14

Motion
1983/84:2787
Martin Olsson m. fl.

Förslag till ändringar i arrendelagstiftningen (prop. 1983/84:136)

Allmänna synpunkter

Arrendelagstiftningen har, som all lagstiftning som ingriper i avtalsförhållanden,
att ta hänsyn till två, ibland motstridiga intressen. Det är
jordägarens krav på ett betydande inflytande över sin egendom och arrendatorns
krav på långsiktighet och trygghet i sin näringsverksamhet, jordbruksdriften.
Det är därför viktigt att lagstiftningen utformas med detta i
åtanke. Med en alltför ”jordägarvänlig” lagstiftning kan viktiga målsättningar
med jordbrukspolitiken riskera att omintetgöras och med en övervikt
åt andra hållet är risken att arrendeutbudet begränsas.

Lagstiftningen på området har varit föremål för en betydande reformering
under 1970-talet. När jordabalken (JB) trädde i kraft den 1 januari
1972 tillskapades en enhetlig lagstiftning för alla jordbruksarrenden. JB
innebar att jordägare och arrendatorer gavs en ökad avtalsfrihet i ekonomiska
angelägenheter. Syftet var att uppnå en ökad effektivitet och man
antog att markutbudet skulle stimuleras av den ökade avtalsfriheten. Samtidigt
skyddades arrendatorn genom tvingande regler, t. ex. när det gällde
besittningsskyddet. Det ansågs motiverat från både sociala och samhällsekonomiska
utgångspunkter.

Arrendatorns ställning har sedan stärkts ytterligare, dels genom en
utvidgning av besittningsskyddet i självinträdesfallen, dels genom en ändring
av hur arrendeavgiften skall bestämmas vid förlängning av avtal.

Enligt vår uppfattning är det viktigt att titta på vem som är den svagare
parten i arrendeförhållandena. Det är inte i alla fall självklart att detta är
arrendatorn. Rättsregler bör utformas med den utgångspunkten att hänsyn
skall tas till båda parter. Reglerna måste ta hänsyn till de enskilda fallen
samtidigt som de måste vara generella. Detta kan enligt vår uppfattning
uppnås genom arrendenämndernas prövning. Det är inte samma förhållanden
som råder i en avtalsförhandling mellan ett nyblivet dödsbo och en
erfaren arrendator som mellan kyrkan eller andra juridiska personer med
betydande markinnehav och förstagångsarrendatorn.

Beträffande avväganden mellan de intressen som här berörts har vi
följande synpunkter på propositionen.

Mot. 1983/84:2787

15

Företrädesrätten

Intresseanmälan m. m.

I propositionen föreslås införande av rätt för arrendator att förvärva
arrendeställe om det gäller gårdsarrende eller bostadsarrende. I princip
följer regeringen här arrendekommitténs förslag, men regeringen väljer en
annan lagteknisk lösning.

Kommittén föreslog att jordägaren om han avsåg att försälja en utarrenderad
fastighet först måste erbjuda arrendatorn att köpa fastigheten. Detta
skulle ske genom att jordägaren till arrendatorn överlämnade ett av lantbruksnämnden
godkänt förslag till köpekontrakt.

Regeringen föreslår i stället en lagteknisk lösning som utformats efter
förebild av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning
till bostadsrätt. Eftersom kommittén inte övervägde en sådan lösning har
regeringens förslag inte varit föremål för remissbehandling, varför det kan
vara svårt att bedöma i vad mån det är lämpligt att för förvärvsrätt av
arrendefastigheter tillämpa motsvarande som gäller vid ombildning till
bostadsrätter. Som lagrådet framhållit kan det när det gäller att överföra
bestämmelserna i 1982 års lag till förhållanden som råder beträffande
arrenden uppkomma ytterligare komplikationer än de som redan konstaterades
vid denna lags tillkomst.

Regeringens förslag innebär att arrendator som vill kunna utnyttja sin
förvärvsrätt skall göra s. k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten.
Denna meddelar därefter jordägaren att intresseanmälan gjorts. En intresseanmälan
gäller endast fem år och måste därefter förnyas för att inte
arrendatorn skall gå miste om sin rätt. Kostnaden beräknas till 220 kr. per
gång.

Kritiska röster har höjts mot förslaget med intresseanmälan. Man riskerar
att det kan verka irriterande i förhållandet mellan jordägare och
arrendator om jordägare, som kanske inte alls har för avsikt att försälja
fastigheten, vart femte år får en påminnelse om att arrendatorn avser att
utnyttja sin förvärvsrätt. För arrendatorn är det både en merkostnad och
en risk för att han glömmer att i tid förnya sin intresseanmälan. Dessutom
leder systemet med intresseanmälan till viss byråkrati.

Det kan noteras att flera remissinstanser ansåg att kommitténs förslag
till lagteknisk lösning var för komplicerad.

Men även regeringens förslag betecknas av personer med stor erfarenhet
av arrendeförhållanden och arrendelagstiftning som invecklat, komplicerat
och svårtydbart. Man anser att det bör eftersträvas enklare regler än de
föreslagna med intresseanmälan, hembud, antagande av hembud, kontakter
med lantbruksnämnd, arrendenämnd och fastighetsbildningsmyndighet.

