Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1981/82:169

Regeringens proposition

1981/82:169

med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m.m.;

beslutad den 25 mars 1982.

Regeringen förelägger riksdagen vad som har lagils upp i bifogade utdrag av regeringsprolokoll ovannämnda dag för de åtgärder och del ändamål som föredraganden har hemställt om.

På regeringens vägnar THORBJÖRN FÄLLDIN

BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

I propositionen föreslås åtgärder för all främja övergäng från hyresrätt lill bostadsrätt. En särskild lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning till bostadsrätt föreslås. Om hyresgästerna i en faslighet har bildat en bostadsrättsförening och gjort en s. k. intresseanmälan hos inskrivnings­myndigheten, blir enligt den nya lagen fastighetsägaren, när han vill sälja fasligheten, skyldig all först erbjuda hyresgästerna all köpa den.

I propositionen föreslås också flera ändringar i bostadsrällslagen som syftar till all stärka hyresgästernas ställning och inflytande vid ombildning lill bostadsrätt. Enligt en särskild regel skall hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna ha fattat beslut om faslighetsförvär-vel på en föreningsstämma för alt en ombildning skall få ske. Del är alltså i fortsättningen hyresgästerna själva som skall besluta om en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Den ekonomiska planen för en bostadsrättsför­ening skall vid ombildning alllid finnas som underlag för hyresgästernas beslut om ett fastigheisförvärv. Även vissa andra förslag läggs fram i propositionen, bl. a. om rätt för hyresgästerna lill medlemskap i bostads­rättsföreningen.

I propositionen föreslås även en särskild bestämmelse i bostadsrällsla­gen om all avlal om överlåtelse av bostadsrätt alltid skall vara skriftliga. Om köpeskiUingen inte är korrekt angiven i avtalet är delta ogiltigt. Något förslag om hembudsskyldighel lill kommunen eller någon annan vid över­låtelse av bostadsrätt läggs inle fram i propositionen. Huvudregeln skall fortfarande vara all en bostadsrätt skall kunna överlåtas fritt. 1    Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169

 

Prop. 1981/82:169                                                    2

En ny statlig låneform föreslås införd för dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas all avslå från att delta i en övergång. Den långfristiga finansieringen av bostadsrättsföreningens fastigheisförvärv bör liksom f. n. ske genom bollenlåneinstiluten. Om säljaren binder en del av konlanl-ersätiningen för ell fastigheisförvärv i en s. k. kapilalmarknadsrevers kan finansieringen dock underiältas. En ombildning till bostadsrätt kan anses vara ett angeläget ändamål för den opriorilerade långivningen.

Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft den I juli 1982.

 

Prop. 1981/82:169                                                               3

1    Förslag till

Lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § För ombildning av hyresrätt till bostadsrätt har hyresgäster enligt
denna lag rätt all förvärva hyresfastigheten genom en bostadsrättsför­
ening.

Rätten lill förvärv gäller fast egendom som är laxerad som annan faslig­het och som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhet.

Vad som i denna lag sägs om fasi egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när del är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

2       §   Lagen gäller inle, om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägenhet

varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägen­heter som i första hand används som förvaringsulrymmen bortses.

Intresseanmälan

3 § Om hyresgäster har intresse av all förvärva fast egendom för om­
bildning av hyresrätt lill bostadsrätt får detta anmälas lill inskrivningsmyn­
digheten för anteckning i fastighelsboken. Intresseanmälan skall för hyres­
gästernas räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägen­heter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen saml om all hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt.

4   § Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivnings­myndigheten underrättas om att en intresseanmälan har antecknats i fas­tighelsboken.

5   § Sedan anteckning har sketl gäller en intresseanmälan fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efter tvä år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om hembud som avses i 6 § sker under denna lid. gäller anmälningen dock alllid fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efler två år från den dag då hembudel skedde. Vad som nu har sagts gäller även i förhållande till ny ägare av fastigheten.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den lidigares giltighet upphörl.

Hembud

6 § Fast egendom, som utgör en hyreshusenhet och för vilken en intres­
seanmälan gäller, får inle överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte
ulan alt den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju-

 

Prop. 1981/82:169                                                    4

dils alt förvärva hela hyreshusenheten. Ett sådant erbjudande kallas hem­bud. En överlåtelse får ske ulan hembud till bostadsrättsföreningen.

1.  om bostadsrättsföreningen godkänner överlåtelsen,

2.  om staten förvärvar egendomen,

3.  om förvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

4.  om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. I) om samäganderäll.

Hembud behövs inle heller, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller om­ständigheterna vid en sådan överiålelse. Frågan om hembud behövs prö­vas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

7 § Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av faslig-
helsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ett av honom undertecknat
skriftligt förslag lill köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling­
en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om det för en öveilåldse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4*i giftermålsbalken, skall makens samtycke ges till avtalsförslagel.

8 § Förslaget till köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges
den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning
skett får inle hembudel eller samtycket lill avtalsförslagel återkallas eller
förslaget ändras.

Sedan hembud skett, är fastighetsägaren skyldig alt bereda föreningen tillfälle all besikla fastigheten.

Hyresnämnden skall för anteckning i fastighelsboken underrätta inskriv­ningsmyndigheten om hembudel och om dagen då hembudet skedde.

Antagande av hembud

9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut att förvärva hyres­
fastigheter för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt finns i 60 a § bo-
sladsrättslagen (1971:479).

10 § Hembudel antas genom att bostadsrättsföreningen inom tre måna­
der från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler lill hyresnämn­
den alt föreningen beslutat all förvärva den hembjudna egendomen på de
villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Faslighels-
ägaren skall av hyresnämnden underrättas om all hembudel har anlagils.

Om bostadsrättsföreningen inom den lid som anges i första stycket skriftligen anmäler lill hyresnämnden all föreningen är intresserad av all förvärva den hembjudna egendomen, förlängs tiden för all anta hembudel till sex månader från den dag då hembudel skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudet upphör all gälla, om del inle antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

11 § Om hembudel har antagils, skall del anses som om fastighetsägaren
och bostadsrättsföreningen har slutit ell avtal om köp av den hembjudna

 

Prop. 1981/82:169                                                    5

egendomen pä de villkor som anges i förslaget lill köpeavtal. 1 förslaget skall anses föreskrivet alt köpebrev skall upprättas.

12 § Även om hembudel har upphört alt gälla får överlåtelse genom köp
eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort
intresseanmälan inle ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om
köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är
avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem­
budet. Har fastighetsägaren sedan ell hembud upphört ati uiiila gjort ett
nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest
ogynnsammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att
gälla, skall första meningen tillämpas på del nya hembudel.

Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överlåtelsen avser andel av hyreshusenheten.

I fråga om förbudet i första stycket äger 6§ andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om något undanlag inle föreligger, är överlå­laren skyldig all inhämta hyresnämndens tillstånd till överiåldsen.

Ogiltighet

13 §   Överlåtelser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 11 jordabal­ken, gäller inte första stycket.

Särskilda bestämmelser

14    § 1 fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

15    § Hyresnämndens beslut enligt denna lag överklagas hos bostads-domstolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde­lades. Besvärshandlingen ges in till domstolen.

16    § I ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara för sina rätte­gångskostnader i bostadsdomslolen, i den mån annat inte följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

 

Prop. 1981/82:169

2    Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bostadsrällslagen (1971:479) dels alt 3-5, 37, 45, 49, 52 och 67 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer, 9 a, 11 a, 12 a, 51 a och 60 a §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3 §

Innan bostadsrätt upplåts, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av för­eningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av för­eningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen.

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman del av föreningens verksamhet.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förr­än ny ekonomisk plan upprättats och godkänts.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förr­än ny ekonomisk plan upprättats och registrerats.

4 §' Ekonomisk plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Planen skall vara försedd med in­tyg av två personer om alt planen enligt deras omdöme vilar pä tillför­litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger lill grund för omdömet. Intygsgivare ulses bland dem som regeringen eller myndighet, som re­geringen/örarc/nor, förklarat behö­riga ati utfärda sådant intyg. Till inlygsgivare får ej ulses någon, be­träffande vilken det föreligger om­ständighet som är ägnad all rubba förtroendet till hans opartiskhet.

Planen skall vara försedd med in­tyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför­litliga grunder. I intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Intygsgivare ulses bland dem som regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer har förklarat behöriga all utfärda sådant intyg. TUI inlygsgivare får ej ulses någon, beträffande vilken del föreligger någon omständighet som är ägnad att rubba förtroendet lill hans opar­tiskhet. Endast den ene intygsgi­varen får vara anställd hos företag, organisation   eller   någon   annan

' Senaste lydelse 1974: 1087.

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Ansökan om godkännande av ekonomisk plan göres av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla godkänd ekonomisk plan tillgänglig för den som vill taga dd av planen.

Föreslagen lydelse

som har bildat bostadsrättsför­eningen eller biträtt med förenings­bildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen.

Ansökan om registrering av eko­nomisk plan görs av styrelsen. Vid ansökningshandlingen skall båda exemplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla registrerad ekonomisk plan tillgänglig för den som vill ta del av planen.

5 §

Innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus re­dovisats i registrerad ekonomisk plan eller på föreningsstämma, får bostadsrätt lill bostadslägenhet ej upplåtas utan tillstånd av länssty­relsen. Sådant tillstånd skall läm­nas, om ekonomisk plan registre­rats av länsstyrelsen och förening­en hos länsstyrelsen ställt betryg­gande säkerhet för fullgörande av skyldighet all utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsva­rande grundavgiften för denna.

Innan den slutliga kostnaden för anskaffandet av föreningens hus re­dovisats i godkänd ekonomisk plan eller på föreningsstämma, får bo­stadsrätt lill bostadslägenhet ej upplåtas ulan tillstånd av länssty­relsen. Sådant tillstånd skall läm­nas, om ekonomisk plan godkänts av länsstyrelsen och föreningen hos länsstyrelsen ställt betryggande sä­kerhet för fullgörande av skyldighet all utge ersättning för bostadsrätten med belopp motsvarande grundav­giften för denna.

Säkerhet skall på begäran av föreningen återställas sedan ett år förflutit från del den slutliga anskaffningskostnaden redovisats på föreningsstäm­ma. Har lalan om ersättning väckts före utgången av nämnda lid, får säkerheten dock ej återställas förrän talan är slutiigl avgjord och förening­ens betalningsskyldighet fullgjorts.

En bostadsrättsförening får i stadgarna föreskriva att de hyres­gäster som biträder ett beslut enUgt 60 a § om förvärv av en' hyresfas­tighet .för ombildning av hyresrätt till bostadsrätt skaU vara skyldiga att teckna bostadsrätt tiU sina lä­genheter efter förvärvet. FöreUgger en sådan skyldighet, är bostads­rättsföreningen å sin sida skyldig att upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som har burätt beslutet.

Otn ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och förening­ens    förpliktelser    enligt    första

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

stycket. ViU en hyresgäst överlåta sin hyresrätt, får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen före­skriva att den tillträdande hyres­gästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt.

Om heslut har fattats om väsent­
lig ökning av de avgifter som skall
utgå för bostadsrätt, får en hyres­
gäst genast efter uppsägning från-
träda sin skyldighet att teckna bo­
stadsrätt, om det inte är oskäligt
mot bostadsrättsföreningen eller
medlemmarna.     Uppsägningen

skall ske inom tre månader från det hyresgästen fick kännedom om av-giftshöjitingen. I fråga om uppsäg­ningen gäller 39 §.

11 a 8

Sådana villkor för medlemskap är utan verkan som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bo-stadsrättshavaren eller godkännas i annan ordning än som enligt den­na lag gäller för inträde i cn bo­stadsrättsförening.

12 a §

Avtal om överlåtelse av bostads­rätt genom köp skall upprättas skriftligen och skrivas under av säl­jaren och köparen. Avtalet skaU ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser samt köpeskillingen. Motsva­rande skaU gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Överlåtelser som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogUtiga.

37 §

Har bosladsrätlshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg­ning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart det kan ske, om ej föreningen och bosladsrätlshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anslå till dess brist för vars avhjälpande bosladsrätlshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så mycket som behövs för all läcka föreningens fordran hos bosladsrätlsha­varen. Vad som återstår tillfaller denne.

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Har föreningen underrättats om pantsättning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bostadsrätts-havarens obetalda avgifter tiU för­eningen överstiger en månadsav­gift och bostadsrättshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta panthavaren därom. Försummas det, har föreningen vid försäljning enligt första stycket fö­reträde till betalning före paiuha-varen endast ifråga om belopp som skulle ha betalats innan underrät­telse skulle ha skett.

45 §-

Bostadsrättsförenings firma skall innehålla ordet bostadsrättsförening.

I firman får ej ordet bolag eller eljest något som betecknar ett bolagsför­hållande intagas på sådant sätt all därav kan föranledas del misstaget all firman innehas av ett bolag.

Firman skall tydligt skilja sig från andra hos länsstyrelsen förut registre­rade och ännu beslående föreningsfirmor. För registrering av förenings firma gäller i övrigt vad som föreskrives i firmalagen (1974: 156).

Annan än bostadsrättsförening och sammanslutning ov bostads­rättsföreningar får ej i sin firma el­ler annars vid beteckning av rörel­sen använda ordet bostadsrätt.

Annan än bostadsrättsförening får ej i sin firma eller annars vid beteckning av rörelsen använda or­det bostadsrätt.

49 § Lägenhetsförleckningen skall för varje lägenhet ange 1. lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrymmen.

2. dagen för länsstyrelsens regist­rering av den ekonomiska plan som ligger lill grund för upplåtelsen.

2.  dagen för länsstyrelsens god­kännande av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtel­sen,

3.  bosladsrällshavarens namn,

4.  grundavgiften för bostadsrätten.

Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt upplåtes.

Underrättas föreningen om pant-sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i förteckningen, skall delta genast antecknas.

Underrättas föreningen om pant-sättning av bostadsrätt eller ändras uppgift i förteckningen, skall detta genast antecknas. Vid överlåtelse av bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlåtelseavtalet fogas tiU för­teckningen på lämpligt sätt.

Dagen för anteckning skall anges.

 Senaste lydelse 1974: 170.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 10

Nuvarande lyddse                        Föreslagen lydelse

51 a §

En bostadsrättsförening, som har förvärvat eller avser att förvär­va en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt, får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i för­eningen, om hyresgästen uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och förening­en skäligen kan nöjas med hyres­gästen som bostadsrättshavare. In­träde får dock vägras, om hyresför­hållandet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lagenheten inte skall upplåtas med bostads­rätt.

52 §       .

Förvärvare av bostadsrätt, som Förvärvare av bostadsrätt, som

vägrats inträde i föreningen, kan vägrats inträde i föreningen, kan
inom en månad från del han fick del inom en månad från del han fick del
av beslutet härom hänskjula tvisten av beslutet härom hänskjula tvisten
till hyresnämnden.                       lill hyresnämnden. Detsamma gäl-

ler hyresgäster som vägrats inträde enligt 51 a§.

60 a §

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för ombildning av hyresrätt till bo­stadsrätt skall fattas på förenings­stämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjede­lar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lä­genheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsul­rymmen.

Protokollet från föreningsstäm­man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tUlgängligt för hyresgäs­terna och fastighetsägaren.

Innan beslut om fastighetsför­värv fattas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4 § upprättas och hållas    tillgänglig   för   hyresgäs-

 

Prop. 1981/82:169                                                                 H

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

terna. TiU planen skaU fogas ett be­siktningsprotokoll, som visar fas­tighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4 §.

Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltiga. Det­samma gäller beslut om förvärv som fattats utan att ekonomisk plan varit tUlgänglig enUgt fjärde stycket. Om likväl förvärv har skett enligt beslutet och lagfart har med­delats, skaU dock vad nu sagis ej gälla.

67 § Bestämmelsema i 99-105§§ lagen (1951: 308) om ekonomiska förening­ar äger motsvarande tillämpning i fråga om bostadsrättsförening. Härvid skall hänvisningen i 100 § femte stycket till 7§ tredje stycket avse 45 § tredje stycket denna lag.

Beträffande ansökan om godkän-       Beträffande ansökan om registre­
nande av ekonomisk plan skall be-      ring av ekonomisk plan skall be­
stämmelserna om anmälan för re-       stämmelserna om anmälan för re­
gistrering äga motsvarande tillämp-    gislrering äga motsvarande tillämp­
ning,                                           ning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

3   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder' dels all nuvarande 16 e § skall betecknas 16 f§, dels all rabriken närmast före 16 e § skall sättas närmast före 16 f §, dels att 4, 22 och 23 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels all i lagen skall införas en ny paragraf, 16 e§, och närmast före

denna paragrafen ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

4 § Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken härtill uppgift att 1. medla i hyres- eller bosladsrällslvisl,

•'Senaste lydelse 1974: 170. ' Lagen omtryckt 1980:97.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 12

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

2.    pröva tvist om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra
stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a§, överlåtelse av hyresrätt enligt 12
kap. 34-36§§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40S,
föriängning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap.
49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12
kap. 59§, aUt jordabalken,

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22- 24 §§ hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller om ålerbelalningsskyldighel enligt 23 § samma lag,

3.   pröva tvist om hyresvillkor enligt 7§ sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bosladsrättslagen (1971:479),

4.   pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrällslagen,

5.   vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrällslvisl,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.   pröva frågor enligt bosladssaneringslagen (1973: 531) och bosladsför-vallningslagen (1977:792),

7.   pröva frågor enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.,

8.   pröva frågor enligt bosladsanvisningslagen (1980:94),

9. pröva frågor enligt lagen (1982:000) om rätt till.fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt.

Ärende upplages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. upplages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrel­se har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

Ärende   angående   ombildning   till bostadsrätt m. m.

16 e §

Ansökan i en fråga som avses i 6§ tredje stycket eller 12 § tredje stycket lagen (1982:000) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skcdl vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det be­rörda huset och dess ägare samt sökandens yrkande och grunderna för detta.

Bestämmelserna i 8§ andra-femte styckena skall tillämpas ifrå­ga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inte är uppenbart att någon förhandling inte behövs. Om en part skall inställa sig per-

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

sonUgen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallats men inte kommer till förhandlingen, av­skrivs ärendet. Att motparten ute­blir hindrar inte att ärendet avgörs.

22 §

Beslut av nämnd äger, sedan lid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller 8. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller till­stånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrällslagen (1971:479) eller ansökan om uppskov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller medgivande som avses i 2 a§ bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt lill förhandlingsordning enligt 9§ hy­resförhandlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.

Beslut av nämnd äger, sedan tid för klander eller besvär utgått när talan får föras mot beslutet, rätts­kraft, såvitt därigenom avgjorts frå­ga som avses i 1 § första stycket 2 eller 4 § första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, S eller 9. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom an­sökan om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket el­ler tillstånd enligt 12 kap. 34-36 eller 40 § jordabalken eller 30 § andra stycket bostadsrällslagen (1971:479) eller ansökan om upp­skov enligt 12 kap. 59 § jordabalken eller ansökan om förbud eller med­givande som avses i 2 a§ boslads­saneringslagen (1973:531) eller yr­kande om rätt lill förhandlingsord­ning enligt 9§ hyresförhandlingsla­gen (1978: 304) lämnats ulan bifall.

23 §

Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo-sladssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m. eller enligt boslads­anvisningslagen (1980:94) finns be­stämmelser i 12 kap. 70§ jordabal­ken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrällslagen (1971: 479), 21 § bosladssaneringslagen (1973:531), 34§ bostadsförvalt­ningslagen (1977:792), 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. samt 14 § bosladsanvisningslagen.

Om fullföljd av talan mot hyres­nämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresför­handlingslagen (1978:304) eller i ärende angående bostadsrätt, bo­stadssanering eller särskild förvalt­ning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyres­fastighet m.m., enligt bosladsan­visningslagen (1980:94) eller lagen (1982:000) om rätt till fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhand­lingslagen, 76 § bostadsrällslagen (1971:479), 21 § bostadssanerings­lagen (1973:531), 34§ bosladsför-vallningslagen (1977:792), 25 § la­gen om förvärv av hyresfastighet m.m., 14§ bosladsanvisningslagen samt 15 § lagen om rätt tiU fastig-

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

14

hetsförvärv för ombildning till bo­stadsrätt.

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1.  avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14-16, 16a, lecdler I6d§,

2.  avskrivit ärende enligt 8-10, 15 a, 16, 16 a, 16 c eller 16 d§, dock ej när ärendet kan återupptagas.

1.   avvisat ansökan som avses i 8,
11, 14-16, 16 a, 16 c, 16 d eller 16
e§,

2.   avskrivit ärende enligt 8-10,
15 a, 16, 16 a, Ide, 16 deller 16 e§,
dock ej när ärendet kan återuppta­
gas,

3.  förordnal angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.  utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet all iakttaga föreläg­gande eller ådöml straff för förseelse i förfarandet,

5.  utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild lalan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec­kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandingen skall inges lill domstolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

4   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrivs all 28§ lagen (1974:1082) om bostadsdomslol skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

28 Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt därigenom av­gjorts fråga som avses i 4 § 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7 eller Slagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om reparalionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller till­stånd enligt 12 kap. 34, 34 a eller 36 § jordabalken eller ansökan om

Föreslagen lydelse

§'

Beslut av bostadsdomslolen äger rättskraft, såvitt därigenom av­gjorts fråga som avses i A första stycket 2, 2 a, 3, 5 a, 6, 7, S eller 9 lagen (1973:188) om arrende­nämnder och hyresnämnder. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut, varigenom ansökan om repara­lionsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra stycket eller tillstånd en­ligt 12 kap. 34, 34 a eller 36§ jorda-

Senasle lydelse 1980:98.

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

förbud eller medgivande som avses i 2 a § bosladssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhandlingsordning enligt 9 § hyresförhandlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.

15

Föreslagen lydelse

balken eller ansökan om förbud el­ler medgivande som avses i 2 a§ bostadssaneringslagen (1973:531) eller yrkande om rätt till förhand­lingsordning enligt 9§ hyresför­handlingslagen (1978:304) lämnats ulan bifall.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

5   Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs all 2§ lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m.' skall ha nedan angivna lydelse.

2 §

Nuvarande lydelse

Kommun är skyldig att genom lämpligt kommunalt organ förmedla lån och bidrag, som utgå av stats­medel i syfte att främja bostadsför­sörjningen inom riket eller eljest gälla bosläder och lokaler inom bo­stadsområde, saml all vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och låneförvaltning.

Föreslagen lydelse

En kommun är skyldig att genom lämpligt kommunall organ förmedla lån och bidrag, som utgår av stats­medel i syfte att främja bostadsför­sörjningen inom riket eller eljest gäller bosläder och lokaler inom ett bostadsområde, samt all vid sådan statlig låne- och bidragsverksamhet biträda vid byggnadskontroll och läneförvaltning och utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksam­het.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta bostadssö­kande om möjligheterna att få bostad i kommunen, bostädernas belägen­het, storlek och utrustning, bostadskostnader saml andra förhåltanden som bosladssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

Lagen omtryckt 1975: 131. Senaste lydelse av lagens rubrik 1975: 131.

 

Prop. 1981/82:169                                                              16

6   Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs all 4 kap. 1 S jordabalken' skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

4 kap. 1 § Köp av fast egendom slutes genom upprättande av köpehandling som underskrives av säljaren och köparen. Handlingen skall upptaga köpeskil­lingen och innehålla förklaring av säljaren alt egendomen överlåtes på köparen. Köpes utom fast egendom även annat mot en gemensam köpe­skilling, är del tillräckligt all denna anges.

Köp som icke uppfyller föreskrit'-      Köp som inte uppfyller föreskrif-

terna i första stycket är ogiltigt,  terna i första stycket är ogiltigt.

Dock är förvärv, som en bostads­rättsförening har gjort enligt Ingen (1982:000) om rätt tiU.fastighetsför­värv för ombildning till bostadsrätt, giltigt även omföreskrifterna iförs-ta stycket inte har iakttagits.

Denna lag träder i kraft den I juli 1982.

Balken omtryckt 1971:1209.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 17

Utdrag
BOSTADSDEPARTEMENTET                     PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-03-11 Närvarande: statsministern Fälldin, ordförande, och statsråden Ullslen, Wikström, Friggebo, Dahlgren, Åsling, Söder, Johansson, Wirtén, An­dersson, Boo, Petri, Eliasson, Gustafsson, Elmstedt, Tilländer, Ahriand, Molin

Föredragande; statsrådet Friggebo

Lagrådsremiss med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyres­rätt till bostadsrätt m.m.

1    Inledning

Efter bemyndigande av regeringen tillkallade jag år 1978 en kommitté för att utreda frågan om ökad användning av bostadsrätt inom bostadsbestån­det (1979 års kommittéberätlelse del II s. 357-363). Kommittén antog namnet 1978 års bostadsrättskommitté (Bo 1978:06). Ett av kommittén avlämnat delbetänkande (Ds Bo 1980: 3) Rättsskydd för kvarboende hyres­gäster vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt har legal lill grund för ändringar i bostadsrällslagen (1971:479), som har trätt i kraft den 1 oktober 1981 (prop. 1980/81; 148, LU 29, rskr 414, SFS 1981:603).

Kommittén' överlämnade i oktober 1981 sitt slutbetänkande (SOU 1981:74) Från hyresrätt lill bostadsrätt. Betänkandet innehåller bl. a. ell förslag till lag om förköpsrätt för hyresgäster och ett förslag lill lag om ändring i bostadsräUslagen. Belänkandet har remissbehandlats.

Till protokollet i delta ärende bör fogas dels kommitténs sammanfattning av sill belänkande som bilaga 1, dels kommitténs förfatlningsförslag som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna och en sammanställ­ning av remissyttrandena som bUaga 3. Beträffande gällande ordning och kommitténs närmare överväganden hänvisas lill belänkandet.

' Direktören Gunnar Dalgren, ordförande, riksdagsledamoten Rolf Dahlberg, kom­munalrådet NUs Yngvesson och riksdagsledamoten Sven Eric Äkerfeldl.

2    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

 

Prop. 1981/82:169                                                             18

2    Allmän motivering

2.1 Allmänna utgångspunkter

2.7.7 Boendedemokrati i ett bostadspolitiskt målperspektiv

Strävan alt förbättra medborgarnas möjligheter all la till vara sina egna intressen och att i samverkan med andra råda över sina förhållanden är ett allt mera framträdande drag inom olika sektorer av samhället. Också när del gäller bostadspolitiken är det en central uppgift att öka de boendes möjligheter alt utöva inflytande över sina boendeförhällanden.

Boendeinflytande är inte bara ett mål ulan är också ell medel all nå gemenskap och sociala kontakter mellan de boende. Delaktigheten stimu­lerar intresse och ansvarstagande hos de boende samtidigt som den frigör kunnande och fantasi. Möjligheterna all påverka den närmaste omgivning­en torde bl. a. underlätta för ungdomar att växa in i del vuxna samhällel och all känna delaktighet även i större sammanhang. Ell ökal boendeinfly­tande har också betydelse från jämslälldhelssynpunkt, eftersom det ger nya förutsättningar för alla all komma lill sin rätt och få användning för sina egna kunskaper och erfarenheter.

Kravet på demokrati i boendel syftar bl. a. lill alt med närdemokratin i det egna bostadsområdet som bas utveckla en social gemenskap mellan människorna i ell bostadsområde. I vissa av dagens småhusområden och bostadsrättsföreningar har vikliga inslag av äldre liders gemenskap kunnat återskapas. Boendedemokralin bör utformas så att den bidrar till all bryta den anonymitet och isolering, som präglar människornas situation i många av de nya bostadsområdena.

En ny gemenskap stimuleras främst av möjligheter lill inflytande över förvaltningen av bostaden och bostadsområdet. Men även den fysiska miljöns utformning har betydelse. Grannskapskontakterna fungerar l.ex. ofta olika i flerbostadshus- och småhusområden. Både organiserade och spontana träffar mellan de boende underlättas om del finns en lokal att samlas i. Genom gårdarnas och entréernas utformning samt genom olika slag av bostadskomplement kan kontakterna grannar emellan stimuleras.

Den svenska bostadspolitiken under efterkrigstiden har främst syftat till all komma lill rätta med den tidigare akuta bostadsbristen saml med den låga utrymmes- och ulrastningsslandarden. Denna politik har också varit framgångsrik. Den materiella bostadsstandarden har höjts kraftigt. Genom omfattande ekonomiska stödinsatser från samhällets sida har breda konsu­mentgrupper kunnat erbjudas moderna lägenheter. Genom subventions­systemets utformning har de skyddals frän ell fullt genomslag på boende­kostnaderna av de stigande kostnaderna för byggande samt för drift och underhåll. Delta har möjliggjorts genom ell starkt statligt och kommunall engagemang i bostadsbyggandet. De allmännyttiga förelagens insatser för all genomföra ell omfattande bostadsbyggande har varit helt nödvändiga

 

Prop. 1981/82:169                                                   19

och har möjliggjort all i princip alla hushåll har kunnat få en god bostad. Förekomsten av ett stort allmännyltigt bostadsbestånd har därvid också varit en prisstabiliserande faktor av stor betydelse.

Produktionsapparaten har emellertid främst varit inriktad på kvantitet. Konsumenternas önskemål i olika avseenden har inle alllid kunnat tillgo­doses. Det direkta medborgarinflylandel över såväl planering och byggan­de som förvaltning har varit begränsat; det är först under de allra senaste åren som mera medvetna åtgärder har vidtagits för all öka möjligheterna liU direkt deltagande inom del representativa systemets ram. Målet om en allsidig hushållssammansätlning har inle heller kunnat uppnås i alla områ­den. Del är uppenbart all brislen på alternativ lill hyresrätt i vissa områden har bidragit lill all resursslarka hushåll efler hand har sökt sig lill andra områden, där kanske äganderätten har varit lika ensidigt förekommande.

Ell grundläggande syfte med bostadspolitiken är all värna om bostads­konsumenternas intressen. Bostadens och boendemiljöns värde för oss som individer kan inte överskallas. Grundläggande är därför naturligtvis alltjämt alt tillse all alla hushåll får en tillräckligt stor bostad av modern standard. Kraven på valfrihet och inflytande måste också ges en framskju­ten ställning. Det är viktigt att bostadspolitiken leder lill en sä reell valfri-hel för bostadskonsumenlerna som möjligt när del gäller bostadens stor­lek, utformning, standard, upplålelseform och pris. Ett ökat boendeinfly­tande och större variation i upplåldseformerna bör också bidra lill all människor i olika inkomslskikt och olika åldrar i större utsträckning finner del naluriigt all bo i samma bostadsområden.

Under 1980-lalel kommer tyngdpunkten inom bostadspolitiken alt allt mera förskjutas mot ett rationellt utnyttjande äv det befintliga bostadsbe­ståndet genom underhåll, varsam ombyggnad och komplettering. Stora ansträngningar måsle göras för att intensifiera energisparandel och all dämpa kostnadsutvecklingen inom bostadssektorn i dess helhet. Att öka de boendes inflytande är ett viktigt led även i dessa strävanden.

Under senare år har en rad insatser gjorts för all öka de boendes inflytande. Genom de nya möjligheterna för lokala organ i kommunerna kan medborgarinflylandel stärkas i planeringsledel. Bl. a. kan stadsför­nyelsearbetet på så sätt få en bättre lokal förankring. En genomgripande reformering av plan- och byggnadslagstiftningen förbereds f. n. i regerings­kansliet. Vidare har hyresgästernas inflytande över sina boendefrågor vidgats genom flera åtgärder.

Bostadssaneringslagen (1973:531) ger möjlighet för kommunen eller or­ganisation av hyresgäster alt ansöka om åläggande för fastighetsägare all rusta upp lägenheter till lägsta godtagbara standard. Sådan organisation kan också förhindra att fastighetsägaren förser lägenheterna med lyxslan-dard, vilket kunde pressa upp hyran på ell icke godtagbart sätt.

Bosladsförvaltningslagen (1977:792) ger rätt för kommunen eller organi­sation av hyresgäster all ansöka om all förvaltningen av fastigheten över-

 

Prop. 1981/82:169                                                   20

förs lill någon annan än ägaren då denne inle sköter fastigheten på rätt sätt.

Genom hyresförhandlingslagen (1978:304) har hyresgästerna fått laglig rätt att förhandla om hyror och andra boendeförhällanden. Lagen är neu­tral i förhållande lill hyresgäslemas val av intresseorganisation. Båda parter kan påkalla förhandlingar om hyresvillkor, lägenheternas och husels skick, gemensamma anordningar i huset saml övriga boendeförhällanden som rör hyresgästerna gemensamt.

Vidare har SABO och Hyresgästernas riksförbund 1979 rekommenderat en form av avtal om boinflytande för allmännyttiga förelag. Avtalen skall syfta till all ge hyresgästerna information, möjlighet lill samråd och viss beslutanderätt. Beslut om förvaltning, underhäll och drift inom bo­stadsföretaget skall fattas på sådant sätt och i sådana former alt de boende kan påverka besluten och ha del i dessa. I praktiken krävs i många fall en decentralisering av beslutsfunktioner lill mindre förvaltningsområden inom företaget.

De boendes inflytande inom hyressektorn befinner sig alltså i ell skede som bäst kan beskrivas med ordet förhandlingsdemokrali. 1 dag gäller den huvudsakligen hyresfrågor. De boende bör få ett ökal inflytande också på underhåll av lägenheter och den yttre miljön. Sådana frågor behandlas av underhållsfondsulredningen (Bo 1978:05).

Del finns alltså enligt min mening starka skäl för att utveckla hyresgäst-inflytandet. Del är dock knappast möjligt all uppnå samma möjligheter lill inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande- eller bostads­rätt med hänsyn lill bl. a. del ekonomiska ansvar, som är förenat med ägande och förvaltning av fastigheter. Både fastighetsägar- och hyresgäst-parterna har legitima och av samhället erkända intressen all hävda. Ett ökat boendeinflytande, ulöver vad som är möjligt på hyresrättens område, bör därför kunna åstadkommas genom att bostäder i ökad omfattnig upp­låts med bostadsrätt.

Enligt 1975 års folk- och bostadsräkning upplåts 14,3% av alla lägen­heter i riket med bostadsrätt, medan 20,2% förvaltades av allmännyttiga förelag och 61,8% av enskilda. Om man undantar småhusen var fördel­ningen på ägarkalegorier 24% för bostadsrättsföreningar, 34% för allmän­nyttiga förelag och 38% för enskilda. Förhållandena varierar mycket mel­lan kommunerna. I 101 av de 277 kommunerna fanns 1975 mindre än 5% av lägenheterna i bostadsrättsföreningar. I 109 kommuner var motsvaran­de andel mellan 5 och 14,3% (= riksgenomsnittet).

Flertalet av dessa kommuner var mindre eller medelstora kommuner; några tillhörde gruppen förorlskommuner lill Stockholm. I de mindre kommunerna var det i regel en stor övervikt för enskilt ägda lägenheter. I ett 20-lal fall svarade den allmännyttiga sektorn för mer än 25 % av antalet lägenheter; två hade över 47% av beståndet. Del är troligt all förhållan­dena har ändrats sedan 1975. Del är emellertid knappast troligt all dessa förändringar är så stora all mönstret kan ha förändrats mera genomgripan-

 

Prop. 1981/82:169                                                   21

de. Slutsatsen blir alt bostadskonsumenterna i många regioner och kom­muner har mycket begränsade möjligheter alt välja inom ell någorlunda rikhaltigt utbud av bosläder i olika upplåldseformer.

Bostadsrättens sociala värde ligger enligt min mening särskilt i all de boende själva i inbördes samverkan inom sin förening lar ansvar för sina gemensamma frågor kring boendemiljön och ekonomin. Sammanfattnings­vis anser jag all bostadsrätten bör öka, särskilt i områden där hyresrätten dominerar, i syfte alt åstadkomma en större variation mellan upplåldsefor­merna för alt bostadskonsumenlernas önskemål bättre skall kunna tillgo­doses och för att del skall bli vanligare att olika upplåldseformer tillhanda­hålls i samma bostadsområde.

Bosladsrällskommittén har lagt fram en rad förslag om hur en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt kan ske under bosladssodall acceptabla former. Förslagen har remissbehandlats och bör nu läggas till grund för lagstiftning. Innan jag i detalj redovisar förslagen vill jag ta upp några allmänna frågeställningar som bakgrand för förslagen.

2.7.2 Bostadsrättens fördelar

Skillnaderna mellan hyresrätt och bostadsrätt kan sammanfattas på föl­jande sätt:

-     Bostadsrätten upplåts ulan begränsning i liden. Detta ger bosladsrätls­
havaren bättre besittningsskydd än hyresgästen.

—Genom medlemskapet i föreningen har bosladsrätlshavaren stort infly­tande över bostadsmiljön och de ekonomiska villkoren.

—Bosladsrätlshavaren har också betydligt större inflytande än hyresgäs­ten över den egna lägenheten. Han kan reparera och ändra tämligen fritt. Delta medför också större ansvar.

-     Bostadsrätten representerar ett förmögenhelsvärde eftersom den kan
överlåtas.

—    Bostadsrätten kan pantsättas, vilket gör alt den kan användas som
säkerhet för lån, t. ex. för inköp av bostadsrätt eller för slandardhöjande
åtgärder.

-     Ekonomiskt ställer del sig ofta förmånligare att bo med bostadsrätt.
Bostadsrättsföreningen har inget vinstintresse. Genom all medlemmar­
na kan tillgodogöra sig den ekonomiska fördelen av egen aktsamhet och
händighet hålls underhållskostnaderna nere. Härtill bidrar alt boslads­
rätlshavaren själv svarar för inre reparationer.

Tillgänglig statistik visar all särskilt driftkostnaderna per m- lolalyta är betydligt lägre för bostadsrättsföreningar än för hyreshus oavsett om de är enskilt ägda eller ingår i del allmännyttiga beståndet. Skillnaderna lill bostadsrättsföreningarnas fördel har ökal sedan 1975.

 

Prop. 1981/82:169

22

Kostnader för fierbostadshus 1980

Kf/lcvni tol«lyti

AILMAN.-J-TTIG BOSlAMfOtlAG

ENSKILT AGDA FASTIGHETtR

EOSlALiSRATTS-fORENlNuAfl

Toiiliru

koitnd

I

Di.fl-koitn«d

1975 76    7?      78     7ä    60        '.975   76     77    78    79

Källa: Statistiska centralbyrån. SM Bo 1981: 15

Uppgifterna tyder på att den angelägna kampen i alla led för en sänkning av kostnadsnivån i boendet har särskilt goda förutsättningar inom bostads­rätten. Jag anser del främst bero på att samma personer, medlemmarna i föreningen, har inflytande över besluten och kostnadsansvar för beslutens konsekvenser. Om de boende vUl hålla tillbaka kostnaderna för boendet kan de inom bostadsrätten själva välja vägar för all söka nå detta mål -genom ökad aktsamhet med gemensamma lillhörigheler, genom anpass­ning av serviceanspråken lill sin egen villighet att betala eller genom ökade personliga insatser inom föreningens ram. Ett ökat antal övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kommer då att bidraga till all vi får en med liden allt effektivare press på kostnaderna.

Bosladsrällskommilténs studier tyder på all utgifter för privata lån lill köpet av bostadsrätt i en hel del fall kan göra de sammanlagda boendekost­naderna högre för bosladsrältshavarna än för kvarvarande hyresgäster. Detta gäller särskilt för andra generationen av bostadsrättshavare, som fått betala ett mera marknadsanpassal pris som ofta varit högre.

För kvarvarande hyresgäster har boendekostnaderna i stort sett inle påverkats av själva förändringen av ägarförhållandena i fastigheten. Hyressätlningen enligt bruksvärdesprindpen kvarstår ju, och de hyreshöj­ningar som man har fått hos de nya föreningarna skulle man sannolikt ha fåll tåla också med en annan hyreshusägare.

En stor del av debatten kring bosladsrätlsfrågorna har varit inriktad på problemen med del lilla antalet myckel dyra bostadsrätter som finns fram­för allt i Stockholms innerstad. Man menar att systemet med övergångar till bostadsrätt inte kan acepteras eftersom låginkomsttagarhushåll inte kan efterfråga sådana lägenheter av ekonomiska skäl. Man bör dock vara

 

Prop. 1981/82:169                                                                 23

medveten om alt del generellt inte är så all låginkomsttagarhushåll av ekonomiska skäl hindras från att klara av kostnaderna för en bostadsrätts-lägenhet. Om man kan betala hyran för en hyreslägenhet, som driflkost-nadsmässigl är en relativt dyr boendeform, bör man kunna klara av må­nadskostnaderna för en motsvarande lägenhet i bostadsrätt, som i regel är en billigare boendeform om man ser lill de löpande driftkostnaderna. Del är god bostadspolitik all utgå från detta faktum och att sedan underlätta för hushållen att skaffa fram erforderligt kapital för grundavgiften lill rimliga kostnader. Jag kommer därför i del följande all föreslå all möjligheterna att finansiera bostadsrältsförvärv i övergångsfall skall förbättras genom en möjlighet till ell särskilt statligt lån.

Stigande priser på bostadsrätter är delvis ett uttryck för en bristsituation på bostadsmarknaden. Där priserna stiger är tillgången på bostäder -särskilt i eftertraktade lägen - för liten i förhållande lill efterfrågan, vilket gäller säväl hyres- som bosladsrällslägenheter. En ökad omvandling av hyreslägenheter lill bostadsrätter bör medföra en dämpning av prisutveck­lingen på bostadsrätter genom all tillgången förbättras. Samtidigt måste kommunen vara uppmärksam på vad som sker både inom bostadsbestån­det och med den allmänna bostadsefterfrågan, så att tillgången på hyreslä­genheter inle faller under efterfrågan på sådana.

Genom en skärpt beskattning av vinster vid försäljning av bostadsrätter minskas intresset för bostadsrätten som spekulationsobjekl och främjas en lugnare prisutveckling. Kapitalvinstkommillén (B 1979:05) har i uppdrag alt lägga fram förslag om en evig realisationsvinstbeskattning av bostads­rätter och ett belänkande väntas myckel snart. Del förslag om en begräns­ning av underskoltsavdragens skattemässiga värde som regeringen nyligen har remitterat lill lagrådet kommer sannolikt också att verka dämpande på överlålelsepriserna, eftersom förvärv av bostadsrätt ofta sker med lånade medel.

Vidare har anförts farhågor för att ett ökal antal bostadsrättsföreningar skulle minska möjligheterna för s.k. svårplacerade hushåll att erhåUa bostad. Bosladsanvisningslagen omfattar som bekant inte vidareförsälj­ning av bostadsrätt. Kommunerna har emellertid med stöd av lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostadsförsörjningens främjande m.m. möjlighet alt tillhandahålla bostadsrätlsköpare slöd i form av kom­munala lån eller kommunal borgen för banklån lill förvärvet. Kommunen kan också förvärva bostadsrätter och upplåta dem i andra hand.

2.2 Åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt

2.2.7 Allmänt

I direktiven för bostadsrällskommiltén pekade jag på all de nuvarande möjligheterna lill övergång lill bostadsrätt ler sig otillräckliga genom bl. a. svårigheter med finansiering av fastighetsförvärvet och oklarheter belräff-

 

Prop. 1981/82:169                                                                 24

ande kvarboende hyresgästers rättsskydd. Vidare anförde jag att önskemå­let om att öka möjligheterna till sådan övergång i del befintliga bostadsbe­ståndet inte kan motivera expropriation. Kommittén har också arbetat fram ett förslag till former för hyresgäslförvärv i fall där en försäljningssi-luation föreligger. Jag anser fortfarande att denna ambitionsnivå tills vi­dare får anses vara tillräcklig när del gäller all med lagstiftningens hjälp undertätta övergångar. Erfarenheterna från tillämpningen av de här före­slagna förändringarna får utvisa i vad mån som mera genomgripande åtgärder kan behöva vidtas för all främja del bostadspolitiska syftet.

Med utgångspunkt i bosladsrätlskommitléns förslag kommer jag alt förorda vissa lagsliflningsätgärder och medelsanvisningar av riksdagen i syfte alt underlätta övergång från hyresrätt till bostadsrätt i bostadsbestån­det. Vid genomgång av kommitténs förslag och de remissynpunkter som har kommit fram har jag funnit skäl att i vissa delar låta mina förslag avvika från vad kommittén har föreslagit. En noggrann genomgång av de olika förslagen skall göras i följande avsnitt. Inledningsvis vill jag först beröra kommunernas roll i arbetet saml behovet av information kring de förbätt­rade möjligheterna till omvandling till bostadsrätt.

2.2.2 Kommunernas roll

Ansvarsfördelningen mellan stal och kommun inom bostadsförsörjning­en innebär sedan länge all kommunerna har ansvar för verksamhetens omfattning och innehåll. Från en tidigare inriktning på främst ny- och ombyggnad av själva bostäderna har del kommunala planeringsansvaret utvecklats i riktning mot en helhetssyn på boendel, där ny- och ombyggnad liksom andra åtgärder diskuteras i ett sammanhang. Del bör således vara vikliga utgångspunkter för kommunens bostadspolitiska åtgärder all åstad­komma ell tillräckligt och varierat utbud av bosläder i olika delar av kommunen, att skapa en god boendemiljö och alt ge goda förulsätlningar för en allsidig hushållssammansätlning i olika bostadsområden. Bebyggel­sen bör kunna ges en varierad utformning i fråga om hustyper, lägenhets-fördelning och besillningsformer. Ell och samma område bör kunna erbju­da valmöjligheter mellan småhus och flerbostadshus samt mellan ägda, hyrda och bosladsrältsupplålna bostäder.

Kravet på allsidighet är lättast all tillgodose i samband med nyproduk­tion men bör också aktivt bevakas som ett led i förbättringen av befintlig bebyggelse. Omvandling av vissa hyresrätter till bostadsrätt kan bidra till förbättringen av ett bostadsområde. En ökad andel bostadsrätt med dess större möjligheter lill enskih ansvarsanlagande och inflytande i samverkan med andra kan medverka till att öka ell områdes attraklivUet.

1 den bostadspolitiska debatten har del hävdals att en förbättring av möjligheterna till omvandling av hyreslägenheter hos allmännyttiga bo­stadsföretag till bosladsrällslägenheter skulle innebära ett grandskoll mot dessa företag och mot kommunernas möjligheter all i fortsättningen bedri-

 

Prop. 1981/82:169                                                   25

va en aktiv bostadspolitik. Jag har redan inledningsvis framhållit värdet av de allmännyttiga bostadsföretagens insatser. De har också tillskapats med syfte att möjliggöra för alla hushåll alt få en god bostad lill rimligt pris. Del är inle självklart all de nya bostadspolitiska mål som nu ställs i förgranden bäst uppnås genom dessa förelag. Riskerna för vad som kan hända vid ell ökal antal övergångar till bostadsrätt har dessutom överdrivits i den all­männa debatten.

En aktiv kommunal bostadspolitik kan bedrivas i många olika former. Genom den fysiska planeringen klarläggs vilka områden som skall använ­das för bostadsändamål och för andra ändamål. I bosladsförsörjningspro-grammet avgörs fördelningen av bostadsproduktionen på hustyper, upplå­telseformer, lägenhetsstorlekar, byggherrar m. m. samt utbyggnadstakten. En aktiv kommunal markpolilik kan syfta till all kommunen tillhandahåller byggbar mark i rätt tid, varvid kommunaltekniska investeringar bör ha utförts i förväg. Bland byggherrealternativen spelar del allmännyttiga före­tagel en viktig roll på marknaden. Inom del kommunala förmedlingsor-ganel har kommunen möjlighet all påverka enskilda ärenden. Del är en kommunal uppgift all informera bosladssökande om bostadsmarknaden. Kommunen kan anordna kostnadsfri bostadsförmedling. Möjligheterna för kommunerna all la sitt bostadspolitiska ansvar slår och faller således inle med en viss omfattning på verksamheten inom allmännyttiga bostadsföre­tag.

Detta visas med stor tydUghel i den senaste ingående statistik vi har över bostadsbeståndet i våra kommuner (folk- och bostadsräkningen 1975). Bland de 10 största kommunerna varierade andelen lägenheter i aUmännyl-tiga företag mellan 16,0% (Malmö) och 35,6% (Örebro). Bland de 20 största kommunerna varierade andelen mellan 7,0% (Skellefteå) och 38,9% (Södertälje). Jag vill med bestämdhet hävda all andelen lägenheter i del allmännyttiga beståndet inte är något mått på en kommuns vilja och förmåga och sörja för kommunmedlemmarnas bostadsförsörjning.

Del finns enligt min mening inte heller någon anledning varför hyresgäs­terna hos allmännyttiga företag skulle bli sämre ställda än hyresgäster hos enskilda fastighetsägare när del gäller möjlighet alt gå samman om att i bostadsrättsföreningens form la över fastigheten. En sådan diskriminering skulle vara stötande för rätlvisekänslan.

Slutligen är del inle särskilt troligt all övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kommer att bli särskilt omfatiande inom de allmännyttiga förelagens fastigheter lill följd av den lagstiftning om hyresgästförvärv, som jag förordar. Del är nämligen förhållandevis sällan som dessa förelag genomför försäljningar av sina-fastigheter. Man kan då också fråga sig om det från kommunens, från de boendes eller från bostadsförelagets syn­punkt skulle vara bättre att l.ex. ell enskih fastighetsbolag får köpa en allmännyltigt ägd faslighet än alt de boende får möjlighet att i ell sådant läge gå in och förvärva fasligheten och själva la ansvar för sill hus.

 

Prop. 1981/82:169                                                   26

Jag anser på grund av del anförda att del bör vara möjligt också för hyresgästerna i de aUmännytligl ägda bostadsföretagen att före andra köpare få förvärva sina hus. Det bör vara ett naturligt led i arbetet för ell allmännyttigt förelag som avser all försälja ell hus alt i förväg undersöka om de boende är intresserade av att själva ta över ansvaret i bostadsrätts­föreningens form.

I ell senare avsnitt redovisar jag i samlad form min syn på olika led av processen med en rätt för hyresgästerna att förvärva sitt hus för ombild­ning lill bostadsrätt. Sammanfattningsvis vill jag här konstatera att kom­munens grandläggande roll även i detta sammanhang bör vara att stödja bostadskonsumenlerna i deras strävan att lösa sin bostadsfråga.

2.2.3 Information

Bostadsrällskommiltén har inte ansett det påkaUat att staten eUer kom­munerna skall etablera några särskilda insatser för hjälp med ombUdning till bostadsrätt i enskilda fall. Sådana insatser bör ankomma på de etablera­de bosladsrältsförelagen eller andra konsullorgan. Däremot bör kommu­nerna som ett led i den allmänna konsumentinriklade informationen i bostadsfrågor bl. a. verka för alt kunskaperna sprids till allmänheten om för- och nackdelar med olika upplåldseformer. Befintligt material hos kommunerna som underlag för sådan information bör kompletteras med ett allmänt informationsmaterial, som på ell sakligt och lätlillgängligt sätt redovisar hur del går lill vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Detta aUmänna material bör tillhandahållas av bosladsstyrelsen.

Jag delar kommitténs uppfattning. Bosladsstyrelsen har redan inom ramen för sina nuvarande uppgifter ansvar för information om upplåldse­former, hyresutvecklingen och bosladsförvaltning m.m. De förbättrade möjligheterna alt övergå tiU bostadsrätt utgör dock nya förhållanden, som styrelsen inle har kunnat planera för. För upprättande av ett informations­material, som bör produceras och distribueras under innevarande år, avser jag därför all i annat sammanhang föreslå regeringen att ställa vissa medel till styrelsens förfogande.

2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt m. m.

2.3.1 Majoritetsregeln vid beslut om fastighetsförvärv Departementsförslaget: För ombildning lill bostadsrätt skall gälla all hyres­gästerna i minst två tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda i den berörda fastigheten engagerar sig som medlemmar i en bostadsrättsför­ening och på föreningsstämma beslutar om förvärv av fastigheten.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget utom såtillvida att undantag har gjorts för rikskooperativa bostadsrättsförening­ar vid frivilliga förvärv (se belänkandet s. 103-118).

 

Prop. 1981/82:169                                                   27

Remissinstanserna: Förslaget har fåll ett mycket positivt mottagande. Någ­ra remissinstanser, bl. a. SABO, Stockholms Bostadsföreningars Central­förening (SBC) och Bostadsföreningarnas Riksförbund (BR), är dock kri­tiska mot det av kommittén föreslagna undantaget för rikskooperaliva bostadsrättsföreningar. SABO anser det orimligt om kommunen eller an­nan skulle kunna genomdriva en ombildning mot de boendes vilja genom all vända sig till en rikskooperaliv organisation. Några remissinstanser, bl. a. SBC och BR, anser del omotiverat all kräva så mycket som två tredjedelars majoritet.

Skäl för departementsförslaget: Jag delar kommitténs uppfattning all en ombildning till bostadsrätt bör ske på de boendes villkor. Del är framför allt de boendes intressen, önskemål och synpunkter som bör tillgodoses när del är fråga om en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

En ombildning till bostadsrätt innebär att hyresgästerna på ett heh annat sätt än tidigare lar på sig ell ekonomiskt ansvar för sitt boende. Detta gäller såväl för varje enskild hyresgäst som för hyresgästerna gemensamt. Vill­koren för förvärvet av fastigheten är av central betydelse för vad varje hyresgäst skall betala för sin bostadsrätt och för bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. Enligt min mening bör därför ell köp inle få äga rum om inle hyresgästerna får delta i beslutet. Del är i släUel angelägel all faslig-helsägaren och hyresgästerna som jämbördiga parter kan diskutera köpet och komma överens om de villkor som är rimliga med beaktande av olika faktorer som påverkar fastighetens värde. Härvid är del givelvis av sär­skild betydelse att hyresgästerna får kännedom om fastighetens skick och underhåUsslandard saml om drift- och kapitalkostnader.

Den nu gällande bostadsrällslagen från år 1971 kom till under ell skede då övergångar frän hyresrätt till bostadsrätt inte var särskilt vanliga. I flera hänseenden är lagen därför präglad av förhållandena vid nyproduktion av bostäder som skall upplåtas med bostadsrätt. Vid nyproduktion bildas bostadsrättsföreningen nästan undantagslöst av någon annan än de blivan­de bosladsrältshavarna, exempelvis ell byggnadsföretag eller någon av de rikskooperativa organisationerna HSB eller Riksbyggen. Del har mot bak­grund av förhållandena vid nyproduktion ansetts vara nödvändigt att bo­stadsrällslagen tillförsäkrar föreningsbildaren del avgörande inflytandet i föreningens inledningsskede.

De nu åsyftade bestämmelserna i bosladsrättslagen är emellertid i och för sig tiUämpliga även vid föreningsbildningar som sker vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Detta medför alt det är möjligt all bilda en bostadsrättsförening med syfte att ombilda en hyresfastighet ulan alt vare sig styrelseledamöter eller övriga medlemmar är bosatta i fastigheten. Som framgår av kommitténs betänkande tillämpas denna teknik både när fas­tighetsägaren själv bildar en bostadsrättsförening och då de rikskoopera­tiva organisationerna står för föreningsbildningen. Eftersom antagning av

 

Prop. 1981/82:169                                                   28

medlemmar och upplåtelse av bostadsrätt sker som ett sista led i ombild-ningsproceduren kan faslighelsförvärvel och de andra åtgärder som hänger samman med ombildningen genomföras helt ulan insyn från de boende.

På grundval av ell delbetänkande av kommittén har 2 § bostadsrällsla­gen ändrats med ikraftträdande den I oktober 1981. Ändringen innebär att lägenheter som är uthyrda i princip inte skall få upplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet beslår. Härigenom bevaras besittningsskydd och bylesrätl för de hyresgäster som väljer att bo kvar med hyresrätt. Även om denna lagändring motverkar tillkomsten av sådana faslighels-ägarbildade bostadsrättsföreningar i vilka hyresgästerna saknar inflytande, är det enligt min mening angeläget att ytterligare åtgärder vidtas för all öka hyresgästernas inflytande.

Jag anser på grund av det anförda att de boendes inflytande över ombild-ningsprocessen bör garanteras genom en majorilelsregd. Härvid är del som kommittén framhåller inte tillräckligt all en majoritet av hyresgästerna samtycker lill ombildningen. 1 överensstämmelse med kommilléförslagel bör majoritelsregeln också innebära all en viss majoritet av hyresgästerna skall som medlemmar i bostadsrättsföreningen besluta om det fastighets-förvärv som behövs för ombildningen. Förvärv som inle uppnår den före­skrivna majoriteten bör inle få genomföras.

Med hänsyn lill den stora betydelse som en ombildning till bostadsrätt får för de boende i fastigheten är del angelägel att så mänga som möjligt av dem deltar i beslutet. Om en stark majoritet av hyresgästerna engagerar sig underlättas också bostadsrättsföreningens fortsatta verksamhet, bl. a. i ekonomiskt hänseende. Grundtankarna bakom bostadsrättssyslemet främ­jas också, om så många lägenheter som möjligt i den berörda fastigheten är upplåtna med bostadsrätt.

De motiv som jag nu har redovisat talar för att del bör krävas en kvalificerad majoritet av hyresgästerna för beslutet om ombildning och fastighetsförvärv. Jag ansluter mig därför lill kommitténs förslag all beslu­tet skall fattas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna.

Mitt ställningstagande lill majoriletsregdns utformning innebär all jag inte har tagit fasta på ett förslag av Stockholms Bostadsföreningars Cen­tralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund all knyta an lill någon av de mindre långtgående majoritetsregler som redan finns i vissa skatte­dier lånesammanhang (se belänkandet s. 110-111). I stället är del enligt min mening naturligt att det i lämpligt sammanhang övervägs i vad mån dessa majorilelsregler, som är utformade i anvisningar från riksskattever­ket resp. bosladsstyrelsen, kan anpassas lill den nu föreslagna majoritets-regeln.

Endast hyresgäster som hyr sin lägenhet direkt av värden bör räknas med vid tillämpning av den nu föreslagna majoritelsregeln. Andrahands-hyresgästerna bör alltså lämnas utanför. Majoritelsregeln bör formuleras

 

Prop. 1981/82:169                                                                 29

så alt när flera hyresgäster hyr gemensamt samtliga hyresgäster i lägenhe­ten måste biträda beslutet för alt deras lägenhet skall räknas med.

Vid tillämpning av majoritelsregeln bör hänsyn tas inle bara lill bostads­lägenheter Ulan även till lokaler. Begreppet lägenhet avser alltså här lik­som i andra sammanhang även lokaler. Undanlag bör dock göras för garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förva-ringsutrymme.

Del kan i många fall även vara värdefullt alt innehavarna av lokaler
stöder en ombildning genom alt själva förvärva bostadsrätt. Som kommit­
tén framhåller bör dock inte något hinder ställas upp för föreningen all
vägra lokalhyresgäsler medlemskap, om föreningen av ekonomiska eller
andra skäl anser att innehavare av lokaler bör kvarstå som byjesgäsler hos
föreningen (se vidare avsnitt 2.3.3).                                 ~~ ——

Jag kommer all senare ta upp frågan om majoriletsregdns tillämpning när bostadsrättsföreningen förvärvar fasligheten genom alt anta ell s. k. hembud av fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.5). Jag vill emellertid redan nu förulskicka all jag anser att majoritelsregeln bör gälla även vid sådana förvärv.

Kommittén har föreslagit all bostadsrättsföreningar inom de rikskoope­raliva organisationerna HSB och Riksbyggen skall undantas från tillämp­ning av majoritelsregeln. Undanlaget avser frivilliga förvärv men däremot inle de nyss berörda förvärven som sker genom att ell hembud antas.

Kommittén har som motiv för det föreslagna undanlaget framhållit alt de rikskooperativa organisationerna alltid förhandlar om vUlkoren för fastig-helsförvärvel med den fastighetsägare som vill sälja sin fastighet. Detta medför att priset i regel bestäms på samma sätt som för hyresfastigheter i allmänhet. De ekonomiska villkoren vid faslighelsförvärvel och vid bo-sladsrätlsupplåtelserna har enligt kommittén kunnat avpassas så att boen­dekostnaderna för hyresgästerna inle har påverkals i negaliv riktning. Anslutningen har härigenom oftast blivit hög. Den kooperativa grundtan­ken ligger också inbyggd i systemet och organisationerna har enligt kom­mittén alla möjligheter att under ombildningsprocessen lämna de boende en tillfredsställande information om övergången. Mot bakgrund bl. a. av del anförda anser kommittén all de rikskooperaliva företagens teknik för ombildning vid egna initiativ till fastigheisförvärv i huvudsak fungerar bra och all den ger möjligheter till ett lillfredsslällande inflytande för hyresgäs­terna.

Jag ansluter mig i allt väsentligt lill den bedömning som kommittén har gjort beträffande de ombildningar som har genomförts på initiativ av de rikskooperativa organisalionema. Ändå anser jag att del kan ifrågasättas om del undanlag från majoritelsregeln som kommittén har föreslagit för dessa organisationer är lämpligt.

När en riksorganisation lar initiativ lill en föreningsbildning består för­eningens styrelse och medlemmar ursprungligen av personer som har

 

Prop. 1981/82:169                                                   30

utsetts inom organisationen. Först när faslighelsförvärvel är klart och bosladsrätlerna upplåts till hyresgästerna blir dessa medlemmar i förening­en. Hyresgästerna saknar därför ell direkt inflytande över ombildnings­processen.

Enligt min mening är del svårt alt försvara alt vissa bostadsrätts­föreningar skulle särbehandlas när del gäller en så viktig fråga som möjlig­heterna för de boende all deha i besluten när del är aktueUt med en ombildning lill bostadsrätt. Jag anser därför all majoritelsregeln bör gälla även när bildandel av en bostadsrättsförening och fastighetsförvärvel sker på initiativ av de rikskooperativa organisationerna.

Vad jag nu har anfört innebär inle alt det föreligger några hinder för de rikskooperativa organisalionema alt liksom f. n. själva la initiativ lill en ombildning genom att förvärva hyresfastigheter. Del är tvärtom min för­hoppning att en ökad omvandling lill bostadsrätt kan ske genom sådana inhiativ. SkUlnaden gentemot nuvarande ordning blir alt bostadsrättsför­eningens fastigheisförvärv måsle beslutas på föreningsstämma av en kvali­ficerad majoritet av hyresgästerna och all hyresgästerna aktivt engageras redan på detta stadium.

Jag vUl också understryka att de rikskooperativa organisationerna givel­vis är i sin fulla rätt att för sin medverkan vid en ombildning ställa upp sådana villkor med avseende på förvaltningen av bostadsrättsföreningen och olika former av samverkan m. m. som är betingade av grandvalarna för den rikskooperaliva verksamheten.

2.3.2 Skyldighet att teckna bostadsrätt

Departementsförslaget; En bostadsrättsförening skall i sina stadgar kunna föreskriva alt de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en hyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga alt teckna bostadsrätt till sina lägenheter.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be­tänkandet s. 115-117).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av alla remissinstanser utom Sveriges advokatsamfund. Enligt samfundet är risken uppenbar för all enskilda hyresgäster inle tillräckligt klart inser de personliga konsekvenserna av all biträda ell förvärvsbeslul. Samfundet anser del dock angelägel all möjlighet till förhandsavtal införs.

Skäl för departementsförslaget: Enligt bostadsrällslagen får upplåtelse av bostadsrätt ske bara i viss närmare angiven ordning. Av bestämmelserna följer att det, utom när det gäller lokaler, inte är möjligt att sluta bindande förhandsavlal om upplåtelse av bostadsrätt öch all la upp förskott. Motivet till dessa regler, som har tillkommit mot bakgrund av förhållandena vid

 

Prop. 1981/82:169                                                   31

nyproduktion, har framför allt varit del förhållandel alt de som betalar förskoll inle omedelbart antas som medlemmar i föreningen och under avsevärd tid kan komma att stå utanför denna. Trots betalning och utfäs­telse att senare teckna bostadsrätt kan de förskollsbelalande alltså inte påverka föreningens verksamhet (se prop. 1971:12 s. 79-82).

Enligt min mening är del angelägel alt bostadsrällslagen anpassas lill situationen vid ombildning så att de hyresgäster som förklarar att de vill gå över lill bostadsrätt också har skyldighet all teckna bostadsrätt när bo­stadsrättsföreningen har förvärvat fastigheten och upplåtelse av bostads­rätt kan ske. Det nu gällande förbudet mot förhandsavtal bör alltså modi­fieras så alt någon form av bundenhet kan åstadkommas redan innan det är möjligt att upplåta bostadsrätterna.

Den majorilelsregd som jag redan har föreslagit innebär all det är hyresgästerna själva som skall besluta om en ombildning. Varje hyresgäst har alltså all la ställning lill om han vill gå över lill bostadsrätt eller förbli hyresgäst. Som jag kommer all närmare utveckla senare (se avsnitt 2.3.4) kommer hyresgästerna att ha ett gott underlag för sill ställningstagande i den ekonomiska planen.

Med hänsyn till vad jag nu har sagt kan del inte anses oskäligt all de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av hyresfastigheten också blir skyldiga alt teckna bostadsrätt. En annan ordning skulle dessutom kunna äventyra bostadsrättsföreningens ekonomi och ändra de ekonomis­ka förutsättningarna för dem som förvärvar bostadsrätt.

Jag förordnar aUlså på grund av del anförda att en bostadsrättsförening i sina stadgar skall kunna föreskriva alt de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av en hyresfastighet skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt. Denna skyldighet för hyresgästerna bör givelvis motsvaras av en skyldighet för föreningen alt upplåta bostadsrätt.

Med den nu föreslagna ordningen behövs det inte några särskilda avtal med varje hyresgäst. Sådana avtal är enhgt min mening inle heller påkal­lade av rättssäkerhetsskäl.

Jag vill också framhålla att jag inle anser det lämpligt all generellt öppna en möjlighet till förhandsavlal vid ombildning utan nuvarande förbud mot förhandsavlal och förskott bör fortfarande gälla med den förändring som följer av vad jag nu har föreslagit.

De tillskott som bostadsrättsföreningen behöver från de hyresgäster som har deltagit i ombildningsbeslulel bör inte betecknas som förskott utan som vanliga lån. Som kommittén framhåller kan det härvid exempelvis vara lämpligt att i lånevillkoren ange att lånet förfaller lill betalning, om skyldigheten att teckna bostadsrätt upphör.

Den nu förordade skyldigheten för hyresgästerna att teckna bostadsrätt bör emellertid inte vara ovillkorlig utan bör förses med vissa undantag.

För alt tillgodose bosladsrällshavarnas intresse av alt inle drabbas av väsentligt skärpta ekonomiska förpliktelser gäller f. n. enligt 23 § bostads-

 

Prop. 1981/82:169                                                   32

rättslägen all en bostadsrättshavare vid en väsentlig avgiftshöjning efter uppsägning får frånlräda bostadsrätten, om del inle är obilligl mot för­eningen eller dess medlemmar. Det kan vara fråga om både grundavgift och årsavgift. Uppsägningen skall ske inom tre månader från del boslads­rätlshavaren fick kännedom om avgiftshöjningen.

Enligt min mening bör en hyresgäst ha motsvarande.möjlighet all bli fri från från en skyldighet all teckna bostadsrätt vid ombildning. Innehållet i den ekonomiska planen och de föratsättningar under vilka hyresgästen har biträtt beslutet om förvärv av fastigheten bör vara väsentliga vid bedöm­ningen. Om hyresgästen på grundval av uppgifterna i den ekonomiska planen har kunnat förutse avgiflsökningen eller själv har varit med om all besluta denna, bör han normall inle kunna bli fri från sin skyldighet.

Ytterligare ett undantag är enligt min mening motiverat. Hyresgästens skyldighet all teckna bostadsrätt bör inle inverka på hyresrätten fram till dess upplåtelse av bostadsrätt sker. Hyresgästen bör alltså ha möjlighet all säga upp sitt avtal för avflyttning och bör då bli fri från skyldigheten alt teckna bostadsrätt. Även hyresvärden kan ha anledning all säga upp hyresgästen exempelvis på grund av bristande betalning av hyran. I denna situation bör inte bostadsrättsföreningen vara skyldig all upplåta bostads­rätt. Om hyresförhållandet upphör bör alltså även skyldigheten alt teckna resp. upplåta bostadsrätt upphöra. Det torde i allmänhet inle möta några svårigheter för föreningen att finna någon annan som vill teckna bostads­rätt lUI den lediga lägenheten.

Annorlunda är situationen när hyresgästen vill utnyttja sin rätt all byta eller alt på annat sätt överlåta hyresrätten. Resultatet blir här inte alt hyresförhållandet upphör utan all en ny hyresgäst övertar hyresrätten med sedvanligt beshlningsskydd. Enligt min mening är del inle lämpligt all begränsa den ursprangliga hyresgästens rättigheter all överiåta hyresrät­ten. Däremot bör hyresvärden som vUlkor för en överlåtelse får kräva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. Rätten att ställa ell sådant villkor bör ges inle bara bostadsrättsföreningen i dess egenskap av fastighetsägare efler förvärvet utan även den ursprungli­ge fastighetsägaren, om äganderätten ännu inle har gått över på förening­en. I sistnämnda avseende avviker förslaget från vad kommittén har före­slagit.

Om en hyresgäst vägrar att teckna bostadsrätt trots att en skyldighet härtiU föreligger enligt de nu föreslagna bestämmelserna bör föreningen kunna få hyresförhållandet upplöst enligt 12 kap. 46§ första stycket 10 jordabalken.

2.3.3 Rätt till medlemskap

Departementsförslaget: Vid ombildning till bostadsrätt skall hyresgästerna ha rätt att bli medlemmar i bostadsrättsföreningen. Lokalhyresgäsler får dock vägras medlemskap, om lokalerna inle skall upplåtas med bostads­rätt.

 

Prop. 1981/82:169                                                             33

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get (se betänkandet s. 117).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats ulan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En bostadsrättshavare måste vara medlem i bostadsrättsföreningen. Däremot finns del i bosladsrättslagen ingen be­stämmelse som förbjuder att andra än bostadsrättshavare är medlemmar. 1 fråga om rätlen till medlemskap gäller olika regler för den som förvärvar bostadsrätt när den upplåts av föreningen och den som förvärvar bostads­rätt efler överiålelse av en bostadsrättshavare. I del förstnämnda fallet är prövningsrätten fri men föreningens stadgar kan innehålla särskilda regler för medlemskap. För del andra fallet finns del däremot särskilda lagregler. Enligt 11 § bostadsrällslagen får den som har förvärvat bostadsrätt genom överlåtelse inle vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. Den som förvärvar bostadsrätt men vägras medlemskap kan enligt 52 § bostadsrällslagen få frågan om medlem­skap prövad av hyresnämnden.

Hyresgäslinflytandel vid ombildning till bostadsrätt skall utövas genom bostadsrättsföreningen. En tillämpning av den föreslagna majoritelsregeln (se avsnht 2.3.1) förutsätter att de hyresgäster som är intresserade av en ombildning engagerar sig som medlemmar i bostadsrättsföreningen. Del är alltså angelägel all hyresgästernas rätt lill medlemskap vid ombildning garanteras genom en särskild lagregel. Denna bör motsvara vad som gäller enligt 11 § bostadsrällslagen. En hyresgäst bör alltså inle kunna vägras inträde i föreningen, om han uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med honom som bostadsrättshavare. En hyresgäst som vägras medlemskap bör kunna få frågan prövad av hyresnämnden.

Kommitténs förslag är utformat så att del gäller hyresgäster hos en bostadsrättsförening även om fasligheten inle är föremål för ombildning. Enligt min mening bör de nya bestämmelserna emellertid begränsas lill ombildningsfaUen, eftersom del är då som del är angelägel all ingen hyres­gäst mot sin vilja ställs utanför föreningen.

Som jag redan har anfört vid behandlingen av majoritelsregeln (se av-snUt 2.3.1) bör något hinder inte ställas upp för föreningen att vägra lokalhyresgäster medlemskap, om föreningen av ekonomiska eller andra skäl anser att lokalhyresgästerna bör kvarstå som hyresgäster hos för­eningen. Detta stämmer överens med vad kommittén har föreslagit.

Om emellertid föreningen anser att en eller flera lokaler bör upplåtas med bostadsrätt bör enligt min mening de berörda lokalhyresgästerna ha samma rätt till medlemskap som föreslås för bosladshyresgäslerna. Jag 3   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

 

Prop. 1981/82:169                                                                 34

förordar aUlså all bestämmelserna med ändring av kommilléförslagel ut­formas så att delta blir fallet.

2.3.4 Ekonomisk plan vid ombildning

Departementsförslaget: Vid ombildning lill bostadsrätt skall den ekonomis­ka planen upprättas och granskas av intygsgivarna innan bostadsrättsför­eningen får besluta om förvärv av fastigheten. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll som ulvisar fastighetens skick.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget utom såtillvida alt undanlag har gjorts för rikskooperaliva bostadsrättsförening­ar vid frivilliga förvärv (se betänkandet s. 118-126).

Remissinstanserna: Förslaget har tUlstyrkts eller lämnats ulan erinran av praktiskt tagel samtliga remissinstanser. Några remissinstanser (Stock­holms Bostadsföreningars Centralförening, Bostadsföreningarnas Riksför­bund, HSB och Svenska Byggnadsentreprenörföreningen) anser dock alt det är onödigt eller olämpligt att kräva ekonomisk plan före förvärvet.

Skäl för departementsförslaget: Enligt 3 § bostadsrällslagen skall en ekono­misk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av föreningens styrel­se och godkänts av länsstyrelsen innan bostadsrätt får upplåtas. 1 en särskild bilaga lill bostadsrällskungördsen (1971:486) anges vilka upp­gifter som skall finnas i en ekonomisk plan. Syftet med den ekonomiska planen är att skapa föratsättningar för alt föreningens verksamhet vilar på en betryggande ekonomisk grund.

Bestämmelserna om ekonomisk plan präglas av förhållandena vid ny­produktion. I en sådan situation spelar den ekonomiska planen knappast någon roll som informalionsinslramenl för den enskilde. Del är i stället den information som föreningsbildaren lämnar och själva upplåtelseavlalet som utgör underlag för ställningstagandet i fråga om förvärv av bostads­rätt.

Situationen är emellertid annoriunda vid en ombildning från hyresrätt lill bostadsrätt. Del är självfallet av väsentlig betydelse att hyresgästerna före beslutet om förvärv av fastigheten får en lillfredsslällande information om de ekonomiska föratsätlningarna för en ombildning. Den ekonomiska planen bör härvid utgöra del viktigaste beslutsunderlaget för hyresgäs­terna. Det är enligt min mening alltså inle tillräckligt med någon form av preliminär plan ulan en slutlig kalkyl bör föreligga i form av en ekonomisk plan.

Enligt nuvarande bestämmelser skall den ekonomiska planen upprättas innan bostadsrätt får upplåtas. Detta innebär vid ombildning all planen inle behöver upprättas förrän efter förvärvet. Bostadsrätt kan ju inle upplåtas förrän förvärvet är klart. Jag anser emellertid all del bör krävas all den

 

Prop. 1981/82:169                                                   35

ekonomiska planen föreligger när hyresgästerna skall falla beslut om fas­lighelsförvärvel. Jag förordar alltså alt en bestämmelse härom las in i bostadsrällslagen.

Del bör även krävas alt planens hållbarhet har prövats av intygsgivarna (se vidare avsnitt 2.3.5) och all de har utfärdat ell intyg härom. Däremot bör del inle krävas all länsstyrelsen har hunnit granska planen i formellt avseende. Jag delar alltså kommitténs uppfattning all denna prövning av lidsskäl bör kunna anslå lill efler förvärvsbeslulet.

När del härefter gäller innehållet i den ekonomiska planen är det väsent­ligt att hyresgästerna vid sitt ställningstagande lill ombildningen får känne­dom om sådana kostnadsökningar som kan förutses. Härvid är det särskilt viktigt att fastighetens skick undersöks och alt en beräkning görs av de kostnader som efler faslighelsförvärvel kan behöva läggas ner på under­hållsåtgärder av olika slag. Del bör l.ex. inle få komma som en obehaglig överraskning för hyresgästerna att fastighetens slamledningar för vatten och avlopp måsle bytas ut strax efter del all föreningen har förvärvat fastigheten. Om fastigheten skall byggas om bör hyresgästerna så långt del är möjligt få kännedom om ombyggnadens omfattning och den ökning av avgifterna som kommer all bli följden av ombyggnaden.

På grund av del anförda föreslår jag att en bestämmelse las in i bostads­rällslagen om all ett besiktningsprotokoll, som utvisar fastighetens skick, skall fogas lill den ekonomiska planen vid ombildning.

Förutom besiktning är del givelvis i allmänhet tillrådligt all hyresgäs­terna låter ulföra en opartisk värdering av fastigheten. Jag delar emellertid kommitténs uppfattning all värdering inte bör vara obligatorisk vid upprät­tande av den ekonomiska planen.

Jag delar också kommitténs uppfattning all bosladsrätlskungördsen bör kompletteras med särskilda bestämmelser för ombildningsfaUen om vilka uppgifter som skall finnas i den ekonomiska planen. Dessa bestämmelser bör bl. a. avse förutsebara kostnadsökningar. Jag kommer all senare anmä­la frågan om ändring i bosladsrätlskungördsen.

Kommittén har föreslagit alt bostadsrättsföreningar inom de rikskoope­raliva organisationerna HSB och Riksbyggen skall undantas frän tillämp­ning av de nya bestämmelserna om ekonomisk plan. Jag har redan med avvikelse från kommilléförslagel föreslagit all något undantag för dessa föreningar inte skall göras när del gäller kravet på all en kvalificerad majoritet av hyresgästerna skall biträda beslutet om ombildning och fas­tigheisförvärv (se avsnitt 2.3.1). Inle heller när del är fråga om ekonomisk plan anser jag att del finns skäl all göra undantag för de berörda föreningar­na. Jag förordar alltså all de nya bestämmelserna om ekonomisk plan vid ombildning får gälla även för rikskooperaliva bostadsrättsföreningar.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 36

2.3.5 Intygsgivarnas ställning m. m.

Departementsförslaget: Minst en av intygsgivarna för den ekonomiska planen skall vara fristående från den organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Detta gäller både vid nyproduktion och ombildning. Planen bör registreras hos länsstyrelsen.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be­tänkandet s. 126-129).

Remissinstanserna: Förslaget har tillstyrkts eller lämnats utan erinran av samtliga remissinstanser.

Skäl för departementsförslaget: En ekonomisk plan skall granskas av läns­styrelsen. Länsstyrelsens granskning är emellertid rent formell. För att förebygga missuppfattningar om länsstyrelsens roll är del enligt min me­ning lämpligt att som kommittén har föreslagit byta ut uttrycket godkänna planen mot registrera. Jag förordar alltså all bostadsrällslagen ändras i detta avseende.

Den reella prövningen av en ekonomisk plan görs i stället av de s. k. inlygsgivarna. Deras uppgift är alt intyga all den ekonomiska planen vilar på tillförUtliga grunder. Enligt 4 § bostadsrällslagen skall föreningen i varje enskilt fall utse två intygsgivare bland dem som bosladsstyrelsen har förklarat behöriga all utfärda sådana intyg. Till inlygsgivare får inte ulses någon beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad att rubba förtroendet lill hans opartiskhet. Avsikten med regeln om opartisk­het har inte varit all utesluta alla som är anställda hos den organisation eller del förelag som har bildal föreningen. Först om anställningen är av den arten att den är ägnad att förringa vederbörandes tillförlitlighet som intygsgivare får personen i fråga inle ulses (se härom prop. 1971: 12 s. 99 och 252).

1 praktiken förekommer del i stor utsträckning all inlygsgivare utses bland anställda hos organisationer eller företag som har bildat bostads­rättsföreningen eller som biträtt med föreningsbildningen eller med all upprätta den ekonomiska planen. Kritik har riktals mot denna ordning. Bakgrunden är all det i några uppmärksammade fall har förekommit all bosladsrätlhavare fåll vidkännas kraftiga avgiftshöjningar ganska snart efter sina förvärv av bostadsrätt lill lägenheter som har producerats av de rikskooperativa organisationerna (se betänkandet s. 120-122).

Jag har förestådse för den kritik som har riktats mot nuvarande ordning. Del kan i vissa fall vara svårt för en intygsgivare att gentemot sin arbetsgi­vare hävda en egen uppfattning om planens hållbarhet eller om beräkning­arna i planen. Det är alltså inte uteslutet alt en beroendeställning hos inlygsgivarna kan inverka negativt på planens kvalitet. Under alla omslän-

 

Prop. 1981/82:169                                                   37

digheter är del angelägel alt objektiviteten hos intygsgivarna inle kan sältas i fråga.

Jag delar emellertid kommitténs uppfattning alt man inle bör driva objeklivitetsprincipen så långt all anställda hos organisationer och förelag på bosladsrätlsmarknaden helt utestängs från möjUgheten all åla sig upp­drag som inlygsgivare hos sina arbetsgivare. Med en sådan ordning skulle man gå miste om de värdefulla kunskaper som sådana intygsgivare f. n. har. Det ligger också ett värde i att en inlygsgivare pä nära håll kan följa arbetet med den ekonomiska planen.

På grund av det anförda biträder jag kommitténs förslag all minst en av de två inlygsgivarna skall vara frislående från den organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller med att upprätta den ekonomiska planen. Jag förordar alltså att en bestämmelse med detta innehåll tas in i bostadsrällslagen. Bestämmelsen bör givelvis vara tillämp­lig både vid nyproduktion och ombildning.

Kommittén har diskuterat hur den frislående intygsgivaren skall utses. Bosladsstyrelsen anser att del kan sällas ifråga om inte kommunen eller länsstyrelsen bör utse den fristående intygsgivaren för att dennes oberoen­de ställning skall ytterligare markeras. Jag delar emellertid kommitténs uppfattning att bostadsrättsföreningen bör utse även den fristående intygs­givaren och föreslår alltså inle någon ändring av gällande ordning i detta avseende.

Enligt 3 § bosladsrätlskungördsen får behörighet all vara inlygsgivare meddelas endast den som är väl förtrogen med byggnadsverksamhet och förvaltning av bostadsrällsfastigheler. Kommittén anser all även andra personer med sådan särskUd kunskap som bostadsstyrelsen finner erfor­deriig bör kunna meddelas behörighet som inlygsgivare. Jag kommer alt senare anmäla frågan om ändring i bostadsrältskungörelsen på denna punkt.

Jag vill i detta sammanhang påpeka att om förslaget om alt minst en av inlygsgivarna skall vara fristående genomförs, så bör detta föranleda bo­sladsstyrelsen all i väsentligt större omfattning än f. n. rekrytera intygsgi­vare bland andra än anställda hos organisationer och företag på boslads­rätlsmarknaden.

Kommittén föreslår all bosladsstyrelsen skall lämna allmänna råd lill dem som upprättar ekonomiska planer och lill intygsgivare. Råden bör avse bl. a. innehållet i planerna och rrietoder för alt bestämma storleken av grundavgifter saml framlida drifts-, underhålls- och ombyggnadskosl-nader. Kommittén anser även alt bosladsstyrelsen med uppmärksamhet bör följa inlygsgivarnas verksamhet. Jag kommer att senare la upp dessa frågor.

 

Prop. 1981/82:169                                                             38

2.4 Hyresgästernas rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

2..7 Allmänna utgångspunkter

Departementsförslaget: Hyresgästerna i en hyresfastighet ges rätt att före

andra köpare förvärva fastigheten för ombildning till bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna ges en förköpsräll (se betänkandet s. 169-198).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är positiva till en förköpsräll för hyresgästerna, bl. a. bosladsstyrelsen, länsstyrelserna i Stockholms och Göteborgs och Bohus län, Stockholms Bostadsföreningars Cenlralför-ening. Bostadsföreningarnas Riksförbund och Hyresgästernas Riksför­bund.

Kritik av varierande styrka framförs emellertid av ett stort antal remiss­instanser, bl. a. Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges advokatsam­fund och hyresnämnden i Stockholm. Några av de kritiska remissinstan­serna anser all kommittén inle har påvisat något behov av en förköpsräll och vissa ifrågasätter om förslaget skulle medföra någon ökad ombildning lill bostadsrätt. Tyngdpunkten i kritiken är all förslaget är krångligt, syn­nerligen ingripande mot fastighetsägaren och besvärande för faslighelsom-sällningen.

Några remissinstanser (länsstyrelsen i Malmöhus län, Malmö kommun, hyresnämnden i Malmö, Riksbyggen, HSB och SABO) förordaren utvidg­ning av den kommunala förköpsrätlen i stället för den av kommittén föreslagna förköpsrätlen för hyresgästerna (se betänkandet s. 308).

Skäl för departementsförslaget: En övergång från hyresrätt lill bostadsrätt kan f. n. bara ske om fastighetsägaren är beredd att sälja sin fastighet till en bostadsrättsförening. Den majorilelsregd som jag redan har föreslagit (se avsnitt 2.3.1) innebär att försäljningen i så fall skall ske till en bostadsrätts­förening i vilken minst två tredjedelar av hyresgästerna som medlemmar har beslutat om faslighelsförvärvel. Bostadsrättsföreningen har emellertid inte någon rätt att före andra tänkbara köpare få förvärva fastigheten. Fastighetsägaren kan av olika anledningar föredra alt sälja fastigheten lill någon annan.

Kommittén har föreslagit all hyresgästerna ges en förköpsräll, dvs. en rätt att före andra förvärva fasligheten. 1 huvudsak innebär föreslaget att hyresgäster som är intresserade av att förvärva den fastighet där de bor skall göra en s. k. intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten. En sådan intresseanmälan medför att fastighetsägaren inle får sälja fastigheten lill någon annan ulan all först erbjuda hyresgästerna alt förvärva fastigheten. Erbjudandel kallas hembud. Hyresgästerna har sammanlagt sex månader på sig för all anta hembudel.

 

Prop. 1981/82:169                                                   39

Som skäl för förslaget har kommittén bl. a. anfört all hyresgästerna inle har samma möjligheter som andra tänkbara köpare att förvärva en faslig­het. Detta hänger samman med att hyresgästerna i allmänhet inle har någon förhandlingsberedskap, eftersom de inle är organiserade. Hyresgäs­terna har enligt kommittén inte heller den finansiella beredskap som be­hövs för ell fastighetsförvärv. Som ytterligare ell skäl åberopar kommittén den prisdämpande effekt som förslaget kan få. Enligt kommittén skall hyresgäster som vill gå över till bostadsrätt i princip inte behöva betala ell högre pris för fastigheten än del marknadsvärde som fastigheten har som hyresobjekt. Kommittén anför även all den föreslagna förköpsrätlen från samhällets synpunkt är ett medel att tillgodose en allmän bostadspolitisk målsättning om en ökad övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

För egen del vill jag till en början erinra om all del inle är främmande för svensk lagstiftning att ge vissa kategorier av köpare en rätt all före andra få förvärva fast egendom. Del är f. n. bara kommuner som har en sådan rätt enligt förköpslagen (1967:868). Tidigare hade emellertid vissa arrendalorer en förköpsrätt (se betänkandet s. 163-166) och jag kan nämna alt arrende-lagskommillén i sill nyligen framlagda slutbetänkande (SOU 1981: 80) har föreslagit en förköpsräll för jordbruksarrendalorer.

Jag har redan behandlat de bostadspolitiska motiven för en ökning av övergången från hyresrätt lill bostadsrätt. I detta sammanhang kan jag nöja mig med alt särskilt framhålla att flera av de remissinstanser som är kritiska mot kommitténs förslag om en förköpsräll ändå ansluter sig lill min målsättning all få ett ökal boendeinflytande inom bostadsrättens ram.

Mot bakgrund av de bostadspolitiska motiven för en ökad ombildning till bostadsrätt är min egen grundinställning klar. Har hyresgästerna i en fastighet tagit initiativ lill och engagerat sig för en ombildning till bostads­rätt bör också en sådan ombildning underlättas. Jag delar därför kommit­téns uppfattning alt de boendes och samhällets intresse av en ökad om­bildning lill bostadsrätt motiverar en lagstiftning som garanterar hyresgäs­terna en rätt all framför andra få förvärva den hyresfastighet där de bor.

Del är ofrånkomligt all en övergång från hyresrätt till bostadsrätt medför en hel del arbete för hyresgästerna. De måste organisera sig i en bostads­rättsförening och komma överens i en rad olika frågor. Det krävs bl. a. alt de lar reda på fastighetens skick och upprättar en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen. Vidare måste de utreda de ekonomiska föratsätl­ningarna för faslighelsförvärvel, exempelvis i fråga om lånemöjligheler. F. n. finns del alllid en påtaglig risk för all fasligheten under liden säljs lill någon annan och all allt det arbete som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan visar sig vara förgäves. Enligt min mening är del mot bakgrund av del anförda uppenbart att en lagstiftning som ger hyresgäs­terna en rätt all framför andra förvärva fastigheten kommer att stimulera hyresgästerna att la initiativ lill och att engagera sig i en ombildning. Jag är alltså övertygad om att en sådan lagstiftning kommer all medföra en ökad övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 40

En annan positiv effekt av den föreslagna lagstiftningen är alt faslighels-ägarna på ett helt annat sätt än f. n. får intresse av att la upp diskussioner med hyresgästerna för all genomföra en försäljning till dem. Enligt min bedömning kommer del inle all bli särskilt vanligt all reglerna i den nya lagstiftningen behöver tillämpas fullt ut. Man torde i stället kunna räkna med att frivilliga uppgörelser blir del vanliga.

Några remissinstanser har förordat en utvidgning av den kommunala förköpsrätlen i stället för den av kommittén föreslagna förköpsrätlen för hyresgästerna. Jag kan medge all en sådan ordning skulle kunna ha flera fördelar från praktisk synpunkt. Hyresgästernas ställning skulle emellertid bli beroende av politiska beslut inom varje kommun. Enligt min mening är detta inle önskvärt. I likhet med kommittén anser jag mig alltså inte kunna förorda en ordning som innebär alt den kommunala förköpsrätlen utvid­gas. Jag kommer att senare ta upp frågan om förhållandet mellan den nya lagstiftningen och kommunernas förköpsräll enligt förköpslagen (se avsnitt 2.4.7).

Jag kommer alt i följande avsnitt behandla de olika delarna av kommit­téns förslag till förköpsräll för hyresgästerna. Härvid kommer jag all föreslå åtskilliga ändringar för all tillgodose den kritik som har framförts vid remissbehandlingen. Jag vill emellertid redan nu förulskicka alt jag ansluter mig lill den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag. Om hyresgästerna är intresserade av ett fastigheisförvärv bör de alltså göra en intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten (se avsnitt 2.4.3). Denna intresseanmälan bör medföra all fastighetsägaren inle får sälja fastigheten till någon annan utan att först ha hembjudit den till hyresgäs­terna (se avsnitt 2.4.4). Hyresgästerna bör därefter ha viss lid på sig för all anta hembudet (se avsnitt 2.4.5).

Kommittén har använt begreppet förköpsräll. Detta har kritiserats av flera remissinstanser. Även jag anser del lämpligt all förbehålla begreppet förköpsräll för den rätt som kommuner har enligt förköpslagen all överta ett färdigt köp. Jag förordar alltså att man undviker att använda begreppet förköpsräll i förevarande sammanhang.

2.4.2 Undantag för vissa fastigheter

Departementsförslaget: Undanlag görs för fastigheter som innehåller färre

än fem lägenheter.

Kommitténs förslag: Undanlag görs även för fastigheter som ägs av staten, kommuner, landstingskommuner, kommunalförbund, allmännyttiga bo­stadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en lands­tingskommun (se betänkandet s. 193-195; jfr s. 199-223).

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats ulan erinran av re­missinstanserna. Några remissinstanser (l.ex. bostadsdomslolen, hyres-

 

Prop. 1981/82:169                                                                41

nämnden i Stockholm, Stockholms Bostadsföreningars Centralförening, Bostadsföreningarnas Riksförbund och Norrköpings kommun) anser dock att hyresgästerna i de allmännyttiga bostadsföretagen inte bör undantas.

Skäl för departementsförslaget: Vid försäljning av bostadsfasligheler för pernrianenl brak som ägs av staten gäller särskilda bestämmelser enligt 26 § förordningen (1971:727) om försäljning av staten tillhörig fast egendom m.m. Paragrafens aktuella lydelse (se SFS 1981:1124) grundas på ell principbeslut om avveckling av statens bestånd av ulhyrningsbosläder (prop. 1980/81:158, CU 35, rskr 361). Om den kommun inom vilken fas­tigheten är belägen inle har anmält behov av fastigheten för samhällsbygg­nadsändamål, skall i första hand berörda hyresgäster erbjudas all förvärva fasligheten. I andra hand skall kommunen erbjudas all förvärva fastighe­ten.

Enligt min mening saknas det skäl att i den nu aktuella lagstiftningen undanta hyresfastigheter som ägs av staten. Jag anser mig alltså inle kunna biträda kommitténs förslag om att undantag skall göras för sådana fastighe­ter.

Kommittén har som nämnts också föreslagit ell undanlag för fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag.

Jag har redan behandlat frågan om ombildning lill bostadsrätt av hyreslä­genheter hos allmännyttiga bostadsföretag (se avsnitt 2.2.2). Jag anförde då all del är ett rältvisekrav all hyresgästerna hos de allmännyttiga bo­stadsföretagen har samma möjligheter som andra hyresgästkategorier att genomföra en ombUdning lill bostadsrätt. Enligt min mening bör del alltså i den nu aktuella lagstiftningen inle göras något undantag för fastigheter som ägs av allmännyttiga bostadsföretag. Undantag bör av motsvarande skäl inte heller göras för fastigheter som ägs av kommuner, landstingskommu­ner eller kommunalförbund.

Det är i och för sig rikligt att ifrågavarande fastigheter inle säljs i någon större utsträckning. Detta utgör emellertid inte något skäl mot att de berörda fastigheterna omfattas av lagstiftningen. På det sättet stimuleras också en debatt inom kommunen av om en ombildning lill bostadsrätt bör ske.

För registrering av en bostadsrättsförening fordras enligt 43 § bostads­rällslagen all föreningen har minst fem medlemmar. Av 65 § bostadsrälls­lagen följer vidare att föreningen kan tvingas alt träda i likvidation om antalet medlemmar eller antalet bostadsrättshavare har gått ned under fem.

Mot bakgrund av dessa bestämmelser har kommittén föreslagit ett un­dantag för fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter. Jag anser all förslaget är lämpligt och förordar all det genomförs.

Del nu föreslagna undanlaget för fastigheter som innehåller färre än fem lägenheter innebär all den nya lagen över huvud inle skall tillämpas. En

 

Prop. 1981/82:169                                                                 42

intresseanmälan för en sådan fastighet skall alltså avvisas av inskrivnings­myndigheten. Jag återkommer senare lill vissa andra undanlag som avser fastighetsägarens skyldighet att efler intresseanmälan göra hembud (se avsnitt 2.4.6).

2.4.3 Intresseanmälan

Departementsförslaget: Om hyresgästerna i en hyresfastighet är intressera­de av att förvärva fastigheten skall de anmäla detta lill inskrivningsmyn­digheten för anteckning i fastighelsboken. Endast en bostadsrättsförening får göra en intresseanmälan. Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenhe­terna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostads­rätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get utom såtillvida all en intresseanmälan skall få göras - förutom av en bostadsrättsförening - av en annan förening som har bildats av hyresgäs­terna samt all del skall räcka med enkel majoritet bland hyresgästerna (se betänkandets. 176-179 och 183-184).

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av remissinstanser­na. Flera remissinstanser, bl. a. Sveriges Fastighetsägareförbund, anser all en intresseanmälan endast bör få göras av en bostadsrättsförening och all det bör krävas två tredjedelars majoritet bland hyresgästerna.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat all jag ansluter mig lill den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag (se avsnitt 2.4.1). Jag anser alltså att del är en lämplig ordning all hyresgästerna får göra en intresseanmälan och all denna intresseanmälan medför all faslig-helsägaren inle får sälja fasligheten till någon annan ulan all först ha hem­bjudit den till hyresgästerna (se vidare avsnitt 2.4.4). Motsatsvis innebär denna ordning all några restriktioner inte åläggs fastighetsägaren, om hyresgästerna inle har manifesterat sitt intresse för en ombildning genom en intresseanmälan. Jag anser detta vara lämpligt med hänsyn lill den normala fastighetsomsältningen.

Med hänsyn lill den betydelse som en intresseanmälan får för fastighets­ägaren är del enligt min mening viktigt all bestämmelserna utformas så att intresseanmälningar som inle är allvarligt menade förhindras. Del är här av intresse alt diskutera kraven dels på organisation bland hyresgästerna, dels på majoritet när beslutet om en intresseanmälan fallas.

Kommittén har ansett att det skulle föra för långt att obligatoriskt kräva all endast bostadsrättsföreningar skulle fä göra intresseanmälningar. En­ligt kommitén bör del som ett alternativ godtas all intresseanmälan görs av en ideell förening som har bildals av hyresgästerna.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 43

Enligt min mening talar flera skäl för att i detta sammanhang endast godta en bostadsrättsförening. Om en ombildning skall genomföras måsle en sådan förening bildas förr eller senare. Jag har i och för sig förståelse för argumentet all det inte är önskvärt med bostadsrättsföreningar som fram­står som onödiga därför att någon ombildning aldrig kommer lill stånd. En registrering av en bostadsrättsförening har emellertid flera fördelar bl. a. alt del ur länsstyrelsens register är läll all få uppgifter om föreningens styrelse m. m. Detta är viktigt när ett hembud aktualiseras. Med en bo­stadsrättsförening som obligatorisk organisation uppnår man också en större stabilitet och kontinuitet i ombildningsförfarandet och undviker de problem som kan uppkomma när en ideell förening skall omvandlas lill en bostadsrättsförening.

Som ell ytterligare skäl bör nämnas all del torde vara tryggare för hyresgästerna att till en bostadsrättsförening tillskjuta de medel som be­hövs för all förbereda en ombildning. En sådan förening skall tillvarata medlemmarnas ekonomiska intressen och del finns särskilda lagregler lill skydd för medlemmarna.

På grund av del anförda förordar jag att endast bostadsrättsföreningar får göra intresseanmälan.

Jag har tidigare föreslagit en majorilelsregd vid beslut om fastigheisför­värv (se avsnitt 2.3.1) som innebär all del skall krävas minst tvåtredjedels majoritet bland hyresgästerna. Denna majoritetsregel bör gälla även när förvärvet sker genom att ell hembud antas (se avsnitt 2.4.5). Kommittén har emellertid i detta sammanhang ansett all del bör räcka att hyresgäs­terna i flertalet lägenheter förklarar sig intresserade av en ombildning.

Som flera remissinstanser har framhållit är del en fördel om man kan undvika all ha olika majorilelsregler. Enligt min mening finns det heller inget avgörande skäl som talar mot att man redan för en intresseanmälan kräver en kvalificerad majoritet. En intresseanmälan medför inte några direkta skyldigheter för hyresgästerna. Jag förordar alltså alt det för en intresseanmälan skall krävas all hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en om­bildning.

Intresseanmälningar bör som kommittén har föreslagit göras hos inskriv­ningsmyndigheten och antecknas i fastighelsboken. Hos inskrivningsmyn­digheten bör bostadsrättsföreningens styrelse genom ell intyg styrka all den nyss föreslagna majoriteten av hyresgäster är för en ombildning.

En intresseanmälan som har antecknats i fastighelsboken utgör en upp­lysning för andra länkbara köpare om all hembudsskyldighel föreligger. Anteckningen utgör också en spärr mot alt lagfart meddelas för ett köp som skett ulan all bestämmelserna om hembud har iakttagits.

Kommittén har föreslagit att en intresseanmälan skall gälla två år från del den antecknades i fastighelsboken.

Jag delar kommitténs uppfattning all en intresseanmälan bör gälla endast

 

Prop. 1981/82:169                                                   44

under en begränsad lid och finner all två år är en väl avvägd tid med hänsyn lill all intresset hos hyresgästerna och förutsättningarna för en ombildning kan ändras. Tiden bör dock räknas lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från den inskrivningsdag då anteckningen gjordes. Om inget hembud görs under denna lid måsle bo­stadsrättsföreningen alltså göra en ny intresseanmälan för alt behålla hem-budsrätlen. För en förnyelse bör inle gälla några särskilda krav ulöver vad som gäller för en intresseanmälan.

Om ell hembud görs under tvåårsliden följer av kommitténs förslag all del ändå i vissa fall kan bli nödvändigt med en ny intresseanmälan för att hyresgästerna inle skall föriora sin rätt. Så skulle bli fallet om hembudet inte har anlagils när intresseanmälan upphör all gälla. En sådan ordning skulle medföra avsevärda risker för rättsförluster och är enligt min mening inle lämplig. Jag förordar därför att tvåårsliden automatiskt föriängs när ell hembud görs.

I och för sig skulle del vara tillräckligt att en intresseanmälan alltid gavs giltighet under en lid av sex månader från ell hembud, eftersom del under denna lid kommer alt klaras ut om hembudel antas eller inle (se vidare avsnitt 2.4.4). Emellertid har ell hembud som inle har antagits vissa verkningar när del gäller fastighetsägarens möjligheter att sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföreningen. Dessa begränsningar i faslig-helsägarens rätt all sälja fasligheten (som jag skall behandla i avsnitt 2.4.6) avses gälla under en tid av två år från hembudet. Med hänsyn härtill förordar jag all ell hembud automatiskt bör medföra alt giltigheten av en intresseanmälan förlängs till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två är från del hembud skedde.

Jag förordar vidare all en ny intresseanmälan får göras tidigast vid en sådan tidpunkt att den nya anmälan börjar gälla när den lidigares giltighet upphör.

2.4.4 Hembud

Departementsförslaget: Hyresfastigheter för vilka en intresseanmälan gäl­ler får inte överlåtas genom köp eller byte ulan all bostadsrättsföreningen har erbjudits all förvärva fastigheten. Ell sådant erbjudande (hembud) sker genom all fastighetsägaren ger in ell förslag till köpeavtal till hyresnämn­den. Sedan delgivning har skett med bostadsrättsföreningen får faslighels-ägaren inle återkalla hembudel eller ändra förslaget lill köpeavtal.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get utom såtillvida alt hembud sker genom att fastighetsägaren direkt delger hembudel med den förening som har gjort intresseanmälan. Faslig-helsägaren kan vidare när som helt återkalla hembudet (se betänkandet s. 175-176 och 185-186).

 

Prop. 1981/82:169                                                             45

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagits av remissinstanser­na. Sveriges Fastighetsägareförbund anser all fastighetsägaren bör lämna hembud i skriftlig form till inskrivningsmyndigheten och att hembudshand-lingen bör innehålla samtliga villkor som fastighetsägaren önskar åberopa. Enligt förbundet bör ändring av hembudet kunna ske genom återkallelse och avlämnande av nytt hembud.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan förklarat att jag ansluter mig till den grundläggande konstruktionen i kommitténs förslag (se avsnitt 2.4.1). Om en intresseanmälan har gjorts bör fastighetsägaren alltså inle få sälja fastigheten till någon annan än bostadsrättsföreningen ulan alt först ha erbjudit föreningen all förvärva fastigheten genom ell hembud.

Enligt min bedömning kommer del inle att bli särskilt vanligt med formella hembud. I stället är del som kommittén framhåller naturligt all en intresseanmälan får den effekten att parterna lar upp vanliga förhandlingar om en överiålelse av fastigheten. Hembud kan emellertid behövas om fastighetsägaren av någon anledning vill påskynda förhandlingarna.

Kommittén har föreslagit all hembudel skall ske genom all faslighels-ägaren delger sitt erbjudande direkt med föreningen. Även anlagande av hembudet skall enligt kommitténs förslag ske utan medverkan av någon myndighet (se vidare avsnitt 2.4.5).

Enligt min mening torde man kunna undvika onödiga tvister om man i stället låter förfarandet starta hos hyresnämnden. Man får då lill all börja med klariagt att del är fråga om ett hembud i formell mening och all erbjudandet uppfyller de krav man bör ställa på ett hembud. Vidare får man en lätt konstaterad utgångspunkt för de frister som skall börja löpa. Utgångspunkten bör då vara den dag då handlingarna stämplas in hos hyresnämnden. Hembudet finns vidare tillgängligt hos hyresnämnden, vil­ket kan vara av betydelse bl. a. för andra länkbara köpare än bostadsrätts­föreningen (se vidare avsnitt 2.4.6).

Jag förordar alltså på grund av del anförda alt hembudet skall göras hos hyresnämnden. Hembudshandlingarna bör sedan genom hyresnämndens försorg delges bostadsrättsföreningen. Hyresnämnden bör också underrät­ta inskrivningsmyndigheten om alt hembud har skett, eftersom delta inne­bär en automatisk förlängning av giltighetstiden för en intresseanmälan (se avsnitt 2.4.3).

En grundprincip i kommitténs förslag är all även ett förvärv efler hem­bud kommer till stånd endast genom all parterna på vanligt sätt upprättar och undertecknar en köpehandling. Ett köp kommer alltså inle till stånd enbart genom alt föreningen antar ell hembud (se vidare avsnitt 2.4.5). Det är också möjligt för fastighetsägaren all återkalla hembudel.

Enligt min mening är kommitténs förslag om att hembudet inte skall vara bindande för fastighetsägaren förenat med betydande ölägenheter. Att fastighetsägaren fritt kan återkalla sitt hembud kan innebära alt avsevärda

 

Prop. 1981/82:169                                                   46

kostnader som hyresgästerna har lagt ner på ombildningsfrågan blir onytti­ga. Även del arbete som hyresgästerna har ulfört kan bli onyttigt. Om syftet med återkallelsen är alt avlämna ell nytt hembud med l.ex. högre pris, ändras föratsätlningarna för förvärvet på ett sätt som kanske blir avgörande för föreningens möjligheter att genomföra ell förvärv.

Förbudei mot återkallelse av hembud innebär givelvis inte all faslighels-ägaren är förhindrad all sedan hembudel anlagils göra gällande att köpet är ogiltigt enligt bestämmelserna i avtalslagen. Något hinder mot all begära jämkning av avtalsvillkoren enligt 36 § avtalslagen föreligger inle heller.

Som skäl för all ett hembud inte skall vara bindande för fastighetsägaren har kommittén åberopat en sedan länge gällande rättsgrundsats som inne­bär att en utfästelse att sälja fast egendom inle är bindande. Bundenhet uppkommer först när parterna har undertecknat en köpehandling som uppfyller kraven i 4 kap. I § jordabalken.

Som jag tidigare har nämnt talar flera skäl för all hembudel bör vara bindande för fastighetsägaren. Vad kommittén åberopat utgör inle något hinder för all i delta sammanhang införa en sådan ordning. Jag förordar alltså en regel som innebär all fastighetsägaren sedan delgivning har skett med bostadsrättsföreningen inle får återkalla hembudet eller ändra de villkor som har angetts i detta.

Mot bakgrund av vad jag nu har anfört bör hembudel ske genom ett av fastighetsägaren undertecknat skriftligt förslag lill köpeavtal. Detta bör innehålla uppgift om köpeskilling och övriga villkor för förvärvet. Om samtycke av make krävs enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken bör ell sådant samtycke föreligga till förslaget till köpeavtal.

All hembudet görs bindande innebär givelvis inle att parterna är förhind­rade att förhandla om andra villkor än de som har angetts i hembudet. En förutsättning är emeUertid här all parterna kommer överens om dessa ändringar och undertecknar en vanlig köpehandling. Som kommittén har framhållit bör givetvis det normala vara att förhandlingar som förs medan hembudsliden löper leder lill att parterna kommer överens om en vanlig försäljning och att reglerna om anlagande av hembud alltså endast undan­tagsvis behöver komma lill användning (se vidare avsnitt 2.4.5).

Som kommittén har föreslagit bör hembudsskyldighelen endast gälla vid köp eller byte. Förvärv genom exempelvis gåva, bodelning, arv eller testamente påverkas alltså inle.

Ell hembud bör inle heller krävas om bostadsrättsföreningen godkänner all försäljning sker lill någon annan. Till detta och andra undanlag när del gäller fastighetsägarens skyldighet all hembjuda fastigheten återkommer jag senare (se avsnitt 2.4.6).

2.4.5 Antagande av hembud

Departementsförslaget: Ell hembud antas genom all bostadsrättsförening­en inom tre månader från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler

 

Prop. 1981/82:169                                                                 47

till hyresnämnden all föreningen har beslutat att förvärva den hembjudna fastigheten på de villkor som anges i fastighetsägarens förslag till köpeav­tal. Om föreningen inom denna tid i stället anmäler till hyresnämnden all föreningen är intresserad av all förvärva fastigheten, förlängs liden till sex månader. När hembudet har anlagils har ell köp kommit lill stånd.

Kommitténs förslag: Hyresgästerna skall inom två månader från delgivning av hembudel bevaka sin förköpsräll hos fastighetsägaren. Om hyresgäs­terna vill anta hembudet skall en av dem bildad bostadsrättsförening anmä­la detta till fastighetsägaren inom sex månader från delgivning av hembu­det. Ett köp kommer sedan lill stånd genom att parterna upprättar och undertecknar ett köpeavtal (se betänkandet s. 175-176 och 186-188).

Remissinstanserna: Förslaget har i huvudsak godtagils av remissinstanser­na. Flera remissinstanser anser dock all liden för antagande av hembudel bör kunna förkortas. Några remissinstanser (bl. a. bostadsdomslolen, hyresnämnden i Stockholm, Sveriges Fastighetsägareförbund och Sveri­ges advokatsamfund) är kritiska mot alt frislen för anlagande inle är absolut. Kritiken går ut på all detta kan leda lill tvister mellan parterna och att förfarandet kan dra ut på tiden. Fastighetsägareförbundet anser all ett anlagande av hembudet skall vara bindande för bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Jag har redan föreslagit alt ett hembud skall göras hos hyresnämnden (se avsnitt 2.4.4). Mot den bakgrunden är det naturligt all även anlagandel av hembudel görs hos hyresnämnden. Med en sådan ordning kan hyresnämnden omedelbart kontrollera all hembudel antas inom rätt tid och på rätt sätt. Jag förordar alltså all hembud skall antas genom en anmälan till hyresnämnden.

Denna anmälan bör avse att bostadsrättsföreningen beslutat alt förvärva den hembjudna fastigheten på de villkor som fastighetsägaren har angivit i förslaget lill köpeavtal. För föreningens beslut om förvärv bör gälla den majoritetsregel som jag redan har förordat (se avsnitt 2.3.1). Hyresgäs­terna i minst två tredjedelar av de lägenheter som är uthyrda måste alltså slå bakom föreningsstämmans beslut.

Kommittén har som nämnts föreslagit all hyresgästerna skall vara skyl­diga all bevaka sin rätt genom en särskild anmälan inom två månader (se betänkandet s. 86).

Syftet med kravet på bevakning är all på ell tidigt stadium få avgjort om föreningen verkligen är intresserad av förvärvet. Enligt min mening kan detta syfte emellertid bättre tillgodoses på ell annat sätt, lill vilket jag strax skall återkomma. Jag anser mig alltså inte kunna förorda något krav pä bevakning.

Efter ett hembud måsle hyresgästerna ha skälig tid på sig för förberedel­ser och nödvändiga åtgärder innan hembudel kan antas. Utgångspunkten

 

Prop. 1981/82:169                                                   48

bör vara all tidsfristen mellan hembud och antagande avpassas så all man inle behöver räkna med all någon bostadsrättsförening utestängs från ell förvärv på grund av tidsbrist. Fristen bör ä andra sidan begränsas med hänsyn lill fastighetsägarens intressen.

Den lid som går ål för en ombildning lill bostadsrätt kan variera. Gene­rellt sett lar en ombildning som är förenad med ombyggnad längre lid än andra ombildningar. Olika finansiella förutsättningar påverkar också den tid som kan behövas. Man får oflas räkna med all en bostadsrättsförening måste la upp nya län för all kunna finansiera faslighelsförvärvel. Efler kontakter med, olika kreditinstitut går det då alltid åt viss tid för lånebe­redning och fastighetsvärdering m. m. Vid en ombildning kan också åtskil­liga hyresgäster behöva la upp egna lån för all finansiera sin insats i föreningen. Sedan finansieringsfrågorna har klarnat skall en ekonomisk plan upprättas och dess hållbarhet prövas av inlygsgivarna (se avsnitt 2.3.4 och 2.3.5). Flera andra föreberedelseätgärder är också nödvändiga för all ett förvärv skall kunna genomföras.

Å andra sidan är del i flera fall sannolikt att vissa förberedelsearbeten redan har utförts när hembudet görs. Alt enligt mitt förslag en bostads­rättsförening redan har bildals torde också vara ägnat all underlätta förbe­redelserna för en ombildning.

Mot bakgrund av vad jag har anfört finner jag att tiden för att anta ett hembud bör kunna bestämmas lill tre månader.

Enligt min mening kan det emellertid finnas behov av möjligheter att fä denna lid förlängd. Jag förordar därför att tiden skall förlängas lill sex månader, om bostadsrättsföreningen inom Iremånadersfristen begär en sådan förlängning hos hyresnämnden. Några andra förutsättningar bör enligt min mening inle ställas upp för en förlängning.

Jag har redan med ändring av kommilléförslagel föreslagit all ell hem­bud skall vara bindande för fastighetsägaren (se avsnitt 2.4.4). Frågan är då om ett anlagande av hembudel bör vara bindande för hyresgästerna på motsvarande sätt.

All ett hembud har anlagils av en bostadsrättsförening innebär enligt kommitténs förslag inle all ett köp har kommit till stånd. Efler ell anlagan­de måsle parterna därför upprätta och underteckna erforderliga köpehand­lingar. Som motiv för en sådan ordning har kommittén i huvudsak anfört all del för båda parter bör vara en fördel om köpet genomförs på vanligt sätt vid den tidpunkt då parterna är överens. Om bostadsrättsföreningen med bindande verkan antar ett hembud och muntliga förhandlingar har förts dessförinnan kan del enligt kommittén vara svårt alt avgöra vad som skall gälla i del avtalsförhållande som uppslår. Är hembudel otydligt kan tveksamhet också uppslå hos hyresgästerna om innebörden av att ett hembud antas.

För egen del anser jag all en nackdel med kommitténs förslag i denna del är all en part har möjlighet all vägra att underteckna ell köpeavtal eller

 

Prop. 1981/82:169                                                                 49

förhålla sig helt passiv trols all ell hembud har anlagils. Beror del på hyresgästerna att ell avtal inle kommer till stånd förfaller deras rätt all förvärva fastigheten. Beror det på fastighetsägaren beslår denna rätt men ett köp kan då inte framtvingas. Tvist om vem som har förorsakat att köpehandlingarna inle skrivs under skall enligt förslaget prövas av hyres­nämnden. Det är uppenbart all en sådan prövning kan bli besvärlig. Förfa­randet kommer också all dra ut på liden och fastighetsägaren kan härige­nom alltså under avsevärd lid hindras att sälja fastigheten lill någon annan än hyresgästerna.

En annan nackdel med kommitténs förslag är att en bostadsrättsförening kan anta ett hembud ulan all samtliga förutsättningar för förvärvet är uppfyllda. När frislen för anlagande går ut kanske föreningen ännu inle har kunnat lyfta ett lån. Förvärvet kan då också vara beroende av alt några ytterligare hyresgäster tillskjuter medel och ansluter sig lill övergången. Enligt min mening är del inte lämpligt all möjligheter ges lill respit på detta sätt. Man bör i stället kräva att hyresgästernas förebereddser är avslutade vid frislens utgång.

Del är sålunda flera nackdelar som är förenade méd all en bostadsrätts­förenings anlagande av ell hembud inte får bindande verkan mellan par­terna. På grund härav kan jag inte biträda kommitténs förslag i denna del. Jag förordar i ställer en ordning som innebär all ett köp kommer lill stånd om bostadsrättsföreningen antar hembudel.

Om ell hembud har antagils hos hyresnämnden inom den föreskrivna tidsfristen bör del alltså anses som om fastighetsägaren och bostadsrätts­föreningen har slutit ell avlal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som har angivits i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Del antagna förslaget jämte hyresnämndens beslut om att hembudel har anta­gils på föreskrivet sätt och inom föreskriven tid kommer härvid all utgöra den köpehandling på vilken bostadsrättsföreningen grundar sill förvärv.

Redan i förslaget lill köpeavtal kan fastighetsägaren ha tagit in föreskrif­ter om att köpeskillingen skall erläggas på visst sätt och på viss lid. Sådana föreskrifter bör självfallet gälla. Vidare bör köpels fullbordan alltid vara beroende av att bostadsrättsföreningen erlägger köpeskillingen.

Jag förordar därför en särskild bestämmelse som anger alt det i förslaget till köpeavtal skall anses föreskrivet att köpebrev skall upprättas. Enligt 4 kap. 5 § jordabalken kommer då automatiskt alt gälla all förvärvels fullbor­dan och bestånd är beroende av att köpeskillingen erläggs. Av 20 kap. 7§ 12 jordabalken följer all en lagfartsansökan som enbart grundar sig på ett anlaget förslag lill köpeavtal jämte hyresnämndens beslut skall förkla­ras vilande i avvaktan på all köpebrev utfärdas som kvitto på köpeskilling­en.

Med den av mig förordade ordningen kommer även i övrigt jordabalkens system av sanktioner för underlåten uppfyllelse från någondera parlens sida all träda i tillämpning. Om köpeskillingen inle erläggs av bostadsrälls-4    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

 

Prop, 1981/82:169                                                                 50

föreningen kan fastighetsägaren häva köpet och kräva skadestånd enligt 4 kap. 25 § andra stycket jordabalken. Av 14 § i samma kapitel följer all bostadsrättsföreningen kan ha rätt till skadestånd eller häva köpet om fastighetsägaren inle medverkar till att utfärda köpebrev. Av allmänna regler följer också all bostadsrättsföreningen kan föra lalan vid domstol om all fastighetsägaren vid vite skall förpliktas all utfärda köpebrev.

Här bör även framhållas all bostadsrättsföreningens förvärv kan vara beroende av att kommunalt förköp inle sker (se vidare avsnitt 2.4.7) eller av alt prövning sker enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Dessa frågor torde emellertid i allmänhet kunna klaras ut med kommunen redan innan hembudet antas.

2.4.6 Försäljning till annan än hyresgästerna

Departementsförslaget: Vissa undantag görs när det gäller fastighetsäga­rens skyldighet all hembjuda fastigheten. Hembud behövs bl. a. inte, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrätts­föreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överlå­telse.

Även om ett hembud har förfalUl därför alt del inle har antagits får en överiålelse genom köp eller byte lill någon annan än bostadsrättsförening­en inte ske under en tid av två år från hembudel, om köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angivits vid hembudel.

En överiålelse är ogiltig om den strider mot bestämmelserna om hem­budsskyldighel eller bestämmelserna om villkoren för en överlåtelse efler del att hembudet har förfallit.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsför­slaget utom såtillvida all undanlag när del gäller hembudsskyldighelen även görs för förvärv som endast avser andel i fastighet (se betänkandet s. 188-196).

Remissinstanserna: Förslagen har i huvudsak lämnats ulan erinran av re­missinstanserna. Flera remissinstanser, bl. a. bostadsdomslolen, är dock kritiska mot alt undantag görs för andelsförvärv. Sveriges Fastighetsägare­förbund anser all en försäljning lill annan än bostadsrättsföreningen sedan hembudet har förfallit bör få ske, om inte samtiiga villkor (alltså även priset) avsevärt avviker från hembudel. Synpunkter på denna regel har också framförts av bl. a. Sveriges advokatsamfund och Svenska Riksbyg­gen.

Skäl för departementsförslaget: Även om en intresseanmälan gäller finns del vissa situationer då fastighetsägaren inle bör behöva göra något hem-

 

Prop. 1981/82:169                                                   51

bud till den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Så bör enligt min mening vara fallet om bostadsrättsföreningen godkänner all försäljning sker lill någon annan (se avsnitt 2.4.4).

Kommittén har även föreslagit vissa andra undanlag när del gäller fas­tighetsägarens skyldighet att hembjuda fastigheten innan den får säljas till någon annan. Jag ansluter mig till kommitténs förslag med ell undanlag som jag strax återkommer lill. Undantag bör alltså göras när staten är förvärvare samt när förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion. Undanlag bör också göras när förvärvaren är en nära anhörig till fastighetsägaren.

Kommittén har även föreslagit all undanlag skall göras för förvärv som endast avser andel i fastighet. Detta undanlag har kritiserats av flera remissinstanser, bl. a. bostadsdomslolen. Jag anser del med hänsyn till risken för kringgående av lagstiftningen inle lämpligt med ell undanlag för andelsförvärv och vill alltså inte förorda något sådant undanlag.

De nu föreslagna undantagen är av den karaktären all de läll kan kon­trolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet.

Som undanlag har kommittén också föreslagit all ell hembud inte skall behövas om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara obilligl med hänsyn lill förhållandel mellan överlålaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överiålelse. Bestämmelsen har utformats efler mönster av 9 § för­köpslagen. Även jag anser alt ett sådant undanlag är lämpligt. Jag förordar dock all ordet obilligt byts ut mot oskäligt, som numera används i sådana sammanhang. 1 specialmotiveringen kommer jag all la upp de situationer som främst bör vara aktuella vid regelns tillämpning.

