlig. Någon närmare precisering i lag av ansvaret för yttte och inre underhåll anser jag därför inte vara påkallad. Med anledning av förslaget att även mark skall få upplåtas med bostadsrätt, kommer dock även marken att höra till lägen­heten och omfattas av bostadsrättshavarens underhällsskyldighet I förtydli­gande syfte bör en särskild bestämmelse tas upp om detta.

Det sagda mnebär att huvudregeln även fortsättningsvis bör vara att för­eningen svarar för det yttte underhållet, med undantag för mark som hör till ett hus eller en lägenhet. Med anledning av uttedningsförslaget i fräga om underhällsansvaret för smähus, blir då frågan om föreningen genom en sär­skild stadgebestämmelse skall kimna avhända sig detta ansvar.

Bostadsrättsformen fömtsätter att föreningsmedlemmama i samverkan beslutar om föreningens angelägenheter. Även om bostadsrätt bör kunna upplåtas också till småhus, är det fortfarande föreningen som äger husen. Att föreningen under sådana omständigheter avstår från undeihällsansvaret och ansvaret för husets goda bestånd framstår enligt min mening som äventyrligt och strider mot den kooperativa tanken bakom bostadsrättsinstimtet

Som uttedningen varit inne på kan ocksä särskilda svårigheter och kosma­der uppkomma för de medlemmar som av olika anledningar inte själva har möjlighet att reparera och undeihålla huset. Det torde inte heller vara möjligt att utforma en stadgebestämmelse så att ansvaret för yttte underhåll åläggs endast vissa medlemmar, AB Bostadsgaranti och boverket har också pekat på vissa problem som kan följa med uttedningens förslag.

Även om det inom vissa småhusföreningar säkerligen finns ett inttesse för att medlemmama skall få svara för även det yttte underhållet av sina hus, anser jag mot bakgrand av vad jag nu har anfört att utredningens förslag om överflyttning av ansvaret för yttte underhåll av småhus kräver ytterligare överväganden och därför inte nu bör föras vidare. I de föreningar där det finns ett inttesse för att medlemmama själva skall fä reparera, måla eller på annat sätt underhålla sitt "eget" hus, bör detta kunna åstadkommas genom särskilda överenskommelser med de boende.

Övrigt

I uttedningens betänkande s, 152 tar man upp vissa frågor rörande den
ekonomiska planen vad gäller föreningar som upplåter småhus med bostads­
rätt. Där sägs att det i vissa smähusföreningar åligger de enskilda bostads­
rättshavama att sluta leveransavtal för vatten, avlopp, eleknicitet samt sop-
hämming och även själva betala dessa driftskosmader till leverantören. Vidare
sägs det att vissa småhusföreningar saknar s,k, inre reparationsfond, varför
bostadsrättshavaren fär avsätta medel för nödvändiga reparationer efter eget
val. Dessa kosmader kommer därför att ligga utanför vad bostadsrätts­
föreningen debiterar i årsavgift. Utredningen har anfört an det ur konsument­
rättslig synpunkt vore av värde att man i den ekonomiska planen anger den
ungefärliga kosmad som bostadsrättshavaren själv får svara för utöver års-
   is


 


avgifter samt föreslagit att så sker. Jag delar utredningens uppfatming och kommer an ta upp förslaget om detta i anslutning till översynen av bostads-rättskungörelscn. Eftersom de angivna förhållandena påveikar årsavgifterna, måste även stadgama såvitt gäller grunderna för beräkningen av årsavgiftema ge uttryck för att resp. småhusägare själv skall svara för avgifter för vatten och avlopp mm. (jfr 44 § 5 BRL).


Prop. 1990/91:92


2.9 Upplåtelse i andra hand

Mitt förslag: Den generella möjlighet som för närvarande fmns an utan styrelsens samtycke upplåta bostadsrätten till en lägenhet i andra hand till en medlem i föreningen slopas.

Den som innehar bostadsrätt till en lokal och som under viss tid mte har tillfälle att använda sin lokal, skall på motsvarande sätt som den som innehar en lägenhet som bostad, kunna upplåta lokalen i andra hand. Om styrelsen vägrar samtycke, skall hyresnämnden kunna lämna tillstånd

Den nuvarande bestämmelsen i BRL som ger en kommun rän an utan styrelsens medgivande upplåta en bostadslägenhet i andra hand skall även omfatta landstingskommun.


Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag i fråga om upplåtelse i andra hand till medlemmar. Uttedningen har däremot inte ansett an den som innehar bostadsrätt till en lokal och juridiska personer skall ges rätt till andrahandsupplåtelse med hyresnämndens tillstånd. Uttedningen har inte heller lagt fram nägot förslag om landstingskommuns rätt till andra­handsupplåtelse eller om särskilda bestämmelser för andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter som juridiska personer innehar.

Remissinstanserna: Remissinstansema har i allmänhet inte haft någon erinran mot uttedningens förslag om andrahandsupplåtelse till medlemmar. Hyresnämnden i Göteborg har dock tagit upp frågan om inte de regler som gäller för lokalhyresgäster och dess möjlighet att få hyresnämndens tillständ till andrahandsupplåtelse även bör gälla i BRL. Enligt hyresnämnden får den som är bostadsrättshavare till en lokal sämre ställning än den som hyr loka­len. Även hyresnämnden i Malmö har varit inne pä denna fråga. Vidare anser Sveriges köpmannaförbund och AB Bostadsgaranti att juridiska personer inte skall undantas från möjligheten an hyra ut sin bostad eller lokal i andra hand. Fastighetsägareförbundet har fiamfört liknande uppfattning.

Skälen för mitt förslag: Uttedningen har lämnat förslag om en an­passning av vissa regler om förverkande m.m. i BRL till motsvarande regler i hyreslagen. Som jag inledningsvis har nämnt anser jag dock att ett ställnings­tagande till dessa förslag bör anstå till dess hyreslagskoramittén har avslutat sitt arbete (se avsnitt 2.1). Jag vill emellertid nu ta upp vissa frågor om


116


 


andrahandsupplåtijlse som anknyter till en motsvarande reglering i hyres-    Prop. 1990/91: 92 lagen.

Andrahandsupplåtelse till medlemmar m.m.

För att en bostadsrättshavare skall fä upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan än en medlem krävs det som huvudregel att föreningen ger sitt samtycke. Enligt 30 § BRL kan en bostadsrättshavare som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet dock fä hyresnämndens tillständ till an i andra hand upplåta lägenheten i dess helhet till den som inte är med­lem. Tillstånd skall lämnas, om bostadsränshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning vägra samtycke. Tillståndet kan begränsas till viss tid och förenas med villkor (jfr prop. 1971:12 s. 128).

Att bostadsrättshavaren under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet innebär att arrangemanget skall vara tillfälligt. Man skall således kunna räkna med att bostadsrättshavaren återkommer till lägenheten. Vidare krävs det att bostadsrättshavaren har ett fullgott skäl för att inte själv använda lägenheten, t.ex. sjukdom, arbete eller smdier på annan ort (SOU 1969:4 s. 226). Tillstånd har vägrats när bostadsrättshavaren flyttar till annan bostad men ändå önskar behålla bostadsrätten av något skäl.

Föreningen kan ha befogad anledning att vägra samtycke framför allt med hänsyn till att den som i stället kommer att disponera lägenheten är mindre skötsam. Däremot spelar dennes ekonomi inte någon roll, eftersom det ju är bostadsrättshavaren som svarar för att t.ex. avgiften till föreningen erläggs i rätt tid.

Bostadsrätten kan förverkas om bostadsrättshavaren utan behövligt sam­tycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand (33 § första stycket 2 BRL).

De nu redovisade reglema motsvarar de bestämmelser som gäller bettäf­fande hyra (se 12 kap. 39, 40, 42 och 70 §§ jordabalken). Också tillämp­ningen av de båda regelsystemen har i hög grad kommit att överensstämma, men när det gäller tillständ till andrahandsupplåtelse tycks praxis, som utted­ningen tagit upp, ha fått en viss "glidning" till bostadsrättshavarens förmån. Detta torde hänga samman med att bostadsrätten närmar sig det direkta ägan­det och en tankegång om att en bostadsrättshavare därför borde ha större rätt till andrahandsupplåtelse än en hyresgäst.

Det är enligt min mening av vikt för föreningama att ha konttoll över och kunna överblicka samtiiga andrahandsupplåtelser. Det kooperativa synsättet fömtsätter att bostadsrättshavaren deltar i föreningens angelägenheter. Föreningsarbetet försvåras om bostadsrättshavama inte själva bor i lägen­hetema. Detta medför i sin tur att en andrahandsupplåtelse bör ses som en till­fällig lösning. Detta bör, som uttedningen föreslagit, dessutom gälla oavsett om bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet till en annan medlem i för­eningen eller till någon utanför denna krets. Jag ansluter mig därför till ut­redningens förslag om att den nuvarande möjligheten för en bostadsrätts-

117


 


havare att fritt och utan styrelsens samtycke kunna upplåta sin lägenhet till    Prop. 1990/91: 92 den som är medlem i föreningen tas bort (30 § första stycket BRL),

I övrigt anser jag, i likhet med utredningen, inte att några förändringar av­seende de gmndläggande fömtsätmingama för andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt behövs. Huvudregeln bör därför alltjämt vara bettäffande bostads­lägenheter att bostadsrättshavaren under viss tid inte skall ha dillfälle att an­vända lägenheten, dvs. att han inom viss tid skall återkomma dit Vidare bör det krävas att bostadsrättshavarens skäl för upplåtelsen är beaktansvärda samt att föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke till denna. Lika med Uttednmgen anser jag att den praxis som har etablerats vad gäller andra-handsupplätelser av hyreslägenheter bör vara vägledande även vid en pröv­ning enligt bostadsrättslagen.

Som framgått av mina förslag i avsnitt 2.4.2 bör dock särskilda bestäm­melser meddelas i fräga om andrahandsupplåtelser av bostadslägenheter som juridiska personer innehar. Jag hänvisar här till det avsnittet.

Kommun och landstingskommun Jämställs

I 30 § tredje stycket BRL har en möjlighet införts för kommunen att upplåta en bostadsrätt i andra hand utan nägot tillstånd. Bestämmelsen tillkom i sam­band med införandet av bostadsanvisningslagen (jfr prop. 1979/80:72 s, 30 ff), sedermera omarbetad till lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt. Enligt lagen kan en bostadsrättsförening under vissa fömtsätmingar bli skyldig att upplåta en bostadsrättslägenhet till kommunen, även om föreningen inte samtyckt till detta. Det har då också ansetts an något särskilt tillstånd inte skall behövas för att kommunen i sin tur skall få upplåta lägenheten i andra hand

För såväl kommun som landstingskommun finns det i dag ett stort behov av att fä tillgäng till bostäder. Det behövs för att skapa ett eget boende för många människor som i dag tvingas bo pä institution eller liknande. Landstingen har i dag bl.a. vissa bostadsrättslägenheter som används som ett första steg till att skapa ett eget boende. Lägenhetema används av olika per­soner under kortare eller längre perioder för permanent boende tills de helt på egen hand kan klara sitt boende. Jag anser att denna möjlighet inte får stoppas genom att föreningen skall kunna säga nej till sådan andrahandsupplåtelse. Därför bör lagstifmingen vara så utformad att såväl primärkommuner som landstingskommuner bör ha rätt till upplåtelse i andra hand utan nägon sär­skild prövning av hyresnämnden. Jag förordar alltså att lagen ändras i enlig­het härmed.

Upplåtebe av lokal i andra hand

Vissa remissinstanser har uppmärksammat att den som innehar en lokal med
bostadsrätt med uttedningens förslag blir sämre ställd när det gäller möjlig­
heten att upplåta en lägenhet i andra hand än en lokalhyresgäst. Uttedningen
har tagit upp denna fiiga men ansett att det inte finns något behov av skydds­
regler i samma utsträckning för en bostadsrättshavare som för en hyresgäst.
   j j g


 


1 Ukhet med flera remissinstanser delar jag inte utredningens uppfatming pä Prop. 1990/91: 92 denna punkt. Jag kan inte se några bärande skäl till varför en bostadsrätts­havare som innehar en lokal inte skall få samma möjlighet rill andrahands­upplåtelse som en lokalhyresgäst. Genom en lagändring som trädde i kraft i januari 1989 har lokalhyresgäster fån möjlighet att begära hyresnämndens tillstånd rill andrahandsupplåtelse (prop. 1987/88:146, BoU21, rskr. 344). Bestämmelsema innebär att en lokalhyresgäst, som under viss rid inte har till­fälle att använda sin lokal kan få hyresnämndens tillstånd att upplåta lokalen i sin helhet i andra hand. Sådant rillstånd skall lämnas om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad an­ledning att vägra samtycke. Departementschefen anförde i detta lagstifmings­ärende bl.a. följande (prop. s. 42).

Det är dock inte önskvärt med en stor och oöverskådlig andrahands-marknad för lokaler. En sådan kan vara negativ för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Tillstånd bör därför mot hyresvärdens bestridande lämnas endast om en andrahandsuthyming av lokalen framstår som hyresgästens enda realistiska möjlighet att behålla hyresrätten till lokalen. Kan hyres­gästens verksamhet i lokalen drivas vidare, tex. av någon anställd, bör tillständ inte lämnas. Det ligger ocksä i sakens natur att tillstånd inte bör läranas om hyresgästens bortovaro endast avser kortare tid. För tillstånd bör vidare krävas att hyresgästen vidtar sådana åtgärder att hyresvärdens olägenhet av andrahandsuthymingen så långt möjligt begränsas. Till­ståndet bör också normalt begränsas till viss tid. Förstahandshyresgästen ansvarar gentemot fastighetsägaren för att hyran betalas och är givetvis också ansvarig för att verksamheten i lokalen inte avviker från det ändamål för vilket den upplårits rill honom. Uppfyller inte förstahandshyresgästen dessa förpliktelser, riskerar han att hyresrätten förverkas. Ett ullstånd till andrahandsuthyming innebär således inte i sig att verksamheten i lokalen får ändras.

Med den utgångspunkt som departementschefen redovisat i den nämnda propositionen anser jag att det även i bostadsrättslagen bör införas mot­svarande bestämmelser avseende bostadsrättshavare som innehar lokal med bostadsrätt. Jag föreslår därför att man inför en bestämmelse med denna innebörd.

Lagrådet anser att utttycket andrahandsupplåtelse som har använts i remissprotokollet när en bostadsrättshavare upplåter hela sin lägenhet rill någon annan med hyresrätt lätt kan misstolkas eftersom upplåtaren själv har en bostadsrätt. Lagrådet anser därför att utttycket andrahandsupplåtelse bör bytas ut mot upplåtelse med hyresrätt eller motsvarande så att det klart fram­går vad som menas. Jag har i och för sig förståelse för lagrådets synpunkt men anser mig inte utan ytterligare överväganden kunna ändra på detta ut­tryck. Det kan nämligen ibland föreligga tveksamhet om en andrahands­upplåtelse är att bettakta som en upplåtelse med hyresrätt. Jag finner alltså inte för närvarande skäl till någon ändring.

119


 


2.10 Avgiftssystemet


Prop. 1990/91:92


Mitt förslag: Vissa äldre avgiftstyper mönstras ut Beteckningen grundavgift byts ut mot insats. Beteckningen årsavgift behålls däremot.

Liksom hittills skall föreningama ta ut insatser vid upplåtelse av bostadsrätt. Vidare skall föreningama ha rätt att ta ut följande avgifter av bostadsrättshavama: årsavgift samt, om det anges i stadgama, upp­lätelseavgift, överlätelseavgift och pantsätmrägsavgift En förening får i övrigt inte m ut några särskilda avgifter för sådana åtgärder som för­eningen skall vidta med anledning av bostadsrättslagen eller andra för-fatmingar.

Begränsningar införs bettäffande möjligheten att ta ut upplåtelse­avgift av hyresgäster i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vidare införs bestämmelser i bostadsrättslagen om hur av­giftema till föreningen skall betalas.


Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag utom i fiiga om förslaget till pantsättningsavgift

Remissinstansema: De flesta remissinstansema har inga mvändningar mot förslagen. Stockholms tingsrätt tillstyrker utredningens förslag att någon särskild avgiftsdebitering vid sidan av årsavgiftema som regel inte bör ske. Tingsrätten ifrågasätter om de skäl som anförs för att en särskild överlåtelse-avgift skall få tas ut är tillräckligt bärkraftiga. Även länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län har synpunkter på frågan om överlåtelseavgifter. Riksrevisionsverket framhåller att överlätelseavgifter numera kan anses etablerade men att avgiftema inte är av sådan storlek för den enskilda för­eningen att det är motiverat att behålla dem. SBC, som anser att föreningama själva skall kunna besluta om de vill införa överiåtelseavgifter, godtar att en bestämmelse härom införs i lagen. Enligt SBC bör dock ett högsta belopp anges i lag. Riksbyggen anser art det är väl korttänkt att ge överlåtelse-avgiftema en särstälhimg, EnUgt Riksbyggen bör föreningama i lagen ges rätt att ta ut täckning för sådana kostnader som fördelas ojämnt mellan bostads­rättshavama och som kan hänföras till en särskild bostadsrätt, under fömt­sätming att detta anges i stadgama. Hyresgästemas Riksförbund anser att kosmaden för den löpande verksamhet som föreningama på gmnd av be­stämmelsema i bostadsrättslagen måste anses skyldiga att tillhandahälla sina medlemmar bör bäras av medlemmama gemensamt. Detta bör dock inte ut­göra hinder för debitering pä gmnd av tjänster som i särskild ordning avtalats mellan en avflyttande medlem och föreningen. Frågan om överlätelseavgifter-nas tillätiighet bör ges en entydig lagreglering.

Skälen för mitt förslag: I BRL saknas sammanhållna regler om de avgifter som en förening har rätt att ta ut av bostadsrättshavama. Av 44 §, som punktvis tar upp vad en förening är skyldig att ange i sina stadgar, firam­gär dock indirekt (punkt 4-7) att föreningen kan ta ut inttädesavgift, upp-


120


 


låtelseavgift, årsavgift och vissa andra typer av avgifter. Bestämmelser om    Prop, 1990/91: 92 gmndavgift finns bl,a. i 6 och 57 §§,

Det nuvarande regelsystemet har i praxis gett upphov till firågor om en bostadsrättsförenmg har rätt att ta ut särskilda avgifter, vid sidan av de i lagen angivna Detta gäller särskilt i fråga om åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt BRL eller annan lagstifttung. Bl.a. har lagligheten av s.k. över­låtelseavgifter satts i fräga. Sådana avgifter tas ut för att täcka kosmader för administtadonen kring en överiätelse av bostadsrätt.

För att belysa den allmänna frågan om föreningamas möjligheter att ta ut avgifter av bostadsrättshavama har uttedningen hänvisat till ett särskilt ut­talande av JK i firågan. Med anledning av klagomål mot en länsstyrelse som hade registterat en bostadsrättsförening vars stadgar innehöll en bestämmelse om rätt att ta ut överlätelseavgift uttalade JK sålunda i ett beslut den 19 januari 1987 (dnr 3483-85-21) som sin mening att det är möjligt att det i en bostads­rättsförenings stadgar anges an överiåtelseavgifter får tas ut. Bettäffande JK:s utiätande fär jag hänvisa till uttedningens betänkande (s. 173).

För egen del finner jag lika med uttedningen att det är angeläget att dra en gräns mellan sädana avgifter som föreningen skall ha rätt an ta ut av bostads­rättshavama och sädana avgifter som föreningen inte får ta ut. En utgångs­punkt som därvid bör tjäna såväl föreningens som bostadsrättshavarens intressen bäst är, att kosmadema för föreningens löpande verksamhet fär bäras av medlemmama gemensamt, dvs. utan annan avgiftsdebitering än de nuvarande årsavgiftema. Det gäller fiamför allt alltså löpande kosmader för drift, kapital och underhåll eller andra föreningskosmader. Som jag närmare skall redovisa bör dock vissa undantag kunna göras. Vidare bör föreningama liksom för närvarande vara oförhindrade att ta ut särskilda avgifter för tjänster som inte åligger föreningen enligt BRL. Det kan t.ex. gälla avgifter för an­vändning av tvättstuga eller bastu. Det kan också gälla avgifter för särskilda tjänster, tex. mmontering av tvätttnaskin eller diskmaskin.

Med denna utgångspunkt bör vissa äldre avgiftstyper som numera inte kommer till användning kunna mönsttas ut. Det gäller som uttednmgen före­slagit särskild inttädesavgift (44 § 4 BRL) och sådana avgifter om högst 100 kr som är regelbundna eller beror på särskild uttaxering (44 § 7 BRL).

Jag kommer i det följande att redovisa de avgifter som jag anser genom en särskild lagbestämmelse bör tillåtas i en bostadsrättsförening. I övrigt bör föreningen inte få ta ut några andra särskilda avgifter för sådana åtgärder som föreningen skall vidta med anledning av BRL eller annan lagstifming, t.ex, taxeringsförfattningar.

Insats

Gmndavgiften är den kapitalinsats i föreningen sora en bostadsrättshavare skall betala när bostadsrätt upplåts första gången. Avgiften ingår som en del av husets finansiering och tas därför regelmässigt upp i den ekonomiska planen, även om det räcker att där ange gmndavgifteraas totalbelopp. Avgiften skall ocksä tas upp i upplåtelseavtalet. När bostadsränshavaren läm-

121


 


nar föreningen har han ingen rän att återfå avgiften. Det ekonomiska värde    Prop, 1990/91: 92

som bostadsrätten representerar kan denne i stället ta ut genom att sälja

bostadsrätten.

Det är styrelsen som bestämmer gmndavgiftemas storlek, om inte stad­gama anger annat. Om gmndavgiftema skall ändras, t.ex, genom att bostads­rättshavaren skall tillskjuta ytterligare kapital, beslutas detta dock av för­enmgsstämman (se 57 § samt 60 § första stycket 1 BRL), Några regler om efter vilka gmnder avgiftema skall bestämmas finns inte. Här gäller som i andra sannmanhang an förenmgen mom ramen för den s.k. likabehandlings­principen har frihet att bestämma avgiftemas storlek. I allmänhet brukar av­giftema bestämmas efter lägenhetemas relativa bruksvärde, dvs. efter sådana faktorer som storlek, planlösning, läge i huset etc.

Uttedningen har mte på denna punkt föreslagit nägon annan ändring än att beteckningen grandavgift bör bytas ut mot ordet insats. Någon invändning mot förslaget har mte gjorts av remissinstansema. I dagligt tal används i dag nästan undantagslöst ordet insats i stället för gmndavgift. Om denna be­teckning används, uppnäs en överenstämmelse med terminologin i lagen om ekonomiska föreningar. Visserligen fmns det vissa skillnader i förhållande till den innebörd som uttrycket insats har enligt lagen om ekonomiska för­eningar, bl.a. att en bostadsrättshavare inte har någon rätt att fä tillbaka sin in­sats när han går ur föreningen. Även med beaktande av de skillnader som finns i begrep]>en, motiverar det dock inte att beteckningen insats förbehålls kapitalinsatser i andra ekonomiska föreningar än bostadsrättsföreningar. Jag förordar därför att utredningsförslaget genoraförs.

Årsavgift

Årsavgiftema i en förening avser att täcka kostnadema för föreningens veric-samhet, bl.a. löpande utgifter för drift, underhåll och kapital. Avsättningen till reparationsfond m.m. görs ocksä via årsavgifterna. Avgiftema bestäms av styrelsen efter de gmnder som skall anges i stadgama (se 44 § 6 samt 57 § BRL),

Det vanliga är att gmndavgiftema fungerar som fördelningsgmnd när det gäller an fastställa årsavgiftema. Men det är även möjligt an använda sig av andra normer, exempelvis bostadsrättemas lägenhetsytor eller särskilt fast­ställda andelsvärden. Det är inte heller nägot som hindrar att olika be-räkningsgrander tillämpas beroende på avgiftsändamålet. Det är t.ex. möjligt an fördela kosmaden för värme och vatten m.m. efter storleken på lägen­heten, medan andra kosmader fördelas efter grandavgiften.

Utredningen har inte föreslagit någon annan ändring i fråga om årsavgiften än att beteckningen skall bytas ut till månadsavgift Skälet för detta är att be­teckningen årsavgift kritiserats och att beteckningen är mindre lämplig med hänsyn till an avgiftema oftast betalas per månad.

Jag kan hälla med utredningen om att årsavgift kan vara en mindre lämpUg

beteckning i vissa fall. Inte heller månadsavgift är emellertid enligt min

mening alltid adekvat, eftersom föreningen har frihet att bestämma avgiften

122


 


för annan period, tex. kvartal. Jag föreslår därför att man i lagen behåller den    Prop. 1990/91: 92 nuvarande beteckningen. Detta hindrar givetvis inte att förenmgama själva i dagligt tal kan använda en annan benämning på avgiften. Jag föreslår ocksä att det av lagen skall fiamgå vad avgiften står för. Jag återkommer till denna firåga i specialmotiveringen.

Upplåtebeavgift

Upplåtelseavgift är en särskild avgift som bostadsrättsförenmgen kan ta ut tillsammans med insatsen när bostadsrätt upplåts. En fömtsätming är dock att stadgama ger föreningen en sådan rätt (44 § 5 BRL). Upplätelseavgiften skall anges i upplåtelsehandlingen (6 §),

Tanken med att ha upplätelseavgift är att avgiften skall kunna tas ut i de fall en viss lägenhet skall upplåtas med bostadsrätt först sedan föreningens verk­samhet har pågått nägon tid (jfr SOU 1969:4 s. 210, prop. 1971:12 s, 140, Knutsson - Lindqvist, Bosuidsrättslagen, Norstedts gula bibliotek, 1972, s. 109 samt Siljesttöm - Svennegärd, Lagen om bostadsrättsföreningar, 5:e uppl, s. 21), Under denna tid kan bostadsrättemas värde ha stigit utöver gmndavgiftema genom att föreningens behållna kapital har ökat, tex, till följd av att förenmgens lån har amorterats ned. Genom att föreningen får ta ut en upplätelseavgift kan den nytillttädande bostadsrättshavaren avkrävas kom­pensation för denna värdeökning. Insatsen för den aktuella bostadsrätten be­höver dä inte anges till högre belopp än insatsen för övriga bostadsrätter och mbbar därför inte heller det inbördes förhållandet mellan insatserna.

Enligt utredningen används numera upplåtelseavgifter i flera sammanhang. Särskilt bör nämnas den möjlighet som fmns att differentiera villkoren mellan gamla och nya medlemmar i samband med större ombyggnadsåtgärder. Det blir vanligare att vindar tas i anspråk för lägenheter som upplåts med bostads­rätt. Upplåtelseavgifter förekommer också i dessa sammanhang. Vid om­bildning av hyresrätt till bostadsrätt är det vidare vanligt att upplätelseavgifter tas ut av de hyresgäster som successivt ansluter sig eller av nytillkommande boende i huset Upplåtelseavgiftema fyller alltså en praktisk funktion.

Upplåtelseavgifter tas i dag dock sällan ut med utgångspunkt i bostads­rättens ökade andel i föreningens behållna tillgångar. Det vanliga är i stället att föreningama genom avgiften helt eller delvis söker kompensera sig för bostadsrättens marknadsvärde. Upplåtelseavgiften tas därför ofta ut som en mellanskillnad mellan grandavgiften (insatsen) och bostadsrättens marknads­värde. Med tanke på de ofta betydande differenser som på sina håll numera föreligger mellan gmndavgift och marknadsvärde, tycks därför upplåtelse-avgifter mänga gånger tas ut med ansenliga belopp.

Det förekommer i dag att hyresgäster som av föreningen en gäng erbjudits förvärv av bostadsrätt, vid en ombildning tackar nej, men sedermera ångrar sig (jfr avsnitt 2.4.4). Föreningama brukar emellertid dä som fömtsätming för upplåtelse kräva att hyresgästen betalar en upplåtelseavgift, ofta med ut­gångspunkt i bostadsrättens marknadsvärde. 1 många fall beror föreningamas förhållningssätt i dessa fall säkerligen på att man misstänker att hyresgästen

123


 


efter ett förvärv omedelbart skall sälja bostadsrätten med god förtjänst Prop, 1990/91: 92 Förfaringssättet kan dock mänga gånger anses oskäligt mot en hyresgäst som faktiskt önskar bo kvar i huset men av olika skäl kan ha haft svårt att be­stämma sig för en bosmdsrättsförvärv. Det framstår därför som angeläget att klarare regler ges om möjligheten att ta ut upplåtelseavgift för den angivna simationen. Ä ena sidan bör då beaktas att föreningen har ett legitimt intresse av att genomföra ombildningen så snabbt som möjligt Å andra sidan bör en tveksam hyresgäst ges en skälig betänketid utan att behöva riskera höjnmg av avgiften.

Mot denna bakgrand föreslår jag lika med uttednmgen att det införs ytter­ligare bestämmelser som tar sikte på ombildningsfallen. Upplåtelseavgift bör inte få tas ut förrän efter en månad frin det att föreningen erbjudit hyresgästen att fä lägenheten upplåten med bostadsrätt. Därefter bör föreningen under en period som sttäcker sig intill sex månader från erbjudandet vara berättigad att ta ut en upplätelseavgift som motsvarar skälig ränta pä msatsen (jfr 5 § ränte­lagen, 1975:635). Efter sexmånadersperiodens utgång bör föreningen ha full frihet att bestämma om upplätelseavgiftens storlek, Reglema bör medverka till att föreningama lämnar skriftliga erbjudanden om förvärv till varje hyresgäst som är berättigad till sådant förvärv, vilket i sin tur bör medföra att hyres­gästema fär en bättre uppfattning om vad som gäller.

I övrigt har jag mte funnit skäl att förändra nuvarande regler om upplåtelse­avgifter.

Överlåtelseavgift och pantsättningsavgift

Redan inledningsvis har jag tagit upp frågan om lagligheten av att föreningen tar upp särskilda överlåtebeavgifter.

Överlätelseavgift är en sädan avgift som tas ut från säljaren eller köparen i samband med att bostadsrätt överlåts. Ett typfall är att en bostadsrätts­förening, med eller utan stöd i sina stadgar, själv tar ut avgiften. Vanligt är emellertid att en bostadsrättsförening inom HSB och Riksbyggen inte själv administterar överlåtelsen. Administtationen har i stället överlämnats till en regional enhet (HSB-föreningen eller Riksbyggens distriktskontor), vars verksamhet formellt inte omfattas av BRL. Vid överiätelse har den regionala enheten uppburit överlätelscavgiften för egen räkning.

Frågan om överlätelseavgiftemas laglighet har varit föremål för både JK:s prövning (se ovan) och som tvistefråga vid domstol. Något entydigt svar på frågan om avgiftemas laglighet anser jag dock inte har lämnats.

En överlåtelse utgör ett naturligt led i innehavet av en bostadsrätt. Av be­stämmelsema i BRL följer an föreningen mäste vidta vissa åtgärder i samband med en överiätelse, framför allt med anledning av köparens ansökan om medlemskap. Enligt stadgama kan dämtöver gälla speciella mtiner. Som nyss sagts förekommer detta inom de folkrörelsekooperativa organisationema.

Inom HSB fömtsätts det sålunda an den bostadsrättshavare som vill över­låta sin bostadsrätt skall göra en särskild överlåtelseanmälan till bostadsrätts­föreningen med angivande av överlåtelsedag och övriga villkor. Föreningen

124


 


gör därefter en bedömning av om den föreslagna köparen kan antas som Prop, 1990/91: 92 medlem. Sedan medlemskap tillstyrkts och anteckning gjorts humvida bosttidsrätten är pantförskriven vidarebefordras överiåtelseanmälan till HSB-föreningen. Besikming av lägenheten verkställs och köpeavtal upprättas. HSB-föreningen granskar vidare om köpeavtalet överensstämmer med för-eningsstadgama. Köpesumman erläggs till HSB-förenmgen, som efter av­drag för säljarens evenmella skulder rill bostadsrättsförenmgen eller HSB-föreningen betalar beloppet till säljaren. Om bostadsrätten är pantsatt, konttol-leras att lånet har lösts eller att den som förvärvar bostadsrätten har medgetts att överta länet hos kreditgivaren. När bostadsrättsföreningen erhållit sitt exemplar av överlåtelseavtalet fattar styrelsen i föreningen beslut om medlem­skap.

Tillåtligheten av överlåtelseavgifter berör endast förhållandet mellan bostadsrättshavama och bostadsrättsföreningen. Om en HSB-förening eller regional enhet inom Riksbyggen vill ta ut avgifter för en tjänst som de enligt bosmdsrättsföreningens stadgar mtinmässigt skall lämna i samband med en överlåtelse, sä är detta en sak mellan bostadsrättsföreningen och den regionala enheten. Avgifter frän föreningen till den regionala enheten fär regleras i bostadsrättsföreningens stadgar eller i särskilda avtal. Det ligger namrligtvis i varje bostadsrättsförenings inttesse att minimera dessa kosmader så mycket som möjligt.

Vid en ställningstagande till frågan om överiåtelseavgifter blir huvud­frågan, om kostnadema för överlåtelseadminisnationen skall slås ut på boendekollektivet i bostadsrättsföreningen eller om de skall bäras av säljaren eller köparen. Man kan givetvis ocksä tänka sig kombinationer och oUka skäl kan tala för den ena eller andra lösningen.