Vi anser att det finns starka skäl för att genom den föreslagna lagstiftningen
stärka arrendatorns ställning och vill därför inte försena antagan

Mot. 1983/84:2787

16

den av den föreslagna lagen. Däremot anser vi att riksdagen bör ge regeringen
till känna vikten av att skyndsamt pröva frågan om att förenkla den
lagtekniska lösningen. Eftersom vi i denna motion även föreslår att lagen
inte skall få retroaktiv verkan dröjer det enligt vårt förslag en tid innan
lagen skall börja att tillämpas, varför regeringens förslag till förenklingar
bör hinna träda i kraft innan lagen hunnit tillämpas i någon större utsträckning.

Förvärvsrätt för syskon m.fl.

När det gäller kretsen för undantag från förköpsrätt har regeringen
något frångått kommitténs förslag. Den senare föreslog nämligen att undantag
skulle gälla när förvärvaren är jordägarens make, avkomling, syskon
eller syskons avkomling. Regeringen har uteslutit undantaget för
syskon och deras avkomlingar.

Regeringens förslag innebär härigenom överensstämmelse med reglerna
i jordförvärvslagen enligt vilken endast make och avkomling har rätt att
förvärva jordbruksfastighet utan lantbruksnämndens prövning.

Det kan finnas skäl att låta frikretsen i den föreslagna lagen om förvärvsrätt
för arrendator vara densamma som i jordbruksförvärvslagen. Därvid
måste dock uppmärksammas att vid ansökan om förvärvstillstånd syskon
och deras avkomlingar m. fl. bör kunna ha särskilda skäl att få förvärvstillstånd.
Efter att ha avstyrkt motionskrav om undantag för syskon m. fl.
uttalade nämligen jordbruksutskottet (JoU 1978/79:19) följande vid behandlingen
av förslaget till ny jordförvärvslag:

Med det nu anförda vill utskottet självfallet inte utesluta att även mera
avlägsna släktingars förvärv i vissa fall skall kunna bli föremål för en
positiv behandling. I propositionen anförs härvidlag bl. a. att mera avlägsna
släktskap — varmed närmast avses syskon, syskons avkomling och
makes avkomling — liksom sammanboende bör kunna anses som ett
särskilt skäl för bifall till förvärvstillstånd även om andra skäl skulle tala
emot förvärvet. Detta uttalande bör enligt utskottets mening bl. a. kunna
innebära att det specifika rationaliseringsintresset kan få vika i en situation
där såväl släktskapsförhållande som allmänt regionalpolitiska bedömningar
talar härför och förvärvaren är beredd att bosätta sig på och bruka
fastigheten. Vad beträffar förvärv bakåt i en släktkedja vill utskottet hänvisa
till ett uttalande av utredningen (SOU 1977:93 s. 73) att det vid
tillståndsprövningen av sådant förvärv bör beaktas att det kan föreligga
skäl att tillåta återförsäljning. Utskottet anser för sin del att det kan uppstå
situationer där bl. a. starka skäl av personlig karaktär talar för en generös
prövning av tillståndsärenden när det gäller överlåtelse till föräldrar. Det
förhållandevis ringa antal överlåtelser av detta slag som rimligtvis kan
komma i fråga torde inte leda till konflikter med jordförvärvslagstiftningens
allmänna målsättning.

Riksdagen anslöt sig till utskottets betänkande. Enligt vår mening bör
riksdagen vid behandlingen av förevarande proposition göra ett motsva

Mot. 1983/84:2787

17

rande uttalande vad gäller syskons m. fl.:s möjligheter att få förvärva en
fastighet som är utarrenderad.

Investeringar

Beträffande investeringar vid jordbruksarrende anför föredragande
statsrådet bl. a. följande (s. 207):

Efter samråd med chefen för jordbruksdepartementet vill jag nu tillägga
att frågan om generella investeringsregler bör utredas ytterligare. Avsikten
är att lantbruksstyrelsen skall få i uppdrag att med beaktande av vad som
framkommit under remissbehandlingen utforma förslag till de regler som
kan behövas i detta hänseende.

Detta besked är bra och nödvändigt. Under remissbehandlingen har
framkommit synpunkter på investeringsfrågan. Arrendelagskommittén
har utgått från att investeringsnivån generellt sett är lägre vid arrenderade
företag än vid självägda. Några belägg för att så skulle vara fallet lämnas
inte. Någon vidare undersökning har inte utförts. Det är däför angeläget
att en sådan kommer till stånd genom lantbruksstyrelsens försorg.

Lantbruksstyrelsen bör även se över den utformning som lagförslaget
fått när det gäller krav från olika myndigheter på investeringar. Lagförslaget
innebär att sådan skyldighet för jordägaren inte föreligger när den för
investering aktuella anläggningen inte omfattas av arrendatorns underhållsskyldighet.
Farhågor har framförts för att detta skulle kunna innebära
en kringgående möjlighet för jordägaren för att slippa vissa investeringar.

