Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Motion

1983/84:2768

Axel Andersson m. fl.

Förslag till ändringar i hyreslagstiftningen (prop. 1983/84:137)

Bruksvärdesprincipen

Nyttigheter och förmåner enligt hyresavtalet

Inom det allmännyttiga beståndet pågår utvecklingen av ett ökat boinflytande
för hyresgästerna. I flera företag har avtal om ekonomisk beslutsrätt
tecknats, vilket innebär att hyresgästerna får ett avgörande inflytande
på servicenivån i bostadsområdet. Genom riksdagens beslut om ändring
av hyreslagens 15 § ges möjlighet att inom förhandlingsordningens ram
träffa avtal om att hyresgästen själv får bestämma om underhållet i den
egna lägenheten. Sådana avtal har tecknats i ett flertal företag i landet bl. a.
Svenska Bostäder i Stockholm. Avtalet innebär att hyresgästerna själva
avgör om det erbjudna underhållet skall utföras eller om man vill avstå.
Avstår hyresgästen erhålls .en rabatt på hyran. Rabattens storlek bestäms
genom förhandlingar utifrån åtgärdens kostnad och avskrivningstid.

Hyran i det allmännyttiga beståndet kommer genom det individuella
boinflytandet att variera på grund av att den kan innehålla olika underhållsnivåer
i f. ö. likvärdiga lägenheter eller för att förmånerna varierar
genom en högre servicenivå, t. ex. extra bra fastighetsskötsel och utemiljö.
Jämförelseprövningen enligt bruksvärdesregeln kommer därför att ytterligare
försvåras.

Hyresrättsutredningen föreslog att det i bruksvärdesregeln skulle ges
särskild anvisning om att variationer av de nyttigheter och förmåner som
enligt hyresavtalet tillhandahålls av hyresvärden skulle beaktas vid prövningen
av skälig hyra. I propositionen föreslås att inga ändringar görs i
fråga om själva bruksvärdebegreppet. Som skäl härför anförs att redan nu
beaktas en lägenhets reparationsstandard vid en bruksvärdesjämförelse
samt att underhållsarbeten i en lägenhet som bekostas av hyresgästen får
tillgodoräknas hyresvärden endast om särskilda skäl föreligger.

Ordalydelsen i lagtexten ger emellertid inte möjlighet att vid jämförelseprövningen
t. ex. beakta att en hyresgäst som vårdar sin lägenhet väl och
därför inte behöver få den reparerad — utan att själv ha bekostat någon
underhållsreparation — bör få hyran satt till ett lägre belopp än som
annars skulle varit fallet.

Även de skillnader i förmåner som i övrigt kan komma att uppstå genom
boinflytandet såsom ändrad servicenivå, tillgång till fritidsverksamhet och
gemensamhetslokaler bör få beaktas särskilt.

Vi föreslår därför att det i enlighet med utredningens förslag i lagtexten

Mot. 1983/84:2768

anges att de större eller mindre förmåner som är förenade med nyttjanderätten
till lägenheten skall beaktas särskilt vid hyressättningen.

55 § bör sålunda ha följande lydelse:

Tvistar parterna om hyrans storlek, skall hyran fastställas att utgå med
skäligt belopp. En hyra är inte skälig, om den med hänsyn till lägenhetens
bruksvärde och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet
skall tillhandahållas av hyresvärden, påtagligt överstiger hyran för
likvärdiga lägenheter. Vid prövning härav skall främst beaktas hyran för
lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag.
Kan jämförelse ej ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran
för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade
förhållanden på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete
eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av en
hyresgäst, får förbättringen tillgodoräknas hyresvärden endast om särskilda
skäl föreligger.

Bruksvärdesjämförelsen

Hyreslagens hyressättningsregler — bruksvärdesprincipen — som tilllämpats
sedan slutet av 1960-talet har inte förändrats nämnvärt sedan dess
tillkomst.

Den jämkning i lagtexten som gjordes genom förslagen i proposition
1974:150 avsåg inte att förändra den ursprungliga hyressättningsnormen.
Tvärtom underströks att de ändringar som föreslogs inte innebar att avsteg
skulle göras från bruksvärdesprövningens metodik i övrigt.