Jag har inledningsvis gett uttryck för att föreningamas löpande kosmader på gmnd av bestämmelsema i BRL som huvudregel bör bäras av medlem­mama gemensamt. Föreningamas kosmader för överlätelseadministtationen kan ses som en sådan kosmad. Mot bakgmnd av att sådana avgifter tas ut för en speciell administration i samband med försäljning av bostadsrätt och att administtationen kan bli bemngande för föreningen, bl,a. mot bakgmnd av att vissa lägenheter omsätts mer än andra, anser jag emellertid att sådana avgifter bör få tas ut även fortsättningsvis, Fömtsätmingen bör dock vara att av­giftema sätts efter självkosmadsprincipen och att gmndema för beräkningen klart framgår av bostadsrättsföreningens stadgar. Avgiften bör givetvis inte göras beroende av köpeskillingen.

Enligt HSB:s mönstcrstadgar får överlätelseavgiftcn numera maximalt uppgå till 2,5 % av basbeloppet (knappt 750 kr. för år 1990). Jag anser i lik­het med uttedningen att detta är en rimlig riktpunkt när överiåtelseavgift skall bestämmas av föreningama. Lika med uttedningen finner jag dock inte att någon särskild lagbestämmelse om detta är påkallad. Jag utgår fiin att det framdeles inte heller skall bli nödvändigt med en lagreglering av beloppets storlek.

Ytterligare en fråga som bör tas upp i detta sammanhang och som berörts
av uttedningen är, om föreningen skall fä ta ut avgifter för den adminbtration
   j25


 


som förenmgama måste tillhandahålla vid andrahandsuthyming eller vid sk.    Prop, 1990/91: 92 denuntiation av pantsättning.

Såsom utredningen har anfört finns det skäl som talar såväl för som emot att föreningar får ta ut sädana avgifter. Uttedningen har stannat för att för­eningamas och bostadsrättshavamas intresse tillgodoses bäst om kosmadema bärs kollektivt av de boende över årsavgiften.

Som jag inledningsvis anfört ansluter jag mig till uttedningens uppfatming att i de flesta fall kosmadema bör bäras kollektivt när det gäller sädana åt­gärder som föreningen är skyldig att vidta enligt gällande lagstifttung. Det arbete föreningen är skyldig att vidta rör ju i de alha flesta fall sådant som kan komma alla medlemmar till godo. Eftersom jag tidigare kommit fiam till att överlåtelseavgifter bör fä tas ut anser jag emellertid att det ocksä är skäligt att föreningen får ta ut en avgift för anteckning om pantsätming i föremngens lägenhetsförteckning, vilket obligatoriskt skall ske enligt 49 § andra stycket BRL, Vissa lägenheter omsätts betydligt oftare än andra, vilket numera också medför att pantsätming sker relativt ofta. Det är därför enligt mm mening rim­ligt att den administtationskosmad som uppstår till följd av en pantsätming skall bäras av den enskilde och inte av kollektivet gemensamt Föreningens självkosmad torde i detta fall vara betydligt lägre än för överiåtelseadministta-tionen. En rimlig riktpunkt för avgiften bör i detta fall vara 1 % av bas­beloppet (knappt 300 kr, för är 1990).

Jag föreslår således an en motsvarande bestämmelse som gäller för över­iåtelseavgifter ocksä mförs bettäffande denuntiation av pantsätming. Lämp­ligen bör denna avgift betecknas pantsättningsavgift I fråga om administta­tionen vid andrahandsuthyming anser jag dock inte att det finns skäl att frångå Uttedningens förslag.

Avgiftsbetalning

Bostadsrättslagen innehåller inga regler om hur en avgift till föreningen skall bettdas och när avgiften skall anses betald. Hyreslagen har däremot sådana regler. Av 12 kap. 20 § andra och ttedje styckena jordabalken, fiamgär så­ledes att hyran skall betalas i hyresvärdens hemvist eller under adress som anvisats av denne. Betalning fär alltid ske genom postanvisning, bankgiro eller postgiro. Sker betalning på post- eller bankkontor, anses betalningen omedelbart ha kommit hyresvärden till hända. Är det fräga om ett betalnings­uppdrag, anses beloppet ha kommit hyresvärden till hända när betalnings­uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret. Som jag ovan sagt finns inte motsvarande bestämmelser i bostadsrättslagen, vilket kan medföra tvek­samhet inte minst när det är fråga om att tillämpa förverkandereglema vid för­sumlighet av bostadsrättshavaren med betalning av avgiftema. Jag föreslår därför i likhet med vad uttedningen föreslagit att motsvarande regler som finns i hyreslagen även införs i bostadsrättslagen.

Lagrådet har i sitt ytttande redovisat vissa synpunkter bettäffande avgifts­systemet och bestämmelsemas utformning Bettäffande det sismämnda åter­kommer jag i specialmotiveringen. Utan att lämna nägot förslag i saken har

126


 


lagrådet ansett att det torde kunna anföras samma skäl för att införa en avgift vid andrahandsupplåtelser som ifråga om överiåtelseavgift och pantsätmings-avgift Vidare har lagrådet påpekat att det i de olika bestämmelsema bettäf­fande upplåtelseavgift, överlätelseavgift och pantsätmingsavgift inte ger ut­ttyck för avsikten när det gäller ändamålet med avgiften eller beräkningen.

Jag är medveten om de förhållanden som lagrådet pekat pä, men har mte funnit någon gmndad anledning att befara att man firån föreningamas sida kommer att missbruka uttaget av avgiftema för överlåtelse och pantsätming till men för medlemmama. Det torde vara tillräckligt att föreningen i sina stadgar ger uttryck för den beräkning som skall ligga till grund för dessa av­gifter. Inte heller anser jag att det finns skäl att införa någon särskild beräk-' ningsgmnd för upplåtelseavgifter. Som jag redovisat fyller dessa en praktisk funktion i många olika situationer. Varken uttedningen eller remiss­instansema har påtalat något behov av att särskilt reglera uttaget av dessa av­gifter. Mot den bakgranden har jag inte funnit anledning att införa några sär­skilda bestämmelser i saken. När det gäller avgifter för andrahandsupplåtelser är jag medveten om att det kan finnas olika uppfatmingar i saken. För egen del finner jag inte skäl att frångä uttedningens ställningstagande.


Prop. 1990/91:92


2.11 Försäljning av pantsatt bostadsrätt på offentlig auktion

Mitt förslag: Vid försäljning av bostadsrätt på offentiig auktion enligt bostadsrättslagen skall uttop ske utan förbehåll om panttätt, om inte bostadsrättsföreningen medger annat. Uttopas bostadsrätten utan något sådant förbehåll, är panthavaren skyldig att ta emot betalning i förtid. För att förvärvaren skall vara skyldig att svara för den förre inne­havarens skulder till föreningen måste föreningen förbehålla sig krav­rätt mot denne vid auktionen.


Utredningens förslag: överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstansema: De flesta remissinstanser har uttryckligen godtagit uttedningens förslag eller inte framfört någon erinran. Hit hör bl.a. hovrätten för Västta Sverige, Stockholms tingsrätt och Stadshypotekskassan.

Svenska sparbanksföreningen och Sveriges Föreningsbankers förbund motsätter sig dock förslaget att bostadsrätten vid offentiig auktion skall ropas ut utan förbehåll om pannättens bestånd. Sparbanksföreningen anser att för­slaget innebär att man frångår den sakrättsliga huvudprincipen att panträtt i viss egendom äger fortbestånd efter egendomens övergång till ny ägare. De skäl uttedningen har för att frängå denna princip anser vaiken föreningen eller Sveriges Föreningsbankers förbund övertygande. Sparbanksföreningen anser an det finns en risk för att bostadsrättemas värde som säkerhetsobjekt minskar med uttedningens förslag, vilket skulle få negariva följder för de enskilda människoma främst genom att kreditema riskerar att fördyras.


127


 


Förenmgsbankcmas förbund kan inte acceptera att banken kan komma att Prop. 1990/91: 92 göra förluster pä gmnd av den föreslagna ordningen. Om förslaget ändå för­anleder lagstifming anser förbundet att panthavarens ställning skall stärkas åtminstone så mycket som uttalas i betänkandet på s, 188, Sparbanks­föreningen anser det nödvändigt att - om utredningens förslag genomförs -panthavarens rättsliga ställning förstärks, sä att denne får möjlighet att påverka ett beslut om försäljning och förfaringssättet för försäljningen. Föreningen anser också att panthavaren skall ha möjlighet att ingripa, tex, genom att ropa in bostadsrätten eller överklaga försäljningen. Även StadshypoteksKassan anser att banker och andra kreditinstimt skall ha möjlighet att ropa in bostadsrätter för att skydda sin fordran. Svenska Bankföreningen delar uttedningens uppfatming så till vida att huvudregeln bör vara att bostadsrätten ropas ut utan förbehåll om panträttens bestånd. Föreningen anser dock att panthavaren när det finns risk för förlust skall få möjlighet att bestämma att uttop skall ske med förbehåll om panttätten, Bankförenmgen noterar också att de låntagare som har lån i kreditinstimt med lång upplåning enligt lånefonnulären så gott som undantagslöst är skyldiga att betala räntekompensation vid förtidsinlösen.

Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet ifrågasätter om den föreslagna ordningen är ändamålsenlig. Enligt nämnden är ett altemativ att i stället jämställa föremngens och panthavarens rättigheter i den meningen att även föreningen ges panttätt i bostadsrätten, dock en legal sådan med före-ttäde framför andra fordringar. Fördelen med ett sådant system är enligt fakultetsnämnden att systemet med offentiig auktion kan avskaffas och er­sättas med vanlig exekutiv auktion med den ökade rättssäkerhet detta medför.

Riksskatteverket förordar att uppgiften att sälja en bostadsrätt på offentiig auktion skall tillkomma kronofogdemyndigheterna. Med en sådan ordning undanröjs enligt verket de tveksamheter som lagrådet anförde i prop. 1986:37 s. 134 om offentiig auktion genom en god mans försorg. Stockholms tings­rätt anser att det av lagen skall framgå att gode mannen har rätt att sälja bostadsrätten under hand.

Skälen för mitt förslag: Om en bostadsrättshavare förverkar nytt­janderätten och skiljs fiin lägenheten skall bostadsrätten säljas på offentiig auktion så snart det kan ske. Detta gäller om inte bostadsrättshavaren och för­eningen kommer överens om nägot annat (37 § BRL). Offentiig auktion enligt BRL kan också förekomma i vissa andra fall (se 10 och 12 §§ BRL), Det är endast föreningen som kan begära försäljning på offentlig auktion. Vill en panttättshavare ta ut sin fordran får han använda sig av reglema i ut-sökningsbalken.

Den 1 januari 1987 ttädde nya regler i kraft bettäffande försäljning av
bostadsrätt vid offentlig auktion (80-83 §§ BRL). Bestämmelsema innebär att
auktionen skall hållas av en god man som pä bostadsrättsföreningens begäran
förordnas av tingsrätten. Av de medel som inflyter vid en försäljning pä
offentiig auktion filr föreningen - sedan den gode mannen erhållit ersätming
för sitt uppdrag - uppbära så mycket som behövs för att täcka föreningens
fordran hos bostadsrättshavaren (37 § andra stycket BRL). Vad som återstår
   j2g


 


tillfaller bostadsrättshavaren. Om bostadsrätten är pantsatt har dock pant-    Prop. 1990/91: 92 havaren rätt att få betalt före bostadsrättshavaren. Enligt 37 § ttedje stycket BRL har bostadsrättsföreningen en viss underrättelseplikt för att föreningen skall ha företräde till betalning fiamför panmavaren.

Det bör i detta sammanhang även nämnas att en förvärvare av bostadsrätt svarar jämte den tidigare innehavaren for dennes förpliktelser som innehavare av bostadsrätten, om mte förvärvaren och föreningen kommit överens om något annat (15 § ärde stycket BRL), För denna skyldighet saknar det be­tydelse om förvärvaren är i god tto eller ej. Skyldigheten innebär att för­värvaren kan fä betala den tidigare innehavarens obetalda avgifter till för­eningen. Om skulden inte betalas eller om den nye bostadsrättshavaren drar på sig motsvarande skulder mot föreningen kan en offentiig auktion bli akmell med stöd av bestämmelsema i 37 § BRL.

När de nuvarande bestämmelsema om förfarandet vid en offentiig auktion kom till diskuterades särskilt panthavarens rättsUga ställning (prop. 1986/87:37 s. 68 f. och 133 ff). Vad frågan närmast gällde var om en pant­satt bostadsrätt vid auktionen skall ropas ut med eller utan förbehåll om panttättens bestånd.

Särskilda bestämmelser saknas om vad som gäller i denna fråga. Den gmndläggande sakrättsliga regeln vid frivillig försäljning anses vara att panttätten består. Förvärvaren får alltså överta den förvärvade egendomen, dvs. bostadsrätten, med den pantbelastning som finns, Panthavaren har inte någon skyldighet att ta emot betalning i förtid, men det är inget som hindrar att partema kommer överens om att pantskulden skall lösas in. Om en bostadsrätt däremot säljs exekutivt gäller utsökningsbalkens (UB) be­stämmelser. Av dessa följer att exekutiv försäljning får ske för en fordran sora har sämre rätt än panmavarens bara om köpeskillingen räcker till för att betala panthavarens fordran (9 kap. 4 § andra stycket). Vid en exekutiv för­säljning förvärvas egendomen alltid fri från pantbelastning. Panthavaren är vid den exekutiva försäljningen skyldig att ta emot betalning i förtid (8 kap. 11§UB),

11986 års lagrådsremiss hävdade departementschefen att det rikriga torde
vara att bostadsrätten skall ropas ut utan något förbehåll om panttättens be­
stånd. Denna sråndpunkt ifrågasattes dock av lagrådet, som pekade på att
departementschefens uppfattning iimebar att panthavaren allrid är skyldig att
ta emot betalning efter auktionen och att han går miste om sin pantsäkerhet i
den män köpeskillingen inte förslår till full betalning av hans fordran. Enligt
lagrådet stted en sådan ordning mot den gmndläggande sakrättsliga regehi att
panträtt i viss egendom består även sedan egendomen har övergått till en ny
ägare. Även om lagrådet ansåg att det ur bostadsrättsföreningens synpunkt
fanns goda skäl för den ordning som departementschefen förordat ansåg man
dock att dennes uttalande väckte åtskilliga frågor som inte blivit tillräckligt
belysta i remissen. Departementschefen anslöt sig till vad lagrådet anfört och
förordade i propositionen att panthavarens ställning vid offentlig auktion
borde klarläggas. Frågan överlämnades därför till bostadsrättsuttedningen
som nu lämnat förslag i saken.
                                                           , 2q

9 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


Uttedningen har sammanfatmingsvis ansett att en bostadsrätt som skall Prop. 1990/91: 92 säljas på offentiig auktion skall ropas ut utan förbehåll om panttätt, såvida inte föreningen medger något annat. En regel med detta innehåll föreslås bli inskriven i lagen. Vidare föreslår uttedningen att det införs en regel som innebär att den som förvärvar en bostadsrätt pä offentlig auktion skall svara för den förre innehavarens förpliktelser som bostadsrättshavare bara om för­eningen förbehållit sig kravrätt mot förvärvaren vid auktionen.

Som skäl för sitt förslag pekar uttedningen på att syftet med en offentiig auktion är att avveckla rättsförhållandet mellan bostadsrättsföreningen och bostadsrättshavaren. Om utrop skulle ske med förbehåll om panträttens be­stånd och marknadsvärdet inte täcker dennes fordran, skulle panthavaren kunna förhindra en försäljning. Därmed skulle inte heller föreningen få betalt för sin fordran. En sädan ordning anser utredningen mte kan godtas.

För egen del vill jag anföra följande.

De gällande bestämmelserna om en bostadsrättshavares ansvar för sin företrädares förpliktelser mot bostadsrättsföreningen och föreningens möjlig­heter att genom offentlig auktion fä ut betalning för sina fordringar innebär att föreningen tillerkänts en mycket stark ställning. Visserligen kan inte för­eningen vid en exekutiv försäljning som sker på begäran av någon annan fordringshavare kräva att fä sina krav ersatta ur köpeskillingen. Föreningens rätt är inte någon panttätt. Men föreningen har även efter en exekutiv för­säljning kvar sina anspråk mot den nya innehavaren av bostadsrätten (jfr NJA 1961 s. 246). Föreningen har vid en exekutiv auktion vad man brukar kalla bästa rätt i egendomen (se Rodhe, Handbok i sakrätt, 1985, s. 365).

Det är enligt min mening uppenbart att det skydd som en bostadsrätts­förening tillerkänns genom bestämmelsema om bostadsrättshavarens ansvar för sina och företrädarens förpliktelser mot föreningen och om offentlig auk­tion kraftigt urholkas, om föreningens möjligheter att få betalt för sin fordran är beroende av om panthavaren får sin fordran täckt. En sådan ordning svarar dåligt mot den starka stälhiing föreningen intar vid en sådan tvångsförsäljning som sker på panmavarens begäran. Men framför allt innebär detta allvarliga inskränkningar i en bostadsrättsförenings möjligheter att avveckla rätts­förhållandet mellan föreningen och bostadsrättshavaren.

Som också uttedningen redovisat kan bostadsrättslagen sägas bygga på det synsättet att bostadsrättens ekonomiska värde utgörs av ett netto av bostadsrättshavarens rätt mot föreningen och föreningens rätt mot bostads­rättshavaren. Man brukar därför beskriva en pantsättning av bostadsrätt som en pantsättning av bostadsrättshavarens nettobehällning i förhållandet mellan honom och föreningen. Denna beskrivning följer också av att en pantsätming av bostadsrätt bmkar jämföras med en pantsätming av fordran. Och enligt bestämmelsema för en sådan pantsättning kan en panthavare aldrig få en bättte rätt mot föreningen än den bostadsrättshavaren hade (jfr 27 § lagen 1936:81 om skuldebrev).

I doktrinen har det synsätt som jag nu redovisat karaktäriserats så att
panthavarens fordran ligger på ett annat plan än föreningens fordran (se bl.a.
Hessler i Minnesskrift till Hult s. 202 ff och Hastad i Festskrift för Sveriges
  j2q


 


Advokatsamfund 1887-1987, s, 259 ff) Sett i belysning av de frågor som Prop. 1990/91: 92 lagrådet väckte i 1986 års lagstiftningsärende kan man säga att det inte finns nägon sakrättslig konflikt i vedertagen mening mellan föreningen och pant­havaren. Panten är belastad med den fordran föreningen kan ha. Det innebär också att pantens styrka kan variera med fordringens storlek, dock med den begränsning som följer av 37 § tredje stycket BRL.

Mot bakgrund av vad jag nu har sagt delar jag uttedningens uppfatming att en panthavare inte vid en offentiig auktion skall, kunna förhindra en för-säljnmg och därigenom möjlighetema för föreningen att avveckla rättsförhål­landet med bostadsrättshavaren. Även om det bud som lämnas vid den offentiiga auktionen inte täcker eller endast delvis täcker panthavarens fordran, bör alltså budet kunna antas och en försäljning kunna ske. Jag vill här erinra om den underrättelseplikt som föreningen har gentemot pant­havaren för att kunna göra gällande sin rätt till förettäde till betalning för obe­talda avgifter. Denna skyldighet bör givetvis bestå.

Den frågan kan dock ställas, om panmavaren ocksä skall vara skyldig att ta emot betalning i förskon till den del köpeskillingen täcker hans fordran. Uttedningen har förordat en sädan lösning. Också jag ansluter mig till den. Jag föreslår därför att bostadsrätten skall ropas ut utan nägot förbehåll om panttättens bestånd. Nägot hinder bör dock inte finnas mot att föreningen först låter ropa ut bostadsrätten med förbehåll om panttättens bestånd och, om det dä inte bjuds ett belopp som täcker föreningens fordran, med ett nytt utrop utan något sådant förbehåll. Någon skyldighet att ropa ut bostadsrätten pä detta sätt bör föreningen dock inte ha.

De förslag som jag nu lagt fram innebär att bostadsrättsföreningen fär möjlighet att fä betalt för sina här aktuella fordringar framför den eller de pantiiavare som finns och att akmella panter förfaller till den del de mte täcks vid den offentiiga auktionen. Jag kan mot denna bakgmnd ha förståelse för det förslag som juridiska fakultetsnämndcn i Stockholm har fört fram och som innebär att föreningen skulle tillerkännas en legal panttätt för sina ford­ringar. Som fakultetsnämnden själv säger skulle en fördel med en sådan lös­ning vara att systemet med offentiig auktion kan avskaffas. Vidare skulle en sådan ordning enligt fakultetsnämnden leda till större rättssäkerhet. Rättssäkerhetsaspekten togs i 1986 års lagstfmingsärende upp också av lag­rådet (se prop, 1986/87:37 s. 134) som bl.a. pekade pä att lagförslaget inte mnehöll krav på några särskilda kvalifikationer hos den gode mannen, inte heller några jävsbestämmelser eller bestämmelser om tidsfrister vad gäller själva förrättningen eller regler om kungörande av auktionen. Även effektema av allvarliga brister i den gode mannens handläggning kommenterades.

För egen del ser jag onekligen fördelar med fakultetsnämndens förslag. Förslaget kräver dock enligt min mening närmare överväganden. Jag är där­för inte nu beredd att föra det vidare. Jag är inte heller beredd att ansluta mig till riksskatteverkets förslag att låta uppgiften att försälja en bostadsrätt på offentlig auktion tillkomma kronofogdemyndigheterna. Det har inte under remissbehandlmgen eller pä annat sätt kommit fram någon kritik mot den nu-

131


 


varande ordningen. Jag anser därför inte att det fmns tillräckliga skäl an    Prop. 1990/91: 92 frångå det ställningstagande som riksdagen anslöt sig till är 1986.

Sammanfattningsvis föreslår jag alltså att det i lagen uttryckligen före­skrivs att utrop skall ske utan förbehåll om panttätt, såvida inte bostadsrätts­föreningen medger nägot annat Vidare föreslår jag att panmavarens skyldig­het att ta emot kontant betalning vid auktionen lagregleras.

Jag delar ocksä uttedningens mening att det bör åligga föreningen att vid en offentiig auktion uttryckligen förbehålla sig en kvarstående kravrätt mot köparen för att denna inte skall falla bort. Jag föreslår att lagen också kom­pletteras med en regel om detta. Uttedningen har inte ansett att det behövs nägon motsvarande regel vid frivillig eller exekutiv försäljning, där för­eningen inte är direkt inblandad vid försäljningen. Någon annan uppfatming har inte heller kommit fram under remissbehandlingen. Som uttedningen uttalat kan det dock också i denna del behövas överväganden om köparens ställning i förhållande till föreningen, men också andra panttättsliga frågor skulle kunna förtjäna ytterligare överväganden (jfr Hastad a.a.). Frågan om en sådan översyn bör dock få anstå.

De förslag som jag nu har lagt fram har tagit sikte pä förhållandena vid en offentiig auktion. Innebörden av förslagen är att en pantiiavare förlorar sin panträtt, om en försäljning kommer till stånd vid en offentlig auktion. Kommer inte nägon försäljning till stånd, skall en ny auktion hållas. Om det inte heller vid detta tillfälle sker nägot inrop, skall bostadsrätten genast övergå till föreningen utan lösen. Av vad jag tidigare uttalat i fråga om panmavarens rätt gentemot föreningen följer an föreningen dä mäste få överta bostadsrätten fri från pantbelastning. Jag föreslär att även detta uttryckligen anges i lagen. En panthavare som vill skydda sin fordran får - i likhet med vad som gäller vid en exekutiv auktion - överväga att själv ropa in bostadsrätten.

Avslumingsvis vill jag mot bakgmnd av förslaget från Stockholms tings­rätt om en lagreglering av möjligheten till en underhandsförsäljning av bostadsrätter säga följande. Enligt min mening krävs det inte nägon utoycklig lagreglering i fråga om de möjligheter som redan finns att frivilligt ttäffa överenskommelse om en underhandsförsäljning. Däremot föreslår jag att panthavarens skydd bör stärkas i de fall lagen kräver offentlig auktion, om inte förenmgen och bostadsrättshavaren kommer överens om något annat (se 37 § första stycket BRL). Jag föreslår därför att kravet på offentlig auktion i dessa fall skall kunna ersättas av en s.k. underhandsförsäljning (här använd i annan bemärkelse än den i utsökningsbalken), ora såväl föreningen och bostadsrättshavaren som de borgenärer vars rätt berörs av försäljningen är överens om en försäljning i denna form.

Lagrådet har i sitt ytttande anfört följande.

Som föredragande statsrädet anfört (se avsnitt 2.11 i remissprotokollet) finns
det fördelar med ett alternativt förslag som vid remissbehandlingen framförts
av juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet Nämnden förordar
att föreningen ges en legal panttätt i bostadsrätten med förettäde framför
andra fordringar. Som nämnden anför är fördelen med en sådan ordning att
systemet med offentiig aukrion kan avskaffas och ersättas med vanlig exeku-
   132


 


tiv   auktion   med   den   ökade   rättssäkerhet   som   detta   medför.    Prop, 1990/91:92

Fakultetsnämndens förslag synes emellertid inte utan ytterligare uttedning

kunna läggas rill gmnd för lagsriftning. Det remitterade förslaget får enligt

lagrådets mening anses vara i och för sig godtagbart som en lösning rills

vidare.

Vad lagrådet anfört föranleder mig inte till någon ändring av min i rcmiss­protokollet framlagda förslag eller någon åtgärd i övrigt

3 Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

3.1 Inledning

Lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (ombildningslagen) ttädde i kraft den I juli 1982 (prop. 1981/82:169, CU 41, rskr. 364). Vissa ändringar har därefter gjorts (se bl.a. SFS 1983:441, 1984:302 samt 1987:245),

Enligt lagen ges hyresgäster rätt att före andra köpare förvärva den fastig­het de bor i för ombildning till bostadsrätt. Lagen innehåller huvudsakligen bestämmelser om hur hyresgästema skall gå till väga för att erhålla rätten till ett fastighetsförvärv och om fastighetsägarens skyldigheter när en sådan rätt föreligger. De föreningsrättsliga bestämmelserna som anknyter till en om­bildning finns däremot i BRL. Det gäller t.ex. beslut pä föreningsstämraan om fastighetsförvärvet (60 a §) samt hyresgästernas rätt till medlemskap i föreningen (51a §). Dessa frågor och vissa förslag till förändringar har jag redovisat bl.a. under avsnitt 2,4,3 avseende ändringar i BRL.

Innan jag kommer in på uttedningens förslag till ändringar i ombildnings­lagen vill jag i korthet redovisa lagens huvudsakhga innehåll.

En första fömtsättning för att hyresgäster med stöd av ombildningslagen skall ha rätt att förvärva en hyresfastighet är enligt 3 § att de bildar en bostadsrättsförening och att föreningen gör en s.k. inttesseanmälan till in­skrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. En mttesseanmälan skall vara åtföljd av ett intyg från styrelsen om att hyresgästerna i minst rvå tredjedelar av de uthyrda lägenhetema skriftiigen har förklarat sig intresserade av en ombildnmg av hyresrätt till bostadsrätt En inttesseanmälan gäller under tvä år och kan fömyas (5 §).

En bostadsrättsförening kan givetvis alltid komma överens med en fastig­hetsägare om ett frivilligt förvärv av fastigheten och det är därför inte nöd­vändigt att föreningen gör en inttesseanmälan för att en ombildning skall kunna ske. Så länge som en sådan anmälan gäller får fastighetsägaren som huvudregel dock inte överlåta fasrigheten till någon annan köpare, om inte föreningen genom ett hembud först har erbjudits ett förvärv (6 §) och fått rid

att överväga hembudet. Hembud skall ske hos hyresnämnden genom skriftiig

133


 


anmälan av fasrighetsägaren. Denne skall därvid ge m ett förslag till köpeavtal    Prop. 1990/91: 92 med villkoren för förvärvet (7 §). Bostadsrättsföreningen har tte månader och efter förlängning sammanlagt sex månader pä sig att anta hembudet (10 §). Om hembudet antas, anses förvärvet som ett frivilligt köp med före­skrift om att köpebrev skall utfärdas (11 §).

Om hembudet inte antas inom föreskriven tid, fär fastighetsägaren sälja fastigheten till nägon annan köpare. För att förhindra kringgåenden finns det dock en spärregel. Överlåtelse får nämligen inte ske, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet. Om bostadsrättsföreningen inte godkänner överlåtelsen, är fastighetsägaren skyldig att inhämta hyres­nämndens tillständ till denna (12 §).

Överlåtelser som sker i sttid med lagen är ogiltiga (13 §).

Lagen är inte tillämplig i fråga om fastigheter som ägs av bl.a. staten, kommuner eller allmännyttiga bostadsföretag (2 §). Dessutom finns undan­tag från hembudsplikten (6 §), Undantag gäller bl,a. vid förvärv av staten eller en kommun eller vid vissa släktförvärv. Vidare finns det en general­klausul som ger fastighetsägaren möjlighet att efter prövning av hyres­nämnden slippa hembudsplikten, om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt.

Utredningen, som enligt sina direktiv haft att göra en översyn av ombild-ningslagens bestämmelser, har konstaterat att lagen i sma huvuddrag har fyllt sin funktion men att det uttalats kritik mot att lagen mte är tilhäckligt effektiv.

I syfte att stärka hyresgästemas ställning och att göra lagen mer effektiv har utredningen lagt fram förslag om vissa ändringar i lagen. Jag tar i det föl­jande upp uttedningens förslag om medlemskap vid inttesseanmälan i avsnitt 3,2, associationsrättsliga förvärv m.m. i avsnitt 3.3 och oskäliga villkor i hembud i avsnitt 3.4,

Uttedningen har också föreslagit ändringar i de gällande bestämmelsema om hyresgästemas förettädesrätt att förvärva fastigheten. Som jag nyss redovisat innebär gällande bestämmelser att en fastighetsägare, som avser att överlåta sin fastighet, är skyldig att först hembjuda fastigheten till hyres­gästema om dessa genom en bostadsrättsförening har anmält intresse av att få förvärva fasrigheten. Uttedningen har pekat på att en fastighetsägare i prak­tiken kan kringgå hembudsskyldigheten genom att antedatera överlåtelse­handlingen till en dag före den då föreningens inttesseanmälan antecknades i fastighetsboken. För att göra ett sådant kringgående omöjligt har uttedningen föreslagit att en överlåtelse för sin giltighet skall vara beroende av an lagfart söks innan anteckning om inttesseanmälan tagits upp på inskrivningsdag. Några remissinstanser, bl,a. hovrätten för Västta Sverige och juridiska fakul­tetsnämnden vid Stockholms universitet, har ställt sig tveksamma till förslaget mot bakgrand av att man mte anser att uttedningen tillfredsställande doku­menterat att det förekommer missbmk med antedaterade handlingar. Hovrätten har ocksä framfört principiella betänkligheter mot förslaget som sådant och sammanfattningsvis förordat an frågan utteds ytterligare.

134


 


Även jag ställer mig tveksam till uttedningens förslag. Enligt min mening är det inte möjligt att lata tiden för lagfartsansökan fä den centtala roll som ut­redningen har föreslagit utan att bestämmelsema om fömtsättningama för hembud sskyldighet i gmnden arbetas om. En sådan omarbetning kräver när­mare överväganden. Med hänsyn härtill och till att det saknas tillräckligt underlag för att man skall kunna ta ställning till om de nuvarande förhållan­dena kräver sä ingripande lagstiftningsåtgärder avstår jag från att nu lägga fram något förslag.

Fastighetsägareförbundet har i sitt remissyttrande föreslagit att någon form av uppräkning av köpeskillingen bör tillåtas i de fall hembudstiden förlängs att avse sex månader. Enligt förbundet tycks många föreningar begagna sig av möjligheten att begära förlängning av denna tid och fastighetsprisema kan under hembudstiden ha stigit. Jag är emellertid inte beredd att nu föreslå någon ändring av bestämmelsema i denna del.

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) har i en särskild skrivelse till departementet hemställt att undantag från hembudsplikten skall göras i det fall ett allmännyttigt bostadsföretag är förvärvare. Jag är emellertid inte be­redd att nu göra något annat ställningstagande till denna fråga än som gjordes dä undantagen utvidgades är 1984 till att avse överlåtelse till en kommun (se prop. 1983/84:141 s 21, BoU 27, rskr. 302).


Prop. 1990/91:92


3.2 Medlemskap vid intresseanmälan

Mitt förslag: När en bostadsrättsförening ger in en inttesseanmälan till inskrivningsmyndigheten, skall de hyresgäster som skriftiigen för­klarat sig inttesserade av en ombildning av hyresrätt till bostadsrätt ocksä vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.


Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt.

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts av de fåtal remissinstanser som ytttat sig i denna del. Enligt SBC bör det för en mttesseanmälan räcka att en majoritet av de hyresgäster som är medlemmar är inttesserade av en om­bildning. Vid denna beräkning bör man bortse från lokalhyresgästema, efter­som de har andra mttessen för medverkan i föreningen än bostadshyres­gäster.

Skälen för mitt förslag: Ett väsentiigt syfte med de åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt som genomfördes år 1982 var att ombildningama skulle ske på de boendes villkor. Bl.a. tillkom majoritets-reglerna vid inttesseanmälan och förvärv som ett led i denna snävan (se prop. 1981/82:169 s. 27).

