Regeringens proposition 1987/88:146
om ändringar i lokalhyreslagstiftningen
Prop. 1987/88:146
Regeringen föreslår riksdagen att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprotokollet den 17 mars 1988.
På regeringens vägnar
Ingvar Carlsson
Hans Gustctfsson
Propositionens huvudsakliga innehåll
Lokalhyresgäster har ett s. k. indirekt besittningsskydd. Detta iimebär att hyresgästen kan tvingas flytta från lokalen, om han blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning för de ekonomiska förluster som flyttningen förorsakat honom, om uppsägningen har varit obefogad.
I propositionen föreslås en rad ändringar i hyreslagstiftningen i syfte att förstärka lokalhyresgästens ställning och göra honom mer jämställd med hyresvärden vid förhandling och medling i samband med att hyresavtalet har sagts upp.
Enligt nuvarande regler kan skäligheten av ett hyreskrav säkert l)edömas först sedan lokalen bjudits ut pä marknaden och avtal slutits med en ny hyresgäst. Enligt förslaget skall en lokals marknadshyra i samband med en lo-kalhyreslvist bestämmas genom en värdering grundad pä omständigheter som i princip är tillgängliga före hyresförhållandets upplösning. Därvid skall främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vidare föreslås vissa ändringar i fall dä hyresgästen har sagt upp avtalet för ändring av hyresvillkoren. Om hyresvärden i sådant fall inte själv har sagt upp avtalet, skall han enligt förslaget inte ha rätt att vägra förlängning eller kräva för hyresgästen oförmänligare villkor än vad som följer av det uppsagda avtalet.
Den nuvarande längsta tiden för uppskov med avflyttning - ett är - föresläs bli förlängd till två år.
1 Riksdagen I987I88.1 saml. Nr 146
Vissa lokalhyresgäster har enligt gällande ordning ett mycket svagt besitt- Prop. 198 //88.146 ningsskydd, eftersom de inte kan pävisa någon ersältningsgill förlust till följd av en ofrivillig avflyttning. Detta iimebär också att ersättningsskyldigheten i sådana fall inte har nägon återhållande verkan på hyresvärdens hyreskrav. För att ge alla lokalhyresgäster ett rimligt skydd föresläs bl. a. att lokalhyresgästen alltid skall ha rätt till en minimiersätming motsvarande en ärshyra för lokalen, dock högst ett t)elopp som motsvarar rvå basljelopp, om hyresförhållandet upphör fill följd av obefogad forlängningsvägran.
I proposifionen föreslås slutligen att hyresnämnden i vissa fall skall kunna ge hyresgästen fillstånd till ändrad användning och andrahandsupplätdse av en lokal, om hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Lagändringarna föresläs träda i kraft den 1 januari 1989.
Propositionens lagförslag
1 Förslag till
Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fråga om 12 kap. jordabalken dels att 8, 23, 40, 57-60, 66 och 70 §§ skall ha följande lyddse, dels alt det i kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande lyddse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
8 §
En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än tre månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, ulom i fall som avses i 58 a §, vara muntlig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ell skriftligt erkäimandc av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är biehörig alt ta emot hyra pä hyresvärdens vägnar.
Skriftliga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte annat följer av tredje eller fjärde styckena i denna paragraf.
Har den som söks för uppsägning hemvist här i landet och är del inte fråga om en uppsägning i förlid enligl 42 § eller en sådan uppsägning som avses i 58 §, får uppsägningen sändas i rekommenderat brev. Uppsägningen anses då ha skett när den har avlämnats för postbefordran under den söktes vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden uppgift om en adress, under vilken meddelanden lill honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annal fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress.
Om en hyresvärd eller en hyresgäst, vars avtal skall sägas upp, inte har något känt hemvist här i landet och om det inte heller finns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, får uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.
En ansökan hos domstol med yrkande all hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i tiehörig ordning.
Särskilda bestämmelser om inne- Särskilda bestämmelser om inne-
hållet i uppsägning av hyresavtal hållet i uppsägning av
hyresavtal
som gäller lokaler firms i 58 §. som gäller lokaler finns i 58 och
58 a §§.
12 kap. jordabalken omtryckt 1984:694.
Prop. 1987/88:146
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146
Hyresgäst, som under viss tid ej år i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar fillstånd lill upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillstånd enligt första stycket kan begränsas lill viss tid och förenas med villkor. |
23 §
Hyresgästen får inte använda lägenheten för något armat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är ulan belydelse för honom.
40 §
Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är ulan betydelse för honom.
Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än tre år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.
En hyresgäst som under viss tid inte har tillfälle alt använda sin lågenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar fillstånd fill upplåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplätdsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
57 §
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han all förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i armat fall inte lill stånd på grund av alt hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rått till ersållning enligt 58 b §, om inte |
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han alt förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i armat fall ej till stånd på den grund alt hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skä-3lig eller ställer upp annal villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäUgt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av alt hyresförhållandet upphör, om inte
1. hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att det icke skäligen kan fordras alt hyresvärden förlänger hyresförhållandet.
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146
2. huset skall rivas eller undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen icke kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för ombyggnadens genomförande samt därjämte antingen hyresvärden anvisar annan lägenhet med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om alt hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller
3. hyresvärden i armat fall har befogad anledning alt upplösa hyresförhållandet.
Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp avtalet i annat fall ån som avses i 6 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet pd ändrade villkor.
Förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten skall beaktas när ersättningen bestäms endast om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen träffat hyresavtalet under förutsällning att han skulle få utföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall lill högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.
2. huset skall rivas och hyresvärden anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning och rivningen skall påbörjas inom fem år från villkorels tillkomst,
3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar en annan lokal som år godtagbar för hyresgästen eller hyresavtalet innehåller villkor om alt hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombygg-.naden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
4. hyresvärden i annal fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet, eller
5. de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning är skäliga och överensstämmer med god sed i hyresförhållanden.
Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp avtalet enligt 58 a §.
57 a§
Vid fillämpningen.av 57 § är hyra Vid fillämpningen av 57 första
som hyresvärden kräver för förläng- stycket 5 skall en krävd hyra inte an-ning ej a//a/ii-e som skälig, om den ses som skälig, om den överstiger
Nuvarande lydelse
överstiger den hyra som lågenheten vid hyrestidens utgång kan antas be-finga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej år rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.
I tvist om ersättning enligt 57 § fär yttrande av hyresnämnden frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart
1. när yltfandet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit,
2. när yttrandet avser anvisad lågenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit riklig.
Har i fall som avses i andra stycket 1 hyresvärden vid liden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skål föreligger.
Föreslagen lydelse
den hyra som lokalen vid hyrestidens uigäng kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). När marknadshyran bestäms, skd\l främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Endast om det finns särskilda skäl får hänsyn las lill ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har äsladkommiL
I tvist, om ersättning enligt 57 § fär yttrande av hyresnämnden frångås endast om det är uppenbart
1. när yttrandet avser marknadshyran, alt denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angett,
2. när yttrandet avser anvisad lokal, att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.
/ fall som avses i andra stycket 1 får utredning som inte har lag Is fram under medlingen, beaktas vid prövningen endast om det finns synnerliga skäl.
Prop. 1987/88:146
58 §
Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för alt förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla undertättelse alt hyresgästen, om han icke går med på all flytta utan alt få ersättning enligt 57 §, har alt inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Underlåter hyresvärden alt fullgöra stycket, är uppsägningen ulan verkan.
Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till alt han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla un-derrällelse att hyresgästen, om han inte går med på alt flytta utan all få ersättning enligt 58 b §, har alt inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnärrmden för medling, vad som åligger honom enligt första
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146
Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan alt få ersättning enligt
57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt
58 a § första stycket.
Iiman medlingen har avslutats fär hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alUid rätt till ersättning enligt 57 §.
Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen inte lämna lägenheten utan alt få ersätming enligt 58 b §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Gör han inte det, förfaller rätlen till ersättning. Vad som har sagts nu gäller inte, om inom samma lid tvist hänskjuts till nämnden enligt 58 a § första stycket.
Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt lill ersättning enligt 58 b §.
58 a§
Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom tvä månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.
Underlåter hyresgästen alt hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.
Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligtförsta stycket.
Vill hyresgästen iäga upp avtalet för förlängning på ändrade villkor, skall han i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresgästen inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten lill hyresnärrmden för medling.
Underlåter hyresgästen ext fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan.
Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1987/88:146
skall hyresnämnden förelägga hy res- har avslutats inte vägra
förlängning
värden att uppge de villkor han stål- av hyresförhållandet eller för för
ter uppför att förlänga hyresförhål- langning kräva högre hyra eller nå-
landet eller orsaken till all han våg- got annat villkor som är oförmånli-
rar medge förlängning. Iakttar hyres- gare för hyresgästen än vad som
vården ej föreläggandet och är avtalet följer av det uppsagda avtalet. Gör
ej uppsagt enligt 57 § första handel och kommer förlängning inte
stycket, skall avtalet anses förlängt till stånd, har hyresgästen alltid rätt
på de av hyresgästen önskade villko- till ersättning enligt 58 b §.
ren. En upplysning om detta skall
tas in i föreläggandet. Förlängningen
anses som avtal om fortsalt uthyr
ning.
58 b§
Om hyresgästen har rätt till ersättning enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § tredje stycket, skall hyresvärden alllid betala ersättning till hyresgästen med ett belopp som motsvarar en årshyraför lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet, dock högst ett belopp som vid hyrestidens utgång motsvarar fvd basbelopp enligt 1 kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring.
Om hyresgästen på grund av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för dennaförlust. Om förlusten har samband med alt hyresgästen har bekostat ändring av lokalen, skall förlusten beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har träffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få utföra ändringen. 59 §
Skall hyresförhållandet upphöra Skall hyresförhållandet upphöra
efter uppsägning som gjorts av hy- efter
uppsägning som gjorts av hy
resvärden eller, i fall som avses i resvärdcn
eller, i fall som avses i
57 § andra stycket, av hyresgästen, 58
a §, av hyresgästen, får hyres-
får hyresnämnden på begäran av hy- nämnden
på ansökan av hyresvärden
resvärden eller hyresgästen medge eller
hyresgästen medge skäligt upp-
uppskov med avflytiningen under skov
med avflytmingen, dock högst „
Nuvarande lydelse skälig tid, dock högst ett är från hyrestidens utgång. |
Föreslagen lydelse
två år från hyrestidens utgång. Ansökan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång.
Uppskov får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller om avflytiningen med hånsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid den tidpunkten då avtalet upphör.
Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från det alt avtalet upphört lill dess hyresgästen skall flytta.
Prop. 1987/88:146
60 §
I mäl om ersättning enligt 57 % skall rätten på yrkande av hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet all betala ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden alt betala förskoll i avräkning på den ersättning som kan komma all bestämmas. |
I mål om ersättning enligt 58 b % skall rätten på yrkande av hyresgästen, om hyresvärden medger skyldighet all betala ersättning eller sådan skyldighet fastställts genom dom som vunnit laga kraft, förplikta hyresvärden att betala förskott i avräkning på den ersättning som kan komma alt bestämmas.
Första stycket gäller inte, om det är uppenbart alt förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskoll meddelats, får nytt yrkande om förskoll inte tas upp till prövning förrän tre månader förflutit sedan det föregående beslutet vann laga kraft.
Beslut i fråga om förskott får meddelas ulan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall parterna beredas tillfälle all yttra sig. Beslut som meddelats under rättegången skall överklagas särskilt. Hovrättens beslut får inte överklagas.
Har hyresgästen uppburit förskoll som överstiger den slufiigt bestämda ersättningen, är han skyldig alt fill hyresvärden betala tillbaka del överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntdagen (1975:635) för liden från dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntdagen for tiden därefter.
66 §
Avlal mellan hyresvärd och hyresgäst, all framlida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjulas lill avgörande av skiljemän ulan förbehåll om räll för parterna att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens räll
Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framlida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjulas lill avgörande av skiljemän ulan förbehåll om rätt för parterna all klandra skiljedomen, fär ej göras gällande i fråga om hyresgästens räll
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146
eller skyldighet att tillträda eller behälla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § eller bestämmande av ersättning enligt 57 §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för atl i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslutande än den tid om sex månader som anges i närrmda lag.
eller skyldighet alt tillträda eller behålla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej såvitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarandet vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenämnd eller bestämma kortare tid för skiljemannaålgärdens avslutande än den lid om sex månader som anges i nämnda lag.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller 59 § får inle överklagas. |
70 §2
Beslut av hyresnärrmden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
Beslut av hyresnämnden i frågor som avses i 16 § andra stycket, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.
1. Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.
2. De nya bestämmelserna i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989, dock först från den lidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter utgången av år 1988. Intill dess tillämpas fortfarande äldre bestämmelser.
3. De nya bestämmelsema i 12 kap. 8, 57-60 och 66 §§ gäller även i fräga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989. Om elt hyresavtal har sagts upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.
Senaste lyddse 1987:816.
10
2 Förslag tm Prop. 1987/88:146
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och
hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 9, 12 a, 21 och 22 §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4 §2
Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller bostadsrällstvist,
2. pröva tvist om ätgärdsföre- 2. pröva tvist om ätgärdsföre-
läggande enligt 12 kap. 16 § andra läggande
enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, skadestånd enligt 12 kap. stycket,
ändrad användning av lokal
24 a §, överlåtelse av hyresrätt en- enUgt
72 kap. 23 § andra stycket,
ligt 12 kap. 34-37 §§, upplätdse skadestånd
enligt 12 kap. 24 a §,
av lägenhet i andra hand enligt överlåtelse
av hyresrätt enligt
12 kap. 40 §, förlängning av hy- 12 kap.
34-37 §§, upplåtelse av
resavtal enligt 12 kap. 49 §, hyres- lägenhet
i andra hand enligt 12 kap.
villkor enligt 12 kap. 54 §, upp- 40
§, förlängning av hyresavtal en-
skov med avflyttning enligt 12 kap. ligt
12 kap. 49 §, hyresvillkor en-
59 §
eller föreläggande enligt ligt 12 kap. 54 §, uppskov med av-
12 kap. 64 §, allt jordabalken, flyttning
enligt 12 kap. 59 § eller
föreläggande enligt 12 kap. 64 §, allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt lx)stadsrättslagen (1971:479),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i
60 § första stycket 1 bostadsrättslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligl hyres-Ibrhandlingslagen,
6. pröva frågor enligl bostadssancringslagen (1973:531) och bosladsför-vallningslagen (1977:792),
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfaslighel m. m.,
Lagen omtryckt 1985:660. 2Senaste lydelse 1987:1278.
11
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1987/88:146
8. pröva frägor enligl lagen (1987:1274) om kommunal bostadsanvisnings-rätt,
9. pröva frägor enligt lagen (1982:352) om rätt lill fasfighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnärrmden i den ort där bolagets styrelse har sitt säle eller, i fråga om handelsbolag, där förvalmingen föres.
9 §
När tvist hänskjutils till nänmd, skall nämnden, utom i fall som avses i andra eller Uedje stycket, kalla parterna att inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.
Har tvisten hänskjutils till nämn- Har tvisten hänskjutils lill nämnden enligl Ilkap. 6 a§ eller den enligt 11 kap. 6 a § jordabalken 12 kap. 58 a § jordabalken och har och har sökandens motpart ej iaktta-sökandens motpart ej iakttagit före- git föreläggande som avses i tredje läggande som avses i tredje stycket i stycket i samma lagrum, skall ären-samma lagrum, skall ärendet avskri- el avskrivas, om avtalet ej är upp-vas, om avtalet ej är uppsagt enligt sagt enligl 11 kap. 5 § första Ilkap. 5§ första stycket eller stycket samma balk. 72 kap. 57 § första stycket samma balk.
Handlägger hyresnämnden samtidigt etl stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister utan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs.
12 a §
Vid sådan medling som avses i Vid sådan medling som avses i
12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken 12 kap. 58 eller 58 a
§ jordabalken
skall hyresnämnden, om hyresvärden skall hyresnämnden, om hyresvärden
eller hyresgästen begär det, yiua sig eller hyresgästen begär del, yttra sig
om marknadshyran för lägenheten om marknadshyran för lokalen eller
eller om huruvida lägenhet som har om huruvida en lokal som har anvis-
anvisats av hyresvärden är godtagbar als av hyresvärden är godtagbar en-
enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 ligt 12 kap. 57 § första stycket 2
jordabalken. eller 3 jordabalken.
Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatom begär det, yttra sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a § första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.
21 §
I nämnds beslut skall anges de I nämnds beslut skall anges de
skäl på vilka beslutet grundas, i den skäl på vilka beslutet grundas, i den 12
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146
män det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt Ilkap. 6 a§ tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Ullstånd till framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss fid, högst ett är, för tillständets giltighet. |
män det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor pä vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § tredje stycket eller 12 kap. 58 a § tredje jfycJfcef jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfas-fighet m. m. tillständ fill framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss tid, högst ett år, för tillståndets gil-
tighet.
Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan om äterupptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga.
Håller nämnden förhandling i ärendet och kan på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen avslutals, meddelas beslutet inom två veckor därefter, om ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om liden för beslutets meddelande skall lämnas vid förhandlingen.
Slutligt beslut fillslälles part genom nämndeits försorg. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid förhandling i parlens närvaro.
Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas partema på samma sätt som beslutet.
22 §J
Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej t)eslui, varigenom ansökan om åigärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd enligt 12 kap. 34-37 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrättslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt fill förhandlingsordning enligt 9 § hy-
Beslut av nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 1 § första stycket 2 eller 5 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enUgt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34-37 dier 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bosiads-rällslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand-
3Senaste lydelse 1987:1278.
13
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146
resförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3§ lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats utan bifall. |
lingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsräit enligt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats utan bifall. Bestämmelsema i 27 och 28 §§ förvaltningslagen (1986:223) om omprövning av beslut skall inte tillämpas hos nämnderna.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.
De nya bestämmelserna 19, 12 a och 21 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.
14
3 Förslag till
Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol
Härigenom föreskrivs att 28 § lagen (1974:1082) om bosladsdomstol skall ha följande lydelse.
Prop. 1987/88:146
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
28 §1
Beslut av bostadsdomstolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åtgärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller fillstånd enligt 12 kap. 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973: 531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsräit enhgt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats utan bifall.
Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt därigenom avgjorts fråga som avses i 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, 8 eller 9 lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om åigärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd enligt 12 kap. 23 § andra stycket, 34, 36 eller 37 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a § bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt fill förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) eller ansökan om anvisningsrätt enligt 3 § lagen (1987:1274) om kommunal bosladsanvisningsrätt lämnats ulan bifall.
Denna lag träder i kraft den 1 januari 1989.
1
Senaste lyddse 1987:1279.
15
Bostadsdepartementet °P-1987/88:146
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 17 mars 1988
Närvarande: statsministern Carlsson, ordförande, och statsråden Sigurdsen, Gustafsson, Leijon, Hjelm-Wallén, Peterson, Göransson, Dahl, R. Carlsson, Holmberg, Hellström, Johansson, Lindqvist, G. Andersson, Lönnqvist, Thalén
Föredragande: statsrädet Gustafsson
Proposition om ändringar i lokalhyreslagstiftningen
1 Inledning
Efter bemyndigande av regeringen (dir. 1984:40) tillkallade jag är 1984 en kommitté med uppdrag att göra en utvärdering av hyreslagens regler om lokalhyra samt att föreslå de ätgärder som behövs för att förbättra lokalhyres-gästemas ställning. Kommittén antog namnet lokalhyreskommittén (Bo 1984:02).
Lokalhyreskommittén (riksdagsledamöterna Hans Göran Franck, ordförande, och Lennart Nilsson samt förre riksdagsledamoten Sigvard Persson) överlämnade i september 1987 sitt belänkande (SOU 1987:47) Skäliga lokalhyror och trygghet i besittaingen. Betänkandet innehåller förslag fill ändringar i 12 kap. jordabalken och lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.
Till protokollet i detta ärende bör fogas dels kommitténs sammanfattning av sitt betänkande som bilaga 1, dels kommitténs lagförslag som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena har gjorts inom bostadsdepartementet och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr 1787/87).
Regeringen beslutade den 10 mars 1988 att inhämta lagrådets yttrande över förslag till ändringar i jordabalken m. m. Förslagen är likalydande med de som nu läggs fram. Lagrådet lämnade förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 4.
2 Allmänmotivering
2.1 Allmänna utgångspunkter
12 kap. jordabalken (hyreslagen) skiljer mellan bostadslägenheter och lokaler.
Med bostadslägenheter avses sädana lägenheter som upplåts för att helt eller
till en inte oväsentlig dd användas som bostad, övriga lägenheter benämns
lokaler. Lokaler hyrs i första hand ut till olika former av näringsverksamhet, 16
t. ex. butiker, restauranger och kontor. Även icke-kommersiella ändamål
förekommer dock i stor utsträckning, t. ex. garage, fritidslokaler, samlings- Prop. 198//88.146 lokaler och daghem. För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser än för bostadslägenheter, bl. a. i fråga om besittoingsskydd.
