Observera att dokumentet är inskannat och fel kan förekomma.

Prop. 1978/79:89 Regeringens proposition

1978/79:89 om lokalhyra;

beslutad den 25 januari 1979.

Regeringen föreslår riksdagen att antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll.

På regeringens vägnar OLA ULLSTEN

BIRGIT FRIGGEBO

Propositionens huvudsakliga innehåll

Enligt gällande ordning har lokalhyresgäster ett s. k. indirekt besitt­ningsskydd. Detta innebär att hyresgästen kan tvingas flytta från loka­len, om han blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning, om uppsäg­ningen har varit obefogad. Ersättning utgår bl. a. om hyresvärden för förlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte är skälig. Med­ling hos hyresnämnd skall alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hos fastighetsdomstol.

1 propositionen föreslås att medlingsförfarandet skall göras effektiva­re. Hyresnämnden skall på begäran av hyresvärden eller hyresgästen yttra sig om lokalens marknadshyra. Enligt förslaget är hyresvärden under medlingen bunden av de villkor för förlängning som han har upp­givit i uppsägningen. Dessutom hindras hyresvärden från att i en senare ersättningsprocess åberopa anbud eller avtal som har förelegat vid tiden för hyresnämndens yttrande utan att hyresvärden har Jämnat uppgift om det.

Lokalhyresgäst har rätt att med bibehållet indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvUlkoren. 1 propositionen föreslås hyresgästen få rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling.

I propositionen föreslås slutligen att den nuvarande längsta tiden för uppskov med avflyttning — ett år — förlängs till ett år och sex må­nader.

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979.

1    Riksdagen 1978/79. I saml Nr 89

 

Prop. 1978/79: 89

1    Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken'

dels att 12 kap. 58, 58 a och 59 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 57 a §, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

12 kap. 57 a §

Vid tillämpningen av 57 § är hy­ra som hyresvärden kräver för för­längning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägen­heten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (niarknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bort­ses från hyresanbud eller hyresav­tal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägen­hetens värde, som hyresgäst åstad­kommit.

Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 § yttrande av hyresnämn­den om marknadshyran för lägen­heten och har hyresvärden vid ti­den för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avled om förhyrning uv lägenheten utan att han under medlingen lämnat upp­gift om det, får anbudet eller av­talet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreUgger.

58 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de vUlkor han uppställer för att förlänga hyresförhållan­det eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning. Uppsägning­en skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

1 Balken omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1974: 1083.

 

Prop. 1978/79: 89                                                                    3

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

Underlåter hyresvärden att fullgöra väd som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten UU hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till ersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hänskjutes till nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare viUkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning ej till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 57 §.

58 a § Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng­ning av avtalet på ändrade vUIkor, skall han inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där­vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- Underlåter hyresgästen att hän­
skjuta tvisten till hyresnämnden skjuta tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket angivna inom den i första stycket angivna
tiden, är uppsägningen utan ver- tiden eller återkallar han före hy-
kan. Har han ej angett de ändring- restidens utgång sin ansökan om
ar han önskar i de avtalade vill- medling, är uppsägningen utan ver­
koren, skall nämnden förelägga kan. Har han ej angett de änd-
honom att avhjälpa bristen inom ringar han önskar i de avtalade
viss tid. Efterkommes ej förelag- villkoren, skall nämnden förelägga
gandet, skall ansökan om medling honom att avhjälpa bristen inom
avvisas.                                    viss tid. Efterkommes ej föreläg­
gandet, skall ansökan om medling
avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de viUkor han upp­ställer för att förlänga hyresförhållandet eUer orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläg­gandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

59                                              §
Skall hyresförhållandet upphöra Skall hyresförhållandet upphöra
efter uppsägning som gjorts av hy-    efter uppsägning som gjorts av hy­
resvärden och har hyresgästen be-    resvärden och har hyresgästen be­
hov av uppskov med avflyttning-         hov av uppskov med avflyttningen,
en, får hyresnämnden före hyres-       får hyresnämnden före hyresUdens

 

Prop. 1978/79: 89

Nuvarande lydelse utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov un­der skälig tid, dock högst ell år och sex månader.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy­resgästen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig Ud, dock högst ett år och sex månader från hyrestidens utgång.

Föreslagen lydelse

tidens utgång på begäran av hy­resgästen medge denne sådant upp­skov under skälig tid, dock högst ett år.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy­resgästen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år från hyrestidens ut­gång.

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvär­den, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande ska­da eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn Ull omständighe­terna utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.

Medges uppskov enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörande till av­flyttningen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäl­ler även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tUlämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

2   Förslag tiU

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyres­nämnder

Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 188) om arrendenämn­der och hyresnämnder

dels att 23 § skall ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas två nya paragrafer, 12 a och 21a §§, av nedan angivna lydelse.

Ntivnranrfe lydelse

Föreslagen lydelse 12 a §

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvär­den eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lä­genhet som har anvisats av hyres­värden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken.

1 Lagen omtryckt 1974:1090.

 

Prop. 1978/79: 89                                              5

Nuvarande lydelse                        Föreslagen lydelse

21a §

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpUga delar hy­resnämnds yttrande enligt 12 a §.

Angår yttrandet lägenhets mark­nadshyra, skall nämnden i yttran­det utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftli­gen eller muntligen vid samman­träde anmäla om han antar den hyra som har angivits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläg­gande, anses hans slutliga stånd­punkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

23 §1 Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller i ärende an­gående bostadsrätt, bostadssanering eller särskild förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlings-lagen, 76 § bostadsrättslagen (1971:479), 21 § bostadssaneringslagen (1973: 531), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977: 792) samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot hyresnämnds yttrande en­ligt 12 a § får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1.   avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16 a eller 16 c §,

2.   avskrivit ärende enligt 8—10, 15 a, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej när ärendet kan återupptagas,

3.   förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.   utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga före­läggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5.   utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec­kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäl­ler även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tUlämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

1 Senaste lydelse enligt prop. 1978/79: 90.

 

Prop, 1978/79: 89

Utdrag
JUSTITIEDEPARTEMENTET                      PROTOKOLL

vid regeringssammanträde 1979-01-25

Närvarande: Statsministern Ullsten, ordförande, och statsråden Sven Ro­manus, Mundebo, Wikström, Friggebo, Wirtén, Huss, Rodhe, Wahlberg, Hansson, Lindahl, Winther, De Geer, Gabriel Romanus, Tham, Bonde­stam

Föredragande: slalsrådet Friggebo

Proposition om lokalhyra

1    Inledning

Hyresrättsutredningen (Ju 1975: 06) tillsattes i juni 1975 för att se över hyreslagstiftningen. Utredningen har i mars 1978 avlämnat del­betänkandet (SOU 1978: 8) Hyresrätt 2 Lokalhyra. Till protokollet i detta ärende bör fogas utredningens sammanfattning av betänkandet som bilaga 1 och de lagförslag som läggs fram i betänkandet som bi­laga 2. Beträffande nuvarande svenska och utländska förhållanden samt utredningens närmare överväganden hänvisas till betänkandet.

Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts av bostadsdom­stolen, hovrätten för Västra Sverige, Stockholms, Göleborgs och Malmö tingsrätter, domstolsverket, hyresnämnderna i Stockholm, Göteborg och Malmö, byggnadsstyrelsen, kommerskollegium. Hyresgästernas riksför­bund, HSB:s riksförbund (HSB), Kooperativa förbundet (KF), Lands-Ungsförbundet, Stockholms läns landsUng, Sveriges Kioskägares riksför­bund. Riksförbundet Kiosk & Gatukök, Svenska handelskammarförbun­det. Svenska kommunförbundet, Stockholms, Göteborgs och Malmö kommuner, Sveriges advokatsamfund, Sveriges allmänna restaurang­aktiebolag (SÄRA), Sveriges allmännytUga bostadsföretag (SABO), Sve­riges fastighetsägareförbund, Sveriges hotell- och restaurangförbund. Svenska byggnadsentreprenörföreningen. Svenska försäkringsbolags riks­förbund, Folksam och Svenska sparbanksföreningen. Sveriges hant­verks- och industriorganisation — Familjeföretagen (SHIO) och Sve-

1 Justitierådet Staffan Vängby, ordförande, riksdagsledamoten, ombudsman­nen Bengt Bengtsson, direktören Folke Berg, förutvarande riksdagsledamoten, kuratorn Birgit Hjalmarsson, direktören Sven Jansson, riksdagsledamoten, skoldirektören Karl-Erik Strömberg och förbundsordföranden Erik Svensson.

 

Prop. 1978/79: 89                                                                    7

riges köpmannaförbund har avgett ett gemensamt yttrande.

Kommerskollegium har bifogat yttranden av Stockholms handelskam­mare och Skånes handelskammare, vilka överenssiämmer med handels-kammarförbundets yttrande. Svenska försäkringsbolags riksförbund har i sitt yttrande hänvisat till en granskningspromemoria av Näringslivets byggnadsdelegation.

En sammanställning av remissyttrandena bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 3.

2    Allmän motivering

2.1 Allmänna utgångspunkter

12 kap. jordabalken (hyreslagen) skiljer mellan bostadslägenheter och övriga lägenheter. Lägenheter som tillhör den senare kategorin kallas aUmänt för lokaler. Hit hör i första hand lägenheter som hyrs ut för olika former av näringsverksamhet, t. ex. butiker, varuhus, restauranger, hotell, kontor och lokaler för hantverk och industri. Vidare kan nämnas garage, fritidslokaler och samlingslokaler. För lokaler gäller i flera avse­enden andra bestämmelser än för bostadslägenheter, bl. a. i fråga om besittningsskydd.

Bostadshyresgäster har ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt, som innebär att hyresgästen vid hyrestidens utgång i princip har rätt till förlängning av hyresavtalet. Besittningsskyddet är förenat med normer för hyressättningen, de s. k. bruksvärdereglerna. Vid tvist är det hyres­nämnden som fastställer hyran.

För lokalhyresgäster finns inte något direkt besittningsskydd. Om en lokalhyresgäst blir uppsagd och inte kan komma överens med hyresvär­den om förlängning av avtalet, måste han flytta från lokalen. Han har emellertid i en sådan situation rätt till ersättning av hyresvärden, om dennes uppsägning varit obefogad. Man brukar med hänsyn härtill tala om att lokalhyresgästen har ett indirekt besittningsskydd. En uppsäg­ning anses obefogad bl. a. om hyresvärden för förlängning kräver en hyra som inte är skälig. Som regel anses en hyra, som värden kräver, inte vara skälig, om den överstiger vad hyresvärden kan få ut av en ny hyresgäst.

Tvist om ersättning med anledning av obefogad uppsägning prövas av fasUghetsdomstol. Innan hyresgästen får väcka talan om ersättning måste medling alltid ske hos hyresnämnd.

Hyresnämnden kan — i motsats till vad som gäller i fråga om bostads­lägenheter — inte fastställa hyran eller andra villkor för fortsatt för­hyrning beträffande lokaler. Om uppgörelse inte nås med hyresvärden, får hyresgästen flytta och hålla sig tUl sin ersättningsrätt.

Bestämmelserna om lokalhyresgästs besittningsskydd finns i 56— 60 §§ hyreslagen.

 

Prop. 1978/79: 89                                                      8

1 enlighet med riksdagens önskemål (CU 1975/76: 26, rskr 1975/76: 277) har hyresrättsulredningen i ett delbetänkande (SOU 1978: 8) Hy­resrätt 2 behandlat frågor om lokalhyra. Enligt utredningen finns det inte anledning atl införa något direkt besittningsskydd utan man bör i princip behålla det nuvarande indirekta besittningsskyddet. Utredningen föreslår emellertid att man inom ramen för detta system vidtar olika ålgärder för att komma till rätta med de brister som har konstaterats i fråga om besittningsskyddet. Åtgärderna går framför allt ut på att ef-fekUvisera medlingsförfarandet.

Beträffande det närmare innehållet i utredningens förslag får jag hänvisa till sammanfattningen i bilaga 1 och till de olika avsnitten i det följande. Utredningen har inte varit enhällig, utan reservationer har an­förts på ett flertal punkter.

Flertalet remissinstanser är eniga om att det indirekta besittningsskyd­det på lokalhyresområdet bör bibehållas. Endast två remissinstanser — Landstingsförbundet och Sveriges hotell- och restaurangförbund — ut­talar sig för ett mera direkt besittningsskydd. Remissinstanserna är också i stort sett ense om att det indirekta besittningsskyddet bör för­bättras och att delta framför allt bör ske genom en reform av medlings­förfarandet. Några remissinstanser anser dock att den föreslagna refor­men inte är påkallad, nämligen bostadsdomstolen, Sveriges fastighets­ägareförbund och Svenska försäkringsbolags riksförbund. Många re­missinstanser är också kritiska mot olika detaljer i utredningens förslag.

Nuvarande regler om lokalhyresgästs besittningsskydd infördes genom 1968 års hyreslagsreform. Som skäl för valet av skyddsform i fråga om lokaler angavs då bl. a. (prop. 1968: 91, bihang A s. 120—124) att hyresförhållandet här i de flesta fall utgör led i en affärsmässigt driven \erksamhet, att det är svårt att i ett system med direkt besittningsskydd finna skäliga normer för bedömningen av olika lokalers inbördes mark­nadsvärde och att det är angeläget att en marknadsmässig anpassning av hyrorna inte hindras.

Enligt min mening är dessa skäl fortfarande bärande. Övervägande skäl talar mot att man fÖr lokalhyresgästernas del har ett direkt besitt­ningsskydd, något som bl. a. skulle förutsätta att hyrorna ytterst be­stämdes av myndighet. I den mån det finns ett reformbehov bör detta i stället, som utredningen har föreslagit, tUlgodoses inom ramen för nu­varande system med indirekt besittningsskydd.

Hyresregleringen för lokaler avvecklades sluUigen med utgången av september 1972. En särskild övergångsreglering gällde dock under ytter­ligare fyra år för att mildra övergången till marknadsmässiga hyror (se prop. 1972: 94).

Anpassningen från en reglerad tiU en i princip fri hyresmarknad har på de flesta håll gått lugnt och relativt smidigt. Anpassningen av hyror­na till marknadsläget har naturligtvis vållat problem för en del företa-

 

Prop. 1978/79: 89                                                     9

gare, som tidigare gynnats av billiga lokaler med attraktivt läge. 1 vissa fall har de marknadsanpassade hyrorna också tvingat fram omlokalise­ring eller företagsnedläggelse.

Utredningen redovisar vissa undersökningar av hyresutvecklingen i Stockholms innerstad under perloden oktober 1972—april 1977. 1 fråga om konlorshyror har endast hyrorna i cityområdet utvecklats snabbare än konsumentprisindex medan hyrorna i övriga områden inte följt in­dexutvecklingen utan stigit långsammare än index. I fråga om butiker har realhyresutvecklingen under perioden varit negativ för praktiskt ta­get samUiga områden.

De av utredningen redovisade undersökningarna möjliggör inte några säkra slutsatser om hur den allmänna hyresnivån för lokaler har ut­vecklats i landet i övrigt. Det torde stå klart att en allmän höjning av nivån har skett sedan hyresregleringen avskaffades. 1 jämförelse med ut­vecklingen på bostadsmarknaden och med den aUmänna prisutveck­lingen torde emellertid lokalhyrorna inte ha stegrats på något oroväc­kande sätt.

Vad jag nu har sagt innebär att det knappast, med hänsyn till hyres­utvecklingen i stort, finns behov av några mera genomgripande refor­mer. Detta hindrar emellertid inte att det för enskilda lokalhyresgäster kan uppkomma betydande problem, som motiverar försök att förbättra nuvarande ordning.

Nuvarande regler bygger på att hyresvärden och hyresgästen skall vara jämställda vid förhandling om förlängning av hyresavtalet och om villkoren härför. Balansen mellan dem skall bl. a. uppnås genom de påföljder de ställs inför om de inte kan komma överens, hyresgästen att han måste lämna lokalen och hyresvärden att han kan bli skyldig att betala skadestånd. Är parterna inte jämställda, föreligger risk för att resultatet av förhandlingarna blir snedvridet till den starkare partens förmån. BI. a. kan hyresgästen komma alt gå med på alltför stora hy­reshöjningar.

Resultatet av utredningens undersökningar av i vilken utsträckning den nuvarande besittningsskyddsproceduren har utnyttjats av parterna ger enligt min mening knappast underlag för några säkra slutsatser i fråga om förekomsten av oskäliga hyreshöjningar. Det är anmärknings­värt att fastighetsdomstol under den undersökta perioden (1971-01-01 till 1976-11-15) inte i ett enda fall har haft att ta stäUning till frågan om fordrad hyras skälighet. Som systemet nu är utformat finns det emellertid risker för att förhandlingsresultatet blir snedvridet.

Hyresvärden har i allmänhet bätire möjligheter än hyresgästen att skaffa sig underlag lör en bedömning av vilken hyra en ny hyresgäst är villig alt betala för lokalen. Hyresgästen kan därför allmänt sett sägas befinna sig i ett visst förhandlingsunderläge gentemot hyresvärden. Hy­resgästens osäkerhet om lokalens marknadsvärde gör atl han kan tvingas

 

Prop. 1978/79: 89                                                    10

alt acceptera värdens hyreskrav med hänsyn till de risker som är för­enade med en flyttning och en efterföljande ersättningsprocess, vars ut­gång framstår som oviss. Detta hyresgästens förhandlingsunderläge be­står även under medlingen, eftersom medlingen inte går ul på alt fast­ställa lokalens marknadshyra utan är inriktad på att få till stånd en uppgörelse.

För att hyresgästens ställning i förhandlingssituationen skall förbättras är det angeläget att han får så goda kunskaper som möjligt om lokalens marknadsvärde och andra förhållanden som är av betydelse. 1 första hand bör hyresgästen tillförsäkras rätt att ta del av den information om lokalens marknadshyra, som värden förfogar över.

Den kunskap om marknaden, som behövs för att systemet med in­direkt besittningsskydd skall fungera, torde emeUertid många gånger inte finnas hos vare sig hyresvärd eller hyresgäst. Det finns därför skäl att ge båda parter möjlighet att få ett bättre underlag för bedömningen av lokalens marknadshyra. Det är naturligt att låta hyresnämnden i med­lingsärendet ge parterna den förhandlingshjälp som behövs.

Jag anser alltså i likhet med utredningen att medlingsförfarandet bör göras mera effektivt. Även i övrigt finns det anledning att vidta en del ändringar i de regler som gäUer på lokalhyresområdet. Jag skall i det följande gå närmare in på de olika frågorna.

2.2 Medlingsförfarandct i hyressättningstvister och den s. k. presumtions­regeln

Innan lokalhyresgäst får väcka talan om ersättning på grund av obefo­gad uppsägning, skall medling alltid ske hos hyresnämnd. Enligt 12 § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall hyres­nämnden klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Om par­terna inte kan förlikas efter förslag av någondera parten, skall nämnden lägga fram förslag till förlikning. Skyldighet härtill föreligger inte om det är alldeles klart att det inte finns några förutsättningar för en över­enskommelse. Förlikning skall avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. Om förlikning inte kan träffas, skall hyresnämnden avskriva medlingsärendet. Detta innebär att hyresförhållandet upphör vid kon­traktstidens utgång och att hyresgästen blir skyldig att flytta. Hyresgäs­ten har sedan två år på sig att väcka ersättningstalan vid fastighetsdom­stol.

Utredningen föreslår att hyresnämnd skall åläggas att, om medling i vanlig ordning misslyckas, på parts begäran utreda och avge yttrande om lokals marknadshyra. Förslaget har allmänt godtagits av remissin­stansema.

Även jag anser det lämpligt att hyresnämnden ger parterna en kvalifi­cerad förhandlingshjälp genom att i medlingsärendet yttra sig om loka-

 

Prop. 1978/79:89                                              II

lens marknadshyra. Härigenom tvingar man fram bättre utredning än f. n. om lokalens marknadsvärde och ger parterna ledning vid deras be­dömning av vilka medgivanden som bör göras för att få hyresförhållan­det förlängt.

Hyresnämndens främsta uppgift vid medlingen bör fortfarande vara att försöka förlika parterna. Nämnden bör alltså först undersöka om det föreligger förutsättningar för förlikning. Om någon av parterna har be­gärt att nämnden skall yttra sig om marknadshyran, bör nämnden dock inte driva sina förlikningsförsök så långt att nämnden lägger fram ett eget förslag UU förlikning. Nämndens yttrande bör då i stället utgöra grund för parternas försök att nå en överenskommelse.

Parter som inte vill att hyresnämnden skall medverka på annat sätt än som förlikningsorgan bör givetvis kunna få ett rent förlikningsförslag från nämnden. En förutsättning för att nämnden skall yttra sig om marknadshyran bör alltså vara alt någon av parterna påkallar ett sådant yttrande. Nämnden bör å andra sidan alltid vara skyldig att på begäran avge yttrande.

När det gäller att i medlingsärendet utreda marknadshyrans storlek får man naturligtvis la till utgångspunkt de skäl som ligger bakom parts krav på högre eller lägre hyra. Ett yrkande om en hyreshöjning uttryc­ker hyresvärdens uppfattning om att en förändring har inträffat i fråga om lokalens marknadsvärde, dvs. den hyra som lokalen kan antas be­tinga på öppna marknaden. Hyresvärden måste rimligen kunna ange på vad han gmndar sitt påstående om en förändring av marknadshyran.

Marknadshyran påverkas naturligtvis av en mängd faktorer. 1 allmän­het får tUl grund för bedömningen läggas antingen ett av tredje man till hyresvärden avgivet hyresanbud eller uppgifter om utgående hyra för andra jämförbara lokaler i orten. I flertalet fall av uppsägning får man utgå från att både hyresvärd och hyresgäst avser att hyresförhål­landet skall förlängas. 1 praktiken torde hyresvärden därför mera sällan kunna åberopa anbud från tredje man som skäl för hyreshöjningen. Be­dömningen av marknadshyran måste i stället sannolikt i betydande ut­sträckning ske på grundval av ortsprisjämförelser.

En viss osäkerhet kommer givetvis alltid att vara förenad med hyres­nämndens yttrande. En lokals marknadsvärde kan faststäUas säkert först när lokalen faktiskt har bjudits ut på den allmänna marknaden. För att den eftersträvade förbättringen av parternas situation skall uppnås krävs emellerUd inte att hyresnämnden kan fastställa ett helt korrekt värde för lokalen. Det är i och för sig tillräckligt att hyresnämnden kan göra en bedömning av marknadshyran som är bätire än den som parterna kan göra var för sig eller som i vart fall är lika bra som den som den mest insiktsfulle parten kan göra. Såvitt gäller de faktorer, som med någon grad av säkerhet kan fastställas redan i medlingsskedet, medför förslaget att parterna i princip blir jämställda.

 

Prop. 1978/79: 89                                                    12

Utredningen har föreslagit att regeln om hyresnämndens yttrande skall tas in i hyreslagen. För min del anser jag det emellertid naturligare att regeln tas in i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Jag före­slår att regeln där får bilda en ny 12 a §.

Jag övergår därefter Ull att behandla den av utredningen föreslagna s. k. presumUonsregeln.

För att ge parterna incitament att träffa uppgörelse på den hyresnivå, som nämnden har angett i sitt yttrande, föreslår utredningen alt nämn­dens yttrande skall Ullerkännas presumtionsverkan i en senare ersätt­ningsprocess. Förslaget innebär att nämndens preliminära yttrande skall fä frångås i ersättningsprocessen endast om det där visas att lokalens marknadshyra varit påtagligt högre eller lägre än nämnden angett.

Förslaget till presumtionsregel har fått ett mycket blandat mottagande vid remissbehandlingen.

Jag vill till en början betona att förslaget i och för sig rimmar väl med önskemålet om ett effektivare medlingsförfarande. TiUerkänns hyres­nämndens yttrande legal presumtionsverkan i ersättningsprocessen, ökas sannolikt parternas aktivitet under själva medlingen. Därigenom skapas förutsättningar för att hyresnämnden får ett gott underlag för sin be­dömning av hyresnivån.

I lägen där parterna trots nämndens yttrande till äventyrs kan känna viss osäkerhet i fråga om den riktiga hyresnivån, är det många gånger önskvärt att parterna accepterar denna osäkerhet och förlänger hyres­förhållandet. Med en presumtionsregel sådan som den föreslagna för­hindras i stor utsträckning att ena parten utnyttjar de osäkerhetsfaktorer som alltid är förenade med en hyresbedömning i förhand för att skaffa sig bättre villkor än nämnden har förordat. Detta talar för att presum­tionsregeln bör införas.

Ä andra sidan finns det enligt min mening också starka skäl mot pre­sumtionsregeln. Ges nämndens yttrande presumtionsverkan i ersätt­ningsprocessen finns det stor risk för att medlingsförfarandet blir både vidlyftigt och svårhanterligt. Parterna kan känna sig mer eller mindre tvingade att dra fram ett stort material inför hyresnämnden. Särskilt om anbud eller avtal med tredje man saknas kan man befara att ortspris-utredningarna många gånger blir mycket omfattande. Invecklade reso­nemang om olika jämförelseobjekts betydelse för hyressättningen kan lätt bli följden. Över huvud taget firms det en risk för att parterna sna­rare uppfattar medlingen som någon form av process än som ett för­likningsförfarande. Självfallet är en sådan ordning inte till gagn för ett smidigt och snabbt medlingsförfarande i hyressättningstvister.

Sammanfattningsvis har jag kommit fram till att även om den före­slagna presumtionsregeln kan ha ett visst värde, så är värdet inte så stort att det överväger nackdelarna. Jag är sålunda inte beredd att föreslå att hyresnämndens yttrande tillerkänns legal presumtionsverkan i en even-

 

Prop. 1978/79: 89                                                     13

tuell ersättningsprocess. Detta hindrar inte att nämndens yttrande om hyresnivån ändå i många fall kommer att få betydelse i ersättningspro­cessen.

Enligt utredningen bör hyresnämndens yttrande om marknadshyran inte kunna överklagas. Som skäl har utredningen anfört alt hyresnämn­dens yttrande inte har några omedelbara rättsverkningar och att en be­svärsmöjlighet skulle innebära stora praktiska olägenheter. Förslaget har lämnats utan erinran vid remissbehandlingen och även jag ansluler mig tiU det.

2.3 Den s. k. preklusionsregeln

För att hyresnämndens yttrande om marknadshyran skall bli så riktigt som möjligt är det av vikt att nämnden verkligen får tillgång till den information som parterna förfogar över. Partemas eget intresse av nämndens bedömning kommer utan tvivel i de flesta fall att medföra att parterna så noggrant som möjligt redovisar det underlag som de grundar sina överväganden på. Det kan emellertid förekomma faU där hyresvärden inte har något intresse av att teckna nytt hyresavtal utan kräver högre hyra av hyresgästen i syfte att förmå denne att flytta. I sådana fall kan man tänka sig att hyresvärden förhåller sig passiv under medlingsskedet, trots att han vet vad tredje man är villig att betala för lägenheten. Även i andra fall kan det skapa osäkerhet hos hyresgästen, om hyresvärden utan att lägga fram något material i allmänna ordalag antyder att han har fått anbud från tredje man.

För att förebygga att hyresvärden spekulerar i hyresgästens bristande kunskap om den hyra som tredje man har förklarat sig villig alt betala föreslår utredningen en regel som hindrar hyresvärden från att i en senare ersättningsprocess åberopa hyresanbud eller hyresavtal beträf­fande lägenheten som förelegat vid tiden för hyresnämndens yttrande utan att hyresvärden talat om det under medlingen. Undantag från den­na s. k. preklusionsregel bör enligt utredningen få göras endast om hy­resvärdens underlåtenhet framstår som ursäktlig.

Förslaget godtas allmänt av remissinstansema. Det avstyrks dock av hyresnämnden i Stockholm.

Enligt min mening kan preklusionsregeln knappast undvaras om det nya medlingsförfarandet skall fungera på avsett sätt. Jag förordar alltså att regeln genomförs i enlighet med utredningens förslag. Regeln får bl. a. till följd att om hyresvärden vid medlingen har förtigit ett anbud, så kan han inte undgå ersättningsskyldighet genom att hänvisa UU att anbudet har lett till ett avtal enligt vilket han uppbär den hyra han be­gärde av den gamle hyresgästen. Däremot hindrar inte preklusionsregeln hyresvärden från att i ersättningsprocessen åberopa nya anbud eller hy­resavtal som gmndar sig på ett nytt anbud.

 

Prop. 1978/79: 89                                                     14

Jag är inte beredd att tiUmötesgå de remissinstanser som anser att preklusionsregeln bör gälla också för hyresgästen. Enligt min mening finns det inte något behov av en sådan ordning.

2.4 Marknadshyran ocb bindande anbud

Enligt 57 § första stycket hyreslagen blir hyresvärden ersättningsskyl­dig om han för förlängning av hyresavtalet kräver hyra som inte är skälig. Normer för bedömningen av vad som är skälig lokalhyra finns inte i nuvarande lagtext men har diskuterats i lagens förarbeten. Av­görande skall i första hand vara det pris som lokalen betingar vid ett utbud på öppna marknaden (prop. 1968: 91, bihang A s. 127).

I ersättningsprocessen skall endast prövas om ett visst hyreskrav inte är skäligt. Vid det föreslagna nya medlingsförfarandet räcker det däre­mot inte för hyresnämnden att konstatera att begärd hyra inte är skälig. Nämnden måste dessutom på parternas begäran yttra sig om vilken hyra som är skälig. Denna prövning måste naturligtvis ske efter samma nor­mer som tillämpas vid prövningen av ersättningstalan.

Mot angiven bakgrund har utredningen i klarhetens intresse funnit det befogat att låta de normer, efter vilka en begärd hyras skälighet skall bedömas, komma tUl uttryck redan i lagtext. Utredningens förslag har i allmänhet lämnats ulan erinran vid remissbehandlingen.

Även jag ansluter mig till utredningens förslag, som ansluter Ull de principer som redan nu gäller. Det är att märka atl domstolspraxis av intresse saknas, eftersom frågan om skälig hyra inte har aktualiserats i de ersättningsprocesser som har förekommit.

Som huvudregel bör föreskrivas att hyra inte är att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyran). Regeln saknar marginal. Fordrad hyra är alltså inte skälig även om den endast obe­tydligt överstiger vad hyresvärden kunnat få ut av en ny hyresgäst (se prop. 1968: 91, bihang Ä s. 127).

Huvudregeln bör modifieras av två undantag. För det första bör en spärregel införas där det sägs att man vid bestämmande av marknads­hyran skall bortse från hyresanbud eller hyresavtal som inte är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Spärregeln ger möjligheter att vid hyresjämförelser sortera bort uppenbart udda anbud och hyresavtal. Det är allmänt vedertaget att man vid användning av en ortsprisutredning på detta sätt försöker eliminera uppenbart udda jämförelseobjekt. Spärregeln ger emellertid därutöver viss möjlighet att underkänna den hyra som faktiskt har av­talats eller erbjudits för den aktuella lägenheten.

Avgörande vid tillämpningen av spärregeln är inte endast hyrans höjd utan även tidsfaktorn är av betydelse. Den hyra som utgör jämförelse-

 

Prop. 1978/79: 89                                                    15

objekt skall förväntas utgä under viss tid. Det kan nämligen inte accep­teras att hyresvärden utnyttjar ett inte seriöst företag av spekulationska­raktär för att få en så hög hyra att tidigare hyresgäst kan tvingas flytta utan ersättning.

Som ett andra undantag från huvudregeln bör föreskrivas att hänsyn får tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst har åstadkommit, endast om särskilda skäl föreligger. Bakgrunden är att den hyra som efterträdaren betalar kan påverkas av alt han tillgodogör sig förbätt­ringar som inte beror på hyresvärden. Det är inte bara fråga om inred­ning m. m. utan även om förbättringar av immateriell natur, exempelvis en upparbetad kundkrets som är knuten till lokalen.

Jag övergår nu Ull alt behandla frågan om bindande anbud.

Enligt 58 § första stycket hyreslagen skall hyresvärd i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han fordrar för att förlänga hy­resavtalet. Om hyresgästen inte godtar dessa vUlkor, är hyresvärden emellertid oförhindrad att i medlingsärendet kräva nya och strängare villkor, exempelvis högre hyra än han angett i uppsägningen.

Utredningen föreslår att hyresvärden under medlingen skall vara bun­den av de villkor han har angett i uppsägningen. Förslaget har i allmän­het lämnats utan erinran av remissinstanserna. Del avstyrks dock av tre remissinstanser främst med hänsyn till att hyresvärden måste la stäU­ning till hyresvillkoren lång tid före hyrestidens utgång.

Enligt min mening är det otUlfredsställande med en ordning som in­nebär att hyresvärden är oförhindrad att när som helsl under medling­ens gång skärpa de villkor han har angett i inledningsskedet. En sådan ordning försvårar givetvis hyresnämndens medling. Hyresgästens för­handlingsunderläge gentemot hyresvärden accentueras också av att han inte med säkerhet känner till själva ramen för förhandlingarna, nämligen hyresvärdens villkor för att förlänga avtalet. Det innebär vidare en otrygghet för hyresgästen att inte säkert veta att han kan få avtalet för­längt genom att acceptera värdens utgångsbud. Enligt min mening ger förslaget stadga åt medlingen och bidrar alltså till den förstärkning av medlingsförfarandet som jag eftersträvar.

Jag ansluter mig på grund av det anförda till utredningens förslag. Hyresvärden bör alltså innan medlingen har avslutats inte få kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han har angett i uppsägningen. Gör han det, bör hyresgästen alllid ha rätt till ersättning, om förlängning inte kommer till stånd. Om hyresvärden skär­per sitt krav, innebär förslaget att han inte kan freda sig från ersättnings­anspråk genom alt visa att annan hyresgäst har accepterat dessa villkor. Beträffande hyran hjälper det honom alltså inte att han kan visa att kravet motsvarar marknadshyran för lägenheten.

 

Prop. 1978/79: 89                                                     16

2.5 Villkorsändring på begäran av hyresgäst

Genom 1973 års hyresreform fick lokalhyresgäst rätt att med bibe­hållet indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyres-viUkoren (prop. 1973: 23 s. 109), Reglerna fungerar även i detta fall så att hyresgästen blir skyldig att flytta, om han inte kan komma överens med värden om förlängning av avtalet. Hyresgästen har rätt till ersätt­ning bl. a. om värden för förlängning krävt en hyra som inte är skälig.

Enligt 58 a § hyreslagen skall hyresgästen inom två månader från sin uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten inom rätt tid, är uppsägningen utan verkan.

Hyresvärden är, även om han inte har sagt upp avtalet, oförhindrad att för förlängning av avtalet kräva högre hyra eller eljest för hyres­gästen oförmånligare villkor än de som gällt tidigare. Han kan dock givetvis då riskera att bli ersättningsskyldig.

Utredningens undersökning av medlingsärenden visar att hyresgästens rätt att påkalla vUlkorsändring utnyttjats i mycket ringa utsträckning. Enligt utredningen beror detta på att hyresgästen genom en sådan upp­sägning alltid riskerar att få flytta från lokalen. Enligt utredningens me­ning bör en hyresvärd, som inte själv har sagt upp avtalet, inte få ut­nyttja hyresgästens uppsägning för villkorsändring tiU alt mot hyresgäs­tens vilja framtvinga en avflyttning. Utredningen föreslår därför att hy­resgästen i dessa fall ges rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling (jfr prop. 1973: 23 s. 185).

Vid remissbehandlingen har förslaget fått ett blandat mottagande.

Enligt min mening är det klart att hyresvärdens möjlighet att tvinga fram en avflyttning på grundval av hyresgästens egen uppsägning för vUlkorsändring måste verka hämmande på hyresgästernas vilja att ut­nyttja denna initiativrätt. Initiativrätten urholkas härmed och hyresgäs­tens förhandlingsunderläge gentemot hyresvärden accentueras. Det är alltså angeläget att ändra nuvarande ordning.

En hyresvärd, som vill få till stånd nya hyresvillkor, har möjlighet att själv säga upp avtalet. Gör han inte det, får han anses acceptera de vill­kor som gäller. Om endast hyresgästen har sagt upp avtalet för ompröv­ning av hyresvillkoren, bör hyresvärden inte få utnyttja denna uppsäg­ning för att skaffa sig bättre hyresvillkor eller att tvinga hyresgästen att flytta. Hyresvärden bör i stället vara bunden av villkoren i det gamla avtalet. Detta står i god överensstämmelse med bestämmelserna att hy­resvärden i sin uppsägning skall ange sina hyreskrav och på sätt jag nyss utvecklat vara bunden av dessa krav under medlingen.

Jag anser på grund av det anförda att hyresgästen bör ges rätt atl förta uppsägningen dess verkan genom att återkalla sin ansökan om medling. Förslaget innebär att hyresgästen kan säga upp avtalet för vill-

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   17

korsändring med ett i praktiken direkt besittningsskydd, eftersom han alltid är garanterad förlängning av avtalet på oförändrade villkor.

Hyresgästens återkallelserätt kan, som några remissinstanser framhål­ler, leda UU att hyresvärden ställs i den situationen att han inte förrän vid hyrestidens utgång säkert vet om hyresgästen vill lämna lokalen eller inte. Även om medlingen i normalfallet bör kunna vara avslutad i god tid före hyrestidens utgång, kan det enligt min mening inte uteslutas att hyresvärden i praktiken får reda på hyresgästens inställning till frågan om flyttning först när hyrestiden i det närmaste har löpt ut. Hyresvär­den får i så fall inte rimlig tid på sig för atl skaffa en ny hyresgäst till lokalen. Några remissinstanser har som en tänkbar lösning på problemet föreslagit att hyresgästen alltid måste bestämma sig inom viss tid före hyrestidens utgång.

En regel om beslämd minimitid kan enligt min mening emeUertid ge upphov till praktiska olägenheter för partema. Redan nuvarande regel­system med olika uppsägningstider och med bestämda frister för hän-skjutande till hyresnämnd är så pass invecklat att man inte utan mycket starka skäl bör införa ytterligare tidsfrister. Det är också svårt att finna en tidsgräns som tillgodoser hyresvärdens intressen i tillräcklig utsträck­ning utan att alltför mycket minska värdet av hyresgästens återkallelse­rätt. Jag är alltså inte beredd att förorda en regel om bestämd minimi­tid.

Enligt min mening bör problemet i stället lösas genom ett flexibelt uppskovsförfarande. Jag kommer att senare behandla reglerna om upp­skov med avflyttning. Jag vill emellertid redan nu framhålla att jag anser att hyresvärden hos hyresnämnden bör kunna få uppskov med avflyttningen under skälig tid, om hyresgästen under längre tid har hål­lit frågan om avflyttning svävande. Hyresvärdens möjligheter att få så­dant uppskov bör självfallet öka ju närmare man kommer hyrestidens utgång.

2.6 Tvister om annat än hyran

Jag har hittills endast behandlal tvister om hyrans storlek. Hit hör också tvister om sådana villkor som \id sidan av bashyran är bestäm­mande för lokalhyrans storlek, exempelvis indexklausuler och bränsle-och va-klausuler. Frägan om skälig hyra påverkas emellertid också av övriga hyresvillkor. Vid hyresbedömningen måste alltid hänsyn tas till hyresUdens längd samt till vUlkor som rör hyresförmånerna och sättet för lokalens begagnande.

Vid tvister om andra hyresviUkor än sådana som avser hyran erbjuder enligt min mening det vanliga medlingsförfarandet tillräckliga möjlig­heter att få till stånd en uppgörelse mellan partema. Enligt 57 § första stycket hyreslagen är hyresgästen i princip skyldig att godta ett av hy-

2   Riksdagen 1978/79. I saml Nr 89

 

Prop. 1978/79: 89                                                               18

resvärden uppställt villkor som inte strider mot god sed i hyresförhål­landen eller eljest är obilligt. Hyresnämnden kommer naturligen att ge utiryck för sin uppfattning om sådana villkor i samband med att nämn­den lägger fram sitt förlikningsförslag. Jag anser alltså i likhet med ut­redningen att hyresnämndens yttrande vid medlingen endast bör avse hyrans storlek.

Om det i ett medlingsärende är tvist både om hyran och om annat villkor, bör hyresnämnden i enlighet med vad jag nu har sagt först in­rikta sig på att förlika parterna om detta andra villkor. Misslyckas det och begärs nämndens yttrande om marknadshyran, är det enligt min mening lämpligast att nämnden avger detta under den uttryckliga förut­sättningen att det av värden fordrade vUlkoret skall gäUa. Nämnden bör i yttrandet alltså inte ta ställning till om detta villkor är obilligt eller inte.

I 57 § första stycket anges i tre punkter vissa besittningsskyddsbry­tande grunder, dvs. situationer då hyresvärden har rätt att upplösa hy­resförhållandet utan att behöva utge ersättning UU hyresgästen. Enligt andra punkten bortfaller skadeståndsskyldigheten om huset skall rivas eller byggas om och hyresvärden anvisar annan lokal med vilken hyres­gästen skäligen kan nöjas. Medlingsförfarandet kommer i sådana fall ofta att inriktas på frågan om ersättningslokalen är godtagbar eller inte. Vid tvist avgörs frågan av fastighetsdomstol.

Utredningen föreslår att hyresnämnden vid medlingen på begäran skall yttra sig om huruvida anvisad lokal är godtagbar eller inte. För­slaget har i allmänhet lämnats utan erinran av remissinstanserna.

När domstolen skall ta ställning i ersättningsfrågan är det i de nu diskuterade fallen oftast så att hyresgästen har flyttat och huset rivits eller lokalen förändrats på ett avgörande sätt. Vidare kan förhållandena i den närmaste omgivningen ha förändrats i samband med pågående sa­nering. Det är utan tvekan praktiskt om parterna vid medlingen kan säkra bevisning för framtiden när det gäller att jämföra anvisad lokal med den gamla lokalen. Redan nu brukar hyresnämnden i allmänhet be­siktiga de aktuella lokalerna. Jag anser alltså att hyresnämnden på be­gäran av part bör avge ett yttrande om huruvida anvisad ersättningslokal är godtagbar eller inte.

Nämndens yttrande bör enligt min mening inte ges någon formell presumtionsverkan. Det är emellerUd självklart att nämndens yttrande kommer att ha stor bevisverkan i ersättningsprocessen.

Talan bör inte få föras mot nämndens yttrande.

2.7 Ersättningsprocessen

Tvist om ersättning enligt 57 § hyreslagen prövas av fastighetsdomstol. Utredningen föreslår att dessa ersättningstvister flyttas från fastighets-

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  19

domstol till hyresnämnd med bosladsdomstolen som fullföljdsinstans.

Förslaget har utsatts för stark kritik vid remissbehandlingen. Endast ett fåtal remissinstanser har tillstyrkt förslaget.

I ersättningsprocessen aktualiseras normalt två huvudfrågor, nämligen frägan om lokalhyresgästen över huvud taget har rätt till ersättning av hyresvärden och frågan om storleken av denna ersättning.

Vad till en början angår rätten till ersättning gäUer enligt huvudre­geln att hyresgästen har sådan ersättningsrätt om hyresvärdens uppsäg­ning varit obefogad. Uppsägningen anses obefogad bl. a. om värden fordrar en hyra som inte är skälig eller uppställer annat villkor som är obilligt.

När det gäller att bedöma frågor av denna typ har hyresnämnderna med sina intresseledamöter en utomordentligt stor erfarenhet och sak­kunskap. Ser man till endast den första delen av ersättningsprocessen finns sålunda goda skal för en överflyttning.

Den andra huvudfrågan i ersättningsprocessen, nämligen ersättningens storlek, gäller framför allt hur man på ett riktigt sätt skall fastställa värdet av en viss rörelse. Tvister om s. k. rörelseskada är många gånger komplicerade. Fastighetsdomstolarna har redan nu en betydande erfa­ renhet och kunskap om sädana tvister, främst eftersom värderingar av i princip samma slag förekommer i expropriationsmål. Bl. a. har fastig­hetsdomstolarna avsevärd erfarenhet när det gäller att bedöma s. k. rö­relseintrång och företags avkastningsmöjligheter. Ser man tUl de många svårigheter som i allmänhet är förknippade med en rörelsevärdering ta­ lar enligt min mening starka skäl för att prövningen ligger kvar hos fastighetsdomstol (se prop. 1973: 23 s. 110).