Frågan om oskälighel bör prövas av hyresnämnden på begäran av fas­tighetsägaren. För att inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta ifråga­varande undanlag i ell lagfartsärende krävs del alltså ett beslut av hyres­nämnden.

Jag övergår nu lill att behandla situationen när ett hembud har förfallit därför all del inte har anlagils av bostadsrättsföreningen. Fastighetsägaren bör då givetvis ha rätt att sälja fastigheten lill någon annan än bostadsrätts­föreningen. I hyresgästernas intresse bör del emellertid ställas upp vissa restriktioner beträffande villkoren för en sådan försäljning. Faslighels-ägaren skulle annars kunna hembjuda fasligheten på sådana villkor all bostadsrättsföreningen inle har någon möjlighet att anta hembudel och därefter sälja fastigheten lill någon annan på vUlkor som är förmånligare för köparen exempelvis genom alt priset är lägre.

Kommitténs förslag i denna del innebär att hyresgästerna inom en två­årsperiod från hembudel skall ha möjlighet att begära hyresnämndens prövning av överlåldsevillkoren. Om hyresnämnden finner att priset på fastigheten är lägre eller villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsam­mare för fastighetsägaren än hembudel, skall hyresnämnden förklara för­värvet ogiltigt.

 

Prop. 1981/82:169                                                   52

Jag vill först ta upp frågan om utformningen av själva villkorsregeln och återkommer sedan till hur prövningen skall gå till.

Allra först är det emellertid angelägel all understryka all de undanlag som jag nyss har föreslagit i fråga om hembudsskyldighelen givetvis bör gälla även i den nu aktuella situationen. Detta innebär bl. a. att fastighets­ägaren alltid kan begära hyresnämndens prövning av frågan om ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn lill förhållandel mellan överlåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller med hänsyn till villkoren för eller omständigheterna vid en sådan överiålelse.

När det gäller villkorsregeln innebär kommitténs förslag till all börja med alt överlåtelsen inle får ske om priset är lägre än det som angivits vid hembudet. I denna del är regeln helt entydig. Hembudsreglerna skulle enligt min mening föriora avsevärt i effektivitet om avsteg gjordes från denna regel.

Fastighetsägareförbundet har föreslagit all priset jämte övriga köpevill­kor skall få avvika från hembudel, bara inle avvikelsen är avsevärd. Enligt min mening är en sådan ordning inle lämplig. Inom ramen för den nyss angivna oskälighetsprövningen bör det emellertid finnas möjlighet att be­akta specieUa omständigheter som medfört att fastigheten efler hembudel har förioral i värde. Man kan exempelvis länka sig all fastigheten har utsatts för brand och att del då kan framstå som oskäligt att faslighets-ägaren skall behöva la upp nya förhandlingar med hyresgästerna.

Även om priset vid en överiålelse är delsamma eller högre än som angivits vid hembudel, kan övriga villkor avvika så myckel från hembudet all köpevillkoren som helhet kan anses vara förmånligare för den nye köparen än hembudel. Kommittén har utformat sill förslag så all överiåld­sen inte får ske om villkoren sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än hembudel. En sådan regel kan visserligen medföra vissa gränsdragningsproblem. Enligt min mening är del emellertid när del gäller andra köpevillkor än priset nödvändigt att ge fastighetsägaren och den nye köparen viss frihet all avtala om nya eller ändrade villkor. Om priset i hembudel är väl avvägt i förhållande till övriga villkor torde man endast undanlagsvis behöva räkna med all fastighetsägaren tvingas accep­tera sådana övriga villkor att köpevillkoren sammantagna blir avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än hembudel.

I ullrycket avsevärt ligger all del bör vara fråga om en mera uppseende­väckande avvikelse från hembudet. Det bör alltså finnas en tämligen god marginal för fastighetsägaren all inom ramen för samma köpeskilling ändra olika villkor och anpassa dessa till del nya förhandlingsläge som uppslår mellan honom och den nye köparen. Man får alltså i allmänhet godta all fastighetsägaren gör vissa justeringar i de ränle- och amorteringsvillkor som gäller för föratsälla säljarreverser. Fastighetsägaren bör inte heller generellt sett vara förhindrad all utfärda en säljarrevers som inle funnits

 

Prop. 1981/82:169                                                   53

med bland villkoren vid hembudel. Om del nya priset är högre än priset vid hembudel ökar utrymmet för sådana reverser och för andra villkor som är förmånliga för den nya köparen.

Vid bedömningen av om de nya villkoren avsevärt avviker från de som tagits upp i hembudel kan det dock vara befogal all göra en jämförelse mellan den kontantinsats som föreskrivs i hembudel och den som före­skrivs i de nya villkoren. För bostadsrättsföreningen är det ofi:i väsentligt alt erhålla lån åtminstone lill 75% av faslighetens s. k. uppskaltningsvärde. Systemet med kapitalmarknadsreverser syftar lill att möjliggöra en sådan belåning (se avsnitt 2.6.1). Fastighetsägaren är dock inle tvungen all ac­ceptera systemet med kapilalmarknadsreverser. Denne kan därför kräva en betydligt högre kontantinsats än vad som förutsätts i detta system. Om kontantinsatsen vid en överlåtelse lill någon annan än bostadsrättsföre­ningen i så fall sätts till ett avsevärt lägre belopp än vad som föreskrivits vid hembudel får fastighetsägaren dock räkna med all överlåtelsen kan bli ogiltig.

Sammanfattningsvis biträder jag alltså kommitténs förslag om all köpe­skillingen inte får vara lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än som angivils vid hembu­del.

Jag har tidigare föreslagit alt en intresseanmälans giltighet automatiskt skall förlängas om hembud sker och härvid föreslagit all förlängning skall ske till den inskrivningsdag som inträffar närmast efter två år från det hembud skedde (se avsnitt 2.4.3). Enligt min mening bör den nu föreslagna villkorsregeln ges giltighet så länge som bostadsrättsföreningens intres­seanmälan gäller efler förlängning. Delta överensstämmer i huvudsak med den av kommittén föreslagna tvåårsliden.

När en intresseanmälan har upphört att gälla kan alltså fastighetsägaren sälja fastigheten oberoende av de villkor som angavs vid hembudel. Om bostadsrättsföreningen gör en ny intresseanmälan för lid efler det all den tidigare intresseanmälan har upphört all gälla bör dock hembudsskyldighe­len inträda på nytt (se avsnitt 2.4.3).

Jag delar kommitténs uppfattning att frågor om tillämpning av villkorsre­geln bör prövas av hyresnämnden. Kommitténs förslag om hur denna prövning skulle åstadkommas förutsätter bl. a. en samordning med förfa­randet enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Försla­get är enligt min mening alltför komplicerat. Jag förordar därför i stället en ordning som innebär alt fastighetsägaren blir skyldig att begära hyres­nämndens tillstånd lill överlåtelsen. Överlåtelsen blir alltså i detta avseen­de beroende av hyresnämndens tillstånd.

Enligt min mening bör del särskilt föreskrivas all överlåtelser i strid med hembudsskyldighelen eller villkorsregeln är ogiltiga.

Sveriges Fastighetsägareförbund anser all del är angelägel att faslighels-ägaren har rätt all sälja fasligheten lill någon annan än bosladsrällsföre-

 

Prop. 1981/82:169                                                                 54

ningen med villkor om att föreningen har rätt lill hembud. Försäljningen blir alltså giltig endast om bostadsrättsföreningen inle antar hembudel (se belänkandet s. 189). Sådana villkorade köp torde inle i och för sig behöva slå i strid med jordabalken. Av 4 kap. 4 § jordabalken följer att ett köps fullbordan eller bestånd får göras beroende av villkor under högst två år, men att hinder inle föreligger all uppställa villkor som grundas på bestäm­melse i lag. Den villkorade försäljningen strider inte heller mot bestämmel­serna om fastighetsägarens hembudsskyldighel, eftersom avsikten är all fastigheten skall hembjudas. Även om jag inle delar fastighetsägareförbun­dets syn på behovet av villkorade försäljningar kan jag alltså inte finna att det föreligger något hinder mot detta förfarande. Enligt min mening behövs del inte någon särskUd lagregel härom.

2.4.7 Förhållandet till den kommunala förköpsrätten Departementsförslaget: Alt en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet genom att anta ell hembud påverkar i princip inle kommunens rätt lill förköp. Ell kommunalt förköp torde emellertid i allmänhet var obilligt och regeringen kan därför vägra tillstånd lill förköpet.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget (se be­tänkandet s. 171-173)

Remissinstanserna: Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran av re­missinstanserna. Några remissinstanser, t. ex. Svenska kommunförbundet och Hyresgästernas Riksförbund, anser dock att kommunens möjligheter till förköp bör förslärkas i förhållande lill bostadsrättsföreningen.

Skäl för departementsförslaget: Ell fastigheisförvärv som sker genom att ett hembud antas bör i princip anses som ett vanligt fastigheisförvärv när del gäller tillämpningen av den kommunala förköpslagen. Kommunen kan därför i den ordning som anges i förköpslagen besluta att förköpa fastighe­ten på de villkor som har avtalats mellan fastighetsägaren och bostadsrätts­föreningen. Som grund för förköp kan kommunen åberopa antingen all fasligheten behövs för,tätbebyggelse eller alt fastigheten behöver rustas upp (se 1 § förköpslagen).

Kommittén har ullalat att del i allmänhet får anses obilligl mot en bostadsrättsförening om kommunen skulle utöva sin förköpsräll. Rege­ringen torde därför kunna vägra tillstånd till förköp med slöd av 9 § förköpslagen.

Jag delar kommitténs syn på förhållandet mellan den kommunala för-köpsrälten och bostadsrättsföreningens rätt att förvärva fastigheten efter hembud. Bedömningen bör alltså göras på samma sätt som om del var fråga om ell frivilligt förvärv. Enligt praxis vid tillämpning av förköpslagen (se betänkandet s. 161) tas emellertid hänsyn lill de förberedelser och del

 

Prop. 1981/82:169                                                   55

arbete som hyresgästerna har lagt ner på ombildningen och till hyresgäster­nas starka intresse av att ta över förvaltningen av den faslighet de bor i. Även om bostadsrättsföreningen inte tillerkänns någon företrädesrätt framför kommunen torde därför en ansökan av kommunen om förköp i allmänhet komma att avslås med slöd av obillighelsregdn i 9 § förköpsla­gen.

Vad jag nu sagt avser framför allt fastigheter som är i behov av upprust­ning. Om kommunen däremot åberopar all fastigheten behövs för lälbe-byggelseändamål torde omständigheterna kunna vara sådana att bostads­rättsföreningens förvärv får vika för de kommunala intressena. Om för­eningen har genomfört ett förvärv i strid med de kommunala intentionerna, fastigheten skall l.ex. rivas, kommer delta givelvis alt inverka på obillig-hetsprövningen.

Jag vill avslutningsvis understryka att vad jag nu anfört avser den principieUa frågan om förhållandel mellan bostadsrättsföreningens fastig­heisförvärv och den kommunala förköpsrätlen. I praktiken torde det i de allra flesta fall vara så att föreningen redan före förvärvet kan få besked från kommunen om all förköp inte kommer att ske.

2.5 Prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt m. m.

2.5.7 Frågan om hembudsskyldighet

Departementsförslaget: Några föreskrifter om hembudsskyldighet vid över­låtelse av bostadsrätt eller rätt för kommun alt påkalla prisföreskrifler införs inle. Huvudregeln skall fortfarande vara all en bostadsrätt kan överlåtas fritt. Sådana villkor för medlemskap som i praktiken innebär en hembudsskyldighel för bosladsrätlshavaren förhindras.

Kommitténs förslag: En bostadsrättsförening skall i sina stadgar förutom prisföreskrifler, som är möjliga all införa i stadgarna redan med gällande lagstiftning, också kunna införa en s. k. hembudsklausul. Efter hembud lill bostadsrältföreningen före en överlåtelse skall föreningen, rikskooperaliva organisationer, allmännyttiga bostadsföretag eller kommunen kunna lösa bostadsrätten. Länsbostadsnämnden skall i vissa fall efter kommunens yttrande som villkor för bostadslån kunna kräva att prisföreskrifler och hembudsklausul las in i bostadsrättsföreningens stadgar under fem år (se belänkandet s. 287-299).

Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiska mot kommitténs förslag. Argument som anförs mot förslaget är bl. a. all spekulation inte förekommer, att höga priser är begränsade till främst Stockholms inner­stad, all med förslaget en splittring skulle uppstå på bosladsrätlsmarkna­den och att andra åtgärder verkar i prisdämpande riktning, bl. a. boendekostnadsutvecklingen, kommande realisationsvinstbeskattning och begränsningar i underskollsavdragen.

 

Prop. 1981/82:169                                                   56

Avstyrker helt gör Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening, Bostadsföreningarnas Riksförbund, Sveriges. Fastighetsägareförbund, Sveriges advokatsamfund, riksrevisionsverket saml hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö.

HSB är positiv lill regler om hembud och prisföreskrifter men anser i motsats lill kommittén all organisationen bör få del av värdestegringen på bostadsrätter när dessa försäljs efler ell hembud. HSB hänvisar lill en särskUd skrivelse lill regeringen där organisationen kräver en särskild parlamentarisk utredning om bl. a. prisfrågan.

KommUléns förslag tillstyrks av bl. a. länsstyrelserna i Malmöhus saml Göteborgs och Bohus län. Malmö kommun. Hyresgästernas Riksförbund och Svenska Riksbyggen.

SABO anser alt de av kommittén föreslagna reglerna inle får så stor effekt. Länsstyrelsen i Stockholms län anser det viktigt all lokala lösningar undviks när det gäller att motverka höga överlåtelsevärden. Enligt länssty­relsen är kommitténs förslag otillräckliga för all komma tillrätta med de problem som finns på bostadsmarknaden i Stockholm.

Skäl för departementsförslaget: 1 kommitténs uppdrag har ingått att belysa prisutvecklingen på bostadsrätter under senare år saml all överväga om utvecklingen ger anledning lill åtgärder från statens sida. Kommittén har i anledning härav låtit utföra en särskild studie av prisutvecklingen under 1970-lalet (Priser och omsättning på bosladsrältslägenheler. Ds Bo 1981: 2) saml föreslagit vissa åtgärder i syfte all dämpa priserna på bostadsrätter på vissa lokala marknader. En sammanfattning av prisulvecklingssludiens resultat finns i kommitténs belänkande (s. 273-277).

Sammanfattningsvis har kommittén funnit all prisbildningen på bostads­rätter genomgått vissa karaktäristiska förändringar sedan den allmänna priskontrollen på bostadsrätter upphörde att gälla vid utgången av år 1968. Skillnaderna i prisnivåer för likvärdiga lägenheter inom och mellan orterna var inle påtagligt stora 1970. Överlåtelseprisel för en lägenhet på tre rum och kök översteg normall inle 10000-15000 kr. Prisnivåerna har därefter utvecklats myckel olika. På vissa orter har priserna stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t.o.m. myckel kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-lalet, främst på grund av lägenhelsöverskoll. Kommittén har dock efter 1979 kunnat förmärka en viss stagnation på priserna, främst på orter där prisnivån redan är hög.

Kommittén har anseti alt prisutvecklingen på bostadsrätter under det senaste decenniet pekar på all det finns behov av all på vissa, lokall avgränsade marknader inom enskilda kommuner kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Enligt kommittén bör kommunerna och de riksko­operaliva bostadsföretagen ges ökade möjligheter att påverka priserna genom att tillämpa prisföreskrifler.

Enligt kommilléförslagel skall en bostadsrättsförening i sina stadgar.

 

Prop. 1981/82:169                                                   57

föralom prisföreskrifter som är möjliga redan enligt gällande lagstiftning, också kunna införa en klausul om skyldighet för bosladsrältshavarna all före en överiålelse hembjuda bostadsrätten lill bostadsrättsföreningen, rikskooperativa organisationer, allmännyttigt förelag eller kommunen. Dessutom skall en kommun i samband med den statliga bosladslångivning-en kunna påkalla hos länsbostadsnämnden all en bostadsrättsförening tar in prisföreskrifler jämte hembudsklausul i sina stadgar under en lid av högst fem år. Tanken är alt sådana villkor för de statliga lånen skall kunna föreskrivas på orter där problem med höga överlålelsepriser föreligger. Kommunens möjligheter alt påkalla villkoren begränsar sig huvudsakligen till nybildade bostadsrättsföreningar.

Jag delar kommitténs uppfattning alt del finns problem med alltför höga överlåldsevärden på bostadsrätter. På sina håll, kanske framförallt i Stockholms innerstad, är del inle möjligt för en stor del av befolkningen all förvärva en bostadsrätt i ett äldre hus. Bostadsrätterna förbehålls de hushåll som redan innehar en bostadsrätt eller ell småhus som kan säljas lill ell högl pris eller de hushåll som annars är ekonomiskt starka.

Ell annat problem är att risken för spekulation ökar med höga överiåld-sepriser på bostadsrätter. Denna risk upplevs ibland som särskilt påtaglig vid nyproduktion och vid ombildning till bostadsrätt där grundavgifterna kan vara ganska måttliga i förhållande lill överlålelsepriserna. Enligt kom­mittén har del emellertid inte framkommit något som tyder på en systema­tisk spekulation med bostadsrätter i den betydelsen all bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer. Det är också min uppfattning all människor i del alldeles övervägande antalet fall förvärvar bostadsrätt för all få en god bostad och inte för att omedelbart sälja bostadsrätten med ekonomisk vinst.

Jag vill emellertid betona alt det finns en stor splittring av prisnivåerna på olika orter och även inom orterna. På de flesta håll är prisnivåerna definitivt inle sådana att del finns någon anledning till speciella åtgärder från statens sida. Mot bakgrund av förhållandena på vissa orter - och speciellt då i Stockholms innerstad - har jag dock förståelse för kommit­téns ambition alt söka nå en lösning som ger möjligheter lill all på vissa lokala marknader kunna vidta åtgärder i prisdämpande syfte. Del förefaller emellertid tveksamt om förslaget skulle få någon större effekt på de mark­nader där prisnivåerna redan är höga. Detta hänger samman med all förslaget endast avser nybildade föreningar. Det är självfallet inle heller möjligt att utsträcka ell förslag av förevarande slag lill äldre föreningar, i vilka bosladsrältshavarna redan förvärvat sina bostadsrätter. Bortsett från den eventuellt prisdämpande effekt som förslaget skulle kunna få är dess genomförande också förenat med betydande nackdelar.

Om förslaget genomförs som del är tänkt kommer det att uppslå flera oUka typer av bostadsrättsföreningar på bostadsmarknaden. Även inom samma ort kan del komma att finnas olika typer av bostadsrättsföreningar.

 

Prop. 1981/82:169                                                   58

De flesta föreningar kommer inte alls att ha några prisföreskrifler eller hembudsklausuler. I sådana nybildade föreningar som tillhör de riksko­operaliva bostadsorganisationerna kan man förvänta sig att prisföreskrifter och hembudsklausuler gäller för mycket lång tid medan del i andra för­eningar kan finnas föreskrifter som är begränsade alt gälla under fem år. Hembudsklausulerna och prisföreskriflerna kan sinsemellan också vara mycket olika utformade. Situationen torde bli mycket svår all överblicka för den enskilde. Prissplillringen på en och samma marknad kan bli mar­kant.

Ett förslag om hembudsskyldighel måsle rimligen göra undanlag för överlåtelser genom byte. Annars skulle bosladsrättshayarna bli sämre ställda än hyresgästerna som har en laglig rätt lill byte. Med detta undantag från förslaget torde emellertid frestelsen många gånger bli stor att anordna skenbyten i syfte all komma runt prisbeslämmelserna. Kommitténs förslag innehåller naturligen också undanlag som betingas av de familjerätlsliga förvärvsprinciper som gäller för bostadsrätter. Undanlagssiluationerna är alltså många.

Vad jag framför allt vänder mig mot när del gäller kommittén förslag är emellertid all del på ett betänkligt sätt naggar bostadsrätten som upplålel­seform i kanten. I denna del vill jag anföra följande.

Den grundläggande principen i bosladsrättslagen är alt en bostadsrätt skall kunna överlåtas till en ny innehavare ulan att föreningen kan lägga sig i själva övergången. Den prövning som föreningen kan göra begränsas lill den efterföljande frågan om medlemskap för den nye innehavaren. Rätten till fri överlåtelse hänger samman med att en bostadsrättshavare, lill skill­nad från andelshavare i andra ekonomiska föreningar, inle kan utträda ur föreningen och begära ersättning för bostadsrätten hos föreningen. En sådan rätt skulle kunna äventyra hela föreningens ekonomi, eftersom insatserna är bunda i fasligheten. Del är därför endast genom överiålelse av bostadsrätten som ersättning kan erhåUas.

Vissa inskränkningar i den fria överlåtelserätten är möjliga att göra med stöd av bostadsrällslagen. Beträffande lokaler är del sålunda möjligt alt i stadgarna la in föreskrifter om lösningsrätt i den meningen all föreningen eller dess medlemmar efter en överlåtelse får lösa bostadsrätten hos för­värvaren. Bostadsrättsföreningen kan också ställa upp särskilda villkor för medlemskap i föreningen. I förarbetena nämns som exempel all den med­lemssökande måsle tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet (se SOU 1969:4 s. 180). En inskränkning i rätten till fri överlåtelse kan också sägas föreligga om en bostadsrättsför­ening med slöd av 44 § 8 bostadsrällslagen inför särskilda prisföreskrifter i stadgarna. Däremot finns del i bostadsrällslagen inga bestämmelser som tillåter stadgeföreskrifter om hembudsskyldighel före en överiålelse.

Del är uppenbart all införandel av en hembudsskyldighel för bostads-rättsinnehavaren utgör en betydande inskränkning i den rätt lill fri överlå­telse varpå hela bosladsrällsinslilutel vilar. Redan i förarbetena till nuva-

 

Prop. 1981/82:169                                                   59

rande bosladsrättslag uttalades all starka skäl måsle finnas för varje in­skränkning i denna rätt (se SOU 1969:4 s. 180). Särskilt kännbar blir inskränkningen om del inle är de boende själva som beslutar om den ulan, vilket kommitténs förslag förutsätter, det är kommunen eller de riks­kooperaliva organisationerna som har del avgörande inflytandet över in­skränkningen. Del skulle enligt min mening också bli en uppseendeväckan­de skillnad mellan rätten lill överlåtelse av småhus och rätten lill överlå­telse av bostadsrätt om kommitténs förslag genomfördes.

Jag vill i sammanhanget också erinra om alt bosladsanvisningslagen (1980:94) inle omfattar rätt lill kommunal anvisning av bostadsrätter som skall överlåtas. Del finns ingen anledning för mig all nu inta en annan ståndpunkt när del gäller kommunal anvisning än jag gjorde vid införande av bosladsanvisningslagen (se prop. 1979/80:72 s. 24-25).

Som jag tidigare anförde har jag förståelse för kommitténs ambition all söka åstadkomma en lösning som begränsar priserna på vissa lokala mark­nader. Av vad jag nyss har sagt framgår emellertid all del är myckel svårt att komma tillrätta med höga överlålelsepriser genom reglerande åtgärder av den typ som kommittén nu har föreslagit ulan all betydande ölägenheter i SläUel uppkommer. Än mindre finns det skäl all införa någon form av statlig priskontroll på bostadsrätter. Som kommittén själv har uttalat torde del finnas en bred uppslutning i samhällel bakom bedömningen att söka undvika sådana allmänt reglerande åtgärder.

Som bosladsrällskommittén har påpekat kan en skärpt realisationsvinst­beskattning vara ett verksamt medel för all begränsa överlålelsevärdena på bostadsrätter. F. n. beskallas försäljningar av bostadsrätter endast om de sker inom fem år från förvärvet. Kapitalvinstkommillén (B 1979:05) väntas emellertid myckel snart lägga fram förslag om en evig realisations­vinstbeskattning på bostadsrätter. Det är uppenbart att prisbildningen på bostadsrätter kan komma att påverkas av en sådan beskattning. Bered­ningen av kommillébelänkandel skall göras skyndsamt. Chefen för budget-departementet avser all lägga förslag lill riksdagen under hösten 1982.

Till lagrådet har nyligen remitterats ell förslag om en sänkning av margi­nalskallen och begränsningar i underskollsavdragen. Sannolikt kommer detta förslag alt få prisdämpande inverkan på bosladsrällspriserna, efter­som förvärv av bostadsrätt oftast sker med lånade medel och ränteavdra­gens värde ökar med marginalskallen.

Del är också min förhoppning all en ökad omvandling lill bostadsrätt kommer tUl stånd saml alt nyproduktionen av bostäder håller en sådan nivå all del inle uppstår brist på bostäder. Som kommitténs prisutveck-lingssludie ulvisar finns det ell tydligt samband mellan tillgången på boslä­der överhuvudlaget och prisutveckhngen på bostadsrätter. Om andelen bostadsrätter ökar motverkar delta också att priserna höjs.

På grund av vad jag sålunda anfört kan jag inte ansluta mig lill kommit­téns förslag i den nu berörda delen. Jag har alltså inle för avsikt all lägga

 

Prop. 1981/82:169                                                   60

fram något förslag som begränsar bosladsrällshavarnas fria överiåldse-räll. Inle heller bör kommunen kunna påkalla införande av prisföreskrifter och hembudsklausul i samband med den statliga långivningen.

Jag skall nu gå över lill en särskild fråga som kommittén redogjort för (se betänkandet s. 282-284). Del har på senare tid förekommit all de rikskoo­peraliva organisationerna, ibland i samarbete med kommunen, på olika sätt sökt all bemöta utvecklingen med höga överiåldsepriser. Olika kon­struktioner har valls med syfte bl. a. att bryta kontakten mellan säljare och köpare. Bosladsrällshavarnas möjligheter lill överiålelse har därvid in­skränkts.

Ell känt exempel är den s. k. VärmdömodeUen, som bl. a. innebär all ell villkor för medlemskap enligt stadgarna är all bostaden har anvisats av kommunen. Stadgarna innehåller också prisföreskrifler. Sedan stadgarna registrerats av länsstyrelsen i Stockholms län har beslutet om registrering kritiserats av justitiekanslern (JK) i ell beslut den 23 december 1981. 1 huvudsak innebär JK:s utlåtande all del strider mot föreningsrällsliga grundsatser alt någon annan än föreningen eller ansvariga föreningsmed­lemmar skall förverkliga dess syften, all stadgarna åsidosätter medlem­marnas ekonomiska intressen på ett sätt som strider mot huvudsyftet med en bostadsrättsförening, all kontrollen åsidosätter rätlen till fri överlåtelse och står i strid med förbudei mot lösningsrätt i 14 § bostadsrällslagen saml att det med fog kan göras gällande all modellen strider mot bosladsanvis­ningslagen.

JK:s beslut har mött invändningar i den allmänna deb?itien. Vad som har förekommit visar att innebörden i gällande rätt behöver klargöras. Lag­stiftningen bör tydligt ange vad som är tillåtet och inte tillåtet. Som framgår av vad jag tidigare har anfört bör utgångspunkten vara all man bibehåller den fria överlåtdserällen för bostadsrätter.

Jag har tidigare anfört all bostadsrällslagen inte medger föreskrifter om hembudsskyldighel i stadgarna. Å andra sidan är del lika klart att en. förening kan ställa upp olika villkor för medlemskap. Som jag tidigare omtalat nämns i förarbetena som exempel all en bostadsrättshavare måsle tillhöra en viss sammanslutning eller uppfylla annat villkor av liknande beskaffenhet. Det är emellertid uppenbart alt villkoren för medlemsskap enligt lagen inle får vara så inskränkande alt de i praktiken innebär en hembudsskyldighel för bosladsrältshavarna. Föreskrifter om kommunal anvisningsräll får ur den synpuklen anses gå alltför långt. Bosladsrätlsha­varen är ju med sådana föreskrifter helt betagen möjligheten all själv utse en förvärvare och att överlåta bostadsrätten tUl denne. Jag anser alltså all sådana föreskrifter inte bör få ställas upp. Jag anser del heller inte förenligt med bostadsrällslagen all en förvärvare av bostadsrätt skall godkännas i annan ordning än vad som gäller när förvärvaren ansöker om medlemsskap i föreningen.

För all motverka att olika modeller växer upp på marknaden som i

 

Prop. 1981/82:169                                                                61

praktiken innefattar en hembudsskyldighel för bostadsrättshavare anser jag att det är påkallat med ett förtydligande av gällande rätt. I bostadsrälls­lagen bör därför föreskrivas all villkor för medlemsskap som innebär att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av annan än bosladsrätls­havaren är ulan verkan. Motsvarande bör gälla om föreskriften innebär att förvärvaren skall godkännas i annan ordning än som enligt bostadsrällsla­gen gäller för inträde i bostadsrättsföreningen.

En bestämmelse av den angivna innebörden utgör inle hinder för en bostadsrättsförening att — i enlighet med vad som f. n. får anses gälla -kräva all den medlemssökande tillhör en viss sammanslutning eller en på förhand bestämd krets av personer. Däremot hindrar bestämmelsen att t. ex. en kommun eller en rikskooperaliv organisation anvisar en bestämd person som köpare eller all kommunen vid en överiålelse utser flera personer som bosladsrätlshavaren har all välja emellan. Att en förvärvare av bostadsrätt skall godkännas av kommunen innan medlemskap beviljas blir inle heller tillåtet.

2.5.2 Skriftligt överlåtelseavtal

Departementsförslaget: Avlal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av överlålaren och förvärvaren. Avtalet skall la upp den bostadsrätt som överiåldsen avser saml köpeskillingen. Över­låtelser som inte innehåller de nämnda föreskrifterna är ogiltiga. En styrkt avskrift av överlåtelseavtalen skall fogas lill bostadsrättsföreningens lä-genhelsförleckning.

Kommitténs förslag: Överensstämmer med departementsförslaget. Kom­mittén föreslår också att en förvärvare skall ha rätt till ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår om förvärvet blir ogiltigt. Talan om ogiltighet och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex månader från det lägenheten tillträddes (se belänkandet s. 299—300).

Remissinstanserna: Förslaget tillstyrks eller lämnas ulan erinran. Med hän­syn lill alt frågan om skriftiigt avlal kommer upp vid medlemsanlagningen anser bostadsdomslolen alt ersättningsbestämmelsen bör utgå. Hyres­nämnden i Göteborg anser all någon tidsfrist för att väcka lalan vid domstol inte bör ställas upp.

Skäl för departementsförslaget: Enligt 6§ bostadsrällslagen skall bostads­rätt upplåtas skriftligen. Parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp varmed grundavgift och årsavgift skall utgå skall anges i upplålelsehandlingen. Någon motsvarande bestämmelse finns inte för av­lal om överlåtelse av bostadsrätt (se prop. 1971: 12 s. 105).

Kommittén anser att skriftlig form vid överlåtelse av bostadsrätt är av stor vikt för precisering av avtalsvillkoren och i övrigt för att skapa ordning

 

Prop. 1981/82:169                                                   62

och reda i rättsförhållandena. Skriftlig form för överiålelse tillämpas regel­mässigt inom de rikskooperaliva organisationerna och är i övrigt myckel vanligt. Enligt kommittén kan det knappast göras gällande all det skulle vara oskäligt betungande all införa ell krav på skriftlig form. Riskerna för rättsförluster i de fall skrifllighelskravel förbises eller delta inle helt är uppfyllt bör enligt kommitténs mening inte överdrivas.

För egen del kan jag ansluta mig till kommitténs överväganden när del gäller all införa krav på skrifllighet vid överiålelse av bostadsrätt. Ell sådant krav gäller vid överlåtelse av fast egendom och motiveras bl. a. av de skäl som kommittén åberopat för att införa skrifllighelskravel även vid överlåtelse av bostadsrätt.

Enligt vad jag inhämtat från kapitalvinstkommillén (B 1979:05) är ell ovillkorligt krav på skrifllighet viktigt för alt tillgodose konlrollaspeklerna i ell syslem med evig realisationsvinstbeskattning.

Jag förordar alltså alt avlal om överlåtelse av bostadsrätt skall upprättas skriftligen och skrivas under av överlålaren och förvärvaren. Del bör krävas all i avtalet las upp den lägenhet som överlåtelsen avser saml köpeskUlingen. Om dessa föreskrifter inte iakttas bör avtalet bli ogiltigt. En kopia av överlåtelseavtalet bör fogas lill lägenhelsförteckningen.

Skrifllighelskravel torde normalt komma att uppmärksammas i samband med medlemsanlagningen. Man får också räkna med att brister i avtalen kommer all kompletteras innan medlemsantagning sker. Med hänsyn här­till anser jag alt kommitténs förslag om rätt lill skadestånd för förvärvaren om avtalet blir ogiltigt kommer all sakna praktisk betydelse. Jag anser inle heller alt någon särskild lalefrist är nödvändig. Kommitténs förslag i dessa delar bör enligt min mening alltså inle genomföras.

2.6 Finansieringsfrågor

2.6.1 Finansiering av fastighetsförvärv

Departementsförslaget: I samband med övergången från hyresrätt till bo­stadsrätt bör bollenlåneinstiluten svara för den långfristiga långivningen till bostadsrättsföreningarna. Den tidigare ägaren av fastigheten förutsätts normalt vara beredd alt köpa en kapilalmarknadsrevers eller en obligation av del institut som beviljar del långfristiga lånet. Finansieringen av grund­avgifter för lägenheter som efler ombildningen innehas med hyresrätt kan ske genom all avgifterna för de övriga lägenheterna höjs eller genom all föreningen lar upp ytterligare lån.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i stort med departementsförslaget (se belänkandet s. 225-246).

Remissinstanserna: Förslagen har föranlett endast ell fåtal invändningar från remissinstansernas sida. Till dem som har riktat invändningar mot

 

Prop. 1981/82:169                                                   63

utredningens förslag hör bl. a. Svenska bankföreningen. Enligt föreningen är den föreslagna långivningen för att finansiera uteblivna grundavgifter inle godtagbar, eftersom den innebär all föreningen lånar upp riskkapital på kredilmarknaden. Några remissinstanser, bl. a. Stockholms Bostadsför­eningars Centralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund, delar inle kommitténs uppfattning all lån mot säkerhet i fasligheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inle av medlemmarna personligen. Sveriges fastighetsägareförbund ifrågasätter den del av försla­get som avser säljarens åtagande i samband med bosladsinslilulens pröv­ning av långfristiga lån.

Skäl för departementsförslaget: I samband med hyresgästernas fastig­heisförvärv i syfte alt göra en ombildning lill bostadsrätt uppslår normall ett lånebehov. Vanligtvis kan delta behov lill viss del tillgodoses genom att hyresgästerna övertar de lån som redan finns i fastigheten. För fastigheter som nyligen har uppförts täcker lånen normall en relativt stor del av del totala lånebehovet, vilket gör all behovet av ytterligare län är relativt begränsat i dessa fall. Annorlunda är situationen i samband med förvärv av äldre hus. Vid sådana förvärv är det inle ovanligt all del krävs en relativt omfattande nybdåning.

Finansieringsförutsättningarna kan sålunda variera högst avsevärt mel­lan olika fastigheisförvärv. I vissa fall är möjligheterna till en lillfredssläl­lande belåning helt avgörande för om en planerad ombildning till bostads­rätt skall kunna genomföras. I andra fall kan en ombildning komma till stånd trots en ofördelaktig belåning men leda lill all hyresgäster med begränsade ekonomiska resurser utestängs från möjligheten att bli med­lemmar i bostadsrättsföreningen på grund av de höga kostnader som blir följden av den ofördelaktiga belåningen.

Med hänsyn lill den centrala roll som finansieringsfrågan normall spelar i samband med ombildningen lill bostadsrätt är det enligt min mening viktigt all bättre finansieringsförutsättningar skapas. De svårigheter som f.n. finns bör därför i möjlig mån undanröjas. De kan sägas inrymma två huvudproblem, dels hur de allmänna finansieringsförulsällningarna i sam­band med ombildningar lill bostadsrätt skall förbättras, dels hur man skall stödja de ekonomiskt mindre starka hushållen.

Jag tar först upp frågan om de allmänna finansieringsförulsältningarna och bostadsrättsföreningarnas lånebehov.

Kommittén har utgått från all del är bostadsrättsföreningen som i egen­skap av köpare skall skaffa fram erforderligt kapital vid en ombildning från hyresrätt lill bostadsrätt. Ulöver de lån i fastigheten som kan tas över i samband med köpet krävs det normall dels alt nya lån las upp dels all bosladsrällshavarna tillskjuter kapital genom grundavgifter. Kommittén har ansett del angeläget alt hålla fast vid principen om all lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och

 

Prop. 1981/82:169                                                   64

inte av medlemmarna personligen. Härigenom kan förutsättningar skapas för att hålla grandavgifterna pä en rimlig nivå, vilket enligt kommittén torde vara ell villkor för en mer omfattande övergång lill bostadsrätt.

Kommittén har vidare utgått från all den långfristiga långivning som behövs för finansieringen av faslighelsförvärvel måsle ske på den opriori­lerade kredilmarknaden. Kommittén har vid sina överväganden funnit all bollenlåneinstilulen bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i sam­manhanget. Enligt kommittén bör långivningen ha i princip samma utform­ning som den som gäller för institutens långivning avseende förvärv av äldre egnahem. Denna långivning innebär i korthet följande.

Under förutsättning all säljaren är beredd alt köpa en kapilalmarknads­revers eller en obligation beviljas köparen ett långfristigt lån. Lånet är ett s.k. oprioriterat botlenlån och har en förhållandevis lång löplid. Räntan fastställs på i princip marknadsmässiga grunder. Långivningens omfattning styrs av riksbanken. Styrningen sker via ett ramsyslem som är konstruerat så all del skall stimulera instituten lill en finansiering av långivningen med hjälp av medel från den icke organiserade kredilmarknaden, l.ex. genom att binda en del av försäljningssumman i form av en kapilalmarknadsrevers i samband med fastighetsöverlåtelser. Instituten kan således öka sina utlåningsmöjligheter genom försäljning av kapilalmarknadsreverser och obligationer i samband med att de beviljar lån för fastigheisförvärv. Något krav på sådan försäljning från riksbankens sida finns dock inte.

Riksbanken har däremot gjort vissa uttalanden om vilka låneändamål som skall betraktas som angelägna i situationer där instituten inle kan tillgodose hela efterfrågan på opriorilerade lån. Till lånekalegorin för ange­lägna ändamål hänförs f. n. ombyggnad och reparation för äldre egnahem saml vissa överlåtelser av äldre lågt belånade fastigheter.

Jag delar kommitténs uppfattning att de mest ändamålsenliga kreditgi­varna i sammanhanget är bolienlåneinslilulen. Som fullmäktige i riksban­ken framhåller i sitt yttrande bör ombildningar till bostadsrätt utgöra ett bland de många ändamål som bollenlåneinstilulen tjänar med sin kredit­givning. Fullmäktige förklarar sig också beredd all vid prövningen av institutens totala opriorilerade långivning beakta del lånebehov som upp­står i samband med ombildningsfaUen.

I de fall bosladsinslitulen inle kan tillgodose hela efterfrågan på opriori­terade lån bör enligt min mening lån avseende ombildning till bostadsrätt, i likhet med lån till vissa egnahem, anses utgöra ell angelägel ändamål. Enligt vad jag har erfarit har riksbanken gentemot instituten gjort ett uttalande med denna innebörd.

Om säljaren köper en kapitalmarknadsrevers eller motsvarande bör således bostadsrättsföreningens långfristiga lånebehov kunna tillgodoses genom lån hos bollenlåneinstilulen. 1 vilken utsträckning säljarna kommer all medverka lill köp av revers eller obligation är svårt all förutse. Efter­som man kan anta all ombildningarna lill övervägande del kommer att ske

 

Prop. 1981/82:169                                                                 65

genom frivilliga överenskommelser mellan säljaren och köparen är del enligt min mening dock rimligt alt räkna med all finansieringen i stort sett kan komma att fungera enligt intentionerna med bollenlåneinslitulens lån­givning. I vissa fall kan man dock förutse svårigheter och i första hand för de ombildningar som inle kommer lill stånd på frivillig väg. Åtminstone lill viss del bör dock bollenlåneinstilulen kunna svara för erforderliga lån även i dessa fall.

Större delen av finansieringen av faslighelsförvärvel bör således normalt kunna klaras genom att bostadsrättsföreningen lar över de lån som den tidigare ägaren har beviljats och alt föreningen beviljas nya långfristiga lån hos ett bollenlåneinslitul. Den övriga delen av finansieringen bör normall kunna klaras med hjälp av grundavgifter från föreningens medlemmar. Svårigheter kan dock framför allt uppstå i de fall där relativt många lägenheter även efler ombildningen innehas med hyresrätt. Sådana lägen­heter måsle nämligen finansieras genom alt avgifterna för de övriga lägen­heterna höjs eller genom all föreningen tar upp ytterligare lån. Eftersom del i dessa fall blir fråga om lån som i säkerhetshänseende har en sämre placering än bollenlån bör detta lånebehov i första hand tillgodoses genom lån i bankinstilut. I vissa fall torde dock krävas att föreningen kan lämna kompletterande säkerhet, l.ex. i form av kommunal borgen. Till viss del bör även boltenlåneinslitulen kunna medverka i denna långivning.

Kommittén har föreslagit all delegationen (In 1967: 30) för bostadsfinan­siering vid sina överläggningar med företrädare för bankinsliluien bör verka för att krediter kan ställas lill föreningarnas förfogande som kompen­sation för uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresrättsupplå-lelse. Enligt min mening borde det inle vara behövligt med överläggningar i denna fråga, eftersom denna typ av långivning bör anses vara en naturlig del av bankinslitutens långivning. Om det uppslår svårigheter bör dock regeringen ge delegationen i uppdrag all la initiativ till sådana överlägg­ningar.

Kommittén har också föreslagit all delegationen skall ges i uppdrag att ta upp överläggningar med bollenlåneinslilulen om regler som syftar lill alt instituten i samband med ombildningen lill bostadsrätt skall verka för att lån mot säkerhet i fastigheten beviljas endast bostadsrättsföreningen och inte föreningens medlemmar.

Jag delar kommitténs uppfattning all del är angelägel all hålla fast vid principen om alt lån mot säkerhet i fastigheten bör las upp av bostadsrätts­föreningen som fastighetsägare och inle av medlemmarna personligen. Behovet av överenskommelse med instituten om vissa regler bör dock enligt min mening prövas först när erfarenheter av den nya finansierings­ordningen har vunnits. I avvaktan på dessa erfarenheter är jag inle beredd alt lämna förslag till åtgärder från statsmakternas sida. I sammanhanget kan nämnas alt, som Konungariket Sveriges sladshypolekskassa erinrar om i sitt yttrande, sladshypoleksinstilulionen av formella skäl är förhind-5    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

 

Prop. 1981/82:169                                                   66

rad att fördela beviljade lån lill föreningars medlemmar. Detta har sam­band med institutionens uppbyggnad och är en följd av att låntagarna i stadshypoteksföreningarna blir medlemmar i föreningarna och all en bo­stadsrättshavare inle uppfyller kraven för medlemskap.

Jag återkommer senare lill vissa frågor som gäller bostadsrättsförening­arnas möjlighet alt la över och la upp nya statliga lån i samband med ombildningar från hyresrätt lill bostadsrätt (se avsnitt 2.6.3).

2.6.2 Finansiering av bostadsrättsförvärv

Departementsförslaget: Ell statligt behovsprövat låneslöd införs för alt finansiera grundavgiften i de fall hyreslägenheter ombildas lill boslads­rällslägenheter. Behovsprövningen skall ske mot bakgrund av förmögen­hets- och inkomslförhållandena.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get. Behovsprövningen skall i första hand ske mot förmögenheten (se betänkandet s. 247-268).

Remissinstanserna: Förslaget all behovsprövade statliga insalslån införs har tillstyrkls eller lämnats utan erinran av flertalet remissinstanser. I fråga om behovsprövningens utformning finns det dock delade meningar. Bl. a. förordar några remissinstanser all prövningen i större utsträckning skall ske mot bakgrund av inkomstförhållandena. De remissinstanser som avvi­sar förslaget all införa statliga insalslån förordar i allmänhet en läneform som redan nu finns, bl. a. den som tillämpas i vissa kommuner och som innebär att kommunen går i borgen för ett banklån.

Skäl för departementsförslaget: Grundavgifterna kommer enligt beräkning­ar som kommittén har gjort alt i normalfallen uppgå till 25000-40000 kr. Under förutsättning all det finns tillfredsställande säkerhet bör del enligt kommittén finnas goda föratsättningar för bosladsrätlshavaren att i någon form låna medel lill åtminstone en del av avgiften. Del finns därför inle anledning alt generellt förbättra lånemöjligheterna för förvärv av bo­stadsrätt. Däremot finns det enligt kommittén anledning att i en situation där en ökad omvandling till bostadsrätt stimuleras av statsmakterna garan­tera en lånemöjlighel för dem som av ekonomiska skäl kan tvingas all avslå från förvärv av en bostadsrätt i samband med en omvandling. Mot denna bakgrund föreslår kommittén all det införs ett behovsprövat, slatiigl insalslån till grandavgiften vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Jag delar kommitténs uppfattning all del inle är rimligt all vissa hushålls-kategorier av ekonomiska skäl skall tvingas avslå från en övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. En möjlighet som kommittén har prövat för att undanröja de ekonomiska hindren är all kommunen medverkar genom ett borgensåtagande och att detta borgensåtagande används för att garantera

 

Prop. 1981/82:169                                                   67

den säkerhet som behövs för ell banklån. En sådan finansieringsordning har redan införts i vissa kommuner, bl. a. Stockholm och Göteborg. Den har, som flera remissinstanser har påpekat, ell antal fördelar. Den knyter an lill en redan befintlig låneform på området och belastar inle statsbudge­ten. En grundläggande svaghet med finansieringsordningen är dock att hushållens lånemöjlighet blir beroende av det allmänna kredilmarknads-lägel. I en situation där kredilreslriklioner gäller för bankinslitutens långiv­ning torde nämligen hushållens möjligheter att få lån vara begränsade. Begränsningen skulle visserligen i princip beröra alla hushåll men skulle komma all bli mest kännbar för hushåll med låga inkomster i förhållande till försörjningsbördan. Möjligheterna för ekonomiskt svaga hushåll all i ell sådant läge förvärva en bostadsrätt i samband med en ombildning från hyresrätt måsle anses som mycket små. Mot denna bakgrund anser jag i likhet med kommittén all ett särskilt statligt låneslöd bör införas för finansiering av grundavgiften i vissa fall. Stödet bör avse förvärv av bostadsrätter i samband med omvandling från hyresrätt. Stödet bör träda i kraft den I juli 1982 och medel för långivningen bör las från trettonde huvudtitelns reservationsanslag B 3. Lån lill bostadsbyggande.

För lånen bör gälla de villkor som kommittén har föreslagit. Sålunda bör lån kunna beviljas med 80% av grundavgiften, dock högst 20% av lägenhe­tens andel av beräknad anskaffningskostnad för fastigheten och lägst 5000 kr. Lånen bör vara subventionsfria och normall återbetalas på tio år med möjlighet lill eftergift och senarelagda amorteringar. Lånen bör vara per­sonliga, dvs. vid försäljning av bostadsrätten sägs lånet upp. Kommunen bör gå i borgen för lånen som för egen skuld.

Därutöver bör gälla följande. Lånen bör löpa med bostadslåneränta, dvs. f.n. 13%, och amorteras med belopp som bestäms på grundval av fasta annuileler med en ränta på 10%. Möjlighet lill senareläggning av amortering bör finnas vid tillfällig betalningssvårighel. Eftergift av hela eller en del av lånet bör kunna medges endast i de fall det är fråga om betalningssvårighel av mer permanent karaktär.

Kommittén har föreslagit att behovsprövningen skall göras mot bak­grund av den beskattningsbara förmögenheten. Kommunen skall dock i samband med sin prövning av borgensåtagande kunna göra en vidare behovsprövning. Genom all avslå från sitt borgensåtagande kan kom­munen enligt kommittén förhindra att lån beviljas en sökande vars behov, bl. a. med hänsyn lill inkomslförhållandena, inle överensstämmer med lånels grundsyfte.

Som jag tidigare har nämnt finns del delade meningar bland remissin­stanserna i fråga om behovsprövningens utformning. Några remissinstan­ser anser att prövningen i större utsträckning bör ske mot bakgrund av inkomstförhållandena. För egen del har jag funnit all prövningen bör ske mot såväl inkomst- som förmögenhetsförhållandena. Härigenom skapas bättre förutsättningar för en bedömning av hushållens svårigheter alt la upp lån på den allmänna kreditmarknaden.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 68

Vad gäller de närmare grunderna för en sådan prövning anser jag i likhet med kommittén all del inle är motiverat med ett så komplicerat prövnings­förfarande som del som används i bosladsbidragssyslemet. Enligt min mening är det dock lämpligt alt tillämpa vissa av de principer som används för bostadsbidragen vid prövningen av insatslånen.

I bosladsbidragssyslemet läggs såväl inkomsten som förmögenheten till grund för behovsprövningen. Med inkomst avses den lill statlig inkomst­skatt laxerade inkomsten vid laxeringen året före bidragsåret. För gifta och sammanboende beaktas den sammanlagda inkomsten. Till den laxe­rade inkomsten läggs bl. a. underskott i förvärvskälla och en viss andel av hushållels förmögenhet som överstiger ett visst belopp. Inkomstgränserna för om bidrag kan beviljas är olika för ensamstående resp. gifta och sammanboende. Gränserna är också olika för hushåll utan resp. med barn under 17 år. Inom vissa inkomstinlervall beviljas bidrag med reducerat belopp.

Även vid prövningen av insatslånen bör enligt min mening en viss del av hushållets förmögenhet läggas lill inkomsten och skilda inkomstgränser tillämpas för olika hushållskalegorier. Del är dock inle motiverat att som i bosladsbidragssyslemet reducera slödels omfattning i vissa inkomstinler­vall. Behovsprövningen bör således omfatta enbart frågan om förutsätt­ningarna för lån är uppfyllda. Lånets storiek bör bestämmas mot bakgrund av grundavgiftens storlek.

Med hänsyn lill vad jag nu har anfört och med utgångspunkt i de inkomslgränser som tillämpas i fråga om bostadsbidragen förordar jag all inkomslgränsen för ensamslående sätts lill 45 000 kr. och lill 60000 kr. för gifta och sammanboende. För varje barn under 17 år bör gränsen höjas med 20000 kr. Till grund för beräkningen av inkomsten bör ligga den till statlig inkomstskatt laxerade inkomsten. För gifta och sammanboende bör den sammanlagda inkomsten läggas till grund för beräkningen. Underskott i förvärvskälla och den del av hushållels förmögenhet som överstiger 15000 kr. bör läggas lill den laxerade inkomsten. De föreslagna gränserna bör gälla åtminstone fram lill utgången av år 1983.

Kommittén har föreslagit all insalslånen skall administreras på i princip samma sätt som de statliga bostadslånen, dvs. ansökan om lån lämnas till kommunens förmedlingsorgan, som med eget yttrande vidarebefordrar ansökan lill länsbostadsnämnden. Endast om särskilda skäl föreligger får nämnden frångå förmedlingsorganets yttrande. Besvär över nämndens beslut kan anföras hos bosladsstyrelsen och i regel vidare hos regeringen.

Eftersom den föreslagna ordningen för behovsprövningen liknar pröv­ningen för bostadsbidragen, kan del förefalla naturligt att i fråga om admi­nistrationen knyta an lill vad som gäller för bostadsbidragen, vilket skulle innebära all kommunen i stället för länsbostadsnämnden skulle falla beslut om lån. Mot detta talar dock, som bostadsstyrelsen har påpekat, bl. a. de problem som är förenade med att skilja på beslut om lån och förvaltningen av lånen.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 69

I avvaktan pä mer övergripande ställningstaganden i fråga om bostads­lånens förvaltning på grundval av bosiadslånekommilléns betänkande (SOU 1981: 104) Statliga lån eller kreditgarantier — Administration av bo-sladslångivningen förordar jag alt insalslånen administreras på i princip samma sätt som bostadslånen. Med hänsyn lill långivningens ringa kom­plexitet bör dock styrelsen - som den själv här föreslagit - vara sista besvärsinslans.

Som jag tidigare har nämnt bör medel för långivning: .-. tas frän trettonde huvudtitelns reservationsanslag B 3. Lån lill bostadsbyggande. Långiv­ningens omfattning är svår all beräkna. Vid en omvandling av 5000 lägen­heter per år torde antalet ansökningar om lån enligt en grov bedömning som kommittén har gjort, inle komma att översliga 1 000. Detta motsvarar en lånevolym på ca 25 milj. kr. per år i 1980 års prisnivå. För budgetåret 1982/83 beräknades i årets budgetproposition (prop. 1981/82:100 bil. 16 s. 61) utbetalningarna på anslaget B 3. Lån lill bostadsbyggande uppgå lill ca 6545 milj. kr. Jag beräknar att medelsbehovel för insalslånen under bud­getåret 1982/83 ryms inom del för budgetåret föreslagna anslaget.

2.6.3 Vissa ytterligare frågor i samband med den statliga långivningen

Departementsförslaget: Kommunen skall i den statliga låneverksamhelen vara skyldig att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. I bo­stadsfinansieringsförordningen (BFF) preciseras kommunernas skyldig-hel. Utvidgning av möjligheterna för bostadsrättsföreningar all vid om­byggnad få bostadslån med 29% av låneunderlagel. Länsbostadsnämnden får fatta beslut om förvärvslän ulan medgivande av regeringen. Hyresför­lust- och underhållslån fär inle överläs från den tidigare ägaren i samband med en ombildning lill bostadsrätt.

Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med departementsförsla­get i fråga om formerna för den kommunala insynen. Beträffande liden för insynen föreslår kommittén att länsbostadsnämnden skall kunna medge att insynen helt upphör före utgången av den angivna tidsperioden. Hyresför­lust- och underhållslån bör få övertas vid en ombildning lill bostadsrätt (se betänkandet s. 136-144, 233 och 246).

Remissinstanserna: Kommitténs förslag har föranleti endast ell fåtal syn­punkter från remissinstansernas sida. Bosladsstyrelsen betonar all den kommunala insynen är av intresse både för staten och för de boende. Enligt styrelsen bör kommunens insyn bl. a. ses som en garanti för att ombildningen sker på de boendes villkor och att dessa garanteras en fullständig och saklig information om föratsätlningarna för övergången. Styrelsen anser därför all kravet på kommunal representation redan från föreningens bildande bör upprätthållas som villkor för lån med 29% av låneunderlaget vid samtliga fall av övergång från hyresrätt lill bostadsrätt.

 

Prop. 1981/82:169                                                   70

I fråga om formerna för den kommunala insynen ifrågasätter styrelsen om kommunernas arbetsinsatser i huvudsak enligt nuvarande ordning skulle bli så omfattande att de motiverar en så individuell bedömning som kom­mittén synes utgå från. Stockholms Bostadsföreningars Centralförening och Bostadsföreningars Riksförbund pekar på att kravet i 26 § BFF om att kommunal insyn måste finnas från föreningens bildande utestänger äldre bostadsföreningar och bostadsrättsföreningar ulan kommunal insyn från möjligheten all få bostadslån med 29% av låneunderlagel i samband med en ombyggnad. Undantag kan endast göras för sådana bostadsrättsför­eningar som har förvärvat hus med bostadslägenheter, vilka före förvärvet var upplåtna med hyresrätt. I dessa fall räcker del med alt kommunal insyn finns från och med den dag då låneansökan ges in lill förmedlingsorganel. Organisationerna anser att lidsbegränsningen är obefogad och föreslår all den slopas. Enligt riksrevisionsverket bör en förening som ombildar en allmännyttigt ägd fastighet till bostadsrätt inte kunna la över hyresföriust-och underhållslån. Svenska kommunförbundet och några kommuner av­styrker förslaget att kommunerna skall åläggas alt utöva insyn.

Skäl för departementsförslaget: Bostadsrättsföreningar kan i vissa fall få bostadslån för ny- och ombyggnad med 29% av låneunderiagel. Som förutsättning för detta gäller bl. a. alt föreningen arbetar ulan enskilt vinst­syfte och all mer än halva antalet ledamöter i föreningens styrelse från föreningens bildande antingen är frislående i förhållande till bygginlressent eller representerar bosladskooperaliv riksorganisation eller förening som är ansluten till sådan organisation. Vidare gäller alt kommunen utser minst en av styrelsens ledamöter och en revisor, inkl. suppleanter för dessa, under tiden från föreningens bildande till dess tio år har förflutit från utbetalningen av lånet. Uppfylls inle dessa krav kan föreningen få lån med enbart 22% av låneunderiagel.

Sådana bostadsrättsföreningar som uppfyller nämnda krav, kan också få bostadslån för förvärv av sådana hus för vilka bostadslån har beviljats med en lägre låneandel. Bostadslån för förvärv lämnas med ett belopp som motsvarar skUlnaden mellan 29% av låneunderiagel och den lägre lånean­delen. Bostadslån för förvärv kräver medgivande av regeringen. Enligt av riksdagen år 1975 (prop. 1975:1 bil. 14) antagna riktlinjer får sådant medgi­vande lämnas endast om förvärvet ger föratsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om del annars finns godtagbara skäl för förvär­vet.

För all statliga bostadslån skall lämnas ställs vissa allmänna förutsätt­ningar upp som gäller alla låntagare. Bostadslån skall enligt 15 § BFF inte medges bl.a. om låntagaren antas sakna förutsättningar att fullgöra de skyldigheter som är förbundna med lånet eller att förvalta huset tillfreds­ställande. Lån medges inle heller, om hyrorna eller årsavgifterna blir så höga att risk föreligger för föriusl. I 16 § BFF stadgas om viss köpeskil-

 

Prop. 1981/82:169                                                   71

lingskonlroU. Vid ombyggnad gäller enligt 8 § BFF bl. a. att kostnaden för ombyggnaden skall vara skälig och all ombyggnaden skall medföra en väsentlig ökning av bostadsvärdel. Förmedlingsorganel i kommunen har under lånetiden skyldighet all i viss utsträckning biträda vid byggnadskon­troll och låneförvaltning (60-63 §§ BFF). Sistnämnda skyldighet är också direkt föreskriven i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder för bostads­försörjningens främjande m. m. (bostadsförsörjningslagen).

Som kommittén närmare har utvecklat föreligger del emellertid enligt gällande lagstiftning inte någon skyldighet för en kommun all utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet i samband med den statliga långiv­ningen (se betänkandet s. 140). I praktiken har del därför förekommit all en kommun - trots att förutsättningarna för lån i övrigt är uppfyllda -vägrat att utöva insyn i en förening. Därigenom går föreningen miste om möjligheten att erhålla de förmånliga statliga lånen upp lill 29% av låneun­derlaget.

Med hänsyn till att kommunerna i allmänhet ändå utövar insyn i bostads­rättsföreningars verksamhet har kommittén ansett all det inle föreligger några principiella eller av bristande resurser betingade skäl mot all kom­munerna uttryckligen åläggs all utöva en sådan insyn. Kommittén föreslår därför en ändring av 2 § bostadsförsörjningslagen så att skyldigheten att utöva insyn kommer lill uttryck.

Jag ansluter mig lill kommitténs förslag i denna del. Om föratsätlningar­na för den högre belåningen i övrigt är uppfyllda bör del således vara samhällets skyldighet att ordna med erforderlig insyn. Vissa bostadsrätts­föreningar skall aUtsä inte ha fördelar framför andra beroende pä skäl som ligger vid sidan av de grander som ställs upp för den statliga bosladslångiv-ningen. I överensstämmelse med kommitténs förslag förordar jag därför en ändring i 2 § bosladsförsörjningslagen.

Enligt kommittén bör denna skyldighet inte sträcka sig så långt att kommunen skall vara skyldig all upprätthålla den i 26 § BFF angivna huvudregeln med styrelseledamot och revisor. Kommunen bör med ut­gångspunkt i vissa riktlinjer själv få avgöra omfattningen av insynen och anpassa den efter förhållandena i enskilda fall. En allmän riktpunkt bör enligt kommittén vara att kommunen skall utse en styrelseledamot och suppleant eller en kommunal rapportör och alt revisionen utövas antingen av en utsedd revisor eller av ett organ inom kommunen.

Jag delar kommitténs uppfattning att kommunerna med utgångspunkt i vissa angivna riktlinjer bör få avgöra omfattningen av insynen i bostads­rättsföreningarna. I sammanhanget vill jag erinra om vad jag anförde i prop. 1977/78:93 (s. 173) i denna fråga. Jag konstaterade att systemet med kommunal rapportör sedan länge hade använts i ett flertal kommuner och att del torde vara väl ägnat all tillgodose såväl statens som bosladsrälls­havarnas intressen. Enligt min mening borde systemet med kommunal rapportör godtas. Jag aviserade att jag hade för avsikt alt föreslå regering-

 

Prop. 1981/82:169                                                                 72

en sådana ändringar i gällande bestämmelser som gav bostadsstyrelsen möjligheter all, med beaktande av skäliga anspråk på en betryggande kontroll av bostadsrättsföreningar, tillgodose kraven på en praktisk och lämplig ordning för den kommunala kontrollen. Regeringen har sedermera faltal beslut om sådana ändringar i fråga om alternativ till kravet på styrelseledamot.

Beträffande alternativ lill kravet på revisor delar jag kommitténs upp­fattning att granskningen av föreningens ekonomi och räkenskaper bör kunna ske av ett organ inom kommunen. Däremot är jag f. n. inte beredd att tillstyrka kommitténs förslag all kommunens insyn skall kunna upphöra före tioårsperiodens utgång. Den kommunala insynen är motiverad av bl. a. slatens intresse som kreditgivare. En förkortning av lidsperioden för kommunernas insyn kan medföra ell ökat risklagande för staten. Frågan om ell ökal risklagande bör prövas i ett vidare sammanhang.

Som jag tidigare har nämnt föreslår Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening och Bostadsföreningarnas Riksförbund vissa ändringar i fråga om den kommunala insynen i samband med ombyggnad. Jag delar organisationernas uppfattning alt det saknas skäl för att vid fastställandet av lånegränsen behandla föreningarna olika beroende på när de har bildals. Enligt min mening bör avgörande för om en bostadsrättsförening skall kunna få bostadslån lill 29% av låneunderlaget vid en ombyggnad vara alt kommunal insyn finns vid ombyggnaden och under den därpå följande tioårsperioden. Den undanlagsmöjlighel som nu finns för vissa bostads­rättsföreningar bör därför gälla generellt för alla bostadsrättsföreningar.

Mot denna bakgrand avser jag all seriare föreslå regeringen ändringar av 26 § BFF i fråga om den kommunala insynen. Därvid bör också motsva­rande bestämmelser för äldre låneformer ändras.

Bosladsstyrelsen föreslog i sin anslagsframställning för budgetåret 1980/ 81 att länsbostadsnämnderna skulle få falla beslut om förvärvslån utan medgivande av regeringen.

Ulöver bostadsrättsföreningar som uppfyller förutsättningarna för all få bostadslån till 29% av låneunderlagel kan förvärvslån beviljas kommun och allmännyttigt bostadsföretag. Som jag tidigare har nämnt lämnas så­dant medgivande endast om förvärvet ger föratsättningar för en effektivare fastighetsförvaltning eller om det annars finns godtagbara skäl för förvär­vet. Bland de fall som regeringen hittills har prövat har det förekommit i princip tvä typer nu godtagbara skäl ulöver en effektivare fastighetsför­valtning, nämligen all gå över från hyresrätt lill bostadsrätt i syfte all öka boendeinflytandet och all förvärva fastigheten i syfte alt bryta en ensidig struktur av fastighetsägare i ell visst område.

Styrelsen erinrade i nyssnämnda framställning om all den i sin anslags­framställning för budgetåret 1978/79 hade föreslagit en omfattande delege­ring av beslulanderällen i låne- och bidragsärenden lill i första hand läns­bostadsnämnderna i syfte att förenkla och rationalisera ärendehandlägg-

 

Prop. 1981/82:169                                                                 73

ningen. Flertalet av förslagen lill decentralisering har genomförts, dock inte i fråga om förvärvslånen; Detta motiverades i prop. 1977/78:93 (s. 190) med alt lånen ofta uppgick till betydande belopp och dessutom kunde omfatta förvärv inom flera kommuner eller t.o.m. län. I avvaktan på vidare erfarenheter borde beslut om lån fallas av regeringen.

Mot bakgrand av de erfarenheter som numera finns beträffande för­värvslånen biträder jag i princip bostadsslyrdsens förslag all länsbostads­nämnderna får fatta beslut om förvärvslån ulan medgivande av regeringen. Sålunda bör länsbostadsnämnderna ges rätt att fatta beslut om förvärvslån utan medgivande av regeringen i de fall del är fråga om förvärv av den typ som regeringen har godtagit vid sin hittillsvarande prövning. I övriga fall bör del ankomma på regeringen all pröva om godtagbara skäl föreligger för alt lämna lån.

Som villkor för förvärvslån beträffande bostadsrättsförening bör dessut­om gälla all den kommunala insynen påbörjas vid föreningens bildande.

Kommittén har utgått från att hyresförlust- och underhållslån skall kun­na överläs i samband med en ombildning lill bostadsrätt. Ell förtydligande med denna innebörd bör enligt kommittén föras in i förordningen (1978:992) om lån för underhåll av vissa bostadshus.

Syftet med underhållslånen var all främja en god underhåUsslandard i hyreshus genom all ge bostadsföretagen möjlighet all avhjälpa brister i underhållet. Lån kunde lämnas för hyreslägenheter i sådana hus som hade uppförts med statligt stöd under åren 1965-1975 eller som under samma lid hade uppförts ulan sådant slöd men för vilka ränldån utgick. En ombildning lill bostadsrätt av lägenheter för vilka lån har beviljats innebär enligt min mening all föratsätlningarna för lån inle längre är uppfyllda, eftersom del ursprangliga kravet om all det skall vara fråga om hyreslägen­heter inte kan tillgodoses. Vid en sådan ombildning bör därför lånet sägas upp lill betalning.

Även i fråga om hyresförlusllån bör enligt min mening en ombildning till bostadsrätt utgöra hinder för överlagande av lån. Visserligen kunde sådant lån beviljas även för lägenheter upplåtna med bostadsrätt, men en om­bildning innebär i princip alt en helt ny situation uppstår i förhållande till den som gällde när lånet beviljades. Med hänsyn härtill och mot bakgrund av vad jag tidigare har anfört i fråga om bostadsrättsföreningarnas möjlig­het all ta upp nya lån i samband med en ombildning, bör enligt min mening hyresförlusllån inle få las över vid en ombildning lill bostadsrätt. Lånet bör således sägas upp lill betalning vid en sådan ombildning.

2.7 Ikraftträdande m. m.

Den nya lagstiftningen bör träda i kraft snarast möjligt. Jag förordar alt ikraftträdandet sker den I juli 1982. Några särskilda övergångsbestäm­melser behövs inle.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 74

De förslag som jag nu har lagt fram innebär nya arbetsuppgifter för inskrivningsmyndigheterna och hyresnämnderna. Del är svårt all i förväg uppskatta den ökning av arbetsbördan som blir en följd härav. Denna torde emellertid kunna klaras av inom ramen för tillgängliga resurser.

3   Upprättade lagförslag

1 enlighet med del anförda har inom bostadsdepartementet upprättats förslag lill

1.      lag om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.  lag om ändring i bosladsrättslagen (1971:479),

3.  lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.  lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.  lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostads­försörjningens främjande m. m.

Förslagen bör fogas lill protokollet i detta ärende som bilaga 4.'

4   Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostads­rätt

Den nya lagen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4).

Lagen har delals in i olika avsnitt som skiljs ål genom underrubriker. Under rabriken inledande bestämmelser anges lagens tillämpningsområde (I och 2 §§). Följande avsnitt innehåller bestämmelser om intresseanmälan (3-5 §§), hembud (6-8 §§), anlagande av hembud (9-12 §§) och ogil­tighel (13 §). Lagen avslutas med särskilda bestämmelser i vissa proces­suella frågor (14-16 §§).

Inledande bestämmelser

1 § Hyresgäster har enligt bestämmelserna i denna lag rätt lill fastighets-förvärv för ombildning lill bostadsrätt.

Rätten till förvärv gäller fast egendom som är laxerad som annan faslig-hel och som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhel.

Vad som i denna lag sägs om fast egendom skall gälla även tomträtt. Vad som sägs om lagfart skall, när del är fråga om tomträtt, i stället avse inskrivning av förvärv av tomträtt.

' Bilagan har uteslutits här. 1 den män förslagen inte är likalydande med dem som är fogade till propositionen kan i allt väsenUigl hänvisas till den i speciaimotiveringen intagna lagtexten.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 75

I första stycket anges lagens tillämpningsområde. Hyresgästernas rätt all förvärva hyresfastigheten avser endast ombildning lill bostadsrätt. Av förevarande lag och 60 a § bostadsrällslagen följer all del är en bostads­rättsförening som förvärvar fastigheten. En föratsättning för att bestäm­melserna om rätt lill hembud m. m. skall bli tillämpliga är all bostadsrätts­föreningen har gjort en intresseanmälan enligt 3 §.

1 andra stycket begränsas lagens tillämpningsområde till hyreshusen­heter. Delta överensstämmer med vad som gäller enligt 1 § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. (se prop. 1980/81:61 s. 37). Vad som avses med hyreshusenhel framgår av faslighelslaxeringslagen (1979:1152) och riksskatteverkets föreskrifter lill denna lag. Del är fråga inle bara om bostadsfasligheler ulan också om fastigheter med huvudsakli­gen lokaler.

Enligt de nämnda bestämmelserna kan en hyreshusenhel under vissa föratsättningar omfatta mer än en regislerfaslighel. 1 så fall måsle fastighe­terna ha samma ägare och förvallas och drivas förelagsmässigl tillsam­mans som en ekonomisk enhet. Byggnaderna måste alltså ligga intill var­andra i samma kvarter.

Tredje stycket överensstämmer med vad som gäller enligt annan lagstift­ning om fast egendom, bl. a. 1 § andra stycket förköpslagen och 1 § tredje stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

2       §    Lagen gäller inle, om egendomen innehåller färre än fem lägenheter.
Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag bortses från garage,

lager och andra lägenheter som i första hand används som förvarings-ulrymme.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.2). En intresseanmälan för en fastighet som innehåller färre än fem lägenheter skall inle godtas av inskrivningsmyndigheten.

Andra stycket motsvarar vad som föreslås gälla enligt 60 a § andra stycket bostadsrällslagen. Bestämmelsen får betydelse för första stycket i förevarande paragraf saml vid tillämpning av majoritelsregeln i 3 § andra stycket (se även 9 §).

Intresseanmälan

3 § Om hyresgäster har intresse av alt förvärva fast egendom för om­
bildning till bostadsrätt får delta anmälas till inskrivningsmyndigheten för
anteckning i fastighelsboken. Intresseanmälan skall för hyresgästernas
räkning göras av en bostadsrättsförening.

Till anmälan skall fogas intyg av föreningens styrelse om antalet lägen­heter i den fasta egendom som omfattas av anmälningen samt om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 76

Paragrafen har behandlats i den aUmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.3).

Av första stycket framgår all del endast är en bostadsrättsförening som får göra intresseanmälan. Bostadsrättsföreningen skall vara registrerad hos länsstyrelsen (se 40-42 §§ bostadsrällslagen). Del krävs inte att det är hyresgästerna som har bildal föreningen. Del föreligger alltså inle något hinder mot att föreningen ursprangligen har bildats av l.ex. en riks­kooperaliv organisation. Del krävs i förevarande sammanhang (jfr 60 a § bostadsrällslagen) inle heller all hyresgästerna är medlemmar i bostads­rättsföreningen.

Enligt 1 § andra stycket gäller rätten lill förvärv fast egendom som vid fastighetstaxering har betecknats som hyreshusenhel. En intresseanmälan skall därtor avse en hyreshusenhet. Som jag redan har nämnt vid 1 § andra stycket kan en hyreshusenhel undantagsvis omfatta mer än en regislerfas­lighel. En intresseanmälan får i sådana fall inle begränsas lill en fastighet som ingår i hyreshusenhelen. Anteckning i fastighelsboken skall givelvis göras för samtliga fastigheter.

Inskrivningsmyndighetens anteckning bör göras i lagfartsspaltens an­märkningskolumn. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring av 12 § faslighelsbokskungördsen (1971:708) och 8 § lomlrällsbokskungörel-sen (1971:801).

Inskrivningsmyndighetens granskning av en intresseanmälan är av for­mell natur. Anmälan skall till all börja med avse fast egendom som har en typkod för hyreshusenhet. Typkoden anges i faslighetstaxeringslängden och framgår av taxeringsbeviset. Del skall vidare vara en bostadsrättsför­ening som gör anmälan. Slutligen skall den fasta egendom som omfattas av anmälningen innehålla minst fem lägenheter och en kvalificerad majoritet av hyresgästerna skriftligen ha förklarat sig intresserade av en ombildning till bostadsrätt. Enligt andra stycket i förevarande paragraf kan in­skrivningsmyndighetens kontroll i sistnämnda två avseenden göras på grundval av ell intyg av föreningens styrelse som skall fogas lill anmälning­en. Inskrivningsmyndigheten behöver alltså inte närmare kontrollera de uppgifter som styrelsen lämnar. Om styrelsen i intyget har lämnat osanna uppgifter, kan straffansvar inträda för osant intygande enligt 15 kap. 11 § brottsbalken. I så fall kan intresseanmälningen också förklaras vara ulan verkan (se vidare vid 4 §).

För bevis om anteckning i fastighetsboken skall inskrivningsmyndighe­ten la ut en expeditionsavgift enligt expeditionskungörelsen (1964:618). Det är enligt min mening befogal all avgiften för bevis om en intresseanmä­lan sätts högre än som gäller för andra anteckningar i fastighelsboken (f. n. 10 kr). Frågan om avgiftens storlek kommer all las upp senare.

4 § Fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skall av inskrivnings­myndigheten underrättas om all en intresseanmälan har antecknats i fas­tighelsboken.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 77

Fastighetsägaren kommer i allmänhet inle att beredas tillfälle all yttra sig i inskrivningsärendel. Däremot skall han enligt förevarande paragraf underrättas om all en intresseanmälan har antecknats i fastighelsboken. Underrättelsen har betydelse bl. a. för hans besvärsrält (se 19 kap. 14 § jordabalken och 58 a § lagen, 1970:995, om införande av nya jordabalken).

Fastighetsägaren kan senare väcka lalan vid domstol om all en intres­seanmälan skall vara ulan verkan, t. ex. på grund av felaktiga uppgifter av bostadsrättsföreningens styrelse. Frågan om en intresseanmälans giltighet kan också komma upp i ell lagfarlsärende, om fastigheten har sålts till någon annan än bostadsrättsföreningen och köparen gör gällande all intresseanmälningen skall vara utan verkan.

5 § Sedan anteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den
inskrivningsdag som inträffar närmast efler två år från den inskrivningsdag
då anteckningen gjordes. Om hembud sker under denna lid, gäller anmäl­
ningen dock alllid fram lill den inskrivningsdag som inträffar närmast efler
två år från den dag då hembudel skedde.

En ny intresseanmälan får antecknas tidigast på den inskrivningsdag då den lidigares giltighet upphört.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.3).

A\ första stycket framgår all en anteckning gäller omedelbart, dvs. ulan hinder av all fastighetsägarens besvärslid inte har gått ut. Enligt 20 kap.

6 § 5 jordabalken skall en lagfarlsansökan avslås, om överiåldsen slår i
strid med en mot överlålaren gällande inskränkning i hans rätt all förfoga
över egendomen och, när överlåtelsen skedde, ärende om anteckning i
fastighelsboken av inskränkningen var upptaget på inskrivningsdag. Om
en överlåtelse har sketl före den inskrivningsdag då anteckningen gjordes,
kommer anmälningen att få rättsverkan endast mot förvärvaren och alltså
inle mot den gamle fastighetsägaren. Detta gäller även om förvärvaren inte
har sökt lagfart när anteckningen görs.

Enligt 8 § andra stycket skall hyresnämnden för anteckning i fastighets­boken underrätta inskrivningsmyndigheten om all ell hembud har skett och om dagen för detta. En intresseanmälan fortsätter all gälla även om ett hembud inle antas (se vidare vid 12 §).

Avsikten med bestämmelsen i andra stycket är all hindra alt en ny intresseanmälan medför rätt lill hembud innan den lidigares giltighet har upphörl (se 6 och 12 §§).

Hembud

6 § Fast egendom för vilken en intresseanmälan gäller får inte överlåtas genom köp eller byte ulan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbjudils all förvärva egendomen. Ell sådant erbju­dande kallas hembud.

En överlåtelse får ske ulan hembud lill bostadsrättsföreningen.

 

Prop. 1981/82:169                                                   78

1.  om bostadsrättsföreningen godkänner överiåldsen,

2.  om staten förvärvar egendomen,

3.  om förvärvaren är gift med överiåtaren eller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

4.  om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion.

Hembud behövs inle heller, om ell förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt med hänsyn till förhållandel mellan överiåtaren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen eller vUlkoren för eller om­ständigheterna vid en sådan överiålelse. Frågan om hembud behövs prö­vas av hyresnämnden på begäran av fastighetsägaren.

Första stycket har behandlats i denna allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). Hembudsskyldighelen inträder endast om en intresseanmälan gäl­ler. Del är vidare endast genom köp eller byte som fastighetsägaren inle får överlåta sin fastighet ulan hembud. Assodalionsrällsliga fång, såsom till­skott, utdelning, skifte eller fusion, får alltså ske ulan hembud. Delsamma gäller förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente.

Om fastigheten ägs av ett aktiebolag, föreligger del inle något hinder mot att överiåta aktierna i bolaget.

Som har berörts vid 1 § andra stycket och 3 § första stycket kan en hyreshusenhel undanlagsvis omfatta mer än en regislerfaslighel. En intres­seanmälan skall då omfatta samtliga fastigheter och fastighetsägaren blir enligt förevarande bestämmelse också skyldig all hembjuda all den fasta egendom som omfattas av anmälningen.

Andra stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Dessa undanlag är av den karaktären all de läll kan kontrolleras av inskrivningsmyndigheten när lagfart söks för förvärvet. I fråga om undan­taget i första punkten gäller inget krav på all beslutet om godkännande fallas på föreningsstämma. För inskrivningsmyndighetens del räcker del med all kontrollera att bostadsrättsföreningen har godkänt överiålelsen genom en behörig ställföreträdare, såvitt inte föreningens stadgar föreskri­ver något annat.

Tredje stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Frågan om oskälighel föreligger enligt förevarande bestämmelse prövas av hyresnämnden. För all inskrivningsmyndigheten skall kunna beakta undantaget i ell lagfarlsärende krävs del alltså ett beslut av hyres­nämnden. Hyresnämndens prövning bör ske innan fastighetsägaren över­låter fastigheten. Om fastighetsägaren redan har tecknat ell köpeavtal utgör detta dock inget hinder för hyresnämndens prövning.

Oskälighelsregdn har utformats efler mönster av 9 § första stycket 2 förköpslagen. Prövningen enligt den nu ifrågavarande lagen måsle emeller­tid ske med något annorlunda utgångspunkt än prövningen enligt förköps­lagen. Till skillnad från vad som gäller vid förköp kommer nämligen en bostadsrättsförening inle alt la över ett redan genomfört köp på däri angivna villkor.

Oskälighelsregdn har tillkommit med tanke på sådana fall där kravet på

 

Prop. 1981/82:169                                                                 79

hembud är oskäligt, men där generella undanlag av olika skäl inle är lämpliga. Oskälighetsbedömningen måsle givelvis alllid ha som utgångs­punkt att en bostadsrättsförening som har gjort en intresseanmälan också har ell myckel starkt inlesse av all förvärva fastigheten. Särskilt gäller delta om förberedelser vidtagits för en ombildning. En restriktiv bedöm­ning lill förmån för bostadsrättsföreningen är alltså påkallad.

Enligt oskälighelsregdn skall hänsyn las lill förhållandel mellan överlå­taren och en annan förvärvare än bostadsrättsföreningen. Det kan då vara fråga om släktskap eller personlig gemenskap, men även ell förhållande mellan juridiska personer, l.ex. ell koncernförhållande. Om överlåtaren och förvärvaren sammanbor med varandra under äktenskapsliknande för­hållanden bör delta kunna jämställas med del uttryckliga undantaget för överiålelse lill make enligt andra stycket. I övrigt bör släktskap eller personlig gemenskap i och för sig inle vara tillräckligt för all oskälighel skall anses föreligga. Del krävs alltså någonting mer. Främst bör härvid beaktas all fastighetsägaren redan under sin livstid kan vilja fördela sin egendom bland dem som kan ifrågakomma för arv eller testamente. Där­emot bör enbart den omständigheten all fastighetsägaren särskilt vill gynna någon närslående med ell särskilt förmånligt pris inle medföra att kravet på hembud efterges. Fastighetsägaren har ju möjlighet att hembjuda fas­tigheten lill bostadsrättsföreningen för ell marknadspris och bostadsrätts­föreningen får i dessa fall anses ha del starkaste intresset av ett förvärv (jfr dock motiveringen lill 12 §).

En fastighetsägare kan i vissa fall av ekonomiska skäl ha behov av all sälja en fastighet ulan hembud. Han kan l.ex. ha förhandlat en längre lid med bostadsrättsföreningen ulan att avtal har kunnat träffas och vara i den situationen all han av tvingande ekonomiska skäl måsle sälja fastigheten l.ex. för att undgå en exekutiv auktion. Om hyresgästerna dä inte är beredda all träffa en snabb uppgörelse bör fastighetsägaren kunna sälja fastigheten till en annan intressent.

En fastighetsägare kan vidare av affärsmässiga skäl ha behov av alt sälja fler fasligheter samtidigt. Ibland kan då fastigheterna ha ett sådant sam­band med varandra att en försäljning bör fä omfatta samtliga fastigheter, även om en intresseanmälan gäller för en av fastigheterna. Enligt min mening kan del inle komma i fråga all generellt undanta sådana blockför­säljningar. Förhållandena får i stället bedömas från fall lill fall, varvid del ankommer på fastighetsägaren alt i del aktuella fallet visa all ett hembud skulle vara oskäligt.

Jag har i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6) anfört all del -med hänsyn lill risken för kringgående av lagstiftningen - inle är lämpligt med ett undantag för förvärv som endast avser andel i fastighet. Om fastighetsägaren har för avsikt att sälja en andel föreligger därför i princip hembudsskyldighet för hela den fasta egendom som omfattas av en intres­seanmälan. Oskälighetsprövningen bör i första hand inriktas på frågan om

 

Prop. 1981/82:169                                                   80

syftet med anddsöverlåldsen är all kringgå lagstiftningen. Ett sådant syfte torde i och för sig vara mer sannolikt om en uppdelning sker av äganderät­ten lill en faslighet i andelar än om säljaren redan innehar en andel i fastigheten som denne vill sälja.

Om fastighetsägaren endast vill sälja en områdesbeslämd del av fastighe­ten för fastighetsbildning föreligger i princip också skyldighet all hembjuda hela den fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan: Även i dessa fall kan emellertid omständigheterna vara sådana att det kan vara oskäligt med ell hembud.

Undantagen i andra och tredje styckena i förevarande paragraf gäller också vid den villkorsprövning som kan ske enhgt 12 §.

7 § Hembud sker hos hyresnämnden genom skriftlig anmälan av fastig-
helsägaren. Fastighetsägaren skall härvid ge in ell av honom undertecknat
skriftligt förslag lill köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskilling­
en för den hembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet.

Om del för en överiålelse behövs makes samtycke enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken, skall makens samtycke ges lill avtalsförslagel.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). Den dag då hembud sker bildar utgångspunkt för den iremånaders-frisl som gäller för all anta hembudet (se 10 § första stycket), Hyresnämn­dens granskning av hembudel och förslaget lill köpeavtal är endast formell.

Enligt 20 kap. 7 § I jordabalken skall en lagfartsansökan förklaras vi­lande, om överiåtarens underskrift på fångeshandlingen inte är styrkt av tvä vittnen (se även 20 kap. 8 § jordabalken). Fastighetsägarens under­skrift på förslaget lill köpeavtal bör därför vara bevittnat. Något krav på bevillning i förevarande paragraf behövs dock inle (jfr 4 kap, I § jordabal­ken).

Makes samtycke kan tecknas på förslaget lill köpeavtal eller på en särskilt upprättad handling. Underskriften skall bevittnas (se 6 kap. 4 § giftermålsbalken).

8 § Förslaget lill köpeavtal skall genom hyresnämndens försorg delges
den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan. Sedan delgivning
skett får fastighetsägaren inle återkalla hembudel eller ändra förslaget lill
köpeavtal.

Hyresnämnden skall för anteckning i fastighelsboken underrätta inskriv­ningsmyndigheten om hembudel och om dagen då hembudet skedde.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.4). I samband med ddgivningen bör hyresnämnden upplysa bostads­rättsföreningen om när hembudel skett.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 '

Antagande av hembud

9 § Bestämmelser om bostadsrättsföreningars beslut all förvärva hyres­
fastigheter för ombildning lill bostadsrätt finns i 60 a § bostadsrällslagen
(1971:479).

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5). Innan bostadsrättsföreningen antar ett hembud skall föreningen ha beslutat om förvärvet i den ordning som anges i 60 a § bostadsrällslagen. Majoritelsregeln i nämnda paragraf gäller alltså även vid förvärv genom anlagande av hembud.

10 § Hembudel antas genom all bostadsrättsföreningen inom tre måna­
der från den dag då hembudel skedde skriftligen anmäler lill hyresnämn­
den alt föreningen beslutat all förvärva den hembjudna egendomen på de
villkor som anges i fastighetsägarens förslag lill köpeavtal. Faslighets-
ägaren skall av hyresnämnden underrättas om all hembudel har antagils.

Om bostadsrättsföreningen inom den tid som anges i första stycket skriftligen anmäler lill hyresnämnden att föreningen är intresserad av att förvärva den hembjudna egendomen, förlängs liden för alt anta hembudet lill sex månader från den dag då hembudet skedde. Fastighetsägaren skall av hyresnämnden underrättas härom.

Hembudel upphör att gälla, om det inle antas inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5).

Enligt/ö«ra stycket antas ett hembud hos hyresnämnden. Hyresnämn­den skaU kontrollera att hembudet har antagils i rätt lid och alt bostads­rättsföreningen beslutat om förvärvet enligt 60 a § bostadsrällslagen. All ett sådant beslut har fattats framgår av protokollet från föreningsstämman. Hyresnämnden bör givelvis även kontrollera all den föreskrivna majorite­ten bland hyresgästerna har uppnåtts. Hyresnämnden bör utan dröjsmål upprätta ell enkelt utformat beslut, i vilket konstaleras all hembudel har anlagils eller ev. att föreningens anmälan gjorts för sent.

Ell antagande kan endast innebära att bostadsrättsföreningen godtar de villkor som finns i förslaget lill köpeavtal. Ell anlagande som är förenat med tillägg, inskränkningar eUer förbehåll är därför inte giltigt och skall alltså avvisas av hyrenämnden.

Enligt andra stycket kan bostadsrättsföreningen få tiden för anlagande av hembudel förlängd. Förlängning kan begäras av styrelsen och del krävs alltså inle någon majoritet bland hyresgästerna i förevarande sammanhang. Eftersom hyresnämnden inle skall göra någon materiell prövning av en sådan begäran om förlängning skall fastighetsägaren inle beredas tillfälle att yttra sig ulan endast underrättas om förlängningen.

Enligt tredje stycket upphör ett hembud att gälla, om del inte antas inom

6   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

 

Prop. 1981/82:169                                                   82

föreskriven lid eller på föreskrivet sätt. Hyresnämnden behöver inle sär­skilt bevaka tidsfristens utgång ulan del får ankomma på fastighetsägaren all kontrollera all hembudet inle har antagits.

11 § Om hembudel har anlaghs, skall det anses som om fastighetsägaren
och bostadsrättsföreningen har slutit ett avlal om köp av den hembjudna
egendomen på de villkor som anges i förslaget lill köpeavtal. I förslaget
skall anses föreskrivet all köpebrev skall upprättas.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5).

Ett antagande av hembudet ersätter ett undertecknande från föreningens sida av förslaget till köpeavtal. Köpet kommer till stånd den dag hembudel antas. Fångeshandlingarna utgörs av förslaget lill köpeavtal och hyres­nämndens beslut all hembudel antagils. Lagfart kan alltså sökas på dessa handlingar.

Bostadsrättsföreningen är skyldig all anmäla förvärvet lill kommunen enligt 3 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Kommunen kan också besluta att utöva sin förköpsräll enligt förköpslagen. Frågan om förhållan­del lill den kommunala förköpsrätlen har behandlats i den allmänna moti­veringen (se avsnitt 2.4.7).

Eftersom köpet inte kommer till stånd förrän hembudel antas kan fas­tighetsägaren i hembudet inle ställa upp villkor om all bostadsrättsför­eningen skall fullgöra någon prestation - l.ex. handpenning - innan antagandel sker. Köpels fullbordan eller bestånd kan emellertid göras beroende av andra villkor under de föratsättningar som anges i 4 kap. 4 § jordabalken om villkorliga köp. Direkt av andra meningen i förevarande paragraf, följer också all köpels fullbordan kommer att bli beroende av all köpebrev utfärdas och köpeskilling erläggs (se 4 kap. 5 § jordabalken). I den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.5) har jag närmare redogjort för innebörden härav.

12 § Även om hembudet har upphört alt gälla får överiålelse genom köp
eller byte till någon annan än den bostadsrättsförening som har gjort
intresseanmälan inle ske medan föreningens intresseanmälan gäller, om
köpeskillingen är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna är
avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angavs vid hem­
budet.

1 fråga om förbudet i första stycket äger 6 § andra och tredje styckena motsvarande tillämpning. Om något undanlag inte föreligger, är överlå­laren skyldig all inhämta hyrenämndens tillstånd till överiålelsen.

Paragrafen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6).

Enligt 6 § andra stycket 1 behövs inle hembud om bostadsrättsförening­en godkänner en överiålelse till någon annan. Motsvarande undanlag gäller

 

Prop. 1981/82:169                                                   83

vid tillämpning av förevarande paragraf. Tillstånd av hyresnämnden be­hövs alltså inle om föreningen har godkänt överlåtelsen. Föreningen kan också i tillståndsärendet godkänna överlåtelsen och någon vidare prövning skall då inte ske. Det föreligger i och för sig inte något hinder för förening­en all godkänna en överlåtelse även om den strider mot villkorsregeln i första stycket i förevarande paragraf.

Jag har vid 6 § anfört all enbart den omständigheten att fastighetsägaren särskilt vill gynna någon närstående med ett särskilt förmånligt pris inte bör medföra att kravet på hembud efterges. Om bostadsrättsföreningen inte har antagit ett hembud kan emellertid bedömningen av en sådan förmånlig överiålelse bli annorlunda. Det kan enligt min mening alltså bedömas som oskäligt all fastighetsägaren i ett sådant fall skall behöva iaktta villkorsregeln i första stycket. Det kan också vara motiverat att fastighetsägaren åberopar oskälighelsregdn om fastigheten efter hembudel har förioral i värde. Jag hänvisar till vad jag har anfört härom i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6).

Tillståndsprövningen enligt andra stycket andra meningen skall ske se­dan en överlåtelse har ägt rum. Något hinder mot att överiåtaren i ett sådant lillslåndsärende åberopar oskälighelsregdn i 6 § tredje stycket före­ligger inte.

Ogiltighet

13 §   Överiåldser i strid med 6 eller 12 § är ogiltiga.

Om lagfart har meddelats i strid med 20 kap. 6 § 5 eller 7 § 11 jordabal­ken, gäller inte första stycket.

Första stycket har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.4.6). Enligt 20 kap. 6 § 5 skall en lagfartsansökan avslås om överlåtelsen slår i strid med hembudsskyldighelen enligt förevarande lag. Sedan hem­budel förfallit kan en överlåtelse till någon annan än bostadsrättsförening­en ändå vara beroende av hyresnämndens prövning enligt 12 §. En lagfarlsansökan skall då förklaras vilande enligt 20 kap. ■? § 11.

Bestämmelsen i andia tycket är motiverad av rättssäkerhetsskäl och lar sikte på det fallet, att lagfart på grand av förbiseende meddelas i strid mot jordabalkens bestämmelser (jfr 5 § andra stycket lagen* 1975:1132, om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13 § andra stycket jordförvärvslagen, 1979:230).

Särskilda bestämmelser

14 § I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärendeh eriligt denna lag
finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­
nämnder.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 84

1 16 e § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder har tagils in bestämmelser om förfarandet i ärenden enligt 6§ tredje stycket och 12 § andra stycket förevarande lag (se avsnitt 4.3).

För de övriga frågor som hyresnämnden skall pröva enligt förevarande lag behövs del inle några särskilda förfarandebestämmelser. Del är fråga om mottagande och delgivning av hembud enligt 7 och 8§§, antagande av hembud enligt 10 § första stycket och föriängning av liden för all anta hembud enligt 10 § andra stycket.

15 § Hyresnämndens beslut enligt denna lag överklagas hos bostads­
domslolen genom besvär inom tre veckor från den dag beslutet medde­
lades. Besvärshandlingen ges in lill domstolen.

Bestämmelser om rättskraft finns i 22 § lagen orn arrendenämnder och hyresnämnder och 28 § lagen om bostadsdomstol (se avsnitt 4.3 och 4.4).

16 § I ärenden enligt denna lag skall vardera parten svara för sina rätte­
gångskostnader i bostadsdomslolen, i den mån annat inte följer av 18 kap.
6 § rättegångsbalken.

Paragrafen motsvarar bl. a. 26 § lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.

4.2 Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen

3 §

Ändringarna i första och tredje styckena (ordet "godkänts" har bytts ut mot "registrerats") har behandlats den allmänna rnotiveringen (se avsnitt 2.3.5).

Fjärde stycket, som är nytt, har behandjats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.4). De nya bestämmelserna innebär alt den ekonomiska planen vid ombildning skall upprättas innan beslutet om faslighelsförvär­vel får fattas (se 60 a §). Planen skall även ha granskals av inlygsgivarna. Däremot krävs del inle all planen har registrerats av länsstyrelsen före förvärvsbeslulet.

Med besiktningsprotokoll avses en handling som har upprättals och undertecknats av någon sakkunnig som kan bedöma fastighetens skick. Skicket måsle kunna utläsas av handlingen. I den ekonomiska planen bör i fråga om fastighetens underhållsbehov m. m. kunna hänvisas lill besikt­ningsprotokollet i denna del.

Av 60 a § Qärde stycket följer all bostadsrättsföreningens beslut att förvärva fastigheten blir ogiltigt om förevarande bestämmelser inle iakttas.

Som jag har anfört i den allmänna motiveringen bör bostadsrältskungö­relsen kompletteras med särskilda bestämmelser för ombildningsfaUen om vilka uppgifter som skall finnas i den ekonomiska planen. Jag kommer all senare anmäla frågan om ändring i bostadsrältskungörelsen.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 85

4  §

1 andra stycket har tillagts en ny fjärde mening, som har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5). Den nya bestämmelsen innebär alt den ene av inlygsgivarna skall vara frislående från den organisation eller del förelag som har biträtt med föreningsbildningen eller med all upprätta den ekonomiska planen. Förevarande bestämmelse gäller både vid nyproduktion och ombildning.

Den nya bestämmelsen avser endast anstäUda. På grund av den all­männa regeln om opartiskhet bör emellertid samma förhållande gälla för uppdragstagare hos organisationen eller förelaget. Hinder bör emellertid inte i och för sig anses föreligga mot all en inlygsgivare har uppdrag som inlygsgivare för flera föreningar samtidigt inom en organisation och all någon i organisationen anställd därvid är intygsgivare tillsammans med denne.

Ändringarna i tredje och fiärde styckena (ordet "godkännande" i olika former har bytts ut mot "registrering" i motsvarande form) har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5).

5 §

Ändringarna i första stycket är av samma karaktär som de nyss behand­lade ändringarna i 4 § tredje och Qärde styckena.

7 § Ändringen i andra stycket är redaktionell.

9 a §

En bostadsrättsförening får i stadgarna föreskriva all de hyresgäster som biträder ett beslut enligt 60 a § om förvärv av en hyresfastighet för om­bildning lill bostadsrätt skall vara skyldiga all teckna bostadsrätt lill sina lägenheter efter förvärvet. Föreligger en sådan skyldighet, är bostadsrätts­föreningen å sin sida skyldig alt upplåta bostadsrätt lill varje hyresgäst som har biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt första stycket. Vill en hyresgäst överlåta sin hyresrätt, får hyresvärden dock som villkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldighe­ten all teckna bostadsrätt.

Om beslut har fallals om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för bostadsrätt, får en hyresgäst genast efler uppsägning frånlräda sin skyldighet all teckna bostadsrätt, om det inte är oskäligt mot bostadsrätts­föreningen eller medlemmarna. Uppsägningen skall ske inom tre månader från del hyresgästen fick kännedom om avgiftshöjningen. I fråga om upp­sägningen gäller 39 §.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.2).

En förutsättning för all förevarande paragraf skall bli tillämplig är all 7    Riksdagen 1981/82  I saml. Nr 169

 

Prop. 1981/82:169                                                   86

bostadsrättsföreningen har tagit in en bestämmelse härom i stadgarna. I fråga om lokaler kvarstår dock möjligheten lill förhandsavtal (se 9 §).

Det följer av uttrycket "skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägen­heter" att skyldigheten alt teckna bostadsrätt endast avser den lägenhet som hyresgästen innehar med hyresrätt. Om en bosladsrältsupplåldse skall avse någonting annat eller mera än vad som omfattas av förpliktelsen, kan avtal om detta ingås först vid själva bostadsrättsupplåtelsen.

Med uttrycket "hyresvärden" i andra stycket andra meningen avses både den urspranglige fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen när förvärvet har genomförts.

Beträffande bestämmelserna i tredje stycket kan i tillämpliga delar hän­visas lill vad som har anförts i förarbetena till 23 § bosladsrättslagen (se prop. 1971: 12 s. 84 och LU 1971:9 s. 48).

Frågor enligt första och tredje styckena i förevarande paragraf prövas av fastighetsdomstol. En fråga om överlåtelse enligt andra stycket kan bli föremål för tillståndsprövning hos hyresnämnden enligt 12 kap. 34-36 §§ jordabalken. Av 37 § i samma kapitel får anses följa att hyresnämnden kan förena ett tillståndsbeslul med villkor om övertagande av skyldighet all teckna bostadsrätt. Fastighetsägarens rätt att ställa sådana villkor bör också beaktas vid förlängningslvister som avses i 12 kap. 47 och 47 a §§ jordabalken.

iia§                                                    ;

Sådana villkor för medlemskap är ulan verkan soni innebär all den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bosladsrätls­havaren eller godkännas i annan ordning än som enligt denna lag gäller för inträde i en bostadsrättsförening.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.1). Som framgår av vad jag anfört där är avsikten med paragra­fen alt klargöra att det inte är tillålel med sladgebeslämmdser av typ VärmdömodeUen som i praktiken innebär en hembudsskyldighet.

12a§

Avlal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftli­gen och skrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägenhet som överlåtelsen avser saml köpeskillingen. Motsvarande skall gälla överlåtelse av bostadsrätt genom byte eller gåva.

Överlåtelser som inle uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2).

Kravet på skriftlig form vid överiålelse gäller vid köp, byte och gåva. Om mellangifl lämnas vid ett byte, skall alltså beloppet anges.

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen har av kommittén

 

Prop. 1981/82:169                                                   87

föreslagna bestämmelser om rätt till skadestånd för förvärvaren m. m. inte fått någon motsvarighet i förevarande paragraf.

Om skriftligt avtal saknas vid en överiålelse eller köpeskillingen inte är korrekt angiven blir överlåtelseavtalet ogiltigt. På motsvarande sätt som enligt 6§ bostadsrällslagen gäller för upplåtelser av bostadsrätt skall även den lägenhet som överlåtelsen avser tas upp i avtalet för all detta skall vara giltigt (jfr 49 § första stycket bosladsrättslagen). Överiålelsen skall gå åter om den inle är giltig. Överlåtaren skall alltså återbetala erhållen köpeskil­ling till förvärvaren. Om förvärvaren har lillträtl lägenheten skall besitt­ningen återgå till överlåtaren.

Enligt 53 § andra stycket bosladsrättslagen skall medlem som upphör all vara bostadsrättshavare anses ha utträtt ur föreningen. Eftersom ett ogil­tigt överlåtelseavtal innebär alt säljaren inle upphör att vara bostadsrätts­havare behöver denne inle på nytt ansöka om medlemskap i föreningen när köpet återgår. På motsvarande sätt får del anses som om ett beviljat medlemskap inle gäller för köparen. Del ankommer ju också på föreningen att vid medlemsanlagningen kontrollera att ett skriftligt överiåtelseavtal föreligger.

En följdändring lill förevarande paragraf har gjorts i 49 § tredje stycket.

37 §

Tredje stycket är nytt och innehåller bestämmelser om alt bosladsrätls­havaren under vissa förutsättningar är skyldig all underrätta en panlha-vare, om bosladsrätlshavaren häftar i skuld till föreningen.

Del nya stycket grundar sig på ell förslag av bostadsrällskommiltén (se betänkandet s. 252-256 och 266). Förslaget har tillstyrkts av bankinspek­tionen och Svenska Bankföreningen och inte heller i övrigt föranleti någon erinran under remissbehandlingen.

Panlsällning av bostadsrätt sker genom avlal om pantförskrivning. 1 analogi med vad som gäller för enkla skuldebrev enligt 31 § lagen (1936:81) om skuldebrev anses att pantsätlningen blir sakrätlsligt fullgången genom att bostadsrättsföreningen underrättas om pantsätlningen (s. k. denunlia-lion). En sådan underrättelse skall enligt 49 § tredje stycket bostadsrällsla­gen antecknas i föreningens lägenhelsförleckning.

En pantsall bostadsrätt kan utmätas (se 5 kap. 1 och 13 §§ utsökningsbal­ken). I så fall kan emellertid panthavarens fordran mot bosladsrätlsha­varen kollidera med bostadsrättsföreningens anspråk på obetalda avgifter. Del är alltså tänkbart ätt panthavaren begär utmätning av bostadsrätten, i samma skede som föreningen säger upp bosladsrätlshavaren på grund av bristande betalning och förverkande av nyttjanderätten enligt 33 § bostads­rällslagen. Enligt 37 § bostadsrällslagen får föreningen då sälja bostadsrät­ten på offentlig auktion.

I ell rättsfall från högsta domstolen (NJA 1961 s. 246) hade bostadsrätten sålts på exekutiv auktion, innan föreningen gjort bruk av sin rätt all sälja

 

Prop. 1981/82:169                                                   88

bostadsrätten på offentlig auktion. Högsta domstolen fann emellertid att den exekutiva försäljningen inle inverkade på föreningens rätt att sälja bostadsrätten. Man kan på grund härav säga alt bostadsrätten i första hand alltid är belastad med den fordringsräll som föreningen kan ha mot bo­sladsrätlshavaren. Den belastningen kvarstår oberoende av del exekutiva förfarandet.

Pantens värde kan alltså komma all minska i takt med all skulden till föreningen ökar, eftersom föreningen alltid äger företräde för sin fordran före panthavaren. Denna olägenhet kan visserligen minskas, om pantha­varen som villkor för lånet föreskriver alt lånet förfaller då bosladsrätlsha­varen häftar i skuld lill föreningen. Panthavaren kan då få till stånd en exekutiv auktion på bostadsrätten och därmed förhindra all bosladsrälls­havarens skuldbörda mot föreningen ökar. Ett sådant villkor blir emeller­tid inle effektivt, om panthavaren inte snarast underrättas om skulden lill föreningen.

Genom den underrättelseskyldighet som föreslås i förevarande paragraf kan en panthavare alltså förebygga att en ökande skuldbörda lill bostads­rättsföreningen urholkar pantens värde. Underrättelseskyldigheten in­träder först när bosladsrällshavarens obetalda avgifter lill föreningen över­stiger vad som motsvaras av en månadsavgift. Är årsavgiften uppdelad på kvartal i stället för månad, inträder underrättelseskyldigheten omedelbart efler två veckor från förfallodagen. Motsvarande gäller om bosladsrätlsha­varen resterar med l.ex. grundavgift, som överstiger vad som motsvaras av en månadsavgift.

Om föreningen försummar sin underrättelseskyldighet, följer del av paragrafen alt en viss del av föreningens fordran får uppbäras först efter del alt panthavaren har fått täckning för sin fordran vid den offentliga auktionen.

45 §

Ändringen i fjärde stycket innebär all även en sammanslutning av bo­stadsrättsföreningar i sin firma får använda ordet bostadsrätt.

Stockholms Bostadsföreningars Cenlralförening (SBC) har i en skrivelse den 9 februari 1982 anfört all medlemskapet i organisationen undan för undan förskjuts från bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Enligt SBC vore del därför naturligt och önskvärt alt denna omständighet avspeg­las i organisationens namn så all ordet "bostadsföreningar" byts ut mot "bostadsrättsföreningar". Det torde enligt SBC inle medföra några farhå­ gor för missbruk av ordet bostadsrätt om sammanslutning av bostadsrätts­föreningar medges rätt all begagna ordet i sin firma.

Ändringen i förevarande paragraf innebär all SBC:s önskemål har tillgo­dosetls.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 89

49 §

Ändringen i första stycket (ordet "godkännande" har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.5).

1 tredje stycket har en andra mening lagts lill (jfr 12a§). Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2).

För utlämnande av uppgifter om överlåldsepris bör gälla delsamma som för andra uppgifter i lägenhetsförleckningen (se 50§ och prop. 1971:12 s. 149). Del är alltså viktigt all föreningen med hänsyn till den enskildes intressen iakttar återhållsamhet när del gäller all lämna uppgifter lill utom­stående. Som kommittén har anfört föreligger det dock inte något hinder mot all t. ex. skaltemyndigheterna får del av en uppgift om överiätdseer-sätlning.

51a§

En bostadsrättsförening, som har förvärvat eller avser all förvärva en hyresfastighet för ombildning lill bostadsrätt, får inte vägra en hyresgäst i fastigheten inträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller de villkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare. Inträde får dock vägras, om hyresförhållandet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lägen­heten inle skall upplåtas med bostadsrätt.

Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3).

De formella rekvisiten för inträde i föreningen är desamma som gäller för medlemskap vid förvärv av bostadsrätt enligt 11 § första stycket. Huruvida föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare, får emellertid bedömas mot bakgrand av att hyresgästen redan bor i den fastighet som föreningen äger eller skall förvärva. Bostadsrättsföreningen bör därför i allmänhet inle kunna göra gällande att del, med hänsyn lill hyresgästens personliga förhållanden eller dennes betalningsförmåga, skulle vara till nackdel för föreningen, om denne förvärvade bostadsrätt i stället för all kvarbo som hyresgäst.

En annan sak är alt föreningen som förutsättning för medlemskap bör kunna kräva, alt hyresgästen är villig att teckna bostadsrätt. Under förut­sättning att del finns sladgebeslämmdser i enlighet med 53 § bostadsrälls­lagen, bör pä motsvarande sätt en hyresgäst kunna uteslutas ur föreningen, om hyresgästen genom sitt förhållningssätt visar att avsikt inle föreligger att förvärva bostadsrätt. Grund för uteslutning bör i sä fall kunna vara all hyresgästen inte biträder ell beslut om fastigheisförvärv enligt 60a §.

52 §

1 paragrafen har en andra mening lagts till. Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3). En hyresgäst

 

Prop. 1981/82:169                                                                 90

som har vägrats inträde i föreningen enligt 51 a § kan inom en månad från del han fick del av beslutet hänskjula tvisten lill hyresnämnden.

60a§

En bostadsrättsförenings beslut om förvärv av hyresfastighet för om­bildning till bostadsrätt skall fattas på föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen.

Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymme.

Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgift om hur beräk­ningen av rösterna har sketl och hållas tillgänghgt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Förvärv i strid med första stycket eller 3 § fjärde stycket är ogUtiga. Vad nu har sagts gäller dock inle om lagfart har meddelats.

Paragafen, som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.1).

Majoritelsregeln i första stycket gäller både vid vanliga förvärv och när bostadsrättsföreningen antar ell hembud (se 9§ lagen om rätt lill fastighets-förvärv för ombildning till bostadsrätt).

Majoritelsregeln innebär att de hyresgäster som utgör den kvalificerade majoriteten skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. När det gäller att avgöra om de uppnår den erforderiiga majoriteten las emellertid hänsyn även lill de hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen.

Hänsyn las endast lill sådana hyresgäster som hyr sin lägenhet direkt av värden. Andrahandshyresgäsler lämnas alltså utanför. När flera hyresgäs­ter hyr gemensamt måste samtliga hyresgäster i lägenheten biträda beslutet för alt deras lägenhet skall räknas med.

Inte bara bostadslägenheter utan även lokaler skall räknas med vid tillämpning av majoritelsregeln. Detta gäller även om avsikten inte är all lokalerna skall upplåtas med bostadsrätt. 1 andra stycket har dock gjorts undantag för garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymme (jfr 2 § andra stycket lagen om rätt till fastigheis­förvärv för ombildning lill bostadsrätt).

Tredje stycket är bl. a. motiverat av all röslberäkningen avser även hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen.

Fjärde stycket innehåller en ogillighelspåföljd, eftersom det i föreva­rande fall inle kan anses tillräckligt med en möjlighet all klandra förenings-slämmobeslulel (jfr 64 § bostadsrällslagen och 69 § lagen, 1951:308, om ekonomiska föreningar). Denna ogillighelspåföljd skall beaktas av inskriv­ningsmyndigheten när lagfart söks på föreningens förvärv (se 20 kap. 6§9 jordabalken). Bestämmelsen i andra meningen om all lagfart läker ogillig­helen är motiverad av rättssäkerhetsskäl och lar sikte på del fallet all lagfart på grund av förbiseende meddelas trots ogiltigheten (jfr 5 § andra

 

Prop. 1981/82:169                                                                 91

stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13§ andra stycket jordförvärvslagen).

Ogiltighet enligt förevarande stycke inträder också för det fall att för­eningen inte iakttar de nya bestämmelserna i 3 § fjärde stycket om all den ekonomiska planen skall finnas tillgänglig innan beslutet om fastighetsför­värv får fattas.

På skäl som anförts i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.1) har i förevarande paragraf undanlag inle gjorts för rikskooperaliva bostadsrätts­föreningar.

67 §

Ändringen i andra stycket (ordet "godkännande" har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.5).

4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyres­nämnder

4§

Bland de uppgifter som enligt första stycket ankommer på hyresnämn­den har som en ny punkt upplagils skyldigheten all pröva frågor enligt lagen om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt.

16e§

Ansökan i en fråga som avses i 6 § tredje stycket eller 12 § andra stycket lagen (1982:000) om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning till bostads­rätt skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om del berörda huset och dess ägare saml sökandens yrkande och granderna för detta.

Bestämmelserna i 8 § andra-femte styckena skall tillämpas i fråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inle är uppenbart att någon förhandling inle behövs. Om en part skall inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallals men inle kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Alt motparten uteblir hindrar inte att ärendet avgörs.

Paragrafen är ny och föregås av en ny rubrik (Ärende angående ombild­ning lill bostadsrätt m. m.). Lagen hänvisar lill lagen om rätt lill fastighets-förvärv för ombildning lill bostadsrätt. Detta innebär all reglerna om förfarandet i lagrummet skall tillämpas om fastighetsägaren ansökt om undanlag från hembudsskyldighelen på grund av oskälighet eller faslig-helsägaren ansökt om tillstånd lill överlåtelse lill någon annan än bostads­rättsföreningen efler ett hembud.

Bostadsrättsföreningen kan godkänna en överiålelse inför hyresnämn­den. Om föreningen uteblir frän en förhandling skall villkoren ändå prövas. Hyresnämndens prövning torde då emellertid inle behöva bli särskilt ingå­ende.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 92

22 §

Paragrafen innehåller bestämmelser om rättskraft. De beslut som hyres­nämnden meddelar enligt lagen om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt bör vara utrustade med rättskraft. Paragrafen har därför ändrats så att detta blir fallet.

23 §

Första och tredje styckena har kompletterats med bestämmelser om talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt lagen om rätt lill fastigheisför­värv för ombildning lill bostadsrätt.

4.4       Förslaget till lag om ändring i lagen om bostadsdomstol

28 § förevarande lag har i överensstämmelse med motsvarande ändring i 22 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder kompletterats med en hänvisning lill 4 § första stycket 9 nämnda lag.

4.5       Förslaget till lag om ändring i lagen om kommunala åtgärder till bostads­
försörjningens främjande m. m.

Ändringen i 2§ har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.6.3). Enligt den nya bestämmelsen är kommunen skyldig att i den statliga låneverksamhelen utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Av-siklen är all skyldigheten skall preciseras närmare i bostadsfinansierings-förordningen.

5    Hemställan

Jag hemstäUer att lagrådels yttrande inhämtas över förslagen till

1.  lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.  lagom ändring i bostadsrällslagen (1971:479),

3.  lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.  lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.  lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostads­försörjningens främjande m. m.

6   Beslut

Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 93

Utdrag
LAGRÅDET                                              PROTOKOLL

vid sammanträde 1982-03-25

Närvarande: f. d. justitierådet Petrén, regeringsrådet Delin, justitierådet Bengtsson.

Enligt lagrådet tillhandakommet utdrag av protokoll vid regeringssam­manträde den 11 mars 1982 har regeringen på hemställan av statsrådet och chefen för bostadsdepartementet Friggebo beslutat inhämta lagrådels ytt­rande över förslag till

1.  lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.  lag om ändring i bostadsrällslagen (1971:479),

3.  lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.  lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.  lagom ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostads­försörjningens främjande m. m.

Förslagen har inför lagrådet föredragils av hovrätlsfiskalen Håkan Ju­lius.

Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet:

Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt

Allmänna synpunkter

Genom den föreslagna lagstiftningen skall det bli möjligt för hyresgäster alt även mot hyresvärdens vilja förvärva fasligheten genom en bostads­rättsförening och i fortsättningen inneha lägenheterna med bostadsrätt. Som utvecklats i remissprotokollet kan ett sådant ökal inflytande för de boende le sig värdefullt från åtskilliga synpunkter. All tillskapa en tvångs-rätt av del angivna slaget för hyresgästerna är emellertid förbundet med besvärliga rättslekniska problem.

Till en början bör framhållas det avsteg förslaget innebär från de all­männa reglerna om fastighetsöverlåtelse. Reglerna om hembud medför all i motsats till vad som gäller i dag säljaren blir bunden av ell anbud att sälja fast egendom. 1 och för sig är väl inle så myckel all invända mot en sådan nyhet i lagstiftningen; den traditionella principen, all utfästelse all sälja en faslighet inle har bindande verkan, bygger synbarligen på resonemang som i dag saknar större tyngd (jfr l.ex. Vahlén, Fastighetsköp. 2 uppl. 1968 s. 133 fO. Men lagförslaget innebär inle bara all anbudet blir bindande, ulan också alt ell sådant anbud måsle avges innan fastigheten kan säljas och all 8    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169

 

Prop. 1981/82:169                                                   94

därefter motparten kan ha en acceplfrist ända upp lill sex månader. Under denna lid kan fastighetens värde och föratsältningarna i övrigt för köpet ändras på olika sätt. Av mindre intresse är väl att värdet minskas l.ex. genom att fastigheten skadas eller myndighet inskränker ägarens rådighet över den (jfr 4 kap. 18 § jordabalken); i detta fall kan bostadsrättsförening­en underiåla all anta hembudel, och följden blir då bara alt detta med hänsyn till fastighetsvärdet framstår som alldeles för högt vid tillämpning av 12 § i lagförslaget. En större olägenhet torde vara att marknadsvärdet under mellantiden kan stiga på grund av pågående inflation. Del är inle alllid läll all vid hembudel förutse, i vilken takt denna kommer att fortsät­ta. En köpeskilling som då framstår som adekvat kan vid sexmånadstidens utgång visa sig klart understiga det verkliga värdet. Också av andra anled­ningar kan fastigheten öka i värde under denna tid. Liksom i andra situa­tioner, där en ensidig bundenhet av ell avtal föreligger, kan man befara all regleringen öppnar möjlighet lill spekulation för motparten. Särskilt i tider av accelererande penningvärdeförsämring, men också annars, vinner för­eningen på all dröja så länge som möjligt med all ta ställning lill hembudel. Detta kan i sin tur leda till all fastighetsägaren anger priset med en bety­dande säkerhetsmarginal i avtalsförslagel, något som dock kan medföra svårigheter för honom om han försöker sälja fasligheten sedan hembudel avslagils.

Ett argument för lagförslagets reglering är naluriiglvis, all föreningen ofta intar en underlägsen ställning i förhållande lill fastighetsägaren, både ekonomiskt och med hänsyn till medlemmarnas bristande ert"arenhet av faslighelstransaktioner. Det kan frän den synpunkten verka rimligt att ge föreningen förmånen av en väl tilltagen belänketid. I vissa fall, där avtalet med hänsyn lill ändrade förhållanden framstår som klart oskäligt för fas­tighetsägaren, bör man vidare kunna komma lill ell rimligt resultat genom att jämka avtalsvillkoren med slöd av 36 § avtalslagen. Men under alla förhållanden är det tydligt, att avvikelsen från gällande avialsrältsliga principer kan medföra åtskiUiga komplikationer vid tillämpningen, vilka inle är lätta att överblicka.

Också i ell annat avseende innebär lagförslagels konstruktion ell avsteg från nuvarande grundsatser. Del medför, åtminstone enligt lagtexten, en formalisering av avtalsslutet som går tvärt emot den reform som år 1970 infördes genom anlagandel av den nya jordabalken. Då inskränktes räck­vidden av formkravet vid fastighetsköp, lill synes på goda grunder (jfr 4 kap. 1 -3 §§ jordabalken); enligt lagförslaget skall däremot de villkor gälla vilka angetts i del lill hyresnämnden ingivna, skriftliga avtalsförslagel, och del framstår som tveksamt om del alls finns något utrymme för överens­kommelser vid sidan av denna handling. I remissprotokollel har inle disku­terats, i vad mån man kan ta hänsyn till uttalanden och löften som skett muntligen eller i brevväxling mellan parterna, när del gäller exempelvis den praktiskt vikliga frågan om faktiska fel förekommit i fastigheten (jfr 4

 

Prop. 1981/82:169                                                                95

kap. 19 § jordabalken). Också på denna punkt är det svårt all förutse, vilka problem som lagförslaget kan medföra i den praktiska tillämpningen. Lag­rådet återkommer till frågan vid behandlingen av 11 § i lagförslaget.

Den berörda problematiken i fråga om överlåtelseavtalets tillkomst är visserligen inte alldeles ny. Den är delvis aktuell också enligt förköpslagen (1967:868). Här är emellertid all märka, all ett bindande avlal redan föreligger, när kommunen skall la ställning till förköpsfrågan, och alt fristerna för kommunen är kortare än vad som föreslagits för föreningens del (se 7 § andra stycket förköpslagen). Anmärkas kan också all även muntliga villkor fär effekt samt all villkor i det avtal som föranlett förköpet enligt en särskild lagregel kan jämkas (5 §).

I ännu ett hänseende föreligger en väsentlig oklarhet i lagförslaget. Del gäller del centrala begreppet "lägenhet". Både lagens tillämpningsområde (2 §) och den vikliga majorilelsberäkningen (3 § andra stycket; se också 60 a § förslaget lill lag om ändring i bostadsrällslagen) är beroende av antalet lägenheter i fastigheten. Som lägenhet kan betraktas en sådan del av fastigheten som med utgångspunkt från hur fastigheten är byggd naturli­gen utgör en brukningsenhel. Men anknytning kan också göras lill lägen-helsbegreppet i 12 kap. jordabalken, vilket innebär all bestämmande blir vad som omfattas av ett hyresavtal. Del remitterade förslaget anger ej närmare hur begreppet lägenhet är all bestämma (jfr nedan vid 2 §).

Vissa vanskligheter från juridisk-ieknisk synpunkt är sålunda förbundna med den föreslagna reformen. Till viss del synes de kunna avlägsnas om de jämkningar lagrådet i del följande förordar godtages. I andra avseenden åter står de kvar. De kan dock inle sägas vara av den tyngd all de utgör ell hinder mot alt förslaget antages. Självfallet innebär förslaget en inskränk­ning i fastighetsägarens rådighel över fastighet lill förmån för hyresgäs­terna. Bedömningen av detta spörsmål kan dock icke anses ankomma på lagrådet.

Lagens rabrik

Med den formulering rubriken fåll framgår ej vad som skall ombildas lill bostadsrätt. Lagrådet förordar alt lagen i stället erhåller följande rubrik:

"Lag om rätt till fastigheisförvärv för ombildning av hyresrätt till bo­stadsrätt."

Godtages delta förslag föranleder del motsvarande jämkningar i 4, 16 e och 23 §§ förslaget till lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

1 §

Den sammanfattande beskrivning av lagens innebörd som ges i första stycket av förevarande paragraf är inte helt exakt; bl. a. bör av bestämmel­sen framgå, all hyresgästerna inte personligen ulan genom en bostadsrätts­förening förvärvar fastigheten. Dessutom torde böra anges alt det är hyres-

 

Prop. 1981/82:169                                                                 96

rätt som ombildas lill bostadsrätt. Lagrådet föreslår följande jämkade lydelse:

"Hyresgäster har rätt att enligt bestämmelserna i denna lag genom en bostadsrättsförening förvärva hyresfastigheten för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt."