Bosladshyresgäslen har ett s. k. direkt besittningsskydd, dvs. normalt en rätt atl få hyresavtalet förlängt om det sägs upp av hyresvärden. Besittningsskyddet kompletteras med normer för hyressättningen, de s. k. bruksvärde-reglerna. Kommer inte partema överens om hyran, fastställs den av hyresnämnden.
Lokalhyresgästen har till skillnad frän bosladshyresgäslen inte nägon kvar-boenderätt vid hyrestidens utgång. Om lokalhyresgäslen blir uppsagd och han inte kommer överens med hyresvärden om en förlängning av hyresförhållandet och villkoren för detta, mäste han flytta frän lokalen. Är hyresvärdens förlängningsvägran att anse som ohiefogad, skall hyresvärden dock ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av all hyresförhållandet upphör. Detta brukar kallas ett indirekt besittningsskydd. Hyresvärden blir ersättaingsskyldig bl. a. om hyresvärden för förlängning krävt en hyra som inte är att anse som skälig. Norm för vilken hyra som skall anses som skälig är lokalens s. k. marknadshyra. Vid bedömningen av en lokals marknadshyra är den hyra som hyresvärden får ut av en ny hyresgäst av avgörande belydelse. Det innebär normalt att ett hyreskrav inte kan säkert bedömas förrän den sillande hyresgästen flyttat. Tvister om hyresvärdens ersättningsskyldighet på grund av obefogad förlängningsvägran prövas av fastighetsdomstolen. Hyresgästen mäste dock dessförinnan normalt ha hänskjutit tvisten till hyresnämnden för medling. Hyresnämnden har endast fill uppgift att medla mellan partema och kan t. ex. inte - i motsats till vad som gäller i fräga om bostadslägenheter -fastställa hyran eller andra hyresvillkor för en fortsatt förhyrning av en lokal. Om hyresgästen inte kommer överens med hyresvärden, fär hyresgästen flytta och hälla sig fill sin eventuella ersättningsrätl.
Alltsedan det indirekta besittningsskyddets fillkomst är 1969 har vid upprepade tillfällen ifrågasatts om reglema ger lokalhyresgästema ett tillfredsställande skydd. Efter förslag av hyresrätisutredningen i betänkandet (SOU 1978:8) Hyresrätt 2 Lokalhyra vidtogs är 1979 vissa lagändringar i syfte atl förslärka lokalhyresgästemas stälhiing (prop. 1978/79:89, CU 32, rskr. 308). Ändringama avsåg främst att förstärka hyresgästemas ställning vid medlingen i hyresnämnden. Bl. a. genom att hyresnämnden på parts begäran skall avge yttrande om lokalens marknadshyra.
I början av 1980-talet framhölls frän olika häll, bl. a. från detaljhandels-och hantverksföretag, att stora höjningar av lokalhyrorna hade genomförts. Lokalhyresgästemas situation uppmärksammades ocksä i flera riksdagsmotioner (se t. ex. BoU 1983/84:29). Besittningsskyddet ansågs alltför svagt. Bl. a. utucktes oro över att kraftiga hyreshöjningar inte bara får konsekvenser för de drabbade lokalhyresgästema utan ocksä för andra, genom att viktiga servicefunktioner faller bort och stadsmiljön utarmas.
Mot denna bakgrund tillkallade jag år 1984 lokalhyreskommittén med direktiv att göra en utvärdering av hyreslagens regler om lokalhyra samt att föreslå de ätgärder som behövs för att förbättra lokalhyresgästemas ställning.
1 direktiven
efterlystes ocksä en mer omfattande och allsidig undersökning av
hyresutvecklingen pä lokalhyresmarknaden än som gjorts fidigare. I sitt be- '
2 Riksdagen 1987188.1 saml. Nr 146
tänkande (SOU 1987:47) Skäliga lokalhyror och trygghet i besittningen analyserar kommittén bl. a. resultat av en undersökning av lokalhyresutvecklingen på fem orter under fiden 1982-1985 som statens pris- och kartellnämnd (SPK) ulfört på kommitténs uppdrag. Enligt kommittén har hyres-gästema tjehov av ett bättre skydd mot de höga hyreskrav som kan följa av de speciella förhållandena pä lokalhyresmarknaden. Problemen anses dock inte vara av sådan art och omfattning att det skulle vara rimligt att gå ifrån systemet med marknadsanpassade hyror. Vidare anser kommittén att det finns beaktansvärda invändningar mot en övergång till elt direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster. Kommittén föreslår emellertid en rad åtgärder inom ramen för dagens system för att komma till rätta med de brister som har konstaterats hos det nuvarande t)esiimingsskyddet. Ålgärdema går främst ut på att göra lokalhyresgästen mer jämställd med hyresvärden vid förhandling och medling i samband med att hyresavtalet har sagts upp.
Remissinstansema är överlag eniga om att det indirekta besitmingsskyddet och den marknadsanpassade hyressättningen på lokalhyresområdet bör bibehållas. Flertalet remissinstanser anser också alt det kan finnas behov av förstärkning av besittningsskyddet i skilda hänseenden. De olika detaljema i kommitténs förslag har dock fått etl blandat mottagande.
Även jag delar kommitténs uppfattning alt övervägande skäl talar för att det indirekta besittningsskyddet och den marknadsanpassade hyressättningen behålls på lokalhyresområdet. Reformbehovet bör i stället, som kommittén har föreslagit, tillgodoses inom ramen för nuvarande system. Jag skall i det följande behandla de skilda förslag som kommittén lagt fram. Mot bakgrund särskilt av vad som kommit fram vid remissbehandlingen anser jag dock att vissa av förslagen inte bör genomföras och alt det beträffande några av förslagen finns anledning att överväga andra lösningar än dem som kommittén har föreslagit.
Redan här vill jag ta upp en fråga som berörts av några remissinstanser. Det gäller det samband som råder mellan rättsinstituten hyra och anläggningsarrende (11 kap. jordabalken). Besittningsskyddet vid anläggningsarrcnde är utformat efter mönster av det indirekta besittningsskydd som gäller vid lokalhyra. Vissa av de förslag till ändringar i bestämmelsema om lokalhyra som jag föreslår i det följande, kan därför aktualisera frägan om inle en översyn bör göras också av motsvarande arrendebestämmelser. Delta får dock övervägas i annat sammanhang. Jag har i denna fräga samrått med chefen för justitiedepartementeL
Prop. 1987/88:146
2.2 Skäligt hyreskrav
Mitt förslag: Huvudregeln enligt gällande rätt att marknadshyran skall utgöra norm vid bedömningen av ell hyreskravs skälighet behålls. När marknadshyran bestäms, skall dock främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten.
Kommitténs förslag: Vid prövning av elt hyreskravs skälighet skall främst b)eaktas hyresläget på orten för jämförliga lokaler. En hyra som hy-
resvärden kräver för förlängning skall därvid anses som skälig, om den inle är Prop. 198 //8ö.I4ö påtagligt högre än hyresläget pä orten för jämförliga lokaler. (Se hietänkandet s. 65-74 och 136-138.) Två sakkunniga har i särskilda yttranden förordat en annan utformning av förslaget (se betänkandet s. 148, 149 och 152-154).
Remissinstanserna: Remissinstansema instämmer i allmänhet i kommitténs uppfattning att det är angeläget att partema pä lokalhyresmarknaden ges bättre möjligheter att bedöma ett hyreskravs skälighet redan under förhandling och medling. Flertalet instanser är dock kritiska till utformningen av förslaget och dess konsekvenser.
Skälen för mitt förslag: Enligt 57 § första stycket hyreslagen blir hyresvärden ersättningsskyldig, om förlängning av ett lokalhyresförhällande inle kommer till stånd på den grund att han för förlängning kräver en hyra som inte är skälig. År 1979 infördes i 57 a § t)eslämmelser om vad som skall anses som skälig hyra (prop. 1978/79:89). Enligt paragrafens första stycke skall hyran inle anses som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyresfidens utgång kan antas befinga på öppna marknaden (marknadshyra). Avsikten med bestämmelsema var att ge bättre ledning för den hyresbedömning som skall göras av hyresnämnden vid medling och yttrande. Normen skall dock givetvis tillämpas även vid prövningen av en ersättningstalan. Normen för bedömningen av skälig hyra anslöt till de principer som gällde tidigare och någon saklig ändring var mte avsedd.
Utgångspunkten i gällande rätt är alltsä att det i princip
skall stä hyresvär
den fritt alt vid uppsägning för ändring av villkoren kräva marknadshyra för
lokalen. Denna hyra anses emellertid inte kunna fastställas säkert förrän
lokalen faktiskt har bjudils ut på den öppna marknaden (se prop. 1968:91
bihang A s. 123 och 127 samt prop. 1978/79:89 s. 11). Den hyra som hy
resvärden avtalar med en ny hyresgäst är således avgörande för bedömningen
av vad som är marknadshyran. Fordrad hyra är alt anse som oskälig även om /
den endast obetydligt överstiger vad hyresvärden fåll ut av en ny hyresgäst. Det saknar därvid betydelse för vilket ändamål deima hyresgäst förhyrt lokalen. Hyresvärden är alltså oförhindrad att tillgodogöra sig det värde som lokalen har vid den mest fördelaktiga användningen. Huvudregeln om vad som skall anses som en lokals marknadshyra modifieras av rvå undantag.
För det första skall man vid bestämmande av marknadshyran bortse från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn fill det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter (57 a § första stycket andra meningen). Denna spärregel är avsedd att hindra att uppenbart udda hy-reserbjudandcn från företag med verksamhet av spekulationskaraktär skall påverka bedömnmgen av marknadshyran. I förarbetena (SOU 1978:8 s. 81) nämns som exempel företag som driver spelhallar, sexklubbar och konkursutförsäljning. Avgörande för tillämpningen av spärregeln är inte endast hyrans höjd. Det måste dessutom framstå som osannolikt att den erbjudna hyran kan bäras av ett seriöst företag under nägon längre tid.
Som ett andra imdantag från huvudregeln för bestämmande av
marknadshy
ran gäller att ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit, får
beaktas endast om särskilda skäl föreligger ( 57 a § första stycket U-cdjc me
ningen). Bakgmnden till detta undanlag är all den hyra som efterträdaren be
talar kan påverkas av alt han tillgodogör sig förbättringar som en tidigare
hyresgäst har åstadkommit. Det kan röra sig om såväl ändringsarbeten i lo- Prop. 1987/88:146 kålen som en upparbetad kundkrets som är knuten till lokalen (se prop. 1978/79:89 s. 15).
Lokalens marknadshyra kan inte heller bestämmas med utgångspunkt från den hyra som en efterträdande h3Tesgäst betalar, om lokalen ändrats väsentligt före en ny uthyrning. I sädana fall fär skäligheten av en krävd hyra prövas på annat sätt, t. ex. genom en jämförelse med hyrorna för likvärdiga lokaler. Detta gäller ocksä i fall då lokalen inte har hyrts ut på nytt.
Som jag nämnde tidigare (avsnitt 2.1) infördes år 1979 bestämmelser om alt hyresnämnden på parts begäran skall avge ett yttrande om marknadshyran (12 a § lagen, 1973:188, om arrendenämnder och hyresnämnder). Avsikten var att tvinga fram en bättre utredning om lokalens marknadsvärde under medlingen och alt ge partema ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt (prop. 1978/79:89 s. 11). Hyresnämndens yttrande skall grundas på den utredning som partema lägger fram. Den kan omfatta dels anbud som U-edje man har lämnat till hyresvärden eller eventuellt hyresavtal som har ingåtts med tredje man, dels uppgifter om utgående hyra för jämförbara lokaler i orten. I förarbetena utgick man från att hjTesgästen och hyresvärden i flertalet fall av uppsägning avser att hyresförhållandet skall förlängas och att hyresvärden därför sällan skulle kunna åberopa anbud frän tredje man. Hyresnämndens bedömning av marknadshyran skulle därför sannolikt i betydande utsträckning ske på grundval av ortsprisjämförelser. I förarbetena (prop. 1978/79:89 s. 11) anfördes vidare att en viss osäkerhet givetvis alkid kommer att vara förenad med hyresnämndens yttrande, eftersom lokalens marknadsvärde kan fastställas säkert först när lokalen faktiskt har bjudits ut pä den allmänna marknaden. Det an-sägs dock filhäckligt alt hyresnämnden kan göra en bedömning av marknadshyran som är bättre än den som parterna kan göra var för sig eller som i vart fall är lika bra som den mest insiktsfulla parten kan göra.
Ett yttrande av hyresnämnden har s. k. presumiionsverkan vid en ersättningstvist i fastighetsdomstolen (57 a § andra stycket hyreslagen). Yttrandet fär frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit. Enligl förarbetena (SOU 1978:8 s. 113) skall en avvikelse som uppgår till 10 % eller mer alkid betecknas som påtaglig. Vidare får hyresanbud eller avtal om uthyrning av lokalen, som hyresvärden känt Ull vid tiden för hyresnämndens yttrande men då inte informerat om, beaktas vid fastighetsdomstolens prövning endast om synnerliga skäl föreligger (57 a § tredje stycket hyreslagen). Skälet till denna s. k. preklusionsregel är att hyresvärden skall förhindras att spekulera i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som tredje man kan ha förklarat sig villig att l)etala (prop. 1978/79:89 s. 13). Hyresvärden är däremot oförhindrad att i ersättningsprocessen åberopa andra anbud eller annat hyresavtal. Inget hindrar heller partema att i fastighetsdomstolen äb)eropa annat jämförelsematerial än det som redovisats vid medlingen i hyresnämnden.
Enligt nuvarande regler kan alltsä skäligheten av ett
hyreskrav säkert be
dömas först sedan lokalen bjudits ut på öppna marknaden och avtal slutits
med en ny hyresgäst. Enligt kommittén medför detta att partema och hyres
nämnden har stora svårigheter att i förväg med rimlig säkerhet bedöma ett 20
hyreskravs skälighet. Denna osäkerhet anges ocksä som en förklaring till Prop. työ//öö.l4C)
varför yttrande från hyresnämnden sällan begärs. Utan rimlig fömlsebarhet är
det enligt kommittén stor risk att partemas hyresförhandlingar och medlingen
påverkas på ett icke önskvärt sätt av osäkerheten samt alt hyresgästen i
många fall accepterar även oskäliga hyreskrav hellre än att flytta och riskera
att behöva lägga ned sin verksamhet.
Remissinstansema har i allmänhet instämt i kommitténs uppfatming att liedömningen av ett hyreskravs skälighet t)ör grundas på omständigheter som i princip är tillgängliga för partema redan före hyresfidens utgång och att det därför finns anledning att ompröva bestämmelsema om vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Även jag delar kommitténs uppfattning i denna del.
Kommitténs förslag till bestämmelser och speciahnotiveringama till dessa har emellertid titt ett blandat mottagande tmder remissbehandlingen.
Remissinstansema godtar i allmänhet att skälighetsbedömningen främst bör baseras pä en jämförelse med hyroma för jämförliga lokaler och att hy-reserbjudanden från andra och avtal som träffats med en ny hyresgäst normalt inte bör påverka bedömningen. Flera instanser betonar dock att parterna kan ha svårt att få fillgång till ett tillfredsslällande jämförelsematerial och atl lokalhyresmarknaden är mycket heterogen, vilket försvårar en jämförelsepröv-ning. Kommittén har menat all man på goda gmnder kan utgå från att det går att göra jämförelser mellan hyroma för skilda lokaler och att det går att få fram ett tillfredsslällande underlag för sådana jämförelser. Kommittén har därvid pekat bl. a. på att jämförelsehyror ofta är ett argument för partema vid hyresförhandlingar och även utgångspunkten för hyresnämndens medlingsverksamhet, att ett system för hyresjämförelser tillämpas i samband med fastighetsvärdering samt alt man i flera andra länder använder hyresjämförelser för att bedöma hyreskravs skälighet på lokalmarknaden. Det kan enligt kommittén visserligen inte uteslutas att det kan uppstä vissa problem i samband med övergången till den föreslagna ordningen, men problemen torde vara av övergående nattir.
För egen del ansluter jag mig i allt väsentligt till
kommitténs uppfattning,
nämligen att hyreskravs skälighet främst bör bedömas pä grundval av en
jämförelseprövning och att problemen med en sädan ordning bör kunna be
mästras. Det är dock nödvändigt alt ta ställning lill vad en sådan jämförelse
prövning skall syfta till. Vidare kommer det i många fall inle att finnas nå
got rimligt jämförelsematerial, och skälighetsbedömningen av en krävd hyra
måste då göras på gmndval av andra omständigheter. För att en sådan mer
allmän skälighetsbedömning av ett hyreskrav skall bli meningsfull måste
mälsätmingen vara klar. I kommitténs förslag saknas den nuvarande normen
- marknadshyran - vilket flera remissinstanser har krifiserat. Kommittén
anger visserligen att förslaget inte innebär att gmndprincipen om marknads
anpassade hyror frångås. Jag anser dock att remisskritiken är befogad. Som
jag fidigare anfört (avsnitt 2.1) delar jag uppfattningen att den marknadsan
passade hyressättningen pä lokalhyresomrädet bör behällas. Den nuvarande
bestämmelsen i 57 a § första stycket första meningen hyreslagen om mark
nadshyra som norm för vad som skall anses som skälig hyra uttrycker enligt
min mening en rimlig utgångspunkt vid en marknadsanpassad hyrespröv-
ning. Bestämmelsen bör därför finnas kvar. Som marknadshyran defmieras i 21
lagtexten får den anses synonym med begreppen mest sannolik hyra och Prop. 198//88:146 marknadshyresvärde i fastighetsekonomisk teori.
Kommittén har vidare föreslagit att en krävd hyra skall anses som skälig, om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten för jämförliga lokaler. Enligt kommillén bör vid en sådan prövning samma vikt tillmätas nyligen omförhandlade avlal och sådana som är av äldre damm. Vidare skall den genomsnittliga hyran i jämförelsematerialet anses som hyresläget, om det vid jämförelseprövningen inte kan konstateras en enhetlig hyresnivå.
Flertalet remissinstanser är starkt kritiska till kommitténs förslag i denna dd. Argument som anförs mot förslaget är bl. a. att man sällan torde kunna fmna någon enhefiig hyresnivå i lokalhyresl)eständet, att äldre hyresavtal ofta inte är representativa för marknadshyresläget samt att resultatet av att vid en föränderlig hyresmarknad beräkna skälig hyra med hjälp av genomsnittet av gamla och nya hyror blir att hyran kan komma att avvika markant från marknadshyran. Vidare har från bl. a. bostadsdomstolen anförts att kommitténs uttalanden om vad som är skäligt hyreskrav är så allmänt hållna all de inte ger tillräcklig ledning för tillämpningen.
Liksom flertalet remissinstanser anser jag att kommitténs förslag kan medföra en hyressättning som markant avviker från marknadens värderingar. Hyresprövningen bör enligt min mening utformas på ett sätt som ger en bättre fömlsebarhet och inte för att allmänt söka reglera lokalhyresutvecklingen. En sådan bättre fömlsebarhet innebär dock i sig ett skydd för hyresgästerna mot oskäliga hyreskrav. Jag är alltsä inte beredd all tillstyrka kommitténs förslag i denna del. I stället förordar jag att en hyra som krävs för förlängning av ett lokalhyresavtal bör prövas enligt följande principier.
Som jag nyss framhöll anser jag att lokalens marknadshyra, dvs. den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, liksom i dag bör utgöra norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Hyresanbud frän andra eller avtal som hyresvärden träffat med en ny hyresgäst bör dock inte tillmätas någon självständig tietydelse. Vid hiestämmandel av marknadshyran bör i stället främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler pä orten. Regler härom bör införas i 57 a § första stycket hyreslagen. Jämförelse bör därvid i första hand göras med hyroma för sådana lokaler som är i grova drag jämförbara med avseende pä lokaltyp, läge, storlek och standard. Eftersom värderingen skall avse marknadshyran vid hyrestidens utgång, bör normalt mindre vikt tilläggas äldre avtal som inte nyligen förlängts. Om det inte finns några i grova drag jämförliga lokaler på orten eller partema inte åberopat några sädana lokaler, får marknadshyran bestämmas genom en mer fri värdering. I sådant fall kan ledning hämtas från hyroma för andra lokaler. Det bör inte heller uteslutas att seriösa anbud frän andra eller avtal som träffats med en ny hyresgäst dä vägs in i helhetsbedömningen. En sädan ordning bör enligt min mening - tillsammans med reglema om pre-sumfionsverkan av elt yttrande av hyresnämnden och förstärkta preklusions-regler - ge partema en tillfredsställande vägledning vid medlingen i hyresnämnden. Reglema om hyresnämndens yttrande samt presumtions- och preklusionsreglema behandlar jag i det följande (avsnitt 2.3.3).
