Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1981/82:169

Regeringens proposition

1981/82:169

med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m.m.;

beslutad den 25 mars 1982.

Regeringen förelägger riksdagen vad som har lagils upp i bifogade utdrag av regeringsprolokoll ovannämnda dag för de åtgärder och del ändamål som föredraganden har hemställt om.

På regeringens vägnar THORBJÖRN FÄLLDIN

BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås åtgärder för all främja övergäng från hyresrätt lill bostadsrätt. En särskild lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning till bostadsrätt föreslås. Om hyresgästerna i en faslighet har bildat en bostadsrättsförening och gjort en s. k. intresseanmälan hos inskrivnings­myndigheten, blir enligt den nya lagen fastighetsägaren, när han vill sälja fasligheten, skyldig all först erbjuda hyresgästerna all köpa den.

I propositionen föreslås också flera ändringar i bostadsrällslagen som syftar till all stärka hyresgästernas ställning och inflytande vid ombildning lill bostadsrätt. Enligt en särskild regel skall hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ha fattat beslut om faslighetsförvär-vel på en föreningsstämma för alt en ombildning skall få ske. Del är alltså i fortsättningen hyresgästerna själva som skall besluta om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Den ekonomiska planen för en bostadsrättsför­ening skall vid ombildning alllid finnas som underlag för hyresgästernas beslut om ett fastigheisförvärv. Även vissa andra förslag läggs fram i propositionen, bl. a. om rätt för hyresgästerna lill medlemskap i bostads­rättsföreningen.

I propositionen föreslås även en särskild bestämmelse i bostadsrällsla­gen om all avlal om överlåtelse av bostadsrätt alltid skall vara skriftliga. Om köpeskiUingen inte är korrekt angiven i avtalet är delta ogiltigt. Något förslag om hembudsskyldighel lill kommunen eller någon annan vid över­låtelse av bostadsrätt läggs inle fram i propositionen. Huvudregeln skall fortfarande vara all en bostadsrätt skall kunna överlåtas fritt. 1    Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169


 


Prop. 1981/82:169                                                    2

En ny statlig låneform föreslås införd för dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas all avslå från att delta i en övergång. Den långfristiga finansieringen av bostadsrättsföreningens fastigheisförvärv bör liksom f. n. ske genom bollenlåneinstiluten. Om säljaren binder en del av konlanl-ersätiningen för ell fastigheisförvärv i en s. k. kapilalmarknadsrevers kan finansieringen dock underiältas. En ombildning till bostadsrätt kan anses vara ett angeläget ändamål för den opriorilerade långivningen.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den I juli 1982.


 


Prop. 1981/82:169                                                               3

1    Förslag till

Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt
denna lag rätt all förvärva hyresfastigheten genom en bostadsrättsför­
ening.

Rätten lill förvärv gäller fast egendom som är laxerad som annan faslig­het och som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhet.

Vad som i denna lag sägs om fasi egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när del är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

2       §   Lagen gäller inle, om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet

varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägen­heter som i första hand används som förvaringsulrymmen bortses.

Intresseanmälan

3 § Om hyresgäster har intresse av all förvärva fast egendom för om­
bildning av hyresrätt lill bostadsrätt får detta anmälas lill inskrivningsmyn­
digheten för anteckning i fastighelsboken. Intresseanmälan skall för hyres­
gästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägen­heter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen saml om all hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt.

4   § Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivnings­myndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fas­tighelsboken.

5   § Sedan anteckning har sketl gäller en intresseanmälan fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efter tvä år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i 6 § sker under denna lid. gäller anmälningen dock alllid fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efler två år från den dag då hembudel skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den lidigares giltighet upphörl.

Hembud

6 § Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intres­
seanmälan gäller, får inle överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte
ulan alt den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju-


 


Prop. 1981/82:169                                                    4

dils alt förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hem­bud. En överlåtelse får ske ulan hembud till bostadsrättsföreningen.

1.  om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2.  om staten förvärvar egendomen,

3.  om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

4.  om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. I) om samäganderäll.

Hembud behövs inle heller, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller om­ständigheterna vid en sådan överiålelse. Frågan om hembud behövs prö­vas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

7 § Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av faslig-
helsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat
skriftligt förslag lill köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling­
en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en öveilåldse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4*i giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslagel.

8 § Förslaget till köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges
den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning
skett får inle hembudel eller samtycket lill avtalsförslagel återkallas eller
förslaget ändras.

Sedan hembud skett, är fastighetsägaren skyldig alt bereda föreningen tillfälle all besikla fastigheten.

Hyresnämnden skall för anteckning i fastighelsboken underrätta inskriv­ningsmyndigheten om hembudel och om dagen då hembudet skedde.

Antagande av hembud

9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hyres­
fastigheter för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt finns i 60 a § bo-
sladsrättslagen (1971:479).

10 § Hembudel antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre måna­
der från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler lill hyresnämn­
den alt föreningen beslutat all förvärva den hembjudna egendomen på de
villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Faslighels-
ägaren skall av hyresnämnden underrättas om all hembudel har anlagils.

Om bostadsrättsföreningen inom den lid som anges i första stycket skriftligen anmäler lill hyresnämnden all föreningen är intresserad av all förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för all anta hembudel till sex månader från den dag då hembudel skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudet upphör all gälla, om del inle antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

11 § Om hembudel har antagils, skall del anses som om fastighetsägaren
och bostadsrättsföreningen har slutit ell avtal om köp av den hembjudna


 


Prop. 1981/82:169                                                    5

egendomen pä de villkor som anges i förslaget lill köpeavtal. 1 förslaget skall anses föreskrivet alt köpebrev skall upprättas.

12 § Även om hembudel har upphört alt gälla får överlåtelse genom köp
eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort
intresseanmälan inle ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om
köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är
avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem­
budet. Har fastighetsägaren sedan ell hembud upphört ati uiiila gjort ett
nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest
ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att
gälla, skall första meningen tillämpas på del nya hembudel.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger 6§ andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om något undanlag inle föreligger, är överlå­laren skyldig all inhämta hyresnämndens tillstånd till överiåldsen.

Ogiltighet

13 §   Överlåtelser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 11 jordabal­ken, gäller inte första stycket.

Särskilda bestämmelser

14    § 1 fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

15    § Hyresnämndens beslut enligt denna lag överklagas hos bostads-domstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde­lades. Besvärshandlingen ges in till domstolen.

16    § I ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara för sina rätte­gångskostnader i bostadsdomslolen, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.


 


Prop. 1981/82:169

2    Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrällslagen (1971:479) dels alt 3-5, 37, 45, 49, 52 och 67 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer, 9 a, 11 a, 12 a, 51 a och 60 a §§, av nedan angivna lydelse.


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydelse


3 §


Innan bostadsrätt upplåts, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av för­eningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av för­eningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen.

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman del av föreningens verksamhet.


Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förr­än ny ekonomisk plan upprättats och godkänts.


Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förr­än ny ekonomisk plan upprättats och registrerats.


4 §' Ekonomisk plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.


Planen skall vara försedd med in­tyg av två personer om alt planen enligt deras omdöme vilar pä tillför­litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger lill grund för omdömet. Intygsgivare ulses bland dem som regeringen eller myndighet, som re­geringen/örarc/nor, förklarat behö­riga ati utfärda sådant intyg. Till inlygsgivare får ej ulses någon, be­träffande vilken det föreligger om­ständighet som är ägnad all rubba förtroendet till hans opartiskhet.


Planen skall vara försedd med in­tyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför­litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Intygsgivare ulses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga all utfärda sådant intyg. TUI inlygsgivare får ej ulses någon, beträffande vilken del föreligger någon omständighet som är ägnad att rubba förtroendet lill hans opar­tiskhet. Endast den ene intygsgi­varen får vara anställd hos företag, organisation   eller   någon   annan


' Senaste lydelse 1974: 1087.


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Ansökan om godkännande av ekonomisk plan göres av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla godkänd ekonomisk plan tillgänglig för den som vill taga dd av planen.


Föreslagen lydelse

som har bildat bostadsrättsför­eningen eller biträtt med förenings­bildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

Ansökan om registrering av eko­nomisk plan görs av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla registrerad ekonomisk plan tillgänglig för den som vill ta del av planen.


5 §


Innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus re­dovisats i registrerad ekonomisk plan eller på föreningsstämma, får bostadsrätt lill bostadslägenhet ej upplåtas utan tillstånd av länssty­relsen. Sådant tillstånd skall läm­nas, om ekonomisk plan registre­rats av länsstyrelsen och förening­en hos länsstyrelsen ställt betryg­gande säkerhet för fullgörande av skyldighet all utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsva­rande grundavgiften för denna.

Innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus re­dovisats i godkänd ekonomisk plan eller på föreningsstämma, får bo­stadsrätt lill bostadslägenhet ej upplåtas ulan tillstånd av länssty­relsen. Sådant tillstånd skall läm­nas, om ekonomisk plan godkänts av länsstyrelsen och föreningen hos länsstyrelsen ställt betryggande sä­kerhet för fullgörande av skyldighet all utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsvarande grundav­giften för denna.

Säkerhet skall på begäran av föreningen återställas sedan ett år förflutit från del den slutliga anskaffningskostnaden redovisats på föreningsstäm­ma. Har lalan om ersättning väckts före utgången av nämnda lid, får säkerheten dock ej återställas förrän talan är slutiigl avgjord och förening­ens betalningsskyldighet fullgjorts.

En bostadsrättsförening får i stadgarna föreskriva att de hyres­gäster som biträder ett beslut enUgt 60 a § om förvärv av en' hyresfas­tighet .för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skaU vara skyldiga att teckna bostadsrätt tiU sina lä­genheter efter förvärvet. FöreUgger en sådan skyldighet, är bostads­rättsföreningen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som har burätt beslutet.

Otn ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och förening­ens    förpliktelser    enligt    första


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse


Föreslagen lydelse

stycket. ViU en hyresgäst överlåta sin hyresrätt, får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen före­skriva att den tillträdande hyres­gästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt.

Om heslut har fattats om väsent­
lig ökning av de avgifter som skall
utgå för bostadsrätt, får en hyres­
gäst genast efter uppsägning från-
träda sin skyldighet att teckna bo­
stadsrätt, om det inte är oskäligt
mot bostadsrättsföreningen eller
medlemmarna.
     Uppsägningen

skall ske inom tre månader från det hyresgästen fick kännedom om av-giftshöjitingen. I fråga om uppsäg­ningen gäller 39 §.

11 a 8

Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bo-stadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än som enligt den­na lag gäller för inträde i cn bo­stadsrättsförening.


12 a §

Avtal om överlåtelse av bostads­rätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säl­jaren och köparen. Avtalet skaU ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsva­rande skaU gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Överlåtelser som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogUtiga.

37 §

Har bosladsrätlshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg­ning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bosladsrätlshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anslå till dess brist för vars avhjälpande bosladsrätlshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för all läcka föreningens fordran hos bosladsrätlsha­varen. Vad som återstår tillfaller denne.


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse


Föreslagen lydelse

Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrätts-havarens obetalda avgifter tiU för­eningen överstiger en månadsav­gift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt första stycket fö­reträde till betalning före paiuha-varen endast ifråga om belopp som skulle ha betalats innan underrät­telse skulle ha skett.


45 §-

Bostadsrättsförenings firma skall innehålla ordet bostadsrättsförening.

I firman får ej ordet bolag eller eljest något som betecknar ett bolagsför­hållande intagas på sådant sätt all därav kan föranledas del misstaget all firman innehas av ett bolag.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registre­rade och ännu beslående föreningsfirmor. För registrering av förenings firma gäller i övrigt vad som föreskrives i firmalagen (1974: 156).

Annan än bostadsrättsförening och sammanslutning ov bostads­rättsföreningar får ej i sin firma el­ler annars vid beteckning av rörel­sen använda ordet bostadsrätt.

Annan än bostadsrättsförening får ej i sin firma eller annars vid beteckning av rörelsen använda or­det bostadsrätt.


49 § Lägenhetsförleckningen skall för varje lägenhet ange 1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen.

2. dagen för länsstyrelsens regist­rering av den ekonomiska plan som ligger lill grund för upplåtelsen.

2.  dagen för länsstyrelsens god­kännande av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtel­sen,

3.  bosladsrällshavarens namn,

4.  grundavgiften för bostadsrätten.

Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt upplåtes.


Underrättas föreningen om pant-sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i förteckningen, skall delta genast antecknas.


Underrättas föreningen om pant-sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlåtelseavtalet fogas tiU för­teckningen på lämpligt sätt.


Dagen för anteckning skall anges.

 Senaste lydelse 1974: 170.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 10

Nuvarande lyddse                        Föreslagen lydelse

51 a §

En bostadsrättsförening, som har förvärvat eller avser att förvär­va en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i för­eningen, om hyresgästen uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och förening­en skäligen kan nöjas med hyres­gästen som bostadsrättshavare. In­träde får dock vägras, om hyresför­hållandet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lagenheten inte skall upplåtas med bostads­rätt.

52 §       .

Förvärvare av bostadsrätt, som Förvärvare av bostadsrätt, som

vägrats inträde i föreningen, kan vägrats inträde i föreningen, kan
inom en månad från del han fick del inom en månad från del han fick del
av beslutet härom hänskjula tvisten av beslutet härom hänskjula tvisten
till hyresnämnden.
                       lill hyresnämnden. Detsamma gäl-

ler hyresgäster som vägrats inträde enligt 51 a§.

60 a §

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bo­stadsrätt skall fattas på förenings­stämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjede­lar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lä­genheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsul­rymmen.

Protokollet från föreningsstäm­man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tUlgängligt för hyresgäs­terna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsför­värv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4 § upprättas och hållas    tillgänglig   för   hyresgäs-


 


Prop. 1981/82:169                                                                 H

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

terna. TiU planen skaU fogas ett be­siktningsprotokoll, som visar fas­tighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Det­samma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tUlgänglig enUgt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har med­delats, skaU dock vad nu sagis ej gälla.

67 § Bestämmelsema i 99-105§§ lagen (1951: 308) om ekonomiska förening­ar äger motsvarande tillämpning i fråga om bostadsrättsförening. Härvid skall hänvisningen i 100 § femte stycket till 7§ tredje stycket avse 45 § tredje stycket denna lag.

Beträffande ansökan om godkän-       Beträffande ansökan om registre­
nande av ekonomisk plan skall be-
      ring av ekonomisk plan skall be­
stämmelserna om anmälan för re-
       stämmelserna om anmälan för re­
gistrering äga motsvarande tillämp-
    gislrering äga motsvarande tillämp­
ning,
                                           ning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

3   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder' dels all nuvarande 16 e § skall betecknas 16 f§, dels all rabriken närmast före 16 e § skall sättas närmast före 16 f §, dels att 4, 22 och 23 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels all i lagen skall införas en ny paragraf, 16 e§, och närmast före

denna paragrafen ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken härtill uppgift att 1. medla i hyres- eller bosladsrällslvisl,

•'Senaste lydelse 1974: 170. ' Lagen omtryckt 1980:97.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 12

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

2.    pröva tvist om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a§, överlåtelse av hyresrätt enligt 12
kap. 34-36§§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40S,
föriängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap.
49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12
kap. 59§, aUt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22- 24 §§ hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om ålerbelalningsskyldighel enligt 23 § samma lag,

3.   pröva tvist om hyresvillkor enligt 7§ sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bosladsrättslagen (1971:479),

4.   pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrällslagen,

5.   vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrällslvisl,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.   pröva frågor enligt bosladssaneringslagen (1973: 531) och bosladsför-vallningslagen (1977:792),

7.   pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.   pröva frågor enligt bosladsanvisningslagen (1980:94),

9. pröva frågor enligt lagen (1982:000) om rätt till.fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upplages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. upplages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrel­se har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Ärende   angående   ombildning   till bostadsrätt m. m.

16 e §

Ansökan i en fråga som avses i 6§ tredje stycket eller 12 § tredje stycket lagen (1982:000) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skcdl vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det be­rörda huset och dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för detta.

Bestämmelserna i 8§ andra-femte styckena skall tillämpas ifrå­ga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig per-


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse


Föreslagen lydelse

sonUgen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer till förhandlingen, av­skrivs ärendet. Att motparten ute­blir hindrar inte att ärendet avgörs.


22 §


Beslut av nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller till­stånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrällslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a§ bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt lill förhandlingsordning enligt 9§ hy­resförhandlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.


Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, S eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom an­sökan om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket el­ler tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrällslagen (1971:479) eller ansökan om upp­skov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller med­givande som avses i 2 a§ boslads­saneringslagen (1973:531) eller yr­kande om rätt lill förhandlingsord­ning enligt 9§ hyresförhandlingsla­gen (1978: 304) lämnats ulan bifall.


23 §


Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo-sladssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m. eller enligt boslads­anvisningslagen (1980:94) finns be­stämmelser i 12 kap. 70§ jordabal­ken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrällslagen (1971: 479), 21 § bosladssaneringslagen (1973:531), 34§ bostadsförvalt­ningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. samt 14 § bosladsanvisningslagen.


Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m., enligt bosladsan­visningslagen (1980:94) eller lagen (1982:000) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhand­lingslagen, 76 § bostadsrällslagen (1971:479), 21 § bostadssanerings­lagen (1973:531), 34§ bosladsför-vallningslagen (1977:792), 25 § la­gen om förvärv av hyresfastighet m.m., 14§ bosladsanvisningslagen samt 15 § lagen om rätt tiU fastig-


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse


Föreslagen lydelse


14


hetsförvärv för ombildning till bo­stadsrätt.

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden


1.  avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16a, lecdler I6d§,

2.  avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 d§, dock ej när ärendet kan återupptagas.

1.   avvisat ansökan som avses i 8,
11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16
e§,

2.   avskrivit ärende enligt 8-10,
15 a, 16, 16 a, Ide, 16 deller 16 e§,
dock ej när ärendet kan återuppta­
gas,

3.  förordnal angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.  utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet all iakttaga föreläg­gande eller ådöml straff för förseelse i förfarandet,

5.  utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild lalan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec­kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandingen skall inges lill domstolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

4   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs all 28§ lagen (1974:1082) om bostadsdomslol skall ha nedan angivna lydelse.


Nuvarande lydelse

28 Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt därigenom av­gjorts fråga som avses i 4 § 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller Slagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller till­stånd enligt 12 kap. 34, 34 a eller 36 § jordabalken eller ansökan om


Föreslagen lydelse

§'

Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt därigenom av­gjorts fråga som avses i A första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, S eller 9 lagen (1973:188) om arrende­nämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om repara­lionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd en­ligt 12 kap. 34, 34 a eller 36§ jorda-


Senasle lydelse 1980:98.


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

förbud eller medgivande som avses i 2 a § bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.


15

Föreslagen lydelse

balken eller ansökan om förbud el­ler medgivande som avses i 2 a§ bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand­lingsordning enligt 9§ hyresför­handlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.


Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs all 2§ lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m.' skall ha nedan angivna lydelse.


2 §

Nuvarande lydelse

Kommun är skyldig att genom lämpligt kommunalt organ förmedla lån och bidrag, som utgå av stats­medel i syfte att främja bostadsför­sörjningen inom riket eller eljest gälla bosläder och lokaler inom bo­stadsområde, saml all vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och låneförvaltning.


Föreslagen lydelse

En kommun är skyldig att genom lämpligt kommunall organ förmedla lån och bidrag, som utgår av stats­medel i syfte att främja bostadsför­sörjningen inom riket eller eljest gäller bosläder och lokaler inom ett bostadsområde, samt all vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och läneförvaltning och utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksam­het.


Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta bostadssö­kande om möjligheterna att få bostad i kommunen, bostädernas belägen­het, storlek och utrustning, bostadskostnader saml andra förhåltanden som bosladssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Lagen omtryckt 1975: 131. Senaste lydelse av lagens rubrik 1975: 131.


 


Prop. 1981/82:169                                                              16

6   Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs all 4 kap. 1 S jordabalken' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

4 kap. 1 § Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskil­lingen och innehålla förklaring av säljaren alt egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpe­skilling, är del tillräckligt all denna anges.

Köp som icke uppfyller föreskrit'-      Köp som inte uppfyller föreskrif-

terna i första stycket är ogiltigt,  terna i första stycket är ogiltigt.

Dock är förvärv, som en bostads­rättsförening har gjort enligt Ingen (1982:000) om rätt tiU.fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt, giltigt även omföreskrifterna iförs-ta stycket inte har iakttagits.

Denna lag träder i kraft den I juli 1982.

Balken omtryckt 1971:1209.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 17

Utdrag
BOSTADSDEPARTEMENTET
                     PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-03-11 Närvarande: statsministern Fälldin, ordförande, och statsråden Ullslen, Wikström, Friggebo, Dahlgren, Åsling, Söder, Johansson, Wirtén, An­dersson, Boo, Petri, Eliasson, Gustafsson, Elmstedt, Tilländer, Ahriand, Molin

Föredragande; statsrådet Friggebo

Lagrådsremiss med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyres­rätt till bostadsrätt m.m.

1    Inledning

Efter bemyndigande av regeringen tillkallade jag år 1978 en kommitté för att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbestån­det (1979 års kommittéberätlelse del II s. 357-363). Kommittén antog namnet 1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06). Ett av kommittén avlämnat delbetänkande (Ds Bo 1980: 3) Rättsskydd för kvarboende hyres­gäster vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt har legal lill grund för ändringar i bostadsrällslagen (1971:479), som har trätt i kraft den 1 oktober 1981 (prop. 1980/81; 148, LU 29, rskr 414, SFS 1981:603).

Kommittén' överlämnade i oktober 1981 sitt slutbetänkande (SOU 1981:74) Från hyresrätt lill bostadsrätt. Betänkandet innehåller bl. a. ell förslag till lag om förköpsrätt för hyresgäster och ett förslag lill lag om ändring i bostadsräUslagen. Belänkandet har remissbehandlats.

Till protokollet i delta ärende bör fogas dels kommitténs sammanfattning av sill belänkande som bilaga 1, dels kommitténs förfatlningsförslag som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna och en sammanställ­ning av remissyttrandena som bUaga 3. Beträffande gällande ordning och kommitténs närmare överväganden hänvisas lill belänkandet.

' Direktören Gunnar Dalgren, ordförande, riksdagsledamoten Rolf Dahlberg, kom­munalrådet NUs Yngvesson och riksdagsledamoten Sven Eric Äkerfeldl.

2    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169


 


Prop. 1981/82:169                                                             18

2    Allmän motivering

2.1 Allmänna utgångspunkter

2.7.7 Boendedemokrati i ett bostadspolitiskt målperspektiv

Strävan alt förbättra medborgarnas möjligheter all la till vara sina egna intressen och att i samverkan med andra råda över sina förhållanden är ett allt mera framträdande drag inom olika sektorer av samhället. Också när del gäller bostadspolitiken är det en central uppgift att öka de boendes möjligheter alt utöva inflytande över sina boendeförhällanden.

Boendeinflytande är inte bara ett mål ulan är också ell medel all nå gemenskap och sociala kontakter mellan de boende. Delaktigheten stimu­lerar intresse och ansvarstagande hos de boende samtidigt som den frigör kunnande och fantasi. Möjligheterna all påverka den närmaste omgivning­en torde bl. a. underlätta för ungdomar att växa in i del vuxna samhällel och all känna delaktighet även i större sammanhang. Ell ökal boendeinfly­tande har också betydelse från jämslälldhelssynpunkt, eftersom det ger nya förutsättningar för alla all komma lill sin rätt och få användning för sina egna kunskaper och erfarenheter.

Kravet på demokrati i boendel syftar bl. a. lill alt med närdemokratin i det egna bostadsområdet som bas utveckla en social gemenskap mellan människorna i ell bostadsområde. I vissa av dagens småhusområden och bostadsrättsföreningar har vikliga inslag av äldre liders gemenskap kunnat återskapas. Boendedemokralin bör utformas så att den bidrar till all bryta den anonymitet och isolering, som präglar människornas situation i många av de nya bostadsområdena.

En ny gemenskap stimuleras främst av möjligheter lill inflytande över förvaltningen av bostaden och bostadsområdet. Men även den fysiska miljöns utformning har betydelse. Grannskapskontakterna fungerar l.ex. ofta olika i flerbostadshus- och småhusområden. Både organiserade och spontana träffar mellan de boende underlättas om del finns en lokal att samlas i. Genom gårdarnas och entréernas utformning samt genom olika slag av bostadskomplement kan kontakterna grannar emellan stimuleras.

Den svenska bostadspolitiken under efterkrigstiden har främst syftat till all komma lill rätta med den tidigare akuta bostadsbristen saml med den låga utrymmes- och ulrastningsslandarden. Denna politik har också varit framgångsrik. Den materiella bostadsstandarden har höjts kraftigt. Genom omfattande ekonomiska stödinsatser från samhällets sida har breda konsu­mentgrupper kunnat erbjudas moderna lägenheter. Genom subventions­systemets utformning har de skyddals frän ell fullt genomslag på boende­kostnaderna av de stigande kostnaderna för byggande samt för drift och underhåll. Delta har möjliggjorts genom ell starkt statligt och kommunall engagemang i bostadsbyggandet. De allmännyttiga förelagens insatser för all genomföra ell omfattande bostadsbyggande har varit helt nödvändiga


 


Prop. 1981/82:169                                                   19

och har möjliggjort all i princip alla hushåll har kunnat få en god bostad. Förekomsten av ett stort allmännyltigt bostadsbestånd har därvid också varit en prisstabiliserande faktor av stor betydelse.

Produktionsapparaten har emellertid främst varit inriktad på kvantitet. Konsumenternas önskemål i olika avseenden har inle alllid kunnat tillgo­doses. Det direkta medborgarinflylandel över såväl planering och byggan­de som förvaltning har varit begränsat; det är först under de allra senaste åren som mera medvetna åtgärder har vidtagits för all öka möjligheterna liU direkt deltagande inom del representativa systemets ram. Målet om en allsidig hushållssammansätlning har inle heller kunnat uppnås i alla områ­den. Del är uppenbart all brislen på alternativ lill hyresrätt i vissa områden har bidragit lill all resursslarka hushåll efler hand har sökt sig lill andra områden, där kanske äganderätten har varit lika ensidigt förekommande.

Ell grundläggande syfte med bostadspolitiken är all värna om bostads­konsumenternas intressen. Bostadens och boendemiljöns värde för oss som individer kan inte överskallas. Grundläggande är därför naturligtvis alltjämt alt tillse all alla hushåll får en tillräckligt stor bostad av modern standard. Kraven på valfrihet och inflytande måste också ges en framskju­ten ställning. Det är viktigt att bostadspolitiken leder lill en sä reell valfri-hel för bostadskonsumenlerna som möjligt när del gäller bostadens stor­lek, utformning, standard, upplålelseform och pris. Ett ökat boendeinfly­tande och större variation i upplåldseformerna bör också bidra lill all människor i olika inkomslskikt och olika åldrar i större utsträckning finner del naluriigt all bo i samma bostadsområden.

Under 1980-lalel kommer tyngdpunkten inom bostadspolitiken alt allt mera förskjutas mot ett rationellt utnyttjande äv det befintliga bostadsbe­ståndet genom underhåll, varsam ombyggnad och komplettering. Stora ansträngningar måsle göras för att intensifiera energisparandel och all dämpa kostnadsutvecklingen inom bostadssektorn i dess helhet. Att öka de boendes inflytande är ett viktigt led även i dessa strävanden.

Under senare år har en rad insatser gjorts för all öka de boendes inflytande. Genom de nya möjligheterna för lokala organ i kommunerna kan medborgarinflylandel stärkas i planeringsledel. Bl. a. kan stadsför­nyelsearbetet på så sätt få en bättre lokal förankring. En genomgripande reformering av plan- och byggnadslagstiftningen förbereds f. n. i regerings­kansliet. Vidare har hyresgästernas inflytande över sina boendefrågor vidgats genom flera åtgärder.

Bostadssaneringslagen (1973:531) ger möjlighet för kommunen eller or­ganisation av hyresgäster alt ansöka om åläggande för fastighetsägare all rusta upp lägenheter till lägsta godtagbara standard. Sådan organisation kan också förhindra att fastighetsägaren förser lägenheterna med lyxslan-dard, vilket kunde pressa upp hyran på ell icke godtagbart sätt.

Bosladsförvaltningslagen (1977:792) ger rätt för kommunen eller organi­sation av hyresgäster all ansöka om all förvaltningen av fastigheten över-


 


Prop. 1981/82:169                                                   20

förs lill någon annan än ägaren då denne inle sköter fastigheten på rätt sätt.

Genom hyresförhandlingslagen (1978:304) har hyresgästerna fått laglig rätt att förhandla om hyror och andra boendeförhällanden. Lagen är neu­tral i förhållande lill hyresgäslemas val av intresseorganisation. Båda parter kan påkalla förhandlingar om hyresvillkor, lägenheternas och husels skick, gemensamma anordningar i huset saml övriga boendeförhällanden som rör hyresgästerna gemensamt.

Vidare har SABO och Hyresgästernas riksförbund 1979 rekommenderat en form av avtal om boinflytande för allmännyttiga förelag. Avtalen skall syfta till all ge hyresgästerna information, möjlighet lill samråd och viss beslutanderätt. Beslut om förvaltning, underhäll och drift inom bo­stadsföretaget skall fattas på sådant sätt och i sådana former alt de boende kan påverka besluten och ha del i dessa. I praktiken krävs i många fall en decentralisering av beslutsfunktioner lill mindre förvaltningsområden inom företaget.

De boendes inflytande inom hyressektorn befinner sig alltså i ell skede som bäst kan beskrivas med ordet förhandlingsdemokrali. 1 dag gäller den huvudsakligen hyresfrågor. De boende bör få ett ökal inflytande också på underhåll av lägenheter och den yttre miljön. Sådana frågor behandlas av underhållsfondsulredningen (Bo 1978:05).

Del finns alltså enligt min mening starka skäl för att utveckla hyresgäst-inflytandet. Del är dock knappast möjligt all uppnå samma möjligheter lill inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostads­rätt med hänsyn lill bl. a. del ekonomiska ansvar, som är förenat med ägande och förvaltning av fastigheter. Både fastighetsägar- och hyresgäst-parterna har legitima och av samhället erkända intressen all hävda. Ett ökat boendeinflytande, ulöver vad som är möjligt på hyresrättens område, bör därför kunna åstadkommas genom att bostäder i ökad omfattnig upp­låts med bostadsrätt.

Enligt 1975 års folk- och bostadsräkning upplåts 14,3% av alla lägen­heter i riket med bostadsrätt, medan 20,2% förvaltades av allmännyttiga förelag och 61,8% av enskilda. Om man undantar småhusen var fördel­ningen på ägarkalegorier 24% för bostadsrättsföreningar, 34% för allmän­nyttiga förelag och 38% för enskilda. Förhållandena varierar mycket mel­lan kommunerna. I 101 av de 277 kommunerna fanns 1975 mindre än 5% av lägenheterna i bostadsrättsföreningar. I 109 kommuner var motsvaran­de andel mellan 5 och 14,3% (= riksgenomsnittet).

Flertalet av dessa kommuner var mindre eller medelstora kommuner; några tillhörde gruppen förorlskommuner lill Stockholm. I de mindre kommunerna var det i regel en stor övervikt för enskilt ägda lägenheter. I ett 20-lal fall svarade den allmännyttiga sektorn för mer än 25 % av antalet lägenheter; två hade över 47% av beståndet. Del är troligt all förhållan­dena har ändrats sedan 1975. Del är emellertid knappast troligt all dessa förändringar är så stora all mönstret kan ha förändrats mera genomgripan-


 


Prop. 1981/82:169                                                   21

de. Slutsatsen blir alt bostadskonsumenterna i många regioner och kom­muner har mycket begränsade möjligheter alt välja inom ell någorlunda rikhaltigt utbud av bosläder i olika upplåldseformer.

Bostadsrättens sociala värde ligger enligt min mening särskilt i all de boende själva i inbördes samverkan inom sin förening lar ansvar för sina gemensamma frågor kring boendemiljön och ekonomin. Sammanfattnings­vis anser jag all bostadsrätten bör öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerar, i syfte alt åstadkomma en större variation mellan upplåldsefor­merna för alt bostadskonsumenlernas önskemål bättre skall kunna tillgo­doses och för att del skall bli vanligare att olika upplåldseformer tillhanda­hålls i samma bostadsområde.

Bosladsrällskommittén har lagt fram en rad förslag om hur en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt kan ske under bosladssodall acceptabla former. Förslagen har remissbehandlats och bör nu läggas till grund för lagstiftning. Innan jag i detalj redovisar förslagen vill jag ta upp några allmänna frågeställningar som bakgrand för förslagen.

2.7.2 Bostadsrättens fördelar

Skillnaderna mellan hyresrätt och bostadsrätt kan sammanfattas på föl­jande sätt:

-     Bostadsrätten upplåts ulan begränsning i liden. Detta ger bosladsrätls­
havaren bättre besittningsskydd än hyresgästen.

Genom medlemskapet i föreningen har bosladsrätlshavaren stort infly­tande över bostadsmiljön och de ekonomiska villkoren.

Bosladsrätlshavaren har också betydligt större inflytande än hyresgäs­ten över den egna lägenheten. Han kan reparera och ändra tämligen fritt. Delta medför också större ansvar.

-     Bostadsrätten representerar ett förmögenhelsvärde eftersom den kan
överlåtas.

—    Bostadsrätten kan pantsättas, vilket gör alt den kan användas som
säkerhet för lån, t. ex. för inköp av bostadsrätt eller för slandardhöjande
åtgärder.

-     Ekonomiskt ställer del sig ofta förmånligare att bo med bostadsrätt.
Bostadsrättsföreningen har inget vinstintresse. Genom all medlemmar­
na kan tillgodogöra sig den ekonomiska fördelen av egen aktsamhet och
händighet hålls underhållskostnaderna nere. Härtill bidrar alt boslads­
rätlshavaren själv svarar för inre reparationer.

Tillgänglig statistik visar all särskilt driftkostnaderna per m- lolalyta är betydligt lägre för bostadsrättsföreningar än för hyreshus oavsett om de är enskilt ägda eller ingår i del allmännyttiga beståndet. Skillnaderna lill bostadsrättsföreningarnas fördel har ökal sedan 1975.


 


Prop. 1981/82:169


22


Kostnader för fierbostadshus 1980


Kf/lcvni tol«lyti


AILMAN.-J-TTIG BOSlAMfOtlAG


ENSKILT AGDA FASTIGHETtR


EOSlALiSRATTS-fORENlNuAfl


Toiiliru


koitnd

I

Di.fl-koitn«d

1975 76    7?      78     7ä    60        '.975   76     77    78    79

Källa: Statistiska centralbyrån. SM Bo 1981: 15

Uppgifterna tyder på att den angelägna kampen i alla led för en sänkning av kostnadsnivån i boendet har särskilt goda förutsättningar inom bostads­rätten. Jag anser del främst bero på att samma personer, medlemmarna i föreningen, har inflytande över besluten och kostnadsansvar för beslutens konsekvenser. Om de boende vUl hålla tillbaka kostnaderna för boendet kan de inom bostadsrätten själva välja vägar för all söka nå detta mål -genom ökad aktsamhet med gemensamma lillhörigheler, genom anpass­ning av serviceanspråken lill sin egen villighet att betala eller genom ökade personliga insatser inom föreningens ram. Ett ökat antal övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kommer då att bidraga till all vi får en med liden allt effektivare press på kostnaderna.

Bosladsrällskommilténs studier tyder på all utgifter för privata lån lill köpet av bostadsrätt i en hel del fall kan göra de sammanlagda boendekost­naderna högre för bosladsrältshavarna än för kvarvarande hyresgäster. Detta gäller särskilt för andra generationen av bostadsrättshavare, som fått betala ett mera marknadsanpassal pris som ofta varit högre.

För kvarvarande hyresgäster har boendekostnaderna i stort sett inle påverkats av själva förändringen av ägarförhållandena i fastigheten. Hyressätlningen enligt bruksvärdesprindpen kvarstår ju, och de hyreshöj­ningar som man har fått hos de nya föreningarna skulle man sannolikt ha fåll tåla också med en annan hyreshusägare.

En stor del av debatten kring bosladsrätlsfrågorna har varit inriktad på problemen med del lilla antalet myckel dyra bostadsrätter som finns fram­för allt i Stockholms innerstad. Man menar att systemet med övergångar till bostadsrätt inte kan acepteras eftersom låginkomsttagarhushåll inte kan efterfråga sådana lägenheter av ekonomiska skäl. Man bör dock vara


 


Prop. 1981/82:169                                                                 23

medveten om alt del generellt inte är så all låginkomsttagarhushåll av ekonomiska skäl hindras från att klara av kostnaderna för en bostadsrätts-lägenhet. Om man kan betala hyran för en hyreslägenhet, som driflkost-nadsmässigl är en relativt dyr boendeform, bör man kunna klara av må­nadskostnaderna för en motsvarande lägenhet i bostadsrätt, som i regel är en billigare boendeform om man ser lill de löpande driftkostnaderna. Del är god bostadspolitik all utgå från detta faktum och att sedan underlätta för hushållen att skaffa fram erforderligt kapital för grundavgiften lill rimliga kostnader. Jag kommer därför i del följande all föreslå all möjligheterna att finansiera bostadsrältsförvärv i övergångsfall skall förbättras genom en möjlighet till ell särskilt statligt lån.

Stigande priser på bostadsrätter är delvis ett uttryck för en bristsituation på bostadsmarknaden. Där priserna stiger är tillgången på bostäder -särskilt i eftertraktade lägen - för liten i förhållande lill efterfrågan, vilket gäller säväl hyres- som bosladsrällslägenheter. En ökad omvandling av hyreslägenheter lill bostadsrätter bör medföra en dämpning av prisutveck­lingen på bostadsrätter genom all tillgången förbättras. Samtidigt måste kommunen vara uppmärksam på vad som sker både inom bostadsbestån­det och med den allmänna bostadsefterfrågan, så att tillgången på hyreslä­genheter inle faller under efterfrågan på sådana.

Genom en skärpt beskattning av vinster vid försäljning av bostadsrätter minskas intresset för bostadsrätten som spekulationsobjekl och främjas en lugnare prisutveckling. Kapitalvinstkommillén (B 1979:05) har i uppdrag alt lägga fram förslag om en evig realisationsvinstbeskattning av bostads­rätter och ett belänkande väntas myckel snart. Del förslag om en begräns­ning av underskoltsavdragens skattemässiga värde som regeringen nyligen har remitterat lill lagrådet kommer sannolikt också att verka dämpande på överlålelsepriserna, eftersom förvärv av bostadsrätt ofta sker med lånade medel.

Vidare har anförts farhågor för att ett ökal antal bostadsrättsföreningar skulle minska möjligheterna för s.k. svårplacerade hushåll att erhåUa bostad. Bosladsanvisningslagen omfattar som bekant inte vidareförsälj­ning av bostadsrätt. Kommunerna har emellertid med stöd av lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostadsförsörjningens främjande m.m. möjlighet alt tillhandahålla bostadsrätlsköpare slöd i form av kom­munala lån eller kommunal borgen för banklån lill förvärvet. Kommunen kan också förvärva bostadsrätter och upplåta dem i andra hand.

2.2 Åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt

2.2.7 Allmänt

I direktiven för bostadsrällskommiltén pekade jag på all de nuvarande möjligheterna lill övergång lill bostadsrätt ler sig otillräckliga genom bl. a. svårigheter med finansiering av fastighetsförvärvet och oklarheter belräff-


 


Prop. 1981/82:169                                                                 24

ande kvarboende hyresgästers rättsskydd. Vidare anförde jag att önskemå­let om att öka möjligheterna till sådan övergång i del befintliga bostadsbe­ståndet inte kan motivera expropriation. Kommittén har också arbetat fram ett förslag till former för hyresgäslförvärv i fall där en försäljningssi-luation föreligger. Jag anser fortfarande att denna ambitionsnivå tills vi­dare får anses vara tillräcklig när del gäller all med lagstiftningens hjälp undertätta övergångar. Erfarenheterna från tillämpningen av de här före­slagna förändringarna får utvisa i vad mån som mera genomgripande åtgärder kan behöva vidtas för all främja del bostadspolitiska syftet.

Med utgångspunkt i bosladsrätlskommitléns förslag kommer jag alt förorda vissa lagsliflningsätgärder och medelsanvisningar av riksdagen i syfte alt underlätta övergång från hyresrätt till bostadsrätt i bostadsbestån­det. Vid genomgång av kommitténs förslag och de remissynpunkter som har kommit fram har jag funnit skäl att i vissa delar låta mina förslag avvika från vad kommittén har föreslagit. En noggrann genomgång av de olika förslagen skall göras i följande avsnitt. Inledningsvis vill jag först beröra kommunernas roll i arbetet saml behovet av information kring de förbätt­rade möjligheterna till omvandling till bostadsrätt.

2.2.2 Kommunernas roll

Ansvarsfördelningen mellan stal och kommun inom bostadsförsörjning­en innebär sedan länge all kommunerna har ansvar för verksamhetens omfattning och innehåll. Från en tidigare inriktning på främst ny- och ombyggnad av själva bostäderna har del kommunala planeringsansvaret utvecklats i riktning mot en helhetssyn på boendel, där ny- och ombyggnad liksom andra åtgärder diskuteras i ett sammanhang. Del bör således vara vikliga utgångspunkter för kommunens bostadspolitiska åtgärder all åstad­komma ell tillräckligt och varierat utbud av bosläder i olika delar av kommunen, att skapa en god boendemiljö och alt ge goda förulsätlningar för en allsidig hushållssammansätlning i olika bostadsområden. Bebyggel­sen bör kunna ges en varierad utformning i fråga om hustyper, lägenhets-fördelning och besillningsformer. Ell och samma område bör kunna erbju­da valmöjligheter mellan småhus och flerbostadshus samt mellan ägda, hyrda och bosladsrältsupplålna bostäder.

Kravet på allsidighet är lättast all tillgodose i samband med nyproduk­tion men bör också aktivt bevakas som ett led i förbättringen av befintlig bebyggelse. Omvandling av vissa hyresrätter till bostadsrätt kan bidra till förbättringen av ett bostadsområde. En ökad andel bostadsrätt med dess större möjligheter lill enskih ansvarsanlagande och inflytande i samverkan med andra kan medverka till att öka ell områdes attraklivUet.

1 den bostadspolitiska debatten har del hävdals att en förbättring av möjligheterna till omvandling av hyreslägenheter hos allmännyttiga bo­stadsföretag till bosladsrällslägenheter skulle innebära ett grandskoll mot dessa företag och mot kommunernas möjligheter all i fortsättningen bedri-


 


Prop. 1981/82:169                                                   25

va en aktiv bostadspolitik. Jag har redan inledningsvis framhållit värdet av de allmännyttiga bostadsföretagens insatser. De har också tillskapats med syfte att möjliggöra för alla hushåll alt få en god bostad lill rimligt pris. Del är inle självklart all de nya bostadspolitiska mål som nu ställs i förgranden bäst uppnås genom dessa förelag. Riskerna för vad som kan hända vid ell ökal antal övergångar till bostadsrätt har dessutom överdrivits i den all­männa debatten.

En aktiv kommunal bostadspolitik kan bedrivas i många olika former. Genom den fysiska planeringen klarläggs vilka områden som skall använ­das för bostadsändamål och för andra ändamål. I bosladsförsörjningspro-grammet avgörs fördelningen av bostadsproduktionen på hustyper, upplå­telseformer, lägenhetsstorlekar, byggherrar m. m. samt utbyggnadstakten. En aktiv kommunal markpolilik kan syfta till all kommunen tillhandahåller byggbar mark i rätt tid, varvid kommunaltekniska investeringar bör ha utförts i förväg. Bland byggherrealternativen spelar del allmännyttiga före­tagel en viktig roll på marknaden. Inom del kommunala förmedlingsor-ganel har kommunen möjlighet all påverka enskilda ärenden. Del är en kommunal uppgift all informera bosladssökande om bostadsmarknaden. Kommunen kan anordna kostnadsfri bostadsförmedling. Möjligheterna för kommunerna all la sitt bostadspolitiska ansvar slår och faller således inle med en viss omfattning på verksamheten inom allmännyttiga bostadsföre­tag.

Detta visas med stor tydUghel i den senaste ingående statistik vi har över bostadsbeståndet i våra kommuner (folk- och bostadsräkningen 1975). Bland de 10 största kommunerna varierade andelen lägenheter i aUmännyl-tiga företag mellan 16,0% (Malmö) och 35,6% (Örebro). Bland de 20 största kommunerna varierade andelen mellan 7,0% (Skellefteå) och 38,9% (Södertälje). Jag vill med bestämdhet hävda all andelen lägenheter i del allmännyttiga beståndet inte är något mått på en kommuns vilja och förmåga och sörja för kommunmedlemmarnas bostadsförsörjning.

Del finns enligt min mening inte heller någon anledning varför hyresgäs­terna hos allmännyttiga företag skulle bli sämre ställda än hyresgäster hos enskilda fastighetsägare när del gäller möjlighet alt gå samman om att i bostadsrättsföreningens form la över fastigheten. En sådan diskriminering skulle vara stötande för rätlvisekänslan.

Slutligen är del inle särskilt troligt all övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kommer att bli särskilt omfatiande inom de allmännyttiga förelagens fastigheter lill följd av den lagstiftning om hyresgästförvärv, som jag förordar. Del är nämligen förhållandevis sällan som dessa förelag genomför försäljningar av sina-fastigheter. Man kan då också fråga sig om det från kommunens, från de boendes eller från bostadsförelagets syn­punkt skulle vara bättre att l.ex. ell enskih fastighetsbolag får köpa en allmännyltigt ägd faslighet än alt de boende får möjlighet att i ell sådant läge gå in och förvärva fasligheten och själva la ansvar för sill hus.


 


Prop. 1981/82:169                                                   26

Jag anser på grund av del anförda att del bör vara möjligt också för hyresgästerna i de aUmännytligl ägda bostadsföretagen att före andra köpare få förvärva sina hus. Det bör vara ett naturligt led i arbetet för ell allmännyttigt förelag som avser all försälja ell hus alt i förväg undersöka om de boende är intresserade av att själva ta över ansvaret i bostadsrätts­föreningens form.

I ell senare avsnitt redovisar jag i samlad form min syn på olika led av processen med en rätt för hyresgästerna att förvärva sitt hus för ombild­ning lill bostadsrätt. Sammanfattningsvis vill jag här konstatera att kom­munens grandläggande roll även i detta sammanhang bör vara att stödja bostadskonsumenlerna i deras strävan att lösa sin bostadsfråga.