Enligt ombildningslagen krävs det emellertid inte att det är hyresgästema som urspmngligen bildar den bostadsrättsförening som är intresserad av att


135


 


förvärva fastigheten. Det finns alltså inget hinder mot att föreningen ur­spmngligen har bildats tex. av nägon bostadskooperativ organisation. När inttesseanmälningen lämnas in till inskrivningsmyndigheten krävs det inte heller att hyresgästema är medlemmar i föreningen (se 3 §). Det räcker med att styrelsen intygar att minst tvä ttedjedelar av hyresgästema i de uthyrda lägenhetema förklarat sig inttesserade av en ombildning till bostadsrätt

Som utredningen påpekat kan den angivna ordnmgen leda till att konkurre­rande bostadsrättsföreningar gör anspråk på att fä genomföra ombildningen. 1 praktiken har det ocksä hänt att hyresgäster som skriver på en lista, där de förklarar sitt intresse för ombildning, inte tycks haft klart för sig vilken för-enmg som lämnade fram listan för påskrift

Jag ttor att den angivna situationen måste bettaktas som en undantagsföre­teelse. Även om så är fallet bör en förklaring om inttesse för ombildning inte få gå sä lättvindigt till att hyresgästema - kanske efter viss övertalning - skri­ver på ett till intet förpliktande papper. Jag föreslår därför i likhet med vad ut­redningen anfört att en viss skärpning av 3 § ombildningslagen sker. Mitt förslag innebär att de hyresgäster som i styrelsens intyg till inskrivnings­myndigheten förklarat sig inttesserade av en ombildning också skall vara medlemmar i föreningen när de skriftiigen ger uttryck för sitt inttesse. Härigenom bör uppnäs att hyresgästema på ett helt annat sätt tar reda på olika förhållanden som rör bostadsrättsföreningen. De kan då också vara med och påverka ombildningsförfarandet i större utsträckning. Jag anser inte att det finns tillräckliga skäl att ändra majoritetsreglema enhgt SBC:s förslag.


Prop. 1990/91:92


3.3 Associationsrättsliga förvärv m.m.

Mitt förslag: Det nuvarande kravet på hembudsskyldighet vid över­låtelse genom köp eller byte utvidgas att omfatta även övergäng genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. I eller 2§ aktiebolagslagen (1975:1385). Från hembudsskyldighet undantas sådan överlåtelse eller annan övergång som avser en andel av egendomen, om förvärvaren redan tidigare äger en andel i den och andelen förvärvats på annat sätt än genom gåva.


Utredningens förslag: Överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Bostadsdomstolen anser inte att det anförts till­räckliga skäl för att låta hembudsreglema bli tOlämpliga även på associations-rättsliga förvärv. I övrigt har remissinstansema inte uttalat sig nämnvärt i frå­gan.

Skälen för mitt förslag: Enligt 6 § ombildningslagen får fast egen­dom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intresseanmälan gäller, inte överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att bostadsrätts-


136


 


föreningen har erbjudits förvärv genom ett hembud. Förvärv genom gåva, Prop. 1990/91: 92 bodelning, arv eller testamente får däremot ske utan hembud. Detsamma gäl­ler associationsrättsliga förvärv genom tillskott till bolag eller förening, ut-delnmg eller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen (1975:1385). Aktier och andelar i bolag eller föreningar får ocksä överlåtas utan hembud. Däremot får som huvudregel en ideell andel i en fastighet inte överlåtas utan att hela fastigheten erbjuds bostadsrätts­föreningen genom hembud.

Associationsrättsliga förvärv

Enligt Uttedningen tycks det inte vara ovanligt att hembudsplikten kringgås genom att fastigheten lämnas som ett tillskott till ett bolag, ofta kommandit­bolag. Uttedningen anser därför att denna utveckling bör förhindras.

I föraibetena till ombildnmgslagen anges som motiv till att de associations­rättsliga förvärven undantagits an den kommunala förköpslagen (1967:868) inte omfattar annat än köp och byten (se SOU 1981:74 s. 193). Uttedningen har emellertid inte sett några juridiskt-tekniska hinder mot en ändring av ombildningslagen på denna punkt Inte heller jag ser några sådana hinder,

I sammanhanget bör särskilt framhållas att det finns en gmndläggande skillnad mellan ombildningslagens resp. förköpslagens konsttTiktioner, Ett hembud enligt ombildningslagen skall lämnas till föreningen genom ett för­slag till köpeavtal som är helt fristående frän erbjudanden till andra köpare. 1 förköpsfallen övertar däremot kommunen ett redan genomfört köp på de vill­kor som avtalats mellan säljare och köpare. Att infoga de associationsrättsliga förvärven inom ramen för den kommunala förköpsrätten är därför förenat med juridiskt-tekniska svårigheter som saknar motsvarighet bettäffande om­bildningslagen.

Vid en bedömning av om det i fortsättningen inte skall gå att förvärva en hyresfastighet genom ett associationsrättsligt fång när en inttesseanmälan gäller, måste givetvis en avvägning göras av om sådana förvärv typiskt sett bör ha förettäde framför hyresgästemas inttesse av att förvärva fastigheten. 1 likhet med uttedningen kan jag inte se att ett sådant förettäde är självklart. Utgångspunkten mäste vara att en bostadsrättsförening som gjort en intresse­anmälan för att förbereda en ombildning bör anses ha ett mycket starkt inttesse av att förvärva fastigheten, Presumrionen bör alltså även i de fall ett associarionsrättsligt förvärv är akmellt vara att hyresgästema ges företräde. En sådan ordning svarar ocksä mot regleringen i lagen (1975:1132) om för­värv av hyresfasrighet m.m. och jordförvärvslagen (1979:309, Jag föreslår därför en sådan ändring av ombildningslagen att hembud skall krävas även vid överlåtelser genom tillskott till bolag eller förening, utdelning eller skifte frän bolag eller förening samt fusioner enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolags­lagen (1975:1385).

Liksom i andra sammanhang bör emellertid undantag kunna tänkas. Som utredningen påpekat bör dessa dock lämpligen kunna beaktas inom ramen för den generalklausul som finns i 6 § ttedje stycket ombildningslagen. Enligt

137


 


denna bestämmelse behövs det inte något hembud, om ett förvärv av Prop, 1990/91: 92 bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandet mel­lan överlåtarcn och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller vill­koren för eller omständigheterna vid en sådan överlåtelse (se prop, 1981/82:169 s, 78 f). Frågor om undantag prövas av hyresnämnden på an­sökan av fastighetsägaren.

Bland de undantag som bör göras tänker jag fiamför allt på sädana fall där det finns en inttessegemenskap mellan fastighetsägaren och förvärvaren. Av nägot skäl har fastighetsägaren t.ex, bildat ett bolag och lämnar fastigheten som tillskott för att i fortsätmingen bedriva sin rörelse i bolagsform. Det kan ocksä vara fråga om tillskott av fastighet inom ramen för ett koncem­förhållande. Andra liknande fall kan också tänkas. Om syftet med trans­aktionen kan antas vara att kringgå bostadsrättsföreningens möjligheter att förvärva fastigheten, bör dock givetvis något undantag inte medges. Över huvud taget bör här som i andra sammanhang gälla en restriktiv bedömning till förmån för bostadsrättsföreningen. Detta ligger i linje med de uttalanden som har gjorts i specialmotiveringen till de nuvarande bestämmelsema i 6 § ombildningslagen (prop, 1981/82:169 s. 78 f).

Lagrådet har anfört att vissa av mina uttalanden i lagrådsremissen är svår­förenliga samt för sin del önskat framhålla att vid de associationsrättsliga överlåtelsema förhällandet mellan partema ofta typiskt sett torde vara sådant an ett förvärv av bostadsrättsföreningen kan framstå som oskäligt Med in­stämmande i vad lagrådet har anfört, har jag gjort en viss justering till vad jag uttalade om oskälighetsprövningen i lagrådsremissen.

Vad gäller överlåtelser av aktier eller andelar i bolag och föreningar som äger hyresfastigheter gör jag ingen annan bedömning än den som uttedningen gjort och som också kommit till utttyck i förarbetena till ombildningslagen. Detsamma gäller övergäng av äganderätten till en hyresfastighet genom gåva, bodelning, arv och testamente (se prop. 1981/82:169 s. 46 och 78 f samt SOU 1981:74 s. 193). Hembudsplikten bör alltså inte heller i fortsättningen gälla i dessa fall.

Förvärv av andelar

Enligt nuvarande bestämmelser gäller att överlåtelse av andelar i en hyres­fastighet inte får ske utan att bostadsrättsföreningen erbjuds hela fastigheten. Bakom denna ordning ligger framför allt risken för kringgåenden av lagstift­ningen genom att en fastighetsägare skulle kunna försälja flera andelar efter varandra (prop. 1981/82:169 s, 51 och 97 samt SOU 1981:74 s. 193). Uttedningen har i sitt betänkande tagit upp fiägan

om imdantag bör göras för sädana andelsöverlåtelser som sker "internt", dvs. när överiätelse av en andel sker till någon som redan äger en andel i fastig­heten. Uttedningen har refererat till två rättsfall fiin bostadsdomstolen. I båda fallen gjordes en oskälighetsprövning enligt 6 § tredje stycket ombildnings­lagen. I det ena fallet, refererat i bostadsdomstolens rättsfallssamling RBD 1984:3, biföll domstolen ett överklagande av en bostadsrättsförening och

138


 


fastställde att fastigheten inte fick överlåtas utan hembud till föreningen. Motivet var att samägama inte visat att det fanns något särskilt skäl som gjorde att hembud skulle vara oskäligt, 1 det andra fallet, RBD 1985:16, ut­talade domstolen att om nägon har innehaft en andel i en fastighet under en längre tid och vill sälja den till de andra delägama, utgångspunkten skall vara att försäljnmg fär ske utan hembud.

Av bostadsdomstolens egen tolkning av rättsfallen, som den kommer till utttyck i det yttrande domstolen tillställt utrednmgen, framgår följande.


Prop, 1990/91:92


 


Det första beslutet skall inte tolkas sä att domstolen anser att lagen bör om­fatta "intemöverlätelser". Domstolen har endast tillämpat lagen sådan som den är utformad f n. Domstolen menar, att det inte föreligger någon risk för att ombildningslagen kommer att kringgås (jfr prop. 1981/82:169 s, 51) om intemöverlätelser undantas från tillämpningsområdet. Får en andelsägare i nu åsyftade fall inte dispens från hembudsskyldigheten, finns det inte anledning att räkna med att fastigheten kommer ut pä mark­naden. Man fär utgå från att delägaren i denna simation väljer att behålla sin andel i stället för att driva saken därhän att hela fastigheten säljs (jfr lagrådet anf prop, s; 97),

Utredningen har delat bostadsdomstolens bedömning och föreslagit att ett nytt undantag skall tas upp i 6 § andra stycket ombildningslagen av innebörd att en överlåtelse får ske utan hembud, om överlåtelse sker av en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen. Jag ansluter mig till förslaget. Genom ändringen undgås till en del de svårigheter i fråga om överlåtelse av andel som lagrådet anmärkte pä när lagen infördes (se prop. 1981/82:169 s. 97),

Lagrådet finner det naturligt att den föreslagna bestämmelsen i denna lag har 3 § förköpslagen som förebild och att det till bestämmelsen görs ett tillägg som innebär att överlåtelse fär ske utan hembud om överlåtelse sker av en andel och förvärvaren redan äger en andel i egendomen och denna andel för­värvats på annat sätt än genom gåva. Jag ansluter mig helt till lagrådets för­slag. Därigenom kan ett kringgående av bestämmelserna undvikas bl.a. på sä sätt att förvärvaren först får endast en liten andel av egendomen och därefter säljs resterande andel till förvärvaren.

3.4 Oskäliga villkor i hembud

Mitt förslag: En bestämmelse införs som ger hyresgästema möjlighet att förhindra att en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i ett hem­bud. Prövningen skall ankomma på hyresnämnden.

Utredningens förslag: Stämmer överens med mitt förslag.


139


 


Remissinstanserna   har i allmänhet inte närmare berört frågan.    Prop. 1990/91:92 Fastighetsägareförbundet har dock ansett att det bör ankomma på allmän domstol att pröva om ett avtal är oskäligt.

Skälen för mitt förslag: Om en hembud inte antas av en bostadsrätts­förenmg, har fastighetsägaren som huvudregel rätt att sälja fastigheten till en annan köpare. Enligt spärregeln i 12 § ombildningslagen har bostadsrätts­föreningen dock vissa möjligheter att stoppa en sådan vidareförsäljning i syfte att framtvinga ett nytt hembud (se prop. 1981/82:169 s. 50 f, 82 f och 100). Så länge föreningens inttesseanmälan gäller, kan hyresnämnden nämligen vägra fastighetsägaren tillstånd till vidareförsäljningen, om "köpeskilUngcn är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angavs vid hembudet".

Spärregeln har tillkommit i hyresgästemas inttesse för att hindra kring­gående av lagstiftningen, t.ex. genom att fastighetsägaren tar upp en oskäligt hög köpeskilling i hembudet i förvissning om att föreningen antingen måste godta den höga köpeskillingen eller avstå från köp (se prop. 1981/82:169 s, 51), En bostadsrättsförening kan, ttots spärregeln, samtycka till en över­låtelse. Fastighetsägaren har å sin sida alltid möjlighet att lämna ett nytt hem­bud.

Det händer att fastighetsägare inte sä sällan ställer upp oskäliga villkor i hembud vilka inte ttäffas av den angivna spärregeln i 12 § ombildningslagen. Som exempel kan nämnas vissa fall dä en fastighetsägare kräver att hyres­gästema skall godta en viss entreprenad eller att en eller flera lägenheter skall förbehållas fastighetsägaren.

Enligt ombildningslagen och dess förarbeten skall ett hembud utgöras av ett förslag till köpeavtal, som är helt fristående från eventuella avtal som fastighetsägaren har mgått med andra köpare under villkor att föreningen inte förvärvar fastigheten (jfr prop. 1981/82:169 s. 53-54 samt prop. 1986/87:37 s. 76). Hembudet skall alltså vara riktat till föreningen. Härav får anses följa att ett hembud måste vara sä utformat att en bostadsrättsförening typiskt sett har möjlighet att acceptera hembudet Oskäliga villkor bör alltså mte godtas.

Med den utformning som ombildningslagen för närvarande har är emeller­
tid möjlighetema för en förening att fä villkoren i ett hembud underkastade en
skälighetsprövning mycket små. Tänkbart är visserligen att föreningen med
stöd av 36 § avtalslagen (1915:218) hos domstol begär att nägot villkor i
hembudet eller hembudet som helhet skall jämkas eller lämnas utan avseende.
Så som uttedningen uttalat måste dock denna väg både för föreningen och
fastighetsägaren anses vara alltför omständlig och förenad med onödig tids-
utdräkt för att kunna godtas. När ett hembud lämnas till hyresnämnden, skall
nämnden endast företa en formell granskning av hembudet. Nägon skälig­
hetsbedömning av villkoren i hembudet skall alltså inte göras i detta samman­
hang. Vad gäller den efterföljande prövningen enhgt 12 § ombildningslagen,
som föreningen enligt vad jag nyss har sagt har rätt till, täcker ordalydelsen
för närvarande mte någon möjlighet an generellt underkänna en överlåtelse till
annan köpare än föreningen, om ett villkor i hembudet varit oskäligt. Som ett
exempel kan nämnas att ett entteprenadvillkor som funnits med i hembudet
     q


 


men som tagits bort i köpeavtalet med en annan köpare än föreningen, nor-    Prop. 1990/91: 92 malt inte kan sägas innebära att de nya villkoren sammantagna är "avsevärt ogynnsammare" för fastighetsägaren.

I likhet med uttedningen anser jag att det är en brist i ombildningslagen att en bostadsrättsförening inte pä ett effektivt sätt kan få villkoren i ett hembud underkastade en skälighetsbedömning. Inte heller jag är emellertid beredd att sttäcka mig så långt att föreningama ges möjlighet att påkalla en sådan pröv­ning redan när fastighetsägaren lämnar sitt hembud till hyresnämnden. Förfarandet skulle då säkerligen bli alltför tungrott och svårhanterUgt.

Enligt min mening bör i stället 12 § ombildningslagen så som uttedningen föreslagit kunna kompletteras med en bestämmelse av innebörd att, sä länge föreningens intresseanmälan gäller, hyresnämnden skall kunna vägra fastig­hetsägaren tillständ att överföra fastigheten till någon annan än föreningen, om nägot villkor som angavs vid hembudet är oskäligt mot föreningen. Förslaget innebär alltså att en förening som mte anser sig kunna acceptera de villkor som fastighetsägaren ställer upp i hembudet, får avstå frin förvärv för att i stället framtvinga ett nytt bud som föreningen kan godkänna eller ett nytt hembud som får prövas av hyresnämnden. Jag delar alltså inte Fastighetsägareförbundets uppfattning att prövningen bör ankomma pä all­män domstol.

Frågan vilka villkor som skall anses oskäliga måste överlämnas ät rätts­tillämpningen att besvara. Omständigheterna i det enskilda fallet kan vara allt­för skiftande för att preciserade regler skall kunna ställas upp. Självfallet måste en fastighetsägare kunna ange en marknadsmässig köpeskilling och i övrigt ställa upp sådana villkor som man kan räkna med att köpare på fastig­hetsmarknaden accepterar. Någon prisreglerande effekt skall lagen alltså inte ha. Sädana villkor som ålägger föreningen förpliktelser mot tredje man, skall en förening dock inte behöva godta, om inte särskilda skäl föreligger. Detsamma gäller villkor som ger fastighetsägaren speciella förmåner på be­kosmad av föreningen. Också andra villkor kan ha den karaktären att fastig­hetsägaren i oskälig mån söker umyttja hembudssituationen eller ställer upp olika villkor i syfte att kringgå lagstifmingen.

Vad särskilt gäller sådana villkor i ett hembud som innebär att föreningen skall vara tvungen att ttäda in som part i en entreprenadavtal, gör jag i likhet med uttedningen den bedömningen att dessa inte alltid kan anses oskäliga. Det kan ju förhålla sig på det sättet an fastighetsägaren har ingått avtalet innan det blev aktuellt att överlåta fasrigheten. Om villkoren i hembudet ställts upp i syfte att undgå skadeståndsskyldighet, kan detta vara ett särskilt skäl för hyresnämnden att godta villkoren och alltså lämna tillstånd rill den överlåtelse som fastighetsägaren begärt. Har fastighetsägaren i villkoren för den nya köparen inte ställt upp motsvarande villkor om entteprenad som i hembudet, skall dock inte föreningen vara skyldig att godta villkoret. Detsamma bör gälla om det med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet måste an­ses sannolikt att villkoret ställts upp enbart i syfte att kringgå lagstifmingen.

Ett skäl för hyresnämnden att mte ge tiUstånd att överlåta fastigheten till en
annan köpare än bostadsrättsföreningen kan också vara att fastighetsägaren
   ...


 


förbehåller sig rätt att få förvärva bostadsrätt till lägenheter i huset som står    Prop. 1990/91: 92 tomma eller som han räknar med skall kunna fiiställas. En fastighetsägare bör givetvis ha rätt att förbehålla sig en lägenhet för eget boende. Det bör emeller­tid inte krävas att förenmgen utöver detta ger fastighetsägaren möjlighet att disponera lägenheter för försäljning.

Bland sådana andra villkor som kan vara oskäliga mot föreningen vill jag nämna krav på att föreningen godtar köp av egendom som inte har ett natur­ligt samband med fastighetsförvärvet, tex, köp av annan fast egendom eller av lös egendom som i stället kan säljas på annat sätt

Det kan avslumingsvis nämnas att ett pä visst sätt villkorat förslag till köpeavtal över huvud taget inte kan anses som giltigt hembud i vissa fall. I rättsfallet RBD 1987:8 har bostadsdomstolen sålunda avvisat en anmälan om hembud som innebär att det som fömtsätming för erbjudandet om förvärv skall gälla an fastighetsägaren fick förvärva en angiven fastighet fiin tredje man.

Lagrådet har bettäffande förslaget anfört följande.

Förslaget innebär bl,a. att paragrafen kompletteras med en bestämmelse som innebär att hyresgästema fär möjlighet att förhindra att en fastighetsägare ställer upp villkor i ett hembud som är "oskäligt mot föreningen". Införandet av bestämmelsema om rätt till fastighetsförvärv för ombildnmg till bostadsrätt innebar ett avsteg från de allmänna reglema om fastighetsöverlåtelse (jfr lag­rådets ytttande 25 mars 1982 intaget i prop. 1981/82:169 s. 93 f). Den nu föreslagna ändringen av paragrafen medför en ytterligare inskränkning i för­foganderätten till en fastighet. Det framstår därför som tveksamt för lagrådet om en sä allmänt hållen regel bör tas in i lagmmmet. I den allmänna motive­ringen anges visserligen exempel på situationer där den nya regeln skall tillämpas. Föreningen skall således inte behöva godta villkor som ålägger för­eningen förpliktelser mot tredje man, ger fastighetsägaren speciella förmåner på bekosmad av föreningen eller inte har något naturligt samband med fastig-hetsförvärvet Ordalagen i paragrafen återspeglar emellertid inte en restriktivi-tet motsvarande den som kan utläsas genom den allmänna motiveringen. Av namrliga skäl är det inte möjligt att i lagtexten direkt ange i vilka fall en sädan regel skall tillämpas. Det är emellertid enligt lagrådets mening påkallat att den avsedda resttiktiva tillämpningen kommer till ett klart utryck i lagtexten, vilket lämpligen kan ske genom att endast uppenbart oskäliga villkor skall kunna hindra en överlåtelse.

Humvida den föreslagna oskälighetsregeln kan anses innebära en ytterligare inskränkning i fastighetsägarens förfoganderätt över sin fastighet kan enligt min mening ifrågasättas eftersom ändringen avser att hindra ett kringgående av de nu gällande reglema. Med anledning av vad lagrådet anfört, har jag emellertid mgen erinran mot att lagtexten ges den utformning som lagrådet förordat.

142


 


4   Omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar


Prop. .1990/91:92


 


Mitt förslag: Sådana äldre bostadsföreningar som enligt övergångs­bestämmelserna till nuvarande bostadsrättslag får fortsätta att driva sin verksamhet skall kunna omregistteras till bostadsrättsföreningar. För att omregisttering skall fä ske måste bostadsförenmgens stadgar genom beslut av föreningen i den ordning som föreskrivs för stadgeändring anpassas till bestämmelsema i bostadsrättslagen. Begäran om om­registtering skall ätföljas av en förenklad ekonomisk plan.

Utredningens förslag överensstämmer med mitt förslag.

Remissinstanserna: Förslaget välkomnas av Hyresgästemas Riks­förbund. Kammarrätten i Sundsvall anser att man bör poängtera att en omregistrering enhgt den nya lagen inte får medföra några skatterättsliga kon­sekvenser. Stockholms tingsrätt är tveksam till förslaget och anför att det redan i dag finns möjlighet till omregisttering, om en anpassning av stadgama görs till bestämmelsema i BRL. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet tillstyrker förslaget i princip. Enligt nämndens mening hade det emellertid funnits anledning att gå vidare och även göra det möjligt för äldre s.k. bostadsaktiebolag och även handelsbolag att på ett någorlunda enkelt sätt övergå till att bli bostadsrättsföreningar. Sveriges allmännyttiga bostads­företag (SABO) vill framhålla möjligheten till omregisttering för att bedriva verksamhet med s.k, kooperativ hyresrätt

Skälen för mitt förslag: Av 2 § BRL följer att endast bostadsrätts­föreningar fär upplåta nyttjanderätt mot ersättning utan begränsning till tiden. Enligt 79 § BRL råder vidare förbud för föreningar, aktiebolag och handels­bolag att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet. Nägon ändring av dessa bestämmelser föreslås inte i den nya bostadsrättslagen. Bestämmelsema sammanställda med be­stämmelsen i 12 kap. 1 § jordabalken (hyreslagen) innebär att hyresrätt och bostadsrätt är de enda formema för nyttjanderättsupplåtelser av hus eller delar av hus.

Vissa äldre upplåtelseformer fortlever dock alltjämt. Av punkten 2 över­gångsbestämmelsema till BRL följer sålunda att föreningar och bolag bildade före är 1930 som upplåter nyttjanderätt pä obegränsad tid (ofta kallad ständig besitmingsrän) får fortsätta med sin verksamhet. Av punkten 16 framgår att förbudet i 79 § BRL mte hindrar vissa äldre föreningar eller bolag att fortsätta med sin verksamhet, även om den innefattar upplåtelse av andelsrätt i för­ening med nyttjanderätt på begränsad tid. Sådana bostadsföreningar som om­fattas av punkt 2 brukar kallas besittningrföreningar, medan de som omfattas av punkt 16 kallas hyrerföreningar.


143


 


I sammanhanget bör också nämnas att det numera är möjligt för ekono-    Prop. 1990/91: 92 miska föreningar att efter tillstånd av regeringen bedriva försöksverksamhet med s.k. kooperativ hyresrätt (se avsnitt 5). Vidare bör nämnas att det inte är ovanligt med innehav av ideella andelar i fast egendom i kombination med dispositionsrätt till en viss lägenhet

För en närmare redovisning av akmella bestämmelser och bakgmnden till dem m.m. får jag hänvisa till uttedningens betänkande (s. 205 f) samt be­tänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt

Det är enligt min mening önskvärt att de äldre upplåtelseformema på sikt inordnas i de legala systemen för hyresrätt eller bostadsrätt. Som jag närmare tagit upp i avsnitt 5 är det ocksä mycket som talar för att den särskilda upp­låtelseformen kooperativ hyresrätt etableras pä bostadsmarknaden. Ett ställ­ningstagande till hur en mer allmän övergäng till de nu nämnda upplåtelse­formema bör gå till kräver dock särskilda överväganden. Bl.a. bör de förslag som kan väntas från den av mig tillsatta kommittén för utvärdering av för­söksverksamheten med kooperativ hyresrätt (se avsnitt 5) avvaktas innan frågan närmare övervägs. Som ett led i en framtida avveckling av de äldre upplåtelseformema är det dock enligt min mening rimligt att en övergäng till de ordinära upplåtelseformema underiättas. Jag ser i denna del positivt pä det förslag som uttedningen har lagt fram och som innebär att äldre bostads­föreningar pä ett relativt enkelt sätt kan omregistteras till bostadsrätts­föreningar.

När en bostadsförening skall ombildas till en bostadsrättsförening tilläm­pas i dag ofta ett likvidationsförfarande. De boende bildar en bostadsrätts­förening som förvärvar fastigheten. Förfarandet är ganska omständligt. Jag delar därför uttedningens uppfatming att en bostadsförening som regel bör kunna ombildas till en bostadsrättsförening genom en ändring av stadgama så att dessa stämmer överens med bostadsrättslagen. Möjligheten av att få en sådan omregisttering hos länsstyrelsen är dock inte helt säker. Detta gäller särskilt i fråga om hyresförcningarna (jfr prop. 1930:65 s. 64 samt kammar­rättens i Sundsvall dom 1985-09-27, mål nr 2142-1984). Vidare finns fömt­sättningama för en omregistering inte klart angivna i lag.

Mot bakgmnd av vad jag nu har anfört och då det enligt min mening är väsenligt att förfarandet förenklas för en övergång till bostadsrätt i dessa fall, föreslår jag lika med uttedningen en särskild lag om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar.

Lika med uttedningen föreslår jag att den nya lagen skall omfatta sädana bostadsföreningar som avses i punktema 2 och 16 övergångsbestämmelsema till BRL, dvs. både besitmingsföreningar och hyresföreningar. Pä lagrådets inråden bör dock i lagtext hänvisas till övergångsbestämmelsema i den nya lagen (punkt 4 och 7). Omregisttering skall ske hos länsstyrelsen och under fömtsätming att föreningen har utformat stadgama i överensstämmelse med bestämmelsema i den nya bostadsrättslagen och förutsättningama för regist­rering enligt denna lag är uppfyllda. Ytterligare skall gälla att styrelse och revisor har utsetts i överensstämmelse med bostadsrättslagen, att bostads-

144


 


föreningens firma ändras samt att en förenklad ekonomisk plan har upprättats    Prop. 1990/91: 92 av styrelsen och registreras samtidigt med föreningen.

Vidare föreslår jag att lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar (föreningslagen) med vissa undantag skall tillämpas vid beslut om stadge­ändring. I likhet med uttedningen föreslär jag att huvudregeln skall vara att samtliga röstberättigade i föreningen skall förena sig om stadgeändringen på en föreningsstämma. Beslut om stadgeändring skall dock - såsom gäller för stadgeändring i allmänhet - även vara giltigt om det har fattats på två pä varandra följande stämmor och beslutet på den senare stämman bittätts av minst tvä tredjedelar av de röstande. I så fall binds även de medlemmar som har motsatt sig en ombildning. Denna ordning skall gälla oberoende av om stadgama innehåller villkor som går längre.

Jag föreslår ocksä att den förenklade ekonomiska planen skall innehålla uppgift om bostadsförenmgens behåima tillgångar. På lagrådets inrådan skall med utgångspunkt i beräkningen insatsen fördelas på de kommande bostads­rättema efter den andel i bostadsrättsföreningen som belöper på varje med­lem, om inte föreningsstämman beslutar om någon annan fördelningsgmnd.

När ett beslut om omregisttering har vunnit laga kraft, skall de lägenheter som av bostadsföreningen varit uppläma med sådan rätt som anges i punk­tema 4 eller 7 övergångsbestämmelserna till BRL i stället anses uppläma med bostadsrätt I samband därmed skall det bl.a. åligga föreningen att utfärda särskilda bevis till bostadsrättshavama om bostadsrättema.

Någon ny lagfartsansökan skall inte behöva ges in till inskrivnings­myndigheten, men registteringsmyndigheten skall för anteckning i fastighets­boken underrätta inskrivningsmyndigheten om omregistteringen och namn­ändringen när beslutet om omregisttering har vunnit laga kraft. Eftersom ingen avyttring eller därmed jämförbar överiätelse har skett mnebär förfaran­det inte heller några skattekonsekvenser för föreningen eller dess medlemmar,

Uttedningen har föreslagit att den särskilda lagen för omregisttering bör tidsbegränsas. För egen del anser jag inte att det finns några bärande skäl för en sädan begränsning. Några remissinstanser har ifrågasatt om det inte behövs några särskilda stimulanser eller andra åtgärder för att främja en över­gäng till bostadsrätt. Juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har ifrågasatt om det inte finns anledning att gä vidare och även göra det möj-hgt för äldre s.k. bostadsaktiebolag och handelsbolag att på ett någorlunda enkelt sätt övergå till bostadsrättsföreningar. Som jag tidigare sagt bör en in­riktning vara att även dessa rättsobjekt bör ombildas. Någon omregisttering pä samma enkla sätt som beträffande bostadsföreningar, anser jag dock inte vara möjlig. Jag är därför inte beredd att nu föreslå några åtgärder utöver dem som uttedningen har föreslagit.

Jag vill avslutningsvis nämna att vissa förändringar i författningama om statligt bostadslån aktualiseras genom förslaget till omregistteringslag. Det ankommer pä regeringen att pröva denna fråga.

Lagrådet har föreslagit vissa ändringar av i huvudsak redaktionell natur
och i förtydligande syfte. Jag kommer att redovisa dessa under paragrafema i
specialmotiveringen.
                                                                        .,

10 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


5 Kooperativ förvaltning av hyreshus


Prop. 1990/91:92


Mitt förslag: Giltighetstiden för lagen (1986:1242) om försöks­verksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1993.


Skälen för mitt förslag: Gällande lagstiftning bygger på fömtsätt-ningen att bostadsrätten skall vara den enda formen för upplåtelse av bostads­lägenheter vid sidan av hyresrätten. Enligt 79 § BRL råder det därför ett principiellt förbud för juridiska personer att upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller hyra bostadslägenhet (jfr även punktema 2 och 16 i övergängsbestämmelsema till BRL).

Sedan den 1 januari 1987 pågår dock en försöksverksamhet med s.k, ko­operativ hyresrätt. Syftet är att pröva en självförvalmingsform inom hyres­rättens ram. Verksamheten bedrivs med stöd av lagen (1986:1242) om för­söksverksamhet med kooperativ hyresrätt (prop. 1986/87:37, BoU6, rskr, 78). Lagen ger regeringen möjUghet att lämna ekonomiska föreningar tillständ att bedriva sådan verksamhet. I samband med tillståndet kan regeringen också meddela dispens från vissa hyresrättsUga bestämmelser.

Försöksverksamheten är tidsbegränsad och gäller för närvarande till ut­gången av är 1991. En förening som fått tillstånd av regeringen får fortsätta med sin verksamhet även när lagen har upphört.

Kooperativ hyresrätt innebär att det med andelsräti i en ekonomisk för­eningen följer en rätt att hyra bostadslägenhet. En ekonomisk förening upp­låter alltså bostadslägenheter med hyresrätt till sina medlemmar. Hyresrätten upplåts enligt särskilda avtal och separat frän andelsrätten i föreningen. Vid avflytming återfår hyresgästen sin insats, men får inte ta ut nägon ersättning för nyttjanderätten.

1 praktiken förekommer det att den ekonomiska föreningen antingen äger fastigheten eller hyr lägenhetema i den för vidareupplåtelse till de boende. Den försmämnda modellen tillämpas bl.a. av de föreningar som Riksbyggen tagit mitiativ till. Inom Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) tilläm­pas den andra modellen. Den verksamhet med kooperativ hyresrätt som Stockholms kooperativa bostadsförening (SKB) sedan lång tid bedriver om­fattas inte av försöksverksamheten. SKB:s verksamhet bedrivs med stöd av punkten 16 övergångsbestämmelsema till bostadsränslagen (1971:479), Föreningen äger ett stort antal fastigheter som upplåts med hyresrätt till med­lemmama enligt särskilda turordningsregler.