Godtages förslaget all ange all del är hyresrätt som ombildas till bo­stadsrätt bör motsvarande jämkning göras i 3 och 9 §§ detta lagförslag saml i 3, 9 a och 60 a §§ förslaget till lag om ändring i bostadsrällslagen.

2 §

Enligt första stycket skall lagen inte gälla om egendomen innehåller färre än fem lägenheter. Som inledningsvis framhållits, vållar lägenhetsbegrep-pel över huvud tagel svårigheter vid tillämpning av den nya lagstiftningen. Man kan sälla i fråga dels om lägenheter som fastighetsägaren själv dispo­nerar skall inräknas i olika sammanhang, dels om som lägenhet skall anses även enstaka rum och andra mindre utrymmen, i den mån de inte undantas enligt andra stycket av förevarande paragraf Enligt 12 kap. jordabalken kan lägenhet otvivelaktigl inbegripa också sådana utrymmen, om särskilt hyresavtal träffas rörande dem. Vid tillämpning av förevarande lagstiftning synes del emellertid inle lämpligt alt i något avseende utgå från jordabal­kens lägenhelsbegrepp. En anknytning lill detta lägenhetsbegrepp skulle medföra att lagens tillämpningsområde skulle komma att bero av sådana förhållanden som om en lägenhet slår tillfälligt outhyrd. Vidare skulle det få betydelse om en hyresvärd hyrt ut rum i sin egen bostad eller slutit ell eller flera hyresavtal med olika personer som tillsammans nyttjar en våning i fastigheten, något som bl. a. när del är fråga om beräkningen av majoritet enligt 3 § skulle kunna leda lill föga rimliga resultat. Att möjligheter skulle öppnas all kringgå lagen på olika sätt är tydligt. Över huvud taget är del föga rationellt att här la hänsyn också till upplåtelser där hyresgästen inle gärna kan ha något beaktansvärt intresse att förvärva bostadsrätt.

Enligt lagrådels mening bör man konsekvent betrakta som lägenhet varje del av hyreshuset som utgör ell naluriigt objekt för uthyrning, oav­sett om den faktiskt uthyrts eller inte. Ett i viss mån liknande lägenhelsbe­grepp torde användas enligt 4 § andra stycket i lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. Del är i alla händelser av vikt all inte begreppet lägenhet används i olika bemärkelser i en och samma lag.

Som lägenhet bör alltså i princip räknas en avskild enhet, som är inrättad all varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ända­mål. Naluriiglvis kan del uppkomma komplikationer, om flera hyresgäster var för sig hyrt delar av samma våning och man sedan skall beräkna majoritet enligt 3 § andra stycket förevarande lag. Har inte alla hyresgäster i en sådan lägenhet skriftligen förklarat sig intresserade av ombildningen, torde man böra bortse från hyresgästerna i denna lägenhet. På samma sätt torde vid oenighet hyresgästerna i lägenheten sakna rösträtt vid omrösl-

 

Prop. 1981/82:169                                                                 97

ning enligt 60 a § bostadsrättslagen (jfr om ell liknande fall Knulsson-Lindquisl, Bostadsrällslagen s. 146 T). Lagrådet föreslår alt paragrafens andra stycke fär följande avfattning: "Vid beräkning av antalet lägenheter enligt denna lag räknas som lägen-hel varje avskild enhet som är inrättad att varaktigt och självständigt användas som bostad eller för annat ändamål. Från garage, lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsulrymmen bortses."

3§

Angående innebörden av begreppet lägenhet hänvisas till vad lagrådet föreslagit vid 2 §.

5§

Av ordalydelsen framgår inte klart, om intresseanmälan gäller under i paragrafen angiven tid även mot den som förvärvat fasligheten med slöd av undantagen i 6 § andra och tredje styckena eller efler avslag på ell hembud (jfr 12 §). Meningen lär emellertid vara, alt intresseanmälan skall kunna göras gällande också mot den nye ägaren. På grund härav föreslås all som en sista mening i första stycket av förevarande paragraf tilläggs:

"Vad som nu har sagts gäller även i förhållande lill ny ägare av faslighe­ten."

6§

Av motiven framgår all förslaget avses ha den innebörden all om faslig-helsägaren har för avsikt all sälja en andel i den fasta egendom som omfattas av en intresseanmälan hembudsskyldighel föreligger inle beträf­fande andelen utan beträffande hela den fasta egendom som omfattas av anmälningen. Avsikten torde vara att principen skall gälla vare sig situa­tionen är den att fastighetsägaren, som endast äger en andel i fastigheten, vill överlåta denna andel eller den alt en fastighetsägare, som äger hela fastigheten, vill överlåta endast en andel i denna.

Förslaget inger ej obetydlig tveksamhet särskilt i del fallet all fastighets­ägaren vill eller av en eller annan anledning är nödsakad att avyttra den honom tillhöriga andelen i fastigheten. Bortsett från de möjligheter be­stämmelserna i andra och tredje styckena kan ge är enda sättet för honom all fä en avyttring till stånd alt också hans samägare går med på all deras andelar hembjudes föreningen. Vägrar dessa och är ej fall som avses i andra och tredje styckena synes han sakna möjlighet att genom köp eller byte avyttra sin andel. Enligt samäganderältslagen har han visserligen en rätt att få hela egendomen försåld, men dä sådan försäljning skall ske på offentlig auktion kan på grund av nu förevarande lag, som kräver att hembud först sker innan överlåtelse sker till någon annan, i själva verket någon försäljning enligt samäganderältslagen ej komma lill stånd. Den ordning som följer av förslaget innebär också all, om oenighet uppslår

 

Prop. 1981/82:169                                                                 98

mellan delägarna i fastigheten, förevarande lag fråntager dem den möjlig­het all få den upplösning genom försäljning på offentiig auktion som samäganderältslagen anvisar.

Starka skäl talar därför för all försäljning på offentlig auktion enligt samäganderältslagen skall kunna ske ulan all den föregåtts av hembud. Föreningen belages icke därigenom möjlighet alt förvärva fastigheten. Den kan på auktionen konkurrera med andra spekulanter på fastigheten. Vis­serligen har kanske föreningen om försäljningen kommer oväntal vissa svårigheter all göra erforderiiga undersökningar beträffande fastigheten och i fråga om hyresgästernas inställning lill det pris och de andra villkor föreningen skall vara beredd all godtaga. Dessa vanskligheler fär dock -särskilt som föreningen rimligtvis gjort vissa överväganden redan innan intresseanmälningen gjordes - anses väga mindre lungt än det i realiteten närmast totala försäljningsförbud som del remitterade förslaget kan inne­bära för den som äger en andel i en hyreshusenhel.

På grund av del anförda bör enligt lagrådets mening i andra stycket -lämpligen i punkt 4 - som ett ytterligare undantag från hembudsskyldighe­len upplagas del fall all förvärvet sker genom inrop på offentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderäll.

För all av lagtexten tydligt skall framgå all ett hembud inle kan begrän­sas till all avse en andel i en hyreshusenhet ulan måsle gälla hela enheten förordas därjämte att första stycket jämkas på följande sätt:

"Fast egendom, som utgör en hyreshusenhel och för vilken en intres­seanmälan gäller, får inle överlåtas helt eller delvis genom köp eller byte utan att den bostadsrättsförening som har gjort intresseanmälan har erbju­dits all förvärva hela hyreshusenhelen. Ett sådant erbjudande kallas hem­bud."

8§

Det i första stycket stadgade förbudei mot återkallelse av hembudel bör gälla även makes samtycke enligt 6 kap. 4 § giftermålsbalken. Lagrådet föreslår därför all styckets andra mening får följande lydelse:

"Sedan delgivning skett får inle hembudel eller samtycket lill avtalsför­slagel återkallas eller förslaget ändras."

Av skäl som lagrådet anför vid 3 § förslaget lill ändring i bostadsrällsla­gen fordras en särskild bestämmelse om att bostadsrättsföreningen har rätt all besiktiga fastigheten även om hyresvärden motsätter sig det. Lagrådet förordar all som ett nytt andra stycke i förevarande paragraf upplages en bestämmelse av förslagsvis följande lydelse:

"Sedan hembud skett, är fastighetsägaren skyldig att bereda bostads­rättsföreningen tUlfäUe alt besiktiga fasligheten."

Andra stycket enligt del remitterade förslaget blir, om del förordade tillägget godtages, i stället tredje stycket.

 

Prop. 1981/82:169                                                   99

II §

Enligt paragrafen skall avtalet anses slutet på de villkor som angetts i förslaget lill köpeavtal. Som inledningsvis framhållits är del oklart, i vad mån köpevillkor som inle kommit till ullryck i det skriftliga förslaget gäller och i vilken utsträckning man kan beakta utfästelser och uttalanden som i andra sammanhang gjorts från parternas sida. Lagtexten lär inte innebära något hinder mot all man tar viss hänsyn till sådana förhållanden. Del är tänkbart all fastighetsägaren och föreningen innan hembudet avgavs fört förhandlingar med varandra, vilka inte resulterat i avtal, och all därvid åtskilligt förekommit som inle upplagils i del skriftliga avtalsförslaget. Om ett formligt villkor på delta sätt diskuterats utan att las in i förslaget, måsle detta i regel uppfattas så all fastighetsägaren inle avsett att villkoret skall gälla. Rimligare kan del synas all beakta vad som tidigare avhandlats mellan parterna rörande faslighetens skick och övriga förhållanden av betydelse för köparen, t. ex. när man prövar om rädighelsfd enligt 4 kap. 18 § eller faktiskt fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken föreligger - lål vara alt uttalanden frän säljarens sida före hembudel inle så ofta kan betraktas som skadeståndsgrundande utfästelser enligt 19 §. Och under alla förhållanden måste föreningen kunna åberopa fastighetsägarens yttranden i sådana sam­manhang som stöd för alt ell köp skall återgå på grund av 30 eller 33 §§ avtalslagen. - Vad åter angår förhandlingar efter hembudel, torde vad säljaren uttalat ofta kunna uppfattas som kompletteringar till det skriftliga avtalsförslaget, och det är dä naturligt all fästa viss vikt vid uttalandena. Inte heller i detta läge torde väl muntligt avtalade villkor kunna anses gälla, om inle särskilda omständigheter talar för detta; har parterna nått fram till en överenskommelse som ligger utanför del skriftliga förslaget, är det naturliga all de sätter upp ell särskilt kontrakt om överlåtelsen ulan all gå omvägen över hyesnämnden. Men vad säljaren vid sådana avtalsförhand­lingar sagt om fastighetens egenskaper torde böra tillmätas ungefär samma betydelse som vid en överlåtelse vilken tillkommit genom ett vanligt köpe­kontrakt. — Här bortses då från alt hyresgästerna torde ha större möjlighe­ter än andra köpare alt bedöma fastighetens skick (jfi" också föreskriften om besiktningsprotokoll i 3 § bostadsrällslagen i dess nu föreslagna ly­delse).

Som också antytts i inledningen innebär den form för överiålelse av faslighet som lagförslaget föreskriver ett avsteg från vad som stadgas i 4 kap. I § jordbalken. Där sägs bl. a. all köp av fast egendom sluts genom upprättande av köpehandling som underskrivs av säljaren och köparen, all handlingen skall innehålla förklaring all egendomen överlåts på köparen och all köp som inle uppfyller dessa föreskrifter är ogiltigt. Enligt lagför­slaget skall däremot bindande avlal anses föreligga genom alt föreningen gör skriftlig anmälan lill hyresnämnden om all det tidigare gjorda hembu­del antas. Det synes nödvändigt all i 4 kap. 1 § andra stycket jordabalken uttryckligen undanta fall då avtal anses slutet enligt den nu föreslagna

 

Prop. 1981/82:169                                                               100

lagen. Del föreslås därf'ör att i nämnda stycke tilläggs följande andra mening:

"Dock är förvärv, som bostadsrättsförening gjort enligt lagen (1982:000) om rätt till fastigheisförvärv för ombildning av hyresrätt lill bostadsrätt, giltigt även om föreskrifterna i första stycket inte iakttagits."

12 §

Har hembud skett gäller enligt 5 § intresseanmälningen under två år från del hembudel skedde. Hembudel skall enligt 10 § antagas inom tre måna­der eller efter förlängning inom sex månader från dagen för hembudel. Antages del ej inom denna tid upphör hembudet att gälla. Intresseanmäl­ningen kommer alltså, om ett hembud ej anlagils och därför upphörl all gälla, all bestå under 1 1/2 eller I 3/4 är efler del all liden för hembudels giltighet gått ut. Enligt bestämmelsen i första stycket i förevarande para­graf föreligger under hela denna lid i princip förbud för fastighetsägaren all lill annan än bostadsrättsföreningen genom köp eller byle överiåta faslig­heten på villkor som är för fastighetsägaren ogynnsammare än dem som upptogs i hembudel. All en regel med denna inriktning är påkallad för all hindra kringgående av föreningens förvärvsräll torde vara tydligt. Emeller­tid innebär regeln, om man bortser från den möjlighet lill undanlag som hänvisningen lill 6 § andra och tredje styckena innebär, att all överlåtelse till annan än föreningen på för fastighetsägaren ogynnsammare villkor är utesluten under intresseanmälningens hela återstående verkningstid. Alt situationer kan förekomma där detta kan innebära avsevärda ölägenheter för fastighetsägaren framstår som ovedersägligt. Detta synes kunna undvi­kas, utan all därför bostadsrättsföreningens intressen träds för när, om lagen — mot vad som enligt del remitterade förslaget synes vara avsett — ger fastighetsägaren möjlighet all göra ett nytt hembud med villkor som är för honom ogynnsammare än enligt det tidigare hembudel. Del senare hembudels villkor för förvärvet skall sedan, om hembudet ej antas, utgöra den gräns under vilken överlåtelse till annan än föreningen ej får ske under intresseanmälningens fortsatta giltighetstid. Anmärkas må att enligt 5 § del nya hembudel medför all denna tid kommer all ytterligare föriängas, något som fastighetsägaren får la i betraktande då han överväger om han skall göra ett nytt hembud. På grund av del anförda föreslås all i förevarande paragrafs första stycke upptas en ny andra mening av följande lydelse:

"Har fastighetsägaren sedan ett hembud upphörl alt gälla gjort ell nytt hembud, enligt vilket köpeskillingen är lägre eller villkoren eljest ogynn­sammare för fastighetsägaren, och upphör även detta hembud att gälla, skall första meningen tillämpas på del nya hembudel."

Varken lagtexten eller motiveringen innehåller något besked om hur bestämmelsen i första stycket är all tillämpa i del fall all - sedan ell hembud beträffande hela hyreshusenhelen upphörl all gälla därför all del ej antagits - överiålelse av en andel av enheten önskas bli genomförd.

 

Prop. 1981/82:169                                                  101

Något hinder mot en sådan överiålelse bör i och för sig ej föreligga. Den gräiis i fråga ofri köpeskilling och andra villkor som därvid ej får underskri­das torde böra bestämmas genom all så stor del av vederlaget enligt hembudel anses belöpa på andelen som denna utgör del av hela enheten. För all lagtexten skall ge någon upplysning om att i den föreliggande situationen en andelsöverlåtelse kan ske och om den gräns i fråga om vederlaget som skall gälla för en sådan överlåtelse förordas all i föreva­rande paragraf som ett hytt andra stycke upptas följande bestämmelse:

"Första stycket skall äga motsvarande tillämpning om överiålelsen avser andel av hyreshusenhelen".

Andra stycket enligt del remitterade förslaget får då bli tredje stycket.

Förslaget till lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

3§

Del nya fjärde stycket avser, i motsats lill paragrafen i övrigt, inle fallet då bostadsrätt upplåtes. Kravet på ekonomisk plan gäller i stället situa­tionen då beslut om fastigheisförvärv skall fattas. Del naturliga torde vara att inta denna bestämmelse i 60 a § där föratsältningarna för giltigt beslut regleras. Lagrådet föreslår en sådan omdisponering. Godtas delta, skall ingen ändring ske i 7 §.

Bestämmelsen om besiktningsprotokoll i Qärde stycket lär förutsätta, att bostadsrättsföreningen kan låta besiktiga fasligheten också i delar där hyresgästerna inle äger tillträde på grund av hyresavtalet. För all delta skall kunna genomföras även om hyresvärden motsätter sig inspektion fordras en särskild bestämmelse härom. Situationen torde i praktiken bli aktuell endast när överenskommelse om förvärv ej kan träffas frivilligt. Bestämmelsen föreslås bli inlagen i 8 § lagen om rätt till fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt (se ovan).

7§

Godtages lagrådels förslag vid 3 § om överflyttning av del nya ijärde stycket tUl 60 a §, skall ingen ändring göras i denna paragraf. Delta föran­leder jämkning också i lagförslagels ingress.

37 § Lagrådet förordar att del nya tredje stycket ges följande kortare lydelse: "Har föreningen underrättats om panlsällning av en bostadsrätt, skall föreningen, om bosladsrällshavarens obetalda avgifter lill föreningen över­stiger en månadsavgift och bosladsrätlshavaren dröjer med betalningen mer än två veckor från förfallodagen, utan dröjsmål underrätta pantha­varen därom. Försummas del, har föreningen vid försäljning enligt första stycket företräde lill betalning före panthavaren endast i fråga om belopp som skulle ha betalats innan underrättelse skulle ha skett."

 

Prop. 1981/82:169                                                                102

60 a §

Del avgörande för tillämpningen av majoritelsregeln i första stycket är begreppet lägenhet. Lagrådet får hänvisa lill vad lagrådet anfört därom vid 2 § i förslaget lill lag om fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt. Del synes uppenbart att begreppet lägenhet vid tiUämpning av förevarande regel bör ha samma innebörd som angetts i den av lagrådet föreslagna lydelsen av nämnda paragraf. Någon särskild bestämmelse i ämnet synes inle erforderlig i bostadsrällslagen.

Enligt vad som sagts under 3 § bör den nya bestämmelsen i fjärde stycket av den paragrafen flyttas till förevarande paragraf Del föreslås, alt före sista stycket inskjules följande nya stycke:

"Innan beslut om fastigheisförvärv fallas, skall sådan ekonomisk plan som avses i 4§ upprättas och hållas tillgänglig för hyresgästerna. Till planen skall fogas ett besiktningsprotokoll, som visar fastighetens skick. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 4§."

Godtages delta förslag bör sista stycket enligt departementsförslaget jämkas sålunda:

"Beslut om förvärv i strid med första stycket är ogiltigt. Detsamma gäller beslut om förvärv som fattats ulan all ekonomisk plan varit tillgäng­lig enligt fjärde stycket. Om likväl förvärv skett enligt beslutet och lagfart meddelats, skall dock vad nu sagts ej gälla".

Övriga lagförslag

Förslagen föranleder ej erinran.

Godtages vad lagrådet föreslagit i fråga om rubriken av förslaget till lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombUdning lill bostadsrätt, erfordras dock jämkningar i förevarande förslag enligt vad lagrådet angivit vid sitt änd­ringsförslag.

Framhållas må också all lagrådet vid 11 § förslaget till lag om fastighets-förvärv för ombildning till bostadsrätt förordat en ändring som innebär all ytterligare ell lagförslag - lag om ändring i jordabalken - bör framläggas.

 

Prop. 1981/82:169                                                               103

Utdrag
BOSTADSDEPARTEMENTET                     PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1982-03-25

Närvarande: statsministern Fälldin, ordförande, och statsråden Wikström, Friggebo, Dahlgren, Åsling, Söder, Johansson, Wirtén, Andersson, Boo, Petri, Eliasson, Gustafsson, Elmstedt, Ahrland, Molin

Föredragande: statsrådet Friggebo

Proposition med förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m. m.

Föredraganden anmäler lagrådels yttrande' över förslag lill

1.  lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt,

2.  lag om ändring i bosladsrättslagen (1971:479),

3.  lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder,

4.  lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol,

5.  lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder lill bostads­försörjningens främjande m. m.

Föredraganden redogör för lagrådets yttrande.

Lagrådet, som i huvudsak har godtagit de framlagda lagförslagen, har framhållit all reglerna medför vissa vanskligheler från juridisk-ieknisk synpunkt men att svårigheterna inle har sådan tyngd all de utgör ell hinder mot all förslagen antas. På några punkter har lagrådet fört fram erinringar som berör förslagens sakliga innehåll. Vidare har lagrådet förordat en del förtydligande ändringar och tillägg.

Jag kan för min del i allt väsentligt ansluta mig till de förslag som lagrådet har fört fram. Jag förordar sålunda att ändringar görs i-1, 3 och 9§§ i förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt för all markera alt del är fråga om en ombildning från hyresrätt till bostads­rätt. Motsvarande ändringar bör göras i 9 a och 60 a §§ i förslaget lill lag om ändring i bosladsrättslagen. Av 1 § i förslaget lill lag om rätt lill fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt bör också framgå all del är

' Beslut om lagrådsremiss fallat vid regeringssammanträde den 11 mars 1982.

 

Prop. 1981/82:169                                                  104

genom en bostadsrättsförening som hyresgästerna har rätt alt förvärva fastigheten. Jag tillstyrker vidare de ändringar som lagrådet föreslagit beträffande 2, 5, 6, 8 och 12 §§ i del angivna lagförslaget. Jag finner emellertid inle skäl all ändra lagens rubrik.

När del gäller förslaget lill lag om ändring i bosladsrättslagen tillstyrker jag de av lagrådet förordade ändringarna i 3, 37 och 60 a §§. Som en följd av att bestämmelserna i 3 § fjärde stycket i del remitterade förslaget fiyttas lill 60 a § kan 7§ lämnas oförändrad.

I anslutning lill 11 § i förslaget lill lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt har lagrådet föreslagit ell tillägg lill 4 kap. I S jordabalken. Jag tillstyrker delta förslag. Jag ansluter mig även till de särskilda uttalanden till ledning för rällslillämpningen som lagrådet gjort vid den angivna 11 §. Även de uttalanden i övrigt som lagrådet orl i samband med de föreslagna ändringarna i lagförslagen ansluter jag mig till.

I övrigt bör vissa ytterligare redaktionella jämkningar ske av den förelig­gande lagtexten.

Jag vill erinra om vad jag tidigare har anfört om finansiering av fastig­heisförvärv och bostadsrältsförvärv saml vissa ytterligare frågor i sam­band med den statliga långivningen (se avsnitt 2.6 i remissprotokollel). Härtill vill jag ytterligare anföra följande.

En ökad användning av bostadsrätt understryker behovet av ell värde­saken sparande inom bostadssektorn. Genom ett utvidgat bosparande skulle självfinansieringsgraden i bostadssektorn kunna höjas, vilket bl. a. utifrån samhällsekonomiska utgångspunkter är önskvärt. Denna fråga kommer all aktualiseras i annat sammanhang.

Hemställan

Jag hemställer all regeringen föreslår riksdagen

dels alt anta

de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändringar saml

6.    förslaget till lag om ändring i jordabalken,
dels all

7.   godkänna att lån av statsmedel får ges för förvärv av bostadsrätt i
samband med ombildning från hyresrätt på de villkor som jag har angett.

Jag hemställer vidare all regeringen bereder riksdagen tillfälle all la del av vad jag har anfört om finansiering av fastigheisförvärv i samband med ombildning från hyresrätt till bostadsrätt och om vissa frågor i samband med den statliga långivningen.

 

Prop. 1981/82:169                                                  105

Beslut

Regeringen ansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förelägga riksdagen vad föredraganden har anfört för de åtgärder och det ändamål som föredraganden har hemställt om.

 

Prop. 1981/82:169                                                                106

Innehåll

Propositionen ...................................................................       1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ............................ ..... 1

Lagförslag

1. Lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill

bostadsrätt   .................................................................       3

2.    Lag om ändring i bostadsrällslagen (1971:479)   ......... ..... 6

3.    Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder                  11

4.    Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomslol               14

5.    Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m.m            ...................................................................................... 15

6. Lag om ändring i jordabalken   ..................                        16

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 11 mars 1982  ...            17

1   Inledning  ...................................................................... ... 17

2   Allmän motivering   ........................................................ ... 18

2.1 Allmänna utgångspunkter ........................................ ... 18

2.1.1    Boendedemokrati i ett bostadspolitiskt målperspekliv ..     18

2.1.2    Bostadsrättens fördelar   ................................. ... 21

2.2 Åtgärder för alt främja övergång från hyresrätt lill

bostadsrätt    ........................................................... ... 23

2.2.1    Allmänt   ........................................................... ... 23

2.2.2    Kommunernas roll   .......................................... ... 24

2.2.3    Information    ................................................... ... 26

2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrätt m. m.   ...    26

2.3.1    Majoritelsregeln vid beslut om fastigheisförvärv                26

2.3.2    Skyldighet all teckna bostadsrätt..................... ... 30

2.3.3    Rätt lill medlemskap ......................................... ... 32

2.3.4    Ekonomisk plan vid ombildning  ....................... ... 34

2.3.5    Inlygsgivarnas ställning m.m............................ ... 36

2.4............................................................................. Hyresgästernas rätt till fastigheisförvärv för ombildning lill
bostadsrätt   ............................................................ ... 38

2.4.1    Allmänna utgångspunkter   ..............................     38

2.4.2    Undanlag för vissa fasligheter   .......................     40

2.4.3    Intresseanmälan    ........................................... ... 42

2.4.4    Hembud   ......................................................... ... 44

2.4.5    Anlagande av hembud   ................................... ... 46

2.4.6    Försäljning lill annan än hyresgästerna ........... ... 50

2.4.7    Förhållandet lUl den kommunala förköpsrätlen ... 54

2.5 Prisföreskrifler vid överiålelse av bostadsrätt m.m.... ... 55

2.5.1     Frågan om hembudsskyldighet  .......................    55

2.5.2     Skriftligt överlåtelseavtal  ................................    61

2.6 Finansieringsfrågor   ................................................. .. 62

2.6.1    Finansiering av fastighetsförvärv  ....................    62

2.6.2    Finansiering av bostadsrättsförvärv    ............. .. 66

2.6.3    Vissa ytterligare frågor i samband med den statliga lån­givningen                69

2.7 Ikraftträdande m. m.................................................. .. 73

3   Upprättade lagförslag  ................................................... .. 74

4   Specialmotivering   .........................................................    74

4.1 Förslaget lill lag om rätt till fastigheisförvärv för ombildning till

bostadsrätt    ...........................................................    74

 

Prop. 1981/82:169                                                 107

4.2    Förslaget till lag om ändring i bostadsrällslagen     84

4.3    Förslaget lill lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder                 91

4.4    Förslaget till lag om ändring i lagen om bostadsdomslol                  92

4.5    Förslaget lill lag om ändring i lagen om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m                                                                    92

 

5   Hemställan   ....................................... i........... . 92

6   Beslut   .......................................................... . 92

Bilaga 1-3 (se bilagedel)

Bilaga 4. De remitterade förslagen (bilagan har uteslutils här)

Utdrag av lagrådels protokoll den 25 mars 1982   ......   93

Utdrag av protokoU vid regeringssammanträde den 25 mars 1982  ...     103

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982

 

 

 

Prop. 1981/82:169                                                              1

BUaga I

Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande (SOU 1981:74)

Vår uppgift har varit all utreda och föreslå statliga åtgärder i syfte alt främja ell ökal boendeinflytande i bosladsrätlsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Bakgrund

Utvecklingen av bostadspolitiken har under en följd av år kännetecknats av bl. a. ell uttalat syfte att öka likställdheten mellan de olika besillningsfor-merna på bostadsmarknaden - äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Detta har särskilt gällt de ekonomiska villkoren. Riksdagen har sålunda beslutat om ändringar i det statliga systemet för bostadsfinansiering som är av betydelse för framför allt det nyare bostadsbeståndet och nyproduktio­nen.

Frågan om likställdhet mellan olika besillningsformer är emellertid inte enbart en ekonomisk fråga. Del är också en fråga om de boendes möjligheter att utöva inflytande över sina egna boendeförhällanden. Dessa möjligheter är mindre för hyresgästen än för den som äger sin bostad eller innehar den med bostadsrätt. Utvecklingen under senare år har även i detta avseende emellertid inneburit en viss utjämning av skillnaderna mellan besittningsfor­merna genom ökade möjligheter för hyresgästerna att påverka sin situation. Det gäller t. ex. det förstärkta besittningsskyddet, bylesrålten, hyresgästin­flytandet i samband med ombyggnad och vid särskild förvaltning enligt bosladsförvaltningslagen samt inflytandet enligt hyreslagsliftningen.

Hyresförhandlingslagen ger dessutom hyresgästerna en lagfäst rätt all förhandla med hyresvärden om sina boendeförhällanden. Genom alt uppträda gemensamt kan alltså de boende förhandlingsvägen tillförsäkra sig ett ökat inflytande över frågor som rör den egna lägenheten, gemensamma anordningar i huset och den dagliga boendemiljön i övrigt. Den av regeringen tillsatta utredningen om underhåll av hyres- och bostadsrättsfas-ligheler, underhållsfondsutredningen, har nyligen också i ett delbetänkande, Hyresgåstinflytande på målning och tapetsering (SOU 1981: 47). lagt fram förslag om att hyresgästerna själva får bestämma över målning och tapetsering i sin lägenhet.

Det anförs emellertid i direktiven för vårt arbete all det inte torde gå att inom överskådlig tid uppnå samma inflytande för hyresgäster som för dem som bor med ägande-eller bostadsrätt, med hänsyn till bl. a. det ekonomiska 1    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                                  2

ansvar som är förenat med ägande och förvaltning av fasligheter. Om man vill åstadkomma ell ökal boendeinflytande, utöver vad som är möjligt på hvresrättens område, måste del därför ske genom att bostäder i ökad omfattning upplåts med ägande- eller bostadsrätt. Våra direktiv behandlar frågan om statliga åtgärder i syfte att främja ell ökat boendeinflytande i bosladsrätlsform.

En övergång frän hyresrätt till bostadsrätt kan ske genom alt hyresgästerna i en fastighet bildar en bostadsrättsförening, som förvärvar fastigheten och upplåter lägenheterna med bostadsrätt. Detta har hittills förekommit endast i begränsad omfattning - under hela 1970-talet har del berört ca 9 000 lägenheter - vilket främst torde bero på all övergången till bostadsrätt är förenad med åtskilliga problem. Vi har haft i uppdrag att utreda dessa problem och föreslå åtgärder för att befrämja övergångar.

Del anförs i direktiven att man inle kan bortse från att en övergång från hyresrätt till bostadsratt kan innebära risker för en ökad segregation i boendet, som en följd av att personer med låga inkomster och ulan tillräckliga medel för kapitalinsatsen får svårt alt göra sig gällande på denna del av bostadsmarknaden. Vi har därför också haft till uppgift all så långt möjligt söka eliminera dessa risker vid utformningen av våra förslag. Del gäller bl. a. överväganden huruvida utvecklingen av priserna vid försäljning av bostadsrätter under senare år bör ge anledning till åtgärder från statens sida.

Utredningsarbetet

Vårt arbete har varit starkt präglat av den omfattning och komplexitet som frågeställningarna i direktiven har. Vi har tagit del av ett mycket omfattande undersökningsmaterial om såväl svenska som utländska förhållanden. Vi har bl. a. studerat de erfarenheter som man har i Danmark, Norge och Storbritannien av övergång från hyresrätt till kooperativa upplåtelseformer. Vi har sjiilva också genom flera konsultuppdrag initierat studier för att belysa en del av de frågor som direktiven tar upp och som vi och våra experter har ansett vara nödvändiga.

Resultaten av sådana studier återges i betänkandet och då främst i kap. 1 och 2. Kap. 1 om bostadsrätten som upplåtelseform refererar bl. a. några undersökningar om boendes attityder och kunskaper om upplåtelseformer och andra boendevillkor. En enkätundersökning redovisas t. ex. som Statistiska Centralbyrån har genomfört på vårt uppdrag bland hyresgäster i såväl enskilt som allmännyttigt ägda fastigheter om deras attityder till boendet och till en övergång till bostadsrätt.

Kap. 2 om erfarenheter från ombildningar under 1970-talet redovisar en enkätundersökning som vi själva har genomfört bland 50 av landets största kommuner om deras inställning till en ökad andel bostadsrätter i bostads­beståndet. Kapitiel omfattar också resultatet av en studie inom förelagseko­nomiska institutionen vid Stockholms Universitet om karakteristiska drag i redan genomförda ombildningar. Slutligen redovisas där i sammandrag en undersökning vid avdelningen för byggnadsfunklionslära. Tekniska Högsko­lan i Stockholm (KTH) om konsekvenser för de boende i några övergångs-

 

Prop. 1981/82:169                                                                  3

områden. Rapporten, som har tagils fram på uppdrag av oss, har tidigare publicerats i dess helhet. Konsekvenser för de boende vid övergång till bostadsrätt (Ds Bo 1981: 4).

Även andra undersökningar, som vi själva har initierat, återges i sammandrag i betänkandet. Det gäller t. ex. den studie av prisutvecklingen på bostadsrätter som har genomförts vid institutionen för fastighetsekonomi vid KTH, Priser och omsättning på bosladsrättslägenlieier (Ds Bo 1981: 2). Vi har genom ett uppdrag lill en fristående forskare och företagskonsult (ekon. dr Ingemar Gärdborn) speciellt låtit studera konsekvenserna för de allmännyttiga företagen vid en övergång lill bostadsrätt i företagens fastigheter. Lantmäteriverket har dessutom för vår räkning sökt utveckla några olika modeller för prissättning på sådana fastigheter. Konsekvenserna för stat och kommun vid en övergång lill bostadsratt i allmännyttigt ägda fastigheter har analyserats i ell antal uppsatser, författade av några administratörer och forskare med inriktning på bostadsmarknad, samhälls­planering och samhällsekonomi. Vi har tidigare publicerat uppsatserna i en debattbok. Bostadsrätt - bättre bosiadssäit? (LiberFörlag, Stockholm 1981).

Vi avlämnade i oktober månad 1980 ett delbetänkande. Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt (Ds Bo 1980: 3), som sedermera har lett till regeringsförslag och riksdagsbeslut om en ändring i bostadsrällslagen fr. o. m. den 1 oktober 1981 (prop. 1980/ 81: 148, LU 1980/81: 29, SFS 1981: 603).

Genom sammansättningen av vår expertkrels har vi haft ett naturligt och ingående samarbete med företrädare för parisorganisationerna på hyres­marknaden, fastighetsägarintressen och de bostadskooperativa organisatio­nerna. Dessa har bl. a. deltagit i olika arbetsgrupper, som har haft till uppgift all la fram underlag för våra förslag.

Företrädare för vår kommitté har också haft samråd med fritidsboende-kommittén, hyresrätlsulredningen, kapitalvinstkommillén, stadsförnyelse­kommittén, underhållsfondsutredningen och ägarlägenhetsutredningen. Vi har tagit del av underlagsmaterial för kooperationsutredningen och vi har informerat bl. a storstadskommunerna om vårt arbete. Vi har utanför kommittén i speciella frågor dessutom haft samråd med företrädare för bosladsstyrelsen, konsumentverket, lantmäteriverket, riksskatteverket, länsstyrelsen i Stockholms län, delegationen för bostadsfinansiering, riks­banken. Svenska bankföreningen och Svenska sparbanksföreningen.

Överväganden och förslag

De övergångar från hyresrätt till bostadsrätt som hittills ägt rum har inte i någon större utsträckning planerats eller styrts av samhället. Erfarenheterna från dessa ombildningar utgör enligt vår mening inle skäl för samhällel att acceptera att en övergång lill bostadsrätt uteslutande sker på de villkor som fastighetsmarknadens parter själva anger. Direktiven för vårt arbete är på denna punkt tvärtom mycket tydliga och föreskriver att vi. när vi ulformar våra förslag, skall söka eliminera de risker för en ökad segregation som en ändring av upplåtelseformen kan innebära.

 

Prop. 1981/82:169                                                                  4

Den mest betydelsefulla utgångspunkten för våra förslag är all ombild­ningen skall ske på de boendes villkor. Del är i första hand de boendes krav, önskemål och synpunkter som skall tillgodoses med en övergång. Våra förslag syftar därför bl. a. till att förbättra förutsättningarna i olika avseenden för hyresgästerna i den fastighet som blir föremål för ombildning. Ombildningarna får emellertid inle heller åsamka övriga hyresgäster i flerbostadshus förluster i form av t. ex. ökade kostnader genom höjda hyror. Samhället måste därför ställa upp vissa regler och villkor för hur övergångar skall ske.

Staten och kommunerna delar ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningen. Vår huvudsakliga uppgift är visserligen all föreslå statliga åtgärder, men dessa våra förslag förutsätter å andra sidan en viss medverkan från kommunernas och även föreningsbildarnas sida, för alt en ökad övergång i seriösa former skall befrämjas. Vi beskriver i kap. 2 den rollfördelning som vi anser bör finnas mellan stal, kommun och förenings-bildare, för alt syftet skall uppnås.

De åtgärder av statsmakterna som kan komma ifråga för alt befrämja övergångar är dels lagstiftning, dels kapitalförsörjning och långivning. Lagstiftningen bör i första hand syfta till alt stärka ställningen och förhandlingsposilionen för de boende i den fastighet som blir föremål för ombildning. Den som efler ombildningen ändock föredrar att bo kvar med hyresrätt skall kunna göra detta utan att vederbörandes rättsskydd därmed försämras.

En ökad omvandling lill bostadsrätt får inle bidra lill all fastighetspriserna trissas upp. Kapitalförsörjningen måste därför vara förknippad med villkor, som gör att bostadsrättsföreningar inle skall kunna finna anledning att betala mer för fastigheter än vad andra köparkategorier normalt gör. Finansierings­förutsättningarna bör dessutom vara sådana all grundavgifterna kan hållas på en rimlig nivå. Genom samhällets försorg förbättrade möjligheter lill lån mot säkerhet i fastigheten bör emellertid riktas lill bostadsrättsföreningen. Det är också angelägel all ingen tvingas avstå från all delta i en övergång på grund av brist på tillräckliga medel för kontantinsatsen.

Kommunernas uppgift inom bostadsförsörjningen är i huvudsak att svara för den praktiska verksamheten. De har dock stor frihet alt handla efter lokala förhållanden och egna målsättningar. Del måsle då ligga i statsmak­ternas intresse att förse kommunerna med de instrument som krävs, för att även övergång från hyresrätt lill bostadsrätt skall kunna bli ett medel för kommunal bostadsförsörjning.

Vi kan konstatera att det finns en ambition från kommunernas sida ått öka andelen bostadsrätter i nyproduktionen. Eftersom möjligheterna alt genom nyproduktion kunna åstadkomma några väsentliga förändringar av bostads­beståndets sammansättning och fördelning under 1980-talet torde vara starkt begränsade, borde även övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kunna vara ett medel för kommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeståndet, om delta eftersträvas.

Det finns även andra argument, bl. a. prisbildningen på bostadsrätter, som talar för ett mer aktivt kommunall engagemang för ombildningar som en del i ansvaret för bostadsförsörjningen. Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt skulle enligt vår mening genom initiativ från kommunernas sida kunna bli ett

 

Prop. 1981/82:169                                                                  5

väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla och förändra bostads­marknader med problem. Detta kräver dock ett bakomliggande handlings­program och en uttalad målsättning, som lämpligen kommer till ullryck i bostadsförsörjningsprogrammen och som grundar sig bl. a. på bostadssociala inventeringar. Kommunerna kan aktivt också medverka till att ombildningar kommer till stånd, bl. a. genom ekonomiskt stöd för förvärv av bostadsrätt saml genom information och service vid övergångar.

Initiativtagaren till att en bostadsrättsförening bildas, föreningsbildaren, har också en betydelsefull roll vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Ombildning förutsätter bl. a. engagemang och kunskap bland de boende, vilket bör vara grundläggande för föreningsbildarens åtgärder. De ekono­miska villkoren är av avgörande betydelse för anslutningen lill övergången. Även föreningens storlek har stor betydelse för möjligheterna all uppnå ett ökal intresse för boendel och boendemiljön.

Ombildningsförfarandet vid övergång lill bostadsrätt kan utformas på flera sätt. Den tidsmässiga ordningen mellan de ingående momenten kan vara olika och hyresgästernas inflytande på förfarandet kan variera. Förutsätt­ningarna är väsentligt olika, om föreningsbildaren är den förre fastighets­ägaren, en rikskooperativ organisation eller hyresgästerna själva.

Vi beskriver i ap. J de olika förfaringssätten och konstaterar bl. a. att den teknik som tillämpas när fastighetsägaren bildar bostadsrättsförening innebär stora nackdelar för de boende. Faslighelsförvärvel kan visserligen ske på ett smidigt sätt och de finansiella möjligheterna kan normall skapas för förvärvet. Hyresgästerna saknar emellertid möjlighet alt påverka ombild­ningsprocessen och förfarandet kan ge utrymme för spekulation på de boendes bekostnad. Som en följd av vårt tidigare nämnda delbetänkande samt regeringens förslag och riksdagsbeslutet i frågan träder en lagändring i kraft den 1 oktober 1981 i avsikt att stärka kvarboende hyresgästers rättsskydd. Lagändringen torde även komma att motverka tillkomsten av fastighetsägarebildade bostadsrättsföreningar.

Även om de rikskooperaliva företagens teknik vid ombildning är likartad den som fastighetsägarna tillämpar, ger den andra möjligheter lill ett tillfredsställande inflytande för hyresgästerna. Förfarandet ger bl. a. utrym­me för information om övergången och de ekonomiska villkoren kan i regel också avpassas så all boendekostnaderna för hyresgästerna inle påverkas negativt. Vi har också anledning att förvänta oss att tekniken för ombildning och inflytande för hyresgästerna ytterligare utvecklas efter de erfarenheter som har vunnits vid hittills genomförda övergångar.

I de fall hyresgästerna själva är föreningsbildare bör man söka åstadkomma en teknik som bättre än f. n. tillgodoser flertalels intressen. Vi anser all man genom särskilda majorilelsregler bör skapa bestämda former för inflytande vid faslighelsförvärvel. Det är enligt vår mening också viktigt att man har samma regler, oberoende av om fastigheten förvärvas på frivillig väg eller efter förköp.

Vi föreslår därför alt hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i en bostadsrättsförening som medlemmar och fattar beslut om fastighetsförvärvel på en föreningsstämma, för att övergång lill bostadsrätt skall gälla. De rikskooperativa bostadsrättsföreningarna undantas från denna regel vid frivilliga förvärv men inte vid förvärv genom

 

Prop. 1981/82:169                                                                  6

förköp. En förening skall ha rätt all i sina stadgar ta in ett förbehåll om att den hyresgäst som biträder beslutet om fastighetsförvärvel skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet så länge hyresförhållandet beslår. Ingen bostadshyresgäsl bör kunna vägras medlemskap i en bostadsrättsförening vid en ombUdning.

Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation alt föreningsbildning uteslutande skall ske genom någon av de rikskooperaliva organisationerna för all man skall undvika allt för stora risker för hyresgästerna och garantera dessa en grundtrygghet vid bedömningen av fastigheten. Genom en sådan ordning kan även fastighetsägaren känna en större säkerhet om alt ombildningen kan genomföras, menar reservanten.

Den ekonomiska planen spelar en central roll när bostadsrätt skall upplåtas och kan sägas vara ett instrument för alt åstadkomma alt bostadsrättsföre­ningen vilar på betryggande ekonomiska grunder både vid nyproduktion och vid ombildning. Bosladsrättslagens regler är emellertid i första hand utformade med hänsyn till nyproduktionens krav. Eftersom den ekonomiska planen vid ombildning till bostadsrätt spelar en väsentligt större roll som informationsinslrumenl för den enskilde bosladskonsumenlen, bör vissa förändringar göras i lagstiftningen. Bosladsstyrelsen bör i fortsättningen bl. a. spela en mer aktiv roll när det gäller planernas utformning m. m.

Vi föreslår att en ekonomisk plan skaU upprättas, innan en bostadsrätts­förening förvärvar en hyresfastighet för övergång till bostadsrätt. Planen skall då ha försetts med del enligt bostadsrällslagen erforderliga intyget av två personer, som har förklarats behöriga av bostadsstyrelsen - s. k. intygsgivare - och hållas tillgänglig för hyresgästerna före föreningens beslut om fastigheisförvärv. Bostadsrättsföreningar anslutna till de rikskooperativa organisationerna skall vara undantagna från bestämmelsen, om förvärvet inte sker genom hyresgästernas förköp. Ett besiktningsprotokoll skall obligatoriskt fogas lill den ekonomiska planen i ombildningsfall.

Intygsgivarnas ställning är en principiellt mycket viktig fråga både vid nyproduktion och vid ombildning. Risken för beroendeställning i förhållan­de till det förelag där planen görs eller lill dem som har upprättat planen kan förringa tilltron till deras objektivitet och till planens hållbarhet. Vi föreslår därför att åtminstone en av intygsgivarna bör vara fristående från organisa­tion, företag eller förening som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat den ekonomiska planen. Bosladsstyrelsen bör aktivt och i större omfattning än f. n. rekrytera inlygsgivare bland andra än dem som är anställda hos organisationer och företag som vanligen upprättar ekonomiska planer och handhar frågor om föreningsbildning. Styrelsen bör även i övrigt utöva tillsyn över intygsgivarnas verksamhet.

Det bör också ankomma på bosladsstyrelsen all inom ramen för en allsidig information om olika upplåtelse- och förvaltningsformer lämna en allmän, saklig och lättillgänglig m/omiadon om tillvägagångssättet vid ombildningar. Vi anser del däremot inte påkallat att staten eller kommunerna etablerar några särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall. De organisationer som f. n. verkar på bosladsrätlsmarknaden - HSB, Riksbyg­gen, centralföreningar tillhörande Bostadsföreningarnas Riksförbund saml BR Fastighetsgaranii AB - har tillräckliga resurser och erfarenheter för all klara den verksamheten.

 

Prop. 1981/82:169                                                                  7

Bostadsrättsföreningar främjas i vissa fall särskilt med en högre belåning än många andra lånlagarkategorier, om vissa speciella förutsättningar angivna i bostadsfinansieringsförordningen är uppfyllda. Som villkor för dessa förmånliga lån krävs bl. a. en kommunal insyn i föreningen, för att staten skall få en garanti för att samtliga låneförutsätlningar vidmakthålls även efler del att lånet har beviljats. Behovet av insyn och kontroll är enligt vår mening störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnads­skede särskilt vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Däremot är behovet av insyn inte så påtagligt under förvallningsskedel.

Vi föreslår alt en kommun enligt lag skall vara skyldig all i låneverksam­heten åla sig alt utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Kommu­nen bör dock själv få avgöra omfattningen av kommunens skyldigheter och dessa bör kunna anpassas efler förhållandena i varje enskilt fall. Den kommunala insynen får t. ex. utövas av en kommunal rapportör i stället för genom styrelseledamot och insynen i övrigt kan ske genom all kommunen i erforderlig omfattning granskar föreningens ekonomi och räkenskaper.

Hyresgäster, som när en fastighet skall säljas vill förvärva den för övergång till bostadsrätt, har f. n. inle samma möjligheter som andra presumtiva köpare att göra detta. Det har bl. a. att göra med att de oftast inle är Organiserade och därför inle heller har sådan förhandlingsberedskap som enskilda köpare, bolag eller andra länkbara köpare. Vi anser att en majoritet av hyresgäster, som önskar gå över till bostadsrätt, alllid bör ha en reell möjlighet all förvärva fasligheten vid försäljning. Vi föreslår i kap. 4 en förköpsräll, som tillsammans med finansiella åtgärder bör ge hyresgästerna en sådan möjlighet.

En möjlighet för hyresgästerna att på rätislig väg kunna utverka all fastigheten säljs lill dem, när ägaren är beredd all avhända sig egendomen, bör leda lill att denne i första hand på frivillig väg försöker all nå en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv. Den förstärkta ställning för hyresgästerna som följer av förköpsrätten bör leda till att fastighetspriserna dämpas vid framtida övergångar. Ett förköpsinstilul markerar också samhällets positiva inställning till övergångar, vilket tillsammans med finansiella åtgärder bör initiera allt fler hyresgäster att gå över till bostadsrätt. Förköpsräll bör dock endast föreligga när privata hyresfastig­heter skall säljas.

Vi har ingående övervägt olika modeller för hyresgästernas förköp. En utvidgad kommufial förköpsräll i ombildningssyfle t. ex. har obestridligen flera fördelar från praktisk synpunkt. Tidsaspekten får emellertid en alldeles särskild betydelse för kommunen. Vår slutsats är all även med en något förlängd tidsfrist i förhållande lill nuvarande tre månader så kan inle en kommunal förköpsräll införas, ulan att man ger avkall på smidighet och effektivitet i handläggningen. Vi har dessutom, mot bakgrund bl. a. av riksdagens tidigare uttalanden härom, anseti oss förhindrade att föreslå någon mer omfattande förlängning av tidsfristen.

Vi har slutligen stannat för all konstruera förfarandet för hyresgästernas förköp som en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. En sådan skyldighet innebär alt fastighetsägaren, med angivande av köpevillkor, först skall erbjuda hyresgästerna att köpa fastigheten, innan den säljs lill någon annan. Ledamoten Yngvesson föreslår i en reservation lill majoritetens förslag, alt

 

Prop. 1981/82:169                                                                  8

gällande kommunala förköpsräll i stället bör utvidgas lill all gälla även delta ändamål. Förutom en väsentligt förenklad administration skulle kommunen enligt reservanten då lättare kunna styra socialt motiverade ändringar, när det gäller bostadsområdenas sammansättning med avseende på upplåtelse­form. Om hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresse för alt i folkrörelsekooperativ form la över fasligheten, skall kommunen, om den finner det bosladssocialt motiverat, medverka lill detta.

Vi föreslår att en särskild lag om förköpsräll för hyresgäster införs. En fastighetsägare skall enligt lagförslaget under vissa förutsättningar vara skyldig alt erbjuda hyresgästerna förvärv av fastigheten för övergång till bostadsrätt. Erbjudandet skall ske genom ett hembud, som skall innehålla de villkor som fastighetsägaren vill ställa upp för försäljningen. Rätten till hembud och förköp av fastigheten grundas på en intresseanmälan som hyresgästerna lämnar in till inskrivningsmyndigheten vid tingsrätten. En förutsättning för att en intresseanmälan skall godtas är att flertalet hyresgäster i huset har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt och att dessa har bildat en bostadsrättsförening eller en annan förening, som lämnar anmälan.

En fastighetsägare, som vill sälja sin fastighet, skall vara skyldig att hembjuda fastigheten till den förening som har lämnat in en intresseanmälan. En förening som har delgivils ett hembud måste bevaka förköpsrätten inom två månader och då visa att hyresgästerna i minst två tredjedelar av lägenheterna har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Förköpsrätlen förfaller om den inte bevakas. En bostadsrättsförening, som har bildals av hyresgästerna, måste hos fastighetsägaren anta hembudet inom sammanlagt sex månader från det alt del avgavs. Hyresgästerna i minst två tredjedelar av»lägenheterna skall då vara medlemmar i föreningen och ha fattat beslut om förvärv av fastigheten. Förköpsrätlen förfaller, om inte hembudet antas.

Fastighetsöverlåtelsen är ett vanligt civilrättsligt avtal, som kan ingås när som helst under hembudsproceduren. Lagfart skall dock inle kunna beviljas för någon annan än hyresgästerna så länge som deras förköpsrätt består. Begränsningar i hembudsskyldighelen gäller i vissa fall med hänsyn till faslighet, överlåtelsens art, ägare och förvärvare. Fastighetsägaren får, om hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsräll, inte sälja fastigheten lill någon annan inom en ivåårsperiod från hembudel, om priset på fastigheten är lägre eller villkoren för försäljningen lUlsammanlagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren, än de som gällde för erbjudandet till hyresgästerna. Tvist mellan fastighetsägaren och hyresgästerna i förköpsfrågan bör prövas av hyres­nämnden.

Många frågor i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt är från bostadskonsumentens synpunkt desamma, oberoende av om fastigheten tidigare har varit i enskild eller i allmännyttig ägo. Bostadsrättsföreningars förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter har emellertid ur samhällets synvinkel speciella aspekter av såväl bostadspolitisk som ekonomisk karaktär. Vi behandlar dessa speciella aspekter i kap. 5 om förvärv av allmännyltigt ägd faslighet.

De allmännyttiga bostadsföretagen har en gång tillkommit på statsmak-

 

Prop. 1981/82:169                                                                  9

temas initiativ för all utgöra ett medel för en social bostadspolitik. Avsikten har varit att för produktion och förvaltning av bosläder satsa på företag som arbetar utan enskilt vinstintresse och i samverkan med kommunerna. Det har för oss varit en självklar utgångspunkt att de allmännyttiga bostadsföretagen även i framtiden kommer alt vara ett betydelsefullt instrument för att förverkliga vissa bostadspolitiska mål, som statsmakterna fastlägger. En övergång till bostadsrätt bör med hänsyn till det övergripande ansvaret för bostadsförsörjningen därför endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat.

Eventuella ombildningar bör ses mot bakgrund av ell medvetet handlings­program från de berörda kommunernas sida och vissa principer bör tillgodoses i största möjliga utsträckning. 1 kommunens ansvar för bostads­försörjningen har det länge ansetts ligga bl. a. ett ansvar för en allsidig hushållssammansätlning och för att tillgodose behovet av goda bosläder. Vi anser att kommunen också bör känna ett ansvar för att tillgodose ett behov av olika upplåldseformer, självfallet ulan att ge avkall på övriga mål för bostadsförsörjningen. En uppblandning av besittningsformerna borde också verksamt kunna bidra till alt utveckla många bostadsområden i positiv riktning. Genom ett handlingsprogram för del redan existerande bostadsbe­ståndet skulle kommunerna kunna vidareutveckla de allmännyttiga bostads­företagens roll som ett medel för en social bostadspolitik.

Ledamoten Yngvesson anför i ett yttrande att det inte finns några motiv för all inflytandefrågorna i allmännyttig hyresrätt skall angripas genom utför­säljning av dessa lägenheter lill bostadsrätt. Demokratisering i boendel med inflytande såväl ekonomiskt som praktiskt skall kunna ske inom ramen för allmännyttans nuvarande organisation. Detta kräver dock ett starkare engagemang från fastighetsägarens och hyresgästernas sida samt alt möjlig­het ges lill att en kooperativ hyresrätt får införas.

Vi anser all kommunfullmäktige, oberoende av vem som tar initiativ till övergång lill bostadsrätt, bör besluta om vissa principer för hur eventuella övergångar skall genomföras. Ett sådant beslut bör innefatta en rekommen­dation om en ändring aföretagets ändamålsbeskrivning, om övergångarna avses få någon nämnvärd omfattning. Principer bör fastställas för prissätt­ningen på de fastigheter som skall försäljas och frågan om lill vad försäljningsintäkterna skall användas bör dessutom avgöras. Beslutet bör också ange till vem försäljning skall ske eller andra riktlinjer för eventuellt huvudmannaskap för bostadsrättsföreningarna. Därmed avgörs frågan om det allmännyttiga bostadsföretaget i fortsättningen skall ha något inflytande över föreningens verksamhet. En fortsatt anknytning till det allmännyttiga företaget torde enligt vår mening innebära vissa fördelar från bostadsför­sörjnings- och förvaltningsorganisatorisk synpunkt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens åsikt all kommun­fullmäktige bör fastställa riktlinjer för till vem försäljning av fastigheterna skall ske. De boende skall själva bestämma detta och hur huvudmannaskapet fortsättningsvis skall ordnas. Del finns enligt reservationen inte heller anledning alt förorda en fortsatt anknytning till det allmännyttiga företagel. En sådan bostadsrättsförening skulle bli av en särskild typ, betydligt mer styrd och ofri än andra.

Den fråga som torde ha störst betydelse i ett kommunalpolitiskl beslut om

 

Prop. 1981/82:169                                                                 10

eventuell försäljning av allmännyttigt ägda fastigheter är principerna för prissättning på fastigheterna. Vi visar i några räkneexempel vilka konse­kvenser för de boende och för företagen olika prissällningsmodeller får, om de utgår från avkaslningsvärdemetoder. Samtliga alternativ ger ett accepta­belt resultat för fastigheterna i relation till del bokförda värdet. Resultatet gynnar dock de boende på det allmännyttiga företagels bekostnad, om inle intäktssidan i kalkylen korrigeras med hänsyn till en solidarisk hyresuljäm-ning. Resultatet kommer annars all undersliga ell bedömt marknadsvärde. Modellerna torde för de boende i regel ge acceptabla resultat, även om man på kostnadssidan i kalkylen lar hänsyn lill en viss egen arbetsinsats från deras sida.

Vi diskuterar i kapitlet också konsekvenser för företagen vid övergång lill bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter. Det framgår bl. a. alt övergång i äldre, attraktiva områden torde såväl försämra företagels ekonomiska förutsättningar som bidra till all förstärka icke önskvärda segregationsten­denser. Del framförs emellertid i vår undersökning all begränsade över­gångar i s. k. problemområden skulle kunna bidra till all skapa en större social stabilitet genom att minska utflyttningen av resursslarka hushåll. Del skulle därmed också skapas ekonomiska möjligheter all utveckla andra delar av företagel.

Konsekvenserna för förelagens förvaltningsorganisation och sysselsätt­ning torde vara begränsade och hanlerbara. Detta gäller speciellt om ombildningen endast avser en mindre del av företagels totala lägenhelsbe-stånd och inte koncentreras tidsmässigt. Slordriflsförddarna i bostadsför-vallningen är dessutom begränsade, vilket innebär alt möjligheten all anpassa förvaltningsorganisationens kapacitet lill en förändrad volym borde vara stor.

Övergång till bostadsrätt i allmännyttigt ägda fastigheter får en rad konsekvenser för stal och kommun. Del ökar del kollekliva bosladssparandel och torde minska samhällets utgifter för bostadsbidrag. Del ökar de boendes egna insatser och kan därmed leda lill en högre underhållsstandard. Det utgör ett väsentligt incitament för energibesparande åtgärder och ger då utrymme för en minskad energiförbrukning. Övergångarna får samtidigt inte bli ett dominerade inslag i områden som förvaltas av allmännyttan, för att inle rationella förvaltningsenheter skall brytas ner och de framlida möjlig­heterna all utveckla områdena som helhet skall försämras. Ombildning skulle normalt kunna äga rum i det yngsta beståndet ulan nämnvärda konsekvenser för bruksvärdesprincipen eller företagens hyresuljämning inom beståndet.

För kommunernas bosladsförsörjningsansvar innebär övergångar vid brist på hyreslägenheter alt det blir svårare för boendekategorier med stor rörlighet på bostadsmarknaden att skaffa bostad vid inträde på marknaden. Ombildningarna kan i en sådan situation också få arbetsmarknads- och regionalpolitiska effekter.

Finansieringsfrågan spelar en central roll, när hyresgästerna bildar bostadsrättsförening och vill förvärva en fastighet i syfte att gå över till bostadsrätt. Del är bostadsrättsföreningen som i egenskap av köpare måste skaffa fram erforderligt kapital vid en övergång. Del krävs oftast nybdåning, ulöver de lån i fastigheten som får tas över och vad säljaren eventuellt kan

 

Prop. 1981/82:169                                                                 11

medverka med. Det förutsätts också att bosladsrältshavarna normall skjuter till kapital genom grundavgifter. De finansiella förutsättningarna får karlläggas och diskuteras mellan hyresgästerna och fastighetsägaren i varje enskilt fall. Vi föreslår i kap. 6 åtgärder för alt underlätta bostadsrättsföre­ningarnas finansiering av fastighelsförvärvet och i kap. 7 åtgärder för att ingen hyresgäst skall tvingas avstå från all förvärva bostadsrätt på grund av brist på kapital lill grundavgiften.

Vi utgår från att den långfristiga finansieringen av fastighetsförvärvel måsle ske på den opriorilerade marknaden. Vi har funnit all bollenlånein­stiluten bör vara de mest ändamålsenliga kreditgivarna i detta sammanhang. Riksbankens årligen fastställda ram för den oprioriterade utlåningen hos sladshypoleksinstilulionen och kreditaktiebolagen bör därför även avses omfatta finansiering av ombildningar. Bostadsrättsförening bör där kunna erhålla lån upp lill i vart fall 75 % av uppskattningsvårdel, under förutsättning att säljaren binder en del av försäljningssumman mot en kapilalmarknadsrevers eller obligation.

Vi har vid våra överväganden och förslag i finansieringsfrågorna ansett del angelägel att hålla fast vid principen om att lån mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inle av medlem­marna personligen. Vi föreslår alt delegationen för bostadsfinansiering (DFB) och kreditinstituten bör komma överens om regler för detta efler uttalande av statsmakterna. DFB bör i sina årliga överläggningar med instituten också verka för all krediter ställs till bostadsrättsföreningarnas förfogande för alt kompensera uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresrältsupplåtelse.

De olika låneformer som står till buds ger förulsätlningar för all låna medel åtminstone lill del av insatsen vid förvärv av bostadsrätt, om det finns bankmässig säkerhet. Vi anser därför inle att del finns anledning att förbättra lånemöjlighelerna i allmänhet för förvärv av bostadsrätt, även om befintliga låneformer är beloppmässigl begränsade och inte är garanterade. Utgångs­punkterna är dock annorlunda vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En ökad omvandling stimulerad av statsmakterna bör också kombineras med StatUga län för bostadsrältsförvärv till dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas alt avslå från att delta i övergången.

Vi föreslår därför att samhällel bör erbjuda en lånemöjlighet lill kontantinsatsen vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt. En behovspröv­ning av ett statligt insalslån bör ske på bostadssociala grunder och i första hand mot beskattningsbar förmögenhet. Till förmögenhet under 15 OUO kr. tas dock ingen hänsyn. Lånet skall oreducerat kunna utgå med 80 % av grundavgiften, dock högst 20 % av lägenhetens andel av beräknad anskaff­ningskostnad för fastigheten. Lägsta lånebelopp bör vara 5 000 kr.

Kommunerna får genom borgensåtagande ett avgörande inflytande över låneprövningen och skall bl. a. kunna kräva att bostadsrätten pantsattes som säkerhet. Kommunen skall också kunna avstå från borgensåtagande, om man finner att sökandens inkomst är av den storleken att denne normalt borde kunna få lån på annat sätt. Bostadsrättens värde som panlsäkerhel bör förslärkas, genom alt man inför en skyldighet för bostadsrättsföreningen att underrätta panthavaren. när bostadsrättshavaren häftar i skuld lill förening­en. Vi föreslår att insatslånel. som skall vara personligt och alltså inte kan

 

Prop. 1981/82:169                                                                 12

överlåtas tillsammans med bostadsrätten, normall skall återbetalas på tio år med möjlighet lill eftergift eller senarelagda amorteringar, men vara ulan räntesubvention.

PrisbUdningen vid överlåtelse av bostadsrätt har genomgått några karak­täristiska förändringar sedan bostadsrällskonlrollagen upphörde all gälla vid utgången av år 1968. Priserna har utvecklats mycket olika och har på vissa orter stigit kraftigt och i Stockholms innerstad t. o. m. mycket kraftigt efter en allmän stagnation under första hälften av 1970-lalel. Del framgår av redovisningen i kap. 8 alt man i de flesta fall kan se tydliga samband mellan tillgången på bosläder och prisutvecklingen på bostadsrätter. Prisskillnader­na på grund av lägel inom orten har blivit tydligare och bosladsrällshavarnas kunskaper om marknaden har fått allt större betydelse för priserna.

De problem som följer av denna utveckling är av såväl bostadspolitisk som förddningspolilisk karaktär. Stora obeskattade vinstmöjligheter med åtföl­jande risker för en utbredd spekulation framstår från förddningspolilisk synpunkt som del huvudsakliga problemet. Del har inle framkommit något som lyder på en systematisk spekulation med bostadsrätter, i den betydelsen all bostadsrättshavare i någon större omfattning för egen vinning medvetet utnyttjar stigande prisnivåer i de fall dessa förekommer. En ökad övergång till bostadsrätt får dock inte, anser vi, stimuleras av förmodanden om stora framlida försäljningsvinsler. Vi har därför för egen del all anledning alt ställa oss bakom en snar och betydande skärpning av reglerna för beskattning av realisationsvinster.

Den lydliga prisspliltring som har uppstått sedan konirollagen slopades är från bostadspolitisk synpunkt den mest väsentliga förändringen. Sambandet mellan tillgången på lägenheter på den lokala marknaden och prisutveck­lingen betyder all del finns en risk för att fler orter under 1980-talel kommer att få allt högre prisnivåer. Strukturförändringar på arbetsmarknaden bl. a. kan få betydelse för vilka dessa orter kommer att bli. Sådana faktorer som tillgången på kapital, reallönernas utveckling och den lokala marknadens utbredning blir förmodligen avgörande för hur höga prisnivåerna kommer att bh.

Såväl de rikskooperativa organisationerna som olika kommuner försöker på olika sätt att möta denna utveckling, vilket har medfört att man på lokala marknader har fåll olika modeller för hur prisutvecklingen skall stävjas. Del kommer därmed alt råda olika förulsätlningar olika delmarknader emellan och del torde bli svårt för bostadskonsumenlerna all vid byle av bostad känna till de regler som gäller, om dessa olika modeller kommer till användning i någon större utsträckning. Detta talar för alt man bör förhindra en utveckling mot användningen av dylika modeller.

En viktig uppgift för bostadspolitiken bör vidare vara all motverka segregation i boendel. Prisstegringar på bostadsrätter, som leder lill höga prisnivåer eller lill stora lokala prisvariationer, kan medföra en situation där endast ekonomiskt starka hushåll förbehålls vissa bostadslägenheter. En målsättning bör enligt vår mening vara att risken för högre prisnivåer och allt större lokala prisvariationer inte förstärks vid kommande nyproduktion och förstagångsupplålelse av bostadsrätt eller vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Del finns bl. a. en viss risk för all de lägre grundavgifter som statliga lån medför utnyttjas i spekulativa syften.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 13

En allmän priskonlroll på bostadsrätter skulle emellertid från flera synpunkter vara både olämplig och opåkallad. Däremot bör bostadsrättsfö­reningar, rikskooperativa organisationer och i vissa fall även kommuner ha möjlighet att när de så bedömer det nödvändigt kunna besluta om åtgärder för att påverka prisbildningen på bostadsrätter. Sådana åtgärder bör avse nybildade föreningar och ha en enhetlig karaktär. Bosladsrällsbegreppel bör enligt vår mening så långt möjligt hållas entydigt och lokala lösningar undvikas. Del är därför också angeläget att lagstiftningen på ett mer klargörande sätt än hittills anger gränserna för vad som är tillåtet och inte tiUåtet.

Bosladsrättslagen ger visserligen redan idag utrymme för en bostadsrätts­förening all i sina stadgar införa särskilda prisföreskrifler. Medlemskap kan vägras, om föreskrifterna åsidosätts. Man kan emellertid konstatera all den möjlighet som lagstiftningen f. n. erbjuder inte alls torde utnyttjas, vilket bl. a. hänger samman med alt metoden inte är tillräckligt effektiv med avseende på kontrollmöjligheterna. Det enda egentligt effektiva sättet all förhindras, k. svarta pengarvid försäljning av bostadsrätter i föreningar med prisföreskrifler torde vara all ingripa i den fria överlåtelserätten och helt bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som kan vara intresserad av alt betala ett högre pris än vad prisföreskriflerna medger. Vi stöder oss i denna vår bedömning bl. a. på undersökningar som har genomförts i Norge.

Vi föreslår att en bostadsrättsförening i sina stadgar förutom prisföreskrif­ter skall kunna införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda lägenheterna till lösen av bostadsrättsföreningen, rikskooperativ organisation, allmännyltigt bostadsföretag om sådant är föreningsbildare, kommunen eller någon som dessa har anvisat. Hembud skall i så fall ske lill del pris som anges i stadgarnas prisföreskrifler. Undantag gäller för överlåtelse genom byle m. m. eller familje- och successionsrätisliga förvärv.

Länsbostadsnämnden skall dessutom i vissa fall och efter kommunens yttrande som vUlkor för upptagande eller övertagande av siailigt bostadslån kunna kräva all prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högsl fem år. Prisföreskrifter som har införts i samband med statligt lånebeslut får inle vara oskäligt betungande för bostadsrättshavaren. Under den angivna liden skall prisföreskrifterna inte kunna upphävas utan kommunens medgivande. Kommunens rätt till prisföreskrifler bör normalt tillförsäkras genom ett avtal mellan bostadsrättsföreningen och kommunen. Lånet skall kunna sägas upp, om föreningen inte uppfyller sina skyldigheter enligt avtalet, t. ex. genom att bevilja medlemskap i strid med prisföreskrif-len.

Hembudsskyldighet tUlkommunen skall också kunna påbjudas i stadgarna i kombination med prisföreskrifler, som villkor förstatliga lån. Vi förutsätter dock att vederbörlig hänsyn genom särskilda överenskommelser tas till bosladskooperativ organisations önskemål om att få förmedla lägenheter via egen bosparkö, på motsvarande sätt som enligt bostadsfinansieringsförord­ningens regler f. n. gäller vid upplåtelse av bostadsrätt.

Ledamoten Dahlberg reserverar sig mot majoritetens förslag i dessa avseenden. Han anser bl. a. att det inte finns något behov av priskontrolle-

 

Prop. 1981/82:169                                                                 14

rande åtgärder, då höga överlåtelsepriser egentligen enbart förekommer i Stockholms innerstad. 1 de fall de förekommer, kommer de all bli beskattade genom ändrade realisalionsvinslregler, som kommer alt verka prisdämpan­de. Det finns enligt reservanten mycket som talar för att utvecklingen av överlålelsepriserna kommer alt dämpas även av andra skäl. Följden av att införa en möjlighet lill priskonlroll och hembudsskyldighet skulle enbart bli olika sorters marknader för bostadsrätter, risker för en "svart marknad" saml ett minskat intresse för ett gott underhåll.

Vi föreslår slutligen också all avtal om överlåtelse av bostadsrätt skall vara skriftiigt. Kopia av avtalet skall av bostadsrättsföreningen fogas till lägen­helsförteckningen .

De av oss föreslagna lagändringarna m. m. bör träda i kraft den 1 juli 1982. Ulöver nämnda reservationer lill betänkandet har också flera av våra experter lämnat särskilda yttranden.

 

Prop. 1981/82:169                                                              15

Bilaga 2

Kommitténs författningsförslag

1 Förslag till

Lag om förköpsrätt för hyresgäster

Härigenom föreskrivs följande.

Inledande bestämmelser

1 § Hyresgäster som vill gå över lill bostadsrätt har förköpsräll lill fast
egendom, som enligt fastighetstaxeringen utgör eller ingår i en hyreshusen­
hel, om intresseanmälan gäller enligt 3 §.

Bestämmelserna om fast egendom i denna lag gäller även tomträtt.

Undantag från förköpsrätten

2 § Förköpsrätt föreligger inte, om

1.    egendom innehåller färre än fem lägenheter,

2.    egendom ägs av staten, kommun, landstingskommun, kommun­förbund, allmännyttigt bostadsföretag eller aktiebolag som helt ägs av en kommun eller landstingskommun,

3.    staten är förvärvare,

4.    förvärvaren är gift med överlåtaren och inte heller om förvärvaren eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är överiåtarens avkomling,

5.    förvärv endast avser andel i fastighet,

6.    förvärv sker genom inrop på exekutiv auktion,

7.    förvärv sker på annat sätt än genom köp eller byle,

8.    del är obilligt att förköp sker med hänsyn lill förhållandet mellan överlålare och förvärvare eller villkoren för eller omständigheterna vid en överiålelse.

Intresseanmälan

3 § Hyresgäster som har intresse av att utöva förköpsrätt skall ge in en intresseamnälan till inskrivningsmyndigheten. Anmälan skall göras av en bostadsrättsförening eller annan förening, som har bildats av hyresgästerna. I anmälan skall lämnas uppgift om antalet lägenheter på den fasta egendom som omfattas av anmälan samt intyg från föreningens styrelse om att

 

Prop. 1981/82:169                                                                 16

hyresgästerna i flertalet uthyrda lägenheter har förklarat sig intresserade av att gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall bortses från garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Inskrivningsmyndigheten skall i fastighetsboken anteckna att intressean­mälan har gjorts, om den fasta egendomen inle är undantagen från förköpsrätt enligt 2 § 1 eller 2. Föreningen och fastighetsägaren skall underrättas om anteckningen.

En intresseanmälan gäller under två år från det den antecknades i fastighelsboken. Anmälan gäller ulan hinder av att beslutet om anteckning inle äger laga kraft.

Hembud, bevakning och antagande av hembud

4§ Om en ägare av fast egendom, beträffande vilken anteckning om intresseanmälan gäller, avser all överlåta egendomen, skall han skriftligen hembjuda egendomen lill hyresgästerna.

Hembudel skall undertecknas av fastighetsägaren och delges den förening som har gjort intresseanmälan. Det skall innehålla uppgift om priset och övriga villkor för förvärv av egendomen saml fastighetsägarens adress.

5 § För alt bevara rätten till förköp skall hyresgästerna bevaka förköpsrätten inom två månader från delgivningen av hembudet. Bevakning sker genom all föreningen skriftligen anmäler till fastighetsägaren att hyresgästerna är intresserade av alt förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudel.

Vid bevakningen skall föreningen foga bevis om att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skriftligen har förklarat sig intresserade av all gå över till bostadsrätt. Vid beräkningen av antalet lägenheter skall hänsyn inle las till garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme.

Bevakningen anses fullgjord, om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på poslen för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu­det.

6§ Öm hyresgästerna vill anta hembudel, skall de göra detta inom sex månader från delgivningen av hembudel. Anlagande sker genom all en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening skriftligen anmäler till faslighels-ägaren att den vill förvärva egendomen på de villkor som anges i hembudet.

Vid antagande av hembudet skall föreningen bifoga protokoll från en föreningsstämma, som ulvisar alt hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna har beslutat om förvärvet i överensstämmelse med bestämmelserna i 60 a § bosladsrättslagen (1971:479).

Hembudet anses som anlaget, om föreningen inom föreskriven tid har lämnat erforderliga handlingar på posten för befordran med rekommenderat brev till fastighetsägaren under den adress som han har angivit i hembu­del.

 

Prop. 1981/82:169                                                             17

Förlust av förköpsrätten

7 § Förköpsrätlen förfaller, om

1.    hyresgästerna efter ett hembud underlåter all bevaka förköpsrätlen eller anta hembudet inom föreskriven tid och på föreskrivet sätt,

2.    en förening som företräder hyresgästerna efler ell hembud förklarar all hyresgästerna avslår från att utnyttja förköpsrätlen,

3.    en bostadsrättsförening som antagit ett hembud undandrar sig att underteckna köpehandling som grundas på hembudel.

Vill fastighetsägaren göra gällande att föreningens bevakning av förköps­rätlen inle har sketl inom föreskriven lid eller på föreskrivet sätt, skall han underrätta föreningen härom utan oskäligt dröjsmål. I annat fall förlorar han rätten att göra brislen gällande  mot föreningen.

Överlåtelse till annan än hyresgästerna

8 § Om förköpsrätten förfaller på grund av att hyresgästerna inte utnyttjar sin förköpsräll efter ell hembud, får fastighetsägaren inom två år efler delgivningen av hembudet överlåta fastigheten utan hinder av bestämmel­serna i denna lag. Förutsättningen är dock att priset inte är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastig­hetsägaren än vad som angavs i hembudet.

Prövning av förköpsrättens bestånd m. m.

9 § Om del råder tvist mellan en fastighetsägare och en förening av
hyresgäster huruvida förköpsräll enligt denna lag föreligger eller ej, skall
hyresnämnden pröva frågan på begäran av endera parlen.

10        § En kommun, som av annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrätts­
förening har mottagit en anmälan om förvärv enligt 3 § lagen (1975:1132) om
förvärv av hyresfastighet m. m., skall bereda förening som företräder
hyresgästerna tillfälle att yttra sig inom en månad, om anteckning om
intresseanmälan gällde när förvärvet skedde och föreningen inte har godkänt
förvärvet.

Begär föreningen i yttrandet att hyresnämnden prövar frågan om förköpsrältens bestånd eller om överlåtelsen strider mot 8 §, skall kommu­nen anmäla detta till nämnden och bifoga yttrandet. Kommunens anmälan skall göras inom den lid som föreskrivs i 3 a § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Förklarar hyresnämnden alt hyresgästernas förköpsrätt består eller att överlåtelsen strider mot 8 §, är förvärvet ogiltigt. Underlåter hyresgästerna alt begär;i prövning enligt andra stycket, gäller förvärvet ulan hinder av bestämmelserna i denna lag.

11        § Om en kommun, enligt vad därom särskilt är föreskrivet, underrättas
om förvärv av fast egendom i annan ordning än enligt 3 § tagen (1975:1132)
om förvärv av hyresfastighet m.m., skall bestämmelserna i 10 § äga
motsvarande tillämpning. Kommunens anmälan lill hyresnämnden skall i
2   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                                 18

dessa fall dock ske inom den lid som föreskrivs i 7 § andra stycket förköpslagen (1967:868) eller, om förköpsrält ej föreligger för kommunen, före den inskrivningsdag som infaller närmast efler tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv.

Om en kommun har förvärvat en hyresfastighet ulan alt utöva förköpsrält enligt förköpslagen, skall 10 S gälla i tillämpliga delar.

Särskilda bestämmelser

12  § I fråga om förfarandet vid hyresnämnden i ärenden enligt denna lag finns bestämmelser i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämn­der.

13  § Mot hyresnämndens beslut enligt denna lag får part föra lalan hos bostadsdomslolen inom tre veckor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall ges in till domstolen.

14  § I ärende enligt denna lag skall vardera parten svara för sin rättegångs­kostnad i bostadsdomstolen, i den mån annat ej följer av 18 kap. 6 § rättegångsbalken. I övrigt gäller allmänna bestämmelser om rättegångskost­nader i bostadsdomslolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

 

Prop. 1981/82:169                                                              19

2 Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs att 20 kap. 7 § jordabalken skall ha nedan angivna lyddse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

20 kap. 7§ Förekommer icke omständighet som avses i 6 §, skall lagfarlsansökan förklaras vilande, om

1.      vid köp, byte eller gåva överlåtarens underskrift på fångeshandlingen
icke är styrkt av två vittnen och överiålelsen ej skett genom statlig myndig­
het,

2.    fångesmannen ej har lagfart och fall som avses i 9 § icke föreligger,

3.    rättegång pågår om hävning eller återgång av förvärv av fastigheten el­ler om bättre rätt lill denna,

4.    lagfart sökes på grund av testamente, dom eller förrättning som ännu icke vunnit laga kraft,

5.    vid förvärv genom legat detta ej utgivits,

6.    vid förvärv på exekutiv försäljning köpebrev ej utfärdals eller vid expropriation eller liknande Ivångsförvärv inlösen ej fullbordats,

7.    vid överlåtelse överlåtaren är gift och förvärvet enligt giftermålsbal­kens bestämmelser är beroende av andra makens samtycke,

8.    vid överlåtelse genom boutredningsman förvärvet enligt ärvdabalkens bestämmelser är beroende av dödsbodelägarens samtycke,

9.    förvärvet avser del av fastighet och är beroende av fastighetsbild­ning,

10.   vid köp eller byte förvärvet är      10. vid köp eller byle förvärvet är
beroende av att förköp ej sker eller beroende av all förköp av kommun
vid förköp detta ej är fullbordat,          ej sker eller vid sådant förköp detta

ej är fullbordat,

10 a. vid köp eller byte förvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrält eller av att villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster,

11.  förvärvet i annat fall enligt lag är beroende av domstols eller annan myndighets tillstånd,

12.  förvärvet är beroende av villkor och, i fråga om gåva, villkoret avser viss lid som ej överstiger två år från den dag då gåvohandlingen upprättades.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

 

Prop. 1981/82:169

20

3 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet

m. m.

Härigenom föreskrivs alt 3 a § lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastig­het m. m. skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3a§'

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas lill hyresnämnden inom tre månader efler del anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad lill anmälningen, tre månader från det att kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen att snarast möjligt och senast inom samma lid underrätta förvärvaren huruvida prövning på­kallas.

Vill kommunen påkalla prövning enligt denna lag, skall beslut härom anmälas till hyresnämnden inom tre månader efler del  anmälan skett enligt 3 § första stycket eller, om styrkt avskrift av fångeshandlingen inte var fogad till anmälningen, tre månader från det  all  kommunen mottog sådan avskrift. Det åligger kommunen all snarast möjligt och senast inom samma tid underrätta förvärvaren huruvida prövning på­kallas. Om skyldighet för kommunen aU i  vissa fall bereda hyresgäster tillfälle att yttra sig, finns bestämmel­ser i 10 § lagen (1982:000) om för­köpsrätt för hyresgäster. Har anmälan som avses i första stycket gjorts inom föreskriven tid, skall hyresnämnden förelägga förvärvaren alt inom en månad från det alt han fått del  av  föreläggandel  ansöka  om  förvärvstiUstånd.   Föreläggande  skall innehålla en erinran om bestämmelserna i 5 §. Till föreläggandet skall fogas en avskrift av kommunens anmälan.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

' Senaste lydelse 1979:307.

 

Prop. 1981/82:169

21

4 Förslag till

Lag om ändring i förköpslagen (1967:868)

Härigenom föreskrivs att 3 och 7 §§ förköpslagen (1967:868) skall ha nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

3§'

Förköpsrält får ej utövas, om

1.    försäljningen endast avser faslighet, som har en ägovidd understigande
3 000 kvadratmeter och är bebyggd med friliggande småhus eller rad- eller
kedjehus om huset är inrättat till permanent bostad eller bostad för
fritidsändamål för högst två familjer,

2.    staten är säljare,

3.    staten eller landstingskommun är köpare,

4.    köparen är säljarens make och ej heller om köparen eller, när makar förvärvar gemensamt, någon av dem är säljarens avkomling,

5.    försäljningen sker på exekutiv auktion,

6.    försäljningen avser endast andel av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

6. försäljningen avser endast an­del av fastighet saml köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvats på annat sätt än genom gåva.

7.   försäljningen avser endast an­del av fastighet samt köparen redan äger annan andel i fastigheten och denna andel förvärvals på annat sätt än genom gåva,

8.   försäljningen är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för försäljningen prövas av hyresnämnden, allt enligt lagen (1982:000) om förköpsräu för hyres- . gäster.

Första stycket 1 äger motsvarande tillämpning om försäljningen avser del av fastighet. Frågan huruvida förköpsrätt får utövas skall därvid bedömas som om köpet avsett den odelade fastigheten. Sökes lagfart innan förköpsräll utövas, bedömes frågan i stället med hänsyn lill delen, om denna är utbruten, eller, när försäljningen avser område av fastighet, faslighetsbildningsbeslul meddelats.

Förköp i strid med bestämmelserna i denna paragraf är ulan verkan.

Förköpsrätlen utövas genom att kommun inom lid som anges i andra stycket underrättar säljare och köpare om beslut att utöva förköpsrält saml anmäler detta beslut lill inskrivningsmyndigheten med föreleende av bevis om underrättelserna. Avser beslutet fastighet inom annan kommuns område, gäller vad som sagts om underrättelse till säljare och köpare också den andra kommunen. Beslutet skall antecknas i fastighetsboken för varje fastighet som ingår i försäljningen.

Förköpsrätten skall utövas sist på den inskrivningsdag som infaller närmast

' Senaste lydelse

1979:895.

- Senaste lydelse

1979:308.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 22

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

efler tre månader från det lagfart söktes på köparens förvärv eller, om förvärvstillstånd fordras enligt jordförvärvslagen (1979:230) eller lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i rätten all förvärva fast egendom m. m., från del tillstånd söktes. Om säljaren eller köparen, med överlämnande av styrkt avskrift av köpehandlingen, innan lagfart eller tillstånd sökts, anmäler försäljningen till den eller de kommuner där den fasta egendomen är belä­gen, räknas tiden i stället från del kommunen mottog sådan anmälan. Skall försäljningen anmälas till kommunen enligt 3 § första stycket lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., räknas liden alllid från del kommunen mottog anmälan om försäljningen. Var avskrift av köpehand­lingen ej bifogad ansökan eller anmälan, räknas tiden först från det kommunen mottog sådan handling.

Utan hinder av bestämmelserna i andra stycket, får kommunen utöva sin förköpsrält på den inskrivnings­dag som infaller närmast efter en månad från det hyresnämndens beslut om au förköpsrätt för hyres­gäster ej består vunnit laga kraft. Detsamn.a gäller om hyresnämndens beslut innebär att villkoren för en överlåtelse står i strid med 8 § lagen (1982:000) om förköpsrält för hyres­gäster. Utövas förköpsrätlen ej inom föreskriven lid, är förköpsrätten förlo­rad.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

 

Prop. 1981/82:169                                                             23

5 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i

rätten att förvärva fast egendom m. m.

Härigenom föreskrivs att 5 § lagen (1916:156) om vissa inskränkningar i
rätten att förvärva fast egendom m. m. skall ha nedan angivna lydelse.
Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

5§'

Ansökan om tillstånd till förvärv av fast egendom enligt 1 eller 2 § eller om prövning enligt 4 § tillslälles länsstyrelsen i det län där egendomen eller del av denna år belägen. Ansökan göres skriftligen före fånget eller inom tre månader från del fånget skedde. 1 ärendet bör fångeshandlingen eller, om sådan ännu ej upprättats, fångesmannens skriftliga samtycke till ansökning­en företes i huvudskrifl eller bestyrkt avskrift. Har del ej skett och är ej fråga om förvärv på auktion som avses i 8 §, må sökanden föreläggas att avhjälpa brislen vid äventyr att ansökningen eljest avvisas.

Angår ansökan som avses i första   Angår ansökan som avses i första

stycket förvärv av fast egendom stycket förvärv av fast egendom
genom köp eller byte. får ansökning- genom köp eller byle, får ansökning­
en ej prövas eller på grund av en ej prövas eller på grund av
återkallelse avskrivas, innan det bli- återkallelse avskrivas, innan det bli­
vit slutligt avgjort huruvida förköp vil slutiigl avgjort huruvida förköp
enligt förköpslagen (1967:868) äger enligt förköpslagen (1967:868) äger
rum. Vad nu sagts äger ej tillämp- rum. Vad nu sagts äger ej tillämp­
ning, om det är uppenbart att för- ning, om det är uppenbart att för­
köpsräll icke kommer alt utövas. köpsrätt icke kommer all utövas.

Ansökan får dock inte prövas, om förvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller av att villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden, aUl enligt lagen (1982:000) om för­köpsrätt för hyresgäster.

Göres ej ansökan om tillstånd till förvärv som avses i första stycket inom föreskriven tid och på föreskrivet sät* eller vägras tillstånd, är fånget ogillt. Delsamma gäller, om ansökan om prövning enligt 4 § lämnas utan bifall och beslutet härom vinner laga kraft samt tiden för ansökan om tillstånd enligt första stycket utgått.

Sökes tillstånd i fall, som enligt vad ovan sägs ankommer på regeringens prövning, åligger länsstyrelsen alt insända handlingarna jämte eget ullålande till regeringen.

Närmare föreskrifter rörande den utredning, som må erfordras för länsstyrelses prövning i ärende, som nu sagts, meddelas av regeringen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

' Senaste lydelse 1979:897.

 

Prop. 1981/82:169

24

6 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder'

dels att nuvarande löd och 16 e §§ skall betecknas som 16 f och 16g§§,

dels att rubriken närmast före 16 d S skall sättas närmast före den nya 16 f S och att rubriken närmast före 16 e§ skall sållas närmast före den nya 16gS.

dels all 4 och 16 b S§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 16 d och 16 e §S, och närmast före den nya 16 d § en ny rubrik av nedan angivna lydelse.

Nuvarande Ivdelse

Föreslagen lydelse

 

4S-

Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att

1.    medla i hyres- eller bosladsrättstvisl,

2.    pröva tvist om reparationsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra styck­et, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-36 *}§, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 S, förlängning av hyresavtaleller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 §, hyresvill­kor enligt 12 kap. 55 § eller uppskov med avflyttning enligt 12 kap. 59 S, allt jordabalken.

2 a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 S§ hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om ålerbelalningsskyldighel enligt 23 S samma lag.

3.    pröva tvist om hyresvillkor      3. pröva tvist om hyresvillkor
enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av     enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av

lägenhet i andra hand enligt .30 § andra stycket, medlemskap enligt 52 S eller överlåielsepris enligt 14 a §, allt bosladsrättslagen (1971:479),

lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §. allt bosladsrättslagen (1971:479),

4.    pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1 bostadsrällslagen.

5.    vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättslvist,

5 a. pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres­förhandlingslagen,

6.    pröva frågor enligt bosladssaneringslagen (1973:531) och bostadsför-vallningslagen (1977:792).

7.    pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m..

8. pröva frågor enligt bosladsan­visningslagen (1980:94).

8.   pröva frågor enligt bosladsan­visningslagen (1980:94).

9.   pröva frågor enligt lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyres­gäster.

' Senaste lydelse av löd S 1980:97, av 16e§ 1974:1090. - Senaste lydelse 1980:97.

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

25

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9. 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sill säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

16 b ij'

Ansökan om förvärvstiUstånd skall för yttrande tillställas kommun där tillståndspliktig fast egendom finnes samt, om det lämpligen kan ske, organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Avser ansökan tillstånd lill förvärv av aktie, skall liden för avgivande av yttrande bestämmas så att den ej understiger tre månader.

1 ärende angående förvärvstillstånd skall kommun, där den fasta egendomen är belägen, saml hyresgästorganisation, som berörs av ansök­ningen, anses som sökandens motparter.

I ärende angående förvärvstillstånd äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.

Ansökan om tillstånd att förvär­va

1.    fast egendom eller tomträtt genom köp eller byle,

2.    aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975:1132) om för­värv av hyresfastighet m. m.. får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan del blivit slutligt avgjort om förköp skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv av hyresfas­tighet m.m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort all förköp ej skall äga rum.

Ansökan om tillstånd all förvär­va

1.   fast egendom eller tomträtt genom köp eller byte,

2.   aktie genom köp eller genom inlösen i fall som avses i 12 § andra stycket lagen (1975:1132) om för­värv av hyresfastighet m. m., får ej prövas eller på grund av återkallelse avskrivas innan del blivit slutligt avgjort om förköp enligt förköpsla­gen (1967:868) eller lagen omförvärv av hyresfastighet m. m. skall äga rum.

Föreläggande enligt 3 a § andra stycket lagen om förvärv av hyresfas­tighet m. m. får ej utfärdas innan det blivit slutligt avgjort att förköp enligt förköpslagen (1967:868) eller lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. ej skall äga rum. Sådant föreläggande får ej heller utfärdas Innan del blivU slutligt avgjort om förköpsrält för hyresgäster består eller om villkoren står i strid med 8 § lagen (1982:000) om förköpsrält för hyresgäster.

Ärende angående hyresgästers för­köpsrätt m. m.

 Senaste lydelse 1979:898.

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

26

Föreslagen lydelse

16 d §

Ansökan i fråga som avses i 9 § lagen (1982:000) om förköpsräu för hyresgäster skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om det berör­da huset och dess ägare saml sökan­dens yrkande och grunderna för del­ta.    ■

Bestämmelserna i 8 § andra-femte styckena skall tillämpas ifråga om en sådan ansökan.

Förhandling skall hållas inför nämnden, om det Inle är uppenbart alt någon förhandling Inte behövs. Om en part skall inställa sig person­ligen, får nämnden förelägga viie. Om sökanden har kallals men inle kommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Att motparten uteblir hind­rar inle alt ärendet avgörs.

16 e§

Om hyresgäster har begärt pröv­ning enligt 10 eller 11 § lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyres­gäster, skall deras begäran tillställas överlåtaren och förvärvaren för ytt­rande. Överlålaren och förvärvaren är hyresgästernas motparter.

I ärende enligt denna paragraf äger bestämmelserna i 14 § andra stycket motsvarande tillämpning.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

 

Prop. 1981/82:169

27

7 Förslag till

Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

Härigenom föreskrivs i fråga om bosladsrättslagen (1971:479)'

dels all i 5 § ordet "godkänna" i olika böjningsformer skall bytas ut mot

"registrera"" i motsvarande form och all i 49 och 67 §§ ordet "godkännande"

skall bytas ut mot '"registrering",

dels alt 3, 4, 14, 37, 49 och 52 §§ skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas fem nya paragrafer, 9 a, 12 a, 14 a, 51 a och

60 a §S av nedan angivna lydelse.

Föreslagen lydelse

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättats av före­ningens styrelse och registrerats av länsstyrelsen.

Nuvarande lydelse

3§

Innan bostadsrätt upplåtes, skall ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättals av före­ningens styrelse och godkänts av länsstyrelsen.

Planen skall innehålla de upplysningar som är av betydelse för bedöman­det av föreningens verksamhet.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsratt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och godkänts.

Inträffar sedan ekonomisk plan upprättats förhållande som är av väsentlig betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet, får bostadsrätt ej vidare upplåtas förrän ny ekonomisk plan upprättats och registrerats.

Ekonomisk plan skall ha upprät­tats av styrelsen och hållas tillgänglig för hyresgästerna, innan beslut fattas om förvärv av liyresfaslighei för ombildning till bostadsrätt enligt 60 a ff. Ett besiktningsprotokoll, som ulvisar fastighetens skick, skall vara fogad till planen. Planen skall även vara försedd med intyg enligt 5 !).

4 §2 Ekonomisk plan skall upprättas i två exemplar och undertecknas av samtliga ledamöter i föreningens styrelse.

Planen skall vara försedd med intyg av två personer om all planen enligt deras omdöme vilar på tillför­litliga grunder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger till grund för omdömet. Inlygsgivare ulses bland dem som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-

Planen skall vara försedd med intyg av två personer om att planen enligt deras omdöme vilar på tillför­litliga grunder. 1 intyget skall anges de huvudsakliga omständigheter som ligger lill grund för omdömet. Inlygsgivare ulses bland dem som regeringen eller myndighet, som regeringen förordnar, förklarat be-

' Senaste lydelse av 67 i 1974:170.

- Senaste lydelse 1974:1087.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 28

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

höriga att utfärda sådant intyg. Till höriga att utfärda sådant intyg. Till inlygsgivare får ej utses någon, inlygsgivare får ej utses någon, beträffande vilken del föreligger beträffande vilken det föreligger omständighet som är ägnad all rub- omständighet som är ägnad all rub­ba förtroendet till hans opartiskhet.      ba förtroendet lill hans opartiskhet.

A v intyget skall framgå all minst en
av intygsgivarna inte är anställd hos
förelag, organisation eller annan,
som bildat bostadsrättsföreningen el­
ler bilrätt med föreningsbildningen
eller med att upprätta den ekono­
miska planen.
Ansökan   om   godkännande   av    Ansökan om registrering av eko-

ekonomisk plan göres av styrelsen. nomisk plan göres av styrelsen. Vid Vid ansökningshandlingen skall ansökningshandlingen skall båda ex-båda exemplaren av planen fogas.        emplaren av planen fogas.

Styrelsen skall hålla gorfAfl«d eko-     Styrelsen  skall   hålla  registrerad

nomisk plan tillgänglig för den som ekonomisk plan tillgänglig för den
vill taga del av planen.                som vill taga del av planen.

9a §

Ulan hinder av bestämmelsen i 9 § får en bostadsrättsförening i stadgar­na föreskriva att de hyresgäster som biträder ett beslut om förvärv av liyresfaslighei för ombildning till bostadsrätt enligt 60 a § skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt lill sina lägenheter efler förvärvet. Före­ligger en sådan skyldighet, är bostadsrättsföreningen å sin sida skyldig all upplåta bostadsrätt till varje hyresgäst som biträtt beslutet.

Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt har upplåtils, för­faller föreningens och hyresgästernas förpliktelser enligt första stycket. VUl hyresgästerna överlåta sin hyresrätt när bostadsrättsföreningen är ägare nv fastigheten, får föreningen dock som villkor för överlåtelsen föreskri­va all den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten alt teckna bo­stadsrätt.

Om beslut har fallats om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för hyresgästen,  får denne genast

 

Prop. 1981/82:169

29

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

efler uppsägning frånlräda sin skyl­dighet alt teckna bostadsrätt, om detta inle är obilligl mot bostadsrätts­föreningen eller medlemmarna. Be­stämmelserna om uppsägning i 23 och 39 §§ skall i så fall äga motsva­rande tilllämpning.

12 a §

Överlåtelse av bostadsrätt skall ske genom skriftligt avtal, som skrivs under av överlåtaren och förvärva­ren. Avtalei skall ta upp den bostads­rätt som överlåtelsen avser samt köpeskillingen.

En överiålelse som strider mot första stycket är ogiltig. Förvärvaren har rätt lill ersättning av överlåtaren för den skada som uppstår. Talan om ogiUighel och ersättningsanspråk skall ha väckts senast inom sex måna­der från det lägenheten tillträddes.

 

14 §

7 stadgarna kan intagas förbehåll au vid övergång av bostadsrätt till annan lägenhet än bostadslägenhet föreningen eller medlemmarna skall ha rätt att lösa bostadsrätten. Stad­garna skall i så fall ange i vilken ordning lösningsrätten skall lillkom-ma föreningen och medlemmarna, inom vilken tid lösningsrätten skall göras gällande hos förvärvaren samt efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas och inom vilken tid den skaU betalas.

Bostadsrättsföreningen får i stad­garna inta en föreskrift om rätt till lösen av bostadsrätt som skall över­låtas. Stadgarna skall I så fall ange efter vilka grunder ersättning för bostadsrätten skall bestämmas. Lös­ningsrätten kan i den ordning som stadgarna föreskriver tiUkomma fö­reningen, bostadskooperativ organi­sation, allmännyltigt bostadsföretag eller kommun. Ell allmännyttigt bostadsföretag får dock tillförsäkras lösningsrätt endast i samband med att förelaget överlåter fast egendoin eller tomträtt till bostadsrättsföreningen.

En föreskrift om rätt lill lösen gäller inle, om överlåtelse sker

1.  i syfte att bosladsrätlshavaren genom byle skall erhålla annan bostad,

2.  till make, makes avkomling, släkting i rätt upp- och nedstigande led, syskon, syskons avkomling eller

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

30

Föreslagen lydelse

någon som varaktigt sammanbor med bostadsrättshavaren och, om bostadsrättshavaren avlidit, över­låtelse sker av dödsboet till någon som varaktigt sammanbott med den­ne,

3.  till en kommim eller av en kom­mun.

4.  genom gåva,

5.  genom exekutiv auktion eller offentlig auktion enligt 10, 12 eller 37 §.

14 a §

Gäller en föreskrift om rätt lill lösen enligt 14 §, skall en bostads­rättshavare, som vill överlåta sin bostadsrätt, skriftligen anmäla detta till föreningen med uppgift om lilllrä-desdag och begärt pris. Inom en månad från det en sådan anmälan mottogs, skaU föreningen fatta beslut om överlåtelse priset enligt de grunder som anges i stadgarna. 7 beslutet skall anges vem som har rätt alt lösa bostadsrätten och den lösningsheräl-tigades adress. Bostadsrättshavaren äger rätt lill kontant betalning för bostadsrätten på överlåtelsedagen, om annai ej medges.

År bostadsrättshavaren inle nöjd med det pris som föreningen beslutat, får bosladsrätlshavaren hänskjula tvisten till hyresnämnden inom en månad från det denne fick del av beslutet.

Lösningsrätten är förfallen och bosladsrätlshavaren berättigad all sälja bostadsrätten till annan inom ett år från det den har förfallit, om

1.  bostadsrättsföreningen underlå­tit att fatta beslm enligt forsla stycket och inom lid .som där sägs,

2.  den lösningsberätligade avslår från sin rätt,

3.  lösningsrätten ej görs gäUande hos   bostadsrättshavaren   inom   en

 

Prop. 1981/82:169                                                                 31

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

månad från det denne i rekommende­rat brev anmodat den lösningsberätli­gade att lösa bostadsrätten till del pris som har beslutats.

Den lösningsberätligade får inte tillämpa andra grunder för prissätt­ningen vid försäljning av förvärvad bostadsrätt än de som gällt i förhål­lande till bostadsrättshavaren.

37 § Har bostadsrättshavaren blivit skild från lägenheten till följd av uppsäg­ning i fall som avses i 33 §, skall föreningen sälja bostadsrätten på offentlig auktion så snart del kan ske, om ej föreningen och bostadsrättshavaren kommer överens om annat. Försäljningen får dock anslå lill dess brist för vars avhjälpande bostadsrättshavaren svarar blivit botad.

Av vad som influtit genom försäljningen får föreningen uppbära så myckel som behövs för all läcka föreningens fordran hos bosladsrätlshavaren. Vad som återstår tillfaller denne.

Om föreningen har underrättats om panlsällning av en bostadsrätt, är föreningen skyldig att utan dröjsmål underrätta panthavaren, om boslads­rällshavarens obetalda avgifter till föreningen överstiger en månadsav­gift och bosladsrätlshavaren dröjer med betalningen utöver två veckor från förfallodagen. Har föreningen försummat sin underrättelseskyldig­het, har den vid försäljning enligt förslå stycket företräde till betalning före panthavaren, endast i fråga om belopp som förfallit till betalning innan underrättelse borde ha sketl.

49 § Lägenhetsförleckningen skall för varje lägenhet ange

1.    lägenhetens beteckning, belägenhet, rumsantal och övriga utrym­men.

2.    dagen för länsstyrelsens godkännande av den ekonomiska plan som ligger lill grund för upplåtelsen,

3.    bostadsråltshavarens namn.

4.    grundavgiften för bostadsrätten.

Uppgifter enligt första stycket skall genast införas i förteckningen när bostadsrätt upplåtes.

Underrättas föreningen om pant-    Underrättas föreningen om panl-

sällning av bostadsrätt eller ändras     sällning av bostadsrätt eller ändras

 

Prop. 1981/82:169                                                                 32

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

uppgift i förteckningen, skall delta uppgift i förteckningen, skall detta
genast antecknas.                       genast antecknas. Vid överlåtelse av

bostadsrätt skall styrkt avskrift av överlåtelseavtal fogas till förteckning­en på lämpligt sätt. Dagen för anteckning skall anges.

51 a §

En bosladsrätt.sförening. som har förvärvat eller avser att förvärva hus. får inte vägra en bostadshyresgäst i huset inträde i föreningen, om hyres­gästen uppfyller de vUlkor för med­lemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättsha­vare. Inträde får dock vägras så länge som föreningen inle börjat att anta medlemmar bland hyresgästerna.

52 §
Förvärvare  av  bostadsrätt,  som    Förvärvare  av  bostadsrätt,  som

vägrats inträde i föreningen, kan vägrats inträde i föreningen, kan
inom en månad från det han fick del inom en månad från del han fick del
av beslutet härom hänskjula tvisten av beslutet härom hänskjula tvisten
till hyresnämnden.                       till hyresnämnden. Detsamma gäller

den som är bostadshyresgäsl i före­ningens hus och vägrats inträde i föreningen.

60 a §

En bostadsrättsförenings heslut om förvärv av hyresfastighet för . ombildning till bostadsrätt skaU fattas på en föreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna I minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvär­vet. Dessa hyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsförening­en.

Vid beräkningen av antalet lägen­heter skall hänsyn inle tas till garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrym­me.

Protokollet, från   föreningssläm-

 

Prop. 1981/82:169

Nuvarande lydelse

33

Föreslagen lydelse

man skall innehålla uppgift om hur beräkningen av rösterna har skett och hållas tillgängligt för hyresgästerna och fastighetsägaren.

Bestämmelserna i denna paragraf gäller för bostadsrättsförening som är ansluten till rikskooperativ organisa­tion, endast om förvärvet sker genom förköp enligt lagen (1982:000) om förköpsräu för hyresgäster.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

3   Riksdagen 1981/82. 1 samt. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                             34

8 Förslag till

Lag om ändring i lagen (1947:523) om kommunala åtgärder

för bostadsförsörjningens främjande m. m.

Härigenom föreskrivs all 2 § lagen (1947:523) om kommunala åtgärder för bostadsförsörjningens främjande m. m. skall ha följande lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

2§

Kommun  är  skyldig  att  genom Kommun  är  skyldig alt  genom

lämpligt kommunall organ förmedla lämpligt kommunall organ förmedla
lån och bidrag, som utgå av statsme- lån och bidrag, som utgå av statsme­
del i syfte all främja bosladsförsörj- del i syfte att främja bostadsförsörj­
ningen inom riket eller eljest gälla ningen inom riket eller eljest gälla
bosläder och lokaler inom bostads- bostäder och lokaler inom bostads­
område, saml alt vid sådan statlig område, saml all vid sådan statlig
låne- och bidragsverksamhel biträda låne- och bidragsverksamhet biträda
vid byggnadskontroll och låneför- vid byggnadskontroll och låneför­
valtning,                                      valtning och utöva insyn i bostads­
rättsföreningars verksamhet.

Genom lämpligt organ skall kommun fortlöpande samla uppgifter om bostadsförsörjningen i kommunen och på begäran underrätta bostadssökan­de om möjligheterna all få bostad i kommunen, bostädernas belägenhet, storlek och utrustning, bostadskostnader saml andra förhållanden som bostadssökande behöver kännedom om.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1982.

 

Prop. 1981/82:169                                                            35

Bilaga 5

Saimianställning: av remissrirttrandena

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av ■ bostadsdoQstolen, kanmarrätten i Stockholm, doiastolsverket, hyresnämnderna i Stockholci, Göteborg och rialmö, socialstyrelsen, bankinspektionen, konsumentverket, bostadastyxelsen, statens råd för byggnadsforskning, länsstyrelserna i Stockholms, Göteborgs och Bohus samt nalmöhus län, ägarlägenhetsutredningen (Ju 1980:04), konimittén (3 1930:05) om underskottsavdraig, fritidsboendekommittén (Bo 1978;01), Sveriges riksbank. Svenska koimnunförbundet, Stockholms kommun, Göteborgs koimnun, Malmö komnun, Uppsala kommun, Norrköpings kommun, Sveriges advokatsamfund. Svenska Bankföreningen, Svenska sparbanksföreningen. Svenska Föreningsbankers Förbund, Konungariket Sveriges stadshypotekskassa. Sparbankernas Inteckningsaktiebolag (SPIHTAB),  Svensk Bostadsfinansiering AB (SOPAB), Svenska Riks­byggen, KS3:s Riksförbund, Bostadsföreningamas Riksförbund (BR), Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC), Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB), Hyresgästeimas Riksförbund, Sveriges Fastighetsägareförbund, Sveriges Allmännyttiga Bostads­företag (SA30), Näringslivets Byggnadsdelegation, Svenska 3ygg-nadaentreprsnörföreningen, BR Fastighetsgaranti AB, Fastighets-anställdas forbimd, Sveriges Köpmannaförbund, Sveriges Hantverks-och Industriorganisation (SHIO) - Familjeföretagen. Yttranden har dessutom inkommit ifrån riksrevisionsverket, statskontoret, Stockholms Handelskammare,.Föreningen Stockholms Bostadsrätts-intressenter och AB Bostadsgaranti.

Kommittén (B 1980:05) om underskottaavdrag har anfört att den inte hajr några synpunkter att lägga på betänkandet.

Svenska Bankföreningen har i sitt yttrande anmärkt att Poat-och Kreditbanken, PK-banken, har deltagit i handläggningen av yttrandet ooh anslutit aig till detta. Sverigea Förenings­bankers Förbund har i sitt yttrande anslutit sig till Svenska Bankföreningens synpunkter. 30FAB har i sitt yttrande anslutit sig till vad Svenska Bankföreningen anfört i fråga om den lång-

 

Prop. 1981/82:169                                                            36

fristiga finansieringen.

Sveriges Köpmannaförbund och Stockholms Handelskammare har i sina yttranden anslutit sig till Näringslivets Byggnadsdelega­tions y-ttrande.

Länsstyrelserna har bifogat yttranden av Stockholms Fastighets­ägareförening, Göteborgs Fastighetaägareförenings Service AB, AB Garnisonen och Helsingborga kommun.

1   30ST.U)SD0i'IST0LEN AlLHÄMA SYNPUNKTER

Kommitténs uppgift har varit att föreslå lagregler som fränjar en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt utan att detta leder till en ökad segregation på bostadsmarknaden.

I vad mån ett genomförande av huvudlinjerna i det föreslagna regelsystemet skulle få den avsedda effekten, är svårt att av­göra. Man får visserligen förmoda att redan införandet av en hembudsskyldighet för er. fastighetsägare i en del fall kan väcka ett intresse hos hans hyresgäster att bilda en bostads­rättsförening, som kan ca över fastigheten. Avgörande för deii enskilde hyresgästens ställningstagande till frågan om han verkligen skall köpa en bostadsrätt i huset torde dock vara den privatekonomiska bedömning han gör av situationen. Begräns­ningar i avdragsräcten för skuldräntor och strängare realisa­tionsvinstbeskattning är exempel på faktorer som kan göra att en övergång till bostadsrätt framstår som ett mindre attraktivt alternativ för en hel del hyresgäster än tidigare. Andra häm­mande faktorer ligger inbyggda i själva koramittéförslaget, främst i bestämmelserna om prisreglering vid överlåtelse av en bostadsrätt, låt vara att dessa bestämmelser syftar till att sänka prisnivån för att därigenom motverka bostadssegregationen. - Det förtjänar att i detta sammanhang påpekas att många, obe­roende av sin ekonomiska situation, även fortsättningsvis kommer

 

Prop. 1981/82:169                                                            37

att föredra den mera obundna boendeform som hyresrätten represen-

terar.

Det regelsystem som kommittén har föreslagit måste dessvärre betecknas som tämligen invecklat. Det framstår som svårhanter­ligt både för hyresgäster och fastighetsägare. Också ett antal myndigheter av olika slag riskerar att dras in i omständliga och resurskrävande procedurer. Därtill kommer att regelsystemets konsekvenser för fastighetsmarknaden är svåra att överblicka.

Ett visst mått av krångel hade varit lättare att acceptera, om man varit mera övertygad om att ett genomförande av regel­systemet hade lett till en mera omfattande övergång från hyres­rätt till bostadsrätt. Hursomhelst föreligger det en påtaglig risk för att ett genomförande av regelsystemet kommer att upp­fattas som ett utslag av onödig byråkrati, allrahelst som pro­jektet ju inte är inriktat på att öka antalet bostadslägenheter på de bristorter som närmast berörs. - Det' är således tveksamt om fördelama med förslaget väger över de olägenheter som det kar. leda till.

SÄRSKILDA SYNPUNKTER

Förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster

1.     Förslagets rubrik svarar dåligt mot dess innehåll. Mera korrekt vore att det benämndes Lag om förköpsrätt för bostads­rättsföreningar. -Läggs förslaget till grund för lagstiftning, bör den nuvarande förköpslagen (1976:368) i fortsättningen be­nämnas Lag om förköpsrätt för kommuner.

2.     De befogenheter som förslaget tillerkänner ett hyresgäst­kollektiv har lagts på en av hyresgästerna bildad ideell före­ning eller bostadsrättsförening." Trots detta används i lag­texten i flera fall uttrycket hyresgästerna för den juridiska person som har tillerkänts befogenheterna. Texten brister så­ledes i den klarhet som måste krävas av en lag, och den bör där­för omarbetas.

 

Prop. 1981/82:169                                                            38

3.  Undantaget i 2 § 2 för fastighet som tillhör ett allmännyttig bostadsföretag förefaller vara omotiverat-. Det är ju här inte fr.g£ o- att tvinga föreEaget ;tt sälja. Läget är i stället det att företaget har bestämt sig för att överlåta fastigheten. Det saknas då skäl att inte möjliggöra för hyresgästerna att förköpa fastigheten. Skulle det av en eller annan anledning - t ex då fråga är om en överlåtelse mellan allmännyttiga företag - vara önskvärt att den tilltänkta överlåtelsen kommer tiil stånd, finns ju alltid möjligheten att åberopa generalklausulen i punkten 3. -Från de utgångspunkter som här har redovisats kan det sättas i fråga om undantagen enligt punkten 2 över huvud är motiverade.

A.  Undantaget i 2 5 5 bör under alla förhållanden utmönstras. Det öppnar möjlighet till illojala förfaranden, som helt kan sätta den föreslagna lagen ur spel. Enligt förslaget är det näm­ligen ingenting som hindrar att en och samma förvär'.'are först köper en andel i fastigheten och sedan, genom ett annat köp, resten av fastigheten. I sådana fall då ett andelsköp bör kunna genomföras utan hinder av hyresgästemas förköpsrätt, kan ju generalklausulen i punkten 3 tillämpas.

5.     1 3 § första stycket bör anges att intresseanmälan skall göras hos inskrivningsmyndigheten i den ort där fastigheten är belägen.

6.     Det kan ifrågasättas, om det inte redan vid en intresse­anmälan borde krävas att en bostadsrättsförening hade bildats. Oetta synes emellertid vara att uppställa ett alltför strängt krav, som kan motverka lagens syfte. Dessutom skulle länsstyrel­serna komma att drabbas av registreringsärenden för bostads­rattsföreningar som kanske aldrig kommer att fungera som sådana. Dock synes initialtröskeln för hyresgästkollektivet böra höjas något, inte minst med tanke på de betydande rättsverkningar som en intresseanmälan får för fastighetsägaren. Lämpligt kan vara att - såsom på andra ställen i lagen - kräva två tredjedelars majoritet incm hyresgästkollektivet. Vidare bör krävas någon form av bevis för att denna majoritet verkligen föreligger. Detta kan ske genom att vederbörande hyresgäster skriftligt

 

Prop. 1981/82:169                                                            39

förklarar att de biträder intresseanmälan.

■:■.  Ii? första stycket och i andra lagrum talas om överlåtelse av egendom. Av 2 § 7 framgår emellertid att förköpsrätt endast. avses föreligga, om - som det får förstås - fastighetsägaren avser att sälja eller byta bort fastigheten till någon annan än till en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Ordet över­låtelse bör därför genomgående ersättas med köp eller byte. Vidare bör i 2 § klargöras att paragrafen handlar om förvärv soip skulle göras av någon annan än en bostadsrättsförening som har bildats av hyresgästerna.

8.     Enligt förslaget förfaller förköpsrätten, om en bostadsrätts­förening som har antagit, ett hembud undandrar sig att fullfölja köpet (7 § första stycket 3). Det har emellertid inte angivits hur lång tid som skall ha förflutit för att förköpsrätten skall vara förfallen. Det är otillfredsställande att rättsförhållandet på detta sätt hålls svävande. Därför bör övervägas att införa en absolut tidsfrist för köpets fullföljande.

9.     I 10 § andra stycket finns en bestämmelse av den innebörden

att kommunen inom viss tid skall anhängiggöra föreningens talan

i tvister mellan föreningen och fastighetsägaren. Föreningens

rätt blir med andra ordberoende av att kommunen inom rätt tid

I hänskjuter tvisten till nämnden. En sådan ordning kan knappast

godtas. I stället bör föreningen själv i förekommande fall an­hängiggöra sin talan.

10.  Dispositionen av de processuella bestämmelserna är inte bra.
7 § andra stycket synes böra placeras närmast efter 5 §. Bestäm­
melsema i 9 § torde höra hemma närmast efter nuvarande 7 §
första stycket. Bestämmelsen  i 10 § tredje stycket första meninj-
en synes med fördel kunna tas upp i anslutning till 8 §.- Andra
meningen i 10 § tredje stycket förefaller vara en ren truism och
bör därför slopas.

11. Enligt 12 § andra stycket i den kommunala förköpslagen
(1967:868) är förköpsrätten förlorad, om lagfart har beviljats
för köparen i strid med 20 kap 7 § 10 jordabalken. Det bör övei-

 

Prop. 1981/82:169                                                            40

vägas om inte en bestämmelse av sacT.a innebörd borde införas äver. i den nu aktuella fcrköpslagen.

'.?..   .-..-.ura meningen i 14 j är ägnad att förvirra och bör därför slopas; jfr 17 § lagen (1974:.1082)-om bostadsdomstol. - Detsaima gäller för övrigt motsvarande bestämmelse i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m m.

Lagen om ändring i bostadsrättslagen (1971:479)

1.   Enligt den föreslagna bestämmelsen i 12 a § andra stycket
skall en förvärvare av en bostadsrätt, om förvärvet är ogiltigt
på grund av formfel, ha rätt till ersättning av överlåtaren för
uppkcmnen skada. .N"ågon motsvarande föreskrift finns inte i fråga
om förvär\' av. fastighet. Med hänsyn härtill och då den fSreslaen:
bestännelsen synes sakna praktisi; betydelse (se betänkandet

s 345) bör bestämeisen utgå.

2.   Vi vill som vår mening framhålla att den föreslagna 60 a §
ber införas, oavsett vilken ställning son slutligen tas till det
av koirr.ittén föreslagna regelkomlexet i övrigt.

Med anledning av att kommittén i motiven har anfört, att ar.dra-handshyresgäster skall ställas utanför beslutsproceduren vill vi påpeka följande. Det förekomr.er i viss utsträckning att hyres­avtal sor. fomiellt är att anse sor. andrahandsupplitelser reellt är att betrakta som upplåtelser av fastighetsägaren. Ett slags bulvanförhållande kan med andra crd föreligga. I fastigheter där detta regelmässigt förekomr.er ställs de boende helt utanför den föreslagna beslutsordningen. Detta är inte godtagbart. Man skulle här kunns: över\'äga att låta hyresr.är.nderna få pröva frå­gan om hyresgästernas ställning, jfr f ö 12 kap 48 § jorcabalker. i hyresrättsutredningens förslag till ändring i sagda balk, SOU 1981:77 s 37.

3. Det synes numera vara en utbredd uppfattning att en bostadsrät kan pantsättas med skydd för panthavaren mot pantsättarens andra fordringsägare genom s k denuntiation. Direkta lagregler i

 

Prop. 1981/82:169                                                            41

ämnet saknas dock. Om lagstiftaren anser det lämpligt med en pantsättning av detta slag bör uttryckliga regler tillskapas.

KAWT-IARRÄTTEN I STOCKHOLM

Sammanfattningsvis finner kammarrätten att anledning föreligger till starka betänkligheter mot de lösnings som förordas i betänkandet och kan därför inte till­styrka att förslag läggs fram på grundval av detta.

Dét är angeläget att den enskilde har ett direkt in­flytande över den egna boendemiljön. Bl a ökar förut­sättningarna för att han skall finna sig väl till rät i denna miljö och engagera sig i. att fortlöpande för­bättra den. Det är därför också önskvärt att goda be­tingelser skapas för att upplåtelser skall ske med

 

Prop. 1981/82:169                                                   42

bostadsrätt, som typiskt sett ger även den som bor i lägenhet stora möjligheter i aktuellt hänseende. Kam­marrätten är alltså positiv till den målsättning som har angetts för kommitténs arbete.

Från de synpunkter som har angetts nu är det emellertii svårt act inse att den boendes intresse av att kunna få till stånd en övergäng från hyres- till bostadsrätt i praktiken skulle vara mindre när en fastighet ägs av staten, kommun, allmännyttigt bostadsföretag eller annat rättssubjekt, som anges i 2 § 2. i förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster, än av andra. Om en dylik ordning skapas föreligger risk för att de som bor i sådana hus kommer att uppleva det som diskriminerande att de är betagna de möjligheter att påverka boende­formen som föreligger för andra kategorier av hyres­gäster. Kammarrätten förordar därför att, om förslaget skulle genomföras, det aktuella undantaget får utgå. En annan sak är att överlåtelser frän dessa rättssubjek- torde vara sällsynta öch att den praktiska effekten därför ej kan väntas bli sä stor.

Vad härefter angäi* formerna för att underlätta över­gången frän hyres- till bostadsrätt finner kammarrätter att anledning föreligger till avsevärda betänkligheter mot kommitténs förslag.

Som utvecklas närmare i fortsättningen är det å ena sidan inte osannolikt att reformen, om den genomförs, särskilt pä sikt blir något av ett slag i luften. A andra sidan är förslaget i sig ägnat att medföra en avsevärt ökad byråkrati och att försvåra fastighets­handeln.

Möjlighet för hyresgästerna att få till stånd en över-

 

Prop. 1981/82:169                                                            43

gång frän hyres- till bostadsrätt föreligger enligt förslaget endast när fastigheten överläts. En förut­ sättning för att en sådan övergäng skall komjna till stånd i denna situation är att hyresgästerna i tid dessförinnan har skapat en särskild intresseförening med sikte på att, om försäljning blir aktuell, överta fastigheten. De skall dessutom ha gjort en intresse­anmälan hos inskrivningsmyndighet och vid behov upp­repa anmälningen vartannat år. Föreningen skall också hällas vid liv intill dess försäljning blir aktuell. Kammarrätten befarar att det kommer att bli svårt för hyresgästerna att på detta sätt organisera sig med sikte pä att vid en okänd tidpunkt i framtiden överta fastighet och - framför allt - att vidmakthålla in­tresset. Detta gäller särskilt sedan någon tid har gått efter en eventuell reform.