2.2.3 Information

Bostadsrällskommiltén har inte ansett det påkaUat att staten eUer kom­munerna skall etablera några särskilda insatser för hjälp med ombUdning till bostadsrätt i enskilda fall. Sådana insatser bör ankomma på de etablera­de bosladsrältsförelagen eller andra konsullorgan. Däremot bör kommu­nerna som ett led i den allmänna konsumentinriklade informationen i bostadsfrågor bl. a. verka för alt kunskaperna sprids till allmänheten om för- och nackdelar med olika upplåldseformer. Befintligt material hos kommunerna som underlag för sådan information bör kompletteras med ett allmänt informationsmaterial, som på ell sakligt och lätlillgängligt sätt redovisar hur del går lill vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Detta aUmänna material bör tillhandahållas av bosladsstyrelsen.

Jag delar kommitténs uppfattning. Bosladsstyrelsen har redan inom ramen för sina nuvarande uppgifter ansvar för information om upplåldse­former, hyresutvecklingen och bosladsförvaltning m.m. De förbättrade möjligheterna alt övergå tiU bostadsrätt utgör dock nya förhållanden, som styrelsen inle har kunnat planera för. För upprättande av ett informations­material, som bör produceras och distribueras under innevarande år, avser jag därför all i annat sammanhang föreslå regeringen att ställa vissa medel till styrelsens förfogande.

2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt m. m.

2.3.1 Majoritetsregeln vid beslut om fastighetsförvärv Departementsförslaget: För ombildning lill bostadsrätt skall gälla all hyres­gästerna i minst två tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda i den berörda fastigheten engagerar sig som medlemmar i en bostadsrättsför­ening och på föreningsstämma beslutar om förvärv av fastigheten.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget utom såtillvida att undantag har gjorts för rikskooperativa bostadsrättsförening­ar vid frivilliga förvärv (se belänkandet s. 103-118).


 


Prop. 1981/82:169                                                   27

Remissinstanserna: Förslaget har fåll ett mycket positivt mottagande. Någ­ra remissinstanser, bl. a. SABO, Stockholms Bostadsföreningars Central­förening (SBC) och Bostadsföreningarnas Riksförbund (BR), är dock kri­tiska mot det av kommittén föreslagna undantaget för rikskooperaliva bostadsrättsföreningar. SABO anser det orimligt om kommunen eller an­nan skulle kunna genomdriva en ombildning mot de boendes vilja genom all vända sig till en rikskooperaliv organisation. Några remissinstanser, bl. a. SBC och BR, anser del omotiverat all kräva så mycket som två tredjedelars majoritet.

Skäl för departementsförslaget: Jag delar kommitténs uppfattning all en ombildning till bostadsrätt bör ske på de boendes villkor. Del är framför allt de boendes intressen, önskemål och synpunkter som bör tillgodoses när del är fråga om en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

En ombildning till bostadsrätt innebär att hyresgästerna på ett heh annat sätt än tidigare lar på sig ell ekonomiskt ansvar för sitt boende. Detta gäller såväl för varje enskild hyresgäst som för hyresgästerna gemensamt. Vill­koren för förvärvet av fastigheten är av central betydelse för vad varje hyresgäst skall betala för sin bostadsrätt och för bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. Enligt min mening bör därför ell köp inle få äga rum om inle hyresgästerna får delta i beslutet. Del är i släUel angelägel all faslig-helsägaren och hyresgästerna som jämbördiga parter kan diskutera köpet och komma överens om de villkor som är rimliga med beaktande av olika faktorer som påverkar fastighetens värde. Härvid är del givelvis av sär­skild betydelse att hyresgästerna får kännedom om fastighetens skick och underhåUsslandard saml om drift- och kapitalkostnader.

Den nu gällande bostadsrällslagen från år 1971 kom till under ell skede då övergångar frän hyresrätt till bostadsrätt inte var särskilt vanliga. I flera hänseenden är lagen därför präglad av förhållandena vid nyproduktion av bostäder som skall upplåtas med bostadsrätt. Vid nyproduktion bildas bostadsrättsföreningen nästan undantagslöst av någon annan än de blivan­de bosladsrältshavarna, exempelvis ell byggnadsföretag eller någon av de rikskooperativa organisationerna HSB eller Riksbyggen. Del har mot bak­grund av förhållandena vid nyproduktion ansetts vara nödvändigt att bo­stadsrällslagen tillförsäkrar föreningsbildaren del avgörande inflytandet i föreningens inledningsskede.

De nu åsyftade bestämmelserna i bosladsrättslagen är emellertid i och för sig tiUämpliga även vid föreningsbildningar som sker vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Detta medför alt det är möjligt all bilda en bostadsrättsförening med syfte att ombilda en hyresfastighet ulan alt vare sig styrelseledamöter eller övriga medlemmar är bosatta i fastigheten. Som framgår av kommitténs betänkande tillämpas denna teknik både när fas­tighetsägaren själv bildar en bostadsrättsförening och då de rikskoopera­tiva organisationerna står för föreningsbildningen. Eftersom antagning av


 


Prop. 1981/82:169                                                   28

medlemmar och upplåtelse av bostadsrätt sker som ett sista led i ombild-ningsproceduren kan faslighelsförvärvel och de andra åtgärder som hänger samman med ombildningen genomföras helt ulan insyn från de boende.

På grundval av ell delbetänkande av kommittén har 2 § bostadsrällsla­gen ändrats med ikraftträdande den I oktober 1981. Ändringen innebär att lägenheter som är uthyrda i princip inte skall få upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet beslår. Härigenom bevaras besittningsskydd och bylesrätl för de hyresgäster som väljer att bo kvar med hyresrätt. Även om denna lagändring motverkar tillkomsten av sådana faslighels-ägarbildade bostadsrättsföreningar i vilka hyresgästerna saknar inflytande, är det enligt min mening angeläget att ytterligare åtgärder vidtas för all öka hyresgästernas inflytande.

Jag anser på grund av det anförda att de boendes inflytande över ombild-ningsprocessen bör garanteras genom en majorilelsregd. Härvid är del som kommittén framhåller inte tillräckligt all en majoritet av hyresgästerna samtycker lill ombildningen. 1 överensstämmelse med kommilléförslagel bör majoritelsregeln också innebära all en viss majoritet av hyresgästerna skall som medlemmar i bostadsrättsföreningen besluta om det fastighets-förvärv som behövs för ombildningen. Förvärv som inle uppnår den före­skrivna majoriteten bör inle få genomföras.

Med hänsyn lill den stora betydelse som en ombildning till bostadsrätt får för de boende i fastigheten är del angelägel att så mänga som möjligt av dem deltar i beslutet. Om en stark majoritet av hyresgästerna engagerar sig underlättas också bostadsrättsföreningens fortsatta verksamhet, bl. a. i ekonomiskt hänseende. Grundtankarna bakom bostadsrättssyslemet främ­jas också, om så många lägenheter som möjligt i den berörda fastigheten är upplåtna med bostadsrätt.

De motiv som jag nu har redovisat talar för att del bör krävas en kvalificerad majoritet av hyresgästerna för beslutet om ombildning och fastighetsförvärv. Jag ansluter mig därför lill kommitténs förslag all beslu­tet skall fattas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna.

Mitt ställningstagande lill majoriletsregdns utformning innebär all jag inte har tagit fasta på ett förslag av Stockholms Bostadsföreningars Cen­tralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund all knyta an lill någon av de mindre långtgående majoritetsregler som redan finns i vissa skatte­dier lånesammanhang (se belänkandet s. 110-111). I stället är del enligt min mening naturligt att det i lämpligt sammanhang övervägs i vad mån dessa majorilelsregler, som är utformade i anvisningar från riksskattever­ket resp. bosladsstyrelsen, kan anpassas lill den nu föreslagna majoritets-regeln.

Endast hyresgäster som hyr sin lägenhet direkt av värden bör räknas med vid tillämpning av den nu föreslagna majoritelsregeln. Andrahands-hyresgästerna bör alltså lämnas utanför. Majoritelsregeln bör formuleras


 


Prop. 1981/82:169                                                                 29

så alt när flera hyresgäster hyr gemensamt samtliga hyresgäster i lägenhe­ten måste biträda beslutet för alt deras lägenhet skall räknas med.

Vid tillämpning av majoritelsregeln bör hänsyn tas inle bara lill bostads­lägenheter Ulan även till lokaler. Begreppet lägenhet avser alltså här lik­som i andra sammanhang även lokaler. Undanlag bör dock göras för garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förva-ringsutrymme.

Del kan i många fall även vara värdefullt alt innehavarna av lokaler
stöder en ombildning genom alt själva förvärva bostadsrätt. Som kommit­
tén framhåller bör dock inte något hinder ställas upp för föreningen all
vägra lokalhyresgäsler medlemskap, om föreningen av ekonomiska eller
andra skäl anser att innehavare av lokaler bör kvarstå som byjesgäsler hos
föreningen (se vidare avsnitt 2.3.3).
                                 ~~ ——

Jag kommer all senare ta upp frågan om majoriletsregdns tillämpning när bostadsrättsföreningen förvärvar fasligheten genom alt anta ell s. k. hembud av fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.5). Jag vill emellertid redan nu förulskicka all jag anser att majoritelsregeln bör gälla även vid sådana förvärv.

Kommittén har föreslagit all bostadsrättsföreningar inom de rikskoope­raliva organisationerna HSB och Riksbyggen skall undantas från tillämp­ning av majoritelsregeln. Undanlaget avser frivilliga förvärv men däremot inle de nyss berörda förvärven som sker genom att ell hembud antas.

Kommittén har som motiv för det föreslagna undanlaget framhållit alt de rikskooperativa organisationerna alltid förhandlar om vUlkoren för fastig-helsförvärvel med den fastighetsägare som vill sälja sin fastighet. Detta medför att priset i regel bestäms på samma sätt som för hyresfastigheter i allmänhet. De ekonomiska villkoren vid faslighelsförvärvel och vid bo-sladsrätlsupplåtelserna har enligt kommittén kunnat avpassas så att boen­dekostnaderna för hyresgästerna inle har påverkals i negaliv riktning. Anslutningen har härigenom oftast blivit hög. Den kooperativa grundtan­ken ligger också inbyggd i systemet och organisationerna har enligt kom­mittén alla möjligheter att under ombildningsprocessen lämna de boende en tillfredsställande information om övergången. Mot bakgrund bl. a. av del anförda anser kommittén all de rikskooperaliva företagens teknik för ombildning vid egna initiativ till fastigheisförvärv i huvudsak fungerar bra och all den ger möjligheter till ett lillfredsslällande inflytande för hyresgäs­terna.

Jag ansluter mig i allt väsentligt lill den bedömning som kommittén har gjort beträffande de ombildningar som har genomförts på initiativ av de rikskooperativa organisalionema. Ändå anser jag att del kan ifrågasättas om del undanlag från majoritelsregeln som kommittén har föreslagit för dessa organisationer är lämpligt.

När en riksorganisation lar initiativ lill en föreningsbildning består för­eningens styrelse och medlemmar ursprungligen av personer som har


 


Prop. 1981/82:169                                                   30

utsetts inom organisationen. Först när faslighelsförvärvel är klart och bosladsrätlerna upplåts till hyresgästerna blir dessa medlemmar i förening­en. Hyresgästerna saknar därför ell direkt inflytande över ombildnings­processen.

Enligt min mening är del svårt alt försvara alt vissa bostadsrätts­föreningar skulle särbehandlas när del gäller en så viktig fråga som möjlig­heterna för de boende all deha i besluten när del är aktueUt med en ombildning lill bostadsrätt. Jag anser därför all majoritelsregeln bör gälla även när bildandel av en bostadsrättsförening och fastighetsförvärvel sker på initiativ av de rikskooperativa organisationerna.

Vad jag nu har anfört innebär inle alt det föreligger några hinder för de rikskooperativa organisalionema alt liksom f. n. själva la initiativ lill en ombildning genom att förvärva hyresfastigheter. Del är tvärtom min för­hoppning att en ökad omvandling lill bostadsrätt kan ske genom sådana inhiativ. SkUlnaden gentemot nuvarande ordning blir alt bostadsrättsför­eningens fastigheisförvärv måsle beslutas på föreningsstämma av en kvali­ficerad majoritet av hyresgästerna och all hyresgästerna aktivt engageras redan på detta stadium.

Jag vUl också understryka att de rikskooperativa organisationerna givel­vis är i sin fulla rätt att för sin medverkan vid en ombildning ställa upp sådana villkor med avseende på förvaltningen av bostadsrättsföreningen och olika former av samverkan m. m. som är betingade av grandvalarna för den rikskooperaliva verksamheten.

2.3.2 Skyldighet att teckna bostadsrätt

Departementsförslaget; En bostadsrättsförening skall i sina stadgar kunna föreskriva alt de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga alt teckna bostadsrätt till sina lägenheter.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be­tänkandet s. 115-117).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av alla remissinstanser utom Sveriges advokatsamfund. Enligt samfundet är risken uppenbar för all enskilda hyresgäster inle tillräckligt klart inser de personliga konsekvenserna av all biträda ell förvärvsbeslul. Samfundet anser del dock angelägel all möjlighet till förhandsavtal införs.

Skäl för departementsförslaget: Enligt bostadsrällslagen får upplåtelse av bostadsrätt ske bara i viss närmare angiven ordning. Av bestämmelserna följer att det, utom när det gäller lokaler, inte är möjligt att sluta bindande förhandsavlal om upplåtelse av bostadsrätt öch all la upp förskott. Motivet till dessa regler, som har tillkommit mot bakgrund av förhållandena vid


 


Prop. 1981/82:169                                                   31

nyproduktion, har framför allt varit del förhållandel alt de som betalar förskoll inle omedelbart antas som medlemmar i föreningen och under avsevärd tid kan komma att stå utanför denna. Trots betalning och utfäs­telse att senare teckna bostadsrätt kan de förskollsbelalande alltså inte påverka föreningens verksamhet (se prop. 1971:12 s. 79-82).

Enligt min mening är del angelägel alt bostadsrällslagen anpassas lill situationen vid ombildning så att de hyresgäster som förklarar att de vill gå över lill bostadsrätt också har skyldighet all teckna bostadsrätt när bo­stadsrättsföreningen har förvärvat fastigheten och upplåtelse av bostads­rätt kan ske. Det nu gällande förbudet mot förhandsavtal bör alltså modi­fieras så alt någon form av bundenhet kan åstadkommas redan innan det är möjligt att upplåta bostadsrätterna.

Den majorilelsregd som jag redan har föreslagit innebär all det är hyresgästerna själva som skall besluta om en ombildning. Varje hyresgäst har alltså all la ställning lill om han vill gå över lill bostadsrätt eller förbli hyresgäst. Som jag kommer all närmare utveckla senare (se avsnitt 2.3.4) kommer hyresgästerna att ha ett gott underlag för sill ställningstagande i den ekonomiska planen.

Med hänsyn till vad jag nu har sagt kan del inte anses oskäligt all de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av hyresfastigheten också blir skyldiga alt teckna bostadsrätt. En annan ordning skulle dessutom kunna äventyra bostadsrättsföreningens ekonomi och ändra de ekonomis­ka förutsättningarna för dem som förvärvar bostadsrätt.

Jag förordnar aUlså på grund av del anförda att en bostadsrättsförening i sina stadgar skall kunna föreskriva alt de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en hyresfastighet skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt. Denna skyldighet för hyresgästerna bör givelvis motsvaras av en skyldighet för föreningen alt upplåta bostadsrätt.

Med den nu föreslagna ordningen behövs det inte några särskilda avtal med varje hyresgäst. Sådana avtal är enhgt min mening inle heller påkal­lade av rättssäkerhetsskäl.

Jag vill också framhålla att jag inle anser det lämpligt all generellt öppna en möjlighet till förhandsavlal vid ombildning utan nuvarande förbud mot förhandsavlal och förskott bör fortfarande gälla med den förändring som följer av vad jag nu har föreslagit.

De tillskott som bostadsrättsföreningen behöver från de hyresgäster som har deltagit i ombildningsbeslulel bör inte betecknas som förskott utan som vanliga lån. Som kommittén framhåller kan det härvid exempelvis vara lämpligt att i lånevillkoren ange att lånet förfaller lill betalning, om skyldigheten att teckna bostadsrätt upphör.

Den nu förordade skyldigheten för hyresgästerna att teckna bostadsrätt bör emellertid inte vara ovillkorlig utan bör förses med vissa undantag.

För alt tillgodose bosladsrällshavarnas intresse av alt inle drabbas av väsentligt skärpta ekonomiska förpliktelser gäller f. n. enligt 23 § bostads-


 


Prop. 1981/82:169                                                   32

rättslägen all en bostadsrättshavare vid en väsentlig avgiftshöjning efter uppsägning får frånlräda bostadsrätten, om del inle är obilligl mot för­eningen eller dess medlemmar. Det kan vara fråga om både grundavgift och årsavgift. Uppsägningen skall ske inom tre månader från del boslads­rätlshavaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Enligt min mening bör en hyresgäst ha motsvarande.möjlighet all bli fri från från en skyldighet all teckna bostadsrätt vid ombildning. Innehållet i den ekonomiska planen och de föratsättningar under vilka hyresgästen har biträtt beslutet om förvärv av fastigheten bör vara väsentliga vid bedöm­ningen. Om hyresgästen på grundval av uppgifterna i den ekonomiska planen har kunnat förutse avgiflsökningen eller själv har varit med om all besluta denna, bör han normall inle kunna bli fri från sin skyldighet.

Ytterligare ett undantag är enligt min mening motiverat. Hyresgästens skyldighet all teckna bostadsrätt bör inle inverka på hyresrätten fram till dess upplåtelse av bostadsrätt sker. Hyresgästen bör alltså ha möjlighet all säga upp sitt avtal för avflyttning och bör då bli fri från skyldigheten alt teckna bostadsrätt. Även hyresvärden kan ha anledning all säga upp hyresgästen exempelvis på grund av bristande betalning av hyran. I denna situation bör inte bostadsrättsföreningen vara skyldig all upplåta bostads­rätt. Om hyresförhållandet upphör bör alltså även skyldigheten alt teckna resp. upplåta bostadsrätt upphöra. Det torde i allmänhet inle möta några svårigheter för föreningen att finna någon annan som vill teckna bostads­rätt lUI den lediga lägenheten.

Annorlunda är situationen när hyresgästen vill utnyttja sin rätt all byta eller alt på annat sätt överlåta hyresrätten. Resultatet blir här inte alt hyresförhållandet upphör utan all en ny hyresgäst övertar hyresrätten med sedvanligt beshlningsskydd. Enligt min mening är del inle lämpligt all begränsa den ursprangliga hyresgästens rättigheter all överiåta hyresrät­ten. Däremot bör hyresvärden som vUlkor för en överlåtelse får kräva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Rätten att ställa ell sådant villkor bör ges inle bara bostadsrättsföreningen i dess egenskap av fastighetsägare efler förvärvet utan även den ursprungli­ge fastighetsägaren, om äganderätten ännu inle har gått över på förening­en. I sistnämnda avseende avviker förslaget från vad kommittén har före­slagit.

Om en hyresgäst vägrar att teckna bostadsrätt trots att en skyldighet härtiU föreligger enligt de nu föreslagna bestämmelserna bör föreningen kunna få hyresförhållandet upplöst enligt 12 kap. 46§ första stycket 10 jordabalken.

2.3.3 Rätt till medlemskap

Departementsförslaget: Vid ombildning till bostadsrätt skall hyresgästerna ha rätt att bli medlemmar i bostadsrättsföreningen. Lokalhyresgäsler får dock vägras medlemskap, om lokalerna inle skall upplåtas med bostads­rätt.


 


Prop. 1981/82:169                                                             33

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get (se betänkandet s. 117).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats ulan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En bostadsrättshavare måste vara medlem i bostadsrättsföreningen. Däremot finns del i bosladsrättslagen ingen be­stämmelse som förbjuder att andra än bostadsrättshavare är medlemmar. 1 fråga om rätlen till medlemskap gäller olika regler för den som förvärvar bostadsrätt när den upplåts av föreningen och den som förvärvar bostads­rätt efler överiålelse av en bostadsrättshavare. I del förstnämnda fallet är prövningsrätten fri men föreningens stadgar kan innehålla särskilda regler för medlemskap. För del andra fallet finns del däremot särskilda lagregler. Enligt 11 § bostadsrällslagen får den som har förvärvat bostadsrätt genom överlåtelse inle vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Den som förvärvar bostadsrätt men vägras medlemskap kan enligt 52 § bostadsrällslagen få frågan om medlem­skap prövad av hyresnämnden.

Hyresgäslinflytandel vid ombildning till bostadsrätt skall utövas genom bostadsrättsföreningen. En tillämpning av den föreslagna majoritelsregeln (se avsnht 2.3.1) förutsätter att de hyresgäster som är intresserade av en ombildning engagerar sig som medlemmar i bostadsrättsföreningen. Del är alltså angelägel all hyresgästernas rätt lill medlemskap vid ombildning garanteras genom en särskild lagregel. Denna bör motsvara vad som gäller enligt 11 § bostadsrällslagen. En hyresgäst bör alltså inle kunna vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. En hyresgäst som vägras medlemskap bör kunna få frågan prövad av hyresnämnden.

Kommitténs förslag är utformat så att del gäller hyresgäster hos en bostadsrättsförening även om fasligheten inle är föremål för ombildning. Enligt min mening bör de nya bestämmelserna emellertid begränsas lill ombildningsfaUen, eftersom del är då som del är angelägel all ingen hyres­gäst mot sin vilja ställs utanför föreningen.

Som jag redan har anfört vid behandlingen av majoritelsregeln (se av-snUt 2.3.1) bör något hinder inte ställas upp för föreningen att vägra lokalhyresgäster medlemskap, om föreningen av ekonomiska eller andra skäl anser att lokalhyresgästerna bör kvarstå som hyresgäster hos för­eningen. Detta stämmer överens med vad kommittén har föreslagit.

Om emellertid föreningen anser att en eller flera lokaler bör upplåtas med bostadsrätt bör enligt min mening de berörda lokalhyresgästerna ha samma rätt till medlemskap som föreslås för bosladshyresgäslerna. Jag 3   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169


 


Prop. 1981/82:169                                                                 34

förordar aUlså all bestämmelserna med ändring av kommilléförslagel ut­formas så att delta blir fallet.

2.3.4 Ekonomisk plan vid ombildning

Departementsförslaget: Vid ombildning lill bostadsrätt skall den ekonomis­ka planen upprättas och granskas av intygsgivarna innan bostadsrättsför­eningen får besluta om förvärv av fastigheten. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som ulvisar fastighetens skick.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget utom såtillvida alt undanlag har gjorts för rikskooperaliva bostadsrättsförening­ar vid frivilliga förvärv (se betänkandet s. 118-126).

Remissinstanserna: Förslaget har tUlstyrkts eller lämnats ulan erinran av praktiskt tagel samtliga remissinstanser. Några remissinstanser (Stock­holms Bostadsföreningars Centralförening, Bostadsföreningarnas Riksför­bund, HSB och Svenska Byggnadsentreprenörföreningen) anser dock alt det är onödigt eller olämpligt att kräva ekonomisk plan före förvärvet.

Skäl för departementsförslaget: Enligt 3 § bostadsrällslagen skall en ekono­misk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrel­se och godkänts av länsstyrelsen innan bostadsrätt får upplåtas. 1 en särskild bilaga lill bostadsrällskungördsen (1971:486) anges vilka upp­gifter som skall finnas i en ekonomisk plan. Syftet med den ekonomiska planen är att skapa föratsättningar för alt föreningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund.

Bestämmelserna om ekonomisk plan präglas av förhållandena vid ny­produktion. I en sådan situation spelar den ekonomiska planen knappast någon roll som informalionsinslramenl för den enskilde. Del är i stället den information som föreningsbildaren lämnar och själva upplåtelseavlalet som utgör underlag för ställningstagandet i fråga om förvärv av bostads­rätt.

Situationen är emellertid annoriunda vid en ombildning från hyresrätt lill bostadsrätt. Del är självfallet av väsentlig betydelse att hyresgästerna före beslutet om förvärv av fastigheten får en lillfredsslällande information om de ekonomiska föratsätlningarna för en ombildning. Den ekonomiska planen bör härvid utgöra del viktigaste beslutsunderlaget för hyresgäs­terna. Det är enligt min mening alltså inle tillräckligt med någon form av preliminär plan ulan en slutlig kalkyl bör föreligga i form av en ekonomisk plan.

Enligt nuvarande bestämmelser skall den ekonomiska planen upprättas innan bostadsrätt får upplåtas. Detta innebär vid ombildning all planen inle behöver upprättas förrän efter förvärvet. Bostadsrätt kan ju inle upplåtas förrän förvärvet är klart. Jag anser emellertid all del bör krävas all den


 


Prop. 1981/82:169                                                   35

ekonomiska planen föreligger när hyresgästerna skall falla beslut om fas­lighelsförvärvel. Jag förordar alltså alt en bestämmelse härom las in i bostadsrällslagen.

Del bör även krävas alt planens hållbarhet har prövats av intygsgivarna (se vidare avsnitt 2.3.5) och all de har utfärdat ell intyg härom. Däremot bör del inle krävas all länsstyrelsen har hunnit granska planen i formellt avseende. Jag delar alltså kommitténs uppfattning all denna prövning av lidsskäl bör kunna anslå lill efler förvärvsbeslulet.

När del härefter gäller innehållet i den ekonomiska planen är det väsent­ligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande lill ombildningen får känne­dom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Härvid är det särskilt viktigt att fastighetens skick undersöks och alt en beräkning görs av de kostnader som efler faslighelsförvärvel kan behöva läggas ner på under­hållsåtgärder av olika slag. Del bör l.ex. inle få komma som en obehaglig överraskning för hyresgästerna att fastighetens slamledningar för vatten och avlopp måsle bytas ut strax efter del all föreningen har förvärvat fastigheten. Om fastigheten skall byggas om bör hyresgästerna så långt del är möjligt få kännedom om ombyggnadens omfattning och den ökning av avgifterna som kommer all bli följden av ombyggnaden.

På grund av del anförda föreslår jag att en bestämmelse las in i bostads­rällslagen om all ett besiktningsprotokoll, som utvisar fastighetens skick, skall fogas lill den ekonomiska planen vid ombildning.

Förutom besiktning är del givelvis i allmänhet tillrådligt all hyresgäs­terna låter ulföra en opartisk värdering av fastigheten. Jag delar emellertid kommitténs uppfattning all värdering inte bör vara obligatorisk vid upprät­tande av den ekonomiska planen.

Jag delar också kommitténs uppfattning all bosladsrätlskungördsen bör kompletteras med särskilda bestämmelser för ombildningsfaUen om vilka uppgifter som skall finnas i den ekonomiska planen. Dessa bestämmelser bör bl. a. avse förutsebara kostnadsökningar. Jag kommer all senare anmä­la frågan om ändring i bosladsrätlskungördsen.

Kommittén har föreslagit alt bostadsrättsföreningar inom de rikskoope­raliva organisationerna HSB och Riksbyggen skall undantas frän tillämp­ning av de nya bestämmelserna om ekonomisk plan. Jag har redan med avvikelse från kommilléförslagel föreslagit all något undantag för dessa föreningar inte skall göras när del gäller kravet på all en kvalificerad majoritet av hyresgästerna skall biträda beslutet om ombildning och fas­tigheisförvärv (se avsnitt 2.3.1). Inle heller när del är fråga om ekonomisk plan anser jag att del finns skäl all göra undantag för de berörda föreningar­na. Jag förordar alltså all de nya bestämmelserna om ekonomisk plan vid ombildning får gälla även för rikskooperaliva bostadsrättsföreningar.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 36

2.3.5 Intygsgivarnas ställning m. m.

Departementsförslaget: Minst en av intygsgivarna för den ekonomiska planen skall vara fristående från den organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Detta gäller både vid nyproduktion och ombildning. Planen bör registreras hos länsstyrelsen.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be­tänkandet s. 126-129).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En ekonomisk plan skall granskas av läns­styrelsen. Länsstyrelsens granskning är emellertid rent formell. För att förebygga missuppfattningar om länsstyrelsens roll är del enligt min me­ning lämpligt att som kommittén har föreslagit byta ut uttrycket godkänna planen mot registrera. Jag förordar alltså all bostadsrällslagen ändras i detta avseende.

Den reella prövningen av en ekonomisk plan görs i stället av de s. k. inlygsgivarna. Deras uppgift är alt intyga all den ekonomiska planen vilar på tillförUtliga grunder. Enligt 4 § bostadsrällslagen skall föreningen i varje enskilt fall utse två intygsgivare bland dem som bosladsstyrelsen har förklarat behöriga all utfärda sådana intyg. Till inlygsgivare får inte ulses någon beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad att rubba förtroendet lill hans opartiskhet. Avsikten med regeln om opartisk­het har inte varit all utesluta alla som är anställda hos den organisation eller del förelag som har bildal föreningen. Först om anställningen är av den arten att den är ägnad att förringa vederbörandes tillförlitlighet som intygsgivare får personen i fråga inle ulses (se härom prop. 1971: 12 s. 99 och 252).

1 praktiken förekommer del i stor utsträckning all inlygsgivare utses bland anställda hos organisationer eller företag som har bildat bostads­rättsföreningen eller som biträtt med föreningsbildningen eller med all upprätta den ekonomiska planen. Kritik har riktals mot denna ordning. Bakgrunden är all det i några uppmärksammade fall har förekommit all bosladsrätlhavare fåll vidkännas kraftiga avgiftshöjningar ganska snart efter sina förvärv av bostadsrätt lill lägenheter som har producerats av de rikskooperativa organisationerna (se betänkandet s. 120-122).

Jag har förestådse för den kritik som har riktats mot nuvarande ordning. Del kan i vissa fall vara svårt för en intygsgivare att gentemot sin arbetsgi­vare hävda en egen uppfattning om planens hållbarhet eller om beräkning­arna i planen. Det är alltså inte uteslutet alt en beroendeställning hos inlygsgivarna kan inverka negativt på planens kvalitet. Under alla omslän-


 


Prop. 1981/82:169                                                   37

digheter är del angelägel alt objektiviteten hos intygsgivarna inle kan sältas i fråga.

Jag delar emellertid kommitténs uppfattning alt man inle bör driva objeklivitetsprincipen så långt all anställda hos organisationer och förelag på bosladsrätlsmarknaden helt utestängs från möjUgheten all åla sig upp­drag som inlygsgivare hos sina arbetsgivare. Med en sådan ordning skulle man gå miste om de värdefulla kunskaper som sådana intygsgivare f. n. har. Det ligger också ett värde i att en inlygsgivare pä nära håll kan följa arbetet med den ekonomiska planen.

På grund av det anförda biträder jag kommitténs förslag all minst en av de två inlygsgivarna skall vara frislående från den organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Jag förordar alltså att en bestämmelse med detta innehåll tas in i bostadsrällslagen. Bestämmelsen bör givelvis vara tillämp­lig både vid nyproduktion och ombildning.

Kommittén har diskuterat hur den frislående intygsgivaren skall utses. Bosladsstyrelsen anser att del kan sällas ifråga om inte kommunen eller länsstyrelsen bör utse den fristående intygsgivaren för att dennes oberoen­de ställning skall ytterligare markeras. Jag delar emellertid kommitténs uppfattning att bostadsrättsföreningen bör utse även den fristående intygs­givaren och föreslår alltså inle någon ändring av gällande ordning i detta avseende.

Enligt 3 § bosladsrätlskungördsen får behörighet all vara inlygsgivare meddelas endast den som är väl förtrogen med byggnadsverksamhet och förvaltning av bostadsrällsfastigheler. Kommittén anser all även andra personer med sådan särskUd kunskap som bostadsstyrelsen finner erfor­deriig bör kunna meddelas behörighet som inlygsgivare. Jag kommer alt senare anmäla frågan om ändring i bostadsrältskungörelsen på denna punkt.

Jag vill i detta sammanhang påpeka att om förslaget om alt minst en av inlygsgivarna skall vara fristående genomförs, så bör detta föranleda bo­sladsstyrelsen all i väsentligt större omfattning än f. n. rekrytera intygsgi­vare bland andra än anställda hos organisationer och företag på boslads­rätlsmarknaden.

Kommittén föreslår all bosladsstyrelsen skall lämna allmänna råd lill dem som upprättar ekonomiska planer och lill intygsgivare. Råden bör avse bl. a. innehållet i planerna och rrietoder för alt bestämma storleken av grundavgifter saml framlida drifts-, underhålls- och ombyggnadskosl-nader. Kommittén anser även alt bosladsstyrelsen med uppmärksamhet bör följa inlygsgivarnas verksamhet. Jag kommer att senare la upp dessa frågor.


 


Prop. 1981/82:169                                                             38

2.4 Hyresgästernas rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

2..7 Allmänna utgångspunkter

Departementsförslaget: Hyresgästerna i en hyresfastighet ges rätt att före

andra köpare förvärva fastigheten för ombildning till bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna ges en förköpsräll (se betänkandet s. 169-198).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är positiva till en förköpsräll för hyresgästerna, bl. a. bosladsstyrelsen, länsstyrelserna i Stockholms och Göteborgs och Bohus län, Stockholms Bostadsföreningars Cenlralför-ening. Bostadsföreningarnas Riksförbund och Hyresgästernas Riksför­bund.

Kritik av varierande styrka framförs emellertid av ett stort antal remiss­instanser, bl. a. Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges advokatsam­fund och hyresnämnden i Stockholm. Några av de kritiska remissinstan­serna anser all kommittén inle har påvisat något behov av en förköpsräll och vissa ifrågasätter om förslaget skulle medföra någon ökad ombildning lill bostadsrätt. Tyngdpunkten i kritiken är all förslaget är krångligt, syn­nerligen ingripande mot fastighetsägaren och besvärande för faslighelsom-sällningen.

Några remissinstanser (länsstyrelsen i Malmöhus län, Malmö kommun, hyresnämnden i Malmö, Riksbyggen, HSB och SABO) förordaren utvidg­ning av den kommunala förköpsrätlen i stället för den av kommittén föreslagna förköpsrätlen för hyresgästerna (se betänkandet s. 308).

Skäl för departementsförslaget: En övergång från hyresrätt lill bostadsrätt kan f. n. bara ske om fastighetsägaren är beredd att sälja sin fastighet till en bostadsrättsförening. Den majorilelsregd som jag redan har föreslagit (se avsnitt 2.3.1) innebär att försäljningen i så fall skall ske till en bostadsrätts­förening i vilken minst två tredjedelar av hyresgästerna som medlemmar har beslutat om faslighelsförvärvel. Bostadsrättsföreningen har emellertid inte någon rätt att före andra tänkbara köpare få förvärva fastigheten. Fastighetsägaren kan av olika anledningar föredra alt sälja fastigheten lill någon annan.

Kommittén har föreslagit all hyresgästerna ges en förköpsräll, dvs. en rätt att före andra förvärva fasligheten. 1 huvudsak innebär föreslaget att hyresgäster som är intresserade av att förvärva den fastighet där de bor skall göra en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten. En sådan intresseanmälan medför att fastighetsägaren inle får sälja fastigheten lill någon annan ulan all först erbjuda hyresgästerna alt förvärva fastigheten. Erbjudandel kallas hembud. Hyresgästerna har sammanlagt sex månader på sig för all anta hembudel.


 


Prop. 1981/82:169                                                   39

Som skäl för förslaget har kommittén bl. a. anfört all hyresgästerna inle har samma möjligheter som andra tänkbara köpare att förvärva en faslig­het. Detta hänger samman med att hyresgästerna i allmänhet inle har någon förhandlingsberedskap, eftersom de inle är organiserade. Hyresgäs­terna har enligt kommittén inte heller den finansiella beredskap som be­hövs för ell fastighetsförvärv. Som ytterligare ell skäl åberopar kommittén den prisdämpande effekt som förslaget kan få. Enligt kommittén skall hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt i princip inte behöva betala ell högre pris för fastigheten än del marknadsvärde som fastigheten har som hyresobjekt. Kommittén anför även all den föreslagna förköpsrätlen från samhällets synpunkt är ett medel att tillgodose en allmän bostadspolitisk målsättning om en ökad övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

För egen del vill jag till en början erinra om all del inle är främmande för svensk lagstiftning att ge vissa kategorier av köpare en rätt all före andra få förvärva fast egendom. Del är f. n. bara kommuner som har en sådan rätt enligt förköpslagen (1967:868). Tidigare hade emellertid vissa arrendalorer en förköpsrätt (se betänkandet s. 163-166) och jag kan nämna alt arrende-lagskommillén i sill nyligen framlagda slutbetänkande (SOU 1981: 80) har föreslagit en förköpsräll för jordbruksarrendalorer.

Jag har redan behandlat de bostadspolitiska motiven för en ökning av övergången från hyresrätt lill bostadsrätt. I detta sammanhang kan jag nöja mig med alt särskilt framhålla att flera av de remissinstanser som är kritiska mot kommitténs förslag om en förköpsräll ändå ansluter sig lill min målsättning all få ett ökal boendeinflytande inom bostadsrättens ram.

Mot bakgrund av de bostadspolitiska motiven för en ökad ombildning till bostadsrätt är min egen grundinställning klar. Har hyresgästerna i en fastighet tagit initiativ lill och engagerat sig för en ombildning till bostads­rätt bör också en sådan ombildning underlättas. Jag delar därför kommit­téns uppfattning alt de boendes och samhällets intresse av en ökad om­bildning lill bostadsrätt motiverar en lagstiftning som garanterar hyresgäs­terna en rätt all framför andra få förvärva den hyresfastighet där de bor.

Del är ofrånkomligt all en övergång från hyresrätt till bostadsrätt medför en hel del arbete för hyresgästerna. De måste organisera sig i en bostads­rättsförening och komma överens i en rad olika frågor. Det krävs bl. a. alt de lar reda på fastighetens skick och upprättar en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen. Vidare måste de utreda de ekonomiska föratsätl­ningarna för faslighelsförvärvel, exempelvis i fråga om lånemöjligheler. F. n. finns del alllid en påtaglig risk för all fasligheten under liden säljs lill någon annan och all allt det arbete som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan visar sig vara förgäves. Enligt min mening är del mot bakgrund av del anförda uppenbart att en lagstiftning som ger hyresgäs­terna en rätt all framför andra förvärva fastigheten kommer att stimulera hyresgästerna att la initiativ lill och att engagera sig i en ombildning. Jag är alltså övertygad om att en sådan lagstiftning kommer all medföra en ökad övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 40

En annan positiv effekt av den föreslagna lagstiftningen är alt faslighels-ägarna på ett helt annat sätt än f. n. får intresse av att la upp diskussioner med hyresgästerna för all genomföra en försäljning till dem. Enligt min bedömning kommer del inle all bli särskilt vanligt all reglerna i den nya lagstiftningen behöver tillämpas fullt ut. Man torde i stället kunna räkna med att frivilliga uppgörelser blir del vanliga.

Några remissinstanser har förordat en utvidgning av den kommunala förköpsrätlen i stället för den av kommittén föreslagna förköpsrätlen för hyresgästerna. Jag kan medge all en sådan ordning skulle kunna ha flera fördelar från praktisk synpunkt. Hyresgästernas ställning skulle emellertid bli beroende av politiska beslut inom varje kommun. Enligt min mening är detta inle önskvärt. I likhet med kommittén anser jag mig alltså inte kunna förorda en ordning som innebär alt den kommunala förköpsrätlen utvid­gas. Jag kommer att senare ta upp frågan om förhållandet mellan den nya lagstiftningen och kommunernas förköpsräll enligt förköpslagen (se avsnitt 2.4.7).

Jag kommer alt i följande avsnitt behandla de olika delarna av kommit­téns förslag till förköpsräll för hyresgästerna. Härvid kommer jag all föreslå åtskilliga ändringar för all tillgodose den kritik som har framförts vid remissbehandlingen. Jag vill emellertid redan nu förulskicka alt jag ansluter mig lill den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag. Om hyresgästerna är intresserade av ett fastigheisförvärv bör de alltså göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten (se avsnitt 2.4.3). Denna intresseanmälan bör medföra all fastighetsägaren inle får sälja fastigheten till någon annan utan att först ha hembjudit den till hyresgäs­terna (se avsnitt 2.4.4). Hyresgästerna bör därefter ha viss lid på sig för all anta hembudet (se avsnitt 2.4.5).

Kommittén har använt begreppet förköpsräll. Detta har kritiserats av flera remissinstanser. Även jag anser del lämpligt all förbehålla begreppet förköpsräll för den rätt som kommuner har enligt förköpslagen all överta ett färdigt köp. Jag förordar alltså att man undviker att använda begreppet förköpsräll i förevarande sammanhang.

2.4.2 Undantag för vissa fastigheter

Departementsförslaget: Undanlag görs för fastigheter som innehåller färre

än fem lägenheter.

Kommitténs förslag: Undanlag görs även för fastigheter som ägs av staten, kommuner, landstingskommuner, kommunalförbund, allmännyttiga bo­stadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en lands­tingskommun (se betänkandet s. 193-195; jfr s. 199-223).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats ulan erinran av re­missinstanserna. Några remissinstanser (l.ex. bostadsdomslolen, hyres-


 


Prop. 1981/82:169                                                                41

nämnden i Stockholm, Stockholms Bostadsföreningars Centralförening, Bostadsföreningarnas Riksförbund och Norrköpings kommun) anser dock att hyresgästerna i de allmännyttiga bostadsföretagen inte bör undantas.

Skäl för departementsförslaget: Vid försäljning av bostadsfasligheler för pernrianenl brak som ägs av staten gäller särskilda bestämmelser enligt 26 § förordningen (1971:727) om försäljning av staten tillhörig fast egendom m.m. Paragrafens aktuella lydelse (se SFS 1981:1124) grundas på ell principbeslut om avveckling av statens bestånd av ulhyrningsbosläder (prop. 1980/81:158, CU 35, rskr 361). Om den kommun inom vilken fas­tigheten är belägen inle har anmält behov av fastigheten för samhällsbygg­nadsändamål, skall i första hand berörda hyresgäster erbjudas all förvärva fasligheten. I andra hand skall kommunen erbjudas all förvärva fastighe­ten.

Enligt min mening saknas det skäl att i den nu aktuella lagstiftningen undanta hyresfastigheter som ägs av staten. Jag anser mig alltså inle kunna biträda kommitténs förslag om att undantag skall göras för sådana fastighe­ter.

Kommittén har som nämnts också föreslagit ell undanlag för fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag.

Jag har redan behandlat frågan om ombildning lill bostadsrätt av hyreslä­genheter hos allmännyttiga bostadsföretag (se avsnitt 2.2.2). Jag anförde då all del är ett rältvisekrav all hyresgästerna hos de allmännyttiga bo­stadsföretagen har samma möjligheter som andra hyresgästkategorier att genomföra en ombUdning lill bostadsrätt. Enligt min mening bör del alltså i den nu aktuella lagstiftningen inle göras något undantag för fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag. Undantag bör av motsvarande skäl inte heller göras för fastigheter som ägs av kommuner, landstingskommu­ner eller kommunalförbund.

Det är i och för sig rikligt att ifrågavarande fastigheter inle säljs i någon större utsträckning. Detta utgör emellertid inte något skäl mot att de berörda fastigheterna omfattas av lagstiftningen. På det sättet stimuleras också en debatt inom kommunen av om en ombildning lill bostadsrätt bör ske.

För registrering av en bostadsrättsförening fordras enligt 43 § bostads­rällslagen all föreningen har minst fem medlemmar. Av 65 § bostadsrälls­lagen följer vidare att föreningen kan tvingas alt träda i likvidation om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare har gått ned under fem.

Mot bakgrund av dessa bestämmelser har kommittén föreslagit ett un­dantag för fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter. Jag anser all förslaget är lämpligt och förordar all det genomförs.

Del nu föreslagna undanlaget för fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter innebär all den nya lagen över huvud inle skall tillämpas. En


 


Prop. 1981/82:169                                                                 42

intresseanmälan för en sådan fastighet skall alltså avvisas av inskrivnings­myndigheten. Jag återkommer senare lill vissa andra undanlag som avser fastighetsägarens skyldighet att efler intresseanmälan göra hembud (se avsnitt 2.4.6).

2.4.3 Intresseanmälan

Departementsförslaget: Om hyresgästerna i en hyresfastighet är intressera­de av att förvärva fastigheten skall de anmäla detta lill inskrivningsmyn­digheten för anteckning i fastighelsboken. Endast en bostadsrättsförening får göra en intresseanmälan. Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenhe­terna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostads­rätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get utom såtillvida all en intresseanmälan skall få göras - förutom av en bostadsrättsförening - av en annan förening som har bildats av hyresgäs­terna samt all del skall räcka med enkel majoritet bland hyresgästerna (se betänkandets. 176-179 och 183-184).

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av remissinstanser­na. Flera remissinstanser, bl. a. Sveriges Fastighetsägareförbund, anser all en intresseanmälan endast bör få göras av en bostadsrättsförening och all det bör krävas två tredjedelars majoritet bland hyresgästerna.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat all jag ansluter mig lill den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag (se avsnitt 2.4.1). Jag anser alltså att del är en lämplig ordning all hyresgästerna får göra en intresseanmälan och all denna intresseanmälan medför all faslig-helsägaren inle får sälja fasligheten till någon annan ulan all först ha hem­bjudit den till hyresgästerna (se vidare avsnitt 2.4.4). Motsatsvis innebär denna ordning all några restriktioner inte åläggs fastighetsägaren, om hyresgästerna inle har manifesterat sitt intresse för en ombildning genom en intresseanmälan. Jag anser detta vara lämpligt med hänsyn lill den normala fastighetsomsältningen.

Med hänsyn lill den betydelse som en intresseanmälan får för fastighets­ägaren är del enligt min mening viktigt all bestämmelserna utformas så att intresseanmälningar som inle är allvarligt menade förhindras. Del är här av intresse alt diskutera kraven dels på organisation bland hyresgästerna, dels på majoritet när beslutet om en intresseanmälan fallas.