22
2.3 Förfarandet vid tvister 2.3.1 Hyresvärdens uppsägning
Prop. 1987/88:146
Mitt förslag: Nägon ändring av gällande ordning görs inte. Om hyresvärden har sagt upp avtalet, bör hyresgästen - liksom nu - vara skyldig att hänskjuta tvisten till hjTCsnänmden, om han inte träffar överenskommelse med hyresvärden och inte går med på all flytta utan att få ersätming. Även reglema för delgivning av h3Tesvärdens uppsägning bör behållas oförändrade.
Kommitténs förslag: Om hyresvärden säger upp avtalet, skall han hänskjuta en eventuell tvist fill hyresnämnden inom viss tid från uppsägningen. Gör han inte det, skall uppsägningen bli utan verkan. Hyresvärden ges möjlighet alt upphäva verkan av uppsägningen genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling. Det förenklade delgivningsförfarande som gäller för uppsägning av bostadshyresavial t)ör få till-lämpas även för uppsägning av lokalhyresavtal. (Se betänkandet s. 93, 94, 139 och 140.)
Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska till kommitténs förslag.
Skälen för mitt förslag: Enligt 58 § hyreslagen skall hyresvärden i uppsägningen underrätta hyresgästen dels om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, dels om alt hyresgästen har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, om han inte går med på att flytta ulan att få ersätming. Av 8 § andra och tredje styckena hyreslagen följer all det förenklade delgivningsförfarande som normall gäller för uppsägning av bostadshyresavtal, dä uppsägningen omgående kan sändas i rekommenderat brev, inte får tillämpas vid uppsägning av lokalhyresavtal enligt 58 § hyreslagen.
Kommittén har i sina överväganden särskilt pekat på alt en stor mängd av hyresnämndemas medlingsärenden tillkommer av formella skäl. Hyresgästen ansöker om medling i hyresnämnden för att inte förlora sin rätt till ersätming och kommer därefter i mänga fall överens med hyresvärden ulan hyresnämndens medverkan. Dessa ärenden förorsakar dock hyresnämndema ell inle obetydligt arbete. Med en ordning, där det åligger hyresvärden - om han sagt upp avtalet - att hänskjuta en eventuell tvist till hyresnämnden för medling, menar kommillén att hyresvärden skulle få ett större intresse av att dessförinnan försöka komma överens med hyresgästen.
Från ett flertal remissinstanser har mot förslaget invänts att den föreslagna ordningen sannolikt i stället skulle leda lill en väsentlig ökning av antalet onödiga ansökningar om medling. Till dessa hör bl. a. hovrätten för Västra Sverige, bostadsdomstolen, hyresnämndema i Göteborg, Malmö och Gävle samt Sveriges advokatsamfund. Argument som anförs är bl. a. att hyresvär-dama skulle komma att ge in medlingsansökningar för säkerhets skull redan i samband med uppsägning och att förslaget inbjuder till passivitet från hyresgästemas sida.
23
Jag delar de krifiska remissinstansemas farhågor och anser därför att kom- Prop. 1987/88:146 mittens förslag inte bör genomföras. Med oförändrade regler om medlingsansökan kan av rättssäkerhetsskäl inte heller förslaget om ändrade delgivningsregler genomföras. Jag vill erinra om att jag i prop. 1983/84:137 s. 102 intog samma ståndpunkt fill liknande förslag från hyresrätisutredningen.
Det är givetvis ett problem att ett stort antal medlingsärenden, där del egentligen inte råder tvist mellan parterna, administrativt belastar hyresnämndema. En anledning till delta kan vara att partema behöver mer tid för direkta förhandlingar än två månader frän uppsägningen för att själva kunna nå en överenskommelse. I detta sammanhang vill jag erinra om att del av allmänna regler följer att partema i en uppkommen lokalhyrestvist kan avtala om att medling i hyresnämnd inte skall utgöra en fömtsättning för ersättningsskyldighet. (Jfr prop. 1972:70 s. 19 och 32.) Partema kan t. ex. vara ense om alt söka bilägga tvisten i annan ordning än genom medling i hyresnämnd. Inget hindrar heller partema att avtala om att hänskjutande till nämnden skall fä ske senast viss senare dag med bibehållen rätt till ersättning för hyresgästen. Att hyresnämnden skall medla mellan parterna, även om tvisten hänskjutils lill nämnden efter det alt frislen på två månader utgått, framgår av rättspraxis (Rättsfall från bostadsdomstolen 27:81).
Medlingsförfarandet och pariemas möjligheter all rätta sitt agerande efter ell yttrande från hyresnämnden behandlar jag i del följande (avsnitt 2.2.3). Redan här vill jag dock ta upp kommilléns förslag om alt hyresvärden skall ges möjlighet alt förta verkan av sin uppsägning genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling. Med oförändrade regler om vem som skall göra medlingsansökan kan visserligen inte kommitténs förslag genomföras. Eftersom förslaget i sig kritiseras av ett flertal remissinstanser, bl. a. Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, hyresnämndema i Stockholm, Göteborg och Malmö samt Sveriges advokatsamfund och Sveriges köpmannaförbund, vill jag dock kommentera det. Vad instanserna främst vänder sig mot är att hyresgästen med den föreslagna ordningen under läng tid skulle befinna sig i ovisshet om huruvida uppsägningen skall behälla sin giltighet och all han härigenom inte på ett rimligt sätt kan gardera sig för en eventuell avflyttning, t. ex. genom att skriva kontrakt på en annan lokal. Jag anser att krifiken är befogad och är därför inte beredd att förorda några nya bestämmelser som ger hyresvärden möjlighet alt ensidigt förta verkan av sin uppsägning.
24
2.3.2 Hyresgästens uppsägning för vlllkorsändrlng
Prop. 1987/88:146
Mitt förslag: Om hyresgästen säger upp avtalet för förlängning pä ändrade villkor, skaU han redan i uppsägningen tmderrätla h3Tesvärden om den ändring som han begär. Gör han inte det, är uppsägningen utan verkan. Har inte hyresvärden själv sagt upp avtalet, skall man utgå från alt han är t)eredd att förlänga avtalet på oförändrade villkor. Om han i sådant fall vägrar förlängning eller kräver ändrade villkor som är oförmånligare för hyresgästen, skall hyresgästen allfid ha rätt fill ersättning om förlängning inle kommer till stånd.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 94-96).
Remissinstanserna: Kommitténs förslag har i allmänhet tillstyrkts eller lämnats utan erinran. Sveriges advokatsamfimd avstyrker dock den föreslagna bestämmelsen att hyresvärden inte skall få kräva ändrade hyresvillkor. Sveriges fastighetsägareförbund anser att hyresvärden ulan risk för skadestånd skall ha rätt alt vägra förlängning, om hyresgästen efter sin uppsägning i hög grad åsidosätter sina förpliktelser. Fastighetsägareförbundet anser också alt hyresgästen inle skall ha rätt alt kräva lägre hyra eller annat för hyresvärden oförmänligare villkor än som angetts i uppsägningen.
Skälen för mitt förslag: Lokalhyresgästen har rätt alt med bibehållet indirekt besittoingsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvillkoren. Enligt 58 a § hyreslagen skall hyresgästen i sådant fall inom rvå månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. I sin ansökan om medling skall hyresgästen ange den ändring av hyresvillkoren som han önskar. Gör han inte det, skall hyresnämnden förelägga honom att komplettera ansökan. Följs inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas, vilket medför all uppsägningen blir utan verkan. Uppsägningen blir också utan verkan, om hyresgästen underlåter att hänskjuta tvisten inom rätt tid eller före hyresfidens utgång återkallar sin ansökan om medling.
Har hyresgästen fullgjort de nu angivna åliggandena, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Hyresvärden är, även om han inte själv sagt upp avtalet, oförhindrad alt kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmänligare villkor än vad som gällt tidigare eller att helt vägra förlängning. Följer inle hyresvärden föreläggandet, skall hyresavtalet anses förlängt pä de av hyresgästen önskade villkoren.
Om parterna inte kommer överens om villkoren för förlängning av hyresförhållandet och hyresgästen inte återkallar sin ansökan om medling, står uppsägningen fast och hyresgästen är tvungen att flytta. Avgörande för frägan om ersättningsskyldighet blir i sådant fall om de av hyresvärden krävda hyresvillkoren är skäliga eller om han annars haft t)efogad anledning att upplösa hyresförhållandet (57 § hyreslagen).
Kommittén föreslär att hyresgästen redan i uppsägningen skall vara skyldig att underrätta hyresvärden om den ändring av de avtalade villkoren som han önskar. Jag delar kommilléns uppfatming att en sädan ordning ger bättre förutsättningar för parlema au själva komma överens. Den medför också alt
25
förfarandet vid en medling kan göras mindre omständligt. En konsekvens av Prop- 198 //88.140 det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster är att hyresgästens rätt till ersättning är beroende av skäligheten av de krav som hyresvärden ställer. Jag kan visserligen ha förståelse för fastighetsägareförbundets uppfattaing att hyresgästen inte bör fä ställa vidare önskemål om ändrade hyresvillkor än vad som angetts i uppsägningen. Med hänsyn till att tvisten i realiteten rör skäligheten av h3Tesvärdens krav, anscrjag dock inte att en regel med sådan innebörd skulle fylla någon prakfisk funktion.
Enligt kommittén bör man kunna ulgå från att hyresvärden är beredd att förlänga hyresförhållandet pä oförändrade villkor, om han inte själv har sagt upp avtalet. Den nuvarande ordningen anses innebära en risk för hyresgästen, eftersom hyresvärden kan vägra förlängning, och detta kan utgöra en förklaring till att hyresgästema sällan säger upp avtal för villkorsändring. Kommittén har föreslagit att hyresvärden - i fall då endast hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring - skall bli ersättningsskyldig, om han vägrar förlängning eller kräver för hyresgästen oförmänligare hyresvillkor än vad som följer av det uppsagda avtalet.
En hyresvärd som har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet eller som vill fä till stånd nya hyresvillkor, har möjlighet att själv säga upp avtalet. Gör han inte det, får han anses acceptera förlängning på oförändrade villkor. Jag delar därför kommitténs uppfattning alt hyresvärden bör vara bunden av villkoren i det gamla avtalet och att han - i fall då endast hyresgästen sagt upp avtalet - inle bör få vägra förlängning eller kräva för hyresgästen oförmånligare villkor. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, bör han bli ersältningsskyldig. Visserligen kan hyresgästen redan enligt gällande rätl i ett sådant fall förta uppsägningen dess verkan genom atl återkalla sin ansökan om medling, vilket medför att avtalet förlängs pä oförändrade villkor. Kommitténs förslag innebär emellertid enligt min mening en befogad förstärkning av hyresgästens ställning som bör göra partema mer jämställda vid förhandling och medling. Jag kan inte dela fastighetsägareförbundets uppfatming att hyresvärden bör ha rätt att vägra förlängning, om hyresgästen efter en uppsägning för villkorsändring i hög grad åsidosätter sina förpliktelser. Jag vill därvid peka på att hyresvärden enligt 42 § hyreslagen har möjlighet att säga upp avtalet i förtid på gmnd av förverkande, om hyresgästen skulle gravt åsidosätta sina skyldigheter. Jag förordar alliså alt bestämmelsema om lokalhyresgäslens uppsägning för villkorsändring ändras i enlighet med kommitténs förslag.
26
2.3.3 Medlingsförfarandet och de s. k. preklusions-och presumtionsreglerna
Prop. 1987/88:146
Mitt förslag: Inga ändringar görs i fräga om medlingsförfarandet i hyresnämnd. Detta innebär bl. a. att yttrande av hyresnämnden -liksom nu - skall avse marknadshyran eller om en anvisad ersättningslokal är godtagbar.
Har hyresnämnden avgett ett yttrande om en lokals marknadshyra, får utredning som inte har lagts fram under medlingen, beaktas vid en ersättrungstvist i fastighetsdomstol endast om det finns synnerliga skäl (preklusionsregeln). Nuvarande presumtionsregel behålls i stort oförändrad.
Kommitténs förslag: Pä begäran av part skall hyresnämnden - oavsett pä vilken gmnd uppsägning har skett - avge yttrande om hyresvärdens ersättningsskyldighet om förlängning inte skulle komma till stånd. Om hyresnämnden har avgett ett yttrande, får utredning som inte har åberopats under medlingen, beaktas i en ersättningstvist i fastighetsdomstol endast om det finns särskilda skäl. Vid uppsägning för rivning, ombyggnad eller ändrade hyresvillkor fär ett yttrande av hyresnämnden frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att hyresnämndens bedömning inte varit rikfig. (Se betänkandet s. 75-93.)
Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska till kommitténs förslag.
Skälen för mitt förslag: Innan en lokalhyresgäst fär väcka talan i fastighetsdomstol om ersättning på grund av obefogad uppsägning, skall medling normalt alltid ske hos hyresnämnden. Enligt 12 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen) skall hyresnämnden klarlägga tvistefrägoma och söka förlika partema. Kan inte partema förlikas efter förslag av någondera parten, skall hyresnämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbart att det saknas fömlsättoingar för en överenskommelse. Som tidigare nämnts infördes är 1979 regler om att hyresnämnden, om någon av partema sä begär, skall avge ett yttrande om lokalens marknadshyra eller — i fall dä uppsägningen är föranledd av rivning eller ombyggnad - om en lokal som har anvisats av hyresvärden är godtagbar (12 a § nämndlagen). I fråga om marknadshyran är avsikten med yttrandet att tvinga fram en bättre utredning och att ge partema ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör göras för att fä hyresförhållandet förlängt (se prop. 1978/79:89 s. 11). När det gäller frägan om en ersätlningslokal är godtagbar eller inte, är det främst prakfiska skäl som mofiverar ett yttrande frän hyresnämnden. Den uppsagda lokalen kan t. ex. ha rivits eller byggts om vid tiden för fasfighetsdomstolens prövning. Vidare kan den anvisade ersättningslokalen ha ändrats eller vara svårtillgänglig för besiktning av fastighetsdomstolen. En besiktning av hyresnämnden utgör i sådana fall det bästa bevismedlet (Se SOU 1978:8 s. 86 och prop. 1978/79:89 s. 18.)
Hyresnämndens yttrande har inte några omedelbara rättsverkningar för partema och fär inte överklagas. Det har dock prestmifionsverkan vid en efterföljande ersättningstvist i fastighetsdomstolen. Enligt 57 a § andra stycket
27
hyreslagen får ett yttrande frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart Prop. 198 //88.146 att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit eller att hyresnämndens bedömning av en anvisad ersättningslokal inte varit riklig. Enligt förarbetena (SOU 1978:8 s. 113) skall en hyresawikdse som uppgår till 10 % eller mer alltid betecknas som påtaglig. För att förhindra att hyresvärden i samband med yttrande om marknadshyra spekulerar i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som någon annan kan ha förklarat sig villig alt betala för lokalen, infördes år 1979 också en preklusionsregel i 57 a § tredje stycket. Sådana anbud eller avtal om uthyrning av lokalen som hyresvärden känt fill vid tiden för hyresnämndens yttrande men då inte informerat om, får enligt denna regel beaktas vid fasfighetsdomstolens prövning endast om synnerliga skäl föreligger. Preklusionsregeln hindrar dock inte hyresvärden frän att i en ersättningsprocess åberopa nya anbud eller hyresavtal som grundar sig på ett nytt anbud. Inget hindrar heller partema att i faslighets-domstolen åberopa annat jämförelsematerial än det som låg till grund för hyresnämndens yttrande om marknadshyra.
Kommer inte partema överens om en förlängning av avtalet, mäste hyresgästen flytta. Förhandlingama mdlan partema är att anse som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet frän vidare handläggning. Har nämnden avgett yttrande om marknadshyran, skall partema dock enligt 21 a § nämndlagen, innan ärendet avskrivs, beredas tillfälle att hos nämnden anmäla om de antar den hyra som angetts i yttrandet. De ätgärder som partema vidtar efter en medling som inle lett till förlikning, påverkar normalt inte bedömningen av ersätöiingsfrågan.
I betänkandet (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocess m.m. föreslog hyresrättsutredningen att samtliga hyresrällsliga tvister, bl. a. ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen, skulle prövas av hyresnämnden med bostadsdomstolen som fullföljdsinstans. Flera remissinstanser, bl. a. Svea hovrätt, bostadsdomslolen och domstolsverket, var kritiska till förslaget. Till dem som var kritiska hörde ocksä rättegångsutredningen (Ju 1977:06) som tillkallats för alt se över förfarandet vid de allmänna domstolarna. I prop. 1983/84:137 s. 67 anförde jag att fiden ärmu inte var mogen att ta ställning till en reform av hyresprocessen och att det bl. a. fanns anledning att avvakta resultatet av rätlegängsutredningens arbete.
I april 1987 lade rättegängsutredningen fram ett delbetänkande (SOU 1987:13) översyn av rättegångsbalken 3 Expertmedverkan och specialisering. Rättegångsutredningen anser att det skulle innebära fördelar om fastighetsmål, bl. a. lokalhyrestvister, handläggs vid landets samtliga tingsrätter. Vidare anser utredningen att hyres- och artendenämndemas uppgifter bör överföras till tingsrältema och bostadsdomstolens uppgifter till hovrätterna och högsta domstolen. Även medlingsärenden som gäller lokalhyrestvister bör enligt utredningen kunna handläggas av tingsrältema. Rätlegängsutredningens förslag och det fidigare förslaget från hyresrättsutredningen övervägs för närvarande inom justitiedepartementet.
Lokalhyreskommittén har i detta läge inte funnit det
meningsfullt att över
väga en ändring av den kompetensfördelning som i dag fmns mellan hyres
nämnden och fastighetsdomstolen i lokalhyrestvister. Jag delar kommitténs
uppfattning att man nu bör utgå från gällande ordning, dvs. att ersättnings- 28
tvistema slutligt skall prövas i fastighetsdomstolen eller högre instans, men Prop. 198 //8ö.l4ö att tvisten dessföriiman och före hyresfidens utgång skall ha hänskjutils till hyresnämnden för medling. Jag delar vidare kommilléns uppfattning att medlingen bör vara inriktad pä att hyresförhållanden skall förlängas på skäliga villkor och att de inte skall upplösas utan befogad anlednmg.
Som jag nyss nämnde skall hyresnämnden enligt gällande rätt - om någon part begär det - avge yttrande om en lokals marknadshyra och huruvida en anvisad ersättningslokal är att anse som godtagbar. Enligt kominittén ger dock det nuvarande medlingsförfarandet inte partema en tillfredsställande vägledning inför en eventuell ersättoingstvist i fasfighetsdomstolen. Det gäller särskilt då tvisten avser skäligheten av ett hyreskrav. Kommittén föreslår därför bl. a. att hyresnämnden på begäran av part skall avge ett yttrande i frägan om hyresvärdens ersättningsskyldighet för den händelse förlängning inle skulle komma till stånd, och detta oavsett pä vilken gmnd uppsägning har skett.
Kommitténs förslag i denna del har kritiserats av ett flertal remissinstanser, bl. a. Svea hovrätt, hovrätten för Västra Sverige, Stockholms Ungsrätt, Malmö tingsrätt samt hyresnämndema i Göteborg och Malmö. Förslaget anses bl. a. diskutabelt ur processrättslig synpunkt, eftersom yttrandet skulle avse en fråga som normalt avgörs av fastighetsdomstolen genom mdlandom. Vidare anförs att lokalhyresmedlingama nästan uteslutande gäller antingen frägan om krävd hyra är skälig eller frägan om en anvisad lokal skall anses godtagbar, dvs. frägor som redan i dag kan bli föremål för yttrande. Om tvisten gäller skäligheten av ett hyreskrav, skulle enligt flera instanser elt yttrande om ersättningsskyldighet i enlighet med kommitténs förslag inte ge partema en rimlig utgångspunkt för förlikning.
Jag delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att partema under medlingen ges en tillförlitlig vägledning. Enligt min mening är detta särskilt angeläget i tvister som rör skäligheten av ett hyreskrav, där båda parter normalt räknar med att kunna nä en överenskommelse om förlängning, ftoble-met med nuvarande yttranden om marknadshyra rör snarast frågan om vilken ny utredning hyresvärden skall ha rätt att åberopa i en eventuell ersättningstvist och vilken verkan ett yttrande frän hyresnämnden skall ha i en sådan tvist, dvs. hur tillförlitligt yttrandet är. I likhet med de kritiska remissinstansema anser jag all ett yttrande om lokalens marknadshyra i sig utgör en bäilre vägledning för partema än ett ytuande om hyresvärdens ersättningsskyldighet om han skulle vidhålla sitt krav.
Vid
uppsägning av annat skäl än ändring av hyresvillkoren vill hyresvärden
få hyresförhållandet upplöst. Det kan bero på att huset skall rivas eller byg
gas om, all hyresgästen har misskött sig eller att hyresvärden av annat skäl
vill upplösa hyresförhållandet, t. ex. för alt själv utoyltja lokalen. I sädana
frågor skulle ett ytuande om ersättningsskyldighet i enlighet med kommit
téns förslag innebära att hyresnämnden skulle föregripa och påverka fastig
hetsdomstolen i en fråga som det med nuvarande kompetensfördelning rim
ligen bör ankomma på domstolen att bedöma. En sådan ordning är enligt min
mening tveksam. Det bör därvid.anmärkas all den nuvarande möjligheten till
ytUande om humvida en ersättningslokal är godtagbar vid uppsägning för
rivning eller ombyggnad främst är motiverad av praktiska skäl. 29
Ett annat problem med kommilléns förslag är alt en ordning med yttrande Prop. 198 //o8.146 om ersättoingsskyldigheten under medlingen inle rimligen skulle kuima fm-nas kvar, om såväl medling som slutlig prövning av en lokalhyrestvist framdeles skulle komma att handläggas av samma instans i enlighet med hy-resrättsutredningens eller rättegångsuuedningens förslag.
