Mot. 1977/78

1943-1944

Motion
1977/78:1943

av Per Bergman m. fl.

med anledning av propositionen 1977/78:175 med förslag till hyresförhandlingslag
m. m.

Vid sidan av hyreslagens system har på bostadssektorn utbildats ett
kollektivavtalsliknande system. Detta system tillämpas så gott som undantagslöst
på det allmännyttiga området. Systemet bygger på en överenskommelse
mellan Hyresgästernas riksförbund och Sveriges allmännyttiga
bostadsföretag, SABO, som bl. a. innehåller en rekommendation till de lokala
hyresgästföreningarna och bostadsföretagen att teckna lokala förhandlingsöverenskommelser.
Det finns över 400 lokala förhandlingsordningar i hela
landet på den allmännyttiga sektorn, och ett mycket stort antal bostadslägenheter
berörs sålunda av systemet.

Överenskommelser mellan bostadsföretag och hyresgästförening blir
bindande för de enskilda hyresgästerna genom att i hyresavtalen tas in s. k.
förhandlingsklausuler. Sådana klausuler innebär att hyresgästen förbinder sig
att följa bostadsföretagets och hyresgästföreningens överenskommelser
beträffande hyra m. m.

Även inom den privata bostadssektorn förekommer liknande förhandlingsordningar.
De förhandlingsordningar som var knutna till fastställelse av
bashyra och till den s. k. avvecklingslagen tillkom för att få en smidig
övergång från hyresregleringen till en friare hyresmarknad. Denna ordning
tillkom inte som en följd av krav från hyresgäströrelsen.

Samtliga förhandlingsordningar i den mening som den nu föreliggande
propositionen talar om, såväl på den allmännyttiga som på den privata
bostadssektorn, bygger på frivilliga överenskommelser. Hyresgästernas
riksförbund har alltså inte, som det ibland felaktigt har hävdats i den
allmänna debatten, något förhandlingsmonopol. Hyresgäströrelsen har heller
inte eftersträvat något sådant. Däremot har hyresgäströrelsen begärt att alla
hyresgäster skulle tillförsäkras laglig rätt till förhandlingsordning.

Den tidigare socialdemokratiska regeringen tillsatte också en särskild
utredning i detta syfte, hyresrättsutredningen. Erfarenheterna av de kollektiva
förhandlingssystemen visar att de utan tvekan fyller ett praktiskt behov.

Ett belägg för detta är att lokala förhandlingsordningar har etablerats i ökande
utsträckning och att man i endast ett förhållandevis litet antal fall har
underställt en träffad förhandlingsöverenskommelse hyresnämnds prövning.

Hyresrättsutredningen, i vilken deltagit företrädare för såväl Hyresgästernas
riksförund som fastighetsägarnas organisationer, har i sitt enhälliga
betänkande föreslagit att förhandlingsrätten skall utformas som en rätt till

1 Riksdagen 1977/78. 3 sami. Nr 1943-1944

Mot. 1977/78:1943

2

förhandlingsordning. Förhandlingsordning bör enligt förslaget i princip
omfatta samtliga lägenheter i en eller flera fastigheter. Den organisation som
får förhandlingsrätt skall alltså ta till vara samtliga hyresgästers intresse. Den
rådande ordningen med förhandlingsklausuler i de enskilda hyresavtalen bör
enligt utredningen bibehållas. För att en förhandlingsöverenskommelse om
hyra eller annat hyresvillkor skall gälla det enskilda hyresförhållandet bör
alltså krävas att hyresgästen undertecknat en sådan klausul.

Hyresgäströrelsen och de oorganiserade hyresgästerna

Organisationslivet är väl utvecklat i vårt land. Genom folkrörelserna
kommer olika medborgarintressen till uttryck. Folkrörelserna är på en och
samma gång viktiga delar i den demokratiska opinionsbildningen och i det
praktiska reformarbetet. Socialdemokratin ser i folkrörelserna ett medel för
vidgad demokrati och fortsatt framstegspolitik.

Det är den breda uppslutningen och det aktiva engagemanget hos de
många människorna som ger folkrörelserna styrka och slagkraft. Endast
genom organisationer där man solidariskt verkar tillsammans kan man uppnå
den styrka som krävs för att hävda gemensamma intressen. På bostadsförsörjningens
område har såväl samhället som bostadskonsumenterna ett
gemensamt intresse av att verka för en solidarisk bostadspolitik.