Enligt de motivuttalanden som gjordes vid införandet (proposition
1967:141) skall bruksvärdet för en lägenhet bestämmas av dess beskaffenhet
i förhållande till lägenheter i det allmännyttiga beståndet, t. ex. storlek,
modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och
ljudisolering. Hänsyn tas också till förmåner som är knutna till lägenheten
såsom tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen,
god fastighetsservice, garage coh biluppställningsplats. Därutöver
kan faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till
kommunikationer påverka bruksvärdet. Därvid skall bortses från byggnadsår
och produktions-, drift- och förvaltningskostnader.

För att lägenheterna skall anses likvärdiga krävs dock endast att de i
grova drag motsvarar varandra. Sedan man funnit jämförelselägenheter
som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga undersöks var hyresnivån
ligger för jämförelselägenheterna. Efter att eventuella enstaka topphyror
sorterats bort skall den därefter högsta hyresnivån utgöra riktpunkt för
bedömningen av skälig hyra. Som skälig skall den begärda hyran anses
vara om den inte påtagligt överstiger den högsta hyresnivån i jämförelsematerialet.
Om jämförliga lägenheter saknas sätts hyran utifrån en ren
skälighetsbedömning. Någon närmare anvisning om hur en sådan skälighetsbedömning
skall tillgå finns inte i förarbetena.

I propositionen underströks vidare att man inte skulle eftersträva någon

Mot. 1983/84:2768

detaljprövning. Genom att tillåta hyran för den ifrågavarande lägenheten
att något överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter skulle utrymme
ges för en allmän uppjustering av hyresnivån, och dessutom skulle hyresprövningen
syfta till att fastställa lägenhetens marknadsvärde.

De uttalanden som gjordes i propositionen präglades starkt av att hyrorna
i det privata beståndet under lång tid varit underkastade hyresreglering.
Genom införandet av bruksvärdesregeln avsåg lagstiftarna att anpassa
hela hyresmarknaden så att likvärdiga lägenheter skulle få lika hyror.

En stark inflation samt kraftigt ökade underhålls- och driftkostnader har
åstadkommit inte bara höga nyproduktionskostnader utan även genom
omfördelning av nyproduktionskostnaderna en stark press uppåt på hyresnivån
i det äldre beståndet. Ofta återkommande prishöjningar på energin
har inneburit att hyrorna höjs inte bara en utan nästan undantagslöst ett
par gånger varje år.

Genom förekomsten av förhandlingsordningen även på den privata
hyresmarknaden anpassas hyrorna i det beståndet i takt med hyrorna i det
allmännyttiga beståndet. Den kostnads- och marknadsanpassning som
lagstiftarna avsåg har pågått så länge att det i dag framstår som obefogat
att bibehålla den vidsträckta jämförelseprövning som vid lagens tillkomst
ansågs nödvändig.

Jämförelsen som således görs i grova drag utifrån den högsta hyresnivån
och med tillämpning av påtaglighetsrekvisitet får den samlade effekten att
hyressättningen avlägsnar sig från huvudprincipen att likvärdiga lägenheter
skall åsättas samma hyra.

För att åstadkomma rättvisare hyror vid prövning enligt bruksvärdesprincipen
bör det därför, som redan framhållits i lagtexten, ges särskild
anvisning om att variationer av nyttigheter och förmåner måste beaktas.
Det bör även i motivtexten uttalas att jämförelseprövningen skall göras
mindre vidsträckt. Detta bör uttryckas så att vid bestämmande av skälig
hyra skall jämförelse ske med likvärdiga lägenheter. Förutsättningen för
att lägenheterna skall anses likvärdiga bör vara att de inte bara i grova drag
motsvarar varandra. Om likvärdiga lägenheter saknas skall jämförelse ske
med sådana som är närmast jämförliga. Skillnader i bruksvärdet får därefter
bedömas efter skälighet i förhållande till hyran i jämförelselägenheten
i sin helhet.

Regler vid överlåtelse av hyresrätten

38 § upptar bestämmelser i fråga om rättsverkningar vid överlåtelse av
hyresrätten. I propositionen föreslås ingen ändring i sak av paragrafen.
Andra punkten upptar en bestämmelse om att den tillträdande hyresgästen
svarar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före
överlåtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden. Bestämmelsen infördes
vid lagrevisionen som trädde i kraft den 1 januari 1969 och synes ha

Mot. 1983/84:2768

tillkommit för att underlätta frivilliga överlåtelser. Hyreslagstiftningssakkunniga
(SOU 1966:14 s. 382) anförde följande:

Vi har emellertid funnit lämpligt att därutöver i 37 § tredje stycket stadga
att den tillträdande hyresgästen skall jämte den avträdande vara ansvarig
för förpliktelserna på grund av hyresavtalet för tiden före tillträdet. Skälet
härtill är dels att det är naturligt att den som inträder i en annans rätt, gör
det med alla förpliktelser som den förre haft, men möjligen ej uppfyllt,
dels att det måste vara väsentligt lättare för en hyresvärd att acceptera en
begärd överlåtelse, om han kan vända sig även mot den nye hyresgästen
för en gammal — icke preskriberad — hyresfordran, t. ex. å bränsleersättning
eller hyreshöjning som skall regleras i efterhand. Mot den i lägenheten
boende hyresgästen kan hyresvärden också i sista hand utnyttja förverkandebestämmelserna,
vilket gör fordringen åtskilligt säkrare.

Dåvarande departementschefen hade ingen erinran mot de sakkunnigas
förslag och regeln kom att införas i 38 § hyreslagen.

Med dagens synsätt måste bestämmelsen betraktas som obillig. De allra
flesta hyresgäster torde vara helt ovetande om att man vid övertagandet av
en hyresrätt ikläder sig den förre hyresgästens skyldigheter och att man kan
gå förlustig hyresrätten om man inte accepterar att svara för avtalets
förpliktelser även för tiden före tillträdet.

De skäl som angavs av lagstiftarna har numera ingen aktualitet. 1 propositionen
läggs förslag fram som i princip innebär förbud moti bränsleklausuler
i enskilda hyresavtal. Det system som används i dag för att
bestämma hyran innebär att retroaktiva hyror endast förekommer i undantagsfall.
Regeln torde därför, med hänsyn dels till att den är obillig mot
hyresgästen, dels saknar aktualitet, kunna slopas.

Förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning

I direktiven till utredningen angående översyn av hyreslagen (hyresrättsutredningen)
uttalade föredragande statsrådet följande:

I den allmänna debatten har förslag förts fram om att hyresgäst som hyr
bostadslägenhet i andra hand borde ges en starkare ställning än han har för
närvarande.

1 sitt slutbetänkande presenterade hyresrättsutredningen ett förslag som
på ett avgörande sätt skulle ge andrahandshyresgäst ett starkare rättsskydd.
Det var dels ett förslag som skulle skydda mot s. k. bulvanupplåtelser,
dels ett förslag som innebar att andrahandshyresgästen, under vissa
förutsättningar, skulle ges möjlighet att överta förstahandshyresgästens
avtal om andrahandsupplåtelsen varat mer än tre år. Hyresrättsutredningens
förslag om ändring av reglerna när besittningsskyddet avtalas bort,
innebär dessutom att andrahandshyresgästen får en starkare ställning
gentemot förstahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen skulle exempelvis
på detta sätt kunna få hyran prövad i hyresnämnd utan risk för att
hyresavtalet upphörde.

Mot. 1983/84:2768

Förslag till lagstiftning som lagts fram på senare tid kommer, om de
genomförs, att i viss mån stärka andrahandshyresgästens ställning. Rättsläget
för hyresgästen vid s. k. bulvanskap kommer att stärkas, om den
bulvanlag (SOU 1983:46) som kommissionen mot ekonomisk brottslighet
lagt fram leder till beslut. Om förslaget till nytt fjärde stycke i 65 § 12 kap.
jordabalken, som återfinns i proposition 1983/84:137, leder till beslut,
kommer dessutom andrahandshyresgästens ställning gentemot förstahandshyresgästen
att stärkas. Förslaget innebär i korthet att en hyresvärd
som uppsåtligen begagnar sig av att en hyresgäst avtalat bort besittningsskyddet
för att ta ut uppenbart oskälig hyra kan dömas dels till böter eller
fängelse, dels blir återbetalningsskyldig för det belopp som överstiger
skälig hyra för lägenheten.

Det enhälliga förslag hyresrättsutredningen lagt fram om rätt för andrahandshyresgästen
att under vissa förutsättningar överta hyresavtalet har
bostadsministern inte funnit skäl att lägga till grund för lagstiftning.

Enligt vår uppfattning finns det många skäl till att genomföra förslaget.
För det första finns det mycket som tyder på att antalet andrahandsupplåtelser
är betydande. För det andra är andrahandshyresgästens ställning, i
de fall förstahandshyresgästens avtal upphör, mycket svag.

