Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Motion
1983/84:2770
Rolf Dahlberg m. fl.

Förslag till ändringar i hyreslagstiftningen (prop. 1983/84:137)

Bruksvärdessystemet

När bruksvärdessystemet infördes 1968 var syftet att dels trygga bostadshyresgästens
besittningsskydd, dels — i vad avser åtminstone den
balanserade hyresmarknaden — efterbilda en fri sådan.

Någon formell anknytning till de allmännyttiga företagens hyressättning
förekom ej. Det antogs dock att deras hyror skulle vara självkostnadsbestämda
och att företagen genom sin dominerande ställning skulle få ett
avgörande inflytande och motverka alltför höga hyror i det privata beståndet.

1974 års ändringar bestod bl. a. i en närmare anknytning av bruksvärdeshyrorna
till de allmännyttiga företagens hyror.

De allmännyttiga företagen har i sina förhandlingar inte lyckats att
uppnå självkostnadstäckning. Deras ekonomi har urholkats. De har i
många fall blivit beroende av olika former av bidrag och subventionerade
lån från stat och kommuner.

Som påpekas i propositionen skulle tilltron till bruksvärdessystemet
rubbas om en avsevärd del av de allmännyttiga företagens hyror direkt
eller indirekt skulle betalas med kommunala medel. Departementschefen
säger sig emellertid vara personligen övertygad om att det inte föreligger
en sådan situation på bostadsmarknaden i dag. Vi kan tyvärr inte instämma
i denna övertygelse.

Bruksvärdesregeln är tänkt att fungera i hela landet. Det är helt uppenbart
att de kommunala subventionerna i vart fall på vissa orter antagit
sådana proportioner att bruksvärdesprincipen inte fungerar därstädes såsom
den var tänkt.

Bruksvärdessystemet saknar dessutom i allt väsentligt marknadspåverkan.
Systemet leder härigenom till en bostadssektor med alltför låg rörlighet,
eftersom den som bor i en äldre, större lägenhet — ofta med låg hyra
— inte har något ekonomiskt incitament att flytta till en mindre, nybyggd
lägenhet med högre hyra. På detta sätt utnyttjas inte bostadsbeståndet så
rationellt som skulle ske om hyressättningen vore mer marknadsanpassad.

I dag är bostadsmarknaden i stort sett mättad. I många kommuner finns
tomma lägenheter. En avveckling av bruksvärdessystemet skulle troligen
inte medföra någon större ändring i den genomsnittliga hyresnivån.

Nuvarande hyressättningssystem bör därför avvecklas och ersättas med
ett nytt marknadsorienterat system. Enligt vår uppfattning, bör man nu

Mot. 1983/84:2770

utreda hur ett sådant marknadsorienterat system skall utformas. Därvid
måste beaktas att hyresgästernas besittningsskydd inte får urholkas.

Förfarandet när förhandlingar har strandat — tidpunkt för vilken ett ändringsbeslut
skall gälla

Hyresrättsutredningen föreslog att hyresnämndens beslut om villkorsändring
efter strandad förhandling enligt hyresförhandlingslagen skulle
gälla från det månadsskifte som infaller närmast tre månader från den dag
då den part som begärt ändring av hyresvillkoren gjort framställning om
villkorsändring hos motparten.

Utredningen fann att hyresvärden är i ett faktiskt förhandlingsunderläge
eftersom hyresgästsidan på grund av nu gällande ordning saknar anledning
medverka till en snabb uppgörelse. Om hyresvärden får ut skäliga
hyreshöjningar först från en långt senare tidpunkt än den då ny hyra
normalt skulle utgå med anledning av att han fortsätter förhandlingarna
kan detta medföra allvarliga ekonomiska påfrestningar för hyresvärden.

Det anförda utgjorde skäl till utredningens ändringsförslag. Flertalet
remissinstanser godtog förslaget.