Som framhållits har det system som nu föreslås bli lagfäst sedan lång tid
tillämpats för en mycket stor del av hyreslägenheterna i landet, nämligen
lägenheterna i det allmännyttiga bostadsbeståndet. En viktig förutsättning
för att systemet har fungerat så väl är att hyresgästerna kunnat företrädas av
en väl etablerad organisation, som har goda möjligheter att ta till vara
medlemmarnas intressen.

Hyresgäströrelsen växte fram ur den bostadskris som rådde under första
världskriget. Hyresgästernas riksförbund består i dag av 21 regionalt
verksamma föreningar med tillsammans omkring 650 000 medlemmar.

Genom lagstiftningen har hyresgästernas rättsliga ställning stärkts väsentligt.
Men det betyder inte att den enskilde hyresgästen ensam i allmänhet har
en stark position gentemot hyresvärden. Många hyresgäster har inte någon
närmare insikt om de komplicerade villkor som reglerar förhållandena på
hyresmarknaden, och de kan därför ha svårt att ta ställning till skäligheten i
de krav som hyresvärden framställer.

Detta faktiska underläge gentemot hyresvärden, som hyresgästerna i
allmänhet som enskilda individer befinner sig i, har många hyresgäster sökt
motverka genom att ansluta sig till den organiserade hyresgäströrelsen.
Genom att kanalisera sina krav och synpunkter till en organisation vinner
hyresgästerna en betydande styrka. En väl uppbyggd organisation kan genom
att ta till vara hyresgästernas gemensamma resurser samla sådana kunskaper
och erfarenheter att den kan möta hyresvärden på jämställd fot. En
organisation kan också anlita specialister och andra, som kan hävda

Mot. 1977/78:1943

3

hyresgästernas ståndpunkter i förhandling.

Dessa synpunkter på värdet av att hyresgästerna organiserar sig för att ta till
vara sina intressen har också understrukits av hyresrättsutredningen.
Utredningen framhåller att hyresgästerna genom ett kollektivt handlande i
fria förhandlingar bäst kan hävda och dra nytta av den ställning de erhållit
genom lagstiftningen. Den uppställda förutsättningen att fria förhandlingar
kräver jämställda parter uppfylls enligt utredningen bäst om hyresgästerna
uppträder gemensamt i en organisation av viss stadga.

Erfarenheterna från det hittills tillämpade frivilliga förhandlingssystemet
visar att den fortlöpande demokratiseringen av boendet i hög grad har
främjats genom den förhandlingsform som parterna på bostadsmarknaden
har funnit.

Mot bakgrund av de här anförda synpunkterna finner vi det anmärkningsvärt
att föredragande statsrådet i regeringens proposition 1977/78:175 ägnar
ett så oproportionerligt stort intresse åt möjligheterna för en enskild eller
mindre grupp av enskilda hyresgäster att ”mäla” sig ur kollektivet i samband
med förhandlingsöverenskommelser. Vi har alltid haft och kommer också i
framtiden att ha en fri organisationsbildning i vårt land. Ingenting hindrar
därför enskilda hyresgäster att vara oorganiserade. Nu görs emellertid frågan
om de oorganiserade hyresgästernas ställning till en huvudfråga i propositionen,
och man får närmast intrycket att regeringen anser att den föreslagna
lagstiftningen i första hand skall tjäna som ett värn för den oorganiserade
hyresgästen mot den organiserade hyresgäströrelsen.

Enligt vår mening finns det tvärtom starka skäl att ytterligare stärka
hyresgästkollektivets ställning på bostadsmarknaden. Ett grundläggande
socialt mål är att alla människor skall ha råd att efterfråga en bostad som
svarar mot deras behov. Till målsättningen för bostadspolitiken hör bl. a. att
lägenheter av olika åldrar bör betinga priser som i huvudsak motsvarar
skillnaden i bruksvärde. En utjämning av bostadskostnaderna mellan skilda
årgångar har därför eftersträvats. En sådan utjämning har samhällets stöd
genom såväl lagstiftning som ekonomiska insatser. Sålunda ställer staten
årligen genom lånesystemet mycket stora belopp till bostadsmarknadens
förfogande, bl. a. i syfte att verka för målsättningen lika kostnad för likvärdig
bostad.

En uppsplittring av organisationerna på bostadsmarknaden skulle riskera
att motverka denna målsättning. Den samlade bedömning av hyressättningsfrågorna
som kan ske inom en väl etablerad organisation bör däremot
verksamt kunna hindra en inte önskvärd hyressplittring.