Kommittén har ansett att det skulle föra för långt att obligatoriskt kräva all endast bostadsrättsföreningar skulle fä göra intresseanmälningar. En­ligt kommitén bör del som ett alternativ godtas all intresseanmälan görs av en ideell förening som har bildals av hyresgästerna.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 43

Enligt min mening talar flera skäl för att i detta sammanhang endast godta en bostadsrättsförening. Om en ombildning skall genomföras måsle en sådan förening bildas förr eller senare. Jag har i och för sig förståelse för argumentet all det inte är önskvärt med bostadsrättsföreningar som fram­står som onödiga därför att någon ombildning aldrig kommer lill stånd. En registrering av en bostadsrättsförening har emellertid flera fördelar bl. a. alt del ur länsstyrelsens register är läll all få uppgifter om föreningens styrelse m. m. Detta är viktigt när ett hembud aktualiseras. Med en bo­stadsrättsförening som obligatorisk organisation uppnår man också en större stabilitet och kontinuitet i ombildningsförfarandet och undviker de problem som kan uppkomma när en ideell förening skall omvandlas lill en bostadsrättsförening.

Som ell ytterligare skäl bör nämnas all del torde vara tryggare för hyresgästerna att till en bostadsrättsförening tillskjuta de medel som be­hövs för all förbereda en ombildning. En sådan förening skall tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen och del finns särskilda lagregler lill skydd för medlemmarna.

På grund av del anförda förordar jag att endast bostadsrättsföreningar får göra intresseanmälan.

Jag har tidigare föreslagit en majorilelsregd vid beslut om fastigheisför­värv (se avsnitt 2.3.1) som innebär all del skall krävas minst tvåtredjedels majoritet bland hyresgästerna. Denna majoritetsregel bör gälla även när förvärvet sker genom att ell hembud antas (se avsnitt 2.4.5). Kommittén har emellertid i detta sammanhang ansett all del bör räcka att hyresgäs­terna i flertalet lägenheter förklarar sig intresserade av en ombildning.

Som flera remissinstanser har framhållit är del en fördel om man kan undvika all ha olika majorilelsregler. Enligt min mening finns det heller inget avgörande skäl som talar mot att man redan för en intresseanmälan kräver en kvalificerad majoritet. En intresseanmälan medför inte några direkta skyldigheter för hyresgästerna. Jag förordar alltså alt det för en intresseanmälan skall krävas all hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en om­bildning.

Intresseanmälningar bör som kommittén har föreslagit göras hos inskriv­ningsmyndigheten och antecknas i fastighelsboken. Hos inskrivningsmyn­digheten bör bostadsrättsföreningens styrelse genom ell intyg styrka all den nyss föreslagna majoriteten av hyresgäster är för en ombildning.

En intresseanmälan som har antecknats i fastighelsboken utgör en upp­lysning för andra länkbara köpare om all hembudsskyldighel föreligger. Anteckningen utgör också en spärr mot alt lagfart meddelas för ett köp som skett ulan all bestämmelserna om hembud har iakttagits.

Kommittén har föreslagit att en intresseanmälan skall gälla två år från del den antecknades i fastighelsboken.

Jag delar kommitténs uppfattning all en intresseanmälan bör gälla endast


 


Prop. 1981/82:169                                                   44

under en begränsad lid och finner all två år är en väl avvägd tid med hänsyn lill all intresset hos hyresgästerna och förutsättningarna för en ombildning kan ändras. Tiden bör dock räknas lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om inget hembud görs under denna lid måsle bo­stadsrättsföreningen alltså göra en ny intresseanmälan för alt behålla hem-budsrätlen. För en förnyelse bör inle gälla några särskilda krav ulöver vad som gäller för en intresseanmälan.

Om ell hembud görs under tvåårsliden följer av kommitténs förslag all del ändå i vissa fall kan bli nödvändigt med en ny intresseanmälan för att hyresgästerna inle skall föriora sin rätt. Så skulle bli fallet om hembudet inte har anlagils när intresseanmälan upphör all gälla. En sådan ordning skulle medföra avsevärda risker för rättsförluster och är enligt min mening inle lämplig. Jag förordar därför att tvåårsliden automatiskt föriängs när ell hembud görs.

I och för sig skulle del vara tillräckligt att en intresseanmälan alltid gavs giltighet under en lid av sex månader från ell hembud, eftersom del under denna lid kommer alt klaras ut om hembudel antas eller inle (se vidare avsnitt 2.4.4). Emellertid har ell hembud som inle har antagits vissa verkningar när del gäller fastighetsägarens möjligheter att sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföreningen. Dessa begränsningar i faslig-helsägarens rätt all sälja fasligheten (som jag skall behandla i avsnitt 2.4.6) avses gälla under en tid av två år från hembudet. Med hänsyn härtill förordar jag all ell hembud automatiskt bör medföra alt giltigheten av en intresseanmälan förlängs till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två är från del hembud skedde.

Jag förordar vidare all en ny intresseanmälan får göras tidigast vid en sådan tidpunkt att den nya anmälan börjar gälla när den lidigares giltighet upphör.

2.4.4 Hembud

Departementsförslaget: Hyresfastigheter för vilka en intresseanmälan gäl­ler får inte överlåtas genom köp eller byte ulan all bostadsrättsföreningen har erbjudits all förvärva fastigheten. Ell sådant erbjudande (hembud) sker genom all fastighetsägaren ger in ell förslag till köpeavtal till hyresnämn­den. Sedan delgivning har skett med bostadsrättsföreningen får faslighels-ägaren inle återkalla hembudel eller ändra förslaget lill köpeavtal.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get utom såtillvida alt hembud sker genom att fastighetsägaren direkt delger hembudel med den förening som har gjort intresseanmälan. Faslig-helsägaren kan vidare när som helt återkalla hembudet (se betänkandet s. 175-176 och 185-186).


 


Prop. 1981/82:169                                                             45

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av remissinstanser­na. Sveriges Fastighetsägareförbund anser all fastighetsägaren bör lämna hembud i skriftlig form till inskrivningsmyndigheten och att hembudshand-lingen bör innehålla samtliga villkor som fastighetsägaren önskar åberopa. Enligt förbundet bör ändring av hembudet kunna ske genom återkallelse och avlämnande av nytt hembud.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat att jag ansluter mig till den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag (se avsnitt 2.4.1). Om en intresseanmälan har gjorts bör fastighetsägaren alltså inle få sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföreningen ulan alt först ha erbjudit föreningen all förvärva fastigheten genom ell hembud.

Enligt min bedömning kommer del inle att bli särskilt vanligt med formella hembud. I stället är del som kommittén framhåller naturligt all en intresseanmälan får den effekten att parterna lar upp vanliga förhandlingar om en överiålelse av fastigheten. Hembud kan emellertid behövas om fastighetsägaren av någon anledning vill påskynda förhandlingarna.

Kommittén har föreslagit all hembudel skall ske genom all faslighels-ägaren delger sitt erbjudande direkt med föreningen. Även anlagande av hembudet skall enligt kommitténs förslag ske utan medverkan av någon myndighet (se vidare avsnitt 2.4.5).

Enligt min mening torde man kunna undvika onödiga tvister om man i stället låter förfarandet starta hos hyresnämnden. Man får då lill all börja med klariagt att del är fråga om ett hembud i formell mening och all erbjudandet uppfyller de krav man bör ställa på ett hembud. Vidare får man en lätt konstaterad utgångspunkt för de frister som skall börja löpa. Utgångspunkten bör då vara den dag då handlingarna stämplas in hos hyresnämnden. Hembudet finns vidare tillgängligt hos hyresnämnden, vil­ket kan vara av betydelse bl. a. för andra länkbara köpare än bostadsrätts­föreningen (se vidare avsnitt 2.4.6).

Jag förordar alltså på grund av del anförda alt hembudet skall göras hos hyresnämnden. Hembudshandlingarna bör sedan genom hyresnämndens försorg delges bostadsrättsföreningen. Hyresnämnden bör också underrät­ta inskrivningsmyndigheten om alt hembud har skett, eftersom delta inne­bär en automatisk förlängning av giltighetstiden för en intresseanmälan (se avsnitt 2.4.3).

En grundprincip i kommitténs förslag är all även ett förvärv efler hem­bud kommer till stånd endast genom all parterna på vanligt sätt upprättar och undertecknar en köpehandling. Ett köp kommer alltså inle till stånd enbart genom alt föreningen antar ell hembud (se vidare avsnitt 2.4.5). Det är också möjligt för fastighetsägaren all återkalla hembudel.

Enligt min mening är kommitténs förslag om att hembudet inte skall vara bindande för fastighetsägaren förenat med betydande ölägenheter. Att fastighetsägaren fritt kan återkalla sitt hembud kan innebära alt avsevärda


 


Prop. 1981/82:169                                                   46

kostnader som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan blir onytti­ga. Även del arbete som hyresgästerna har ulfört kan bli onyttigt. Om syftet med återkallelsen är alt avlämna ell nytt hembud med l.ex. högre pris, ändras föratsätlningarna för förvärvet på ett sätt som kanske blir avgörande för föreningens möjligheter att genomföra ell förvärv.

Förbudei mot återkallelse av hembud innebär givelvis inte all faslighels-ägaren är förhindrad all sedan hembudel anlagils göra gällande att köpet är ogiltigt enligt bestämmelserna i avtalslagen. Något hinder mot all begära jämkning av avtalsvillkoren enligt 36 § avtalslagen föreligger inle heller.

Som skäl för all ett hembud inte skall vara bindande för fastighetsägaren har kommittén åberopat en sedan länge gällande rättsgrundsats som inne­bär att en utfästelse att sälja fast egendom inle är bindande. Bundenhet uppkommer först när parterna har undertecknat en köpehandling som uppfyller kraven i 4 kap. I § jordabalken.

Som jag tidigare har nämnt talar flera skäl för all hembudel bör vara bindande för fastighetsägaren. Vad kommittén åberopat utgör inle något hinder för all i delta sammanhang införa en sådan ordning. Jag förordar alltså en regel som innebär all fastighetsägaren sedan delgivning har skett med bostadsrättsföreningen inle får återkalla hembudet eller ändra de villkor som har angetts i detta.

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört bör hembudel ske genom ett av fastighetsägaren undertecknat skriftligt förslag lill köpeavtal. Detta bör innehålla uppgift om köpeskilling och övriga villkor för förvärvet. Om samtycke av make krävs enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken bör ell sådant samtycke föreligga till förslaget till köpeavtal.

All hembudet görs bindande innebär givelvis inle att parterna är förhind­rade att förhandla om andra villkor än de som har angetts i hembudet. En förutsättning är emeUertid här all parterna kommer överens om dessa ändringar och undertecknar en vanlig köpehandling. Som kommittén har framhållit bör givetvis det normala vara att förhandlingar som förs medan hembudsliden löper leder lill att parterna kommer överens om en vanlig försäljning och att reglerna om anlagande av hembud alltså endast undan­tagsvis behöver komma lill användning (se vidare avsnitt 2.4.5).

Som kommittén har föreslagit bör hembudsskyldighelen endast gälla vid köp eller byte. Förvärv genom exempelvis gåva, bodelning, arv eller testamente påverkas alltså inle.

Ell hembud bör inle heller krävas om bostadsrättsföreningen godkänner all försäljning sker lill någon annan. Till detta och andra undanlag när del gäller fastighetsägarens skyldighet all hembjuda fastigheten återkommer jag senare (se avsnitt 2.4.6).

2.4.5 Antagande av hembud

Departementsförslaget: Ell hembud antas genom all bostadsrättsförening­en inom tre månader från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler


 


Prop. 1981/82:169                                                                 47

till hyresnämnden all föreningen har beslutat att förvärva den hembjudna fastigheten på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeav­tal. Om föreningen inom denna tid i stället anmäler till hyresnämnden all föreningen är intresserad av all förvärva fastigheten, förlängs liden till sex månader. När hembudet har anlagils har ell köp kommit lill stånd.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna skall inom två månader från delgivning av hembudel bevaka sin förköpsräll hos fastighetsägaren. Om hyresgäs­terna vill anta hembudet skall en av dem bildad bostadsrättsförening anmä­la detta till fastighetsägaren inom sex månader från delgivning av hembu­det. Ett köp kommer sedan lill stånd genom att parterna upprättar och undertecknar ett köpeavtal (se betänkandet s. 175-176 och 186-188).

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagils av remissinstanser­na. Flera remissinstanser anser dock all liden för antagande av hembudel bör kunna förkortas. Några remissinstanser (bl. a. bostadsdomslolen, hyresnämnden i Stockholm, Sveriges Fastighetsägareförbund och Sveri­ges advokatsamfund) är kritiska mot alt frislen för anlagande inle är absolut. Kritiken går ut på all detta kan leda lill tvister mellan parterna och att förfarandet kan dra ut på tiden. Fastighetsägareförbundet anser all ett anlagande av hembudet skall vara bindande för bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan föreslagit alt ett hembud skall göras hos hyresnämnden (se avsnitt 2.4.4). Mot den bakgrunden är det naturligt all även anlagandel av hembudel görs hos hyresnämnden. Med en sådan ordning kan hyresnämnden omedelbart kontrollera all hembudel antas inom rätt tid och på rätt sätt. Jag förordar alltså all hembud skall antas genom en anmälan till hyresnämnden.

Denna anmälan bör avse att bostadsrättsföreningen beslutat alt förvärva den hembjudna fastigheten på de villkor som fastighetsägaren har angivit i förslaget lill köpeavtal. För föreningens beslut om förvärv bör gälla den majoritetsregel som jag redan har förordat (se avsnitt 2.3.1). Hyresgäs­terna i minst två tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda måste alltså slå bakom föreningsstämmans beslut.

Kommittén har som nämnts föreslagit all hyresgästerna skall vara skyl­diga all bevaka sin rätt genom en särskild anmälan inom två månader (se betänkandet s. 86).

Syftet med kravet på bevakning är all på ell tidigt stadium få avgjort om föreningen verkligen är intresserad av förvärvet. Enligt min mening kan detta syfte emellertid bättre tillgodoses på ell annat sätt, lill vilket jag strax skall återkomma. Jag anser mig alltså inte kunna förorda något krav pä bevakning.

Efter ett hembud måsle hyresgästerna ha skälig tid på sig för förberedel­ser och nödvändiga åtgärder innan hembudel kan antas. Utgångspunkten


 


Prop. 1981/82:169                                                   48

bör vara all tidsfristen mellan hembud och antagande avpassas så all man inle behöver räkna med all någon bostadsrättsförening utestängs från ell förvärv på grund av tidsbrist. Fristen bör ä andra sidan begränsas med hänsyn lill fastighetsägarens intressen.

Den lid som går ål för en ombildning lill bostadsrätt kan variera. Gene­rellt sett lar en ombildning som är förenad med ombyggnad längre lid än andra ombildningar. Olika finansiella förutsättningar påverkar också den tid som kan behövas. Man får oflas räkna med all en bostadsrättsförening måste la upp nya län för all kunna finansiera faslighelsförvärvel. Efler kontakter med, olika kreditinstitut går det då alltid åt viss tid för lånebe­redning och fastighetsvärdering m. m. Vid en ombildning kan också åtskil­liga hyresgäster behöva la upp egna lån för all finansiera sin insats i föreningen. Sedan finansieringsfrågorna har klarnat skall en ekonomisk plan upprättas och dess hållbarhet prövas av inlygsgivarna (se avsnitt 2.3.4 och 2.3.5). Flera andra föreberedelseätgärder är också nödvändiga för all ett förvärv skall kunna genomföras.

Å andra sidan är del i flera fall sannolikt att vissa förberedelsearbeten redan har utförts när hembudet görs. Alt enligt mitt förslag en bostads­rättsförening redan har bildals torde också vara ägnat all underlätta förbe­redelserna för en ombildning.

Mot bakgrund av vad jag har anfört finner jag att tiden för att anta ett hembud bör kunna bestämmas lill tre månader.

Enligt min mening kan det emellertid finnas behov av möjligheter att fä denna lid förlängd. Jag förordar därför att tiden skall förlängas lill sex månader, om bostadsrättsföreningen inom Iremånadersfristen begär en sådan förlängning hos hyresnämnden. Några andra förutsättningar bör enligt min mening inle ställas upp för en förlängning.

Jag har redan med ändring av kommilléförslagel föreslagit all ell hem­bud skall vara bindande för fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.4). Frågan är då om ett anlagande av hembudel bör vara bindande för hyresgästerna på motsvarande sätt.

All ett hembud har anlagils av en bostadsrättsförening innebär enligt kommitténs förslag inle all ett köp har kommit till stånd. Efler ell anlagan­de måsle parterna därför upprätta och underteckna erforderliga köpehand­lingar. Som motiv för en sådan ordning har kommittén i huvudsak anfört all del för båda parter bör vara en fördel om köpet genomförs på vanligt sätt vid den tidpunkt då parterna är överens. Om bostadsrättsföreningen med bindande verkan antar ett hembud och muntliga förhandlingar har förts dessförinnan kan del enligt kommittén vara svårt alt avgöra vad som skall gälla i del avtalsförhållande som uppslår. Är hembudel otydligt kan tveksamhet också uppslå hos hyresgästerna om innebörden av att ett hembud antas.

För egen del anser jag all en nackdel med kommitténs förslag i denna del är all en part har möjlighet all vägra att underteckna ell köpeavtal eller


 


Prop. 1981/82:169                                                                 49

förhålla sig helt passiv trols all ell hembud har anlagils. Beror del på hyresgästerna att ell avtal inle kommer till stånd förfaller deras rätt all förvärva fastigheten. Beror det på fastighetsägaren beslår denna rätt men ett köp kan då inte framtvingas. Tvist om vem som har förorsakat att köpehandlingarna inle skrivs under skall enligt förslaget prövas av hyres­nämnden. Det är uppenbart all en sådan prövning kan bli besvärlig. Förfa­randet kommer också all dra ut på liden och fastighetsägaren kan härige­nom alltså under avsevärd lid hindras att sälja fastigheten lill någon annan än hyresgästerna.

En annan nackdel med kommitténs förslag är att en bostadsrättsförening kan anta ett hembud ulan all samtliga förutsättningar för förvärvet är uppfyllda. När frislen för anlagande går ut kanske föreningen ännu inle har kunnat lyfta ett lån. Förvärvet kan då också vara beroende av alt några ytterligare hyresgäster tillskjuter medel och ansluter sig lill övergången. Enligt min mening är del inte lämpligt all möjligheter ges lill respit på detta sätt. Man bör i stället kräva att hyresgästernas förebereddser är avslutade vid frislens utgång.

Del är sålunda flera nackdelar som är förenade méd all en bostadsrätts­förenings anlagande av ell hembud inte får bindande verkan mellan par­terna. På grund härav kan jag inte biträda kommitténs förslag i denna del. Jag förordar i ställer en ordning som innebär all ett köp kommer lill stånd om bostadsrättsföreningen antar hembudel.

Om ell hembud har antagils hos hyresnämnden inom den föreskrivna tidsfristen bör del alltså anses som om fastighetsägaren och bostadsrätts­föreningen har slutit ell avlal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som har angivits i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Del antagna förslaget jämte hyresnämndens beslut om att hembudel har anta­gils på föreskrivet sätt och inom föreskriven tid kommer härvid all utgöra den köpehandling på vilken bostadsrättsföreningen grundar sill förvärv.

Redan i förslaget lill köpeavtal kan fastighetsägaren ha tagit in föreskrif­ter om att köpeskillingen skall erläggas på visst sätt och på viss lid. Sådana föreskrifter bör självfallet gälla. Vidare bör köpels fullbordan alltid vara beroende av att bostadsrättsföreningen erlägger köpeskillingen.

Jag förordar därför en särskild bestämmelse som anger alt det i förslaget till köpeavtal skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas. Enligt 4 kap. 5 § jordabalken kommer då automatiskt alt gälla all förvärvels fullbor­dan och bestånd är beroende av att köpeskillingen erläggs. Av 20 kap. 7§ 12 jordabalken följer all en lagfartsansökan som enbart grundar sig på ett anlaget förslag lill köpeavtal jämte hyresnämndens beslut skall förkla­ras vilande i avvaktan på all köpebrev utfärdas som kvitto på köpeskilling­en.

Med den av mig förordade ordningen kommer även i övrigt jordabalkens system av sanktioner för underlåten uppfyllelse från någondera parlens sida all träda i tillämpning. Om köpeskillingen inle erläggs av bostadsrälls-4    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169


 


Prop, 1981/82:169                                                                 50

föreningen kan fastighetsägaren häva köpet och kräva skadestånd enligt 4 kap. 25 § andra stycket jordabalken. Av 14 § i samma kapitel följer all bostadsrättsföreningen kan ha rätt till skadestånd eller häva köpet om fastighetsägaren inle medverkar till att utfärda köpebrev. Av allmänna regler följer också all bostadsrättsföreningen kan föra lalan vid domstol om all fastighetsägaren vid vite skall förpliktas all utfärda köpebrev.

Här bör även framhållas all bostadsrättsföreningens förvärv kan vara beroende av att kommunalt förköp inle sker (se vidare avsnitt 2.4.7) eller av alt prövning sker enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Dessa frågor torde emellertid i allmänhet kunna klaras ut med kommunen redan innan hembudet antas.

2.4.6 Försäljning till annan än hyresgästerna

Departementsförslaget: Vissa undantag görs när det gäller fastighetsäga­rens skyldighet all hembjuda fastigheten. Hembud behövs bl. a. inte, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrätts­föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlå­telse.

Även om ett hembud har förfalUl därför alt del inle har antagits får en överiålelse genom köp eller byte lill någon annan än bostadsrättsförening­en inte ske under en tid av två år från hembudel, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angivits vid hembudel.

En överiålelse är ogiltig om den strider mot bestämmelserna om hem­budsskyldighel eller bestämmelserna om villkoren för en överlåtelse efler del att hembudet har förfallit.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsför­slaget utom såtillvida all undanlag när del gäller hembudsskyldighelen även görs för förvärv som endast avser andel i fastighet (se betänkandet s. 188-196).

Remissinstanserna: Förslagen har i huvudsak lämnats ulan erinran av re­missinstanserna. Flera remissinstanser, bl. a. bostadsdomslolen, är dock kritiska mot alt undantag görs för andelsförvärv. Sveriges Fastighetsägare­förbund anser all en försäljning lill annan än bostadsrättsföreningen sedan hembudet har förfallit bör få ske, om inte samtiiga villkor (alltså även priset) avsevärt avviker från hembudel. Synpunkter på denna regel har också framförts av bl. a. Sveriges advokatsamfund och Svenska Riksbyg­gen.

Skäl för departementsförslaget: Även om en intresseanmälan gäller finns del vissa situationer då fastighetsägaren inle bör behöva göra något hem-


 


Prop. 1981/82:169                                                   51

bud till den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Så bör enligt min mening vara fallet om bostadsrättsföreningen godkänner all försäljning sker lill någon annan (se avsnitt 2.4.4).

Kommittén har även föreslagit vissa andra undanlag när del gäller fas­tighetsägarens skyldighet att hembjuda fastigheten innan den får säljas till någon annan. Jag ansluter mig till kommitténs förslag med ell undanlag som jag strax återkommer lill. Undantag bör alltså göras när staten är förvärvare samt när förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion. Undanlag bör också göras när förvärvaren är en nära anhörig till fastighetsägaren.

Kommittén har även föreslagit all undanlag skall göras för förvärv som endast avser andel i fastighet. Detta undanlag har kritiserats av flera remissinstanser, bl. a. bostadsdomslolen. Jag anser del med hänsyn till risken för kringgående av lagstiftningen inle lämpligt med ell undanlag för andelsförvärv och vill alltså inte förorda något sådant undanlag.

De nu föreslagna undantagen är av den karaktären all de läll kan kon­trolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet.

Som undanlag har kommittén också föreslagit all ell hembud inte skall behövas om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara obilligl med hänsyn lill förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överiålelse. Bestämmelsen har utformats efler mönster av 9 § för­köpslagen. Även jag anser alt ett sådant undanlag är lämpligt. Jag förordar dock all ordet obilligt byts ut mot oskäligt, som numera används i sådana sammanhang. 1 specialmotiveringen kommer jag all la upp de situationer som främst bör vara aktuella vid regelns tillämpning.

Frågan om oskälighel bör prövas av hyresnämnden på begäran av fas­tighetsägaren. För att inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta ifråga­varande undanlag i ell lagfartsärende krävs del alltså ett beslut av hyres­nämnden.

Jag övergår nu lill att behandla situationen när ett hembud har förfallit därför all del inte har anlagils av bostadsrättsföreningen. Fastighetsägaren bör då givetvis ha rätt att sälja fastigheten lill någon annan än bostadsrätts­föreningen. I hyresgästernas intresse bör del emellertid ställas upp vissa restriktioner beträffande villkoren för en sådan försäljning. Faslighels-ägaren skulle annars kunna hembjuda fasligheten på sådana villkor all bostadsrättsföreningen inle har någon möjlighet att anta hembudel och därefter sälja fastigheten lill någon annan på vUlkor som är förmånligare för köparen exempelvis genom alt priset är lägre.

Kommitténs förslag i denna del innebär att hyresgästerna inom en två­årsperiod från hembudel skall ha möjlighet att begära hyresnämndens prövning av överlåldsevillkoren. Om hyresnämnden finner att priset på fastigheten är lägre eller villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsam­mare för fastighetsägaren än hembudel, skall hyresnämnden förklara för­värvet ogiltigt.


 


Prop. 1981/82:169                                                   52

Jag vill först ta upp frågan om utformningen av själva villkorsregeln och återkommer sedan till hur prövningen skall gå till.

Allra först är det emellertid angelägel all understryka all de undanlag som jag nyss har föreslagit i fråga om hembudsskyldighelen givetvis bör gälla även i den nu aktuella situationen. Detta innebär bl. a. att fastighets­ägaren alltid kan begära hyresnämndens prövning av frågan om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandel mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller med hänsyn till villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överiålelse.

När det gäller villkorsregeln innebär kommitténs förslag till all börja med alt överlåtelsen inle får ske om priset är lägre än det som angivits vid hembudet. I denna del är regeln helt entydig. Hembudsreglerna skulle enligt min mening föriora avsevärt i effektivitet om avsteg gjordes från denna regel.

Fastighetsägareförbundet har föreslagit all priset jämte övriga köpevill­kor skall få avvika från hembudel, bara inle avvikelsen är avsevärd. Enligt min mening är en sådan ordning inle lämplig. Inom ramen för den nyss angivna oskälighetsprövningen bör det emellertid finnas möjlighet att be­akta specieUa omständigheter som medfört att fastigheten efler hembudel har förioral i värde. Man kan exempelvis länka sig all fastigheten har utsatts för brand och att del då kan framstå som oskäligt att faslighets-ägaren skall behöva la upp nya förhandlingar med hyresgästerna.

Även om priset vid en överiålelse är delsamma eller högre än som angivits vid hembudel, kan övriga villkor avvika så myckel från hembudet all köpevillkoren som helhet kan anses vara förmånligare för den nye köparen än hembudel. Kommittén har utformat sill förslag så all överiåld­sen inte får ske om villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än hembudel. En sådan regel kan visserligen medföra vissa gränsdragningsproblem. Enligt min mening är del emellertid när del gäller andra köpevillkor än priset nödvändigt att ge fastighetsägaren och den nye köparen viss frihet all avtala om nya eller ändrade villkor. Om priset i hembudel är väl avvägt i förhållande till övriga villkor torde man endast undanlagsvis behöva räkna med all fastighetsägaren tvingas accep­tera sådana övriga villkor att köpevillkoren sammantagna blir avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än hembudel.

I ullrycket avsevärt ligger all del bör vara fråga om en mera uppseende­väckande avvikelse från hembudet. Det bör alltså finnas en tämligen god marginal för fastighetsägaren all inom ramen för samma köpeskilling ändra olika villkor och anpassa dessa till del nya förhandlingsläge som uppslår mellan honom och den nye köparen. Man får alltså i allmänhet godta all fastighetsägaren gör vissa justeringar i de ränle- och amorteringsvillkor som gäller för föratsälla säljarreverser. Fastighetsägaren bör inte heller generellt sett vara förhindrad all utfärda en säljarrevers som inle funnits


 


Prop. 1981/82:169                                                   53

med bland villkoren vid hembudel. Om del nya priset är högre än priset vid hembudel ökar utrymmet för sådana reverser och för andra villkor som är förmånliga för den nya köparen.

Vid bedömningen av om de nya villkoren avsevärt avviker från de som tagits upp i hembudel kan det dock vara befogal all göra en jämförelse mellan den kontantinsats som föreskrivs i hembudel och den som före­skrivs i de nya villkoren. För bostadsrättsföreningen är det ofi:i väsentligt alt erhålla lån åtminstone lill 75% av faslighetens s. k. uppskaltningsvärde. Systemet med kapitalmarknadsreverser syftar lill att möjliggöra en sådan belåning (se avsnitt 2.6.1). Fastighetsägaren är dock inle tvungen all ac­ceptera systemet med kapilalmarknadsreverser. Denne kan därför kräva en betydligt högre kontantinsats än vad som förutsätts i detta system. Om kontantinsatsen vid en överlåtelse lill någon annan än bostadsrättsföre­ningen i så fall sätts till ett avsevärt lägre belopp än vad som föreskrivits vid hembudel får fastighetsägaren dock räkna med all överlåtelsen kan bli ogiltig.

Sammanfattningsvis biträder jag alltså kommitténs förslag om all köpe­skillingen inte får vara lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angivils vid hembu­del.

Jag har tidigare föreslagit alt en intresseanmälans giltighet automatiskt skall förlängas om hembud sker och härvid föreslagit all förlängning skall ske till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från det hembud skedde (se avsnitt 2.4.3). Enligt min mening bör den nu föreslagna villkorsregeln ges giltighet så länge som bostadsrättsföreningens intres­seanmälan gäller efler förlängning. Delta överensstämmer i huvudsak med den av kommittén föreslagna tvåårsliden.

När en intresseanmälan har upphört att gälla kan alltså fastighetsägaren sälja fastigheten oberoende av de villkor som angavs vid hembudel. Om bostadsrättsföreningen gör en ny intresseanmälan för lid efler det all den tidigare intresseanmälan har upphört all gälla bör dock hembudsskyldighe­len inträda på nytt (se avsnitt 2.4.3).

Jag delar kommitténs uppfattning att frågor om tillämpning av villkorsre­geln bör prövas av hyresnämnden. Kommitténs förslag om hur denna prövning skulle åstadkommas förutsätter bl. a. en samordning med förfa­randet enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Försla­get är enligt min mening alltför komplicerat. Jag förordar därför i stället en ordning som innebär alt fastighetsägaren blir skyldig att begära hyres­nämndens tillstånd lill överlåtelsen. Överlåtelsen blir alltså i detta avseen­de beroende av hyresnämndens tillstånd.

Enligt min mening bör del särskilt föreskrivas all överlåtelser i strid med hembudsskyldighelen eller villkorsregeln är ogiltiga.

Sveriges Fastighetsägareförbund anser all del är angelägel att faslighels-ägaren har rätt all sälja fasligheten lill någon annan än bosladsrällsföre-


 


Prop. 1981/82:169                                                                 54

ningen med villkor om att föreningen har rätt lill hembud. Försäljningen blir alltså giltig endast om bostadsrättsföreningen inle antar hembudel (se belänkandet s. 189). Sådana villkorade köp torde inle i och för sig behöva slå i strid med jordabalken. Av 4 kap. 4 § jordabalken följer att ett köps fullbordan eller bestånd får göras beroende av villkor under högst två år, men att hinder inle föreligger all uppställa villkor som grundas på bestäm­melse i lag. Den villkorade försäljningen strider inte heller mot bestämmel­serna om fastighetsägarens hembudsskyldighel, eftersom avsikten är all fastigheten skall hembjudas. Även om jag inle delar fastighetsägareförbun­dets syn på behovet av villkorade försäljningar kan jag alltså inte finna att det föreligger något hinder mot detta förfarande. Enligt min mening behövs del inte någon särskUd lagregel härom.

2.4.7 Förhållandet till den kommunala förköpsrätten Departementsförslaget: Alt en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet genom att anta ell hembud påverkar i princip inle kommunens rätt lill förköp. Ell kommunalt förköp torde emellertid i allmänhet var obilligt och regeringen kan därför vägra tillstånd lill förköpet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be­tänkandet s. 171-173)

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran av re­missinstanserna. Några remissinstanser, t. ex. Svenska kommunförbundet och Hyresgästernas Riksförbund, anser dock att kommunens möjligheter till förköp bör förslärkas i förhållande lill bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Ell fastigheisförvärv som sker genom att ett hembud antas bör i princip anses som ett vanligt fastigheisförvärv när del gäller tillämpningen av den kommunala förköpslagen. Kommunen kan därför i den ordning som anges i förköpslagen besluta att förköpa fastighe­ten på de villkor som har avtalats mellan fastighetsägaren och bostadsrätts­föreningen. Som grund för förköp kan kommunen åberopa antingen all fasligheten behövs för,tätbebyggelse eller alt fastigheten behöver rustas upp (se 1 § förköpslagen).

Kommittén har ullalat att del i allmänhet får anses obilligl mot en bostadsrättsförening om kommunen skulle utöva sin förköpsräll. Rege­ringen torde därför kunna vägra tillstånd till förköp med slöd av 9 § förköpslagen.

Jag delar kommitténs syn på förhållandet mellan den kommunala för-köpsrälten och bostadsrättsföreningens rätt att förvärva fastigheten efter hembud. Bedömningen bör alltså göras på samma sätt som om del var fråga om ell frivilligt förvärv. Enligt praxis vid tillämpning av förköpslagen (se betänkandet s. 161) tas emellertid hänsyn lill de förberedelser och del


 


Prop. 1981/82:169                                                   55

arbete som hyresgästerna har lagt ner på ombildningen och till hyresgäster­nas starka intresse av att ta över förvaltningen av den faslighet de bor i. Även om bostadsrättsföreningen inte tillerkänns någon företrädesrätt framför kommunen torde därför en ansökan av kommunen om förköp i allmänhet komma att avslås med slöd av obillighelsregdn i 9 § förköpsla­gen.

Vad jag nu sagt avser framför allt fastigheter som är i behov av upprust­ning. Om kommunen däremot åberopar all fastigheten behövs för lälbe-byggelseändamål torde omständigheterna kunna vara sådana att bostads­rättsföreningens förvärv får vika för de kommunala intressena. Om för­eningen har genomfört ett förvärv i strid med de kommunala intentionerna, fastigheten skall l.ex. rivas, kommer delta givelvis alt inverka på obillig-hetsprövningen.

Jag vill avslutningsvis understryka att vad jag nu anfört avser den principieUa frågan om förhållandel mellan bostadsrättsföreningens fastig­heisförvärv och den kommunala förköpsrätlen. I praktiken torde det i de allra flesta fall vara så att föreningen redan före förvärvet kan få besked från kommunen om all förköp inte kommer att ske.

2.5 Prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt m. m.

2.5.7 Frågan om hembudsskyldighet

Departementsförslaget: Några föreskrifter om hembudsskyldighet vid över­låtelse av bostadsrätt eller rätt för kommun alt påkalla prisföreskrifler införs inle. Huvudregeln skall fortfarande vara all en bostadsrätt kan överlåtas fritt. Sådana villkor för medlemskap som i praktiken innebär en hembudsskyldighel för bosladsrätlshavaren förhindras.

Kommitténs förslag: En bostadsrättsförening skall i sina stadgar förutom prisföreskrifler, som är möjliga all införa i stadgarna redan med gällande lagstiftning, också kunna införa en s. k. hembudsklausul. Efter hembud lill bostadsrältföreningen före en överlåtelse skall föreningen, rikskooperaliva organisationer, allmännyttiga bostadsföretag eller kommunen kunna lösa bostadsrätten. Länsbostadsnämnden skall i vissa fall efter kommunens yttrande som villkor för bostadslån kunna kräva att prisföreskrifler och hembudsklausul las in i bostadsrättsföreningens stadgar under fem år (se belänkandet s. 287-299).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska mot kommitténs förslag. Argument som anförs mot förslaget är bl. a. all spekulation inte förekommer, att höga priser är begränsade till främst Stockholms inner­stad, all med förslaget en splittring skulle uppstå på bosladsrätlsmarkna­den och att andra åtgärder verkar i prisdämpande riktning, bl. a. boendekostnadsutvecklingen, kommande realisationsvinstbeskattning och begränsningar i underskollsavdragen.


 


Prop. 1981/82:169                                                   56

Avstyrker helt gör Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening, Bostadsföreningarnas Riksförbund, Sveriges. Fastighetsägareförbund, Sveriges advokatsamfund, riksrevisionsverket saml hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö.

HSB är positiv lill regler om hembud och prisföreskrifter men anser i motsats lill kommittén all organisationen bör få del av värdestegringen på bostadsrätter när dessa försäljs efler ell hembud. HSB hänvisar lill en särskUd skrivelse lill regeringen där organisationen kräver en särskild parlamentarisk utredning om bl. a. prisfrågan.

KommUléns förslag tillstyrks av bl. a. länsstyrelserna i Malmöhus saml Göteborgs och Bohus län. Malmö kommun. Hyresgästernas Riksförbund och Svenska Riksbyggen.

SABO anser alt de av kommittén föreslagna reglerna inle får så stor effekt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser det viktigt all lokala lösningar undviks när det gäller att motverka höga överlåtelsevärden. Enligt länssty­relsen är kommitténs förslag otillräckliga för all komma tillrätta med de problem som finns på bostadsmarknaden i Stockholm.

Skäl för departementsförslaget: 1 kommitténs uppdrag har ingått att belysa prisutvecklingen på bostadsrätter under senare år saml all överväga om utvecklingen ger anledning lill åtgärder från statens sida. Kommittén har i anledning härav låtit utföra en särskild studie av prisutvecklingen under 1970-lalet (Priser och omsättning på bosladsrältslägenheler. Ds Bo 1981: 2) saml föreslagit vissa åtgärder i syfte all dämpa priserna på bostadsrätter på vissa lokala marknader. En sammanfattning av prisulvecklingssludiens resultat finns i kommitténs belänkande (s. 273-277).

Sammanfattningsvis har kommittén funnit all prisbildningen på bostads­rätter genomgått vissa karaktäristiska förändringar sedan den allmänna priskontrollen på bostadsrätter upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Skillnaderna i prisnivåer för likvärdiga lägenheter inom och mellan orterna var inle påtagligt stora 1970. Överlåtelseprisel för en lägenhet på tre rum och kök översteg normall inle 10000-15000 kr. Prisnivåerna har därefter utvecklats myckel olika. På vissa orter har priserna stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t.o.m. myckel kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-lalet, främst på grund av lägenhelsöverskoll. Kommittén har dock efter 1979 kunnat förmärka en viss stagnation på priserna, främst på orter där prisnivån redan är hög.

Kommittén har anseti alt prisutvecklingen på bostadsrätter under det senaste decenniet pekar på all det finns behov av all på vissa, lokall avgränsade marknader inom enskilda kommuner kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Enligt kommittén bör kommunerna och de riksko­operaliva bostadsföretagen ges ökade möjligheter att påverka priserna genom att tillämpa prisföreskrifler.

Enligt kommilléförslagel skall en bostadsrättsförening i sina stadgar.


 


Prop. 1981/82:169                                                   57

föralom prisföreskrifter som är möjliga redan enligt gällande lagstiftning, också kunna införa en klausul om skyldighet för bosladsrältshavarna all före en överiålelse hembjuda bostadsrätten lill bostadsrättsföreningen, rikskooperativa organisationer, allmännyttigt förelag eller kommunen. Dessutom skall en kommun i samband med den statliga bosladslångivning-en kunna påkalla hos länsbostadsnämnden all en bostadsrättsförening tar in prisföreskrifler jämte hembudsklausul i sina stadgar under en lid av högst fem år. Tanken är alt sådana villkor för de statliga lånen skall kunna föreskrivas på orter där problem med höga överlålelsepriser föreligger. Kommunens möjligheter alt påkalla villkoren begränsar sig huvudsakligen till nybildade bostadsrättsföreningar.

Jag delar kommitténs uppfattning alt del finns problem med alltför höga överlåldsevärden på bostadsrätter. På sina håll, kanske framförallt i Stockholms innerstad, är del inle möjligt för en stor del av befolkningen all förvärva en bostadsrätt i ett äldre hus. Bostadsrätterna förbehålls de hushåll som redan innehar en bostadsrätt eller ell småhus som kan säljas lill ell högl pris eller de hushåll som annars är ekonomiskt starka.

Ell annat problem är att risken för spekulation ökar med höga överiåld-sepriser på bostadsrätter. Denna risk upplevs ibland som särskilt påtaglig vid nyproduktion och vid ombildning till bostadsrätt där grundavgifterna kan vara ganska måttliga i förhållande lill överlålelsepriserna. Enligt kom­mittén har del emellertid inte framkommit något som tyder på en systema­tisk spekulation med bostadsrätter i den betydelsen all bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer. Det är också min uppfattning all människor i del alldeles övervägande antalet fall förvärvar bostadsrätt för all få en god bostad och inte för att omedelbart sälja bostadsrätten med ekonomisk vinst.

Jag vill emellertid betona alt det finns en stor splittring av prisnivåerna på olika orter och även inom orterna. På de flesta håll är prisnivåerna definitivt inle sådana att del finns någon anledning till speciella åtgärder från statens sida. Mot bakgrund av förhållandena på vissa orter - och speciellt då i Stockholms innerstad - har jag dock förståelse för kommit­téns ambition alt söka nå en lösning som ger möjligheter lill all på vissa lokala marknader kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Del förefaller emellertid tveksamt om förslaget skulle få någon större effekt på de mark­nader där prisnivåerna redan är höga. Detta hänger samman med all förslaget endast avser nybildade föreningar. Det är självfallet inle heller möjligt att utsträcka ell förslag av förevarande slag lill äldre föreningar, i vilka bosladsrältshavarna redan förvärvat sina bostadsrätter. Bortsett från den eventuellt prisdämpande effekt som förslaget skulle kunna få är dess genomförande också förenat med betydande nackdelar.

Om förslaget genomförs som del är tänkt kommer det att uppslå flera oUka typer av bostadsrättsföreningar på bostadsmarknaden. Även inom samma ort kan del komma att finnas olika typer av bostadsrättsföreningar.


 


Prop. 1981/82:169                                                   58

De flesta föreningar kommer inte alls att ha några prisföreskrifler eller hembudsklausuler. I sådana nybildade föreningar som tillhör de riksko­operaliva bostadsorganisationerna kan man förvänta sig att prisföreskrifter och hembudsklausuler gäller för mycket lång tid medan del i andra för­eningar kan finnas föreskrifter som är begränsade alt gälla under fem år. Hembudsklausulerna och prisföreskriflerna kan sinsemellan också vara mycket olika utformade. Situationen torde bli mycket svår all överblicka för den enskilde. Prissplillringen på en och samma marknad kan bli mar­kant.

Ett förslag om hembudsskyldighel måsle rimligen göra undanlag för överlåtelser genom byte. Annars skulle bosladsrättshayarna bli sämre ställda än hyresgästerna som har en laglig rätt lill byte. Med detta undantag från förslaget torde emellertid frestelsen många gånger bli stor att anordna skenbyten i syfte all komma runt prisbeslämmelserna. Kommitténs förslag innehåller naturligen också undanlag som betingas av de familjerätlsliga förvärvsprinciper som gäller för bostadsrätter. Undanlagssiluationerna är alltså många.

Vad jag framför allt vänder mig mot när del gäller kommittén förslag är emellertid all del på ett betänkligt sätt naggar bostadsrätten som upplålel­seform i kanten. I denna del vill jag anföra följande.

Den grundläggande principen i bosladsrättslagen är alt en bostadsrätt skall kunna överlåtas till en ny innehavare ulan att föreningen kan lägga sig i själva övergången. Den prövning som föreningen kan göra begränsas lill den efterföljande frågan om medlemskap för den nye innehavaren. Rätten till fri överlåtelse hänger samman med att en bostadsrättshavare, lill skill­nad från andelshavare i andra ekonomiska föreningar, inle kan utträda ur föreningen och begära ersättning för bostadsrätten hos föreningen. En sådan rätt skulle kunna äventyra hela föreningens ekonomi, eftersom insatserna är bunda i fasligheten. Del är därför endast genom överiålelse av bostadsrätten som ersättning kan erhåUas.

Vissa inskränkningar i den fria överlåtelserätten är möjliga att göra med stöd av bostadsrällslagen. Beträffande lokaler är del sålunda möjligt alt i stadgarna la in föreskrifter om lösningsrätt i den meningen all föreningen eller dess medlemmar efter en överlåtelse får lösa bostadsrätten hos för­värvaren. Bostadsrättsföreningen kan också ställa upp särskilda villkor för medlemskap i föreningen. I förarbetena nämns som exempel all den med­lemssökande måsle tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet (se SOU 1969:4 s. 180). En inskränkning i rätten till fri överlåtelse kan också sägas föreligga om en bostadsrättsför­ening med slöd av 44 § 8 bostadsrällslagen inför särskilda prisföreskrifter i stadgarna. Däremot finns del i bostadsrällslagen inga bestämmelser som tillåter stadgeföreskrifter om hembudsskyldighel före en överiålelse.

Del är uppenbart all införandel av en hembudsskyldighel för bostads-rättsinnehavaren utgör en betydande inskränkning i den rätt lill fri överlå­telse varpå hela bosladsrällsinslilutel vilar. Redan i förarbetena till nuva-


 


Prop. 1981/82:169                                                   59

rande bosladsrättslag uttalades all starka skäl måsle finnas för varje in­skränkning i denna rätt (se SOU 1969:4 s. 180). Särskilt kännbar blir inskränkningen om del inle är de boende själva som beslutar om den ulan, vilket kommitténs förslag förutsätter, det är kommunen eller de riks­kooperaliva organisationerna som har del avgörande inflytandet över in­skränkningen. Del skulle enligt min mening också bli en uppseendeväckan­de skillnad mellan rätten lill överlåtelse av småhus och rätten lill överlå­telse av bostadsrätt om kommitténs förslag genomfördes.

Jag vill i sammanhanget också erinra om alt bosladsanvisningslagen (1980:94) inle omfattar rätt lill kommunal anvisning av bostadsrätter som skall överlåtas. Del finns ingen anledning för mig all nu inta en annan ståndpunkt när del gäller kommunal anvisning än jag gjorde vid införande av bosladsanvisningslagen (se prop. 1979/80:72 s. 24-25).

Som jag tidigare anförde har jag förståelse för kommitténs ambition all söka åstadkomma en lösning som begränsar priserna på vissa lokala mark­nader. Av vad jag nyss har sagt framgår emellertid all del är myckel svårt att komma tillrätta med höga överlålelsepriser genom reglerande åtgärder av den typ som kommittén nu har föreslagit ulan all betydande ölägenheter i SläUel uppkommer. Än mindre finns det skäl all införa någon form av statlig priskontroll på bostadsrätter. Som kommittén själv har uttalat torde del finnas en bred uppslutning i samhällel bakom bedömningen att söka undvika sådana allmänt reglerande åtgärder.