Den mest sannolika situationen för ett engagemang i aktuellt hänseende från hyresgästernas sida synes vara om fastigheten är på väg att komma eller just har kommit i händerna på en person som de upplever som olämplig. I den situationen är det emellertid inte möjligt för hyresgästerna att hinna vidta de åtgärder som förslaget förutsätter.

Om de farhågor som har uttalats nu besannas, har en tyngande och ganska omfattande lagstiftning genomförts och gäller utan att den fyller en sådan funktion att den framstår som tillräckligt motiverad. Därtill korjr.s: att den i de fall, där den slår, medför de betydande nackdelar som beskrivs i det följande.

A andra sidan är det möjligt att det kan finnas per­soner som finner det förenligt med sina intressen att mera yrkesmässigt söka i större omfattning få till stånd intresseföreningar av det slag som är aktuellt

 

Prop. 1981/82:169                                                            44

här samt att möt ersättning stå för arrangemangen för dessas bildande och bestånd.

Det kan till en början vara tveksamt om det verkligen alltid är i hyresgästernas intresse att, kanske utan att i förväg vara medvetna om konsekvenserna, på så sätt dra på iig kostnader och annan omgång för den osäkra möjligheten att en överlåtelse skall bli akr,uell.

Klart är att en lagstiftning i enlighet med förslaget är ägnad att medföra att fastighetshandeln fördröjs, kompliceras och fördyras i de fall där intresseanmälar. föreligger. Detta är en påtaglig olägenhet, särskilt som fördröjningen likaväl rsom kostnaderna kan bli be­tydande i dot enskilda fallet. Man måste Vara medveten om  att det kan finnas ett klart legitimt behov av att en fastighet får sä-ljas snabbt, t ex för att möjlig­göra ett ackord eller på annat sätt hindra en konkurs. Risk föreligger också, trots bestämmelsen i 2 § 8 i förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster, att värdet av tillskapade s k naturliga fastighetskomplex minskar.

En särskild komplikation utgör de dubbla förköpsmöjlir-heter soiti föreligger, nämligen dels för kommun och del; när intresseanmälan har skett, för hyresgäster. Detta gäller särskilt som fristerna och reglerna i övrigt för de olika förköpen inte stäm.mer överens. För fastig­hetsägarna måste detta vara förvirrande. Hyresgästerna kan komma . i den situationen att deras intresse får vika för kommunens (jfr bet s 172 f). I så fall har de i onödan lagt ner arbete och kostnader i syfte att själva fä förvärva fastigheten. Skulle korrjnunen senare sälja denna vidare till någon enskild har hyresgäster­na inte enligt förslaget någon rätt att lösa den till sig.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 45

Förslaget bygger på att intre,':;seanmäl3n skall öras till inskrivningsmyndighet oc.t med regelbundna .-nellan-rura förnyas hos denna samt antecknas i fastighetsbok. Med hänsyn härtill finner ka.Timarrätten beklagligt att betänkandet inte har remitterats till någon inskriv­ningsmyndighet eller överhuvud till några all!::änna domstolar, till vilkas ansvarsområde inskrivnings­väsendet hör och som därför har särskilda möjligheter att bedöma effekterna i aktuellt hänseende. Enligt kammarrättens uppfattning är .''örslaget, om det genom­förs och kommer till mera beaktansvärd användning, ägnat att medföra en hel del merarbete och ibland en ganska invecklad prövning (se t ex bet s 336 f, 3'*2, 344) för inskrivningsr;iyndigheterna. Därmed föi-eligger risk för förlängda expeditionstider med de nackdelar för realkrediten och fastighetchandeln som detta "ed-för. Det är att märka att det hitintills har anseT;ts angeläget att söka hålla antalet anteckningar i fastig hetsböckerna (resp antalet uppgifter i databasen när data har införts) så lågt som möjligt.

I denna del vill kammarrätten slutligen påpeka at1? an­slutningskravet enligt 5 § andra stycket i förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster inte överens­stämmer med de föreskrifter som är avgörande för upp­delningen mellan s k äkta och oäkta bostadsrättsföre­ningar, se 24 § 3 mom kommunalskattelagen (1928:370), anvisning 3 till sagda lagrum och riksskatteverkets meddelande RSV Dt 1976:43. Om förslaget genomförs, för ligger därmed risk för att fall kan förekomma där väl en bostadsrättsförening kommer till stånd - genom an­slutning företrädesvis från hyresgäst.er med mindre lägenheter - men fastigheten likväl e.kattemässigt be­traktas som en hyresfastighet. Det ligger i öppen dag att en sådan ordning kan missleda hyresgästerna och medföra allvarliga ekonomiska korisekvenser för dom.

 

Prop. 1981/82:169                                                             46

Kammarrätten föreslår att, om förslaget skulle genor-;-föras, de båda majoritetsreglerna bringas i överejis-stämmelse med varandra. Härvid synes övervägande skäl tala för att, 1 enlighet med vad som gäller i det skatterättsliga samma.nhanget, viss hänsyn också till­mäts storloken av den lägenhetsyta som respektive hyresgäster förfogar över.

I syfte att förebygga att "övervinster" skall uppkorr.-a vid överlåtelse av bostadsrätt föreslår komm.ittén att stadgarna för bostadsrättsförening i framtiden skall få innehålla föreskrifter om begränsningar av över­låtelserätten och överlåtelsevärdet.

Det är möjligt att en sådan ordning skulle göra flera kommuner benägna att utnyttja bostadsrättsinstitutst. Kam.marrätten finner emellertid att starka både princi­piella och praktiska invändningar föreligger mot för­slaget i denna del och avstyrker därför att det genc.T.-förs.

Problemet med eventuella övervinster synes naturligen böra angripas genom åtgärder inom ramen för realisa­tionsvinstbeskattningen. En särskild kommitté arbetar också "med denna fråga och har angett att den inom kcr--i ett betänkande kommer att föreslå avsevärt skärpta regler i fråga om realisationsvinstbeskattningen vid överlåtelse av bostadsrätt. Ställning till övervinst-frågan kan därmed tas i sitt naturliga sammanhang. Man bör kunna utgå från att detta förslag i förening med aviserade nya regler om avdrag för gäldräntor ko.mmer att leda till en ordning som medför att ett eventuellt övervinstproblem, undanröjs.

Om man, när statliga eller kommunala län föreligger, vill förebygga att hela "inflationsvinsten" härav ko-- bostadsrättshavarna till del, synes det kunna ske ger.; att lånen indexregleras.

 

Prop. 1981/82:169                                                   47

Från principiell synpunkt synes de föreslagna be­gränsningsreglerna vara svårförenliga med den ekono­miska föreningens - i detta fall bostadsrätts­föreningens - generella huvudsyfte enligt gällande lag, nämligen att främja medlemmarnas ekonomiska in­tressen. Se 1 § lagen (1951:308) om ekonomiska före­ningar. Kammarrätten hänvisar till vad justitiekanslerr som inte heller har erhållit betänkandet pä remiss, an­för (s 3 ff) i sitt beslut den 23 december 198l, dnr 314-81-21, med anledning av klagomål mot länssty­relsens i Stockholms län beslut att registrera stad­garna för Riksbyggens Bostadsrättsförening Värmdöhus nr 1 i Värmdö koiranun. - Den tänkta kopplingen mellan bostadsrättsföreningarna och respektive kommuner är invecklad (se t ex s 297 f) samt ter sig både teore­tiskt och praktiskt tveksam.

En särskild nackdel med den föreslagna regleringen är att den skulle medföra att det i framtiden kommer att finnas bostadsrättsföreningar som medför vitt skilda ekonomiska konsekvenser för ägarna - ett bo­stadsrättsföreningarnas A- respektive B-lag -ton i samma kommun. För den enskilde blir bostadsmarknade-n än mer förvirrande. Risk föreligger att den bostads­sökande gär in i en förening med begränsningsklausuler utan att vara medveten om saken med de negativa ekono­miska konsekvenser för honom som det medför. Det sagda gäller särskilt i fråga om personer som har mer be­gränsade erfarenheter och mindre kvalificerad utbild­ning. Fara föreligger också för ökad bostadssegrega­tion.

 

Prop. 1981/82:169                                                            48

3        DOMSTOLSVERKET

Dorr-istolGverket har begränsat sin granskning till att huvudsakligen avse konsekvenserna ur handläggningssynpunkt för inskrivningsmyndigheterna, hyresnämnderna och bostadsdomstolen.

Verket apser sig såledss inte böra ta närmare ställning till de föreningsrättsliga och bostadspolitiska överväganden som förslaget innehålie.". Den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäsrer är emellertid komjDlicerad och ställer stora krav på engagemang och kunskap hos hyresgästerna för att de skall kunna påkalla rätt till-förköp av hyresfastighet. Det finns därför anledning anta att lagen kommer att tillämpas i mycket liten omfattning och sålunda möjligheterna att hos inskrivningsmyndigheten ge in intresseanmälan och att hos hyresnämnden påkalla prövning i anledning av förköpsrätten kommer att utnyttjas i endast enstaka fall. Mot den bakgrunden kan det sättas i fråga om den föreslagna lagen kommer att leda till den betydande övergång frän hyresrätt till bostadsrätt som förutsätts i direktiven.

Inskrivningsmyndigheterna kommer att beröras av förslaget särskilt vid två skilda situationer, dels då intresseanmälan ges in, dels . då myndigheterna skall pröva om en lagfartsansökan från annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening skall bifallas helt eller förklaras vilande enligt 20kap 7§ lOapJB. Även om inskrivningsmyndighetens prövning enligt förslaget avses vara av endast formell natur kan handläggningen i vissa fall befaras bli besvärlig och tungrodd.

 

Prop. 1981/82:169                                                            49

Ir.nzin inskrivningsmyndigheten kan fatta beslut om anteckning i
rosciqhetsbokon i anledning av en intresseanmälan krävs en omfattande
utredning. Iriokrivningsmyndigheten måste till att börja med konstatera
att fastigheten utgör eller ingår i en hyreshusenhet enligt
fastignetstaxeringen, att fastigheten iimenailer minst fem lägenheter och
att den inte ägs direkt eller itidirekt av stat eller kommun.
Inskrivningsmyndigheten måste vidare pröva om anmälan gjorts på
behörigt sätt. Slutligen måste inskrivningsmyndigheten kunna konstatera
att hyresgästerna i flertalet uthyrda läijenheter har förklarat sig
intresserade av en övergång till bostadsrätt. Om den prövning som
in.vkrivningsmyndigheten sålunda gör uti-nynna.'- i ett beslut om anteckning
i fastighetsboken skall fastighetsägaren och förenirigen underrättas
därom. Kommittén förutsätter vidare att regeringen bör utfärda
föreskrifter om att inskrivningsmyndigheten skall ' underrätta
fastighetsägaren om vad denne har att iaktta med anledning av att
anteckning cm intresseanmälan gjorts.                 ""

När någon annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening ansöker cm lagfart på grund av förvärv av hyresfastighet kan flera tillämpningsproblem uppkomma då inskrivningsmyndigheten skall pröva omansökan skall bifallas helt eller förklaras vilande enligt-20 kap 7§ 10 a pJB. Enligt sistnämnda lagrum skall ansökan förklaras vilande om förvärvet är beroende av hyresgästers förköpsrätt eller om villkoren för förvärvet prövas av hyresnämnden. 1 speciaimotiveringen anför kommittén att även om intresseanmälan gällde den dag ett förvärv ägde rum, skall full lagfart meddelas en köpare som visar att hyresgästerna godkänt förvärvet eller att de inte har påkallat prövning hos hyresnämnden. Om förvärvaren inte inkommer med dylik utredning torde inskrivningsmyndigheten behöva bereda förening för hyresgästerna och eventuellt den lagfarne ägaren tillfälle att yttra sig över förvärvarens lagfartsansökan, se 19 kap 10§ JB. Först när yttrande har kommit in eller, om någon underlåter att avge yttrande inom förelagd tid, när tiden har löpt ut kan inskrivningsmyndigheten ta ställning till om lagfartsansökan skall bifallas helt eller förklaras vilande. Om föreningen mot förvärvarens bestridande påstår att förköpsrätten inte har förfallit, t ex därför att tiden för antagande av hembud ännu inte löpt ut, torde inskrivningsm.yndigheten, innan den kan ta ställning till om förvärvet är

4   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                             50

beroende av hyresgästens förköpsrätt, behöva införskaffa utredning om vid vilken tidpunkt föreningen delgavs fastighetsägarens hembud och eventuellt om föreningen bevakat förköpsrätten på föreskrivet sätt. Om vidare förvärvaren mot bostadsrättsförenings bestridande påstår att förköpsrätten förfallit på grund av att föreningen har undandragit sig att underteckna köpehandling, torde inskrivningsmyndigheten behöva föranstalta om en i vissa fall omfattande utredning i frågan. Inskrivningsmyndigheterna synes i vissa fall, i brist på möjlighet att hänvisa parterna till prövning av hyresnämnd, behöva ingå i en materiell prövning av om den föreslagna förköpslagens olika bestämmelser om hembuG, bevakning och antagande av hembud har iakttagits. Kommittén torde inte ha förutsatt dessa konsekvenser av förslaget.

Utöver de nu nämnda situationerna kan inkrivningsmyndigheternas arbetsbörda förväntas öka till följd av att utomstående kommer att begära upplysningar om anteckningar angående intresseanmälan finns införda i fastighetsboken. Detta torde komma att gälla inte minst kommunerna som enligt 10 § i den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster åläggs att i vissa fall kontrollera om intresseanmälan gäller.

Enligt domstolsverkets mening kan det inte komma i " fråga att inskrivningsmyndigheterna åläggs att inga i annat än formella prövningar vid tillämpning av den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster. Även i övrigt anser verket att bördan av de uppgifter som åläggs inskrivningsmyndigheterna enligt förslaget underskattats av utredningen.

För hyresnämnderna och bostadsdomstolen innebär förslaget att nya måltyper tillförs. Vissa mål kan förutses bli komplicerade. Visserligen kan antalet m.ål beräknas bli relativt fåtaliga. Detta innebär å andra sidan att hyresnämnderna och bostadsdomstolen inte kan förvärva någon större rutin av målen. Varje må! kommer därför att medföra ott betydande arbete. På grund härav kan det inte uteslutas att i varje fall hyresnämnderna kan få en ökad arbetsbelastning om förslaget godtas.

Den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster anknyter till och skall i skilda situationer tillämpas jämsides med flera andra lagar, bl a lagen  um   förvärv av hyresfastigheter mm,   förköpslagen  och  lagen  dm

 

Prop. 1981/82:169                                                            51

vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom m m. Regelsystemet blir genom förslaget mycket svåröverskådligt. Tillämpningen av de skilda bestämmelserna blir i vissa fall omständlig. Som exemptl på detta kan nämnas följande. En fastighetsägare överlåter sin fsstighst till någon annan än en av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Föreningen kan därvid begära att hyresnämnden prövar om överlåtelsen strider mot 8 § lagen om förköpsrätt för hyresgäster. Samtidigt kan kommunen påkalla att hyresnämnden prövar frågan om förvärvstillstånd för köparerv enligt lagen om förvärv av hyresfastighet mm. I detta laga kan kommunen inte utöva sin förköpsrätt pa gruno av de.n föreslagna bestämmelsen i 3§ 2p förköpslagsn. Hyresnämnden har därvid att först i ett särskilt mål, där partställningen utgörs av föreningen å ena och fastighetsägaren och köparen å andra sidan, avgöra den av föreningen väckta frågan. Ogillas föreningens talan skall hyresnämnden därefter -förutsatt att kommunen i detta läge inte beslutar sig för att utöva sin förköpsrätt- i ett nytt mål, dar partstäJlningen utgörs av köparen å ena och kommunen a andra sidan, avgöra frågan om köparens förvärvstillstånd. Handläggningen kompliceras ytterligare i de fall talan mot hyresnämnds avgörande förs hos bostadsdomstolep._samt, om kommunen beslutar att utöva sin förköpsrätt, talan mot beslutet förs hos regeringen.

Domstolsverket anser sammanfattningsvis att det kan ifrågasättas om lagförslaget är ägnat att tillgodose de bostadspolitiska syften som avses i direktiven samt att i varje fall inskrivningsmyndigheterna och hyresnämnderna kan förutses få betydande svårigheter vid tillämpningen av de föreslagna bestämmelserna. Mot denna bakgrund avstyrker domstolsverket att förslaget leder till lagstiftning.

 

Prop, 1981/82:169                                                            52

4  HYHESMÄMHDEH I STOCKHOLM

Förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster

Kommittén föreslår att en särskild lag om förköpsrätt för hyres­gäster införs vid sidan av gällande förköpslags regler om kommu­nal  förköpsrätt och lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. (tillståndslagen). För att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform föreslås föreskrifter om ett hembudsförfarande som sträcker sig över sex månader.  Frågan om förköpsrätt för hyresgästerna behöver emellertid inte avgöras inom denna tidsram. Om hyresgästerna antar fastighetsägarens hembud, innebär det nämligen bara att hyresgästerna är bevarade vid sin rätt att före annan teckna avtal om köp med fastighetsägaren (s. 187). Uppstår det tvister under hembuds förfarandet eller eljest före köpslutet, ankommer det pä hyresnämnden att på yrkande av fastig­hetsägaren eller hyresgästerna pröva frågan om förköpsrätten. Om nämnden finner att förköpsrätten fortfarande består, fortgår förfarandet utan någon bestämd tidsgräns.

Enligt hyresnämndens bedömning skulle en så utformad förköpsrätt innebära stora svårigheter för fastighetsomsättningen och sådana begränsningar av marknadsvärdet som knappast är förenliga med principema i gällande expropriationslagstiftning. De föreslagna föreskrifterna skulle vidare medföra en icke obetydlig belast­ning av inskrivningsmyndigheten i det förberedande skedet. Som ut­vecklas i det följande kan belastningen pä hyresnämnden antas bli

 

Prop. 1981/82:169                                                            53

avsevärd genom tvister i samband med herabudsferfarandet och genom den föreslagna ordningen för samordning med tillståndslagen och gällande förköpslag.

Med denna tunga apparat vill kommittén främja övergångar från hyresrätt till bostadsrätt och öka hyresgästernas inflytande vid ombildningar. Inget i de utredningar kommittén redovisar tyder emellertid på att en rättslig reglering av det slag som föreslås skulle stimulera till ombildning av hyresrätter. Och ju tyngre det rättsliga förfarandet är, desto mindre utrymme torde det bli för verkligt engagemang från hyresgästernas sida att delta i ombildningen.

Det finns enligt hyresnämndens mening särskild anledning att ställa sig avvisande till  förslaget om särskild förköpslagstift­ning med hänsyn till de alternativa, betydligt enklare vägar som står till buds för att stärka ställningen och förhandlings­positionen för de boende i den fastighet som blir föremål för om­bildning (jfr s. 34). Ett sådant alternativ är en utvidgad kom­munal förköpsrätt för ombildning. Även kommittén är medveten om att alternativet har flera fördelar från praktisk synpunkt (s. 173). Det ger enligt kommittén bl.a. förutsättningar för hy­resgästerna att kunna bilda förening och ordna med ombildning i ett långsammare tempo än inom ramen för det av kommittén för­ordade förfarandet. Mot detta anför kommittén endast tidsaspekten och hänvisar till att departementschefen i prop. 1978/79:214 har förklarat sig inte vara beredd att förlänga tremånadersfristen i gällande förköpslag. Hyresnämnden finner denna argumentering från kommitténs sida svär att följa med hänsyn till den tidsutdräkt som enligt ovan blir följden, om kommitténs förslag till särskild förköpslag genomförs. Den konstruktion som kommittén har stannat för framstår som än märkligare mot bakgrunden av att kommitté-förslaget också innebär att den kommunala förköpsrätten enligt gällande förköpslag skall kunna omintetgöra hela den omständliga

proceduren med hembud och förköpsrätt för hyresgästerna.!I samman-

också,'  _                                   —J

hanget vill hyresnämnden/framhålla att redan de nya bestämmelser

till skydd för hyresgästerna i samband med ombildning, vilka trädde i kraft den 1 oktober 1981, påtagligt motverkar att  fastighets­ägare ombildar hyresfastigheter till bostadsrätt utan att samråda med hyresgästerna. Inflytandet för hyresgästerna skulle ytterligare

 

Prop. 1981/82:169                                                             54

kunna förstärkas genom föreskrifter i tillständslagen att för­värvstillstånd skall vägras en bostadsrättsförening, om inte sö­kanden visar att en majoritet av hyresgäster i fastigheten har samtyckt till förvärvet (jfr justitiedepartementets promemoria om hyresgästinflytandet vid ombildning frän hyresrätt till bo-stadsrättdnr 2415/80) .

Som ett skäl att godta de föreslagna reglema, trots de olägen­heter som följer med, framhåller kommittén upprepade gånger att hembudsförfarandet i första hand syftar till att få i gång för­handlingar mellan parterna (t.ex. s. 169 och 179). Även om det kan synas självklart vill hyresnämnden framhålla att en lagstift­ning mäste bedömas efter de föreskrifter som den innehåller. En otymplig lagstiftning kan inte försvaras med"att~3en dock inte hindrar parterna frän att frivilligt träffa uppgörelse.

Pä grund av det  anförda avstyrker hyresnämnden bestämt förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster.

Om förslaget ändå skall genomföras, vill hyresnämnden göra följande påpekanden beträffande lagens närmare utformning.

I betänkandet (s. 184) sägs att det av inskrivningsdomarens underrättelse till fastighetsägaren om intresseanmälan skall fram­gå på vilken adress hembudet skall delges. Lagförslaget innehåller ingen föreskrift på denna punkt. Särskilt med tanke på att krav ej ställs pä att en bostadsrättsförening skall bildas redan innan en intresseanmälan lämnas, kan uppenbarligen delgivningssvårig-heter uppkomma för fastighetsägaren. Det är exempelvis inte säkert att någon firmatecknare har utsetts och inte heller att styrelsen längre är anträffbar på en uppgiven adress. Enligt hyresnämndens mening bör frågan om formen för överlämnande av fastighetsägarens hembud lösas enligt saimna principer som föreslås gälla beträffande hyresgästernas bevakning av förköpsrätten och antagande av hem­budet. Härvid fordras en föreskrift att hembudet kan fullgöras genom rekommenderat brev under den adress som har uppgetts i intresseanmälan.

Vad gäller intresseanmälan reagerar hyresnämnden också mot kommitténs uppfattning (s. 184) att man inte behöver ställa några

 

Prop. 1981/82:169                                                            55

större krav på bevisning om hyresgästernas intresse att utöva förköpsrätt vid tiden för intresseanmälan. Nämnden vill här erin­ra om att intresseanmälan enligt förslaget är en rättshandling med betydande verkningar för fastighetsägaren.

Kommittéförslaget är så konstruerat att hyresgästerna måste göra en ny intresseanmälan efter tvåårstidens utgång, även om ett hem­bud har lämnats dessförinnan (s. 337). Lagförslaget synes dock inte innebära att förköpsrätten förfaller, om en intresseanmälan inte förnyas under hembudsförfarandet.  Fastighetsägaren kan följaktligen bli tvungen att påbörja ännu ett hembudsförfarande, om en ny intresseanmälan görs strax efter det att en ti''digaré intresseanmälan har upphört att gälla men innan fastigheten har förvärvats av annan än hyresgästerna. HyresnämnHén menar att den­na konsekvens inte kan accepteras ens med kommitténs utgångs­punkter.

Hyresgästemas antagande av hembudet medför att förköpsrätten be­står även efter sexmånadersfristens utgång i avvaktan pä ett kö­peavtal. Lagförslaget innehåller ingen särskild sanktion för det fall att bostadsrättsföreningen sedan utan anledning vägrar att un­derteckna köpeavtalet. Ett hembudsförfarande kan emellertid ha åsamkat fastighetsägaren betydande förluster genom att han har fått avstå frän en annan försäljning, särskilt om förfarandet har dragit ut på tiden utöver de sex månaderna utan att leda till något köpeavtal. Hyresnämnden ifrågasätter starkt om det är förenligt med rättssäkerhetssynpunkter att på detta sätt bygga upp en ordning där gjorda utfästelser kan ryggas helt utan på­följder. Motsvarande gäller i viss män även i fråga om hyres­gäster som har biträtt ett beslut om fastighetsförvärv men sedan inte vill ansluta sig som medlemmar i bostadsföreningen. Här anvi­sar kommittén dock den vägen att föreningen i vissa fall bör kunna fä hyresavtalet upplöst enligt 12 kap. 46 J första stycket 10 jordabalken (s. 116). Fastighetsägaren är å andra sidan beroende av att stå fast vid sitt hembud, om han vill sälja fastigheten inom något sä när överskådlig tid efter hémbudets avgi­vande. Men även här kan konsekvenserna bli mycket otillfredsstäl­lande, om fastighetsägaren avstår från att fullfölja affären sedan

hyresgästerna ådragit sig kostnader med anledning av hembudet

i-rätts-(jfr uppgifterna på s. 107 om bostadsjföreningars kostnader för

 

Prop. 1981/82:169                                                            56

värdering etc.)

Hyresnämndens prövning

Antalet ärenden, som årligen inkommer till hyresnämnden, stiger snabbt. Under 1981 kommer antalet att uppgå till ca 17 000, vilket utgör en ökning med 3 000 ärenden sedan 1980. Trots att antalet inkomna ärenden per år nästan har tredubblats sedan början av 1970-talet, har nämnden under denna tidsperiod erhållit endast relativt obetydliga personalförstärkningar. Arbetsläget vid nämnden är därför synnerligen ansträngt. Antalet balanserade ärenden har under innevarande år stadigt legat över 8 000. Enligt lagen om arrendenämnder och hyresnämnder skall nämnden - utan inskränkning med avseende på olika kategorier av ärenden - hand­lägga ärenden skyndsamt. Tillströmningen gör dock att det inte har kunnat undvikas att ärenden i viss utsträckning inte kan tas upp till prövning förrän man har passerat tidpunkten för hyres­avtalets upphörande enligt verkställd uppsägtiing.

Mot denna bakgrund är frågan i vad män hyresnämndens resurser skulle tas i anspråk genom kommitténs olika förslag av särskilt intresse.  Bl.a. följande tvistefrågor skall enligt förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster avgöras av nämnden på yrkande av fastighetsägaren eller hyresgästerna.

•       Frågor om hembudsskyldighetens omfattning när flera fastig­heter utgör en taxeringsenhet (1 § lagförslaget, jfr s. 192 och 335) samt frågor om undantag från förköpsrätten (2 § lag­förslaget) . Vissa av dessa frågor kan även komma under in­skrivningsmyndighetens prövning, som emellertid avses bli rent formell (s. 181) och som endast skall avse om en intres­seanmälan gäller eller ej.

•       Frågor om innebörden av hembudet (4 § lagförslaget). Hyresnämndens prövning i detta avseende berörs endast i ett särskilt yttrande (s. 319) men frågor av detta slag kan även enligt kommitténs förslag uppkomma i tvister mellan parterna.

•   Frågor om bevakning av förköpsrätten har skett pä rätt

 

Prop. 1981/82:169                                                            57

Eätt och inom föreskriven tid (5 5 lagförslaget). Nämndens prövning kan även påkallas rörande frågan om fastighetsägaren utan oskäligt dröjsmål har lämnat hyresgästerna besked om brist i bevakningen (7 § andra stycket lagförslaget).

•      Frågor om hembudet har antagits pä rätt sätt och inom före­skriven tid (6 § lagförslaget) .

•      Övriga frågor om förlust av förköpsrätten (7 § första stycket lagförslaget). Här avses bl.a. frågor om verkan av passivitet från endera partens sida efter hembudets antagande.

•      Frågor om villkoren för förvärv av annan än hyresgästerna (8 § lagförslaget). Prövningen är samordnad med förfarandet enligt tillståndslagen och gällande förkSpsTäg (10 och 11 5§'~ lagförslaget). Systemet blir med nödvändighet invecklat men hyresnämnden vill ändå ifrågasätta om inte en mera lätttill-gänglig beskrivning kan åstadkommas än den som finns i be­tänkandet (s. 189-192). För nämnden framstår vissa delar av kommitténs utläggning som förvirrande (t.ex. s. 189 andra stycket fjärde meningen och s. 191 fjärde stycket tredje meningen).

Vidare kan förslaget till ändringar i bostadsrättslagen         föran­
leda nya typer av ärenden hos hyresnämnden bl.a. i form  av
tvister om överlätelsepris enligt 14 a § förslaget till            ändringar
i nämnda lag.

Det finns enligt hyresnämndens bedömning anledning att räkna med att den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster lätt kan leda till tvister mellan fastighetsägare och hyresgäster. I synner­het tvister om vilken part, som har förorsakat att ett förvärv inte har fullföljts efter hembudets antagande, kan bli komplice­rade. Även de föreslagna reglerna om hyresnämndens prövning i den ordning som anges i 10 och 11 §§ lagförslaget innebär risk för att hyresnämndens resurser alltför mycket kommer att bindas i enstaka svåra ärenden.

Hyresnämnden vill också erinra om att prövning av den typ av fast-ställelsetalan, som aktualiseras av den föreslagna lagstiftningen.

 

Prop. 1981/82:169                                                            58

är främmande för hyresnämndens verksamhet.

I betänkandet anförs (s. 198) att det saknas anledning att för­moda att hyresnämndernas arbetsbörda kommer att öka  i någon större utsträckning, om kommittéförslaget genomförs. Denna för­modan torde utgå frän uppfattningen att lagen om förköpsrätt för hyresgäster i stort sett bara skulle komma att fungera som ett instrument för att få till stånd frivilliga överenskommelser om fastighetsförvärv för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Även om denna förmodan är riktig - vilket hyresnämnden betvivlar -mästeräkna med att varje ärende som hänskjuts till nämndens prövning enligt den särskilda förköpslagen blir betydligt mera arbetskrävande än hyresnämndsärenden är normalt. Det ställer hyresnämnden - ow  inte nämndens resurser förstärks kraftigt trots det statsfinansiella läget - i en omöjlig valsituation: att antingen skjuta upp förköpsärendena för att inte det stora an­talet mindre resurskrävande ärenden skall behöva vänta orimligt länge eller också låta läget snabbt bli ohållbart beträffande andra ärenden än förköpsärendena. På     sikt skulle naturligtvis den sistnämnda konsekvensen drabba hela verksamheten vid hyres­nämnden.

Det kan noteras att kommittén framhåller (s. 188) att hyresnämn­den bör behandla förköpsärendena med förtur. Det framgår inte hur kommittén tänker sig att denna anvisning skall kunna samordnas med den tidigare nämnda föreskriften om skyndsam handläggning av alla typer av hyresnämndsärenden.

Hyresnämnden får med anledning av det anförda hemställa att för­slaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster i vart fall inte genomförs utan att statsmaktema samtidigt är beredda att kraftigt förstärka hyresnämndens resurser.

Övriga synpunkter

Enligt hyresnämndens mening är det önskvärt bäde att reglerna för ombildning till bostadsrätt är allmängiltiga och att bostadsrätts­begreppet i sig är enhetligt. Kommitténs förslag föranleder därför nämnden att anföra följande.

 

Prop. 1981/82:169                                                            59

Om en särskild lag om förköpsrätt för hyresgäster genomförs, kan det uppfattas som orättvist och stötande att hyresgäster i hus ägda av allmännyttiga bostadsföretag skall sakna förköps­rätt. Enligt hyresnämndens förmenande borde de allmännyttiga bo­stadsföretagens berättigade intressen kunna tillgodoses utan att hyresgästerna i allmännyttigt ägda hus helt behöver särbehandlas i denna fråga. I en förköpssituation borde nämligen obillighets-regeln i 2 § 8 lagförslaget om förköpsrätt för hyresgäster kunna tillämpas vid en avvägning mellan bolagets och hyresgästernas motstående intressen.

Vidare har hyresnämnden svårt att inse det befogade i den föreslagna undantagsregeln i 60 a § fjärde stycket bostadsrätts­lagen. Man kan med fog fråga sig om hyresgästemas inflytande bör vara mindre i det fall att en till en riksorganisation knuten bostadsrättsförening förvärvar ett hyreshus än i det fall att en fristående bostadsrättsförening gör det. Till bilden hör också att dessa rikskooperativa föreningar är undantagna frän till-ständslagens tillämpningsområde.

Kommitténs förslag beträffande hembud och prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt innebär att olika rättigheter och skyldigheter kommer att gälla i skilda bostadsrättsförhållanden. Hyresnämnden ifrågasätter om detta är lämpligt. Det förefaller inte otroligt att vissa typer av bostadsrätt snarast kommer att uppfattas som en sorts hyresrätt medan andra - utan hembudsskyl­dighet och prisföreskrifter - torde jämställas med äganderätt.

I övriga delar föranleder betänkandet ingen erinran av hyres­nämnden frän de synpunkter nämnden har att bevaka. Tvärtom är nämnden positiv till kommitténs förslag till nya bestämmelser om upprättande av ekonomisk plan i ombildningsfall. Nämnden anser också att det föreslagna tillägget till bestämmelsema om intygs­givare utgör en välbehövlig förbättring av de nuvarande reglerna. Vidare vill nämnden uttrycka sin uppskattning av det arbete kom­mittén nedlagt för att klarlägga regelsystemet kring äldre bostads­föreningar.

 

Prop. 1981/82:169                                                            60

5  IIYBESHÄMHBEH I GÖTEBORG

Förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster

Inledande_ syjigunkter

Som hyresnämndens genomgång kommer att visa är det föreslagna  förköpsförfarandet komplicerat och vid tillämpningen kan åtskilliga svårigheter uppstå för de handläggande myndigheterna och berörda parter.

Redan nu föreligger ett komplicerat system vad gäller samverkan mellan lagen om vissa inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom, lagen om förvärv av hyresfastighet {tillståndslagen), förköpslagen och jordabalken. Den föreslagna lagstiftningen inne­bär ytterligare samordningsproblem. Så till exempel är inskrivningsmyndighet, kommun och hyresnämnd in­kopplade i olika skeden av förfarandet. Hyresnämnden anser att alla möjligheter att förenkla systemet måste övervägas. Så få myndigheter som möjligt bör vara inkopplade och handläggningsrutinerna bör göras så enkla som möjligt.

Såvitt gäller hyresnämndernas befattning med för­köpsärenden bör denna begränsas i ett avseende. Enligt kommitténs förslag kan frågor om förköps­rättens bestånd m m komma under hyresnämndens pröv­ning dels i ett fristående förfarande (9 § förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster), dels i samband med prövning enligt bl a tillståndslagen (10 och 11 §§ nämnda förslag). Enligt hyresnämndens mening bör endast sistnämnda ordning för prövning av tvistefrågor införas.

Kommittén har i betänkandet (s 24 5) berört de problem

 

Prop. 1981/82:169                                                            61

som kan uppstå, om villkoren i ett hembud inte med­ger den inlåning av halva lånesumman som förutsätts i det föreslagna systemet med kapitalmarknadsreverser. Hyresnämnden ifrågasätter om kommittén inte har under­skattat de svårigheter som i en sådan situation kan uppstå för hyresgästerna. Risk föreligger att hyres­gästerna i inte så få fall tvingas avstå från köp till förmån för en annan mera kapitalstark köpare.

§yi}EyG.K£_5ä.fJÉ._sä£sj5ilda_gar_a2raf_e£ _i_f5rsl.3et

2§. I 3 och 5 §§■stadgas, att man vid beräkningen av antalet lägenheter skall bortse från garage, lager eller annan lägenhet som i första hand används som förvaringsutrymme. Enligt hyresnämndens mening bör också i 2 § första punkten anges att nämnda utrymmen skall undantas vid beräkningen av antalet lägenheter.

I en hyreshusenhet som består av flera registerfas­tigheter kan hyreshusenheten innehålla fler än fem lägenheter medan en i enheten ingående registerfas­tighet innehåller färre än fem lägenheter. Den situa­tionen kan inträffa att hyresgästerna inger intresse­anmälan beträffande hyreshusenheten men fastighets­ägaren därefter till annan än hyresgästerna säljer en registerfastighet som innehåller färre än fem lägenheter. Situationen är inte belyst i betänkandet men hyresnänmden tolkar det framlagda förslaget så att en sådan försäljning faller utanför förköpsrätten och att prövningen av denna fråga vid invändning frän hyresgästernas sida får ankomma på hyresnämnden.

Vad gäller femte punkten om andelsförvärv vill hyres­nämnden påpeka att detta undantag ger möjlighet till kringgående av den föreslagna lagstiftningen. Nämnden vill betona vikten av att frågan om andelsförvärv tas upp till behandling vid den förestående över­synen av tillståndslagen.

3§. Lagförslaget innehåller i denna paragraf en be­stämmelse om att inskrivningsmyndigheten skall under­rätta föreningen och den lagfarne ägaren om att an­teckning om intresseanmälan gjorts. Hyresnämnden vill påpeka att svårigheter kan uppkomma att underrätta fastighetsägaren, eftersom inskrivningsmyndigheten i allmänhet saknar kännedom om dennes adress. Det förtjänar att framhållas att även hyresgästerna inte sällan saknar sådan kännedom. En följd av att osäker­het råder om fastighetsägarens adress kan bli att denne får reda på anteckningen om intresseanmälan först sedan klagotiden gått ut.

4§. I förslaget stadgas, att hembudet skall delges den förening som gjort intresseanmälan. Hyresnämnden utgår från att de föreskrifter om vissa uppgifter och handlingar som skall ges in till inskrivnings­myndigheten, vilka utredningen har förutsatt kommer att utfärdas av regeringen (s 336), utformas på

 

Prop. 1981/82:169                                                            62

sådant sätt att det för fastighetsägaren inte kormner att råda någon tvekan om vilka enskilda personer han skall vända sig till för att delgivning skall komma till stånd. Ett ytterligare problem som bör uppmärksammas i detta sammanhang är att det kan ske förändringar i föreningens saimnansättning efter det att intresseanmälan har gjorts. Föreningen kan till och med ha upphört.

Enligt hyresnämndens mening bör i lagtexten anges, att hembud ej' behöver lämnas om rätt till förköp ej föreligger enligt 2 §.

Enligt motivuttalandena är det viktigt att särskilja ett herabud enligt lagen från andra erbjudanden om förvärv. För undvikande av missförstånd bör den regeln gälla att när det är fråga om ett hembud enligt lagen detta skall klart framgå av hembudet. En regel härom bör tas in i lagtexten.

6.   Denna paragraf innehåller viktiga regler om vad hyresgästerna har att iaktta om de vill anta ett hem­bud. Hyresnämnden finner att lagtexten bör förtyd­ligas så att det klart framgår dels att ett antagande av hembud förutsätter att den skriftliga anmälan om förvärv och protokollet från föreningsstämman tillställs fastighetsägaren samtidigt, dels att be­stämmelsen i tredje stycket inte hindrar att anmälan till fastighetsägaren sker pä annat sätt än genom rekommenderat brev, varvid det dock ankommer pä hyresgästerna att vid tvist visa att anmälan kommit fastighetsägaren till hända. Hyresnämnden konstaterar vidare att reglerna inte hindrar att hyresgäster som har gjort en felaktig anmälan till fastighetsägaren återkommer med en riktig anmälan inom sexmånaders-fristen.

7§. I paragrafen anges under vilka omständigheter förköpsrätten förfaller. Uttrycket "förköpsrätt förfaller" är mindre väl valt. Sven om någon av de tre händelser som anges i paragrafen inträffar föreligger nämligen förköpsrätt om fastighetsägaren säljer egendomen till lägre pris eller till för honom avsevärt oförmånligare villkor. Vad som egentligen inträffar vid de tre angivna fallen är endast att fastighetsägaren fär. de rättigheter som följer av 8 §. Enligt hyresnämndens mening bör därför 7 § omformuleras för att missförstånd skall undvikas. Det kan övervägas orn inte bestämmelserna i 7 och 8 §§ skall sammanföras till en paragraf.

8§. I motiven uttalas, att en försäljning av egen­domen inom tvåårsfristen inte fär äga rum, om priset på fastigheten är lägre eller villkoren för för­säljningen tillsammantagna är avsevärt ogynnsammare för ägaren än de som gällde för erbjudandet till hyresgästerna. Sistnämnda förutsättning torde kunna medföra åtskilliga tvister. En inte ovanlig situation kan bli att kontantinsatsen i hembudet är högre

 

Prop. 1981/82:169                                                            63

än vid ett senare köp eller att finansieringsvillkoren förändras. I dessa frågor bör de rättstillämpande myndigheterna ges vägledning genom motivuttalanden.

10§. Enligt denna bestärmnelse skall kommunen kontrollera om det förelåg en intresseanmälan när förvärvet skedde. Enligt hyresnämndens mening kan denna regel föran­leda komplikationer med hänsyn till bruket av dubbla köpehandlingar, nämligen köpekontrakt och köpebrev. Köp anses komma till stånd när den första köpehand­lingen upprättas. Det är ej ovanligt att i ärende enligt tillständslagen endast köpebrevet företes. I sådant fall är kotmnunen ur stånd att kontrollera om förvärvet ägt rum vid tidpunkt då intresseanmälan gällde. För att kommunen skall kunna fullgöra sin underrättelseskyldighet bör föreskrivas att till kommunen skall inges även köpekontrakt om sådant upprättats.

Vad gäller kommunens skyldighet att bereda hyres­gästerna tillfälle till yttrande vill hyresnämnden erinra om vad nämnden tidigare uttalat angående svårigheterna att i vissa situationer nå den förening som skall företräda hyresgästerna.

Enligt 10 § är en förutsättning för inhämtande av yttrande att en intresseanmälan gäller. Enligt motiv­uttalande (s 190) skall köparen uppge om intresse­anmälan är antecknad i fastighetsboken, varefter det ankommer på kommunen att kontrollera denna upp­gift. Hyresnämnden anser det vara av stor vikt att det tillskapas ett förfarande som garanterar att upp­gifterna om intresseanmälan blir riktiga, eftersom det förhållandet att kommunen underlåter att höra hyresgästerna kan leda till att deras förköpsrätt går förlorad. En möjlig lösning är att köparen ålägges att till kommunen lämna in bevis från in­skrivningsmyndigheten angående förekomsten av intresse­anmälan eller att inskrivningsmyndigheten i samband med anteckning om intresseanmälan tillställer kommunen underrättelse om anteckningen.

Enligt paragrafens andra stycke skall kotmnunen under vissa förutsättningar och inom viss tid till hyresnämnden anmäla fråga om förköpsrättens bestånd, eller om överlåtelsens giltighet enligt 8 §. Under­låter kommunen att göra detta, torde hyresgästernas förköpsrätt vara förlorad. Detta bör framgå av lag­texten.

I anslutning till 10 § andra stycket uttalas i motiven (s 191J att om kommunen vill påkalla prövning av ett förvärv enligt tillståndslagen, detta bör ske samtidigt med att hyresgästernas begäran anmäls till hyresnämnden. En sådan samordning bör uttryckligen föreskrivas.

1T§. Be"trä£färide sista stycket i denna paragraf vill hyresnämnden påpeka att hänvisningen till 10 § innebär

 

Prop. 1981/82:169                                                            64

att kommunens anmälningsskyldighet till hyresnämnden beträffande hyresgästernas önskemål om prövning av förköpsrättens bestånd gäller utan begränsning till tiden.

Jordabalken

Kvarboende_h;res(5äster _rät_tsli3 _?£..llpiJ\3

Kommittén framhåller (s 133) att det är ofrånkomligt att hyresgäster av olika anledningar inte önskar bli bostadsrättshavare utan i stället vill bo kvar i sina lägenheter med hyresrätt. Enligt kommittén får en övergång till bostadsrätt i en fastighet inte med­föra att de kvarboende hyresgästernas rättsliga ställ­ning försämras.

Som kommittén konstaterar är kvarboende hyresgäster efter en ombildning i och för sig bevarade vid sin rätt till förlängning av hyresavtalet. Detta innebär emellertid inte att deras faktiska besittningsskydd är oförändrat. Eftersom det vid en tillämpning av förlängningsreglerna i 46 § hyreslagen i regel skall ske en avvägning mellan hyresvärdens och hyresgästernas motstående intressen, kan det förhållandet att bostads­rättsföreningen har inträtt som hyresvärd komma att fä betydelse för förlängningsfrågans avgörande.

Enligt hyresnämnden är det framför allt två situa­ tioner som bör uppmärksammas. Den första avser det fallet att bostadsrättsföreningen säger upp hyres­gästen och vägrar förlängning på den grund att bostads­rätt till lägenheten skall upplåtas åt annan. För­längningsfrågan skall i detta fall bedömas enligt 46 § första stycket 10 hyreslagen. Kommitténs in­ställning förefaller vara att vid en sådan uppsägning hyresavtalet skall förlängas. Något uttryckligt uttalande härom har kommittén dock inte gjort. Hyres­nämnden delar uppfattningen att en hyresgäst i den angivna situationen normalt skall ha rätt till för­längning. Ibland kan emellertid en hyresgästs in­tresse att behålla sin hyresrätt vara svagt, t ex om han inte bor i sin lägenhet stadigvarande. Enligt hyresnämndens mening skulle det med hänsyn till be­stämmelsen i 2 § tredje stycket bostadsrättslagen vara av värde för rättstillämpningen med ett motiv­uttalande i frågan vilken betydelse hyresnämnderna och bostadsdomstolen i ett förlängningsärende bör tillmäta bostadsrättsföreningens intresse av att fä tillgäng till en lägenhet för upplåtelse med bostads-

pen andra situationen gäller besittningsskyddet för kvarboende hyresgäster vid ombyggnad av förenings-liuset. Frågan gäller närmast i vad män en hyresgäst skall ha rätt att flytta tillbaka till huset som hyresgäst efter ombyggnaden. Som kommittén konstaterar ]«an det bli fråga om att skapa en turordning mellan de hyresgäster som har förklarat att de vill gä över

 

Prop. 1981/82:169                                                            65

till bostadsrätt och de hyresgäster som vill bo kvar med hyresrätt. Kommitténs uttalanden i frågan ger ingen vägledning för hyresnämndens och bostads­domstolens ställningstagande i en aktuell förläng­ningstvist. Enligt hyresnämndens mening bör i lag­stiftningsärendet ställning tas till om generellt sett bostadsrättshavarna eller hyresgästerna vid konkurrens skall ges företräde i fråga om åter­flyttningen till huset eller om dessa båda grupper skall jämställas och behandlas enligt gängse tur­ordning för hyresgästers återflyttning.

20 kap 7 §. I anslutning till inskrivningsmyndig­hetens prövning uppkommer en del praktiska problem beträffande vilka handlingar en förvärvare skall ge in för att visa att han uppfyller kraven enligt tillständslagen och den föreslagna förköpslagen. Dessa frågor har ej behandlats i betänkandet. Hyres­nämnden vill här endast peka på den situation som uppstår om en kommun underlåter att uttala sig i frågan om hyresgästernas förköp, t ex därför att hyresgästerna inte begärt hyresnämndsprövning, och bara låter tremånadersfristen löpa ut. I sådant fall be­höver förvärvaren förete något slag av intyg för att visa att hinder mot lagfart enligt den föreslagna förköpslagen ej föreligger (jämför prop 1978/79:164 s 32J .

När det gäller prövning av lagfartsfråga med hänsyn till intresseanmälan vill hyresnämnden än en gäng påpeka det problem som kan uppstå dä dubbla köpe­handlingar föreligger.

Förköpslaqen

Hyresnänmden anmärker att den föreslagna lagtexten till 7 § sista meningen skall lyda: Detsamma gäller om hyresnämndens beslut innebär att villkoren för en överlåtelse inte står i strid med 8 § lagen (1982:000) om förköpsrätt för hyresgäster.

Lagen om arrendenämnder och hyresnämnder

Vad gäller 16 b § sista stycket första meningen bör hänvisningen t:iH lagen om förvärv av hyres­ fastighet utgå eftersom förköp enligt denna lag endast kan ske beträffande akier.

Bostadsrättslaqen

9 a §. Den föreslagna bestämmelsen i andra stycket andra meningen torde innebära att ett tillstånd av hyresnämnden till överlåtelse av hyresrätt enligt 34-36 §§ hyreslagen i här aktuella fall på begäran av föreningen skall förenas med villkor att den tillträdande hyresgästen övertar skyldigheten att teckna bostadsrätt. I detta sammanhang vill nämnden påpeka att i det fall hyresrätt övergår enligt 33 § hyreslagen någon möjlighet att föreskriva

5   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                            66

villkor om att den som övertar hyresrätten skall vara skyldig att teckna bostadsrätt inte föreligger. När det gäller förlängningsfall enligt 47 och 47 a §§ hyreslagen fär den föreslagna bestäimnelsen anses innebära att förlängning skall medges endast om sökanden övertar skyldigheten att teckna bostads­rätt.

Hyresnämnden vill vidare påpeka att andra stycket andra meningen.till sin natur är en hyresrättslig bestämmelse. För den händelse den skall ha sin place-- ring i bostadsrättslagen bör en hänvisning till be­stämmelsen göras i hyreslagen, förslagsvis i 37 §.

12 a §. Enligt denna paragraf krävs skriftligt av­tal vid överlåtelse av bostadsrätt. lakttages ej detta krav är överlåtelsen ogiltig. Talan om ogiltighet skall ha väckts senast inom sex månader från det lägenheten tillträddes. Enligt nämndens mening bör någon tidsfrist för sådan talan inte uppställas.

14§. Enligt denna paragraf"ges bostadsrättsförening möjlighet att införa en klausul om skyldighet för -bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda bostadsrätten till lösen. Avsikten är att en bostads­rättsförening som önskar påverka prisbildningen av bostadsrätter skall använda sig av de föreslagna hembudsreglerna. Andra lösningar för att komma till rätta med höga överlåtelsepriser skall i princip inte förekomma (s 291). Enligt hyresnämndens mening är det inte självklart att de nu föreslagna reglerna får den åsyftade effekten utan risk föreligger att andra lokala metoder kommer att tillämpas även i fortsättningen. Skall andra metoder inte vara till-låtna bör detta klart framgå av lagtexten.

51 a §. I denna paragraf stadgas, att föreningen i visst fall i princip inte kan neka en hyresgäst inträde i föreningen. Enligt bestämmelsen finns det dock inte någon skyldighet för föreningen att upp­låta bostadsrätt åt hyresgästen. Hyresnänmden anser att en sådan skyldighet bör föreligga (jfr special­fallet i 9 a § första stycket).

 

Prop. 1981/82:169                                                            67

6        HmESMAMHBEW I MALMÖ-

AvCTittai  Bastadsrättai xm up£låtelseformj_ 2 atfailAiinijarjimder_197£-tele;t -nra erfarJi£ter ocii  |V5riEmingiläriin2 och andra ar2.anisato£i j.

Kaimitténs förslag laider avsnittet 3, vilka återges i sarmanfattning under 3.8 på sidorna 152 och 153, finner hyresnämnden läirpliga och välgrundade. Hyres­nämnden kan med stöd av sin erfarenhet av handlagda ärenden understryka värdet av att en ekonanisk plan skall i otbildningsfallen ha \53prättats innan föreningen fattar beslut cm fastighetsförvärv, att minst en av intygsgivcunia för den ekono­miska planen skall alltid vara fristående från den organisation eller det före-

 

Prop. 1981/82:169                                                            68

tag, scm har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat planen, och att planen skall vara försedd med ett besiktningsprotokoll.

Det förslag scm föranleder en mer ut:färlig komnentar av lrresnämnden är be­stännelsen att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna skall vid övergäng till bostadsrätt engagera sig i bostadsrättsföreningen som medlenmar och fatta beslut cm fastighetsförvärv för onbildning på förenings-stäirma. Förslaget innebär att liksom för närvarande är fallet hyresförhållande kan beträffande en del bostadslägenheter i den nybildade bostadsrättsföreningens hus kcma att bestå under en läng tid. Kcnmittén behandlar frågor angående kvar­boende hyresgäster under avsnittet 3.4 på sidorna 133, 134 och 135. Kcnmittén imderstryker att övergång till bostadsrätt i en fastighet fär inte medföra att de kvarboende hyresgästemas rättsliga ställning försämras. Konmittén slår fast att de kvarboende hyresgästemcis hyresavtal kctitner att gälla mot bostadsrätts­föreningen scm ny ägare av feistigheten. Likaså kanmar de kvarboende hyresgäster­nas besittningsskydd att gälla i förhållande till bostadsrättsföreningen. Hyres­gästerna kcmmer också att ha rätt enligt 35 § hyreslagen att överlåta sina lägen­heter genan byte. Kccimittén fraihhåller att den som övertar lägenheten efter ett byte inträder i den avträdande hyresgästens hyresförhållande på saitma villkor scm har gällt för denne. Lägenheten kvarstår alltså san en lrreslägenhet. - Fråga är cm vad kcnmittén sålunda anför innebär att de kvarboende hyresgästemas intressen tillgodoses i tillräcklig onfattning. Det synes kunna ifrägöLsättas om inte de kvarboende hyresgästemas förhållanden förtjänar ytterligare uppmärksamhet av följande skäl.

Den scm hyr en bostadslägenhet mäste visserligen alltid rälcna med att fastigheten kan kcnma att överlåtas och att en ny ägare därefter inträder i hyresförhållandet.

 

Prop. 1981/82:169                                                            69

För den enskilde hyresgästen är det emsllertid inte likgiltigt om de övriga i huset boende grundar sin nyttjanderätt enbart på hyresrätt eller cm en majoritet bor i huset med bostadsrätt. I det senare fallet kcnmer för hyresgästen att som hyresvärd inträda en bostadsrättsförening i vilken de i huset med bostadsrätt boende är medlenmar. Bostadsrättshavarna komer att utgöra en majoritet av de boende. Den nuvarande hyreslagstiftningen innebär bland annat att hyresgästerna har fått betydande möjligheter att kollektivt ta tillvara sina intressen i för­hållande till fastighetsägaren. I det nu ifrågavarande fallet med hyresgäster, vilka bor kvar msd en bostadsrättsförening som hyresvärd, koitmer dessa hyres­gäster att utgöra en minoritet bland de boende. Det synes täiikbart att den majo­ritet av tidigare hyresgäster som har bildat bostadsrättsförening och sedermera innehar sina lägenheter ned bostadsrätt understundom kcnner att se ned visst o-gillande pä det förhällandet att de kvarboende hyresgästerna har inte funnit det förenligt med sina intressen att övergå till boende med bostadsrätt. Risken för ett mindre gott förhållande mellan bostadsrättshavare och kvarboende hyresgäster synes påtaglig. - Det förhåller sig även så att notsatsförhällande kan tippkcnma mellan skötsaitma och mindre skötsanna hyresgäster. I sådana fall behöver de sköt-sanna hyresgästerna fastighetsägarens stöd. De kan i ett hyreshus normalt också påräkna sådant stöd. De kvarboende hyresgästerna i en faistighet som har förvär­vats av en bostadsrättsförening kan rimligen inte räkna med sanna stöd cm en konflikt uppstår ned exeirpelvis en bostadsrättshavare som stör sina grannar.

Vad nu har anförts har föranlett hyresnännden att överväga att som förutsättning för övergäng till bostadsrätt skulle gälla även följande. De hyresgäster som inte är villiga att gå över till bostadsrätt skulle ha rätt att under förslagsvis fem år från det bostadsrättsföreningen föcvärvcir faisticfieten få sina flyttningskost­nader betalda av bostadsrättsföreningen för det fall att hyresgästerna flyttar

 

Prop. 1981/82:169                                                             70

till annan lägenhet i oirten. Hyresnännden är emellertid inte beredd att nu lägga fram ett sådant förslag. Enligt hyresnämndens mening förtjänar dock de kvarboende hyresgästemas förhållanden att noga uppnärksannas.

Avaiittet £ Förvärv ay_aiskil.t_ä2d_fastighet

Hyresnämnden vill för sin del inte bestrida att det är möjligt att anordna en för­köpsrätt för hyresgästerna på det sätt som kcnmittén föreslär. Enligt hyresnämndens mening är nackdelarna ned den föreslagna ordningen dock betydande. Utövandet av förköpsrätten innebär ett betydande antal olika rättshandlingar såscm bildande av en bostadsrättsförening eller annan förening, intresseanmälan till inskrivnings-nyndigheten, henbud av fastighetsägaren till förening som har lämnat in intresse­anmälan, bevaloiing av förköpsrätten, antagande av hembud samt eventuellt prövning av hyresnännden av tvist mellan fastighetsägaren och hyresgästerna i förkcpsfrågan. Förfarandet rynner så många mcnent och så mänga tidsfrister att det rimligen måste antagas bli svårt att hantera för partema. För omsättningen av fastigheter kan förfarandet kanna att bli t>,Tigande och i vissa fall förorsaka fastighetsägare be­tydande olägenheter och eventuellt förlust.

Hyresnämnden är givetvis medveten cm att det föredragande statsrådet har i sina direktiv till kcnmittén frantiållit att det är angeläget att de enskilda människor­nas inflytande över sitt boende okas och att bättre möjligheter för den enskilde att äga sin bostad skall skapas genan att underlätta för hyresgäster att i bostads­rättsföreningens form överta ägandet. Hyresnännden beaktar emellertid att exper­terna Arne Näverfelt och Per Tornée gör gällande i sitt särskilda yttrande, sidan 316, att ingenting tyder på att faistighetsägarsidan bax  förhindrat övergångcir, son )san anses önskvärda frän sanhällets synpunkt, eller att fastighetsägare har för-

 

Prop. 1981/82:169                                                            71

svarat för de boende att förvärva fastiieten gencm försäljningar till tredje man.

Hyresnännden kan för sin del instänna i den av ledamoten Nils Yngvesson anförda reservationen under rubriken "Kap. 4 Förvärv av enskilt ägd fastighet" på sidan 308. Det av Yngvesscn angivna sättet för tillgodoseende av hyresgästemas önske­mål att fä överta fastiieten genom neäverkan av kartmunen innebär ett betydligt snabbare förfarande beträffande fastighetsförvärvet. förfarandet synes även i övrigt stanna överens såväl med konmunens ansvar för bostadsförsörjningen som med i övrigt gällande bestänmelser. Hyresnämnden förordar alltså Yngvessons re­servation i detta hänseende.

För den händelse det av kcnmittén framförda förslaget under detta avsnitt ..likväl genomföres har hyresnännden för sin del ingen erinran mot att de av utredningen angivna uppgifterna anförtros hyresnämnden.

Aysiitt  Förvärv ay_säliimYttx2t_ä_fast)st

Kdnmitt&i visctr enligt hyresnämndens mening på ett övertygande sätt att särskilda prcblem är förknippade med att hyresgäster med bostäder i allmännyttig ägo önskar bilda bostadsrättsförening. Kbnmittén framhåller pa goda grunder att kotmunen har ett övergripande ansvar för bostadsförsörjningen inan hela konnunen och att det därför skulle stå i strid med den konmunala representativa demokratins principer att alltid medge onbildning till bostadsrätt därför att de boende uttrycker önske­mål cm att gå över till bostadsrätt. Det bör följaktligen ankotna på konmunfull-mäktige att draga upp riktlinjer och principer för övergångar för det fall att en okad öveirgäng från hyresrätt till bostadsrätt skall vara en bostadspolitisk målsättning. Hyresnännden ansluter sig alltså till kcnmitténs slutsats att even­tuella CDbildningar i cdlmännyttigt ägda fcistigheter bör ske först när cmbild-

 

Prop. 1981/82:169                                                            72

ningarna grundar sig på ett handlingsprogram från konnunens sida.

Avsnittet £ Fi5isiering_av fastighetsföryärv

Kaimitténs förslag i detta avsnitt synes vara av begränsad räcJcvidd. Hyresnämnden har för sin del inte furmit anledning till erinran mot kormdtténs förslag i detta avsnitt.

Alttet J7 Finansi.e!ring_av totadsrättsförvärv

Föredragande statsrådet uttalar not slutet av sina direktiv för utredningsarbetet att det är hennes förhcppning att utredningsarbetet skall ge förutsättningar för en övergång från hyresrätt till bostadsrätt i betydande omfattning. Mot bakgrund härav har hyresnämnden förståelse för att kcnmittén furmit anledning att fram­lägga förslag scm inte överensstänmer ned direktiven till samtliga statliga kcnmittéer cm att eilla reformförslag skall kunna genomföras incm ramen för oför­ändrade resurser incm det onråde scm förslagen avser. Enligt hyresnämndens mening är den av kcnmittén föreslagna länenöj ligheten till kontantinsats vid övergång frän hyresrätt till bostadsrätt dock förenad med avsevärda kostnader för prövning och förvaltning av lånen. Det synes hyresnännden naturligt att även tillgodoseen­det av behov av nu ifrågavarande lån i första hand ankamer på respektive konmun. Kcnmitténs redogörelse under avsnittet 7.2.2 cm kaimunala län i Malmö visar hur sädana lån kan ordnas och handhas på ett sätt som synes besnämnden lämpligt.

Frågan an statliga utgifter för den av kcnmittén föreslagna lånemöjligheten kan givetvis avgöras först efter en prioritering på politiska grunder. Hyresnännden vill för sin del dock ifrågasätta huruvida tillräckliga skäl för ett statligt engagemang även i nu ifrågavarande hänseende verkligen har påvisats.

 

Prop. 1981/82:169                                                            73

Avsnittet 8 överlåtelse av_bostadsrätt

Kcnmittén erinrar cm att riksdagen hcir vid olika tillfällen ställt sig avvisande till en allmän statlig priskcntroll på bostadsrätter. Kcnmittén är inte heller beredd att förorda en återgång till en allmän statlig priskcntroll pä bostads­rätter. Däremot föreslås åtgärder av selektiv karaktär.

Hyresnämnden finner det för sin del tveksamt huruvida det av konmittén framlagda materialet är tillräcklig grund för de föreslagna åtgärderna. Priserna har enligt den på sidan 274 redovisade rapporten realt sett sjunkit mellan åren 1970 och 1979 på de flesta mindre tätorterna, varit imgefär oförändrade på de större tät­orterna och stigit i storstadscrarådena. Många bostadsrättshavare kan visserligen för närvarande tillgodogöra sig obeskattade vinster vid försäljning av sin bostads­rätt efterscm skattefrihet på realisationsvinst råder efter fem års innehav av bostadsrätten. Qnellertid kan en evig beskattning av realisationsvinster på bostads­rätter koma att införas incm kort. Som ledamoten Rolf Dahlberg frantiåller i sin reservaticn på sidan 304 kan sådana ändrade regler för realisationsvinstbeskatt­ningen koma att medföra, i de fall höga överlätelsepriser förekommer, att dessa blir beskattade. Vidare kamer sänkta margiricilskatter och minskade möjligheter till imderskottsavdrag sannolikt att som Dahlberg franhåller påverka priserna pä bostadsrätter. De redan nu höga räntorna konmer att bli ännu mera betungande för bostadsrättshavarna cm margincilskattema särks och avdragsmöjlighetema beskärs. Qiligt hyresnämndens mening har ejqjerten Gösta Rudholm också goda skäl då han fram­håller att en lösning enligt kcnmitténs förslag skulle göra bostadsrättsmarknaden splittrad och svaröverblickbar och samtidigt medföra ytterligare olika negativa effekter, (sidan 323).

Hyresnännden finner därför för sin del att kcnmittén har inte påvisat tillräckliga skäl för förslaget att en bostadsrättsförening skall i sina stadgar kunna införa

 

Prop. 1981/82:169                                                            74

en klausul an skyldighet för bostadsrättshavare att före överlåtelse heitbjuda bostadsrätten till lösen.

SOCLSiSTYEELSEH

Vid bedömningen av de bostadssociala konsekven­serna av utredningens förslag vad avser övergång från hyresrätt till bostadsrätt intar finansie­ringen och därmed sammanhängande frågor en cen­tral plats. Kommittén har föreslagit införandet av en lånemöjlighet till viss del av grundav­giften vid en ombildning av hyresrätt till bo­stadsrätt. För att påverka prisbildningen vid överlåtelse av bostadsrätt föreslås vidare att bostadsrättsförening skall kunna föreskriva hembudsskyldighet med i stadgarna angivna pris­föreskrifter. Som villkor för statligt bostads­län skall också länsbostadsnämnden efter kommu­nens yttrande kunna kräva att prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högst 5 år.

Vid en omvandling av fastigheter från hyres-till bostadsrätt kommer de föreslagna lånemöj­ligheterna till viss del av grundavgiften att möjliggöra för fler hushåll att bli medlemmar i en bostadsrättsförening. Amorteringstiden föresläs bli 10 år med rak amortering och rän­tenivå 3,5 procent över gällande diskonto. Detta innebär dock att det för mänga hushåll med låg inkomst ändå kommer att vara svårt eller omöjligt att klara sina boendeutgifter i en bostadsrätt. Särskilt uppenbart kommer detta att vara för dem, som för närvarande bor med hyresrätt i attraktiva bostadsområden med höga fastighetspriser.

Som kommittén beskrivit så leder en ombildning av hyreslägenheter till bostadsrätter till en förlust av skatteintäkter för stat och kommun.

 

Prop. 1981/82:169                                                            75

Kommittén har dock endast beräknat det primära skattebortfallet, dvs det som uppstår genom räntekostnader pä län av grundavgifter vid om­bildning. Vid överlåtelser av bostadsrätter torde skattebortfallet väsentligen öka pga att överlåtelsepriserna överstiger grundav­gifterna. Mot denna bakgrund anser socialsty­relsen att konunittén borde ha beräknat och redovisat det fullständiga skattebortfallet. För övrigt anser styrelsen att det f n finns betydligt mer angelägna områden än ytterligare subventioner till dem som äger sin bostad, t ex upprustning av torftiga förortsområden, stöd till ekonomiskt resurssvaga hushåll som ej har råd efterfråga en modern och rymlig bostad och åtgärder för att minska ungdomars bostadsprob­lem.

Vid överlåtelse av bostadsrätt har utredningen uttryckt farhågor för att fler orter under 1980-talet kommer att få allt högre prisnivåer. De föreslagna förändringarna i nuvarande skatte­system, som medför sänkta marginalskatter, samt ett införande av evig realisationsvinstbeskatt­ning av bostadsrätter bör fä viss dämpande ef­fekt pä den framtida prisutvecklingen för bo­stadsrätter. För att dämpa prisutvecklingen på bostadsrätter i nybildade föreningar har utred­ningen bl a föreslagit olika möjligheter till henobudsskyldighet samt prisföreskrifter, kopp­lade till statliga lånebeslut, de senare för en period av högst 5 år. Xven om prisutvecklingen kommer att dämpas något genom dessa föränd­ringar, kommer dock med stor sannolikhet pris­nivåerna fortfarande att ligga mycket högt i attraktiva områden.

Socialstyrelsen konstaterar mot denna bakgrund att - även om utredningens förslag genomförs -överlåtelsepriserna kommer att utgöra ett av­görande hinder för hushåll med begränsade eko­nomiska resurser att köpa en lägephet med bo­stadsrätt. Hur stor del av en lokal bostads­rättsmarknad som på sikt kommer att bestå av lägenheter med hembudsskyldighet i kombination med eller endast med prisföreskrifter är osäkert, då det främst är föreningarna själva som skall besluta om detta. Därmed blir det också osäkert hur stor del av denna marknad som kan bli till­gänglig för låginkomsthushåll.

Även om ombildningen till bostadsrätt enligt kom­mittén årligen får en relativt blygsam omfatt­ning kommer ombildningen på längre sikt att leda till att hyresrättslägenheternas andel av lägen­hetsbeståndet sjunker. Därmed minskar valfrihe­ten för de hushåll som av ekonomiska skäl endast

 

Prop. 1981/82:169                                                             76

kan efterfråga lägenheter med hyresrätt. Sär­skilt allvarlig blir utvecklingen om resurssva­ga hushåll främst utestängs från centralt beläg­na eller av andra anledningar attraktiva lägen­heter.

Bostadsrättskommitténs förslag syftar till att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrätts­form. Enligt direktiven är det knappast möjligt att inom överskådlig tid uppnå samma inflytande för dem som hyr som för dem som bor med ägande-eller bostadsrätt med hänsyn till de rättigheter som för närvarande hör ihop med ägande. Vill man öka boendeinflytandet utöver vad hyresrätten med­ger måste det enligt direktiven ske genom att omfattningen av ägande- och bostadsrätt ökar. Direktiven andas en viss uppgivenhet inför möj- ' ligheten att boendeinflytande kan utsträckas till dem som hyr sin bostad.

Enligt socialstyrelsens uppfattning är övergång till bostadsrätt varken en nödvändig eller till­räcklig förutsättning för ett ökat boendeinfly­tande .

Det pågår ett tämligen omfattande utvecklingsar­bete för att hitta former och modeller för in­flytande för dem som bor med hyreskontrakt. I det allmännyttiga bostadsbeståndet sluts boendeinfly­tandeavtal. Det saknas dock erfarenheter av hur inflytandet för dem som hyr sin bostad utvecklas när goda formella möjligheter är för handen. Ännu är det alltså för tidigt att uttala sig om effekterna av dessa avtal.

Det som karaktäriserar de modeller som diskuteras är just att de syftar till att förändra fördel­ningen av ansvar och risktagande mellan fastig­hetsägare och hyresgäster genom att de boende får möjlighet/skyldighet att ta ett ekonomiskt ansvar för de olika beslut de fattar.

Styrelsen önskar vidare aktualisera det behov som finns inom kommuner och landsting att säkerställa att det i olika bostadsområden finns ett tillräck­ligt antal lägenhetsdaghem samt lägenheter och lokaler för olika typer av vård/serviceboende.

Utredningen har ej belyst hur möjligheterna att genomföra dylika planer förändras vid övergång till bostadsrätt och ökad självförvaltning. Erfa­renhetsmässigt är det dock sannolikt att svårig­heterna ökar.

I ett läge där det såväl inom hälso- och sjukvår­den som socialtjänsten finns en allt starkare strävan att öka olika former av när-vård och minska

 

Prop. 1981/82:169                                                            77

institutionsboendet är det angeläget att finna former för att tillgodose dessa speciella behov av vård/serviceboende.

Kommittén förordar att bostadsrättsföreningar ges möjlighet att i stadgarna föra in regler om hembud till exempelvis kommunen. Vidare föreslås att kommunerna i samband med att statliga lån tas upp eller tas över kan ställa krav på hembud.

Socialstyrelsen finner att ett sådant system sam­tidigt med en förmodad ökning av bostadsrätter medför risker för att de intressen samhället har för att garantera alla rätten till en god och ändamålsenlig bostad samt att tillgodose även de speciella bostadsbehoven i icke segregerade mil­jöer, kommer att få ökade svårigheter att göra sig gällande. Situationen förbättras inte heller av att kommunerna inte har möjlighet att tillämpa bostadsanvisningslagens bestämmelser vid överlå­telser av bostadsrättslägenheter.

Sammanfattning

Socialstyrelsen konstaterar att kommitténs mål­sättning om ökat boendeinflytande genom en mera omfattande övergäng från hyresrätt till bostads­rätt kommer att beröra ett mindre antal ekono­miskt starka hushåll.

Enligt socialstyrelsens uppfattning är övergäng till bostadsrätt varken en nödvändig eller till­räcklig förutsättning för ett ökat boendeinfly­tande.

En ökad andel bostadsrätter på bostadsmarknaden innebär uppenbara risker för ökad social segrega­tion och dess välkända negativa effekter.

Styrelsen anser vidare att kommitténs förslag tillsammans med en förmodad ökning av andelen bo­stadsrätter på bostadsmarknaden sannolikt medför ökade svårigheter att'tillgodose speciella bo­stadsbehov i icke segregerade miljöer.

Sammanfattningsvis bedömer socialstyrelsen att konsekvenserna av kommitténs förslag inte är för­enliga med de bostadssociala mål som bl a anges i socialtjänstlagen. Styrelsen kan mot denna bak­grund inte ställa sig bakom kommitténs förslag.

 

Prop. 1981/82:169                                                            78

8   BAMINSPSKTIOHEtJ

Bankinspektionen åberopas på s 256 i betänkandet när det gäller frägcUt offl bostadsrätts kredltsSkerhetsvärde. De synpunkter som inspektionen har haft att lägga härpå är i det väsentliga riktigt . återgivna. Inspektionen vill endast tillägga att vad som skall täckas med summan av bostadsrättshavarnas insatser är vad som i andra bostadsfastigheter täckes av fastighetsägarens egen Insats. Om denna del av finansieringen i ett bostadsrättshus kan ske genom upplånade medel, låt vara med ett antal kredlttagare. Innebär det­ta att huset finansleras med medel som upplånats mot säkerhet 1 fastigheten till ett högre belopp än som annars accepteras. Av detta skäl och även övriga son redovisas i betänkandet har bostads­rätt generellt sett inte ansetts uppfylla banklagstiftningens krav på betryggande säkerhet. Bankerna har också i sina kreditinstruk­tioner intagit bestämmelser om att bostadsrättsbeviset Inte får utgöra enda säkerheten för eh kredit. Har så ändå skett, t ex med hänsyn till kredlttagarens person, träder reglerna för blanko-kreditgivnlng in.

 

Prop. 1981/82:169                                                            79

Den ovanstående jämförelsen ned andra bostadsfastigheter tar främst sikte på finansieringen i ett utgångsläge. Inte sällan bygger det reella värdet av en bostadsrätt/andelsrätt på substansvärdet i föreningen. De.nnas lån i fastigheten kan t ex vara slutbetalade eller kraftigt nedanorterade, vilket medför relativt sett mycket låga avgifter till föreningen. Föreningens redovisning kan ge en god grund för beräkning av en bostadsrätts kreditvärde 1 sådana fall. I princip föreligger där li.khet med värderingen av "egen-Insatser" (risk:är ägnat att belysa komplexiteten i den aktualiserade frågeställningen och svårigheten att ange generella normer.

I andra fall :ätter i eftersökta bostadslägen, ofta i förening med förhållanden av nyss angiven natur, ha ett marknads­värde som även försiktigt beräknat medger en betydande säkerhets­marginal i relation till kreditbeloppet. Att särskilt beakta vid kreditprövningen kan vara med vilken fasthet i organisationen det ifrågavarande bostadsföretaget arbetar.

Det har framgått att kreditfrägor avseende bostadsrätter kräver individuell prövning. Det ankommer på vederbörande bank att själv verkställa sådan prövning. Därvid bör det av skäl som anförts inte vara uteslutet att också bostadsrätt .kan vara betryggande säker­het för ett till dess beräknade värde lämpligt avvägt kreditbelopp, även om 1 regel förhållandena är sådana att kompletterande säker­het, t ex kommunal eller annan säker borgen, erfordras.

Bostadsrätts säkerhetsvärde reduceras av att fordran från bostads­rättsföreningen på bostadsrättshavaren alltid har företräde fram­för krav frän panthavaren. En skyldighet för bostadsrättsförening att underrätta pjinthavare om brister i fullgörandet av förplik­telser gentemot föreningen är därför ägnad att förbättra oémt-havarens rätt. Inspektionen tillstyrker att en bestämmelse om sådan skyldighet införs i 37 § tredje stycket bostadsrättslagen.

För att jänförbarhet i säkerhetsavseende skall uppnås med fast egendom erfordras att bostadsrätt kan individualiseras och regist­reras och därmed bilda en grund för panträtt. Inspektionen skulle

 

Prop. 1981/82:169                                                            80

från  sina utgångspunkter  i hög grad uppskatta om förslag frän den sittande ägarlägenhetsutredningen  leder till  en sådan ordning. Därmed  skulle  säkeirheten åtminstone  i princip kunna ges samma värde  som säkerhet  i fast egendom.

9        KOHSUMEHTVERKET

För innehavaren kan det vara en fördel att ha bostadsrätt framför hyresrätt. Till fördelarna hör i mänga fall större möjligheter till inflytande över förvaftningen, bäde ifrSga om löpande underhäll och ombyggnad. Bostadsrättshavaren har genom sin bostadsrättsförening möjlighet att verka för att boendekostnaderna blir sä laga som möjligt. Hyres­gästerna har idag inte samma möjligheter att utöva päver-kan pä sitt boende.

Men detta betyder inte att en övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt utan vidare ger sädana fördelar. Detta belyses av den expertrapport (Ds Bo 1981:4), Konsekvenser för boende vid övergång till bostadsrätt, som avgetts för bostadsrättskommittén. Det kan vara svårt för bostads­rättsinnehavarna (bostadsrättsföreningarna) att i praktiken påverka drifts- och kapitalkostnaderna, och övergången till bostadsrätt medför inte alltid lägre boendekostnader. Särskilt i större bostadsrättsföreningar kan det också vara svårt för den enskilde bostadsrättshavaren att reellt påverka beslut om förvaltningen. Det kan visserligen vara en fördel ekonomiskt för en hyresgäst att fä hyresrätten förvandlad till bostadsrätt - bl a.om bostadsrätten ger en vinst när den säljs. Men för den som senare förvärvar bostadsrätten av den f d hyresgästen är läget ett annat -genom att bostadsrätten då inköps till ett högre marknads­pris ökar boendekostnaderna.

 

Prop. 1981/82:169

Som rapporten belyser kan möjligheten att förvandla hyres­rätt till bostadsrätt bl a av sådana skäl medföra att seg­regationen på bostadsområdet ökar. En förvandling av hyresrätt till bostadsrätt kan vidare leda till att de kvar­boende hyresgästernas ställning försämras - enligt rapporten har dessa hyresgäster i de undersökta områdena "fått en andra rangens status både rättsligt och socialt" (sid 12). Förhållandena varierar från ort till ort, från bostads­område till bostadsområde och frän byggnad till byggnad, och man kan därför inte säga att den ena upplätelseformen alltid är bättre än den andra.

Som berörts inledningsvis kan det dock ibland vara till fördel för de boende att fä hyresrätten förvandlad till bostadsrätt. De förbehåll som har gjorts innebär därför inte att konsumentverket ställer sig avvisande till förslaget. Däremot sätter verket i fråga om den metod som anvisas för att få till stånd en övergång till bostadsrätt är tillräck­ligt effektiv.  Denna fråga behandlas liksom ett par andra under följande rubriker.

Hyiesqästernas förköpsrätt

Utredningen föreslär att hyresgästerna skall fä förköps-rätt när fastighetsägaren är beredd att avhända sig fastig­heten. Förköpsrätten är konstruerad som en hembudsskyl­dighet för fastighetsägaren när en intresseanmälan frän hyresgästerna är inlämnad till inskrivningsmyndigheten.

Avsikten är således  att hyresgäster som är intresserade av en övergäng till bostadsrätt bildar en förening och lämnar in en intresseanmälan. Detta skall hyresgästerna göra innan en försäljning är aktuell. Vidare föreslås att intresseanmälan skall förnyas med två års intervaller, vilket innebär att hyresgästerna mäste vidmakthålla sitt

6   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169

intresse och bevaka sin anmälan under kanske mycket lång tid.

Konsumentverket ifrågasätter om den föreslagna ordningen är ändamålsenlig och i tillräcklig utsträckning beaktar hyresgästernas möjligheter att reellt utnyttja sin rätt. Man kan knappast räkna med att hyresgäster i allmänhet kan uppbåda ett sä konkret intresse för ombildning som en intresseanmälan förutsätter innan fastigheten är till salu och det sålunda föreligger en verklig möjlighet för ombildning.

Allmän information till hyresgäster om bostadsrätten
som upplåtelseform lär fä effekt bara om den lämnas
i ett läge när hyresgästerna redan har faktisk möjlighet
att överta fastigheten. Enligt verkets mening skapar man
bättre möjligheter för hyresgäst/ att utnyttja förköps-        /-erna

rätten om en privat fastighetsägare, som vill överlåta fastigheten, åläggs att informera hyresgästerna om den planerade försäljningen och om hyresgästernas möjlighet att göra en intresseanmälan innan han hembjuder fastig­heten.  Kravet pä hyresgästerna att göra en intresseanmälan borde alltså ställas först när en försäljning förestår.

När hyresgästerna fått informationen bör de ges en skälig tid att bilda en förening och anmäla sitt intresse.

Ekonomisk plan och intyqsqivninq

Det förekommer enligt konsumentverkets erfarenhet att säväl grundavgifter som årsavgifter stiger oförutsett både före och efter det att en bostadsrättsförening bil­dats. Ibland är kostnadsstegringarna så stora att en del konsumenter inte kan fullfölja köpet eller får svårt att behälla en redan förvärvad lägenhet. Kostnadsstegringarna

82

 

Prop. 1981/82:169                                                            83

kan sammanhänga med bristfällig planering och tidsför­skjutningar och med att man vid marknadsföringen använt missvisande kalkyler. För konsumenterna   oförutsebara ekonomiska krav ställs ibland på dem flera är efter inflytt­ningen.

De ärenden som verket har handlagt har visserligen i första hand gällt nyproduktion. Men samma problem kan uppstå om ett flerbostadshus i samband med att det överläts till en förening genomgår en mer   betydande ombyggnad eller reparation. Det är därför ocksä vid överlåtelse av en befintlig fastighet till en bostadsrättsförening angeläget att de kalkyler som konsumenterna fär som beslutsunderlag upprättas sä noggrannt som möjligt och att konsumenterna informeras när kostnadsförutsättningarna ändras på ett kännbart sätt. Konsumenterna har dä också möjlighet att bedöma om ändringarna kan godtas eller om man bör rikta invändningar   mot dem.

Det är ocksä viktigt att kraven skärps pä intygsgivarna inte enbart ifråga om deras opartiskhet utan vad gäller deras sakkunskap och den omsorg med vilken de utför sin granskning. Bostadsstyrelsen bör kontinuerligt kon­trollera intygsgivarnas verksamhet och frånta dem rätten att utfärda intyg om det visar sig att de brustit i omsorg vid granskningen.

Priskontroll

Konsumentverket anser liksom kommittén att det är ange­läget att motverka oskäliga vinster  vid överlåtelse av bostadsrätter. Enligt verkets mening lär dock den föreslagna lösningen på problemet inte förhindra att överlätare kan göra sädana vinster innan den i en bostadsrättsförenings stadgar intagna prisspärren upphört att gälla.

Verket avstyrker bestämt den föreslagna sanktionen i bostadsfinansieringsförordningen - förlust av bostadslän -

 

Prop. 1981/82:169                                                            84

dä en bostadsrättsförening inte uppfylle/ sin skyldighet att följa de prisföreéc rifter som gäller enligt avtal med kommunen. De enskilda bostadsrättshavarna i föreningen kan drabbas på ett sätt som är ekonomiskt och socialt oacceptabelt.

10        BOSTAJSSTYRELSEW

Allmänna  svnnunkter

En av de  grundläggande  bostadspolitiska målsättningarna är att  samhället  skall  verka  för en  allsidig hushålls­sammansättning i  bostadsområdena samt  att motverka segrega­tion.   De medel   som  står  till  buds  för detta är bl  a ett varierat utbud av hustyper och lägenhetsstorlekar men även upplåtelseformen har en väsentlig betydelse  i  detta  samman­hang.   Betydelsen av upplåtelseformen kan dels  ses med ut­gångspunkt  i  bostaden  som en kapitalplacering,   vilket med bortseende  från det angelägna i  att öka  sparandet i  bo­städer knappast är en  bostadspolitisk fråga,   dels  som en fråga om möjligheten  till  inflytande  över  sitt  boende. Hushållen kan ha varierande  önskemål   i  sistnäinnda avseenden även om det  från bostadspolitiska utgångspunkter är ange­läget att  öka möjligheterna  till  boendeinflytande.

Under lång  tid  har valet mellan  att  bo  1   flerfamiljshus respektive   småhus  också gällt  valet mellan hyres-  och äganderätt.   Det kooperativa boendet  i bostadsrätt har på vissa orter och lokala marknader inte  funnits  som ett

 

Prop. 1981/82:169                                                            85

alternativ i vare sig flerfamiljshus eller småhus. Sfter-frågan på småhus med äganderätt kan därför på vissa orter ha medfört en sammansättning av beståndet som inte över­ensstämmer med hushållens egentliga preferenser.

En mera varierad fördelning på olika upplåtelseformer ökar valfriheten för de boende. Med hänsyn till att ny­produktionen endast motsvarar någon procent av det totala beståndet varje år förutsätter en mera påtaglig förändring i denna riktning en omvandling av nuvarande upplåtelse-former. Bostadsrättskommittén har för sin del haft att pröva frågan om en övergång från hyres- till bostadsrätt. Från samma utgångspunkt som angetts inledningsvis borde man också pröva frågan om en övergång från äganderätt till bostads- eller hyresrätt. Styrelsen är medveten on de nästan obemästerliga problem som skulle kunna uppkomma med att genomföra sädana omvandlingar men vill understryka att fråga om en allsidig lägenhetasammansättning med av­seende på upplåtelseformer inte kan föras i endast en riktning.

Vid en diskussion om ett ökat boendeinflytande måste enligt styrelsens uppfattning möjligheterna att öka detta föraa parallellt inom olika boendeformer. De försök som pågår inom bl a SA30-företagen i samråd med hyresgästerna ooh deras organisationer är uttryck för konkreta strävan­den att öka detta inflytande inom hyresrätten. Detta inne­bär att hyresgästerna ges inflytande även i ekonomiska frågor utan att därmed behöva äga sin bostad, således en möjlighet att öka hushållets inflytande oberoende av möjligheterna att anskaffa medel för förvärv av sin bostad. Bostadsstyxelaen anser således att det från bostadspolitisk utgångspunkt är önskvärt att möjligheterna till boendein­flytande utvecklas i hyresrätten.

Bostadsrätten är enligt styrelsens mening ett gott alter­nativ till såväl boende i ägda småhus som boende i hyres­hus. Styrelsen är därför i princip inte negativ till en cV:ad omvandling av hyres- till bostadsrättslägenheter. Under förutsättning av en på bostadasociala grunder noga genomförd planering, bör en sådan övergång på ensidigt sammansatta marknader vara ett verksamt medel för att bidra till en förbättrad bostadsförsörjning med avseende på en ökad valfrihet. Vad stjTrelsen vill framhålla är emellertid att en övergång till bostadarätt inte är den enda lösningen på frågan om ett ökat boendeinflytande-i flerfamiljshus och inte heller bör stödjas av samhället om den medför att valfriheten minskar mellan olika hushåll. En oplanerad övergång skulle således kunna motverka de målsättningar i fråga on boendedemokrati som samhället -oberoende av upplåtelaeform - bör bevaka för alla, oavsett ekonomiak situation.

2.5.1  Statena roll

Bostadsstyrelsen delar kommitténs bedömning att hittills­varande erfarenheter■av ombildning från hyrearätt till bostadarätt inte utgör skäl för samhället att acceptera att en övergång till bostadsrätt uteslutande sker på de

 

Prop. 1981/82:169                                                            86

villkor aom fastighetsmarknadens parter själva dikterar. Erfarenheterna visar således att just de effekter som kommittén enligt aina direktiv skall elimi.iera, och då främst ökad segregation bland de boende, kan uppkomma om omvandlingen inte föregås av en planmässig bedö.mning på bostadssociala grunder.

Kommitténs beskrivning av rollfördelningen mellan atat och kommun med avaeende på planering och genomförande och de instrument aom kommunerna bör förses med som medel i en på bostadsaooiala grunder lokalt förankrad bostada­politik avviker inte från hitintills allmänt omfattade riktlinjer. Detta utesluter emellertid inte att ataten har ett övergripande ansvar för att de boatadspolitiaka målsättningar aom regering och riksdag antagit fullföljs med utgångapunkt i de boendes intresse. Lagstiftning och finansieringsvillkor måste anpassas till denna förutsätt­ning.

En lagstiftning som stärker de boendes ställning vid om­bildning måste därför aes med utgångspunkt i de förhållan­den aom råder när en ombildning har föregåtts av en all­sidig bedömning från kommunernas sida av lämpligheten av en sådan omvandling. Därvid mäate de boende i den enskilda fastigheten i vissa fall anpassa sig till en bedömning sett både i ett större perspektiv geografiskt aom lämplig­heten av olika upplåtelaeforner i ett viaat område.

Finanaieringaaystemet har aom en allmän utgångspunkt att verka dämpande på bostadakoatnadema. Det är därför en given utgångspunkt som kommittén antagit att en ökad om­vandling inte sker på sådana villkor att fastighetspriser­na trissas upp. Som kommittén belyst finns det ingen om­fattande dokumentation for att hittills genomförda ombild­ningar medfört sädana effekter men styrelsens erfarenheter visar tydligt på att detta ändå förekommit och att detta inte heller kunnat motverkas av de kontrollinstrument aom finns ,i samband med den statliga ombyggnadslångivningen.

Från bostadssociala utgångspunkter bör självfallet grund-avgiftemaa nivå vara avvägda aä, att ingen av ekonomiska skäl skall vara utestängd från möjligheterna att övergå till bostadsrätt i aamband med ombildning. Av aamma bostadsaooiala skäl är det nödvändigt att boendekostnaden så långt möjligt görs neutral i förhållande till de boen­des inkomataituation. -Iv detta följer att belåning av fastigheten endaat bör kunna ske för föreningens förvalt­ning av densamma. Detta följer ockaå av att fastigheta­kapitalet och det belåningautrymae som kan finnas måate användas för ett tillfredsställande underhåll av fastig­heten.

Kommittén konstaterar att det är nödvändigt för samhället att kunna påverka villkoren för ombildning eller över-låtelaer i samband med långivningen om inte de som varit medlemmar i vissa fall skall komma att få oacceptabla fördelar. Styrelsen inatänmer i denna bedömning vad gäller nybildade föreningar. Under avsnitt 8.7 kommer atyrelaen

 

Prop. 1981/82:169                                                            87

emellertid att peka på de problem aom är förknippade med att knyta överlåtelsekontrollen till den statliga lån­givningen, vilket innebär att åtskilliga redan bildade föreningar inte kan användas aom redskap för genomförande av boatadapolitiska målsättningar.

2.3-2 Kommunemas roll

Med utgångapunkt i en ökad kommunal ambition vad gäller andelen bostadsrätter i nyproduktionen anser kommittén att en övergång från hyresrätt till boatadsrätt borde vara ett medel för kommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeatåndet i den mån det finns ett allmänt■ökat' intresse för det kooperativa boendet och bostadarätten som upplåtelseform. Förutom att åatadkoima en uppbland­ning av upplåtelaeformema skulle detta enligt kommittén ockaå kunna bidra till att man i vissa fall dämpar pria-utvecklingen på bostadarätter.

Boatadsatyrelaen vill i siatnämnda sammanhang stryka under kommitténs bedömning att en övergång från hyres­rätt till bostadsrätt kan hålla nere prisnivån på bostads­rätter endast så länge tillgängen på hyresrättslägenheter fortfarande är god. !ied denna utgångspunkt finns det en­ligt atyrelsena bedömning anledning varna för en ökad övergång till boatadsrätt i orter med uttalad bostadsbrist även om andelen bostadsrättslägenheter i beståndet skulle vara liten. I sistnämnda fall måate aåledes en satsning på Ökad omvandling samordnas med nyprodiiktion av såväl lägenheter med bostadarätt som hyrearätt för att nå en lämplig fördelning av beståndet med avseende på upplåtelae-foraer.

Komaitténa argument för ett ökat kommunalt engagemang för ombildning till bostadarätt aom ett medel för att i olika avaeenden utveckla och förändra bostadamarknaden med problem av olika alag kunde enligt styrelsens uppfattning ha utvecklats ytterligare. Briatan ligger främat i att man i huvudaak på grundval av kommittédirektiven isolerat diskuasionen till att främja boendeinflytande inom ramen för boatadarättaforraen. Son atyrelsen anfört inlednings-via bör diskuasionen föraa samtidigt med alternativa former att utveckla inflytandet inom ramen för upplåtelse med hyrearätt.

äed denna vidgning ay synsättet kan styrelsen helt in-atämma i att omvandlingen kräver ett bakomliggande hand­lingsprogram aom lämpligen kan komma till uttryck i de kommunala bostadaförsörjningsprogrammen. Av styrelsens tidigare bedömningar framgår också att det är nödvändigt att omfattningen av ombildningarna aea mot bakgrund av en kartläggning av problemen och aättet att löaa deaaa,

2.5.5 Föreningrsbildarens roll

3ostad3st;Tel3en vill i detta aa-mmanhang underatryka vad kommittén anfört om boatadskooperationena roll med av­aeende på aåväl kontinuitet i byggande och förvaltning av

 

Prop. 1981/82:169                                                            88

bostäder som medlemmarnas engagemang i hela bostadsfrågan. I aiatnämnda avaeende finns motavarigheter inom ramen för hyresgäatemaa organiaationer medan någon direkt mot­svarighet inte finna när det gäller byggande och förvalt­ning. I detta aammanhang ankommer ansvaret för genom­förande av byggande och förvaltning på de boendea villkor i första hand på de allmännyttiga företagen.

En övergång till bostadsrätt innebär således ett apeciellt ansvar för den som atår aom initiativtagare till ombild­ningen. Kommittén har i detta ajumnanhang förutaatt dels engagemang och kunskaper hos den som bildar föreningen, dela bred anslutning, vilket kräver skälig tidautdräkt och ett moget övervägande bland de boende.

Boatadsatyrelaen kan för ain del instämma i deaaa krav som allmänna utgångaptinkter för ombildning. Även kunaka-pema om juridik, teknik och ekonomi i aamband med över­gång och förvaltning är naturligtvis viktig. Samtidigt bör emellertid kunskaperna om möjligheterna att utveckla boendeinflytandet inom ramen för en bibehållen upplåtelae­form fördjupas. Detta innebär enligt atyrelaena mening ett ökat ansvar för dem son har att råda och vägleda de boende före en eventuell övergång. En allsidig och objek­tiv information om konaekvensema för de boende av olika upplåtelseformer bör därför ingå i det underlag som föreningsbildaren anavarar för att delge de boende.

Att de ekonomiska villkoren kan vara avgörande för engage­manget i aamband med en övergång är ajälvklart. Styrelsen vill i detta aammanhang endaat erinra om att villkoren måste uppfattas och i verkligheten fungera på aamma sätt för boende med olika inkomst- och förmögenhetaförhållan­den för att man akall kunna uppfatta engagemanget som positivt från bostadssociala utgångspunkter. Ett engage­mang som bygger på möjligheten till god kapitalplacering och förväntade framtida vinater vid överlåtelse kommer således på aikt i konflikt med aträvandena att motverka segregation i boendet.

Vad gäller föreningamas storlek aom grund för engagemang bland de boende har kommittén ansett att föreningar om högst 200 - 250 hushåll är ett maximum,om man vill efter­sträva gemenskap inom bostadsrättsföreningens ram. Styrel­sen vill för sin del ifrågasätta on inte föreningen bör vara ännu miVidre för att öka engagemanget i boendet och boendemiljön. Vad gäller möjligheten att i små före­ningar åstadkomma en rationell fastighetsförvaltning, vill styrelsen :;3ka på möjligheten av att flera små föreningar bildar en ekonomisk förening med ansvar för hela eller delar av den gemenaamma fastighetsskötseln och/eller den ekonomiska och administrativa förvaltningen. Xven inom ramen för den indirekta representation som åatadkomnes genom en sådan organiaation kan medlemmarna i höe grad än genom att överlåta förvaltningen pi "profeasionella" förvaltningsföretag främja boendeinflytandet.

 

Prop. 1981/82:169                                                            89

3.2   Hyrestäatinflytande och formerna för anslutnin»:

Boatadsatyrelaen delar kommitténs uppfattning om att endaat ett direkt engagemang från de boende i form av medlemakap i föreningen i kombination med en stark majo­ritet för en övergång till boatadsrätt motiverar en för­köpsrätt för de boende. En förköparätt grundad på aamtycks bör därför avvisas av de akäl som kommittén har anfört.

Ett starkt intresse från de boendes sida är en nödvändig förutsättning för att nå de syften aom motiverar en ökad övergång till boatadarätt. Det är ockaå nödvändigt för att garantera att den nybildade föreningen vilar på ekonomiakt tillfredaatällande grunder. Som kommittén före­slår bör det därför krävas att en kvalificerad majoritet-av föratahandshyreagästerna ansluter sig till övergången genom att bli medlennar i föreningen och biträda beslutet om förvärv. En kvalificerad majoritet på två tredjedelar av hyreagäaterna synes väl avvägd för att tillgodoae deaaa intresaen,varför atyrelsen tillstyrker förslaget.

Sn nödvändig förutsättning för att garantera de boendes verkliga intreaae för en ombildning är att biträde till ett beslut om förvärv också innebär att hyresgästen om han eller hon avser att bo kvar också fullföljer aitt engagemang genom att teckna bostadsrätt. Den av kommittén föreslagna möjligheten för bostadsrättaförening att inta förbehåll.i stadgarna för de hyreagäster aom biträtt ett bealut- om förvärv, en skyldighet att också teckna boatads­rätt, är därför nödvändig. Kommitténs föralag med de möjligheter till frånträde' i viasa fall som förutsatts tillatyrks därför. Om kvarboende hyresgäster utan godtag­bara skäl vägrar att teckna bostadsrätt trots att de bi­trätt beslutet om förvärv,bör detta som kommittén före­slagit grunda en uppsägningarätt för föreningen.

Boatadsatyrelaen tillstyrker i övrigt kommitténs föralag i detta avsnitt med avaeende på lokalhyreagäatemaa ställning, rätten till medlemskap i föreningen samt de undantag från huvudreglerna aom förealäa vid de ombild­ningar som genomföra av de rikskooperativa organisatio­nerna.

3.3   Ekonomiak plan

Bostadaatyrelsen instämmer i de utgångspunkter kommittén angivit beträffande den ekonomiska planen. Som kommittén angivit torde den ekonomiska planen utgöra det viktigaate beslutsunderlaget för bostadsrättaföreningen och hyres­gästerna,när de tar ställning till frågan om en övergäng till bostadsrätt aom initieras av dem själva. De akilda förutaättningarna mellan nyproduktion resp omvandling av hyrearätt till boatadarätt motiverar mot denna bakgrund, som kommittén har föreslagit, också viaaa förändringar med avaeende pä upprättande av planen och dess innehåll.

Tid ombildningar son genomförs av de boende krävs enligt kommitténs- förslag ett stallninrstagande frän deasa av innebörd att de binder aig för ett ekonomiskt engagemang

 

Prop. 1981/82:169                                                            90

i föreningen redan genom att biträda bealut cm förvärv på föreningsstämman. För att hyresgästen skall kunna be­döma konaekvensema av ett aådant ställningatagande är det nödvändigt med.en ekonomiak plan för föreningen där konaekvenaema av en övergång så långt möjligt framgår. Den ekonomiska planen bör därför som kommittén föresla­git vara upprättad och godkänd av intygsgivare redan vid detta tillfälle. Av skäl konmittén anfört torde en sådan ordning inte behövas vid ombildning inom ramen för de rikakooperativa organisationerna. För att åstadkomma en­hetliga regler torde deaaa emellertid inte vara undan­tagna denna regel vid förköp.

Vad gäller planens innehåll vill styrelsen atarkt fram­hålla betydelsen av att planen ger upplysningar om fram­tida underhålls- och ombyggnadsbehov. En beaiktning av fastigheten före förvärv, är därför nödvändig. Även om det på grundval av en aådan beaiktning kan vara svårt att göra en bedömning av nödvändiga underhålls- och ombygg­nadskostnader är föralaget enligt atyrelsena bedömning väl ägnat att förbättra hyresgästernas möjligheter att bedöma konsekvenserna av ett ekonomiakt engagemang i fas­tigheten samt att bedöma skäligheten av begärd köpeskil­ling. Styrelsen tillstyrker därför föralaget om ett obligatoriskt besiktningsprotokoll aom bilaga till den ekoriomiaka planen.

Kommittén har föreslagit att bostadsstyrelaen i samråd med organisationerna på boatadsrättanarknaden genom all­männa råd till dem aom upprättar ekonomiaka planer aant till intygsgivarna skall verka för att de ekonomiaka planema får en så hög kvalitet som möjligt. Styrelaen skulle vidare lämna information om tillvägagångssättet vid ombildningar. En sådan verksamhet torde i och för ai vara väl förenlig med bostadsstyrelsens verksamhet och erfarenhetsunderlag. Styrelsen vill emellertid stryka under att en sådan verksa-mhet innebär en utvidgning av nuvarande arbetsuppgifter och därför medför behöv av ut­ökade resuraer.

Boatadsstyrelsen delar kommitténs uppfattning att en beroendeställning hos intygagivama i förhållande till det företag där planen i;örs eller till den aom har upp­rättat planen kan förringa tilltron till deras objektivi­tet och till planens hållbarhet, ..ven om styrelsens er­farenheter inte har visat något samband m.ellan en sådan beroendeställning ooh påstådda brister i visaa planer borde det från såväl de aktuella företagena aom de en­skilda intygsgivarnaa synpunkt vara angeläget att undan­röja, aådana tvivel.

Kommitténs förslag att tillgodose detta intresse synes väl avvägt mot bakgrund av de fördelar som obestridligen finns med nuvarande ordning. Genom att en ihtygsgivare förutsätts vara fristående från organisation, företag eller förening som har biträtt med föréningsblldningen eller upprättat den ekonomiska planen garanteras insyn från fristående sakkunnig person samtidigt sora kunakaper hos dem som kan följa föreningsbildningen på nära håll

 

Prop. 1981/82:169                                                            91

kan utnyttjas. Styrelaen tillstyrker därför kommitténs föralag.

Boatadsatyrelaen anser för ain del att det kan ifråga­sättas om inte kommunen eller länsstyrelsen skulle utse den fristående intygsgivaren för att ytterligare markera dennea oberoende ställning. Intygsgivarens betydelse för tillförlitligheten av den ekonomiska planen och i ain .tur planena centrala betydelse för bostadsrättsinnehavar­na borde medföra att kostnaderna för den ekonomiska planen i normalfallet är väl motiverade. Skulle orimliga ersätt­ningskrav aktualiseras borde detta kunna kontrolleras i särskild ordning av de utseende myndighetema, Styrelaen anser därför att denna fråga bör övervägas ytterligare. Därvid kan övervägas on kommunen bör ges rätt att utae en intygagivare,om detta ansea särskilt påkallat.

Styrelaen har ingen erinran mot kommitténs beskrivning av den grupp av personer eller företag som kan vara lämp­liga aom rekryteringagrund. Styrelaen vill emellertid fram­hålla avårighetema att för egen del fylla bristema på lämpliga intygsivare 1 viasa regioner sant ifrågasätter lämpligheten a» att ett alltför stort antal personer ges en aådan behörighet, vilket skulle kunna ge ett alltför litet erfarenhetaunderlag för resp intygagivare. 3n begränsning av antalet intygagivare i förhållande till ansökningar härom kan därför bli nödvändig.

3-5    Information, rådfi:ivnin>T och aervice

Bostadsstyrelsen kan helt inatämma i kommitténs bedömning att det oftast är eii fördel om en ombildning åker i an­slutning till faat utvecklade handläggingarutiner och att hyreagäaterna behöver bistånd i hela ombildningspro­cessen. Styrelsens erfarenheter i form av förfrågningar vid ombildning av enskilt ägda flerfamiljahus visar så­ledes att hyresgästerna ofta anaer aig stå utanför själva ombildningaproceasen utan möjlighet att påverka densamma och utan kunskaper ora konsekvenserna av en ombildning. Bristen aynea särskilt uppenbar i fastigheter med äldre aedan länge bosatta hyiresgäster.

Kommittén har framhållit att redan etablerade organisa­tioner på bostadsrättaiaarknaden bör spela den viktigaste rollen i detta sam-iianhang. Styrelsen kan i princip in-, stämma i att stat och konmun inte skall etablera några särskilda insatser för hjälp med ombildninsar i enskilda fall. Samtidigt har konmittén emellertid också pekat på de bindningar för framtiden sora detta i vissa fall medför för föreningarna. Man har också närmast som en fördel an­gett möjligheten för föreningarna att sluta avtal om den framtida fastighetsförvaltningen med dem aom biträder vid ombildningen.

Bostadsstyrelaen vill för sin del i detta sam-anhang fram­hålla att medverkan vid en ombildning inte nödvändigtvis

 

Prop. 1981/82:169                                                            92

borde medföra en automatisk bindning för föreningen att anlita företageta förvaltningsorganisation. Härigenom begräasas möjligheterna att anpas-a förvaltningsorganisa­tionen till de boendea önskemål. Om sådana effekter upp­kommer aynes det lämpligt att initiera fristående konsult­företag med specialkompetens på området.

Boatadaatyrelsen kan utifrån aina erfarenheter instämma i nödvändigheten av en allmän aamhällainformation om för­farandet vid ombildning samt om bostadsrätten aom upp­låtelaeform. Styrelaen anser liksom kommittén att en sådan information ingår i atyrelsena roll som sektorsmyn­dighet på bostadaområdet. Möjligheten att fullgöra högt ställda ambitioner på detta område är emellertid beroende av de resurser som atyrelaen tilldelas för ändamålet samt de prioriteringar mellan olika angelägna, in format ionsin-sataer som mäste göras.

p.6 Kommunalt inflytande i bo3tadsrättsförenin,J:ar

Den kommunala insyn som krävs för att boatadarättaförening skall få "den högre" låneandelen (59 f) har kommittén uppfattat som enbart motiverad av statens intresse att. garanti erhålls för att samtliga låneförutsättningar upp­fylls även efter det att lånet har beviljats. Trots en högre lånegräns skalle därmed statens intresse som kredit­givare inte äve.ityraa. Bostadsstyrelaen vill för ain del betona såväl de boendes aom statens intreasen i detta sammanhang. Främst gäller det betydelsen av att föreningens verksamhet redan frän initialskedet vilar på en ekonomiakt och administrativt atabil grund." Styrelsen instämmer i kommitténs bedömning att behovet av kommunena insyn vid en ombyggnad aom äger rum i samband med ombildning är väaentligt atörre än i andra fall.

Enligt styrelaens uppfattning bör kommunens insyn även aes aom en garanti för att ombildningen sker på de boendea villkor och att deasa har garanterats en fullständig och saklig information om förutsättningarna för övergängen. Detta kan exempelvis gälla faatighetens pria vid förvärvet aett motbakgrund av t ex underhållsbehovet, ett område där kommunena representanter bör ha en god kunskapsnivå och där upprättade kalkyler kan få en saklig granskning. Kommunena insyn kan därvid sea sora ett komplement till intygsgivamas granskning i samband med att den ekonomiska planen upprättas.

Hot denna bakgrund anser styrelsen att kravet på kommunal representation redan frän föreningens bildande bör upp­rätthällas som villkor för lån med den högre läneandelen vid samtliga fall av övergång från hyresrätt till bostads­rätt. Härigenom garanteras full insyn i samtliga förut­sättningar aom reglerar den framtida koatnadsnivån för de boende. Genom kommitténs förslag i övrigt med sikte på goda kunskaper om erempelvia låneförutsättningar för de boende i samband ned ombildningen borde nuvarande undan­tagsregel om att kommunal insyn i vissa fall godtas från ett senare skedo inte heller längre behövas.

 

Prop. 1981/82:169                                                            93

Styrelaen kan för sin del instämma i kommitténs utgångs­punkt att 99-procentiea lån akall erhållas,om samtliga låneförutsättningar är uppfyllda och oberoende av skäl som ligger vid sidan av förutsättningar som angea i bostadsfinanaleringaförordningen. Däremot ifrågaaätter styrelaen om kommunernas arbetsinaataer för en insyn i huvudsak enligt nuvarande ordning skulle bli aå omfattande att de motiverar en aå individuell bedömning av förut­sättningarna för insyn i det enskilda fallet som kom.mittén synes utgå från. Även med beaktande av en ökad övergång till bostadarätt borde det vara rimligt att förutsätta ett aådant kommunalt engagemang och ansvar att den av kommittén angivna riktpunkten för kommunernas insyn upp­rätthålls i samtliga fall, d v a att kommunen skall utse en styrelseledamot och suppleant eller rapportör och att reviaionen utövaa antingen av en utsedd revisor eller av organ inom kommunen. Den av kommittén föreslagna möjlig­heten att insynen utövas i "annan speciell ordning" och att insynen akulle kunna begränaas tidsmässigt utöver allmänt gällande tidaregel - 10 år frän utbetalningen -efter länaboatadsnämndena särskilda medgivande bör- därför enligt styrelsens mening inte införas.

Kommitténs förslag innebär en uppmjukning i förhållande till det krav bostadsstyrelaen uppatällt i .nuvarande föreskrifter med avaeende på direktvald revisor i föreningen. Den ordning aom föreslås med möjlighet till granskning av annat kommunalt organ synes emellertid kunna uppfylla aamma intressen, varför föralaget tillsti-rks.

Bostadsstyrelsen är också beredd att pröva behovet av föreskrifter för kommunal insyn i annan ordning än genom styrelserepreaentation och revisor. Även förslag till instruktioner för representanter och rapportörer bör kunna utarbetas på grundval av kommunemas och de kooperativa organisationernas erfarenheter.

Sammanfattningsvis tillstyrker styrelsen en lagreglering av kommunemas sk;'-ldisheter att utöva ir.sj-n i bostads­rättsföreningar som uppfyller förutsättningarna för en högre läneandel. Som framgått ovan anser st-relsen emellertid det inte nödvändigt och inte heller lämpligt att individualisera prövningen av frågan om insyn pä sätt kommittén föreslagit.

4.  Förvärv av enskilt äfd fasti.-hot

4,5.2 Hänsynen till den kommunala förköpsrätten

Bostadsstyrelsen delar ko.-nmitténs uppfattning att en ökad omvandling till bostadsrätt genom en förköpsrätt för hyresgäster utformad i enlighet med kcnmitténs förslag kan medföra risker för konflikter =ellan samhällets krav pä stadsförnyelse och en pä sikt förändrad lägenhets- ooh utrymmesstandard och enskilda hyresgästers önskemål om en övergäng till bostadorätt.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 94

Styrelsen anförde i yttrande över boende- och bostads-finansieringgutredningarnas betänkande (SOU 1975 = 50 '' riskerna för att bostadsrättsföreningar tillskapas i syfte att undvika saneringslagena bestämmelser ora lägsta godtagbara standard torde vara tämligen små. Styrelsen vidhåller denna uppfattning varför konflikter mellan kommunalt förköp i ayfte att genomföra en upprustning och den av kommittén föreslagna förköpsrätten för hyres­gäster knappast behöver uppstå. Problemen torde däremot vara atörre med avseende på kommunernas möjligheter att påverka fördelningen på lägenhetsstorlekar.

Kommittén har inte föreslagit någon absolut företrädes­rätt för varken kommunen eller hyreagäaterna utan har föratsatt att bedömningen blir densamma som gäller redan i dag när en bostadsrättsförening förvärvar fastighet på frivillig väg, vilket akulle innebära att det i allmän­het anaea obilligt mot hyreagäaterna att kommunen utövar sin förköpsrätt, om förköpsrätt också är aktuell för hyres­gästerna.

Bostadsstyrelaen kan f n godta den avvägning kommittén gett uttryck för. Samtidigt vill atyrelaen erinra om nöd­vändigheten av en stark aataning på uppruatninga- ooh orabyggnadaverksamhet under 80- och 90-talet, bl a med av­seende på att öka tillgängligheten i beståndet av fler­familjshus. Erfarenheterna av den föreslagna förköpsrätten bör, om den genomförs, således relativt snart utvärderas med avseende på förutsättningarna för att genomföra den ombyggnadaverksamhet aom är nödvändig under de närmaste decennierna.

4.5.3 Valet av löaning

Kommittén har översiktligt beskrivit olika tänkbara konstruktioner av ett förköpainsti-tut för hyreagäster. Bostadsstyrelsen har särskilt övervägt möjligheten med en utvidgad komaurial förköparätt för ombildning,eftersom en ny typ av förköpainstitut onekligen medför ökad byråkrati aamt ytterligare svårigheter för faatighetsägama att bedöma förutsättningarna vid en eventuell försäljning. Detta talar enligt styrelsens mening för att man noga överväger möjligheterna att utvidga den kommunala för­köpsrätten. Sn sådan ordning skulle onekligen ge hyres­gästerna en större trygghet under ombildningen och sam­tidigt medföra atörre möjligheter för de kommuner aom finner behov av att atyra planeringen för de faatigheter som är aktuella Tor förköp.

Kommittén avvisar emellertid en sådan ordning främst med hänsyn till tidsaspekten och det merarbete som kommunerna skulle drabbas av samt att man inte utan mycket invecklade regler torde kunna undvika en absolut företrädesrätt för kommxinen före hyreagäaterna.

Bostadaatyrelaen förutsätter att en kommunal ambition att främja en ökad övergäng till bostadsrätt ocksä inne­bär att kommunen är beredd att satsa de resuraer som be­hövs rör att genomförandet skall ske -oå bostadssocialt

 

Prop. 1981/82:169                                                            95

godtagbara grunder. »led denna utgångspunkt kan ifråga­sättas om det merarbete som uppkommer vid användning av en kommunal förköpsrätt har en avgörande betydelse i detta sammanhang.

Styrelsen har emellertid i likhet med kommittén tidigare angett de boendes engagemang aom en nödvändig förutsätt­ning för att nå avsett syfte med ombildningarna. Dessa bör således ake under sådana former att de boende ges största möjliga Törutaättningar att engagera sig i plane­ring och genomförande samt att de i normalfallet också kan påräkna att ombildningen leder till att de får bilda en egen bostadsrättsförening för vilken de själva avgör huvudmannaskapet. Med denna utgångspunkt tillstyrkes förslaget om en förköpsrätt för de boende.

Styrelsen tillstyrker det föreslagna systemet aed intresse­anmälan frän hyresgästerna i huset, hembud, bevakning och antagande av hembud, St-relaen anser vidare att den successiva skärpningen av de aaaociationsrättsliga kraven på hyresgästerna under ombildningsförfarandet är väl av­vägd. Styrelsen anser liksom konmittén att ett hembuds­förfarande är att föredra frsunför en förköparätt, ut­formad efter mönster frän den kommunala förköpslagen. Karaktäristiskt för sistnämnda konstruktion är att fastig­heten redan har överlåtits när förköp blir aktuellt.

Bostadsstyrelsen bedömer liksom kommittén att en lag­stiftning om förköp kommer att leda till att fastighets­ägare i rdrata hand på frivillig väg kommer att föraöka nå en uppgörslae med hyreagäaterna om förvärv. Det bör emellertid understrykas att när det blir aktuellt med föraäljning av en faatighet, där det finns en majoritet hyresgäster som önskar gå över till bostadsrätt, J5ör" deasa alltid/Tia.""en reell möilighet att förvärva fastig­heten. De finansieringsförutsättningar som anges i det följande är därför en nödvändig förutsättning,

Bostadsstyrelaen anser likaom kommittén att aådana hyres­gäster aom önsä över frän hyrearätt till boatada­rätt inte akall behöva betala ett högre pris, för fastig­heten än det marknadsvärde som kan anses motsvaras av fastighetens värde som hyresobjekt. Även om man inte helt kan uppnå detta nål bör den förstärkta ställning för hyreagäaterna som följer med den föreslagna förköpsrätten leda till att priserna dämpas vid framtida övergängar.

Styrelsen instämmer i att förköpsrätten endast bör ifråga­komma för privata hyresfastigheter.

Inte heller styrelsen anser att man bör kanalisera samt­liga de ombildningar.där henbud skall komma ifråga över de etablerade organisationerna på bostadsrättsmarknaden rör att på så sätt få garantier för att hyresgästerna biträds av erforderlig sakkunskap vid förköpet, eftersom en sådan ordning i alltför stor utsträckning skulle be­skära hyresgästernas möjligheter att själva genomföra om­bildningen och att anlita den sakkunskap som de själva finner nödvändig. Det får emellertid-förutsättas att de

 

Prop, 1981/82:169                                                            96

etablerade organisationerna mot bakgrund av ain sakkun­skap och erfarenhet kommer att medverka i högre grad än vad som nu är fallet vid ombildning av även äldre fas­tigheter,

I övrigt finner atyrelsen de bestämmelser som kommittén rdreslagit för att hembudsreglerna inte skall kunna kringgås väl avvägda,

5,  Förvärv av allmännyttigt ä

5.1  Utgångspunkter

Till utgångspunkt för sina överväganden om övergång till bostadsrätt genom förvärv av allmännyttigt ägd fas.tighet har kommittén tagit att detta skall ake endast om den enskilda kommunen finner detta motiverat, efter berörda hyresgästers uttryckliga önskemål och på lokala politiska initiativ. Hot dessa utgångspunkter liksom markeringen av den kommunala fastighetsägarens övergripande ansvar för bostadsförsörjningen inom kommunen och omvandlingen av dessa fastigheter sett i ett atörre kommunalpolitiskt sammanhang har styrelsen inget att erinra. Kommunala boatadapolitiaka handlingsprogram med anknytning till bostadsförsorjningsprogrammen och grundade på bostads­sociala inventeringar är nödvändiga före en eventuell övergäng till bostadarätt inom allmännyttan.

Kommittén har till utgångspunkt för sina förslag i det följande ockaå ansett att kommunemas ansvar för bostads­försörjningen utöver ansvaret för en allsidig befolknings-sammansättning och att tillgodose behovet av goda bostäder även bör omfatta ett ansvar för att tillgodose ett behov av olika upplåtelseformer bl a genom en övergång frän hyres— till bostadsrätt. Enligt kommitténs mening är det därför motiverat att atatsmaktema markerar även detta ansvar utan att därför ge avkall pä övriga mäl för boatadsföraörjnlngen.

Kommitténs syn på en skillnad mellan den enskilda kommu­nens principiella inställning och ett mera övergripande samhälleligt synsätt pä kommunens anavar för att främja en övergång till bostadsrätt i vissa områden mäste enligt styrelsens uppfattning hänföras även till en diskussion om möjligheterna att med olika upplätelseformer motverka segregation i boendet samt att i olika former frän;ja in­flytande vid fastighetsförvaltningen, iled den syn på den enskilda kommunens roll i ombildningsfrågan som kommittén antagit och V.onmunemas lokala ansvar'för bostadsförsörj­ningen går det enligt stj-relsens mening inte att,utifrån allmänna bostadspolitiska utgångspunkter, hävda att den enskilda kommunen har skyldighet att främja" en övergång till bostadsrätt genom omvandling av det bestånd av lägen­heter som kommunen genom det allmännyttiga bostadsinneha­vet har som redskap för sin bostadsförsörjning.

 

Prop. 1981/82:169                                                                 97

Enligt styrelaens uppfattning är detta en fråga där man lokalt bör söka sig fram till olika typer  av upplåtelse­former och inflytande och där allmänna riktlinjer inte bör uttalas av statsmakterna.

Med denna begränsning tillstyrker således bostadsstyrel­sen de allmänna utgångspunkterna för en eventuell över­gång till bostadsrätt genom föraäljning av fastighet aom äga av de allmännyttiga boatadsföretagen.

5.3   Grunderna för ombildning

5.3.1    Formella Tdrutsättningar

Bostadsstyrelaen delar kommitténs uppfattning att det bör vara kommunfullmäktige som akall fastställa riktlinjer och principer för övergångar,efteraom, dessa skall vara ett led i uppfyllandet av antagna bostadapolitiska mål­sättningar. Vad gäller innehållet i dessa riktlinjer, dvs ändring av företagets ända-målabestämning, huvud­mannaskapet i bostadarättaföreningar samt det allmännyt­tiga bostadsföretagets inflytande över föreningarna, finner styrelsen kommitténs förslag väl a-wägda,

5.3.2    Hu-vudmannaskapet och andra särskilda villkor

Styrelsen delar kommitténs bedömning att en förenings­bildning på initiativ av det allmännyttiga boatadaföre-taget bäat kan tillgodose sådana krav som det kommunala ansvaret för bostadsföraörjningen innebär. Detta gäller t ex frågan om hembudsskyldighet till företaget eller till kommunen vid överlåtelse. Av stor vikt för kommunens möjligheter att främja bostadsförsörjningen är na-turligt-vls att en sådan ordning bäst tillgodoser kommunens möj­ligheter att förmedla lediga lägenheter oberoende av upp­ställda länevillkor. En anknytning till kommunens med­givande som förutsättning Tor eventuella stadgeändringar torde även innebära en garanti för fortsatt förvaltning i bostadsrättsform för sådana hus som av olika skäl kan vara attraktiva för en uppdelning av lånen och övergång till äganderätt,

5.4   Konsekvenser av ombildning till boatadsrätt

5.4.1  ?ör de allmännyttiga företagen

Bostadsstyrelaen vill starkt understryka kommitténs uppfattning att det vare aig är möjligt eller lämpligt att draatiakt och omfattande akära ned det bestånd av boatäder som i dag ägs och förvaltas av allmännyttiga företag. Styrelsens bestämda uppfattning är att dessa under överskådlig tid tillsammans med de rikakooperativa företagen skall ha den centrala rollen i de medel sora står till förfogande för att genomföra en på sociala grunder utformad bostadsförsörjning. En parallell utveck­ling av olika upplätelseformer för att främja t ex ökat boendeinflytande förutsätter således ett brett urval av förvaltningaenheter i olika geografiaka lägen med varierad

7   Riksdagen 1981182. 1 saml Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                            98

utformning och ned olika upplåtelseformer. Kommitténs påstående - utan närmare motivering - att en omstrukture­ring av fastighetsinnehavet för många av företagen skalle innebära fördelar aåväl bostadspolitiskt som ekonomiskt kan därför Ifrågasättas.