Det är vidare tveksamt om hyresnämnderna kan hantera ersättnings­tvisterna inom ramen för den nuvarande handläggningsordningen. Det vanliga rättegångsförfarandet är enligt min mening rent allmänt bättre lämpat för dessa tvister än det tämligen obundna förfarandet i hyres­nämnden.

Med utredningens förslag skulle man få två självständiga prejudikat-instanser i helt likartade frågor. Högsta domstolen är sista instans när det gäller rörelseskada vid expropriation och liknande tvångsåtgärder medan med utredningens förslag bostadsdomstolen skuUe som sista in­stans pröva likartade frågor i samband med skaderegleringen i ersätt­ningsprocessen. Även detta talar mol utredningsförslaget.

1 och för sig skulle man kunna tänka sig att dela upp ersättningspro­cessen på lokalhyresområdet, så att hyresnämnderna först prövade om det över huvud taget fanns rätt till ersättning och fastighetsdomstolen sedan fastställde ersättningens storlek. En sådan uppdelning skulle emel­lertid bli alltför omständlig och processekonomiskt kostsam.

På grund av det anförda anser jag att den av utredningen föreslagna överflyttningen av ersättningsprocessen från fastighetsdomstol till hyres-

 

Prop. 1978/79: 89                                                    20

nämnd inte bör genomföras nu. Jag förordar därför att nuvarande ord­ning bibehålls.

Utredningen skall dock enligt sina direktiv undersöka om inte samt­liga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första instans och med bostadsdomstolen som slutinstans. Frågan om en överflyttning av ersättningstvisterna tUl hyresnämnd kan alltså komma att bli föremål för förnyade överväganden.

Jag vill i detta sammanhang också nämna att domstolsverket i en skri­velse den 16 november 1977 hemställt om viss utredning om hyresnämn­dernas och arrendenämndernas framlida organisation. Skrivelsen över­vägs f. n. inom justitiedepartementet.

2.8 Indexklausuler

Är 1973 infördes i fråga om bostadslägenheter förbud mot indexklau­suler och andra bestämmelser som innebär att hyran inte är bestämd till visst belopp (se prop. 1973: 23 s. 115—118). Bakgrunden tUI detta för­bud, som är intaget i 19 a § hyreslagen, var bl. a. att konsumentprisin­dex ansågs vara en föga lämplig mätare på kostnadsläget när det gällde bostadslägenheter och att en hyressättning, som under en följd av hyres-perioder skedde med hjälp av index, därför lätt kunde komma i strid med bruksvärdeprincipen.

Något motsvarande förbud gäller inte för lokaler (se prop. 1973: 23 s. 118). Bruket av indexklausuler är mycket utbrett på lokalhyresmark­naden. Enligt utredningen har en markant ökning av antalet kontrakt med indexklausuler skett sedan hyresregleringen avvecklades.

Enligt utredningen finns det inte skäl att överväga något förbud mot index vid långtidsuthyrning av lokal. Det är enligt utredningens mening inte heller lämpligt att i lag fastställa någon högsta andel av hyran som får vara indexreglerad. Utredningens uppfattning har godtagits av re­missinstanserna.

Även jag ansluter mig till utredningens bedömningar i denna del.

Utredningen föreslår däremot förbud mot indexklausul i korttidsavtal. Härmed avses avtal som är slutet på en tid av högst ett år eller som är träffat på obestämd Ud. Remissinstansernas inställning till förslaget är splittrad.

Jag delar utredningens uppfattning att parterna vid korttidsavtal inte har samma praktiska behov av index som vid långtidsavtal. Indexregle­ringen är vid korttidsavtal endast en av flera metoder att bestämma hy­ran. Parterna kan årligen avtala om hyresbeloppets storlek. Hyran kan också enligt förhandlingsklausul ändras genom kollektiva förhandlings­överenskommelser. Samtidigt måste det emellertid konstateras att lokal­hyror inte på samma sätt som bostadshyror är lämpade för kollektiva förhandlingar. Förhandlingsklausuler är inte heller så vanliga i fråga

 

Prop. 1978/79: 89                                                    21

om lokaler. Ett förbud mot indexklausul skulle alltså i prakUken kunna innebära att man tvingades att ha årliga individueUa förhandhngar om hyreshöjningar. Dessa förhandlingar förs alltid under hot om avflytt­ning, eftersom hyresgästen måste sägas upp. Enligt min mening fram­står indexklausuler alltså som ett för båda parterna värdefullt alternativ för att bestämma hyran även vid kortUdsavtal.

Om ett förbud mot indexklausul i ettårsavlal skulle införas, finns det vidare en uppenbar risk för att hyresgästerna i stor utsträckning skulle tvingas att sluta avtal för längre tid än ett år. En sådan utveckling skulle inte vara till fördel för hyresgästerna.

Om en hyresgäst anser att index slår fel i förhållande till marknads­hyran, kan han vid korttidsavtal göra uppsägning för villkorsändring. Härigenom kan han få en prövning dels av själva indexklausulens skä­lighet dels av marknadshyran. Enligt vad jag tidigare har föreslagit skall hyresgästen kunna få ett yttrande av hyresnämnden i dessa frågor utan att riskera att behöva flytta eller att tvingas acceptera hårdare villkor än om han inte hade tagit initiativ till en ändring. Enligt min mening har hyresgästen alltså ett förhållandevis gott skydd mot indexklausuler som leder tiU en hyra som inte är skälig.

Mot bakgrund av det anförda har jag kommit till den slutsatsen att något förbud mot index vid korttidsavtal inte bör införas. Med denna instäUning saknar jag anledning att gå in på de ändringar i övrigi som utredningen har föreslagit i 19 a § hyreslagen.

2.9 Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen

För att hyresavtal skall upphöra att gälla krävs som regel uppsäg­ning. I fråga om uppsägningstidens längd råder i princip avtalsfrihet. Om parterna inte har avtalat om viss uppsägningslid, finns bestämmel­ser i 3 och 4 §§ hyreslagen.

Utredningen föreslår att lokalhyresgäst alltid skall ha rätt tiil en upp­sägningstid av minst nio månader. Bakgrunden till förslaget är att en lokalhyresgäst, som har anställda, inte skall tvingas flytta innan han har beretts tUlfälle att iaktta de frister som gäller enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen.

Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran vid remissbehand­lingen. Några remissinstanser avstyrker dock förslaget.

Förslaget innebär atl olika uppsägningstider kan komma att gälla för hyresvärd och hyresgäst. Detta är enligt min mening av många skäl olämpligt. Emellertid kan man anta att förslaget i många fall skulle leda till att även hyresgästen blir tvungen att avtalsvis acceptera en uppsäg­ningstid av nio månader. En sådan utveckling kan inte anses vara till fördel för hyresgästerna.

En generell bestämmelse om minsta uppsägningstid skulle drabba aUa

 

Prop. 1978/79: 89                                                     22

lokalhyrcsavtal. Bestämmelsen blir tillämplig alldeles oavsett om det föreligger någon konflikt med den arbetsrättsliga lagsUftningen eller inte. Det torde endast vara i ett jämförelsevis litet antal fall som uppsägning leder tUl att hyresgästen måste avveckla sin rörelse eller flytta till annan lokal med färre anställda. Det stora flertalet fall av uppsägning torde i stället leda tUl fortsatt förhyrning eller flyttning utan ändring av antalet anställda. Den föreslagna regeln får alltså större verkningar än som be­hövs med hänsyn till regelns syfte.

Frågan är också om man inte kan tillgodose syftet med förslaget på annat sätt än genom att ändra bestämmelserna om uppsägning. Här kommer reglerna om uppskov med avflyttning i blickpunkten.

Om lokalhyresgäst har behov av uppskov med avflyttningen, får hy­resnämnden enligt 59 § första stycket före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år. Uppskov får inte medges, om hyresvärden, hyresgästen eller an­nan därigenom skuUe tillskyndas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.

Jag anser det närmast självklart att en lokalhyresgäst inte skall tvingas att flytta iiman han har kunnat iaktta de frister som gäUer enligt den arbetsrättsliga lagstiftningen. I motsats till utredningen anser jag också att det finns tillräckliga möjligheter att komma till rätta med problemet genom uppskov med avflyttningen. En sådan ordning ger goda möjlig­heter att anpassa den behövliga tiden till förhållandena i det enskilda fallet. För att tillräcklig tid alltid skall stå till buds finns det emellertid skäl att förlänga den maximala uppskovstiden.

Vad jag nu har sagt innebär att jag inte är beredd att tillstyrka utred­ningens förslag i fråga om uppsägningstid. 1 stället föreslår jag att längsta tid för uppskov med avflyttning förlängs till ett år och sex må­nader.

Om det är hyresgästen som har sagt upp avtalet för villkorsändring, kan även hyresvärden enligt 59 § andra stycket hyreslagen utverka upp­skov med avflyttningen under f. n. högst ett år. 1 samband med att jag tidigare behandlade reglerna om viUkorsändring på begäran av hyresgäst anförde jag att vissa problem som kunde uppkomma för hyresvärden borde lösas med hjälp av uppskovsbestämmelserna. Enligt min mening motiverar dessa problem att den maximala uppskovstiden även för hy­resvärdens vidkommande förlängs tUl ett år och sex månader.

2.10 Ikraftträdande

Lagändringarna föreslås träda i kraft den 1 juli 1979. Det nya medlingsförfarandet och till detta anslutande bestämmelser bör inte tillämpas i fall då den uppsägning, som har föranlett tvisten.

 

Prop. 1978/79: 89                                                    23

gjorts före ikraftträdandet. Om uppsägning sker efter ikraftträdandet bör dessa bestämmelser å andra sidan tillämpas också i fråga om äldre hv-resavtal. Äv det anförda följer att de nya bestämmelserna bör tUlämpas i samtliga tvister, där avtalet har sagts upp efter utgången av juni 1979. Den nu föreslagna övergångsordningen bör gälla även i fråga om upp­skovsreglerna.

3    Upprättade lagförslag

1 enlighet med vad jag nu har anfört har inom justitiedepartementet upprättats förslag till

1.    lag om ändring i jordabalken,

2.    lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres­nämnder.

4    Specialmotivering

4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken

57 a §

Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräver för för­längning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägen­heten vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskUda skäl föreligger får hänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit.

Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 § yttrande av hyresnämnden om marknadshyran för lägenheten och har hyresvärden vid tiden för hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avtal om förhyrning av lägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får an­budet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

Paragrafen, som är ny, innehåller dels i första stycket en beskrivning av begreppet marknadshyra för lokaler, dels i andra stycket en preklu­sionsregel.

Hyresvärden blir ersättningsskyldig enligt 57 § första stycket, om han "för förlängning kräver hyra som ej är skälig". Första stycket i före­varande paragraf innehåller bestämmelser om vad som närmare skall förstås med uttrycket "hyra som ej är skälig". Bestämmelserna har be­handlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).

Normerna för bestämmande av marknadshyran ansluter till de prin­ciper som redan nu gäller. Dessa normer har diskuterats i hyreslagens

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   24

förarbeten (se SOU 1961:47 s. 115, SOU 1966: 14 s. 335 och prop. 1968: 91, bihang A s. 127). Spärregeln i andra meningen saknar dock direkt stöd i tidigare uttalanden.

När det gäller regeln i tredje meningen torde det i allmänhet vara fråga om förbättringar som åstadkommits av den senaste hyresgästen. Formuleringen utesluter emellertid inte att regeln tillämpas även på åt­gärder som kan tillskrivas hyresgästens företrädare i lokalen. Motsva­rande bestämmelse i 48 § andra stycket har beiräffande denna fråga utförligt kommenterats i Rittri, Hyran för bostaden (s. 41).

Andra stycket innehåller den preklusionsregel som har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3).

Möjligheten att beakta ett anbud eller avtal, som har förtigits vid medlingen, skall tillämpas restriktivt. Hyresvärden måste kunna åberopa skäl som gör hans underlåtenhet vid medlingen klart ursäktlig. Ett så­dant skäl kan vara atl den hyresgäst som avgett ett anbud inte har framstått som godtagbar.

En remissinstans har tagit upp frågan om möjligheterna att under er­sättningsprocessens lopp åberopa nytt material. Vid fullföljd av talan mot fastighetsdomstolens dom i ersättningsmålet regleras denna fråga av de allmänna bestämmelserna i 50 kap. 25 § andra stycket och 55 kap. 13 § rättegångsbalken.

58 §

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de vUlkor han uppställer för att förlänga hyresförhållan­det eller om orsaken Ull att han vägrar medge förlängning. Uppsägning­en skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader frän uppsägningen hänskjuta tvisten Ull hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten tUl er­sättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hän­skjutes Ull nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hy­resförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oför­månligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning ej till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersätt­ning enligt 57 §.

Till paragrafen har fogats ett nytt fjärde stycke, som innehåller be­stämmelser om att hyresvärden under medlingen är bunden av de villkor han har uppgett i uppsägningen. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4).

 

Prop. 1978/79: 89                                                    25

Bestämeisen innebär inte att hyresvärden är avtalsrättsligt bunden av sitt yrkande i uppsägningen såsom av ett anbud under längre tid än den sedvanliga acceptfristen (se Rittri, Hyran för bostaden s. 188 och NJA 1974 s. 370). Att hyresgästen efter det att han har hänskjutit tvisten till medling antar de villkor som hyresvärden har uppgett i uppsägningen medför därför inte automatiskt att ett nytt avtal kommer UU stånd. En vägran av värden att förlänga avtalet på de ursprungligen angivna vill­koren innebär att han har ändrat sin position i tvisten. En sådan änd­ring vid medlingen får redan enligt gällande rätt betydelse i en efter­följande ersättningsprocess. Som grund för prövningen i ersättnings­processen skall nämligen som regel läggas den ståndpunkt som hyres­värden slutligen har intagit vid förhandlingarna. Genom föreskrifterna i 3 § förordningen (1975: 520) om proiokollföring m. m. vid arrende­nämnd och hyresnämnd är också sörjt för att parternas slutliga stånd­punkt vid medlingen dokumenteras genom anteckning i protokollet. Ett blankt avslag på begäran från hyresgästen om förlängning på de ur­sprungligen angivna villkoren bör medföra att hyresvärdens slutliga ståndiHinkt anses vara att han har vägrat att förlänga hyresförhållandet. 1 sådant fall kommer frågan om skäligheten i hans ursprungliga hyres­krav inte upp i en ersättningsprocess. Ett avslag i förening med krav på högre hyra medför f. n. att skäligheten av denna senare hyra och inte den i uppsägningen angivna kommer att prövas i en ersättningsprocess.

Den nya bestämmelsen tar sikte på det sist anförda fallet och medför att, om hyresgästen inte går med på de nya villkoren och hyresförhål­landet upphör, hyresgästen alltid har rätt UU ersättning utan att det först behöver visas att de nya kraven inte har varit skäliga. Hyresvärdens för­farande att gå ifrån sitt i uppsägningen angivna hyreskrav blir alltså att jämställa med förlängningsvägran.

Förhandlingarna mellan parterna är att anse som avslutade i och med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet från vidare handläggning. De åtgärder som parterna vidtar efter en medling som inte har lett till förlikning påverkar inte bedömningen av ersättningsfrågan. Det står då hyresvärden fritt att vägra förlängning eller kräva nya hyresvillkor.

Ersättningsskyldighet enligt den nya bestämmelsen inträder givetvis endast om parterna inte enas om förlängning under medlingen eller se­nare. Förlikning kan alltså träffas på en högre hyresnivå än den ur­sprungligen krävda.

Utredningen har ansett att det för ersättningsrätt bör krävas alt det finns ett orsakssammanhang meUan hyresvärdens krav på högre hyra och en utebliven förlängning av hyresförhållandet. Om hyresvärden har skärpt sitt hyreskrav utan att hyresgästen har förklarat sig acceptera de ursprungliga villkoren, anser utredningen att hyresvärdens förfarande inte bör bedömas som förlängningsvägran. Enligt utredningens mening skulle då det skärpta kravet anses vara uttryck för hyresvärdens sluUiga

 

Prop. 1978/79: 89                                                    26

ståndpunkt och alltså kunna bli föremål för skälighetsbedömning i en ersättningstvist.

Jag kan inte acceptera utredningens resonemang på denna punkt. En­ligt min mening bör det inte uppstäUas något krav på att hyresgästen skall ha hunnit acceptera de ursprungliga kraven. Det finns ingen an­ledning att över huvud taget låta hyresvärden skärpa sina krav under medlingen. Den av utredningen formulerade lagtexten har justerats nå­got för att markera min uppfattning att något krav på direkt orsaks­samband inte bör upprätthållas.

Hyresvärden har möjlighet att teckna hyresavtal med ny hyresgäst innan medlingen har avslutats. Hyresvärden bör då se tUl att det nya avtalet villkoras av att gällande avtal inte blir förlängt. Om det nya av­talet inte är villkorat, har hyresvärden i princip avhänt sig möjligheten att förlänga gällande avtal. Mot bakgrund av den nu behandlade be­stämmelsen måste ett sådant förfarande jämställas med förlängningsväg­ran, eftersom hyresvärden inte längre kan gå med på förlängning av av­talet på de ursprungliga villkoren.

58 a §

Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng­ning av avtalet på ändrade villkor, skall han inom två månader från upp­sägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och därvid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna Uden eller återkallar han före hyrestidens utgång sin ansökan om medling, är uppsägningen utan verkan. Har han ej angett de ändringar han önskar i de avtalade villkoren, skall nämnden förelägga honom atl avhjälpa bristen inom viss tid. Efterkommes ej föreläggandet, skall ansökan om medling avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han upp­ställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade viUkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggan­det. Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, när lokalhyres­gäst har sagt upp hyresavtalet och påkallat ändring av hyresvUlkoren.

Andra stycket första meningen innehåller f. n. en bestämmelse om verkan av att hyresgästen försummar att hänskjuta tvisten till hyres­nämnden för medling inom den föreskrivna tidsfristen. 1 så fall är upp­sägningen utan verkan, dvs. rättsläget är detsamma som om någon upp­sägning inte hade ägt rum. Bestämmelsen kompletteras nu så att samma rättsverkan som vid ett underlätet hänskjulande skall inträda, om hyres­gästen sedan han har hänskjutit tvisten UU hyresnämnden återkallar sin ansökan om medling. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5).

 

Prop. 1978/79: 89                                                    27

En förutsättning för att hyresgästens återkallelse av medlingsansökan skaU medföra att uppsägningen blir utan verkan är att återkallelsen sker före hyrestidens utgång. Regeln gäller oavsett om några faktiska förlik­ningsförhandlingar bedrivs mellan parterna. Hyresgästen kan alltså före hyrestidens utgång när som helst, innan medlingsförfarandet har avslu­tals, återkalla sin ansökan om medling och därigenom förta uppsäg­ningen dess verkan.

Har hyresnämnden avgett yttrande om marknadshyran kan hyres­gästen i sitt svar på nämndens yttrande återkalla sin ansökan om med­ling och därigenom uppnå förlängning av det uppsagda avtalet på oför­ändrade villkor. Om hyresvärden vill vara säker på att avtalet inte för­längs utan att parterna kommer överens om det, måste han alltså själv säga upp hyresgästen i rätt tid.

Har medlingsärendet avslutats utan atl hyresgästen har återkallat sin ansökan om medling, står uppsägningen fast. Om hyresnämnden av an­nan anledning än återkallelse från hyresgästens sida skriver av med­lingsärendet från vidare handläggning — t. ex. på grund av att hyres­gästen uteblivit från sammanträde inför nämnden eller på grund av att nämnden finner att förutsättningarna för förlikning saknas och part inte har begärt att hyresnämnden skall avge yttrande om marknadshyran — är hyresgästen skyldig att flytta från lokalen, om han inte kan komma överens med hyresvärden om förlängning. Avvisar hyresnämnden hyres­gästens ansökan om medling, blir rättsverkan däremot densamma som om något hänskjutande inte ägt rum, dvs. uppsägningen blir utan ver­kan (se prop. 1973: 23 s. 184).

Jag vUl erinra om vad jag i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5) har anfört om hyresvärdens möjligheter att enligt 59 § hyreslagen hos hyresnämnden utverka uppskov med avflyttningen.

59 §

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­värden och har hyresgästen behov av uppskov med avflyttningen, får hyresnämnden före hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov under skälig tid, dock högst ett år och sex må­nader.

Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyres­gästen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begä­ran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig tid, dock högst ett år och sex månader från hyrestidens utgång.

Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges, om hyresvär­den, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet eUer om avflyttningen med hänsyn till omständig­heterna utan olägenhet kan ske vid tidpunkten för avtalets upphörande.

Medges uppskov enligt första eller andra stycket skall hyresnämnden fastställa skäliga hyresviUkor för tiden från avtalets upphörande till av­flyttningen.

 

Prop. 1978; 79: 89                                                   28

Paragrafen innehåller bestämmelser om uppskov med avflyttningen. Ändringama i försia och andra styckena innebär alt den nuvarande längsta uppskovstiden — ett år — förlängs till högst ett år och sex må­nader. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9).

Övergångsbestämmelser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmelserna gäl­ler även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

Övergångsbestämmelserna har behandlats i den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.10).

4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämn­der och hyresnämnder

12 a §

Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första siycket 2 jordabalken.

I paragrafen, som är ny, har tagits in den viktiga bestämmelsen att hyresnämnden vid medlingen under vissa förutsättningar skall yttra sig om en lokals marknadshyra eller om huruvida ersättningslokal är god­tagbar. Bestämmelsen har behandlats i den allmärma motiveringen (av­snitt 2.2 och 2,6), I utredningens förslag hade motsvarande bestämmelse tagits in i en ny paragraf i hyreslagen, 58 b §.

Hyresnämnden bör alltid inleda medlingsförfarandet på samma sätt som f. n. Nämnden bör alltså klarlägga tvistefrågorna och inrikta med­lingsarbetet på att försöka finna en lösning som parterna kan godta. Om det emellertid redan i ett inledande skede av medlingen framställs be­gäran om yttrande beträffande marknadshyran, torde detta i allmänhet kunna uppfattas som om förlikningsförsök i annan ordning är menings­lösa, särskilt om en sådan begäran framställs av bägge hyresparterna. Nämnden kan då inrikta det fortsatta arbetet på att ett yttrande skall ges. Nämnden har emellertid aUtid frihet att anpassa förfarandet till förhållandena i det enskilda fallet. Det centrala är att få till stånd en rimlig uppgörelse mellan parterna. Även i ett läge där yttrande redan har begärts bör nämnden självfallet ta fasta på de förlikningsmöjlighe­ter som kan yppa sig under medlingsarbetets gång.

1 fråga om tvister om hyran är hyresnämndens prövning begränsad av de yrkanden som parterna har framställt i ärendet. Om nämnden fin-

 

Prop. 1978/79:89                                                     29

ner att den hyra som hyresvärden har begärt inte överstiger lägenhetens marknadshyra, skall nämnden därför begränsa sitt yttrande Ull ett kon­staterande av att fordrad hyra får anses skälig. Om nämnden däremot finner att den av hyresvärden fordrade hyran överstiger lokalens mark­nadshyra, måste nämnden ange marknadshyran. Marknadshyran bör anges tUl visst bestämt belopp. Nämnden får alltså inte nöja sig med att ange att marknadshyran finns inom vissa beloppsgränser (högst — lägst). Den osäkerhet som nämnden eventuellt känner bör i stället redovisas när nämnden anger de skäl på vilka yttrandet grundas.

Nämndens yttrande om marknadshyran torde i betydande grad kunna bidra till lösningen av problemen med indexreglerade hyror (se avsnitt 2.8). Nämndens bedömning av vad som är skälig hyra vid långtidsför­hyrningar är inte begränsad till hyran vid den nya hyresperiodens bör­jan. Är hyresparterna överens om en viss indexklausul, blir nämndens uppgift att med beaktande av klausulens innehåll yttra sig om den bas-hyra, som enligt klausulens bestämmelser skall omräknas med hänsyn tUl inträffade indexförändringar. Tvistar parterna dessutom om använd­ningen över huvud taget av index eller om vilken typ av indexklausul som skall användas, måste nämnden i sitt yttrande ta ställning också till denna fråga. Utgångspunkten för nämndens prövning härvidlag blir parternas argumentering och sluUigen intagna ståndpunkter. Nämndens ställningstagande får grundas på en skäligheisprövning, varvid hänsyn måsle las såväl till rådande bmk på marknaden som till omständighe­terna i det enskilda fallet. Denna bedömning lär i allmänhet kunna gö­ras mot bakgrunden av sådana klausuler om vilkas tillämpning parts­organisationerna har enats. Kommer sådana centrala överenskommelser till stånd, bör det i flertalet fall inte föreligga några större svårigheter för nämnden att förlikningsvis förmå partema att godta en rekommen­derad klausul. Vill part inte godta nämndens bedömning och kan par­terna inte heller träffa annan överenskommelse, återstår för hyresgästen att flytta och eventuellt göra gällande sin rätt till ersättning under åbe­ropande av att hyran med hänsyn till den indexklausul som hyresvärden kräver inte är att anse som skälig.

När nämnden i ett medlingsärende skall avge yttrande om marknads­hyran, skall nämnden verka för atl utredningen i ärendet får den inrikt­ning och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffen­het. Det synes lämpligt att nämnden tar upp en diskussion med parterna om den utredning de önskar förebringa. Vid planeringen av medlings­förfarandet måste nämnden beakta både att förhandlingarna kan bedri­vas med önskvärd skyndsamhet och att parterna ges tillräcklig tid för de undersökningar de önskar företa. Nämnden skall såvitt möjligt se tUl att onödig utredning inte förebringas. Det ankommer därför på nämnden att vaka över att endast sådant material som har betydelse för prövningen förebringas. I allmänhet torde det vara nödvändigt att nämnden besiktigar den lokal som ärendet rör.

 

Prop. 1978/79: 89                                                    30

Parternas utredning kommer att omfatta dels anbud som tredje man har lämnat till hyresvärden eller eventuellt avtal som har ingåtts med tredje man, dels ortsprisjämförelser. Enligt 19 a § fär nämnden även i medlingsärende hålla förhör med vhtne eller sakkunnig under ed och förhör med part under sanningsförsäkran, om part begär det och för­höret är erforderligt för utredningen (jfr prop. 1974: 151 s. 148). När det gäller avgivna hyresanbud kan det visa sig nödvändigt att höra an­budsgivaren i ärendet. Utredningar om ortspriset bör i allmänhet kunna redovisas skriftligen. Parterna kan emellertid begära besiktning av en eller flera lokaler, som åberopas som jämförelseobjekt.

När det gäller tvister om anvisad lägenhet i rivnings- och ombyggnads­fallen är utredningsmaterialet som regel mera begränsat än i tvister om hyran. Underlaget för nämndens yttrande torde i allmänhet komma att utgöras dels av de iakttagelser som nämnden kunnat göra vid den be­siktning av de aktuella lokalerna som regelmässigt bör företas, dels av parternas argumentation. Normalt lär hyresvärden vid medlingen endast ha en lokal att erbjuda. Om nämnden i ett sådant fall skulle anse att den erbjudna lokalen inte är godtagbar, bör hyresvärden ha möjlighet att få en ytterligare lokal bedömd av hyresnämnden i samma medlingsären­de. Frågan om vid vilken tidpunkt som hyresvärden senast måste anvisa ersättningslokal för att undgå ersättningsskyldighet kan emellertid inte besvaras generellt utan måste avgöras med hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Denna fråga kan bli föremål för prövning först i en efterföljande ersättningsprocess. Även om hyresnämnden vid medlingen yttrat sig positivt om en av hyresvärden erbjuden ersättningslokal är det sålunda i och för sig möjligt att hyresgästen, om han avvisar erbjudan­det, ändå kan vara berättigad till ersättning på den grunden att erbju­dandet inte skett inom en med hänsyn tUl förhållandena rimlig tid.

Den i paragrafen reglerade prövningen är preliminär och har inte några omedelbara rättsverkningar. Parterna är oförhindrade att anta eller förkasta nämndens bedömning. Parterna kan också träffa avtal med annat innehåll än det som nämnden har angett. Det i lagtexten använda uttrycket "yttra sig" är valt för att understryka att det här är fråga om en preliminär och inte en definitiv prövning. De formella reglerna för nämnds beslut i nämndlagen kommer emellertid att vara i huvudsak tillämpliga även pä det nu behandlade yttrandet. Föreskrifter härom tas upp i 21 a §.

Det är av betydelse för en eventuell ersättningstvist att parternas slut­liga ståndpunkter vid förhandlingen blir ordentligt dokumenterade. Med­lingen kan inte anses avslutad i och med att hyresnämnden avgett ett yttrande om marknadshyran utan först sedan partema har uppgett sin inställning till nämndens yttrande. Föreskrifter härom tas också upp i 21a§.

 

Prop. 1978/79: 89                                                    31

21a §

Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hy­resnämnds yttrande enligt 12 a §.

Angår \ttrandet lägenhets marknadshyra, skall nämnden i yttrandet utsätta viss tid inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra som har an­givits i yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

I paragrafen, som är ny, meddelas vissa föreskrifter om hyresnämnds yttrande enligt 12 a §.

Hänvisningen i första stycket till 21 § innebär att nämnd är skyldig att, i den mån det är behövligt, i yttrandet ange de skäl på vilka yttran­det grundas. Kan hyresnämnden på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet inte avge yttrande samma dag som för­handlingen har avslutats, skall yttrandet avges inom två veckor därefter, om inte synnerliga hinder möter. Yttrandet, som är att jämställa med slutligt beslul, skall tillställas part genom nämndens försorg. Har skiljak­tig mening förekommit skall den meddelas part på samma sätt som ytt­randet.

Äv andra stycket framgår att medlingen i lokalhyrestvister om hyrans storlek inte kan anses avslutad förrän parterna har angett sin inställning till nämndens yttrande om lokalens marknadshyra. För att parternas slutliga ståndpunkter i tvisten skall kunna dokumenteras i nämndens protokoll skall nämnden i yttrandet sälta ut viss tid, inom vilken part har att hos nämnden skriftligen anmäla om han antar den hyra som har angetts i yttrandet. Normalt torde högst två veckor behövas men nämnden får från fall till fall bedöma hur lång tid som bör ges. Avges yttrandet vid förhandling i parternas närvaro får nämnden i stället före­lägga parterna att göra sådan anmälan omedelbart vid förhandlingen. Eftersom förfarandet syftar till att en uppgörelse skall komma till stånd, bör nämnden regelmässigt tillmötesgå parts begäran om betänketid, om detta kan antas främja en förlikning. Nämnden kan också, när så anses lämpligt, utsätta ett särskUt sammanträde, vid vUket parterna får ange sin inställning till nämndens yttrande. Underlåter part att svara inom förelagd tid får hans sluUiga ståndpunkt i tvisten anses vara den som han har intagit innan yttrandet avgavs. Detta bör i så fall antecknas i nämndens protokoll med stöd av 3 § förordningen (1975: 520) om proio­kollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd.

Enligt 12 § tredje stycket skall förlikning avfattas skriftligen och un­dertecknas av parterna. Innebär parternas svar på nämndens yttrande att parterna har förlikts — båda parter har accepterat nämndens bedöm­ning — skall förlikningen alltså avfattas skriftligen och undertecknas av parterna. Innebär partemas svar på nämndens yttrande att förlikning

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   32

inte kommit till stånd eller inkommer part inte med svar inom förelagd tid, skall nämnden enligt 12 § sista stycket avskriva ärendet.

23 §

Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller i ärende angå­ende bostadsrätt, bostadssanering eller särskUd förvaltning eller i ärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns be­stämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrättslagen (1971:479), 21 § bostadssaneringslagen (1973:531), 34 § bostadsförvallningslagen (1977: 792) samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.

Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras.

Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, om nämnden

1.    avvisat ansökan som avses i 8, 11, 14—16, 16 a eller 16 c §,

2.    avskrivit ärende enligt 8—10, 15 a, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej när ärendet kan åtempplagas,

3.    förordnat angående ersättning för någons medverkan i ärendet,

4.    utdömt vite eller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga före­läggande eller ådömt straff för förseelse i förfarandet,

5.    utlåtit sig i annat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp.

Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstolen inom tre vec­kor från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skall inges till domstolen.

1 andra stycket, som är nytt, tas upp en bestämmelse om att talan inte får föras mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a §.

Förevarande paragraf har föreslagits ändrad i prop. 1978/79: 90 med förslag till ändring i rättshjälpslagen (1972: 429) m. m. Ändringen inne­bär att en ny punkt 5 lagts till i nuvarande andra stycket.

Ö vergångsb estämmdser

Denna lag träder i kraft den 1 juli 1979. De nya bestämmxelserna gäl­ler även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979. Har avtalet uppsagts före utgången av juni 1979, tiUämpas dock fortfarande äldre bestämmelser.

Övergångsbestämmelserna har behandlats 1 den allmänna motive­ringen (avsnitt 2.10).

5    Hemställan

Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att rege­ringen föreslår riksdagen att antaga förslagen till

1.    lag om ändring i jordabalken,

2.    lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

 

Prop. 1978/79: 89                                                              33

6    Beslut

Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslu­tar att genom proposition föreslå riksdagen att antaga de förslag som föredraganden har lagt fram.

3    Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 89

 

Prop. 1978/79:89                                                                    34

Bilaga 1

Utredningens sammanfattning av sitt förslag

Vi har till uppgift att efter de närmare riktlinjer, som har angetts i våra direktiv, göra en översyn av hyreslagens bestämmelser.

1 vårt första delbetänkande Hyresrätt 1 (SOU 1976:60) behandlade vi frågan om förhandlingsrätt på bosladshyresmarknaden samt lade fram förslag till skärpta åtgärder mot den s.k. svarta handeln med bostadslä­genheter. Betänkandet har remissbehandlats och regeringens förslag i dessa frågor väntas inom kort.

1 detta andra delbetänkande behandlar vi, i enlighet med riksdagens under våren 1976 uttalade önskemål, frågor om s.k. lokalhyra.

Hyreslagen skiljer mellan två lägenhetskategorier, bostadslägenheter och övriga lägenheter. Lägenheter som tillhör den senare kategorin kal­las allmänt lokaler. Hit hör i första hand lägenheter som hyrs ul för olika former av näringsverksamhet, t.ex. butiker, varuhus, restauranger, hotell, kontor och lokaler för hantverk och industri. Hit hör också gara­ge, fritidslokaler, samlingslokaler m.m.

För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser än för bo­stadslägenheter. Så är t.ex. de viktiga bestämmelserna om besittnings­skydd olika utformade för de bägge lägenhetskategorierna. Medan bo­stadshyresgäst tillerkänts ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt, har man för lokalhyresgästerna valt att upprätthålla besittningsskyddet genom ersättningsregler. Detta kallas indirekt besittningsskydd. Om en lokalhyresgäst blir Uppsagd och inte kan komma överens med hyresvär­den om förlängning av avtalet, måste han flytta från lokalen men har rätt till ersättning av hyresvärden, om dennes uppsägning varit obefogad. En uppsägning anses obefogad bl.a. om hyresvärden för förlängning krävt en hyra, som inte är skälig. Som regel anses en hyra, som värden kräver, inte vara skälig, om den överstiger vad hyresvärden kan få ut av en ny hyresgäst. En konsekvens av det indirekta besittningsskyddet är vidare att hyran eller andra hyresvillkor inte - som i fråga om bostadslä­genhet - kan fastställas av hyresnämnden. Nämnden är vid tvister om lokalhyra endast medlingsorgan. Tvist om ersättning med anledning av obefogad uppsägning prövas av allmän domstol (fastighetsdomstol).

När del indirekta besittningsskyddet i dess nuvarande form infördes på lokalsektorn genom 1968 års hyreslagsreform, var meningarna delade i fråga om valet av skyddsform. Ett direkt besittningsskydd förordades bl.a. av lokalhyresgästernas företrädare. När de nya bestämmelserna trädde i kraft den 1 januari l%9 var ett stort antal lokaler i landet allt­jämt föremål för hyresreglering. Enligt hyresregleringslagen gäUde ett direkl besittningsskydd. Hyresregleringen för lokaler avvecklades slut-

 

Prop. 1978/79:89                                                                   35

ligt med utgången av september 1972. Också i samband härmed aktuali­serades frågor om besittningsskyddets utformning. Även senare har så­väl av företrädare för lokalhyresgäster som i riksdagen ifrågasatts om det indirekta besittningsskyddet är utformat så att det ger lokalhyresgäs­terna ett effektivt skydd. I en framställning i mars 1975 UU justitiedepar­tementet har organisationer som företräder lokalhyresgäster lagt fram förslag lill en effektivisering av bestämmelserna om besittningsskydd för lokaler.

I samband med att hyresregleringen för lokaler avvecklades 1972 för­utskickade statsmakterna att en översyn av reglerna om lokalhyra borde göras, sedan man fått tillräcklig erfarenhet av hur de praktiskt verkade. Vi har nu fått i uppdrag att försöka bilda oss en uppfattning om utveck­lingen hittills på lokalhyresmarknaden. Om vi därvid skulle finna att de nuvarande bestämmelserna inte fungerar tillfredsställande, är det vår uppgift atl föreslå sådana ändringar att också lokalhyresgästerna garan­teras skäliga hyror och därmed trygghet i besittningen. En förstärkning av lokalhyresgästernas ställning skall dock enligt direktiven sökas inom ramen för det indirekta besittningsskyddet. Vi skall alltså inte gå in på frågan om den principiella utformningen av besittningsskyddet.

Vidare har vi fått i uppdrag att mol bakgrunden av den rätt UU varsel och uppsägningstid, som enligt den arbetsrättsliga trygghetslagstift­ningen tillförsäkrats anställda vid uppsägningar på grund av driftsin­skränkning, överväga om det finns behov av regler om minsta uppsäg­ningstid på lokalhyressektorn.

Uppdraget att kartlägga utvecklingen hittiUs på lokalhyresmarknaden har vi fullgjort dels genom att utföra vissa undersökningar rörande med­lingsärenden i hyresnämnd och mål vid fastighetsdomstol om ersättning med anledning av obefogad uppsägning, dels genom hearings med såväl ett större antal företrädare för lokalhyresgäster och fastighetsägare som före­trädare för hyresnämnd, fastighetsdomstol och bostadsdomstolen.

Övergången till en i princip fri hyresmarknad på lokalsektorn synes ha gått relativt smidigt. I jämförelse med den allmänna prisutvecklingen har lokalhyrorna inte höjts på något oroväckande sätt. Att den allmänna höjningen av hyresnivån, som skett under senare år, skapat problem för vissa företag är emellertid också klart. Särskilt bekymmersam är situa­tionen för de små företagen. Dessa företags svårigheter synes dock främst vara en följd av den omfattande strukturomvandling som under de senaste årtiondena präglat framför allt detaljhandelns utveckling. Även om hyrans storlek ibland kan utgöra en väsentlig kostnadsfaktor för dessa mindre företag, måste enligt vår mening frågan om samhällets stöd till vissa näringsgrenar och näringsformer lösas mot bakgrunden av mera övergripande ställningstaganden än vad vi kan göra inom ramen för vårt uppdrag. Vi avvisar därför särlösningar i hyreslagstiftningen för de mindre företagen men understryker vikten av att åtgärder vidtas i den takt som är möjlig för att tillgodose framför allt konsumenternas behov av försörjning med varor och tjänster.

När det gäller de till oss redovisade erfarenheterna av det nuvarande besittningsskyddet, kan vi först konstatera att man inte från något håll krävt införande av ett generellt direkt besittningsskydd på lokalsektorn.

 

Prop. 1978/79:89                                                                   36

Från lokalhyresgästernas sida har emellertid åtskillig kritik riktats mot skyddsreglernas nuvarande konstruktion och förslag har lagts fram till förstärkning av lokalhyresgästernas ställning inom ramen för ett bibehål­let indirekt skydd. Bland fastighetsägarna däremot synes den allmänna uppfattningen vara atl det nuvarande systemet i stort sett fungerar till­fredsställande.

Mot bakgrund av resultatet av våra undersökningar av lokalhyresmål och ärenden och av den samstämmiga kritik, som förts fram från lokal­hyresgästernas sida, har vi funnil alt besittningsskyddet i dess nuvaran­de form inte kan tas i anspråk av lokalhyresgästerna på det sätt som lagstiftaren har avseit. Den främsta orsaken härtill är enligt vår mening all hyresgästerna ofta har en svagare position än hyresvärden vid för­handlingar om villkoren för förlängning av hyresavtal. Det indirekta be­sittningsskyddet utgår från att den nödvändiga balansen mellan parterna i denna förhandlingssituation skall uppnås genom de äventyr de ställs inför om de inte kan komma överens om avtal på rimliga villkor - hy­resgästen att han tvingas flytta och hyresvärden att han kan bli tvungen att betala skadestånd. 1 praktiken synes denna konstruktion emellertid inte räcka till för att skapa jämställdhet mellan parterna. En företagare, som lagt ned investeringar i den förhyrda lokalen eller blivit beroende av den kundkrets, som han nått genom lokalen, undviker i det längsta att flytta. En flyttning innebär många gånger atl rörelsen måste läggas ned eller i vart fall bedrivas i andra former än lidigare. Även om hyres­gästen anser sig berättigad till ersättning, kan denna inte alltid kompen­sera honom. Dessutom fastställs ersättningen regelmässigt först långt ef­ter avflyttningen. Slutligen tillkommer atl utgången av en ersättningspro­cess alltid framstår som oviss. Redan dessa förhållanden ställer ofta hy­resgästen i ett visst underläge vid förhandlingarna.

Vi har emellertid dessutom kunnai konstatera att hyresgästerna i all­mänhet har sämre möjligheter än hyresvärdarna atl bilda sig en uppfatt­ning om vilken hyra som kan anses skälig för lokalen. Kan hyresvärden av annan hyresgäst få ut den hyra som han kräver, undgår han som regel ersättningsskyldighet. Hyresgästens osäkerhet om var lokalens marknadshyra rätteligen skall ligga leder ofta till att han väljer att belas­ta rörelsen med en högre hyra framför att ta de risker som är förenade med en flyttning och en efterföljande ersättningsprocess. Nu anförda förhållanden ger många gånger hyresvärdarna ett förhandlingsövertag vid förhandlingar om förlängning av lokalhyrcsavtal. Detta förhandlings­övertag avspeglar sig också i de medlingar inför hyresnämnd, som är obligatoriska om hyresgästen vill bevara sin rätt till ersältning på grund av att han kan tvingas flytta. Medlingarna går inte ul på alt fastställa lokalens marknadsvärde utan riktas in på att få till stånd en uppgörelse mellan parterna.

För att skapa jämställdhet mellan hyresparterna vid förhandlingar om nya hyresvillkor och för att råda bot på den osäkerhet om var marknadshy­ran ligger, som i dag ofta synes prägla dessa förhandlingar, föreslår vi att det nuvarande medlingsförfarandet reformeras. Utgångspunkterna för vårt förslag är följande.

Hyresvärdarnas nyss beskrivna förhandlingsövertag bör utjämnas ge-

 

Prop. 1978/79:89                                                                   37

nom all hyresgästerna garanteras rätt att vid medlingen få del av den information om lokalens hyresvärde, som hyresvärden förfogar över. Hyresparterna bör dessutom ges en kvalificerad förhandlingshjälp, som syftar till dels att ta fram ett bättre underlag för hyresbedömningen än för närvarande, dels att ge parterna ledning vid deras bedömning. De kvalificerade medlings- och prövningsorgan, som hyresnämnderna utgör, bör ställas till förfogande för denna uppgift. Kan man vid medlingen inför hyresnämnd åstadkomma ett underlag för bedömningen av en lo­kals marknadshyra, som är det bästa möjliga vid förhandlingslidpunk-ten, är det önskvärt att det läggs till grund för parternas handlande. Visserligen torde en helt korrekt prisbildning på en fri marknad förut­sätta att lokalen verkligen bjuds ut på öppna marknaden. Men eftersom detta förutsätter att hyresgästen lämnar lokalen, bör det vara det ytter­sta medlet, när osäkerheten vid förhandlingstidpunkten är så stor atl det inte går att komma till en rimlig slutsats. 1 allmänhet bör det material som finns vid förhandlingstidpunkten kunna läggas till grund för en upp­görelse. Även om denna inte till sista kronan överensstämmer med vad hyran skulle bli vid utbud på öppna marknaden, måste den vara att före­dra framför att en viss osäkerhet under förhandlingarna leder till avtal om en oskälig hyra eller till att företagaren flyttar och båda parterna får underkasta sig äventyret av en skadeståndsprocess. Med de begräns­ningar som följer av att marknadsmekanismen inte får sättas ur spel bör därför partema ges incitament att träffa avtal om förlängning av hyres­avtalet på grundval av det underlag som föreligger vid hyresförhand­lingen.