Slutligen vill vi i detta sammanhang framhålla att systemet med kollektiva
överenskommelser på bostadsmarknaden har gjort det möjligt att i stor
utsträckning undvika en detaljreglering av hur hyresvillkor skall utformas.
Detta har inneburit att hyressättningsfrågorna har kunnat avbyråkratiseras.
Det nu presenterade lagförslaget riskerar emellertid, genom försök att reglera
organisationsförhållandena för hyresgästerna och genom inte helt klara

1* Riksdagen 1977/78. 3 sami. Nr 1943-1944

Mot. 1977/78:1943

4

motivuttalanden, att bli svåröverskådligt och svårbegripligt för den enskilde
hyresgästers

Mot bakgrund av vad vi anfört bör enligt vår mening regeringen noga följa
tillämpningen av den nya lagen och vidta de åtgärder som kan bli erforderliga
för att förhindra att de målsättningar för bostadspolitiken som vi nämnt i det
föregående motverkas. Riksdagen bör ge regeringen detta till känna.

Förhandlingsavgift

I lagförslagets 20 § behandlas frågan om ersättning till hyresgästorganisationen
för dess förhandlingsarbete. Enligt förslaget skall av förhandlingsöverenskommelsen
framgå hur stor del av hyran som utgör ersättning av detta
slag. Vidare sägs att beloppet inte får överstiga vad som är skäligt, och
skäligheten skall kunna prövas av hyresnämnden.

Lagförslaget inger betänkligheter från flera synpunkter. Dels ingriper lagen
här i en fråga som på alla andra områden överlämnas till parternas fria
prövning och överenskommelser, dels är förslaget direkt förödmjukande för
hyresgästernas organisationer, då det enbart är kostnader som dessa har som
skall kunna granskas och fastställas av hyresnämnd. Överenskommelser om
ersättning för hyresgästorganisationernas förhandlingsarbete innebär att
dessa kostnader ingår i den kalkyl som ligger till grund för överenskommelsen
om hyra. Men på samma sätt ingår naturligtvis hyresvärdarnas
avgifter till intresseorganisationer liksom andra förhandlingskostnader i de
överenskomna hyrorna. Regeringens förslag innebär att fastighetsägarnas
organisationskostnader, som också kommer att belasta hyran, inte ifrågasätts,
medan motsvarande kostnader för hyresgästorganisationen skall
underkastas särskild prövning. En på detta sätt olika behandling av likvärdiga
kostnader för parterna på hyresmarknaden kan inte accepteras.

Förslaget inger också betänkligheter med hänsyn till strävan att i
hyreslagstiftningen komma ifrån den tidigare hyresregleringens detaljerade
granskning och fastställelse av vilka kostnader som skulle få utgöra underlag
för hyran. Den av regeringen föreslagna ordningen skulle bli ett helt
främmande inslag i hyreslagstiftningen.

Med hänsyn till det anförda bör den i lagförslaget föreslagna 20 § utgå.

Partsställningen i ärende om förhandlingsordnings bestånd

Enligt 4 § andra stycket i lagförslaget skall hyresnämnden i tvist mellan
hyresvärden och ett antal hyresgäster om införande eller bibehållande av
förhandlingsklausul i hyreskontrakten kunna förordna att den förhandlingsordning
till vilken de omtvistade klausulerna hänvisar inte vidare skall gälla
för det eller de hus som är i fråga.

Enligt vår mening har det processuella förfarandet i ärenden av detta slag
fått en otillfredsställande utformning i regeringens förslag. Enligt 30 § tredje

Mot. 1977/78:1943

5

stycket i lagförslaget skall den hyresgästorganisation som har slutit avtalet
om förhandlingsordning inte kunna föra talan som part inför hyresnämnden.
Organisationen skall endast beredas tillfälle att yttra sig i frågan. Om
hyresnämnden beslutar att upphäva förhandlingsordningen, har organisationen
dock tillerkänts besvärsrätt rörande beslutet.

Den föreslagna ordningen utgör ett undantag från allmänna förvaltningsrättsliga
principer. Som lagrådet har påpekat skulle nämligen hyresgästorganisationen
enligt förvaltningslagen anses vara part och också ha besvärsrätt
i ärendet. Detta gäller även fastighetsägarorganisation som är avtalspart på
hyresvärdens sida.