Kommitténs analys av effekterna av en ökad övergång till bostadsrätt i problemområden respektive a k attraktiva områden kan delvis tas till intäkt för ekonomiska för­delar av en övergäng i de förra och negativa för de senare, Styrelaen ifrågasätter om denna analya i tillräcklig om­fattning tar hänsyn till andra möjligheter att främja boendeinflytande liksom att förbättra boendemiljön i övrigt i de förra. De ekonomiska konsekvenserna av för­säljning av faatigheter är beroende av samhällsekonomins utveckling. Osäkerheten i den framtida utvecklingen gör det vanskligt att bedöma konsekvenserna av försäljningar, vilket även detta enligt styrelsens uppfattning borde motivera en relativt starl: återhållsamhet med att avhända sig faatigheter som kan användas som ett medel för genom­förande av en god bostadsförsörjning.

5.4.2 Konaekvenaer för atat och kommun

Under detta avsnitt har kommittén berört de villkor sam­hället bör ställa upp vid övergång till bostadsrätt inom allmännyttan för att samhället inte skall avhända sig möjligheterna att även fortsättningsvis långsiktigt främja bostadsförsörjningen. Ått sådana villkor måste uppställas framgår av bostadsstyrelsens tidigare princi­piella överväganden om de allmännyttiga företagena bety-delae aom ett medel för samhällets bostadsförsörjning. Det är därför naturligt att ansluta sig till kommitténs uppfattning att samhället mäste kunna kontrollera om­vandlingen i anslutning till kommunala handlingsprogram, grundade på lokala förutsättningar och med hänsyn till den kommunala demokratins villkor.

Kommitténs uttalande att övergångarna bör stå i en viaa proportion till det allmännyttiga företagets marknadsan­del pä orten och i bostadsområdet bör därför enligt styrelsens mening ses aom en begränsning av omvandlingens optimala omfattning, inom vilken ram kommunerna själva avgör vad som bör genomföras. Att kommunerna samtidigt utnyttjar de medel som anvisas för att åstadkomma-en om­vandling på bostadasocialt godtagbara villkor i form av motverkan av oskäliga kapitalvinster, förmedling av lägen­heter som frigörs, samt erforderligt stöd i form av borgen för inaatslån vid övergängar fär anses vara en given för-utsät-tning.

Beträffande vissa vinater i form av ökat bostadasparande och minskade utgifter för bostadsbidrag vill styrelaen endast framhålla att bostadsbidragens utformning och an-Imytning till faktiska bostadakostnader f n övervägs inom bostadsbidragakonmittén. En frikoppling av grunden för beräkning av bostadskostnad inom bostadsbidragsaystemet, vilket f n  övervägs av kommittén, skulle således innebära att den antydda besparingseffekten inte unnnäs.

 

Prop. 1981/82:169                                                            99

Vad gäller effektema av egna insatser för underhäll av lägenheter är detta beroende" av den utveckling som kan komma att ske inom ramen för hyresrätten och hyresför­handlingsöverenskommelserna. Detta kan och bör enligt, styrelsens uppfattning innebära minskade skillnader mellan de olika upplåtelaeformema. ■

Bostadsstyrelsen vill också underatryka vad kommittén anfört om att en övergång inte får förhindra rationella förvaltningaenheter och försämra möjligheterna att ut­veckla bostadsområdena aom helhet. Detta gäller framför, allt om en planmässig ombyggnadsverksamhet skall kunna genomföras. Bl a torde bostadarättsformen medföra atora begränsningar när det gäller att förändra lägenhets­sammansättningen i äldre hus. Vidare innebär även till-lämpningen av hyressättningen inom allmännyttan dvs utjämningen mellan olika årgångar en begränsning av möj­ligheterna för företagen att överlåta äldre fastigheter.

En ökad övergång till bostadarätt minskar också under­laget för förmedling av hyreslägenheter och minskar där­med rörligheten på bostadsmarknaden. Detta innebär enligt styrelsens mening att en starkt restriktiv inställning till övergång i större omfattning måste gälla när det råder brist på lägenheter med hyresrätt. En övergäng i en sådan situation skulle således minska valfriheten på bostadsmarknaden genom att betalningssvaga hushåll skulle utestängas frän vissa områden eller kanske -t o m hela kommunen. Sn närmast total övergång till äganderätt och bostadsrätt i visaa kommuner skulle drabba betalnings-svaga huahäll, t ex ungdomar, äldre och invandrare,

Samraanfattningsvis vill styrelsen framhålla att en begrän­sad övergäng frän hyresrätt till boatadarätt genom över­låtelse av allmännyttigt ägda hua kan motiveras sora ett led i den kora.munala bostadsförsörjniné;splaneringen. Detta rdrutsätter emellertid ett ko.mmunalt handlingsprogram grundat på bostadssociala värderinjjar och under hänsyns­tagande till de utvecklin£:snöjligheter beträff;-nde boende­inflytande och boendemiljö som finns inom både hyres- och bostadsrättsformerna,

o,  Finansierin,? av fastirrhetsförvär'

Bostadsstyrelsen har ingen erinran mot kommitténs utgångs­punkt att finansieringen av hyresgästernas förvärv inte bör stödjas genom generella 3t?,tliga län och inte heller bör ske pä den prioriterade kapitalmarknaden. Styrelsen ansluter sig ocksä till den utgångspunkten för kcnmitténs förslag att en förutsättning för statliga åtgärder för att underlätta finansieringen är att den avser lån upp­tagna- av bostadsrättsföreningen. En finansiering med s k strimlade län bör alltså inte stödjas. - En ytterligare föriatsättning bör vara att dessa län avser hela det möj­liga utrymmet, dvs upp till 75 fli av uppskattningsvärdet, .-.nnars kan bestämmelserna kringgås. I detta sammanhang bör emellertid erinras om att bottenläneiastitutens möj- lig.heter att lämna län upp till der.na -andel kan vara be-grän.iad, cm bostadsrättsföreningen för"/ärvat fasti~heten

 

Prop. 1981/82:169                                                           100

till ett överpris. Det finns därför även av detta skäl anledning för i första hand kommunerna att bevaka pris­utvecklingen vid ombildning samt att vidta åtgärder om detta bedöms nödvändigt..

Ovannämnda förutsättningar bör även gälla den komplette­rande statliga långivningen genom individuella län. Om kommunen trots allt tillstyrker lån och går i borgen, bör länabostadsnämnden avslå låneansökan.

En förutsättning för att åtgärder i enlighet med för­alagen akall få avsedd effekt är att fastighetsägama (aäljama) binder en del av försäljningssumman mot en kapitalmarknadsrevers eller en obligation. En vägran att göra detta kan således förhindra en försäljning. Enligt styrelsens uppfattning är kommittén väl optimistisk i sin bedömning av att denna situation inte behöver bli så vanlig, vilket i vissa fall således kan förhindra en önskvärd ombildning,

7,5 Kommitténs överväganden och Tdrslag (med avseende pä insatslån)

7.5.1    Syftet aed ett behovsprövat insatslän

Bostadastyrelsen instämmer i kommitténs uppfattning att det inte finns anledning att Tdrbättra de läneraöjligheter som f n finns när det gäller förvärv av bostadsrätt i allmänhet. En aådan ordning ned t er :jenerella statliga insatslån skulle således,som kommittén befarat, verka prishöjande på bostadsrätter i alljiänhet och därmed mot­verka de bostadasociala ambitioner aom kan motivera en ökad övergång till bostadsrätt. Däremot är det rimligt att garantera alla hushåll oberoende av ekonomiska för­utsättningar en möjlighet att delta i en övergäng till bostadsrätt som motiveras av deras önskemål, ',,'eå  hänsyn till svårigheterna att erhålla län i vanliga banker är det därför nödvändigt att samhället garanterar en sådan läneeiö jlighet,

7.5.2    Lånets storlek

Boatadsstyrelsen delar kommitténs uppfattning att lånets storlek bör ställas i relation till lägenhetens andels­värde. Den av kommittén angivna storleken av lånet dvs ett lån pä högst 80  av grundavgiften dock maximalt 20 f: av lägenhetens andel av fastighetsvärdet 3;/nes väl a-wägd. Det får dock förutsättas att ombildningsförfarandet är förenat med sådan insyn och kontroll av kommunen att låne­möjligheten inte medför en press uppåt pä köpeskillingen för fastigheten i samband med förvärvet.

Även förslaget om en nedre gräns för insatslänet synes motiverad. Gränsen överensatämmer med hu-Aidregeln i fråga om minsta belopp för energisparlån och fär tills vidare ansee väl avvägd med hänsTi till den administration som förutsätts.

 

Prop. 1981/82:169                                                               101

7.5.3 PrövningsTörfärandet

Kommittén har aom utgångspunkt för behovaprövningen an­tagit att lånen närmast skall ha en likviditetsutjämnande karaktär,d v s att de inte utgör ett led i en statlig fördelningspolitik. Man har därför awiaat ett inkomat-och förmögenhetsmått liknande det som gäller för bostads­bidragen som prö-vningsgrund. Utgångspunkten har också varit att åstadkomma ett enkelt och lättbegripligt system för den enskilde.

Resultatet av dessa överväganden har blivit att den stat­liga behovsprövningen enligt kommitténs bedömning endast bör ake mot bakgrund av hushållets saxnianlagda beskatt­ningsbara förmögenhet,

Bostadsatyrelsen anser -'iv  sin del att den beskattnings­bara förmögenhaten inte är något tillfredsställande mått på hushållets likviditet. Även kom-mittén har pekat pä viasa olägenheter av att använda ett sådant begrepp. Kontrollmöjligheten som anförs som argionent föratsätter dessutom att både kommun och beslutande myndighet fär 'tillgäng till ogranskade uppgiftsr från taxeringsai-ndig-heterna, vilket kräver särskilt tillstånd.

V.°å  hänsyn till ds invändningar som kan riktas not den föreslagna prövningsgrunden synes också den låga nivån på "förbehållabeloppet" 15 000 kr, atälld i relation till en avräkning krona för krona,medföra visa godtycklighet i förhållande till behovet av likviditetsförstärkning. Värdet av en egen bil som kanske behövs för arbetet eller andra smärre tillgångar utan egentlig likviditetskaraktär skulle i visaa fall kunna utesluta den enskilde från möj­ligheten att erhålla insatslån.

Kommittén har. även övervägt en statlig inkonstprö-vning men a-wisat densamma tills vidare, dels av principiella skäl, dels av administrativa, iian har dock föbataatt att frågan om inkomstprö-vning pä nytt bör tas upp till över­vägande, om det visar sig att lånemöjligheten i nämnvärd omfattning fär ett felaktigt utnyttjande i förhällande till ursprungsayftet. Däremot förutsätts att kommunen genom att uppställa regler för sitt borgensåtagande bl a skall kunna införa en inkomstprövning,

Med hänsyn till att de föreslagna länen inte avses in­rymma direkta subventioner utan enbart en garanterad låne­möjlighet ifrågasätter styrelaen om inte länemöjligheten borde erbjudas utan behovsprövning, 0:n detta ändå anses motiverat, borde kraven på enkelhet och begripbar.het bättre tillgodoses genom en behovsprö-vning mot taxerad inkomst. Därvid borde så höga inkomstgränser kunna accepteras att problem inte behöver uppstå ned hänsyn till det enskilda hushållets försörjningsbörda och betalningsförmåga, Sn tänkbar inkomstgräns i fom av sammanlagd statlig taxerad inkomst är exempelvis 110 000 kr för hushåll med mindre än tre nedlemnar och I40 000 kr för större hushåll. Styrel­sen anser denna form av-behovspröiraing aera rättvis och

 

Prop. 1981/82:169                                                           102

administrativt lätthanterlig och Töreslår därför i stället för en behovsprövning grundad på förmögenhet en inkomst­prövning grundad på statligt taxerad inkomst.

Om man ändå väljer att använda beskattningsbar förmögen­het aom mått vid behovaprö-vningen, bör enligt styrelsens mening "förbehållsbeloppet"3ätta3 något högre än vad kommittén föreslagit för att inte framtvinga en avyttring av tillgångar som den enskilde har behov av i sin vardags­tillvaro eller som mindre reservkapital för oväntade ut­gifter. Styrelsen anser att beloppet förslagsvis kan sättas till 50 000 kr. Den reduceringsregel som föreslagits är i och för sig godtagbar frän administrativa synpunkter,

7,5,4 -administrationen

Bostadsstyrelsen har inget att erinra mot de överväganden som föranlett kommittén att föreslå att ett behovsprövat lån för övergång till bostadsrätt administreras på i princip samma.sätt son de statliga boatadslånen. Styrelsen vill emellertid starkt framhålla att en förutsättning för en anknytning till bostadsverkets administration.är att bostadsverket tillförs erforderliga resurser.

Styrelsens överväganden i fråga om inkomstprövningen, vilket innebär en delvis anknytning till reglema om be­hovsprö-vning för beslut om bostadsbidrag, innebär inte att det därmed är lämpligt att lägga besluten pä kommu­nerna. V.ot  detta talar bl a de problem som är förenade ned att skilja pä beslut och förvaltning.

Med hänsyn till långivningens ringa komplexitet föiealårbsstads-atyrelsen att styrelsen blir sista beavärsinstans.

Bostadsstyrelsen anser för sin del att det är rimligt att den förhållandevis låga lånevol;'men får belasta stats­budgeten. Ett system med lånegarantier 'för denna lånefor.m är inte lämpligtav administrativa skäl, bl a eftersom endast en enda av bostadsverketa låneformer skulle innebära ett kreditgarantisystem,

Styrelaen saknar underlag för en bedömning av kommitténs uttalanden om långi-vningens förväntade omfattning. Det av bostadsstyrelsen ifrågasatta systemet för inkomst­prövning torde emellertid inte nännvärt påverka kommitténs bedömning.

Yad gäller kommunens roll-vid prövningsförfarandet kan bostadsstyrelsen i hu-vudsak instämna i de princirer son kommittén förordat. Det är således naturligt att' k0!:i.T!unen som villkor för borgenstscknande bör kunna föreskriva att l;igenheter ISnnas till bostadsförmedlingen vid överlåtelse och att vissa prisföreskriftar d.' skall gälls.. Av stjrrel-sens ställnin=;'3tai,-ar-den i det föregående följer ocksä. att konnunen bör kunna vägra att medverka i samband ned för­värv av lägenheter i hus med s k strimlade lån.

Bostadsstyrelsen finner öet enellertid mindre lä/npligt att kommunen via sitt borgensåtagande skall icv.nna p-åverka sökandens lånenöjligh-ster jenon ej?.a regler för behovs-

 

Prop. 1981/82:169                                                           103

prövningen, I detta avseende skiljer sig kommitténs för­slag, såvitt styrelsen kan utröna, frän andra stödsystem med bostadssocial karaktär. Av rättvise- och enkelhets­krav bör således enligt styrelsens uppfattning samma behovaprövningaregler gälla oavaett i vilken kommun sökanden är bosatt,

Bostadsstyrelaen vill ocksä erinra om att generella prin­ciper för borgenstecknande måste beslutas av kommunen rör att den kommunala likställighetaprincipen skall kunna beaktas på ett enkelt sätt vid prövningen,

7.5.5 Lånevillkor och säkerhet för län

Likaom kommittén anser bostadsstyrelsen att lånen aed hänsyn till långi-vningens syfte bör vara personliga, d v s övertagande av lån akall inte kunna förekomma. En annan ordning skulle dessutom på sikt kunna driva upp prisnivån. Även den föreslagna amorteringstiden 10 år synes skälig med hänsyn tagen till lånens genomsnittliga storlek och de länekostnader aom kan anses rimliga, Bostadsstyrelaen tillatyrker ocksä med sistnämnda utgångspunkt att de bör vara subventionsfria. Som kommittén föreslagit bör med hänayn till långi'vnin2ens sociala karak-tär en eftergifts-möjlighet finnas i de fall den ersättning som kan tas ut för bostadsrätten före amorteringstidens utgång inte upp­går till vad som återstår att amortera.

Boatadsstyrelsen tillstyrker kommitténs rekommendation att kommunen vid sitt borgensåtagande lämpligen bör kräva att bostadsrätten pantsätts som säkerhet för den regressfordran som kommunen kan få mot bostadsrättshavaren, Sn aådan ordning förstärker möjligheterna att kontrollera låntagarens disposition av lägenheten. Det kan därför övervägas om inte en aådan pantförskriiming borde vara obligatorisk'bl a för att undvika belåning av samma för­värv frän två eller flera håll.

B.  Överlåtelse av bostadsrätt

8.7.1  Prisbildningen och'behovet av åtgärder

I en situation med brist på lägenheter finns det sora komTiiittén framhållit en risk för att .-aan pä allt fler ställen kommer att fä allt högre prisnivåer, vilket - om inte realisationsvinstbeskattningen skärps mycket kraf­tigt - kommer att medföra dels oskäliga kapitalvinster vid överlåtelser, dels ökad segregation,

Inoai både de rikskooperativa organisationerna och kommu­nerna har man redan nu med olika medel sökt påverka pris­nivåerna vid överlåtelse. Den ökade ambitionen att påverka prisnivån kan jämföras aed den utveckling som ägde rum under senare delen av 70-talet pä småhusmarknaden där alltfler kommuner införde ejna regler för att försöka hejda både spekulation och oskäliga kapitalvinster vid överlåtelse av statligt belånade småhus. Motsvarande reaktioner kan för/äntaa ,om brist på lägenheter i fler-

 

Prop. 1981/82:169                                                           104

bostadshus uppkommer. Enligt styrelsens mening talar mycket för att man bör få till stånd enhetliga regler kommuner och lokala marknader emellan för att inte en från bostadspolitiska utgångspunkter olycklig pris-splittring skall uppkomma.

Som kommittén framhållit innebär stora prisstegringar och ökad priaaplittring risk för en situation där endaat ekonomiakt starka hushåll kan'efterfråga lägenheter i visaa attraktiva områden medan de svaga hushållen hän­visas till mindre attraktiva områden eller lägenheter i hyresrättsform i den nån sådana finna att tillgå. En ökad övergång till bostadsrätt i hyreshuabeståndet fär enligt styrelsens uppfattning inte förstärka deaaa »ffekter.

Kommittén har a-wiaat en generell statlig priskontroll på bostadsrätter. Endast selektiva åtgärder ansea moti­verade. Bostadsstyrelsen kan för sin del instämma i kommitténs bedömning att selektiva åtgärder bör vara till­räckliga i detta sammanhang och att dessa aed stöd av statlig lagstiftning bör inga i de medel som kommunerna har för att påverka bostadsförsörjningen i positiv rikt­ning. Styrelsen återkommer i det följande till sanbandet med överväganden inom ramen för realisationsvinstbeskatt­ningen,

8.7.2    "otiv för ändrad lagstiftning

Som bostadsstyrelsen framhållit finns det frän bostadspoli­tiska utgångspunkter "    ' skäl att ge kommunerna ökade möj­ligheter att påverka prisbildningen pä bostadsrätter, äöj-lighetsma att påverka redan befintliga bostadsrättsföre­ningar är emellertid begränsade ev bl a rättssäkerhetsskäl. Även om en generell lastiftnin" vore att föredra med han-sjTi till enhetliga principer för prisbildning, inte ainat från bostadskonsumenternas utgångspunkter, sjTies man i princip få acceptera att saxihället endast ingriper vid försäljning i äldre föreningar jenom att i ökad omfattning beskatta oskäliga kapitalvinster. Bostadsstyrelsen ifråga­sätter dock senare i detta yttrande en viss utvidgning i förhållande till kon.mitténs förslag.

Styrelsen delar ocksä koranitténs bedömning att den största briaten i nuvarande lagstiftning är bristen pä kontroll­möjligheter och att denna skulle undanröjas genom någon form av den nu ej tillåtna henbudsskyldigheten,

8.7.3    3illäapning av prisföreskrifter

Kommitténs föralag on ökade möjligheter till priskontroll är .knutet till den statliga bostadslänsivningen. Detta simes enligt styrelsens uppfattning logiskt vid t ex en jämförelse ned statligt belånade småhus, .1 andra sidan innebär detta att bostadsrättsföreningar ute.n omedelbara oabyggnadsbehov blir undantagna frän priskontroll vid sn ombildning frän hjTesrätt, löjligheten till 3pe'kulation kvarstår i dessa fall.

 

Prop. 1981/82:169                                                           105

Bostadsstyrelsen tillstyrker emellertid denna anknytning liksom kopplingen till kommuner som bedriver bostads­förmedling och som tillföraäkrat sig förmedlingsrätt till lägenheter i statligt belånade hus med stöd av d4 § bostadsfinansieringaförordningen.

Bostadsstyrelaen flmerdet emellertid olämplist ned statlig överprövning av kommunens skäl för att begära att pris-rdreskrifter skall införas i länebealutet. Kommunens be­gäran bör grundas på ett kommunalt principbeslut men skall dä också godtas utan närmare prö-vning.

Kommitténs förslag avser beslut om bostadslän till nybygg­nad, ombyggnad eller förvärv eller beslut om övertagande av lån. Endast nybildade föreningar skulle kunna avkrävas prisföreskrift. Undantag görs i de fall ansökan oa bostads­län för ombyggnad ijörs inom fem år från det att bostads­rättsförening förvärvar fastighet. Styrelsen kan pä sist­nämnda punkt inte se några egentliga skäl att knyta an möjligheten att införa prisföreakrifter aom villkor för län till en viss tidaperiod frän Tdrvärvet. löjligheten att ställa prisföreskrifter för ombyggnadslän bör således inte begränsas i tiden, vilket minskar kommunernas möjlig­heter att nå angi-vna syften. Däremot bör mindre onbygg-nadslån t ex niljölän, energilän m fl inte nedföra rätt för kommunen att kräva prisföreakrift.

Som styrelsen tidigare framhållit torde kortsiktiga speku­lationer i statligt belånade hus inte vara vanligt före­kommande. Prisföreskriftema bör därför enligt styrelsens mening sea som ett mera allmänt instrument för koaaucema att påverka prisnivån som ett bostadspolitiskt medel. Den möjlighet som kommunerna har att genom 3 k borgensvägran påverka lånevillkor vid överlåtelse av småhus gäller under det statliga länets löptid. Detta talar i och för sig för en möjlighet att förlänga prisföreskriften till en längre tid än de av kommittén föreslagna tem  åren. Ett annat sätt att lösa de långsiktiga problemen med höga överlätel­sepriser pä bostadsrätter är en skärpning av realisations­vinstbeskattningen. En sådan åtgärd har också den fördelen att den till skillnad frän kommitténs förslag medför en­hetliga regler inom hela bostadsrättsbeståndet, I avvaktan på kapitalvinstkomnitténs förslag 1 denna fråga och ;ärpt beskattning,som styrelsen förväntar, biträder styrelaen dock koanitténs förslag, ?r&ca.n  on långsiktig kontroll av överlåtelseprisema bör tas upp pä nytt mot bakgrund av dessa förväntade nya förutsättningar, om erfarenheterna visar att detta är nödvändigt.

Vad gäller modollen för prisföreakrifter kan atjTelsen i princip instämma i kommit■éns förslag. Styrelsen ifråga-sätter dock om det inte vcre lämpligt med en enhetlig prisföreskrift motsvarande den föreslagna i sa:atli-a fall i stället för en rajnbestämaelse.

8.7.4 Prisföreslsiftemas efterlevnad m a

Styrelsen delar kommitténs uppfattning att det effektivas­te sättet att garantera att prisföreskrif ter efterlevs ;;.r att bryta kontakten mellan säljare och en presumtiv köpare.

 

Prop. 1981/82:169                                                           106

yågot  annat  tillförlitligt kontrollinstrument  torde knappast  finnas.

Vad  beträffar hembudsförfarandet  synes   tidsfristen  för bostadsr.-ittaföreningens  besked  om pria  och godtagen köpare  kort.   Denna  tidsfrist  synes  angiven mot bakgrund av säljarens  intressen,  ."ed  hänsyn  till  det bostadspoli­tiska syftet med bost.mnelsen borde  dock-en  större  tids­utdräkt, t  ex  tre månader kunna godtas med  hänsyn  till möjligheterna att anvisa bostadssökande  frän kommunens bostadsförmedling eller den bostadskooperativa organisa­tionens kö.

8,7.5    Srav på  skriftlig fjverlåtelse

Kravet pä  skriftligt  avtal  vid  överlåtelse  av bostadsrätt r.ed  ogiltighetspåföljd om detta  inte  uppfyllts, torde  vara en absolut nödvändighet  för  att efterle-vnaden  av det föreslagna  systemet  skall- kanna garanteras.   Styrelsen tillstyrker  därför den  föreslagna ordningen,som knappast torde  avvika frun vad  son  redan  förekom-aer och  sora får anses  nödvändigt ned hän3;'-n   till  den betydelse  för den enskilde   son  överlåtelsen  innebär.

11      STATENS RAD FOR BYGGNADSFORSKHIHG

Rådet anser att utredningens betänkande 'innehåller flera meto­diska brister - främst i avseende på förslagets sociala konse­kvenser - som borde beaktas vid det fortsatta arbetet  i frågan.

Ekonomiska åtaganden

BostadsrättskomiTtittén föreslår ett  antal   åtgärder med  syfte att underlätta övergång från hyresrätt  till  bostadsrätt.  Kommittén gör också vissa beräkningar av  förslagens ekonomiska innebörd      -. för bostadsföretag och  enskilda hushåll.  Någon  samlad bedömning av de ekonomiska åtaganden  som stat och  kommun kan  beräknas få göra utföres emellertid  inte av kommittén.  Exempel på sådana kostnader är de statliga bostadsrättslånen,   administration  i samband med fastigheternas övertagande och ökad  lånehantering. För kommunerna tillkommer borgensåtaganden.

I den forskning som bedrivs vid företagsekonomiska institutionen vid Stockholms universitet har bl a rapporten "Övergångar frän hyresrätt till bostadsrätt" publicerats av Birger Ljung (Bygg­forskningsrådet T 32:81). Av rapporten kan man bl a utläsa att en ökad övergång till bostadsrätt kräver stimulansåtgärder, från samhället. Ju mer omfattande övergångarna blir desto mer måste samhänsorganen engagera sig.

Av kommitténs  betänkande framgår dock  att man åtminstone till  en början förväntar sig en ganska begränsad övergång till  bostads­rätt även om de föreslagna åtgärderna genomförs.

Övergångseffekter av social  natur

För att belysa de föreslagna åtgärdernas  effekter av bl .a social natur har utredningen  låtit  utföra fyra kvalitativt   inriktade mikrostudier  i  områden där övergångar från hyresrätt  till   bo­stadsrätt ägt  rum.  Dessa undersökningar har gjorts   i  områden

 

Prop. 1981/82:169                                                           107

där övergångarna skett under 70-talet. Dessa studier visar att både positiva och negativa effekter av ökad social kontroll uppkommit efter övergångarna till bostadsrätt. Undersökningarna ger en tydlig bild av den sorts frågeställningar som finns kring svårigheter och möjligheter vid övergångar till bostadsrätt. Men undersökningarna är av kvalitativt slag, baserade på förhållan­devis begränsade urval och utan några försök att i kvantitativa termer ge svar på de frågeställningar ora kvarboende, social ut­slagning, ökad gemenskap, trygghet, social kontroll etc som uppenbarligen finns.

Kommittén har också gjort vissa beräkningar av vilka följder som kan tänkas uppstå för de koitimunala bostadsföretagen och kommu­nerna vid en ökad bostadsrättsbildning. Däremot gör utredningen ingen samlad bedömning av vilka effekter som på sikt kan uppstå för bostadsförsörjningen som helhet och den sociala situationen inom en kommun om övergångarna efter ett antal år totalt sett blivit av sådan omfattning att marknaden av hyresbostäder kraf­tigt minskat.

Kommitténs förslag gäller i största utsträckning det enskilt äg­da fastighetsbeståndet. Det är också i detta bestånd som kommit­tén förväntar sig de flesta övergångarna till bostadsrätt. Men i viss utsträckning kan de framlagda förslagen också komma att gälla det kommunalägda bostadsbeståndet. Detta förutsätter dock att den s k ändamålsparagrafen i allmännyttans normalbilagsord­ning ändras, vilket är möjligt genom politiska beslut i kommu­nen. En förändring av sådant slag skulle enligt rådets bedömning kunna innebära att hyresrätten ytterligare begränsas på de stäl­len där den redan nu har ringa omfattning. Rådet menar att detta i sin tur kan få negativa följder med avseende på bostadstill­gången för bl a ungdomar, äldre och de ej så resursstarka hus­hållen. Forskningen har tydligt uppmärksammat att.de särskilt svaga grupperna på bostadsmarknaden även i relativt normala bo­stadsmarknadssituationer har stora svårigheter.

Det hade varit naturligt om utredningen på dessa punkter hade gjort omfattande överväganden mot bakgrund av den sorts analyser angående normalhushållens bostadsförsörjning, segregation mm ' som redovisats i rapporterna "Upplåtelseform, områdesstorlek," boendevillkor", utförd inom planeringskontoret i Uppsala av Bendiksen m fl (Byggforskningsrådet R 138:80) samt "Boendeseg­regation" av Bengt Turner m fl (Liber Läromedel 1980). De sär­skilt bostadssökandes problem redovisas utförligt i "Bostad åt alla" av Marianne Wiktorin (Liber 1980). Rapporten är resultatet av ett flerårigt arbete angående bostadsförmedlingsprinciper, bostadsanvisningslag m m.

Kommunernas roll i bostadsförsörjningen

Bostadsförsörjningsfrågan är i hög grad en kommunal fråga där kommunerna har stor frihet i att välja upplåtelseformer, mark­fördelning m m inom de ramar statsmakterna format genom bl a finansieringsvillkor och byggnadslagstiftning.

 

Prop. 1981/82:169                                                           108

Kommunernas främsta hjälpmedel utgörs av bostadsförsörjnings­programmet som antas av kommunfullmäktige. Den kommunala bo­stadsstiftelsen eller det kommunala bostadsbolaget har i det alldeles övervägande flertalet av kommunerna varit det verkstäl­lighetsinstrument, som kommunerna disponerat för att möta bo­stadsefterfrågan.

Bostadsrättsföreningar är iur"'diskt fristående enheter gentemot den kommunala planeringen. De kan inte på s-amma sätt som ett komraunalägt företag planeras in i övergripande överväganden med avseende på bostadsfördelning rn m. En annan effekt av ökad bo­stadsrättsbildning är det ökade ansvar som överförs till lägen-hetshavaren och som bl a innebär att den kommunala planlägg­ningen blir mer omfattande med tanke på den stora mängd personer som icke-professionelIt ägnar sig åt förvaltningsproblemen.

Hunter Mabon har i det s k Riksbyggeprojektet redovisat åtskil­liga data om föreningarnas skötsel och hur skilda personer i styrelser och föreningar uppfattar sitt ansvar och vilken kun­skap de besitter m m. (Mabon: Basfakta om bostadsrättshavare inom Svenska Riksbyggen, stencil, -81). Även Bendiksen m fl redovisar data om kommunal planering och bostadsrättsföreningar (se ovan).

De boendes egna insatser m m

På sid 40 i kommitténs betänkande görs vissa antaganden om stan­dard och det offentligas utgifter för bostadsbidrag m m. Under­laget redovisas inte närmare ;nen kommittén finner att... "det kollektiva bostadssparandet ökar de boendes egna insatser och kan därmed leda till högre underhållsstandard".

Det finns idag inte någon mer omfattande forskning som styrker-eller klart vederlägger detta påstående. Vissa arbeten har dock utförts av Håkan Johansson på KTH's arbetsenhet för förvalt­ningsfrågor. Av Johanssons material framgår att underhållskost­naden är högre för det allmännyttiga bostadsbeståndet i områden än för den jämförda bostadsrättsföreningen, vilket skulle mot­säga kommitténs slutsatser. Redovisade kostnader är dock inte detsamma som befintlig standard, vilket gör att de boende kan uppleva standarden både som bättre och sämre i de jämförda för­valtningsenheterna. Skilda slutsatser är följaktligen möjliga, åtminstone till den tidpunkt då en systematisk utvärdering kan göras.

Överlätelsepriser pä bostadsrätter

Forskare inom fastighetsekonomiska institutioen vid KTH har på uppdrag av bostadsrättskomraittén studerat överlåtelsevärden på bostadsrätter. Forskarna finner bl a att det totala bostadsbe­ståndet på en ort är mer avgörande för prisbildningen på bo­stadsrätter än tillgången pa antalet bostadsrätter och att stora marknader har högre priser än små.

 

Prop. 1981/82:169                                                               109

Dessa slutsatser ifrågasätts bl a av Äke Sahlin som i skriften "överlåtelsevärdena - Utvecklingen pä sjuttiotalet" (Svenska Riksbyggen, stencil, 81) granskat ett antal medelstora orter och bl a funnit att ju snabbare prisstegringen är desto högre kommer det framtida priset att bli, eller m a o det befintliga priset betyder mindre än hur fort det ändras. Sahlin, som också arbe­tar med fler bestämningsfaktorer än forskarna, finner de s k lägesfaktorerna inom de skilda orterna mycket betydelsefulla.

12  LÄNSSTYRELSEa I STOCKHOLMS LÄH

Allmänt

Enligt 42 § bostadarättalagen är länsstyrelsen registre­ringsmyndighet för bostadsrättsföreningar. Som sådan skall länsstyrelsen ta emot och granska de ansökningshandlingar gom ges in av föreningarna för registrering. Rätt att er­hålla registrering av beslut om bildande av bostadsrätts­förening, ändring av dess stadgar m m föreligger under förutsättning av att beslutets innehåll står i översns-stänunelse aed lagens föreskrifter. Länsstyrelsen skall -Tldare godkänna den ekonomiska plan som skall föreligga innan bostadsrätt till lägenhet får upplåtas.

Ekonomisk ölan

Länsstyrelsens granskning av den ekonomiska planen är rent formell och avaer inte planens ekonomiska hållbarhet. Denna

 

Prop. 1981/82:169                                                           110

skall i stället vitsordas av två av bostadsstyrelsen god­kända intygsgivare.

Som antytts i betänkandet torde - främst vid ombildning från hyresrätt till boatadarätt - den ekonoaioka planen vara den viktigaste informationskälla som hyreagäaterna har att tillgå vid aina överväganden om de skall inköpa fastigheten de bor,i och övergå till bostadsrätt. Det är alltså väaentligt att planen ger en så fullständig bild aom möjligt av de ekonomiska åtaganden en bostadsrätts­havare ikläder sig. Det är angeläget att även förväntade kostnader för exempelvis underhåll och reparationer av fastigheten kommer till synes. Härigenom uppnäs dela att de framtida boendekostnaderna lättare kan beräknas dels att en bostadsrättsförening inte betalar ett högre pris för fastigheten än aom är motiverat av bl a fastighetens underhällastandard. Uppgifter oa bl a fastighetens stan­dard och dess reparationsbehov bör därför anges i ett vid besiktning av fastigheten upprättat protokoll. Länsstyrel­sen tillatyrker kommitténs förslag att ett besiktnings­protokoll obligatoriskt skall vara fogat till den ekono­miska planen samt att denna jämte protokollet akall hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslut fattas oa för­värv av fastigheten.

Intygagivare

Med hänsyn till det värde aom den ekonomiska planen måste tillmätas är det - soa kommittén påpekar - viktigt att in-tygsgivarna har erforderlig kompetens för sitt uppdrag ooh att det inte förekommer omständigheter som är ägnade att rubba förtroendet för deras opartiskhet. Frågan om jäv för intygsgivaran regleras i 4 § bostadsrättslagen. Det ankom­mer på länsstyrelsen att i det enskilda fallet pröva om jäv föreligger för intygsgivare. Departeaentschefen har

 

Prop. 1981/82:169                                                           111

i prop 1971:12 uttalat att-jävsregeln i och för sig inte utesluter att anställd i en organisation eller ett före­tag, soa bildat föreningen,' utfärdar sådant intyg. Bl a mot bakgrund härav har länsstyrelsen funnit regeln svår att tillämpa. Koaaittén föreslår nu att minst en av in­tygagivama skall vara fristående från företag, organisa­tion eller annan soa bildat föreningen eller biträtt vid bildningen eller aed att upprätta dén ekonomiska planen. I Stockholas län tillämpar-HSB och Stockholms bostadsför­eningars Gentralföreaing (SBC) redan nu ett sådant system. Förslaget innebär enligt länastyrelsens uppfattning ett praktiskt sätt att 'koaaa till rätta med tilläapningssvå-righetema beträffande nuvarande jävsreglar samtidigt som det inte hindrar att den värdefulla kunskap ooh erfarenhet soa intygsgivare inom organisationer ooh andra förenings­bildare besitter kan tillvaratas.

Övergång från äldre bostadaföreningar till bostadsrätts-
föreningar_______________________________________

Vid länsatyrelaena föreningsregister finns ett flertal äldre bostadsföreningar registrerade. Dessa har i allmän­het helt otidsenliga stadgar 'vllka bereder aedleaaama atora tillämpningsavårigheter. Pöreningsregistret får regelbundet förfrågningar från atyrelseledaaöter och bo­ende om vilka lagrua soa är tillämpliga i en visa fråga, ■vilka möjligheter det finns att modernisera stadgarna ooh. vilka möjligheter föreningen har att övergå till bostads­rättsförening. Soa komaittén påpekat viaar en jämförelse aellan besittningaforaerna i de äldre bostadsföreningarna och de skiljaktigheter-som föreligger i förhållande till bostadsrätten att systeaet är mycket svåröverskådligt. En­ligt länsstyrelsens uppfattning bör man på sikt sträva efter att bostadsföreningarna och andra mindre vanliga förvaltningsformer a-wecklaa och ombildas till bostads-

 

Prop. 1981/82:169                                                           112

rättsföreningar. Med vissa undantag saknas i gällainde lagstiftning ett enkelt förfarande för övergång till bostadsrätt. De boende är därför hu-vudsakligen hänvisade till att likvidera bostadsföreningen ooh överlåta fastig­heten till en av dem bildad bostadsrättsförening. Eftersom fastigheten därigenoa koaaer att bli föreaål för ett för­värv måste lagfart sökas och stämpelskatt utgår aed i vart fall 1,5  av .taxeringsvärdet. I avsaknad av en lag­stiftning soa medger en enklare övergång till bostads­rättsform bör, för att inte ekonomiska skäl skall hindra övergången, enligt länsstyrelsens uppfattning stämpel-skattelagen ändras så att stäapelskatt inte utgår i dessa fall.

Föralag till förköpsrätt av privatägda hus för hyresgäster

Som aotiv för sitt föralag oa förköpsrätt anför koaaittén bl a att hyresgäster f n inte har saicma aöjligheter som andra presumtiva köpare att förvärva fastigheten. De är inte organiserade ooh har därför inte den förhandlings­beredskap soa enskilda eller juridiska personer har. De har ej heller den finansiella beredskap aom krävs för att kunna konkurrera i en situation där flera intressenter finns och där säljaren kan vilja ha ett snabbt avslut pä affären.

Förslaget om förköparätt är ägnat att stärka hyresgäster­nas ställning i dessa avseenden. Det torde vidare ha en viss prispressaade effekt.

Stt genomförande av kommitténs förslag i dessa delar ned­för ett komplicerat adainiatratlvt förfarande öch en ökad byråkratiaering vid försäljning av visaa hyresfastigheter. Jörköpsrätten innebär vidare ett Intrång i den rätt att få fritt förfoga över sin egendoa aoa tillkommer en fastighets­ägare. Denna rätt är emellertid i skilda avaeenden redan nu

 

Prop. 1981/82:169                                                           113

inskränkt genom speciallagstiftning som tillkommit till skydd för såväl allmänna som enskilda intressen.

länsstyrelaen finner, vid en samlad bedömning av problema-- tiken, de akäl soa talar för ett införande av en lagstad­gad förköpsrätt för hyresgäster vara aå starka att de upp­väger nackdelarna av densaama. länsstyrelaen delar f ö den av koaaittén framförda uppfattningen att et"5 genoa-förande av lagstiftningen i de flesta fall torde leda till att en uppgörelse mellan fastighetsägare och hyresgäster kommer att ske på frivillig väg.

I likhet med vad experterna Käverfelt och Tornée anfört anser länsstyrelsen dock att intresseanmälan endast skall kunna inges av en av hyresgästerna bildad bostadsrättsför­ening. Härigenom vinns dels att hyresgästernas gemensamma åtaganden och samarbete kommer att äga rum i en fastare ooh lagligt reglerad fora dela att hyresgästerna under sexaånadersfristen inte behöver avsätta tid för att bilda en bostadsrättsförening. För länaatyrelseas föreningsre­gister soa periodvis är hårt belastat - med långa hand­läggningstider aom följd - är det angeläget att inte allt för många bostadsrättsföreningar begär att få sina ansök­ningar om registrering behandlade aed förtur, vilket torde bli fallet om boatadsrättaföreningen bildas först under aexmånadersfristen.

Priakontroll i aamband med överlåtelse av bostadsrätt

Priserna vid överlåtelse av bostadarätter har från omkring 1975 stigit mycket kraftigt såväl i nominella som reella tal. Priserna har generellt stigit mest i storstadsområ­dena och deras-förorter. Sn viss stagnation tycka dock ha inträtt efter 1979. Avgörande för prisutvecklingen för bo­stadsrätter är tillgången på bostäder - såväl bostadarätter

8   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                            114

som hyresrätter. Med an vikande bostadsproduktion inne­bär detta att priserna på viasa orter inom överskådlig tid kan förväntas stiga.

De problem prisutvecklingen medför är aom kommittén anför både av bostadspolitisk och fördelningspolitisk karaktär. Stora obeskattade vinster medför naturligtvis risk för en utbredd spekulation i bostadsrätter. Det har dock enligt kommitténs mening inte framkommit något som tyder på en systematisk spekulation i den meningen att bostadsrätts­havare i större omfattning utnyttjar stigande prisnivåer i vinstsyfte. Let måste emellertid anses otillfredsstäl­lande att samhällets subventioner av boatadaaektorn, främst i form av subventionerade lån - aom gör att grundavgifterna kan hållas låga - direkt kan omsättas för egen ekonoaisk vinning. De stigande överlåtelseprisema har också aedfört att resurssvaga hushåll fått allt svårare att göra sig gällande på boatadsrättsasirknaden.

Starka skäl talar således för att genom priskontrollerande åtgärder söka åstadkomma en prisdämpande effekt. I likhet med bostadsrättskommittén anser länsstyrelsen dock att en återgång till den före 1969 gällande statliga prlskontrol-len är både olämplig och omotiverad.

Bostadsrättslagen medger att en bostadsrättsförening får ha stadgeföreskrifter om vilken ersättning bostadsrätts­havarna får ta ut vid försäljning av bostadarätten. Denna möjlighet torde för närvarande inte alls. utnyttjas främst beroende på att det i allaänhet inte ligger i enskilda bostadsrättshavares intresse att begränsa överlåtelsevär­dena samt att metoden inte är effektiv ned avseende på kontrollmöjligheterna.

Kommittén föreslår nu att föreningarna skall få möjlighet att införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare

 

Prop. 1981/82:169                                                           115

att före överlåtelse hembjuda bostadsrätten till lösen av föreningen, rikskooperativ organisation, allmännyttigt bostadsföretag i viast fall samt kcanunen. Överlåtelse­priset skall beräknas enligt de grunder son anges i för­eningens stadgar. Undantag frän hem'oudsskyldigheten skall gälla för bl a byte. Vidare föreslår kommittén att kommun, som villkor tör  att tillstyrka statliga lån, skall kunna kräva att en bostadsrättsförening tar in prisföreskrifter i aina stadgar under en femårsperiod. Priaföreskrifterna får inte vara oskäligt betungande för bostadsrättshavaren. Hembud för lösen av komavua under samma tid akall kunna föreskrivas som villkor för upptagande av atatliga lån. Även i detta fall akall undantag gälla för bl a byte.

Ett villkor för att priaföreskrifter skall vara meninga­fulla är att deras efterlevnad kan kontrolleras. Det effek­tivaste aättet- är onekligen att, som kommittén nu föreslår, bryta kontakten mellan säljaren och den köpare som kan vara intresserad av att betala ett högre pris än vad priaföre­skrifterna medger. I skrivelse till regeringen den 22 jEuiu-ari 1981 har.länsstyrelsen, på förekommen anledning, efter­lyst en lagstiftning som klarare anvisar vilka åtgärder som i prisreglerande syfte kan vidtas inom ramen för densamma. Koaaitténa förslag får i deasa delar anses uppfylla detta önskeaål.

Länsstyrelaen har i sin skrivelse till regeringen ockaå påtEilat riskerna för att skilda föreningar ibland i sam­arbete med respektive komnun antar stadgar som vitt skil­jer sig från varandra dels i fråga om vilket överlätelse­pris en säljare av bostadsrätter får ta ut, dels i fråga om rätten att fritt förfoga över bostadsrätten. Detta skulle enligt länsstyrelsens uppfattning koama att med­föra svårigheter för bostadskonsumenterna att överblicka dels skilda föreningars stadgar ooh därmed kombinerade

 

Prop. 1981/82:169                                                           116

avtal dels konsekvenserna härav vid överlåtelse av bo­stadsrätt. Lokala lösningar borde därför undvikas. Ett införande av den lagstiftning kommittén nu föreslår torde innebära att ett stort auital nybildade boatadarättsför-enlngar inför prisföreskrifter. Vissa av föreningarna kan efter fem år komma att upphäva föreskrifterna. De redan existerande föreningarna torde inte i någon ator utsträck­ning komma att införa prisföreskrifter. Risken för att bostadsrättsmarknaden dämed blir svaröverblickbar för boatadskonsumenten är uppenbar.

De flesta överlåtelser av bostadsrätter torde ske i sam­band med byte av bostad. I en situation med brist på bo­städer föreligger en stor risk för att den föreslagna lag­stiftningen kan skapa en svart aarkaad liknemde den soa nu förekoimner rid  överlåtelse av hyresrätter aed fingerade byten.

Ett flertal invändningar kan således göras aot den före­slagna lagstiftningen inte minat på griind av den inskränk­ning i den fria förfoganderätten den kan -koaaa att innebära för bostadsrättshavarna.

Vid en aaalad bedömning finner länsstyrelsen att anförda erinringar mot förslaget inte väger över de bostadssocieLla skäl som talar för en utbyggd priskontroll. Länsstyrelsen konstaterar att koaaitténa föralag är otillräckliga för att dels komma tillrätta med de problem som finns på bostads­rätt smarknaden i Stockholm, dels för att lösa problemen med en starkt splittrad marknad.

Länastyrelsen anser att det hade varit önskvärt med för­slag som gav kommunerna en större möjlighet att påyrka att prisföreskrifter och hembudsskyldighet infördes generellt, således även inom det befintliga beståndet. Den S-års gräns

 

Prop. 1981/82:169                                                           117

soa föreslås i kommitténs förslag, anaer länsstyrelsen vara för kort tid för att uppnå tillräckligt prisdämpande effekter i bristområdena soa t ex centrala Stockholm.

Förslaget att överlåtelse av bostadsrätt skall ake skrift­ligen tillstyrkes då det är en förutsättning både för pris-kontroll och för en bättre fungerande skattekontroll. Därut­över anaer länsstyrelaen att förslag aom riktar sig mot "akenbyten" i ayfte att kringgå prisreglerna måate utredas vidare för att priskontrollen verkligen akall bli meninga-full.

Be3kattninc;3frågor

Bostadsrättsföreningar inkomstbeskattas enligt en schablon, som innebär att såsom intäkt av fastighet upptas 3 'f"  av fastighetens taxeringsvärde. Från den sålunda beräknade intäkten medges avdrag endast för ränta på lånat i fastig­heten nedlagt kapital och i förekommande fall för tont-rättsavgäld. Schablonen tillämpas iinder förutsättning att minat 60 ia  av fastigheten varit upplåten med bostadsrätt till föreningens medlemmar. Med det höga ränteläge, soa rått under 1970-talet, har denna schablon inneburit att hos föreningarna uppstått höga underskott vid beräkning av fastighetsinkomster som inte i någon nämnvärd utsträck­ning kunnat kvittas emot intäkt i någon annan förvärvs­källa.

För att de avdragsaöjligheter, som skattelagstiftningen erbjuder, skulle kunna utnyttjas bättre, blev det allt vanligare att nya föreningar konstruerades så, att deras huvudsakliga eller hela kapitalbehov täcktes genom insats­er från medleaaarna. Dessa hade därvid vanligtvis anskaf­fat den största delen av det erforderliga kapitalet genom personliga lån. Härigenom uppkom den typ av föreningar med

 

Prop. 1981/82:169                                                           »18

höga grundavgifter, som i dagligt tal benämns föreningar med "strimlade" lån. Denna typ av företag berörs på olika ställen i betänkandet utan att man egentligen lyckas klar­lägga medlemmarnas ekonomiska situation. Den samlade netto­kostnaden för kapitalanskaffning för medlemmar och för­ening tillsammans är otvivelaktigt lägre än i konventio­nella föreningar genom att medlemmarna här kan beakta aarginalskatteeffekten vid avdrag för ränta. On man emel­lertid genom den nya konstruktionen kunnat uppnå väsent­ligt lägre bostadskostnader, har den kunnat accepteras. En närmare undersökning torde emellertid visa, att för­eningar av denna typ erlagt ett väsentligt högre pris för fastigheten än andra föreningar. Vinsten synes därför ha stannat hos de byggnadsföretag, aom regelmässigt atår bakom tillkomsten av denna typ av föreningar.

I ombyggnadsfallen, d v s då fastigheten utgörs av en mo­derniserad äldre saneringsfastighet, är föreningens till­komsthistoria ofta mera komplicerad. Vanligen har fastig­heten förväi";-ats av ett byggnadsföretag som försålt an­tingen ideella andelar i fastigheten eller andelar i ett handelsbolag, aom övertagit densamma. På detta sätt har även avdragsmöjligheter Sär  reparationskostnader i sam­band med moderniseringen kunnat'tillvaratas av delägarna. Härefter har fastigheten överlåtits till en bostadsrätts­förening med höga grundavgifter, ofta genom en transaktion aoa skapat ännu en skattefavör, överlåtelsepriset har i detta skede näaligen satts så lågt, att en reELlisations-förlust uppkommit, vilken av medlemmarna kunnat utnyttjas för kvittning emot realisationsvinster inom aex år efter försäljningen. Visserligen har det här beskrivna förfaran­det något dämpats genom på senare är genomförd avdragsbe­gränsning för rspEirationskostnader och schablonbeskattning av andelsägare i föreningar med höga andelsvärden (SFS 1979: 1017).

 

Prop. 1981/82:169                                                           119

Av det sagda torde klart framgå att den beskri-vna typen av föreningar är en osund företeelse, där man systematiskt försökt utnyttja skattelagstiftningen på sätt, som inte varit avsett. Än allvarligare synes dock vara, att man genom att låta föreningen garantera medlemmarnas person­liga lån satt ur spel den trygghetsgaranti för den gemen-3anma egendomen, son varit ett av huvudändamålen med före­tagsformen bostadsrättsförening.

Tillkomsten av nya företag av denna typ synes därför böra motverkas. Enklast torde detta kur-na ske genom att i bo­stadsrättslagen intas föreskrifter, aom förhindrar boatads-rättsförening att gå i borgen eller ställa inteckningssä­kerhet för medlemmars personliga lån.

 

Prop. 1981/82:169                                                           120

12 a Reservation av -vnk-ledamoten i länsstyrelaen

i Stockholms län Utredningens syfte

Länsstyrelsen ifrågasätter utredningens syfte ooh grund­läggande princip} att underlätta en ökad omvandling av hyresrätt till bostadsrätt.

Problemet särskilt i Stockholmsregionens centrala delar är i stället den redan idag alltför omfattande spekula­tionen i omvandling till bostadsrätt och liknande. Resul­tatet blir en ökad segregation och en utslagning av allt atörre grupper från attraktivare boatäder och bostadaoa-råden.

De boendes intresse av att minska sina kostnader ooh öka sitt inflytande måste lösas aed helt andra bostadspolitis­ka insatser - inom hyresrättens ram. Och tillgängliga fi­nansiella resurser borde användas för att öka bostadspro­duktionen i stället för att bindas i befintliga fastighete:

Sn minskad omfattning av privat faatxghetsägande, och där­med sammanhängande profiterande på människors behov av bostad, är dock angelägen. Länsstyrelsen tillstyrker därför reservanten Yngvessons förslag att utvidga den kommunala förköpsrätten, men menar att den ska gälla även utan efterföljande bostadsrättaomvandling.

Här berörda problem är dock så omfattande att de bör bli föremål för en ny utredning med "nelt andra direktiv än de bostadsrättskoanittén haft att arbeta efter.

Allmänt

Enligt 42 § bostadarättalagen ---  = majoriteten

stämpelskatt inte utgår i dessa fall.

 

Prop. 1981/82:169                                                           121

Priskontroll i samband med överlåtelse av bostadsrätt

Priserna vid överlåtelse --  = majoriteten --  gällande

på bostsidsrättsmarknaden.

Starka akäl talar aåledes för att genom priskontrolleran­de åtgärder söka åstadkomma en prisdämpande  effekt. Länastyrelsen anser att priskontroll och hembudsskyldig­het måste  införas  generellt och gälla även befintliga bostadsrätter.

Beskattningsfrågor

Bostadsrättsföreningar inkomstbeskattas -         = majoriteten

___ medlemmars personliga lån.

12 b    Reservation av de aocialdemokratiska ledamöterna i länsstyrelsen i Stockholms län

Allmänt

Enligt 42 § bostadarättalagen-------- = majoriteten---------

såväl aLllmänna som enskilda intreasen.

Länsstyrelsen finner vid en samlad bedömning, att övervägande skäl talar för att inte införa en lagstadgad rätt för hyres­gäster till förköp av privatägda fastigheter.

Hyresgästei:nas berättigade intresse av att -välja en annan förvaltningsform för sitt boende tillfredsställea enklare och aäkrare genom en aktiv kommunal förköpspolitik kombinerat med en upplåtelse i bostadsrättsform där de rikakooperativa organisationerna medverkar med såväl sakkunskap som hjälp med kapitalbildning.

 

Prop. 1981/82:169                                                           122

Priskontroll i samband med överlåtelse av bostadsrätt

Priserna vid överlåtelse - - - = majoriteten - - - hyresrätter med fingerade byten.

Ett flertal invändningar kan således göras mot den före­slagna lagstiftningen.

Vid en aamlad bedömning - - - = majoriteten - - - medlemmars personliga lån.

12 o Reservation av de moderata ledamöterna i länsstyrelsen 1 Stockholms län

Allmänt

Enligt 42 § bostadsrättslagen - - - = majoriteten - - - in­skränkning i den fria förfoganderätten den kan komma att innebära för bostadsrättshavarna.

Redan enligt nu gällande lagstiftning kan en bostadsrättsförenings stadgar innehålla regler om prissättning vid överlåtelse av bostadsrätt. Användningen av denna möjliet lär dock vara mycket sällsynt och den hu-vudsakliga orsaken härtill torde vara att bestämmelser om reglerade överlåtelsevärden enkelt kan kringgås. Effekten av ett system med priskontroll torde således vara begränsad. Även principen som sådan kan diskuteras. När det gäller möjligheten att åstadkomma prisreglerande effekter vill vi i stället hänvisa till andra möjligheter, t.ex. avdrags- och skattereformer sant realisationsvinstbeskattning genom vilka det synes finnas större möjligheter att åstadkomma effekter på prisutvecklingen på bostadsrätter.

Vi anser det vidare principiellt tveksamt att införa regler

om hembud. Om hembudsskyldighet trots allt skulle komma att in-

 

Prop. 1981/82:169                                                           123

föras bör det enligt vår mening enbart gälla gentemot den enskilda bostadsrättsföreningen. Förslaget om hembud till kommunen bör avvisas. Vårt ställningstagande när det gäller frågan om hembud ooh priskontroll grundar sig bl.a. på de syn­punkter som framförts beträffande bostadskonsumentemas möjliet att  överblicka marknaden. Det föreslagna systemet innebär att "olika typer" av bostadsrättsföreningar med skilda regler uppstår. De bostadssökande skulle med all sannolikhet ha svårt att fä klart för sig skillnaden mellan de olika typerna.

Vi kan för egen del ej finna att fördelama av det föreslagna regelsystemet skulle komma att överväga nackdelarna. Förslaget om hembud och en eventuell utvidgning av systemet med pria­kontroll bör således avvisas.

Förslaget att överlåtelse av bostadsrätt skall ske skriftligen tillstyrks.

12 d Reservation av ordföranden, folkpartiets ledamöter, en :rfcterligare ledamot samt föredraganden i länsstyrelsen i Stockholms län

Allmänt

Enligt 42 § bostadarättslagen-------- = majoriteten---------- i den

fria förfoganderätten den kan komma att Innebära för bostads­rättshavarna.

Vid en samlad bedömning finner länsstyrelsen att de nu senast anförda erinringarna mot förslaget inte väger över de bostads­sociala skäl som talar för den av komniittén föreslagna metoden för priskontroll. Länsstyrelsen tillstyrker därför förslaget.

Förslaget att överlåtelse av bostadsrätt skall ske skriftligen

 

Prop. 1981/82:169                                                           124

tillstyrka likaså då det är en förutsättning både för en priskontroll och för en bättre fungerande skattekontroll.

Beakattningsfrågor

Boatadsrättaföreningen inkomstbeskattas --  - =-majoriteten

- - - medlemmamas personliga län.

12 e Reservation av centerpartieta ledamot i länsstyrelaen 1 Stockholms län

Allmänt

Enligt 42 § boatadsrättslagen -----  - = majoriteten -------  i

den fria förfoganderätten den kan komma att iimebära för bostadsrättshavarna.

Vid en samlad bedömning finner länsstyrelsen att de nu senast anförda erinringarna mot förslaget inte väger över de bostads-sociala skäl aom talar för den av kommittén föreslagna metoden för priskontroll. Länsstyrelsen tillstyrker därför förslaget.

Förslaget att överlåtelse av bostadsrätt - -------  = majoriteten

- - - medlemmarnas personliga län.

 

Prop. 1981/82:169                                                           125

15 LÄHSSTYRELSEH I GÖTEBORGS OCH BOHUS LÄH

Allmänt

Länsstyrelsen instämmer i uppfattningen att övergången från hyresrätt till bostadsrätt bör underlättas på olika sätt. Länsstyrelsen tillstyrker att en lag om förköpsrätt för hyresgäster tillskapas och att erfor­derliga ändringar i övrig därmed sammanhängande lag­stiftning genomföres.

Kommittén har framlagt ett mycket genomtänkt förslag till förköpsrätt mot vars huvuddrag länsstyrelsen in­tet har att invända. Länsstyrelsen instämmer i att fastighetsägaren inte skall behöva förhandla annat än med en förening av hyresgäster. Regler måste finnas om i vilka fall förköpsrätt inte föreligger samt bestämmelser om hyresgästernas rätt att föra tviste­frågor till hyresnämnden.

Länsstyrelsen anser att hyresgäster i fastigheter, som ägs av allmännyttiga bostadsföretag bör ha samma rätt att utnyttja förköpsrätten som hyresgäster i privatägda fastigheter.

Syftet att i görlig mån tillgodose hyresgästernas intressen i olika situationer i samband med förvärvet har lett till att den föreslagna metoden blivit alltför detaljrik och svåröverskådlig. Flera frister skall bl a iakttas, vilket kan innebära rättsförluster vid försummelser. Visserligen förutsätter kommittén att hyresgästerna anlitar sakkunnig hjälp både vid förvärvet och föreningsbildningen men övergången till bostadsrätt borde kunna ske på ett enklare sätt. Det föreslagna systemet kan knappast ändras i någon detalj efter som de olika delarna är fast kopplade till varandra.

Ändringar i bostadsrättslagen

Kommittén föreslår flera ändringar i bostadsrättslagen som är direkt föranledda av den anvisade metoden för övergång till bostadsrätt. Länsstyrelsen tillstyrker ändringarna under förutsättning att förslaget om för-köpsrättslag genomförs.

 

Prop. 1981/82:169                                                           126

Länsstyrelsen vill särskilt understryka vikten av att hyresgästernas behov av information och sakkunnig hjälp i skilda hänseenden tillgodoses på ett betryg­gande sätt. Enligt länsstyrelsens erfarenhet förelig­ger redan i dag ett stort behov av biträde vid bil­dandet av bostadsrättsföreningar. Detta kommer helt naturligt att öka om den föreslagna lagstiftningen genomförs. Skriftlig information i form av t ex fold­rar måste finnas tillgänglig hos de myndigheter och organ som den blivande bostadsrättsföreningen kommer i kontakt med. I den mån föreningarna inte anlitar kooperativa organisationer eller företag på bostads­marknaden vid fastighetsförvärvet bör kommunerna och länsbostadsnämnderna vara skyldiga att lämna biträde. Den kommunala insynen enligt bostadsfinansieringsför­ordningen, som bör vara obligatorisk, bör kunna ut­ökas att avse även råd och hjälp vid övertagandet av tastigheten och föreningsbildningen.

15 a. Reservation av de socialdemokratiska l;damötema i länsstyrelaen  i Göteborgs och Bohus län

Enligt vår mening hade länsstyrelsen i sitt yttrande helt bort ansluta sig till vad .kommittéledamoten Nils Yngvesson anfört i sin reservation.

 

Prop. 1981/82:169                                                           127

15 b Reservation av vpk-ledamoten i länsstyrelaen 1 Göteborgs och Bohus län

Enligt mn mening hade länsstyrelsen bort uttala

-    att principiellt bör en ökning av antalet lägen­heter med bostadsrätt åstadkommas genom nyproduk­tion

-    att endast efter kommunal bostadspolitisk bedöm­ning tidigare privatägda fastighet:er skall kunna omvandlas till bostadsrätt

-    att hembudsskyldigheten i lagförslaget ersätts av en utökad kommunal förköpsrätt för att inte även­tyra de allmännyttiga företagens möjligheter att genom inköp av fastigheter i äldre bostadsområden för sanering och upprustning aktivt medverka i kom­munens bostadspolitiska program

-    att omfattande aktiviteter pågår inom allmännyttan för att öka hyresgästernas medinflytande i boendet såväl på ett praktiskt som på ett ekonomiskt plan, vilket väl tillgodoser framförda önskemål.

 

Prop. 1981/82:169                                                           128

14 LÄNSSTYHELSEH I MALMÖHUS LÄH

Allmänt

Boatadsrättsltonmittén har enligt sina direktiv haft i uppdrag att, i syfte att öka boendeinflytandet, utreda möjligheterna att underlätta för hyresgäster att i bostadsrättsföreningens form överta ägandet, samt att utreda de problea som samman­hänger med en mera aafattande övergång från hyresrätt till 'bo­stadsrätt.

Att möjligheterna till boendeinflytande för närvarande är klart bättre vid bostadsrätt än vid hyresrätt synes odiskutabelt. Länsstyrelsen delar därför med denna utgångspunkt uppfattningen att det finns skäl att öka andelen bostadsrättsupplåtelser på bekostnad av hyresrättsupplåtelser. Efterscm den årliga nypro­duktionen endast utgör ett marginellt tillskott till bostadsbe­ståndet kan en mera påtaglig förändring av upplåtelseformernas andelar endast ske genan ändringar i det befintliga beståndet. Länsstyrelsen vill emellertid framhålla vikten av att ansträng­ningar görs att öka inflytandet även vid hyresrättsupplåtelser. Försök med denna inriktning pågår redan incm bl a SABO-företa-gen. Denna fråga måste drivas vidare. Endast under förutsättning att möjligheterna till inflytande vid hyresrätt förbättras, er-häller hushåll som önskar boendeinflytande reell valfrihet mellan boendeformerna oberoende av möjligheten att anskaffa me­del för förvärv av bostaden.

Kamnitténs förslag bör granskas mot bakgrund av tidigare fast­lagda och allmänt anfattade målsättningar för bostadspolitiken och principer för dess bedrivande.

En grundläggande 'bostadspolitisk målsättning är att samhället skall verka för en allsidig hushållssnmmansättning i bostads­områden. Medlen att nå detta ayfte är dels att variera hustyper

 

Prop. 1981/82:169                                                           129

och lägenhetsstorlekar och dels att variera upplåtelseformerna, äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt.

Ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningsområdet delas av staten och kommunerna. Statens uppgift består i att svara för erforderlig lagstiftning samt för de finansiella in­satser san behövs för att förverkliga det bostadspolitiska må-. let. Kommunernas uppgift är att svara för planering och genom­förande. Kommunerna är alltså bl a ansvariga för att utbudet av hustyper, lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer varieras så att segregation motverkas.

Slutsatsen av det anförda är enligt länsstyrelsens mening, att en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt måste ske enligt en på bostadssociala grunder noga genomförd planering. I annat fall kan strävandena att motverka segrega­tion omintetgöras. Ansvaret för en sådan planering måste i kon­sekvens med gällande ansvarsfördelning på bostadspolitikens om­råde ligga på kommunerna. Kommunerna måste då också få medel att genomföra plEmeringen. De måste alltså ha ett inflytande över frågor om övergång frän hyresrätt till bostadsrätt.

Föreningisbildning och andra organisatoriska frågor

Som framgår av förslaget krävs det ganska stora administrativa, juridiska, tekniska och ekonomiska insatser från hyresgästemas sida, om de skall klara av ombildningsförfarandet själva. Att ta över en fastighet, som är i behov av genomgående reparatio­ner eller som måste moderniseras, är ett stort ansvarsåtagande med mänga osäkerhetsfaktorer. Det är inte heller riskfritt att ta över en fastighet av yngre årgång. För att undvika allt för stora risker för hyresgästerna och för att garantera dessa en grundtrygghet -vid bedömningen av fastighetens kondition, eko­nomi osv föreslår länsstyrelsen därför att föreningsbildning skall ske genom någon av de folkrörelsekooperativa bostadsrätts­organisationerna HSB och Riksbyggen. Genom en sådan ordning ges inte enbart hyresgästen en större trygghet, utan även fastig­hetsägaren kam känna en större säkerhet om att cmbildningen kan gencmföras.

Förvärv av enskilt ägd fastighet

Den av kommittén föreslagna hembudsskyldigheten innebär en kom­plicerad administration. Genomförandet kan dessutom ta mycket lång tid i anspråk och det är ytterst tveksamt an fastighets­ägarna kan klara av en sådan byråkratisk ordning som det här kan bli fråga om.

Hanbudet skall gälla under sex månader. Hyresgästerna kan så småningom komma fram till slutsatsen att de inte kan överta fastigheten. Fastighetsägaren måste då finna en ny köpare och få ärendet prövat i enlighet med förköpslagen, vilket kan ta

9 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           130

ytterligare tre månader i anspråk. En fastighetsförsäljning kommer ofta till stånd på grund av att ett kapitaltillskott be­hövs i en annan verksamhet eller att ägaren på något sätt vill disponera om sina tillgångar. Med hembudsförfarandet kan en försäljning försinka avsevärd tid och förorsaka många komplika­tioner.

Förslaget beskriver i övrigt själ'rt en komplicerad och besvä­rande administration. För att undvika dessa besvärligheter föreslår länsstyrelsen att gällande kommunala förköpsrätt ut­vidgas att gälla samtliga typer av flerbostadsfastigheter. För­utom en väsentligt förenklad administration kommer kommunen, inom ramen för sitt ansvar för att upprätta bostadsförsörjnings­program, att lättare kunna styra socialt motiverade ändringar, när det gäller bostadsområdenas sammansättning med avseende på upplåtelseform.

Om hyresgästerna i fastigheter san berörs av förköp anmäler sitt intresse för att i folkrörelsekooperativ form ta över fas­tigheten, skall kommunen, cm den finner det bostadssocialt mo­tiverat, medverka till detta. Genom denna möjlighet till förköp kommer tiden för fastighetsförväarv att väsentligt kunna för­kortas. Hyresgästerna får samtidigt bättre tid och möjligheter att diskutera onbildningen och eventuella förändringar i fas­tigheten med den expertis som de folkrörelsekooperativa organi­sationerna förfogar över. De boende ges också större ekonomisk 'trygghet i samband med ombildningen, genan att kommunerna nog­grant kan granska fastigheten frän såväl teknisk som ekonomisk synpunkt. Genom kommunens aktiva medverkan kommer dessuton förutsättningen för statlig långivning att vara uppfylld.

Förvärv av allmännyttigt ägd fastighet

De allmännyttiga bostadsföretagen har tillkommit för att utgöra ett instrument för samhällets bostadspolitik. Dessa företag ägs helt eller med majoritetsandelar av kommunerna. En övergång till bostadsrätt i det allmännyttiga beståndet bör med hänsyn härtill enligt kommittén endast kunna ske i den utsträckning som den en­skilda kommunen finner det motiverat. Kommittén föreslär därför bl a att allmännyttigt ägda fastigheter skall undantas från den tidigare föreslagna förköpsrätten för hyresgäster.

Vad kommittén sålunda anfört överensstämmer med det synsätt länsstyrelsen -tidigare gett uttryck för och länsstyrelsen finner ej heller i övrigt anledning erinra mot vad kommittén anfört i detta avsnitt.

Finansiering av fastighetsförvärv

Kommittén föreslår att nybelåning i samband med hyresgästernas fastighetsförvärv skall ske på den oprioriterade kreditmarkna­den och att lån där skall kunna erhållas upp till 75 %  av det av vederbörande bottenlåneinstitut fastställda uppskattnings-

 

Prop. 1981/82:169                                                           131

värdet för fastigheten. Sådana regler för denna belåning skall utarbetas av delegationen för bostadsfinansiering och kredit­instituten, att lån inom 75 %  av uppskattningsvärdet endast kan erhållas .mot säkerhet i fastigheten. Dessa län skall endast kunna tas upp av föreningen och inte kunna fördelas pä medlem­marna.

Länsstyrelsen ansluter sig till de bedömningar, som ligger till grund för kanmitténs förslag men konstaterar att de föreslagna reglerna kan kringgås. För att missbruk skall kunna uteslutas krävs emellertid att för förfarandet tyngande kontrollregler tillskapas, varför länsstyrelsen inte vill motsätta sig försla­gen. Länsstyrelsen förutsätter emellertid att utvecklingen kom­mer att följas noggrant och att, om ett kringgående blir van­ligt, kontrollregler tillskapas.

Finansiering av bostadsrättsförvärv

Länsstyrelsen kan instämma i kommitténs motiv för tillskapande av ett behovsprövat lån för förvärv av bostadsrätt i cmbild-ningsfallen. Ej heller förslagen till länets konstruktion och administration föranleder några erinringar. Däremot ställer sig länsstyrelsen tveksam till det föreslagna sättet för behovspröv­ning.

Kommittén föreslår att endast den beskattningsbara förmögenheten skall utgöra underlag för prövningen. Däremot skall kommuner scm så önskar kunna ställa krav beträffande inkomsten som villkor för sitt borgensåtagande.

Länsstyrelsen finner det stötande att hushåll med ringa förmö­genhet men väsentlig inkomst skall kunna få lån medan hushåll med relativt blygsam beskattningsbar förmögenhet oeh låg inkomst skall vägras lån, detta i synnerhet som uppgifterna i deklara­tionen beträffande förmögenhet torde vara ytterligt osäkra. Från rättvise- och enkelhetssynp-unkt är det vidare otillfredsställande att olika behovsprövningsregler skall kunna gälla i olika kommu­ner. Länsstyrelsen anser således att behovsprövningen skall base­ras på både iiikomst och förmögenhet och att reglerna för pröv­ningen skall vara lika utformade för hela landet.

Överlåtelse av bostadsrätt

Kommitténs förslag i detta avsnitt tillstyrkes i allt väsentligt av länsstyrelsen. På två punkter har länsstyrelsen emellertid avvikande uppfattning. Det gäller längden av den tidsperiod, un­der vilken prisklausulen skall gälla, samt prisklausulens utform­ning.

I de fall kommunen som villkor för lån krä-vt att prisklausul skall införas i föreningens stadgar, skall klausulen gälla under en tid av högst 5 år. Motiven för denna begränsning har angetts

 

Prop. 1981/82:169                                                           132

vexa, att man vill förhindra att samhällets ekonomiska insatser utnyttjas i kortsiktigt spekulativa syften, och att prisbild­ningen på bostadsrättsmarknaden kan förändras väsentligt under en längre tidsperiod. Länsstyrelsen anser att det bör övervägas om behov av prisreglering kan föreligga under betydligt längre tid beroende på utvecklingen på 'bostadsmarknaden över hu-vud taget.

Vad gäller prisföreskriftens utformning har kommittén redovisat en modell scm länsstyrelsen finner rimlig. Karanittén anser emel­lertid inte att en bestäjnmelse on enhetliga prisföreskrifter är nödvändig utan föreslär en rambestämmelse av innebörd att pris-föreskrifterna inte får vara oskäligt betungande för bostads­rättshavaren. Länsstyrelsen vill emellertid ifrågasätta cm det inte -vore lämpligt med en enhetlig prisföreskrift motsvarande den föreslagna.

lå  a Reservation av de borgerliga ledamöterna i länsstyrelsen i Malmöhus län

Bostadsrättskommittén har - - - = majoriteten - - - upplåtelse­form varieras så att segregation motverkas.

Det nu framlagda förslaget att lösa ett påtagligt behov av ökat boendeinflytande bl a genan övergång frän hyresrätt till bo­stadsrätt . synes emellertid vara mindre väl gencmtänkt. Allvar­lig kritik kan på flera punkter riktas emot förslagets utform­ning. I samband med fastighetsöverlåtelse kan betydande problem uppstå och man kan ej bortse från att förslaget kan innebära risk för störningar på fastighetsmarknaden av ej önskvärt alag. Konstruktionen för att ge hyresgäster en ökad möjlighet att förvärva bostadsrätt till den bebodda bostaden förefaller synnerligen kcmplicerad och frågan är an inte det borde finnas möjlighet att finna ett enklare system. Redan det förhållandet att ett mycket stort antal hyreslägenheter på frivillig väg om-bildats till bostadsrättslägenheter borde leda till möjlighet att finna ett enklare tillvägagångssätt än nu föreslagna.

Förslaget innebär vidare problem med olika typer av bostads­rättsföreningar beroende på dels beslut i den enskilda kommu­nen och dels varierande statliga bestämmelser. På sätt av re­servanterna påtalats medför detta rättsosäkerhet. Att ehum allmän priskontroll på bostadsrätt ansetts olämplig och opå­kallad framlägga förslag om hembiudsskyldighet och prisföre­skrifter scm akulle gälla olika i olika delar av landet och under begränsad tid förefflller mindre välbetänkt. Vidare leder förslaget till att hyresgäster i enskilt ägda fastigheter och allmännyttigt ägda fastigheter får olika möjligheter att begära övergång till bostadsrätt. Dessutom får vi olika arter av bo­stadsrättsföreningar beroende av vilken som tar initiativ till bildandet.

Pä grund av den tveksamhet scm i väsentliga avseenden måste riktas mot förslagets nuvarande utformning synes detta böra bli föremål för överarbetning innan det kan ligga till grund för lagstiftningsåtgärder.

 

Prop. 1981/82:169                                                           133

14 b Reservation av ordföranden, två ytterligare ledamöter samt föredraganden i länsst.-yrelaen i Malmöhus län

Allmänt

Bostadsrättskommittén har enligt - ---- ' = majoriteten _____

frän hyresrätt till bostadsrätt.

Föreningsbildning och andra organisatoriska fråfijor

Kommittén uttalar att en målsättning för tekniken vid över­gängar frän hyresrätt till bostadsrätt bör vara att skapa be­stämda former för hyresgästernas inflytande samt att ombild­ningen sker under betryggande former. Länsstyrelsen kan instäm­ma häri och finner att utredningens förslag i dessa avseenden synes i allt väsentligt väl ägnade att nå det uppställda målet.

Vid sin genomgång av hittills genomförda ombildningar konstate­rar kommittén att de ombildningar som skett i de rikskoopera­tiva företagens regi har fungerat bra. Kommittén menar därför att dessa företag tillsammans med andra etablerade organisatio­ner på bostadsrättsmarknaden bör spela den viktigaste rollen vid framtida övergångar. Konmittén redovisar också i detta sam­manhang att medverkan av etablerade organisationer ofta medför bindningar för föreningen beträffande den framtida fastighets­förvaltningen .

Det ar väsentligt att sakkunskap anlitas vid ombildningar och länsstyrelsen instämmer i bedömningen att de etablerade orga­nisationerna pä bostadsrättsmarknaden bör utnyttjas i största möjliga utsträckning. Länsstyrelsen vill emellertid ifrågasätta om dessas medverkan automatiskt skall få leda till en bindning beträffande den framtida förvaltningen. Genom en sådan bindning begränsas möjligheterna att anpassa förvaltningsorganisationen till de boendes önskemål.

 

Prop. 1981/82:169                                                           134

Förvärv av enskilt äf;d fastighet

Som kommittén anfört, är ett fastighetsförvärv utan tvångsin­slag det mest önskvärda när hyresgäster önskar förvärva en fas­tighet för att gä över till bostadsrätt. En sådan möjlighet föreligger emellertid inte alltid. Därrför menar kommittén, att när det blir aktuellt med försäljning av en fastighet, där det finns en majoritet av hyresgäster som önskar gå över till bo­stadsrätt, bör dessa ha en reell möjlighet att förvärva fastig­heten genom någon form av förköpsrätt. En förköpslagstiftning bör konstrueras så att fastighetsägaren stimuleras att i första hand på frivillig väg försöka nä en uppgörelse med hyresgästerna om förvärv.

Länsstyrelsen kan instämma i de angivna utgångspunkterna men vill därtill lägga att det alltid bör finnas möjlighet för kom­munen att ingripa om köpeskillingen för fastigheten a-wiker frän den normala prisnivån, eller om övergången till bostadsrätt står i strid med kommunens planering beträffande upplätelseformer i området.

Kommittén hor föreslagit en konstruktion för hyresgästernas för­köpsrätt som innebär att en av hyresgästerna bildad förening kan göra en intresseanmälan och att hyresvärden i en even-tuell försäljningssituation skall hembjuda fastigheten till före­ningen. Kommitténs val synes i första hand ha stått mellan denna modell och en utvidgad kommunal förköpsrätt.

Länsstyrelsen tillstyrker den av kommittén föreslagna lösningen. I första hand har länsstyrelsen tagit fasta på vad kommittén anfört rörande tidsaspekten vid en utvidgad kommunal förköps­rätt. För att inte riskera att "bli sittande" med fastigheter, som inte gär att vidareförsälja till hyresgästerna, måste kommu­nens utredning i varje ärende bli tämligen omfattande. Detta torde kräva avsevärd tid och innebära en förlängning av tids­fristen för förköp som inte är acceptabel. Länsstyrelsen anser också att den av kommittén föreslagna modellen innebär ett kraf­tigt incitament för hyresgästerna att pä ett tidigt stadium or­ganisera sig. Därmed skapas förutsättningar för fri'villiga fSr-vsjrv som knappast kan ästadkoinnas i samband med en utvidgad kom­munal förköpsrätt.

« Som länsstyrelsen tidigare framhållit kan det i vissa situatio­ner vara angeläget att kommunen har möjlighet att ingripa när hyresgästerna önskar överta en fastighet. Det gäller dels on köpeskillingen för fastigheten är hög och dels om en övergäng är olämplig med hänsyn till kommunens planering.

Köpeskillingen för en fastighet, som skall övertas av en bo-stadsrä-ttsförening, kan som konmittén framhåller bli hög på grund av att bostadsrättshavarna fär vissa skattefördelar men

 

Prop. 1981/82:169                                                           135

också av andra skäl. Om övergängar från hyresrätt till bostads­rätt blir vanliga, finns alltså viss risk för att en allmän prishöjning ä hyresfastigheter blir följden, vilket skulle för­svåra för kommunerna att leva upp till sitt ansvar för bostads­försörjningen på det lokala planet. Kommunerna bör alltså en­ligt länsstyrelsens mening ha en möjlighet att bei-vra höga köpe­skillingar, t ex via tillståndslagen.

För att segregation i största möjliga utsträckning skall kunna motverkas bör övergångar av någon omfattning ske i överensstäm­melse med en av kommunen på bostadssociala grunder upprättad planering. Hed hänsyn till kommunernas tidigare nämnda ansvar för bostadsförsörjningen är det enligt länsstyrelsens mening nödvändigt att kommunerna har en möjlighet att m6tverka över­gångar, som står i strid med planeringen. Även i detta senman-hang bör tillståndslagen kunna göras tillämplig.

I konsekvens med det synsätt länsstyrelsen här gett uttiyck för bör kommunen i regel ges företrädesrätt vid kollision mellan hyresgästernas förköpsrätt och kommunens förköpsrätt i de fall sådan finns enligt gällande förköpslag. Det torde få förutsättas att en kommun som beslutat utöva sin förköpsrätt baserat sitt 'beslut på en noggrann planering.

Förvärv av allmännyttigt ägd fastighet

De allmännyttiga företagen-------- = majoriteten

prisföreskrift motsvarande den föreslagna.

 

Prop. 1981/82:169                                                           136

15 ÄGARLÄGEHHBTSUTREDNINGEH (JU 1980:04)

Enligt våra direktiv skall vi bl.a. överväga om en fastighetsägare vid en försäljning skall vara skyldig att på ett eller annat sätt hembjuda fastigheten till hyresgästerna.  I samband med dessa överväganden har vi - beträffande teknisk lösning - främst studerat ett system som så nära som möjligt liknar det som återfinns i den "kommunala förköpslagen".  Bostadsrättskommittén avfärdar emellertid en modell utformad efter mönster från denna lag (s. 174) på skäl som enligt vår - bedömning inte är övertygande.  Vi vill därför till en början uppehålla oss något vid kommitténs skäl för sitt ställningstagande.

Utan närmare motivering konstaterar kommittén inlednings­vis att en modell enligt den kommunala förköpslagen torde kräva att en särskild tillståndsprövning anordnas, t.ex. hos hyresnämnden, för att förköp skall kunna medges. Med denna utgångspunkt konstaterar kommittén vidare att när även kommunen utöver sin förköpsrätt en på tillstånds­prövningen i hyresnämnden följande regeringsprövning kom­mer att göra förfarandet mycket tungrott.  Vi anser emel­lertid att de av kommittén anförda olägenheterna - till-

 

Prop. 1981/82:169                                                           137

ståndsprövning hos hyresnämnden varje gång hyresgäster vill förköpa och det mycket tungrodda förfarandet när såväl hyresgäster som kommun önskar förköpä samma ob­jekt - blir betydligt mindre om hyresgästernas förköps­rätt utformas helt efter mönstret i den kommunala för­köpslagen.  En dylik lösning innebär nämligen att till­ståndsprövning sker hos regeringen endast om förköps­rätten bestrids.  Lösningen innebär vidare att det blir regeringens sak att i ett sammanhang ta ställning till vem som skall ha företräde när såväl hyresgästerna som kommunen vill förköpa samma objekt.

Mot att låta den kommunala förköpslagen vara mönster för hyresgästernas förköpsrätt talar enligt kommitténs be­dömning även att det i praktiken kan vara svårt för hyres­gästerna att få ta över befintliga lån i fastigheten och att det därför kan uppstå finansiella svårigheter för dem. Sådana svårigheter kan emellertid enligt vår mening upp­komma oavsett vilket system man väljer för hyresgästernas förköpsrätt.  Vidare framhåller kommittén att en konstruk­tion enligt den kommunala förköpslagen är till nackdel även för säljare och köpare därför att fastigheten inte kan pantsättas under den tid som avtalet mellan dessa är svävande.  Enligt kommittén kan denna situation äventyra köparens avtal méd säljaren.  Vår mening är emellertid att om hyresgästernas förköpsrätt konstrueras efter sagda mönster antalet köpeavtal som inte ändå är svävande på grund av den kommunala förköpslagen kommer att bli högst marginellt.  Vi har därför svårt att inse bär­kraften i argumentet.

Bostadsrättskommittén redovisar slutligen som skäl mot en förköpsrätt utformad enligt den kommunala förköpslagen att en sådan modell torde förutsätta regler om krav på säkerhet för den kontantinsats som skall lämnas av hyres­gästerna.  Enligt vår mening kan det - om sådana regler alls erfordras - inte vara några svårigheter att hitta

 

Prop. 1981/82:169                                                           138

en praktisk lösning på detta problem (t.ex. krav på att medel motsvarande kontantinsatsen skall sättas in på spärrat konto i bank).

När det därefter gäller kommitténs förslag till lag om förköpsrätt för hyresgäster vill vi till en början ifråga­sätta om det i egentlig mening innefattar en förköpsrätt.. Det synes snarare vara en rätt för hyresgäster att före annan teckna avtal om köp av fast egendom (jfr bet. s. 187).  Skall uttrycket förköpsrätt. användas bör under alla förhållanden i lagens första paragraf införas en de­finition.  Denna definition kan förslagsvis erhålla följande lydelse: "Med förköpsrätt avses enligt denna lag en rätt att före annan teckna avtal om köp av fast egen­dom."

I sakligt avseende vill vi framhålla den fördelen med för­slaget att det skapar goda förutsättningar för att fastig­hetsägaren - när han avser att avyttra fastigheten - tar kontakt med hyresgästerna för förhandlingar.  Leder dessa förhandlingar till en överenskommelse om köp kommer inte reglerna i den föreslagna lagen om hembud m.m. till an­vändning.  Blir förhandlingarna resultatlösa får man för­moda att hyresgästerna i de flesta fall godkänner en över­låtelse av fastigheten till annan.  Inte heller då be­höver reglerna om hembud m.m. komma att tillämpas.

Vår bedömning är emellertid att förslaget har vissa nack­delar som Sammanhänger med valet av modell för hyres­gästernas förköpsrätt.  Vi vill belysa detta enligt föl­jande.

Det får förmodas att hyresgäster i allmänhet har svårt att bedöma vilket pris en fastighet betingar som hyresfastig­het.  Härav följer att hyresgäster i många fall kommer att tvingas väga risken att behöva betala ett för högt ■pris för fastigheten mot risken att fastigheten säljs till annan utan att de kan hindra detta.  Det är troligt.

 

Prop. 1981/82:169                                                           139

särskilt nät hyresgästerna är starkt engagerade för att ta över fastigheten för övergång till bostadsrätt, att man vid denna vägning hellre väljer att godta fastighets­ägarens bud än att avvisa detsamma. Modellens konstruk­tion öppnar således en möjlighet för fastighetsägaren att få ut ett högre pris för fastigheten än vad en försäljning till annan än hyresgästerna skulle ge. Enligt vår bedömning skulle nu berörda effekt utebli om förköpsrätten kontru-. eras efter mönster från den kommunala förköpslagen.

Vi vill i detta sammanhang tillägga att även den om­ständigheten att fastighetsägaren enligt förslaget inte skall vara bunden av ett avgivet hembud ens sedan hyres­gästerna antagit detsamma kan verka i prishöjande riktning.

Den lagstiftning som reglerar fastighetsomsättningen bildar ett svåröverskådligt mönster.  Bilden blir än mer komplicerad om bostadsrättskommitténs förslag genomföres. En annan olägenhet som är förknippad med förslaget är att tiden som åtgår för en fastighetsöverlåtelse kan för­längas med ända upp till ett halvt år.  Enligt vår mening kan nu anförda nackdelar i väsentlig mån reduceras om för­köpsrätten kontrueras enligt den kommunala förköpslagen. Som tidigare framhållits har vi studerat en modell som bygger pä denna lag.  Hittillsvarande arbete inom utred­ningen visar att det går att få en ganska god samordning, såväl förfarande- som tidsmässigt, mellan den kommunala förköpsrätten och en förköpsrätt för hyresgäster som bygger på systematiken i den kommunala förköpslagen.

När det gäller enskildheterna i förslaget vill vi som ut­gångspunkt för våra synpunkter ge följande kortfattade beskrivning av hur vi uppfattat att modellen skall fungera.  Sedan intresseanmälan antecknats i fastighets­boken är fastighetsägaren skyldig att hembjuda fastig­heten till hyresgästerna innan han kan sälja den till någon annan.  En intresseanmälan har rättsverkan i två år från dagen för anteckningen.  En sådan anmälan måste

 

Prop. 1981/82:169                                                           140

gälla under hela hembudsproceduren för att hyresgästerna skall vara bevarade vid sin förköpsrätt.' Avger fastig­hetsägaren ett hembud som avvisas av hyresgästerna får fastighetsägaren sälja fastigheten till någon annan inom två år från dagen för delgivningen av hembudet utan hin­der av att intresseanmälan gäller. . Sker detta till ett pris som är lägre eller på villkor som sammantagna är avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som an­gavs i hembudet och gäller intresseanmälan alltjämt kan hyresgästerna dock få en sådan överlåtelse ogiltigför-klarad.

Den föreslagna modellen innebär således att hyresgästerna alltid måste göra en ny intresseanmälan vid två-års-fristens utgång för att de skall vara bevarade vid den rätt de har vid denna tidpunkt..  Enligt vår bedömning framgår inte detta med önskvärd tydlighet av kommitténs förslag till lagtext.  Dessutom kan lämpligheten av denna ordning ifrågasättas när fastighetsägaren avgivit ett hem­bud mindre än sex månader före två-årsfristens utgång. Enligt vår mening föreligger det i denna situation stor risk för att hyresgästerna försummar att förnya intresse­anmälan, en åtgärd som från hyresgästernas synpunkt måste framstå som en detalj.

Vi vill vidare peka på en möjlighet till kringgående av den föreslagna lagstiftningen.  Inskrivningsmyndigheten skall underrätta fastighetsägaren om intresseanmälan sker.  Innan lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. hindrar detta, vilket inträffar efter en tid av tre må­nader räknat från dagen för anteckningen om intressean­mälan, kan denne överlåta fastigheten genom antedaterade köpehandlingar.

Kommitténs betänkande innefattar även förslag till ändring i förköpslagen.  När det gäller detta förslag vill vi an­föra följande.

 

Prop. 1981/82:169                                                           141

Enligt gällande rätt ät ett förköp för sin giltighet be­roende av att giltigt köp föreligger (NJA II, 1967 s. 407).  På grund härav lämnar regeringen kommuns an­sökan om tillstånd till förköp utan åtgärd om det under tillståndsprövningen blir klarlagt att den grundläggande överlåtelsen är ogiltig.  En kommuns ansökan om lagfart efter fullbordat förköp lämnas vidare utan bifall av in­skrivningsmyndigheten om denna vid sin prövning finner att den grundläggande överlåtelsen är ogiltig.

Enligt kommitténs förslag till lag ora förköpsrätt för hyresgäster är överlåtelse till annan än en av hyres­gästerna bildad bostadsrättsförening ogiltig om hyres­nämnden förklarar att hyresgästernas förköpsrätt består. Som nyss sagts är ett förköp enligt den kommunala förköps­lagen för sin giltighet beroende av att giltigt köp före­ligger.  Den ogiltighet som följer av en förklaring från hyresnämndens sida att hyresgästernas förköpsrätt består drabbar därför även kommun som har utövat förköp. Med hänsyn härtill och då kommittén vidare föreslär att en ansökan om lagfart skall förklaras vilande så länge frågan om hyresgästernas förköpsrätt inte är avgjord är det enligt vår mening ingen risk för att hyresgästerna med tillämpning av gällande förköpslag kan gå miste om sin rätt att hindra förvärv av annan än en av hyres­gästerna bildad.bostadsrättsförening.  Kommun bör således tillåtas att utöva förköp innan det är avgjort om hyres­gästernas förköpsrätt"består eller inte. Vi avstyrker därför kommitténs förslag tiil ändring i förköpslagen.

I betänkandet . (s. 188-189) diskuteras om det kan vara möjligt för fastighetsägaren att under hembudsproceduren sälja fastigheten till annan än hyresgästerna under vill­kor att hyresgästerna inte begagnar sig av förköpsrätten. Enligt vår mening kan den frågan lösas så att det i lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. tas in en bestämmelse med innebörd att förvärv som är beroende av sådant vill-

 

Prop. 1981/82:169                                                           142

kor inte behöver anmälas till kommunen förrän ftågan om hyresgästernas fötköpsrätt är avgjord.

16  FRITIDSBOEKTOEKOHMITTM (BO 1978:01)

Fritidsboendekommittén har studerat olika ägande- och nyttjandeformer för fritidsboende, bl.a. vad vi kallar andelsfritidshus och enkel, stadsnära fritidsbebyggelse.

Systemet med andelsfritidshus utvecklades snabbt under slutet av 1970-talet i kust- och fjällområdena. Syste­met innebär att man genom att köpa en andel i en stuga eller en lägenhet får tillgång till en fritidsbostad bestämda perioder varje år. Fritidsboendekommittén har enligt direktiven till uppgift att granska hur bl.a. denna form för upplåtelse av fritidsbebyggelse harmoni­erar med lagstiftningen och föreslå eventuella lagänd­ringar. De besittningsfotmer som förekommer när det gäl­ler delägda fritidshus är framför allt bostadsrätt och samäganderätt. I flertalet anläggningar används bostads­rättsinstitutet. I bostadsrättsiagen har emellertid inte förutsetts att det skulle förekomma en organiserad för­säljning av andelar i bostadsrätt. Kommittén kommer där­för i sitt slutbetänkande senare i år- att föreslå bl.a. att bostadsrättslagen kompletteras så att systemet med andelar i bostadsrätt får klara juridiska former.

Vi kan konstatera att de förslag som förs fram i bostads­rättskommitténs betänkande inte motverkar de mål och ambitioner som vår kommitté har ifråga om andelsfritids­husen. Vi finner därför inte skäl till erinringar mot bostadstättskoramitténs förslag från'de synpunkter som vi i denna del har att beakta.

Vi anser att det är angeläget att stimulera tillkomsten av enkel, stadsnära fritidsbebyggelse utformad så att den är förenlig med såväl den fysiska riksplaneringens riktiinjer som allmänna mål för boendemiljöns utform­ning samt fritids- och rekreationspolitiken. En närbe­lägen fritidsbostad skulle sålunda för en stor del av stadsbefolkningen vara värdefull som komplement till permanentbostaden och dess miljö. Detta gäller särskilt för de människor som av ekonomiska skäl inte kan få del av de miljöer som. andra grupper har eller skaffar sig tillgång till. Man kan räkna med att efterfrågan på billiga och välbelägna fritidsbostäder är vida större

 

Prop. 1981/82:169                                                           143

än utbudet. Detta medför risk för en stark prisutveck­ling, vilket skulle motverka syftet med en satsning på sådana fritidsbostäder. Därför ser vi det som angeläget att då så är nödvändigt åtgärder vidtas så att prisut­vecklingen kan dämpas.

Vilken upplåtelseform som bör väljas för de stadsnära fritidsbostäderna är beroende av bl.a. de lokala förut­sättningarna. En form som kan vara lämplig är bostads­rättsformen. En bostadsrättsförening kan i sina stadgar införa särskilda prisföreskrifter. Denna möjlighet torde inte utnyttjas, eftersom det bl.a. är svårt att kontrol­lera efterlevnaden av föreskrifterna. Med hänsyn till detta och till bostads.rättslagens förbud mot hembud för bostadslägenheter har såväl de rikskooperativa organisa­tionerna som flera kommuner tagit skilda initiativ för att påverka överlåtelsepriserna på bostadsrätter på vissa bostadsmarknader (VärmdömodeUen, Danderydsmodel-len, HSB:s rekommendationer om begränsningar av över­låtelsevärden m.m.).

Bostadsrättskommittén anser det olämpligt att ha olika modeller  på bostadsrättsmarknaden bl.a. därför att konsumenterna får svårt att överblicka konsekvenserna av dem vid framtida överlåtelse av bostadsrätter. För att motverka segregation i boendet föreslår kommittén i stället bl.a. att en bostadsrättsförening i sina stad­gar förutom prisföreskrifter skall kunna införa en klau­sul om skyldighet för bostadsrättshavare att före över­låtelse hembjuda lägenheterna till lösen av bostadsrätts­föreningen, rikskooperativ organisation, allmännyttigt bostadsföretag om sådant är föreningesbildare, kommu­nen eller någon som dessa har anvisat. Hembud skall en­ligt bostadsrättskommittén i så fall ske till det pris som anges i stadgarnas prisföreskrifter. Undantag gäller för överlåtelse genom byte m.m. eller familje- och suc­cessionsrättsliga förvärv.

Vi stöder det utformade förslaget om att en bostadsrätts­förening skall kunna besluta om att föra in en hembuds­klausul i sina stadgar. Tillsammans med en skärpning av reglerna för beskattning av vinster vid försäljning av bostadsrätter, vilket kapitalvinstkommittén inom kort väntas ge förslag till, kommer förslaget - om det genom­förs - att åstadkomma en dämpning av överlåtelsepriserna. Enkel stadsnära fritidsbebyggelse torde med sådana reg­ler kunna upplåtas, med bostadsrätt utan att man behöver befara en prisutveckling som gör fritidsbostäderna otill­gängliga för den ekonomiskt svagare delen av befolkningen.

 

Prop. 1981/82:169                                                           144

16 b Reservation av den moderate ledamoten i fritidsboende­kommittén

Fritidsboendekommitténs majoritet är positiv även till förslaget om ändrad lagstiftning innebärande rätt för bostadsrättsförening att i sina stadgar kräva hembuds­skyldighet. En sådan klausul skulle innebära att en bostadsrättsinnehavare icke skulle få fritt förfoga över sin egendom.

Hembudsskyldigheten skall, anser man, förenas med sär­skilda prisföreskrifter. Det skulle innebära att bo­stadsrättsföreningen fastställer priset vid överlå­telsen. ■ Sammantaget vore detta ett djupt ingrepp i hävdvunna regler om äganderätt.

Det är också ett oacceptabelt avsteg från marknads­ekonomins grundläggande principer om fri prisbildning och människors rätt att kunna sälja sin egendom till marknadspriser. Att vissa ingrepp gjorts i dessa rättig­heter - exempelvis vid försäljning av jordbruksfastig­heter - rättfärdigar  ingalunda nya och betydligt mera omfattande inskränkningar i den enskilda äganderätten och vad den normalt innebär.

Jag reserverar mig följaktligen mot fritidsboendekom­mitténs remissyttrande i detta viktiga avseende. När det gäller bostadsrätten som upplåtelseform för fri­tidshus har jag inget att invända förutsatt att bo­stadsrätten används som alternativ till andra till­gängliga upplåtelseformer, i första hand äganderätt. En annan upplåtelseform för fritidshus är andelsboen­det. Även hyresrätt är givetvis ett värdefullt komple­ment när det gäller att erbjuda medborgarna valfrihet i fritidsboendet.

Fritidsboendekommitténs speciella motiv för hembuds­skyldighet och prisklausul, dvs. behovet av en stads-nära fritidsbebyggelse, för närmast tankarna till den obotfärdiges förhinder. Ett samhälle fungerat bäst när tillgången svarar mot efterfrågan. Då riskerar man inga oskäliga marknadspriser. Det enda som krävs'är att kom­muner och myndigheter inte lägger hinder i vägen för ett tillräckligt stort utbud av mark för fritidsbebyg­gelse - säväl stadsnära som i andra attraktiva områden i vårt land. Någon brist på lämplig mark föreligger inte - ett faktum som fritidsboendekommitténs majoritet tyvärr inte vill inse eftersom den förutsätter att efterfrågan blir "bättre" (=större) än utbudet.

 

Prop. 1981/82:169                                                           145

Jag anser att fritidsboendekommittén i sitt remissvar på bostadsrättskommitténs betänkande beträffande hem­budsskyldigheten och särskilda prisföreskrifter skulle formulera sig på följande sätt:

Fritidsboendekommittén avvisar, bestämt bostadsrättskom­mitténs förslag att ändra lagstiftningen så att bostads­rättsförening skall ha rätt att i sina stadgar före­skriva hembudsskyldighet. En sådan klausul skulle inne­bära skyldighet för bostadsrättshavare att före över­låtelse hembjuda sin lägenhet till lösen av bostadsrätts­förening, rikskooperativ organisation, allmännyttigt bostadsföretag om sådant är föreningsbildare, kommunen eller någon som dessa har anvisat. Hembudet skall i så fall ske till det pris som anges i stadgarnas prisföre­skrif tet .

Fritidsboendekommittén finner inget avgörande skäl för priskontrollerande åtgärder på fritidsboendets område. Markresurserna i vårt land är så goda att tillgången på fritidshus av olika slag och med olika upplåtelseformer mer än väl kan svara mot efterfrågan även under goda konjunkturer. Bostadsrättsformen som sådan kan mycket väl vara en fördelaktig upplåtelseform för såväl stads­nära som mera avlägset belägen fritidsbebyggelse. Några inskränkningar i rätten att få sälja eller på annat.sätt överlåta en bostadsrätt vill fritidsboendekommittén inte tillstyrka. Kommittén anser att sådana ingrepp står i strid mot allmän rättsuppfattning. Den hävdvunna och för nästan alla medborgare självklara rätten att fritt kunna disponera sin egendom ska självfallet också gälla bo­stadsrättshavare inom de ramar som den nuvarande bo­stadsrättslagen anger.

Klausuler om hembudsskyldighet och prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt skulle även innebära risk för godtycke, dels vid bedömningen och fastställandet av överlåtelsepriset, dels vid valet av ny bostadsrätts­havare när - som väntat - många sökande (kunder) uppen­barar sig. I den nya byråkrati som skulle växa upp inom bostadsrättsföreningar och kommuner skulle vissa perso­ner (befattningshavare) få avgöra till vem en salubjuden bostadsrätt finge säljas.

Eftersom motivet för klausulerna är att förbjuda mark­nadspriser och istället hålla en konstlat (reglerad) låg prisnivå skulle det innebära en ekonomiskt värdefull favör att få förvärva en bostadsrätt. En utgångspunkt för re.sonemanget är att efterfrågan i allmänhet skulle bli stot vid en marknadsmässig prissättning. Hut mycket stötte skulle då inte efterfrågan bli om priserna regle­ras vid en låg nivå? När så bostadsrättsföreningen eller kommunen ska sälja en sådan (genom hembudsklausulen för­värvad) bostadsrätt, blev det givetvis en grannlaga uppgift att utse en köpare.

10   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           146

Vilka kriterier skulle man gå efter? En kölista? Sär­skilda behov? Medlemsskap i annan bostadsrättsförening? Det är uppenbart att risken för godtycke är minst sagt stor.

Det saknas också moralisk loljik i bostadsrättskommitténs förslag. Fritidsboendekommittén delar helt reservanten Rolf Dahlbergs  uppfattning att det är upprörande att förslaget om hembuds- och prisklausuler inte samtidigt följs av förslag om garanterat återköp. Det finns många exempel på att bostadsrätter sjunkit i pris. När man nu berövar bostadsrättshavarna möjligheten att få ut ett marknadsmässigt högt pris vore det väl ändå rimligt att också garantera vederbörande ett återköp till den fast­ställda prisnivån? Men bostadsrättskommittén vill inte ens garantera återköp i det fall ingen köpare finns. Bristen på moralisk konsekvens hos bostadsrättskommittén är härvidlag direkt klandervärd.

Fritidsboendekommittén finner också anledning erinra om Justitiekanslerns (JK) underkännande av just den form av begränsningar- i bostadsrättshavarnas rätt att fritt överlåta sin lägenhet. JK avgjorde i december 1981 ett sådant ärende, betecknat VärmdömodeUen. JK utgår naturligtvis från nu gällande bostadsrättslagstiftning och finner att hembudsskyldighet strider mot lagen. In­vändningen kan göras att bostadsrättslagen kan ändras (vilket bostadsrättskommittén föreslår) men JK konstate­rar också att "en sådan total offentlig kontroll av över­låtelser av bostadsrätter icke kan anses vara i bostads­rättsföreningens eller den enskilde medlemmens intresse".

Fritidsboendekomittén delar JK:s uppfattning och vill inte se den s.k. VärmdömodeUen tillåten och förverkli­gad vare sig genom kränkande av nu gällande lag eller genom en ny lagstiftning där hembudsskyldighet tillätes.

Med hänvisning till vad som här anförts vill Fritidsbo­endekommittén således bestämt avstyrka bostadstättskom-mitténs förslag vad gäller rätt att införa hembudsskyl­dighet samt därtill hörande förslag.

 

Prop, 1981/82:169                                                           147

17      SVERIGES RSCSBAHK

Kommittén har haft till uppgift att utreda och före­slå statliga åtgärder i syfte att främja ett ökat boendeinflytande i bostadsrättsform genom en mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Kommittén ägnar stor uppmärksamhet ät de finansiella problemen vid ombildning av hyresrättsfastigheter till bostadsrättsfastigheter och lägger fram förslag till deras lösning. Fullmäktige begränsar sitt ytt­rande till en granskning av dessa förslag.

De finansiella problemen vid ifrågavarande ombildning är av två slag: bostadsrättsföreningens finansiering av fastighetsförvärvet och föreningsmedlemmens fi­nansiering av sin grundavgift.

Finansieringen av fastighetsförvärvet skall enligt kommittén naturligtvis i första hand ske genom över­tagande av säljarens lån i fastigheten. Ytterligare medel erfordras emellertid. Behovet av nya krediter bedöms uppgå till 400 mkr per är.

För tillgodoseende av sistnämnda kreditbehov bör enligt kommittén det system för oprioriterad bostads-kreditgivning som riksbanken introducerade i början av 1980 utnyttjas. Bostadsinstituten erhöll då ett utrymme på organiserad marknad om 2 000 mkr, kallad basram, och på icke organiserad om likaledes 2 000 mkr med möjlighet till kraftig ökning av sistnämnda belopp i den mån basramen inte togs i anspråk.

När riksbanken införde ifrågavarande system beskrevs

 

Prop. 1981/82:169                                                           148

ändamålen för krediterna på ett ganska allmänt sätt. Den önskvärda inriktningen angavs med följande:

"Man kan inte räkna med att inom den angivna kredit­ramen tillgodose hela efterfrågan på krediter för oprioriterade ändamål inom bostadssektorn och bestån­det av kontors- och affärsfastigheter. Instituten mäste därför prioritera mellan olika låneansökninga:: . Riksbanken kan inte ange några alltför detaljerade direktiv. Ombyggnad och reparation av äldre villor och överlåtelser av äldre lågt belånade fastigheter som underlättar rörligheten pä bostadsmarknaden är dock allmänt sett angelägna ändamål. Krediter som gäller belåning av fastigheter för konsumtion eller ökad belåning av nya villor  som innehafts kort tid bör prövas mycket restriktivt."

Fullmäktige ser intet skäl varför de av kommittén diskuterade ombildningarna skulle uteslutas. Tvärtom bör de kunna utgöra ett bland de många ändamål bo-3tadsinstituten tjänar med sin kreditgivning.

Ramarna för bostadsinstitutens kreditgivning fast­ställdes bland annat med hänsyn till det utrymme instituten kunde ges i försäkringsinrättningar och banker. Självfallet är riksbanken beredd att vid fastställande av basramen beakta behovet av finan­siering av ombildningsfaUen och öka basramen i skälig omfattning. Genom att instituten vanligen placerar en kapitalmarknadsrevers hos säljaren för en del av köpeskillingen uppgår institutens anspråk pä försäkringsinrättningar och banker inte till"ett sä stort belopp som det totala kreditbehovet. Till­varatagandet av säljarens placeringskapacitet utgör en grundprincip i bostadsinstitutens oprioriterade finansiering.

Finansieringen av grundavgiften är för mänga boende inte något problem, för andra är det däremot ett stort sådant. Många klarar finansieringen med eget sparande, andra måste ta lån. I fråga om länefinan­sieringen diskuterar utredningen en mängd av möjlig­heter - sparlån, bosparande, riksbankens borgenslån och andra bankers lån. Kommittén gör helt riktigt den bedömningen att, om bankmässig säkerhet finns, det tycks råda goda förutsättningar att finansiera en del av insatsen med lån utan några som helst statliga insatser. Problem uppkommer när sådan säker­het inte finns. Eftersom alla inte kan åstadkomma sådan, uppkommer svårigheter med ombildningen över huvud taget. Risk uppstår för att ombildningen omöj­liggörs .

Med detta som utgångspunkt föreslår utredningen in­förandet av ett system med behovsprövade statliga insatslån. Behovsprövningen skall utföras av kom­munala organ och kommunen skall gå i borgen för

 

Prop. 1981/82:169                                                           149

lånen. Ett insatslån skall kunna uppgå till 80 % av grundavgiften, dock högst 20 % av lägenhetens andel av beräknad anskaffningskostnad för fastigheten. Räntesubvention skall inte utgä men anstånd med amortering kunna beviljas. Lägsta länebelopp skall vara 5 000 kronor. Kommittén räknar med en ombild­ning av 5 000 lägenheter per år fr o m år 1985. An­talet låneärenden beräknas uppgå till 20 % därav och till i genomsnitt 25 000 kronor per ärende. Ett statligt anslag om 25 mkr per år skulle då erfordras. Behovsprövning skall som framgått göras av kommu­nala instanser. Kommunen skall också lämna borgen för länet. Hela frågan blir således vad gäller den offentliga sektorns roll i hög grad en kommunal an­gelägenhet.

Redan tidigare har kommuner ägnat sig åt finansie­ringsfrågor av detta slag, särskilt de tre storstads­kommunerna. I Göteborg har t ex ett garantiförfaran­de tillämpats under lång tid för att underlätta fi­nansieringen av grundavgifter. Kommitténs beskriv­ning av hur detta system fungerat förtjänar att återges (s 250 i utredningen):

"Kommunen har under de är verksamheten pågått endast åsamkats en förlust på ett par tusen kronor. Betal­ningsförsummelse kan vanligtvis klaras upp genom in-kassoätgärder. Kommunen har inte i något fall sett sig nödsakad till åtgärder enligt utsökningslagen. Det förekommer däremot att bostadsrättsföreningen i enstaka fall har vidtagit sädana åtgärder. Verk­samheten har löpt friktionsfritt, vilket bl a fram­går av att bankerna åberopar kommunens borgensta-ganden endast i enstaka ärenden. Fastighetskontoret i Göteborg framhåller att samarbetet med bankerna fungerar utmärkt. Man känner inte till att någon lä­nesökande, som stått i begrepp att förvärva bostads­rätt, har nekats lån."

Metoden med kommunal garanti och län i kreditinsti­tut har som synes fungerat väl. Naturligtvis blir förlustriskerna större om garantierna kommer att avse endast svagare låntagare. Kommunen skall dock hur som helst enligt det av kommittén föreslagna systemet bära riskerna. Staten skall inte göra det. Staten skall tillhandahälla lånemedlen och förvalta länen.

Fullmäktige anser att det föreslagna statliga läne­systemet inte behöver införas. Kommunen bör dock lämna garanti för insatslänen i erforderliga fall. Länen kan sedan, som skett i bl a Göteborg, lämnas av bank eller annat kreditinstitut. Staten slipper därigenom medelsanskaffningen och läneförvaltningen.

Skillnaden mellan den av fullmäktige förordade me-

 

Prop. 1981/82:169                                                           150

toden och det av kommittén föreslagna systemet ligger främst däri att det möjligen skulle kunna vara svå­rare att få anstånd med amortering i ett kreditin­stitut än hos staten och att ett kommunalt garanterat lån i ett kreditinstitut skulle kunna betinga en nå­got högre ränta än ett län frän staten även om kom­mittén hävdar att räntan för det statliga länet inte skall vara subventionerad. Enligt fullmäktiges me­ning är dessa skillnader inte sä betydande att de motiverar införandet av ett särskilt statligt läne­system. Den mest relevanta jämförelsen är dessutom inte skillnaden mellan län i kreditinstitut och län hos staten utan skillnaden i total boendekostnad före och efter övergängen till bostadsrätt, och de totala boendekostnaderna - påverkade av mänga faktorer -blir inte nödvändigtvis högre efter en övergäng till bostadsrätt, även om de kommunalt garanterade insats­länen får marknadsvillkor.

När kommittén gör bedömningen att ca 1 000 län skall behöva ges per år har den antagit att var femte hyresgäst i ombildningsfastigheter behöver lån för grundavgiftens finansiering. Kriteriet för behov avses då vara uteslutande låg förmögenhet. Kombina­tionen hög inkomst/låg förmögenhet medför samma låne­rätt som låg inkomst/låg förmögenhet. En mera full­ständig behövsprövning bör enligt fullmäktiges me­ning göras där även inkomstens storlek beaktas. Lån­tagare med höga inkomster och således god förmåga att betala räntor och amorteringar betraktas av kreditinstituten som goda kunder. Inkomstprövning vid garantigivning kan därför kraftigt minska an­talet garanterade lån.

Sammanfattningsvis vill fullmäktige anföra följande. Bostadsrättsföreningarnas finansiering av fastig­hetsförvärven bör kunna ordnas på sätt som utred­ningen föreslagit, där bostadsinstitutens oprio­riterade utlåning kan bli av särskild betydelse. Finansieringen av grundavgifterna bör, i den män lån garanterade av offentliga myndigheter kan bli aktuella, ordnas sä att kommunen ställer garantin och länet ges av bank eller annan kreditinrättning. Det av kommittén föreslagna statliga lånesystemet behöver ej införas. I garantigivningen bör lån för finansiering av grundavgiften vara behovsprövade även i fråga om inkomsten. Eftersom personer med hög inkomst har goda möjligheter att låna utan kommunal borgen, kan inkomstprövningen leda till att antalet kommungaranterade län kraftigt minskas.

 

Prop. 1981/82:169                                                           151

18      SVENSKA KOtmDHFORBTOTOET

KOMMUNERNAS ROLL

Kommunerna har ansvar för bostadsförsörjningen på lokal nivå inom de av statsmakterna gi-vna ramarna. Utredningen anser att  det måste ligga i statsmakternas intresse att förse kom­munerna med de instrument som krävs för att även en övergång från hyresrätt till bostadsrätt skall kunna bli ett medel för kommunal bostadsförsörjning.

Kommunerna har och bör enligt styrelsen ha stor frihet att handla efter lokala förhållanden och egna målsättningar. På samma sätt som det för en kommun kan finnas motiv för att stödja en övergång frän hyresrätt till bostadsrätt kan det finnas motiv för att inte stödja en övergång. Styrelsen

 

Prop. 1981/82:169                                                           152

anser att utredningen inte tillräckligt har beaktat kommunens möjligheter att hindra icke önskade bostadsrättsbildningar.

Utredningens förslag om hyresgästernas förköpsrätt till privat hyresfastighet kan komma i konflikt med kommunens önskan om förköp för att komplettera, rusta upp och ändra lägenhetssammansättningen i ett äldre bostadsområde. Visser­ligen föreslår man att kommunens förköpsrätt enligt förköps­lagen skall vara kvar, men här kan det bli fråga om gräns­dragningar. Styrelsen ansar mot denna bakgrund att kommunens möjlighet till förköp bör vidgas. Därmed kan kommunen, inom ramen för sitt ansvar £o'r bostadsförsörjningen, lättare styra socialt motiverade ändringar när det gäller bostadsområdenas sammansättning med avseende på upplåtelseform. -

Enligt bostadsfinansieringsförordningen medges bostadsrätts­föreningar med kommunal insyn högre belåning än övriga bostadsrättsföreningar. Möjligheten att vägra kommunal insyn och därmed den förmånligare belåningen är ett av de få medel kommunen för närvarande har för att förhindra icke önsk­värda ombildningar. Med hänvisning till detta och tiil vad som tidigare sagts avstyrker styrelsen förslaget att i lag ålägga kommunerna att utöva insyn i bostadsrättsförening­amas verksamhet. Vidare ifrågasätter styrelsen förslaget act den kommunala insynen även skall gälla äldre bostads­rättsföreningar. Utredningen har själv pekat på att behovet av kommunal insyn är störst i början av en bostadsrätts­förenings verksamhet.

ALLMÄNNYTTIGA BOSTADSFÖRETAG

En viktig utgångspunkt i direktiven för utredningens arbete var att stärka de boendes inflytande över den egna bostaden. Mycket har förändrats sedan direktiven gavs. Idag står de allmännyttiga bostadsföretagen inför förändringar som möj­liggör ett långtgående hyresgästinflytande i gemensamma angelägenheter. Hyresgäster kan även ges ekonomiskt infly­tande inom den allmännyttiga hyresrätten. Formerna utvecklas för närvarande genom praktiska försök.

 

Prop. 1981/82:169

Styrelsen anser att ombildning av hyresrätt till bostadsrätt i allmännyttiga företag inte bör komma ifråga annat än i undantagsfall. Det finns flera skäl till detta, bl a risken för Skad segregation. Det är ofrånkomligt att det i första hand är de ekonomiskt och utbildningsmässigt resursstarka hyresgästerna som kommer att medverka till en omvandling. SABO har i sitt remissvar pekat bl a på denna risk och på nackdelar för kvarboende hyresgäster vid en ombildning.

Styrelsen ansluter sig i övrigt till de synpunkter och påpekanden som SABO anfört i sitt remissyttrande.

153

18 a Reservation av centerpartiets ledamöter"i kommunförbundets styrelse

KOMUHERNAS ROLL

Kommunerna har ansvar - - - = majoriteten - - - icke önskade bostadsrättsbildningar.

Enligt bostadsfinansieringsförordningen medges ------  =

majoriteten ------  genom praktiska försök. Styrelaen

ansluter sig------- = majoriteten------- SABO anfört i sitt

remissyttrande.

18 b Reservation av moderatemas ledamöter i kommunförbundets styrelse

Vi tillstyrker i princip bostadsrättskommitténs betänkande, men anser att förslaget bör bli föremil för ea teknisk över­arbetning innan det läggs till grund för lagstiftning.

Härutöver instämmer vi i Rolf Dahlbergs reservation beträf­fande prisföreskrifter och hembudsskyldighet.

 

Prop. 1981/82:169                                                           154

18 c Reservation av folkpartiets ledamöter i kommunförbundets styrelse

KOMMUHERHAS ROLL

Kommunerna har ansvar - - - = majoriteten - - - men här kan det bli fråga om gränsdragningar.

Enligt bostadsfinansieringsförordningen - - - = majoriteten - - - genom praktiska försök .

Styrelsen vill påpeka att det finns problem vid ombildningar av hyresrätt till bostadarätt i allmännyttiga företag bl.a. risk för ökad segregation. Det är ofrånkomligt att - - - = majoriteten - - - SABO anfört i sitt remissyttrande.

 

Prop. 1981/82:169                                                           155

•19 STOCKHOLMS KOMMUN

Kommunstyrelsen har inhämtat yttrande frän bl.a. fastighetsnäimden och stadsjuristen.

Fastighetsnämnden har överlämnat ett av fastighetskontoret avgivet tjänste­utlåtande. I utlåtandets sammanfattning har anförts följande.

Kcn-jrit-ién diskuterar dika f r jgostäl Inincar rörande  övc-r-låtel.-=e av de koir.riunala bol-sgens fastiahivtcr till bcst.-ids-"-äfctsiörenincar, cock utan att läcca konkreta förslag. Ko-imunfullroäktige bör enligt kommittén fatta beslut om vilka principer som bör gälla för sådana övergångar.

I Stockholm har koir-jr.unfuliraäktige 30-05-05 beslutat avslå fastichetsnä.-ndens förslag att reko.Ti.T.endera bostadsföre­tagen att uppta förhandlingar med hyresgäster om förvärv för bildande av bostadsrättsföreningar.

Fastighetskontoret redovisar i utlåtandet  ,■ situationen i Stockholm vad gäller prisutveckling pä bostadsrätter, på­gående omvandling till bostadsrätt m m och diskuterar en tänkbar framticsutveckling i kommunen.

Kontoret konstaterar   att medan konunittén ingående dis­kuterar behovet av planmässighst vid eventuell försälj­ning av a llniännyttigt ägda lägenheter återfinns inte sanma resonerr.ang vad gäller övergäng av privata fastigheter till bostadsrätt.  De kommunala styrmedlen vad gäller upplätel­seformer i befintlig bebyggelse är små.  .Möjligheterna att införa något raedel för kommunerna att hejda oönskad o.Tivandling till bostadsrätter inom t ex bostadsanvisnings-områcen bör övervägas.

 

Prop. 1981/82:169                                                           156

Kcntorst gör vidare en granskning av vissa av detaljerna

1 förslaget, delvis med kritiska synpunkter.. Bl. a behandlas:

-    fastiahetsägar.nas rätt att sälja till annan köpare -T.edan hyresgäster.nas förköpsrätt råder

-    majoritetskravet vid förvärv

-    förköpsrättens giltighet för lokalhyresgästar i kontorshus

-    nybildade föreningars skyldighet att som medlemmar uppta alla bostadshyresgäster, t ex   företag so.-n ir.nehar över­nattnings lägenhet er

-    krav på ekonomisk plan

-    krav på tidigare fastighet.gägare att deltia i finansie-

- ringe.n genom t ex att binda medel i obligationer

-  ko.Tjnu.-.al skyldighet att utöva insyn

-  förmedling av  och borgen för statliga insatslån

-  priskcntroll och he.Tibudsskyldighet

All.'r,änt  konstaterar  kontoret  att  det  ka.n   ifrågasättas on!   förslaget   får  några   s-törre  konsekvEnser   i   jä.Tiförel-se  med  andra  krafter   i   sarr.hället.      Kontoret  bedömer det  också   so:?,  otillfredsställande   att   f   n   ta   ställ­ning   till   förslag   om     förändringar   vad   gäller   bostads­ratt   sa.Titldict   sor.  rr.ånca   andra   rofor.T.er   av  övriga   upp-lit=lse-;orr.er   är   aktuella.      Ren-.isstiden   bar   varit  helt otillfre.iaställanda,   varför  cr-Bnsl:ningen   del-.-is  bli­vit  mindre   ingående,   särskilt  r?.ot  bakgrund   av  att  kcv.-■itténs   förslag   cå   flera   punktiir   är   svårförstäelict   och ..-Jtsäcelsefullt.