Från dessa utgångspunkter föreslår vi att medlingsförfarandet skall för­stärkas på det sättet att hyresnämnden åläggs att, om förlikning i annan ordning ej kan komma till stånd, på parts begäran vid medlingen företa en preliminär prövning av lokalens marknadshyra. Genom en sådan pre­liminär prövning tvingar man fram en ordentlig utredning om lokalens marknadsvärde och säkerställer därigenom den nödvändiga balansen mellan parterna i fråga om underlaget för hyresbedömningen. Nämndens prövning, som resulterar i ett yttrande om lokalens marknadshyra, ger parterna en kvalificerad ledning vid bedömningen av detta underlag.

Den utredning, på vilken nämnden skall lämna sitt yttrande, torde främst komma att utgöras av uppgifter om utgående hyror för jämförliga lägenheter på orten och om hyresanbud som tredje man avgett till hyres­värden för lokalen i fråga. Hyresnämnden har vidare möjlighet alt vid medlingen besiktiga såväl den omtvistade lokalen som lokaler som åbe­ropas som jämförelsematerial. Nämnden kan också under medlingen hålla förhör med vittnen och sakkunniga. För att garantera att inte för prövningen väsentligt material undanhålls nämnden, föreslår vi en bestämmelse som hindrar hyresvärd att i en senare ersättningstvist till sitt fredande från ersättningsskyldighet åberopa anbud eller tecknade hyresavtal, som han känt till vid medlingen men då inte uppgett.

För att ge parterna incitament att träffa uppgörelse på den hyresnivå, som nämnden har angett i sitt yttrande, föreslår vi att nämndens ytt­rande skall tillerkännas presumtionsverkan i en senare ersättningstvist. Vårt förslag innebär att nämndens preliminära yttrande skall få frångås i

 

Prop. 1978/79:89                                                                    38

en sådan tvist endast om det där visas att lokalens marknadshyra varit påtagligt högre eller lägre än nämnden angett.

Vi har inte funnit skäl att föreslå någon ändring av de nuvarande prin­ciperna för bedömningen av vad som skall anses vara skälig hyra för en lokal. Avgörande bör också i fortsättningen vara det pris som lokalen betingar vid ett utbud på öppna marknaden. Normerna för bedömningen av vad som är skälig lokalhyra finns inte angivna i den nuvarande lag­texten ulan återfinns i lagens förarbeten. Om del, som vi föreslår, införs en skyldighet för hyresnämnd att vid medlingen avge ett positivt ytt­rande om lokalens marknadsvärde, bör de normer, efter vilka detta värde skall uppskattas, komma till uttryck redan i lagen. Vi lägger fram förslag till lagtext i enlighet härmed.

Vi föreslår också vissa ändringar i fråga om förfarandet, när tvist om lokalhyra har hänskjutits till hyresnämnd för medling. En hyresvärd är enligt gällande rätt skyldig att i uppsägningen ange de villkor han fordrar för fortsatt förhyrning eller orsaken till att han vägrar förlängning. Om hyresgästen inte godtar de villkor, som hyresvärden uppgett i uppsäg­ningen, utan hänskjuter tvisten till hyresnämnden, är hyresvärden emel­lertid oförhindrad alt där kräva nya och strängare villkor, t.ex. högre hyra, än han tidigare angett. Delta är enligt vår mening otillfreds­ställande. Vi föreslår i stället att hyresvärden under medlingsförfarandet skall vara bunden av de villkor han uppgett i uppsägningen.

Genom 1973 års hyresreform fick lokalhyresgäst rätt att med bibehål­let indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvillko­ren. Vår undersökning av medlingsärendena visar att denna rätl kommit att utnyttjas i mycket liten utsträckning. Detta torde bl.a. bero på att hyresgästen genom en sådan uppsägning alltid riskerar atl få flytta från lokalen. Enligt vår mening bör en hyresvärd, som inte själv har sagt upp avtalet, inte få utnyttja hyresgästens uppsägning för villkorsändring till att mot hyresgästens vilja framtvinga en avflyttning. Vi föreslår därför att hyresgästen i dessa fall ges rätt att genom atl återkalla sitt hänskju­tande av tvisten till hyresnämnd förta uppsägningen dess verkan.

När det gäller tvister om annat än hyrans storlek, synes det nuva­rande medlingsförfarandet fungera väl. Vi föreslår därför med ett undan­tag inte några ändringar härvidlag. Undantaget avser sådana uppsäg­ningstvister som föranleds av att den fastighet, där lokalen är inrymd, skall rivas eller byggas om. 1 sådant fall åligger det som regel hyresvär­den att anvisa hyresgästen en godtagbar ersättningslokal. Kan hyresvär­den inte det, blir han i princip ersättningsskyldig. 1 dessa tvister uppstår vid medlingen ofta tvekan om huruvida en erbjuden ersättningslokal skall anses godtagbar eller ej. Eftersom möjligheten att genom besikt­ning göra en rättvisande jämförelse mellan den gamla och den erbjudna lokalen är bäst vid medlingstillfället, föreslår vi att hyresnämnden, om part begär det, vid medlingen skall kunna avge ett preliminärt yttrande också i denna fråga. Härigenom påskyndas en uppgörelse mellan par­terna.

En särskild uppgift, som vi har enligt direktiven, är atl undersöka om inte samUiga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första instans och bostadsdomstolen som slutinstans. Vi avser att

 

Prop. 1978/79:89                                                                   39

närmare behandla denna fråga i vårt slutbetänkande. Mot bakgrunden av de nya uppgifter i fråga om lokalhyrestvister, som vi nu föreslår skall läggas på hyresnämnd, har vi emellertid redan i detta betänkande tagit upp frågan, om inte hyresnämndernas kompetens bör vidgas till pröv­ningen av tvister om ersättning med anledning av lokalhyresförhållan­des upphörande. Vi har funnit att hyresnämnderna, i vilka ingår företrä­dare för partsintressena, måste anses väl skickade att handha denna prövning. Det av oss föreslagna, förstärkta medlingsförfarandet i lokal­hyrestvister, som bl.a. innebär att hyresnämnden i vissa fall skall göra en preliminär hyresbedömning vid medlingen, får också en större tyngd och blir effektivare om även den slutliga prövningen ligger hos samma myndighet. Vi föreslår därför, som ett ytterligare led i vårt förslag till förstärkning av lokalhyresgästernas besittningsskydd, atl prövningen av ersättningstvister flyttas från allmän domstol till hyresnämnd och bo­stadsdomstol.

De förslag till förstärkning av lokalhyresgästernas besittningsskydd, som vi nu har redogjort för, är inte enhälliga. En av oss redovisar i en reservation skiljaktig uppfattning i fråga om behovet av ändringar i den nuvarande proceduren och avvisar möjligheten att åstadkomma en prövning av hyrans storlek inom ramen för medlingsförfarandet. Denne ledamot lägger i stället fram ett eget förslag till en mera begränsad reform av medlingsförfarandet, som syftar till att ge parterna en bättre förhandlingshjälp än för närvarande. Han förordar därjämte att ersättningsfrågorna också i fortsättningen skall handläggas vid allmän domstol. Vidare har han en avvikande mening i fråga om förslaget att hyresgäst genom återkallelse av medlingsansökan skall kunna förta sin egen uppsägning dess verkan. En annan ledamot tar avstånd från förslaget att nämndens hyresbedömning vid medlingen skall tilläggas presumtionsverkan i en senare ersättningstvist och menar att en sådan bestämmelse väsentligt skulle försvåra medlingsarbetet.

Genom 1973 års hyresreform infördes i fråga om bostadshyresavtal förbud mot indexklausuler och andra bestämmelser som innebär att hy­ran inte är beslämd till visst belopp. Bakgrunden till detta förbud var bl.a. att konsumentprisindex ansågs vara en föga lämplig mätare på kostnadsläget när det gällde hyreslägenheter och att en hyressättning, som under en följd av hyresperioder skedde med hjälp av index, därför lätt kunde komma i strid med bruksvärdeprincipen. På lokalhyresmark­naden är bruket av indexklausuler mycket utbrett. En markant ökning av antalet kontrakt med sådana klausuler har skett sedan hyresregle­ringen avvecklades. Under utredningsarbetet har företrädare för lokal­hyresgästerna gjort gällande att indexklausuler i lokalhyreskontrakt medför negativa verkningar av samma slag som föranlett förbudet mot sådana klausuler vid bostadshyra. Man har mol denna bakgrund krävt förbud mot indexklausuler i ettårsavlal och förbud att vid långtidsavtal knyta mer än halva hyran till index. De överenskommelser om tillämp­ningen av indexklausuler, som partsorganisationerna träffade under 1960-talet, är numera uppsagda från hyresgästorganisationernas sida.

Vi har funnit att de skäl mot användningen av indexklausuler i bo­stadshyresavtal, som föranledde 1973 års förbud, väsentligen äger giltig­het också i fråga om lokalhyra. Man kan emellertid enligt vår mening

 

Prop. 1978/79:89                                                     40

inte bortse från att användningen av index också medför fördelar för bägge parter, framför allt vid långtidsförhyrningar. I fråga om dessa finns det inte skäl att överväga något förbud mot index. Inte heller är det enligt vår mening lämpligt att i lag fastställa någon högsta andel av hyran som får vara indexreglerad. Frågan om en indexklausul är skälig måste bedömas med hänsyn lill förhållandena i det enskilda fallet. Ge­nom det förslag till förstärkning av medlingsförfarandet i lokalhyrestvis­ter, som vi lägger fram, ges parterna betydligt bättre möjUgheter än tidi­gare att få skäligheten hos en fordrad indexklausul bedömd av hyres­nämnd.

Även vid ettårsavlal är det många gånger praktiskt att använda index. Här uppvägs dock inte nackdelarna med index av fördelar på samma sätt som vid långtidsavtal. Det synes inte heller vara möjligt att i lag slå fast någon indexklausul för dessa avtal, som är lämpad för olika tänkbara fall. Med hänsyn härtill och då inte heller partsorganisationerna synes kunna komma fram till någon lösning, har vi funnit oss böra föreslå förbud mot tillämpningen av indexklausul i ettårsavtal. Förslaget är inte enhälligt. En av oss anser inte att det finns tillräckliga skäl för ett sådant förbud.

Vad slutligen gäller frågan om minsta uppsägningstid i lokalhyresför­hållanden har vi mot bakgrunden av innehållet i den arbetsrältsliga trygghetslagstiftningen stannat för att föreslå en generell minsta uppsäg­ningstid av nio månader. I de fall då längre tid behövs för att först klara av hyresförhandlingarna och därefter säga upp de anställda med iaktta­gande av gällande uppsägningstider får i stäUet uppskov med avflytt­ningen beviljas. Undantag från bestämmelsen om minsta uppsägningstid föreslås i fråga om sådana lokaler, t.ex. garage, som förhyrts i samband med bostadslägenhet.

Våra förslag till förstärkning av lokalhyresgästernas besittningsskydd, till förbud mot indexklausuler i ettårsavtal och till minsta uppsägningstid föranleder förslag till ändringar och tillägg i hyreslagen (12 kap. jorda­balken), lagen om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen om bo­stadsdomstol. De framlagda lagförslagen föreslås träda i kraft den 1 ja­nuari 1979.

Nu återstående delar av vårt utredningsuppdrag avser vi att redovisa i ett slutbetänkande. Bland de frågor, som återstår att behandla, kan här nämnas frågan om utformningen av bränsle- och va-klausuler, andra-handshyresgästernas ställning, proceduren i förlängnings- och villkors­tvister vid bostadshyra, hyresnämndernas kompetens och en lagteknisk översyn av hyreslagen.

 

Prop. 1978/79:89                                                                41

Bilaga 2

Utredningens lagförslag

Förslag till

Lag om ändring i jordabalken

Härigenom föreskrives i fråga om 12 kap. jordabalken' dels att 3,4,19 a, 58,58 a, 60,69 och 70 §§ skall ha nedan angivna lydelse, dels att i kapiUet skall införas två nya paragrafer, 57 a och 58 b §§, av nedan angivna lydelse.

Nuvarande lydelse                                Föreslagen lydelse

3 S

Är hyresavtal träffat för bestämd lid, skall, om hyresförhållandet vid hyrestidens utgång varat längre än nio månader i följd, uppsägning alltid ske för atl avtalet skall upphöra att gälla vid hyrestidens utgång.

Innehåller avtal, som skall uppsägas för att upphöra vid hyrestidens utgång, ej bestämmelse om uppsägningstid, skall uppsägningen ske, om hyrestiden är

1.    längst en vecka, senast en dag i förväg,

2.    längre än en men längst två veckor, senast två dagar i förväg,

3.    längre än två  veckor men  längst tre  månader,  senast en vecka i förväg,

4.    längre än tre men längst sex månader, senast en månad i förväg,

5.    längre än sex månader men längst ett år, senasi tre månader i förväg,

6.    längre än ett men längst fem år, senast sex månader i förväg,

7.    längre än fem år, senast ett år i förväg.

Avser avtalet annan lägenhet än
bostadslägenhet och är hyrestiden
längre än nio månader, har hyres­
gästen alltid rätt till en uppsäg­
ningstid av minst nio månader. Vad
nu sagts gäller dock ej om lägenhe­
ten ej är avsedd att användas för
förvärvsverksamhet och avtalet har
samband med hyresavtal som avser
bostadslägenhet.
Saknar avtalet bestämmelse om verkan av utebliven uppsägning och
uppsäges det ej inom rätt tid, anses det, om hyrestiden överstiger nio
månader, förlängt på ett år och i annal fall på tid som molsvarar hyres-     i Kapitlet omtryckt
tiden.                                                                                              1974:1083.

 

Prop. 1978/79:89

42

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

Är hyresavtal träffat för beslämd lid utan förbehåll om uppsägning och har hyresförhållandel vid hyrestidens utgång icke varat längre än nio månader i följd, anses avtalet förlängt på obestämd lid, om hyres­gästen suttit kvar i lägenheten en månad efter hyrestidens utgång ulan att hyresvärden anmodat honom att flytta.

Är hyrestiden ej beslämd, skall den, om uppsägningstid icke avta­lats, utgå en månad efter uppsäg­ning eller, såvida hyresförhållan­del varat längre än ett år, på den fardag som inträffar närmasi efter tre månader från uppsägningen. Beror hyresförhållandel av annan anställning än som avses i 46 S första stycket 7, har hyresgästen alltid rätl till en uppsägningstid av minsl en månad.

Är hyrestiden ej bestämd, skall den, om uppsägningstid icke avta­lats, utgå en månad efter uppsäg­ning eller, såvida hyresförhållan­det varat längre än ett år, på den fardag som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avser hyresavtalet annan lägenhet än bostadslägenhet och har hyres­förhållandet vid uppsägningen va­rat längre än nio månader i följd, har hyresgästen dock alltid rätt till en uppsägningstid av minst nio måna­der. Beror hyresförhållandet av an­nan anställning än som avses i 46 § första stycket 7, har hyresgästen all­tid rätt Ull en uppsägningstid av minst en månad.

Fardagar är den 1 april och den 1 oktober.

19a S

Hyran för bostadslägenhet skall vara lill beloppet bestämd i avta­let. Detta gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lä­genhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.

Hyran skall vara till beloppet bestämd i avtalet. Detta gäller dock ej ersättning för kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, förseende med varmvatten eller elektrisk slröm eller avgifter för vatten och avlopp.

Första stycket första punkten äger ej tillämpning, om hyresavta­let avser annan lägenhet än bo­stadslägenhet och är träffat för be­stämd tid, som är längre än ett år.

 

Prop. 1978/79:89

43

 

Nuvarande lydelse

Utan hinder av första stycket första punkten gäller förbehåU i hyresavtal att hyran skall utgå med belopp som bestämmes ge­nom skrifUig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden el­ler organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första och andra styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Föreslagen lydelse

Utan hinder av första stycket första punkten gäller förhandlings­klausul enligt lagen (1978:000) om förhandlingsordning på bostads-hyresmarknaden eller förbehåll i avtal om hyra av annan lägenhet än bostadslägenhet alt hyran skall utgå med belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörel­seintäkter eller som bestämmes ge­nom skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden el­ler organisation av faslighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan organisation av hyresgäster.

Har avtal träffats i strid med vad som sägs i första - tredje styckena, skall hyran utgå med belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.

Om ogiUighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i lagen om förhand­lingsordning på bosladshyresmark­naden.

 

57a S

Vid tillämpningen av 57 S är hyra som hyresvärden kräver för förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan antagas betinga på öppna marknaden (marknadshyra). Vid bestämmande av marknadshyran skaU dock bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyres­läget i orten för närmast jämför­liga lägenheter. Hänsyn får tagas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit, en­dast om särskilda skäl föreligger.

 I SOU 1976:60 föresla­gen lydelse.

• ■' 1 SOU 1976:60 föresla­gen lydelse.

 

Prop. 1978/79:89

44

Nuvarande lyddse                                 Föreslagen lydelse

Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 § yttrande av hyresnämn­den enligt 58 b §, får yttrandet från­gås endast om det visas eller eljest är uppenban,

1.    när yttrandet avser marknads­hyran, att denna är påtagligt hög­re eller lägre än hyresnämnden angivit,

2.    når yttrandet avser anvisad lä­genhet, att hyresnämndens bedöm­ning icke varit riktig.

Har i fall som avses i andra styc­ket I anbud eller avtal om förhyr­ning av lägenheten förelegat vid ti­den för hyresnämndens yttrande utan att hyresvärden under med­lingen lämnat uppgift om det, får anbudet eller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreligger.

58 ;;

Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han i uppsägningen underrätta hyresgästen om de villkor han uppställer för att förlänga hyresförhållan­del eller om orsaken lill atl han vägrar medge förlängning. Uppsäg­ningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen, om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har att inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

Underlåter hyresvärden att fullgöra vad som åligger honom enligt första stycket, är uppsägningen utan verkan.

Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättning enligt 57 S, har hyresgästen atl hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom den i första slyckel angivna liden. Iakttages ej denna, förfaller rätten till er­sättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om inom samma tid tvist hän­skjutes Ull nämnden enligt 58 a § första stycket.

Innan medlingen har avslutats får hyresvärden för förlängning av hy­resförhållandet icke kräva högre hyra eller annat för hyresgästen oförmånligare villkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör han det och kommer förlängning på grund därav ej till stånd, har hyres­gästen alltid rätt tiU ersättning enligt 57 §.

 

Prop. 1978/79:89                                                                   45

Nuvarande lydelse                               Förestagen lydelse

58a * Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningen begärt förläng­ning av avtalet på ändrade villkor, skall han  inom två månader från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och där­vid ange den ändring han önskar i de avtalade villkoren.

Underlåter hyresgästen att hän- Underlåter hyresgästen att hän­
skjuta tvisten till hyresnämnden skjuta tvisten till hyresnämnden
inom den i första stycket angivna inom den i första stycket angivna
tiden, är uppsägningen utan ver- tiden eller återkallar han före hy-
kan. Har han ej angett de ändring- restidens utgång sin ansökan om
ar han önskar i de avtalade villko- medling, är uppsägningen utan
ren, skall nämnden förelägga ho- verkan. Har han ej angett de änd-
nom alt avhjälpa bristen inom viss ringar han önskar i de avtalade
lid. Efterkommes ej föreläggan- villkoren, skall nämnden förelägga
del, skall ansökan om medling honom att avhjälpa bristen inom
avvisas.                                    viss tid. Efterkommes ej föreläg­
gandet, skall ansökan om medling
avvisas.

Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligt första stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de villkor han upp­ställer för att förlänga hyresförhållandet eller orsaken lill att han vägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtalet ej uppsagt enligt 57 S första stycket, skall avtalet anses förlängt på de av hyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläg­gandet. Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning.

58b 5

Träffas ej förlikning vid sådan medUng, som avses i 58 eller 58 a a, skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen be­gär det, yttra sig om marknadshy­ran för lägenheten eller om huru­vida lägenhet som har anvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 57 § första stycket 2.

60                                              §*
I mål om ersättning enligt 57 S I ärende om ersättning enligt 57 §
skall rätten på yrkande av hyres-                                                  skall hyresnämnden på yrkande av
gästen, om hyresvärden medger                                                   hyresgästen, om hyresvärden med­
skyldighet att utge ersättning eller                                                ger skyldighet alt utge ersättning el-
sådan skyldighet fastställts genom                                                ler sådan skyldighet fastställts ge-
dom som vunnit laga kraft, för-  nom beslut som vunnit laga kraft,
plikta hyresvärden att utge för- förplikta hyresvärden att utge för­
skott i avräkning på den ersättning                                               skott i avräkning på den ersättning * Senaste lydelse
som kan komma att bestämmas.                                                   som kan komma att bestämmas.  1975:641.

 

Prop. 1978/79:89

46

Nuvarande lydelse                               Föreslagen lydelse

Första stycket äger ej tillämpning, om det är uppenbart att förskottet blir obetydligt. Har beslut i fråga om förskott meddelats, får nytt yr­kande om förskott ej upptagas till prövning förrän tre månader förflutit sedan del föregående beslutet vann laga kraft.

Beslut i fråga om förskott får meddelas utan huvudförhandling. Innan beslut meddelas, skall par­terna beredas tillfälle att yttra sig. Mot beslut som meddelats under rättegången skall talan föras sär­skilt. Mot hovrättens beslut får ta­lan ej föras.

Har hyresgästen uppburit förskott som överstiger den slutligt bestäm­da ersättningen, är han skyldig att till hyresvärden betala tillbaka det överskjutande beloppet jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 S räntela­gen (1975:635) för tiden från dagen för beloppets mottagande till dess ersättningen blivit slutligt bestämd genom dom som vunnit laga kraft och enligt 6 S räntelagen för tiden därefter.

69 §

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att prö­va frågor enligt 49 och 55 §§ samt övriga frågor som enligt detta ka­pitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skilje­nämnd i hyrestvister. Närmare be­stämmelser om hyresnämnd med­delas i särskild lag.

Hyresnämnd har till uppgift att medla i hyrestvister samt att prö­va frågor enligt 49, 55 och 57 M samt övriga frågor som enligt det­ta kapitel ankommer på nämnden. Nämnden kan även vara skilje­nämnd i hyrestvister. Närmare be­stämmelser om hyresnämnd med­delas i särskild lag.

 

70 §

Talan mol hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 S andra stycket, 24a S, 34, 36, 49, 52, 55 eller 62 S föres genom besvär inom tre veckor från den dag be­slutet meddelades.

Mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 35, 40, 45, 56 eller 59 § /år talan ej föras.

Talan mot hyresnämnds beslut i fråga som avses i 16 § andra stycket, 24a §, 34, 36, 49, 52, 55, 57, 60 eller 62 § föres genom be­svär inom tre veckor från den dag beslutet meddelades.

Talan får ej föras mot hyres­nämnds beslut i fråga som avses i 35,40, 45, 56 eUer 59 § eller yttrande enligt 58 b §.

 

Prop. 1978/79:89

47

Nu varande lydelse                              Föreslagen lydelse

1.    Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

2.    De nya bestämmelserna i 12 kap. 3 och 4 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som slutits före utgången av december 1978, om avtalet uppsäges lill upphörande efter den 30 september 1980.

3.    Innehåller hyresavtal som slutits före utgången av december 1978 villkor som strider mot de nya bestämmelserna i 12 kap. 19 a §, äger villkoret likväl verkan mot hyresgästen till utgången av september 1980 eller, om avtalet inte kan uppsägas till upphörande vid den tidpunkten, till den senare tidpunkt då avtalet på grund av uppsägning tidigast kunnat frånträdas.

4.    Bestämmelserna i 12 kap. 57a, 58, 58a, 58b, 60,69och 70 §§idennya lydelsen gäller även i fråga om hyresavtal som slutits före utgången av december 1978, om 57 § var tillämplig på avtalet. Har avtalet uppsagts före utgången av december 1978, äger äldre bestämmelser dock fortfarande tillämpning.

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och

hyresnämnder

Härigenom föreskrives i fråga om lagen (1973:188) om arrendenämnder

och hyresnämnder'

dels att 4,9, 13, 16 d och 32 §§ skaU ha nedan angivna lydelse,

dels att i lagen skall införas en ny paragraf, 21a §, av nedan angivna

lydelse.

4 5-'' Hyresnämnd som avses i 12 kap. 68 S 1. medla i hyres- eller bostadsrättstvist.

jordabalken har till uppgift att

 

2. pröva tvist om reparationsfö-föreläggande enligt 12 kap. 16 $ andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a S, överlåtelse av hy­resrätt enligt 12 kap. 34-36 §§, upp­låtelse av lägenhet i andra hand en­ligt 12 kap. 40 §, förlängning av hy­resavtal eller villkor för sådan för­längning enligt 12 kap. 49 §, hyres­villkor enhgt 12 kap. 55 § eller upp­skov med avflyttning enhgt 12 kap. 59 §, allt jordabalken.

2. pröva tvist om reparationsfö­reläggande enligt 12 kap. 16 S andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a S, överlåtelse av hy­resrätt enligt 12 kap. 34-36 §S, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 12 kap. 40 S, förläng­ning av hyresavtal eller villkor för sådan förlängning enligt 12 kap. 49 S, hyresvillkor enligt 12 kap. 55 S, ersättning enligt 12 kap. 57 ii eller uppskov med avflytt­ning enligt 12 kap. 59 §, allt jorda­balken,

2a. pröva tvist om hyresvillkor enligt 16-18 §§ lagen (1978:000) om förhandlingsordning på bo­sladshyresmarknaden.

' Lagen omtryckt 1974:1090.

 Senaste lydelse 1977:794.

' I SOU 1976:60 föresla­gen lydelse.

 

Prop. 1978/79:89                                                                    48

Nuvarande lydelse                               Föreslagen lydelse

3.    pröva tvist om hyresvillkor enligt 7 S sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 S, allt bostadsrättslagen (1971:479),

4.    pröva fråga om godkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 45 eller 56 S jordabalken eller av beslut som avses i 60 S första stycket I bosladsrättslagen,

5.    vara skiljenämnd i hyres- eller bostadsrättstvist,

5a. pröva tvist mellan hyres­värd och hyresgästorganisation enligt lagen om förhandlingsord­ning på bostadshyresmarknaden,*

6.    pröva frågor enligt bostadssaneringslagen (1973:531) och bostads­förvaltningslagen (1977:792),

7.    pröva frågor enligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m.

Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende som avses i 9, 17 eller 18 S lagen om förvärv av hyres­fastighet m.m. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i fråga om handelsbolag, där förvaltningen föres.

9 S

När tvist hänskjutits till nämnd, skall nämnden, utom i fall som avses i andra stycket, kalla parterna att inställa sig inför nämnden. Skall part inställa sig personligen, får nämnden förelägga vite.

Har tvisten hänskjutits till nämnden enligt 11 kap. 6a § eller 12 kap. 58 a § jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i tredje stycket i samma lagrum, skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 § första stycket eller 12 kap. 57 § första stycket samma balk.

Beslut i fråga om förskott enligt 12 kap. 60 i) jordabalken får med­delas utan förhandling. Innan be­slut meddelas, skaU hyresvärden beredas tillfälle att yttra sig.

13 S Rör ärende hos hyresnämnd såväl fråga om förlängning av hyresavtal som villkoren för sådan förlängning, får särskilt beslut ges beträffande förlängningsfrågan.

/ ärende om ersättning enligt 12 kap. 57 ii jordabalken får hyres­nämnd genom särskilt beslut pröva

fråga om skyldighet för hyresvär-       I SOU 1976:60 föres
den att utge ersättning.               gen lydelse.

 

Prop. 1978/79:89

49

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

Då särskilt beslut enligt första stycket meddelats, får nämnden förordna all tvislen i övrigt skall vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

Då särskilt beslut enligt första eller andra stycket meddelats, får nämnden förordna att ivislen i öv­rigt skall vila till dess att beslutet har vunnit laga kraft.

16d S'* Nämnd skall verka för att utredningen i ärende får den inrikining och omfattning som är lämplig med hänsyn till ärendets beskaffenhet. Där­vid skall  nämnden såvitt möjligt se till atl onödig utredning ej före­bringas.

Krävs i ärende förhandling vid två eUer flera tillfäUen, skall nämnd, om ärendets beskaffenhet fordrar det, vid försia förhand-lingstUlfället i samråd med parter­na bestämma den närmare ord­ningen för ärendets fortsatta hand­läggning.

Ila

Vad som i 21 ii sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hyresnämnds yttrande enligt 12 kap. 58 b § jordabalken.

 

4    Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 89

Angår yttrande som avses i förs­ta slyckel lägenhets marknadshy­ra, skaU nämnden i yttrandet ut­sätta viss tid, högst två veckor, inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanträde anmäla om han antager den hyra, som har angivits I yttrandet. Iakttar part icke nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs.

 Denna S - tidigare 16a S - fick nuvarande beteckning 1975:113..

 

Prop. 1978/79:89                                                                   50

Nuvarande lydelse                               Föreslagen lydelse

32 S«
Föres ej talan mot nämnds be-   Föres ej lalan mot nämnds be-

slut enligt 9 kap. 14 S eller 12 slut enligt 9 kap. 14 S eller 12
kap. 24 a S jordabalken, 13 a S kap. 24 a, 57 eller 60 ii jordabal-
denna lag eller 13 eller 15 S eller ken, 16, 17, 21 eller 22 § lagen
25 S första stycket bostadsförvalt- (1978:000) om förhandlingsordning
ningslagen (1977:792), får beslutet på bostadshyresmarknaden', 13 a I
verkställas såsom lagakraftägande denna lag eller 13 eller 15 § eller 25 §
dom.                                            första stycket bostadsförvaltnings-

lagen (1977:792), får beslutet verk­ställas såsom lagakraftägande dom.

Hav hyresnämnd med slöd av 31 § första stycket bostadsförvaltnings­lagen förordnat att beslul enligt 13 eller 15 S eller 25 S första stycket nämnda lag skall lända till efterrättelse genast, får även sådant beslut, om bostadsdomstolen ej förordnat annat, verkställas såsom lagakraftägande dom.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

Förslag till

Lag om ändring i lagen (1974:1082) om bostadsdomstol

Härigenom föreskrives i fråga om lagen (1974:1082) om bostadsdom­stol att 13 S skall ha nedan angivna lydelse.

13 S Sammanträder bostadsdomstolen med sju ledamöter, är tre av dem lagfarna ledamöter och fyra av dem intresseledamöter. En av de lagfar­na ledamöterna är därvid ordförande.

" Senaste lydelse 1977:794.

' I SOU 1976:60 föresla­gen lydelse.

 

Prop. 1978/79:89

51

 

Nuvarande lydelse

Föreslagen lydelse

 

Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med för­valtning av hyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastig­het, med förvaltning av sådan fas­lighet och två ledamöter väl för­trogna med bostadshyresgästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 12 kap. 36 S jordabal­ken, med näringsidkande hyresgäs­ters förhållanden eller, vid pröv­ning av fråga enligt 52 S eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479), med bostadsrättshava-res förhållanden. Rör mål hyres­fastighet som lillhör enskild, skall de två förstnämnda ledamöterna vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av sådan fastig­het. Rör mål annan hyresfastighet, skall dessa ledamöter vara väl för­trogna företrädesvis med förvalt­ning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med för­valtning av hyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastig­het, med förvaltning av sådan fas­tighet och två ledamöter väl för­trogna med bostadshyresgästers förhållanden eller, när mål rör an­nan hyreslägenhet än bostadslä­genhet, med näringsidkande hyres­gästers förhållanden eller, vid pröv­ning av fråga enligt 52 § eller 60  första stycket 1 bostadsrätts­lagen (1971:479), med bostads-rättshavares förhållanden. Rör mål hyresfastighet som tillhör enskild, skall de två förstnämnda ledamö­terna vara väl förtrogna företrä­desvis med förvaltning av sådan fastighet. Rör mål annan hyresfas­tighet, skall dessa ledamöter vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild.

Denna lag träder i kraft den 1 januari 1979.

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  52

Bilaga 3

Sammanställning av remissyttrandena

1    Allmänna synpunkter

Flertalet remissinstanser är eniga om att det indirekta besittningsskyd­det bör bibehållas för lokalhyresgäster. Två remissinstanser. Landstings­förbundet och Sveriges hotell- och resiaurangförbund, uttalar sig för ett mera direkl besittningsskydd. Remissinstanserna är också i stort sett ense om att det indirekia besittningsskyddet bör reformeras och att bris­terna i besittningsskyddet bör botas genom en reform av det nuvarande medlingsförfarandet. Några remissinsianser anser dock att den före­slagna reformen inte är påkallad, nämligen bosladsdomstolen, Sveriges fastighetsägareförbund och Svenska försäkringsbolags riksförbund. Många remissinstanser är också kritiska mot utredningens förslag i vissa hänseenden. Särskilt har förslaget om legal presumtionsverkan och frå­gan om forum i ersättningsmål föranlett delade meningar.

Bostadsdomstolen: Bostadsdomstolen handlägger nar det gäller lokal­hyresavtal endast fråga om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt och har därför ett otillräckligt underlag för en bedömning av hur det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster fungerat. Enligt domstolens me­ning har utredningen emellertid knappast på ett övertygande sätt belagt sitt påslående att besittningsskyddet för lokalhyresgäster i sin nuvarande utformning inte gett hyresgästerna det skydd lagstiftaren avsetl. De be­gränsade undersökningar som utredningen företagit i fråga om hyresut­vecklingen efter hyresregleringens avveckling ger vid handen att prisut­vecklingen på lokalhyresmarknaden varit gynnsam i jämförelse med så­väl prisutvecklingen på bostadshyresmarknaden som den allmänna pris­ulvecklingen. Detta ger visst stöd för uppfattningen att det indirekta besittningsskyddet haft den preventiva verkan som lagstiftaren avsett. De nu gällande reglerna har emellertid tillämpats endast under en rela­tivt kort tid, varför erfarenheterna av dessa måste vara begränsade.

Under hänvisning lill det anförda vill bostadsdomstolen ifrågasätta om en så genomgripande reform som den föreslagna är påkallad, särskilt som reformen obestridligen är förenad med åtskilliga olägenheter, bl. a. genom att den i hög grad ytterligare komplicerar den redan svåröver­skådliga och svårtillgängliga lagstiftningen på området. Vägande skäl ta­lar för atl man avvaktar ytterligare erfarenheter av den nuvarande lag­stiftningen på lokalhyresområdet.

Anses det emellertid angeläget atl redan nu genomföra ändringar i syfte att stärka lokalhyresgästernas besittningsskydd förordar bostads­domstolen en mindre genomgripande reform än den utredningen före­slår. Domstolen förordar för sådant fall att medlingsförfarandet utvid­gas på sätt utredningen föreslagit dock utan att hyresnämndens ut­talande om marknadshyran eller dess bedömning av ersättningslägenhet ges legal presumtionsverkan.

Hovrätten för Västra Sverige: Hovrätten instämmer i utredningens uppfattning att lokalhyresgäster i allmänhet har en sämre förhandlings-position än hyresvärdarna vid förhandlingar om villkoren för förläng-

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   53

ning av hyresavtal. Delvis torde detta ha sin orsak redan i det indirekta besittningsskyddet med hänsyn tiU de nackdelar som är förenade med en flyttning även i fall där skadestånd utgår. Härtill kommer att hyrorna för också ganska likartade lokaler i hög grad varierar och att en hy­resgäst ofta har sämre underlag än hyresvärden att bilda sig en uppfatt­ning om vad som kan anses utgöra skälig hyra för lokalen. Då medling­arna i lokalhyrestvister hittills i flertalet fall inriktats på att få en uppgö­relse till stånd mellan parterna utan atl någon egentlig bedömning av lo­kalens marknadsvärde förekommit har parterna inte heller härvid fått någon ledning. En reform ägnad att stärka framförallt hyresgästens ställning är därför önskvärd.

Malmö tingsrätt: Det är självfallet, på sätt utredningen framhåller,
angeläget alt parterna är jämställda i förhandlingssituationen dels
genom atl vardera parlen kan göra en så säker ekonomisk bedömning
som möjligt, dels genom att parterna effektivt kan utnyttja de reaktions­
möjligheter som står dem lUl buds om förlängt avtal på rimliga vUlkor
inte kommer till stånd. En mera väsentlig ändring av det nuvarande re­
gelsystemet förutsätter dock att detta visat sig medföra påtagliga nack­
delar. Tingsrätten anser inte att utredningen redovisat några överty­
gande skäl för att behov av flertalet av de föreslagna ändringarna före­
ligger. --------

Huvudkritiken mot de nuvarande reglerna är att en hyresgäst som sagts upp för reglering av hyran befinner sig i underläge gentemot hy­resvärden genom att han sämre än denne kan bedöma lägenhetens marknadsvärde. Tingsrätten anser att fog för denna kritik kan föreligga och att en översyn av medlingsförfarandet därför är erforderlig.

Domstolsverket: Genom 1968 års hyresreform infördes indirekt be­sittningsskydd för lokalhyresgäster i dess nuvarande form. Utform­ningen av detla besittningsskydd bygger på att hyresvärd och hyresgäst vid förhandling om hyresvillkor skall vara jämställda. Av den utredning som redovisats i betänkandet framgår att hyrorna för de flesta lokalerna i Stockholm under tiden oktober 1972—april 1977 ökat långsammare än konsumentprisindex. Även om man tar hänsyn till att hyresregle­ringslagen och den 1972 genomförda ändringen av hyresregleringslagens övergångsbestämmelser kan ha haft en dämpande effekt på hyreshöj­ningarna tyder undersökningen på att nuvarande regelsystem medfört en i huvudsak balanserad hyresmarknad. Det torde därför inte finnas an­ledning att ändra på de grundläggande principerna för besittningsskyd­det.

Hyresnämnden i Stockholm: Utgångspunkt för förslaget till ändringar i medlingsförfarandet är lokalhyresgästernas kritik mot besittningsskyd­det såsom det för närvarande fungerar. Hyresgästerna anser att de befin­ner sig i underläge vid förhandlingarna med hyresvärdarna, att de därför endast undantagsvis vågar anlita besittningsskyddet och alt de i stor ut­sträckning tvingas falla undan för hyresvärdarnas krav och godta hyror som de inte anser skäliga. Hyresnämnden finner att hyresgästerna kan ha visst fog för sin kritik men att reformbehovet inte bör överdrivas. Hyresvärd och hyresgäst torde i allmänhet — i vart fall genom sina or­ganisationer — ha tämligen klart för sig vad marknadshyran är för en omtvistad lokal och de situationer där verklig tveksamhet råder torde höra till undantagen. I dessa undanlagsfall kan hyresgästen emellertid befinna sig i ett visst underläge. Skyldigheten att avflytta och att lita till ett osäkert skadeståndskrav kan innebära en risk som hyresgästen bedö-

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   54

mer som alltför stor och kan medföra alt han hellre godtar en hyra som han tycker är oskälig. Hyresgästernas förhandlingsunderläge i dessa fall kan motivera en översyn av medlingsförfarandet för atl få en säkrare grund för förhandlingarna.

Hyresnämnden i Göteborg: Även om hyresnämnden från sin egen verksamhet inte har så negativ erfarenhet av tiUämpningen av reglerna om lokalhyresgästs besUtningsskydd som utredningen har kunnat konsta­tera från annat håll, anser hyresnämnden med hänsyn till de brister, som genom utredningens undersökningar i allt fall har ådagalagts, att med­lingsförfarandet bör reformeras.

I likhet med utredningen finner hyresnämnden att reformen bör med­föra atl hyresgästernas ställning förstärks genom att hyresgäst vid med­ling i hyressättningslvisl garanteras rätt att få del av den information om lokalens hyresvärde, som hyresvärden förfogar över, och att dess­utom vid medlingen båda hyresparterna ges en kvalificerad förhand­lingshjälp, som syftar till dels att ta fram ett bättre underlag för hyres-bedömingen än för närvarande och dels att ge parterna ledning vid de­ras bedömning.

Enligt hyresnämndens mening tillgodoser utredningens förslag om ändring av reglerna för förfarandel vid medling i hyressättningstvister på ett tillfredsställande sätt det reformbehov, som sålunda får anses föreligga. Hyresnämnden vill därför tUlstyrka förslaget, som är väl äg­nat att läggas till grund för lagsiiftning.

Hyresnämnden i Malmö: Hyresrättsulredningen konstaterar att hyres­gästerna i allmänhet har sämre möjlighet än hyresvärdarna att bilda sig en uppfattning om vilken hyra som kan anses skälig för lokalen och atl hyresvärdarna många gånger har ett förhandlingsövertag vid förhand­lingar om förlängning av lokalhyresavtal. Hyresnämnden ansluter sig till dessa uttalanden.

Kommerskollegium: Redan den omständigheten att hyresvärdarna inför utredningen redovisat mera positiva erfarenheter av besittnings­skyddets praktiska verkningar än hyresgästerna talar för att den efter­strävade jämvikten inte uppnåtts. Härom vittnar även resultaten av en av utredningen gjord undersökning av de lokalhyrestvister som under åren 1974 och 1975 hänskjutits till hyresnämnd för medling.

Hyresgästernas riksförbund: I betänkandet konstateras att övergången från en reglerad till en i princip fri hyresmarknad på de flesta håll synes ha varit lugn och relativt smidig, även om anpassningen av hyrorna till "marknadsläget" naluriigtvis vållat problem för en del företaga­re, som tidigare gynnats av biUiga lokaler med attraktivt läge. I vissa fall har denna anpassning framtvingat omlokalisering och företagsned­läggelse. Generellt betraktat torde detta vara riktiga konstateranden men bilden ler sig annorlunda när det gäller de centrala delama av de största tätorterna. Den återhållsamhet som efter frisläppningen till en början präglade hyreskraven i fråga om centralt belägna lokaler, främst i Stock­holm, har under den senaste tiden efterträtts av hyreshöjningar av bely­dande omfattning, därvid jämförelser ofta gjorts med nytillkomna af­färskomplex i utpräglade cityområden. Denna utveckling har medfört påfrestningar även för affärsidkare som inte brukat betraktas som små­företagare och i en del fall har nedläggelser blivit följden. Den kritik som redan 1975 framfördes mot den nuvarande lagstiftningen från de organisationer som företrädde lokalhyresgästerna är därför alltjämt be­rättigad och det kan inte med fog påstås att marknaden nu skulle vara

 

Prop. 1978/79:89                                                                   55

stabiliserad. Förbundet delar uppfattningen att den nuvarande ord­ningen för indirekt besittningsskydd inte skapar den jämlikhet mellan parterna, som är nödvändig för att hyresförhandlingar skall ge ett rättvi­sande resultat. Det är därför enligt vår mening riktigt när ulredningen som ett resultat av sina undersökningar slår fast att besittningsskyddet i dess nuvarande form inte kan tas i anspråk av lokalhyresgästerna på del sätt som lagstiftaren avsett. För att åstadkomma balans i förhandlingar om hyra är del av största betydelse atl bägge parter har god kännedom om förhållandena på lokalhyresmarknaden och det har av utredningens undersökning framgått att så ofta inte är fallet och att det som regel är hyresgästen som på grund av okunnighet om hyresnivåer och marknads­värden hamnar i underläge.

KF: Marknadshyrorna för lokaler varierar på ett helt annat sätt än för bostadslägenheter. Även vid första påseende till synes obetydliga skillnader i läge och lokalens utformnig kan medföra stora differenser i värdet på en fri hyresmarknad. Detla medför att några schablonregler för fastställande av skälig hyra för lokaler icke kan uppställas. I många fall är ej heller bruksvärdesvärdering möjlig på grund av att jämför­bara lokaler saknas. KF anser att den nuvarande fria hyressättningen för lokaler bör bibehållas. En förutsättning härför är att en hyresvärd ej drabbas av ersättningsskyldighet vid begäran om hyra som ej översliger vad som kan erhållas från annan intressent. Tillämpningen av denna princip kan i del enskUda fallet bereda parterna stora svårigheter. Ut­redningens uppfattning att det nuvarande medlingsförfarandet, som syf­tar till förlikning utan direkt hänsynstagande till en korrekt hyra, i många fall icke lämnar parterna någon riktig hjälp för bedömningen av sin ställning i en framtida tvist överensstämmer med KF:s erfarenheter.