Som bosladsrällskommittén har påpekat kan en skärpt realisationsvinst­beskattning vara ett verksamt medel för all begränsa överlålelsevärdena på bostadsrätter. F. n. beskallas försäljningar av bostadsrätter endast om de sker inom fem år från förvärvet. Kapitalvinstkommillén (B 1979:05) väntas emellertid myckel snart lägga fram förslag om en evig realisations­vinstbeskattning på bostadsrätter. Det är uppenbart att prisbildningen på bostadsrätter kan komma att påverkas av en sådan beskattning. Bered­ningen av kommillébelänkandel skall göras skyndsamt. Chefen för budget-departementet avser all lägga förslag lill riksdagen under hösten 1982.

Till lagrådet har nyligen remitterats ell förslag om en sänkning av margi­nalskallen och begränsningar i underskollsavdragen. Sannolikt kommer detta förslag alt få prisdämpande inverkan på bosladsrällspriserna, efter­som förvärv av bostadsrätt oftast sker med lånade medel och ränteavdra­gens värde ökar med marginalskallen.

Del är också min förhoppning all en ökad omvandling lill bostadsrätt kommer tUl stånd saml alt nyproduktionen av bostäder håller en sådan nivå all del inle uppstår brist på bostäder. Som kommitténs prisutveck-lingssludie ulvisar finns det ell tydligt samband mellan tillgången på boslä­der överhuvudlaget och prisutveckhngen på bostadsrätter. Om andelen bostadsrätter ökar motverkar delta också att priserna höjs.

På grund av vad jag sålunda anfört kan jag inte ansluta mig lill kommit­téns förslag i den nu berörda delen. Jag har alltså inle för avsikt all lägga


 


Prop. 1981/82:169                                                   60

fram något förslag som begränsar bosladsrällshavarnas fria överiåldse-räll. Inle heller bör kommunen kunna påkalla införande av prisföreskrifter och hembudsklausul i samband med den statliga långivningen.

Jag skall nu gå över lill en särskild fråga som kommittén redogjort för (se betänkandet s. 282-284). Del har på senare tid förekommit all de rikskoo­peraliva organisationerna, ibland i samarbete med kommunen, på olika sätt sökt all bemöta utvecklingen med höga överiåldsepriser. Olika kon­struktioner har valls med syfte bl. a. att bryta kontakten mellan säljare och köpare. Bosladsrällshavarnas möjligheter lill överiålelse har därvid in­skränkts.

Ell känt exempel är den s. k. VärmdömodeUen, som bl. a. innebär all ell villkor för medlemskap enligt stadgarna är all bostaden har anvisats av kommunen. Stadgarna innehåller också prisföreskrifler. Sedan stadgarna registrerats av länsstyrelsen i Stockholms län har beslutet om registrering kritiserats av justitiekanslern (JK) i ell beslut den 23 december 1981. 1 huvudsak innebär JK:s utlåtande all del strider mot föreningsrällsliga grundsatser alt någon annan än föreningen eller ansvariga föreningsmed­lemmar skall förverkliga dess syften, all stadgarna åsidosätter medlem­marnas ekonomiska intressen på ett sätt som strider mot huvudsyftet med en bostadsrättsförening, all kontrollen åsidosätter rätlen till fri överlåtelse och står i strid med förbudei mot lösningsrätt i 14 § bostadsrällslagen saml att det med fog kan göras gällande all modellen strider mot bosladsanvis­ningslagen.

JK:s beslut har mött invändningar i den allmänna deb?itien. Vad som har förekommit visar att innebörden i gällande rätt behöver klargöras. Lag­stiftningen bör tydligt ange vad som är tillåtet och inte tillåtet. Som framgår av vad jag tidigare har anfört bör utgångspunkten vara all man bibehåller den fria överlåtdserällen för bostadsrätter.

Jag har tidigare anfört all bostadsrällslagen inte medger föreskrifter om hembudsskyldighel i stadgarna. Å andra sidan är del lika klart att en. förening kan ställa upp olika villkor för medlemskap. Som jag tidigare omtalat nämns i förarbetena som exempel all en bostadsrättshavare måsle tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet. Det är emellertid uppenbart alt villkoren för medlemsskap enligt lagen inle får vara så inskränkande alt de i praktiken innebär en hembudsskyldighel för bosladsrältshavarna. Föreskrifter om kommunal anvisningsräll får ur den synpuklen anses gå alltför långt. Bosladsrätlsha­varen är ju med sådana föreskrifter helt betagen möjligheten all själv utse en förvärvare och att överlåta bostadsrätten tUl denne. Jag anser alltså all sådana föreskrifter inte bör få ställas upp. Jag anser del heller inte förenligt med bostadsrällslagen all en förvärvare av bostadsrätt skall godkännas i annan ordning än vad som gäller när förvärvaren ansöker om medlemsskap i föreningen.

För all motverka att olika modeller växer upp på marknaden som i


 


Prop. 1981/82:169                                                                61

praktiken innefattar en hembudsskyldighel för bostadsrättshavare anser jag att det är påkallat med ett förtydligande av gällande rätt. I bostadsrälls­lagen bör därför föreskrivas all villkor för medlemsskap som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av annan än bosladsrätls­havaren är ulan verkan. Motsvarande bör gälla om föreskriften innebär att förvärvaren skall godkännas i annan ordning än som enligt bostadsrällsla­gen gäller för inträde i bostadsrättsföreningen.

En bestämmelse av den angivna innebörden utgör inle hinder för en bostadsrättsförening att — i enlighet med vad som f. n. får anses gälla -kräva all den medlemssökande tillhör en viss sammanslutning eller en på förhand bestämd krets av personer. Däremot hindrar bestämmelsen att t. ex. en kommun eller en rikskooperaliv organisation anvisar en bestämd person som köpare eller all kommunen vid en överiålelse utser flera personer som bosladsrätlshavaren har all välja emellan. Att en förvärvare av bostadsrätt skall godkännas av kommunen innan medlemskap beviljas blir inle heller tillåtet.

2.5.2 Skriftligt överlåtelseavtal

Departementsförslaget: Avlal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av överlålaren och förvärvaren. Avtalet skall la upp den bostadsrätt som överiåldsen avser saml köpeskillingen. Över­låtelser som inte innehåller de nämnda föreskrifterna är ogiltiga. En styrkt avskrift av överlåtelseavtalen skall fogas lill bostadsrättsföreningens lä-genhelsförleckning.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget. Kom­mittén föreslår också att en förvärvare skall ha rätt till ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår om förvärvet blir ogiltigt. Talan om ogiltighet och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex månader från det lägenheten tillträddes (se belänkandet s. 299—300).

Remissinstanserna: Förslaget tillstyrks eller lämnas ulan erinran. Med hän­syn lill alt frågan om skriftiigt avlal kommer upp vid medlemsanlagningen anser bostadsdomslolen alt ersättningsbestämmelsen bör utgå. Hyres­nämnden i Göteborg anser all någon tidsfrist för att väcka lalan vid domstol inte bör ställas upp.

Skäl för departementsförslaget: Enligt 6§ bostadsrällslagen skall bostads­rätt upplåtas skriftligen. Parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp varmed grundavgift och årsavgift skall utgå skall anges i upplålelsehandlingen. Någon motsvarande bestämmelse finns inte för av­lal om överlåtelse av bostadsrätt (se prop. 1971: 12 s. 105).

Kommittén anser att skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt är av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för att skapa ordning


 


Prop. 1981/82:169                                                   62

och reda i rättsförhållandena. Skriftlig form för överiålelse tillämpas regel­mässigt inom de rikskooperaliva organisationerna och är i övrigt myckel vanligt. Enligt kommittén kan det knappast göras gällande all det skulle vara oskäligt betungande all införa ell krav på skriftlig form. Riskerna för rättsförluster i de fall skrifllighelskravel förbises eller delta inle helt är uppfyllt bör enligt kommitténs mening inte överdrivas.

För egen del kan jag ansluta mig till kommitténs överväganden när del gäller all införa krav på skrifllighet vid överiålelse av bostadsrätt. Ell sådant krav gäller vid överlåtelse av fast egendom och motiveras bl. a. av de skäl som kommittén åberopat för att införa skrifllighelskravel även vid överlåtelse av bostadsrätt.

Enligt vad jag inhämtat från kapitalvinstkommillén (B 1979:05) är ell ovillkorligt krav på skrifllighet viktigt för alt tillgodose konlrollaspeklerna i ell syslem med evig realisationsvinstbeskattning.

Jag förordar alltså alt avlal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av överlålaren och förvärvaren. Del bör krävas all i avtalet las upp den lägenhet som överlåtelsen avser saml köpeskUlingen. Om dessa föreskrifter inte iakttas bör avtalet bli ogiltigt. En kopia av överlåtelseavtalet bör fogas lill lägenhelsförteckningen.

Skrifllighelskravel torde normalt komma att uppmärksammas i samband med medlemsanlagningen. Man får också räkna med att brister i avtalen kommer all kompletteras innan medlemsantagning sker. Med hänsyn här­till anser jag alt kommitténs förslag om rätt lill skadestånd för förvärvaren om avtalet blir ogiltigt kommer all sakna praktisk betydelse. Jag anser inle heller alt någon särskild lalefrist är nödvändig. Kommitténs förslag i dessa delar bör enligt min mening alltså inle genomföras.

2.6 Finansieringsfrågor

2.6.1 Finansiering av fastighetsförvärv

Departementsförslaget: I samband med övergången från hyresrätt till bo­stadsrätt bör bollenlåneinstiluten svara för den långfristiga långivningen till bostadsrättsföreningarna. Den tidigare ägaren av fastigheten förutsätts normalt vara beredd alt köpa en kapilalmarknadsrevers eller en obligation av del institut som beviljar del långfristiga lånet. Finansieringen av grund­avgifter för lägenheter som efler ombildningen innehas med hyresrätt kan ske genom all avgifterna för de övriga lägenheterna höjs eller genom all föreningen lar upp ytterligare lån.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i stort med departementsförslaget (se belänkandet s. 225-246).

Remissinstanserna: Förslagen har föranlett endast ell fåtal invändningar från remissinstansernas sida. Till dem som har riktat invändningar mot


 


Prop. 1981/82:169                                                   63

utredningens förslag hör bl. a. Svenska bankföreningen. Enligt föreningen är den föreslagna långivningen för att finansiera uteblivna grundavgifter inle godtagbar, eftersom den innebär all föreningen lånar upp riskkapital på kredilmarknaden. Några remissinstanser, bl. a. Stockholms Bostadsför­eningars Centralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund, delar inle kommitténs uppfattning all lån mot säkerhet i fasligheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inle av medlemmarna personligen. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter den del av försla­get som avser säljarens åtagande i samband med bosladsinslilulens pröv­ning av långfristiga lån.

Skäl för departementsförslaget: I samband med hyresgästernas fastig­heisförvärv i syfte alt göra en ombildning lill bostadsrätt uppslår normall ett lånebehov. Vanligtvis kan delta behov lill viss del tillgodoses genom att hyresgästerna övertar de lån som redan finns i fastigheten. För fastigheter som nyligen har uppförts täcker lånen normall en relativt stor del av del totala lånebehovet, vilket gör all behovet av ytterligare län är relativt begränsat i dessa fall. Annorlunda är situationen i samband med förvärv av äldre hus. Vid sådana förvärv är det inle ovanligt all del krävs en relativt omfattande nybdåning.

Finansieringsförutsättningarna kan sålunda variera högst avsevärt mel­lan olika fastigheisförvärv. I vissa fall är möjligheterna till en lillfredssläl­lande belåning helt avgörande för om en planerad ombildning till bostads­rätt skall kunna genomföras. I andra fall kan en ombildning komma till stånd trots en ofördelaktig belåning men leda lill all hyresgäster med begränsade ekonomiska resurser utestängs från möjligheten att bli med­lemmar i bostadsrättsföreningen på grund av de höga kostnader som blir följden av den ofördelaktiga belåningen.

Med hänsyn lill den centrala roll som finansieringsfrågan normall spelar i samband med ombildningen lill bostadsrätt är det enligt min mening viktigt all bättre finansieringsförutsättningar skapas. De svårigheter som f.n. finns bör därför i möjlig mån undanröjas. De kan sägas inrymma två huvudproblem, dels hur de allmänna finansieringsförulsällningarna i sam­band med ombildningar lill bostadsrätt skall förbättras, dels hur man skall stödja de ekonomiskt mindre starka hushållen.

Jag tar först upp frågan om de allmänna finansieringsförulsältningarna och bostadsrättsföreningarnas lånebehov.

Kommittén har utgått från all del är bostadsrättsföreningen som i egen­skap av köpare skall skaffa fram erforderligt kapital vid en ombildning från hyresrätt lill bostadsrätt. Ulöver de lån i fastigheten som kan tas över i samband med köpet krävs det normall dels alt nya lån las upp dels all bosladsrällshavarna tillskjuter kapital genom grundavgifter. Kommittén har ansett del angeläget alt hålla fast vid principen om all lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och


 


Prop. 1981/82:169                                                   64

inte av medlemmarna personligen. Härigenom kan förutsättningar skapas för att hålla grandavgifterna pä en rimlig nivå, vilket enligt kommittén torde vara ell villkor för en mer omfattande övergång lill bostadsrätt.

Kommittén har vidare utgått från all den långfristiga långivning som behövs för finansieringen av faslighelsförvärvel måsle ske på den opriori­lerade kredilmarknaden. Kommittén har vid sina överväganden funnit all bollenlåneinstilulen bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i sam­manhanget. Enligt kommittén bör långivningen ha i princip samma utform­ning som den som gäller för institutens långivning avseende förvärv av äldre egnahem. Denna långivning innebär i korthet följande.

Under förutsättning all säljaren är beredd alt köpa en kapilalmarknads­revers eller en obligation beviljas köparen ett långfristigt lån. Lånet är ett s.k. oprioriterat botlenlån och har en förhållandevis lång löplid. Räntan fastställs på i princip marknadsmässiga grunder. Långivningens omfattning styrs av riksbanken. Styrningen sker via ett ramsyslem som är konstruerat så all del skall stimulera instituten lill en finansiering av långivningen med hjälp av medel från den icke organiserade kredilmarknaden, l.ex. genom att binda en del av försäljningssumman i form av en kapilalmarknadsrevers i samband med fastighetsöverlåtelser. Instituten kan således öka sina utlåningsmöjligheter genom försäljning av kapilalmarknadsreverser och obligationer i samband med att de beviljar lån för fastigheisförvärv. Något krav på sådan försäljning från riksbankens sida finns dock inte.

Riksbanken har däremot gjort vissa uttalanden om vilka låneändamål som skall betraktas som angelägna i situationer där instituten inle kan tillgodose hela efterfrågan på opriorilerade lån. Till lånekalegorin för ange­lägna ändamål hänförs f. n. ombyggnad och reparation för äldre egnahem saml vissa överlåtelser av äldre lågt belånade fastigheter.

Jag delar kommitténs uppfattning att de mest ändamålsenliga kreditgi­varna i sammanhanget är bolienlåneinslilulen. Som fullmäktige i riksban­ken framhåller i sitt yttrande bör ombildningar till bostadsrätt utgöra ett bland de många ändamål som bollenlåneinstilulen tjänar med sin kredit­givning. Fullmäktige förklarar sig också beredd all vid prövningen av institutens totala opriorilerade långivning beakta del lånebehov som upp­står i samband med ombildningsfaUen.

I de fall bosladsinslitulen inle kan tillgodose hela efterfrågan på opriori­terade lån bör enligt min mening lån avseende ombildning till bostadsrätt, i likhet med lån till vissa egnahem, anses utgöra ell angelägel ändamål. Enligt vad jag har erfarit har riksbanken gentemot instituten gjort ett uttalande med denna innebörd.

Om säljaren köper en kapitalmarknadsrevers eller motsvarande bör således bostadsrättsföreningens långfristiga lånebehov kunna tillgodoses genom lån hos bollenlåneinstilulen. 1 vilken utsträckning säljarna kommer all medverka lill köp av revers eller obligation är svårt all förutse. Efter­som man kan anta all ombildningarna lill övervägande del kommer att ske


 


Prop. 1981/82:169                                                                 65

genom frivilliga överenskommelser mellan säljaren och köparen är del enligt min mening dock rimligt alt räkna med all finansieringen i stort sett kan komma att fungera enligt intentionerna med bollenlåneinslitulens lån­givning. I vissa fall kan man dock förutse svårigheter och i första hand för de ombildningar som inle kommer lill stånd på frivillig väg. Åtminstone lill viss del bör dock bollenlåneinstilulen kunna svara för erforderliga lån även i dessa fall.

Större delen av finansieringen av faslighelsförvärvel bör således normalt kunna klaras genom att bostadsrättsföreningen lar över de lån som den tidigare ägaren har beviljats och alt föreningen beviljas nya långfristiga lån hos ett bollenlåneinslitul. Den övriga delen av finansieringen bör normall kunna klaras med hjälp av grundavgifter från föreningens medlemmar. Svårigheter kan dock framför allt uppstå i de fall där relativt många lägenheter även efler ombildningen innehas med hyresrätt. Sådana lägen­heter måsle nämligen finansieras genom alt avgifterna för de övriga lägen­heterna höjs eller genom all föreningen tar upp ytterligare lån. Eftersom del i dessa fall blir fråga om lån som i säkerhetshänseende har en sämre placering än bollenlån bör detta lånebehov i första hand tillgodoses genom lån i bankinstilut. I vissa fall torde dock krävas att föreningen kan lämna kompletterande säkerhet, l.ex. i form av kommunal borgen. Till viss del bör även boltenlåneinslitulen kunna medverka i denna långivning.

Kommittén har föreslagit all delegationen (In 1967: 30) för bostadsfinan­siering vid sina överläggningar med företrädare för bankinsliluien bör verka för att krediter kan ställas lill föreningarnas förfogande som kompen­sation för uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresrättsupplå-lelse. Enligt min mening borde det inle vara behövligt med överläggningar i denna fråga, eftersom denna typ av långivning bör anses vara en naturlig del av bankinslitutens långivning. Om det uppslår svårigheter bör dock regeringen ge delegationen i uppdrag all la initiativ till sådana överlägg­ningar.

Kommittén har också föreslagit all delegationen skall ges i uppdrag att ta upp överläggningar med bollenlåneinslilulen om regler som syftar lill alt instituten i samband med ombildningen lill bostadsrätt skall verka för att lån mot säkerhet i fastigheten beviljas endast bostadsrättsföreningen och inte föreningens medlemmar.

Jag delar kommitténs uppfattning all del är angelägel all hålla fast vid principen om alt lån mot säkerhet i fastigheten bör las upp av bostadsrätts­föreningen som fastighetsägare och inle av medlemmarna personligen. Behovet av överenskommelse med instituten om vissa regler bör dock enligt min mening prövas först när erfarenheter av den nya finansierings­ordningen har vunnits. I avvaktan på dessa erfarenheter är jag inle beredd alt lämna förslag till åtgärder från statsmakternas sida. I sammanhanget kan nämnas alt, som Konungariket Sveriges sladshypolekskassa erinrar om i sitt yttrande, sladshypoleksinstilulionen av formella skäl är förhind-5    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169


 


Prop. 1981/82:169                                                   66

rad att fördela beviljade lån lill föreningars medlemmar. Detta har sam­band med institutionens uppbyggnad och är en följd av att låntagarna i stadshypoteksföreningarna blir medlemmar i föreningarna och all en bo­stadsrättshavare inle uppfyller kraven för medlemskap.

Jag återkommer senare lill vissa frågor som gäller bostadsrättsförening­arnas möjlighet alt la över och la upp nya statliga lån i samband med ombildningar från hyresrätt lill bostadsrätt (se avsnitt 2.6.3).

2.6.2 Finansiering av bostadsrättsförvärv

Departementsförslaget: Ell statligt behovsprövat låneslöd införs för alt finansiera grundavgiften i de fall hyreslägenheter ombildas lill boslads­rällslägenheter. Behovsprövningen skall ske mot bakgrund av förmögen­hets- och inkomslförhållandena.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get. Behovsprövningen skall i första hand ske mot förmögenheten (se betänkandet s. 247-268).

Remissinstanserna: Förslaget all behovsprövade statliga insalslån införs har tillstyrkls eller lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser. I fråga om behovsprövningens utformning finns det dock delade meningar. Bl. a. förordar några remissinstanser all prövningen i större utsträckning skall ske mot bakgrund av inkomstförhållandena. De remissinstanser som avvi­sar förslaget all införa statliga insalslån förordar i allmänhet en läneform som redan nu finns, bl. a. den som tillämpas i vissa kommuner och som innebär att kommunen går i borgen för ett banklån.

Skäl för departementsförslaget: Grundavgifterna kommer enligt beräkning­ar som kommittén har gjort alt i normalfallen uppgå till 25000-40000 kr. Under förutsättning all det finns tillfredsställande säkerhet bör del enligt kommittén finnas goda föratsättningar för bosladsrätlshavaren att i någon form låna medel lill åtminstone en del av avgiften. Del finns därför inle anledning alt generellt förbättra lånemöjligheterna för förvärv av bo­stadsrätt. Däremot finns det enligt kommittén anledning att i en situation där en ökad omvandling till bostadsrätt stimuleras av statsmakterna garan­tera en lånemöjlighel för dem som av ekonomiska skäl kan tvingas all avslå från förvärv av en bostadsrätt i samband med en omvandling. Mot denna bakgrund föreslår kommittén all det införs ett behovsprövat, slatiigl insalslån till grandavgiften vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Jag delar kommitténs uppfattning all del inle är rimligt all vissa hushålls-kategorier av ekonomiska skäl skall tvingas avslå från en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. En möjlighet som kommittén har prövat för att undanröja de ekonomiska hindren är all kommunen medverkar genom ett borgensåtagande och att detta borgensåtagande används för att garantera


 


Prop. 1981/82:169                                                   67

den säkerhet som behövs för ell banklån. En sådan finansieringsordning har redan införts i vissa kommuner, bl. a. Stockholm och Göteborg. Den har, som flera remissinstanser har påpekat, ell antal fördelar. Den knyter an lill en redan befintlig låneform på området och belastar inle statsbudge­ten. En grundläggande svaghet med finansieringsordningen är dock att hushållens lånemöjlighet blir beroende av det allmänna kredilmarknads-lägel. I en situation där kredilreslriklioner gäller för bankinslitutens långiv­ning torde nämligen hushållens möjligheter att få lån vara begränsade. Begränsningen skulle visserligen i princip beröra alla hushåll men skulle komma all bli mest kännbar för hushåll med låga inkomster i förhållande till försörjningsbördan. Möjligheterna för ekonomiskt svaga hushåll all i ell sådant läge förvärva en bostadsrätt i samband med en ombildning från hyresrätt måsle anses som mycket små. Mot denna bakgrund anser jag i likhet med kommittén all ett särskilt statligt låneslöd bör införas för finansiering av grundavgiften i vissa fall. Stödet bör avse förvärv av bostadsrätter i samband med omvandling från hyresrätt. Stödet bör träda i kraft den I juli 1982 och medel för långivningen bör las från trettonde huvudtitelns reservationsanslag B 3. Lån lill bostadsbyggande.

För lånen bör gälla de villkor som kommittén har föreslagit. Sålunda bör lån kunna beviljas med 80% av grundavgiften, dock högst 20% av lägenhe­tens andel av beräknad anskaffningskostnad för fastigheten och lägst 5000 kr. Lånen bör vara subventionsfria och normall återbetalas på tio år med möjlighet lill eftergift och senarelagda amorteringar. Lånen bör vara per­sonliga, dvs. vid försäljning av bostadsrätten sägs lånet upp. Kommunen bör gå i borgen för lånen som för egen skuld.

Därutöver bör gälla följande. Lånen bör löpa med bostadslåneränta, dvs. f.n. 13%, och amorteras med belopp som bestäms på grundval av fasta annuileler med en ränta på 10%. Möjlighet lill senareläggning av amortering bör finnas vid tillfällig betalningssvårighel. Eftergift av hela eller en del av lånet bör kunna medges endast i de fall det är fråga om betalningssvårighel av mer permanent karaktär.

Kommittén har föreslagit att behovsprövningen skall göras mot bak­grund av den beskattningsbara förmögenheten. Kommunen skall dock i samband med sin prövning av borgensåtagande kunna göra en vidare behovsprövning. Genom all avslå från sitt borgensåtagande kan kom­munen enligt kommittén förhindra att lån beviljas en sökande vars behov, bl. a. med hänsyn lill inkomslförhållandena, inle överensstämmer med lånels grundsyfte.

Som jag tidigare har nämnt finns del delade meningar bland remissin­stanserna i fråga om behovsprövningens utformning. Några remissinstan­ser anser att prövningen i större utsträckning bör ske mot bakgrund av inkomstförhållandena. För egen del har jag funnit all prövningen bör ske mot såväl inkomst- som förmögenhetsförhållandena. Härigenom skapas bättre förutsättningar för en bedömning av hushållens svårigheter alt la upp lån på den allmänna kreditmarknaden.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 68

Vad gäller de närmare grunderna för en sådan prövning anser jag i likhet med kommittén all del inle är motiverat med ett så komplicerat prövnings­förfarande som del som används i bosladsbidragssyslemet. Enligt min mening är det dock lämpligt alt tillämpa vissa av de principer som används för bostadsbidragen vid prövningen av insatslånen.

I bosladsbidragssyslemet läggs såväl inkomsten som förmögenheten till grund för behovsprövningen. Med inkomst avses den lill statlig inkomst­skatt laxerade inkomsten vid laxeringen året före bidragsåret. För gifta och sammanboende beaktas den sammanlagda inkomsten. Till den laxe­rade inkomsten läggs bl. a. underskott i förvärvskälla och en viss andel av hushållels förmögenhet som överstiger ett visst belopp. Inkomstgränserna för om bidrag kan beviljas är olika för ensamstående resp. gifta och sammanboende. Gränserna är också olika för hushåll utan resp. med barn under 17 år. Inom vissa inkomstinlervall beviljas bidrag med reducerat belopp.

Även vid prövningen av insatslånen bör enligt min mening en viss del av hushållets förmögenhet läggas lill inkomsten och skilda inkomstgränser tillämpas för olika hushållskalegorier. Del är dock inle motiverat att som i bosladsbidragssyslemet reducera slödels omfattning i vissa inkomstinler­vall. Behovsprövningen bör således omfatta enbart frågan om förutsätt­ningarna för lån är uppfyllda. Lånets storiek bör bestämmas mot bakgrund av grundavgiftens storlek.

Med hänsyn lill vad jag nu har anfört och med utgångspunkt i de inkomslgränser som tillämpas i fråga om bostadsbidragen förordar jag all inkomslgränsen för ensamslående sätts lill 45 000 kr. och lill 60000 kr. för gifta och sammanboende. För varje barn under 17 år bör gränsen höjas med 20000 kr. Till grund för beräkningen av inkomsten bör ligga den till statlig inkomstskatt laxerade inkomsten. För gifta och sammanboende bör den sammanlagda inkomsten läggas till grund för beräkningen. Underskott i förvärvskälla och den del av hushållels förmögenhet som överstiger 15000 kr. bör läggas lill den laxerade inkomsten. De föreslagna gränserna bör gälla åtminstone fram lill utgången av år 1983.

Kommittén har föreslagit all insalslånen skall administreras på i princip samma sätt som de statliga bostadslånen, dvs. ansökan om lån lämnas till kommunens förmedlingsorgan, som med eget yttrande vidarebefordrar ansökan lill länsbostadsnämnden. Endast om särskilda skäl föreligger får nämnden frångå förmedlingsorganets yttrande. Besvär över nämndens beslut kan anföras hos bosladsstyrelsen och i regel vidare hos regeringen.

Eftersom den föreslagna ordningen för behovsprövningen liknar pröv­ningen för bostadsbidragen, kan del förefalla naturligt att i fråga om admi­nistrationen knyta an lill vad som gäller för bostadsbidragen, vilket skulle innebära all kommunen i stället för länsbostadsnämnden skulle falla beslut om lån. Mot detta talar dock, som bostadsstyrelsen har påpekat, bl. a. de problem som är förenade med att skilja på beslut om lån och förvaltningen av lånen.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 69

I avvaktan pä mer övergripande ställningstaganden i fråga om bostads­lånens förvaltning på grundval av bosiadslånekommilléns betänkande (SOU 1981: 104) Statliga lån eller kreditgarantier — Administration av bo-sladslångivningen förordar jag alt insalslånen administreras på i princip samma sätt som bostadslånen. Med hänsyn lill långivningens ringa kom­plexitet bör dock styrelsen - som den själv här föreslagit - vara sista besvärsinslans.

Som jag tidigare har nämnt bör medel för långivning: .-. tas frän trettonde huvudtitelns reservationsanslag B 3. Lån lill bostadsbyggande. Långiv­ningens omfattning är svår all beräkna. Vid en omvandling av 5000 lägen­heter per år torde antalet ansökningar om lån enligt en grov bedömning som kommittén har gjort, inle komma att översliga 1 000. Detta motsvarar en lånevolym på ca 25 milj. kr. per år i 1980 års prisnivå. För budgetåret 1982/83 beräknades i årets budgetproposition (prop. 1981/82:100 bil. 16 s. 61) utbetalningarna på anslaget B 3. Lån lill bostadsbyggande uppgå lill ca 6545 milj. kr. Jag beräknar att medelsbehovel för insalslånen under bud­getåret 1982/83 ryms inom del för budgetåret föreslagna anslaget.

2.6.3 Vissa ytterligare frågor i samband med den statliga långivningen

Departementsförslaget: Kommunen skall i den statliga låneverksamhelen vara skyldig att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. I bo­stadsfinansieringsförordningen (BFF) preciseras kommunernas skyldig-hel. Utvidgning av möjligheterna för bostadsrättsföreningar all vid om­byggnad få bostadslån med 29% av låneunderlagel. Länsbostadsnämnden får fatta beslut om förvärvslän ulan medgivande av regeringen. Hyresför­lust- och underhållslån fär inle överläs från den tidigare ägaren i samband med en ombildning lill bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get i fråga om formerna för den kommunala insynen. Beträffande liden för insynen föreslår kommittén att länsbostadsnämnden skall kunna medge att insynen helt upphör före utgången av den angivna tidsperioden. Hyresför­lust- och underhållslån bör få övertas vid en ombildning lill bostadsrätt (se betänkandet s. 136-144, 233 och 246).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har föranleti endast ell fåtal syn­punkter från remissinstansernas sida. Bosladsstyrelsen betonar all den kommunala insynen är av intresse både för staten och för de boende. Enligt styrelsen bör kommunens insyn bl. a. ses som en garanti för att ombildningen sker på de boendes villkor och att dessa garanteras en fullständig och saklig information om föratsätlningarna för övergången. Styrelsen anser därför all kravet på kommunal representation redan från föreningens bildande bör upprätthållas som villkor för lån med 29% av låneunderlaget vid samtliga fall av övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.


 


Prop. 1981/82:169                                                   70

I fråga om formerna för den kommunala insynen ifrågasätter styrelsen om kommunernas arbetsinsatser i huvudsak enligt nuvarande ordning skulle bli så omfattande att de motiverar en så individuell bedömning som kom­mittén synes utgå från. Stockholms Bostadsföreningars Centralförening och Bostadsföreningars Riksförbund pekar på att kravet i 26 § BFF om att kommunal insyn måste finnas från föreningens bildande utestänger äldre bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar ulan kommunal insyn från möjligheten all få bostadslån med 29% av låneunderlagel i samband med en ombyggnad. Undantag kan endast göras för sådana bostadsrättsför­eningar som har förvärvat hus med bostadslägenheter, vilka före förvärvet var upplåtna med hyresrätt. I dessa fall räcker del med alt kommunal insyn finns från och med den dag då låneansökan ges in lill förmedlingsorganel. Organisationerna anser att lidsbegränsningen är obefogad och föreslår all den slopas. Enligt riksrevisionsverket bör en förening som ombildar en allmännyttigt ägd fastighet till bostadsrätt inte kunna la över hyresföriust-och underhållslån. Svenska kommunförbundet och några kommuner av­styrker förslaget att kommunerna skall åläggas alt utöva insyn.

Skäl för departementsförslaget: Bostadsrättsföreningar kan i vissa fall få bostadslån för ny- och ombyggnad med 29% av låneunderiagel. Som förutsättning för detta gäller bl. a. alt föreningen arbetar ulan enskilt vinst­syfte och all mer än halva antalet ledamöter i föreningens styrelse från föreningens bildande antingen är frislående i förhållande till bygginlressent eller representerar bosladskooperaliv riksorganisation eller förening som är ansluten till sådan organisation. Vidare gäller alt kommunen utser minst en av styrelsens ledamöter och en revisor, inkl. suppleanter för dessa, under tiden från föreningens bildande till dess tio år har förflutit från utbetalningen av lånet. Uppfylls inle dessa krav kan föreningen få lån med enbart 22% av låneunderiagel.

Sådana bostadsrättsföreningar som uppfyller nämnda krav, kan också få bostadslån för förvärv av sådana hus för vilka bostadslån har beviljats med en lägre låneandel. Bostadslån för förvärv lämnas med ett belopp som motsvarar skUlnaden mellan 29% av låneunderiagel och den lägre lånean­delen. Bostadslån för förvärv kräver medgivande av regeringen. Enligt av riksdagen år 1975 (prop. 1975:1 bil. 14) antagna riktlinjer får sådant medgi­vande lämnas endast om förvärvet ger föratsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om del annars finns godtagbara skäl för förvär­vet.

För all statliga bostadslån skall lämnas ställs vissa allmänna förutsätt­ningar upp som gäller alla låntagare. Bostadslån skall enligt 15 § BFF inte medges bl.a. om låntagaren antas sakna förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som är förbundna med lånet eller att förvalta huset tillfreds­ställande. Lån medges inle heller, om hyrorna eller årsavgifterna blir så höga att risk föreligger för föriusl. I 16 § BFF stadgas om viss köpeskil-


 


Prop. 1981/82:169                                                   71

lingskonlroU. Vid ombyggnad gäller enligt 8 § BFF bl. a. att kostnaden för ombyggnaden skall vara skälig och all ombyggnaden skall medföra en väsentlig ökning av bostadsvärdel. Förmedlingsorganel i kommunen har under lånetiden skyldighet all i viss utsträckning biträda vid byggnadskon­troll och låneförvaltning (60-63 §§ BFF). Sistnämnda skyldighet är också direkt föreskriven i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder för bostads­försörjningens främjande m. m. (bostadsförsörjningslagen).

Som kommittén närmare har utvecklat föreligger del emellertid enligt gällande lagstiftning inte någon skyldighet för en kommun all utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet i samband med den statliga långiv­ningen (se betänkandet s. 140). I praktiken har del därför förekommit all en kommun - trots att förutsättningarna för lån i övrigt är uppfyllda -vägrat att utöva insyn i en förening. Därigenom går föreningen miste om möjligheten att erhålla de förmånliga statliga lånen upp lill 29% av låneun­derlaget.

Med hänsyn till att kommunerna i allmänhet ändå utövar insyn i bostads­rättsföreningars verksamhet har kommittén ansett all det inle föreligger några principiella eller av bristande resurser betingade skäl mot all kom­munerna uttryckligen åläggs all utöva en sådan insyn. Kommittén föreslår därför en ändring av 2 § bostadsförsörjningslagen så att skyldigheten att utöva insyn kommer lill uttryck.

Jag ansluter mig lill kommitténs förslag i denna del. Om föratsätlningar­na för den högre belåningen i övrigt är uppfyllda bör del således vara samhällets skyldighet att ordna med erforderlig insyn. Vissa bostadsrätts­föreningar skall aUtsä inte ha fördelar framför andra beroende pä skäl som ligger vid sidan av de grander som ställs upp för den statliga bosladslångiv-ningen. I överensstämmelse med kommitténs förslag förordar jag därför en ändring i 2 § bosladsförsörjningslagen.

Enligt kommittén bör denna skyldighet inte sträcka sig så långt att kommunen skall vara skyldig all upprätthålla den i 26 § BFF angivna huvudregeln med styrelseledamot och revisor. Kommunen bör med ut­gångspunkt i vissa riktlinjer själv få avgöra omfattningen av insynen och anpassa den efter förhållandena i enskilda fall. En allmän riktpunkt bör enligt kommittén vara att kommunen skall utse en styrelseledamot och suppleant eller en kommunal rapportör och alt revisionen utövas antingen av en utsedd revisor eller av ett organ inom kommunen.

Jag delar kommitténs uppfattning att kommunerna med utgångspunkt i vissa angivna riktlinjer bör få avgöra omfattningen av insynen i bostads­rättsföreningarna. I sammanhanget vill jag erinra om vad jag anförde i prop. 1977/78:93 (s. 173) i denna fråga. Jag konstaterade att systemet med kommunal rapportör sedan länge hade använts i ett flertal kommuner och att del torde vara väl ägnat all tillgodose såväl statens som bosladsrälls­havarnas intressen. Enligt min mening borde systemet med kommunal rapportör godtas. Jag aviserade att jag hade för avsikt alt föreslå regering-


 


Prop. 1981/82:169                                                                 72

en sådana ändringar i gällande bestämmelser som gav bostadsstyrelsen möjligheter all, med beaktande av skäliga anspråk på en betryggande kontroll av bostadsrättsföreningar, tillgodose kraven på en praktisk och lämplig ordning för den kommunala kontrollen. Regeringen har sedermera faltal beslut om sådana ändringar i fråga om alternativ till kravet på styrelseledamot.

Beträffande alternativ lill kravet på revisor delar jag kommitténs upp­fattning att granskningen av föreningens ekonomi och räkenskaper bör kunna ske av ett organ inom kommunen. Däremot är jag f. n. inte beredd att tillstyrka kommitténs förslag all kommunens insyn skall kunna upphöra före tioårsperiodens utgång. Den kommunala insynen är motiverad av bl. a. slatens intresse som kreditgivare. En förkortning av lidsperioden för kommunernas insyn kan medföra ell ökat risklagande för staten. Frågan om ell ökal risklagande bör prövas i ett vidare sammanhang.

Som jag tidigare har nämnt föreslår Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund vissa ändringar i fråga om den kommunala insynen i samband med ombyggnad. Jag delar organisationernas uppfattning alt det saknas skäl för att vid fastställandet av lånegränsen behandla föreningarna olika beroende på när de har bildals. Enligt min mening bör avgörande för om en bostadsrättsförening skall kunna få bostadslån lill 29% av låneunderlaget vid en ombyggnad vara alt kommunal insyn finns vid ombyggnaden och under den därpå följande tioårsperioden. Den undanlagsmöjlighel som nu finns för vissa bostads­rättsföreningar bör därför gälla generellt för alla bostadsrättsföreningar.

Mot denna bakgrand avser jag all seriare föreslå regeringen ändringar av 26 § BFF i fråga om den kommunala insynen. Därvid bör också motsva­rande bestämmelser för äldre låneformer ändras.

Bosladsstyrelsen föreslog i sin anslagsframställning för budgetåret 1980/ 81 att länsbostadsnämnderna skulle få falla beslut om förvärvslån utan medgivande av regeringen.

Ulöver bostadsrättsföreningar som uppfyller förutsättningarna för all få bostadslån till 29% av låneunderlagel kan förvärvslån beviljas kommun och allmännyttigt bostadsföretag. Som jag tidigare har nämnt lämnas så­dant medgivande endast om förvärvet ger föratsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om det annars finns godtagbara skäl för förvär­vet. Bland de fall som regeringen hittills har prövat har det förekommit i princip tvä typer nu godtagbara skäl ulöver en effektivare fastighetsför­valtning, nämligen all gå över från hyresrätt lill bostadsrätt i syfte all öka boendeinflytandet och all förvärva fastigheten i syfte alt bryta en ensidig struktur av fastighetsägare i ell visst område.

Styrelsen erinrade i nyssnämnda framställning om all den i sin anslags­framställning för budgetåret 1978/79 hade föreslagit en omfattande delege­ring av beslulanderällen i låne- och bidragsärenden lill i första hand läns­bostadsnämnderna i syfte att förenkla och rationalisera ärendehandlägg-


 


Prop. 1981/82:169                                                                 73

ningen. Flertalet av förslagen lill decentralisering har genomförts, dock inte i fråga om förvärvslånen; Detta motiverades i prop. 1977/78:93 (s. 190) med alt lånen ofta uppgick till betydande belopp och dessutom kunde omfatta förvärv inom flera kommuner eller t.o.m. län. I avvaktan på vidare erfarenheter borde beslut om lån fallas av regeringen.

Mot bakgrand av de erfarenheter som numera finns beträffande för­värvslånen biträder jag i princip bostadsslyrdsens förslag all länsbostads­nämnderna får fatta beslut om förvärvslån ulan medgivande av regeringen. Sålunda bör länsbostadsnämnderna ges rätt att fatta beslut om förvärvslån utan medgivande av regeringen i de fall del är fråga om förvärv av den typ som regeringen har godtagit vid sin hittillsvarande prövning. I övriga fall bör del ankomma på regeringen all pröva om godtagbara skäl föreligger för alt lämna lån.

Som villkor för förvärvslån beträffande bostadsrättsförening bör dessut­om gälla all den kommunala insynen påbörjas vid föreningens bildande.

Kommittén har utgått från att hyresförlust- och underhållslån skall kun­na överläs i samband med en ombildning lill bostadsrätt. Ell förtydligande med denna innebörd bör enligt kommittén föras in i förordningen (1978:992) om lån för underhåll av vissa bostadshus.

Syftet med underhållslånen var all främja en god underhåUsslandard i hyreshus genom all ge bostadsföretagen möjlighet all avhjälpa brister i underhållet. Lån kunde lämnas för hyreslägenheter i sådana hus som hade uppförts med statligt stöd under åren 1965-1975 eller som under samma lid hade uppförts ulan sådant slöd men för vilka ränldån utgick. En ombildning lill bostadsrätt av lägenheter för vilka lån har beviljats innebär enligt min mening all föratsätlningarna för lån inle längre är uppfyllda, eftersom del ursprangliga kravet om all det skall vara fråga om hyreslägen­heter inte kan tillgodoses. Vid en sådan ombildning bör därför lånet sägas upp lill betalning.

Även i fråga om hyresförlusllån bör enligt min mening en ombildning till bostadsrätt utgöra hinder för överlagande av lån. Visserligen kunde sådant lån beviljas även för lägenheter upplåtna med bostadsrätt, men en om­bildning innebär i princip alt en helt ny situation uppstår i förhållande till den som gällde när lånet beviljades. Med hänsyn härtill och mot bakgrund av vad jag tidigare har anfört i fråga om bostadsrättsföreningarnas möjlig­het all ta upp nya lån i samband med en ombildning, bör enligt min mening hyresförlusllån inle få las över vid en ombildning lill bostadsrätt. Lånet bör således sägas upp lill betalning vid en sådan ombildning.

2.7 Ikraftträdande m. m.

Den nya lagstiftningen bör träda i kraft snarast möjligt. Jag förordar alt ikraftträdandet sker den I juli 1982. Några särskilda övergångsbestäm­melser behövs inle.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 74

De förslag som jag nu har lagt fram innebär nya arbetsuppgifter för inskrivningsmyndigheterna och hyresnämnderna. Del är svårt all i förväg uppskatta den ökning av arbetsbördan som blir en följd härav. Denna torde emellertid kunna klaras av inom ramen för tillgängliga resurser.

3   Upprättade lagförslag

1 enlighet med del anförda har inom bostadsdepartementet upprättats förslag lill

1.      lag om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.  lag om ändring i bosladsrättslagen (1971:479),

3.  lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.  lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.  lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostads­försörjningens främjande m. m.

Förslagen bör fogas lill protokollet i detta ärende som bilaga 4.'

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads­rätt

Den nya lagen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4).

Lagen har delals in i olika avsnitt som skiljs ål genom underrubriker. Under rabriken inledande bestämmelser anges lagens tillämpningsområde (I och 2 §§). Följande avsnitt innehåller bestämmelser om intresseanmälan (3-5 §§), hembud (6-8 §§), anlagande av hembud (9-12 §§) och ogil­tighel (13 §). Lagen avslutas med särskilda bestämmelser i vissa proces­suella frågor (14-16 §§).

Inledande bestämmelser

1 § Hyresgäster har enligt bestämmelserna i denna lag rätt lill fastighets-förvärv för ombildning lill bostadsrätt.

Rätten till förvärv gäller fast egendom som är laxerad som annan faslig-hel och som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhel.

Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när del är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

' Bilagan har uteslutits här. 1 den män förslagen inte är likalydande med dem som är fogade till propositionen kan i allt väsenUigl hänvisas till den i speciaimotiveringen intagna lagtexten.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 75

I första stycket anges lagens tillämpningsområde. Hyresgästernas rätt all förvärva hyresfastigheten avser endast ombildning lill bostadsrätt. Av förevarande lag och 60 a § bostadsrällslagen följer all del är en bostads­rättsförening som förvärvar fastigheten. En föratsättning för att bestäm­melserna om rätt lill hembud m. m. skall bli tillämpliga är all bostadsrätts­föreningen har gjort en intresseanmälan enligt 3 §.

1 andra stycket begränsas lagens tillämpningsområde till hyreshusen­heter. Delta överensstämmer med vad som gäller enligt 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (se prop. 1980/81:61 s. 37). Vad som avses med hyreshusenhel framgår av faslighelslaxeringslagen (1979:1152) och riksskatteverkets föreskrifter lill denna lag. Del är fråga inle bara om bostadsfasligheler ulan också om fastigheter med huvudsakli­gen lokaler.

Enligt de nämnda bestämmelserna kan en hyreshusenhel under vissa föratsättningar omfatta mer än en regislerfaslighel. 1 så fall måsle fastighe­terna ha samma ägare och förvallas och drivas förelagsmässigl tillsam­mans som en ekonomisk enhet. Byggnaderna måste alltså ligga intill var­andra i samma kvarter.

Tredje stycket överensstämmer med vad som gäller enligt annan lagstift­ning om fast egendom, bl. a. 1 § andra stycket förköpslagen och 1 § tredje stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

2       §    Lagen gäller inle, om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag bortses från garage,

lager och andra lägenheter som i första hand används som förvarings-ulrymme.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.2). En intresseanmälan för en fastighet som innehåller färre än fem lägenheter skall inle godtas av inskrivningsmyndigheten.

Andra stycket motsvarar vad som föreslås gälla enligt 60 a § andra stycket bostadsrällslagen. Bestämmelsen får betydelse för första stycket i förevarande paragraf saml vid tillämpning av majoritelsregeln i 3 § andra stycket (se även 9 §).