Kommunerna har det övergripande ansvaret för försöksprojekten. Regeringens tillstånd får därför lämnas endast om kommunen tillstyrkt verk­samheten. Kommunen kan härigenom påverka hur många projekt som sätts i gång, var inom kommunen dessa skall bedrivas, vilka villkor som skall gälla för verksamheten m.m. Regeringen får vidare meddela tillständ endast om föreningens stadgar föreskriver att minst en av kommunen utsedd ledamot och suppleant för denne skall ingå i föreningens styrelse. Komraunema skall


146


 


enligt lagen också fortiöpande följa försöksverksamheten och bistå förening-    Prop, 1990/91:92 ama med råd och upplysningar.

När lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt ttädde i kraft fömtsattes det att en utvärdering av verksamheten skulle ske senare, bl.a. vad gäller de ekonomiska villkoren för de boende och boinflytande i praktiken (prop. 1986/87:37, s. 74-75). Utvärderingen borde ocksä innefatta ställ­ningstaganden till hur en permanent lagstiftning om kooperativ hyresrätt bör utformas. I det sammanhanget borde övervägas vilka avvikelser som kan göras från hyreslagens tvingande regler, hur den föreningsrättsliga regle­ringen bör se ut samt humvida en permanent lagstiftning bör inriktas pä vissa boendeformer.

Jag har nyligen tillkallat en kommitté för att göra den utvärdering av för­söksverksamheten med kooperativ hyresrätt som fömtsattes vid lagens till­komst (dir, 1990:54), Med utgångspunkt i de överväganden som kommittén gör skall kommittén lämna de förslag till lagstifming som krävs för en per-manenmmg av en ny upplåtelseform

I direktiven till kommittén har jag fömtskickat att jag avser att föreslå att försöksverksamheten förlängs med rvå är, dvs, till utgången av år 1993. Anledningen till detta är främst att flertalet av de projekt till vilka regeringen lämnat tillstånd avser nyproduktion där verksamheten ännu mte påbörjats eller där den kommit i gäng först under senare tid. Jag har därför bedömt att en permanentning av den nya upplåtelseformen inte kan ske sä tidigt som vid ut­gången av den nuvarande lagens giltighet år 1991. Enligt den tidsplan som gäller för kommittén skall arbetet dock vara avslutat i sådan tid att de förslag som föranleds av utvärderingen kan beredas och föreläggas riksdagen i god tid före försökperiodens utgång. Kommittén skall därför avlämna sitt be­tänkande senast under december månad år 1991.

Det är enligt min mening mycket som talar för att den kooperativa hyres­rätten i någon form bör etableras på den svenska bostadsmarknaden. Det finns härigenom fömtsättningar att ge de boende ett mycket stort mätt av självbestämmande inom hyresrättens ram samtidigt som möjlighetema till förmögenhetsvinster med anledning av bostadsinnehav motverkas. Innan ställning tas till hur en ny upplåtelseform närmare bör utformas och bedrivas anser jag emellertid att en allsidig belysning bör ske av de olika frågor som aktualiseras genom försöksverksamheten.

Det ankommer på den nämnda kommittén att göra denna allsidiga be­lysning, sä att en permanent lagstifmmg skall kunna träda i kraft sä snart detta är möjligt

Jag föreslår mot bakgmnd av det anförda alltså att giltighetstiden för lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs till utgången av år 1993.

I en särskild skrivelse till departementet har Riksbyggen angett några
problemområden bettäffande den kooperativa hyresrätten. Det är en uppgift
för den nämnda kommittén att ta upp de frågor som skrivelsen väcker, tex.
möjligheten att indexreglera insatsema i föreningen. 1 ett avseende finner jag
det dock redan nu angeläget med ett tillägg till nuvarande lagstifming. Det
...,


 


gäller fömtsätmingama för registrering hos länsstyrelsen av en ekonomisk    Prop, 1990/91: 92 förening som avser att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt

Som jag nyss sagt fordras det att kommunen tillstyrker föreningens verk­samhet och att regeringen lämnar sitt tillstånd till denna. Först efter beslutet om tillständ fömtsätts föreningen kunna registteras hos länsstyrelsen (se prop. s. 73 under I §). Som Riksbyggen påpekat i sin skrivelse krävs det vid nyproduktion utöver dessa myndighetsåtgärder i praktiken ocksä att läns­bostadsnämnden fattar prelinunära beslut om statligt bostadslån för att verk­samheten skall kunna påböijas. Man har dock ansett an ett sådant preliminärt lånebeslut inte kan fattas förrän föreningen har registterats.

Som Riksbyggen anfört innebär det sagda att beslutsomgången innan för­eningens vericsamhet kan komma igång blir tämligen tidsödande.

Mot den nu angivna bakgmnden och då jag inte är beredd att göra nägot avkall på kraven pä kommunens tillstyrkan och regeringens tillstånd innan verksamheten får påbörjas föreslog jag i lagrådsremissen att det i lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt togs upp en bestämmelse om att regeringens tillstånd och kommunens tillstyrkan inte skall utgöra för-utsätming för registtering av en ekonomisk förening som avser att bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt. Lagrådet har emellertid inte kunnat tillstyrka att "registtering föreskrivs ske på ett stadium när det inte är avgjort om föreningen kan komma till stånd". Lagrådet har i stället förordat att låne-bestämmelsema ändras så att ett preliminärt lånebeslut kan meddelas för en förenmg som inte är registterad.

Det kan givetvis utgöra en fördel om lånebestämmelsema ändras i det av lagrådet förordade hänseendet. Enligt min mening är detta dock inte till­räckligt för att förkorta beslutsomgängen innan föreningens verksamhet kan komma igång. Jag vill utöver vad jag anförde i lagrådsremissen också fram­hålla att det är av stort värde för regeringens prövning om fömtsättningama för föreningens verksamhet är så klara sora möjligt innan tillstånd lämnas. Om föreningen får registteras innan tillständ lämnas, bedömer jag sålunda att bättte underlag för regeringsprövningen koinmer att finnas än som mänga gånger nu är fallet Detta gäller framför allt de ekonomiska fömtsätmingama för verksamheten, men ocksä att stadgama har en sådan utformning an de har kunnat godkännas för registtering av föreningen.

Vidare vill jag framhålla att regeringens tillstånd an bedriva verksamhet med kooperativ hyresrätt utgör en dispens från förbudet att upplåta andelsrätt med vilken följer en rätt att för begränsad tid besitta eller nyttja bostads­lägenhet (jfr 1 kap. 8 § mitt förslag till ny bostadsrättslag och 1 § lagen om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt). Tillståndet tar alltså inte direkt sikte på föreningsbildningen som sådan eller pä den förberedande verksamhet som måste till innan lägenheter kan upplåtas. Som jag framhöll i lagråds­remissen får en förening även med mitt förslag inte påbörja sin verksamhet med att upplåta lägenheter utan regeringens rillstånd och i strid med det nämnda förbudet.

148


 


Jag står alltså fast vid förslaget i lagrådsremissen. Förslaget bör dock inte    Prop. 1990/91:92 hindra en förening att avvakta med registteringen rill dess regeringens rill­stånd har erhållits när detta bedöms som lämpUgare.

6 Ikraftträdande m.m.

Jag föreslär att den nya lagstiftningen träder i kraft den 1 juli 1991. Lagsrifmingen rör en stor gmpp enskilda i egenskap av boende eller leda­möter i föreningamas styrelser. Även domstolar och andra myndigheter be­rörs av regleringen. Det är mot denna bakgmnd angeläget att en tillfreds­ställande information oni de nya bestämmelsema när ut i god tid före ikraft­trädandet. Jag utgår från att i första hand de bostadskooperativa riksorganisationerna kommer att sköta denna uppgtft

I fräga om de bestämmelser som bör gälla övergångsvis hänvisar jag till vad jag redovisat i tidigare avsnitt

Kostnadskonsekvenser

Uttedningen konstaterar att förslagen berör främst länsstyrelsema, hyres­nämndema och de allmänna domstolarna. Sammantaget gör uttedningen den bedömningen att arbetsvolymen för dessa myndigheter i viss utsttäckning ökar, dock endast marginellt, och att förslagen därför kan genomföras med oförändrade resurser.

Hovrätten för Västra Sverige anser i likhet med uttedningen att förslaget innebär en viss ökning av arbetsbelastningen på de allmänna domstolama och fastighetsdomstolarna. Med hänsyn till domstolamas ansttängda arbets­situation bör enligt hovrätten lagstiftningen inte genomföras utan resurs­tillskott. Stockholms tingsrätt däremot bedömer att domstolarnas arbets­belasming inte kommer att påverkas något märkbart eller föranleda några kostnader. Domstolsverket har inte gjort några beräkningar i vilken om­fatming arbetsbelasmingen kommer att öka inom de berörda myndighetema, men anser det tveksamt om ökningen endast blir marginell. Enligt domstols­verket gäller detta särskilt för hyresnämndema som redan i dag är hårt belas­tade. Såväl hyresnämnden i Göteborg som i Malmö är av den uppfattningen att nämndemas resurser mäste förstärkas. Även länsstyrelsen i Stockholms län liksom den i Malmöhus län anser att ytterligare resurser behövs om för­slaget skall antas.

Jag skall nedan redovisa de bestämmelser som innebär vissa förändringar för myndighetema och föreningama i förhållande till den nu gällande bostads­rättslagen och mitt förslag om en ny lag för omregisttering av vissa bostads­föreningar till bostadsrättsföreningar.

149


 


Bostadsrättslagen                                                          Prop. 1990/91: 92

Den föreslagna lagstiftningen om ekonomisk plan som innebär att föreningen under vissa fömtsätmingar kan upplåta enstaka lägenheter med bostadsrätt utan att en ny ekonomisk plan upprättas och registteras torde innebära att såväl bostadsrättsföreningamas som länsstyrelsemas arbete underlättas (jfr lagrådsreraissens förslag till komplettering av ekonomisk plan). Med all sannolikhet kommer förslaget att medföra an färre nya planer kommer att registreras pä gmnd av nyupplåtelser.

Förslagen i avsnitten 2.4,3, 2.4.4 och 2.6.6 mnebär att såväl med­lemskapsfrågan som möjligheten att få lägenheten upplåten med bostadsrätt kan prövas av hyresnämnd. Detta innebär att hyresnämndema tilldelas i viss män nya ärendetyper. Det bör dock påpekas att frågor om medlemskap redan nu kan bli föremål för hyresnämnds prövning och är alltså en känd ärendetyp. I likhet med uttedningen bedömer jag att de nu föreslagna ändringama endast kommer an medföra an antalet ärenden kommer att bli begränsat

Förslaget om ett system med förhandsavtal (avsnitt 2.6) innebär att läns­styrelsema tillförs nya arbetsuppgifter, nämhgen att ta emot säkerhet för läm­nade förskott. Redan i dag har länsstyrelsema likartade arbetsuppgifter, vilket torde innebära endast en marginell belastning hos länsstyrelsema. Jag anser inte heller att förslagen i avsnitt 2.3 om den geografiska spridningen av för­eningens hus såvitt gäller länsstyrelsema kommer att medföra nägot mer be­aktansvärt merarbete.

Min förslag att hyresnämnden skall pröva tvister om andrahands­upplåtelser av såväl bostadslägenheter som lokaler torde inte innebära någon beaktansvärd ökning av hyresnämndemas arbetsuppgifter. Frågan om till­stånd vid andrahandsupplåtelser är också den en för hyresnämndema redan känd ärendegmpp (jfr 12 kap. jordabalken).

Mitt förslag om nya regler för föreningamas möjlighet att besluta om om­byggnad mot en berörd bostadsrättshavares vilja (avsnitt 2.7) innebär att en ny ärendegmpp kommer att läggas på hyresnämndema. Även fiigan om tvist om ersätmingens storlek innebär att fastighetsdomstolama tillförs en ny mål-grapp. Denna mälgmpp har likheter med expropriationsmål vilket är en för fastighetsdomstolama redan känd ärendegmpp, I likhet med uttedningen bedömer jag dock att antalet tvister hos de enskilda nämndema och dom­stolama endast blir begränsat

I avsnitt 2.6.3 har jag föreslagit kriminalisering av sädana förfaranden som innebär att nägon uppbär förskott i strid mot lagens bestämmelser. Det merarbete som detta förslag kan medföra för polis och åklagarmyndigheter samt de allmänna domstolama anser jag försumbar i relation till verksamheten i övrigt hos dessa myndigheter.

Omregistreringslagen

Såsom uttedningen anfört kan lagförslaget vid första påseende sägas medföra

ökade arbetsuppgifter främst för länsstyrelsema vilka kommer att ombesörja    , ,„


 


omregisttering från bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Även in- Prop. 1990/91: 92 skrivningsmyndigheten kommer att beröras eftersom namnändringen skall antecknas i fastighetsboken. Eftersom det redan i dag är möjligt an få till stånd en omregisttering medför lagförslaget dock enligt min mening inte någon större arbetsbelastning för de berörda myndighetema. Lagförslaget måste anses på sikt underlätta såväl de gamla föreningamas fortsatta verk­samhet och kontakter med bl.a. offentiiga myndigheter som myndighetemas eget arbete. Under en övergångsperiod kan dock inledningsvis fömtses en ökad arbetsbelastning framför allt hos länsstyrelsema. Enligt min mening bör länsstyrelsema själva kunna möta den temporära ökningen inom ramen för tillgängliga resurser.

Sammanfattnmg

Sammanfatmmgsvis vill jag säga att jag är medveten om att vissa av de myn­digheter som berörs av förslagen i dag är hårt belastade av arbetsuppgifter. Även marginella förändringar kan dä fä effekter. Trots detta anser jag vid en sammanvägning att förslagen bör kunna i huvudsak genomföras inom ramen för de resurser som tilldelas dem vid den sedvanliga anslagsprövningen.

7 Upprättade lagförslag

1 enlighet med det anförda har det inom bostadsdepartementet upprättats för­slag till

1.  bostadsrättslag

2.  lag om omregisttering av vissa bostadsföreningar till bostadsrätts­föreningar

3.  lag om ändring i lagen (1982:352) om rätt till fasrighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

4.  lag om ändring i jordabalken,

5.  lag om ändring i äktenskapsbalken,

6.  lag om ändring i lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt,

7.  lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

8.  lag om ändring i bostadssaneringslagen (1973: 531),

9.  lag om ändring i lagen (1974: 1082) om bostadsdomstol,

 

10.  lag om ändring i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

11.  lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978: 304),

12.  lag om ändring i lagen (1982: 617) om utiändska förvärv av svenska företag m.m.,

151


 


13.  lag om ändring i lagen (1986: 1242) om försöksverksamhet med ko-    Prop, 1990/91: 92 operativ hyresrätt,

14.  lag om ändring i lagen (1987: 232) om sambors gemensamma hem,

15.  lag om ändring i lagen (1987: 813) om homosexuella sambor,

16.    lag om ändring i lagen (1987: 1274) om kommunal bostads­
anvisningsrätt.

Förslagen imder 4-5, 7, 9 och 14-15 har upprättats efter samråd med chefen för justitiedepartementet och förslaget under 6 efter samråd med chefen för finansdepartementet samt förslaget under 12 efter samråd med chefen för mdustridepartementet

8 Specialmotivering

8.1 Förslaget till ny bostadsrättslag

Den nuvarande bostadsrättslagen innehåller fömtom vissa särskilda be­stämmelser två huvuddelar, nämligen en del med bestämmelser om nyttjande­rätt m.m. (1-41 §§) och en del med föreningsrättsliga regler (43-68 §§). Denna indelning har behållits i den nya lagen. Detta innebär bl.a. att bestäm­melsema om nyttjanderätt m.m. tas upp före de föreningsrättsliga bestämmel­sema. Lagen har dock i enlighet med uttedningsförslaget delats upp i kapitel med egen paragrafnumrering inom varje kapitel. Vidare har vissa under-mbriker förts m i kapitien.

Till de inledande bestämmelsema i I kap. har från den tidigare förenings-rättsUga delen överförts vissa gmndläggande regler om bildande av bostads­rättsföreningar. Bestämmelsema om medlemskap, som är av centtal be­tydelse, har bmtits ut till ett eget kapitel (2 kap.). Detsamma gäller bestäm­melsema i 3 kap. om ekonomisk plan som bmtits ut frän bestämmelsema om upplåtelse av bostadsrätt. Kapitiet om förhandsavtal (5 kap.) innehåller ute­slutande nya bestämmelser, Bestämmelsema om förfarandet vid offentiig auktion har ocksä flyttats till ett särskilt kapitel (8 kap,). Även i övrigt har en del omdisponeringar genomförts, i förhållande till den nuvarande BRL. Förslaget följer dock i stort uttedningens förslag.

Kapitiet har följande indelning.

1  kap.   Inledande bestämmelser

2  kap.   Föreningens medlemmar mm.

3  kap.   Ekonomisk plan

4  kap.   Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

5  kap.   Förhandsavtal

6  kap.   Övergäng av bostadsrätt

7  kap.   Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

8  kap.   Offentiig auktion

9  kap.    Bestämmelser om föreningen m.m.

 

10  kap. Skadestånd, straff och vite m.m.

11  kap. Förfarandet i bostadsrättstvister m.m,                                       j52


 


1 kap. Inledande bestämmelser                                        Prop. 1990/91:92

I detta kapitel redovisas främst vissa grundläggande bestämmelser om bostadsrättsföreningar och upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt. Kapitiet tar även upp vissa inledande bestämmelser om förenmgens lägenheter och om förbud mot upplåtelse av andelsrätt i vissa fall m.m. Nägon inledande be­stämmelse om lagens kapitelindelning, vilket utredningen föreslagit, har dock inte tagits med.

Lagrådet har föreslagit att en viss omdisposition och utbyggnad av kapitiet av i huvudsak redaktionell natur bör ske i förhällande till förslaget i remiss­protokollet. Jag kan i vissa delar ansluta mig till vad lagrådet föreslagit Det innebär till en början att de bestämmelser som i remissprotokollet tagits upp under 1-7 §§ lämpligen kan sammanföras under mbriken "Grandregler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt". Att upprättande och registtering av en ekonomisk plan är en föratsätming för upplåtelse av bostadsrätt bör ocksä framgå av 1 kap. liksom hur minsta antalet lägenheter skall beräknas (jfr 3 kap, 1 § i remissprotokollet). En annan grundregel som enligt lagrådet behövs i detta kapitel för att det väsentliga i systemet skall framgå är den i 6 kap. 1 § första stycket i det remitterade förslaget. Den bestämmelsen reglerar sambandet mellan medlemskap och Överlåtelse av bostadsrätt frin en bostads­rättshavare till en annan och bör enligt lagrådet samordnas med bestämmelsen om sambandet mellan medlemskap och upplåtelse. Jag ansluter mig till lag­rådets förslag även i denna del. Jag kan också instämma i vad lagrådet har an­fört om innebörden av termerna upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätt, vil­ket helt överensstämmer med gällande rätt (se närmare om innebörden i lag­rådets yttrande).

I några hänseenden är jag inte ense med lagrådet. Såsom jag närmare ut­vecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2) kan jag inte godta den vidare syfming som lagrådet har velat tillägga begreppet lägenhet. Jag är inte heller beredd att godta alla de språkliga ändringama som lagrådet har före­slagit bl.a, i 1-3 §§ remissprotokollet eller lagrådets förslag till omdispone­ringar. Jag anser sålunda inte att en ändring i förhållande till förslaget i remissprotokollet i nu akmella hänseenden ger några egentliga fördelar.

Grundregler om bostadsrättrföreningar och bostadsrätt

1 § En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som har till ändaraål att i föreningens hus upplåta lägenheter med bostadsrätt. En bostadsrätts­förening skall vara registterad.

Lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar tillämpas på bostadsrätts-förenmgar i den utsträckning som anges i 9-10 kap.

(Jfr 1 kap. 2 § i uttedningens förslag)

Paragrafen innehåller i sak mget nytt i föiiiållande till BRL.

Paragrafens/örjfa stycke motsvaras, med viss justering, av 40 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 135-137). 1 förhållande till det till lagrådet remitterade för-


 


slaget framgår det bl.a. tydUgare att en bostadsrättsförening måste vara regist- Prop, 1990/91:92 rerad (jfr lagrådets yttrande samt 9 kap. 2 och 3 §§ samt 1 kap. 2 § lagen om ekonomiska föreningar). Enligt 1 kap. 1 § lagen (1987: 667) om ekono­miska föreningar har en ekonormsk förening till ändamål att främja medlem­mamas ekonomiska mttessen genom ekonomisk verksamhet i vilken med­lemmama deltar pä i lagen närmare beskrivet sätt. En bostadsrättsförening har särskilt till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens hus med bostadsrätt Objekten för upplätelsema är normalt delar av ett hus, men det är inget som hindrar att en upplåtelse avser exempelvis ett radhus eller ett kedjehus eller mark i ansluming därtill, se 4 §. De gmndläggande bestämmelserna om bostadsrätt tas upp i 3 och 4 §§.

Hänvisningen i andra stycket finns mte i BRL, men innebär i sak inget nytt. Bostadsrättslagen innehåller i princip en uttömmande reglering av bostadsrättsföreningamas förhållanden. I de delar reglema överensstämmer med vad som gäller för ekonomiska föreningar i allmänhet hänvisar dock lagen direkt till motsvarande bestämmelser i lagen om ekonomiska för­eningar. Sädana hänvisningar finns i 9 och 10 kap.

Det har inte ansetts nödvändigt att, som juridiska fakultetsnämnden vid Stockholms universitet har föreslagit, i lagen ta in en bestämmelse om lagens tvingande karaktär i de delar inte annat anges. Lagrådet har föreslagit att para­grafens andra stycke bör flyttas till en ny paragraf i slutet av detta kapitel och att 2 § i remissprotokollet flyttas till 1 §. Jag anser att den upplysning som andra stycket ger utttyck för bör finnas med pä ett sä tidigt stadium som möj­ligt vid en presentation av de regler som kan bli aktuella för en bostadsrätts­förening. 2 § i remissprotokollet bör kvarstå som en självständig paragraf

2 § För registtering av en bostadsrättsförening fordras att föreningen har
minst fem medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt ut­
sett styrelse och minst en revisor.

(Jfr 1 kap. 3 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som har sin motsvarighet i 43 § BRL, mnehåller i sak mget nytt 0'fr prop. 1971:12 s. 138-139). Den gamla lagens krav på an föreningen skall ha utsett "revisorer" har dock anpassats till kravet i föreningslagen om "minst en revisor", jfr 8 kap. 1 § första stycket lagen om ekonomiska föreningar. Att bestämmelsema i samma lag om revisorer även i övrigt gäller i tillämpliga delar följer av 9 kap. 26 §. Frågan om antalet medlemmar har diskuterats i avsnitt 2.2. Liksom tidigare skall lägsta antalet fortfarande vara fem (jfr 9 kap. 29 §). Bestämmelser om minsta antalet lägenheter i föreningens hus finns i 5 §.

3 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt får endast ske till den som är
medlem i bostadsrättsföreningen. Bostadsrätt är den rätt i föreningen som en
medlem har på gmnd av upplåtelsen.

154


 


När en bostadsrätt överlåtits från en bostadsrättshavare till en ny inne-    Prop. 1990/91: 92 havare fär denne utöva bostadsrätten endast om han är eller antas till medlera i föreningen,

(Jfr 1 kap. 5 § i uttedningens förslag)

Paragrafens första stycke, som motsvaras av 2 § första stycket andra och ttedje meningama BRL, innehåller i sak mget nytt (jfr prop. 1971:12 s. 95-96). Paragrafens andra stycke motsvaras av 10 § första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 106-108). Andra stycket har tagits upp bland de gmnd­läggande bestämmelsema om bostadsrätt pä förslag av lagrådet. 1 lagrådets förslag har bestämmelsen dock influtit i en paragraf med annorlunda ut­formning.

4 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske till nyttjande mot er­
sättning och utan tidsbegränsning. Endast bostadsrättsföreiungar får upplåta
sädan nyttjanderätt

En upplåtelse med bostadsrätt får endast avse hus eller del av hus. En upplåtelse får dock även omfatta mark som ligger i ansluming till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till nyttjandet av huset eller del av huset.

(Jfr 1 kap. 6 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen innehåller den nyheten att också mark under vissa fömtsätmingar får upplåtas med bostadsrätt. I övrigt överensstämmer paragrafen med I § första stycket och 2 § första meningen BRL (jfr prop. 1971:12 s, 95).

Den nya bestämmelsen i andra stycket andra meningen har behandlats i av­snitt 2.8 och tar sikte på småhus och s.k. markbostäder. Att marken skall ligga i ansluming till ett hus innebär att markupplåtelsen mte får avse ett om­råde som ligger en bit ifrån huset. Bestämmelsen är därför snävare än mot­svarande bestämmelsen för hyresförhållanden i 12 kap. 1 § andra stycket jordabalken. Mark, som upplåts tillsammans med ett hus eller del av ett hus, kommer att utgöra en del av lägenheten vilket bl.a. får till följd att vanvård kan leda till förverkande av nyttjanderätten till allt som omfattas av upplåtel­sen. Jämfört med uttedningsförslaget har det förtydligandet gjorts att marken skall användas som komplement till det övriga nyttjandet, dvs. för en bostadslägenhet som en del i boendet.

5 § Om upprättande och registtering av ekonomisk plan som fömtsättning
för upplåtelse finns bestämmelser i 3 kap.

För registtering av ekonomisk plan fordras att det i föreningens hus kom­mer att finnas minst fem lägenheter avsedda art upplåtas med bostadsrätt. Vid beräknmgen av antalet lägenheter som avses bli uppläma med bostadsrätt räk­nas som lägenhet varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och själv­ständigt användas som bostad eller lokal. Garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymmen skall man dock bortse från.

155


 


Om föreningen har fler än ett hus, fordras det för registtering också att    Prop. 1990/91: 92 husen ligger så nära varandra att en ändamålsenlig samverican kan ske mellan bostadsrättshavama.

(Jfr 1 kap, 4 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL.

I första stycket har, pä förslag av lagrådet, tagits in en upplysning om att bestämmelser om ekonomisk plan fmns i 3 kap,, men lagrådets förslag har tagits upp i en paragraf med annorlunda utformning,

Bestämmelsema i andra stycket har behandlats i avsnitt 2,2. Av bestäm­melsema framgår att - när planen registreras - skall det finnas minst fem lägenheter i föreningens hus, vilka är avsedda att upplåtas med bostadsrätt. Som lägenhet räknas endast en avskild enhet som är inrättad att användas var­aktigt och självständigt som bostad eller lokal. Som lägenhet bör vid be­räkningen endast bettaktas en sådan del av huset som med utgångspunkt från hur huset är byggt naturligen utgör en brukningsenhet. Ett avskärmat ram i en sädan brukningsenhet kan således inte utgöra en lägenhet. Inte heller kan hit hänföras obetydliga biutrymmen som elskåp och liknande. Vid beräkningen skall även bortses frän garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förrädsutrymmen.

Som framgår av 3 kap, 2 § skall intygsgivama uttala sig om humvida de anser att fömtsätmingama enligt 1 kap. 5 § för registrering kan anses upp­fyllda. Ytterst ankommer det dock pä länsstyrelsen att ta ställning i denna fräga.

Av 9 kap. 31 § första stycket följer genom hänvisningen till 15 kap. lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att en länsstyrelses beslut att vägra en registtering får överklagas till kammarrätten.

Lagrådet har som jag redovisat i avsnitt 2.2 ansett att lägenhetsbegreppet skulle fä en vidare syfmmg. Av de skäl som jag där angett har jag inte funnit skäl att godta lagrådets förslag i denna del,

Bestämmelsema i tredje stycket har behandlats i avsnitt 2,3, De syftar framför allt till att motverka föreningsbildningar där husen inte har något naturligt geografiskt samband, t.ex. genom att de ligger i olika stadsdelar eller skiljs markant ät genom andra hus eller anläggningar. Att husen skall vara samlade pä ett sådant sätt att en ändamålsenlig samverkan kan ske mellan bostadsrättshavama, skall inte uppfanas sä an husen nödvändigtvis mäste ligga alldeles bredvid varandra. Hänsyn mäste givetvis tas till markens be­lägenhet och möjlighetema att bebygga marken. Som huvudregel bör dock gälla an husen skall ligga i omedelbar ansluming till varandra. Avsteg bör kunna ske t.ex. om det har placerats områden för allmänt ändamål mellan husen. Avsikten är ytterst att både den praktiska förvaltningen av husen och det gemensamma ansvaret i övrigt för föreningens verksamhet skall kunna fortlöpa pä ett ändamålsenligt sätt.

156


 


En bedömning av om fömtsätmingama för registtering är uppfyllda skall    Prop, 1990/91:92 göras av intygsgivama men den slutiiga prövningen görs av länsstyrelsen. Detta fiamgär av 3 kap. 1 och 2 §§.

Särskilda övergångsbestämmelser har meddelats till de nya bestämmel­sema om minsta antal lägenheter och om husens geografiska spridning, se punktema 5 och 6.

6 § Med bostadslägenhet avses i denna lag en lägenhet som är avsedd att
helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses en
annan lägenhet än bostadslägenhet

(Jfr 1 kap. 7 § i uttednmgens förslag)

Paragrafen motsvaras, med en viss redaktionell ändring av 2 § sista stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s, 95-96), Begreppet lokal i andra meningen har, utan att någon förändring i sak är avsedd, förts in i stället för "annan lägenhet än bostadslägenhet". Utttycket har samma innebörd som i 12 kap, 1 § ttedje stycket jordabalken.

7 § Bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt finns i
denna lag och i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt.

(Jfr 1 kap, 8 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen saknar motsvarighet i BRL,

Det har ansetts lämpligt att i lagen lämna en upplysning om att det finns bestämmelser som gäller ombildning av hyresrätt till bostadsrätt inte bara i denna lag utan ocksä i ombildningslagen, I bostadsrättslagen finns sådana bestämmelser som har samband med ombildning i 2 kap., 8, 10, 12 och 13 §§, 4 kap. 6 §, 5 kap. 7 och 8 §§, 7 kap. 14 § andra stycket och 9 kap. 19-22 §§ samt 11 kap, 3 §,

Förbud mot vbsa uppläteber

8 § En juridisk person får inte upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för
begränsad tid besitta eller nyttja en bostadslägenhet.

Ett förbehåll om förvärv av andelsrätt i strid med första stycket gäller inte mot den till vilken lägenheten har upplåtits.

Enligt lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt kan regeringen lämna ekonomiska förenmgar tillstånd an bedriva verksamhet trots bestämmelsema i första stycket

(Jfr ] kap. 9 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer överens i sak med 79 § BRL.

Orden förening, akriebolag och handelsbolag bytts ut mot den samlande
beteckningen juridisk person. Någon ändring i sak är det inte fräga om. Även
i övrigt har vissa språkliga justeringar gjorts. Bettäffande förarbetena rill
   j


 


79 § första och andra styckena BRL hänvisas till SOU 1969:4 s, 90 f och    Prop, 1990/91: 92 prop. 1971:12 s. 67 och 92 f Ofr även SOU 1981:74 s. 144 f och där gjorda hänvisningar).

Enligt den lag om försöksveiksamhet med kooperativ hyresrätt som anges i tredje stycket fär regeringen dispensera från bestämmelsema i denna para­graf. Den särskilda lagen om försöksverksamhet, som gäller till utgången av år 1991, föreslås nu fä fortsatt giltighet till utgången av är 1993, se avsnitt 5.

Att särskilda bestämmelser gäller för vissa äldre associationsformer följer av punktema 4 och 7 i övergångsbestämmelserna.

2 kap. Föreningens medlemmar m.m.

I detta kapitel har samtiiga regler samlats som rör rätten till medlemskap i en bostadsrättsförening, Kapitelmbriken är densamma som valts för 3 kap, lagen (1987: 667) om ekonomiska föreningar.

Flera sakliga nyheter föreslås i förhållande till nuvarande BRL. Förslagen har behandlats huvudsakligen i avsnitt 2.4. Nyhetema avser bl.a. otilläma stadgevillkor för medlemskap (2 § första stycket), juridiska personers rätt till medlemskap (4 §) och rätt till medlemskap för den som tecknat ett förhands­avtal eller anvisats bostadsrätt av kommunen (9 §).

De nuvarande reglema i 11 § BRL om rätt till medlemskap för den som förvärvar bostadsrätt genom överlåtelse eller annan övergång har delats upp på flera paragrafer (3 § första stycket samt 5 -7 §§). Reglema i nuvarande 51 a § BRL om hyresgästers rätt till medlemskap i samband med ombildning av hyresrätt till bostadsrätt, som har kompletterats med nya regler, återfinns nu i detta kapitel (8 §).

I kapitiet har i huvudsak inte tagits med några bestämmelser om de rätts­verkningar som följer av att någon efter övergång till bostadsrätt beviljas eller inte beviljas inttäde i en bostadsrättsförening. Dessa regler, som bl.a. avser rätten att utöva bostadsrätten, medlemmamas ansvar för förpliktelsema mot bostadsrättsföreningen och ogiltighet när medlemskap inte beviljas, tas upp i 6 kap.