Mot bakgmnd av det anförda harjag kommit till slutsatsen att nuvarande bestämmelser i 12 a § nämndlagen om i vilka fall hyresnämnden skall avge yttrande och om ytuandets innebörd bör finnas kvar. Kommitténs förslag i denna dd bör således inte genomföras.
Jag har tidigare (avsnitt 2.2) föreslagit att en lokals marknadshyra i samband med en lokalhyrestvist skall bestämmas genom en mer renodlad värdering gmndad på omständigheter som i princip är tillgängliga redan före ett hyresförhållandes upplösning. Vid bestämmandet av marknadshyran skall dä främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vad en efterföljande hyresgäst är beredd all betala i hyra skall normalt inle ha någon betydelse. Med en sädan ordning ökar fömtsättoingama för att ett yttrande av hyresnämnden om en lokals marknadshyra skall bli mer tillförlitligt för partema. En avgörande fömtsättning för detta är dock att underlaget för värderingen läggs fram redan under medlingen i hyresnämnden.
Kommillén har föreslagit att, i fall då hyresnämnden avgett yttrande, sådan utredning som inte har åberopats under medlingen, skall beaktas i en ersätt-ningstvisl endast om det fmns särskilda skäl. Kommillén menar alt partema i princip inte bör få åberopa annan uuedning i en ersäimingstvist än den som lagts fram under medlingen. Endast sädana nya omständigheter och bevis som inte varit tillgängliga för part före medlingens avslutande, bör enligt kommittén få äh)eropas. Beuäffande tillämpningen av en sädan preklusionsregel i fall då uppsägningen avsett ändrade hyresvillkor, anför kommittén bl. a. att partema i fastighetsdomstolen bör få åtieropa de ändringar i det vid hyresnämnden framlagda jämförelsematerialet som skett efter medlingens avslutande och fram till hyrestidens utgång. Vidare bör partema fä åberopa även andra hyresavtal som jämförelsematerial, om dessa avtal träffats först efter medlingens avslutande. En förulsältoing skall dock vara att dessa avtal gäller för den tidpunkt då ett nytt avtal för prövningslokalen skulle börja löpa. Något ytterligare jämförelsdmaterial bör inte få åberopas i fastighetsdomstolen. Om så fick ske skulle det, enligt kommittén, avsevärt minska partemas intresse av att i hyresnämnden lägga fram ett tillfredsställande jämförelsematerial.
Kommitténs förslag till preklusionsregel har i allmänhet tillstyrkts eller lämnats utan erinran av remissinstanserna. Flera instanser, bl. a. hyresnämnden i Göteborg, anser dock att regeln bör skärpas ytterligare. Enligt hyresnämnden är det särskilt viktigt att partema hindras från att föra in nya anbud och nytt jämförelsematerial, även om denna uuedning blivit tillgänglig först efter hyresnämndens yttrande.
Som jag nyss nämnde innebär mitt förslag i fråga om
skäligt hyreskrav att
värderingen av en lokals marknadshyra skall grundas på omständigheter som i
princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning. Värderingen
skall dock avse tiden för hyrestidens uigäng. Eftersom ett yiuande om mark
nadshyra normall kommer att avges före denna lidpunkt, kan det under mel- -'
lantiden inUäffa förändringar i det framlagda jämförelsematerialet. Jag delar kommitténs uppfatming att uuedning om sådana förändringar bör fä åberopas vid en ersättningstvist i fastighetsdomstolen. Sädana förändringar är i viss män fömtsebara. Av hyresavtalen framgår när hyrestiden löper ut, och partema bör kunna lämna uppgift om huruvida de är uppsagda för villkorsändring. Till skillnad från kommittén anser jag dock inle alt avtal för jämförelselokaler som inte varit aktuella vid medlingen i hyresnämnden, bör få åbie-ropas i en efterföljande ersättningstvist. En sådan ordning kan inbjuda till passivitet från pariemas sida under medlingen och göra etl yttrande om marknadshyra oiillförliiligt. Vidare anser jag alt hyresvärden i en ersättningstvist inte heller bör få åberopa hyresanbud från Uedje man och hyresavtal som Uäffats med en ny hyresgäst, om dessa inte framlagts i hyresnämnden. En möjlighet att sedermera fä åberopa sädan uUedning skulle kunna skapa onödig osäkerhet hos motparten. För att markera att det bara är i rena tmdantagsfall som ny uuedning skall fä förekomma i en ersättoingstvist, om hyresnämnden avgett yttrande om marknadshyran, förordar jag att det i lagtexten anges att det skall finnas synnerliga skäl för att sådan ny uUedning skall få beaktas. När ytuande begärs, bör hyresnämnden informera partema om deras begränsade möjligheter att sedermera få åberopa annan uUedning.
Jag har tidigare förordat att nuvarande bestämmelser i 12 a § nämndlagen om i vilka fall hyresnämnden skall avge ytuande och om ytUandets innebörd behälls. Vid sådant förhållande bör också de nuvarande bestämmelserna i 57 a § andra stycket hyreslagen om presumiionsverkan av ell sådant ytuande behållas. Eftersom fastighetsdomstolen normalt skall gmnda sin bedömning av marknadshyran på samma underlag som hyresnämnden haft tillgäng till, bör dock lydelsen ändras något. Jag återkommer till denna fräga i specialmotiveringen.
Prop. 1987/88:146
2.4 Uppskov med avflyttning
Mitt förslag: Längsta tid för uppskov med avflyttning förlängs frän ett år till två år. Ansökan om uppskov skall göras före hyrestidens utgäng.
Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 97 - 101). En sakkunnig har i särskilt ytuande förordat en annan utformning av förslaget (se betänkandet s. 154).
Remissinstanserna: Remissinstansema instämmer i allmänhet i kommitténs uppfattning att den nuvarande begränsningen till högst ett års uppskov är för snäv. Flera instanser, bl. a. Malmö tingsrätt, bostadsdomstolen, hyresnämnden i Stockholm och Sveriges advokatsamfund, menar dock att längre tids uppskov än ett år endast undantagsvis bör få komma i fråga. Vidare anser flera instanser, bl. a. Malmö tingsrätt, hyresnämndema i Stockholm, Malmö och Gävle samt advokatsamfundet, att nuvarande begränsningar av möjligheten till uppskov i 59 § andra stycket hyreslagen bör finnas kvar. Svenska kommunförbundet och flera kommuner menar att längre tids
31
uppskov i samband med uppsägning för rivning eller ombyggnad kan med- Prop. 1987/88:146 föra stora problem.
Skälen för mitt förslag: Om hyresförhållandet skall upphöra på gnmd av hyresvärdens uppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, fär hyresnämnden enligt gällande rätt pä begäran av h)Tesvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflytmingen tmder skälig tid, dock högst ett är frän hyrestidens utgäng (59 § första stycket hyreslagen). Enligt paragrafens andra stycke får uppskov dock inte medges, om hyresvärden, hyresgästen eller någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet. Uppskov får inte heller medges, om avflytmingen med hänsyn till omständighetema utan olägenhet kan ske vid den tidptmkt då avtalet upphör.
Av paragrafen framgår inte klart när begäran om uppskov senast kan framställas. Sä länge uppskovsfrägan är anhängig i hyresnämnden, har hyresgästen dock rätt att vara kvar i lokalen (jfr SOU 1981:77 s. 375).
Kommittén har funnit att den nuvarande begränsningen av uppskovsfiden till ett är i mänga fall är för snäv för att särskilt hyresgästen skall kunna planera för en avflyttning. Om förhandlingama mellan partema drar ut pä liden, äterstär ofta endast en kortare tid av hyresperioden. Kommittén hänvisar därvid till att den genomsnitfiiga handläggningstiden för medlingsärenden i hyresnämnden är ca 9 månader, dvs. den normala uppsägningstiden för ett lokalhyresavtal. Man kan således inte normalt räkna med att hyresgästen efter medlingens avslutande har rådnun att finna en ersättningslokal eller att pä annat sätt planera för sin verksamhet. Kommittén hänvisar också till sitt förslag att hyresvärden skall ha möjlighet att äterkalla sin ansökan om medling och dämied upphäva verkan av sin uppsägning. Med en sådan ordning kan inte hyresgästen välja att flytta före medlingens avslutande.
Jag har i det föregäende (avsnitt 2.3.1) förordat att kommitténs förslag alt hyresvärden ensidigt skall ha möjlighet alt förta verkan av sin uppsägning inte genomförs. Den nuvarande tjegränsningen av uppskovsfiden till ett år kan dock i vissa fall vara för snäv för att det skall vara möjligt att lösa de olika problem som följer av en avflyttning frän en lokal. Som kommittén har anfört avser flertalet uppsägningar krav på ändrade hyresvillkor, och partema utgår i sädana fall normalt frän att de slutligen skall komma överens om en förlängning av avtalet. I sådana fall kan man inte begära att de på allvar planerar för en upplösning av hyresförhållandet förrän det står klart att de inte kan nå en överenskommelse. Om det dä endast återstår en kortare fid av hyrestiden, är det uppenbart att partema kan ha behov av rådrum för att vidta de åtgärder som en avflyttning för med sig. Om hyresgästen tvingas lägga ned sin verksamhet, bör detta få ske under rimliga former, varvid bl. a. bör beaktas de frister som enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen gäller för varsel och uppsägning av anställda. Om verksamheten skall drivas vidare, bör hyresgästen ges tid att finna en annan lokal. I sådana fall kan det i bland framstå som rimligt att medge hyresgästen ett längre uppskov med avflytmingen än ett år. Jag godtar därför kommitténs förslag om en förlängning av den maximala uppskovstiden till två år.
Vid
uppsägning pä annan gmnd än krav pä ändrade hyresvillkor är läget
dock något aimorlunda. Om uppsägning skett för att huset skall rivas eller
byggas om eller för att hyresgästen åsidosatt sina föipliktelser, kan hyres- 2
gästen normalt räkna med att hyresvärden vidhåller sin uppsägning och att Prop. 198 //8ö.14d hyresförhållandet skall upphöra. Hyresgästen kan då redan i samband med uppsägningen börja planera för en avflyttning från lokalen. I sädana fall torde behovet av en längre tids uppskov vara avsevärt mindre.
Vid bedömningen av om uppskov med avflyttning txir medges och av uppskovs tidens längd kan dock inte enbart beaktas sökandens behov av uppskov. Detta mäste givetvis vägas mot den skada eller olägenhet som kan uppslå för motparten eller Uedje man. Enligt gällande rätt får uppskov inte medges om motparten eller Uedje man därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttning med hänsyn fill omständighetema utan olägenhet kan ske vid hyrestidens utgång ( 59 § andra stycket hyreslagen). I kommitténs förslag har dessa bestämmelser fått utgå, vilket har föranlett kritik från flera remissinstanser. Rera instanser menar ocksä att en längre tids uppskov än elt år endast undantagsvis bör få komma i fräga.
För egen del anser jag att det är lämpligt att avvägningen mellan hyresvärdens och hyresgästens inUessen i uppskovsfrägan är tämligen fri. Jag delar därför kommitténs uppfattning att begränsningsreglema i 59 § andra stycket bör slopas. Uppskov skall dock givetvis inte medges om det inte finns något sakligt skäl för detta, och uppskovstiden bör givetvis anpassas efter behovet. Härvid bör som jag nyss nämnde beaktas all hyresgästen vid uppsägning på annan gmnd än krav på ändrade hyresvillkor redan vid uppsägningen normalt kan räkna med att hyresförhållandet skall upphöra. Utgångspunkten för bedömning av behovet av uppskov bör vara den fidpunkt då det står klart för partema att de inte kan enas om en förlängning. Vid uppsägning för rivning eller ombyggnad bör hyresgästen således redan vid uppsägningen kimna utgå från alt avflyttning skall ske och planera därefter. Mot behovet av uppskov skall givetvis ställas den skada eller olägenhet som detta kan förorsaka motparten eller Uedje man. Vid t. ex. uppsägning för rivning eller ombyggnad som är nära förestående, bör givetvis faslighetsägareinuesset väga mngt.
Som jag tidigare nämnt framgår det inle klart av den nuvarande paragrafen när begäran om uppskov senast kan framställas. Ett förtydligande i denna fråga har efterlysts av några remissinstanser. Av gmndprincipema för det indirekta besilUiingsskyddet följer att hyresgästen, om avtalet sagts upp, är skyldig att flytta vid hyrestidens utgång, om överenskommelse inte Uäffats om en förlängning. Med hänsyn härtill torde det ligga i sakens natur att ansökan om uppskov bör göras före hyrestidens utgäng. Jag förordar att en bestämmelse härom införs i paragrafen.
33
3 Riksdagen 1987188.1 saml. Nr 146
2.5 Ersättningsregler
Prop. 1987/88:146
Mitt förslag: Om hyresförhållandet upphör till följd av obefogad forlängningsvägran, skall hyresgästen alltid ha rätt till en minimier-sättning motsvarande en årshyra för lokalen, dock högst ett belopp som motsvarar två basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring.
Om hyresgästen förorsakals en förlust som inte täcks av minimier-sättoingen, skall denna förlust ersättas i enlighet med nuvarande regler. Kvarvarande värde av ändringsarbeten i lokalen som hyresgästen bekostat skall ersättas, även om de inte medfört en ökning av lokalens värde som hyreslägenhet
Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Kommitténs förslag innehåller dock inte nägon motsvarighet fill den av mig föreslagna, till basbeloppet kopplade begränsningen av minimiersältningen. (Se l)etänkandet s. 102-111.) En sakkunnig har i särskilt yttrande ställt sig kritisk till förslaget om minimiersättoing (se betänkandet s. 154—156).
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har ställt sig kritiska fill förslaget om minimiersätming. Huvudargumentet mot förslaget är att den föreslagna ordningen skulle komma att strida mot den skadeståndsrältsliga gmndprincipen att endast adekvat ekonomisk skada är ersältningsgill. Kommitténs förslag beUäffande ersättning för ändringsarbeten har i allmänhet tillstyrkts eller lämnats utan erinran. Kritik har dock framförts av Sveriges advokatsamfund, SABO, Sveriges fastighelsägareförbimd och HSB.
Skälen för mitt förslag: Enligt gällande rätt skall hyresvärden vid obefogad förlängningsvägran i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust pä gmnd av all hyresförhållandet upphör (57 § första stycket hyreslagen). Enligt förarbetena till bestämmelsen är hyresvärden i princip skyldig att utge ersättning för all den ekonomiska skada som hyresförhållandets upplösning medför för hyresgästen. Bedömningen av hyresgästens ersätuiingsan-spräk skall ske på samma grunder som vid bestämmandet av ersättning vid expropriation. Därvid hänvisas särskilt till gmnderna för bestämmandet av ersättning för s. k. rördseskada. (Se SOU 1966:14 s. 315 ff, prop. 1968:91 bihang A s. 128 f och 3 LU 1968:50 s. 86.)
Med uttrycket att hyresvärden i skälig omfattning skall ersätta hyresgästen dennes förlust antyds att ersättningen i vissa fall skall kunna jämkas. Enligt förarbetena skall denna möjlighet utnyttjas endast i undantagsfall, t. ex. dä hyresgästen underlåtit att vidta sädana åtgärder för att minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom (se prop. 1968:91 bihang As. 118 f och 236). En annan begränsning av rätten till ersättning följer av 57 § Uedje stycket hyrcslagen. Där stadgas att förlust för hyresgästen som har samband med att denne bekostat ändring av lägenheten endast skall ersättas om hyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen Uäffat hyresavtalet under förutsättning att han skulle få ulföra ändringen. Förlusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet. Sådan ändring som endast ökat värdet hos lokalen om den används för ett speciellt ändamål ersätts således inte. Med ändring får förstås
34
ombyggnad eller aiman ändring av lokalen, t. ex. inredningsarbete. Normalt ProP- I9ö //ö8.14ö imderhålls- eller reparationsart)ete ingår dock inte.
Som tidigare nämnts skall hyresgästens ersättningsanspräk bedömas pä expropriationsrättsliga grunder. Detta medför att hyresgästen, utöver ersättning för nödvändiga flyttningskostnader, värdeminskning pä egendom och kvarvarande värde av ändringsarbeten i lokalen, också skall ersättas för det övriga hinder eller intrång som avflytmingen förorsakat i hyresgästens verksamhet, s. k. rörelseskada. Om rörelsen mäste upphöra, skall ersättningen motsvara rörelsens värde. Drivs rörelsen vidare under ändrade betingelser, t. ex. efter flyttning, skall värdeminskningen ersättas. Denna kan bero på t. ex. utebliven vinst och inkomstbortfall tmder viss tid, minskat goodwillvärde och ökade omkostoader i verksamheten. Vid värderingen av rörelsen skall resultatet belastas med värdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. I regel skall denna anses motsvara kostoaden för att anställa en person för att utföra motsvarande arbete. Detta får till konsekvens att rörelsen i vissa fall inte skall anses ge något överskott och att den därför skall anses sakna ekonomiskt värde. Undantagsvis kan i sådant fall ersättning lämnas för förlorad arbetsinkomst, om rörelsen drivs av nägon som fill följd av hög ålder, sjukdom eller andra omständigheter har svårt att finna annat förvärvsarbete.
Enligt kommittén medför principema för bestämmandet av ersättningen att mänga lokalh5Tesgäster inte har något tillfredsställande besittoingsskydd, eftersom de inte kan räkna med att få nägon ersättning för hinder eller inuång i sin verksamhet. Bland dessa finns många småföretagare, vars rörelser ofta saknar ekonomiskt värde om resultatet belastats med en företagsledarlön, samt myndigheter och föreningar som inte alls driver någon kommersiell verksamhet För mänga av dessa hyresgäster behöver inte heller en avflyttning medföra några större flyttningskostoader eller nägon omfattande värdeminskning pä egendom, och den sammanlagda ersättningen enligt gällande regler kan då bli liten eller t. o. m. ingen alls. Det är enligt kommittén inte tillfredsställande att sanktionen mot obefogade uppsägningar i sä hög grad är beroende av hyresgästens verksamhet och ekonomiska ställning.
I avsikt att ge alla kategorier av lokalhyresgäster ett tillfredsställande besittningsskydd har kommittén föreslagit att hyresgästen allfid skall ha rätt till en minimiersättning motsvarande en ärshyra för lokalen, om hyresförhållandet upphör fill följd av obefogad förlängningsvägran.
Flertalet remissinstanser är kritiska till förslaget om minimiersättoing. Argument som anförs är bl. a. all förslaget skulle innebära att grundläggande principer för skadeständsberäkningen inom konuaktsrätten åsidosätts, att en minimiersättning i vissa fall skulle mbba styrkeförhållandet mellan partema på ett omotiverat sätt, eftersom många lokalhyresgäsler inte kan anses som en typiskt sett svagare part, samt att det inte är rimligt med en minimiersättning vid korttidsuthyming och vid vissa speciella lokalupplåtelser som personbilsgarage, mindre förråd o. d. Flera av de kritiska instanserna delar dock kommitténs uppfattning att de nuvarande reglema ger ett tillfredsställande skydd endast åt rörelseidkare med goda resultat.
För egen del anser jag - i likhet med kommittén - att det
finns goda skäl
för att samtliga lokalhyresgäster skall ha ett tillfredsställande besittnings
skydd. I samband med att det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster
infördes år 1969 uttalades alt detta torde komma att bli minst lika effekfivt Pop. 1987/88:146 som ett direkt besittningsskydd (se prop. 1968:91 bihang A s. 124). Del är dock uppenbart att många småföretagare samt ideella och kulturella föreningar med nuvarande regler i realiteten saknar ett skydd mot obefogad förlängningsvägran, eftersom de inte lider någon ersältningsgill skada till följd av en ofrivillig avflyttning. Detta medför också att ersättningsreglema i sådana fall inte har någon återhållande verkan på hyresvärdens hyreskrav. I dessa avseenden måste sådana hyresgäster anses ha en svag ställning i förhållande till hyresvärden. Jag anser därför att det fmns bärande motiv för kommitténs förslag om ett minimiskadeständ. Den föreslagna regeln skulle visserligen, som remissinstansema påpekat, komma alt strida mot nuvarande ordning att endast påvisad ekonomisk skada är ersättoingsgill. I likhet med kommittén anser jag dock att det är nödvändigt att ersättningsreglema har en sådan utformning att de ger en rimlig preventiv effekt mot obefogad förlängningsvägran, även i fall då hyresgästen inte kan pävisa nägon ekonomisk skada, och alt det därför finns fullgoda skäl att acceptera ett visst avsteg frän allmänna skadeståndsrältsliga principer i detta fall.