Intresseanmälan

3 § Om hyresgäster har intresse av alt förvärva fast egendom för om­
bildning till bostadsrätt får delta anmälas till inskrivningsmyndigheten för
anteckning i fastighelsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas
räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägen­heter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 76

Paragrafen har behandlats i den aUmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.3).

Av första stycket framgår all del endast är en bostadsrättsförening som får göra intresseanmälan. Bostadsrättsföreningen skall vara registrerad hos länsstyrelsen (se 40-42 §§ bostadsrällslagen). Del krävs inte att det är hyresgästerna som har bildal föreningen. Del föreligger alltså inle något hinder mot att föreningen ursprangligen har bildats av l.ex. en riks­kooperaliv organisation. Del krävs i förevarande sammanhang (jfr 60 a § bostadsrällslagen) inle heller all hyresgästerna är medlemmar i bostads­rättsföreningen.

Enligt 1 § andra stycket gäller rätten lill förvärv fast egendom som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhel. En intresseanmälan skall därtor avse en hyreshusenhet. Som jag redan har nämnt vid 1 § andra stycket kan en hyreshusenhel undantagsvis omfatta mer än en regislerfas­lighel. En intresseanmälan får i sådana fall inle begränsas lill en fastighet som ingår i hyreshusenhelen. Anteckning i fastighelsboken skall givelvis göras för samtliga fastigheter.

Inskrivningsmyndighetens anteckning bör göras i lagfartsspaltens an­märkningskolumn. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring av 12 § faslighelsbokskungördsen (1971:708) och 8 § lomlrällsbokskungörel-sen (1971:801).

Inskrivningsmyndighetens granskning av en intresseanmälan är av for­mell natur. Anmälan skall till all börja med avse fast egendom som har en typkod för hyreshusenhet. Typkoden anges i faslighetstaxeringslängden och framgår av taxeringsbeviset. Del skall vidare vara en bostadsrättsför­ening som gör anmälan. Slutligen skall den fasta egendom som omfattas av anmälningen innehålla minst fem lägenheter och en kvalificerad majoritet av hyresgästerna skriftligen ha förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt. Enligt andra stycket i förevarande paragraf kan in­skrivningsmyndighetens kontroll i sistnämnda två avseenden göras på grundval av ell intyg av föreningens styrelse som skall fogas lill anmälning­en. Inskrivningsmyndigheten behöver alltså inte närmare kontrollera de uppgifter som styrelsen lämnar. Om styrelsen i intyget har lämnat osanna uppgifter, kan straffansvar inträda för osant intygande enligt 15 kap. 11 § brottsbalken. I så fall kan intresseanmälningen också förklaras vara ulan verkan (se vidare vid 4 §).

För bevis om anteckning i fastighetsboken skall inskrivningsmyndighe­ten la ut en expeditionsavgift enligt expeditionskungörelsen (1964:618). Det är enligt min mening befogal all avgiften för bevis om en intresseanmä­lan sätts högre än som gäller för andra anteckningar i fastighelsboken (f. n. 10 kr). Frågan om avgiftens storlek kommer all las upp senare.

4 § Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivnings­myndigheten underrättas om all en intresseanmälan har antecknats i fas­tighelsboken.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 77

Fastighetsägaren kommer i allmänhet inle att beredas tillfälle all yttra sig i inskrivningsärendel. Däremot skall han enligt förevarande paragraf underrättas om all en intresseanmälan har antecknats i fastighelsboken. Underrättelsen har betydelse bl. a. för hans besvärsrält (se 19 kap. 14 § jordabalken och 58 a § lagen, 1970:995, om införande av nya jordabalken).

Fastighetsägaren kan senare väcka lalan vid domstol om all en intres­seanmälan skall vara ulan verkan, t. ex. på grund av felaktiga uppgifter av bostadsrättsföreningens styrelse. Frågan om en intresseanmälans giltighet kan också komma upp i ell lagfarlsärende, om fastigheten har sålts till någon annan än bostadsrättsföreningen och köparen gör gällande all intresseanmälningen skall vara utan verkan.

5 § Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den
inskrivningsdag som inträffar närmast efler två år från den inskrivningsdag
då anteckningen gjordes. Om hembud sker under denna lid, gäller anmäl­
ningen dock alllid fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efler
två år från den dag då hembudel skedde.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den lidigares giltighet upphört.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.3).

A\ första stycket framgår all en anteckning gäller omedelbart, dvs. ulan hinder av all fastighetsägarens besvärslid inte har gått ut. Enligt 20 kap.

6 § 5 jordabalken skall en lagfarlsansökan avslås, om överiåldsen slår i
strid med en mot överlålaren gällande inskränkning i hans rätt all förfoga
över egendomen och, när överlåtelsen skedde, ärende om anteckning i
fastighelsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Om
en överlåtelse har sketl före den inskrivningsdag då anteckningen gjordes,
kommer anmälningen att få rättsverkan endast mot förvärvaren och alltså
inle mot den gamle fastighetsägaren. Detta gäller även om förvärvaren inte
har sökt lagfart när anteckningen görs.

Enligt 8 § andra stycket skall hyresnämnden för anteckning i fastighets­boken underrätta inskrivningsmyndigheten om all ell hembud har skett och om dagen för detta. En intresseanmälan fortsätter all gälla även om ett hembud inle antas (se vidare vid 12 §).

Avsikten med bestämmelsen i andra stycket är all hindra alt en ny intresseanmälan medför rätt lill hembud innan den lidigares giltighet har upphörl (se 6 och 12 §§).

Hembud

6 § Fast egendom för vilken en intresseanmälan gäller får inte överlåtas genom köp eller byte ulan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudils all förvärva egendomen. Ell sådant erbju­dande kallas hembud.

En överlåtelse får ske ulan hembud lill bostadsrättsföreningen.


 


Prop. 1981/82:169                                                   78

1.  om bostadsrättsföreningen godkänner överiåldsen,

2.  om staten förvärvar egendomen,

3.  om förvärvaren är gift med överiåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

4.  om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Hembud behövs inle heller, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandel mellan överiåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller vUlkoren för eller om­ständigheterna vid en sådan överiålelse. Frågan om hembud behövs prö­vas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

Första stycket har behandlats i denna allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). Hembudsskyldighelen inträder endast om en intresseanmälan gäl­ler. Del är vidare endast genom köp eller byte som fastighetsägaren inle får överlåta sin fastighet ulan hembud. Assodalionsrällsliga fång, såsom till­skott, utdelning, skifte eller fusion, får alltså ske ulan hembud. Delsamma gäller förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente.

Om fastigheten ägs av ett aktiebolag, föreligger del inle något hinder mot att överiåta aktierna i bolaget.

Som har berörts vid 1 § andra stycket och 3 § första stycket kan en hyreshusenhel undanlagsvis omfatta mer än en regislerfaslighel. En intres­seanmälan skall då omfatta samtliga fastigheter och fastighetsägaren blir enligt förevarande bestämmelse också skyldig all hembjuda all den fasta egendom som omfattas av anmälningen.

Andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Dessa undanlag är av den karaktären all de läll kan kontrolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet. I fråga om undan­taget i första punkten gäller inget krav på all beslutet om godkännande fallas på föreningsstämma. För inskrivningsmyndighetens del räcker del med all kontrollera att bostadsrättsföreningen har godkänt överiålelsen genom en behörig ställföreträdare, såvitt inte föreningens stadgar föreskri­ver något annat.

Tredje stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Frågan om oskälighel föreligger enligt förevarande bestämmelse prövas av hyresnämnden. För all inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta undantaget i ell lagfarlsärende krävs del alltså ett beslut av hyres­nämnden. Hyresnämndens prövning bör ske innan fastighetsägaren över­låter fastigheten. Om fastighetsägaren redan har tecknat ell köpeavtal utgör detta dock inget hinder för hyresnämndens prövning.

Oskälighelsregdn har utformats efler mönster av 9 § första stycket 2 förköpslagen. Prövningen enligt den nu ifrågavarande lagen måsle emeller­tid ske med något annorlunda utgångspunkt än prövningen enligt förköps­lagen. Till skillnad från vad som gäller vid förköp kommer nämligen en bostadsrättsförening inle alt la över ett redan genomfört köp på däri angivna villkor.

Oskälighelsregdn har tillkommit med tanke på sådana fall där kravet på


 


Prop. 1981/82:169                                                                 79

hembud är oskäligt, men där generella undanlag av olika skäl inle är lämpliga. Oskälighetsbedömningen måsle givelvis alllid ha som utgångs­punkt att en bostadsrättsförening som har gjort en intresseanmälan också har ell myckel starkt inlesse av all förvärva fastigheten. Särskilt gäller delta om förberedelser vidtagits för en ombildning. En restriktiv bedöm­ning lill förmån för bostadsrättsföreningen är alltså påkallad.

Enligt oskälighelsregdn skall hänsyn las lill förhållandel mellan överlå­taren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen. Det kan då vara fråga om släktskap eller personlig gemenskap, men även ell förhållande mellan juridiska personer, l.ex. ell koncernförhållande. Om överlåtaren och förvärvaren sammanbor med varandra under äktenskapsliknande för­hållanden bör delta kunna jämställas med del uttryckliga undantaget för överiålelse lill make enligt andra stycket. I övrigt bör släktskap eller personlig gemenskap i och för sig inle vara tillräckligt för all oskälighel skall anses föreligga. Del krävs alltså någonting mer. Främst bör härvid beaktas all fastighetsägaren redan under sin livstid kan vilja fördela sin egendom bland dem som kan ifrågakomma för arv eller testamente. Där­emot bör enbart den omständigheten all fastighetsägaren särskilt vill gynna någon närslående med ell särskilt förmånligt pris inle medföra att kravet på hembud efterges. Fastighetsägaren har ju möjlighet att hembjuda fas­tigheten lill bostadsrättsföreningen för ell marknadspris och bostadsrätts­föreningen får i dessa fall anses ha del starkaste intresset av ett förvärv (jfr dock motiveringen lill 12 §).

En fastighetsägare kan i vissa fall av ekonomiska skäl ha behov av all sälja en fastighet ulan hembud. Han kan l.ex. ha förhandlat en längre lid med bostadsrättsföreningen ulan att avtal har kunnat träffas och vara i den situationen all han av tvingande ekonomiska skäl måsle sälja fastigheten l.ex. för att undgå en exekutiv auktion. Om hyresgästerna dä inte är beredda all träffa en snabb uppgörelse bör fastighetsägaren kunna sälja fastigheten till en annan intressent.

En fastighetsägare kan vidare av affärsmässiga skäl ha behov av alt sälja fler fasligheter samtidigt. Ibland kan då fastigheterna ha ett sådant sam­band med varandra att en försäljning bör fä omfatta samtliga fastigheter, även om en intresseanmälan gäller för en av fastigheterna. Enligt min mening kan del inle komma i fråga all generellt undanta sådana blockför­säljningar. Förhållandena får i stället bedömas från fall lill fall, varvid del ankommer på fastighetsägaren alt i del aktuella fallet visa all ett hembud skulle vara oskäligt.

Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6) anfört all del -med hänsyn lill risken för kringgående av lagstiftningen - inle är lämpligt med ett undantag för förvärv som endast avser andel i fastighet. Om fastighetsägaren har för avsikt att sälja en andel föreligger därför i princip hembudsskyldighet för hela den fasta egendom som omfattas av en intres­seanmälan. Oskälighetsprövningen bör i första hand inriktas på frågan om


 


Prop. 1981/82:169                                                   80

syftet med anddsöverlåldsen är all kringgå lagstiftningen. Ett sådant syfte torde i och för sig vara mer sannolikt om en uppdelning sker av äganderät­ten lill en faslighet i andelar än om säljaren redan innehar en andel i fastigheten som denne vill sälja.

Om fastighetsägaren endast vill sälja en områdesbeslämd del av fastighe­ten för fastighetsbildning föreligger i princip också skyldighet all hembjuda hela den fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan: Även i dessa fall kan emellertid omständigheterna vara sådana att det kan vara oskäligt med ell hembud.

Undantagen i andra och tredje styckena i förevarande paragraf gäller också vid den villkorsprövning som kan ske enhgt 12 §.

7 § Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig-
helsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ell av honom undertecknat
skriftligt förslag lill köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling­
en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om del för en överiålelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken, skall makens samtycke ges lill avtalsförslagel.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). Den dag då hembud sker bildar utgångspunkt för den iremånaders-frisl som gäller för all anta hembudet (se 10 § första stycket), Hyresnämn­dens granskning av hembudel och förslaget lill köpeavtal är endast formell.

Enligt 20 kap. 7 § I jordabalken skall en lagfartsansökan förklaras vi­lande, om överiåtarens underskrift på fångeshandlingen inte är styrkt av tvä vittnen (se även 20 kap. 8 § jordabalken). Fastighetsägarens under­skrift på förslaget lill köpeavtal bör därför vara bevittnat. Något krav på bevillning i förevarande paragraf behövs dock inle (jfr 4 kap, I § jordabal­ken).

Makes samtycke kan tecknas på förslaget lill köpeavtal eller på en särskilt upprättad handling. Underskriften skall bevittnas (se 6 kap. 4 § giftermålsbalken).

8 § Förslaget lill köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges
den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning
skett får fastighetsägaren inle återkalla hembudel eller ändra förslaget lill
köpeavtal.

Hyresnämnden skall för anteckning i fastighelsboken underrätta inskriv­ningsmyndigheten om hembudel och om dagen då hembudet skedde.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). I samband med ddgivningen bör hyresnämnden upplysa bostads­rättsföreningen om när hembudel skett.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 '

Antagande av hembud

9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut all förvärva hyres­
fastigheter för ombildning lill bostadsrätt finns i 60 a § bostadsrällslagen
(1971:479).

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5). Innan bostadsrättsföreningen antar ett hembud skall föreningen ha beslutat om förvärvet i den ordning som anges i 60 a § bostadsrällslagen. Majoritelsregeln i nämnda paragraf gäller alltså även vid förvärv genom anlagande av hembud.

10 § Hembudel antas genom all bostadsrättsföreningen inom tre måna­
der från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler lill hyresnämn­
den alt föreningen beslutat all förvärva den hembjudna egendomen på de
villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Faslighets-
ägaren skall av hyresnämnden underrättas om all hembudel har antagils.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler lill hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs liden för alt anta hembudet lill sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudel upphör att gälla, om det inle antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5).

Enligt/ö«ra stycket antas ett hembud hos hyresnämnden. Hyresnämn­den skaU kontrollera att hembudet har antagils i rätt lid och alt bostads­rättsföreningen beslutat om förvärvet enligt 60 a § bostadsrällslagen. All ett sådant beslut har fattats framgår av protokollet från föreningsstämman. Hyresnämnden bör givelvis även kontrollera all den föreskrivna majorite­ten bland hyresgästerna har uppnåtts. Hyresnämnden bör utan dröjsmål upprätta ell enkelt utformat beslut, i vilket konstaleras all hembudel har anlagils eller ev. att föreningens anmälan gjorts för sent.

Ell antagande kan endast innebära att bostadsrättsföreningen godtar de villkor som finns i förslaget lill köpeavtal. Ell anlagande som är förenat med tillägg, inskränkningar eUer förbehåll är därför inte giltigt och skall alltså avvisas av hyrenämnden.

Enligt andra stycket kan bostadsrättsföreningen få tiden för anlagande av hembudel förlängd. Förlängning kan begäras av styrelsen och del krävs alltså inle någon majoritet bland hyresgästerna i förevarande sammanhang. Eftersom hyresnämnden inle skall göra någon materiell prövning av en sådan begäran om förlängning skall fastighetsägaren inle beredas tillfälle att yttra sig ulan endast underrättas om förlängningen.

Enligt tredje stycket upphör ett hembud att gälla, om del inte antas inom

6   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169


 


Prop. 1981/82:169                                                   82

föreskriven lid eller på föreskrivet sätt. Hyresnämnden behöver inle sär­skilt bevaka tidsfristens utgång ulan del får ankomma på fastighetsägaren all kontrollera all hembudet inle har antagits.

11 § Om hembudel har anlaghs, skall det anses som om fastighetsägaren
och bostadsrättsföreningen har slutit ett avlal om köp av den hembjudna
egendomen på de villkor som anges i förslaget lill köpeavtal. I förslaget
skall anses föreskrivet all köpebrev skall upprättas.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5).

Ett antagande av hembudet ersätter ett undertecknande från föreningens sida av förslaget till köpeavtal. Köpet kommer till stånd den dag hembudel antas. Fångeshandlingarna utgörs av förslaget lill köpeavtal och hyres­nämndens beslut all hembudel antagils. Lagfart kan alltså sökas på dessa handlingar.

Bostadsrättsföreningen är skyldig all anmäla förvärvet lill kommunen enligt 3 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Kommunen kan också besluta att utöva sin förköpsräll enligt förköpslagen. Frågan om förhållan­del lill den kommunala förköpsrätlen har behandlats i den allmänna moti­veringen (se avsnitt 2.4.7).

Eftersom köpet inte kommer till stånd förrän hembudel antas kan fas­tighetsägaren i hembudet inle ställa upp villkor om all bostadsrättsför­eningen skall fullgöra någon prestation - l.ex. handpenning - innan antagandel sker. Köpels fullbordan eller bestånd kan emellertid göras beroende av andra villkor under de föratsättningar som anges i 4 kap. 4 § jordabalken om villkorliga köp. Direkt av andra meningen i förevarande paragraf, följer också all köpels fullbordan kommer att bli beroende av all köpebrev utfärdas och köpeskilling erläggs (se 4 kap. 5 § jordabalken). I den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5) har jag närmare redogjort för innebörden härav.

12 § Även om hembudet har upphört alt gälla får överiålelse genom köp
eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort
intresseanmälan inle ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om
köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är
avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem­
budet.

1 fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om något undanlag inte föreligger, är överlå­laren skyldig all inhämta hyrenämndens tillstånd till överiålelsen.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6).

Enligt 6 § andra stycket 1 behövs inle hembud om bostadsrättsförening­en godkänner en överiålelse till någon annan. Motsvarande undanlag gäller


 


Prop. 1981/82:169                                                   83

vid tillämpning av förevarande paragraf. Tillstånd av hyresnämnden be­hövs alltså inle om föreningen har godkänt överlåtelsen. Föreningen kan också i tillståndsärendet godkänna överlåtelsen och någon vidare prövning skall då inte ske. Det föreligger i och för sig inte något hinder för förening­en all godkänna en överlåtelse även om den strider mot villkorsregeln i första stycket i förevarande paragraf.

Jag har vid 6 § anfört all enbart den omständigheten att fastighetsägaren särskilt vill gynna någon närstående med ett särskilt förmånligt pris inte bör medföra att kravet på hembud efterges. Om bostadsrättsföreningen inte har antagit ett hembud kan emellertid bedömningen av en sådan förmånlig överiålelse bli annorlunda. Det kan enligt min mening alltså bedömas som oskäligt all fastighetsägaren i ett sådant fall skall behöva iaktta villkorsregeln i första stycket. Det kan också vara motiverat att fastighetsägaren åberopar oskälighelsregdn om fastigheten efter hembudel har förioral i värde. Jag hänvisar till vad jag har anfört härom i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6).

Tillståndsprövningen enligt andra stycket andra meningen skall ske se­dan en överlåtelse har ägt rum. Något hinder mot att överiåtaren i ett sådant lillslåndsärende åberopar oskälighelsregdn i 6 § tredje stycket före­ligger inte.

Ogiltighet

13 §   Överiåldser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 11 jordabal­ken, gäller inte första stycket.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Enligt 20 kap. 6 § 5 skall en lagfartsansökan avslås om överlåtelsen slår i strid med hembudsskyldighelen enligt förevarande lag. Sedan hem­budel förfallit kan en överlåtelse till någon annan än bostadsrättsförening­en ändå vara beroende av hyresnämndens prövning enligt 12 §. En lagfarlsansökan skall då förklaras vilande enligt 20 kap. ■? § 11.

Bestämmelsen i andia tycket är motiverad av rättssäkerhetsskäl och lar sikte på det fallet, att lagfart på grand av förbiseende meddelas i strid mot jordabalkens bestämmelser (jfr 5 § andra stycket lagen* 1975:1132, om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13 § andra stycket jordförvärvslagen, 1979:230).

Särskilda bestämmelser

14 § I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärendeh eriligt denna lag
finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­
nämnder.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 84

1 16 e § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder har tagils in bestämmelser om förfarandet i ärenden enligt 6§ tredje stycket och 12 § andra stycket förevarande lag (se avsnitt 4.3).

För de övriga frågor som hyresnämnden skall pröva enligt förevarande lag behövs del inle några särskilda förfarandebestämmelser. Del är fråga om mottagande och delgivning av hembud enligt 7 och 8§§, antagande av hembud enligt 10 § första stycket och föriängning av liden för all anta hembud enligt 10 § andra stycket.

15 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag överklagas hos bostads­
domslolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde­
lades. Besvärshandlingen ges in lill domstolen.

Bestämmelser om rättskraft finns i 22 § lagen orn arrendenämnder och hyresnämnder och 28 § lagen om bostadsdomstol (se avsnitt 4.3 och 4.4).

16 § I ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara för sina rätte­
gångskostnader i bostadsdomslolen, i den mån annat inte följer av 18 kap.
6 § rättegångsbalken.

Paragrafen motsvarar bl. a. 26 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

4.2 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

3 §

Ändringarna i första och tredje styckena (ordet "godkänts" har bytts ut mot "registrerats") har behandlats den allmänna rnotiveringen (se avsnitt 2.3.5).

Fjärde stycket, som är nytt, har behandjats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.4). De nya bestämmelserna innebär alt den ekonomiska planen vid ombildning skall upprättas innan beslutet om faslighelsförvär­vel får fattas (se 60 a §). Planen skall även ha granskals av inlygsgivarna. Däremot krävs del inle all planen har registrerats av länsstyrelsen före förvärvsbeslulet.

Med besiktningsprotokoll avses en handling som har upprättals och undertecknats av någon sakkunnig som kan bedöma fastighetens skick. Skicket måsle kunna utläsas av handlingen. I den ekonomiska planen bör i fråga om fastighetens underhållsbehov m. m. kunna hänvisas lill besikt­ningsprotokollet i denna del.

Av 60 a § Qärde stycket följer all bostadsrättsföreningens beslut att förvärva fastigheten blir ogiltigt om förevarande bestämmelser inle iakttas.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör bostadsrältskungö­relsen kompletteras med särskilda bestämmelser för ombildningsfaUen om vilka uppgifter som skall finnas i den ekonomiska planen. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring i bostadsrältskungörelsen.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 85

§

1 andra stycket har tillagts en ny fjärde mening, som har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5). Den nya bestämmelsen innebär alt den ene av inlygsgivarna skall vara frislående från den organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller med all upprätta den ekonomiska planen. Förevarande bestämmelse gäller både vid nyproduktion och ombildning.

Den nya bestämmelsen avser endast anstäUda. På grund av den all­männa regeln om opartiskhet bör emellertid samma förhållande gälla för uppdragstagare hos organisationen eller förelaget. Hinder bör emellertid inte i och för sig anses föreligga mot all en inlygsgivare har uppdrag som inlygsgivare för flera föreningar samtidigt inom en organisation och all någon i organisationen anställd därvid är intygsgivare tillsammans med denne.

Ändringarna i tredje och fiärde styckena (ordet "godkännande" i olika former har bytts ut mot "registrering" i motsvarande form) har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5).

5 §

Ändringarna i första stycket är av samma karaktär som de nyss behand­lade ändringarna i 4 § tredje och Qärde styckena.

7 § Ändringen i andra stycket är redaktionell.

9 a §

En bostadsrättsförening får i stadgarna föreskriva all de hyresgäster som biträder ett beslut enligt 60 a § om förvärv av en hyresfastighet för om­bildning lill bostadsrätt skall vara skyldiga all teckna bostadsrätt lill sina lägenheter efter förvärvet. Föreligger en sådan skyldighet, är bostadsrätts­föreningen å sin sida skyldig alt upplåta bostadsrätt lill varje hyresgäst som har biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt första stycket. Vill en hyresgäst överlåta sin hyresrätt, får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldighe­ten all teckna bostadsrätt.

Om beslut har fallals om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för bostadsrätt, får en hyresgäst genast efler uppsägning frånlräda sin skyldighet all teckna bostadsrätt, om det inte är oskäligt mot bostadsrätts­föreningen eller medlemmarna. Uppsägningen skall ske inom tre månader från del hyresgästen fick kännedom om avgiftshöjningen. I fråga om upp­sägningen gäller 39 §.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.2).

En förutsättning för all förevarande paragraf skall bli tillämplig är all 7    Riksdagen 1981/82  I saml. Nr 169


 


Prop. 1981/82:169                                                   86

bostadsrättsföreningen har tagit in en bestämmelse härom i stadgarna. I fråga om lokaler kvarstår dock möjligheten lill förhandsavtal (se 9 §).

Det följer av uttrycket "skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägen­heter" att skyldigheten alt teckna bostadsrätt endast avser den lägenhet som hyresgästen innehar med hyresrätt. Om en bosladsrältsupplåldse skall avse någonting annat eller mera än vad som omfattas av förpliktelsen, kan avtal om detta ingås först vid själva bostadsrättsupplåtelsen.

Med uttrycket "hyresvärden" i andra stycket andra meningen avses både den urspranglige fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen när förvärvet har genomförts.

Beträffande bestämmelserna i tredje stycket kan i tillämpliga delar hän­visas lill vad som har anförts i förarbetena till 23 § bosladsrättslagen (se prop. 1971: 12 s. 84 och LU 1971:9 s. 48).

Frågor enligt första och tredje styckena i förevarande paragraf prövas av fastighetsdomstol. En fråga om överlåtelse enligt andra stycket kan bli föremål för tillståndsprövning hos hyresnämnden enligt 12 kap. 34-36 §§ jordabalken. Av 37 § i samma kapitel får anses följa att hyresnämnden kan förena ett tillståndsbeslul med villkor om övertagande av skyldighet all teckna bostadsrätt. Fastighetsägarens rätt att ställa sådana villkor bör också beaktas vid förlängningslvister som avses i 12 kap. 47 och 47 a §§ jordabalken.

iia§                                                    ;

Sådana villkor för medlemskap är ulan verkan soni innebär all den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bosladsrätls­havaren eller godkännas i annan ordning än som enligt denna lag gäller för inträde i en bostadsrättsförening.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.1). Som framgår av vad jag anfört där är avsikten med paragra­fen alt klargöra att det inte är tillålel med sladgebeslämmdser av typ VärmdömodeUen som i praktiken innebär en hembudsskyldighet.

12a§

Avlal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftli­gen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser saml köpeskillingen. Motsvarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Överlåtelser som inle uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2).

Kravet på skriftlig form vid överiålelse gäller vid köp, byte och gåva. Om mellangifl lämnas vid ett byte, skall alltså beloppet anges.

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen har av kommittén


 


Prop. 1981/82:169                                                   87

föreslagna bestämmelser om rätt till skadestånd för förvärvaren m. m. inte fått någon motsvarighet i förevarande paragraf.

Om skriftligt avtal saknas vid en överiålelse eller köpeskillingen inte är korrekt angiven blir överlåtelseavtalet ogiltigt. På motsvarande sätt som enligt 6§ bostadsrällslagen gäller för upplåtelser av bostadsrätt skall även den lägenhet som överlåtelsen avser tas upp i avtalet för all detta skall vara giltigt (jfr 49 § första stycket bosladsrättslagen). Överiålelsen skall gå åter om den inle är giltig. Överlåtaren skall alltså återbetala erhållen köpeskil­ling till förvärvaren. Om förvärvaren har lillträtl lägenheten skall besitt­ningen återgå till överlåtaren.

Enligt 53 § andra stycket bosladsrättslagen skall medlem som upphör all vara bostadsrättshavare anses ha utträtt ur föreningen. Eftersom ett ogil­tigt överlåtelseavtal innebär alt säljaren inle upphör att vara bostadsrätts­havare behöver denne inle på nytt ansöka om medlemskap i föreningen när köpet återgår. På motsvarande sätt får del anses som om ett beviljat medlemskap inle gäller för köparen. Del ankommer ju också på föreningen att vid medlemsanlagningen kontrollera att ett skriftligt överiåtelseavtal föreligger.

En följdändring lill förevarande paragraf har gjorts i 49 § tredje stycket.

37 §

Tredje stycket är nytt och innehåller bestämmelser om alt bosladsrätls­havaren under vissa förutsättningar är skyldig all underrätta en panlha-vare, om bosladsrätlshavaren häftar i skuld till föreningen.

Del nya stycket grundar sig på ell förslag av bostadsrällskommiltén (se betänkandet s. 252-256 och 266). Förslaget har tillstyrkts av bankinspek­tionen och Svenska Bankföreningen och inte heller i övrigt föranleti någon erinran under remissbehandlingen.

Panlsällning av bostadsrätt sker genom avlal om pantförskrivning. 1 analogi med vad som gäller för enkla skuldebrev enligt 31 § lagen (1936:81) om skuldebrev anses att pantsätlningen blir sakrätlsligt fullgången genom att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsätlningen (s. k. denunlia-lion). En sådan underrättelse skall enligt 49 § tredje stycket bostadsrällsla­gen antecknas i föreningens lägenhelsförleckning.

En pantsall bostadsrätt kan utmätas (se 5 kap. 1 och 13 §§ utsökningsbal­ken). I så fall kan emellertid panthavarens fordran mot bosladsrätlsha­varen kollidera med bostadsrättsföreningens anspråk på obetalda avgifter. Del är alltså tänkbart ätt panthavaren begär utmätning av bostadsrätten, i samma skede som föreningen säger upp bosladsrätlshavaren på grund av bristande betalning och förverkande av nyttjanderätten enligt 33 § bostads­rällslagen. Enligt 37 § bostadsrällslagen får föreningen då sälja bostadsrät­ten på offentlig auktion.

I ell rättsfall från högsta domstolen (NJA 1961 s. 246) hade bostadsrätten sålts på exekutiv auktion, innan föreningen gjort bruk av sin rätt all sälja


 


Prop. 1981/82:169                                                   88

bostadsrätten på offentlig auktion. Högsta domstolen fann emellertid att den exekutiva försäljningen inle inverkade på föreningens rätt att sälja bostadsrätten. Man kan på grund härav säga alt bostadsrätten i första hand alltid är belastad med den fordringsräll som föreningen kan ha mot bo­sladsrätlshavaren. Den belastningen kvarstår oberoende av del exekutiva förfarandet.

Pantens värde kan alltså komma all minska i takt med all skulden till föreningen ökar, eftersom föreningen alltid äger företräde för sin fordran före panthavaren. Denna olägenhet kan visserligen minskas, om pantha­varen som villkor för lånet föreskriver alt lånet förfaller då bosladsrätlsha­varen häftar i skuld lill föreningen. Panthavaren kan då få till stånd en exekutiv auktion på bostadsrätten och därmed förhindra all bosladsrälls­havarens skuldbörda mot föreningen ökar. Ett sådant villkor blir emeller­tid inle effektivt, om panthavaren inte snarast underrättas om skulden lill föreningen.

Genom den underrättelseskyldighet som föreslås i förevarande paragraf kan en panthavare alltså förebygga att en ökande skuldbörda lill bostads­rättsföreningen urholkar pantens värde. Underrättelseskyldigheten in­träder först när bosladsrällshavarens obetalda avgifter lill föreningen över­stiger vad som motsvaras av en månadsavgift. Är årsavgiften uppdelad på kvartal i stället för månad, inträder underrättelseskyldigheten omedelbart efler två veckor från förfallodagen. Motsvarande gäller om bosladsrätlsha­varen resterar med l.ex. grundavgift, som överstiger vad som motsvaras av en månadsavgift.

Om föreningen försummar sin underrättelseskyldighet, följer del av paragrafen alt en viss del av föreningens fordran får uppbäras först efter del alt panthavaren har fått täckning för sin fordran vid den offentliga auktionen.

45 §

Ändringen i fjärde stycket innebär all även en sammanslutning av bo­stadsrättsföreningar i sin firma får använda ordet bostadsrätt.

Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening (SBC) har i en skrivelse den 9 februari 1982 anfört all medlemskapet i organisationen undan för undan förskjuts från bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Enligt SBC vore del därför naturligt och önskvärt alt denna omständighet avspeg­las i organisationens namn så all ordet "bostadsföreningar" byts ut mot "bostadsrättsföreningar". Det torde enligt SBC inle medföra några farhå­ gor för missbruk av ordet bostadsrätt om sammanslutning av bostadsrätts­föreningar medges rätt all begagna ordet i sin firma.

Ändringen i förevarande paragraf innebär all SBC:s önskemål har tillgo­dosetls.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 89

49 §

Ändringen i första stycket (ordet "godkännande" har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5).

1 tredje stycket har en andra mening lagts lill (jfr 12a§). Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2).

För utlämnande av uppgifter om överlåldsepris bör gälla delsamma som för andra uppgifter i lägenhetsförleckningen (se 50§ och prop. 1971:12 s. 149). Del är alltså viktigt all föreningen med hänsyn till den enskildes intressen iakttar återhållsamhet när del gäller all lämna uppgifter lill utom­stående. Som kommittén har anfört föreligger det dock inte något hinder mot all t. ex. skaltemyndigheterna får del av en uppgift om överiätdseer-sätlning.

51a§

En bostadsrättsförening, som har förvärvat eller avser all förvärva en hyresfastighet för ombildning lill bostadsrätt, får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare. Inträde får dock vägras, om hyresförhållandet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lägen­heten inle skall upplåtas med bostadsrätt.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3).

De formella rekvisiten för inträde i föreningen är desamma som gäller för medlemskap vid förvärv av bostadsrätt enligt 11 § första stycket. Huruvida föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare, får emellertid bedömas mot bakgrand av att hyresgästen redan bor i den fastighet som föreningen äger eller skall förvärva. Bostadsrättsföreningen bör därför i allmänhet inle kunna göra gällande att del, med hänsyn lill hyresgästens personliga förhållanden eller dennes betalningsförmåga, skulle vara till nackdel för föreningen, om denne förvärvade bostadsrätt i stället för all kvarbo som hyresgäst.

En annan sak är alt föreningen som förutsättning för medlemskap bör kunna kräva, alt hyresgästen är villig att teckna bostadsrätt. Under förut­sättning att del finns sladgebeslämmdser i enlighet med 53 § bostadsrälls­lagen, bör pä motsvarande sätt en hyresgäst kunna uteslutas ur föreningen, om hyresgästen genom sitt förhållningssätt visar att avsikt inle föreligger att förvärva bostadsrätt. Grund för uteslutning bör i sä fall kunna vara all hyresgästen inte biträder ell beslut om fastigheisförvärv enligt 60a §.

52 §

1 paragrafen har en andra mening lagts till. Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3). En hyresgäst


 


Prop. 1981/82:169                                                                 90

som har vägrats inträde i föreningen enligt 51 a § kan inom en månad från del han fick del av beslutet hänskjula tvisten lill hyresnämnden.

60a§

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för om­bildning till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymme.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk­ningen av rösterna har sketl och hållas tillgänghgt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Förvärv i strid med första stycket eller 3 § fjärde stycket är ogUtiga. Vad nu har sagts gäller dock inle om lagfart har meddelats.

Paragafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1).

Majoritelsregeln i första stycket gäller både vid vanliga förvärv och när bostadsrättsföreningen antar ell hembud (se 9§ lagen om rätt lill fastighets-förvärv för ombildning till bostadsrätt).

Majoritelsregeln innebär att de hyresgäster som utgör den kvalificerade majoriteten skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. När det gäller att avgöra om de uppnår den erforderiiga majoriteten las emellertid hänsyn även lill de hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen.

Hänsyn las endast lill sådana hyresgäster som hyr sin lägenhet direkt av värden. Andrahandshyresgäsler lämnas alltså utanför. När flera hyresgäs­ter hyr gemensamt måste samtliga hyresgäster i lägenheten biträda beslutet för alt deras lägenhet skall räknas med.

Inte bara bostadslägenheter utan även lokaler skall räknas med vid tillämpning av majoritelsregeln. Detta gäller även om avsikten inte är all lokalerna skall upplåtas med bostadsrätt. 1 andra stycket har dock gjorts undantag för garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymme (jfr 2 § andra stycket lagen om rätt till fastigheis­förvärv för ombildning lill bostadsrätt).

Tredje stycket är bl. a. motiverat av all röslberäkningen avser även hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen.

Fjärde stycket innehåller en ogillighelspåföljd, eftersom det i föreva­rande fall inle kan anses tillräckligt med en möjlighet all klandra förenings-slämmobeslulel (jfr 64 § bostadsrällslagen och 69 § lagen, 1951:308, om ekonomiska föreningar). Denna ogillighelspåföljd skall beaktas av inskriv­ningsmyndigheten när lagfart söks på föreningens förvärv (se 20 kap. 6§9 jordabalken). Bestämmelsen i andra meningen om all lagfart läker ogillig­helen är motiverad av rättssäkerhetsskäl och lar sikte på del fallet all lagfart på grund av förbiseende meddelas trots ogiltigheten (jfr 5 § andra


 


Prop. 1981/82:169                                                                 91

stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13§ andra stycket jordförvärvslagen).

Ogiltighet enligt förevarande stycke inträder också för det fall att för­eningen inte iakttar de nya bestämmelserna i 3 § fjärde stycket om all den ekonomiska planen skall finnas tillgänglig innan beslutet om fastighetsför­värv får fattas.

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.1) har i förevarande paragraf undanlag inle gjorts för rikskooperaliva bostadsrätts­föreningar.

67 §

Ändringen i andra stycket (ordet "godkännande" har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.5).

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyres­nämnder

Bland de uppgifter som enligt första stycket ankommer på hyresnämn­den har som en ny punkt upplagils skyldigheten all pröva frågor enligt lagen om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt.

16e§

Ansökan i en fråga som avses i 6 § tredje stycket eller 12 § andra stycket lagen (1982:000) om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning till bostads­rätt skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om del berörda huset och dess ägare saml sökandens yrkande och granderna för detta.

Bestämmelserna i 8 § andra-femte styckena skall tillämpas i fråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inle är uppenbart att någon förhandling inle behövs. Om en part skall inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallals men inle kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Alt motparten uteblir hindrar inte att ärendet avgörs.

Paragrafen är ny och föregås av en ny rubrik (Ärende angående ombild­ning lill bostadsrätt m. m.). Lagen hänvisar lill lagen om rätt lill fastighets-förvärv för ombildning lill bostadsrätt. Detta innebär all reglerna om förfarandet i lagrummet skall tillämpas om fastighetsägaren ansökt om undanlag från hembudsskyldighelen på grund av oskälighet eller faslig-helsägaren ansökt om tillstånd lill överlåtelse lill någon annan än bostads­rättsföreningen efler ett hembud.

Bostadsrättsföreningen kan godkänna en överiålelse inför hyresnämn­den. Om föreningen uteblir frän en förhandling skall villkoren ändå prövas. Hyresnämndens prövning torde då emellertid inle behöva bli särskilt ingå­ende.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 92

22 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättskraft. De beslut som hyres­nämnden meddelar enligt lagen om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt bör vara utrustade med rättskraft. Paragrafen har därför ändrats så att detta blir fallet.

23 §

Första och tredje styckena har kompletterats med bestämmelser om talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt lagen om rätt lill fastigheisför­värv för ombildning lill bostadsrätt.

4.4       Förslaget till lag om ändring i lagen om bostadsdomstol

28 § förevarande lag har i överensstämmelse med motsvarande ändring i 22 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder kompletterats med en hänvisning lill 4 § första stycket 9 nämnda lag.

4.5       Förslaget till lag om ändring i lagen om kommunala åtgärder till bostads­
försörjningens främjande m. m.

Ändringen i 2§ har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.3). Enligt den nya bestämmelsen är kommunen skyldig att i den statliga låneverksamhelen utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Av-siklen är all skyldigheten skall preciseras närmare i bostadsfinansierings-förordningen.

5    Hemställan

Jag hemstäUer att lagrådels yttrande inhämtas över förslagen till

1.  lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.  lagom ändring i bostadsrällslagen (1971:479),

3.  lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.  lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.  lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostads­försörjningens främjande m. m.

6   Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 93

Utdrag
LAGRÅDET
                                              PROTOKOLL

vid sammanträde 1982-03-25

Närvarande: f. d. justitierådet Petrén, regeringsrådet Delin, justitierådet Bengtsson.

Enligt lagrådet tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssam­manträde den 11 mars 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet Friggebo beslutat inhämta lagrådels ytt­rande över förslag till

1.  lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.  lag om ändring i bostadsrällslagen (1971:479),

3.  lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.  lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.  lagom ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostads­försörjningens främjande m. m.

Förslagen har inför lagrådet föredragils av hovrätlsfiskalen Håkan Ju­lius.

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Allmänna synpunkter

Genom den föreslagna lagstiftningen skall det bli möjligt för hyresgäster alt även mot hyresvärdens vilja förvärva fasligheten genom en bostads­rättsförening och i fortsättningen inneha lägenheterna med bostadsrätt. Som utvecklats i remissprotokollet kan ett sådant ökal inflytande för de boende le sig värdefullt från åtskilliga synpunkter. All tillskapa en tvångs-rätt av del angivna slaget för hyresgästerna är emellertid förbundet med besvärliga rättslekniska problem.

Till en början bör framhållas det avsteg förslaget innebär från de all­männa reglerna om fastighetsöverlåtelse. Reglerna om hembud medför all i motsats till vad som gäller i dag säljaren blir bunden av ell anbud att sälja fast egendom. 1 och för sig är väl inle så myckel all invända mot en sådan nyhet i lagstiftningen; den traditionella principen, all utfästelse all sälja en faslighet inle har bindande verkan, bygger synbarligen på resonemang som i dag saknar större tyngd (jfr l.ex. Vahlén, Fastighetsköp. 2 uppl. 1968 s. 133 fO. Men lagförslaget innebär inle bara all anbudet blir bindande, ulan också alt ell sådant anbud måsle avges innan fastigheten kan säljas och all 8    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169


 


Prop. 1981/82:169                                                   94

därefter motparten kan ha en acceplfrist ända upp lill sex månader. Under denna lid kan fastighetens värde och föratsältningarna i övrigt för köpet ändras på olika sätt. Av mindre intresse är väl att värdet minskas l.ex. genom att fastigheten skadas eller myndighet inskränker ägarens rådighet över den (jfr 4 kap. 18 § jordabalken); i detta fall kan bostadsrättsförening­en underiåla all anta hembudel, och följden blir då bara alt detta med hänsyn till fastighetsvärdet framstår som alldeles för högt vid tillämpning av 12 § i lagförslaget. En större olägenhet torde vara att marknadsvärdet under mellantiden kan stiga på grund av pågående inflation. Del är inle alllid läll all vid hembudel förutse, i vilken takt denna kommer att fortsät­ta. En köpeskilling som då framstår som adekvat kan vid sexmånadstidens utgång visa sig klart understiga det verkliga värdet. Också av andra anled­ningar kan fastigheten öka i värde under denna tid. Liksom i andra situa­tioner, där en ensidig bundenhet av ell avtal föreligger, kan man befara all regleringen öppnar möjlighet lill spekulation för motparten. Särskilt i tider av accelererande penningvärdeförsämring, men också annars, vinner för­eningen på all dröja så länge som möjligt med all ta ställning lill hembudel. Detta kan i sin tur leda till all fastighetsägaren anger priset med en bety­dande säkerhetsmarginal i avtalsförslagel, något som dock kan medföra svårigheter för honom om han försöker sälja fasligheten sedan hembudel avslagils.

Ett argument för lagförslagets reglering är naluriiglvis, all föreningen ofta intar en underlägsen ställning i förhållande lill fastighetsägaren, både ekonomiskt och med hänsyn till medlemmarnas bristande ert"arenhet av faslighelstransaktioner. Det kan frän den synpunkten verka rimligt att ge föreningen förmånen av en väl tilltagen belänketid. I vissa fall, där avtalet med hänsyn lill ändrade förhållanden framstår som klart oskäligt för fas­tighetsägaren, bör man vidare kunna komma lill ell rimligt resultat genom att jämka avtalsvillkoren med slöd av 36 § avtalslagen. Men under alla förhållanden är det tydligt, att avvikelsen från gällande avialsrältsliga principer kan medföra åtskiUiga komplikationer vid tillämpningen, vilka inle är lätta att överblicka.

Också i ell annat avseende innebär lagförslagels konstruktion ell avsteg från nuvarande grundsatser. Del medför, åtminstone enligt lagtexten, en formalisering av avtalsslutet som går tvärt emot den reform som år 1970 infördes genom anlagandel av den nya jordabalken. Då inskränktes räck­vidden av formkravet vid fastighetsköp, lill synes på goda grunder (jfr 4 kap. 1 -3 §§ jordabalken); enligt lagförslaget skall däremot de villkor gälla vilka angetts i del lill hyresnämnden ingivna, skriftliga avtalsförslagel, och del framstår som tveksamt om del alls finns något utrymme för överens­kommelser vid sidan av denna handling. I remissprotokollel har inle disku­terats, i vad mån man kan ta hänsyn till uttalanden och löften som skett muntligen eller i brevväxling mellan parterna, när del gäller exempelvis den praktiskt vikliga frågan om faktiska fel förekommit i fastigheten (jfr 4


 


Prop. 1981/82:169                                                                95

kap. 19 § jordabalken). Också på denna punkt är det svårt all förutse, vilka problem som lagförslaget kan medföra i den praktiska tillämpningen. Lag­rådet återkommer till frågan vid behandlingen av 11 § i lagförslaget.

Den berörda problematiken i fråga om överlåtelseavtalets tillkomst är visserligen inte alldeles ny. Den är delvis aktuell också enligt förköpslagen (1967:868). Här är emellertid all märka, all ett bindande avlal redan föreligger, när kommunen skall la ställning till förköpsfrågan, och alt fristerna för kommunen är kortare än vad som föreslagits för föreningens del (se 7 § andra stycket förköpslagen). Anmärkas kan också all även muntliga villkor fär effekt samt all villkor i det avtal som föranlett förköpet enligt en särskild lagregel kan jämkas (5 §).