Lagrådet har lagt fram en förslag till en omarbeming av 3,4 och 8 §§ i det
remitterade förslaget och till en ny 9 §. Lagrådets förslag innehåller en viss
saklig ändring när det gäller förhandsavtal, men avser i övrigt inte innehålla
några ändringar i sak. Med anledning av omarbetningen föreslär lagrådet
ocksä nya rabriker. Jag har tagit till mig vad lagrådet anfört om att såväl dis­
positionen som uttryckssätten i de olika paragrafema i det remitterade för­
slaget inte ger en klar bild av hur bestämmelsema förhåller sig till varandra
och att det inte saken kan utiäsas vad som i alla avseenden skall gälla i de an­
givna fallen eller vilken rätt som avses föreligga i fall som inte berörs av lag­
texten. Med anledmng härav och i övrigt till de påpekanden som lagrådet gjort
om skillnaden mellan termerna upplåtelse och överlåtelse och om innebörden
av det remitterade förslaget när det gäller rätten till moäde i föreningen i dessa
båda fall, kan jag i stort ansluta mig till lagrådets förslag.
                        j g


 


Som jag tidigare redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.6.6)    Prop. 1990/91: 92 delar jag dock mte helt lagrådets uppfatming i fråga om rätten till medlemskap för den som tecknat förhandsavtal. Jag anser sålunda att denna rätt bör kunna göras gällande först när den ekonomiska planen registrerats och lägenheten står klar för inflyttmng.

Lagrådet har utöver det sagda ocksä föreslagit att regeln i 11 kap. 1 § remissprotokollet om rätt till överprövnmg av frågan om medlemskap bör flyttas till 2 kap. Bestämmelsen kan härigenom ges en förenklad utformning redaktionellt och föresläs ocksä fä en egen mbrik. Jag delar lagrådets syn­punkter att bestämmelsen hör närmare samman med bestämmelsema i 2 kap. och föreslär därför att den skall överflyttas och även förses med rabrik. Vidare delar jag lagrådets mening att bestämmelsen i 4 § andra stycket remissprotokollet om att juridisk person som är medlem i föreningen skall ha förenmgens samtycke vid förvärv av bostadsrätt flyttas till 6 kap. som hand­lar om övergång av bostadsrätt. Detsamma gäller även sista meningen i 4 § ttedje stycket i lagrådsremissens förslag om att samtycke till förvärv inte be­hövs när en kommun eller landstmgskommun är förvärvare.

Som en följd av den omdisponering i förhällande till det remitterade för­slaget som lagrådets yttt-ande föranleder, föreslär jag att kapitiet delas upp under fem rabriker. Med vissa jämkningar i föriiållande till lagrådets förslag, bör dessa anges som "Allmänna bestämmelser om medlemskap", "Rätt till medlemskap vid övergång av bostadsrätt", "Rätt till medlemskap vid upp­låtelse av bostadsrätt", "Rätt till överprövning av frågan om inttäde" samt "Utttäde ur föreningen m.m.".

Allmänna bestämmeber om medlemskap

1 § Fräga om att anta en medlem i en bostadsrättsförening avgörs av för­eningens styrelse med iakttagande av de villkor för medleraskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelsema i detta kapitel.

I stadgama får föreskrivas att ansökan om inträde i föreningen skall göras skriftiigen och att ansökningshandlingen skall vara försedd med sökandens bevitmade namnunderskrift

(Jfr 8 kap. 9 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras, med vissa justeringar, av 51 § BRL.

Det är enhgt första stycket nu liksom tidigare styrelsen som avgör frågan om att anta någon som medlem i föreningen. I förhällande till 51 § BRL har det tillägget gjorts att prövningen skall ske med iakttagande av de villkor som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i detta kapitel. Till den del sådana villkor eller lagbestämmelser saknas, har styrelsen sålunda fri pröv­ningsrätt. Denna ordning innebär ingen avvikelse från de principer på vilka nuvarande bestämmelser i BRL vilar.

Bestämmelsema i andra stycket motsvarar i sak 51 § andra stycket BRL.
Bestämmelsema har dock anpassats till utformnmgen av 3 kap. 1 § andra
stycket lagen (1987:667) om ekonomiska förenmgar.
                             I59


 


2 § Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär     Prop, 1990/91: 92

1,  att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögenhet skall utgöra föratsätming för inttäde i föreningen,

2,  att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av nägon annan än bostadsrättshavaren eller godkännas enhgt andra grander än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, eller

3,  att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna mttäde i föreningen eller överlåta sin bostads­rätt.

Bestämmelsen i första stycket 2 hindrar inte att föreningen i sina stadgar förbehåller sig sådan åteiköps- eller lösningsrätt som avses i 6 kap, 9 §,

(Jfr 8 kap, 11 § i uttedningens förslag)

Paragrafen är delvis ny. Frågoma har behandlats i avsnitt 2.4.1.

första stycket anges att vissa stadgevillkor för medlemskap skall vara utan verkan. Det betyder an man skall bortse från villkoret vid prövningen av en ansökan om medlemskap. Med stöd av bestämmelsema i paragrafen kan en enskild medlem ocksä föra talan vid domstol om att ett visst villkor skall föridaras sakna verkan,

Bestämmelsema gäller även föreningar som vid den nya lagens ikraft­trädande i sina stadgar har något av de angivna villkoren.

Bettäffande första stycket punkt 1 torde det finnas flera äldre föreningar som tillämpar stadgevillkor om att en medlem måste vara svensk medborgare. Ett sådant villkor blir nu utan verkan. Även villkor om annat medborgarskap blir utan verkan. Detsamma gäller villkor om att medlemmar skall ha viss in­komst eller förmögenhet. Det sismämnda villkoret utesluter dock inte att en förening i ett enskilt fall kan vägra nägon medlemskap, om denne kan be­dömas sakna förmåga att fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot för­eningen (se närmare avsnitt 2.4.1).

Punkt 2 motsvaras av 11 a § BRL (se prop, 1981/82:169, s. 55 f. och 86), Förbudet i bestämmelsen åsyftar vissa hembudsliknande villkor. Genom hänvisning i sista stycket till 6 kap. 9 § undantas dock vissa villkor om åter­köps- eller lösningsrätt; se kommentaren till den paragrafen.

Bestämmelsema i punkt 3 är ny. Avsikten är att fånga upp sådana stadgevillkor för medlemskap som inte kan hänföras till punkt 1 eller 2, men som ändå är oskäUga - antingen med hänsyn till sitt innehåll eller med hänsyn till omständighetema i det enskilda fallet

Utgångspunkten vid bedömningen av vilka villkor som kan vara oskäliga, bör främst vara den öppenhet som skall prägla bostadsrättsföreningar samt principen om lika behandling av medlemmama. Inom denna ram bör en bostadsrättsförening ha frihet att ställa upp de villkor för medlemskap som är sakligt motiverade utifrån föreningens ändamål.

Som framgår av avsnitt 2.4.1 torde den som söker medlemskap i en

bostadsrättsförening inte kunna åberopa generalklausulen i 36 § avtalslagen

för att kunna beviljas inttäde i föreningen. Detta lagmm tar, såvitt nu är av

inttesse, endast sikte pä rättsförhållandet mellan föreningen och den enskilde

160


 


medlemmen, Bestämmelsema i punkt 3, som har generalklausulen som Prop. 1990/91: 92 förebild, avser emellertid att göra det möjligt även för den som förvärvat bostadsrätt att åberopa sädana omständigheter som vid en tillämpning av 36 § avtalslagen skulle kunna leda till jämkning av ett stadgevillkor eller till att man bortsåg frän villkoret Det är alltså här fråga om sådana stadgevillkor som be­döms vara oskäliga i rättsföibällandet mellan den som innehar bostadsrätten och föreningen, men som givetvis ocksä kan återverka på den som vill för­värva bostadsrätten. Ett exempel är en i förhållande till innehavaren oskälig prisföreskrift eller en bestämmelse som i oskälig grad inskränker inne­havarens möjligheter att överlåta bostadsrätten. Sådana stadgevillkor blir alltså utan verkan. Därav följer an medlemskap inte kan vägras en förvärvare med hänvisning till villkoret,

Bestämmelsema i punkt 3 innebär emellertid ocksä att stadgevillkor som direkt tar sikte på förhållandena pä en bostadsrättsförvärvares sida kan vara oskäliga och sakna verkan. Det kan tex. gälla villkor som diskriminerar vissa ettuska gmpper frän förvärv (jfr lagen /1986:442/ mot emisk diskriminering). Det kan ocksä avse villkor som med avseende på en förvärvares personliga kvalifticationer, skötsamhet eller ekonomi, går längre än som varit avsikten med den skälighetsbedömning som skall göras enligt nuvarande 11 § BRL (se numera 4 § i förevarande kapitel). Vad särskilt gäller en förvärvares per­sonliga kvalifikationer ansåg lagutskottet i samband med tillkomsten av 11 § BRL (se LU 1971: 9 s. 9) att möjligheten att vägra medlemskap i dessa fall borde utnyttjas med stor varsamhet. Utskottet pekade särskilt pä det arbete som komraunema lägger ned pä social rehabilitering av sväranpassade per­soner, 1 följd härav bör villkor som står i sttid med vad lagutskottet sålunda uttalat kunna underkännas. Detsamma bör gälla villkor som visserligen inte är formulerade som villkor om medborgarskap eller anger viss inkomst eller förmögenhet som föratsätming för medlemskap (jfr punkt 1), men som ändå har till ändamål att utestänga vissa nationaliteter eller tillgodose särskilda krav med avseende pä den sökandes ekonomiska föihällanden.

Sådana typer av villkor bör underkännas som inte är sakligt motiverade med hänsyn till föreningens verksamhet Sådana villkor för medlemskap som innebär t,ex. att man skall tillhöra en organisation som har någon frän bostadsrättsföreningen klart artskild verksamhet bör därför kunna under­kännas. Ett exempel kan vara att medlemmama måste tillhöra en aktiespar­klubb. Däremot bör även i fortsätmingen tillåtas sådana villkor som innebär att en medlem i bostadsrättsföreningen också skall tillhöra t.ex. en organisa­tion för bostadsrättsföreningar. Även om en organisation inte är artskild från föreningens verksamhet, men organisationen inte står öppen för var och en bör dock ett krav pä medlemskap kunna underkännas.

Villkor om att en medlem i bostadsrättsföreningen skall tillhöra nägon viss
yrkeskategori eller vara anställd hos en viss arbetsgivare bör kunna godtas,
under fömtsätming att det finns ett samband mellan föreningens verksamhet
och villkoret. Föreningen kan tex. ha kommit till for att tillgodose behovet av
bostäder för dem som rekryteras till ett visst företag. Man kan också tänka sig
bostadsrättsföreningar som äger s.k. läkarhus e.d.
                                Ij

11 Riksdagen 1990191. 1 saml. Nr 92


Det har blivit vanligt med villkor om särskilda åldersgränser vid förvärv av Prop, 1990/91: 92 bostadsrätt i servicehus eller liknande. Sådana villkor bör godtas. Någon gäng kan simationen vara den att åldersgränsen inte har uppnåtts av en make eller annan närsrående sora bodde tillsammans med bostadsrättshavaren och som vill överta bostadsrätten. Sädana fall täcks dock normalt av bestämmel­sema i 5 § som ger denna kategori en i det närmaste exklusiv rätt till medlem­skap.

Det kan undantagsvis tänkas att ett stadgevillkor är sådant att det normalt bör kimna godtas med hänsyn till sitt innehåll, men att det i ett enskilt fall slår oskäligt hårt mot den som vill överlåta eller förvärva bostadsrätt. Bestäm­melsen i punkt 3 innebär att även sådana villkor kan fränkännas verkan. Att närmare ange vilka simationer som här kan bli akmella är inte möjligt. Det bör dock framhållas att förändrade förhållanden i en bostadsrättsförening kan medföra att ocksä fömtsätmingama för tillämpningen av ett villkor för medlemskap i ett enskilt fall kan göra villkoret oskäligt (jfr 36 § avtalslagen). Omständighetema kan ocksä tänkas vara sådana att ett visst villkor är omöjligt att uppfylla för vissa personer, tex, deltagande med viss arbetsinsats som visar sig vara omöjligt för den som har visst handikapp. Andra villkor kan var så formulerade att möjlighetema att överlåta bostadsrätten i ett visst fall inskränks i otillböriigt hög grad

Hänvisningen i andra stycket har kommenterats under punkt 2 i första stycket.

Rätt tiU medlemskap vid övergång av bostadsrätt

3 § Den som en bostadsrätt har övergått till får inte vägras inttäde i för­eningen, om de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgama är upp­fyllda och föreningen skäligen bör godta honom som bostadsrättshavare. För vissa särskilda fall av övergäng gäller 4-7 §§.

(Jfr 8 kap. 10 § 1 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen har fått sin slutliga utformning efter förslag av lagrådet.

Bestämmelsen i första stycket motsvaras, med viss språklig justering, av den nuvarande bestämmelsen i 11 § första stycket första meningen BRL. Den behandlar frågan om medlemskap för den som förvärvar bostadsrätt genom överlåtelse eller annan övergång av bostadsrätt (prop 1971:12, s. 108 f, LU 1971:9 s,9). De speciella regler om medlemskap som enligt nuvarande regler i 11 § BRL gäller vid exekutiv eller offentiig auktion, av make och annan närsrående eller vid förvärv av andel i bostadsrätt har bmtits ut och återfinns nu i 5-7 §§. En ny paragraf (4 §) har mförts om medlemskap för juridiska personer. I paragrafens andra stycke återfinns nuvarande bestämmelse om förvärv som görs av en kommun. Med kommun jämställs enligt förslaget även landstingskommun.

Bestämmelsen i andra stycket innehåller en erinran av mnebörd att speci­ella regler om medlemskap gäller vid övergång enligt 4—7 §§.

162


 


4 § En juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet,    Prop. 1 90/91: 92 som inte är avsedd för fritidsändamål, får vägras mträde i föreningen även om de i 3 § angivna fömtsätmingama för medlemskap är uppfyllda.

En kommun eller en landstingskommun som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet får inte vägras mttäde i förenmgen,

(Jfr 8 kap. 10 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som är ny, har behandlats i avsnitt 2.4.2.

Innebörden av bestämmelsen \ första stycket är att styrelsen fritt kan vägra en juridisk person inttäde i föreningen, om den juridiska personen har för­värvat bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsända­mål. Att fritidsändamål föreligger torde normalt kunna utiäsas av föreningens stadgar eller fiamgå av det sätt på vilket föreningen bedrivs. Ett påstående om att en viss lägenhet skall användas för fritidsändamål är däremot inte tillräck­ligt för att föreningen skall vara utestängd från möjligheten att fritt få pröva medlemskapsfrågan. Lägenheten mäste sålunda helt oberoende av den juri­diska personens särskilda avsikter med användningen vara avsedd för fri­tidsändamål.

Lagrådet har ansett att paragrafens formulering i lagrådsremissen är nägot otydlig, eftersom avsikten med regleringen måste vara att i de angivna fallen rätten till inttäde enligt 3 § första stycket mte skall gälla; föreningen skall kunna vägra medlemskap även om den juridiska personen i och för sig är godtagbar för föreningen och om ett medlemskap är fullt möjligt enligt stad­gama. För att ingen tveksamhet skall uppsrå om bestämmelsens innebörd har lagrådets förslag till utformning av bestämmelsen godtagits.

En förening är i de fall som avses i första stycket alltså inte bunden av de allmänna bestämmelsema om medlemskap efter övergäng som gäller enligt 3 § första stycket. Inte heller är föreningen bunden av sina egna stadgar, vil­ket bl.a, fär betydelse för sådana föreningar som vid lagens ikraftttädande tillåter juridiska personer att bli medlemmar eller helt saknar bestämmelser om juridiska personer. Om stadgama föreskriver förbud för juridiska personer att bli medlemmar i föreningen, fär föreningen givetvis inte bevilja medlemskap.

Av övergängsbestämmelsema (punkt 8) fiamgär att bestämmelsen gäller endast om den juridiska personens förvärv skett efter ikraftträdandet

Några hinder för föreningen att anta en juridisk person som medlem finns inte, I syfte att stärka föreningamas ställning när något särskilt avtal inte har ttäffats med den juridiska personen eller dä ett sådant avtal är ofullständigt, har i 7 kap. 6 § andra stycket tagits upp en särskild regel om bostadslägen­hetens användning. Enligt denna regel får bostadslägenheten i dessa fall endast användas för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanent­bostad.

Av 7 kap. 10 § följer att även en juridisk person mäste ha styrelsens
samtycke för att kunna upplåta lägenheten i andra hand. Vägras samtycke,
kan den juridiska personen dock vända sig till hyresnämnden för att få till-
srånd till upplåtelsen. Av 7 kap. 11 § framgår att tillstånd skall lämnas om
föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.
                     163


 


I fråga om förvärv av bostadsrätt till lokaler eller bostadslägenheter som är    Prop, 1990/91: 92 avsedda för fiitidsändamäl gäller huvudregeln om medlemskap enligt 3 §.

Bestämmelsen i arulra stycket har, såvitt avser kommunens exklusiva rätt till medlemskap, sin motsvarighet i 11 § första stycket andra meningen BRL. En utvidgning har skett så att även landstingskommun får en motsvarande rätt. Motivet för detta är framför allt att tillgodose behovet av lägenheter för värd och omsorg,

5 § Om en bostadsrätt har övergått till bostadsrättshavarens make, får maken
vägras inttäde i föreningen endast om det som villkor för medlemskap i stad­
gama föreskrivits att medlemmarna skall tillhöra en viss sammansluming eller
uppfylla liknande villkor och det skäligen kan fordras att maken uppfyller
villkoret. Detta gäller ocksä när en bostadsrätt till en bostadslägenhet övergått
till någon annan närstående person som varaktigt sammanbodde med bostads­
rättshavaren.

(Jfr 8 kap. 10 § 3 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 § andra stycket BRL, innehåller ingenting nytt i sak,

6 § Den som har förvärvat en andel i en bostadsrätt får vägras inttäde i för­
eningen, om annat inte bestämts i stadgama. Bestämmelsema i 3 och 5 §§
skall dock gälla om bostadsrätten efter förvärvet innehas av makar eller, om
bostadsrätten avser bostadslägenhet, av sådana sambor pä vilka lagen
(1987: 232) om sambors gemensamma hem skall tillämpas.

(Jfr 8 kap. 10 § 4 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 § tredje stycket BRL, innehåller ingenting nytt i sak.

7 § Den som förvärvat bostadsrätt vid exekutiv försäljning eller vid offentiig
auktion enligt denna lag får inte vägras inttäde som medlem av den anled­
ningen att ersätming för bostadsrätten mte beräknats enligt de gmnder som
anges i stadgama.

(Jfr 8 kap. 10 § 2 st i uttedningens förslag)

Paragrafen, som motsvaras av 11 § första stycket ttedje meningen BRL, innehåller ingenting nytt i sak.

Rätt tiU medlemskap vid upplåtebe av bostadsrätt

8 § En bostadsrättsförening som har förvärvat eller avser att förvärva en
hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får inte vägra en
hyresgäst i fastigheten inttäde i föreningen i annat fall än om

1. hyresförhållandet avser en lokal och lokalen inte skall upplåtas med
bostadsrätt,
                                                                                   j54


 


2.   hyresförhållandet beror av anställning och lägenheten mte skall upplåtas    Prop. 1990/91: 92
med bostadsrätt, eller

3,   sådana omständigheter föreligger att en bostadsrättsförening enligt 3
eller 4 § kan vägra den som förvärvat bostadsrätt inträde i föreningen.

Föreningen får ocksä efter det att den förvärvat fastigheten vägra en hyres­gäst inttäde i förenmgen, om

1,  denne mte var hyresgäst i fastigheten när bostadsrättsföreningen förvär­vade den, eller

2,  hyresgästen ansökt om medlemskap i föreningen senare än ett år fiin föreningens fastighetsförvärv.

Om hyresgästen var make eller annan närstående person till den som inne­hade hyresrätten när föreningen förvärvade fastigheten och hyresrätten över­gått till hyresgästen enligt bestämmelsema i 12 kap. 33 §, 34 § eller 47 § andra stycket jordabalken, får medlemskap inte vägras pä gmnd av bestäm­melsema i andra stycket 1. Ansökan om medlemskap mäste dock ha skett före utgången av den tid som anges i andra stycket 2 eller, om det är förmån­ligare för hyresgästen, senast tte månader från den dag då hyresrätten över­togs.

(Jfr 8 kap. 12 § i uttedningens förslag)

Bestämmelsema i första stycket som delvis är nya handlar om de simationer då en bostadsrättsförening har förvärvat eller avser att förvärva en hyres­fastighet för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt I andra stycket som är helt nytt finns däratöver vissa bestämmelser som gäller när föreningen har förvärvat en sädan fastighet. Bestämmelsema har behandlats i avsnitt 2.4,3.

Bestämmelserna i första stycket punkt 1 motsvaras av 51 a § andra menmgen BRL.

Första stycket punkt 2 åt ny och syftar framför allt på fastighetsskötar-bosräder där det kan vara av värde för föreningen att behålla hyresrätts­formen.

Första stycket punkt 3 har fän sin slutiiga utfoimning efter förslag av lag­rådet. Hänvisningen till 3 § innebär att en hyresgäst vid ombildning har en motsvarande rätt till medlemskap som den som förvärvat bostadsrätt efter en övergång. I stort motsvaras detta av 51 a § BRL. Hänvisningen till 4 § inne­bär att de nya begränsningarna i rätten till medlemskap för juridiska personer som föreslagits ocksä kommer att gälla vid ombildning.

Av 4 kap, 6 § följer att en förening fär vägra upplåta bostadsrätt till en hyresgäst som i ett ombildningsfall antagits som medlem i föreningen, om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra. Om det redan när fräga om medlemskap för hyresgästen prövas står klart att hyresförhållandet skall upp­höra, bör föreningen kunna vägra medlemskap. Det kan inte då skäligen krä­vas att förenmgen skall godta hyresgästen som medlem. Den som har rätt till medlemskap enligt bestämmelsema i andra stycket, har också rätt till upp­låtelse av bostadsrätt. Bestämmelser om detta finns i 4 kap.

Av andra stycket punkt I följer att inttäde i förenmgen kan vägras den som inte var hyresgäst i fastigheten när denna förvärvades av bostadsrätts­föreningen. Detta gäller även den som en hyresrätt övergått till efter det att

165


 


föreningen förvärvat fastigheten. Föreningens förvärv bör, som i andra sam-    Prop, 1990/91: 92 manhang, anses ha skett när partema är bundna genom avtal, dvs, normalt när ett köpekontrakt har upprättats och skrivits under av båda parter. Ett undantag från denna punkt tas upp i sista stycket (se nedan).

Arulra stycket punkt 2 innebär att föreningen fritt kan vägra medlemskap för en hyresgäst när mer än ett år förflutit från fastighetsförvärvet. Tidpunkten för fastighetsförvärvet är densamma som enligt punkt 1 i samma stycke. Ansökan om medlemskap skall ha skett före ettårsperiodens utgång. Däremot är det inget som hindrar att medlemskapet med anledning av en an­sökan beviljas först efter denna tid. En särskild övergångsbestämmelse har införts (se punkten 9 i övergångsbestämmelsema).

Bestämmelsema i tredje stycket ger make m.fl, rätt till medlemskap i stället för den som innehade hyresrätten när fastigheten förvärvades, om hyresrätten inom en är fiin fastighetsförvärvet övergått enligt bestiimmelser i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Hänvisningen till 33 § avser till en början det fallet att hyresrätten efter samtycke av hyresvärden (föreningen) övergått genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv på gmnd av bestämmelsema i paragrafens första stycke. Det avser också övergäng till make eller sambo pä gmnd av bestämmelsema i paragrafens andra stycke. Hänvisningen till 34 § syftar pä den möjlighet som en hyresgäst har att över­låta hyresrätten till nägon som varaktigt sammanbodde med honom. Enligt 47 § andra stycket har slutUgen make eller sambo under vissa fömtsätmingar rätt att för egen del fä förlängning av ett hyresavtal som upphör på grund av upp-sägnmg eller annan åtgärd som vidtas av hyresgästen.

En fömtsätming för rätt till medlemskap är att den som vill bli medlem är hyresgäst i huset både vid det tillfälle då huset förvärvas och dä ansökan om medlemskap prövas. Bestämmelsema i tredje stycket innebär att en make eller annan närstående som övertagit hyresrätten kan bli medlem trots att denne inte var medlem när huset förvärvades. Om den andre maken dä ännu inte förvär­vat medlemskap, förlorar han alltså genom hyresrättens övergäng rätten till medlemskap. Och har han redan fått medlemskap följer det av 13 § att han normalt förlorar medlemskapet genom att hyresrätten upphör utan att någon bostadsrätt upplåtits till honom. Att föreningen i princip inte får upplåta en lägenhet med bostadsrätt sä länge hyresförhållandet består följer av 4 kap, 3 §,

Den make eller motsvarande som övertagit hyresrätten och som önskar söka medlemskap i föreningen mäste göra sin ansökan inom den ettårsfrist som gällde för den tidigare hyresgästen. Om hyresrätten övergår kort tid före utgången av denna tidsfrist, kan den nya hyresgästen dock falla tillbaka pä trcmänadersregeln i tredje stycket som dä blir förmånligare för honom.

Ansökan om medlemskap måste göras inom den föreskrivna fristen.
Föreningen har annars rätt att vägra medlemskap. Detta gäller även i de fall då
frågan om hyresrättens övergång pä grand av tvist dragit ut på tiden.
Möjligheten att ansöka om medlemskap inom den nämnda tremånadersfristcn
gäller dock som sagts även om denna tid ligger senare än ett är frän förening­
ens fastighetsförvärv,
                                                                      g


 


9 § Skall en bostadsrättsförening i annat fall än som avses i 8 § upplåta    Prop. 1990/91: 92 bostadsrätt till en lägenhet och ansöker någon om medlemskap i föreningen i syfte att erhålla lägenheten, är föreningen skyldig att bevilja medlemskap endast om

1,  den sökande har tecknat förhandsavtal enligt 5 kap. eller

2,  den sökande dels har anvisats bostadsrätt av en kommun enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt dels uppfyller de villkor som enligt 3 § gäller för inttäde i samband med övergång.

Medlemskap enligt första stycket 1 behöver inte beviljas förrän den eko­nomiska planen har registrerats enligt 3 kap. och lägenheten står klar för m-flytming.

En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåten enligt lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen.

(Jfr 8 kap. 9 § 3 st. i uttedningens förslag)

Paragrafen, som i huvudsak är ny, har fått sin placering i kapitiet och ut­formats pä förslag av lagrådet (jfr 3 § andra stycket i det remitterade för­slaget). Andra stycket saknar dock motsvarighet i lagrådets förslag.

Bestämmelsen i första stycket punkt I avser rätten till medlemskap för den som tecknat ett förhandsavtal. Frågan har behandlats i avsnitt 2.6,6. Redan när föihandsavtalet skall tecknas, ankomraer det pä föreningen att ta ställning om vederbörande uppfyller de villkor som anges i stadgama och är lämplig som medlem. Förhandsavtalet konstimerar således en rätt till medlemskap. Detta innebär i och för sig inte att föreningen omedelbart i och med föriiands­avtalet ocksä måste bevilja förhandstecknaren inträde i föreningen. Förening­en kan avvakta med ett avgörande, men av andra stycket följer att föreningen senast när den ekonomiska planen har registterats enligt 3 kap. och lägen­heten står klar för inflytming måste fatta beslut i saken. Någon möjlighet för föreningen att dä vägra medlemskap finns inte.

Lagrådets synpunkter att ge förhandstecknaren rän till medlemskap i och med avtalet har beaktats. Av skäl som jag redovisat i avsnitt 2.6.1 anser jag emellertid att den senaste tidpunkten för rätten till inträde i föreningen bör sättas till när den ekonomiska planen registterats och lägenheten står klar för inflytming, dvs. när bostadsrätt kan upplåttis.

Första stycket punkt 2 avser rätten till medlemskap efter kommunal bostadsanvisning och har behandlats i avsnitt 2,4.4, Av lagen (1987: 1274) om kommunal bostadsanvisningsrätt framgår bl.a. att en kommun under vissa fömtsätmingar kan erhålla anvisningsrätt till sådana bostadslägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt. Det är endast i de fall komraunens anvisningsrätt sker med stöd av lagen - dvs. genom skriftiig utfästelse av husägaren eller beslut av hyresnämnden - som den anvisade ges rätt till med­lemskap enUgt denna punkt, Fömtsätmingama för medlemskap är desamma som anges i 3 § första stycket.

Andra stycket har kommenterats ovan.

167


 


Tredje stycket motsvaras av bestämmelsema i 2 § andra stycket BRL och    Prop. 1990/91:92 har i förhållande till lagrådsreraissens förslag flyttats frän 1 § till denna para­grafs tredje stycke eftersom det rör medlemskap vid upplåtelse.

Rätt till överprövning av frågan om inträde

10 § Den som i annat fall än som sägs i 4 § förvärvat en bostadsrätt men vägrats inttäde i föreningen kan inom en månad fiin den dag han fick del av beslutet om detta hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Detsamma gäller hyresgäst som avses i 8 § och sådan sökande som sägs i 9 §,

En bestämmelse om ogiltighet av en överiätelse när medlemskap vägras finns i 6 kap, 5 §,

(Jfr 8 kap. 13 § utredningens förslag)

Bestämmelsen \ första stycket första meningen har 52 § BRL som förebild och är i sak oförändrad till sitt mnehåll (jfr prop. 1971:12 s. 150-151 och 1981/82:169 s, 89-90), Bestämmelsen i andra meningen är ny och syftar på den rätt som hyresgästen har till medlemskap enligt 8 § samt den rätt till medlemskap som enligt 9 § föreligger för förhandstecknare och den som an­visats bostad av kommunen. Även de nu nämnda kategoriema har rätt till överprövning av medlemskapsfiigan hos hyresnämnden.

Andra stycket innehåller endast en upplysning om att det i 6 kap. 5 § finns bestämmelser om ogiltighet av en överlåtelse när medlemskap har vägrats. Bestämmelsen har tillkommit på förslag av lagrådet.

Bestämmelsen om överprövnmg har som jag tidigare redovisat fån sin placering i kapitiet på förslag av lagrådet. I speciahnotiveringen till bestäm­melsen, som i nägot annorlunda utformning togs upp i 11 kap. 1 § i det remitterade förslaget framhölls att avvisning av en för sent inkomraen ansökan till hyresnämnden bör ske efter invändning av bostadsrätts­föreningen. Lagrådet har med anledning härav anfört följande:

"En huvudregel är att, i det fall en myndighets beslut skall överprövas, en be­gäran om överprövning skall lämnas in till den myndighet som fattat beslutet och att den myndigheten därvid prövar om begäran kommit in i rätt tid. Bostadsrättsföreningen, vars beslut öveiprövas, är inte någon myndighet och är dessutom bostadsrättshavarens motpart i den fortsatta processen. Regeln kan, sä som ocksä fömtsätts i remissprotokollet, inte gälla i fall som detta. Det får i stället anses att det åligger föreningen att inför hyresnämnden förete utrednmg om att ansökningen ingetts för sent om föreningen önskar att fä an­sökningen avvisad på den gmnden,"

Jag instämmer i vad lagrådet har anfört. Utträde ur föreningen m.m.


11 § En medlem som inte har någon bostadsrätt i föreningen kan utttäda ur föreningen och får av orsak som anges i stadgama uteslutas ur denna.


168


 


En medlem som upphör att vara bostadsrättshavare skall anses ha utttätt    Prop, 1990/91: 92 ur föreningen, om inte styrelsen medgett att han får stå kvar som medlem. Detta gäller inte om bostadsrätten upphört pä gmnd av att det hus i vilket lägenheten finns har övergått till en ny ägare.

(Jfr 8 kap. 14 § 1 st. i uttednmgens förslag)

Paragrctfen motsvaras i sak av 53 § första och andra stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 152).

12 § Om föreningen vägrar att upplåm bostadsrätt till någon som avses i 8 eller 9 § och som antagits som medlem i föreningen eller antar inte en sådan medlem ett erbjudande frin föreningen om att fä lägenheten upplåten med bostadsrätt, skall han anses ha utttätt ur förenmgen. Detta gäller dock inte om

1.   han inom sex mänader frän beslutet eller erbjudandet har hänskjutit
frigan om upplåtelse till hyresnänmden enligt 4 kap. 6 § andra stycket, eller

2,    styrelsen medgett att han fär srå kvar i föreningen.

Medlemmen skall också anses ha utttätt ur föreningen när ett beslut har vunnit laga kraft som innebär avslag pä hans begäran om upplåtelse av bostadsrätt.

(Jfr 8 kap. 14 § 2-3 st. i uttedningens förslag)

Bestämmelsema i denna paragraf och 11 § är nya och föreskriver automatiskt utträde för vissa medlemmar som inte förvärvar bostadsrätt. Fråga om skyl­dighet för föreningen att upplåta bostadsrätt regleras i 4 kap. 6 §. Av 1 kap, 3 § följer att om medlemmen har förlorat sin medlemskap, kan bostadsrätt inte längre upplåtas till honom.

Iförsui stycket finns bestämmelser om automatiskt utträde i sädana fall där en förening vägrar upplåta bostadsrätt till den som förvärvat medlemskap enligt bestämmelsema i 8 och 9 §§, dvs. såsom hyresgäst vid en ombildnmg, genom kommunal bostadsanvisning eller på gmnd av förhandsavtal. Med anledning av de nya bestämmelserna om rätt till medlemskap även för dem som anvisas bostad av kommunen och den som har tecknat förhandsavtal har rätten till upplåtelse utvidgats i förhållande till utredningens förslag att gälla ocksä dessa kategorier. Bestämmelsema ora automatiskt utttäde har i huvud­sak samma mnehåll som utredningen har föreslagit i fiiga om hyresgäster vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Vad sora är nytt i förhällande till ut­redningsförslaget är alltså att också en förhandstecknare eller den som an­visats en lägenhet genom kommunal bostadsanvisning automatiskt kan för­lora sitt medlemskap under de fömtsätmingar som anges i paragrafen.