Lanstingsförbundet: Förbundet delar utredningens uppfattning att lo­kalhyresgästerna genom det indirekta besittningsskyddet har en svag ställning i förhandlingssituationen gentemot hyresvärdarna. Delta gäller inte enbart de mindre företagen inom handel, hantverk och induslri ulan gäller exempelvis även för ett större landsting med hundratals för­hyrningsobjekt.

Förbundet beklagar att utredningen enligt sina direktiv varit förhind­rad all pröva övergång till direkt besittningsskydd. Enligt den interna­tionella översikten är denna form den gängse i flera länder; i ett fall t. o. m. starkare utformat än vad som gäller för bostäder. De förslag utredningen framlägger synes till viss del ha karaktären av ett proviso­rium, som inte heller vunnit enhällig anslutning. I detta läge synes del förbundet naturligt att hålla dörren öppen för en principiellt annan lös­ning, innebärande ett mera direkt besittningsskydd.

Om man ändock stannar inför att inom ramen för nuvarande system vidla vissa modifieringar, tillstyrker förbundet förslaget, att det nuva­rande medlingsförfarandet inför hyresnämnd reformeras genom att hy­resgäst garanteras rätt att vid medlingen få del av den information om lokals hyresvärde som värden förfogar över, samt att hyresnämnderna medverkar i att ge kvalificerad förhandlingshjälp som syftar till att dels få fram ett bättre underlag, dels ge parterna ledning vid deras bedöm­ning.

Stockholms läns landsting: Hittills gällande regler för lokalhyresför­hållanden har i många fall kunnat innebära avsevärda svårigheter för lokalhyresgäster som av olika skäl inte har möjlighet att vid uppsäg­ning ordna ersättningslokal. Delta gäller inte minst små företag som är

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   56

beroende av en fast etablerad kundkrets. Sådana företag kan liksom olika samhälleliga institutioner såsom vårdcenraler m. m. vara av största betydelse för den allmänna servicenivån i området.

Utredningens förslag kan mot denna bakgrund biträdas även om lo­kalhyresgästens indirekta besittningsskydd också i detta förslag synes få begränsad betydelse samtidigt som förslaget innebär risk för ökad byrå­kraiisering av lokalhyresmarknaden.

Sveriges kioskägares riksförbund: Vi finner att den anda, som ligger i utredningens förslag, syftar lill alt verka för ett utjämnande av de stora skillnader som varit rådande för olika kategorier av hyresgäster.

Det är därför en tillfredsställelse att kunna konstatera, att gapet mel­lan bostadshyresgäsls trygghet och lokalhyresgästs dito minskar, men alt steget, om lagförslaget antages oförskuret, icke är helt jämnat. Vi ser det ändock för vår del som långt gående framsteg och tror även att den i utredningen föreslagna lagtexten i hög grad kommer att ha en preventiv verkan. I mänga fall rör det sig om småföretagare med liten kännedom om lagtext och därmed sina egna möjligheter gentemot hyresvärd, som merendels äger god kännedom i frågan. Med den föreslagna texten hål­ler vi för troligt att obilliga uppsägningar minskar högst avsevärt.

Vår åsikt är att ett direkt besittningsskydd vore fördelaktigt för alla
katogorier av hyresgäster oavsett typ av lägenhet, men tolkar vi utred­
ningens förslag så att lagen får näraliggande effekt och är vi tillfreds
med förslaget.------

Vi vill även framhålla att utredningen på ett positivt sätl behandlat frågorna i sak och kan vi ytterligare understryka vad som framhållits av Sveriges köpmannaförbund, då våra uppfattningar i hyresfrågor i stora drag sammanfaller.

Riksförbundet Kiosk & Gatukök: I likhet med utredningen har för­bundet konstaterat alt det direkta besittningsskyddet inte kan användas av lokalhyresgästen på det sätt som lagstiftaren ansett. Hyresgästen är i de flesta fall, på grund av de faktorer som utredningen redovisat, i en betydligt sämre position än hyresvärden och famlar därför i mörker un­der förhandlingar och har därvid svårt att bedöma sin egen situation och värdet av ersättningsreglerna. Det är därför viktigt att medlingsför­farandet reformeras. Förbundet är inte förespråkare för en ändring tiU direkt besittningsskydd utan en reformering av gällande ordning.

Svenska handelskammarförbundet: Förbundel delar utredningens uppfattning att en hyresgäst som sagts upp ofta har svårare än hyresvär­den att bedöma lokalens marknadsvärde. 1 sådana fall kommer hyres­gästen att befinna sig i ett förhandlingsunderläge vid medlingsförfaran­det. Mot denna bakgrund kan det vara befogat att överse gällande regler i syfte att förstärka medlingsförfarandet och åstadkomma bättre balans mellan hyresgäst och hyresvärd.

Göteborgs kommun: I praktiken har huvudparten av kommunens evakueringsuppgifter under de gångna åren lösts genom en kontant upp­görelse som ofta träffats i ett sent skede strax före fastighetens avrö­jande och efter långvariga förhandlingar med från början vanligtvis vill skilda ståndpunkter. Enligt kommunens mening har denna arbetsmetod, som ju innebär konfrontationer endast i undantagsfall, varit till fördel på sikt för båda parter och flera av de olägenheter ulredningen påvisat har undvikits genom metoden.

Reglerna om det indirekta besittningsskyddet har sålunda i den över­vägande delen av fallen inte tillämpats i konkret mening men naturligt-

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  57

vis styrt parternas handlande och ställningstaganden. Anialei uppgörel­ser enligi den nämnda principen är högt. Under de senaste åren torde i varje fall Göteborgs kommun ha varit part i det övervägande antalet lo­kalevakueringar. 1 många fall har ärendena inte ens varit anhängiga i hyresnämnden. Den redovisning för praxis under de gångna åren i frå­gan om del indirekta besittningsskyddet som utredningen presenterat nied ledning av hyresnämnds- och domslolsmaterial kan mot bakgrun­den av verksamheten i Göteborg och även i andra större kommuner sä­gas vara bristfällig i den meningen att majoriteten av ärendena har lösts genom underhandsuppgörelser som icke ingår i utredningsmaterialet.

Mol bakgrund av dessa erfarenheter har kommunen svårt att in­
stämma i utredningens utgångspunkter om ell underläge för hyresgäs­
terna i varje fall så länge man säger sig icke vilja frångå den grundläg­
gande tanken om ett s. k. indirekt besittningsskydd. A andra sidan har
kommunen varken ur principiell eller ur praktisk synpunki något vä­
sentligt att erinra mot utredningens ändringsförslag i frågan om innehål­
let i det indirekta besittningsskyddet.-

Sveriges advokatsamfund: Även om möjligheterna att genom utred­ningen i samband med medlingsförfarandet ange en marknadsmässig lokalhyra sannolikt överskattats, synes förslaget innebära en förbättring jämfört med nu gällande ordning. Med hänsyn till de risker som båda parter nu löper inom ramen för det indirekta besittningsskyddet bör möjligheten till en bättre utredning om skälig hyra under medlingsförfa­randet vara till gagn.

SARA: SARA noterar med tillfredsställelse utredningens ambitioner att genom reformering av medlingsförfarandet säkerställa en nödvändig och efterlängtad balans mellan hyresparterna vid förhandlingar om nya hyresvillkor.

Sveriges fastighetsägareförbund: Förbundet noterar med tillfredsstäl­
lelse att varken utredningen eller i övrigt någon av de i utredningen del­
tagande numera för fram tanken på en ändring av valet av skydds­
form. -------- Förbundet anser att utredningen i sitt betänkande alltför

okritiskt tagit upp det förslag, som de tre partsorganisationerna på lo­kalhyresgästsidan presenterat.

I samband med att hyresregleringen för lokaler avvecklades genom­fördes hyreshöjningar beträffande de flesta lokaler. 1 många fall torde höjningarna ha blivit relativt stora till följd av att hyresregleringen ver­kat i nästan 30 år. Mot denna bakgrund blir de av utredningen åbero­pade procentuella hyreshöjningarna i Stockholm missvisande, eftersom utgångspunkten för beräkningarna i flertalet fall varit en osedvanligt låg hyresnivå, som under flera decennier inte tillnärmelsevis varit mark­nadsmässig.

Utredningen konstaterar vidare, atl övergången till en fri lokalhyres­marknad inte medfört de problem, som man möjligen kunnat vänta. Tväriom fastslås, alt anpassningen av hyrorna till en marknadsmässig nivå i huvudsak gått lugnt och smidigt. Detta har i olika sammanhang också hävdats av företrädare för de enskUda fastighetsägarna. Förbun­det anser dock, att utredningen inte dragit de rätta slutsatserna härav. 1 olika sammanhang återkommer utredningen till den på hyresgästhåll varmt omhuldade tesen, alt hyregästen alltid är i underläge i förhållande till hyresvärden, vilket knappast stämmer med verkligheten. Man får inte glömma bort att lagstiftningen skall gälla för alla typer av lokaler från de allra minsta till de största om tusentals kvadratmeter. Samtidigt

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   58

som de kan vara belägna i fastigheter tillhörande fastighetsägare från de "minsta" till de "största". Talet om den alltid underlägsne hyresgästen måste därför för den initierade närmast betraktas som en myt. Vid en undersökning för ett antal år sedan konstaterades att medelfastigheten, tillhörande de ägare som var medlemmar i Göteborgs fastighelsägarefö-rening, endast innehöll 18 lägenheter. När det dessutom förhåller sig så, att ägarna av mindre fastigheter ofta har ell annat yrke än förvaltarens, inses lätt att hyresvärden inte alllid är att betrakta som den överlägsne.

Det har i utredningen anförts — utan att någon statistik förebringats — att lokalhyresgäster ofta vikt sig inför hyresvärdars krav därför att man känt sig osäker om uigången. Även förbundet kan anföra liknande argument fast för den motsatta ståndpunkten. Många hyresvärdar har vikt sig inför hyresgästernas argument, därför att man känl sig osäker inför risken atl få erlägga skadestånd, vars storlek varil omöjligt att be­döma i förväg.

Hyresgäster i vissa branscher har redan idag — enligt förbundets uppfattning — ett förhandlingsövertag gentemot hyresvärden. Det gäller exempelvis hotell, restauranger och varuhus. Skälet härtill är bl. a. loka­lernas speciella karaktär med åtföljande svårigheter att vid utebliven för­längning hyra ut till ny hyresgäst i annan bransch utan att först göra be­lydande ombyggnader till höga kostnader. Eftersom utredningens för­slag medför ökade risker för hyresvärdssidan kommer etableringen inom nämnda branscher atl ytterligare försvåras.

Såvitt förbundet kunnat konstatera bland sina 23 000 medlemmar med ca 33 000 fastigheter är de nuvarande bestämmelserna om indirekt besittningsskydd ett verksamt medel mot oberättigade uppsägningar. För varje hyresvärd torde risken alt få betala ett inte oansenligt skadestånd till hyresgästen vara starkt återhållande på luslen att kräva hyreshöj­ningar, som i efterhand möjligen skulle kunna betecknas som oskäliga. Ulredningen påpekar också, att hyresvärden inte på förhand kan be­räkna storleken av skadeståndet, då detta skall ställas i relation till resul­tatet i hyresgästens rörelse. När man talar om ovissheten om utgången av en skadeståndsprocess, bör man ha klart för sig att hyresvärden är den som har störst svårighet att kunna bedöma storleken av eventuellt skadestånd. Hyresgästen har redan från början, tUl skillnad från värden, tillgång till rörelseresultat, i lokalen nedlagda kostnader, bättre möjlig­heter alt bedöma flyttningskostnader, good-will-ersättning o. dyl. Om så­ledes hyresvärden i vissa avseenden har en bättre ställning än hyresgäs­ten i samband med uppsägning, måste därför konstateras att detta upp­vägs av andra i sammanhanget relevanta omständigheter över vilka hy­resgästen ensam råder.

Mera i förbigående har utredningen berört det viktiga förhållandet, att flertalet hyresvärdar är måna om att behålla sina gamla hyresgäster, vilket är vart atl understrykas. Mellan främst den mindre företagaren och hyresvärden råder ofta ett förtroendefullt förhållande, som kanske vuxit fram under många år av affärsmässigt gott samarbete. Det kan t. ex. röra sig om en kvartersbutik, ett skomakeri, en skrädderiverkstad, en tobaksaffär eller något annat mindre företag. Det torde höra till ovanligheterna att hyresvärden tUlgriper en uppsägning med krav på en så kraftig hyreshöjning, att den skulle tvinga hyresgästen att lägga ner sitt företag. Både för hyresvärden och övriga hyresgäster i fastigheten är det angeläget att behålla sådana hyresgäster, som medverkar till en god service i området. Man bör i sammanhanget observera att hyresvärdar

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  59

har ett direkl intresse av att en så allsidig och god service som möjligt
finns inom så nära häll som möjligl och då helst i fastigheten, eftersom
det är lill fördel vid bestämmande av bruksvärdet för bostadslägenhe­
terna. ------

Som allmänt omdöme om utredningens betänkande vill förbundet ut­tala, atl detta innehåller förslag, som det inte på något sätt förefaller vara angeläget att genomföra. Redan nu innehåller hyreslagen bestäm­melser av sådan innebörd, att lokalhyresgästernas rätt är väl Ullgodo-sedd. Förslaget bör därför inte leda till lagstiftning. Däremot har för­bundet inte något att erinra mot att hyresnämnderna ges en mera aktiv roll i medlingsarbetet men utan att detta leder till att deras yttranden får en prejudicerande belydelse i en senare skadeståndsprocess.

Sveriges köpmannaförbund och SHIO: Nuvarande hyreslag har varit i tillämpning alltsedan 1969. Organisationema har av erfarenhet kunnat konstatera att det s. k. indirekia besittningsskyddet för lokalhyresgäster i dess tillämpning har mycket stora brister. Organisationerna har i sina remissyttranden, som föregick nuvarande lydelse, förordat ett bestående av det direkia besittningsskyddet. Vi kan också konstatera, med hjälp av utredningsmaterialet, att någon utbildad domstolspraxis i egentlig me­ning över huvud tagel inte existerar. Vi ser därför detta utredningsför­slag i sin helhet som utomordentligt väsentligt. Utredningsförslaget har sökt åstadkomma en någorlunda acceptabel balans mellan hyresgäst och hyrsvärd.

Organisationernas ambitioner är otvetydigt att i såväl hyresfrågor som i andra frågor verka för en balans och konsekvens i systemet. Hyreslag­stiftningen är föremål för en alltmer märkbar tendens, nämligen att de små och medelstora företagens företrädare får gemensamma bevak­ningsintressen som inte alltid överensstämmer med övriga näringslivets företrädare. Rättvisa lagregler till skydd för lokalhyresgäsler är ett cen­tralt inslag i småföretagarpolitiken, eftersom de flesta småföretagare är hyresgäster som ofta har specifika skyddsbehov. Med nuvarande hyres-lagstiftning uppfattar vi lokalhyresgäslens rättsliga ställning som svag. I detta hänseende borde lagstiftarens ambition för att åstadkomma en ba­lans, vara lika stor som inom konsumenträttens område. Organisatio­nerna är av den bestämda meningen att utredningens förslag som helhet får ses som ett försök att åstadkomma en balans, som ger lokalhyresgäs­terna en starkt erforderlig förbättrad förhandlingsposition. Om förslaget i en kommande tUlämpning visar sig ej åstadkomma denna jämvikt eller förslaget mot förmodan ej skulle realiseras, ser organisationerna det som ofrånkomligt att verka för ett återinförande av det direkta besittnings­skyddet.

Sveriges hotell- och restaurangförbud: Utredningen har enligt direkti­ven haft att utgå ifrån att det indirekta besittningsskyddet skall bibehål­las. De överväganden som utredningen har gjort och de därav följande ställningstagandena har således inte kunnat ske förutsättningslöst. Enligt SHRs mening borde så ha skett. Som slöd härför åberopas det system som tillämpas bl. a. i Danmark, vilket visar att starka skäl finns för atl överväga införande av ett direkt besittningsskydd även för lokalhyres­gäster, särskilt sådana som i likhet med hotell- och restaurangföretag är beroende av en fast kundkrets. SHR hemställer således att införande av ett dirket besittningsskydd övervägs i det fortsatta lagstiftningsarbetet.

Med den givna utgångspunkten att det direkta besittningsskyddet skall kvarstå anser dock SHR att utredningens förslag är ett steg i rätt rikt-

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  60

ning. Det är dock myckel angelägel att den fortsatta utvecklingen på lo­kalhyresmarknaden noggrant uppmärksammas och att ingripanden genast sker därest resultatet av den nu föreslagna ändringen inte skulle

bli det avsedda.------

SHR hemställer i försia hand atl införande av ett direkl besittnings­skydd för lokalhyresgäster övervägs i det fortsatta lagstiftningsarbetet. Däresi detta ej bedöms möjligt hemsläller SHR i varje fall att en rörel­ses behov av kostnadskrävande anläggningar och beroendet av en fast kundkrets beaktas vid fastställandet av marknadshyran och ersätiningen vid avflyttning.

Svenska byggnadsentreprenörföreningen: Utredningens ståndpunkt är den, att marknadsfunktionerna även i fortsättningen skall tillmätas ut­slagsgivande betydelse. Detla innebär bl. a. att strukturförändringar branscher emellan skall få påverka prisbildningen så, att rimlig rörlig­het garanteras i näringslivels utveckling. Förändringar i lönsamhet och effektivitet inom branscher skall också få påverka lokalhyresmarknaden. "För normala marknadsförhållanden måste grundsatsen vara, atl en fas­tighetsägare skall vara oförhindrad att tillgodogöra sig det värde som lo­kalen har vid den mest fördelaktiga användningen", framhåller också utredningen (s. 112). Den nya ordningen för det indirekta besittnings­skyddet syftar således inte till att befrämja ett system där exempelvis av­gångsvederlag blir vanliga, när attraktiva lokaler får ny hyresgäst.

SBEF vill starkt betona vikten av att man i hyreslagstiftningen upp­rätthåller den av ulredningen angivna målsättningen "att den fria hy­resprisbildningen bör bevaras på lokalhyresmarknaden".

Svenska försäkringsbolags riksförbund: Utredningen har i sin strävan att utan att acceptera mekanismen för åsältande av en marknadsmässig hyra men ändå söka nå den positiva effekt som följer med en sådan, föreslagit tillskapandet av en byråkratisk apparat som ter sig mycket be­svärande för dem som skall verka på marknaden. Sättet att lösa proble­met är att likna vid vad som tillgripes vid ren planhushållning när man för att ernå bätire resursallokering försöker efterlikna marknadsekono­miernas prissättning. Konsekvensen kommer atl bli all vi får en åter­gång till betalning av överlåtelsesummor för hyreskontrakt. Tekniken är väl känd från bostadsmarknaden. Den enda skillnaden är att man i lo­kalfallet legaliserat det som för bostadsmarknaden är kriminaliserat.

För att motivera förslag, som på angivet sätt bryter mot vissa grund­läggande värderingar, hade bort visas att marknadsekonomien inom förevarande område misslyckats. Så har emellertid inte skett. Riksför­bundet avstyrker genomförandel av utredningens förslag.

Folksam: Folksam anser att utredningsmajoritetens förslag beträf­fande det indirekta besittningsskyddet kommer såväl att förbättra balan­sen mellan parterna som atl underlätta förlikningsuppgörelser, Folksam biträder därför förslaget i denna del.

2    Medlingsförfarandet i hyressättningstvister och den s. k. pre­sumtionsregeln

Hyresnämnden i Göteborg: Den av ulredningen förslagna ordningen med hyresnämnds yttrande kommer självfallet att i och för sig påverka de hyror som kommer att utgå. Yttrande av hyresnämnd skall emellertid avse skälig hyra, nämligen marknadshyran. Eftersom yttrandet skall grundas på parternas utredning och hyresnämndens allmänna kännedom

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  61

om hyror på marknaden bör den fria prisbildning, som i allt fall före­
kommer på marknaden, kunna bli bestämmande för utgången av med­
lingsförfarandet inför hyresnämnden. Även om hyresnämnd inte i varje
enskilt fall förmår alt i sitt yttrande ange den hyra, som rätteligen är
marknadshyran, bör därför allmänt sett den av utredningen förslagna
ordningen med hyresnämnds yttrande inte anses innebära något princi­
piellt avsieg från systemet med fri prisbildning på lokalhyresmarknaden.
Det är emellertid viktigt att parterna i hyressättningstvister tillämpar
den i lagstiftningen förutsatta ordningen för hyressättning och inte i allt­
för hög grad lägger hyresnämnds avgöranden i enskilda fall till grund
för framtida hyressättning.----

Vad som främst skiljer Bergs förslag från utredningens är att hyres­nämnds uttalande om marknadshyran för en lokal inte får någon pre­sumtionsverkan. Syftei med utredningens förslag om hyresnämnds ytt­rande förenat med presumtionsverkan är atl kunna tvinga parterna, främst hyresvärden, atl förebringa ordentlig och rättvisande utredning om lokalens marknadsvärde. Om man avstår från all förena hyres­nämnds yttrande med presumtionsverkan förlorar man en möjlighet att kunna pressa parterna till angivet utredningsarbete. Detta medför atl hyresnämnd — pä samma sätt som med nuvarande ordning — mången gång kommer alt sakna behövlig utredning och blir hänvisad till den mindre säkra metoden med allmän skälighetsbedömning vid sitt med­lingsförfarande. Detla förhållande är enligt hyresnämndens uppfattning avgörande för att föredraga utredningens förslag framför Bergs.

Utredningens förslag innebär alltså en påtaglig fördel i fråga om möj­lighelen att genom parternas egna insatser få tillgäng lill utredning som behövs för att kunna göra en saklig bedömning av en omtvistad lokals marknadshyra. Det kan dock med fog antagas att hyresnämnd trots den föreslagna nyordningen inte så sällan kommer att vara i avsaknad av så­dan utredning och därigenom bli hänvisad till att göra en på nämndens allmänna erfarenhet grundad bedömning av en omtvistad lokals skäliga hyra. Parterna i en hyrestvist kommer emellertid genom utredningens förslag under alla förhåUanden atl bätire än för närvarande tillförsäkras kvalificerad förhandlingshjälp, ägnad att leda till uppgörelse mellan par­terna, även om hyresnämndens yttrande om lokalens marknadshyra en­dast är grundat på nämndens egen allmänna erfarenhet och yttrandet är mindre väl underbyggt till följd av att nämndens erfarenhet är begrän­sad.

Hyresnämnden i Malmö: Den föreslagna ordningen tUlämpas i stort
sett redan av hyresnämnden. Med hänsyn till de goda erfarenheter som
hyresnämnden har av denna ordning tillstyrker hyresnämnden att utred­
ningens förslag genomförs. Hyresnämnden har inte heller nägon erinran
mot att presumtionsverkan tillerkännes nämndens yttrande i en senare
ersättningstvist.-----

Hyresnämnden vill till utredningens i och för sig riktiga beskrivning av förfarandet vid hyresnämnden göra följande tillägg. Det förekommer att parterna önskar alt nämndens förhandlingshjälp skall avse ett förslag till förlikning vilket inte är materiellt grundat. Omständigheterna kan gi­vetvis också vara sådana att den för nämnden tillgängliga utredningen räcker bara till ett rent förlikningsbud som grundas på vad parterna i den aktuella tvisten kan tänkas vara beredda att godtaga. I sådana fall strävar nämnden självfallet att söka förlika parterna genom ett sådant medlingsbud om nämnden finner att förutsättningar för förlikning före­ligger. Om nämnden framlägger förslag Ull förlikning klargör nämnden

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  62

emellertid regelmässigt för parterna huruvida fråga är om ett kompro­missförslag eller om ett materiellt grundat förslag.

Byggnadsstyrelsen: Förslaget att ålägga hyresnämnd skyldighet att på parts begäran vid medling företa en prövning av en lokals marknads­hyra är enligt verkets mening väl motiverat.

Byggnadsstyrelsen har inte någon större erfarenhet av tvister inför fastighetsdomstol om storleken av ersättningsbelopp och grunderna för fastställelse härav. Majoritetens förslag atl hyresnämnds yttrande om skälig marknadshyra skall tillerkännas presumtionsverkan i en senare er­sättningstvist synes verket vara positivt.

Hyresgästernas riksförbund: Utredningens mening att bättre jäm­ställdhet mellan parterna i ovan angivet hänseende bör åstadkommas genom medverkan från hyresnämndernas sida vill förbundet biträda och den föreslagna lösningen synes vara en väg som bör prövas. Därigenom erhåller parterna ett betydligt säkrare underlag för sina ställningstagan­den.

Riksförbundet Kiosk- & Gatukök: Förbundet delar utredningens upp­fattning att hyresnämnderna framledes skall göra en preliminär pröv­ning av lokalens marknadshyra och att denna skall ha presumtionsver­kan i en senare ersättningstvist.

Malmö kommun (= fastighetsnämnden): Kommunen finner en av de vikligaste nyheterna vara, att hyresnämnden — om medlingsförsök icke ger resultat — på yrkande av endera parten har att uttala sig om lokals marknadshyra. Bestämmelsen torde underlätta parternas ställningsta­ganden och därigenom öka möjligheterna till snabba och rimliga uppgö­relser.

SARA: Utredningen föreslår här bl. a. förbättrade metoder i syfte att åstadkomma ett kvalificerat underlag för bedömande av en lokals mark­nadshyra. Dessa åtgärder jämte förslaget om att hyresnämndens ytt­rande angående hyresnivån skall tillerkännas presumtionsverkan, finner SARA särskilt välbetänkt.

Sveriges köpmannaförbund och SHIO: Hyresnämnden ges rätt att av­
giva ett yttrande, vilket måste ha den allra största betydelsen för att
förmå parterna att därefter förlikas. Folke Bergs reservation i detta hän­
seende med förslag till annan ordning är icke tUlfredsställande. Dennes
förslag kommer i praktiken att innebära i stort sett samma osäkerhet till
nackdel för lokalhyresgästen som råder med nuvarande syslem. Ätt hy­
resnämndens yttrande skall ha presumtionsverkan vid en efterföljande
process utgör en förutsättning för att förslaget som helhet skall bli verk­
ningsfullt. -------

I utredningens betänkande, sidan 78, anföres följande. "Kan hyresvär­den styrka att han lyckats hyra ut lägenheten mot den hyra han fordrat skall han naturligtvis som regel undgå skadeståndsansvar." Vi utgår då från att undantag från denna huvudregel gäller t. ex. för det fall hyres­värden hyrt ut lill konkurrerande bransch. Vi tolkar dock huvudregeln e contrario på så vis att hyresvärden alltid blir skadeståndsskyldig för det fall han hyr ut lägenheten till en lägre hyra än vad han slutligen fordrat inför medling i hyresnämnden. Om man sedan går Ull utredningsförsla­get sidan 113 mitt på sidan anförs följande: "Det är att märka att påtag-lighetsrekvisitet endast hänför sig till marknadshyran och inte tUI det hyreskrav som hyresvärden framställt." Med marknadshyra måste man här förstå den hyra som hyresvärden slutligen erhållit för lokalen. Om denna hyra skall jämföras enligt påtaglighetsrekvisitet med vad hyres-

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   63

nämnden yttrat i ärendet kan ju marknadshyran visat sig i realiteten ha understigit vad hyresvärden slutligen fordrat inför hyresnämnden. Orga­nisationerna ulgår ifrån att det är uppenbart att huvudregeln gäller dvs. att hyresvärden under inga omständigheter kan undgå skadeståndsskyl­dighet för det fall han får 1: — kr. mindre i hyra än vad han fordrat i slutförhandlingarna. Som exempel kan anföras följande. Hyresvärden säger upp och yrkar 100 000 kronor. Hyresgästen är beredd att accep­tera 50 000 kronor. Hyresnämnden avger som ett slutligt yttrande 80 000 kronor såsom marknadsmässig hyra.

Enligt pätaglighelsrekvisitets resonemang skulle gränsen gä vid 10 %, dvs. 88 000 kronor. Vad skall gälla om hyresvärden efter det att hyres­nämnden avgivit yttrande fortfarande insisterar på att utfå 100 000 kro­nor och del sedan visar sig att han allenast får u( 95 000 kronor av ny hyresgäst? Enligt huvudregeln skulle han bli skadeståndsskyldig vilket måsle vara meningen. Men följer man resonemanget om "påtaglighet" så blir överensstämmelsen dålig. Lämpligtvis måste lagtexten komplette­ras med följande tillägg lill 57 a § andra stycket efter punkten 1 "när yttrandet. . . hyresnämnden angivit, samt att denna minsl uppgår till vad hyresvärden slutligen fordrat inför hyresnämnden".

Bosladsdomstolen: Bostadsdomstolen ansluter sig till utredningens
förslag att hyresnämnderna i tvister om villkoren för förlängning av ett
lokalhyresavtal pä parts begäran skall försöka utröna lokalens hyres­
värde på grundval av den förebragta utredningen och sin kännedom om
lokalhyresmarknaden och lägga denna bedömning till grund för ett ytt­
rande om marknadshyran.----

Nämndens uttalande om marknadshyran för en lokal bör under nu
angivna förutsättningar bli ett starkt incitament för parterna att träffa
uppgörelse på den av nämnden angivna hyresnivån. Uttalandet kommer
också utan tvekan att tillmätas stort bevisvärde i en eventuell efterföl­
jande ersättningstvist. Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör det med
hänsyn härtill inte vara erforderligt för att uppnå syftet med utredning­
ens förslag att uttalandet ges legal presumtionsverkan i en sådan tvist.
En bestämmelse härom skulle nämligen kunna medföra dels — som
framhållits i reservationerna — att parterna redan i medlingsärendet
profilerar sig så att nämndens möjlighet alt åstadkomma förlikning
minskar väsentligt dels att i realiteten ett system med av myndighet be­
stämda hyror för lokaler införs. Så genomgripande förändringar i det
nuvarande skyddssystemet bör inte genomföras innan det nu föreslagna
utvidgade medlingsförfarandet hunnit prövas en tid.

Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör nämndens yttrande om marknadshyra respektive ersättningslägenhet ses som en integrerad del av medlingsarbetet, vilket inte bör anses avslutat förrän parterna reage­rat på yttrandet.

Hovrätten för Västra Sverige: Mot den av utredningen föreslagna lös­ningen har hovrätten åtskillig kritik atl anföra. Förslaget medför, såsom också Berg anfört i sin reservation, risk för att den fria prisbUdningen på lokaler kommer att försvinna. Redan av denna anledning förefaller det olämpligt att tillerkänna hyresnämndens yttrande presumtionsverkan på sätt föreslagits.

Prövning av marknadshyran för en lokal med ledning av faktiskt er­bjudna hyror torde under medlingsskedet endast sällan kunna före­komma. Hyresnämnderna torde därför i allmänhet vara hänvisade att

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   64

vid prövningen använda sig av ortsprismetoden. Med hänsyn till de
många osäkerhetsfaktorerna vid en sådan uppskattning förefaller det
inte lämpligt att tillmäta en på detta sätt beräknad marknadshyra sä stor
betydelse som majoritetens förslag innebär. Så som också påpekas i den
tidigare nämnda reservationen föreligger en beaktansvärd risk för att en
hyresgäst, som förlitar sig på riktigheien av en på delta sätt beräknad
hyra, skall lida skada, genom atl det senare visas att marknadshyran för
lägenheten varil påtagligt högre. Man kan inte heller om förslaget går
igenom bortse från svårighetema att vidmakthålla medlingens syfte att
förlika parterna. Utredningens förslag tyder närmasi på att förliknings­
förhandlingarna i ett inledande skede skall föras på samma sätt som
skett i flertalet fall tidigare och att någon närmare utredning angående
marknadshyran för lokalen inte skall företagas förrän det visas att för­
likning inte kan träffas. Då det framgår atl det ofta är just osäkerheten
om denna hyra som försätter hyresgästen i underläge vid förhandling­
arna, inträder den förhandlingshjälp som hyresnämnden skall ge på ett
väl sent stadium. Det kan därför befaras att tyngdpunkten av medlingen
kommer att förskjutas och alltför mycket inriktas på det yttrande som
begäres angående marknadshyran. Då detta yttrande dessutom skall Ull­
läggas presumtionsverkan i en efterföljande process är det naturligt om
parterna kommer att förebringa omfattande orlsprisutredningar. Detla
är inte väl förenligt med medlingsförfarandet men kan knappast för­
hindras med hänsyn till yttrandets presumtionsverkan.         

Av utredningen framgår att den medlingsverksamhet som bedrivits vid hyresnämnden i Malmö haft delvis en annan inriktning än medlings­verksamheten vid övriga hyresnämnder. Erfarenheterna från malmöverksamheten har sagts vara mycket positiva. En förstärkt med­ling av liknande slag föreslås också av Berg i dennes förslag lUl stär­kande av lokalhyresgästernas ställning. Hovrätten ansluter sig härtill. Reglerna om den förstärkta medlingen bör komma till direkt uttryck i lagtexten. Detta kan lämpligen ske genom att 12 § lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder erhåller ytterligare ett stycke, för­slagsvis inplacerat som siycke 3, av ungefär följande lydelse:

Vid medling enligt 12 kap. 58 § eller 58 a § jordabalken skall, i fall där tvist föreligger om skäligheten av yrkad hyra, nämndens medlings­bud grundas på dess uppfattning om marknadsvärdet för lokalen. Öns­kar part, där uppsägning av hyresavtalet skett på grund av förestående rivning eller ombyggnad av fastigheten, nämndens yttrande i frågan om erbjuden ersättningslokal bör anses godtagbar, åligger det nämnden att yttra sig härom.

Stockholms tingsrätt: Förslaget medför i och för sig den av utred­ningen påpekade fördelen att man därigenom tvingar parterna att före­bringa en ordentlig utredning beträffande lokalens marknadsvärde. Emellertid är del oftast en mycket tidskrävande och svår uppgift att fastställa en lokals marknadsvärde, vilket reservanten Folke Berg fram­hållit. Tingsrätten, som inte blott i mål om rörelseskada utan även i an­dra mål beträffande värdering av fastigheter i Stockholms centralare delar har att som ett led i värderingen ta ställning till skälig marknads­hyra för bl, a butiks-, kontors- och industrilokaler, har den erfarenheten att en dylik hyresprövning, i vart fall i storstadsregioner, regelmässigt kräver att parterna redovisar mycket omfaitande och detaljerade orts-prisundersökningar, i vilka hyrorna per m ly eller därpå grundade markvärden beräknats bl. a. med hänsyn till lokaldjup, läge inom kvar-

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  65

leret, belägenhet från affärssynpunkt m. m. Bedömningen av eit sådant material är mycket komplicerad och förfarandet försvåras ofta av att parterna under processens gång inte sällan inger helt nya, förändrade el­ler kompletterande utredningar. Om hyresnämnden skulle i samband med förlikningsförhandlingarna vara skyldig att utan någon större grad av osäkerhet uttala sig om vilken marknadshyra, som den av parterna förebragta utredningen leder till, kommer förfarandet i hyresnämnden sannolikt att i avsevärd mån kompliceras och bli mer utdraget.

Risken härför blir särskilt påtaglig om hyresnämndens yttrande be­träffande skälig marknadshyra av parterna ej längre kan uppfattas som ett väiavvägt förslag till förlikningsuppgörelse utan är att se som ett auktoritativt yttrande, som på sätt ulredningen föreslagit tillerkännes presumtionsverkan i en eventuellt kommande ersättningsprocess. Par­terna måste då för att tillvarata sina intressen redan inför hyresnämnden åberopa all den utredning om lokalens värde, som de kan tänkas finna erforderlig, vilket i sin tur leder tiU att parterna, såsom reservanten Sven Jansson påpekat, snarare fjärmar sig från varandra. Även hyresnämn­den måste med denna ordning naturligen inrikta sig på att med största grad av säkerhet söka fastställa en marknadshyra, som kommer att stå sig i en efterföljande ersättningsprocess. Detta medför därför att med­lingen kommer att mer likna en vanlig domstolsprocess än ett enkelt och smidigt förlikningsförfarande, dock med den mycket väsentliga skillna­den alt hyresnämndens preliminära yttrande ej kan överklagas. Skälet till denna skillnad är enligt utredningen att hyresnämndens prövning en­dast är preliminär och saknar omedelbara rättsverkningar. Eftersom ytt­randet enligt förslaget skall tUlerkännas presumtionsverkan och då hy­resnämnden föreslås att själv (härom mer nedan) ompröva detta ytt­rande i en kommande ersättningstvist, anser tingsrätten att rättssäkerhe­tens krav på intet sätt blivit tillgodosedda i den utsträckning, som utred­ningen gör gällande.

Mot bakgrund av det nu anförda avstyrker tingsrätten förslaget att tillerkänna hyresnämndens preliminära yttrande beträffande en lokals marknadshyra presumtionsverkan i en efterkommande ersättningstvist. Tingsrätten har däremot ingen erinran mot att hyresnämnden som ett led i förlikningsarbelet för parterna uttalar sin uppfattning om mark­nadshyran för ifrågavarande lokal. Till undvikande av en spiraleffekl på prisbildningen på lokalhyresmarknaden bör dock hyresnämnden, så­som ulredningen angivit, uttala sig om högsta skäliga hyra, dvs. mark­nadshyran, först om den av hyresvärden fordrade hyran befinnes oskä-

lig-

Göteborgs tingsrätt: Tingsrätten finner goda skäl föreligga att ålägga hyresnämnden att avgiva sådant yttrande men anser på av Berg angivna grunder, att yttrandet ej bör tillerkännas den legala presumtionsverkan som föreslagits, detta oavsett om den aktuella tvisten mellan parterna skall avgöras av tingsrätt eller hyresnämnd.

Malmö tingsrätt: Tingsrätten ifrågasätter om de av utredningen före­slagna ändringarna är ett lämpligt sätt att uppnå den eftersträvade balan­sen meUan parterna.

En bedömning av marknadshyran innan hyresförhållandet upphört — ofta lång tid dessförinnan — kan endast bli preliminär och vidlådes av en inte obetydlig osäkerhet. Denna osäkerhet i bedömningen anges i för­arbetena till 1968 års hyreslagstiftning som ett av huvudskälen tUl att ett optionssystem på lokalhyresmarknaden förkastades. De betänkligheter

5    Riksdagen 1978/79. 1 saml. Nr 89

 

Prop. 1978/79: 89                                                    66

mot en förtida hyresprövning, som kommer till uttryck i förarbetena, äger alltjämt giltighet och krav på ett införande av direkt besittnings­skydd även för lokalhyresgäster har heller inte framförts. Enligt utred­ningen föreligger dock en principiell skillnad mellan hyresprövningen i ett oplionssystem och den kvalificerade förhandlingshjälp som utred­ningen föreslår på så sätt atl hyresnämndens yttrande inte syftar tUl att fastställa en för parterna bindande hyra; avtalsfrihet föreligger alltjämt.

Enligt tingsrättens mening medför emellerUd den omständigheten att hyresnämndens yttrande enligt förslaget skall tillerkännas presumtions­verkan i ersättningsprocessen att skillnaderna i prakUken inte blir alltför stora, så mycket mindre som det är avsett att även ersättningsprocessen skall förläggas till hyresnämnderna. Den hyresvärd eller hyresgäst som vågar förkasta ett hyresavtal i enlighet med de villkor som anges i nämndens yttrande måste känna sig tämligen säker på att vinna en framtida ersättningsprocess. Detta torde i medlingsskedet vara närmast omöjligt att bedöma, särskilt som endast hyresanbud som avges efter det att nämnden avgivit sitt yttrande i princip kan beaktas i ersättningspro­cessen. Ett så omfattande ingrepp i principen om fri prisbildning på lo­kalhyresmarknaden som förslaget enligt tingsrättens mening innefattar torde inte vara erforderligt för alt åstadkomma en tillfredsställande ba­lans mellan parterna i förhandlingsskedet.

Hyresnämnden är tänkt att avge sitt yttrande om marknadshyran i försia hand på grundval av ortsprisjämförelser — seriösa hyresbud från tredje man torde oftast saknas under löpande hyrestid. Eftersom lokal­hyresmarknaden företer en mycket oenhetlig bild med stor hyressprid-ning även för jämförbara hyresobjekt måste emellertid ett uttalande om marknadshyran baserat på ortsprisjämförelser framstå som osäkert. Nämnda förhållande kan inte anses medföra några större nackdelar inom ramen för det nuvarande medlingsförfarandet, där nämndens verksamhet endast utmynnar i ett för parterna framlagt förlikningsbud. Erfarenheterna från hyresnämnden i Malmö, där förlikningsbud regel­mässigt avges efter ortsprisjämförelser, redovisas också vara goda. Ätt tillerkänna ett i enlighet med förslaget avgivet formellt yttrande bevis­verkan i en senare ersättningsprocess på så sätt att det endast får från­gås om det uppenbart och påtagligt skiljer sig från den i yttrandet angiv­na hyran framstår emellertid som mindre lämpligt. Risken är också på­taglig för att parterna, i medvetande om att nämnda bevisverkan förelig­ger, belastar medlingsförfarandet med alltför omfattande och vidlyftigt utredningsmaterial. Om parternas aktivitet i medlingsskedet får konse­kvenser utöver själva medlingsförfarandet är det osäkert om kostnads­aspekten — vardera parlen bär i medlingsförfarandet sina egna kostna­der — härvidlag är en för parterna tillräckligt avhåUande faktor.

Den reform av medlingsförfarandet som tingsrätten ansett vara påkal­lad bör lämpligen ske inom ramen för det nuvarande förlikningsförfa­randet. Tingsrätten ansluter sig därvid i allt väsentligt UU det av Folke Berg reservationsvis framlagda alternativa förslaget och anser att detta, sedan det blivit föremål för närmare uiredning, skulle kunna leda tUl lagstiftning.

Tingsrätten avstyrker av anförda skäl förslaget i denna del.

Domstolsverket: Domstolsverket delar uppfattningen alt prisbild­ningen på lokaler bör vara fri och atl ett helt säkert mått på en lokals marknadsvärde endast kan erhållas genom att den bjuds ut på öppna marknaden. Som utredningen anfört innebär emellertid den gällande

 

Prop. 1978/79: 89                                                    67

ordningen att parterna vid förhandling om nya hyresvillkor är osäkra
om lokalens marknadsvärde. Detta problem lorde kunna lösas genom en
ändring av medlingsförfarandet som innebär en kvalificerad förhand­
lingshjälp till parterna. Ett förfarande där hyresnämnden efter utred­
ning uttalar sin uppfattning om lokalens marknadsvärde torde ge god
ledning för parterna.---

Som utredningen påpekar är lokalhyresmarknaden heterogen och hy­rorna kan variera kraftigt även för Ull synes likvärdiga lokaler. Även hyresnämndens bedömning kommer därför att innehålla vissa osäker­hetsmoment. Att under sådana förhållanden tillerkänna hyresnämndens uttalande presumtionsverkan i en senare ersättningstvist kan inte vara lämpligt. Del föreligger också risk för att parterna med en sådan ordning blir mindre lyhörda för varandras argument och i stäUet kon­centrerar sig på att dra fram allt material och alla argument som talar rör den egna ståndpunkten. Under sådana förhållanden kommer par­terna att fjärma sig från varandras ståndpunkter och medlingen kommer mera att likna en process än ett förlikningsförfarande. Domstolsverket avstyrker därför förslaget om alt hyresnämndens yttrande om mark­nadshyran skall ha presumtionsverkan.

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden avstyrker utredningens förslag att hyresnämnden skall företaga en preliminär prövning av marknadshyra, vilken prövning skall ha presumtionsverkan i senare er­sättningstvist. Hyresnämnden föreslår i stäUet att hyresnämnden inom ramen för det nuvarande medlingsförfarandet skall kunna avge ett med­lingsbud grundat på parternas utredning och nämndens uppfattning om marknadshyran. Medlingsbudet bör i ersättningstvisten bedömas efier sedvanliga bevisvärderingsnormer och inte ges presumtionsverkan.