Enligt propositionen skulle den föreslagna ordningen sannolikt minska
hyresvärdens intresse av att träffa frivilliga uppgörelser. 1 propositionen
föreslås därför att nuvarande ordning bibehålls dock med större möjlighet
för hyresnämnd att besluta att hyra skall utgå från tidigare tidpunkt.

Departementschefens farhågor för att hyresvärdarna skulle förlora intresset
för frivillig uppgörelse förefaller dock helt felaktiga. Det är trots allt
så att förfarandet i hyresnämnd och bostadsdomstol är förenat med administrativa
besvär och kostnader för hyresvärden, vilket gör honom angelägen
att träffa en överenskommelse. Benägenheten att träffa frivilliga
uppgörelser om skälig hyra skulle därför med säkerhet inte minska om
parterna skulle bli mer jämställda, vilket ansetts vara ett eftersträvansvärt
mål vid utformning av andra delar av hyreslagen.

Prövningen av andra hyresvillkor än hyran

Om hyresvärd och hyresgäst är oense om villkoren kan hyresnämnden
bestämma desamma. Enligt nuvarande regler är det i princip de villkor
som hyresvärden begär som prövas. Skulle de av hyresvärden begärda
villkoren strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obilliga
ogillas värdens yrkande. Genom den beskrivna ordningen skyddas hyresgästen
mot obilliga villkor. Hyresgästen har däremot inte möjlighet att
tvångsvis få nya villkor införda i avtalet. Några som helst olägenheter med
nuvarande ordning har inte påvisats. I den föreslagna lydelsen av 55 § ges
emellertid inte något direkt förslag för någon av parternas yrkanden.

Mot. 1983/84:2770

Tvist om hyresvillkor kan gälla hyran eller andra villkor. Beträffande
hyran kan parternas yrkanden gå ut på en högre resp. lägre hyra. Genom
en särskild hjälpregel anges hur hyran skall bestämmas.

När det gäller andra villkor skall enligt propositionen villkor som hyresvärden
eller hyresgästen ställt upp gälla i den mån det är skäligt med
hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst,
senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Om parternas
yrkanden i och för sig är skäliga men oförenliga ges föga ledning för
hur tvisten skall avgöras.

I mindre fastigheter där anställd fastighetsskötare inte finns förekommer
det ofta att hyresgästerna får utföra vissa görmål. Det kan exempelvis
gälla trappstädning.

Skulle avtalet stadga skyldighet för hyresgästen att utföra sin del av
trappstädningen men denne vilja bli befriad från villkoret torde detta i och
för sig inte kunna betraktas som oskäligt. Å andra sidan kan värdens krav
att villkoret alltjämt skall gälla inte heller anses oskäligt.

Hyresvärdar med många hyresgäster skulle kunna komma i en mycket
besvärlig administrativ situation om ett större antal hyresgäster skulle
utnyttja de möjligheter lagändringen ger. Departementschefen medger att
den föreslagna ordningen kan komma att förorsaka en del besvär och
kostnader för hyresvärdarna men menar att svårigheterna inte får överdrivas.
Vi anser att detta utvisar en alltför lättsinnig inställning till problemen.
I tider när det gäller att försöka hålla tillbaka hyreshöjningar föreslås en
ordning som i sig är kostnadshöjande. Ändringsförslaget bör därför avslås.

Hänvisningen till arrendeförhållanden är inte adekvat. Antalet arrendatorer
som står i avtalsförhållande med varje jordägare är i allmänhet
mycket mer begränsat än det antal hyresgäster som t. ex. de allmännyttiga
företagen har. De administrativa besvären på arrendesidan torde därför
vara försumbara.

De föreslagna reglerna leder till en onödig osäkerhet i avtalsförhållanden
och ökade kostnader. Det naturliga vore därför att nuvarande ordning
bibehålls särskilt som uppenbarligen inga olägenheter är förenade med
densamma.