Av punkt 1 följer att en medlem som vägrats upplåtelse av en bostadsrätt

har en betänketid på sex månader pä sig för att ta ställning till om han vill

söka stå kvar som medlem sedan föreningen vägrat upplåta den aktuella

lägenheten med bostadsrätt Om medleramen inte inom den föreskrivna tiden

har ansökt om ett föreläggande enligt 4 kap, 6 § andra stycket för föreningen

att upplåta bostadsrätt, anses han ha utttätt ur föreningen den dag tidsfiisten

gått ut. Det får anses ankomma på förenmgen att visa att medlemmen inte

169


 


hänskjutit frågan om upplåtelse i rätt tid till hyresnämnden. Ansöker med- Prop. 1990/91: 92 lemmen däremot om ett föreläggande, men fär avslag på sin ansökan anses utträde ha skett den dag beslutet vunnit laga kraft (se andra stycket). Det innebär an det automatiska utträdet i dessa fall kan infalla före eller efter sex-mänadersfiistens utgång beroende på när det lagakraftvunna avgörandet före­ligger, 1 fräga om hyresnämndens prövning m,m, hänvisas till special­motiveringen till 4 kap. 6 §.

Av punkten 2 följer att föreningens styrelse kan medge att medlemmen be­häller sitt medlemskap trots att denne vägrats upplåtelse av bostadsrätt.

Av andra stycket framgår att en medlem som avses i första stycket auto­matiskt förlorar sin medlemskap, om han efter hyresnämndens, eller i före­kommande fall, bostadsdomstolens prövning fär avslag på en ansökan om föreläggande för föreningen att upplåta bostadsrätten. Utttädet anses ha skett den dag det finns ett lagakraftvunnet beslut i saken. Bestämmelsen tar sikte inte endast på de fall då medlemmen enligt första stycket 1 har vänt sig till nämnden. Bestämmelsen blir tillämplig också i andra fall dä medlemmen be­gärt ett föreläggande om att fä bostadsrätten upplåten till sig, tex, då för­eningen i något fall förhalar prövningen av medlemmens ansökan om upp­låtelse,

13 § Har föreningen antagit en hyresgäst som avses i 8 § som medlem i
föreningen men upphör denne att vara hyresgäst innan någon bostadsrätt
upplåtits till honom, skall medlemmen anses ha utträtt ur föreningen den dag
hyresförhållandet upphör. Dessa bestämmelser gäller dock inte, om förening­
ens styrelse medgett att medlemmen fär stå kvar i förenmgen.

(Jfr 8 kap. 14 § 3 st. utredningens förslag)

Enligt bestämmelsema, som saknar motsvarighet i BRL, upphör automatiskt medlemskapet för en hyresgäst som antagits som medlem i föreningen enligt 8 §, dvs. i ombildningsfallen, om hyresförhållandet upphör innan nägon bostadsrätt upplåtits till denne. Föreningens styrelse kan dock även i dessa fall medge att medlemmen fär stanna kvar i föreningen,

14 § I stadgama får föreskrivas att en anmälan om utträde ur föreningen
skall göras skriftiigen och att handlingen skall vara försedd med medlemmens
bevitmade namnunderskrift

Fråga om utesluming prövas av föreningsstämman, om mte något annat har bestämts i stadgarna.

(Jfr 8 kap. 14 § 4 st, i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 53 § tredje stycket BRL. Bestämmelserna i första stycket har nära anpassats till utformningen av 3 kap. 4 § första stycket andra menmgen och nedje stycket lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar.

170


 


3 kap.   Ekonomisk plan                                                  Prop. 1990/91: 92

Bestämmelsema i detta kapitel har behandlats under avsnitt 2.5. Vad gäller förarbetena till de motsvarande bestämmelsema i BRL hänvisas till SOU 1969:4 s. 97 f och prop. 1971:12 s. 36f och s. 96 f (jfr SOU 1981:74 s. 118 0-

Lagrådet har som fiamgär av avsnitt 2.5 föreslagit att de i rcmissprotokollet föreslagna reglema om komplettering av plan bör utgå eftersom de mte fyller någon stöire funktion. Som jag redovisat under nämnda avsnitt delar jag lag­rådets förslag i denna del. Bestämmelsen i 5 § i det till lagrådet remitterade förslaget utgår därför. Även den i det remitterade förslaget upptagna regeln om beräkning av antalet lägenheter utgår ur detta kapitel och har efter förslag av lagrådet flyttats fram till 1 kap.

Planens innehåll mm.

1 § Innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bosmdsrätt, skall en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registteras av läns­styrelsen. Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för en bedömning av föreningens verksamhet. Av planen skall ocksä framgå om fömtsätmingama för registtering enligt 1 kap, 5 § är uppfyllda,

(Jfr 2 kap. 1 och 2 §§ i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras till viss del av 3 § första och andra styckena BRL.

Det skall av planen framgå om fömtsättningama för registrering enligt 1 kap, 5 § är uppfyllda. Det innebär att det av planen skall framgå att åttnin-stone fem lägenheter avses bli uppläma med bostadsrätt. Har föreningen fler än ett hus skall det också framgå att husen ligger sä nära varandra att en ändamålsenlig samverkan kan uppnäs.

Som framgår av första meningen skall länsstyrelsen pröva frågan om registrering. Även i fortsätmingen kommer dock mtygsgivama att ha en viktig roll (se kommentaren till 2 §),

Som ett komplement till kravet att mmst fem lägenheter skall vara avsedda att upplåtas med bostadsrätt finns i 1 kap, 5 § bestämmelser om hur antalet lägenheter skall beräknas. Frågan har behandlats i avsnitt 2.2. (jfr prop, 1981/82:169 s, 41 och 75 samt lagrådets ytttande s, 96-97).

Av 9 kap. 31 § första sfycket följer genom hänvisningen till 15 kap, lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar att en länsstyrelses beslut att vägra en registtering fär överklagas till kammairätten.

Avsikten är att regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer genom verkställighetsföreskrifter skall meddela närmare bestämmelser om upprättandet av och innehållet i planen samt om ansökan om registtering. Någon upplysande bestämmelse om detta har i enlighet med vad lagrådet för­ordat mte ansetts behövlig.

171


 


2 § En ekonomisk plan skall vara försedd med intyg av tvä personer om att    Prop, 1990/91: 92
planen enligt deras omdöme vilar pä tillförlitiiga gmnder. Vidare skall

intygsgivama ange om fömtsätmingama för registrering enligt 1 kap, 5 § kan anses uppfyllda, I mtyget skall mtygsgivama också ange de huvudsakliga omständigheter som ligger till gmnd för deras omdöme,

(Jfr 2 kap. 3 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar 4 § andra stycket första och andra meningama BRL, Vissa språkliga justeringar har gjorts, I paragrafens andra mening har dessutom tagits upp en skyldighet för intygsgivama att avge en förklaring humvida de anser att fömtsätmingama bettäffande antalet lägenheter och ändamålsenlig samverkan enligt 1 kap, 5 § kan anses uppfyllda. Normalt torde länsstyrelsen knappast ha anledning att frångå intygsgivamas bedöm­ning i dessa frågor,

3 § Intygsgivare utses bland dem som regeringen eller den myndighet som
regeringen bestämmer har förklarat behöriga att utfärda sådant intyg.

Det är inte tillåtet att utse någon till intygsgivare, om det fmns någon om­ständighet som kan mbba förtroendet för dennes opartiskhet. Endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller någon annan som har bildat bostadsrättsföreningen eller hjälpt till med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

(Jfr 2 kap. 4 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 4 § andra stycket tredje-femte meningama BRL.

Bestämmelsen att endast en av intygsgivama får vara anställd hos företag, organisation eller nägon annan som har bildat bostadsrättsförenmgen eller bi­trätt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen gäller sedan den 1 juli 1982 (SFS 1982:353). Förarbetena till denna bestäm­melse framgår av SOU 1981:74 s. 126 f och prop. 1981/82:169 s. 36 och 37.

Lagrådet har påpekat - utan något förslag till förändring - att styrelsens val av intygsgivare, i likhet med vad som nu gäller, inte kan övcrprövas. Enligt min mening föreligger det inte nägot behov av reglering bettäffande denna fråga.

Ny plan

4 § Om det sedan den ekonomiska planen har upprättats inttäffar nägot som
äi av väsentiig betydelse för bedömningen av föreningens verksamhet, får
föreningen inte upplåta lägenheter med bostadsrätt föirän en ny ekonomisk
plan har upprättats av föreningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

En förening fär upplåta en lägenhet med bostadsrätt ttots att den inte finns upptagen i en registterad ekonomisk plan, om upplåtelsen inte har någon sädan betydelse som sägs i första stycket,

(Jfr 2 kap, 6 § i utredningens förslag)                                               , .2


 


Paragrafen motsvarar i sak 3 § ttedje stycket BRL (jfr prop, 1971:12 s, 96-    Prop. 1990/91: 92 98),

Liksom enligt gällande rätt behöver en ny ekonomisk plan upprättas endast när det inttäffar något som är av väsentlig betydelse för bedömningen av för­eningens verksamhet.

Under det nu akmella lagstif ttungsarbetet har övervägts om en precisering borde ske av fömtsätmingama för att en ny plan skall krävas. Det har dock bedömts att en precisering knappast skulle vara meningsfull. I fråga om den närmare mnebörden av bestämmelsen bör ledning kunna hämtas från de syn­punkter som utredningen redovisat (betänkandet s. 116 f). Det innebär bl.a, följande.

För att en förening skall vara skyldig att upprätta en ny ekonomisk plan bör det krävas ändringar av större betydelse än vad som gällde enligt 1930 års bostadsrättslag. Där talades det om förändringar av beskaffenhet att "i märklig män" inverka pä föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas ekonomiska förpliktelser (se 13 § i 1930 års lag, jfr Knutsson - Lindqvist, Bostadsrättslagen, s. 22 samt Siljesttöm - Svennegård, Lagen om bostads­rättsföreningar, 5:e upplagan s, 53 f),

En ny ekonomisk plan bör krävas under föreningens verksamhetstid, om bostadsrätt skall upplåtas efter eller i samband med en större ombyggnad eller annan kapitalkrävande ätgärd som väsentiigt inverkar på föreningens ekono­miska stälhiing eller bostadsrättshavamas förpliktelser. Mindre om- och till­byggnader eller uppmsmingsåtgärder bör däremot inte föranleda någon ny plan. Detsamma gäller andra åtgärder som inte har nägon väsentiig inverkan på ekonomin eller avgiftema i föreningen. Inte heller bör som tidigare anförts enstaka bostadsränsupplätelser föranleda någon ny plan, om inte andra inträf­fade omständigheter ger anledning till det Om flera bostadsrätter upplåts samtidigt eller planen successivt har kompletterats vid flera tillfällen, kan för­hållandena dock vara sådana att föreningens ekonomiska ställning i förhäl­lande till den urspmngliga planen förändrats i sädan män att en ny plan be­hövs.

Under husets produktionsskede, dvs. då några lägenheter ännu inte har upplåtits med bostadsrätt, blir en ny plan akmell om det visar sig att den ur­sprungliga planen inte håller stteck och förändringarna väsentiigt inverkar pä föreningens ekonomiska ställning eller bostadsrättshavamas ekonomiska förpliktelser. Det kan vara fråga om inttäffade kosmadsökningar som ligger utanför föreningens konttoll, t.ex. pä gmnd av inflation eller höjda bygg-materialkosmader.

Som ytterligare exempel på fall då en ny ekonomisk plan kan bli akmell
kan nämnas att villkoren för en i den urspmngliga planen påräknat län dras­
tiskt förändras eller lånesimationen över huvud taget förändras pä ett mer in­
gripande sätt. Vidare kan en konkurs hos tex. den entteprenör som bygger
bostadsrättsföreningens hus påverka föreningens verksamhet. Fullföljs inte
enttcprenadkonttraktet kan detta innebära att ny ekonomisk plan måste upp­
rättas. Eftersom uppgiftema i den ekonomiska planen får gmndas på be­
räkningar, kan dessa bli inakmella redan av det skälet att kalkylen inte häller.
    j.y2


 


Är förändringen mer omfattande, kan den givetvis vara av sådan betydelse för    Prop. 1990/91: 92 förenmgens vericsamhet att en ny plan mäste upprättas.

Om nya upplåtelser planeras i sådan utsttäckning att dessa kommer i kon­flikt med väsentlighetsrekvisitet, mäste självfallet en ny ekonomisk plan upp­rättas innan nya upplåtelser av bostadsrätter fär ske. I vissa fall kan som redan sagts även en enstaka upplåtelse medföra att ny ekonomisk plan måste upprättas före upplåtelse av bostadsrätt.

En ny ekonomisk plan måste givetvis ha ett innehåll motsvarande vad som föreskrivs i 1 §.

Om verkningarna av att en upplåtelse skett i strid med denna paragraf finns bestämmelser i 4 kap. 8 §.

Andra stycket har tillkommit i förtydligande syfte med anledning av att de i remissprotokollet föreslagna reglema om kompletterande plan pä förslag av lagrådet utgår (se ovan). Bestämmelsen innebär att enstaka upplåtelse av bostadsrätt är möjlig även om lägenheten eller viktiga uppgtfter om lägenheten inte finns upptagen i en registrerad ekonomisk plan. Detta gäller så länge kra­ven på ny plan i första stycket inte eftersatts (se avsnitt 2.5.2).

Planens offentlighet

5 § Styrelsen skall hälla en registrerad ekonomisk plan tillgänglig för var och en som vill ta del av planen.

(Jfr 2 kap, 7 § i uttednmgens förslag)

Paragrafens första mening stämmer överens med 4 § fjärde stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 99). Den som önskar ta del av planen kan också vända sig till den länsstyrelse som registrerat handlmgama.

4 kap. Upplåtelse av lägenheter med bostadsrätt

Bestämmelsema i kapitiet överensstämmer i sak med de bestämmelser om upplåtelse som finns under mbriken "Upplåtelse av bostadsrätt m.m." i BRL. Från dessa bestämmelser har dock bl.a. de i tidigare kapitel redovisade be­stämmelsema om ekonomisk plan bmtits ut, I kapitiet är det endast 6 § om föreläggande att upplåta bostadsrätt som i sakligt hänseende är ny.

Lagrådet har föreslagit att det i 1 § tas in en erinran om att ocksä medlem­skap är en fömtsättning för upplåtelse. Vidare har lagrådet föreslagit att 6 § förses med en hänvisning till de bestämmelser som tagits upp i 2 kap. 12 § detta förslag. Jag har inget att erinra mot lagrådets synpunkter i dessa delar och mitt förslag har utformats i enUghet härmed.

När upplåtelse fär ske

1 § Bestämmelser om medlemskap och ekonomisk plan som fömtsätming

för upplåtelse finns i 1 och 3 kap.                                                       174


 


Paragrafen som saknar motsvarighet i BRL och i uttedningens förslag har ut-    Prop. 19yu/y i: yz formats efter förslag av lagrådet.

2 § Innan den slutiiga kosmaden för föreningens hus har redovisats i en
registrerad ekonomisk plan eller på en föreningsstämma, är det inte tillätet att
upplåta bostadslägenheter med bostadsrätt utan tillständ av länsstyrelsen.

Länsstyrelsen skall lämna tillständ om

1.    en ekonomisk plan har registrerats och

2.    föreningen ställt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för åter­
betalning av insatsen till bostadsränshavama jämte, i förekommande fall,
upplätelseavgift

Länsstyrelsen skall på begäran av föreningen återställa säkerheten sedan ett är förflutit efter det att den slutiiga kosmaden har redovisats pä en för­eningsstämma. Har talan om ersätming väckts före utgången av denna tid, fär säkerheten dock inte återställas förrän målet är slutligt avgjort och föreningens betalnmgsskyldighet har fullgjorts.

(Jfr 3 kap. 2 § i uttednmgens förslag)

Bestämmelsema motsvaras i det närmaste helt av 5 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 75 f och s. 99 f).

I första stycket har uttrycket "den slutiiga kosmaden för anskaffandet av föreningens hus" i 5 § BRL ersatts med uttrycket "den slutiiga kosmaden för föreningens hus". Därmed görs en anpassning till t. ex, sådana fall då en ombildning till bostadsrätt sker samtidigt som föreningens hus byggs om,

I andra stycket punkt 2 har ordet grandavgift ersatts med insats Ofr 7 kap. 14 §). Vidare har det tillägget gjorts att säkerheten skall omfatta också upp­lätelseavgifter. Anledningen härtill är att det ibland även förekommer upp­låtelseavgifter vid nyproduktion eller ombildning av hyresrätter till bosmds-rätter, ttots att dessa avgifter inte primärt varit avsedda att tas ut redan där (jfr avsnitt 2.10), Nägot hinder kan dock inte anses föreligga att ta ut sådana av­gifter även i dessa fall. Av 7 kap, 14 § första stycket framgår att en förening mäste ha stöd i sina stadgar för att ta ut upplätelseavgifter. Det är föreningens styrelse som bestämraer avgiftema (9 kap. 13 §); se ocksä 7 kap. 14 § andra stycket.

Ändringen i tredje stycket till "den slutliga kosmaden" är en anpassning till ändringen i första stycket

I fråga om möjligheten att överklaga länsstyrelsens beslut enligt denna paragraf finns bestämmelser i 11 kap, 5 §.

3 § En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inte upplåtas med
bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består. Lägenheten får dock upplåtas
med bostadsrätt, om mindre än tte mänader återstår av hyrestiden och hyres­
värden och hyresgästen har kommit överens om att hyresförhållandet skall
upphöra utan att hyresrätten överlåts till nägon annan.

(Jfr 3 kap. 3 § i uttedningens förslag)

175


 


Paragrafen motsvaras, med viss språklig justering av 2 § ttedje stycket BRL,    Prop. 1990/91: 92 Bestämmelsema tillkom genom en lagändring som ttädde i kraft den 1 okto­ber 1981 (prop, 1980/81:48, LU 29, rskr, 414 SFS 1981:603), Om en upp­låtelse har skett i strid med denna paragraf gäller 7 § andra stycket, (tidigare 8 § ttedje stycket BRL),

4 § 15 kap, finns bestämmelser om när en bostadsrättsförenmg fär mgå av­
tal om att i framtiden upplåta lägenheter med bostadsrätt

(Jfr 3 kap. 4 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som saknar motsvarighet i BRL, innehåller en upplysning om bestämmelsema i 5 kap. om förhandsavtal.

Upplåtebeavtalet

5 § Upplåtelse av en lägenhet med bostadsrätt skall ske skriftiigen, om inte
något annat följer av lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnmgsrätt
eller lagen (1991:000) om omregisttering av vissa bostadsföreningar till
bostadsrättsföreningar.

I upplätelsehandlmgen skall följande anges: partemas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgtft

(Jfr 3 kap. 5 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras med vissa justeringar av 6 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 100). Paragrafen har delats upp i tvä stycken.

I första stycket har som ett tillägg en hänvisning gjorts till den föreslagna lagen om omregistrering av vissa bostadsföreningar till bostadsrättsförenmgar (jfr avsnitt 4).

I andra stycket har ordet insats använts i stället för gmndavgift (jfr avsnitt 2.10). Upplåtelseavgift skall självfallet endast anges om sådan avgtft skall tas ut (jfr 7 kap.).

Skyldighet att upplåta bostadsrätt

6 § Om nägon som avses i 2 kap. 8 § eller 9 § första stycket har antagits
som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet
som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor
för upplåtelsen som medlemmen skäligen inte bör godta.

Hyresnämnden fär på ansökan av medlemmen förelägga föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplåtelsen.

Bestämmelsema i första och andra styckena gäller inte hyresgäst som av­ses i 2 kap. 8 §, om det är bestämt an hans hyresförhållande skall upphöra.

Om utträde ur föreningen när upplåtelse enligt denna paragraf mte kommit till stånd finns bestämmelser i 2 kap. 12 §.

176


 


(Jfr 3 kap. 6 § i uttedningens förslag)                             Prop. 1990/91: 92

Paragrafen, som innehåller nya bestämmelser, har behandlats i den allmänna motiveringen avsnin 2,4,3 (under mbriken Rätten till bostadsrätt), avsnitt 2.4.4 och avsnin 2.6.6 (under mbriken Övriga fiigor). Paragrafen har fän sin slutiiga formulering efter förslag av lagrådet.

Hänvisningen i första stycket till 2 kap. 8 eller 9 § syftar pä den som är hyresgäst i föremngens hus vid en ombildning till bostadsrätt, anvisats bostad genom kommunal anvisningsrätt eller tecknat förhandsavtal. I samtiiga dessa fall föratsätts det att en viss lägenhet är avsedd att upplåtas med bostadsrätt till medlemmen, I det till lagrådet remitterade förslaget angavs inte uttryckligen att den som tecknat förhandsavtal skulle omfattas av bestämmelsen i första stycket, eftersom rätten till bostadsrätt följer av förhandsavtalet Även om detta i och för sig är korrekt, kan detta dock vara vilseledande, eftersom simationen med förhandsavtal rent faktiskt inte utgör något undantag. Även förhandsavtalsfallen onofattas därför av bestämmelsen i första stycket

Andra stycket ger de medlemmar som avses i första stycket rätt att fä lägenheten upplåten tvångsvis.

Ett föreläggende om upplåtelse kan givetvis inte meddelas, om inte styrel­sen beslutat om medlemskap eller frågan om medlemskap avgjorts genom lagakraftägande beslut av hyresnämnden. Ett föreläggande kan inte heller meddelas om medlemmen har utträtt ur föreningen. Om frågan om medlem­skap är oklar, t.ex. därför att en hyresgäst i samband med ombildning har sagts upp frin sin lägenhet men nägot beslut ännu mte meddelats som innebär att hyresgästen är skyldig att flytta, bör hyresnämnden avvakta med sin prövning av frigan om upplätelseföreläggande.

Den sexmänadersfiist som gäller för en hyresgäst vid ombildning att hän­skjuta en fråga om upplåtelse till hyresnämnden för att undgå automatiskt ut­ttäde itt föreningen, har kommenterats under 2 kap, 12 §,

Den omständigheten att föreningen har antagit en hyresgäst som medlem i samband med en ombildning, frintar inte föreningen möjligheten att säga upp hyresgästen enligt bestämmelsema i 12 kap, jordabalken (hyreslagen). Om hyresförhållandet upphör, medför detta att också medlemskapet i föreningen upphör (se 2 kap. 12 §) och nägot upplätelseföreläggande kan då inte med­delas (jfr 1 kap. 3 §).

12 kap. 8 § anges vissa möjligheter för en förening att vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt vägra medlemskap. Det gäller t.ex. om hyres­förhållandet avser lokal och lägenheten inte skall upplåtas med bostadsrätt. Om föreningen, nxits dessa möjligheter antar en hyresgäst som medlem i för­eningen, har även denna hyresgäst möjlighet att begära ett upplåtelseföre­läggande hos hyresnämnden. Föreningen kan alltså inte motsätta sig en bostadsrättsupplätelse bettäffande en lokalinnehavare som en gång har an­tagits som medlem i föreningen. Detsamma gäller också t.ex. sådana hyres­gäster som antas som medlemmar i förenmgen utan att nägot hyresförhållande förelåg när föreningen förvärvade fastigheten.

177

12 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


Vad som nu har anförts i fräga om lokalinnehavares m,fl. rätt till upp-    Prop, 1990/91: 92 lätelse av bostadsrätt utgör en avvikelse frän uttedningens förslag och stärker bl,a, lokalhyresgästemas ställnmg vid ombildning i viss män. Fortfarande kan dock föreningen vägra medlemskap med hänvisning till att en lokal inte skall upplåtas med bostadsrätt

När hyresnämnden enligt ttedje menmgen i andra stycket fastställer vill­koren för en upplåtelse bör likabehandlingsprincipen utgöra riktpunkten. Insats och årsavgift torde därvid inte vålla några problem. Beträffande möj­ligheten av an ta ut upplåtelseavgift hänvisas till avsnitt 2,10 och kommen­tarer till 7 kap. 14 §. I de flesta fall torde man kiuma utgå ifiin an nämnden vid ett och samma tillfälle besluuu* om såväl föreläggande för föreningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt och, när det är akmellt, om villkoren för upplåtelsen. E>et är dock mget som hindrar att nämnden först vid senare till­fälle prövar den sismämnda frågan. Lagen (1985: 206) om vite är tillämplig när hyresnämnden meddelar ett föreläggande enligt denna paragraf Hyres­nämndens föreläggande skall bl.a. innehålla uppgift om vid vilken tidpunkt eller mom vilken tidsfrist upplåtelse skall ske. I 11 kap. finns bestämmelser om att hyresnämnden får döma ut ett förelagt vite.

Enligt bestämmelsen i tredje stycket kan en hyresgäst som är medlem väg­ras upplåtelse med bostadsrätt om det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra. Det innebär bLa. att en hyresgäst inte har rätt att fä lägenheten upp­låten med bostadsrätt även om denne bor kvar i huset på gmnd av att hyres­nämnden beviljat uppskov med avflyttningen. Innebörden av uttrycket "det är bestämt att hyresförhållandet skall upphöra" är att det skall vara slutiigt av­gjort att hyresgästen måste flytta.

Fjärde stycket, som tillkommit på förslag av lagrådet, innehåller endast en hänvisning till 2 kap. 12 § som reglerar automatiskt utträde för medlemmar om en upplåtelse uteblir.

Som lagrådet tagit upp i sitt yttrande avser regleringen i förevarande para­graf endast de specialfall vid upplåtelse när rätt till medlemskap föreligger. Specialfallen är förhandsavtal, kommunal bostadsanvisning och ombildning av hyreshus. För andra fall torde en reglering inte få någon praktisk be­tydelse. Det kan härvid erinras om att medlemskap i en bostadsrättsförening kan beviljas utan att syftet är att medlemmen skall förvärva bostadsrätt.

Ogiltiga upplåtelser mm.

7 § En upplåtelse som skett i sttid med bestämmelsema i 3 kap. 1 med krav pä en registterad ekonomisk plan eller formkravet i 5 § är ogiltig. Den som bostadsrätten upplåtits till har därvid rätt till ersätming för skada. Har lägen­heten tillttätts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden fiin tillttädet Väcks inte talan om upplåtelsens ogiltighet inom tvä är från den dag då upplåtelsen skedde, är rätten till sådan talan föriorad.

Om en lägenhet som är upplåten med hyresrätt har upplåtits med bostads­rätt i sttid med bestämmelsema i 3 §, är upplåtelsen ogiltig, I ett sådant fall gäller bestämmelsema om äterbeuilning och ersättning i 10 § andra stycket,

178


 


(Jfr 3 kap. 7 § i Uttedningens förslag)                                   Prop. 1990/91:92

Paragrafen innehåller ingenting nytt i sak annat än att ogiltighet inträder även i de fall en upplåtelse skett i sttid med bestämmelserna om registrerad komplet-termg till ekonomisk plan.

Första stycket motsvaras av 7 § första stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 100 ff).

Bestämmelsema i arulra stycket mnehåller mget nytt i sak. De motsvaras av 8 § ttedje stycket BRL (prop. 1980/81:48 s, 6 ff),

8 § Om en upplåtelse skett i strid med bestämmelsema i 3 kap, 4 § med krav pä en registrerad ny ekonomisk plan, fär bostadsrättshavaren efter uppsäg­ning frånträda bostadsrätten, om han var i god tro när upplåtelsen edde. Uppsägning skall ske inom tre mänader frin den dag dä bostadsrättshavaren fick kännedom om det förhållande som bort föranleda upprättandet av en ny ekonomisk plan, dock inte senare än tvä är fiin upplåtelsen.

Om en upplåtelse skett i sttid med bestämmelsema i 2 § med krav på till­stånd för upplåtelse av bostadsrätt, fär bostadsrättshavaren efter uppsägning fiinttäda bostadsrätten. Uppsägning fär dock inte ske sedan länsstyrelsen lämnat tillständ till upplåtelsen och inte heller efter utgången av den i 2 § tredje stycket angivna tiden.

Sker uppsägning enligt första eller andra stycket, övergår bostadsrätten genast till föreningen. Föreningen skall betala skälig ersätming för bostads­rätten, Bostadsrättshavaren har även rätt till ersätming för skada. Har lägen­heten tillträtts, skall hyresavtal anses ingånget för tiden från uppsägningen, om bostadsrättshavaren i uppsägnmgen begärt att fä bo kvar i lägenheten.

(Jfr 3 kap, 8 § i utredningens förslag)

Paragrafen innehåller ingentmg nytt i sak.

Första stycket överensstämmer med 7 § andra stycket BRL (jfr prop. 1971: 12 s, 100 ff). Arulra och tredje styckena stämmer överens med 7 § tredje och Qärde styckena BRL. I tredje stycket har dock föreskrivits endast att föreningen skall betala skälig ersättnmg för bosttidsrätten. Det innebär att den nuvarande föreskriften att ersättningen skall betalas "till bostadsrätts­havaren" har utgått. Ändringen fär sin betydelse om bostadsrätten är pantsatt Har föreningen underrättats om pantsätmingen, följer det av allmänna rätts­grundsatser att föreningen inte fär betala ut hela ersättningen till bostadsräns­havaren, om det skulle innebära an panmavaren inte får betalt för sin fordran, Pantiiavaren har alltså rän att kräva betalning ur ersättningen. Detta innebär i sin ttir att föreningen måste kontakta panmavaren innan någon ersätming kan betalas ut till bostadsrättshavaren.

Den ersättning som föreningen skall betala för bostadsrätten skall vara "skälig". I fråga om vad som försrås med "skälig ersätttung" hänvisas till prop. 1971:12 s. 103.

179


 


Hyresvillkor vid ogiltiga uppläteber och når bosuidsrätten frånträds        Prop. 1990/91:92

9 § Om partema inte kommer överens om hyresvillkoren enligt 7 § första
stycket eller 8 § sista stycket, fastställs dessa av hyresnämnden, I väntan på
att hyresvillkoren för tiden frän att hyresavtal skall anses ingånget blir slutiigt
bestämda skall hyra betalas enligt vad föreningen bestämt i fråga om års­
avgift

(Jfr 3 kap, 9 § i uttedningens förslag) Paragrafen stämmer i sak överens med 7 § sista stycket BRL. Konkwrerande uppläteber

10      § Om en viss lägenhet upplåtits med bostadsrätt åt flera var för sig, gäller
upplätelsema efter den tidsföljd i vilken de ägt ram. Är upplätelsema sam­
tidiga eller går det inte att fastställa i vilken tidsföljd de skett, skall rätten pä
talan besluta om företrädet mellan dem efrer vad som med hänsyn till om­
ständighetema är skäligt.

Den som inte får behälla bostadsrätten till följd av bestämmelsema i första stycket, har rätt att få tillbaka den insats och upplätelseavgift som han betalat till föreningen. Han har även rätt till ersätming av föreningen för skada, om han vid upplåtelsen varken kände till eller borde ha känt till den andra upp­låtelsen,

(Jfr 3 kap, 10 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 8 § första och andra styckena BRL (jfr prop. 1971:12 s. 104 ff). Bestämmelserna i 8 § ttedje stycket BRL återfinns i 7 § andra stycket i form av en hänvisning till andra stycket i denna paragraf.

Avsägelse

11      § En bostadsrättshavare får avsäga sig bostadsrätten tidigast efter två är
frin upplåtelsen och därigenom bli fri frin sina förpliktelser som bostads­
rättshavare. Avsägelsen skall göras skriftligen hos styrelsen.

Vid en avsägelse övergår bostadsrätten till föreningen vid det månadsskifte som inttäffar närmast efter tre månader från avsägelsen eller vid det senare månadsskifte som angetts i denna.

(Jfr 3 kap. 11 § i Uttedningens förslag)

Paragrafen överensstämmer i sak med 16 § BRL.

Vad gäller förarbetena till 16 § andra stycket BRL, som motsvarar andra stycket i förevarande paragraf, hänvisas till prop, 1977/78:175, CU 32, rskr, 347, Lagändringen ttädde i kraft den 1 juli 1978 (SFS 1978:309).

180


 


Skåp.   Förhandsavtal                                                    Prop. 1990/91: 92

Bestämmelsema i detta kapitel innebär att ett system med förhandsavtal mförs som innefattar även upplåtelse av bostadsrätt till bostadslägenheter, Bestämmelsema har kommenterats i avsnitt 2,6, För närvarande är endast förhandsavtal avseende lokaler tillåma.

Rätt att ingå förhandsavtal och att ta emot förskott

1 § En bostadsrättsförening får ingå avtal om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt Ett sådant avtal kallas förhandsavtal.

Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är ä sm sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt.

(Jfr 4 kap. 1 § i Uttednmgens förslag)

Paragrafen är ny och saknar såvitt gäller bostadslägenheter direkt motsvarig­het i BRL, Den innehåller bestämmelser om mnebörden av ett föiiiandsavtal.