Tidigare utredningar har avvisat tanken att hyresnämnden skulle
kunna fastställa hyran för lokaler. Äv resonemanget i betänkandet (s. 73
y—76 y och 112 m—113 ö) framgår atl utredningen är medveten om
hur osäker en bedömning av marknadshyran i många fall måste bli. Ef­
tersom bedömningen skall göras innan lokalen ännu är ledig blir anbud
från tredje man ovanliga och — om de föreligger — mycket osäkra.
Ortsprisjämförelser är vanskliga, särskUt vad det gäller affärslokaler i
cityområdena. Hyresnämnden vill här instämma i den bedömning som
Folke Berg gjort i sin reservation (s. 126 y—127 x). Hyresnämndens
StäUningstagande skulle trots dess avgörande betydelse för ersättnings­
processens utgång inte kunna överklagas. Om ersättningsprocessen för­
läggs tiU hyresnämnd är det också en inte minst från parternas synpunkt
betänklig risk för att nämnden vid sin bedömning av ersättningstvisten
känner sig alltför bunden av det tidigare ställningstagandet. Mot bak­
gmnd av det sagda finner hyresnämnden det otiUfredsställande för att
inte säga orimligt att yttrandet skulle få presumtionsverkan i ersättnings­
tvisten. ---

Hyresnämnden finner det egendomligt att tUlåta formell bevisning vid ett förfarande som fortfarande avser medling och endast mynnar ut i ett preliminärt ställningstagande. Ett sådant bevismedel borde endast få användas i prövningsfall där nämnden skiljer ärendet från sig genom ett slutligt beslut, som har rättsverkan. Detta angavs också vara fallet när de gällande bestämmelserna om muntlig, formell bevisning infördes 1975. I förarbetena UU lagstiftningen (prop. 1974:151 s. 148 m) anför­des att muntlig, formell bevisning fick upptas i hyresnämnden endast i

 

Prop. 1978/79: 89                                                    68

ärende som nämnden hade all pröva enligt 4 § LÄH. Denna inskränk­ning framgår dock inte av lagtexten (19 a § LÄH). Hyresnämnden vUl tillägga att del föreslagna förfarandel måsle innebära försämringar från snabbhets- och effektivitetssynpunkt. Hyresnämndens arbetsbelastning är redan nu besvärande och nämnden kan med nuvarande resurser inte ägna två till fyra sammanträden åt ett vanUgt lokalmedlingsärende (jfr s. 118 y).

Förslaget till medlingsförfarande bör inte genomföras i oförändrat skick. Man bör dock la fasta på tanken att hyresgästen skall få hjälp med bedömningen av vilken hyra som är skälig, alternativt om ersält-ningslokal kan anses godtagbar. Denna hjälp bör kunna ges inom ramen för det nuvarande medlingsförfarandet på sätt Berg angivit i sin reserva­lion (s. 128 y—129 y). Hyresnämnden bör då den framlägger medlings­bud vara skyldig att, om part begär del, yttra sig rörande lokalens mark­nadshyra, alternativt om huruvida en ersättningslokal är godtagbar. Ytt­randet bör grundas på parternas utredning och hyresnämndens uppfatt­ning om marknadshyran, alternativt om ersättningslägenhetens godtag­barhet. Nämnden bör inte vara skyldig att framlägga förlikningsförslag, om det av andra skäl än oenighet om hyran eller om ersättningslokalens godtagbarhet är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas. Be­stämmelser i ämnet bör kunna infogas i 12 § LÄH. Yttrande i förlik­ ningsförslag bör inte ges någon presumtionsverkan utan bedömas i er­sättningsprocessen efter vanliga bevisvärderingsregler. — Vid medlingen och den utredning som skulle föregå förlikningsförslaget bör formell muntlig bevisning inte tillåtas. Sådan bevisning torde för närvarande inte vara tUlåten i medlingssammanhang och anledning saknas alt införa den.

Kommerskollegium: Reservationsvis har farhågor hysts för att syste­met skulle medföra en återgång lill myndighetsbestämda hyror och att den eftersträvade fria prisbildningen härigenom skulle äventyras. Kolle­giet, som är angeläget understryka vikten av att principen om den fria prisbUdningen upprätthålles, anser emellertid att reservantens farhågor härutinnan är överdrivna. De med förslaget förknippade fördelarna i form av ökad jämställdhet mellan parterna torde enligt kollegiets mening överväga dess eventuella nackdelar genom styrd prissättning.

1 anslutning till de invändningar reservanterna gjort vill kollegiet för sin del understryka vikten av att den för ersättningsprocessens utgång fundamentala frågan om marknadshyrans höjd inte är bunden redan vid processens inledning. Hyresnämndens bedömning i förlikningsförfaran­det bör därför endast tillmätas rangen av ett bevismedel, som bör bli föremål för fri bevisprövning i ersättningsprocessen.

Svenska handelskammarförbundet: Partema på hyresmarknaden sy­nes vara ense om alt lokalhyror skall vara marknadsmässiga och således icke vara föremål för reglering. Denna inställning delas av utredningens majoritet. Ett säkert mått på vad som är marknadshyra för en viss lokal kan bara erhållas genom att lokalen bjuds ut på öppna marknaden. En­ligt utredningsförslaget skall emellertid hyresnämnden, om medling misslyckas och part begär det, yttra sig om marknadshyran. Om inte ett konkret hyresanbud föreligger skall hyresnämndens yttrande ske på grundval av hyran för andra jämförbara lokaler. Emellertid kan hyran för lokaler variera högst avsevärt även inom ett litet geografiskt område. Detta beror bl. a. på olika hyresstmktur inom skilda branscher, närheten

 

Prop. 1978/79: 89                                                    69

til! kommunikationer etc. Det underlag som hyresnämnden enligt utred­ningsförslaget skaU ha till grund för sitt yttrande torde därför av flera skäl i allmänhet vara otUlförliUigt.

Då enligt utredningsförslaget hyresnämndens yttrande skall ha viss rättsverkan i en eventuell senare tvist om skadestånd, kan befaras atl parterna i betydande utsträckning finner sig nödsakade att godtaga den hyra som hyresnämnden bedömt vara marknadshyra. Härigenom upp­kommer belydande risk för att prisbildningen för lokaler i framtiden icke blir fri utan alt istället lokalhyror i praktiken blir styrda till den nivå som hyresnämnden anser vara marknadshyra.

HSB: HSB avstyrker förslaget alt hyresnämndens uttalande i med­lingsärende om skälig hyra skaU tilläggas presumtionsverkan vid en eventuell efterföljande ersättningstvist.

Hyresnämndens huvuduppgift vid medling skall liksom hittills vara att förlika parterna. Om utredningens förslag genomförs är det risk för att nämndens medlande roll kommer att träda i bakgrunden och att för­farandet i stället övergår till något som liknar en förberedelse i eller in­för en kommande ersättningstvist. HSB anser därför att nämndens för­likningsbud endast bör betraktas som en kvalificerad förhandlingshjälp åt parterna. Budet bör således inte tillerkännas någon legal presumtions­verkan vid en senare ersättningsprocess.

Den föreslagna prövningen av marknadshyran kommer, som anförs i en av reservationerna, att ske vid ett skede då lokalen inte är ledig lill uthyrning (i regel cirka ett år dessförinnan) och ett seriöst hyresanbud från tredje man nästan aldrig kan föreligga. Prövningen måste därför i regel ske på grundval av hyran för andra lokaler. Nämnden ställs då in­för belydande svårigheter eftersom lokaler är av så skiftande karaktär vad avser utformning, läge m. m. Enligt majoritetsförslaget skall den i yttrandet angivna marknadshyran få frångås endast om det befinns att marknadshyran rätteligen varit påtagligt högre eller lägre. Med hänsyn lill erfarenheterna från hyressättningen av lokaler skulle sålunda försla­get, om det genomfördes, ställa fastighetsägarna inför betydande vansk­ligheter, vilket knappast har varit avsikten med majoritetens förslag.

KF: KF instämmer i utredningens förslag att hyresnämndernas erfa­renhet och kännedom om lokala förhållanden bör tillföras parterna. Härigenom erhåller parterna en bättre uppfattning om sin ställning i en eventuell tvist. Detta kan säkert i många fall underlätta en förlikning men framförallt vinnes att den starkare parten — hyresvärd eller hyres­gäst — får svårare att genomdriva en oskälig hyra på grund av att mot­parten icke vågar riskera en process. KF tUlstyrker således förslaget att hyresnämnd på begäran skall yttra sig om skälig marknadshyra.

I frågan om vilken verkan hyresnämnds yttrande skall ha i en efter­följande process delar KF icke utredningens uppfattning. Om yttrandet i lag tillerkännes presumtionsverkan skulle detta i praktiken komma att medföra att hyresnämnden fastställer vilken hyra som skall gälla. Stora risker föreligger då för en snedvridning av hyresutvecklingen för loka­ler. Enligt KF:s uppfattning bör istället klart utsägas att hyresnämndens yttrande icke skall vara bindande för domstolens prövning. Detta hind­rar icke att domstolen tar intryck av hyresnämndens yttrande och kom­mer till samma resultat. Skälet härtill bör dock enligt KF:s menig vara att domstolen vid en fri prövning funnit hyresnämndens motivering vara saklig, icke att en av parterna misslyckats med att bevisa att hyresnämn­den hade fel.

 

Prop. 1978/79: 89                                                    70

Landstingsförbundet: Det synes förbundet tveksamt om majoritetens förslag — att ge hyresnämnderna kompetens att i sista hand företa en preliminär prövning av lokals marknadshyra samt att ge denna hyres­nivå presumtion vid eventuell senare rättstvist — är ägnat att ge par­terna incitament att träffa uppgörelse på den nämnda hyresnivån. Sna­rare finns risk för att, som i utredningen reservationsvis anförts, par-lerna uppfattar medlingen som en domstolsförhandling i första instans, vari det gäller att hopa material som stärker den egna positionen, hellre än att träffa förlikning. En lösning i enlighet med vad reservanten Berg föreslagit, synes förbundet kunna prövas.

Kommunförbundet: Redan möjligheten för part att under medlingen begära att hyresnämnden företar en preliminär prövning av lokalens marknadshyra innebär risk att medlingen övergår tiU att bli en process där vardera parten gör sitt yttersta för att visa det berättigade i sina krav. Dessutom föreslår utredningen att hyresnämndens preliminära prövning skall tillerkännas presumtionsverkan i en senare ersättnings­tvist. Detla blir ytterligare ett motiv för parterna att redan under med­lingen sätta in alla sina resurser på att hävda sin mening i stäUet för att förlikas. Saken tiUspetsas av att handläggningen av ersättningstvisten föreslås överflyttad från fastighetsdomstolen till hyresnämnden. Det förefaller tveksamt om medlingen hos hyresnämnden härefter på ett till­fredsställande sätt kan fylla den värdefulla uppgiften att i en enkel och smidig form sammanjämka parterna när de inte står alltför långt ifrån varandra. En annan följd av det föreslagna medlingsförfarandet kan bli att hyrorna i stor utsträckning bestäms av hyresnämnden i stället för så­som tänkt är av marknadsförhållandena. Detla skulle innebära ett vä­sentligt avsteg från den fria hyressättning som infördes med 1968 års hyresreform och alltjämt gäller lokalhyror.

Kommunförbundets styrelse anser att hyresnämndens huvuduppgift vid medlingen även i fortsättningen bör vara att söka förlika parterna. Detta skulle såsom ledamoten i utredningen Folke Berg anför i sin re­servation kunna ske genom en föreskrifi i lagen att nämndens medlings­bud skulle grundas på dess uppfattning om marknadsvärdet för lokalen. 1 ett sådant medlingsförfarande skulle möjligheterna att träffa förlik­ningsöverenskommelse meUan parterna vara större än i det av utred­ningen föreslagna medlingsförfarandet.

Stockholms kommun (= stadsjuristen): Såväl de av Folke Berg som de av Sven Jansson åberopade grunderna för respektive reservation fin­ner kommunen vara tungt vägande och instämmer i reservanternas upp­fattning att hyresnämndens uppgift vid medlingen bör inskränkas till alt utgöra en kvalificerad förhandlingshjälp åt parterna. De allmänna dom­stolarna bör ha möjlighet att fritt pröva marknadshyrans skälighet vid ersättningstalans behandling och sålunda ej vara bundna av hyresnämn­dens preliminära yttrande. Domstolarna kommer ju att ta betydande hänsyn till vad hyresnämnden uttalat, särskilt som parternas möjligheter att under ersättningsprocessen anföra nya omständigheter föreslås bli begränsade.

Göteborgs kommun (= fastighetskontoret): Kommunen vill under­stryka en redan i utredningsarbetet belyst svårighet i frågan om förfa­randet vid tvister. Det har betonats att hyresnämnderna ges en uppgift som innebär alt de kommer att ställas inför så stora svårigheter alt det ur rättsskipningssynpunkl kan ifrågasättas om den föreslagna procedu­ren är den rätta. Redan att fastställa en lämplig marknadshyra inom

 

Prop. 1978/79: 89                                                    71

storstäderna där marknadshyrorna varierar med hundratals kronor per m- våningsyta och där strukturella förändringar i branscherna stän­digt pågår med därav följande komplikationer vid bedömandet av för­mågan att bära hyreskostnader, framstår som en uppgift förenad med myckel stora svårigheter. Det är mot bakgrunden härav som det redan riktats kritik mot förslaget att hyresnämndens bedömning av hyresnivån skall ges presumtionsverkan vid eventuell skadeståndstvist, i synnerhet som hyresnämnden ju själv, om förslaget går igenom, skall avgöra ska­deståndets storlek.

Sveriges advokatsamfund: Förfarandet torde utgöra en nyhet i svensk rätt, där del väl knappast tidigare förekommit att ett och samma organ först uppträder i medlarens roll och därefter som domstol prövar sin egen tidigare ståndpunkt. Än betänkligare ter sig en sådan ordning med hänsyn till att det här blir fråga om skönsmässiga avgöranden, som ofta kommer att vila på ett bräckligt underlag. Den presumtionsverkan av nämndens yttrande vid medlingen som föreslås bör därför inte lagfästas. Det utredningsunderlag som förebragts hos nämden blir därförutan av betydelse såväl för parterna vid deras ställningstagande till fortsalt tvist som vid en eventuell prövning av ersättningsanspråk.

SABO: SABO vill här framhålla att hyresvärden, i varje fall många
SABO-anslutna företag, subventionerar hyran för vissa lokaler. Anled­
ningen härtiU är att hyresvärden vill uppnå ett så allsidigt utbud av olika
butiker som möjligt till bostadshyresgästerna i området. Kundunderlaget
kan i en del faU vara otUlräckligt och affärsidkare inom för bostadshy­
resgästerna och därmed hyresvärden önskvärd bransch tvekar att hyra
lokal om marknadsmässig hyra uttas. En undersökning vad avser mark­
nadshyra för viss lokal kan därför bli missvisande. Av det sagda fram­
går att det även av denna anledning kan vara olämpligt att tillerkänna
nämndens yttrande presumtionsverkan i en senare ersättningstvist. 1 öv­
rigt vUl SABO i denna del instämma i ledamoten Sven Janssons reser­
vation. ----

Sammanfattningsvis anser SABO att föreslagna ändringar av nu gäl­lande rätt kan accepteras, dock med undantag av förslaget att hyres­nämndens yttrande vad avser lokalhyra skall tilläggas presumtionsver­kan i en senare ersättningstvist.

Sveriges fastighetsägareförbund: Förbundet motsätter sig den före­slagna ordningen. Varken hyresnämnd eller annan myndighet är kompe­tent att avgöra en lokals marknadsvärde. Det är i det närmaste ogörligt för en myndighet att gradera olika gators affärslägen liksom olika delar eller sidor av gatan, bedöma det högre värde en hörnbutik kan ha i för­hållande tUl en butik i ett mellanläge, att objektivt fastlägga värdeför­hållandet mellan primärutrymmen närmast gatan och sekundärutrym­men djupare in i byggnadskroppen för att nämna vissa av de värderingar som skulle framtvingas om marknadsvärdet skall bestämmas. I förarbe­tena tUl 1968 års lagstiftning hänvisades veterligt inte tiU att vissa prak­tiska erfarenheter av sådana avgöranden faktiskt vunnits av hyresnämn­der och Statens Hyresråd, Enligt hyresregleringslagen hade lokaler vis­serligen ett direkt besittningsskydd och en låst hyresnivå. Överväganden av det slag som nyss nämnts förekom emellertid i sådana fall då hyres­värden sagt upp en lokalhyresgäst för avflyttning och erbjudit denne en annan lägenhet som hyresvärden fann likvärdig. Processen kunde då rö­ra sig om huruvida den erbjudna lägenheten verkligen var likvärdig med den förutvarande. 1 sådana mål förekom ofta säregna utredningar, i vil-

 

Prop. 1978/79: 89                                                     72

ka parterna utfört noggranna mätningar av lokalernas avstånd tiU olika galhörn, lagt ner stor möda på att statistiskt mäta och visa hur många fotgängare som under vissa angivna tider på gatan passerat de båda lo­kalerna samt företett invecklad bevisföring av skyltytans och lokaldju­pets betydelse samt dessa faktorers omräkning i penningbelopp, betydel­sen av att busshållplats flyttats osv. De hyresmyndigheter som hade att la siällning i dylika mål hade förvisso en tämligen omöjlig uppgift. Det är således så många svårbedömbara faktorer som konstituerar ett mark­nadsvärde att nämndens yttrande i bästa fall endast kan bli en mer eller mindre kvalificerad gissning.

Om den föreslagna regeln genomförs kommer del dessutom att med­föra ett frångående av huvudprincipen att hyrorna skall spegla mark­nadsläget. Vi riskerar i stället att få ett system med myndighetsbestämda hyror. Hyresnämdens yttrande kommer givelvis att spridas till andra än parterna i tvisten, exempelvis spekulanter på den aktueUa lokalen och på liknande lokaler. Det torde vara en självklarhet att hyresnämndens ytt­rande kommer att ha en stor inverkan på spekulanternas ställningsta­gande.

Om värden i nämnden yrkar en hyra på exempelvis 350 krJm- och vi antar att detla också är uttryck för den riktiga marknadshyran men nämnden i sitt yttrande anser att den ligger på 340 kr./m- måste värden frångå sitt krav (under antagande att skUlnaden ej kan anses påtaglig) även om han kan få uthyrt för det högre beloppet. Även detta är ett ex­empel på att det i många fall kommer att bli myndighetsbestämda och ej marknadsanpassade hyror.

Den föreslagna ordningen skulle utan tvivel öka riskerna för s. k. av­gångsvederlag, dvs. särskild ersättning för hyresrätten till den avträ­dande hyresgästen, trots att efterträdaren är verksam i annan bransch. Förbundet vill påpeka att sådana vederlag inte sällan förekommer redan idag. I regel blir förhällandet uppenbart för hyresvärden först efter det att hyresavtal ingåtts med den nye hyresgästen.

Om hyresnämnden med presumtionsverkan skall yttra sig om mark­nadshyran för en lokal, måste man från hyresvärdshåll kunna ställa stränga krav på alt nämndens bedömning verkligen blir sådan, att man får förtroende för det resultat, som nämnden kommer fram tUl. Även cm hyresnämnden vinnlägger sig om en riktig bedömning av hyran, kan hyressättningen under alla omständigheter utsättas för kritik. I de flesta tätorter och särskilt i deras centrala delar förekommer en tämligen stor hyressplittring. Detla har bl. a. klarlagts genom de undersökningar, som gjorts beträffande Stockholms innerstad. Här kan, som Folke Berg på­ pekat i sin reservation, högsta och lägsta hyran för ungefär likvärdiga lokaler variera avsevärt. Skillnader på 200—300 kr./m- eller högre är ej ovanliga.

Utredningen har också uttalat (s. 78), att den hyra som hyresnämnden föreslår alltid måste präglas av en viss osäkerhet. Huvudregeln skall en­ligt utredningen vara, att hyresnämnden anger ett visst belopp som skä­lig hyra. Enligt förbundets uppfattning måste handläggningen i hyres­nämnden av här ifrågavarande ärenden med nödvändighet bli tämligen summarisk och därigenom osäker och präglad av subjektiva värde­ringar. Förslaget att hyresnämndens yttrande skall ges den rättsverkan som utredningen tänkt sig är mycket otillfredsställande. Det framstår som Slötande för rättskänslan, att en på sådant sätt tillkommen "osäker" hyra skall läggas till grund för en skadeståndsprocess mot hyresvärden.

 

Prop. 1978,79:89                                '                     73

som kan tvingas att utge ersältning till hyresgästen på grund av en felaktigt framräknad hyra. 1 detla sammanhang vill förbundet också un­derstryka, att hyresnämnden vid sin bedömning av hyran vid denna tidpunkt som regel inte har några anbud från tredje man om förhyrning av lokalen, efiersom den inte är ledig till uthyrning förrän vid en relativt avlägsen tidpunkt. Här må blott framhållas att vad annan hyresgäst an­ser en lokal vara värd utgör det säkraste och bästa beviset på vad som är rätt hyra för lokalen.

I anslutning härtill vill förbundet även ta upp ett annat problem som uppstår när nämnden skall försöka bestämma marknadshyran. Frågan berörs av utredningen på sid. 112—113. Det finns flera skäl till den hy­ressplittring som förekommer. Ett av dem är att företagare i olika bran­scher är beredda att betala olika mycket i hyra beroende bl. a, på om­sättningen per ytenhet. Om tvisten för att ta ett exempel gäller en to­baksaffär skulle marknadshyran om sådan verksamhei skall bedrivas i lokalen kunna bestämmas lill X kr. (härvid bortses från atl vad som tidi­gare anförts om svärigheten alt bestämma marknadshyra). Hyresvärden gör emellertid gällande att hyran bör vara 100 kr./m högre eller (X-|-100) kr./m- därför att lokalen som uraffär bör kunna betinga en så­dan hyra. Det kan vidare antas att något regelrätt hyresanbud ej förelig­ger. Enligt de allmänna förutsättningarna skall värden ha rätt till mark­nadshyra, dvs. den högsta hyra värden kan tänkas få ut oberoende av bransch. Frågan uppstår nu hur hj'resnämnden skall bedöma marknads-\ärdet. Skall det ske med utgångspunkt i 1) att tobaksaffär bedrivs i lo­kalen, 2) att lokalen kan tänkas utnyttjas till uraffär som värden hävdar (och skall nämnden i så fall göra en bedömning av hur troligt det är att uraffären kan komma till stånd med hänsyn till förekomsten av andra uraffärer i grannskapet) eller 3) med hänsyn lill vilken bransch som övsrhuvudtaget skuUe kunna länkas etablera sig i lokalen och samtidigt betala den högsta hyran? Enligt utredningen skall nämnden bedöma vil­ken användning som framstår som mest sannolik om nuvarande hyres­gäst flyttar och därvid utgå ifrån samma användningssätt om inte utred­ningen ger vid handen att annan användning är sannolikare. Oberoende av om utredning om det framtida användningssättet saknas eller ej anser förbundet det vara i det närmaste uteslutet att samma användningssätt skulle kunna bli aktuellt. Det beror på det förhållande som berördes re­dan av Hyreslagskommittén (SOU 1966: 14) sid. 115—116 nämligen att hyresvärden kan bli ersättningskyldig om en efterföljande hyresgäst tUl-gcdogör sig exempelvis en tidigare hyresgästs good-will. Svårigheten att bestämma värdet av good-will gör att förbundet alltid avråder hyresvär­den att i den angivna situationen hyra ut liU ny hyresgäst i samma bransch. Hyresvärden "måste" således i nämnden påstå att annan an­vändning är avsedd att komma tUl stånd. Oberoende av om värden därvid kan precisera användningssättet eller ej anser förbundet att hy­resnämnden har en omöjlig uppgift när den skall bedöma vilket annal användningssätt som kan bli aktuellt med hänsyn tUl branschstruktur, behovet av nyetablering o. dyl.

Det måste vidare understrykas, att hyresnämnderna, som inte haft tillfäUe att i detalj följa hyresutvecklingen beträffande lokaler efter den 1 oktober 1972, inte torde ha tillräcklig erfarenhet av rådande hyresläge.

Förbundet vill även instämma i de tankegångar som ligger bakom Sven Janssons reservation, nämiigen risken för att medlingen utvecklar sig till en process i stället för ett förlikningsförfarande.

 

Prop. 1978/79: 89                                                     74

Utredningens förslag i ifrågavarande del är enligt förbundets åsikt inte
något annat än att på omvägar återinföra hyresreglering för lokaler.
Med den lugna utveckling, som karaktäriserat tiden efter den 1 oktober
1972 i fråga om hyran för lokaler, hade man knappast förväntat sig ett
så drastiskt förslag från utredningen. Förbundet avstyrker därför försla­
get. -----

Som ovan angivits anser förbundet det inte motiverat alt nu genom­föra så genomgripande förändringar som betänkandet innehåller ifråga om medlingsinstitutet. Däremot anser förbundet i likhet med vad Folke Berg uttryckt i sin skiljaktiga mening, att hyresnämnderna bör bli aktivare i sitt medlingsarbete. För närvarande nedläggs inte något större arbete i hyresnämnderna för att söka medla mellan parterna. 1 re­gel avskrives medlingsärendet efter en kortare handläggning. Med en aktivare medling från hyresnämndemas sida skulle parterna kunna be­redas möjlighet atl inför hyresnämnden förebringa utredning om jäm­förliga hyror eller anbud från annan hyresgäst, som vore beredd att för­hyra lokalerna. Detla skulle, som Folke Berg också konstaterat, vara en kvalificerad förhandlingshjälp, som kunde eliminera hyresgästens even­tueUa underläge.

Svenska byggnadsentreprenörföreningen: SBEF avstyrker helt för­slaget i denna del. Enligt organisationens uppfattning saknar hyres­nämnderna möjlighet att korrekt kunna fastställa en lokals marknads­värde. De konkreta svårigheter som kan uppkomma vid en dylik hyres­prövning har utförligt belysts av ledamoten Folke Berg i hans reserva­tion till majoritetsförslaget. SBEF ansluter sig helt till Bergs uppfattning härvidlag. Eftersom hyresnämndens yttrande dessutom föreslås få pre­sumtionsverkan i en senare ersättningstvist är risken påtaglig att den fria prisbildningen på lokalmarknaden går helt förlorad. Det kan befaras att parterna i betydande utsträckning böjer sig för hyresnämndens bedöm­ning av den "riktiga marknadshyran". Därmed har hyresnämndens roll ändrats från att vara medlande och rådgivande i hyrestvister tiU att bli hyresfastställande. Lokalmarknaden har då övergått från fri marknads­prisbildning till en marknad under hyresreglering.

SBEF vill i detta sammanhang påpeka den risk för minskad nybygg­nadsverksamhet som hyresnämndernas prisbedömningar kan innebära. SBEFs medlemsförelag medverkar allt oftare som byggherrar/förvaltare för byggobjekt avsedda för kommersiellt ändamål, där såväl byggnad som lokaldelar anpassas hell efter lokalhyresgästernas intentioner. Detta kan gälla hela centrumanläggnigar eller specialbyggnader för industri­företag, hotellrörelse etc. En förklaring till denna utveckling är att många rörelseidkare av finansiella skäl inte vill binda egna medel i fas­tighetsinvesteringar. Här berörda byggnader och anläggningar blir oftast unika på så sätt att de utformas för såväl speciell verksamhet som för speciella hyresgäster. Lokalerna kan i regel inte nyttjas av annan bru­kare ulan omfattande ändringar och nya investeringar. De hyresöverens-kommelser som i dessa sammanhang träffas mellan upplåtare och hy­resgäst är avgörande för investeringsbeslutet. De avtalade hyresvillkoren medför därmed en förpliktelse från hyresgästens sida, som inte bör kunna avbördas genom ingripande från "tredje man", dvs. genom att hyresnämnden vid senare tillfälle sänker den av hyresgästen godtagna hyresnivån.

Över huvud taget föreligger en fara för en minskning av investering­arna i kommersiella lokaler om hyresnämnderna kommer att medverka

 

Prop. 1978/79: 89                                             75

till att det utbildas hyresnivåer som inte täcker lokalernas kostnadsandel i fastighetsförvaltningen. Med icke marknadsmässiga hyror följer — som fallet är på bostadssektorn — att investeringsviljan äventyras.

Svenska försäkringsbolags riksförbund: Riksförbundet vill allmänt hänvisa till de synpunkter, som framförts i den granskningspromemoria som upprättats inom Näringslivets Byggnadsdelegations kansli, samt till den i betänkandet redovisade reservationen av ledamoten Folke Berg. Härutöver vUl riksförbundet särskilt framhålla följande.

Det nu föreslagna regelsystemet skulle innebära stora risker för att den marknadsmässiga hyressättningen för lokaler skulle sättas ur spel. Hyresnämnden avses visserligen skola vid sina bedömningar vid avgi­vande av yttrande om marknadshyran ta hänsyn till alla de olika fakto­rer som kan påverka denna. Redan med hänsyn till att vid tidpunkten för sådant yttrande jämförande anbud sällan kan förväntas föreligga torde emellertid s. k. ortsprisjämförelser bli mer eller mindre regel och anknytningen till en marknadshyresnivå närmas hypotetisk. Det måste erinras om att marknadshyresnivåerna är i högsta grad påverkade av flexibUiteten i samhället, där bl. a. morgondagens tUlkommande nä­ringsidkare kan starkt förändra den bild som gavs av gårdagens. Som en konsekvens av detta kan också del föreslagna systemet förväntas snarare öka än minska frekvensen av avgångsvederlag, vilket får anses självklart vara en otiUfredsställande utveckling.

De nu antydda svårigheterna för hyresnämnderna att avge välgrun­dade och marknadsanknutna yttranden förstärks av att hyresnämnderna i dag inte har den kapacitet som krävs för att göra dessa bedömningar. Avsevärd förstärkning av denna kapacitet skulle erfordras, och ändå skulle de ovan nämnda problemen med att skapa kunskaper om de marknadsbestämmande faktorerna kvarstå.

Det nu sagda gör förslaget att hyresnämnds yttrande skall ha presum­tionsverkan vid bostadsdomstolens handläggning av tvist ytterligt be­tänkligt. Det är alltså inte bara så att därigenom en högre instans skulle 1 stor utsträckning betas den sedvanliga rätten och skyldigheten att göra en egen prövning utan dessutom så att man måste känna stor tveksam­het rent allmänt mot innehållet i det material som skulle ges presum­tionsverkan.

Riksförbundet vill slutligen särskUt peka på den del av förslaget som innebär att hyresnämndens yttrande på grund av ortsprismaterial skall bli utslagsgivande om inte hyresvärden kan styrka att marknadshyran är "påtagligt högre". Som en kommentar till detta anger utredningen en­dast att en skUlnad på 10 % aUtid måste betecknas som påtaglig. Här­igenom har visserligen utredningen egentligen inte tagit ställning till var gränsen för "påtagligheten" går. Ett uttalande som det relaterade kan dock befaras bli normgivande. Riksförbundet finner en så stor marginal som helt orealistisk och ser häri åter en fara för att marknadsprissätt­ningen blir satt ur kraft.

3    Den s. k. preklusionsregeln

Bostadsdomstolen: Självklart måste bedömningen av en lokals hyres­värde bli mycket osäker så länge lokalen inte är ledig. För att nämndens bedömning skall bli så riktig som möjligt är det som utredningen fram­håller av vikt att nämnden får tillgång till den information som parterna

 

Prop. 1978/79: 89                                                    76

förfogar över. Parternas eget intresse av nämndens bedömning kommer utan tvivel i de flesta fall att medföra att parterna redovisar det under­lag som de grundar sina överväganden på så noggrant som möjligt. Som ulredningen anger får del antagas alt det i allmänhet är hyresvärden som har tillgång till utredning om hyresvärdet i form av anbud eUer nytt hyresavtal. Utredningens förslag att hyresvärd inte i en senare ersätt­ningstvist skall få åberopa utredning av detla slag som han känt till un­der medlingsförfarandet men inte då förebringat bör kunna bidra till att tvinga fram tiUgänglig utredning i de faU hyresvärden själv inte har in­tresse härav och därmed förhindra spekulalion. Domstolen ansluter sig på anförda skäl tUl förslaget i denna del men vUI påpeka att tUlämp­ningen av bestämmelsen kan komma att medföra svåra bevisproblem för parterna och betydande avvägningssvårigheter för prövningsmyndighe-terna.

Stockholms tingsrätt: Hyresnämndens egentliga uppgift vid medlingen bör givetvis även i fortsättningen vara att söka få till stånd en förlikning mellan parterna. Det är utan tvivel ett angeläget önskemål att hyres­nämnden därvid lämnar parterna en så kvalificerad förhandlingshjälp som möjligt. För att detta skall kunna ske är det nödvändigt att parterna redovisar det material och underlag, som de stöder sina ståndpunkter på. Tingsrätten delar därför utredningens uppfattning att en hyresvärd i en efterkommande ersättningstvist ej annat än undantagsvis skall till be­frielse från ersättningsskyldighet tUlåtas åberopa anbud eller tecknade hyresavtal, som han känt tUI vid medUngen men då ej uppgett.

Domstolsverket: För att ge parterna möjlighet att bedöma lokalens marknadsvärde är det viktigt att de vid medlingen redovisar grunderna för sina ställningstaganden. För att hindra alt hyresvärden därvid speku­lerar i hyresgästens bristande kunskap bör hyresvärden, som utred­ningen föreslagit, hindras från alt i en senare ersättningsprocess åberopa hyresanbud eller hyresavtal som han känt till redan vid medlingen men då inte åberopat.

Hyresgästernas riksförbund: Förslaget undanröjer inte helt den kriti­serade osäkerheten för hyresgästen, vilket sammanhänger med den bety­delse som lillmäles anbud från tredje man. När sådant föreligger redan i medlingsskedet kan del omfattas av hyresnämndens preliminära bedöm­ning av marknadshyran och om värden inte då åberopar det kan han som regel inte dra fram det i en efterföljande ersättningstvist. Men om anbud givits eller avtal träffats efter avslutad medling, hamnar hyresgäs­ten i det läget att han inte vet om hyresnämndens uttalande om mark­nadsvärdet står sig. En dylik risk är svårare för honom atl förutse än ris­ken för att hyresvärden genom förebringande av annan utredning kan angripa hyresnämndens preliminära bedömning av marknadshyran. Denna osäkerhetsfaktor skulle kunna leda till att hyresgästen inte vågar säga nej till en av hyresvärden fordrad hyra som överstiger den som nämnden uttalat sig för och därigenom skulle värdet av dennas prelimi­nära prövning förringas. Ätt ett efter medlingen framkommet anbud el­ler avtal kan få tUl följd atl hyresgäst, som förlitat sig på nämndens ut­låtande, kan avskräckas från att väcka skadeståndstalan eller riskerar att förlora en inledd process är inte tiUtalande men torde vara svårt att undvika om man inte i stället vill införa ett direkt besittningsskydd, ex­empelvis efter danskt mönster. Ätt inga rättegångskostnader skaU utdö-m.as om hyresnämnden skall pröva ersättningstvisten har dock en viss belydelse i detta sammanhang.

 

Prop. 1978/79:89                     * >                   77

Sveriges hotell- och restaurangförbund: Utredningen har i sitt förslag
väl tillgodosett alt underlaget för hyresnämndens prövning blir uttöm­
mande. Såvitt vi kan finna utgör emellertid den föreslagna bestämmel­
sen i § 57 a sista stycket inte något hinder för hyresvärden att vid ersätt­
ningsprocessen i hyresnämnden och i bostadsdomstolen åberopa nytt an­
bud eUer avtal. Det skulle således vara möjligt alt införa nytt material
under prövningsprocessen. Detta bör enligt vår mening inte kunna ske.
Hyresgästen måste nämligen ha ett definitivt underlag för att ta ställning
tUI om han skall lämna lokalen eller ej. Därtill kommer att risken för
missbruk är alltför uppenbar. Under alla omständigheter bör det an­
förda gälla vid bosladsdomstolens överprövning av hyresnämndens be­
slut. ----- SHR hemställer om förbud mot att åberopa nytt material

vid ersältningsprocessen.

Stockholms kommun (= stadsjuristen): Kommunen har ingen erinran mot att hyresvärden vid en eventuell framtida tvist om ersättningsskyl­dighet hindras att åberopa anbud eller hyresavtal som han känt till men ej åberopat vid medlingen. Skyldigheten att vid medlingen redovisa allt för parten känt material bör omfatta såväl hyresvärd som hyresgäst. Detta synes vara den lösning som bäst överensstämmer med den av ut­redningen angivna målsättningen att skapa jämställdhet mellan parterna vid förhandlingar om nya hyresvillkor.

Sveriges fastighetsägareförbund: Det är uppenbarligen så att förhål­landen av belydelse för marknadsvärdets bestämmande, såsom exem­pelvis planerade ändrade trafikförhållanden, som värden varit obekant med men hyresgästen känl till utan att nämna, saknar betydelse för utgången av en ersättningstvist. Om nu den verkliga avsikten med för­slaget är att skapa jämbördiga förhållanden mellan parterna borde givet­vis även relevanta omständigheter som hyresgästen känt till men under­låtit att redovisa tas med i beaktande vid tvistens avgörande.

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden finner detta förslag verk­
lighetsfrämmande. Det torde i ersättningsprocessen blir mycket svårt
för hyresgästen att styrka om hyresanbud förelegal vid förhandlingstill-
fället och om det varit allvarligt menat. En hyresvärd som härvidlag vUl
vilseleda hyresgästen — och hyresnämnden — torde kunna göra detta
utan svårighet och utan risk för avslöjande.        

Den särskilda preklusionsregeln i 57 a § sista stycket HL bör såsom ovan angivits kunna undvaras. Så länge allmänna bestämmelser om rät­tegångskostnad är tillämpliga i ersättningsprocessen torde det ofta med hänsyn till 18 kap. 3 § RB ligga i parternas intresse att redan inför hy­resnämnden redovisa det material på vUket de grundar sina ståndpunk­ter.

4   Marknadshyran och bindande anbud

Malmö tingsrätt: Tingsrätten har ingen erinran mot att de normer ef­ter vilka marknadsvärdet skall uppskattas får det uttryck i lagtexten som föreslagits.

Bostadsdomstolen: Den språkliga utformningen av 57 a § första styc­ket påminner om motsvarande bestämmelse i 48 § i hyreslagen och le­der tanken till att en ren jämförelseprövning skall företagas. Äv de all­männa motiven (s. 81 y) framgår emellertid att vid prövningen även andra faktorer skall beaktas, vilka medför att rimlighetsrekvisitet kan

 

Prop. 1978/79: 89                                                    78

antagas få siörre spelrum vid prövning av lokalhyror än när det gäller hyror för bostadslägenheter. Lagtexten bör få en utformning som svarar bättre än den föreslagna mot motivuttalandena.

Bosladsdomstolen efterlyser ett klarläggande av begreppet "orten", vilket tidigare har visat sig kunna vara svårtolkat t. ex. vid prövning en­ligt försia stycket sista punkten nyssnämnda lagrum. Bostadsdomstolen ifrågasätter vidare om lokutionen "ökning av lägenhetens värde" är helt rättvisande som beteckning för ökad good-will och annan immateriell värdeökning som skapats genom den i lägenheten bedrivna näringsverk­samheten.

Hovrätten för Västra Sverige: Enligt förslaget skall vid prövningen av marknadshyran såväl i samband med medlingen som vid prövningen i en ersättningsprocess bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för närmast jäm­förliga lägenheter. Som exempel nämns att företag, som bygger på kort­siktiga spekulationer, för att etablera sig i en attraktiv lokal erbjuder en hyra, som ligger klart över vad som "vid en grov jämförelse" kan anses vara ortens marknadshyra. Att vid en uppskattning av marknadshyran med ledning av en ortsprisutredning jämförelseobjekt av nu angivet slag kommer att bortsorteras är naturligt. Däremot framstår det betydligt mer tveksamt att i en ersättningsprocess förkasta en av hyresvärden er­hållen hyra på dessa grunder. Bortsett från uthyrning till veterligen ille­gala företag förefaller den föreslagna beskärningen av hyresvärdens rätt att anta förmånliga anbud från hyressökande alltför rigorös och knap­pasl förenlig med de affärsmässiga synpunkter som gäller för lokalhy­resmarknaden. Härtill kommer att det ofta torde vara svårt för en hy­resvärd att rätt bedöma ett anbud av nu ifrågavarande art och att det därför inte synes skäligt att ålägga en hyresvärd, som antagit ett sådant anbud, skadeståndsskyldighet gentemol den tidigare hyresgästen. Det kan ju inte heller uteslutas att hyresvärden även av en seriös hyresgäst kunnat få en hyra som påtagligt överstigit den av hyresnämnden beräk­nade hyran. Att ålägga hyresvärden bevisbördan för att så skulle kunnat vara fallet ter sig emellertid, om inte flera anbud på lokalen infordrats, inte rimligt.

Hyresnämnden i Göteborg: Med den i 57 a § första stycket före­slagna spärregeln avser utredningen — vilket hyresnämnden finner helt i sin ordning — att hindra hyresvärd från att vid bestämmandet av marknadshyran för en lokal få till jämförelse åberopa en extremt hög hyra som exempelvis ett spekulationsföretag utifrån sina kortsiktiga in­tressen kan ha förklarat sig villigt att erlägga för lokalen. Från jämförel­seprövningen skall med andra ord uteslutas erbjuden eller avtalad hyra, som ligger klart över vad som vid en grov jämförelse kan anses vara ortens marknadshyra. Eftersom denna spärregel alltså är tänkt att ha en annan och mera snäv innebörd än spärregeln i 48 § första stycket bör uttrycket "ej är rimligt" ersättas med en formulering som bättre vi­sar att det endast är hyra med uppenbar avvikelse från marknadsvärdet som skall uteslutas från jämförelse.

Vid bestämmandet av marknadshyran får enligt sista meningen i förs­ta siycket hänsyn tagas till ökning av lokalens värde, som hyresgäst åstadkommit, endast om särskUda skäl föreligger. Hyresnämnden vill endast framhålla att av ordet hyresgäst, aUtså använt i obestämd form, följer att prövningen kan komma att omfatta förbättringsarbeten som tidigare hyresgäst kan ha låtit utföra i lokalen.

 

Prop. 1978/79:89                               : ,h                  79

Sveriges hotell- och resiaurangförbund: För hotell- och restaurangfö­retag krävs många gånger mycket omfattande och kostsamma installa­tioner. I ett restaurangkök behövs således särskild inredning och bety­dande ventilationsanordningar och för ett hotell är inredningen av ho­tellrummen den kostsammaste delen. DärtUI kommer att en hotell- och restaurangrörelse ofta är beroende av en fast kundkrets. Om en rörelse flyttas frän en lokal till en annan följer nämligen kunderna inte med. Möjlighet m.åste enligt vår mening skapas så att ovanstående omständig­heter kan beaktas då marknadshyran skall bestämmas.

Sveriges köpmannaförbund och SHIO: När det gäller hyresnämndens bedömning av vad parterna presenterar inför hyresnämnden såsom orts­prismaterial kan ifrågasättas om del kan vara rimligt att hyresvärden äger rätt att åberopa som jämförelse de redan träffade uppgörelser som skett inom samma fastighei eller hyresvärdens eget fastighetsbestånd. Man kan ju tänka sig den situationen att i en speciell fastighet befinnes fyra lokalhyresgäster, varav tre hyresgäster accepterat hyresvärdens i och för sig oskäliga hyreskrav, medan den fjärde hemställer om med­ling. Ortsprisjämförelsen i övrigt utvisar all hyreskraven i och för sig lig­ger väsentligt över vad som kan betraktas såsom marknadsmässig hyra. De hyresgäster som accepterat befinnes ha en väsentligt högre tolerans­gräns vid accepterandet av hyresnivån kanske på grund av bransch­strukturen eller med hänsyn till vad som särskilt investerats i loka­lerna. Den fjärde hyresgästen däremot har en väsentligt lägre tolerans­gräns som kanske mer rimmar med ortens pris i övrigt. Det förefaller ligga i sakens natur att hyresnämnden i sina medlingsansträngningar och vid avgivande av yttrande måste tillmäta hyresvärdens åberopande jäm­förelsematerial i egen fastighet mindre betydelse än ortens pris i övrigt.