Stads.luristen har anfört följande.

Yttrande över de föreslagna reglerna om förköpsrätt fö:
hyiesjräster_____________________________________

Systemet med Intresseanm.Slan torde kunra ge upphov till ett omfattande och många ginger onödigt arbete för  Inskrlv-nlngsmyndighoten. T;LnJ.:bart är att hyresgä.-ster  1 mä.-Tga fastigheter bildat  föreningar,  som vart annat år förnyar Intressean.mälan hos Inskrlvntngs.-nyndlgheten trots att fastlghetsScaren Inte har rvigia som helst planer på Tet-säljnlng. TSnkbart är också att de personer  som en gång bildat förening och gjort Intressea-nmälan flyttat frän fastigheten eller förlorat Intresset för övergäng till bostadsrätt när ett förvSrv blir aktuellt. Svårigheter kan då uppkomma att delge en förening sora 1 realiteten är upplöst.

 

Prop. 1981/82:169                                                           157

Ett annat problem är  att ett hembud Ju ka.n bli rdremål Tdr rör handlingar och också återkallas.  Vidare kan hyresgÄsteinals rätt att förvärva hyresrätten lätt elimineras genom att fastig­hetsägaren försäljer fastigheten 1 andelar. Den rätt som kom-ralttéi genom förslaget ger hyresgästerna är sålanda mycket prekär.

An.':firtailngsvärt är att hyresgäster .na föresläs ha förköpsrätt oni kommunen förvärvar en fastighet men inte om staten gör ett fastighetsförvärv.   Detta bör  Inte accepteras.

Vidare föreslås att kommunen inte får utöva förköpsrätt om försäljningen är beroende av att hyresgästernas förköpsrätt prövas av hyresnännden. Om en fastighetsägare försäljer sin fastighet och hyresgästerna begär att få köpa fastigheten så förhindrar det kommunen att för köpa fastigheten, åtminstone till dess frågan avgjorts.Om   hyresgästerna inte får förlöpa fastigheten kan kommunen pi vanligt sätt,  för köpa fastigheten. Om hyresgästerna får  tätt att köpa fastlglneten aå blir köpet mellan fastighetsägaren och den tilltänkte köparen ogiltigt varför kommunen Inte kan för köpa fastigheten. Kommunen kan i ich för sig begära förköp avseende försäljningen mellan

fastighetsägaren och hyre.-sgästerna. Kbmmlttoi Kar angivit att varken kommunen eller b.yressästerna skall ha något absolut företräde t en sådan situation. Kommunens möjligheter att röt köpa en fastighet när  förvärvaren är  en bostads: .IttsfÖrenlng har prövats av regeringen i ett beslut från 1979- Kommunens ansökan lämnades där utan bifall. Beslutet motiverades med att förköpet var obllllgt med hänsyn till att förvärvarna hade ett speciellt och starkt Intresse av att förvärvet kom till stånd. Dst finns inget som tyder p& att utgången skulle bli en annan om den föreslagria la.gen Införs. Genom att hyresgästerna genom en särskild lag ges rätt att förköpa fastigheter torde deras Intresse att för'./ärva fastigheten snarare bli än starkare.  Den föreslagna regeln måste däiföt ses som en klar Insktärknlng av korxunens möjllglieter till förköp.

 

Prop. 1981/82:169                                                           158

Yttrande över förslava till överlåtelse av bostadsrätt

Dl bostadsrättsförenings stadgat kan redan enligt nu filande lagstiftning Innehålla regler om prissättning vid överlåtelse av bostadsrätt. Eäremot är  regler om hembud av bostadsrätt till bostadslägenheter ej tillåtna.  Ptisklausuler  lär vara säll­ synta.   Skälet härtill är bl.a. att prisreglering ofta kr ingås, .egler om henbud torde säkerligen också fresta till kring­gående.  Dst är. därför tveksamt om de skulle få någon effekt. Däremot finns det risk för att bostadsrättsspekulanter  Inte skulle ha klart för  sig skillnaden mellan olika bostadsrätter och kanske byta en "fri" gammal, bostadsrätt mot en med herabudsskyldls.het. Cfetsamma kan gälla där bostadsrätt ingår som likvid vid villaköp. För den enskilde bostadskonsumenten torde det föreslagna regelsystemet kunna bli förvirrande. Cet skulle vidare göra villaboendet ärjiu attraktivare såsom den efter bostadScLnvlsningslagens Införande enda fria bostadsformen som dessutom fritt kan realiseras till högstbjudande och med liberala regler  om teallsationsvlnstbeskattnlng.

 

Prop. 1981/82:169                                                                159

F-oredragande_borgarradet () har anfört följande. "'

Bostadsrätten är en upplåtelseform som det är angeläget att slå vakt om och ytterligare konsolidera. Fastighetskontoret har för sin del framfört att knappast några andra boendeformer ger ett.så värdefullt boendeinflytande i flerfamiljshus som bostadsrätt. Det är därför positivt att det föreliggande förslaget syftar till att skapa bättre förutsättningar för övergång frän hyres­rätt till bostadsrätt. Förslaget har dock generellt sett fått en utformning som ej torde främja en övergäng i större omfattning. För att i realiteten förbättra möjligheterna bör förslaget omarbetas i syfte att förenkla en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

Förslagets stimulerande effekt med nuvarande utformning är troligen av mindre be­tydelse. Förslagets huvudsakliga förtjänst torde i stället liqga i att lagen lägger grund för frivilliga överlåtelser till hyresgästerna.

Debatten om bostadsrätten har under senare tid kommit att handla mer oti spekulation i boende än om bostadsrättens fördelar som boendeform. Detta är beklagligt. Fast-lghetskontoret har redovisat att den ärlige omsättningen av bostadsrätter i kommunen liggerlågt, pä omkring 6-8 t.  Som jämförelse bör särskilt noteras att i hela lägenhetsbeständet i innerstaden byter ca 15 %  av lägenheterna årligen innehavare. Procentsatsen för den som bor med hyresrätt är naturligtvis hög­re eftersom bostadsrättshavarnas laga flyttningsbenägenhet drar ner genomsnitts­siffran.

 

Prop. 1981/82:169                                                                160

Kopp lingar till bostadssanerings 1 agen och bostadsanv i sni ngs 1 ajen

Det har framförts att en ökad övergång till bostadsrätt negativt päverkar kommunens möjligheter att åstadkomma förnyelse av äldre fastigheter. Detta sammanhänger med att bostadssaneringslagen ej omfattar fastigheter ägda av bostads­rättsföreningar. Den påtalade nackdelen kan med hänsyn till bostadsbeständets nu­varande' standard inte tillmätas någon avgörande betydelse. Det kan i sammanhanget konstateras att det i dagsläget återstår ca 4 000 omoderna bostadslägenheter i innerstaden och ca 1 000 i ytterstaden. Jag anser för egen del att bostadssanerings­lagens undantag för bostadsrättsföreningar är riktig. Detta undantag skapar t ex möjlighet till ett boende som standardmässigt inte når upp till högsta nybyggnads-standard. Unskar man således avstä från denna standard - av många ansedd som överstan­dard -  är det också rimligt att man skall kunna välja att göra detta.

När det gäller kommunernas möjligheter att påverka t ex vanvård-och liknande inom

en fastighet finns dessa redan idag - oavsett vem som är fastighetsänare - i gällande

lagstiftning.

Vad beträffar förslagets koppling till bostadsanvisningslagen (BaL) och dess till­lämpning i Stockholms innerstad vill jag kort nämna följande.

Fastighetskontoret har framfört att en tillämpning av BaL kan vara ett incitament till ökad övergäng till bostadsrätt. Enligt kontoret kan detta medföra risker för ökad segregation.

Det kan klart konstateras att BaL inskränker möjligheterna för enskilda bostads­sökande att på egen hand skaffa sig en bostad med hyresrätt genom att utbudet pä den fria marknaden tenderar att helt elimineras. Detta innebär också att de personer som inte kan påräkna bostadsförmedlingens medverkan i sökandet efter bo­stad i innerstaden mer eller mindre tvingas till att förvärva en bostadsrättslä­genhet. En ökad efterfrågan pä bostadsrätts lägenheter och därmed en ökad andel om­bildningar till bostadsrätt får mot denna bakgrund anses vara naturlig. Det oä-talade förhållandet pekar pä en tidigare ej uppmärksammad brist hos bostadsanvis­ningslagen.

Vad i övrigt gäller segregationseffekter bör riskerna härför ej överdrivas dä hyresrätten under överskådlig tid torde vara den dominerande unplätelseformen i Stockholm.

 

Prop. 1981/82:169                                                               161

Kommunens förköpsrätt m m

Utredningen har föreslagit att en särskild lag om förköpsrätt för hyresgäster skall införas- Hyresgästerna skulle enligt förslaget erhålla förköpsrätt för de kommunala - frivilliga - förvärv men inte vid statliga liknande förvärv. Motivet för denna särbehandling av kommun och stat är svärförstäeligt.

Enligt utredningsförslaget får kommunen - när hyresgästerna påkallat prövning av sin förköpsrätt hos hyresnämnden - inte möjlighet att förköpa genom att på vanligt sätt träda i köparens ställe. Om däremot hyresgästerna godkänt en överlåtelse alter­nativt ej påkallat prövning hos hyresnämnden eller om hyresnämnden fattat beslut ora att förköpsrätt ej föreligger för hyresgästerna kan ett kommunalt förköp på-normalt sätt genomföras. 1 det förstnämnda fallet kan kommunen i och for sig begära

förköp med anledning av försäljningen mellan fastighetsägaren och hyresgästerna.

Kommittén har dock angivit att varken kommunen eller hyresgästerna skall ha något

absolut företräde i en sädan situation. Oetta innebär en inskränkning av kommunens

möjligheter till förköp.

! sammanhanget kan det vara pä sin plats att erinra om vad som idag gäller beträf­fande den kommunala förköpsrätten. Enligt förköpslagen har kommunen förköpsrätt till sådan fast egendom som med hänsyn till den framtida utvecklingen behövs för tätbebyggelse eller därmed sammanhängande anordning. Därutöver kan förköpsrätten utnyttjas för förvärv av fastigheter som behöver rustas upp. Vad avser det först­nämnda fallet behöver några kommentarer ej göras utan kommunens förköpsrätt bör i de berörda fallen förbli ograverad. Beträffande "saneringsfallet" kan följande anföras. Om en bostadsrättsföreningen köper en fastighet som i och för sig behöver rustas upp men det är uppenbart att avsikten med förvärvet är att genomföra en upprustning bör synnerliga skäl föreligga för att kommunen 'skall ha rätt att för­köpa. Det kan-enligt min mening finnas anledning att lägga fast en sädan regel i förköpslagen. Bostadssaneringslagens undantag för bostadsrättsföreningar bör här observeras (se ovan ).Det måste således förutsättas att kommunen ej äger rätt att förköpa en fastighet om det är uppenbart att förköpet icke sker på objektiva grun­der utan syftet i realiteten är att söka motverka bildandet av bostadsrättsföre­ningar. Regeringen förutsattes också beakta detta i de fall förköpsfrägan under­ställs dess prövning.

11 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           162

Kommunen bör således bibehålla vissa styrmöjligheter med hänsyn till det ansvar som åvilar komnjnen för bostadsförsörjningen och den fysiska planeringen i övrigt. Förslaget bör omarbetas i denna del för att kommunen skall bibehålla sin möjlig­het att fullgöra sina samhälleliga uppgifter.

Behovet av styrmedel

Det kan naturligtvis diskuteras i vad mån kommunen skall ha möjlighet att styra omvandlingen till bostadsrätt. Jag anser för egen del att utgångspunkten för kom­munens agerande självfallet bör vara hyresgästernas önskemål för ombildning. Jag menar vidare att tillräckliga kommunala styrmedel erhålls om kommunen ges förköps­rätt samt företräde framför hyresgästerna vid frivilliga förvärv sä som föreslagit: ovan. Om det i framtiden - exempelvis genom mycket stor andel ombildningar -skulle uppkomma några problem får det övervägas huruvida ytterligare "styrmedel" bör införas.

Jag anser således att förbättrade förutsättningar för omvandling av hyresrätt till bostadsrätt mycket väl kan tillskapas utan krav på ytterligare kommunala styrmedel.

Bostadsrätt kontra nya former av hyresrätt

Det har nyligen framkommit förslag till nya former av hyresrätt t ex "hyresvalsrätt samt inflytande genom förvaltarföreningar. Det är möjligt att dessa former kan utvecklas till för vissa boendegrupper acceptabla lösningar för boendeinflytande. Det är dock viktigt att komma ihåg att de aldrig kan "nå upo till" bostadsrättens nivå. Detta hindrar inte att nya former för hyresrättsboende utvecklas men det bör för den skull inte vara ett argument mot bostadsrätten. Jag anser det således rimligt att dessa nya bostadsformer fär konkurrera med bostadsrätten. Genom att ge båda dessa huvudalternativ till upplåtelse möjlighet att utvecklas skapas ökad valfrihet i boendet, vilket är önskvärt. Hyresgästerna har sedan möjlighet att väl­ja den boendeform som passar dem bäst. Visar det sig i framtiden att de nya former­na av hyresrätt blir mest efterfrågade är det naturligt att bostadsmarknaden in­rättar sig härefter.

Hyresgästernas förköpsrätt m.m.

Den förköpsrätt som nu föreslås för hyresgästerna är konstruerad som en hembuds­skyldighet för fastighetsägaren. Jag får i likhet med fastighetskontoret konstatera att hembudet har givits en komplicerad konstruktion och att den föVeslagna proceduren  vid ett eventuellt förköp enligt den föreslagna modellen synes bli onödiat komplicerad. Det kan härutöver notoras   att konstruktionen för erhållande av lån till förvärvet synes mindre lyckad.

 

Prop. 1981/82:169                                                                163

.'iär det gäller mojligheter till privatlän anger- försläget att en prövning härav skall ske pä bostadssociala grunder och i första hand mot beskattningsbar förmögen­het. Det är självfallet önskvärt att denna prövning kan göras på ett schablonmässigt 'iätt och mot mycket enkla prövningsgrunder. Detta hindrar dock inte att särskild hänsyn måste tas i vissa fall. Den hittillsvarande utvecklingen har visat att ombildning av hvresrätt till bostadsrätt varit störst i s.k. attraktiva bostadsom­råden. Det har ocksä från vissa häll framförts att intresset för ombildning till bostadsrätt inom det allmännyttiga bostadsbeståndet "i utpräglade légstatusomräden" hitinfills varit närmast obefintligt. Ett dylikt påstående kan i och för sig tas till intäkt för att kommunen skall ges möjlighet att förhindra nytillkommande boitacisrätter inom vissa områden. Jag anser i stället att man särskilt bör under­lätta för s k svaga grupper att efterfråga bostadsrätt och att dessa därmed ges möjl'ighet till delaktighet vid eventuella ombildningar. Det är angeläget at: denna möjlighet övervägs.

Priskontroll och hembud

Genom det föreliggande förslaget kan regler om priskontroll och hembudsskyldighet införas. Detta föresläs ske genom att föreskrifter härom tas in i bostadsrätts-försn''ngarnas stadgar.

Jag anser"det principiellt tveksamt att införa regler om hembud. Om hembuds­skyldighet trots allt införs bör det enligt min mening enbart gälla gentemot den enskilda bostadsrättsföreningen. Förslaget om hembud till kommunen - bo­stadsförmedlingen - bör således avvisas.

Redan enligt nu gällande lagstiftning kan en bostadsrättsförenings stadgar inne­hålla regler om orissättning vid överlåtelse av bostadsrätt. Användningen av denna möjlighet lär dock vara sällsynt och orsaken härtill torde vara att bestämmelser om reglerade överlätelsevärden mycket lätt kan kringgås. Jag anser inte att bostads­rätten, i varje fall inte i större utsträckning än vad som idag ar fallet, bör be­lastas mod best'ini-:elsor on prisk.nntroll. Jag vill när det gallrar möjligheterna att åstadkomma prisreglerande effekter istället hänvisa till andra möjligheter t ex avdrags- och skattereformer samt realisationsvinstbeskattning genom vilka det torde finnas större möjligheter att åstadkomma effekter pä prisutvecklingen på bostadsrätter.

 

Prop. 1981/82:169                                                           164

fn ny uppl al el r.efor-iii?

Fastighetskontijr-et har mot bakgrund av föreslagna regler beträff.indi- hembud och och priskontroll framfört att det kanske finns skäl att övfjrvdyo ciLi. boeruli.-former, med priskontroll och hembudsskyldighet formellt frigöres frän bostadsrättsformen. Denna skulle därvid bli entydig och omfatta bostäder med i huvudsak dagens regel­system. Jag anser för egen del att detta förslag är intressant. Som skäl härför kan bl a anföras att det av utredningen föreslagna systemet torde göra bostadsrätts­marknaden mycket svåröverskådlig för bostadskonsumenterna. Det skulle således bli svårt för de bostadssökande att fä klart för sig skillnaderna mellan olika typer' av bostadsrätter. Om en dylik upplåtelseform införs kan det anses rimligt att sär­skilda prisföreskrifter ställs som krav för statligt bostadslän. Det kan då också övervägas huruvida det finns anledning att begränsa tiden till fem år eller om kravet bör gälla för all framtid. Det finns redan ett system som i princip ansluter till denna modell hos Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB). Erfarenheterna av SKB:s verksamhet är goda, varför det kan finnas anledning att skapa möjligheter för en utvidgning av denna upplätelseform.

Övergång ti 11 bostadsrätt i det allmännyttiga bostadsbeståndet

Enligt bostadsrättskommittén bör övergäng till bostadsrätt i allmännyttans fastig­heter endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner .det motiverat. Ombildningarna föreslås ike mot bakgrund av ett uppsatt handlingsprogram. Detta synes riiii igt.

Självfallet bör möjligheten till omvandling från hyresrätt till bostadsrätt även gälla det allmännyttiga bostadsbeståndet. Det finns enligt min mening ingen anled­ning att hyresgästerna i "al lm'flnnyttan" skall diskrimineras pä denna punkt.  Att det nu finns en strävan at't förbättra hyresrätten är heller inte ett hållbart ar­gument för att de allmännyttiga bostadsföretagen skall undantas härvidlag. Här vill jag också hänvisa till min ovan redovisade syn pä en vidareutveckling av hyresrätten.

Med-den principiella inställning till fastighetsförsäljningar som de allmännyttiga bolagen uppvisar är hyresgästernas möjligheter till förköo obefintliga. Detta ger enligt min mening bolagen ett än större ansvar för att söka tillmötesgå hyresgäs­terna när dessa önskar överta sina fastigheter genom ombildning till bostadsrätt. Kommittén har också framfört att önskemål från de allmännyttiga bostadsföretagens hyresgäster om att i bostadsrättsföreningens form ta över ansvaret för sitt boende i princip inte bör motarbetas utan snarare understödjas.

 

Prop. 1981/82:169                                                           165

En ökid risk för segregation har framförts som ett skäl för att särbehandla ' :iiännytLan" när det gäller möjligheterna till övergäng till bostadsrätt. Det \ påståtts att intresset för övergäng till bostadsrätt är störst i s.k. attrakl bostadsområden med en befolkning med genomsnittligt hög inkomst och status. I har sedan fått utgöra grunden för ställningstaganden mot bostadsrätt men för utvecklade former av hyresrätt allt i syfte att undvika segregation.

Detta föranleder mig att göra följande reflexion. Är det sä att påståendet är riktigt samtidigt som hyresgästerna i "högstatusområdena" förvägras möjlighel att i bostadsrättens form få överta sina fastigheter kan det med största sar het förmodas att det är just i dessa områden som intresset för och aktivitete bland hyresgästerna inom boendeinflytandets ram kommer att vara störst. I anc områden däremot kan det antas att hyresgästerna är mera passiva och inte utny jar de nya möjligheterna till inflytande. Detta kan enligt min mening skåp segregationsproblem som nu bostadsrätten görs ensidigt ansvarig för.

Jag menar ocksä att det finns utsikter att fä med ett större antal hyresgäs i "medinflytandet" vid övergäng till bostadsrätt än vid hyresgästinflytande i rätt.

läd  beträffar de kommunala bostadsbolagens egen syn pä dessa frågor får jag hänvisa till  yttranden av AB Familjebostäder och AB Svenska Bostäder.

janiiiiar.fattande s ■■ipunkter

Det knn konstateras att bostadsrättskommitténs arbete har varit positivt genc att det skapar förbättrade möjligheter för övergäng frän hyresrätt till bost rätt i det befintliga bostadsbeståndet. För att i realiteten skac? goda förut sättningar för ombildningar bör dock det föreslagna tillvägagångssättet för­enklas.

Jag har med utgångspunkt frän förslaget funnit att det närmare bör övervägas huruvida det bör tillskapas en ny upolätelseform, med priskontroll och hembud skyldighet, som-formellt stär fri från bostadsrättsformen. Den modell som för närvarande tillämpas hos SKB skulle därvid kunna vara en förebild.

När det gäller kommunens möjligheter att styra övergängen till bostadsrätt ha jag konstaterat att kommunen bor ges förköpsrätt samt företräde framför hyres gästerna även vid kommunens frivilliga förvärv. Några ytterligare kommunala "styrmedel" anser jag för dagen ej erforderliga.

 

Prop, 1981/82:169                                                           166

Jag har inledningsvis framfört att tjstsdsrätten är en upplätelsefonii som det är angeläget att slå vakt om och ytterligare konsolidera. Jag anser inte att det nu föreliggande förslaget i önskvärd utsträckning bidrar härtill. Detta är enligt min mening den största bristen med förslaget.

Avslutningsvis vill jag särskilt framhålla att möjligheterna till förköp för hyres gästerna även bör gälla kommersiella lokaler med hänsyn till de fördelar bostads­rättsformen kan ha för denna kategori hyresgäster.

I övr-gi får jag hänvisa HH vad som ''ramförts i fastighetskontorets tjänsteut-lätande samt i juridiska avdelningens yttrande.

Borgarrådsberedninsen har anfört följande.

Ett grundläggande mål för den sociala 'bostadspolitiken som vuxit fram under arbetarrörelsens ledning är att även människor med normala och sma inko.-r.ster rka ha möjlighet att bo i en god bostad som -jppfyller rimliga krav på utr;.Tjne och standard. Detta skall gälla, oavsett om bostaden upplåts ned uyres-, bostads- eller ägan-ierätt.

Hyresrätten och de allraännyttiga bostadsföretagen har här spelat en avgö­rande roll i den utveckling som lett fram till målen om en god bostad som en social rättighet. Hyresrätten som står öppen för alla i samhället, oa-/sett iakonst, utbildning eller tillgäng till kapital, är unik vid en internationell jämförelse. Sådana enastående värden som hyresrätten inne­bär måste man vara rädd om.

Utredningen "Från hyresrätt till bostadsrätt" har haft som direktiv att möjliggöra inflytande över boendet i bostadsrättsföreningens form. Utifrån dessa direktiv föreslår utredningen en rad åtgärder för att göra det lätta­re att omvandla bostäder i hyresrätt till bostadsrätt.

I remissbehandlingen i Stockholms kommun har utredningen på flera punkter utsatts för en förödande kritik som redovisas bl a i fastighetskontorets tjänsteutlåtande och remissvaren från AB Familjebostäder och AB Svenska Bostäder. Borgarrådsberedningen delar i allt,väsentligt de synpunkter som framförs i dessa remissvar.

Utredningens brister har till stor del sin grund i att direktiven enbart anvisat möjlighet att öka boendeinflytandet genom att bostäder upplåts

 

Prop. 1981/82:169                                                           167

med ägande- eller bostadsrätt. Detta synsätt, som utesluter ökat boende­inflytande i hyresrätten, har inget stöd i den utveckling som pågår i samhället.

De allmännyttiga bostadsföretagen har tillsammans med hyresgästernas egna organisationer tecknat rama-vtal om ökat boendeinflytande i hyresrätten. Stockholms kommunfullmäktige har vidare fattat beslut om att försöks-■verksejnhet ned s k förvaltarföreningar i det allmännyttiga boendet ska påbörjas. Kålen med det utvecklingsarbete som pågår är att nå ett boende­inflytande i hyresrätten som är jämbördigt med bostjdsrättens.

Bostadsrätten försvarar väl sin plats som en gammal och prövad boende­form med många positiva insleg, framför-allt vad gäller ett långtgående bestämmEinde över det egna bof ndet. Bostadsrätten som upplåtelseform startades en gång av arbetarrörelsen. Bostadskooperationen kommer även i fortsättningen att vara en väsentlig kraft för att skaffa fler bostäder. Därför är det självk.lart att det .även framdeles ska byggas nya bost'i.der som upplåts med bost.-ids:-ätt.

.Men det finns inga som helst notiv för att bostadsrätten nu skall utökas på de befintliga hyresbostädernas bekostnad.

De problem som nu råder på bostadsmarknaden med en allt svårare bostads­brist franför allt för ungdomar och människor utan kapital -till egen in­sats, snabbt fördyrade boende- och produktionskostnader är till stora delar en följd av den ekonomiska politik som förts i landet under de se­naste åren. Detta har lett till ett katastrofalt lågt bostadsbyggande. Att få fart på bostadsbyggandet borde kräva kraftfulla åtgärder från statsmakterna.

Det hade varit bättre om utredningen ägnat ekad -appmär--Eanihet åt frågan om att öka valfriheten och tillgängligheten till bostadsrätt för den bostadssökande allmänheten genom att lämna förslag till hur frågorna om överlåtelsevärden och hembudsskyldighet skall regleras i bostadsrätterna.-

Av remissvaren framgår att det är mycket tveksamt om ett överförande till bostadsrätten ens skulle vara privatekonomiskt fördelaktigt rot bakgrund av de låne- och räntevillkor som nu råder. Till detta konnner den nya skattereformen som begréLnsar underskottsavdragen.

 

Prop. 1981/82:169                                                           168

Däremot är risken stor att boendekostnaderna i allmänhet ska skjuta i höjden. Ett överförande av stora delar av de allmännyttiga husen skulle slå sönder systemet med bruksvärdeshyror. Denna positiva ainknytning mellan de allmännyttiga bostäderna och bruksvärdespricipen skulle försvagas. Dessutom skulle,  som framhålls bl a av Svenska Bostäder, företagens ekonomi försämras och en ökad åtskillnad skapas mellan olika boendeka­tegorier genom att försäljningar endast blir aktuella i attraktiva områden.

Detta skulle gå ut över övriga hyresgäster.

I

Det finns skäl att framhålla två ytterligare altemativ förutom ett utvecklat boendeinflytande i hyresrätten. Stockholms. Kooperativa Bostadsförening (SKB) som bildades 19l6 och som förvaltar ca h  600 lä­genheter upplåter sina lägenheter med hyresrätt. Det innebär att tomma lägenheter återgår till föreningen och dess kö. SKB-modellen uppvisar för övrigt vissa likheter med bostadsrätten genom krav på en låg insats och att ansvaret för bl a målning och tapetsering lagts på den enskilde liyresmedlemmen. En bra upplåtelseform, som SKB, får nu existera på dispens från bostadsrättslagen.

Riksbyggen har framlagt förslag ora en ny upplätelseform, borätt, dår­en boende genom att betala insats blir medlem i en ekonomisk förening. Den föreslagna modellen förenar bostadskooperati-vt ägande med solidariskt oeh kollektivt ekonomiskt ansvar.

Det finns därför fog för att bäde SKB och borättsmodelleri kan ligga till grund för -fortsatt arbete med att utveckla bostadsrätten.

Mot denna bakgrund avstyrks koramittéförslaget. Den omvaridling av'hy'i-es-rätter som kan behövas, kan komma till stånd i bostadssocialt acceptabla former som företräds av HSB och Riksbyggen. En ny inriktning att omvandla allmännyttiga hyresrätter till bostadsrätter, skulle däéemot innebära så avgörande nackdelar för hela den sociala bostadspolitiken, att den med bestämdhet, måste a-wisas.

Avvikande mening har anförts av tre borgarråd (m) med hänvisning till vad föredragande borgarrådet anfört.

 

Prop. 1981/82:169                                                           169

Särskilt uttalande av ett borgarråd (fp).

Jag delar i stort föredragande borgarrådets synpunkter på föreliggande betänkande.

Jag vill betona att det bör finnas en allsidighet av boendeformer främst för att underlätta och erbjuda människor en valmöjlighet i det egna boendet. Enligt folkpartiets mening bör denna allsidighet eftersträvas i alla kommunens stadsdelar. Efterfrågan på bostadsrätt måste kunna tillgodoses även i stads­delar som idag inte har denna boendeform.

Föredragande borgarrådet påpekar, att utredningsförslaget innebär en inskränk­ning av kommunens möjligheter till förköp. En sådan inskränkning torde emellertid inte förhindra kommunen att ta sitt ansvar för bostadsförsörjning och fysisk planering. Förköp liksom andra medel ger ändå kommunen tillfreds­ställande styrmöjligheter. Förslaget om en förköpsrätt för hyresgäster i syfte att underlätta övergången till bostadsrätt ligger således i linje med folkpartiets principiella inställning om att tillgodose människors önskemål om boendeform.

Beträffande kommitténs krav på hyresgästanslutning med 2/3 vid ombildning till bostadsrätt bör enligt min mening ocksä gälla de rikskooperativa bostads­rättsföreningarna. Något undantag för dessa föreningar bör således inte med­ges. Det finns knappast några skäl som talar för en särbehandling av riks-kooperationen, som skulle få genomföra förvärv mot de boendes vilja.

 

Prop. 1981/82:169                                                           170

19 a  Reservation av moderaternas och folkpartiets ledamöter i kommmistyrelsen i Stockholms kommun

Reservanterna ansluter sig till -vad föredragande borgarrådet har anfört.

19 b  Särskilt uttalande av folk-nartiets ledamot i komm-gnstyrelsen

Uttalandet ansluter sig till vad ett borgarråd (fp) särskilt uttalat vid ärendets behandling i borgarrädsberedningen.

19 c  Särskilt uttalande av -vpk-ledamoten i kommimstyrelsen

Vpk kan i huvudsak ansluta sig till borgarrädsberedningens stånd­punkt men   vill därutöver uttala följande synpunkter.

När boendeinflytandet i hyresrätten har utvecklats så att det är jämbördigt med eller överlägset bostadsrättens finns inte längre någon anledning att i fortsättningen upplåta lägenheter mot bostadsrätt. Ännu svagare blir argumenten för att överföra hyresrätter till bostadsrätter. Om lagändringar i framtiden kommer att leda till att möjligheterna att spekulera i bostads­rätter försvinner kommer dessutom antagligen en stor del av intresset också att upphöra.

De nya former för bostadsrätt som föreslagits au Rikabyggen (och redan tillämpas au SKB) är positiva. Hen skillnaden blir så liten jämfört med en utvecklad hyresrätt med boendeinflytande att det är svårt att se några fördelar.

 

Prop. 1981/82:169                                                           171

20  GÖTEBORGS KOmJN

Göteborgs koimnunstyrelse finner det anmärkningsvärt att remiss­tiden tilltagits så snävt att kommunerna, med ett betydande an­svar för bostadspolitiken, inte ges möjlighet till en ingående granskning av de synpunkter och förslag som redovisas i betän­kandet.  Den mer översiktliga granskning som varit möjlig att genomföra har givit anledning till följande synpunkter.

Önskemålen om att få till stånd ett ökat utbud av bostadsrätts­lägenheter är i överensstäinnelse med den bostadspolitik som be­drivs i Göteborg. De förslag till åtgärder som presenteras i be­tänkandet ger dock ett komplicerat intryck. Det är svårt att föreställa sig att ett enklare förfarande inte skulle vara möj­ligt. Den lagtext som redovisas innehåller oklarhet och olyck­liga formuleringar.  En omarbetning är nödvändig.

Göteborgs kommun har under senare år i saneringsområden använt sig av den kommimala förköpsrätten för att i ombyggnads- och för­valtningshänseende få mer homogena områden.  En absolut förköps­rätt för hyresgästerna skulle kunna innebära vissa problem i sam­band med sanering.  Ett alternativ till den föreslagna ordningen kan vara att beträffande fastighet, belägen i kvarter där kommu­nen eller dess bolag äger hu-vuddelen av fastigheterna, den kommu­nala förköpsrätten kvarstår,  överordnad hyresgästernas fötköps­rätt.  En avvägning mellan olika bostadspolitiska önskemål från kommunens sida skulle då ske i varje enskilt fall.

Betänkandets förslag om uppgifter för kommunen i samband med att en förening av hyresgäster gjort intresseanmälan om köp av fastig­het innebär speciell service till endast vissa kategorier hyres­gäster.  Göteborgs kommunstyrelse vill anmäla tveksamhet till förslaget på denna punkt.

Förslaget om att respektive kommun själv skall fä bestämma om och på vilket sätt de allmännyttiga bostadsföretagens hus skall om­vandlas till bostadsrätt synes ligga väl i linje med det ansvar för bostadspolitiken som kommunen har. Detsanma gäller försla­gen om åtgärder för att motverka prisstegringar på bostadsrätt, innebärande möjlighet för komnunen att kräva prisföreskrifter respektive hembudsskyldighet under 5 år.

 

Prop. 1981/82:169                                                           172

21   mLMÖ KOMiroM

Utredningen behandlar bostadspolitiskt väsentliga frågor, som har sam­band med möjligheterna att stärka de boendes inflytande över den egna bostaden. Enligt lämnade direktiv har utredningens förslag inriktats på ökad tillgång av bostadsrätter, genom övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Koramunstyrelsen vill inledningsvis allmänt betona angelägenheten av att man når fram till lösningar sora markerar och stärker principen om bostadskonsumentens större inflytande över lägenheten, huset och när­miljön.

Därefter vill kommunstyrelsen markera att dess uppfattning ej i alla de­lar sammanfaller med den "som företrädes av majoriteten i utredningen. I stället ansluter sig kommunstyrelsen till vad reservanten Nils Yngves­son uttalat i sin reservation i utredningen dels i allmänna frågor, dels vad avser särskilda frågor under rubrikerna föreningsbildning och andra organisatoriska frågor (kap. 3), förvärv av enskilt ägd fastighet (kap. A),

 

Prop. 1981/82:169                                                           173

förvar/ av allmännyttigt ägd fastighet (kap. 5) och överlåtelse av bostadsrätt (kap. 8).

Vissa i reservationen berörda frågor finner kommunstyrelsen anledning att särskilt uppmärksamma och att härvid göra understrykningar enligt följande.

Som i det inledande avsnittet av nämnda reservation framhålles finns det i dag inga motiv för att inflytandefrågan vid allmännyttig hyresrätt skall angripas genom utförsäljning av lägenheter till bostadsrätt, men är - när det gäller privat hyresrätt - förhållandena delvis annorlunda. För att påskynda demokratiseringen inom det.privata hyresbeståndet kan det, som vidare sägs, vara nödvändigt att samhället vidtar åtgärder för att underlätta och påskynda omfördelningen av inflytande från fastighets­ägarna till de boende. Det framstår, även enligt kommunstyrelsens mening, som motiverat med åtgärder för omedelbart påbörjande av demokratisering inriktade på att omvandla privat hyresrätt till bostadsrätt eller till allmännyttig hyresrätt. Härvid kan förutom ett ökat boendeinflytande nås en bättre balans mellan olika boendeformer.

Kommunstyrelsen är även enig med reservanten om att föreningsbildning bör ske genom någon av de rikskooperativa organisationerna. Härigenom und­vikes alltför stora risker för hyresgästerna och garanteras dessa en grundtrygghet vid bedömning av fastigheten. Som vidare sägs i reserva­tionen kan även fastighetsägaren härvid känna en större säkerhet om att ombildningen kan genomföras.

Utredningens förslag beträffande förköpsrätt för hyresgästerna är förenad med en komplicerad och. besvärande administration. Föreslagen konstruktion skulle medföra ett omständligt förfarande med oskäliga tidsfrister knutet till en byråkratisk ordning.' Bl.a. skapas vidare ett ej ö'nskvärt konkur­rensförhållande mellan hyresgäster och kommunen.

Kommunstyrelsen avvisar utredningens nämnda förslag beträffande förköps­rätt för hyresgäster och förordar i stället det i nämnda reservation i ut­redningen redovisade förslaget beträffande utvidgning av den kommunala

 

Prop. 1981/82:169                                                           174

förköpsrätten.   Förutom en väsentligt  förenklad administration kommer  kommunen  härvid,   såsom  sägs   i  reservationen,   lättare kunna styra  socialt motiverade ändringar,  när det  gäller bostads­områdenas  sammansättning med avseende på upplåtelseform.   Enligt sistnämnda förslag skall kommunen,  om hyresgästerna  i  fastigheten som berörs  av  förköp anmäler sitt  intresse  för att  i  folkrörelse­kooperativ  form ta över  fastigheten,  förutsatt  att kommunen  finner det vara bostadssocialt motiverat, medverka  till detta.

Kommunstyrelsen begränsar  sitt yttrande  i  ärendet  till  att - enligt vad ovan sagts -  i huvudsak markera  sin anslutning till  angiven re­servation  i  utredningen med understrykningar vad avser vissa  i denna berörda förhållanden.

Härutöver vill emellertid koramunstyrelsen även hänvisa till och åbe­ropa, vissa uppgifter och synpunkter som redovisas  i ett  inom fastighets­kontoret  upprättat,   i  ett  utlåtande  från  fastighetsnämnden till kommunsty­relsen i  ärendet  åberopat,   tjänsteyttrande.  Dessa uppgifter oCh synpunkter betr.   bostadsrätter  i Malmö,   föreningsbildning och andra organisatoriska frågor,  finansiering av fastighetsförvärv och bostadsrättsförvärv  samt priskontroll  framgår av bilagt  utdrag ur tjänsteyttrandet.

Fastighetskontoret

B   Postadsrä'tt i Malmö

Vid 197.5 års folk- och bostadsräkning framkom, att andelen bostadsrätter i Malmö utgjorde 32' av det totala bostadsbeståndet, vilket kan jämföras med IS"*, i Stockholm och 16% i Göteborg. Enligt den kommunala statistiken kvarstod i Malmö 1981-01-01 andelstalet 32. Av de ca 1*2 000 bostadsrätts-lägenheterna fördelas ca 33 500 pä HSB och Svenska Riksbyggen och ca 8 500 pä föreningar utanför dessa tvä organisationer. Sistnämnda grupp avser äldre hus. Inom denna grupp har sedan ätskilliga är ej tillkommit nägra bostadsrätter. En av fastighetsägare gjord försäljning till av honom nyligen bildad bostadsrättsförening är dock för närvarande under prövning enligt den s k tillständslagen.

 

Prop. 1981/82:169                                                               175

Tidigare har kommunala län till förvärv av bostadsrätter tillhandahållits. Frän 1981 har överflyttning skett till banklän med kommunens borgen.

Sedan ett par är sker priskontroll ifråga om säväl sädana bostadsrätter, som kommunen själv försäljer, som bostadsrätter, som förmedlas av kommunen. Priskontrollen, som grundas pä indexuppräknade grundavgifter och lägenheternas skick, är tidsbegränsad till fem är frän förvärvet. Beträffande mark, som upplåtes av kommunen för produktion av bostadsrättslägenheter har kommunen 1980 beslutat att i princip tillämpa den s k VärmdömodeUen, dock utan inlösenskyldighet ifråga om ej placerade lägenheter. Pris-kontrollen, som inskrives i stadgarna, gäller utan tidsbegränsning.

Som framgått ovan är andelen bostadsrätter i Malmö förhållandevis hög. Marknaden synes vara balanserad. Utifrån en sädan bedömning skulle -ätminstone om man bortser frän en viss ojämnhet i fråga om olika bostadslägen - ökning av andelen bostadsrätter i Malmö ej vara behövlig. Ett underlättande av ombildning av hyresrätter till bostadsrätter kan emellertid komma att stimulera till ytterligare'efterfrågan pä denna boendeform.

C Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Genom den faktiska insyn som kommunen erhållit särskilt i bostadsrätts­föreningar med statsbelänade hus i Malmö kan kommunen konstatera att till HSB och Riksbyggen knutna föreningar fungerat helt tillfredsställande, vilket sammanfaller med kommitténs bedömning av dessa förbunds ageran­den i riket i dess helhet. Beträffande föreningar utanför dessa förbund har vissa föreningar visat svårigheter att handha administrationen.

Kommittén har fastslagit att behovet av insyn och kontroll är störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnadsskede särskilt vid över-gäng frän hyresrätt till bostadsrätt. Detta anser fastighetskontoret böra ses även i belysning av den medverkan av sakkunniga, som kommittén fram-häller som nödvändig. Kommittén finner anledning att särskilt markera kommunemas ansvar i samband med övergängar frän hyresrätt till bostads­rätt. Kommittén finner det emellertid vara tillräckligt med 1 princip samma slags insyn som nu sker ifråga om förening med statsbelänat hus. Kom­munens skyldighet att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet vid statlig längivning föresläs dock bli inskriven även i bostadsförsörjningslagen..

Tillsynsskyldigheten är nu och kommer även med nyssnämnda tillägg att vara knuten enbart till att tillvarata statens intresse som län- eller bidragsgivare. Fastighetskontoret kan ej finna, att kommunerna därigenom eller eljest tillföres några utökade möjligheter och skyldigheter att utöva det av kommittén markerade kommunala ansvaret i samband med övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt. Anmärkningsvärt är även att ombildning i fråga om privatfinansierade fastigheter i detta sammanhang ej alls beröres, vare sig när det gäller insyn eller sakkunnig hjälp.

Sakkunnig medverkan blir betydelsefull inte minst i samband med själva köpet. Detta gäller bäde när det är fastighetsägaren som är initiativtagare och när det är hyresgästerna som tar upp frågan om köp. I det första fallet kan fastighetsägaren med sin kännedom om fastighetens skick och dess ekonomi finna det fördelaktigt att "i tid" bli av med fastigheten och i prisförliandlingama därigenom fä ett övertag. I det andra fallet kan det ofta röra sig om en fastighet i attraktivt läge, där hyresgästerna är mycket angelägna att överta fastigheten och är beredda att betala ett pris betydligt överstigande marknadsvärdet.

 

Prop. 1981/82:169                                                                176

Utifrän de bostadspolitiska intressen kommunerna har att företräda är prisuppdrivande effekter oacceptabla. Bemärkas mä, att en hög köpeskilling inte utgör direkt skäl för att vägra förvärvstiUstånd enligt tillståndslagen. I de fall köpets genomförande är beroende av statslän kan kommunen vid uppenbart överpris motsätta sig sädan finansiering. Vid privatfinansiering finns emellertid inga medel för priskontroll.

Kommittén anser ej påkallat, att staten eller kommunerna etablerar nägra särskilda insatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall.

Beträffande erforderlig sakkunskap vill kommittén som ett allmänt omdöme uttala, att det oftast är en fördel, om en ombildning sker i anslutning till fast utvecklade handläggningsrutiner och tror, att en verksamhet med bistånd i ombildningsproceduren som helhet är den mest lämpade, pålitliga och rationella formen för sakkunnig hjälp ät hyresgästerna.

Fastighetskontoret delar helt kommitténs uppfattning i nu angivna hän­seenden. Dä det ej är avsikten att det allmänna skall direkt medverka i ombildningsprocessen finner kontoret nödvändigt att erforderlig medverkan sker i annan ordning. I likhet med kommittén anser kontoret, att redan etablerade organisationer pä bostadsrättsmarknaden bör spela den viktigaste rollen i detta sammanhang. Om nödvändig stabilitet pä marknaden skall erhållas, anser kontoret det emellertid ej vara tillräckligt att förlita sig enbart pä frivilliga initiativ till samarbete med sädana organisationer. Det återstår dä endast att för ombildning föreskriva tillhörighet till sädan organisationsförening som är ansluten till riksorganisation. För att bl a undvika uppsplittring på olika handlingsrutiner bör ätminstone för när. varande endast HSB och Riksbyggen komma ifråga. Dessa organisationer får anses ha de erforderliga kvalifikationerna och har visat vilja att motyefka spekulationstendenser pä bostadsrättsmarknaden.

F Finansiering

1 Finansiering av fastighetsförvärv

Fastighetskontoret delar kommitténs uppfattning att det är angeläget att hälla fast vid principen om att län mot säkerhet i fastigheten bör tas upp av bostadsrättsföreningen som fastighetsägare och inte av mediemmama personligen.

 

Prop. 1981/82:169                                                           177

Kommittén föreslär i princip inga nya låneformer utan förutsätter att medel skall kunna tillhandahållas via den oprioriterade marknaden och i förekommande fall statliga bostadslän samt därutöver medlemmarnas grundavgifter. Ej heller kontoret finner befogat att i fråga om finansiering favorisera anskaffande av fastighet för bostadsrättsändamäl framför fastighet med annan boendeform. Noteras bör emellertid, att svårigheter kan uppstä, om antalet kvarstående hyresrätter blir förhållandevis stort. De uteblivna grundavgifterna skulle enligt kommittén fä kompenseras genom antingen höjning av bostadsrättshavarnas grundavgifter eller art föreningen tar upp ytterligare län. Kontoret förmenar, att en uppsplittring pä de olika, boendeformerna i vissa fall kan medverka till att föreningar vägrasi förvärvstiUstånd pä grund av osäkerhet om de ekonomiska resurserna.

2 Finansiering av bostadsrättsförvärv

Kommittén föreslär statligt behovsprövat insatslän med kommunal borgen. Förslaget tar sikte endast på län till kontantinsats vid övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt. Skälen för att undanta län till insats vid bostadsrätt i nyproduktionen skulle vara dels att andra läneformer står till buds, dels att statsmakterna saknar anledning till genom en allmän förbättring av länemöjligheterna öka riskerna för en snabbare prisutveckling. Särställningen för fallen med omvandling av hyresrättsfastigheter motiveras i praktiken endast med att man vill stimulera en omvandling av hyresrätter till bostadsrätter. Sädana fall kommer sålunda att favoriseras. Xven om detta inte direkt strider mot intentionerna i bostadsförsörjningslagen mäste - med utgångspunkt i en kommunal medverkan - ett ensidigt gynnande av denna speciella kategori fä anses tveksamt ur allmän bostadspolitisk synpunkt.

Om det aUmänna skall engagera sig med ekonomiska stödåtgärder bör en förutsättning vara att man ges direkt möjlighet att vägra sådant stöd i de fall bostadsrättsföreningen betalar ett överpris för fastigheten och därigenom även driver upp insatserna. Som lagen om förvärv av hyresfastighet m m nu är utformad är ett överpris ej direkt skäl för vägrat förvärvstiUstånd. Det kan endast i vissa fall utgöra ett indicium pä att den köpande föreningen ej kan genomföra förvaltningen pä ett tillfredsställande sätt och därför bör vägras tiUstånd.

Förslaget att ett Insatslån skall ges pä bostadssociala grunder och därför bör behovsprövas är I princip riktigt. Prövningen skulle i första hand ske mot hushäUets förmögenhet. Detta torde emellertid komma att välla svårigheter. Det är nämligen i huvudsak ägandet av fastighet som kommer tiU synes i taxeringen, medan övrigt slag av förmögenhet inom den beskattningsfria ramen 200 000 kr anges mer eller mindre ofullständigt. De länesökande torde i huvudsak återfinnas inom den inte fastighetsägande kategorin med ingen eller i vart fall ej beskattningsbar förmögenhet. Taxeringen är därför enligt fastighetskontorets mening ett aUtför bräckligt instrument för att kunna tjäna som förstahandsunderlag vid bedömningen.

En pantsättning av bostadsrätten som säkerhet för en kommunal borgen är ur juridisk synpunkt möjlig och i och för sig godtagbar. Ur säkerhetssynpunkt är den emellertid behäftad med vissa brister. En sådan är föreningens företrädesrätt framför panthavare i vissa falL

12    Riksdagen 1981182. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           178

G Priskontroll

I Malmö har genom kommunens tiUämpning av den s k VärmdömodeUen tagits ställning till en priskontroll, som är till tiden obegränsad. Detta principställningstagande omfattar all fast egendom, som genom kommunen tilldelas bostadsrättsföreningar, alltså i förekommande fall även ombildningsfastigheter. För att inte erhålla olika regler i nu angivna hänseende är det angeläget för säväl Malmö som andra kommuner i motsvarande situation att även fastigheter,, som förvärvas av bostadsrättsförening utan kommunens medverkan, kan i största möjliga omfattning priskontrolleras. Som viUkor för statliga bostadslän bör därför generellt föreskrivas, att i föreningens stadgar intages klausul om ej tidsbegränsad priskontroll, om kommunen begär det.

 

Prop. 1981/82:169                                                           179

21 3-  Reservation av de moderata ledamöterna i kommunstyrelsen i Malmö

Ui ansluter oss till de synpunkter som framförts i reservationen au ledamoten Rolf Dahlberg och i ett särskilt yttrande au experterna Arne Näuerfelt och Per Tornée.

Enligt uår mening har kommunstyrelsens majoritet helt missförstått inne­börden i ordet demokratisering, när man väl kan tänka sig omedelbara åtgärder för att omuandla privatägda fastigheter med hyresrätter till bostadsrätter förutsatt att det.sker i regi au HSB eller Riksbyggen men motsätter sig förslag att omuandla "allmännyttans" hyresrätter till bostadsrätter.

För att med rätta få anuända uttrycket demokratisering i detta samman­hang framstår det För oss som själuklart att föreningsbildning skall kunna ske i den form de boende önskar, alltså ingen bindning till rikskooperatiu organisation. Själufallet skall.ocksä allmännyttig hyresrätt kunna om­vandlas till bostadsrätt, nägot som ui ser som högst angeläget, dä detta skulle kunna omuandla suärskötta hyresfastigheter ägda au kommunala bolag till föreningsägda fastigheter med de beuisligen lägre kostnaderna för underhäll och skötsel som följer med den ägandeformen.

Ui motsätter oss därför förslaget om att föreningsbildning skall ske genom nägon au de rikskppperatiua organisationerna,

I likhet med kommunstyrelsens majoritet auuisar ui förslaget beträffande förköpsrätt för hyresgäster men ocksä kommunstyrelsens förslag om för­stärkning au dan kommunala förköpsrätten.

I det särskilda yttrandet redouisas utförligt uarför förköpsrätt är olämpligt. Ingenting i utredningsmaterialet tyder på att fastighets­ägaresidan skulle ha förhindrat önskuärd öuergäng till bostadsrätt.

 

Prop. 1981/82:169                                                           180

Tuärtom har ungefär hälften au de konuerteringar som skett under 70-talet. tillkommit pä fastighetsägarens initiatiu. Det byråkratiska förköpsför­slaget bör alltså utgå sä mycket mer som kommittén själu anser att det sällan skulle komma till anuändning, dä de flesta övergångar kommer att ske pä friuillighetens uäg.

Beträffande priskontroll redouisar Rolf Dahlberg uarför föreslaget är olämpligt och onödigt.  Han anser för det första att behou icke föreligger, för det andra att spekulation uisserligen förekommer i enstaka fall men att äuen dessa kommer att motuerkas au den realisationsuinstbeskattning som kommer att införas. För det tredje anser han att priserna kommer att dämpas au samma skäl som gäller För uillapriserna idag. Dessutom påpekar reseruanten att priskontroll kan leda till Försämrat underhäll, uilket föreFaller helt i strid med andra ätgärder syftande till bättre underhåll. Det är också helt klart att bostadsrätter beroende på de lokala förhållandena periodvis har måst tuängsmässigt försäljas till underpriser och det är därFör Fel att som kommittén Föreslår beröua ägaren au en bostadsrätt möj­ligheten att Fä ett högre öuerlätelsepris än enligt kontrollmodellen men samtidigt icke garantera ett återköp utan Förlust. Ui instämmer i ouan redouisade synpunkter.

Ui instämmer också i det som anFörs i det särskilda yttrandet be-träFFande bristen på Förslag För att underlätta För mindre Fastigheter att Fä ett enklara administratiut TörFarande uid bildandet au Föreningen.

Ätgärder enligt Dahlbergs reseruation och NäuerFelts och Tornées särskilda yttrande skulle eFFektiut kunna  Främja öuergängar Från hyresrätt till bostadsrätt med Frihet För de berörda att själua uälja Formen För huvudmanna­skapet. Ideologiska bindningar borde icke nu Fä hindra omuandling till Föreningsägda Fastigheter au de kommunala bolagens hyreshus, dä ekonomiska,' praktiska och boendedemokratiska skäl talar Flir detta.

 

Prop. 1981/82:169                                                           181

21 b    Reservation av folkpartiets ledamöter i kommunstyrelsen i Malmö

Vi reserverar oss emot Kommunstyrelsens  förslag

till  yttrande och till  förmän  för de tankegångar

som framförts av Bostadsrättskommittén i betänkandet.

Vi  finner det dock ängeläget framhålla det nöd­vändiga i

att förslaget blir föremål för ytterligare bearbetning i syfte att nå enklare och mindre tidsödande rutiner, och

att vi likhet med reservanten Rolf Dahlberg finner det angeläget den bostadsrätts­förening som bildas ges suveränitet betr huvudmannaskets ordnande.

21 o      Reservation av centerpartiets ledamöter i kommunstyrelsen i Malmö

Fastighetskontoret  konstaterar  i   sitt   yttrande   att  bostadsrätts-kommittén     inte   lyckats   konstruera   ett   lagförslag  som  kan  god­tagas  ur  vare   sig kommunernas,   fastighetsägarnas   eller hyresgäst­ernas   synpunkt.

Vi   delar  denna   fastighetskontorets   slutsats.

Beträffande  bostadsrättskommittens   förslag gör  vi   samma  bedömninj som  fastighetskontoret,   nämligen.att   den  metod  kommittén     re­kommenderar   för   en   omvandling  av hyresrätt   till  bostadsrätt   ,   är eri  alltför  omständig  procedur.

Ett   alternativ   innebärande   en  utvidgad  kommunal   förköpsrätt  vill fastighetskontoret   inte   heller  förorda.   Vi   delar kontorets   upp­fattning,   att   en   sådan   rättighet   ej   skulle   öveifsTämma  med   grund­erna   för  den  kommunala   förköpsrätten   och  den  därmed   samordnade expropriationsrätten.

Vi   föreslår  därför  -   i   likhet   med   fastighetskontoret   -   att frågan  om  metoder  för  omvandling  av Jiyresrätt   till  bostadsrätt upptages   för  ny  utredning.

Vid   en   förnyad   utredning bör,enligt   vår  uppfattning,bland   annat följande   riktlinjer  vara  vägledande:

 

Prop. 1981/82:169                                                           182

1.                             r bi,l 1 ghG i-sägöre fär anmälningsskyldighet till koiiimun nir han önskar avyttra en Fastighet som inte berörs au Imagen om kom­munalt Förköp.

2.                             Kommun har i sådant Fall att, ur bostadssocial synpunkt, pröva lämpligheten au omuandling au den aktuella Fastigheten Frän hyresrätt till bostadsrätt.

3.                             Om kommun Finner att omuandling till bostadsrätt är lämplig äligger det kommunen att genom seruice och rådgiuning under­lätta För hyresgästerna att bilda en bostadsrättsFörening med syFte att föruärua Fastigheten iFråga. Föreningen bör äga Förköpsrätt till Fastigheten i konkurrens med annan köpare. Skulle kommun Finna att föruäruet Faller under lagen om kom­munala Förköp gäller emellertid denna lag.

Qmuandlingsproceduren,  Från hyresrätt till bostadsrätt, kan lämpligen ske under kommuns ledning och öuerinseende.

ti.                Priset För Fastigheten skall Fastställas enligt de normer"och

intentioner som kommun tillämpar i syFte att Förebygga spekula­tion .

5.        Om kommun Finner att omuandling till bostadsrätt inte är lämp­lig med hänsyn till det aktuella bostadsområdets sammansättning med auseende pä upplätelseForm eller om hyresgästerna auböjer Föruäru skall Fastighetsägaren underrättas om detta inom Före-skriuen tid. Denna har dä t om han FortFarande önskar auyttra Fastigheten - att.träFFa autal om Föruäru med annan köpare som har att söka Föruärustillständ i uanlig ordning.

 

Prop. 1981/82:169                                                           183

22  D?PSALA KOmTO-I

Uppsala kommun anser det vara ett viktigtt>ostadspolitiskt målatt ge dem som bor i hyresfastigheter goda möjligheter att bilda bostads­rättsföreningar bl a för att på olika sätt öka sitt inflytande över sitt boende. Erfarenheterna har visat att detta leder till att de boende tar ett större ansvar för sin boendemiljö, vilket bland annat kan resultera i lägre boendekostnader. Utförda un­dersökningar i Uppsala visar att boendekostnaderna i helt jäm­förbara områden med flerbostadshus efter ett antal år blir av­sevärt lägre i bostadsrättsformen främst på grund av att de på­verkbara förvaltnings- och driftskostnaderna utvecklar sig gynn­sammare i denna upplåtelseform. Till detta kommer att ombildning av hyresrätt till bostadsrätt innebär en möjlighet till sparande i egen bostad, något som är till gagn för såväl den enskilde som samhället.

Utredarna har konstaterat att andelen bostadsrätter ökat i ny­produktionen» I Uppsala, som har en lång tradition med bostads­rätt, uppgår antalet flerbostadslägenhéteri bostadsrättsforra till 36 %  och i hyresrättsform till 25 %.  Stiftelsen Studentsta­dens hyreslägenheter är då inte medräknade. Enligt en samman­ställning som upprättats av Uppsalahera finns det c 5 100 privat­ägda hyreslägenheter mot 11 500 allmännyttiga. Av de 5 100 lä­genheterna förvaltas c 3 000 lägenheter av medlemmar i ortens lokala fastighetsägareforening» Sistnämnda fastighetsägare äger i flertalet fall endast mindre fastigheter, i regel ganska gam­la och centralt belägna. De större förvaltningsobjekten svarar vissa byggnadsfirmor för. I samband med upprättandet av bostads­försörjningsprogram och därav föranledd marktilldelning har kom­munen i vart fall under 70-talet sökt tillskapa områden med oli­ka upplåtelseformer,, ägande-, bostads- och hyresrätt. Frän och med i är har även det allmännyttiga bostadsföretaget uppfört lägenheter med bostadsrätt. Ombildningen till bostadsrätt skall enligt kommittén genom kommunalt initiativ kunna bli ett medel att utveckla och förändra bostadsmarknader med problem. För Upp­salas del skulle några äldre bostadsområden, med stort inslag av hyresrätt, kunna bli aktuella för ombildning.

Enligt Förslaget skall kommunen - utöver nu gällande bestämmel­ser - åläggas insynsskyldighet i föreningars verksamhet. Skyl-

 

Prop. 1981/82:169                                                           184

dighetens omfattning bestäms av den enskilda kommunen. Kommu­nala rapportörer kan få inträda i stället för kommunal ledamot och granskningen av föreningarnas ekonomi kan ske genom någon kommunal förvaltning. Genom beslut i fastighetsnämnden i Stock­holm 1977 infördes ett mer aktivt stöd från fastighetskontorets sida vid ombildningar. Verksamheten är av informativ och rådgi­vande art. En rapportör kopplas dock oftast in redan innan före­ningen bildats. I Uppsala utses i vad som tidigare kallades koo­perativa bostadsrättsföreningar kommunala förtroendemän till -sty­relseledamöter efter partipolitiska grunder. Till revisorer ut­ses däremot tjänstemän med anknytning till kommunens ekonomiför­valtning.

Det finns en mängd företag och institut som kan ge rådgivning till blivande bostadsrättsföreningar. Om kommunen skall svara för denna uppgift kommer detta att medföra åtskilligt merarbete. Det är tveksamt om det kan klaras inom nuvarande ekonomiska ra­mar.

En särskild förköpsrätt för hyresgästerna skall enligt förslaget enbart gälla privatägda fastigheter, och den har utformats som en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. Förfarandet har fått en mycket byråkratisk och tidsödande utformning och det kan be­tvivlas om det kan bidra till en ökning av ombildningar. Kommunstyrelsen anser således att förslaget på denna punkt mäste erhålla en genomgripande bearbetning.

Någon företrädesrätt till förköp fijr endera koramun eller hyresgäster har kommittén inte velat föreslå men man har uttalat, att kommu­nen bör stå tillbaka för hyresgästerna om förköp är aktuellt för dessa. Om förköp för hyresgästerna konstrueras som en utvid­gad kommunal förköpsrätt, kommer kommunen att ha företräde. En sådan företrädesrätt för kommunen kan knappast anses obillig pä grund av kommunens ansvar för bostadsförsörjningen. Om hyres­gästerna verkligen har ekonomisk möjlighet att ta över en fas­tighet, är det svårt att förstå varför kommunen skall motsätta sig en ombildning.

För övergäng till bostadsrätt i fastigheter ägda av allmännyt­tiga bostadsföretag vill inte kommittén föreslå förköpsrätt utan beslutanderätten bör i dessa fall åvila kommunen. Vidare bör det ankomma pä kommunerna att ange riktlinjer för ombild­ningen t ex prissättningar, fortsatt huvudmannaskap o d.

Kommunstyrelsen anser här att det är,önskvärt att hyresgästerna även i allmännyttiga bostadsföretag får förköpsrätt. Bostadsrätts­föreningen måste vidare själv få rätt besluta hur den tekniska och ekonomiska förvaltningen skall ordnas.

Allmännyttiga bostadsföretag kan själva ta initiativ till för­säljning av hyresfastighet till de boende. Det kan gälla en lämplig del av ett större område där fördelar finns med en blandning av olika upplåtelseformer. Avyttring måste givetvis göras med hänsyn till fastighetsskötselns organisation. All­männyttan har inget eget intresse i att bara avyttra de attrak­tiva områdena och farhågorna för det är ogrundade.

 

Prop. 1981/82:169                                                           185

Priset vid Försäljning av fastighet ägd av ett allmännyttigt bostadsföretag bör sättas så att inte företaget missgynnas. Priset bör motsvara ett realistiskt marknadsvärde. Hänsyn tas då till fastighetens skick och ålder. Hyrorna i företagets öv­riga lägenheter får inte påverkas negativt vid försäljning av fastighet. Om bostadsrättsföreningen inte kan redovisa skäliga grundavgifter och årsavgifter kommer troligen ingen försäljning att komma till stånd.

Kommittén uttalar att en allmän priskontroll pä bostadsrätter från flera synpunkter är olämplig och opåkallad. Man vill emel­lertid skapa en möjlighet att påverka prisbildningen där så behövs. Förslag föreligger därför dels om prisföreskrifter och dels hembudsskyldighet. Kommunstyrelsen vill motsätta sig dessa förslag.; De höga överlåtelsepriserna är mycket lokalt betinga­de och gäller oftast äldre fastigheter med rimliga årsavgifter. Dessutom bör man avvakta med ställningstagandet tills verkning­arna av de skärpta beskattningsreglerna kan överblickas. Över­priser kan endast bemästras, genom större utbud av bostäder i attraktiva lägen.

I betänkandet sägs inledningsvis att man vill öka likställdhe­ten mellan de tre besittningsformerna - äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt.. Vandringen frän en besittningsformernas mångfald tiil likformighet är i vissa avseenden redan långt driven. Efter lagen om besittningsskydd och bytesrätt inom hyresrätten finns egentligen inte någon ren hyresrättsform kvar. Man kan köpa och sälja sina hyreskontrakt, mer eller mindre öppet, vilket inne­bär att hyreslägenheten i byteshänseende fungerar ungefär som en bostadsrätt. Den som har en hyresrätt i bra läge kan ta ur lägesräntan i ett bra pris för kontraktet. Detta sker grått och utan att lägesvinsten kan beskattas in till samhället. Skillna­den mellan den grå och svarta marknaden här, dvs lagligheten, är ju att priset på ex persienner i lägenheter i bra lägen är dyra inventarier i Naturligtvis var inte syftet med bytesrätten att omfördela lägesvinsten ex från samhället till den enskilda hyresrättsinnehavaren i allmännyttan. Men valet av medel för bytesrättsmålet blev som mest effektiv i detta, det andra, av­seendet.

Att lägesräntan skall tillfalla den enskilde och ej samhället är nu en tyst överenskommelse i hyresrättsfallet men en allmänt betraktad rättvisa i bostadsrättsfallet. Bostadsrättsinnehavare har tidigare alltid kunnat sälja sina bostadsrätter till högst­bjudande och således fått ut lägesränta, ersättning för egna gjorda insatser, belöning för god vård osv.

Kort sagt det bruksvärde marknaden tillmätt bostaden. Numera beskär realisationsvinstregler detta ekonomiska utfall och över­för det från den enskilde till samhället i bostadsrättsfallet.

I betänkandet föreslås en form av priskontroll i stället för en allmän dylik (som man menar är "både olämplig och opåkallad"), nämligen "för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda

lägenheterna till lösen av bostadsrättsföreningen.............. ". Man

har stadgade prisförskrifter. Pä det sättet reduceras bostads­rätten till en form av halv hyresrätt. Incitamenten att vårda sin lägenhet försvinner. Det blir inte den objektiva marknaden av bostadssökande, som värderar en bostadsrättslägenhets bruks­värde utan en byråkratisk regel av schablonkaraktär. Detta inne-

 

Prop. 1981/82:169                                                           186

bär att en extremt fin lägenhet bytes till ett värde under sitt marknadsvärde och det ekonomiska utfallet tillfaller den som flyttar in. Denne kan konsumera den standard lägenheten har tills lägenhetsvärdet på marknaden ligger under prisföreskrif­tens värde. Vad händer dä? Man vill inte sälja lägenheten på marknaden till ett pris under prisföreskriften utan kräver att föreningen löser in lägenheten till prisförskriftens värde, öv­riga bostadsrättsmedlemmar i föreningen får stå för kostnaderna för iståndsättning av lägenheten så att dess marknadspris åter igen överstiger prisklausulen och kan säljas.

Prisregleringar har ett gott syfte men också en baksida. I detta fall är möjligheterna att vända prisregleringen till individuell fördel för stora för att de skall infrias. De förmögenhetsomför-delande effekter, som potentiellt finns pä bostadsrättsmarkna­den, efter det att realisationsvinstbeskattningseffekterna bli­vit frånräknade är inte av den storleksordningen att de kan vara av intresse.

Kommunstyrelsen vill beträffande detta avsnitt även hänvisa till vad som anförs av justitiekanslern i hans utlåtande beträffande Stockholms länsstyrelses beslut angående s k VärmdömodeUen.

Den effektivaste och närmast till hands liggande åtgärden för att motverka oskäliga vinster - antingen det gäller fastig­heter eller lägenheter - är att beskatta sädana vinster. För närvarande innebär realisationsvinstbeskattningsreglerna för försäljning av bostadsrätt att vinsten är skattefri vid för­säljning efter fem års innehav. Betänkandet ställer sig bakom en kraftig skärpning av dessa regler. Det vore naturligt och riktigast om beskattningsreglerna gav en effekt som gjorde dem åtminstone jämförbara med beskattningen vid försäljning av småhus.

 

Prop. 1981/82:169                                                           187

22 a  Reservation av de socialdemokratiska ledamöterna och

-vok-ledamoten i kommunstyrelsen i Uppsala kommun

1978 års bostadsrättskommitté har avgivit sitt huvudbetänkande med förslag om åtgärder för att underiätta en  övergång frän hyresrätt till bostadsrätt inom bostadsbeståndet. Enligt direktiven har syftet bl a varit att eftersträva likställd­het mellan de olika besittningsformerna och att utöka de boen­des inflytande över den egna bostaden. Givetvis delar kommun­styrelsen denna uppfattning, men vägen dit behöver inte gä över ett utökat ägande. Hyresgästernas ställning gentemot hyres­värdarna har under senare tid stärkts genom flera olika åt­gärder. Exempel pä detta är det förstärkta besittningsskyddet och det förstärkta hyresgästinflytandet i samband med ombygg­nad. Den utökade bytesrätten för hyresgäster är ett annat exempel på sådana åtgärder. Därutöver pågår ett omfattande arbete i syfte att öka hyresgästernas inflytande i de allmän­nyttiga företagen. Man bör gä vidare på denna väg när det gäl­ler att stärka hyresgästernas inflytande.

De förslag kommittén nu lagt fram om att underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt gär tillbaka pä den tanken, att själva ägandet är en förutsättning för inflytande. Kommunstyrel­sen delar inte denna uppfattning, utan föreslär i stället, att hyresgästernas ställning ytterligare stärks genom att inflytan­det över bostaden i än högre grad än tidigare omfördelas till hyresgästernas fördel.

Allmännyttiga företag

Ett genomförande av kommitténs förslag beträffande allmännyttiga företag skulle kunna medföra mycket besvärande konsekvenser på bostadsmarknaden. Redan i betänkandet diskuterar man risker­na för att förslagen skulle leda till en ökad segregation på bostadsmarknaden. De områden, vilka skulle kunna komma i fråga för den föreslagna övergängen, är troligen små, avgränsade och attraktiva bostadsenklaver. Den hittillsvarande erfaren­heten av övergångar från hyresrätt till bostadsrätt visar klart på en sådan utveckling. Det har ocksä varit de resursstarka hyres­gästerna - både ekonomiskt och på annat sätt - som tagit initia­tiv till de hittillsvarande ombildningarna.

Det finns anledning att förmoda, att denna utveckling kommer att bli än mer accentuerad, om kommitténs förslag genomförs. Däri­genom skulle man uppnå den rakt motsatta effekten - nämligen en ökad segregation på bostadsmarknaden - än vad som avses. Det skulle i sä fall komma att bli kvar en grupp hyresgäster, som saknar ekonomiska förutsättningar för att övergå till bostadsrätts formen. Kommittén har enligt kommunstyrelsens uppfattning inte visat pä hur man kan eliminera riskerna för . en ökad boendesegregation genom den föreslagna förändringen av upplåtelseformen.

 

Prop. 1981/82:169                                                           188

Mot denna bakgrund avvisar vi kommitténs huvudförslag om åt­gärder för att underlätta en övergäng frän allmännyttig hyres­rätt till bostadsrätt.

Privata företag

Beträffande övergång från privat hyresrätt till bostadsrätt är det bra om lagstiftningen skärps.

Kravet pä två tredjedels majoritet av hyresgästerna för över­gång till bostadsrätt är en bra och angelägen reform. För den händelse betänkandet i övrigt efter remissomgången inte leder till lagförslag, bör majoritetsregeln kunna brytas ut och antagas separat.

Enligt kommittén utgör den ekonomiska planen det viktigaste besluts­underlaget för hyresgästerna då de har att ta ställning till eventuell övergång till bostadsrätt. Enligt kommitténs förslag skall planen med intyg enligt § 5 och besiktningsprotokoll hållas tillgänglig för hyresgästerna innan beslut fattas om förvärv. Planen behöver dock inte enligt förslaget ha ingivits till eller registrerats av länsstyrelsen före beslutet. Där­med finns risken att beslut om förvärv kan komma att fattas på grundval av handlingar som senare visar sig vara otillfreds­ställande. För att minska den risken, bör krävas att planen registreras före beslut om förvärv. Detta skulle också inne­bära en garanti för att alla hyresgäster som så önskar verk­ligen kan ta del av planen och tillhörande handlingar. Som kommittén påpekar, bör bostadsrättsföreningar anslutna till de rikskooperativa organisationerna ha en särställning vad gäller dessa bestämmelser.

ansvariga/ Intygsgivarna är genom sin objektivitet och sakkunskap/för att den ekonomiska planen är vederhäftig. Ett system där båda in­tygsgivarna utses och arvoderas av föreningen ter sig tveksamt, om man betänker att många föreningsbildningar även framdeles kommer att ske på initiativ och under ledning av fastighets­ägarna, av vilka några måhända kan vara ute i spekulativa syften. För att i detta hänseende stärka hyresgästernas skydd, bör den ene av intygsgivarna utses av myndighet, förslagsvis länsstyrel­sen.

Hyresgäster och/eller hyresgästorganisation bör - till skill­nad från nu - anses vara berörda av olika myndigheters beslut i samband med en ombildning, och därmed också berättigade anföra besvär mot besluten i fräqa. Detta bör klart framgå av lag­motiven.

Turordningen mellan de boende som önskar återflytta efter om­byggnad kan vara en svår fråga om antalet lägenheter reducerats. Om ombyggnaden sker i samband med ombildning och vissa hyresgäster ej önskar bostadsrätt, kan en komplicerad situa­tion uppstå. I skälighetsprövningen måste föreningens intres­se av att kunna genomföra ombyggnaden enligt kommittén väga tungt. Enligt kommunstyrelsens mening bör det emellertid klart slås fast, att ingen boende vid skälighetsprövningen skall kom­ma i bättre eller sämre läge genom sitt val av bostads- eller hyresrätt. Kommitténs oklara formuleringar (sid 134) är i detta hänseende mycket otillfredsställande ur hyresgästernas synpunkt.

 

Prop. 1981/82:169                                                           189

En  svaghet  i  betänkandet  nr  ait man  inte  lyckats   finna effek­tiva  vägar   för priskontroll  vid ombildningar där så är er­forderligt.

Hyresbildningen är av bostadssociala skäl  hårt reglerad.  Bostads­rättsmarknaden  fungerar däremot  efter de  fria marknadskrafter­na.   På en ort där efterfrågan på bostäder kraftigt överstiger tillgången,  ökar därför av denna anledning värdet på bostads­rättsfastigheter men ej på hyresfastigheter.   Det  förekommer att hyresfastigheter vid värdering åsättes ett särskilt - högre -värde som ombildningsobjekt.  Om hyresgäster  i  samband med en ombildning övertar en  fastighet  till  ett pris som ligger avse­värt över avkastningsvärdet  sora hyresfastighet,  kan ändå både säljare och köpare anse sig ha gjort  en  "bra affär".  Därmed är emellertid inte sagt att affären är önskvärd ur samhällets synpunkt.

Kommittén anvisar inga nya vägar  för att lösa dessa problem. Tvärtom torde  förslaget om  finansieringshjälp  för bostadsrätts­förvärv göra hyresgästkollektivet i  en  fastighet benäget att betala ett högre pris  för  fastigheten.  Det   finns heller ingen grund att anta,  att  förslaget om hyresgästers  förköpsrätt, som det är konstruerat,  ska verka prisdämpande.

Det   finns redan idag,  som kommittén påpekar,   en möjlighet att ställa skäligt pris sora villkor   för övertagande eller beviljan­de av    statligt lån.  Denna  styrmöjlighet bör användas långt mer effektivt än vad spm nu är fallet.

Grundavgiften i samband med ombildning är avhängig  fastighets­priset,  och även      frågan om grundavgiftens storlek är därmed otillfredsställande löst i betänkandet.

Dä det gäller bostadsrättens  framtida överlätelsevärden,   fram­håller kommittén angelägenheten av en snar och betydande skärp­ning av realisationsvinstbeskattningen.  I detta är bara att instämma,  men man måste vara klar över att  en sådan skärp­ning i  sig knappast påverkar  prisnivåerna på bostadsrätter, dessa bestäms av köparsidans betalningsbelägenhet.

Kommittén synes, dela uppfattningen,  att  en ökad ombildnings-verksamhet med samhällets stöd inte  får innebära att bostäder i  en bristsituation   förs över  frän den reglerade hyressektorn till  den marknadsstyrda   bostadsrättssektorn utan effektiv kontroll av boendekostnaden.  Man har därför kopplat statliga län till villkor om prisföreskrifter vid överlåtelse av bostadsrätt, vilket  är  en  rimlig utgångspunkt.

I  en bristsituation måste man uppmärksamma att  "svarta" be­talningar  förhindras.   Enligt kommunstyrelsens mening är den enda säkra vägen att dessa "billiga" bostadsrätter förmedlas via kommunal bostadsförmedling eller rikskooperativ organisa­tion.

Den  föreslagna begränsningen av priskontroHen till  fem år kom­mer i en bristsituation att få den effekten,  att på femårs-dagen av ombildningen övergår bostadsrättens  värde till att bestämmas av de  fria marknadskrafterna,  och bostaden kan vid kommande överlåtelser vara utom räckhåll   för de resurssvaga hushållen.-I all synnerhet om allmännyttiga  fastigheter kom­mer att ombildas till  bostadsrätt,  ter sig detta sora mycket

 

Prop. 1981/82:169                                                           190

stötande.  Prisföreskriften bör  i stället gälla tills vidare, med möjlighet  för  länsbostadsnämnd efter   förslag  från kom­mun att anpassa  eller avskaffa pris föreskriften endast dä särskilda skäl   finns.

Tanken att hyresgäster under vissa förutsättningar ska ha för­köpsrätt till privat ägd  fastighet är i  och  för sig rimlig. Kommitténs  förslag innebär emellertid införandet av tungrott och komplicerat  regelsystem,  som de enskilda hyresgästerna kom­mer  att   få svårt  att överblicka.  En bättre lösning vore att utvidga den kommunala  förköpsrätten till  dessa  fall,  och låta föreningsbildningen ske genom någon av de rikskooperativa orga­nisationerna.  Denna lösning har också den   fördelen,  att  förköp endast kommer att ske då kommunen bedömer en  ombildning önsk­värd.

En ombildning av en privatägd  fastighet kan ibland vara icke önskvärd,  t ex med hänsyn till en redan  förhållandevis hög andel bostadsrätter inom bostadsförsörjningsområdet.  Kommunen bör då med hänvisning    till detta kunna påkalla  förvärvspröv­ning hos hyresnämnden.  Detta  förutsätter en utvidgning av  för­värvslagen.

Slutligen bör poängteras,  att de kreditmedel  som ställs till förfogande i  ombildningssyfte,  inte  får bli  av den omfattningen att mer angelägna ändamål som nyproduktion  och sanering påverkas negativt.

 

Prop. 1981/82:169                                                           191

25       HORRKÖPIMGS  KOtTOIH

Allmänt

Kommunen är i princip positiv till ombildning av hyresrätter till bostadsrätter. Det är dock viktigt att trycka p3 att ombildningarna ej fSr medföra en ökad segregation mellan olika boendegrupper. I direktiven till utredningen påpekas bl a att man inte kan bortse från att en överciäng från hyresrätt till • bostadsrätt kan innebära risker för en ökad segregation i boen­det. Utredningen säger, att man vid utformningen av förslagen så långt som möjligt skall söka eliminera dessa risker.

I utredningen beskrivs några ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt som genomförts. I exempel från ombildning i Mast­hugget i Göteborg visas, att kravet p3 kontantinsats och behovet av långfristigt län medförde att vissa kategorier avstod från att teckna bostadsrätt. Det var i första hand äldre och riktigt unga samt ensamstående föräldrar som avstod. Vid senare över­låtelse av bostadsrätter är det betalningsstarka grupper som övertar lägenheterna. Unga, som flyttar hemifrån, ensamstående föräldrar, äldre personer, invandrarhushåll samt resurssvaga hushån har svårt att skaffa bostadsrättslägenhet. En övergång från hyresrätt till bostadsrätt i större omfattning skulle, enligt kommunens mening, göra det svårare för kommunerna att uppfylla kraven p3 en allsidig hushållssammansättning.

Konmunen hade förväntat sig att utredningen skulle anvisa vägar för att undvika risker med en ökad segregation i boendet. Några mer genomgripande sädana åtgärder och förslag har dock utred­ningen ej framlagt.

Kommunal insyn i bostadsrättsföreningar

I utredningen föresläs att kommunerna enligt lag skall vara skyldiga att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Insynen kan utformas s3 att kommunen utser styrelserepresentant eller rapportör. Man föreslår även att detta skall tillämpas på äldre bostadsrättsföreningar.

I flera avsnitt i utredningen påpekas kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen och ansvar för  en allsidig hushållssamnan-

 

Prop. 1981/82:169                                                           192

sättning. Man har också redovisat att övergångar till bostads­rätt i äldre attraktiva områden kan bidra till att förstärka icke önskvärda segregationstendenser. Flyttningsfrekvensen i bostadsrättsfastigheter minskar från i genomsnitt 20 %  1 hyres­hus till ca 10 %  1 bostadsrättshus. Kommunernas möjligheter att via bostadsanvisningslagen anvisa hyresgäster till ombildade lägenheter minskar. Även om kommunen i många fall anser det för­delaktigt för de boende att ombilda en hyresfastighet till en bostadsrätt, är det inte självklart att det är lämpligt i samt­liga fall. Kommunen bör i de fall man anser att en ombildning ej är lämplig ha möjlighet att avstå från att utöva insyn i en bostadsrättsförening och därmed verka för att en ombildning ej kommer till stånd.

Kommittén förordar att kravet på insyn bör gälla även äldre bostadsrättsföreningar. Motiven för detta förslag redovisas ej. Däremot framhålls på annat ställe i utredningen att det är under uppbyggnadsskedet och i starten som det är viktigt att bostads­rättsföreningar erhåller stöd och hjälp i form av kommunal med­verkan 1 föreningens styrelse. I ett senare skede när verksam­heten övergår till förvaltning är det ej så angeläget med kommunal insyn. Denna redovisning av vad som sägs 1 utredningen måste anses innehålla tillräckliga argument mot förslaget att kommunen enligt lag skall vara tvingad att utöva insyn i ä'ldre bostadsrättsföreningar. Kommunen yrkar därför avslag på kommit­téns förslag att en kommun enligt lag skall vara skyldig att utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet.

Ovan redovisas hur kommunen genom att ej utöva insyn i bostads­rättsföreningar kan verka för att vissa ombildningar ej kommer till stånd. Detta är emellertid ett otillräckligt medel för kommunerna. Norrköpings kommun anser att om kommunerna, inom ramen för sitt ansvar för bostadsförsörjningen, skall, kunna verka för allsidigt sammansatta bostadsområden och motverka segregation krävs att de ges bättre möjligheter att även för­hindra ombildningar.

Former för ombildning

Kommittén understryker på flera ställen i utredningen hur komp­licerat ett förfarande är när hyresgäster skall omvandla en fastighet till bostadsrätt. Det krävs stora administrativa, juridiska, tekniska och ekonomiska insatser från hyresgästernas sida. Det skall ske föreningsbildning, upprättas ekonomisk plan, besiktning m m. Det måste, med hänsyn till alla komplicerade frågor vara betydligt tryggare om hyresgästerna kan erhålla kvalificerad hjälp med alla dessa svåra frågor. Kommunen anser därför i likhet med vad som anges i en reservation från Nils Yngvesson att föréningsblldningen skall ske genom någon av de folkrörelsekooperativa bostadsrättsorganisationerna HSB eller Riksbyggen.

Ytterligare ett viktigt skäl till att ombildningar bör ske genom någon av de kooperativa bostadsrättsorganisationerna är att ombildningarna ofta är aktuella i samband med ombyggnad av fastigheter. När en ombildning i samband med ombyggnad sker

 

Prop. 1981/82:169                                                           193

genom HSB och Riksbyggen  finns  förutsättningar för att göra  de förändringar i  bl  a lägenhetssammansättningen  som det ofta  finns behov av i äldre fastigheter.

Det är viktigt att de kostnader  som det blir för en bostads­rättsförening dä en ombildning sker ej  blir alltför stora.  Då det dock kan förväntas bli  en ganska omfattande ombildning av hyresrätter till  bostadsrätter under de närmaste årtiondena bör det finnas goda möjligheter för bostadsrättsorganisationer att rationalisera och förenkla ombildningsproceduren och därmed hålla kostnaderna nere.

Kommunens förköpsrätt

Kommittén föreslår att i  fdrköpslagens 3 § 7  införs bestämmelse om att kommunal   förköpsrätt ej   får utövas  när försäljningen är-beroende av hyresgästens förköpsrätt eller av att villkoren för försäljningen prövas av hyresnämnd/ allt enligt lagen om för­köpsrätt för hyresgäster.

Detta förfaringssätt är opraktiskt och  försvårar kommunens möj­ligheter att verka för en god bostadsförsörjning då det innebär att kommunen får möjlighet till   förköp  först sedan hyresgästerna bestämt sig för vilken ställning man skall  ta till ett förvärv. Kommunalt förköp begärs oftast med anledning av en planerad stadsförnyelse eller ändrad markanvändning.  Ett kommunalt för­köpsärende kan med den föreslagna förköpsrätten för hyresgäster bli  väsentligt fördröjd.  Förslaget att kommunen ej skall   kunna utnyttja sin förköpsrätt förrän hyresgästerna bestämt om de skall  förvärva fastigheten kan  inte heller vara rimligt med tanke p3 kommunens möjlighet att ansöka om förvärv enligt expro­priationslagen. Resultatet kan bli  att hyresgästerna beviljas förköp och att kommunen därefter tvingas begära  förköp enligt förköpslagen. Om denna begäran ej  beviljas  har kommunen möjlig­het att ansöka om expropriation.

Norrköpings kommun anser att kommunerna bör ha företrädesrätt till   förköp och utredningens  förslag till  ändring i  förköps­lagen, _3 S_7, bör_utgå. .1 konsekvens med detta bör i  2 § 3 i förslag till  lag om förköpsrätt för hyresgäster tilläggas "och kommunen".

Hyresgästernas förköp i  fastighet som ägs av allmännyttigt
bostadsföretag eller offentliga myndigheter_______________

Kommunen delar kommitténs uppfattning om den viktiga-roll   de allmännyttiga bostadsföretagen utgör för bostadsförsörjningen i värt land och att de kommer att vara ett betydelsefullt instru­ment för att de bostadspolitiska målen skall   kunna förverk­ligas.

Om det av speciella skäl  i något fall   skulle vara sä att ett allmännyttigt företag skulle besluta att sälja någon fastighet, borde hyresgästerna ha samma möjlighet som i  ett privatägt hus, att kunna fl företräde till   att inköpa  fastigheten för ombildan-de till   bostadsrätt.  Samma möjlighet borde även hyresgäster ha i

13   Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           194

fastigheter ägda av  staten, landstingskommun,  kommunförbund eller aktiebolag som ägs av en kommun eller landstingskommun. Det finns inga skäl   till  varför hyresgäster i  sådana fastigheter inte skall   ha  satima  rätt som hyresgäster i  privatägda  hus.

Däremot anser Norrköpings kommun i  likhet med kommittén att fastigheter som ägs av kommunerna bör vara undantagna  frän hyresgästernas rätt till   förköp.  Detta är en viktig förutsätt­ning för att kommunen skall  kunna  sörja  för en god bostadsför­sörjning dä inköp och försäljning av fastigheter är ett av de styrmedel   som kommunen kan använda. Kommunen föreslär således att 2 § 2 i   förslag till  lag om förköpsrätt för hyresgäster  får ett sådant innehåll   att enbart fastigheter som ägs av kommunen undantas  frän -hyresgästernas förköpsrätt.

Finansiering

Det ankommer pä bostadsrättsföreningen att.i egenskap av köpare till   en  fastighet skaffa fram erforderligt kapital  vid en över­gång frän hyresrätt till  bostadsrätt.  Säkerhet för erforderliga län skall   enligt utredningen ställas av föreningen och  inte av   . medlemmarna personligen. Koimunen delar kommitténs uppfattning. Kommunen delar vidare uppfattningen att redan etablerade botten­låneinstitut såsom stadshypoteksföreningen och ett antal kreditaktiebolag är att betrakta som mest lämpade kreditgivare. Krediter kan lämnas mot pantsäkerhet inom 75 % av uppskattnings­värdet pä egendomen och i  vissa fall   numera upp till  85 %.  Det förutsattes att Riksbanken, som årligen fastställer ramar för den oprioriterade utlåningen hos instituten, även kan beakta den efterfrågan p3 lån,  som ökningen av antalet bostadsrätts-r föreningar kan förväntas ge upphov till  och därigenom tillskapa" förbättrade;finansieringsmöjligheter.

När det gäller en allmännyttigt ägd fastighet har som regel kommunen tecknat borgen som säkerhet för exempelvis toppbeläning av överkostnader och i  förekommande fall   även för underhällslän och hyresförlustlån. Det kommunala borgensåtagandet kan inte utan att ett nytt beslut fattas av kommunfullmäktige överföras på en ny ägare.  Här är det alltså  fråga om att-företa-en ny riskbedömning av kommunen  innan beslut fattas om ett förnyat borgensåtagande.  Detta förhållande har inte uppmärksammats i utredningen.

Bostadsrättshavarna förutsattes tillskjuta kapital   till   före­ningen genom grundavgifter. Kommittén har behandlat olika  alter­nativa lösningar pä möjligheter att fä fram medel  till   insatsen. Rent allmänt må framhållas, att om kommunens medverkan erfordras antingen såsom långivare eller såsom borgensman är det nödvän­digt att enkla rutiner tillskapas.   En omfattande byråkrati  måste undvikas. Värdet av ett bostadsrättsbevis  som säkerhet vid pant­sättning för län till  bostadsrätt måste ges en entydig tolkning. Om bostadsrättsbevis erhåller status  som en fullgod säkerhet vid län 1 bank kan sannolikt förenklingar av administrationen upp­nås.

Kommunen tillstyrker kommitténs förslag,  att kommunerna  genom ett beslut i  kommunfullmäktige antar en generell  beloppsgräns

 

Prop. 1981/82:169                                                           195

inom vilken borgen totalt för kommunen  får tecknas  som säkerhet för lån  till   insatskapital   åt bostadsrättshavare.  Gränserna  för de enskilda åtagandena bör  lämpligen sammanfalla med utred­ningens  förslag till   länens  storlek.   I utredningen  har före­slagits att lån till   insats  skall   utgä med 80 % av grundavgiften dock  högst 20 % av lägenhetens  andel   av beräknad anskaffnings­kostnad för fastigheten.  Lägsta  lånebeloppet föreslås bli 5 000 kronor.

För att få en sS enkel   administration som möjligt synes det mest lämpligt att bankerna  får ta hand om långivningen.  Om kredit­prövningen sedan ger vid handen,  att säkerheten behöver för­stärkas kan banken med åberopande av kommunfullmäktiges borgens­beslut ha möjlighet att  inhämta kommunens borgen som säkerhet. Till  skillnad från kommitténs  förslag anser kommunen att det är bankernas uppgift att svara  för bäde kreditprövning och långiv­ning.  Samarbetet mellan kommunen och banken kan utformas exempelvis pä så sätt,  att kommunen generellt träffar överens­kommelse om räntenivå och amorteringstid utan att banken i  varje låneärende med beaktande av bostadsrättshavarens kreditvärdighet behöver kräva kommunal   borgen som säkerhet.  Förfaringssättet kan antas  leda till   att kommunen  får det inflytande som kommitténs förslag utmynnar i vad gäller lånemöjligheter till  grundavgiften (insatsen)  för den enskilde bostadsrättsinnehavaren.

Ökad administration

Ett flertal   av kommitténs  förslag innebär ökade kommunala åtaganden. Exempelvis föresläs i  utredningen ökade krav pä kommunal   insyn i bostadsrättsföreningar och kommunal   informa­tion, rådgivning och service till  dera som-vill  göra en ombild­ning utan att utnyttja någon av de bostadskooperativa organisa­tionerna. Vad de nya åtagandena i  realiteten kommer att innebära och vilken omfattning de kan tänkas fS har i mycket liten.grad berörts i utredningen.  Norrköpings koromun är i  princip positiv till  ombildning av hyresrätter till  bostadsrätter. Kommunen ser emellertid med viss oro på den ökade adninistration för såväl hyresgäster som kommun  som utredningens  förslag  innebär.

 

Prop. 1981/82:169                                                           196

23 a  Reservation av center-partiets och folk-partiets

ledamöter i kommunstyrelsen i Horrkö-oings kommun

Enligt reservationen har kommunstyrelsen bort tillstyrka bostadsrättskommitténs förslag dels i andra stycket under av­snittet "Hyresgästens förköpsrätt - - -", dels i sista stycket under avsnittet "Finansiering".

23 b  Reservation av moderatemas ledamöter i kommunstyrelsen i  Norrköpings kommun

Enligt reservationen har kommunstyrelsen bort tillstyrka bostadsrättskommitténs förslag med beaktande av Rolf Dahlbergs i betänkandet redovisade reservation.

 

Prop. 1981/82:169                                                           197

24   S'yERIGES AJVOKATS.-.IFOMD

Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Samfundet kan inte biträda kommitténs förslag att bcs-tads-rättsförer.ing i sins. stadgar får föreskriva att hyresgäst som på föreningsstämma biträder beslut om fastighetsför-värv blir skyldig att teckiia bostadsrätt till sin i:igen!iet. Ett sådant förfarande strider mot vedertagna sätt att ingå rättshandlingar. Risken för att enskilda hyre.sgästcr inte tillräckligt klart inser de perso.nliga konsek-enserna av att biträda ett sådant beslut är uppenbar. Hyresgäster kan påverkas av stämningen vid en dylik föreningsstämTna så att de oöverlagt biträder beslutet. I andra fall kan en sådan bundenhet omöjliggöra erforderlig majoritet. Skall hyres-gäcterna bindas vid förvärv av bostadsrätt bör detta s'ke i särskilt upprättad handling. Eftersom, det torde vara i det närmaste omöjligt att genomföra en övergång till bostadr:-rätt utan någon form av förhandsavtal är det angeläget att möjlighet härtill införs.

Kommittén anser att det av grunderna för bostadsrättslagen följer att minst fem lägenheter skall ingå för att en före­ningsbildning skall kunna ko.mma till stånd. Därigenom ute­sluts en stor del av det befintliga hyreshusbeståndet. Sam­fundet bedömer det vara av intresse även för boende i mindre

 

Prop. 1981/82:169                                                           198

hyreshusfastigheter att få rätt att tillämpa bostads­rättslagen, exempelvis n'är det gäller fastigheter med minst tre bcstad.slägenheter som hyresgästerna vill konvertera till bostadsrätter.

Det är en självklarhet att ombildningar bör ske på ett betryg­gande sätt, och - såsom kom.ittén uttalat - finns det normalt behov av sa];kunnig hjälp. I betänkandet sid. 48-56 anges ett an.tal sakkunniga som kan biträda i dylika fall. Den kanske viktigaste handlingen inför en övergång är den ekonomiska planen. Den är av stor betydelse för de boendes beslut genom att den anvisar de ekonomiska förutsättningarna för ett över­tagande. Det är därför viktigt att denna plan tages fram sa tidigt sora möjligt och att de intygsgivare som granskar och skriver under pianon har parternas förtroende. Samfundet gil­lar därför förslaget med krav på två intygsgivare, varav minst en skall vara opartisk.

Förvärv av enskilt ägd fastighet

Den modell till förköpsrätt som kommittén föreslår medför en­ligt samfundets uppfattning risk för en utbyggd byråkrati och ökade kostnader för dem som önskar överta fastigheten, för fastighetsägarna och för samhället i övrigt. Regeln att för­köpsrätt skall utövas inom sex månader från hemb'adet medf-ör att frågan huruvida försäljning till hyresgästerna blir av eller inte, hålles svävande under alltför lång tid, främst från fastighetsägarnas synpunkt. Redan nu föreligger en be­tydande t-ungroddhet genom att försäljning av hyreshus prövas enligt förköpslagen och lagen om förvärv av hyresfastigl-ict m.m. ytterligare en långdragen procedur medför problem för fastiy-hetso.msättningen. Risk föreligger också för att en fastighets värde kan förändras redan pä den grund att intressean.mälan gjorts. Samfundet kan inte tillstyrka att förköpsreglerna blir föremål för lagstiftning.

Skulle likväl någon form av förköp lagfästas måste följande krav tillgodoses.

 

Prop. 1981/82:169                                                           199

-   Omsättningen av hyresfastigheter får inte avsevärt försvaras.

-   Förfarandet skall gå snabbt.

-   Rättssäkerheten för hyresgäster och fastighetsägare måste så långt möjligt garanteras.

-   Frivilliga uppgörelser skall underlättas.

-   Byråkrati och onödiga kostnader för parterna och samhället .bör så långt möjligt undvikas.

Enligt förslaget kan hyresgästerna, om de har intresse av att utöva förköpsrätt, ge in en intresseanmälan till in.-skrivningc-myndigheten. Denna anmälan skall göras av en boctadsrättc:"c-rening eller annan förening sora har bildats av hyrQsgäs-'._ojrna. Om fastighetsägaren vill överlåta egendomen skall han skrift­ligen hembjuda den till hyresgästerna som därefter inom två månader från delgivningen av hembudet sl:all bevak.a förköps­rätten. Vill hyresgästerna anta hembudet skall de göra detta inom sex månader från delgivningen av hembudet.

I lagförslagets 7 § anges att förköpsrätten förfaller om bos­tadsrättsförening som antagit ett he.mbud undandrar sig att un­derteckna köpehandlingen  som grundas på hembudet. Fråga huru­vida sådant undandragande i visst fall föreligger kan prövas av hyresnämnd med bostadsdomstolen som överinstans. En sådan prövning kan medföra tidsutdräkt på mer än ett år sedan fas­tighetsägaren avgivit sitt hembud. Detta dröjsmål måste från i vart fall fastighetsägarens sida framstå som oacceptabelt. Han blir under den tiden i realiteten betagen möjliglieten att försälja fastigheten till annan, även om förslaget formellt inte förhindrar ägaren att sälja fastigheten under villkor att hyresgästerna inte begagnar sig av förtursrätten. Det torde nämligen inte vara rimligt att räkna med att köpare av hyres­hus utan vidare accepterar att hembudsfrågan först slcall prö­vas innan de fär visshet om det avtalade köpet skall genom­föras eller ej. I vissa fall kan tidsutdräktcn bli ännu längre. Om marknadspriset för fastigheter under tiden från hembudet till bostadsdomstolons avgörande minskat och en ny försäljning inte kan ske till det heirJjjudna priset skall nytt hembud ske och cn ny procedur måtte inledas med ytterligare negativa effek­ter för berörda parter.

 

Prop. 1981/82:169                                                           200

Enligt kommitténs förslag får fastighetsägaren, om hyresgäs­ternas förköpsrätt förfallit, överlåta fastigheten till tredje man under förutsättning att priset inte är lägre eller villkcre; för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare än vad som angivits i hembudet.

En sä utformad bestämmelse kan nedföra betydiinde osäkerhet vid framtida fastighetsaffärer och är helt oacceptabel. Samfundet efterlyser en mer entydig regel. De enskilda parterna måtte tämligen enkelt kunna avgöra huruvida villkoren för överlåtel­sen efter en förfallen förköpsrätt är sädan att en affär till tredje man kan genomföras.

Svårigheterna att tillämpa någon form av förköpsrätt i före- . varande sammanhang framstår också klart därigenom att en fas­tighetsägare inte är bunden av  sitt her:;bud. Skulle hembudet efter accept från hyresgästsidan inte fullföljas av fastig­hetsägaren har oro uppstått och ibland kan kostsamma aktivi­teter ha vidtagits av hyresgästerna alldeles i onödaji. För giltigt köp av fast egendom fordras också i detta fall ai:t köpehandling upprättas enligt kraven i jordabalken.

Skall övergången från hyresrätt till bostadsrätt underlättas genom en hyresgästerna tillkommande förköpsrätt, bör den ut­formas så att den i mindre m.ån ytterligare negativt påverkar omsättningen på hyreshusmarlinaden. En förköpsrätt bör u-cövas inom samma tid som gäller för kommunal förköpsrätt. Enkel majoritet bland hyresgästerna bör därvid vara tillräcklig. Ett absolut villkor bör också vara att.en bostadsrättsförening bildas av hyresgästerna och att finansiella förutsättningar för att genomföra köpet föreligger. Den sistnämnda faktorn är av största betydelse i detta sammanhang, varför varje åt­gärd som är ägnad att underlätta hyresgästernas förm.åga att förvärva bostadsrätter bör tas i ansoråk.

 

Prop. 1981/82:169                                                           201

Intresseanmälan

Enligt kor.-jnittéförslaget fordras för hembud att cn av hyres­gästerna konstituerad ideell förening eller bostadsrättsföre­ning avgivit intresseanmälan som inslcrivits i fastighets­boken. Denna intresseanmälan gäller sedan under tvä år från det anteckning i fastighetsboken gjorts.

Mot bakgrund av vad som ovan sagts ifrågasätter sam.fundet om denna ordning kan godtas. Förslage-c innebär att föreningens styrelse skall intyga att mer än SCI av hyresgästerna har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. En påtaglig svaghet ligger däri att de hyresgäster som ut­talat intresse inte behöver ta ställning till huruvida de har ekonom.isJc möjlighet att medverka till en övergång. Genom en orealistisk intresseanmälan kan sålunda en fastighetsöver­låtelse onödigtvis förskjutas i tiden till förfång för köpare och säljare. Samfundet vill i övrigt hänvisa till vad som ovan sagts beträffande förköpsfrågan.

S.kulle emellertid lagstiftaren besluta om intresseanmälan soir. ett första steg i ett övergångsförfarande, bör krävas att anmälan föregås av en noggrann besiktning av fastigheten', särskilt rörande underhållsfrågor och nödvändiga förbätt­ringar, samt att en tämligen noggrann ekonomisk kalkyl inklu­derande finansieringsalternativ upprattats.

Mot denna bakgrund kan man inte acceptera en ideell förening som Itapabel att göra en intresseanmälan. I stället bör här krävas en ekonomisk förening, d v s en bostadsrättsförening.

Endast därigenom kan hyresgästerna i ett enskilt fall anses ha visat sa starkt intresse för förvärvet att ett övertagande­intresse av den art som avses i kommitténs betänkande kan vara för ha:iden.

För hyresgästernas del måste det dessutom vara av största värde i en övertagandesituation att den juridi.'3ka konstruktionen

 

Prop. 1981/82:169                                                           202

är bildad redan från början. Själva föreningsbildningen bör inte medföra några beaktansvärda problem, då redan fungerande organisationer på bostadsmarknaden kan vara hyresgästkollek­tivet behjälpligt i detta hänseende till en förhållandevis måttlig kostnad._

Hembud m m

Enligt kommittéförslaget skall vid en avyttring av flera hyresfastigheter genom samma överlåtelse, hyresgästerna i en fastighet kunna förvärva endast den fastighet de anmält in­tresse för. Denna ordning kan inte godtas. Det är ofta av vital betydelse för köpare eller säljare att det fastighets-kom.plex man avtalat om i sin helhet övergår. Från organisa­torisk och ekonomisk synpunkt kan det rent objektivt vsra av synnerligen stor betydelse att fastighetskomplexet inte splittras. I detta fall bör sålunda ett övertagande avse an­tingen samtliga fastigheter eller ingen.

Förlust av förköpsrätten

I den föreslagna lagtexten anges ingen begränsning av den tid föreningen har på sig frän antagandet av hembudet till undertecknandet av köpehandlingarna. Det förutsättas emeller­tid att någon tidsutdräkt av betydelse inte skall tolereras.

Då skriftligt köpea-vtal är ett villkor för övergång av äganderätten menar samfundet atrt man här bör göra det tillägget att förköpsrätten förfaller såvida inte föreningen inom närmare angiven tids­frist, som bör vara mycket begränsad, påtecknat köpehandling som grundas på hembudet.

Överlåtelse av bostad.qrätt

I direktiven ingår bl a att. kommittén skall överväga huruvida införande av viss reglering av priset vid överlåtelse av bostadsrätt är lämplig.

 

Prop. 1981/82:169                                                           203

Samfundet, som avstyrker förslaget att införa priskontroll i vidare mån än som redan är möjligt, vill här hänvisa till vad experterna Arne Näverfelt och Per Tornée i särskilt yttrande angivit.

Samfundet har ingen erinran mot att bostadsrättsförening, i likhet med andra associationsrättsliga former, ges möjlig­het att i sina stadgar införa skyldighet för bostadsrätts­havare att före överlåtelse hembjuda bostadsrätten till lösen av bostadsrättsföreningen. Samfundet kan inte biträda förslaget om hembudsskyldighet till rikskooperativ organisa­tion, allmännyttigt bostadsföretag eller kommun. Samfundet vill framhålla vikten av att frågan om införande eller bort­tagande av hembudsskyldighet avgöres av föreningen ensamt utan påverkan från organisation till vilken föreningen är an­sluten.

Majoritetsregler

I kommittéförslaget laboreras med olika majoritetsregler. Vid frivilliga överlåtelser föreslås att hyresgästerna till minst 2/3 av de uthyrda lägenheterna skall på en föreningsstämma biträda beslut om fastighetsförvärv. X förköpssituationen er­fordras vid intresseanmälan anslutning från hyresgästerna i flertalet uthyrningslägenheter medan bevakning och antagande erfordrar anslutning av minst 2/3 av hyresgästerna.

Enligt riksskatteverkets föreskrifter fordras för schablonbe­skattning att minst 60% av taxeringsvärdet kan hänföras till bostadslägenheter som är upplåtna med bostadsrätt. Enligt anvisningarna till bostadsfinansieringsförordningen fordras för högsta statliga bostadslån att minst 50% av bostadslä­genheterna har tecknats med bostadsrätt.

Samfundet menar att det synes rimligt att en och samma m.ajo-ritetsregel gäller för samtliga fall, nämligen enkel majo­ritet, och förordar här att man i kommunalskattelagen vidtar ändring som ger möjlighet till schablonbeskattning så snart minst 50% av bostadslägenheterna upplåtits med bostadsrätt.

 

Prop. 1981/82:169                                                           204

Sammanfattning

Samfundet tillstyrker att man lagstiftningsvägen underlättar en övergång från hyresrätt till bostadsrätt.

Förfarandet måste tidsmässigt kraftigt koncentreras i förhäl­landet -till vad som framgår av kommitté för slaget.

Samfundet avstyrker varje form av prisreglering vid överlå­telse av bostadsrätt.

En och samma majoritetsregel bör gälla för de olika skedena i övertagandeproceduren och i beskattningssammanhang.

 

Prop. 1981/82:169                                                           205

25      SVStJSKA BAHKFÖREaiMGBT

Bankföreningen har deltagit i utarbetandet av det remissyttrande som av­givits av Näringslivets Byggnadsdelegation. Bankföreningen instämmer i vad byggnadsdelegationen anför. Delegationen tar emellertid i sitt yttrande inte upp vissa av kommitténs förslag, vilka har speciellt intresse för kreditmarknaden. Det gäller särskilt kommitténs övervä­ganden i olika finansieringsfrågor. Bankföreningen får därför utöver vad Näringslivets Byggnadsdelegation anför för egen del anföra föl­jande.

Formellt syftar kommitténs förslag till att förbättra förutsättningarna för om­bildning av hyresrätt dll bostadsrätt. Som Näringslivets Byggnadsdelegation påvisar är det tveksamt om sådan ombildning verkligen främjas av de fram­lagda förslagen. Rent faktiskt innebär förslagen emellertid att stora fördelar ges dll de hyresgäster soni vid tillfället för övergången till bostadsrätt har hyresrätten tUl berörda lägenheter. De får enligt kommitténs förslag bl a för­månen av gynnsamma finansieringsvillkor. Dessa förmåner kommer emellertid att betalas dels av fastighetsägarna och dels förmodligen av skattebetalarna, dvs bl a  alla de som inte är i tillfälle att utnyttja de erbjudna förmånerna. Kommittén har inte anfört några beaktansvärda skäl varför just den nämnda gruppen skall

 

Prop. 1981/82:169                                                  206

gynnas framför andra grupper på bostadsmarknaden. De gynnade har samt­liga en hyresrätt med besittningsskydd och är på inget sätt undanträngda på bo­stadsmarknaden. Förslagen kan snarast uppfattas som en orättvisa gentemot dem som av olika skäl befinner sig i trångmål i fråga om sin bostadssituation. Bankföreningen har inget att erinra mot en strävan att främja bildandet av nya bostadsrätter. Detta är tvärtom värt att uppmuntra. Eftersom det emellertid frän de nuvarande fastighetsägarnas sida - i vart fall de privata - intevisats någon ovilja mot dessa strävanden, finns det enligt bankföreningens upp­fattning mot bakgrund av vad som nyss sagts om den tvivelaktiga rättvisan i reformen inte skäl att med tvångsåtgärder i form av t ex lagstiftning främja bildandet av bostadsrätter.

Förslagen har emellertid ännu ett syfte. Förslagen kan nämligen ses som ett försök att genomföra en prisreglering av hyresfastighetsmarknaden. Läget på fastighetsmarknaden är dock f n sådant att inga skäl finns att införa nå­gon form av prisreglering. Principiellt bör strävandena för övrigt enligt bankföreningens uppfattning vara att regleringarna pä bostadsmarknaden successivt minskas.

I fråga om finansieringen 'vill bankföreningen ytterligare anföra följande.

Krediter till en nybildad bostadsrättsförening för förvärv av fastigheten av­ses enligt förslaget i huvudsak lämnas från bostadsinstituten på marknads­mässiga villkor. Bankföreningen har inget att invända däremot. En finan­siering på marknadsmässiga villkor skulle dock öka kostnaderna för lägen-hetsinnehavama jämfört med deras tidigare situation med en hyra som en­Ugt bruksvärdeprincipen är bestämd bl a av den lägre kostnaden för de allmännyttiga bostadsföretagens upplåning.

Vad gäller lånen tQl nybildade bostadsrättsföreningar för att ersätta ute­blivna grundavgifter är avsikten att dessa skall lämnas av bankerna. En sådan kreditgivning är inte godtagbar därför att den innebär att föreningen lånar upp riskkapital - att likställas med eget kapital - inte frän sina med­lemmar utan på kreditmarknaden. Detta strider mot de grundläggande kra-

 

Prop. 1981/82:169                                                  207

ven dels på föreningsverksamheten, dels på bankernas kreditgivning. Sådana krediter skulle dessutom på grund av räntekostnaderna innebära en belastning på bostadsrättshavarna, medan de kvarvarande hyresgäs­terna inte kan åläggas något kostnadsansvar för länen utöver vad som ryms inom hyran som ju bestäms enligt bruksvärdet och därför inte kan höjas av detta skäl. Också dessa lån skulle således vara ofördelaktiga för bostadsrätts­havarna. Så länge de varit hyresgäster hade de inte behövt betala mer för sitt boende än som var bestämt genom bruksvärdet. Efter en ombildning skulle de utöver kostnaderna för de egna lägenheterna tillsammans också ha att svara för kostnaderna för grundavgifter som egentligen borde be­lasta andra personer.

I fråga om lån till de enskilda bostadsrättshavarna vid ombildning kan statligt subventionerade lån givetvis inte komma i fråga. Detta följer enligt bankföre­ningens uppfattning redan av det nuvarande budgetläget. Det skulle dessutom strida mot de inlednings-vis framförda rättviseskälen i förhållande till andra bostads kons umenter.

Kommitténs alternativ med statligt garanterade banklån skulle innebära svå­righeter i tider med kreditrestriktioner. Sådana krediter kan inte anses så angelägna att de i restriktionstider särskilt skulle främjas. Eventuella beslut om amorteringsfrihet och eftergift skulle dessutom bli en belastning på sta­tens ekonomi samt medföra besvärande byråkrati.

Bankföreningen anser på grund av det nu anförda att det inte bör införas några nya finansieringsformer, utan de möjligheter som redan finns på kreditmarknaden bör anses tillräckliga. Bankföreningen avstyrker jJltså förslagen i denna del.

Bankföreningen ■vill avslutnings-vis ta upp några detaljfrågor som hänger samman med finansieringen.

Kommittén har redogjort för bankinspektionens och bankföreningens upp­fattningar om bostadsrätters säkerhetsvärde som pant (betänkandet s 256).

 

Prop. 1981/82:169                                                               208

Vad som där anförs har sin bakgrund i bestämmelsen i 59 § lagen (1955:183) om bankrörelse om att bank får bevilja kredit endast mot betryggande säkerhet i form av pant eller borgen, dock med en frihet att intill tio procent av summan av eget kapital och inlåning bevilja kredit utan sådan säkerhet,   s k blanco-kredit. Det uttalande från bankinspektionen som kommittén redovisat ger vid handen att inspektionen skulle anse kreditgivning mot säkerhet av bostads­rätt som blancokreditgivmng. Det innebär således att inspektionen skulle frånkänna bostadsrätten värde som säkerhet enligt 59 § banklagen. Beink-föreningen vill emellertid framhålla att om kreditgivning sker mot pant av bostadsrätt säkerhetskravet i 59 § banklagen själ'vfallet är uppfyllt. En cinnan  sak är att man inte därav kan dra slutsatsen att en bostadsrätt alltid skulle vara en mycket god säkerhet för lån. Bostadsrättens säkerhets­värde i det enskilda faUet hänger givetvis samman med dess marknadsvärde. Av betydelse är .också möjligheten att, i det fall en bostadsrätt ligger som pant, kunna sälja bostadsrätten exekutivt vid betalningsförsummelse från gälde­närens sida. Bostadsrätten skulle kunna bli mer lämpad som pantsäkerhet om det möjliggjordes att någon form av registerpant i bostadsrätt kunde före­komma. Frågan om ett inteckningssystem eller liknande i fråga om bostads­rätt är emellertid mycket komplicerad och kräver vittgående överväganden. Inom ramen för ägarlägenhetsutredningen (Ju 1980: 04) görs emellertid så­dana överväganden i hithörande frågor. Det kan därför finnas skäl att när denna utredning slutförts ånyo ta upp frågan om pantsättning av bostads­rätt till prövning.

Det är -vidare viktigt att den, som lämnat kredit mot säkerhet av bostadsrätt, av bostadsrättsföreningen underrättas om att en bostadsrättshavare försummat sin betalningsskyldighet gente.not förerangen. Kommittén har föreslagit en sådan bestämmelse i 37 § tredje stycket bostadsrättslagen. Bankföreningen anser det väsentligt för att underlätta kreditgivningen mot säkerhet av bostads­rätt att förslaget i den delen genomförs.

Post- och Kreditbanken, PKbanken, har deltagit i handläggningen av detta ärende och har anslutit sig till vad som här framförts.

 

Prop. 1981/82:169                                          209

2g       S'VEtTSKA SPARBAMKSFÖREHIHGEH

Kommittén konstaterar att utvecklingen av bostadspolitiken under en följd av är har kännetecknats av bl a ett uttalat syfte att öka likställd­heten mellan de olika besittningsformerna pä bostadsmarknaden - ägan­derätt, bostadsrätt och hyresrätt. Detta har särskilt gällt de ekonomiska villkoren. Likställighet mellan besittningsformerna är emellertid inte enbart.en ekonomisk fräga utan ocksä en Jräga om de boendes möjlighe­ter att utöva inflytande över sina egna boendeförhällanden.

Sparbanksföreningen anser att en utveckling mot större likställdhet mellan besittningsformerna är riktig och önskvärd. Föreningen är därför principiellt positiv till förslag som syftar till att underlätta mer omfat­tande övergäng frSn hyresrätt lill bostadsrätt för dem som sä önskar.

Kommittén föreslär i sitt betänkande att för underlättande av sädan övergäng skall för hyresgästerna en förköpsrätt införas som fär formen av en hembudsskyldighet för fastighetsägaren. Den långfristiga finansie­ringen av ett sädant fastighetsförvärv - upp till 75 procent av uppskatt­ningsvärdet - skall ske pä den oprioriterade marknaden genom huvudsak­ligen stadshypoteksinstituten eller kreditaktiebolagen. För den enskildes kontantinsats föreslär kommittén att behovsprövade statliga län införs och erbjuds dem som av ekonomiska skäl annars kan tvingas avstä frän att delta i ombildningen. I de fall en eller flera lägenheter efter ombildningen fortfarande upplätes med hyresrätt kommer grundavgiften att kunna bli högre för de enskilda bostadsrättshavarna än om alla lägenheter upplätes med bostadsrätt. Kommittén anser att i dessa fall bankerna bör engageras för att ge län till bostadsrättsföreningen i syfte att nedbringa grundavgiftens storlek.

Sparbanksföreningen har inga erinringar mot kommitténs förslag i ovan­nämnda delar men vill göra följande tillägg.

Föreningen förutsätter att den av riksbanken ärligen angivna ramen för oprioriterade krediter i bostadsinstituten anpassas till den vidgade verk­samhet kommitténs förslag kan komma att medföra.

En allmän princip för kreditförmedling i samhället bör vara att de etablerade institutionerna används pä ett naturligt sätt. Därigenom kan bl a en minskad belastning pä statsfinanserna uppnäs. Ett tillgodoseende av hushällens kreditbehov för egen insats i en bostadsrättsförening sker naturligen i första hand genom kredit i bank. Kommittén har ocksä pekat pä denna lösning i andra hand men samtidigt uttalat att man bör pröva möjligheten att ocksä föra över insatslänen till bankerna om man i samband med pägäende översyn av bostadsfinansieringssystemet finner det vara lämpligt att föra över de statliga bostadslånen till bostadsinsti­tuten. Sparbanksföreningen har inget att erinra mot en sädan överföring av insatslänen om en sädan ätgärd kan förenas med en administrativt enkel hantering i bankerna sä att kostnadstäckning kan uppnäs.

Kommitténs förslag att förbättra bostadsrätten som pant för kredit är 1 detta sammanhang värdefullt. Generellt sett anser sparbanksföreningen att pantförskrivning av bostadsrätt bör fä en betydligt starkare ställning som säkerhet för kredit än fallet i allmänhet är idag.

14   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           210

27      KOMUMGABIKET SYSRIGSS STADSHYPOTEKSKASSA ■

Bostadsrättskommittén  har haft  till  uppgift  att  utreda  och  föreslå åtgärder  i  syfte att  få  till  stånd  en  mera  omfattande övergång från  hyresrätt  till bostadsrätt.   Kommittén  har  sökt  belysa  olika aspekter  i  sammanhanget.   Vad gäller kommitténs  förslag  vill kassans  styrelse ta  upp  de delar  som berör  finansieringsfrågor. Styrelsen  anser  sig  däremot  inte böra  gå  in på övriga  förslag även  om dessa  på olika  sätt  kan  komma  att  påverka  bostads-och  fastighetsmarknaderna.

Ett  avsnitt  som  direkt  berör  stadshypoteksinstitutionens  verksam­het gäller  finansieringen  av  fastighetsförvärv.   Kommittén  utgår från att  den  långfristiga  finansieringen  av  fastighetsförvärvet måste  ske  på  den  oprioriterade  marknaden  och  att  bottenlåne­instituten  är de  mest  ändamålsenliga   kreditgivarna.   Kassastyrel­sen   vill  understryka  att  denna  kommitténs  utgångspunkt  är den enda  rimliga  bl  a  med  hänsyn  till  förutsättningarna  på  kapital­marknaden.   Stadshypoteksinstitutionen   är beredd  att  så  långt det  är  möjligt  medverka  i en  sådan  kreditgivning.   Detta  synes särskilt  naturligt  för  institutionens del  eftersom  stadshypoteks­föreningarna  redan  torde ha  en  stor del  av de  objekt  det  här är  fråga  om i  sina  låneportföljer.

Vad gäller de behov  av långfristiga   lånemedel  som kommittén redovisar vill  kassastyrelsen  understryka  att  underlaget  för beräkningarna  är bristfälligt.   Kommitténs  prognos  om  den   årliga frekvensen  av ombildningar  är osäker.   Det  är  även  i övrigt svårt  att  bilda  sig  en  uppfattning  om det  reella  lånebehovet. Väsentligt  är att  statsmakterna  vid ett  positivt  ställningstagande till  kommitténs  förslag   även  bedömer de  finansieringsmässiga förutsättningarna  så  att  riksbanken  vid utformningen  av  kreditpoli­tiken   blir   i   stånd   att   beakta  det  ökade   lånebehov   som   kan  uppstå till  följd  av   kommitténs   förslag.   Under  förutsättning   att  detta  blir fallet   torde   instituten   ha   möjligheter  att   medverka   till  den långfristiga   finansieringen  på   det   sätt   som  kommittén   föreslår.

 

Prop. 1981/82:169                                                  211

Beträffande  tekniken  vid  långivning   i  samband med  fastighetsöver­låtelser  torde,   som   kommittén  ocksåutgår   ifrån,   få  gälla  att säljaren  binder  en  del  av  försäljningssumman hos det  långivande institutet.   Denna   meverkan  från   säljarens   sida   förutsätter   i princip  frivillighet,   vilket  kan  komplicera   förfarandet  vid  för­köpsfallen.   Över  huvud   taget  kan  det  befaras  att  tidsfristerna i  samband  med  förköp  kan  visa   sig  svåra  att  hålla.   Om insti­tuten  har  tillräckliga   lånemedel till  förfogande och  förutsatta kontakter  kommer till  stånd,   synes  emellertid  förfarandet  kunna fungera  på  förutsatt  sätt.

Med   anledning   av  kommitténs   förslag   om   att  lån  mot   säkerhet i   fastigheten bör tas  upp   av  bostadsrättsföreningen  och   inte av medlemmarna  personligen,   vill  kassastyrelsen  erinra  om att  stadshypoteksinstitutionens  författningsbestämmelser lägger hinder i vägen  för en  annan ordning.