Paragrafen ersätter 9 § BRL som innehåller föreskrifter om föiiiandsavtal i fråga om annan lägenhet än en bostadslägenhet. Den kan också sägas ersätta 9 a § första stycket BRL, som mnehåller bestämmelser om att en bostadsrätts­förenmg i sina stadgar får föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut enligt 60 a § BRL om förvärv av en hyresfastighet för ombildning av hyres­rätt till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter förvärvet. Om stadgama innehåller en sådan skyldighet är föreningen ä sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till dessa hyresgäster. Genom att för­handsavtalen kräver en av mtygsgivama granskad kosmadskalkyl över pro­jektet blir det inte längre möjligt för en bostadsrättsförening att föra in en sädan bestämmelse i sina stadgar. Av övergångsbestämmelsema följer dock att sädana stadgevillkor fortfarande skall gälla, om en hyresgäst före ikraft­trädandet bittätt ett förvärvsbeslut enligt 60 a § BRL,

Ett förhandsavtal tar sikte på en framtida upplåtelse av en bostadsrätt. Det har därför inte ansetts nödvändigt att, som AB Bostadsgaranti föreslagit, i lagtexten uttryckligen ange att ett avtal kan ingås av flera förhandstecknare. Det avgörande är till vem upplåtelsen skall ske. Om bostadsrätten skall upp­låtas tex. till ett par makar är det alltså inget som hindrar att de tecknar avtalet tillsammans.

En förening som har tecknat ett föihandsavtal är skyldig att upplåta lägen­heten med bostadsrätt. Föiiiandstecknaren erhåller i och med avtalet också en rätt till medlemskap i föreningen. Detta innebär att förenmgen har att pröva om förhandstecknaren uppfyller stadgevillkoren och är lämplig som medlem mnan avtalet ingås. Att föreningen inte är skyldig att anta förhandstecknaren som medlem förrän den ekonomiska planen registterats och lägenheten står klar för inflytming framgår av 2 kap. 9 § andra stycket.

181


 


Att en förhandstecknare under vissa fömtsätmingar kan säga upp ett för-    Prop. 1990/91: 92 handsavtal följer av 8 §.

De nya bestämmelsema i 5 kap. om förhandsavtal och i 2 kap. om rätt till medlemskap gäller även avtal som rör en fiamtida upplåtelse av bostadsrätt till lokal. Sädana avtal kan ha ingåtts redan före lagens ikraftttädande, se 9 § BRL. Av övergängsbestämmelsema följer att äldre bestämmelser fortfarande gäller i fiiga om sådana avtal.

Lagrådet som föreslagit an föihandstecknaren skall erhålla en rätt till med­lemskap i och med föihandsavtalet har påpekat an om detta förslag godtas bör bestämmelsen i tredje stycket i det remitterade förslaget utgå. Eftersom jag pä denna punkt godtagit lagrådets förslag, med den reservation som finns genom förslaget i 2 kap. 9 § andra stycket, har tredje stycket i det remitterade för­slaget utgått.

2 § En bostadsrättsförening får ta emot förskott för en bostadsrätt endast av den som tecknat ett föihandsavtal och om länsstyrelsen har lämnat föreningen tillständ an ta emot förskott

Ett förskott får avse ett belopp som motsvarar högst den beräknade in­satsen för bostadsrätten.

Om föreningen har tagit emot ett belopp som överstiger vad som följer av andra stycket, har förhandstecknaren rän att fä tillbaka det överskjutande be­loppet jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635).

(Jfr 4 kap. 2 § i uttedningens förslag)

Bestämmelsema har behandlats i avsnitt 2.6.3.

PiS första stycket följer att en bostadsrättsförenmg inte fär ta emot förskott för upplåtelse av en bostadsrätt utan att det finns ett förhandsavtal. Bestämmelsema gäller oavsett om det är fråga om en bostadslägenhet eller en lokal. Föreningen måste dessutom ha tillstånd av länsstyrelsen för an ta emot förskott.

Föreningen får enligt arulra stycket inte ta emot förskott till ett högre be­lopp än som svarar nx>t den beräknade insatsen för bostadsrätten. Det är alltså inte tillåtet an ta upp förskon för tex. upplätelseavgift Som framgår av 3 § första stycket skall bl.a, den beräknade insatsen anges i förhandsavtalet. Avgiften skall grandas pä en kosmadskalkyl som granskats av tvä särskilda intygsgivare, se 3 § andra stycket.

Av 10 kap. 3 § 3 följer att det är sttaffbart an ta emot förskon i sttid med denna paragraf. Som fiamgär av avsnitt 2.6.3 avses med förskott alla former av tillskott som syftar till an den bostadssökande skall få förvärva en bostads­rätt.

Av tredje stycket följer att en förhandstecknare har rätt att fä tillbaka för mycket inbetalat förskott. I de fall han i fråga om avtalet har satt make eller sambo i sitt ställe (se 6 §) uppkommer frågan till vem överskottet skall betalas tillbaka. Normalt torde man kunna utgå ifiin att en make som överlåter sin rätt enligt förhandsavtalet också överlåter sin fordran på grand av det inbe-

182


 


Utlade förskottet. Om den andra maken kan visa att så är fallet, får föreningen    Prop. 1990/91: 92 återbetala beloppet till denne.

Lagrådet har i fiiga om hänvisningen till 2 § räntelagen anfört följande.

"Lagrådet finner att hänvisningen till räntelagen bör - utan någon ändring i sak - ges en tydligare utformning efter mönster av 10 kap. 7 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar (som pä grand av en hänvisning i 9 kap. 28 § i det remitterade förslaget skall gäUa även i fråga om bostads­rättsföreningar). Lagrådet förordar därför att ttedje stycket i paragrafen av­slutas på följande sätt:"— det överskjutande beloppet jämte ränta beräknad enligt 5 § räntelagen (1975:635) frin det att beloppet erlades intill dess att högre ränta skall betalas enligt 6 § räntelagen till följd av 3 eller 4 § samma lag."

Med anledning av lagrådets synpunkter vill jag säga följande. I såväl lagråds­remissens förslag som i lagrådets förslag till bestämmelse tvingas läsaren an ta del av räntelagens bestämmelser. Eftersom det sakligt sätt räcker med en hänvisning till 2 § räntelagen som i sin tur leder vidare till de paragrafer som lagrådet hänvisar till finner jag inte skäl att anta lagrådets förslag, som enligt min mening är alltför otympligt. Med de synpunkter som lagrådet lämnat i förtydligande syfte, finns det heller ingen anledning att befara att tillämp-mngen av bestämmelsen försvåras med mitt urspmngliga förslag. Detta bör alltså kvarsrå.

3 § Ett förhandsavtal skall upprättas skriftiigen. I avtalet skall följande anges: partemas namn, den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt, be­räknad tidpunkt för upplåtelsen, de beräknade avgiftema för bostadsrätten och, i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.

De beräknade avgiftema för bostadsrätten skall grandas på en kalkyl över kostnadema för projektet. Kalkylen skall enligt intyg av två sådana intygs­givare som avses i 3 kap. 3 §, vila på tillförlitiiga gmnder. 1 intyget skall de huvudsakliga omständigheter som ligger till gmnd för omdömet anges. Styrelsen skall hälla kalkylen och intyget tillgängliga för förhandstecknaren innan avtalet ingås.

(Jfr 4 kap. 3 § i uttedningens förslag)

I paragrafen finns bestämmelser om de krav som gäller för att ett förhands­avtal skall vara giltigt Bestämmelsema har behandlats i avsnitt 2.6.2.

Av första stycket framgår att avtalet måste vara skriftiigt Det finns där­emot inget krav pä att det också mäste vara bevitmat Bland de uppgifter som skall finnas med i avtalet finns beräknad tidpunkt för upplåtelsen. Denna uppgift har betydelse för förhandstecknarens möjligheter att säga upp avtalet, om föreningen dröjer med att upplåm bostadsrätt, se 8 § första stycket 2, Förhandsavtalet skall ocksä innehålla uppgift om de beräknade avgiftema för bostadsrätten. Hit hör insatser och årsavgifter samt, om det anges i förening­ens stadgar, upplätelseavgifter (jfr 7 kap, 14 §).

Enligt andra stycket skall de beräknade avgiftema gmndas på en
kostnadskalkyl, som granskats av två särskilda intygsgivare. Det gäller
samma behörighetskrav för dessa som för de intygsgivare som skall granska
   1 g3


 


en ekonomisk plan. Man torde kunna utgå ifrän att en förenmg i de flesta fall    Prop, 1990/91: 92 kommer att använda sig av samma intygsgivare för granskning av såväl kosmadskalkylen som den ekonomiska planen. Det finns dock mget krav på att dessa båda intygsgivare måste vara desamma.

Det är givet att intygsgivama normalt har ett sämre underlag att utgå ifrån jämfört med de simationer dä den ekonomiska planen skall granskas (se 3 kap. 3 §). Intygsgivamas uppgift är dock även här an ta ställning till om kal­kylen vilar pä tillförlitiiga grunder. I detta ligger att granska an de lämnade faktiska uppgiftema är riktiga och stämmer överens med tillgängliga hand­lingar och att de gjorda beräkningarna är vederhäftiga och kan väntas hålla streck (jfr prop, 1971:12 s. 77), Intygsgivama har också att i övrigt göra en bedömning av kalkylens hållbarhet En viktig del i gransknmgen blir att pröva sannolikheten för att finansieringen kan ordnas på de villkor som kalkylen grandas på. Intygsgivama skall i intyget ange de huvudsakliga omständig­heter som ligger till grand för det omdöme de lämnar. Närmare bestämmelser om kosmadskalkylen, bl.a. upprättandet av den och innehållet i den, avses bli meddelade av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.

Styrelsen är skyldig att hälla kosmadskalkylen och intyget tillgängUga för förhandstecknaren innan denne binder sig genom avtalet. Avsikten med kal­kylen är ju främst att den lägenhetssökande med hjälp ocksä av intyget skall kunna fä ett underlag för att bedöma sina kommande ekonomiska ätaganden. Det kan vara lämpligt att föreningen såvitt gäller bostadslägenheter presenterar mnehållet i kalkylen och intyget i ansluming till de s.k, bofakta om lägen­hetema och boendekosmadema som skall finnas enligt 7 § förordningen (1986: 694) om handläggning, förvaltning m,m. av bostadslån och ränte­bidrag. Kalkylen och intyget bör också bevaras av föreningen för den hän­delse man i framtiden behöver återkomma till de uppgifter som lämnats i dessa handlingar,

4 § Ett förhandsavtal som ingås i sdid med bestämmelserna i 3 § är ogiltigt, (Jfr 4 kap. 5 § i uttedningens förslag)

Av denna paragraf följer att en förening och en förhandstecknare mäste iaktta inte bara de krav pä skriftlighet m.m. som meddelats i 3 § första stycket. Även kravet på att det skall finnas en kosmadskalkyl som granskats av behöriga intygsgivare och att den skall ha hållits tillgänglig för förhands­tecknaren innan han ingått förhandsavtalet hör till de omständigheter som mäste iakttas med risk för att avtalet annars blir ogiltigt. Som anmärkts i av­snitt 2.6,4 kan ett avtal även bli ogiltigt eller jämkas i vissa fall enligt all­männa avtalsrättsliga gmndsatser. Bestämmelserna i avtalslagen (1915: 218) om rättshandlingars ogiltighet kan ocksä innebära att ett förhandsavtal är ogil­tigt.

An förhandstecknaren har rän till ersätming m.m., om en avtal är ogiltigt följer av bestämmelsema i 9 § andra stycket

184


 


5 § Länsstyrelsen skall lämna tillständ till en förening att ta emot förskott, om    Prop. 1990/91: 92

1.  det fmns en kalkyl över kosmadema för projektet, granskad enligt 3 § andra stycket, och

2.  föreningen srällt betryggande säkerhet hos länsstyrelsen för åter­betalning av förskott till föihandstecknama

Länsstyrelsen skall på begäran av förenmgen återställa säkerheten efter det att bostadsrättema upplåtits eller mottagna förskott har återbetalats,

(Jfr 4 kap. 2 § 2 st i uttedningens förslag) Bestämmelsema har behandlats i avsnin 2.6.3.

I första stycket finns bestämmelser om länsstyrelsens tillståndsgivning. Handläggningen motsvarar i stort den som gäller när en förening vill upplåta bostadsrätt sedan den ekonomiska planen har registrerats, men innan den slutliga kosmaden för att anskaffa föreningens hus har redovisats, se 4 kap. 2 §. För an länsstyrelsen skall lämna tillständ krävs både att det finns en av intygsgivama granskad kalkyl och att föreningen har ställt betryggande säkerhet. Nägon granskning av intyget är inte avsedd att göras. Säkerheten skall täcka de beräknade insatsema för samtiiga bostadsrätter. Närmare be­stämmelser om säkerheten avses bli meddelade i en förordning eller myndig­hetsföreskrifter.

När säkerheten inte längre behövs skall den enligt andra stycket återställas pä begäran av föreningen. Återställande skall ske när alla bosttidsrätter för vilka förskott lämnats blivit upplåtna. Länsstyrelsen bör dä samtidigt återkalla tillståndet i likhet med vad som gäller när säkerhet återställs enligt 4 kap. 2 § ttedje stycket (jfr 7 § bostadsrättskungörelsen 1971:486). Om ett eller flera förhandsavtal upphör att gälla utan att bostadsrättema upplåtits, får säker-hetema återställas först sedan förskotten återbetalats. Om talan har väckts om ogiltigförklaring av ett förhandsavtal eller återbetalning av utbetalade förskott fär i vart fall utgången i mälet avvaktas.

Det kan inttäffa att en förening uppbär förskott enligt bestämmelsema i denna paragraf och senare - när den ekonomiska planen har registterats -upplåter bostadsrätter utan att anskaffningskosmaden för föreningens hus har redovisats. För att upplåtelse dä skall kunna ske krävs det tillsrånd av läns­styrelsen enligt 4 kap. 2 § och att säkerhet ställs. Om föreningen har möjlig­het att använda sig av den säkeihet som lämnats enligt denna paragraf även i en sådan situation behöver rent faktiskt inte säkeiheten som sädan återställas, men länsstyrelsen måste naturligtvis fatta de beslut som krävs för den nya simationen.

Närmare bestämmelser om återställandet avses bli meddelade i förordning eller myndighetsföreskrifter.

I fråga om möjligheten att överklaga länsstyrelsens beslut enligt denna paragraf finns bestämmelser i 11 kap. 5 §.


6 § Förhandstecknaren fär inte sätta nägon annan än sin make i sitt ställe eller pantsätta sin rätt enligt avtalet Vad som sägs om make skall gälla även


185


 


sädan sambo på vilken lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem skall    Prop. 1990/91: 92

tillämpas. En överlåtelse eller pantsätming i sttid med dessa bestämmelser är

ogiltig,

(Jfr 4 kap. 4 § i uttedningens förslag)

Bestämmelsema i denna paragraf har kommit till för att motverka handel med den rätt till förvärv av bostadsrätt som ett förhandsavtal innebär, Bestämmelsema har behandlats i avsnin 2,6,6,

Med make likställs även vissa sambor, nämligen sädana som avses i lagen (1987:232) om sambors gemensamma hem och lagen (1987:813) om homo­sexuella sambor. Detta följer av bestämmelsema i den sistnämnda lagen.

Ett avtab upphörande

7 § Ett förhandsavtal upphör att gälla, om avtalet avser en lägenhet i en
hyresfastighet som föreningen har förvärvat eller avser att förvärva för om­
bildnmg till bosuidsrätt och förhandstecknarens hyresrätt till lägenheten upp­
hör innan bostadsrätten upplåtits.

Bestämmelsema i första stycket gäller mte om förhandstecknaren har satt sin make eller sambo i sitt ställe och denne övertagit hyresrätten till lägen­heten,

(Jfr 4 kap. 6 § i utredningens förslag)

Enligt bestämmelsema i första stycket upphör förhandsavtalet i ombild­ningsfallen, om förhandstecknarens hyresrätt upphör innan bostadsrätten upplätits. Bestämmelsen har motiverats i avsnitt 2.6.6, se också kommen­taren till 2 kap. 8 §.

Av andra stycket följer att förhandsavtalet inte upphör enhgt försu stycket, om avtalet överlåtits till make eller sambo och denne ocksä övertagit hyres­rätten till lägenheten.

Mot bakgmnd av att lagrådets förslag om rätt till medlemskap i och med förhandsavtal godtagits så har denna paragraf anpassats härtill. Vad lagrådet i övrigt anfört i ansluming till denna paragraf har kommenterats i avsnitt 2,6,4,

8 § Förhandstecknaren fär efter uppsägning genast frånträda avtalet, om

1.  lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflytmingen,

2.  upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen, eller

3.  de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentiigt högre än som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom ora den högre avgiften.

Bestämmelsema i första stycket 1 gäller inte om förhandstecknaren mnchar lägenheten med hyresrätt

Om en förhandstecknare har bittätt ett beslut om förvärv av en hyres­fastighet för ombildning till bostadsrätt enligt 9 kap 19 §, upphör dock avtalet

186


 


i de fall som avses i första stycket 3 att gälla endast om det dessutom mte är    Prop. 1990/91: 92 oskäUgt mot förenmgen eller medlemmama att avtalet upphör.

(Jfr 4 kap. 7 § i utredningens förslag)

Bestämmelsema har behandlats i avsnitt 2.6.4.

Aförsta stycket punktema 1 och 2 fiamgär att förhandstecknaren kan säga upp avtalet under närmare angivna fömtsättningar när bostadsrätten mte upplåts i tid. Punkten 1 tar sikte på lägenheter i nyproduktion, antingen det är frågan om uppförande av ett helt nytt hus eller en tillbyggnad eller ombyggda lägenheter som förhandstecknaren inte har någon hyresrätt till, se andra stycket. Det torde normalt inte vara svårt an konstatera när en inflytming har sken. Punkten 2 gäller oavsett om det är frågan om en nyproducerad lägenhet eller någon annan lägenhet. Förhandstecknaren fär frinttäda avtalet, om upp­låtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen. Upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet angivna tidpunkten. Orsaken till fördröjningen spelar nrundre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv. Uttrycket "skälig tid" är avsett att tolkas tämUgen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära ansluming till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillttädet.

Bestämmelsema i punkten 1 tar över bestämmelsema i punkten 2, om in­flytmingen sker tidigare än vad som beräknats. Punkten 1 gäller alltså även om man har beräknat en senare tidpunkt för upplåtelsen.

Punkten 3 innehåller bestämmelser om uppsägning när avgiftema för bostadsrätten blivit väsentiigt högre än vad som beräknats enligt förhands­avtalet Orsaken till avgiftshöjningen bör normalt inte ha nägon betydelse för rätten till frånttäde (se dock nedan). Som uttedningen utttdat får det över­lämnas till rättstillämpningen an ta ställning till var gränsen går för an en höj­ning skall anses "väsentiig". Den information som föreningen lämnar i kosmadskalkylen och pä annat sätt innan avtalet mgås bör givetvis spela en roll i sammanhanget Om förhandstecknaren redan när avtalet skrevs haft an­lednmg att räkna med att kostnadema skulle bli högre, bör också detta för­hållande kimna beaktas.

Att punkten 1 första stycket mte gäller, om förhandstecknaren innehar lägenheten med hyresrätt följer av andra stycket. Normalt bor han då redan i lägenheten eller förfogar i vart fall över nyttjanderätten till lägenheten. Däremot kan han givetvis säga upp avtalet enligt punkten 2, om upplåtelsen dröjer.

Av tredje stycket framgår an frågan humvida förhandstecknaren skall fä fiinttäda avtalet pä grund av väsentliga kosmadsökningar i ombildningsfallen skall prövas även med hänsyn tUl om det vore oskäligt mot föreningen eller medlemmama. E>et betyder att de nuvarande bestämmelsema i 9 a § ttedje stycket BRL behållits i sak.

17 kap. 26-30 §§ finns bestämmelser om förfarandet vid uppsägning.

187


 


Lagrådet har som framgår av avsnitt 2.6.4 tagit upp vissa fiigor i an-    Prop. 1990/91: 92 sluming till denna paragraf. Bestämmelsema i första stycket 2 har genom tillägget "genom försummelse av föreningen" pä lagrådets inrådan ändrats sä att det klart framgår att orsaken till fördröjningen inte beror på förhands­tecknaren själv. Vad lagrådet anfört i övrigt har kommenterats i avsnin 2.6,4.

Rått till ersättning

9 § Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt bestämmelsema i 7 eller 8 §, har förhandstecknaren

1.  rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskon jämte ränta enligt 2 § räntelagen (1975:635),

2.  rän till skälig ersätming för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom, och

3.  rätt till ersätming för annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet

Bestämmelsema i första stycket gäller också i de fall avtalet är ogiltigt eller föreningen har tagit emot förskott i sttid med bestämmelsema i 2 § första Stycket.

(Jfr 4 kap. 8 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som har behandlats i avsnitt 2.6.5, mnehåller bestämmelser om förhandstecknarens rätt till ersätming, om avtalet är ogiltigt eller upphör att gälla eller om förskott har tagits emot utan att det finns nägot förhandsavtal eller tillständ från länsstyrelsen.

Förhandstecknaren har dä rätt att få tillbaka inbetalat förskott jämte ränta och, under närmare angivna fömtsätmingar, skälig ersätming för kosmader för tillval m.m. samt ersättning för annan skada som han förorsakats genom föreningens försumUghet

Rätten enligt första stycket punkt 7 att fä tillbaka utbetalat förskott gäller förhandstecknaren. I de fall förhandstecknaren i fråga om avtalet satt make eller sambo i sitt ställe torde man normalt kunna utgå ifrån att återbetalning kan krävas av denne, se spccialmotiveringen till 2 § tredje stycket.

Lagrådet har även beträffande utformningen av räntebestämmelsen i denna punkt haft samma synpunkter som anförts under 2 §. Pä de skäl som jag under nämnda paragraf redovisat finner jag inte skäl till att föreslå någon ändrad utformning av bestämmelsen.

Ersättningen enligt punkten 2 galler sådana kosmader som förhands­
tecknaren har äuigit sig. Hit hör inte endast kosmader som förhandstecknaren
redan har betalat för lägenhetens inredning och utformning utan också sådana
framtida kosmader som han förbundit sig till. För rätten till ersätming krävs
det vidare att föreningen godkänt kosmadema. Om förhandstecknaren haft
kosmader för tex, en köksutmstning som föreningen inte godkänt, fär han
alltså själv srå kostnaden för den, såvida inte föreningen och han kommer
överens om nägot annat. Föreningen kan givetvis då inte heller kräva att ut-
rastningen skall vara kvar i lägenheten, om installation redan skett. Ä andra
     jgg


 


sidan måste förhandstecknaren dä vara beredd att själv srå för kosmadema för Prop, 1990/91:92 att återställa lägenheten i det skick upplåtelsen avser. Det är inte nödvändigt att föreningen har godkänt just kosmadema i det enskilda fallet. Om för­eningen eller den organisation som föreningen tillhör träffar avtal med olika cntteprenörer om att dessa skall tillhandahålla ett visst sortiment ur vilket de boende skall kimna göra sina tillval, fär föreningen anses ha godkänt kosma­dema.

Frågan vad som är att anse som ersättningsgilla kosttiader enligt punkt 2 är alltså beroende på vad förhandstecknaren kommit överens med föreningen om. Ersätmmgen kan - under fömtsättning att föreningen godkänt kosmaden ' avse mte endast exempelvis ett tillval som sådant utan också kosmadema för installation. Frågan humvida en kosmad är onyttig för förhandstecknaren är också beroende av vad som avtalats mellan partema. I normalfallen torde man kunna utgä ifiin att föreningen önskar att tillvalen tillförs lägenheten och ocksä blir kvar där, även om förhandsavtalet sägs upp eller är ogiltigt Frågan i vilken utsträckning kosmadema för förhandstecknaren är onyttiga eller inte styrs alltså av vad partema kommit överens om.

Liksom för punkten 1 uppkommer frågan vilken rätt en make eller sambo har att få ersättning för kosmader som den andre maken i egenskap av för­handstecknare åtagit sig, om maken eller sambon övertagit förhandsavtalet. Även denna fräga mäste bedömas med hänsyn till vad makama kommit Överens om. För att den make som har övertagit förhandsavtalet skall kunna kräva att få ersätming enligt punkt 2 krävs det att denne kan visa att han åtagit sig kostnaderna, antingen genom att han själv har betalat kosmadema eller åtagit sig betalningsansvar för dem.

Enligt punkt 3 är föreningen ersätmingsskyldig också för kosmader som den av försumlighet åsamkat förhandstecknaren. Några exempel kan vara att föreningen ingått avtalet i sttid med fomikravet, att bostadsrätten inte upplätits senast i samband med inflytmingen eller att föreningen slarvat med kosmads­kalkylen.

6 kap.   Övergång av bostadsrätt

Kapitiet innehåller elva paragrafer. Dessa har i stor utsttäckning hämtats från de bestämmelser i BRL som intagits under mbriken "övergäng av bostads­rätt" (10 § BRL och följande).

Vissa av paragrafema i BRL under den nu aktuella rabriken (10,12 och 15 §§) ändrades i samband med att förfarandet vid försäljning av bostadsrätt pä offentiig auktion lagreglerades (se SFS 1987:243). Reglema om offentiig auktion tas upp i 8 kap.

I fölhällande till förslaget i remissprotokollet har kapitiet i överensstäm­melse med vad lagrådet föreslagit genomgått vissa redaktionella och språkliga justeringar.

189


 


Rätt att utöva bostadsrätten rfier övergång                       Prop. 1990/91:92

1 § En bestämmelse om medlemskap som föratsätming för rän att utöva
bostadsrätten efter överlåtelse finns i 1 kap.

Ett dödsbo efter en avliden bostadsrättshavare fär utöva bostadsrätten ttots att dödsboet mte är medlem i föreningen. Efter tte år från dödsfallet fär för­eningen dock anmana dödsboet an inom sex månader fiin anmaningen visa an bostadsrätten ingått i bodelning eller arvskifte med anledning av bostads­rättshavarens död eller att nägon, som inte fär vägras inttäde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Om den tid som angetts i an­maningen inte iakttas, får bostadsrätten säljas på offentlig auktion för döds­boets räkning. Ett dödsbo kan i föreningens stadgar medges en vidsttäcktare rän än som angetts här.

(Jfr 5 kap. 1 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 10 § andra stycket BRL (jfr prop. 1971:12 s. 106-108). Första stycket innehåller dock endast en hänvisning till 1 kap. där be­stämmelsen, om an endast den som är eller anttts till medlem i föreningen fär utöva bostadsrätten vid överlåtelse, ugits upp i 3 § tredje stycket. Hänvisningsbestämmelsen har tillkommit pä förslag av lagrådet. I andra stycket har, också på förslag av lagrådet, för beräkning av sexmånaders-fristen tillagts utttycket "fiin anmaningen" - se vidare kommentaren till 2 §.

2 § Om en bostadsrätt övergått genom bodelning, arv, testamente, bolags­
skifte eller liknande förvärv och förvärvaren inte antagits till medlem, fär för­
eningen anmana förvärvaren att inom sex månader från anmaningen eller den
längre tid som kan vara bestämd i stadgama visa att någon, som inte fär väg­
ras inttäde i föreningen, förvärvat bostadsrätten och sökt medlemskap. Iakttas
inte den tid som angetts i anmaningen, får bostadsrätten säljas pä offentlig
auktion for förvärvarens räkning.

(Jfr 5 kap. 2 § i utredmngens förslag)

Bestämmelsema stämmer i sak överens med 12 § BRL. Lagrådet har föreslagit en förtydligande av paragrafen. Det framgår enligt lagrådets mening inte klart av texten (som i och för sig är hämtad från BRL) från vilken tid­punkt den angivna tidsfristen om sex mänader skall räknas. Eftersom en an-maning enligt paragrafen miste fömtsätta att frågan om medlemskap slutligt avgjorts och avsikten enligt lagrådet därför torde vara att tiden skall räknas frin tidpunkten för anmaningen, har detta angetts genom att efter orden "sex mänader" infogas orden "från anmaningen". En motsvarande förtydligande har sken i 1 §.

Överlåtebe tiUjwidbk person

3 § En juridisk person som är medlem i en bostadsrättsförening får inte utan samtycke av föreningens styrelse genom överlåtelse förvärva bostadsrätt till

190


 


en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål. Vad nu sagts gäller    Prop. 1990/91: 92 inte när förvärvaren är kommun eller landstingskommun,

(Paragrafen saknar motsvarighet i utredningens förslag)

Paragrafens placering i detta kapitel samt mbriken närmast före paragrafen har tillkommit pä förslag av lagrådet.

Bestämmelsen, som är ny, har behandlats i avsnitt 2,4,2, Den behandlar frågan om möjligheten för en juridisk person som redan är medlem i för­eningen att förvärva bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fiitidsändamäl. En sådant förvärv kräver föreningens samtycke. Syftet med regeln är att föreningen skall ha samma inflytande över dessa förvärv som över de förvärv som sker av juridiska personer som inte ännu är medlemmar i föreningen. Härigenom förhindras bl.a. att en juridisk person som en gäng blivit medlem i föreningen successivt köper upp bostadsrätter till bostads­lägenheter som inte är avsedda för fritidsändamål utan möjlighet för för­eningen att påverka detta. Ett förvärv som saknar föremngens samtycke är utan veikan. Detta framgår av 5 §,

Lagrådet har föreslagit att bestämmelsen förses med en övergångs­bestämmelse av innebörd att bestämmelsen inte skall gälla i fråga om förvärv som har skett före ikraftträdandet. För egen del har jag svårt an se vad en övergångsbestämmelse skulle fylla för funktion. Enligt BRL krävs ju inte någon ytterligare åtgärd än själva överlåtelseavtalet för att förvärvet skall vara giltigt. Alla förvärv av medlemmar som sker innan ikraftträdandet av den nya lagen blir alltså giltiga oberoende av föreningens samtycke. Nägon över-gängsbestämmelse behövs alltså inte.

Överlåtebeavtalet

4 § En avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skrift­
ligen och skrivas under av säljaren och köparen. I avtalet skall den lägenhet
som överlåtelsen avser samt köpeskillingen anges. Motsvarande skall gälla
överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

(Jfr 5 kap, 3 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 12 a § försm stycket BRL, Bestämmelsema i 12 a § andra stycket BRL har tagits in i 5 § i detta kapitel.

Skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt infördes genom en lagändring i BRL som ttädde i kraft den 1 juli 1982 (SFS 1982: 353). Bettäffande för­arbetena hänvisas till prop. 1981/82: 169 s, 61 och 86,

Ogiltighet

5 § En överiätelse är ogiltig, om den som en bostadsrätt övergått till vägras
medlemskap i bosmdsrättsföreningen, Detui gäller inte vid exekutiv försälj­
ning eller vid offentlig auktion enligt bestämmelsema i denna lag. Om för-


 


värvaren i ett sädant fall inte antagits till medlem, skall föreningen lösa    Prop. 1990/91: 92 bostadsrätten mot skälig ersättning.

En överlåtelse som avses i 3 § är ogiltig om föreskrivet samtycke inte er-håUs,

En överlåtelse som inte uppfyller fonmföreskriftema i 4 § är också ogiltig.

(Jfr 5 kap, 4 § i uttedningens förslag)

Första stycket motsvaras av 13 § andra stycket BRL.

Andra stycket är nytt och har tillkommit pä förslag av lagrådet. Bestäm­melsen innebär att om en bostadsrätt överlåts till en juridisk person som är medlem i föreningen och den juridiska personen inte får styrelsens samtycke till förvärvet, blir överlåtelsen ogiltig.

Tredje stycket motsvaras av 12 a § andra stycket BRL.

Ansvaret för förpliktelser

6 § För tid efter det att föreningen underrätmts om att bostadsrätten övergått
till en medlem i föreningen, svarar den frän vilken rätten övergått inte för de
förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Första Stycket gäller också om en bostadsrätt övergått till nägon som inte är medlem i föreningen genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv eller vid exekutiv försäljning eller offentlig auktion enligt denna lag. Om bostadsrätten i annat fall liar övergått till nägon som inte är medlem, är den från vilken rätten övergått fri frin förpliktelser enligt första Stycket först efter det att förvärvaren antagits till medlem

(Jfr 5 kap, 5 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 15 § första och andra styckena BRL,

7 § Om bostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljas på
offentiig auktion, är bostadsrättshavaren mte skyldig att svara för de förplik­
telser som åligger en innehavare av bostadsrätten för längre tid än till det
månadsskifte som inttäffar närmast efter tre mänader frän den dag dä bostads­
rättshavaren blev skild fiin lägenheten,

(Jfr 5 kap. 6 § i utredningens förslag)

Paragrafen motsvaras av 15 § ttedje stycket BRL. Denna bestämmelse
tillkom i samband med att det i bostadsrättslagen tillkom regler om offentiig
auktion (prop. 1986/87:37). Av förarbetena till denna lagstifming framgår att
bestämmelsen är tillämplig när bostadsrätten kan säljas på offentiig auktion
efter förverkande, dvs. när bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten.
Bostadsrätten fömtsätts alltså ännu mte ha övergått till någon ny innehavare.
Bestämmelsen innebär att bostadsrättshavarens ansvar för förpliktelsema mot
föreningen upphör vid det månadsskifte som inttäffar närmast efter tre måna­
der från det att bostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Efter denna
tidpunkt fär föreningen alltså själv bära kosmadema för bostadsrätten fram till
         gj


 


dess bostadsrätten övergår på annan. För kostnader som uppkommit före tre-    Prop. 1990/91: 92 månadersfristens utgång, t.ex, förfallna årsavgifter eller kosmader för sädana skador i lägenheten som bostadsrättshavaren skall srå för, skall bostads­rättshavaren alltjämt svara.

8 § En förvärvare svarar tillsammans med den från vilken bostadsrätten
övergått för de förpliktelser som denne haft som innehavare av bostadsrätten,
ora inte föreningen och förvärvaren kommit överens om något annat. Om
bostadsrätten har förvärvats pä offentiig auktion enligt bestämmelsema i
denna lag, svarar dock förvärvaren för förpliktelsema endast om föreningen
har förbehållit sig betalningsanspräk mot denne vid auktionen.