Kommitténs förslag om en minimiersättning motsvarande en ärshyra kan emellertid i vissa fall fä konsekvenser som är alltför vittgående för en hyresvärd som t. ex. gjort en missbedörrming av bärigheten av sina skäl att upplösa hyresförhållandet eller som inte kunnat erbjuda hyresgästen en godtagbar ersätlningslokal vid uppsägning för rivning eller ombyggnad. Därvid bör beaktas alt en årshyra i vissa fall kan uppgå till miljonbelopp. Med hänsyn härfill bör enligt min mening minimiersältningen om en ärshyra begränsas till visst rimligt belopp. Vid en avvägning mellan de motstående intressena anser jag att detta belopp bör bestämmas till tvä basbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring, vilket idag motsvarar drygt 50 000 kr. Rertalel kommersiella verksamheter torde vid en ofrivillig avflyttning från en lokal kunna pävisa ekonomisk skada som överstiger detta hielopp. Samtidigt bör dock enligt min mening en minimiersättning om en årshyra även med en sädan begränsning innebära ett fillfredsställande skydd för de lokalhyresgäster som med nuvarande regler inte kan påräkna nägon egentlig ersättning.
Flera remissinstanser anser alt det inte är rimligt med en minimiersättoing vid korttidsuthyming och vid uthyrning av personbilsgarage, mindre förråd o. d. Jag vill därvid anmärka alt besittoingsskyddet och därmed eventuell er-sältoingsskyldighet enligt 56 § första stycket 1 hyreslagen inuäder först om hyresförhållandet varat längre än nio månader. Vidare har partema - i fall dä det slår klart att hyresförhållandet skall vara under endast begränsad lid - enligl paragrafens andra stycke möjlighet all komma överens om en begränsning av besittoingsskyddet. Om överenskommelsen Uäffats innan hyresförhållandet varat längre än nio månader i följd, gäller den dock endast om den godkänts av hyresnämnden. Ett sådant godkännande torde normalt erhållas. Enligt min mening är det inte rimligt alt utesluta vissa typer av lokaler frän tillämpningen av en minimiersättning. Gränsdragningsproblem skulle sannolikt uppkomma. Vidare bör beaktas att det faktiskt skall röra sig om en
obefogad förlängningsvägran för att ersättning skall komma i fräga och att en
36
eventuell minimiersättning vid uthyrning av garage, mindre förråd och lik- "'OP- 1987/88:146 nande lokaler torde uppgå till ett förhållandevis litet belopp.
Pä gmnd av det anförda förordar jag att det i hyreslagen införs bestämmelser om att en lokalhjresgäst alltid skall ha rätt fill en minimiersättning motsvarande en årshyra för lokalen, dock högst med ett belopp som motsvarar två basbelopp, om hyresförhållandet upphör fill följd av obefogad förlängningsvägran. Några remissinstanser har haft synpunkter på beräkningen av årshy-ran. Jag återkommer till denna fråga i specialmötiveringen till förslaget till 58 b § hyreslagen.
Som fidigare närtmts har lokalhyresgästen, om hyresförhållandet upphör fill följd av oljefogad förlängningsvägran, inte någon generell rätt till ersättning för det återstående värdet av ändringsarbeten som han låtit utföra i lokalen. Nuvarande bestämmelser (57 § Uedje stycket hyreslagen) innebär alt ersättning endast utgår, om ändringsarbetena allmänt sett ökat lokalens hyres-värde och därmed kan antas komma hyresvärden till godo. Kommittén har föreslagit att denna begränsning skall tas bort, eftersom den negativt påverkar hyresgästens ställning vid hyresförhandlingar. Om hyresgästen inte har rätt till ersättning för kvarvarande värde av sädana ändringsarbeten, kan det för honom te sig som ett bättre alternativ alt acceptera även oskäliga hyresvillkor hellre än att flytta frän lokalen.
Det torde enligt kommittén vara vanligt att lokalhyresgäster på egen be-kostoad ändrar de förhyrda lokalema. För många kan det vara nödvändigt all vidta ändringar och förse lokalen med speciella anordningar för alt verksamheten skall kunna bedrivas pä ett framgångsrikt sätt. Hyresgästerna utformar lokalen speciellt för sin verksamhet, vilket mänga gånger kan innebära all lokalens allmänna hyresvärds inte ökar i motsvarande grad. Ändringsarbetena kan medföra mycket stora kostnader för hyresgästen och kan därför inte avskrivas på ett rimligt sätt under en kortare hyrestid.
Under remissbehandlingen har kritik mot kommitténs förslag i denna del framförts av några remissinstanser. Vad dessa instanser främst vänder sig mot är att förslaget skulle komma att innebära en kraftig ökning av hyresvärdarnas ersättningsskyldighet, t. ex. då hyresgästen låter inreda en helt oinredd lokal. Detta kan i sin tur medföra att hyresvärdarna i större utsUäckning kommer att vägra samtycke till ändringsarbeten eller att de själva utför och bekostar överenskomna ändringar mot en högre hyra.
För egen del ansluter jag mig till kommitténs uppfattning
att hyresgästen,
om hyresförhållandet upphör till följd av obefogad förlängningsvägran, bör
ha full ersättning för kvarvarande värde av de ändringsarbeten som han låtit
utföra i lokalen. En sådan ordning ligger i linje med huvudprincipen att hy
resgästen skall fä ersättning för all den förlust som han åsamkas på gmnd av
hyresförhällandets upplösning. Liksom i dag bör dock för ersättning krävas
att hyresvärden samtyckt fill ändringen eller hyresgästen Uäffat hyresavtalet
under fömtsättning att han skulle få utföra ändringen. Förslaget kan visser
ligen fä till följd att hyresvärdarna blir mer resuikfiva med samtycke fill
ändringsätgärder och att sädana i vart fall blir föremål för överläggningar
mellan partema. Vidare torde frägor om ändringsarbeten i större utsUäckning
komma att regleras i hyreskonUakten, varvid hyrestid och hyra kan anpassas
till de ätgärder som vidtas i lokalen och till vilken av partema som bekostar ' -
dem. En sådan ordning medför dock en bätUe fömlsebarhet för båda parter. Eftersom hyresvärdama normalt har ett inUesse av atl hyresgästemas verksamhet kan drivas framgångsrikt, finns det enligt min mening inte skäl att befara att hyresvärdama kommer att förhindra att befogade ändringar vidtas i lokalema. Jag förordar därför att bestämmelsema om ersättning för ändringsarbeten ändras i enlighet med kommitténs förslag.
Prop. 1987/88:146
2.6 Indexklausuler m. m.
Mitt förslag: Nägon ändring av gällande rätt görs inte. Liksom nu bör förbehåll i hyresavtal om annan beräkningsgrund för bestämmandet av hyran, t. ex. indexklausul, gälla om avtalet är Uäffat för en bestämd fid som är längre än ell är.
Kommitténs förslag: Överenskommelser om indexreglering av hyran skall gälla endast om hyresavtalet är Uäffat för en tid av minst Ue är (se betänkandet s. 112-119). En sakkunnig har i särskilt ylUande föreslagit att nuvarande förbud mot indexklausuler i ettärsavtal tas bort (se betänkandet s. 156 och 157).
Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser är krifiska till kommitténs förslag. Åtskilliga av dem anser att långtidskonUakten skulle komma att öka, vilket kan vara till nackdel för bl. a. hyresgäster med nystartade rörelser vars framtid är osäker. Några andra instanser anser alt förslaget i stället kan leda till kortare avtalslider och en suävan frän fastighetsägama att ofta reglera hyran. Några instanser, bl. a. byggnadsstyrelsen, Sveriges fastighetsägareförbund och Kooperativa förbundet, menar att det nuvarande förbudet mot indexklausuler i etiårsavtal i stället bör tas bort.
Skälen för mitt förslag: Enligt 19 § tredje stycket hyreslagen gäller att hyran för lokaler, ulom såvitt avser ersättning för uppvärmning, dekuisk ström o. d., skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Från huvudregeln medges dock undantag för förbehåll i avtal om s. k. omsättoingshyra, s. k. förhandlingsklausul och annan beräkningsgmnd. En fömtsättoing för att ett förbehåll om annan beräkningsgmnd skall gälla är att avtalet är Uäffat för en bestämd tid och att hyrestiden är längre än ett är. Annan beräkningsgmnd omfattar - fömtom indexförbehåll - även förbehåll avseende andra tillräckligt preciserade beräkningsgmnder för hyra (jfr NJA 1986 s. 503). Det vanliga är dock att ingångshyran är till beloppet bestämd och att denna - helt eller delvis - ändras under avtalstiden i enlighet med utvecklingen av konsumentprisindex.
Bestämmelsen om att indexklausuler endast är gällande i avtal med en t)e-stämd hyrestid pä minst ett år infördes är 1979 pä förslag av hyresrättsuUed-ningen (SOU 1978:8, prop. 1978/79:89, CU 32, rskr. 308). Utredningen ansåg att konsumentprisindex inte kunde anses tjänligt som mätare av en lokals marknadsvärde. Önskemål om långa avtalstider på lokalhyresomrädet ansågs dock inte kunna bli tillgodosedda utan överenskommelser om hy-resändringar under avtalstiden. Enligt uUedningen fanns inget bätue sätt att vid långtidsavtal ästadkomma en önskvärd anpassning av hyroma till den
38
allmänna hyresutvecklingen än att indexreglera viss del av bashyran. UUedningen fann dock att de negativa effektema av att reglera hyran med konsumentprisindex inte borde accepteras i korttidsavtal.
Av den undersökning som SPK pä lokalhyreskommitténs uppdrag gjort av lokalhyresmarknaden i fem kommuner framgär att flertalet lokalhyresavtal i dag innehåller en indexklausul med koppling till konsumentprisindex. I sin uUedningsrapport ställer sig SPK kritisk till den omfattande användningen av indexklausuler, bl. a. för att de utlöser icke kostoadsmofiverade prisökningar i ekonomin och att hyresnivån - oberoende av efterfrägeutvecklingen - hela tiden pressas upp i takt med inflationen. Denna uppfattning delas av kommittén.
I likhet med kommittén anser jag att det finns skäl att rikta principiell kritik mot användningen av konsumentprisindex för reglering av lokalhyror. Jag noterar dock all kommittén, liksom tidigare hyresrättsuUedningen, inte funnit nägot realistiskt alternativ fill en sådan reglering för justering av hyran under längre avtalsperioder. Kommittén har funnit att nackdelama med en indexreglering av hyran endast uppvägs av att hyresgästen får tryggheten av ett läng-tidsavtal och har därför föreslagit att indexreglering bara skall tillåtas i avtal med en hyrestid av minst Ue är.
I likhet med flertalet remissinstanser är jag tveksam om kommitténs förslag skulle medföra några entydiga fördelar för hyresgästema. Enligt min mening kan man på goda gmnder anta att förslaget kan medföra att vissa hyresgäster kan tvingas att acceptera hyrestider som de egenfiigen inte önskar. Det har inte heller framkommit att den nuvarande gränsen i hyrestid för giltighet av en indexklausul innebär några större olägenheter i praktiken. Jag är därför inte beredd att förorda några nya bestämmelser i detta avseende.
Prop. 1987/88:146
2.7 Ändrad användning
Mitt förslag: Hyresnämnden skall kunna ge tillstånd till ändrad användning av en lokal. Sådant fillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre än Ue år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inle har befogad anledning att motsätta sig den.
Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Kommitténs förslag innehåller dock inle någon motsvarighet till den av mig föreslagna begränsningen alt hyresgästen skall ha innehaft lägenheten längre än Ue år. (Se betänkandet s. 120-124.)
Remissinstanserna: Kommitténs förslag har i alhnänhet tillstyrkts eller lämnats utan erinran av remissinstansema. SABO och HSB anser att stort avseende bör tillmätas hyresvärdamas ansvar för en fungerande boendeservice. Stockholms stad anför alt den som lokalförvaltare har att ta hänsyn Ull även icke-kommersiella inUessen, t. ex. kultur- och föreningsliv, och att detta inte bör försvåras. För att inte reglema om överlåtelse av hyresrätt skall kringgås menar hyresnämndema i Västerås och Gävle samt Sveriges fastig-
39
hetsägareförbund atl som fömtsättning för fillstånd bör gälla alt hyresförhål- Prop. l987/ö8:l46 landet varat i minst Ue år.
Skälen för mitt förslag: Enligt 23 § hyreslagen fär hyresgästen inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan l)etydelse för honom. Paragrafen gäller för både bostadslägenheter och lokaler. Om hyresgästen använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda, riskerar han att hyresrätten förverkas och att avtalet sägs upp i förtid enligt 42 § första stycket 3 hyreslagen. Hyresrätten är dock inte förverkad, om hyresgästen utan dröjsmål vidtagit rättelse efter tillsägelse eller om det som ligger hyresgästen till last är av ringa l)etydelse. Hyresvärden kan också säga upp avtalet fill hyrestidens utgång och därvid göra gällande att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser.
Enligt kommittén bör hyresgästemas behov av att kunna ändra användningen av en lokal bedömas mot bakgrand av den snabba utvecklingen i näringsliv och andra delar av samhället. Genom ändrad efterfrågan ändras marknader snabbt, och uaditionella gränser mellan branscher suddas ut. Även fömtsättningama för offentlig verksamhet och för ideella och kulturella föreningars verksamhet ändras. Denna utveckling i samhället ökar enligt kommittén hyresgästemas behov av att kunna ändra sin verksamhet även under löpande avtalsperiod. Vidare kan den allmänna hyresutvecklingen innebära att hyresgästen har l)ehov av att ändra sin verksamhet för att förbätua det ekonomiska utbytet. Kommittén menar därför all hyresgäster som har beaktansvärda skäl för en ändrad användning av en lokal bör ges möjlighet till detta utan den osäkerhet för hyresgästen som följer av nuvarande regler i fall då hyresvärden motsätter sig förändringen. Tillstånd till sädan ändrad användning skall enligt kommilléns förslag kunna lämnas av hyresnämnden, om hyresvärden inle har befogad anledning att motsätta sig den. Hyresnämnden skall således göra en avvägning mellan partemas inUessen.
Kommitténs förslag har fått ett i allmänhet positivt mottagande under remissbehandlingen. Även jag ansluter mig i huvudsak till förslaget. En viss justering bör dock göras för att en ny ordning inle skall fä oönskade effekter.
Kommillén menar att hyresnämnden inte bör ge tillstånd
till en ändrad an
vändning, om ändringen på goda grunder kan antas ske i syfte att kringgå be
stämmelserna om överlåtelse av hyresrätt i 32 och 36 §§ hyreslagen. Skälet
härtill är att det inte kan uteslutas alt hyresgäster i vissa fall skulle kunna
ha
inUesse av att ändra användning av lokalen enbart i syfte att möjliggöra en
rörelseöverlåtelse som i realiteten endast avser hyresrätten till lokalen. Jag
delar kommitténs uppfatming. I likhet med några remissinstanser anser jag
dock att möjlighetema atl få sädana farhågor bestyrkta är mycket små. För att
möjlighetema alt kringgå syftet med bestämmelsema i 32 och 36 §§ hyres
lagen skall försvåras har dessa instanser föreslagit all en ansökan om tillstånd
till ändrad användning inte skall bifallas om inte Ue år förflutit från hyres
förhållandets uppkomst. Även enligt min mening finns det bärande skäl för
en sådan karenstid. Man får rimligen fömtsälla att en hyresgäst som Uäffar
hyresavtal för en lokal som upplåts för viss användning eller som i samband
med rördseövcrlälelse förvärvar hyresrätten från en tidigare hyresgäst, avser
att under överblickbar framtid använda lokalen för det avsedda ändamålet. Vid
längre hyresförhållanden kan dock självfallet utvecklingen av näringsliv och '
hyror medföra behov av en förändring av verksamheten. Jag föreslär därför att tillstånd fill ändrad användning inte skall lämnas mot hyresvärdens besuidande, om hyresgästen inte innehaft lokalen i minst Ue är.
Som tidigare nämnts skall fillstånd till ändrad användning inte lämnas om hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig den. SABO anser att man därvid bör fästa mycket stort avseende vid hyresvärdens inUesse av en fungerande boendeservice och av all verksamheten i lokalema inte är störande eller pä annat sätt olämplig för de boende i området. Liknande synpunkter har framförts av HSB. Jag delar remissinstansemas synpunkter att tillämpningen inle bör bli sädan alt inUessen av denna art äventyras. Detta gäller även sädana inuessen som Stockholms stad fört fram. Jag återkommer i specialmotiveringen till frägan om i vilka fall hyresvärden skall anses ha befogad anledning alt motsätta sig ändrad användning.
Prop. 1987/88:146
2.8 Andrahandsuthyrning
Mitt förslag: En lokalhyresgäst, som under viss tid inte har tillfälle att använda sin lokal, skall kunna få hyresnämndens tillstånd att upplåta den i dess helhet i andra hand. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning alt vägra samtycke.
Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 120, 121, 125 och 126).
Remissinstanserna: Kommitténs förslag har i allmänhet fillsiyrkls eller lämnats utan eriman av remissinstansema. Några instanser, bl. a. Svenska kommunförbundet, Stockholms stad samt Göteborgs, Linköpings och Umeå kommuner, avstyrker förslaget. De menar att andrahandsupplåld-ser skapar problem för hyresvärden, bl. a. genom att man kan lappa konUol-len över vilka som blir hyresgäster och över verksamhetens inriktning. Malmö tingsrätt, hjTesnämnden i Stockholm och Sveriges fastighetsägareförbund anser alt det bör krävas att andrahandshyresgästen skall använda lokalen för samma ändamål som förstahandshyresgästen.
Skälen för mitt förslag: Enligt 39 § första stycket hyreslagen gäller som huvudregel att hyresgästen inte utan hyresvärdens samtycke fär upplåta hela lägenheten i andra hand. För bostadslägenheter fmns ett undantag i 40 §. Enligt denna paragraf kan hyresnämnden lämna en bostadshyresgäst, som under viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet, tillstånd till andrahandsupplätdse. Sådant tillständ skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke. Något motsvarande undantag för lokaler finns inte.
Enligt kommittén bör även en lokalhyresgäst i vissa fall kunna ges tillstånd att hyra ut hela sin lägenhet i andra hand, om inte hyresvärden har befogad anledning att vägra samtycke. Hyresgästen kan fill följd av sjukdom, olycksfall, uppdrag på annan ort eller annan ofömtsedd händelse vara förhindrad att under viss tid bedriva verksamhet i lokalen. Hyresgästens möjligheter att betala hyran och därmed bchåUa hyresrätten kan i sädana fall vara beroende
41
av att han får hyra ut lokalen i andra hand till dess att han kan ätemppta sin Prop. 1987/88:146 verksamhet där.
Kommitténs förslag har fält ett i allmänhet positivt mottagande av remissinstansema och även jag förordar att det genomförs. Det är dock inte önskvärt med en stor och oöverskådlig andrahandsmarknad för lokaler. En sädan kan vara negativ för såväl hyresvärdar som hyresgäster. Tillstånd bör därför mot hyresvärdens bestridande lämnas endast om en andrahandsuthyrning av lokalen framstår som hyresgästens enda realistiska möjlighet att behålla hyresrätten fill lokalen. Kan hyresgästens verksamhet i lokalen drivas vidare, t. ex. av nägon anställd, bör tillstånd inle lämnas. Det ligger också i sakens natur att tillstånd inte bör lämnas om hyresgästens bortovaro endast avser kortare tid. För tillstånd bör vidare krävas alt hyresgästen vidtar sädana åtgärder alt hyresvärdens olägenhet av andrahandsuihymingen så längt möjligt begränsas. Tillståndet bör också normalt begränsas till viss lid. Förstahandshyresgästen ansvarar gentemot fastighetsägaren för att hyran betalas och är givetvis ocksä ansvarig för att verksamheten i lokalen inte avviker frän det ändamål för vilket den upplåtits till honom. Uppfyller inte förstahandshyresgästen dessa förpliktelser, riskerar han alt hyresrätten förverkas. Ett tillständ till andrahandsuthyrning innebär således inle i sig att verksamheten i lokalen får ändras. Med en sädan restriktiv tillämpning anscrjag inle att det finns fog för de farhågor som tmder remissförfarandet anförts frän kommunalt håll.
2.9 Ikraftträdande och övergångsbestämmelser
Lagförslagen bör behandlas under innevarande riksmöte. Efter riksdagsbehandlingen torde det behövas viss tid för information och förberedelser innan den nya lagstiftoingen Uäder i kraft. Med den utgångspunkten förordar jag att lagstiftningen Uäder i kraft den 1 januari 1989.