Åtgärdsföreläggande

Om brist föreligger i en lägenhet kan hyresgästen ha rätt till uppsägning,
reducering av hyran, självhjälp, skadestånd samt möjlighet att begära s. k.
reparationsföreläggande.

Till brister kan enligt praxis hänföras även annat än rent fysiska brister.
Sålunda har olämpligt uppträdande från portvakt och störande musik eller
buller från grannlagenhet bedömts som brister.

Det är notoriskt vilka stora problem hyresvärdar har när det gäller att få
störande hyresgäster att upphöra med störningar eller i sista hand att få

Mot. 1983/84:2770

dem avhysta. Även om hyresvärden skulle kunna få lägenheten friställd,
kan värden inte hindra att andra hyresgäster stör eller den nyinflyttade
hyresgästen — som kanske anvisats med stöd av bostadsanvisningslagen
— kommer att vara störande.

Departementschefen tog inledningsvis intryck av remissinstansernas
invändningar. Lagrådet föreslog emellertid utvidgning av institutet som
0'verensstämmer med HRU:s förslag.

Propositionen går nu på lagrådets linje. Det är en orimlig inställning.
Normalt sett föreligger ett gemensamt intresse för hyresvärd och hyresgäster
att lösa dessa problem. Vi har svårt att tänka oss något fall där hyresvärd
underlåter att göra vad han kan för att rätta till de missförhållanden
det här är fråga om. En lagreglering är därför överflödig och olämplig.

Som inledningsvis anförts är hyresgästernas rättigheter vid brist i lägenhet
trots den av oss nu förordade begränsningen omfattande. Vid undermålig
förvaltning kan f.ö. ingripande även ske enligt bostadsförvaltningslagen.

Bränsle och va-klausuler

I propositionen föreslås att bränsle- och va-klausuler i princip förbjuds
i fråga om bostadslägenheter. Motivet för detta förbud är dels att hyresvärden
kan få större ersättning än vad som motiveras av kostnaderna, dels att
incitament att spara energi bortfaller om man är garanterad full kostnadskompensation.
Mot detta kan invändas att det i ett system utan bränsleoch
va-klausuler föreligger minst lika stor risk för överkompensation som
i nuvarande system. Vad gäller frågan om energibesparande åtgärder
bortfaller den enskilda hyresgästens incitament för att spara på energi om
denne inte ens har möjlighet att följa upp sin egen förbrukning. Ett förbud
skulle också försvåra införandet av individuell mätning och debitering av
kostnader för uppvärmning och tappvarmvattenberedning som övervägts
av värmemätningsutredningen.

Man behöver inte befara att energibesparing inte tas upp i hyresförhandlingar.
Detta kan mycket väl vara en förhandlingsfråga.

Hemställan

Med hänvisning till det anförda hemställs

1. att riksdagen hos regeringen begär tillsättande av en utredning
med uppgift att lägga fram förslag till ett marknadsorienterat
hyressättningssystem för bostadslägenheter,

2. att riksdagen beslutar att hyresnämndens beslut om hyresändring
enligt hyresförhandlingslagen skall gälla enligt hyresrättsutredningens
förslag,

Mot. 1983/84:2770

3. att riksdagen med avslag på propositionen i delen om prövningen
av andra hyresvillkor än hyran beslutar att nuvarande ordning
bibehålls,

4. att riksdagen uttalar att institutets åtgärdsföreläggande skall
begränsas till att gälla fysiska hinder i nyttjanderätten,

5. att riksdagen uttalar att nuvarande ordning i vad gäller värmeoch
va-klausuler bibehålls.

Stockholm den 6 april 1984

ROLF DAHLBERG (m)

BERTIL DANIELSSON (m)

GÖTE JONSSON (m)

STEN STURE PATERSON (m)

KNUT BILLING (m)

MARGARETA GARD (m)
ERIK OLSSON (m)
JAN-ERIC VIRGIN (m)