(Jfr 5 kap, 7 § i uttedningens förslag)

Paragrafen är delvis ny.

Första meningen överensstämmer i sak med 15 § fjärde stycket BRL. Bestämmelsen i andra meningen, som är ny, hänger samman med förslaget rörande vissa frågor om försäljning av pantsatt bostadsrätt pä offentiig auk­tion (se avsnitt 2.11). Bestämmelsen innebär att föreningen måste göra gäl­lande sin kravrätt mot förvärvaren vid den offentliga auktionen, om denne skall vara skyldig att svara för den förre innehavarens skulder till föreningen.

Bestämmelser om försäljning pä offentiig auktion finns i I och 2 §§ och i 7 kap. 30 §.

Förbehåll i stadgarna om rätt att återköpa eller lösa bostadsrätten

9 § En bostadsrättsförening får i sina stadgar ta in ett förbehåll om att för­
eningen eller medlemmama vid övergång av bostadsrätt till lokal skall ha rätt
att lösa bostadsrätten. Stadgama skall i så fall ange i vilken ordning lösnmgs-
rätten skall tillkomma föreningen eller medlemmama, inom vilken tid lös­
ningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder er­
sätming för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skall be­
talas.

En bostadsrättsförening som är ansluten till en folkrörelsekooperativ riks­organisation får i sina stadgar ta in förbehåll enligt första stycket även för bostadslägenheter. Ett sädant förbehåll rår gälla till förmån för föreningen, en folkrörelsekooperativ organisation som denna tillhör eller medlemmama. Förbehållet får avse rätt att inom högst tte år från upplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten från bostadsrättshavaren eller nägon som förvärvat bostadsrätten. I övrigt gäller första stycket andra meningen.

(Jfr 5 kap. 8 § i uttedningens förslag)

Paragrafen som med vissa mindre språkliga justeringar motsvaras av 14 § BRL infördes genom en lagändring som ttädde i kraft den 1 maj 1985 (BoU 1984/85:12, rskr. 194, SFS 1985:182).

193

13 Riksdagen 1990/91. 1 saml. Nr 92


Sidoavml                                                                      Prop, 1990/91:92

10      § Finns det mellan föreningen och den frän vilken bostadsrätten till en
bostadslägenhet övergått ett annat avtal som avser en nyttighet som har ett
omedelbart samband med användningen av lägenheten och som är av mindre
betydelse i jämförelse med den användningen, upphör även det andra avtalet
att gälla vid den tidpunkt som anges i 6 §. Har föreningen sagt upp bostads­
rättshavaren till avflytming enligt 7 kap. 18 §, skall dock det andra avtalet
upphöra att gälla när bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 24 § är skyldig att
flytta,

(Jfr 5 kap. 9 § i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 15 § sista stycket BRL.

Bestämmelsema infördes i 15 § BRL den 1 januari 1984 i samband med de ändringar som dä gjordes i hyreslagen (se prop. 1983/84:137 s. 117 och 148). Därefter har sista meningen i stycket tillkommit (prop. 1986/87: 37 s, 64, SFS 1987:243).

Föreningens skyldighet till vldareöverlåtebe

11      § Har en bostadsrätt övergått till bostadsrättsföreningen, skall den över­
låtas så snart det kan ske utan förlust, om inte föreningen på en förenings­
stämma beslutar att bostadsrätten skall upphöra.

(Jfr 6 kap. 32 § utredningens förslag)

Paragrafen har, med några mindre språkliga justeringar, överförts från 17 § BRL (jfr 1971:12 s. 117). Paragrafens placering i detta kapitel samt mbriken närmast före paragrafen har tillkommit på förslag av lagrådet.

7 kap.   Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter

Detta kapitel motsvarar i huvudsak 18-39 §§ BRL. Ordningen mellan para­grafema har dock i stor utsttäckning kastats om. Samtidigt har bestämmel­sema delats upp i fler, kortare paragrafer. Även det nu aktuella kapitlet har undergått en språklig översyn. Dessutom har vissa sakliga nyheter till­kommit Dessa kommenteras i ansluming till de berörda paragrafema.

Lagrådet har föreslagit en rad redaktionella förändringar i det remitterade förslaget, som i allt väsentiigt har tillgodosetts. Bettäffande lagrådets förslag att 6 § andra stycket och 10 § bör föras samman i 10 § och samordnas även textmässigt, vill jag emellertid framhålla att uppdelningen på olika paragrafer motiveras av att 6 § rör själva användningen av lägenheten och 10 § tar upp i vilka situationer ett samtycke krävs från föreningen till andrahands­upplåtelser. Jag anser inte att någon ändring i förhållande till det remitterade förslaget bör ske i denna del.

194


 


Lagrådet har även haft synpunkter pä vissa sakfrågor i kapitiet. 1 avsnitt    Prop. 1 90/91: 92 2.9 och 2,10 har jag redovisat min inställning till lagrådets synpunkter be­träffande andrahandsupplåtelse och avgifter till förenmgen, I övrigt redovisar jag min inställning under paragrafema i detta kapitel.

Föreningens ansvar för lägenhetens skick

1 § När lägenheten skall tillttädas första gången efter en bostadsrätts­
upplåtelse, skall föreningen tillhandahälla lägenheten i sädant skick att den
enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt bmkbar för det avsedda
ändamålet Detta gäller om mte något annat har avtalats,

(Jfr 6 kap, 1 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar, med någon mindre språklig justering, 18 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 118-119), Rubriken närmast före paragrafen har fått sin slutiiga utfoimning pä förslag av lagrådet.

2 § Är lägenheten, när den skall tillttädas första gången efter bostadsrätts-
upplåtelsen, inte i det skick som bostadsrättshavaren har rän att fordra enligt
1 §, fär han avhjälpa bristen pä föreningens bekostnad, om inte styrelsen pä
tillsägelse ombesörjer åtgärden sä snart det kan ske. Kan bristen inte av­
hjälpas utan dröjsmål eller underlåter styrelsen att efter tillsägelse ombesörja
åtgärden sä snart det kan ske, får bostadsrättshavaren efter uppsägning från­
ttäda bostadsrätten. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsent­
lig betydelse. Sedan bristen blivit avhjälpt får uppsägning inte ske. För den
tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig ned­
sättning av årsavgiften.

Bostadsrättshavaren har även rätt till ersätming för skada, om bristen beror pä försummelse frin föreningens sida.

(Jfr 6 kap. 3 § i uttedningens förslag)

Paragrafen har, efter några mindre språkliga ändringar, överförts från 19 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 119). I första stycket har dock den ändringen gjorts i sak att uppsägning inte fär ske sedan bristen blivit avhjälpt. Enligt nu­varande 19 § BRL gäller detta endast om bristen avhjälpts av styrelsen. Som Riksbyggen påpekat i sin remissyttrande kan den nuvarande lydelsen tolkas sä att bostadsrättshavaren har möjlighet både att avhjälpa bristen på förening­ens bekosmad och att frånttäda bostadsrätten efter uppsägning. Det saknas skäl för en sådan dubbel möjlighet,

3 § Om bostadsränshavaren inte fär tillttäda lägenheten i rätt tid när lägen­
heten skall tillttädas första gängen efter en bostadsrättsupplåtelse och beror
inte dröjsmålet på honom, har han rätt till skälig nedsättning av årsavgiften
för den tid han inte kan använda lägenheten eller del av den. Är hindret av
väsentiig betydelse, får bostadsränshavaren efter uppsägning frånttäda
bostadsrätten. Uppsägning fär inte ske efter tillttädet.

195


 


Bostadsrättshavaren har även rätt till ersättning för skada, om dröjsmålet    Prop. 1990/91: 92 beror på försummelse från föreningens sida.

(Jfr 6 kap. 2 § i uttedningens förslag)

Paragrafen stämmer i sak överens med 20 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 120).

4 § Sedan tillttäde medgetts åligger det föreningen att hälla lägenheten och
fastigheten i övrigt i gon skick, i den mån ansvaret inte enligt 12 § vilar på
bostadsrättshavaren. Bestämmelsema i 2 § gäller i tillämpliga delar om för­
eningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller om det pä nägot annat sätt
uppstår hinder eller men i nyttjanderätten genom föreningens vällande.

(Jfr 6 kap. 4 och 11 §§ i uttedningens förslag)

Första meningen i paragrafen är ny och innebär i förhållande till gällande rätt ett förtydligande som anger att det är föreningen som svarar för underhållet av lägenheten och fastigheten i den mån ansvaret inte faller på bostadsrätts­havaren enligt 12 §. Innebörden av 12 § är emellertid - liksom enligt BRL -att ansvaret för underhållet av lägenhetens inre, med vissa undantag, som huvudregel faller på bostadsrättshavaren.

Andra meningen motsvarar i sak 21 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 120). Paragrafen har utformats i enhghet med lagrådets förslag.

5 § Finns det ohyra i lägenheten till men för bostadsränshavaren gäller 2 §
i tillämpliga delar. Har ohyran kommit efter det att lägenheten tillttäns, gäller
dock inte vad som sagts nu, om det skett genom bostadsrättshavarens väl­
lande eller genom vårdslöshet eller försummelse av nägon som han svarar för
enligt 12 § andra stycket.

1 fråga om bostadslägenhet som utgör en del av ett hus är styrelsen skyldig att vidta tjänliga åtgärder för att uttota ohyra, även om bostadsrättshavaren är ansvarig enligt första stycket för att sådan förekomraer i lägenheten. Är bostadsrättshavaren utan ansvar för ohyran, har han rätt till ersättning för nödvändiga kosmader som han drabbats av genom åtgärder för att uttota ohyran.

(Jfr 6 kap. 5 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar 22 § BRL. Endast några mindre språkliga justeringar har gjorts (jfr prop. 1971: 12 s. 121-122).

Hur bostadsrättshavaren får använda lägenheten

6 § Bostadsrättshavaren får inte använda lägenheten för något annat ändamål
än det avsedda. Föreningen får dock endast åberopa avvikelse som är av av­
sevärd betydelse för föreningen eller nägon annan medlem i förenmgen.

Om en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål innehas med

bostadsrätt av en juridisk person, får lägenheten endast användas för att i sin

196


 


helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad, om inte något annat har    Prop. 1990/91: 92 avtalats.

(Jfr 6 kap. 6 § i uttedningens förslag)

Paragrafens/örsra stycke motsvaras av 25 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 122-123).

Bestämmelsen i andra stycket är ny (se avsnitt 2.4.2). Som närmare har kotnmenterats i ansluming till 2 kap. 4 § om medlemskap för juridiska per­soner, kan bostadsrättsföreningen från fall till fall fritt ta ställning till om en juridisk person som har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet skall kunna antas som medlem i föreningen. Härigenom ges föreningen också möjlighet att ttäffa avtal med den juridiska personen om hur lägenheten får användas och om vem som faktiskt fär nyttja lägenheten. Motsvarande för­hållande gäller när föreningen upplåter bostadsrätt vid nyproduktion m.m.

Regeln i andra stycket är tillämplig i det fall lägenheten inte är avsedd för fritidsändamål och föreningen och den juridiska personen inte har ttäffat nägot avtal om lägenhetens användning. Lägenheten fär då användas endast för att i sin helhet upplåtas i andra hand som permanentbostad.

Syftet med regeln är till en början att lägenheten skall kunna användas endast för s.k. total sublokation, om inte annat avtalats. Lägenheten fär inte utan särskilt avtal användas t.ex, sä an olika mm upplåts för övernattnings-ändamål ät anställda inom en företag e.d. Den juridiska personen får endast använda lägenheten för att i sin helhet upplåtas i andra hand. Styrelsens sam­tycke mäste alltid inhämtas för andrahandsupplåtelsen enligt bestämmelsema i 10 §. Härigenom ges föreningen möjlighet att påverka till vem lägenheten skall upplåtas. Samtycke kan och bör givetvis lämnas i samband med att den juridiska personen antas som medlem. Samtycke krävs emellertid också när, lägenheten på nytt skall upplåtas i andra hand, såvida inte föreningen ger ett generellt samtycke till andrahandsupplåtelse. Av 11 § andra stycket framgår att föreningens samtycke under vissa förhållanden kan ersättas med hyres­nämndens tillstånd

Om annat inte har avtalats, måste lägenheten upplåtas som permanent­bostad. Häri ligger bl.a. att den inte får upplåtas för övematmingsändamäl e.d. eller som komplement till någon annan bostad. Upplåtelsen skall alltså syfta till att tillgodose behovet av en permanent bostad.

Om den juridiska personen använder lägenheten för annat ändamål än som föreskrivs i paragrafen eller som särskilt har avtalats med föreningen, kan förverkande av nyttjanderätten komma i fråga enligt 18 § 3. Har den juridiska personen upplåtit lägenheten i andra hand utan behövligt samtycke eller till­stånd kan förverkande av nyttjanderätten ske enligt 18 § 2.

På förslag av lagrådet har i andra stycket gjorts ett undantag bettäffande lägenheter avsedda för fritidsändamål. Såsom lagrådet påpekat har mot­svarande undantag gjorts i övriga särregler för juridiska personer.

197


 


Bettäffande lagrådets förslag om en särskild övergångsbestämmelse, se    Prop. 1990/91: 92 avsnitt 2.4.2 samt punkt 13 under Ikraftttädande och övergångsbestämmel­ser.

7 § Bostadsrättshavaren fär inte göra nägon väsentlig förändring i lägen­
heten utan tUlsrånd av styrelsen. Bostadsrättshavaren kan i stadgama dock
medges en vidsträcktare rätt

(Jfr 6 kap. 7 § i uttedningens förslag)

Paragrafen har hämtats frän 27 § BRL, Nuvarande bestämmelser tar sikte pä en "avsevärd förändring" i lägenheten, Utttycket har nu ändrats till "väsentlig förändring" för att korrespondera mot bestämmelserna i 9 kap, 15 § (se av­snitt 2.7,1), Nägon ändring i sak är mte avsedd (jfr prop. 1971:12 s. 124-125).

8 § Bostadsrättshavaren fär inte inrymma utomstående personer i lägen­
heten, om det kan medföra men för föreningen eller någon annan medlem i
föreningen.

(Jfr 6 kap. 8 § i uttedningens förslag)

Med några mindre språkliga justeringar motsvarar denna paragraf 31 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 128)

9 § Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten iaktta allt
som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Han
skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse
med Ortens sed meddelar. Bostadsrättshavaren skall hålla noggrann tillsyn
över att detta också iakttas av dem som han svarar för enligt 12 § andra
stycket.

Gods som enligt vad bostadsrättshavaren vet är eller med skäl kan miss­tänkas vara behäftat med ohyra fär inte föras in i lägenheten.

(Jfr 6 kap. 9 § i utredningens förslag) Paragrafen motsvarar i sak 28 § BRL (jfr prop, 1971:12 s. 125). Upplåtelse av lägenheten i andra hand

10      § En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand endast
om styrelsen ger sitt samtycke. Detta gäller även i de fall som avses i 6 §
andra stycket.

Styrelsens samtycke krävs inte, om lägenheten är avsedd för permanent­boende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller lands­tingskommun. Styrelsen skall dock genast underrättas om upplåtelsen.

11      § Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får

bostadsrättshavaren ändå upplåta hela sin lägenhet i andra hand, om han

198


 


under viss tid inte har tillfälle att använda lägenheten och hyresnämnden läm-    Prop. 1990/91:92 nar tillstånd till upplåtelsen. Sädant tillstånd skall lämnas, om bostadsrätts­havaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har nägon befogad anlednmg att vägra samtycke.

I fråga om en bostadslägenhet som innehas av en juridisk person krävs det för tillstånd endast att föreningen inte har nägon befogad anledning att vägra samtycke.

Ett tillständ till andrahandsupplåtelse kan begränsas till en viss tid och förenas med villkor.

(Jfr 6 kap. 10 § i uttedningens förslag)

I paragrafema behandlas upplåtelse i andra hand av bostadsrättslägenheter. Förslagen har kommenterats i avsnitten 2,9 och 2.4,2, Bettäffande gällande rätt hänvisas till 30 § BRL (jfr prop, 1971: 12 s. 126-128).

Bestämmelsema i 10 § första stycket innebär att den generella möjlighet som för närvarande finns att utan styrelsens samtycke upplåta en bostadsrätts­lägenhet i dess helhet till en annan medlem i föreningen tagits bort. 1 fort­sättningen mäste alltså styrelsens samtycke inhämtas även i dessa fall. Vidare har, närmast som ett förtydligande, förts in en hänvisningsbestämmelse som innebär att styrelsens samtycke till en andrahandsupplåtelse gäller också i de fall en juridisk person innehar bostadsrätten till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål.

110 § andra stycket har undantag föreskrivits från kravet pä styrelsens samtycke. Undantaget motsvarar såvitt gäller kommuner vad som nu före­skrivs i 30 § ttedje stycket. Här har dock tillagts att samtycke inte heller krävs, om det är en landstingskommun som innehar bostadsrätten. Andra meningen i stycket motsvarar 30 § ttedje stycket sista meningen som dock innehållsmässigt har utvidgats att ontfatta också underrättelser om lands­tingskommuners upplåtelser.

Bestämmelserna i 11 § första stycket , som motsvaras av 30 § andra stycket BRL, är ny så till vida att begränsningen till bostadslägenheter har tagits bort Även lokalhyresgäster kan alltså vända sig till hyresnämnden för att fä tillstånd till en andrahandsupplåtelse när styrelsen vägrar ge sin sam­tycke (jfr 12 kap. 40 § jordabalken). Paragrafen ger således möjlighet till en prövnmg av hyresnämnden när en förening vägrat ge ert erforderligt samtycke och det är frågan om bostadsrätt till antingen en bostadslägenhet eller en lokal.

I andra stycket har särskilda bestämmelser förts in i fråga om bostads­lägenheter som innehas av en juridisk person. Som framgår av uttedningens betänkande (s. 94 ff) har det ansetts oklart vad som gäller i fråga om juridiska personers möjligheter art i andra hand upplåta en bostadslägenhet. Bestäm­melsen i 10 § innebär att en juridisk person måste ha samtycke från för­eningen för en andrahandsupplåtelse. Kravet på samtycke gäller oavsett om lägenheten är avsedd för permanentboende, för fritidsändamål eller för annat bostad sändarnål.

199


 


Om styrelsen vägrar att ge sitt samtycke, kan den juridiska personen få    Prop. 1990/91: 92 frågan prövad av hyresnämnden. Bestämmelsema i 11 § andra stycket inne­bär att hyresnämnden pä samma sätt som gäller enligt första stycket skall pröva ora föreningen har någon befogad anlednmg att vägra samtycke.

Om något avtal inte har träffats om lägenhetens användning gäller enligt 6 § andra stycket att lägenheten skall användas som permanentbostad. Tillsrånd i ett sådant fall kan därför mte lämnas till en andrahandsupplåtelse för nägot annat ändamål. Föreningen fär vidare anses ha befogad anledning att vägra samtycke till en andrahandsupplåtelse, om anmärknmgar i fråga om skötsamheten kan riktas mot den person som faktiskt skall nyttja lägenheten. Liksom vid prövningen enligt första stycket har dennes betalningsförmåga dock ingen betydelse, eftersom det är den juridiska personen som svarar för avgifterna gentemot föreningen. Eftersom föreningen genom att anta den juridiska personen som medlem fär anses ha accepterat att lägenheten upplåts i andra hand, kan föreningen i allmänhet inte åberopa att den inte längre vill tillåta att lägenheten upplåts i andra hand

Om föreningen och den juridiska personen har ttäffat ett särskilt avtal om lägenhetens användning, får bedömningen av om det finns befogad anledning att vägra andrahandsupplåtelse ske utifrån det avtal som ttäffats. Detta kan t.ex. innebära att lägenheten skall få upplåtas som övemattningsbostad. Omständighetema kan emellertid vara sädana att föreningen genom avtalet inte för all framtid skall anses ha avsagt sig möjligheten att bestämma om lägenhetens användning.

Att nyttjanderätten till en lägenhet kan förverkas, om bostadsrättshavaren upplåter lägenheten utan behövligt samtycke eller tillstånd följer av 18 § första Stycket 2.

Lagrådet har föreslagit an det i stället för "andrahandsupplåtelse" bör an­vändas uttrycket upplåtelse med hyresrätt eller motsvarande. Av skäl som jag redovisat i avsnitt 2.9, har jag inte funnit det lämpligt att göra någon ändring av det remitterade förslaget i denna del.

Bostadsrättshavarens ansvar för lägenhetens skick

12 § Bostadsrättshavaren skall pä egen bekostnad hålla lägenheten i gon skick, om inte nägot annat bestämts i stadgama eller följer av andra eller tredje stycket Detta gäller även marken, om sådan ingär i upplåtelsen.

Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av de stamledningar för avlopp, värme, gas, eleknicitet och vatten som föreningen försett lägenheten med. För reparationer på gmnd av brand- eller vattenledningsskada svarar bostadsrättshavaren endast om skadan uppkommit genom eget vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller gästar honom eller av någon annan som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. I fråga om brandskada som bostadsrättshavaren själv mte vållat gäller vad som sagts nu endast om bostadsränshavaren bmstit i den omsorg och tillsyn som han bort iakna.

Andra stycket andra meningen gäller i tillämpliga delar ora det finns ohyra i lägenheten.

200


 


(Jfr 6 kap, 11 § i Uttedningens förslag)                           Prop. 1990/91: 92

Paragrafen motsvarar i sak 26 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 123-124). Frågan om underhållsansvaret m.m. för föreningens hus och lägenhetema i huset har behandlats i avsnitt 2.7.1.

Första stycket första meningen stämmer i sak överens med första stycket i 26 § BRL. Bostadsränshavaren skall alltså själv svara för det s,k, inre under­hållet, om inte något annat har bestämts i stadgama, I andra meningen har i förtydligande syfte lagts till att om mark ingär i lägenhetsupplätelsen så gäller samma regler, dvs. bostadsrättshavaren skall också hälla marken i gott skick. Inte heller i de nya bestämmelsema anges närmare vad som skall räknas till lägenhet och vad som alltså ingår i bostadsrättshavarens underhållsansvar. Vissa gränsdragningsproblem kan därför uppkomma. I föreningens stadgar är det därför lämpligt att precisera vad som skall hänföras till det inre under­hållet Till lägenheten bör i regel räknas mmmens golv, väggar och tak, in-rednmgen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar. Till lägenheten kan vidare höra vissa lednmgar av olika slag.

Andra och tredje styckena har överförts frän 26 § BRL med enbart vissa språkliga justeringar.

Tillträde till lägenheten

13 § Förettädare för bostadsrättsföreningen har rätt att fä komma in i
lägenheten när det behövs för tillsyn eller för an utföra arbete som föreningen
svarar för. När bostadsrätten enligt 30 § eller 6 kap. 1 eller 2 § skall säljas
på offentiig auktion, är bostadsrättshavaren skyldig att låta lägenheten visas
på lämphg tid. Föreningen skall se till att bostadsrättshavaren mte drabbas av
stöire olägenhet än nödvändigt.

Bostadsrättshavaren är skyldig att tåla sådana inskränkningar i nyttjande­rätten som föranleds av nödvändiga åtgärder för att uttota ohyra i fastigheten, även om hans lägenhet inte besväras av ohyra. I sä fall gäller 5 § i tiUämpUga delar.

Om bostadsrättshavaren mte lämnar tillttäde till lägenheten när föreningen har rätt till det, kan tingsrätten besluta om handräckning. I fråga om sådan handräcknmg finns bestämmelser i 17 § handräckningslagen (1981:847).

(Jfr 6 kap. 12 § i uttedningens förslag) Paragrafen motsvarar i sak 29 § BRL (jfr prop. 1971:12 s. 125-126). Avgifter till föreningen

14 § Varje medlem skall betala en avgift till bostadsrättsföreningen i form
av en insats när bostadsrätt upplåts till honom Föreningen har dessutom rätt
att ta ut en årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stad­
garna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsätmingsavgift

En beslutad insats kan ändras i den ordning som sägs i 9 kap. 13 och
16 §§. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som
föreningen skall vidta med anlednmg av denna lag eller annan förfatming.
  201


 


Vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt får bostadsrättsförenmgen inte    Prop, 1990/91: 92 ta ut upplåtelseavgift förrän efter en månad frän den dag då föreningen er­bjudit hyresgästen att fä lägenheten upplåten raed bostadsrätt. Intill dess sex månader förflutit räknat från dagen för erbjudandet, får avgiften högst mot­svara ränta på insatsen enhgt 5 § räntelagen (1975:635).

(Jfr 6 kap. 13 § i uttedningens förslag)

Paragrafen, som inte har någon motsvarighet i BRL, är en följd av översynen av BRL:s avgiftssystem (se avsnitt 2.10),

Aförsta stycket framgår vilka avgifter som en bostadsrättsförening skall resp. har rätt att ta ut av bostadsrättshavaren.

Med insats avses vad som i den gamla lagen kallades gmndavgift. På för­slag av lagrådet har första meningen i stycket formulerats så att det klart fiamgär att insatsen är en avgift till föreningen.

I den nya lagen har utttycket årsavgift behållits. Det är dock givetvis mget som hindrar an föreningen delar upp avgiften i exempelvis månads- eller kvartalsavgifter, Lagen har ocksä kompletterats med uppgift om vad årsavgif­ten står för. Någon ändring i sak är inte avsedd.

Om det anges i stadgama fär föreningen även ta ut upplåtelseavgift, över­lätelseavgift och pantsätmingsavgift Storleken pä de två sismämnda avgif­tema bör svara mot föreningens självkostnad, men en schablonisering bör kunna ske. Det skall av föreningens stadgar framgå vilken beräkning sora ligger till gmnd för att ta ut överlätelseavgift och pantsätmingsavgift (se 9 kap, 5 § första stycket 5). Som riktpunkt för en schablon vid bestämmandet av överlåtelseavgiften bör gälla det belopp som enligt HSBs mönsterstadgar maximalt får tas ut, nämligen 2,5 % av basbeloppet. För pantsätmingsavgif-ten bör riktpunkten vara 1 % av basbeloppet. Med nu föreslagna riktpunkter för avgiftemas bestänunande, finns det knappast någon anledning att göra avgiftemas storlek beroende av köpeskillingen. Något uttryckligt förbud om detta i lagtexten har därför mte tagits upp (jfr lagrådets ytttande). Någon an­ledning att i lagtexten ta upp särskilda beräkningsgmnder utifrån de genom-snittiiga självkosmadema för föreningen, vilket lagrådet föreslagit, har inte heller ansetts påkallat Med anledning av vad lagrådet anfört om upplåtelse­avgift, bör påpekas att denna inte alltid behöver motsvara skillnaden mellan ett antaget marknadsvärde vid upplåtelsen och insatsen. Om upplåtelseavgift tex. används för att utjämna avgiftema till föreningen efter en ombyggnad med hänsyn till standardskillnader, behöver avgiftema således inte alls relate­ras till bostadsrättemas antagna marknadsvärden.

I andra stycket första meningen har i förtydligande syfte intagits en upp­lysning om att en ändring av insatsen kan ske i den ordning som anges i 9 kap. 13 och 16 §§, dvs. att föreningsstämman alltid måste besluta om ändring av insatsen och att det i vissa fall krävs kvalificerad majoritet vid stämmobeslut

Andra meningen har formulerats efter förslag av lagrådet. Det framgår att
uppräkningen av vilka avgifter föreningen får ta ut enligt första stycket är ut­
tömmande i fiiga om avgifter för åtgärder enligt bosuidsrättslagen eller annan
   202


 


författning. Föreningen får alltså inte Ui ut några avgifter utöver de angivna, Prop, 1990/91: 92 t,ex. för att förenmgen fullgör sin underrättelseskyldighet enligt 31 § gent­emot en panmavare. Inte heller fär förenmgen ta ut avgifter av exempelvis en kreditgivare som pä en bostadsrättshavares uppdrag begär att fä utdrag ur lägenhetsförteckningen bettäffande en lägenhet som denne disponerar med bostadsrätt (se 9 kap. 11 §), Nägot förbud att ta ut avgifter för åtgärder som föreningen inte författningsenligt är skyldig att vidta, finns inte heller. Detsamma gäller en avgift för anordnmgar som föreningen lagligen inte är skyldig att ha, tex, tvättsmgeavgifter.

Med de nya bestänunelsema har den s.k.inoädesavgiftcn uttnönsttats ur lagstiftnmgen.

I tredje stycket finns särskilda bestämmelser om upplätelseavgiften vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Enligt dessa bestämmelser får en för­ening inte ta ut någon upplätelseavgift förrän efter en månad från erbjudandet Därefter och intill dess sex månader gätt från erbjudandet får avgiften högst motsvara ränta pä insatsen enligt räntelagen.

Det bör av ett erbjudande om att få lägenheten upplåten raed bosuidsrätt klart framgå vid vilken tidpunkt erbjudandet lämnats. Självklart bör det även framgå vilken lägenhet som avses och vilka avgifter som skall utgå. Även om det inte finns nägot krav på skriftlighet torde det ur bevissynpunkt vara lämpligt att erbjudandet lämnas skriftiigt

15 § Avgifter till föreningen skall beuilas under föreningens adress eller annan adress som föreningen uppger. Betalning får alltid ske genom post­anvisning, postgiro eller bankgiro.

Om bostadsrättshavaren beudar sin avgift pä post- eller bankkontor, anses beloppet ha kommit föreningen till hända omedelbart vid betalningen. Lämnar bostadsrättshavaren ett betalningsuppdrag på avgiften till bank-, post- eller girokontor, anses beloppet ha kommit föreningen till hända när betalnings­uppdraget togs emot av det förmedlande kontoret

(Jfr 6 kap. 14 § i uttedningens förslag)

Även denna paragraf är ny i förhällande till gällande rätt. Regleringen inne­bär en anpassning till 12 kap. 20 § jordabalken bettäffande bl. a. frågan när en avgift skall anses betald till föreningen, 1 proposition 1983/84:137 sägs det i speciahnotivcrmgen till denna bestämmelse s, 126 följande.

Hyran skall således anses som beuild när hyresgästen pä ett post- eller bankkontor mot kontant betahiing uppdrar ät posten eller banken att över­föra pengarna till hyresvärden. Även andra meningen, som behandlar be­talning genom ett gttosystem, motsvarar i sak gällande rätt Emellertid har det tillkommit två girotyper utöver post- och bankgiro, nämligen privat-och sparbanksgiro. Varje girotyp har sina egna regler. Gemensamt för dem alla är dock att gäldenären har ett särskilt konto anslutet till systemet och att han genom en skriftiig betalningsorder kan påkalla att det betal-ningsförmedlande organet belastar detta konto och överför pengar till en angiven betalningsmottagare. Hyresbeuilning skall anses ha skett när en betalningsorder avseende hyra tas emot av det kontor som enligt reglema för det individuella girokontot skall förmedla betalningen på gmnd av


 


uppdraget. För att betalning skall anses ha skett vid denna tidpunkt krävs    Pron   1990/91 • 92 självklart att erforderligt belopp finns tillgängligt pä kontot och att betal­ningsuppdraget i övrigt uppfyller de krav som gäller för respektive giro­system.

16 § Om bostadsrättshavaren inte i rätt tid betalar insats eller upplåtelse­
avgift som skall betalas innan lägenheten fär tillttädas och sker inte heller rät­
telse inom en månad från anmanmg, fär föreningen häva upplåtelseavtalet.
Detta gäller mte om lägenheten tillöätts med styrelsens medgivande.

Om avtalet hävs, har föreningen rätt till ersättning för skada. I 18-25 §§ finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillttädet

(Jfr 6 kap. 15 § i uttedningens förslag)

Paragrafens första och andra stycke stämmer i sak överens med 32 § BRL (prop. 1971:12 s, 129).

I tredje stycket, som saknar motsvarighet i BRL, görs en hänvisning till 18-25 §§. Där finns bestämmelser om förverkande när avgifter betalas för sent efter tillträdet.

Rätt för bostadsrättshavaren att frånträda bostadsrätten vid avgiftshöjning

17 § Har beslut fattats om en väsentiig avgiftshöjning för bostadsrätten, får
bostadsrättshavaren efter uppsägning frånttäda bostadsrätten, om det inte är
oskäligt mot föreningen eller dess medlemraar att bostadsrätten frånttäds.
Uppsägning skall ske inom tre mänader från den dag då bostadsrättshavaren
fick kännedom om avgiftshöjningen.

(Jfr 6 kap. 16 § i uttedningens förslag)

Paragrafen motsvarar i sak 23 § BRL (jfr prop. 1971: 12 s. 122). Att ut­trycket "obilligt" bytts ut mot "oskäligt" är således endast en språklig ändring. Om verkningarna av att bostadsrätten sägs upp finns bestämmelser i 30 §.

Förverkande

18 § Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som
tillttätts är, med de begränsningar som följer av 19 och 20 §§, förverkad och
föreningen således berättigad att säga upp bostadsrättshavaren till avflytming,

1,  om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor eller den längre tid som kan vara bestämd i stadgama från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betal­ningsskyldighet eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver tvä vardagar efter förfallodagen,

2,  om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillständ upplåter lägenheten i andra hand,

3,  om lägenheten används i sttid med 6 eller 8 §,

4,  om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplätits till i andra

hand, genom vårdslöshet är vällande till att det finns ohyra i lägenheten eller

*                        '                                                                   204


 


om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrätta    Prop. 1990/91: 92

styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i

fastigheten,

5.  om lägenheten pä annat sätt vanvärdas eller om bostadsrättshavaren eller den som lägenheten upplåtits till i