Som framhällits vid tidigare lagändringar pä hyresrättens område är det en gmndläggande princip all ny civilrältslig lagstiftoing inte bör tillämpas på avtal som ingåtts före ikraftuädandet (jfr prop. 1968:91 bihang A s. 245 ff, 353 f och 367 f, prop. 1973:23 s. 192 ff och prop. 1983/84:137 s. 140). Vid de tidigare reformema av hyresrätten har det dock i åtskilliga fall ansetts ofrånkomligt att göra undanlag från denna huvudregel. Nya bestämmelser om besittoingsskydd och prövning av hyra och andra hyresvillkor har vid 1968, 1974 och 1984 års lagändringar fått slå igenom också beuäffande äldre avtal, om uppsägning av avtalet skett efter ikraftuädandet.
Enligt kommittén bör nya bestämmelser om rätt till ändrad användning av lokal och rätt till andrahandsuthyrning av lokal i 23 respektive 40 § hyreslagen omedelbart gälla även för äldre avtal. Vidare bör enligt kommittén nya bestämmelser om en lokalhyresgäsls besittningsskydd i 57-59 §§ hyreslagen göras tillämpliga också på äldre avtal, om avtalet sägs upp efter ikraftträdandet.
Flera remissinstanser har kritiserat kommitténs förslag fill
övergångsbe
stämmelser. Malmö tingsrätt, hyresnämnden i Malmö, Sveriges advokat
samfund och Sveriges fastighetsägareförbund menar att de bestämmelser som
är av civilrältslig karaktär bör bli tillämpliga på löpande avtal först frän
den 42
tidpunkt till vilken avtalet tidigast kan sägas upp efter ikraftuädandet. Hyres-
gästemas riksförbund och Sveriges köpmannaförbund anser ä andra sidan att Prop. 198 //88.146 de av kommittén föreslagna bestämmelsema om en lokalhyresgäsls besittningsskydd b)ör tillämpas oavsett vid vilken tidpunkt avtalet sagts upp.
Den gmndläggande principen att ny civilrättslig lagstiftoing inte bör ges verkan pä avtal som ingåtts före ikraftträdandet bör frångås endast om det finns starka skäl för detta. Som tidigare nämnts har sädana skäl ofta ansetts föreligga vid reformema på hjTesrättens omräde, eftersom det varit angeläget att snabbt förbätua hyresgästemas ställning i skilda hänseenden. Flertalet av de förslag som jag lagt fram i det föregäende har just till syfte att stärka lokalhyresgästens ställning och att göra honom till en mer jämbördig part i avtalsförhållandet med hyresvärden. Det är därför naturligtvis angeläget all de föreslagna bestämmelserna får tillämpning så snart som möjligt. Å andra sidan måste givetvis även beaktas hyresvärdamas intresse av att inte fömtsättningama för upplåtelsen av en lokal ändras markant under löpande avtal. Med hänsyn härtill anser jag att de föreslagna bestämmelsema om ändrad användning och andrahandsuthyrning av en lokal (avsnitt 2.7 och 2.8) tx)r få tillämpas i fråga om äldre avtal först frän den tidpurJct till vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter ikraftuädandet. I övrigt bör enligt min mening de föreslagna bestämmelsema fä slå igenom även beuäffande äldre avtal, om uppsägning sker efter ikraftuädandet.
3 Upprättade lagförslag
I enlighet med vad jag nu har anfört har det inom lx)sladsdepartementet upprättats förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrcndenärrmder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.
Förslagen under 2 och 3 har upprättats i samråd med chefen för justitiedepartementet.
4 Specialmotivering
4.1 Förslaget tiU lag om ändring i jordabalken 12 kap. (hyreslagen)
8§
Paragrafen innehåller bestämmelser om formema för uppsägning av hyresavtal.
Ändringen i sjätte stycket är en följd av de formföreskrifter för hjTesgästens uppsägning som föreslås i 58 a § första stycket.
43
23 § Prop. 1987/88:146
Paragrafen irmehäller bestämmelser om hyresgästens användning av lägenheten. Enligt gällande rätt får en bostads- eller lokalhyresgäst inte använda sin lägenhet för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden fär dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom. Dessa bestämmelser skall alltjämt gälla för bostadshyresgäster (första stycket).
Enligt andra stycket, som är nytt, skall hyresnämnden kunna lämna en lokalhyresgäst tillstånd att använda lokalen för ett annat ändamäl än det av- - sedda. Sädant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lägenheten längre fid än Ue är och har l)eaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet skall kunna förenas med villkor. Bestämmelsema har b)ehandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.7). Utöver vad jag därvid anförde vill jag framhålla följande.
Det avsedda ändamålet med en upplåtelse av en lokal framgår normalt av hyresavtalet. Ändamålet kan dock ha förändrats under hyresförhållandet genom att hyresvärden uttryckligen eller tyst accepterat en ändrad användning av lokalen.
Om hyresvärden motsätter sig ändrad användning, skall hyresnämnden göra en avvägning mellan partemas inUessen. Hyresvärden får därvid anses ha befogad anledning att motsätta sig en ändrad användning, om en sådan skulle medföra krav på en större prestation av honom eller om han annars skulle lida skada av ändringen. Hyresvärden bör normalt inte kunna påtvingas en ändrad användning som medför störningar i form av buller, ventilationsutsläpp o. d. för hyresvärden eller för andra hyresgäster. Hyresvärden bör inte heller vara skyldig att acceptera högre kostnader för el, va och dylikt eller kostoader för särskilda installationer eller ombyggnadsarbeten. Vidare måste beaktas vilken inverkan en ändrad användning av en lokal skulle få för andra hyresgästers verksamhet. Speciell betydelse har detta givetvis om hyresvärden, t. ex. i ett köpcentrum, eftersuävat en viss sammansättning av hyresgäster för att ästadkomma elt sammanhållet utbud. Hyresvärden bör i sädant fall inte vara skyldig att fmna sig i att lokalen används för ett ändamäl som innebär att detta syfte äventyras. Inte heller bör hyresvärden kunna tvingas godta en ändrad användning som medför en direkt konkurrens med hyresvärdens eller andra hyresgästers verksamhet i fastigheten, om detta kan förväntas medföra skada för hyresvärden. Vidare Ixir b)eaktas att en lokal kan ha upplåtits för att fillgodose ett mer allmänt intresse, t. ex. för att fillgodose behovet av boendeservice och föreningsverksamhet. Ocksä dessa hyresvärdsinUes-sen Ixjr väga tungt.
En ändrad verksamhet i en lokal kan kräva olika
myndigheters godkän-
liande. Hyresnämndens prövning avser enbart förhållandet mellan hyresvärd
och hyresgäst. I de fall dä det är uppenbart att den ändrade användningen
måste godkännas av annan myndighet, t. ex. att bygglov krävs enligt 8 kap.
1 § första stycket 3 plan- och bygglagen (1987:10), bxir hyresnämnden dock
förena sitt tillständ med villkoret att erforderligt godkännande erhålls. För
klarhetens skull bör understrykas att det aldrig kan bli fråga om att förena eU
tillstånd med krav på ändrade hyresvillkor i övrigt, t. ex. högre hyra. 44
Frägan om överklagande av hyresnämndens Ijeslut behandlas vid 70 §.
40 § Prop. 1987/88:146
Enligt paragrafens nuvarande lydelse fär en hyresgäst, som imder viss lid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sädant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet kan enligt andra stycket begränsas till viss tid och förenas med villkor. Lokaler omfattas inte av den nuvarande paragrafen. För en lokalhyresgäst gäller därför generellt förbudet i 39 § hyreslagen att han inte utan hyresvärdens samtycke flr upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand.
Ändringen i paragrafens första stycke, som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.8), innebär att också en lokalhyresgäst i viss be-gränsad utsträckning ges möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till andra-liandsupplätelse trots att hyresvärden vägrar samtycke. Delta har skett lagtekniskt genom att ordet "bostadslägenhet" bytts ut mot "lägenhet". Hur paragrafen b)ör tillämpas i fråga om andrahandsupplåtelse av en lokal har jag behandlat i den allmänna motiveringen.
Hyresnämndens beslut får inte överklagas (se 70 § andra stycket).
57 §
Paragrafen innehåller de gmndläggande bestämmelsema om det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster. Dessa innebär att hyresgästen måste flytta, om partema inte kan enas om en förlängning av hyresförhållandet sedan avtalet har sagts upp till hyrestidens utgäng. Om hyresvärdens uppsägning bedöms som obefogad eller de villkor som han kräver för förlängning bedöms som oskäliga, har hyresgästen dock rätt till ersättoing.
Bestämmelsema i den föreslagna paragrafen motsvarar i stort sett dem som tas upp i första och andra styckena i den nuvarande paragrafen. Vissa redaktionella ändringar har gjorts. Bl. a. har bestämmelsema avseende rivning och ombyggnad i första stycket 2 delats upp pä tvä punkter, 2 och 3, saml hyresvärdens villkor för förlängning reglerats i en särskild punkt, 5. Någon ändring i sak är inte åsyftad med de nu berörda justeringama. Vidare har bestämmelser om vilken ersättoing hyresgästen skall ha rätt till vid obefogad förlängningsvägran, bl. a. den nuvarande paragrafens Uedje stycke, förts till en ny paragraf, 58 b §.
57 a §
Paragrafens första stycke innehåller bestämmelser om vad som skall anses som skäligt hyreskrav vid tillämpning av 57 § första stycket 5. Den nuvarande andra meningen har utgått. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2).
Ändringama
i första meningen är redaktionella. Som jag utvecklat i den
allmänna mofiveringen, skall marknadshyran alltjämt utgöra norm för vad
som skall anses som skäligt hyreskrav. Till skilhiad frän gällande rätt skall .
dock marknadshyran bestämmas genom en mer renodlad värdering grundad pä
omständigheter som i princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets Prop. 1987/88:146 upplösning.
' Enligt andra meningen, som är ny, skall vid bestämmandet av marknadshyran främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler pä orten. I första hand fär då en jämförelse göras med hyroma för sädana lokaler som i vart fall i grova drag kan anses motsvara varandra. Det bör röra sig om liknande typ av lokal (butik, kontor, indusuilokal etc). Vilken typ av rörelse eller annan verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalema skall dock inte tillmätas nägon belydelse. Vidare bör lokalemas läge, utformning och standard vara i grova drag likvärdiga. Därvid mäste lägesfakloms b)etydelse, t. ex. för butiker, särskilt beaktas. Alt en lokal är sämre än andra lokaler i något avseende kan i vissa fall uppvägas av att den är bätUe i något annat avseende. Från jämförelseprövningen bör uteslutas sådana hyror som inte kan anses representativa för marknadshyresläget. Det kan röra sig om hyresavtal där det fmns en speciell relation mellan hyresvärd och hyresgäst. Vidare bör uteslutas sådana hyresavtal där hyran ligger över hyroma för jämförliga lokaler på gnmd av att hyresgästens verksamhet är av kortsiktig eller spekulativ art. Eftersom marknadshyran utgör den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden, är del hyroma för jämförelselokalema vid denna fidpunkt som är relevanta.
På grund av lokalmarknadens struktur och dä lokaler i
allmänhet kan jäm
föras endast i grova drag, kan man fömtsätta att det firms en relativt stor
spridning på hyroma för vissa lokaler, t. ex. butiker i de större tätortemas
cenuala delar. Det kan därför ofta bli svårt att finna en enhetlig hyresnivä
för
jämförliga lokaler, även sedan inte representativa, enstaka topphyror och
mycket låga hyror uteslutits från jämförelsematerialet. Lokalens marknads
hyra får dä, med l)eaktande av den tendens som kan konstateras i hyresut
vecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivä i jämförelse
materialet som framstår som den mest sannolika vid etl utbud av lokalen på
marknaden. Därvid bör rimlig hänsyn tas till de skillnader som kan kon
stateras hos lokalema i jämförelsematerialet. Vidare bör beaktas att gamla
hyresavtal som inle nyligen förlängts kan ha träffats i en helt annan mark
nadssituation än den som gäller vid jämförelsetidpunkten. Den föreslagna
metoden för bestämmandet av en lokals marknadshyra har likheter med den
ortsprismetod som används för bestämmandet av en fastighets marknadsvärde
vid expropriation (jfr Bouvin, Hedman, Stark, Expropriationslagen s. 150 f).
Om det saknas i grova drag jämförliga lokaler på orten, får lokalens mark
nadshyra bestämmas genom en mer allmän värdering. I sådant fall kan be
dömningen gnmdas på uuedning om hyror för andra lokaler. Bedömningen av
marknadshyran skall i princip gmnda sig på den uuedning som parlema läg
ger fram. Skulle hyresnämnden finna alt den av partema åberopade utred
ningen är bristfällig eller uppenbart missvisande, bör nämnden dock vara
oförhindrad att själv tillföra ärendet erforderligt jämförelsematerial som den
fått kännedom om, exempelvis i samband med tidigare medlingar. Parlema
mäste dock få del av materialet och b)eredas tillfälle att ytua sig över det
(jfr
Rättsfall från Iwstadsdomstolen 8:78). Hyresnämnden har dock inte någon
skyldighet att efterforska om det finns något relevant jämförelsematerial.
Även seriösa hyresanbud frän andra eller avtal som Uäffats med en ny hyres- °
gäst bör kunna vägas in i en helhetsbedömning. Självfallet skall därvid bort- PTOp. 198 //88.14Ö ses från anbud och avlal som inle är rimliga mot bakgmnd av övrig uUedning.
Ändringama i Uedje meningen är redaktionella. Bakgmnden till bestämmelsen är alt den hyra som en ny hyresgäst kan vara beredd att betala kan ha påverkats av alt han tillgodogör sig förbättringar som är att tillskriva den avflyttade hyresgästen. Elt hyresanbud eller ett avtal med en ny hyresgäst är i sådant fall inte ell tillförlitligt mätt på marknadsvärdet av den prestation som hyresvärden tillhandahåller (se SOU 1961:47 s. 115 f). Bestämmelsen får nu även l)etydelse för den föreslagna jämförelseprövningen. På samma sätt som gäller för jämförelseprövning av bostadshyror enligt 55 § andra stycket hyreslagen Ixir man vid en motsvarande prövning av en lokals marknadshyra normalt bortse från de förbätuingsålgärder som en hyresgäst ästadkommil.
Bestämmelsema i andra stycket har b)ehandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3) och tar sikte pä den situationen att hyresnämnden enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder avgett ett yttrande om en lokals marknadshyra eller om huruvida en anvisad ersättoingslokal är godtagbar. Bestämmelsema anger den betydelse som fastighetsdomstolen vid prövningen av ersättningsfrågan skall tillmäta ett sådant ylUande. Enligt den nuvarande lydelsen får yiuandet frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart alt marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit eller all hyresnämndens bedömning av anvisad lägenhet icke varit riklig. Jag har i den allmänna motiveringen förordat alt denna presumtionsregel skall finnas kvar. Jämfört med nuvarande lydelse har dock gjorts den ändringen, alt fastighetsdomstolen får frångå ytuandet endast i fall då det är uppenbart att hyresnämndens bedömning inte varit riklig. Med nuvarande ordning för bestämmande av en lokals marknadshyra skall hyresvärden i regel undgå ersättoingsskyldighet, om han i fastighetsdomstolen kan visa att han lyckats hyra ut lokalen mot den hyra som han krävt av den avflyttade hyresgästen. Enligt de nya regler som nu föreslås i första och andra styckena i denna paragraf skall marknadshyran i stället slufiigt bestämmas genom en värdering som gmndas på omständigheter som i princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning, och fastighetsdomstolen skall normalt gmnda sin bedömning pä samma uuedning som hyresnämnden haft tillgång till. Med en sädan ordning är det naturligt att fastighetsdomstolen godtar hyresnämndens bedömning sä länge det inte är uppenbart att den är felaktig.
Tredje stycket, som delvis är nytt, innehåller en preklusionsbestämmdse
som syftar till alt förmå partema alt under medlingen i hyresnämnden lägga
fram all den uuedning som de anser IxJr beaktas vid bestämmandet av en lo
kals marknadshyra, så att elt yttrande i denna fräga blir sä rättvisande och
tillförlitligt som möjligt. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna mo
tiveringen (avsnitt 2.3.3). Sädan uuedning om en lokals marknadshyra som
inte har lagts fram under medlingen, får i fall dä hyresnämnden avgett
yttrande i denna fråga beaktas i en ersättningstvist endast om det finns syn
nerliga skäl. I den allmänna motiveringen har jag förordat en resuikliv
fillämpning av denna preklusionsbestämmelse. Jag har där anfört bl. a. all
avtal för sådana jämförclsdokalcr som inte har varit aktuella vid medlingen '
samt hyresanbud som inte då har lagts fram, inte bör få beaktas i en efterföl- Prop. 1987/88:146 jande ersättoingstvist.
58 §
Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, när hyresvärden säger upp ett lokalhyresavtal till hyrestidens utgång.
På skäl som redovisats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1) har paragrafen inle ändrats i enlighet med kommitténs förslag. Det är alltså fortfarande hyresgästen, och inte hyresvärden, som skall hänskjuta en tvist lill hyresnämnden för medling. Vissa redaktionella ändringar har dock gjorts.
58 a §
Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, när lokalhyresgästen säger upp hyresavtalet och påkallar ändring av hyresvillkoren. Bestämmelsema har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2).
\ första stycket har gjorts den ändringen alt hyresgästen ålagts att redan i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han begär. Enligt nuvarande lydelse behöver hyresgästen inte ange de önskade ändringama förrän han hänskjuter en tvist till hyresnämnden. I övrigt har i första stycket gjorts vissa redaktionella ändringar.
Andra stycket första meningen innehåller f. n. bestämmelser om verkan av att hyresgästen underlåter att hänskjuta en tvist lill medling inom föreskriven tid eller av att han återkallar sin ansökan om medling före hyrestidens utgång. I sädana fall är uppsägningen utan verkan. Bestämmelsema ges nu en sädan lydelse att en uppsägning även skall vara utan verkan, om hyresgästen inte angett begärd villkorsändring i uppsägningen. Till följd av denna ändring har de nuvarande bestämmelsema i andra och Uedje meningarna fått utgä.
Enligt tredje stycket, som fält ett helt nytt innehåll, skall hyresgästen alltid ha rätt till ersättning, om hyresvärden under en medling, som föranletts av enbart hyresgästens uppsägning, vägrar förlängning eller kräver högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet och förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd. Om hyresvärden inte anger sin inställning till hyresgästens begäran om villkorsändring, får man ulgå frän att hyresvärden är beredd att förlänga hyresförhållandet på oförändrade villkor. Till följd härav har de nuvarande bestämmelsema i Uedje stycket fått utgä.
Liksom enligt gällande rätt är hyresgästen skyldig att flytta från lokalen, om medlingsärendet avslutals ulan att han har återkallat sin ansökan om medling och han inte kan komma överens med hyresvärden om en förlängning. En efterföljande ersättningstvist kommer då - bortsett frän de fall som avses i det föreslagna tredje stycket - att avse skäligheten av hyresvillkoren i det uppsagda avtalet eller de för hyresgästen förmånligare villkor som hyresvärden kan ha erbjudit imder medlingen.
48
58 b § ' Prop. 1987/88:146
I paragrafen, som är ny, har samlats Ijestämmelser om vilken ersättning hyresgästen har rätt till, om hyresvärden är ersättoingsskyldig enligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § Uedje stycket Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5).
Enligt/örjto stycket skall hyresgästen, oberoende av vilken förlust han åsamkats, alltid ha rätt fill ersättoing med ett bjelopp som motsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda avtalet. Pä skäl som anförts i den allmänna motiveringen begränsas dock denna minimiersättning till högst ett belopp som motsvarar två basbelopp enligt I kap. 6 § lagen (1962:381) om allmän försäkring. Därvid skall tillämpas det gällande basbeloppet vid hyrestidens uigäng.
Med hyra avses i detta sammanhang totalhyran, dvs. all den ersättoing, även engångsbelopp samt ersättning för värme, varmvatten, el och va-avgifter, som hyresgästen bjetalat till hyresvärden med anledning av hyresförhållandet Har hyran satts lägre till följd av att hyresgästen åtagit sig att utföra arbeten eller tjänster som normalt åligger en hyresvärd, skall värdet av dessa räknas in i hyran. Årshyran skall normalt avse den hyra som utgått tmder den sista tolvmånadersperioden av hyresförhållandet Har hyresförhållandet varat kortare tid, fär den hyra som utgått för denna tid ligga fill grund för en b)eräk-ning av en årshyra. Denna Ijeräknade årshyra fär i sädant fall utgöra minimiersättning. Det Ixjr observeras att vad som nu sagts om beräkningen av årshyran något avviker frän kommitténs förslag. Engångsbelopp som hyresgästen l)etalat till hyresvärden skall inräknas i årshyran till den dd beloppet vid en fördelning över hela avtalstiden fär anses hänförligt till den sista tolv-mänadCTsperioden.
Om hyresgästen har förorsakats en förlust som inte täcks av en minimiersättning enligt första stycket, skall hyresvärden enligt andra stycket i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlusten har samband med att hyresgästen har l)ekostat ändring av lokalen, skall förlusten Ijeaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller om hyresgästen har Uäffat avtalet under fömtsättning att han skulle få utföra ändringen. Dessa l)estämmelser har f n. sina motsvarigheter i 57 § första resp. Uedje stycket.