Vi finner det anmärkningsvärt att de organisationer som har slutit avtalet
om förhandlingsordning inte ges rätt att föra talan som parter inför
hyresnämnden när nämnden har att pröva fråga om förhandlingsordningens
bestånd. Ett beslut om upphävande av förhandlingsordningen påverkar i hög
grad organisationernas rättsliga ställning. Självfallet bör de då ha rätt att som
likaberättigade parter föra sin talan i ärendet. Vi kan alltså inte godta en
ordning som innebär att ett civilrättsligt giltigt avtal skulle kunna upphävas
av myndighet på talan av tredje man utan att de avtalsslutande parterna har
möjlighet att på lika villkor tillvarata sina intressen vid den rättsliga
prövningen.

Mot bakgrund av det anförda föreslår vi att 30 8 tredje stycket förslaget till
hyresförhandlingslag ändras så att hyresgästorganisation och fastighetsägarorganisation
ges partsställning i ärende i vilket upptas fråga om förhandlingsordnings
bestånd. Detta föranleder en följdändring i 31 § i samma lagförslag.
Som framgår av lagrådets yttrande torde organisationernas partsställning i
ärendet följa direkt av förvaltningslagen. I tydlighetens intresse bör dock
enligt vår mening en erinran härom tas in i 17 8 förslaget till lag om ändring i
lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder.

Förfarandet när förhandlingar har strandats

En fråga som propositionen lämnar olöst är hur de allmännyttiga
bostadsföretagen skall kunna få tvist löst när förhandlingar har strandat.
Dessa företag förhandlar med resp. hyresgästförening om behovet av ökade
inkomster för att få täckning för noterade eller förväntade kostnadsökningar.
Det blir då företagets totala behov som skall tillgodoses bortsett från vilket
hus eller vilken lägenhet som förorsakat kostnaden. Fördelningen av
inkomstökningen följer sedan principen lika hyra för lika lägenhet och
fastställs också efter förhandlingar. Då det bara är hyran för enskild hyresgäst
som kan behandlas av hyresnämnden, kan alltså förhandlande part inte
begära hyresnämndens prövning av skäligheten av det totala höjningsbeloppet
i ett läge då strandning skett och parterna sålunda har skilts utan att
vinna enighet vare sig lokalt eller efter medverkan av parternas gemensamma
medlingsorgan, hyresmarknadskommittén.

Mot. 1977/78:1943

6

Därest ärendet i någon form kunde föras till hyresnämnd för prövning av
skäligheten uppstår givetvis frågan hur hyresnämnden skall kunna bedöma
jämförel sehyran, då denna skall sökas hos det allmännyttiga företaget. Då det
i de flesta fall endast finns ett allmännyttigt bostadsföretag i varje kommun
saknas alltså jämförelsematerial. Hyreslagen saknar sålunda, som föredragande
statsrådet också framhållit, materiella regler för en sådan prövning.

Såväl Svenska kommunförbundet som Sveriges allmännyttiga bostadsföretag,
SABO, har emellertid uppmärksammat frågan i anslutning till
remissbehandlingen av hyresrättskommitténs betänkande. Det är enligt vår
mening otillfredsställande att denna fråga alltjämt lämnas olöst. Frågan bör
därför bli föremål för en allsidig belysning i syfte att finna en lösning som
tillgodoser de skilda intressen som kan föreligga.

När hyreslagen reformerades i slutet av 1960-talet infördes regler om
prövning av hyrans skälighet, de s. k. bruksvärdesreglerna. Lagstiftaren
utgick därvid från att de allmännyttiga bostadsföretagens hyressättning
skulle tillmätas en stor betydelse. Detta har preciserats i senare lagändring. De
allmännyttiga bostadsföretagens hyror har kommit att bli riktgivande för
hyresmarknaden i övrigt.

Den s. k. bruksvärdesprincipen utsätts nu för en i vissa fall motstridig
kritik. Å ena sidan hävdas ibland att principen driver upp hyresnivåerna i det
privata bostadsbeståndet, därför att de allmännyttiga bostadsföretagens hyror
baseras på andra kostnader än de privata företagens. Detta skulle hänga samman
med att de allmännyttiga företagen får bära ett vidare socialt ansvar. Å
andra sidan hävdas att de allmännyttiga företagen inte tar ut full täckning för
sina kostnader, vilket skulle verka i motsatt riktning.

Den hyresutjämning mellan skilda årgångar som förekommer i de
allmännyttiga bostadsföretagen bildar hyresnivåer som av hyresgästernas
företrädare anses för höga i det äldre beståndet och av fastighetsägarnas
företrädare anses för låga i de senaste årgångarna för att utgöra underlag för
bruksvärdesprövning.