Ett exempel som redovisats är att om ladugården på ett arrendeställe
ingår i arrendatorns underhållsskyldighet, men gödselvårdsanläggningen,
som är absolut nödvändig för att ladugården skall få användas för djurhållning,
är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet, kan problem
uppkomma. Föreläggs arrendatorn att vidta åtgärder enligt t. ex.
hälso- eller miljöskyddslagstiftning kan inte denna skyldighet överföras på
jordägaren. Arrendatorn tvingas i så fall att upphöra med djurhållningen.

Det är med nuvarande utredningsunderlag svårt att bedöma i vilken
utsträckning dessa farhågor kan bli besannade. Det är därför angeläget
med ett kompletterande underlag på detta område. I fall där animalieproduktion
är undantagen från arrendeavtalets tillämpning bör det i vart fall
inte komma i fråga med någon investeringsskyldighet för jordägaren.

översyn av vissa arrendeformer

J B :s regler gör en viktig skillnad mellan två former av jordbruksarrende:
gårdsarrende, som omfattar bostad för arrendatorn, och sidoarrende, som
avser alla andra fall av jordbruksarrende. Det är värt att notera att gårdsarrende
inte fordrar att arrendatorn faktiskt bor på fastigheten; avgörande

Mot. 1983/84:2787

18

är om avtalet enligt sitt innehåll avser upplåtelse av bostad åt arrendatorn.
En arrendator kan alltså inneha flera olika gårdsarrenden, samtidigt som
han bor på ett av arrendeställena eller kanske rentav på egen fastighet.
Upplåtelse till juridisk person, som dödsbo, handelsbolag eller aktiebolag,
är aldrig gårdsarrende.

Arrendelagstiftningens rättighetsregler är helt naturligt mer omfattande
för gårdsarrendatorerna än för sidoarrendatorerna. Detta gäller exempelvis
besittningsskyddet. De regler om företrädesrätt för arrendatorer att
före andra köpare förvärva arrendestället som nu föreslås införas, omfattar
således endast gårdsarrenden.

Det finns emellertid sidoarrenden som i mycket liknar gårdsarrenden,
det kan exempelvis gälla ett dödsbo som övertagit en avliden gårdsarrendator
arrendeavtal. Det kan därför finnas skäl att på desssa punkter se
över gränsdragningen mellan gårds- och sidoarrenden.

Tidpunkt för ikraftträdandet

I alla lagstiftningssammanhang måste man i möjligaste mån undvika att
göra lagstiftningen retroaktiv.

I föreliggande lagförslag innebär det föreslagna ikraftträdandet ett ingrepp
i gällande avtalsförhållanden när det gäller bl. a.

a) reglerna för överlåtelse av arrenderätt och

b) lagen om arrendators rätt att förvärva arrendestället.

Mot bakgrund av vad vi anfört föreslår vi att nämnda regler och lagförslag
tillämpas först fr. o. m. den tidpunkt då jordägaren tidigast kan säga
upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet.

I detta sammanhang kan erinras om vad lagutskottet anförde i sitt
betänkande 1978/79:23 avseende Rätten till självinträde:

Utskottet vill för sin del understryka att det är en allmän princip att nya
civilrättsliga regler inte skall ges retroaktiv verkan om inte starka skäl talar
för annat. Vid tidigare arrendereformer har därför övergångsbestämmelserna
i huvudsak utformats så att de nya civilrättsliga reglerna blivit
tillämpliga på äldre avtal först sedan avtalet förlängts på grund av underlåtelse
att efter ikraftträdandet uppsäga avtalet.

Vi delar även nu lagutskottets då uttalade uppfattning. Såväl nu föreslagna
regeländring som lagförslag är givetvis från arrendatorernas synpunkt
betydelsefulla för ökad trygghet i deras näringsverksamhet, men det
kan för den skull och av ovan anförda principiella skäl inte vara riktigt att
ikraftträdandedatum enligt propositionens förslag bryter gällande avtal.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen vad gäller arrendators företrädesrätt att förvärva

Mot. 1983/84:2787

19

arrendestället sorn sin mening ger regeringen till känna vad som
i motionen anförts om vikten av att skyndsamt pröva frågan om
en förenklad lagteknisk lösning,

2. att riksdagen som sin mening uttalar vad som i motionen anförts
om syskon och deras avkomlingars rätt att förvärva utarrenderad
fastighet,

3. att riksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad som
i motionen anförts om

a) investeringsskyldigheten för jordägare,

b) översyn av vissa arrendeformer,

4. att riksdagen beslutar att de i propositionen föreslagna reglerna
för överlåtelse av arrenderätt och lagen om arrendators rätt att
förvärva arrendestället skall tillämpas först fr. o. m. den tidpunkt
då jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning
efter ikraftträdandet.

Stockholm den 11 april 1984

MARTIN OLSSON (c)

SIGVARD PERSSON (c)
KERSTI JOHANSSON (c)
BENGT KINDBOM (c)

MARIANNE KARLSSON (c)
INGER JOSEFSSON (c)
BERTIL FISKESJÖ (c)
ELVING ANDERSSON (c)

SVEN-ERIK NORDIN (c)
ELLA JOHNSSON (c)