I ännu ett hänseende föreligger en väsentlig oklarhet i lagförslaget. Del gäller del centrala begreppet "lägenhet". Både lagens tillämpningsområde (2 §) och den vikliga majorilelsberäkningen (3 § andra stycket; se också 60 a § förslaget lill lag om ändring i bostadsrällslagen) är beroende av antalet lägenheter i fastigheten. Som lägenhet kan betraktas en sådan del av fastigheten som med utgångspunkt från hur fastigheten är byggd naturli­gen utgör en brukningsenhel. Men anknytning kan också göras lill lägen-helsbegreppet i 12 kap. jordabalken, vilket innebär all bestämmande blir vad som omfattas av ett hyresavtal. Del remitterade förslaget anger ej närmare hur begreppet lägenhet är all bestämma (jfr nedan vid 2 §).

Vissa vanskligheter från juridisk-ieknisk synpunkt är sålunda förbundna med den föreslagna reformen. Till viss del synes de kunna avlägsnas om de jämkningar lagrådet i del följande förordar godtages. I andra avseenden åter står de kvar. De kan dock inle sägas vara av den tyngd all de utgör ell hinder mot alt förslaget antages. Självfallet innebär förslaget en inskränk­ning i fastighetsägarens rådighel över fastighet lill förmån för hyresgäs­terna. Bedömningen av detta spörsmål kan dock icke anses ankomma på lagrådet.

Lagens rabrik

Med den formulering rubriken fåll framgår ej vad som skall ombildas lill bostadsrätt. Lagrådet förordar alt lagen i stället erhåller följande rubrik:

"Lag om rätt till fastigheisförvärv för ombildning av hyresrätt till bo­stadsrätt."

Godtages delta förslag föranleder del motsvarande jämkningar i 4, 16 e och 23 §§ förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

1 §

Den sammanfattande beskrivning av lagens innebörd som ges i första stycket av förevarande paragraf är inte helt exakt; bl. a. bör av bestämmel­sen framgå, all hyresgästerna inte personligen ulan genom en bostadsrätts­förening förvärvar fastigheten. Dessutom torde böra anges alt det är hyres-


 


Prop. 1981/82:169                                                                 96

rätt som ombildas lill bostadsrätt. Lagrådet föreslår följande jämkade lydelse:

"Hyresgäster har rätt att enligt bestämmelserna i denna lag genom en bostadsrättsförening förvärva hyresfastigheten för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt."

Godtages förslaget all ange all del är hyresrätt som ombildas till bo­stadsrätt bör motsvarande jämkning göras i 3 och 9 §§ detta lagförslag saml i 3, 9 a och 60 a §§ förslaget till lag om ändring i bostadsrällslagen.

2 §

Enligt första stycket skall lagen inte gälla om egendomen innehåller färre än fem lägenheter. Som inledningsvis framhållits, vållar lägenhetsbegrep-pel över huvud tagel svårigheter vid tillämpning av den nya lagstiftningen. Man kan sälla i fråga dels om lägenheter som fastighetsägaren själv dispo­nerar skall inräknas i olika sammanhang, dels om som lägenhet skall anses även enstaka rum och andra mindre utrymmen, i den mån de inte undantas enligt andra stycket av förevarande paragraf Enligt 12 kap. jordabalken kan lägenhet otvivelaktigl inbegripa också sådana utrymmen, om särskilt hyresavtal träffas rörande dem. Vid tillämpning av förevarande lagstiftning synes del emellertid inle lämpligt alt i något avseende utgå från jordabal­kens lägenhelsbegrepp. En anknytning lill detta lägenhetsbegrepp skulle medföra att lagens tillämpningsområde skulle komma att bero av sådana förhållanden som om en lägenhet slår tillfälligt outhyrd. Vidare skulle det få betydelse om en hyresvärd hyrt ut rum i sin egen bostad eller slutit ell eller flera hyresavtal med olika personer som tillsammans nyttjar en våning i fastigheten, något som bl. a. när del är fråga om beräkningen av majoritet enligt 3 § skulle kunna leda lill föga rimliga resultat. Att möjligheter skulle öppnas all kringgå lagen på olika sätt är tydligt. Över huvud taget är del föga rationellt att här la hänsyn också till upplåtelser där hyresgästen inle gärna kan ha något beaktansvärt intresse att förvärva bostadsrätt.

Enligt lagrådels mening bör man konsekvent betrakta som lägenhet varje del av hyreshuset som utgör ell naluriigt objekt för uthyrning, oav­sett om den faktiskt uthyrts eller inte. Ett i viss mån liknande lägenhelsbe­grepp torde användas enligt 4 § andra stycket i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Del är i alla händelser av vikt all inte begreppet lägenhet används i olika bemärkelser i en och samma lag.

Som lägenhet bör alltså i princip räknas en avskild enhet, som är inrättad all varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ända­mål. Naluriiglvis kan del uppkomma komplikationer, om flera hyresgäster var för sig hyrt delar av samma våning och man sedan skall beräkna majoritet enligt 3 § andra stycket förevarande lag. Har inte alla hyresgäster i en sådan lägenhet skriftligen förklarat sig intresserade av ombildningen, torde man böra bortse från hyresgästerna i denna lägenhet. På samma sätt torde vid oenighet hyresgästerna i lägenheten sakna rösträtt vid omrösl-


 


Prop. 1981/82:169                                                                 97

ning enligt 60 a § bostadsrättslagen (jfr om ell liknande fall Knulsson-Lindquisl, Bostadsrällslagen s. 146 T). Lagrådet föreslår alt paragrafens andra stycke fär följande avfattning: "Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägen-hel varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsulrymmen bortses."

Angående innebörden av begreppet lägenhet hänvisas till vad lagrådet föreslagit vid 2 §.

Av ordalydelsen framgår inte klart, om intresseanmälan gäller under i paragrafen angiven tid även mot den som förvärvat fasligheten med slöd av undantagen i 6 § andra och tredje styckena eller efler avslag på ell hembud (jfr 12 §). Meningen lär emellertid vara, alt intresseanmälan skall kunna göras gällande också mot den nye ägaren. På grund härav föreslås all som en sista mening i första stycket av förevarande paragraf tilläggs:

"Vad som nu har sagts gäller även i förhållande lill ny ägare av faslighe­ten."

Av motiven framgår all förslaget avses ha den innebörden all om faslig-helsägaren har för avsikt all sälja en andel i den fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan hembudsskyldighel föreligger inle beträf­fande andelen utan beträffande hela den fasta egendom som omfattas av anmälningen. Avsikten torde vara att principen skall gälla vare sig situa­tionen är den att fastighetsägaren, som endast äger en andel i fastigheten, vill överlåta denna andel eller den alt en fastighetsägare, som äger hela fastigheten, vill överlåta endast en andel i denna.

Förslaget inger ej obetydlig tveksamhet särskilt i del fallet all fastighets­ägaren vill eller av en eller annan anledning är nödsakad att avyttra den honom tillhöriga andelen i fastigheten. Bortsett från de möjligheter be­stämmelserna i andra och tredje styckena kan ge är enda sättet för honom all fä en avyttring till stånd alt också hans samägare går med på all deras andelar hembjudes föreningen. Vägrar dessa och är ej fall som avses i andra och tredje styckena synes han sakna möjlighet att genom köp eller byte avyttra sin andel. Enligt samäganderältslagen har han visserligen en rätt att få hela egendomen försåld, men dä sådan försäljning skall ske på offentlig auktion kan på grund av nu förevarande lag, som kräver att hembud först sker innan överlåtelse sker till någon annan, i själva verket någon försäljning enligt samäganderältslagen ej komma lill stånd. Den ordning som följer av förslaget innebär också all, om oenighet uppslår


 


Prop. 1981/82:169                                                                 98

mellan delägarna i fastigheten, förevarande lag fråntager dem den möjlig­het all få den upplösning genom försäljning på offentiig auktion som samäganderältslagen anvisar.

Starka skäl talar därför för all försäljning på offentlig auktion enligt samäganderältslagen skall kunna ske ulan all den föregåtts av hembud. Föreningen belages icke därigenom möjlighet alt förvärva fastigheten. Den kan på auktionen konkurrera med andra spekulanter på fastigheten. Vis­serligen har kanske föreningen om försäljningen kommer oväntal vissa svårigheter all göra erforderiiga undersökningar beträffande fastigheten och i fråga om hyresgästernas inställning lill det pris och de andra villkor föreningen skall vara beredd all godtaga. Dessa vanskligheler fär dock -särskilt som föreningen rimligtvis gjort vissa överväganden redan innan intresseanmälningen gjordes - anses väga mindre lungt än det i realiteten närmast totala försäljningsförbud som del remitterade förslaget kan inne­bära för den som äger en andel i en hyreshusenhel.

På grund av del anförda bör enligt lagrådets mening i andra stycket -lämpligen i punkt 4 - som ett ytterligare undantag från hembudsskyldighe­len upplagas del fall all förvärvet sker genom inrop på offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderäll.

För all av lagtexten tydligt skall framgå all ett hembud inle kan begrän­sas till all avse en andel i en hyreshusenhet ulan måsle gälla hela enheten förordas därjämte att första stycket jämkas på följande sätt:

"Fast egendom, som utgör en hyreshusenhel och för vilken en intres­seanmälan gäller, får inle överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju­dits all förvärva hela hyreshusenhelen. Ett sådant erbjudande kallas hem­bud."

Det i första stycket stadgade förbudei mot återkallelse av hembudel bör gälla även makes samtycke enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken. Lagrådet föreslår därför all styckets andra mening får följande lydelse:

"Sedan delgivning skett får inle hembudel eller samtycket lill avtalsför­slagel återkallas eller förslaget ändras."

Av skäl som lagrådet anför vid 3 § förslaget lill ändring i bostadsrällsla­gen fordras en särskild bestämmelse om att bostadsrättsföreningen har rätt all besiktiga fastigheten även om hyresvärden motsätter sig det. Lagrådet förordar all som ett nytt andra stycke i förevarande paragraf upplages en bestämmelse av förslagsvis följande lydelse:

"Sedan hembud skett, är fastighetsägaren skyldig att bereda bostads­rättsföreningen tUlfäUe alt besiktiga fasligheten."

Andra stycket enligt del remitterade förslaget blir, om del förordade tillägget godtages, i stället tredje stycket.


 


Prop. 1981/82:169                                                   99

II §

Enligt paragrafen skall avtalet anses slutet på de villkor som angetts i förslaget lill köpeavtal. Som inledningsvis framhållits är del oklart, i vad mån köpevillkor som inle kommit till ullryck i det skriftliga förslaget gäller och i vilken utsträckning man kan beakta utfästelser och uttalanden som i andra sammanhang gjorts från parternas sida. Lagtexten lär inte innebära något hinder mot all man tar viss hänsyn till sådana förhållanden. Del är tänkbart all fastighetsägaren och föreningen innan hembudet avgavs fört förhandlingar med varandra, vilka inte resulterat i avtal, och all därvid åtskilligt förekommit som inle upplagils i del skriftliga avtalsförslaget. Om ett formligt villkor på delta sätt diskuterats utan att las in i förslaget, måsle detta i regel uppfattas så all fastighetsägaren inle avsett att villkoret skall gälla. Rimligare kan del synas all beakta vad som tidigare avhandlats mellan parterna rörande faslighetens skick och övriga förhållanden av betydelse för köparen, t. ex. när man prövar om rädighelsfd enligt 4 kap. 18 § eller faktiskt fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken föreligger - lål vara alt uttalanden frän säljarens sida före hembudel inle så ofta kan betraktas som skadeståndsgrundande utfästelser enligt 19 §. Och under alla förhållanden måste föreningen kunna åberopa fastighetsägarens yttranden i sådana sam­manhang som stöd för alt ell köp skall återgå på grund av 30 eller 33 §§ avtalslagen. - Vad åter angår förhandlingar efter hembudel, torde vad säljaren uttalat ofta kunna uppfattas som kompletteringar till det skriftliga avtalsförslaget, och det är dä naturligt all fästa viss vikt vid uttalandena. Inte heller i detta läge torde väl muntligt avtalade villkor kunna anses gälla, om inle särskilda omständigheter talar för detta; har parterna nått fram till en överenskommelse som ligger utanför del skriftliga förslaget, är det naturliga all de sätter upp ell särskilt kontrakt om överlåtelsen ulan all gå omvägen över hyesnämnden. Men vad säljaren vid sådana avtalsförhand­lingar sagt om fastighetens egenskaper torde böra tillmätas ungefär samma betydelse som vid en överlåtelse vilken tillkommit genom ett vanligt köpe­kontrakt. — Här bortses då från alt hyresgästerna torde ha större möjlighe­ter än andra köpare alt bedöma fastighetens skick (jfi" också föreskriften om besiktningsprotokoll i 3 § bostadsrällslagen i dess nu föreslagna ly­delse).

Som också antytts i inledningen innebär den form för överiålelse av faslighet som lagförslaget föreskriver ett avsteg från vad som stadgas i 4 kap. I § jordbalken. Där sägs bl. a. all köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen, all handlingen skall innehålla förklaring all egendomen överlåts på köparen och all köp som inle uppfyller dessa föreskrifter är ogiltigt. Enligt lagför­slaget skall däremot bindande avlal anses föreligga genom alt föreningen gör skriftlig anmälan lill hyresnämnden om all det tidigare gjorda hembu­del antas. Det synes nödvändigt all i 4 kap. 1 § andra stycket jordabalken uttryckligen undanta fall då avtal anses slutet enligt den nu föreslagna


 


Prop. 1981/82:169                                                               100

lagen. Del föreslås därf'ör att i nämnda stycke tilläggs följande andra mening:

"Dock är förvärv, som bostadsrättsförening gjort enligt lagen (1982:000) om rätt till fastigheisförvärv för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt, giltigt även om föreskrifterna i första stycket inte iakttagits."

12 §

Har hembud skett gäller enligt 5 § intresseanmälningen under två år från del hembudel skedde. Hembudel skall enligt 10 § antagas inom tre måna­der eller efter förlängning inom sex månader från dagen för hembudel. Antages del ej inom denna tid upphör hembudet att gälla. Intresseanmäl­ningen kommer alltså, om ett hembud ej anlagils och därför upphörl all gälla, all bestå under 1 1/2 eller I 3/4 är efler del all liden för hembudels giltighet gått ut. Enligt bestämmelsen i första stycket i förevarande para­graf föreligger under hela denna lid i princip förbud för fastighetsägaren all lill annan än bostadsrättsföreningen genom köp eller byle överiåta faslig­heten på villkor som är för fastighetsägaren ogynnsammare än dem som upptogs i hembudel. All en regel med denna inriktning är påkallad för all hindra kringgående av föreningens förvärvsräll torde vara tydligt. Emeller­tid innebär regeln, om man bortser från den möjlighet lill undanlag som hänvisningen lill 6 § andra och tredje styckena innebär, att all överlåtelse till annan än föreningen på för fastighetsägaren ogynnsammare villkor är utesluten under intresseanmälningens hela återstående verkningstid. Alt situationer kan förekomma där detta kan innebära avsevärda ölägenheter för fastighetsägaren framstår som ovedersägligt. Detta synes kunna undvi­kas, utan all därför bostadsrättsföreningens intressen träds för när, om lagen — mot vad som enligt del remitterade förslaget synes vara avsett — ger fastighetsägaren möjlighet all göra ett nytt hembud med villkor som är för honom ogynnsammare än enligt det tidigare hembudel. Del senare hembudels villkor för förvärvet skall sedan, om hembudet ej antas, utgöra den gräns under vilken överlåtelse till annan än föreningen ej får ske under intresseanmälningens fortsatta giltighetstid. Anmärkas må att enligt 5 § del nya hembudel medför all denna tid kommer all ytterligare föriängas, något som fastighetsägaren får la i betraktande då han överväger om han skall göra ett nytt hembud. På grund av del anförda föreslås all i förevarande paragrafs första stycke upptas en ny andra mening av följande lydelse:

"Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphörl alt gälla gjort ell nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynn­sammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på del nya hembudel."

Varken lagtexten eller motiveringen innehåller något besked om hur bestämmelsen i första stycket är all tillämpa i del fall all - sedan ell hembud beträffande hela hyreshusenhelen upphörl all gälla därför all del ej antagits - överiålelse av en andel av enheten önskas bli genomförd.


 


Prop. 1981/82:169                                                  101

Något hinder mot en sådan överiålelse bör i och för sig ej föreligga. Den gräiis i fråga ofri köpeskilling och andra villkor som därvid ej får underskri­das torde böra bestämmas genom all så stor del av vederlaget enligt hembudel anses belöpa på andelen som denna utgör del av hela enheten. För all lagtexten skall ge någon upplysning om att i den föreliggande situationen en andelsöverlåtelse kan ske och om den gräns i fråga om vederlaget som skall gälla för en sådan överlåtelse förordas all i föreva­rande paragraf som ett hytt andra stycke upptas följande bestämmelse:

"Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överiålelsen avser andel av hyreshusenhelen".

Andra stycket enligt del remitterade förslaget får då bli tredje stycket.

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Del nya fjärde stycket avser, i motsats lill paragrafen i övrigt, inle fallet då bostadsrätt upplåtes. Kravet på ekonomisk plan gäller i stället situa­tionen då beslut om fastigheisförvärv skall fattas. Del naturliga torde vara att inta denna bestämmelse i 60 a § där föratsältningarna för giltigt beslut regleras. Lagrådet föreslår en sådan omdisponering. Godtas delta, skall ingen ändring ske i 7 §.

Bestämmelsen om besiktningsprotokoll i Qärde stycket lär förutsätta, att bostadsrättsföreningen kan låta besiktiga fasligheten också i delar där hyresgästerna inle äger tillträde på grund av hyresavtalet. För all delta skall kunna genomföras även om hyresvärden motsätter sig inspektion fordras en särskild bestämmelse härom. Situationen torde i praktiken bli aktuell endast när överenskommelse om förvärv ej kan träffas frivilligt. Bestämmelsen föreslås bli inlagen i 8 § lagen om rätt till fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt (se ovan).

Godtages lagrådels förslag vid 3 § om överflyttning av del nya ijärde stycket tUl 60 a §, skall ingen ändring göras i denna paragraf. Delta föran­leder jämkning också i lagförslagels ingress.

37 § Lagrådet förordar att del nya tredje stycket ges följande kortare lydelse: "Har föreningen underrättats om panlsällning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bosladsrällshavarens obetalda avgifter lill föreningen över­stiger en månadsavgift och bosladsrätlshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta pantha­varen därom. Försummas del, har föreningen vid försäljning enligt första stycket företräde lill betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett."


 


Prop. 1981/82:169                                                                102

60 a §

Del avgörande för tillämpningen av majoritelsregeln i första stycket är begreppet lägenhet. Lagrådet får hänvisa lill vad lagrådet anfört därom vid 2 § i förslaget lill lag om fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt. Del synes uppenbart att begreppet lägenhet vid tiUämpning av förevarande regel bör ha samma innebörd som angetts i den av lagrådet föreslagna lydelsen av nämnda paragraf. Någon särskild bestämmelse i ämnet synes inle erforderlig i bostadsrällslagen.

Enligt vad som sagts under 3 § bör den nya bestämmelsen i fjärde stycket av den paragrafen flyttas till förevarande paragraf Del föreslås, alt före sista stycket inskjules följande nya stycke:

"Innan beslut om fastigheisförvärv fallas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4§ upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4§."

Godtages delta förslag bör sista stycket enligt departementsförslaget jämkas sålunda:

"Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltigt. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats ulan all ekonomisk plan varit tillgäng­lig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv skett enligt beslutet och lagfart meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla".

Övriga lagförslag

Förslagen föranleder ej erinran.

Godtages vad lagrådet föreslagit i fråga om rubriken av förslaget till lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombUdning lill bostadsrätt, erfordras dock jämkningar i förevarande förslag enligt vad lagrådet angivit vid sitt änd­ringsförslag.

Framhållas må också all lagrådet vid 11 § förslaget till lag om fastighets-förvärv för ombildning till bostadsrätt förordat en ändring som innebär all ytterligare ell lagförslag - lag om ändring i jordabalken - bör framläggas.


 


Prop. 1981/82:169                                                               103

Utdrag
BOSTADSDEPARTEMENTET
                     PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-03-25

Närvarande: statsministern Fälldin, ordförande, och statsråden Wikström, Friggebo, Dahlgren, Åsling, Söder, Johansson, Wirtén, Andersson, Boo, Petri, Eliasson, Gustafsson, Elmstedt, Ahrland, Molin

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m. m.

Föredraganden anmäler lagrådels yttrande' över förslag lill

1.  lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.  lag om ändring i bosladsrättslagen (1971:479),

3.  lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.  lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.  lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostads­försörjningens främjande m. m.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande.

Lagrådet, som i huvudsak har godtagit de framlagda lagförslagen, har framhållit all reglerna medför vissa vanskligheler från juridisk-ieknisk synpunkt men att svårigheterna inle har sådan tyngd all de utgör ell hinder mot all förslagen antas. På några punkter har lagrådet fört fram erinringar som berör förslagens sakliga innehåll. Vidare har lagrådet förordat en del förtydligande ändringar och tillägg.

Jag kan för min del i allt väsentligt ansluta mig till de förslag som lagrådet har fört fram. Jag förordar sålunda att ändringar görs i-1, 3 och 9§§ i förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt för all markera alt del är fråga om en ombildning från hyresrätt till bostads­rätt. Motsvarande ändringar bör göras i 9 a och 60 a §§ i förslaget lill lag om ändring i bosladsrättslagen. Av 1 § i förslaget lill lag om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt bör också framgå all del är

' Beslut om lagrådsremiss fallat vid regeringssammanträde den 11 mars 1982.


 


Prop. 1981/82:169                                                  104

genom en bostadsrättsförening som hyresgästerna har rätt alt förvärva fastigheten. Jag tillstyrker vidare de ändringar som lagrådet föreslagit beträffande 2, 5, 6, 8 och 12 §§ i del angivna lagförslaget. Jag finner emellertid inle skäl all ändra lagens rubrik.

När del gäller förslaget lill lag om ändring i bosladsrättslagen tillstyrker jag de av lagrådet förordade ändringarna i 3, 37 och 60 a §§. Som en följd av att bestämmelserna i 3 § fjärde stycket i del remitterade förslaget fiyttas lill 60 a § kan 7§ lämnas oförändrad.

I anslutning lill 11 § i förslaget lill lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt har lagrådet föreslagit ell tillägg lill 4 kap. I S jordabalken. Jag tillstyrker delta förslag. Jag ansluter mig även till de särskilda uttalanden till ledning för rällslillämpningen som lagrådet gjort vid den angivna 11 §. Även de uttalanden i övrigt som lagrådet orl i samband med de föreslagna ändringarna i lagförslagen ansluter jag mig till.

I övrigt bör vissa ytterligare redaktionella jämkningar ske av den förelig­gande lagtexten.

Jag vill erinra om vad jag tidigare har anfört om finansiering av fastig­heisförvärv och bostadsrältsförvärv saml vissa ytterligare frågor i sam­band med den statliga långivningen (se avsnitt 2.6 i remissprotokollel). Härtill vill jag ytterligare anföra följande.

En ökad användning av bostadsrätt understryker behovet av ell värde­saken sparande inom bostadssektorn. Genom ett utvidgat bosparande skulle självfinansieringsgraden i bostadssektorn kunna höjas, vilket bl. a. utifrån samhällsekonomiska utgångspunkter är önskvärt. Denna fråga kommer all aktualiseras i annat sammanhang.

Hemställan

Jag hemställer all regeringen föreslår riksdagen

dels alt anta

de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändringar saml

6.    förslaget till lag om ändring i jordabalken,
dels all

7.   godkänna att lån av statsmedel får ges för förvärv av bostadsrätt i
samband med ombildning från hyresrätt på de villkor som jag har angett.

Jag hemställer vidare all regeringen bereder riksdagen tillfälle all la del av vad jag har anfört om finansiering av fastigheisförvärv i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt och om vissa frågor i samband med den statliga långivningen.


 


Prop. 1981/82:169                                                  105

Beslut

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder och det ändamål som föredraganden har hemställt om.


 


Prop. 1981/82:169                                                                106

Innehåll

Propositionen ...................................................................       1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ............................ ..... 1

Lagförslag

1. Lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill

bostadsrätt   .................................................................       3

2.    Lag om ändring i bostadsrällslagen (1971:479)   ......... ..... 6

3.    Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder                  11

4.    Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol               14

5.    Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m.m            ...................................................................................... 15

6. Lag om ändring i jordabalken   ..................                        16

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 11 mars 1982  ...            17

1   Inledning  ...................................................................... ... 17

2   Allmän motivering   ........................................................ ... 18

2.1 Allmänna utgångspunkter ........................................ ... 18

2.1.1    Boendedemokrati i ett bostadspolitiskt målperspekliv ..     18

2.1.2    Bostadsrättens fördelar   ................................. ... 21

2.2 Åtgärder för alt främja övergång från hyresrätt lill

bostadsrätt    ........................................................... ... 23

2.2.1    Allmänt   ........................................................... ... 23

2.2.2    Kommunernas roll   .......................................... ... 24

2.2.3    Information    ................................................... ... 26

2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt m. m.   ...    26

2.3.1    Majoritelsregeln vid beslut om fastigheisförvärv                26

2.3.2    Skyldighet all teckna bostadsrätt..................... ... 30

2.3.3    Rätt lill medlemskap ......................................... ... 32

2.3.4    Ekonomisk plan vid ombildning  ....................... ... 34

2.3.5    Inlygsgivarnas ställning m.m............................ ... 36

2.4............................................................................. Hyresgästernas rätt till fastigheisförvärv för ombildning lill
bostadsrätt   ............................................................
... 38

2.4.1    Allmänna utgångspunkter   ..............................     38

2.4.2    Undanlag för vissa fasligheter   .......................     40

2.4.3    Intresseanmälan    ........................................... ... 42

2.4.4    Hembud   ......................................................... ... 44

2.4.5    Anlagande av hembud   ................................... ... 46

2.4.6    Försäljning lill annan än hyresgästerna ........... ... 50

2.4.7    Förhållandet lUl den kommunala förköpsrätlen ... 54

2.5 Prisföreskrifler vid överiålelse av bostadsrätt m.m.... ... 55

2.5.1     Frågan om hembudsskyldighet  .......................    55

2.5.2     Skriftligt överlåtelseavtal  ................................    61

2.6 Finansieringsfrågor   ................................................. .. 62

2.6.1    Finansiering av fastighetsförvärv  ....................    62

2.6.2    Finansiering av bostadsrättsförvärv    ............. .. 66

2.6.3    Vissa ytterligare frågor i samband med den statliga lån­givningen                69

2.7 Ikraftträdande m. m.................................................. .. 73

3   Upprättade lagförslag  ................................................... .. 74

4   Specialmotivering   .........................................................    74

4.1 Förslaget lill lag om rätt till fastigheisförvärv för ombildning till

bostadsrätt    ...........................................................    74


 


Prop. 1981/82:169                                                 107

4.2    Förslaget till lag om ändring i bostadsrällslagen     84

4.3    Förslaget lill lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder                 91

4.4    Förslaget till lag om ändring i lagen om bostadsdomslol                  92

4.5    Förslaget lill lag om ändring i lagen om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m                                                                    92

 

5   Hemställan   ....................................... i........... . 92

6   Beslut   .......................................................... . 92

Bilaga 1-3 (se bilagedel)

Bilaga 4. De remitterade förslagen (bilagan har uteslutils här)

Utdrag av lagrådels protokoll den 25 mars 1982   ......   93

Utdrag av protokoU vid regeringssammanträde den 25 mars 1982  ...     103

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982


 


 


 


Prop. 1981/82:169                                                              1

BUaga I

Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande (SOU 1981:74)

Vår uppgift har varit all utreda och föreslå statliga åtgärder i syfte alt främja ell ökal boendeinflytande i bosladsrätlsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Bakgrund

Utvecklingen av bostadspolitiken har under en följd av år kännetecknats av bl. a. ell uttalat syfte att öka likställdheten mellan de olika besillningsfor-merna på bostadsmarknaden - äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Detta har särskilt gällt de ekonomiska villkoren. Riksdagen har sålunda beslutat om ändringar i det statliga systemet för bostadsfinansiering som är av betydelse för framför allt det nyare bostadsbeståndet och nyproduktio­nen.

Frågan om likställdhet mellan olika besillningsformer är emellertid inte enbart en ekonomisk fråga. Del är också en fråga om de boendes möjligheter att utöva inflytande över sina egna boendeförhällanden. Dessa möjligheter är mindre för hyresgästen än för den som äger sin bostad eller innehar den med bostadsrätt. Utvecklingen under senare år har även i detta avseende emellertid inneburit en viss utjämning av skillnaderna mellan besittningsfor­merna genom ökade möjligheter för hyresgästerna att påverka sin situation. Det gäller t. ex. det förstärkta besittningsskyddet, bylesrålten, hyresgästin­flytandet i samband med ombyggnad och vid särskild förvaltning enligt bosladsförvaltningslagen samt inflytandet enligt hyreslagsliftningen.

Hyresförhandlingslagen ger dessutom hyresgästerna en lagfäst rätt all förhandla med hyresvärden om sina boendeförhällanden. Genom alt uppträda gemensamt kan alltså de boende förhandlingsvägen tillförsäkra sig ett ökat inflytande över frågor som rör den egna lägenheten, gemensamma anordningar i huset och den dagliga boendemiljön i övrigt. Den av regeringen tillsatta utredningen om underhåll av hyres- och bostadsrättsfas-ligheler, underhållsfondsutredningen, har nyligen också i ett delbetänkande, Hyresgåstinflytande på målning och tapetsering (SOU 1981: 47). lagt fram förslag om att hyresgästerna själva får bestämma över målning och tapetsering i sin lägenhet.

Det anförs emellertid i direktiven för vårt arbete all det inte torde gå att inom överskådlig tid uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande-eller bostadsrätt, med hänsyn till bl. a. det ekonomiska 1    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel


 


Prop. 1981/82:169                                                                  2

ansvar som är förenat med ägande och förvaltning av fasligheter. Om man vill åstadkomma ell ökal boendeinflytande, utöver vad som är möjligt på hvresrättens område, måste del därför ske genom att bostäder i ökad omfattning upplåts med ägande- eller bostadsrätt. Våra direktiv behandlar frågan om statliga åtgärder i syfte att främja ell ökat boendeinflytande i bosladsrätlsform.

En övergång frän hyresrätt till bostadsrätt kan ske genom alt hyresgästerna i en fastighet bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar fastigheten och upplåter lägenheterna med bostadsrätt. Detta har hittills förekommit endast i begränsad omfattning - under hela 1970-talet har del berört ca 9 000 lägenheter - vilket främst torde bero på all övergången till bostadsrätt är förenad med åtskilliga problem. Vi har haft i uppdrag att utreda dessa problem och föreslå åtgärder för att befrämja övergångar.

Del anförs i direktiven att man inle kan bortse från att en övergång från hyresrätt till bostadsratt kan innebära risker för en ökad segregation i boendet, som en följd av att personer med låga inkomster och ulan tillräckliga medel för kapitalinsatsen får svårt alt göra sig gällande på denna del av bostadsmarknaden. Vi har därför också haft till uppgift all så långt möjligt söka eliminera dessa risker vid utformningen av våra förslag. Del gäller bl. a. överväganden huruvida utvecklingen av priserna vid försäljning av bostadsrätter under senare år bör ge anledning till åtgärder från statens sida.

Utredningsarbetet

Vårt arbete har varit starkt präglat av den omfattning och komplexitet som frågeställningarna i direktiven har. Vi har tagit del av ett mycket omfattande undersökningsmaterial om såväl svenska som utländska förhållanden. Vi har bl. a. studerat de erfarenheter som man har i Danmark, Norge och Storbritannien av övergång från hyresrätt till kooperativa upplåtelseformer. Vi har sjiilva också genom flera konsultuppdrag initierat studier för att belysa en del av de frågor som direktiven tar upp och som vi och våra experter har ansett vara nödvändiga.

Resultaten av sådana studier återges i betänkandet och då främst i kap. 1 och 2. Kap. 1 om bostadsrätten som upplåtelseform refererar bl. a. några undersökningar om boendes attityder och kunskaper om upplåtelseformer och andra boendevillkor. En enkätundersökning redovisas t. ex. som Statistiska Centralbyrån har genomfört på vårt uppdrag bland hyresgäster i såväl enskilt som allmännyttigt ägda fastigheter om deras attityder till boendet och till en övergång till bostadsrätt.

Kap. 2 om erfarenheter från ombildningar under 1970-talet redovisar en enkätundersökning som vi själva har genomfört bland 50 av landets största kommuner om deras inställning till en ökad andel bostadsrätter i bostads­beståndet. Kapitiel omfattar också resultatet av en studie inom förelagseko­nomiska institutionen vid Stockholms Universitet om karakteristiska drag i redan genomförda ombildningar. Slutligen redovisas där i sammandrag en undersökning vid avdelningen för byggnadsfunklionslära. Tekniska Högsko­lan i Stockholm (KTH) om konsekvenser för de boende i några övergångs-


 


Prop. 1981/82:169                                                                  3

områden. Rapporten, som har tagils fram på uppdrag av oss, har tidigare publicerats i dess helhet. Konsekvenser för de boende vid övergång till bostadsrätt (Ds Bo 1981: 4).

Även andra undersökningar, som vi själva har initierat, återges i sammandrag i betänkandet. Det gäller t. ex. den studie av prisutvecklingen på bostadsrätter som har genomförts vid institutionen för fastighetsekonomi vid KTH, Priser och omsättning på bosladsrättslägenlieier (Ds Bo 1981: 2). Vi har genom ett uppdrag lill en fristående forskare och företagskonsult (ekon. dr Ingemar Gärdborn) speciellt låtit studera konsekvenserna för de allmännyttiga företagen vid en övergång lill bostadsrätt i företagens fastigheter. Lantmäteriverket har dessutom för vår räkning sökt utveckla några olika modeller för prissättning på sådana fastigheter. Konsekvenserna för stat och kommun vid en övergång lill bostadsratt i allmännyttigt ägda fastigheter har analyserats i ell antal uppsatser, författade av några administratörer och forskare med inriktning på bostadsmarknad, samhälls­planering och samhällsekonomi. Vi har tidigare publicerat uppsatserna i en debattbok. Bostadsrätt - bättre bosiadssäit? (LiberFörlag, Stockholm 1981).

Vi avlämnade i oktober månad 1980 ett delbetänkande. Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt (Ds Bo 1980: 3), som sedermera har lett till regeringsförslag och riksdagsbeslut om en ändring i bostadsrällslagen fr. o. m. den 1 oktober 1981 (prop. 1980/ 81: 148, LU 1980/81: 29, SFS 1981: 603).

Genom sammansättningen av vår expertkrels har vi haft ett naturligt och ingående samarbete med företrädare för parisorganisationerna på hyres­marknaden, fastighetsägarintressen och de bostadskooperativa organisatio­nerna. Dessa har bl. a. deltagit i olika arbetsgrupper, som har haft till uppgift all la fram underlag för våra förslag.

Företrädare för vår kommitté har också haft samråd med fritidsboende-kommittén, hyresrätlsulredningen, kapitalvinstkommillén, stadsförnyelse­kommittén, underhållsfondsutredningen och ägarlägenhetsutredningen. Vi har tagit del av underlagsmaterial för kooperationsutredningen och vi har informerat bl. a storstadskommunerna om vårt arbete. Vi har utanför kommittén i speciella frågor dessutom haft samråd med företrädare för bosladsstyrelsen, konsumentverket, lantmäteriverket, riksskatteverket, länsstyrelsen i Stockholms län, delegationen för bostadsfinansiering, riks­banken. Svenska bankföreningen och Svenska sparbanksföreningen.

Överväganden och förslag

De övergångar från hyresrätt till bostadsrätt som hittills ägt rum har inte i någon större utsträckning planerats eller styrts av samhället. Erfarenheterna från dessa ombildningar utgör enligt vår mening inle skäl för samhällel att acceptera att en övergång lill bostadsrätt uteslutande sker på de villkor som fastighetsmarknadens parter själva anger. Direktiven för vårt arbete är på denna punkt tvärtom mycket tydliga och föreskriver att vi. när vi ulformar våra förslag, skall söka eliminera de risker för en ökad segregation som en ändring av upplåtelseformen kan innebära.


 


Prop. 1981/82:169                                                                  4

Den mest betydelsefulla utgångspunkten för våra förslag är all ombild­ningen skall ske på de boendes villkor. Del är i första hand de boendes krav, önskemål och synpunkter som skall tillgodoses med en övergång. Våra förslag syftar därför bl. a. till att förbättra förutsättningarna i olika avseenden för hyresgästerna i den fastighet som blir föremål för ombildning. Ombildningarna får emellertid inle heller åsamka övriga hyresgäster i flerbostadshus förluster i form av t. ex. ökade kostnader genom höjda hyror. Samhället måste därför ställa upp vissa regler och villkor för hur övergångar skall ske.

Staten och kommunerna delar ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningen. Vår huvudsakliga uppgift är visserligen all föreslå statliga åtgärder, men dessa våra förslag förutsätter å andra sidan en viss medverkan från kommunernas och även föreningsbildarnas sida, för alt en ökad övergång i seriösa former skall befrämjas. Vi beskriver i kap. 2 den rollfördelning som vi anser bör finnas mellan stal, kommun och förenings-bildare, för alt syftet skall uppnås.

De åtgärder av statsmakterna som kan komma ifråga för alt befrämja övergångar är dels lagstiftning, dels kapitalförsörjning och långivning. Lagstiftningen bör i första hand syfta till alt stärka ställningen och förhandlingsposilionen för de boende i den fastighet som blir föremål för ombildning. Den som efler ombildningen ändock föredrar att bo kvar med hyresrätt skall kunna göra detta utan att vederbörandes rättsskydd därmed försämras.

En ökad omvandling lill bostadsrätt får inle bidra lill all fastighetspriserna trissas upp. Kapitalförsörjningen måste därför vara förknippad med villkor, som gör att bostadsrättsföreningar inle skall kunna finna anledning att betala mer för fastigheter än vad andra köparkategorier normalt gör. Finansierings­förutsättningarna bör dessutom vara sådana all grundavgifterna kan hållas på en rimlig nivå. Genom samhällets försorg förbättrade möjligheter lill lån mot säkerhet i fastigheten bör emellertid riktas lill bostadsrättsföreningen. Det är också angelägel all ingen tvingas avstå från all delta i en övergång på grund av brist på tillräckliga medel för kontantinsatsen.

Kommunernas uppgift inom bostadsförsörjningen är i huvudsak att svara för den praktiska verksamheten. De har dock stor frihet alt handla efter lokala förhållanden och egna målsättningar. Del måsle då ligga i statsmak­ternas intresse att förse kommunerna med de instrument som krävs, för att även övergång från hyresrätt lill bostadsrätt skall kunna bli ett medel för kommunal bostadsförsörjning.

Vi kan konstatera att det finns en ambition från kommunernas sida ått öka andelen bostadsrätter i nyproduktionen. Eftersom möjligheterna alt genom nyproduktion kunna åstadkomma några väsentliga förändringar av bostads­beståndets sammansättning och fördelning under 1980-talet torde vara starkt begränsade, borde även övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kunna vara ett medel för kommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeståndet, om delta eftersträvas.

Det finns även andra argument, bl. a. prisbildningen på bostadsrätter, som talar för ett mer aktivt kommunall engagemang för ombildningar som en del i ansvaret för bostadsförsörjningen. Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt skulle enligt vår mening genom initiativ från kommunernas sida kunna bli ett


 


Prop. 1981/82:169                                                                  5

väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla och förändra bostads­marknader med problem. Detta kräver dock ett bakomliggande handlings­program och en uttalad målsättning, som lämpligen kommer till ullryck i bostadsförsörjningsprogrammen och som grundar sig bl. a. på bostadssociala inventeringar. Kommunerna kan aktivt också medverka till att ombildningar kommer till stånd, bl. a. genom ekonomiskt stöd för förvärv av bostadsrätt saml genom information och service vid övergångar.

Initiativtagaren till att en bostadsrättsförening bildas, föreningsbildaren, har också en betydelsefull roll vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Ombildning förutsätter bl. a. engagemang och kunskap bland de boende, vilket bör vara grundläggande för föreningsbildarens åtgärder. De ekono­miska villkoren är av avgörande betydelse för anslutningen lill övergången. Även föreningens storlek har stor betydelse för möjligheterna all uppnå ett ökal intresse för boendel och boendemiljön.

Ombildningsförfarandet vid övergång lill bostadsrätt kan utformas på flera sätt. Den tidsmässiga ordningen mellan de ingående momenten kan vara olika och hyresgästernas inflytande på förfarandet kan variera. Förutsätt­ningarna är väsentligt olika, om föreningsbildaren är den förre fastighets­ägaren, en rikskooperativ organisation eller hyresgästerna själva.

Vi beskriver i ap. J de olika förfaringssätten och konstaterar bl. a. att den teknik som tillämpas när fastighetsägaren bildar bostadsrättsförening innebär stora nackdelar för de boende. Faslighelsförvärvel kan visserligen ske på ett smidigt sätt och de finansiella möjligheterna kan normall skapas för förvärvet. Hyresgästerna saknar emellertid möjlighet alt påverka ombild­ningsprocessen och förfarandet kan ge utrymme för spekulation på de boendes bekostnad. Som en följd av vårt tidigare nämnda delbetänkande samt regeringens förslag och riksdagsbeslutet i frågan träder en lagändring i kraft den 1 oktober 1981 i avsikt att stärka kvarboende hyresgästers rättsskydd. Lagändringen torde även komma att motverka tillkomsten av fastighetsägarebildade bostadsrättsföreningar.

Även om de rikskooperaliva företagens teknik vid ombildning är likartad den som fastighetsägarna tillämpar, ger den andra möjligheter lill ett tillfredsställande inflytande för hyresgästerna. Förfarandet ger bl. a. utrym­me för information om övergången och de ekonomiska villkoren kan i regel också avpassas så all boendekostnaderna för hyresgästerna inle påverkas negativt. Vi har också anledning att förvänta oss att tekniken för ombildning och inflytande för hyresgästerna ytterligare utvecklas efter de erfarenheter som har vunnits vid hittills genomförda övergångar.

I de fall hyresgästerna själva är föreningsbildare bör man söka åstadkomma en teknik som bättre än f. n. tillgodoser flertalels intressen. Vi anser all man genom särskilda majorilelsregler bör skapa bestämda former för inflytande vid faslighelsförvärvel. Det är enligt vår mening också viktigt att man har samma regler, oberoende av om fastigheten förvärvas på frivillig väg eller efter förköp.

Vi föreslår därför alt hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i en bostadsrättsförening som medlemmar och fattar beslut om fastighetsförvärvel på en föreningsstämma, för att övergång lill bostadsrätt skall gälla. De rikskooperativa bostadsrättsföreningarna undantas från denna regel vid frivilliga förvärv men inte vid förvärv genom


 


Prop. 1981/82:169                                                                  6

förköp. En förening skall ha rätt all i sina stadgar ta in ett förbehåll om att den hyresgäst som biträder beslutet om fastighetsförvärvel skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet så länge hyresförhållandet beslår. Ingen bostadshyresgäsl bör kunna vägras medlemskap i en bostadsrättsförening vid en ombUdning.

Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation alt föreningsbildning uteslutande skall ske genom någon av de rikskooperaliva organisationerna för all man skall undvika allt för stora risker för hyresgästerna och garantera dessa en grundtrygghet vid bedömningen av fastigheten. Genom en sådan ordning kan även fastighetsägaren känna en större säkerhet om alt ombildningen kan genomföras, menar reservanten.

Den ekonomiska planen spelar en central roll när bostadsrätt skall upplåtas och kan sägas vara ett instrument för alt åstadkomma alt bostadsrättsföre­ningen vilar på betryggande ekonomiska grunder både vid nyproduktion och vid ombildning. Bosladsrättslagens regler är emellertid i första hand utformade med hänsyn till nyproduktionens krav. Eftersom den ekonomiska planen vid ombildning till bostadsrätt spelar en väsentligt större roll som informationsinslrumenl för den enskilde bosladskonsumenlen, bör vissa förändringar göras i lagstiftningen. Bosladsstyrelsen bör i fortsättningen bl. a. spela en mer aktiv roll när det gäller planernas utformning m. m.

Vi föreslår att en ekonomisk plan skaU upprättas, innan en bostadsrätts­förening förvärvar en hyresfastighet för övergång till bostadsrätt. Planen skall då ha försetts med del enligt bostadsrällslagen erforderliga intyget av två personer, som har förklarats behöriga av bostadsstyrelsen - s. k. intygsgivare - och hållas tillgänglig för hyresgästerna före föreningens beslut om fastigheisförvärv. Bostadsrättsföreningar anslutna till de rikskooperativa organisationerna skall vara undantagna från bestämmelsen, om förvärvet inte sker genom hyresgästernas förköp. Ett besiktningsprotokoll skall obligatoriskt fogas lill den ekonomiska planen i ombildningsfall.

Intygsgivarnas ställning är en principiellt mycket viktig fråga både vid nyproduktion och vid ombildning. Risken för beroendeställning i förhållan­de till det förelag där planen görs eller lill dem som har upprättat planen kan förringa tilltron till deras objektivitet och till planens hållbarhet. Vi föreslår därför att åtminstone en av intygsgivarna bör vara fristående från organisa­tion, företag eller förening som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat den ekonomiska planen. Bosladsstyrelsen bör aktivt och i större omfattning än f. n. rekrytera inlygsgivare bland andra än dem som är anställda hos organisationer och företag som vanligen upprättar ekonomiska planer och handhar frågor om föreningsbildning. Styrelsen bör även i övrigt utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet.

Det bör också ankomma på bosladsstyrelsen all inom ramen för en allsidig information om olika upplåtelse- och förvaltningsformer lämna en allmän, saklig och lättillgänglig m/omiadon om tillvägagångssättet vid ombildningar. Vi anser del däremot inte påkallat att staten eller kommunerna etablerar några särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall. De organisationer som f. n. verkar på bosladsrätlsmarknaden - HSB, Riksbyg­gen, centralföreningar tillhörande Bostadsföreningarnas Riksförbund saml BR Fastighetsgaranii AB - har tillräckliga resurser och erfarenheter för all klara den verksamheten.


 


Prop. 1981/82:169                                                                  7

Bostadsrättsföreningar främjas i vissa fall särskilt med en högre belåning än många andra lånlagarkategorier, om vissa speciella förutsättningar angivna i bostadsfinansieringsförordningen är uppfyllda. Som villkor för dessa förmånliga lån krävs bl. a. en kommunal insyn i föreningen, för att staten skall få en garanti för att samtliga låneförutsätlningar vidmakthålls även efler del att lånet har beviljats. Behovet av insyn och kontroll är enligt vår mening störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnads­skede särskilt vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Däremot är behovet av insyn inte så påtagligt under förvallningsskedel.