I   fråga  om lånemöjligheter avseende kontantinsatser vid  förvärv av bostadsrätt  föreslår  kommittén   särskilda behovsprövade  stat­liga, lån.   Denna  lånemöjlighet  skulle  stå  till  buds  enbart  vid övergång   från hyresrätt  till  bostadsrätt.   Lånet  föreslås  kunna utgå  med  högst  80  % av grundavgifterna.   Såvitt gäller detta kommitténs  förslag  vill  kassastyrelsen  av olika  skäl  starkt ifrågasätta  lämpligheten.  Den  typ  av  lån det  här  är fråga om,   nämligen  relativt  kortfristiga  personkrediter  mot  säkerhet av bostadsrätten,   är  inte att jämföra  med den  låneverksamhet som f n bedrivs av  bostadsmyndigheterna.   Att  nu  bygga   upp en  sådan  verksamhet  hos bostadsmyndigheterna  kan  inte  vara rationellt.  Det  skulle också  med  dagens  förutsättningar  framstå som  tveksamt  att  ytterligare öka  statens  upplåningsbehov  för detta  ändamål.   Kassastyrelsen  avstyrker därför detta  kommitténs förslag.   I   stället  synes  vid  sidan av  rimliga  egna  insatser av  sparmedel en  finansiering  via bankerna  vara  den  naturliga formen  för denna  kreditgivning.   För att göra  det  möjligt  för hushåll  som  inte kan erbjuda  ev erforderliga  säkerheter bör kommunerna,   på  sätt  som  beskrivs  i  betänkandet,  kunna lämna borgen.

 

Prop. 1981/82:169                                                           212

28       SPARBAInKERIT.iS  IITTECKHIHGSAKTIEBOLAG  (SPIHTA3)

Allmänt

Kommittén konstaterar att bostadspolitiken under en följd av år har inriktats mot önskvärdheten att lik­ställa olika besittningsformer på -bostadsmarknaden - äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt. Detta gäller såväl ekonomiska villkor som de boendes möjligheter att utöva inflytande över sina egna boendeför-hållanden.

Bolaget anser att en ökad likställdhet mellan be­sittningsformerna är riktig och att man bör sträva mot lösningar för ökad likställdhet.

I princip har vi därför en positiv inställning till förslag som syftar till att underlätta övergång från hyresrätt till bostadsrätt för dem som så  önskar.

Finansiering av fastighetsförvärv

Kommittén föreslår att långfristiga krediter upp till 75 % av uppskattningsvärdet lämnas på den s k opriori­terade marknaden av kreditinstitut typ SPAFI, PK-kredit, Stadshypoteksinstitutionen m f1. I samband därmed föreslår kommittén att fastighetssäljaren placerar en viss del av kreditbeloppet i kapital­marknadsrevers eller i obligationer, en teknik som under det senaste året tillämpats på marknaden i stor skala och som bl a eliminerat avarterna av s k säljar­reverser. Denna kreditverksamhet är begränsad genom upplåningsramar, som årligen fastställs av riksbanken.

 

Prop. 1981/82:169                                                           213

Bolaget- delar kommitténs uppfattning om förslag till lösningar, men förutsätter då att riksbankens upp­låningsramar ökas i motsvarande grad för att inte belasta ramarna, sora f n hänförs till krediter i samband med köp och försäljning av egnahem/fler-bostadshus.

En viktig förutsättning är också att fastighets­säljaren medverkar till en försäljning, genan att placera medel i form av kapitalmarknadsrevers/-obligation.

Om däremot fastighetssäljaren inte är beredd att låsa medel i form av kapitalmarknadsrevers/obligationer måste - såvitt vi kan bedöma - bostadsrättsföreningen i samarbete med förmedlande bank aktivt.verka för att annan placerare tillskjuter medel i form av kapital-marknadsrevers. Detta.är ett inte alltför lättlcst problem.

Finansiering av bostadsrättsförvärv

Kommittén föreslår att behovsprövade statliga insats­lån lämnas till de som av ekonomiska skäl annars kan tvingas avstå från att delta i ombildningen från hyres- till bostadsrätt.

Primärt anser vi det naturligt att krediter till insatser i bostadsrätter skall lämnas av bostads­instituten (alt banker/kreditinstitut) som medelst sina förb-.ndelser med bostadskonsumenterna genori 3.7"jC bankkontor i landet även ges möjlighet till ekonomisk rådgivning och god hushållningsekonomi till gagn för konsumenten. Den primära säkerheten bör bestå i pant­sättning av själva bostadsrätten och amorteringstider varierande mellan 10 och 20 år tror vi behöver till-lämpas (ev enl serieplan). Möjlighet till statlig garanti för kredi-terna bör finnas.

Den typ av insatslån, som beskrivits ovan anser vi -i normalfallet bör kunna övertagas av ny kredit-tagare/bostadsrättshavare vid en framtida försäljning av bostadsrätten.

Bolaget anser att bostadsrätten representerar ett ekonomiskt värde, vilket bl a återspeglas i rätten att utnyttja lägenheten på obegränsad tid och att överlåta lägenheten genom exempelvis försäljning i öppna marknaden.

 

Prop. 1981/82:169                                                           214

Kredit bör kunna lämnas mot säkerhet genom pantför­skrivning av bostadsrätten inom rimliga gränser av det av särskild sakkunnig åsatta uppskattningsvärdet.

Med en sådan värdering, de analogier som anses kunna dras från annan lagstiftning, bl a skuldebrevslagen och stöd av uttalanden, främst då punkt 7,4 och förslaget till ändring av § 37 Bostadsrättslagen enligt betänkandet anser vi att tillräckligt skydd för fordran mot säkerhet av pant i bostadsrätt före­ligger. Bostadsinstituten (stadshypoteksinstitutionen, BOFAB och SFINTAB) borde därför kunna ges möjlighet att lämna krediter mot säkerhet av pant i bostadsrätt. Detta kan åstadkommas genom ett tillägg i bostads­institutens bolagsordningar vilka f n ej medger kreditgivning mot säkerhet av pantsättning i bostadsrätt.

Om banker/kreditinstitut skulle kräva tilläggssäker­het, skulle kanske flera kommuner kunna medverka genom borgensåtaganden i likhet med Stockholm, Göteborg och Malmö m fl kommuner.

För att tillgodose behov av krediter såväl vid över­låtelse av bostadsrätt på fria marknaden som vid reno­vering o d har Spi.ntab sedan en tid tillbaka aktivt drivit frågan att få bilda ett nytt finansbolag (al-t kreditaktiebolag) med inriktning på långfristig kreditgivning till bostadsrätter med bostadsrätten såsom pant. En sådan kreditgivning skulle lämpligen kunna finansieras genom att utge kapitalmarknads­reverser/obligationer, där bostadsrättssäljaren rimligen bör avkrävas viss motprestation, t ex genom att teckna 33-50 % av kiaJi_tjloppet såsom kapital­marknadsrevers. Samma teknik/system kan självfallet användas vid finansiering i samband med renovering. Ingen diskrepans behöver heller föreligga mellan bostadsrätter i äldre resp nya fastigheter.

Huruvida krediterna bör lämnas av banker eller av långkreditgivare/finansbolag sammanhänger främst med kreditens längd och storlek och kostnader i form av årsavgift till bostadsrättsföreningen etc. Generellt set-t anser vi att gränsen går vid tänkta löptider på 12-15 år. Givetvis har säkerhetens art också en stor betydelse om komraunborgen ställs kanske kredittiden kan utsträckas?!

Hembudsskyldighet

Bolaget delar kommitténs uppfattning beträffande det föreslagna systemet.

 

Prop. 1981/82:169                                                           215

29      SySWSKA RIKSBYGGEN

1           1978 års bostadsrättskommitté har behandlat ett antal lagbestämmelser
som har betydelse för övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt. I an
slutning därtill har kommittén ocksä benandlat vissa delar av bostads­
rättslagstiftningen som rör verksamheten r en bostadsrättsförening i
allmänhet utan egentligt samband med övergäng frän hyresrätt. Det hade
varit en fördel om de överväganden som skett i dessa fall hade kunnat
ske i ett större bostadsoolitiskt sammanhang eller i samband med att
kooperationsutredningen kommer att behandla den lagstiftning som rör
kooperativ verksamhet.

Vi kan dock tillstyrka huvuddelen av de förslag som framlagts av kom­mittén. I följande avseenden vill vi dock anmäla avvikande mening eller pä annat sätt kommentera kommitténs överväganden.

2           Det förslag till förköpsrätt för bostadshyresgäster i fastighet som
ägaren avser att sälja innebär i vissa avseenden en förhållandevis
omständlig procedur. Sävitt vi förstår kommer den möjlighet som kom­
munerna har att utöva sin nuvarande förköosrätt för att sedan trans­
portera ett förköp pä en bostadsrättsförening att finnas kvar. Det är
troligt att den förköpsform som föresläs av reservanten Yngvesson pä
ett smidigare sätt skulle kunna tillgodose de syften som förslaget
har. Bl a skulle man därigenom undvika den risk för att oriserna
trissas upp som säkert upostär när en fastighetsägare, som avser att
sälja, i förväg vet att hyresgästkollektivet är en tänkbar köpare.

 

Prop. 1981/82:169                                                               216

Kravet oä att minst hälften av de boende i en .sädan fastighet skall ha anslutit sig till tanken pä förvärv för att intressenamälan skall kunna göras, är ett utomordentligt restriktivt krav. Det är inte ovanligt att en övergäng till bostadsrätt i ett inledande skede stöds av en relativt liten del av de boende, medan majoriteten ansluter sig till tanken allt­efter som innebörden av övergången kan redovisas mera utförligt. Om man från samhällets sida har den orincipiella uppfattningen att bostadsrätten erbjuder en fördelaktig form för bostadsägande och bostadsförvaltning, borde man lämna möjligheten öppen att även med ett formellt sett mindre stöd bland de boende än 50% kunna göra en intresseanmälan. Ett villkor bör givetvis vara att inte en majoritet av de boende frän början motsätter sig en sädan ätgärd. En sädan intresseanmälan skulle inte heller te sig lika säker från fastighetsägarens synpunkt och därmed inte oressa oriset uppät.

3           De av kommittén föreslagna reglerna för förköpsrättens beständ förefaller
i de flesta avseenden rimliga. I ett avseende är emellertid förslaget
otillfredsställande och ofullständigt. Om förköpsmöjligheten inte utnytt­
jas av bostadsrättsföreningen, skall fastighetsägaren under en tväärs-
period vara förhindrad att sälja fastigheten till ett lägre pris eller pä
villkor som i annat avseende är mindre fördelaktiga för säljaren. Med nu­
varande inflationstakt är det inte osannolikt, att ett oförändrat pris i
kronor under en tväärsoeriod i själva verket skulle leda till ett väsent­
ligt lägre pris än det som en bostadsrättsförening under angivna förhållanden
haft att ta ställning till. Detta förhållande bör regleras i lag eller an­
visning. Det framgår inte heller av förslaget om och pä vilket sätt en
bostadsrättsförening kan fä förnyad förköosrätt om fastighetsägaren skulle
vilja sälja pä fördelaktigare villkor under den angivna tväärsoerioden.

4           Möjligheten för bostadsrättsföreningar att i sina stadgar införa bestäm­
melser om lösenrätt är ett exempel pä sädan lagändring som hade behövt
prövas t ett större sammanhang. I detta fall är det frågan om prisbild­
ningen över huvud taget oä bostadsmarknaden, särskilt dä med hänsyn till
överpriser, spekulationstendenser m m, som har den bostadsoolitiskt icke
acceptabla konsekvensen att utestänga i första hand låginkomsttagare frän

 

Prop. 1981/82:169                                                               217

stora delar av bostadsmarknaden. *1an borde oröva de bostadspolitiska för­utsättningarna att införa en lösenrätt i mer obligatorisk form och med mer enhetliga regler för säväl tillvägagångssätt som metod för orissätt­ning. Att öppna den möjlighet som lagförslaget innebär är dock ett steg i rätt riktning.

5                  Förslaget i BRL 51 a § är obegripligt. Som det är formulerat tycks inne­börden vara att en bostadsrättsförening kan vägra att anta bostadshyres­gäster i berörd fastighet som medlemmar innan man har börjat anta sådana hyresgäster sora medleinnar. En logisk konsekvens av förslaget till lag om förköpsrätt för hyresgäster är ju att en förening inte kan genomföra eller ens planera att genomföra étt fastighetsförvärv utan att minst hälften av hyresgästerna i den berörda fastigheten är medlemmar i föreningen. Behövs sista meningen i förslaget?

6                  Liksom i fräga om bestämmelserna i lag om förköosrätt för hyresgäster om intresseanmälan är bestämmelserna i förslaget till 60 a 5 i BRL onödigt restriktiva mot bakgrunden av det allmänt uttalade mälet frän statsmakternas sida att underlätta övergäng frän hyresrätt till bostads­rätt. Det borde vara tillräckligt att kräva 2/3 majoritet bland de röst­ande med möjlighet för en majoritet eller eventuellt kvalificerad mino­ritet att hos myndighet kräva överorövning av stämmans beslut.

7                  I förslaget till ändring av 2 § i lagen om kommunala åtgärder för bostads­försörjningens främjande föreslås skyldighet för kommunen att utöva in­syn i bostadsrättsföreningars verksamhet. Enligt specialmotiveringen är tanken att detta i första hand skall avse föreningar som driver sin verk­samhet med statliga bostadslän. Av lagtexten framgår emellertid inte nägra villkor. Vi kan inte se att kommittén redovisat nägot motiv varför just bostadsrättsföreningars verksamhet skall vara föremal för kommunal insyn när motsvarande krav inte gäller bostadsfdrvaltare i övrigt med undantag av allmännyttiga företag.

 

Prop. 1981/82:169                                                               218

8    Frågan om överförande av hyresfastigheter i allmännyttig ägo till bostads­rätt har av kommittén behandlats i särskild ordning. Detta är motiverat med hänsyn till att de allmännyttiga bostadsföretagen av lagstiftarna tilldelats en alldeles särskild roll i bostadsförsörjningen. Kommittén har inte tillfredsställande utrett pä vilket sätt denna roll skulle komma att påverkas om bostäder i allmännyttig ägo skulle överföras i bostads-. rättsform. Alldeles uopenbart är, att hittillsvarande exemoel oä sådan överföring eller försök till sådan överföring lett till, eller skulle ha lett till, en markerat ökad segregation i boendet. Bl a mot bakgrunden av de synpunkter som framförs i särskilt yttrande av experten Esbjörn Olsson anser vi det omotiverat att f n vidta särskilda ätgärder för att underlätta överförande av allmännyttigt bostadsbestånd till bostadsrätt. Det är rimligt att sädan överföring behandlas mycket restriktivt. Med hänsyn till risken för att varje utbrytning av delar av ett allmännyttigt företags bostadsbestånd kan leda till risker för kreditgivarna, bör läns­bostadsnämndens medgivande under alla förhållanden erfordras i kombina­tion med möjlighet till överorövning hos bostadsstyrelsen.

 

Prop. 1981/82:169                                                           219

30      aSB:3 RIKSFÖRBUiro

Utgångspunkten för bostadsrättskommittens arbete var att stärka de boendes inflytande över den egna bostaden. Detta kan ske genom en omvandling av hyresrätt till bostadsrätt. HSB tillstyrker förslag, som innebär, att bostadsrätten kommer till ökad användning som upplätel­seform till bostäder. Det finns emellertid för närvarande IJostads-rättsföreningar av olika slag. De vanligaste bostadsrättsföreningarna är sädana som bildas av och genom de kooperativa riksorganisationer­na HSB eller Riksbyggen. Bostadsrättsföreningar har emellertid även bildats av grupper med särskilda gemensamma intressen eller på Initiativ av byggnadsföretagare. Under senare är har dessutom, som utredningen påpekar, tillkommit ett antal bostadsrättsföreningar initierade av fastighetsägare, som genom upplåtelse av bostadsrätt förväntar sig ett bättre ekonomiskt utbyte av överlåtelsen av fastigheten än om denna skett genom en sedvanlig försäljning. 1 ett mindre antal fall har även hyresgäster själva bildat bostadsrättsföre­ning och efter förhandling med fastighetsägaren förvärvat fastigheten i och för upplåtelse med bostadsrätt.

Alla bostadsrättsföreningar, vare sig de tillhör de bostadskooperativa riksorganisationerna eller är bildade av olika gruppintressen eller av byggmästare, grundar sin verksamhet på bostadsrättslagen. Bostads­kooperation och bostadskooperativt byggande skall emellertid inte översättas till eller förväxlas med byggande i bostadsrättsförenings­form. Bostadsrätten är endast ett lagtekniskt uttryck för en upplåtelse av nyttjanderätt. Enbart den omständigheten att denna nyttjandeform används innebär inte kooperation. Kooperation betyder kontinuitet i produktion och förvaltning och medlemmarnas aktiva engagemang i bägge dessa arbetsuppgifter. En omvandling av i första hand privata hyresfastigheter till bostadsrätt bör därför ske i former, som bäst tillvaratar hyresgästernas intressen och som grundas pä kooperativa principer. Ombildningarna bör således i första hand ske genom de folkrörelsekooperativa bostadsföretagen HSB och Riks­byggen.

 

Prop. 1981/82:169                                                           220

Härigenom garanteras att kraven på de stora administrativa, juri­diska, tekniska och ekonomiskt/finansiella insatser som krävs i samband med ombildning av hyreshus till bostadsrätt blir till­godosedda. 1 åtskilliga fall torde de fastigheter, som blir aktuella för ombildning, vara i behov av sanering i omedelbar eller nära anslutning till ombildningen. Det är orealistiskt att tänka sig, att det bland hyresgästerna skall finnas tillräcklig expertis för att klara därmed sammanhängande frågor. Inte blott tekniska utan även finansiella frågor ställer i detta hänseende stora krav på resurser. Hyresgästerna har antingen de bildat en bostadsrättsförening eller ej en typiskt sett svagare position i förhandlingarna om övertagande av huset än fastighetens ägare har. Om ombildningen från hyresrätt till bostads­rätt sker med stöd och under medverkan av HSB eller Riksbyggen kan däremot kommitténs grundtanke att den skall ske pä de boendes villkor garanteras. En ombildning av hyreshus till upplåtelse med bostadsrätt genom medverkan av de rikskooperativa organisationerna innebär också för den tidigare ägaren i förhållande till kommitténs förslag större säkerhet för ett genomförande.

2.       1 de generella direktiv regeringen utfärdat till offentliga utreoningar krävs att utredningarna också skall anvisa finansieringen av kost­nadskrävande reformer. Detta synes bostadsrättskommittén inte direkt ha gjort. Ur samhällsekonomisk synpunkt torde emellertid en övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt innebära besparingar i form av lägre drifts- och underhällskostnader. All erfarenhet visar att kostnadsutvecklingen inom bostadsrättsbeståndet är betydligt lugnare än inom hyreshusbeståndet. Det är ocksä sannolikt, att den ökade användningen av bostadsrätt som upplätelseform ger upphov till mera svärmätbara, men ändå positiva samhällsekonomiska effekter. Det ökade ansvarstagandet för den enskilde som följer av det kollektiva ägandet avsätter positiva effekter även i övrigt.

3.       1 syfte att garantera ombildningen till bostadsrätt när flertalet hyresgäster önskar det, föreslär kommittén regler om hembud och om förköpsrätt för av hyresgästerna bildad bostadsrättsförening. Det föreslagna systemet innehåller enligt HSB:s mening onödigt byråkra­tiska inslag. Ett exempel härpå utgör reglerna om ekonomisk plan. Skulle kommitténs förslag genomföras innebärande att ekonomisk plan skall upprättas och registreras innan bostadsrättsföreningen förvärvat fastigheten, förlorar bostadsrättsföreningen betydande me­del om föreningsstämmans beslut blir negativt särskilt i betraktande av att kostnaderna för upprättande av ekonomisk plan inte är de enda, som till den tidpunkten drabbar föreningen. Kostnaderna för före­ningsbildning, för utredning av förutsättningarna för fastighetsför­värvet m m är dä också nedlagda. Det kan inte vara nödvändigt att lägga ned sä betydande kostnader för att få ett tillfredsställande beslutsunderlag för ett ställningstagande till förvärv av fastigheten ifråga.

 

Prop. 1981/82:169                                                           221

Reservanten Nils Yngvesson föreslår att gällande kommunala förköps­rätt utvidgas att gälla samtliga typer av flerbostadsfastigheter. Syftet bakom förslaget är att undvika en komplicerad och besvärande administration. HSB delar denna uppfattning. Yngvesson föreslär vidare, att, om hyresgäster i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresse för att i folkrörelsekooperativ form ta över fastigheten, kommunen skall medverka härtill, om den finner det bostadssocialt motiverat. Genom en sädan möjlighet till förköp kommer tiden för fastighetsförvärv att väsentligt kunna förkortas och hyresgästerna fär bättre tid och möjligheter att diskutera ombildning­en och eventuella förändringar i fastigheten med den expertis, som de folkrörelsekooperativa organisationerna förfogar över. Genom kom­munens aktiva medverkan uppfylls även den av kommittén uppställda förutsättningen för statlig längivning.

I*. En fråga som i särskilt hög grad kommit att diskuteras i massmedia under senare är är modeller för begränsning av överlåtelsevärdena på bostadsrätter.

För det stora flertalet av bostadsrätter i landet gäller att de priser, som uttages vid överlåtelse, får betraktas som rimliga och bostads­socialt väl godtagbara i förhållande till allmänna inflatoriska värde­stegringar. Det finns fortfarande områden där bostadsrätter av olika skäl är svåra att överlåta till ursprunglig grundavgift och sådana förhållanden mäste antas komma att uppstå tid efter annan även fortsättningsvis.

Emellertid förekommer framför allt i de större tätorternas inre delar en prisutveckling på bostadsrätter, som mäste betraktas som bostads­socialt orimlig. Denna prisutveckling sammanhänger med stor säker­het med prisutvecklingen pä småhus och svarthandeln med hyresrätter samt ett alltför litet utbud av bostadsrätter i dessa områden. 1 ingetdera fallet är prisutvecklingen godtagbar. HSB finner det därför angeläget att inom sitt område kunna medverka till att genom en rimlig prisutveckling möjlighet skapas för bostadskooperationens medlemmar att fä tillgång även till dessa bostadsrätter. Ifråga om det äldre beståndet kan övergripande åtgärder ifråga om prisbild­ningen på småhus och bostadsrätter vidtagas endast av statsmakterna. Ifråga om nyproduktionen kan lagregler tillskapas om möjligheter för bostadskooperationen att själv påverka prisbildningen. Detsamma gäller vid ombildning frän hyresrätt till bostadsrätt.

5. Kapitalvinstkommittén arbetar enligt sina direktiv med att skapa ett system för en evig realisationsvinstbeskattning av bostadsrätter. HSB framhöll redan 1979 vid en s k hearing med kommittén att ett konsekvent och likformigt uppbyggt system för beskattning av eventuella realisationsvinster för småhus upplåtna med äganderätt och för bostadsrätter i allt väsentligt torde vara tillräckligt medel för att motverka spekulationstendenser på bostadsrättsmarknaden.

 

Prop. 1981/82:169                                                           222

Enligt HSB:s mening bör prisutvecklingen inom det äldre fastighets­beståndet mötas med en riktigt utformad beskattning och med åtgärder mot ekonomiska transaktioner med hyresrätter. Ifråga om nyproduktionen och vid ombildning frän hyresrätt till bostadsrätt kan prisbildningen pä nägot sätt behöva kontrolleras. Detta galler givetvis även andra upplätelseformer. Bostadsrättskommittén föreslår att det skall bli möjligt införa prisbegränsningsregler och hembud beträffande bostadsrätt. HSB biträder tanken att möjligheter skall finnas till prisregleringsföreskrifter och hembud i stadgarna. HSB kcin emellertid inte biträda kommitténs modell i denna del. HSB delar reservanten Nils Yngvessons uppfattning om det angelägna i att likvärdiga regler för säväl bostadsrätter som villor införs på en och samma gång. HSB instämmer också i exf>erten Ralf Hultbergs mening, att en hem­budsskyldighet för bostadsrättshavare skall kombineras med en rätt för bostadsrättshavaren att få bostadsrätten återlöst och att staten eller kommunen finansiellt garanterar ett sådant åtagande.

HSB har i skrivelse denna dag till Regeringen begärt att Regeringen skall tillsätta en parlamentarisk kommitté för översyn av bostads­rättslagstiftningen. HSB har därvid bland annat framhållit, att möjlighet till hembud och förköpsrätt inom bostadskooperationens olika organisationsled och rätt för bostadskooperationen att i parla­mentarisk ordning utforma en bostadssocialt rimlig prissättning måste införas. 1 den rätten bör ingå möjligheten att inom organisationen behålla del av värdestegringen inom det kollektiva ägandet, att användas för återköpsgaranti och för kostnadsutjämning i nyproduk­tionen.

6. Mot bostadsrättskommitténs förslag i övrigt, bland annat att lån­givningen i princip skall ske till bostadsrättsföreningen mot säkerhet i pantbrev i föreningens fastighet, att en av intygsgivarna skall vara oberoende av den som bildat bostadsrättsföreningen eller biträtt vid föreningsbildningen, att kommunal styrelseledamot skall kunna er­sättas med kommunal rapportör och att överlåtelseavtalen skall vara skriftliga m m, har HSB ingen erinran.

 

Prop. 1981/82:169                                                           223

51   STQCKHOmS BOSTADSFÖRENINGARS CEHTRA1FÖREHING (SBC) OCH BOSTABS-FÖRERINGABNAS RIKSFÖRBDHI) (BR)

Några bostadspolitiska reflektioner

Bostadspolitiken bör enligt vår mening syfta till att an­passa bostadsbeståndet till de boendes önskemål och deras ekonomiska resurser. De boende bör således sä långt möjligt kunna välja den boctadsstorlek-, standard och förvaltningsform SOM vid det aktuella tillfället bäst passar dem. Behoven och önskemålen är inte desamitia under en människas livscykel. Det sora bäst passar den unge människan sora lämnat föräldrahemmet är antagligen inte den mest lämpade bostaden efter några år när han/hon etablerat familj. På samma sätt behöver inte den tidigare familjebostaden vara den bästa sedan barnen vuxit och lämnat föräldrahemmet. Det bör därför enligt vår mening finnas ett bostadsbestånd där rörlighet är rr.öjlig. En sådan rörlig­het har många positiva effekter - bl a minskar risken för trångboddhet resp kvarboende i bostäder scm är större än behoven -

 

Prop. 1981/82:169                                                           224

dvs det befintliga bostadsbeståndet kommer till mer effek­tiv användning.

Dagens bostadsmarknad uppvisar många brister. Opinionsunder­sökningar utförda i olika omgångar och vid olika tillfällen har klart visat att svenska folket vill äga sin bostad oavsett om den består av ett småhus eller en lägenhet. Nyproduktion av bostäder har de senaste årtiondena inte motsvarat de boen­des önskemål.' I stället för bostäder som de boende själva äger har statliga och kommunala åtgärder vidtagits i syfte att producera flera hyresbostäder, framförallt i de allmän­nyttiga bostadsföretagens regi. Hyrespolitiken har medfört att äldre, attraktiva och centralt belägna bostäder haft lägre hyror än nyare, i och för sig bra bostäder men med sämre läge i tätorternas periferi. Benägenheten att lämna en centralt belägen, billig bostad, även om den till storleken inte mot­svarar den boendes behov, har därför avtagit. Obalansen mellan tillgång och efterfrågan i förening  med icke marknadsmässig hyressättning, i vart fall i Stockholm, har medfört en "svart" hyresmarknad, som gett fördelar till dem som på något sätt lyckats komma över ett förstahandshyreskontrakt. Enligt vår mening bör bostadspolitiken nu Inriktas på olika åtgärder som medför balans mellan tillgång och efterfrågan.

Den bristande balansen mellan tillgång och efterfrågan på bostadsrättsmarknaden, dvs för få bostadsrätter i förhällan­de till efterfrågan, har medfört höga priser i de centralt belägna, attraktiva områdena i Stockholm, Göteborg, Malmö m fl städer. Så länge prisbildningen är fri, vilket vi anser bör vara fallet, kommer det alltid att finnas hushåll som är beredda att inom ramen för sina ekonomiska resurser prioritera boendet och acceptera relati-vt höga boendekostnader för att erhålla den bostad och det läge som vid det aktuella tillfället är bäst. Om det anses att priserna pä bostadsrätter i sådana attraktiva områden i tätorternas centrala delar är för höga, bör åtgärderna naturligtvis inriktas på att utöka utbudet, dvs skapa flera bostäder med de egenskaper son de

 

Prop. 1981/82:169                                                           225

boende önskar. Ökas antalet bostadsrätter genom nyproduktion, där den är möjlig, och genom ombildning från hyresrätt till bostadsrätt, kommer enligt ekonomiska lagar prisnivåerna att sjunka, om efterfrågenivån hålls oförändrad. Att genom andra åtgärder åstadkomma sänkta priser kommer att medföra en "svart' marknad även inom denna del av bostadsmarknaden, vilket skulle vara olyckligt.

Bostadspolitiken har hittills och skall även fortsättningsvis enligt vår mening ha till syfte att bereda befolkningen bra bostäder. Ett uttryck för denna strävan har varit att genom detaljerade normer och bestämmelser styra produktionen så att hög kvalitet uppnås. Enligt vår mening är det angeläget att efterfrågan fär större styreffekt på den framtida produk­tionen än hittills. Således bör inte finansieringsvillkoren vara så konstruerade att viss typ av bebyggelse eller upplä­telseform får bättre stöd än andra. Tekniska normer bör na­turligtvis finnas, men de bör inte vara sä konstruerade att utformningen styrs i detalj. De bör i stället inriktas pä att skapa garantier för sundhet, hållfasthet och säkerhet. Målmedvetna åtgärder bör enligt vår mening vidtas för att minska floran av detaljbestämmelser och skapa ekonomiska vill­kor för boendet som är neutrala mellan olika bebyggelse- och upplåtelseformer.

Bostadsrätten som boendeform

Bostadsrättskommittén tillsattes för att underlätta för hyres­gäster att i bostadsrättsform överta ägandet. Motivet var att regeringen ansåg det angeläget att öka de enskilda människor­nas inflytande Över sitt boende och skapa bättre möjligheter för den enskilde att äga sin bostad.

Vi delar dessa grundläggande värderingar. Bostadsrätten är en bra och eftersökt boendeform. Dess fördelar framkommer tydli­gast när de boende själva från början engagerat sig genom före­ningsbildning och fastighetsförvärv. Bostadsrättskommitténs egna undersökningar visar bl a också att den ekonomiska infor­mationen är bättre, grannkontakterna tätare, det egna arbetet vid husets skötsel mer omfattande och de boendes inflytande större än vid hyresboendet. Dessutom framgår av andra undersök-

15   Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           226

ningar, bl a av pris- och kartellnämnden, att de som bor med bostadsrätt lyckas hålla driftskostnaderna lägre än de som bor med hyresrätt.

Att bostadsrätten är en attraktiv boendeform bekräftas av det stora intresse som hyresgästerna hos privata fastighets­ägare och allmännyttiga bostadsföretag visar för övergång till bostadsrätt. Ett stort antal intresserade hyresgäster hos de allmännyttiga bostadsföretagen i Stockholm har redan organiserat sig i en intresseförening, St:ockholms Bostads­rättsintressenter. Föreningen, som bildades i mars 1981, representerar i dag ca 5.000 hyresgäster och arbetar inten-si-vt för att utverka kommunens och de kommunala bolagens med­givande till förvärv av de fastigheter som medlemmarna bor i.

Idén bakom bostadsrätten som boendeform är att man tillsammans med andra ordnar sin boendefråga i ekonomisk och social sam­verkan. Bostadsrättsboendet ger en rad fördelar. Det ger möj­lighet till medinflytande i fråga om boendekostnad, förvalt­ning och boendemiljö. Bostadsrättsboendet ställer också krav på den enskilde och förutsätter medansvar i dessa frågor. Det är enligt vår mening bra för bäde individen och samhället. Genom kravet på självkostnadstäckning får medlemmarna en klar bild av boendekostnadernas verkliga storlek. Individen blir mån om att fastigheten och lägenheter skall skötas väl, ef­tersom låga förvaltningskostnader och ett gott underhåll ger direkt utslag i boendekostnaderna och fastighetens och lägen­hetens värde. Gemenskapen i socialt avseende, som har sin grund i den ekonomiska gemenskapen i bostadsrättsföreningen, ger vä­sentliga plusvärden för de boende och är också betydelsefull för samhället i stort. Bostadsrättsboendet innebär ocksä ett bostadssparande som är värdefullt för samhället och individen. För individen uppkommer möjlighet till ett värdesäkrat sparan­de samtidigt som man måste vara beredd på ett ekonomiskt risk­tagande .

En förutsättning fÖr att en bostadsrättsförening verkligen skall ge de nämnda fördelarna är att det föreligger en in-

 

Prop. 1981/82:169                                                           227

tresse- och värdegemenskap mellan medlemmarna, framförallt vad gäller fastighetens förvaltning. Inte minst viktigt är att de är beredda att ta sitt fulla ansvar för den gemen­samma egendomen, både vad gäller ekonomi, förvaltning och miljö. Lika viktigt är att föreningens uppbyggnad är sådan, att medlemmarna verkligen har reell möjlighet att utöva sitt medinflytande och sitt ansvar utan att hindras av föreskrifter, över vilka föreningen saknar inflytande.

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening och skall enligt lagstiftningen ha till ändamål att främja medlemmar­nas intressen. Därav framgår enligt vår mening att den inte bör ha till uppgift att främja andra ideologiska intressen eller andra ekonomiska intressen än medlemmarnas. Tvärtom är sådant, ifråga om användning av föreningens tillgångar, ut­tryckligen förbjudet i lagen om ekonomiska föreningar. (Se

beslut av justitiekanslern beträffande "Klagomål mot länsstyrelsens registrering av stadgar för bostadsrättsföre­ning". )Att en bostadsrättsförening är en ekonomisk förening medför ocksä att den ekonomiskt måste drivas på ett sådant sätt att full kostnadstäckning erhålles, såväl beträffande kapitalkostnader som löpande förvaltningskostnader. Eventuel­la Överskott på verksamheten - oavsett om de uppkommit som driftsöverskott eller som följd av värdeökning på föreningens tillgångar - är medlemmarnas gemensamma egendom i vilken var och en har sin andel.

Detta är grundläggande förutsättningar för bostadsrättsformen. Rubbar man på dessa grundvalar, reduceras snabbt fördelarna inte bara för individerna utan. också för samhället i stort. Vi tror att bostadsrättshavarna, både de nuvarande och de blivande, är fullt kapabla att själva sköta sin egen och före­ningens ekonomi, boendemiljö, förvaltningen och underhållet i ö-vrigt i en demokratisk och socialt utvecklande samverkan.

Ombildningar under 1970-talet - några erfarenheter

SBC har under de senaste tio åren varit engagerad i ca 80

 

Prop. 1981/82:169                                                           228

föreningsbildningar. SBC:s erfarenheter bekräftar bostadsrätts­kommitténs uppfattning att de boende är mycket aktiva beträffan­de förvaltning och ombyggnad i föreningar där de boende direkt tagit över sin fastighet.

Bostadsrättskommittén framför som sin uppfattning att en ökad omvandling från hyresrätt till bostadsrätt inte får bidra till att fastighetspriserna trissas upp. Vi delar denna uppfattning men känner inte heller nägon större oro för att så skulle bli fallet. Köpeskillingsstatistiken från Stockholms Fastighets­kontor visar nämligen att i Stockholm, där föreningsbildningen varit oftast förekommande, har priserna varit högre än normalt endast i sådana föreningar där s k "intressegemenskap" funnits mellan köpare och säljare, dvs där fastighetsägaren varit in­blandad i föreningsbildningen och dominerande i föreningen. Denna typ av föreningsbildning och fastighetsförvärv är i fram­tiden omöjlig sedan bostadsrättslagen 1981-10-01 ändrats en­ligt bostadsrättskommitténs förslag. De boendegrupperingar som vänder sig till oss fär alltid råd att först värdera fastighe­ten som hyresfastighet och vara beredda att. erlägga en köpe­skilling som motsvarar avkastningsvärdet pä fastigheten som hyresfastighet.

Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor Hyr;egstiiify;tarid£ och o£m£rna_f£r_anslunin2

Kommittén föreslår att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna i fastigheten skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och biträda beslut på föreningsstämma om förvärv av fastigheten.

Beräkningen av lägenheter skall innefatta bostäder och lokaler. Garage, lager och andra sådana lägenheter som i första hand an­vänds som förvaringsutrymmen utesluts dock. Vi anser det omoti­verat att kräva 2/3 majoritet. Det finns redan, som utredningen själv påpekar, andra majoritetsregler som i andra sammanhang förutsätter att minst 60% av taxeringsvärdet kan hänföras till bostadslägenheter som är upplåtna med bostadsrätt och att de

förmånligaste statliga bostadslånen utgår ora minst 50% av

 

Prop. 1981/82:169                                                          229

bostadslägenheterna har tecknats för upplåtelse med bos-tadsrätt. Vi anser det otillfredsställande om de boende måste iaktta flera olika majoritetsregler i samband med övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Vi avstyrker kommitténs förslag till 2/3 majoritet och anser att någon av nu gällande majoritetsregler bör väljas.

Det finns många omständigheter - inte minst ekonomiska - sora kar till att de boende, sora är intresserade av övergång till bo­stadsrätt, strävar efter enhällig anslutning till bostadsrättsföre­ningen. Det finns emellertid praktiskt taget alltid bostads- och lo­kalhyresgäster sora även fortsättningsvis önskar hyra sin lägenhet. Enhällig anslutning uppnås därför endast i undantagsfall. Bostads-rättskoramitténs delbetänkande (Ds Bo 1980:3) som redan vunnit laga kraft, innebär att kvarboende hyresgästers rättigheter - besitt­ningsskydd och bytesrätt - i alla avseenden kommer att respekteras. Enligt vår mening bör därför normala demokratiska spelregler med enkel majoritet i princip gälla även vid fastighetsförvärv i sam­band med bildande av en bostadsrättsförening. Villkoren för de  boen­des bildande av bostadsrättsförening och beslut om fastighetsför­värv skulle härigenom också komma att följa samma principer som de statliga bostadslånen.

De erfarenheter som SBC har av föreningsbildning visar att anslut­ningsprocenten normalt är drygt 60% bland bostadshyresgäster. In­tresset från både bostads- och lokalhyresgästernas sida att få med lokalhyresgästerna som bostadsrättshavare är enligt SBC:s erfaren­het relativt begränsat. Denna erfarenhet talar för att utesluta lo­kalhyresgästerna från rösträtt på den föreningsstämma som vidtar beslut om fastighetsförvärv. Det förekommer emellertid att hyres­gästerna i hus med enbart eller huvudsakligen kontors- och affärs­lokaler bildar bostadsrättsförening och förvärvar fastigheten.

I awaktan på eventuell översyn av lagstiftningen för separation mellan bostadsrätt för bostadshus och "bostadsrätt" för kontorshus kan inte lokalhyresgästerna uteslutas frän rösträtt vid fastighets­förvärv.

Kommittén föreslår att de rikskooperativa organisationerna  undantas från majoritetsregeln vid frivilliga förvärv. Detta innebär att HSB och Riksbyggen skulle kunna förvärva fastigheter emot de boendes vilja. I Stockholm har förekommit fall där rikskooperationens fas­tighetsförvärv med tillhörande ombyggnadsplaner mött starkt motstånd bland de boende. Vi finner inga skäl att ge HSB och Riksbyggen en särställning i fråga om kravet på majoritet vid bostadsrätts-

 

Prop. 1981/82:169                                                           230

förenings förvärv av fastighet och avstyrker därför förslaget.

Vi tillstyrker koimnitténs förslag att de hyresgäster som vid en ombildning förklarat att de vill teckna bostadsrätt normalt också skall vara skyldiga att göra detta om de vill utnyttja sin rätt att bo kvar i huset.

Vi har inte heller något emot att en hyresgäst i ombyggnads-fallen bör kiinna frånträda sin utfästelse att teckna bostads­rätt om avgiftsökningen är väsentlig och om det inte är obilligt mot föreningen att hyresgästen inte ansluter sig till ombild­ningen. Ombyggnadskostnaderna är emellertid mycket svåra att kalkylera. Om hyresgäst som ursprungligen förklarat sig villig att teckna bostadsrätt ångrar sig efter det att ombyggnaden visat sig dyrare än beräknat, hamnar de kvarvarande m.edlemmarna i föreningen i en besvärlig ekonomisk situation. Därför bör föreningen enligt vår mening, och såsom kommittén anfört, kunna få hyresförhållandet upplöst och hyra ut lägenheten till någon som är beredd att teckna bostadsrätt. Vi ansluter oss till komraitténs förslag, att den ursprungliga bostadshyresgästens obegränsade bytesrätt i detta fall bör begränsas till byte då den nye hyresgästen förbinder sig till att teckna bostadsrätt. Xven om kommittén anse:; att detta är möjligt med gällande lag, finner vi det önskvärt med ett särskilt tillägg till lagen där detta uttryckligen fästsläs.

Ekonomisk £l£n_

Kommittén föreslår att ekonomisk plan skall upprättas och förses med erforderligt intyg enligt 4§ BRL före fastighets­förvärv och ombildning. Vi anser det tillräckligt att en pre­liminär ekonomisk plan upprättas i samband med fastighetsvärde­ring, vilket är fallet i dag när SBC medverkar vid ombildning. En fastighetsvärdering utgör nämligen utgångspunkten för för­handlingar mellan fastighetsägaren och de boende. Den preli­minära ekonomiska planen som upprättas i samband med värdering är en absolut förutsättning för att de boende skall kunna be­stämma sig för förvärvet.

Ofta är både fastighetsägaren och den blivande nya ägaren (bostadsrättsföreningen) angelägna om atc nå ett snabbt avslut

 

Prop. 1981/82:169                                                           231

på fastighetsaffären. Upprättande av slutlig ekonomisk plan och intygsgivarnas granskning av planen är kostnads- och tidskrävan­de. Kravet på en slutlig ekonomisk plan jämte intyg bör därför inte ställas,. Ett arbetssätt med fastighetsvärdering och preli­minär ekonomisk plan före fastighetsförvärvet, vilket SBC använt har givit bra resultat.

Om likväl beslut fattas att göra den ekonomiska planen och in­tyget obligatoriska före fastighetsförvärvet, får detta konse­kvenser för intygsgi-vningen. Enligt förarbetena till § 4 BRL bör intygsgivarna jämföra uppgifterna om köpeskillingen i den ekonomiska planen med uppgifterna i köpekontraktet. Detta blir med kommitténs förslag inte möjligt, eftersom köpekontraktet inte kommer att föreligga vid tidpunkten för intygsgivningen.

Pl.£n£n£ innehäll

Vi .tillstyrker kommitténs förslag att besiktningsprotokoll bi­fogas planen. I motsats till kommittén anser vi dock att en opartisk och sakkunnig värdering av fastigheten bör göras ob­ligatorisk. På så sätt skulle de boende alltid fä upplysning om vilket värde fastigheten har som hyresfastighet. Bättre kunskaper hos de boende ora prisnivåerna på fastighetsmarkna­den torde enligt vår mening vid ökad övergång till bostads­rätt ge garantier för att priserna på fastigheterna inte onö­digt trissas upp.

Det bör nämnas att SBC har erfarenhet av ombildningsförsök där fastighetsägarna tagit initiativ och försökt övertyga de boen­de om rimligheten av en köpeskilling som vida överstiger fastig­hetens avkastnings- och marknadsvärde som hyresfastighet. För att de boende skall kunna stå emot propåer av detta slag behövs en objektiv fastighetsvärdering samt sakkunnig hjälp.

Vi anser det angeläget att bostadsstyrelsen skyndsamt lämnar sådana allmänna råd till intygsgivarna som kommittén föreslår. Enligt vår mening medger redan nu bostadsstyrelsens instruktion att sä sker. SBC har påtalat detta behov i en cärskild skrivel­se till bostadsstyrelsen 1980-12-10.

 

Prop. 1981/82:169                                                           232

Inty£S2iva£n£

Vi tillstyrker förslaget att åtminstone en av intygsgivarna bör vara fristående från den som biträtt med föreningsbildning och/eller upprättande av den ekonomiska planen. Vi delar också uppfattningen att företag och organisationer inte ensidigt bör anlita samma intygsgivare. Vi anser vidare att bostadsstyrel­sen bättre än hittills bör följa intygsgivarnas verksamhet.

Förslaget att ändra "godkänts" till "registrerats" i 3§ BRL är väl ägnat att klargöra länsstyrelsens roll i sammanhanget.

Planens £täl]nin2 med hänsYn_till kvarbo£nde_hYr£S2ä£ter -

För närvarande råder osäkerhet om hur länge kvarboende hyres­gäster skall anses vara berättigade att förvärva bostadsrätt till den i den ekonomiska planen angivna grundavgiften. Det är enligt vår mening beklagligt att kommittén inte uppmärksammat detta problem. Vi föreslår att frågan utreds. Därvid bör beaktas att om tiden görs för lång,kan föreningsbildningen försvåras. En del hyresgäster, speciellt i ombyggnadsfallen, kan nämligen finna fördelar att slippa allt det arbete och ansvar som en om­byggnad förutsätter av medlemmarna, om de avvaktar slutförande av byggnadsarbetena och slutlig plan. Vi vill i detta samman­hang fästa uppmärksamheten på att Stockholms kommun i ombygg­nadsfallen rekommenderar föreningarna att awakta med slutlig ekonomisk plan tills ombyggnaden är genomförd. Vi anser detta otillfredsställande och otryggt för de boende sora inte kan bli bostadsrättshavare förrän den slutliga planen registrerats.

Ytterligare oklarhet råder ora upplåtelseavgiftens storlek. Stock­holms kominun har t ex förklarat sig beredd att endast acceptera begränsade upplåtelseavgifter. Enligt vår mening bör det klart uttalas att bostadsrättsföreningarna är suveräna att själva av­göra storleken av dessa avgifter.

Att fastställa andelstal från början även för uthyrda lägenhe­ter har varit ett normalt arbetssätt för SBC. Detta har fun­gerat bra och sparar kostnader för senare revision av den

 

Prop. 1981/82:169                                                           233

ekonomiska planen. Enligt vår mening bör däremot föreningarna inte rekommenderas att från början fastställa grundavgifter även för uthyrda lägenheter förrän skattekonsekvenserna för föreningarna blivit klarlagda. Enligt de bedömningar som skattesakkunniga idag gör finns det nämligen risk för att eventuell upplåtelseavgift för en lägenhet som från början inte varit upplåten med bostadsrätt, men för vilken grundav­gift fastställts, vid senare upplåtelse kommer att vara skatte­pliktig såsom realisationsvinst. Förutsättningen för en sådan bedömning anses vara att bostadsrättsföreningen på någon grund innehar bostadsrätten fram tills upplåtelse sker. Om det däre­mot anses att en ny bostadsrätt tillskapas skulle ett dylikt resonemang inte kunna föras. Vad som idag inte är klarlagt är när en bostadsrätt skall anses ha tillkommit, dvs vilket moment i upprättandet av den ekonomiska planen är det sista som kan göras utan att det anses att föreningen innehar bostadsrätten. Enligt vår mening bör en förstagångsupplätelse alltid vara befriad från realisationsvinstbeskattningen. Det bör åvila före­ningen att utan skattekonsekvenser kunna välja den metod - grund­avgift eller andelstal - som är den mest ändamålsenliga i det aktuella fallet.

Kvarboende hyresgäster

Vi har ingenting att erinra emot de i betänkandet angivna reg­lerna. Delegationen för bostadsfinansiering bör dock verka för att krediter ställs till föreningarnas förfogande för uteblivna grundavgifter på grund av fortsatt hyresupplätelse.

n£o£mtion,_r£d2ivnin2 och service

Det resultat av undersökningar om hyresgästernas kunskaper som kommittén redovisat visar tydligt att allmän information om bostadsrätten som boendeform är väsentlig. Vi hälsar med till­fredsställelse alla informationsinsatser som bostadsstyrelsen och andra statliga myndigheter kan göra.

Vi satsar själva på utökad allmän information om boendeformen som sådan, föreningsbildning, ombyggnad och förvaltning. Pä våren 1982 kommer SBC bl a att ge ut två handböcker i ämnet

 

Prop. 1981/82:169                                                           234

att bilda föreningar och bygga om föreningshus. Dessa kommer att distribueras i hela landet. Till årsskiftet 82/83 planeras en motsvarande handbok avseende förvaltning.

Det kan inte tillräckligt understrykas hur angeläget det är att de boende anlitar sakkunnig hjälp vid föreningsbildning och fastighetsförvärv. Alltför ofta när de boende helt litat på sig själva eller fått icke sakkunnig hjälp har det hänt "olyckor" vilka visat sig vara svåra att rätta till i efterhand.

Kommun£l inltande

Vi kan bekräfta att de insatser som de kommunala represen­tanterna - som styrelseled£imöter och eller rapportörer samt revisorer - gör för föreningarna i Stockholm och på andra orter är mycket värdefulla. Vi tillstyrker därför kommitténs förslag till ändring av 26§ BFF.

Vi anser det orättvist och godtyckligt att vissa kommuner f n kan hindra enskilda bostadsrättsföreningar att erhålla förmånliga statliga lån genom att avslå föreningarnas begäran om kommunal insyn. Vi tillstyrker därför komplettering av Z. § bostadsförsörjningslagen.

I 26§ BFF ställs krav pä att kommunal rapportör varit i funk­tion från föreningens bildande. Enligt gällande regler kan dock även en befintlig förening erhålla insyn samt förmånliga statliga lån, dock endast om låneansökan görs inom 5 år från förvärvet. Detta omöjliggör normalt 99%-belåning vid ombyggnad av fastighet som under en längre tid ägts av en bostadsrätts­förening utan kommunal insyn. Orättvisor uppkommer således inte enbart genom olika tillämpning i olika kommuner utan också för olika föreningar beroende på när de bildats. Vi anser denna tidsbegränsning obefogad och föreslår att den slopas.

fildr£ föreriingar

Vi är besvikna över att kommittén inte kunnat lösa de problem som föreligger vid övergång från bostadsförening till bostads­rättsförening. Vi vill understryka kommitténs uttalande att en genomgående analys av associationsrättsliga bestämmelser görs

 

Prop. 1981/82:169                                                           235

i annat sammanhang och förutsätter att en sådan genomgång görs snarast.

En väg att underlätta övergång från bostadsförening till bostads­rättsförening vore att befria föreningarna frän stämpelskatt. Möjligheten till sådan befrielse bör enligt vår mening skynd­samt utredas.

Förvärv av enskilt ägd fastighet

Allmänna_SYnDunkter

Vi delar kommitténs uppfattning att ett fastighetsförvärv utan tvångsinslag är det mest eftersträvansvärda, om hyresgäster önskar ta över den fastighet de bor i för att gå över till bostadsrätt. Vi vill än en gång understryka att hyresgäster som förvärvar "sin" fastighet i princip inte skall behöva betala ett högre pris för fastigheten än det marknadsvärde som kan an­ses motsvaras av fastighetens värde som hyresobjekt. Kommittén anför själv att - Sven om man inte helt kan uppnå detta mål -hyresgästernas ställning bör förstärkas så att priserna däm.pas vid freimtida övergångar. Det förslag till förköpsrätt för hyres­gästerna som nu föreslås anser kommittén ge denna effekt. Vi instärmner i detta men anser att den av oss här ovan föreslag­na obligatoriska värderingen skulle utgöra en ytterligare för­stärkning av hyresgästernas ställning genom att ge dem ökade kunskaper om fastighetens "rätta" värde.

Hembud£förarand£t

Vi är positiva till införandet av förköpsrätt för hyresgästerna i form av hembudsskyldighet för fastighetsägaren. Vi befarar dock att den form som kommittén föreslagit leder till onödigt läng tidsutdräkt för avslutande av fastighetsförvärvet. Med våra i det föregående framlagda förslag om enkel majoritet vid föreningsbildning samt slopande av kravet pä slutlig ekonomisk plan jämte intyg, skulle den föreslagna sex månaders hembuds-tiden kunna förkortas. Ora man dessutom ställer krav på att en registrerad bostadsrättsförening skall göra intresseanmälan, borde tiden mellan det inlämnade hembudet och fastighetsförvär­vet ytterligare förkortas.

 

Prop. 1981/82:169                                                           236

Enligt vår mening borde dessa ändringar kunna förkorta den be­hövliga tiden från de föreslagna sex månaderna till fyra.

Kravet på att en intresseanmälan skall göras av en registrerad bostadsrättsförening får dock inte medföra att en mängd onö­diga bostadsrättsföreningar finns registrerade hos . länsstyrel­serna. Vi har konstaterat att det redan idag, i vart fall i Stockholm, finns registrerade ett stort antal föreningar som ännu inte äger en fastighet och därför inte heller upplåter bostäder åt sina medlemmar. En översyn av 65§ BRL och 74§ FL eller enbart de administrativa rutinerna hos länsstyrelsernas registreringsenheter borde företas i syfte att rensa eller i vart fall skilja mellan föreningar med och utan fastighet. Dessutom anser vi att registreringsförfarandet hos länssty­relserna bör påskyndas. Vi tillstyrker kommitténs förslag till en begränsad giltighetstid för en intresseanmälan.

Undantg_från jförköpsrtten med hIlil"_-i-'-i .££''-i9ll£.

Enligt vår erfarenhet är även fastigheter med ett fåtal lägen­heter lämpliga att övertas av de boende. Nuvarande 55§ BRL gör det emellertid omöjligt att bilda och behålla bostadsrätts­föreningar där antalet bostadsrättslägenheter understiger fem. För boende i sådana fastigheter kvarstår endast alternativet ideella andelar eller samägande i andra former. Vi anser detta olyckligt och föreslår att reglerna pä denna punkt ses över.

Undantg_m£d_hn£yn til.l_ä2are

Vi finner inga skäl att göra skillnad mellan olika ägarkatego-rier. Rättviseskäl talar för att alla hyresgäster ges lika möjligheter att bilda förening och förvärva "sin" fastighet. Statens, kommunernas eller, de allmännyttiga företagens intres­sen kommer inte på något sätt i kläm om de boende ges för­köpsrätt. Det är ju i alla fall ägaren som själv fattar be­slutet om försäljning. Vi avstyrker med bestämdhet att de föreslagna ägarkategorierna undantas frän förköpsrätten.

 

Prop. 1981/82:169

237

Undantag_m£d_hän£yn till_förvärv£r£

Vi gillar kommitténs förslag till undantag, dock ej beträffan­de statliga förvärv. Behovet av detta undantag har inte på nå­got sätt motiverats av kommittén.

Förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter

Ut2ång£punkt£r

Kommittén redogör för de utgångspunkter som man har att ta hän­syn till vid överföring av allmännyttigt ägda fastigheter till hyresgäster. Från den enskilde bostadshyresgästens syn­punkt är problemställningen vid övergång likartad oavsett från vem övergången sker, allmännyttan eller de privata fastighets­ägarna. Det kanske kan tilläggas att behovet ofta är mer trängande hos hyresgäster i allmännyttan, eftersom avståndet till hyresvärden är mycket längre och många frågor kan lösas endast genom de etablerade kanalerna. Det är med andra ord först i och med ett Övertagande som de boende får en reell chans till inflytande. Att så är fallet bekräftas av att före­ningen Stockholms Bostadsrättsintressenter bildats av boende hos de allmännyttiga företag som hittills nekat att ta upp diskussioner med de boende om fastighetsförsäljning. Någon mot­svarande organisation känner vi inte till bland de boende hos privata fastighetsägare.

Vi delar kommitténs uppfattning att det är tveksamt att undan­ta hyresgäster i allmännyttiga fastigheter från möjligheter att överta "sin" fastighet. I stället för att motarbeta så­dana strävanden bör de understödjas. Det är därför enligt vår mening felaktigt att vissa kommuner intar en principiellt ne­gativ ståndpunkt till övergångar. Någon fara för allsidigheten pä bostadsmarknaden finns inte heller eftersom hyreshusformen alltid'kommer att behållas i den omfattning som de boende önskar

Enligt vår mening bör statsmakterna klart uttala att kommunerna och de kommunala bostadsföretagen skall välvilligt bemöta de boendes önskemål, om majoriteten-av de boende i huset önskar bilda en förening och förvärva huset.

 

Prop. 1981/82:169                                                           238

Grvinder tö£_  ombiMnirig

Det är olämpligt att hyresgästerna skall vara beroende av olika politiska majoriteters vilja till en försäljning. Mycket ar­bete och mycket pengar läggs ner för- att genomföra projektet. Vi anser därför i likhet med kommittén att kommunfullmäktige i resp- kommun bör fatta beslut om hur övergångar skall ske och hur respektive bolags stadgar skall ändras. Ett sådant princip­beslut har större giltighet än beslut i enstaka ärenden.

Huvudmannaskap

Kommittén har tagit upp frågan om huvudmannaskap och föreslår att resp. kommun skall avgöra denna fräga. Vi anser detta prin­cipiellt felaktigt. Varje förening skall själv avgöra, om den skall ha någon huvudman överhuvudtaget och i så fall vilken och hur stadgarna skall utformas. Principen om föreningsfrihet bör naturligtvis gälla även för bostadsrättsföreningar.

Det vore olyckligt om de enskilda föreningarna redan från början skulle vara uppbundna till vissa delar. Känslan av att bo i eget hus skulle i så fall saknas, och snarare skulle man tycka sig fortfarande ha samma hyresvärd fast under andra for­mer. Samma nackdelar beträffande inflytande m ra skulle också vara kvar. Likaså skulle förvaltningskostnaderna sannolikt inte sänkas. Komraitténs egna utredningar visar ju att aktiviteten bland de boende är mycket högre i de oberoende föreningarna. EnlifTt vår uppfattning är hu-vudtanken bakcm bostadsrätten att det skall vara ett kooperativt boende där medlemmarna akti-vt deltager i före­ningsarbetet. Skulle man inte ens ge de boende möjligheten att själva avgöra huvudmannaskapet, har självbestämmanderätten och tanken bakom bostadsrätten allvarligt urholkats.

Pri.S£ättning_på allmännyttigt ägda_fasti2h£ter

Prissättningen på allmännyttiga fastigheter torde inte vålla de problem sora kormnittén skisserat. Lika väl sora man idag,vid värdering av en fastighet, som är obelänad,konstruerar en låne­bild för att härigenora bygga upp kapitalkostnadsdelcn, kan man också konstruera en hyressättning inom fastigheten. De i vär­deringen ingående komponenterna får sedan bli föremål för sed-

 

Prop. 1981/82:169                                                           239

vanliga förhandlingar. Vi har ovan omtalat att vi alltid, vid övergång frän enskilt ägd hyresfastighet till bostadsrätt, rekommenderar hyresgästerna att skaffa en professionell, ob­jektiv värdering för att få fram rätt värde på fastigheten, baserad på avkastningen. Denna metod måste givetvis också tillämpas för allmännyttans fastigheter.

Finansiering av fastighetsförvärv

Vi kan i stort ansluta oss till kommitténs förslag, dock inte beträffande föreningar med fördelade (strimlade) lån. Genom införandet av särskild skatt på bostadsrätt har myndigheterna enligt vår mening anpassat sig till och accepterat systemet. Vi ser inget skäl till att begränsa förslaget till föreningar utan fördelade lån. Vi kan inte heller acceptera att kommuner­na som villkor för övergång till bostadsrätt kräver finansie­ring utan fördelade lån. Fördelade lån skulle likaväl kunna kallas personliga lån, vilka är fullt acceptabla vad gäller landets 1.5 miljoner villaägare.

Finansiering av bostadsrättsförvärv

Enligt vår bedömning ligger finansieringssvårigheterna för bostads-/andelsrätter i de förhållandevis höga räntesatser och korta amorteringstider som tillämpas av långivare. Or­saken till detta är att bostads-/ andelsrättens värde som säkerhet anses vara sämre än fast egendom. Enligt vårt för­menande är de åtgärder som kommittén föreslär inte tillräckliga för att förbättra bostadsrättens kreditvärde. Det är möjligt att priset för ytterligare ökat kreditvärde blir ökad kontroll i samband med något slags registreringsförfarande. Vi anser dock att detta är att föredra framför dagens förhållanden.

En metod att öka bostadsrättens kreditvärde skulle vara att göra bostadsrättsbeviset till en verklig bärare av rättigheter­na, överlåtelser skulle noteras i beviset och pantsättning skulle fullgöras genom överlämnande av beviset osv. För att säkerställa att föreningen underrättar långivaren om brister i medlemmens betalningar till föreningen, anser vt i likhet med kommittén att skyldighet införs för föreningen att underrätta långivaren om förhållandena.

 

Prop. 1981/82:169                                                           240

En annan möjlig metod vore att upprätta ett bostadsrättsre-gister efter mönster från inskrivningsmyndigheterna till vilket alla överlåtelser och pantsättningar skulle noteras. Fördelen med ett sådant system vore att pantsättning i andra och tredje hand skulle göras säkrare. Det är inte ovanligt i dagens läge att behov föreligger att söka lån hos flera län­givare, vilka alla ställer krav pä pantsättning av bostadsrätten. Enligt vår mening vore det bättre att på detta eller något annat sätt öka bostadsrättens kreditvärde än att införa "ägar-lägenheter".

Vi avvisar kommitténs, med hänvisning till fluktuationer i överlåtelsepriserna, anförda betänkligheter beträffande bostads­rättens-värde som säkerhet. Detta förhållande gäller även villa- och fritidshusmarknaden. Vi ser ingen anledning att göra en principiellt annorlunda bedömning av bostadsrätter än små­hus. Detsamma gäller de sociala skäl som anförts mot pantför­skrivning. Efterscm sädana skäl inte anförs mot ställande av säkerhet i villafastigheter, kan tankegången avfärdas även för bostadsrättshavarnas del.

I övrigt tillstyrker vi kommitténs förslag till behovsprövade insatslån.

överlåtelse av bostadsrätt

Kommittén föreslär ändring av 14§ BRL av innebörd att bostads­rättsförening i sina stadgar kan införa en klausul om hembuds­skyldighet till föreningen, rikskooperativ organisation, all­männyttigt bostadsföretag eller kommun. Vi avstyrker detta förslag av flera skäl.

Kommittén har som motiv till förslaget anfört dels höga över­låtelsepriser på vissa orter, dels vissa kommuners och riks­kooperativa organisationers  önskan att kunna påverka pris­bildningen pä bostadsrätter. Vi noterar med tillfredsställelse att kommittén klart uttalat, att den "spekulation" i bostads­rätter som ofta i den allmänna debatten anförts som skäl för pris.kontrollerande åtgärder och införande av hembudsskyldighet

 

Prop. 1981/82:169                                                           241

inte förekomraer och därför inte heller ger anledning till ät­gärder. Kommittén redovisar vidare undersökningar, som visar att prisutvecklingen varit mycket olika på olika orter, att höga priser endast förekommit lett begränsat antal fall i cen­tralt belägna delar av vissa större orter och att en stagnation av priserna kunnat märkas efter 1979. Vi finner inte att det redovisats några reella skäl att införa ändringar i 14 § BRL i priskontrollerande syfte. Trots detta kommer kommittén till vår förvåning till slutsatsen att lagstiftningen bör ändras så att hembudsskyldighet kan införas.

Den framtida prisutvecklingen kommer med all sannolikhet att ytterligare dämpas. Boendekostnadsökningar som beror på ökade driftskostnader och kapitalkostnader kommer även inom brist­orter att minska benägenheten att betala "överpriser" på bo­stadsrätter eller villor. Genomförs dessutom den föreslagna beskärningen av möjligheterna att göra underskottsavdrag, kommer kapitalkostnaderna att öka högst avsevärt för dem som betalat höga priser för sin bostad. Sammantaget kommer dessa faktorer och den ökade tillgång på bostadsrättslägenheter, som bör bli resultatet av de av bostadsrättskommittén föreslagna åtgärder­na, att leda till en lugnare prisutveckling.

Vi finner det anmärkningsvärt att kommittén är beredd att genom hembudsskyldighet förenad med priskontroll förhindra att en bostadsrättshavare får tillgodogöra sig en eventuell realvärde­stegring av bostadsrätten och samtidigt uttalar att det saknas anledning att införa ett system med återköpsgaranti, vilket innebär att bostadsrättshavaren själv får stå hela risken vid en eventuell realvärdeminskning. Under första hälften av 70-talet fann många bostadsrättshavare - även i Stor-Stockholms-området - det svårt att a-vyttra sina lägenheter. Många fick inte ens nominellt tillbaka de pengar som de tidigare satsat på sin bostad. Denna typ av utveckling kan även i dag skönjas på orter med brist på sysselsättning och god tillgång på både hyres- och bostadsrättslägenheter. Kommitténs förslag saknar enligt vår mening balans, när den ensidigt föreslår hembuds­skyldighet utan att förena den med återköpsgaranti.

16   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           242

Om kommitténs förslag om hembudsskyldighet införs kommer kon­sekvenserna att bli mycket olyckliga- för bostadsrättsmarknaden och de boende. Det kommer att uppstå olika typer av föreningar: "fria" föreningar utan priskontrolls- och hembudsklausuler, föreningar med 5-ärsklausuler om prisreglering och hembud samt evigt "ofria" föreningar. Bostadssökande kommer att få svårt att finna sig tillrätta på en sådan marknad. Intresset hos de boende hos  "ofria"    föreningar att väl underhålla sin lä­genhet och fastighet minskar, eftersom de inte kan räkna med ersättning för sina insatser. Trycket på den fria sektorn kommer automatiskt att öka utan att tillgången på sådana bostä­der samtidigt ökar. Högre överlåtelsepriser blir följden. Ett försök att reglera marknaden på ett sätt som inte överensstäm­mer med prisbildningen pä en fri marknad föder lätt en "svart marknad", vilket bl a blivit resultatet i Stockholm på hyres­marknaden och även gällde bostadsrättsmarknaden under den tid bostadsrättskontrollagen var i kraft.

Kommittén betonar att föreningen själv får avgöra ora här dis­kuterade kontrollklausuler skall införas i stadgarna. Vi vill erinra om rikskooperaticnens sätt att bilda föreningar och att fastställa och registrera stadgar helt utan inflytande av dem som senare kommer att bo i föreningens hus. I dessa fall är det således inte fräga om något fritt val från de boendes sida. Tvärtora förhåller det sig sä att i sådana föreningar fär stad- ■ geändringar inte vidtas utan HSB:s eller Riksbyggens medgivande även om alla boende skulle önska en sådan ändring. Dessutom är bostadsrättslagens bestämmelser sädana att riktigheten av läns­styrelsens registreringsbeslut inte kan ifrågasättas av andra än sakägare, vilka i dessa föreningar vid den tidpunkt då det fortfarande är möjligt att anföra besvär över registrering av stadgarna utgörs endast av anställda eller förtroendemän inom dessa organisationer.

Vi föreslår därför att lagstiftningen ändras så att den alltid garanterar de boende i bostadsrättsföreningar rätten att själva fatta beslut om stadgarnas utformning och föreningens förvalt­ning mm.

 

Prop. 1981/82:169                                                           243

Visserligen kan det hävdas att ingen tvingas att bli medlem i en förening och att de boende genom ansökan om medlemskap accepterat alla stadgebestämmelser, dvs även de som begränsar de boendes eget inflytande. I en bristsituation pä bostadsmark­naden kan dock bostadssökande känna sig tvingade att acceptera villkor av denna karaktär för att få en bostad överhuvudtaget. Dessutom är de bostadssökandes kunskaper ora stadgefrågor ofta mycket begränsade, i vart fall i början, och när de senare kommer underfund med hur stadgebestämmelserna begränsar infly­tandemöjligheterna upplevs boendet mera som hyresboende än boende i bostadsrätt. Kommitténs förslag innebär vidare, att möjlighet skapas för införande av klausuler om hembud till andra än till bostadsrättsföreningen eller av denna anvisad person. Detta avvisar vi bestämt då det helt bryter mot den grundläggande föreningsstrukturen. I en förening skall med­lemmar fritt kunna växla och utbytas. Kännetecknande för före­ningar är också att de,i sista hand genom föreningsstämman, har en suverän rätt att sköta sina egna angelägenheter. En hem­budsklausul av här avsett slag innebär en inblandning i verk­samheten från utanför föreningen stående organ, vilka inte deltar i eller tar ansvar för föreningens verksamhet. De skulle således utan att vara medlemmar kunna påverka före­ningens verksamhet. Detta bryter helt mot den kooperativa grund­tanken som bär upp en ekonomisk verksamhet. Vi hänvisar till vad justitiekanslern anfört i sitt        beslut över vår klagan mot länsstyrelsens registrering av stadgar för bostads­rättsförening.

Vi avstyrker förslaget att .prisföreskrifter och hembudsskyl­dighet till kommunen skall kunna krävas som villkor för stat­liga lån. I andra sammanhang ( underhållsfondskommittén, stadsförnyelsekommittéerna ra m) söks efter åtgärder som stimu­lerar till bra underhåll och upprustning. Kommitténs förslag skulle, om det genomfördes, komma att fä motsatt effekt och minska föreningarnas intresse att vidta standardhöj ande åtgär­der. Vi har vidare tidigare i detta yttrande gett uttryck för vår uppfattning att villkoren för bostadsrättsboendet skall vara lika oavsett ora det är fråga om rikskooperationen eller enskilda föreningar. Några särskilda undantag för rikskoopera-

 

Prop. 1981/82:169                                                           244

tionen som kommittén föreslagit bör därför inte heller på denna punkt göras, om det av kommittén föreslagna tillägget till bostadsfinansieringsförordningen skulle genomföras.

Hembudsinstitutet används normalt för att skydda medlemmarnas (delägarnas) intressen i en förening, bolag och liknande. En avgörande invändning mot kommitténs förslag om att tillåta inskränkningar i den fria överlåtelserätten är att de inga­lunda har ett sådant syfte utan i stället är bostadspolitiskt och fördelningspolitiskt betingade. Förslaget medför att de grundläggande förutsättningarna för bostadsrättsformen kommer att rubbas i ett par väsentliga avseenden (den enskildes rätt till andel i ev värdestegring likaväl som risktagande vad ■ gäller värdeminskning och föreningarnas självbestämmanderätt). De allvarliga konsekvenserna härav har kommittén tydligen varit beredd att acceptera, trots att förslaget inte på något sätt kan bidra till att man kommer tillrätta med den bakomliggande orsaken till höga överlåtelsepriser - i de få fall sådana förekommer - nämligen att efterfrågan på bostadsrätter är större än tillgången. Vad gäller de fördelningspolitiska as­pekterna kan dessa - som kommittén själv anför - hanteras i annan ordning.

Vi finner slutligen kommitténs förslag till skriftligt över­låtelseavtal väl motiverat och tillstyrker därför förslaget.

 

Prop. 1981/82:169                                                           245

Sammanfattning

Vi redogör inledningsvis i detta yttrande för vår syn på bostadspolitikens mål och medel och särskilt över bostadsrätten som boendeform. Vi delar alla de grundläggande värderingar som bostadsrättskommittén enligt direktiven haft att arbeta efter och tillstyrker åtgärder som underlättar för de boende att bilda föreningar och förvärva sitt hus.

Vad gäller förslagen till föreningsbildning och andra orga­nisatoriska frågor avstyrker vi den föreslagna regeln om 2/3 majoritet för beslut om fastighetsförvärv, förslaget att be­räkningen av lägenheterna skall omfatta lokalerna i husetj förslaget att undanta de rikskooperativa organisationerna frän majoritetsregeln vid frivilliga förvärv samt kravet på defi­nitiv ekonomisk plan och intyg som villkor för föreningsbild­ning och fastighetsförvärv. Vi lämnar konkreta förslag till hur åtgärderna bör utforraas för att bäst underlätta för hyres­gästerna att bilda förening och förvärva sin fastighet.

Vi tillstyrker införande av förköpsrätt för hyresgäster i form av hembudsskyldighet för den enskilde fastighetsägaren men föreslår vissa förenklingar i förfarandet. Vi avstyrker försla­gen till undantag från hembudsskyldigheten med hänsyn till ägare samt för staten som förvärvare.

Vi efterlyser ett klart uttalande från statsmakterna att kommu­nerna och de kommunala bostadsföretagen bör välvilligt bemöta de boendes önskemål om majoriteten av de boende i huset önskar bilda en förening och förvärva huset. Vi avstyrker förslaget att kommunen skall avgöra huvudmannaskapet för föreningar och hävdar att föreningarna själva skall avgöra om den skall ha någon huvudman överhuvudtaget, och i sä fall vilken, och hur stadgarna skall utformas.

Vi delar inte kommitténs uppfattning att förslaget vad gäller finansiering av fastighetsförvärv skall begränsas till före­ningar utan fördelade lån. Vi accepterar inte heller att kommu­nerna som villkor för övergäng ges rätt att kräva finansiering utan fördelade lån.

 

Prop. 1981/82:169                                                           246

Vi tillstyrker förslaget till förbättring av bostadsrättens kreditvärde men anser ytterligare åtgärder önskvärda. Vi av­styrker bestämt förslaget till ändring av 14§ BRL, med inne­börd att klausuler om hembudsskyldighet kombinerade med pris­kontroll skall kunna införas i stadgarna. På denna punkt hän­visar vi bl a till vad justitiekanslern anfört i sitt beslut beträffande bostadsrättsföreningar sora ekonomiska fö­reningar med syfte att främja medlemmarnas ekonomiska intres­sen.

 

Prop. 1981/82:169                                                           247

52  STOCKHOLMS KOOPERATIVA BOSTAJSFÖRMING (SKBJ

SKB som bedrivit sin verksamhet sedan 1916, tillhör det slag av bostadsföreningar som beskrivs i 79 § bostadsrätts­lagen och .som enligt övergångsbestämmelserna till lagen har erfiållit medgivande att fortsätta. SKB driver och utvecklar sin boendeform utifrån principen att bostaden inte får vara ett spekulationsobjekt.

SKB har under de senaste åren allt mer uppmärksammats vilket resulterat i en stor tillströmning av nya medlemmar. Anled­ningen härtill bedöms vara att SKB representerar en attraktiv boendeform.

SKB har beslutat inrätta särskilda kvartersråd i avsikt att öka boinflytandet. Beslutet bygger bland annat på uppfatt­ningen att de boendes medverkan är nödvändig för en god bostadsmiljö och att det är de boende själva som bäst vet vad som fungerar bättre eller sämre. Systemet med kvartersråd avses utgöra ett komplement till det redan från föreningens bildande gällande boinflytandet på bostädernas inre underhåll. 5KB:s strävan är att ge hyresmedlemmarna största möjliga di­rektpåverkan i huset och bostadsområdet. Föreningen finner det angeläget att engagera de boende i förvaltningen genom informa­tion, samrådsförfarande och dylikt även om det innebär djup­gående förändringar av föreningens arbetssätt och organisation. Hyressättningen sker i samråd mellan styrelsen och ett av före­ningsstämman tillsatt hyresutskott. Solidarisk hyressättning kommer att tillämpas så snart en tillsatt grupp för bovärdes-klassning genomfört sitt arbete.

Enligt SKB:s mening bör hyresrätten, som för den boende utgör den minst spekulationsintressanta boendeformen, bibehållas och utvecklas. Någon ombildning av hyreshus till bostadsrätts­hus bör därför inte ske. Ett ökat ekonomiskt ansvarstagande genom en låg insats, överkomlig för alla, har dock under före­ningens 65 år visat sig vara mycket positiv. Bland annat har omflyttning, slitage och förstörelse hållits på en mycket låg nivå. Hyresrättskooperation i den av SKB bedrivna formen bör därför ses som ett bättre alternativ än bostadsrätten, där

 

Prop. 1981/82:169                                                           248

tillgång på pengar spelar en avgörande roll För vem som i fortsättningen skall få bo i lägenheten vilket skapar både spekulation och oönskad boendesegregation.

SKB hänvisar till "Motion 1979/80:1618 av Lars Ulander och Oskar Lindkvist om översyn av bostadsrättslagen i syfte att vidga möjligheterna till hyresrättskooperation" och ansluter sig till motionärernas uppfattning att hyresrättskooperationens ställning ytterligare bör övervägas med syfte att bedöma möjlig­heterna till ett undantag i 79 § bostadsrättslagen för en spe-kulationsfri hyresrättskooperation under kommunal insyn. SKB Förutsätter att regeringen tar initiativ med anledning av det beslut som riksdagen har fattat.

Såvitt SKB har kunnat finna är det tillräckligt med en modifie­ring av det i 79 § bostadsrättslagen intagna Förbudet mot att upplåta andelsrätt med vilken följer rätt att för begränsad tid hyra bostadslägenhet. SKB Föreslår att denna paragraF komplet­teras med ett nytt stycke med följande lydelse: "Första stycket gäller inte i Fråga ora För uthyrning av bostadslägenheter bil­dad Förening, om från Föreningens bildande i styrelsen ingår minst en av kommunen utsedd ledamot jämte suppleant."

För att bättre utForma hyresrättskooperationens verksamhet i övrigt bör ändringar göras Främst i 12 kap. 15 § och 19 a § jordabalken samt i bostadsFinansieringsF_prordningen.

33  HYSSSCÄSTERHAS RIKSFÖPLBUIfD Allmänt

Enligt direktiven skulle bostadsrättskommitténs arbete ge förutsätt­ningar för ett ökat hyresgästinflytande genom en övergång från hyres­rätt till bostadsrätt i betydande omfattning. I kommitténs direktiv har alltså inte ingått att utreda andra möjligheter att ge hyresgäster­na ett inflytande över sitt boende. Hyresgästernas Riksförbund måste därför beklaga att en bedömning av utredningsarbetets resultat leder till slutsatsen att förslagen inte kommer att medverka till bättre in­flytande för hyresgästerna, annat än i mycket begränsad omfattning. För­bundet kan inte acceptera inställningen att en övergång till äganderätt eller bostadsrätt är en förutsättning för att skapa inflytande för hyres­gästerna. Utgångspunkten mäste vara att det är boendet och inte ägandet som Inflytandet skall utgå ifrån. Den pågående utvecklingen av boinflytan­det i de allmännyttiga bostsidsföretagen visar att de är fullt möjligt att

 

Prop. 1981/82:169                                                  249

radikalt förbättra hyresgästernas möjligheter till inflytande över förvalt­ningen av sina bostadsområden. Detta kan ske utan att man behöver ändra ägarförhållandena.

En omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt för att öka infly­tandet kan inte heller motiveras med stöd av de undersökningar som gjorts. Aktiviteten i de flesta bostadsrättsföreningar är relativt låg och intresset för ombildning finns framför allt i attraktiva lägen i storstadsområdena. Intresset för bostadsrätten tycks styras mer av möjligheten att få en re­lativt låg boendekostnad nu eller i framtiden, bl a därför att bostads­rättsföreningen inte deltar i den solidariska hyresfördelningen,och möjlig­heten att göra värdestegringsvinster än av intresset att få mer inflytande över sitt boende.

Oaktat ovanstående menar förbundet att vissa av kommitténs förslag kan få positiva effekter på bostadsmarknaden genom att regler för hur ombild­ningar skall gå till kommer till stånd. Tillsammans med de av kommittén tidigare föreslagna och av riksdagen beslutade skyddsreglerna för kvar­boende hyresgäster kan de nu länmade förslagen medverka till att stärka ställningen för de hyresgäster som har begränsade ekonomiska möjligheter eller inte vill delta i en bostadsrättsbildning.

Föreningsbildning och andra organisatoriska frågor

Det framgår klart av kommitténs förslag att en ombildning till bostads­rätt kräver stora insatser från hyresgästernas sida av såväl administrativ som teknisk, ekonomisk och juridisk art. Ett övertagande av en fastighet sora är i behov av reparation eller ombyggnad innehåller ocksä många osäkra faktorer. I de fall där en ombildning är aktuell kan, enligt förbundets mening, alltför stora risker för hyresgästerna undvikas om föreningsbild­ningen sker genom någon av de rikskooperativa bostadsrättsorganisationerna HSB och Riksbyggen,

Kommittén föreslår att för en övergång till bostadsrätt skall gälla att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i bostadsrättsföreningen sora medlemmar och fattar beslut ora fastighets­förvärv för ombildning på en föreningsstämma. Förbundet anser att det är mycket angeläget att detta förslag genomförs. Att en klar majoritet är för en ombildning är inte minst viktig för att de hyresgäster som vill fort-

 

Prop. 1981/82:169                                                  250

sätta att hyra sin lägenhet efter att en bostadsrättsförening bildats skall uppleva en någorlunda trygg situation.

Turordningen mellan de boende som önskar återflytta efter en ombyggnad kan bli ett problem om antalet lägenheter reducerats. I det fall ombygg­naden sker i samband med ombildning och vissa hyresgäster vill bo kvar med hyresrätt, kan en komplicerad situation uppstå. Enligt kommittén måste i dessa fall föreningens intresse av att kunna genomföra ombygg­naden väga tungt. Förbundet anser emellertid att det klart måste slås fast att ingen boende vid skälighetsprövningen skall komma i bättre eller sämre läge på grund av sitt val av bostadsrätt eller hyresrätt.

Förvärv av enskilt ägd fastighet

Hyresgästernas Riksförbund tycker det är rimligt att hyresgäster som är överens om att bilda bostadsrättsförening ges möjlighet att förvärva fastigheten de bor i då denna är till försäljning. För bostadsmark­naden kan detta få den positiva effekten att ätminstone marginellt för­hindra dåliga fastighetsägare att komma i besittning av bostadsfastig­heter. Kommittén föreslår att hyresgästerna skall ges en förköpsrätt som består i att en fastighetsägare, som vill sälja sin fastighet,är skyldig att hembjuda fastigheten till en förening som hyresgästerna bildat. Förbundet kan acceptera förslaget men tror att det kan bli ett tungrott och komplicerat förfarande som de enskilda hyresgästerna kan ha svårt att överblicka.

En förköpsrätt för hyresgästerna kan komma i konflikt med kommunens förköpsrätt. Kommittén anför att kommunens förköpsrätt skall bestå, även om hyresgästerna förvärvar fastigheten genom eget förköp. A andra sidan anför kommittén att det i allmänhet måste anses obilligt om kom­munen utövar sin förköpsrätt när hyresgästerna har förvärvat fastigheten genom eget förköp. Denna vacklande hållning kan förbundet inte accep­tera. Det måste klart slås fast att kommunens förköpsrätt skall kvarstå ograverad även i det fall hyresgästerna har köpt fastigheten genom för­köp.

 

Prop. 1981/82:169                                                               251

Ett smidigare sätt att lösa problemet med dubbla förköpsrätter och det komplicerade förfarandet vid hyresgästernas förköpsrätt kan vara att ut­vidga kommunens förköpsrätt sä att den gäller alla typer av flerbostads­hus. Ora hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt in­tresse att ta över fastigheten kan kommunen i sådana fall medverka till detta. Förfarandet blir lättare för hyresgästerna och kommunen kan styra socialt motiverade ändringar av upplåtelseformer i olika bostadsområden.

En omfattande ombildning av privata fastigheter i attraktiva lägen kan lätt leda till ett segrerat boende. Kommunen bör därför ha en möjlighet att pröva lämpligheten av förvärvet utan att behöva tillgripa förköps­rätten, då en bostadsrättsförening på frivillig väg förvärvar en privat fastighet. Förvärvslagen bör därför utvidgas så att den ger möjlighet för kommunen att hindra förvärv av bostadsrättsföreningar dä ett sådant för­värv skulle få negativa bostadssociala konsekvenser.

Förvärv av allmännyttigt ägd fastighet

Redan i inledningen framhöll förbundet att den utveckling av boinflytandet i de allmännyttiga bostadsföretagen som nu pågår klart visar att det är fullt möjligt att radikalt förbättra hyresgästernas möjligheter till in­flytande över förvaltningen av sina bostadsområden. Detta kan ske utan att man behöver ändra på ägarförhållandena. En helhjärtad satsning från kommunerna på att behålla de allmännyttiga bostadsföretagen i sin ägo och att åstadkomma för boinflytandet gynnsamma förändringar i företagens orga­nisation och förvaltningsrutiner är den snabbaste och effektivaste vägen att stärka inflytandet för den hälft av landets hyresgäster som bor i detta bestånd. En snabb sådan utveckling kan ocksä bli banbrytande för boin­flytande i de hyresfastigheter som ägs av enskilda. Den vägen att stärka hyresgästinflytandet tryggar också den unika bostadssociala tillgång som vårt land har i det relativt stora och allsidigt inriktade allmännyttiga bostadsbeståndet. I stället för att sälja ut sitt bostadsbestånd finns det skäl för kommunerna att i framför allt äldre stadsdelar utöka sitt bestånd av fastigheter.

 

Prop. 1981/82:169                                                               252

Mot den ovan tecknade bakgrunden är det beklagligt att kommittén inte har kunnat ta klar ställning för att kommunerna bör behålla sina fastig­heter och aktivt verka för ökat boinflytande för hyresgästerna.

"Överlåtelse av bostadsrätt

Vid sidan av de allmännyttiga bostadsföretagen utgör de rikskooperativa bostadsrättsföreningarna grundstenar i den socialt inriktade bostadsför­sörjningen. Under senare är har emellertid överlåtelsevärdena på bostads­rätter liksom på småhus stigit till en nivå som såväl från allmän fördel­ningssynpunkt som från bostadssocial utgångspunkt är förkastlig. Det är mycket angeläget att samhället kommer tillrätta med de överpriser som idag finns på såväl småhus sora bostadsrättslägenheter. Koramittén före­slår att länsbostadsnämnden som villkor för bostadslån skall kunna kräva att prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högst fem är. Hembud för lösen av kommunen skall kunna föreskrivas som villkor för upptagande eller övertagande av statliga lån i kombination raed prisföreskrifter. Förbundet anser att förslaget till prisföreskrift är positivt. Men förekorasten av överpriser och risken för spekulation är inte begränsad till den första upplåtelsetiden. För att prisföreskriften skall få önskvärd effekt får den därför inte begränsas till fera år utan bör gälla tills vidare, med möjlighet för länsbostadsnämnden att förändra eller avskaffa prisföreskriften endast då särskilda skäl föreligger.

Sararaanfattning

Sammanfattningsvis anser Hyresgästernas Riksförbund att kommitténs förslag kan få positiva effekter på bostadsmarknaden genom att regler för hur om­bildningar skall gä till kommer till stånd. När ombildning är aktuell kan alltför stora risker för hyresgästerna undvikas om föreningsbildningar sker genom någon av de rikskooperativa bostadsrättsorganisationerna HSB och Riks­byggen. Vad gäller förvärv av allraännyttigt ägd fastighet anser förbundet att den utveckling av boinflytandet i de allmännyttiga bostadsföretagen sora nu pågår klart visar att hyresgästernas inflytande över förvaltningen kan förbättras radikalt utan att ägarförhållandena behöver ändras. Förbundet beklagar att koramittén inte har kunnat ta klar ställning för att kommunerna

 

Prop. 1981/82:169                                                  253

bör behålla sina fastigheter och aktivt verka för ökat boinflytande för hyresgästerna.

54      S'yERIGES FASTIGHETSÄGARSFORBroro

Inledning

Fastighecsägareförbundet anser, acc kommictén inte påvisat ett tillräckligt behov av lagstiftning om förköparätt för de boende och om hembudsskyldighet för bostadsrättshavare. Förbundet av­styrker därför dessa förslag. Vi anser också, att konmiittén inte i erforderlig omfattning belyst förslagens konsekvenser för en­skild fastighetsförvaltning. Däremot behandlas i ett helt kapitel vilken inverkan förslaget kan få vid ombildningar i de kommunala bostadsföretagen. Detta belyses dessutom i ett vidlyftigt bak­grundsmaterial som kommittén låtit ta fram.

Kommittén har initierat omfattande utredningar och studier för att få fram material om de kommunala bostadsföretagen. De privata

 

Prop. 1981/82:169                                                           254

fastighetsägarna representerar ungefär lika stort fastighetsbestånd. Det är enligt vår mening nödvändigt att även ingående analysera förslagens konsekvenser för enskild hyreshusförvaltning under för­utsättning att man anser en konkurrens på hyresmarknaden önskvärd. Lönsamheten inom enskild bostadsförvaltning har försämrats påtag­ligt under senare år. På grund härav är det en överlevnadsfråga för branschen att ny lagstiftning inte medför att villkoren för den enskilda sektorn försämras ytterligare. Förbundet anser därför, att en eventuell lagstiftning måste föregås av en allsidig analys, som även omfattar förslagens långsiktiga effekter för den enskilda sektorn. Bl a bör de faktorer som tas upp i avsnitt 5.4 belysas även för enskild fastighetsförvaltning. Konsekvenserna ur syssel­sättningssynpunkt och för företagens förvaltningsorganisation blir desamma oavsett vem som är ägare till företagen.

I bostadsministerns direktiv till kommittén framhålls, att det är angeläget att skapa bättre möjligheter för enskilda att äga sin bostad. Med denna utgångspunkt borde bostadsrättskommittén givit de boende samma möjlighet att förvärva sin lägenhet oavsett om de hyr av ett kommunalt eller enskilt bostadsföretag. Den föreslagna förköpsrätten uppfyller inte detta krav, eftersom det i praktiken endast är enskilt ägda hyreshus som bjudes ut på marknaden. Denna ojämlika behandling av de boende blir än mer påtaglig genom att de kommunala företagens försäljningar i lagförslaget undantages från förköpsrätten.

Vi anser det principiellt felaktigt, att huvudmannaskapet vid kom­munalt ombildade fastigheter skall avgöras av respektive kommun. Varje förening skall själv avgöra om den skall ha någon huvudman, i så fall vilken och även hur stadgarna skall utformas. Principen för föreningsfrihet skall naturligtvis gälla även för bostadsrätts­föreningar.

Enligt förbundets uppfattning kan hyresgästernas förköpsrätt inte förväntas medföra ett ökat antal övergångar. Däremot innebär för­slaget en ökad byråkrati, som inte är till gagn för någon av par­terna i en övergång.

 

Prop. 1981/82:169                                                           255

Enligt kommittén får det enligt grunderna för bostadsrättslagen anses följa, att minst fem lägenheter skall ingå för att en före­ningsbildning skall kunna komma till stånd. Detta innebär, att man utesluter en stor del av det befintliga hyreshusbeståndet. Vi anser det angeläget, att även de boende i mindre hyreshus får möjlighet att övergå till bostadsrätt. Även i denna fråga bör de regler de inblandade partema har att ta hänsyn till vara likar­tade. Enligt riksskatteverkets föreskrifter för schablontaxering krävs endast att det är minst tre bostadslägenheter som ingår i föreningen.

Utredningens förslag främjar inte heller en omvandling på fastig-hetsägarinitiativ. Redan tidigare förslag med förbud mot dubbel­upplåtelser, som numera lett till lagstiftning försvårar seriöst organiserad omvandling genom de finansiella hinder som skapas mot god anslutning. Genom BR Fastighetsgaranti AB:s verksamhet har numera skapats ett organ för kompetent rådgivning för fastighets­ägarna och för erforderliga garantier för de boende i samband med ombildningar. Härigenom bör rimligen också statsmakternas intresse av att övergångarna sker på ett seriöst sätt tillgodoses.

Kommittén har tagit fram ett omfattande bakgrundsmaterial. I detta material har ej framkommit något som kan påvisa, att man bör för­orda ett system med tvångsinstrument typ förköpsrätt. Det är tvärt­om så, att intresset för försäljning till. bostadsrättsföreningar har - inte minst i Stockholm - varit stort bland enskilda fastig­hetsägare.

Beträffande övriga kommentarer till kapitel 2 hänvisas till det

särskilda yttrande, som avgivits av experterna Arne Näverfelt

och Per Tornée s. 313-315 st 1 (nedan kallat "särskilda yttrandet").

Förbundets yttrande har i det följande begränsats till kapitel 4, 6 och 8, som särskilt berör vår verksamhet.

Förvärv av enskilt ägd fastighet (kap. 4)

Som bakgrund till vår uppfattning rörande detta kapitel hänvisas

till "särskilda yttrandet" s. 316 f.

 

Prop. 1981/82:169                                                           256

Vi avstyrker den föreslagna förköpsrätten. Kommitténs förslag till förköpsrätt för hyresgäster kan nämligen inte förväntas medföra ökat antal övergångar till bostadsrätt. Nettoeffekten torde i stäl­let bli ytterligare byråkrati och ökade administrativa kostnader för de boende, fastighetsägarna och samhället.

Om statsmakterna trots allt överväger att genomföra förslaget, för­utsätter det enligt vår mening väsentliga förändringar. Dessa bör grundas på de krav som anges i "särskilda yttrandet" s. 317 punkt D st 2. Härutöver måste gälla att fastighetsägarens ekonomiska ställning ej får försämras. Detta innebär att lagförslaget måste kompletteras med regler som håller fastighetsägaren ekonomiskt skadeslös, om förfarandet drar ut på tiden eller om fastighets­priserna sjunker under handläggningstiden.

Vi anser det terminologiskt felaktigt att tala om förköp för hyresgästerna. Ett förköp innebär att ett bindande avtal redan träffats (jfr Kommunala förköpslagen). Det är i stället fräga om en förtursrätt. Den föreslagna lagen bör därför h rubriken "Lag om förtursrätt! för bostadshyresgäster".

Förslaget innebär att det kommer att förflyta avsevärd tid innan köpet blir klart. I bilaga A redovisas ett exempel, av vilket fram­går att det kan gå ca li år, innan ett förköpsärende är slutgiltigt avgjort genom bostadsdomstolen. Är hyresgästerna inte intresserade, innebär det ändock att fastighetsägaren vid en försäljning har att ta hänsyn till den koimnunala förköpsrätten samt lagen om förvärv av hyresfastighet m m. Det är alltså inte orealistiskt att det kan ta cirka 3-4 år från hembudet till dess säljaren slutgiltigt avytt­rat fastigheten.

Vi vill i detta sammanhang peka på vad kommittén bl a anfört rörande tidsfrister i förköpslagen (s. 170):

"Vi vill här erinra om den tremånadersfrist som gäller enligt den kominunala förköpslagen och som motiveras av säljarens och köparens intresse av att köpet inte hålls svävande under alltför lång tid. Senast i samband med vissa ändringar i förköpslagen år 1979, utta­lade departementschefen att hon inte var beredd att förlänga fristen".

 

Prop. 1981/82:169                                                           257

Samma synsätt skall naturligtvis finnas i alla regler av motsvarande karaktär. Det är även viktigt att påpeka, att det ibland är nödvän­digt av likviditetsskäl, arvsfall m m att avyttra fastigheter. En­ligt de nu föreslagna reglerna kommer det ibland att bli så långa tidsutdräkter och oklara förutsättningar vid försäljning av en fas­tighet, att svåra problem -tom konkurser - kan bli konsekvensen. Den tidsutdräkt som kommitténs förslag medför kan därför inte accep­teras.

Enligt kommitténs förslag får fastighetsägaren, om hyresgästemas förköpsrätt har förfallit, överlåta fastigheten till tredje man under förutsättning "att priset inte är lägre eller villkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare för fastighetsägaren än vad som angivits i hembudet". I tider med stagnerande fastighets­priser kan det finnas anledning för fastighetsägaren att efter hem-budstillfället sälja fastigheten till något lägre pris. Orsaken kan också vara en mindre brist som uppkommit på fastigheten. Det är då inte rimligt, att fastighetsägaren skall göra om hembudsproceduren. Lagtexten måste därför formuleras på sådant sätt att ordet "avsevärt" även syftar pä priset.

Intresseanmälan

Intresseanmälan skall enli betänkandet avlämnas till inskrivnings­myndigheten av en bostadsrättsförening eller en annan förening. Innan en intresseanmälan avlämnas, krävs enligt förslaget endast att föreningen är bildad och att styrelsen intygar, att mer än 50% av antalet hyresgäster har förklarat sig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Detta är inte acceptabelt. De hyresgäster som visar sig positiva behöver, enligt förslaget, inte ta ställning till om det för dem är realistiskt att överhuvudtaget medverka vid en övergång. Det är inte heller säkert att de fär tillgång till ett sådant mate­rial, att de kan göra erforderliga bedömningar. Detta kan leda till att boende får förväntningar och ställer krav, som sedan är orealis­tiska. När det blir aktuellt med en övergäng, finns också stor risk för att denna leder till tvister, oväntade kostnader och besvikelser.

Innan en intresseanmälan görs kan det vara lämpligt att hyresgästerna har låtit besiktiga fastigheten och därigenom fått en redovisning av

17 Riksdagen 1981/82. I saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169

258

dess underhållsstandard. Vidare bör eventuella reparationsätgärder ha planerats och kostnadsberäknats.

För att klara av dessa förberedelser krävs, att hyresgästerna är beredda att anlita erforderlig sakkunskap och att också bestrida erforderliga utredningskostnader. Syftet med förberedelsen skall bl a vara att tillvarata de boendes ekonomiska intressen genom att noga redovisa de ekonomiska förutsättningarna, samt att hyresgäs­terna genom förfarandet får fram sä mycket underlag att de, när hembudet ges, snabbt kan fatta beslut. Det är därför naturligt att låta bostadsrättsföreningen (= en ekonomisk förening) vara det enda föreningsalternativet. Det är också viktigt att påpeka, att om det först bildas en ideell förening, är det inte sedan säkert att bo­stadsrättsföreningen vill överta de skyldigheter som den ideella föreningen ådragit sig. Det är också viktigt, att den som engage­rats som sakkunnig skall veta att uppdragsgivaren inte är en före­ning, som plötsligt upplösts. Genom att enbart acceptera en före­ningsform vinner man också kontinuitet i hela förberedelse- och övergångsproceduren.

Man bör naturligtvis även undvika att det bildas en mängd bostads­rättsföreningar, som ej är nödvändiga. Som påpekats i "särskilda yttrandet" (s. 318) kan man lösa detta problem genom en mindre änd­ring av 65 § bostadsrättslagen.

Hembud, bevakning och antagande av hembud

Enligt förslaget skall fastighetsägare - om gällande intresseanmälan finns antecknad - skriftligen hembjuda fastigheten till hyresgästerna. Detta skall ske genom delgivning av hembudet till föreningen. Före­ningen skall sedan, om den accepterar, skriftligen bevaka förköps­rätten till fastighetsägaren och därefter, om man så önskar, antaga hembudet.

Detta innebär att a)  Intresseanmälan

Sändes till inskrivningsmyndigheten för anteckning.

 

Prop. 1981/82:169                                                           259

b)         Hembud                            Delgives föreningen.

c)         Bevakning                         Anmäles till fastighetsägaren genom

rekommenderat brev.

d)     Antagande                         Anmäles till fastighetsägaren genom

rekommenderat brev.

Kommitténs förslag är enligt vår uppfattning oklart vad gäller det administrativa förfarandet. Beträffande förbundets uppfattning om hur detta i stället bör utformas och de tidsfrister som bör gälla, anslu­ter vi oss till det som framförs i det "särskilda yttrandet" s. 319-320.

Även om kommitténs förslag till hembudsförfarande förenklas, kommer det att ta ansenlig tid i anspråk. Det kan inte anses rimligt, att en fastighetsägare under hela denna tid betages möjligheten att träffa avtal om försäljning. För att inte en död hand skall läggas över fastighetsmarknaden är det därför nödvändigt, att en fastig­hetsägare - pä sätt kommittén föreslår (s. 188 f) - har möjlighet att träffa ett villkorligt avtal. Ett sädant bor ocksä underlätta hyresgästernas bedömning av villkoren i ett lämnat hembud.

Vi anser att rätten till villkorad försäljning är av sådan vikt, att den bör komma till uttryck i själva lagtexten.

Obillighetsregeln

Förbundet anser att hyresgästemas förköpsrätt inte fät innebära, att fastighetsägarens förmögenhetssituation påverkas. I annat fall får förköpsinstitutet karaktär av ett expropriationsförfärande, vil­ket uppenbarligen strider mat tankarna i direktiven.

Som framhålles i betänkandet (s. 185) är det många gånger från affärs­synpunkt av särskild vikt för en fastighetsägare att kunnfa sälja flera fastigheter samtidigt. Ett fastighetsbestånd kan sammantaget representera ett visst marknadsvärde, men uppdelat vara av mindre värde. Detta kan bero på en rad faktorer som att beståndet samman­taget innehåller en lämplig blandning av lokaler och bostäder samt en väl avvägd lägenhetssammansättning, att förvaltningen erbjuder sysselsättning för viss personal, att fastigheterna genom sin inbör-

 

Prop. 1981/82:169                                                           260

des belägenhet med fördel kan förvaltas gemensamt o s v. I stor ut­sträckning är detta argument som anförs i kapitel 5 mot en icke planmässig försäljning av kommunala hyresfastigheter. På samma sätt som de kommunala företagen har inte minst större fastighetsägare (bl a försäkringsbolagen) ett legitimt intresse av att bedriva för­valtningen i sammanhållna enheter.

Det ovan anförda medför, att obillighetsregeln förutom att beakta överlåtelser till närstående o dyl alltid mäste se till fastighets­ägarens intresse att bibehålla oförändrad förmögenhetsställning bl a genom rätt till "blockförsäljningar". Förbundet anser detta vara en grundläggande rättssäkerhetsfråga som bör komma till uttryck i lag­texten. Kravet pä oförändrad förmögenhetsställning måste också gälla oavsett hyresgästemas intresse och vidtagna förberedelser (jfr be­tänkandet s. 185).

Den kommunala förköpsrätten förhindrar inte på samma sätt som den här föreslagna lag.-stiftningen överlåtelser av hela fastighetsbestånd. Genom förslaget skapas en "expropriationsliknande" situation. För­bundet vill dock inte - bl a av de skäl som redovisas i betänkandet -förorda en utvidgad kommunal förköpsrätt.

När det gäller undantag för släktköp o dyl ansluter sig förbundet till kommitténs överväganden (s. 195 f).

Majoritetsregler

I betänkandet namnes ett flertal majoritetsregler. Kommittén före­slär sålunda att minst 50% av hyresgästerna vid en intresseanmälan skall ha förklarat sig intresserade av en övergång. Det är enligt vår mening viktigt, att man inte har olika majoritetsregler under övergängsförfärandet och att de inblandade endast behöver känna till en sådan regel och hur den skall tillämpas. Det är också väsentligt, att man redan i samband med en intresseanmälan klarar ut att före­ningen uppfyller kraven pä en "äkta" bostadsrättsförening.

I nedanstående sammanställning redovisas vissa majoritetsregler som skulle bli aktuella i samband med en ombildning.

Flertalet uthyrda lägenheter      Intresseanmälan.

2/3 .av de uthyrda lägenheterna    Bevakning av hembud.

 

Prop. 1981/82:169

261

 

2/3 av de uthyrda lägenheterna 2/3 av de uthyrda lägenheterna

Minst 50% av bostadslägen­heterna tecknas för upplå­telse med bostadsrätt

60 % av taxeringsvärdet/ hyresvärdet hänfört till bostadslägenheter

Antagande av hembud.

Om bostadsrättsförening skall be­sluta om att en fastighet skall förvärvas för övergäng till bo­stadsrätt.

Vad som erfordras för att de för­månligaste statliga bostadslånen skall utgä (s. 111).

Vad som erfordras för att före­ningen skall bli schablonbeskattad (betänkandet s. 111 jfr vad skatte-handboken /Geijer m fl Skattehand­bok 1 1977 s. 201/ anvisar att det fordras för att föreningen skall uppfylla kraven för schablonbeskatt­ning) .

Av det ovan redovisade framgår; att det är ett flertal olika majori­tetsregler som parterna har att ta hänsyn till. Vi anser det nödvän­digt att reglerna blir lika.

I de fall den fastighet, som skall förvärvas av föreningen, har ett blandat användningssätt med bäde bostadslägenheter och kommersiella lokaler, bör majoritetsreglerna utformas så att de enbart tar hänsyn till bostadslägenheter.

Förlust av förköpsrätt

Enligt den föreslagna lagtexten finns ingen tidsgräns för bostads­rättsföreningen från antagandet av hembudet till undertecknande av köpehandlingar. Detta kan komma att leda till tidsutdräkt och tvis­ter. Förslaget måste därför - om det skall genomföras - omarbetas i denna del. Ett sätt att förenkla förfarandet är att bostadsrättsföre­ningens antagande av hembud görs bindande (jfr "särskilda yttrandet" s. 320).

.Finansiering av fastighetsförvärv (kap. 6)

Med anledning av vad som framförts i betänkandet vill förbundet in-

 

Prop. 1981/82:169                                                           262

ledningsvis framhålla, att det redan införts en intäktsbeskattning som motverkar bildandet av bostadsrättsföreningar med "strimlade" lån. Det förslag till reformerad inkomstbeskattning som nyligen lagts, torde ocksä verka dämpande pä benägenheten att sträva efter denna typ av lån. Det bör också framhållas, att inte nägon av de intressenter som presenteras pä s. 46-56 i betänkandet arbetar aktivt för att främja ifrågavarande finansieringsform.

Det är angeläget, att man söker finna goda finansieringsmöjligheter. Vid förvärv av fastigheter med upprustningsbehov finns idag redan tämligen goda möjligheter. Det förslag till finansiering som kom­mittén framlagt vid förvärv utan upprustningsbehov innebär, att bostadsrättsförening skall kunna erhålla ett län upp till i vart fall 75% av uppskattningsvärdet. Detta tillstyrkes.

Köpeskillingen uppställes av säljaren. Man har ringa anledning för­moda, att säljaren skulle vilja förvandla en del av köpeskillingen till kapitalmarknadsrevers. Genom förslagets utformning i denna del kommer läneformen enligt vår mening inte att få nägon större ekono­misk betydelse, eftersom det inte torde vara attraktivt för merpar­ten av fastighetsägarna att behöva köpa kapitalmarknadsreverser.

Överlåtelse av bostadsrätt (kap. 8)

Av betänkandet framgår att de mer påtagliga prisstegringar som skett pä bostadsrätter är koncentrerade till vissa lokalt starkt avgrän­sade marknader. Något behov av priskontroll och möjlighet till hem­budsskyldighet föreligger därför inte. Förbundet avstyrker de före­slagna ändringarna i 14 § bostadsrättslagen.

Sammanfattning

Fastighetsägareförbundet anser att   kommittén har försummat att lägga

fram förslag, som stimulerar säväl    stora som små fastighetsägare

till att omvandla hyresrätter till         bostadsrätter.

Förslaget till förköpsrätt och prisreglering bygger pa felaktiga grunder och förbundet anser, att kommittén dragit felaktiga slut­satser av bakgrundsmaterialet.

 

Prop. 1981/82:169                                                           263

Förslaget  till  förköpsrätt  avstyrkes,   eftersom det utformats på ett sådant  sätt,   att  det  skapar oreda och stor  risk för  tvister.  Det kommer dessutom att bli administrativt  svårhanterligt.

Förslaget  till hembudsskyldighet avstyrkes.   Bakgrundsmaterialet visar ej   att behov av prisreglering  finns.   En prisövervakning för­sämrar bostadsrättsmarknadens  funktion och minskar rörligheten. Detta är  ej   till  gagn för  inblandade  parter och kommer  ej   att  sti­mulera  till  en ökad övergång till  bostadsrätt.

35      SViaiGES ALEL4ÄmfYTTIGA BOSTADSFÖRETAG (SABO) 1.        Utredningens   förslag

Kommittén  konstaterar   i   sitt   slutbetänkande   att   de övergångar  som hittills   skett   inte   i   någon   större utsträckning  har  planerats   eller   styrts   av   samhäl­let.   Utredningen  konstaterar  därför,   mot   bakgrund av  dessa   erfarenheter,   att  det   inte   finns   några skäl   som  talar   för   att   samhället   ska   acceptera   en övergång   från  hyresrätt   till   bostadsrätt   på  vill­kor  som   fastighetsmarknadens   parter   själv   anger.

Utredningen   lämnar   ett   antal   förslag   som  har   till syfte   att   främst   tillgodose  de   framtida   bostads­rättshavarnas   intresse   inom   ramen   för  det   kommu­nala  bostadsförsörjningsansvaret.   De  konkreta   för­slagen   inryms   främst   inom  nedanstående  områden:

föreningsbildning  och   andra  organisatoriska frågor

förfarandet   vid  ombildning

finansiering   av   fastighetsförvärvet

finansiering   av  bostadsrättsförvärvet

kommunalt   bostadsförsörjningsansvar

 

Prop. 1981/82:169                                                           264

Beträffande bostadrättsföreningars förvärv av allmän­nyttiga bostads fastigheter anför koniraittén att even­tuella ombildningar bör ses mot bakgrund av ett medve­tet handlingsprogram från berörda kommuners sida. Hand­lingsprogrammet bör därvid ha sin grund i det kommunala bostadsförsörjningsansvaret.

2.   Kommunala ansvaret för bostadsförsörjningen

Utredningen betonar i sitt slutbetänkande att kommunen inora av statsmakterna givna ramar har ansvaret för bo­stadsförsörjningen på lokal nivå. Som en konsekvens därav bör eventuella ombildningar av hyresrätt till bo­stadsrätt vara i överensstämmelse med de kommunala in­tentionerna på bostadsförsörjningens område.

SABO har inte någon annan uppfattning i denna fråga. Mot den bakgrunden ställer sig organisationen mycket tveksam till den av utredningen föreslagna förköpsrät­ten för hyresgäster som avser att ombilda till bostads­rätt. SABO anser att en utvidgning av den kommunala förköpsrätten är ett bättre instrument för att främja bostadsförsörjningen. Kommunerna, skulle därmed få en större faktisk möjlighet att fullfölja sitt ansvar för bostadsförsörjningen, bland annat med avseende på för­delningen mellan upplåtelseformerna. En  självständig möjlighet för hyresgästerna till förköp och bostads­rättsbildning kan stå i direkt strid med kommunala övergripande intressen. En planlös ombildning till bo­stadsrätt kan allvarligt försvåra för kommunen att fylla sin uppgift för bostadsförsörjningen.

En mycket viktig uppgift för kommunerna är att komplet­tera och höja kvaliteten på befintliga bostadscnråden. 42 % av alla lägenheter i flerbostadshus finns i den halvgamla, litet slitna bebyggelsen från 30-, 40- och

 

Prop. 1981/82:169                                                           265

50-talen. Dessa hus har oftast en standard sora inte motsvarar dagens krav på t ex energihushållning, till­gänglighet, brandsäkerhet eller en bra boende- och ar­betsmiljö.

I de områden som domineras av bostadsrätter medför en förnyelse stora problem, beroende'ti 11 stor del pä bo­stadsrättslagens utformning och det faktum att en och samma bostadsrättsförening i allmänhet ej är ägare av hela bostadsområden.

Det kan t ex vara av stor betydelse för en kommun att man i ett äldre bostadsområde förändrar lägenhetssam­mansättningen och/eller ko.mpletterar med nya bostäder inte minst för att utnyttja redan gjorda infra.struktu-rella investeringar. I olika sammanhang kan det bli ak­tuellt att förändra ett områdes sociala struktur genom sammanslagning och komplettering för att ge t ex barn­familjer en chans att bo kvar eller flytta in, och bredda underlaget för olika slag av service.

I områden som består av bostadsrätter har kommunen i praktiken ingen eller liten möjlighet att åstadkomma en förnyelse. Enskilda bostadsrättshavare kan t ex mot­sätta sig en sammanslagning av lägenheter eller instal­lation av hiss genom att hänvisa till bostadsrättsla­gens spärrar mot väsentliga avgiftsökningar (§§ 23 och 24). Likaså innebär reglerna om besluts giltighet på föreningsstämma (§ 60) en icke obetydlig komplikation när det gäller mer genomgripande beslut.

Risken är med andra ord stor fÖr att en nödvändig för­nyelse av bostadsområden där bostadsrätt dominerar blir ytterst svår att genomföra.

 

Prop. 1981/82:169                                                           266

3.   Ombildning av allmännyttig hyresrätt till bostadsrätt

Kommittén har haft till uppgift att genomföra en nyan­serad beskrivning av de olika aspekter som måste beak­tas vid övergång från allmännyttig hyresrätt till bo­stadsrätt. Dét redovisade materialet är dock mycket ofullständigt, trots att betydande resurser använts för olika delutredningar.

Kommittén skriver "övergångar från hyresrätt till bo­stadsrätt skulle, menar vi, genom initiativ frän kommu­nernas sida, kunna bli ett väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla och förändra bostadsmarknader med problem". Med utgångspunkt från det redovisade ma­terialet, finns det inte underlag för denna tes.

Kommittén har inte gjort någon bedömning av hyresgäs­ternas eventuella önskemål om ombildningar i andra bo­stadsområden än de attraktiva. Inte heller i övrigt re­dovisar kommittén något underlag som stöd för påståen­det om ombildningens positiva effekter i sådana fall.

När det gäller attraktiva bostadsområden noterar kom­mittén att en övergäng "torde såväl försämra företagets ekonomiska förutsättningar som bidra till att förstärka icke önskvärda segregationstendenser". Slutsats av det­ta måste bli, att kommunerna måste motverka sådana om­bildningar.

Det skulle vara mycket riskabelt att basera bostadspo­litiska ställningstaganden på overifierade påståenden av det slag som kommittén presenterat och som exempli­fierats ovan. En diskussion om eventuell ombildning av del av eller hela det allmännyttiga bostadsbeståndet i en kommun måste i stället ha sin utgångspunkt i  det allmännyttiga bostadsföretagets roll och uppgifter på bostadsmarknaden.

 

Prop. 1981/82:169                                                           267

Bakom besluten på 1940-talet att i ökad utsträck­ning engagera de allmännyttiga bostadsföretagen i byggande och förvaltning av nya bostäder fanns flera motiv:

Företagen skulle inte följa med i konjunktur-betonade svängningar utan svara Eöc ett jämnt årligt tillskott av nya bostäder.

Finansieringsstödet från staten skulle inte komma spekulativa intressen till godo.

Med självkostnadsbestämda hyror i ett stort allmännyttigt bostadsbestånd skulle man und­vika spekulativa inslag i prissättningen.

Ett stort antal lägenheter skulle undandras handeln med bostäder och stanna kvar i en socialt medveten förvaltning.

De allmännyttiga företagen skulle ge goda förutsättningar för ett planmässigt byggande och rationell förvaltning av bostäderna.

Även om åtskilligt därefter inträffat på bostads­marknaden och i samhället i stort rubbar inte des­sa förändringar styrkan i de ursprungliga motiven.

För en fungerande bostadsmarknad behövs ett stort utbud av hyreslägenheter. Om samhället skall kunna skapa och vidmakthålla en rimlig fördelning äv välfärden måste det tillse att bostäderna förval­tas på ett ansvarsfullt sätt och att givna subven­tioner fortlöpande kommer de boende till del. De

 

Prop. 1981/82:169                                                           268

allmännyttiga bostadsföretagen är ett instrament för detta. Genom hyrescättsformen behöver inte nå­gon bostadssökande avvisas som Eöljd av att veder­börande saknar erforderlint kapital.  Hyresformen möjliggör för kommunen att fortlöpande, inte en­bart när huset är färdigställt, anvisa lägenheter­na till bostadssökande (genom kommunal bostadsför­medling eller regler som meddelas till bostads­företaget om hur bostadsupplåtelse skall ske). I övriga upplåtelseformer försvinner eller minskar effekten av bostadssubventionerna vid den första överlåtelsen, eftersom säljaren normalt tillgodo­gör sig dessa i överlåtelsepriset.

I en diskussion om förändring av upplåtelseformer måste beaktas att alla upplåtelseformer har vissa brister. T detta sammanhang kan det vara befogat att påminna om några problem som är förbundna med bostadsrättsformen, så som den nu är konstruerad.

Inom bostadsrätten förekommer inte någon kostnads­utjämning mellan olika bostadsrättsföreningar. Dessa kan ha påtagligt skilda kostnadsförutsätt­ningar, både på kapital- och driftsidan. Detta förhållande är onekligen till ekonomisk fördel för den som förvärvar bostadsrätt till lågt upplå­telse- eller överlåtelsepris i ett bostadsområde med gynnsamma förutsättningar och bor kvar under en viss tid. Dessa ekonomiska fördelar kan diskon­teras vid en överlåtelse, varför effekten av givna subventioner inte längre kvarstår för kommande boende. Resonemanget är giltigt i en normal mark­nadssituation. I ett läge med mer eller mindre ut­talad efterfrågan räknar sannolikt de flesta köpa­re med fortsatt uppvärdering av den gjorda kon-

 

Prop. 1981/82:169                                                           269

tant insatsen. Relativt sena erfarenheter visar %l andra sidan att bostadsrättsinnehavarna kan vara ekonomiskt bundna till sin bostadsrättslägenhet och göra förluster när bostadsefterfrågan är li­ten. Även andra förhållanden s.am är knutna till bostaden, läge, social status m m påverkar pris­bildningen på ett relativt komplicerat sätt.

De höga priser vid överlåtelser av bostadsrätter som uppkommit framför allt under senare år har utestängt många bostadkonsumenter från bostadrät­ten som ett reellt boendealternativ. För att för­värva en bostad med högt överlåtelsepris fordras en hög hushållsinkomst (som ofta möjliggör uppta­gande av personliga lån) och/eller eget kapital som täcker större delen av priset.

Visst arbete pågår inom de rikskooperativa bo­stadsorganisationerna för att minska vissa av des­sa problem. Andra problem kan inte lösas utan ge-noragripande åtgärder från statsmakternas sida. Bo­stadsrättskommittén synes ha varit medveten om de angivna nackdelarna. Den har därför redovisat vis­sa förslag om prisregleringsföreskrifter och fi­nansiering av bostadsrättsförvärv. Dessa kommer dock inte att på något mer väsentligt sätt föränd­ra situationen i stort.

Det nyss anförda om de allmännyttiga bostadsföre­tagens roll och uppgifter innebär inte att dessa företag i alla avseenden är idealiska. Den allmän­nyttiga hyresrätten behöver utvecklas. Den vikti­gaste aspekten är att ge hyresgästerna möjligheter att utöva reellt inflytande över sitt boende, in-

 

Prop. 1981/82:169                                                           270

dividuellt över den egna lägenheten och gemensamt över förvaltningen av  huset och bostadsområdet.

En viktig utgångspunkt i direktiven till kommittén är betoningen av de boendes   inflytande. Mycket har förändrats sedan kommitténs direktiv gavs. Då var utgångspunkten att öka hyresgästernas inflytande över sitt boende. Men i dag står de allmännyttiga bostadsföretagen inför sådana förändringar, som möjliggör ett långtgående hyresgästinflytande i gemensamma angelägenheter. Det bör i dag vara helt klarlagt att hyresgäster även kan ges ekonomiskt inflytande inora den allmännyttiga hyresrätten.

Parentetiskt bör också framhållas att under senare tid har framkommit olika forskningsresultat som klart visar att bilden av boendeaktivitet och -in­flytande i bostadsrättsEormen, såsom den hålls fram i debatten, ofta är starkt överdriven och idylliserande.

Med de förutsättningar som nu är knutna till bo­stadsrättsformen och vilka inte på något avgörande sätt rubbas av kommitténs förslag leder enligt SABOs uppfattning en ombildning av allmännyttiga hyreslägenheter till bostadsrätt till en ökande segregation. Det är nämligen ofrånkomligt att det i första hand blir de  ekonomiskt och utbildnings­mässigt resursstarka hyresgästerna som kommer att medverka till en omvandling. Detta styrks också på olika sätt av några av de expertrapporter som ta­gits fram på uppdrag från kommittén.

Det bör betonas att det förutom de negativa so-

 

Prop. 1981/82:169                                                           271

ciala effekterna av omvandling, också finns andra tungt vägande skäl till varför ombildning av hyresrätt i all­männyttig regi till bostadsrätt icke bör komma ifråga annat än i undantagsfall.

Då inom allmännyttan en utjämnande hyressättning till-lämpas, måste vid en eventuell försäljning av en fas-■ tighet priset fastställas på sådant sätt att hyresutta-get för de kvarvarande fastigheterna inte blir högre än om fastigheten hade funnits kvar i bolagets äqo.

Utredningen har inte presenterat en tillfredsställande metod att prissätta allmännyttigt ägda fastigheter på sådant sätt att kvarboende hyresgäster på sikt är ga­ranterade att ej drabbas av eventuella försäljningskon­sekvenser.

En korrekt gjord prissättning leder i det övervägande antalet fall till att köpeskillingen överstiger fastig­hetslånen. I många fall blir skillnaden så stor att av­sevärda kapitaltillskott erfordras, genom insatser från de boende och/eller lån. Detta innbär en ansträngning av kapital/kreditmarknaden utan att bostadsbeståndet i något avseende förbättrats till gagn för de boende.

För de hyresgäster sora väljer att inte-köpa sin lägen­het, innebär en omvandling, att de får en reellt sämre ställning än de hade tidigare. Som kvarboende hyresgäs­ter får de inte rösta på bostadsrättsföreningens stäm­mor. Dessutom innebär en omvandling för kvarboende hy­resgäster att deras möjligheter till boendeinflytande kraftigt beskärs, jämfört med vad som vore fallet om fastigheten kvarstod i allmännyttig ägo. I dag har hu­vuddelen av de allmännyttiga bostadsföretagen tecknat avtal om boinflytande raed hyresgästföreningen på orten och bedriver ett aktivt arbete för att öka hyresgäster­nas möjlighet till inflytande.

 

Prop. 1981/82:169                                                           272

4.   Föreningsbildning

Utredningen föreslår som krav för ombildning att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenhe­terna engagerar sig i en bostadsrättsförening som med­lemmar och fattar beslut om fastighetsförvärv på en fö­reningsstämma. Vidare färsslär utredningen att de riks­kooperativa bostadsrättsföreningarna undantas från den­na regel i samband med frivilliga förvärv.