Förekomsten av s. k. udda anbud, eller hyresgäster som bygger på kortsiktig spekulation och som erbjuder en hyra som ligger klart över vad som vid en grov jämförelse kan ses vara ortens marknadshyra, är en mycket väsentlig fråga. Eftersom vi inte har någon praxis på området kan sägas att man nog på många håll svävar i vUlfarelse att man med nuvarande lagstiftning kan kräva skadestånd inom preskriptionstiden två år vid fall då en hyra eriagts för en lägenhet under allenast en be­gränsad tid, och som visar sig vid jämförelse med ortens pris ligga vä­sentligt över marknadsnivån. Vi utgår ifrån som självklart, även om det inte med all önskvärd tydlighet framgår av vare sig den allmänna moti­veringen eller specialmotiveringen, att när frågan uppkommer om er­sättning jämlikt 57 a §, andra stycket, efter det att hyresnämnden avgivit ett yttrande, detta yttrande ej får frångås i skadeståndsprocessen om det ■visar sig att det föreligger ett uppenbart udda anbud. Vi utgår således ifrån att tillämpningen av 57 a § andra stycket första punkten, vad gäUer marknadshyra, skall inkludera samma tillämpning som beskrives under 57 a §, första stycket, och som sedan ligger till grund för hyresnämndens yttrande enligt 58 b §.

Hyresnämnden i Stockholm: De föreslagna bestämmelserna i 57 a § första stycket HL om vad som avses med skälig hyra och hur denna be­stäms behövs enligt utredningen (s. 111 ö) främst för att ge bättre led­ning för den hyresbedömning som skall ske vid medlingen. Stadgandet åsyftar enligt betänkandet (s. 81) inte någon ändring av gällande princi­per för bedömningen av skälig hyra. Behovei av stadgandet kan därför ifrågasättas.

 

Prop. 1978/79: 89                                                     80

Förslaget om bindande anbud behandlas av flera remissinstanser.

Bostadsdomstolen: Förslaget i denna del kan tillsammans med den långa uppsägningstid som föreslås gälla i lokalhyresavtal medföra att hyresvärden i uppsägningshandlingen kommer att lägga sina hyreskrav relativt högt. Bostadsdomstolen finner emeUertid att förslaget ger en viss önskvärd stadga i medlingsförfarandet och godtar därför detsamma trots den påtalade olägenheten. Den föreslagna lagtexten i 58 § HL har emellertid fått en mindre lyckad utformning. Första punkten är skriven som en processuell handUngsregel, som om den inte följs skulle kunna förväntas medföra en processuell påföljd, avvisning, 1 stäUet föreslås i andra punkten en materiell påföljd. Enligt motiven (s. 115) skall påfölj­den inträffa om hyresvärden efter det hyresgästen förklarat sig godta värdens krav för förlängning skärper sina yrkanden i för hyresgästen oförmånlig riktning och avtal av denna anledning inte kommer till stånd. Dessa förutsättningar framgår inte av lagtexten.

Stockholms tingsrätt: Det framstår som välövervägt att en hyresvärd under medlingsförfarandet skall vara bunden av sina i uppsägningen an­givna villkor för en förlängning av hyresförhållandet.

Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden har ingen erinran mot att hyresvärden under medlingsförfarandet skall vara bunden av de villkor som han har uppgetl i uppsägningen.

KF: KF finner förslaget vara väl motiverat.

Sveriges kioskägares riksförbund: I fråga om vad som sägs i stycket om uppsägning känner vi oss tUlfreds med den föreskrift att uppsägning skall vara förenad med de skäl som föreligger för avtalets uppsägande och i övrigt hela § 58.

Riksförbundet Kiosk & Gatukök: Förbundet framhåller att till kla­rare linjer vid medlingsförfarande hör att hyresvärden skall vara bunden av de villkor denne uppgivit i uppsägningen.

Sveriges köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ansluter sig till utredningens förslag.

Malmö tingsrätt: Den av Folke Berg föreslagna reformen av med­lingsförfarandet till vilken tingsrätten ansluter sig förutsätter att hyres­nämnden avger sitt förlikningsbud på grundval av en mera omfattande utredning än vad som förekommer för närvarande. Om det av det ut­redningsmaterial som förebringas av parterna framgår att marknadsvär­det för den aktuella lokalen är högre än vad hyresvärden angivit i upp­sägningen, framstår det som mindre rimligt att denne inte skaU få tiUgo­doräkna sig detta högre värde endast av det skälet att han vid tidpunk­ten för uppsägningen saknade insikt om lokalens verkliga marknads­värde. Utredningen nämner även i annat sammanhang att kunskap om marknaden många gånger inte finns vare sig hos hyresvärd eller hyres­gäst. Den föreslagna begränsningen av hyresvärdens rätt att begära högre hyra råkar i dylika fall i strid mot principen att skälig hyra skall motsvara den hyra som lägenheten kan antagas betinga vid utbud på öppna marknaden. Denna princip får anses gälla oavsett om hyran upp­skattas efter förhandlingar inför hyresnämnd eller ej. Skäl saknas därför enligt tingsrättens uppfattning att frångå det nuvarande systemet, enligt vilket hyresvärdens slutliga ståndpunkt i medlingsförfarandet skall läg­gas till grund för prövningen i en senare ersättningsprocess.

Tingsrätten avstyrker således förslaget i denna del.

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  81

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden avstyrker förslaget att
hyresvärden under medlingsförfarandet skall vara bunden av de vUlkor
han angett vid uppsägningen.--

Hyresnämnden är medveten om de svårigheter som uppkommer om hyresvärden under medlingen ändrar sitt yrkande. Förslaget måste emel­lerUd ses mot bakgrunden av att uppsägningstiden enligt förslaget i regel skall vara minst nio månader (3 § tredje stycket HL). Hyresvärden måste alltså ta ställning till hyresvUlkoren lång tid före hyrestidens ut­gång. Om hyresvärden efter uppsägningen får ett anbud från tredje man som är högre än vad han yrkat, bör han få anpassa sitt yrkande efter detta anbud, eftersom anbudet är ett uttryck för vad lägenheten faktiskt är värd på den allmänna marknaden. Med tanke på den långa uppsäg­ningstiden, som nämnden anser sig böra godta, torde risken i annat fall vara att hyresvärden för att gardera sig lägger sitt yrkande onödigt högt i uppsägningen. Skulle han komma aUtför högt, kan han alltid under medlingsförfarandet sänka sitt hyreskrav för atl undgå ersättningsskyl­dighet om förlängning inte kommer till stånd. Hyresnämnden vill också peka på det förhållandet att olika typer av hyror skaU vara tiUåtna för lokaler (jfr 19 a § första—tredje styckena HL). Hyran kan således be­stämmas exempelvis till visst belopp med eller utan index eller utgöra s. k. omsättningshyra eller vara en kombination av dessa typer. Även andra hyresviUkor såsom hyrestidens längd, reparationsskyldighet m. m. kan påverka hyrans storlek. Hyresvärden bör ha frihet att i anslutning till ett av hyresnämnden framlagt medlingsbud ändra exempelvis ett yr­kande om fast hyra till yrkande om omsättningshyra. Om det senare yr­kandet är högre eller lägre än det förra kan vara svårt att bedöma. Hy­resnämnden föreslår att bestämmelsen utgår.

Sveriges fastighetsägareförbund: Om förslaget till ett nytt fjärde stycke i 58 § skulle genomföras, skulle sannolikt i många fall uppstå problem med tolkningen av begreppet "oförmånligare villkor". I normalfallet, där man endast diskuterar hyrans storlek, är det lätt att konstatera om villkoret är oförmånligare eller ej. Så snart andra viUkor kommer in i bilden blir situationen en annan. Del kan gälla exempelvis smärre änd­ringar i lokalens storlek, byte av någon del av lokalen mot annat ut­rymme, hyrestidens längd och uppsägningstidens längd i kombination med indexreglering av större eUer mindre del av hyran. Eftersom upp­sägningen med utredningens utgångspunkt måste göras så långt i förväg, är det troligt att ändrade förhållanden under mellantiden kan uppträda och som värden av olika skäl rimligen måste vara berättigad tiU att beakta. Med utredningens förslag skulle hyresvärd aldrig kunna göra någon justering av sitt yrkande jämfört med vad som angivits i uppsäg­ningen med undantag för sänkning av hyran. Det är en icke acceptabel konsekvens av förslaget.

5  VUlkorsändring på begäran av hyresgäst

Malmö tingsrätt: Tingsrätten har ingen erinran mot förslaget om att hyresgäst bör ges möjlighet alt genom återkaUelse förta en uppsägning dess verkan.

Domstolsverket: Verket ansluter sig tUl utredningens förslag i denna del. Skulle hyresvärden stäUas i den situationen alt han först kort tid före hyrestidens utgång får vetskap om hyresgästens avsikt alt lämna lo­kalen torde han regelmässigt kunna utverka anstånd med avflyttningen.

6  Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 89

 

Prop. 1978/79: 89                                                    82

Byggnadsstyrelsen: Den föreslagna utformningen av 58 a § innebär en förbättring av gäUande regler och kommer med all sannolikhet att medföra att hyresgästen mer än förut utnyttjar den i lagrummet givna möjligheten till villkorsändring.

Hyresgästernas riksförbund: Ätt lokalhyresgäst, som uppsagt hyresav­talet för åstadkommande av ändrade hyresviUkor, skall kunna förta uppsägningen dess verkan genom att återkalla medlingsansökan före hy­restidens utgång är en betydande förbättring och skapar större möjlighet för hyresgästerna att begagna sig av den särskilda uppsägningsrätten.

KF: KF instämmer i utredningens förslag. — Lagtextens ordalydelse bör dock omformuleras så att det klart framgår att uppsägning står fast om hyresgästen icke återtagit sin ansökan före det medlingen avslutats även om denna tidpunkt infaller före hyresUdens utgång,

Sveriges köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ser utred­ningens förslag under 58 a § såsom ett nödvändigt tiUrättaläggande av den nu gällande lagtexten som har visat sig hell verkningslös. Vi har från organisationerna uppfattal den nu gällande skrivningen som ett misstag vid lagtextens tidigare utformning, Folke Bergs motivering i sin leservation att hyresvärden bör få rimlig tid till sitt förfogande att om­besörja uthyrning av lokalen till annan hyresgäst framstår som något oegentlig. Även vid nuvarande tillämpning av 58 §, då hyresvärden ini­tierat uppsägningen för t. ex, villkorsändring har ju hyresgästen fram till avflyttningsdagen tid på sig att slutligen bestämma sig för avflyttning el­ler ej. Emellertid har organisationerna ej något att erinra mot att t. ex. hyresnämnden ges möjlighet att fastställa en tidsrymd efter avslutad medling ./. yttrande under vUken hyresgästen måste slutligen ta stäUning.

Bostadsdomstolen: Vad utredningen här föreslagit om att hyresgäs­tens återkallelse av ansökan om medling skall medföra alt uppsägningen blir utan verkan om den sker före hyrestidens utgång är förenat med så uppenbara olägenheter för hyresvärden att förslaget i denna del inte bör godtagas. Det utredningen vill uppnå med förslaget (jfr betänkandet s. 82—83) torde kunna väl tillgodoses om hyresvärden betages möjligheten att i de fall endast hyresgästen sagt upp hyresavtalet för viUkorsändring framställa krav på högre hyra eller eljest för förlängning kräva oför­månligare villkor än som gällt fömt. Att införa en regel som på här an­givet sätt avviker från vad som för motsvarande situation gäller i fråga om bostadshyresavtal torde med hänsyn tUl besittningsskyddets och prövningsförfarandets annorlunda utformning på lokalsektorn inte möta några principiella betänkligheter.

Hovrätten för Västra Sverige: Hovrätten står inte helt främmande för denna reform. Emellertid måste beaktas atl hyresvärden, eftersom någon annan tidsfrist för hyresgästens återkaUelse än hyrestidens utgång inte föreskrivits, försätts i en ovisshet som kan vara honom till allvarligt för­fång. Detta kan förebyggas antingen genom föreskrift om minsta tid, förslagsvis tre månader före hyresUdens utgång, inom vilken återkaUelse får ske eller genom tillägg till 59 § hyreslagen att på begäran av hyres­värden uppskov med avflyttning alltid skall meddelas om hyresgästen först vid en tidpunkt som infaller mindre än tre månader före hyresU­dens utgång tillkännager att han har för avsikt att flytta.

Stockholms tingsrätt: Tingsrätten delar i denna del i stort Bergs be­tänkligheter mot förslaget. Emellertid torde ett införande av ett kost­nadsansvar för den hyresgäst, som föranlett en onödig hyrestvist, vara tillräckligt för att motverka helt obefogade ansökningar om medling.

 

Prop. 1978/79:89                               J                     83

Hyresnämnden i Stockholm: Nämnden godtar förslaget. En sådan
ordning bör dock förutsätta att hyresgästen iakttar en minsta uppsäg­
ningstid av nio månader och att återkallelse inte får ske senare än två
månader före hyresUdens utgång.-

Syftet är att hindra att hyresvärd, som inte själv sagt upp avtalet, ut­nyttjar hyresgästens uppsägning för att framtvinga en avflyttning eller strängare hyresvillkor än vad tidigare gällt. Liknande förslag har tidi­gare framförts men avvisats i 1973 års lagstiftningsärende (prop. 1973:23 s. 185 ö—x). Sedan dess har ytterligare erfarenheter vunnits. Endast ett fåtal fall av ansökningar enUgt 58 a § har förekommit i hyres­nämnderna. Utrymmet för hyressänkning har dock varit litet eftersom hyresnivåerna under Uden varit ständigt stigande. Det måste dock ändå antas alt hyresgästerna f. n. tvekar att säga upp sig för viUkorsändring med hänsyn till de risker detta medför. Utredningsförslaget å andra si­dan innebär som utredningen själv anfört (s. 83 m—y) att hyresgästen kan säga upp sig för villkorsändring med i prakUken direkt besittnings­skydd. Han skulle nämligen alltid vara garanterad förlängning av avtalet på de gällande villkoren, om inte också hyresvärden sagt upp avtalet. Enligt utredningsförslaget får hyresgästen möjlighet att i medlingsären­det först se vad hyresnämnden kommit fram tUl i fråga om skälig hyra för att sedan kunna återkaUa medlingsansökan om budet verkar oför­månligt. Förfarandet skulle ge hyresgästen betydande överläge i för­handlingarna. Det verkar därför sannolikt — trots vad utredningen sä­ger i denna del (s. 84 x) — att hyresvärdarna skuUe känna sig manade att större ulsiräckning än för närvarande själva säga upp lokalhyres­avtalen. Alt hyresvärden därigenom som utredningen anför skulle ut­sätta sig för risken att få betala skadestånd till hyresgästen är inte troligt eftersom hyresvärden ju alltid vid medlingen kan medge förlängning el­ler återta sitt yrkande om hyreshöjning, helt eUer delvis. Den föreslagna ändringen i 58 a § skulle därför sannolikt inte innebära någon mer bety­dande förstärkning av hyresgästens besittningsskydd. En allvarlig in­vändning mot förslaget är den som framförts av Berg (s. 129 y). Det måste, som Berg framhåller, vara ytterst otUlfredsställande om hyresgäs­ten, för det fall hyresvärden inte också sagt upp hyresavtalet, intill hy­restidens sista dag skulle kunna hålla hyresvärden i ovisshet om huru­vida han skaU avflytta eller inte. En tänkbar kompromiss mellan de olika ståndpunkterna vore måhända — som Berg antytt — att hyresgäs­ten måste bestämma sig inom viss minimitid. Man torde då få utgå från att för normalfallet även hyresgästen skulle ha att iaktta nio månaders uppsägningstid för viUkorsändring. Med två månaders frist för hänskju­tande skulle hyresgästen kunna få rätt att med bibehållen hyresrätt åter­kalla medlingsansökan förslagsvis senast två månader före hyrestidens utgång. Hyresnämnden skulle under mellantiden ha tillfälle att medla och lägga fram förlikningsförslag. Med en sådan komplettering av för­slaget är hyresnämnden för sin del beredd att biträda detsamma.

Svenska handelskammarförbundet: Förslaget skulle innebära att hy­resvärden först vid hyrestidens slut med säkerhet kan veta om hyresgäs­ten flyttar eller inte. En sådan ordning vore orimlig. Hyresvärden måsle ges möjlighet att i god tid före hyrestidens utgång anskaffa ny hyresgäst. Visserligen kvarstår hyresvärdens möjlighet att hos hyresnämnden be­gära uppskov med hyresgästens avflyttning, men det torde vara osäkert i vilken utsträckning hyresvärden i prakUken med framgång kan utnyttja denna möjlighet.

 

Prop. 1978/79: 89                                                    84

HSB: HSB avstyrker utredningens förslag. Förslaget är olämpligt. In­nebörden är att hyresvärden kan ställas i situationen, att han inte förrän sista dagen av hyrestiden får reda på om hyresgästen får lämna lokalen eller fortsätta att hyra denna. Detta innebär att hyresvärden inte heller kan företa åtgärder för definitiv uthyrning förrän han med säkerhet vet att hittillsvarande hyresgäst flyttar. Även om det finns intressenter på den eventuellt hyreslediga lokalen kan dessa av naturliga skäl inte lös­göra sig från sina innehavda lokaler förrän de med visshet kan vara säk­ra på att få den aktuella lokalen. Det måste anses vara ett rimligt krav, att hyresgästen i god tid före hyrestidens utgång bestämmer sig för av­flyttning eller inte. Förslaget understryker och ökar en obalans i förhål­landet meUan hyresvärd och hyresgäst tUl hyresvärdens nackdel.

Om förslaget i denna del ändå skulle komma att genomföras bör det enligt HSB:s mening i vart fall utformas så att hyresgästen i god tid före hyrestidens utgång har att ta ställning till om han, i den här aktuella si­tuationen, vill rädda sin rätt atl kvarstanna i de förhyrda lokalerna eller inte. Eftersom en minsta uppsägningstid på nio månader fortsättningsvis skall komma att gälla bör med "god tid" i detta sammanhang kunna av­ses 5—6 månader, MeUanliggande tid borde kunna vara tUlräcklig för att vid förhandlingar mellan parterna eller inför hyresnämnden klar­lägga om förutsättningar finns för fortsatt hyresavtal.

Kommunförbundet: Förbundets styrelse vill ifrågasätta lämpligheten i den föreslagna regeln vilken skulle medföra betydande svårigheter för hyresvärden. Denne skulle ibland inte förrän vid utgången av hyrestiden kunna vara säker på om hyresgästen flyttar efter sin uppsägning. Hyres­värden får på detta vis ingen möjlighet att planera för den fortsatta ut­hyrningen av lokalen.

Stockholms kommun (— stadsjuristen): Det framstår som synnerligen tveksamt att ge hyresgästen möjlighet att återkalla ansökan om med­ling när som helst före hyrestidens utgång. Härigenom kan hyresvärden intill sista dagen av hyrestiden sväva i okunnighet om huruvida lokalen efter hyrestiden kommer att vara uthyrd eller ej. Det bör påpekas att hyresvärden ej har motsvarande rätt att förta en uppsägning för vill­korsändring dess verkan. 1 och för sig kan det vara rimligt att öppna en möjlighet för hyresgästen att, om han under medlingen finner att de vill­kor han i uppsägningen begärt inte är marknadsmässiga och att det därför ej genom medlingen är möjligt att åstadkomma för honom för­månligare villkor än de bestående, ångra sig och låta avtalet oförändrat gälla ännu en period. Den lösning av problemet som ligger närmast till hands synes vara alt ge hyresgästen rälten till återkallelse med den före­slagna verkan intill en viss angiven minsta tid före hyrestidens utgång. Enligt utredningens enhälliga förslag skall den minsta uppsägningstiden utom för vissa mindre betydelsefulla undantag vara nio månader. Det kunde då vara tänkbart att låta hyresgästen under upp till sex av dessa månader pröva medlingsförfarandet och att sålunda ange att återkaUelse av ansökan om medling skall ske sist tre månader före hyrestidens ut­gång för att uppsägningen skall bli utan verkan.

Sveriges advokatsamfund: Samfundet delar uppfattningen att det med nuvarande regelsystem kan uppstå onödiga rättsförluster. Den kritik av utredningens förslag som anförts i reservationen på sid. 129 i betänkan­det bör emellertid beaktas. Regeln kan utformas så att återkallelse av gjord uppsägning måste ske inom rimlig tid före hyrestidens utgång. El­jest erhåller hyresvärden inte erforderlig tidsfrist för att föranstalta om

 

Prop. 1978/79: 89                                                    85

ny uthyrning. Samfundet föreslår alt man här inför den regeln alt åter­kallelse skall ske senast viss tid före hyrestidens utgång, exerhpelvis i re­lation lill den avtalade uppsägningstiden. Härigenom vinner man vad lagstiftaren åsyftat utan att hyresvärdens intressen åsidosätts.

Sveriges fastighetsägareförbund: De skäl för regeln som utredningen tagit upp i andra stycket pä sid. 83 är svaga. De skulle lika väl kunna användas som argument för att även införa en motsvarande regel till hy­resvärdens förmån. Därmed skuUe i detla avseende den eftersträvade jämvikten mellan parterna skapas.

Den av utredningen föreslagna regeln har påtalats som olämplig i Folke Bergs skiljaktiga mening och förbundel vill gärna instämma häri. Hyresgästen kan i många faU tänkas utnyttja situationen och vänta tUl sista dagarna av hyrestiden med att bestämma sig. Om hyresgästen åter­kallar sin ansökan får han i princip, sitta kvar på de gamla villkoren. Skulle någon återkaUelse ej ske, skall hyresgästen flytta vid hyrestidens utgång. Så länge det är ovisst om hyresgästen kommer alt flytta kan vär­den ej teckna avtal med ny hyresgäst. Då hyresgästen ej behöver ge nå­got besked hur han kommer att ställa sig, kan hyresvärden komma att sväva i ovisshet till hyrestidens utgång. 1 det fall hyresgästen flyttar kan det komma att medföra hyresförlust för värden. Visserligen kan värden hos nämnden begära uppskov med avflyttningen men viss osäkerhet sy­nes råda om begäran om uppskov måste ske före hyrestidens utgång, trots atl beslutet kan fattas efter nämnda tidpunkt. Värden kan inte rim­ligen begära uppskov förrän han vet när hyresgästen flyttar.

Hyresgästen synes vidare ha möjlighet att återkalla sin medlingsansö­
kan i samband med sitt svar över hyresnämndens yttrande om mark­
nadshyran. Hyresgästerna tUIförsäkras således genom förslaget möjlighe­
ten atl överlag utan minsta risker "pröva sig fram". Någon återhållande
faktor såsom skyldighet att "vid förlust" betala motparts kostnader finns
inte,-----

Mot förslaget i denna del bör vidare ställas det faktum, att hyresvär­den inte har någon möjlighet alls att ensidigt återkalla sin uppsägning, om han finner denna vara gjord på felaktiga premisser. En följd av för­slaget skulle därför bli att en hyresvärd, som grundat sin uppsägning på felaktiga förutsättningar, får ansvara för sitt eget misstag medan hyres­gästen under samma förutsättning har möjlighet att rätta sitt misstag. Utredningen vill dessutom gå än längre genom förslaget tiU nytt fjärde stycke i 58 §. Detta kan omöjligt ses som något som är avsett att göra parterna jämbördiga.

Om förslaget till återkallelse av medlingsansökan överhuvudtagel ge­nomförs, anser förbundet att återkallelse skall göras senast viss tid före hyrestiden utgång —• förslagsvis tre månader före.

Svenska byggnadsentreprenörföreningen: Lösningen kan enligt SBEFs uppfattning inte vara en rimlig avvägning mellan partsintressena i ett avtalsförhållande. Det aktueUa förslaget kan lämna hyresvärden i oviss­het om avtalsförhållandets fortbestånd ända till sista kontraktsdagen. Rimlig hänsyn till hyresvärdens berättigade intressen kräver att det finns rådrum för omdisposilioner, om hyresgästen till sist väljer att flytta, när förhandlingsresultatet blir känt. En inadvertens är också att regeln ger möjlighet till återkallelse oavsett om några förhandlingar pågår eller inte — detta trots att bestämmelsen är avsedd enbart för en pågående förhandlingssituation.

En bättre avvägning mellan partsintressena kan uppnås om det läggs i

 

Prop. 1978/79: 89                                                    86

hyresnämndens hand att avgöra hur länge pågående förhandlingar mo­tiverar att lokalhyresgäst skall åtnjuta obrutet besittningsskydd. På så sätt kan hyresnämnden genomföra en rimlig intresseavvägning mellan parterna.

Enligt SBEFs uppfattning kan hyresvärdens behov av rådrum variera för olika slag av lokalupplåtelser från exempelvis större rörelsebyggna­der till mindre butikslokaler. Behovet av rådrum kommer i viss mån till uttryck i hyresavtalens uppsägningstider. SBEF yrkar därför att hyres­nämnden beaktar fastighetsägarens behov av rådrum på så sätt att hy­resgäst medges rätt att återkalla en ansökan om medling senast vid den tidpunkt då halva uppsägningstiden löper ut.

Svenska försäkringsbolags riksförbund (= Närhigslivets byggnadsde­legations granskningspromemoria): Den lösning utredningen framlagt kan emellertid inte vara en rimlig avvägning mellan partsintressena i ett avtalsförhållande. Det aktuella förslaget kan lämna hyresvärden i oviss­het om avtalsförhållandets fortbestånd ända till sista kontraktsdagen. Rimlig hänsyn till hyresvärdens berättigade intressen kräver atl det finns rådrum för omdisposilioner, om hyresgästen till sist väljer att flytta, när förhandlingsresultatet blir känt. En inadvertens är också att regeln ger möjlighet till återkallelse oavsett om några förhandlingar pågår eller inte — detta trots att bestämmelsen är avsedd enbart för en pågående för­handlingssituation.

En bättre avvägning mellan partsintressena kan uppnås om det läggs i hyresnämndens hand att avgöra hur länge pågående förhandlingar mo­tiverar att lokalhyresgäsl skall åtnjuta obrutet besittningsskydd. På så sätt kan hyresnämnden genomföra en rimlig intresseawägning mellan parterna. Den tidsfrist för återkallelse, som bestäms, kan också vara äg­nad att ge nämnden anledning att i god tid bUda sig en uppfattning om vilken tidsram som är rimlig för förhandlingsarbetet.

6   Tvister om annat än hyran

Stockholms tingsrätt: Tingsrätten har ej något att invända mot att hy­resnämndens yttrande om ersältningslägenhet i rivnings- eUer ombygg­nadsfallen tillerkännes föreslagen presumtionsverkan.

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden är av samma mening som utredningen att hyresnämndsförfarandet vid tvister om annat än hyran inte behöver ändras i annan mån än vad som gäller medling i tvist om ersättningslokal och tillstyrker utredningens förslag att hyresnämnd vid medling i rivnings- eller ombyggnadsfallen åläggs att, när part begär del, yttra sig om huruvida erbjuden ersättningslokal kan anses godtagbar och att hyresnämnds yttrande tilläggs presumtionsverkan i eventuell senare ersättningstvist.

Riksförbundet Kiosk & Gatukök: Förbundet delar utredningens upp­fattning att hyresnämnden skall på parts begäran yttra sig angående er­bjuden ersättningslokal.

Bosladsdomstolen: Bostadsdomstolen delar de uppfattningar som lig­ger Ull grund för utredningens förslag att hyresnämnden i ett medlings­ärende, då förlängning av hyresavtal är utesluten, på parts begäran skall uttala sig om en ersättningsVägenhet är godtagbar eller inte. Bostadsdom­stolen vill kraftigt understryka vikten av att nämnden säkrar underlaget för sin bedömning i form av ritningar, fotografier elc. samt utförliga besiktningsprotokoll.

 

Prop. 1978/79: 89                                                    87

Det lorde i en skadeståndsprocess ofta bli mycket svårt att motbevisa den uppfattning om en ersättningslägenhet som hyresnämnden redovisat i sitt yttrande. Bostadsdomstolen anser att inte heller nämndens ut­talande om ersältningslägenhet bör ges legal presumtionsverkan.

Hovrätten för Västra Sverige: Vad gäller förslaget, att hyresnämnd under medlingen skaU yttra sig om huruvida i rivnings- och ombygg­nadsfallen anvisad ersättningslokal är godtagbar, talar många praktiska skäl härför. Däremot bör yttrandet ej tUlerkännas presumtionsverkan, i synnerhet inte om, såsom föreslagits, hyresnämnden också skaU vara första instans i ersättningsprocessen. En annan sak är att yttrandet i prakUken många gånger kan komma att tiUmälas stor betydelse, särskilt om underlaget för en bedömning försämrats när prövningen i ersätt­ningsprocessen skall ske.

Malmö tingsrätt: Någon obalans föreligger inte mellan parterna såvitt gäller möjligheterna att bedöma likvärdigheten av erbjuden ersättnings-lokal. Om förlikning inte kan uppnås finns möjligheter för parterna att genom ritningar, fotografier etc. införskaffa dokumentation angående lokalernas beskaffenhet.

De skäl som ulredningen anfört för att nämnden bör jämUkt 58 b § avge särskilt yttrande i frågan torde inte vara bärande.

Yttrande av hyresnämnd över anvisad ersättningslokals Ukvärdighet bör därför avges inom ramen för det nuvarande medlingsförfarandet ulan presumtionsverkan i ersättningsprocessen.

Domstolsverket: Verket anser att ett yttrande om ersättningslägenhet i rivningsfallen bör avges utan presumtionsverkan.

Hyresnämnden i Stockholm: Nämden avstyrker förslaget. Tvister om ersättningslokals godtagbarhel bör behandlas på motsvarande sätt som nämnden föreslagit för hyressättningstvister.

HSB: HSB avstyrker förslaget att hyresnämndens yttrande i medlings­ärende om huruvida erbjuden ersättningslokal bör godtas eller inte skall tilläggas presumtionsverkan vid en eventuell efterföljande ersättnings­tvist.

KF: KF tillstyrker förslaget att hyresnämnd på begäran skall yttra sig om erbjuden ersättningslägenhet kan anses vara godtagbar. Yttrandet bör dock inte tillerkännas presumtionsverkan.

Sveriges fastighetsägareförbund: Förbundet avstyrker förslaget att hy­resnämndens yttrande i rivningsfallen skall ges presumtionsverkan.

7    Ersättningsprocessen

Hyresnämnden i Malmö: Enligt utredningen måsle hyresnämnderna, i vilka ingår företrädare för partsintressena, anses väl skickade att handha denna prövning. Hyresnämnden kan i och för sig ansluta sig till detta uttalande.

Hyresgästernas riksförbund: Enligt utredningsförslaget skall frågan om ersättning enligt 57 § hyreslagen prövas av hyresnämnd och boslads­domstolen i stället för av fastighetsdomstol och dess överinstanser. De skäl utredningen redovisat för en sådan omläggning anser förbundet bärande. Det torde inte kunna bestridas att hyresnämnd, som i med­lingsskedet haft att preliminärt bedöma vad som kan anses vara mark­nadshyra för den aktuella lokalen, är bäst skickad att med beaktande av vad som ytterligare kan framkomma i ärendet avgöra fråga huruvida er-

 

Prop. 1978/79: 89                                                     88

sättningsskyldighet uppkommit för hyresvärden. Det skulle i och för sig kunna tänkas att därefter överlämna åt de allmänna domstolarna att be­stämma ersättningens storlek, men en sådan omgång förefaller tämligen onödig. Man får räkna med att särskilt komplicerade fall kommer att överklagas i bostadsdomstolen, som får anses väl kvalificerad för en så­dan uppgift. Förbundet tillstyrker därför utredningens förslag i denna del.

Riksförbundet Kiosk & Gatukök: Förbundet delar utredningens upp­fattning att prövning av ersättningstvister flyttas från allmän domstol till hyresnämnd och bostadsdomstol. De motiv ledamoten Folke Berg fram­fört mot en sådan ordning är, enligt förbundets uppfattning, under­lägsna de fördelar som kan emås med densamma.

Malmö kommun f = fastighelsnämnden): Hyresnämnderna torde ge­nom sin sammansättning och erfarenhet besitta den största sakkunskapen för prövning av dylika tvister. En sådan överflyttning kan förväntas leda tiU ell snabbare förfarande än den nu gällande ordningen vid all­män domstol,

Sveriges köpinannaförbimd och SHIO: Organisationerna delar utred­ningens mening att låta hyresnämnden avgöra skadeståndsmål. Då hy­resnämnden enligt utredningens betänkande ges den utvidgade kompe­tensen att genom yttrande avgöra marknadsmässig hyra på då förelig­gande underlag finns starka skäl att förmoda att de är i lika mån kom­petenta att i en efterföljande process ompröva sitt tidigare yttrande på de underlag som då förebringas. I denna del förtas icke deras kompe­tens.

Vi delar också utredningens motivering om en smidig och enkel pro­cessföring inför hyresnämnd enligt principen kostnadsfördelning par­terna emellan. Tvärtemot vad Folke Berg som skiljeakUg mening anfört, anser vi jämväl att hyresnämnden med Ullförda experter har möjlighet att ingå i prövning om skadeståndets storlek. Om man kan dela den uppfattningen att det inte är någon skillnad vad gäller kompetensen att medla resp. avgiva yttrande å ena sidan och i en efterföljande process konstatera, huruvida ersättning skall utgå eller inte, är svaret givet. Om man däremoi tror att hyresnämnden i vart fall inte kan uppnå den kom­petensen att avgöra skadeståndets storlek i antalet kronor, så kan man möjligtvis alternativt tänka sig följande ordning. Hyresnämnden bör i sådant fall ges en möjlighet att i ett första skede efter det att avflyttning skett efter hänvändelse från hyresgästen i vart fall kunna avgöra prin­cipfrågan huruvida rätt till skadestånd föreligger eller icke. En sådan typ av fastställelsetalan skulle tjäna samma syfte som skälen för att över huvud tagel låta hyresnämnderna avgöra denna fråga. Ett sådant system blir processekonomiskt Ulltalande snabbt och verkningsfullt. Om hyres­nämnden tillåts atl i detta första läge ta ställning till en fastställelsetalan borgar det sannolikt för en förlikningsuppgörelse utan någon medverkan från domstol. Om man föredrar att låta fastighetsdomstol avgöra ska­deståndets storlek såsom vid expropriation, kan man tänka sig att denna senare fas av ärendet kan handläggas liksom nu vid fastighetsdomstol genom att särskUd talan förs om utdömande av skadestånd.

Byggnadsstyrelsen: Enligt verkets uppattning bör frågan om ersätt­ningsbeloppets storlek fortfarande prövas av fasUghetsdomstol, då grun­ derna för bedömningen i stort anknyter till expropriationslagens in­tentioner.

 

Prop. 1978/79: 89                                                    89

Bostadsdomstolen: Skäl kan anföras såväl för en överflyttning av er­sättningstvisterna till hyresnämnd som för ett bibehållande av nuva­rande ordning med fastighetsdomstol som prövningsorgan. Det är en­ligt bosladsdomstolens uppfattning inte alls uppenbart hur frågan bör lösas. Utredningen har i uppdrag att undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd i första instans och kommer att behandla delta ämne fullständigt i nästa utredningsskede (betänkandet s. 87). Enligt bostadsdomstolens mening hör frågan om er­sättningsmålens placering hemma i detta större sammanhang och bör inte utan mycket tungt vägande praktiska skäl brytas ut Ull separat be­handling. Som framgår av vad som sagts i det föregående anser domsto­len inte att sådana skäl är för handen.

En särskUd anledning att inte nu föra över ersättningstvisterna till hy­resnämnd är vidare att tvekan kan råda om nämndförfarandet i nuva­rande form är helt lämpligt för handläggning av dessa ej sällan kom­plicerade tvister. Utredningens uppfattning atl dessa tvister utan olägen­het kan handläggas inom ramen för det obundna och flexibla nämndför­farandet synes bostadsdomstolen väl sangvinisk. Ett överförande från domstol av sådana mål kräver enligt bostadsdomstolens uppfattning mera ingående överväganden i fråga om förfarandereglerna än som kunnat ske i detta ärende.

Hovrätten för Västra Sverige: Vad beträffar utredningens förslag att prövningen av ersättningsfrågorna skall överföras till hyresnämnderna och i sista instans bostadsdomstolen delar hovrätten till fullo de syn­punkter som framförts av Berg i dennes reservation. Härutöver må an­märkas att de allmänna domstolarna inte endast genom handläggningen av expropriationsmålen utan även vissa tvistemål och även andra mål redan besitter avsevärd erfarenhet vad gäller bedömningen av rörelsein-irång och företags avkastningsmöjligheter m. m. De allmänna domsto­larna får också vad gäller nu ifrågavarande slag av tvister anses ha en betydligt starkare sammansättning än hyresnämnd och bostadsdomstol. Om tvistemål av den omfattning varom här kan vara fråga undantages allmän domstols prövning, beträdes uppenbarligen nya och oprövade vägar. För närvarande handlägger hyresnämnd ej andra ersättningsfrå­gor mellan enskilda parter än sådana som avses i 24 a § hyreslagen dvs. fall där hyresvärd kräver ersättning av hyresgäst på grund av att lägen­hetens bruksvärde nedgått till följd av reparationer varom hyresgästen själv föranstaltat. Det är här uppenbarligen fråga om smärre tvister där ersättningsfrågan har ett påtagligt samband med den s. k. bruksvärde-prövningen som ankommer på hyresnämnd (se prop. 1974: 150 s. 458). Mot förslaget att, om prövningen skall ske hos hyresnämnd, vardera parten liksom i övriga inför nämnden handlagda ärenden skall stå sin kostnad, vill hovrätten ytterligare erinra alt della alltför mycket stri­der mot kostnadsreglerna för civilmål i övrigt och att det svårligen kan motiveras att avsteg görs från de allmänna reglerna i tvister av så utpräg­lat affärsmässig karaktär, varom här är fråga. Hovrätten vill sluUigen i della sammanhang erinra om att domstolsverket i november 1977 hos regeringen hemställt att frågan om hyresnämndernas fortsatta ställning som självständiga förvaltningsmyndigheter tas upp tUI prövning, därvid domstolsverket för sin del förordat att hyresnämnds uppgifier övertas av fastighetsdomstol. Det synes olämpligt att innan hyresnämndernas fram­tida ställning klarlagts på dem nu överföra ytterligare arbetsuppgifter, särskUt om dessa ar av annan art än de nuvarande.

 

Prop. 1978/79: 89                                                     90

Stockholms tingsrätt: Då parterna redan vid medlingen torde känna sig nödsakade att åberopa all tänkbar utredning till stöd för sina stånd­punkter, kommer hyresnämnden att ha att i den senare ersättningspro­cessen ånyo ta ställning till i allt väsentligt samma material som tidigare, eftersom hyrespövningen i ersättningstvisten är att hänföra till samma värdetidpunkt som vid medlingen. Ett dylikt förfarande framstår som olämpligt. Tingsrätten delar Bergs uppfattning att hyresnämnden genom förslaget ställs i en helt orimlig situation och att det är naturligt att för­utsätta att nämnden i ersättningsprocessen känner sig bunden av sitt ti­digare yttrande, vilket leder till att det föreligger risk för en återgång Ull myndighetsbestämda hyror.

Vidare anser tingsrätten att det inte finns någon grund för att på sätt utredningen gör gällande ifrågasätta fastighetsdomstolens kompetens att bedöma lokalers marknadsvärde. Såsom ovan framhåUits har fastighets­domstol i expropriationsmål och tomträttsavgäldsmål från tätorternas centrala delar ofta alt ta ställning till skäliga lokalhyror vid bestämman­det av fastighets- och markvärdena. Med tanke på den erfarenhet om lo­kalhyror som sålunda tillförts åtminstone de större fastighetsdomsto­larna ter det sig något förbluffande när utredningen i betänkandet (s, 88) anger att fastighetsdomstolarna f. n. praktiskt taget inte har någon erfarenhet av frågor om skälig hyra för lokaler.

Även prövningen av ersättningsbeloppets storlek skall enligt förslaget överföras till hyresnämnden. Som också utredningen framhåller innefat­tar en sådan prövning emellerUd värderingar av exakt samma slag som förekommer i expropriationsmål vid beräkning av rörelseskada. Äv rö­relsevärderingar och de problem som sammanhänger därmed har fastig­hetsdomstolarna en bred erfarenhet under det att motsvarande frågor, vilket Berg framhållit i sin reservation, har föga samband med de rent hyresrättsliga problem som hyresnämnderna har att avgöra. Mål om rö­relsevärdering är regelmässigt mycket omfattande och svårbedömda, er­sättningsanspråken uppgår inte sällan till högst betydande belopp och handläggningstiden är erfarenhetsmässigt mycket lång. Om hyresnämn­den, där handläggningen är avsedd att vara förhållandevis snabb, smidig och mer informell, skulle åläggas överta prövningen av ifrågavarande måltyp kommer, enligt tingsrätten, hyresnämndens arbete med nödvän­dighet att avsevärt betungas, vilket sannolikt får till följd att hyresnämn­dens medlingsverksamhet blir lidande. Ätt hyresnämnden inom ramen för det föreslagna förfarandet med endast samråd med parterna skulle på ett tillfredsställande sätt kunna handlägga dessa vidlyftiga mål, för viika den ordinära domstolsprocessen framstår som den mest ändamåls­enliga, är enligt tingsrättens mening mindre sannolikt,

I och med att hyresnämndens beslut i ersättningsfrågan enligt försla­get skall överprövas i bostadsdomstolen som andra och sista instans, blir följden att parts möjlighet tiU prövning i Högsta domstolen, som nu är fallet, går om intet, vilket är en förändring till partens nackdel.

En annan och allvarligare invändning mot förslaget är att man, på säll Berg anfört, för helt likartade frågor fortsättningsvis kommer att få två självständiga prejudikatinstanser, bostadsdomstolen och Högsta domstolen. Eftersom expropriationsmålen beträffande rörelseskada allt­jämt skall handläggas av fastighetsdomstol med Högsta domstolen som sista instans under det att hyresnämnden med bostadsdomstolen som överinstans har att på samma grunder jämlikt 57 § hyreslagen pröva lo­kalhyresgästs ersättningskrav, uppkommer nämligen en, enligt tingsrät-

 

Prop. 1978/79: 89                                                    91

ten, direkt olämplig konkurrenssituation prejudikatinstanserna emellan. Detta kan inte bara för parterna leda till en betydande osäkerhet utan även medföra att underdomstolar och hyresnämnder ställs inför besvär­liga prejudikatbedömningar.

Del sist anförda föranleder tingsrätten att påpeka att det finns anled­ning ifrågasätta nödvändigheten och lämpligheten av att genom en del­lösning av nu behandlat slag avgöra en så central och avgörande forum-fråga utan att detta föregåtts av en förutsättningslös utredning beträf­fande fastighetsdomstolarnas kompetens, verksamhetsområde och exi­stens.

Tingsrätten delar inte utredningens uppfattning (s. 23) att en flyttning av ersättningstvisternas prövning från allmän domstol till hyresnämnd och bostadsdomstol skulle innebära en förstärkning av lokalhyresgäster­nas besittningsskydd. Sammanfattningsvis vill tingsrätten som sin upp­fattning uttala att de skäl som talar för atl en prövning av ersättnings­tvisterna i sin helhet bör ankomma på fastighetsdomstol och inte på hy­resnämnd måste anses väga betydligt tyngre än de skäl som talar där­emot. Tingsrätten avstyrker därför förslaget att överföra prövningen av ersättningstvisterna till hyresnämnd.

Göteborgs tingsrätt: Tingsrätten avstyrker överflyttning och ansluter
sig till vad direktören Folke Berg anfört härom i sin reservation. Tings­
rätten vill därjämte framföra följande. Enligt förslaget skall, om med­
ling i vanlig ordning misslyckas, på parts begäran hyresnämnden utreda
och avge yttrande över ifrågavarande lokals marknadsvärde. 1 syfte att
säkerstäUa en omsorgsfull och allsidig utredning inför nämnden föreslås
bl. a. att det av nämnden avgivna yttrandet skall tilläggas den presum­
tionsverkan i ersättningstvister att det får frångås endast om det visas el­
ler eljest är uppenbart att marknadshyran varit påtagligt högre eller läg­
re än nämnden angett. Denna regel medför en överhängande risk för
att nämnden — kanske med samma ledamöier — kan nödgas bedöma
ersättningsfrågor med utgångspunkt från sitt tidigare ställningstagande i
fråga om skälig hyra. En sådan ordning synes strida mot grunderna för
de jävsregler som tillämpas i den dömande verksamheten.          —

Utredningen har uttalat att det i direktiven givna uppdraget att un­dersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första instans och bostadsdomstolen som slutinstans kommer alt behandlas fullständigt i nästa utredningsskede. Det torde finnas goda skäl att i avvaktan på resultatet av det fortsatta utrednings­arbetet dröja med förslaget om överflyttning av ersältningsprocessen.