Vi föreslår alt en kommun enligt lag skall vara skyldig all i låneverksam­heten åla sig alt utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Kommu­nen bör dock själv få avgöra omfattningen av kommunens skyldigheter och dessa bör kunna anpassas efler förhållandena i varje enskilt fall. Den kommunala insynen får t. ex. utövas av en kommunal rapportör i stället för genom styrelseledamot och insynen i övrigt kan ske genom all kommunen i erforderlig omfattning granskar föreningens ekonomi och räkenskaper.

Hyresgäster, som när en fastighet skall säljas vill förvärva den för övergång till bostadsrätt, har f. n. inle samma möjligheter som andra presumtiva köpare att göra detta. Det har bl. a. att göra med att de oftast inle är Organiserade och därför inle heller har sådan förhandlingsberedskap som enskilda köpare, bolag eller andra länkbara köpare. Vi anser att en majoritet av hyresgäster, som önskar gå över till bostadsrätt, alllid bör ha en reell möjlighet all förvärva fasligheten vid försäljning. Vi föreslår i kap. 4 en förköpsräll, som tillsammans med finansiella åtgärder bör ge hyresgästerna en sådan möjlighet.

En möjlighet för hyresgästerna att på rätislig väg kunna utverka all fastigheten säljs lill dem, när ägaren är beredd all avhända sig egendomen, bör leda lill att denne i första hand på frivillig väg försöker all nå en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv. Den förstärkta ställning för hyresgästerna som följer av förköpsrätten bör leda till att fastighetspriserna dämpas vid framtida övergångar. Ett förköpsinstilul markerar också samhällets positiva inställning till övergångar, vilket tillsammans med finansiella åtgärder bör initiera allt fler hyresgäster att gå över till bostadsrätt. Förköpsräll bör dock endast föreligga när privata hyresfastig­heter skall säljas.

Vi har ingående övervägt olika modeller för hyresgästernas förköp. En utvidgad kommufial förköpsräll i ombildningssyfle t. ex. har obestridligen flera fördelar från praktisk synpunkt. Tidsaspekten får emellertid en alldeles särskild betydelse för kommunen. Vår slutsats är all även med en något förlängd tidsfrist i förhållande lill nuvarande tre månader så kan inle en kommunal förköpsräll införas, ulan att man ger avkall på smidighet och effektivitet i handläggningen. Vi har dessutom, mot bakgrund bl. a. av riksdagens tidigare uttalanden härom, anseti oss förhindrade att föreslå någon mer omfattande förlängning av tidsfristen.

Vi har slutligen stannat för all konstruera förfarandet för hyresgästernas förköp som en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. En sådan skyldighet innebär alt fastighetsägaren, med angivande av köpevillkor, först skall erbjuda hyresgästerna att köpa fastigheten, innan den säljs lill någon annan. Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation lill majoritetens förslag, alt


 


Prop. 1981/82:169                                                                  8

gällande kommunala förköpsräll i stället bör utvidgas lill all gälla även delta ändamål. Förutom en väsentligt förenklad administration skulle kommunen enligt reservanten då lättare kunna styra socialt motiverade ändringar, när det gäller bostadsområdenas sammansättning med avseende på upplåtelse­form. Om hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresse för alt i folkrörelsekooperativ form la över fasligheten, skall kommunen, om den finner det bosladssocialt motiverat, medverka lill detta.

Vi föreslår att en särskild lag om förköpsräll för hyresgäster införs. En fastighetsägare skall enligt lagförslaget under vissa förutsättningar vara skyldig alt erbjuda hyresgästerna förvärv av fastigheten för övergång till bostadsrätt. Erbjudandet skall ske genom ett hembud, som skall innehålla de villkor som fastighetsägaren vill ställa upp för försäljningen. Rätten till hembud och förköp av fastigheten grundas på en intresseanmälan som hyresgästerna lämnar in till inskrivningsmyndigheten vid tingsrätten. En förutsättning för att en intresseanmälan skall godtas är att flertalet hyresgäster i huset har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt och att dessa har bildat en bostadsrättsförening eller en annan förening, som lämnar anmälan.

En fastighetsägare, som vill sälja sin fastighet, skall vara skyldig att hembjuda fastigheten till den förening som har lämnat in en intresseanmälan. En förening som har delgivils ett hembud måste bevaka förköpsrätten inom två månader och då visa att hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Förköpsrätlen förfaller om den inte bevakas. En bostadsrättsförening, som har bildals av hyresgästerna, måste hos fastighetsägaren anta hembudet inom sammanlagt sex månader från det alt del avgavs. Hyresgästerna i minst två tredjedelar av»lägenheterna skall då vara medlemmar i föreningen och ha fattat beslut om förvärv av fastigheten. Förköpsrätlen förfaller, om inte hembudet antas.

Fastighetsöverlåtelsen är ett vanligt civilrättsligt avtal, som kan ingås när som helst under hembudsproceduren. Lagfart skall dock inle kunna beviljas för någon annan än hyresgästerna så länge som deras förköpsrätt består. Begränsningar i hembudsskyldighelen gäller i vissa fall med hänsyn till faslighet, överlåtelsens art, ägare och förvärvare. Fastighetsägaren får, om hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsräll, inte sälja fastigheten lill någon annan inom en ivåårsperiod från hembudel, om priset på fastigheten är lägre eller villkoren för försäljningen lUlsammanlagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren, än de som gällde för erbjudandet till hyresgästerna. Tvist mellan fastighetsägaren och hyresgästerna i förköpsfrågan bör prövas av hyres­nämnden.

Många frågor i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt är från bostadskonsumentens synpunkt desamma, oberoende av om fastigheten tidigare har varit i enskild eller i allmännyttig ägo. Bostadsrättsföreningars förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter har emellertid ur samhällets synvinkel speciella aspekter av såväl bostadspolitisk som ekonomisk karaktär. Vi behandlar dessa speciella aspekter i kap. 5 om förvärv av allmännyltigt ägd faslighet.

De allmännyttiga bostadsföretagen har en gång tillkommit på statsmak-


 


Prop. 1981/82:169                                                                  9

temas initiativ för all utgöra ett medel för en social bostadspolitik. Avsikten har varit att för produktion och förvaltning av bosläder satsa på företag som arbetar utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunerna. Det har för oss varit en självklar utgångspunkt att de allmännyttiga bostadsföretagen även i framtiden kommer alt vara ett betydelsefullt instrument för att förverkliga vissa bostadspolitiska mål, som statsmakterna fastlägger. En övergång till bostadsrätt bör med hänsyn till det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen därför endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat.

Eventuella ombildningar bör ses mot bakgrund av ell medvetet handlings­program från de berörda kommunernas sida och vissa principer bör tillgodoses i största möjliga utsträckning. 1 kommunens ansvar för bostads­försörjningen har det länge ansetts ligga bl. a. ett ansvar för en allsidig hushållssammansätlning och för att tillgodose behovet av goda bosläder. Vi anser att kommunen också bör känna ett ansvar för att tillgodose ett behov av olika upplåldseformer, självfallet ulan att ge avkall på övriga mål för bostadsförsörjningen. En uppblandning av besittningsformerna borde också verksamt kunna bidra till alt utveckla många bostadsområden i positiv riktning. Genom ett handlingsprogram för del redan existerande bostadsbe­ståndet skulle kommunerna kunna vidareutveckla de allmännyttiga bostads­företagens roll som ett medel för en social bostadspolitik.

Ledamoten Yngvesson anför i ett yttrande att det inte finns några motiv för all inflytandefrågorna i allmännyttig hyresrätt skall angripas genom utför­säljning av dessa lägenheter lill bostadsrätt. Demokratisering i boendel med inflytande såväl ekonomiskt som praktiskt skall kunna ske inom ramen för allmännyttans nuvarande organisation. Detta kräver dock ett starkare engagemang från fastighetsägarens och hyresgästernas sida samt alt möjlig­het ges lill att en kooperativ hyresrätt får införas.

Vi anser all kommunfullmäktige, oberoende av vem som tar initiativ till övergång lill bostadsrätt, bör besluta om vissa principer för hur eventuella övergångar skall genomföras. Ett sådant beslut bör innefatta en rekommen­dation om en ändring aföretagets ändamålsbeskrivning, om övergångarna avses få någon nämnvärd omfattning. Principer bör fastställas för prissätt­ningen på de fastigheter som skall försäljas och frågan om lill vad försäljningsintäkterna skall användas bör dessutom avgöras. Beslutet bör också ange till vem försäljning skall ske eller andra riktlinjer för eventuellt huvudmannaskap för bostadsrättsföreningarna. Därmed avgörs frågan om det allmännyttiga bostadsföretaget i fortsättningen skall ha något inflytande över föreningens verksamhet. En fortsatt anknytning till det allmännyttiga företaget torde enligt vår mening innebära vissa fördelar från bostadsför­sörjnings- och förvaltningsorganisatorisk synpunkt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens åsikt all kommun­fullmäktige bör fastställa riktlinjer för till vem försäljning av fastigheterna skall ske. De boende skall själva bestämma detta och hur huvudmannaskapet fortsättningsvis skall ordnas. Del finns enligt reservationen inte heller anledning alt förorda en fortsatt anknytning till det allmännyttiga företagel. En sådan bostadsrättsförening skulle bli av en särskild typ, betydligt mer styrd och ofri än andra.

Den fråga som torde ha störst betydelse i ett kommunalpolitiskl beslut om


 


Prop. 1981/82:169                                                                 10

eventuell försäljning av allmännyttigt ägda fastigheter är principerna för prissättning på fastigheterna. Vi visar i några räkneexempel vilka konse­kvenser för de boende och för företagen olika prissällningsmodeller får, om de utgår från avkaslningsvärdemetoder. Samtliga alternativ ger ett accepta­belt resultat för fastigheterna i relation till del bokförda värdet. Resultatet gynnar dock de boende på det allmännyttiga företagels bekostnad, om inle intäktssidan i kalkylen korrigeras med hänsyn till en solidarisk hyresuljäm-ning. Resultatet kommer annars all undersliga ell bedömt marknadsvärde. Modellerna torde för de boende i regel ge acceptabla resultat, även om man på kostnadssidan i kalkylen lar hänsyn lill en viss egen arbetsinsats från deras sida.

Vi diskuterar i kapitlet också konsekvenser för företagen vid övergång lill bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter. Det framgår bl. a. alt övergång i äldre, attraktiva områden torde såväl försämra företagels ekonomiska förutsättningar som bidra till all förstärka icke önskvärda segregationsten­denser. Del framförs emellertid i vår undersökning all begränsade över­gångar i s. k. problemområden skulle kunna bidra till all skapa en större social stabilitet genom att minska utflyttningen av resursslarka hushåll. Del skulle därmed också skapas ekonomiska möjligheter all utveckla andra delar av företagel.

Konsekvenserna för förelagens förvaltningsorganisation och sysselsätt­ning torde vara begränsade och hanlerbara. Detta gäller speciellt om ombildningen endast avser en mindre del av företagels totala lägenhelsbe-stånd och inte koncentreras tidsmässigt. Slordriflsförddarna i bostadsför-vallningen är dessutom begränsade, vilket innebär alt möjligheten all anpassa förvaltningsorganisationens kapacitet lill en förändrad volym borde vara stor.

Övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter får en rad konsekvenser för stal och kommun. Del ökar del kollekliva bosladssparandel och torde minska samhällets utgifter för bostadsbidrag. Del ökar de boendes egna insatser och kan därmed leda lill en högre underhållsstandard. Det utgör ett väsentligt incitament för energibesparande åtgärder och ger då utrymme för en minskad energiförbrukning. Övergångarna får samtidigt inte bli ett dominerade inslag i områden som förvaltas av allmännyttan, för att inle rationella förvaltningsenheter skall brytas ner och de framlida möjlig­heterna all utveckla områdena som helhet skall försämras. Ombildning skulle normalt kunna äga rum i det yngsta beståndet ulan nämnvärda konsekvenser för bruksvärdesprincipen eller företagens hyresuljämning inom beståndet.

För kommunernas bosladsförsörjningsansvar innebär övergångar vid brist på hyreslägenheter alt det blir svårare för boendekategorier med stor rörlighet på bostadsmarknaden att skaffa bostad vid inträde på marknaden. Ombildningarna kan i en sådan situation också få arbetsmarknads- och regionalpolitiska effekter.

Finansieringsfrågan spelar en central roll, när hyresgästerna bildar bostadsrättsförening och vill förvärva en fastighet i syfte att gå över till bostadsrätt. Del är bostadsrättsföreningen som i egenskap av köpare måste skaffa fram erforderligt kapital vid en övergång. Del krävs oftast nybdåning, ulöver de lån i fastigheten som får tas över och vad säljaren eventuellt kan


 


Prop. 1981/82:169                                                                 11

medverka med. Det förutsätts också att bosladsrältshavarna normall skjuter till kapital genom grundavgifter. De finansiella förutsättningarna får karlläggas och diskuteras mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i varje enskilt fall. Vi föreslår i kap. 6 åtgärder för alt underlätta bostadsrättsföre­ningarnas finansiering av fastighelsförvärvet och i kap. 7 åtgärder för att ingen hyresgäst skall tvingas avstå från all förvärva bostadsrätt på grund av brist på kapital lill grundavgiften.

Vi utgår från att den långfristiga finansieringen av fastighetsförvärvel måsle ske på den opriorilerade marknaden. Vi har funnit all bollenlånein­stiluten bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i detta sammanhang. Riksbankens årligen fastställda ram för den oprioriterade utlåningen hos sladshypoleksinstilulionen och kreditaktiebolagen bör därför även avses omfatta finansiering av ombildningar. Bostadsrättsförening bör där kunna erhålla lån upp lill i vart fall 75 % av uppskattningsvårdel, under förutsättning att säljaren binder en del av försäljningssumman mot en kapilalmarknadsrevers eller obligation.

Vi har vid våra överväganden och förslag i finansieringsfrågorna ansett del angelägel att hålla fast vid principen om att lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inle av medlem­marna personligen. Vi föreslår alt delegationen för bostadsfinansiering (DFB) och kreditinstituten bör komma överens om regler för detta efler uttalande av statsmakterna. DFB bör i sina årliga överläggningar med instituten också verka för all krediter ställs till bostadsrättsföreningarnas förfogande för alt kompensera uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresrältsupplåtelse.

De olika låneformer som står till buds ger förulsätlningar för all låna medel åtminstone lill del av insatsen vid förvärv av bostadsrätt, om det finns bankmässig säkerhet. Vi anser därför inle att del finns anledning att förbättra lånemöjlighelerna i allmänhet för förvärv av bostadsrätt, även om befintliga låneformer är beloppmässigl begränsade och inte är garanterade. Utgångs­punkterna är dock annorlunda vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En ökad omvandling stimulerad av statsmakterna bör också kombineras med StatUga län för bostadsrältsförvärv till dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas alt avslå från att delta i övergången.

Vi föreslår därför att samhällel bör erbjuda en lånemöjlighet lill kontantinsatsen vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En behovspröv­ning av ett statligt insalslån bör ske på bostadssociala grunder och i första hand mot beskattningsbar förmögenhet. Till förmögenhet under 15 OUO kr. tas dock ingen hänsyn. Lånet skall oreducerat kunna utgå med 80 % av grundavgiften, dock högst 20 % av lägenhetens andel av beräknad anskaff­ningskostnad för fastigheten. Lägsta lånebelopp bör vara 5 000 kr.

Kommunerna får genom borgensåtagande ett avgörande inflytande över låneprövningen och skall bl. a. kunna kräva att bostadsrätten pantsattes som säkerhet. Kommunen skall också kunna avstå från borgensåtagande, om man finner att sökandens inkomst är av den storleken att denne normalt borde kunna få lån på annat sätt. Bostadsrättens värde som panlsäkerhel bör förslärkas, genom alt man inför en skyldighet för bostadsrättsföreningen att underrätta panthavaren. när bostadsrättshavaren häftar i skuld lill förening­en. Vi föreslår att insatslånel. som skall vara personligt och alltså inte kan


 


Prop. 1981/82:169                                                                 12

överlåtas tillsammans med bostadsrätten, normall skall återbetalas på tio år med möjlighet lill eftergift eller senarelagda amorteringar, men vara ulan räntesubvention.

PrisbUdningen vid överlåtelse av bostadsrätt har genomgått några karak­täristiska förändringar sedan bostadsrällskonlrollagen upphörde all gälla vid utgången av år 1968. Priserna har utvecklats mycket olika och har på vissa orter stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t. o. m. mycket kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-lalel. Del framgår av redovisningen i kap. 8 alt man i de flesta fall kan se tydliga samband mellan tillgången på bosläder och prisutvecklingen på bostadsrätter. Prisskillnader­na på grund av lägel inom orten har blivit tydligare och bosladsrällshavarnas kunskaper om marknaden har fått allt större betydelse för priserna.

De problem som följer av denna utveckling är av såväl bostadspolitisk som förddningspolilisk karaktär. Stora obeskattade vinstmöjligheter med åtföl­jande risker för en utbredd spekulation framstår från förddningspolilisk synpunkt som del huvudsakliga problemet. Del har inle framkommit något som lyder på en systematisk spekulation med bostadsrätter, i den betydelsen all bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer i de fall dessa förekommer. En ökad övergång till bostadsrätt får dock inte, anser vi, stimuleras av förmodanden om stora framlida försäljningsvinsler. Vi har därför för egen del all anledning alt ställa oss bakom en snar och betydande skärpning av reglerna för beskattning av realisationsvinster.

Den lydliga prisspliltring som har uppstått sedan konirollagen slopades är från bostadspolitisk synpunkt den mest väsentliga förändringen. Sambandet mellan tillgången på lägenheter på den lokala marknaden och prisutveck­lingen betyder all del finns en risk för att fler orter under 1980-talel kommer att få allt högre prisnivåer. Strukturförändringar på arbetsmarknaden bl. a. kan få betydelse för vilka dessa orter kommer att bli. Sådana faktorer som tillgången på kapital, reallönernas utveckling och den lokala marknadens utbredning blir förmodligen avgörande för hur höga prisnivåerna kommer att bh.

Såväl de rikskooperativa organisationerna som olika kommuner försöker på olika sätt att möta denna utveckling, vilket har medfört att man på lokala marknader har fåll olika modeller för hur prisutvecklingen skall stävjas. Del kommer därmed alt råda olika förulsätlningar olika delmarknader emellan och del torde bli svårt för bostadskonsumenlerna all vid byle av bostad känna till de regler som gäller, om dessa olika modeller kommer till användning i någon större utsträckning. Detta talar för alt man bör förhindra en utveckling mot användningen av dylika modeller.

En viktig uppgift för bostadspolitiken bör vidare vara all motverka segregation i boendel. Prisstegringar på bostadsrätter, som leder lill höga prisnivåer eller lill stora lokala prisvariationer, kan medföra en situation där endast ekonomiskt starka hushåll förbehålls vissa bostadslägenheter. En målsättning bör enligt vår mening vara att risken för högre prisnivåer och allt större lokala prisvariationer inte förstärks vid kommande nyproduktion och förstagångsupplålelse av bostadsrätt eller vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Del finns bl. a. en viss risk för all de lägre grundavgifter som statliga lån medför utnyttjas i spekulativa syften.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 13

En allmän priskonlroll på bostadsrätter skulle emellertid från flera synpunkter vara både olämplig och opåkallad. Däremot bör bostadsrättsfö­reningar, rikskooperativa organisationer och i vissa fall även kommuner ha möjlighet att när de så bedömer det nödvändigt kunna besluta om åtgärder för att påverka prisbildningen på bostadsrätter. Sådana åtgärder bör avse nybildade föreningar och ha en enhetlig karaktär. Bosladsrällsbegreppel bör enligt vår mening så långt möjligt hållas entydigt och lokala lösningar undvikas. Del är därför också angeläget att lagstiftningen på ett mer klargörande sätt än hittills anger gränserna för vad som är tillåtet och inte tiUåtet.

Bosladsrättslagen ger visserligen redan idag utrymme för en bostadsrätts­förening all i sina stadgar införa särskilda prisföreskrifler. Medlemskap kan vägras, om föreskrifterna åsidosätts. Man kan emellertid konstatera all den möjlighet som lagstiftningen f. n. erbjuder inte alls torde utnyttjas, vilket bl. a. hänger samman med alt metoden inte är tillräckligt effektiv med avseende på kontrollmöjligheterna. Det enda egentligt effektiva sättet all förhindras, k. svarta pengarvid försäljning av bostadsrätter i föreningar med prisföreskrifler torde vara all ingripa i den fria överlåtelserätten och helt bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som kan vara intresserad av alt betala ett högre pris än vad prisföreskriflerna medger. Vi stöder oss i denna vår bedömning bl. a. på undersökningar som har genomförts i Norge.

Vi föreslår att en bostadsrättsförening i sina stadgar förutom prisföreskrif­ter skall kunna införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda lägenheterna till lösen av bostadsrättsföreningen, rikskooperativ organisation, allmännyltigt bostadsföretag om sådant är föreningsbildare, kommunen eller någon som dessa har anvisat. Hembud skall i så fall ske lill del pris som anges i stadgarnas prisföreskrifler. Undantag gäller för överlåtelse genom byle m. m. eller familje- och successionsrätisliga förvärv.

Länsbostadsnämnden skall dessutom i vissa fall och efter kommunens yttrande som vUlkor för upptagande eller övertagande av siailigt bostadslån kunna kräva all prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högsl fem år. Prisföreskrifter som har införts i samband med statligt lånebeslut får inle vara oskäligt betungande för bostadsrättshavaren. Under den angivna liden skall prisföreskrifterna inte kunna upphävas utan kommunens medgivande. Kommunens rätt till prisföreskrifler bör normalt tillförsäkras genom ett avtal mellan bostadsrättsföreningen och kommunen. Lånet skall kunna sägas upp, om föreningen inte uppfyller sina skyldigheter enligt avtalet, t. ex. genom att bevilja medlemskap i strid med prisföreskrif-len.

Hembudsskyldighet tUlkommunen skall också kunna påbjudas i stadgarna i kombination med prisföreskrifler, som villkor förstatliga lån. Vi förutsätter dock att vederbörlig hänsyn genom särskilda överenskommelser tas till bosladskooperativ organisations önskemål om att få förmedla lägenheter via egen bosparkö, på motsvarande sätt som enligt bostadsfinansieringsförord­ningens regler f. n. gäller vid upplåtelse av bostadsrätt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens förslag i dessa avseenden. Han anser bl. a. att det inte finns något behov av priskontrolle-


 


Prop. 1981/82:169                                                                 14

rande åtgärder, då höga överlåtelsepriser egentligen enbart förekommer i Stockholms innerstad. 1 de fall de förekommer, kommer de all bli beskattade genom ändrade realisalionsvinslregler, som kommer alt verka prisdämpan­de. Det finns enligt reservanten mycket som talar för att utvecklingen av överlålelsepriserna kommer alt dämpas även av andra skäl. Följden av att införa en möjlighet lill priskonlroll och hembudsskyldighet skulle enbart bli olika sorters marknader för bostadsrätter, risker för en "svart marknad" saml ett minskat intresse för ett gott underhåll.

Vi föreslår slutligen också all avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall vara skriftiigt. Kopia av avtalet skall av bostadsrättsföreningen fogas till lägen­helsförteckningen .

De av oss föreslagna lagändringarna m. m. bör träda i kraft den 1 juli 1982. Ulöver nämnda reservationer lill betänkandet har också flera av våra experter lämnat särskilda yttranden.


 


Prop. 1981/82:169                                                              15

Bilaga 2

Kommitténs författningsförslag

1 Förslag till

Lag om förköpsrätt för hyresgäster

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Hyresgäster som vill gå över lill bostadsrätt har förköpsräll lill fast
egendom, som enligt fastighetstaxeringen utgör eller ingår i en hyreshusen­
hel, om intresseanmälan gäller enligt 3 §.

Bestämmelserna om fast egendom i denna lag gäller även tomträtt.

Undantag från förköpsrätten

2 § Förköpsrätt föreligger inte, om

1.    egendom innehåller färre än fem lägenheter,

2.    egendom ägs av staten, kommun, landstingskommun, kommun­förbund, allmännyttigt bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller landstingskommun,

3.    staten är förvärvare,

4.    förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

5.    förvärv endast avser andel i fastighet,

6.    förvärv sker genom inrop på exekutiv auktion,

7.    förvärv sker på annat sätt än genom köp eller byle,

8.    del är obilligt att förköp sker med hänsyn lill förhållandet mellan överlålare och förvärvare eller villkoren för eller omständigheterna vid en överiålelse.

Intresseanmälan

3 § Hyresgäster som har intresse av att utöva förköpsrätt skall ge in en intresseamnälan till inskrivningsmyndigheten. Anmälan skall göras av en bostadsrättsförening eller annan förening, som har bildats av hyresgästerna. I anmälan skall lämnas uppgift om antalet lägenheter på den fasta egendom som omfattas av anmälan samt intyg från föreningens styrelse om att


 


Prop. 1981/82:169                                                                 16

hyresgästerna i flertalet uthyrda lägenheter har förklarat sig intresserade av att gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall bortses från garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Inskrivningsmyndigheten skall i fastighetsboken anteckna att intressean­mälan har gjorts, om den fasta egendomen inle är undantagen från förköpsrätt enligt 2 § 1 eller 2. Föreningen och fastighetsägaren skall underrättas om anteckningen.

En intresseanmälan gäller under två år från det den antecknades i fastighelsboken. Anmälan gäller ulan hinder av att beslutet om anteckning inle äger laga kraft.

Hembud, bevakning och antagande av hembud

4§ Om en ägare av fast egendom, beträffande vilken anteckning om intresseanmälan gäller, avser all överlåta egendomen, skall han skriftligen hembjuda egendomen lill hyresgästerna.

Hembudel skall undertecknas av fastighetsägaren och delges den förening som har gjort intresseanmälan. Det skall innehålla uppgift om priset och övriga villkor för förvärv av egendomen saml fastighetsägarens adress.

5 § För alt bevara rätten till förköp skall hyresgästerna bevaka förköpsrätten inom två månader från delgivningen av hembudet. Bevakning sker genom all föreningen skriftligen anmäler till fastighetsägaren att hyresgästerna är intresserade av alt förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudel.

Vid bevakningen skall föreningen foga bevis om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av all gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall hänsyn inle las till garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Bevakningen anses fullgjord, om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på poslen för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu­det.

6§ Öm hyresgästerna vill anta hembudel, skall de göra detta inom sex månader från delgivningen av hembudel. Anlagande sker genom all en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening skriftligen anmäler till faslighels-ägaren att den vill förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudet.

Vid antagande av hembudet skall föreningen bifoga protokoll från en föreningsstämma, som ulvisar alt hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har beslutat om förvärvet i överensstämmelse med bestämmelserna i 60 a § bosladsrättslagen (1971:479).

Hembudet anses som anlaget, om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på posten för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu­del.


 


Prop. 1981/82:169                                                             17

Förlust av förköpsrätten

7 § Förköpsrätlen förfaller, om

1.    hyresgästerna efter ett hembud underlåter all bevaka förköpsrätlen eller anta hembudet inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt,

2.    en förening som företräder hyresgästerna efler ell hembud förklarar all hyresgästerna avslår från att utnyttja förköpsrätlen,

3.    en bostadsrättsförening som antagit ett hembud undandrar sig att underteckna köpehandling som grundas på hembudel.

Vill fastighetsägaren göra gällande att föreningens bevakning av förköps­rätlen inle har sketl inom föreskriven lid eller på föreskrivet sätt, skall han underrätta föreningen härom utan oskäligt dröjsmål. I annat fall förlorar han rätten att göra brislen gällande  mot föreningen.

Överlåtelse till annan än hyresgästerna

8 § Om förköpsrätten förfaller på grund av att hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsräll efter ell hembud, får fastighetsägaren inom två år efler delgivningen av hembudet överlåta fastigheten utan hinder av bestämmel­serna i denna lag. Förutsättningen är dock att priset inte är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastig­hetsägaren än vad som angavs i hembudet.

Prövning av förköpsrättens bestånd m. m.

9 § Om del råder tvist mellan en fastighetsägare och en förening av
hyresgäster huruvida förköpsräll enligt denna lag föreligger eller ej, skall
hyresnämnden pröva frågan på begäran av endera parlen.

10        § En kommun, som av annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrätts­
förening har mottagit en anmälan om förvärv enligt 3 § lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m., skall bereda förening som företräder
hyresgästerna tillfälle att yttra sig inom en månad, om anteckning om
intresseanmälan gällde när förvärvet skedde och föreningen inte har godkänt
förvärvet.

Begär föreningen i yttrandet att hyresnämnden prövar frågan om förköpsrältens bestånd eller om överlåtelsen strider mot 8 §, skall kommu­nen anmäla detta till nämnden och bifoga yttrandet. Kommunens anmälan skall göras inom den lid som föreskrivs i 3 a § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Förklarar hyresnämnden alt hyresgästernas förköpsrätt består eller att överlåtelsen strider mot 8 §, är förvärvet ogiltigt. Underlåter hyresgästerna alt begär;i prövning enligt andra stycket, gäller förvärvet ulan hinder av bestämmelserna i denna lag.

11        § Om en kommun, enligt vad därom särskilt är föreskrivet, underrättas
om förvärv av fast egendom i annan ordning än enligt 3 § tagen (1975:1132)
om förvärv av hyresfastighet m.m., skall bestämmelserna i 10 § äga
motsvarande tillämpning. Kommunens anmälan lill hyresnämnden skall i
2   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel


 


Prop. 1981/82:169                                                                 18

dessa fall dock ske inom den lid som föreskrivs i 7 § andra stycket förköpslagen (1967:868) eller, om förköpsrält ej föreligger för kommunen, före den inskrivningsdag som infaller närmast efler tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv.

Om en kommun har förvärvat en hyresfastighet ulan alt utöva förköpsrält enligt förköpslagen, skall 10 S gälla i tillämpliga delar.

Särskilda bestämmelser

12  § I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der.

13  § Mot hyresnämndens beslut enligt denna lag får part föra lalan hos bostadsdomslolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall ges in till domstolen.

14  § I ärende enligt denna lag skall vardera parten svara för sin rättegångs­kostnad i bostadsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. I övrigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskost­nader i bostadsdomslolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.


 


Prop. 1981/82:169                                                              19

2 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 20 kap. 7 § jordabalken skall ha nedan angivna lyddse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

20 kap. 7§ Förekommer icke omständighet som avses i 6 §, skall lagfarlsansökan förklaras vilande, om

1.      vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen
icke är styrkt av två vittnen och överiålelsen ej skett genom statlig myndig­
het,

2.    fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 9 § icke föreligger,

3.    rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten el­ler om bättre rätt lill denna,

4.    lagfart sökes på grund av testamente, dom eller förrättning som ännu icke vunnit laga kraft,

5.    vid förvärv genom legat detta ej utgivits,

6.    vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdals eller vid expropriation eller liknande Ivångsförvärv inlösen ej fullbordats,

7.    vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftermålsbal­kens bestämmelser är beroende av andra makens samtycke,

8.    vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens bestämmelser är beroende av dödsbodelägarens samtycke,

9.    förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbild­ning,

10.   vid köp eller byte förvärvet är      10. vid köp eller byle förvärvet är
beroende av att förköp ej sker eller beroende av all förköp av kommun
vid förköp detta ej är fullbordat,          ej sker eller vid sådant förköp detta

ej är fullbordat,

10 a. vid köp eller byte förvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrält eller av att villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster,

11.  förvärvet i annat fall enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd,

12.  förvärvet är beroende av villkor och, i fråga om gåva, villkoret avser viss lid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.


 


Prop. 1981/82:169


20


3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m.

Härigenom föreskrivs alt 3 a § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig­het m. m. skall ha nedan angivna lydelse.


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydelse


3a§'


Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas lill hyresnämnden inom tre månader efler del anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad lill anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma lid underrätta förvärvaren huruvida prövning på­kallas.

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efler del  anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det  all  kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen all snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning på­kallas. Om skyldighet för kommunen aU i  vissa fall bereda hyresgäster tillfälle att yttra sig, finns bestämmel­ser i 10 § lagen (1982:000) om för­köpsrätt för hyresgäster. Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren alt inom en månad från det alt han fått del  av  föreläggandel  ansöka  om  förvärvstiUstånd.   Föreläggande  skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.


Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.


' Senaste lydelse 1979:307.


 


Prop. 1981/82:169


21


4 Förslag till

Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrivs att 3 och 7 §§ förköpslagen (1967:868) skall ha nedan angivna lydelse.


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydelse


3§'

Förköpsrält får ej utövas, om

1.    försäljningen endast avser faslighet, som har en ägovidd understigande
3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller
kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för
fritidsändamål för högst två familjer,

2.    staten är säljare,

3.    staten eller landstingskommun är köpare,

4.    köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling,

5.    försäljningen sker på exekutiv auktion,

6.    försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

6. försäljningen avser endast an­del av fastighet saml köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

7.   försäljningen avser endast an­del av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvals på annat sätt än genom gåva,

8.   försäljningen är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för försäljningen prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen (1982:000) om förköpsräu för hyres- . gäster.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsräll utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn lill delen, om denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av fastighet, faslighetsbildningsbeslul meddelats.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är ulan verkan.


Förköpsrätlen utövas genom att kommun inom lid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrält saml anmäler detta beslut lill inskrivningsmyndigheten med föreleende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns område, gäller vad som sagts om underrättelse till säljare och köpare också den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastighetsboken för varje fastighet som ingår i försäljningen.

Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast


' Senaste lydelse

1979:895.

- Senaste lydelse

1979:308.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 22

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

efler tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1979:230) eller lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten all förvärva fast egendom m. m., från del tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belä­gen, räknas tiden i stället från del kommunen mottog sådan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., räknas liden alllid från del kommunen mottog anmälan om försäljningen. Var avskrift av köpehand­lingen ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det kommunen mottog sådan handling.

Utan hinder av bestämmelserna i andra stycket, får kommunen utöva sin förköpsrält på den inskrivnings­dag som infaller närmast efter en månad från det hyresnämndens beslut om au förköpsrätt för hyres­gäster ej består vunnit laga kraft. Detsamn.a gäller om hyresnämndens beslut innebär att villkoren för en överlåtelse står i strid med 8 § lagen (1982:000) om förköpsrält för hyres­gäster. Utövas förköpsrätlen ej inom föreskriven lid, är förköpsrätten förlo­rad.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.


 


Prop. 1981/82:169                                                             23

5 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i

rätten att förvärva fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs att 5 § lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i
rätten att förvärva fast egendom m. m. skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse
                        Föreslagen lydelse

5§'

Ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom enligt 1 eller 2 § eller om prövning enligt 4 § tillslälles länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna år belägen. Ansökan göres skriftligen före fånget eller inom tre månader från del fånget skedde. 1 ärendet bör fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke till ansökning­en företes i huvudskrifl eller bestyrkt avskrift. Har del ej skett och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 §, må sökanden föreläggas att avhjälpa brislen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.

Angår ansökan som avses i första   Angår ansökan som avses i första

stycket förvärv av fast egendom stycket förvärv av fast egendom
genom köp eller byte. får ansökning- genom köp eller byle, får ansökning­
en ej prövas eller på grund av en ej prövas eller på grund av
återkallelse avskrivas, innan det bli- återkallelse avskrivas, innan det bli­
vit slutligt avgjort huruvida förköp vil slutiigl avgjort huruvida förköp
enligt förköpslagen (1967:868) äger enligt förköpslagen (1967:868) äger
rum. Vad nu sagts äger ej tillämp- rum. Vad nu sagts äger ej tillämp­
ning, om det är uppenbart att för- ning, om det är uppenbart att för­
köpsräll icke kommer alt utövas.
köpsrätt icke kommer all utövas.

Ansökan får dock inte prövas, om förvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden, aUl enligt lagen (1982:000) om för­köpsrätt för hyresgäster.

Göres ej ansökan om tillstånd till förvärv som avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sät* eller vägras tillstånd, är fånget ogillt. Delsamma gäller, om ansökan om prövning enligt 4 § lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft samt tiden för ansökan om tillstånd enligt första stycket utgått.

Sökes tillstånd i fall, som enligt vad ovan sägs ankommer på regeringens prövning, åligger länsstyrelsen alt insända handlingarna jämte eget ullålande till regeringen.

Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må erfordras för länsstyrelses prövning i ärende, som nu sagts, meddelas av regeringen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.


' Senaste lydelse 1979:897.


 


Prop. 1981/82:169


24


6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder'

dels att nuvarande löd och 16 e §§ skall betecknas som 16 f och 16g§§,

dels att rubriken närmast före 16 d S skall sättas närmast före den nya 16 f S och att rubriken närmast före 16 e§ skall sållas närmast före den nya 16gS.

dels all 4 och 16 b S§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 16 d och 16 e §S, och närmast före den nya 16 d § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.


Nuvarande Ivdelse


Föreslagen lydelse


 


4S-

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.    medla i hyres- eller bosladsrättstvisl,

2.    pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra styck­et, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 *}§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 S, förlängning av hyresavtaleller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvill­kor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 S, allt jordabalken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 S§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om ålerbelalningsskyldighel enligt 23 S samma lag.

3.    pröva tvist om hyresvillkor      3. pröva tvist om hyresvillkor
enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av     enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt .30 § andra stycket, medlemskap enligt 52 S eller överlåielsepris enligt 14 a §, allt bosladsrättslagen (1971:479),

lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §. allt bosladsrättslagen (1971:479),

4.    pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrällslagen.

5.    vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättslvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.    pröva frågor enligt bosladssaneringslagen (1973:531) och bostadsför-vallningslagen (1977:792).

7.    pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m..

8. pröva frågor enligt bosladsan­visningslagen (1980:94).

8.   pröva frågor enligt bosladsan­visningslagen (1980:94).

9.   pröva frågor enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyres­gäster.


' Senaste lydelse av löd S 1980:97, av 16e§ 1974:1090. - Senaste lydelse 1980:97.


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse


Föreslagen lydelse


25


Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9. 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sill säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.


16 b ij'

Ansökan om förvärvstiUstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd lill förvärv av aktie, skall liden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader.

1 ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, saml hyresgästorganisation, som berörs av ansök­ningen, anses som sökandens motparter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvär­va

1.    fast egendom eller tomträtt genom köp eller byle,

2.    aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975:1132) om för­värv av hyresfastighet m. m.. får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan del blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv av hyresfas­tighet m.m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort all förköp ej skall äga rum.


Ansökan om tillstånd all förvär­va

1.   fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2.   aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975:1132) om för­värv av hyresfastighet m. m., får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan del blivit slutligt avgjort om förköp enligt förköpsla­gen (1967:868) eller lagen omförvärv av hyresfastighet m. m. skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp enligt förköpslagen (1967:868) eller lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. ej skall äga rum. Sådant föreläggande får ej heller utfärdas Innan del blivU slutligt avgjort om förköpsrält för hyresgäster består eller om villkoren står i strid med 8 § lagen (1982:000) om förköpsrält för hyresgäster.

Ärende angående hyresgästers för­köpsrätt m. m.


 Senaste lydelse 1979:898.


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse


26

Föreslagen lydelse

16 d §

Ansökan i fråga som avses i 9 § lagen (1982:000) om förköpsräu för hyresgäster skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det berör­da huset och dess ägare saml sökan­dens yrkande och grunderna för del­ta.    ■

Bestämmelserna i 8 § andra-femte styckena skall tillämpas ifråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det Inle är uppenbart alt någon förhandling Inte behövs. Om en part skall inställa sig person­ligen, får nämnden förelägga viie. Om sökanden har kallals men inle kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hind­rar inle alt ärendet avgörs.

16 e§

Om hyresgäster har begärt pröv­ning enligt 10 eller 11 § lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyres­gäster, skall deras begäran tillställas överlåtaren och förvärvaren för ytt­rande. Överlålaren och förvärvaren är hyresgästernas motparter.

I ärende enligt denna paragraf äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.


Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.


 


Prop. 1981/82:169


27


7 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bosladsrättslagen (1971:479)'

dels all i 5 § ordet "godkänna" i olika böjningsformer skall bytas ut mot

"registrera"" i motsvarande form och all i 49 och 67 §§ ordet "godkännande"

skall bytas ut mot '"registrering",

dels alt 3, 4, 14, 37, 49 och 52 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer, 9 a, 12 a, 14 a, 51 a och

60 a §S av nedan angivna lydelse.


Föreslagen lydelse

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av före­ningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Nuvarande lydelse

3§

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättals av före­ningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen.

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman­det av föreningens verksamhet.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsratt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och godkänts.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och registrerats.

Ekonomisk plan skall ha upprät­tats av styrelsen och hållas tillgänglig för hyresgästerna, innan beslut fattas om förvärv av liyresfaslighei för ombildning till bostadsrätt enligt 60 a ff. Ett besiktningsprotokoll, som ulvisar fastighetens skick, skall vara fogad till planen. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 5 !).


4 §2 Ekonomisk plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Planen skall vara försedd med intyg av två personer om all planen enligt deras omdöme vilar på tillför­litliga grunder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Inlygsgivare ulses bland dem som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-


Planen skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför­litliga grunder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger lill grund för omdömet. Inlygsgivare ulses bland dem som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-


' Senaste lydelse av 67 i 1974:170.

- Senaste lydelse 1974:1087.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 28

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

höriga att utfärda sådant intyg. Till höriga att utfärda sådant intyg. Till inlygsgivare får ej utses någon, inlygsgivare får ej utses någon, beträffande vilken del föreligger beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad all rub- omständighet som är ägnad all rub­ba förtroendet till hans opartiskhet.      ba förtroendet lill hans opartiskhet.

A v intyget skall framgå all minst en
av intygsgivarna inte är anställd hos
förelag, organisation eller annan,
som bildat bostadsrättsföreningen el­
ler bilrätt med föreningsbildningen
eller med att upprätta den ekono­
miska planen.
Ansökan   om   godkännande   av
    Ansökan om registrering av eko-

ekonomisk plan göres av styrelsen. nomisk plan göres av styrelsen. Vid Vid ansökningshandlingen skall ansökningshandlingen skall båda ex-båda exemplaren av planen fogas.        emplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla gorfAfl«d eko-     Styrelsen  skall   hålla  registrerad

nomisk plan tillgänglig för den som ekonomisk plan tillgänglig för den
vill taga del av planen.
                som vill taga del av planen.

9a §

Ulan hinder av bestämmelsen i 9 § får en bostadsrättsförening i stadgar­na föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av liyresfaslighei för ombildning till bostadsrätt enligt 60 a § skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt lill sina lägenheter efler förvärvet. Före­ligger en sådan skyldighet, är bostadsrättsföreningen å sin sida skyldig all upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtils, för­faller föreningens och hyresgästernas förpliktelser enligt första stycket. VUl hyresgästerna överlåta sin hyresrätt när bostadsrättsföreningen är ägare nv fastigheten, får föreningen dock som villkor för överlåtelsen föreskri­va all den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten alt teckna bo­stadsrätt.

Om beslut har fallats om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för hyresgästen,  får denne genast


 


Prop. 1981/82:169


29


 


Nuvarande lydelse


Föreslagen lydelse

efler uppsägning frånlräda sin skyl­dighet alt teckna bostadsrätt, om detta inle är obilligl mot bostadsrätts­föreningen eller medlemmarna. Be­stämmelserna om uppsägning i 23 och 39 §§ skall i så fall äga motsva­rande tilllämpning.

12 a §

Överlåtelse av bostadsrätt skall ske genom skriftligt avtal, som skrivs under av överlåtaren och förvärva­ren. Avtalei skall ta upp den bostads­rätt som överlåtelsen avser samt köpeskillingen.

En överiålelse som strider mot första stycket är ogiltig. Förvärvaren har rätt lill ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår. Talan om ogiUighel och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex måna­der från det lägenheten tillträddes.


 


14 §


7 stadgarna kan intagas förbehåll au vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stad­garna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten skall lillkom-ma föreningen och medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skaU betalas.


Bostadsrättsföreningen får i stad­garna inta en föreskrift om rätt till lösen av bostadsrätt som skall över­låtas. Stadgarna skall I så fall ange efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas. Lös­ningsrätten kan i den ordning som stadgarna föreskriver tiUkomma fö­reningen, bostadskooperativ organi­sation, allmännyltigt bostadsföretag eller kommun. Ell allmännyttigt bostadsföretag får dock tillförsäkras lösningsrätt endast i samband med att förelaget överlåter fast egendoin eller tomträtt till bostadsrättsföreningen.

En föreskrift om rätt lill lösen gäller inle, om överlåtelse sker

1.  i syfte att bosladsrätlshavaren genom byle skall erhålla annan bostad,

2.  till make, makes avkomling, släkting i rätt upp- och nedstigande led, syskon, syskons avkomling eller


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse


30

Föreslagen lydelse

någon som varaktigt sammanbor med bostadsrättshavaren och, om bostadsrättshavaren avlidit, över­låtelse sker av dödsboet till någon som varaktigt sammanbott med den­ne,

3.  till en kommim eller av en kom­mun.

4.  genom gåva,

5.  genom exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 §.

14 a §

Gäller en föreskrift om rätt lill lösen enligt 14 §, skall en bostads­rättshavare, som vill överlåta sin bostadsrätt, skriftligen anmäla detta till föreningen med uppgift om lilllrä-desdag och begärt pris. Inom en månad från det en sådan anmälan mottogs, skaU föreningen fatta beslut om överlåtelse priset enligt de grunder som anges i stadgarna. 7 beslutet skall anges vem som har rätt alt lösa bostadsrätten och den lösningsheräl-tigades adress. Bostadsrättshavaren äger rätt lill kontant betalning för bostadsrätten på överlåtelsedagen, om annai ej medges.

År bostadsrättshavaren inle nöjd med det pris som föreningen beslutat, får bosladsrätlshavaren hänskjula tvisten till hyresnämnden inom en månad från det denne fick del av beslutet.

Lösningsrätten är förfallen och bosladsrätlshavaren berättigad all sälja bostadsrätten till annan inom ett år från det den har förfallit, om

1.  bostadsrättsföreningen underlå­tit att fatta beslm enligt forsla stycket och inom lid .som där sägs,

2.  den lösningsberätligade avslår från sin rätt,

3.  lösningsrätten ej görs gäUande hos   bostadsrättshavaren   inom   en


 


Prop. 1981/82:169                                                                 31

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

månad från det denne i rekommende­rat brev anmodat den lösningsberätli­gade att lösa bostadsrätten till del pris som har beslutats.