Bestämmelsema i andra meningen om förlust av kvarvarande värde av ändringsarb)eten iimebär en ändring i förhällande till gällande rätt. På skäl som anförts i den allmänna motiveringen har den nuvarande l)egränsningen av den ersättningsgilla förlusten till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet, fått utgä (57 § Uedje stycket andra meningen i gällande lydelse). Beuäffande tillämpningen av dessa bestämmelser bör anmärkas att ett tillstånd till ändrad användning av en lokal enligt 23 § andra stycket inte skall anses som elt samtycke av hyresvärden till ändringsarbeten i lokalen.
49
4 Riksdagen I987I88.1 saml. Nr 146
59 § ~ Prop. 1987/88:146
Paragrafen innehäller bestämmelser om uppskov med avflytiningen frän en lokal. Bestämmelsema har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).
Ändringama i första stycket innebär att den nuvarande längsta uppskovstiden - ett är - förlängs till högst två år samt att en ansökan om uppskov skall ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgäng. Frägan om ansökan skall avvisas såsom för sent inkommen skall dock vara l>eroende av invändning från motparten.
På skäl som redovisats i den allmänna motiveringen har bestämmelsema i det nuvarande andra stycket fått utgå.
60§
Ändringen i första stycket är redaktionell.
66§
Ändringen är redaktionell.
70 §
Paragrafen innehäller bjestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut enligl hyreslagen.
Enligt förslaget i 23 § andra stycket kan hyresnämnden lämna tillstånd till ändrad användning av en lokal. Kominittén har ansett att denna fråga kan vara av sä stor betydelse för partema att de bör ha möjlighet att fä hyresnämndens beslut överprövat av bostadsdomslolen. Jag delar kommitténs uppfattning. Genom ändringen i första stycket blir ett sådant beslut överklagbart.
Övergångsbestämmelserna
Övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).
Punkt 1
Lagändringarna föreslås Uäda i kraft den 1 januari 1989.
Punkt 2
De
nya l)estärnmelsema om ändrad användning av lokal och rätt till andra-
handsutoyming av lokal i 23 resp. 40 § skall gälla även i fråga om hyresav
tal som har ingätts före den 1 januari 1989, dock först från den tidpunkt till er.
vilken avtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter Prop. I9ö //88.146 utgången av år 1988.
Punkts
De nya bestämmelsema om lokalhyresgästs besittoingsskydd i 8, 57-60 och 66 §§ skall gälla även i fräga om hyresavtal som har ingätts före den 1 januari 1989. Om ett hyresavtal har sagts upp dessförinnan, skall dock fortfarande äldre bestämmelser tillämpas.
4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
4§
Hyresnämndens uppgifter enligt första stycket har utökats med tvister om ändrad användning av lokal enligl förslaget i 23 § andra stycket hyreslagen.
9§
Paragrafen innehäller bestämmelser om förfarandet när en tvist har hänskjutils till nämnden. Ändringen i andra stycket är en konsekvens av de ändrade förfaranderegler som föresläs i 58 a § hyreslagen.
12 a §
Ändringama i första stycket är redaktionella.
21 §
Paragrafen innehäller bestämmelser om nämndens beslut
Ändringen i första stycket är en konsekvens av de ändrade förfaranderegler som föreslås i 58 a § hyreslagen.
22 §
122 första stycket görs ett fillägg av innebörd att ett b)eslut av hyresnämnden som innebär ogillande av en ansökan om tillstånd till ändrad användning av lokal enligt förslaget i 23 § andra stycket hyreslagen, inte äger rättskraft.
Övergångsbestämmelserna
Lagen bör Uäda i kraft samtidigt med den föreslagna lagen om ändring i jordabalken, dvs. den 1 januari 1989. I konsekvens med övergångsbestämmelserna till den lagen l)ör de nya bestämmelsema 19, 12 a och 21 §§ gälla
även i fråga om hyresavtal som har ingätts före den 1 januari 1989. Om ett Prop. 1987/88:146 hyresavtal har sagts upp dessförinnan, skall dock fortfarande äldre bestämmelser tillämpas.
4.3 Förslaget tiU lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol
Ändringen i 28 § har sin motsvarighet i ändringen av 22 § i förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.
5 Hemställan
Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagen alt anta de av lagrådet granskade förslagen till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om kndring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol.
6 Beslut
Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå riksdagen alt anta de förslag som föredraganden har lagt fram.
52
Kommitténs sammanfattning av betänkandet
I kommitténs uppdrag har ingått att göra en utvärdering av hyreslagens regler om lokalhyra samt att föreslå de ätgärder som behövs för att förbätua lokalhyresgästemas ställning.
Lokalhyresmarknaden
I våra direktiv efterlyses en mer omfattande och allsidig imdersökning av lo-kalhyresutvecklingen än som gjorts tidigare. På värt uppdrag har statens pris-och kartellnämnd (SPK) därför undersökt lokalhyresmarknadema i Stockholm, Göteborg, Maknö, Gävle och Skara. SPK:s imdersökning visar på en mycket stor hyresspridning inte bara mellan olika orter och oltka områden utan också mellan lokaler för samma ändamäl och inom samma omräde. Under åren 1982-1985 har lokalhyrorna pä de undersökta orterna i genomsnitt ökat mer än den allmänna prisutvecklingen utom i Skara och i Göteborgs ytterområden. Även beuäffande hyreshöjningamas storlek visar undersökningen på stora skilbiader mellan olika lokaler. För en stor del av butiks-och kontorslokalerna i Stockholms och Göteborgs cilyområden och för ät-minstone en tiondel av sådana lokaler i övriga undersökta orters cilyområden var hyreshöjningarna dubbelt sä stora som ökningen av konsumentprisindex. SPK:s undersökning tyder pä större hyreshöjningar för åren 1982-1985 än vad som enligl andra tmdersökningar förekommit under tidigare år. Enligt vår uppfattning visar SPK:s undersökning på förhållanden som måste leda till svårigheter för många hyresgäster att kunna göra sig gällande på marknaden och behälla l)esitlningen.
Enligt en enkät till landets kommuner som vi gjort har dock höjda lokalhyror hittills endast fått l)egränsade konsekvenser utanför kretsen av drabbade hyresgäster. Några kommuner har angett att de fått problem i form av utarmning av det kommersiella och kulturella utbudet. Problemen anges främst bero på atl det saknas tillräckligt kundunderlag för att hyresgästemas verksamheter skall kunna bära de höga hyror som följer av höga ny- och ombyggnad skostoader.
För att fä trygghet i besittningen har hjTesgästema enligl vär uppfattning ett behov av ell bäiue skydd mot de höga hyreskrav som kan följa av de speciella förhållandena på lokalhyresmarknaden. Det gäller inte minst i de områden där en stark konkurrens om ett fåtal hyreslediga lokaler kan medföra stora hyreshöjningar till nivåer som är avsevärt högre än för jämförliga lokaler. Vi anser dock inte att förhållandena är sädana att det fmns anledning alt gå ifrån ett system med marknadsanpassade hyror.
Besittningsskyddet
Lokalhyresgästema har ett indirekt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen måste flytta, om inte partema kommer överens om villkoren för att förlänga hyresförhållandet. Hyresgästen har dock rätt till ekonomisk ersätt-
5 Riksdagen 1987188. 1 saml. Nr 146
Prop. 1987/88:146 Bilaga 1
53
ning, om uppsägningen varit obefogad. Enligt vår uppfattaing ger utform- Prop. 1987/88:146 ningen av de nuvarande bestämmelsema inte alla lokalhyresgäster etl fill- Bilaga 1 fredsställande besittningsskydd. Vi anser dock att det finns b)eaktansvärda invändningar mot en övergång till elt direkt besittoingsskydd. Inte heller har föreuädare för hyresgästerna förordat en sådan lösning. Enligt vär uppfattning bör de erforderliga förstärkningama av lokalhyresgästemas besittningsskydd ske inom ramen för ett indirekt l)esittoingsskydd. Vi anser ocksä att ett tillfredsställande skydd mot obefogade uppsägningar går att åstadkomma inom denna ram.
Enligt våra direktiv skall vi överväga om en legal förhandlingsrätt skulle kunna förbättra lokalhyresgästemas ställning. Vi har dock funnit alt del är svårt att förena en sådan rätt med ett indirekt l)esitlningsskydd och att de förutsättningar som låg till grund för införandet av en legal förhandlingsrätt på bxjstadshyresomrädet är 1978 inte föreligger pä lokalhyresmarknaden. Mot denna bakgrund menar vi att det för närvarande inte bör införas regler om en legal förhandlmgsrätt på lokalhyresmarknaden.
Skäligt hyreskrav
För hyresgästen är det väsentligt att l)esiilningsskyddet inte sätts ur spel genom för höga hyreskrav. Vid prövningen av skälighelen av de hyresvillkor hyresvärden l)egär för att förlänga hyresförhållandet dä avtalstiden går ut, är det av avgörande betydelse vilken hyra hyresvärden betingar sig av efterföljande hyresgäst. Det är därmed som regel omöjligt för partema att före hyrestidens utgång och med rimlig säkerhet bedöma ett hyreskravs skälighet. De nuvarande bestämmelsema ger inte heller nägot skydd mot de höga hyror som kan följa av de speciella förhållandena pä lokalhyresmarknaden.
Enligt vår uppfattning är möjligheten för partema att i förväg kunna bedöma ett hyreskravs skälighet en gmndläggande fömtsättoing för all obefogade uppsägningar skall kunna motverkas och för en rimlig marknadsanpassning av hyroma. Det skulle därför innebära stora fördelar om ett hyreskravs skälighet i stället kunde bedömas med utgångspunkt från de hyror som gäller för jämförliga lokaler. Hyresjämförelser används för bedömning av lokalers hy-resvärde bl. a. i samband med fastighetsvärdering. Inom detta område har det utarbetats vägledande principer för hur lokalemas skilda egenskaper skall värderas. Hyresjämförelser används ocksä i andra länder, bl. a. i Danmark och England, för att bedöma ett hyreskravs skälighet. Partema där anser att systemet fungerar tillfredsslällande. Vid en hearing, där vi pä försök prövade de regler som vi föreslår, framgick att hyresjämförelser går att göra. Mot denna bakgrund anser vi att ett system med jämförelsehyror för att bedöma ett hyreskravs skälighet bör kunna fungera även på den svenska lokalhyresmarknaden.
Vi föreslår att bestämmelserna ändras så att etl hyreskrav skall anses oskäligt, om del påtagligt överstiger hyresläget pä orten för jämförliga lokaler. Genom att det nonnali blir betydelselöst vad en efterföljande hyresgäst betalar i hyra, kan hyreskravets skälighet med rimlig säkerhet bedömas under förhandlingama. Med en sädan skälighetsbedömning reduceras också inflytandet
54
frän de
enstaka höga hyror som kan följa av de speciella förhållandena på Prop.
1987/88:146
lokalhyresmaricnaden. Bilaga 1
Förfarandet vid tvister
En tvist om l)esittiiingsskyddet skall enligt nuvarande bestämmelser han-skjutas av hyresgästen till hyresnämnden för medling senast tvä månader efter uppsägningen. Kommer inte partema överens och hyresförhållandet upphör, prövas en tvist om hyresvärdens ersättningsskyldighet av fastighetsdomstol. Om nägon av partema sä begär, skall hyresnämnden under medlingen avge ett ytuande om lokalens marknadshyra eller - vid uppsägning för rivning eller ombyggnad - om en anvisad ersätuiingslokal kan anses godtagbar. Fastighetsdomstolen fär vid sin prövning frångå ytuandet endast om den finner att marknadshyran påtagligt avviker från vad som angivits i ytuandet eller hyresnämndens bedömning av anvisad lokal inte varit riktig.
Vi har funnit att nuvarande bestämmelser inte ger hyresgästema ett tillfredsställande stöd vid tvister. Inom ramen för oförändrad kompetensfördelning mellan hyresnämnden och fastighetsdomstolen föreslär vi därför ändrade regler om förfarandet vid medling.
Vi föreslär att dä hyresvärden sagt upp avtalet skall han - inte som med nuvarande regler hyresgästen - hänskjuta en evenwell tvist till hyresnämnden för medling. Gör han inte det inom viss tid, normalt tvä månader från uppsägningen, bör uppsägningen bli utan verkan. Vi föreslär också alt hyresvärden skall kunna upphäva verkan av uppsägningen genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling.
Har hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring, bör uppsägningen vara utan verkan, om den inte innehåller uppgift om de ändrade villkor som hyresgästen önskar. Om avtalet endast sagts upp av hyresgästen för villkorsändring bör hyresvärden inte undgå ersättningsskyldighet, om han vägrar förlängning eller kräver villkor som är oförmänligare för hyresgästen än de som följer av det uppsagda avtalet och hyresförhållandet upphör.
Vi föreslår ocksä att hyresnämndens ylUande skall avse frägan om hyresvärdens ersättningsskyldighet om hyresförhållandet skulle upphöra. Sådant yttrande skall enligt värt förslag avges på parts begäran oavsett på vilken grund uppsägning skett. För att ytuandet skall ge parlema en tillförlifiig vägledning är det angeläget att partemas imderlag för sina ståndpunkter i tvisten läggs fram redan under medlingen. Endast om särskilda skäl föreligger l)ör därför annat processmaterial än det partema lagt fram i hyresnämnden få åberopas vid en ersättningstvist i fastighetsdomstol. Tillsammans med värt förslag till ändrad definition av skäligt hyreskrav kommer därmed ett ytuande att kuima ligga i linje med en tänkt dom i fasfighetsdomstolen.
För att ge parlema möjlighet att anpassa sitt agerande efter ytUandets inne-l)örd föreslär vi också att ett medlingsärende inte får avskrivas förrän fidigast fjorton dagar efter det att hyresnämnden meddelat sitt ytuande. Innebär yttrandet att hyresvärdens hyreskrav är skäligt, får hyresgästen därmed möjlighet att inom fjorton dagar acceptera den begärda hyran. Om hyresvärden vägrar förlängning pä dessa villkor blir han ersättningsskyldig. Innebär ytuandet atl hyresvärdens uppsägning är obefogad, har han möjlighet att tmdgå ersält-
55
nmgsskyldighet genom aU inom fjorton dagar återkalla sin
ansökan om med- Prop. 1987/88:146
ling. Avtalet förlängs dä på oförändrade villkor. Bilaga 1
Med vårt förslag fär hyresgästen en starkare ställning inför en eventoell ersättningstvist Samfidigt kan hyresnämndens medling pä ett bättre sätt inriktas pä att förhindra att avflyttoing sker till följd av obefogad uppsägning eller att hyresgästen tvingas acceptera oskäliga hyresvillkor. Vetskapen om att imderlaget skall redovisas redan under medlmgen bör också motverka att avtal sägs upp utan befogad anledning. Det blir också naturligt att redovisa imderlaget för motparten redan vid uppsägningen liksom det blir naturligt för motparten att inte driva uppsägningen till en tvist, om han inte själv har underlag som visar pä andra förhållanden. Värt förslag bör därför medföra att partema fär större inuesse att själva lösa en eventuell, tvist
Uppskov med avflyttning
Med vär föreslagna ordning vid tvister behöver inte partema ta slutlig ställning till uppsägningen förrän fjorton dagar efter ett ytuande av hyresnämnden. Skall ett hyresförhållande upplösas, bör hyresgästen ges rimligt rädmm att fmna en ersättningslokal och planera för en avflyttoing. Vi föreslår därför att hyresnämndens nuvarande möjligheter att medge uppskov med avflyttning med högst ett är ändras till två år. Liksom enligt nuvarande regler får uppskovstiden inom denna ram bestämmas vid en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästens respektive inUessen.
Ersättningsreglerna
Det indirekta besittningsskyddets styrka beror på om ersättningsreglerna är så utformade att de motverkar en obefogad uppsägning och håller hyresgästen skadeslös om sädan ändå äger rum. Med nuvarande regler kan ersättningen till hyresgäster, som har låga rörelseresultat eller som inte bedriver kommersiell verksamhet, bli så liten att den inte kan anses utgöra ett verkningsfullt hinder mot obefogade uppsägningar. Dessa hyresgäster saknar därmed i praktiken besittningsskydd och även skydd mot för höga hyreskrav. Enligt vår uppfattning bör alla lokalhyresgäster ha ett tillfredsställande besittningsskydd som kan motverka oskäliga hyreskrav och andra obefogade uppsägningar. Vi föreslår därför att hyresgästen alltid skall ha rätt till en minimiersättning motsvarande en årshyra, om hyresförhållandet upphör utan befogad anledning.
Om hyresgästen förorsakats förluster som inte täcks av minimiersältningen, bör hyresvärden liksom för närvarande ersätta dessa i skälig omfattning. I sådant fall bör ersättning för de ändringsarbeten i lokalen, som hyresgästen l)ekostat och som hyresvärden samtyckt till, baseras pä ändringsarbetenas kvarvarande värde för hyresgästen. Med nuvarande regler är sådan ersättning begränsad till vad lokalen som hyreslägenhet ökat i värde till följd av ändringsarbetena.
Indexklausuler
Av SPK:s undersökning framgår att det i tre fjärdedelar av lokalhyresavtalen finns indexklausuler som iimebär att lokaUiyroma utvecklas i takt med ökningen av konsumentprisindex. Då utvecklingen av konsumentprisindex
fär anses vara en dålig mätare på förändringen av en lokals hyresvärde, finns Prop. 1987/88:146 det anledning att frän principiell synpunkt ställa sig kritisk till en sädan Bilaga 1 användning av konsumentprisindex. Det torde dock saknas realistiska alternativ för justering av hyran tmder löpande avtal. Enligt vår uppfattning kan nackdelama med sådan indexreglering endast uppvägas av den trygghet i besittningen som följer av länga avtalstider. Vi föreslär att överenskommelser om indexreglering av hyran endast skall gälla, om avtalet är uäffat för en tid av minst fre är. Med nuvarande bestämmelser går denna gräns vid avtal som är uäffade för längre tid än ett är.
Ändrad användning och cmdrahandsutkyrrung
För hyresgästens trygghet i besittningen är det viktigt att denne kan anpassa sin verksamhet till ändrade förhållanden under avtalstiden. Med nuvarande bestämmelser Ijehöver hyresgästen hyresvärdens samtycke bl. a. för att använda lokalen för annat ändamål än det avsedda och för att hyra ut hela lokalen i andra hand.
Enligt vär uppfattning är inte denna ordning tillfredsställande. Vi menar att hyresgästen i vissa fall b)ör ha rätt att ändra användning av lokalen och att hyra ut hela lokalen i andra hand även om hyresvärden vägrar samtycke därtill. Vi föreslär därför att hyresnämnden skall kunna ge tillständ till sådana åtgärder, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för sädana ändringar i hyresförhållandet och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Konsekvenser av förslagen
Vi räknar med att de föreslagna ändringama verkar dämpande pä h)Tesut-vecklingen. Det lx5r dock framhållas att effektema främst torde uppstä i de marknadssituationer där det finns utrymme för hyreskrav som överstiger hyresläget för jämförliga lokaler eller dä hyresvärden utnyttjar bristema i nuvarande regler. En dämpad hyresutveckling bör leda till att t. ex. småbutiker, hantverkare samt kulturella- och ideella föreningar får ökade möjligheter att vara kvar i sina lokaler. Härigenom bör allsidigheten i det kommersiella och kulturella utbudet i våra tätorter kunna bevaras. Våra förslag b)ör också leda till ett totalt sett bätfre resursutoyttjande i samhället, eftersom värdet av hyresgästemas verksamheter i högre grad beaktas med våra föreslagna regler än med de nuvarande. Eftersom vär föreslagna definition av skäligt h)Teskrav ligger i linje med den bedömning av lokalers hjTesvärde som till-lämpas vid fastighetsvärdering, räknar vi med att våra förslag inte nämnvärt skall påverka fastighetsmarknaden och därmed inte heller vare sig byggmarknaden eUer kreditmarknaden.
Vi räknar med att vär föreslagna ordning för förfarandet vid tvister bör leda till färte medlingsärenden i hyresnämnderna. Samtidigt torde dock hyresnämnden behöva Uänga in mer i varje ärende. Hyresnämndens uppgift bör dock underlättas av att partemas inUesse av att lägga fram ett bätfre underlag för nämnden kommer att öka. Vi räknar därför med att lokalmedlingama på sikt blir mindre resurskrävande för hyresnämndema.
57
Kommitténs lagförslag
1 Förslag till
Lag om ändring i jordabalken
Härigenom föreskrivs i fräga om 12 kap. jordabalken dels att 8,19. 23, 40, 57-59 och 70 §§ skall ha följande lyddse, dels att det i kapitlet skall införas en ny paragraf, 58 b §, av följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
8§
En uppsägning skall vara skriftlig, om hyresförhållandet har varat längre än Ue månader i följd vid den tidpunkt till vilken uppsägningen sker. Uppsägningen får dock, utom i fall som avses i 58 a §, vara munfiig, om det är hyresgästen som säger upp avtalet för upphörande och hyresvärden lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. Uppsägningen får ske hos den som är behörig att ta emot hyra pä hyresvärdens vägnar.