Malmö tingsrätt: Del är otvivelaktigt så att hyresnämnderna besitter större erfarenhet än fastighetsdomstolarna vad gäller hyresprövningen och prövningen av ersätlningslokals likvärdighet. Äv denna anledning kan skäl tala för ett överförande av ersättningsmålen till hyresnämn­derna. Tingsrätten ifrågasätter dock starkt lämpligheten härav. 1 ersätt­ningsmålen är regelmässigt bedömningen av ersättningsbeloppens storlek den mest komplicerade frågan. Ersättningskraven kan vara avsevärda och den utredning som åberopas av parterna vidlyftig. För denna pröv­ning är domstolsprocessen avgjort mera lämpad, vartill kommer atl fas­tighetsdomstolarna — till skiUnad från hyresnämnderna — från exprop­riationsmålen har rik erfarenhet av dylika bedömningar.

Vidare är det, om förslaget att hyresnämnderna skall avge yttrande med presumtionsverkan i senare process leder till lagstiftning, från prin­cipieU synpunkt olämpligt att den slutUga prövningen i ersättningspro-

 

Prop. 1978; 79: 89                                                   92

cessen handlägges av samma myndighet som preliminärt prövat frågan. 1 betänkandet anföres härom bl. a. (s. 88) att det hos parterna kan fram­kalla en besvärande ovisshet när de skall ta ställning till hyresnämndens yttrande, om den slutliga prövningen ligger hos annan myndighet. Denna ovisshet torde inte vara större än den varje tappande part kan känna inför frägan om han skall godta myndighets dom eller beslut eller begära överprövning av saken. Vidare anföres att nämndens ytt­rande får större tyngd och att trycket på parterna att komma till en överenskommelse ökar om nämnden också har att pröva senare ersätt­ningstvist. Det framstår för tingsrätten som betänkligt ur rältssäkerhets­synpunkt om trycket på parterna att nå en överenskommelse i praktiken kan bestå i misstanken om att omprövningsmöjligheten närmast är Ulu-sorisk, därest en reell möjlighet till omprövning av beslutet av en i för­hållande till hyresnämnden självständig myndighet saknas.

Slutligen vill tingsrätten framhåUa vikten av att en enhetlig praxis vid bedömningen av ersättningsbeloppens storlek, närmast ersättningen för rörelseskada, kan vidmakthållas. Det måste därför anses olämpligt att prövningen av hithörande frågor tillägges två självständiga prejudikats­instanser — högsta domstolen och bostadsdomstolen.

På gmnd av vad som anförts avstyrker tingsrätten förslaget om över­flyttande av ersättningsprocessen till hyresnämnderna. Tingsrätten vill i detla sammanhang även framhålla, att de skäl, som i betänkandet an­förts för att redan i detta sammanhang taga upp frågan knappast verkar övertygande. Det är naturligare att problemen löses i ett sammanhang i samband med uppgiften alt i slutbetänkandet undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnden som första instans och bostadsdomstolen som slutinstans. Därvid bör också prövas om inte de nuvarande hyrestvisterna bör överföras från fastighetsdomstolen tiU de allmänna domstolarna för att där handläggas vid allmänt fastighetsforum. Sedan bostadsdomstolen inrättades och bruksvärdes- och förlängningstvisterna ej längre prövas av fastighets­domstolen har det nämligen visat sig att det övervägande antalet hyres­tvister rör sig om belopp som understiger värdet av ett halvt basbelopp. Det kan därför starkt ifrågasättas om det inte är lämpligast att de hand­läggs som FT-mål.

1 betänkandet föreslås vidare att vardera parten i ersättningsprocessen skall bära sina egna kostnader i hyresnämnden medan bestämmelserna i 18 kap. rättegångsbalken om ersättningsskyldighet för tappande part skall gälla vid överprövningen i bostadsdomstolen.

Tingsrätten ifrågasätter lämpligheten härav. Medlingsförfarandet in­för hyresnämnden är obligatorisk för den hyresgäst som vill säga upp hyresavtalet för villkorsändring eller som vill bli bevarad vid sin rätt till ersättning enligt 12 kap. 57 § jordabalken. Det framstår då som naturligt att vardera parten svarar för sina egna kostnader i medlingsförfarandet. Samma synsätt kan inte anläggas på ersättningstvister enligt nyss­nämnda lagrum, vilka inte på något avgörande sätt skiljer sig från andra dispositiva processer, och där det sålunda finns skäl att bevara ersätt­ningsskyldighetens preventiva och reparativa funktioner.

Tingsrätten anser därför — om förslaget att ersättningsprocesserna skall överfiytlas lill hyresnämnderna leder till lagstiftning — alt bestäm­melserna i 18 kap. rättegångsbalken skall äga tiUämpning även vid er­sättningstvist i hyresnämnd.

Domstolsverket: Domstolsverket motsätter sig att målen om ersätt-

 

Prop. 1978/79: 89                                                    93

ning med anledning av hyresförhållandets upphörande förs över från fastighetsdomstol till hyresnämnd. Från principiella synpunkter är det olämpligt att hyresnämnd prövar riktigheien av ett ställningstagande som nämnden tidigare gjort. Detta gäller även om nämndens yttrande, som domstolsverket föreslagit, inte ges presumtionsverkan. Beräkningen av ersättning enligt 57 § hyreslagen sker efter samma principer som förekommer i expropriationsmål. Om utredningens förslag genomförs kommer därför två prejudikatsinstanser, högsia domstolen och bo­sladsdomstolen att avgöra likartade frågor. En sådan ordning måste an­ses olämplig. Vid prövning av ersättningsbeloppets storlek förekommer ofta vidlyftig utredning och muntiig bevisning. För sådana mål är dom­stolsprocessen bättre lämpad än förfarandet vid hyresnämnderna. SluUi­gen framgår av direktiven atl utredningen har att undersöka om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnderna som första instans och av bostadsdomstolen som slutinstans. Domstols­verket anser att hela den frågan bör tas upp i ett sammanhang. 1 annat fall är det inte möjligt att överblicka samtliga konsekvenser av utred­ningens förslag om att föra över ersättningstvisterna till hyresnämn­derna. Även av detta skäl motsätter sig domstolsverket förslaget.

Hyresnämnden i Siockholm: Vad angår ersättningstvisterna enligt
57 § hyreslagen (HL) finner hyresnämnden att nämnderna i och för sig
får anses kompetenta att handlägga sådana tvister. Hyresnämnden anser
dock att en överflyttning av dessa tvister inte bör ske utan ett grundli­
gare övervägande av vad detta innebär för kompetensfördelningen hy­
resnämnd/allmän domstol och av vad de organisatoriska konsekven­
serna skulle bli.---

Hyresnämnden anser att nämnden i sammansättning ett hyresråd (do­mare), två sakkunniga intresseledamöter och eventueUt en teknisk expert i och för sig är kompetent att pröva ersättningsfrågorna. Det är också troligt att nämnden skulle kunna skilja sig från de mera okomplicerade ärendena utan alltför stor omgång. A andra sidan är risken stor för att nämnderna drabbas av omfattande processer, som de inte är dimensio­nerade att klara av, och som inte heller passar för nämndprocessen en­ligt LÄH. Särskilt gäller detta tvister om ersättningen för rörelseskada, vilka tvister kan vara myckel komplicerade och för vilka den ordinarie domstolsprocessen passar avsevärt bättre än nämndprocessen. Hyres­nämnden kan i detta avseende ansluta sig till Bergs uttalande (s. 128 m.). Hyresnämnden delar också Bergs uppfattning att det vore olämpligt med två självständiga prejudikatsinstanser i ärenden som rör ersättning för rörelseskada.

Som framgår av betänkandet har utredningen i uppdrag att utreda om inte alla hyrestvister bör föras över från domstolarna till hyresnämn­derna. Bortsett från den nu aktuella reformen av ersätlningprocessen kommer denna fråga att behandlas i slutbetänkandet. Det är uppenbart att det här gäller reformer som är av utomordentligt stor betydelse för nämndernas framtida organisation och verksamhet. Enligt hyresnämn­dens bestämda mening bör de ändringar i kompetensfördelning nämnd/ domstol som kan föranledas av utredningsuppdraget genomföras i ett sammanhang och gmndas på noggranna överväganden bl. a. av de orga­nisatoriska konsekvenserna. Hyresnämnden avstyrker därför att utred­ningens förslag att förlägga ersättningsprocessen till hyresnämnd nu ge­nomförs. Nämnden vill i sammanhanget erinra om att domstolsverket hos regeringen hemställt om översyn av nämndorganisationen. Det är

 

Prop. 1978/79: 89                                                    94

enligt nämndens mening naturligt alt utredningens nu föreliggande och kommande förslag överväges närmare i anslutning till en sådan översyn.

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden anser visserligen att skäl föreligger alt överväga en överflyttning av ersättningstvisterna till hyres­nämnd med hänsyn tiU att hyresnämnderna redan vid nuvarande med­lingsförfarande har alt handlägga frågor som äger samband med ersätt­ningstvister, att hyresnämnderna får anses vara kapabla att pröva även ersättningstvister och att förfarandet vid hyresnämndernas prövning av ersättningstvister bör kunna vara förenat med tillräckliga garantier för rättssäkerhet.

Hyresnämnden släller sig emellertid ändock tveksam i fråga om lämp­ligheten av en överflyttning av ersättningstvisterna, i allt fall tiU att en överflyttning beslutas redan nu.

Mot en överflyttning av ersättningstvisterna till hyresnämnd talar en­ligt hyresnämndens mening den omständigheten att handläggningen av ersättningstvisterna, som ofta är invecklade, gäller stora värden och medför omfattande bevisning, kräver en mer domstolsliknande form än \ ad som har avsetts för hyresnämnd. Hyresnämnderna är ju avsedda för ett snabbt och enkelt och för parterna billigt förfarande under tämligen Iria former. En del bruksvärdeärenden, som hyresnämnderna har hand­lagt under senare år, har visserligen medfört att avsteg har fått göras från det förenklade förfarandet. Det finns emellertid all anledning att värna om hyresnämndernas smidiga processform och att inte utan till­räckligt lungt vägande skäl för närvarande påföra hyresnämnderna ar­betsuppgifter som nödvändigtvis medför komplicering av förfarandet.

Med en överflyttning av ersättningstvisterna följer att en hyresnämnd, som har att pröva en ersättningstvist, kan i tidigare medlingsärende mel­lan samma parter ha haft att med samma ledamöter ta ställning tUI fråga, som kan vara avgörande för utgången i ersättningstvisten, och kan över sådan fråga, exempelvis en lokals marknadshyra, ha avgett ytt­rande enligt den föreslagna bestämmelsen i 58 b § hyreslagen. Part kan kanske inte alltid förväntas ha tilltro tUI en förmåga hos hyresnämndens ledamöter att efter sådant yttrande objektivt bedöma en ersättnings­fråga. Part med sådana tvivel kan, hur obefogat det än är, i en ersätt­ningstvist komma att kanna sig dömd på förhand och på så sätt brista i tilltron till rättssäkerheten. Detta är en med utredningens förslag för­enad nackdel, som man enligt hyresnämndens uppfattning inte bör bortse från.

Med utredningens förslag följer vidare att bostadsdomstolen blir an­dra och sista instans i ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen medan högsta domstolen kvarstår som tredje och sista instans i expropriations­mål. Genom att bostadsdomstolen blir slutinstans för ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen vinner man visserligen den fördelen att sådana tvister kan komma Ull ett snabbare slutligt avgörande. Eftersom de båda måltyperna är förenade med många gemensamma problem kommer emellertid systemet att medföra atl man får två självständiga prejudi­katsinstanser för likartade frågor. Lika med vad Berg anför i sin reserva­lion finner hyresnämnden att en sådan konkurrens mellan prejudikats­instanser inte kan anses lämplig.

Som omnämnts inledningsvis i förevarande avsnitt avser utredningen att i ett slutbetänkande i enlighet med sina direktiv fullständigt behandla frågan om inte samtliga tvister på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd.

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   95

Frågan om och i vilken män ytterligare hyrestvister kommer att före­slås bli överflyttade till hyresnämnd står alltså för närvarande öppen. Hyresnämnden anser det vara mindre lämpligt att bryta ut ersättnings­tvister enligt 57 § hyreslagen ur den samling av hyrestvister, varom kan vara fråga, och redan nu bestämma alt ersättningstvisterna skall föras över till hyresnämnd. Enligt hyresnämndens uppfattning bör samUiga hyrestvister komma till övervägande för överflyttning i ett sammanhang. Det kan nämligen inte uteslutas att ett sådant samlat övervägande ger vid handen att med hänsyn exempelvis till hyresnämndernas organisa­tion och handläggningsformer inte någon hyrestvist alls bör flyttas över till hyresnämnd. Ätt särbehandla ersättningstvistenia och besluta så att säga i förväg om överflyttning av dem till hyresnämnd kan därför se­nare ge anledning till att väcka fråga om återflyttning av ersättningstvis­terna lill fastighetsdomstol.

Med hänsyn till de synpunkter som hyresnämnden sålunda för sin del har redovisat anser sig hyresnämnden inte beredd att tiUstyrka utred­ningens förslag att nu överflytta ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen från fastighetsdomstol tUl hyresnämnd.

Kommerskollegium: Hyresnämndens bedömning i förlikningsförfa­randet bör endast tillmätas rangen av ett bevismedel, som bör bli före­mål för fri bevisprövning i ersättningsprocessen. Redan härav torde följa alt hyresnämnd — framförallt om skyldighet som föreslagits åläg­ges nämnden att i samband med förlikningsförfarande avge yttrande om marknadshyrans nivå — inte är skickad att även handha ersältnings­processen.

Vidare är att märka att för ledamot av hyresnämnd gäller de i RB 4: 13 uppslällda strikta reglerna om domarjäv. Sådan ledamot får såle­des inte varken i egenskap av skiljemän eller sakkunnig lidigare haft med saken att skaffa. Kollegiet kan inte inse att det är möjligt — utan att göra intrång på jävsreglerna — att först låta samma hyresnämnd uppträda som förlikningsorgan, därefter närmast som sakkunnig avge yttrande beträffande marknadshyrans höjd och slutligen döma i en ersättningsprocess, allt rörande samma sak.

På grund härav och med hänsyn tUl den erfarenhet domstolarna har från expropriationsmål när det gäller att bedöma ersättningsbelopp, ifrå­gasätter kollegiet om det är lämpligt att — som utredningen föreslagit — överföra ersältningsprocessen i hyresmål från domstol till hyresnämnd. I vart faU bör ett sådant stäUningstagande anstå tUl dess utredningen i en­lighet med sina direktiv slutfört en undersökning om inte samtiiga tvis­ter på hyresrättens område bör prövas av hyresnämnd som första in­stans.

HSB: HSB avstyrker förslaget att överflytta ersättningstvister från all­män domstol till hyresnämnd och i sista hand bostadsdomstolen.

Beräkning av ersättning till lokalhyresgäst, enligt 57 § hyreslagens reg­ler, skall ske enligt samma grunder som gäller beräkning av rörelse­ skada enligt expropriationslagen. Om man flyttar över ersättningstvis­terna från allmänna domstolar till hyresnämnd och bostadsdomstol eta­bleras två självständiga juridiska instansordningar för helt likartade frå­gor, Expropriationsmål i allmänhet skall alltjämt handläggas av van­liga domstolar med högsta domstolen som sista instans. En sådan kon­kurrens mellan prejudikatinstanser är olämplig.

KF: KF avstyrker förslaget. Det är enligt KF:s mening principiellt felaktigt atl hyresnämnd överprövar sitt egel ynrande. Sådan överpröv-

 

Prop. 1978/79: 89                                                                   96

ning torde endast under mycket speciella omständigheter leda till att nämnden frångår sin tidigare uppfattning. Effekten blir då åter att man riskerar ett förhållande där hyresnämnden i praktiken fastställer lokal­hyrorna. Visserligen kan hyresnämnds beslut i ersättningstvist överkla­gas Ull bostadsdomstolen. Härmed kommer man in på KF:s andra in­vändning mot att föra bort ersättningstvisterna från allmän domstol. Frågan om rätt tUl ersättning och ersättningens storlek bör enligt KF:s mening avgöras i samma process. KF ifrågasätter om bostadsdomstolen är rält forum för prövning av ersättning på grund av rörelseförlust. Er­sättningsgrunderna är i stora delar desamma som i expropriationsmål och följden skulle kunna bli att de allmänna domstolarna och bostads­ domstolen skapar olika praxis för likartade typer av ersättning. KF an­ser i vart fall att frågan bör anstå och med bättre belysning ingå i den heihetsprövning av hyresnämnds kompetens, som utredningen arbetar vidare med.

Svenska handelskammarförbundet: Enligt utredningsförslaget skal! eventuell prövning av ersättning till hyresgästen överföras från fastig­hetsdomstol till hyresnämnd. Härigenom skulle hyresnämnden komma att överpröva sitt eget yttrande om marknadshyran. Ett sådant förhål­lande vore enligt förbundets uppfattning olämpligt från rättssäkerhets­synpunkt.

Kommunförbundet: Genom att låta ersättningstvisten ligga kvar på fastighetsdomstolen skulle hyresnämnden inte hamna i den besvärliga si­tuationen att behöva överpiöva sitt eget beslut i medlingsärendet,

Stockholms kommun (= stadsjuristen): Ersätlningsprocessen bör ligga kvar vid de i dessa frågor erfarna fastighetsdomstolarna. — Nega­tiva konsekvenser kan uppkomma, om hyresnämnden i ersättningspro­cessen sätts alt pröva sin egen i medlingen angivna uppfattning om marknadshyran. Det torde få anses naturligt om nämnden vid sin pröv­ning i ersättningstvisten känner sig bunden vid prövningen under med­lingen, särskilt som kanske hyresgästen i förlitande på alt den prövning­en var riktig, räknat med att lokalen ej skulle gå att hyra ut för den hyra som hyresvärden krävt. För hyresnämnden torde det då ligga nära lill hands att, om hyresvärden lyckats hyra ut lokalen till denna hyra, finna att denna hyra inte är rimlig med hänsyn till hyresläget på orten. Vad som således anförts talar emot en förändring av forumreglerna för er­sättningsprocessen. Mot en sådan förändring talar även att fastighets­domstolarna, som nu handlägger ersättningstvisterna, i expropriations­mål handlägger värderingar av samma slag. Förutom att de båda tvis­terna bör handläggas lika talar även den omständigheten, att man bör utnyttja fasUghetsdomstolarnas erfarenhet, att lösa tvister inom detta område, för att någon ändring ej bör ske.

Göteborgs komnmn (= fastighetsnämnden): Atl först ange den skä­liga hyran med ledning av parternas och eget material och därefter kanske några månader senare faslställa ett skadeståndsbelopp med led­ning av det tidigare gjorda ställningstagandet och med stöd av legal pre­sumtion framstår såsom en märklig ordning. I en reservation UU utred­ningen belyses frågan. En hyresnämnd som en gång yttrat sig i mark­nadshyran ställs kanske i den situationen att hyresvärden vid tidpunkten för ersättningsfrågans avgörande faktiskt hyrt ut lokalen till hyra som ligger påtagligt över den av nämnden angivna. Nämnden måste då kons­tatera att den felbedömt marknaden. Hyresnämndens ledamöter ställs här i en situation som man i århundraden besparat domarkåren från

 

Prop. 1978/79: 89                                                    97

genom jävsregler. Denna omständighet i. förening med följande förhål­landen talar emot en överföring av handläggningen till hyresnämnd.

Hyresnämnden handhar idag, fömtom de mera rutinbetonade ären­dena enligt hyreslagstiftningen, frågor enligt bostadsförvaltningslagen (tvångsförvaltning etc), bostadssaneringslagen och lagen om förvärv av hyresfastighet. Hyresnämnd skall också handlägga ärenden om förhand­lingsordningen på bostadsmarknaden. 1 frågan om skadeslåndsbedöm-ningar gäller enligt 1974 genomförd lagändring att hyresnämnd skall pröva tvist om reparationsföreläggande och tvister i fråga om skade­stånd då bostadshyresgäst genom att själva måla, tapetsera eUer vidta annan sådan åtgärd påstås ha minskat lägenhetens bruksvärde.

Processmaterialet i de nu ifrågavarande ersättningstvisterna är ofta företagsekonomiska och redovisningslekniska sakkunniguUåtanden utar­betade av auktoriserade revisorer förebragta av båda parter, vanligen med olika slutsatser. Målen kräver erfarenhet och specialkunskaper. Ex-propriationsdomstolarna och sedermera fastighetsdomstolarna har under många år i samband med inlösen av fast egendom och nyttjanderätter handlagt en mängd mer eller mindre komplicerade mål av ifrågavarande art. Fastighetsdomstolen kommer också i framtiden att i oförminskad omfattning få handlägga sådana mål. Det kan ifrågasättas om det är en reform i ordets gängse mening med en ordning där två "specialdomsto­lar", vanligen verksamma i en och samma kommun, skall oberoende av varandra slita tvister med ett ofta ytterst komplicerat processmaterial. Härtill kommer att fastighetsdomstolarna genom sin sammansättning måste anses bättre ägnade att lösa ifrågavarande tvister än de partssam­mansatta hyresnämnderna.

Sveriges advokatsamfund: Sedan fastighetsdomstolar med tekniskt sakkunniga ledamöter inrättades, föreligger enhgt samfundets mening ingen anledning att överföra dessa ofta mycket komplicerade ersätt­ningsmål tiU hyresnämnderna. Ersättningsyrkandena avser ofta mycket höga belopp och det kan vara fråga om företagsekonomiskt avancerade problem, där parterna åberopar omfattande bevisning bl, a. genom för­hör med sakkunniga. Ersättningsmålen fordrar prövning enligt det för­farande som gäller för domstolsprocessen. Särskilt om hyresnämndens yttrande rörande marknadshyran och bedömningen humvida anvisad ersättningslokal är godtagbar skuUe få prejudicerande verkan, måste det vara helt uteslutet att låta ett därpå följande ersättningsmål avgöras av hyresnämnden.

Sveriges fastighetsägareförbund: En av de gmndläggande principerna inom svenskt rättsväsende är, att frågor om skadestånd skall prövas un­der domstolsmässiga former med den allsidiga möjlighet till bevisning, som då står parterna till förfogande. Utredningen påpekar, att samma grunder skall tillämpas i ersättningstvister, som gäller vid s. k. rörelse­skada med anledning av expropriation. Äv detta har fastighetsdomstolen stor erfarenhet. Sett mot denna bakgmnd kan det starkt ifrågasättas om det är riktigt att nu överföra ersättningsmålen till hyresnämnd. De enda ersätlningsmål, som hyresnämnderna nu har att handlägga, är då en hy­resgäst enligt 24 a § hyreslagen vidtagit sådana åtgärder, att lägenhetens bruksvärde minskat. Sådana mål är emellertid sällsynta och avser endast mindre belopp. Någon omfattande bevisning behöver inte förebringas. Folke Berg har i sin reservation ytterligare berört de principiella betänk­ligheterna, som föreligger mot ett överförande av ersättningsmålen till hyresnämnden. Hyresnämnden kommer i praktiken att vara både första 7   Riksdagen 1978179.1 saml Nr 89

 

Prop. 1978/79: 89                                                               98

och andra instans i dessa mål; ett förhåUande som inte kan godlagas. Har hyresnämnden en gång i sitt preliminära yttrande uttalat sig om hy­ran för en lokal, torde extraordinära omständigheter behöva föreligga för atl nämnden skall frångå della. Mot överförande av ersättningstvis­terna till hyresnämnden kan även åberopas, att expropriationsmålen be­träffande rörelseskada även i fortsättningen skall prövas av fastighets­domstolen med vanlig inslansordning, medan målen från hyresnämnden slutligen avgörs av bostadsdomstolen. Härigenom uppkommer ett kon­kurrensförhållande, som kan leda till olika praxis för de båda målty­perna. Detta kan inte vara ägnat att inge förtroende för rättsskipningen.

Förbundet anser alltså, atl man inte nu bör överföra ersättningsmålen till hyresnämnderna. Denna fråga bör övervägas ytterligare. Utred­ningen ges därigenom möjlighet att i sitt slutbetänkande närmare ta ställning till den lämpliga inslansordningen.

Svenska byggnadsentreprenörföreningen: Den föreslagna ordningen synes innebära att hyresnämnden i praktiken kommer att överpröva ett tidigare av nämnden antaget beslut. Förslaget strider mot normalt före­kommande procedurregler och inger starka betänkligheter ur rättssäker­hetssynpunkt.

Ersätlningsmålen kan i många fall röra sig om mycket stora belopp och innefattar ofta vidlyftig och svårbedömbar bevisning av ekonomisk karaktär. För avgörande av denna typ av tvister måste domstolsprocess vara den mest lämpliga. För fastighetsdomstolen talar vidare den erfa­renhet domstolen har från bedömning av likartade ersättningsfrågor i expropriationsmål.

SBEF anser att ersättningsprocessen även i fortsättningen bör hand­läggas av fastighetsdomstol och avstyrker därför att ersättningsmålen överförs till hyresnämnderna.

8   Hyresnänmdernas resurser

Bostadsdomstolen: Det föreslagna, utvidgade medlingsförfarandet kommer att kräva ökade arbetsinsatser av hyresnämnderna, i synnerhet vad gäller storstadsområdena, och detta måste enligt bostadsdomstolens uppfattning föranleda en förstärkning av nämndemas resurser. Över­föres dessutom ersättningstvisterna till hyresnämnderna torde en ytterli­gare resursförstärkning vara ofrånkomlig.

Domstolsverket: Domstolsverket är av den bestämda uppfattningen att arbetsbördan för hyresnämnderna kommer att öka avsevärt om ut­redningens förslag genomförs. Parterna kan kostnadsfritt få ett utlåtande från hyresnämnd om lokalens marknadsvärde vUket torde innebära ökat antal ärenden. Vidare kommer varje ärende att bli mer arbetskrävande än för närvarande.

Med nuvarande ordning där ersättningstvisterna anhängiggörs i fas­tighetsdomstol kan man anta att risken för att få svara för motpartens rättegångskostnader har en avhållande effekt. Förs dessa tvister över tUI hyresnämnderna, där ju vardera parten bär sin rättegångskostnad, kan tänkas att antalet sådana mål kommer att öka.

Förslaget torde innebära att det krävs personalförstärkning åtmins­tone vid vissa hyresnämnder. Även det av domstolsverket förordade medlingsförfarandet kommer att innebära ökad belastning på hyres­nämnderna.

 

Prop. 1978/79: 89                                                    99

Domstolsverket har gjort en utredning om arrende- och hyresnämn­dernas nuvarande organisation. Därvid har bland annat konstaterats att de små nämndkansliernas organisation i vissa avseenden inte är tillräck­lig, t. ex. i samband med ledigheter och arbetstoppar, men å andra sidan är överdimensionerad i fråga om en del funktioner. I syfte att få till stånd en mer effektiv och rationell organisation har domstolsverket därför hos regeringen föreslagit att frågan om en inordning av arrende-och hyresnämnderna i tingsrätterna utreds. Domstolsverket har i sin framställning av naturliga skäl utgått från hyresnämndernas nuvarande uppgifter och fömtsatt att de komplikationer som kan följa av att tings­rätt erhåller de medlingsfunktioner som nu ankommer på hyresnämnd skulle bli belysta under utredningsarbetet. Hyresrättsutredningens för­slag ligger knappast i linje med domstolsverkets tankegångar om en lämplig organisatorisk utveckling av hyresnämnderna. Det är enligt domstolsverkets mening angeläget att ställning tas tiU verkets begäran om utredning innan hyresrättsutredningens arbete slutförs.

Hyresnämnden i Malmö: Ersättningstvister får anses vara kvalifice­rade tvistemål. Med hänsyn härtill och till förekomsten av andra slag av kvalificerade ärenden, vUka numera förekommer vid hyresnämnderna och arrendenämnderna, vill hyresnämnden framhålla att genomförandet av förslaget nödvändiggör en översyn av hyresnämndernas organisation för proiokollföring. Hyresnämnden vill i detta sammanhang erinra om följande.

Äv hyresnämndens tre ledamöter är vanligen bara ordföranden jurist. Vid huvudförhandling i disposiliva tvistemål tjänstgör i allmän domstol och i fastighetsdomstol minst två jurister. De allmänna domstolarna och fastighetsdomstolarna har lUIgång till notarier för proiokollföring vid huvudförhandling. Protokollförarna vid hyresnämnden är normalt inte jurister. Denna ordning med enbart en jurist i nämnden och inga nota­rier för proiokollföring har funnits alltsedan hyresnämnderna började verka 1.1.1969. De ärenden som ankom på hyresnämndemas prövning de första verksamhetsåren avsåg huvudsakligen ändring av bashyra med anledning av underhålls- eller förbättringsarbeten, överlåtelse av hyres­rätt, förlängning av hyresavtal och vUlkor vid förlängning samt medling i hyrestvister. För sådana ärenden kunde hyresnämndernas organisation anses godtagbar. Emellertid har därefter bland annat ärenden enligt bo­stadsförvallningslagen, bostadssaneringslagen, lagen om förvärv av hy­resfastighet och hyresförhandlingslagen anförtrotts hyresnämnderna. Ef­ter ändringar i 12 kap. jordabalken prövar nämndema numera också tvister om reparationsföreläggande enligt 16 § andra stycket och om er­sättning för skada enligt 24 a §. Hyresregleringsärendena, alltså ären­dena om ändring av bashyra med mera, har upphört efter ändrad lag­stiftning. Vidare är de flesta hyresråden sedan 1.1.1972 ordförande i ar­rendenämnd. Arrendenämnderna har bland annat till uppgift att pröva tvister om förlängning av avtal vid jordbruksarrende och bostadsarrende och om villkoren vid sådan förlängning ävensom att medla i arrende­tvister överhuvud.

Många av de ärenden som numera ankommer på hyresnämnderna och arrendenämnderna är i fråga om storlek ävensom tvistefrågomas beskaffenhet och ekonomiska betydelse för partema väl att jämställa med dispositiva tvistemål. Hyresnämnden vill understryka att de nuva­rande protokollförarna gör förtjänstfulla insatser. Det ligger emellertid i sakens natur att protokollföringen kan bli svårbemästrad för dem i om-

 

Prop. 1978/79: 89                                                   100

fångsrika ärenden med invecklade juridiska frågeställningar och med ett flertal olika yrkanden och grunder. Förhållandet kan i sin tur få tUl följd att det blir svårt för ordföranden att handlägga sådana ärenden så snabbt och säkert som parterna får anses ha rätt att förvänta. Härtill kommer att även intresseledamöternas tid är dyrbar. De har vanligen en heltidssyssla att sköta. Om denna deras gärning skulle bli alltför mycket lidande tUl följd av onödigt utdragna förhandlingar i nämnderna finns uppenbarligen risk för att dessa kvalificerade personer inte längre anser sig kunna ställa sig tUl förfogande för tjänstgöring i nämnderna.

Enligt hyresnämndens mening bör notarietjänster inrättas vid hyres­nämnderna och arrendenämnderna. De nuvarande tjänstema för assi­stenter/protokollförare i befordringsgång 6 A bör emellertid i flertalet fall finnas kvar. Med hänsyn härtUl och tUl förhållandena i övrigt synes det tänkbart att notarietjänster kan särskilt vid nämnder med enbart en ordförande föranleda särskUda anordningar. Emellertid finns tingsrätt på de orter där hyresnämnderna har sina kanslier. Såväl hyresråd som andra tjänstemän vid hyresnämnderna ar skyldiga att i den mån göro­målen tillåter det tjänstgöra bland annat vid tingsrätt. Förutsättningama för att finna svar på de organisatoriska frågor som kan väntas uppstå vid inrättande av notarietjänster vid hyresnämnderna får därför anses goda.

Eventuellt inrättande av notarietjänster kommer att få betydelse inte enbart för den egentliga protokollföringen. Nämndernas avverkning av ärenden kommer att främjas av att notarierna i sedvanlig omfattning biträder ordförandena med verkställande av rättsutredningar före sam­manträdena och med skrivning av förslag till beslut efter sammanträ­dena.

Svenska försäkringsbolags riksförbund (= Näringslivets byggnadsde­legations granskningspromemoria): Förslaget betyder ökade arbetsupp­gifter för hyresnämnderna. Detta kan ge upphov tUl praktiska problem. Det är tänkbart att förlikningsverksamheten kan bli betydligt mer ar­betskrävande än för närvarande. Härtill kommer att hyresnämnderna enligt förslaget också skall överta ansvaret för skadeståndstvister i första instans från fastighetsdomstolarna. Detta ökar arbetsbelastningen ytterli­gare och man kan inte bortse ifrån att det nya systemet också kan öka antalet skadeståndstvister, åtminstone i ett inledningsskede. Värderings­målen kan i vissa fall röra betydande ekonomiska värden, och kräver då vanligen omfattande utredningar av samma slag som i expropriations­mål.

För att hyresnämnderna skall kunna fylla sina nya funktioner som förlikningsorganisation på ett tUlfredsställande sätt — vilket är en fömt­sättning för att de nya besittningsskyddsreglema skall fungera tillfreds­ställande — behövs sannolikt betydande förstärkningar av organisatio­nen. Det krävs att hyresnämndernas kapacitet ger möjlighet för par­terna att få avsedd förhandlingsmedverkan och att handläggning kan ge­nomföras utan förseningar. De nya uppgifterna som värderingsorgan i skadeståndstvister torde vidare kräva, att hyresnämnderna förses med särskild expertis med erfarenheter av expropriationsvärdering. Dessa frågor övervägs f. n. inom ramen för hyresrättsutredningens fortsatta ar­bete. Dessa frågor behöver få en snar lösning. Ätt hyresnämnderna fun­gerar effektivt är nämligen, som påpekats, en nödvändig förutsättning för att de skall vinna parternas förtroende som medlingsinstitution på hyresmarknaden enligt den nya ordning som föreslås.

 

Prop. 1978/79: 89                                                                 lOi

En ökad arbetsbelastning är också att vänta för bostadsdomstolen, som enligt förslaget skall bli slutinstans för värderingstvister. Dessa pro­blem kan bli betydande, efiersom bostadsdomstolen får ta emot den samlade arbetsbördan av överklagade värderingstvister från hela landet. Akuta problem kan uppstå, om frekvensen skadeståndsmål skulle öka efter införande av de nya besittningsskyddsreglema och samtidigt benä­genheten för överklagande växer, när värderingstvisterna övergår från fastighetsdomstolar tUl hyresnämnder.

Om den föreslagna forumförändringen skall genomföras förtjänar därför övervägas att genomföra förslaget i etapper. 1 en första etapp borde då hyresnämnderna förstärkas och tillföras erforderlig kompetens i värderingstvister av expropriationskaraktär. Tills erfarenheter vunnits av omfattningen i fråga om värderingstvister och klagofrekvensen i dessa fall skulle överprövningen av värderingstvister lämpligen kunna ligga kvar hos fastighetsdomstolarna,

I en senare etapp fick så övervägas, om bostadsdomstolen skall inrät­tas som överprövande instans i värderingstvister. Detta ger möjligheter både att bedöma behovet av kapacitetsförstärkning och vilken lösning som bör ges frågan att skapa en enhetlig prejudikatsinstans i värderings-tvister. Viktiga värderingstvister avgörs nämligen också i expropriations-rältslig ordning slulligt av HD också då det gäller lokaler.

9   Indexklausuler

Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden har ingen erinran mot utredningens förslag beträffande indexklausul i ettårskontrakt.

Hyresnämnden i Malmö: Hyresnämnden kan upplysa att ettåriga avtal med årlig indexreglering förekommer i betydande utsträckning i de tvis­ter angående lokaler som anhängiggöres hos hyresnämnden. Det före­kommer även att hyresvärden fordrar att indexregleringen sker med ut­gångspunkt från index vid tiden ett år före avtalstidens början. Hos nämnden förekom exempelvis under sommaren och förhösten 1977 för medling åtskilliga ärenden om hyra för lokal från och med 1.10.1977, Flera hyresvärdar föreslog ettåriga avtal med förlängningstid om ett år ävensom årlig indexreglering den 1 januari av hyran med utgångspunkt från index för oktober 1976, Beroende på förändring av index från ok­tober 1976 till oktober 1977 skulle alltså den under förhösten 1977 från och med 1.10.1977 överenskomna hyran kunna höjas redan från och med 1.1.1978, Nämnden har i sin medlingsverksamhet i ett flertal fall avrått från sådana villkor.

Det är givetvis UU värdefull ledning för parterna om det lyckas orga­nisationerna på hyresmarknaden att komma överens om rekommenda­tioner beträffande indexreglering. I det läge som nu råder har utred­ningen enligt nämndens mening haft goda skäl för sitt förslag om förbud mot ettårsavtal med indexklausul för lokaler. Nämnden tillstyrker att förslaget genomförs.

Hyresgästernas riksförbund: När 19 a § hyreslagen om förbud mot obestämd hyra föreslås utsträckt att gälla även lokaler har undantag gjorts för s. k. omsättningshyra. Förbundet är av den principiella upp­fattningen att det inte med någon nödvändighet föreligger ett direkt samband mellan lokalens marknadsvärde och affärsrörelsens lönsamhet. Det är emellertid känt att det bland en del affärsidkare råder den upp-

8    Riksdagen 1978/79. 1 saml Nr 89

 

Prop. 1978/79: 89                                                   102

fattningen att systemet ibland har vissa fördelar och då hyreslagen och
avtalslagen ger vissa möjligheler att rätta Ull fall där hyresutvecklingen
blir alltför ogynnsam i förhållande till den allmänna marknadshyresni­
vån, vill förbundet inte motsätta sig det föreslagna undanlaget. Omsätt­
ningshyror bör dock inte få åberopas som jämförelse eller vägled­
ning i tvist om marknadshyra i det av utredningen föreslagna syste­
met. -----

Äv de skäl utredningen anfört finner även förbundet det vara angelä­get att komma ifrån systemet med indexklausuler i avtal med en hyres­tid av högst ett år. Det föreslagna förbudet kan emellertid leda till att hyresvärdarna helt går över tiU flerårsavtal innehållande indexklausuler som är oförmånliga för hyresgästerna. Det finns också situationer där hyresgästen har ett berättigat intresse av ettårsavtal, exempelvis om han efter medling i en viUkorstvist inte önskar vara bunden av nya vUlkor för flera års tid utan heUre söker annan lokal för sin verksamhet. Det bör därför föreligga möjlighet för hyresgästen alt i samband med för­längning av avtalet välja ettårsavtal utan indexklausul.

HSB: HSB tillstyrker förslaget om förbud mot indexklausuler i kort­tidsavtal, dvs. avtal som omfattar längst ett år, samt förslaget att avtal om s, k. omsättningshyra undanlas från förbudel mol rörliga hyror och att lokalhyrcsavtal får göras beroende av att hyran skall utgå med be­lopp som bestäms efter förhandlingar med hyresgästorganisation.

Sveriges kioskägares riksförbund; Indexklausulen har för lokalhyres­
gäster vunnit mer och mer terräng och kan väl vara såväl på gott som
ont. Ätt avfärda indexklausulen för ettårsavtal tyckes mindre värd för
skydd av hyresgäst, då det i de flesta fall p. g. a. detta, hyresvärden väl­
jer minimum om två år med uppsägande av avtal för hyresreglering och
håUer sig skadeslös med ny indexklausul. Bindning vid index bör därför
endast medgivas för flerårsavtal.

Huruvida avtal med hyresbelopp, som står i visst förhållande tUl hy­ resgästens rörelseintäkter, är tveksamt att inskriva i lag. Som regel blir ingen tvistefråga förrän hyresbeloppet under längre tid haft menlig ver­kan för hyresgästen. Det fasta hyresbeloppet, som bygger på marknads­mässiga grunder är fullt tUlräckligt.

Riksförbundet Kiosk & Gatukök: Indexklausuler har under senare år på gmnd av olika faktorer otvivelaktigt medfört negativa verkningar i form av oskäliga lokalhyror. I de flesta fall har då index varit knutet till bashyran s. k. A-klausul. Indexreglering har dock även posiliva sidor under föruisättning att densamma är rätt anpassad tUl hyresvillkoren i övrigt. Förbundet har exempelvis i många förhandlingar under senare lid träffat avtal om indexändringar gällande på halva basbeloppet, ett förhållande som visar att hyresvärdarna insett orimligheterna i förut in­gångna avtal. I nya avtal är det mindre vanligt med index på hela basbe­loppet. Om den föreslagna reformeringen genomföres uppstår dessutom en säkerhet mot oskäliga indexregleringar. Förbundet anser därför att förbud inte bör införas beträffande index i annat fall än vid ettårsavtal, vilket utredningen föreslagit.

SABO: Att i lag fastställa den högsta andel av en hyra, som får vara indexreglerad avvisas i betänkandet. SABO har samma uppfattning bl. a. av den anledningen att förhållandet mellan hyresvärdens kapital-, underhålls- och driftkostnader varierar kraftigt mellan bebyggelser av olika typ och årgångar. Ett maximerande skulle i vissa fall få tUl följd att indexreglering av hyran vore helt omöjlig.

 

Prop. 1978/79: 89                                                   103

Sveriges hotell- och restaurangförbund: SHR anser att den möjlighet till indexreglering av hyran vid långtidsavtal som nu föreligger bör bibe­hållas. Utredningens förslag om förbud mot indexklausul vid korttidsav­tal tUlstyrks.

Sveriges köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ansluter sig till utredningens förslag att förbjuda indexklausuler vid ettårsavtal. Vi har uppfattat denna spärregel som en kompromiss, att döma av det re­sonemang som förs under punkten 4.3 i betänkandet. Man skulle helst sett en ny ordning där man kunde tiUämpa en given alltigenom skälig in­dexklausul. EmeUertid har man ej kunnat finna en sådan lösning. Orga­nisationema ser snarare denna kompromisslösning som ett ytterligare led i utredningens ambition att skapa en balans mellan hyresvärden och hyresgästen i förhandlingsskedet, vilket också framgår av utredningsdi­rektiven.

I en hyresförhandling rörande nya hyresvillkor har hyresgästen onek­ligen lättare att ta ställning till yrkat hyreskrav i antal kronor än någon form av automatik som han på sikt icke kan förutse eller förstå innebör­den av. Om han inte har den självklara rätten alt kunna kräva ett ett­årsavtal och på så vis varje år kunna ta ställning tUl nya hyreskrav så blir följden att hyresgästen lättare ger efter beträffande av hyresvärden fordrat index. Han är i vart fall inte beredd att offra hyresavtalet bara på den gmnden att man inte kunnat enas om index. Om inte denna självklara rätt särskilt inskrives i lagförslaget kommer bara resultatet bli att hyresvärden i fortsättningen alltid kräver långtidsavtal, minst två år. Man skall ha i minnet att många hyresförhandlingar tillgår på så vis att hyresvärden framstäUer yrkande om nya hyresvillkor utan att vidta upp­sägning. Om man i dessa förhandlingar kommer in på ett indexresone­mang som hyresgästen inte kan acceptera, bör det finnas större förhand­lingsutrymme mellan partema att kunna enas, om man vet, att i en ef­terföljande uppsägningssituation med ty åtföljande medling, hyresgästen kan komma att kräva ett ettårsavtal. 1 annat fall finns det risk för att utvecklingen accelererar än snabbare än vad som hittills skett och hyres­värdarna kräver minsl Ivåårsavtal med indexklausuler med långt mer oskäliga verkningar an vad som är i bmk idag.

Genom ett ettårsförbud skapas denna balans på så sätt att om hyres­
gästen inte kan acceptera den av hyresvärden föreslagna automatiken
skall han äga rätt att fordra ett ettårsavtal och på så vis komma ifrån
diskussionerna om index. När det gäller förhandlingssituationen åstad­
kommes balansen därigenom att om båda parter i och för sig är intres­
serade av ett långtidsavtal, dessa lättare kan komma överens om en för
båda parter vettig automatik. 1 annat fall kan ju hyresgästen kräva ett­
årsavtal, ----

Vad gäller förhandlingsklausulers tillämpning har organisationerna — och de lokalhyresgäster de företräder — myckel nedslående och nega­tiva erfarenheter av deras tillämpning. Det säger sig självt att en organi­sation av typ hyresgästförening ej rimligen kan träffa en uppgörelse för ett kollektiv av kommersiella lokaler enligt principen viss procents hy­reshöjning, om man samtidigt har anspråk på att denna hyreshöjning skall medföra en marknadsanpassad hyra.