Vi förordar en lösning av problemet så att andrahandshyresgästen ges
möjlighet att begära förlängning av hyresavtalet för egen del, om avtalet
mellan förstahandshyresgästen och fastighetsägaren av någon anledning
upphör. Den tidsgräns på andrahandsupplåtelsens längd som hyresrättsutredningen
föreslog till tre år anser också vi vara rimlig.

Det kommunala bostadsförsörjningsintresset bör kunna tillgodoses genom
att hyresgästens ansökan till hyresnämnden kommuniceras med berörd
kommunal instans. Kommunens intressen att förfoga över lägenheten
kan sedan vägas in i skälighetsbedömningen när hyresnämnden tar ställning
i förlängningsfrågan.

Hyresgästinflytande över underhålls- och ombyggnadsåtgärder

Utvecklingen av hyresgästernas inflytande över sitt boende har under
senare år gått starkt framåt. Hyresgäster i allmännyttiga bostadsföretag har
möjligheter till boinflytande genom avtal om information och samråd.
Avtalen, som gäller mellan hyresgästföreningen och resp. bostadsföretag,
förutsätter dessutom att inflytandet kan utvecklas ytterligare genom att
kontaktkommittéerna får rätt att fatta beslut. En sådan utveckling sker f. n.
under medverkan av partsorganisationerna.

Hyresgästernas riksförbund och Sveriges fastighetsägareförbund har nu
också träffat överenskommelse om en rekommendation till resp. medlemsföreningar
angående avtal om hyresgästernas boendeinflytande i det enskilt
ägda bostadsbeståndet. Förmodligen kommer det dock att ta tid innan
boendeinflytande i stor skala är etablerat i detta bostadsbestånd. Däremot

Mot. 1983/84:2768

täcks redan i dag en mycket stor del av det enskilt ägda bostadsbeståndet
av förhandlingsordningar.

Tack vare regeringens bostadsförbättringsprogram kan man förmoda
att ombyggnads- och underhållsverksamheten nu kommer att öka i omfattning.
Denna verksamhet påverkar starkt hyresgästernas boendeförhållanden.
Hyresgästerna måste därför garanteras inflytande över ombyggnadsoch
underhållsåtgärder. Hyresgäster i de allmännyttiga bostadsföretag och
privata bostadsföretag där det finns boendeinflytandeavtal kan genom
avtalen utöva inflytande på denna verksamhet.

Genom bestämmelserna i bostadssaneringslagen har hyresgästerna också
ett inflytande över ombyggnadsåtgärder. Dock är inflytandet över åtgärder
som icke är byggnadslovspliktiga begränsat, liksom inflytandet
över underhållsåtgärder. Dessutom omfattar bostadssaneringslagen inte
alla kommuner.

Eftersom en så stor del av bostadshyresmarknaden täcks av förhandlingsordningar
kan hyresgästernas inflytande över underhålls- och ombyggnadsåtgärder
garanteras genom en komplettering av hyresförhandlingslagen.
Hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet, som i dag
främst gäller vid ändring av hyra, bör enligt vår uppfattning omfatta även
underhålls-, förbättrings- och ombyggnadsarbeten som påverkar hyresgästernas
boendemiljö eller gemensamma boendeförhållanden. Med en primär
förhandlingsskyldighet skulle följa att hyresvärden måste informera,
samråda och försöka träffa överenskommelse innan åtgärderna får vidtas.
En sådan ändring av hyresförhandlingslagen skulle främja den fortsatta
utvecklingen av hyresgästernas boinflytande.

Erforderlig lag- och motivtext torde utarbetas av utskottet.

Hemställan

Med stöd av vad som i motionen anförts hemställs

1. att riksdagen beslutar anta i motionen föreslagen ändring av 12
kap. 55 § jordabalken jämte motivtext,

2. att riksdagen beslutar att 12 kap. 38 § jordabalken andra punkten
upphör att gälla,

3. att riksdagen beslutar om en särskild bestämmelse i 12 kap.
jordabalken, med syfte att stärka andrahandshyresgästens ställning
på sätt som anges i motionen,

4. att riksdagen beslutar om en särskild bestämmelse i hyresförhandlingslagen
om att den primära förhandlingsskyldigheten
även skall omfatta underhålls-, förbättrings- och ombyggnadsåtgärder.

Stockholm den 6 april 1984

AXEL ANDERSSON (s)

STIG GUSTAFSSON (s) MONICA ANDERSSON (s)

HANS GÖRAN FRANCK (s) LARS ERIK LOVDEN (s)