Den lösningsberätligade får inte tillämpa andra grunder för prissätt­ningen vid försäljning av förvärvad bostadsrätt än de som gällt i förhål­lande till bostadsrättshavaren.

37 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg­ning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart del kan ske, om ej föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anslå lill dess brist för vars avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så myckel som behövs för all läcka föreningens fordran hos bosladsrätlshavaren. Vad som återstår tillfaller denne.

Om föreningen har underrättats om panlsällning av en bostadsrätt, är föreningen skyldig att utan dröjsmål underrätta panthavaren, om boslads­rällshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsav­gift och bosladsrätlshavaren dröjer med betalningen utöver två veckor från förfallodagen. Har föreningen försummat sin underrättelseskyldig­het, har den vid försäljning enligt förslå stycket företräde till betalning före panthavaren, endast i fråga om belopp som förfallit till betalning innan underrättelse borde ha sketl.

49 § Lägenhetsförleckningen skall för varje lägenhet ange

1.    lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrym­men.

2.    dagen för länsstyrelsens godkännande av den ekonomiska plan som ligger lill grund för upplåtelsen,

3.    bostadsråltshavarens namn.

4.    grundavgiften för bostadsrätten.

Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt upplåtes.

Underrättas föreningen om pant-    Underrättas föreningen om panl-

sällning av bostadsrätt eller ändras     sällning av bostadsrätt eller ändras


 


Prop. 1981/82:169                                                                 32

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

uppgift i förteckningen, skall delta uppgift i förteckningen, skall detta
genast antecknas.
                       genast antecknas. Vid överlåtelse av

bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlåtelseavtal fogas till förteckning­en på lämpligt sätt. Dagen för anteckning skall anges.

51 a §

En bosladsrätt.sförening. som har förvärvat eller avser att förvärva hus. får inte vägra en bostadshyresgäst i huset inträde i föreningen, om hyres­gästen uppfyller de vUlkor för med­lemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättsha­vare. Inträde får dock vägras så länge som föreningen inle börjat att anta medlemmar bland hyresgästerna.

52 §
Förvärvare  av  bostadsrätt,  som
    Förvärvare  av  bostadsrätt,  som

vägrats inträde i föreningen, kan vägrats inträde i föreningen, kan
inom en månad från det han fick del inom en månad från del han fick del
av beslutet härom hänskjula tvisten av beslutet härom hänskjula tvisten
till hyresnämnden.
                       till hyresnämnden. Detsamma gäller

den som är bostadshyresgäsl i före­ningens hus och vägrats inträde i föreningen.

60 a §

En bostadsrättsförenings heslut om förvärv av hyresfastighet för . ombildning till bostadsrätt skaU fattas på en föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna I minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvär­vet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsförening­en.

Vid beräkningen av antalet lägen­heter skall hänsyn inle tas till garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrym­me.

Protokollet, från   föreningssläm-


 


Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse


33

Föreslagen lydelse

man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller för bostadsrättsförening som är ansluten till rikskooperativ organisa­tion, endast om förvärvet sker genom förköp enligt lagen (1982:000) om förköpsräu för hyresgäster.


Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

3   Riksdagen 1981/82. 1 samt. Nr 169. Bilagedel


 


Prop. 1981/82:169                                                             34

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder

för bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs all 2 § lagen (1947:523) om kommunala åtgärder för bostadsförsörjningens främjande m. m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

Kommun  är  skyldig  att  genom Kommun  är  skyldig alt  genom

lämpligt kommunall organ förmedla lämpligt kommunall organ förmedla
lån och bidrag, som utgå av statsme- lån och bidrag, som utgå av statsme­
del i syfte all främja bosladsförsörj- del i syfte att främja bostadsförsörj­
ningen inom riket eller eljest gälla ningen inom riket eller eljest gälla
bosläder och lokaler inom bostads- bostäder och lokaler inom bostads­
område, saml alt vid sådan statlig område, saml all vid sådan statlig
låne- och bidragsverksamhel biträda låne- och bidragsverksamhet biträda
vid byggnadskontroll och låneför- vid byggnadskontroll och låneför­
valtning,
                                      valtning och utöva insyn i bostads­
rättsföreningars verksamhet.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta bostadssökan­de om möjligheterna all få bostad i kommunen, bostädernas belägenhet, storlek och utrustning, bostadskostnader saml andra förhållanden som bostadssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.


 


Prop. 1981/82:169                                                            35

Bilaga 5

Saimianställning: av remissrirttrandena

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av ■ bostadsdoQstolen, kanmarrätten i Stockholm, doiastolsverket, hyresnämnderna i Stockholci, Göteborg och rialmö, socialstyrelsen, bankinspektionen, konsumentverket, bostadastyxelsen, statens råd för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Stockholms, Göteborgs och Bohus samt nalmöhus län, ägarlägenhetsutredningen (Ju 1980:04), konimittén (3 1930:05) om underskottsavdraig, fritidsboendekommittén (Bo 1978;01), Sveriges riksbank. Svenska koimnunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs koimnun, Malmö komnun, Uppsala kommun, Norrköpings kommun, Sveriges advokatsamfund. Svenska Bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen. Svenska Föreningsbankers Förbund, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa. Sparbankernas Inteckningsaktiebolag (SPIHTAB),  Svensk Bostadsfinansiering AB (SOPAB), Svenska Riks­byggen, KS3:s Riksförbund, Bostadsföreningamas Riksförbund (BR), Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC), Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), Hyresgästeimas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostads­företag (SA30), Näringslivets Byggnadsdelegation, Svenska 3ygg-nadaentreprsnörföreningen, BR Fastighetsgaranti AB, Fastighets-anställdas forbimd, Sveriges Köpmannaförbund, Sveriges Hantverks-och Industriorganisation (SHIO) - Familjeföretagen. Yttranden har dessutom inkommit ifrån riksrevisionsverket, statskontoret, Stockholms Handelskammare,.Föreningen Stockholms Bostadsrätts-intressenter och AB Bostadsgaranti.

Kommittén (B 1980:05) om underskottaavdrag har anfört att den inte hajr några synpunkter att lägga på betänkandet.

Svenska Bankföreningen har i sitt yttrande anmärkt att Poat-och Kreditbanken, PK-banken, har deltagit i handläggningen av yttrandet ooh anslutit aig till detta. Sverigea Förenings­bankers Förbund har i sitt yttrande anslutit sig till Svenska Bankföreningens synpunkter. 30FAB har i sitt yttrande anslutit sig till vad Svenska Bankföreningen anfört i fråga om den lång-


 


Prop. 1981/82:169                                                            36

fristiga finansieringen.

Sveriges Köpmannaförbund och Stockholms Handelskammare har i sina yttranden anslutit sig till Näringslivets Byggnadsdelega­tions y-ttrande.

Länsstyrelserna har bifogat yttranden av Stockholms Fastighets­ägareförening, Göteborgs Fastighetaägareförenings Service AB, AB Garnisonen och Helsingborga kommun.

1   30ST.U)SD0i'IST0LEN AlLHÄMA SYNPUNKTER

Kommitténs uppgift har varit att föreslå lagregler som fränjar en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt utan att detta leder till en ökad segregation på bostadsmarknaden.

I vad mån ett genomförande av huvudlinjerna i det föreslagna regelsystemet skulle få den avsedda effekten, är svårt att av­göra. Man får visserligen förmoda att redan införandet av en hembudsskyldighet för er. fastighetsägare i en del fall kan väcka ett intresse hos hans hyresgäster att bilda en bostads­rättsförening, som kan ca över fastigheten. Avgörande för deii enskilde hyresgästens ställningstagande till frågan om han verkligen skall köpa en bostadsrätt i huset torde dock vara den privatekonomiska bedömning han gör av situationen. Begräns­ningar i avdragsräcten för skuldräntor och strängare realisa­tionsvinstbeskattning är exempel på faktorer som kan göra att en övergång till bostadsrätt framstår som ett mindre attraktivt alternativ för en hel del hyresgäster än tidigare. Andra häm­mande faktorer ligger inbyggda i själva koramittéförslaget, främst i bestämmelserna om prisreglering vid överlåtelse av en bostadsrätt, låt vara att dessa bestämmelser syftar till att sänka prisnivån för att därigenom motverka bostadssegregationen. - Det förtjänar att i detta sammanhang påpekas att många, obe­roende av sin ekonomiska situation, även fortsättningsvis kommer


 


Prop. 1981/82:169                                                            37

att föredra den mera obundna boendeform som hyresrätten represen-

terar.

Det regelsystem som kommittén har föreslagit måste dessvärre betecknas som tämligen invecklat. Det framstår som svårhanter­ligt både för hyresgäster och fastighetsägare. Också ett antal myndigheter av olika slag riskerar att dras in i omständliga och resurskrävande procedurer. Därtill kommer att regelsystemets konsekvenser för fastighetsmarknaden är svåra att överblicka.

Ett visst mått av krångel hade varit lättare att acceptera, om man varit mera övertygad om att ett genomförande av regel­systemet hade lett till en mera omfattande övergång från hyres­rätt till bostadsrätt. Hursomhelst föreligger det en påtaglig risk för att ett genomförande av regelsystemet kommer att upp­fattas som ett utslag av onödig byråkrati, allrahelst som pro­jektet ju inte är inriktat på att öka antalet bostadslägenheter på de bristorter som närmast berörs. - Det' är således tveksamt om fördelama med förslaget väger över de olägenheter som det kar. leda till.

SÄRSKILDA SYNPUNKTER

Förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster

1.     Förslagets rubrik svarar dåligt mot dess innehåll. Mera korrekt vore att det benämndes Lag om förköpsrätt för bostads­rättsföreningar. -Läggs förslaget till grund för lagstiftning, bör den nuvarande förköpslagen (1976:368) i fortsättningen be­nämnas Lag om förköpsrätt för kommuner.

2.     De befogenheter som förslaget tillerkänner ett hyresgäst­kollektiv har lagts på en av hyresgästerna bildad ideell före­ning eller bostadsrättsförening." Trots detta används i lag­texten i flera fall uttrycket hyresgästerna för den juridiska person som har tillerkänts befogenheterna. Texten brister så­ledes i den klarhet som måste krävas av en lag, och den bör där­för omarbetas.


 


Prop. 1981/82:169                                                            38

3.  Undantaget i 2 § 2 för fastighet som tillhör ett allmännyttig bostadsföretag förefaller vara omotiverat-. Det är ju här inte fr.g£ o- att tvinga föreEaget ;tt sälja. Läget är i stället det att företaget har bestämt sig för att överlåta fastigheten. Det saknas då skäl att inte möjliggöra för hyresgästerna att förköpa fastigheten. Skulle det av en eller annan anledning - t ex då fråga är om en överlåtelse mellan allmännyttiga företag - vara önskvärt att den tilltänkta överlåtelsen kommer tiil stånd, finns ju alltid möjligheten att åberopa generalklausulen i punkten 3. -Från de utgångspunkter som här har redovisats kan det sättas i fråga om undantagen enligt punkten 2 över huvud är motiverade.

A.  Undantaget i 2 5 5 bör under alla förhållanden utmönstras. Det öppnar möjlighet till illojala förfaranden, som helt kan sätta den föreslagna lagen ur spel. Enligt förslaget är det näm­ligen ingenting som hindrar att en och samma förvär'.'are först köper en andel i fastigheten och sedan, genom ett annat köp, resten av fastigheten. I sådana fall då ett andelsköp bör kunna genomföras utan hinder av hyresgästemas förköpsrätt, kan ju generalklausulen i punkten 3 tillämpas.

5.     1 3 § första stycket bör anges att intresseanmälan skall göras hos inskrivningsmyndigheten i den ort där fastigheten är belägen.

6.     Det kan ifrågasättas, om det inte redan vid en intresse­anmälan borde krävas att en bostadsrättsförening hade bildats. Oetta synes emellertid vara att uppställa ett alltför strängt krav, som kan motverka lagens syfte. Dessutom skulle länsstyrel­serna komma att drabbas av registreringsärenden för bostads­rattsföreningar som kanske aldrig kommer att fungera som sådana. Dock synes initialtröskeln för hyresgästkollektivet böra höjas något, inte minst med tanke på de betydande rättsverkningar som en intresseanmälan får för fastighetsägaren. Lämpligt kan vara att - såsom på andra ställen i lagen - kräva två tredjedelars majoritet incm hyresgästkollektivet. Vidare bör krävas någon form av bevis för att denna majoritet verkligen föreligger. Detta kan ske genom att vederbörande hyresgäster skriftligt


 


Prop. 1981/82:169                                                            39

förklarar att de biträder intresseanmälan.

■:■.  Ii? första stycket och i andra lagrum talas om överlåtelse av egendom. Av 2 § 7 framgår emellertid att förköpsrätt endast. avses föreligga, om - som det får förstås - fastighetsägaren avser att sälja eller byta bort fastigheten till någon annan än till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Ordet över­låtelse bör därför genomgående ersättas med köp eller byte. Vidare bör i 2 § klargöras att paragrafen handlar om förvärv soip skulle göras av någon annan än en bostadsrättsförening som har bildats av hyresgästerna.

8.     Enligt förslaget förfaller förköpsrätten, om en bostadsrätts­förening som har antagit, ett hembud undandrar sig att fullfölja köpet (7 § första stycket 3). Det har emellertid inte angivits hur lång tid som skall ha förflutit för att förköpsrätten skall vara förfallen. Det är otillfredsställande att rättsförhållandet på detta sätt hålls svävande. Därför bör övervägas att införa en absolut tidsfrist för köpets fullföljande.

9.     I 10 § andra stycket finns en bestämmelse av den innebörden

att kommunen inom viss tid skall anhängiggöra föreningens talan

i tvister mellan föreningen och fastighetsägaren. Föreningens

rätt blir med andra ordberoende av att kommunen inom rätt tid

I hänskjuter tvisten till nämnden. En sådan ordning kan knappast

godtas. I stället bör föreningen själv i förekommande fall an­hängiggöra sin talan.

10.  Dispositionen av de processuella bestämmelserna är inte bra.
7
§ andra stycket synes böra placeras närmast efter 5 §. Bestä
melsema i 9
§ torde höra hemma närmast efter nuvarande 7 §
första stycket. Bestämmelsen  i 10 § tredje stycket första meninj-
en synes med f
ördel kunna tas upp i anslutning till 8 §.- Andra
meningen i 10
§ tredje stycket förefaller vara en ren truism och
b
ör därför slopas.

11. Enligt 12 § andra stycket i den kommunala förköpslagen
(1967:868)
är förköpsrätten förlorad, om lagfart har beviljats
f
ör köparen i strid med 20 kap 7 § 10 jordabalken. Det bör övei-


 


Prop. 1981/82:169                                                            40

vägas om inte en bestämmelse av sacT.a innebörd borde införas äver. i den nu aktuella fcrköpslagen.

'.?..   .-..-.ura meningen i 14 j är ägnad att förvirra och bör därför slopas; jfr 17 § lagen (1974:.1082)-om bostadsdomstol. - Detsaima gäller för övrigt motsvarande bestämmelse i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m.

Lagen om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

1.   Enligt den föreslagna bestämmelsen i 12 a § andra stycket
skall en f
örvärvare av en bostadsrätt, om förvärvet är ogiltigt
p
å grund av formfel, ha rätt till ersättning av överlåtaren för
uppkcmnen skada. .N"
ågon motsvarande föreskrift finns inte i fråga
om f
örvär\' av. fastighet. Med hänsyn härtill och då den fSreslaen:
best
ännelsen synes sakna praktisi; betydelse (se betänkandet

s 345) bör bestämeisen utgå.

2.   Vi vill som vår mening framhålla att den föreslagna 60 a §
ber införas, oavsett vilken ställning son slutligen tas till det
av koirr.itt
én föreslagna regelkomlexet i övrigt.

Med anledning av att kommittén i motiven har anfört, att ar.dra-handshyresgäster skall ställas utanför beslutsproceduren vill vi påpeka följande. Det förekomr.er i viss utsträckning att hyres­avtal sor. fomiellt är att anse sor. andrahandsupplitelser reellt är att betrakta som upplåtelser av fastighetsägaren. Ett slags bulvanförhållande kan med andra crd föreligga. I fastigheter där detta regelmässigt förekomr.er ställs de boende helt utanför den föreslagna beslutsordningen. Detta är inte godtagbart. Man skulle här kunns: över\'äga att låta hyresr.är.nderna få pröva frå­gan om hyresgästernas ställning, jfr f ö 12 kap 48 § jorcabalker. i hyresrättsutredningens förslag till ändring i sagda balk, SOU 1981:77 s 37.

3. Det synes numera vara en utbredd uppfattning att en bostadsrät kan pantsättas med skydd för panthavaren mot pantsättarens andra fordringsägare genom s k denuntiation. Direkta lagregler i


 


Prop. 1981/82:169                                                            41

ämnet saknas dock. Om lagstiftaren anser det lämpligt med en pantsättning av detta slag bör uttryckliga regler tillskapas.

KAWT-IARRÄTTEN I STOCKHOLM

Sammanfattningsvis finner kammarrätten att anledning föreligger till starka betänkligheter mot de lösnings som förordas i betänkandet och kan därför inte till­styrka att förslag läggs fram på grundval av detta.

Dét är angeläget att den enskilde har ett direkt in­flytande över den egna boendemiljön. Bl a ökar förut­sättningarna för att han skall finna sig väl till rät i denna miljö och engagera sig i. att fortlöpande för­bättra den. Det är därför också önskvärt att goda be­tingelser skapas för att upplåtelser skall ske med


 


Prop. 1981/82:169                                                   42

bostadsrätt, som typiskt sett ger även den som bor i lägenhet stora möjligheter i aktuellt hänseende. Kam­marrätten är alltså positiv till den målsättning som har angetts för kommitténs arbete.

Från de synpunkter som har angetts nu är det emellertii svårt act inse att den boendes intresse av att kunna få till stånd en övergäng från hyres- till bostadsrätt i praktiken skulle vara mindre när en fastighet ägs av staten, kommun, allmännyttigt bostadsföretag eller annat rättssubjekt, som anges i 2 § 2. i förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster, än av andra. Om en dylik ordning skapas föreligger risk för att de som bor i sådana hus kommer att uppleva det som diskriminerande att de är betagna de möjligheter att påverka boende­formen som föreligger för andra kategorier av hyres­gäster. Kammarrätten förordar därför att, om förslaget skulle genomföras, det aktuella undantaget får utgå. En annan sak är att överlåtelser frän dessa rättssubjek- torde vara sällsynta öch att den praktiska effekten därför ej kan väntas bli sä stor.

Vad härefter angäi* formerna för att underlätta över­gången frän hyres- till bostadsrätt finner kammarrätter att anledning föreligger till avsevärda betänkligheter mot kommitténs förslag.

Som utvecklas närmare i fortsättningen är det å ena sidan inte osannolikt att reformen, om den genomförs, särskilt pä sikt blir något av ett slag i luften. A andra sidan är förslaget i sig ägnat att medföra en avsevärt ökad byråkrati och att försvåra fastighets­handeln.

Möjlighet för hyresgästerna att få till stånd en över-


 


Prop. 1981/82:169                                                            43

gång frän hyres- till bostadsrätt föreligger enligt förslaget endast när fastigheten överläts. En förut­ sättning för att en sådan övergäng skall komjna till stånd i denna situation är att hyresgästerna i tid dessförinnan har skapat en särskild intresseförening med sikte på att, om försäljning blir aktuell, överta fastigheten. De skall dessutom ha gjort en intresse­anmälan hos inskrivningsmyndighet och vid behov upp­repa anmälningen vartannat år. Föreningen skall också hällas vid liv intill dess försäljning blir aktuell. Kammarrätten befarar att det kommer att bli svårt för hyresgästerna att på detta sätt organisera sig med sikte pä att vid en okänd tidpunkt i framtiden överta fastighet och - framför allt - att vidmakthålla in­tresset. Detta gäller särskilt sedan någon tid har gått efter en eventuell reform.

Den mest sannolika situationen för ett engagemang i aktuellt hänseende från hyresgästernas sida synes vara om fastigheten är på väg att komma eller just har kommit i händerna på en person som de upplever som olämplig. I den situationen är det emellertid inte möjligt för hyresgästerna att hinna vidta de åtgärder som förslaget förutsätter.

Om de farhågor som har uttalats nu besannas, har en tyngande och ganska omfattande lagstiftning genomförts och gäller utan att den fyller en sådan funktion att den framstår som tillräckligt motiverad. Därtill korjr.s: att den i de fall, där den slår, medför de betydande nackdelar som beskrivs i det följande.

A andra sidan är det möjligt att det kan finnas per­soner som finner det förenligt med sina intressen att mera yrkesmässigt söka i större omfattning få till stånd intresseföreningar av det slag som är aktuellt


 


Prop. 1981/82:169                                                            44

här samt att möt ersättning stå för arrangemangen för dessas bildande och bestånd.

Det kan till en början vara tveksamt om det verkligen alltid är i hyresgästernas intresse att, kanske utan att i förväg vara medvetna om konsekvenserna, på så sätt dra på iig kostnader och annan omgång för den osäkra möjligheten att en överlåtelse skall bli akr,uell.

Klart är att en lagstiftning i enlighet med förslaget är ägnad att medföra att fastighetshandeln fördröjs, kompliceras och fördyras i de fall där intresseanmälar. föreligger. Detta är en påtaglig olägenhet, särskilt som fördröjningen likaväl rsom kostnaderna kan bli be­tydande i dot enskilda fallet. Man måste Vara medveten om  att det kan finnas ett klart legitimt behov av att en fastighet får sä-ljas snabbt, t ex för att möjlig­göra ett ackord eller på annat sätt hindra en konkurs. Risk föreligger också, trots bestämmelsen i 2 § 8 i förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster, att värdet av tillskapade s k naturliga fastighetskomplex minskar.

En särskild komplikation utgör de dubbla förköpsmöjlir-heter soiti föreligger, nämligen dels för kommun och del; när intresseanmälan har skett, för hyresgäster. Detta gäller särskilt som fristerna och reglerna i övrigt för de olika förköpen inte stäm.mer överens. För fastig­hetsägarna måste detta vara förvirrande. Hyresgästerna kan komma . i den situationen att deras intresse får vika för kommunens (jfr bet s 172 f). I så fall har de i onödan lagt ner arbete och kostnader i syfte att själva fä förvärva fastigheten. Skulle korrjnunen senare sälja denna vidare till någon enskild har hyresgäster­na inte enligt förslaget någon rätt att lösa den till sig.


 


Prop. 1981/82:169                                                                 45

Förslaget bygger på att intre,':;seanmäl3n skall öras till inskrivningsmyndighet oc.t med regelbundna .-nellan-rura förnyas hos denna samt antecknas i fastighetsbok. Med hänsyn härtill finner ka.Timarrätten beklagligt att betänkandet inte har remitterats till någon inskriv­ningsmyndighet eller överhuvud till några all!::änna domstolar, till vilkas ansvarsområde inskrivnings­väsendet hör och som därför har särskilda möjligheter att bedöma effekterna i aktuellt hänseende. Enligt kammarrättens uppfattning är .''örslaget, om det genom­förs och kommer till mera beaktansvärd användning, ägnat att medföra en hel del merarbete och ibland en ganska invecklad prövning (se t ex bet s 336 f, 3'*2, 344) för inskrivningsr;iyndigheterna. Därmed föi-eligger risk för förlängda expeditionstider med de nackdelar för realkrediten och fastighetchandeln som detta "ed-för. Det är att märka att det hitintills har anseT;ts angeläget att söka hålla antalet anteckningar i fastig hetsböckerna (resp antalet uppgifter i databasen när data har införts) så lågt som möjligt.

I denna del vill kammarrätten slutligen påpeka at1? an­slutningskravet enligt 5 § andra stycket i förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster inte överens­stämmer med de föreskrifter som är avgörande för upp­delningen mellan s k äkta och oäkta bostadsrättsföre­ningar, se 24 § 3 mom kommunalskattelagen (1928:370), anvisning 3 till sagda lagrum och riksskatteverkets meddelande RSV Dt 1976:43. Om förslaget genomförs, för ligger därmed risk för att fall kan förekomma där väl en bostadsrättsförening kommer till stånd - genom an­slutning företrädesvis från hyresgäst.er med mindre lägenheter - men fastigheten likväl e.kattemässigt be­traktas som en hyresfastighet. Det ligger i öppen dag att en sådan ordning kan missleda hyresgästerna och medföra allvarliga ekonomiska korisekvenser för dom.


 


Prop. 1981/82:169                                                             46

Kammarrätten föreslår att, om förslaget skulle genor-;-föras, de båda majoritetsreglerna bringas i överejis-stämmelse med varandra. Härvid synes övervägande skäl tala för att, 1 enlighet med vad som gäller i det skatterättsliga samma.nhanget, viss hänsyn också till­mäts storloken av den lägenhetsyta som respektive hyresgäster förfogar över.

I syfte att förebygga att "övervinster" skall uppkorr.-a vid överlåtelse av bostadsrätt föreslår komm.ittén att stadgarna för bostadsrättsförening i framtiden skall få innehålla föreskrifter om begränsningar av över­låtelserätten och överlåtelsevärdet.

Det är möjligt att en sådan ordning skulle göra flera kommuner benägna att utnyttja bostadsrättsinstitutst. Kam.marrätten finner emellertid att starka både princi­piella och praktiska invändningar föreligger mot för­slaget i denna del och avstyrker därför att det genc.T.-förs.

Problemet med eventuella övervinster synes naturligen böra angripas genom åtgärder inom ramen för realisa­tionsvinstbeskattningen. En särskild kommitté arbetar också "med denna fråga och har angett att den inom kcr--i ett betänkande kommer att föreslå avsevärt skärpta regler i fråga om realisationsvinstbeskattningen vid överlåtelse av bostadsrätt. Ställning till övervinst-frågan kan därmed tas i sitt naturliga sammanhang. Man bör kunna utgå från att detta förslag i förening med aviserade nya regler om avdrag för gäldräntor ko.mmer att leda till en ordning som medför att ett eventuellt övervinstproblem, undanröjs.

Om man, när statliga eller kommunala län föreligger, vill förebygga att hela "inflationsvinsten" härav ko-- bostadsrättshavarna till del, synes det kunna ske ger.; att lånen indexregleras.


 


Prop. 1981/82:169                                                   47

Från principiell synpunkt synes de föreslagna be­gränsningsreglerna vara svårförenliga med den ekono­miska föreningens - i detta fall bostadsrätts­föreningens - generella huvudsyfte enligt gällande lag, nämligen att främja medlemmarnas ekonomiska in­tressen. Se 1 § lagen (1951:308) om ekonomiska före­ningar. Kammarrätten hänvisar till vad justitiekanslerr som inte heller har erhållit betänkandet pä remiss, an­för (s 3 ff) i sitt beslut den 23 december 198l, dnr 314-81-21, med anledning av klagomål mot länssty­relsens i Stockholms län beslut att registrera stad­garna för Riksbyggens Bostadsrättsförening Värmdöhus nr 1 i Värmdö koiranun. - Den tänkta kopplingen mellan bostadsrättsföreningarna och respektive kommuner är invecklad (se t ex s 297 f) samt ter sig både teore­tiskt och praktiskt tveksam.

En särskild nackdel med den föreslagna regleringen är att den skulle medföra att det i framtiden kommer att finnas bostadsrättsföreningar som medför vitt skilda ekonomiska konsekvenser för ägarna - ett bo­stadsrättsföreningarnas A- respektive B-lag -ton i samma kommun. För den enskilde blir bostadsmarknade-n än mer förvirrande. Risk föreligger att den bostads­sökande gär in i en förening med begränsningsklausuler utan att vara medveten om saken med de negativa ekono­miska konsekvenser för honom som det medför. Det sagda gäller särskilt i fråga om personer som har mer be­gränsade erfarenheter och mindre kvalificerad utbild­ning. Fara föreligger också för ökad bostadssegrega­tion.


 


Prop. 1981/82:169                                                            48

3        DOMSTOLSVERKET

Dorr-istolGverket har begränsat sin granskning till att huvudsakligen avse konsekvenserna ur handläggningssynpunkt för inskrivningsmyndigheterna, hyresnämnderna och bostadsdomstolen.

Verket apser sig såledss inte böra ta närmare ställning till de föreningsrättsliga och bostadspolitiska överväganden som förslaget innehålie.". Den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäsrer är emellertid komjDlicerad och ställer stora krav på engagemang och kunskap hos hyresgästerna för att de skall kunna påkalla rätt till-förköp av hyresfastighet. Det finns därför anledning anta att lagen kommer att tillämpas i mycket liten omfattning och sålunda möjligheterna att hos inskrivningsmyndigheten ge in intresseanmälan och att hos hyresnämnden påkalla prövning i anledning av förköpsrätten kommer att utnyttjas i endast enstaka fall. Mot den bakgrunden kan det sättas i fråga om den föreslagna lagen kommer att leda till den betydande övergång frän hyresrätt till bostadsrätt som förutsätts i direktiven.

Inskrivningsmyndigheterna kommer att beröras av förslaget särskilt vid två skilda situationer, dels då intresseanmälan ges in, dels . då myndigheterna skall pröva om en lagfartsansökan från annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening skall bifallas helt eller förklaras vilande enligt 20kap 7§ lOapJB. Även om inskrivningsmyndighetens prövning enligt förslaget avses vara av endast formell natur kan handläggningen i vissa fall befaras bli besvärlig och tungrodd.


 


Prop. 1981/82:169                                                            49

Ir.nzin inskrivningsmyndigheten kan fatta beslut om anteckning i
rosciqhetsbokon i anledning av en intresseanm
älan krävs en omfattande
utredning. Iriokrivningsmyndigheten m
åste till att börja med konstatera
att fastigheten utg
ör eller ingår i en hyreshusenhet enligt
fastignetstaxeringen, att fastigheten iimenailer minst fem l
ägenheter och
att den inte
ägs direkt eller itidirekt av stat eller kommun.
Inskrivningsmyndigheten m
åste vidare pröva om anmälan gjorts på
behörigt sätt. Slutligen måste inskrivningsmyndigheten kunna konstatera
att hyresg
ästerna i flertalet uthyrda läijenheter har förklarat sig
intresserade av en
övergång till bostadsrätt. Om den prövning som
in.vkrivningsmyndigheten s
ålunda gör uti-nynna.'- i ett beslut om anteckning
i fastighetsboken skall fastighets
ägaren och förenirigen underrättas
d
ärom. Kommittén förutsätter vidare att regeringen bör utfärda
f
öreskrifter om att inskrivningsmyndigheten skall ' underrätta
fastighets
ägaren om vad denne har att iaktta med anledning av att
anteckning cm intresseanm
älan gjorts.                 ""

När någon annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening ansöker cm lagfart på grund av förvärv av hyresfastighet kan flera tillämpningsproblem uppkomma då inskrivningsmyndigheten skall pröva omansökan skall bifallas helt eller förklaras vilande enligt-20 kap 7§ 10 a pJB. Enligt sistnämnda lagrum skall ansökan förklaras vilande om förvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller om villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden. 1 speciaimotiveringen anför kommittén att även om intresseanmälan gällde den dag ett förvärv ägde rum, skall full lagfart meddelas en köpare som visar att hyresgästerna godkänt förvärvet eller att de inte har påkallat prövning hos hyresnämnden. Om förvärvaren inte inkommer med dylik utredning torde inskrivningsmyndigheten behöva bereda förening för hyresgästerna och eventuellt den lagfarne ägaren tillfälle att yttra sig över förvärvarens lagfartsansökan, se 19 kap 10§ JB. Först när yttrande har kommit in eller, om någon underlåter att avge yttrande inom förelagd tid, när tiden har löpt ut kan inskrivningsmyndigheten ta ställning till om lagfartsansökan skall bifallas helt eller förklaras vilande. Om föreningen mot förvärvarens bestridande påstår att förköpsrätten inte har förfallit, t ex därför att tiden för antagande av hembud ännu inte löpt ut, torde inskrivningsm.yndigheten, innan den kan ta ställning till om förvärvet är

4   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel


 


Prop. 1981/82:169                                                             50

beroende av hyresgästens förköpsrätt, behöva införskaffa utredning om vid vilken tidpunkt föreningen delgavs fastighetsägarens hembud och eventuellt om föreningen bevakat förköpsrätten på föreskrivet sätt. Om vidare förvärvaren mot bostadsrättsförenings bestridande påstår att förköpsrätten förfallit på grund av att föreningen har undandragit sig att underteckna köpehandling, torde inskrivningsmyndigheten behöva föranstalta om en i vissa fall omfattande utredning i frågan. Inskrivningsmyndigheterna synes i vissa fall, i brist på möjlighet att hänvisa parterna till prövning av hyresnämnd, behöva ingå i en materiell prövning av om den föreslagna förköpslagens olika bestämmelser om hembuG, bevakning och antagande av hembud har iakttagits. Kommittén torde inte ha förutsatt dessa konsekvenser av förslaget.

Utöver de nu nämnda situationerna kan inkrivningsmyndigheternas arbetsbörda förväntas öka till följd av att utomstående kommer att begära upplysningar om anteckningar angående intresseanmälan finns införda i fastighetsboken. Detta torde komma att gälla inte minst kommunerna som enligt 10 § i den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster åläggs att i vissa fall kontrollera om intresseanmälan gäller.

Enligt domstolsverkets mening kan det inte komma i " fråga att inskrivningsmyndigheterna åläggs att inga i annat än formella prövningar vid tillämpning av den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster. Även i övrigt anser verket att bördan av de uppgifter som åläggs inskrivningsmyndigheterna enligt förslaget underskattats av utredningen.

För hyresnämnderna och bostadsdomstolen innebär förslaget att nya måltyper tillförs. Vissa mål kan förutses bli komplicerade. Visserligen kan antalet m.ål beräknas bli relativt fåtaliga. Detta innebär å andra sidan att hyresnämnderna och bostadsdomstolen inte kan förvärva någon större rutin av målen. Varje må! kommer därför att medföra ott betydande arbete. På grund härav kan det inte uteslutas att i varje fall hyresnämnderna kan få en ökad arbetsbelastning om förslaget godtas.

Den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster anknyter till och skall i skilda situationer tillämpas jämsides med flera andra lagar, bl a lagen  um   förvärv av hyresfastigheter mm,   förköpslagen  och  lagen  dm


 


Prop. 1981/82:169                                                            51

vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m m. Regelsystemet blir genom förslaget mycket svåröverskådligt. Tillämpningen av de skilda bestämmelserna blir i vissa fall omständlig. Som exemptl på detta kan nämnas följande. En fastighetsägare överlåter sin fsstighst till någon annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Föreningen kan därvid begära att hyresnämnden prövar om överlåtelsen strider mot 8 § lagen om förköpsrätt för hyresgäster. Samtidigt kan kommunen påkalla att hyresnämnden prövar frågan om förvärvstillstånd för köparerv enligt lagen om förvärv av hyresfastighet mm. I detta laga kan kommunen inte utöva sin förköpsrätt pa gruno av de.n föreslagna bestämmelsen i 3§ 2p förköpslagsn. Hyresnämnden har därvid att först i ett särskilt mål, där partställningen utgörs av föreningen å ena och fastighetsägaren och köparen å andra sidan, avgöra den av föreningen väckta frågan. Ogillas föreningens talan skall hyresnämnden därefter -förutsatt att kommunen i detta läge inte beslutar sig för att utöva sin förköpsrätt- i ett nytt mål, dar partstäJlningen utgörs av köparen å ena och kommunen a andra sidan, avgöra frågan om köparens förvärvstillstånd. Handläggningen kompliceras ytterligare i de fall talan mot hyresnämnds avgörande förs hos bostadsdomstolep._samt, om kommunen beslutar att utöva sin förköpsrätt, talan mot beslutet förs hos regeringen.

Domstolsverket anser sammanfattningsvis att det kan ifrågasättas om lagförslaget är ägnat att tillgodose de bostadspolitiska syften som avses i direktiven samt att i varje fall inskrivningsmyndigheterna och hyresnämnderna kan förutses få betydande svårigheter vid tillämpningen av de föreslagna bestämmelserna. Mot denna bakgrund avstyrker domstolsverket att förslaget leder till lagstiftning.


 


Prop, 1981/82:169                                                            52

4  HYHESMÄMHDEH I STOCKHOLM

Förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster

Kommittén föreslår att en särskild lag om förköpsrätt för hyres­gäster införs vid sidan av gällande förköpslags regler om kommu­nal  förköpsrätt och lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen). För att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform föreslås föreskrifter om ett hembudsförfarande som sträcker sig över sex månader.  Frågan om förköpsrätt för hyresgästerna behöver emellertid inte avgöras inom denna tidsram. Om hyresgästerna antar fastighetsägarens hembud, innebär det nämligen bara att hyresgästerna är bevarade vid sin rätt att före annan teckna avtal om köp med fastighetsägaren (s. 187). Uppstår det tvister under hembuds förfarandet eller eljest före köpslutet, ankommer det pä hyresnämnden att på yrkande av fastig­hetsägaren eller hyresgästerna pröva frågan om förköpsrätten. Om nämnden finner att förköpsrätten fortfarande består, fortgår förfarandet utan någon bestämd tidsgräns.

Enligt hyresnämndens bedömning skulle en så utformad förköpsrätt innebära stora svårigheter för fastighetsomsättningen och sådana begränsningar av marknadsvärdet som knappast är förenliga med principema i gällande expropriationslagstiftning. De föreslagna föreskrifterna skulle vidare medföra en icke obetydlig belast­ning av inskrivningsmyndigheten i det förberedande skedet. Som ut­vecklas i det följande kan belastningen pä hyresnämnden antas bli


 


Prop. 1981/82:169                                                            53

avsevärd genom tvister i samband med herabudsferfarandet och genom den föreslagna ordningen för samordning med tillståndslagen och gällande förköpslag.

Med denna tunga apparat vill kommittén främja övergångar från hyresrätt till bostadsrätt och öka hyresgästernas inflytande vid ombildningar. Inget i de utredningar kommittén redovisar tyder emellertid på att en rättslig reglering av det slag som föreslås skulle stimulera till ombildning av hyresrätter. Och ju tyngre det rättsliga förfarandet är, desto mindre utrymme torde det bli för verkligt engagemang från hyresgästernas sida att delta i ombildningen.

Det finns enligt hyresnämndens mening särskild anledning att ställa sig avvisande till  förslaget om särskild förköpslagstift­ning med hänsyn till de alternativa, betydligt enklare vägar som står till buds för att stärka ställningen och förhandlings­positionen för de boende i den fastighet som blir föremål för om­bildning (jfr s. 34). Ett sådant alternativ är en utvidgad kom­munal förköpsrätt för ombildning. Även kommittén är medveten om att alternativet har flera fördelar från praktisk synpunkt (s. 173). Det ger enligt kommittén bl.a. förutsättningar för hy­resgästerna att kunna bilda förening och ordna med ombildning i ett långsammare tempo än inom ramen för det av kommittén för­ordade förfarandet. Mot detta anför kommittén endast tidsaspekten och hänvisar till att departementschefen i prop. 1978/79:214 har förklarat sig inte vara beredd att förlänga tremånadersfristen i gällande förköpslag. Hyresnämnden finner denna argumentering från kommitténs sida svär att följa med hänsyn till den tidsutdräkt som enligt ovan blir följden, om kommitténs förslag till särskild förköpslag genomförs. Den konstruktion som kommittén har stannat för framstår som än märkligare mot bakgrunden av att kommitté-förslaget också innebär att den kommunala förköpsrätten enligt gällande förköpslag skall kunna omintetgöra hela den omständliga

proceduren med hembud och förköpsrätt för hyresgästerna.!I samman-

också,'  _                                   J

hanget vill hyresnämnden/framhålla att redan de nya bestämmelser

till skydd för hyresgästerna i samband med ombildning, vilka trädde i kraft den 1 oktober 1981, påtagligt motverkar att  fastighets­ägare ombildar hyresfastigheter till bostadsrätt utan att samråda med hyresgästerna. Inflytandet för hyresgästerna skulle ytterligare


 


Prop. 1981/82:169                                                             54

kunna förstärkas genom föreskrifter i tillständslagen att för­värvstillstånd skall vägras en bostadsrättsförening, om inte sö­kanden visar att en majoritet av hyresgäster i fastigheten har samtyckt till förvärvet (jfr justitiedepartementets promemoria om hyresgästinflytandet vid ombildning frän hyresrätt till bo-stadsrättdnr 2415/80) .

Som ett skäl att godta de föreslagna reglema, trots de olägen­heter som följer med, framhåller kommittén upprepade gånger att hembudsförfarandet i första hand syftar till att få i gång för­handlingar mellan parterna (t.ex. s. 169 och 179). Även om det kan synas självklart vill hyresnämnden framhålla att en lagstift­ning mäste bedömas efter de föreskrifter som den innehåller. En otymplig lagstiftning kan inte försvaras med"att~3en dock inte hindrar parterna frän att frivilligt träffa uppgörelse.

Pä grund av det  anförda avstyrker hyresnämnden bestämt förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster.

Om förslaget ändå skall genomföras, vill hyresnämnden göra följande påpekanden beträffande lagens närmare utformning.

I betänkandet (s. 184) sägs att det av inskrivningsdomarens underrättelse till fastighetsägaren om intresseanmälan skall fram­gå på vilken adress hembudet skall delges. Lagförslaget innehåller ingen föreskrift på denna punkt. Särskilt med tanke på att krav ej ställs pä att en bostadsrättsförening skall bildas redan innan en intresseanmälan lämnas, kan uppenbarligen delgivningssvårig-heter uppkomma för fastighetsägaren. Det är exempelvis inte säkert att någon firmatecknare har utsetts och inte heller att styrelsen längre är anträffbar på en uppgiven adress. Enligt hyresnämndens mening bör frågan om formen för överlämnande av fastighetsägarens hembud lösas enligt saimna principer som föreslås gälla beträffande hyresgästernas bevakning av förköpsrätten och antagande av hem­budet. Härvid fordras en föreskrift att hembudet kan fullgöras genom rekommenderat brev under den adress som har uppgetts i intresseanmälan.

Vad gäller intresseanmälan reagerar hyresnämnden också mot kommitténs uppfattning (s. 184) att man inte behöver ställa några


 


Prop. 1981/82:169                                                            55

större krav på bevisning om hyresgästernas intresse att utöva förköpsrätt vid tiden för intresseanmälan. Nämnden vill här erin­ra om att intresseanmälan enligt förslaget är en rättshandling med betydande verkningar för fastighetsägaren.

Kommittéförslaget är så konstruerat att hyresgästerna måste göra en ny intresseanmälan efter tvåårstidens utgång, även om ett hem­bud har lämnats dessförinnan (s. 337). Lagförslaget synes dock inte innebära att förköpsrätten förfaller, om en intresseanmälan inte förnyas under hembudsförfarandet.  Fastighetsägaren kan följaktligen bli tvungen att påbörja ännu ett hembudsförfarande, om en ny intresseanmälan görs strax efter det att en ti''digaré intresseanmälan har upphört att gälla men innan fastigheten har förvärvats av annan än hyresgästerna. HyresnämnHén menar att den­na konsekvens inte kan accepteras ens med kommitténs utgångs­punkter.

Hyresgästemas antagande av hembudet medför att förköpsrätten be­står även efter sexmånadersfristens utgång i avvaktan pä ett kö­peavtal. Lagförslaget innehåller ingen särskild sanktion för det fall att bostadsrättsföreningen sedan utan anledning vägrar att un­derteckna köpeavtalet. Ett hembudsförfarande kan emellertid ha åsamkat fastighetsägaren betydande förluster genom att han har fått avstå frän en annan försäljning, särskilt om förfarandet har dragit ut på tiden utöver de sex månaderna utan att leda till något köpeavtal. Hyresnämnden ifrågasätter starkt om det är förenligt med rättssäkerhetssynpunkter att på detta sätt bygga upp en ordning där gjorda utfästelser kan ryggas helt utan på­följder. Motsvarande gäller i viss män även i fråga om hyres­gäster som har biträtt ett beslut om fastighetsförvärv men sedan inte vill ansluta sig som medlemmar i bostadsföreningen. Här anvi­sar kommittén dock den vägen att föreningen i vissa fall bör kunna fä hyresavtalet upplöst enligt 12 kap. 46 J första stycket 10 jordabalken (s. 116). Fastighetsägaren är å andra sidan beroende av att stå fast vid sitt hembud, om han vill sälja fastigheten inom något sä när överskådlig tid efter hémbudets avgi­vande. Men även här kan konsekvenserna bli mycket otillfredsstäl­lande, om fastighetsägaren avstår från att fullfölja affären sedan

hyresgästerna ådragit sig kostnader med anledning av hembudet

i-rätts-(jfr uppgifterna på s. 107 om bostadsjföreningars kostnader för


 


Prop. 1981/82:169                                                            56

värdering etc.)

Hyresnämndens prövning

Antalet ärenden, som årligen inkommer till hyresnämnden, stiger snabbt. Under 1981 kommer antalet att uppgå till ca 17 000, vilket utgör en ökning med 3 000 ärenden sedan 1980. Trots att antalet inkomna ärenden per år nästan har tredubblats sedan början av 1970-talet, har nämnden under denna tidsperiod erhållit endast relativt obetydliga personalförstärkningar. Arbetsläget vid nämnden är därför synnerligen ansträngt. Antalet balanserade ärenden har under innevarande år stadigt legat över 8 000. Enligt lagen om arrendenämnder och hyresnämnder skall nämnden - utan inskränkning med avseende på olika kategorier av ärenden - hand­lägga ärenden skyndsamt. Tillströmningen gör dock att det inte har kunnat undvikas att ärenden i viss utsträckning inte kan tas upp till prövning förrän man har passerat tidpunkten för hyres­avtalets upphörande enligt verkställd uppsägtiing.

Mot denna bakgrund är frågan i vad män hyresnämndens resurser skulle tas i anspråk genom kommitténs olika förslag av särskilt intresse.  Bl.a. följande tvistefrågor skall enligt förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster avgöras av nämnden på yrkande av fastighetsägaren eller hyresgästerna.

       Frågor om hembudsskyldighetens omfattning när flera fastig­heter utgör en taxeringsenhet (1 § lagförslaget, jfr s. 192 och 335) samt frågor om undantag från förköpsrätten (2 § lag­förslaget) . Vissa av dessa frågor kan även komma under in­skrivningsmyndighetens prövning, som emellertid avses bli rent formell (s. 181) och som endast skall avse om en intres­seanmälan gäller eller ej.

       Frågor om innebörden av hembudet (4