Utvecklingen på hyresmarknaden har förändrat innebörden av bruksvärdesprincipen.
Enligt vår mening bör det därför nu vara lämpligt att utvärdera
erfarenheterna av systemet. Detta bör lämpligen kunna ske i samband med
en prövning av förfarandet vid strandning, som vi förordat i det föregående.

Hemställan

Mot bakgrund av det ovan anförda hemställs

1. beträffande hyresförhandlingssystemet att riksdagen som sin
mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts,

2. beträffande hyresgästorganisations förhandlingskostnader att
riksdagen med avslag på det i propositionen 1977/78:175

Mot. 1977/78:1943

7

framlagda förslaget till hyresförhandlingslag i motsvarande
del

a. beslutar att 20 § skall utgå ur lagförslaget,

b. antar 22 § med den ändringen att paragrafen erhåller följande
som motionärernas förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

22 §

Har förhandlingsöverenskommelse mot honom.

Vid prövning av hyresvillkor en- Vid prövning av hyresvillkor enligt
första stycket skall 12 kap. 48 § ligt första stycket skall 12 kap. 48 §

jordabalken tillämpas med den avvi- jordabalken tillämpas med den avvikelse
som kan följa av 21 §. Skälig- kelse som kan följa av 21 §.

heten av belopp som avses i 20$ får
prövas även utan samband med prövning
av hyran i övrigt.

Beslut varigenom tiden därefter.

Bestämmelserna i tredje stycket.

c. beslutar att 21-33 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag skall
erhålla numren 20-32 §§,

3. beträffande det processuella förfarandet att riksdagen med
avslag på propositionen 1977/78:175 i motsvarande del

a. antar 30 och 31 §§ i förslaget till hyresförhandlingslag med
den ändringen att paragraferna erhåller följande som motionärernas
förslag betecknade lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

30 §

Fråga enligt allmän domstol.

I fråga och hyresnämnder.

Fastighetsägarorganisation eller Fastighetsägarorganisation eller
hyresgästorganisation är ej part i hyresgästorganisation är ej part i

ärende, vari enligt 4 \v andra stycket ärende enligt 22 §.

upptas fråga om förhandlingsordnings
bestånd, eller i ärende om tvist enligt
22 §.

Regeringens förslag Motionärernas förslag

31 §

Mot hyresnämnds beslut enligt Mot hyresnämnds beslut enligt

denna lag får part föra talan hos denna lag får part föra talan hos

bostadsdomstolen genom besvär bostadsdomstolen genom besvär

Mot. 1977/78:1943

8

Regeringens förslag Motionärernas förslag

inom tre veckor från den dag beslutet inom tre veckor från den dag beslutet

meddelades. Mot beslut enligt 41 meddelades.

andra stycket att förhandlingsordning

inte vidare skall gälla får talan förås

även av hyresgästorganisation sorn är

part enligt förhandlingsordningen.

Besvärshandling skall till bostadsdomstolen.

b. antar 17 § i förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188)om
arrendenämnder och hyresnämnder med den ändringen att
paragrafen erhåller följande som motionärernas förslag betecknade
lydelse:

Regeringens förslag Motionärernas förslag

17 §

Om anledning nödvändig utredning.

I ärende är belägen.

I ärende yttra sig.

Innan hyresnämnden meddelar be- Begärs prövning av fråga som avses

slut som avses i 4 § andra stycket i 4 § andra stycket hyresförhand

hyresförhandlingslagen skall den hy- lingslagen inträder organisation med

resgästorganisation med vilken för- vilken förhandlingsordning gäller

handlingsordning gäller beredas till- som medpart till hyresvärden vid

fälle att yttra sig. handläggningen av ärendet i den

delen.

4. beträffande förfarandet när förhandlingar strandats samt beträffande
utvärdering av bruksvärdessystemet att riksdagen som
sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om
utredning av frågorna.

Stockholm i april 1978
PER BERGMAN (s)
OSKAR LINDKVIST (s)
LARS HENRIKSON (s)
THURE JADESTIG (s)
MAJ-LIS LANDBERG (s)
BIRGITTA DAHL (s)
MAGNUS PERSSON (s)

PER OLOF HÅKANSSON (s)
ROLAND BRÄNNSTRÖM (s)
LENNART NILSSON (s)

ERIC JÖNSSON (s)

INGVAR CARLSSON (s)
KARL-ERIK HÄLL (s)

ARNE ANDERSSON (s)
i Gamleby