Som redan framgått finner SABO inga skäl för att all­männyttigt ägda hyreslägenheter skall ombildas till bo­stadsrätter. Om frågan likväl övervägs, måste en be­stämd förutsättning för ombildning vara, att den accep­teras av en kvalificerad majoritet av de boende. Enligt SABOs uppfattning är det orimligt ora kommunen eller an­nan skulle kunna genomdriva en ombildning mot de boen­des vilja genom att vända sig till en rikskooperativ organisation. Något undantag från kravet att minst två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna skall stå bakom beslut om Eastighetsförvärv är således inte motiverat.

Kommittén har haft boinflytande som en viktig utgångs­punkt. Om de boendes uppfattning skall tillmätas något värde framstår det som inkonsekvent, om en ombildning över huvud taget i någon situation skall genomföras, om den inte stöds av en kvalificerad majoritet av de boen­de.

 

Prop. 1981/82:19                                                   273

5.       Sammanfattning

En utgångspunkt i den moderna bostadspolitiken är att kommunen inom ramen för av statsmakterna givna förut­sättningar .ska ha ansvaret för bostadsförsörjningen. De olika gtyr.lji§'feyunientsn   måste vara så utformade att kom­munen p ett tillfredsställande sätt kan ta det ansva­ret,

SABO avvisar äärför den av utredningen föreslagna för­köpsrätten för hyresgäster.  SABO föreslår i stället en utvidgad kommunal förköpsrätt. Eventuell ombildning från hyresrätt till bgstadsrätt skall ske med stöd av ett klart kommunalt sfeäliningstagande'och endast om om­bildningen stöds av en kvalificerad majoritet av de boende i de uthyrda hyreslägenheterna.

SABO är mycket kritiskt fflot den bristfälliga analys som utredningen utfört beträffande ombildning av allmännyt­tig hyresrätt till bostadsrätt. Den belysning som förutsattes i direktiven sgknas. I stället redovisas ett arjtaj. pverifierde påståenden. SABO avvisar åtgärder som bidrar till en omvandling av allmännyttig hyresrätt till bostadsrätt.

En utveckling av hyresgästernas inflytande har påbör­jats i de allmännyttiga bostadsföretagen. I stor ut­sträckning kan detta ske utan nya beslut från statsmak­terna. I sitt remissyttrande över underhållsfondsutred­ningens förslag, SOU 1981:47, behandlade SABO frågan om ändringar i regelsystemet.

18   Riksdagen 1981182. I saml Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           274

35 a  Reservation av de borgerliga ledamöterna i styrelsen för SABO

Vi kan ej ställa oss bakom det föreliggande yttrandet över utredningen "Från hyresrätt till bostadsrätt". Detta gäller i första hand de synpunkter som framförts ora en utvidgad kommunal förköpsrätt samt omvandling från hyresrätt till bostadrätt i det allmännyttiga bo­stadsbeståndet.

Det kan inte på något sätt beläggas att en utvidning av den kommunala förköpsrätten skulle behövas för att kom­munen skall kunna ta sitt ansvar för bostadsförsörj­ningen och den fysiska planeringen i övrigt. Inte minst. när det gäller möjligheterna till förköp av fastigheter som behöver rustas upp är det angeläget att stärka hy­resgästernas rätt på bekostnad av kommunens.

Enligt bostadsrättskommittén bör övergång till bostads­rätt i allmännyttans fastigheter endast kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det moti­verat. Ombildningarna föreslås också ske enligt ett uppsatt handlingsprogram. Denna lösning synes rimlig. När det gäller omvandling i det allmännyttiga bostads­beståndet är det således inte fråga ora en "planlös om­bildning". Möjligheterna till omvandling från hyresrätt till bos"tadsrätt bör självfallet även gälla det allmän­nyttiga bostadsbeståndet". Det finns ingen anledning att hyresgästerna i "allmännyttan" skall diskrimineras på denna punkt. Att det finns en strävan att förbättra hyresrätten är heller inte ett hållbart argument för att de allmännyttiga bostadsföretagen skall undantas härvidlag.

Det hävdas vidare att en ökad övergång till bostadsrätt negativt påverkar kommunens möjligheter att åstadkomma förnyelse av äldre fastigheter.  Den nackdelen bör ge­nerellt sett med hänsyn till bostadsbeståndets nuvaran­de standard, inte tillmätas någon avgörande betydelse. Medborgarnas rättigheter att påverka sitt boende får här också vägas mot kommunens intressen. Vad gäller ma­joritetskravet vid föreningsbildning kan vi endast kon­statera att det ej synes föreligga skäl för att ge en bostadsrättsförening som tillhör HSB   eller Riksbyggen en särställning när det gäller detta vid föreningens förvärv av fastigheter. Genom att rikskooperativa bo­stadsrättsföreningar ej undant.as från föreslagen .majo­ritetsregel uppstår heller ingen skillnad mellan dessa föreningar och eventuella inom "allmännyttan" bildade ■ föreningar.

Vi vill avslutning.vis framföra att vi anser utred­ningens förslag i grunden godtagbart, men att detta bör överarbetas för att ytterligare förbättra möjligheterna för ombildning från hyresrätt till bostadsrätt.

 

Prop. 1981/82:169                                                           275

36       HÄRDTGSLIVETS BYGGNABSDELg..ATION

1 .         Inledning

Inledningsvis vill Delegationen fästa uppmärksamheten på ut­redningens direktiv att föreslå åtgärder för att underlätta en omvandling från hyresrätt till bostadsrätt på svensk bo­stadsmarknad. Utredningen föreslär på den punkten ett visst finansiellt stöd för bostadsrättsföreningar och hushåll vid sådan omvandling. Men bortsett frän detta har utredningsför­slagen prioriterat kontroll- och styrinstrument pä marknaden av olika slag, som knappast kan undgå att komma i konflikt med det övergripande målet att underlätta omvandling.

När utredningen t ex generellt motsätter sig omvandling på fastighetsägarinitiativ för att hindra missbruk undantas inte de enskilda institut som verkar för omvandling i betryggande former under medverkan av enskilda organisationer, såsom AB Fastighetsgaranti. Redan tidigare förslag att omvandla be­sittningsskyddet för hyresboende till en i princip evig hyresrätt i omvandlingsobjekt var ägnat försvåra seriöst organiserad omvandling genom att skapa finansiella hinder mot god anslutning.

Nu föreslås förköpsregler för boende, som snarare skapar motsättningar på fastighetsmarknaden än förtroendefulla kon­takter mellan parterna. Frivilliga fastighetsägarinitiativ

 

Prop. 1981/82:169                                                  276

motverkas således, samtidigt som tvångsmetoder rekommenderas istället. Ytterligare hinder uppställs med krav på nya majo­ritetsregler, kvalificerade till 2/3 anslutning från hyres­boende som villkor för anslutning. Till detta kommer för­slag att begränsa de boendes ekonomiska intresse av bostads-rättsboende genom förslag om hembuds- och priskontrolls-regler, som förvandlar bostadsrättsföreningarna till kon­trollinstrument över sina egna medlemmar.

Sammantaget etableras med alla dessa regleringsförslag en omfattande intervention på bostadsmarknaden i prisregle­rings- och kontrollsyfte, som försvårar marknadsincitamen­ten för omvandling i sådan grad, att det övergripande målet med all sannolikhet kommer att gå förlorat. En sannolik prognos är i stället, att ett genomförande av utrednings­förslagen kommer att begränsa omvandlingsprocessen, kanske tom mycket kraftigt. Detta konstaterande är nödvändigt att göra som ett avgörande skäl för Delegationens i det följande framförda starkt kritiska synpunkter på huvudpunk­terna i utredningens förslag - utredningsförslaget är snarast ett instrument för kraftig begränsning av omvandlingsprocessen och tillgodoser därmed inte syftet.

2.      Förköpsrätt för hyresgäster

Några från marknadssynpunkt tvingande skäl att förorda tvångs­instrument typ förköpsrätt enskilda emellan för att stimulera till bostadsrättsomvandling har kommittén ej kunnat påvisa. Tvärtom har intresset för försäljning till bostadsrättsföre­ningar varit stort bland enskilda fastighetsägare, något som också framgår i ett särskilt yttrande av näringslivsexperter i utredningen. Principiellt framstår det därför som egendom­ligt, att kommittén anser sig kunna förorda sådana tvångs­instrument bland enskilda parter, när behovet att påskynda omvandling ej alls har stöd i något påvisbart allmänt behov eller intresse för närvarande. Intresset för prisövervakning återigen kan heller inte betecknas som särskilt framträdande. Överlåtelser till bostadsrättsföreningar har som regel skett inom normala prismarginaler, påpekar t ex näringslivets experter i sitt nämnda yttrande.

Förhandlingsläget vid överlåtelser kan dessutom påverkas utan att tillgripa tvångsinstrument, t ex som Delegationen påpekat i tidigare remissvar den 30 januari 1980 på utredningens del­betänkande om kvarvarande hyresgästers besittningsskydd. Redan en regel om majoritetsansl'utning från boende som villkor för omvandling leder nämligen till att priset måste sättas på en nivå, som genomsnittliga konsumenter finner attraktiv - eljest näs inte tillräcklig anslutning.

Allvarliga invändningar finns också från praktisk synpunkt. Den normala fastighetsomsättningen kommer att utsättas för svåra störningar med förslaget. Samtidigt uppstår en ny om­fattande offentlig hantering och administration på bostads­marknaden. Detta framgår närmare av följande.

 

Prop. 1981/82:169                                                           277

proceduren inleds enligt förslaget med en intresseanmälan från de boende, som kan avges när som helst av en lösligt tillskapad intresseförening utan några krav på t ex deposi­tion eller annat, som manifesterar verklig förmåga eller intresse för ett blivande engagemang. Finns sådan intresse­anmälan registrerad hos inskrivningsmyndighet, mäste varje fastighetsaffär föregås av ett hembud till de boende i huset, som har två månader på sig att ta initiativ till förköp.

För att slutföra bildning av en bostadsrättsförening, sora kan fullfölja förköpskravet från de boende, utsträcks tid­punkten för fullföljande till sex månader från det en till­tänkt fastighetsaffär anmälts genom hembud. Redan detta skapar en för normala affärsuppgörelse helt ohanterlig tids­utdräkt.

Till detta kommer, att förköpsfrågan kan uppehållas ännu längre genom talan hos hyresnämnd, där orsakerna till en utebliven förköpstransaktion under sexmånadersperioden får prövas med konsekvenser för fastighetsägarens ekonomiska handlingsfrihet.

Avsikten är visserligen, att förköpsfrågan skall vara ut-agerad normalt efter sex månader, som då följs av en karens­period på två år, när fastighetsägaren blir fri att sälja Utan hembud. Men också denna frihet är starkt begränsad, och bryts av ny hembudsplikt, så snart priset sänks, så att förköp ter sig förmånligare än tidigare för de boende.

Det är således fråga om en mycket kraftig inskränkning i rådigheten för fastighetsägare över sin egendom genom för­säljning på normala villkor. Tvångskaraktären blir dess mer markant, som förköpsinstrumentet bara får praktisk betydel­se i de fall, då fastighetsägaren har särskilda skäl att . sälja till någon annan än de boejide i huset. Ett praktiskt viktigt skäl för detta är då ofta, att fastigheten ingår i en större transaktion, t ex i arronderingssyfte mellan fastighetsförvaltande företag. En sådan fastighetsaffär får emellertid brytas upp genom den privata förköpsrätten för hyresgäster. Detta är desto egendomligare, som den kommuna­la förköpsrätten tvärtom, utgår ifrån att ingångna affärer skall lämnas intakta och övertas i sin helhet. Med utred­ningsförslaget skapas däremot en betydligt mer expropria­tionsliknande situation med svårlösta ansvarsproblem, när en komplex affärstransaktion på detta sätt bryts upp.

En a'weckling av fastighetsinnehav kan ibland vara påkallad av likviditetsskäl, t ex hos ett företag. Den långa tidsut-dräkten och oklara förutsättningar för avslut och betalnings­ansvar kan då skapa helt oacceptabla problem, kanske tom konkurssituationer.

Lagstiftningen kommer dessutom att få en tydlig marknads-diskriminerande effekt mot enskild sektor, beroende på att

 

Prop. 1981/82:169                                                           278

kommunala hyreshus ej omfattas av någon förköpsrätt. För att skapa balans på denna punkt skulle för övrigt motsvarig­heten då få sökas i en formlig optionsrätt för hyresgäster till övertagande, t ex vart tionde år, eftersom kommunala hyreshus praktiskt taget aldrig säljs på marknaden.

Sammanfattningsvis får således förslaget i denna del beteck­nas som så ogenomtänkt ifråga om utformning och konsekvenser och därtill otillräckligt underbyggt av något allmänt in-resse, att Delegationen finner det uteslutet att det kan läggas till grund för lagstiftning.

3.      Skyddsregler m m vid omvandlingar

Kommunal tillsyn är enligt bostadsfinansieringsförordningen ett villkor för erhållande av statliga lån. Utredningen före­slår, att sådan kommunal medverkan blir obligatorisk, an­tingen med representation i Bostadsrättsföreningens styrelse eller i form av att en kommunal rapportör utses.

Delegationen finner förslagen i denna del väl motiverade, och möjligheten att utse rapportör är en praktisk lösning för mänga som finner medverkan med styrelseuppdrag alltför betungande vid sidan av andra kommunala engagemang.

Utredningen genomför också en genomgång av gällande regler om bildning av bostadsrättsföreningar, upprättande av eko­nomisk plan, registrering hos Länsstyrelse osv, och anser, att intygsgivarna, som bestyrker den ekonomiska planens vederhäftighet, skall vara fristående från intressenter bakom föreningsbildningen. Också dessa synpunkter finner Delegationen välmotiverade och reglerna om intygsgivarnas opartiskhet bör därför tillämpas också på t ex riksorganisa­tioner och kommuner, då sådana organ tar Initiativ till bostadsrättsbildning, nägot som utredningen däremot inte fordrat.

Utredningen föreslår som tidigare framgått att omvandling skall fordra medverkan från 2/3 av de boende i huset. Detta förslag är från demokratisk synpunkt egendomligt, eftersom en enkel majoritetsprincip får anses vedertagen. Kraven på sådan anslutningsnivä behövs heller ej för skydd av minori­tetsintressen, som i detta fall är tillgodosedda med hyres­lagens besittningsskydd, vilket Delegationen påpekat i sitt förut nämnda remissvar.

över huvud taget blir majoritetsreglerna på bostadsrätts­området med förslaget svårbegripliga med tanke på att skatte- och finansieringsregler arbetar med 60% anslutning för s k äkta bostadsrättsföreningar.

Delegationen avstyrker därför förslaget i denna del under hänvisning också till våra ståndpunkter i förut angivet remissvar. Det majoritetskrav, som slutligen ställs för

 

Prop. 1981/82:169                                                           279

anslutning, bör dessutom gälla generellt - dvs ej.göra undantag för riksorganisationer på det sätt utredningen tänkt sig.

4.      Priskontroll och hembudsskyldighet för bostads­rättshavare

Utredningen förslår som inledningsvis nämnts, att hembuds­skyldighet vid överlåtelse av bostadsrätt skall få införas, så att prisföreskrifter i Eöreningsstadgar kan kontrolleras effektivt. Utredningen tillmötesgår här ett krav frän riks­organisationer, som vill införa sådana i nuvarande lagstift­ning avskaffade kontrollfunktioner. Kontrollsystemet vidare­utvecklas enligt utredningsförslaget så, att det får före­skrivas som villkor för erhållande av statliga lån.

Prisövervakning försämrar bostadsrättsmarknadens funktion, och minskar rörligheten, när hushåll ej tillåts fritt med varandra bestämma omsättningen på marknaden. Därmed blir utnyttjandet av bostadsbeståndet mindre effektivt, och vi avlägsnar oss från marknadsekonomi på bostadsrättssektorn i riktning mot uppbyggnad av kösystem, risker för en svart marknad vid sidan om den reguljära osv. Dessa överväganden låg bakom avskaffande av priskontrollen, i 1970-talets bör­jan. Dessa skäl äger enligt Delegationens uppfattning samma bärkraft idag.

Att lägga kontrollinstrumenten i händerna på riksorganisa­tioner och kommuner förändrar endast skenbart åtgärdernas karaktär av kontrollinstrument. Snarast är det principiellt tveksamt att en kontrollagstiftning de facto bygger på en princip om icke lika behandling.

Med den ställning som riksorganisationer och kommuner har på den lokala bostadsrättsmarknaden, kommer i själva verket stora delar av den lokala marknaden att kunna bli reglerade. Drag utav kontrollinstrument förstärks dessutom av kopplingen till statlig långivning. Det uppstår en ordning, där den lo­kala bostadsmarknaden ej kommer att godta ekonomiska uppgö­relser hushållen emellan. I stället införs som nämnts lokala kösystem, måhända kopplade till kommunal anvisningsrätt. Att detta fungerar som en tvångslagstiftning i praktiken, fram­går kanske klarast av att sådana kontrollfunktioner möt med­lemmarna i en bostadsrättsförening säkerligen inte skulle införas i någon nämnvärd utsträckning i stadgarna av före­ningsmedlemmarna själva, om de hade frihet att bestämma stadgarnas innehåll. Tvärtom torde det vara de flesta främ­mande, att föreningen skall fullgöra en förmynderskapslik-nande roll över föreningsmedlemmarnas rätt att fritt dispo­nera sina lägenheter vid en försäljning.

Det är ur denna synpunkt en fundamental funktion med bostads­rätten, som går förlorad enligt utredningsförslaget. I själva verket uppstår en ny form av bostadsrätt, ibland också be-

 

Prop. 1981/82:169                                                           280

nämnd borätt, där den ekonomiska ställningen för medlemiTiarna blir betydligt mera inskränkt, än vad som idag godtas på bostadsrättsmarknaden. Bostadsrättens ekonomiska värdö be­ gränsas på ett sätt som kan minska intresöet för denna boen­deform. Möjligheterna att på ett rättvist sätt få utbyte av nedlagd omsorg och skötsel, aktsamhet m m reduceras oöV.

Denna blandning av inflytande och befogenheter mellan lik­artade boendeformer båda benämnda bostadsrätt, skapar osä­kerhetsmoment på bostadsrättsmarknaden, som knappast kan betecknas som förenligt med hänsynstagande till egentliga konsumentintressen.

Det kan tilläggas att prisövervakning knappast är någon tillräcklig grund för att så godtyckliga ingrepp skulle behöva förordas i fråga om de enskilda boendes ekonomiska förhållanden. Realisationsvinstbeskattningen begränsar i själva verket utbytet av prisöverdrifter på ett fullt till­räckligt sätt.

Delegationen avstyrker på anförda skäl de former för pris­kontroll m m, som kommittén föreslär på den svenska bostads­rättsmarknaden .

 

Prop. 1981/82:169                                                           281

37      SVMSKA 3YGGNAIISEHTREPRMÖBFÖREHIUGEN

ALLMÄNT

I direktiven till bostadsrättskommittén betonas önske­målet att främja ett ökat boendeinflytande genom att i det befintliga bostadsbeståndet stimulera till ökad an­vändning av bostadsrättsformen. Som särskild markering av målsättningen uttalas den förhoppningen att "utred­ningsarbetet skall ge förutsättningar för en övergång från hyresrätt till bostadsrätt i betydande omfattning".

De direktiv som sålunda givits bostadsrättskommittén markerar en ny bostadspolitisk ambition att ge ökat utrymme för de boende att själva kunna påverka och eventuellt förändra sin boendesituation. SBEF har i ett flertal sammanhang påtalat nödvändigheten av att bostadsmarknaden fortlöpande anpassas efter bostadskon­sumenternas önskemål, värderingar och betalningsvilja. Det kan konstateras att främst nyproduktionen av bostä­der under läng följd av år inte motsvarat de boendes önskemål. I stället för ett varierat utbud och alterna­tiva upplåtelseformer har de statliga och kommunala åt­gärderna varit inriktade på att upprätthålla en hyres­husproduktion i främst de kommunala bostadsföretagens regi.

Bostadsrättskommitténs uppdrag att söka lösningar sora beirör problemen kring de boendes ställning och infly­tande, får ses som en strävan att i efterhand korrigera negativa effekter av den förda bostadspolitiken. Viktigt är dock att nya ansatser inte ensidigt fixeras vid åt­gärder för att stimulera till konverteringar frän hyres­rätt till bostadsrätt inom befintligt bostadsbestånd.

Byggnadsindustrin har i en pågående informationsaktivi­tet under temat "Bygg Sverige ur krisen - mer valuta för byggkronan" framhållit vikten av ett ökat utrymme för konsumentpåverkan även i bostadsproduktionen. Ett

 

Prop. 1981/82:169                                                           282

ökat bostadsbyggande öppnar för ökad valfrihet och fler alternativ på bostadsmarknaden, där konsumenterna i större usträckning skall kunna välja den boendeform, lägenhets­storlek och utrustningsstandard som bäst passar hushållet. Om bostadskonsumenterna skall vara villiga att betala rela­tivt mer för sitt boende, vilket samhällsekonomin troligen kräver, måste de också få möjlighet att välja bostadsstan­dard och förvaltningsform efter egna önskemål. Ett visst överskott av lägenheter är en förutsättning för denna val­frihet och möjligheten till rörlighet över hela bostads­marknaden.

Det ökade konsumentinflytande i boendet som kommittén genom direktiven haft att behandla har varit inriktat på bostadsrättsformen. SBEF ser denna begränsning som beklaglig då även andra former av ägarinflytande torde vara värda att■överväga. Utan att ifrågasätta bostads­rättsformens lämplighet att lösa vanligen förekommande samägarproblem i flerbostadshus hade det varit värde­fullt om även andra former med enskilt ägande hade bli­vit belysta. I den aktuella strävan efter likformiga kostnadsförhållanden för olika boendeformer finns moti­verad anledning att pröva förutsättningarna för ökad likställighe-t - juridiskt och ekonomiskt - när det gäller ä ena sidan eget småhus och å andra sidan lägen­het i flerbostadshus. Med hänsyn till ett flertal inlägg i den offentliga debatten borde ett sådant studium varit befogat.

Innan vi närmare behandlar utredningens skilda ställnings­taganden och förslag vill vi i korthet beröra kommitténs tidigare delbetänkande "Rättsskydd för kvarboende hyres­gäster vid övergång från hyresrätt till bostadsrätt", vilket lett till vissa ändringar i 2 § bostadsrättslagen och innebär att s k "dubbelupplåtelse" inte är tillåten (SFS 1981:603). Denna lagändring kan förväntas i hög grad försvåra övergångar till bostadsrätt, dels genom kostnadskonsekvenserna för de boende som tecknar bostads­rätt (ökat kapitalbehov och högre årsavgifter) samt dels genom risken att för oöverskådlig tid och utan egen på­verkansmöjlighet vara bundna av det ekonomiska ansvaret att upplåta hyreslägenheter. Hyresgäster deltar inte i den ansvarsgemenskap som präglar bostadsrättshavarnas ställning inom en bostadsrättsförening. Det bör obser­veras att en bostadsrättsförenings målsättning måste vara att snarast efter föreningens tillkomst nå en i princip 100 %-ig anslutning av bostadsrättshavare, där alla lika delar samma värde- och kostnadsansvar.

Den genomförda lagändringen kan sålunda förväntas perma­nenta ett för en bostadsrättsförening "onaturligt" för­hållande de boende emellan. Även om lagen redan är införd borde utredningen ha övervägt möjligheten till en,begräns-

 

Prop. 1981/82:169                                                           283

ning av de negativa effekterna, exempelvis genom att inom lagstiftningen öppna möjlighet till dispens för föreningar som kan garantera sina hyresgäster flerårigt rådrum när det gäller ställningstagande till erbjuden bostadsrätts­teckning. Sådana trygghetsfrägor övervägdes och beaktades särskilt vid utformningen av verksamhetsförutsättningarna för BR Fastighetsgaranti AB. Vi hänvisar därför med in­stämmande till experternas Arne Näverfelt och Per Tornée särskilda yttrande (S314 - 315).

BETÄNKANDET

Föceningsbildningsfrågoc

Med motiveringen att ombildningar skall ske på de boendes villkor förordar utredningen att hyresgästerna själva orga­niserar den bostadsrättsförening som förvärvar fastigheten. Initiativ tagna från annat håll, exempelvis från fastig­hetsägare eller rikskooperativ organisation, ges beteck­ningen "kontorsstiftade", varmed anses följa att de boende saknar inflytande över de ekonomiska villkoren. Detta för­hållande har inte varit regel för föreningar där fastig­hetsägarna tagit initiativ till överläggningar med de boende. I normalfall har föreningen bildats och styrelse utsetts först sedan tillräckligt intresse för förvärvet dokumenterats från de boendes sida. Denna ordning har varit regel bl a vid ombildningar där Fastighetsgaranti utställt garantiförbindelser. Beteckningen "kontorsstifta­de" bostadsrättsföreningar har därmed främst giltighet för föreningar och köp organiserade av rikskooperativa organisationer.

För att trygga hyresgästernas inflytande föreslår kommittén att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna i fastigheten skall vara medlemmar i bostads­rättsföreningen och biträda beslut på föreningsstämma om förvärv av fastigheterna. Kommittén föreslår dock att de rikskooperativa organisationerna undantas från denna majo­ritetsregel vid s k frivilliga förvärv. Detta betyder att HSB eller Riksbyggen skulle kunna förvärva fastigheter. ' utan att ha inhämtat de boendes intressen, tom även mot de boendes vilja. En sådan ordning kan komma att åsidosätta de boendes intressen. Sålunda har exempelvis HSB i Stock­holm mött starkt motstånd från de boende kring ett fastig­hetsprojekt som organisationen förvärvat för att ombildas till bostadsrättsförening. Vi finner inget skäl att HSB och Riksbyggen ges en särställning.i fråga om kravet på majoritet vid fastighetsförvärv för bostadsrättsupplåtel­ser. Kommitténs förslag avstyrkes därför i denna del.

Vad gäller det föreslagna kravet på majoritetsställning - 2/3 av de uthyrda lägenheterna - konstaterar kommittén själv att olika majoritetsregler redan är uppställda för

 

Prop. 1981/82:169                                                           284

andra förhållanden som nära berör en bostadsrättsförenings verksamhet, nämligen beskattningsregler och vissa belä-ningsvillkor. Med hänsyn till det otympliga i att en före­ning skall behöva bevaka flera majoritetsregler samtidigt är en samordning nödvändig. Den majoritetsregel kommittén föreslagit utgår från att beräkningen av antalet lägenheter sker med hänsyn till såväl lokaler som bostadslägenheter. Vi förordar i stället att majoritetsregeln anpassas till Riksskatteverkets anvisningar för schablontaxering av s k "äkta" bostadsrättsförening, som anger att minst 60 % av taxeringsvärdet "belöper på de till medlemmar eller del­ägare med bostads- eller hyresrätt upplåtna bostadslägen­heterna". Kommittéförslagets krav på 2/3-dels majoritet (inkl lokallägenheter) innebär inte att villkoren för schablontaxering är uppfyllda. Vi yrkar på ändring av kommitténs förslag så att majoritetsregeln baseras på intresset hos bostadshyresgästerna.

Ekonomisk plan, intyg

Kommittén anför att en upprättad ekonomisk plan utgör det viktigaste beslutsunderlaget för bostadsrättsföreningen och hyresgästerna när de skall ta ställning till en över­gång. Ekonomisk plan skall enligt kommittén upprättas före fastighetsförvärvet, så att varje hyresgäst kan ta ställning till om han skall binda sig till ombildnings-projektet. Den på dessa grunder upprättade planen bör enligt kommittén dessutom ha försetts med det erforder­liga intyget enligt 4 § bostadsrättslagen.

Den av kommittén föreslagna ordningen för tillkomst av en ekonomisk plan kan inte anses lämplig och skulle leda till att allvarligt undergräva auktoriteten hos ekonomiska planer och förtroendet för att den ekonomiska planen redo­visar faktiska förhållanden om en bostadsrättsförenings ekonomiska verksamhet.  Definitiva uppgifter om köpevill­koren och det ansvar som köparen ikäder sig föreligger inte i ett skede före fastighetsförvärvet, då planen enligt kommittén skall upprättas. Än mindre torde någon intygsgivare på grund av då tillgängliga uppgifter vara beredd att intyga att den ekonomiska planen "vilar på tillförlitliga grunder". Det måste, här observeras att vid denna tidpunkt inga köpehandlingar föreligger, finansie­ringen torde vara oklar till belopp, ränte- och amorte­ringsvillkor, antalet bostadsrättsintressenter är okänt och att sannolikt även kostnaderna för erforderligt, under­hållsbehov är otillräckligt analyserade.

En ekonomisk plan i bostadsrättslagens mening bör inte i något fall upprättas förrän föreningens verksamhet kan bedömas utifrän faktiska uppgifter. Det är en annan sak att ett fastighetsförvärv måste föregås av ekono­miska kalkyler som underlag för hyresgästernas ställnings­taganden. Dessa kalkyler bör dock aldrig kallas ekonomisk

 

Prop. 1981/82:169                                                          285

plan. Det uttrycket bör vara förbehållet planer som upp­fyller bostadsrättslagens och bostadscättskungörelsens alla förutsättningar och som ger täckning för intygs­givarnas föreskrivna intygande att planen vilar på till­förlitliga grunder.

Kommittén har även i övrigt haft uppenbara problem att finna stöd för sina förslag inom gällande bostadsrätts­lagstiftning. Kommittén konstaterar att lagreglerna ut­formats med hänsyn till förutsättningarna vid nyproduk­tion och att förhållandena i flera avseenden är olika vid ombildningar till bostadsrätt. "Reglerna är dock alltid desamma" framhåller kommittén. Kommittén mäste ändock under arbetet ha konstaterat att gällande regelsystem inte är anpassat för ombyggnadsfallen, liksom det heller inte är anpassat för andelsupplåtelse i fritidsbyar. Ändock gäller samma regler vilket inte är tillfreds­ställande.

Några exempel:

-    Vilken trygghet beträffande fastighetens goda bestånd har bostadsrättshavaren rätt att ställa eller förvänta? I nyproduktion sannolikt 20 - 30 år men hur länge för ombildad hyresfastighet?

-    BRL § 26 ålägger bostadsrättshavaren att på egen bekost­nad hålla lägenheten i gott skick. I nyproduktionen av­ser bestämmelsen en enhetlig utgångsstandard. I övertag­na objekt kan emellertid lägenheter ha väsentligt olika underhållsförutsättningar beroende pä tidigare åtgärder, även sådana som inte beaktas vid besiktning och värde­ring av den enskilda lägenheten.

-    Vilka förändringar av olika avgifter har den boende skyldighet att tåla i förhällande till de villkor som utgjorde underlag för beslutet om bostadsrättsförvärv? Nyproduktionen har i regel gott och långsiktigt under­lag för sina upplåtelsevillkor. Kan detta uppnås vid

. ombildningar?

Dessa frågeställningar får även en konkret betydelse när det gäller att bedöma rimligheten i det föreslagna för­fattningstillägget till bostadsrättslagen, 9 a §. Para­grafen anger att stadgarna får föreskriva att "de hyres­gäster som biträder ett beslut om förvärv av hyresfastig­het för ombildning till bostadsrätt skall vara skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter efter för­värvet" ....   "Vill hyresgästerna överlåta sin hyres­rätt nät bostadsrättsföreningen är ägare av fastigheten, får föreningen dock som villkor för överlåtelsen före­skriva att den tillträdande hyresgästen övertar skyldig-

 

Prop. 1981/82:169                                                           286

heten att teckna bostadsrätt" ....  "Om beslut har fattats om väsentlig ökning av de avgifter som skall utgå för hyres­gästen, får denne genast efter uppsägning frånträda sin skyldighet att teckna bostadsrätt om detta inte är obilligt mot bostadsrättsföreningen eller mot medlemmarna. Bestämmel­serna om uppsägning i 23 och 29 §§ skall i så fall äga mot­svarande tillämpning".

Det kan framstå som väl motiverat att den som biträtt be­slutet om fastighetsköp även tar konsekvenserna vid den följande föceningsbildningen. Det ger oss anledning att än en gång betona nödvändigheten av att beslutsunderlaget är så fast att någon väsentlig avvikelse inte kan bli aktuell.  Om den som biträtt beslutet skall vara så strängt bunden som de föreslagna bestämmelserna anger måste förutsättas att förvärvsvillkoren i detalj precise­rats och bundits upp, att medlemsanslutningen är fast och ingen avflyttning sker under ombildningsprocessen, att besiktningsmannen korrekt bedömt kostnader för aktuella (och i tiden näraliggande) underhållsbehov samt att erfor--derlig tilläggsfinansiering tryggats.

Om full klarhet inte förebringats på var och en av dessa punktet, kan resultatet bli att hyresgästen tvingas accep­tera väsentlig ökning av grundavgift och/eller årsavgift med risk att annars bli uppsagd för avflyttning. Den före­slagna ordningen kan i vissa fall leda till att de boen­des besittningsskydd oförskyllt försvagas, vilket rimmar illa med den boendetrygghet som är målsättning.en bakom förbudet mot dubbelupplåtelser.

Det anförda torde belysa att en mera genomgripande över­syn av bostadsrättslagstiftningen ät motiverad för att skapa ett regelsystem ,sora bättre belyser rättigheter och skyldigheter för olika berörda parter vid ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. En ytterligare anledning kan vara att bringa ökad klarhet om de ekonomiska konsekven­serna av olika lösningar för finansiering av grundavgifter­na avseende lägenheter som inte omedelbart upplåtes med bostadsrätt. Det har t ex bedömts föreligga risk för att en uppläggning av ekonomisk plan med grundavgifter angivna även för uthyrda lägenheter (finansierade genom upplåtel­seavgifter) kan åsamka föreningen realisationsvinstbe­skattning, om sådan lägenhet senare upplåtes med bostads­rätt.

Kommunalt inflytande i bostadsrättsföreningar

Utredningen behandlar även frågan om kommunal represen­tant i bostadsrättsförenings styrelse som villkor för statlig belåning till 99 %. Kommittén anser att kommu­nerna inte bör kunna undandra sig erforderlig insyn och vara skyldiga acceptera erbjudanden om insyn i bostads­rättsföreningar. Denna insyn föreslås bli utövad av en kommunal rapportör i stället för genom styrelseledamot.

 

Prop. 1981/82:169                                                           287

Förslaget är väl befogat och undanröjer tidigare före­kommande situationer där kommuner godtyckligt hindrat enskilda bostadsrättsföreningar att erhålla förmånliga statliga lån genom att avslå föreningarnas begäran om kommunal representant i föreningens styrelse.

SBEF tillstyrker utredningsförslaget i denna del.

Förvärv av enskilt ägd fastighet

I avsnittet framlägger kommittén förslag om förköpsrätt för hyresgästerna då en fastighet skall försäljas. SBEF finner förslaget till ny förköpslag omotiverat för att öka antalet ombildningsärenden och närmast oförsvarligt med hänsyn till den administrativa byråkrati som ett införande ofrånkomligt skulle medföra. SBEF avstyrker helt förslaget och hänvisar till vad som härvidlag an­förs i det remissyttrande som avgivits av Näringslivets Byggnadsdelegation, NBD.

SBEF bedömer inte att den föreslagna förköpsrätten kan väntas leda till nämnvärt ökat antal ombildningsfall. Fastighetsägare som är beredda att försälja sin fastig­het och inte har särskilda skäl för att överlåta fastig­heten till en viss köpare kan inte väntas ha skäl att motsätta sig en försäljning till de boende om dessa uttalat sitt intresse. Det borde därför täcka att de boende markerar ett sådant intresse i skrivelse direkt till fastighetsägaren. Inte heller den av kommittén åsyftade priseffekten synes kunna uppnås i andra situa­tioner än de då fastighetsägaren är tvungen att avyttra en fastighet. I sådana fall kan behovet av ett snabbt avslut vara särskilt väsentligt, varför en utdragen hembudsprocedur får anses utgöra en allvarlig inskränk­ning av fastighetsägarens förfoganderätt.

En förköpsrätt enligt förslaget kan emellertid i normal­fallet inte - och bör inte heller enligt SBEFs uppfatt­ning - ge de boende fördelar eller förmåner som inte kan uppnås genom förhandling i samband med-frivilligt -köp. Om kommittén likväl avsett att sådana fördelar skall följa av förslaget innebär förslaget en i mot­svarande grad orättvis behandling av de boende inom de kommunala bostadsförvaltningarna, eftersom de boende inte tillerkänns någon förköpsrätt vid eventuella kommu­nala fastighetsförsäljningar.

Finansiering av fastighetsförvärv

Kommittén förordar att bostadsrättsförening i samband med fästighetsförvärv skall kunna erhålla långfristiga fastighetslån intill 75 % av fastighetens uppskatt­ningsvärde. Kommittén förutsätter att utrymme skapas inom ramen för den oprioriterade sektorn. I denna del kan SBEF tillstyrka förslaget.

 

Prop. 1981/82:169                                                           288

SBEF kan däremot inte finna det godtagbart att säljaren, som förutsättning för belåningen, skall tvingas att binda en del av försäljningssumman mot en kapitalmarknadsrevers eller en obligation. Visserligen förekommer det ofta att man vid köp använder sig av säljarreverser, men detta måste få vara en uppgörelse mellan säljare och köpare och inte ett tvingande villkor från myndigheterna. En försäljning sker ofta av det skälet att säljaren avser att göra annan investering, vilket skulle hindras om man långsiktigt måste binda viss del av köpeskillingen.

Ett annat förbehåll som kommittén vill införa är att de erforderliga lånen skall tas upp mot säkerhet i fas­tigheten och inte kunna fördelas på medlemmarna. Detta kan vi inte tillstyrka. Genom införandet av särskild skatt på bostadsrätter har statsmakterna redan anpassat sig till och accepterat finansieringar genom fördelade (."strimlade") lån. Vi kan inte heller godta att kommuner­na som villkor för övergång till bostadsrätt skall kräva finansiering utan fördelade lån. Det bör beaktas att fördelade lån inte är annat än personliga lån för finansiering av bostad, vilket är fullt accepterat när det gäller villaboendet.

Överlåtelse av bostadsrätt

Kommittén föreslår att en bostadsrättsförening i sina stadgar - förutom prisföreskrifter - skall kunna införa en klausul om skyldighet för bostadsrättshavare att före överlåtelse hembjuda bostadsrätten till lösen av bostads­rättsföreningen, rikskooperativ organisation, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag, om sädant är före­ningsbildare. Överlåtelsen skall ske till det pris som anges i stadgarnas prisföreskrifter. SBEF avstyrker detta förslag som otillbörligt. Det skulle komma att inkräkta på bostadsrättsföreningarnas självständig­het och bostadsrättshavarnas rådighet över gemensamma angelägenheter, liksom även den enskilda bostadsrätts­havarens fria förfoganderätt över sin egendom.

Komitiittén har sora motiv för förslaget anfört dels höga överlätelsepriser på vissa orter och dels vissa kommu­ners och rikskooperativa organisationers önskan att kunna påverka prisbildningen pä bostadsrätter. Kommittén konstaterar själv och uttalar klart att den "spekula­tion" i bostadsrätter, som ibland anförs som skäl för priskontrollerande ätgärder, inte förekommer. Kommittén visar att höga överlätelsepriser endast förekommit i ett begränsat antal fall i centralt belägna delar av vissa, större orter, men visar också att en stagnation kunnat märkas efter 1979. Om aviserade begränsningar i avdrags­rätten för skuldräntor och strängare realisationsvinst­beskattning införs, kommer säväl efterfrågan på bostads­rätter som prisnivån vid överlåtelser att påverkas.

 

Prop. 1981/82:169                                                           289

Kommittén framhåller att bostadsrättsföreningen själv får avgöra om de föreslagna pris- och hembudsbestämmel-serna skall införas i stadgarna. Det bör då beaktas att de rikskooperativa organisationerna - HSB och Riksbyggen -såväl bildar föreningar som fastställer stadgar helt utan inflytande av dem som senare får möjlighet att teckna bo­stadsrätt.

Här föreligger inget fritt val från de boendes sida. Tvärt­om förhåller det sig så i sådana föreningar att stadgarna inte får ändras utan medgivande från riksorganisationen. Detta förhållande aktualiserat i stället en lagstiftnings­ändring som garanterar att medlemmarna - de boende - i bo­stadsrättsförening själva alltid kan fatta beslut om stad­garnas innehåll och föreningens förvaltning.

Kommittén inkräktar ytterligare på bostadsrättsföreningens ställning i och med att kommunerna skall kunna påfordra prisföreskrifter i stadgarna för nybildade föreningar som villkor för bostadslän. Visserligen avser kommittén att kommunerna inte skall ställa sådana krav generellt utan endast påfotdta ptisfötesktifter i stadgarna om man kan anföra "objektivt godtagbara skäl". Samtidigt menar man att en kommuns uppfattning i allmänhet skall godtas i det enskilda fallet, eftersom man utgår från att det finns särskilda bakomliggande kommunalpolitiska beslut. En kommuns uppfattning är emellertid resultatet av ett poli­tiskt majoritetsbeslut och inte med säkerhet grundat på "objektivt godtagbara skäl". Kommunerna skulle här få ett-instrument att. fritt hantera på grundval av den rådande inställningen till regleringslösningar i allmän­het och priskontroll i synnerhet. Bostadsrättsinstitutet får härigenom olika innebörd i olika kommuner och kan även komma att variera från tid till annan i en och samma kommun.

Förutom den principiella omdaningen av bostadsrätts­institutet skulle ett genomförande medföra en byråkra­tisk process för utformning av prisföreskrifter och bevak­ning av dessas efterlevnad samt efter hand skapa en svår­överskådlig bostadsrättsmarknad. Det anförda torde ge anvisning om att kommitténs förslag om prisföreskrifter och hembud skulle rubba de grundläggande förutsättningar­na för bostadsrättsfocmen i väsentliga avseenden.

I de fall att prisnivån anses för hög löser man ändå inte genom prisreglering problemet med den svarta marknaden som normalt uppstår och stimuleras till följd av regleringen.

Åsyftade priseffekter bör därför eftersträvas genom att tillgodose de boendes önskemål och öka utbudet av bostads­rätter.

19   Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           290

38    BR FASTIGHETSGAHAUTI AB

Inledning

Fastighetsgaranti är ett serviceorgan för fastighetsägarinitierade

ombildningar till bostadsrätt i befintliga hyresfastigheter.

Bolagets ägare är Sveriges Fastighetsägareförbund, AB Bostadsgaranti och Stockholms Fastighetsägareförening. AB Bostadsgaranti verkar sedan början av 1960-talet på marknaden. Detta bolag har till uppgift att stödja bildandet av bostadsrättsföreningar i nyproducerade och ombyggda fastigheter.

Enligt vår bolagsordning skall vi "främja en övergäng från hyresrätt till bostadsrätt och ställa härför erforderliga garantier ...".

Av det bakgrundsmaterial som kommittén redovisat framgår att ca 50%

 

Prop. 1981/82:169                                                           291

av övergångarna under 1970-talet skett pä initiativ av fastighets­ägaren. Fascighetsgaranti fyller här en viktig funktion. Bolagets verksamhet bidrar dessutom till en större konkurrens mellan olika typer av organisationer som medverkar vid ombildningar. Inte minst bör det för kommuner vara av intresse att kunna upphandla ifråga­varande konsulttjänster under konkurrens.

Kommittén har i betänkandet (s. 135) framhållit att det normalt finns behov av sakkunnig hjälp vid ombildningar. Det kan, med an­ledning av det ovan sagda, ej vara rimligt att som reservanten Nils Yngvesson föreslår endast låta föreningsbildning ske genom de riks­kooperativa företagen. Vi anser det viktigt, att det förutom dessa företag finns enskilda seriösa organisationer med den speciella kompetens, som fordras för att medverka vid övergängar frän hyres­rätt till bostadsrätt.

Utredningens förslag har enligt vår uppfattning fått en sådan in­riktning, att den ej kan anses främja ombildningar pä fastighets­ägarinitiativ.

Enligt vår uppfattning är det olyckligt- att de regler mot dubbel­upplåtelse, som antogs den 1 oktober 1981, ej innehåller en dis­pensregel för de seriösa företag som arbetar på marknaden med om­bildningar. Bl a kan dessa regler innebära, att finansiella hinder mot god hyresgästanslutning uppkommer.

Kommittén har tagit fram ett omfattande bakgrundsmaterial. Det är emellertid vår uppfattning, att man inte alltid har dragit de rätta slutsatserna av detta (se vidare det särskilda yttrande som avgivits av experterna Arne Näverfelt och Per Tornée s. 313-315 st 1).

Vi anser ocksä, som närmare utvecklats nedan, att det är synnerligen viktigt att majoritetsreglerna är desamma under ombildningsprocessen.

Konsumentskydd

Fastighetsgaranti har vid sidan av AB Bostadsgaranti en unik ställ­ning på marknaden genom att det är ett konsumentinriktat bolag, som erbjuder en garanti i samband med omvandlingar. Bolagets garanti-

 

Prop. 1981/82:169                                                           292

åtagande har anpassats till de nya regler om förbud mot dubbelupp-lätelse, som trädde i kraft den 1 oktober 1981.

Garantin gäller i tre är räknat från föreningens tillträde till fastigheten. Den innebär, att vi garanterar att bostadsrättsföre­ningen kan fullfölja sin skyldighet enligt upplåtelseavtalet avse­ende återbetalning av erlagd grundavgift och eventuell upplåtelse-avgift, om föreningen ej skulle komma att uppfylla erforderlig an­slutning för att schablonbeskattas. Garantin innebär vidare, att föreningen kan utbetala sädan ersättning för bostadsrätten, som bostadsrättshavaren enligt 23-24 § BRL kan vara berättigad till efter godkänd uppsägning av sin bostadsrätt.

Fastighetsgarantis yttrande är fortsättningsvis uppdelat kapitel­vis.

Föreningsbildning (kap. 3)

Kommittén har i detta kapitel arbetat efter två principer.

-   Ombildningen måste ske så att hyresgästemas inflytande kanaliseras via bestämda regler.

Ombildningen skall ske under betryggande former för inblan­dade parter.

Av det bakgrundsmaterial som kommittén tagit fram framgår, att de boende endast i begränsad utsträckning aktivt medverkat vid de över­gängar som skett i regi av de rikskooperativa företagen. Kommittén påpekar också (s. 104), att vid dessa ombildningar har det varit sällsynt att initivativet till en ombildning kommit frän hyresgäs­terna. Det finns därför ingen anledning att ge ifrågavarande orga­nisationer fördelar/lättnader i förhållande till övriga "ombildare". Alla bör behandlas lika.

Enligt förslaget skall de rikskooperativa företagen undantas frän regeln om majoritetskrav vid frivilliga förvärv (ej vid hyresgäs­ternas förköp). Detta innebär, att bostadskooperationen kan förvärva fastigheter mot de boendes vilja. Vi kan ej biträda förslaget i denna del.

 

Prop. 1981/82:169                                                           293

Majoritetskravet, som enligt förslaget innebär att hyresgästerna i minst 2/3 av de uthyrda lägenheterna, på en föreningsstämma skall biträda beslutet om fastighetsförvärv skiljer sig markant frän nu­varande principer. Det är olyckligt, om det i samband med övergängen finns flera olika majoritetsregler. Bostadsrättslagen bör ange vilka regler, som skall gälla och det är viktigt att skattereglerna sedan anpassas därtill.

Bolaget biträder förslaget, att bostadsrättsföreningen i sina stadgar får föreskriva att den hyresgäst som-på föreningsstämma biträder ett beslut om fastighetsförvärv för ombildning ocksä skall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet. Förslaget är emellertid inte genomarbetat. Det torde vara nödvändigt att vissa formkrav iakttages bl a för att de boende skall få helt klart för sig vilka rättsverkningar deras ställningstaganden leder till och för att undvika tvister. Ett lämpligt,sätt är, att hyresgästen i samband med föreningsstämman ingår ett preliminärt avtal s k förhandsavtal.

Enligt kommittén fär det enligt grunderna för bostadsrättslagen • anses följa, att minst fem lägenheter skall ingå för att en före-ningsbildning skall kunna komma till stånd. Detta innebär, att man utesluter en stor del av det befintliga hyreshusbeständet. Vi anser det angeläget, att även de boende i mindre hyreshus får möjlighet att övergå till bostadsrätt. Även i denna fråga bör de regler de inblandade parterna har att ta hänsyn till vara likartade. Enligt riksskatteverkets föreskrifter för schablontaxering krävs endast att det är minst tre bostadslägenheter som ingår i föreningen.

En av de viktigaste handlingarna inför en övergång är den ekonomiska planen. Den är ofta av synnerligen stor betydelse för de boendes beslut, genom att den visar de ekonomiska förutsättningarna. Det är alltså viktigt, att denna plan tas fram på ett tidigt stadium och att de intygsgivare som granskar och skriver under planen har de inblandade parternas förtroende. Vi biträder därför förslaget med två intygsgivare, varav minst den ene skall vara opartisk. Vi vill dessutom framhålla vikten av att det på ett tidigt stadium görs en besiktning av fastigheten. Denna bör - som kommittén föreslår -vara obligatorisk.

 

Prop. 1981/82:169                                                           294

Kommittén föreslår, att kommun enligt lag skall vara skyldig att utöva insyn i bostadsrättsföreningar, vilka erhåller statliga län upp till 99% av pantvärdet (26 § BFF). Detta anser vi angeläget, eftersom det förekommit fall där kommuner vägrat utse styrelse­ledamöter i bostadsrättsförening med därmed följande konsekvenser i lånefrågan. Det är inte rimligt att en kommun, pä politiska grun­der, skall kunna besluta om finansieringsvillkoren för bostads­rättsföreningar. Detta är en uppgift för riksdagen.

Den kommunala insynen sker normalt med en styrelseledamot jämte suppleant samt revisor jämte suppleant. Dessa skall finnas i före­ningen frän föreningens bildande till dess tio är förflutit från länets utbetalning. Frän den nuvarande regeln om kommunal styrelse­ledamot finns ett undantag, nämligen att kommunen i vissa fall i stället kan utse en kommunal rapportör.

Vi biträder kommitténs uttalande (s. 142) att:

"Finns det en godkänd eller auktoriserad revisor i föreningen, bör kontrollinsatserna kunna minska. Samhällets kontrollinsatser bör överhuvudtaget kunna minskas, om förvaltningen är ordnad på ett tillfredsställande sätt". Det är, med hänsyn till det ovan sagda, enligt vår uppfattning helt tillträckligt att den kommunala insynen normalt skar genom en kommunal rapportör.

Förvärv av enskilt ägd fastighet (kap. 4)

Fastighetsgaranti anser att förslaget till förköpsrätt för hyres­gäster är onödigt tillkrånglat. En av de viktigaste förenklingarna är att utforma majoritetsreglerna pä ett enhetligt sätt.

Finansiering av bostadsrättsförvärv (kap. 7)

Det finns idag, i vissa kommuner, möjlighet för fysiska personer att erhålla kommunala län/län med kommunal borgen, för att finan­siera bostadsrättsförvärv. Genom det normala bosparandet i bankerna har man även möjlighet att erhålla lån. Riksbanken har ocksä möjlig­het att bevilja län för bl a bostadsrättsförvärv.

Enligt vår uppfattning är det positivt, om ett enhetligt system för län införes, som kan användas både vid ombildningsfaUen och andra bostadsrättsförvärv.

 

Prop. 1981/82:169                                                          295

När det gäller de föreslagna villkoren vill vi anföra, att det ej är lämpligt att införa en förmögenhetsgräns redan vid 15 000 kronor. Enligt vår uppfattning är det i detta fall lämpligare att tillämpa regler som motsvarar de vid bostadstillägg, nämligen att hänsyn endast tas till 20% av den förmögenhet som överstiger 75 000 kronor.

Beträffande säkerheten för lånen föreslär kommittén, att.kommunal borgen kombinerad med pantsäkerhet i bostadsrätten är att föredra bl a med tanke pä de "sociala aspekter man bör anlägga, när en bostadsrättsinnehavare inte förmår att betala sin skuld och då riskerar att fä lämna sin bostad, om pantsäkerheten i bostaden tas i anspråk". Det finns dock inget i betänkandet, som säger att panten ej skall få realiseras, och man kan därför fråga sig hur det bostads­sociala syftet skall tillgodoses den dag borgensmannen regressvis kräver läntagaren/boscadsrättsinnehavaren.

Överlåtelse av bostadsrätt (kap. 8)

I direktiven ingår bl a att kommittén skall överväga, om det finns

anledning överväga åtgärder från statens sida vid överlåtelse av

bostadsrätt.

Enligt vår uppfattning finns det ingen anledning att bibehålla den möjlighet till prisreglering som finns idag (44 § BBL) eller att man inför den föreslagna hembudsskyldigheten (14 § BRL). Vi finner det speciellt anmärkningsvärt, att man vill utöka lösningsrätten så att denna skall kunna tillkomma andra än bostadsrättsföreningen eller dess medlemmar.

 

Prop. 1981/82:169                                                           296

39  FASTIGECTSAMSTÄIUAS FÖBBOMD

Bostadsrätt i allmännyttiga företag

De allmännyttiga bostadsföretagen har tillkommit på statsmakternas initiativ för att utgöra ett betydelsefullt instrument för en social bostadspolitik. Därutöver har kommunerna ålagts ansvaret för den lokala bostadsförsörj­ningen. Riksdagen har fastlagt den allmännyttiga hyresrätten som kan sam­manfattas enligt följande:

vara tillgänglig för alla inte kunna göras till spekulationsobjekt - vara hyresledande på bostadsmarknaden tillhandahållas till självkostnadspris

Denna målsättning åsidosattes genom utredningens' förslag att även hyres­gäster boende i de allmännyttiga företagen skall ges möjlighet att bilda bostadsrättsföreningar.

 

Prop. 1981/82:169                                                           297

Boinflytande

Den i direktiven framförda uppfattningen att ett ökat boendeinflytande endar.t uppnäs via ägande är i grunden helt felaktig.

Det stora antal försöksverksamheter som påbörjats inom allmännyttan tyder på motsatsen.

Fullt möjliga åtgärder inom hyresrättens ram är förändringar av förvalt­ningsformerna, inflytande över ekonomin, förbättringar av boendemiljön, eliminering av skadegörelse etc, vilket niedför ett visst ansvarstagande.

Fastighetsskötseln

Före och vid förbundets tillkomst 1936 sköttes fastigheterna av s k port­vakter, oftast deltidsanställda. I takt med utbyggnaden av de bostads­kooperativa och allmännyttiga företagen tillskapades alltfler heltidsan­ställningar. Fastighetsskctaolii blev ett meningsfullt yrke med en ökad trygghet.

Under 60-i.alet utvecklades skötselformerna mot centralissring och samord­ning som ett led i strävan efter rationellare skötsel. .Alltfler speciali­serades till att sköta sin del av arbetsuppqi fterr.a: repr-atörer, hant­verkare, trappsfädare etc återfinns bland de anställda.

Inom den privata sektorn har utvecklingen gått i ungnfär samma spår i de befintliga få större företagen. I de mindre fastigheterna svarar fort­farande i regel en deltidsanställd fastighetsskötare för skötseln. Arbets­situationen för dessa präglas av en större otrygghet. Arbetsuppgifterna sköts på deltid oftast utanför ordinarie arbetstider emedan anställningen i stor utsträckning är en sidoinkomst.

Under 70-talet har i allt större utsträckning entreprenörer, även oseriösa, funnit en god marknad inom mindre bostadsrättsföreningar och i de privata fastigheterna. Denna verksamhet ökar på ett oroväckande sätt.

I denna del har utredningen dragit felaktiga slutsatser vid bedömningen av konsekvenserna för Förvaltningsorganisation och sysselsättning. Invänd­ningar kan även göras mot att syftet med övergången från hyresrätt till bostadsrätt är att större möjligheter för de boende att medverka i skötseln av fastigheten förordas.

Förbundets erfarenhet tyder på att denna form av självverksamhet ofta misslyckats. Osämja mellan hyresgästerna har skapats och risk för en snabbare förslitning av fastigheterna föreligger.

SAMMANFATTNING

FastighetoanstälWas Förbund avvisar utrt-ciniiigens Förslf.g att ombilda framförallt den allmännyttiga hyresriittpn till bastadsrätt. Snin ytter-ligaru skäl, utöver ovannUimda, Fnrcligger al.'itrör ator risk att segrega­tionen ökar. De kommunala intentiomrnn bordo intäilet inriktas pä att

 

Prop. 1981/82:169                                                           298

bryta deii befintliga segregationen. Resurssvaga hyresgäster kommer även fromtidsvis att utestängas från möjligheten att köpa bostadsrätt.

Utredningens förslag om prisföreskrifter kommer ej att hindra en fortsatt Framtida spe!örorda utökade Förutsätttiingar till oskälig ekonomisk vinning är att avvisa samhällets bostadsGOciala skyldigheter.

I detta sammanhang finns anledning hänvisa till riksdagens behandling av "motion 1979/80:1618".

Därutöver anser Förbundet att dan verksamhet För utökat boendeinflytande som pågår inom hyresrättens område motiverar en utvärdering.

Förbundet anser slutligen att sakligt motiv För ombildning av hyresrätter till bostadsrätter För närvarande saknas.

 

Prop. 1981/82:169                                                               299

40  SVERIGES EAMTVERKS- OCH mDPSTRIORGANISATIOH (SHIO) -FAMIIJEFÖRETAGEH

De frågor som berörs i betänkandet angår endast i mindre utsträckning v åa medlemskatejorier. De aspekter som berör byggandet är dock av in­tresse för oss. Vi har därför samrått med den till SHIO-Familjeföreta­gen anslutna branschorganisationen Sveriges Byggmästareförbund och med Näringslivets Byggnadsdelegation, där SHIO-Familjeföretagen är en av huvudmännen.

Vi ansluter oss till det remissyttrande Byggnadsdelegationen avgivit och till de kompletterande synpunkter som Svenska Bankföreningen läm­nat.

SHIO-Familjeföretagen är sålunda i princip positiv till omvandlingspro­cessen från hyres- till bostadsrätt. De av utredningen föreslagna änd­ringarna i proceduren innebär en omfattande reglering och intervention på bostadsmarknaden vilket vi inte kan acceptera.

Vidare finner vi förslaget angående förköpsrätt för hyresgäster         ogenom­
tänkt och otillräckligt underbyggt ur allmän synpunkt. Ej heller kra­
vet på kvalificerad majoritet för en omvandling till bostadsrätt fin­
ner vi motiverat.

Avslutningsvis avstyrker vi den föreslagna priskontrollen på bostads­rättsmarknaden liksom hembudsskyldigheten för bostadsrättsinnehavare. Realisationsvinstbeskattningen begränsar i fullt tillräcklig omfattning de prisöverdrifter som kan befaras. En prisövervakning skulle försämra bostadsrättsmarknadens funktion genom att minska rörligheten. Bostadsbe­ståndet skulle utnyttjas mindre effektivt och ett kösystem kan väntas växa fram med risker för ytterligare en svart marknad.

 

Prop. 1981/82:169                                                           300

41  RIKSHEYISIOHSVERKET

övergripande synpunkter

Enligt sina direktiv skulle kommittén, mot bakgrund av att en ökning av andelen lägenheter med ägande-eller bostadsrätt endast kan ske på lång sikt genom nyproduktionen, lämna förslag till åt­gärder för att främja en övergång av betydande omfattning frän hyresrätt till bostadsrätt i det befintliga beståndet av hyreslä­genheter. Som ett skäl för att bostäder i ökad omfattning bör upp­låtas med ägande-eller bostadsrätt anförs önskemål om ett ökat boendeinflytande.

Genom en övergäng från hyresrätt till annan besittningsform får de boende förutom ett ökat inflytande även ett ekonomiskt ansvar för förvaltningen av ett betydande realkpital. En omfattande övergång från hyresrätt till en besittningsform med ett reellt boendeinflytande i kombination med ett självständigt ekonomiskt ansvar torde enligt RRVs uppfattning leda till att följande från samhällsekonomiska utgångspunkter önskvärda effekter inom bostads­sektorn kan uppnås

-   Bättre kapacitetsutnyttjande

-   ökat sparande

-   Dkadefektivitet i bostadsförvaltningen.

 

Prop. 1981/82:169                                                               301

Ett bättre kapacitetsutnyttjande innebär att nybygqnadibehovet blir lägre och därmed minskar kraven på förmänliga län och sub-. ventioner från stat och kommun. Ett ökat sparande och en effek­tivisering av bostadsförvaltningen medför lägre drifts- och under­hällskostnader, vilket i sin tur verkar hämmande pä potentiella krav på län och bidrag frän samhället för dessa ändamål.

RRV anser från dessa utgångspunkter det angeläget att en mer om­fattande övergäng frän hyresrätt till annan upplåtelseform kommer till stånd samt att övergången genomförs sä att de latenta sam­hällsekonomiska vinsterna kan realiseras.

RRV vill understryka att de ekonomiska motiven för en övergång frän hyresrätt till bostadsrätt gäller under vissa förutsättningar, övergängen måste dels såsom kommittén själv anför organiseras sä att den resulterar i relativt små föreningar som har förutsätt­ningar att bli fungerande enheter, dels bli av en betydande om­fattning - även i de allmännyttiga företagens fastighetsinnehav. Dessutom är det ett krav att inte regleringar och priskontroll i delar av bostadsrättsbeständet minskar rörligheten på bostads­marknaden och därmed motverkar ett bättre kapacitetsutnyttjande.

Kommittén har inte sökt uppskatta antalet övergängar frän hyres­rätt till bostadsrätt som kan bli följden av kommitténs förslag till ätgärder. I några olika räkneexempel anges övergängen till 5 000 resp 10 000 lägenheter per är. Jämfört med de ca 9 000 lä­genheter som har ombildats under 1970-talet är naturligtvis 10 000 lägenheter per är mer omfattande. Ställt i relation till det to­tala beståndet av hyresrätter om ca 1,5 miljoner lägenheter är det emellertid enligt RRVs uppfattning varken särskilt omfattande eller snabbbt att ombilda knappt 7 % under en period av 10 år.

Hur läng tid det t*c att vid en given övergäng per år ombilda hela hyresrättsbeständet framgår av följande tablä.

 

Ombildning

Ombildnings-

av Igh/år

period, antal är

5 000

300

10 000

150

25 000

60

50 000

30

75 000

20

100 000

15

Om målet enligt kommitténs direktiv om en betydande övergång till bostadsrätt t ex operationaliseras sä att antalet bostadsrätter skall uppgå till ca hälften av det totala antalet lägenheter i flerbostadshus är 1991 innebär det att i genomsnitt ca 40 000 lä­genheter per är måste ombildas. I det fortsatta beredningsarbetet är det enligt RRVs mening viktigt att man försöker bedöma den om­fattning som ombildningen kan komma att få.

Kommitténs förslag innebär att samhället skapar former för att un­derlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. RRV ifråga-

 

Prop. 1981/82:169                                                                302

sätter mot bakgrund av det perspektiv verket redovisat om de före­slagna medlen är tillräckligt effektiva och ändamålsenliga för att leda till en mer omfattande ombildning.

För att en mer omfattande och snabb ombildning skall komma till stånd krävs enligt RRVs mening att det ocksä föreligger ekonomiska incitament för en övergäng från hyresrätt till bostadsrätt, när­mast genom att de boende kan fä lägre bostadskostnader. Beträffan­de fastighetsägaren är det viktigt att han anser sig fä dels en skälig ersättning, dels en säker betalningsform.

FöreninqsbiIdning

RRV har i princip inget att erinra mot de förslag om organisato­riska m fl förändringar som kommittén föreslår i samband med före­ningsbildning. RRV vill betona den ökade betydelsen av en ekono­misk plan, speciellt mot bakgrund av det ekonomsika ansvarstagan­de som hyresgästerna påtar sig vid en ombildning. RRV anser liksom kommittén att planen bör finnas upprättad innan föreningen fattar beslut om fastighetsförvärv.

Kommitténs förslag innebär att bostadsstyrelsen fär en viktig roll i föreningsbildningen. Styrelsen skall t ex spela en aktiv roll när  det gäller rekryteringen av intygsgivare. Vidare fär sty­relsen ansvaret för rådgivning och information till enskilda hus-häll och kommuner. RRV finner att förslagen ligger i linje med statsmakternas intentioner (prop 1977/78:93, CU:28) och tillstyr­ker förslagen. Behovet av resurser för de nya arbetsuppgifter som tillkommer om kommitténs förslag genomförs kommer bl a att bli beroende av antalet ombildningar. Enligt RRVs uppfattning är det viktigt att bostadsstyrelsen gör en samlad bedömning av re­sursbehov och andra konsekvenser för styrelsen som kan följa av att kommitténs förslag genomförs. RRV anser det lämpligt att bo­stadsstyrelsen fär i uppdrag att samlat redovisa konsekvenser och resursbehov för styrelsens vidkommande.

Finansiering

RRV tillstyrker huvuddragen i kommitténs förslag till finansie­ring av fastighetsförvärv vid övergäng frän hyresrätt till bo-Stadsrätt.

Kommittén föreslär att bostadsrättsföreningar som förvärvar fas­tighet som ägs av allmännyttigt bolag bör kunna ta över ev under­hällslån och hyresförlustlän som kan finnas i fastigheten.' Syftet med att lata bostadsrättsföreningen ta över även dessa län tycks vara en önskan frän kommitténs sida att hälla nere grundavgiftens Storlek. Töreningar som finansierar fastighetsförvärv med en sä hög läneandel som det här kan bli fräga om torde lätt hamna i finansiella svårigheter, eftersom de har sma likvida reserver for att stå emot finansiella påfrestningar, t ex en höjning av det allmänna ränteläget. De förutsättningar som gällde när dessa län infördes, deras karaktär av stöd i en extraordinär situation samt att det är topplån gör att staten, i de fall fastigheter med un­derhållslän eller hyresförlustlån säljs, bör kräva att säljaren med likviden för fastigheten löser dessa lån. RRV avstyrker därför att underhällslän och hyresförlustlän skall kunna tas över av bo-Stadsrättsföreningar som ombildar en allmännyttigt ägd fastighet till bostadsrätt.

 

Prop. 1981/82:169                                                               303

RRV delar kommitténs uppfattning att köpare av bostadsrätter, som har små eller inga möjligheter att själva finansiera grundavgiften bör fä samhällets stöd för att kunna låna till del av grundavgif­ten. Enligt RRVs uppfattning måste det dock utöver en prövning av förmögenheten ocksä tillkomma en prövning av den sökandes inkomst. Personer utan förmögenhet men med högre inkomster bör normalt ha goda möjligheter att få låna till hela eller delar av grundavgif­ten i kreditinrättning utan samhällets stöd. RR.V föreslär därför att en övre inkomstgräns införs i behovsprövningen.

Kommittén föreslär att det införs endera ett särskilt statligt län eller en statlig länegaranti för den som får samhällets stöd för att förvärva en bostadsrätt.- Det finns flera nackdelar med att införa särskilda statliga län eller lånegarantier för förvärv av bostadsrätter. Förslaget förstärker ytterligare bostadsverkets roll som länemyndighet, något som statsmakterna i olika sammanhang uttalat sig emot. Det är vidare fråga om en låneform som bostads­verket hittills i endast begränsad omfattning handlagt, nämligen personlån utan säkerhet i fastigheter. Verkets läneverksamhet har hittills främst varit inriktad mot llriegivning med säkerhet i fastigheter. Bostadsverket saknar idag rutiner, administrativa stödsystem, personal och erfarenhet för att administrera den före­slagna typen av lån. Sädana rutiner och stödsystem skulle behöva byggas upp och personal rekryteras innan läneverksamheten kan på­börjas. Kostnaderna för detta kommer väsentligt att överstiga de 200 000 kr per år som kommittén anger, även vid den ärendevolym som anges i räkneexemplen. De ökade administrationskostnaderna kan inte täckas av ökade avgifter för uppläggning och avisering. RRV avstyrker därför kommitténs förslag till statliga lån/läne­garantier för förvärv av bostadsrätt och förordar i stället ett system med kommunal borgen, liknande det som redan finns i flera större kommuner.

I följande tabell redovisar RRV sä längt det är möjligt det ärliga kreditbehov som kommitténs förslag resulterar i samt hur kredit­behoven varierar med antal ombildade lägenheter per är. Beräk­ningarna grundas på koimiitténs antaganden i kapitel 6 och 7. Un­derlag saknas för att beräkna behovet av förvärvslän enligt bo­stadsfinansieringsförordningen. Behovet av krediter för detta än­damål kommer dock att öka jämfört med nuläget.

 

Antal lägen-hetsombild-mngar per är

• Antal läne­ärenden för förvärv av bostadsrätt

Behov av botten­krediter i sam­band med fastig­hetsförvärv, Mkr

Behov av kredi-diter som kom­pens för utebliv­na grundavgifter vid fastighets-förvärv, Mkr 1)

Behov av lån 1 sam­band med bostads­rättsförvärv, Mkr

5 000

1 000

200

 

40 -

70

20 - 30

10 000

2 000

400

 

80 -

130

40 - 60

25 000

5 000

1 000

 

210 -

330

100 - 160

50 000

10 000

2 000

 

410 -

660

200 - 320

75 000

15 000

3 000

 

620 -

990

300 - 480

100 000

20 000

4 000

 

830 -

1 320

400 - 640

1) Underlag saknas för att bedöma andelen lägenheter som efter ombildning kvarstår med hyresrätt i ombildade fastigheter. I tabellen räknas med att 1/3 kvarstår för att därmed erhålla maximalt kreditbehov för detta ändamål.

 

Prop. 1981/82:169                                                               304

Utöver i tabellen redovisat behov av krediter kommer kommitténs förslag att fä ytterligare ekonomiska konsekvenser främst för staten. Exempel pä sädana är skattemässiga konsekvenser och behov av avskrivning av län för förvärv av bostadsrätter pga efter­gifter. Med kommitténs antaganden kommer enligt RRVs beräkning eftergifterna efter tio är att uppgå till mellan 2,2 och 70,4 Mkr/är beroende pä antalet ombildningar per är.

Det ärliga kreditbehovet enligt tabellen överstiger det som kom­mittén angett i räkneexemplen. Vid en omfattande ombildning kommer det ärliga behovet av krediter frän kreditmarknaden och frän sta­ten att bli betydande. Detta understryker behovet av att uppskatta antalet ombildningar/är för att en bedömning av erforderligt kre­ditutrymme härför skall kunna göras och en avvägning ske mot andra kreditbehov i samhället.

Allmännyttan

Kommittén framhåller att en övergäng till bostadsrätt i allmän­nyttan skulle innebära ekonomiska fördelar för säväl de boende som för samhället, bl a i form av en betydande ökning av bostadsspa­randet, minskade utgifter för bostadsbidrag, högre underhällsstan­dard och lägre energiförbrukning.

RRV delar kommitténs uppfattning ifråga om de fördelar en övergäng i allmännyttan skulle komma att få. Liksom kommittén anser RRV att en genomtänkt ombildning kan bidra till att skapa förutsättningar för en mer allsidig befolkningssammansättning i områden som nu domineras av hyresrätten.

Kommittén redovisar vissa skäl som talar mot en mer omfattande övergäng till bostadsrätt i det allmänna beståndet. Dessa skäl väger enligt kommittén tyngre än skälen för.Kommitténs slutsats blir att övergångar inte fär bli dominerande i områden som nu förvaltas av allmännyttiga företag. RRV finner inga bärande argument i betänkan­det för ett sädant ställningstagande, särskilt mot bakgrund av att de samhällsekonomiska vinsterna torde bli störst vid en ombildning i allmännyttan. RRV ifrågasätter vidare om en begränsning i detta avseende kan anses ligga i' linje med kommitténs direktiv. Enligt-RRVs uppfattning finns det inte anledning att ha särregler för all­männyttan.

Förköpsrätt

Om angivna finansieringsförslag genomförs kommer möjligheterna att realisera nu ifrågavarande typer av fastigheisförvärv att öka. Härmed kommer ocksä intresset för att uppta förhandlingar att öka hos bada parter. RRV finner det naturligt att som kommittén före­slär hyresgästerna tar initiativet genom att i första hand gemen­samt överväga förändringen för att därefter lärana fastighetsägaren en intresseanmälan.

 

Prop. 1981/82:169                                                               305

Enligt kommittén skulle förköpsrätten endast komma att gälla fastigheter i det privatägda beståndet. En ombildning inom all­männyttan skulle däremot bara kunna ske i den utsträckning som den enskilda kommunen finner det motiverat. Denna uppdelning skulle enligt RRVs mening kunna ge icke önskvärda konsekvenser. Det finns bl a risk för ökad segregation ora ombildningen i det privata beståndet fär stor omfattning samtidigt som övergängen i allmännyttan blir ringa. RRV vill för övrigt erinra om att för­slaget inte innebär nägot tvång för fastighetsägaren/kommunen att avyttra fastigheten.

Kommittén menar aft de administrativa konsekvenserna av förslaget blir ringa. Nägot underlag för denna bedömning redovisas inte. RRV anser, bl a mot bakgrund av förslagens konstruktion och ar­betssituationen vid flera av de myndigheter som skulle få utökade arbetsuppgifter, att kommitténs förslag fär betydande administra­tiva konsekvenser redan vid en relativt liten ombildning frän hyresrätt till bostadsrätt. Som exempel kan anges att de admini­strativa konsekvenserna vid tvister kan bli omfattande för alla inblandade parter samt hyresnämnderna.

Den av kommittén föreslagna förköpsproceduren är tids- och re­surskrävande för båda parter. Förslaget kan komma att försvåra normala affärskontakter mellan parterna och i stället leda till formalism och byråkrati i ordets negativa bemärkelse.

Kommittén konstaterar själv att förslaget inte täcker det förfa­rande som har tillämpats vid överlåtelse av hyresrättsfastighe­ter, nämligen överlåtelse av aktier eller andelar i bolag. Just detta förfarande har föranlett ändringar i lagen om förvärv av hyresfastigheter m m (SFS 1975:1132). Det finns enligt RRVs mening anledning befara att liknande förfaranden kommer att utnyttjas av de fastighetsägare som vill kringgä den nu föreslagna förköps­rätten.

Med hänvisning till vad som anförts avstyrker RRV den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäster. Verket föreslär i stället att man överläter ät parterna att uppta erforderliga kontakter samt sä längt s:m möjligt söker stimulera dessa.

överlåtelse av bostadsrätt

Kommittén föreslår att en förening förutom prisföreskrifter även skall kunna införa en klausul om hembudsskyldighet. Vidare föresläs att länsbostadsnämnden, i vissa fall och efter kommunens yttrande, som villkor för bostadslån skall kunna kräva att prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningar för en tid av högst fem är.

RRV konstaterar att ett införande av hembudsskyldighet och pris­kontroll enligt kommitténs förslag skulle leda till negativa kon­sekvenser vad gäller bostadsmarknadens funktionssätt. Pä sikt kan tre olika delmarknader komma att uppstä, nämligen en oreglerad, en visstidsreglerad och en med evig reglering. Detta kan i sin tur leda till ett -"tväprissystem" (av välkänt nönster frän t ex kon­trollen av tomtkostnaden i samband med ansökan om bostadslän för styckebyggda småhus). En annan effekt torde bli att man avstår frän att söka statliga lån och 1 stället finansierar ombildningen med personliga s k strimlade län.

20 Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           306

RRV anser att priskontroll är en i sammanhanget ineffektiv ät­gärd som dessutom får oönskade konsekvenser. RRV avstyrker där­för en prisreglering och förordar i stället en effektiv realisa­tionsvinstbeskattning.

Sammanfattning

RRV anser att latenta samhällsekonomiska vinster skulle kunna realiseras genom en omfattande övergång från  hyresrätt till anr\an upplätelseform.

RRV pekar pä att kommittén som utgängspunkt för sina konsekvens­beskrivningar endast utgått frän tvä räkneexempel. RRV vill med en nägot mer ingående analys visa att om en övergång skulle få en betydande omfattning, vilket omnämns i kommitténs direktiv, kommer de administrativa och ekonomiska konsekvenserna för bl a stat och kommun i motsats till vad kommittén redovisar att bli betydande.

RRV betonar betydelsen av en ekonomisk plan i samband med före­ningsbildning. En sädan bör enligt RRVs mening finnas upprättad innan föreningar fattar beslut ora fastighetsförvärv. RRV anser det lärnpligt att bostadsstyrelsen får i uppdrag att samlat redo­visa vilka konsekvenser och resursbehov ett genomförande av kom­mitténs förslag får för styrelsens vidkommande.

RRV tillstyrker i huvudsak kommitténs förslag till finansiering av fastighetsförvärv vid övergäng frän hyresrätt till bostads­rätt.

RRV avstyrker att underhälls- och hyresförlustlän skall kunna tas över av bostadsrättsförening som ombildar en allmännyttigt ägd fastighet till bostadsrätt.

RRV avstyrker den av kommittén föreslagna statliga läneformen/ länegarantin i samband med bostadsrättsförvärv. RRV förordar i stället det i nägra kommuner tillämpade systemet med kosmunal borgen som en OTjlig väg att tillgodose detta kreditbehov.

RRV avstyrker den föreslagna lagen om förköpsrätt för hyresgäs­ter. RRV finner i motsats till kommittén inget hinder för att, cm en förköpsrätt införs, även allmännyttan skulle omfattas av lagförslaget.

RRV anser att priskontroll är en i sammanhanget ineffektiv ätgärd som dessutom fär oönskade konsekvenser. RRV avstyrker därför en prisreglering och förordar 1 stället en effektiv realisationsvinst­beskattning.

 

Prop. 1981/82:169                                                           307

42  STATSKOHTOREfT

Bostadsrättskommittén lägger i sitt betänkande fram för­slag som på olika punkter syftar till att främja en ökad omvandling av hyresrätter till bostadsrätter under socialt acceptabla former.

Inledningsvis kan därvid konstateras att förslagen i flera avseenden lägger ökade arbetsuppgifter såväl på statliga som på kommunala organ. Dessa nya uppgifter torde medföra dels en övergångsvis ökad belastning när de föreslagna reglerna införs dels ett successivt växande antal löpande ärenden i takt med att nybildningen av bostadsrättsföreningar ökar. Bland de förstnämnda uppgifterna kan nämnas att bo­stadsstyrelsen kommer att få utarbeta låneföreskrifter, information och allmänna råd om de nya möjligheterna samt öka rekrytering och auktorisation av intygsgivare. För länsbostadsnämnder och kommunala förmedlingsorgan till­kommer löpande ärenden bl a i samband med beviljande ooh förvaltning av nya låneformer. Kommunerna föreslås få en författningsenlig skyldighet att utöva tillsyn i bostads­rättsföreningarnas verksamhet. På inskri'vningsmyndigheterna skall amkomma att registrera intresseanmälningar om köp av enskilt ägda hyresfastigheter för bostadsrättsändamål.

I avsaknad av underlag om hur stort intresset kan bli att bilda nya bostadsrättsföreningar är det inte möjligt att nu närmare kvantifiera den merbelastning som sålunda kommer att uppstå. '\fad gäller de insatser som behövs i samband med introduktionen av den nya ordningen, vilka i huvudsak torde falla på de statliga, bostadspolitiska organen, bör dessa kunna lösas genom tillfälliga omprioriteringar. Detta bör ligga väl i linje med den mera utåtriktade, informativa inriktning, som enligt statsmakternas uttalanden skall gälla för bostadsverkets verksamhet (prop 1974:50)• Vad gäller de löpande ärendena har statskontoret funnit anledning att närmare granska förslagen om nytt ekonomiskt stöd, s k

 

Prop. 1981/82:169                                                           308

insatslån, till vissa bostadsrättsköpare.

För att inga hushållskategorier skall stängas ute från möjligheterna att förvärva en bostadarätt när en hyres­fastighet omvandlas till en bostadsrättsförening, föreslår kommittén att staten skall lämna särskilda tioåriga lån oa lägst 5 000 kronor och med ett högsta belppp av 80 /i av grundavgiften (f n 28 000 kronor) till insatsen. Lånen skall behovsprövas mot den sökandes beskattningsbara förmögenhet men ej mot inkomsten. Hågra su"oventioner utöver den statliga låneräntan skall ej ske men av sociala skäl skall återbe­talning kunna efterges. I fråga om administrationen har ut­redningen stannat för att de nya lånen bör beviljas och för­valtas i samma ordning aom gäller övriga statliga bostadslån.

Bostadsverkets nuvarande låneverksamhet präglas i hög grad av att antalet förvaltade lån (lånestocken) fortsätter att öka med ca 10 %  om året. Vid senaste budgetårsskiftet var antalet lån i stocken 96O 000. Nya låneformer tillkommer ständigt liksom ändringar i villkoren för lån och bidrag. Detta har under en följd av år' medfört att resursanspråken . särskilt för länsbostadsnämnderna ständigt ökar, besparings­strävandena till trots. För nästa budgetår begärs dels permanentning av tjugotalet tillfälliga tjänster,, dels ett antal nya tjänster. Utrymmet för de mera övergripande, bostadspolitiska uppgifterna som statsmakterna betonat, blir mindre. Även om ett arbete med att rationalisera låneverk­samheten genom modernisering och utvidgning av nuvarande ADB-system pågår, bedöms detta först på sikt kunna leda till att resursanspråket begränsas.

Antalet nya låneärenden som uppkommer till följd av de före­slagna reglerna är givetvis svårbedömbart. I ett räkneexempel kommer utredningen fram till att en omvandling av 5 000 lägenheter per år skulle föranleda 1 000 nya låneärenden. (Samtidigt kan noteras att utredningen i annat sammanhang, nämligen vid beräkning av kapitalbehovet för finansieringen av fastigheter som ombildas till bostadsrätter, kalkylerat med en ombildning av 10 000 lägenheter om året (sid 243). Volymmässigt kan detta tillskott visserligen betraktas som marginellt, men eftersom antalet ärenden som skall be­handlas då blir relativt sällan förekommande torde det administrativa merarbetet hos länsbostadsnämnder och förmed­lingsorgan ändå bli märkbart.

För de statliga organen kan dock administrationskostnaderna täckas av de administrations- och aviseringsavgifter som nu­mera utgår vid sidan av det allmänna administrativa ränte­pålägget för statliga bostadslån. Någon motsvarande täckning av kommunernas merkostnader sker dock inte.

Statskontoret ställer sig bakom ambitionen att inga hus-häll av ekonomiska skäl skall stängas ute från möjligheten att övergå till bostadsrätt. Vi anser dock att behovet av att införa en ny statlig läneform enligt den föreslagna modellen kan ifrågasättas av flera skäl. För det Törsta kommer endast de som avser förvärva en bostadsrätt i san-

 

Prop. 1981/82:169                                                           309

band .Tied ombildning i fråga sora låntagare medan de som vill köpa en befintlig - och dyrare - bostadsrätt saknar .'nöj 1ig-het att få förmånliga statslån. För det andra torde, son utredningen själv konstaterar, enbart den beskattningsbara förmögenheten inte vara något tillförlitligt mått på om den sökande saknar sädana ekonomiska möjligheter att förvärva en bostadsrätt att samhället bör träda in. Dessa brister tillsammans med det administrativa merarbete den nya låne­formen skulle innebära för stat och kommun, finner stats­kontoret vara skäl för att förorda en avvaktande attityd till de föreslagna, nya insatslånen. I sammanhanget bör även beaktas att de speciella finansieringsmöjligheter för köp av bostadsrätter som redan nu erbjuds genom riksbankens avbetalningslånefond eller genom kommunala lån respektive kommunal borgen i Malmö, Stockholma ooh Göteborgs kommuner - i vilka flertalet ombildningar f ö torde bli aktuella -torde tjäna ungefär samma ändamål som den förutnämnda låneformen.

Skulle statsmakterna ändock finna skäl för att införa sär­skilda, statliga insatslån borde det med hänsyn till de låga beloppen och enkla prövningsförfarandet kunna övervägas att delegera beslutsförfarandet till de kommunala förmed­lingsorganen inom vissa fastställda rånar.

 

Prop. 1981/82:169                                                           310

45       FÖRENINGEN STOCKHOLMS BOSTADSRATTSINTHESSEHTER  (SBl)

SBI startades under våren 1981 och representerar för när­varande c:a 7000 hyresgäster inom de allmännyttiga fastig­hetsbolagen i Stor-Stockholm.

SBI är en partipolitiskt obunden förening vars ändamål är att vara en samlande intresseorganisation med uppgift att stödja föreningar av hyresgäster som pä ekonomiskt accept­abla -villkor CSnskar förvärva kommunalt ägda hyresfastighet­ er.

SBI: s målsättning är ocksä att påverka politiker och de kom­munala fastighetsbolagen i avsikt att skapa en attitydförändring till hyresgästernas önskemål i dessa frågor.

SBI har under remisstiden beretts tillfklle att ta del av Stock­holms Bostadsföreningars Centralförening {SBC):s yttrande och funnit,   att SBC:s remissvar i princip överensstämmer med de åsikter SBI företräder.

SBI önskar dock komplettera med följande inlägg beträffande framför allt förvärv av allmännyttigt ägda fastigheter.

Statsrådet Friggebo har -vid föredragningen i regeringen av bostadsrättskonnmittns direktiv anfört:

" Utvecklingen av bostadspolitiken i värt land under de senaste aren kännetecknas av bl a,   ett uttalat syfte att öka likställig-

 

Prop. 1981/82:169                                                           311

heten mellan de olika bostadsformerna pä bostadsmarknaden,
äganderätt, bostadsrätt och hyresrätt.- Jag anser det an­
geläget att öka de enskilda människornas inflytande över sitt
boende och att bättre möjligheter för den enskilde att äga sin
bostad ska skapas genom att underlätta för hyresgäster att i
bostadsrättsföreningens form överta ägandet. "

Bostadsrättskommitténs direktiv synes överensstämma med de formuleringar i bostadsfrågan som intagits i de sedan är 1976 avgivna regeringsdeklarationerna.

Hyrorna inom dq allmännyttiga fastighetsbolagen har under de senaste aren ökat kraftigt,   som alla vet.  Dessa höjningar,   som dessutom tenderar att accelerera,   överstiger -vida nettolöne­förhöjningarna och drabbar främst den stora grupp hyresgäster som mäste bo i de större lägenheterna. Av alla de slag av kostnadsökningar som drabbar denna boendegrupp utgör de ärliga hyreshöjningarna den i särklass största orsaken till att det ekonomiska utrymmet för sparande och övrig konsum­tion kraftigt har minskat..   Enligt Stor-Stockholms hyresgäst­förening blir de kommande kraven frän allmännyttan lika stora och lika förödande för hyresgästerna.   En höjning pä 250:-/män för de större lägenheterna motsvarar ju en direkt bruttolöne-sänknihg pä närmare 800:-/män vid ganska normala 65% mar­ginalskatt.  Samtidigt blir den sociala miljön i många områden allt sämre.

Mänga av dessa utvecklingstendenser drabbar hyresgästerna helt i onödan.  SBI anser att orsaken till stor del beror på de negativa effekter som finns inbyggda eller skapas inom den a k allmännyttiga hyresfornnen och som nu gör sig alltmera närk-bara.

'Vi anser att en viktig anledning är att den solidariska fördelnings-modellen är för snävt lokaliserad. Finansieringen av nyproduk­tionen mäste lösas pä ett för landet övergripande och utjämn­ande sätt.  'Villaägarna,   som dessutom till stor del är översub­ventionerade ,  bidrar inte till nyproduktionen.   Man måste också hysa betänkligheter över de kommunala bolagens köp av befint­liga fastigheter som skett i del fall. Dessa köp Okar ju endast de fasta kapitalkostnaderna som hyresgästerna har att betala utan att fler lägenheter tillförs bostadsbeståndet.

 

Prop. 1981/82:169                                                           312

Hyresnivån har alltmer kommit att bli den väsentligaste frå­gan för allmännyttans hyresgäster.   Hyresgästföreningarna mäktar uppenbarligen inte att nedbringa boendekostnaden till en nivä anpassad till kostnads- och inkomstläget i samhället i övrigt.  Den etablerade hyresgäströrelsen söker inte själv förändra systemet till ekonomiskt gagn för hyresgästerna. När nu hyresgästerna ute i bostadsområdena alltmer märker av kostnadsökningarna och hyresrättens begränsningar har man i allt större utsträckning anslutit sig till önskemål om bostadsrätt.  Dä har man stött pä motstånd från hyresgästför­eningen.   Hyresgästföreningens agerande motverkar nu de boendes önskemål och medverkar till segregation,   orättvisa, bostadssocial nedrustning och sämre boinflytande.

Det allmännyttiga hyresboendet tenderar nu att alltmer spela ut sin roll som en'ekonomiskt acceptabel och socialt fullvärd­ig boendeform.

Vi frågar oss: inom vilket annat konsumtionsområde skulle samma förhållanden accepteras eller inte åtgärdas? Den nu nämnda situationen gäller ändå en av de mest ange­lägna frågorna för alla - värt -viktigaste och mest nyttjade livsrum.  Av just dessa skäl är det av största vikt att samhäl­let noga följer utvecklingstendendenserna. Vi vädjar att stats­makterna måste se till att de människor som idag inte äger och fritt kan påverka sin närmiljö fär tillgång till denna möj­lighet när allvarliga störningar och ogynnsamma effekter upp­står och permanentas inom det kommunala hyresboendet.

Det är för oss hyresgäster inom allnnännyttan glädjande att konstatera att statsmakterna observerat den bristande lik­ställighet en mellan hyresrätt och andra upplätelseformer. ■Vi hyresgäster har med oro konstaterat den kategoriklyvning som håller pä att uppkomma i samhället mellan medborgare som har möjlighet till inflations skyddat sparande i den egna bostaden och de sonn är hyresgäster.

Boendekostnader,   nägra jämförelser

För jämförelse av kostnaderna mellan allmännyttiga fastig­heter och hus förvaltade enligt SKB-modell samt bostadsrätts-

 

Prop. 1981/82:169                                                           313

förening,   finns ett område pä Gärdet i Stockholm som lämpar sig för studier i denna fräga.  Där byggdes 1962-63 fem iden­tiskt lika hus.   Tvä förvaltas av SKB (hyresrätt),   ett av HSB-förening  och två av AB Svenska Bostäder.   Om man jämför boendekostnaderna per m bost.yta,  erhålles följande propor­tioner mellan de olika förvaltningsformerna vid Uka enhet:

Årskostnad per kvm 1982

Insats kr/m2 15% ränta pä insats Årskostnad (hyra) Summa årskostnad

kostnadsproportion

 

Sv. Bost.

SKB

HSB

0

63:00

153:00

0

9:45

22:95

264:16

196:51

135:86

264:16

205:96

158:81

1,67

1.30

1, 00

Ovanstående exempel,   som lätt kan verifleras,   visar att det är ekonomiskt ofördelaktigt för flertalet boende med hyresrätt. Vi har kunnat konstatera liknande kostnadsbild på mänga andra ställen där jämförelser   enligt ovanstående förutsättningar har kunnat göras. Den som kan " flyr" också sä fort möjlighet ges hyresmodellen,   ofta av enbart ekonomiska skäl.

Ekonomisk orättvisa

Den som äger sin bostad amorterar under hand sina län och betalar sina räntor före skatt och minskar därigenom sina bo­endekostnader. Den som däremot hyr sin bostad ökar fortlöp­ ande sina kostnader beroende pä att han bl a solidariskt betalar för sina grannar i nyproduktionen.   Han saknar ränteavdrag och fär inte bära frukten av fastighetsamorteringen genom lägre bo­endekostnader.    Hyresgästens amortering pä ägarens fastighets­län betalas dessutom med fullt beskattade inkomstmedel.   Detta är inte rättvisa i boendet.

Bostadsrätten bör vara den naturliga och normala boendeformen

Det talas om. spekulation vid överlåtelse av bostadsrätter pä grund av höga överlltelsepriser i andra hand. SBI anser orsaken

21    Riksdagen 1981/82. 1 saml. Nr 169. Bilagedel

 

Prop. 1981/82:169                                                           314

vara att kommunerna har försummat att förse bostadsmark­naden med ett utbud pä bostadsrättslägenheter som motsvarar efterfrågan,   samtidigt som inflationen driver allniännyttans hyror i topp.   Denna hyresutveckling medför ocksä att de pri­vata fastigheternas hyresgäster genom bruksvärdesprincipen dras med i den allt brantare kostnadsspiralen. Vad är då naturligare än att göra om allmännyttans hyresrät­ter till bostadsrätter? SBI:s bedömning är att såväl den sam-, hällsekonomiska vinsten som fördelarna för den enskilde är väsentligt större än de eventuella nackdelarna. Vilka är dä nackdelarna enligt motståndarna till ovanstående resonemang?

1.         Minskat utbud på hyreslediga bostäder

2.         ökad segregation .

3.         Spekulation i boendet

SBI:s synpunkter pä detta är som följer:

1.      Minskat utbud.    Minskat utbud av lägenheter för hyresupp-lätning vid en övergäng frän hyresrätt till bostadsrätt innebär ingen nackdel ur bo stadsmarknads synpunkt. Antalet disponibla lägenheter minskar'ju inte 'vid ökat antal övergängar till bostads­rätt. Tillgängligen för envar är bara en fråga av teknisk ekonom­isk natur. Behovet av hyreslägenheter minskar ytterligare när fler ges möjlighet till bostadsrätt. Utredningar visar dessutom att omflyttningarna inom bostadsrättsbeståndet är avsevärt lägre än inom hyresbeståndet.

Omflyttningsprocenten för bostadsrätt är 6 % och för hyres­lägenheter 15 %.  Detta lägre omflyttningstal visar att det inte är av spekulationsskäl man vill bo inom bostadsrättens form.

Självklart kommer färre antal hyreslägenheteratt ställas till bostadsförmedlingarnas förfogande.  Men,   den ojämförligt stör­sta gruppen bostadssökande idag är de ensamstående,   och främst dä de unga.  För dessa är det idag svårt att fä en bra lägenhet. En övergäng till bostadsrätt kommer inte märkbart att försämra dessa människors möjligheter till en bostad.   Orsaken till de­ras problem är att produktionen av smålägenheter,  oavsett

 

Prop. 1981/82:169                                                           315

upplåtelseform,   idag är för låg.   En ökad smålägenhetspro­duktion är därför av största vikt,  både med hyres- och bostads­rätt.

2.   Okad segregation.   Den stora och allvarliga nackdelen
inom stora delar av bostadsmarknaden idag är att de boende
förvägras den självklara rätten och tryggheten att kunna äga
och rätt påverka sin permanentbostad.  SBI anser att alla,   som
sä önskar, inte får vägras denna naturliga rätt till ägande och
det i princip obegränsade boinflytande över sin permanentbo­
stad som följeil därmed.     '

Den övergripande ekonomiska och bostadspolitiska målsätt­ningen måste Inför framtiden vara inriktad pä att bostads­rätten blir standardmodell som upplåtelseform. Det hittiUs vedertagna synsättet pä upplåtelse av permanent­bostäder., att det betraktas som normalt att stora grupper människor endast är hänvisade till hyresformen,   mäste brytas.

Detta baseras pä de tungt vägande skäl som bl a nämns i bo­stads rättsutredningen.

Färre hus med hyresrätt inom allmännyttan innebär även färre hus med överhyror,   städproblem,   skadegörelse,  brist­ande trivsel,   främlingskap och undermålig livs- och uppväxt­miljö.

Att endast vara hänvisad till hyresrätten,   innebär ett konserv­ativt bevarande av orättvisa och segregation pä bostadsmark­naden.

3.   Spekulation.    De idag osunt höga överlåtelseprisema
kommer att avsevärt sjunka när tillgängen pä bostadsrätter
motsvarar efterfrågan.

SBI menar att alla som kan betala sin hyra också kan fä till­gång till bostadsrätt.   Lösningen pä finansieringen av insatsen - ifall en sädan överhuvudtaget bör finnas - är enbart av tek­nisk natur.  Det gäller att vid övergäng skapa en ekonomisk modell för alla,   oavsett inkomst och sparnivä,   sä att boende­kostnaden inklusive insats efter övergängen inte överstiger den tidigare hyran.  Erfarenheter frän genomförda ombild­ningar visar att detta är fullt genomförbart.

 

Prop. 1981/82:169                                                          316

Att vägra övergäng till bostadsrätt innebär samtidigt ett för­svar för dagens höga överlätelsepriser och ett bevarande av spekulation och ekonomisk ojämlikhet.

Försäljningsvinster bör beskattas likvärdigt för såväl villor som bostadsrätter.

Frihet i boendet

SBI anser det viktigt att alla har valfrihet i valet av boendeform.

Hyresgäster saknar ju möjlighet att spara i sin bostad trots att bostadssparande måste betraktas som ett av de samhälls-nyttigaste sparmålen.  Om bostadsrätterna ökar i antal sä ökar också hushålls sparandet,   vilket är värdefullt för såväl den enskilde som för samhället.

En rad institutioner,   bl a politiska partier och fackliga organ, agerar kraftigt för att sprida ägande och förmögenhet. Det borde dä vara naturligt att medborgarna ges möjlighet att åtminstone fä äga och förvalta sin permanentbostad.

Det framstår som anmärkningsvärt att samma institutioner sonn förespråkar och kräver inflytande och delägande i de före­tag där man arbetar,   uttalar tveksamhet och motstånd när allmännyttans hyresgäster vill äga och förvalta den egna bo­staden.  Samma institutioner brukar inte uttala motstånd mot att nnedborgarna äger fritidshus,   villor,   egna företag,  bilar, båtar etc.

I Hallunda utanför Stockholm valde över 95 % bostadsrätt,  trots att Stor-Stockholms hyresgästförening är emot att allmännyt­tan görs om till bostadsrätt;   Efter denna ombildning minskade drift- och underhållskostnaderna samtidigt som trivseln och den bostadssociala situationen märkbart förbättrades.  Utflytt­ningarna minskade även som en följd därav. Påpekas bör att endast 15 % av allmännyttans hyresgäster är frivilliga medlemmar i Stor-Stockholms hyresgästförening medan övriga är ekonomiskt tvängsanslutna genom den avgift, utöver hyran,   som de får betala och som fördelar sig:  O, 3 % för förhandlingar.   O, 2 - O, 4 % i en stigande skala för boinflyt­andeverksamhet och O, 5 % för fritidsverksamhet.

 

Prop. 1981/82:169                                                           317

Boinflytande för allnriännyttans hyresgäster

Politikerna och SABO-företagen har reagerat pä de olika vill­kor 8on\ råder vid olika boendeformer och föreslagit ökat bo­inflytande för hyresgäster.   Därav har uppstått vissa försöks­modeller, s k hyresvalsrätt,   förvaltarföreningar m m. Nägra definitioner på vad verkligt boinflytande innebär har man dock noga undvikit.   SBI vill framhålla att verkligt bo­inflytande fär endast den som styr sin bostadsekonomi. Viktigt,  men dock sekundärt,   är inflytandet över trappstäd-ning,   reparationer,   gemensamhetaytor och närnailjön. Säväl boinflytandeavtal som förvaltarföreningar m m erbjuder enligt SBl:s åsikt endast sekundärt inflytande.

SBI tar klart avstånd frän de reservanter i bostadsrättsut-redningen som menar att hyresgästerna nu kan få tillgäng till fullgott boinflytande.

Det förtjänar beskrivas hur AB Svenska Bostäder och Stor-Stockholms hyresgästförening hanterat boinflytande verksam­heten under 2 l/2 år i Kista hyresradhusomräde i norra Stock­holm,  Det arbete och det intresse som där visats frän hyres­gästernas sida har ändå varit av det mer aktiva slaget. Boinflytande för hyresgäster är en ny företeelse inom hyres­rättsområdet.   Kista kontaktkommitté" har därför haft förstå­else för att frågan noggrant mäste analyseras innan boinflyt­andeverksamheten kunnat påbörjas.  De aktiviteter,   otaliga möten,  telefonsamtal etc    som förekommit har utan undantag tillkommit pä hyresgästernas initiativ.- Inte i något fall har AB Svenska Bostäder elleynyresgästföreningen varit initiativ­tagare eller pä något annat sätt sökt påskynda ärendet. Snarare tvärtom tvingas man konstatera.  Hyresgästernas initiativ,   för­frågningar och önskemål har försvarats,   fördröjts och ibland rent av motarbetats.

Efter drygt två års mycket aktivt arbete av hyresgästerna, har dessa tvingats summera, att inget som helst praktiskt resultat har uppnätts.

Man kan peka pä bl a föliande: Uppgifter av väsentlig betydelse för insyn och boinflytande

 

Prop. 1981/82:169                                                           318

har frän AB Svenska Bostäders .sida utlovats och sedan de­menterats.

Fastställda tidpunkter har kraftigt försenats,   erhållna löften har visat sig innehållslösa.

Sträjcanden till direktkontakter med bostadsbolaget i väsent­liga frågor har visat sig ytterst resultatlösa.   Man har här hänvisat till förhandlingsordningen med hyresgästföreningen.

Frän Stor-Stockholms hyresgästförening har boinflytandet upp­repade gånger förhalats eller frågor inte besvarats.

Representanter för hyresgästföreningen har på fastställda mö­tesdatum inte infunnit sig och ej heller kunnat lämna nöjaktig förklaring därtill.

När ledamöter i kontaktkommittén själva tagit kontakt med hyresvärden för att fä uppgifter av ekonomisk betydelse för boinflytandearbetet,   så har dessa förvägrats information med hänvisning till att AB Svenska Bostäder icke är underordnat offentlighetsprincipen.

Man tvingas konstatera att bakom nämnda bolags vackra for­muleringar har bolaget och Stor-Stockholnns hyresgästförening uppvisat en närmast destruktiv förhandlingsvilja gentemot de hyresgäster som sökt inflytandemöjligheter utöver det mycket ringa boinflytande som har sagts skulle kunna erhållas vid försöksverksamhet enligt ramavtalet mellan SABO och Hyres­gästernas Riksförbund (HR).  I verkligheten har den begrän­sade boinflytandegrad som skulle kunna rymmas inom ramav­talet inte ens uppnåtts.

För detta obefintliga boinflytande har hyresgästerna enligt avtalet tvingats betala ett extra hyrespäslag pä varmhyran till Stor-Stockholms hyresgästförening.

Det s k utvidgade boinflytande,   som är SABO:s senaste utspel, innebär endast att hyresgästerna skulle kunna minska sin hyra med 45 - 50:-/mån genom att till vissa delar sköta underhåll Och förvaltningsgöromäl.  Detta är ingen besparing utan en er-Sättning för nedlagd tid och arbete,   men angriper inte den största och viktigaste delen av boendekostnaderna.  För en

 

Prop. 1981/82:169                                                           319

närmast symbolisk ersättning vill man vältra över stora delar av drifts- och underhällssysslorna på hyresgästerna utan att denna kapitalförvaltning konamer de boende till del på ett eko­nomiskt meningsfullt sätt.  Detta är inte vad de boende i all­männyttan menar med utökat boinflytande.

Det kommunala förslaget om s k ekonomiska förvaltarfören­ingar är den modell som verkar ligga bostadsrätten närmast. Denna förvaltningsform utgör ändå inget realistiskt alternativ för hyresgästerna,   dä dessa ej har möjlighet att påverka ka­pitalkostnaderna och den s k solidariska hyressättningen kvar­står.

Anledningen till att allmännyttan och HR känner sig tvingade till olika slags boinflytandeförsök är,   tror SBI,   de senaste årens kraftigt ökade debatt för - och onibildningar till - bo­stadsrätt.   Man söker nu påskina att hyresgästerna skulle ha idet närmaste samma möjligheter, SBI finner det allvarligt att det totala ekonomiska inflytandet förbises.   Pä grund av att det­ta inflytande saknas har det visat sig mycket svårt att konti­nuerligt vidmakthålla ett levande intresse bland hyresgästerna och deras kontaktkommittér.   Man tycker det är för mycket ideellt arbete med detaljfrågor av sekundär betydelse för att det skall kännas kontinuerligt stimulerande och meningsfullt. Bostadsbolagens och Hgf:s sätt att bemöta hyresgästerna har bidragit därtill.

Det är där boinflytandet i hyreshus verkar befinna sig idag och ingenting tyder pä att avgörande resultat kommer att uppnås i framtiden.   Det finns idag i vårt land inget allmännyttigt bostads­område där man,   trots flera års arbete,   kan peka pä att hyres­gästerna har erhälUt verkligt boinflytande,   annat än pä pap­peret.

Det kan klart fastslås att boinflytande enligt bostadsrättsmo­dell aldrig kan uppnås.

 

Prop. 1981/82:169                                                           320

Sammanfattning

SBI anser att en övergång till bostadsrätter bäst och enklast tillmötesgår de utökade bostadssociala mål och uttalade krav som alla hyresgäster har rätt att ställa beträffande totalt bo­inflytande,   rättvisa,   trivsel,   trygghet,   samhörighet och god uppväxtmiljö.

Vi menar ur konsumentsynpunkt att bostadsrättsformen bäst tillgodoser det naturliga,   ekonomiska kravet pä bästa möj­liga boendemiljö till lägsta möjliga kostnad.

SBI anser därför,   mot bakgrund av de speciella problem och kostnader som skapas inom de allmännyttiga fastighets­bolagen,   att dessa hyresrätter göres om till bostadsrätter i fastigheter där 60% eller mer av hyresgästerna så önskar.

Vi anser att en prioritering av möjligheter till förvärv äv allmännyttiga fastigheter måste förordas,   snarare än en mer återhållsam ombildning av dessa som bostadsrättsut­redningen föreslår,

SBI finner det angeläget att lagstiftningen anpassas för att tillmötesgå och kraftigt underlätta ombildningar inom dessa fastigheter.

Vidare föreslår SBI att ekonomiska ramar och.modeller ska­pas så att även de inkomstsvaga hyresgäster som så önskar skall fä tillgäng till bostadsrätt.

SBI är medveten om att det kan bli erfoderligt med en anpass­ning av bostadspolitiken i vårt land,   särskilt pä grund av in­flationens kostnadshöjande effekt pä nyproduktionen.

Vi anser att sådana ätgärder är motiverade för att motverka att hyresboendet med dess hyreshöjningar snabbt kan komma att bli nästa ekonomiska krisområde i vårt land.  Vi kan redan nu skönja tendensen därtill bland hyresgästerna i de större lägenheterna.  Antalet tomma lägenheter inom de allmännyttiga bolagen har nu börjat öka märkbart.

 

Prop. 1981/82:169                                                           321

I enlighet med vad som ovan anförts,   och som talesmän för c:a 7000 av allmännyttans hyresgäster, hemställer SBI att regering och riksdag uttalar att kommunerna och de kommun­ala fastighetsbolagen skall vara beredda att positivt behandla de boendes framställningar om fastighetsförvärv.

 

Prop. 1981/82:169                                                           322

44 AKTIEBOLAGET BOSTADSGASAMTI

Enighet om bostadsrätt

Bostadsrättsboendet har konunit att förena       många av dagens

bostadspolitiska strävanden. Detta gäller           bl a medinflytande

och ansvarstagande, även ekonomiskt. Stor       enighet råder om
bostadsrättsboendets kvaliteter.

Departementschefen har i utredningsdirektiven också uttryckt en förhoppning att förslagen skall ge förutsättningar för övergång från hyresrätt till bostadsrätt i betydande omfatt­ning .

Priskontroll och hembud

Beträffande möjligheten till priskontroll och hembud har bostadsrättslagen och dess förarbeten på ett entydigt sätt slagit vakt om bostadsrättsföreningars självständighet och rådighet över kooperativets gemensamma angelägenheter. Lagens grundläggande bestämmelser om rättigheter och skyldig­heter som ankommer på föreningens medlemmar - bostadsrätts­havarna - baseras också pä lång erfarenhet av bostadsrätts­institutet.

Bostadsrättsutredningen har nu föreslagit lagändringar som ger möjlighet till priskontroll och hembud vid överlåtelse av bostadsrätt. Sådana begränsningar i bostadsrättshavarnas nyttjanderätt och föreningens rådighet har övervägts nog­grant i samband med den nuvarande lagens tillkomst. Därvid lades prisfrågan i föreningens eget avgörande och hembudet förbjöds. Dessa ståndpunkter får ses mot bakgrund av er­farenheter från den tidigare statliga priskontrollen och rikskooperationens ptisrekommendationer. Rätten till över­låtelse bedömdes också ha väsentlig betydelse när det gäller rådighet över bostadsrättshavarens egendom och utgöra ett av bostadsrättsinstitutets särdrag. 1)

1) Se även Justitiekanslerns utlåtande (Dnr 314-81-21) i anledning av klagomål mot länsstyrelsens i Stockholms län registrering av stadgar för bostadsrättsförening.}

 

Prop. 1981/82:169                                                           323

utredningens förslag innebär en principiellt mycket viktig förändring. Frågor som med nuvarande lag avgörs av förening och bostadsrättshavare flyttas över till utanförstående organ. Grundavgiften till föreningen blir närmast att be- trakta sora en deposition, intill dess bostadsrätten överlåts. Bostadsrättshavarens förlustrisk kvarstår dock. Utredningen anser det inte "obilligt" att denne avstår från regler om återköpsgaranti.

Ej underlag

Har då bostadsrättsmarknaden utvecklats så under det decennium som ligger mellan tillkomsten av gällande lag och utredningens förslag att det motiverar den föreslagna ändringen?  Kommittén har i direktiven fått i uppgift att belysa prisutvecklingen och överväga om denna ger anledning till statliga åtgärder. Resultatet av den studie som gjorts är att man vare sig funnit någon ökad omsättning på bostadsrätter eller någon systematisk spekulation. Utredningen kan således inte, mot denna bakgrund, ha underlag för en förändring av viktiga beståndsdelar i bostads­rättsinstitutet.

Statlig eller kommunal prisreglering

Utredningen avvisar en återgång till statlig priskontroll, som bedöms både olämplig och opåkallad även med begränsning till vissa orter. Man anser att åtgärderna bör vara av mer "selektiv karaktär". Därmed avses att enskilda kommuner och rikskooperativa organisationer på vissa, lokalt avgränsade marknader, skulle ha möjlighet att vidta prisdämpande åt­gärder. För detta vill utredningen skapa legala förutsättningar.

Skillnaden mellan en statlig prisreglering begränsad till vissa orter och att staten ger kommunerna lagliga möjlig­heter att påverka prisbildningen är närmast semantisk. För bostadsrättsinstitutet blir effekten densamma. Det är också ytterst tveksamt om selektiviteten kan upprätthållas eller om den ens varit avsedd, eftersom utredningen själv säger att inriktningen på sikt bör vara att "nå effekter på en allt större del av bostadsrättsmarknaden".

Allmän inställning till regleringar avgör

Utredningen menar att kommunerna inte får utnyttja sina möjligheter "slentrianmässigt" utan endast påfordra pris­föreskrifter i bostadsrättsföreningars stadgar om man kan anföra "objektivtgodtagbara skäl". Samtidigt menar man att en kommuns uppfattning i allmänhet skall godtas i det en­skilda fallet eftersom man utgår ifrån att det finns bakom­liggande kommunalpolitiska beslut som bygger på grundliga utredningar. Några objektiva kriterier för sådana utredningar är naturiigen svåra att uppställa. Bostadsrättsutredningen har, som ovan nämnts, själv gjort en grundlig prisutvecklings­studie, vars resultat inte tyder på något spekulationsproblem men har ändå föreslagit en ny lagstiftning med möjlighet tiLl

 

Prop. 1981/82:169                                                           324

priskontroll och hembud.

Det ligger nära till hands att en koramun som skall ta ställning till behovet av prisföreskrifter mer kommer att vägledas av den tillfälligt politiska inställningen till regleringslösningar än av grundliga utredningar. Bostadsrättsinstitutet får härigenom olika innebörd i olika kommuner och kan ävenså variera från tid till annan i en och samma kommun.

Snarare regel än undantag

Trots utgångspunkten att möjliggöra prisföreskrifter endast undantagsvis har utredningen, som nämnts, ändå sagt att inriktningen skall vara sådan att effekter skall uppnås på en allt större del av bostadsrätts­marknaden. En sådan utveckling ligger också i utred­ningens förmodanden att kommunerna och de rikskoope­rativa företagen skall kunna komma överens om, att kommunerna inte behöver påfordra prisföreskrifter eller hembud när det rikskooperativa företaget redan intagit sådana bestämmelser i sina stadgar. Det är sannolikt att sådana bestämmelser mer kommer att bli regel än undantag. - Rikskooperationen svarar idag för uppskattningsvis 90% av nyproducerade bostadsrätter.

Förutom den principiella omdaningen av bostadsrätts­institutet skulle ett genomförande av de aktuella ut­redningsförslagen medföra en byråkratisk process för utformning av prisföreskrifter och bevakning av dessas efterlevnad samt efterhand skapa en svåröverskådlig bostadsrättsmarknad.

Generella medel bättre

Tillgången på såväl hyreslägenheter som bostadsrätts­lägenheter är väsentlig som prispåverkande faktor på bostadsrättsmarknaden. Det ankommer i hög grad på kommunerna, som har en nyckelroll i samhällets bostads­försörjning, att tillse att balans upprättshålls. Såväl för staten som för kommunerna måste det vara mer ange­läget att med generella medel skapa förutsättningar för att anpassa tillgången till efterfrågan än att lösa balans­problem med regleringar. All erfarenhet visar att man efterhand institutionaliserar problem - många gånger oförutsedda - som sedan är svåra att rätta till.

Möjligheten till produktionskostnadsbelåning för bostads­rättsproduktion samt dispensmöjligheten från mark- och konkurrensvillkoren är bra exempel på produktionsbefräm-jande åtgärder under senare tid. Detta har bl a möjlig­gjort flera enskilda inifiativ där AB Bostadsgaranti i samverkan med delägarföretag bidragit till ökad bostads­rättsproduktion.

Priskontroll - bostadsbrist

Bostadsrättsutredningen bygger sina förslag på den be­dömningen, att det behövs prisreglering därför att ny-

 

Prop. 1981/82:169                                                           325

produktionen av bostäder under 80-talet inte kommer att få sådan omfattning, att den nämnvärt skulle kunna på­verka prisbildningen på bostadsrätter. Vid bedömningen av utredningsförslagen bör utgångspunkten vara, att man antingen anser sig ha överskott eller balans på marknaden, och då behövs ingen prisreglering, eller också föreligger brist, och då bör åtgärder inriktas på att med generella medel öka bostadsproduktionen med den inriktning som efterfrågas. Det kan inte vara rimligt att, som utredningen gör, skapa styrmedel som bygger på förväntningar om ett helt decenniums underförsörjning av bostäder. Detta måste i så fall skapa en växande obalans som mot slutet av 80-talet blir utomordentligt svår att rätta till, inte minst med hänsyn till den successiva nedskärning av byggresurser som följer av låg, total byggaktivitet. En sådan framtids­bild manar till allvarlig eftertanke.

Både skärpt reavinstbeskattning och priskontroll

Bostadsrättsutredningen har uttryckt förhoppningen om en snar och betydande skärpning av beskattningsreglerna. Läget på bostadsrättsmarknaden skulle således enligt utredningen påkalla både skärpta realisationsvinstregler och prisregle­rande föreskrifter samt hembudsregler på vad som sagts en allt större del av marknaden. Utredningens förslag i dessa delar svarar inte mot den möjlighet till stimulans varom direktiven uttryckt förhoppningar.

AB Bostadsgaranti avstyrker den föreslagna lagändringen,

som skulle möjliggöra prisföreskrifter och hembudsskyldighet.

Ekonomisk plan

Stabiliteten i den ekonomiska planen hänger bl a samman med hur man bedömer anslutningen vid en övergång. Fastighets­garantis tidigare modell för övergångar erbjöd i detta hän seende stora fördelar. Det är Bostadsgarantis uppfattning att alternativ till förbudet mot s k dubbla upplåtelser borde ha prövats och då med utgångspunkt från erfarenheterna från den seriösa uppläggning som fanns att tillgå.

Det faller sig naturligt att hyresgäster som avser att för värva en fastighet, eventuellt i samband med ombyggnad, skaffar sig ett så bra beslutsunderlag som möjligt. Utred­ningen har nu föreslagit, att ekonomisk plan obligatoriskt skall upprättas och förses med intyg före fastighetsförvärvet. Inte minst med hänsyn till intygsgivarnas roll måste dock framhållas, att väsentliga uppgifter som grundavgifter och årsavgifter på detta stadium mäste bedömas preliminärt med osäkra antaganden om anslutningsgraden. Det går förmodligen att i praktiken hitta lösningar, men det mäste beaktas att den formalisering av handläggningen som utredningen efter­strävat inte i sig löser osäkerhetsmomentet i den ekonomiska planen som i detta skede närmast svarar mot begreppet "kalkyl".

Utredningen föreslår att föreningar anslutna till rikskoope-rativa företag skall vara undantagna från kravet att upprätta

 

Prop. 1981/82:169                                                           326

"ekonomisk plan" före frivilliga fastighetsförvärv. De problemfall som utredningen hänvisar till och där större avvikelser skett mellan ursprunglig plan och slutlig plan härrör - såvitt bekant - från rikskooperativa områden. Bostadsgaranti förordar att eventuella regler om tidpunkt för upprättande av "ekonomisk plan" utformas generellt, oberoende av vem som är föreningsbildare.

Betryggande former

AB Bostadsgaranti delar utredningens uppfattning att bostadsrättsbildningar rymmer många praktiska problem och att ett seriöst genomförande kräver sakkunnig med­verkan. De rikskooperativa företagens roll har särskilt betonats i uutedningen. Otvetydigt är det så att dessa företag spelar en betydelsefull roll i detta sammanhang. Beträffande möjligheten till seriösa bostadsrättsbild­ningar intar emellertid dessa företag inte nägon sär­ställning. Med andra, samarbetsformer medverkar t ex AB Bostadsgaranti och BR Fastighetsgaranti AB till att både nyproduktion, ombyggnad och ombildningar sker under betryggande former för konsumenten. Bostadsgaranti ansluter sig till utredningens uppfattning att det är viktigt att olika företag och organisationer engagerar sig på bostads-rättsområdet.

Samma regler för alla

Det är ocksä angeläget att åtgärder och regler, som kan-bli en följd av utredningens förslag, utformas så att konkurrensneutralitet iakttas mellan olika förenings­bildare och andra berörda intressenter. Bl a med denna motivering välkomnas utredningens förslag att kommuner fortsättningsvis skall vara skyldiga, om så begärs, att genom ledamot eller rapportör utöva insyn i bostadsrätts­föreningars verksamhet. Förslaget undanröjer en oklarhet, som i enstaka fall utnyttjats till att utestänga enskilda bostadsrättsföreningar från 99% statliga lån.

 

Prop. 1981/82:169                                                          327
Innehållsförteckning

BUaga 1       Kommitténs sammanfattning    ............ .... 1

BUaga 2       Kommitténs författningsförslag    .........     15

Bilaga 3       Sammanställning av remissyttrandena    .     35

1   Bostadsdomstolen  ..........................................     36

2   Kammarrätten i Stockholm  ...............................     41

3   Domstolsverket   .............................................     48

4   Hyresnämnden i Stockholm   .............................     52

5   Hyresnämnden i Göteborg   ............................... ... 60

6   Hyresnämnden i Malmö .....................................     67

7   Socialstyrelsen ............................................... ... 74

8   Bankinspektionen   .......................................... ... 78

9   Konsumentverket.............................................    80

 

10   Bostadsstyrelsen   ..........................................    84

11   Statens råd för byggnadsforskning ..................... . 106

12   Länsstyrelsen i Stockholms län   ........................   109

13   Länsstyrelsen i Göteborgs och Bohus län    .......... . 125

14   Länsstyrelsen i Malmöhus län   ...........................   128

15   Ägarlägenhetsutredningen (Ju 1980; 04)   ........... . 136

16   Fritidsboendekommittén (Bo 1978:01)   ...............   142

17   Sveriges Riksbank ...........................................   147

18   Svenska kommunförbundet ...............................   151

19   Stockholms kommun   ...................................... . 155

20   Göteborgs kommun    .......................................   171

21   Malmö kommun   ............................................. . 172

22   Uppsala kommun   ........................................... . 183

23   Norrköpings kommun    ..................................... . 191

24   Sveriges advokatsamfund   ............................... . 197

25   Svenska Bankföreningen   ................................. . 205

26   Svenska sparbanksföreningen ............................   209

27   Konungariket Sveriges Stadshypotekskassa   ........   210

28   Sparbankemas Inteckningsaktiebolag (SPINTAB)  ... . 212

29   Svenska Riksbyggen  ....................................... . 215

30   HSB:s Riksförbund ........................................... . 219

31   Stockholms Bostadsföreningars Centralförening (SBC) och Bo­stadsföreningarnas Riksförbund (BR)        .................................................................... 223

32   Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) ..... . 247

33   Hyresgästernas Riksförbund  .............................. 248

34   Sveriges Fastighetsägareförbund   ...................... . 253

35   Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO)  .... . 263

36   Näringslivets Byggnadsdelegation   ..................... 275

37   Svenska Byggnadsentreprenörföreningen    .......... 281

38   BR Fastighetsgaranti AB   .................................. 290

39   Fastighetsanställdas förbund ............................. 296

40   Sveriges Hantverks- och Industriorganisation (SHIO)

— Familjeföretagen  ........................................ 299

41                                                                     Riksrevisionsverket                  300

42   Statskontoret   .............................................. 307

43   Föreningen Stockholms Bostadsrättsintressenter (SBI)                    310

44   Aktiebolaget Bostadsgaranti   ............................ 322

Norstedts Tryckeri, Stockholm 1982