Kommittén anammar ju samma principer vad gäller marknadsmässig hyra för varje enskilt och individuellt objekt, som gäller för närvarande enligt 1969 års lag. Detta fömtsätter ju att varje individuellt objekt har en med hänsyn till samtliga omständigheter individuell hyressättning ./.

 

Prop, 1978/79: 89                                                                  104

marknadshyra. Utredningens förslag visar med all önskvärd tydlighet att man skall vidareutveckla denna tankegång enligt specialmotiveringen under 57 a §. Vid sådant förhållande är det organisationernas mening att man de facto skall inskriva ett förbud mot förhandlingsklausuler för lokalhyresgäster. När det gäller organisationernas åsikt om förbud mot förhandlingsklausuler tar vi fasta på utredningens slutkonstaterande nämligen att vid långtidsavtal med förhandlingsklausul måste särskUt beaktas att en hyresgäst, som är missnöjd med en kollektiv förhandlings­uppgörelse, ej har möjUghet att själv säga upp avtalet för omreglering av hyran förrän kontraktstiden är slul.

Organisationema kan fastslå att flertalet hyresvärdar, som tidigare tillämpat förhandlingsklausul, har borttagit dessa vid sin lokalhyresut-hyrning. 1 dessa fall har man uppfattat det som självklart alt vid hyres­sättning för lokaler måste man förhandla särskilt för det individuella objektet och med den sittande hyresgästen.

Bostadsdomstolen: Bostadsdomstolen delar de invändningar mot in­förande av ett förbud mot indexklausuler vid ettårsavtal som Folke Berg anfört i sin reservation. Intresset att värna om hyresgästens ställning när det gäller dessa avtal torde i väsentiig mån tillgodoses om prövningen av villkorstvist i anledning av hyresgästens uppsägning utformas på sätt bo­stadsdomstolen föreslår under 58 a § nämligen att hyresvärden betages möjligheten att i de fall endast hyresgästen sagt upp hyresavtalet för villkorsändring framställa krav på högre hyra eller eljest för förlängning kräva oförmånligare villkor än som gällt förut.

Hovrätten för Västra Sverige: Förslaget ger anledning lill viss tvekan. Samtidigt uttalas nämligen att man torde kunna utgå från att den steg­ring av kostnaderna för drift och underhåll, som f. n. kännetecknar all fastighetsförvaltning, också påverkar det allmänna hyresläget för lokaler i höjande riktning. Ytterligare uttalas att, om föreslaget förbud införs man inte bör räkna med att parterna i aUmänhet avstår från de admi­nistrativa fördelar som står att vinna med indexklausuler utan i stället med att parterna som regel kommer att sluta avtal för längre tid än ett år och då i första hand för två år. — Många gånger torde emeUertid för såväl hyresvärd som hyresgäst föreligga behov av att icke vara bunden av ett avtal under längre tid än ett år i taget även om man samtidigt räknar med att avtalet kommer att förlängas. Dessa parter skulle enligt förslaget bli hänvisade till ett betydligt omständligare förfarande med antingen uppsägning av hyresavtalet för vUlkorsändring eller förhand­ling mellan vederbörande partsorganisationer och härigenom drabbas av onödiga kostnader och besvär. HärtiU kommer att med den formulering av 19 a § 2 st. hyreslagen som föreslagits bestämmelsen lätt torde kunna kringgås. Då några egentliga fördelar med förbudet knappast synes kunna ernås och då den nya generalklausulen i 36 § avtalslagen torde bereda tillräckliga möjligheter att komma tUl rätta med obilliga klausu­ler, avstyrker hovrätten förslaget.

Malmö tingsrätt: Tingsrätten ansluter sig i denna del till den av Folke Berg framförda reservationen.

Domstolsverket: De skäl utredningen anfört för förbud vid ettårsavtal torde inte uppväga nackdelarna av atl årligen behöva ha en hyresför­handling. Domstolsverket anser därför att någon ändring i nu gäUande bestämmelser inte bör göras.

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden delar den av utredningen

 

Prop. 1978/79: 89                                                                 105

på anförda skäl uttalade uppfattningen att förbud mot indexklausuler för långtidsavlal inte bör införas och att ej heller någon legal begräns­ning av det belopp av hyran som får göras till föremål för indexregle­ring bör uppställas.

Däremot har hyresnämnden inte samma uppfattning som utredningen i vad gäller förslaget om förbud mot tillämpning av indexklausuler i s. k. ettårsavtal, varmed avses hyreskontrakt på ell år och kortare tid samt kontrakt, där hyrestiden inte är bestämd.

Ett förbud mot indexklausuler i ettårsavtal kommer — med allt det besvär och all den oro, som därav följer för berörda parter på lokalhy­resmarknaden •— att framtvinga förhandlingar varje år mellan parterna för att anpassa hyrorna Ull de ekonomiska förändringar, som även framledes kan förväntas prägla samhället.

För att säkerställa resultatet av sådana hyresförhandlingar kommer dessutom parterna, av uppenbara skäl i första hand hyresvärdarna, att nödgas företaga årliga uppsägningar. Med den av utredningen föreslag­na rätten för lokalhyresgäst tiU en uppsägningstid av minst nio månader kommer behovet att göra uppsägningar att öka för hyresvärdarna, som svårligen kan så långt i förväg rätt bedöma marknadshyran för nästa hy-resperiod.

Det kan alltså med fog antagas att, som en följd av utredningens för­slag, antalet uppsägningar varje år av ettårsavtal kommer alt bli mycket stort.

Eftersom lokalhyresgäst, som har blivit uppsagd eller själv har sagt upp sitt hyresavtal för villkorsändring, måste — för att inte drabbas av rättsförlust — hänskjuta den redan i och med uppsägningen förelig­gande tvisten till hyresnämnd, kommer i sin tur det ökade antalet upp­sägningar, som sålunda med tillräcklig säkerhet kan förutses, alt med­föra en påtaglig belastning på hyresnämnderna.

Redan nu anförda omständigheter utgör enligt hyresnämndens me­ning tillräckliga praktiska skäl för att avstå från den inskränkning i av­talsfriheten, som utredningens förslag innebär, och i stället låta även ett­årsavtal kunna vara förenade med sådana automatiska hyresändringar som följer av indexklausul.

På lokalhyresmarknaden är det ovanligt atl hyror bestäms genom kol­lektiva förhandlingar, som sker med stöd av förhandlingsordning, och blir giltiga för de enskilda hyresavtalen på grund av däri intagna för­handlingsklausuler. Detta beror delvis på att med de affärsmässiga för­hållanden som i allmänhet råder på lokalhyresmarknaden behovet av kollektiva hyresöverenskommelser blir mindre starkt. Vidare har lokal­hyresmarknaden sådan differentierad struktur att kollektiva hyresför­handlingar i allmänhet inte medför samma praktiska fördelar som när det gäller bostadshyresmarknaden.

Man har alltså inte anledning att räkna med någon nämnvärd ökning av förekomsten av kollektiva hyresöverenskommelser på lokalmarkna­den.

1 brist på kollektiva hyresöverenskommelser utgör även för ettårsavta-len en tillämpning av indexklausuler den för alla berörda parter mest smidiga formen för att anpassa hyrorna till de ekonomiska förändringar som sker på marknaden.

Den främsta grunden för utredningens förslag om förbud mot index­klausuler i ettårsavtal är att de på lokalhyresmarknaden i allmänhet till-lämpade indexsystemen inte är tillfredsställande och att partsorganisatio-

 

Prop. 1978/79: 89                                                    106

nerna inte genom förhandlingar har lyckats nå fram tUl någon lösning av frågan om en lämpligt konstruerad indexklausul för ettårsavtal.

Det bör emellertid inte vara uteslutet att partsorganisationerna skall kunna åstadkomma en lösning av frågan om lämplig indexklausul för ettårsavtal.

HärtiU kommer den viktiga omständigheten att om hyran för en lokal med ettårsavtal genom användning av någon på marknaden gängse före­kommande index, som för övrigt frivilligt bör kunna modifieras till bättre överensstämmelse med de ekonomiska förändringarna på mark­naden, vid något tillfälle skulle komma att avvika från lokalens mark­nadsvärde, har part i hyresförhållandet årligen möjlighet att förhandla om ändring av hyran eller att göra en uppsägning för vUlkorsändring.

Utredningen räknar med att, om förbud införs mot ettårsavtal med indexklausul för lokaler, parterna i allmänhet inte avstår från de admi­nistrativa fördelar som slår att vinna med indexklausuler och därför i stället som regel kommer alt sluta avtal för längre tid än ett år. Enligt utredningens uppfattning torde härvid kortaste hyrestid bli två år och kommer sannolikt ettårstiden att reserveras för hyresförhållanden som inte beräknas vara mer än ett år eller när det är önskvärt att marknads­hyra fastställs årligen. Utredningen menar att en utveckling av detta slag skulle vara till fördel för hyresgästerna.

Hyresnämnden ser för sin del inte att en utveckling av det av utred­ningen sålunda antydda slaget ger nämnvärd fördel åt hyresgästerna. Följden torde nämligen bli att hyresvärdar i många fall, för att kunna sluta indexreglerade hyresavtal, kommer att påtvinga hyresgästerna långtidsavtal fastän hyresgästerna av skilda skäl inte önskar att avtalsvis binda sig för längre tid än ett år i sänder trots alt de från början kanske förutsätter att hyresförhållandet skall komma att vara längre tid. Vidare kan enligt hyresnämndens mening mera allmänt ifrågasättas om tvåårs-avtal med indexklausul, vUken avtalstyp utredningen räknar med att komma till användning, är bättre för hyresgästerna än ettårsavtal med sådan klausul. För den händelse att tiUämpning av index medför att hy­ran kommer att avvika från lokalens marknadsvärde har ju hyresgästen möjlighet att säga upp avtalet och påkalla förhandlingar om villkorsänd­ring snabbare vid ettårsavtal än vid tvåårsavtal.

Med hänsyn till vad hyresnämnden sålunda har anfört anser sig hy­resnämnden inte böra tillstyrka utredningens förslag om förbud mot till­lämpning av indexklausuler i ettårsavtal.

Byggnadsstyrelsen: Från principiell synpunkt har verket förståelse för förslaget om förbud mot indexklausuler i ettårsavlal. Verket har under tidigare skeden undvikit sådana men har med tiden funnit dem prak­tiska och arbetsbesparande. De indexregleringsprocentenheter som inta­gits i kontrakten har dock hittills inte medfört några påvisbara olägenhe­ter i form av alltför kraftiga hyreshöjningar jämfört med marknadshy­romas utveckling. Skulle så bli fallet finns ju också möjlighet för hyres­gästen att säga upp avtalet för villkorsändring vid hyrestidens utgång.

Med hänsyn härtill vill byggnadsstyrelsen för sin del förorda att för­bud mot indexklausul i ettårsavtal inte införs. Som ytterligare skäl mot förbud av detta slag må anföras att det lätt skulle kunna kringgås genom tecknande av avtal med något längre hyrestid än ett år, där så befinnes lämpligt.

Kommittén har föreslagit att någon gräns för det hyresbelopp som får indexregleras inte skall faststäUas i lag, ehuru kommittén i betänkandet

 

Prop. 1978/79: 89                                                   107

framfört uppfattningen att indexreglering borde begränsas till att avse högst 50 % av hyran.

Om en viss procentuell del av hyran indexregleras får fastighetsägaren överkompensation för inflatorisk ökning av drifts- och underhållskost­naderna i de fall, då dessa utgör en lägre procentuell del av hyran än den indexreglerade delen. Drifts- och underhållskostnadernas procen­tuella andel av hyran varierar emellertid starkt med bl. a. byggnadernas ålder och kvalitet. För nybyggda hus kan den vara så låg som 15 a 20 % av kallhyran, medan den för äldre helt avskrivna hus kan vara intill 100 % av hyran. Därför bör indexregleringsprocenten tiU den del den anknyter till drifts- och underhållskostnaderna också kunna få variera inom sådana gränser.

Även om drifts- och underhållskostnaderna är mest angelägna att in­dexreglera finns även anledning att beakta kapitalkostnadernas föränd­ring. I vilken utsträckning sistnämnda förändring skall få påverka index­regleringsprocenten bör få vara en förhandlingsfråga i varje särskilt fall.

En anledning för partema att i såväl långtids- som ettårsavtal kon­traktera en högre indexregleringsprocent än som molsvarar drifts- och underhållskostnaderna kan vara att de bedömer det sannolikt alt en pen­ningvärdeförsämring medför, förutom en kostnadsökning, även en vär­deökning i kronor räknat för fastigheten som är större än den för tidspe­rioden faktiska värdeminskningen för ålder och bruk. Detta kan leda till en följdbedömning att även en viss del av kapitaldelen av marknadshy­ran för ett (oförändrat) objekt bör få öka vid fortgående penningvärde­försämring. Storleken av denna del kan därvid väljas så att regleringen ger ett resultat som överensstämmer med parternas antaganden om hur hyresutvecklingen på orten kommer att anpassa sig till förändringarna i penningvärdet.

Därtill kommer att parterna i ett flerårigt hyresavtal stundom ulnytt­jar möjligheterna alt sätta bashyran så lågt att hyresvärden i början av hyrestiden får en låg täckning för sina kapitalkostnader mot att han genom hög indexregleringsprocent får kompensation härför i slutet av hyrestiden, förutsatt att penningvärdeförsämringen fortgår enligt parter­nas antagande vid avtalstecknandet. Friheten för parterna atl konstruera sådana avtal bör enligt byggnadsstyrelsens mening bestå.

Vid förstagångsavtal beträffande nyproducerad lokal finner parterna det oftast nödvändigt att träffa långtidsavtal och att därvid göra bedöm­ningar av i de två närmast föregående styckena angiven art i samband med fastställandet av bashyran. För verkets del innebär dock resultatet av dessa förhandlingar i övervägande antal fall att indexregleringspro­centen stannar vid 50 % av bashyran eller där under.

Även om det i och för sig är verkets uppfattning att indexreglering av mer än 50 % av hyran i normala faU ger en överkompensation för en hyresvärds kostnadsökningar under hyrestiden finner byggnadsstyrelsen på grund av det ovan sagda ändock att en lagstadgad begränsning av in­dexregleringsprocenten kommer atl leda till en försämring av möjlighe­terna för avtalsparter att vid faststäUande av hyresviUkor ta hänsyn tUI alla de komponenter i marknadsbilden som påverkar viUkoren. Därför är det enligt verkets mening olämpligt att lagstadga om en begränsning.

Svenska handelskammarförbundet: Det torde vara tveksamt om för­slaget om förbud mot indexreglering av ettåriga hyresavtal verkligen är till gagn för lokalhyresgästerna.

Utredningens majoritet anser att förbud mot indexklausuler i långtids-

 

Prop. 1978/79: 89                                                   108

avtal ej bör införas. Förbundet delar denna uppfattning men anser av följande skäl att inte heller det föreslagna förbudet mot indexklausuler i ettåriga hyresavtal bör genomföras.

1 och för sig kan indexklausuler undvaras i ettåriga hyresavtal efter­som parterna varje år kan avtala om hyrans storlek. Sådana årliga avtal torde vara nödvändiga så länge kostnadsläget ändras på grund av t. ex. inflationen. Ätt årligen tvingas genomföra hyresförhandling med even­tuellt åtföljande medlingsförfarande torde knappast vara i någon av par­ternas intresse.

För övrigt föreligger för vardera parten alltid möjligheten att uppsäga avtalet för villkorsändring om indexuppräkning skulle visa sig ej mot­svara marknadshyra.

KF: KF avstyrker det föreslagna förbudet av indexreglering av ett­årsavtal. Lokalhyror är inte på samma sätt som bostadshyror lämpade för kollektiva förhandlingar mellan organisaiioner. Indexreglering är en­ligt KF:s mening ett värdefullt alternativ för alt undvika tidsödande år­liga hyresförhandlingar i löpande avtalsförhållanden. De skäl utred­ningen anfört finner KF inte vara av sådan styrka att de motiverar för­budet med därav följande nackdelar.

Landstinsförbundet: I frågan om indexklausuler vill förbundet endast rent allmänt framhålla att det på marknaden florerar en mängd olika ty­per av dylika klausuler, vilket i hög grad försvårar hanteringen för större hyresgäster med kontrakt hos flera värdar. Förbundet anser att indexklausuler normalt ej är erforderliga i ettårsavtal. Förbundet anser i princip att en sanering härvidlag i första hand bör åstadkommas genom frivillig överenskommelse mellan parterna. Om en dylik överenskom­melse inte kan ernås bör man enligt förbundets uppfattning inte vara främmande för att genom lämplig lagstiftningsåtgärd främja en dylik samordning.

Kommunförbundet: Förbundet anser inte att det finns vägande skäl för att detaljreglera tillåUigheten av indexklausuler för lokalhyresavtal. Styrelsen anser att indexklausuler fyller en praktisk funktion såväl vid etiårs- som vid flerårsavtal.

Sveriges advokatsamfund: Vid lokaluthyrning är det vanligt att hyres­avtalen löper med en hyrestid på ett år i taget och med en uppsägnings­tid av tre eller sex månader. Till undvikande av uppsägningar varje år har ofta som en bestämmelse i avtalet intagits en indexklausul. Utred­ningen har föreslagit att indexklausuler inte skulle vara tillåtna vid ett­årsavtal. Även om indexklausulen är avsedd för ett längre hyresförhål­lande, hindrar det naturUgtvis inte hyresgästen att säga upp avtalet för villkorsändring. Det är uppenbarligen praktiskt att använda indexklau­suler även vid ettårsavtal. Antalet tvister mellan hyresgäst och hyresvärd torde bli färre om uppsägning inte fordras varje år. Fördelarna med in­dexklausul även vid ettårsavtal lorde klart överväga de nackdelar utred­ningen redovisat.

SARA: Beträffande frågan om förbud mot indexklausul i ettårsavtal har SÄRA en i förhåUande tiU utredningens majoritet avvikande upp­fattning. SARA anser inte alt de praktiska olägenheterna med en index­klausul i dessa sammanhang överväger fördelarna. Parterna har ju båda möjlighelen att årligen undanröja eventuella missförhållanden i hyresut­vecklingen genom att påkaUa förhandling om vjllkoren. Mot bakgrund härav och med beaktande av risken för kringgående av regeln bör något förbud på sätt utredningen föreslår inte införas.

 

Prop. 1978/79: 89                                                   IO9

Utredningen har vidare avstått från att föreslå någon högsta gräns för det hyresbelopp som skall kunna indexregleras. Utredningen har emel­lertid funnit att indexklausuler, som motiveras av driftskostnadshänsyn, får anses oskäliga som de relaterar mer än halva bashyran till konsu­mentprisindex. Denna uppfattning delas rent principiellt av SARA, som emellertid anser det mycket väsentligt atl hyresparternas frihet att nå en rimlig avvägning mellan samUiga förhandlingsfaktorer bevaras. Denna frihet tar sig understundom sådana uttryck, att en låg bashyra kompen­seras med en indexreglering som överstiger den 50-procentiga nivån,

Sveriges fastighetsägareförbund: För närvarande förekommer index-reglering även beträffande ettårsavtal i såväl större som mindre kommu­ner. Detta har medfört obestridliga fördelar såväl för fastighetsförvalt­ningen som för hyresgästen. Fastighetsförvaltningen har fått en enklare administration. Båda parter har sluppit att varje år förhandla om hyres­sättningen och hyresgästen har undgått risken att få hyresavtalet upp­sagt. Förbundet kan därför inte instämma i utredningens slutsats, alt nackdelarna med indexreglerade ettårsavtal överväger fördelarna. Enligt förbundels uppfattning måste det också vara en fördel för hyresgäster i deras långsiktiga bedömning av den egna rörelsens ekonomi att veta, att hyresavtalet normalt inte kommer att sägas upp, om man betalar den in­dexreglerade hyran.

Om hyresgästen skulle finna att den indexreglerade hyran blir för hög har hyresgästen möjlighet alt säga upp sig för vUlkorsändring, Förslaget till "förbud" mot indexreglering av hyran för ettårsavtal kommer med sannolikhet att medföra att den normala hyrestiden — efter en över­gångsperiod — fortsättningsvis kommer alt bli minst tvåårig. Förbundet är inte övertygat om att en sådan utveckling är till fördel för alla de hy­resgäster som idag har ettårsavtal. Efter utredningsförslagets offentlig­görande har det blivit allt vanligare all hyresvärdarna kräver en minsta avtalstid på två år.

Svenska byggnadsentreprenör föreningen: Möjligheten till indexregle­ring beträffande ettårsavtal har inneburit stora praktiska och admi­nistrativa fördelar för båda parter på lokalhyresmarknaden. Man har sluppit att varje år förhandla om hyran och hyresgästen har vidare und­gått olägenheten att få sitt hyresavtal uppsagt. Ett förbud mot användan­de av index beträffande denna typ av avtal kommer att framtvinga årli­gen återkommande hyresförhandlingar. En sådan ordning innebär en administrativ nackdel för båda parter och medför en inskränkning av deras valfrihet.

Vidare skulle ett införande av förbud mot indexklausuler för ettårsav­tal med stor sannolikhet få den praktiska konsekvensen att dessa kort­tidsavtal i stor utsträckning skulle försvinna från marknaden. Hyresti­den skulle med andra ord regelmässigt komma att fastställas tUl två år eller längre. Det kan väl ifrågasättas om detta är särskilt praktiskt lämp­ligt eller — såsom utredningen förulsatt med sill förslag till förbud — leder till några större fördelar för hyresgästsidan,

SBEF kan inte finna att det föreligger tUlräckligt starka skäl för ett förbud mot indexklausuler beträffande ettårsavtal. SBEF avstyrker därför utredningens förslag även i denna del.

Folksam: Beträffande förbud mot indexklausuler i ettårskontrakt an­sluter sig Folksam helt till Folke Bergs resvervation om det olämpliga i förslaget. För vissa kategorier hyresgäster är ettårskontrakt att föredra av skilda anledningar men regelmässigt lorde hyresförhållandel vara ett

 

Prop. 1978/79: 89                                                   HO

flertal år även för dessa hyresgäster. Det är i dessa fall opraktiskt att varje år justera hyran genom hyresförhandlingar, vilket knappast torde vara i parternas intresse. Skulle någondera parten anse att hyra inklusive index inte skulle följa marknadsvärdet finns årligen möjlighet tiU upp­sägning för villkorsändring.

10    Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen

Domstolsverket: Domstolsverket biträder förslaget. Hyresnämnden i Stockholm: Hyresnämnden har ingen erinran mot att en minsta uppsägningstid av nio månader införes tiU hyresgästens förmån. Bestämmelsen kan närmast anses ofrånkomlig med hänsyn till den arbetsrättsliga trygghetslagstiftningen. 1 fråga om den uppsägnings­tid som hyresgästen skall iakttaga gäller avtalsfrihet (s. 108 m). Som hy­resnämnden framhållit i samband med förslaget om återkallelse av med­lingsansökan bör det eventuellt övervägas att införa en tvingande be­stämmelse om en minsta uppsägningstid för hyresgäst som vill säga upp sig för vUlkorsändring.

Undantagsregeln i 3 § tredje stycket andra punkten HL tar sikte på lokaluthyrningar i samband med bostadshyresavtal, bl. a. garageplats för privatbilar. Hyresnämnden anser atl motsvarande undantag bör gälla enligt 4 § andra stycket andra punkten HL. Det kan diskuteras om man inte i båda stadgandena borde fånga upp även andra faU, där en tving­ande bestämmelse är mindre lämplig, t. ex. garageförhyrningar för pri­vatbilar utan samband med bostadsförhyrning.

Det vore i och för sig önskvärt att få en sådan samordning med arren­delagstiftningen att det indirekta besittningsskyddet förbehölls lokalhy­resgäster som driver förvärvsveksamhet (jfr anläggningsarrende) medan upplåtelse för olika privata ändamål hölls utanför besittningsskyddet (jfr lägenhetsarrende). Möjligen borde också olika former av ideell verksam­het ha besittningsskydd. Frågan torde få övervägas i annat sammanhang (jfr s. 91—92 ö).

Hyresnämnden i Göteborg: Hyresnämnden biträder utredningens för­
slag att berättiga lokalhyresgäst tiU en uppsägningstid av minst nio må­
nader. ----

Beträffande tidsbestämda lokalhyresavtal föreslås i 3 § en undantags­bestämmelse för avtal som ej gäller lägenhetsupplåtelse för förvärvs­verksamhet och som har samband med bostadshyresavtal. Sådan undan­tagsbestämmelse föreslås emellertid inte i 4 § för avtal som ej är tidsbe­stämda.

Enligt hyresnämndens uppfattning talar praktiska skäl för att undan­tagsbestämmelsen får gälla även för de ej tidsbestämda avtalen i 4 §.

Hyresnämnden anser vidare skäl föreligga att utvidga undantagsbe­stämmelsen så att den blir tillämplig även om lokalhyresavtalet inte har samband med ett bostadshyresavtal. Med utvidgningen följer att exem­pelvis fristående hyresupplåtelser av garage, vUka upplåtelser långt ifrån är ovanliga på marknaden, inte blir förenade med den längre uppsäg­ningstiden. Att låta en minsta uppsägningstid av nio månader gälla för sådana upplåtelser kan inte anses vara befogat.

1 fråga om sambandet i och för sig mellan lokalhyresavtal och bo­stadshyresavtal anför ulredningen i motiven, att det krävs att det mellaii hyresparterna samtidigt föreligger ett avtal om bostadshyra och att loka­len upplåtits till hyresgästen i hans egenskap av bostadshyresgäst hos hy-

 

Prop. 1978/79: 89                                                   ui

resvärden. Ätt sambandet är att hänföra Ull två hyresavtal, som har in­gåtts med en och samma hyresvärd, bör få framgå direkt av lagtexten.

Hyresnämnden i Malmö: Nämnden har i och för sig ingen erinran mot att vad utredningen föreslår genomförs. Nämnden vill dock erinra om att arrendelagskommitién har nyligen i belänkandet Arrenderätt 1 (SOU 1978: 36) föreslagit nya bestämmelser om uppsägningsförfarandet vid jordbmksarrende. Bestämmelsema om uppsägning och därmed sam­manhängande frågor börjar förete allt större skillnader vid olika former av nyttjanderätt. Det synes nämnden angeläget alt eventuella möjlighe­ter till ett mera enhetligt förfarande tillvaratages vid en framtida över­syn av jordabalken.

Hyresgästernas riksförbund: Förslaget om ändring i 3 och 4 §§ hyres­lagen av innebörd att uppsägningstiden skall vara minst nio månader för lokalhyresavtal av viss varaktighet finner förbundet väl motiverat och det fyller med hänsyn till lagstiftningen om anställningstrygghet ett länge känt behov.

HSB: HSB tillstyrker förslaget.

KF: KF finner förslaget om minsta uppsägningstid vara väl motive­rat.

Sveriges kioskägares riksförbund: Det råder samma mening om upp­sägningstidens längd, men med tanke på både de lagar och avtalsmäs-siga grunder, som idag styr personals trygghet i anställning, vore nio må­nader ett minimum för ev. avveckling med anledning av berättigad upp­sägning. Med lanke på alt hyresuppsägning ofta är anledning lUl små­förelags nedläggelse anser vi att nio månader är det minsta tänkbara. Vårt förbund kan med fördel tänka sig 12 månaders uppsägningstid som normalt, men får känna viss tillfredsställelse med föreslagna nio måna­der.

Riksförbundet Kiosk & Gatukök: Förbundet noterar med tUlfredsstäl­lelse att en minsta uppsägningstid av 9 månader föreslagits med tanke på gällande arbetsrättslagar och att ytterligare uppskov kan beviljas i de fall längre tid behövs.

Kommunförbundet: Beträffande förslaget att förlänga uppsägningsti­dens längd med hänsyn till nya regler på arbetsmarknaden har styrelsen ingenting att erinra.

SABO: SABO anser, liksom utredningen, att minsta uppsägningstid för lokaler bör sättas tUI nio månader med undantag för sådan lokal, som förhyrs i samband med bostadsförhyrning och det ej är fråga om yrkesmässigt användande av lokalen. Problem kan dock komma att upp­stå vid bedömning av om lokalen ligger nära eller invid bostaden. Detta skall enligt betänkandet ha avgörande betydelse för om undantagsregeln skaU tUlämpas.

Sveriges hotell- och restaurangförbund: Utredningens förslag beträf­fande förlängd uppsägningstid med hänsyn till lagsUftningen på arbets­rättens område tillstyrks.

Sveriges köpmannaförbund och SHIO: Organisationerna ansluter sig till utredningens förslag med däri angiven motivering. Nio månaders obligatorisk uppsägningstid i kombination med längsta möjliga uppskov med avflyttning torde uppfylla de krav man måste ställa för samordning med övrig skyddslagstiftning inom arbetsrättens område.

Folksam: Från den i § 3 angivna minsta uppsägningstiden har undan­tagits lokalhyresavtal som har samband med hyresavtal rörande bostads­lägenhet. Enligt Folksams uppfattning bör undantaget även gäUa hyres-

 

Prop. 1978/79: 89                                                    112

avtal rörande garageplatser som hyrs ut separat tUl privatpersoner, dvs. sådana hyresavtal som saknar samband med hyresgästens förvärvsverk­samhet. För närvarande torde regelmässigt en ömsesidig uppsägningstid av en månad gälla för dessa hyresavtal. En uppsägningstid på nio måna­der skulle uppenbart vara opraktisk och kan i här avsedda fall inte moti­veras med hänsyn till uppsägningstiden i lagen om anställningsskydd.

Bostadsdomstolen: Som utredningen framhållit varierar förhållandena
starkt på lokalhyresmarknaden. Utredningens förslag om en minsta upp­
sägningstid om nio månader för att lösa problemen med en anpassning
till förhållandena på arbetsmarknaden måste därför te sig tämligen god­
tyckligt. De av utredningen anförda skälen för att inte i stället anvisa ett
flexibelt uppskovsförfarande förefaller knappast övertygande. HärtUl
kommer att bestämmelserna i 3 och 4 §§ hyreslagen redan nu är så svår­
genomträngliga att varje ytterligare undantagsbestämmelse — och un­
dantag från denna — bör undvikas.-

Enligt utredningen (s. 109 x) skall den i 3 § tredje stycket andra punk­ten hyreslagen intagna undantagsbestämmelsen inte tillämpas när lägen­heterna upplåtits genom olika, från varandra fristående avtal och inte är belägna i närheten av varandra. Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör undantagsbestämmelsen gälla också upplåtelser i fastigheter som inte är närbelägna om förutsättningarna härför i övrigt är för handen. — Skälen för att behandla de nu ifrågavarande lokalhyresavtalen på olika sätt beroende på om hyrestiden är bestämd eller inte har inte redo­visats. Möjligen kan anledningen vara att hyresavtal för lokaler sällan gäller för obestämd tid. Att undantagsbestämmelserna inte utformats på samma sätt i de båda lagrummen gör dem inte mera lättillgängliga.

Malmö tingsrätt: Tingsrätten finner det tveksamhet om de föreslagna bestämmelserna om minimitid för uppsägning är nödvändiga för att bereda hyresgästen erforderligt skydd. De föreslagna bestämmelserna synes onödigt tillkrånglade. Samma syfte torde kunna nås genom en ge­nerösare tillämpning av reglerna om anstånd med avflyttning i de fall där nuvarande uppsägningstiden inte räcker till, och en förlängning av tiden för medgivande av uppskov med avflyttning. Hyresvärden har all­tid möjlighet att säga upp hyresavtalet i god tid.

Byggnadsstyrelsen: Frågan om uppskov med avflyttning och längden av den tid hyresnämnd skaU ha rätl att besluta härom har varit föremål för ingående disskussioner såväl inom byggnadsstyrelsen som i den lo­kalkommitté med StaUiga intressenter, där byggnadsstyrelsen ingår. Ver­ket har inför hyresrättskommittén föreslagit alt den tid för uppskov med avflyttningen som enligt 59 § kan medges av hyresnämnd, utsträcks att gälla två år med möjlighet till ytterligare förlängning i undantagsfall, där en hyresgäst kan åberopa utomordentligt starka skäl för en ytterligare utsträckt tidsfrist. Kommittén har emellertid i sina allmänna motivering­ar ansett att det finns skäl som talar mol ett alltför utbrett uppskovsför­farande, t. ex, en hyresvärds mycket starka intresse av att i sanerings- el­ler rivningsfaU få klarhet i tidpunkten för en hyresgästs avflyttning.

Byggnadsstyrelsen, som inte minst för egen del har anledning att be­vaka fasUghetsägareintresscna i saneringssammanhang, finner kommit­téns synpunkter i dessa hänseenden beaktansvärda. För den skuU behö­ver emellertid inte verkets nämnda förslag om möjlighet till förlängning av avtalstiden utöver ett år avföras från diskussionen beträffande fall då uppsägning sker för ändring av hyresvillkor. En endast ettårig förläng-

 

Prop. 1978/79: 89                                                   113

ningsmöjlighet innebär enligt verkets erfarenhet i sådana faU oftast att hyresgästen mäste godta hyresvärdens krav. Särskilt uppenbart är detta då det gäller större lokaler på orter med liten hyresmarknad.

Med hänsyn härtUI finner byggnadsstyrelsen alt man bör överväga att införa en särbestämmelse i 59 § om möjlighel för hyresnämnd att i fall då hyresvärd sagt upp avtal utan avsikt att riva eller totalsanera fastig­heten medge uppskov med avflyttning intill två år, i undantagsfall längre tid,

I inlaga till hyresrättskommittén har byggnadsstyrelsen vidare fram­hållit som sin uppfattning att en lokalhyresgäst bör ges möjlighet att få sin sak prövad av högre instans i fråga som avses i hyreslagens 59 §, Verket har full förståelse för vikten av snabba avgöranden i hyrestvister av denna art och atl en hyresvärd icke rimligen under flera år skall nöd­gas sväva i ovisshet om när han t. ex. för rivning kan förfoga över en lo­kal efter vederbörlig uppsägning. Byggnadsstyrelsen har i egenskap av lokaluthyrare själv intresse härav. Verket anser dock att möjligheten att lagstadga om rätt för part att få sin sak prövad i högre instans i ärenden som avser nyssnämnda lagrum bör övervägas.

Stockholms kommun {— fastighetsnämnden): Förslaget är motiverat av den arbetsrältsliga trygghetslagstiftningen. Förslaget innebär dock en olägenhet i fråga om fastigheter som avses rivas eller byggas om men där rivningen eller ombyggnaden inte är omedelbart förestående. 1 så­dana fall kan korttidsupplåtelser vara motiverade. Kommunen föreslår att kortare uppsägningstid skall få gäUa om den godkänns av hyres­nämnden. Detta torde kunna behandlas i samband med begäran om av­slående av besittningsskydd, om vilket regelmässigt torde ansökas i dessa fall. När det gäller korttidsupplåtelser är ju också hyresgästen liksom ar­betslagaren vid korttidsanställning redan från början medveten om de­ras tUlfäUiga karaktär.

Sveriges advokatsamfund: Utredningens förslag atl kortast tUlåtna uppsägningslid skall vara nio månader har som bakgrund den nya ar­betsrättsliga lagstiftningen. Samfundet ifrågasätter emeUertid lämplig­heten av att införa ytterligare tvingande regler i hyreslagstiftnigen. En­ligt 59 § hyreslagen kan hyresnämnden före hyrestidens utgång på begä­ran av hyresgästen medge denne uppskov under den tid, dock högst ett år, som kan erfordras för bl. a. omplacering av arbetskraft och andra åt­gärder.

Sveriges fastighetsägareförbund: Utredningen har ansett, att skäl före­ligger att bestämma en minsta uppsägningstid av nio månader och vUl därmed anknyta lUl den arbetsrättsliga lagstiftningen, där man har en längsta uppsägningstid av sex månader för äldre arbetskraft enligt den s. k. Ämanlagen. Denna sammankoppling anser förbundel vara obe­rättigad.

De allra flesta uppsägningar av hyresavtal för lokaler leder inte till att avtalen upphör att gälla. Det är därför också sällsynt att personal måste sägas upp. Enligt förbundets uppfattning kan det inte vara rimligt att tvingande bestämmelser om minsta uppsägningslid skall införas och grundas på förhållanden, som inte i allmänhet är för handen. Förbundet kan inte heller underlåta att påpeka, att, om förslaget genomföres, den inkonsekvensen uppslår att den i hyreskontraktet angivna uppsägningsti­den kan komma att gälla endast för hyresvärden men inte för hans mot­part. Ett genomgående tema i betänkandet är annars, att man vill skapa jämvikt i lokalhyresförhållanden. Utredningen konstaterar alt upsäg-

 

Prop. 1978/79: 89                                                   114

ningstiden för att tillgodose syftet egentligen skulle behöva utgöra ett år. Eftersom regler om en så lång minsta uppsägningstid i realiteten skulle medföra hinder mot ettåriga hyresavtal, har utredningen stannat för en uppsägningstid på nio månader. Förslaget utgör därför en onödig halv-mesyr.

Redan nu finns bestämmelser i hyreslagen, som tillgodoser lokalhyres­gästernas krav på rättssäkerhet och rättvisa. Förbundet syftar på bestäm­melserna i 59 § hyreslagen, enligt vilka uppskov med avflyttningen kan beviljas upp till ett år. Om det vid enstaka tillfäUen skulle vara aktuelli att säga upp personal i hyresgästens rörelse, kan man med fördel utnytt­ja uppskovsbestämmelserna. I regel har inte heller hyresvärden anled­ ning att motsätta sig detta. Förbundet har inte något emot att det i för­arbetena uttalas, att uppskov med avflyttning regelmässigt bör medges av hyresnämnden, därest de anställdas rätt kommer att trädas för nära. Om så sker är den av utredningen föreslagna minsta uppsägningstiden av nio månader helt överflödig. Förslaget medför inte heUer för hyresgäster några fördelar som inte redan nu är inbyggda i systemet.

En ledamot av hyresnämnden i Göteborg (hyresrådet Rittri) är skilj­aktig och anför:

Äv följande skäl kan jag inte tUlstyrka förslaget att lokalhyresgäst skall vara berättigad till en uppsägningstid av minst nio månader.

Såsom utredningen själv uttalar (s. 103) ter det sig närmast självklart att en lokalhyresgäst, som har anställda, inte skall kunna tvingas flytta förrän han beretts tillfälle att iaktta de frister, som gäller enligt den ar­betsrättsliga lagstiftningen. Denna uppfattning har utredningen tiUgodo­sett genom en regel om att lokalhyresgäst skall vara berättigad till en uppsägningstid av minst nio månader. En sådan generellt verkande regel medför emellertid flera nackdelar.

Även om ettårsavtal också i fortsättningen skall få vara indexregle­rade, kommer en betydande del av lokalhyresavtalen att löpa på ett år åt gången utan indexklausul. För sådana fall innebär utredningens för­slag en risk för att hyresavtalen årligen under inemot nio månader är uppsagda utan att nya avtal hunnit träffas. Ett sådant förhållande är äg­nat att skapa motsättningar meUan partema och bidrar inte tiU den trygghet för hyresgäster som ulredningen med rätta strävar efter.

Vidare kommer det att bli svårt för hyresvärden att redan nio måna­der före hyrestidens utgång beräkna hur den marknadsmässiga hyran för lokalen under återstående hyrestid kommer att utvecklas. Hyresvärden är ändå enligt 58 § skyldig att i uppsägningen ange de villkor han krä­ver. Detta kan medföra att han för säkerhets skull alltid gör en uppsäg­ning och tar till hyreskravet i överkant. Svårigheterna blir inte mycket mindre för hyresgästen, som inom tvåmånadersfristen måste ta ställning tiU kravet. På detta Udiga siadium vet hyresgästen ofta inte hur kon­junkturen i allmänhet och hans rörelse i synnerhet skall utveckla sig. Man måste av dessa skäl räkna med en betydande ökning av antalet uppsägningar och hänskjutanden.

Förslaget kan också befaras leda till att hyresvärdar i aUmänhet — för att uppnå likställdhet med hyresgästerna — kommer att begära att även hyresgästens uppsägningstid skall vara nio månader, vilket inte är i hyresgästens intresse.

De av utredningen föreslagna, i och för sig berättigade undantagen för annat ändamål än förvärvsverksamhet och för avtal som har sam­band med bostad kan komma att medföra svåra gränsdragningsfrågor, i synnerhet beträffande förvärvsverksamhet.

 

Prop. 1978/79: 89                                                   115

De fall, då hyresgäst efter hyresvärds uppsägning måste upphöra med sin rörelse eller tvingas flytta tUl annan lokal med mindre antal an­ställda, måste vara mycket få i jämförelse med det antal uppsägningar, som leder till fortsatt avtal på ändrade villkor eller till flyttning med oförändrat antal anställda. Därför bör man undvika all av hänsyn till sistnämnda begränsade gmpp av uppsägningar införa en allmänt ver­kande regel, som drabbar alla avtal med de nackdelar som enligt ovan uppkommer.

Av dessa skäl bör det vara bättre att lösa frågan om samordningen med den arbetsrättsliga lagstiftningen genom möjligheten tiU uppskov med avflyttningen. Utredningen har inte undersökt, om hyresnämnderna i uppskovsbesluten underlåtit att ta tillbörlig hänsyn till anställdas upp­sägningstid. Del är att förmoda att nämnderna tagit stor hänsyn härtiU. Fall kan emellertid inträffa då hyresgästen ändå inte får så långt upp­skov som täcker anställdas hela uppsägningstid, nämligen om hyresvär­den skulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet. Hyresgästen be­höver därför få en förstärkt möjlighet till uppskov. Detta kan uppnås genom en föreskrift om att i uppskovsbeslut särskilt skall beaktas om hyresgästen har anställd personal. Om likväl i enstaka fall hyresvärdens intressen skulle väga så mycket tyngre än hyresgästens att uppskovet inte täcker anställdas hela uppsägningstid, kan hyresgästen enUgt 57 § få skadestånd av hyresvärden motsvarande betald lön under den del av uppsägningstiden då anställda inte kunna beredas arbete därför atl loka­len måst avträdas.

Den här föreslagna lösningen av problemet genom uppskov i kombi­nation med skadestånd bör också vara tillfyllest för lokalhyresgäster som inte har anställda.

 

Prop. 1978/79: 89                                                                  116

Innehåll

Propositionen.....................................................................        1

Propositionens huvudsakliga innehåll   ............................. ...... 1

Lagförslag  ........................................................................ ...... 2

1.    lag om ändring i jordabalken..........................................        2

2.    lag om ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hy­resnämnder                      4

Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 25 januari 1979 6

1   Inledning   ...................................................................... ...... 6

2   Allmän motivering  ..........................................................       7

 

2.1       Allmänna utgångspunkter........................................       7

2.2       Medlingsförfarandet  i  hyressättningstvister  och   den  s. k. presumtionsregeln             10

2.3       Den s. k. preklusionsregeln  .................................... ... 13

2.4       Marknadshyran och bindande anbud  .....................     14

2.5       ViUkorsändring på begäran av hyresgäst  ........ ___     16

2.6       Tvister om annat än hyran.......................................     17

2.7       Ersättningsprocessen   ........................................... ... 18

2.8       Indexklausuler   .......................................................     20

 

2.9       Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen   ...     21

2.10    Ikraftträdande..........................................................     22

 

3   Upprättade lagförslag..................................................... ... 23

4   Specialmotivering  ...........................................................     23

 

4.1       Förslaget lill lag om ändring i jordabalken ...............     23

4.2       Förslaget tiU lag om ändring i lagen (1973:188) om arren­denämnder och hyresnämnder                       28

 

5    Hemställan......................................................................     32

6    Beslul..............................................................................     33

Bilaga 1

Utredningens sammanfattning av sitt förslag ...................     34

Bilaga 2

Utredningens  lagförslag   ................................................. ... 41

Bilaga 3

Sammanställning av remissyttrandena ............................. .. 52

1   Allmänna synpunkter..................................................... .. 52

2   Medlingsförfarandet i hyressättningstvister och den s. k. presum­tionsregeln                60

3   Den s. k, preklusionsregeln .......................................... .. 75

4   Marknadshyran och bindande anbud.............................    77

5   ViUkorsändring på begäran av hyresgäst......................    81

6   Tvister om annat än hyran............................................. .. 86

7   Ersättningsprocessen ...................................................    87

8   Hyresnämndernas resurser............................................ .. 98

9 Indexklausuler............................................................... 101

10 Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen  ......... 110

NORSTEDTS TRYCKERI    STOCKHOLM 1979  780699