Skriffiiga uppsägningar skall delges den som söks för uppsägning i den ordning som anges i 8 kap. 8 § andra och tredje styckena, om inte aimal följer av Uedje eller Qärde styckena i denna paragraf.
Har den som söks för uppsäg- Har den som söks för uppsäg-
ning hemvist här i landet och är det ning hemvist här i landet och är det inte fräga om en uppsägning i för- inte fräga om en uppsägning i förtid enligt 42 § eller en sådan upp- tid enligt 42 §, fär uppsägningen sågning som avses i 58 §, får upp- sändas i rekommenderat l>rev. Uppsägningen sändas i rekommenderat sägningen anses då ha skett när den brev. Uppsägningen anses då ha har avlämnats för postb)efordran tm-skett när den har avlämnats för der den söktes vanliga adress. Har postbefordran under den söktes van- hyresgästen lämnat hyresvärden liga adress. Har hyresgästen lämnat uppgift om en adress, tmder vilken hyresvärden uppgift om en adress, meddelanden till honom skall sän-under vilken meddelanden till ho- das, anses den som hans vanliga nom skall sändas, anses den som adress. I annat fall anses den uthyr-
ll2 kap. jordabalken omfryckt 1984:694.
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
58
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
hans vanliga adress. I annat fall an- da lägenhetens adress som hyres-ses den uthyrda lägenhetens adress gästens vanliga adress, som hyresgästens vanliga adress.
Om en hyresvärd eller en hjnresgäsl, vars avtal skall sägas upp, inte har nägot känt hemvist här i landet och om det inte heller fmns något känt ombud som har rätt att ta emot uppsägning för honom, fär uppsägning ske genom kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar.
En ansökan hos domstol med yrkande alt hyresförhållandet skall upphöra eller att hyresgäst skall avhysas gäller som uppsägning när delgivning skett i behörig ordning.
Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av hyresavtal som gäller lokaler fmns i 58 §.
Särskilda bestämmelser om innehållet i uppsägning av h3Tesavtal som gäller lokaler finns i 58 och 58 a §§.
19 §
Hyran för bostadslägenheter skall vara ull beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehäller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommdse. Detta gäller dock inle ersättning för kostoader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk suöm eller avgifter för vatten och avlopp
1. om hyresavtalet innehäller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommdse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,
2. om lägenheten är l)elägen i ett en- eller tväfamiljshus, eller
3. om kostoaden för nylligheten påförs hyresgästen efter individuell mätning.
I fråga om bostadslägenheter, som hyrs ut i andra hand eller som av upplätaren innehas med bostadsrätt, får utan hinder av första stycket avtalas att hyran skall anknytas till den hyra eller årsavgift som upplåtaren betalar.
Hyran för lokaler skall också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder av
Hyran för lokaler skall också vara till beloppet l)estämd i avtalet till den dd den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Utan hinder av
59
Nuvarande lydelse detta gäller dock förl>ehåll i avtalet om alt hyran skall utgä med ell belopp som stär i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommmelse mellan ä ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken h3Tesvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet Uäffat för bestämd tid och är hyrestiden längre än ett är, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med b>dopp som l)estäins enligt en annan beräkningsgmnd än som nu har angetts. |
Föreslagen lydelse
detta gäller dock förl)ehåll i avtalet om att hyran skall utgä med ett belopp som stär i visst förhällande till hyresgästens rörelseintäkter eller som l)estäms enligt en skriffiig överenskommmelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresy ärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Är avtalet Uäffat för bestämd tid och är hyrestiden minst tre är, gäller dessutom förbehåll om att hyran skall utgå med b)elopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.
Har avtal Uäffats i strid med första eller fredje stycket skall hyran utgå med ett b)dopp som är skäligt med hänsyn främst till partemas avsikter och övriga förhållanden när avtalet Uäffades.
Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller fmns bestämmelser i hyresförhandlingslagen.
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
23 §
Hyresgästen fär inte använda lägenheten för nägot annat ändamäl än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan l)etyddse för honom. |
Bostadshyresgåsten får inte använda lägenheten för nägot annat ändamäl än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan l)etyddse för honom.
Lokalhyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd därtill. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för en ändrad användning och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.
60
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
40§
Hyresgäst, som under viss tid ej är i tillfälle att använda sin bostadslägenhet, fär upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Sädant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden ej har befogad anledning att vägra samtycke.
En hyresgäst, som tmder viss tid inte är i tillfälle att använda sin lägenhet, får upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplätdsen. Sådant tillständ skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
Tillständ enligt första stycket kan begränsas tiU viss tid och förenas med villkor.
57 § Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han atl förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i annat fall inte Ull sländ pä den grund att hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som hyresvärden kräver för förlängning, har hyresgästen rätt till ersättning enligt 58 b §, om inte |
57 § första och andra styckena
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och vägrar han alt förlänga hyresförhållandet eller kommer förlängning i armat fall ej tiU stånd pä den grund att hyresvärden för förlängning kräver hyra som ej är skälig eller ställer upp annat villkor som strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt, skall han i skälig omfattning ersätta hyresgästen dennes förlust på grund av att hyresförhållandet upphör, om inte
1. hyresgästen äsidosatt sina förpliktelser i sä hög grad att det icke skäligen kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet, 2. huset skall rivas eller undergå 2. huset skall rivas och hyres-sådan större ombyggnad att hyres- värden anvisar annan lokal med gästen uppenbarligen icke kan sitta vilken hyresgästen skäligen kan kvar i lägenheten utan nämnvärd nöjas eller hyresavtalet innehåller olågenhet för ombyggnadens ge- villkor om att hyresförhållandet nomförande samt därjämte antingen skall upphöra på grund av rivning hyresvärden anvisar annan lägen- och rivningen skall påbörjas inom het med vilken hyresgästen skäli- fem år från villkorets tillkomst.
6 Riksdagen 1987188.1 saml. Nr 146
61
Nuvarande lydelse
gen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av rivning eller ombyggnad av huset och rivningen eller ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst, eller
3. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.
Första stycket gäller ocksä, om hyresgästen har sagt upp avtalet i annat fall än som avses i 6 § och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor.
57 a § första stycket
Vid tillämpningen av 57 § år hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av markruidshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lä-
Föreslagen lydelse
3. huset skall undergå sådan större ombyggnad att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för gerwmföraruiet av ombyggnaden samt hyresvärden anvisar annan lokal med vilken hyresgästen skäligen kan nöjas eller hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet skall upphöra på grund av ombyggnad och ombyggnaden skall påbörjas inom fem år från villkorets tillkomst,
4. hyresvärden i annat fall har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet,
5. de hyresvillkor som hyresvär
den kräver för förlängning är skäl
iga och i övrigt inte strider mot
god sed i hyresförhållanden.
Första stycket gäller också, om hyresgästen har sagt upp avtalet enligt 58 a §.
57 a §
Vid prövning enligt 57 § första stycket 5 av ett hyreskravs skälighet skall främst beaktas hyresläget pä orten för jämförliga lokaler. En hyra som hyresvärden kräver för förlängning skall därvid anses som skälig, om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten för jämförliga lokaler. Endast om det fmns särskilda skäl fär hänsyn tas till ökning av lokalens värde, som en hyresgäst har åstadkommit
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
62
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
genheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit
57 a § fredje stycket
Har i fäll som avses i andra stycket I hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om uthyrning av lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.
Har hyresnämnden avgett yttrande, får i tvist om ersättning enligt 57 § omständighet eller bevis, som inte har åberopats under medlingen, Ijeaktas vid prövningen endast om det finns särskilda skäl.
57 a § andra stycket
I tvist om ersättning enligt 57 § får ytuande av hyresnämnden frängås endast om det visas eller eljest är uppenbart
1. när yttraruiet avser marknadshyran, att denna är påtagligt högre eller lägre än hyresnämnden angivit,
2. når yttrandet avser anvisad lägenhet, att hyresnämndens bedömning icke varit riktig.
I tvist om ersättning enligt 57 § första stycket 2, 3 och 5 fär ytuande av hyresnämnden frångås endast om det visas eller annars är uppenbart att hyresnämndens bedömning inte varit riktig.
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet, skall ifall som avses i tredje stycket hans slutliga ståndpunkt i tvisten, såvitt avser anvisning av lokal och villkor för förlängning, anses vara den som han angett närmast innan yttrandet avgavs.
63
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
58 § |
ViU hyresvärden säga upp avUi-let, skall han i uppsägningen tm-derrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Underläter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.
Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyres-nänmden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58 a § första stycket.
Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen im-derrätta hyresgästen om de villkor som han kräver för att förlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Om överenskommelse inte träffas mellan parterna, skall hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Tvisten skall hån-skjutas till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen, om uppsägningstiden är nio månader eller längre, och annars inom tre veckor från uppsägningen, dock alltid före hyrestidens utgång.
Om hyresvärden underläter att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller före hyrestidens utgång återkallar sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan.
64
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
Innan medlingen har avslutats fär hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller nägot annat villkor som är oförmänligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hjTesgästen alltid rätt till ersättning enligt 57 §.
Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet inte kräva högre hyra eller något armat villkor som är oförmänligare för hyresgästen än vad han har angett i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättoing enligl 58 b I
58 a §
Har hyresgästen sagt upp avtalet och i uppsägningen begärt förlängning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.
Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom att komplettera ansökningen inom viss tid. Följs inte föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.
Vill hyresgästen såga upp avtalet för förlängning pä ändrade villkor, skall han (' uppsägningen underråtta hyresvärden om den ändring i de avtalade villkoren som han önskar. Om överenskommelse inte tras mellan parterna, skall hyresgästen inom tvä månader frän uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.
Om hyresgästen imderlåter itt fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket eller före hyrestidens utgäng återkallar sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan.
65
Nuvarande lydeke
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han ställer uppför att förlånga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. En upplysning om detta skall tas in i föreläggandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt uthyrning.
Om inte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen har avslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängning kräva högre hyra eller nägot annat villkor som är oförmånligare för hyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängning inte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §.
58 b §
57 § Uedje stycket Förlust för hyresgästen som har samband med att denna bekostat ändring av lägenheten skall beaktas när ersättningen bestäms endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller hyresgästen uäffat hyresavtalet under fömtsättning att han skulle få utföra ändringea Förlusten beräknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägen-
Föreligger ersättrdngsskyldighet enligt 57, 58 eller 58a§, skall hyresvärden alltid betala en ersättning motsvarande en årshyraför lokalen enligt det uppsagda hyresavtalet.
Om hyresgästen på grurul av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats en förlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärden ersätta denna förlust i skälig omfattning. Därvid skall förlust för hyresgästen som har samband med att denne har lekostat ändring av lokalen beaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller hyresgästen fräff at hyresavtalet tmder fömtsättning att han skulle få utföra ändringen.
66
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
heten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet.
59 §
Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, &v hyresgästen, fär hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två är frän hyrestidens utgäng. |
Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 57 § andra stycket, av hyresgästen, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avfljtningen under skälig tid, dock högst ett är frän hyrestidens utgång.
Uppskov får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen eller någon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid den tidpunkten då avtalet upphör.
Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden frän det att avtalet upphört till dess hjresgästen skall flytta.
70
Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 16 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom Ue veckor frän den dag beslutet meddelades. |
Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 16 § andra stycket, 23 § andra stycket, lA a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eUer 64 § överklagas genom besvär inom Ue veckor från den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 1 § femte stycket, 35, 40, 45, 56 eUer 59 § fär inte överklagas.
67
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
1. Denna lag ttäder i Icraft den 1 juh 1988.
2. De nya bestämmelsema i 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fräga om hyresavtal som har ingätts före ikraftuädandet.
3. De nya bestämmelserna i 12 kap. 8 och 57-59 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftuädandet. Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftuädandet, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.
4. Innehåller ett hyresavtal, som har ingåtts före ikraftuädandet, villkor som sfrider mot de nya bestämmelsema i 12 kap. 19 §, gäller villkoret mot hyresgästen till utgången av år 1989 eller, om avtalet inle kan sägas upp till upphörande vid den fidptmkten, fill den senare tidpunkt dä avtalet på grund av uppsägning tidigast kan fränfrädas.
68
Prop.
1987/88:146
2 Förslag till Bilaga 2
Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder
Härigenom föreskrivs att 4, 9, 12a, 21 och 21a §§ lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse.
Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse
4§ Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att
1. medla i hyres- eller Iwstadsrättstvisl,
2. pröva tvist om åtgärdsföreläg- 2. pröva tvist om åigärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket skadestånd enligt 12 kap. stycket, ändrad användning av lo-24 a §, överlåtelse av hyresrätt en- kal enligt 72 kap. 23 § andra ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse stycket, skadestånd enligt 12 kap. av lägenhet i andra hand enligt 12 24 a §, överlåtelse av hyresrätt en-kap. 40 §, förlängning av hyres- ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse avtal enligt 12 kap. 49 §, hyres- av lägenhet i andra hand enligt 12 villkor enligt 12 kap. 54 §, upp- kap. 40 §, förlängning av hyres-skov med avflyttoing enligt 12 avtal enligt 12 kap. 49 §, hyres-kap. 59 § eller föreläggande enligt villkor enligt 12 kap. 54 §, upp-12 kap. 64 §, allt jordabalken, skov med avflyttning enligt 12
kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §. allt jordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkw enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återtetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag,
3. pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen (1971:479),
4. pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket i bx)stadsrätlslagen,
5. vara skiljenämnd i hyres- eller Iwstadsrättstvist,
5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, •
6. pröva frägor enligt lx)stadssaneringslagen (1973:531)
och bwstadsför-
valtoingslagen (1977:792),
iLagen omuyckt 1985:660.
69
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
7. pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,
8. pröva frågor enligt bostadsanvisningslagen (1980:94),
9. pröva frägor enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.
Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars omräde fastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet ntm. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fräga om handelsbolag, där förvaltningen föres.
9§ När tvist hänskjutils tUl nämnd, skall nämnden, utom i fall som avses i andra eller Uedje stycket, kalla partema att inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.
stycket samma balk. Handlägger hyresnämnden samtidigt ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hjTesgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister ulan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs. |
Har tvisten hänskjutils tUl nämnden enligt 11 kap. 6 a § eller 12 kap. 58 a § jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i Uedje stycket i samma lagrum, skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket eller 12 kap. 57 § första
Har tvisten hänskjutils till nämnden enligt 11 kap. 6 a § jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i Uedje stycket i samma lagmm, skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket samma balk.
12 a § |
Vid sädan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordaljalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvisats av hyres-
Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om huruvida ersättningsskyldighet föreligger enligt 12 kap. 57 § jordabalken om förlängning
70
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
värden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken. |
av hyresförhållandet inte skulle
komma till stånd. Ärendet får i
sådant fall inte avskrivas förrån
fjorton dagar efter det att yttrandet
har meddelats.
Vid sådan medling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall
arrendenämnden, om jordägaren eller arrendatom begär det, ytUa sig om
den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11 kap. 5 a §
första stycket jordabalken kan antas betinga på öppna marknaden.
21 §
ett år, för tillståndets giltighet. Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan om åtempptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga. Häller nämnden förhandling i ärendet och kan på gmnd av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas samma dag som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom tvä veckor därefter, om ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om tiden för beslutets meddelande skall lämnas vid förhandlingen. Slufiigt beslut tillställes part genom nämndens försorg. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro. Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas partema på samma sätt som beslutet |
I nämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det är behövligt I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor på vilka avtalet enligt II kap. 6 a § Uedje stycket eller 12 kap. 58 a § tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillständ till framfida förvärv, skall i beslutet utsättas viss fid, högst
I nämnds beslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den män det är behövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges de nya villkor pä vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § fredje stycket jordabalken skall anses förlängt Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillständ fill framtida förvärv, skall i beslutet utsättas viss tid, högst ett år, för tillståndets giltighet.
,71
Nuvarande lydelse
Föreslagen lydelse
Prop. 1987/88:146 Bilaga 2
21 a §
Angår yttrandet fråga om ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 § jordabalken, skall nämnden i yttrandet ange den dag då medlingsärendet kan komma att avskrivas. Angår ytfrandet arrendeavgift, skall nämnden i ytuandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanuäde anmäla om han antar den arrendeavgift som har angivits i ytfrandet Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slufiiga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytuandet avgavs. |
Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar nämnds ytUande enligt 12 a §.
Angår ytfrandet lägenhets mark-nadshyra eller arrendeavgift, skall nämnden i ytfrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftiigen eller mimtiigen vid sammanuäde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift som har angivits i ytfrandet Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slufiiga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytuandet avgavs.
Denna lag ttäder i kraft den 1 juli 1988.
De nya bestämmelsema i 9, 12 a, 21 och 21 a §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftuädandet. Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.
72
Förteckning över remissinstanserna
RemissytUanden har avgivits av Svea hovrätt, hovrätten för Väsfra Sverige, Stockholms tingsrätt, Malmö tingsrätt, bostadsdomslolen, hyresnämndema i Stockholm, Göteborg, Malmö, Västerås och Gävle, domstolsverket, statens pris- och kartellnämnd, statens institut för byggnadsforskning, riksrevisionsverket, byggnadsstyrelsen, postverket, Sveriges advokatsamfund, Sveriges alhnännyttiga bostadsföretag (SABO), Sveriges fastighetsägareförbund, HSB:s riksförbund, Sveriges bostadsrättsföreningars cenfralorganisation, EnUeprenörföreningen, Landsorganisationen i Sverige (LO), Hyresgästemas riksförbund, Sveriges köpmannaförbund. Småföretagens riksorganisation. Kooperativa förbundet (KF), Landstingsförbundet, Svenska kommimförbun-del, Sveriges hotell- och restaurangförbund, Sveriges fastighetsmäklarsam-fund, Konstoäremas riksorganisation (KRO), Konstoärliga och litterära yrkesutövares samarbetsnämnd (KLYS), Riksförbimdet Kiosk och Gatukök, Sveriges kioskägares riksförbund, Lokalhyresgästföreningen i Stockholm, Stockholms stad, Gävle, Göteborgs, Linköpings, Malmö, Skara och Umeå kommuner, institutionen för fastighetsekonomi vid Kimgl. Tekniska Högskolan i Stockholm, Stockholms handelskammare och Samfundet för fastighetsvärdering.
Prop. 1987/88:146 Bilaga 3
73
Prop. 1987/88:146 Bilaga 4 Lagrådets yttrande
LAGRÅDET
Utdrag ur protokoll vid sammanuäde 1988-03-14
Närvarande: justitierädet Mannerfelt, regeringsrådet Palm, justitierådet Freyschuss.
Enligt protokoll vid regeringssammanUäde den 10 mars 1988 har regeringen på hemställan av statsrådet Gustafsson beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till
1. lag om ändring i jordabalken,
2. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder,
3. lag om ändring i lagen (1974:1082) om
bostadsdomstol.
Förslagen har inför lagrådet föredragils av hovrättsassessorn Peter Rosén.
Förslagen föranleder följande ytfrande av lagrådet:
Lagrådet lämnar förslagen utan erinran.
74
Prop. 1987/88:146
Innehållsförteckning
Sid
Propositionen.................................................................. 1
Propositionens huvudsakliga innehåll.............................. 1
ftopositionens lagförslag................................................. 3
Utdrag ur protokoll vid regeringssammanUäde den 17 mars 1988 16
1 Inledning...................................................................... 16
2 Allmän motivering......................................................... 16
2.1 Allmänna utgångspunkter...................................... ..... 16
2.2 Skäligt hyreskrav.................................................... ..... 18
2.3 Förfarandet vid tvister............................................ ..... 23
2.3.1 Hyresvärdens uppsägning............................. ..... 23
2.3.2 Hyresgästens uppsägning för villkorsändring. 25
2.3.3 Medlingsförfarandel och de s. k. preklusions-
och presumtionsreglema................................ ..... 27
2.4 Uppskov med avflyttning........................................ ..... 31
2.5 Ersättningsregler.................................................... ..... 34
2.6 Indexklausuler m. m............................................... ..... 38
2.7 Ändrad användning................................................ ..... 39
2.8 Andrahandsuthyrning............................................. 41
2.9 Dcraflfrädande och övergångsbestämmelser.......... ..... 42
3 Upprättade lagförslag................................................... 43
4 Specialmotivering.......................................................... 43
4.1 Förslaget lill lag om ändring i jordabalken.............. ..... 43
4.2 Förslaget fill lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ............................................................................... 51
4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen (1974:1082) om bosladsdomstol 52
5 Hemställan.................................................................... 52
6 Beslut........................................................................... 52
Bilagal Kommilléns sammanfattning av betänkandet..... ..... 53
Bilaga 2........................................................................... Kommitténs lagförslag 58
Bilaga 3........................................................................... Förteckning över remissinstansema 73
Bilaga 4........................................................................... Lagrådels yttrande 74
Norstedts Tryckeri, Stockholm 1988 75